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Celli Telles Ribeiro Martins Perito de Avaliações e Engenharia Civil

e-mail: [email protected] – tel. (11) 99976-3118

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO – SP Processo n°.: 1026971-69.2017.8.26.0564

Celli Telles Ribeiro Martins, engenheira civil, registrada no CREA/SP sob o nº 5061497892 com

especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações pela FAAP, perita nomeada na Execução

de Título Extrajudicial – Cobrança de Alugueis – Sem despejo, movida pelo SBBRAST

PARTICIPAÇÕES S/A, em face de RAFAEL TAKATA COMÉRCIO DE CALÇADOS LTDA EPP

(CAPODARTE), tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui

respeitosamente, entregar os Autos em cartório e apresentar a Vossa Excelência as conclusões

a que chegou, consubstanciado no seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Nestes Termos Pede Deferimento. São Bernardo do Campo, 08 de novembro de 2018. _______________________________________________ Eng.ª Celli Telles Ribeiro Martins CREA/SP n.º 5061497892 Especialista em Perícias de Engenharia e Avaliações – FAAP

Membro IBAPE/SP sob. Nº 1741

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1 Sumário

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................................. 3

2. LOCALIZAÇÃO ................................................................................................................................. 4

3. DESCRIÇÃO DO BEM ....................................................................................................................... 6

3.5. ESTADO DE CONSERVAÇÃO .................................................................................................... 6

4. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ............................................................................................................. 7

5. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ....................................................................................................... 14

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ............................................................................................................... 15

6.1. METODOLOGIA ..................................................................................................................... 15

6.2. VARIÁVEIS UTILIZADAS ......................................................................................................... 16

7. ANALISE DO VALOR DO IMÓVEL ................................................................................................... 17

8. CONCLUSÃO ................................................................................................................................. 20

9. CONSIDERAÇÕES .......................................................................................................................... 21

10. ENCERRAMENTO ...................................................................................................................... 23

ANOTAÇÃO DE RESPONSBILIDADE TÉCNICA – ART

ANEXO 1 – MATRÍCULA DO IMÓVEL

ANEXO 2 – IPTU

ANEXO 3 – CERTIDÕES

ANEXO 4 – PESQUISA

ANEXO 5 – CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

ANEXO 6 – PLANTAS

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1. INTRODUÇÃO

O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de mercado do imóvel

comercial, conjunto comercial n.º 216, localizado no 2º pavimento do Centro Profissional

MorumbiShopping, sito a Avenida Roque Petroni Júnior, n.º 1.089 – Jardim das Acácias –

Município de São Paulo – São Paulo – CEP 04707-900.

O trabalho foi realizado foi feito observando a Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis

Urbano – NBR 14.653 e a Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011.

Para a realização da presente Perícia avaliatória foi utilizada pela signatária os seguintes

documentos: Matrícula n.º 199.164 do 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo –

SP no ANEXO 1, Cadastro Municipal n.º 085.647.0562-1 e Certidão de Dívida Ativa – IPTU

emitido pela Prefeitura Municipal de São Paulo ANEXO 2.

Cabe considerar que o imóvel em questão foi avaliado considerando sua condição como

livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravemes de qualquer natureza,

bem como eventuais contaminações do solo.

A vistoria foi realizada na data de 09 de outubro de 2018.

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2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel encontra-se localizado na Avenida Roque Petroni Júnior, n.º 1.089 – Jardim das

Acácias – Município de São Paulo – São Paulo – CEP 04707-900.

A característica da região é predominante é comercial. O Edífico Centro Profissional

Morumbi Shopping, está localizado entre as Avenidas Roque Petroni Junior e Chucri

Zaidan, que garantem fácil acesso à Nova Ponte Real Parque e às Avenidas Roberto

Marinho e Nações Unidas, que juntamente com o complexo viário dos túneis Sebastião

Camargo, Jânio Quadros e Ayrton Senna, interligam a Zona Sul ao Centro da cidade. A

região apresenta uma privilegiada malha de transporte público, com mais de 50 linhas de

ônibus. O imóvel também se encontra próximo da estação CPTM Morumbi. Centro

Profissional Morumbi Shopping faz parte do complexo do Shopping Morumbi, o que

permite aos ocupantes usufruir de sua infraestrutura de serviços, além das facilidades do

Shopping Market Place.

A região dispõe de todos os melhoramentos públicos e urbanos necessários, tais como: luz

elétrica, telefone, iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de gás, asfalto, guias,

calçadas, coleta de lixo, transporte público, comércio, escolas, proximidade as principais

rodovias, etc.

