fomento - jaén · urbanos de 1994, la establecida en los títulos i, ii,iv y v. salvo que la ley...
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La renta
La fianza
La duración del contrato de mantenimiento
Gastos generales y servicios individuales
Derechos y obligaciones de las partes
Cesión del contrato y subarriendo
Desistimiento del contrato
Suspensión del contrato de arrendamiento
Resolución del contrato de arrendamiento
Extinción del contrato de arrendamiento
Contratos anteriores a 1994
Agencias de Fomento del Alquiler
Arrendamiento de vivienda protegida
En Andalucía
Fomento de la vivienda de alquilery Derechos y obligacionesde inquilinos y arrendatarios
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EL ALQUILER DE VIVIENDA
FOMENTO DEL ALQUILER
EL ALQUILER DEVIVIENDA:
La Ley de ArrendamientosUrbanos considera arrenda-miento de vivienda aquel que
recae sobre una edificación habita-ble cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanentede vivienda del arrendatario. Debetenerse en cuenta, a la hora desaber cuáles son las obligacionesde arrendador y arrendatario quela finca arrendada se destine pri-mordial a vivienda permanente,puesto que cuando la finca se des-tina a un uso distinto como es elcaso de los arrendamientos delocal de negocio o de temporadala regulación es distinta.
La misma regulación que el arren-damiento de vivienda se aplicará almobiliario, trasteros, plazas degaraje y cualesquiera otras depen-dencias, espacios arrendados o ser-vicios cedidos como accesorios de
la finca por el mismo arrendador.
La regulación aplicable a los con-tratos de arrendamientos de vivien-da será de forma imperativa, segúnestablece la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1994, la establecida enlos Títulos I, II,IV y V. Salvo que laley expresamente lo autorice, seránnulas y se tendrán por no puestastodas las estipulaciones que modifi-quen, en perjuicio del arrendatarioo subarrendatario, las normas delTítulo II que regulan expresamentelos arrendamientos de vivienda enel que se fija los derecho y obliga-ciones de las partes.
La renta
La renta es el precio que elarrendatario abona al arren-dador por el derecho de
hacer uso de la vivienda. El impor-te de la misma será establecidoen el contrato de una forma librepor las partes, ya que la ley no
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LLaa eessccaasseezz ddee llaass vviivviieennddaass,, eell eelleevvaaddoo ccoossttee ddee llaass mmiissmmaass yy eell mmiieeddooaa aarrrreennddaarr ddee mmuucchhooss pprrooppiieettaarriiooss aannttee ppoossiibblleess iimmppaaggooss yy ddeessppeerr--ffeeccttooss ssoonn aallgguunnooss ddee llooss aassppeeccttooss qquuee aalliimmeennttaann llaa ccoonnttrroovveerrssiiaa eennttoorrnnoo aall aallqquuiilleerr ddee llaass vviivviieennddaass.. PPoorr eelllloo FFAACCUUAA AAnnddaalluuccííaa,, ddeennttrrooddeell mmaarrccoo ddeell ccoonnvveenniioo ddee ccoollaabboorraacciióónn ssuussccrriittoo ccoonn llaa CCoonnsseejjeerrííaa ddeeOObbrraass PPúúbblliiccaass yy TTrraannssppoorrtteess ddee llaa JJuunnttaa ddee AAnnddaalluuccííaa,, ddeessaarrrroollllaa uunnaaccaammppaaññaa iinnffoorrmmaattiivvaa ccoonn llaa qquuee pprreetteennddee rreessoollvveerr llaass dduuddaass ddee lloossccoonnssuummiiddoorreess eenn ccuuaannttoo aa ssuuss ddeerreecchhooss yy oobblliiggaacciioonneess,, aassíí ccoommoommoossttrraarr llooss nnuueevvooss mmeeccaanniissmmooss ccrreeaaddooss ppoorr eell GGoobbiieerrnnoo cceennttrraall yyaannddaalluuzz ppaarraa ffoommeennttaarr yy ffaacciilliittaarr eell aallqquuiilleerr ddee llaass vviivviieennddaass..
establece ninguna limitación alimporte de la misma. No obstan-te, en relación a la renta sí esta-blece la ley algunas cuestionescomo la obligación de que elpago se haga de forma mensual yen los siete primeros días del mes,no pudiendo exigirel arrendador elpago por anticipa-do de más de unamensualidad. Ellugar establecidopara el pago debe-rá acordarse igual-mente en el contra-to, aunque si nadase establece en el mismo, el pagodeberá hacerse en la propiavivienda arrendada. La obligación
de hacer entrega por parte delarrendatario de un recibo o justifi-cante del pago también vieneexpresamente contemplada en lanorma. En el recibo o justificantedel pago deberá contemplarse deforma separada las cantidades
abonadas por losdistintos conceptos.
