felipe andrés barberi t universidad de los andes noviembre 25 de 2003

3° Foro“Financiamiento de Vivienda de

Interés Social: Posibilidades y limitaciones de acceso a crédito”

Felipe Andrés Barberi T

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

Noviembre 25 de 2003

“Consideraciones, alternativas y Reflexiones para viabilizar nuevos créditos para Vivienda de Interes

Social”

CONTENIDO

• ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES.– BANCO COLMENA y la VIS.– EL SISTEMA.

• Consideraciones Preliminares.• Perfil de la situación actual .

• PLAN 80/20 “Vivienda para Colombia”.– Objetivo.– Caracteristicas.

• REFLEXIONES.– Sobre el sistema.– 50SMLV.

COLMENA

• COLMENA ha sido líder en la financiación de Vivienda de Interés Social. En los cinco años transcurridos entre el año 1998 y 2002 financió alrededor de 25.000 viviendas de interés social y en lo corrido del 2003 COLMENA ha comprometido recursos para la construcción de 6.500 nuevas unidades.

• COLMENA es consciente de la relevancia que en la economía tiene el desempeño del sector constructor de vivienda y la importancia de mantener la dinámica de la oferta de Vivienda de Interes Social.

• Se reconoce que tanto la garantía ofrecida por el Fondo Nacional de Garantías como la cobertura sobre la UVR, son instrumentos valiosos para el fomento de la financiación de Vivienda de Interés Social.

• A través de su experiencia y de la relación permanente y cercana con los constructores y las comunidades, COLMENA ha evidenciado que el trabajo conjunto e integral de las tres partes es factor crítico de éxito en el buen desempeño de los productos de Vivienda de Interés Social.

COLMENA

EL SISTEMA “Consideraciones Preliminares”


• El actual gobierno, comprometido con el tema, ha hecho algunos ajustes al sistema, pero los mismos aunque importantes, no han sido estructurales.

• El sistema que se ha utilizado en los últimos años, soportado en subsidios otorgados por las Cajas de Compensación y el Estado, ha sido ineficaz, particularmente en el último caso. ( Subsidios no controlados, no utilizados por falta de crédito, demorados en llegar al constructor, asignados no utilizados, etc, etc )


• Existe interés en el gobierno de dinamizar la

colocación de créditos para VIS, fomentando el

otorgamiento de garantías a través del FNG.

• Hoy, la cobertura contra la inflación diseñada por el

gobierno a través del FOGAFIN esta direccionada a

vivienda de no más de $ 115 millones en precio y a

créditos de no más de $ 41 millones, siempre y cuando

el deudor no reciba subsidio de vivienda.


• Se estima para este año, que la construcción de un 25%

de las viviendas en proyectos con precios de venta entre

70 y 100 Smlv se encuentran suspendidos y no lograrán

construirse ni desembolsar sus créditos por falta del

subsidio.

• Hay baja disponibilidad de subsidios para la VIS, Esto se

presenta ya como una situación estructural.


• Hoy las familias aplazan la decisión de compra hasta

que logren la aprobación del subsidio, por dos razones

principales:

• El valor del subsidio es proporcionalmente alto y las familias

no quieren perderlo; (23% para una vivienda de 70 smlv)

• El valor de la cuota inicial para la familia que aceptara

comprar sin subsidio se incrementa de 30% Vs. 10% actual.


• El otorgamiento de créditos complementarios, como elemento fundamental del sistema, pero absolutamente independiente del otorgamiento de subsidios, ha sido igualmente inadecuado en su respuesta .

• Se presenta sobreoferta de VIS con relación al número de subsidios disponibles. EJ: 50 mil unidades de vivienda en oferta vs. 18 mil subsidios de las cajas.

EL SISTEMAPerfil de la situación actual


• Muy poca confianza en el sistema por parte de

beneficiarios, constructores y entidades financieras.

• Presión y expectativa del gobierno por dinamizar a muy

corto plazo el desarrollo de la VIS, frente al

escepticismo y poca participación de constructores y

entidades financieras en el mismo.

• Diversidad de opiniones sobre el tema pero poca

coordinación y autismo entre los diferentes actores.


• Niveles de mora en la cartera VIS generada antes de

1.997 excesivamente alto (22%-25%), incluso en

algunos proyectos específicos este indicador puede ser

superior al 50%.

– Aún en las colocaciones posteriores al 2000 los niveles de

mora son altos, lo cual económicamente es insostenible en el

corto/ mediano plazo.

• Coexistencia con fenómenos sociales complejos que

generan destrucción de principios y valores, que se

manifiestan finalmente en una cultura de no pago .


• La entidad financiera, hoy en día, debe

responderle al usuario ante cualquier situación.

(problemas técnicos, asuntos sociales, temas de

seguridad, incumplimientos del constructor o del

municipio etc, etc).

• Alto riesgo de contaminación o sindicalización

de la cartera, máxime cuando se trata de

proyectos de gran escala y densidad.


