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Facultad de Derecho DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO
Tesis Doctoral
MULTIPROPIEDAD, TIME-SHARING Y HABITACIĂN
PERIĂDICA EN LA UNIĂN EUROPEA, SUIZA, TURQUĂA,
ESTADOS UNIDOS DE AMĂRICA Y ARGENTINA
Ana Luisa Balmori Padesca
2000
Edita: Universidad de Extremadura
Servicio de Publicaciones
c/ Pizarro, 8
CĂĄceres 10071
Correo e.: [email protected]
http://www.pcid.es/public.htm
Universidad de Extremadura
Facultad de Derecho
DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO
MULTIPROPIEDAD, TIME-SHARING Y HABITACIĂN
PERIĂDICA EN LA UNIĂN EUROPEA, SUIZA, TURQUĂA,
ESTADOS UNIDOS DE AMĂRICA Y ARGENTINA
Memoria presentada por la Licenciada
DÂȘ. Ana Luisa Balmori Padesca para optar al grado de Doctor en Derecho
SUMARIO
ABREVIATURAS ............................................................................................... 17
INTRODUCCIĂN............................................................................................... 21
I. DELIMITACIĂN DEL OBJETO DEL TRABAJO .......................... 21
II. MĂTODO Y PLAN DE EXPOSICIĂN .............................................. 30
III. IMPLICACIONES EN SEDE DE DERECHOS REALES Y DE DERECHOS DE OBLIGACIONES EN CUANTO AL GOCE A TIEMPO REPARTIDO DE UNA UNIDAD DE HABITACIĂN....................................................................................... 32
CAPĂTULO I: LA DIRECTIVA 94/47/CE Y OTRAS DIRECTIVAS COMUNITARIAS DE ESPECIAL IMPORTANCIA PARA LA PROTECCIĂN DE LOS CONSUMIDORES.................................................... 51
I- LA DIRECTIVA COMUNITARIA NÂș 94/47 Y SU APLICACIĂN ....................................................................................... 56
1. IntroducciĂłn ................................................................................... 59
2. Antecedentes .................................................................................. 67
3. La Directiva 94/47/CE. Contenido ................................................ 70
4. La Directiva 94/47/CE y su transposiciĂłn ..................................... 78
A) Naturaleza del derecho y duraciĂłn ....................................... 78
B) Contrato ................................................................................ 79
C) Derechos de desistimiento y de resoluciĂłn .......................... 79
Sumario
D) Anticipos .............................................................................. 80
5. Breve comentario en cuanto a algunas de las transposiciones de esta Directiva, no analizadas en los capĂtulos posteriores ........ 81
A) Luxemburgo ......................................................................... 82
B) Austria .................................................................................. 84
C) Finlandia ............................................................................... 91
6. Jurisprudencia del TJCE relativa a la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47 .............................................................................. 93
II. OTRAS DIRECTIVAS COMUNITARIAS DE ESPECIAL IMPORTANCIA PARA LA PROTECCIĂN DE LOS CONSUMIDORES................................................................................ 95
1. La Directivas 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales .................................................................................... 95
2. Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores ............................................................................... 101
3. Directiva 98/27/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 1998 relativa a las acciones de cesaciĂłn en materia de protecciĂłn de los intereses de los consumidores........ 103
CAPĂTULO II: ESTUDIO COMPARADO DE DISTINTOS ORDENAMIENTOS JURĂDICOS. MODELOS............. 107
I.- PAĂSES DE LA UNIĂN EUROPEA QUE DISPONEN DE LEGISLACIĂN AD HOC PARA REGULAR ESTA FIGURA JURĂDICA ........................................................................................... 110
1.- Modelo societario: Sistema francés ............................................. 111
Sumario
A) RĂ©gimen. JurĂdico............................................................... 111
B) El Derecho de âtiempo repartidoâ (partagĂ©) como derecho de sociedades. La Ley nÂș 18/86 de 6 de enero ...... 120
a) Contenido.................................................................. 122
b) Elementos personales................................................ 126
c) Derechos y obligaciones de las partes ...................... 128
d) ConstituciĂłn. Formalidades legales .......................... 131
e) TransmisiĂłn inter vivos y mortis causa .................... 135
f) CaracterĂsticas ........................................................... 136
g) Capital, acciones y objeto social............................... 138
h) Forma de la sociedad ................................................ 142
i) AdministraciĂłn y gerentes ........................................ 143
j) DisoluciĂłn y liquidaciĂłn de la sociedad ................... 144
k) Publicidad de la sociedad.......................................... 145
l) Normas sobre régimen fisca...................................... 145
m) Reglas propias de las sociedades de construcciĂłn .... 146
C) Las sociedades cooperativas de atribuciĂłn en âtiempo repartidoâ de uso de una habitaciĂłn ................................... 146
D) El derecho de âtiempo repartidoâ como derecho de copropiedad. ....................................................................... 148
E) DelimitaciĂłn con otras figuras ........................................... 151
Sumario
F) La Ley de 23 de septiembre de 1998 que transpone la Directiva 94/47/CE............................................................. 157
2- Modelo obligacional: Sistema griego .......................................... 168
A) RĂ©gimen jurĂdico ................................................................ 169
B) LegislaciĂłn de Fronteras y UniĂłn Europea ........................ 170
C) La Ley nÂș 1652 de 14 de octubre de 1986 .......................... 173
D) Relaciones promotor/ Estado.............................................. 175
E) Sistema de club trustee....................................................... 175
F) La transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE a el Derecho interno griego ..................................................................... 176
3- Modelo real: Sistema portugués .................................................. 183
A) RĂ©gimen jurĂdico ................................................................ 184
B) El Derecho real de habitaciĂłn periĂłdica y la ConstituciĂłn portuguesa de 1976 ....................................... 185
C) El Derecho real de habitaciĂłn periĂłdica............................. 187
a) Contenido.................................................................. 188
b) Elementos personales................................................ 189
c) Derechos y obligaciones de las partes ...................... 196
d) ConstituciĂłn. Contrato promesa. Documento complementario......................................................... 202
e) InscripciĂłn................................................................. 209
Sumario
f) CaracterĂsticas ........................................................... 212
g) Derechos de adquisiciĂłn preferentes ........................ 217
h) RĂ©gimen fiscal........................................................... 218
i) El D.R.H.P. es transmisible mortis causa y se caracteriza por no ser intuitu personae ..................... 218
j) Documento complementario ..................................... 219
k) Sus titulares tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas ........................................................... 220
l) Como generador de obligaciones ob rem y propter rem ............................................................... 220
D) ExtinciĂłn. RescisiĂłn. RĂ©gimen fiscal................................. 223
E) DelimitaciĂłn con figuras afines.......................................... 224
F) Derechos de habitaciĂłn turĂstica......................................... 236
G) Jurisprudencia portuguesa .................................................. 236
II.- PAĂSES DE LA UNIĂN EUROPEA SIN REGLAMENTACIĂN AD HOC .MODELOS MIXTOS ............... 239
1.- Sistema italiano .............................................................................. 240
A) RĂ©gimen jurĂdico ................................................................. .240
B) La multipropiedad y la ConstituciĂłn italiana de 27 de diciembre de 1947 ................................................................ 243
C) El derecho de multipropiedad inmobiliaria, alberguiera y de sociedades o por acciones (azionaria) .......................... 244
Sumario
D) Multipropiedad cooperativa.................................................. 257
E) Multipropiedad arrendataria ................................................. 258
F) DelimitaciĂłn con figuras afines............................................ 259
G) La regulaciĂłn legislativa de la multipropiedad en Italia ...... 272
H) La incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE.......................... 274
2.- Sistema belga.................................................................................. 282
A) RĂ©gimen jurĂdico .................................................................. 282
B) La propiedad y la ConstituciĂłn belga de 5 de mayo de 1993 ...................................................................................... 283
C) La copropiedad en el derecho belga ..................................... 284
D) La Ley de 11/04/99 relativa a los contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en tiempo repartido. IncorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE............................................................................... 286
3.- Sistema alemĂĄn............................................................................... 293
A) RĂ©gimen jurĂdico................................................................... 293
B) La propiedad y la ConstituciĂłn alemana de 23 de mayo de 1949 ................................................................................. 294
C) Derecho de sociedad y derechos personales ......................... 295
a) Modelo de sociedad..................................................... 297
b) Modelo de la copropiedad........................................... 297
c) Sociedad civil .............................................................. 300
Sumario
d) Derecho real menor ..................................................... 300
D) La incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE. Teilzeit-Wohnrechtegesetz - TzWrG-, de 20.12.96. 3014.- ................ 301
3.- Sistema de Gran Bretaña ................................................................ 327
A) RĂ©gimen jurĂdico................................................................... 327
B) El time-sharing y el derecho de los consumidores. Time.share Act de 1992 ........................................................ 334
C) La incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE .......................... 337
III.- ALGUNOS PAĂSES FUERA DE LA UNIĂN EUROPEA QUE DISPONEN DE LEGISLACIĂN AD HOC PARA REGULAR ESTA FIGURA JURĂDICA ............................................................... 340
1. Sistema turco.................................................................................. 340
A) RĂ©gimen jurĂdico .................................................................. 340
B) La Ley nÂș 3227 de 10 de junio de 1985 ................................ 341
2. Sistema de los Estados Unidos de América ................................... 346
A) RĂ©gimen jurĂdico .................................................................. 346
B) El Timesharing ..................................................................... 348
C) Configuraciones del Time-Sharing....................................... 351
IV.- ALGUNOS PAĂSES FUERA DE LA UNIĂN EUROPEA QUE NO DISPONEN DE LEGISLACIĂN AD HOC PARA REGULAR ESTA FIGURA JURĂDICA ............................................ 35
1) Sistema suizo.................................................................................. 355
Sumario
A) RĂ©gimen jurĂdico .................................................................. 355
B) La propiedad y la ConstituciĂłn suiza de 29 de mayo de 1874 ...................................................................................... 357
C) La Lex Friedrich. Ley Federal sobre la adquisiciĂłn de inmuebles por personas domiciliadas en el extranjero de 16 de diciembre de 1983....................................................... 358
D) Soluciones legislativas que se pueden adaptar a este Derecho................................................................................. 361
E) Propiedad colectiva en Derecho suizo.................................. 362
a) La copropiedad ............................................................ 364
aâ) La copropiedad ordinaria ....................................... 364
bâ) La propiedad por pisos........................................... 368
2) Sistema argentino ........................................................................... 372
A) RĂ©gimen jurĂdico .................................................................. 372
B) RĂ©gimen particular de las zonas fronterizas ......................... 373
C) Estructura JurĂdica ................................................................ 375
a) La forma de sociedad .................................................. 375
b) Como derecho real....................................................... 376
D) Proyectos de regulaciĂłn legislativa ...................................... 378
V. ESTUDIO COMPARADO DE LOS SISTEMAS ANALIZADOS .................................................................................... 381
Sumario
CAPĂTULO III: LA MULTIPROPIEDAD Y EL TIEMPO REPARTIDO EN ESPAĂA............................................... 385
I. BREVES CONSIDERACIONES SOBRE LA TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES............................................................... 389
II. MULTIPROPIEDAD. SITUACIĂN ANTERIOR A LA APROBACIĂN DE LEGISLACIĂN AD HOC ............................... 398
III. LA LEY NÂș 42/98 DE 15 DE DICIEMBRE DE 1998 SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURĂSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS. INCORPORACIĂN DE LA DIRECTIVA 94/47/CE ............................................................................................... 411
1-. El Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Ley nÂș 42/98 de 15 de diciembre de 1998 ................... 421
A) Contenido del DATBI. ......................................................... 423
B) Ambito objetivo.................................................................... 426
C) Elementos personales .......................................................... .430
a) El propietario del inmueble......................................... 430
b) El titular....................................................................... 433
D) Derechos y obligaciones de las partes................................ 434
E) La sociedad de servicios..................................................... 438
F) ConstituciĂłn. Contrato promesa. Contrato definitivo ........ 439
G) InscripciĂłn en el Registro................................................... 444
H) CaracterĂsticas .................................................................... 445
I) Como generador de obligaciones ob rem y propter rem.... 449
Sumario
J) Derecho transmisible mortis causa .................................... 450
K) Documento informativo...................................................... 450
L) Desistimiento y rescisiĂłn del contrato................................ 453
M) Normas tributarias .............................................................. 456
IV. DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO Y DELIMITACIĂN CON FIGURAS AFINES ................................... 457
1.- Derecho real de aprovechamiento por turno, derecho real de habitaciĂłn y el derecho de usufructo.............................................. 457
A) CaracterĂsticas comunes ....................................................... 457
B) Diferencias............................................................................ 458
2.- Derecho real de aprovechamiento por turno, derecho real de superficie........................................................................................ 461
A) CaracterĂsticas comunes ....................................................... 461
B) Diferencias............................................................................ 461
3.- Derecho real de aprovechamiento por turno y propiedad horizontal ....................................................................................... 463
A) CaracterĂsticas comunes ....................................................... 463
B) Diferencias............................................................................ 464
4.- Derecho real de aprovechamiento por turno y derecho de copropiedad.................................................................................... 464
A) CaracterĂsticas comunes ....................................................... 465
B) Diferencias............................................................................ 465
Sumario
V. JURISPRUDENCIA ESPAĂOLA SOBRE MULTIPROPIEDAD/ DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO............................................ 467
CAPĂTULO IV: LEY APLICABLE Y COMPETENCIA JUDICIAL ........................................................................... 477
I- CONSIDERACIONES PREVIAS. .................................................... 477
II- COMPETENCIA JUDICIAL. CONVENIO DE BRUSELAS DE 27 DE SEPTIEMBRE DE 1968. PROTOCOLO DE 3 DE JUNIO DE 1971. CONVENIO DE LUGANO DE 16 DE SEPTIEMBRE DE 1988 ..................................................................... 483
1. Importancia de la calificaciĂłn como real o personal, del derecho de multipropiedad en la aplicaciĂłn del CB.................... 488
2. ClĂĄusulas atributivas de jurisdicciĂłn ........................................... 490
III. LEY APLICABLE: CONVENIO DE ROMA.................................. 494
IV. EL CĂDIGO CIVIL ESPAĂOL, LA LEY APLICABLE Y LOS CONFLICTO DE LEYES ......................................................... 506
CONCLUSIONES........................................................................................... 513
BIBLIOGRAFĂA............................................................................................. 549
Sumario
ABREVIATURAS
PUBLICACIONES JURĂDICAS
AC ............................................. Actualidad civil de Aranzadi AcP ............................................ Archiv fĂŒr die civilistische Praxis ADC........................................... Anuario de Derecho Civil ADI............................................ Anuario de Derecho Internacional AIDI........................................... Annuaire Institut Droit International AJCL ......................................... American Journal of Comparative Law AJIL........................................... American Journal of International Law AJP ............................................ Aktuelle Juristiche Praxis An. UNIDROIT......................... Annuaire UNIDROIT BAPN ........................................ Boletim da Associação Portuguesa de
Notarios BCNR ........................................ Boletin del Colegio Nacional de
Registradores (España) BGBI ......................................... Budensgesetzblatt BGH........................................... Bundesgerichthof BFD ........................................... Boletim da Faculdade de Direito BIMJ.......................................... BoletĂn Informativo del Ministerio de
Justicia BMJ ........................................... Boletim do MinistĂ©rio da Justiça BOE........................................... BoletĂn Oficial del Estado BYBIL....................................... British Yearbook of International Law Cah.DE ...................................... Cahiers de droit europĂ©enne CI/E ........................................... Contratto e impresa/Europa CMLR........................................ Common Market Law Review DOCE/JOCE ............................. Diario Oficial de las Comunidades
Europeas/Journal Officiel des Communautés Européennes.
EDP ........................................... Europa e diritto privato Eur.LR ....................................... European Law Review FI ............................................... Il Foro italiano GC ............................................. Giustizia civile GI............................................... Giurisprudenza italiana GJCEE....................................... Gazeta JurĂdica de la CEE y de la
Competencia Gaz. Pal. .................................... La Gazette du Palais ILJ.............................................. Indiana Law Journal JDI (Clunet ................................ Journal de droit internacional privé Iprax........................................... Praxis des Internationalen Privat-und
Verfahrensrechts
Abreviaturas
18
La Ley........................................ La Ley, Revista JurĂdica Española de doctrina, Jurisprudencia y Bibliografia
NGCCo...................................... La nuova giurisprudenza civile commentata
Not. CE...................................... Noticias de la CEE NUE........................................... Noticias de la UniĂłn Europea RabelsZ...................................... Zeitschrift fĂŒr auslĂ€ndisches und
internationales Privatrecht RAJ............................................ Repertorio Aranzadi de Jurisprudencia RAL........................................... Repertorio Aranzadi de LegislaciĂłn RCDI ......................................... Revista Critica de Derecho Inmobiliario RCDIP ....................................... Revue critique de Droit International
Privé RCLJ.......................................... Revue Critique de législation et
Jurisprudence RCADI....................................... Recueil des Cours de l?Academie de Droit
international de La Haye RDC........................................... Rivista di Diritto Civile RDE........................................... Rivista di diritto europeo RDEc ......................................... Revista de Direito e EconomĂa RaDC......................................... Rassegna di diritto civile RDI ............................................ Rivista di Diritto internazionale RDIPP........................................ Rivista di diritto internazionale privato e
processuale RDN........................................... Revista de Derecho Notarial RDP ........................................... Revista de Derecho Privado RDR........................................... Revista de Derecho Registral REDI.......................................... Revista Española de Derecho
Internacional Rec............................................. Recueil de Jurisprudence de la Cour de
Justice des Communautés Européennes. RGD........................................... Revista General de Derecho RGLJ ......................................... Revista General de Legislación y
Jurisprudencia RIDC ......................................... Revue International de Droit ComparĂ© RIW ........................................... Recht der Internationalen Wirtschaft ROA........................................... Revista da Ordem dos Advogados RJE La Ley................................ Revista juridics española La Ley RJN............................................ Revista Juridica del Notariado RLJ ............................................ Revista de Legislação e JurisprudĂȘncia RMC .......................................... Revue du MarchĂ© Commun RMCUE..................................... Revue du MarchĂ© Commun et de lâUnion
Européenne RN ............................................. Revista del notariato RS .............................................. Rivista delle società RTDC ........................................ Revue Trim. Droit Civil
Abreviaturas
19
RTDE......................................... Revue Trimest. Droit Européenne RTDPC ...................................... Rivista Trimestrale di Diritto e
Procedura Civile VJIL........................................... Virginia Jounal of International Law YLJ ............................................ Yale Law Journal VN ............................................. Vita notarile
TEXTOS LEGALES A.B.G.B..................................... Austria BĂŒgerlisches Gesetzbuch (CĂłdigo
Civil austrĂaco) B.G.B......................................... BĂŒgerlisches Gesetzbuch (CĂłdigo Civil
alemĂĄn) C.B............................................. Convenio de Bruselas relativo a la
competencia judicial internacional y a la ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil de 27/9/68
C.Cv.al. (BGB).......................... Civil Alemån C.Cv.arg..................................... Código Civil Argentino C.CV.bg..................................... Código Civil Belga C.Cv.es ...................................... Código Civil Español C.Cv.fr ....................................... Código Civil Francés C.Cv.h........................................ Código Civil Griego C.Cv.it ....................................... Código Civil Italiano C.Cv.port ................................... Código Civil Portugués C.Cv.CH. (ZBG) ....................... Código Civil Suizo Const.Bg .................................... Constitución Belga Const.Es..................................... Constitución Española de 27 diciembre
1978 C.Lug......................................... Convenio de Lugano 16/9/88 relativo a la
competencia judicial y a la ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil
C.R............................................. Convenio de Roma sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19/6/80
C.R.P. ........................................ ConstituciĂłn de la RepĂșblica Portuguesa E.G............................................. EinfĂŒhrungsgezetz E.G.B.G.B. ................................ EinfĂŒhrungsgestz zum BĂŒgerlischen
Gesetzbuch L.H............................................. Ley Hipotecaria R.H. ........................................... Reglamento Hipotecario T.R............................................. Tratado de Roma , constitutivo de la CEE
de 25/3/57
Abreviaturas
20
T.U.E. ........................................ Tratado de la UniĂłn Europea, Maastrich 7/2/92
W.E.G. ....................................... Wohnungseigentumsgesetz
ORGANISMOS A.P..................................... ........ Audiencia Provincial C.E.E./C.E. ................................ Comunidad Europea L.G............................................. Landgericht O.L.G......................................... Oberlandesgericht T.J.C.E....................................... Tribunal de Justicia de las Comunidades
Euroepas TS .............................................. Tribunal Supremo U.E............................................. UniĂłn Europea
OTRAS AAFDL...................................... Associação Académica da Faculdade de
Direito de Lisboa A.T.F. ........................................ Acord du Tribunal Federal (Suizo) C.E.D.A.M- ............................... Casa Editrice Dott. Antonio Milani-Padua Cit. ............................................. citada D.A.T.B.I................................... Derecho de Aprovechamiento por Turno
de Bienes Inmuebles de Uso TurĂstico D.R.H.P. .................................... Direito Real de Habitação PeriĂłdica FDUL......................................... Faculdade de Direito da Universidade de
Lisboa GmbH ........................................ Gesellschaft mit beschrÀnkter Haftung Id................................................ idem ob ............................................... obra p./ pp.......................................... Pågina / påginas P.P.E. ......................................... Propriété par étages (propiedad
horizontal) PTA ........................................... Pesetas P.U.F.......................................... Presses Universitaires de France TNG........................................... Teilzeitnutzungsgesetz, TzWrG....................................... Teilzeit Wohnrechtegesetz U.E............................................. UniĂłn Europea Ult.............................................. Ășltima vid.............................................. vĂ©ase v. gr............................................ verbi gratia
INTRODUCCIĂN
I. DELIMITACIĂN DEL OBJETO DEL TRABAJO.
El presente trabajo de investigaciĂłn tiene como objeto el estudio del derecho
denominado, por unos multipropiedad, por otros tiempo compartido o repartido,
derecho real de habitaciĂłn periĂłdica, o incluso con otras designaciones, de acuerdo con
el tipo de derecho y los diferentes paĂses y sistemas. Analizaremos en este trabajo los
principales sistemas existentes en la UniĂłn Europea, asĂ como en Suiza, TurquĂa,
Estados Unidos de América y Argentina. Partiendo del estudio comparado entre las
diferentes soluciones jurĂdicas practicadas en los distintos paĂses referidos se darĂĄ
atención especial al sistema español.
El derecho de multipropiedad es una figura jurĂdica caracterĂstica de las zonas
turĂsticas. Durante las Ășltimas dĂ©cadas llegaron a estas zonas un gran nĂșmero de turistas
extranjeros, y también algunos nacionales -veraneantes-, que deseaban poseer una
residencia propia donde pasar sus vacaciones, pero que no disponĂan de recursos
econĂłmicos suficientes para adquirir una vivienda. Por otra parte no se justificaba una
gran inversión en una casa que iba a estar cerrada y deshabitada durante casi todo el año
para utilizarla solamente durante una breve temporada de vacaciones1.
Los cambios operados a partir de la Segunda Guerra Mundial nos plantean hoy
una imagen econĂłmica muy distinta de la que probablemente haya servido de ejemplo a
la antigua codificaciĂłn. Los derechos de bienes han evolucionado considerablemente.
En muchos casos la iniciativa privada ha precedido a la ley y las nuevas fĂłrmulas de
contrataciĂłn ideadas por el creciente trĂĄfico comercial han puesto a disposiciĂłn del
pĂșblico mayor cantidad de bienes y servicios.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
1 MENDES, I. P.: Direito Real de Habitação PeriĂłdica , Almedina, Coimbra, 1993, p.8. SILVESTRO, V.: âLe rĂŽle du Turisme dans lâUnion EuropĂ©enneâ, RMCUE, nÂș 399, Juin 1996, pp. 447 ss. VAN DER WOUDE / MEAD: ââFree Movement of the Tourist in Community Lawâ, CMLR., 1988, pp. 117-140.ïżœ
IntroducciĂłn
22
Existe hoy un mayor acceso a bienes de disfrute, aunque sean de alto coste de
adquisiciĂłn y mantenimiento. Las empresas comerciales han ideado nuevas fĂłrmulas de
intercambio que hacen posible una mayor rentabilidad de sus inversiones.
Cada vez mĂĄs se presenta la idea de bienes para uso colectivo, en copropiedad o
sociedad, como forma de poner al alcance de una gran mayorĂa los derechos de goce de
una âpropiedadâ (en este caso del goce de un apartamento) y hacerlos mĂĄs accesibles al
poder adquisitivo de todos. La prolongaciĂłn de la vida humana, la flexibilidad de
conceptos, la extensiĂłn temporal de las vacaciones pagadas, la disminuciĂłn de los
costos y la disponibilidad y diversidad de los transportes, son factores que han operado
una profunda evoluciĂłn de los modos de vida, escala de valores y aspiraciones de la
sociedad. Por otro lado el intento de explotar comercialmente, desde un principio, el
atractivo psicolĂłgico que supone ser âpropietarioâ es, como veremos, un factor
fundamental para el suceso de esta figura jurĂdica conocida como timesharing o
multipropiedad. Las empresas promotoras estĂĄn interesadas en vender derechos de
âvacaciones futurasâ en inmuebles que son de su propiedad, al mismo tiempo que
obtienen el pago de los costes de manutenciĂłn, a cargo de los adquirentes de estos
derechos de vacaciones. Por otro lado al adquirente le resulta muy atractiva la idea de
ser titular de un derecho que en la mayor parte de los casos se encuentra mal definido,
con un contenido de derecho de uso durante una semana de un apartamento, derecho ese
que normalmente es transmisible a terceros.
El alto precio de la propiedad inmueble y el creciente costo de su mantenimiento
dificulta el acceso a la compra e incluso al alquiler de una casa o apartamento de
vacaciones. Resulta entonces muy atractiva la idea de âcompartirâ, o mejor dicho
ârepartirâ por periodos de tiempo previamente reservados, las unidades funcionales
destinadas especĂficamente a ese fin, de uso exclusivo en cada periodo de ocupaciĂłn,
distribuyéndose los gastos entre todos los usuarios del sistema y con opción a
intercambiarse reservas de similares caracterĂsticas en centros turĂsticos de atracciĂłn
internacional, situados en un paĂs extranjero. Si solamente se dispone de un perĂodo
IntroducciĂłn
23
anual de vacaciones no hay por qué mantener durante doce meses lo que sólo se disfruta
uno.
Las empresas turĂsticas se han preocupado por encontrar soluciones para dar
respuesta a esta necesidad, cada vez mĂĄs creciente, por lo que presentaban algunas
modalidades de goce.
La primera consistĂa en la divisiĂłn del uso anual de un inmueble clasificado para
fines turĂsticos, en unidades de duraciĂłn de una semana, quince dĂas o un mes. Luego,
se procedĂa a la transmisiĂłn de esas unidades perpetuamente, o durante un nĂșmero de
años determinado, a los interesados, mediante un precio. De este modo, la unidad en
causa era habitada por turnos, que se sucedĂan unos detrĂĄs de los otros, repitiĂ©ndose en
cada año de igual manera. El documento que servĂa de base para este derecho se solĂa
denominar tĂtulo de vacaciones2
Una segunda modalidad consistĂa en que la empresa turĂstica vendĂa cuotas
integradas en el derecho de copropiedad de un inmueble, o de sus apartamentos
clasificados para fines turĂsticos, pactĂĄndose, sin embargo, que se destinaban al uso
exclusivo de los copropietarios, siendo también determinadas las fechas que
correspondĂan a cada cuota vendida. Esta soluciĂłn ha sido adoptada en Italia, como
veremos en el capĂtulo propio.3
Una tercera modalidad consistĂa en sociedades destinadas a la adquisiciĂłn de
uno o mĂĄs inmuebles, con vistas a su goce por turnos, constando en el contrato de
sociedad que todos los que comprasen una participaciĂłn social tendrĂan derecho a
habitar un apartamento durante determinado tiempo, de acuerdo con el valor de su
participaciĂłn social.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
2 MENDES, I. P., op. cit., p. 9.ïżœ3 CapĂtulo Segundo, II. 1.ïżœ
IntroducciĂłn
24
Analizaremos esta soluciĂłn mas adelante en lo que concierne al Derecho
francĂ©s4. En cuanto a los paĂses anglosajones, han preferido soluciones basadas en
derecho de obligaciĂłn, como es el caso del time-sharing 5.
Se ha destacado la marcada incidencia de este sistema, por ejemplo, en los
Estados Unidos de América, en Francia, en Italia y en España6. Sin embargo la primera
tentativa la hizo la Société des Grans Traveaux, de Marsella7, que en al año de 1967
obtiene el registro de una marca, multipropriété, a la cual siguieron otras como
pluripropriĂ©tĂ©, temps partagĂ©, dentro siempre a la misma fĂłrmula jurĂdica: âpropiedad
espacio-temporalâ
Por tratarse de una situaciĂłn actual, bastante reciente, necesita ser estudiada
tanto en lo que se refiere la regulaciĂłn material en el Derecho interno de los diferentes
paĂses, como tambiĂ©n a los problemas que se suscitan con relaciĂłn al Derecho
Internacional Privado. AdemĂĄs, su adaptaciĂłn a los diferentes Derechos internos no
siempre ha sido fĂĄcil, siendo pocos los paĂses que han introducido en su ordenamiento
jurĂdico legislaciĂłn especĂfica sobre esta figura, y no todos la disciplinan de acuerdo
con el mismo modelo8.
Para mejor comprender esta figura se ha considerado Ăștil y necesario el anĂĄlisis
cuidado de su disciplina jurĂdica en distintos ordenamientos de acuerdo con diferentes
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
4 CapĂtulo Segundo, I, 1.ïżœ5 INGERSOLL, W. B., The Legal Aspects of Real Estate Timesharing. Real Estate Law and Practice.
Course Handbook Series, Number 220. N 4-4391 Practising Law Institute.U.S.A., 1982. p. 13.
HENZE, M.E., The Law and Business of Time-Share Resorts . Clark Boardman Company, Ltd. New
York, New York, 1986, p. 5.ïżœ6 ALPA, âAspetti della multiproprietĂ nellâesperienza Nord-Americana recenteâ, RDC, 1983, p. 71. ALMEIDA, C. Ferreira de, Introdução ao Direito Comparado, 2ÂȘ ed., Almedina, Coimbra, 1998, p. 23.
DE LEĂN ARCE, âDe la Multipropiedad al âTime-Sharingâ: Proposiciones Comunitarias y Proyectos de Derecho Internacional Españolâ, RJN nÂș5, p. 148.ïżœ7 FLATTET, G, âLa MultipropriĂ©tĂ© en Suisseâ. Rapports suisses prĂ©sentĂ©s au XIIIĂšme CongrĂšs internacional de droit comparĂ©. MontrĂ©al, 19-24 aoĂ»t 1990. Schulthess Polygraphischer Verlag. Zurich, 1990, p. 103.ïżœ8 No existe una configuraciĂłn jurĂdica Ășnica de un negĂłcio concreto que tenga por objeto la utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo repartido, DOWNES, N., Los contratos internacionales de Timesharing, p. 28.ïżœ
IntroducciĂłn
25
sistemas, en especial de paĂses de la UniĂłn Europea.9 Con carĂĄcter previo se impone
realizar un estudio desde la perspectiva de la tipicidad de los derechos reales y de la
distinciĂłn entre derechos reales y derechos de naturaleza de obligaciones.
La Directiva 94/47 de 26 de octubre dio un plazo de treinta meses a partir de la
publicaciĂłn en el D.O.C.E .10 para que los Estados Miembros de la UniĂłn Europea
adaptasen sus legislaciones internas a su contenido11. Encontramos dos tipos de
transposiciĂłn, por un lado los Estados que la introdujeron creando al mismo tiempo
legislaciĂłn especial relativa a este tipo de derecho, habitualmente denominado de
multipropiedad . Son estos paĂses España12, Portugal13, Francia14, y Grecia15. Entre los
paĂses candidatos a ser miembros de la UniĂłn Europea, TurquĂa tambiĂ©n dispone de
legislaciĂłn especĂfica para regular este derecho16.
Un segundo grupo de paĂses transpuso esta Directiva dentro de las normas de
protecciĂłn al consumidor, dejando abierta la posibilidad de configurar este derecho de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
9 BOULANGER, Tourisme et Loisirs dans les Droits Privés Européens, p. 26.
COSTA / FLORIM, Timesharing. Direito Real de Habitação periĂłdica, p. 5.ïżœ10 La Directiva 94/47/CE del Parlamento y del Consejo relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en los contratos relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn en tiempo parcial de uno o mas bienes inmuebles, fue publicada in J.O.C.E. nÂș L 28/83 de 29 de octubre de 1994.ïżœ11 Las perspectivas de armonizaciĂłn legislativa por virtud de la Directiva 94/47/CE sobre la materia, no evitarĂĄn que persista una marcada diversidad de soluciones jurĂdicas, DOWNES, N., Los contratos internacionales de Timesharing, Eurolex, ColecciĂłn Estudios Internacionales XXVIII, Madrid, 1998, p. 31.ïżœ12 Ley 42/98 de 15 de diciembre de 1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributarias. B.O.E. nÂș 300 de 16 de diciembre de 1998, pp. 42076 ss..ïżœ13 Decreto Legislativo nÂș 275/93 de 5 de agosto de 1993, modificado por el Decreto Legislativo nÂș 180/99 de
22 de mayo de 1999, DiĂĄrio da RepĂblica I SĂ©rie-A nÂș 119/99 de 22/5 de 1999, pp. 2785 ss..ïżœ14 Loi nÂș98/566 du 8/7/1998 portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil du 26/10/1994 concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers, Journal Officiel du 09/07/1998, pp. 10486 ss...ïżœ15 Ley de 25 de agosto de 1999.ïżœ16 La investigaciĂłn y la doctrina civilĂstica españolas , como ha ocurrido en otros paises de tradiciĂłn civilĂstica - han estado empeñadas, en determinar la naturaleza jurĂdica de una supuesta instituciĂłn que se resiste pertinazmente a ser encasillada y los equipos tĂ©cnicos, que han elaborado borradores prelegislativos, tampoco parecen haber acertado a delimitar la materia objeto de su atenciĂłn, o han decidido dejar fuera de su ĂĄmbito la inmensa mayoria de los negocios en rĂ©gimen de tiempo compartido, PAU PEDRĂN (inâ âEl derecho real de aprovechamiento por turno en la ley 42/1998â, El Aprovechamiento por turno de bienes
IntroducciĂłn
26
forma libre, siempre dentro de los limites de su derecho interno. Son ellos BĂ©lgica17,
Dinamarca18, Alemania19, Irlanda20, Italia21, Luxemburgo22, Holanda23, Austria24,
Finlandia25, Suecia26 y Reino Unido27.
Especial interés tiene también todo lo que se refiere a la protección del
consumidor y al anĂĄlisis de la Directiva comunitaria 93/13/CEE de 5 de abril de 1993
relativa a las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.28 Esta
Directiva tiene por objeto la aproximaciĂłn de las legislaciones de los Estados Miembros
referentes a las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados entre un profesional y un
consumidor, asunto este que serĂĄ analizado sumariamente en el capĂtulo tercero de este
estudio. AdemĂĄs esta Directiva refuerza aĂșn mĂĄs la protecciĂłn de los derechos de los
consumidores, aplicåndose también a casos como los de la multipropiedad.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, pp. 77-98). NOEMĂ DAWNES, Los contratos internacionales de Timesharing, p. 29.ïżœ17 Loi du 11/04/1999 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ©. Moniteur belge du 30/04/1999, pp. 14633 ss.ïżœ18 Loi nr. 234 af 02/04/1997 om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom pĂ€ timesharebasis. Justitsmin. j. nr. 1996-7000-0013. Lovtidende A 1997 haefte nr. 41 udgivet den 03/04/1997 s. 1132 JLOV.ïżœ19 Gezetz ĂŒber VerĂ€uĂerung von Teilzeitnutzungsrechten an WohngebĂ€uden (Teilzeit-Wohnrechtegesetz - TzWrG) vom 20/12/1996, Bundesgesetzblatt Teil 1 vom 31/12/1996, pp. 2154 ss.ïżœ20 European Communities (Contracts for Time Sharing of Immovable Property - Protection of Purchasers) Regulations, 1997. Statutory Instruments 204 of 1997.ïżœ21 Decreto legislativo del 09/11/1998 n. 427, attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dellâacquiernte per taluni aspetti dei contratti relativi allâacquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Gazzetta Ufficiale - Serie generale - del 14/12/1998 n. 291 p. 48.ïżœ22 Loi du 18/12/1998 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers. Memorial A, nÂș.4 du 26/01/1999, p. 70.ïżœ23 Wet van 26/03/1997 . Staatsblad nummer 147 van 15/04/1997 p. 1.; Beschikking van de Minister van Justitie van 03/07/1997. Staatsblad nummer 287 van 1997; Koninklijk Besluit van 25/06/1997. Staatsblad nummer 288 , 289 van 1997; Beschikking van den Minister van Justitie van 22/11/1991 . Saatblad nummer 600 van 1991; Wet van 25/07/1964 , Staatblad nummer 314 van 1964.ïżœ24 Bundesgesetz ĂŒber den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an unbeweglichen Sachen (Teilzeitnutzungsgesetz - TNG), Bundesgesetzblatt fĂŒr die Republik Ăsterreich, Nr. 32/1997, ausgegeben am 27/03/1997.ïżœ25 Laki kuluttajansuojalain muuttamisesta / Lag om andring av konsumentskyddslagen (1162/97) 11/12/1997. ïżœ26 Lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende. Svensk författningssamling (SFS) 1997: 218.ïżœ27 The Timeshare Regulations 1997, Statutory Instruments number 1081 of 1997; The Timeshare Ordinance 1997. Legal Notice No. 1 of 1998. First Supplement to the Gibraltar Gazette No. 3.019 of 05/01/1998.ïżœ28 J.O.C.E. nÂșL. 95 de 21 de Abril de 1993.ïżœ
IntroducciĂłn
27
Tomando como base algunas modalidades de esta instituciĂłn, practicadas en
varios paĂses de Europa y de AmĂ©rica, se hace a continuaciĂłn el estudio de su
constituciĂłn y adquisiciĂłn. Consiste este sistema en la posibilidad de pasar cortas
temporadas de vacaciones en viviendas destinadas a este fin.
El legislador portugués, después del necesario estudio, promulgó el Decreto-Ley
nÂș355/8129 que creĂł un nuevo derecho, de naturaleza real denominado direito real de
habitação periódica, esto es, derecho real de vivienda temporal -o de temporada-30. En
otros paĂses se adoptĂł este derecho con caracterĂsticas diferentes, ya no con naturaleza
real, sino de derecho de sociedades, o de naturaleza de obligaciones.
No caben dudas de que el time-sharing constituye un instrumento de activaciĂłn
del mercado de unidades de alojamiento para vacaciones por cortas temporadas. Una
vez analizada la cuestión de la distinción entre derechos reales y derechos de crédito, se
darĂĄ especial importancia a la tipicidad y al numerus clausus de los derechos reales.
También se harå un cuidadoso estudio del contenido de varias figuras como son la
propiedad y la copropiedad, la propiedad horizontal, la propiedad a tiempo parcial y el
goce por turnos, la multipropiedad, el time-sharing y el tiempo compartido, el derecho
real limitado designado derecho real de habitaciĂłn periĂłdica y este derecho como
derecho de sociedades.
En lo que se refiere a España, el tema merece un estudio mås detallado a lo que
se dedicarĂĄ totalmente el capĂtulo tercero del presente trabajo, dĂĄndose especial
atenciĂłn a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributarias31. Su anĂĄlisis requiere
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
29 Modificado mas tarde por el Decreto Legislativo nÂș 180/99 de 22 de mayo de 1999.ïżœ30 GUERREIRO, J.A.M.: âDirectiva sobre la propiedad a tiempo parcial. RĂ©gimen en Portugal: <<El derecho real de habitaciĂłn periĂłdica>>â, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 146.ïżœ31 MUNAR BERNAT, Reflexiones sobre algunos aspectos del derecho real de aprovechamiento por turno. La nueva opciĂłn legislativa en materia de multipropiedadâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madird, 1999, p. 65. CABELLO DE LOS COBOS Y MANCHA, âProtecciĂłn inmobiliaria y Comunidad Europeaâ, RCDI nÂș621, 1994, p. 386.ïżœ
IntroducciĂłn
28
una cuidada consideraciĂłn del item parlamentario, atendiendo a las enmiendas
presentadas por los diferentes Grupos Parlamentarios.
Especial importancia merecerå también la Directiva Comunitaria 94/47/CE del
Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de Octubre de 1994. Esta Directiva relativa a
la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos
de adquisición de un Derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo
repartido, fue publicada en el
DOCE. nÂș L 280/10/94, y tiene como objetivo la creaciĂłn de una base mĂnima de
normas comunes de aproximaciĂłn de las legislaciones, que permita garantizar el buen
funcionamiento del mercado interior, y sobre todo la protecciĂłn de los adquirentes. SerĂĄ
estudiada en el capĂtulo primero del trabajo asĂ como serĂĄ completada con el anĂĄlisis de
otras Directivas relativas a la protecciĂłn de consumidores.
Corresponden dichas normas, de la Directiva 94/47/CE, a las transacciones
contractuales en los aspectos relativos a la informaciĂłn sobre los elementos
constitutivos del contrato, a las modalidades de transmisiĂłn de dicha informaciĂłn y a
los procedimientos y modalidades de rescisiĂłn del compromiso.
En esta Directiva se exige que el contrato de adquisiciĂłn de un Derecho de
utilizaciĂłn de tiempo compartido se redacte en la lengua oficial del Estado miembro en
que resida el adquirente, o en la lengua del Estado miembro del que Ă©ste sea nacional.
AdemĂĄs se incluyĂł la posibilidad por parte del adquirente de disponer de un
plazo de diez dĂas para rescindir el contrato sin alegar motivo, prohibiĂ©ndose anticipos
de pagos antes de la expiraciĂłn de dicho plazo.
Sin embargo esta Directiva no serĂĄ obstĂĄculo para que los Estados miembros
promulguen o mantengan vigentes disposiciones mĂĄs favorables en materia de
protecciĂłn del adquirente en el ĂĄmbito regulado por la misma, sin perjuicio de las
obligaciones resultantes del Tratado. En la Directiva se da un plazo de treinta meses a
partir de su publicaciĂłn en el DOCE para que todos los Estados miembros de la UniĂłn
IntroducciĂłn
29
Europea introduzcan en su legislaciĂłn interna estas normas, plazo que terminĂł el 26 de
abril de 1997.
Sigue el itinerario de este estudio con el anĂĄlisis de la ley aplicable y de la
competencia judicial, las conclusiones y bibliografĂa.
Se pretende con este trabajo analizar esta figura del trĂĄfico jurĂdico, estudiar su
contenido, sus elementos, los derechos y obligaciones de las partes, la constituciĂłn del
derecho, sus caracterĂsticas, extinciĂłn, rescisiĂłn y regĂmenes fiscales. Se considerĂł
tambiĂ©n Ăștil, para mejor conocer este derecho, delimitar sus diferencias con figuras
afines.
Se analizan con especial atenciĂłn los problemas que surgen en relaciĂłn con el
trĂĄfico privado internacional, tanto en cuanto a la competencia judicial internacional
como a la determinaciĂłn del Derecho aplicable, prestando especial atenciĂłn al
Convenio de Bruselas relativo a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn de decisiones
judiciales en materia civil y mercantil, al Convenio de Lugano sobre la misma materia y
al Convenio de Roma sobre obligaciones contractuales. Para terminar se harĂĄ referencia
a la Ley aplicable a los conflictos de leyes en España. Las conclusiones cierran el
apartado analĂtico del estudio. Se completa con la BibliografĂa consultada.
IntroducciĂłn
30
II. MĂTODO Y PLAN DE EXPOSICIĂN.
El trabajo se ha dividido en una introducciĂłn y cuatro capĂtulos. La introducciĂłn
estå dedicada a la caracterización de los derechos reales y de los derechos de crédito, a
la cuestiĂłn del numerus clausus, a la delimitaciĂłn y caracterizaciĂłn de la propiedad,
copropiedad y propiedad horizontal, concluyendo con conceptos como son los de la
propiedad a tiempo parcial, goce por turnos, propiedad periĂłdica, propiedad horizontal
por periodos, multipropiedad, time-sharing, derecho real limitado y derecho de
sociedades. Sirve de introducciĂłn al tema y se considera necesario para mejor
comprender las distintas soluciones jurĂdicas existentes en los diferentes sistemas y
paĂses que a continuaciĂłn se estudian.
El primer capĂtulo analiza la Directiva comunitaria 94/47/CE de 26 de octubre
de 1994, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados
aspectos de los contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en
régimen de tiempo compartido. Presenta y estudia también otras tres Directivas
comunitarias que se consideran de especial importancia para la protecciĂłn de los
consumidores, pues lo que esta fundamentalmente en causa es la preocupaciĂłn
manifestada por la UniĂłn Europea de protecciĂłn al consumidor. Se da especial atenciĂłn
al Informe elaborado por la ComisiĂłn de las Comunidades Europeas relativo a la
aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE, de 4 de noviembre de 199932. Se dedica parte de
este capĂtulo a la jurisprudencia comunitaria sobre la Directiva en anĂĄlisis.
El segundo capĂtulo contiene el estudio comparado de varios Derechos y
modelos, francés, britånico, griego, portugués, turco, italiano, belga, suizo, alemån y
argentino. Se considera fundamental el estudio comparado de todos estos sistemas pues
asĂ podremos comprender mejor los problemas que se plantean para todas las partes que
intervienen en este tipo de relaciones, y también porque de este modo se podrån sacar
conclusiones mĂĄs certeras.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
32 Documento de trabajo de los servicios de la ComisiĂłn, SEC (1999) 1795, Bruselas, 04.11.1999.ïżœ
IntroducciĂłn
31
El tercero capĂtulo estĂĄ dedicado al Derecho español sobre esta materia, y en Ă©l
se da especial atención a la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, asà como también a la
abundante jurisprudencia sobre la incorrectamente denominada multipropiedad.
El cuarto y Ășltimo capĂtulo se dedica, a analizar cuestiones de Derecho
Internacional privado especialmente en lo relativo al Convenio de Bruselas sobre
competencia judicial, de 27 de Septiembre de 1968, al Protocolo de 3 de Junio de 1971
y al Convenio de Lugano de 16 de Septiembre de 1988, bien como el Convenio de
Roma sobre obligaciones contractuales.
Se presentan para terminar las conclusiones y la bibliografĂa.
IntroducciĂłn
32
III. IMPLICACIONES EN SEDE DE DERECHOS REALES Y DE
DERECHO DE OBLIGACIONES EN CUANTO AL GOCE A TIEMPO
REPARTIDO DE UNA UNIDAD DE HABITACIĂN.
La ordenaciĂłn jurĂdica actual es fruto de una evoluciĂłn a travĂ©s de los siglos.
Merecen atenciĂłn especial los sistemas del Derecho Romano y del Derecho GermĂĄnico.
El Derecho consiste fundamentalmente en un sistema de normas con una clara
finalidad: la resoluciĂłn de los conflictos que se generan y surgen en cada momento y en
cada sociedad, teniendo estas normas como finalidad concreta la resoluciĂłn de un
problema o de una situaciĂłn social determinada, que constituye un prius respecto al
Derecho. No podemos dejar de recordar el brocado latino ubi societas ibi ius.
Frente a la simplicidad de los ordenamientos jurĂdicos primitivos tenemos hoy
un sistema muy complejo, que procura dar respuesta a las necesidades actuales. Una de
esas necesidades es la de regular la situaciĂłn de hecho, con la cual se procura solucionar
el problema de alojamiento para vacaciones por cortos periodos de tiempo en cada año,
destinado a familias con capacidad econĂłmica media, que no tienen la posibilidad de
mantener una casa de vacaciones abierta todo el año, para sólo gozarla una o mås
semanas, o teniendo esta capacidad no la consideran ajustada a la vida actual.
Hasta Ă©poca relativamente reciente, el sistema econĂłmico ha sido un elemento
extraño a las diferentes Leyes Fundamentales de los paĂses. Sin embargo encontramos
ya en las primeras Constituciones algunos elementos econĂłmicos en las referencias, por
ejemplo a la propiedad privada.
Este derecho asociado a la preocupaciĂłn en casi todas las Constituciones
actuales por consagrar polĂticas sociales en las que se reconoce el derecho a vacaciones,
ha multiplicado la demanda de alojamientos de veraneo, por cortos periodos de tiempo,
los cuales necesitan ser accesibles, desde el punto de vista financiero, a las familias de
medianos recursos econĂłmicos.
IntroducciĂłn
33
A su vez los empresarios se han empezado a dar cuenta de la necesidad de crear
esta nueva oferta de alojamiento, surgiendo pues, a partir de finales de los años sesenta,
una gran variedad de soluciones para el problema33.
Una de las primeras opciones que se plantearon fue la de adoptar un tipo de
soluciĂłn inspirada o en un derecho real, o en uno de carĂĄcter personal o basado en el
derecho de obligaciones34. Diferentes soluciones fueron apareciendo, pero son todavĂa
pocos los paĂses que poseen legislaciĂłn especĂfica sobre esta figura jurĂdica, pues
muchos de ellos estĂĄn preocupados con la protecciĂłn del adquirente que con la
configuraciĂłn propiamente dicha del derecho como real o como personal o de
obligaciones. Prefieren establecer una clĂĄusula abierta donde quepa cualquier estructura
jurĂdica. SeñalarĂ© como ejemplos las normas britĂĄnica e irlandesa, la alemana, la
austrĂaca, la sueca y la holandesa35.
SerĂĄ pues importante dedicar algĂșn tiempo y espacio a analizar la evoluciĂłn de
los derechos reales y la de los de crédito, caracterizar unos y otros, y enumerar ventajas
e inconvenientes en cuanto a la posibilidad de optar por alguna soluciĂłn de uno o de
otro tipo a los fines de regulaciĂłn especial de esta nueva figura del trĂĄfico jurĂdico.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
ïżœïżœ33 CASELLI, Giovanni, La MultiproprietĂ . La direttiva comunitaria 94/47 del 26 ottobre 1994. Dottrina Giurisprudenza. Proposte di legge in Italia. Giueffre Editore,1995, p. 1.
LETE ACHIRICA, âLa configuraciĂłn de la multipropiedad en España: la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributariasâ, Actualidad Civil, nÂș5, feb. 1999, p. 125.ïżœ
34 En Portugal, Francia y Grecia, se congigura la instituciĂłn con perfiles completamente divergentes: desde la constituciĂłn de un nuevo derecho real limitado en Portugal, pasando por la configuraciĂłn societaria en Francia, siguiendo por la caracterizaciĂłn como contrato de arrendamiento especial por su duraciĂłn y contenido en Grecia [...] AsĂ, tanto las normas britĂĄnica e irlandesa como la alemana, la austrĂaca, la sueca y la holandesa, mĂĄs preocupadas con la protecciĂłn al adquirente, establecen una clĂĄusula abierta donde cabe cualquier estrutura jurĂdica, autorizando su configuraciĂłn como derecho real o como condiciĂłn de miembro de una asociaciĂłn o como participaciĂłn en una sociedad, in MUNAR BERNAT, âEl derecho real de aprovechamiento por turno, la nueva opciĂłn legislativa en materia de multipropiedadâ, RCDI nÂș647 (1998), p. 1213.ïżœ
35 MUNAR BERNAT, â El derecho real de aprovechamiento por turno, la nueva opciĂłn legislativa en materia de multipropiedadâ, RCDI nÂș647 (1998), p. 1213.ïżœ
IntroducciĂłn
34
Empezando por el sistema jurĂdico romano de la Ă©poca clĂĄsica, Ă©ste se basaba en
un sistema de acciones. El derecho subjetivo no era conocido como tal36, existiendo
apenas el reconocimiento al sujeto jurĂdico de la facultad de intentar acciones de varios
tipos. Estas acciones se le concedĂan no por preexistir una norma jurĂdica que le
reconociera determinados derechos, sino porque en concreto, el titular de un derecho
podĂa dirigirse al magistrado con determinadas peticiones o solicitudes.
A través de este sistema de acciones se perfila la primera distinción entre
derechos reales y derechos de obligaciones. La distinciĂłn entre actio in rem y actio in
personam es fundamental para comprender esta distinciĂłn y es tan importante en
Derecho Romano que continĂșa sirviendo de base en nuestro Derecho actual.37
De este modo, cuando la pretensiĂłn del autor o demandante tenĂa como
fundamento una obligaciĂłn por parte del demandado, la acciĂłn se ejercĂa contra esa
persona -actio in personam -. Cuando tenĂa como fundamento el derecho sobre una cosa
o era de derecho sobre cosa, la acciĂłn iba contra la cosa -actio in rem -38.
Sin embargo existĂan tambiĂ©n situaciones de acciones mixtas con los dos tipos
de pretensiones al mismo tiempo. La fĂłrmula de la actio in rem se funda sobre un
derecho - res mea est, ius est mihi, en tanto que la de la actio in personam se concreta
en los deberes jurĂdicos de dare, facere et praestare impuestos por el ius civile.
Con base en esta caracterizaciĂłn de la actio in rem y actio in personam se puede
presentar la distinciĂłn entre derechos reales y derechos de obligaciones del siguiente
modo. El derecho real incide sobre una cosa material y tangible o sobre derechos. El
derecho de obligaciones sobre actos ajenos de interés patrimonial. El derecho real es
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
36 MENESES CORDEIRO, Direitos Reais, reimp. 1979, Lex, Lisboa, 1993, p. 18.ïżœ
37 IGLESIAS, J., Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado, Ariel, 1979, p. 240.ïżœ
38 OLIVEIRA ASCENSĂO, Direito Civil , Reais , 4ÂȘ.ed., cap.IX, Coimbra, 1987, p. 15.ïżœ
IntroducciĂłn
35
oponible erga omnes es un derecho absoluto. El derecho de obligaciones sĂłlo es
oponible contra persona determinada o deudor, o contra su sucesor mortis causa en su
sustituciĂłn, es un derecho relativo. Al derecho real le corresponde un deber negativo, es
decir, una abstenciĂłn por parte de todas las demĂĄs personas de actuar sobre ese derecho,
dejando plena libertad a su titular de ejercer su derecho sin ser molestado, servitus in
faciendo consistere nequit . El Derecho personal tiene por reverso un deber concreto,
normalmente un acto positivo, facere . El derecho real otorga un disfrute permanente a
su titular; el derecho de obligaciones se extingue con su cumplimiento39.
En lo que se refiere a sus especies, el Derecho Romano reconoce las siguientes.
En primer lugar, la propiedad, después los iura in re aliena que pueden ser
servidumbres prediales, y servidumbres personales,usufructo, uso, habitatio, operae
servorum, bien como el derecho de superficie y la enfiteusis, la prenda y la hipoteca.40
En lo que concierne al derecho de obligaciones, en la primera fase del Derecho
Romano el grupo familiar es la base de toda la vida social, existiendo una relaciĂłn muy
estrecha entre este grupo y los derechos de familia, de propiedad y de sucesiones mortis
causa . Todo gira en torno de la figura del pater familias que tiene un gran poder sobre
personas y cosas. Los derechos de obligaciones quedan fuera de esto, perteneciendo al
mundo exterior, es decir, a las relaciones entre los patres41 .
La obligaciĂłn estĂĄ constituida por dos elementos: Un deber de prestar o cumplir
con la prestaciĂłn, y la responsabilidad en caso de incumplimiento. El obligatus no es un
deudor en el sentido que hoy tiene la palabra, sino que es una persona sometida al
acreedor. La obligatio es una atadura de la propia persona, un sometimiento personal al
poder, manus , del acreedor.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
39 VARELA, JoĂŁo de Matos Antunes,: Das ObrigaçÔes em Geral, 2 vols., 5ÂȘ ed., Livraria Almedina, Coimbra, 1992., vol. I, pp. 148 ss.ïżœ
40 IGLESIAS, J., Derecho Romano, p. 244.ïżœ
41 IGLESIAS, J., Derecho Romano, p. 369.ïżœ
IntroducciĂłn
36
La mås antigua relación de crédito nace del mutuo o préstamo de consumo. Esta
relaciĂłn no se considera como obligatio; la obligatio es el nexum, es decir, la
mancipatio que hace el deudor de su propia persona en garantĂa del crĂ©dito, es una auto-
mancipaciĂłn pudiendo derivar de ella la prisiĂłn hasta que se cumpla con la prestaciĂłn.42
La nociĂłn de obligatio permanece, durante mucho tiempo, circunscrita a las
figuras de las obligaciones tĂpicas reconocidas por el antiguo ius civile . Sin embargo,
asĂ como junto a la propiedad quiritaria el praetor dio vida a algĂșn nuevo tipo de
propiedad, como fue el caso de la propiedad in bonis habere o propiedad pretoria,
también junto a las obligaciones d e ius civile el pretor va poco a poco reconociendo y
protegiendo una serie de obligaciones en las cuales, aĂșn no existiendo una verdadera y
propia obligaciĂłn, concedĂa igualmente una actio no ya civil sino honoraria.43
Las Institutiones de Justiniano estaban divididas en cuatro libros: El primero que
trataba de las personas; un segundo que dedicado a las cosas, a la propiedad y a los
testamentos; un tercero para la sucesiĂłn intestata, las obligaciones en general y las
obligaciones ex contractu; y un cuarto para las obligaciones ex delicto y actiones .44
MĂĄs tarde los Glosadores crearon, con base en el Derecho Romano, el concepto
de derecho subjetivo45, introduciendo también los conceptos de iura in re y iura in
personam desde el punto de vista de derecho subjetivo. SerĂĄn pues los Glosadores
quienes, tomando como base el Derecho Romano, crean la categorĂa de los derechos
subjetivos introduciendo estos nuevos conceptos46. Esta expresiĂłn de iura in re no se
deberån confundir con expresiones idénticas existentes en textos romanos clåsicos
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
42 IGLESIAS, J., idem ibidem, pp. 369 ss.ïżœ
43 ARU, L. / ORESTANO, R., Derecho Romano, E.P.E.S.A., 1964, pp. 146 ss.ïżœ
44 CRUZ, S., Direito Romano, Coimbra, 1994, p. 481.ïżœ
45 PUGLIESE, âDiritti Realiâ, Enciclopedia del Diritto, vol. XII, pp. 759 ss.ïżœ
IntroducciĂłn
37
utilizadas para indicar los derechos reales menores, reservando la denominaciĂłn res
para el derecho real mĂĄximo o derecho de propiedad.47
Mucho mĂĄs tarde, con la RevoluciĂłn francesa, estos conceptos se aproximan
mĂĄs a la situaciĂłn actual, siendo considerado el derecho de propiedad privada como una
prolongaciĂłn natural del individuo, como un derecho real mĂĄximo, como un derecho
absoluto, surgiendo desde entonces una elaborada doctrina sobre los derechos reales
basada en conceptos filosĂłficos.48
Es importante hacer menciĂłn a un CĂłdigo fundamental y que sirviĂł de base a
muchos cĂłdigos civiles en el mundo. Me refiero al CĂłdigo Civil de NapoleĂłn49. Estaba
dividido en tres libros: un primer libro dedicado a las personas -situaciĂłn jurĂdica del
individuo y familia-. El segundo libro dedicado a los bienes y a las diversas
modificaciones de la propiedad -cosas, propiedad y otros derechos reales-. Y el tercer
libro dedicado a las diferentes formas de adquirir la propiedad - como es el caso de las
sucesiones, las donaciones, los contratos en general, el matrimonio y los regĂmenes
matrimoniales, los contratos en especial, las hipotecas y la prescripciĂłn.50
A su vez la PandectĂstica alemana se basa, al contrario de lo que ocurre con la
civilĂstica francesa, en fundamentos cientĂficos, con fuerte influencia kantiana,
utilizando como base de trabajo el Corpus Iuris Civilis -Digesto, Codex y Novellae-51 .
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
46 ARANGIO RUIZ, Instituzioni di diritto romano, p.12. ANTUNES VAREL J: DE MATOS, Das ObrigaçÔes em Geral, p. 26.ïżœ
47 BONAFANTE, Cors o di Diritto Romano, vol. III, Diritti Reali, Milan, p. 5.ïżœ
48 MENESES CORDEIRO, A., Direitos Reais, p. 19ïżœ
49 Los 36 tĂtulos del CĂłdigo Civil , o CĂłdigo de NapoleĂłn, fueron promulgados entre marzo de 1803 y marzo de 1804, y copilados en el llamado CĂłdigo Civil francĂ©s a travĂ©s de la Ley du 30 ventĂŽse, Año XII (21 de marzo de 1804).ïżœ
50 MENESES CORDEIRO, A., Direitos Reais, p. 19.ïżœ
51 ARIAS RAMOS, Derecho Romano, vol. I, 9ÂȘ ed., Editorial Revista de Derecho Romano, Madrid, 1963,p. 4.ïżœ
IntroducciĂłn
38
El Derecho Civil ya no tiene como centro a la persona humana, pasando Ă©sta a ser
apenas uno de los elementos de la ârelaciĂłn jurĂdicaâ. Las relaciones jurĂdicas estĂĄn
clasificadas, y con base en esta clasificaciĂłn se organizan las diferentes ramas del
Derecho Civil. Savigny sistematiza el CĂłdigo Civil en cuatro partes principales:
Derecho de Obligaciones, Derecho de las Cosas, Derecho de Familia y Derecho de
Sucesiones. Esto servirĂĄ de base para la elaboraciĂłn del CĂłdigo Civil alemĂĄn
(BĂŒrgerliches Gesetzbuch, B.G.B.), que entrĂł en vigor en 1900.52
Se suele definir el derecho real como poder directo e inmediato sobre una cosa,
que concede a su titular un señorĂo, bien pleno o bien parcial sobre aquella, de forma
que en el ĂĄmbito de poder concedido, tiene la cosa sometida a su dominaciĂłn .53
La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 1929 dijo que a los
derechos reales se les da la denominaciĂłn de reales por llevar el carĂĄcter esencial que
los distingue, de recaer directamente sobre la cosa, sin sujeto pasivo individualmente
determinado, dando lugar a una acciĂłn eficaz contra cualquier poseedor de la misma.54
Se entiende por poder directo aquel señorĂo jurĂdico que atribuye la facultad de
operar inmediatamente sobre Ă©sta de alguna forma; aunque falte la facultad de goce, de
disfrute y de tenencia material de la cosa. Por eso, poder directo no quiere decir
tenencia material y tangible. Puede ser considerado como poder directo aquél que lo es
apenas desde el punto de vista formal, que sin contacto del titular con ella, recae sobre
la cosa sometiĂ©ndola a un señorĂo inmediato. Por ejemplo, el poder del titular de una
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
52 El CĂłdigo Civil alemĂĄn estĂĄ dividido en cinco libros: El primero con una Parte General - Allgemeiner Teil . El segundo dedicado al Derecho de Obligaciones - Recht der SchuldverhĂ€ltnisse ; Un tercer libro dedicado a los Derechos Reales - Sachenrecht- ; Un cuarto libro que contiene el Derecho de Familia - Familienrecht-; Y un quinto y Ășltimo libro dedicado al Derecho de Sucesiones - Erbrecht..ïżœ
53 ALBALADEJO, M., Derecho Civil III, Derecho de bienes, 1Âș vol. , p. 11ïżœ
54 In ARANZADI, STJ de 21/11/29.ïżœ
IntroducciĂłn
39
hipoteca sobre la cosa, puede hacer que se venda para con su precio cobrarse lo que se
le debe.55
En cuanto a la cuestiĂłn de saber si el principio de la tipicidad es caracterĂstico de
los derechos reales, encontramos diferentes sistemas. En el sistema jurĂdico portuguĂ©s
rige el principio de la tipicidad o del numerus clausus, consagrado en el artĂculo 1306
del CĂłdigo Civil, que dice lo siguiente:
1. Não é permitida a constituição, com caracter real, de restriçÔes ao direito de
propriedade ou de figuras parcelares deste direito senĂŁo nos casos previstos na lei;
toda a restrição resultante de negĂłcio jurĂdico, que nĂŁo esteja nestas condiçÔes tem
natureza obrigacional.
En el sistema jurĂdico español la situaciĂłn no es tan clara, pues no existiendo
una norma similar a la del artĂculo 1306Âș del CĂłdigo Civil portuguĂ©s, que consagre
expresamente este principio, la mayorĂa de los autores defienden la teorĂa del numerus
apertus.56
Los derechos reales existentes en el Código Civil español pueden ser
considerados tĂpicos si estĂĄn regulados especĂficamente; lo mismo ocurre con algunos
contratos, pero no son los Ășnicos posibles. Junto a ellos caben en principio, cualesquiera
otros derechos reales concretos que los sujetos quieran establecer, siempre que se
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
55 ALBALADEJO, M., Derecho Civil III, Derecho de bienes, 1Âș vol. 3ÂȘ ed., Libreria Bosch, Barcelona, 1977,
pp. 18-19.ïżœ
56 vid. infra Cap. 3Âș.ïżœ
IntroducciĂłn
40
cumplan los requisitos legales adecuados al derecho real en general y se establezca un
poder directo e inmediato sobre una cosa.57
Serå pues conveniente analizar la Ley Hipotecaria española, mås concretamente
su artĂculo 2Âș nÂș2, que dice lo siguiente:
En el Registro de la Propiedad se inscribirĂĄn los tĂtulos en que se constituyan,
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitaciĂłn,
enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales.
A su vez, el artĂculo 7Âș del Reglamento Hipotecario español preceptĂșa lo
siguiente:
Conforme a lo dispuesto en el articulo 2 de la Ley, no sĂłlo deberĂĄn inscribirse
los tĂtulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el
dominio de los derechos reales que en dichos pĂĄrrafos se mencionan, sino cualesquiera
otros relativos a derechos de la misma naturaleza, asĂ como cualquier pacto o
contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho modifique
desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o derechos reales.
Hay que recordar que el derecho de crédito tiene por objeto la conducta de otra
persona, mientras que el real tiene por objeto una cosa. Si arrebatan la cosa al titular de
un derecho real sobre ella, Ă©ste puede exigir a cualquiera que la tenga que se la
entregue.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
57 ALBALADEJO, M., Derecho Civil III, Derecho de bienes, 1Âș vol. p. 28.ïżœ
IntroducciĂłn
41
En el Derecho alemĂĄn rige el principio de la tipicidad. Basado este sistema en la
tradiciĂłn jurĂdica germĂĄnica, tiene como fundamento la fĂłrmula jurĂdica de la Gewere ,
que significa custodia, guarda, posesiĂłn.58
No se conociĂł entre los primitivos pueblos germĂĄnicos un concepto abstracto y
unĂvoco de derecho real. Tienen especial importancia los actos solemnes constitutivos,
modificativos y de transmisiĂłn de Derechos Reales. Son pues solemnidades
constitutivas.
Se da también mucha importancia a la publicidad, de modo que estos derechos
ostenten una apariencia jurĂdica externa. La Gewere representa la forma en sentido
jurĂdico del Derecho Real. TendrĂĄ Gewere aquĂ©l sujeto que ostente el dominio efectivo
de la cosa objeto del derecho, comportĂĄndose aparente y pĂșblicamente como el titular
real, pudiendo hacerse la distinciĂłn entre Gewere propia y Gewere de quien posee la
cosa en virtud de una titularidad limitada.59
La propiedad es el derecho real mĂĄs importante y con contenido mĂĄs completo
de todos pues reĂșne las facultades de usar, disfrutar y disponer de la cosa, utendi,
fruendi et abutendi. El CĂłdigo de NapoleĂłn ya consagraba la propiedad como el
derecho de gozar y disponer de una cosa del modo mĂĄs absoluto sin otras limitaciones
que las legales, siendo esto el resultado de las modificaciones operadas por la
RevoluciĂłn francesa gracias a la cual la propiedad quedĂł libre de las cargas feudales del
Ancien RĂ©gime Se trata de un derecho subjetivo privado, otorgado a su titular para
satisfacciĂłn de intereses suyos dignos de protecciĂłn jurĂdica.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
58 ROMAN GARCIA, A., La tipicidad en los Derechos Reales, Editorial Montecorvo S.A., Madrid 1994,
p. 3 7.ïżœ
59 ROMAN GARCIA, A., La tipicidad en los Derechos Reales, p. 37.ïżœ
IntroducciĂłn
42
El artĂculo 348 del CĂłdigo Civil español reconoce al propietario el derecho de
disponer y gozar de su bien apenas dentro de los lĂmites de la ley60. El CĂłdigo Civil
portugués reconoce situación idéntica en su articulo 130561.
A su vez la copropiedad es la co-titularidad de un derecho de propiedad por
varios titulares simultĂĄneamente. Se caracteriza porque cada uno no es titular de una
parte concreta sino de una cuota ideal; es decir, de una parte proporcional del todo. Se
encuentra regulada en el artĂculo 392 del CĂłdigo Civil español:
Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas.
El Código Civil portugués dispone, en cuanto a la copropiedad, lo siguiente, en
su articulo 1403, por lo que se deduce que son normas similares:
Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais
pessoas sĂŁo simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
En lo que se refiere a la propiedad horizontal, estå regulada en España por la
llamada Ley 8/1999 de propiedad horizontal de 6 de abril de 199962, que fue introducida
en el CĂłdigo Civil, en especial en su artĂculo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
60 Art. 348 C. Cv. español: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mĂĄs limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acciĂłn contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.ïżœ
61 Art. 1305Âș C. Cv. portuguĂ©s: O propietario goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observĂąncia das restriçÔes por ela impostas.ïżœ
62 Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, in BOE
8/4/1999, pp. 13104-13112.ïżœ
IntroducciĂłn
43
39663 . La propiedad horizontal se encuentra, en el derecho portugués en los
artĂculos 1414 y siguientes del CĂłdigo Civil64 .
Existen diferentes formas de ejercer el derecho de propiedad, y por ello se
concibe organizar una co-titularidad a través de la constitución de la copropiedad,
estipulando documentalmente que a cada titular le corresponde el goce y disfrute del
bien por un determinado tiempo concreto tal como una semana al año, concretando
incluso esa semana. Por ejemplo, al copropietario A le corresponde la primera semana
de agosto de cada año, al B la segunda etc. .Se tratarĂa pues de una copropiedad o
comunidad en la cual el goce o disfrute queda distribuido de acuerdo con un documento
contractual.
En los paĂses en que este documento se pueda inscribir en el Registro quedarĂĄ
protegida esta distribuciĂłn concreta del disfrute. En caso contrario, no gozarĂĄ de la
garantĂa suficiente, caracterĂstica de los derechos reales; e incluso si los otros
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
63 Art. 396 C.Cv. epañol: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comĂșn de aquĂ©l o a la vĂa pĂșblica podrĂĄn ser objeto de propiedad separada, que llevarĂĄ inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuraciĂłn, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterĂas, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depĂłsitos, contadores, telefonĂas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquĂ©llos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagĂŒe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energĂa solar; las de agua caliente sanitaria, calefacciĂłn, aire acondicionado, ventilaciĂłn o evacuaciĂłn de humos; las de detecciĂłn y prevenciĂłn de incendios; las de portero electrĂłnico y otras de seguridad del edificio, asĂ como las de antenas colectivas y demĂĄs instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicaciĂłn, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurĂdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningĂșn caso susceptibles de divisiĂłn y sĂłlo podrĂĄn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenaciĂłn de un piso o local, los dueños de los demĂĄs, por este solo tĂtulo, no tendrĂĄn derecho de tanteo ni de retracto.ïżœ
64 Art. 1414Âș C.Cv. portuguĂ©s: As fracçÔes de que un edificio se compĂ”e, em condiçÔes de constituirem unidades independentes, podem pertencer a proprietĂĄrios diversos em regime de propriedade horizontal.ïżœ
IntroducciĂłn
44
copropietarios transmitieran su parte a terceros, Ă©stos no quedarĂan obligados
automĂĄticamente por la obligaciĂłn a respetar esta distribuciĂłn por semanas concretas, a
no ser que este acuerdo, como se ha dicho ya, pueda ser registrado.
Otro problema que se presenta es el de la posibilidad de exigir la divisiĂłn de la
cosa comĂșn, caracterĂstica de la comunidad de bienes o copropiedad65
El sistema de utilizaciĂłn temporal de un alojamiento de vacaciones varĂa con el
paĂs y con el sistema jurĂdico de acuerdo con el tipo de derecho aplicado y sus
caracterĂsticas. Hasta hoy los Ășnicos que lo consagraron como derecho real son
Portugal, TurquĂa y España. En otros se adoptaron derechos, con caracterĂsticas de
derecho real -copropiedad- y simultĂĄneamente con pactos de obligaciĂłn, multialquiler, o
derecho de sociedades,time-sharing y derecho de sociedades-.
El time-sharing no es un derecho de propiedad, sino un derecho personal, que
puede ser tanto una acciĂłn o participaciĂłn social, un vĂnculo contractual con la sociedad
o el club que es propietario del inmueble como un contrato de alquiler temporal, etc.
Como derecho real menor, que podrĂĄ concretarse en varias figuras, unas creadas
ex profeso como es el caso del derecho real de habitaciĂłn periĂłdica -Portugal-, otras
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
65 AsĂ, el articulo 400Âș del CĂłdigo Civil español establece que: NingĂșn copropietario estarĂĄ obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrĂĄ pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comĂșn. Esto no obstante, serĂĄ vĂĄlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrĂĄ prorrogarse por nueva convenciĂłn.
En el Código Civil portugués este principio estå expresado en el articulo 1412:
1. Nenhum dos comproprietĂĄrios Ă© obrigado a permanecer na indivisĂŁo, salvo quando houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
2. O prazo fixado para a indivisĂŁo da coisa nĂŁo excederĂĄ cinco anos; mas Ă© lĂcito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.
3. A clĂĄusula de indivisĂŁo vale em relação a terceiros , mas deve ser registada para tal efeito, se a compropiedade respeitar a coisas imĂłveis ou a coisas mĂłveis sujeitas a registo.ïżœ
IntroducciĂłn
45
veces adaptando derechos reales tĂpicos ya existentes, como es el caso de la
servidumbre personal sobre un derecho de copropiedad -TurquĂa-.
La denominaciĂłn multipropiedad lato sensu puede ser utilizada como
multipropiedad inmobiliaria, o como multipropiedad accionaria o de una sociedad. En
cuanto a su configuraciĂłn podremos hablar de multipropiedad como derecho real y de
multipropiedad como derecho personal.
Stricto sensu la denominaciĂłn multipropiedad solo se debe emplear cuando se
trate de una propiedad mĂșltiple, es decir, cuando tenga por base un verdadero derecho
de propiedad, que es lo que ocurre en la copropiedad.
Analizamos sus caracterĂsticas como derecho real y como derecho de
obligaciones. Como derecho real se podrĂĄ dividir a su vez en varias modalidades segĂșn
el inmueble se halle en régimen de copropiedad, se trate de un derecho real menor -
como el caso portugués-, o se aproveche la existencia de un derecho real como es el de
servidumbre personal y se organicen tantas servidumbres como titulares de la
multipropiedad sobre un derecho de copropiedad -sistema turco-. En estos tres casos
podemos decir que el titular del derecho es titular de un derecho real.
La copropiedad temporal se caracteriza por un reparto en el tiempo, del goce de
un derecho sobre un alojamiento, a favor de varias personas sucesivamente. Se traduce
en la adquisiciĂłn de la copropiedad de un inmueble, y en la distribuciĂłn entre todos los
copropietarios de ese alojamiento por semanas, quincenas, etc.. Es la propiedad de un
inmueble, adquirida por varias personas -de ahĂ el nombre de multipropiedad-. En el
primer caso los titulares de las cuotas indivisas de un inmueble, o de un apartamento en
régimen de propiedad horizontal, organizan convencionalmente los turnos de goce de la
finca comĂșn.
IntroducciĂłn
46
Presenta importantes inconvenientes que intentaremos resumir. En primer lugar,
los pactos entre los copropietarios carecen de eficacia real, y por consiguiente de
posible inscripciĂłn en el Registro, pudiendo constantemente sufrir alteraciones la
distribuciĂłn del goce por turnos. Por otra parte, en lo que se refiere a mantener la cosa
indivisa, una vez finalizado el plazo måximo de diez años por el que es posible pactar la
conservaciĂłn de la cosa indivisa, cualquiera de los copropietarios puede pedir su
divisiĂłn lo que podrĂĄ dar lugar a la venta de la cosa comĂșn y reparto del precio -
arts.400 y 404 C.Cv. español.
No olvidemos que la transmisiĂłn de la cuota por parte de cualquiera de los
comuneros permitirĂa a los demĂĄs acudir al retracto, en aplicaciĂłn del articulo 1522 del
Código Civil español.66
El condominio no sĂłlo permite el acceso al Registro de la propiedad, sino
tambiĂ©n a derechos reales atĂpicos, por ser una situaciĂłn de numerus apertus e incluso
de propiedad temporal.67 Como inconveniente principal figura la actio communi
dividundo que es un derecho de los copropietarios - art.400 C. Cv.-.
La propiedad en tiempo repartido estĂĄ configurada como concurso de derechos
de propiedad plenos y absolutos sobre una misma cosa, con limitaciĂłn temporal del uso,
sucesiĂłn temporal de los titulares. Ocasiona grandes dificultades pues el sujeto que es
âpropietarioâ en un momento dado, tiene una posiciĂłn privilegiada respecto a los
demĂĄs; e incluso esto le da la posibilidad de enajenar o gravar el derecho sin que los
demĂĄs se puedan oponer, pues la titularidad de los demĂĄs sujetos durarĂĄ solamente
durante otros plazos pre estipulados. El termino multipropiedad era la forma habitual de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
66 CALO y CORDA, La multipropiedad, (trad. Prof. JosĂ© Maria de la Cuesta Saenz). Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado (EDERSA),1985, p. XV.ïżœ
67 ROCA GUILLAMĂN, Consideraciones sobre la llamada âmultipropiedadâ, RDN, julio-diciembre, 1982,
p. 341.ïżœ
IntroducciĂłn
47
denominar esta instituciĂłn entre nosotros, pero como ya vimos, no es correcta. La
expresiĂłn âtiempo compartidoâ tampoco es satisfactoria, pues no es mas que la
traducciĂłn inglesa del time-sharing. AdemĂĄs, tiene el inconveniente de que parece dar a
entender que, entre los titulares de estos Derechos, lo que se comparte es el tiempo,
cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de periodos
de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello es preferible la expresiĂłn de âtiempo
repartidoâ y de âderecho de aprovechamiento por turnoâ.
El diseño de esta figura, novedosa y problemåtica, como derecho real limitado
estĂĄ regulado en el sistema jurĂdico portuguĂ©s, en el de los EE.UU., en el turco y en el
español.
La primera dificultad que hallĂł la ComisiĂłn de la UniĂłn Europea al tratar de este
asunto fue la de no encontrar una calificaciĂłn exacta y ajustada a la realidad. De este
modo la ComisiĂłn designa el time-sharing del siguiente modo: ManifestaciĂłn
particuliĂšre frappante de quelque chose dont il nâest pas facile de donner une notion
absolument claire.68
No se trata siempre de un derecho de propiedad, pues sĂłlo algunos Estados asĂ
lo reconocen. Por eso la ComisiĂłn prefiriĂł designar este derecho como droit de
jouissance à temps partagé.
DespuĂ©s de analizadas cada una de las formas jurĂdicas nacionales, podemos
distinguir dos variantes. Como derecho de obligaciones y como derecho real. Como
Derecho de obligaciones a su vez permite distinguir dos posibilidades: como derecho de
sociedades y como multialquiler.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
68 ROCA GUILLAMĂN, Consideraciones sobre la llamada âmultipropiedadâ, p. 195.ïżœ
IntroducciĂłn
48
El primero se ejerce a través de la suscripción de valores mobiliarios en una
sociedad civil o comercial. Importa recordar dos caracterĂsticas: La sociedad no tiene
como finalidad la realización de beneficios a posteriori . Después de la venta de las
acciones, sĂłlo obtendrĂĄ beneficios con la explotaciĂłn del bien administrado en
multipropiedad, pero se trata apenas del producto del consumo turĂstico.69 El activo
patrimonial de los asociados estå garantizado a través de derechos representados por
tĂtulos. Se trata en Suiza y Alemania del sistema Hapimag S.A.,70 o del sistema Holiday
Property Bond en Gran-Bretaña. En Francia fue instituida una sociedad sui generis
basada en la Ley de 6 de enero de 1986. Este tipo de sociedad de atribuciĂłn se
encuentra de hecho también en Italia.
En la constitución de la multipropiedad a través del modelo societario, en el que
la propiedad del inmueble, del complejo inmobiliario o de las unidades que lo
componen pertenece a una sociedad,71 subsiste el problema del carĂĄcter meramente de
obligaciĂłn en la relaciĂłn entre los socios y la sociedad propietaria, pudiendo incluso ser
modificado el objeto social. AdemĂĄs para que exista una sociedad mercantil es
necesario el âĂĄnimo de repartir entre sĂ las gananciasâ.
Para el Derecho español serĂa factible la multipropiedad societaria con base en
la sociedad civil particular prevista en el articulo 1.678Âș del C.Cv., ya que el artĂculo
1.678Âș nÂș2 del mismo CĂłdigo autoriza a los socios a utilizar los bienes de la sociedad
con las limitaciones que se deriven del interés social y del uso a que tengan derecho los
demĂĄs socios.72
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
69 DESURVIRE, D., Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changeĂ©. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994 . Editions lâHarmattan, Paris, 1995, p. 198.ïżœ
70 Este sistema tiene por base la compra , gestiĂłn y explotaciĂłn de viviendas de vacaciones y de habitaciones de hotel, con el fin de colocarlas a la disposiciĂłn de sus miembros ( partenaires), dentro de la idea de Vacaciones Hapimag. DESURVIRE, Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changĂ©e. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994, p. 198.ïżœ
71 DESURVIRE, op. ult. cit., p. XVI.ïżœ
72 DESURVIRE, op. ult. cit., p. XVI.ïżœ
IntroducciĂłn
49
En lo que se refiere a las sociedades mercantiles, era aconsejable la sociedad
anĂłnima, pues es posible crear acciones privilegiadas al amparo del articulo 38Âș de la L.
S. A., o de bonos de disfrute previstos en el articulo 39Âș de la misma ley -que son las
mismas soluciones adoptadas en el Derecho italiano para la constituciĂłn de la sociedad
de multipropiedad -.73 Sin embargo este es un asunto que ya se encuentra regulado a
travĂ©s de la Ley 42/1998 de 15 de Diciembre, excluyĂ©ndose la vĂa societaria.
En cuanto al Conmmon Law , este derecho se encuentra inserto en un sistema
conocido por club trustee , propio de estos paĂses. Forma contractual que consiste en
atribuir la propiedad de un proyecto a una sociedad independiente conocida por trustee,
que ostenta la posesiĂłn en nombre del club. Los adquirentes individuales se transforman
automĂĄticamente en miembros del club a partir del momento de la compra de su
timeshare. El derecho de membership no le atribuye un derecho de propiedad, sino
apenas un derecho de goce a favor del comprador del timeshare. El uso espacio-
temporal también incluye las partes comunes e infraestructuras. Este derecho se
representa en un certificado extendido a cada uno de los miembros del trust.74
También serå importante analizar la situación como multialquiler: El derecho de
uso cĂclico e individual podrĂĄ incluirse en el ĂĄmbito de un contrato de multialquiler. No
se trata de un alquiler continuado. Apenas se refiere a un nĂșmero de dĂas determinado
en cada año durante la duraciĂłn del contrato. El âinquilinoâ deberĂĄ pagar con la firma
del contrato un dinero que le darĂĄ derecho a utilizar el alojamiento turĂstico, asĂ como
los servicios durante los años que dure el contrato y concretamente durante los dĂas
preestablecidos. Este es el sistema practicado en Grecia y establecido en la Ley griega
de 1986.
La solución obtenida a través de un derecho real presenta tres posibilidades. La
primera como derecho real de habitaciĂłn periĂłdica. Fue creado en Portugal por una Ley
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
73 CALO Y CORDA, La multipropiedad, p. XVI.ïżœ
IntroducciĂłn
50
de 1989. En este derecho cada titular recibe un documento, que es transmisible inter
vivos y mortis causa, registrado y por consiguiente oponible contra terceros. Se trata de
un derecho real menor, es decir, de un iura in re aliena.75
Una segunda, aprovechando la existencia de un derecho real, como es el de
servidumbre personal, constituyéndose tantas servidumbres como titulares de la
multipropiedad sobre un derecho de copropiedad, que es el caso del derecho turco.
Una tercera, como derecho real de copropiedad inmobiliaria. Tiene por base un
derecho de copropiedad que se distribuye entre sus copropietarios por un documento
particular. Necesita al mismo tiempo un proindiviso legal o convencional, que no
siempre permanece en el tiempo debido a la actio comuni dividendo. Se utiliza en
BĂ©lgica, Alemania, Dinamarca e Italia.76
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
74 CALO Y CORDA, La multipropiedad, p. 197.ïżœ
75 DESURVIRE, ob. cit., p. 197.ïżœ
76 DESURVIRE, ob. cit., p. 197.ïżœ
CAPITULO I
LA DIRECTIVA 94/47/CE Y OTRAS DIRECTIVAS
COMUNITARIAS DE ESPECIAL IMPORTANCIA PARA LA
PROTECCIĂN DE LOS CONSUMIDORES
Empezando por el estudio de la Directiva 94/47/CE, se harĂĄ tanto una menciĂłn
rĂĄpida a la Directiva 93/13/CEE relativa a las clĂĄusulas contractuales abusivas, como a
otras Directivas destinadas a la protecciĂłn de los consumidores77.
Considerando que en los contratos relativos a la transmisiĂłn de la llamada
multipropiedad, el adquirente es la parte mas débil del contrato, fue elaborada numerosa
legislaciĂłn para su protecciĂłn, desde la Directiva 94/47/CEE, las Directivas
85/577/CEE, la 93/13/CEE y la 98/27/CEE, asĂ como aplicables los propios Convenio
77 DOWNES PEIRĂ, NoemĂ.: âUna nueva vĂa para la protecciĂłn de los consumidores de multipropiedad. A propĂłsito de la STJCE (Sala 3ÂȘ) de 22 de abril de 1999â, La Ley, 30 de julio de 1999, pp. 9-11. BOTANA GARCĂA, G / RUIZ MUĂOZ, M. (coordinadores): Curso sobre protecciĂłn jurĂdica de los consumidores, Editorial McGraw Hill, Madrid, 1999. CABELLO DE LOS COBOS Y MANCHA, L. MÂȘ:â La Seguridad del Consumidor en la adquisicion de inmuebles, Civitas, Madrid, 1990. FALLON, M.: âLe droit des rapports internationaux de consommationâ, Jounal du droit international, 1984, 4, pp. 765-847. HARTLEY: âConsumer Protection Provisions in the E.E.C. Conventionâ, North ed. , Contract Conflicts (Amsterdam, New York, Oxford 1982), pp. 111 ss. JIMENO BLUNES, MÂȘ M.:, âLa protecciĂłn judicial de los consumidores en el ĂĄmbito comunitario: el libro verde de acceso a la justiciaâ, Revista de Estudios Europeos, 1995, pp. 13-38. LETE ACHIRICA, J.: El contrato de multipropiedad y la protecciĂłn de los consumidores, EdiciĂłn Barcelona, CEDECS, 1997. MARTINEZ DE AGUIRRE Y ALDAZ, C.: Derecho Comunitario y ProtecciĂłn de los Consumidores. Madrid, 1990. BLANCO-MORALES, Pilar: " La cooperaciĂłn transfronteriza en materia de consumo", in Marco jurĂdico comunitario de cooperaciĂłn transfronteriza hispano-lusa" (Coord. P. Blanco Morales), pp. 189-210. Editora Regional de Extremadura, MĂ©rida, 1996. TEIXEIRA, Pedro Gustavo MagalhĂŁes do Nascimento,: âA QuestĂŁo da protecção dos consumidores nos contratos plurilocalizadosâ, Revista da Ordem dos Advogados, ano 54, Abril 1994, pp. 181-307. RAMOS, R.G. MOURA, âLa protection de la Partie Contractuelle la plus faible en droit international privĂ© portugaisâ, Droit International et Droit Communautaire, Actes du Colloque, Paris, 5 et 6 Avril 1990, Fondation Calouste Gulbenkian. POCAR, F.: âLa protection de la partie faible en Droit international privĂ©â, Recueil des Cours, vol. 188, 1984, V.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
52
de Bruselas de 1968 y el de Lugano de 1988, asĂ como el de Roma de 1980.78
Con la transposiciĂłn en los diversos ordenamientos jurĂdicos de los Estados
miembros de la UE de Directivas Comunitarias en esta materia, se pretende obtener
protecciĂłn, que se pretende adecuada, al consumidor, no pudiendo olvidar que el valor
de dichos textos se encuentra limitado hasta su transposiciĂłn79. Sin embargo a partir del
29 de abril de 1997, habida cuenta que España sĂłlo incorporarĂa la Directiva 94/47/CE a
su legislaciĂłn interna en diciembre de 1998, pasĂł a ser directamente aplicable, dado su
carĂĄcter concreto.80 El TJCE en su sentencia de 4 de septiembre de 1974, Asunto Van
Duyn, reconociĂł el efecto vertical de una directiva una vez transcurrido el perĂodo
fijado, si no se ha incorporado a la legislaciĂłn interna. Este efecto vertical ha sido
reconocido por el mismo Tribunal en muchas otras sentencias81 cuando una directiva es
clara, concreta y no exige para su aplicaciĂłn ulterior desarrollo normativo. En Derecho
interno español este efecto directo también ha sido reconocido por la jurisprudencia.82
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
78 AdemĂĄs a la multipropiedad le son aplicables las Directivas 84/450/CEE de 10/9/1984 sobre publicidad engañosa, la Directiva 85/374/CEE de 25/6/1985 sobre la responsabilidad por daños causados por productos defectuosos, la Directiva 85/577/CEE de 20/12/1985 sobre protecciĂłn a los consumidores en caso de contratos negociados fuera de los establecimientos mercantiles, la Directiva 87/102/CEE de 22/12/1986 sobre el crĂ©dito al consumo, la Directiva 90/314/CEE de 13/6/1990 sobre viajes combinados o viajes, vacaciones y circuitos combinados, la Directiva 93/13/CEE de 5/4/1993 sobre clĂĄusulas abusivas en los contratos concluĂdos con los consumidores, y la Directiva 94/47/CEE sobre la protecciĂłn de los adquirentes de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido.
79 Ejemplo tenemos en la resoluciĂłn de una cuestiĂłn prejudicial pedida por el Juzgado 10Âș de Sevilla, de
El Corte inglés contra Cristina Blåzquez Rivero, de Febrero de 1996, Assunto 192/94 .
80 HERNĂNDEZ ANTOLĂN, J.M., âEl denominado derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: su peculiar problemĂĄtica en el marco del actual mercado mundial de timesharingâ, Actualidad Civil, nÂș33, 1998, p. 809. BLANCO-MORALES, Pilar: Las relaciones entre el Derecho internacional privado y el Derecho comunitario. Jornadas sobre la UniĂłn Europea. CESST "RamĂłn Carande", Madrid. Julio, 1996. Ponencia.
81 Asunto Delkvist (sentencia de 28/11/1978), asunto Ratti (sentencia de 5/4/1979, asunto Moorman (sentencia de 20/9/1988).