La actualización dela renta durante losprimeros cinco añosdel contrato deberáhacerse en el cumpli-miento de cadaanualidad según el
IPC. No obstante, a partir del sextoaño, se podrá actualizar según loestipulado en el contrato o, en casode no haberse pactado nada al res-pecto, según IPC.
La renta actualizada será exigibledesde el momento en el que laparte interesada lo notifique a laotra parte. Dicha notificación debe-rá realizarse por escrito y acompa-ñada de la correspondiente certifi-cación del Instituto Nacional deEstadística.
La renta también podrá verseelevada si el propietario realizamejoras en la vivienda, no obstan-te, dicha elevación únicamentepodrá llevarse a cabo si han trans-currido cinco años de duracióndel contrato. Para poder subir larenta por este motivo, el arrenda-dor previamente también tieneque comunicarlo por escrito yaportar al arrendatario copias de
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El propietario podrá elevar la renta si realizamejoras en la vivienda yhan transcurrido cincoaños de duración del
contrato
los documentos que justifiquen elcoste de dichas obras.
La fianza
El arrendador podrá exigir elpago en metálico de una fian-za que deberá ser equivalente
a una mensualidad de renta.
La fianza no podrá actualizarsedurante los primeros cinco añosde vida del contrato. No obstante,transcurrido estos primeros cincoaños podrá ser incrementada odisminuirse hasta hacerse igual auna mensualidad de renta. La fian-za deberá ser devuelta a la finali-zación del contrato. Si no se pro-duce esta devolución, la fianzadevengará el interés legal deldinero.
Podrá pactarse otras garantíaspara asegurar el cumplimiento delas obligaciones por parte delarrendatario.
La duración del contrato de arrendamiento
La Ley de Arrendamientos dalibertad a las partes para pac-tar el tiempo que deseen que
dure el contrato, no obstante,para proteger al arrendatario seestablece la prórroga obligatoria
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La fianza devengarálos intereses legalessi no se devuelve al finalizar el contrato,tal como está estipulado
del contrato por plazos anualeshasta los cinco años, siempre que
el arrendatariono manifiesteal arrendadorcon treintadías de antela-ción a la fechade terminacióndel contrato ode cada unade las prórro-
gas que no desea renovarlo. Estacomunicación deberá hacerse deforma fehaciente, es decir, deforma que el arrendatario tengaconstancia de la recepción de lamisma por parte del arrendador.
Si transcurridos los cinco prime-ros años del contrato ninguna delas partes manifiesta su deseo deno renovarlo con un mes de ante-
lación, éste continuará vigente portres años más, pudiendo, al igualque en el caso anterior, el arren-datario manifestar su deseo de norenovar el contrato al arrendadorcon un mes de antelación a lafinalización de cada anualidad.
Gastos generales yservicios individuales
La regla general es que los gas-tos generales para el sosteni-miento del inmueble así como
los tributos, cargas que recaigandirectamente sobre la finca deberáabonarlos el arrendador, exceptoen aquellos casos en los que sehaya pactado lo contrario de forma
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El arrendadordebe comunicarcon un mes de
antelación que nodesea prorrogar el
contrato
expresa en el contrato.
Por lo tanto, los gastos quetendrá que abonar el arrendatarioson los gastos de los serviciosque sean susceptibles de indivi-dualización, como los gastos deluz, gas, etc.
Derechos y obliga-ciones de las partes
1.. CCoonnsseerrvvaacciióónn ddee llaa vviivviieennddaa..Las obras de conservación dela vivienda deberá realizarlas
el arrendador, no teniendo por elloningún derecho a elevar la renta.En este sentido, la ley establece laobligación para el arrendatario desoportar la realización de dichasobras, cuando éstas no puedanrealizarse a la finalización del con-trato, así como la obligación decomunicar de inmediato al propie-tario la necesidad de realizardichas obras en la vivienda.
Por el contrario, sila ejecución de lasobras supone para elarrendatario que sevea privado de partede la vivienda yéstas duran más deveinte días, podráreducirse la renta enproporción.