• El mercado secundario de los inmuebles VIS recibidos

en pago o por remate ( particularmente de vivienda

media hacia abajo ) no es competitivo por razones de

múltiple naturaleza.

– La garantía se recupera usualmente con un marcado deterioro,

tiene un valor económico bajo y muy relativo según las

circunstancias.

– No es posible otorgar subsidios sobre vivienda usada, lo cual

corrobora su poca competitividad en el mercado.


• El esquema tradicional utilizado por los bancos

hipotecarios , aplicado a Financiación en VIS inferior a

$20 Millones ,no es viable económicamente para los

mismos :– Altos costos asociados a los procesos de administración del crédito con tasa

controlada que impide el traslado de los mismos al precio.

– Sistemas de cobro tradicionales poco efectivos para el sector informal y no

soportables económicamente.

– Tiempos y costos de procesos jurídicos no costeables frente al valor de los

bienes a recuperar.

OBJETIVO

Buscar fórmulas que permitan:• Presentar a los posibles compradores una alternativa

para concretar la adquisición de su vivienda con unas condiciones de cuota inicial e ingresos lo más similares posibles a las de aquellas familias que cuentan con subsidio.

• Ofrecer a estos compradores interesados, la posibilidad de adquirir su vivienda “YA” -sin tener que esperar una eventual asignación de subsidio.

OBJETIVO

• Viabilizar la posibilidad de construir un muy importante numero de viviendas que de otra forma no se colocarían.

• Permitir tanto al constructor como a COLMENA dinamizar su negocio en condiciones de rentabilidad y riesgo aceptables.

• Avanzar en el conocimiento hacia una “nueva generación” de créditos VIS.

Estructura de preciosactual con subsidio

valor de la vivienda 50 sm 70 sm 100 sm 120 sm 135 sm$ 16,600 $ 23,240 $ 33,200 $ 39,840 $ 44,820

ahorro programado5.0 sm 7.0 sm 14.0 sm 26.0 sm 30.0 sm

10% 10% 14% 22% 22%

subsidio23.0 sm 16.0 sm 16.0 sm 10.0 sm 10.0 sm46% 23% 16% 8% 7%

crédito 22.0 sm 47.0 sm 70.0 sm 84.0 sm 95.0 sm44% 67% 70% 70% 70%

tasa de interés 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 11.0%

plazo (meses) 180 180 180 180 180

cuota mensual $ 81 $ 172 $ 257 $ 308 $ 348ingreso mensual $ 269 $ 574 $ 855 $ 1,027 $ 1,161

0.8 sm 1.7 sm 2.6 sm 3.1 sm 3.5 sm

situación actual

Plan Colmena 80/20 Vivienda Para Colombia

Se está planteando una línea de financiamiento especial para la adquisición de viviendas nuevas de interes social, en proyectos nuevos y en desarrollo ejecutados por constructores en alianza con BANCO COLMENA.


COMPONENTES FUNDAMENTALES

• Utilización plena de los instrumentos y mecanismos disponibles dentro de la actual política de vivienda:– Garantía del Fondo Nacional de

Garantías para la VIS– Seguro de cobertura de la U.V.R

Plan Colmena 80/20 Vivienda Para Colombia• Celebración de un convenio de acompañamiento

entre COLMENA y la firma constructora con compromisos mutuos orientados a mantener un programa de calidad de vida dirigido a la comunidad, representada por las familias adquirentes de las viviendas, con los siguientes propósitos:– Habilitar espacios permanentes de comunicación y de

prevención de problemas entre las partes.


– Promover la autogestión y la participación activa de los miembros de la comunidad.

– Propiciar el desarrollo de destrezas, herramientas y organismos comunitarios que propendan por un mayor sentido sobre sus deberes, derechos, compromisos y obligaciones.

– Generar un mayor sentido de pertenencia respecto de sus viviendas y el proyecto en general.


“TODO LO CUAL REDUNDA EN CALIDAD DE VIDA, FACILITA LA CONVIVENCIA Y VALORIZACIÓN DE LAS VIVIENDAS”.


CARACTERISTICAS DE LA LINEA DE FINANCIACION

• Dirigido a viviendas cuyo precio oscile entre 70 y 100 SMLV.

• Financiación del 80% del valor de la vivienda.• Plazo: 20 años.• Tasa : UVR + 11 % (UVR garantizada al 6% para

el 2003).– Meta : Aprobar créditos por 10 mil millones de pesos

en lo que resta del 2003 (750 viviendas aprox.).


VALOR VIVIENDA 21.000 MM 27.000 MM 33.000 MM

AHORRO PROGRAMADO 20% 4.200 MM 5.400 MM 6.600 MM

COMPRAHOGAR COLMENA 80% 16.800 MM 21.600 MM 26.400 MM

PLAZO 20 AÑOS 20 AÑOS 20 AÑOS

CUOTA MENSUAL $170.000 $218.000 $267.000

INGRESO MENSUAL DE LA FLIA $567.000 $726.000 $890.000

INGRESO MENSUAL EN SMLV 1.7 2.2 2.7

EJEMPLOS DE COMPRA DE VIVIENDA CON EL PLAN COLMENA 80/20

REFLEXIONES GENERALES

Existen innumerables y muy importantes motivos y razones ( económicas , sociales , de mercado , etc ) para desarrollar decididos programas de construcción y otorgamiento de vivienda VIS en Colombia .