Mapa 1 – Localização do Imóvel – (fonte Google Maps)

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Mapa 2 – Situação do Imóvel (fonte Google Earth)

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3. DESCRIÇÃO DO BEM

Trata-se de uma sala comercial n.º 216, localizado no 2º pavimento do Centro Profissional MorumbiShopping, sito a Avenida Roque Petroni Júnior, n.º 1.089 – Jardim das Acácias – Município de São Paulo – São Paulo – CEP 04707-900. Está localizado em um edifício de escritórios com 11 andares e 198 salas, totalmente integrado ao Morumbi Shopping, em São Paulo, aliando trabalho a serviços e compras. A Edificação foi executada estrutura mista – concreto e aço, com fachadas externas em textura e vidros espelhados (pele de vidro), a edificação possui aproximadamente 10 (dez) anos de construção. O imóvel possui matrícula n.º 199.164 do – ficha 2 – Livro n. º 2 – Registro Geral no 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo– São Paulo.

De acordo com a matrícula do imóvel, trata-se da conjunto comercial n.º 216, localizada no 2} pavimento – nível +28,14 do edifício denominado Centro Profissional Morumbi Shopping, integrante do condomínio Complexo Comercial MBS, com área privativa coberta edificada de 41,350 m², a área comum coberta edificada de 38,066 m², incluindo direito ao uso de 01 (uma) vaga de garagem indeterminada com auxilio de manobrista/garagista, localizada na garagem do nível +19,90, e a área total construída de 79,416 m², equivalente a uma fração ideal de 0,000071% no terreno e nas partes de propriedade e uso do condomínio e podem ser verificados no ANEXO 1 deste laudo.

3.1. ESTADO DE CONSERVAÇÃO

O Imóvel avaliando foi vistoriado em 09 de outubro de 2018 e pode-se concluir que o imóvel possui idade aproximada de 10 (dez) anos, fato este percebido na vistoria. A área comum encontra-se em estado ótimo conservação, a sala comercial encontra-se em estado bom de conservação e pode ser verificado no relatório fotográfico apresentado a seguir, Item 4. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.

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4. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Foto 1 – Avenida Dr. Chucri Zaidan – Vista geral do acesso

Foto 2 – Entrada do Centro Profissional MorumbiShopping

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Foto 3 – Recepção do Entrada do Centro Profissional MorumbiShopping

Foto 4 – Elevadores de Acesso as salas comerciais

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Foto 5 – Hall do 2º Pavimento

Foto 6 – Porta da sala comercial 216 – Imóvel avaliando

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Foto 7 – Sala 1 – Vista 1 – Imóvel avaliando 216


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Foto 11 – Sala 3 unida com o imóvel 214 – Vista 1 – Imóvel avaliando 216

Foto 12 – Sala 3 unida com o imóvel 214 – Vista 2 – Imóvel avaliando 216

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Foto 13 – Copa – “compartilhada / unida” com a sala 214 – Imóvel avaliando 216

Foto 14 – Banheiro – Imóvel avaliando 216

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5. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

A situação econômica do país é delicada, apesar de o PIB – Produto Interno Bruto, ter crescido 0,2% no 2º trimestre de 2018 em comparação ao mesmo período, dados divulgados pelo FGV, a moeda brasileira acumula a desvalorização do Real frente ao dólar caiu 7,7%, dados colhidos até o mês de setembro, desde o início do ano. O desemprego no país recuou, mas mesmo assim atinge o patamar de 12,1%, em média, no segundo trimestre, de acordo com dados do IBGE. O desempenho da economia no terceiro trimestre vem se caracterizando pelo aumento da instabilidade no mercado financeiro combinado com a continuidade do lento processo de recuperação da atividade econômica, neste momento a pós uma corrida eleitoral repleta de incertezas e tendo Jair Bolsonaro eleito o 38º presidente do Brasil, apresentando comprometimento para que a política econômica de desregulação, desburocratização e continuidade das reformas fiscais. A nova equipe econômica, capitaneada pelo economista Paulo Guedes, pretende acabar com o déficit fiscal em pouco tempo, entre um e dois anos. Também sinalizou com aprovação de reformas estruturais, concessões e privatizações. Essas medidas devem estimular a produtividade e, consequentemente, aumentar a renda média do brasileiro. O cenário econômico acima exposto, acreditasse na melhora gradual do mercado de crédito e emprego devem sustentar a recuperação do consumo e impulsionar a atividade no próximo ano. Projetando um crescimento do PIB real de 3,0% em 2019. Assim sendo verificamos que para o imóvel avaliando a localização é boa, mas o mercado ainda se apresenta recessivo e hoje encontramos muitos imóveis disponíveis aos arredores, conforme pesquisa (ANEXO 4).

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15

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

6.1. METODOLOGIA

Para Avaliação do Valor de um imóvel segundo norma técnica ABNT NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbano, podem ser utilizados os seguintes métodos:

− Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto o quanto possível, semelhantes às do avaliando.