En caso de que haya necesidadde realizar obras de forma urgen-
te, el arrendatario podrá realizar-las comunicándoselo previamente
al arrendador y exigirposteriormente quele sea abonado suimporte.
2.. PPeeqquueeññaassrreeppaarraacciioonneess.. Lasreparaciones que
sean necesarias en lavivienda por el desgaste que éstasufra debido al uso normal de lamisma deberá realizarlas a su cargoel arrendatario.
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Las obras de conservación no deben
implicar una subida de la renta, y deben ser sufragadas por
el arrendador
3.. OObbrraass eenn llaa vviivviieennddaa. Elarrendatario no podrá realizarobras en la vivienda que modi-
fiquen la configura-ción de la misma si nocuenta previamentecon el consentimientopor escrito del arren-dador. Asimismo, tam-poco podrá realizarobras que suponganuna disminución de laestabilidad o de laconfiguración de la misma.
Si el arrendatario realiza este tipode obras sin permiso del arrenda-dor, éste podrá resolver el contrato.Sin perjuicio de esta facultad, la ley
le otorga el derecho igualmente deexigir, una vez finalice el arriendo,que se repongan las cosas a suestado anterior.
Cuando el arrendatario o algúnmiembro de la familia de éste sufrealguna minusvalía, podrá realizaren la vivienda las obras que seannecesarias para adecuarla a susnecesidades, siempre comunican-do este hecho previamente alarrendador. Una vez finalizado, elarriendo deberá reponer la viviendaa su estado anterior, si así lo exigeel propietario.
4.. DDeerreecchhoo ddee aaddqquuiissiicciióónnpprreeffeerreennttee.. En caso de ventade la vivienda arrendada, el
arrendatario tiene el derecho deadquisición preferente sobre ella aprecios de mercado. El arrendadortiene obligación de comunicar alarrendatario su deseo de vender lavivienda con indicación del precio
y demás condicionesde la transmisión. Enel plazo de treintadías desde estacomunicación elarrendatario podráejercer su derecho detanteo sobre lamisma, es decir,podrá solicitar que le
sea vendida la vivienda en las mis-mas condiciones que le han sidonotificadas.
Si se llegara a efectuar la ventade la vivienda sin comunicación
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Las obras para adaptar la vivienda a minusválidos debenser informadas con
antelación al arrendador
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En caso de venta de lavivienda, el arrendatariotiene derecho a laadquisición preferentedel inmueble a preciode mercado
previa al arrendatario, cuando en lacomunicación se hubieren omitidolos requisitos exigidos legalmenteo bien cuando la venta se efectúepor precio inferior al comunicado,éste tendrá derecho a ejercitar suderecho de retracto sobre la fincaen los treinta días naturales a lacomunicación de venta.
Cesión del contrato ysubarriendo
Para poder llevar a cabo lacesión de un contrato dearrendamiento a favor de otra
persona será necesario contar pre-viamente con el consentimientopor escrito del arrendador. Eneste caso, el cesionario se subro-gará en la posición del cedentefrente al arrendador, teniendo por
lo tanto a partir del momento de lacesión los mismos derechos y obli-gaciones que el cesionario. Parapoder proceder al subarriendo dela vivienda también es necesariocontar previamente con el consen-timiento por escrito del arrenda-dor, quedando extinguido el dere-cho del subarrendatario en elmismo momento que quede extin-guido el derecho del arrendatario.En cuando al precio del subarriendodebe tenerse en cuenta que nopuede ser superior al del propioarrendamiento.
Desistimiento del contrato
El desistimiento del contrato esun derecho que la ley conce-de al arrendatario cuando en
el contrato de arrendamiento se hapactado una duración superior alos cinco años. Los requisitos parapoder proceder a este desistimien-to son que el contrato haya duradoal menos cinco años y se comuni-que esta circunstancia al arrenda-dor con una antelación de dosmeses. Al igual que en los casosanteriores, esta comunicacióndeberá hacerse de forma fehacien-te. Para los casos de desistimiento,la ley permite a las partes pactar laobligación para el arrendatario deabonar al arrendador un mes derenta por cada año que quede porcumplir de los que se hayan pacta-do en el contrato.
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Suspensión del contrato de arriendamiento
La opción de suspender elcontrato es un derecho quela ley le otorga al arrendata-
rio cuando se realicen en lavivienda obras de conservación obien acordadas por la autoridadcompetente que la haganinhabitable.