82 La STS de 20-07-1994 utiliza una norma comunitaria aprobada (Directiva de clĂĄusulas abusivas) por la vĂa de los principios generales del derecho, como elemento informador del ordenamiento jurĂdico, aunque no se habĂa incorporado al derecho interno, ni habĂa transcurrido aĂșn el perĂodo de incorporaciĂłn.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
53
En cuanto a la definiciĂłn de contratos celebrados con consumidores, la
encontramos en varios textos jurĂdicos. AsĂ en el Convenio de Roma de 1980 sobre la
ley aplicable a las obligaciones contractuales, se nos presenta esta definiciĂłn en el
artĂculo 5Âș:
Contratos con consumidores como aquellos que tienen por objeto el suministro
de objetos muebles corporales o de servicios a una persona, el consumidor, para un uso
que pueda ser considerado ajeno a su actividad profesional.
En lo que se refiere al Convenio de Bruselas de 1968 sobre competencia judicial
y ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y mercantil, la definiciĂłn dada es:
Art. 13Âș: En materia de contratos celebrados por una persona para un uso que
pudiere considerarse ajeno a su actividad profesional, en lo sucesivo denominada
âconsumidorâ, (....)
La Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a
la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los
establecimientos comerciales83, también nos presenta una definición de consumidor:
Art. 2Âș: Para los fines de la presente Directiva, se entenderĂĄ por:
âconsumidorâ, toda persona fĂsica, que para las transacciones amparadas por la
presente Directiva, actĂșe para un uso que pueda considerarse como ajeno a su
actividad profesionalâ.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
La STS de 13-07-1991 admite la aplicaciĂłn directa de una Directiva comunitaria aprobada y no incorporada, por ser autosuficiente. HERNĂNDEZ ANTOLĂN, ult. ob. cit., p. 810.
83 DOCE nÂș L de 31/12/1985, pp. 31-33..
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
54
De modo paralelo, la Directiva 94/47/CEE nos da la siguiente definiciĂłn de
âadquirenteâ:
Art. 2Âș: A efectos de la presente Directiva se entenderĂĄ por âadquirenteâ: toda
persona fĂsica a la que, actuando en los contratos comprendidos en el ĂĄmbito de la
presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de
su actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la
destinataria de la creaciĂłn del derecho objeto del contrato.
A su vez, en España la Ley general de Defensa de los Consumidores y
Usuarios84, incluye la definiciĂłn de consumidor en su artĂculo 1Âș, nÂș2 y 3:
A los efectos de esta ley, son consumidores o usuarios las personas fĂsicas o
jurĂdicas que adquieren, utilizan o disfrutan, como destinatarios finales, bienes
muebles o inmuebles, cualquiera que sea la naturaleza pĂșblica o privada, individual o
colectivamente, de quienes los producen, suministran o expiden (....) No tendrĂĄn la
consideraciĂłn de consumidores o usuarios quienes, sin constituirse destinatarios
finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios con el fin de
integrarlos en procesos de producciĂłn, transformaciĂłn, comercializaciĂłn o prestaciĂłn
a terceros.
El consumidor es pues el destinatario final de los bienes, que no son adquiridos
por motivo profesional. Todas estas definiciones tienen como denominador comĂșn el
hecho de que se trate de un consumidor final, y también de que se trata de una persona
actuando fuera de su actividad profesional.
AdemĂĄs, se deberĂĄ considerar al adquirente del derecho de multipropiedad como
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
84 Ley nÂș 26/1984, de 19/7/1984, BOE nÂș 176, de 24/7/1984.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
55
consumidor. AsĂ lo dictĂł la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de
Abril de 199585, que es la primera. de las primeras sentencias que se han dictado en
España en materia de multipropiedad86.
Al considerar al adquirente de este derecho como consumidor, le es aplicable la
Ley general de defensa de consumidores y usuarios y de ese modo también le es
aplicable el Real Decreto 515/1989 de 21/487.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
85 Audiencia provincial de Barcelona, nÂș 14.734, Sec. 14ÂȘ S de 29/4/95. Ponente: Sr. Valls Gombau, La
Ley, 1995 (4), pp. 303-305.
86 MUNAR BERNAT, P., âNuevas reflexiones sobre la mutlrpopiedad. A proposito de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de Abril de 1995â. La Ley nÂș3995, 14 de marzo de 1996, p. 1.
87 MUNAR BERNAT, ult. ob. cit., p. 3.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
56
I- LA DIRECTIVA COMUNITARIA NÂș 94/47 Y SU APLICACIĂN88
La Directiva 94/47/CEE es el resultado de una larga trayectoria comunitaria
orientada para la protecciĂłn de los consumidores. Como se verĂĄ mas adelante, no
pretende proteger a todos los adquirentes, sino tan sĂłlo a los consumidores dentro de la
definiciĂłn que es dada por la propia Directiva.89
Tiene por objeto aproximar las disposiciones legales, reglamentarias y
administrativas de los Estados miembros referentes a la protecciĂłn de los adquirentes en
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
88 Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido. DOCE nÂș L 280 de 29/10/1994 pp. 83-87. CABELLO DE LOS COBOS Y MANCHA ,L. MÂȘ :âLa propiedad inmobiliaria y el derecho de la construcciĂłn en las directivas comunitariasâ, Not. CE., pp.11 ss. CIOMMO, Francesco: âMultiproprietĂ : l'attuazione italiana della direttiva a tutela dell'acquirenteâ, Il foro italiano, 1999, fasc. 2 (febbraio), pt. 5, pp. 38-46. âTutela del consumatore e multiproprietĂ : la luna di miele continuaâ, (Nota a CGCE sez. III 22 aprile 1999 (causa C-423/97)), Il foro italiano, 1999, fasc. 6 (giugno), pt. 4, pp. 234-241. DESURVIRE, D.: Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changeĂ©. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994 . Editions lâHarmattan, Paris, 1995. âQuand la multipropriĂ©tĂ© se marie au temps partagĂ©â, AJPI, 1993, pp. 80 ss.
FITTA, Ettore: âLa direttiva 94/47 CEE sulla multiproprietĂ â, Vita notarile, 1995, fasc. 2 (agosto), pt. 2 , pp. 1030-1040. GARCĂA AMIGO, Manuel,: âPropuesta de ResoluciĂłn por la que se solicita de la ComisiĂłn y al Consejo de la Comunidad Europea una directiva que regule el regimen de multipropiedad en los Estados Miembrosâ, Actualidad Civil, 1988.Rapport sur la nĂ©cessitĂ© de combler les lacunes juridiques dans le domaine de la multipropriĂ©tĂ© / CE, Parlemant europĂ©en. Comission juridique et des droits des citoyens. Rapporteur: Manuel Garcia Amigo,doc. nÂș PE/88/0199 A 2,Luxembourg,1988.INFORME sobre la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido. Bruselas, 04/11/1999 SEC(1999)1795 (documento de trabajo de los servicios de la ComisiĂłn). LIROLA DELGADO, I.: âLa transposiciĂłn y aplicaciĂłn de las Directivas Comunitarias por los Estados miembros: tendencias actuales y evoluciĂłn de la jurisprudencia del TJCEâ, Gaceta JurĂdica, B- 94 mayo, 1994, pp. 19-28.LETE ACHIRICA, J.: âA propĂłsito del Derecho de desistimiento unilateral en materia de multipropiedad: la Directiva 94/47â, Actualidad Civil, año nÂș22, pp. 529-584. MUNAR BERNAT, P.A.: âLa directiva 94/47 sobre protecciĂłn de los adquirentes de multipropiedad. Analisis de sus aspectos mas relevantesâ, GJ CEE, Boletin nÂș 143. Noviembre-diciembre 1994, pp. 17-25. PEGUERA POCH, Miguel,: âConsideraciones en torno al regimen juridico de la multipropiedad societaria tras la Directiva 94/47/CEE, Revista General de Derecho, año 1995, nÂș609, pp. 6981-7030.
89 Adquirente en el sentido de: âtoda persona fĂsica a la que, actuando en los contratos comprendidos en el ĂĄmbito de la presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de su actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la destinataria de la creaciĂłn del derecho objeto del contrato.â (art. 2Âș de la Directiva 94/47/CEE).
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
57
lo relativo a determinados aspectos de los contratos relativos, directa o indirectamente,
a la adquisición de un derecho de utilización de uno o mås inmuebles en régimen de
tiempo repartido (art. 1Âș. 1ÂȘ parte).
La presente directiva se refiere Ășnicamente a las disposiciones sobre contratos
en sus aspectos relativos a la informaciĂłn referente a los elementos constitutivos del
contrato y a las condiciones de transmisiĂłn de dicha informaciĂłn asĂ como a los
procedimientos y formas de resoluciĂłn; (art. 1Âș, 2ÂȘ parte). 90
AdemĂĄs se considera que la diferencia entre las legislaciones nacionales en
materia de contratos relativos a la adquisición de derechos de utilización en régimen de
tiempo compartido de uno o mĂĄs inmuebles pueden crear obstĂĄculos para el buen
funcionamiento del mercado interior, distorsiones de competencia y compartimentaciĂłn
de los mercados nacionales.
No pretende esta Directiva regular en qué medida pueden celebrarse contratos
de utilización de uno o mås inmuebles en régimen de tiempo compartido en los Estados
miembros, ni el fundamento jurĂdico de estos contratos, pues la naturaleza jurĂdica de
los derechos objeto de los contratos a que se refiere esta Directiva, varĂa
considerablemente entre los Estados miembros, sin que se pretenda una armonizaciĂłn a
escala comunitaria de la naturaleza jurĂdica de los derechos objeto de los mismos.
Nada impide, sin embargo, que los Estados miembros dispongan de normas mĂĄs
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
90 El Consejo de la UE estĂĄ preocupado con la sociedad actual y la dimensiĂłn de la informaciĂłn, pues considera que las nuevas tĂ©cnologias de la comunicaciĂłn tienen una incidencia notable en la vida cotidiana de todos los ciudadanos tanto si adoptan una actitud pasiva como activa ante esta evoluciĂłn, y que estas nuevas tecnologĂas de la informaciĂłn dan lugar a nuevos contextos comerciales con los que no estĂĄn familiarizados y que pueden poner en peligro sus intereses. DecidiĂł pues aprobar la ResoluciĂłn del Consejo de 19/1/1999 sobre la dimensiĂłn relativa a los consumidores en la sociedad de la informaciĂłn, DOCE C 023 de 28/1/1999, pp. 1-3.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
58
favorables en materia de protecciĂłn del adquirente (art. 11Âș)91. Esto explica que la
Directiva sea calificada âde mĂnimosâ, pues permite a cada que cada Estado miembro
promulgue normas mĂĄs exigentes que las contenidas en la propria Directiva92.
Se pretende un nivel de protecciĂłn elevado al adquirente y para tal fin el
contrato de adquisiciĂłn de un derecho de este tipo debe contener ciertos elementos
mĂnimos, siendo necesario tambiĂ©n definir las obligaciones mĂnimas que los vendedores
deberĂĄn cumplir con respecto a los adquirentes (art. 4)93.
En lo que concierne a la redacciĂłn del contrato de adquisiciĂłn de este derecho,
deberĂĄ estar redactado, de entre las lenguas de la Comunidad, en la lengua del Estado
miembro en que resida el adquirente o en la lengua del Estado miembro del que Ă©ste sea
nacional. Sin embargo, el Estado miembro en que resida el adquirente podrĂĄ imponer la
obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la
Comunidad, en su o sus lenguas.
AdemĂĄs procede exigir una traducciĂłn conforme del contrato a efectos de las
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
91 Directiva 94/47/CE, Art. 11Âș: âLa presente Directiva no serĂĄ obstĂĄculo para que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones mĂĄs favorables en materia de protecciĂłn del adquirente en el ĂĄmbito regulado por la misma, sin perjuicio de sus obligaciones resultantes del Tratadoâ.
92 MUNAR BERNAT, La Ley de Aprovechamiento por Turnos de Bienes de Uso TurĂstico y Normas Tributarias (Ley 42/1998 de 15 de diciembre), Pamplona, 1999, p. 127.
93 Art. 4Âș: Los Estados miembros dispondrĂĄn en su legislaciĂłn:
- Que el contrato, que se harĂĄ obligtoriamente por escrito, deberĂĄ contener al menos los datos que se mencionan en el Anexo;
- Que el contrato y el documento contemplado en el apartado 1 del artĂculo 3, deberĂĄn estar redactados, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro del que Ă©ste sea nacional, a elecciĂłn del adquirente. No obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrĂĄ imponer la obligaciĂłn de que el contrato estĂ© redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad , en su lengua o en una de las lenguas oficiales de que el vendedor facilite una traducciĂłn conforme del contrato en la lengua o en una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales de la Comunidad del Estado en que estĂ© situado el inmueble.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
59
formalidades que deberån cumplirse en el Estado miembro en que esté situado el bien
(art. 4Âș).
Al consumidor le es dado un plazo de reflexiĂłn, durante el cual puede resolver
el contrato sin alegar motivo alguno (art. 5Âș), procediendo prohibir los pagos de anticipo
durante el referido plazo (art. 6Âș).
Por Ășltimo, cabe a los Estados miembros prever que la aplicaciĂłn de la Directiva
94/47/CEE no sea sustraĂda mediante la facultad que es dada a las partes de escoger la
ley aplicable a los contratos. Caso ocurriera, el consumidor nunca podrĂĄ quedar fuera de
la protecciĂłn de las normas de esta Directiva (art. 9Âș)94.
El Acuerdo de Asociación que creó el Espacio Económico Europeo, a través del
Tratado firmado en Oporto en 5 de mayo de 1992, firmado ente la CEE, CECA,
Bélgica, Dinamarca, Alemania, Grecia, España, Francia, Irlanda, Italia, Luxemburgo,
Holanda, Portugal y Gran-Bretaña (es decir, Europa de los 12), por el otro lado Austria,
Finlandia, Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suecia y Suiza, (miembros de la EFTA)
contiene la incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE en el apartado XIX95.
1. IntroducciĂłn
Siendo España un paĂs receptor de turismo, es curioso constatar que la mayorĂa
de los clientes de este tipo de derecho son de nacionalidad britånica. España concentra
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
94 Art. 9Âș: Los Estados miembros adoptarĂĄn las medidas necesarias a fin de que, sea cual fuere la normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la protecciĂłn que otorga la presente Directiva, en caso de que el bien inmueble estĂ© situado en el territorio de un Estado miembro.
95 DecisiĂłn del ComitĂ© Mixto del EEE nÂș 18/95, de 24/2/1995, por la que se modifica el Anexo XIX (ProtecciĂłn de los consumidores) del Acuerdo EEE. DOCE, L 083 de 13/4/1995, p. 49.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
60
la mayorĂa de derechos en su territorio96 pues en 1990 habĂa en España 161 complejos,
en 1993, 369 y en 1995, 430 complejos. La mayor parte de ellos estĂĄn en Canarias,
Baleares, Costa del Sol y Costa Levantina, siendo España el segundo paĂs del mundo,
tras los EE.UU. De los extranjeros, los adquirentes de este derecho en España, la
mayorĂa son britĂĄnicos (63%), alemanes (16%), franceses (10%) y otros (11%)97
Por otro lado, la mayor parte de los Estados de la UniĂłn Europea no disponen de
legislaciĂłn especĂfica en cuanto a la multipropiedad o al time-sharing. Apenas algunos
paĂses han adoptado normas especiales: Portugal, España, Francia y Grecia. TurquĂa,
aunque todavĂa no es miembro de la UE, dispone tambiĂ©n de legislaciĂłn especĂfica,
bastante original desde el punto de vista de la soluciĂłn jurĂdica.
Portugal, España y TurquĂa optaron por el derecho real, Grecia lo considera un
derecho de multialquiler, y Francia un derecho personal tipo societĂĄrio98.
Por otro lado, todos los Estados de la UniĂłn Europea han transpuesto la
Directiva Europea 94/47/CE del Parlamento y del Consejo, de 26 de Octubre de 1994,
relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en cuanto a determinados aspectos de los
contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes
inmuebles. Son ellos: Alemania, Austria, Bélgica, Dinamarca, España, Francia,
Finlandia, Grecia, Irlanda,
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
96 DESURVIRE, Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changĂ©e. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 octobre 1994, Editions lâHarmattan, Paris, 1995, p. 192.
97 HERNANDEZ ANTOLĂN, âEl denominado derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: su peculiar problemĂĄtica en el mercado mundial de timesharingâ, Actualidad Civil, nÂș33, 1998, p. 806.
98 Antes de la adopción de la Directiva 94/47/CE, cuatro Estados miembros habian regulado en su derecho interno los contratos relativos a la utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido: Portugal, Reino Unido, Francia y Grecia.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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Italia, Luxemburgo, PaĂses Bajos, Portugal, Reino Unido y Suecia99.
Esta transposición ha sido realizada, a través de la legislación interna que pasaré
a indicar100:
Alemania:
Gesetz ĂŒber die VerĂ€uĂerung von Teilzeitnutzungsrechten an WohngebĂ€uden
(Teilzeit-Wohnrechtegesetz-TzWrG) vom 20/12/1996, Bundesgesetzblatt Teil I vom
31/12/1996 Seite 2154.
Austria:
Bundesgesetz ĂŒber den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an unbeweglichen
Sachen (Teilzeitnutzungsgesetz-TNG), Bundesgesetzblatt fĂŒr die Republik Ăsterreich,
Nr. 32/1997, ausgegeben am 27/03/1997.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
99 Algunas de las legislaciones anteriores a la adopciĂłn de la Directiva 94/47/CE, com son las del Timeshare Act inglesa de 1992, y el Decreto-Ley nÂș 275/93 portuguĂ©s de 1993, preveĂan algunos elementos de mayor protecciĂłn que los contenidos en esta Directiva. Ejemplo de lo expuesto es que se estableciĂł en estos instrumentos nacionales la concesiĂłn al adquirente de un perĂodo de reflexiĂłn de 14 dĂas, cuando el perĂodo prescrito por la Directiva es Ășnicamente de 10 dĂas. Algunos Estados miembros decidieron tambiĂ©n, cuando procedieron a incorporar la Directiva, a reforzar la protecciĂłn de los consumidores, sobretodo en materia de garantĂas: Francia, BĂ©lgica, Portugal y España. In Informe sobre la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE del Parlamento y del Consejo de 26 de octubre de 1994, p. 3.
100 Algunos Estados miembros optaron por una transposiciĂłn casi literal, ya que las medidas nacionales que adoptaron son praticamente iguales al texto de la Directiva. Me refiero a Alemania, Austria, Dinamarca, Finlandia, Irlanda, Italia, Luxemburgo, PaĂses Bajos y Suecia.
Otros Estados no se limitaron a transponerla, sino que anĂŁdieron otros contenidos. OcurriĂł sobre todo en algunos Estados miembros que, con anterioridad a la adopciĂłn de la Directiva 94/47 disponĂan en sus sistemas jurĂdicos de textos normativos sobre la utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido, asi como algunos Estados que, con ocasiĂłn de la transposiciĂłn , reforzaron la protecciĂłn ya ofrecida por la Directiva a los consumidores. In Informe sobre la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, Bruselas, 4/11/1999, p. 2.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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BĂ©lgica:
Loi du 11/04/99 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ© . Moniteur belge du 30/04/99, pp. 14633 ss.
Dinamarca:
Lov nr. 234 af 02/04/97 om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom
pÀ timesharebasis Justitsmin, j.nr. 1996-7000-0013. Lovtidende A 1997 haefte nr. 41
udgivet den 03/04/1997 s. 1132. JLOV.
España:
Ley nĂșmero 42/98 de 15/12/1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno
de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributarias. Boletim Oficial del Estado
nĂșmero 300 de 16/12/1998 pĂĄgina 42076.
Francia:
Loi numéro 98-566 du 08/07/1998 portant transposition de la directive
04/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26/10/1994 concernant la protection
des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers, Journal Officiel du 09/07/1998 page
10486.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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Finlandia:
Laki kuluttajansuojalain muuttamisesta / Lag om andring av
konsumentskyddslagen (1162/97) 11/12/1997.
Grecia:
Ley de 25 de agosto de 1999.
Irlanda:
European Communities (Contracts for Time Sharing of Immovable Property -
Protection of Purchasers) Regulations, 1997, Statutory Instruments number 204 of
1997.
Italia:
Decreto legislativo del 09/11/1998 n.427, attuazione della direttiva 94/47/CE
concernente la tutela dellâacquirente per taluni aspetti dei contratti relativi
allâacquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili, Gazzetta
Ufficiale - Serie generale- del 14/12/1998 n. 291, pp. 48 ss.
Luxemburgo:
Loi du 18/12/1998 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation a temps partiel de biens immobiliers, MĂ©morial A NumĂ©ro 4 du
26/01/1999, pp. 70 ss.
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PaĂses Bajos:
Wet van 26/03/1997, houdende aanvulling van titel 7.I (Koop en ruil) van het
Burgerlijk Wetbock met bepalingen inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd
van onroerende zaken, Staatsblad nummer 147 van 15/04/1997 bladzijde I.
Beschikking van de Minister van Justitie van 03/07/1997, houdende plaatsing in
het Staatsblad van de vernummerde tekst van de wet van 26/03/1997, Stb. 147,
houdende aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het Burgerlijk Wetbock met
bepalingen inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende
zaken.Staatsblad 1997, nr 287.
Portugal:
Decreto-Lei nÂș 275/93 de 05/08/1993. Aprova o regime jurĂdico da habitação
periĂłdica. Revoga o Decreto-Lei nÂș 130/89, de 18 de Abril, DiĂĄrio da RepĂșblica I SĂ©rie
A nÂș 182 de 05/08/1993, pĂĄginas 4194 ss.
Decreto-Lei nÂș 180/99, de 22/05/1999. Altera o Dcreto-Lei nÂș 275/93, de 5 de
Agosto, que aprova o regime jurĂdico da habitação periĂłdica, e transpĂ”e para a ordem
jurĂdica interna a Directiva nÂș94/47/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de
Outubro de 1994, relativa à protecção dos adquirentes quanto a certos aspectos dos
contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis.
DiĂĄrio da RepĂșblica I SĂ©rie- A nÂș 119/99 de 22/05/1999, pĂĄginas 2785 ss.
Reino Unido:
The Timeshare Regulation 1997, Statutory Instruments number 1081 of 1997.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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The Timeshare Ordinance 1997, Legal Notice No. 1 of 1998, First Supplement
to the Gibraltar Gazette No. 3.019 of 05/01/1998.
Suecia:
Lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat .Svensk förfÀttningssamling
(SFS) 997: 218.
Dada la variedad jurĂdica de estas transposiciones puede afirmarse que no se
pretendiĂł crear una norma jurĂdica Ășnica para toda la UniĂłn Europea. Cada paĂs tuvo
total libertad de tratar el asunto como quiso. ExistiĂł apenas la obligaciĂłn de introducir
en sus Derechos el contenido esencial de esta Directiva.101
De este modo, se procura articular la protecciĂłn del consumidor de la siguiente
manera: obligatoriedad de un documento precontractual que informe exhaustivamente
sobre los elementos mĂĄs importantes del contrato y del derecho; ademĂĄs se darĂĄ al
adquirente una copia del futuro contrato para que lo pueda analizar tranquilamente; por
Ășltimo, despuĂ©s de la firma del contrato empieza un periodo de reflexiĂłn durante el cual
el adquirente podrĂĄ renunciar a su compra.102
AdemĂĄs la UE, en el ĂĄmbito de la protecciĂłn de los consumidores, ha aprobado
importantes Directivas. Pasaré a indicar las mås significativas:
Directiva 84/450/CEE del Consejo, de 10 de septiembre de 1984, relativa a la
aproximaciĂłn de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
101 Directiva 94/47/CEE, D.O.C.E. nÂș L 28/83 de 29 octubre de 1994.
102 Art. 5Âș de la Directiva 94/47/CE.
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Estados miembros en materia de publicidad engañosa103
Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la
protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los
establecimientos comerciales104.
Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la
aproximaciĂłn de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los
Estados miembros en materia de crédito al consumo105, cuya modificación la constituye
la Directiva 98/7/CE106.
Directiva 90/314/CEE del Consejo, de 13 de junio de 1990, relativa a los viajes
combinados, las vacaciones combinadas y los circuitos combinados107.
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de Abril de 1993, sobre las clĂĄusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores.108
Directiva 94/47/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de
1994, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos
de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
103 DOCE, L 250 de 19/9/1984, p. 17 .
104 DOCE, L 372 de 31/12/1985, p. 31 .
105 DOCE, L 42 de 12/2/1987, p. 48 .
106 DOCE, L 101 de 1/4/1998, p. 17 .
107 DOCE, L 158 de 23/6/1990, p. 59 .
108 Directiva 93/13/CEE, DOCE nÂș L. 95 de 21 de abril de 1993.
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tiempo compartido109.
Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de
1997, relativa a la protecciĂłn de los consumidores en materia de contratos a distancia110.
Directiva 98/27/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de
1998 relativa a las acciones de cesaciĂłn en materia de protecciĂłn de los intereses de los
consumidores111.
2. Antecedentes.
La aproximaciĂłn de legislaciones de la UniĂłn Europea en cuanto al concepto de
multipropiedad ha sido bastante lenta. Sin embargo tuvo como finalidad principal, la
defensa del consumidor. Es pues dentro de este camino que el Consejo adoptĂł el 14 de
Abril de 1975, por la primera vez, una ResoluciĂłn sobre un programa preliminar de la
CEE relativo a polĂtica de protecciĂłn e informaciĂłn a los consumidores.112
La primera dificultad con que se topĂł la ComisiĂłn fue la de encontrar una
calificaciĂłn exacta y ajustada a la realidad. No se trata siempre de un derecho de
propiedad, pues sĂłlo algunos Estados asĂ lo reconocen. Por eso la ComisiĂłn prefiriĂł
designar este derecho como droit de jouissance à temps partagé. Después de analizadas
cada una de las formas jurĂdicas locales, podemos distinguir tres variantes: como
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
109 DOCE, L 280 de 29/10/1994, p. 83.
110 DOCE, L 144 de 4/6/1997, p. 19.
111 DOCE, L 166 de 11/6/1998, pp. 51-55.
112 DESURVIRE, ob. cit., p. 191.
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derecho de uso113, como derecho real114, como derecho personal115.
Durante la expansiĂłn de la multipropiedad se han producido numerosas
denuncias de abusos e irregularidad en su adquisiciĂłn por los consumidores que,
expuestas en el Parlamento Europeo, dieron lugar a varias
Propuestas de Resoluciones. En efecto, el 17 de octubre de 1986, el Sr. Hoon
presentĂł una Propuesta de ResoluciĂłn sobre la necesidad de llenar la laguna jurĂdica en
el ĂĄmbito de la multipropiedad116, y mas tarde, un grupo de ocho diputados presentaron
el 9 de marzo de 1987 una nueva Propuesta sobre los fraudes inmobiliarios en los
Estados miembros, habiendo necesidad urgente de elaborar legislaciĂłn para la
protecciĂłn de los consumidores117.
El Informe fue examinado por la ComisiĂłn en los dĂas 22 a 24 de junio de 1988
y presentado el 30 de septiembre de ese mismo año, abriéndose a continuación el plazo
de presentaciĂłn de enmiendas al mismo.
La ResoluciĂłn del Parlamento Europeo fue aprobada el 13 de octubre de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
113 A su vez dos posibilidades:a) Incluido en un sistema conocido por club trustee, propio de los paĂses de la Common Law . b) El derecho de uso cĂclico e individual podrĂĄ inscribirse en el ĂĄmbito de un contrato de multialquiler.
114 Cuatro posibilidades: a) Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica; b) como derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles; c) como Derecho Real de Superficie; d) como Derecho de Copropiedad inmobiliaria.
115 Se ejerce a través de la suscripción de valores mobiliarios en una sociedad civil o comercial.
116 Parlamento Europeo, Documento B2-1026/86, nÂș2.
117 Parlamento Europeo, Documento B2- 1679/86, nÂș1.
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1988118.
La defensa del consumidor se presenta entonces como el caballo de batalla de
las instancias comunitarias, cuya base legal se encuentra en el art. 100Âș A del Acta
Ănica Europea.119
La ResoluciĂłn del Parlamento Europeo procurĂł introducir y poner en
funcionamiento siete medidas dentro de la idea principal de protecciĂłn al consumidor,
integrando los siguientes temas (art. 7Âș de la ResoluciĂłn de 13/10/88): reglamentaciĂłn
de los derechos y obligaciones de los adquirentes; prohibiciĂłn de clĂĄusulas abusivas en
los contratos; organizaciĂłn de la multipropiedad; reglamentaciĂłn de las sociedades;
penalización de publicidad engañosa o fraudulenta; instauración de un periodo de
reflexión obligatorio; lucha contra los métodos comerciales que intenten obligar
contractualmente al adquirente a través de la aceptación previa de determinados regalos.
Todo esto se traduce en la preocupaciĂłn por la defensa del consumidor,
articulĂĄndose, pues, en dos ejes principales: Los derechos de los adquirentes y las
obligaciones de los cesionistas deben formar parte de la reglamentaciĂłn nacional.
AdemĂĄs el multialquiler no se menciona en la directiva. Tampoco se hace referencia a
los años de duraciĂłn de este derecho. En cuanto a la forma jurĂdica, todas son posibles
desde el derecho de propiedad, el derecho personal, el derecho de sociedad, el derecho
de arrendamiento, etc.120;
De la falta de una verdadera voluntad de normalizaciĂłn se podrĂa suponer que la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
118 DOCE nÂș C 290, de 14/11/88. LETE ACHIRICA, âMultipropiedad y la ResoluciĂłn de 4 de marzo de 1993â, RDP, Junio 1995, p. 526. JOCE nÂșC 290/148 de 14/11/88, § 10, doc. A-2 -199/88.
119 DESURVIRE, ob. cit., p. 201.
120 DESURVIRE, ob. cit., p. 205.
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armonizaciĂłn sĂłlo incide sobre cuestiones de protecciĂłn al consumidor, con los dos
siguientes objetivos: la introducciĂłn de una clĂĄusula que establezca un periodo de
reflexiĂłn, durante el cual el adquirente puede rescindir el contrato; la lucha contra la
publicidad engañosa o fraudulenta, a lo que se añade una reserva relativa a la aceptación
de regalos a los futuros clientes con el fin de vender mĂĄs fĂĄcilmente el derecho.
Mas tarde, mediante una ResoluciĂłn de 11 de junio de 1991121 el Parlamento
Europeo invitĂł a la ComisiĂłn a poner en funcionamiento una polĂtica comunitaria de
Turismo. Esta Directiva deberĂa incluir entre otros el tema de la multipropiedad.122
Después de esto, el acuerdo de principios emanado del Consejo en su sesión de 19 de
Noviembre de 1993 (ComunicaciĂłn C.E.E. 10232/93 nÂș 194) fue adoptado por mayorĂa
cualificada. Apenas un voto contrario de la delegaciĂłn portuguesa, y una abstenciĂłn de
la holandesa.123
3. La Directiva Comunitaria nÂș94/47. Contenido
BasĂĄndose en el art. 100Âș A del Tratado C.E.E., el Consejo adoptĂł el 4 de Marzo
de 1994, a travĂ©s de mayorĂa cualificada, una posiciĂłn comĂșn que tenĂa por base una
propuesta inicial de la Comisión y del Parlamento europeo y el Parecer del Comité
EconĂłmico y Social.124 En 26 de Octubre de 1994 se aprueba la Directiva 94/47/CE del
Parlamento y del Consejo, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en los contratos
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
121 A3-155/91, punto 91 (doc. PE 152.802, p. 54).
122 Propuesta inicial de Directiva del Consejo relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en los contratos sobre utilizaciĂłn de bienes inmuebles en regimen de goce en tiempo compartido, presentada por la ComisiĂłn a 2 de Julio de 1992 (92/C 222/05. COM (92) 220 final - Syn 419. J.O.C.E. de 29/8/92).
Propuesta modificada, Bruselas 7 de octubre de 1993, COM (93) final - Syn 419. Oficina de publicaciones oficiales de las C.E. (L-2985 Luxembourg), nÂș catalogo: CB-CO-93-520-FR-C.
123 DESURVIRE, ob. cit., p. 206.
124 DESURVIRE, ob. cit., p. 322.
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relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de uno o mas
bienes inmuebles.125
En su art. 12 se concede un plazo, contado a partir de la publicaciĂłn de la
Directiva, de treinta meses como mĂĄximo para que los Estados Miembros de la UniĂłn
Europea introduzcan su contenido en sus derechos internos, plazo este que terminĂł el 30
de abril de 1997 (art.12) 126.
La Directiva trata de la libre circulaciĂłn de personas, servicios y bienes, pues ya
no estĂĄ en causa la localizaciĂłn geogrĂĄfica de la oferta o de la demanda desde el
momento que los Estados miembros respeten, en su calidad de destinatarios, las normas.
El Tratado Shengen de 14 de junio de 1985127 relativo a la supresiĂłn gradual de
los controles de frontera comunes, facilita también esta libre circulación128.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
125 JOCE nÂș L. 28/83 de 29/10/94.
126 Art. 12Âș: 1. Los Estados miembros podrĂĄn en vigor las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a mĂĄs tardar treinta meses despuĂ©s de su publicaciĂłn en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas. InformarĂĄn de ello inmediatamente a la ComisiĂłn.
Cuando los Estados miembros adopten dichas disposiciones, éstas incluirån una referencia a la presente Directiva o irån acompañadas de dicha referencia en su publicación oficial. Los Estados miembros establecerån las modalidades de la mencionada referencia.
2. Los Estados miembro comunicarĂĄn a la ComisiĂłn el texto de las disposiciones de derecho interno que adopten en el ĂĄmbito regulado por la presente Directiva.
127 El acuerdo inicial fue firmado en la pequeña localidad de Luxemburgo de Shengen en 14 de Junio de 1985, contenĂa fundamentalmente normas de caracter programĂĄtico. Su texto seria incluido cinco años mĂĄs tarde en los 142 artĂculos y Declaraciones anexas del Convenio de AplicaciĂłn firmado tambiĂ©n en Shengen, por los mismos cinco Estados: Alemania, BĂ©lgica, Francia, Holanda y Luxemburgo.. Preve diversos ĂĄmbitos desde politica de visados, al derecho de asilo, cooperaciĂłn judicial y policial, asĂ como la creaciĂłn de un sistema de informaciĂłn comĂșn (el sistema de informaciĂłn Shengen).. AdemĂĄs de los cinco Estados fundadores se adhirieron ocho mĂĄs: Italia, Portugal, España, Grecia, Austria, Dinamarca y Finlandia.
128 España y Portugal se adhirieron en 25/6/1991 en Bonn.
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También han contribuido positivamente la creación del Espacio Económico
Europeo (E.E.E.) compuesto por diecinueve paĂses y firmado en Oporto a 2 de mayo de
1992, asĂ como el Protocolo para su adaptaciĂłn, firmado en Bruselas a 17 de marzo de
1993, tan importantes para la libre circulaciĂłn de personas, servicio, mercancĂas y
capitales.129
La DecisiĂłn del ComitĂ© Mixto del EEE nÂș 18/95, de 24 de febrero de 1995,
modificĂł el Anexo XIX del Acuerdo EEE130, incluyendo la Directiva 94/47/CEE, es
decir, esta Directiva pasó también a ser parte integrante del Tratado EEE.
Estos temas han quedado mejor definidos en el nuevo Tratado de Amsterdam
firmado el dĂa 17 de junio de 1997 que consolida los tres grandes pilares existentes en la
UniĂłn Europea a partir del Tratado de Maastricht: Las Comunidades Europeas, la
polĂtica externa y de seguridad comĂșn, y la cooperaciĂłn en el campo de la justicia y de
los asuntos internos. En este nuevo Tratado se da gran importancia a la protecciĂłn de
los derechos de los consumidores131.
El Derecho conocido con el nombre de multipropiedad, por unos, juissance Ă
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
129 JOCE de 10/2/94 anexo al nÂș34.
130 DOCE L 083 de 13/4/1995, p. 49. Documento 295D0413 (08).
131 En lo que respecta al derecho comunitario derivado de protecciĂłn del consumidor se destacan los siguientes diplomas legales: la ResoluciĂłn del Consejo de 23/6/1986, relativa a la orientaciĂłn futura de la politica de la Comunidad EconĂłmica Europea para la protecciĂłn y el fomento de los intereses de los consumidores, DOCE C 167 de 5/7/1986, p. 1; la ResoluciĂłn del Consejo de 15/12/1986 sobre la integraciĂłn de la polĂtica de consumo en las demĂĄs polĂticas comunes, DOCE C 003 de 7/1/1987, p. 1.; la ResoluciĂłn del Consejo de 9/11/1989, sobre futuras prioridades para el relanzamiento de la politica de protecciĂłn del consumidor, DOCE C 294 de 22/11/1989, p. 1; 98/257/CE: RecomendaciĂłn de la ComisiĂłn de 30 de marzo de 1998 relativa a los principios aplicables a los Ăłrganos responsables de la soluciĂłn extrajudicial de los litigios en materia de consumo (texto pertinente a los fines del EEE), DOCE L 115 de 17/4/1998, p. 31; DecisiĂłn nÂș 283/1999/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25/1/1999 por la que establece un marco general para las actividades comunitarias en favor de los consumidores, DOCE L 034 de 9/2/1999, p. 1; ResoluciĂłn del Consejo de 19/1/1999 sobre la dimensiĂłn relativa a los consumidores en la sociedad de la informaciĂłn, DOCE nÂșC 023 de 28/1/1999, p. 1-3. TambiĂ©n tiene importancia la Directiva 97/5/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 27/3/1997, relativa a las transferencias transfronterizas, en la cual se ha introducido el texto de la Directiva 94/47/CE
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temps partagé, por otros, etc.. tiene un caråcter espacio-temporal y se caracteriza porque
sus titulares pertenecen a paĂses de la UniĂłn Europea, y como tal, pueden circular
libremente entre los diferentes Estados. Esto le da un carĂĄcter internacional-europeo,
creĂĄndose algunos problemas debido a la inexistencia de un sĂłlo tipo de derecho, es
decir, este derecho no estĂĄ totalmente uniformizado. Ha sido pues preocupaciĂłn de la
UniĂłn Europea y dentro del espĂritu de la protecciĂłn del consumidor, exigir un mĂnimo
de reglas a los Estados miembros, que han de ser introducidas en sus Derechos internos,
respetĂĄndose sin embargo el principio de la subsidiariedad.
Los conceptos jurĂdicos aplicados al Derecho interno varĂan de acuerdo con la
lex rei sitae132
La Directiva en su art. 1Âș, parte final, deja plena libertad a los Estados para
determinar la naturaleza jurĂdica de los derechos que integran el objeto de los contratos
considerados en ella 133. No se pronuncia sobre la naturaleza del contrato de adquisiciĂłn
de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo repartido y dejó a los
Estados miembros la elecciĂłn de la calificaciĂłn jurĂdica del contrato. Sin embargo, la
mayor parte de los Estados prefiriĂł no atribuir esa calificaciĂłn.134
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
tras el punto 7b, DOCE L 43 de 14/2/1997.
132 PreĂĄmbulo de la Directiva: 3. Considerando que la naturaleza jurĂdica de los derechos objeto de los contratos a que se refiere la presente Directiva varĂa considerablemente entre los Estados miembros; que, por consiguiente, procede referirse de forma sintĂ©tica a esta diversidad formulando una definiciĂłn suficientemente amplia de tales contratos, sin que ello suponga una armonizaciĂłn a escala comunitaria de la naturaleza jurĂdica de los derechos objeto de los mismos;
4. Considerando que la presente Directiva no tiene por objeto regular en quĂ© medida pueden celebrarse contratos de utilizaciĂłn de uno o mĂĄs inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido en los Estados miembros ni el fundamento jurĂdico de estos contratos;
133 Directiva 94/47/CE, art. 1Âș (....) Sin perjuicio del respecto de las normas generales del Tratado, los Estados miembros conservan su competencia sobre los demĂĄs aspectos, entre otras cosas para determinar la naturaleza de los derechos objeto de los contratos a los que se refiere la presente Directiva.
134 Aunque el Reino Unido no abordĂł la cuestiĂłn de la naturaleza jurĂdica de estos contratos, su derecho comĂșn excluye que los contratos relativos a este tipo de derechos puedan considerarse derecho real , (pues no es posible inscribir en el Registro de la Propiedad mĂĄs de cuatro personas para una misma propiedad),
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Es importante mencionar el art. 4Âș de esta Directiva pues refleja la necesidad del
legislador en proteger al consumidor (adquirente del derecho). Contiene varias
exigencias: que el contrato se haga por escrito, y que incluya al menos los elementos
mencionados en el anexo de la Directiva;135 que el contrato y el documento previsto en
el art. 3Âș § 1Âș estĂ©n redactados en una de las lenguas oficiales de la Comunidad siendo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
o derecho de arrendamiento inmobiliario inferior a 21 años (exclusión del registro para este tipo de alquileres). In Informe sobre la aplicación de la Directiva 94/47/CE, p. 5.
135 Datos mĂnimos que debe contener el contrato contemplado en el artĂculo 4Âș: a) Identidad y domicilio de las partes, con indicaciĂłn precisa de la condiciĂłn jurĂdica del vendedor en el momento de la celebraciĂłn del contrato, asĂ como de la identidad y domicilio del propietario;
b) naturaleza precisa del derecho objeto del contrato, y una clĂĄusula en la que se indiquen las condiciones del ejercicio de ese derecho en el territorio del Estado miembro en el que estĂ©n situados el bien o los bienes, y, si estas condiciones han sido cumplidas o, en el caso contrario, las condiciones que todavĂa deberĂĄn cumplirse;
c) cuando se determine el bien, descripciĂłn precisa del bien y de su situaciĂłn;
d) si se trata de un inmueble en construcciĂłn: 1) fase en que se encuentra la construcciĂłn; 2) una estimaciĂłn razonable del plazo para la terminaciĂłn del inmueble; 3) si es un inmueble determinado, nĂșmero del permiso de construcciĂłn y nombre y direcciĂłn completos de la autoridad o autoridades competentes en la materia; 4) fase en que se encuentran los servicios comunes que permiten la utilizaciĂłn del inmueble (conexiones de gas, electricidad, agua, telĂ©fono); 5) garantĂas sobre la terminaciĂłn del inmueble y, en caso de que no se termine, sobre la devoluciĂłn de cualquier acntidad abonada y, si procede, condiciones en que se ofrecen dichas garantĂas;
e) servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento, recogida de basuras) de los que puede o podrĂĄ disfrutar el adquirente, y condiciones de tal disfrute;
f) instalaciones comunes, como piscina, sauna, etc., a las que el adquirente tiene o podrĂa tener acceso en su momento y, si procede, condiciones de este acceso;
g) principios con arreglo a los cuales se organizarĂĄn el mantenimiento y su correspondiente servicio, asĂ como la administraciĂłn y la gestiĂłn del inmueble;
h) indicaciĂłn precisa del perĂodo durante el cual podrĂĄ ejercerse el derecho objeto del contrato y, si procede, duraciĂłn del rĂ©gimen en vigor; fecha a partir de la cual el adquirente podrĂĄ ejercer el derecho objeto del contrato.
I) precio que deberĂĄ pagar el adquirente por el ejercicio objeto del contrato; una estimaciĂłn del importe que deberĂĄ abonar por la utilizaciĂłn de las instalaciones y servicios comunes; base del cĂĄlculo de la cuantĂa correspondiente a los gastos derivados de la ocupaciĂłn del bien inmueble por el adquirente, de los gastos legales obligatorios (impuestos, contribuciones) y de los gastos administrativos complementarios (gestiĂłn, mantenimiento y correspondiente servicio);
j) clĂĄusula que estipule que la adquisiciĂłn no supondrĂĄ desembolso, gasto u obligaciĂłn alguna distintos de los mencionados en el contrato;
k) si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o reventa, o ambas posibilidades, del
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esa una lengua del Estado miembro de donde el adquirente es ciudadano. Sin embargo
el Estado miembro donde reside el adquirente puede exigir que el contrato se redacte
siempre por lo menos en su lengua o sus lenguas oficiales; que el vendedor debe enviar
al adquirente una traducciĂłn del contrato en la lengua o lenguas de las oficiales de la
Comunidad, del Estado miembro donde el inmueble se encuentra situado.
Los Estados miembros deben también incorporar a sus legislaciones lo relativo a
la nulidad de los contratos, teniendo el adquirente el derecho a retractarse, sin indicar el
motivo, dentro de un plazo de diez dĂas a contar desde la firma del contrato promesa por
las dos partes; en caso de que el contrato no contenga las informaciones exigidas en los
puntos a), b), h), i), k), y l) del anexo a la Directiva, en el momento de la firma del
contrato por las dos partes, o de la firma por las dos partes de un contrato promesa,
puede el adquirente rescindir el contrato en un plazo de tres meses a partir de ese
momento.
En el caso de que le den la informaciĂłn durante ese plazo de tres meses el nuevo
plazo se contarĂĄ a partir de la fecha en que haya recibido la informaciĂłn136. Los Estados
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
derecho objeto del contrato, asà como posibles costes en caso de que el sistema de intercambio o reventa esté organizado por el vendedor o por un tercero designado por éste en el contrato;
l) informaciĂłn sobre el derecho de resoluciĂłn, con indicaciĂłn, asimismo, del modo o los modos de efectuar dicha comunicaciĂłn; indicaciĂłn precisa de la naturaleza e importe de los gastos que deberĂa pagar el adquirente con arreglo al apartado 3 del artĂculo 5, en el caso de ejercer su derecho de resoluciĂłn ad nutum; si procede, informaciĂłn sobre las modalidades de resoluciĂłn del contrato de prĂ©stamo vinculado al contrato en cualquiera de los casos de resoluciĂłn del mismo;
m) fecha y lugar de la firma del contrato por cada una de las partes.
136 Art. 5Âș de la Directiva 94/47: Los Estados miembros dispondrĂĄn en sus legislaciones lo siguiente:
1) AdemĂĄs de lo que las legislaciones nacionales permitan al adquirente en materia de invalidez de los contratos, el adquirente tendrĂĄ derecho:
-a resolver el contrato sin alegar motivos (ad nutum) dentro de un plazo de diez dias naturales a partir de la firma del contrato por ambas partes o de la firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante. En caso de que el dĂ©cimo dĂa sea festivo se prolongarĂĄ dicho plazo hasta el primer dĂa laborable siguiente;
- si el contrato no contiene, en el momento d la firma por ambas partes del contrato o de la firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante, la informaciĂłn mencionada en el Anexo en las letras
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miembros deben incorporar a su Derecho interno las medidas necesarias para prohibir
cualquier pago antes de terminado el plazo previsto para la retractaciĂłn.137
La Directiva nos da una definiciĂłn de adquirente, ya presentada supra. (Art. 2Âș
§4). Es pues cualquier persona fĂsica que actĂșe a tĂtulo personal, como consumidor y sin
finalidad profesional. Quedan excluidas las empresas y todas las personas jurĂdicas.
El Parlamento Europeo pretendiĂł asĂ que los inmuebles destinados a despachos
o a otros fines quedaran excluĂdos del campo de aplicaciĂłn de esta Directiva, pues estos
profesionales no tienen necesidad de este tipo de protecciĂłn jurĂdica.138
AdemĂĄs la elecciĂłn del legislador comunitario de tutelar sĂłlo al comprador-
consumidor, excluye la aplicabilidad de la Directiva a las sucesivas relaciones, relativas
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
a), b), c), d) 1, d) 2, h), I), l), y m), a resolver el contrato en un plazo de tres meses a partir de ese momento. En caso de que el plazo de tres meses se facilitara la informaciĂłn en cuestiĂłn, el adquirente dispondrĂĄ, a partir de ese momento, del plazo de resoluciĂłn que se menciona en el primer guiĂłn;
- si. transcurrido el plazo de tres meses contemplado en el segundo guiĂłn, no ha hecho uso del derecho de resoluciĂłn y el contrato no contiene la informaciĂłn mencionada en el Anexo en las letras a), b), c), d91, d)2, h), I), k), l) y m), el adquirente dispondrĂĄ del plazo de resoluciĂłn ad nutum contemplado en el primer guiĂłn a partir del dĂa siguiente al vencimiento de dicho plazo.
2) Para ejercer los derechos contemplados en el punto 1, el adquirente enviarĂĄ antes de la expiraciĂłn del plazo, a las personas cuyo nombre y direcciĂłn figuren a tal fin en el contrato, una comunicaciĂłn de forma que pueda ser probada conforme a la legislaciĂłn nacional, con arreglo a las condiciones especificadas en el contrato en virtud de la letra 1) del Anexo. Por lo que se refiere al respecto del plazo, bastarĂĄ que la notificaciĂłn, cuando se haga por escrito, sea enviada antes de la expiraciĂłn del plazo.
3) Si el adquirente ejerce el derecho a que se refiere el primer guiĂłn del punto 1, sĂłlo podrĂĄ obligĂĄrsele al pago, si procede, de los gastos que, d acuerdo con las legislaciones nacionales, se hayan producido debido a la perfecciĂłn del contrato y a su resoluciĂłn, y que correspondan a actos que deban realizarse preceptivamente antes del final del perĂodo contemplado en el primer guiĂłn del punto 1. Estos gastos deberĂĄn mencionarse explicitamente en el contrato.
4) Si el adquirente ejerce el derecho de resoluciĂłn a que se refiere el segundo guiĂłn del apartado 1, no podrĂĄ exigĂrsele pago alguno.
137Art. 6Âș de la Directiva 94/47: Los Estados miembros establecerĂĄn en sus legislaciones medidas encaminadas a prohibir cualquier pago de anticipos por el adquirente antes del final del perĂodo de ejercicio del derecho de resoluciĂłn contemplado en el primer guiĂłn del punto 1 del artĂculo 5.
138 DESURVIRE, ob. cit., p. 209.
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a la cesiĂłn del derecho del consumidor a consumidor.139
En cuanto a las obligaciones del vendedor, son las siguientes: la primera exige
seguros que garanticen que el bien inmueble cumpla en cuanto a las instalaciones
principales, las normas impuestas por el Estado del lugar donde los inmuebles se
sitĂșen;140 la segunda se refiere a los gravĂĄmenes (anexo, i) que se pagan cada año, de los
que deberĂĄ constar un cĂĄlculo en el contrato promesa.141 Es importante que el
adquirente no quede privado de la protecciĂłn de esta Directiva142. AdemĂĄs cualquier
clĂĄusula mediante la cual el adquirente renuncie a los beneficios de esta Directiva, no
vincularĂĄ al adquirente143.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
139 ALPA, âLa multipropiedad en Italiaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 133.
140 Art. 3Âș §1Âș de la Directiva: Los Estados miembros dispondrĂĄn en sus legislaciones medidas a fin de que el vendedor estĂ© obligado a proporcionar un documento a cualquier persona que solicite informaciĂłn sobre el o los bienes inmuebles, el cual deberĂĄ incluir, ademĂĄs de una descripciĂłn general de dicho bien o de dichos bienes, por lo menos informaciĂłn concisa y precisa sobre los datos indicados en las letras a) a g), I) y l) del Anexo, asĂ como indicaciones sobre la forma de obtener informaciĂłn complementaria.
141 Art. 3Âș §2Âș de la Directiva: Los Estados miembros dispondrĂĄn en sus legislaciones que toda la informaciĂłn mencionada en el apartado 1 y que deba incluirse en el documento a que se refiere el apartado 1 forme parte integrante del contrato.
Salvo que las partes acuerden expresamente otra cosa, los cambios introducidos en la informaciĂłn contenida en el documento contemplado en el apartado 1 sĂłlo podrĂĄn ser resultado de circunstancias ajenas a la voluntad del vendedor.
Los cambios introducidos en dicha informaciĂłn deberĂĄn comunicarse al adquirente antes de la celebraciĂłn del contrato. El contrato deberĂĄ hacer constar explĂcitamente dichos cambios.
3. Cualquier publicidad que se refiera al inmueble de que se trate indicarĂĄ la posibilidad de obtener el documento mencionado en el apartado 1 y dĂłnde puede solicitarse dicho documento.
142 Art. 9Âș: Los Estados miembros adoptarĂĄn las medidas necesarias a fin de que, sea cual fuere la normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la protecciĂłn que otorga la presente Directiva, en caso de que el bien inmueble estĂ© situado en el territorio de un Estado miembro.
143 Art. 8Âș: Los Estados miembros dispondrĂĄn en sus legislaciones que toda clĂĄusula mediante la cual el adquirente renuncie a los beneficios de los derechos mencionados en la presente Directiva o mediante la
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4. La Directiva Comunitaria nÂș94/47/CE y su transposiciĂłn.
A continuaciĂłn se harĂĄ un breve anĂĄlisis en cuanto a algunos aspectos de
transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE
A) Naturaleza del derecho y duraciĂłn.
El artĂculo 2Âș de la Directiva 94/47/CE define el ambito material de aplicaciĂłn.
Es clara y precisa en lo que concierne a la duraciĂłn de los derechos, dejando total
libertad a los Estados miembros en cuanto a la naturaleza del derecho:
A efectos de la presente Directiva, se entenderĂĄ por:
- contrato...: todo contrato o grupo de contratos celebrados para un perĂodo
mĂnimo de tres años, por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se
cree, se transfiera o se establezca compromiso de transferir directa o indirectamente,
un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilizaciĂłn de uno o mĂĄs
inmuebles, durante un perĂodo determinado o determinable del año que no podrĂĄ ser
inferior a una semana..144
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
cual el vendedor quede liberado de las obligaciones derivadas de la presente Directiva, no vincule al adquirente, en las condiciones fijadas por sus ordenamientos jurĂdicos nacionales.
144 AsĂ, el contrato entre el vendedor y el adquirente no deberĂĄ ser inferior a tres años, durante los cuales deberĂĄ ser permitido al adquirente la utilizaciĂłn del alojamiento durante un perĂodo determinado en cada uno de esos años, nunca inferior a una semana.
La mayoria de los Estados miembros ha optado por incorporar el limite inferior indicado en la Directiva, por lo que los contratos relativos a un derecho de utilizaciĂłn de duraciĂłn inferior a tres años no entran dentro de su ambito de aplicaciĂłn. La Ășnica excepciĂłn es Finlandia que no indica en su ley de transposiciĂłn ninguna duraciĂłn del contrato. Luxemburgo permite que se aplique a contratos de duraciĂłn minima inferior a los tres años siempre I cuando estĂ© prevista una clausula de renovaciĂłn. AdemĂĄs cuando se trate de contratos relativos a derechos reales, permite que las partes fijen la duraciĂłn de su contrato siempre y cuando Ă©sta no sea inferior a 15 años, caso sea fijado una duraciĂłn inferior se considera el contrato nulo.A su vez cuando se trate de contratos que tengan por objeto derechos de crĂ©dito, este plazo no podrĂĄ ser inferior a tres años, y el contrato con una duraciĂłn inferior se considera nulo.
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B) Contrato: La Directiva refiere en su artĂculo 4Âș que, el contrato, que se harĂĄ
obligatoriamente por escrito, deberĂĄ contener al menos los datos que se mencionan en
el Anexo. Este Anexo ha sido incorporado en los diversos textos legales de
transposiciĂłn de los Estados miembros. Hubo sin embargo algunos Estados que
incorporaron mĂĄs elementos. AsĂ por ejemplo la Ley belga exige que el contrato
mencione también la situación hipotecaria del inmueble bien como los derechos reales
existentes sobre el mismo.
El legislador portugués estå mas preocupado con toda la información relativa a
las unidades de vivienda, asĂ como respecto a las diferentes garantĂas a cargo del
vendedor.
C) Derechos de desistimiento y de resoluciĂłn: Se trata de una materia
fundamental para la protecciĂłn de los consumidores, una vez que son conocidas las
tĂ©cnicas agresivas de venta de este tipo de derechos. La Directiva en su artĂculo 5Âș nÂș1
dice lo siguiente:
1. AdemĂĄs de lo que las legislaciones nacionales permitan al adquirente en
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
España fija la duración måxima en 50 años. Sin embargo, si los contratos superiores a tres años no se integran en las modalidades juridicas expresamente previstas en la Ley de transposición se consideran nulos de pleno derecho.
Portugal prevĂ© que la duraciĂłn se considere perpetua si los contratos se refieren a derechos reales y no estipulan nada al respecto. En lo que se refiere a los contratos relativos a derechos no reales prevĂ© o bien la perpetuidad (en el caso de que el propietario estĂ© en el origen de la constituciĂłn del derecho y no determine otra duraciĂłn) o bien un mĂĄximo de 30 años (si es persona diferente del dueño la que es causa de la constituciĂłn del derecho), arts. 3Âș e 47Âș respectivamente del Decreto-Ley 180/99.
En cuanto al perĂodo anual de utilizaciĂłn, Italia, los Paises Bajos e Irlanda aplicaron los mĂnimos indicados en la Directiva (siete dias como mĂnimo cada año). Para el caso que sea un plazo inferior los textos legales respectivos no se aplican. Portugal fija como mĂnimo siete dias, pero no podrĂĄ ultrapasar los trinta. Todos los contratos que no respecten estos limites se consideran nulos. Hay paĂses que decidieron no limitar el mĂnimo a un periodo de siete dias (Alemania, Austria, BĂ©lgica, Dinamarca, Finlandia, Francia, Luixemburgo, Reino Unido y Suecia). Belgica prohibiĂł un plazo inferior a dos dias. España prevĂ© una duraciĂłn mĂnima de siete dĂas. Sin embargo si el periodo de utilizaciĂłn es superior a trĂȘs años el contrato se considera nulo. Caso sea inferior se considera como no aplicable la Ley 42/98 de 15/2. España y Portugal previeron que hay que dejar libre una semana al año como mĂnimo para limpieza y
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materia de invalidez de los contratos, el adquirente tendrĂĄ derecho:
- a resolver el contrato sin alegar motivos (ad nutum) dentro del plazo de diez
dias naturales a partir de la firma del contrato por ambas partes, o de un contrato
preliminar vinculante.
- si el contrato no contiene, en el momento de la firma ...la informaciĂłn
mencionada en el Anexo en las letras a), b), c), d),1, d)2, h), I), k), l) y m) , a resolver el
contrato en un plazo de tres meses a partir de ese momento.En el caso de que en el
plazo de tres meses se facilitara la informaciĂłn en cuestiĂłn, el adquirente dispondrĂĄ, a
partir de ese momento, del plazo de resoluciĂłn que se menciona en el primer guiĂłn.
- si transcurrido el plazo de tres meses contemplado en el segundo guiĂłn, no ha
hecho uso del derecho de resoluciĂłn y el contrato no contiene la informaciĂłn
mencionada, dispondrĂĄ del plazo de resoluciĂłn ad nutum contemplado en el primer
guiĂłn a partir del dĂa siguiente al vencimiento de dicho plazo.145
D) Anticipos: SegĂșn lo dispuesto en la Directiva en anĂĄlisis, mĂĄs concretamente
en su artĂculo 6Âș, se deberĂĄ respectar el periodo previsto para la resoluciĂłn del contrato,
durante el cual se prohibirĂĄ el pago de anticipos:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
reparaciĂłn del inmueble.
145 La mayor parte de las transposiciones se limitan al contenido de la Directiva. Sin embargo Francia y España sancionan la falta del vendedor con la nulidad del contrato, y BĂ©lgica que refiere que el derecho de resoluciĂłn en favor del adquirente es de un año a partir de la firma del contrato (en lugar de los tres meses indicados en la Directiva) En cuanto al desistimiento, casi todos los Estados han previsto el plazo de 10 dĂas. Sin embargo Austria y Reino Unido conceden un plazo mayor, de 14 dĂas, y BĂ©lgica de 15 dĂas. Francia dispone de un sistema mucho mas eficaz pues el adquirente dispone de un plazo de siete dĂas a partir del momento que recibe la oferta del profesional que deberĂĄ ser escrita, para analizar la oferta. Si la acepta la devuelve firmada y serĂĄ a partir de esa fecha que se cuenta el plazo de desistimiento de diez dĂas.
In Informe sobre la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE, p. 14.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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Los Estados miembros establecerĂĄn en sus legislaciones medidas encaminadas
a prohibir cualquier pago de anticipos por el adquirente antes del final del perĂodo de
ejercĂcio del derecho de resoluciĂłn contemplado en el primer guiĂłn del punto 1 del
artĂculo 5. 146
5. Breve comentario en cuanto a algunas de las transposiciones de esta
Directiva, no analizadas en los capĂtulos precedentes.
España y Portugal decidieron crear un marco jurĂdico propio para estos
contratos. Portugal primero y luego mås tarde España. Ambos atribuyeron a estos
contratos estatuto real, quedando sujetos a las formalidades propias de los mismos, es
decir, acto auténtico, inscripción en el Registro de la propiedad, etc. Sin embargo hay
diferencias entre estas dos transposiciones. No obstante se dejarĂĄ para los capĂtulos
correspondientes el desarrollo y anĂĄlisis de estas dos transposiciones147.
Como en el presente trabajo no ha sido hecho un estudio detallado de todas las
soluciones legales encontradas por los Estados miembros de la UniĂłn Europea en
cuanto a la transposiciĂłn de esta Directiva, se presenta ahora un breve comentario. Me
refiero a la transposiciĂłn para: Luxemburgo, Austria y Finlandia Estados miembros de
la UE que no han sido objeto de estudio especial en el presente trabajo.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
146 Todos los Estados miembros incorporaron este artĂculo 6Âș, sin embargo han previsto sanciones diferentes. AsĂ se preve una multa aplicada al vendedor para el caso de aceptar anticipos, en la legislaciĂłn austrĂaca, belga, danesa, finlandesa, francesa, irlandesa, italiana, luxemburguesa, portuguesa, britanica y sueca. La legislaciĂłn española preve como sanciĂłn la nulidad del contrato obligando al vendedor a reembolsar al adquirente. las legislaciones alemana y holandesa no prevĂ©n expresamente sanciones.
147 La Ley española de transposiciĂłn (Ley 42/98 de 15 de diciembre) establece que los derechos de aprovechamiento por turno suele pueden adoptar, so pena de nulidad, dos modalidades: o bien como derecho real limitado, o bien como contrato de arrendamiento inmobiliario estacional con una duraciĂłn de entre 3 y 50 años en los que los alquileres se pagan por adelantado. A su vez Portugal permite la existencia de diferentes modalidades contractuales, pudiendo ser constituido como derecho real limitado, es decir derecho real de habitaciĂłn periĂłdica, o mismo sin ser un derecho real, apenas como derecho de crĂ©dito, como es ejemplo los llamados cartĂ”es, clubes de fĂ©rias, cartĂ”es turĂsticos, asunto que serĂĄ desarrollado en su capĂtulo propio.
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A) Luxemburgo.
La transposición de la Directiva en anålisis se realizó a través de la Ley de 18 de
diciembre de 1998 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers148. Esta Ley estĂĄ compuesta por 6
CapĂtulos149 y 14 artĂculos, y es una fiel transcripciĂłn de la Directiva Comunitaria.
El artĂculo 1Âș contiene definiciones, y es copia fiel de la Directiva en anĂĄlisis;
los artĂculos 2Âș y 3Âș tratan del campo de aplicaciĂłn de esta Ley. El artĂculo 2Âș150 refiere
que se aplicarĂĄ a todos los contratos concluidos en Luxemburgo, bien como a los
concluidos fuera del territorio desde que el bien o uno de los bienes inmuebles esté
situado en Luxemburgo. AdemĂĄs, la publicidad realizada en Luxemburgo queda
sometida a esta Ley. Contiene, tambiĂ©n, una norma caracterĂstica de la mayorĂa de las
leyes de transposiciĂłn de la Directiva151, me refiero al artĂculo 3Âș que refiere para el
caso de que el inmueble se encuentre situado en un Estado miembro de la UE y para el
caso de que la ley que lo regule no contenga las disposiciones de la Directiva 94/47/CE,
y desde que el adquirente tenga su residencia en Luxemburgo, se beneficiarĂĄ de las
normas en vigor en el Estado de la situaciĂłn del bien que tengan por fin respetar la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
148 Loi du 18/12/1998 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation a temps partiel de biens immobiliers, MĂ©morial A NumĂ©ro 4 du 26/01/1999, p. 70.
149 Chapitre 1er: DĂ©finitions; Chapitre 2: Champ dâapplication et loi applicable; Chapitre 3: De lâinformation; Chapitre 4: Du contrat; Chapitre 5: Des santions; Chapitre 6: Dispositions finales.
150 Art. 2Âș: La prĂ©sente loi sâapplique aux contrats conclus au Grand-DuchĂ© de Luxembourg.
Elle sâapplique Ă©galement aux contrats conclus hors du Grand-DuchĂ© de Luxembourg, du moment que le bien ou lâun des biens immobiliers auxquels le droit objet du contrat a trait y est situĂ©.
Les publicités effectuées au Luxembourg sont également soumises aux dispositions de la présente loi.
151 Y al mismo tiempo contiene la misma base que la existente en el artĂculo 5Âș nÂș2 y 3 del Convenio de Roma sobre al Ley aplicable a las obligaciones contractuales.
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Directiva mencionada152.
AdemĂĄs en el nÂș2 del mismo artĂculo es tratado el caso en que uno de los
inmuebles o todos ellos no se encuentran situados en territorio de uno de los Estados
miembros de la CE, teniendo sin embargo el adquirente su residencia en uno de los
Estados miembros de la UE, no pudiendo Ă©ste ser privado, con independencia de la Ley
aplicable al contrato, de la protecciĂłn que le es dada por las disposiciones imperativas
adoptadas por ese Estado, en cumplimiento de la Directiva 94/47/CE, siempre y cuando
el contrato haya sido concluido en el Estado del lugar de su residencia habitual del
adquirente, o también en el caso de que la conclusión del contrato haya sido precedida
en ese Estado de la oferta hecha especialmente para el caso, o para el caso de que se
hayan completado actos en ese Estado, necesarios a la conclusiĂłn del contrato.
Para el caso de que el contrato haya sido otorgado en un Estado para donde el
adquirente se haya trasladado en respuesta a una propuesta de viaje o de permanencia
hecha directamente o indirectamente por el vendedor para convencerlo a celebrar el
contrato (art. 3Âș nÂș 2)153.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
152 Art. 3Âș: §1. Lorsque le bien ou lâun des biens est situĂ© sur le territoire dâun autre Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne, et lorsque la loi qui rĂ©git le contrat ne comporte pas des dispositions conformes Ă la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil , du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers, lâacquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle au Luxembourg bĂ©nĂ©ficie des dispositions mises en vigueur, pour respecter ladite directive, par lâEtat sur le territoire duquel est situĂ© ce bien.
153 Art. 3Âș §2: Lorsque le bien ou lâun des biens nâest pas situĂ© sur le territoire dâun Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne, lâacquĂ©reur qui a sa rĂ©sidence habituelle dans un Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne ne peut ĂȘtre privĂ©, quelle que soit la loi applicable au contrat, de la protection que lui assurent les dispositions impĂ©ratives prises par cet Etat en execution de la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil, du 26 octobre 1994 prĂ©citĂ©e:
- si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans l?Etat du lieu de rĂ©sidence habituelle de lâacquĂ©reur, ou
- si la conclusion du contrat a Ă©tĂ© prĂ©cĂ©dĂ©e dans cet Etat dâune offre spĂ©cialement faite ou sâil y a eu dans cet Etat accomplissement dâactes par lâacquĂ©reur nĂ©cessaires Ă la conclusion du contrat.
- ou si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans un Etat oĂč lâacquĂ©reur sâest rendu Ă la suite dâune proposition de
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Como forma para proteger aĂșn mĂĄs al consumidor, el artĂculo 8Âș de esta Ley, al
igual que casi todas las leyes de transposiciĂłn anteriormente analizadas, considera como
no escrita toda clĂĄusula atributiva de competencia a una jurisdicciĂłn de un Estado no
parte en el Convenio de Bruselas de l 27/9/68 y del Convenio de Lugano del 16/9/88
relativas a la competencia judiciaria y a la ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y
comercial, desde que el adquirente tenga su residencia habitual en Luxemburgo, o desde
que el inmueble se encuentre situado en el territorio de un Estado parte de estas dos
Convenios154 155.
EstĂĄn previstas sanciones en el artĂculo 12Âș para el caso de infracciones a lo
dispuesto en los artĂculos 4, 7, 9, 10, 11 y 13 de esta Ley156. TambiĂ©n se prohibe
expresamente la entrega de una letra de cambio o de un titulo a la orden, como pago o
como garantĂa del pago en cuanto a este contrato157.
B) Austria
Antes de la transposiciĂłn de esta Directiva, Austria no disponĂa de legislaciĂłn
especĂfica sobre el asunto, ni siquiera en lo que concierne al derecho de los
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
voyage ou de sĂ©jour faite directement ou indeirectement par le vendeur pour lâinciter Ă contracter.
154 Art. 8Âș: Est rĂ©putĂ©e non Ă©crite toute clause qui attribue compĂ©tence Ă une jurisdiction dâun Etat non partie Ă la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et Ă la Convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compĂ©tence judiciaire et lâexĂ©cution des dĂ©cisions en matiĂšre civile et commerciale, lorsque lâacquĂ©reur a sa rĂ©sidence habituelle au Luxembourg ou lorsque lâimmeuble est situĂ© sur territoire dâun Etat partie Ă ces conventions.
155 Encontramos normas similares a este artĂculo 8Âș en la Ley francesa de transposiciĂłn, art. L. 121-73, y en la Ley belga de transposiciĂłn, art. 3Âș §4, entre otras, no obstante no existir una norma equivalente en la Directiva transpuesta.
156 Art. 12Âș: Sont punis dâune amende de 10.001 Ă 1.000.000 Flux ceux qui commettent une infraction aux dispositions des articles 4, 7, 9, 10, 11 et 13 de la prĂ©sente loi.
157 Art. 13Âș: Nul ne peut, dans le cadre du contrat ou de son financement, faire signer par lâacquĂ©reur une lettre de charge ou un billet Ă ordre, en paiement ou en garantie du paiement des engagements contractĂ©s.
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consumidores. El denominado Teilzeitnutzungsvertrag158 159, se regulaba por las reglas
de Derecho general incluidas en el CĂłdigo Civil austrĂaco, aplicĂĄndose para cada caso
las disposiciones generales la copropiedad, sobre el contrato de arrendamiento, la Ley
de arrendamientos, las normas del Derecho de asociaciones o de sociedades anĂłnimas, o
bien las lĂneas maestras desarrolladas oĂr la doctrina y por la jurisprudencia para el
fideicomiso.160
Ninguna de estas formas funcionan perfectamente dado que el Derecho austrĂaco
no conoce una propiedad compartida en el tiempo, o al menos una forma de la misma
aplicable a la propiedad compartida a tiempo parcial. Por otro lado la adquisiciĂłn de los
derechos reales sólo es posible a través de su inscripción en el Registro de la
propiedad161.
AdemĂĄs un acuerdo eventual relativo al uso entre los beneficiarios de uso a
tiempo parcial, para el caso de ser constituido con base en un derecho de copropiedad,
no serĂa objeto de registro, por lo que no serĂa vinculante para nuevos adherentes al
sistema. AdemĂĄs a todo copropietario le es posible exigir la divisiĂłn de la cosa
comĂșn162.
En lo que concierne por ejemplo, al usufructo y al derecho de uso y habitaciĂłn,
se trata de derechos esencialmente personales. En el primer caso cabe apenas transmitir
su ejercicio y no el derecho en sĂ y en el segundo y tercero ni siquiera son transmisibles.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
158 AsĂ se denomina el contrato de adquisiciĂłn de un derecho de propiedad repartida a tiempo parcial.
159 EntrĂł en vigor el 1/4/1997. Publicado en la Bundesgesetzblatt austrĂaca en 27/3/1997.
160 STABENTHEINER, J., âEl marco legal de la propiedad a tiempo parcial en Austriaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 35.
161 Art. 431Âș del CĂłdigo Civil austrĂaco.
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La Ășnica soluciĂłn es que el derecho real (de propiedad, o mismo de usufructo u otro)
pertenezca a una sociedad o a una asociaciĂłn, es decir, a una persona jurĂdica
interpuesta, en la cual el comprador participe o a la cual pertenezca como miembro.
De este modo el adquirente bien compra una participaciĂłn en una sociedad de
capital que posea un derecho real sobre un inmueble o bien adquiere la condiciĂłn de
miembro de una asociaciĂłn que sea titular de un derecho real sobre un inmueble163.
Ante este panorama, el legislador austrĂaco ha desarrollado dos modelos
peculiares a fin de crear para los proyectos de propiedad repartida a tiempo parcial unas
condiciones marco libres de cualquier objeciĂłn jurĂdica164. AsĂ, es posible inscribir en el
Registro de la propiedad sobre el inmueble hotelero y a favor de un fiduciario, una
carga real de la explotación de una instalación en régimen de uso a tiempo parcial, de
forma a que, en caso de insolvencia del propietario del inmueble, tendrĂĄ que ser
asumida por el rematante de la subasta165.
El segundo modelo fiduciario serĂa la hipoteca fiduciaria, en la que los
compradores disponen de un derecho de garantĂa a favor de un fiduciario, estando
apenas el fiduciario autorizado a disponer del derecho de garantĂa y a realizarlo166. En
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
162 Art. 830Âș del CĂłdigo Civil austrĂaco.
163 Los dos modelos presentados presentan grandes inconvenientes, pues en el primer lugar es necesĂĄrio conceder al accionista un derecho de uso, en lugar de un dividendo, lo cual no estĂĄ exento de problemas desde el punto de vista del Derecho Mercantil y Civil, ademĂĄs de la capacidad de disponer sobre las garantias reales queda reservada a los representantes legales de la sociedad de capital o de la asociaciĂłn, siendo dichos representantes las mismas personas que los vendedores o estĂĄn sometidos directa o indirectamente a su influencia. SPRUZINA, C., âFormas jurĂdicas en que se manifiesta y problemas que plantea la propiedad compartida a tiempo parcial en Austriaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 50.
164 SPRUZINA, C., ob. cit., p. 55.
165 SPRUZINA, C., ob. cit., p. 55.
166 STABENTHEINER, J., ob. cit., p. 43.
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los dos casos apenas pueden ser fiduciarios los notarios y los abogados.
Sin embargo, reviste de especial importancia en Austria la protecciĂłn de los
consumidores, sumamente desarrollada sobre todo en la Ley austrĂaca de protecciĂłn de
los consumidores. AdemĂĄs hay que hacer especial menciĂłn del sistema de Registro de
la propiedad, que desde el otoño de 1992 se lleva en toda Austria informaticamente, es
decir, como un sistema de bases de datos. AsĂ, el abogado, el Notario o el Banco,
mediante el correspondiente aparato de acceso instalado en sus despachos, pueden
consultar electrĂłnicamente, de modo directo e inmediato, los libros del Registro que
deseen, lo que conlleva una enorme seguridad jurĂdica167.
La Directiva168 fue transpuesta mediante una Ley de uso a tiempo parcial, la
Teilzeitnutzungsgesetz, en lo que sigue TNG, aprobada por el Consejo Nacional de
27/2/1997 y puesta en vigor con fecha de 1/4/1997, publicada en el BoletĂn Legislativo
Federal, BGBl I, 1997/32.
En lo que se refiere a las caracterĂsticas de esta Ley de transposiciĂłn, se podrĂĄ
decir que va mĂĄs allĂĄ de la propia Directiva en lo que concierne a la protecciĂłn de los
consumidores. AsĂ, en cuanto a la transposiciĂłn del primer guiĂłn del art. 2Âș de la
Directiva, la TNG su ĂĄmbito de aplicaciĂłn es mĂĄs amplio, pues no parte de un derecho
mĂnimo de uso anual de una semana169, sino solamente de una âposibilidad de uso
repetitivo sin lĂmite inferior en el tiempoâ.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
167 STABENTHEINER, J., ob. cit., pp. 35-36.
168Bundesgesetz ĂŒber den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an unbeweglichen Sachen (Teilzeitnutzungsgesetz-TNG), Bundesgesetzblatt fĂŒr die Republik Ăsterreich, Nr. 32/1997, ausgegeben am 27/03/1997.
169 §2Âș (1) TNG: Begriffsbestimmungen: Teilzeitnutzungsrecht ist das fĂŒr mindestens drei Jahre eingerĂ€umte dingliche oder obligatorizche Recht, ein Nutzungsobjekt wiederkehrend wĂ€hrend eines begrenzten Zeitraums zu benĂŒtzen (Nutzungsrecht). Das Recht kann an einem bestimmten Nutzungsobjekt oder in der Möglichkeit bestehen, aus mehreren Nutzungsobjekten nach MaĂgabe allgemeiner Vergaberichtlinien wiederkehrend - gleichbleibend oder wechselnd- ein Nutzungsobjekt auszuwĂ€hlen.
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De hecho, en la prĂĄctica existen derechos de uso tambiĂ©n para unos pocos dĂas al
año. También se puede prever modalidades contractuales que no prevean un uso
repetitivo anual, sino por ejemplo cada dos años.
Un limite temporal inferior de una semana podrĂa ademĂĄs poner en causa la
validez de dicha regulaciĂłn para los sistemas de puntos, bastantes frecuentes.
Precisamente en esta direcciĂłn iba recientemente una iniciativa de BĂ©lgica en el
Consejo para la protecciĂłn de los Consumidores de la UniĂłn Europea170.
La TNG prevé sanciones para el incumplimiento de la exigencia de la forma
escrita para el contrato, siendo la consecuencia la ineficacia absoluta del contrato de
TNG (art. 4Âș nÂș1 TNG). En lo que se refiere a las infracciones en cuanto a las
disposiciones relativas al idioma contractual, estamos ante una eficacia relativa, es
decir, sĂłlo el comprador puede rescindir el contrato de uso171 alegando un vicio relativo
al idioma contractual previsto en la Ley, dentro de los dos años posteriores al comienzo
de la relaciĂłn contractual172.
La TNG prevĂ© un plazo de rescisiĂłn de 14 dĂas, cuando la escritura contractual
sea completa. De lo contrario el plazo de rescisiĂłn se prolonga. Siguiendo la pauta de la
Ley de protecciĂłn de los consumidores, y de forma diferente de los que se estipula en la
Directiva, el plazo de rescisiĂłn de 14 dĂas no comienza ya con la firma del contrato,
sino en el momento de la entrega al comprador de la escritura contractual (artĂculo 6Âș
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
170 STABENTHEINER, J., ob. cit, p. 37
171 §4Âș (1) TNG: NutzungvertrĂ€ge mĂŒssen schriftlich und in der in §5 Abs. 1 geforderten Sprache geschlossen werden. Auf die Unwirksamkeit des Nutzungsvertrags wegen Gebrauch einer anderen Sprache kann sich nur der Erwerber berufen; dieses Recht erlischt nach Ablauf von zwei Jahren ab Beginn des VertragsverhĂ€ltnisses.
172 STANBENTHEINER, J., ob. cit., pp. 37-38.
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nÂș1 TNG173). Esto vine pues a reforzar la protecciĂłn a los consumidores.
TambiĂ©n es interesante el apartado 2Âș del artĂculo 6Âș del TNG, en el cual se
estipula que, para el caso de que el la escritura contractual falte la indicaciĂłn, de
obligada introducciĂłn, acerca de la posibilidad de rescindir el contrato de uso, o un
contrato de crĂ©dito o de cualquier otro tipo estrechamente relacionado con Ă©l (artĂculo 3Âș
nÂș1 lĂnea l letras f) y g) articulado con el art. 4Âș nÂș2 TNG), el comprador tiene por
principio un derecho de rescisiĂłn sin limitaciĂłn temporal alguna (artĂculo 6Âș nÂș2
TNG174).175 La rescisiĂłn por parte del comprador deberĂĄ ser hecha por escrito, pudiendo
serlo a travĂ©s de fax (art. 6Âș nÂș3 TNG176).
El artĂculo 11Âș de la TNG contiene disposiciones acerca de los aspectos
relacionados con el Derecho Internacional privado. Al redactarse esta disposiciĂłn se
prestĂł especial atenciĂłn al Convenio de Roma sobre la ley aplicable a las obligaciones
contractuales.
AsĂ, en primer lugar se considera determinante el Derecho de un Estado firmante
del Tratado de la UE que resulte aplicable en virtud de la elecciĂłn realizada por las
partes contratantes o de otras normas de Derecho internacional privado; en segundo
lugar, el Derecho del Estado en el que el comprador tenga su residencia habitual
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
173 §6Âș (1) TNG: RĂŒcktrittsrecht: Der Erwerber kann binnen vierzehn Tagen vom Nutzungsvertrag oder von einem darauf gerichteten Vorvertrag zurĂŒcktreten. Die Frist beginnt mit der Ausfolgung der Vertragsurkunde.
174 §6Âș (2) TNG: EnthĂ€lt die Vertragsurkunde eine der in §3 Abs. und §4 Abs. 3 Z l vorgesehenen besonders bedeutsamen Angaben nicht, so beginnt die vierzehntĂ€gige RĂŒcktrittfrist erst nach Ausfolgung einer ErgĂ€nzungsurkunde, die sĂ€mtliche fehlende Angaben enthĂ€lt, spĂ€testens jedoch drei Monate nach Ausfolgung der zumindest die Hinweise auf das RĂŒcktrittsrecht nach §3 Abs. l Z l lit. f und g, §4 Abs. 2 enthaltenden Vertragsurkunde.
175 STANBENHEINER, J., ob. cit., p. 38.
176 §6 (3) TNG: Der RĂŒcktritt bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit der Schriftform; eine Ăbermittlung der schriftlichen ErklĂ€rung durch Telekopie reich aus (....).
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90
(siempre que se trate del Derecho de un Estado parte del tratado del EEE y el
comprador haya preparado la operaciĂłn allĂ); y en tercer lugar el Derecho del Estado
donde se encuentre el inmueble (Lex rei sitae), siempre que se trate de un Estado parte
del tratado EEE177.
Para el caso de que el inmueble no se encuentre situado en uno de los Estados
parte del Tratado EEE, y siempre que el comprador haya preparado el contrato en
Austria, el comprador tendrĂĄ derecho en cualquier caso a rescindir el contrato de uso, el
contrato de crédito conexo, y otros contratos estrechamente relacionados con el
primero, asĂ como el derecho de reembolso de los pagos por adelantado aceptados junto
con los correspondientes intereses (art. 11Âș nÂș2178).
Al vendedor le pueden ser impuestas sanciones administrativas (art. 12Âș 179TNG)
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
177 §11 (1) TNG: Befindet sich zumindes eines der von einem Nutzungsvertrag erfaĂten Nutzungsobjekt in einem Vertragsstaat des EWR- Abkommens, so ist auf den Nutzungsvertrag, einen Kreditvertrag nach § 8 oder einen zusammenhĂ€ngenden Vertrag nach §9 das Recht des Staates anzuwenden, in dem der Erwerber seinen gewöhnliche Aufenthalt hat, wenn der Vertrag in Zusammenhang mit einer in diesem Staat entfalteten, auf die SchlieĂung solcher VertrĂ€ge gerichteten TĂ€tigkeit des VerĂ€uĂerers, des Dritten oder der von diesen hiefĂŒr verwendeten Personen zustanden gekommen ist; fĂŒhrt diese Verweisung nicht zum Recht eines Vertragsstaats des EWR- Abkommens, so ist das Recht jenes Vertragsstaats des EWR- Abkommens anzuwenden, in dem das Nutzungsobjekt gelegen ist. Dies gilt nicht, wenn auf Grund der Rechtswahl der Parteien oder sonstiger Regeln des interntionalen Privatrechts ohnedies das Recht eines Vertragstaats des EWR- Abkommens anzuwenden ist.
178 §11 (2) TNG: Unbeschadet des auf einen Nutzungsvertrag, einen Kreditvertrag nach § 8 oder einen zusammenhĂ€ngenden Vertrag nach § 9 Abs. 1 oder nach anderen Regeln des internationalen Privatrechts anzuwendenden Rechts hat der Erwerber jedenfalls die Rechte nach den §§6, 7 Abs. 2, §§ 8 und 9, wenn der Vertrag im Zusammenhang mit einer im Inland entfalteten, auf die SchlieĂung solcher VertrĂ€ge gerichteten TĂ€tigkeit des VerĂ€uĂerers, des Dritten oder der von diesen hiefĂŒr verwendeten Personen zustanden gekommen ist.
179 § 12 TNG: Strafbestimmungen: (1) Ein VerĂ€uĂerer. der
1. es entgegen § 3 Abs. 1 und 2 vom Erwerber gewÀhlten Sprache auszuhÀndigen,
2. es entgegen § 4 Abs. 4 unterlĂ€Ăt, dem Erwerber eine Ausfertigung oder Abschrift der Vertragsurkunde mit dem in §4 Abs. 3 umschriedenen Inhalt und in der in §5 Abs. 1 bestimmten Sprache auszufolgen,
3. es entgegen § 5 Abs. 3 unterlĂ€Ăt , dem Erwerber eine beglaubigte Ăbersetzung der Vertragsurkunde in die in § 5 Abs. 3 bestimmte Sprache auszufolgen.
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91
debido a infracciones determinadas, como es el caso de la obligaciĂłn que le cabe en
cuanto al contenido e idioma del folleto informativo y de la escritura, bien como a la
prohibiciĂłn de recibir pagos anticipados.
La protecciĂłn del consumidor frente a las consecuencias de las dificultades
econĂłmicas del empresario, y especialmente frente a la insolvencia del mismo, reviste
una importancia creciente. AsĂ se introdujeron en el art. 10Âș TNG disposiciones relativas
a dos variantes de garantĂa registral en favor del consumidor, que son facultativas. El
primer caso es la de constituciĂłn de una hipoteca fiduciaria. De este modo los
compradores disponen de un derecho real de garantĂa a favor de un fiduciario, estando
apenas este Ășltimo autorizado a disponer del derecho de garantĂa y a realizarlo. En el
Registro de la Propiedad se inscribe apenas el fiduciario, indicando su funciĂłn. Caso de
que se realice la hipoteca, el fiduciario serĂĄ el responsable por la distribuciĂłn de su
valor por los diferentes compradores (art. 10Âș TNG).
Una segunda garantĂa dada al comprador es una carga real sobre la explotaciĂłn
de las instalaciones destinadas al uso a tiempo parcial. Esta figura jurĂdica ofrece al
comprador una cierta protección también en el caso de que el inmueble sea subastado
judicialmente180.
C) Finlandia.
En Finlandia, los contratos sobre multipropiedad se organizan mediante
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfĂŒllt, eine VerwaltungsĂŒbertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 20 000 S zu bestrafen.
(2) Ein VerĂ€uĂerer, der Zahlungen entgegen § 7 Abs. 1 vereinbart, fordert oder entgegennimmt, begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfĂŒllt, eine VerwaltungsĂŒbertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 100 000 S zu bestrafen.
180 STABENTHEINER, J., ob. cit, p. 44.
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92
sociedades mutuas anĂłnimas de bienes inmuebles. La sociedad es propietaria del bien
inmueble, y el derecho de uso es dividido entre los accionistas. AsĂ, cada acciĂłn o grupo
de acciones da derecho al accionista a utilizar determinados apartamentos durante un
perĂodo de tiempo concreto.
En principio hay una primera fase en la que una empresa constructora construye
uno o mĂĄs inmuebles y constituye la sociedad mutua.
Vende las acciones a terceros. Los nuevos accionistas toman entonces el control
de la sociedad.181 AsĂ, las acciones se consideran bienes muebles, y por eso la ley de
Venta de Bienes se aplica también a la multipropiedade182, que estå basada sobretodo en
la ConvenciĂłn de Viena sobre contratos para la venta internacional de bienes, y no
cumplĂa totalmente los requisitos de la Directiva 94/47/CE.
Sin embargo con la transposiciĂłn de esta Directiva la situaciĂłn actual es bastante
diferente. La Directiva fue transpuesta mediante enmiendas a la Ley del Consumidor
(78/1978). Fue añadido a esta Ley un capĂtulo 10Âș sobre la comercializaciĂłn y venta de
apartamentos en régimen de multipropiedad183.
En cuanto a su ĂĄmbito de aplicaciĂłn, la Ley finlandesa tiene un ĂĄmbito de
aplicaciĂłn mĂĄs amplio que la Directiva, pues se aplica a los contratos otorgados para un
periodo inferior a tres años; el perĂodo de uso del apartamento puede ser inferior a una
semana; y por otro lado contempla todas las fĂłrmulas de multipropiedad, incluidos los
sistemas de puntos.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
181 LAHELMA, M., âLegislaciĂłn sobre multipropiedad en Finlandiaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 101.
182 LAHELMA, M., ob. cit., p. 101.
183 LAHELMA, M., ob. cit., p. 102.
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93
En lo que concierne a las reuniones de venta directa, la ley finlandesa exige
expresamente que se deberĂĄ indicar con claridad en la invitaciĂłn la finalidad de dicha
reuniĂłn, y proporcionar al posible adquirente informaciĂłn bĂĄsica sobre la naturaleza del
derecho y sobre los apartamentos ofrecidos, precios y costes a que el comprador pueda
estar obligado a pagar.
En cuanto al idioma en que se deberĂĄ redactar el contrato, aparte de los idiomas
oficiales de la UE, también se puede elegir como idiomas el noruego y el islandés. En
cuanto al periodo de reflexiĂłn, Ă©ste es de 10 dĂas, al igual que en la Directiva.
Tampoco esta Ley permite aceptar los pagos anticipados. AdemĂĄs, el
cumplimiento de las disposiciones del CapĂtulo 10 serĂĄ supervisado por el âDefensor
del Consumidorâ.
Las reclamaciones relativas a los contratos de multipropiedad son resueltas por
un organismo oficial, la Junta de Quejas del Consumidor184.
6. Jurisprudencia del TJCE sobre la aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE.
Decisiones importantes
Se pueden destacar las siguientes decisiones que se consideran como
importantes, presentadas cronolĂłgicamente, dos de ellas acciones por incumplimiento
de Estado, y una otra decisiĂłn prejudicial:
. Incumplimiento de Estado: Sentencia de 14-09-1999, Asunto C-401/98.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
184 LAHELMA, M. ob. cit., p. 105-206.
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94
ComisiĂłn de las Comunidades Europeas contra RepĂșblica HelĂ©nica.185
La RepĂșblica HelĂ©nica fue el Ășltimo Estado miembro de la UE a introducir en su
derecho interno esta Directiva, lo que ocurriĂł sĂłlo el 25 de agosto de 1999.
. DecisiĂłn prejudicial sobre la interpretaciĂłn de la Directiva 85/577/CEE del
Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protecciĂłn de los consumidores en
el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales 186
Se trata de la Sentencia de 22 de abril de 1999: Directiva 85/577/CEE -
Ămbito de aplicaciĂłn - Contrato de multipropiedad - Derecho de renuncia.
Asunto C-423/97. Travel Vac SL contra Manuel José Antelm Sanchis. Esta
sentencia serĂĄ analizada en el II.1 del presente capĂtulo.
. Incumplimiento de Estado. Sentencia de 25 de febrero de 1999. No
adaptaciĂłn del Derecho interno a la Directiva 94/47/CE. Asunto C-319/98. ComisiĂłn de
las Comunidades Europeas contra Reino de BĂ©lgica.187
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
185 Tiene por objeto que se declare que la RepĂșblica HelĂ©nica ha incumplido las disposiciones que le incumben en virtud de la Directiva 94/47/CE, al no haber adoptado las disposiciones legales, reglaemntarias y administrativas necesĂĄrias para dar cumplimiento a dicha Directiva
186 DOCE L 372, p. 31.
187 Tiene por objeto que se declare que el Reino de Bélgica ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud de la Directiva 94/47/CE al no adoptar dentro del plazo señalado las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a dicha Directiva.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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II. OTRAS DIRECTIVAS COMUNITARIAS DE ESPECIAL
IMPORTANCIA PARA LA PROTECCIĂN DE LOS CONSUMIDORES
Se analizan a continuaciĂłn varias directivas por considerarse que son
importantes al estudio de la llamada multipropiedad
1. La Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985,
referente a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados
fuera de los establecimientos comerciales188.