− Método Involutivo, onde a pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

− Método da Renda, para as avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) são levantadas todas as receitas e despesas do empreendimento, monta-se um fluxo de caixa e estabelece a taxa mínima de atratividade, desta forma estima-se o Valor do Imóvel

− Método Evolutivo, onde a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator comercialização.

Para Avaliação do Imóvel em questão foi utilizado o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, onde apurou-se o valor do imóvel comercial por metro quadrado

Para apuração do preço foi utilizado uma pesquisa realizada no mês de novembro de

2018 que engloba imóveis similares à venda na região onde se localiza o imóvel, foi

vistoriado as salas 216 (imóvel avaliando) e 214 (imóvel unido ao avaliando) do “Centro

Profissional MorumbiShopping”, foram coletados 32 elementos e utilizados 21

elementos conforme ANEXO 4.

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16

6.2. VARIÁVEIS UTILIZADAS

O valor do metro quadrado do lote foi obtido através do software SisDEA, que é um sistema para modelagem de dados com suporte às avaliações comparativas de mercado imobiliário e foi especialmente desenvolvido para o profissional de Engenharia de Avaliações, indicado e reconhecido pelo IBAPE/SP. As variáveis apresentadas foram as seguintes:

a) Fator Área Privativa: Variável quantitativa expressa em m², que significa o tamanho da área privativa pertencente a unidade da edificação. Variável Utilizada.

b) Fator Idade Aparente: Variável qualitativa expressa a Idade que o imóvel aparente considerando o padrão construtivo, a idade real e o estado de conservação. Variável Utilizada.

c) Fator Estacionamento: Variável quantitativa expressa que número de vagas de garagem para os clientes (valor unitário). Variável Utilizada.

d) Fator Elevador: Variável dicotômica indica a presença ou ausência de elevadores no prédio, com base nos códigos (0 = não possui elevador e 1 = possui elevador). Variável não utilizada pois não teve influência na avaliação do imóvel, por ser constante na amostra utilizada.

e) Fator Valor Unitário: Variável dependente quantitativa, expressa o valor por m² (R$/m²). Variável Utilizada.

f) Fator Valor Total: Variável dependente quantitativa, expressa o valor por m² (R$/m²), variável não utilizada pois não teve influência na avaliação do imóvel.

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7. ANALISE DO VALOR DO IMÓVEL

Para o Cálculo do Valor do Imóvel foi utilizado o “Método Comparativo Direto de Dados do Mercado” para o imóvel avaliando. Este método consiste em determinar o valor do imóvel pela comparação com outros imóveis similares, pelo preço imóvel, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se às diversas condições próprias. Para se obter maior rigor na avaliação do imóvel utilizou-se o método de estatística inferencial, na avaliação do valor de mercado de imóveis, que consiste em calcular as relações estatísticas no âmbito das informações colhidas em amostras, possibilitando prever o valor de um parâmetro desconhecido, com explicação na teoria das probabilidades. As dimensões e áreas dos elementos comparativos foram obtidas dos informantes e ou vendedores. Foram coletados 32 elementos de pesquisa de imóveis localizados na mesma região do imóvel paradigma, sendo utilizados 21 elementos. Utilizou-se os métodos recomendados pela NBR–14.653-2 da ABNT para alcançar o Grau de Fundamentação II e de Precisão III. A Memória de Cálculo é apresentada no ANEXO 5.

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Grau de Fundamentação:

Tabela 1 – Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.

III II I

1Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às

variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação

paradigma2

2

Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o

número de variáveis

independentes



independentes



independentes

2

3Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem, com foto e

características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem

Apresentação de

informações relativas

aos dados e variáveis

efetivamente utilizados

no modelo

3

4 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas

uma variável, desde que:

a) as medidas das

características do imóvel

avaliando não sejam

superiores a 100% do

limite amostral superior,

nem inferiores à metade

do limite amostral

inferior, b) o valor

estimado não ultrapasse

15% do valor calculado

no limite da fronteira

amostral, para a referida

variável

Admitida, desde que:

a) as medidas das

características do imóvel

avaliando não sejam

superiores a

100 % do limite

amostral superior, nem

inferiores à metade do

limite amostral inferior

b) o valor estimado não

ultrapasse 20 % do valor

calculado no limite da

fronteira amostral, para

as referidas variáveis, de

per si e

simultaneamente, e em

módulo

3

5

Nível de significância

(somatório do valor das

duas caudas) máximo para

a rejeição da hipótese nula

de cada regressor (teste

bicaudal)

10% 20% 30% 2

6

Nível de significância

máximo admitido para a

rejeição da hipótese nula

do modelo através do teste

F de Snedecor

1% 2% 5% 3

Pontos

obtidosItem Descrição

Grau

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19

Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.

Grau de Precisão: Para o enquadramento no Grau de Precisão, a tabela 3 exige que a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, atenda as seguintes exigências: Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear.