– Todos los actores de la cadena debemos continuar aportando diferentes alternativas que se dirijan a ampliar las posibilidades de adquisición de vivienda de mas COLOMBIANOS.

La importancia que tiene que todos los actores de la cadena de la construcción, entendamos la necesidad de implementar el “ACOMPAÑAMIENTO SOCIAL” de la nuevas comunidades.


La calidad de los proyectos y la presencia del constructor en los mismos, son factores críticos de éxito para la financiación a largo plazo de proyectos VIS.

Existe la necesidad de buscar la viabilidad en todos los actores de la cadena de la construcción para apoyar la generación de viviendas mas económicas. ahí esta EL RETO!!!.


Cualquier sistema que se estructure, debe generar como mínimo confianza entre los actores que participan en el mismo.

– BUENOS Y CONTUNDENTES RESULTADOS son la única garantía

para que el sistema ( con recursos muy limitados hoy ) , pueda generar

confianza y crecer sustancial y sostenidamente a futuro con el

compromiso decidido de todos los participantes

El sistema debe ser abierta y permanentemente evaluado cualitativa y cuantitativamente en su impacto integral y beneficios para la sociedad , los usuarios, constructores y entidades financieras. Debe ser sujeto de un proceso de mejoramiento continuo.


El sistema debe ser de amplia cobertura , si se pretende trabajar en forma directa sobre el déficit habitacional del país.

El sistema debe ser económicamente viable para que sea auto sostenible tanto en el corto como en el largo plazo.

Debe generar compromisos exigibles en su cumplimiento para usuarios , constructores y entidades financieras.

El sistema deberá “garantizar” que su indicador de “fracaso” no supere un 3%.


“Debe ser una solución real para el usuario y no una ilusión”.

50SMLV.

• Para COLMENA, el reto de financiar vivienda de 50 Smlv implica necesariamente que trabajemos sobre varios aspectos fundamentales (Entre otros):– Calidad de los proyectos.

• Desconocimiento general de requerimientos mínimos, especificaciones técnicas, equipamientos comunales, obras de urbanismo, etc. para proyectos de esta naturaleza, lo cual introduce riesgos de naturaleza y dimensiones desconocidas en el mediano plazo ( Vgr 5años) , cuando usualmente se evidencian los mismos.

– Nuevos sistemas de cobro.• Mecanismos alternos de cobro y pago. Ej: nóminas, servicios públicos.

– Ampliación de los mecanismos de cobertura del gobierno.• Ausencia de garantías ( aún parciales y /o transitorias ) de aplicación masiva por parte del estado que

respalden y acompañen en algún grado , política y realmente a la banca hipotecaria en el riesgo de atender un segmento de alto riesgo. ( Se exceptúa la posibilidad de utilizar Fondo Nal. de garantías para casos individuales ).

• Mecanismos gubernamentales de cobertura sobre la cartera.• Cobertura sobre inflación y desempleo para todas las VIS.

Muchas gracias por su atención.

Algunas ideas para discutir y trabajar ........

• Conveniencia de imaginar y diseñar un modelo nuevo ( en lo posible en base cero ) pero que capitalice las experiencias buenas y malas de quienes han estado en el medio para que conduzca a un esquema sostenible en el tiempo.

• Con base en el desarrollo del punto anterior , diseñar y definir esquemas de transición.

• Estructuración de un equipo de trabajo representativo de todos los actores del negocio y de la academia , comprometido en un trabajo metódico y periódico , con la misión de diseñar el nuevo modelo con el objeto de obtener mínimo como producto final , una visión unificada y unos elementos claves identificados del modelo .

• Diseño conceptual de una solución financiera para el usuario que sea llave en mano Solución integral e indivisible : ahorro programado + subsidio+ crédito.

• Ampliación del concepto PROGRAMADO al subsidio .• Manejo y administración del mismo por las entidades financieras “ par y paso”

con el pago del crédito y el cumplimiento de determinados compromisos.

Algunas ideas para discutir y trabajar ........

• Posibilidad de otorgar Crédito al Gobierno por parte de las entidades financieras hipotecarias para que financie los subsidios programados . La viabilidad económica del modelo podría, en principio, mejorarse sustancialmente con estos créditos .

• Esquemas de titularidad sobre un derecho, diferentes a la propiedad, y que de alguna manera busquen condicionar la transferencia final de la vivienda a su comportamiento en el crédito individual.– Leasing transitorio ??

– Propiedad fiduciaria??

• Diseño de mecanismos que propicien y motiven la cultura de SI PAGO y concilien la informalidad de los usuarios con la formalidad de las entidades financieras.

felipe andrés barberi t universidad de los andes noviembre 25 de 2003

Documents