Esta Directiva fue introducida en el Derecho español mediante la Ley 26/1991,
de 21 de noviembre189. La Directiva contiene un preĂĄmbulo y 10 artĂculos. Su objeto
principal es la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera
de los establecimientos comerciales. Partiendo del hecho de que en la mayor parte de
los casos, los contratos celebrados fuera de los establecimientos del comerciante se
caracterizan por el hecho de que la iniciativa de las negociaciones procede,
normalmente, del comerciante y que el consumidor no estĂĄ, de ningĂșn modo, preparado
para dichas negociaciones y se encuentra desprevenido, esta protecciĂłn se podrĂa
justificar.
Quedan fuera de su ĂĄmbito los contratos previstos en el artĂculo 3Âș nÂș 2Âș:
Art. 3Âș nÂș2: La presente directiva no se aplicarĂĄ:
a) a los contratos relativos a la construcciĂłn, venta y alquiler de bienes
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
188 DOCE, L 372 de 31/12/1985, p. 31 .
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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inmuebles, asĂ como a los contratos referentes a otros derechos relativos a bienes
inmuebles. (....)
Los contratos relativos a la multipropiedad, cuando esté considerada como un
derecho real, de alquiler, o incluso referente a otros derechos relativos a bienes
inmuebles, no entran en su ĂĄmbito de aplicaciĂłn. Sin embargo, se analiza a continuaciĂłn
una reciente sentencia del TJCE relativa a un recurso prejudicial interpuesto por un
Tribunal español, concretamente de Valencia, en el cual se pide al TJCE que interprete
si al Directiva 85/577/CEE se podrĂĄ o no aplicar a un caso de multipropiedad.
EstĂĄ Directiva 85/577 tiene previsto el Derecho de rescisiĂłn del contrato,
durante el plazo de 7 dĂas a partir del momento en que el consumidor haya recibido la
informaciĂłn contemplada en el artĂculo 4Âș y de acuerdo con las modalidades y
condiciones establecidas en la legislaciĂłn nacional190.
Pasando a analizar el Asunto presentado en 1997 al TJCE por el Tribunal de
Valencia, en recurso prejudicial, lo podremos resumir como sigue:
En Audiencia PĂșblica del 22 de abril de 1999, el Tribunal de Justicia de la
UniĂłn Europea, se pronunciĂł sobre las cuestiones planteadas, seis en total, por el
Juzgado de Primera Instancia nÂș 22 de Valencia, en auto de 11 de noviembre de 1997191.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
189 BOE de 26/11/1991.
190 Arts 4Âș y 5Âș de la Directiva 85/577/CEE.
191 El Tribunal de Justicia de la UE se pronunciĂł del modo siguiente:
1) La Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, se aplica a un contrato que tiene por objeto la adquisición de un derecho de utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido y la prestación de servicios cuyo valor es superior al del derecho de utilización del inmueble.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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Se tratĂł de la PeticiĂłn de DecisiĂłn Prejudicial, con arreglo al art. 177 del Tratado CE 192, que se pasarĂĄ a designar por asunto C-423/97.
El Juzgado de Valencia planteĂł una serie de cuestiones sobre la aplicabilidad de
la Directiva 85/577/CEE, relativa a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de
contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, a un contrato de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo
compartido celebrado, por invitaciĂłn de una empresa establecida en Valencia, en un
complejo turĂstico de Denia, localidad situada a 100 km de Valencia.
El contrato, celebrado el 14 de septiembre de 1996 en Denia, estipulaba que la
Travel Vac cederĂa al Sr. Antelm SanchĂs una cincuenta y una parte indivisa de la
propiedad de un apartamento amueblado en la urbanizaciĂłn Parque Denia, la cual le
daba derecho al uso exclusivo del mismo, en régimen de multipropiedad, durante la
decimonovena semana del año civil. Por el contrato, ademås, la empresa Travel Vac
tenĂa la obligaciĂłn de prestar al Sr. Antelm Sanchis determinados servicios, como el
mantenimiento del inmueble, la gestiĂłn y administraciĂłn de la multipropiedad, la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
2) Debe considerarse que un contrato se celebrĂł durante una excursiĂłn organizada por el comerciante fuera de sus establecimientos comerciales, en el sentido de la Directiva 85/577, cuando dicho contrato se celebrĂł en una situaciĂłn en la que el comerciante invitĂł a un consumidor a personarse en un lugar determinado, que se encuentra a cierta distancia del lugar en que reside el consumidor, distinto de los establecimientos en los que el comerciante ejerce habitualmente sus actividades y que no estĂĄ identificado claramente como local de venta al pĂșblico, con el fin de presentarle los produtos y servicios que ofrece.
3) El consumidor puede ejercer su derecho de renuncia, previsto en el apartado 1 del artĂculo 5 de la Directiva 85/577, cuando el contrato se ha celebrado en circunstancias como las descritas en el artĂculo 1 de dicha Directiva, sin que sea preciso demostrar que el comerciante influyĂł en el consumidor o lo manipulĂł.
4) La Directiva 85/577 no se opone a que un Estado miembro adopte una normativa por la que la notificaciĂłn de la renuncia, prevista en el apartado 1 del artĂculo 5 de dicha Directiva, no estĂĄ sujeta a ningĂșn requisito de forma.
5) La Directiva 85/577 se opone a que un contrato contenga una clĂĄusula por la que se impone al consumidor el pago de una indemnizaciĂłn a tanto alzado por daños causados al comerciante por el Ășnico motivo de que haya ejercido su derecho de renuncia.
192 Asunto C-423/97, Travel Vac, S.L. contra Manuel JosĂ© Antelm SanchĂs.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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utilizaciĂłn de servicios comunitarios de la urbanizaciĂłn y la afiliaciĂłn a la organizaciĂłn
internacional Resort Condominium Internacional, club internacional que permite al
comprador intercambiar sus estancias de vacaciones de acuerdo con las normas de dicho
club.
A tenor del contrato, el comprador debĂa pagar 1.090.000 PTA, de las que
285.000 PTA representaban el valor inmobiliario de la parte indivisa y el resto del
precio correspondĂa al Impuesto sobre el Valor Añadido, a la copropiedad del
Inmobiliario segĂșn inventario, a los servicios mencionados y a la afiliaciĂłn a Resort
Condominium Internacional.
La empresa Travel Vac alega que la Directiva 85/577 no es aplicable a los
contratos de multipropiedad tanto en lo que se refiere a la adquisiciĂłn de un derecho
real como en lo que se refiere a la adquisiciĂłn de un derecho personal sobre los bienes
de que se trate. En su opiniĂłn estos contratos estĂĄn regulados por la Directiva
94/47/CEE.
Sin embargo, el Sr. Antelm Sanchis sostiene que el contrato de multipropiedad
no crea un derecho relativo a bienes inmuebles, sino que tiene por objeto una prestaciĂłn
de servicios que consiste en permitir al consumidor el uso de uno a varios inmuebles
mediante la compra de una cuota, como si fuera socio de un club o asociaciĂłn. En
efecto, en este tipo de contratos, el consumidor puede exigir al comerciante la
prestaciĂłn de determinados servicios para poder ocupar durante un breve perĂodo de
tiempo, de forma intermitente, uno o varios bienes inmuebles193.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
193Erik Jayme ha venido defendido la posiciĂłn de que la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes inmuebles puede ser incluida en el art. 5Âș del Convenio de Roma ya citado. Considera el Timesharing como siendo un contrato sui generis, caracterĂstico de nuestra Ă©poca, actual, que mezcla diferentes formas, ultrapasando la divisiĂłn clĂĄsica de nuestro derecho entre muebles e inmuebles. Refiere que el Timesharing estĂĄ representado por un documento que puede circular. AdemĂĄs dice que el elemento inmueble en el contrato realizado con estos derechos, desaparece detrĂĄs de la gran cantidad y variedad de
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
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La ComisiĂłn, en este proceso194 considera que la Directiva 85/577 se aplica al
contrato objeto del litigio principal porque la utilizaciĂłn compartida del inmueble es
sĂłlo uno de los elementos del contrato, cuyo objeto consiste en un conjunto de
prestaciones de servicios turĂsticos195.
A este respecto es preciso señalar, en primer lugar, que si bien es cierto que la
Directiva 94/47/CE tiene por objeto los contratos de multipropiedad, esta circunstancia
no excluye que un contrato que contenga un elemento de multipropiedad también pueda
estar comprendido en el ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la Directiva 85/577, si ademĂĄs se
cumplen los requisitos para la aplicaciĂłn de Ă©sta196.
En efecto, ninguna de estas dos Directivas contiene disposiciones que excluyan
la aplicaciĂłn de la otra. AdemĂĄs serĂa contrario al objetivo de la Directiva 85/577/CE
interpretarla en el sentido de excluir su protecciĂłn por el mero hecho de que el contrato
esté comprendido, en principio, en el åmbito de aplicación de la Directiva 94/47/CE.
Tal interpretaciĂłn privarĂa al consumidor de las disposiciones protectoras de la
Directiva 85/577/CE, aunque el contrato se hubiera celebrado fuera de un
establecimiento comercial197.
Debe destacarse, asimismo, que es cierto que en virtud de la letra a) del apartado
2 del artĂculo 3 de la Directiva 85/577/CE, Ă©sta no se aplica ni a los contratos relativos a
la construcciĂłn, venta y alquiler de bienes inmuebles ni a los contratos referentes a otros
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
prestaciones de servicios, de la participaciĂłn en la sociedad, de la bolsa de intercambios, etc., estando este contrato mĂĄs cerca del contrato de hotelerĂa. Timesharing VertrĂ€ge im Internationalen Privat - und Verfahrensrecht, Iprax, 1996, p. 234.
194 § 21 de esta sentencia del TJCE de 22/4/99, asunto C-423/97.
195 Considerando nÂș 21 de la Sentencia.
196 § 22 de esta sentencia, asunto C-423/97.
197 § 23 de esta sentencia, asunto C- 423/97.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
100
derechos relativos a bienes inmuebles198. No obstante procede señalar, como hace
acertadamente la ComisiĂłn, que a un contrato como el que es objeto del litigio principal
no le es aplicable la exclusiĂłn prevista en la letra a) del apartado 2 del artĂculo 3 de la
Directiva 85/577/CE, ya que dicho contrato no se refiere Ășnicamente al derecho de
utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido, sino que se refiere
igualmente a la prestaciĂłn de distintos servicios de un valor superior al del derecho
de utilizaciĂłn de un inmueble199.
En vista de las consideraciones anteriores, procede responder a las cuestiones
primera y segunda , que la Directiva 85/577 se aplica a un contrato que tiene por objeto
la adquisición de un derecho de utilización de un inmueble en régimen de tiempo
compartido y la prestaciĂłn de servicios cuyo valor es superior al del derecho de
utilizaciĂłn del inmueble200.
Se puede concluir pues que la parte preponderante desde el punto de vista
econĂłmico estĂĄ constituida por prestaciones de servicios y otros elementos
obligacionales. Por ello, España y la Comisión, ambos presentando observaciones en
este proceso, consideran con razĂłn que el contrato convertido no estĂĄ excluido del
ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la Directiva 85/577, con arreglo a la letra a) del apartado 2 del
artĂculo 3. No deja pues de ser interesante esta sentencia en lo que concierne al tema
objeto del presente trabajo.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
198 § 24 de esta sentencia, asunto C-423/97.
199 § 25 de esta sentencia, asunto C- 423/97.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
101
2. Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las
clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.201
E principal objetivo de la UniĂłn Europea fue el de proteger a los consumidores,
pues Ă©stos, en principio, no conocen las leyes a no ser las de su propio Estado. La
Directiva 93/13/CE tiene como fin principal aproximar las legislaciones de los Estados
Miembros referentes a las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados entre un
profesional y un consumidor. Se considera clĂĄusula abusiva toda clĂĄusula que no haya
sido negociada individualmente desde que crea un desequilibrio significativo entre los
derechos y obligaciones de las partes del contrato, en perjuicio del consumidor (art. 3) 202.
Esta Directiva refuerza aĂșn mĂĄs la protecciĂłn de los derechos de los
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
200 § 26 de esta sentencia, asunto C- 423/97.
201 Directiva 93/13/CEE, DOCE nÂș L. 95 de 21 de abril de 1993. EMPARANZA, A.: âLa Directiva Comunitaria sobre las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y sus repercusiones en el ordenamiento españolâ, Revista de Derecho Mercantil, jul-sept. 1994, pp. 461-504. DIAZ FRAILE, J. M.: âLa protecciĂłn registral al consumidor y la Directiva sobre clĂĄusulas contractuales abusivas de 1993â, NUE, p. 55 ss. VIVES MARTINEZ, Gemma: âComentario a las clĂĄusulas abusivas en la Ley de 13 de abril de 1998 de las Condiciones Generales de la ContrataciĂłn. Tendencias de las Audiencias Provinciales y Jurisprudencia del Tribunal Supremoâ, Actualidad Civil, nÂș 41, semana 8 al 14 /11/1999, pp. 1297-1328.
202 Art. 3Âș de la Directiva 93/13/CEE: 1.Une clause dâun contrat nâayant pas fait lâobjet dâune nĂ©gociation individuelle est considĂ©rĂ©e comme abusive lorsque, en dĂ©pit de lâexigence de bonne foi, elle crĂ©e au dĂ©triment du consommateur un dĂ©siquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dĂ©coulant du contrat.
2. Une clause clause est toujours considĂ©rĂ©e comme nâayant pas fait lâobjet dâune nĂ©gociation individuelle lorsquâelle a Ă©tĂ© rĂ©digĂ©e prĂ©alablement et que le consommateur nâa, de ce fait, pas pu avoir dâinfluence sur son contenu, notamment dans le cadre dâun contrat dâadhĂ©sion.
Le fait que certains Ă©lĂ©ments dâune clause ou quâune clause isolĂ©e aient fait lâobjet dâune nĂ©gociation individuelle nâexclut pas lâapplication du prĂ©sent article au reste dâun contrat si lâapprĂ©ciation globale permet de conclure quâil sâagit malgrĂ© tout dâun contrat dâadhĂ©sion.
Si le professionel prĂ©tend quâune clause standardisĂ©e a fait lâobjet dâune nĂ©gotiation individuelle, la charge de la preuve lui incombe.
3. Lâannexe contient une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent ĂȘtre dĂ©clarĂ©es abusives.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
102
consumidores, aplicåndose también a casos como los de la multipropiedad. Ha sido
transpuesta al Derecho interno de los Estados miembros de la UniĂłn Europea. Sin
embargo no nos es posible en el presente trabajo proceder a su estudio; ello implicarĂa
otro estudio equivalente al presente. Resumiendo, se puede decir que los contratos
celebrados con consumidores por un profesional, que contengan clĂĄusulas abusivas, no
obligan a los consumidores. (art. 6)203.
Dado el ĂĄmbito material de esta Directiva, extiende su aplicaciĂłn a todos los
contratos celebrados por consumidores y no sĂłlo a unos determinados tipos. Esto
significa que las deficiencias del campo de cobertura del art. 5Âș CR pueden verse
superadas por la regulaciĂłn de la Directiva cuando se trate de clĂĄusulas impuestas
unilateralmente en el contrato. En estos casos de adhesiĂłn sin negociaciĂłn, en los que el
contrato se encuentre estrechamente relacionado con el territorio de un Estado miembro,
el consumidor podrĂĄ disfrutar de la protecciĂłn mĂnima que le garantiza la Directiva.
Para los contratos en que se haya realizado la elecciĂłn de la ley a aplicar,
previstos en el art. 5Âș del CR, se asegura la aplicaciĂłn de las disposiciones protectoras
de la Ley del Estado de residencia habitual del consumidor. Los contratos no incluidos
en el art, 5Âș y en las exigencias del nÂș2, la aplicaciĂłn de las normas protectoras de la Ley
del Estado miembro aplicable, a falta de elecciĂłn, podrĂĄ venir dada por el art. 7Âș del CR.
Teniendo en cuenta el carĂĄcter imperativo que en el espacio comunitario tiene el art. 6Âș
nÂș2, la protecciĂłn del consumidor debiera quedar asegurada tambiĂ©n para las
circunstancias en que no se hubiese producido elecciĂłn de ley cuando, en virtud del
artĂculo 4Âș del CR, la ley aplicable sea la de un Estado miembro de la UE. Bien a travĂ©s
de las normas imperativas del Estado designado, bien a través de las del foro.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
203 Art. 6Âș: 1. Les Ătats membres prĂ©voient que les clauses abusives figurant dans un contrat conclue avec un consommateur par un professionel ne lient pas les consommateurs, dans les conditions fixĂ©es par leurs droits nationaux, et que le contrat restera constraignant pour les parties selon les mĂȘmes termes, sâil peut subsister sans les clauses abusives.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
103
3. Directiva 98/27/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo
de 1998 relativa a las acciones de cesaciĂłn en materia de protecciĂłn de los intereses
de los consumidores204.
El Parlamento Europeo y el Consejo, considerando que los mecanismos
existentes en la actualidad en Europa para garantizar el cumplimiento de determinadas
Directivas concernientes a la protecciĂłn de los consumidores, destacĂĄndose entre ellas
la Directiva 94/47/CE, la 93/13/CE y la 85/577/CE, no siempre permiten poner fin a su
debido tiempo a las infracciones perjudiciales para los intereses colectivos de los
consumidores.
Esta situaciĂłn puede perjudicar seriamente el funcionamiento del mercado
interior, al tener por consecuencia que baste con trasladar el punto de partida de una
prĂĄctica ilĂcita a otro paĂs para sustraerse a cualquier tipo de aplicaciĂłn, lo cual
constituye una distorsiĂłn de la competencia.
AdemĂĄs el artĂculo 3 B del Tratado establece que el legislador comunitario no
excederĂĄ de lo necesario para alcanzar los objetivos del Tratado, por lo que en la
aplicaciĂłn de esta disposiciĂłn deben tenerse en cuenta, en la medida de lo posible, las
especificidades de los ordenamientos jurĂdicos nacionales, concediendo a los Estados la
posibilidad de escoger entre diferentes opciones cuyos efectos sean equivalentes.
Fue pues adoptada esta Directiva, que tiene por objeto aproximar las
disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros
relativas a las acciones de cesaciĂłn a las que se refiere el artĂculo 2205, destinadas a la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
204 DOCE L 166 de 11/6/1998, pp. 51-55.
205 ArtĂculo 2Âș Directiva 98/27/CE: Acciones de cesaciĂłn.
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
104
protecciĂłn de los intereses colectivos de los consumidores que se contemplan en las
Directivas que aparecen enumeradas en el anexo206, al objeto de garantizar el buen
funcionamiento del mercado interior.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
1. Los Estados miembros designarĂĄn las autoridades judiciales o administrativas competentes para resolver en las acciones ejercitadas por las entidades habilitadas con arreglo al artĂculo 3 a fin de obtener que: a) se ordene, con toda la diligencia debida, en su caso mediante procedimiento de urgencia, la cesaciĂłn o la prohibiciĂłn de todas las infracciones; b) se adopten, en su caso, medidas como la publicaciĂłn, total o parcial, y en la forma que se estime conveniente, de la resoluciĂłn, o que se publique una declaraciĂłn rectificativa con vistas a suprimir los efectos duraderos derivados de la infracciĂłn; c) en la medida en que el ordenamiento jurĂdico del Estado miembro interesado lo permita, se concede a la parte demandada perdedora a abonar al Tesoro pĂșblico o al beneficiario designado por la legislaciĂłn nacional, o en virtud de la misma, en caso de inejecuciĂłn de la resoluciĂłn en el plazo establecido por las autoridades judiciales o administrativas, una cantidad fija por cada dia de retraso o cualquier otra cantidad prevista en la legislaciĂłn nacional, al objeto de garantizar el cumplimiento de las resoluciones.
2. La presente Directiva no obstarĂĄ a la aplicaciĂłn de las normas de Derecho internacional privado relativas a la ley aplicable, lo que, normalmente, supondrĂĄ la aplicaciĂłn, bien de la ley del Estado miembro en que se haya originado la infracciĂłn, bien en la ley del Estado miembro en el que la infracciĂłn surta efectos.
206 1) Directiva 84/450/CEE del Consejo, de 10 de septiembre de 1984, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de publicidad engañosa
2) Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales
3) Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de crédito al consumo206, cuya modificación la constituye la Directiva 98/7/CE
4) Directiva 89/552/CEE del Consejo, de 3 de octubre de 1989, sobre la coordinaciĂłn de determinadas disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros relativas al ejercicio de actividades de radiodifusiĂłn televisiva: artĂculos 10 a 21 (DOCE L 298 de 17/10/1989, p. 23.), modificada por la Directiva 97/36/CE (DOCE, L 202 de 30/7/1997, p. 60).
5) Directiva 90/314/CEE del Consejo, de 13 de junio de 1990, relativa a los viajes combinados, las vacaciones combinadas y los circuitos combinados
6) Directiva 92/28/CEE del Consejo, de 31/3/1992, relativa a la publicidad de los medicamentos para uso humano (DOCE L 158 de 23/6/1990, p. 59).
7) Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de Abril de 1993206, sobre las clĂĄusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores
8) Directiva 94/47/CEE del Parlamento Europeu y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido
9) Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 1997, relativa a la protecciĂłn de los consumidores en materia de contratos a distancia
La Directiva 94/47/CE y otras Directivas comunitarias de especial importancia para la protecciĂłn de los consumidores
105
Los Estados miembros de la UE deberĂĄn transponer esta Directiva en el plazo
mĂĄximo de 30 meses a partir de su entrada en vigor. Y Ă©sta acaeciĂł en el vigĂ©simo dĂa
siguiente al de su publicaciĂłn en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas. Se
trata pues de una Directiva, que va a reforzar aĂșn mas la protecciĂłn a los consumidores.
Se trata pues de una Directiva importante para la figura jurĂdica ahora en
estudio, la llamada multipropiedad, pues al tener por objeto la aproximaciĂłn de
disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de modo a dar buen
cumplimiento a las Directivas mencionadas en el artĂculo 2Âș de esta Directiva, que
incluye, entre otras, la Directiva 94/47/CE, la Directiva 93/13/CEE y la Directiva
85/577/CEE, procura un mejor funcionamiento del mercado interior europeo y una
mayor protecciĂłn al consumidor.
CAPĂTULO II
ESTUDIO COMPARADO DE DISTINTOS ORDENAMIENTOS
JURĂDICOS. MODELOS.
Como acabamos de señalar, son muchas y muy variadas las soluciones
legislativas que se presentan cuando se estudian, desde el punto de vista del Derecho
Comparado, los sistemas jurĂdicos de los diferentes paĂses y se analizan las soluciones
que cada Estado aplica a la figura jurĂdica del derecho de aprovechamiento por turnos
de bienes inmuebles, objeto del presente anĂĄlisis.
A pesar de tratarse de una figura propia de zonas turĂsticas y de ser
relativamente nueva, no encontramos gran uniformidad en lo que concierne a su
reglamentaciĂłn jurĂdica206.
Tampoco parece necesaria su armonizaciĂłn pues no existe uniformidad de
sistemas jurĂdicos y cada Estado la ha adaptado a su ordenamiento de acuerdo con las
caracterĂsticas de su propio Derecho. Incluso se puede constatar que no existe por parte
de estos Estados gran preocupaciĂłn por crear una norma propia para esta figura jurĂdica,
lo que perjudica claramente la posiciĂłn del consumidor, sujeto jurĂdico aĂșn poco
protegido.
Una Directiva Comunitaria del Parlamento y del Consejo, de 1994 nÂș 94/47/CE-
relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en los contratos relativos a la adquisiciĂłn de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
206 BOULANGER , F.: Tourisme et Loisirs dans les Droits PrivĂ©s EuropĂ©ens , Paris, 1996.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
108
un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de uno o mĂĄs bienes inmuebles, 207 obliga a
los Estados Miembros de la UniĂłn Europea a introducir en sus Derechos internos, en un
plazo de treinta y seis meses -que concluyĂł el 30 de abril de 1997-, determinadas
normas protectoras de los adquirentes de este Derecho.
Conocido como multipropiedad por unos, time-sharing por otros, Juissance Ă
temps partagé, direito real de habitação periódica, Teilzeiteigentum, derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, suele estar integrado en el contenido
de una participaciĂłn o acciĂłn social.
Se trata de una figura muy interesante desde el punto de vista jurĂdico debido a
la variedad y riqueza de soluciones que se presentan, todas ellas para una sola situaciĂłn
de facto: el disfrute de una unidad de alojamiento por un corto periodo de tiempo en
cada año, normalmente durante una semana.
Para analizar mejor todas estas soluciones optamos por dividir los paĂses en
cuatro grupos distintos, segĂșn pertenezcan o no a la UE, y segĂșn tengan o no
introducido en su Derecho normativa especĂfica para esta figura jurĂdica.
Dentro del primer grupo, esto es, los paĂses de la UE que ya disponen de
reglamentaciĂłn especĂfica, se analizan tres subgrupos. El primero estudia el modelo
francés de derecho de sociedades; un segundo subgrupo se basa en el derecho de
obligaciones, y un tercero en el modelo real. En este segundo grupo se analizan las
soluciones jurĂdicas utilizadas en paĂses de la UE sin reglamentaciĂłn ad hoc.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
207 J.O.C.E. nÂș L 28/83 de 29 de octubre de 1994.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
109
Un tercer grupo que reĂșne los paĂses no comunitarios que disponen de
legislaciĂłn ad hoc, y un cuarto y Ășltimo grupo que estudia las soluciones jurĂdicas dadas
por los paĂses no comunitarios que no disponen de legislaciĂłn especĂfica.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
110
I. PAĂSES DE LA UNIĂN EUROPEA QUE DISPONEN DE
LEGISLACIĂN AD HOC PARA ESTA FIGURA JURĂDICA.
Los Estados que disponen de regulaciĂłn especĂfica para el derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles son: Francia208, Grecia209, Portugal210 y
España211.
Conviene recordar que la Directiva comunitaria nÂș94/47 no obliga a la adopciĂłn
de ningĂșn modelo concreto, sea de tipo real o basado en el derecho de obligaciones, y
deja plena libertad a los Estados Miembros en esta materia. La Directiva tan sĂłlo
impone reglas relativas a la protecciĂłn de los consumidores, que es la parte menos
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
208 Creado por la Ley 86-18 de 6/1/1986 relativa a las sociedades de atribuiciĂłn de inmuebles en tiempo compartido. La Ley de transposiciĂłn de la Directiva (Ley 566 de 1998) se ha limitado en alterar el CĂłdigo de Consumo.
Loi nÂș 98-566 du 8 juillet 1998 portanat transcription de la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil du 26 october 1994 concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers, in J.O. nÂș 157 du 9/7/1998, pp. 10486 ss.
Trabajos preparatĂłrios relativos a la Ley 98-566:
Senat: Projet de loi nÂș 208 (1996-1997); Rapport de M. JosĂ© Balarello, au nom de la Commission des lois, nÂș 322 (1996-1997); Discussion et adoption le 23 octobre 1997.
AssemblĂ©e nationale: Projet de loi, adoptĂ© par le Senat, nÂș 389. Rapport de M. Jacky Darne, aunom de la Commission des Lois, nÂș 694. Discussion et adoption le 4 mars 1998.
SĂ©nat: Projet de loi, modifiĂ©e par lâAssemblĂ©e nationale, nÂș 335 (1997-1998); Rapport de M. JosĂ© Balarello, au nom de la Comission des lois, nÂș 411 (1997-1998); Discussion et adoption le 5 mai 1998.
AssemblĂ©enationale: Projet de loi, adoptĂ© avec modifications par le SĂ©nat en deuxiĂšme lecture, nÂș 872. Rapport de M. Jacky Darne, au nom de la Commission des lois, nÂș 1020. Discussion et adoption ( procĂ©dure dâexamen simplifiĂ©e) le 29 juin 1998.ïżœ
209 Ley 1652 de 14 de Octubre de 1986. Actualmente la Ley de 25 de agosto de 1999.ïżœ
210 Creado por el Decreto-Lei nÂș 355/81 de 31/12. Actualmente estĂĄ reglamentado por el Decreto-Ley 180/99 de 23 de maio, modificado por el Decreto-Ley 180/99 de 23 de mayo.ïżœ
211 Ley 42/1988 de 15 de Diciembre. Vid. cap. III.ïżœ
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protegida. Al no existir la necesidad de uniformar las soluciones, el resultado es la
existencia de una gran variedad de soluciones jurĂdicas. Se inicia nuestro anĂĄlisis con el
modelo societario.
1. Modelo Societario: Sistema francés.
Este modelo regula el derecho de utilizaciĂłn de un apartamento en âtiempo
repartidoâ (partagĂ©)212 integrado en una sociedad, especialmente constituida al efecto,
siendo Francia el paĂs que primero optĂł por esta soluciĂłn jurĂdica, como se analiza a
continuaciĂłn. Otros paĂses tambiĂ©n han adoptado esta soluciĂłn, pero dentro de un grupo
mas diversificado de soluciones, como es, por ejemplo, el caso de Gran-Bretaña, y de
Italia, a los que me referiré mås adelante.
Francia se encuentra entre los paĂses que se han preocupado de crear una
normativa propia para esta situaciĂłn jurĂdica, a travĂ©s de la Ley nÂș18/86 de 6 de enero.
PaĂs con gran tradiciĂłn cultural y jurĂdica optĂł por la soluciĂłn basada en el derecho de
sociedades. AdemĂĄs transpuso tambiĂ©n la Directiva 94/47/CE a travĂ©s de la Ley nÂș98-
566 de 15/12/1998213.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
La RevoluciĂłn de 1789 proclamĂł la propiedad individual como uno de los
derechos del hombre mĂĄs importantes, complemento indispensable del derecho a la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
212 No se debe emplear la palabra multipropiedad pues la Ley que crea este Derecho en Francia (La Ley 18/86 de 6 de Enero), prohibe expresamente en su artĂculo 33Âș nÂș2 la utilizaciĂłn de la palabra propiedad y propietario en toda la publicidad destinada a operaciones con este derecho, pues podrĂa resultar publicidad engañosa.ïżœ
213 Journal Officiel du 09/07/1998 pag. 10486.ïżœ
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libertad. La propiedad como Derecho Natural se basa en la DeclaraciĂłn de los Derechos
del Hombre y del Ciudadano que proclaman:
Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et
imprescriptibles de lâhomme. Ces droits sont la libertĂ©, la propriĂ©tĂ©... (art. 2Âș).
De este modo propiedad y libertad se igualan en la misma categorĂa.214 Por otro
lado, el CĂłdigo Civil mantiene la lĂnea marcada por la RevoluciĂłn al afirmar que la
propiedad es un Derecho Natural que se encuentra en la base de la organizaciĂłn
social215.
AsĂ, uno de los cĂłdigos civiles mĂĄs importantes, por su transcendencia, fue el
CĂłdigo de NapoleĂłn216. ConformĂł el carĂĄcter absoluto y perpetuo del derecho de
propiedad217, pudiendo su titular disponer de la cosa objeto de este derecho de la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
214 TERRĂ, François/ SIMLER, Philippe, Droit Civil. Les Biens, PrĂ©cis Dalloz, 4ÂȘ.ed.,1992, p. 56.ïżœ
215 TERRĂ, F/ SIMLER., op.ult. cit., p.59. LES HUIT CODES FRANĂAIS: Nouvelle edition conforme au texte officiel, et contenant les modifications faites aux divers codes depuis 1830. Paris, A. Lelarge Ăditeurs, 1835.ïżœ
216 El CĂłdigo Civil francĂ©s fue elaborado en apenas cuatro meses, por una comisiĂłn nombrada por NapoleĂłn e constituida por cuatro juristas , siendo dos del norte de Francia (con formaciĂłn en el derecho del pays des coutumes), y dos del sur (formados en derecho de base romano, conocido por del pays du droit Ă©crit)..Este CĂłdigo, conocido por Code Civil des Français, fue promulgado en el año XII (1804) a travĂ©s de una ley que contenĂa 36 textos legislativos los cuales ya habĂan sido aprobados y publicados durante los años 1803 y 1804.. Este CĂłdigo contenĂa un âLibro preliminarâ con apenas 6 artĂculos, y luego contenĂa tres libros. El primero que trataba de âlas personasâ, el segundo âde los bienes y diferentes modificaciones de la propiedadâ, y el tercero âde las diferentes formas de adquirir el derecho de propiedadâ.
Se puede afirmar que los cĂłdigos civiles belga y de Luxemburgo son una adaptaciĂłn del Code Civil des Français. TambiĂ©n influenciĂł muchos otros cĂłdigos elaborados en el siglo XIX. Son ejemplos : el cĂłdigo rumano (1865), el español (1889), el CĂłdigo de HaitĂ (1825), el de Bolivia (1830), de Argentina (1869), de Chile (1855), el CĂłdigo Civil de Lusiana (1808), de Egipto (1949), entre otros. ALMEIDA, Carlos Ferreira de, Introdução ao direito comparado, 2ÂȘ ed. Almedina, Coimbra, 1998, pp. 46 ss.ïżœ
217 Cuando se habla de propiedad absoluta nos referimos a aquella que contiene el ius fruendi, utendi y abutendi cuyo fundamento lo encontramos en el Derecho Romano. Por otro lado el cĂłdigo Civil portuguĂ©s, en su artĂculo 1305Âș se refiere al contenido del derecho de propiedad de acuerdo con lo
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manera mĂĄs absoluta, salvo cuando Ă©sta es utilizada para un fin prohibido por ley o
reglamento. Su artĂculo 544Âș dispone lo siguiente:
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la maniÚre la plus
absolue, porvu quâon nâen fasse pas un usage prohibĂ© par les lois ou par les
réglements.
El CĂłdigo de NapoleĂłn añadĂa en el artĂculo 545Âș que nadie podrĂa ser obligado
a ceder su propiedad a no ser que existiera un fundamento de utilidad pĂșblica y
mediante justa indemnizaciĂłn. Esta disposiciĂłn legal concede al derecho de propiedad
un carĂĄcter absoluto de dominio218:
Nul ne peut ĂȘtre contraint de cĂ©der sa propriĂ©tĂ©, si ce nâest pour cause dâutilitĂ©
publique; et moyennant une juste et préalable indemnité.
Es interesante también hacer una referencia a la Constitución francesa de 3 de
Septiembre de 1791 que en su artĂculo 17Âș estableciĂł el mismo principio anteriormente
mencionado, y dice lo siguiente:
La propriĂ©tĂ© Ă©tant un droit inviolable et sacrĂ©, nul ne peut en ĂȘtre privĂ©, si ce
nâest lorsque la nĂ©cessitĂ© publique lĂ©galement constatĂ©e, lâexige Ă©videmment, et sous la
condition dâune juste et prĂ©alable indemnitĂ©.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
siguiente: O propietario goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observĂąncia das restriçÔes por ela impostas. ïżœ
218 CARBONIER, Droit Civil, 3, âLes biensâ, Droit civil , t.3, 11 ed., Paris, 1983, p. 134. ALBALADEJO, M./ DĂAZ ALABART, S.:: Derecho Civil. IntroducciĂłn y parte general, vol. 2Âș, 5ÂȘ ed., Libreria Bosch, Barcelona, 1977. BLANCO-MORALES, Pilar: La transferencia internacional de sede social. Aranzadi. Pamplona, 1997.ïżœ
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Este carĂĄcter absoluto de la propiedad Ășnicamente estaba limitado por el
fundamento jurĂdico de la ânecesidad publicaâ, y su titular tenĂa siempre el derecho a
una previa indemnizaciĂłn justa. Desde 1807 una Ley instaurĂł el catastro, reforzando
aĂșn mĂĄs este marco jurĂdico.
Es pues a partir y como consecuencia del periodo revolucionario cuando se
establecen nuevas bases constitucionales dando a la propiedad un âcarĂĄcter absolutoâ219.
Se verifica entonces una ruptura fundamental, con el concepto feudal de la propiedad
del Ancien Regime.
Pero el derecho de propiedad puede ser disfrutado por varios sujetos, creĂĄndose
nuevos problemas que tienen que ser resueltos jurĂdicamente. Es entonces cuando la
divisiĂłn temporal o fraccionamiento temporal de la propiedad no es fĂĄcil de poner en
prĂĄctica.
Buen ejemplo de esta complejidad es una curiosa sentencia de la Chambre des
RequĂȘtes de 5 de junio de 1839 que decidiĂł sobre un acuerdo a travĂ©s del cual la
utilizaciĂłn de una fĂĄbrica quedĂł dividida en periodos de explotaciĂłn de 14 dĂas entre
tres grupos de copropietarios del bien indiviso. Un grupo disponĂa de 43/56
participaciones en la fĂĄbrica comĂșn y la explotaba 10 dĂas y 18 horas; otro tenĂa las 9/56
de la fabrica y la explotaba durante 2 dĂas y 6 horas; el tercer grupo disfrutaba las 4/56
participaciones restantes para un solo ida de actividad cada 14 dĂas.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
219 En el sentido de oponible erga omnes. Con la RevoluciĂłn Francesa la propiedad pasĂł de manos del señor feudal para manos del que la trabajaba. Va a desaparecer la enfiteusis (dominio directo, y dominio Ăștil), ASCENSĂO, J. Oliveira, Direitos Reais, Coimbra, 1987, pp. 137 ss.ïżœ
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Es un ejemplo de jurisprudencia que abriĂł sin duda, en aquella Ă©poca, caminos
doctrinales poco transitados, aunque desde muy antiguo ya se aplicaba en el sector
industrial el concepto de pluripropiedad.220
DespuĂ©s del perĂodo codificador se mantuvo la necesidad de establecer un
sistema de publicidad de los cambios que se operaban en las relaciones jurĂdico-reales,
llegĂĄndose finalmente al texto de la ley de 23 de marzo de 1855, con la cual se organizĂł
el sistema de registro inmobiliario francés. La citada ley estableció una enumeración de
derechos reales susceptibles de inscripciĂłn en el registro: el usufructo, las servidumbres,
el uso, la habitaciĂłn, la anticresis, los arrendamientos de larga duraciĂłn y los privilegios
e hipotecas contribuyendo de manera decisiva a la evoluciĂłn del sistema jurĂdico en
materia de derechos reales221.
Ya en nuestro siglo y después de la Segunda Guerra Mundial nace un
movimiento favorable a las nacionalizaciones y contrario a todos estos principios.
Como muestra encontramos en el PreĂĄmbulo de la ConstituciĂłn francesa de 27 de
Octubre de 1946 lo siguiente222 :
Tout bien, toute entreprise dont lâexploitation a ou acquiert les caractĂšres dâun
service public national ou dâun monopole de fait doit devenir la propriĂ©tĂ© de la
collectivité.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
220 DESURVIRE, Daniel, Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changĂ©e , Editions lâ Harmattan, Paris, 1995, p.33. ïżœ
221 MARTY /RAYNAUD, Droit civil, III, 1, Paris, 1997, p. 88.ïżœ
222 TERRĂ, F/ SIMLER., op.ult. cit., p.59.ïżœ
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Unos años mas tarde, se inicia una importante reforma, con el Decreto-ley de 4
de enero de 1955223, completado con otros sucesivos Decretos que junto con la ley de
31 de diciembre de 1969, que configuran un sistema de publicidad destinado a la
creaciĂłn, modificaciĂłn y transmisiĂłn de las relaciones juridico-reales.
Esta Ley de 31 de diciembre organiza y determina diversos tipos de derechos
reales, pero permite a los particulares modificar los tipos legales en ella previstos, o
configurar otros nuevos.224
Por otro lado el desarrollo del sector de la construcciĂłn dio lugar a que surgiera
una nueva profesión en los años 50: la de promotor inmobiliario.
Sin embargo serå una nueva situación conocida como Nouvelle Propriété,
creada en los años 70 de nuestro siglo e imaginada por la empresa Pierre et Vacances,
la que transformarĂĄ de una forma decisiva estos conceptos. ConsistĂa en que el nudo
propietario cedĂa a un promotor el goce de un inmueble durante 11 años, dĂĄndole el
Ășltimo año como contrapartida del 30% del valor inicial. El nudo propietario se reserva
un derecho de ocupación de 6 semanas por año y durante este tiempo podrå disponer
libremente del inmueble, prestarlo, alquilarlo etc.. Durante los 11 años el promotor
pagaba la totalidad de los gastos de gestiĂłn, los gastos de copropiedad y de ocupaciĂłn,
tales como agua, electricidad, mantenimiento, conservaciĂłn y seguros, exceptuando los
impuestos inmobiliarios. A cambio podĂa explotar los apartamentos como âresidencia
de turismoâ u otras formas para-hosteleras. Al finalizar el plazo de duraciĂłn del contrato
el adquirente entraba plenamente en la posesiĂłn del bien.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
223 SAVATIER, R., âVers de nouveaux aspects de la conception et de la classification juridique des biens corporelsâ, RTDC., t. 56, año 1958, p.5 .
SAVIGNY : Sistema del diritto romano attuale . Torino 1886. p.5.ïżœ
224 WEIL/TERRĂ/SIMLER, Droit Civil, Les Biens, Paris, 1993, p. 49.ïżœ
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Este sistema permitĂa al nuevo propietario ahorrar lo equivalente al costo de una
financiaciĂłn y al mismo tiempo organizar una inversiĂłn financiera fuerte y sĂłlida. Por
su lado el promotor podĂa, gracias al producto de los arrendamientos, recuperar el
I.V.A. asĂ como la cantidad deducida de la venta, lo cual le proporcionaba una clientela.
De este modo el candidato aceptaba una âpre-propiedadâ antes de entrar en la plena
propiedad de su bien. Era una propiedad adquirida a plazos.225
En lo que se refiere a la multipropiedad, fue creada de hecho el 20 de Abril de
1967 por la Société des Grands Traveaux de Marseille que introdujo en el mercado el
siguiente slogan:: Ne louez plus la chambre, achetez lâhĂŽtel; câest moins onĂ©reux226
La denominaciĂłn multipropiedad fue depositada como marca comercial en el
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial. Esta empresa lanzĂł el nuevo sistema en la
EstaciĂłn SuperdĂ©voluy, en los Alpes franceses.227 Sin embargo encontramos sus raĂces
mås profundas en Iberoamérica, concretamente en Méjico. No obstante serå en Florida,
en los años 70, donde el timesharing llega a la fórmula de la multipropiedad.228 En
Europa la figura jurĂdica de âtiempo repartidoâ fue introducida por primera vez por el
alemĂĄn Alexandre Nette, fundador en 1963 de la S.A. Suisse Hapimag .229
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
225 DESURVIRE, Daniel, Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changĂ©e, p. 34ïżœ
226 Esto pone en evidencia el intento de explotar comercialmente, desde un principio, el atractivo psicolĂłgico que supone ser proprietĂĄrio. Es mĂĄs, veremos que el primer seducido por las estrategias de marketing fue el legislador. En consecuencia, las leyes que DOWNES ha denominado de primera generaciĂłn, acogen el fenĂłmeno del timesharing partiendo de una comprensiĂłn muy restringida del mismo, sĂłlo como manifestaciĂłn tipificada de un derecho real pleno o limitado sobre una unidad inmobiliaria, in NOEMĂ DOWNES, Los contratos internacionales de Timesharing, Eurolex, ColecciĂłn Estudios Internacionales XXVIII, Madrid, 1998, p. 32.ïżœ
227 DESURVIRE, op. ult. cit., p. 38.ïżœ
228 DESURVIRE, op. ult. cit., p. 38.ïżœ
229 DESURVIRE, op. ult. cit., p. 38.ïżœ
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Sin embargo, desde el punto de vista del Derecho se puede llegar a esta
situaciĂłn jurĂdica a travĂ©s de una infinidad de modelos diferentes los unos de los otros,
teniendo todos ellos en comĂșn el disfrute temporal durante una fracciĂłn de tiempo de un
inmueble. El comprador puede optar por dos soluciones jurĂdicas: o bien adquiere una
participaciĂłn social en una sociedad de âderecho de tiempo repartidoâ, en este caso se
trata sencillamente de la adquisiciĂłn de una participaciĂłn social y no de un derecho real,
o adquiere un derecho real sobre un inmueble, mĂĄs concretamente un derecho de
copropiedad.
Antes de su reglamentaciĂłn legislativa, en Francia se recurrĂa a la fĂłrmula
âsociedad civil inmobiliariaâ con dos variantes: bien el inmueble construido o adquirido
estaba dividido en fracciones destinadas a ser asignadas a cada uno de los socios; bien
se podĂa optar por que la sociedad fuese constituida con el fin de explotar un inmueble
en multipropiedad, funcionando a través de la atribución de periodos de tiempo a las
acciones o participaciones sociales poseĂdas por los multipropietarios.
No podemos olvidar que en los años 60 la multipropiedad presentaba varios
inconvenientes entre los que destacan el vacĂo jurĂdico, la inexistencia de protecciĂłn a
los consumidores y la necesidad de estructurar un Ăłrgano que asegurara a los titulares
los servicios indispensables para el funcionamiento de la propiedad.
El primer intento para dar respuesta a esta nueva cuestiĂłn fue la Ley de 10 de
julio de 1965 que trataba la situaciĂłn como si fuera una copropiedad ordinaria 230. El
inmueble estaba dividido en partes privativas. Cada una de ellas en lugar de pertenecer
totalmente a un copropietario, permanecĂa indivisa en manos de varias personas que
tenĂan el goce sucesivo y limitado en el tiempo, pero ninguno estaba obligado a
permanecer en la indivisión por mås de cinco años.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
230 WEISMANN, M, CopropriĂ©tĂ©, Encyclopedie Delmas pour la vie des affaires-14ÂȘed., Paris, 1992, p. 220.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
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Esta soluciĂłn fue propuesta basĂĄndose en los artĂculos 815Âș y 1873Âș nÂș2 del
C.Cv. Sin embargo el acuerdo establecido por los copropietarios espacio-temporales por
un periodo de cinco años renovables tenia su riesgo, pues nadie estaba obligado a
permanecer para siempre en régimen de proindiviso. Ya se sabe que la indivisión surge
normalmente de una copropiedad forzada, o del resultado de una sucesiĂłn mortis causa
y no de una formulaciĂłn comercial231.
Por fin la Ley nÂș71-579 de 16 de julio de 1971 representĂł un paso importante
para ofrecer una base jurĂdica a esta nueva fĂłrmula comercial, autorizando la
constituciĂłn de unas sociedades denominada SociĂ©tĂ©s constituĂ©es en vue de lâattribution
dâimmeubles aux associĂ©s per fractions divises.
MĂĄs tarde el Decreto nÂș72-1236 de 29 de diciembre de 1972 vino a completar
esta ley. AsĂ, una sociedad es titular de un inmueble, vende el derecho al disfrute a
través de las acciones o partes sociales donde ya estå incluido este derecho. Sin
embargo es necesario que el adquirente sepa que no es titular de ninguna propiedad
inmobiliaria, sino de un derecho mobiliario, el derecho de disfrute correspondiente a la
acciĂłn o parte social, y no como ocurrirĂa si fuera copropietario del inmueble.232
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
231Art. 815Âș: : Nul ne peut ĂȘtre contraint Ă demeurer dans lâindivisiĂłn et le partage peut ĂȘtre toujours provoquĂ©, Ă moins quâil nây ait Ă©tĂ© sursis par jugement ou convention.
Art. 1973 nÂș2: Les coĂŻndivisaires, sâils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer dans lâindivision.
A peine de nullitĂ©, la convention doit ĂȘtre Ă©tablie par un Ă©crit comportant la dĂ©signation des biens indivis et lâindication des quotes-parts appartenant Ă chaque indivisaire. Si les biens indivis comprennent, des crĂ©ances, il y a lieu aux formalitĂ©s de lâarticle 1690; sils comprennent des inmuebles, aux formalitĂ©s de la publicitĂ© fonciĂšre.ïżœ
232 WEISMANN, M., CopropietĂ©, p. 221.ïżœ
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B) El Derecho de âtiempo repartidoâ(partagĂ©) como derecho de sociedades.
La Ley 18/86 de 6 de enero.
El concepto de multipropiedad juega con mucha ambigĂŒedad. En primer lugar
porque no se sabe si atribuye la mĂșltiple propiedad o la propiedad mĂșltiple, o incluso si
no atribuye ningĂșn derecho de propiedad 233. Cada propietario se abstiene del goce de la
cosa fuera del periodo de tiempo que le es atribuido, permitiendo de este modo a los
demĂĄs propietarios de la misma cosa el goce exclusivo, de forma sucesiva, uno detrĂĄs
de otro. Pero esta figura es muy simple para ser verdadera, pues este sistema no
funcionarĂĄ realmente, a no ser que haya una renuncia a la propiedad, y entonces ya no
serĂĄ multipropiedad 234 .
Para organizar este complejo conjunto de relaciones, no se ha encontrado mejor
fĂłrmula en Francia que la del contrato de sociedad, que procura dar estabilidad y
coherencia a esta situaciĂłn jurĂdica.
El sistema de sociedades se caracteriza porque los usuarios del complejo
explotado en rĂ©gimen de âtiempo repartidoâ son los accionistas de la sociedad titular del
complejo y son también quienes ejercitan sus derechos en virtud y de acuerdo con las
normas estatutarias y reguladoras de la sociedad que asigna una serie de derechos a cada
acciĂłn.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
233 ZĂNATI, F., âDroit Immobilierâ, RTDC. 1986, p. 442.ïżœ
234 ALFANDRI, E. /JEANTIN, M. : âSociĂ©tĂ©s dâatribution dâimmeubles en jouissance Ă temps partagĂ©. Loi du 6 janvier 1986 â. RTDC 1986, p. 259 s. ALPA, G.:: âLa multiproprieta' nell' esperienza francese (cooperazione economica e aspetti giuridici)â RN., 1980, fasc. 5 (ottobre), pt. 1, p. 1188. CALĂ, Emanuele.: âLa nuova legge francese sulla multiproprieta'â, Vita not., 1985, fasc. 6 (dicembre), pt. 2, p. 1399. FRANK, E.E.: â Les sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres dâatribution en jouissance Ă temps partagĂ©â. Administrer: gĂ©rance et copropriĂ©tĂ©, Paris, 1986, vol.169, p. 2 ss. HELLMANN, W.G.: Die MultipropriĂ©tĂ© in Frankreich -nach der Reform durch das Gesetz nÂș86-18 -relative aux sociĂ©tĂ©s dâattribution dâimmeubles en juissance Ă temps partagĂ©-.Europaische Hochschulschriften. Pater Lang-Frankfurt am Main-Bern-New York-Paris, 1989.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
121
La base legal la encontramos en la Ley 18/86235 que regula estas sociedades,
cuyo fin es proporcionar a sus socios el uso y disfrute de edificios o complejos sobre
una base de periodicidad temporal236. AsĂ, de acuerdo con su artĂculo 1Âș:
Les sociĂ©tĂ©s constituĂ©es en vue de lâatribution, en totalitĂ© ou par fractions,
dâimmeubles Ă usage principal dâhabitation en jouissance par pĂ©riodes aux associĂ©s
auxquels nâest accordĂ© aucun droit de propriĂ©tĂ© ou outre droit rĂ©el en contrepartie de
leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des
dispositions de la présente loi.
La segunda parte del art. 1Âș de la referida Ley 86/18 distingue diversas
posibilidades en lo que concierne al objeto de la sociedad237. En primer lugar, puede ser
la construcciĂłn de un inmueble, en segundo la adquisiciĂłn de un inmueble ya
construido, y en tercer lugar la adaptaciĂłn o reconstrucciĂłn de inmuebles adquiridos. De
acuerdo con la fĂłrmula escogida, los contratos impuestos con vista a la protecciĂłn de
los adquirentes pueden variar.238
De este modo, si la sociedad de atribuciĂłn es una sociedad de construcciĂłn, el
artĂculo 12Âș nÂș1 nos remite al artĂculo L.212-10 del CĂłdigo de la ConstrucciĂłn y
HabitaciĂłn que obliga a establecer un contrato de promociĂłn inmobiliaria o
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
235 Loi nÂș86-18 du 6 janvier 1986 Relative aux sociĂ©tĂ©s dâattribution dâimmeubles en jouissance Ă temps partagĂ©.ïżœ
236 ZĂNATI, âDroit immobilierâ, p. 443.ïżœ
237 -Art. 1Âș, 2ÂȘ parte-: Lâobjet de ces sociĂ©tĂ©s comprend la construction dâimeubles, lâacquisition dâimmeubles ou de droits rĂ©els immobiliers, lâamĂ©nagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits rĂ©els.ïżœ
238 MALINVAUD/JESTAZ, Droit de la promotion immobiliĂšre, PrĂ©cis Dalloz, 6ÂȘ. ed., Paris, 1995, p. 386.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
122
alternativamente, a conferir las operaciones constitutivas de la promociĂłn inmobiliaria a
la persona que dirige la sociedad.239
a) Contenido
Este sistema de sociedad se aplica a las sociedades constituidas con el fin de
ceder a los socios en su totalidad o por fracciones, inmuebles cuya utilizaciĂłn principal
sea la de vivienda en uso por periodos de tiempo. A estos socios no se les concede
ningĂșn derecho de propiedad ni otro derecho real, incluso la ley prohibe la utilizaciĂłn
de la palabra propietario en toda la publicidad destinada a estas operaciones pues podrĂa
resultar engañosa.240
En cuanto al tipo de sociedad, la ley francesa deja plena libertad para escoger el
tipo, que tanto puede ser civil como mercantil. Por otro lado el miembro fundador suele
ser un promotor inmobiliario que suscribe la totalidad de las acciones y que
posteriormente transmite las mismas a los usuarios que, entonces, se convierten en
accionistas. De este modo, estos, mediante la adquisiciĂłn de la acciĂłn, pasan a ser
titulares del derecho al disfrute del inmueble en régimen de tiempo repartido en la
forma y condiciones previstas en la escritura de constituciĂłn, en el contrato de
compraventa de la acciĂłn y en la propia ley.
Estas sociedades de atribuciĂłn en tiempo repartido, actualmente y en su gran
mayorĂa, estĂĄn constituidas de forma comercial. Nacen normalmente de las
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
239 MALINVAUD/JESTAZ, Droit de la promotion immobiliĂšre, p. 386.ïżœ
240 MALINVAUD/JESTAZ, op. cit., p. 387.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
123
explotaciones hoteleras en las que el control estĂĄ en manos de un grupo financiero y
cuyo interés principal es la promoción de este tipo de derechos241.
Conviene pues hacer una rĂĄpida caracterizaciĂłn de este derecho. AsĂ podemos
afirmar que se considera como una situaciĂłn jurĂdica nueva.242; no se trata de un
derecho real propiamente dicho, sino de un derecho de obligaciones, pues se configura
como derecho de sociedades; se puede transmitir a terceros inter vivos y mortis causa
dentro de los lĂmites legales.
En cuanto al patrimonio inmobiliario de la sociedad de atribuciĂłn en tiempo
repartido, dos posibilidades se nos presentan en el art.12 de la Ley 86/18. 243
Por otro lado, la sociedad que construye el inmueble tiene el deber de hacer un
contrato de promociĂłn inmobiliaria, de acuerdo con el CĂłdigo de la ConstrucciĂłn y
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
241 DESURVIRE, Le Time Share ou la multipropriété échangée. Les nouveaux droits des acquéreurs,
directive C.E. du 26 Octobre 1994, p. 62.ïżœ
242 A pesar de existir desde tiempos muy antiguos la divisiĂłn del goce de la âpropiedad por turnosâ o en âtiempo repartidoâ con los molinos, batanes, herrerĂas, etc.., que aprovechaban fuentes de energĂa comunales. Otro ejemplo muy antiguo es la de las asociaciones o comunidades de regantes con derecho a ciertas horas de utilizaciĂłn de cierto caudal. TambiĂ©n el Digesto hace referencia a situaciones de este tipo.ïżœ
243 Art. 12Âș: Les sociĂ©tĂ©s prĂ©vues Ă lâarticle 1er qui ont pour objet la construction dâimmeubles sont tenues de se conformer aux dispositions de lâarticle L. 212-10 du Code de la construction et de lâhabitation en ce quâil impose soit de conclure un contrat de promotion immobiliĂšre, soit de confier les opĂ©rations constitutives de la promotion immobiliĂšre Ă leur preprĂ©sentant lĂ©gal ou statutaire.
Les mĂȘmes obligations incombent aux sociĂ©tĂ©s prĂ©vues Ă lâarticle 1er qui ont pour objet lâacquisition dâimmeubles en vue de lâamĂ©nagement ou de la restauration dĂšs lors que le coĂ»t global des travaux excĂšde 50 p. 100 du prix dâacquisition des immeubles.
Les sociĂ©tĂ©s prĂ©vues Ă lâarticle 1er qui ont pour objet lâacquisition dâimmeubles Ă construire doivent conclure un contrat ou bĂ©nĂ©ficier dâune cession de contrat conforme aux dispositions des articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de lâhabitation. Si la vente a lieu sous la forme de vente en lâetat futur dâachĂšvement, le contrat comporte la garantie dâachĂšvement prĂ©vue par lâarticle L. 261-11 du mĂȘme code.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
124
HabitaciĂłn -art.L.212-10-, confiando las operaciones de promociĂłn a un representante
legal o estatutario.244 Caso contrario este derecho serĂa de difĂcil goce.
La Ley francesa también se ha preocupado de que la sociedad que adquiere un
inmueble o parte de Ă©l para los fines previstos en el art.1Âș de la Ley de 1986 deba tener
presente que si el costo global de los trabajos de adaptaciĂłn excede un 50% del precio
de adquisiciĂłn, la sociedad deberĂĄ cumplir las mismas obligaciones que una sociedad de
construcciĂłn y esto porque considera que se aproxima mĂĄs a ella. A su vez cuando la
sociedad de atribuciĂłn en tiempo repartido tenga como objeto la adquisiciĂłn de un
inmueble a construir, deberĂĄ hacer un contrato o beneficiarse de una cesiĂłn de contrato
de acuerdo con las disposiciones de los arts. L.261-10245 y siguientes del cĂłdigo citado.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
244 El CĂłdigo de la construcciĂłn y habitaciĂłn fue modificado por el Decreto nÂș86-341 de 10 de marzo de 1986.ïżœ
245 Art. L. 261-10: Tout contrat ayant objet le transfert de propriĂ©tĂ© dâun immeuble ou dâune partie dâimmeuble Ă usage dâhabitation ou Ă usage professionel et dâhabitation et comportant lâobligation pour lâacheteur dâeffectuer deversements ou des dĂ©pĂŽts de fonds avant lâachĂšvement de la construction doit, Ă peine de nullitĂ©, revĂȘtir la forme de lâun des con- trats prĂ©vues aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du prĂ©sent code. Il doit, en outre, ĂȘtre conforme aux dispositions des articles L. 261-11 Ă L. 261-14 ci-dessous.
Celui qui sâoblige Ă Ă©difier ou Ă faire Ă©difier un immeuble ou une partie dâimmeuble Ă usage dâhabitation ou Ă usage professionel et dâhabitation, lorsquâil procure directement ou inderectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain Ă celui qui contracte lâobligation dâeffectuer les versements ou les dĂ©pĂŽts ci-dessus dĂ©finis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de lâalinĂ©a prĂ©cĂ©dent, sauf si le terrain ou le droit est procurĂ© Ă une sociĂ©tĂ© rĂ©gie par les chapitres 1er, II (section I et II) et III du titre 1er du prĂ©sent livre, ou si celui qui les procure est un organisme dâhabitation Ă loyer modĂ©rĂ© agissant comme prestataire de service.
Le contrat de vente dâimmeuble Ă construire conclue par un organisme dâhabitation Ă loyer modĂ©rĂ©, par une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre constituĂ©e entre deux ou plusieurs organismes dâhabitation Ă loyer modĂ©rĂ©, ou par une sociĂ©-tĂ© dâĂ©conomie mixte dont le capital appartient pour plus de la moitiĂ© Ă une personne de droit public peut, par dĂ©rogation aux dispositions de lâarticle 1601-2 du Code Civil, reproduit Ă lâarticle L. 261-2 du prĂ©sent code, et de lâarticle L. 262-12 ci-dessous: stipuler que le transfert de propriĂ©tĂ© rĂ©sulte de la constatation du paiement intĂ©gral du prix; PrĂ©voir que le prix est payable entre les mains du vendeur par fractions Ă©chelonnĂ©es tant avant quâaprĂšs achĂšvement de la construction.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
125
Del mismo modo si esta operaciĂłn tiene la forma de venta con construcciĂłn
futura, el contrato debe incluir la garantĂa de conclusiĂłn prevista en el art. L.261-11246
del dicho cĂłdigo247:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
246 Art. L. 261-11 (L. nÂș 79-596, 13 juill. 1979): Le contrat doit ĂȘtre conclu par acte authentique et prĂ©ciser:
a) La description de lâimmeuble ou de la partie dâimmeuble vendu;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci;
c) Le délai de livraison;
d) Lorsquâil revĂȘt la forme prĂ©vue Ă lâarticle 1601-3 du Code Civil, reproduit Ă lâarticle L. 261-3 du prĂ©sent code, la garantie de lâachĂšvement de lâimmeuble ou du remboursement des versements effectuĂ©s en cas de rĂ©solution du contrat Ă dĂ©faut dâachĂšvement.
Toutefois, lorque la vente concerne une partie dâimmeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres Ă cette partie, les autres prĂ©cisions prĂ©vues Ă lâalinĂ©a prĂ©cĂ©dent doivent alors figurer, soit dans un document annexĂ© Ă lâacte, soit dans un dociment dĂ©posĂ© au rang des minutes dâun notaire et auquel lâacte fait rĂ©fĂ©rence.
Il doit Ă©galement mentionner si le prix est ou non rĂ©visable et, dans lâaffirmative, les modalitĂ©s de sa rĂ©vision.
Il doit, en outre, comporter en ennexes, ou par rĂ©fĂ©rence Ă des documents dĂ©posĂ©s chez un notaire, les indications utiles relatives Ă
la consitance et aux caracterĂstiques techniques de lâimmeuble.
Le rĂšglement de copropriĂ©tĂ© est remis Ă chaque acquĂ©reur lors de la signature du contrat; il doit lui ĂȘtre communiquĂ© prĂ©alablement.
Lorsquâavant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bĂ©nĂ©fice dâun prĂȘt spĂ©cial du CrĂ©dit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentioner que lâacheteur a Ă©tĂ© mis en Ă©tat de prender connaissance, dans des conditions fixĂ©es par dĂ©cret, des documents relatifs Ă lâĂ©quilibre financier de lâopĂ©ration, au vu desquels a Ă©tĂ© prise la dĂ©cision d prĂȘt. Lâinobservation des dispositions du prĂ©sent article entraĂźne la nullitĂ© du contrat. Cette nullitĂ© ne peut ĂȘtre invoquÂŽĂ© que par lâacquĂ©reur et avat lâachĂšvement des traveaux.
Lorsque la vente a Ă©tĂ© prĂ©cedĂ©e dâun contrat prĂ©liminaire prĂ©vu Ă lâarticle L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles 16 Ă 18 de la loi n. 79-596 du 13 juillet 1979.ïżœ
247 DESURVIRE, Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changĂ©e. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994, p. 64.ïżœ
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El art. 22Âș §2Âș de la ley de 6 de enero 1986248 es importante pues encontramos
aquĂ una disposiciĂłn legal que sirve de garantĂa, que abarca tambiĂ©n al mismo inmueble
aĂșn no terminado, como venta de cosa que en el futuro serĂĄ concluida.
La responsabilidad por la construcciĂłn de la obra obliga a la suscripciĂłn de un
seguro de responsabilidad de trabajos de construcción. Este seguro cubre los daños y
perjuicios previstos en los arts. 1792Âș249 y 1792Âș -2250 del C. Civil
b) Elementos personales
En cuanto a las partes, por un lado tenemos una sociedad constituida de acuerdo
con la Ley 18/86 y por el otro los socios que adquieren las acciones, de acuerdo con el
objeto social de este tipo de sociedades y a través de ellas son titulares de un derecho de
obligaciĂłn de disfrute de parte del inmueble, de un apartamento por ejemplo, durante
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
248 Sauf entre associĂ©s, toute cession volontaire de parts ou actions consentie avant lâachĂšvement doit comporter la justification dâune garantie destinĂ©e Ă assurer, en cas de dĂ©faillance dâun ou plusieurs associĂ©s, le rĂšglement des appels de fonds nĂ©cessaires au paiement du prix dâacquisition des biens sociaux ou Ă la rĂ©alisation des traveaux de construction, dâamĂ©nagement ou de restauration. Cette garantie est donnĂ©e par un Ă©tablissement de crĂ©dit habilitĂ© Ă se porter caution ou a realiser des opĂ©rations de financement immobilier, par une entreprise dâassurance agrĂ©e Ă cet effet ou par une sociĂ©tĂ© de caution mutuelle constituĂ©e conformĂ©ment aux dispositions de la loi du 13 mars 1917 ayant pour objet lâorganisation du crĂ©dit au petit et au moyen commerce, Ă la petite et Ă la moyenne industrie.ïżœ
249 Art. 1792Âș: Tout constructeur dâun ouvrage est responsable de plein droit, envers le maĂźtre ou lâacquĂ©reur de lâouvrage, des dĂŽmmages, mĂȘme rĂ©sultant dâun vice du sol, qui compromettent la soliditĂ© de lâouvrage ou qui, lâaffectant dans lâun de ses Ă©lĂ©ments constitutfs ou lâun de ses Ă©lĂ©ments dâĂ©quipement, le rendent impropre Ă sa destination.
Une telle responsabilitĂ© nâa point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent dâune cause Ă©trangĂšre.ïżœ
250 Art. 1792Âș-2: La prĂ©somption de responsabilitĂ© Ă©tablie par lâarticle 1792 sâetend Ă©galement aux dommages qui affectent la soliditĂ© des Ă©lĂ©ments dâĂ©quipement dâun bĂątiment, mais seulement lorque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilitĂ© de fondation, dâossature, de clos ou de couvert.
Un Ă©lĂ©ment dâĂ©quipement est considĂ©rĂ© comme formant indissociablement corps avec lâun des ouvrages mentionnĂ©s Ă lâalinĂ©a prĂ©cĂ©dent lorque sa dĂ©pose, son dĂ©montage ou son remplacement ne peut sĂ©ffectuer sans dĂ©tĂ©rioration , ou enlĂšvement de matiĂšre de cet ouvrage.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
127
una, dos, tres o mås semanas en cada año. Ese mismo apartamento es disfrutado durante
el resto de las semanas por los demĂĄs accionistas de acuerdo con una distribuciĂłn
preestablecida. AdemĂĄs los derechos de cada uno de los socios son proporcionales a sus
aportaciones; y también su derecho de voto es proporcional a la participación. -251
Este derecho de disfrute de uso de parte de un inmueble lo ejerce el âgrupoâ al
que corresponde el goce de una fracciĂłn. Pero para analizar mejor esta situaciĂłn
debemos distinguir, por un lado el capital social de la sociedad de atribuciĂłn, que figura
en los Estatutos y que es la suma en dinero de la aportaciĂłn de cada socio, los socios
fundadores, y por otro lado la liberalizaciĂłn por parte de los socios fundadores de su
cuota o acciĂłn a favor de los adquirentes, a travĂ©s de la venta de âperiodos de goceâ.
Los fundadores, personas fĂsicas o jurĂdicas, de las sociedades de atribuciĂłn
tienen normalmente otros intereses ademĂĄs de los de goce de una habitaciĂłn en el
rĂ©gimen de âtiempo repartidoâ. Su actividad estĂĄ relacionada con cadenas de hoteles,
agencias de viajes, agencias de casas etc.
La propiedad del inmueble pertenece a la sociedad, no teniendo sus asociados
ningĂșn derecho de propiedad o cualquier otro derecho real sobre el inmueble. SĂłlo son
titulares de la propiedad de las participaciones sociales adquiridas en contrapartida de
sus contribuciones.
Ademås, cualquier socio de una sociedad que no esté constituida por tiempo
determinado puede salir de ella en cualquier momento, después de haber satisfecho las
cuotas, incluso cuando exista una clĂĄusula en contrario. En lo que concierne a la gestiĂłn
de este tipo de sociedades supone una organizaciĂłn compleja similar a la de una unidad
hotelera.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
251Art. 1843Âș -2 C.Civil Les droits de chaque associĂ© dans le capital social sont proportionnels Ă ses
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128
El gestor, que normalmente es el promotor, administra los bienes de la sociedad.
Todo ello queda recogido en la ley que regula las sociedades de construcciĂłn, la Ley
nÂș579/71 de 16 de julio.
c) Derechos y obligaciones de las partes
Entre los derechos de los socios debe destacarse, el de usar y disfrutar
personalmente el inmueble cuya utilizaciĂłn por un perĂodo determinado de tiempo al
año les haya sido asignado. Ademås también tendrån derecho a alquilar o ceder
gratuitamente dicho inmueble durante el periodo que les corresponda252 253.
Con el objeto de garantizar estos derechos la Ley francesa dispone que se harĂĄ
un inventario por procedimiento contradictorio entre el socio y el administrador de la
sociedad, o el representante de Ă©sta debidamente nombrado para tal fin, en el momento
de la restituciĂłn del inmueble, al final de cada perĂodo de disfrute y que el nuevo socio
ocupante tiene pleno derecho a que se le comunique este inventario.
El socio tiene derecho de voto relativo a su participaciĂłn, voto representado
normalmente por los certificados nominativos254. A su vez los socios estĂĄn obligados a
participar en los gastos de acuerdo con sus derechos.255
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
apports lors de la constitution de la sociĂ©tĂ© ou au cours de lâexistence de celle-ci.ïżœ
252 BĂHL, M.: SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 217.ïżœ
253 Art. 23ÂȘ: LâassociĂ© dispose du droit de louer ou de prĂȘter le local qui lui est attribuĂ© en jouissance, pendant la pĂ©riode oĂč il lui est attribuĂ©.ïżœ
254 Decreto nÂș 704/78 de 3 de julio, art. 34Âș.ïżœ
255 BĂHL, M.: SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, EncyclopĂ©die Delmas pour la Vie des Affaires, Collection Française. J.Delmas et Cie.Paris, 1989, p. 216.ïżœ
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129
Hay dos tipos de gastos: comunes y relativos a la ocupaciĂłn256. Sin embargo los
asociados que no utilicen su derecho no estĂĄn obligados a participar en los gastos
relativos a la ocupaciĂłn257.
En cuanto al reparto de costes, cualquier socio puede solicitar al Juzgado del
lugar de la ubicaciĂłn del inmueble la revisiĂłn, para el futuro, del reparto de gastos
previstos en el art. 9Âș, siempre que se den las condiciones exigidas por el artĂculo 10Âș258
EstĂĄ prevista una limitaciĂłn de responsabilidad por parte de los socios por
derogaciĂłn del art. 1857Âș del CĂłdigo Civil francĂ©s. De este modo los socios de las
sociedades constituidas en forma de sociedades civiles no responden por las deudas
sociales frente a terceros por valor superior a sus aportaciones259.
EstĂĄ claro que tal artĂculo pretende favorecer este tipo de sociedades, pues en
caso contrario serĂa difĂcil interesar a futuros accionistas. Se trata de una modificaciĂłn
muy importante relativa al Derecho comĂșn en lo que concierne a la responsabilidad de
los asociados miembros de las sociedades civiles.260
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
256 Art. 9Âș nÂș1: A moins quâelles ne soient individualisĂ©es par les lois ou rĂ©glements en vigueur, un dĂšcret dĂ©termine, parmi les charges entrainĂ©es par les services collectifs, les Ă©lĂ©ments dâĂ©quipement et le fonctionnement de lâimmeuble, les charges communes et les charges liĂ©es Ă lâoccupation.ïżœ
257 Art. 9Âș nÂș2: Toutefois, lorsque le local sur lequel lâassociĂ© exerce son droit de jouissance nâest pas occupĂ©, lâassociĂ© nâest pas tenue de participer aux charges de la deuxiĂšme catĂ©gorie pendent la pĂ©riode correspondanteïżœ
258 Tout associĂ© peut demander au tribunal de grande instance du lieu de situation de lâimmeuble la rĂ©viciĂłn, pour lâavenir, de la rĂ©partition des charges visĂ©es Ă lâarticle 9Âș. si la part correspondant Ă son lot est supĂ©rieure de plus dâun quart ou si la part correspondant au lot dâun autre associĂ© est inferieure de plus dâun quart, dans lâune ou lâautre catĂ©gorie de charges, Ă celle qui rĂ©sulterait dâune rĂ©partition conforme aux dispositions de lâarticle 9Âș.ïżœ
259 Art. 4Âș: Par dĂ©rogation Ă lâarticle 1857 du Code civil, les associĂ©s des sociĂ©tĂ©s constituĂ©es sous la forme de sociĂ©tĂ© civile ne rĂ©pondent des dettes sociales Ă lâĂ©gard des tiers quâĂ concurrence de leurs apports.ïżœ
260 BĂHL, M.: SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 217.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
130
Cabe notar también que antes de iniciarse los trabajos de construcción, o para el
caso de adquisiciĂłn de un inmueble ya existente, se exige la adopciĂłn de tres tipos de
documentos sociales, antes de la entrada en el goce y disfrute del mismo por parte de
los asociados261 . Son estos los siguientes documentos, el relativo a la situaciĂłn de
divisiĂłn, el reglamento, y los estatutos.262
Con relaciĂłn a las deliberaciones y reuniones obligatorias y facultativas de los
socios, estos deberån reunirse en Asamblea General por lo menos una vez al año263.
AdemĂĄs serĂĄ posible una reuniĂłn de la Asamblea Extraordinaria cuando los socios
interesados dispongan por lo menos de un quinto de las participaciones y lo requieran,
debiendo convocarse la Asamblea dentro del plazo de tres meses a contar de la
peticiĂłn.264.
El grupo de socios que tengan el derecho de goce durante el mismo periodo de
tiempo podrĂĄ elegir uno o mĂĄs entre ellos para que los representen a todos en la
Asamblea General265.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
261 DESURVIRE, op. Ășlt. cit, p. 65.ïżœ
262 Art. 11Âș: Lâetat descriptif de division, le rĂšglement et les dispositions corrĂšlatives des statuts doivent ĂȘtre adoptĂ©s avant tout commecement des traveaux de construction ou, en cas dâacquisition de lâimmeuble existant avant toute entrĂ©e en jouissance des associĂ©s.ïżœ
263Art.13Âș § 3Âș: Les associĂ©s se rĂ©unissent en assemblĂ© gĂ©nerale au moins une fois par un. Lorsque, conjointement, des associĂ©s disposant au moins du cinquiĂšme des parts ou actions de la sociĂ©tĂ© le demandent, lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale est rĂ©unie dans un dĂ©lai de trois mois qui suit la date de cette demande.ïżœ
264 DESURVIRE, op. Ășlt. cit., p. 69.ïżœ
265 Art. 14Âș: Les statuts prĂ©voient que chaque ensemble dâassociĂ©s ayant un droit de jouissance pendant la mĂȘme pĂ©riode peut, Ă la majoritĂ©, designer un ou plusieurs associĂ©s de cet ensemble pour le reprĂ©senter Ă lâassamblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Chaque reprĂ©sentant peut avoir un ou plusieurs supplĂ©ants Ă©galement la qualitĂ© dâassociĂ©.
Les représentants de période et leurs suppléants sont désignés pour une durée maximum de trois ans, renouvelable; ils ne peuvent se faire représenter.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
131
En lo que se refiere a las obligaciones hay que citar el abono de los dividendos
pasivos, y por otro lado la participaciĂłn en las cargas ocasio- nadas por el inmueble y
por los elementos comunes del complejo de âtiempo repartidoâ. AdemĂĄs los socios
tienen aquellas obligaciones que se les impongan en los estatutos o en el reglamento de
régimen interior relativas al cuidado de las instalaciones y al correcto uso de las
mismas266.
d) ConstituciĂłn. Formalidades legales
La Ley francesa exige como documentaciĂłn necesaria para que pueda
establecerse esta sociedad, los siguientes elementos: Estatutos Sociales; Acta
descriptiva de divisiĂłn de la propiedad -que establece la divisiĂłn del inmueble en el
espacio; Reglamento que tendrĂĄ como fines precisar el destino de los inmuebles y de
sus diversos elementos o partes y organizar las formas o modalidades de utilizaciĂłn de
los equipamientos colectivos, y cuadro de asignaciĂłn de acciones a los diferentes
apartamentos y perĂodos.
Al anĂĄlisis de sus contenidos esenciales se dedican las reflexiones que siguen.
AdemĂĄs, la Ley francesa precisa que el contrato de promociĂłn inmobiliaria
obliga al promotor inmobiliario profesional a promover el complejo en régimen de
tiempo repartido por un precio estipulado.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
Les dispositions du premier alinĂ©a ne sont pas applicables aux dĂ©cisions mentionnĂ©es aux deuxiĂšme et dernier alinĂ©as de lâarticle 16Âș.ïżœ
266 Art. 3Âș: Les associĂ©s sont tenues, envers la sociĂ©tĂ©, de repondre aux appels de fonds nĂ©cessitĂ©s par la construction, lâacquisition, lâamĂ©nagement ou la restauration de lâimmeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prĂ©vues Ă lâarticle 9 de la prĂ©sente loi.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
132
También se debe hacer constar en el mismo contrato que el promotor es el
responsable de todos los costes que excedan del precio acordado y asimismo es
responsable de la terminación del complejo de acuerdo con los términos y condiciones
establecidos por el propio contrato. Esta responsabilidad queda garantizada por medio
de un aval prestado por una instituciĂłn financiera.
Conviene notar que las sociedades reguladas por la Ley francesa son también
sociedades de adquisiciĂłn. La prĂĄctica consiste en la constituciĂłn por los promotores de
una sociedad de construcciĂłn y venta. Al mismo tiempo, se constituye una segunda
sociedad, que es la sociedad de tiempo repartido, que adquiere el inmueble en proceso
de construcciĂłn.
Por otro lado la Ley francesa establece que la subscripciĂłn o la transmisiĂłn de
acciones o participaciones podrĂĄ hacerse en documento pĂșblico o privado, en el que
constarĂĄ con claridad la naturaleza de los derechos que corresponden a la acciĂłn y el
contenido de los mismos, asĂ como los derechos que resulten de la situaciĂłn del
inmueble y de la determinaciĂłn del correspondiente periodo de tiempo compartido que
se concede a cada titular267.
Es importante que, de acuerdo con su configuraciĂłn, los Estatutos indiquen la
forma jurĂdica, el objeto social, la denominaciĂłn de la persona jurĂdica creada,
domicilio de la sede social y la duraciĂłn de la sociedad268.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
267 Art. 20Âș: Toute souscription ou cession de parts ou actions doit faire lâobjet dâun acte sous seing privĂ© ou dâun acte notariĂ© qui prĂ©cise la nature des droits attachĂ©s Ă la part ou action et leur consistance, telles que celles-ci rĂ©sultent de la localisation de lâimmeuble et du local cprrespondant au lot, et la dĂ©termination de la pĂ©riode de jouissance attribuĂ©e.ïżœ
268 Loi nÂș 71-604 du 2/7/1971:Toute association qui voudra obtenir la capacitĂ© juridique prĂ©vue par lâarticle 6 devra ĂȘtre rendue publique par les soins de ses fondateurs.
La declaration prĂ©alable en sera faite Ă la prĂ©fecture du dĂ©partement ou Ă la sous-prĂ©fecture de lâarrondissement oĂč lâassociation aura son siĂšge social. Elle fera connaitre le titre et lâobjet de
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
133
Es también necesario el registro de los socios en la sede de la sociedad o en el
domicilio elegido por el liquidador, conteniendo las indicaciones destinadas a informar
a los beneficiarios sobre la composiciĂłn y destino de las partes, asĂ como de las cesiones
y notificaciones de todos los cambios realizados en la sociedad. Este registro queda a
disposiciĂłn de todos los socios, que pueden solicitar informaciĂłn 15 dĂas antes de la
celebraciĂłn de una Asamblea general. -art. 13Âș-.
El registro contiene las atribuciones para cada grupo de partes del inmueble, los
locales correspondientes a su afectaciĂłn, el nombre y señas de los multipropietarios asĂ
como datos sobre la adquisiciĂłn de las partes, su valor y todas las cesiones realizadas en
la sociedad269.
Se harĂĄ una lista de las aportaciones de cada socio al capital social. Los
Estatutos contienen la participaciĂłn y la representaciĂłn de los socios en Asamblea
General270.
En el Acta constarĂĄ la descripciĂłn de la divisiĂłn que define las diferentes partes
del âinmueble de la sociedadâ, distinguiendo aquellas que son comunes y las que son de
uso particular.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
lâassociation, le siĂšge de ses Ă©tablissements et les noms, professions, domiciles et nacionalitĂ©s de ceux qui, Ă un titre quelconque, sont chargĂ©s de son administration ou de sa direction (L. nÂș 81-909 de 9/10/81).ïżœ
269 Art. 13Âș §5: Dans les quinze jours prĂ©cĂ©dant lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, tout associĂ© peut demander Ă la sociĂ©tĂ© communication des comptes sociaux et consulter la liste des associĂ©s.ïżœ
270 Art. 14Âș: Les statuts prĂ©voient que chaque ensemble dâassociĂ©s ayant un droit de jouissance pendant la mĂȘme pĂ©riode peut. Ă la majoritĂ©, designer un ou plusieurs associĂ©s de cet ensemble pour le reprĂ©senter Ă lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Chaque reprĂ©sentant peut avoir un ou plusieurs supplĂ©ants ayant Ă©galement la qualitĂ© dĂĄssociĂ©.
Les reprĂ©sentants de pĂ©riode et leurs supplĂ©ants sont dĂ©signĂ©s pour une durĂ©e maximum de trois ans, renouveable; ils ne peuvent se faire reprĂ©senter.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
134
Se deberĂĄ unir un grĂĄfico con la afectaciĂłn de las partes o acciones relativas a
los lotes y periodos271.
El reglamento de utilizaciĂłn tiene un objeto doble. Debe por un lado indicar con
precisiĂłn el destino del inmueble y de sus diversas partes, y por otro lado organizar las
modalidades de utilizaciĂłn de los equipamientos colectivos.272 La bolsa de cambios con
que trabaja la sociedad debe también constar en el reglamento de utilización, asà como
las condiciones particulares de homologaciĂłn y las prestaciones asignadas a este
servicio273.
El reglamento debe fijar la participaciĂłn con la que contribuye cada asociado,
que tanto pueden corresponder a gastos comunes relativos a los servicios colectivos,
como a su ocupaciĂłn concreta.274
Siempre que una sociedad, sea S. A., S. A. R. L., sociedad civil Ăł sociedad
cooperativa, civil o comercial, tenga como objeto la construcciĂłn, adquisiciĂłn de
inmuebles y venta de derechos de goce en el esquema de la multipropiedad tipo
espacio-temporal, deberĂĄ atenerse a la Ley de 6 de enero de 1986. Es necesario que se
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
271 Art. 8Âș: Un Ă©tat descriptif de division dĂ©limite les diverses parties de lâimmeuble social en distinguant celles qui sont rĂ©parties entre les associĂ©s en fonction des caracteristiques du lot attribuĂ© Ă chacun dâeux, de la durĂ©e et de lâĂ©poque dâutilisation du local correspondant.
La valeurs des droits de tous les associĂ©s est apprĂ©ciĂ©e au jour de lâaffectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachĂ©s.
Un tableau dâaffectation des parts ou actions aux lots et par pĂ©riode est annexe Ă lâĂ©tat descriptif de division.ïżœ
272 MALINVAUD/JESTAZ, Droit de la promotion immobiliĂšre, p. 388.ïżœ
273 Art. 8Âș: Le rĂšglement indique, en outre, les conditions particuliĂ©res dont peut ĂȘtre assorti ce service.ïżœ
274 BĂHL, M., SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 216.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
135
respeten siempre las reglas del Derecho comĂșn, y en especial, se debe indicar la forma
jurĂdica, el objeto de su constituciĂłn, su razĂłn social, y el domicilio social.
e) TransmisiĂłn inter vivos y mortis causa.
Tanto la subscripciĂłn como la cesiĂłn de participaciones o acciones sociales
serĂĄn objeto de un acto con firma simple en documento privado o ante un notario,
especificando la naturaleza de los derechos que corresponden a las participaciones o
acciones y su contenido275. Debe indicarse en ellas la localizaciĂłn de los inmuebles asĂ
como la identificaciĂłn del apartamento correspondiente y el tiempo concreto de la
ocupaciĂłn276.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
275 BĂHL, M., SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 219.ïżœ
276 Art. 20Âș: Toute souscription ou cession de parts ou actions doit faire lâobjet dâun acte sous seing privĂ© ou dâun acte notariĂ© qui prĂ©cise la nature des droits attachĂ©s Ă la part ou action et leur consistance, telles que celles-ci rĂ©sultent de la localisation de lâimmeuble et du local correspondant au lot, et la dĂ©termination de la pĂ©riode de jouissance attribuĂ©e.
Sâil sâagit dâune cession, lâacte prĂ©citĂ© doit, en outre, prĂ©ciser la situation comptable du cĂ©dant, attestĂ©e par la sociĂ©tĂ©, et, sauf si la cession a lieu Ă titre gratuit, le prix Ă payer au cĂ©dant.
Lâacte de souscription ou de cession fait Ă©galement mention du depĂŽt au rang des minutes dâun notaire soit du contrat de vente dâimmeuble a construire, soit du contrat de promotion immobiliĂšre, de lâacte en tenant lieu ou de lâacte de cession de lâun de ces contrats.
Doivent ĂȘtre annexĂ©s Ă lâacte de souscription ou de cession les statuts de la sociĂ©tĂ©, lâetat descriptif de division, le tableau dâaffectation des parts ou actions, le rĂ©glement prĂ©vu Ă lâarticle 8Âș, une sommaire indiquant les caracetristiques techniques de lâimmeuble et des locaux et, sâil y a lieu, le bilan du dernier exercice, le montant des charges affĂ©rentes ao lot pour lâexercice prĂ©cedent ou, Ă defaut, le montant prĂ©visionnel de celles-ci et un inventaire des Ă©quipements ey du mobilier. Cet acte peut se borner Ă faire rĂ©fĂ©rence Ă ces documents sâils sont dĂ©posĂ©s au rang des minutes dâun notaire. En ce cas, une copie de ces documents est remise Ă lâassociĂ© et lâacte de souscription ou de cession doit mentioner cette communication.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
136
Salvo si se tratara de una cesiĂłn entre asociados, ningĂșn contrato de transmisiĂłn
de cuota social podrĂĄ realizarse antes de la finalizaciĂłn de las obras en el inmueble, a no
ser que se preste una garantĂa financiera.277
f) CaracterĂsticas.
Estas sociedades tienen por objeto la construcciĂłn de inmuebles o la adquisiciĂłn
de apartamentos en las construcciones destinadas, en su totalidad o en parte, al uso
principal como habitaciĂłn por goce de temporada. Por otro lado, la sociedad administra
y cuida de la conservaciĂłn de los inmuebles y anexos, suministra los muebles y muchas
veces organiza los servicios hoteleros destinados al funcionamiento del complejo. Es
importante que a cada grupo de participaciones o acciones sea asignado el goce de un
apartamento durante un determinado tiempo cada año, de acuerdo con una tabla de
distribuciĂłn del uso por periodos de tiempo.278 Todo esto supone una organizaciĂłn
parecida a la de un complejo de hostelerĂa. Estas sociedades no pueden prestar avales279;
y esto es asĂ para salvaguardar su objeto social y la estabilidad de las relaciones socios-
sociedad.
Se prohibe que la sociedad dĂ© como garantĂa las construcciones adquiridas o
destinadas a ser utilizadas por los socios titulares de los derechos de uso y disfrute en
tiempo repartido. De este modo la forma civil de sociedad serĂĄ mas favorable dado que
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
277 BĂHL, M., SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 220.ïżœ
278 WEISMANN, M. CopropriĂ©tĂ©, p.221. RIGAUD, Louis,: âLa ThĂ©orie du Droit RĂ©el et de lâObligation et la Science Juridique Pureâ, RCLJ, Paris, 1925. BERGEL, J. L.: Les Droits des Biens . P.U.F., Paris, 1990. CORNU : Droit Civil .Paris 1980, p.466 ss. ZĂNATI, F.: Les Biens . Collection Droit Fondamental - Droit Civil. Presses Universitaires de France, 1988, Paris. MONTIGNY, J.L.: Les Biens Immobiliers. Presse Universitaire de France. Que sais-je? , 1977. PLANIOAL /RIPERT, :TraitĂ© pratique de Droit Civil français, T. III -Les biens-, Paris, 1952. MAZEAUD-MAZEAUD,: Leçons de Droit Civil, t. II, 4ÂȘ ed., por M. de Juglart, ParĂs, 1969. DABIN, Jean, âUne nouvelle dĂ©finition de droit rĂ©elâ, RTDC, 1962ïżœ
279 Art.2Âș: Les sociĂ©tĂ©s mentionĂ©es Ă lâarticle 1er ne peuvent se porter caution.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
137
esta sociedad de atribuciĂłn de tiempo repartido no tiene la posibilidad de garantizar un
crédito a través de una hipoteca de un inmueble que esté a su nombre.280
De acuerdo con el art.1838Âș del CĂłdigo Civil francĂ©s, la duraciĂłn de una
sociedad no puede exceder los 99 años. Pero este plazo puede ser prorrogado mediante
votaciĂłn por unanimidad de los asociados en Asamblea General Extraordinaria; o en el
caso de que los Estatutos lo permitan, por la de mayorĂa exigida para la modificaciĂłn de
los Estatutos281.
Los adquirentes deberĂĄn tener cuidado y analizar primero si el derecho
constituido tiene por base un derecho de propiedad, siendo la sociedad su titular, o un
derecho real menor como el de usufructo a favor de una sociedad que no puede exceder
de 30 años (art. 619Âș C. Civil), enfiteusis o incluso un contrato de utilizaciĂłn del
inmueble por determinado tiempo limitado, como el alquiler. En estos casos los
derechos de los asociados no pueden sobrepasar los de la sociedad.
Todo documento en el que se certifique la adquisiciĂłn de participaciones o
acciones de sociedades previstas en la presente Ley deberĂĄ hacer constar de forma clara
que esta adquisiciĂłn confiere Ășnicamente la calidad de socio y no de propietario del
inmueble282. AsĂ, incluso la publicidad no podrĂĄ utilizar ninguna expresiĂłn que incluya
la palabra âpropietarioâ para calificar la calidad de los socios, estando esto prohibido en
el art. 33Âș 283
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
280 DESURVIRE, ob. cit., p. 60.ïżœ
281 Art. 1844Âș 6 C. Civil: La prorogation de la sociĂ©tĂ© est dĂ©cidĂ©e Ă lâunanimitĂ© des associĂ©s, ou, si les statuts le prĂ©voient, Ă la majoritĂ© prĂ©vue pour la modification de ceux-ci.ïżœ
282 MALINVAUD/JESTAZ, Droit de la promotion immobiliĂšre, p. 393.ïżœ
283 Art. 33Âș: Tout document constatant lâacquisition de parts ou actions de sociĂ©tĂ©s rĂ©gies par la prĂ©sente loi devra faire apparaĂźtre clairement que cette acquisition confĂšre seulement la qualitĂ©
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
138
g) Capital, acciones y objeto social.
En la ley francesa no existe una disposiciĂłn especial referente a un capital
mĂnimo, rigiendo la legislaciĂłn aplicable al tipo societario escogido. Para las sociedades
mercantiles, el capital mĂnimo serĂĄ de 50.000 francos franceses si se trata de una
Sociedad de Responsabilidad Limitada -S.A.R.L., o de 200.000 francos franceses en el
caso de una Sociedad AnĂłnima -S.A.-.