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de

80% em torno do valor central da

estimativa

≤30% ≤40% ≤50%

Imóvel INTERVALO VALOR TOTAL

AMPLITUDE SOMATÓRIO GRAU DE PRECISÃO

Avenida Nova Cantareira

MÁXIMO 14.109,19 (5,34%) 10,98%< 30% III MÉDIO 13.356,23

MÍNIMO 12.643,45 (5,64%)

Com base na inferência estatística, obteve-se a equação de regressão:

Ln (Valor Unitário) = + 9,36302695 + 8,418954339 / Área Privativa – 0,7993644593 / Idade Aparente + 0,03317160807 * Vagas de garagem

III II I Soma

16 10 6 15

Graus

Pontos Mínimos

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8. CONCLUSÃO Feita a vistoria e analisarmos os documentos apresentados, pode-se concluir que o valor de mercado do Imóvel avaliando Sala Comercial, 216, localizada no 2º pavimento que possui 41,250 m² de área privativa, tem o valor em números redondos é de:

(Quinhentos e cinquenta mil Reais)

Para o mês de novembro de 2018

R$ 550.000,00

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21

9. CONSIDERAÇÕES

Os dados referentes à propriedade do imóvel em apreço, suas áreas dimensões foram obtidas de documentação e informação fornecida na Matricula do Imóvel (Anexo 1). No entanto, o signatário deste laudo não efetuou investigação e não assume responsabilidade quanto às matérias de cunho documental ou legal referentes ao imóvel considerado neste trabalho. A avaliação do imóvel o considera livre de ônus e encargos que porventura existam sobre o mesmo. O laudo de avaliação o Imóvel consiste apenas no valor do mesmo, sendo excluídos os valores referente a tarifas de água, luz, IPTU, entre outros.

Não faz parte do escopo deste trabalho, nem é de responsabilidade do seu signatário, efetuar investigações quanto à correção dos documentos, invasões, sobreposição de divisas ou eventuais ônus que possam vir agravar o imóvel, nem tampouco a descoberta de deficiências de qualquer tipo no imóvel, incluindo aspectos físicos, financeiros e/ou legais.

Consideramos que as informações fornecidas por terceiros são confiáveis e de boa fé, porém não garantimos a sua precisão.

O signatário deste laudo não assume responsabilidade por fatores físicos ou econômicos ocorridos após a data da vistoria do imóvel avaliando que possam vir a afeta o valor apresentado.

Tomou-se como pressuposto que todos os regulamentos e Leis Federais, Estaduais ou Municipais, bem como os regulamentos e restrições provenientes de Lei de Zoneamento Urbano, Posturas Municipais e Leis de Uso e Ocupação do Solo aplicáveis sobre o imóvel (exceto aqueles explicitamente declarados neste trabalho) foram cumpridos.

O Imóvel foi avaliado assumindo-se todas as licenças, certificados de ocupação, permissões e outras exigências Municipais, Estaduais, Federais Administrativas, legislativas ou aquelas provenientes de entidades privadas ou organizações como passíveis de serem obtidas ou renovadas.

Esta Avaliação foi efetuada de acordo com as prescrições da norma ABNT NBR 14.653-2 – Avaliações de Bens e recomendações do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia.

O signatário deste trabalho possui as qualificações técnicas adequadas para sua execução.

Esta avaliação foi elaborada com a finalidade específica definida no item 1. INTRODUÇÃO e o uso para outra finalidade, para data base diferente da especificada ou extração parcial sem o texto completo, e respectivos anexos, não apresenta confiabilidade.

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22

O signatário deste trabalho não tem, ou planeja ter no futuro, interesse de qualquer espécie no imóvel objeto desta avaliação.

Os honorários referentes ao presente trabalho não guardam relação de qualquer espécie ou natureza com os valores resultantes da avaliação.

Coloco-me à disposição do destinatário do presente laudo para discutir nosso estudo de valores.

A aceitação deste Laudo de Avaliação do Imóvel implica concordância com os termos, teor e fora desta declaração de independência, contingências e limitações.

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23

10. ENCERRAMENTO

O signatário dá por encerrado o presente Laudo, que possui 23 folhas a contar essa e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, conforme Lei Federal 6.496 – Art. 1°, Art 2° e Art 3° e 6 ANEXOS, em formato digital, sendo todas as folhas rubricadas e esta devidamente assinada.

São Bernardo do Campo, 08 de novembro de 2018.