Resolución del contrato de arrendamiento
La resolución del contratopodrá llevarse a cabo por cual-quiera de las partes cuando la
otra incumpliere alguna de susobligaciones.
Extinción del contrato de arrendamiento
La pérdida de la finca por causano imputable al arrendadordará lugar a la extinción del
contrato, así como la declaraciónde ruina acordada por autoridadcompetente. La ley no prevéindemnización alguna en estoscasos para el arrendatario.
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Contratos anterioresa la Ley deArrendamientosUrbanos de 1994
1.. CCoonnttrraattooss cceelleebbrraaddooss aa ppaarrttiirrddeell 99 ddee mmaayyoo ddee 11998855:: Los con-tratos de arrendamientos de
vivienda que subsistan a la fecha deentrada en vigor de la ley continuaránrigiéndose por las normas del RealDecreto Ley 2/1985 y por la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964.No obstante, a partir de la entrada envigor de la Ley de ArrendamientoUrbanos de 1994 la prórroga forzosase producirá por tres años.
2.. CCoonnttrraattooss cceelleebbrraaddooss ccoonnaanntteerriioorriiddaadd aall 99 ddee mmaayyoo ddee11998855:: Estos contratos continú-
an rigiéndose por la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964
salvo en algunas modificacionesque introduce la Ley de 1995.
Estos contratos son los conoci-dos comúnmente como de rentaantigua. El arrendador podráactualizar la renta de estos contra-tos. No obstante, aquellos arrenda-tarios quetengan unosniveles derenta inferio-res a los lími-tes estableci-dos en la leyno tendránobligación depagar laactualización, siempre que comuni-que esta circunstancia de formafehaciente al arrendador en elplazo de treinta días desde larecepción de la comunicación. Estaplazo es obligatorio puesto que sino se lleva a cabo el pago de laactualización será obligatorio.
Los menores de 35años con ingresos
inferiores a 15.792 €podrán solicitar
subvenciones para elalquiler de viviendas
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FOMENTO DELALQUILER:
La Junta de Andalucía y elGobierno central español han pues-to en marcha los siguientes meca-nismos para fomentar el arrenda-miento de las viviendas tanto a losfuturos inquilinos como a los pro-pietarios de los inmuebles vacíos.
Agencias deFomento del Alquiler
La Comunidad AutónomaAndaluza, atendiendo a la polí-tica de fomento del alquiler
establecido en el PlanAndaluz de Vivienda ySuelo, crea, a travésde la Ley 33/2004, lasAgencias de Fomentode Alquiler, y las regu-la mediante elDecreto 33/2005, de15 de febrero, por elque se regulan lasAgencias de Fomento del Alquiler.
Son Agencias de Fomento delAlquiler aquellas personas físicas ojurídicas legalmente constituidascuya actividad principal o comple-mentaria sea la intermediacióninmobiliaria, y acrediten una expe-riencia mínima de un año en el ejer-cicio de dicha actividad. Éstasdeben reunir los requisitos que seestablecen en el Decreto 33/2005
de 15 de febrero, entre los que des-tacan: disponer, durante toda lavigencia de la homologación, depersonal técnico con la titulación,así como de los medios y recursosmateriales necesarios para la reali-zación de la actividad, de acuerdo
con el ámbito territo-rial para el que sesolicite la homologa-ción; presentar uncontrato de seguroque cubra los riesgospropios de la activi-dad; disponer de ase-soramiento jurídico,para los clientes de la
Agencia y no haber sido sanciona-da, en los dos años anteriores a lasolicitud de la homologación, porinfracción tipificada como grave opor incumplimiento de la normativade protección y defensa de los con-sumidores y usuarios.
Entre las obligaciones y funciones delas Agencias de Fomento delAlquiler respecto a los propietarios einquilinos de viviendas se encuen-
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Las Agencias de Fomento del Alquiler
deben prestar asesoramiento y
mediación legal y profesional
tran, entre otras, la de prestar aseso-ramiento y mediación profesionaldurante toda la duración del contra-to, gestionar con los profesionalesque correspondan la preparación ytramitación del desahucio en la víajurisdiccional, cuando éste resulteprocedente, incluir en los contratosde arrendamiento una cláusula desometimiento a la Junta Arbitral deConsumo, informar sobre las condi-ciones de la viviendas a la corres-pondiente Delegación Provincial dela Consejería, llevar el libro de regis-tro de actuaciones, asesoramiento alos ciudadanos de las ofertas dealquiler existentes y sobre los pro-gramas de ayudas al alquiler y reha-bilitación de las viviendas, tenerhojas de reclamaciones así comounos carteles acreditativos de estarhomologada por la Consejería deObras Públicas y Transportes.