La Sociedad Civil no tiene establecido un capital social mĂnimo. En lo que se
refiere a las participaciones y a las acciones, el art.8Âș de la Ley 18/86 dispone que se
distribuyan a los socios en funciĂłn de las caracterĂsticas del lote atribuido a cada uno de
ellos y de la duraciĂłn y de la Ă©poca de utilizaciĂłn del local correspondiente. Por ello, el
mismo artĂculo dispone que se establezca una tabla o cuadro de asignaciĂłn de acciones
a los lotes y periodos -Tableau dâaffectation des parts sociales- que dividirĂĄ las
acciones en diferentes grupos o clases, teniendo en cuenta aquellas circunstancias. AsĂ,
el valor de las acciones o participaciones debe ser diferente y, en consecuencia, el
mismo precepto dispone que el valor de los derechos de todos los socios se calcule en la
fecha de asignaciĂłn a los diferentes lotes, de los correspondientes grupos de derechos
sociales284.
El interés esencial del accionista en la sociedad no es la obtención de un lucro o
beneficio social a consecuencia de las actividades sociales. No existe distribuciĂłn de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
dâassociĂ© et non celle de propriĂ©taire de lâimmeuble.
Dans toute publicitĂ© faite, reçue ou perçue en France, sous quelque forme que ce soit, concernant des opĂ©rations dâattribution, en totalitĂ© ou par fractions, dâimmeubles Ă usage principal dâhabitation en jouissance par pĂ©riodes aux associĂ©s auxquels nâest accordĂ© aucun droit de propriĂ©tĂ© ou autre droit rĂ©el sur les immeubles en contrepartie de leur apport, le recours Ă toute expression incluant le terme âpropriĂ©taireâ pour qualifier la qualitĂ© des associĂ©s est interdit.ïżœ
284 Art. 8Âș: La valeur des droits de tous les associĂ©s est apprĂ©ciĂ©e au jour de lâaffectation aux lots des groupes des droits sociaux qui leur sont attachĂ©s.
Un tableau dâaffectation des parts ou actions aux lots et par pĂ©riode est annexĂ© Ă lâetat descriptif de
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
139
beneficios. El interés para el accionista reside en que la titularidad de la acción conlleva
un derecho al disfrute durante un perĂodo anual de un inmueble propiedad de la
sociedad.
Nada impide, sin embargo, que puedan arbitrarse modalidades de tiempo
flotante y espacio flotante285, si bien esto exige que quede constancia con claridad en los
estatutos sociales y en el contrato de tiempo repartido. Suelen emitirse diferentes clases
de acciones que pueden referirse a diferentes periodos o bien a distintos tipos de
viviendas.
La legislaciĂłn francesa indica que estas sociedades deben constituirse con objeto
de ceder en su totalidad o por fracciones, inmuebles cuyo fin principal sea el de
dedicarlos a vivienda en uso por periodos a los socios, a quienes no se concede ningĂșn
derecho de propiedad ni otro derecho real.
El capital social podrĂĄ ampliarse o reducirse con la aprobaciĂłn de la Asamblea
General. Si se trata de una alteraciĂłn de los Estatutos, los acuerdos deben tomarse por
mayorĂa absoluta de votos de los socios presentes y de los legalmente representados.
En una sociedad de régimen civil o una S.A.R.L. la ampliación de capital se
hace con nuevas aportaciones de los socios, proporcionales a sus aportaciones
primitivas; o bien por un aumento del valor nominal de las antiguas participaciones de
los socios. Esta revalidaciĂłn debe ser aprobada por la Asamblea General de socios y
puede justificarse por mejoras de la comodidad de los apartamentos particulares o por
transformaciones en el derecho de goce del âtiempo repartidoâ. El aumento de capital
también puede hacerse con una emisión de nuevas acciones o participaciones.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
division.ïżœ
285 Implica que el accionista no necesitarĂĄ siempre disfrutar un apartamento determinado durante las
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
140
Por el contrario, la cesiĂłn de la propiedad plena de apartamentos particulares o
de parte del patrimonio inmobiliario -terrenos, construcciones anexos, tiendas,
restaurantes, etc.- puede dar lugar a la reducciĂłn del capital social. Es importante hacer
referencia a los diferentes tipos de mayorĂas exigidos por la Ley de 1986 (art. 16Âș).
Determina que las decisiones de la asamblea general son tomadas por mayorĂa de votos
de los asociados presentes y ausentes representados. Es necesaria la mayorĂa de dos
tercios de los votos de los asociados para la modificaciĂłn de los Estatutos, para las
decisiones relativas a bienes inmuebles, para la disoluciĂłn anticipada de la sociedad,
para la determinaciĂłn de los moldes concernientes a su liquidaciĂłn y para su prorroga.
AdemĂĄs se requiere la mayorĂa de dos tercios de votos de los socios presentes o
representados, en lo referente a las decisiones relativas a operaciones tales como son la
transformaciĂłn de uno o mas elementos concernientes a los locales sociales existentes,
la añadidura de elementos nuevos, la preparaciĂłn o creaciĂłn de locales de uso comĂșn.
El conjunto de cesionarios de participaciones o de acciones de la sociedad no
pueden representar menos de 40% de los votos, lo que va contribuir para una cierta
estabilidad de este tipo de derechos286
Cuando la sociedad estĂĄ constituida en forma de sociedad civil habrĂĄ que tener
en cuenta el artĂculo 1861Âș del CĂłdigo Civil que determina que las partes sociales no
pueden ser cedidas sin el consentimiento de todos los socios. Sin embargo, los Estatutos
pueden estipular que éste consentimiento se pueda obtener a través de una determinada
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
mismas semanas de cada año, sino que se puede arbitrar modalidades diversas tanto cuanto al espacio como al tiempo.ïżœ
286 En lo relativo a las decisiones previstas en el segundo y tercero pĂĄrrafo, y por derrogaciĂłn del pĂĄrrafo primero del artĂculo 15, el conjunto de cesionarios de partes o de acciones de una sociedad de atribuciĂłn de inmuebles para el goce a tiempo parcial, no puede disponer de 40 por ciento de los votos.
286 El reparto entre los socios de los derechos relativamente al capital social, de acuerdo con la definiciĂłn dada en el segundo, tercero y cuarto pĂĄrrafo del artĂculo 8Âș, no puede ser modificado a no ser mediante una mayoria de dos tercios de votos de los asociados. Esta modificaciĂłn deberĂĄ ser aceptado por cada uno de los socios a quien esto concierne.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
141
mayorĂa. SerĂĄ pues a los socios que cabrĂĄ determinar que tipo de mayorĂa pretenden ver
garantizada en los Estatutos.
La Ley francesa establece que el objeto de estas sociedades incluye la
construcciĂłn de inmuebles, la adquisiciĂłn de inmuebles o de derechos reales
inmobiliarios, y la reforma o restauraciĂłn de Ă©stos287. En cuanto al objeto social,
incluirå también la administración de los inmuebles, y la adquisición y conservación del
mobiliario necesario. PodrĂĄ extenderse igualmente el objeto social a la prestaciĂłn de
ciertos servicios, a la utilizaciĂłn de los equipamientos colectivos complementarios, asĂ
como a todo lo que de conformidad con el destino de los edificios tenga relaciĂłn directa
con ellos288.
En consecuencia, para que la sociedad alcance su finalidad de adjudicar a los
socios el disfrute del inmueble en tiempo repartido, dispone de dos opciones: o bien
construir el inmueble, o bien adquirirlo terminado o en proceso de construcciĂłn. En el
primer caso se trata de una sociedad de construcciĂłn, y en el segundo de una sociedad
fundada para la adquisiciĂłn.
Las sociedades que tengan por objeto la construcciĂłn del inmueble deben
cumplir lo dispuesto en el art. L.212-10 del CĂłdigo de la ConstrucciĂłn y de la
HabitaciĂłn tanto en lo relativo a establecer un contrato de promociĂłn inmobiliaria,
como en el caso de que se confĂe la promociĂłn inmobiliaria a un representante legal o
estatutario. art. 12Âș.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
287 §2 del Art. 1Âș de la ley 18/86: Lâobjet de ces sociĂ©tĂ©s comprend la construction dâimmeubles, lâacquisition dâimmeubles ou de droits rĂ©els immobiliers, lâamĂ©nagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits rĂ©els.ïżœ
288 Art. 1Âș §3Âș: Il Comprend aussi lâadministration de ces immeubles, lâacquisition et la gestion de leurs Ă©lĂ©ments mobiliers conformes Ă la destination des immeubles. Il peut Ă©galement sâetendre Ă la fournniture des services, au fonctionnement des Ă©quipements collectifs nĂ©cessaires au logement ou Ă lâimmeuble et de ceux conformes Ă la destination de ce dernier, qui lui sont directement rattachĂ©s.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
142
Al mismo tiempo se dispone que también integrarå el objeto social un segundo
elemento que es tan vinculante u obligatorio como el primer elemento examinado:
Consiste en la administraciĂłn de los inmuebles construidos o adquiridos, siendo por lo
tanto estas sociedades tambiĂ©n âSociedades de gestiĂłnâ. Facultativamente el objeto
social podrĂĄ igualmente extenderse a la prestaciĂłn de servicios.
La Ley francesa no permite a estas sociedades âprestar garantĂas hipotecariasâ
para asegurar préstamos a los socios. La finalidad de este precepto, como ya se ha
dicho, es impedir que el promotor utilice la compañĂa para garantizar sus
responsabilidades personales arriesgando el inmueble social y comprometiendo el
derecho de disfrute de los socios debido a las garantĂas reales o personales dadas por la
sociedad.
h) Forma de la sociedad
La ley 18/86 no requiere ninguna forma de sociedad determinada. Los socios
fundadores podrĂĄn elegir cualquiera de las formas previstas en el ordenamiento jurĂdico
francés, mientras aquella modalidad no sea incompatible con la Ley 18/86.289 Ademås
el legislador se ha preocupado por aligerar las obligaciones de los asociados frente a
terceros para lo que derogĂł el art. 1857 del CĂłdigo Civil y creĂł el art. 4Âș de la Ley de
1986 que establece lo siguiente.290 :
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
289 MALINVAUD, Philippe/ JESTAZ, Philippe, Droit de la promotion immobiliĂšre, p. 385.ïżœ
290 MALINVAUD, Philippe/ JESTAZ, Philippe, Droit de la promotion immobiliĂšre, p. 387.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
143
Par dĂ©rogation Ă lâarticle 1857 du Code civil, les associĂ©s des sociĂ©tĂ©s
constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à légard des
tiers quâĂ concurrence de leurs apports291.
Se trata de pues de una limitaciĂłn de la responsabilidad de estos socios. AdemĂĄs
no exige cualidades especiales para que se pueda ser socio de este tipo de sociedades.
AsĂ, podrĂĄ ser miembro fundador o socio de estas sociedades cualquier persona fĂsica o
jurĂdica con la capacidad jurĂdica y de obrar necesaria para otorgar en un contrato de
sociedad.
i) AdministraciĂłn y gerentes.
Por lo que se refiere a la administraciĂłn, como elemento integrante, la sociedad
de atribuciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de âtiempo repartidoâ estĂĄ regida por Ăłrganos
sociales previstos en la normativa aplicable a la forma de sociedad que se haya
adoptado. Sin embargo, la Ley francesa establece ciertas precisiones respecto de los
Ăłrganos de direcciĂłn y de las juntas generales de socios u Ăłrganos de control. Ăstas se
refieren a la periodicidad de las reuniones, a la convocatoria, al régimen de asistencia, al
derecho de voto, y al quĂłrum de asistencia y de votaciĂłn.
Esta sociedad serĂĄ gestionada por un gerente, asistido por la asamblea y
controlado por diversos organismos.292 El gerente o gerentes de una sociedad civil se
nombran por decisiĂłn de los socios que representen por lo menos el 51% del capital
social y pueden ser destituidos por la misma mayorĂa de socios. (arts. 5Âș y 6Âș). El
gerente de la sociedad estĂĄ sometido al control de un Consejo de Vigilancia y a la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
291 Art. 4Âș de la ley 18/86: Por derrogaciĂłn del artĂculo 1857 del CĂłdigo Civil, los socios de las sociedades constituidas bajo la forma de sociedad civil, no responden por las deudas ante terceros a no ser con lo que han aportado para la sociedad.ïżœ
292 BĂHL, M. , SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 217.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
144
aprobaciĂłn de la Asamblea General, Ăłrganos fundamentales de la sociedad. En lo que se
refiere a la participaciĂłn de los socios, estos disfrutan de un derecho de voto
proporcional a su inversiĂłn, normalmente representada por certificados nominativos no
negociables. -Dec. 704/78 de 3 de julio, art.34Âș-. SĂłlo al gerente caben pues estas
atribuciones, considerĂĄndose este como siendo un principio de Orden PĂșblico.293 â
art.7Âș. Es oportuno recordar que el legislador francĂ©s frecuentemente eleva
determinados principios al estatuto de principio de Orden PĂșblico. Me refiero, entre
otros, al artĂculo 121-76 del Code de la Consommation, en la reciente redacciĂłn dada
por la ley 98-566 que se analiza al final de este tĂtulo294.
j) DisoluciĂłn y liquidaciĂłn de la sociedad.
En el caso de disoluciĂłn de una sociedad de atribuciĂłn en tiempo repartido, el
âpropietario hoteleroâ o empresario, se encontrarĂĄ ciertamente en la situaciĂłn de tener
que tomar para sĂ las participaciones sociales, pues en caso contrario puede tener que
soportar en su inmueble un extraño a su actividad o incluso un competidor indeseable.
En cuanto a los timesharer sĂłlo la transformaciĂłn de esta sociedad en otra podrĂĄ dar
lugar a una nueva sociedad de time-sharing , en otro caso habrĂĄ que optar por una
copropiedad sin periodos de ocupaciĂłn cĂclicos. En caso de disoluciĂłn y de liquidaciĂłn
los socios tienen siempre los mismos derechos, que corresponden a cualquier otro socio
de una sociedad legalmente constituida de acuerdo con el Derecho francés.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
293 BĂHL, M. , SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 218.ïżœ
294 « Art. L. 121-76. - Les dispositions de la prĂ©sente section sont d'ordre public. Le non-respect des dispositions prĂ©vues aux articles L. 121-61, L. 121-62, au premier alinĂ©a de l'article L. 121-63 et aux articles L. 121-64 et L. 121-68 est sanctionnĂ© par la nullitĂ© du contrat. Â»ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
145
k) Publicidad de la sociedad.
Existen normas que regulan la publicidad comercial de este tipo de sociedad,
cuya finalidad es proteger a los socios usuarios y dotarles de las garantĂas jurĂdicas
necesarias para hacer frente a posibles errores u omisiones por parte de los promotores.
AsĂ, como ya se ha dicho, estĂĄ prohibido hacer cualquier menciĂłn a la cualidad de
propietario en lo que se refiere a los socios. -art. 33Âș-.
l) Normas sobre el régimen fiscal.
La Ley 18/86 Ășnicamente contempla una disposiciĂłn fiscal, el artĂculo 35Âș, que
prohibe a las sociedades constituidas al amparo de la ley de 1986 acogerse al régimen
de transparencia fiscal, estableciendo un régimen fiscal bastante favorable para este tipo
de sociedades.
La sociedad no estĂĄ sometida a impuestos en el caso de que obtenga apenas una
contrapartida por los gastos de gestiĂłn. El socio no es sujeto pasivo. Sin embargo
cuando haya lugar a cesiĂłn de participaciones sociales se deberĂĄ aplicar el I.V.A. en el
caso de que esta cesión tenga lugar dentro de los cinco años de conclusión de la anterior
cesiĂłn de la parte de ese socio. La sociedad no estĂĄ sometida al I.V.A. por los servicios
prestados a sus miembros, de acuerdo con el art. 261Âș A del CĂłdigo General de
Impuestos295
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
295 BĂHL, Michel, SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres, p. 221.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
146
m) Reglas particulares relativas a las sociedades de construcciĂłn.
En el caso de que la sociedad se identifique con la entidad constructora del
inmueble social debe atenerse al artĂculo L. 212-10 del CĂłdigo de la ConstrucciĂłn y de
la HabitaciĂłn. Lo mismo ocurre si se trata de una sociedad que tenga por objeto la
adquisiciĂłn de un inmueble con el fin de repararlo o restaurarlo en el caso de que los
costos globales de los trabajos exceda un 50% del precio de adquisiciĂłn.
Cuando la sociedad tenga por objeto la adquisiciĂłn de un inmueble a construir,
debe realizarse el contrato de acuerdo con el art. 261-10 del CĂłdigo de la ConstrucciĂłn
y de la HabitaciĂłn. Si la venta tiene lugar como cosa futura, el contrato debe incluir una
garantĂa de conclusiĂłn de obra, segĂșn el art. L.161-11 del mismo CĂłdigo.
C) Las sociedades cooperativas de atribuciĂłn en tiempo repartido del uso
de una habitaciĂłn.
EstĂĄn previstas en los artĂculos 24Âș a 30Âș de la Ley de 6 de enero. El art. 24Âș nos
indica cuando la sociedad de atribuciĂłn de inmuebles para el goce a tiempo repartido
adopte la forma de cooperativa, deberĂĄ limitar su objeto a las operaciones relativas a los
inmuebles incluidos en un mismo programa que respetando a una parte o mas de un
conjunto inmobiliario. Estas sociedades cooperativas deben tener como objeto
operaciones relativas a inmuebles incluidos en una misma actuaciĂłn que comprenda una
o mĂĄs partes de un conjunto inmobiliario. Esto restringe considerablemente el campo de
actuación de la empresa inmobiliaria, limitando también los riesgos. El representante
legal o estatutario de la sociedad cooperativa deberĂĄ reunir por lo menos el 75% de las
suscripciones antes de empezar otra fase del programa previsto en los estatutos,
garantizando de este modo su realizaciĂłn efectiva (art. 25Âș).
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
147
Existe la obligaciĂłn de que todas las participaciones o acciones relativas al
mismo programa incluido en una sola autorización de construcción estén suscritas y que
exista garantĂa de ello. Esta garantĂa deberĂĄ ser prestada por una entidad de crĂ©dito o
por una empresa de seguros, o incluso por una sociedad de seguros mutuos, constituida
de acuerdo con la ley de 13 de marzo de 1917 (art. 25 § 2Âș), condiciones que pretenden
garantizar el cumplimiento del programa. Esta garantĂa tambiĂ©n puede prestarla una
entidad aceptada por el Estado (art. 25 § 3Âș), lo que da mĂĄs posibilidades de opciĂłn.
El comienzo de cada fase de los trabajos queda condicionado a la suscripciĂłn de
participaciones o de acciones en por lo menos el 50% del coste de la fase, y la inversiĂłn
debe estar asegurada por los socios a través de contribuciones personales y de
préstamos bancarios. Estos préstamos también puede negociarlos la propia sociedad en
una entidad de crédito296.
Antes de comenzar los trabajos previstos en el programa, la asamblea general
debe aprobar las condiciones técnicas y financieras, y determinar las bases de acuerdo
con las cuales los diferentes elementos que componen el precio de coste global se
repartirĂĄn entre los locales a edificar, para poder asĂ determinar el precio de cada uno de
ellos, segĂșn lo estipulado en el art. 213-7 del CĂłdigo de la ConstrucciĂłn y de la
HabitaciĂłn-. Este control por parte de la asamblea se encuentra dentro de sus funciones
de control atribuidas por este CĂłdigo de ConstrucciĂłn.
El contrato de promociĂłn inmobiliaria es un documento por el cual el promotor
se obliga ante el propietario de la obra a realizar un programa de construcciĂłn. La
sociedad cooperativa debe hacer un contrato de promociĂłn inmobiliaria, o confiar estas
operaciones a un representante legal o estatutario, con la condiciĂłn de que dichas
operaciones hayan sido definidas antes en otro documento que contenga los elementos
exigidos en el artĂculo L. 222-3 del mismo CĂłdigo. AdemĂĄs es necesario disponer por lo
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
148
tanto de un proyecto completo para la ejecuciĂłn de las obras con memoria descriptiva,
pliego de condiciones, mediciones, precios unitarios, presupuestos y planos. También
debe establecerse la fĂłrmula de revisiĂłn de precios, las condiciones de financiaciĂłn, la
remuneraciĂłn del promotor, el calendario de la obra, los plazos de entrega, las
penalizaciones por incumplimiento y la garantĂa presentada por el promotor.
D) El derecho del âtiempo repartidoâ como derecho de copropiedad.
La copropiedad es una situaciĂłn jurĂdica en la cual varias personas tienen la
propiedad de un mismo bien. Implica una pluralidad de derechos de propiedad ejercidos
sobre el mismo objeto.297 Se trata de una situaciĂłn anĂłmala pues inciden diversos
derechos de propiedad sobre el mismo bien, siendo por lo tanto su naturaleza
provisional y no definitiva. La comunidad de bienes debe cesar en el caso de que uno de
sus titulares lo solicite.298
De acuerdo con el artĂculo 815Âș nÂș1 del CĂłdigo Civil francĂ©s, nadie puede ser
obligado a mantener un pro indiviso. La posibilidad de pedir la divisiĂłn es una
prerrogativa de Orden PĂșblico que deriva del poder de exclusividad inherente a la
misma propiedad. No se puede renunciar a este derecho de pedir la divisiĂłn ni tampoco
es posible constituir sobre un pro indiviso una comunidad definitiva299. La indivisiĂłn
convencional puede ser estipulada por un plazo no superior a cinco años. Tal
caracterĂstica hace de este derecho una propiedad imperfecta, por lo que resulta siempre
preferible realizar la particiĂłn.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
296 DESURVIRE, ob. cit., p. 94.ïżœ
297 ZĂNATI, FrĂ©dĂ©ric, Les biens, p. 259.ïżœ
298 ZĂNATI, F., op. Ășlt. cit., p. 260.ïżœ
299 ZĂNATI, F., op. Ășlt. cit., p. 260.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
149
AdemĂĄs, cada copropietario es titular de una participaciĂłn teĂłrica o ideal, por
ejemplo de 1/2, o de 1/5 etc. y dispone de una fracciĂłn no concretizada en cuanto a su
localizaciĂłn300. Como consecuencia el propietario es un copropietario que goza de todos
sus derechos y que se beneficia de la utilizaciĂłn de la cosa comĂșn, pero que no tiene su
derecho concretizado del punto de vista material. Tampoco puede ejercitar su derecho
excluyendo a los otros copropietarios. Tiene pues que compartir las ventajas resultantes
de la exclusividad301.
El régimen de indivisión, incluso después de la reforma introducida por la ley de
31 de diciembre de 1976302, no permite la puesta en funcionamiento de una
organizaciĂłn permanente a base de copropiedad que confiera al mismo tiempo un
derecho de uso sucesivo a varias personas. Tampoco lo permite la propiedad resultante
de la ley de 10 de julio de 1976303. Ademås el régimen de la copropiedad horizontal
regido por la ley de 10 de julio de 1965 se aplica perentoriamente (art. 1Âș nÂș1).
El carĂĄcter imperativo de la ley de 1965 no prohibe, sin embargo, una forma de
sociedad en la cual el inmueble pertenezca a una entidad, y los socios tengan derecho al
goce de diversas partes o fracciones de Ă©l.
La ley de 1965 establece que:
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente
loi est Ă©galement applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
300 ZĂNATI, F., op. Ășlt. cit., p. 265.ïżœ
301 ZĂNATI, F., op. Ășlt. cit., p. 267.ïżœ
302 Loi nÂș76-1286 relative e lâorganisation de lâindivisiĂłn (art. 815 Ă 815-18, 832-1, 832-2, 841, 883, 1873-1 Ă 1873-18 et 2205 Code Civil).ïżœ
303 TERRĂ, François/ SIMLER, Philippe, Droit Civi. Les Biens, p. 343.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
150
aménagements et des services communs, comportent des parcelles, båties ou non,
faisant lâobjet de droits de propriĂ©tĂ© privativs304.
Existe aquĂ una situaciĂłn con dos tipos de propiedad: la privada de cada uno de
los propietarios de unidades particularizadas y la copropiedad de las partes comunes305.
Se habla en este caso de copropiedad horizontal306. Es verdad que un grupo de personas
pueden adquirir, en copropiedad, una residencia de vacaciones y distribuir entre ellas
las épocas de ocupación307. También los herederos pueden estipular un pro indiviso y al
mismo tiempo convenir las modalidades de goce y disfrute de los bienes. Pero esta
situaciĂłn tiene muchas desventajas, empezando por la situaciĂłn precaria del pro
indiviso. Es por lo tanto aconsejable escoger la modalidad de sociedad mĂĄs apropiada de
acuerdo con la ley de 6 de enero de 1986308.
SerĂĄ pertinente recordar que la expresiĂłn multipropiedad no es muy apropiada,
pues lo que designa no coincide con la realidad de una propiedad colectiva. El inmueble
pertenece a la sociedad, que también asegura su gestión. Los derechos de los socios son
necesariamente mobiliarios. AdemĂĄs la ley impone que aparezca la denominaciĂłn de
socio y no la de propietario, tanto en los actos de adquisiciĂłn de derechos como en la
publicidad comercial de la empresa. -art. 33Âș de la ley de 6 de enero de 1986-.309
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
304 Art. 1Âș de la ley de 10 de Julio de 1965:Salvo si existe una convenciĂłn estipulando una organizaciĂłn diferente, la presente ley es tambiĂ©n aplicable a los conjuntos inmobiliarios que, ademĂĄs de los terrenos, de las instalaciones y de los servicios comunes, incluyen parcelas, construidas o no, que sean objeto de derechos de propriedad privados.ïżœ
305 TERRĂ/SIMLER, op. Ășlt. cit, p. 396.ïżœ
306 TERRĂ/SIMLER, op. Ășlt. cit, p. 393.ïżœ
307 ATIAS, C., La CopropriĂ©tĂ© immobiliĂšre, Dalloz. Paris 1995, p. 3.ïżœ
308 TERRĂ/SIMLER, op. Ășlt. cit., p. 343.ïżœ
309 TERRĂ/SIMLER, op. Ășlt. cit., p. 343.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
151
E) DelimitaciĂłn con otras figuras.
Nada impide en el sistema francĂ©s, pues en ningĂșn momento se prohibe, que se
articule el rĂ©gimen de âtiempo repartidoâ mediante otros sistemas que estĂ©n conformes
con su ordenamiento jurĂdico. Es lĂcito, por ejemplo, explotar un complejo timesharing
mediante un esquema de alquiler periódico o incluso a través de una comunidad de
bienes o derechos reales, si bien en estos casos se presentarĂĄn las dificultades practicas
antes estudiadas, lo que las hace, si no legalmente, si en la prĂĄctica inservibles,
convirtiĂ©ndolas en figuras jurĂdicas poco Ăștiles.
Se realiza a continuación un pequeño estudio sobre la delimitación de este
derecho con otras figuras del Derecho francés.
La diferencia entre la multipropiedad y el derecho de usufructo se pone de
manifiesto a la vista de la definiciĂłn de usufructo que nos viene dada por el art. 578Âș del
Código Civil francés:
Lâusufruit est un droit rĂ©el viager qui donne Ă son titulaire le pouvoir dâuser et
de jouir, sa vie durant, de biens appartenant Ă une autre personne, comme celle-ci en
userait et en jouirait, mais Ă charge dâen conserver la substance.
Se trata de un desmembramiento del derecho existente sobre la cosa, entre un
propietario de raĂz o nudo propietario, y un usufructuario. El usufructuario tiene derecho
al uso y disfrute del bien, mientras que el nudo propietario se limita a ponerlo a su
disposiciĂłn. Se trata de un derecho por un tiempo determinado, pues dura tanto como la
vida del usufrutuario -usufructo vitalicio-. Si el usufructuario fuera una persona jurĂdica
la duración no puede ser superior a treinta años. Se trata de un derecho intuitu personae,
no transmisible mortis causa.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
152
Tiene pues caracterĂsticas bastantes diferentes de las del derecho en estudio,
como ya se ha mencionado supra. La multipropiedad, configurada a través de la Ley
18/86 no es un derecho constituido intuitu personae, es transmisible mortis causae, no
es un derecho real si no un derecho societario, acciĂłn o participaciĂłn social, y estĂĄ
limitado al goce del apartamento a determinado periodo de tiempo en cada año,
incluyendo normalmente también prestación de servicios.
Conviene ademĂĄs recordar que estos derechos nacieron en Ă©pocas
completamente diferentes y para reglamentar necesidades econĂłmicas totalmente
distintas. Es probable que el usufructo haya nacido como una necesidad para solucionar
determinada situaciĂłn patrimonial dentro de la familia romana, entre el siglo III y el II
a.C.310.
La mayor parte de los romanistas actuales se inclina por el origen tĂpicamente
romano y autĂłnomo del instituto311. SerĂĄ conveniente recordar que en un primer
momento, los matrimonios eran celebrados cum manu 312, y mas tarde son celebrados
sine manu313. En este segundo caso, si el marido dejara en testamento bienes a su viuda,
esos bienes saldrĂan definitivamente del âpatrimonio familiarâ314. Para evitar esta
reducciĂłn del patrimonio fue creado el instituto del usufructo315.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
310 BRETONE, La Nozione Romana di usufrutto, 1997, pp. 20 ss.ïżœ
311 MENESES CORDEIRO, Direitos Reais, . 2 vols.in Cadernos de CiĂȘncia e TĂ©cnica Fiscal nÂș 144, Lisboa, 1979, p. 646.ïżœ
312 Matrimonios celebrados cum manu significaba que la mujer dejaba su familia de origen e ingresaba en la familia del marido y seria su heredera tal como si fuera mĂĄs una hija, no existiendo la figura de herederos legitimarios en Roma.ïżœ
313 Es decir, la mujer continuaba perteneciendo a su familia de origen, y podria o no heredar de su marido caso asĂ constara en el testamento. ïżœ
314 PUGLIESE, âUsufructo- diritto romanoâ, Novissimo Digesto Italiano, vol. XX, 1975, p. 316.ïżœ
315 RAUL VENTURA, Usufructo, Aditamento às LiçÔes de História de Direito Romano - Direitos
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
153
Es conocida la definiciĂłn que nos da Paulo del usufructo: Usus fructus est
alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia316. Los compiladores justinianos lo
caracterizaron como siendo una servidumbre personal, pues se constituye a favor de una
persona (la cosa gravada sirve a la persona), catalogando como tales al uso, a la
habitatio y a las operae servorum 317. Se trata pues de un derecho real, temporal que no
puede durar mĂĄs que la vida del usufructuario, no siendo por eso transmisible mortis
causae , que concede a su titular el goce pleno de la cosa, tratĂĄndose de un iura in re
aliena , pero que no concede al usufructuario el derecho de alterar ni su âformaâ ni
sustancia.
En cuanto a la propiedad horizontal, se encuentra actualmente regulada en
Francia por la ley de 10 de julio de 1965, caracterizĂĄndose porque el titular del derecho
de propiedad horizontal tiene al mismo tiempo un derecho de propiedad de las partes
privadas, y otro de copropiedad de las comunes. Sin embargo surgiĂł con la ley de 28 e
junio de 1938.318
Tienen caracterĂsticas muy diversas pues en el caso de la propiedad horizontal el
titular de este derecho lo es en cuanto derecho real, es decir como propietario pleno de
su apartamento o piso, y copropietario de las partes comunes. Esto no ocurre con el
titular del derecho de multialquiler segĂșn la ley analizada, pues, como ya se ha
señalado, es titular de un derecho de tipo personal, mas concretamente, titular de una
acciĂłn o parte social en una sociedad especialmente constituida al efecto.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
Reais, Lisboa, 1971, pp. 3-4.ïżœ
316 Digesto, 7, 1.1. : DâORS / HERNANDEZ TEJERO / FUENTESECA /GARCIA GARRIDO / BURILLO:El Digesto de Justiniano. (4 t.) Editorial Aranzadi, Madrid, 1968.ïżœ
317 ARIAS RAMOS, Derecho Romano, vol. I, Editorial Revista de Derecho Romano, Madrid, 1963, p. 299.ïżœ
318 J.O. 30 juin 1938.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
154
Lo relativo a las sociedades civiles y comerciales, se podrĂĄ resumir en lo
siguiente: La Sociedad civil naciĂł por Decreto el 8 de marzo de 1804319. Los juristas de
ese tiempo la crearon con el fin de poner a disposiciĂłn de los ciudadanos un medio de
gestiĂłn de la propiedad colectiva pues como decĂan: Lâindivision porte en elle-mĂȘme un
germe de discorde, que serĂa suprimido, a partir de la redacciĂłn del CĂłdigo Civil,
gracias a la sociedad civil320. A finales del siglo pasado se da un nuevo paso con el
reconocimiento de la personalidad jurĂdica a la sociedad civil, pero serĂĄ necesario
esperar a los años 60 de nuestro siglo para poder constatar un nuevo avance en este tipo
de sociedades321.
Las sociedades civiles se han ido adaptando a distintas situaciones, como la del
sector inmobiliario. Destacan, debido a su carĂĄcter innovador, la Ley de 16 de julio de
1971 y el Decreto de 29 de diciembre de 1972 sobre la sociedad de atribuciĂłn -que
puede tener la forma civil-, y sobre las sociedades civiles de construcciĂłn y venta.
La Ley de 6 de enero de 1986 sobre las sociedades civiles de atribuciĂłn del goce
de inmuebles en tiempo repartido es también muy importante322. La sociedad civil tiene
su base en el CĂłdigo Civil. -arts. 1832Âș a 1970Âș-. Esta materia del CĂłdigo fue totalmente
reformada por la Ley de 4 de enero de 1978 y por el Decreto de 3 de julio de 1978. Los
artĂculos 1832Âș a 1844-17 del CĂłdigo Civil asĂ como los arts. 1Âș a 29 del Decreto se
refieren a todo tipo de sociedades, independientemente de su forma. Los arts. 1845 a
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
319 DĂ©cret du 8 mars 1804, relatif aux art. 1832 Ă 1873 C. Cv. LELOUP, J. M. et alii, LâImmeuble urbain a usage dâhabitation, Librairie GĂ©nĂ©rale de Droit et de Jurisprudence. Paris, 1963, p. 192ïżœ
320 In Rapport del 66Âș Congreso de Notarios de Francia, Biarritz, p.1, citado por ANDRIER, Thierry,
Guide pratique des Societes Civiles Immobilieres, Libraire de la Cour de Cassation, Paris, 1993, p. 1.ïżœ
321 ANDRIER, T., Guide pratique des SocieÂŽtes Civiles inmobilieres, p. 1.ïżœ
322 ANDRIER, T., Guide pratique des SocieÂŽtes Civiles inmobilieres, p. 3.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
155
1870-1 del CĂłdigo Civil y los arts. 30 a 57 del Decreto se aplican apenas a las
Sociedades Civiles323.
La reforma hecha por la Ley de 1978324 aproximĂł mucho la reglamentaciĂłn de
las sociedades civiles y comerciales. Se caracteriza esta reforma por lo siguiente: En
primer lugar la ley de 1978 ha posibilitado un régimen de publicidad a través del
Registro de la sociedad. Ademås, después del registro la sociedad adquiere personalidad
jurĂdica.325 En segundo lugar, los socios son responsables sĂłlo de las deudas sociales en
proporciĂłn a su participaciĂłn en el capital social, y nunca se podrĂĄ sobrepasar este
tope326. En tercer lugar, existe una restricciĂłn de las situaciones de nulidad327. En cuarto
lugar, los actos del gerente obligan a la sociedad desde el momento en que estén
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
323 ANDRIER, T., Guide pratique des SocieÂŽtes Civiles inmobilieres, p. 3.ïżœ
324 Loi 78-9, 4 janvier, rĂ©formant le titre IX du livre troisiĂšme, De la SociĂ©tĂ©, art.1832 Ă 1873. C.Cv.ïżœ
325 Art. 1842: Les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personalité morale à compter de leur immatriculation.
JusquâĂ lâimmatriculation, les rapports entre les associĂ©s sont rĂ©gis par le contrat de sociĂ©tĂ© et par les principes gĂ©nĂ©raux du droit applicable aux contrats et obligations.ïżœ
326 Art. 1843-3: Chaque associĂ© est dĂ©biteur envers la sociĂ©tĂ© de toute ce quâil a promis de lui apporter en nature, en numĂ©raire ou en industrie....
Art. 1844-1: La part de chaque associĂ© dans les bĂ©nĂ©fices et sa contribution aux pertes se dĂ©terminent Ă proportion de sa part dans le capital social et la part de lâassociĂ© qui nâa apportĂ© que son industrie est Ă©gale Ă celle de lâassociĂ© qui a le moins apportĂ©, le tout sauf clause contraire.
Toutefois, la stipulation attribuant Ă un associĂ© la totalitĂ© du profit procurĂ© par la sociĂ©tĂ© ou lâexonĂ©rant de la totalitĂ© des pertes, celle excluant un associĂ© totalement du profit ou mettant Ă sa charge la totalitĂ© des pertes, sont rĂ©putĂ©es non Ă©crites.ïżœ
327 Art. 1844-10: La nullitĂ© de la sociĂ©tĂ© ne peut rĂ©sulter que de la violation des dispositions des articles 1832, 1832-1, alĂnea 1er, et 1833, ou de lâune des causes de nullitĂ© des contrats en gĂ©nĂ©ral.
Toute clause statutaire contraire Ă une disposition impĂ©rative du prĂ©sent titre, dont la violation nâest pas sanctionnĂ©e par la nullitĂ© de la sociĂ©tĂ©, est rĂ©putĂ©e non Ă©crite..
La nullitĂ© des actes ou delibĂ©rations des organes de la sociĂ©tĂ© ne peut rĂ©sulter que de la violation dâune disposition impĂ©rative du prĂ©sent titre ou de lâune des causes de nullitĂ© des contrats en gĂ©nĂ©ral.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
156
contenidos en el objeto social328. AdemĂĄs el gerente es responsable por sus actos ante la
sociedad y terceros329, e incluso puede ser destituido330. Por Ășltimo y en quinto lugar, es
posible la salida voluntaria de la sociedad de los socios que asĂ lo deseen331.
La Sociedad Civil Inmobiliaria es una sociedad civil debido a su forma y objeto,
y es titular de un patrimonio inmobiliario. En el campo fiscal existe una definiciĂłn de
sociedad inmobiliaria. Son sociedades no cotizadas en Bolsa, en las cuales el activo estĂĄ
constituido en mĂĄs del 50% de su valor, por inmuebles o derechos sobre inmuebles, no
afectos a su propia explotaciĂłn industrial, comercial, agrĂcola, o al ejercicio de
cualquier profesiĂłn no comercial332. -art.1Âș del Decreto de 10 de agosto de 1978.
Se puede afirmar que la Ley 18/86 de 6 de enero de 1986 es el resultado de una
importante tradiciĂłn y largo camino de la legislaciĂłn francesa en el campo del derecho
societario. Se trata de una ley especialmente creada para la figura jurĂdica vulgarmente
denominada de multipropiedad, siendo sin embargo completada recientemente por la
Ley 98-566 de 8/7/98, transpositora de la Directiva Europea 94/47/CEE.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
328 Art. 1849: Dans les rapports avec les tiers, le gĂ©rant engage la sociĂ©tĂ© par les actes antrant dans lâobjet social...ïżœ
329 Art. 1850: Chaque gĂ©rant est responsable individuellement envers la sociĂ©tĂ© et envers les tiers, soit des infractions aux lois et rĂšglements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion...ïżœ
330 Art. 1851: Sauf disposition contraire des statuts le gĂ©rant est rĂ©vocable par une dĂ©cision des associĂ©s reprĂ©sentant plus de la moitiĂ© des parts sociales. Si la rĂ©vocation est dĂ©cidĂ©e sans juste motif, elle peut donner lieu Ă dommages-intĂ©rĂȘts.
Le gĂ©rant est Ă©galement rĂ©vocable par les tribunaux pour cause lĂ©gitime, Ă la demande de tout associĂ©....ïżœ
331 ANDRIER, Thierry, Guide pratique des Societes Civiles Immobilieres, p. 4.ïżœ
332 ANDRIER, Thierry, Guide pratique des Societes Civiles Immobilieres, p. 7.
332 Section 9 du code de la consommation : Art. L. 121-60: Est soumis aux dispositions de la prĂ©sente section tout contrat ou groupe de contrats, conclu Ă titre onereux, par lequel un profesionel confĂšre Ă un consommateur, directement ou indirectement, la jouissance dâun ou plusieurs biens immobiliers, Ă
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
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F) La Ley nÂș 98-566 de 8 de julio de 1998 que transpone la Directiva
94/47/CE.
La Ley nÂș 98-566 de 8/7/98 incorpora al Derecho francĂ©s la Directiva Europea
94/47/CE del Parlamento y del Consejo de 2 de octubre de 1994, referente a la
protecciĂłn de los adquirentes en cuanto a determinados aspectos de los contratos
relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes
inmuebles. El proyecto de ley fue presentado por el Gobierno al Senado el 5 de febrero
de 1997, y después de su aprobación fue transmitido a la Asamblea Nacional el 24 de
octubre de 1997333.
Francia optĂł por transponer la Directiva pero sin ir mĂĄs allĂĄ de la misma. La ley
regula y define el contrato de uso de inmuebles a tiempo parcial, integrando esta
normativa en el CĂłdigo de consumo (de 1993). La Ley francesa ya contenĂa una
importante norma relativa a la protecciĂłn de los consumidores en este CĂłdigo de
consumo.
Se aplica a âcualquier contrato, o grupo de contratos, formalizado a tĂtulo
oneroso, por el cual un profesional otorga a un consumidor, directa o indirectamente, el
uso de uno o varios bienes inmuebles, para uso de vivienda, por periodos determinados
o determinables, durante al menos tres años o por tiempo indefinidoâ334
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
usage dâhabitation, par pĂ©riode dĂ©terminĂ©es ou dĂ©terminables, pour au moins trois annĂ©s ou pour une durĂ©e indĂ©terminĂ©e.ïżœ
333 ALPA, G.: âLa multiproprieta' nel progetto di direttiva comunitariaâ.VN., 1993, fasc. 3 (dicembre), pt. 1,
pp. 1147-1150.ïżœ
ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
158
Los contratos de suscripciĂłn o de cesiĂłn de partes o de acciones de sociedades
de atribuciĂłn de inmuebles para el uso a tiempo parcial reguladas por la ley 86-18 de 16
de enero son regulados tambiĂ©n por estas normas335. Caben pues, dentro de este artĂculo,
todas las tĂ©cnicas jurĂdicas utilizadas. Debe hacerse notar que no se ha establecido
ninguna duraciĂłn mĂnima en cuanto al periodo mĂnimo de uso, cubriendo de este modo
todas las posibilidades que se presenten.
Valiéndose de la libertad contractual, el operador de este tipo de derechos podrå
concluir un contrato que tenga como objeto un derecho de naturaleza personal o un
contrato que tenga por objeto un derecho real. El derecho puede ser accesorio a la
titularidad de acciones de la sociedad de atribuciĂłn de inmuebles con disfrute por
turno336. En lo relativo a la forma y el contenido del contrato, sigue exactamente la
Directiva. El contrato deberĂĄ ser redactado en el idioma elegido por el consumidor entre
el idioma de su paĂs de procedencia y el idioma del paĂs donde reside. AdemĂĄs Francia
impone que la oferta esté redactada en francés cuando el bien se encuentre en Francia o
cuando el contrato se formalice en su territorio337.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
335Art. L. 121-60, §2-Est soumis aux dispositions de la prĂ©sente section le contrat de souscription ou de cession de parts ou actions de sociĂ©tĂ©s dâattribution dâimmeubles en jouissance Ă temps partagĂ© rĂ©gi par la loi 86-18 du 6 janvier relative aux sociĂ©tĂ©s dâattribution dâimmeubles en jouissance Ă temps partagĂ©.ïżœ
336 ALPA, âLa multipropiedad en Italiaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios registrales, Madrid, 1999, p. 142.ïżœ
337 « Art. L. 121-68. - Lorsque le consommateur réside en France ou lorsque le bien ou l'un des biens est situé sur le territoire français, l'offre est rédigée en langue française.
« L'offre est en outre rédigée, au choix du consommateur, dans la langue ou l'une des langues de l'Etat membre dans lequel il réside ou dont il est ressortissant, parmi les langues officielles de la Communauté européenne.
« Lorsqu'en application des alinéas qui précÚdent l'offre est rédigée en deux langues le consommateur signe, à son choix, l'une ou l'autre version.
« Lorsque le bien ou l'un des biens est situĂ© dans un autre Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne que la France et que le contrat n'est pas rĂ©digĂ© dans la langue de cet Etat en application du prĂ©sent article, une traduction conforme dans cette langue est remise au consommateur.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
159
Impone también que el contrato deberå contener todas las menciones previstas
en el anexo A de la Directiva europea338. En cuanto a la informaciĂłn, deberĂĄ ser dada al
consumidor antes de que Ă©ste se comprometa considerĂĄndose cualquier elemento de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
338 « Art. L. 121-61. - L'offre de contracter est établie par écrit et indique :
« 1o L'identité et le domicile du professionnel ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination, sa forme juridique et son siÚge ; s'il y a lieu, ceux du propriétaire des locaux et de l'intermédiaire, ainsi que le lien juridique existant entre eux ;
« 2o La désignation et le descriptif précis du ou des locaux et de leur environnement ou les éléments permettant de les déterminer et, si l'immeuble est en construction, les indications essentielles relatives aux délais d'exécution des travaux, au raccordement aux divers réseaux, aux garanties d'achÚvement ou de remboursement en cas de non-achÚvement et au permis de construire ;
« 3o Les indications essentielles relatives à l'administration de l'immeuble ;
« 4o L'objet du contrat, la nature juridique du droit au titre duquel le consommateur jouira des locaux, la durée de ce droit, sa date de prise d'effet et les principales conditions légales de son exercice avec l'indication éventuelle de celles qui restent à remplir ;
« 5o La date limite et les conditions de réalisation de l'acte définitif si l'offre tend à la formation d'un avant-contrat ;
« 6o La durée et la fréquence de la période unitaire de jouissance ;
« 7o Les dates d'occupation ou, le cas échéant, leurs modalités de fixation ainsi que les modalités de détermination des locaux occupés ;
« 8o Les installations et équipements communs mis à la disposition du consommateur et les services fournis, à titre accessoire, ainsi que leur prestataire, les conditions d'accÚs à ces équipements et installations et une estimation du coût de cet accÚs pour le consommateur ;
« 9o Le prix initial, les frais ainsi que le montant détaillé de toutes les sommes dues périodiquement ou leurs éléments de détermination ; le taux d'évolution annuel desdites sommes au cours de la période triennale précédant l'offre ou, si cette information n'est pas disponible, une mention avertissant du risque d'augmentation ; le montant ou les éléments de détermination des impÎts, taxes et redevances obligatoires, à la date de l'offre ;
« 10o Le mode de paiement du prix et, le cas échéant, le recours à un crédit quelle qu'en soit la forme ;
« 11o L'affiliation ou la non-affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et la possibilité offerte au consommateur d'y adhérer, ainsi que les conditions, en particulier financiÚres, et effets essentiels de cette affiliation et de cette adhésion ;
« 12o La mention du caractÚre limitatif de l'énumération des frais, charges ou obligations de nature contractuelle.
« L'offre est signée par le professionnel. Elle indique sa date et son lieu d'émission.
« Les mentions devant figurer dans l'offre sont prĂ©cisĂ©es par un arrĂȘtĂ©.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
160
informaciĂłn como esencial para la elaboraciĂłn del contrato. En este Ășltimo requisito la
ley francesa fue mĂĄs allĂĄ que la Directiva339, pues se concede al consumidor un plazo de
siete dĂas para analizar la propuesta antes de firmar ningĂșn documento.340
Debemos destacar las siguientes fases en la elaboraciĂłn del contrato: en primer
lugar el empresario entrega una oferta al consumidor conteniendo todos los elementos
informativos exigidos por esta Ley y ya mencionados; esta oferta dura siete dĂas, a fin
que el consumidor tenga tiempo para tomar una decisión consciente; después de aceptar
la oferta, el consumidor tiene todavĂa un plazo de diez dĂas para retractarse libremente,
sin indicar motivo; hasta el vencimiento del plazo de retractaciĂłn el empresario no
puede solicitar ni percibir anticipo alguno. Pasado el plazo de retractaciĂłn, el contrato
se considera como definitivo, cabiendo todavĂa la posibilidad de declaraciĂłn de nulidad
ante Tribunal con fundamento en irregularidades. Esta nulidad puede ser invocada
durante cinco años.341
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
339 BOURGEOIS, M. J., âEl proyecto de la ley francesa sobre uso periĂłdico de inmueblesâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 113.ïżœ
340 « Art. L. 121-63. - L'offre, complétée par la mention de l'identité et du domicile du consommateur, est remise ou envoyée à ce dernier en deux exemplaires, dont l'un, qui lui est réservé, comporte un coupon détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 121-64. Ce coupon rappelle la mention de l'identité et du domicile ou du siÚge du professionnel.
« L'offre est maintenue pendant un délai de sept jours au moins à compter de sa réception par le consommateur. La preuve de la date de réception incombe au professionnel.
« Art. L. 121-64. - L'acceptation de l'offre résulte de sa signature par le consommateur, précédée de la mention manuscrite de la date et du lieu, suivie de son envoi au professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, à défaut, par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date d'envoi.
« Dans les mĂȘmes formes, le consommateur peut se rĂ©tracter dans un dĂ©lai de dix jours Ă compter de l'envoi au professionnel de l'offre acceptĂ©e, sans indemnitĂ© ni frais, Ă l'exception Ă©ventuelle des frais tarifĂ©s nĂ©cessairement engagĂ©s.
« Art. L. 121-65. - Les dĂ©lais prĂ©vus par les articles L. 121-63 et L. 121-64 qui expireraient un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© ou chĂŽmĂ© sont prorogĂ©s jusqu'au premier jour ouvrable suivant.ïżœ
341 BOURGEOIS, M.J., ob. cit., p. 114.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
161
AdemĂĄs, la mayorĂa de las normas con lleva sanciĂłn penal342. AsĂ , el cobro
irregular de anticipos se castiga en mayor grado que los demĂĄs incumplimientos.343
En lo que se refiere a los intermediarios, la ley francesa los sujeta a una
normativa: la de los corredores de fincas o la de los agentes de viajes344. La normativa
impone esencialmente al intermediario una garantĂa y un seguro.345
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
342 « Art. L. 121-70. - Est puni de 100 000 F d'amende le fait :
« 1o Pour tout professionnel, de soumettre à un consommateur une offre tendant à la conclusion de tout contrat ou groupe de contrats visé à l'article L. 121-60 sans que cette offre soit établie par écrit, contienne les mentions énumérées à l'article L. 121-61 et reproduise en caractÚres trÚs apparents les dispositions des articles L. 121-63 à L. 121-68 ;
« 2o Pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme aux dispositions de l'article L. 121-69.
« Art. L. 121-71. - Est puni de 200 000 F d'amende le fait, pour tout professionnel, d'exiger ou de recevoir du consommateur, directement ou indirectement, tout versement ou engagement de versement, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation prévu à l'article L. 121-64.
« Art. L. 121-72. - Les personnes morales peuvent ĂȘtre dĂ©clarĂ©es pĂ©nalement responsables, dans les conditions prĂ©vues par l'article 121-2 du code pĂ©nal, des infractions dĂ©finies aux articles L. 121-70 et L. 121-71. Les peines encourues par les personnes morales sont :
« 1o L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
« 2o Les peines mentionnĂ©es Ă l'article 131-39 du code pĂ©nal.ïżœ
343 BOURGEOIS, ob. cit., p. 114.ïżœ
344 Article 3 de la Loi 98-566 du 8/7/98:
I. - L'article 1er de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est complété par un 8o ainsi rédigé :
« 8o La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation. »
II. - L'article 2 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Aux titulaires d'une licence d'agent de voyages, en vertu de la loi no 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
162
En lo que concierne a las diferencias con el texto comunitario se puede indicar
en primer lugar la extensiĂłn de la disciplina a todos los compradores y no sĂłlo a los que
revistan el estatuto de consumidor. En lo que concierne a la duración, se prevé que el
derecho tenga una duraciĂłn mĂnima de tres años, pudiendo ser perpetuo. En relaciĂłn a
la lengua empleada, como ya se ha dicho supra, serĂĄ la francesa pero, a solicitud del
comprador, el contrato debe ser redactado en una de las lenguas oficiales de la
Comunidad.346
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
121-60 et suivants du code de la consommation. »
III. - AprÚs l'article 4 de la loi no 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, il est inséré un article 4-1 ainsi rédigé :
« Art. 4-1. - Les titulaires d'une licence d'agent de voyages peuvent toutefois conclure tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation.
« Ils peuvent Ă©galement prĂȘter leur concours Ă la conclusion de tels contrats, en vertu d'un mandat Ă©crit.
« Pour se livrer à cette derniÚre activité, ils justifient spécialement, dans les conditions prévues par la présente loi, d'une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financiÚre affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour autrui.
« Le montant de cette garantie ne peut ĂȘtre infĂ©rieur au montant maximal des fonds, effets ou valeurs dĂ©tenus pour autrui Ă un moment quelconque, ni Ă un montant minimal fixĂ© par dĂ©cret en Conseil d'Etat.
« Les modalités particuliÚres de mise en oeuvre et de fonctionnement de cette garantie, le contenu du contrat de mandat et les conditions de la rémunération du mandataire sont définis par décret en Conseil d'Etat. »
IV. - AprÚs le troisiÚme alinéa de l'article 29 de la loi no 92-645 du 13 juillet 1992 précitée, il est inséré un 3o ainsi rédigé :
« 3o Tout titulaire d'une licence d'agent de voyages qui prĂȘte son concours Ă la conclusion d'un contrat de jouissance d'immeuble Ă temps partagĂ© rĂ©gi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation sans justifier du mandat, de l'assurance et de la garantie financiĂšre prĂ©vus Ă l'article 4-1. Â»ïżœ
345 BOURGEOIS; ob. cit., p. 114.ïżœ
346 ALPA, âLa multipropiedad en Italiaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, pp. 142.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
163
El nuevo artĂculo L. 121-73 del cĂłdigo de consumo considera nula toda clĂĄusula
que atribuya competencia a la jurisdicciĂłn de un Estado no parte ni del Convenio de
Bruselas, ni al de Lugano, cuando el consumidor tenga su domicilio o su residencia
habitual en Francia , o cuando el bien o uno de los bienes esté situado en el territorio de
un Estado parte de estos Convenios. La ley francesa prevé la prohibición de recurrir a
las clĂĄusulas atributivas de jurisdicciĂłn, contenidas en el art. 17Âș del Convenio de
Bruselas sobre competencia judicial y reconocimiento de decisiones de 27 de
septiembre de 1968, en dos casos: el primero cuando el consumidor tenga su domicilio
o su residencia habitual en Francia, incluso si el inmueble se encuentra situado en un
Estado no contratante347.
AsĂ el artĂculo 121-73 tiene el mĂ©rito de proteger al consumidor mĂĄs allĂĄ de lo
previsto en la propia Directiva Europea. Un consumidor domiciliado en un Estado
miembro diferente de Francia no estĂĄ protegido por una clĂĄusula similar a esta (a no ser
en Alemania que existe una equivalente). En el segundo caso, cuando el inmueble se
encuentre situado en uno de los Estados parte del Convenio de Bruselas, aunque el
consumidor no tenga su domicilio ni residencia habitual en Francia, y ni siquiera en uno
de los Estados contratantes348
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
347 « Art. L. 121-73. - Est réputée non écrite toute clause qui attribue compétence à une juridiction d'un Etat non partie à la convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et à la convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compétence judiciaire et l'exécution des décisions en matiÚre civile et commerciale, lorsque le consommateur a son domicile ou sa résidence habituelle en France ou lorsque le bien ou l'un des biens est situé sur le territoire d'un Etat partie à ces conventions.
« Art. L. 121-74. - Lorsque le bien ou l'un des biens est situĂ© sur le territoire d'un Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne, et lorsque la loi qui rĂ©git le contrat ne comporte pas des rĂšgles conformes Ă la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation Ă temps partiel de biens immobiliers, il sera fait impĂ©rativement application des dispositions mises en vigueur, pour respecter ladite directive, par l'Etat sur le territoire duquel est situĂ© ce bien, ou, Ă dĂ©faut, des dispositions de la prĂ©sente section.ïżœ
348 Art. L- 121-73 Code de la consommation.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
164
A efectos de determinar la ley aplicable serĂĄ necesario hacer una distinciĂłn entre
los casos en que inmueble o inmuebles se sitĂșen en un Estado de la UniĂłn Europea , y
cuando no.
Si el inmueble se sitĂșa en territorio de uno de los Estados miembros, la ley
francesa permite que se aplique la ley reguladora del contrato349 siempre que no
contenga normas contrarias a la Directiva. En el caso que contenga normas contrarias a
la Directiva Comunitaria, entonces la ley francesa impone de forma imperativa las
normas puestas en vigor para cumplimiento de la citada Directiva (en el Estado donde el
inmueble se sitĂșa), si ello no fuera posible serĂĄn aplicables las normas de la ley francesa
de transposiciĂłn.
Si el inmueble no se encuentra situado en el territorio de uno de los Estados
miembros de la UniĂłn Europea, no encontramos una respuesta directa en la Directiva
94/47/CE. Sin embargo, el art. 11Âș de dicha Directiva puede resolver este problema.
Art. 11ÂȘ: La presente Directiva no serĂĄ obstĂĄculo para que los Estados
miembros adopten o mantengan disposiciones mĂĄs favorables en materia de protecciĂłn
del adquirente en el ĂĄmbito regulado por la misma, sin perjuicio de sus obligaciones
resultantes del Tratado.
De este modo el legislador francés optó por una protección mayor al consumidor
que la prevista en la Directiva. Tomando por base el artĂculo 5Âș del Convenio de Roma,
redactĂł el artĂculo L- 121-75:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
349 Se aplica el art. 3Âș del Convenio de Roma, caso las partes hayan escogido la ley a aplicar. Caso negativo se aplicarĂĄ el art. 4Âș §3, a no ser que el contratp presente laos mas estrechos con un otro pais (art. 4 §5) que podrĂĄ incluso ser la ley de un tercer Estado. LAGARDE, ComentĂĄrios a la ley francesa de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE, RCDIP, 1998, p. 757.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
165
Art. 121- 75 .- Lorsque le bien ou lâum des biens nâest pas situĂ© sur le territoire
dâun Etat membre de la communautĂ© europĂ©enne, le consommateur qui a sa rĂ©sidence
habituelle dans un Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne ne peut ĂȘtre privĂ© ,
quelle que soit la loi applicable, de la protection qui lui assurent les dispositions
impératives prises par cet Etat en application de la directive 94/47/CE du Parlement
européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, précitée:
. ___si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans lâEtat du lieu de residence habituelle du
consommateur;
. ___ si le contrat a Ă©tĂ© prĂ©cedĂ© dans cet Etat dâune offre spĂ©cialement faite ou
dâune publicitĂ© et des actes accomplis par le consommateur nĂ©cessaires Ă la conclusion
dudit contrat;
. ___ si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans un Etat oĂč le consommateur sâest rendu Ă la
suite dâune proposition de voyage ou de sĂ©jour faite, directement ou indirectement, par
le professionnel pour lâinciter Ă contracter350.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
350 Art. L. 121-75: Cuando el bien o uno de los bienes no se encuentre situado en territĂłrio de uno de los Estados miembros de la Comunidad europea, el consumidor que tenga su residencia habitual en uno de los Estados miembros de la Comunidad europea no podrĂĄ ser privado, con independencia de la ley que se aplique, de la protecciĂłn atribuida por las normas imperativas de este Estado en aplicaciĂłn de la directiva 94/47/CE del Parlamento europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, ya citado:
.___si el contrato haya sido concluido en el Estado de residencia habitual del consumidor;
.___si el contrato fuera precedido en ese Estado de una oferta especialmente hecha , o de publicidad y de los actos realizados por el consumidor necesĂĄrios para la conclusiĂłn de dicho contrato;
.___si el contrato haya sido concluio en un Estado donde el consumido se haya personificado como resultado de una propuesta de viaje o de alojamiento , hecha directamente o indeirectamente por el profesional con el fin de incitarlo a contratar.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
166
Tal como ocurre en el artĂculo 5Âș del Convenio de Roma, la conexiĂłn viene dada
a través de la residencia habitual del adquirente. De este modo se ha ampliado el åmbito
de aplicaciĂłn de la ley francesa con el fin a dar una mayor protecciĂłn al consumidor.
Resumiendo podemos decir que, Francia es el paĂs prototipo de la adopciĂłn del
modelo societario, a través de la ley 18/86 de 6 de enero de 1986. Esta normativa se
caracteriza porque los usuarios del complejo explotado en rĂ©gimen de âtiempo
repartidoâ son los accionistas de la sociedad titular del âcomplejo turĂsticoâ y son
también quienes ejercitan sus derechos en virtud y de acuerdo con las normas
estatutarias y reguladoras de la sociedad que asigna una serie de derechos a cada acciĂłn.
En cuanto al objeto de esta sociedad, puede ser la construcciĂłn de uno o mĂĄs
inmuebles; puede ser la adquisiciĂłn de un inmueble ya construido; y puede ser la
adaptaciĂłn o reconstrucciĂłn de inmuebles adquiridos. A los socios no se les concede
ningĂșn derecho de propiedad inmobiliaria, incluso se les prohibe la utilizaciĂłn de la
palabra propietario, y multiproprietario, en toda la publicidad destinada a operaciones
relativas a este derecho, pues podrĂa resultar engañosa. El comprador adquiere
participaciones o acciones en una sociedad de atribuciĂłn de inmuebles a tiempo parcial,
con lo cual tendrå derecho a usar un apartamento amueblado, cada año durante el
periodo escogido. El adquirente no es propietario del apartamento, es apenas socio de
una sociedad con estas caracterĂsticas.
Es un derecho transmisible a terceros inter vivos y mortis causa dentro de los
lĂmites legales. HabrĂĄ un Reglamento de utilizaciĂłn del inmueble por parte de los socios
de esta sociedad, con un doble objeto: debe por un lado indicar con precisiĂłn el destino
del inmueble y de sus diversas partes, y por otro lado organizar las modalidades de
utilizaciĂłn de los equipamientos colectivos. El Reglamento debe fijar la cuota con la
que participa cada asociado. La bolsa de cambios con la que trabaja la sociedad deberĂĄ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
167
también constar en el reglamento de utilización, asà como las prestaciones asignadas a
este servicio.
La transposiciĂłn de la Directiva Europea 94/47/CE viene a reforzar aĂșn mĂĄs
los derechos de los consumidores en Francia, y fue introducida directamente para el
cĂłdigo del consumidor a travĂ©s de la Ley nÂș 98-566 de 8/7/1998.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
168
2. Modelo Obligacional: Sistema griego
Paradigma del modelo obligacional es la soluciĂłn jurĂdica adoptada por Grecia,
paĂs muy empeñado en el turismo y donde este derecho ha tenido gran aceptaciĂłn. La
soluciĂłn griega regula una figura especĂfica oponible inter partes y no erga omnes.351
Es de los Estados que dispone de legislaciĂłn propia, atribuyendo al titular un derecho de
alquiler limitado a la semana o semanas contratadas entre las partes, no pudiendo
alterarse los periodos de tiempo convenidos, que se mantienen todos los años los
mismas.
Esta soluciĂłn presenta grandes ventajas pues se trata de un derecho
perfectamente definido y que no da lugar a confusiones con el derecho de propiedad.
Siendo Grecia Estado miembro de la Unión Europea, nos detendremos también
en el estudio de una sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de
30 de Mayo de 1989 (nÂș305/87)352 que aclara algunos aspectos concretos en cuanto al
problema de la legislaciĂłn de fronteras, la cual prohibĂa la adquisiciĂłn por parte de
extranjeros tanto de derechos reales como de derechos de arrendamiento relativos a
inmuebles situados en ĂĄreas de frontera del Estado griego.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
351 En lo que concierne al Derecho Internacional privado griego es importante la Ă©poca que va desde 1946 hasta nuestros dĂas. Por un lado fue importante la entrada en vigor en 1946 del CĂłdigo Civil de 1940 y de su ley introductoria pues inaugura una nueva etapa en la evoluciĂłn del Derecho Internacional Privado en Grecia introduciendo una codificaciĂłn, mĂĄs o menos completa de reglas de conflictos de leyes. DIMITRI J. EVRIGENIS, âRegards sur le droit international privĂ© hellĂ©nique contemporainâ, in International Privatrecht und Rechtvergleichung im Ausgang des 20 Jahrhunderts. Bewahrung oder Wende?. Festschrift fĂŒr Gerhard Kegel, Alfred Metzner Verlag GmbH, Frankfurt am Main, 1977, p. 341.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
169
A) RĂ©gimen jurĂdico.
Grecia fue el Ășnico paĂs de la UniĂłn Europea que introdujo en su derecho
positivo el timeshare como derecho de arrendamiento, es decir, bajo la forma
contractual de multinquilinato. Contrato de multiinquilinato es aquél en que el promotor
se compromete a ceder al arrendatario, todos los años, para el tiempo especificado en el
contrato, el uso del alojamiento turĂstico y a ofrecerle los servicios pactados por el
tiempo especificado en el contrato.353.
La legislaciĂłn griega considera los alojamientos para este tipo de derechos como
explotaciones hoteleras. Estos establecimientos turĂsticos funcionan a travĂ©s de una
autorizaciĂłn especial del Departamento Griego de Turismo354.
En 1986 fue promulgada una ley especifica para el timeshare, la Ley 1652/86 de
30 de octubre completada con reglamentos administrativos.355 Los artĂculos 1 a 7 de
esta ley tratan de los timeshare tipo alquiler. El resto de los artĂculos regulan el sistema
hotelero y su relaciĂłn con la OrganizaciĂłn del Turismo HelĂ©nico (E.O.T.). El art. 9Âș
regula las formalidades legales de publicidad comercial.356
Mas tarde una DecisiĂłn Ministerial A9953/DIONOSE/1789 con base en el art.
4Âș de la ley del timeshare delegĂł en el Ministro de EconomĂa poderes fiscales para
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
352 in Recueil de la Jurisprudence de la Cour, 1989-5, pp. 1461-1481.ïżœ
353En lo que se refiere a los derechos reales, el CĂłdigo Civil griego - arts. 947Âș a 1345Âș, los tipifica pudiendo ser de tres tipos: Derecho de Propiedad, Servidumbre e Hipoteca EDMONDS, J., International Timesharing, 3ÂȘ.ed., Longman. London, 1991, p. 285. BOURNIAS, A.: âLa PropriĂ©tĂ© Horizontale comme elle est AppliquĂ©e Actuellement en GrĂšceâ, Revue HellĂ©nique de Droit International, 1970, 23, p. 307.ïżœ
354 DESURVIRE, ob. cit., p. 253.ïżœ
355 EDMONDS, J., International Timesharing, p. 285. SPYROPOULOS, Philippos,: Constitutional Law in Hellas, Kluwer Law International, 1995.ïżœ
356 EDMONDS, J., ob. cit., p. 288.ïżœ
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
170
desarrollar la ley. Esta reglamentación se hizo a través de una Circular del Ministerio de
Hacienda nÂș E10976/5/88 que regula los impuestos que soportan los titulares de este
tipo de derecho.
B) LegislaciĂłn de fronteras y UniĂłn Europea357
No se podrĂĄ hacer un estudio sobre esta figura jurĂdica sin analizar la legislaciĂłn
sobre fronteras existente en Grecia, justificada, hasta cierto punto, debido a que se trata
de un paĂs que estĂĄ en la zona geogrĂĄfica junto a TurquĂa. Se trata de una frontera
exterior de la UniĂłn Europea. Sin embargo, no se trata del Ășnico paĂs comunitario con
frontera exterior, por lo que no se podrĂĄ aceptar este argumento, el cual va contra los
principios de la UniĂłn Europea. Esta LegislaciĂłn de Fronteras358 prohibe, con se ha
dicho, la adquisiciĂłn por parte de extranjeros, tanto de derechos reales como incluso de
derechos de arrendamiento relativos a inmuebles situados en ĂĄreas de frontera del
Estado Griego. Surge como un intento de las autoridades griegas para preservar la
integridad de su territorio nacional.359
La sanciĂłn a la prohibiciĂłn de adquisiciĂłn de inmuebles en estas zonas era la
nulidad, siendo también impuestas multas, ademås de constituir una ilegalidad tanto por
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
357 En amplias zonas griegas el acceso de los extrangeros a la titularidad de derechos reales sobre inmuebles se encuentra limitada.,vid. DACORONIA, E. G., âTime Sharing in Greeceâ, Revue HellĂ©nique de Droit International, 1991, 44, p. 218.ïżœ
358 El Decreto de la Preside ncia 22/24 de junio de 1927, La Ley del Parlamento de 18 de Febrero de 1927, El Decreto legislativo de 5 de mayo de 1926, la Ley 3250/1924 y el Decreto Legislativo de 3/4 de septiembre de 1924 . La Ley de Urgencia 1366/1938 de 7 de septiembre hizo depender la validez del otorgamiento de una escritura, en regiones fronterizas, islas o islotes helĂ©nicos, de la obtenciĂłn de un certificado que excluyera la existencia de impedimentos a la transacciĂłn por razones de seguridad. El certificado se extiende sĂłlo cuando se trate de transacciones en las que intervengan ciudadanos griegos o personas jurĂdicas administradas por personas fĂsicas de nacionalidad griega. Los extranjeros no tienen acceso a la propiedad, a derechos reales sobre la misma o a relaciones arrendatĂcias en dichas zonas a menos que un nuevo decreto revoque la condiciĂłn de zona excluĂda, Sentencia citada del TJCE, p. 1468.ïżœ
359 MUNAR BERNAT, P., RegĂmenes JurĂdicos de Multipropiedad en Derecho Comparado, p. 103.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
171
parte de los contratantes como por parte del notario que legaliza la operaciĂłn.360 Por
otro lado el Tribunal Supremo Griego extendiĂł la aplicaciĂłn de la legislaciĂłn de las
zonas de frontera a aquellas compañĂas registradas y domiciliadas en Grecia, pero que
estaban controladas por extranjeros o por compañĂas extranjeras, lo que hizo muy difĂcil
la expansiĂłn de sociedades no griegas en este sector 361.
Este planteamiento, después de la entrada de Grecia en la Unión Europea, ya no
se puede sostener debido a los principios admitidos sobre la libre circulaciĂłn de
personas, bienes y servicios, no pudiendo aplicarse esta legislaciĂłn a ciudadanos y a
empresas de los paĂses miembros de la UniĂłn Europea, que podrĂĄn adquirir y transferir
estos derechos sin mĂĄs requisito que la solicitud del permiso de la autoridad local,
denominado Nomarch.362
El Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas en el Asunto 305/87363
analizĂł este problema. La ComisiĂłn de las CCEE planteaba una acciĂłn por
incumplimiento por parte del Estado Griego, al no adecuar su Derecho interno a los
principios del Derecho comunitario y concretamente a los arts. 7Âș, 48Âș, 52Âș y 59Âș del
Tratado CEE364. Fue dictada la siguiente sentencia:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
360 EDMONDS, J., International Timesharing, p. 287.
La prohibiciĂłn tuvo su origen en el Decreto Presidencial de 1927 que negaba el acceso a los extrangeros, personas fĂsicas o jurĂdicas, a la propiedad de bienes inmuebles o a otros derechos reales sobre los mismos, exceptuando hipotecas, cuando estos estuvieran situados en zonas fronterizas. La misma prohibiciĂłn se extendia a los arrendamientos o cualquier otra forma de derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en dichas zonas por un perĂodo superior a tres años, vid. Sentencia TJCE 30-5-1989, Asunto 305/87, p. 1462.ïżœ
361 Tribunal de Atenas, in Areios Pagos nÂș524/1983 , in EDMONDS, p. 287.ïżœ
362 EDMONDS, J. International Timesharing, p. 287.ïżœ
363 Commission des CommunautĂ©s europĂ©ennes contre RĂ©publique hellĂ©nique, in Recueil de la Jurisprudence de la Cour, 1989-5, pp.1461 ss.ïżœ
364 Asunto 305/87 ComisiĂłn de las Comunidades Europeas contra RepĂșblica HelĂ©nica âIncumplimiento de Estado - LegislaciĂłn nacional no conforme a las obligaciones establecidas en virtud de los artĂculos 7, 48, 52 y 59 del Tratado CEE). Sentencia del Tribunal de JustĂcia de 30 de mayo de 1989. ïżœ
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
172
Las restricciones que aplica un Estado miembro a los nacionales de otros
Estados miembros en materia de adquisiciĂłn y disfrute de derechos sobre bienes
inmuebles son contrarias a los artĂculos 48, 52 y 59 del Tratado.
En efecto, por lo que respeta, en primer lugar, a los trabajadores, el acceso a la
vivienda y a su propiedad, previsto por el artĂculo 9 del Reglamento nÂș 1612/68,
constituye el compromiso necesario de la libre circulaciĂłn y estĂĄ, en tal concepto,
incluido en el principio que prohibe la discriminaciĂłn, establecido por el artĂculo 48
del Tratado.
Por lo que respeta, en segundo lugar, a la libertad de establecimiento, la
prohibiciĂłn de discriminaciĂłn por razĂłn de la nacionalidad, que recoge el artĂculo 52
del Tratado, se refiere, mĂĄs allĂĄ de las normas especĂficas relativas al ejercicio de las
actividades profesionales, a las relativas a las diversas facultades generales Ăștiles para
el ejercicio de esas actividades, de forma que se aplica en materia de adquisiciĂłn y de
explotaciĂłn de bienes inmuebles.
En lo que respeta, por Ășltimo, a la libre prestaciĂłn de servicios, el acceso a la
propiedad y al uso de bienes inmuebles estĂĄ garantizado por el artĂculo 59 del Tratado
y no puede ser obstaculizado por restricciones discriminatorias, en la medida en que es
Ăștil para permitir el ejercicio efectivo de esa libertad, como ocurre en el caso del local
desde el que o en el que se efectĂșa la prestaciĂłn de servicios365.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
365 En lo que se refiere a la interpretaciĂłn de esta sentencia, Ă©sta fue muy criticada por la doctrina que entiende que el tribunal se pronunciĂł respecto de la violaciĂłn de los mencionados artĂculos del Tratado en lo que se refiere a los derechos de los trabajadores que desempeñan funciones en la RepĂșblica helĂ©nica, contratados con anterioridad al 1 de enero de 1981, y que se veĂan excluidos del acceso a la propiedad inmobiliaria por razĂłn de una normativa que no era igualmente aplicable a los ciudadanos griegos. Sin embargo, segĂșn DOWNES, ult. ob cit. p. 43, habrĂa que establecer una diferencia, puntualizando que una cosa son las restricciones referidas a trabajadores y al acceso a una vivienda de carĂĄcter permanente y otra, en lo que el Tribunal no entra, el tema de las restricciones referidas a segundas viviendas, que es el caso de las unidades inmobiliarias en rĂ©gimen de timesharing . AdemĂĄs, se señala que el preĂĄmbulo de la Directiva 88/361 de 24 de junio, DOCE L 178/5 de 8-7-1988 justifica la exclusiĂłn de su aplicaciĂłn en aquellas zonas fronterizas en las que una completa liberalizaciĂłn del movimiento de capitales podrĂa crear dificultades en el mercado inmobiliario. En estas zonas sigue en vigor la legislaciĂłn nacional, por lo que las normas restrictivas en materia de segundas viviendas no
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
173
C) La Ley nÂș 1652 de 14 de octubre 1986.
Esta Ley de 1986366 regula el timesharing y las cuestiones conexas. Se compone
apenas de ocho artĂculos. En su artĂculo 1Âș define este Derecho como sigue:
Por el contrato de timesharing el arrendador asume la responsabilidad de
poner a disposiciĂłn del arrendatario, cada año y durante el perĂodo de duraciĂłn del
contrato, el uso de un alojamiento de destino turĂstico y de procurarle los servicios
conexos durante el perĂodo que determina el contrato; mientras que el arrendatario
estĂĄ obligado a entregar el precio del arriendo que se haya convenidoâ367
Como ya se ha dicho, el timesharing en Grecia estĂĄ basado en el contrato de
multinquilinato, que puede considerarse en cierta manera como un contrato mixto,
puesto que a la vez se da un arrendamiento de cosa, y un arrendamiento de servicios,
obligaciĂłn de una de las partes a prestar unos servicios turĂsticos a precio convenido368.
El contrato de multinquilinato tiene correspondencia en la legislación española: El art.
2Âș de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye del ĂĄmbito de aplicaciĂłn de Ă©sta los
arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas, con o sin muebles, que el
arrendatario ocupa, Ășnicamente, durante la temporada de verano o cualquier otra. El
arriendo de una finca para su uso durante una temporada estival , aunque se concierte
por varios años, merecerå la consideración de arrendamiento de temporada. Significa
pues, que el contrato de multinquilinato queda sometido, en el Derecho español, al
régimen general de arrendamiento de cosas del Código Civil. Contiene elementos del
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
entran en conflicto, de acuerdo con DACORONIA, ob cit., p. 220, con los preceptos comunitarios, DOWNES, ult. ob cit., pp. 43-44.ïżœ
366 Law nÂș 1652 on Timeshare lease contracts and regulation of relevant matters (14.10.86).ïżœ
367 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 105ïżœ
368 En materia de derechos reales rige en el derecho griego el princĂpio del numerus clausus . BOURNIAS, A., âLa propriĂ©tĂ© Horizontale comme elle est appliquĂ©e actuellement en GrĂšceâ, p. 243.ïżœ
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
174
contrato de arrendamiento del CĂłdigo Civil helĂ©nico - arts. 574Âș a 618Âș - Chapitre XV -
Louage de choses -369 - y al mismo tiempo de un contrato de servicios hoteleros.370
Es necesaria escritura pĂșblica para su constituciĂłn, a travĂ©s de contrato de
arrendamiento tipo timesharing, y también su posterior inscripción en el registro, en el
caso de que el plazo de su duraciĂłn sea superior a nueve años (art. 618Âș C.Cv.h.). La
intenciĂłn de ambas obligaciones es dotar el contrato de mayor seguridad jurĂdica.
La ley griega contempla la posibilidad de subarriendo y cesiĂłn del
arrendamiento371. De este modo puede establecerse un contrato de subarriendo por uno
o varios periodos, dentro de los limites del derecho principal, que puede ir de cinco a
sesenta años.372
Se puede transmitir por muerte, es decir, se admite la sucesiĂłn mortis causa,
para los derechos y obligaciones que derivan del contrato de multinquilinato. Este
contrato sĂłlo vincula a las partes y a sus herederos. A la muerte de una de las partes sus
sucesores heredan su posiciĂłn jurĂdica y, con ello, pasan a ser titulares de los derechos y
obligaciones que aquél tuviera antes de morir en relación a dicho contrato.373
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
369 Art. 574Âș: Par le contrat de louage de choses le bailleur sâoblige Ă cĂ©der au locataire, pendant la durĂ©e de la convention, âusage de la chose, et le locataire Ă payer le loyer convenu.ïżœ
370 EDMONDS, ob. cit., p. 289.ïżœ
371 Lo que tambiĂ©n permite la Ley española, siempre y cuando haya mediado el pacto entre arrendador y arrendatario.ïżœ
372 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 105.ïżœ
373 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 105.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
175
D) Relaciones promotor/Estado.
Hay que hacer tambiĂ©n referencia al papel del Ministerio de EconomĂa y de la O.
G.Turismo en este proceso. En primer lugar se impone una serie de obligaciones del
arrendador frente al Estado griego, puesto que tiene una importante intervenciĂłn la
organizaciĂłn turĂstica griega que controla y supervisa la ejecuciĂłn de este tipo de
contratos. En este sentido la Ley griega dispone que la vulneraciĂłn de las disposiciones
de la Ley o de las actas levantadas de acuerdo con la propia Ley, constituyen razĂłn
suficiente para revocar la decisiĂłn del secretariado general de la organizaciĂłn turĂstica
griega; decisiĂłn referente a la clasificaciĂłn de las empresas que se dedican al
arrendamiento en régimen de tiempo repartido. En segundo lugar este tipo de contrato
no puede realizarse sobre cualquier inmueble sino Ășnicamente sobre aquellos que
tengan la clasificaciĂłn de alojamiento turĂstico (art. 1Âș §2). Esta ClasificaciĂłn la
concede el Ministerio de EconomĂa a travĂ©s de âDecisionesâ.
Por otro lado la OrganizaciĂłn General del Turismo controla la legalidad de los
timesharing obligando al arrendador a poner en conocimiento de este organismo todos
los contratos que realice.
En cuanto a su contenido, cada adquirente de este derecho no compra un
derecho real sino un derecho personal tipo contractual. El CĂłdigo Civil griego obliga a
que este arrendamiento se celebre ante notario y que en el caso de que su plazo de
duración sea superior a nueve años, se registre.
E) Sistema de club trustee.
Grecia fue uno de los paĂses que firmaron la ConvenciĂłn de la Haya de 1984
sobre trusts. Pero a pesar de esto, es necesario saber si la legislaciĂłn griega interna y
concretamente la ley griega del timeshare es o no incompatible con esta ConvenciĂłn.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
176
Una organizaciĂłn de timesharing que se constituya en forma de club es
compatible tanto con el Derecho griego en general como con la ley del timeshare
griego. Cada apartamento es utilizado por varias personas, cada una con derecho a su
uso y disfrute durante un tiempo determinado. Se puede constituir pues una sociedad
civil con estas personas - C.Civil h., arts. 785 a 805-, y firmar contratos de
arrendamiento entre cada una de ellas y la sociedad.
Son los propios socios quienes constituyen esta sociedad civil de timeshare y de
esta forma podrån disfrutar también de los derechos de uso respectivos. Pero para esto
tendrĂĄn que ser respetadas las normas de la DecisiĂłn Ministerial antes citada -art. 2Âș, §2
y art. 3Âș § 2 y 7- que impone lo siguiente: El reglamento de las relaciones entre el que
arrienda y el inquilino deberĂĄ ser incluido en cada uno de los contratos de timeshare.
Por otro lado este reglamento deberĂĄ fijar los derechos y obligaciones de los
timesharers, sus asambleas anuales, las decisiones que pueden tomar en ellas y cual es
el tipo de mayorĂa necesaria en cada caso.374
Resumiendo se puede afirmar que Grecia se encuentra dentro del grupo de
paĂses que disponen de legislaciĂłn especĂfica para regular esta situaciĂłn jurĂdica. Y lo
hace a través de una solución bastante original que es la del multiarrendamiento. No
obstante esto, todavĂa no se ha adaptado totalmente a las obligaciones inherentes a su
posiciĂłn como miembro de la UniĂłn Europea.
F) La transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE al Derecho interno griego.
Grecia fue el Ășltimo paĂs de la UE a transponer a su derecho interno la Directiva
94/47/CE a travĂ©s del Decreto Presidencial nÂș 182 de 13 de agosto de 1999375. La
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
374 EDMONDS, ob. cit., p. 297.ïżœ
375 Decret Presidentiel n° 182 du 13/8/1999 in Journal Officiel du Gouvernement de la Republique HellĂ©nique du 25/8/99, 1Âș Vol , pp. 171 ss. Adaptation de la lĂ©gislation grecque aux dispositions de la directive du Parlement europĂ©en et du Conseil 94/47/CE du 26 octobre 1994 "concernant la
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
177
ComisiĂłn de las Comunidades Europeas presentĂł ante el TJCE una demanda por
Incumplimiento de Estado, que dio lugar a la Sentencia de 14-09-1999. ComisiĂłn de las
Comunidades Europeas contra RepĂșblica HelĂ©nica. Asunto C-401/98 376
El Decreto Presidencial nÂș 182/99, despuĂ©s de indicar su objetivo, el de
armonizar el Derecho griego con la Directiva 94/47/CE, transpone una serie de
definiciones contenidas en la propia Directiva, tales como contrato, bien inmueble,
vendedor y adquiriste. 377
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers", publiée dans le Journal officiel N° L 280 du 29.10.1994.
LE PRĂSIDENT DE LA RĂPUBLIQUE HELLĂNIQUE ConsidĂ©rant:1. Les dispositions: a) De l'article 4 de la loi 1338/1983 "Application du droit communautaire" (JO N° A34), remplacĂ© par le paragraphe 4 de l'article 6 de la loi N° 1440/1984 "Participation de la GrĂšce au capital, aux rĂ©serves et aux provisions de la Banque europĂ©enne d'investissement et au capital de la CommunautĂ© europĂ©enne du charbon et de l'acier et de l'agence d'approvisionnement EURATOM" (JO N° A70) et modifiĂ© par l'article 19 de la loi N° 2367/1995 (JO A261) et l'article 3 de la loi 1338/1983 remplacĂ© par l'article 65 de la loi 1892/90 "sur la modernisation et le dĂ©veloppement et autres dispositions" (JO A101). b) De l'article 2 paragraphe 2 de la loi 2077/1992 "Ratification du traitĂ© sur l'Union europĂ©enne..." (JO A136). c) L'article 29A de la loi 1558/85 (JO 137/A) "sur le gouvernement et les organes ministĂ©riels", complĂ©tĂ© par l'article 27 de la loi 2081/92 (JO N° 154/A) et remplacĂ© par l'article 1 paragraphe 2A de la loi 2469/97 (JO N° 38/A). d) Du dĂ©cret prĂ©sidentiel 27/96 "sur la fusion des ministĂšres du tourisme, de l'industrie, de l'Ă©nergie et de la technologie et du commerce dans le ministĂšre de l'environnement".
2. La directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 relative à l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, publiée dans le Journal officiel des CE N° L280 du 29.10.94, le présent décret étant publié en vue d'harmoniser le droit grec avec celle-ci.
3. Le fait que le prĂ©sent dĂ©cret n'entraĂźne pas de dĂ©pense pour le budget de l'Ătat.
4. L'avis N° 219/1999 du Conseil d'Ătat, Ă©mis sur proposition des ministres de l'Ă©conomie nationale, du dĂ©veloppement et de la justice, nous dĂ©cidons:
Article 1. Objectif: L'objectif du prĂ©sent dĂ©cret est d'harmoniser la lĂ©gislation grecque avec les dispositions de la directive 94/47/CE du Parlement europĂ©en et du Conseil du 26 octobre 1994, "concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation Ă temps partiel de biens immobiliers".ïżœ
376 Tiene por objeto que se declare que la RepĂșblica HelĂ©nica ha incumplido las disposiciones que le incumben en virtud de la Directiva 94/47/CE, al no haber adoptado las disposiciones legales, reglaemntarias y administrativas necesĂĄrias para dar cumplimiento a dicha Directiva. THĂMELI, Ch : Le Time-Sharing selon le droit hellĂ©nique . Salonique, 1992.ïżœ
377 Article 2 DĂ©finitions
1. Aux fins du présent décret, on entend par:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
178
Dispone que el contrato deberĂĄ obligatoriamente ser hecho ante notario,
contener los elementos mĂnimos indicados en el anexo de la ley, y serĂĄ redactado en
griego. El adquirente podrĂĄ ademĂĄs escoger o la lengua del Estado miembro donde
reside, o la del Estado miembro de donde es originario. El vendedor, a su vez, deberĂĄ
entregar al comprador traducciĂłn conforme del contrato en lengua griega378.
En lo que respeta a plazos de duraciĂłn de este derecho, esta Ley los fija entre 3 a
60 años379. Sin embargo el periodo anual no puede ser inferior a una semana.
El vendedor estĂĄ obligado a facultar informaciĂłn al adquirente en documento
propio el cual harĂĄ parte integrante del contrato380.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
a) Contrat: tout contrat ou ensemble de contrats portant directement ou indirectement sur l'acquisition d'un droit d'utilisation Ă temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers conclu pour au moins trois annĂ©es, par lequel est crĂ©Ă© ou fait l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert un droit d'utilisation d'un ou plusieurs biens immobiliers pendant une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e ou dĂ©terminable de l'annĂ©e, qui ne peut ĂȘtre infĂ©rieure Ă une semaine.
b) Bien immobilier: tout immeuble qualifiĂ© de logement touristique dans la mesure oĂč il remplit les conditions de la lĂ©gislation en vigueur ainsi que tout bĂątiment ou partie de bĂątiment destinĂ© au logement sur lequel porte le droit faisant l'objet du contrat susceptible d'entrer dans la catĂ©gorie des logements touristiques.
c) Vendeur: toute personne physique ou morale qui dans les transactions relevant du présent décret et dans le cadre de son activité professionnelle crée, transfÚre ou s'engage à transférer le droit qui fait l'objet du contrat.
d) AcquĂ©reur: toute personne physique qui se voit transfĂ©rer le droit objet du contrat ou au bĂ©nĂ©fice de laquelle est crĂ©Ă© le droit objet du contrat dans la mesure oĂč on peut considĂ©rer qu'elle agit dans le cadre des transactions relevant du prĂ©sent dĂ©cret prĂ©sidentiel.ïżœ
378 nÂș2 art. 2 DĂ©cret Presidentiel 182/99: Le contrat doit ĂȘtre obligatoirement rĂ©digĂ© par un notaire, contenir au minimum les donnĂ©es indiquĂ©es en annexe et faire l'objet d'une transcription. Le contrat et le document visĂ©s Ă l'article 3 paragraphe 1 du prĂ©sent dĂ©cret doivent ĂȘtre rĂ©digĂ©s en grec et, au choix de l'acquĂ©reur, soit dans la langue de l'Ătat membre oĂč il rĂ©side, soit dans la langue de l'Ătat membre dont il est ressortissant. Le vendeur doit remettre Ă l'acquĂ©reur une traduction conforme du contrat en langue grecque.ïżœ
379 3. L'article 1 paragraphe 1 dernier alinéa de la loi 1652/86 est remplacé comme suit:
"Le droit d'utilisation Ă temps partiel de biens immobiliers est reconnu pour une pĂ©riode de 3 Ă 60 ans".ïżœ
380 Article 3
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
179
AdemĂĄs se da al adquirente la posibilidad de desistir y rescindir el contrato,
dĂĄndole la ley un plazo de diez dĂas contados a partir del dĂa de la firma del contrato,
para desistir, como lo previsto en la Directiva, y de rescindir caso el contrato no
contenga la informaciĂłn mencionada en las letras a, b, c, d1, d2, h, I, j, k, y l, del anexo
a la Ley griega, atribuyéndole un plazo de 3 meses contados a partir de la firma del
contrato. Si durante ese plazo fueran dadas estas informaciones, el adquirente dispondrĂĄ
a partir de ese momento de un plazo de rescisiĂłn de diez dĂas381.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
Obligation du vendeur en matiĂšre d'information
1. Le vendeur est tenu de fournir à la personne qui demande des informations sur le ou les immeubles un document qui, outre la description en général du ou desdits immeuble(s), doit contenir des informations brÚves et précises relatives aux points indiqués sous a) à g), i) et k) ainsi que les indications sur la maniÚre de recevoir des informations complémentaires.
2. Toutes ces informations font partie intĂ©grante du contrat. Elles ne peuvent ĂȘtre modifiĂ©es que pour des motifs indĂ©pendants de la volontĂ© de l'acheteur, sauf accord explicite des parties intĂ©ressĂ©es.
3. Ces changements doivent ĂȘtre communiquĂ©s Ă l'acquĂ©reur avant la conclusion du contrat. Le contrat doit mentionner explicitement ces modifications.