________________________________________________ Eng.ª Celli Telles Ribeiro Martins CREA/SP n.º 5061497892 Especialista em Perícias de Engenharia e Avaliações – FAAP

Membro IBAPE/SP sob. Nº 1741

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ANEXO 1

MATRÍCULA DO

IMÓVEL

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.

fls. 223

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Certifica, a pedido verbal de parte interessada, que revendo os livros do Registro a seu cargo, dêles consta a matrícula do teor seguinte:

(F) P

RO

TO

CO

LO

S18100035478D

#01-2

6*0

0*

PROTOCOLO S18100035478D#01-26*00*/WALTER/JÉSSCA FLS. 001/004

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fls. 228

ESPAÇO EM BRANCO

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fls. 229

Nada Mais consta com relação ao(s) imóvel(is) da(s) Matrícula(s) certificada(s) com referência a alienações e constituições de ônusreais, inclusive aqueles decorrentes de citações reais ou pessoaisreipersecutórias, bem como a indicação de títulos contraditórios devidamente prenotados até 24/10/2018, além do que foi integralmente nela(s) noticiados(s). O referido em forma reprográfica, nos termos do §1º. do Artigo 19. da Lei nº. 6015 de 31/12/1973, é verdade e dá fé. São Paulo, 29 de outubro de 2018. Eu, (Jéssica Vieira da SilvaChagas), auxiliar, a digitei. Eu, (José Henrique de Oliveira Nascimento), escrevente autorizado, procedi as buscas e verificações, e a subscrevo. (A presente certidão é expedida e assinada eletronicamente, conforme artigos 217, da Lei 10.406/2002 e 161 da Lei 6.015/73 e Medida Provisória n. 2.200 de 28/06/2001).

"O PRAZO DE VALIDADE DESTA CERTIDÃO É DE 30 DIAS A CONTARDA DATA SUPRA PARA EFEITOS EXCLUSIVAMENTE NOTARIAIS."

15º. Oficial de Registro deImóveis da Comarca da Capital

ROSVALDO CASSAROOficial

PAULO ADEMIR MONTEIROOficial Substituto

(art.20 §§ 1º. à 5º. - Lei 8935/94)José Roberto Lopes de OliveiraJosé Odival Figueiredo Malheiros

Oficiais SubstitutosRomeu Alves da Silva

José Henrique de Oliveira NascimentoJosé Júlio LeiteWalter Vicente

Escreventes Autorizados(art.20 §§ 2º. - Lei 8935/94)

Rua Conselheiro Crispiniano, 29 - 4º. Andar São Paulo - Telefones 3255-9844 e 3255-9537

15º. Oficial de Registro deImóveis da Comarca da Capital

Oficial R$ 30,69Estado R$ 8,72Ipesp R$ 5,97Reg. Civil R$ 1,62Trib. Justiça R$ 2,11Min. Público R$ 1,47Município R$ 0,63Total R$ 51,21

SELAGEM RECOLHIDA NAGUIA Nº. 206/10/18

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ANEXO 2

IPTU

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30/10/2018 Informações de Momento e Identificação de Serviços do Portal

http://www3.prefeitura.sp.gov.br/iptudeb3/Forms/iptudeb3_pag01.aspx 1/1

Copyright SIGRC

Contribuinte: 085.647.0562-1IPTU Débitos Exercício Atual

TOTAL DO DEBITO CORRIGIDO = 708,61NOTIFICACAO 01 ( COM 10 PRESTACOES ) PRESTACOES VENCIDAS ( - - - - - - - - 9 --) = 366,17 PRESTACAO 10 ( VENCTO. EM 09/11/18 ) = 342,44PRESTACOES EM ABERTO REF.AO TOTAL DO DEBITO. ( - - - - - - - - 9 10)

03-VALORES GRAFADOS EM REAIS, ATUALIZADOS ATE A DATA,PODENDO HAVER PRESTACOES JA PAGAS EM FASE DE PROCESSAMENTO.>>>>>>> ESTA INFORMACAO NAO INCLUI DEBITOS DE CONTRIBUINTES ANTERIORES<<<<<

IPTU Débitos Exercícios Anteriores Não existem débitos anteriores

Nova Pesquisa

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ANEXO 3

CERTIDÕES

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fls. 234

30/10/2018 Resultado da Consulta Detalhada de Dívida Ativa

http://www3.prefeitura.sp.gov.br/DividaAtivaConsDebDet/Forms/frm003_EntradaDetalhada.aspx 1/1

Procuradoria Geral do MunicípioInício - Secretarias - Procuradoria Geral do Município / Dívida Ativa

Imprimir Nova Consulta

DÍVIDA ATIVA - Consulta Detalhada de DébitosOS VALORES ABAIXO SÃO VÁLIDOS ATÉ 30/10/2018

Nº do Contribuinte : 085.647.0294-0

N. da Dívida Situação Notificação Exer Tp Crédito Valor R$ Encargos R$ Posição504.005.1/16-6 Ajuizado 20 2010 IPTU 222.435,08 0,00

Pagina Anterior | Próxima Página

VALOR TOTAL.................. 222.435,08TOTAL DE DÉBITOS.......... 1

Observação importante: Em caso de realização de depósito judicial em garantia, da guia de depósito deverá constar o CNPJ nº46.395.000/0001-39 do Município de São Paulo.