Las Agencias de Fomento delAlquiler cobrarán por la intermedia-ción una comisión equivalente altres por ciento de la renta anualque abonando la mitad cada unade las partes, salvo pacto en contra-rio. No puede cobrarse por lo tantouna comisión superior, debiendoabonar, salvo pacto cada parte un1,5% de la misma.
Cualquier persona con una viviendavacía en propiedad puede acudir asolicitar los servicios de intermedia-ción y asesoramiento de lasAgencias. Asimismo, aquellos per-sonas que alquilen a través de lasAgencias de Fomento recibirán,junto a la copia del contrato, la
información sobre las condicionesen las que se encuentra la vivienda.
Arrendamiento devivienda protegida
Para incentivar esta figura yteniendo en cuenta la grancantidad de viviendas vacías
existentes en el mercado se modifi-ca el Real Decreto 1/2002, de 11 deenero, sobre Medidas deFinanciación de Actuaciones prote-gidas en materia de Vivienda ySuelo del Plan 2002-2005, a travésdel 1721/2004, de 23 de julio y secrean nuevas líneas de actuacionesprotegidas para fomentar el arren-damiento de viviendas.
En el mismo se establece quepodrán obtener las subvenciones alalquiler los inquilinos preferente-mente jóvenes con edad no supe-rior a los 35 años que formalicen uncontrato de arrendamiento devivienda, cuyos ingresos familiarescalculados no excedan de 15.792euros, y la renta anual a satisfacerpor aquellos suponga, como míni-mo, el 2% y, como máximo, el 9%del precio máximo legalmenteestablecidos. A estos efectos, lasuperficie máxima computable,para las viviendas, será de 90metros cuadrados de superficie útil.
Asimismo, los ingresos familiaresanuales se referirán a los de todoslos ocupantes de la vivienda, exista
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o no, entre ellos, relación deparentesco.
También, será necesario que elsolicitante de esta ayuda presente elcontrato de arrendamiento al órganocompetente en materia de viviendade la comunidad autónoma para suvisado a efectos del reconocimientode la subvención que proceda.
En todo caso, la cuantía máximaanual de la subvención no excederádel 40% de la renta anual a satisfacer,ni de un máximo absoluto de 2.880euros, y podrá ser hecha efectiva alinquilino, o al arrendador, directa-mente por el citado órgano compe-tente, o a través de la agencia osociedad pública que se encargue dela gestión del arrendamiento. Enestos casos, el arrendador descontará
previamentela cuantía dela ayuda de larenta total aabonar por elinquilino. Laduraciónmáxima deesta subven-ción será de
24 meses, condicionada a que semantengan las circunstancias quedieron lugar al reconocimiento inicialdel derecho a la ayuda.
No podrán obtenerse nuevamenteestas subvenciones hasta transcurri-dos, al menos, cinco años desde lapercepción de subvenciones estata-les a los inquilinos, sin incluir lasposibles ayudas de carácter fiscal.
En Andalucía
Anivel autonómico, la Orden de18 de abril de 2005 establecelas bases reguladoras para la
concesión de la subvención a losinquilinos de viviendas libres y de pro-tección, y se procede a su convocato-ria en la que se establece además delos requisitos arriba indicados para serbeneficiarios, que en la formalizacióndel contrato de arrendamiento hayaintermediado una Agencia deFomento del Alquiler.
Para poder tener acceso a estasubvención deberá solicitarse unavez se hayan abonados tres mesesde la renta. Asimismo, las solicitu-des deberán ir acompañadas delDNI, con contrato de arrendamien-to, declaración de los ingresosanuales de la unidad familiar,declaración de no incurrir en nin-guna supuesto que impida serbeneficiario de la subvención,declaración de no haber solicitadoo recibido otras ayudas por lamisma finalidad número de cuenta,documentación acreditativa dehaber abonado la renta de los últi-mos tres meses.
Las solicitudes que se presentenla administración tendrá la obliga-ción de resolver en un plazo máxi-mo de un mes a contar desde apresentación de la solicitud.Transcurrido este plazo sin que sehubiese dictado y notificado laresolución expresa la solicitud debeentenderse desestimada.
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La cuantía máximaanual de la subvención
no excederá del40% de la renta
anual, o un máximo de 2.880 €