4. Toute publicitĂ© relative Ă l'immeuble concernĂ© doit obligatoirement inclure la possibilitĂ© d'acquĂ©rir le document indiquĂ© au paragraphe 1 et l'adresse Ă laquelle peut s'adresser l'intĂ©ressĂ© Ă cette fin.ïżœ
381 Art. 5Âș del Decreto Presidencial nÂș182: Article 4: Droit de rĂ©tractation et de rĂ©siliation
1. Sous réserve de l'application des dispositions générales sur l'annulation des contrats, l'acquéreur a le droit:
a) De se rétracter sans indiquer de motif dans un délai de 10 jours de calendrier à compter de la signature du contrat par les deux parties ou de la signature par les deux parties d'un contrat préliminaire contraignant. Si le dixiÚme jour est un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
b) De résilier le contrat si celui-ci ne contient pas les informations mentionnées aux points a), b), c), d1), d2), h), i), j), k) et l) de l'annexe au moment de la signature du contrat ou d'un contrat préliminaire contraignant par les deux parties dans un délai de 3 mois à partir de ce moment.
Si dans ce délai de 3 mois les informations en question sont fournies, l'acquéreur disposera dÚs ce moment du délai de rétractation indiqué au point a).
c) De se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de l'expiration du délai de 3 mois de résiliation prévu au point b), s'il n'a pas exercé son droit de résiliation et si le contrat ne contient pas les informations mentionnées aux points a), b), c), d1), d2), h), i), j), k) et l) de l'annexe.
2. Si l'acquéreur entend exercer les droits prévus au point 1, il doit adresser une déclaration écrite à cet effet en temps voulu par lettre recommandée ou autre moyen, avant l'expiration du délai, à la personne désignée dans le contrat à cette fin, en application du point k) de l'annexe. Si le prix est
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
180
EstĂĄn prohibidos los anticipos durante el plazo en el que el adquirente puede
rescindir el contrato382 y se consideran nulas las clĂĄusulas que contengan disposiciones
contrarias a este Decreto Presidencial383.
Las normas del CĂłdigo Civil griego en lo referente a los contratos de alquiler de
bienes se aplican también al alquiler en tiempo parcial relativamente a cuestiones que
no estén contempladas ni en la Ley 1652/86, ni en el Decreto Presidencial 182/99384.
Son incluidas en el artĂculo 9Âș de este Decreto Presidencial los elementos
mĂnimos que deberĂĄn constar del contrato previsto en el art. 3Âș del mismo Decreto que
son copia del los que constan en el anexo de la Directiva 94/47/CE 385.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
couvert par un crĂ©dit, conformĂ©ment aux dispositions de l'article 6 du prĂ©sent dĂ©cret, la dĂ©claration doit ĂȘtre Ă©galement transmise au tiers qui octroie le crĂ©dit.
3. Si l'acquĂ©reur exerce le droit prĂ©vu au paragraphe 1 alinĂ©a a, il versera uniquement les frais encourus du fait de la passation du contrat et de sa rĂ©tractation et qui correspondent Ă des actes devant impĂ©rativement ĂȘtre effectuĂ©s avant la fin de la pĂ©riode visĂ©e au paragraphe 1 alinĂ©a a. Ces frais doivent ĂȘtre indiquĂ©s explicitement dans le contrat et ne peuvent en aucun cas dĂ©passer 3% du prix convenu.
4. Si l'acquĂ©reur exerce le droit de rĂ©siliation prĂ©vu au paragraphe 1 alinĂ©a b du prĂ©sent dĂ©cret, il n'est tenu Ă aucun remboursement.ïżœ
382 Article 5
Interdiction du paiement d'avance
Avant l'expiration du délai d'exercice du droit de rétractation prévu à l'article 4 paragraphe 1 alinéas a), b) et c), tout paiement d'avance par l'acheteur est interdit, à l'exception des dépenses indiquées à l'article 4 paragraphe 3.
Article 6: Résiliation en cas de couverture du prix par un crédit accordé à l'acquéreur
Au cas oĂč le prix est couvert en totalitĂ© ou en partie par un crĂ©dit accordĂ© soit par le vendeur soit par un tiers, sur la base d'un accord conclu entre le tiers et le vendeur, lorsque l'acquĂ©reur en exerce le droit de rĂ©siliation ou le droit de rĂ©tractation du contrat dans les modalitĂ©s prĂ©vues Ă l'article 4, le contrat de crĂ©dit est rĂ©siliĂ© de plein droit sans versement de pĂ©nalitĂ© conformĂ©ment aux dispositions du code civil.ïżœ
383 Article 7: Clauses nulles: Toute clause par laquelle l'acquĂ©reur renonce au bĂ©nĂ©fice des droits visĂ©s par le prĂ©sent dĂ©cret par laquelle le vendeur est exonĂ©rĂ© des responsabilitĂ©s dĂ©coulant du prĂ©sent dĂ©cret est nulle.ïżœ
384 Article 8: Application des dispositions du code civil: Les dispositions du code civil relatives Ă la location de biens s'appliquent Ă©galement Ă la location en temps partiel pour les questions qui ne sont
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ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
pas rĂ©glementĂ©es par les dispositions de la loi 1652/86 ou du prĂ©sent dĂ©cret prĂ©sidentiel, sous rĂ©serve des dispositions prĂ©vues Ă l'article 2 paragraphe 1 deuxiĂšme alinĂ©a de la loi 1652/86.ïżœ
385 Article 9: L'annexe suivante s'ajoute au présent décret présidentiel et en fait partie intégrante:
ANNEXE: ĂLĂMENTS MINIMAUX QUE DOIT CONTENIR LE CONTRAT VISĂ Ă L'ARTICLE 3:
a) Identité et domicile des parties, avec l'indication précise de la qualité juridique du vendeur au moment de la conclusion du contrat ainsi que de l'identité et du domicile du propriétaire.
b) Nature prĂ©cise du droit objet du contrat, ainsi qu'une clause indiquant quelles sont les conditions d'exercice de ce droit sur le territoire des Ătats membres oĂč sont situĂ©s le ou les biens et si ces conditions ont Ă©tĂ© remplies ou, dans le cas contraire, quelles conditions doivent encore ĂȘtre remplies.
c) Lorsque le bien est déterminé, une description précise de ce bien et de sa situation.
d) Lorsque le bien immobilier est en construction:
1. L'Ă©tat d'achĂšvement de la construction;
2. Une estimation raisonnable du délai pour l'achÚvement du bien immobilier;
3. S'il s'agit d'un bien immobilier déterminé, le numéro du permis de construire et le nom et l'adresse complets de la ou des autorités compétentes en la matiÚre;
4. L'état d'achÚvement des services communs rendant le bien immobilier opérationnel (raccordements au gaz, à l'électricité, à l'eau, au téléphone);
5. Les garanties relatives au bon achÚvement du bien immobilier et, en cas de non-achÚvement du bien, celles relatives au remboursement de tout paiement effectué et, le cas échéant, les modalités d'application de ces garanties.
e) Les services communs (éclairage, eau, entretien, enlÚvement des ordures) auxquels l'acquéreur a ou aura accÚs et les conditions de cet accÚs.
f) Les installations communes telles que piscine, sauna, etc., auxquelles l'acquéreur a ou aura éventuellement accÚs et, le cas échéant, les conditions de cet accÚs.
g) Les principes généraux de l'organisation de l'entretien et de la maintenance du bien immobilier ainsi que de son administration et de sa gestion.
h) L'indication prĂ©cise de la pĂ©riode pendant laquelle le droit objet du contrat peut ĂȘtre exercĂ© et, le cas Ă©chĂ©ant, la durĂ©e du rĂ©gime mis en place. La date Ă partir de laquelle l'acquĂ©reur pourra exercer le droit objet du contrat.
i) Le prix que l'acquéreur devra payer pour exercer le droit objet du contrat; une estimation du montant dont devra s'acquitter l'acquéreur pour l'utilisation des installations et services communs; la base de calcul du montant des charges liées à l'occupation du bien mobilier par l'acquéreur, des charges légales obligatoires (taxes, redevances) ainsi que des frais administratifs complémentaires (gestion, entretien, maintenance).
j) Une clause mentionnant que l'acquisition n'entraßnera pas de frais, de charge ou d'obligation autres que ceux qui sont stipulés dans le contrat.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
182
AdemĂĄs este Decreto Presidencial prevĂ© sanciones previstas en el artĂculo 14 nÂș3
de la Ley 2251/94386.
Se consideran competentes los Tribunales griegos para todos los litigios que
respeten la aplicaciĂłn de este Decreto Presidencial relativos a inmuebles situados en
territorio griego, siendo también es ese caso aplicable el derecho material griego.387 En
el fondo se estĂĄ haciendo referencia a la competencia exclusiva del artĂculo 16Âș del CB
(Forum rei sitae), y a las normas del artĂculo 5Âș del CR (Lex rei sitae).
Este Decreto Presidencial fue firmado en Atenas el dĂa 13 de agosto de 1999, y
publicado en el PeriĂłdico Oficial del dĂa 25 del mismo mes.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
k) La possibilité ou non de participer à un systÚme d'échange et/ou de revendre du droit objet du contrat ainsi que les coûts éventuels lorsque le systÚme d'échange et/ou de revente est organisé par le vendeur ou par un tiers désigné par lui dans le contrat.
l) Des informations sur le droit de rĂ©siliation et le droit de rĂ©tractation du contrat et l'indication de la personne Ă laquelle doit ĂȘtre notifiĂ©e une Ă©ventuelle rĂ©siliation ou rĂ©tractation ainsi que l'indication de la ou des modalitĂ©s selon lesquelles la notification peut ĂȘtre faite. L'indication prĂ©cise de la nature et du montant des frais que l'acquĂ©reur serait tenu de rembourser conformĂ©ment Ă l'article 5 paragraphe 3 du prĂ©sent dĂ©cret prĂ©sidentiel s'il exerçait sont droit de rĂ©tractation. Le cas Ă©chĂ©ant, des informations sur les modalitĂ©s pour rĂ©silier le contrat de crĂ©dit liĂ© au contrat en cas de rĂ©siliation ou de rĂ©tractation de celui-ci.
m) La date et le lieu de signature du contrat par chacune des parties.ïżœ
386 Article 10: Sanctions: La violation des dispositions du prĂ©sent dĂ©cret prĂ©sidentiel est passible des amendes prĂ©vues Ă l'article 14 paragraphe 3 de la loi 2251/94. En cas de violation simultanĂ©e de la loi 1852/88, des actes publiĂ©s conformĂ©ment Ă celle-ci ou de la lĂ©gislation touristique en gĂ©nĂ©ral, les dispositions correspondantes s'appliquent parallĂšlement.ïżœ
387 Article 11: Droit appliquĂ©: Tout diffĂ©rend dĂ©coulant de l'application du prĂ©sent dĂ©cret loi et concernant des immeubles se trouvant sur le territoire grec est soumis Ă la juridiction des tribunaux de l'endroit oĂč est situĂ© l'immeuble et est rĂ©gi par le droit matĂ©riel grec.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
183
3. Modelo Real: Sistema portugués.
Algunos paĂses optaron por otra soluciĂłn, configurando el derecho objeto de
estudio como un derecho real, un derecho oponible erga omnes , con lo que se dota de
mayor protecciĂłn al consumidor. Destacamos los casos de paĂses que crearon
legislaciĂłn especial para regular esta figura jurĂdica dentro de los derechos reales. Son
ellos Portugal, España, TurquĂa y Estados Unidos de AmĂ©rica.
El Direito Real de Habitação PeriĂłdica (DRHP) es una figura jurĂdica
caracterĂstica de las zonas turĂsticas. Esta figura estĂĄ constituyendo un instrumento
adecuado de activaciĂłn del mercado de unidades de alojamiento para vacaciones por
cortas temporadas. Tomando como base algunas modalidades de este negocio,
practicadas ya en otros paĂses de Europa o de AmĂ©rica, para posibilitar la adquisiciĂłn
del derecho a pasar cortas temporadas de vacaciones en viviendas destinadas a este fin,
el legislador portuguĂ©s promulgĂł el Decreto-Ley nÂș355/81 388 creando un nuevo
derecho, de naturaleza real, denominado direito real de habitação periodica, esto es,
derecho real de vivienda temporal -o de temporada-, conocido ampliamente como time-
sharing, en la denominaciĂłn inglesa.
El DRHP ha merecido especial atención por parte del legislador portugués. Su
creador en Portugal fue el notable investigador, Profesor de la Facultad de Derecho de
la Universidad de Coimbra, M. Henrique Mesquita389.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
388 Este Decreto-Lei fue posteriormente alterado por el Decreto-Lei nÂș 275/93 de 5 de agosto. Hace pocos meses fuĂ© aprobado el Decreto-Lei nÂș180/99 de 22 de mayo que altera el anterior.
389 MESQUITA, M. H. , autor del Decreto-Ley nÂș355/81 de 31/12/81. In âUma nova figura real:âO direito
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
184
A) RĂ©gimen jurĂdico.
El DRHP fue regulado a travĂ©s del nÂș355/81 de 31 de diciembre de 1981,
posteriormente modificado por el Decreto-Ley nÂș368/83 de 4 de octubre. Unos años
despuĂ©s, en 1989, motivado por la necesidad de definiciĂłn de las categorĂas
empreendimentos turĂsticos compatible con el DRHP, asĂ como la de aclarar asuntos
menos definidos de las disposiciones de 1983, surge el Decreto-Ley nÂș 130/89 de 18 de
abril. Mas tarde, el Decreto-Ley nÂș275/93 de 5 de agosto introdujo algunas alteraciones
en este derecho real, extremando mĂĄs los requisitos impuestos a los promotores y
sancionando a los infractores. En mayo Ășltimo fue aprobado el Decreto-Ley nÂș180/99 de
22 de mayo 390destinado a garantizar aĂșn mas la transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE
, bien como para mejor adaptar esta normativa a las exigencias introducidas por el
Decreto-Ley nÂș167/97 de 4 de julio concerniente a los empreendimentos turĂsticos 391.
Pese a que el legislador portugués optó por el modelo real en la configuración de esta
figura jurĂdica, dejo tambiĂ©n en abierto la posibilidad de situaciones de goce de
derechos llamados de habitaciĂłn turĂstica (arts. 45Âș ss.) ya no como derechos reales pero
integrados en los derechos de obligaciĂłn. Esta posibilidad tiene la ventaja de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
de habitação periĂłdicaâ, RDEUC , Año VIII nÂș1, 1982 , p. 39. MESQUITA , M.H.: Direitos Reais, Coimbra, 1966-67.ObrigaçÔes Reais e Ănus Reais, Coimbra, 1990.
390 En su introducciĂłn presenta las siguientes justificaciones: el Decreto-Ley 275/93 no se considera suficiente para transponer la Directiva 94/47/CE, siendo necesario conformar el derecho interno a esta Directiva como es el caso de la informaciĂłn contratual, el contenido del contrato, la lengua utilizada, e caso sea necesario la traducciĂłn del contrato, el derecho de resoluciĂłn del contrato por parte del consumidor, ya la prohibiciĂłn de proceder a pagos antes de transcurrido el plazo para el ejercucio del derecho de resoluciĂłn. En segundo lugar hubo la necesidad de adaptar esta legislaciĂłn al Decreto-Ley 167/97 de 4/7 sobre instalaciĂłn y funcionamiento de emprendimentos turĂsticos. Por Ășltimo, y de acuerdo a la evoluciĂłn entretando del mercado, con la consolidaciĂłn de utilizaciĂłn de determinados contratos referentes a tarjetas y a clubs de vacaciones, importa sujetar esas realidades al rĂ©gimen de la habitaciĂłn turĂstica. MENDES , I. PEREIRA: Direito Real de Habitação PeriĂłdica , Almedina, Coimbra, 1993. MOUTINHO, JosĂ© Lobo/ BERNARDES, Luis: âEstudo sobre o direito real de habitação periĂłdicaâ, Direito e Justiça, vol. VII, 1993, pp. 407-416. Vol. VIII, pp. 295-364. COSTA, Carlos F./ FLORIM,: JosĂ©, Time Sharing. Direito Real de Habitação PeriĂłdica, Coimbra, 1997.
391 El preambulo del Decreto-Ley nÂș 180/99 ya mencionado contiene diversas justificaciones en cuanto a la necesidad de aprobaciĂłn de este Decreto-Ley, entre las que se destacan una mas completa transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE para el derecho interno portuguĂ©s, bien como la de adaptar esta normativa a las alteraciones introducidas por el Decreto-Ley nÂș167/97 de 4 de julio relativo a la instalaciĂłn y funcionamiento de los complejos turĂsticos. MOUTINHO, J.L. / BERNARDES, L: Estudo sobre o Direito Real de Habitação PeriĂłdica.Direito e Justiça.Separata, vol.VII 1993/Vol.VIII, 1994. QUINTAS, Paula: Legislação turĂstica, Elcla Editora, Porto, 1994.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
185
reglamentar tambiĂ©n situaciones jurĂdicas muy usuales en zonas turĂsticas, de
determinados contratos relativos a la figura del club de vacaciones, tarjetas de
vacaciones, etc., siendo necesario también en esos casos la protección del consumidor.
B) El Derecho de HabitaciĂłn PeriĂłdica y la ConstituciĂłn portuguesa de
1976.
Existe gran cuidado por parte del legislador portugués de dotar de una especial
protecciĂłn a los titulares del DRHP. Este cuidado de Ăndole material, tiene en Derecho
portugués un fundamento constitucional y en consecuencia se refleja también en los
problemas derivados de la calidad de extranjero del titular. AsĂ, en cuanto a los
consumidores, existe la preocupaciĂłn por defender y garantizar sus derechos,
enunciados en el articulo 60 de la ConstituciĂłn, en lo referente a precios, calidad del
producto y a la publicidad oculta, indirecta y dolosa.
El derecho que el consumidor tiene constitucionalmente reconocido, implica una
información completa, leal y capaz de posibilitar una decisión consciente, después de
haber sido analizadas las caracterĂsticas de los bienes y servicios, y demĂĄs elementos
esenciales. Este artĂculo 60392 reviste gran interĂ©s, sobre todo en lo que concierne a la
informaciĂłn393. Este articulo de la vigente ConstituciĂłn portuguesa expresa lo que
sigue:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
392 ConstituciĂłn Portuguesa de 1976, revisiĂłn de 1989. En la versiĂłn original de la ConstituciĂłn de 1976 esta protecciĂłn a los consumidores se encontraba en el capĂtulo de la ConstituciĂłn EconĂłmica, pasando con la revisiĂłn de 1989 a formar parte de los Derechos Fundamentales. RAMOS. R. G. DE MOURA: Direito Internacional Privado e Constituição. Coimbra, 1994. CANOTILLO, J. J. GOMES: Constituição da RepĂșblica Portuguesa Anotado. 3ÂȘ ed. revista. Coimbra, 1993.
393 En cuanto al Derecho de la UniĂłn Europea serĂĄ interesante considerar la Directiva CEE nÂș89/552 referente a la Publicidad y que consagra determinados principios de protecciĂłn al consumidor.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
186
Articulo 60
â(Direito dos consumidores)â
1. Os consumidores tĂȘm direito Ă qualidade dos bens e serviços consumidos, Ă
formação e Ă informação, Ă protecção da saĂșde, da segurança e dos seus interesses
económicos, bem como à reparação de danos.
2. A publicidade Ă© disciplinada por Lei, sendo proibidas todas as formas de
publicidade oculta, indirecta e dolosa.
3. As associaçÔes de consumidores e as cooperativas de consumo tĂȘm direito,
nos termos da Lei, ao apoio do Estado e a ser ouvidas sobre as questÔes que digam
respeito Ă defesa dos consumidores.
Los extranjeros y apĂĄtridas que se encuentren residiendo en Portugal gozan de
los derechos y estån obligados por los deberes del ciudadano portugués. Esta es la regla
general consagrada en el artĂculo 15Âș de la ConstituciĂłn portuguesa. Por otro lado, el
CĂłdigo Civil PortuguĂ©s equipara en su artĂculo 14Âș los extranjeros a los nacionales, en
cuanto al goce de derechos civiles, como regla general. En la segunda parte del artĂculo,
no obstante, se da cabida al denominado principio de la reciprocidad394.
Esta protecciĂłn reconocida tanto en la ConstituciĂłn como en el CĂłdigo Civil
(principio de la equiparaciĂłn entre portugueses y extranjeros) se concreta en la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
394 Artigo 14Âș C. Cv. portuguĂ©s: Condição jurĂdica dos estrangeiros.- 1. Os estrangeiros sĂŁo equiparados aos nacionais quanto ao gozo de direitos civis, salvo disposição legal em contrĂĄrio.
2. NĂŁo sĂŁo, porĂ©m, reconhecidos aos estrangeiros os direitos que, sendo atribuĂdos pelo respectivo Estado aos seus nacionais, o nĂŁo sejam aos portugueses em igualdade de circunstĂąncias.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
187
necesidad, en lo que concierne a la adquisiciĂłn de derechos, de una informaciĂłn
adecuada sobre el contenido del derecho real a adquirir, estableciéndose la
obligatoriedad para el vendedor de poner a disposiciĂłn del futuro comprador un
documento complementario del contrato, con informaciĂłn exhaustiva, asĂ como la
posibilidad del consumidor de rescindir el contrato promesa de adquisiciĂłn, o el
precontrato de adquisiciĂłn, sin ninguna penalizaciĂłn, durante el plazo de 10 dĂas395, y
esto para evitar decisiones algo precipitadas tomadas o adoptadas por influencia de las
técnicas agresivas de promoción y comercialización de este tipo de bienes.
Ademås existe también una protección especial para los extranjeros que
obligatoriamente dispondrĂĄn del documento complementario redactado en lengua
conocida por ellos -art. 11Âș nÂș4 Decreto-Ley nÂș 275/93396.
C) El Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica
El Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica es un derecho real con un contenido
similar pero no equivalente al de un régimen de propiedad limitada y fraccionada. Este
derecho, en lugar de aparecer dividido en segmentos horizontales como ocurre en la
propiedad horizontal, o en cuotas ideales, como en el caso de la copropiedad, lo estĂĄ en
cuotas-partes temporales bien delimitadas. No se podrĂĄ considerar, sin embargo, como
un derecho de propiedad, pues en realidad se trata de un derecho real menor, con
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
395 Este plazo fue aumentado hasta 14 dĂas por el Decreto-Ley 275/93, y reducido por las alteraciones introducidas por el Decreto-Ley 180/99 (art. 16Âș).
396 El Art. 13Âș Dec.Lei 275/93 disponia lo siguiente: Documento complementar.- 2. O documento complementar Ă© redigido em lĂngua que o adquirente conheça e nĂŁo pode conter qualquer forma de publicidade, devendo todas as mençÔes ser escritas em letra do mesmo tipo e tamanho.
Sin embargo este Decreto-Ley fue modificado por el Decreto-Ley 180/99 pasando a tener la siguiente redacciĂłn: Art. 11Âș nÂș4: O certificado predial e o documento complementar devem estar redigidos de forma clara e precisa, com caracteres facilmente legiveis, em portuguĂȘs, devendo ser entregue pelo vendedor ao adquirente uma tradução, efectuada nos termos da lei notarial, para, de entre as lĂnguas oficiais da UniĂŁo Europeia, a ou uma das lĂnguas do Estado membro de residĂȘncia do adquirente ou, se este o preferir, a ou uma das lĂnguas do Estado membro de que ele Ă© nacional.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
188
caracterĂsticas especiales, oponible erga omnes, que se constituye a travĂ©s de Escritura
PĂșblica y que se registra. Como veremos mas adelante, el registro es fundamental para
este derecho.
Por otro lado se trata de un derecho constituido sobre cosa ajena, es decir, un
iura in re aliena, que va a limitar el derecho de propiedad que se encuentra en la base, y
que crea en su entorno un conjunto de obligaciones reales ob rem , donde uno de los
sujetos estĂĄ determinado por la titularidad del derecho real sobre la cosa. Se caracteriza
también por ser un derecho que tanto puede ser enajenado como gravado.
a) Contenido
Se enumeran a continuaciĂłn los elementos caracterĂsticos que dotan de
contenido al DRHP397.
En primer lugar es un derecho nuevo, un derecho real menor, oponible erga
omnes.
En segundo lugar, es un derecho real de habitaciĂłn temporal, limitado a un
cierto espacio temporal o periodo anual.
Se constituye Ășnicamente sobre unidades de alojamiento integradas en conjuntos
turĂsticos. Requiere para su constituciĂłn tanto su formalizaciĂłn en Escritura PĂșblica
como su inscripciĂłn en el Registro de la Propiedad.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
397 MĂĄs adelante se desarrollan detenidamente cada uno de estos elementos.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
189
Otro elemento caracterĂstico es la posibilidad de enajenaciĂłn y transmisiĂłn inter
vivos o mortis causa, dado que no se constituye intuitu personae.
Puede ser objeto de cargas y gravĂĄmenes, es decir, es generador de obligaciones
ob rem, imponiéndose una prestación pecuniaria anual, pero se distingue claramente del
derecho de copropiedad y del de la propiedad horizontal.
AdemĂĄs, un elemento caracterĂstico en la enajenaciĂłn de este derecho es el
documento complementario, parte integrante del documento de transmisiĂłn. El
comprador ha de declarar por escrito que ha recibido el documento y que ha
comprendido su texto.
El elemento personal es el titular del derecho, que puede ser tanto persona fĂsica
como jurĂdica.
Una peculiaridad en Derecho portugués es que su transmisión estå exenta del
impuesto de la Sisa -Impuesto municipal sobre transmisiones-, y que para mayor
garantĂa estĂĄ titulado por un certificado predial, extendido en el Registro de la
propiedad.
b) Elementos personales.
Protagonistas del DRHP son los sujetos principales: por un lado el empresario, y
por otro el adquirente. En cuanto al empresario, es necesario que el derecho real de
habitaciĂłn periĂłdica se constituye sobre unidades de alojamiento integradas en una
empresa turĂstica, siendo considerado este requisito como esencial. AsĂ la Ley
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
190
portuguesa es clara en cuanto a esta exigencia como puede deducirse del artĂculo 1Âș del
Decreto-Ley nÂș275/93398:
Articulo 1Âș
âDireito Real de Habitação Periodica
Sobre as unidades de alojamento integradas hotéis-apartamentos, aldeamentos
turĂsticos e apartamentos turĂsticos, podem constituir-se direitos reais de habitação
periĂłdica limitados a um periodo certo de tempo de cada ano.
Estas unidades de alojamiento deben ser independientes, distintas y aisladas
entre sĂ, con salida propia para una parte comĂșn del edificio o complejo turĂstico, o
directamente para la vĂa pĂșblica y deben estar integradas en una empresa turĂstica 399. La
obligatoriedad de constituciĂłn del DRHP sobre edificios, o sobre las respectivas
unidades de alojamiento, integradas en empresas turĂsticas fue añadida a travĂ©s del
Decreto-Ley nÂș130/89 de 18 de abril y mĂĄs tarde por el Decreto-Ley nÂș275/93 de 5 de
agosto, que reforzĂł la idea de que es un elemento que da fuerza a las unidades turĂsticas.
Hay que tener en cuenta, sin embargo, que los tipos de empresas en las que pueden
constituirse este derecho son los hoteles de apartamentos, las urbanizaciones turĂsticas,
los complejos turĂsticos y los apartamentos turĂsticos.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
398 Con la redaciĂłn dada por el Decreto-Ley 180/99 de 5 de agosto.
399 Art.4Âș nÂș1 del Dec.-Ley 275/93, modificado por el Decreto-Lay 180/99: CondiçÔes de exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periĂłdica: 1. A exploração de un empreendimento no regime do direito real de habitação periĂłdica requer que: a) As unidades de alojamento, alĂ©m de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saĂda prĂłpria para uma parte comum do empreendimento ou para a via pĂșblica; b)...;c)...;d)...; e)...; f)...;g)...
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
191
SerĂĄ pues necesario analizar el concepto de hoteles de apartamentos, de
urbanizaciones turĂsticas, de complejos turĂsticos y de apartamentos turĂsticos para
comprender mejor esta figura jurĂdica.
Hoteles de apartamentos son, de acuerdo con el Decreto Ley nÂș328/86 de 30 de
Septiembre de 1986400, establecimientos de hostelerĂa destinados a proporcionar
alojamiento mediante remuneraciĂłn, con o sin servicio de comidas u otros servicios
accesorios o de apoyo. El mismo texto legal define las urbanizaciones turĂsticas como
establecimientos de hostelerĂa con las caracterĂsticas arriba apuntadas. Se trata de
conjuntos inmobiliarios cuyos bloques de viviendas cuentan en su conjunto con zonas
comunes, como piscinas, jardines, garajes, etc.
Por otro lado los complejos turĂsticos no son establecimientos de hostelerĂa, sino
nĂșcleos de instalaciones prĂłximas y funcionalmente independientes, destinadas,
mediante remuneraciĂłn, a proporcionar al turista diversas formas de alojamiento,
contando con estructuras adecuadas complementarias tales como restaurantes,
instalaciones deportivas y de animaciĂłn.401
Hay que puntualizar que los apartamentos turĂsticos no son establecimientos de
hostelerĂa, sino medios complementarios de alojamiento turĂstico.
Se trata de conjuntos de apartamentos amueblados e independientes,
habitualmente alquilados a turistas o veraneantes, por dĂas402 . AsĂ en el rĂ©gimen
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
400 Conocido como âLey hoteleraâ a pesar de no limitarse a hoteles. Son tambiĂ©n importantes los Decretos-Ley nÂș144/88 de 27 de Abril y el nÂș434/88 de 21 de Noviembre, completados por el Dec. Regulamentar nÂș8/89 de 21 de Marzo, que instituye el rĂ©gimen en lo que concierne al proceso administrativo para la construcciĂłn y funcionamiento de las iniciativas calificadas como turĂsticas.
401 Dec.-Ley nÂș328/86 de 10 de Septiembre.
402 Dec.-Ley nÂș328/86 de 10 de Septiembre.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
192
jurĂdico del DRHP en Portugal queda claro que el empresario deberĂĄ constituir este
derecho sobre determinada categorĂas de empreendimentos turĂsticos.
Serå pues también necesario saber qué es lo que se considera como
empreendimento turĂstico. La respuesta la encontramos en el art.1Âș del Dec.-ley
nÂș130/89 que considera como empreendimentos turĂsticos, todos los que, de acuerdo
con el Dec.-Ley nÂș328/86 sean clasificados como hoteis-apartamentos, aldeamentos
turĂsticos ou apartamentos turĂsticos e ainda os que forem qualificados como conjuntos
turĂsticos nos termos da alinea b) do nÂș1 do art.17Âș do mesmo diploma. MĂĄs tarde el
Decreto-Ley nÂș275/93 vino a exigir la unidad en cuanto a la titularidad403 del
empreendimento completada con la regla de la indivisibilidad jurĂdica de Ă©ste y la de la
unidad de su administraciĂłn, todo para asegurar la eficacia de su funcionamiento. De
este modo la actual Ley exige que la propiedad de las unidades de alojamento sea de
una sociedad comercial, de una coperativa o de un estabelecimento individual de
responsabilidade limitada (art. 4Âș nÂș1, f del Decreto-Ley 180/99)404.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
403 Decreto-Ley 180/99: art. 4Âș nÂș1 e): As unidades de alojamento referidas na alĂnea C9 devem ter um Ănico proprietĂĄrio e, quando o prĂ©dio estiver submetido ao regime da propiedade horizontal, o respectivo tĂtulo constitutivo deve garantir a utilização das instalaçÔes e equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitação periĂłdica.
404 Articulo 4Âș: âCondiçÔes de exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periodica
A exploração de um empreendimento no regime do direito real de habitação periódica requer que:
a) (....)
b)(....)
c) O empreendimento turĂstico onde se situem as unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periĂłdica deve abranger a totalidade de um ou mais imĂłveis, excepto no caso de hotĂ©is-apartamentos e dos apartamentos turĂsticos, em que apenas tĂȘm de ocupar a maioria das unidades de alojamento de um ou mais edifĂcios, no mĂnimo de 10, que formem um conjunto urbanĂstico coerente;
(...)
f) O proprietĂĄrio do empreendimento seja uma sociedade comercial;
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
193
Continuando con los elementos personales, a continuaciĂłn se analizan las
particularidades del titular del DRHP
En el artĂculo 4Âș del Dec.-Ley nÂș275/93 se hacĂa referencia a que sus titulares
tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas. Sin embargo el nuevo Decreto-ley no
considerĂł fundamental esta norma, pues se presupone como existente.
El titular estĂĄ sujeto a tutela especial. AsĂ el Decreto-Ley nÂș275/93 vino a
reforzar el grado de protecciĂłn de los que adquieren el DRHP, dada su condiciĂłn de
sujetos de la relaciĂłn jurĂdica comercial en situaciĂłn peor protegida. En esta
perspectiva, ha sido también preocupación del legislador portugués, proporcionar al
comprador informaciĂłn a priori y pormenorizada sobre el derecho real a adquirir,
siendo obligatorio para el vendedor poner a disposiciĂłn del comprador un documento
complementario del contrato405, con indicaciones exhaustivas y redactado en una lengua
que Ă©l domine406.
Este documento complementario desempeña pues un importante papel en lo que
concierne a la protecciĂłn de los consumidores. Pero todo esto se encuentra aĂșn mĂĄs
reforzado con la facultad atribuida al adquirente de rescindir el contrato, sin
penalizaciĂłn alguna, durante el plazo de 10 dĂas, y esto para defenderlo de la excesiva
agresividad de los vendedores de este tipo de derechos, que muchas veces consiguen
âsugestionarâa los clientes, sin que ellos tengan tiempo para decidir con plena
consciencia y libertad. AdemĂĄs le es dado un plazo de tres meses para resolver el
contrato que se cuenta desde el momento de la firma, para el caso de que este no
contenga los elementos mencionados en el documento complementario previsto en el
artĂculo 11Âș nÂș2. Si entretanto, y estando a transcurrir este plazo de tres meses, el
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
405 Art. 13Âș del Dec.Lei 275/93 de 5/8, con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99..
406 nÂș4 del Art. 11Âș del Dec.Lei 275/93 modificado por el Decreto-Ley 180/99 ya mencionado. Es
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194
vendedor diera al adquirente estos elementos, el adquirente pasarĂĄ entonces a disponer
apenas del plazo para resolver el contrato de acuerdo con el nÂș1 del artĂculo 16Âș.407
La representación de los titulares de este derecho también es factor importante
para su buen funcionamiento. De este modo existe una Asamblea de titulares de este
derecho, que se reĂșne con competencias propias, para hacerlos partĂcipes de la vida del
empreendimento.
La importancia de estas Asambleas justifica la transcripciĂłn de los artĂculos nÂș34
y nÂș35 del Decreto-Ley 275/93 :
Articulo 34Âș
âAssembleia geral de titulares de direitos reais de
Habitação Periódica
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
necesĂĄrio pues que el comprador conozca la lengua en que estĂĄ redactado este documento
407 Art. 16Âș: Direito de resolução
1. O adquirente do direito real de habitação periĂłdica pode resolver o respectivo contrato de aquisição, sem indicar o motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 10 dias Ășteis a contar da data em que lhe for entregue o contrato de transmissĂŁo do direito real da habitação periĂłdica.
2. A declaração de resolução deve ser comunicada ao vendedor atravĂ©s de carta registada com aviso de recepção enviada atĂ© ao termo do prazo previsto no nĂșmero anterior.
3. O adquirente tem direito a resolver o contrato no prazo de trĂȘs meses a contar do momento da assinatura por ambas as partes do contrato, se o mesmo nĂŁo contiver os documentos referidos no documento complementar previsto no nÂș2 do artigo 11Âș.
4. Se no prazo previsto no nĂșmero anterior o vendedor fornecer os elementos em falta, o adquirente passa a dispor, a contar desse momento, da possibilidade de resolver o contrato nos termos previstos no nÂș1.
5. Decorrido o prazo de trĂȘs meses previsto no nÂș3 sem que os elementos em falta tenham sido fornecidos,
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195
1. A Assembleia geral de titulares de direitos reais de habitação periódica
integra todos os titulares daqueles direitos.
2. Compete Ă assembleia geral:
a) Eleger o presidente de entre os seus membros, sendo o proprietĂĄrio do
empreendimento inelegĂvel para o cargo;
b) Pronunciar-se sobre o relatĂłrio de gestĂŁo e as contas respeitantes Ă
utilização das prestaçÔes periódicas e das dotaçÔes do fundo de reserva;
c) Apreciar o programa de administração e conservação do empre- endimento
no regime de direito real de habitação periódica para o ano seguinte;
d) Eleger o revisor oficial de contas ou a empresa de auditorĂa que apreciarĂĄ o
relatĂłrio de gestĂŁo e as contas do empreendimento;
e) Aprovar a alteração da prestação periĂłdica nos termos do art.24Âș;
f) Deliberar sobre qualquer assunto de interesse dos titulares de direitos reais
de habitação periódica.
(....)â
Articulo 35Âș
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
o adquirente pode resolver o contrato, nos termos previstos no nÂș1, a partir do dia seguinte ao termo desse prazo.
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196
ParticipacĂŁo na assembleia
1. Os titulares de direitos reais de habitação periódica
podem deliberar em assembleia geral e votar por escrito
2. ....
3. O proprietĂĄrio do empreendimento, mesmo quando nĂŁo seja titular de
direitos reais de habitação periódica, ou, tendo havido cessão de exploração, o
cessionårio, devem comparecer na assembleia geral a fim de prestarem as informaçÔes
solicitadas.
4.- Cada titular de um direito real de habitação periĂłdica tem o nĂșmero de
votos correspondentes ao valor do direito, nos termos estabelecidos no tĂtulo
constitutivo.
c) Derechos y obligaciones de las partes.
Tienen, tanto el empresario como los titulares, una serie variada de derechos y
de obligaciones que se analizan a continuaciĂłn.
El titular del DRHP disfruta de los siguientes derechos:
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197
Habitar la unidad de alojamiento durante el periodo de tiempo estipulado en la
Escritura. Usar las instalaciones y los equipos comunes de la empresa y beneficiarse de
los servicios estipulados, durante el mismo periodo de tiempo. Ceder el uso de estas
instalaciones, equipos y servicios, debiendo la cesiĂłn comunicarse por escrito a la
gerencia de la empresa antes de iniciarse el periodo del disfrute de los Derechos. Si no
se hace asĂ, la empresa puede oponerse a la cesiĂłn408:
Art. 21Âș nÂș3: A cedĂȘncia a que se refere a alĂnea d) do nÂș1 deve ser comunicada
por escrito Ă entidade responsĂĄvel pela gestĂŁo do empreendimento atĂ© ao inĂcio do
perĂodo de exercĂcio do direito, sob pena de opor a tal cedĂȘncia.
Pero cuando hay derechos también tiene que haber deberes u obligaciones. De
este modo el titular tiene los siguientes deberes que los podremos agrupar del siguiente
modo:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
408 Art. 21Âș: ConteĂșdo e exercĂcio do direito real de habitação periĂłdica.
1. O titular do direito real de habitação periódica tem as seguintes faculdades:
a) Habittar a unidade de alojamento pelo perĂodo a que respeita o seu direito;
b) Usar as instalaçÔes e equipamentos de uso comum do empreendimento e beneficiar dos serviços prestados ao titular do empreendimento;
c) Exigir, em caso de impossibilidade de utilização da unidade de alojamento objecto do contrato de vido a situaçÔes de força maior ou caso fortuito motivado por circunstĂąncias anormais e imprevisĂveis alheias Ă quele que as invoca, cujas consequĂȘncias nĂŁo poderiam ser evitadas apesar de todas as diligĂȘncias feitas, que o proprietĂĄrio ou o cessionĂĄrio he faculte o alojamento alternativo num empreendimento sujeito ao regime de direitos reais de habitação periĂłdica, de categorĂa idĂȘntica ou superior, num local prĂłximo do empreendimento objeto do contrato.
d) Ceder o exercĂcio das faculdades referidas nas alĂneas anteriores.
2. ...
3. A cedĂȘncia a que se refere a alĂnea c) do nÂș1 deve ser comunicada por escrito Ă entidade responsĂĄvel pela gestĂŁo do empreendimento atĂ© ao inĂcio do perĂodo de exercĂcio do direito, sob pena de aquela se poder opor a tal cedĂȘncia.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
198
No utilizar las unidades de alojamiento ni las instalaciones, espacios o equipos
de uso comĂșn para fines diferentes de aquellos a que se destinan, ni para actos
prohibidos en la Escritura o por las normas de funcionamiento de la empresa409;
Pagar anualmente la prestaciĂłn pecuniaria indicada en la Escritura, que se
destina a gastos de conservaciĂłn, reparaciĂłn, limpieza, contribuciones, impuestos y
otros cualesquiera previstos en la Escritura;
Remunerar a la empresa propietaria por su gestiĂłn. Esta remuneraciĂłn no podrĂĄ
exceder del 20% del importe total de la prestaciĂłn anual, art. 22Âș Decreto-Ley nÂș275/93,
con la redacciĂłn dada por el Decreto-Ley 180/99410.
Es importante hacer constar que faltando el pago de la prestaciĂłn periĂłdica, la
situaciĂłn del empresario estĂĄ protegida por la Ley que concede a su favor un derecho
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
409 Art. 21Âș nÂș2: No exercĂcio do seu direito, o titular deve agir como faria um bom pai de famĂlia, estando-lhe especialmente vedadas a utilização da unidade de alojamento e das partes do empreendimento de uso comĂșn para fins diversos daqueles a que se destinam e a prĂĄtica de actos proibidos pelo tĂtulo constitutivo ou pelas normas reguladoras do funcionamento do empreendimento.
410 Artigo 22Âș: Prestação periĂłdica
1. O titular do direito real de habitação periĂłdica Ă© obrigado a pagar anualmente ao propietĂĄrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitação periĂłdica a prestação pecuniĂĄria indicada no tĂtulo constitutivo.
2. A prestação periĂłdica destina-se exclusivamente a compensar o propietĂĄrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitação periĂłdica das despesas com os serviços de utilização e exploração turĂstica a que as mesmas estĂŁo sujeitas, contribuiçÔes e impostos e quaisquer outras previstas no tĂtulo de constituição e a remunerĂĄ-lo pela sua gestĂŁo, nĂŁo podendo ser-lhe dada diferente utilização.
3. O valor da prestação periódica pode variar consoante a época do ano a que se reporta o direito real de habitação periódica, mas deve ser proporcional à fruição do empreendimento pelo titular do direito.
4. No tĂtulo constitutivo do direito real de habitação periĂłdica pode prever-se que determinadas despesas sejam suportadas pelos titulares dos direitos que as originaram.
5. A percentagem da prestação periódica destinada a remunerar a gestão não pode ultrapassar 20% do valor total.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
199
real de garantĂa, mĂĄs concretamente, un privilegio creditorio inmobiliario sobre este
derecho. Es decir, el propio DRHP va a garantizar el pago de las prestaciones e
indemnizaciones debidas al propietario del complejo turĂstico, en caso de
incumplimiento por parte del titular del derecho, e incluso tiene poder para impedir que
el titular del DRHP goce de su derecho, art. 23Âș Dec-Ley 275/93, con la redacciĂłn del
Decreto-Ley 180/99.411
Por otro lado, para proteger al comprador la Ley presenta determinadas garantĂas
a su favor. AsĂ, y de acuerdo con el artĂculo 15Âș, el propietario del complejo turĂstico o
el concesionario del negocio, debe constituir un depĂłsito que sirva de cauciĂłn para
garantizar la buena administraciĂłn, protegiendo asĂ sus expectativas en cuanto a la
calidad de las unidades de alojamiento y de los servicios prestados por el empresario o
concesionario, cauciĂłn que servirĂĄ para garantizar la posibilidad de iniciar el uso y
disfrute del DRHP por el comprador en la fecha estipulada en el contrato. GarantizarĂĄ
también el levantamiento de hipotecas u otras cargas que puedan perjudicar al
comprador del DRHP.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
411 Artigo 23Âș: Falta de pagamento da prestação periĂłdica ou de indemnização
1. O crĂ©dito por prestaçÔes ou indemnizaçÔes devidas pelo titular do direito de habitação periĂłdica e respectivos juros moratĂłrios goza de privilĂ©gio creditĂłrio imobiliĂĄrio sobre este direito, graduĂĄvel apĂłs os mencionados nos artigos 746Âș e 748Âș do CĂłdigo Civil e os previstos em legislação especial em vigor nesta data.
2. Sem prejuizo do disposto no nĂșmero anterior, Ă© atribuĂdo ao contrato ou Ă certidĂŁo do registo predial e Ă s actas da assembleia prevista no artigo seguinte força executiva, nos termos e para os efeitos do disposto na alĂnea 46Âș do CĂłdigo de Processo Civil, no que se refere Ă s prestaçÔes ou indemnizaçÔes devidas pelo titular do direito real de habitação periĂłdica e respectivos juros moratĂłrios.
3. Na falta de pagamento da prestação periĂłdica atĂ© dois meses antes do inĂcio do periĂłdo de exercĂcio do correspondente direito, o proprietĂĄrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime do direito real de habitação periĂłdica pode opor-se a esse exercĂcio.
4. No caso previsto no nĂșmero anterior, o proprietĂĄrio pode afectar a unidade de alojamento Ă exploração turĂstica durante o perĂodo correspondente a esse direito, caso em que se considera integralmente liquidada a prestação periĂłdica devida nos termos do nÂș1 do artigo anterior.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
200
Asimismo asegura también la devolución de las cantidades entregadas por el
comprador en el caso de ejercitarse el derecho de resoluciĂłn previsto en el articulo 16Âș
del Decreto-Ley nÂș275/93 con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99.
AdemĂĄs, en las transmisiones subsiguientes del DRHP, se transfiere al
comprador la cauciĂłn que garantiza el cumplimiento de las obligaciones indicadas en
los pĂĄrrafos a) y b) del nÂș1 del artĂculo 15Âș412 del
Decreto-Ley 275/93, debiendo el vendedor o el que enajena, en su caso,
establecer la cauciĂłn a que se refiere el pĂĄrrafo I) del nÂș 1 del artĂculo 13Âș.
El otro sujeto es la empresa titular del empreendimento. Ella tiene los siguientes
derechos:
Vender y alienar los diferentes DRHP constituidos de acuerdo con la Ley.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
412 Articulo 15Âș: Caução
1. O proprietårio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica ou o cessionårio da exploração devem prestar caução que garanta :
a) A possibilidade do inicio do gozo do direito pelo adquirente na data prevista no contrato;
b) A expurgação de hipoteca ou outros ónus oponiveis ao adquirente do direito;
c) A devolução da totalidade das quantias entregues pelo adquirent por conta da aquisição desse direito, actualizada de acordo com o Ăndice anual de preços do consumidor, no caso de o empreendimento turĂstico nĂŁo abrir ao pĂșblico;
d) A devolução da totalidade das quantias entregues pelo adquirente atĂ© ao termo do prazo previsto nos nÂș3 e 4 do artigo seguinte.
2. .....
3. Nas transmissĂ”es subsequentes de direitos reais de habitação periĂłdica, transfere-se para o adquirente a caução que garante o cumprimento das obrigaçÔes referidas nas alĂneas a) e b) do nÂș1, e ainda no caso da alinea c) do nÂș1 se o empreendimanto turĂstico ainda nĂŁo estiver aberto ao pĂșblico.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
201
Hacer una cesiĂłn de la explotaciĂłn del empreendimento, transfiriendo al
cesionario los poderes y deberes de esa misma explotaciĂłn, manteniendo, no obstante,
su responsabilidad ante los titulares de los DRHP, por la buena administraciĂłn y
conservaciĂłn del empreendimento.
Realizar las innovaciones en el empreendimento, que considere pertinentes
siempre que se hagan con el consentimiento de todos los titulares, dado en Asamblea
convocada para tal.
Recibir de los titulares de los DRHP una cantidad anual, de acuerdo con lo
indicado en el titulo constitutivo, destina a los gastos de su conservaciĂłn, reparaciĂłn,
limpieza, impuestos, y otros previstos en el tĂtulo constitutivo, bien como por su
gestiĂłn.
Ejercer los derechos que le concede el artĂculo 23Âș del Decreto-Ley 180/99 en lo
que concierne a la posibilidad de disponer de la unidad de alojamiento del titular del
DRHP caso este no haya pagado la prestaciĂłn periĂłdica hasta los dos meses anteriores
al inicio del su ejercicio. Esta Ley concede âfuerza ejecutivaâ al contrato, al documento
del registro de la propiedad y a las actas de la asamblea general.
En lo que se refiere a los deberes de la empresa titular del empreendimento se
podrĂĄn resumir en los siguientes:
Prestar una cauciĂłn que garantice lo ya indicado en el articulo 15Âș (caução) del
Decreto-Ley nÂș275/93 con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99.
No constituir otros derechos reales sobre las unidades de alojamiento, art. 2Âș.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
202
Administrar y conservar las unidades de alojamiento objeto del DRHP y de su
mobiliario, asĂ como de las instalaciones y equipamientos de uso comĂșn.
Notificar a la DirecciĂłn de Turismo y a los titulares de los DRHP cualquier
cesiĂłn de la explotaciĂłn.
Mantener en buen estado las unidades de alojamiento y sus equipamientos y
mobiliario tanto en cuanto a su conservaciĂłn como a su limpieza.
Prestar cauciĂłn por la buena administraciĂłn a favor de los titulares de los
DRHP.
Presentar cuentas anuales de acuerdo con el articulo 32Âș del Decreto-Ley 275/93
con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99, debiendo enviar un memoria junto con la
convocatoria de Asamblea.
Elaborar un programa denominado de administración y conservación para el año
siguiente y enviarlo a cada titular de DRHP juntamente con la convocatoria para la
asamblea respectiva.
Son pues un conjunto de obligaciones muy completo que sirven para garantizar
el buen funcionamiento del disfrute de este derecho.
d) ConstituciĂłn. Contrato promesa. Documento complementario.
No podrĂĄ quedar completo este estudio sobre el DRHP sin que se analicen los
requisitos de su constitución, incluyendo también la posibilidad de realización de un
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
203
contrato promesa de venta de este derecho, como se examine el documento
complementario que servirĂĄ de soporte a este derecho.
En lo que concierne a su constituciĂłn, el DRHP se constituye mediante acto
jurĂdico en escritura pĂșblica ante notario. Para este acto es necesario obtener
previamente un certificado de la DirecciĂłn General de Turismo, que el notario debe
reseñar y transcribir en la escritura, y formarå parte integrante de la misma413.
AdemĂĄs el titulo constitutivo del DRHP debe inscribirse en el Registro Predial
,(Registro de la Propiedad) -art.8Âș nÂș1414
A su vez, el Registro de la Propiedad darĂĄ al titular de la empresa, los diferentes
certificados, necesarios para transmitir, vender o gravar este derecho, art. 10Âș415. En este
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
413 Art.5Âș y 6Âș del Dec.Ley nÂș275/93 con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99: nÂș 3 art. 5Âș: Autorizado o projecto de constituição, a Direcção-Geral do Turismo emite uma certidĂŁo da qual devem constar os elementos indicados no nĂșmero anterior.
Âș nÂș 2 do Art. 6Âș: A Escritura pĂșblica Ă© instruĂda com cĂłpia da certidĂŁo referida no nÂș3 do artigo anterior, devendo o notĂĄrio mencionar que o conteĂșdo daquela certidĂŁo faz parte integrante da escritura.
414 Art. 8Âș: Registo
1. O tĂtulo constitutivo do direito real de habitação periĂłdica estĂĄ sujeito a inscrição no registo predial.
2.SĂł pode ser objecto de direito real de habitação periĂłdica o edifĂcio, prupo de edifĂcios ou conjunto imobiliĂĄrio objeto de uma Ășnica descrição no registo predial.
3. Se a execução do empreendimento turĂstico tiver sido prevista por fases, o registo da constituição dos direitos reais de habitação periĂłdica respeitantes a cada fase serĂĄ feito por averbamento Ă respectiva descrição.
415 Art. 10Âș: Certificado predial
1. Relativamente a cada direito real de habitação periódica serå emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração deste.
2. O certificado predial só pode ser emitido a favor do propietårio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica e depois de efectuado o registo definitivo da constituição do D.R.H.P
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
204
certificado deben constar todos los datos exigidos en el articulo 11Âș del Dec.Ley
nÂș275/93, con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99 416.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
3...
4...
416 Art. 11Âș: Requisitos:
1. Do certificado predial devem constar:
a) A data e o cartĂłrio notarial em que foi celebrada a escritura pĂșblica de constituição do direito real de habitação periĂłdica;
b) Os elementos do tĂtulo de constituição do direito real de habitação periĂłdica referidos nas alĂneas a) e b) do nÂș2 do artigo 5Âș.
c) A identificação do titular do direito;
d) A identificação da unidade de alojamento e o tipo e classificação do empreendimento turĂstico;
e) A capacidade mĂĄxima da unidade de alojamento;
f) A indicação exacta do perĂodo durante o qual o direito objeto do contrato pode ser exercido e a duração do regime instituĂdo;
g) A indicação dos ónus ou encargos existentes.
2. O certificado predial deve mencionar a seguir aos elementos referidos no nĂșmero anterior a existĂȘncia de um documento complementar que contenha os seguintes elementos:
a) A menção das informaçÔes previstas no nÂș2 do artigo 9Âș:
b) A data a partir da qual o adquirente pode exercer o direito objeto do contrato;
c) O valor relativo do direito, de acordo com o disposto na alĂnea n) do nÂș2 do artigo 5Âș;
d) A indicação de que a aquisição do direito real de habitação periódica não acarreta quaisquer despesas, encargos ou obrigaçÔes para além dos estipulados no contrato;
e) A indicação dos encargos legais obrigatórios, nomeadamente os impostos ou taxas que o adquirente tenha de suportar;
f) o valor da prestação periódica devida pelo titular do direito real de habitação periódica;
g) A possibilidade de participação ou nĂŁo num sistema de troca ou de revenda do direito real de habitação periĂłdica, bem como os eventuais custos quando o sistema de troca e ou de revenda seja organizado pelo vendedor ou por terceiro por este designado, mencionando-se expressamente que a venda desse direito nĂŁo Ă© assegurada a um preço ou dentro de um perĂodo determinado;
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
205
Por otro lado, antes del registro definitivo no es posible enajenar ni gravar este
derecho, por lo que la escritura publica no produce ningĂșn efecto mientras no se haya
inscrito417.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
h) A descrição dos mĂłveis e utensĂlios que constituem o equipamento da unidade de alojamento a que se refere o direito;
I) claração do proprietĂĄrio do empreendimento turĂstico que ateste que este foi ou serĂĄ construĂdo de acordo com o regime jurĂdico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turĂsticos, aprovado pelo Decreto-Lei nÂș167/97, de 4 de Julho, e que obedece aos requisitos das instalaçÔes, classificação e funcionamento previstos nos regulamentos a que se refere o nÂș3 do artigo 1Âș daquele diploma;
j) A identificação da entidade responsåvel pela exploração do empreendimento;
l) Os mecanismos adoptados com vista à participação do adquirente na administração do empreendimento;
m) A indicação das garantias prestadas para cumprir o disposto nos artigos 15Âș e 31Âș.
3. Os elementos previstos no nĂșmero anterior fazem parte integrante do contrato e completam os elementos previstos no nÂș1, devendo o adquirente declarar por escrito ter recebido aquele documento e compreendido o seu teor.
417 Articulo 6Âș: Constituição do Direito Real de Habitação PeriĂłdica
1. O direito real de habitação periĂłdica Ă© constituĂdo por escritura pĂșblica.
2.A escritura pĂșblica Ă© instruĂda com cĂłpia da certidĂŁo referida no nÂș3 do artigo anterior, devendo o notĂĄrio mencionar que o conteĂșdo daquela certidĂŁo faz parte integrante da escritura.
Articulo 5Âș: Autorização pela Direcção Geral do Turismo
1. Compete à Direcção Geral do Turismo autorizar a exploração do empreendimento no regime do direito real de habitação periódica.
2. O proprietårio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica deve apresentar na Direcção-Geral do Turismo o pedido de autorização de constituição com os seguintes elementos:
a) A identificação do ou dos proprietĂĄrios do empreendimento turĂstico;
b) A identificação do proprietårio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica;
c) A identificação do empreendimento, com menção do nĂșmero da descrição do prĂ©dio ou predios no registo predial e indicação da sua localização;
d) Classificação provisĂłria atribuĂda ao empreendimento turĂstico, se este ainda nĂŁo estiver em
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
206
Es importante tambiĂ©n hacer constar que por cada tĂtulo de vivienda temporal se
expedirĂĄ por el Registro Predial un certificado Predial, que legitima y legaliza la
transmisiĂłn, hipoteca o carga. Este certificado del registro, solamente podrĂĄ ser
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
funcionamento, ou a classificação definitiva, se jĂĄ tiverem decorrido dois meses sobre a sua abertura ao pĂșblico;
e) A escritura de constituição da propriedade horizontal que garanta a utilização das instalaçÔes e equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitação periĂłdica, nos termos previstos na alĂnea e) do nÂș1 do artigo anterior;
g) A indicação dos ónus e encargos existentes;
h) A data prevista para a abertura ao pĂșblico do empreendimento;
i) A descrição e designação das unidades de alojamento sobre as quais se pretende constituir direitos reais de habitação periĂłdica, com observĂąncia, quanto Ă primeira, do disposto nos nÂș2 e 3 do art.83Âș do CĂłdigo do Registo Predial;
j) O nĂșmero de unidades de alojamento referidas na alinea anterior, e a percentagem que representam do total do empreendimento turĂstico;
l) A enumeração das instalaçÔes e equipamentos de uso comum e de exploração turĂstica, bem como dos equipamentos de animação, desportivos e de recreio do empreendimento;
m) O nĂșmero total de direitos reais de habitação periĂłdica a constituir e o limite de duração dos mesmos;
n) O valor relativo de cada direito real de habitação periódica, de acordo com uma unidade padrão;
o) O critério de fixação e actualização da prestação periódica devida pelos titulares e a percentagem desta que se destina a remunerar a gestão;
p) O inicio e o termo de cada periodo de tempo dos direitos;
q) Os poderes dos respectivos titulares, designadamente sobre as partes do empreendimento que sejam de uso comĂșm;
r) Os deveres dos respectivos titulares, designadamente os relacionados com o exercicio do seu direito e com o tempo, o lugar e a forma de pagamento da prestação periódica;
s) Os poderes e deveres do proprietårio do empreendimento, nomeadamente em matéria de equipamento e mobiliårio das unidades de alojamento e sua substituição, de reparaçÔes ordinårias e extraordinårias, de conservação e limpeza e dos demais serviços disponibilizados;
t) A capacidade mĂĄxima de cada uma das unidades de alojamento;
3. -Autorizado o projecto de constituição, a Direcção-Geral do Turismo emite uma certidĂŁo da qual devem constar os elementos indicados no nĂșmero anterior.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
207
expedido a favor del propietario del de las unidades de alojamiento después de realizado
el registro definitivo del tĂtulo constitutivo del DRHP (nÂș2 art. 10Âș).
El siguiente paso serĂĄ la expediciĂłn de varios certificados prediais cada uno
correspondiente a un DRHP, con el fin de poder enajenarlos y transmitirlos a terceros.
Para tal fin se harĂĄ una Ășnica descrição predial, incluso en el caso de que el complejo
comprenda mĂĄs de un edificio418; cuando la construcciĂłn se haya ejecutado por fases, se
deberå hacer el averbamento da construção419 relativo a su primera fase y simultånea o
posteriormente, la inscripciĂłn del DRHP sobre los edificios referentes a esta primera
fase, lo cual requiere la descripciĂłn tanto de las unidades de habitaciĂłn como de los
periodos temporales.420
A cada unidad de alojamiento corresponde una inscripciĂłn, a la que se le da el
nĂșmero de la inscripciĂłn del complejo turĂstico. A su vez, para cada unidad de
alojamiento deben hacerse tantas inscripciones como periodos de tiempo en que se
divide el respectivo uso en cada una. AdemĂĄs del nĂșmero de inscripciĂłn de la empresa,
se adjudicarĂĄ a cada unidad de alojamiento una letra o letras.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
418 Art.8Âș nÂș3 del Dec.-Ley nÂș275/93, con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99..
419 El Dec.-Ley nÂș275/93, con la redacciĂłn dada por el Decreto Ley 180/99 refiere que se debe hacer una Ășnica descripciĂłn predial incluso en el caso de que el complejo turĂstico incluya mĂĄs de un edificio- art.8ÂșnÂș2-. No obstante, si la ejecuciĂłn del complejo hubiera sido prevista por fases, se deberĂĄ hacer el âaverbamento de construçãoâ correspondiente a la primera fase y simultĂĄneamente la inscripciĂłn del DRHP sobre los edificios de esa primera fase. En cuanto a las fases siguientes, oportunamente se harĂĄn los respectivos âaverbamentos de construçãoâ en la descripciĂłn predial del complejo y las correspondientes inscripciones de los DRHP.
420 Debe subrayarse que el Dec.-Ley nÂș275/93 no permitĂa la coexistencia del rĂ©gimen de la propiedad horizontal con el derecho real de habitaciĂłn periĂłdica (art. 2Âș Dec.Ley 275/93), lo que ya no ocurre actualmente con las alteraciones en el introducidas por el Decreto-Ley 180/99, art. 2Âș: Outros direitos reais: 1. O proprietĂĄrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periĂłdica nĂŁo pode constituir outros direitos reais sobre as mesmas. 2. O disposto no nĂșmero anterior nĂŁo impede que, quando necessĂĄrio, a constituição do direito real de habitação periĂłdica seja precedida da sujeição do edifĂcio, grupo de edifĂcios ou conjunto imobiliĂĄrio ao regime da propriedade horizontal.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
208
El titulo constitutivo del DRHP, para ser registrado, deberĂĄ contener el nĂșmero
de periodos temporales, indicĂĄndose en relaciĂłn a cada uno el principio y el final de la
duraciĂłn.
Por otro lado, se caracteriza este derecho real porque el documento
complementario, que contiene los derechos y obligaciones respectivamente del
propietario del complejo turĂstico y de los titulares de los distintos derechos reales de
habitaciĂłn periĂłdica, forma parte integrante del tĂtulo constitutivo, y como tal es objeto
de registro, lo que garantiza también la eficacia real a este documento.
Para proteger mejor al que adquiere, el pre-contrato de compraventa de derecho
real de habitaciĂłn periĂłdica, o contrato promesa, se redactarĂĄ en lengua que el
comprador conozca, siendo nulos los acuerdos que hagan depender la venta definitiva
del DRHP de la venta de las restantes unidades de alojamiento.
Cuando el futuro vendedor intervenga en calidad de profesional del comercio, en
el contrato promesa deberĂĄn figurar todos los datos e informaciĂłn que se exigen en el
art.18Âș del Dec.-Ley 275/93 con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99, siendo tambiĂ©n
necesario entregar al futuro comprador el documento complementario, previsto en el
art.13Âș del mismo Dec.-Ley, cuyo contenido forma parte integrante de dicho contrato
promesa.
Se deberĂĄ observar lo dispuesto en el artĂculo 14Âș del mismo texto legal, esto es,
que el comprador debe declarar por escrito haber recibido dicho documento
complementario y comprendido su contenido.
También es obligatorio que todas las clåusulas del contrato promesa estén
redactadas en letra del mismo tamaño y tipo, evitåndose asà la mal afamada letra
pequeña de un contrato.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
209
AdemĂĄs la Ley concede al futuro comprador del DRHP , siempre que se trate de
persona fĂsica que actĂșe a tĂtulo particular, el derecho a rescindir lo pactado en el
contrato promesa, sin ningĂșn cargo, dentro de un plazo de 10 dĂas a contar desde la
firma del contrato promesa, siempre que el futuro vendedor intervenga como
profesional del comercio o haya recurrido a un intermediario.
La Ley también exige al futuro vendedor, que sea propietario o concesionario de
la empresa turĂstica del complejo, el deber de constituir cauciĂłn para los contratos
promesa. Esta cauciĂłn no puede ser de una cuantĂa inferior a la de la cantidad ya dada o
entregada, de modo que exista un mĂnimo de garantĂa para el cumplimiento del contrato.
AdemĂĄs, no es posible renunciar tanto al derecho de rescisiĂłn como al deber de
constituir una cauciĂłn, resultando nulo todo acuerdo en contrario.
e) InscripciĂłn
El Registro Predial desempeña un importante papel en lo que se refiere a la
seguridad de las transacciones de bienes inmuebles y de muebles sujetos a registro. SerĂĄ
pues importante también hacer una referencia a este instituto.
En cuanto a la inscripciĂłn de este derecho en el Registro Predial, ÂżTiene
eficacia constitutiva o tan sĂłlo eficacia declarativa?
El Ășnico caso en el derecho portuguĂ©s en el que se afirma con claridad y sin
lugar a dudas, que sin registro un derecho real no produce ningĂșn efecto421, incluso en
lo que se refiere a las partes o sujetos, es la hipoteca422 423.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
421 FUENTE JUNCO, El Registro de la Propiedad en los Sistemas Latinos, Tomo I, II Congreso Internacional de Derecho Registral, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1974, p. 128.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
210
En cuanto a las hipotecas voluntarias, el mismo CĂłdigo Civil establece 424, que
los actos de constituciĂłn o de modificaciĂłn de hipoteca voluntaria, cuando se constituye
sobre bienes inmuebles, deberĂĄn constar en escritura pĂșblica o en testamento.425
La situaciĂłn para el derecho real de habitaciĂłn periĂłdica es algo diferente, ya
que el art.6Âș del Dec.-Ley nÂș275/93, con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99, exige
solamente, para su constituciĂłn, que el negocio jurĂdico sea celebrado en escritura
pĂșblica. Esto significa que la escritura pĂșblica es el elemento formal necesario y
suficiente para la constituciĂłn del derecho real de habitaciĂłn periĂłdica. Por otra parte
no existe ningĂșn artĂculo con el mismo contenido que el ya citado 687Âș del Cod.Civil.
El Decreto-Ley 275/93, con la redacción del Decreto-Ley 180/99, dice también
lo siguiente en su artĂculo 8Âș nÂș1:
Artigo 8Âș
Registo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
422 Articulo 687Âș Cod. Civil PortuguĂ©s: Registo
A hipoteca deve ser registada, sob pena de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes.
423 La hipoteca es el Ășnico derecho real sometido a publicidad de registro constitutivo, y esto con base en los artĂculos 687Âș del CĂłdigo Civil y artĂculo 6Âș nÂș2 del CĂłdigo del Registro Predial. MENESES CORDEIRO, Direitos Reais, vol. II, p. 1084. TambiĂ©n en el mismo sentido VAZ SERRA, Hipoteca, Separata do BMJ, Lisboa, 1957. pp. 19 ss. COSTA, M.J. de Almeida: âA Hipoteca do Direito Real de Habitação periĂłdicaâ, Revista de Legislação e JurisprudĂȘncia, nÂș3838, 1995, pp. 9-14.
424 No hay duda de que el registro para la Hipoteca tiene efectos constitutivos, pues sin Ă©l el derecho no produce ningĂșn efecto, ni siquiera en lo que se refiere a las partes o sujetos.
425 Articulo 714Âș: Forma
O acto de constituição ou modificação da hipoteca voluntĂĄria, quando recaia sobre bens imĂłveis, deve constar de escritura pĂșblica ou testamento.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
211
1- O titulo constitutivo do Direito Real de Habitação Periódica estå sujeito a
inscrição no registo predial.
MĂĄs adelante, el articulo 10Âș del mismo Decreto-Ley dice lo siguiente :
Artigo 10Âș
Certificado Predial
1- Relativamente a cada direito real de habitação periódica serå emitido pela
conservatĂłria do Registo Predial competente um certificado predial que titule o direito
e legitime a transmissão ou oneração deste.
2- O certificado predial sĂł pode ser emitido a favor do proprietĂĄrio do das
unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica e
depois de efectuado o registo definitivo do titulo de constituição do direito real de
habitação periódica.
En la constituciĂłn del DRHP y en su posible futura alienaciĂłn en derechos
autĂłnomos se pueden diferenciar tres momentos diferentes. El primero, de la
constituciĂłn del DRHP, con la escritura pĂșblica -art.6Âș-. Un segundo momento, el del
registro definitivo del DRHP por parte del empresario o promotor- art.10Âș nÂș2. Un tercer
momento con la emisiĂłn de tantos certificados prediales cuantos DRHP
individualizados se hayan constituido- art.10Âș nÂș 1.
De todo esto puede concluirse que, efectuado el acto del primer momento, puede
considerarse, sin lugar a dudas, que el DRHP estĂĄ constituido y que existe
jurĂdicamente. La no inscripciĂłn en el Registro implicarĂĄ Ășnicamente que este DRHP,
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
212
ahora constituido, no alcanzarĂĄ los fines para los que fue creado. Pese a que existe, no
se podrĂĄ utilizar, ni vender, ni alienar. Sus unidades separadas se encuentran
perfectamente definidas por la escritura constitutiva, pero se trata de un âderecho sin
utilidad plenaâ426. En mi opiniĂłn y en este caso, no se podrĂĄ decir que la inscripciĂłn en
el Registro tiene un efecto constitutivo427, pero sĂ âefecto Ăștilâ428.
f) CaracterĂsticas
Se trata de un derecho nuevo, creado por el Decreto-Ley nÂș355/81 de 31 de
diciembre de 1981, y modificado posteriormente a travĂ©s de los Decreto- Ley nÂș 328/86
de 30 de septiembre, Decreto-Ley nÂș130/89 de 18 de abril, Decreto- Ley nÂș 275/93 de 5
de agosto y Decreto-Ley 180/99 de 22 de mayo. Surgido de las necesidades
empresariales, por un lado, y de la de los consumidores, por otro, con la finalidad de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
426 Aunque estĂ© constituido este Derecho, no podrĂĄ transmitirse, ni siquiera del empresario para el primer comprador, si no estĂĄ previamente inscrito en el Registro de la Propiedad. EstĂĄ claro que este derecho podrĂĄ ser usado y disfrutado. Es por esa razĂłn que lo considero como un âderecho sin utilidadâ una vez que el empresario no lo podrĂĄ vender a terceros sin previamente haber obtenido los âcertificados de registroâ. EstĂĄ claro en el artĂculo 12Âș nÂș1 que dice lo siguiente:
1. A oneração ou a transmissão por acto entre vivos de direitos reais de habitação periódica faz-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, respectivamente, e estå sujeita a registo nos termos gerais.
AdemĂĄs el artĂculo 10Âș nÂș2 del mismo diploma legal refiere lo siguiente: 2. O certificado predial sĂł pode ser emitido a favor do propietĂĄrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periĂłdica e depois de efectuado o registo definitivo do tĂtulo de constituição do direito real de habitação periĂłdica.
427 En sentido contrario MOUTEIRA GUERREIRO, âDirectiva sobre la propiedad a tiempo parcial. RĂ©gimen en Portugal: El Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdicaâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 154. Para este autor el registro del derecho real de habitaciĂłn periĂłdica tiene efecto constitutivo, comparandolo al caso de la hipoteca. Sin embargo no puedo estar de acuerdo con esta afirmaciĂłn pues no creo que se puedan considerar similares las situaciones del registro de este derecho con el de la hipoteca. En el primer caso el DRHP existe incluso sin registro, pero no se podrĂĄ transmitir a nĂĄdie antes del correspondiente registro. En el segundo caso , la ley portuguesa es muy clara cuando dice que la hipoteca no registrada no producirĂĄ efecto entre las partes, pues se deberĂĄ considerar como no existente. Esto se comprende claramente debido a la funciĂłn de la hipoteca como derecho real de garantia que es. AdemĂĄs, sĂłlo se puede constituir sobre bienes inmuebles o sobre muebles que se puedan registrar. Por esta razĂłn estĂĄ claro que el registro es elemento constitutivo de la hipoteca.
428 De nada servirĂĄ un derecho que no se pueda ejercer ni transmitir para su primer titular.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
213
regular la situaciĂłn de un titular de un derecho a gozar de vacaciones durante una o mĂĄs
semanas al año.
El promotor también tiene gran interés en poder negociar una semana de este
derecho por separado a un sujeto que la adquiere, vendiendo las restantes semanas del
año a otros tantos interesados.
Otra de las caracterĂsticas de este nuevo derecho es la de tratarse de un derecho
real menor, oponible erga omnes. ClĂĄsicamente se distingue entre el derecho real mĂĄs
importante, el derecho de propiedad y los demĂĄs derechos reales menores o limitados.
Considerando que coexisten al mismo tiempo, sobre el mismo inmueble un derecho de
propiedad plena, cuyo titular serĂĄ la empresa turĂstica, y un DRHP, constituido por
escritura pĂșblica, desmembrado en varios tĂtulos legalizados por certificados del
Registro Predial, puede decirse que el derecho de propiedad plena va a ser
âcomprimidoâ429 debido a la superposiciĂłn del DRHP, constituido sobre la misma cosa,
objeto ya del derecho de propiedad.
Se dice también que es un derecho oponible erga omnes. en el sentido de que los
derechos reales son derechos absolutos pues se pueden oponer contra todos- erga
omnes, pero sólo después de haber sido registrados. A pesar de que, cuando se trata de
bienes inmuebles, la constituciĂłn y la transmisiĂłn se haga mediante escritura pĂșblica,
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
429 En la doctrina portuguesa algunos autores consideran el principio de la elasticidad como siendo caracterĂstico de los derechos reales, como es el caso del Prof. Mota Pinto: Entende-se que os direitos reais limitados, os tradicionalmente chamados âiura in re alienaâ - o usufruto, a servidĂŁo, a enfiteuse, o direito de superfĂcie, o direito de uso e habitação - oneram, restringem a propiedade. Sempre que estamos perante um direito real limitado, concorrem dois direitos sobre o mesmo objecto: o direito de propiedade e o direito real limitado a certas utilidades da coisa...Se o direito real limitado se extingue, imediatamente a plena propiedade se reconstitui - retoma a plenitude da sua compreensĂŁo e do seu conteĂșdo. Ha como que uma força expansiva, como que uma elasticidade do direito de propiedade. desencadeada pela extinção dos direitos reais que a limitavam, in MOREIRA, A. y FRAGA, C., Direitos Reais, segundo as prelecçÔes do Prof. Doutor C. A. da Mota Pinto ao 4Âș ano jurĂdico de 1970-71, Livraria Almedina, Coimbra, 1976, p. 113. En el mismo sentido SEABRA DE FIGUEIREDO, J., Direitos Reais, Lisboa, 1977-78, pp. 97-98. FERNANDES, Luis A. Carvalho : LiçÔes de Direitos Reais, Quid Iuris Edt., Lisboa, 1996. CUNHA, Paulo,: Direitos Reais, Lisboa, 1950.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
214
los actos sólo pueden considerarse totalmente perfeccionados después del registro, pues
solamente una vez cumplido este trĂĄmite puede afirmarse con certeza absoluta que el
Derecho es oponible erga omnes, es decir, que tiene âeficacia absolutaâ430.
Se caracteriza también este derecho porque su duración se encuentra limitada a
un periodo de tiempo, comprendido entre una semana y un mes al año431 y se encuentra
constituido sobre unidades de alojamiento, integradas en una empresa turĂstica. El
Decreto-Ley nÂș275/93 con la redacciĂłn que le dio el Decreto-Ley 180/99, en su articulo
1Âș exige este importante requisito.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
430 VARELA; J. de Matos Antunes, Das ObrigaçÔes em geral, Livraria Almedina, Coimbra, 1992, p. 150. TambiĂ©n COSTA, M.J. de Almeida, Direito das ObrigaçÔes, ÂȘ ed., Almedina, Coimbra, 1979, p. 98. LIMA, Pires de / VARELA, Antunes: CĂłdigo Civil anotado, vol. III, 2ÂȘ edição, revista e actualizada, Coimbra Editora, 1984. MENDES, JoĂŁo Castro,: Direito Comparado, Edição AAFDL, 1983. Introdução ao Direito, Lisboa, 1984. ANTUNES VARELA, J. DE MATOS : Das ObrigaçÔes em Geral. 2 vols. Coimbra, 1973.
COSTA, MĂĄrio JĂșlio de Almeida,: ClĂĄusulas contratuais gerais, Livraria Almedina, 1990.
PIRES DE LIMA, F./ ANTUNES VARELA, J.: CĂłdigo Civil anotado. Coimbra, 1967.
RODRIGUES, Manuel,: âa compropriedade no direito civil portuguĂȘsâ, RLJ ano 58Âș, 1925.
431 Art. 3Âș del Dec. Ley 275/93, con la modificaciĂłn operada por el Decreto-Ley 180/99:
Duração. 1. O direito real de habitação periĂłdica Ă©, na falta de indicação em contrĂĄrio, perpĂ©tuo, mas pode ser-lhe fixado um limite de duração nĂŁo inferior a 15 anos, a contar da celebração da escritura pĂșblica prevista no artigo 6Âș, excepto quando o empreendimento estiver ainda em construção, em que o prazo começa a contar a partir da data de abertura ao pĂșblico do empreendimento turĂstico.
2. O direito real de habitação periĂłdica Ă© limitado a um perĂodo certo de tempo em cada ano, que pode variar entre o mĂnimo de sete dias seguidos e o mĂĄximo de 30 dias seguidos.
3. Sem prejuĂzo do disposto ni nĂșmero anterior, os perĂodos de tempo devem ter todos a mesma duração.
4. O Ășltimo perĂodo de tempo de cada ano poderĂĄ terminar no ano civil subsequente ao do seu inĂcio.
5. O proprietĂĄrio das unidades de alojamento previstas no nÂș1 deve reservar, para reparaçÔes, conservação, limpeza e outros fins comuns ao empreendimento, um perĂodo de tempo de sete dias seguidos por ano para cada unidade de alojamento.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
215
AdemĂĄs estas unidades de alojamiento deben ser independientes, distintas y
aisladas entre sĂ, con salida propia para una parte comĂșn del edificio o complejo
turĂstico, o directamente para la vĂa pĂșblica432.
Otra de sus caracterĂsticas es que se constituye por Escritura PĂșblica, de acuerdo
con lo que determina el art.7Âș del Decreto-Ley nÂș275/93. Esta escritura debe basarse en
el certificado de la DirecciĂłn General de Turismo, con todos los datos exigidos por el
artĂculo 6Âș nÂș2 del Decreto-Ley citado y se debe inscribir en el Registro.
El titulo constitutivo del DRHP debe inscribirse en el Registro Predial. Sin este
requisito no surtirĂĄ efecto alguno, pues antes de formalizarse dicho registro no es
posible enajenar los tĂtulos, ni pueden ser objeto de cargas o gravĂĄmenes. AdemĂĄs por
cada tĂtulo de vivienda temporal se expedirĂĄ, por el Registro Predial, un certificado
predial que legitima y legaliza la transmisiĂłn o carga. AsĂ, para cada DRHP se expedirĂĄ
un âcertificado predialâ, artĂculo 10Âș nÂș1 del Decreto-Ley 275/93, con la redacciĂłn del
Decreto-Ley 180/99433.
AdemĂĄs dicho documento debe contener obligatoriamente ciertos elementos
como son la fecha en que fue firmada la escritura pĂșblica de constituciĂłn del DRHP y el
notario que la realizĂł.
TambiĂ©n es importante la identificaciĂłn del propietario de la empresa turĂstica
pues se trata de una informaciĂłn fundamental para el buen ejercicio de este derecho.
Ademås, y dentro de los requisitos exigidos por la ley debe señalarse que, el certificado
del registro predial hace menciĂłn a la existencia del documento complementario
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
432 Art.4ÂșnÂș1 del Dec.-Ley nÂș275/93, con la redacciĂłn dada por el Decreto-Ley 180/99.
433 1. Relativamente a cada Direito Real de Habitação Periódica serå emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração deste.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
216
previsto en el art.13Âș, debiendo ademĂĄs indicar que aquellos datos se completen con los
que constan en este documento -art.11Âș-.
Al tratarse de un derecho real faculta a su titular para ejercer derechos anexos
convirtiéndose en un derecho fåcilmente enajenable que puede ser objeto de cargas y
gravĂĄmenes. Por acto âinter vivosâ, mediante declaraciĂłn de las partes en el certificado
predial, exigiéndose el reconocimiento de las firmas de ambas partes en presencia del
notario434. AdemĂĄs es necesaria la inscripciĂłn de la enajenaciĂłn o del gravamen en el
Registro Predial. Cuando la transmisiĂłn sea hecha a tĂtulo oneroso, debe
indicarse su valor. TambiĂ©n es transmisible âmortis causaâ435.
La transmisiĂłn puede realizarse sin la aprobaciĂłn de la empresa titular del
complejo turĂstico, siendo nula cualquier clĂĄusula en contrario436.
AdemĂĄs en las transmisiones, el vendedor debe entregar al comprador un
documento complementario con los datos del art. 11 nÂș2 del Dec.-Ley nÂș275/93 con la
redacciĂłn del Decreto-Ley nÂș 180/99, asĂ como todo lo indicado en el nÂș1 del art.13Âș.437
Este documento complementario debe estar redactado en lengua que el comprador
comprenda (art. 11Âș nÂș4).
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
434 Art.12 nÂș1Âș.
435 Art. 12Âș nÂș3: A transmissĂŁo por morte estĂĄ sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, apĂłs exibição ao notĂĄrio de documento comprovativo da respectiva qualidade.
436 Art. 12Âș nÂș4: A transmissĂŁo de direitos reais de habitação periĂłdica implica a cessĂŁo dos direitos e obrigaçÔes do respectivo titular em face do propietĂĄrio do empreendimento ou do cessionĂĄrio da exlploração, sem necessidade de concordĂąncia deste, considerando-se nĂŁo escritas quaisquer claĂșsulas em contrĂĄrio.
437 Articulo 5.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
217
El documento complementario forma parte integrante del contrato de
transmisiĂłn del DRHP, debiendo el comprador declarar por escrito que ha recibido
dicho documento y comprendido su texto. Si no se ha entregado el documento
complementario, o si este estĂĄ incompleto, o falta la declaraciĂłn escrita de que el
comprador lo ha comprendido perfectamente, el contrato puede ser declarado nulo y sin
valor, recayendo la responsabilidad en el vendedor.
g) Derechos de adquisiciĂłn preferente.
SerĂĄ conveniente analizar si se aplica o no el derecho de adquisiciĂłn preferente
en el caso de venta o alienaciĂłn del DRHP a terceros, tanto en lo que se refiere al
derecho de adquisiciĂłn preferente legal como al convencional.
En el derecho portugués ni los titulares del DRHP ni el propietario del complejo
turĂstico gozan del derecho de adquisiciĂłn preferente cuando alguno de ellos trasmite su
respectivo derecho a terceros. Sin embargo es posible que el propietario del complejo
introduzca en el tĂtulo constitutivo un derecho de adquisiciĂłn preferente a favor de los
titulares de los DRHP correspondientes a los periodos inmediatamente anterior y
posterior al de cada uno438.
Constaba esto expresamente en el Decreto-Ley nÂș 130/89 (art. 13Âș)439, pero no
consta de la actual Ley, por lo que se deben aplicar las reglas generales del derecho civil
portugués, llegando al mismo resultado.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
438 En este caso se trata de una preferencia convencional prevista en los artĂculos 414Âș y siguientes del CĂłdigo Civil portuguĂ©s.
439 ArtĂculo 13Âș del Dec.Ley 130/89 de 18/4: ExclusĂŁo do direito de preferĂȘncia: 1. Os titulares do direito de habitação periĂłdica nĂŁo gozam do direito de preferĂȘncia relativamente Ă alienação quer da propiedade das unidades de alojamento ou dos apartamentos a ele sujeitos, quer de qualquer parte ou da totalidade do empreendimento turĂstico onde se integram. 2. O proprietĂĄrio das unidades de alojamento
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
218
h) RĂ©gimen fiscal.
El art.61Âș del Dec.-Ley 275/93 con la redacciĂłn dada por el Decreto-Ley 180/99,
exime la transmisiĂłn del DRHP del impuesto municipal de transmisiones, llamado en
Portugal âimpuesto de sisaâ440.EstĂĄ exento de impuesto de Sisa, pero sujeto al impuesto
de Sello y al impuesto de SucesiĂłn 441.
i) El Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica es transmisible mortis causa,
Se caracteriza por no ser un derecho intuitu personae, por lo que su transmisiĂłn
no va contra la naturaleza del propio derecho. AsĂ, en lo que concierne a la transmisiĂłn
mortis causa, Ă©sta se produce como consecuencia de la muerte del titular, y debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad, debiendo ser hecha la legitimaciĂłn notarial
de la firma del sucesor con su presencia personal, después de haber sido exhibido al
notario el documento que acredite su calidad de heredero o sucesor, no eximiendo la
presentaciĂłn de los documentos que acrediten su condiciĂłn de heredero (art.12Âș nÂș3 del
Decreto-Ley 275/93 con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99)442.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
ou dos apartamentos sobre que incidam direitos de habitação periĂłdica nĂŁo gozam do direito de preferĂȘncia na alienação destes direitos. 3. O propietĂĄrio do emprendimento poderĂĄ estaelecer no tĂtulo constitutivo dos direitos de habitação periĂłdica que os respectivos titulares gozam do direito de preferĂȘncia sobre a alienação dos direitos correspondentes ao perĂodo imediatamente anterior ou posterior.
440 FERREIRA, R.M.F.: Time-Sharing .Direito Real de Habitação Periódica. Aspectos Fiscais, Escher, Lisboa, 1991.
441 Art. 61Âș: Isenção de Sisa
A transmissão do direito real de habitação periódica é isenta do imposto municipal de sisa.
442 Art. 12Âș
3. A transmissão por morte estå sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notårio de documento comprovativo da respectiva qualidade.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
219
La transmisiĂłn de este DRHP implica la subrogaciĂłn en los derechos y
obligaciones del titular con relaciĂłn al propietario o concesionario del complejo
turĂstico.
j) Documento complementario.
Es un documento que forma parte integrante del contrato de transmisiĂłn del
DRHP estando su contenido definido en el articulo 13Âș del Dec.Ley nÂș275/93, con la
redacción del Decreto-Ley 180/99. Desempeña un papel muy importante, pues en él
constan los derechos y obligaciones del propietario de las unidades de alojamiento y de
los titulares de los DRHP, integrando el titulo constitutivo.
Este documento deberĂĄ pues ser registrado conjuntamente con el tĂtulo
constitutivo -art.11Âș Decreto-Ley 275/93, con la redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99.
DeberĂĄ constar de cuantos elementos y datos se exigen en el art.11Âș nÂș2, y estarĂĄ
redactado en lengua que el comprador conozca, formando parte del contrato de
transmisiĂłn del DRHP443, art. 11Âș nÂș4.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
443 Art. 13Âș: Documento complementar:
1. Nas transmissĂ”es de direitos reais de habitação periĂłdica o vendedor deve entregar ao adquirente o documento complementar previsto no mÂș2 do art. 11Âș
2. ..
Art. 11Âș nÂș2: O certificado predial deve mencionar a seguir aos elementos previstos no nĂșmero anterior a exitĂȘncia de um documento complementar que contenha os seguintes elementos:
[....]
3. Os elementos previstos no nĂșmero anterior fazem parte integrante do contrato e complementam os elementos previstos no nÂș1, devendo o adquirente declarar por escrito ter recebido aquele documento e compreendido o seu teor.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
220
k) Sus titulares pueden ser tanto personas fĂsicas como jurĂdicas.
El DRHP puede pertenecer indistintamente a personas fĂsicas o personas
jurĂdicas, teniendo ambas iguales derechos y deberes y gozando de la misma protecciĂłn:
Articulo 4Âș
Titularidade
Podem ser titulares de direitos reais de habitação periodica pessoas singulares
ou colectivas.
Este artĂculo corresponde al nÂș2 del artĂculo 3Âș del Decreto-Ley 130/89. Fue uno
de los puntos mĂĄs problemĂĄticos del Decreto-Ley nÂș 355/81, e incluso el Conselho
Técnico da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado emitió un dictamen en sentido
opuesto, en el que afirmaba que no podĂan ser titulares de este derecho personas
jurĂdicas. Su fundamento lo encontraba en una interpretaciĂłn confusa de lo que
concierne al intuitu personae caracterĂstico del derecho real de habitaciĂłn, pero ya no
del DRHP444. Actualmente este artĂculo 4Âș fue eliminado de la redacciĂłn dada por el
Decreto-Ley 180/99, por considerarse no necesario.
l) El Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica como generador de obligaciones ob
rem o propter rem.
Se denominan obligaciones ob rem aquellas cuyo sujeto pasivo -deudor- no estĂĄ
determinado personalmente, intuitu personae, sino realmente, es decir, en virtud de su
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
444 âPareceres do Conselho TĂ©cnicoâ da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, vol. I, pp. 255 ss.(nÂș
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
221
calidad de titular de un derecho real o derecho sobre una cosa. Interesa, por lo tanto,
solamente la titularidad del derecho real. De este modo, considerando que son
situaciones jurĂdicas propter rem aquellas en que el sujeto queda determinado por la
titularidad de un derecho real, de acuerdo con Oliveira AscensĂŁo445, podrĂamos
distinguir cuatro variantes en esta situaciĂłn. La primera, aquella en la que el sujeto
queda determinado por la titularidad de un derecho real, pero que no lo relaciona con
nadie mĂĄs. Una segunda en que aparecen dos sujetos relacionados, siendo el sujeto
activo el titular del derecho real. Una tercera en la que el titular del derecho real aparece
vinculado a una prestaciĂłn. Y una cuarta en la que dentro del esquema de determinada
relaciĂłn, los dos sujetos quedarĂan determinados por ser ambos titulares de derechos
reales.
La primera modalidad nos sitĂșa ante el problema del contenido del derecho,
observado aisladamente, no implicando relaciones entre sujetos.
El titular de un derecho real se encuentra por lo tanto, en una situaciĂłn propter
rem.
La segunda modalidad consiste en los llamados derechos reales in faciendo : el
titular de un derecho real es por eso acreedor de prestaciones de terceros. Se trata de una
figura relacionada con la servidumbre medieval, que en teorĂa estĂĄ extinguida hoy dĂa.
La tercera modalidad constituye las cargas u âonus realesâ, gravĂĄmenes u
obligaciones reales, que por algunos son considerados como auténticos derechos reales.
En realidad, el titular de un onus real consigue que el titular del derecho real gravado se
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
93/87).
445 OLIVEIRA ASCENSĂO, Direitos Reais, Almedina, Coimbra, 1987, p. 179 . DUARTE, Jacinto: âDireito Real de Habitação PeriĂłdica. Ănus e Encargos HipotecĂĄriosâ, BAPN, (Suplemento da Resvista do Notariado), nÂș 160, Lisboa 1988.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
222
convierta en deudor de ciertas prestaciones, con independencia de la ubicaciĂłn de la
cosa. Existe por lo tanto âinherenciaâ, asĂ como âderecho de secuelaâ.
AsĂ, por ejemplo, en el derecho real de superficie, el titular de la propiedad sobre
la que se constituyĂł dicho derecho, puede ser titular de un onus real - cierta prestaciĂłn
anual, perpetua o temporal, art.1530Âș nÂș1 C. civil portuguĂ©s-, conocido como canon
superficiario. Este onus integra la escritura constitutiva del derecho de superficie,
formando parte de la misma. Por lo tanto, podemos considerarlo como parte integrante
del derecho real y como tal, con todas sus caracterĂsticas, gozando tambiĂ©n del principio
de la tipicidad, consagrado en el artĂculo 1306Âș del C. Civil portuguĂ©s.
En lo que se refiere al registro, como ya se ha dicho, incorporando este onus en
el derecho real, forme parte integrante del mismo, se registra en conjunto con idénticos
derechos446.