Evite contratempos. Para os Débitos Protestados, consultar a página:"Consulta Débito(s) Protestado(s)".

Clique aqui para efetuar seu Pagamento à Vista/Parcelamento

Copyright SIGRC

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fls. 235



ANEXO 4

PESQUISA

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1

.

fls. 236

Informante Telefone do informante Endereço Bairro Valor total Área

privativaElevador (1=Sim)

Idade aparente

Vagas de garagem

Valor unitário

TARGET REAL ESTATE (11) 3042-0366 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Jardim das Acácias 5.498.000,00 406 1 3 12 13.542,00 * FERNANDES LUCENA BROKERS (11) 5502-1010 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Jardim das Acácias 6.903.000,00 531 1 3 12 13.000,00 * ABEL S. HIRATA IMOVEIS (11) 5531-0641 Rua Coronel Conrado Siqueira Campos, 15 Jardim das Acácias 430.000,00 101 0 31 0 4.257,00 BAMBERG BRASILBROKERS (11) 5522-8000 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 840.000,00 70 1 10 2 12.000,00 * ERNESTO SIQUEIRA DO AMARAL (11) 5543-5090 Rua Álvaro Rodrigues Vila Cordeiro 210.000,00 30 0 35 0 7.000,00 * RICARDO (11) 97200-4001 Rua Álvaro Rodrigues, 180 Vila Cordeiro 500.000,00 48 1 20 1 10.417,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 862.500,00 75 1 10 2 11.500,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 1.840.000,00 160 1 10 4 11.500,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 977.500,00 85 1 10 2 11.500,00 * ABEL S. HIRATA IMOVEIS (11) 5531-0641 Rua Álvaro Rodrigues, 152 Vila Cordeiro 850.000,00 100 1 23 2 8.500,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Rua Henri Dunant, 1550 Chácara Santo Antônio 1.000.000,00 84 1 5 6 11.905,00 * BESP (11) 3627-3200 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Chácara Santo Antônio 5.480.000,00 531 1 3 12 10.320,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Rua Henri Dunant, 1550 Chácara Santo Antônio 1.250.000,00 101 1 5 2 12.376,00 BESP (11) 3627-3200 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Chácara Santo Antônio 3.200.000,00 265 1 3 6 12.075,00 GANAN IMOVEIS (11) 2613-1667 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 516.340,00 44 1 4 1 11.735,00 ALESSANDRA INCORPORADORA LTDAALESSANDRA INCORPORADORA LTDA (11) 3135-5113 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 648.482,00 55 1 4 1 11.791,00 * TARGET REAL ESTATE (11) 3042-0366 Rua Alexandre Dumas, 1711 Chácara Santo Antônio 11.004.389,00 915 1 15 22 12.027,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Chácara Santo Antônio 1.900.000,00 134 1 5 4 14.179,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Chácara Santo Antônio 750.000,00 69 1 5 2 10.870,00 RE/MAX EVOLUTION (11) 2339-2985 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 529.000,00 54 1 4 1 9.796,00 * LOPES ERWIN MAACK (11) 5694-2222 Rua Luis Correa de Melo, 280 Chácara Santo Antônio 540.000,00 40 1 1 1 13.500,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Morumbi 640.000,00 41 1 9 1 15.609,00 * CIC CENTRAL DE IMOVEIS COMERCIAIS DE SAO PAULO EIRELI - ME (11) 2361-9798 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Morumbi 5.480.000,00 406 1 5 12 13.497,00 C.R.CORREIA ME (11) 3876-4744 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Jardim das Acácias 525.000,00 42 1 9 0 12.500,00 C.R.CORREIA ME (11) 3876-4744 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Jardim das Acácias 548.000,00 42 1 9 1 13.047,00 * LOPES PRIME (11) 3894-1000 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.400.000,00 44 1 9 1 31.818,00 * Fernandes Lucena Empreendimentos Imobiliários Ltda (11) 5502-1010 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.500.000,00 83 1 9 2 18.072,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.100.000,00 80 1 9 2 13.750,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 620.000,00 41 1 9 1 15.121,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 590.000,00 41 1 9 1 14.390,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 550.000,00 41 1 9 1 13.414,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.800.000,00 122 1 9 3 14.754,00

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.

fls. 237



ANEXO 5

CÁLCULO DO VALOR

DO IMÓVEL

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.

fls. 238

Autor: Celli Telles Ribeiro MartinsModelo: Sala ComercialData de criação: 08/11/2018Área de concentração: Avaliação de BensTipologia em estudo: Escritórios

Descrição do modelo:

Dados do modelo:Dados utilizados:

Variáveis do modelo:Variáveis utilizadas:

Coef. de correlaçãoCoef. de determinação

Desvio padrão

Normalidade:

0,108339938 1382,874301

[ 61, 100, 100]

Regressão Estimativa0,537867815 0,5346810410,289301786 0,285883816

Modelo do SisDEA

conjunto comercial n.º 216, localizado no 2º pavimento do Centro ProfissionalMorumbiShopping, sito a Avenida Roque Petroni Júnior, n.º 1.089 – Jardim das Acácias –Município de São Paulo – São Paulo

322144

Par

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Doc

umen

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proc

esso

102

6971

-69.

2017

.8.2

6.05

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igo

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Sao

Pau

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m 0

8/11

/201

8 às

14:

03 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O18

7030

7707

1

.

fls. 239

Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) transfÁrea privativa 0,02 0,00 0,02 8,42 1,68 11,11 1/xIdade aparente 0,17 0,10 0,33 -0,80 -2,10 5,14 1/xVagas de garagem 2,62 0,00 12,00 0,03 2,14 4,74 xValor unitário 9,45 9,19 9,66 9,36 80,21 0,01 ln(y)

Fonte de Variação Soma dos Quadrados

Graus de Liberdade

Quadrado Médio

F calculado

Explicada 0,08122542 3 0,0270751 2,306713Não explicada 0,19953822 17 0,0117375Total 0,28076364 20

Análise da Variância

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fls. 240

Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada

Informante Texto Texto Nome ou identificação do informante simTelefone do informante Texto Texto Telefone ou número de contato do informante simEndereço Texto Texto Endereço completo do imóvel simBairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza simValor total Numérica Dependente Valor total do imóvel nãoÁrea privativa Numérica Quantitativa Area privativa da unidade medida em m² simElevador (1=Sim) Numérica Dicotomica Indica a presença ou ausência de elevadores no prédio nãoIdade aparente Numérica Qualitativa (Códigos Alocados) Idade que o imóvel aparente considerando o padrão construtivo, a idade real e o estado de conservação simVagas de garagem Numérica Quantitativa Total de vagas de garagem incluindo as cobertas e descobertas simValor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela Area total (m²) sim

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fls. 241

Informante Telefone do informante Endereço Bairro Valor total Área

privativaElevador (1=Sim)

Idade aparente

Vagas de garagem

Valor unitário

TARGET REAL ESTATE (11) 3042-0366 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Jardim das Acácias 5.498.000,00 406 1 3 12 13.542,00 * FERNANDES LUCENA BROKERS (11) 5502-1010 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Jardim das Acácias 6.903.000,00 531 1 3 12 13.000,00 * ABEL S. HIRATA IMOVEIS (11) 5531-0641 Rua Coronel Conrado Siqueira Campos, 15 Jardim das Acácias 430.000,00 101 0 31 0 4.257,00 BAMBERG BRASILBROKERS (11) 5522-8000 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 840.000,00 70 1 10 2 12.000,00 * ERNESTO SIQUEIRA DO AMARAL (11) 5543-5090 Rua Álvaro Rodrigues Vila Cordeiro 210.000,00 30 0 35 0 7.000,00 * RICARDO (11) 97200-4001 Rua Álvaro Rodrigues, 180 Vila Cordeiro 500.000,00 48 1 20 1 10.417,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 862.500,00 75 1 10 2 11.500,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 1.840.000,00 160 1 10 4 11.500,00 VICTOIRE INTERNATIONAL REALTY JD. MORUMBI (11) 4302-7502 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Vila Cordeiro 977.500,00 85 1 10 2 11.500,00 * ABEL S. HIRATA IMOVEIS (11) 5531-0641 Rua Álvaro Rodrigues, 152 Vila Cordeiro 850.000,00 100 1 23 2 8.500,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Rua Henri Dunant, 1550 Chácara Santo Antônio 1.000.000,00 84 1 5 6 11.905,00 * BESP (11) 3627-3200 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Chácara Santo Antônio 5.480.000,00 531 1 3 12 10.320,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Rua Henri Dunant, 1550 Chácara Santo Antônio 1.250.000,00 101 1 5 2 12.376,00 BESP (11) 3627-3200 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Chácara Santo Antônio 3.200.000,00 265 1 3 6 12.075,00 GANAN IMOVEIS (11) 2613-1667 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 516.340,00 44 1 4 1 11.735,00 ALESSANDRA INCORPORADORA LTDAALESSANDRA INCORPORADORA LTDA (11) 3135-5113 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 648.482,00 55 1 4 1 11.791,00 * TARGET REAL ESTATE (11) 3042-0366 Rua Alexandre Dumas, 1711 Chácara Santo Antônio 11.004.389,00 915 1 15 22 12.027,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Chácara Santo Antônio 1.900.000,00 134 1 5 4 14.179,00 UDO KOPTE (11) 99154-9447 Avenida Doutor Chucri Zaidan, 1170 Chácara Santo Antônio 750.000,00 69 1 5 2 10.870,00 RE/MAX EVOLUTION (11) 2339-2985 Rua Enxovia, 417 Chácara Santo Antônio 529.000,00 54 1 4 1 9.796,00 * LOPES ERWIN MAACK (11) 5694-2222 Rua Luis Correa de Melo, 280 Chácara Santo Antônio 540.000,00 40 1 1 1 13.500,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Morumbi 640.000,00 41 1 9 1 15.609,00 * CIC CENTRAL DE IMOVEIS COMERCIAIS DE SAO PAULO EIRELI - ME (11) 2361-9798 Avenida Roque Petroni Júnior, 850 Morumbi 5.480.000,00 406 1 5 12 13.497,00 C.R.CORREIA ME (11) 3876-4744 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Jardim das Acácias 525.000,00 42 1 9 0 12.500,00 C.R.CORREIA ME (11) 3876-4744 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Jardim das Acácias 548.000,00 42 1 9 1 13.047,00 * LOPES PRIME (11) 3894-1000 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.400.000,00 44 1 9 1 31.818,00 * Fernandes Lucena Empreendimentos Imobiliários Ltda (11) 5502-1010 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.500.000,00 83 1 9 2 18.072,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.100.000,00 80 1 9 2 13.750,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 620.000,00 41 1 9 1 15.121,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 590.000,00 41 1 9 1 14.390,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 550.000,00 41 1 9 1 13.414,00 GDX CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (11) 5182-2222 Avenida Roque Petroni Júnior, 1089 Brooklin 1.800.000,00 122 1 9 3 14.754,00