Volviendo a las modalidades presentadas por Oliveira AscensĂŁo, opinamos que
se debe incluir esta situaciĂłn del DRHP dentro de la cuarta modalidad antes
considerada. Esto es, en las relaciones jurĂdicas reales, donde ambos sujetos quedan
determinados por el hecho de encabezar derechos reales. En este caso, por una parte
aparece el propietario o concesionario de la empresa turĂstica en su representaciĂłn, pero
sustituyéndole en su posición; y por otro lado tenemos al titular del DRHP no
determinado intuitu personae , sino mĂĄs bien por la titularidad del derecho.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
446 Algunos autores como MENESES CORDEIRO consideran a los âOnus Realesâ como verdaderos Derechos Reales, clasificĂĄndolos como Derechos Reales de adquisiciĂłn, pues proporcionan a su titular la concesiĂłn de un crĂ©dito. Vid. MENESES CORDEIRO, Direitos Reais, vol I, pag. 519.
Consideramos esta posiciĂłn muy forzada una vez que los âOnus realesâ existirĂĄn en cuanto el Derecho Real que le sirve de base exista, siendo su titular determinado no âintuitu personaeâ sino por el hecho de ser titular del Derecho Real, extinguiĂ©ndose con la extinciĂłn del Derecho Real, careciendo de autonomĂa propia, estando integrado en el mismo Derecho Real y no pudiendo tener vida independiente.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
223
Considerando también que todas estas obligaciones propter rem constan en
documento complementario, el cual a su vez forma parte integrante del contrato de
transmisiĂłn del DRHP -arts.13Âș y 14Âș del Decreto-Ley 275/93-, y como tal, estas
obligaciones tambiĂ©n forma parte del registro y del certificado predial -arts.9Âș y 11Âș del
Decreto-Ley 275/93-, se puede afirmar que forma parte integrante del propio derecho
real.
D) ExtinciĂłn y rescisiĂłn del DRHP.
El Decreto-Ley que regula el DRHP prevé su extinción mediante declaración
hecha por el titular en el certificado predial, con el reconocimiento de firma en
presencia del notario -art.42Âș del Decreto-Ley 275/93).
En cuanto a la rescisiĂłn, Ă©sta se produce cuando el comprador del DRHP es una
persona fĂsica actuando fuera del ĂĄmbito de su actividad profesional, entonces puede
rescindir el contrato de compraventa del DRHP, sin ningĂșn cargo, dentro del plazo de
10 dĂas a contar desde la fecha de entrega del certificado predial expedido por el
Registro de la Propiedad (art. 16Âș nÂș1), siempre que el vendedor ejerza el comercio o
haya recurrido al servicio de intermediarios. Por otro lado, la declaraciĂłn de rescisiĂłn
debe ser comunicada al vendedor a través de carta certificada con aviso de recibo,
enviada antes de terminar el plazo previsto de 10 dĂas. Rescindido el contrato, el
vendedor deberĂĄ reintegrar al comprador, todas las cantidades recibidas de Ă©ste (art. 16Âș
nÂș7).
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
224
E) DelimitaciĂłn con figuras afines.
Para comprender mejor el contenido del DRHP serå de gran interés hacer un
pequeño estudio comparativo con figuras afines.
Para empezar, siquiera en razĂłn del parentesco terminolĂłgico compararemos el
DRHP y derecho real de habitaciĂłn. Se analizan primero las caracterĂsticas comunes a
ambos derechos y después sus diferencias447.
En cuanto a las caracterĂsticas comunes, tanto el DRHP como el derecho real de
habitaciĂłn son derechos reales menores, de goce y disfrute, constituidos in re aliena y
que limitan el derecho de propiedad. Ambos derechos proporcionan a su titular el goce
y disfrute de una vivienda, o parte de ella.
En cuanto a las diferencias, primero en lo que concierne a la renuncia, y de
acuerdo con el art.42Âș del Dereto-Ley 275/93, estĂĄ prevista la extinciĂłn del DRHP
mediante declaraciĂłn hecha por el titular en el certificado predial, con el
reconocimiento de firma en presencia del notario. Por otro lado, el CĂłdigo civil
portugués indica como causas de extinción del derecho real de habitación las del art.
1476Âș ex vi el art. 1485Âș del mismo cĂłdigo.
Articulo 42Âș
(Dec.-Ley 275/93, redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99)
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
447 GONĂALVES, LuĂs da Cunha,: Tratado de Direito Civil em ComentĂĄrio ao CĂłdigo Civil PortuguĂȘs, Coimbra, 1929-1945. LIMA, Fernando Pires de,: LiçÔes de Direito Civil,- Direitos Reais, 3ÂȘ ed., Coimbra, 1946. NoçÔes fundamentais de Direito Civil, Coimbra, 1946.âDo usufruto, uso e habitaçãoâ, BMJ, nÂș79. âDireito de propriedadeâ, BMJ, nÂș 123.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
225
Renuncia
1. O titular do direito real de habitação periódica pode extingui-lo mediante
declaração de renuncia no certificado predial, com reconhecimento presencial da
assinatura.
2.- A declaração de renuncia carece de ser notificada ao propietårio do
empreendimento e à Direcção-Geral do Turismo, devendo ainda ser registada nos
termos gerais.
3.- A declaração a que se refere o nĂșmero anterior produz efeitos seis meses
após as notificaçÔes nele previstas.
Articulo 1485Âș (C. Cv. portuguĂ©s)
Constituição, extinção e regime do Direito de uso e Habitação â
Os Direitos de Uso e de Habitação, constituem-se e extinguem-se pelos mesmos
modos que o usufructo.....
Articulo 1476Âș (C. Cv.portuguĂ©s)
Causas de extinção do usufruto
1. O Usufruto extingue-se:
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
226
a) Por morte do usufrutuĂĄrio, ou chegado o termo do prazo por que o direito foi
conferido, quando nĂŁo seja vitalicio;
b) Pela reuniĂŁo do usufruto e da propriedade na mesma pessoa;
c) Pelo seu nĂŁo exercicio durante vinte anos, qualquer que seja o motivo;
d) Pela perda total da coisa usufruida;
e) Pela renuncia.
2. A renĂșncia nĂŁo requer aceitação do proprietĂĄrio..
Puede afirmarse que, incluso en el supuesto de que una misma persona reuniese
los dos derechos, el DRHP y el de propiedad del complejo turĂstico, y contrariamente a
lo que ocurrirĂa con el derecho real de habitaciĂłn, ambos derechos reales subsistirĂĄn por
separado, a no ser que hubiera alguna alteraciĂłn en el tĂtulo constitutivo.
Por otro lado el derecho real de habitaciĂłn no puede traspasarse, alquilarse o
gravarse con cargas o hipotecas (art. 1488Âș C. civ. portuguĂ©s). El DRHP, en cambio,
puede ser enajenado o gravado, permitiĂ©ndose tambiĂ©n la cesiĂłn de su uso (art.12Âș y 21Âș
del Decreto-Ley 275/93).
AdemĂĄs, el derecho real de habitaciĂłn se extingue por la muerte de su titular
(art.1485Âș y 1476Âș nÂș1 C. civ. portuguĂ©s). Siendo no obstante el DRHP transmisible por
vĂa hereditaria (art.11Âș nÂș6 y 7 del Decreto-Ley 130/89), y esto ocurre asĂ porque el
primero estĂĄ constituido intuitu personae, y el segundo no (art.1484Âș, 1486Âș y 1487Âș
C.Civ. portugués).
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
227
El titular del derecho real de habitaciĂłn debe pagar tanto las reparaciones
ordinarias indispensables para la conservación de la cosa, como también los gastos de
administraciĂłn -art.1472Âș y 1490Âș C. Civ. portuguĂ©s-, asĂ como los impuestos y otros
cargos anuales que inciden sobre la renta de los bienes -art.1474Âș C.Civ. portuguĂ©s-. Por
lo contrario, en el DRHP las reparaciones de los bienes, los gastos de administraciĂłn y
conservaciĂłn y los impuestos y gravĂĄmenes, deben ser pagados por el propietario de la
empresa turĂstica. No obstante el titular del DRHP debe entregarle una cantidad
anual448. Sin embargo, el pago de impuestos y gravĂĄmenes que inciden sobre beneficios
del DRHP corren por cuenta del titular. Se trata, en parte, de una tasa de mantenimiento,
indicada en el tĂtulo constitutivo, destinada a los gastos con la conservaciĂłn, limpieza y
reparaciĂłn asĂ como a impuestos y otras cargas determinadas por el tĂtulo constitutivo.
TambiĂ©n servirĂĄ para pagar los gastos de gestiĂłn. En el tĂtulo constitutivo tambiĂ©n es
posible determinar que algunos gastos como son el de agua, electricidad, o reparaciones
en las unidades de alojamiento, sean abonadas por los propios titulares de los DRHP. El
valor calculado para los gastos de gestiĂłn nunca podrĂĄ sobrepasar el 20% del valor total
calculado para la totalidad de los gastos previstos en el artĂculo 22Âș ya mencionado
supra.
El derecho real de habitaciĂłn garantiza el disfrute permanente de la cosa -
art.1484Âș C. Civ. portuguĂ©s-, mientras que el DRHP sĂłlo da derecho al uso y disfrute de
la cosa durante cierto periodo de tiempo dentro de cada año (art. 13Âș del Dec.-Ley
275/93 redacciĂłn del Decreto-Ley 180/99). Por eso no podemos de manera alguna
considerar al DRHP como una modalidad del derecho real de habitaciĂłn regulado en el
Código Civil portugués.
Conviene también hacer una breve comparación entre el DRHP y el derecho de
superficie.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
448 Art.22Âș y siguientes del D. L. 275/93
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
228
Entre las caracterĂsticas comunes podemos señalar que el derecho de superficie
es también un derecho real menor, un iura in re aliena, es decir, una limitación al
derecho de propiedad. EstĂĄ regulado por el CĂłdigo Civil portuguĂ©s en los artĂculos
1524Âș a 1542Âș, y se trata de un derecho real de goce, como lo es tambiĂ©n el DRHP.
Consiste el derecho real de superficie en la facultad de construir o mantener,
perpetua o temporalmente, una obra en terreno ajeno, o hacer y mantener en Ă©l
plantaciones. Sin embargo, esta definiciĂłn del CĂłdigo Civil es muy limitada pues el
derecho de superficie concede mĂĄs facultades a su titular. Tanto el DRHP como el
derecho de superficie se transmiten mortis causa (art.1534Âș C.Civ. portuguĂ©s).
En cuanto a las diferencias, contrariamente con lo que ocurre con el DRHP, en
el derecho de superficie el propietario del suelo goza del derecho de adquisiciĂłn
preferente, en caso de venta o de dação em cumprimento- art.1535Âș C.Cv. portuguĂ©s-,
figura equivalente a la daciĂłn en pago. AdemĂĄs, el derecho de superficie se constituye a
favor de un solo titular o de varios simultĂĄneamente -copropiedad del derecho- ,
mientras que el DRHP se caracteriza por la diversidad y cantidad de titulares, cada uno
con su certificado del registro, estando los periodos de tiempo perfectamente
delimitados en el tĂtulo del DRHP, y por lo tanto con eficacia erga omnes. Incluso si se
pensara en una copropiedad en términos de derecho de superficie, quedando cada uno
de los titulares con el disfrute, por ejemplo, de una semana en cada año, concretada en
un documento anexo, esta divisiĂłn en el tiempo surtirĂa solamente el efecto de crear
obligaciones, no ofreciendo garantĂas suficientes a sus titulares.
En este Ășltimo supuesto se corre el riesgo de que uno de los copropietarios
ejecute el derecho de pedir la âdivisiĂłn de la cosa comĂșnâ, de acuerdo con lo previsto
en el art.1412Âș del C. Civ. portuguĂ©s, lo cual no podrĂa ser evitado por voluntad de las
partes, dado que la Ley es imperativa al respecto.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
229
Por otro lado, en cuanto al objeto del derecho de superficie tanto puede
mantener plantaciones en terreno ajeno, como obras o construcciones (superficie
cultivable /superficie edificable). En el caso de construcciones también podemos
distinguir entre superficie edificada y superficie para edificar. El objeto del DRHP es,
sin embargo, el goce y disfrute de una vivienda durante un pequeño periodo de tiempo
cada año.
Respecto al tiempo de duraciĂłn, el derecho de superficie puede ser temporal o
perpetuo .En caso de limitaciĂłn temporal, el goce del derecho es de forma continua.
El derecho de superficie puede, en el tĂtulo constitutivo, obligar al beneficiario
del mismo a pagar un precio Ășnico -como ocurre en la venta del DRHP-, o una
prestaciĂłn anual -onus real o âcanon de superficieâ, art.1530Âș C. Civ. portuguĂ©s-, este
Ășltimo no se puede equiparar a la obligaciĂłn por parte del titular del DRHP de pagar
anualmente una prestaciĂłn pecuniaria destinada a gastos de conservaciĂłn, reparaciĂłn,
limpieza, contribuciones, impuestos y otras previstas en la escritura constitutiva, asĂ
como remunerar a la empresa propietaria por su gestiĂłn, debido a que sus finalidades y
naturaleza son diferentes.
Son pues derechos con caracterĂsticas bastante diferentes pues su esencia no es
la misma: en el DRHP, el goce y disfrute de una vivienda o parte autĂłnoma de ella por
cortos periodos de tiempo cada año, siendo su finalidad y justificación, posibilitar el
goce de una unidad de habitación en cortos periodos de tiempo, pequeñas vacaciones,
sin obligar a sus titulares a invertir grandes cantidades de dinero injustificables, apenas
para el descanso de una o mås semanas en cada año. Por el contrario, en el derecho real
de superficie late la idea de disfrute continuo, perpetuo o durante periodos largos de
tiempo, pudiendo también este derecho incluir otros contenidos como son el de
âconstruir y plantarâ, o el de âmantener plantacionesâ, que difieren totalmente del
DRHP.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
230
Comparemos ahora el DRHP con el rĂ©gimen jurĂdico establecido para la
propiedad horizontal.
El de propiedad horizontal es un derecho real complejo, compuesto por dos tipos
de propiedad: la propiedad plena de las partes individuales, y la propiedad comĂșn o
copropiedad de las partes comunes. EstĂĄ regulado en los artĂculos 1414Âș y siguientes del
C. Civ. portuguĂ©s. Se analizan las caracterĂsticas comunes a ambos para continuar con
el estudio de sus diferencias.
En cuanto a las caracterĂsticas comunes podemos decir que la propiedad
horizontal es también un derecho real de goce y disfrute, pero de naturaleza compleja
pues incluye simultĂĄneamente el derecho de propiedad plena -partes individuales y la
copropiedad -partes comunes-. Por otro lado, ambos derechos reales son transmisibles
inter vivos y mortis causa, se pueden hipotecar y ser objeto de otras cargas.
AdemĂĄs en ninguno de los dos derechos existe el derecho de adquisiciĂłn
preferente en caso de venta del derecho a terceros; ni a favor de los otros titulares de los
DRHP ni del propietario del complejo turĂstico, ni tampoco a favor de los otros titulares
del derecho de propiedad horizontal.
En lo que concierne a las diferencias se puede afirmar lo siguiente: Mientras que
en el derecho de propiedad horizontal se trata de un derecho real complejo y que se
caracteriza por no ser un iura in re aliena, el DRHP es un derecho real menor, un iura
in re aliena, coexistiendo con el derecho de propiedad limitado del titular del complejo
turĂstico.
Por otro lado, en el derecho de propiedad horizontal el fraccionamiento no es
temporal como ocurre en el DRHP, sino material, es decir, fracciones autĂłnomas de tipo
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
231
horizontal, siendo cada titular dueño exclusivo de la fracción que le pertenece y
copropietario de las partes comunes.
Es conveniente recordar que el Decreto- Ley nÂș 275/93 no permitĂa la
coexistencia de los dos regĂmenes, el de propiedad horizontal y el del DRHP -art.2Âș-:
ArtĂculo 2Âș
Outros direitos reais
O proprietario dos empreendimentos referidos no artigo primeiro nĂŁo pode
constituir outros direitos reais sobre as unidades de alojamento, para além do DRHP.
Esta situaciĂłn fue modificada por el Decreto-Ley 180/99 que ya permite la
coexistencia de estos dos derechos:
ArtĂculo 2Âș
Outros direitos reais
1. (....)
2. O disposto no nĂșmero anterior nĂŁo impede que, quando necessĂĄrio,a
constituição do direito real de habitação periódica seja precedida da sujeição do
edifĂcio, grupo de edifĂcios ou conjunto imobiliĂĄrio ao regime da propriedade
horizontal.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
232
La unidad exigida en cuanto al titular de los alojamientos en los cuales se haya
constituido derechos reales de habitaciĂłn periĂłdica (art. 4Âș nÂș1 e) no es compatible con
la alienaciĂłn a favor de terceros de derechos de propiedad horizontal cuanto a esos
mismos alojamientos, una vez que el derecho de propiedad sobre el que se construyen
los derechos reales menores, en este caso DRHP, base de toda esta estructura, quedarĂa
afectado por la venta de âderechos de propiedadâ, aunque fuesen de propiedad
horizontal (que es un derecho de propiedad y no un ius in re aliena), pasando las
unidades de alojamiento a no ser ya de un solo titular.
Contrariamente a lo que ocurre con el derecho de propiedad horizontal, la venta
de DRHP, dado que se trata de un ius in re aliena, mantiene intacto el derecho de
propiedad cuyo titular continua siendo el propietario de las âunidades de alojamientoâ
del complejo turĂstico, incluso si este derecho de propiedad se encontrara âlimitadoâ a
causa de la superposiciĂłn del DRHP, que es un derecho real menor (ius in re aliena). Se
trata de una situaciĂłn similar a la que se verifica con el derecho de superficie o con el
derecho de usufructo -que son también derechos reales menores-.
AsĂ, a medida que se vayan extinguiendo los DRHP, el derecho de propiedad se
irĂĄ expandiendo, pudiendo incluso pensarse en que podrĂĄ volver a su situaciĂłn primitiva
de derecho real pleno.
Serå también interesante hacer la comparación entre este DRHP y el derecho de
copropiedad.
De acuerdo con el art.1403Âș del C. Civ. portuguĂ©s, existe propiedad comĂșn o
copropiedad cuando dos o mĂĄs personas son simultĂĄneamente titulares del derecho de
propiedad o de cualquier otro derecho real sobre la misma cosa. Los copropietarios
ejercen en conjunto todos los derechos que pertenecerĂan al propietario singular y
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
233
separadamente participan en las ventajas y cargas de la cosa -art. 1405Âș C. Civ.
portugués-.
En cuanto a las caracterĂsticas comunes puede decirse que ambos son derechos
reales, aunque la copropiedad pueda ser tanto un derecho pleno, cuando estĂĄ constituida
sobre el derecho de propiedad, como un iura in re aliena, cuando estĂĄ constituida con
base en algĂșn derecho real menor - v.gr. copropiedad del derecho de usufructo-.
Por otro lado el DRHP es siempre un derecho real menor, es decir, un ius in re
aliena, constituido sobre un derecho de propiedad al cual âcomprimeâ -por eso hay
autores que dicen que el derecho de propiedad es elĂĄstico pues se âcomprimeâ y se
âexpandeâ -. AdemĂĄs ambos derechos son transmisibles inter vivos y mortis causa.
En lo que se refiere a las diferencias, el copropietario goza del derecho de
adquisiciĂłn preferente y tiene el primer lugar entre los preferentes legales en caso de
venta o de dação em cumprimento a extraños, en cuanto a las cuotas de los demås
titulares -art.1409Âș C. Cv. portuguĂ©s-. Esto mismo no ocurre con el derecho real de
habitação periódica.
Por otro lado ningĂșn copropietario estĂĄ obligado a mantener los bienes indivisos,
salvo en el caso de que se hubiera convenido que la cosa se conserve indivisa por un
plazo que no puede exceder de cinco años. Este plazo puede ser renovado por acuerdo
de las partes -art.1412Âș C.Cv. portuguĂ©s-.
El titular del DRHP no puede exigir la divisiĂłn de las partes comunes del
complejo turĂstico por razones ya invocadas anteriormente. De esta manera, la soluciĂłn
que proponen algunos autores sobre la posibilidad de que varios sean âcopropietariosâ
de una empresa, pudiendo cada uno beneficiarse por un periodo de tiempo fijo, cada
año, no resulta viable a través de una simple copropiedad porque, en primer lugar,
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
234
ninguno de los copropietarios estĂĄ obligado a tener su bien indiviso indefinidamente, y
en segundo, cada titular es propietario Ășnicamente de un âcuota idealâ que no se
identifica con algo material y concreto, por ejemplo, el piso x o el edificio y, sino con
un tanto por ciento del total, que no se puede localizar concretamente dentro del bien
indiviso
Resumiendo, como derecho real nuevo que es, el DRHP goza de todas las
caracterĂsticas de los derechos reales, y sobre todo de la gran ventaja de la eficacia erga
omnes.
Es un derecho real de habitaciĂłn temporal, caracterĂstico de zonas turĂsticas.
Se constituye sobre unidades de alojamiento integradas en conjuntos turĂsticos.
Se constituye por escritura pĂșblica, y ademĂĄs se debe inscribir esta constituciĂłn
en el Registro de la Propiedad.
Se puede transmitir inter vivos y mortis causa, e incluso gravar.
En las transmisiones de este derecho deberĂĄ existir el documento
complementario, que forma parte integrante del documento de transmisiĂłn, debiendo el
comprador declarar por escrito que ha recibido el documento y que ha comprendido su
texto.
Sus titulares tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
235
El âempresarioâ titular del complejo turĂstico, mantendrĂĄ siempre la propiedad
del inmueble aunque limitada por el derecho real de habitaciĂłn periĂłdica que es un
derecho real menor, un iura in re aliena.
Derecho generador de obligaciones ob rem.
Las situaciones tan frecuentes de âtĂtulos de vacacionesâ y de participaciones en
sociedades de vacaciones, quedan de este modo totalmente protegidas a través de este
derecho real.
AdemĂĄs existe legislaciĂłn en el Derecho Internacional capaz de proteger las
relaciones jurĂdicas que surjan: el Convenio de Roma en cuanto a las relaciones de
obligaciones, y el Convenio de Bruselas para la ejecuciĂłn y reconocimiento de
decisiones judiciales en la Unión Europea. Importante también la Directiva Comunitaria
94/47/CE449.
Para proteger al comprador, la Ley presenta determinadas garantĂas a su favor,
como es por ejemplo la obligaciĂłn del propietario del complejo turĂstico o
concesionario del negocio de constituir un depĂłsito que sirva de cauciĂłn para garantizar
la buena administraciĂłn, protegiendo asĂ sus expectativas en cuanto a la calidad de las
unidades de alojamiento y de los servicios prestados, cauciĂłn esa que servirĂĄ para
garantizar la posibilidad de iniciar el uso y disfrute del DRHP por el comprador en la
fecha estipulada en el contrato. Garantizarå también el levantamiento de hipotecas u
otras cargas que puedan perjudicar al comprador
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
449 FERNANDES, C.: Da natureza e função das normas de conflitos de leis. Coimbra, 1992.
. LiçÔes de Direito Internacional Privado (2 vols.). Coimbra, 1994. FERREIRA, Vasco Taborda,: Sistema do Direito Internacional Privado segundo a lei e a JurisprudĂȘncia, EdiçÔes Atica, Lisboa, 1957.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
236
F) Derechos de habitaciĂłn turĂstica
AdemĂĄs de la posibilidad de la configuraciĂłn de esta figura jurĂdica como
derecho real la ley portuguesa alarga la aplicación del régimen del Decreto-Ley 180/99
a los casos de derechos de habitaciĂłn turĂstica450, es decir a situaciones de derechos de
crédito, de modo a permitir la protección del consumidor, normalmente turista, cuando
adquiere un derecho a disfrutar un alojamiento turĂstico en las situaciones previstas en
los artĂculos 45Âș y siguientes de dicho Decreto-Ley, siendo ex vi del artĂculo 53Âș
reglamentada esta situaciĂłn por los artĂculos 9Âș, 14Âș, 20Âș, 43 e 44Âș del referido texto
legal.
G) Jurisprudencia portuguesa.
No quedarĂa completo este estudio sin una breve referencia a la jurisprudencia
portuguesa mĂĄs importante sobre la materia. Me refiero al AcordĂŁo do Tribunal da
Relação de Coimbra de 8 de noviembre de 1994451en el que se reconoce al promitente
comprador la facultad de no sĂłlo resolver su contrato con base en el Decreto-Ley
130/98, vigente al tiempo, como, una vez agotado el plazo de este diploma legal,
resolver con base en lo dispuesto en el Código Civil portugués en lo que concierne a los
contratos promesa.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
450 Ya con el Decreto-Lei 275/93 el legislador portuguĂ©s se sintiĂł obligado a hacerse cargo de la existencia, en el trĂĄfico mercantil, de formas contractuales, que otorgaban un derecho de alojamiento reiterado en el tiempo y que escapaba al control legislativo. Lo mĂĄs llamativo de este Decreto-Lei fue la introducciĂłn de una reglamentaciĂłn ad hoc de los derechos de utilizaciĂłn de inmuebles turĂsticos de carĂĄcter meramente obligacional, porque se comprendiĂł que la ausencia de normas en esta materia conduciria a situaciones que acabarian comprometiendo la reputaciĂłn del turismo portuguĂ©s. Se introdujeron asimismo sanciones a las empresas por incumplimiento de la legislaciĂłn vigente., in NOEMĂ DOWNES, Los contratos internacionales de Timesharing, p. 41.
451 in ColectĂĄnea de JurisprudĂȘncia, año XIX, Tomo V, pp. 9 ss. SumĂĄrio: Ao contrato-promessa de compra e venda de um direito real de habitação periĂłdica Ă© ap licĂĄvel, alĂ©m do regime especial de resolução previsto no art. 30Âș nÂș4 do Dec. Lei 130/89 de 18/4, o regime geral previsto no C. Civil.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
237
Un otro fallo con fecha de 10 de noviembre de 1994, del Tribunal da Relação de
Lisboa 452.Aclara que el contrato de compra y venta de un derecho de habitaciĂłn
periĂłdica no es un contrato oneroso de transmisiĂłn o de constituciĂłn de derecho real
sobre edifĂcio o parte autĂłnoma de edificio, sino que tiene por objeto la utilizaciĂłn
temporal y restrictiva de cierto espacio y por tiempo definido en cada año.
El Tribunal da Relação do Porto reconoce en su Acordão de 10 de noviembre de
1988453 un direito de retenção sobre el apartamento objeto de un derecho habitación,
hasta el pago de la indemnizaciĂłn a que tienen derecho y a que fue condenada la
empresa propietaria de dicho apartamento por incumplimiento del contrato.
Muchas otras sentencias han sido dictadas en los Tribunales portugueses sobre
este derecho, algunas de las cuales reconocen que hubo utilizaciĂłn abusiva de clĂĄusulas
contractuales reguladas por el Decreto-Ley 446/85 de 25 de octubre454. No siendo
posible con base en el Decreto-Ley 275/93 de 5/8, incluir situaciones en que una
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
452 in ColectĂąnea de JurisprudĂȘncia, año XIX, 1994, Tomo V, pp. 97 ss. SumĂĄrio: I. O contrato de compra e venda de um direito de habitação periĂłdica nĂŁo Ă© um contrato oneroso de transmissĂŁo ou constituição de direito real sobre edifĂcio ou fracção autĂłnoma dele antes tem por objecto a utilização temporĂĄria e restrita de certo espaço e por tempo definido em cada ano. II. Esta utilização nĂŁo se encontra abrangida pela protecção que a lei establece, no Ăąmbito do direito de habitação, para o contrato promessa que o tem por objectivo final. III. No contrato-promessa de compra e venda de direito da habitação periĂłdica nĂŁo Ă© exigĂvel o reconhecimento notarial da assinatura do promitente comprador.
453 in ColectĂąnea de JurisprudĂȘncia, año XIII, 1988, Tomo V, pp. 189 ss. SumĂĄrio: I. A norma do art. 755Âș do CĂłdigo Civil Ă© susceptĂvel de aplicação extensiva. II. Tendo a R. prometido constituir a favor dos AA. o direito de habitação num apartamento mobilado na primeira quinzena de abril de cada ano, que vĂȘm habitando nesse perĂodo, gozam eles do direito de retenção sobre o apartamento atĂ© ao pagamento da indemnização em que aquela foi condenada pelo incumprimento do contrato.
454 In Intersses difusos. Procuradoria da RepĂșblica da Comarca de Lisboa Juizos CĂveis. Firma Omnvip, 13/10/1999. : Tiveram os presentes autos origem numa exposição dirigida ao MinistĂ©rio PĂșblico por parte da Associação de Consumidores de Portugal em Coimbra, submetendo para apreciação um exemplar de um contrato-tipo, atravesĂ© do qual a firma OMNIVIP- comercialização de cartĂ”es TurĂsticos, Lda, comercializa cartĂ”es turĂsticos, denominados tĂtulos Vip Tours, tendo em vista os decretos-Lei nÂș 275/93, de 5/8, e 272/87, de 3/7 e o disposto no Decreto-Lei 446/85, de 25/10, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nÂș 220/95, de 31/8. Continua como sigue: Os contratos-tipo em apreço nĂŁo se encontram, portanto, como vem sugerido, sujeitos Ă disciplina do Decreto-Lei nÂș275/93, de 5/8, diploma que regula a âaquisiçãoâ do direito real de habitação periĂłdica e que nĂŁo encontra correspondĂȘncia na materia clausulada e objecto dos referidos contratos, o qual tem natureza obrigacional e nĂŁo real.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
238
empresa vende derechos que identifica como âtĂtulo VIP-Toursâ mediante los cuales sus
clientes o adquirentes acceden a la utilizaciĂłn de âserviços de fĂ©riasâ (alojamientos en
apartamentos y hoteles, por ejemplo) 455, ya la nueva redacciĂłn dada por el Decreto-ley
180/99 dispone de normas para estas situaciones (arts. 45Âș ss.). Muchos otros casos de
jurisprudencia se podrĂan presentar. Sin embargo se ha optado por dejar esa materia, de
forma mĂĄs desarrollada, para el capĂtulo dedicado a España.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
455 A través de una red de instalaciones hoteleras y similares y de una agencia de viajes y turismo perteneciente a esta red , mediante el pago a precio inferior al practicado en el marcado y reserva anticipada.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
239
II. PAĂSES DE LA UNIĂN EUROPEA SIN REGLAMENTACIĂN AD
HOC. MODELOS MIXTOS
Son muchos los paĂses que no han promulgado legislaciĂłn ad hoc para la figura
jurĂdica de la multipropiedad, aplicĂĄndose la legislaciĂłn general, adaptada a cada
situaciĂłn. En la mayorĂa de los casos esta soluciĂłn no da garantĂas suficientes a sus
titulares. Escogemos a continuaciĂłn algunos paĂses y analizamos sus diferentes
respuestas por la soluciĂłn jurĂdica que han encontrado para este problema456. PaĂses hay
en los que se puede integrar esta figura jurĂdica en la del multialquiler, en el derecho
societario, en la copropiedad, y en otras soluciones jurĂdicas que pasamos a analizar de
acuerdo con la siguiente exposiciĂłn y por el siguiente orden: el sistema italiano; el
sistema belga; el sistema alemĂĄn; el sistema britĂĄnico. En el tĂtulo IV se estudiarĂĄn,
dado que no pertenecen a la UE, el sistema suizo y el sistema argentino . Se dejĂł para el
tĂtulo III de este capĂtulo el anĂĄlisis de los sistemas de algunos paĂses de fuera de la UE
que disponen de legislaciĂłn ad hoc para regular esta figura jurĂdica, como es el caso de
TurquĂa y de los Estados Unidos de AmĂ©rica.
Pese a que todos los Estados miembros de la UniĂłn Europea ya han incorporado
la Directiva Comunitaria 94/47, muchos son los que se han limitado a transponerla
dentro de los derechos del consumidor, sin definir la soluciĂłn a dar concretamente a
esta figura jurĂdica. Han dejado pues abiertas las situaciones ya existentes, limitĂĄndose a
reforzar la protecciĂłn al consumidor, al adquirente de este derecho. Creo sin embargo
que un CĂłdigo de Consumo es el lugar donde mejor se incorpora esta Directiva, pues
analizado su contenido llegamos a la conclusiĂłn de que pertenece a la policĂa de
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
456 Fue utilizado como criterio en primer lugar el hecho de pertenecer a la UniĂłn Europea, y en segundo la posibilidad de disponer de material jurĂdico suficiente como para poder analizar esta situaciĂłn. Ni siempre es fĂĄcil el acceso a fuentes jurĂdicas actualizadas en lo que concierne a determinados Estados . Como biblioteca mĂĄs utilizada indico la del Instituto de Derecho Comparado de Lausanne, con informaciĂłn bastante completa..ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
240
mercados, y que no concuerda con el espĂritu de los CĂłdigos Civil y Mercantil. Como
ejemplos mĂĄs directos encontramos la Ley Francesa y la de Finlandia
Es pues importante hacer la distinciĂłn entre la situaciĂłn de la reglamentaciĂłn
jurĂdica especĂfica de este derecho, ya sea como derecho real o como derecho de
obligaciĂłn, y la propia introducciĂłn de la Directiva Comunitaria 94/47 sobre
timesharing.
1. Sistema italiano.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
Haciendo depender el concepto jurĂdico de derecho real de su oponibilidad erga
omnes se defiende, en Italia, la exigencia de la tipicidad para los derechos reales. Por
otro lado no existe en Italia una regulaciĂłn especĂfica de la multipropiedad457.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
457 CASELLI, G: La multiproprietĂ - probleme giuridici . Milano, GiuffrĂš, 1984. âNote su multiproprieta' e proprieta' temporaneaâ,Giust. civ., 1982, fasc. 8 (settembre), pt. 2, pp. 387-391.âLa multiproprieta': problemi normativi e tutela dell' acquirente (relazione al Convegno promosso da Sofinturitalia su "La multiproprieta' in Italia", Milano, 26 gennaio 1984)â, Riv. giur. edil., 1984, fasc. 2 (aprile), pt. 2, pp. 118-129 .âMultiproprieta' e disegni di leggeâ, Giust. civ., 1988, fasc. 4 (aprile), pt. 2, pp. 143-152 . OâCALLAGHAN MUĂOZ, Xavier, PromociĂłn y adquisiciĂłn de viviendas en rĂ©gimen de multipropiedad (Timesharing). RegulaciĂłn legal y derecho comparado, p. 87. CALĂ, E., âMultiproprieta': la proprieta' ciclica tra nomina ed entropiaâ,Temi Rom., 1983, fasc. 2 (giugno), pt. 1, pp. 278-283 .âRecesso e recessi nella multiproprietĂ â, Rivista del notariato, 1999, fasc. 2 (aprile), pt. 1, pp. 305-316. CALĂ, E. /CORDA,T.A.: âIn attesa della multiproprieta' â (nota a Cass. sez. II 30 maggio 1984, n. 3343)Vita not., 1984, fasc. 6 (dicembre), pt. 1, pp. 1439-1445. BENACCHIO, Giuseppe: âDal condominio alla multiproprieta'(relazione al Convegno del Comitato Franco Italiano del notariato Ligure-Provenzale, Bendor, 17-20 settembre 1981)â, RN., 1982, fasc. 1-2 (aprile), pt. 1, pp. 1-9. ALPA, G. / IASIELLO, M.:La MultiproprietĂ , Biblioteca Giuridica Attualita 8,CEDAM, 1993.ALPA, G: La multiproprietĂ . Aspetti giuridica della proprietĂ turnaria e della proprietĂ turistico alberghiera. Bologna, Zanichelli, 1983.La multiproprietĂ . Aspetti giuridica della proprietĂ turnaria e della proprietĂ turistico alberghiera . Padua, 1983. Compendio del Nuovo Diritto Privato. Turin, 1985, p.302 ss. âLa tutela dei consumatori nella Convenzione europea sulla legge applicabile en materia do obbligazioni contrattualiâ, in Treves , Verso una disciplina comunitaria della legge applicabile ai contratti (Padua, 1983), pp. 317 ss. âMultiproprieta' e vincolo alberghieroâPol. dir., 1979, fasc. 6 (dicembre), pp. 642-644.:â Nota minima sulla "multiproprieta'",Foro pad., 1980, fasc. 10/12 (dicembre), pt. 2, pp. 49-52. âAspetti e problemi attuali della multiproprieta' â, Giust. civ., 1983, fasc. 2 (febbraio), pt. 2, pp. 93-103. âMultiproprieta', problemi attuali e prospettive di normazioneâ, RN, 1987, fasc. 6 (dicembre), pt. 1, pp. 1097-1105 .
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
241
Después de la publicación del Codice civile de 1865, fuertemente influido por el
Código de Napoleón, comienza en Italia una polémica acerca del principio de la
tipicidad en la configuraciĂłn de los derechos reales458. MĂĄs tarde, con la publicaciĂłn del
vigente CĂłdigo de 1942
se reiniciĂł la discusiĂłn, defendiendo la doctrina italiana la opciĂłn del numerus
clausus459. Ăltimamente se siente un cambio en esta posiciĂłn doctrinal hacia la opciĂłn
del numerus apertus acercĂĄndose a la que RomĂĄn GarcĂa defiende en el sistema español,
donde la tipicidad causal sustituye a la tipicidad legal.460
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
ADRIANI, Paola, : âPer una definizione della multiproprieta'. Una rassegna dei contributi monografici in temaâ, RN, 1985, fasc. 4 (agosto), pt. 1, pp. 910-921. BARBERO,: Sistema istituzionale del Diritto Privato italiano, vol. 1Âș, TurĂn, 1965. CONFORTINI, M.: La multiproprietĂ . Publicationi dellâistituto di Diritto Privato dellâUniversitĂ di Roma -: âLa Sapienzaâ, XXVII , Padova, CEDAM, 1983. âIl tempo e i confini delle coseâ (relazione per il Seminario di Studi tenutosi per iniziativa degli Istituti di diritto privato della Facolta' giuridica di Bari, della Facolta' di Economia e Commercio di Bari, della Facolta' giuridica dell' Universita' di Napoli, della Facolta' giuridica dell' Universita' di Siena, dell' Istituto di diritto pubblico della Facolta' giuridica di Bari, del Comitato regionale fra i Consigli notarili della Puglia e del Corso di Dottorato di Ricerca su "Problemi civilistici della persona", sul tema "La multiproprieta'", Bari, 4-5 maggio 1984), Giust. civ., 1984, fasc. 9 (settembre), pt. 2, pp. 327-331.âIn margine a due sentenze in tema di multiproprieta' â (Nota a Trib. Napoli sez. X 21 marzo 1989, n. 2833; App. Roma 12 maggio 1986), Dir. giur., 1989, fasc. 1-4 (dicembre), pp. 435-467 . GALLIANO, : âMultipropiedadâ, Trattato di diritto privato, dir. Rescigno, vol. VI,Turin, 1982, pp. 246 ss. GAMBARO,: Il diritto di proprietĂ , Milan, 1995. RAGAZZINI, Luca : âTrust "interno" e ordinamento giuridico italianoâ, Rivista del notariato, 1999, fasc. 2 (aprile), pt. 1, pp. 279-303. SCAGLIONE, Francesco: âCollegamento negoziale e multiproprietĂ azionariaâ(Nota a Cass. sez. II civ. 10 maggio 1997, n. 4088),Vita notarile, 1997, fasc. 3 (dicembre), pt. 1, pp. 1372-1379. SCANCARELLO, Mauro: âIn tema di multiproprietĂ â, (Nota a ord. Trib. Chavari 3 settembre 1993), Rivista del notariato, 1995, fasc. 6 (dicembre), pt. 2 , pp. 1522-1526. TRABUCCHI, A.:Istituzioni di Diritto Civile. 32ÂȘ ed. CEDAM.Padova, 1991. VILLANI, U.,: âAspetti problematici della prestazione caratteristicaâ, RCDIP, 1993, pp. 513-540. LEZZA/ SERVAROLO, âun modello di proprietĂ : la multiproprietĂ â, RG, 1977. MORACE PINELLI, Arnaldo : âRiflessioni in tema di multiproprietĂ azionariaâ, (Nota a App. Venezia 30 giugno 1994, n. 856), Rassegna di diritto civile, 1997, fasc. 1 (gennaio), pp. 193-210.ïżœ
458 OâCALLAGHAN MUĂOZ, Xavier, ult. op. cit., p. 87.ïżœ
459 DESURVIRE, Daniel, Le Timeshare ou la MultipropriĂ©tĂ© echangĂ©e. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs. Directiva C.E. du 26 octobre 1994, p. 242.ïżœ
460 DESURVIRE, ob. cit., p. 243. NATUCCI, A.: La tipicitĂ dei Diritti Reali . II edizione riveduta e aggiornata. - UniversitĂ degli studi di Padova, FacoltĂ di Economia e Commercio. Collana di studi Giuridici-CEDAM-Padova, 1988. PAGANO, Fortunato: âMultiproprieta' e pianificazione urbanistica (relazione al Convegno "Turismo in multiproprieta', territorio e comunita' locali", Marilleva 29-30 maggio 1982)â, Riv. giur. edil., 1982, fasc. 4 (agosto), pt. 2, pp. 173-181.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
242
La multipropiedad constituye también en Italia una solución al problema de la
casa de vacaciones, satisfaciendo la exigencia social cada vez mayor de poder gozar de
una unidad de habitaciĂłn en una localidad de veraneo durante el periodo de
vacaciones461. Se presenta ademĂĄs como una nueva forma de inversiĂłn inmobiliaria462.
Sin embargo el fenĂłmeno timeshare no apareciĂł en Italia hasta 1986, sobrepasando en
apenas seis años el volumen de negocios de este sector en Francia463 464. El 85% por
ciento de estos derechos son de italianos, cosa que no ocurre en otros paĂses465.
En la doctrina, ha prevalecido la tesis, en cuanto a la naturaleza del derecho,
segĂșn la cual la multipropiedad es un modo de organizaciĂłn de la comuniĂłn de un bien
inmueble y se atiene por tanto a la disciplina de la propiedad en comuniĂłn466. MĂĄs
concretamente se deberĂa hablar de multicopropiedad467 . Se ha hablado de derecho real
atĂpico468, de propiedad temporal469, de red de obligaciones propter rem470, de
propiedad limitada en el uso y en el tiempo471. Santoro-Passarelli señala que la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
461 ALPA / IASIELLO, La multiproprietĂ , p. 14. A.S./ INSERRA,P./PAVONE, M.A/ LEZZA AFFATATI,A.: La multiproprietĂ , contributtii allo studio delle prassi . Edizioni Scientifiche Italiane, 1989.ïżœ
462 PAGANO, F.: âMultiproprietĂ e pianificazione urbanisticaâ, p. 174.ïżœ
463 DESURVIRE, ob. cit., p. 243.ïżœ
464 QUADRI, E.: âLa multiproprietĂ tra logica speculativa e interessi socialiâ, p. 227.ïżœ
465 DESURVIRE, ob. cit., p. 243.ïżœ
466 ALPA, La multipropiedad. Aspectos jurĂdicos de la propiedad por turno y de la propiedad turĂstico-hotelera, ïżœ
467 GAMBARO, Il diritto di proprietĂ , p. 651 ss. ïżœ
468 CASELLI, La multiproprietĂ . Problemi giuridici,ïżœ
469 LEZZA /SERVAROLO, âUn modello di proprietĂ : la multiproprietĂ â, p. 18 ss. y PELOSI, âla multirporpietĂ tra comunione e propeietĂ temporaneaâ, p. 463 ss.ïżœ
470 GALLIANO, âMultipropiedadâ,p.. 246 s.ïżœ
471 CONFORTINI, La multiproprietĂ , p. 8.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
243
multipropiedad se encuadra en la comunidad de propietarios, es decir, en la
copropiedad. Insiste en este punto en que el goce por turnos concierne sĂłlo a la forma
de gozar el bien y no al derecho sobre Ă©l, que es perpetuo472.
Sin embargo la definición del derecho en estos términos, implica la solución del
principal problema, que es el de la superaciĂłn del derecho a la divisiĂłn473.
B) La Multipropiedad y la ConstituciĂłn italiana de 27 de diciembre de 1947 474
No se puede hacer un estudio completo sobre este derecho de multipropiedad,
sin que primero se haga una rĂĄpida referencia a la ConstituciĂłn italiana. AsĂ el art. 42Âș
de la ConstituciĂłn italiana reconoce y garantiza la propiedad privada.
Ya analizamos, en el capĂtulo de Francia, que la afirmaciĂłn del derecho de
propiedad lo encontramos en el art. 544Âș del CĂłdigo de NapoleĂłn. Este contenido pasĂł
despuĂ©s al C.Civil italiano, mĂĄs concretamente a su art. 832Âș:
Il propietario ha il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed
esclusivo, entro I limiti e con lâosservanza degli obblighi stabiliti dallâordinamento
giuridico475.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
472 ALPA, âla multipropriedad en Italiaâ, pp. 124-125. NATUCCI, A.: La tipicitĂ dei Diritti Reali, p. 7.ïżœ
473 POCAR, F.: âLe droit des obligations dans le nouveau droit international privĂ© italienâ, RCDIP, 1968, p. 42. ARANGIO-RUIZ : Instituzioni di diritto romano , Napoli, 1977.ïżœ
474 Modificada a travĂ©s de las Leyes Constitucionales de 9 de Febrero de 1963, 27 de Diciembre de 1963, 21 de Junio de 1967 y 22 de Noviembre de 1967.ïżœ
475 El propietario tiene el derecho de gozar y disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo, dentro de los limites y observando las obligaciones establecidas por el ordenamiento jurĂdico.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
244
El derecho de propiedad se puede transmitir inter vivos y mortis causa. Es pues
importante también el derecho de herencia o transmisión mortis causa de la propiedad.
Se debe notar, sin embargo, que la evoluciĂłn moderna de la propiedad ha dado lugar
también a situaciones de propiedad con fines colectivos como es el caso de la
multipropiedad.. AsĂ la propiedad atribuye en exclusiva un bien a un titular para su
interés476. Tiene también una función social, ésta queda asegurada con los limites al
derecho, mencionados en el art. 42Âș de la ConstituciĂłn, y tambiĂ©n con la obligaciĂłn de
observar la norma del art. 832Âș del C.Cv.it.477
C) El Derecho de multipropiedad inmobiliaria, alberguiera y de sociedades.
Son distintas las soluciones dadas por el derecho italiano para la reglamentaciĂłn
de la multipropiedad adoptando cuatro configuraciones distintas478 479. Pasaremos a
analizar cada una de ellas por el siguiente orden: Multipropiedad inmobiliaria,
alberghiera, cooperativa y azionaria 480 .
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
476 ALPA, MultiproprietĂ , problemi attuali e prospettive di normazione, p. 1100.ïżœ
477 TRABUCCHI, Institutioni di Diritto Civile, p. 411. AMORUSO, Battista Onofrio: â La multiproprieta'
azionariaâ, Giur. merito, 1985, fasc. -5 (ottobre), pt. 4, pp. 985-992. CALĂ, âLa multiproprietĂ azionaria accolta in Cassazioneâ, (Nota a Cass. sez. II civ. 10 maggio 1997, n. 4088), Giurisprudenza italiana, 1998, fasc. 3 (marzo), pp. 431-440. CAPPONI, Mario Claudio: âMultiproprieta' azionaria e regime fiscale dei trasferimenti di quote socialiâ (Nota a Cass. sez. III pen. 31 gennaio 1987, n. 2202), Dir. prat. trib., 1989, fasc. 5 (ottobre), pt. 2, pp. 1197-1205 . DI CIOMMO, Francesco: âLa multiproprietĂ azionariaâ, (Nota a Cass. sez. II civ. 10 maggio 1997, n. 4088), Il foro italiano, 1998, fasc. 7-8 (agosto), pt. 1, pp. 2255-2262.ïżœ
478 LANZILLO, Raffaella: â Le varie forme di multiproprieta'. Prospettive d' indagineâ (comunicazione al Convegno di studio sul tema "Turismo in multiproprieta', territorio e comunita' locali", Marilleva, 29-30 maggio 1982) , Riv. dir. comm., 1983, fasc. 5-8 (agosto), pt. 1, p. 320.ïżœ
479 ADRIANI, P.: âper una definizione della multiproprieta. Una rassegna dei contributi monografici in temaâ, p. 912.ïżœ
480 CASELLI, Giovanni, La multiproprietĂ , problemi giuridici, p.34. CHIODI, Andrea: âLa multiproprieta' immobiliare dopo vent' anni: una rassegna critica delle opinioni e dei problemiâ, GI., 1992, fasc. 2 (febbraio), pt. 4, pp. 86-96.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
245
La multipropiedad, es definida de la siguiente manera481
La situazione in cui piĂș soggetti hanno il diritto di godere per un determinato
periodo dellâanno di uno stesso bene (generalmente immobile) per uno specifico scopo
(generalmente di vacanze)482.
Se trata de una definiciĂłn muy amplia. De hecho podemos distinguir varios tipos
de multipropiedad en Italia ya mencionados supra, la multiproprietĂ immobiliare, la
multiproprietĂ alberghiera, y la multiproprietĂ sociale o azionaria. La cooperativa es
muy poco utilizada.
La multipropriedad inmobiliaria, segĂșn Santoro-Passarelli, se encuadra en la
comunidad de propietarios, es decir, en la copropiedad. Insiste este autor en el punto de
que el goce por turnos concierne sĂłlo al goce del bien y no al derecho que es
perpetuo.483 El mismo autor rehusa la denominaciĂłn de proprietĂ turnaria pues dice
que non la proprietĂ , che Ăš permanente, ma il godimento dellâunitĂ spetta a turno.
El nuevo concepto de la multipropiedad se encuadra en la copropiedad, pero
presenta todavĂa algunas concreciones, propias del carĂĄcter de goce por turnos.
multipropiedad significa pues propiedad de muchos484 485. AdemĂĄs no existe un
concepto de la propiedad inmobiliaria que contenga la multipropiedad; lo que se regula
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
481 CASELLI, Giovanni, ob. cit., p.34.ïżœ
482 SituaciĂłn el la cual varias personas tienen el derecho a usar durante un determinado periodo del año de un mismo bien (generalmente inmueble) con un fin especĂfico ( en general para vacaciones).ïżœ
483 DE CUPIS, A., MultiproprietĂ e comproprietĂ , RTDPC, 1984, p. 1024 . âLa durata della proprieta' turnariaâ, GI., 1983, fasc. 7 (luglio), pt. 4, pp. 193-195.ïżœ
484 ALPA, âAspetti e problemi attuali della multiproprietĂ â, p. 98.ïżœ
485 MESSA, Luigi: âLa responsabilita' del promotore per i servizi rispetto al secondo acquirente della quota di bene in multiproprieta'â, GI., 1986, fasc. 6 (giugno), pt. 4, p. 201.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
246
es el concepto de propiedad temporal, y de copropiedad adaptados a esta nueva
necesidad486.
La multipropiedad obtiene en los Ășltimos años la mejor parte del mercado
turĂstico inmobiliario487. Implica que el adquirente sea comprador de un derecho de
copropiedad. La compra debe hacerse ante notario y después debe inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Existe pues una copropiedad comĂșn (coproprietĂ
comunione) organizada entre varias personas titulares de la misma unidad de timeshare.
Se puede, sin embargo delegar en una tercera persona la administraciĂłn de la
comunidad, y al mismo tiempo esa persona tendrĂĄ que velar por el buen cumplimiento
del reglamento de uso.
Es una multipropiedad que se construye con base en el esquema de la indivisiĂłn.
SegĂșn el Derecho italiano, cuando una residencia es adquirida por un grupo de
personas, la mayorĂa simple de multipropietarios pueden modificar el destino de la
cosa488. En caso de que uno de ellos solicite la divisiĂłn Ă©sta tendrĂĄ lugar sobre la
totalidad de la comunidad y no sĂłlo sobre la unidad ocupada por el requeriente.489
La soluciĂłn para esto es la de convertir la indivisiĂłn en multipropiedad con
pocas personas titulares, apenas sobre una unidad490, dentro de una copropiedad
inmobiliaria clĂĄsica491.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
486 CONFORTINI, âIl tempo e I confini delle coseâ, p. 328.ïżœ
487 RAMACCI, Luca: â Mutamento di destinazione d' uso, multiproprieta' alberghiera e di norme urbanisticheâ(Nota a Pret. Belluno sez. Pieve di Cadore 4 maggio 1993, n. 1061), Nuovo dir., 1993, fasc. 6 (giugno), pt. 2, p. 518 .ïżœ
488 Art. 1108 del C.Cv. Italiano, que se transcribe mĂĄs adelante.ïżœ
489 DESURVIRE, ob. cit., p. 244.ïżœ
490 De este modo resultarĂĄ mĂĄs fĂĄcil un de acuerdo para la realizaciĂłn de pactos de indivisiĂłn sucesivos,
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
247
Los reglamentos que rigen las relaciones entre los copropietarios de una misma
unidad fijan los derechos y las obligaciones de cada uno de ellos en relaciĂłn con las
partes comunes del inmueble. AsĂ, cualquier modificaciĂłn de la afectaciĂłn del âtiempo
repartidoâ necesita la unanimidad de los multipropietarios; y una peticiĂłn de divisiĂłn
sĂłlo afectarĂĄ a la unidad de alojamiento ocupada por el requeriente.492
El complejo inmobiliario tanto puede ser pequeño, mediano o de grandes
dimensiones. Confluyen en la adquisiciĂłn de la multipropiedad dos situaciones: la
inmobiliaria y la de servicios. AdemĂĄs puede haber casos en que el adquirente del
derecho de goce por turnos lo pueda materializar en el inmueble inicial; o también
puede escoger disfrutarlo en otro de los complejos que posea la organizaciĂłn en el
mismo paĂs o en otros paĂses.493
Existe asimismo la posibilidad de la locazione invertita, que consiste en que el
promotor venda la plena propiedad del apartamento al adquirente, reservĂĄndose el
adquirente el uso durante un determinado periodo del año, permaneciendo el resto del
tiempo a disposiciĂłn del promotor que lo alquilarĂĄ en los demĂĄs periodos. De este modo
el precio de venta es muy bajo494.
Dentro de esta multipropiedad podemos aĂșn distinguir entre multipropiedad
simple y multipropiedad con servicios. En el primer caso, el adquirente compra una
cuota sobre el apartamento -copropiedad-. Los servicios que eventualmente se ofrezcan
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
los cuales no podrĂĄn superar el plazo de diez años. ïżœ
491 Con los problemas que se planteen en lo que concierne a la posibilidad de pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn, siendo sin embargo siempre posible la realizaciĂłn de un pacto de indivisiĂłn entre comuneros, que no podrĂĄ ser superior a diez años (art. 111Âș del C.Cv. It., analizado en las pĂĄginas siguientes).ïżœ
492 DESURVIRE, ob. cit., p. 244.ïżœ
493 MUNAR BERNAT, RegĂmenes jurĂdicos de multipropiedad en Derecho Comparado, p.157.ïżœ
494 CALĂ, E., MultiproprietĂ : la proprietĂ ciclica tra nomina ed entropia, p. 281.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
248
tendrĂĄn carĂĄcter accesorio. AquĂ se trata de un derecho de copropiedad, y como tal de
un derecho real495. El segundo caso se caracteriza porque prevalece el aspecto de
servicios, como es el caso de multipropiedad hotelera. También permite la posibilidad
de poder substituir el periodo adquirido por otro e incluso en complejo diferente -
multipropiedad abierta-496. AquĂ la vertiente inmobiliaria es secundaria y muchas veces
innecesaria.
Es difĂcil presentar una configuraciĂłn jurĂdica unitaria de la llamada
multipropiedad inmobiliaria497 498.
La multipropiedad alberghiera (hotelera) es una segunda figura jurĂdica que se
presenta es la llamada multipropiedad alberghiera. Tomando como base una
multipropiedad, por acciones o una inmobiliaria, esta forma se caracteriza porque el
complejo se gestiona como si fuera una unidad hotelera499. Al principio la estructura
elegida fue la de sociedad, pero la tendencia ha evolucionado poco a poco a favor de la
modalidad inmobiliaria, y dentro de aquella el régimen en el que abarca todo el
complejo y no sĂłlo algunas de las unidades hoteleras.500
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
495 CALĂ, E, âRecesso e recessi nella multiproprietĂ , p. 308.ïżœ
496 ALPA, âNota minima sulla multiproprietĂĄâ, p. 50.ïżœ
497 ALPA, Compendio del nuovo Diritto Privato, p. 303.ïżœ
498 SANTUCCI, G.: âMultiproprietĂ immobiliare e revoca giudiziale dellâamministratoreâ (Nota a decr. Trib. Bolzano 9 agosto 1993), Resp. civ. prev., 1994, fasc. 2 (aprile), p. 295.ïżœ
499 ALPA, La multiprorpietĂ . Aspetti giuridica della proprietĂ turnaria e della proprietĂ turistico alberghiera, p.
12.ïżœ
500 MUNAR BERNAT, ob. cit. p.162.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
249
La operaciĂłn se inicia con una estructura hotelera de baja calidad y con
resultados econĂłmicos insatisfactorios que se vende en multipropiedad501. Se ponen
entonces a la venta cuotas de propiedad pro indiviso. Luego se constituye una
comunidad con el fin de utilizar el complejo. A la vez se arrienda el local para llevar a
cabo la actividad propiamente hotelera, que se regirĂĄ por unos estatutos previamente
establecidos por la empresa promotora de la operaciĂłn502.
En los estatutos deberĂĄ constar, en primer lugar, que el arrendatario del
inmueble debe emitir cada año un nĂșmero de bonos igual al de cuotas existentes. En
segundo lugar que tenga una clĂĄusula por la cual el titular de una cuota, que no pueda o
no desee en un año determinado disfrutar de su derecho, debe notificarlo a la dirección
del establecimiento en un plazo no inferior a 15 dĂas antes de que se inicie su periodo.
En este caso el titular va a obtener un porcentaje aproximadamente del 40% del precio
obtenido por el hotel.
TambiĂ©n es necesario que se limite el nĂșmero de cuotas que puede suscribir un
titular, con el fin de afianzar el carĂĄcter de lugar de recepciĂłn turĂstica del complejo.
AdemĂĄs la cuota de copropiedad pro indiviso puede ser enajenada inter vivos o mortis
causa, de forma onerosa o gratuita. Es importante que se determine la obligaciĂłn de los
titulares de contribuir al pago de los gastos comunes derivados del mantenimiento del
inmueble, seguros, impuestos sobre el inmueble, y gastos de administraciĂłn. Por otro
lado el administrador es nombrado, en principio, por la empresa promotora.503
La atribuciĂłn del carĂĄcter hotelero a un complejo inmobiliario viene
determinada por la existencia en el mismo de una organizaciĂłn empresarial que gestione
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
501 MUNAR BERNAT, ob. cit. p.162.ïżœ
502 ALPA, âMultiproprietĂ e vincolo alberghieroâ, p. 643.ïżœ
503 MUNAR BERNAT, ob. cit. p.163.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
250
los servicios comunes y que alquile las unidades de habitaciĂłn independientes segĂșn las
reglas del contrato de hospedaje.504 El destino hotelero puede permitir diferentes
fĂłrmulas, pudiendo entre ellas incluir aquellas que reserven el disfrute del inmueble a
un nĂșmero limitado de clientes, siempre que con ello no se impida el ejercicio pĂșblico y
se deje algunas unidades de habitaciĂłn libres para los posibles terceros interesados.505
AsĂ, lo que caracteriza la multipropiedad alberghiera es que disfrutan del inmueble
como multipropietarios un nĂșmero cerrado o limitado de personas; quedando siempre la
posibilidad de alquilar los apartamentos a otros interesados.506
La multipropriedad de sociedades o por acciones (azionaria) consiste en lo
siguiente. Normalmente la propietaria del inmueble es una sociedad por acciones507. El
derecho al goce y disfrute de la propiedad nace de la titularidad de las acciones, y de la
calidad de socio508. El derecho de los socios al uso de la cosa que es propiedad de la
sociedad se deriva de un contrato de comodato. Se trata pues de un derecho de
crédito509.
No es una situaciĂłn de multipropiedad sino de una propiedad singular que
pertenece a la sociedad de multipropiedad. AsĂ, un edificio integrado por varios
alojamientos equipados y destinados al uso turĂstico-hotelero es propiedad de una
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
504 Sentencias del Consiglio di Stato de 21/3/1972 nÂș189, de 26/1/1979 nÂș 38, y de 23/11/1979 nÂș 743. In
MUNAR BERNAT, p. 164.ïżœ
505 MUNAR BERNAT, ob. cit. p.165.ïżœ
506 ALPA, G., Compendio del Nuovo Diritto Privato, p. 310.ïżœ
507 CALĂ, E., âLa multiproprietĂ azionaria accolta in Cassazioneâ, p. 433.ïżœ
508 SCAGLIONE, F.: âCollegamento negoziale e multiproprietĂ azionariaâ, p. 1375.ïżœ
509 AMORUSO, Battista O., âLa multiproprietĂ azionariaâ, p. 989.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
251
sociedad510. El capital de esta sociedad estĂĄ dividido en acciones ordinarias y acciones
privilegiadas. De este modo los titulares de las acciones ordinarias son propietarios del
complejo inmobiliario, y en cuanto tales promueven y proponen la operaciĂłn de
multipropiedad a través de la emisión y venta de acciones privilegiadas511.
Los compradores de estas acciones adquieren el derecho a usar los alojamientos
equipados, por turnos predeterminados, asà como también el derecho a una serie de
servicios determinados en el contrato preliminar de compra de acciones. Este derecho
de disfrute viene asegurado mediante el poder conferido en la asamblea de socios a los
administradores para ceder en comodato los alojamientos equipados de acuerdo con una
predeterminaciĂłn fijada para cada socio512.
El objeto de esta sociedad es permitir a los socios que gocen del bien objeto de
la multipropiedad513. Se trata pues de una sociedad para el simple uso de un bien, que el
articulo 2248Âș del CĂłdigo Civil italiano (incluido en el tĂtulo V âDelle societĂ â) no
admite, reduciéndola forzosamente a la figura de simple comunión de bienes, es decir,
mandĂĄndola regular por el titulo VII del libro III514.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
510 MORACE PINELLI, A.: âRiflessioni in tema di multiproprietĂ azionariaâ, p. 194.ïżœ
511 AUTORINO / INSERRA / PAVONE / LEZZA, La multiproprietĂ , contributi allo studio delle prassi, p. 21.ïżœ
512 MARTINEZ-PIĂEIRO CARAMĂS, Eduardo, Soluciones notariales al fenĂłmeno de la llamada
multipropiedad a tiempo compartido, p. 34. CHIODI, Andrea: âLa multiproprieta' immobiliare dopo vent' anni: una rassegna critica delle opinioni e dei problemiâ, GI., 1992, fasc. 2 (febbraio), pt. 4, pp. 86-96.ïżœ
513 SCANCARELLO, M.: âIn tema di multiproprietĂ â, ( Nota a ord. Trib. <chavari 3 settembre 1993) , Rivista del notariato, 1995, fasc. 6 (dicembre), pt. 2, p. 1522. CODICE CIVILE ANNOTATO. Pietro Perlingieri. Libro III. UTET.ïżœ
514 TĂtulo VII del libro III- arts. 1100 a 1139Âș, Della comunione.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
252
Art. 2248Âș: Comunione a scopo di godimento. La comunione constituta o
mantenuta al solo scopo del gondimento di una o piĂč cose Ăš regolatta dalle norme del
titolo VII del libro III515.
TambiĂ©n el art. 2256Âș del C.Cv. it. suscita dudas sobre la validez de una
sociedad creada Ășnicamente con fines de goce.
Art. 2256Âș: Uso illegittimo delle cose sociali. Il socio non puĂČ servirsi, senza il
consenso degli altri soci, delle cose appartenenti al patrimonio sociale per fini estranei
a quelli della societĂ 516.
A ello se ha contestado, a través de la doctrina, que en el Derecho Italiano no
existe ninguna norma que impida crear sociedades que no tengan como fin la obtenciĂłn
de beneficios para repartir entre los socios o que sancione con la nulidad a las
sociedades que, en cierto momento, dejen de perseguir un fin lucrativo.517
También hay dificultades en lo que se refiere a las prestaciones pecuniarias que
los titulares de las acciones privilegiadas deben satisfacer a la sociedad, para poder
disfrutar del periodo de goce algo prohibido por el art. 2345Âș C. Cv. italiano518.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
515 Art. 2248Âș: ComuniĂłn cuya finalidad es el goce. La comuniĂłn constituida o mantenida con la finalidad del goce de una o mĂĄs cosas es regulada por las normas del tĂtulo VII del libro III.ïżœ
516 Art. 2256Âș: Uso ilegĂtimo de bien social. El socio no se puede servir , sin el consentimiento de los otros socios, de cosa que pertenezca al patrimonio social para fines ajenos a los de la sociedad. ïżœ
517 MUNAR BERNAT, ob. cit. , p.160.ïżœ
518 Art. 2345Âș C. Cv. italiano: Prestazioni accessorie. Oltre lâobbligo dei conferimenti, lâatto costitutivo puĂČ stabilire lâobbligo dei soci di eseguire prestazioni accessorie non consistenti in denaro, determinandone il contenuto, la duraya, le modalitĂ e il compenso, e stabilendo particolari sanzioni per il caso dâinadempimento. Nella determinazione e il compenso devono essere osservate le norme corporative applicabili ai rapporti aventi per oggetto le stesse prestazioni.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
253
Recientemente Confortini defiende que es admisible una sociedad que tenga por
objeto tan sĂłlo la gestiĂłn de un complejo inmobiliario. AdemĂĄs una sociedad no puede
renunciar a tener una actividad econĂłmica rentable, que es elemento fundamental que
diferencia a la sociedad de la comuniĂłn de bienes.519
Hay que tener en cuenta también que en una sociedad, la utilización de los
bienes sociales tiene como objeto la propia actividad de la empresa, y no el uso
individual de los socios520. De este modo una sociedad adquiere o construye un
inmueble destinado a uso turĂstico-hotelero. El capital de esta sociedad estĂĄ constituido
por acciones ordinarias y acciones privilegiadas.521 Los titulares de las acciones
ordinarias son los efectivos propietarios del complejo, no directamente, pero sĂ la
sociedad a través de ellos522. Son también los promotores del complejo mediante la
emisiĂłn y venta de acciones privilegiadas; venta Ă©sta que realiza otra sociedad de
comercializaciĂłn constituida por dichos titulares con tal fin. Los titulares de las
acciones privilegiadas son los que tienen el derecho de usar los apartamentos
amueblados y a utilizar una serie de servicios. Lo harĂĄn por turnos predeterminados y
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
Le azioni alle quali Ăš connesso lâobligo delle prestazioni anzidette devono essere nominative e non sono trasferibili senza il consenso degli amministratori.
Se non Ăš diversamente disposto dallâatto costitutivo, gli obblighi previsti in questo articolo non possono essere modificati senza il consenso di tutti i soci.ïżœ
519 Art.2248Âș C.Cv. italiano, supra.ïżœ
520 Tal uso es consentido excepcionalmente en el articulo 2256Âș , C. Cv.it. -supra- pero resulta
incompatible con la figura de la sociedad por acciones.ïżœ
521 PELOSI, A.C., La multiproprietĂ tra comunione e proprietĂ temporaneaâ, RDC, Anno XXIX, 1983, pp.463 - 466, p. 464.ïżœ
522 BENACCHIO, G.:âDal condominio alla multiproprietĂ , p. 4.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
254
de recurrencia anual, cuya duraciĂłn dependerĂĄ del nĂșmero de acciones que hayan
adquirido523.
La gestión del inmueble se encarga a una sociedad especializada o a un comité
de socios.524 La Asamblea de socios desempeña un papel fundamental, pues es ella la
que otorga a los administradores poder para que concedan en comodato, a los titulares
de las acciones privilegiadas, el goce por turnos de los apartamentos, segĂșn una tabla de
periodos que confecciona dicho administrador.
También es posible que la asamblea confiera al administrador un poder para que
otorgue los apartamentos en comodato a una AsociaciĂłn formada por todos los socios
privilegiados. Esta asociaciĂłn a su vez realiza diferentes contratos de subcomodato a
favor de cada uno de los titulares, otorgĂĄndoles exactamente a cada uno de ellos un
periodo de disfrute concreto525.
En este caso de multipropiedad societaria, los titulares de este derecho sĂłlo son
meros titulares de un bien mobiliario , una acciĂłn, y tiene participaciĂłn en la propiedad
del inmueble como socios que son. La cesiĂłn de acciones no estĂĄ gravada con I.V.A.526 527
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
523 CALO / CORDA, âIn attesa della multiproprietaâ, p. 1441.ïżœ
524 MUNAR BERNAT, ob. cit. , p. 159.ïżœ
525 CHIODI, A.: âLa multiproprietĂ immobiliare dopo ventâanni: una rassegna crĂtica delle opinioni e dei problemiâ, p. 88.ïżœ
526 Sentencia Cass.31.1.87: Nella c.d. multiproprietĂ societaria, il diritto di proprietĂ sugli immobili per vacanze da destinare ai soci non appartiene ai soci stessi, che sono solo titolare di un diritto turnario di godimento dei beni sociali, ma unicamente alla societĂ : detto diritto di godimento non puĂČ peraltro essere qualificato come un diritto reale, attesa la tipicitĂ dei c.d. diritti reali di godimento nel nostro ordinamento, ma va piuttosto configurato come una conseguenza della partecipazione sociale e come effetto diretto del contratto sociale; di conseguenza, poichĂ© lâiva si applica sulle cessioni dei beni e sulle prestazioni di servizi, mentre la cessione di azioni societarie non Ăš soggetta ad imposta, Ăš giuridicamente corretta la pronuncia del giudice dimerito che ha escluso che constestualmente alla vendita delle azioni
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
255
Sin embargo se trata de un sistema con grandes inconvenientes pues en primer
lugar, existe siempre la posibilidad de quiebra de la sociedad propietaria del inmueble.
En este caso los multipropietarios pueden quedar sin el goce del apartamento salvo que
aporten las cantidades debidas para poderse quedar con el inmueble528.
También, por otro lado, existe la posibilidad de disolución anticipada de la
sociedad, respecto a la duraciĂłn estatutaria. En este caso los titulares pierden la
expectativa de seguir disfrutando de su derecho de goce. Y aĂșn se puede producir una
doble venta por parte del administrador del mismo periodo de disfrute lo cual, al no
existir ninguna garantĂa de registro, perjudicarĂa al adquirente.529
El multipropietario tiene el derecho de habitar un apartamento con los muebles
y utensilios necesarios, durante un determinado periodo de tiempo, casi siempre una o
mås semanas en cada año530. A este derecho se añade un derecho de copropiedad sobre
todo el inmueble y sobre los servicios comunes531. El derecho al uso del inmueble en
estas condiciones lo tiene en su calidad de cotitular de un derecho cuyo goce estĂĄ
determinado por una asamblea de copropietarios532.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
di tale societĂ posta in essere da un socio, sia effettuata una cessione di bene ovvero un negozio di prestazioni di servizi a titolo oneroso, dato che, come detto, nessuna cessione di bene Ăš ipotizzabile nella specie e che il godimento turnario dei beni sociali non dipende dalla sptipula di un autonomo megozio a titolo oneroso, ma constituisce mera conseguenza dellâoriginario contratto di societĂ .ïżœ
527 Sentencia Roma 12.5.1986: La vendita di azioni incorporanti il diritto di multiproprietĂ non Ăš soggetta allâobligo di fatturazione iva aâ sensi del d.p.r.26 ottobre 1972, n.633, atteso che essa non comporta nĂ© la costituzione nĂ© il trasferimento a titolo oneroso di diritti reali di godimento.ïżœ
528 DI CIOMMO, F.: âLa multiproprietĂ azionariaâ, p. 2258.ïżœ
529 MUNAR BERNAT, ob. cit., p.160.ïżœ
530 DE CUPIS, âLa durata della proprietĂ turnariaâ, p. 195.ïżœ
531 CAPPONI, M.C.: âMultiproprietĂ azionaria e regime fiscale dei transferimenti di quote socialiâ, p. 1198.ïżœ
532 CASSELLI, âLa multiproprietĂ : problemi normativi e tutela dellâacquirenteâ, p. 121.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
256
El destino de una cosa, que es propiedad comĂșn, se determina por la voluntad de
los copropietarios expresada en asamblea, pudiendo ser modificada siempre que asĂ lo
determine la mayorĂa de copropietarios, art.1108Âș C.Cv.it.:
Art. 1108Âș: Innovazioni e altri atti eccedenti lâordinaria amministrazione533.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno
due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne piĂč comodo o redditizio il
godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non
importino una spesa eccessivamente gravosa534.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti lâordinaria
amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli allâinteresse di alcuno dei
partecipanti 535.
Ă necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di
costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a
nove anni536.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
533 Art. 1108Âș: Innovaciones y otros actos de la administraciĂłn ordinaria.ïżœ
534 Con la deliberaciĂłn de la mayorĂa de los participantes que representen al menos dos tercios del valor de la cosa comĂșn, se podrĂĄn decidir todas las innovaciones destinadas a mejorar la cosa o a ponerla mĂĄs cĂłmoda o mĂĄs rentable, porque ese no perjudica el goce de ninguno de los participantes y no conllevan un gasto excesivamente gravoso.ïżœ
535 De la misma manera se podrĂĄn considerar los demĂĄs actos de administraciĂłn ordinaria, siempre que de ellos no resulten perjuicios para los intereses de alguno de los participantes.ïżœ
536 SerĂĄ necesario el consentimiento de todos los participantes para los actos de alienaciĂłn o de constituciĂłn de derechos reales sobre una cosa comĂșn asĂ como para el alquiler con duraciĂłn superior a nueve años.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
257
Sin embargo en lo que se refiere a la alienaciĂłn de la cosa comĂșn, asĂ como a la
constituciĂłn de derechos reales sobre la cosa comĂșn, se exige unanimidad, lo que se
comprende perfectamente por el peligro que se correrĂa en caso contrario537. Este
artĂculo 1108 del CĂłdigo Civil italiano anĂŁde, que en caso de constituciĂłn de hipoteca,
para los fines indicados en este artĂculo, Ă©sta necesita para su constituciĂłn apenas de
mayorĂa simple:
Lâipoteca puĂČ essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo
comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la
ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune 538.
D) multipropiedad cooperativa.
Para proteger a los consumidores, el Parlamento italiano, desde 1985, estĂĄ
estudiando una legislaciĂłn especĂfica sobre timesharing. Tres proyectos de ley han sido
ya discutidos, sin ningĂșn resultado.539
Hubo una propuesta sin gran Ă©xito de una variante de la copropiedad construida
sobre un modelo de sociedad -acquisto di azioni societarie--, al que le faltĂł la
flexibilidad de la ley de las sociedades. La fĂłrmula se organiza normalmente en torno de
una S.A. inmobiliaria puesta a la disposiciĂłn de socios/multipropietarios -
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
537 FADDA, Maria Laura, : âIl problema della multiproprieta' â, Vita not., 1984, fasc. 4-5 (ottobre), pt. 1, p. 751.ïżœ
538 La hipoteca podrĂĄ todavĂa ser autorizada a travĂ©s de la mayorĂa indicada en el nÂș1, cuando tenga como finalidad garantizar la restituciĂłn del importe mutuado para la reconstrucciĂłn o para la introducciĂłn de beneficios de la cosa comĂșn.ïżœ
539 DESURVIRE, ob. cit., p. 243.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
258
multiproprietĂ azionara-. Menos frecuentemente el concepto se pone en prĂĄctica a
través de una sociedad tipo cooperativa -multiproprietà cooperative -540.
Existe en un principio la posibilidad de constituciĂłn de una sociedad
cooperativa. Una vez ya constituida, un promotor se dirige a ella ofreciéndole la
posibilidad de que sus socios adquieran una fracciĂłn de un inmueble. Con el fin de
gozar de una o varias semanas de vacaciones en Ă©l. Sin embargo se suscitan algunas
crĂticas. En primer lugar no se trata de una iniciativa especĂficamente econĂłmica541. La
segunda porque el art. 2523Âș C. Cv. it. no permite la libre transmisiĂłn de la
participaciĂłn del cooperativista542. Se trata por otro lado de una fĂłrmula con escaso
atractivo empresarial, y que se ha utilizado muy poco, por eso no tiene gran interés su
estudio.
E) La multipropiedad arrendaticia.
Es otra de las posibilidades en el derecho italiano que se puede presentar en dos
diferentes versiones, esto es, la multiproprietĂ -locazione y la multilocazione
invertita543. La primera es un verdadero contrato de arrendamiento. Normalmente se
celebra por nueve años y por turnos de quince dĂas. Faculta al arrendatario a
subarrendar el apartamento durante el perĂodo a que tiene derecho. Por otro lado en la
multilocazione invertita se trata de la venta por parte del promotor del pleno dominio
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
540 DESURVIRE, ob. cit., p. 243.ïżœ
541 Esta crĂtica no tiene mucho fundamento, pues siempre serĂĄ posible analizar el problema desde el punto de vista del adquirente (y no de la empresa).ïżœ
542 Art. 2523Âș C.Cv.it.: TrasferibilitĂ delle quote e delle azioni. Le quote e le azioni non possono essere cedute con effetto verso la societĂ . se la cessione non Ăš autorizzata dagli amministratori.
Lâatto costitutivo puĂČ vietare la cessione delle quote o delle azioni con effetto verso la societĂ , salvo in questo caso il diritto del socio di recedere dalla societĂ .ïżœ
543 CONFORTINI, âIn margine a due sentenze in tema di multiproprietĂ , p. 436.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
259
del inmueble, reservĂĄndose el adquirente el disfrute de un mes sobre el mismo, dejando
a disposiciĂłn del promotor los periodos restantes para que los alquile. Se ha configurado
como un contrato de venta en régimen de multipropiedad y de arrendamiento para pasar
vacaciones, normalmente por nueve años, a favor del vendedor.544
F) DelimitaciĂłn con figuras afines.
No quedarĂa completo este estudio sin analizar la multipropiedad y compararla
con otras figuras afines, pues del estudio comparativo siempre se pueden sacar
conclusiones Ăștiles para una mejor comprensiĂłn de este derecho. Empezaremos pues
por hacer la comparaciĂłn entre la multipropiedad y el derecho de propiedad horizontal.
La multipropiedad y propiedad horizontal545 presentan aspectos y caracterĂsticas
importantes, que serĂĄn de gran utilidad para comparar, de modo que ayude a
comprender mejor este derecho.
EstĂĄ prevista la situaciĂłn de copropiedad en la propiedad horizontal a partir del
articulo 1117Âș del C.Cv.it. -Del condominio negli edifici- que determina lo que es
considerado partes comunes, siendo por su naturaleza indivisibles -art. 1119Âș C.Cv. it. -:
1119Âș- IndivisibilitĂ . Le parti comuni dellâedificio non sono soggette a divisione,
a meno che la divisione possa farsi senza rendere piĂč incomodo lâuso della cosa a
ciascun condomino546.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
544 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 168.ïżœ
545 MUNAR BERNAT, Pedro A., RegĂmenes jurĂdicos de multipropiedad en Derecho Comparado, p. 149-150.ïżœ
546 Art. 1119Âș: Indivisibilidad: Las partes comunes del edificio no estĂĄn sometidas a divisiĂłn, a no ser que
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
260
Conviene referir que el administrador es nombrado por los condĂłminos -art.
1129Âș C.Cv.it., debiendo, cuando el nĂșmero de titulares sea superior a diez, hacerse un
reglamento que contenga las normas sobre el uso de la cosa comĂșn y la distribuciĂłn de
los gastos -art. 1138Âș C.Cv. it.:
1138Âș: Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei
condomini Ăš superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga
le norme circa lâuso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e
gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dellâedificio e quelle relative allâamministrazione547.
(....)
ComparĂĄndolo con la situaciĂłn de la multipropiedad, se podrĂĄ decir que en
ambos casos existe una situaciĂłn doble: partes comunes -las partes comunes del edificio
y de todo lo que estĂ© afectado al uso comĂșn, como es el caso de jardines, terrazas, etc. y
partes individuales o privadas -el apartamento, que en la propiedad horizontal pertenece
Ășnicamente a su titular, y en el caso de la multipropiedad pertenece tambiĂ©n en
exclusiva ya no a una persona sino al grupo de copropietarios, creĂĄndose entonces una
situaciĂłn de copropiedad en cada uno de los pisos o apartamentos-. En ambos casos se
excluye la actio communi dividundo de las partes comunes.
En lo que se refiere al reglamento -art. 1138Âș C.Cv.it.-, en la propiedad
horizontal es aprobado por la Asamblea de titulares, con la mayorĂa de titulares
presentes, y siempre que representen mĂĄs de la mitad del valor del edificio. En cuanto a
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
la divisiĂłn se pueda hacer sin molestar el uso de la cosa por cada uno de los condĂłminos.ïżœ
547 Art. 1138Âș: Reglamento del condominio. Cuando en un edificio el nĂșmero de condĂłminos sea superior a diez, se deberĂĄ crear un reglamento que contenga las normas sobre el uso de la cosa comĂșn y la distribuciĂłn de gastos, de acuerdo con los derechos y deberes relativos a cada condomino considerando las normas relativas a la manutenciĂłn del edificio y las relativas a la administraciĂłn.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
261
la multipropiedad, este reglamento es elaborado por el promotor y los adquirentes que
se adhieren a Ă©l. AdemĂĄs, en la multipropiedad, el administrador es nombrado por el
promotor y a Ă©l le son conferidos todos los poderes para administrar, incluso la
representaciĂłn. En realidad no existe un control directo de la Asamblea sobre Ă©l ni una
participaciĂłn directa de los titulares en la administraciĂłn548:
(....)
Il regolamento deve essere approvato dallâassemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dellâart. 1136Âș e transcritto nel registro indicato
dallâultimo comma dellâart. 1129Âș. Esso puĂČ essere impugnato a norma dellâart.
1107Âș549.
(....)
En cuanto a la comparaciĂłn entre copropiedad y multipropiedad550, el Tribunal
de NĂĄpoles presenta una definiciĂłn algo curiosa, en sentencia de 21/3/89,
considerĂĄndolo como derecho de propiedad con varios co-titulares que se limitan
mutuamente el goce del mismo:
La cosiderra multiproprietĂ puĂČ definirsi come contitolaritĂ di concorrenti
diritti di proprietĂ , quindi un condominio non avente carattere assoluto, in quanto
oggetto di autolimitazione reciproca preventiva da parte dei multiproprietari; in quanto
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
548 MUNAR BERNAT, ob. cit., p.150.ïżœ
549 El reglamento deberĂĄ ser aprobado en la asamblea con mayorĂa establecida en el nÂș2 del artĂculo 1136Âș y transcrito en el registro indicado en el Ășltimo nĂșmero del artĂculo 1129Âș. Esto podrĂĄ ser impugnado de acuerdo con el artĂculo 1107Âș.ïżœ
550 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 150.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
262
alla regolamentazione giuridica di siffatto condominio essa non puĂČ essere altro che
quella prevista dalla legge per il condominio di edificio; conseguentemente, per il
principio imperativo di cui allâart. 1138, ultimo comma, c.c.- allorchĂ© i condomini
siano piĂč di quatro- le disposizioni di legge sullâobbligatorietĂ della nomina
dellâamministratore da parte dellâassemblea e la relativa durata massima per il periodo
di un anno (art. 1129, 1 e 2 comma, c.c.) sono dichiarate inderogabili anche da
regolamento contrattuale e tanto a pena di inefficacia551.
Se caracteriza este derecho de multiproiedad, por la temporalidad esencial del
goce del apartamento por el copropietario, asĂ como por el carĂĄcter necesariamente
indivisible de la estructura multipropietaria.552 Por otro lado, es requisito
imprescindible la designaciĂłn de un administrador nombrado por el promotor. Se
caracteriza la multipropiedad también porque la multiplicidad de titulares de derechos
idĂ©nticos no confluyen sobre un Ășnico objeto553. Y en caso de renuncia o abstenciĂłn del
ejercicio del derecho de goce, no se puede aplicar el ius adcrescendi. Existe también el
poder de disponer del bien por parte del multipropietario.
En cuanto a lo que concierne a la temporalidad del goce por parte del
copropietario parece estar en directa contradicciĂłn con el tenor del art. 1102Âș C.Cv. it.
por lo que el Ășnico lĂmite que se pone al goce del titular es el respeto al destino de la
cosa comĂșn, y la obligaciĂłn de permitir el goce a los demĂĄs, segĂșn su derecho:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
551 Sentencia del Tribunal de NĂĄpoles de 21.3.89: La considerada multipropiedad se puede definir como una cotitularidad de derechos concurrentes de propiedad, por eso es un condominio sin carĂĄcter absoluto en cuanto objeto de autolimitaciĂłn recĂproco preventiva por parte del multipropietario; en lo que concierne a la reglamentaciĂłn jurĂdica de dicho condominio ese no podrĂĄ ser otro que la prevista en la ley del condominio de edificios; de este modo, de acuerdo con el principio imperativo del articulo 1138, nÂș Ășltimo, cuando los condĂłminos sean mas de cuatro, las disposiciones de la ley sobre el nombramiento de un administrador por parte de la asamblea y su duraciĂłn mĂĄxima por un plazo de un año (art. 1129, nÂș1 y 2), son declarados inderrogables incluso a travĂ©s del reglamento contractual, bajo pena de ineficacia. ïżœ
552 HĂLST, R. von: MultiproprietĂ - Timesharing in Italien. Europaische Hochschulschriften. Peter Lang, Frankfurt y otras, (tesis) 1992. p. 12.ïżœ
553 DANUSSO, Massimiliano: âComunione e multiproprieta' immobiliare (nota a Pret. Viareggio 4 dicembre 1981)â, Giur. it., 1982, fasc. 8-9 (settembre), pt. 1B, p. 511.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
263
1102Âș. Uso della cosa comune.- Ciascun partecipante puĂČ servisi della cosa
comune, purché non ne altri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puĂČ apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa554.
(....)
Pero estas limitaciones son aparentes, pues leyendo el art. 1100Âș del CĂłdigo
Civil se observa que las normas del C.Cv. it. sĂłlo se aplican cuando no se ha estipulado
algo en contrario, o si no existe una ley especial555.
Es pues perfectamente posible la existencia de un pacto de comuneros a través
del cual se decida la distribuciĂłn del goce sobre la cosa comĂșn por turnos. Para eso
basta con que la mayorĂa de copropietarios acuerde el reparto temporal del goce - art.
1105Âș C. Cv.it.:
1105. Amministrazione.- Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nellâamministrazione della cosa comune556.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
554 Art. 1102Âș: Uso de la cosa comĂșn. Cada uno de los participantes se puede servir de la cosa comĂșn , desde que no altere su destino ni tampoco impida a los otros participantes usarla de acuerdo con sus derechos. Para tal fin puede contribuir con los gastos para la modificaciĂłn necesaria para mejor utilizar la cosa.ïżœ
555 1100Âș. Norme regolatrici (della comunione in generale).- Quando la proprietĂ o altro diritto reale spetta in comune a piĂč persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti555 ( es decir, se aplicarĂĄn las normas del tĂtulo VII âDella comunioneâ)ïżœ
556 Art. 1105Âș: AdministraciĂłn: Todos los participantes tienen el derecho de participar en la administraciĂłn de la cosa comĂșn.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
264
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei
partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la
minoranza dissenziente557.
Per la validitĂ delle deliberazioni della magioranza si richiede che tutti i
partecipanti siano stati preventivamente informati dellâoggetto della deliberazione558.
Se non si prendono i provvedimento necessari per lâamministrazione della cosa
comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene
eseguita, ciascun partecipante puĂČ ricorrere allâautoritĂ giudiziaria. Questa provvede
in camera di consiglio e puĂČ anche nominare un amministratore559.
Por otro lado se exige mayorĂa cualificada de dos tercios para las deliberaciones
concernientes a la introducciĂłn de innovaciones destinadas a mejorar la cosa comĂșn o a
transformar en mĂĄs cĂłmodo el disfrute del inmueble, siempre que no perjudique el
ejercicio de derechos de ninguno de los comuneros.
Se exige consenso de todos para los actos de alienaciĂłn y para los de
constituciĂłn de derechos reales sobre la cosa comĂșn, asĂ como para el alquiler de
duración superior a nueve años560.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
557 Para los actos de administraciĂłn ordinaria las deliberaciones de la mayorĂa de los participantes, calculada de acuerdo con el valor de su cuota, son obligatorios.ïżœ
558 Para la validad de las deliberaciones de la mayorĂa se requiere que todos los participantes hayan sido informados con anterioridad del objeto de la deliberaciĂłn.ïżœ
559 Si no se toman providencias para la administraciĂłn de la cosa comĂșn, o no se consigue una mayorĂa, o bien si no se adopta la deliberaciĂłn, cada uno de los participantes podrĂĄ recurrir a la autoridad judicial. Esta determinara e incluso podrĂĄ nombrar un administrador.ïżœ
560 VICENTI, Umberto: âIn tema di multiproprietĂ azionariaâ (Nota a Cass. sez. II civ. 10 maggio 1997, n. 4088), Il foro italiano, 1998, fasc. 7-8 (agosto), pt. 1, p. 2262.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
265
Para la constituciĂłn de hipoteca es suficiente la mayorĂa de dos tercios de los
copropietarios, siempre que se destine a garantizar un préstamo destinado a la
reconstrucciĂłn o mejora de la cosa comĂșn (art. 1108Âș supra).
Son de gran interés las Sentencias de 4 de diciembre de 1984561 y de 30 de mayo
de 1984 del Tribunal de CasaciĂłn562 que consideraron vĂĄlidos los pactos de reparto del
disfrute del inmueble, manteniéndose inalterada la titularidad sustancial de los
comuneros563. Sin embargo, tales pactos sĂłlo tienen efectos con carĂĄcter de obligaciĂłn.
Pueden ser perpetuos, pero no serĂĄn oponibles a terceros pues vinculan sĂłlo a las partes
que firmaron el pacto.
Otro problema que se plantea es el del carĂĄcter necesariamente indivisible de la
estructura multipropietaria. AsĂ, el C.Cv.it. dice que la divisiĂłn de la cosa comĂșn no
puede ser exigida en el caso de que esa divisiĂłn haga cesar el uso para el cual la cosa
haya sido destinada, es decir, ya no pueda ser utilizada para aquella determinada
finalidad para la cual la comunidad fue constituida (art. 1112Âș C. Cv. it.)564.
Con respeto a los bienes heredados, no cabe disoluciĂłn de la comunidad cuando
se trate de cosas que, si se dividieran, dejasen de servir al uso al que se habĂan
destinado, debiendo la cosa ser imputada al heredero con la cuota mayor y si esto no
fuera posible, se deberĂĄ vender la cosa:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
561 MUNAR BERNAT, Regimenes juridicos de multipropiedad en Derecho Comparado, p.145.ïżœ
562 CALO y CORDA, In attessa della multiproprietĂ , Vita Notariale, dic. 1984, p.1439-1445.ïżœ
563 VIOTTI, Giacomo: âLa Cassazione sulla multiproprietĂ azionariaâ, (Nota a Cass. sez. II civ. 10 maggio 1997, n. 4088), La nuova giurisprudenza civile commentata, 1998, fasc. 2 (aprile), pt. 1, p. 296.ïżœ
564 1112. Cose non soggette a divisione.- Lo scioglimento della comunione non puĂČ essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbo di servire allâuso a cui sono destinate.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
266
720. Immobili non divisibili.- Se nellâereditĂ vi sono immobili non comodamente
divisibili, o il cui frazionamento recherbbe pregiudizio alle ragioni della pubblica
economia o dellâigiene, e la divisione dellâintera sostanza non puĂČ effettuarso senza il
loro frazionamento. essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con
addebito dellâeccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto ala quota
maggiore, o anche nelle porzioni di piĂč coeredi, se questi ne richiedono
congiuntamente lâattribuzione. Se nessuno dei coeredi Ăš a ciĂČ disposto, si fa luogo alla
vendita allâincanto565.
Por otro lado, es siempre posible pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn, siendo
también posible la realización de un pacto de no división entre los comuneros, que no
podrĂĄ ser superior a diez años (art. 1111Âș)566.
Tanto la doctrina italiana como la jurisprudencia parecen orientadas a una
interpretaciĂłn restrictiva del art. 1112Âș, refiriĂ©ndola Ășnicamente a aquellos bienes que se
hallan unidos por una relaciĂłn de pertenencia o accesoriedad a la cosa que pertenece a
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
565 Art. 720: Inmuebles no divisibles: Si en la herencia hay inmuebles no facilmante divisibles, o cuya divisiĂłn cause perjuicios a la economĂa publica o a la higiene, y su divisiĂłn no se puede hacer sin el fraccionamiento , deberĂĄ quedar para el heredero con la cuota mayor , y si no fuera posible se venderĂĄ .ïżœ
566 Art.1111. Scioglimento della comunione.- Ciascuno dei partecipanti puĂČ sempre domandare lo scioglimento della comunione; lâautoritĂ giudiziaria puĂČ stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se lâimmediato scioglimento puĂČ pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni Ăš valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se Ăš stato stipulato per un termine maggiore, questo si reduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, lâautoritĂ giudiziaria puĂČ ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
267
los cotitulares.567 Sin embargo en los Ășltimos años, los tribunales han dado especial
importancia a la idea de condominio sobre cosa indivisible.568
Por otro lado el tĂtulo constitutivo de la multipropiedad aparece como elemento
que imposibilita la inclusiĂłn de la multipropiedad en el concepto general de
copropiedad569. Tanto la copropiedad, art. 1100Âș C. Cv. it. - como la multipropiedad se
basan en un tĂtulo constitutivo; rigiendo tambiĂ©n en la multipropiedad -y algunas veces
en la copropiedad- un reglamento para la administraciĂłn y ordenado goce de la cosa
comĂșn, admitido por el art. 1106Âș C.Cv.it.570
Mientras que en la copropiedad la unidad inmobiliaria es disfrutada en
proporciĂłn a la cuota de cada uno y en periodos de tiempo acordados entre ellos, en la
multipropiedad, junto al tĂtulo constitutivo aparece un reglamento admitido por el art.
1106Âș C.Cv.it. que debe hacer el promotor de la multipropiedad y es una especie de
contrato de adhesiĂłn, pues no existe la posibilidad por parte del adquirente de la
multipropiedad de alterar este reglamento. El adquirente se vincula a Ă©l por sĂ y por sus
herederos sin posibilidad de modificaciones; lo que es contrario, y como tal puede ser
impugnado, a lo dispuesto en los arts. 1107Âș, 1108Âș y 1109Âș del C.Cv.it. :
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
567 MUNAR BERNAT, ob. cit., p.147.ïżœ
568 Sentencia Tribunal de NĂĄpoles de 21.3.89 (Girace contra Immob. Minerva): La cosiddetta âmultiproprietĂ â a scopo residenziale (caratterizzata da un sistema di godimento collettivo turnario a favore di un numero determinato di soggetti identificati in modo da garantire a ciascuno per le esigenze piĂč varie lo scopo turistico, di soggiorno e di riposo per un periodo di tempo ed in una anitĂ immobiliare predeterminati), contrassegnata dalla contitolaritĂ di concorrenti diritti di proprietĂ , rappresenta una figura di condominio su cosa indivisible.ïżœ
569 CIAN / TRABUCCHI, Commentario breve al Codice Civile, CEDAM, 1992, p. 11.ïżœ
570 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore.- Con la maggioranza calcolata nel modo formato un regolamento per lâordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo lâamministrazione puĂČ essere delegata ad uno o piĂč partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dellâamministratore.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
268
1107. Impugnazione del regolamento.- Ciascuno dei partecipanti dissenzienti
puĂČ impugnare davanti allâautoritĂ giudiziaria il regolamento della comunione entro
trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato571.
...
1108. Innovazioni e altri atti eccedenti lâordinaria amministrazione.- (vide
supra)
1109. Impugnazione delle deliberazioni.- Ciascuno dei componenti la
minoranza dissenziente puĂČ impugnare davanti allâuatoritĂ gudiziaria le deliberazioni
della maggioranza572:...
AdemĂĄs en este reglamento se incluyen clĂĄusulas completamente anormales en
el reglamento de una simple comunidad, que sĂłlo son aceptables con el consenso de
todos los copropietarios: vĂnculos de destino, limitaciones de la disponibilidad del bien
etc. Por todo esto no se pueden equiparar los dos tipos de reglamentos.573
Es preciso tener en cuenta que el administrador es nombrado por el promotor.
AsĂ, mientras que en la comunidad el administrador es nombrado por la Asamblea
requiriendo el consenso expreso de Ă©sta para los actos extraordinarios de administraciĂłn
-art. 1129Âș C.Cv. it. -, en la multipropiedad el administrador es siempre un tercero a la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
571 Art. 1107Âș: ImpugnaciĂłn del reglamento: Cualquier participante que no estĂ© de acuerdo puede impugnar ante la autoridad judiciaria, el reglamento de la comuniĂłn, durante los treinta dĂas siguientes a la deliberaciĂłn que lo haya aprobado.ïżœ
572 Art. 1109Âș: ImpugnaciĂłn de las deliberaciones: Cualquier de los que componen la minorĂa que no estĂĄ de acuerdo podrĂĄ impugnar ante la autoridad judicial las deliberaciones de la mayorĂa.ïżœ
573 MUNAR BERNAT, ob. cit., p.148.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
269
comunidad, nombrado por el promotor sin haber reunido a la asamblea y que puede
llevar a cabo cualquier acto de administraciĂłn.574
1129Âș. Nomina e revoca dellâamministratore.- Quando i condomini sono piĂč di
quattro, lâassemblea nomina un administratore575...(....) Lâamministratore dura in
carica un anno e puĂČ essere revocato in ogni tempo dallâassemblea.576 (....)
Para completar los puntos que diferencian ambas figuras jurĂdicas conviene
tener en cuenta que la multiplicidad de titulares de derechos idénticos no confluyen
sobre un Ășnico objeto en la multipropiedad577 578. Por otro lado la definiciĂłn de
copropiedad es muy diferente al concepto de multipropiedad. En la primera situaciĂłn,
cada copropietario es titular de una cuota no materializada, que consiste en una fracciĂłn
del todo, por ejemplo un quinto, un tercio, etc. Cada copropietario no es titular de una
parte definida y localizada del bien. En cambio el multipropietario se caracteriza porque
su parte estĂĄ determinada y bien definida, a pesar de que su titularidad sea temporal y
cĂclica579. Es importante recordar una vez mĂĄs que en caso de renuncia o abstenciĂłn del
ejercicio del derecho de goce, no se puede aplicar el ius adcrescendi en la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
574 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 148, y Caselli, La multiproprietĂ - probleme giuridici, pp.63-69.ïżœ
575 Art. 1129Âș: Nombramiento y destituciĂłn del administrador.- Cuando los condĂłminos son mĂĄs de cuatro, la
asamblea nombrarĂĄ un administrador.ïżœ
576 El cargo de administrador dura un año pudiendo ser renovado en todo tiempo por la asamblea.ïżœ
577 PERFETTI, Mario.: âLa multiproprietĂ e comunione: questione ancora apertaâ , GI, 1985, fasc. 10
(ottobre), pt. 4, p. 402.ïżœ
578 PETRONE, M.: MultiproprietĂ , individuazione dellâoggetto e schemi reale tipici , Milano, GiuffrĂš, 1985,
p. 3.ïżœ
579 GRANELLI, Carlo.:âLe cossidette vendite in multiproprietĂ â, RDC, Padoue, 1979, II, p. 686.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
270
multipropiedad, y esto porque la multipropiedad se construye con base en tĂtulos
diferentes sobre el mismo bien, limitados temporalmente, por lo que no es posible, en
caso de renuncia o abstenciĂłn, el ius adcrescendi, pues son derechos totalmente
autĂłnomos.580
Por Ășltimo, el multipropietario que es copropietario, puede ceder su derecho581:
1103. Disposizione della quota.- Ciascun partecipante puĂČ disporre del suo
diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota582.
Puede disponer de su derecho inter vivos y mortis causa. Lo puede alienar a
través de una venta, una permuta, o una donación, y puede constituir un usufructo.
Puede también renunciar a su cuota. La cuota del que renuncia pasa a beneficio de todos
los participantes en la comuniĂłn, en proporciĂłn de sus respectivas cuotas.583
Se podrå también pensar en un derecho de multipropiedad como derecho real
atĂpico. Giovanni Caselli llegĂł a la conclusiĂłn de que la multipropiedad reĂșne
elementos y caracterĂsticas de varios derechos reales aunque no coincida con ninguno
de ellos.584 Son estos los derechos reales de propiedad, usufructo, uso y habitaciĂłn,
copropiedad, propiedad horizontal, arrendamiento -aunque la inclusiĂłn de este Ășltimo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
580 ALPA, Guido, Compendio del Nuovo Diritto Privato, p. 306.ïżœ
581 SANTORO-PASSARELLI, F., MultiproprietĂ e coproprietĂ , p.26.ïżœ
582 Art. 1103Âș: DisposiciĂłn de la cuota: Cada participante puede disponer de su derecho y ceder a terceros el goce de la cosa dentro de los limites de su cuota..
SANTORO-PASSARELLI, F.: âMultiproprietĂ e comproprietĂ â, RTDPC, Marzo 1984, Milano, 1984, p.27.ïżœ
583ïżœ
584 MUNAR BERNAT, ob. cit. , p. 154.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
271
entre los derechos reales no es pacĂfica- . De este modo defiende la existencia de un
nuevo derecho real que contiene elementos de todos los otros enunciados. Caselli define
la multipropiedad como un derecho real de goce por turnos sobre una fracciĂłn de un
inmueble, en comunidad con otros sujetos.585 SegĂșn este autor, se caracteriza la
multipropiedad por la vinculaciĂłn del destino, por la indivisibilidad del bien objeto del
mismo, y por la perpetuidad en relaciĂłn al perĂodo de goce adquirido.
Frente al obstĂĄculo del principio del numerus clausus en los derechos reales,
Caselli considera que no es que el legislador limite la autonomĂa privada y prohiba la
creaciĂłn de nuevas situaciones jurĂdicas reales, sino que sĂłlo va a permitir la creaciĂłn
de aquellas situaciones que sean, en verdad, merecedoras de tutela jurĂdica y no se
opongan a otras normas del ordenamiento. Considera dicho autor que el art. 1322Âș del
C.Cv. it. estĂĄ llamado a cubrir todas las posibilidades de uso del bien, frente a la
insuficiencia de la tipicidad de los derechos reales.586
Art. 1322Âș C.Cv. it.: Autonomia contrattuale. Le parti possono liberamente
determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme
corporative587.
Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi
una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela
secondo lâordinamento giuridico588.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
585 MUNAR BERNAT, ob. cit. , p. 155.ïżœ
586 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 155.ïżœ
587 Art. 1322Âș: AutonomĂa contractual: Las partes pueden libremente determinar el contenido del contrato dentro de los limites impuestos por la ley y normas corporativas.ïżœ
588 Las partes pueden incluso establecer contratos que no pertenezcan a ningĂșn de los tipificados, pues tiene el derecho de realizar intereses que merezcan tutela de acuerdo con el ordenamiento jurĂdico.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
272
Esta posiciĂłn ha sufrido muchas crĂticas y no es aceptada pacĂficamente por la
doctrina actual italiana.
G) La regulaciĂłn legislativa de la multipropiedad en Italia.
Para concluir se harĂĄ una breve alusiĂłn a los dos proyectos de ley en este paĂs,
anteriores a la incorporaciĂłn de la Directiva, para reglamentar la multipropiedad, que
pueden todavĂa ser Ăștiles para comprender mejor esta problemĂĄtica589.
El primero, de 27 de junio de 1987 - Proyecto del Gobierno, elaborado por una
ComisiĂłn instituida por D.L. de 22/7/1985, nÂș1903, encabezada por el prof. Natalino
Irti, y que fue presentado a la CĂĄmara de los
Diputados de Italia como proyecto de ley nÂș 3987-. Se componĂa de doce
artĂculos. El proyecto estaba destinado a promover la tercera vĂa de disfrute turĂstico,
incluida entre la âsegunda casaâ y el hotel de tipo tradicional y estaba sobre todo
destinado a poner orden en el sector.590Incluye normas relativas a la estructura y
contenido del derecho, a la informaciĂłn del titular, a la disciplina de los sujetos que
promueven iniciativas de multipropiedad, al control de diversos requisitos como los
relativos a los servicios incorporados en el titulo accionario. En lo que concierne al
contenido del derecho, este estĂĄ copiado del art. 832Âș del cĂłdigo civil italiano: El
multipropietario tiene el disfrute pleno y exclusivo, durante un determinado periodo del
año, de un bien inmueble o de un mueble registrado. Posiblemente se pretendĂa
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
589 TASSONI, Giorgia: âMultiproprietĂ â, Rivista di diritto civile, 1996, fasc. 6 (dicembre), pt. 2, p. 693.ïżœ
590 ALPA, âLa multipropiedad en Italiaâ, p. 129.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
273
configurar la multipropiedad como un derecho real tĂpico añadido al numerus clausus
del cĂłdigo civil.591
El otro proyecto fue de iniciativa de un grupo de parlamentarios italianos (los
senadores Aliverti, Vettori, Saporito), encabezados por el Senador Elio Fontana, y entrĂł
en el Senado como disegno di legge el 2 de julio de 1987, nÂș43.592 Se justificĂł en la
necesidad de dar soluciĂłn a las exigencias del turismo residencial y hotelero, para
favorecer la polĂtica receptora, para favorecer las iniciativas econĂłmicas de tipo
profesional y desanimar a aquellas con fines puramente especulativos593. Se compone
de doce artĂculos. Este proyecto no se refiere Ășnicamente a la multipropiedad hotelera,
es decir, a la multipropiedad realizada en estructuras hoteleras, sino al fenĂłmeno en
general. Por lo que se refiere a la naturaleza del derecho, este proyecto asimila la
multipropiedad al condominio (art. 2Âș), y establece, contrariamente a lo dispuesto en el
art. 1111Âș del CĂłdigo Civil italiano, que el condominio puede ser disuelto
exclusivamente con el consentimiento unĂĄnime de los condĂłminos , y sĂłlo si se ha
obtenido la autorizaciĂłn para cambio del destino del uso594. Este proyecto incluye
ademĂĄs normas sobre la cesiĂłn del derecho, sobre las obligaciones de mantenimiento
del inmueble, y regula las relaciones con el gestor.595
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
591 ALPA, ob. cit. p. 129.ïżœ
592 MUNAR BERNAT, ult. ob. cit., p. 168.ïżœ
593 ALPA, âLa multipropiedad en Italiaâ, pp. 126-127.ïżœ
594 CASELLI, âMultiproprietĂ e disegni di leggeâ, p. 143.ïżœ
595 ALPA, ult. ob. cit., p. 128.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
274
H) La incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE596.
La Directiva 94/47 fue transpuesta en Italia a través del Decreto legislativo de 9
noviembre de 1998, n.427, attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela
dellâacquirente per taluni aspetti dei contratti relativi allâacquisizione di un diritto di
godimento a tempo parziale do beni immobili597.
Este decreto legislativo contiene 13 artĂculos, que se limitan a transcribir la
Directiva Comunitaria598. Su finalidad principal es la de la protecciĂłn de los
consumidores, dejando abierta la cuestiĂłn de definir el tipo de derecho concerniente a la
llamada multipropiedad599.
Curioso es el artĂculo 4Âș el cual solamente permite al vendedor la utilizaciĂłn de
la expresiĂłn multipropiedad cuando el derecho objeto del contrato sea un derecho real.
Se trata pues de una medida fundamental en cuanto a la protecciĂłn del consumidor y
que impide en cierto modo la âpublicidad engañosaâ. 600
AdemĂĄs, en el nĂșmero 2 de este artĂculo se regula cĂłmo y dĂłnde obtener el
documento informativo. Esta informaciĂłn deberĂĄ incluir toda la publicidad comercial
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
596 Decreto legislativo del 09/11/1998 n.427, attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dellâacquirente per taluni aspetti dei contratti relativi allâacquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili, Gazzetta Ufficiale - Serie generale- del 14/12/1998 n. 291, pag. 48.ïżœ
597 Gazzetta Ufficiale Serie gen.- n. 291 del 14 dicembre 1998.ïżœ
598 CIATTI, Alessandro: âIl recepimento della direttiva comunitaria in tema di godimento turnario di beni immobili ("multiproprietĂ ")â, Contratto e impresa/Europa, 1999, fasc. 1 (giugno), p. 522.ïżœ
599 FRAGOLA, Massimo: âProcedure comunitarie per la conclusione dei contratti c.d. di "multiproprietĂ ": problemi vecchi e nuove iniziative poste dalla Direttiva 94/47/CEâRivista di diritto europeo, 1995, fasc. 4 (dicembre), p. 803.ïżœ
600 Art. 4Âș: (Obblighi specifici del venditore): 1. Il venditore utilizza il termine multiproprietĂ nel documento informativo, nel contratto e nella publicitĂ commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contrato Ăš un diritto reale600.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
275
relativa a este derecho. La publicidad comercial relativa al bien inmueble debe hacer
referencia a la posibilidad de obtener el documento informativo, indicando el local
donde el mismo se puede pedir.601
El artĂculo primero de esta ley italiana contiene cuatro definiciones legales: la de
contrato, la de vendedor, la de adquirente, y la de bien inmueble602. Considera contrato
a efectos del presente Decreto legislativo: uno o mĂĄs contratos con la duraciĂłn de por
lo menos tres años con los cuales, mediante pago de un precio global, se constituya, se
transfiera, o se prometa constituir o transferir, directa o indirectamente, un derecho
real o bien un otro derecho teniendo por objeto del goce sobre uno o mas bienes
inmuebles, por un periodo de tiempo determinado o determinable de cada año, no
inferior a una semana603.
En lo relativo al documento informativo, el vendedor deberĂĄ entregarle a todos
los interesados, conteniendo determinados elementos indicados en el artĂculo 2Âș del
Decreto legislativo italiano. art. 2Âș : (Documento informativo). 1.- El vendedor deberĂĄ
proporcionar a cualquier persona que lo solicite, un documento conteniendo
informaciĂłn sobre el bien inmueble , que deberĂĄ contener con precisiĂłn los siguientes
elementos (....)604indicados en los apartados a)605, b)606, c)607 y d)608 que indican el
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
601 Art. 4Âș, nÂș2: La pubblicitĂ commerciale relativa al bene immobile deve fare riferimento alla possibilitĂ di ottenere il documento informativo, indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnatoïżœ
602 CIOMMO, F.: âMultiproprietĂ : lâattuazione italiana della direttiva a tutela dellâacquirenteâ, p. 41.ïżœ
603 Contratto: uno o piĂč contratti della durata di almeno tre anni con I quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si transferisce o si promette di constituire o transferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente as oggetto il godiemnto su uno o piĂč beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dellâanno non inferiore ad una settimana;ïżœ
604 Art. 2Âș: (Documento informativo): 1. Il venditore Ăš tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile un documento informativo in cui sono indicati con precisione i seguenti elementiïżœ
605 a) il diritto oggetto del contrato, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui Ăš situato lâimmobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfareïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
276
contenido del propio contrato, en especial lo que concierne a la especificaciĂłn del tipo
de derecho objeto del contrato, las condiciones para su ejercicio, y demĂĄs requisitos,
todos ellos contenidos en el anexo a la Directiva 94/47609.
Especial atenciĂłn merece la situaciĂłn en que se encuentra la construcciĂłn del
inmueble, dotando al adquirente de los elementos necesarios a la identificaciĂłn del
mismo. También se le darå documentación oficial que le permita analizar la situación
legal del mismo, elementos fundamentales para poder tomar una decisiĂłn consciente en
lo que se refiere a la posible adquisiciĂłn de este derecho610.
Se considerĂł de gran importancia facilitar informaciĂłn relativa a la situaciĂłn en
que se encuentran los suministros de gas, electricidad, agua y teléfono611.
El adquirente deberĂĄ tambiĂ©n ser informado de las garantĂas que tiene para el
caso de devoluciĂłn de lo abonado612
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
606 b) LâidentitĂ ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualitĂ giuridica, lâidentitĂ ed il domicilio del proprietarioïżœ
607 c) se lâimmobile Ăš determinato: 1) la descrizione dellâimmobile e la sua ubicazione; 2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano lâuso dellâimmobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati allâestero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformitĂ alle prescrizioni vigenti in materia607;ïżœ
608 d) se lâimmobile Ăš in construzione;l) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano lâuso dellâimmobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati allâestero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformitĂ alle prescrizioni vigenti in materia nonchĂ© lo stato di avanzamento dei lavori di construzione dellâimmobile e la data entro la quale Ăš prevedibile il complemento degli stessiïżœ
609 PETRICONE, Francesco: âRecentissime dal parlamento (Pt. III)â,(Commento a: Rassegna di legislazione), Giurisprudenza italiana, 1999, fasc. 1 (gennaio) supplemento), p. 5.ïżœ
610 SMORTO, Guido: â La multiproprietĂ e la tutela dei consumatori: il recepimento della Direttiva 94/47/CEâ, Europa e diritto privato, 1999, fasc. 1 (marzo), p. 279.ïżœ
611 2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricitĂ , acqua e telefonoïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
277
En los derechos de este tipo, y tratĂĄndose de un derecho utilizado normalmente
durante las vacaciones, se considerĂł importante informar al adquirente sobre los
servicios a los que tendrĂĄ acceso como son el alumbrado en las zonas comunes, agua,
mantenimiento, recogida de basura, y condiciones de utilización. También es de
importancia la utilizaciĂłn de piscinas, saunas etc.613
En cuanto al mantenimiento del inmueble y su reparaciĂłn asĂ como su
administraciĂłn y gestiĂłn, deberĂĄ del mismo modo el adquirente ser informado.614
AdemĂĄs, el precio de venta y los gastos que el adquirente tendrĂĄ con este derecho son
considerados por este Decreto legislativo también como fundamentales, como resultado
de la incorporaciĂłn de la directiva europea. 615
En lo que se refiere a la resoluciĂłn del contrato, deberĂĄ ser informado de la
persona a quién deberå enviar su declaración 616 617.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
612 3) in caso di mancato completamento dellâimmobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti giĂ effettuati e le modalitĂ di applicazione di queste garanzieïżœ
613 ) I servizi comuni ai quali lâacquirente ha o avrĂ acesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le realtive condizioni di utilizzazione
f) le strutture comuni alle quali lâacquirente ha o avrĂ accesso. quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazioneïżœ
614 g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dellâimmobile, nonchĂ© in materia di amministrazione e gestione dello stessoïżœ
615 h) il prezzo che lâacquirente dovrĂ versare per lâesercizio del diritto oggetto del contratto; la stima dellâimporto delle spese, a carico dellâacquirente, per lâutilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dellâimmobile da parte dellâacquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonchĂ© le eventualii spese di trascrizione del contrattoïżœ
616 i) informazione ddegli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalitĂ delle comunicazione e lâimporto delle spese che lâacquirente in caso di recesso Ăš tenuto a rimborsare; informazione di credito connesso al contratto, in caso di recessoïżœ
617 NOVA, R. DE, : âQuando un contratto Ăš internazionale?â, RDIPP. 1978, p. 667. VILLANI, U.,: âAspetti problematici della prestazione caratteristicaâ, RCDIP, 1993,p. 515. VITTA, E., Corso di Diritto internazionale privato e processuale, Torino, UTET, 3ÂȘ ed., 1989.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
278
AdemĂĄs de la informaciĂłn dada con la publicidad del derecho y en el momento
de la firma del contrato, se debe informar al adquirente cĂłmo puede obtener
informaciĂłn posterior, cuando la necesite. 618
El Decreto impone las mismas obligaciones indicadas en el nÂș1 del art. 2Âș
también para los casos de oferta al publico por parte del vendedor, teniendo como
soporte una lista, catalogo u otra forma de oferta.619
AdemĂĄs el vendedor no podrĂĄ modificar el documento informativo a no por
circunstancias ajenas a su voluntad.620
Tanto el nÂș4 del artĂculo 2Âș, como el artĂculo 3Âș determinan la lengua o lenguas
en que debe ser redactado el contrato asĂ como el documento informativo.621
AdemĂĄs enumera los elementos esenciales que deberĂĄ contener el contrato, que
son los mismos indicados en la Directiva 94/47/CE. 622
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
618 l) le modalitĂ per ottenere ulteriori informazioniïżœ
619 2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il venditore offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento su uno o piĂč beni immobili sulla base di liste, elenchi, cataloghi o altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili oggetto dellâoffertaïżœ
620 3. Il venditore non puĂČ apportare modifiche agli elementi del docuemnto di cui al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a circostanze indipendenti dalla sua volontĂ ; in tal caso le modifiche devono essere comunicate alla parte interessata prima della conclusione del contratto ed inserte nelle stesso. Tuttavia, dopo la consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per modificare il documento stessoïżœ
621 4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona interessata oppure, a scelta di questâultima, nelle lingua o in una delle lingue dello Stato di cui la persona stessa Ăš cittadina, purchĂ© si tratti di lingue ufficiali dellâUnione europeaArt. 3Âș (Requisiti del contrattto).
1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullitĂ ; esso Ăš redatto nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede lâacquirente oppure, a scelta di questâultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli Ăš cittadino, purchĂš si tratti di lingue ufficiali dellâUnione europeaïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
279
Se considera importante y como tal esencial que el vendedor entregue la
traducciĂłn del contrato al comprador en la lengua del Estado miembro donde el
inmueble se encuentra ubicado. 623
Declara la nulidad de las clĂĄusulas y pactos en los que el adquirente renuncie a
la protecciĂłn dada por el Decreto Legislativo, y esto para desanimar a los vendedores
que pretendan que esta ley no se aplique. 624
TambiĂ©n se prohĂbe el anticipo de pagos antes de terminar el plazo dado para la
rescisiĂłn del contrato625.
Para garantizar el exacto cumplimiento de sus obligaciones, el Decreto impone
al vendedor la constituciĂłn de garantĂas y seguros626.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
622 2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui allâarticolo 2, comma 1, lettere da a) a I), I seguenti ulteriori elementi 622:
a) lâidentitĂ ed il domicilio dellâacquirente;
b) il periodo di tempo durante il quale puĂČ essere esercitato il diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale lâacquirente puĂČ esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che lâacquisto non comporta per lâacquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto Ăš firmato da ciascuna delle partiïżœ
623 3. Il venditore deve fornire allâacquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Stato membro in cui Ăš situato il bene immobile, purchĂ© si tratti di una delle lingue ufficiali dellâUnione europeaïżœ
624 Art. 9Âș (nullitĂ di clausole contrattuali o pati aggiunti). 1. Sono nulli le clausole contrattuali o I patti aggiunti di rinuncia dellâacquirente ai diritti previsti dal presente decreto legislativo o di limitazione delle responsabilitĂ previste a carico del venditoreïżœ
625 Art. 6Âș (Divieto di acconti). 1. Ăš fatto divieto al venditore di esigere o ricevere dallâacquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per lâesercizio del diritto di recesso di cui allâarticolo 5.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
280
En cuanto al derecho de rescindir el contrato, se dan 10 dĂas de plazo para
ejercitar este derecho sin tener que indicar cualquier razĂłn. Este plazo podrĂĄ ser
aumentado a tres meses en el caso del nÂș2 del artĂculo 5Âș del Decreto legislativo nÂș 427
de 9/11/98627
En el caso de que el adquirente rescinda el contrato, quedarå también rescindido
el de concesión del crédito correspondiente a la adquisición del derecho628.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
626 Art. 7Âș ( Obbligo della fidejussione). 1. Il venditore Ăš obbligato a prestare fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia dellâultimazione dei lavori di costruzione del bene immobile.
Della fidejussione deve farsi menzione del contratto, a pena di nullitĂ .
2. La garanzia di cui al comma 1 non puĂČ imporre allâacquirente la preventiva escussione del venditore.ïżœ
627 Art. 5Âș. ( Diritti di recesso). 1. Entro dieci giorni dalla conclusione del contratto lâacquirente puĂČ recedere dallo stesso senza indicare le ragioni del recesso. In tale caso lâacquirente non Ăš tenuto a pagare alcuna penalitĂ e devere rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui Ăš fatta menzione nello stesso, purchĂ© si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.
2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui allâarticolo 2, comma 1, lettere a), b), c), d) n.1) h), I) ed allâarticolo 3, comma 2, lettera b) e d), e non contiene la data di cui allâarticolo 3, comma 2, lettera e), lâacquirente puĂČ recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso lâacquirente non Ăš tenuto ad alcuna penalitĂ nĂ© ad alcun rimborso.
3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono comunicati gli elementi di cui al comma 2, lâacquirente puĂČ esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni decorre dalla data di ricezione della cominicazione degli elementi stessi.
4. Si lâacquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2 ed il venditore non effettua la comunicazione di cui al comma 3, lâacquirente puĂČ esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni decorre dal giorno sucessivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione del contratto.
5. Il diritto di recesso si esercita dandone communicazione alla persona indicata del contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscrita dallâacquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto. Essa puĂČ essere inviata, entro lo stesso termine, anche mediante telegrama, telex e fac-simile, a condizione che sia confermata con lettera raccomandata con aviso di ricevimento entro le 48 ore sucessive.ïżœ
628 Art. 8Âș. (Risoluzione del contratto di concessione di credito). 1. Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo in base ad un accordo tra quseti ed il venditore, sottoscritto dallâacquirente per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna penale, qualora lâacquirente abbia esercitato il diritto di recesso ai sensi dellâarticolo 5.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
281
En el caso de que el adquirente tenga su residencia o domicilio en Italia, se
considera siempre el foro italiano como competente para dirimir conflictos
contemplados en este Decreto legislativo629.
Para el caso de que las partes hayan escogido como ley aplicable una diferente
de la italiana, es decir, una ley extranjera, serĂĄ a pesar de esto reconocida al adquirente
la tutela concedida por este Decreto legislativo siempre que el inmueble objeto de este
derecho se encuentre situado en territorio italiano. 630
El Decreto contempla la posibilidad en determinados casos de aplicar sanciones
administrativas (art. 12Âș)631.
Este Decreto legislativo entrĂł en vigor 60 dĂas despuĂ©s del dĂa de su publicaciĂłn
en la Gazzette Ufficiale della Repubblica italiana632.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
629 Art.10Âș. (Competenza territoriale inderogabile). 1. Per le controversie derivanti dallâaopplicazione del presente decreto legislativo la competenza territoriale inderogabile Ăš del giudice del luogo di residenza o di domicilio dellâacquirente, se ubicati nel territorio dello Statoïżœ
630 Art. 11Âș. (Diritti dellâacquirente nel caso di applicazione di legge straniera). 1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella italiana, allâacquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente decreto legislativo allorquando lâimmobile oggetto del contratto sia situato nel territorio dello Stato.ïżœ
631 Art. 12Âș. (Sanzioni). 1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che contravviene alle norme di cui agli articoli 2, comma 1, lettere d), n. 2) e n. 3), e), f), g), 3, commi 3, 4, e 6 Ăš punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire un milione a lire sei milioni.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dallâesercizio dellâattivitĂ da quindici giorni a tre mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni di cui al comma 1.
3. Ai fini dellâaccertamento dellâinfrazione e dellâapplicazione della sanzione si applica lâarticolo 11, comma 3, del decerto legislativo 15 gennaio 1992, n. 50.ïżœ
632 Art. 13Âș. (Entrata in vigore). 1. Il presente decreto legislativo entra in vigore sessanta giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.ïżœ
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
282
2. Sistema belga.
A) RĂ©gimen jurĂdico
El mercado belga detime-sharing se encuentra en plena expansiĂłn, existiendo
cerca de un adquirente por cada mil habitantes. Este mercado se sitĂșa fundamentalmente
mås allå de sus propias fronteras: en España 82,6%, Portugal 5,5% y Francia 1,5%633.
Pese a que los belgas son adquirentes de este derecho en otros paĂses, es importante
hacer un rĂĄpido anĂĄlisis de la soluciĂłn aplicada por el Derecho belga a esta figura
jurĂdica.
En primer lugar conviene señalar que el Derecho belga presenta una
caracterĂstica que es la de poder aceptar determinados modelos de time-sharing, pero
sĂłlo en el caso de que sea atribuido un estatuto real a la propiedad espacio-temporal,
realizando este acto ante notario.
En BĂ©lgica la multipropiedad634 es un derecho que se puede configurar sobre el
derecho de copropiedad, y como tal serĂĄ un derecho real, o una copropiedad con
caracterĂsticas particulares, que se basa en la indivisiĂłn convencional sobre una
copropiedad. De este modo un apartamento puede ser vendido a varios copropietarios, a
cada uno una parte indivisible, atribuyéndose el derecho de goce privado y exclusivo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
633 DESURVIRE, Daniel, Le Timeshare ou la Multipropriété echangée. Les nouveaux droits des acquéreurs. Directiva C.E. du 26 octobre 1994, p. 245.
634 En lo que concierne a la terminologia, Aeby dice lo siguiente: nous prĂ©fĂ©rons adopter la dĂ©nomination âcopropriĂ©tĂ© avec jouissance partagĂ©eâ qui tient compte des deux Ă©lĂ©ments que nous avons dĂ©gagĂ©s .AEBY, La PropriĂ©tĂ© des Appartements. Ătablissements Ămile Bruylant, Bruxelles, 1983, p. 249.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
283
para un periodo determinado del año.635 Cada copropietario es titular de un derecho real
sobre el inmueble, lo que tiene muchas ventajas sobre la situaciĂłn del derecho
societario. El multipropietario se encuentra en la situaciĂłn de titular de un derecho real
y como tal goza de todas las ventajas inherentes.636
Los derechos y obligaciones de los multipropietarios son definidos en
convenciĂłn. Se trata normalmente de un reglamento elaborado por el promotor al cual
el adquirente apenas se adhiere. En caso de lagunas de esta reglamento se aplicarĂĄ el
artĂculo 577 bis del CĂłdigo Civil637.
B) La Propiedad y la ConstituciĂłn belga de 5 de mayo de 1993.
BĂ©lgica es un Estado federal integrado por tres comunidades distintas: la
francesa, la flamenca y la germĂĄnica. El reconocimiento del derecho de propiedad viene
definido en los artĂculos 11Âș y 12Âș638 de su ConstituciĂłn de forma absoluta639.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
635 MOSTIN / FERON, Le timesharing: une nouvelle forme de propriĂ©tĂ©?, Analyse en droit belge et en droit comparĂ©â, Annales de Droit de Louvain, 1/1994, p. 22.
636 MOSTIN / FERON, ob. cit., p. 23.
637 BENNE, âun phĂ©nomĂšne Ă©conomique et social: la propriĂ©tĂ© spatio-temporelleâ, Pratique et Ă©volution de la copropriĂ©tĂ©, 73Âș CongrĂšs des notaires de France, Strasbourg, 1976, p. 808.
638 Art. 11Âș: Nul ne peut ĂȘtre privĂ© de sa propriĂ©tĂ© que pour cause dâutilitĂ© publique, dans le cas et la maniĂšre Ă©tablie par la loi, et moyennant une juste et prĂ©alable indemnitĂ©.
Art. 12Âș: La peine de la confiscation des biens ne peut ĂȘtre Ă©tablie.
639 DELPĂRĂE, Francis, La Constitution FĂ©derale du 5 Mai 1993, p. 246. LA) CONSTITUTION BELGE COMMENTĂE,: par Robert Senelle. Ministere des Affaires Etrangeres, du Commerce Exterieur et de la Cooperation au Developpement, Bruxelles, 1974. SENELLE, Robert, :La Constitution Belge CommentĂ©e, Textes et Documents, Collection IdĂ©es et Ătudes, Ministere des Affaires Etrangeres du Commerce Exterieur et de la Cooperation au Developpement, 1974.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
284
C) La Copropiedad en el derecho belga.
Al ser uno de los paĂses que no dispone de legislaciĂłn especial para la situaciĂłn
de multipropiedad, serĂĄ importante hacer referencia a la copropiedad, que servirĂĄ de
soporte jurĂdico a este derecho. La copropiedad estĂĄ reglamentada por la Ley de 8 de
julio de 1924, introducida en el C. Cv. Bg. en su art. 577Âș bis640. Determina el CĂłdigo
Civil belga los derechos y obligaciones641 de los coindivisos caso no exista una
convenciĂłn entre ellos. De este modo la ley es supletoria con respecto a la voluntad de
los copropietarios642.
La indivisiĂłn voluntaria escapa al art. 815Âș del C. Cv. Bg. que estipula que nadie
puede ser obligado a permanecer en la indivisión. Se prevé la posibilidad de pacto de
indivisión por el plazo de cinco años643.
A pesar de considerarse como un principio de orden pĂșblico, tanto la doctrina
como la jurisprudencia han procurado delimitar su campo de aplicaciĂłn, excluyendo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
640 A dĂ©faut de conventions et de dispositions spĂ©ciales, la propriĂ©tĂ© dâune chose qui appartient indivisĂ©ment Ă plusieurs personnes est rĂ©gie ainsi quâil suit (....)
641 Lâarticle 577 bis du Code civil Ă©tablit les rĂšgles de lâindivisiĂłn sans distinguer entre celles qui concernent lâindivisiĂłn fortuite, faisant suite Ă lâouverture dâune sucession, et celles qui concernent lâindivisiĂłn permanente et organisĂ©e qui rĂ©sulte soit dâune situation des lieux ou dâune convention, soit de la convention crĂ©ant la propriĂ©tĂ© horizontale.
642 DESURVIRE, ob. cit., p. 245.
643 Nul ne peut ĂȘtre contraint Ă demereur dans lâindivisiĂłn; et le partage pourra toujours ĂȘtre provoquĂ© nonobstant prohibitions et conventions contraires.
On peut cependant convenir de suspendre le partage pendant un temps limitĂ©; cette convention ne prut ĂȘtre obligatoire au-delĂ de cinq ans mais elle peut ĂȘtre renouvelĂ©e.
Cette convention est opposable aux tiers. Elle doit ĂȘtre transcrite sur les registres du conservateur des hypothĂšques si elle a un ou plusieurs immeubles pour object.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
285
algunas formas de indivisión644; asà esta regla puede ser suspendida a través de una
convención por un plazo måximo de cinco años, renovable una vez y sólo se refiere a la
indivisión voluntaria en la cual el régimen escaparå en virtud del contenido del contrato,
al art. 577Âș bis arriba indicado645. En consecuencia, una solicitud de divisiĂłn no es
admitida cuando esta indivisiĂłn es voluntaria a tĂtulo principal. Esta regla asegura la
perennidad de la multipropiedad646. Se trata de la llamada indivisiĂłn voluntaria a tĂtulo
principal647 .
Sin embargo, no es posible, en el momento actual, consagrar el carĂĄcter de
oponibilidad erga omnes a los reglamentos internos de la compropiedad, como tampoco
a las decisiones de las asambleas generales.648
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
644 LECHIEN, D./PIRSON, R., âLâarticle 815Âș du Code Civil et lâindivisiĂłn volontaire Ă titre principalâ, La copropriĂ©tĂ©, Bruxelles, 1985, pp. 228-229. PIRSON, R. / LECHIEN, D.: âLâarticle 815 du Code Civil et lâindivision volontaire Ă titre principalâ- La CopropriĂ©tĂ©- Editions Bruylant, Bruxelles 1985, pp. 228 ss.
645 DESURVIRE, ob. cit., p. 245.
646 DESURVIRE, ob. cit., p. 245.
647 Ainsi en est-il de lâindivision forcĂ©e et eccessoire, sans plus aucun doute possible depuis lâadoption de la loi du 8 juillet 1924, qui introduisit, dans le Code civil, un article 577bis: le paragraphe 9 de cet article dispose en effet que <<les biens immobiliers indivis qui sont affectĂ©s Ă titre dâaccessoires Ă lâusage commun de hĂ©ritages distincts appartenant Ă des propriĂ©taires diffĂ©rents, ne sont point sujets Ă partage>>. Cette forme dâindivisiĂłn vise non seulement les parties communes des immeubles dont les appartements sont la propriĂ©tĂ© distincte de diverses persones, mais Ă©galement toutes espĂšces de biens immeubles (tels une cour, un chemin, un puits) qui sont lâaccessoire dâimmeuble distincts et affectĂ©s Ă leur usage.
Ce type dâindivisiĂłn mis Ă part, certains auteurs ont estimĂ© quâil y aurait place en droit belge pour une forme dâindivision distincte de lâindivision hĂ©rĂ©ditaire ou post-communautaire (formes classique dâindivision prĂ©caires); cette forme dâindivision prĂ©senterait la particularitĂ© dâĂȘtre crĂ©e volontairement entre plusieurs personnes qui poursuivraient un but dĂ©terminĂ© en acquĂ©rant ensemble un bien qui serait affectĂ© Ă ce but. Tant que ce but subsisterait, les copropriĂ©taires ne pourraient mettre fin Ă le partage du bien. Cette forme dâindivision pourrait sâappeler lâindivision volontaire Ă titre principal. LECHIEN/ PIRSON, ob. cit., p. 229.
648 DE PAGE / DEHAN, âLâopposibilitĂ© des dĂ©cisions de lâAssemblĂ©e GĂ©nĂ©rale des coopropiĂ©tairesâ, La CopropriĂ©tĂ©. Editions Bruylant. Bruxelles, 1985, p. 163. En el mismo sentido VAN HALTEREN, âDeux questions relatives Ă la rĂ©visiĂłn du statut de la copropiĂ©tĂ© des immeubles divisĂ©sâ,.La CopropriĂ©tĂ©. Editions Bruylant, Bruxelles, 1985. p. 65.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
286
Los time-sharing constituĂdos con base en una indivisiĂłn perpetua se integran
perfectamente en la nociĂłn relativa a la copropiedad. Para considerarlo como derecho
real inmobiliario necesita de la publicidad del registro.
Esta es la solución adoptada generalmente en Bélgica, pues a través de la
indivisiĂłn voluntaria a tĂtulo principal cada multiproprietario se convierte en titular de
un derecho real directo sobre un bien comĂșn, siendo necesario tambiĂ©n la realizaciĂłn de
una convenciĂłn que reconozca un derecho personal de goce sobre ese bien, durante un
periodo determinado de cada año, a cada titular de la multipropiedad.649
D) La Ley de 11/04/99 relativa a los contratos de adquisiciĂłn de un derecho
de utilizaciĂłn de inmuebles en tiempo repartido650. IncorporaciĂłn de la Directiva
94/47/CE.
Se trata de una fiel incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE, que fue incorporada
en el Derecho belga conforme al artĂculo 78Âș de la ConstituciĂłn651.
Contiene siete capĂtulos con 23 artĂculos. El capĂtulo primero trata de
disposiciones preliminares (arts. 1Âș a 3Âș).
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
649 LEVY MORELLE, J., âLa copropriĂ©tĂ© partagĂ©e dans le temps. Indivision volontaire, sociĂ©tĂ© ou association? La CopropriĂ©tĂ© -EditĂ© par Pierre Dehan. FacultĂ© de Droit. Editions de lâUniversitĂ© de Bruxelles. Editions Bruylant,1985, pp. 54-55.
650 Loi du 11/04/99 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ© . Moniteur belge du 30/04/99, p. 14633.
651 Chapitre 1er.- Dispositions prĂ©liminaires. Article 1er: La prĂ©sente directive 94/47/CE du Parlemant europĂ©en et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
287
El artĂculo 2Âș de esta ley nos presenta la definiciĂłn legal de âcontrato relativo a
la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmueble a tiempo parcialâ:
Art. 2Âș, 1Âș.- Contrat portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation
dâimmeubles Ă temps partagĂ©, ci-preĂšs dĂ©nommĂ© âcontratâ: tout contrat ou groupe de
contrats conclu pour au moins trois ans, par laquel, directement ou indirectement, Ă
titre exclusif ou non, un droit rĂ©el ou tout autre droit portant sur lâutilization dâun ou de
plusieurs immeubles, est crĂ©Ă© ou fait lâobjet dâun transfert ou dâun engagement de
transfert, moyennant un prix global, pour une pĂ©riode dans lâannĂ©e qui ne peut ĂȘtre
inférieure à deux jour 652;
BĂ©lgica presenta una definiciĂłn de contrato relativo a derechos de utilizaciĂłn a
tiempo parcial de un bien inmueble, dejando abierta su configuraciĂłn como derecho real
o derecho de crédito, y ademås limita su aplicación a los contratos que establecidos para
un plazo de al menos tres años, no pudiendo ser el goce inferior a un periodo de dos
dĂas.
Este artĂculo 2Âș 653 contiene tambiĂ©n la definiciĂłn de contrato de crĂ©dito, de
inmueble, de vendedor, de adquirente, de publicidad, de directiva, y de dĂa laborable.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
652 Se considera como contrato relativo a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de un inmueble, todo contrato o grupo de contratos establecidos al menos por un plazo de tres años , por el cual directa o indirectamente , a titulo exclusivo o no, un derecho real u otro derecho relativo a la utilizaciĂłn en uno o mas inmuebles , es creado o es objeto de una transferencia o de una promesa de transferencia, mediante un precio global, para un periodo en cada año que no puede ser inferior a dos dĂas.
653 Art. 2Âș nÂș2.- contrat de crĂ©dit: tout contrat visĂ© a lâarticle 1er, 4Âș, de la loi du 12 juin 1991 relative au crĂ©dit Ă la consommation;
3Âș.- immeuble: tout immeuble Ă usage dâhabitation sur lequel porte le droit objet du contrat;
4Âș.- vendeur: toute personne physique ou morale qui, dans les transactions visĂ©es au point 1, Ă des fins dont on peut considĂ©rer quâelles nâentrent pas dans le cadre de son activitĂ© professionnelle, soit se voit transfĂ©rer le droit objet du contrat, soit voit crĂ©Ă© Ă son bĂ©nĂ©fice le droit objet du contrat;
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
288
Todos estos conceptos se refieren a definiciones incluidas apenas en la presente ley. Se
trata pues de una definición auténtica y legal.
El artĂculo 3Âș estĂĄ dedicado a normas de conflicto. Tiene como fin principal la
protecciĂłn del adquirente residente en BĂ©lgica, y considera esta ley aplicable en todos
los casos en que el inmueble se encuentre situado en territorio belga. AdemĂĄs es una fiel
copia del artĂculo 5Âș del Convenio de Roma654.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
5Âș.- acquĂ©reur: toute personne physyque qui, agissant dans les transactions visĂ©es au point 1, Ă des fins dont on peut considĂ©rer quâelles nâentrent pas dans le cadre de son activitĂ© professionnelle, soit se voit transfĂ©rer le droit objet du contrat, soit voit crĂ©Ă© Ă son bĂ©nĂ©fice le droit objet du contrat;
6Âș.- publicitĂ©: toute communication visĂ©e Ă lâarticle 22 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur lâinformation et la protection du consommateur;
7Âș.- directive: la directive 94/47/CE du Parlement et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquĂ©reurs pour certains aspects des contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers;
8Âș.- jours ouvrables: lâensemble des jours calendrier, Ă lâexclusion des dimanches et jours fĂ©riĂ©s lĂ©gaux. Si le dĂ©lai se termine un samedi, le jour de lâĂ©chĂ©ance est reportĂ© au plus prochain jour ouvrable.
654 Art. 3Âș: § 1er. Lorsque lâimmeuble est siruĂ© en Belgique, lâacquĂ©reur bĂ©nĂ©ficie, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©, de la protection accordĂ©e par la prĂ©sente loi.
§2. Lorsque lâimmeuble est situĂ© sur le territoire dâun autre Etat membre de lâUnion europĂ©enne, lâacquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique lors de la conclusion du contrat bĂ©nĂ©fice, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©, de la protection accordĂ©e par la loi des Etat ou, Ă dĂ©faut, de la protection accordĂ©e par la pĂ©sente loi.
§3. A dĂ©faut dâapplication des §§ 1er et 2, la prĂ©sente loi sâapplique, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©:
1Âș.- aux contrats conclues en Belgique par un acquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique lors de la conclusion du contrat;
2Âș.- aux contrats conclus en dehors de la Belgique par un acquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique au moment de lâoffre ou de la conclusion du contrat, dans les conditions suivantes:
- Soit la conclusion du contrat a Ă©tĂ© prĂ©cĂ©dĂ©e en Belgique dâune proposition spĂ©cialement faite ou dâune publicitĂ©, et lâacquĂ©reur y a accompli les actes nĂ©cessaires Ă la conclusion du contrat,
- soit le contrat a Ă©tĂ© conclu dans un Etat oĂč lâacquĂ©reur sâest rendu Ă la suite dâune proposition de voyage ou de sĂ©jour faite, directement ou indirectement par le vendeur pour lâinciter Ă contracter.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
289
Por Ășltimo considera como no escrita toda clĂĄusula atributiva de competencia a
una jurisdicciĂłn de un Estado que no sea parte ni del Convenio de Bruselas de 27/9/68
ni del de Lugano de 16/9/88, relativos a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn de
decisiones en materia civil y comercial, cuando el adquirente tenga su residencia
habitual en BĂ©lgica o cuando el inmueble se encuentre situado en el territorio de un
Estado parte de estos convenios655.
El capĂtulo II trata de la publicidad (art. 4Âș), Esta deberĂĄ mencionar las
modalidades necesarias para la obtenciĂłn del documento previsto en el artĂculo 5Âș de
esta ley, asĂ como la forma de obtenciĂłn de informaciĂłn complementaria. AdemĂĄs de la
identidad y las señas del anunciante, la publicidad deberå mencionar que tiene como
objeto la promociĂłn de la venta de derechos de utilizaciĂłn de inmuebles a tiempo
parcial656.
El contrato viene regulado por el capĂtulo III. Se refiere al contrato relativo a la
adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles a tiempo parcial (arts. 5Âș a 11Âș).
El artĂculo 5Âș trata del folleto informativo, que debe ser entregado al interesado. Antes
de la firma del contrato deberĂĄ el vendedor entregar al adquirente un documento
informativo que contenga todos los elementos indicados en el art. 5Âș, que es copia fiel
del anexo de la Directiva 94/47/CE.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
655 §4. Est rĂ©putĂ©e non Ă©crite toute clause qui attribue compĂ©tence Ă une jurisdiction dâun Etat non partie Ă la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et Ă la Convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compĂ©tence judiciaire et lâexĂ©cution des dĂ©cisions en matiĂšre civile et commerciale, lorsque lâacquĂ©reur a sa rĂ©sidence habituelle en Belgique ou lorsque lââimmeuble est situĂ© sur le territoire dâun Etat partie Ă ces conventions.
656 Art. 4Âș: Toute publicitĂ© relative Ă un droit dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ© ou Ă un immeuble concernĂ© par un tel droit mentionner les modalitĂ©s nĂ©cessaires Ă lâobtention du document visĂ© Ă lâarticle 5 ainsi que des indications sur la maniĂšre dâobtenir des informations complĂ©mentaires.
Outre lâidentitĂ© et lâadresse de lâannonceur, la publicitĂ© mentionne Ă©galement clairement quâelle a comme but direct ou indirect le promouvoir la vente de droits dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ©.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
290
El contrato deberĂĄ ser escrito bajo pena de nulidad y redactado en tantos
ejemplares como partes contratantes, y en una de las lenguas oficiales de la UniĂłn
Europea pudiendo el adquirente escoger entre la lengua del Estado donde reside o la del
que es nacional(art. 7Âș). El vendedor deberĂĄ entregar, ademĂĄs al adquirente, en el
momento de la firma del contrato, una traducciĂłn conforme en una de las lenguas
oficiales del Estado donde el inmueble se encuentre situado ( art. 8Âș).
El adquirente tiene un plazo de rescisiĂłn de 15 dĂas a contar del dĂa siguiente de
la firma, sin indicación alguna de motivo. Y de un año caso no figuren en el contrato los
requisitos del artĂculo 9Âș.
El capĂtulo IV trata de la inscripciĂłn y de las garantĂas (arts. 12Âș y 13Âș). NingĂșn
vendedor podrĂĄ ofertar ni realizar un contrato de este tipo en BĂ©lgica sin que
previamente se haya inscrito en el Ministerio de Asuntos EconĂłmicos belga que fija las
modalidades de tal inscripciĂłn. Para lo cual el vendedor debe constituir las garantĂas
previstas en el artĂculo 13Âș. Se trata de medidas que refuerzan aĂșn mĂĄs la protecciĂłn de
los consumidores, conforme a lo previsto en el artĂculo 13Âș de la ley belga, y que son
mĂĄs exigentes que las contenidas en la Directiva Europea. Sin embargo esto prueba que
nada obsta que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones mĂĄs
favorables en materia de protecciĂłn del adquirente en el ĂĄmbito regulado por la misma
Directiva (art. 11Âș de dicha Directiva).
El capĂtulo V de las sanciones (art. 14Âș a 18Âș). SerĂĄ considerada nula toda
clĂĄusula por la cual el adquirente renuncie a los beneficios y a los derechos previstos en
la Ley (art. 14Âș nÂș1). TambiĂ©n se considera prohibida y nula toda clĂĄusula por la cual el
vendedor se declare exonerado de las obligaciones de la Ley (art. 14Âș nÂș2). AdemĂĄs el
juez es competente para anular los contratos que no hayan sido precedidos de un
documento conforme a los artĂculos 5Âș e 6Âș, §3, asĂ como aquellos contratos que
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
291
respeten el artĂculo 8Âș, y los que fueran hechos por un vendedor no inscrito o inscrito
pero cuya inscripciĂłn haya sido cancelada o suspendida (art. 15Âș).
EstĂĄ prevista una acciĂłn judicial de cesaciĂłn o suspensiĂłn de infracciones a la
ley relativa a los contratos concernientes a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn
de inmuebles a tiempo parcial estĂĄ en el artĂculo 16Âș de la Ley, que podrĂĄ ser interpuesta
no sólo por los interesados, sino también por el Ministro de los Asuntos Económicos,
por una asociaciĂłn profesional o inter-profesional con personalidad jurĂdica, o por una
asociaciĂłn que tenga por objeto la defensa de los intereses de los consumidores y que
goce de personalidad jurĂdica.
Ademås de estas sanciones estån también previstas sanciones administrativas,
con multas de 150 a 10.000 francos belgas. (art. 17Âș § 1er). TambiĂ©n estĂĄ prevista la
suspensiĂłn y cancelaciĂłn de la inscripciĂłn (art. 18Âș).
El capĂtulo VI se refiere a la busca y constataciĂłn de infracciones (arts. 19Âș a
21Âș), y el capĂtulo VII a disposiciones finales (arts. 22Âș y 23Âș).
Se puede resumir diciendo que BĂ©lgica es uno de los paises de la UniĂłn
Europea, miembro desde la primera hora, que no ha creado legislaciĂłn especĂfica sobre
esta figura jurĂdica. Se aplica la ley general.
Su sistema jurĂdico se caracteriza, segĂșn la doctrina dominante, posible la
constituciĂłn del derecho de multipropiedad con base en el derecho de copropiedad,
estipulando al mismo tiempo un pacto de indivisiĂłn, llamado indivisiĂłn voluntaria a
tĂtulo principal.
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292
Nada impide que se constituya con base en un derecho personal, pero la fĂłrmula
real es la mĂĄs utilizada.
La Directiva 94/47/CE fue finalmente incorporada con la aprobaciĂłn de la Ley
belga de 11 de abril de 1999 , relative aux contrats sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ©.
Se caracteriza esta ley por ser una copia muy fiel de la Directiva mencionada,
con algunas caracterĂsticas especĂficas.
En primer lugar prevĂ© el periodo de uso mĂnimo de dos dĂas para este derecho,
con una duraciĂłn mĂnima de tres años.
AdemĂĄs incluye un sistema muy riguroso de control de los vendedores, a los
cuales se le exige garantĂas bancarias y de seguro, su inscripciĂłn en el Ministerio de
Asuntos econĂłmicos, y estĂĄn bajo una apretada vigilancia.
La ley ademås prevé una acción judicial especial destinada a resolver problemas
y solucionar quejas presentadas tanto por los interesados, como por el Ministro de los
Asuntos econĂłmicos, por asociaciones de profesionales de este sector, y pos
asociaciones de consumidores. En este aspecto es bastante innovadora, dando asĂ una
mayor protecciĂłn al consumidor.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
293
3. Sistema alemĂĄn.
Es habitual entre los alemanes que eligen ejercer el derecho de multipropiedad o
de tiempo repartido, que lo hagan en inmuebles situados en el extranjero657.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
En cuanto al Derecho alemĂĄn, no existe hasta el momento legislaciĂłn especial
para regular esta figura jurĂdica658. Las soluciones encontradas reposan normalmente
sobre la estructura de la indivisiĂłn, muchas veces teniendo como base al derecho real de
habitaciĂłn, que se caracteriza en Alemania por ser transmisible inter vivos y mortis
causa659.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
657 KOHLI, D., LâImmeuble en temps partagĂ©. PrĂ©misses en droit suisse, (ThĂšse de licence et de doctorat prĂ©sentĂ©e Ă la FacultĂ© de droit de lâUniversitĂ© de Lausanne).Imprimerie Chabloz S.A.Lausanne,1990.p. 61.
658 FRĂ NZER, A.: Time-Sharing von FerienhĂ€usern. Zum Problem der Zulassigkeit in der Bundesrepublik Deutschland unter Berucksichtigung der Praxis in den USA und Grossbritannien. Internationale Hochschulschriften, Waxmann MĂŒnster New York, (tesis) 1990. HEINI, A./ KELLER, M./ SIEHR, K./ VISCHER, F./ VOLKEN, P.: IPRG Kommentar, Schulthess Polygraphischer Verlag, ZĂŒrich, 1993. JAYME, E.:âTime-Sharing-VertrĂ€ge im Internationalem Privat- und Verfahrensrechtâ (nota a la sent. LG Detmold, de 29/9/1994), IPRax, 1995,4, pp. 234-36. âProzessuale Hindernisse fĂŒr TimeSharing-Arbietur in AuslandsfĂ€llen, IPRax, 2/1996, p. 87 ss. âEuropĂ€isches Kollisionsrecht 1994: Quellenpluralismus und offene Kontrasteâ, IPRax, 1994, 6, pp. 405-415. JUNKER,A.,: âDie einheitliche europĂ€ische Auslegung nach dem EG-SchuldvertragsĂŒbereinkommenâ,RabelsZ,1991,pp.674-696.KEGEL,G.,:Internationales Privatrecht, Munich, 7ÂȘed., 1995. KOHLHEPP, Kayh: âTeilzeiteigentum zu Ferien Wohnungenâ, Europaische Hochschulschriften, reihe II, Bd, 815, pp. 139-232.
659 KOHLI, D., LâImmeuble en temps partagĂ©. PrĂ©misses en droit suisse, p. 61. FAJARDO LĂPEZ, Luis: âLa multipropiedad en la RepĂșblica Federal de Alemania. Doctrina y prĂĄcticaâ, ADC, XLIX , 1996, pp. 269-284.
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294
En lo que se refiere a la Directiva Comunitaria 94/47660, Ă©sta fue incorporada a
través de la Teilzeit Wohnrechtegesetz de 20.12.1996, que entró en vigor el 1.1.97661.
B) La Propiedad y la ConstituciĂłn alemana de 23 de Mayo de 1949.
En la ConstituciĂłn alemana se reconoce el derecho de propiedad como un
derecho absoluto. AsĂ lo encontramos expresado en el art. 14Âș:
1. Los derechos de propiedad y la sucesiĂłn quedan garantizados. Tanto su
contenido como sus lĂmites estĂĄn establecidos por ley.
La propiedad tambiĂ©n estĂĄ definida en los arts. 903Âș y 905Âș del C. Civil (BGB):
903Âș (Befugnisse des EigentĂŒmers). Der EigentĂŒmer einer Sache kann, soweit
nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben
verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschlieĂen.662
905Âș (Begrenzung des Eigentum). Das Recht des EigentĂŒmers eines
GrundstĂŒckts erstreckt sich auf den Raum ĂŒber der OberflĂ€che und auf den Erdkörper
unter der OberflĂ€che. Der EigentĂŒmer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
660 Richtlinie 94/74/EG des EuropĂ€ischen Perlaments und Rates vom 26.10.1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von VertrĂ€gen ĂŒber den Erwerb von Teilnutzungsrechten an Immobilien, (Timesharing Richtlinie).
661 Gesetz ĂŒber die VerĂ€uĂerung von Teilzeitnutzungsrechten an WohngebĂ€uden
(TeilzeitWohnrechtegesetz-TzWrG) vom 20/12/1996, Bundesgesetzblatt Teil I vom 31/12/1996 Seite 2154.
662 Art. 903Âș del BGB( Contenido de la propiedad): El propietario de una cosa, en tanto que la ley o los derechos de terceros no se opongan, puede proceder con la cosa segĂșn su voluntad y excluir a otros de toda intromisiĂłn.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
295
solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, daĂ er an der AusschlieĂung kein
Interesse hat.663
C) Derecho de sociedad y derechos personales.
En Derecho alemån el Registro de la Propiedad desempeña un papel muy
importante en el campo de los derechos reales. Los cambios reales consecuencia de un
negocio jurĂdico inter vivos sĂłlo estarĂĄn perfeccionados mediante la inscripciĂłn en el
Registro664 (carĂĄcter constitutivo del registro).
El Registro es parte integrante del proceso de transmisiĂłn y constituciĂłn de
derechos reales. Se establece una presunciĂłn iures et de iure de exactitud, para todo
adquirente de buena fe que adquiera de un titular inscrito, denominĂĄndose pues este
sistema de âfolio realâ, una vez que es, en virtud del principio de la publicidad material,
por que se establece este principio.
La inscripciĂłn en el Registro servirĂĄ para dar constancia de la existencia de un
âacuerdo realâ presentĂĄndose como un antecedente para la adquisiciĂłn del derecho real.
El acuerdo entre enajenante y adquirente de ser declarado ante la Oficina del
Registro665.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
663 Art. 905 Âșdel BGB: El derecho de propiedad de una finca se extiende al espacio sobre la superficie y al cuerpo de tierra bajo la misma. El propietario no puede, sin embargo, prohibir intromisiones que se realicen a tal altura o profundidad que Ă©l no tenga ningĂșn interĂ©s en la exclusiĂłn.
664 La transferencia de la propiedad sobre inmuebles necesita ser inscrita en el libro del registro de la propiedad, VOLHARD, R./ WEBER, D. /USINGER, W. , LâImmobilier en Allemagne, Aspects Juridiques et Fiscaux de la promotion et de lâInvestissement Immobiliers, Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main, 1992, p. 5.
665 El tipo de propiedad mĂĄs corriente es el de la propiedad exclusiva -Alleineigentum- . La nociĂłn de propiedad de inmuebles ,Eigentum, es dada en los artĂculos 903Âș y 905Âș del CĂłdigo Civil (BGB). La Lei de la copropiedad, WEG, tambiĂ©n hace parte del BGB.La transferencia de la propiedad de inmuebles , EigentumsĂŒbergang, necesita de la inscripciĂłn del nuevo propietario en el Registro de la
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
296
El tĂtulo de adquisiciĂłn de los bienes no es causal, sino abstracto. Al hacerse la
abstracciĂłn de la causa la transmisiĂłn de la propiedad puede ser vĂĄlida aunque quede
nulo, por defectos que no afectan al consentimiento del tradens o del accipiens, el
contrato que han utilizado las partes para la transmisiĂłn, ya que el contrato no es titulus
adquirendi en el B.G.B.-art. 873Âș nÂș2- (Erwerb durch Einigung und Eintragung)::
(....)
2. Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn
die ErklÀrungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei
diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teile eine den
Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung
ausgehÀndigt hat 666.
El âacuerdo realâ es un acuerdo de naturaleza abstracta entre las partes que se
proponen realizar una modificaciĂłn o extinciĂłn de situaciones juridico-reales.
En el sistema jurĂdico alemĂĄn rige el principio del numerus clausus para los
Derechos reales.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
propiedad. La inscripciĂłn de la transferencia del derecho no puede ser hecha sin antes obtener de las autoridades fiscales un documento que pruebe que estĂĄ pagado el impuesto sobre transferencias inmobiliarias. Los contratos relativos a bienes inmuebles son solamente vĂĄlidos si estĂĄn celebrados en acto notarial (art. 313Âș BGB). LâImmobilier en Allemagne, pp. 5-8.
666 2. Antes de la inscripción, los interesados no estån vinculados por el acuerdo realizado entre ellos a no ser que la declaración tenga la forma auténtica y depositado en el registro de la propiedad, bien como en el caso de que l titular del derecho haya enviado a la otra parte contratante una autorización para efectuar la inscripción en el registro de acuerdo con lo dispuesto sobre el libro de los registros.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
297
En lo que se refiere al timesharing, no existe legislaciĂłn especĂfica en Alemania.
Sin embargo el modelo mĂĄs adoptado es el sistema suisse Hapimag que consiste en
crear una sociedad por acciones667.
Se analizan a continuaciĂłn las principales soluciones jurĂdicas.
a) Modelo de sociedad.
Suele haber diferentes inmuebles que pertenecen a una sociedad que también
gestiona. Los adquirentes de acciones no reciben dividendos al final del ejercicio, en
cambio reciben âpuntosâ que les dan un derecho de goce de un apartamento de
determinada categorĂa, durante un periodo pre-establecido de acuerdo con un plan de
atribuciĂłn elaborado al efecto. Pero es siempre difĂcil encauzar la multipropiedad en
una sociedad de capital, pues Ă©sta tiene un objeto completamente diferente del que se
pretende con la sociedad de multipropiedad.668
b) Modelo de la Copropiedad.
Otros modelos se basan en una estructura de indivisiĂłn confiriendo un derecho
real sobre un apartamento concreto. Es una copropiedad inmobiliaria -
Bruchteilsgemenischaft -. Se determinan los turnos de disfrute de la vivienda, y el
reparto de cargas; y se excluye entre los copropietarios la acciĂłn de divisiĂłn. Pero no es
oponible a terceros pues un acreedor de uno de los copropietarios puede provocar el
embargo y la ejecuciĂłn de la vivienda, aunque los demĂĄs propietarios recibirĂĄn la parte
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
667 BAUR,: Lehrbuch des Sachenrechts, Munich, 1966.
668 MUNAR BERNAT, RĂ©gimenes jurĂdicos de multipropiedad en Derecho Comparado. Ed.Minist. Justicia, Madrid ,1991, p. 206.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
298
proporcional a su derecho, tras la ejecuciĂłn. Pero de este modo, la situaciĂłn de
multipropiedad se habrĂĄ extinguido.669
En la copropiedad otra dificultad se plantea: la acciĂłn de divisiĂłn de la cosa
comĂșn. El derecho de copropiedad permite la constituciĂłn de una multipropiedad a
través de acto notarial e inscripción en el registro de inmuebles. Este derecho es
transmisible inter vivos y mortis causa. Sin embargo esta situaciĂłn siempre estĂĄ
limitada por causa de la posibilidad de pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn segĂșn en el
art. 749Âș nÂș1 del B. G. B.670
(Aufhebungsanspruch)
1. Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen .671
Sin embargo, el nÂș 2 del mismo artĂculo permite excluir la disoluciĂłn de la
comunidad durante un tiempo determinado e incluso indeterminado:
2. Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung fĂŒr immer
oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn
ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
669 OâCALLAGHAN MUĂOZ, X., PromociĂłn y adquisiciĂłn de viviendas en regimen de multipropiedad (âTime-Sharingâ), regulacion legal y Derecho Comparado. Ministerio de Obras Publicas y Urbanismo, Madrid, 1988, p.88.
670 KOHLI, D., ob. cit., p. 61.
671 â Art. 749ÂșBGB: Cada copropietario tiene el derecho de exigir la disoluciĂłn de la comunidad a todo tiempoâ. CODE CIVIL ALLEMAND, Traduit en français par une equipe de juristes sous la direction de Maitre William Garcin. Editions Jupiter, Paris, 1967.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
299
KĂŒndigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt
werden.672
No obstante, este derecho subsiste en caso de fuerza mayor. Es pues necesario
que el adquirente conozca la naturaleza de la indivisión, que sepa también si se trata de
una copropiedad ordinaria y convencional, o de una copropiedad de apartamentos
sometidos a la aplicaciĂłn de la WEG,673 art. 11Âș674 sobre indisolubilidad de la
copropiedad-675
Otra dificultad se plantea en la doctrina alemana en lo que se refiere a la
copropiedad, la cual se entiende como una propiedad individual sobre el apartamento -
Sondereigentum -. Las partes comunes son objeto de otro derecho de copropiedad -
Miteigentum -676.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
672 Art. 749Âș nÂș2 BGB: Cuando el derecho de pedir la cesaciĂłn de la indivisiĂłn estĂĄ excluido por contrato bien definitivamente, bien por tiempo determinado, es posible a pesar de esto pedir la cesaciĂłn si existe un motivo grave. En el caso que se haya estipulado un plazo de preaviso, es posible solicitar la cesaciĂłn sin observar este plazo, en las mismas condiciones.
673 W.E.G. significa Wohnungseigentumsgesetz.
674 (Unauflöslichkeit der Gemeinschaft)
1. Kein WohnungseigentĂŒmer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch fĂŒr eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur fĂŒr den Fall zulĂ€ssig, daĂ das GebĂ€ude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
2. Das Recht eines PfÀndungsglÀubigers (§ 751 BGB) sowie das Recht des Konkursverwalters , die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
675 KOHLI, ob. cit. , p.62 y DESURVIRE, obra citada , p.239. EICHLER, Institutionem des Sachenrechts, Berlin, 1954, p. 15.
676 DESURVIRE, ob. cit., p. 239. WESTERMANN, :Sachenrecht, Karlsruhe, 1969.WOLFF,: Derecho de las Cosas, trad. esp., 3ÂȘ ed., por PUIG BRUTAU, Barcelona, 1971. WAHL, Roger,: LâĂmmobilier en Allemagne, Aspects Juridiques et Fiscaux de la Promotion et de lâInvestissement Immobiliers, Avec la coopĂ©ration de Roger Wahl, Fritz Knapp Verlag, 1992. SCHOLLHORN,P./STEUBER,W. :Warnung vor Time-Sharing und Tips fur opfer. Deutsche und Schweizeriche Schutzgemeinschaft fĂčr Auslandsgrundbesitz, 1994.
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300
c) Sociedad Civil.
En lo que se refiere a la sociedad civil -Vereinsmitgliedschaft - esta modalidad
estĂĄ prĂłxima del sistema del club trustee, pero la jurisprudencia lo ha rechazado
alegando que el CĂłdigo Civil no confiere capacidad jurĂdica a las asociaciones civiles
con fines lucrativos677.
d) Derecho real menor -ius in re aliena-.
Se puede configurar la llamada multipropiedad como un derecho real menor
sobre cosa ajena. Se constituye una servidumbre personal, indisponible, por el
propietario de la vivienda a favor de una persona. El contenido de esta servidumbre se
traduce en que el adquirente del derecho pueda usar un apartamento o una vivienda
durante un determinado periodo de tiempo. Tenemos aquĂ dos situaciones diferentes:
por un lado el nudo propietario de la vivienda, y por el otro un conjunto de titulares de
diferentes servidumbres personales.678
En Alemania es posible crear derechos de disfrute transmisibles inter vivos y
mortis causa.679. Sobre un inmueble o un apartamento se puede constituir el derecho
real de habitación permanente, estableciendo una duración concreta dentro del año y
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
677 DESURVIRE, ob. cit., p. 239. PROBLEMAS NOTARIALES A NIVEL INTERNACIONAL: DNotl Deutsches Notarinstitut. Berlin, 1995. PLANITZ, H. : Principios de Derecho Privado Germanico . Barcelona, 1995.
678 OâCALLAGHAN MUĂOZ, X., PromociĂłn y adquisiciĂłn de viviendas en regimen de multipropiedad, p.89.
679 MUNAR BERNAT, ult., ob. cit., p. 210.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
301
teniendo, salvo estipulaciĂłn en contra, una duraciĂłn perpetua. Esta modalidad es la que
se ha mostrado mĂĄs idĂłnea para la creaciĂłn de la multipropiedad.680
En 1987 un organismo denominado Time-Share-Verband elaborĂł un CĂłdigo de
conducta que exige entre otras la necesidad de una informaciĂłn publicitaria exhaustiva.
Por otro lado se prohibe el uso de técnicas de venta agresivas. Ademås tiene previsto un
plazo de siete dĂas durante el cual el adquirente puede rescindir el contrato. La venta de
Time-sharing exige garantĂas financieras susceptibles de cubrir el 100% de los capitales
implicados.681
A pesar de no disponer de legislaciĂłn especifica para reglamentar esta figura
jurĂdica, existen las distintas soluciones expuestas en la legislaciĂłn alemana que van a
permitir solucionar posibles conflictos y evitar lagunas jurĂdicas.
D) La incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE.Teilzeit-Wohnrechtegesetz -
TzWrG-, de 20.12.96.
La Directiva Europea 94/47/CEE fue incorporada en Alemania antes de que
terminara el plazo de 30 meses dado en ella. EntrĂł en vigor en este paĂs el 1.1.97 con la
designaciĂłn de Gesetz ĂŒber die VerĂ€uĂerung von Teilzeitnutzungsrechten an
WohngebÀuden, es decir, Ley sobre la venta de derechos de uso a tiempo parcial en
edificios de viviendas. Se pueden resumir sus caracterĂsticas como sigue:
En primer lugar es fundamental la obligaciĂłn de informar al interesado
adquirente con total transparencia sobre la naturaleza del derecho, derechos y
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
680 MUNAR BERNAT, ult., ob. cit., p. 210.
681 MUNAR BERNAT, ult., ob. cit., p. 239.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
302
obligaciones de las partes. AdemĂĄs se prohiben los pagos a cuenta y se establece el
derecho de retractaciĂłn.
La Directiva Europea deja plena libertad a los Estados en cuanto a la
configuración de este derecho como derecho real, o personal. La Ley alemana también
deja esta cuestiĂłn abierta, siendo posible configurar este derecho como derecho real, de
obligación, e incluso dentro de una asociación, e incluso a través de una participación
social.
Pese a que Alemania se encuentra entre el grupo de paĂses que no disponen de
legislaciĂłn ad hoc para regular esta figura jurĂdica, aplicĂĄndose el Derecho general, fue
uno de los paĂses que la incorporĂł, juntamente con Francia, Suecia, Dinamarca,
Holanda, Finlandia, Austria, Italia, Gran-Bretaña, Bélgica, Holanda, Luxemburgo,
Irlanda, Portugal, Grecia y España682, la Directiva Comunitåria 94/47. Lo hizo a través
de la presente Ley en anĂĄlisis.
Karsten Otte define Timesharing de la siguiente forma683:
Timesharing ist Teilung von Nutzungszeit an einem oder mehreren gleichartigen
Objekten684
Peer Gralka da la siguiente definiciĂłn de Timesharing:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
682 ALPA, G. âMultipropiedad en Italiaâ, p.142.
683 OTTE, K., âAnwendbares Recht bei grenzĂŒberschreitendem Timesharing. Das neue Teilzeit-
Wohnrechte_gesetz strebt heimwĂ€rtsâ, RabelsZ, 62 (1998), pp. 405 ss.
684 Teimsharing es la divisiĂłn por aprovechamiento de tiempo en uno o mas objectos similares. OTTE, K.,
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
303
Time-Sharing ist umschrieben worden als Berechtigung, einen Gegenstand ĂŒber
lÀngere Dauer jeweils wÀhrend einer genau festgelegten Zeitspanne zu nutzen.685
Stefan H. Schalch lo define como:
Time-Sharing ist ein neues Tourismus bzw. Ferienprodukt, bei dem eine Vielzahl
von Erwerbern im Hinblick auf die gemeinsame Nutzung von einer oder mehrerer
Ferienimmobilien zusammenwirken.686
La Ley prevé una disciplina del derecho de disfrute, y se aplica a los contratos
relativos a derechos de uso a tiempo parcial en edificios de viviendas, celebrados entre
una persona que actĂșa en el ejercicio de su actividad profesional - VerĂ€uĂerer
(vendedor), y una persona fĂsica que establece este contrato fuera de su actividad
profesional o comercial- Erwerber (comprador) §1 nÂș1687
Esta ley deja abierta la opciĂłn a la autonomĂa de la voluntad de las partes en
cuanto al modelo de derecho. Este, puede asumir la forma de derecho real (dingliches
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
ob. cit., p. 408.
685 GRALKA,P., Time-Sharing bei FerienhĂ€usern und Ferienwohnungen, Osnabrucker Rechtwissen schaftliche Abhandlungen Band 9. Carl Heymanns Verlag KG. Berlin. Bonn. MĂŒnchen, 1986, p. 3.
686 SCHALCH, Stefan H. , âEG-Gesetzgebung betreffend Time-Sharing an Ferienimmobilien. Die Time-Sharing Richtlinie-Richtilinie 94/47/EG-, AJP/PJA 6/96, SCHALCH, S.:Time-Sharing an Ferienimmobilien .Schulthess Polygraphischer Verlag, Zurich, 1990., p. 678.
687 §1 Anwendungsbereich
1.- Dieses Gesetz gilt fĂŒr VertrĂ€ge ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden zwischen einer Person, die solche VertrĂ€ge in AusĂŒbung ihrer gewerblichen oder beruflichen TĂ€tigkeit abschlieĂt (VerĂ€uĂerer), und einer natĂŒrlichen Person, die bei VertragsabschluĂ auĂerhalb ihrer gewerblichen oder beruflichen TĂ€tigkeit handelt (Erwerber).
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Recht), o de otro derecho subjetivo (anderes Recht), -§ 1, nÂș2 de la presente Ley-.
TambiĂ©n puede surgir como derecho de asociado, o de socio-§2, nÂș2, 2ÂȘ688 parte689.
Se considera contrato relativo a derechos de uso a tiempo parcial en edificios de
vivienda aquellos a través de los cuales un adquirente, mediante el pago de un precio,
obtiene el derecho al uso de una vivienda durante un determinado espacio de tiempo en
cada año, con la duraciĂłn de por lo menos 3 años §1, nÂș2690.
Asimismo, la Ley podrå también permitir que se elija que ese
âaprovechamientoâ o uso de una habitaciĂłn durante un tiempo determinado tenga lugar
en una vivienda u otra.-§1, nÂș3691.
Esta ley alemana es una transcripciĂłn bastante fiel de la Directiva 94/47 CEE,
pues se limita a reproducir su contenido. AsĂ, refiere la necesidad de entrega de un
folleto -§ 2Âș- y de un contrato, regulĂĄndose su contenido mĂnimo y la lengua a emplear
en los mismos -§ 3Âș y 4Âș.
En lo que concierne al folleto informativo, el § 2Âș determina, en primer lugar,
que se entregarĂĄ a todo el adquirente interesado un folleto que deberĂĄ contener los datos
mĂnimos sobre el derecho que se vende -§2 nÂș1-:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
688 Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedchaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingerÀumt werden.
689 ALPA, G., âLa multipropiedad en Italiaâ, p. 136-137.
690 2.- Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden ist jeder Vertrag, durch den ein VerĂ€uĂerer einem Erwerber gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, fĂŒr die Dauer von mindestens drei Jahren ein WohngebĂ€ude jeweils fĂŒr einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs - oder Wohnzwecken zu nutzen.
691 3.- Das Recht kann auch darin bestehen, die Nutzung eines WohngebÀudes jeweils aus einem Bestand von WohngebÀuden zu wÀhlen.
4.- Einem WohngebÀude steht ein Teil eines WohngebÀudes gleich.
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§2 Prospekt; erforderliche Angaben
1.- Wer in AusĂŒbung einer gewerblichen oder beruflichen TĂ€tigkeit den
AbschluĂ von VertrĂ€gen ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden anbietet, hat
jedem, der Interesse bekundet, einen Prospekt auszuhÀndigen. Hat der
Interessent seinen Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EuropÀischen Union, so
muĂ der Prospekt in der Sprache dieses Staates abgefaĂt sein. Ist er Angehöriger eines
anderen Mitgliedstaates, so kann er statt des Prospekts in der Sprache seines
Wohnsitzstaates einen solchen in der Sprache des Staates, dem er angehört, verlangen.
Bestehen in einem der in den SĂ€tzen 2 und 3 bezeichneten Staaten mehrere
Amtssprachen der EuropÀischen Union, so kann der Interessent auch zwischen diesen
Amtssprachen wÀhlen.692
2.- Der in Absatz 1 bezeichnete Prospekt muĂ eine allgemeine Beschreibung des
WohngebÀudes oder des Bestandes von WohngebÀuden sowie die in § 4 Abs. 1 und 2
aufgefĂŒhrten Angaben enthalten.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
692 §2: Folleto: indicaciones necesarias. Cuando en el desempeño de una profesión o de una actividad profesional se concluyen contratos relativos a Derechos de aprovechamiento por turno, deberå el vendedor (empresario) entregar un documento informativo - folleto- . Si el interesado tuviera su domicilio en uno de los Estados miembros de la Unión Europea, deberå el documento informativo estar redactado en la lengua de ese Estado. Si el interesado perteneciera a otro Estado, podrå exigir este documento redactado en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembros del que es nacional. Ademås, el Estado miembro donde reside el adquirente podrå también imponer la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad, en su lengua o en sus lenguas y- la obligación de que el vendedor facilite una traducción conforme del contrato en la lengua o en una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales de la Comunidad del Estado miembro en que esté situado el inmueble
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306
Los elementos contenidos en el folleto o documento informativo son
vinculantes, no siendo fĂĄcil su alteraciĂłn. Tan sĂłlo cuando en las modificaciones no
haya influido el vendedor-§2 nÂș3693
En la publicidad que se haga, referente a estos contratos, se deberĂĄ siempre
indicar que existe un folleto o documento informativo, asà como obtenerlo y donde -§2,
nÂș4 694.
Esta Ley regula la necesidad de la existencia de un contrato que regule con un
mĂnimo de contenido la transmisiĂłn de este derecho, con el fin de proporcionar
seguridad jurĂdica. Por otro lado, tal como se dispone en la directiva comunitaria, la
lengua en que se redacte tanto el contrato como el folleto debe ser una lengua que el
adquirente conozca y domine (arts. 3Âș y 4Âș):
§3
Schriftform; erforderliche Angaben695
1.- Der Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden bedarf der
schriftlichen Form, soweit nicht in anderen Vorschriften eine strengere Form
vorgeschrieben ist. Hat der Erwerber seinen Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der
EuropÀischen Union, so ist der Vertrag in der Sprache dieses Staates abzufassen. Ist
der Erwerber Angehöriger eines anderen Mitgliedstaates, so kann er statt der Sprache
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
693 3.- Der VerĂ€uĂerer kann vor VertragsabschluĂ eine Ănderung gegenĂŒber den im Prospekt enthaltenen Angaben vornehmen, soweit dies auf Grund von UmstĂ€nden erforderlich wird, auf die er keinen EinfluĂ nehmen konnte.
694 4.- In jeder Werbung fĂŒr den AbschluĂ von VertrĂ€gen ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden ist anzugeben, daĂ der Prospekt erhĂ€ltlich ist und wo er angefordert werden kann.
695 Aspectos formales de la escritura .
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307
seines Wohnsitzstaates die Sprache des Staates, dem er angehört, wÀhlen. Bestehen in
einem der in den SĂ€tzen 2 und 3 bezeichneten Staaten mehrere Amtssprachen der
EuropÀischen Union, so kann der Erwerber als Vertragssprache auch zwischen diesen
Amtssprachen wÀhlen..696
En cuanto a la traducciĂłn oficial de un contrato realizado ante notario alemĂĄn,
determina el §3 nÂș2:
2.- Ist der Vertrag vor einem deutschen Notar zu beurkunden, so gelten §5 und §
16 des Beurkundungsgesetzes mit der MaĂgabe, daĂ dem Erwerber eine beglaubigte
Ăbersetzung des Vertrages in einer der in Absatz 1 Satz 2 bis 4 bezeichneten, von ihm
zu wĂ€hlenden Sprache auszuhĂ€ndigen ist. § 125 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuchs gilt
entsprechend697.
3.- Die in dem in §2 bezeichneten, dem Erwerber ausgehÀndigten Prospekt
enthaltenen Angaben werden Inhalt des Vertrages, soweit die Parteien nicht
ausdrĂŒcklich und unter Hinweis auf die Abweichung vorn Prospekt eine abweichende
Vereinbarung treffen.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
696 El contrato relativo a Teilzeit-Wohnrechtegesetz - TzWrG-, deberå ser formalizado a través de Escritura notarial, mientras a través de otras formas no sea posible obtener un documento con suficiente rigor formal.
Teniendo el comprador su domicilio en uno de los Estados de la UniĂłn Europea, deberĂĄ el contrato ser redactado en la lengua de ese Estado. Si el comprador perteneciera a otro Estado miembro, el contrato deberĂĄ ser redactado en la lengua del Estado de su residencia o en la de la que es nacional, pudiendo el comprador elegir §125 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
697 Para documentar el contrato realizado ante notario alemån, y de acuerdo con la Beurkundungsgesetz (de 28.8.1969), §5 y §16 deberå haber también la traducción conforme, de modo que el comprador tenga la traducción del contrato en la lengua por el elegida, de acuerdo con el de acuerdo con esta ley.
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308
Solche Ănderungen mĂŒssen dem Erwerber vor Geltung der Prospektangaben
gemÀà Satz 1 muĂ die Vertragsurkunde die in § 4 Abs. 1 und 3 aufgefĂŒhrten Angaben
enthalten.
Se pretende ante todo que el comprador entienda perfectamente el contenido del
contrato. Esa intenciĂłn prioritaria ya estaba plasmada en la Directiva Europea 94/47,
siendo esta Ley una fiel transcripciĂłn de la misma.
De este modo, el vendedor deberĂĄ facilitar al comprador un ejemplar del
contrato, o una copia, en la lengua en que esté redactado el contrato y en la lengua del
Estado donde la vivienda se encuentra situada. Caso sean diferentes estas lenguas,
deberĂĄ entregar una traducciĂłn certificada del contrato (§3, nÂș4) 698.
Al igual que la Directiva Europea ya mencionada, esta ley presenta los
elementos que considera como obligatorios en el contrato- §4- :
§4
Pflichtangaben699
1.- Der in §2 bezeichnete Prospekt und der Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung von
WohngebĂ€uden mĂŒssen jeweils angeben:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
698 4.- Der VerĂ€uĂerer hat dem Erwerber eine Vertragsurkunde oder Abschrift der Vertragsurkunde auszuhĂ€ndigen. Er hat ihm ferner, wenn die Vertragssprache und die Sprache des Staates, in dem das WohngebĂ€ude belegen ist, verschieden sind, eine beglaubigte Ăbersetzung des Vertrages in der oder einer zu den Amtssprachen der EuropĂ€ischen Union zĂ€hlenden Sprache des Mitgliedstaates auszuhĂ€ndigen, in dem das WohngebĂ€ude belegen ist. Die Pflicht zur AushĂ€ndigung einer beglaubigten Ăbersetzung entfĂ€llt, wenn sich das Nutzungsrecht auf einen Bestand von WohngebĂ€uden bezieht, die in verschiedenen Staaten gelegen sind.
699 Elementos obligatorios.
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309
1.1 Namen und Wohnsitz des VerĂ€uĂerers des Nutzungsrechts und EigentĂŒmers
des WohngebÀudes oder der WohngebÀude, bei Gesellschaften, Vereinen und
juristischen Personen Firma, Sitz und Name des gesetlichen Vertreters, sowie rechtliche
Stellung des VerĂ€uĂerers in bezug auf das oder die WohngebĂ€ude700;
Con esto se pretende que figure la identidad exacta de las partes, vendedor y
comprador, y con quĂ© tipo de poderes actĂșa el primero, asi como la indicaciĂłn de la
identidad del propietario de la vivienda o viviendas sobre las cuales se ha constituido
este derecho.
También es importante lo relativo a la indicación sobre la naturaleza del derecho
objeto del contrato y sus principales caracterĂsticas en lo que concierne a su ejercicio
(§4 nÂș1.2):
1.2 die genaue Beschreibung des Nutzungsrechtes nebst Hinweis auf die
erfĂŒllten oder noch zu erfĂŒllenden Voraussetzungen, die nach dem Recht des Staates, in
dem das WohngebĂ€ude belegen ist, fĂŒr die AusĂŒbung des
Nutzungsrechtes gegeben sein mĂŒssen701;
En el caso que el inmueble se encuentre todavĂa en construcciĂłn, la Ley exige
determinados requisitos, que se analizan a continuaciĂłn, procurando de este modo dar
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
700 Tanto en el folleto informativo mencionado en §2, como en el contrato sobre TzWrG, deberån respectivamente contener:
La identificaciĂłn y el domicilio de las partes, con indicaciĂłn exacta de la calidad jurĂdica del vendedor en el momento de la celebraciĂłn del contrato, asĂ como la identificaciĂłn y el domicilio del propietario.
701 La naturaleza del derecho objeto del contrato, asĂ como una clĂĄusula que indique las condiciones para su ejercicio en el territorio en el territĂłrio de los Estados miembros donde estĂ© situado o se sitĂșen los bienes y si esos requisitos estĂĄn cumplidos , o caso contrario, cuales los que quedan todavĂa por cumplir.
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310
mas seguridad al trafico jurĂdico, al igual que en la Directiva Europea sobre timesharing
(§4 nÂș1.3, 1.4, 1.5.):
1.3 daĂ der Erwerber kein Eigentum und kein dingliches Wohn-/Nutzungsrecht
erwirbt, sofern dies tatsÀchlich nicht der Fall ist;
1.4 eine genaue Beschreibung des WohngebÀudes und seiner Belegenheit,
sofern sich das Nutzungsrecht auf ein bestimmtes WohngebÀude bezieht;
1.5 bei einem in Planung oder im Bau befindlichen WohngebÀude, sofern sich
das Nutzungsrecht auf ein bestimmtes WohngebÀude bezieht702,
a) Stand der Bauarbeiten und der Arbeiten an den gemeinsamen
Versorgungseinrichtungen wie zum Beispiel Gas-, ElektrizitÀts-, Wasser- und
TelefonanschluĂ;
b) eine angemessene SchĂ€tzung des Termins fĂŒr die Fertigstellung;
c) Namen und Anschrift der zustÀndigen Baugenehmigungsbehörde und
Aktenzeichen der Baugenehmigung; soweit nach Landesrecht eine Baugenehmigung
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
702 En el caso de que el inmueble se estĂ© todavĂa construyendo, el contrato deberĂĄ indicar:
a) La situación exacta en que se encuentra la construcción, y cuanto a las partes comunes, la situación también en que se encuentran, como es el caso de la red de gas, la electricidad, agua y teléfonos;
b) Una estimativa razonable del plazo de conclusiĂłn de las obras del inmueble.;
c) Si se trata de un inmueble determinado, el nĂșmero del permiso de construcciĂłn, nombre y domicilio completo de las autoridades competentes en esta materia;
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311
nicht erforderlich ist, ist der Tag anzugeben, an dem nach landesrechtlichen
Vorschriften mit dem Bau begonnen werden darf;
d) ob und welche Sicherheiten fĂŒr die Fertigstellung des WohngebĂ€udes und die
RĂŒckzahlung vom Erwerber geleisteter Zahlungen im Falle der Nichtfertigstellung
bestehen;
En un derecho de este tipo, serå también indispensable tratar de los servicios
comunes como es el caso de la iluminaciĂłn de las partes en comĂșn del edificio, su
limpieza, el problema de la basura, etc. (§4. nÂș6):
1.6 Versorgungseinrichtungen wie zum Beispiel Gas-, ElektrizitÀts-,Wasser-und
TelefonanschluĂ und Dienstleistungen wie zum Beispiel Instandhaltung und
MĂŒllabfuhr, die dem Erwerber zur VerfĂŒgung stehen oder stehen werden, und ihre
Nutzungsbedingungen703;
Si existieran otras instalaciones de utilizaciĂłn comĂșn deberĂĄn estar previstas y
reglamentadas. Es el caso de saunas, piscinas, y otras (§4, nÂș1.7):
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
d) Las garantĂas relativas al buen funcionamiento del inmueble, y caso de que este no se termine o concluyan las obras, la devoluciĂłn de todo pago efectuado, y, eventualmente, la aplicaciĂłn de esas garantĂas.