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fls. 242

Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Res. / DP

1 9,51 9,52 0,00 -0,02% -0,024 9,39 9,47 -0,08 -0,82% -0,717 9,35 9,46 -0,11 -1,19% -1,038 9,35 9,47 -0,12 -1,27% -1,099 9,35 9,45 -0,10 -1,05% -0,91

11 9,38 9,50 -0,12 -1,25% -1,0913 9,42 9,35 0,07 0,75% 0,6514 9,40 9,33 0,07 0,76% 0,6615 9,37 9,39 -0,02 -0,19% -0,1616 9,38 9,35 0,03 0,27% 0,2418 9,56 9,40 0,16 1,68% 1,4819 9,29 9,39 -0,10 -1,05% -0,9020 9,19 9,35 -0,16 -1,77% -1,5022 9,66 9,51 0,14 1,48% 1,3224 9,43 9,47 -0,04 -0,44% -0,3825 9,48 9,51 -0,03 -0,33% -0,2928 9,53 9,45 0,08 0,87% 0,7729 9,62 9,51 0,11 1,15% 1,0330 9,57 9,51 0,06 0,64% 0,5731 9,50 9,51 -0,01 -0,09% -0,0832 9,60 9,44 0,16 1,63% 1,44

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.

fls. 243

Dado Observado Estimado

1 13.542,00 13.566,614 12.000,00 12.961,057 11.500,00 12.857,548 11.500,00 12.944,099 11.500,00 12.688,86

11 11.905,00 13.391,9513 12.376,00 11.531,6714 12.075,00 11.241,5415 11.735,00 11.940,5616 11.791,00 11.492,2618 14.179,00 12.072,2919 10.870,00 11.986,1920 9.796,00 11.524,8822 15.609,00 13.530,7524 12.500,00 13.025,4425 13.047,00 13.464,7628 13.750,00 12.654,7529 15.121,00 13.530,7530 14.390,00 13.530,7531 13.414,00 13.530,7532 14.754,00 12.616,12

y = 0,2826x + 9073,1R² = 0,2877

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2.000,00

4.000,00

6.000,00

8.000,00

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12.000,00

14.000,00

16.000,00

0,00 2.000,00 4.000,00 6.000,00 8.000,00 10.000,0012.000,0014.000,0016.000,0018.000,00

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fls. 244

InformanteTelefone

do informante

Endereço Bairro Valor total Área privativa

Elevador (1=Sim)

Idade aparente

Vagas de garagem

Valor unitário Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo

Avenida Roque Petroni Júnior, 1.089 Jardim das Acácias 0 41,25 1 9 1 0 13.356,23 12.643,45 14.109,19

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71

.

fls. 245

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo

Adoção de situação paradigma 2

2Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes



2

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

3

4 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável

Admitida, desde que:a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferiorb) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo

3

5

Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30% 2

6

Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

1% 2% 5% 3

III II I Soma

16 10 6 15

2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II

2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

II

Verificar: micronumerosidade extrapolação

Itens obrigatórios

Grau de Fundamentação do Laudo

Pontos obtidosItem Descrição Grau

Graus

Pontos Mínimos

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.

fls. 246



ANEXO 6

PLANTAS

P

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1 .

fls. 249

fls. 198 celli telles ribeiro martins...celli telles ribeiro martins perito de avaliações e...

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