703 Los servicios comunes (iluminaciĂłn, agua, conservaciĂłn, basuras) a los cuales el adquirente tiene o tendrĂĄ derecho y cuales las condiciones para la adquisiciĂłn de ese derecho.
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312
1.7 gemeinsame Einrichtungen wie Schwimmbad oder Sauna, zu denen der
Erwerber Zugang hat oder erhalten soll, und gegebenenfalls ihre Nutzungsbedingungen 704;
Los gastos referentes a las instalaciones usadas en comĂșn de mantenimiento y
conservación, asi como la administración y gestión, también deben ser objeto de
tratamiento especial (§4, nÂș1.8):
1.8 die GrundsÀtze, nach denen Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und
BetriebsfĂŒhrung des WohngebĂ€udes oder der WohngebĂ€ude erfolgen705;
En lo que concierne al precio, tanto de la adquisiciĂłn de este derecho, como a
los pagos a efectuar sucesivamente relativos a la mantenimiento, administraciĂłn, y
otros, se ocupa el siguiente pĂĄrrafo (§4, nÂș1.9):
1.9 den Preis, der fĂŒr das Nutzungsrecht zu entrichten ist; die
Berechnungsgrundlagen und den geschÀtzten Betrag der laufenden Kosten, die vom
Erwerber fĂŒr in den Nummern 6 und 7 genannten Einrichtungen und Dienstleistungen
sowie fĂŒr die Nutzung des jeweiligen WohngebĂ€udes,
insbesondere fĂŒr Steuern und Abgaben,
Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Instandsetzung und RĂŒcklagen zu
entrichten sind706;
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
704 Instalaciones de uso comĂșn, tales como piscinas, saunas, etc..a las cuales el adquirente tiene, o tendrĂĄ eventualmente acceso, y condiciones para la adquisiciĂłn de ese derecho.
705 Los principios de acuerdo con los que se organizarĂĄ la conservaciĂłn y mantenimiento del inmueble, asĂ como su administraciĂłn y gestiĂłn.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
313
En este tipo de derechos, caracterĂsticos de zonas turĂsticas y de veraneo, es
usual el intercambio, de modo que el adquirente tenga la posibilidad, de pasar sus dĂas
de vacaciones en otro local diferente de aquel que ha adquirido. Fue por lo tanto
necesario reglamentar esta posibilidad (§4, nÂș1.10):
1.10 ob der Erwerber an einer Regelung fĂŒr den Umtausch und/oder die
WeiterverĂ€uĂerung des Nutzungsrechtes in seiner Gesamtheit oder fĂŒr einen
bestimmten Zeitraum teilnehmen kann und welche Kosten hierfĂŒr anfallen, falls der
VerĂ€uĂerer oder ein Dritter einen Umtausch und/oder die WeiterverĂ€uĂerung
vermitteln707.
La retractación del contrato también fue incluida, pues se trata de un derecho
considerado como fundamental en este tipo de situaciones, que se caracterizan porque el
adquirente, la mayor parte de las veces, ha sido âconvencidoâ para adquirir este
derecho, sin tener plena voluntad, ni total libertad para hacerlo (§4, nÂș2):
2.- Der Prospekt muĂ auĂerdem folgende Angaben enthalten:
1. einen Hinweis auf das Recht des Erwerbers zum Widerruf gemÀà §5, Namen
und Anschrift des WiderrrufsempfÀngers, einen Hinweis auf die Widerrufsfrist und die
schriftliche Form der WiderrufserklÀrung sowie darauf, daà die Widerrufsfrist duerch
rechtzeitige Absendung der WiderrufserklÀrung gewahrt wird. Gegebenenfalls muà der
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
706 El precio que deberĂĄ pagar el adquirente para poder ejercer el derecho objeto del contrato; un cĂĄlculo del valor que deberĂĄ pagar el adquirente debido a la utilizaciĂłn de los servicios comunes; indicaciĂłn de la base de cĂĄlculo de los gastos relativos a la utilizaciĂłn del inmueble por el adquirente, las obligaciones legales obligatorias (impuestos, y otras), asĂ como de los gastos con la administraciĂłn relativas a la gestiĂłn, conservaciĂłn, mantenimiento y reservas financieras.
707 La posibilidad de participaciĂłn en un sistema de intercambio y / o de reventa del derecho objeto del contrato, asĂ como posibles costos del servicio de intercambio y /o venta, cuando estos sean organizados por el vendedor o por un tercero por este designado en el contrato.
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Prospekt auch die Kosten angeben, die der Erwerber im Falle des Widerrufs in
Ăbereinstimmung mit §5 Abs. 6 Satz 3 zu erstatten hat;708
2. einen Hinweis, wie weitere Informationen zu erhalten sind709.
El contrato tendrĂĄ que contener no sĂłlo toda la informaciĂłn ya mencionada, sino
tambiĂ©n la indicada en el §4 nÂș3-:
3.- Der Vertrag muà zusÀtzlich zu den in Absatz 1 bezeichneten Angaben ferner
angeben:
1. Namen und Wohnsitz des Erwerbers710;
2. die genaue Bezeichnung des Zeitraums des Jahres, innerhalb dessen das
Nutzungrecht jeweils ausgeĂŒbt werden kann, die Geltungsdauer des Nutzungsrechtes
nach Jahren und die weiteren fĂŒr die AusĂŒbung des Nutzungsrechtes erforderlichen
Einzelheiten711;
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
708 InformaciĂłn sobre los derechos del comprador para la rescisiĂłn del contrato e indicaciĂłn de plazos y forma escrita de rescisiĂłn y de la persona a quien se deberĂĄ notificar una eventual rescisiĂłn, bien como la indicaciĂłn de la modalidad o modalidades y su forma escrita bien como el hecho de que el plazo para la rescisiĂłn se pueda respectar por medio del envio a tiempo de la declaraciĂłn de rescisiĂłn; la indicaciĂłn exacta del importe de los gastos que el adquirente deberĂĄ obligatoriamente pagar de acuerdo con el punto 3 del §5 nÂș6 de esta Ley, caso ejerza su derecho de rescisiĂłn.
709 Como obtener mas informaciĂłn posteriormente al momento inicial.
710 Nombre y domicilio de los compradores.
711 IndicaciĂłn exacta del periodo durante el cual el derecho objeto del contrato puede ser ejercido y el nĂșmero de años de la duraciĂłn del rĂ©gimen instituido y los demĂĄs detalles necesarios para el ejercicio del derecho de uso.
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3. die ErklĂ€rung, daĂ der Erwerb und die AusĂŒbung des Nutzungsrechtes mit
keinen anderen den im Vertrag angegebenen Kosten, Lasten oder Verpflichtungen
verbunden ist;712
4. Zeitpunkt und Ort der Unterzeichnung des Vertrages durch jede
Vertragspartei713.
Es importante también señalar la introducción de un derecho de retractación de
10 dĂas. En caso de informaciĂłn errĂłnea se computarĂĄ el plazo a los 3 meses de la
entrega de la escritura contractual -§ 5-, y ampliåndolo a un mes en caso de falta del
folleto o del empleo de un folleto redactado en una lengua que no sea de las previstas en
los § 3Âș y 4Âș714.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
712 Una declaraciĂłn que mencione que la adquisiciĂłn y la utilizaciĂłn no implicarĂĄn cualquier otro gasto, encargos u obligaciones que los estipulados en el propio contrato.
713 La fecha y el local de la firma del contrato por cada una de las partes.
714 §5 Widerrufsrecht: 2.- Zur Wahrung der Frist genĂŒgt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Die Frist beginnt erst, wenn dem Erwerber die Vertragsurkunde oder eine Abschrift der Vertragsurkunde sowie eine schriftliche Belehrung ĂŒber sein Recht zum Widerruf ausgehĂ€ndigt wird. Die Belehrung muĂ Name und Anschrift des WiderrufsempfĂ€ngers, einen Hinweis auf die schriftliche Form der WiderrufserklĂ€rung und darauf enthalten, daĂ die Widerrufsfrist durch rechtzeitige Absendungung des Widerrufs gewahrt wird. Gegebenenfalls muĂ die Belehrung auch die Kosten angeben, die der Erwerber im Falle des Widerrufs gemÀà Absatz 6 Satz 3 zu erstatten hat. Die Belehrung ist drucktechnisch deutlich zu gestalten und vom Erwerber gesondert zu unterschreiben. Wird der Erwerber nicht nach den SĂ€tzen 2 bis 5 belehrt, so beginnt die Frist zur AusĂŒbung des Widerrufsrechts abweichend von Satz 2 erst drei Monate nach AushĂ€ndigung einer Vertragsurkunde oder Abschrift der Vertragsurkunde .
3.- Ist dem Erwerber der in §2 bezeichnete Prospkt vor VertragsabschluĂ nicht oder nicht in der gemÀà §2 Abs. 1 Satz 2 bis 4 vorgeschriebenen Amtssprache der EuropĂ€ischen Union ausgehĂ€ndigt worden, so betrĂ€gt die Frist zur AusĂŒbung des Widerrufsrechtes abweichend von Absatz 1, Satz 1 einen Monat.
4.- Fehlt im Vertrag eine der in §4 Abs. 1 Nr 1, 2, 3, 4, 5 Buchstabe a und b, Nr. 9 und 10 und Abs. 3 Nr. 1, 2 und 4 vorgeschriebenen Angaben, so beginnt die Frist zur AusĂŒbung des Widerrufsrechtes abweichend von Absatz 2 Satz 2, erst, wenn dem Erwerber diese Angabe schriftlich mitgeteil wird, spĂ€testens jedoch drei Monate nach AushĂ€ndigung einer Vertragsurkunde oder Abschrift der Vertragsurkunde an den Erwerber.
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§5 Widerrufsrecht
1.- Die auf den Abschlus des Vertrages gerichtete WillenserklÀrung des
Erwerbers wird erst wirksam, wenn er sie nicht binnen einer Frist von zehn Tagen
schriftlich widerruft 715.
Es interesante constatar que el legislador alemĂĄn limitĂł la posibilidad de exigir
el reembolso de los gastos en caso de la retractaciĂłn mencionada en §5 nÂș3, a las
ocasiones en que previamente se haya procedido la escritura notarial, eliminando esta
Ășltima posibilidad en algunos casos de informaciĂłn errĂłnea por parte del vendedor (§5
nÂș6)716 717
Esta Ley prevé también el derecho de retractación los contratos de financiación -
§ 6Âș718.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
5.- Ist streiting ob und zu welchem Zeitpunkt dem Erwerber der Prospekt in der vorgeschriebenen Sprache, die Vertragsurkunde, eine Abschrift der Vertragsurkunde oder die Belehrung ausgehĂ€ndigt worden ist oder eine vorgeschriebene, im Vertrag jedoch fehlende Angabe schriftlich mitgeteilt worden ist, so trifft die Beweislast den VerĂ€uĂerer.
715La intenciĂłn del comprador relativamente al cumplimiento del contrato se formarĂĄ vĂĄlida apenas en el caso de este no rescindir el contrato, de forma escrita, en el plazo de diez dĂas.
716 SCHOMERUS, A., âConsideraciones acerca de la Ley alemana sobre la venta de derechos de uso a tiempo parcial en edificios de viviendas y la protecciĂłn al consumidorâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 17.
717 6.- Im Falle des Widerrufs ist jeder Teil verpflichtet, dem anderen Teil die empfangenen Leistungen zurĂŒckzugewĂ€hren. Eine VergĂŒtung fĂŒr geleistete Dienste sowie fĂŒr die Ăberlassung der Nutzung von WohngebĂ€uden ist ausgeschlossen. Bedurfte der Vertrag der notariellen Beurkundung, so hat der Erwerber dem VerĂ€uĂerer die Kosten der Beurkundung zu erstatten, wenn dies im Vertrag ausdrĂŒcklich bestimmt ist. In den FĂ€llen der AbsĂ€tze 3 und 4 die Verpflichtung zur Erstattung von Kosten; der Erwerber kann vom VerĂ€uĂerer Ersatz der Kosten des Vertrages verlangen.
718 §6: Finanzierte VertrĂ€ge: 1.- Wird der Preis, den der Erwerber fĂŒr das Nutzungsrecht zu entrichten hat, ganz oder teilweise durch einen Kredit des VerĂ€uĂerers finanziert, so wird die auf den AbschluĂ des Kreditvertrages gerichtete WillenserklĂ€rung des Verbrauchers erst wirksam, wenn der Verbraucher den Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung des WohngebĂ€udes oder der WohngebĂ€ude nicht gemÀà §5 widerruft. Im Falle des Widerrufs ist jeder Teil verpflichtet, dem anderen Teil die
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317
AdemĂĄs esta nueva Ley alemana introduce la prohibiciĂłn de los pagos a cuenta.
Por lo menos durante los primeros diez dĂas ambas partes estarĂĄn en piĂ© de igualdad, es
decir, en las mismas condiciones.
La introducciĂłn de esta norma, en el mercado alemĂĄn, ha sido muy positiva,
pues se observa desde comienzos de 1997 un claro descenso de las ventas, asĂ como una
crisis financiera, e incluso el hundimiento de las agencias de venta que anteriormente
eran especialmente conflictivas. Produjo por lo tanto, una limpieza del mercado719 -(§
7Âș)720.
El § 8Âș se ocupa del Derecho Internacional Privado. Expresa la voluntad del
legislador de hacer que sus disposiciones se apliquen en todos los casos posibles, con
independencia del Derecho material nacional que se aplique en primer lugar al contrato.
Muchos fueron los casos en que los Tribunales alemanes tuvieron que decidir
sobre acciones presentadas por ciudadanos alemanes que firmaron contratos relativos a
derechos no reales sobre viviendas españolas, en los que, en virtud de la elección
expresa de forma jurĂdica, se estipula la aplicaciĂłn del Derecho de la Isla de Man, en el
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
empfangenen Leistungen zurĂŒckzugewĂ€hren. AnsprĂŒche auf Zahlung von Zinsen und Kosten gegen den Erwerber sind ausgeschlossen.
2.- Absatz 1 gilt entsprechend, wenn der Preis durch einen Dritten finanziert wird und der Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden und der Kreditvertrag als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind. Eine wirtschftliche Einheit ist insbesondere anzunehmen, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem AbschluĂ des Kreditvertrages der Mitwirkung des VerĂ€uĂerers bedient. Ist der Kreditbetrag bei Wirksamwerden des Widerrufs dem VerĂ€uĂerer bereits zugeflossen, so tritt der Dritte im VerhĂ€ltnis zum Erwerber hinsichtlich der Rechtsfolgen des Widerrufs in die Rechte und Pflichten des VerĂ€uĂerers ein.
719 SCHOMERUS, A., âConsideraciones acerca d la Ley alemana sobre la venta de derechos de uso a tiempo parcial en edificios de viviendas y la protecciĂłn al consumidorâ, p. 17.
720 §7: Anzahlungsverbot: Der VerĂ€uĂerer darf Zahlungen des Erwerbers vor Ablauf von zehn Tagen nach AushĂ€ndigung der Vertragsurkunde oder einer Abschrift der Vertragsurkunde an den Erwerber nicht fordern oder annehmen. FĂŒr den Erwerber gĂŒnstigere Vorschriften bleiben unberĂŒhrt.
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318
cual se sabe que no existe la posibilidad de retractaciĂłn (esta si, prevista en la Ley
alemana)721.
SerĂĄ bueno tener siempre presente la norma contenida en la Directiva Europea
94/47/CE, art. 9Âș:
Los Estados miembros tomarĂĄn las medidas necesarias para que, cuando el
inmueble se encuentre en el territorio sometido a la soberanĂa de un Estado miembro ,
y con independencia de cual sea el Derecho aplicable en cada caso, el comprador no se
vea privado de la protecciĂłn proporcionada por la presente Directiva.
Se da por lo tanto gran importancia a que el comprador esté siempre protegido
por las normas de esta Directiva, y de este modo, nunca debe quedar privado de la
protecciĂłn que le dan las normas de esta Directiva.
En el §8 de la Ley alemana se dice que esta ley (alemana) siempre gozarå de
preferencia sobre cualquier Derecho extranjero, imponiéndose no sólo sobre los
Derechos de terceros Estados sino también de los Estados miembros de la Unión
Europea. Por otro lado el nÂș2 del §8 afirma que el Derecho alemĂĄn se aplicarĂĄ incluso
en el caso de que el adquirente no sea alemĂĄn pero si sea de la UniĂłn Europea, e incluso
si el inmueble se encuentra fuera del Espacio Europeo. Todo esto se justifica, por la
finalidad de reconocer a todo adquirente el derecho de retractaciĂłn previsto en la
Directiva, que se puede considerar como fundamental para este tipo de Derecho.
Parece algo exagerada esta pretensiĂłn del legislador alemĂĄn, a quien no
queremos quitar sus méritos como protector del consumidor. Para justificar esta
âextensiĂłnâ de la aplicaciĂłn espacial de la ley alemana, el legislador fundamenta, segĂșn
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
721 SCHOMERUS, A., ob. cit., p.27.
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SHOREMUS722, esta necesidad en el art. 34Âș723 724del EGBGB725, y como tal serĂa un
desarrollo de esta norma726.
Muchos han sido los casos en que ciudadanos alemanes se han visto inducidos a
adquirir un derecho de multipropiedad, casi siempre en las Islas Canarias, de forma
inconsciente, llevados por tĂ©cnicas agresivas de venta, caracterĂsticas de la venta de este
tipo de negocio, y que recurrieron posteriormente a Tribunales alemanes con el objetivo
de obtener la rescisiĂłn del contrato y reembolso del importe entretanto ya pagado727.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
722 Ob. cit., p. 28.
723 Relativa a normas de âpoliciaâ, es decir, el derecho alemĂĄn, mas concretamente, el derecho imperativo alemĂĄn, no podrĂĄ ser ignorado sea cual fuere la ley aplicable al contrat.
724 §8: Kollisionregel: Unterliegt ein Vertrag ĂŒber die Teilzeitnutzung von WohngebĂ€uden oder ein Vertrag zur Finanzierung des Erwerbs eines Teilzeitnutzungsrechts (§6) auslĂ€ndischem Recht, so sind die Vorschriften dieses Gesetz gleichwohl anzuwenden, wenn
1. das WohngebĂ€ude im Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaates der EuropĂ€ischen Union oder eines Vertragsstaates des Abkommens ĂŒber den EuropĂ€ischen Wirtschaftsraum belegen ist oder
2. der Vertrag auf Grund eines öffentlichen Angebotes, einer öffentlichen Werbung oder einer Ă€hnlichen geschĂ€ftlichen TĂ€tigkeit zustandekommt, die der VerĂ€uĂerer in einem Mitgliedstaat der EuropĂ€ische Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens ĂŒber den EuropĂ€ischen Wirtschaftsraum entfaltet, und wenn der Erwerber bei Abgabe seiner auf den VertragsschluĂ gerichteten ErklĂ€rung seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in einem Mitgliedstaat der EuropĂ€ischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens ĂŒber den EuropĂ€ischen Wirtschatsraum hat.
725 EGBGB significa EinfĂŒhrungsgesetz zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuche (18/8/1896), es decir, normas introductĂłrias del CĂłdigo Civil. Contiene normas de Derecho Internacional Privado. BĂRGERLICHES GESETZBUCH und zugehörige Gesetze. C.H. Beckâsche Verlagsbuchhandlung, MĂŒnchen, 1971. CĂDIGO CIVIL ALEMĂN (BGB).Trad. y com. por Carlos Melon Infante. Bosch, Barcelona.
726 SHOMERUS, A., ob. cit., p. 29.
727 SolĂan presentar como fundamento de su demanda la aplicaciĂłn de los artĂculos 29Âș y 34Âș del EGBGB en la redacciĂłn dada por la Ley de 25 de Julio de 1986, correspondientes a los arts. 5Âș y 7Âș §2 del Convenio de Roma.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
320
Son numerosos los pleitos ante la Justicia alemana728, y existe una rica jurisprudencia
sobre el asunto.
La fundamentaciĂłn de estos Tribunales ha sido entre otras la de considerar las
técnicas publicitarias como incluidas en el concepto de competencia desleal, también
con base en el error e incluso de engaño doloso.
Se pretendĂa reconocer el derecho a retractaciĂłn del contrato celebrado en estas
condiciones, derecho previsto en el BGB, el cual era invocado con base en que los
adquirentes tenĂan su residencia en Alemania. Sin embargo no siempre resultĂł efectivo
y mucho menos cuando las partes habĂan escogido como ley aplicable al contrato la de
la Isla de Man, que no reconocĂa este derecho de retractaciĂłn, o incluso la ley española
antes de la incorporación por España de la Directiva Europea 94/47.
De entre la numerosa jurisprudencia, haré referencia a la conocida sentencia del
Bundesgerichtshof (BGH) de 19 de Marzo de 1997729. Se trata de un caso importante
porque hace un anĂĄlisis de la interpretaciĂłn del artĂculo 5Âș730 del Convenio de Roma
sobre la ley aplicable a obligaciones contractuales731.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
728 Son ejemplos el Landgericht de Detmold (29/9/1994) in IPRax, 1995, 249, y el de GrieĂen (14/12/94), in IPRax 1995, 315. Ambos nos cuentan como adquirentes son contactados a camino de la playa y âconvencidosâ a firmar contratos. Los contratos estĂĄn sometidos al derecho de la Isla de Man, incluyendo una clĂĄusula a travĂ©s de la cual el adquirente renuncia al derecho de retractaciĂłn.
729 Supremo Tribunal de Justicia alemĂĄn, (VIII ZR 316/96)RCDIP, 87 (4), 1998, pp.610 ss.
730 Es importante recordar que este artĂculo, sobre adquisiciones realizadas por consumidores, apareciĂł tarde en la negociaciĂłn del Convenio de Roma, pues no figuraba en el anteproyecto redactado por los seis y publicado en 1972. SerĂĄ apenas a partir de la segunda fase de negociaciones, por influencia de Dinamarca y del Reino Unido que surgirĂĄ la idea de una norma de conflictos para proteger a los consumidores, que era presentada como excepciĂłn a los artĂculos 3Âș y 4Âș de la ConvenciĂłn. PAUL LAGARDE, âComentarios a la sentencia del Tribunal Federal alemĂĄn de 19/3/97 (VIII ZR 316/96)â, in RCDIP, 87 (4), 1998, p. 620.
731 De 19 de Junio de 1980.
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Señala que el contrato celebrado -de uso a tiempo parcial de un inmueble - no
podrĂĄ ser integrado en la previsiĂłn legal del artĂculo 5Âș732, ni siquiera en el art. 29Âș del
EGBGB733. Incluso tampoco, si hubiera otro contrato para la gestiĂłn y administraciĂłn
del inmueble y la atribuciĂłn al adquirente de la calidad de miembro de un organismo de
intercambio entre derechos de este tipo.
La nueva redacciĂłn de este artĂculo 29Âș del EGBGB734 fue introducido a travĂ©s
de la reforma del Derecho internacional privado alemĂĄn realizada por la Ley de 25 de
Julio de 1986735, pudiĂ©ndose considerar (este art. 29Âș) como una fiel transposiciĂłn del
artĂculo 5Âș del Convenio de Roma sobre la Ley aplicable a las obligaciones
contractuales.
Art 29Âș EGBGB
VerbrauchervertrÀge 736
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
732 Relativo a los contratos celebrados con consumidores. MONTEIRO, Jorge Sinde/HORSTER, Heinrich Ewald: âA Lei alemĂŁ para a regulamentação do regime das condiçÔes gerais de contratosâ, RDE, ano V, Coimbra, 1979.
733 EinfĂŒhrungsgesetz zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuche, es decir, Ley introductoria del C.Cv. AlemĂĄn
734 MĂŒnchener Kommentar zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuch, Kurt REBMANN/Franz JĂRGEN SĂCKER, Band 7: EinfĂŒhrungsgesetz, pp. 1666 ss. BĂRGERLICHES GESETZBUCH und zugehörige Gesetze. C.H. Beckâsche Verlagsbuchhandlung, MĂŒnchen, 1971. MARTINY, D.,: in MĂŒnchener Kommentar zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuch, âSchuldrechtâ, vol. 7Âș, 2ÂȘ ed., MĂŒnchen, 1990. MĂNCHENER Kommentar zum
BĂŒrgerlichen Gesetzbuch, Band 7- EinfĂŒhrungsgesetz zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuch- Internationales Privatrecht, 2ÂȘ ed., MĂŒnchen, 1990. SONNENBERGER, H. J.: MĂŒnchener Kommentar zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuch, Band 7 - EinfĂŒhrungsgesetz zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuche Internationales Privatrecht, C.H.Beckâsche Verlag, MĂŒnchen, 1990. WENGLER, W. :Internationales Privatrecht, 2 vols., Berlin, 1991.
735 Bundesgesetzblatt de 30/7/1986, nÂș37, p. 1142 ss.
736 Contratos celebrados por consumidores.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
322
(1) Bei VertrĂ€gen ĂŒber die Lieferung beweglicher Sachen oder die Erbringung
vom Dienstleistungen zu einem Zweck, der nicht der beruflichen oder gewerblichen
TĂ€tigkeit des Berechtigten (Verbrauchers) zugerechnet werden kann, sowie bei
VertrÀgen zur Finanzierung eines solchen GeschÀfts darf eine Rechtswahl der Parteien
nicht dazu fĂŒhren, daĂ dem Verbraucher der durch die zwingenden Bestimmungen des
Rechts des Staates, in dem er seinem gewöhnlichen Aufenthalt hat, gewÀhrte Schutz
entzogen wird737,
1. wenn dem VertragsabschluĂ ein ausdrĂŒckliches Angebot oder eine Werbung
in diesem Staat vorausgegangen ist und wenn der Verbraucher in diesem Staat die zum
AbschluĂ des Vertrages erforderlichen Rechtshandlungen vorgenommen hat 738,
2. wenn der Vertragspartner des Verbrauchers oder sein Vertreter die
Bestellung des Verbrauchers in diesem Staat entgegengenommen hat oder
(4) Die vortehenden AbsĂ€tze gelten nicht fĂŒr
1. (....)
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
737 En todo contrato que tenga por objeto la prestaciĂłn de objetos muebles corpĂłreos o el servicio a una persona (consumidor) cuando al uso pudiendo ser considerado como no integrado en su actividad profesional, asĂ como en los contratos destinados a la financiaciĂłn de esta prestaciĂłn, la escoja por parte de las partes de la ley aplicable no podrĂĄ tener como consecuencia la privaciĂłn al consumidor de la protecciĂłn que le confiere las normas imperativas de la Ley del paĂs en el que el tiene su residencia habitual
738 1Âș- Si la conclusiĂłn del contrato fue precedida en ese paĂs de una propuesta hecha en especial al efecto, o de una publicidad , y en el caso del consumidor respecto en ese paĂs los actos necesarios a la conclusiĂłn del contrato, o
2Âș- Si en que contrata con el consumidor o su representante legal recibiĂł el pedido del consumidor en ese paĂs, o...(3Âș)..
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
323
2. VertrĂ€ge ĂŒber Erbringung von Dienstleistungen, wenn die dem Verbraucher
geschuldeten Dienstleistungen ausschlieĂlich in einem anderen als dem Staat erbracht
werden mĂŒssen, in der Verbraucher seinem gewöhnlichen Aufenthelt hat739.
(....)
Erik Jayme ha venido defendido la posiciĂłn contraria740, pues considera que la
adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes inmuebles puede ser
incluida en el art. 5Âș del Convenio de Roma ya citado. Considera el timesharing como
siendo un contrato sui generis, caracterĂstico de nuestra Ă©poca, actual, que mezcla
diferentes formas, superando la divisiĂłn clĂĄsica de nuestro derecho entre muebles e
inmuebles. Dice que el timesharing estĂĄ representado por un documento que puede
circular. AdemĂĄs dice que el elemento inmueble en el contrato realizado, desaparece
detrĂĄs de la gran cantidad y variedad de prestaciones de servicios, de la participaciĂłn en
la sociedad, de la bolsa de intercambios, etc., estando este contrato mĂĄs cerca del
contrato de hostelerĂa741.
Sin embargo el BGH en el caso mencionado, descarta la calificaciĂłn del contrato
como siendo de prestaciĂłn de servicios Fundamenta esto en el hecho de considerar la
obligaciĂłn esencial de este contrato, que es decisiva para los contratantes, el derecho a
utilizar el inmueble a tiempo parcial, considerando las demĂĄs prestaciones como
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
739 Al contrato de prestaciĂłn de servicios cuando los servicios prestados al consumidor deben ser prestados exclusivamente en un paĂs diferente de aquel en el cual el tiene su residencia habitual.
740 Timesharing VertrÀge im Internationalen Privat - und Verfahrensrecht, Iprax, 1996, p. 234.
741 Prozessuale Hindernisse fĂŒr Timesharing-Anbieter in AuslandsfĂ€llen, IPRax 2/1996, p. 87.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
324
accesorias742. Tiene mucho interés analizar un poco mås este proceso, cuya sentencia
fue dictada por el BGH743. Consta del proceso lo siguiente744:
La demandante era una empresa con domicilio en la Isla de Man, que vendĂa
derechos a tiempo parcial, de habitaciĂłn, en el complejo de vacaciones denominado A-
Club en la Isla de Gran Canaria. El dĂa 4 de Enero de 1994, los demandados fueron
interpelados, cuando paseaban junto a una playa de Gran Canaria, por un agente de
publicidad de la demandante que los convenciĂł a presentarse en el complejo de
vacaciones mencionado.
AllĂ firmaron una declaraciĂłn en lengua alemana relativa a la adquisiciĂłn del
derecho de habitaciĂłn en el apartamento nÂș 225 de ese complejo, para la semana 31ÂȘ de
cada año, empezando el 31/7/94 y terminando el año 2073.
En esa declaraciĂłn los demandados se obligaron a pagar al representante
alemĂĄn, la empresa M. Treuhand Verwaltungs - GmbH una importancia Ășnica de
28.255 DM para la adquisición del derecho de habitación, bien como a pagar también
los encargos anuales de gestiĂłn y administraciĂłn, en aquel tiempo de 345 DM por
semana. AdemĂĄs la declara ciĂłn estipulaba que el adquirente no podrĂa retactarse,
leĂ/hmos leido la declaraciĂłn de la pĂĄgina de atrĂĄs y la hemos comprendido y que se
aplicaba al contrato el derecho de la Isla de Man.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
742 Interesante tambiĂ©n recordar que el art. 5Âș nÂș 4 b) refiere que el art. 5Âș no se aplica cuando el contrato de prestaciĂłn tenga por objeto servicios al consumidor prestados exclusivamente en un paĂs que no el de su residencia habitual, y por otro lado tambiĂ©n mencionar el nÂș2 del artĂculo 7Âș del C.R., que dice que lo dispuesto en la CR no puede perjudicar las normas del paĂs del foro que regulen de forma imperativa el caso concreto, con independencia de la ley que se aplique al contrato. PAUL LAGARDE, âLe nouveau droit International privĂ© des contrats aprĂ©s lâentrĂ©e en vigueur de la Convention de Rome du 19 juin 1980â, RCDIP, 80 (2). 1991. nota 76, p. 316.
743 Urteil v. 19.3.1997 - VIII ZR 316/96, in IPRax 1998, Heft 4, pp. 285 ss.
744 Rezensierte Entscheidungen, IPRax 1998, Heft 4, S. 286.
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El derecho de retractaciĂłn consta en Directivas Comunitarias no incorporadas
aĂșn en algunos Estados. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la UniĂłn Europea no
permite todavĂa la aplicaciĂłn horizontal de las Directivas. El BGH cita en este sentido
las sentencias de 14/7/94, Faccini Dori, aff. C-91/92745, y la de 7/3/96746 , Corte Inglés
c. Blazquez Rivero, aff. C-192/94747.
La Directiva nada indica en cuanto a la posibilidad de aquisiciĂłn de
multipropiedad relativamente a inmuebles situados en un Estado que no sea miembro de
la UniĂłn Europea. No obstante este hecho, algunas de las leyes de incorporaciĂłn de la
Directiva extienden su ĂĄmbito territorial de aplicaciĂłn y consideran que se aplica en el
caso de que el adquirente resida en un Estado de la UniĂłn Europea. Es lo que ocurre con
la Ley alemana aquà comentada, §8748.
También es importante hacer alusión a la Propuesta 98/C 33/05 de 22 de
Diciembre de 1997, para la revisiĂłn del Convenio de Bruselas sobre competencia
judicial749, que plantea la aplicaciĂłn de las reglas de competencia judicial favorables a
los consumidores (arts. 13Âș, 14Âș y 15Âș) a los contratos sobre adquisiciĂłn de un derecho
de utilizaciĂłn a tiempo parcial de derecho sobre inmuebles, el art.13Âș nÂș2 pĂĄrrafo 4 dice
lo siguiente:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
745 Rec. 1994 - 7, parte I , pp. 3325 ss.. Niega a un consumidor la posibilidad de invocar la Directiva 85/577 de 20/12/85, referente a la protecciĂłn de los consumidores en el en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales,- no transpuesta en 1996 en el derecho interno italiano- . (D.O.C.E. nÂșL 372 de 31/12/1985, p.31-33)
746 Werner EBKE, âSchuldrechtliche Teilzeitwohnrechte an Immobilien im Ausland und kein Widerrufsrecht: Zum Ende der AltfĂ€lleâ, IPRax, 1998, Heft4,.p. 265.
747 Rec. 1996 - 3 , parte I, pp. 1281 ss. Niega la posibilidad de poder invocar la Directiva 87/102 referente a la aproximaciĂłn de las normas concernientes al consumo. AsĂ, un consumidor no puede, incluso fundamentando en el art. 129Âș-A del Tratado, basar en la propia Directiva un derecho a una demanda contra un financiador privado.
748 JAYME, âNeues Internationales Privatrecht fĂŒr Timesharing-VertrĂ€ge - zum Teilzeit-Wohnrechtegesetz, vom 20.12.1996â, IPRax, 1997, Heft 4, p. 235.
749 DOCE nÂșC 33 de 31/1/98, pp.20 ss.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
326
Las disposiciones del punto 2 del primer pårrafo son aplicables también a los
contratos relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de
bienes inmuebles
Volviendo al anĂĄlisis de la Ley alemana de incorporaciĂłn de la Directiva
94/47/CEE dire aĂșn que ofrece una protecciĂłn especial con una prohibiciĂłn del Fraude
de Ley (art. 9Âș)750.
Podemos resumir lo dicho afirmando que Alemania no ha creado legislaciĂłn
especial para regular el timesharing. Al no haber legislaciĂłn especial, son aplicadas las
normas generales de derecho. Las soluciones encontradas reposan normalmente sobre la
estructura de la indivisiĂłn, teniendo por base muchas veces el derecho real de
habitaciĂłn, que se caracteriza en Alemania por ser transmisible inter vivos y mortis
causa., y otras el modelo societario.
La Directiva Comunitaria 94/47/CEE, fue incorporada a través de la Teilzeit
Wohnrechtegesetz de 20.12.1996, que entrĂł en vigor en 1.1.1997. Esta Ley deja plena
libertad en lo que concierne al tipo de derecho pues no determina si Ă©ste deberĂĄ ser real
o personal. Su objeto fundamental es la protecciĂłn de los consumidores. Se destacan
tres puntos principales en esta ley: el derecho de retractaciĂłn por parte del adquirente
dentro de un plazo estipulado en la ley; el deber de informaciĂłn correcta y clara por
parte del vendedor; y la prohibiciĂłn de pagos a cuenta.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
750 §9: Unabdingbarkeit; Umgehungsverbot
1.- Eine zum Nachteil des Erwerbers von den Vorschriften diese Gesetzes abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
327
4. Sistema de Gran Bretaña.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
Gran-Bretaña no posee legislaciĂłn especĂfica para esta figura jurĂdica. El Reino
Unido se sitĂșa indudablemente como el primer importador europeo de timesharing. Con
42,5 timesharers por cada 10.000 habitantes en 1992, Gran-Bretaña posee el récord
europeo distribuidos por todo el viejo continente. Esto confirma la tendencia
anglosajona favorable al timesharing751.
En el Reino Unido no existe ninguna ley que aborde directamente la forma
jurĂdica del timesharing. Sin embargo este derecho se encuentra afectado no sĂłlo por el
derecho fiscal, en especial por el Impuesto del Valor Añadido752, sino también por
normas sobre servicios financieros y por normas sobre prĂĄcticas de consumo, en
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
2.- Dieses Gesetz ist auch anzuwenden, wenn seine Vorschriften durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.
751 DESURVIRE, ob. cit., p. 227. BASSE, A.: âTime-Sharing-Property als neues Vermogensrecht in Grossbritannienâ. RIW, 1985, p.28 ss.
752 La admisibilidad de âarrendamientosâ por perĂodos de tiempo discontinuos fue consagrada por una sentencia - Sentencia Smallwood - que aunque no relacionada directamente com el timesharing es muchas veces citada por los jueces britĂĄnicos. Se trata de la confirmaciĂłn en ApelaciĂłn de la decisiĂłn del Juez del Condado de Birmigham que habĂa decidido que un contrato para arrendar unos terrenos baldĂos durante tres dias de fiesta al año, - el lunes de Pascua, lunes de PentecostĂ©s y el primer lunes de aosto - era un Ășnico contrato por los tres periodos. En otro asunto que tuvo que decidir el Juez Woolf en apelaciĂłn de la sentencia Cottage Holiday Associates Lta. v. Customs and Excise Commissioners, los recaudadores del IVA reclamaban del apelante determinada cantidad por razĂłn de este impuesto que afectaba a unas viviendas en regimen de arrendamiento discontinuo durante 80 años y que podia ser ocupadas por cada arrendatario por un perĂodo de una semana al año. El apelante alegaba que se trataba de un arrendamiento por 80 años y que por tanto constituĂa un mayor interest sobre un inmueble, en cuanto que excedia los 21 años necesarios para que el derecho que se otorga sea registrable como tal. Los recaudadores mantenĂan que el derecho que se estaba concediendo a cada arrendatario no excedĂa las 80 semanas que poque podĂa disfrutar del bien arrendado y por tanto estaba lejos de los 21 años necesarios para reunir la condiciĂłn de derecho registrable como tal. El Juez no considerĂł necesario tener que decidir si era de aplicaciĂłn la secc. 149 de la Law of Property Act 1925 y la cuestiĂłn se redujo a su pronunciamiento respecto a cĂłmo se ha de contabilizar el tiempo en los arrendamientos en rĂ©gimen de timeshare. cit. NOEMĂ DOWNES, Los contratos internacionales de timesharing, Eurolex, Madrid, 1999, pp. 64-66. JENKINS, C.: Pratical Timeshare and Group Ownership . Butterworths, London, 1987.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
328
especial las normas sobre crédito al consumo y sobre la publicidad engañosa.753
Importante es la Ley de 16 de Marzo de 1992 relativa a la ampliaciĂłn de la protecciĂłn a
los consumidores754.
El sistema inmobiliario inglés se organiza separadamente con dos tipos de
registros: un registro de tĂtulos, y otro con las llamadas âcargas inmobiliariasâ. Este
Ășltimo contiene las hipotecas, las servidumbres, los censos vitalicios, las resoluciones
judiciales y las demandas que afectan a los inmuebles. El registro de tĂtulos procura que
se produzca la mayor concordancia posible entre la realidad fĂsica de la existencia y
caracterĂsticas de la finca y los datos que se inscriben y certifican como ciertos por el
registro.755 Se trata de un sistema de numerus apertus pero con limitaciones.
Podemos, en lo que concierne a la configuraciĂłn del timesharing,
suconfiguraciĂłn como derecho inmobiliario, y como derecho personal. En cuanto a la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
753 BAKER, K., âLa multipropiedad en el Reino Unidoâ, El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 172.
754 La Ley de 1992 - Timeshare Act 1992 - no contiene concepto alguno sobre timesharing. Todas las definiciones se limitan a la definiciĂłn de un derecho de uso de edificios y de caravanas. La secciĂłn primera trata de delimitar el ambito material de aplicaciĂłn de esta Ley determinando que (a) Timeshare accommodation significa que puede ser cualquier tipo de alojamiento dentro del Reino Unido o fuera utilizado en su totalidad o parcialmente para fines de ocio, por un grupo de usuarios durante periodos intermitentes o de pequeña duraciĂłn : 1.- In this Act (a) Timeshare accomodation means any living accomodation, in the United Kingdomm or elsewhere, used or intended to be used, wholly or partly, for leisure purposes by a class of persons (referred to below in this sections as âtimeshare usersâ) all of whom have rights to use, or participate in arrangements under wich they may use, that accommodation, or accomodation within a pool of accommodation to which that accommodation belongs, for intermittent periods of short duration, and (b) âtimeshare rigthsâ means rigths by virtue of which a person becomes or will become a timeshare user, being rights exercisable during a period of not less than three years.
Esta Ley contiene 13 artĂculos donde hay el cuidado de establecer la posibilidad de un desistimiento ad nutum, tanto en lo que se refiere al contrato de adquisiciĂłn
755 ROMAN GARCIA, La tipicidad en los derechos reales, Editorial Montecorvo S.A., Madrid 1994, p.123.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
329
primera la solución a través de la copropriedad no es aconsejable debido a la
complejidad del sistema legal britĂĄnico756.
En cuanto a la figura del arrendamiento, se intentĂł el arrendamiento a largo
plazo, es decir, durante unos 80 años, llamado arrendamiento intermitente y
discontinuo. El Registrador de la propiedad de Inglaterra utilizĂł el caso Cottage
Holiday Associates contra Customs & Excise, que se trataba de arrendamiento de 80
semanas, para excluir la registrabilidad del arrendamiento de multipropiedad, lo que
significa una importante falta de seguridad para los multipropietarios757. La posibilidad
de Ă©ste arrendamiento por periodos de tiempo discontinuos fue consagrada por esta
sentencia. La primera cuestiĂłn era la de saber si un contrato de arrendamiento de una
unidad inmobiliaria en regimen de timesharing de una semana en cada año, y durante 80
años ha de entenderse como un contrato que se celebra en un momento determinado y
vence 80 años después de ese momento, o bien si se trata de un contrato que se renueva
anualmante cada vez que llega el periodo fijado para usar y disfrutar de una unidad
asignada y cuyo objeto serĂĄ entonces un derecho a ocupar dicha unidad por un total de
80 semanas.758
Otra forma de timesharing es la de tipo societario, que se desarrolla alrededor de
una creaciĂłn jurĂdica sui generis consagrada por la company limited by guarantee 759.
La propiedad econĂłmica incorporated club estĂĄ en manos de los socios, que a su vez
sirven de caución -a través de sus aportaciones- de dicha sociedad. Es una fórmula
parecida a la de la sociedad francesa. Sin embargo el concepto del memberâs club es el
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
756 DOWNES, N.: ob. cit., p. 63. OâMALLEY/ LAYTON, A., European Civil Practice, Sweet & Maxwell, London, 1989. MENESES CORDEIRO, A.: âCommon Lawâ, Polis, vol. 1Âș, pp. 1003-1006
757 BAKER, ob. cit., p. 173.
758 DOWNES, N., ob. cit., p. 65.
759 KOHLI, ob. cit., p.69.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
330
que tiene mayor mercado en Gran Bretaña y en otros paĂses tambiĂ©n760. Esta forma de
club trustee no atribuye a los miembros de un club un derecho real inmobiliario. El
derecho de memberâs club es fundamentalmente un derecho de ocupaciĂłn, mientras que
los derechos reales pertenecen al trustee al que los bienes han sido transferidos. Se
constituye una relación basada en el derecho de obligaciones a través de una alienación
de la explotaciĂłn por el promotor a favor de un trustee, que a su vez transmite el goce
del resort a los timesharers761.
Por otro lado el timeshare resort se constituye en Club trustee: segĂșn el modelo
de la Equity (Trustee Act de 1925). El trust no es un contrato. Se trata de un acto
voluntario y expreso que no deriva necesariamente de una obligaciĂłn recĂproca, pues
puede resultar de una decisiĂłn unilateral.762En el trust encontramos dos propietarios: en
primer lugar el trustee âlegal ownershipâ, de acuerdo con la Common Law. En segundo
lugar el beneficiario beneficial ownership resultante de las reglas de la Equity
Ășnicamente cuando este es conocido. Hay pues dos titulares de la propiedad, siendo uno
de ellos el propietario legal, legal title y el otro beneficiario de la propiedad beneficial
interest . La primera confiere a su titular las prerrogativas del derecho de propiedad,
derecho de vender, alquilar, de sacar beneficios del bien-. La segunda tan sĂłlo de
utilizar determinado derecho.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
760 Fundamentalmente encontramos tres formas de Clubs en el Reino Unido: Unicorporated, Incorporated y Proprietary. El unicorporated carece de personalidad jurĂdica. Se regula por sus proprios Estatutos y al tratarse de una asociaciĂłn voluntaria suelen estar administrados, bien directamente por la totalidad de sus socios, bien por una comisiĂłn o junta directiva. Habitualmente los bienes inmuebles se constituyen en trust . Los trustees pueden con el consentimiento de la junta directiva o de la mayoria de los sĂłcios con derecho a voto, investir el patrimonio del Club en la compra de terrenos, etc.. El incorporated club , el club se constituye como una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad por acciones, con personalidad juridica. En cuanto al Proprietary club se trata de un club cuyo proprietario es una sociedad. En este caso las relaciones de los sĂłcios entre si estĂĄn reguladas por los estatutos del club, mientras que las relaciones de los socios con la sociedad se regulan por los estatutos de la sociedad, DOWNES, N., ob. cit., p. 70.
761 DESURVIRE, ob. cit., p. 229.
762 DESURVIRE, ob. cit., p. 229.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
331
Resumiendo: el settlor fundador de un trust transfiere al trustee la propiedad
legal. La propiedad del beneficiario se consigna en el Acta constitutiva -trust indenture
o trust deed . El propietario beneficiario beneficiary owner, dispone de un derecho real
que le permite no ser molestado por los acreedores personales del trustee. Esta garantĂa
es ejercida tanto sobre los bienes como sobre las rentas del trust. . El trustee podrĂĄ ser el
que constituye el trust, por eso no es el Ășnico beneficiario del trust porque lo debe
compartir con terceros (la operaciĂłn se realiza con la ayuda de una self-declaration of
trust en beneficio de uno o mas beneficiarios.763
La introducciĂłn del trust en el orden internacional pasa necesariamente por su
integraciĂłn en las Ăłrdenes jurĂdicas internas. Se pueden plantear problemas cuando los
Estados no aceptan esta instituciĂłn, favoreciendo la fuga de capitales a favor del Estado
que la admiten. Los conflictos planteados por la regla de la lex rei sitae pueden nacer
desde que el patrimonio inmobiliario trasladado para un territorio extranjero y sometido
a su rĂ©gimen jurĂdico territorial, sea reivindicado a travĂ©s del derecho de sucesiones de
los herederos del propietario.764
De acuerdo con esto los artĂculos 13Âș a 15Âș de la ConvenciĂłn de Haya relativa al
trust , regulan los conflictos del foro admitiendo que:
NingĂșn paĂs estĂĄ obligado a reconocer un trust cuyos elementos relevantes, con
excepciĂłn de la ley aplicable, del lugar de administraciĂłn y de la residencia habitual
del trustee, estĂĄn vinculados de forma mas estrecha a Estados que no conozcan este
instituto del trust o la categorĂa del trust que este en causa.â765.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
763 DESURVIRE, ob. cit., p. 231.
764 DESURVIRE, ob. cit., p. 231.
765 Quâaucun pays nâest tenu de reconnaĂźtre un trust dont les Ă©lĂ©ments significatifs, Ă lâexception du choix de la loi applicable, du lieu dâadministration et la rĂ©sidence habituelle du trustee, sont rattachĂ©s
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
332
Por otro lado, la ley del domicilio del de cuius serĂĄ observada en materia de
sucesiĂłn mobiliaria por el propietario residente en el extranjero y donde el trust exista
ipso iure.766
En el Club trustee el promotor es el primero de esta cadena y su programa va a
ser financiado por un holding y garantizado por una cauciĂłn bancaria. Su papel se limita
normalmente a la construcciĂłn y acondicionamiento de un inmueble destinado a ser
utilizado como alojamiento de vacaciones. Para tal fin recibirĂĄ fondos de los trustee o
subscriptores. Este resort se transfiere a una sociedad trustee que lo adquiere
plenamente como propietaria legal. Se pueden distinguir dos tipos de actividad dentro
del club constituĂdo: Por un lado la venta de derechos de ocupaciĂłn, por el otro, la
gestiĂłn del resort.767
La comercialización de estos derechos se realiza a través de una transferencia
por parte del trustee de âperiodos de goceâ. Entre el trustee y el adquirente encontramos
al vendedor de estos derechos.
Por otro lado los titulares de los derechos de ocupaciĂłn que han adquirido un
derecho de goce a través de una subscripción de partes en la sociedad trustee, se
convierten en miembros del club, recibiendo un certificado como prueba de ello. Los
beneficiarios disponen de las mismas facultades de los asociados. Los derechos que a se
refieren son de idéntica naturaleza en lo que se refiere a la duración del trust y de la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
plus Ă©troitement Ă des Ătats qui ne connaissent pas lâinstitution du trust ou la catĂ©gorie du trust en caus
766 DESURVIRE, ob. cit., p. 231.
767 DESURVIRE, ob. cit., p. 233.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
333
sociedad de atribuciĂłn. Existe la posibilidad de cambiar, vender, alquilar y transmitir
los derechos de ocupaciĂłn.768
La gestiĂłn del club se confia, en principio, a uno de sus miembros fundadores
que podrå ser el trustee o una filial del grupo. Un comité de control constituido por el
conjunto de los titulares de los derechos de ocupaciĂłn supervisa la direcciĂłn de la
propiedad, al estilo de un consejo de vigilancia. Este Ăłrgano tiene poder para estatuir
sobre todas las cuestiones de fondo relativas a los derechos de goce, y en particular
sobre la ejecuciĂłn de las obligaciones derivadas del acto constitutivo del club. En casos
extremos, este Comité tiene poderes para revocar la sociedad de gestión si deja de
cumplir sus obligaciones.769
El trust es, en primer lugar, el depositario de los derechos adquiridos por los
miembros del club. Tiene por misión también velar por la protección de sus miembros
contra cualquier desvĂo resultante de la alienaciĂłn de derechos por el que lo constituyĂł,
o por irregularidades en su funcionamiento.
Se podrĂa pensar en otras soluciones jurĂdicas, sin embargo habrĂĄ que tener en
consideraciĂłn lo siguiente: La multipropiedad constituida con base en un derecho de
copropiedad, aunque técnicamente posible en Escocia, no puede ser utilizada porque, no
pueden registrarse mĂĄs de cuatro personas como proprietarias de una sola propiedad
inmueble770 y una semana de tiempo compartido no puede entenderse comprendida en
la definiciĂłn legal de âinterĂ©s jurĂdicoâ sobre el suelo771.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
768 DESURVIRE, ob. cit., p. 234.
769 DESURVIRE, ob. cit., p. 234.
770 ArtĂculo 34Âș de la Ley de Propiedad de 1925 (emendada).
771 BAKER, âLa multipropiedad en el Reino Unidoâ, p. 173.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
334
B) El timesharing y el derecho de los consumidores. El Timeshare Act 1992.
A pesar de no existir en Gran Bretaña legislaciĂłn especĂfica para el timesharing,
ello no implica que no haya habido interés en la protección de las situaciones que se van
produciendo, sobre todo por los derechos de consumidores.772 Una de las Ășltimas fue la
resultante de una ley de 16 de Marzo de 1992, que entrĂł en vigor en octubre del mismo
año 773 y que contempla derechos de utilización superiores a tres años. Me refiero al
Timeshare Act 1992774.
El Timeshare Act 1992 se compone de 13 artĂculos775. Contiene normas
destinadas fundamentalmente a la defensa del consumidor, aplicĂĄndose a todo tipo de
derechos que tengan por base el disfrute de un alojamiento, que tanto se puede situar en
un inmueble como también en una caravana776. Es totalmente innovadora, en este
Ășltimo caso, pues se trata de la Ășnica ley que hace referencia a esta posibilidad.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
772 De referir : The Misrepresentation Act, 1976. The Trade Descriptions Act, 1968. The Fair Trading Act, 1973. The Consumer Credit Act, 1974; The Unfair Contract Terms Act, 1977. The Estate Agents Act, 1979. The Consumer Protection Act, 1987. The Control of Misleading Advertising Regulations, 1988. citado por DESURVIRE, ob. cit., p. 235.
773 Un RelatĂłrio publicado en Junio de 1990 poe el Office Fair Trading presentĂł al gobierno un proyecto de constituciĂłn de Time Sharing ( in DESURVIRE, ob. cit., p. 235).
774 Timeshare Act 1992 . An Act to provide for rights to cancel certain agreements about timeshare accommodation (16th March 1992), Paul Freeman ed. Controller and Chief Executive of Her Majestyâs Stationery Office and Queenâs Printer os Acts of Parliament. Ist Impression March 1992. 3rd mpression ovember 1993.
775 ArtĂculo 1Âș: Application of Act; art. 2Âș: Obligation to give notice of right to cancel timeshare agreement; 3Âș: Obligation to give notice of right to cancel timeshare credit agreement; 4Âș: Provisions supplementary to sections 2 and 3; 5Âș: Right to cancel timeshare agreement ; 6Âș: Right to cancel timeshare credit agreement; 7Âș: Repayment of credit and interest; 8Âș: Defence of due diligence; 9Âș: Liability of persons other than principal offender; 10Âș: Enforcement; 11Âș: Prosecution limit; 12Âș: General provisions; 13Âș: This Act may be cited as the Timeshare Act 1992.
776 Art. 1Âș, nÂș2 a): For the purposes of subsection (1)(a) above, âaccommodationâ means accommodation in a building or in a caravan (as defined in section 29(1) of the Caravan Sites and Control of Development Act 1960) ,
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
335
El artĂculo primero estĂĄ dedicado a las definiciones relativas a los conceptos
empleados. De este modo considera como timashare, el derecho mediante el cual una
persona se convierte o se convertirĂĄ en beneficiario de un timeshare, cuyo derecho sea
ejercitable durante por lo menos tres años777. También nos da la definición de
alojamiento para este tipo de derecho en el art. 1Âș a)778.
Se considerĂł como obligatoria la realizaciĂłn de un convenio para la transmisiĂłn
de estos derechos, en el conjunto de transacciones del timeshare. Este documento
contiene una serie de obligaciones por parte del cesionista, como son, por ejemplo, las
del deber de informaciĂłn sobre el derecho de rescindir el contrato. Esta notificaciĂłn
deberĂĄ pues, informar al adquirente de que podrĂĄ rescindir su contrato de adquisiciĂłn
dentro de un plazo de reflexiĂłn considerado obligatorio, que en este caso es de catorce
dĂas779, e igualmente podrĂĄ rescindir cualquier contrato de crĂ©dito asociado al mismo.780
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
777 Art.1Âș (b): âTimeshare rightsâ mean rights by virtue of which a person becomes or will become a timeshare user, being rights exercisable during a period of not less than three years.
778 Art. 1Âș (a): In this Act, âtimeshare accommodationâ means any living accommodation, in the United Kingdom or elsewhre, used or intended to be used, wholly or partly, for leisure purposes by a class of persons (referred to below in this sections as âtimeshare usersâ,) all of whom have rights to use, or participate in arrangements under which they may use, that accommodation, or accommodation within a pool of accommodation to wich that accommodation belons, for intermittent periods of short duration,
779 Art. 2Âș(1): A person must not in the course of a business enter into a timeshare agreement to which this Act applies as offeror unless the offeree has received, together with a document setting out the terms of the agreement ot the substance of those terms, notice of his right to cancel the agreement.
(2) A notice under this section must state:
(a) that the offeree is entitled to give notice of cancellation of the agreement to the offeror at any time on or before the date specified in the notice, being a day falling not less than fourteen days after the day on which the agreement is entered into, and
(b) that if the offeree gives such a notice to the offeror on or before that date he will have the right to recover any sums paid under or in contemplation of the agreement.
780 THORPE, âtransposiciĂłn de la directiva sobre el uso de inmuebles a tiempo compartido en el Reino Unidoâ, El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles en Europa, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999, p. 200.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
336
El Timeshare Act introdujo un plazo de reflexiĂłn obligatorio de catorce dĂas -
Art. 2Âș, 2.a. - y obligĂł al promotor a emitir un formulario de retractaciĂłn separable,
destinado al Office of Fair Trading organizaciĂłn destinada a proteger el pĂșblico contra
conductas desleales. La ley considera delito el que el vendedor no notifique por escrito
al comprador que tiene derecho a rescindir el contrato en un perĂodo de catorce dĂas. La
Directiva 94/47/CE saliĂł adelante como consecuencia sobre todo de las influencias del
Reino Unido781. Su incorporaciĂłn fue hecha dictando unas normas que modifican el
timeshare Act 1992, a través del The Timeshare Regulation 1997, de marzo de 1997,
que entrĂł en vigor el 29/4/97.
El Timeshare Act 1992 se aplicaba a todos los contratos de timeshare asi como a
los de préstamos celebrados para el efecto, siempre que el contrato se realice en
territorio donde se apliquen las leyes de Gran-Bretaña, o cuando se trate de contrato en
el cual una o ambas partes estén en el Reino Unido. 782
Hay que hacer referencia a la asociaciĂłn Timeshare Developers Association
creada en 1987 que ha establecido un sistema de normas y un cĂłdigo de conducta para
sus miembros - el Code of ethics - . A partir de octubre de 1990, el Timeshare Council
se ha dedicado a estos problemas, fijando sus principales objetivos, las condiciones de
adhesiĂłn y su propio reglamento.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
781 THORPE, ob. cit., p. 200.
782 Art. 1Âș (7); This Act applies to any timeshare agreement or timeshare credit agreement if:
(a) the agreements is to any extent governed by the law of the United Kingdom or of a part of the United Kingdom, or
(b) when the agreement is entered into, one or both of the parties are in the United Kingdom.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
337
Sin embargo, existe una situaciĂłn especial en la Isla de Man. Se trata de un
âparaĂso fiscalâ, lugar elegido por la mayorĂa de las empresas britĂĄnicas para su registro.
Esta situaciĂłn va contra todas las reglas de la competencia.783
C) La incorporaciĂłn de la Directiva Europea 94/47/CE784
La incorporaciĂłn de la Directiva reforzĂł aĂșn mĂĄs la protecciĂłn de los
consumidores adquirentes de este tipo de derecho. Introdujo la prohibiciĂłn de pagos
anticipados durante el perĂodo de reflexiĂłn; estableciĂł tambiĂ©n que el folleto
informativo y el contrato estén disponibles en el idioma del futuro comprador o en el de
su paĂs de residencia, siempre que sea un idioma oficial de la UniĂłn Europea, asĂ como
tambiĂ©n en el idioma del paĂs de la UniĂłn Europea en que estĂ© situado el bien objeto de
este derecho.
También introdujo la obligación de entrega por parte del vendedor al futuro
comprador de un folleto informativo conteniendo informaciĂłn especĂfica, que se
considera contractualmente obligatoria y estĂĄ incluida en el contrato de compra. Trajo
también como novedad la exigencia de la cancelación automåtica de los contratos de
crédito de multipropiedad, a la rescisión del contrato de multipropiedad. Ademås se
añadiĂł al art. 2Âș nÂș 7 algo que posibilita alargar la aplicabilidad de esta ley a muchas
situaciones mĂĄs:
â(7A) This Act also applies to any timeshare agreement if:
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
783 DESURVIRE, ob. cit., p.236.
784The Timeshare Regulation 1997, Statutory Instruments number 1081 of 1997.The Timeshare Ordinance 1997, Legal Notice No. 1 of 1998, First Supplement to the Gibraltar Gazette No. 3.019 of 05/01/1998. LIPSTEIN, K. (ed.), : Harmonisation of Private international Law by the EEC, University of London, Londres, 1978.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
338
a) the relevant accommodation is situated in the United Kingdom, or
b) when the agreement is entered into, the offeree is ordinarily resident in the
United Kingdom and the relevant accomodation is situted in another EEA State
(European Economic Area)785.
Analizaremos con mayor detalle la Ley de 1997 que incorporĂł la Directiva,
modificando la anterior Ley de 1992 ya citada. El artĂculo 2Âș, que contiene definiciones,
vino a ampliar el concepto de timeshare, al no limitarse a bienes inmuebles, pues
también se aplica a caravanas y a otras viviendas móviles, y no tener una duración
mĂnima por un periodo de tiempo especificado. Cualquiera que sea el perĂodo los
derechos de este tipo serån ejercitables por lo menos menos durante tres años para
satisfacer los requisitos de esta Ley.
En cuanto al artĂculo tercero se exige que el vendedor proporcione a toda
persona interesada un documento escrito que cumpla las exigencias de este artĂculo. Se
considerarĂĄ como delito no facilitar esta informaciĂłn. En cuanto al artĂculo 3.2, exige
que la informaciĂłn previa especificada contenida en el documento forme parte del
contrato final.
En lo relativo a los idiomas, el artĂculo cuarto exige que se redacte el contrato en
el idioma del Estado miembro del que sea el comprador nacional o residente, siempre
que sea uno de los idiomas oficiales de la Unión Europea. Deberå ser redactado también
en inglés en el caso de que el comprador resida habitualmente en el Reino Unido. El no
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
785 â(/A) Esta Ley se aplicarĂĄ tambiĂ©n a todo contrato de timeshare en el caso de que:
a) el alojamiento se encuentre situado en el Reino Unido, o
b) cuando el contrato se realice entre el ofertante residente en el Reino Unido y el alojamiento se encuentre situado en otro de los Estados miembros del Espacio EconĂłmico Europeo.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
339
facilitar la correspondiente traducciĂłn se considera delito. Se deberĂĄ ademĂĄs entregar
una traducciĂłn jurada del contrato en el idioma del Estado miembro en que se encuentre
el inmueble, siempre que sea una de las lenguas oficiales de la U.E. Se considerarĂĄ
como delito el hecho de no entregar este documento.
Lo que concierne a la rescisiĂłn del contrato, se encuentra en el artĂculo 5Âș, dando
al comprador un plazo de 14 dĂas a partir de la firma del contrato para que rescinda el
contrato sin tener necesidad de invocar ningĂșn fundamento. Se considerĂł tambiĂ©n
necesaria la notificaciĂłn al comprador de los derechos de cancelaciĂłn. En el caso de que
la informaciĂłn especificada no sea facilitada en el momento de la firma del contrato, el
periodo de reflexiĂłn se ampliarĂĄ para tres meses.
La prohibiciĂłn de los pagos anticipados se encuentra prohibida en el (artĂculo 6Âș
nÂș1) y su incumplimiento constituye delito. AdemĂĄs si un cliente no recibe notificaciĂłn
de su derecho a rescindir el contrato de crédito del timeshare, podrå desde luego hacerlo
en dicho contrato a cualquier momento.
AdemĂĄs cuando el adquirente haya rescindido su contrato efectuando la
correspondiente notificación, quedarå también rescindido automåticamente el contrato
de crĂ©dito correspondiente (art. 6Âș nÂș2). El adquirente tendrĂĄ en este caso derecho al
reembolso del crĂ©dito y del interĂ©s, de acuerdo con el artĂculo 7Âș.786 Son estos los puntos
principales en cuanto a lo que se refiere la incorporaciĂłn de esta Directiva.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
786 THORPE, âtransposiciĂłn de la Directiva sobre uso de inmuebles a tiempo compartido en el Reino Unidoâ, p. 204.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
340
III. ALGUNOS PAĂSES DE FUERA DE LA UNIĂN EUROPEA QUE
DISPONEN DE LEGISLACIĂN AD HOC PARA REGULAR ESTA FIGURA
JURĂDICA
1. Sistema turco
TurquĂa es uno de los pocos paĂses que tiene legislaciĂłn especĂfica para la figura
jurĂdica, objeto de este estudio, perteneciendo al grupo de los que optaron por la
soluciĂłn de los derechos reales. Al igual que surgiĂł la necesidad de reglamentar el
timeshare en TurquĂa, tambiĂ©n otras situaciones nuevas necesitaron ser introducidas en
el derecho interno de este paĂs787.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
TurquĂa es uno de los Estados que instituyĂł en su derecho interno el timesharing.
La Ley 3227 de 10 de junio de 1985 lo integrĂł en la ley de propiedad por pisos.788
Antes de esta Ley del âtiempo repartidoâ este tipo de situaciones eran resueltas bien a
través de una sociedad anónima en la cual los multipropietarios eran los accionistas,
bien a través de la copropiedad haciendo un reglamento para distribuir los diferentes
periodos de ocupaciĂłn a cada copropietario; pero este reglamento no era oponible a
terceros.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
787Como es el caso del leasing: TĂ©cnica de financiaciĂłn que surgiĂł en Estados Unidos de AmĂ©rica a partir de 1930 y que aparece en Europa en los sesenta. in âLa loi turque sur le crĂ©dit-bailâ, Erden KUNTALP.
788 KANETI, S.: âLes grandes lignes des modifications et complements prĂ©vus par lâavant-projet du C.Cv. turc dans le domaine des droits reĂ©lsâ. Recueil des travaux presĂ©ntĂ©s aux JournĂ©es Juridiques Turco-Suisses 1985, PISDC 6, Zurich, 1987, p.9. Ley turca sobre el DIPr nÂș2675 de 20/5/82, RCDIP, 1093, pp. 141-157
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
341
B) La Ley 3227 de 10 de junio de 1985 789.
Pasaremos pues a analizar esta ley que introdujo un nuevo derecho en TurquĂa, y
que presenta una soluciĂłn muy original, como veremos. Con la Ley 3227 se creĂł
legislaciĂłn especĂfica sobre esta materia, convirtiĂ©ndose en complemento de la ley de la
propiedad por pisos790 o propiedad horizontal791.
La propiedad a âtiempo repartidoâ en el derecho turco se caracteriza
principalmente por la obligaciĂłn de constituirlo sobre un inmueble en propiedad
horizontal. (art. 58Âș 792 ).
Existen, pues, dos momentos distintos: El primero de fundaciĂłn de la
copropiedad, y el segundo de la constituciĂłn de derechos reales menores del tipo de
servidumbres personales, sobre cada una de las cuotas de la copropiedad. AsĂ el art. 57
de la Ley turca sobre propiedad por pisos, modificada por la Ley 3227, nos define lo
que se entiende por multipropiedad793.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
789 Que entrĂł en vigor el 25 de Junio de 1985. Publicada en T.C. ResmĂź Gazete de 7 de Junio de 1985, pp.19
a 21.
790 Ley nÂș. 3227, art. 1Âș: Les articles mentionnĂ©s ci-dessous sont intĂ©grĂ©s Ă la loi sur la propriĂ©tĂ© par Ă©tages Ă la suite de la section 7 et avant les articles additionels, sous le nom de <<section 8, le droit de multi-propriĂ©tĂ©>>. Les chiffres de lâarticle 57 et 58 de la loi (propriĂ©tĂ© par Ă©tages) concernant la mise en vigueur et lâapplication sont remplacĂ©s par les chiffres 66 et 67 (nouvelle rĂ©munĂ©ration).
791 KANETI, ob. cit., pag. 57.
792 Art. 58Âș , § 2Âș: Le droit de multi-propriĂ©tĂ© ne peut ĂȘtre constituĂ© que sur les bĂątiments collectif dâhabitation (appartements) dont la propriĂ©tĂ© a Ă©tĂ© transformĂ©e en propriĂ©tĂ© par Ă©tages ou en servitude par Ă©tages ou sur les bĂątiments individuelles ( villas).
793 Le droit de multi-propriété:
Art. 57Âș: Un droit de jouissance sur un bĂątiment dâhabitation ou sur une partie indĂ©pendante por une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e de chaque annĂ©e peut ĂȘtre constituĂ© en faveur de chaque copropriĂ©taire de ce
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
342
Se trata de un proceso con varias fases, pues sobre cada piso o apartamento se
constituye un derecho de copropiedad dividido en cuotas-partes. Después se constituye
una servidumbre sobre cada una de las cuotas partes de los copropietarios de cada piso,
determinando asĂ el tiempo anual, nunca inferior a 15 dĂas, que cada uno puede usar y
disfrutar en cada año.
Se caracteriza este derecho por ser transmisible en conjunto con la cuota-parte de
la copropiedad, del mismo modo que con la cuota del copropietario (§ 4Âș, art. 58Âș 794).
El derecho de multipropiedad es un derecho real inmobiliario y su venta se debe
realizar a travĂ©s de Escritura PĂșblica, no siendo necesaria la autorizaciĂłn de los otros
copropietarios. Sin embargo constarĂĄ en el Registro de la Propiedad la descripciĂłn de la
divisiĂłn espacio-temporal juntamente con el acto constitutivo de la multipropiedad, que
mencionarĂĄ la duraciĂłn de los periodos, los modos de utilizaciĂłn, derechos y deberes de
las partes, etc..795
Para el buen funcionamiento de este derecho es necesario hacer un reglamento796
que determine las condiciones para el ejercicio de los derechos de cada copropietario, la
duración exacta de su periodo de uso cada año, la forma de utilización y goce, el
nombramiento del administrador, los derechos y deberes del administrador, el tiempo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
bĂątiment dâhabitation ou de cette partie indĂ©pendante, de la mĂȘme maniĂšre quâun droit de servitude est attachĂ© au droit de copropriĂ©tĂ©.
Ce droit sâappelle le droit de multi-propriĂ©tĂ©
794 Le droit de multi-propriĂ©tĂ© ne peut pas ĂȘtre cĂ©dĂ© et transfĂ©rĂ© ou passer
aux héritiers indépendamment la part de la copropriété.
795 KOHLI, D.: LâImmeuble en temps partagĂ©. PrĂ©misses en Droit Suisseâ.(ThĂšse de licence et de doctorat prĂ©sentĂ©e Ă la FacultĂ© de droit de lâUniversitĂ© de Lausanne).Imprimerie Chabloz S.A.Lausanne,1990., p. 66. KUNTALP, Erden, : âLe droit turque sue le crĂ©dit-bailâ, in Lâevolution rĂ©cent du droit privĂ© en Turquie et en Suisse. Recueil des traveaux prĂ©sentĂ©s aux JournĂ©es juridiques turco-suisses 1985, Publications de lâInstitut suisse de droit comparĂ© nÂș6, 1987.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
343
reservado para la manutenciĂłn y reparaciĂłn del inmueble y los gastos correspondientes.
Este reglamento debe ser firmado por todos los copropietarios, e inscrito en el registro
de la propiedad797.
AsĂ, despuĂ©s de adquirido el bien, los diferentes copropietarios se convertirĂĄn en
multipropietarios por la constituciĂłn de una servidumbre sobre las partes que les
corresponden798.
Esta operaciĂłn se realiza concediendo a cada titular del derecho de propiedad un
derecho de goce y un periodo de uso de dicho bien. Debe darse a cada uno de los
copropietarios un tĂtulo de ocupaciĂłn cĂclica y periĂłdica con duraciĂłn mĂnima de dos
semanas.
Esta servidumbre no es disociable de la cuota parte del derecho de propiedad con
la cual estĂĄ unida. AdemĂĄs el titular de cada cuota puede alquilar su derecho, salvo
estipulaciĂłn en contrario (art. 59Âș799).
La gestiĂłn del inmueble queda confiada a los Ăłrganos legales existentes en la ley
de propiedad por pisos o propiedad horizontal. Cada copropietario debe participar en los
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
796 Este Reglamento serĂĄ elaborado por el promotor y firmado por todos los copropietarios.
797 KANETI, ob. cit., p.10.
798 DESURVIRE, D.: Le Time Share ou la multipropriĂ©tĂ© Ă©changeĂ©. Les nouveaux droits des acquĂ©reurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994 . Editions lâHarmattan, Paris, 1995, p.261.
799 Le droit de multi-propriĂ©tĂ© doit ĂȘtre reparti au cours de lâannĂ©e selon des pĂ©riodes distinctes qui ne peuvent ĂȘtre infĂ©rieurs Ă 15 jours. Sauf convention contraire, le propriĂ©taire du droit de multipropriĂ©tĂ© peut en cĂ©der la jouissance Ă des tiers.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
344
gastos de mantenimiento y administraciĂłn del inmueble en la proporciĂłn del valor de su
cuota -(art. 61Âș 800 )-.
Al contrario de lo que ocurre con el derecho de copropiedad, los copropietarios
del alojamiento no pueden pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn, salvo acuerdo en
contrario, existiendo por lo tanto la estabilidad necesaria para el goce de este derecho 801.
Es curiosa la facultad dada por la ley turca para el caso de que el copropietario
que estĂĄ utilizando su derecho no quiera entregar la unidad de alojamiento para que
pueda ser utilizada por el siguiente. AsĂ, al final de su periodo, cada copropietario debe
dejar el alojamiento al copropietario siguiente. En el caso de no hacerlo, el
copropietario siguiente tiene el derecho a pedir a las autoridades su expulsiĂłn por
fuerzas del orden pĂșblico802 (art. 64Âș).
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
800 Art. 61Âș: Les points rĂ©glementaires tel que la durĂ©e des pĂ©riodes, le mode dâutilisation et la jouissance, la cessation et le transfĂšre du droit, la nomination ainsi que les droits et les devoirs des administrateurs, les pĂ©riodes bloquĂ©es pour les grands rĂ©parations, les charges dâentretien etc.. sont dĂ©terminĂ©s dâentente entre les copropriĂ©taires par la convention de multi-propriĂ©tĂ©. La convention de multi-propriĂ©tĂ© qui inclut les points ci-dessus est signĂ©es par lâensemble des ayants-droits. Elle est attachĂ©e Ă lâacte authentique et emntionnĂ©e dans la section des dĂ©clarations de Registre foncier.
Pour chaque bĂątiment ou partie indĂ©pendante sur lequel un droit de multipropriĂ©tĂ© a Ă©tĂ© constituĂ©, les multi-propriĂ©taires nomment lâun dâentre eux ou un tiers personne physique ou morale comme administrateur et leur reprĂ©sentant Ă lâassemblĂ©e des propriĂ©taires par Ă©tages. Les administrateurs qui sont nommĂ©s selon les dispositions gĂ©nĂ©rales de cette loi ( la loi sur la propriĂ©tĂ© par Ă©tages) peuvent ĂȘtre chargĂ©s des toutes missions en rapport avec lâadministration de la multi-propriĂ©tĂ©.
801 KOHLI, Didier, LâImmeuble en temps partagĂ©, p.66.
Art. 63Âș: Sauf convention contraire, les copropriĂ©taires des bĂątiments et des parties indĂ©pendantes sur lesquels est constituĂ© le droit de multi-propriĂ©tĂ© ne peuvent provoquer la fin de lâindivisiĂłn.
802 Equivale a un desalojo imediato a travĂ©s de la fuerza pĂșblica.
Article 64Âș: A la fin de la pĂ©riode rĂ©servĂ©e Ă un multi-propriĂ©taire et est mentionnĂ©e au registre foncier, le multi-propriĂ©taire est tenu de libĂ©rer le bĂątiment ou la parti indĂ©pendante selon les dispositions de la convention et le la remettre Ă la disposition des nouveaux ayants-droits.
En cas de refus de libĂ©ration Ă la fin dâun pĂ©riode, le prochain multi-propriĂ©taire ou lâadministrateur
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
345
AdemĂĄs estos derechos estĂĄn titulados en documentos autĂłnomos, pues cada
copropietario recibe de la administraciĂłn del inmueble un tĂtulo de propiedad
conteniendo indicaciones relativas a la situaciĂłn del bien, y a los periodos de ocupaciĂłn.
AsĂ, la multipropiedad se organiza en torno de un derecho real inmobiliario en el cual la
venta se realiza a través de acto notarial, pero sin que sea necesario obtener la
autorizaciĂłn de la comunidad de copropietarios.
Para terminar serĂĄ importante hacer una referencia al art. 60Âș de esta ley turca, que
trata del registro de este derecho, para dar seguridad jurĂdica al mismo803.
Resumiendo, se puede afirmar una vez mĂĄs que se trata de un complemento a la
ley de la propiedad por pisos, o propiedad horizontal. La propiedad a âtiempo repartidoâ
se deberĂĄ constituir sobre un inmueble en propiedad horizontal, no sobre viviendas
individuales. Sobre cada una de las casas, o de los apartamentos, se constituye un
derecho de copropiedad (dividido en cuotas-partes). Sobre cada una de estas cuotas
partes se constituye finalmente una servidumbre. Este derecho es transmisible en
conjunto con la cuota-parte de la copropiedad. Se trata de un derecho real inmobiliario y
su venta se debe realizar a travĂ©s de Escritura pĂșblica ( no siendo necesaria autorizaciĂłn
de los otros copropietarios). ConstarĂĄ en el registro de la propiedad la descripciĂłn de la
divisiĂłn espacio-temporal juntamente con el acto constitutivo de la multipropiedad que
mencionarĂĄ la duraciĂłn de los periodos, los modos de utilizaciĂłn, derechos y deberes de
las partes. DeberĂĄ haber un Reglamento, firmado por todos los copropietarios, e inscrito
en el registro de la propiedad, que determine las condiciones para el ejercicio de los
derechos de cada copropietario, la duración exacta de su periodo de uso cada año, la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
peut requĂ©rir lâexpulsion par la force publique en prĂ©sentant une demande Ă laquelle est attachĂ©e la convention de multi-propriĂ©tĂ© et lâacte de registe foncier. Le multi-propriĂ©taire fautif sera immediatement expulsĂ© par la force publique sur lâordre du chef de lâadministration local sans notification et sans autre forme du procĂšs. Le recour Ă la justice civile ou administrative nâarrĂȘte pas lâexpulsion. Tous les droits de lâintĂ©ressĂ© dĂ©coulant de la loi ou la convention sont rĂ©servĂ©s.
803 La constitution dâun droit de multi-propriĂ©tĂ© sur un bĂątiment dâhabitation ou une partie indĂ©pendante est inscrite dans la section des dĂ©clarations du Registre foncier de lâimmeuble principal, des parties indĂ©pendantes ou des bĂątiments privĂ©s. Ce fait est Ă©galement indiquĂ© dans lâacte de propriĂ©tĂ© foncier
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
346
forma de utilizaciĂłn y goce, asĂ como el nombramiento del administrador. AdemĂĄs los
copropietarios no pueden pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn.
2. Sistema de los Estados Unidos de América
A) RĂ©gimen jurĂdico.
Los diferentes Estados han optado por diversas soluciones frente al fenĂłmeno de
la llamada multipropiedad por unos y time-sharing , por otros 804. Esta modalidad surgiĂł
en Europa y posteriormente pasĂł a los E.E.U.U. donde ha tenido mucha aceptaciĂłn 805.
Actualmente se cuentan, en
Estados Unidos, al menos, 22 leyes estatales sobre multipropiedad inspiradas en
las reglas uniformes contenidas en los Model Acts elaborados por dos organizaciones:
La National Conference of Commisioners on Uniform State Laws, y el National Time
Sharing Council de la American Land Development Association. Estos Modelos
Uniformes son el Model Real
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
804 Timesharing , the generic term describing the multiple ownership or use of a resort facility whereby purchasers acquire specific amouts of time or a specific time period during which they may use the facility each year for a term of years. Timesharing is sometimes regarded as a pre-paid vacation program, rather than a form of ownership, in INGERSOLL CHAIRMAN, W.B, The legal aspects of Real Estate Timesharing, Real Estate Law and Practice. Course Handbook Series, Number 220. N4-4391 Practising Law Institute.U.S.A., 1982, p. 17.
805 COIT, C.S.: Real Estate Law , (2ÂȘ ed.). Real Estate Education Company, a division of Longman Financial Services Publishing, inc., Chicago 1985, p. 62. ERIKS, âTreament of Time-Share interest under the Bankruptey codeâ, â ILJ, Indianapolis, 1984, p. 223.
Time-Sharing ownership represents a significant and prowing segment of the resort condominium industry. Conceived in Europa in the late 1950âs and early 1960âs, time-sharing is a relative latecomer to the American real estate market, making its debut in the 1970âs. Since that time, its use has profilated. The number of time-share owners in America in 1976 was 40,000, in 1978 was more than 200,000, and by 1980 was over 300,000.Current estimates place the number of time-share resorts near 1.000 and the number of time-share owners at over 500,000. The growth of time-sharing is attributable, no doubt, to the advantages it offers both the developer and the purchaser, In ERIKS, M.C., âTreatment of Time-Share Interests Under the Bankruptcy Codeâ, p.196.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
347
Estate Time Share Act (MRETSA), y el Model Act , conocido como
NTC/Narello806. AdemĂĄs existen dos formas bĂĄsicas de timesharing, la ownership y la
nonownership 807, es decir, la true fee ownership in real property y la right-to-use 808
cuyas caracterĂsticas se explicarĂĄn mas adelante.
Hay una fuerte tendencia a calificarlo como un derecho de propiedad: people just
take pleasure in ownership; they dekinght in saying itâs mine 809. Sin embargo se puede
decir que existen tantos modelos como promotores en el mercado.810 Cada uno
construye libremente su mecanismo juridico-contratual. De forma general se realiza a
través de convención o acuerdo, estando los contratos de multipropiedad encuadrados
entre los contratos de adhesiĂłn811. El timesharing atribuye a su titular el derecho de
poseer durante un periodo de tiempo limitado en cada año que se repetirå igual en años
sucesivos, un determinado alojamiento. Este derecho podrĂĄ ser transmitido inter vivos y
mortis causa. La Ășnica limitaciĂłn a esta propiedad es la limitaciĂłn del tiempo de uso.
Su titular, ademĂĄs de utilizar individualmente una unidad de alojamiento determinada,
tendrå también derecho a utilizar las åreas comunes812.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
806 CALĂ, E., Multipropiedad y Consumer protection en los E.E.U.U., RDP, noviembre 1986, p. 918.
807 HENSZEY/ FRIEDMAN, Real Estate Law, 2ÂȘ. Ed., John Wiley & Sons, New York, 1984, p. 301.
808 INGERSOLL CHAIRMAN, W.B., The legal aspects of Real Estate Timesharing, p. 17.
809 CALĂ, E. , âMultipropriedad y consumer protection en los EUAâ, p.916.
810 DESURVIRE, op. Ășlt. cit., p. 262.
811 CALĂ, ob. cit., p. 916.
812 JENNINGS, M., Real Estate Law, Kent Publishing Company. Boston, 1985, p. 549.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
348
B) El Timesharing.
En los Estados Unidos de América el sistema de registro es bastante diferente del
europeo pues se organiza bajo el procedimiento y control de los Ăłrganos judiciales,
funcionando con gran inexactitud. La ausencia de los Cuerpos Notariales y de
Registrales convierte en la prĂĄctica el Registro en un simple archivo.
Las transmisiones de la titularidad dominical, y todas las operaciones que
impliquen constituciĂłn, modificaciĂłn o extinciĂłn de relaciones jurĂdico-reales aparecen
intervenidas por los abogados de ambas partes, a lo cual se añade la existencia de un
complejo y rentable sistema de seguro de tĂtulos813.
En los sistemas latinos tenemos una situaciĂłn algo diferente. Han prevalecido los
principios de certeza y seguridad en el trĂĄfico jurĂdico, frente a la incertidumbre en los
modos de adquisiciĂłn, constituciĂłn o modificaciĂłn de las categorĂas jurĂdico-reales en
el sistema estadounidense, pues este Ășltimo aparece organizado considerando dos
niveles negociables, y un tercero relativo al registro. AsĂ, en primer lugar encontramos
un negocio jurĂdico bilateral o plurilateral con carĂĄcter causal, seguido de un negocio
unilateral de disposiciĂłn. Culmina todo esto con la correspondiente inscripciĂłn en el
Registro inmobiliario814.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
813 BURTON, J. F.: Comments, âThe Uniform Commercial Code and Conflict of Lawsâ, The American Journal of Comparative Law, 1960, 9, pp. 458-470. BYRNE, J. W.: âSecurities Regulation of Time-Sharing Resort Condominiumsâ, Real Estate Law Jornal, 1978, 7, pp. 3-14. GALATY, F. W. / ALLAAWAY, W. J. / KYLE, R. C.: Modern Real Estate Practice . Real Estate Education Company. Chicago, 1985. HANOTIAU, Bernard, : Le droit international privĂ© amĂ©ricain, L.G.D.J., Paris, 1979. THORENS, J.: Les traits caractĂ©ristiques de la property law anglo-amĂ©ricaine . Le cas des Etats-Unis- droits rĂ©els, successions, trust. .Editions Staempfli & Cie AG. Bern, 1986. ROMAN GARCIA, La tipicidad en los derechos reales, Editorial Montecorvo S.A., Madrid 1994, p. 125.
814 ROMAN GARCIA, La tipicidad en los derechos reales, p. 126.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
349
Puede darse la siguiente definiciĂłn de timesharing de acuerdo con el Modem Real
Estate Practice: Timesharing is a variation of condominium ownership that permits
multiple purchasers to bay undivided interests in real estate - usually a unit of a resort
hotel or development - with a rigth to use the facility for a fixed or variable time period.
Some timesharing programs allow for a rotation system in which the tenant in common
can occupy his or her unit at different times of the year in different years. Other
programs sell only specific months or weeks of the year. For example, 12 individuals
could own equal, undivided interests in one condominium unit, with each owner entitled
to use the premises for a specificied month of each year.
En muchos Estados federados norteamericanos se ha optado por el principio del
numerus clausus en cuanto a los derechos reales. Son ejemplos el Uniform Real Estate
Time Sharing Act 815; el Model Time-Share Act 816; y la National Association of Real
Estate Licence Law Officials. Se asiste poco a poco a una tendencia hacia la
armonizaciĂłn de las legislaciones de los diferentes Estados federados, que cuentan con
la ayuda de numerosas medidas fiscales y reglamentarias coercitivas, que pretenden
sobre todo la protecciĂłn del consumidor.817
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
815 Adoptado en Mayo de 1979 por la National Conference of Commission on Uniform State Law.
816 Adoptado por la National Time Sharing Council of the American Land Development Association.
817 The legal structure of timeshare offerings in USA divides into two basic forms, one which conveys a fee interest in real estate to the buyer and the other which conveys a âright-to-useâ the property. This distintion between the two basic forms of timesharing interest was incorporated into the 1979 version of the ALDA-Narello Model Act. That Model Act labelled the two systems of timesharing âtimeshare estatesâ and âTimeshare licencesâ and defined them as follows:
1. A timeshare estate means a right to occupy a unit or any several units during five or more separated time periods over a period of at least five years, including renewal options, coupled with a freehold estate or an estate for years, including renewal options, not coupled with a freehold estate or an estate for years.
2. A timeshare licence means a right to occupy a unit or any of several units during five or more separated time periods over a period of at least five years, including renewal options, not coupled with a freehold estate or an estate for years. In EDMONDS, James, International Timesharing, p.174.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
350
A pesar de todo, podemos dividir los diferentes modelos en los siguientes tipos
principales: Como derecho personal, right-to-use, el derecho contractual de ocupaciĂłn,
que podrĂĄ tener tres variantes, la vacatio lease , la vacatio licence, y el club membership
Como derecho real, fee interests, puede también tener tres formas posibles, la
tenancy-in-common, la Interval ownership, y estate for years.818
En el primer tipo de modelo se trata apenas un derecho personal. En el segundo
como derecho real, con base en la copropiedad, tenacy, puede revestir, a su vez, dos
formas:
El Time Share Ownership , se caracteriza porque cada titular tiene un derecho real
de copropiedad undivided ownership interest. El multipropietario se convierte asĂ, en
conjunto con los otros titulares, en titular por un periodo de tiempo determinado a través
de convenciĂłn. En este sistema nos encontramos con todos los problemas caracterĂsticos
de la indivisiĂłn, es decir, la posibilidad de uno de los copropietarios exigir la divisiĂłn.
Por otro lado el acuerdo no siempre es oponible erga omnes (depende del Estado).
Por otro lado el interval ownership, caracterizado porque el patrimonio (legal
estate) es considerado indivisible por el tiempo estatuĂdo. La propiedad asĂ existente
(tenancy in common) se podrå convertir también en time-share ownership, prolongar su
plazo por otro igual, y plasmar en estatutos la distribuciĂłn de los bienes indivisos.
También podremos encontrar una situación de sucesión de derechos que se distribuyen
por una cadena periĂłdica. En un primer momento el adquirente tiene un derecho de
copropiedad en el esquema de futur interest. En un segundo momento le es dado
tambiĂ©n un tipo de propiedad incondicional por un periodo cĂclico predeterminado ( fee
simple estate ) . De este modo cada copropietario se convierte en titular de un estate in
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
818 EDMONDS, J., International Timesharing, 3ÂȘ.ed., Longman. London, 1991, pp. 174-178.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
351
possession. Cada vez que el periodo se termina es el prĂłximo copropietario que toma
plena posesiĂłn del bien. Durante cada periodo ocupado, el copropietario a quien le toca
el turno, es el Ășnico propietario del alojamiento. Se trata de un verdadero
desmembramiento de propiedad, el mĂĄs atĂpico que nos ha sido permitido de
observar.819
C) Configuraciones de timesharing.
Podemos distinguir cuatro modalidades fundamentales de timesharing: Tenacy in
common ; interval ownership; fees simple; y vacatio licence820.
La primera, Tenacy in common se basa en una comunidad, pero es necesario
reunir unos requisitos previos. En primer lugar convertir o descomponer la unity of
possesion o posesiĂłn conjunta tĂpica de la comunidad, en una serie de use periods, que
serĂĄn atribuidos en exclusive right to occupy a los multiproprietarios. En segundo lugar
es necesario eliminar la posibilidad de solicitar la acciĂłn de divisiĂłn821, lo que sĂłlo cabe
de modo indefinido en los Estados Unidos de América822, en que las Condominium
Actas han previsto ya la figura de la multipropiedad. En las demĂĄs, el pacto de
indivisiĂłn no podrĂĄ superar el lĂmite temporal fijado823.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
819 DESURVIRE, op. Ășlt. cit., p.264.
820 CALĂ, Emanuele, Multipropiedad y âConsumer protectionâ en los Estados Unidos de AmĂ©rica, p. 916.
821 HENZE, M.E., The Law and Business of Time-Share Resorts, Clark Boardman Company,Ltd. New York, New York, 1986, pp., 3-16.
822 HENZE, M.E., The Law Business of Time-Share Resorts, pp. 3-21.
823 OâCALLAGHAN MUĂOZ, X., Promocion y adquisicion de viviendas en regimen de multipropiedad (âTime-Sharingâ), regulacion legal y Derecho Comparado. Ministerio de Obras Publicas y Urbanismo, Madrid, 1988. p. 90.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
352
AdemĂĄs todos los titulares de este derecho deberĂĄn contribuir proporcionalmente
de acuerdo con sus derechos, a los gastos de manutenciĂłn y reparaciĂłn del complejo824.
La segunda, interval owenership, que se puede caracterizar como un derecho en
cuatro dimensiones: con largura, anchura, altura y duraciĂłn. El largo y el ancho se han
utilizado normalmente para dividir la propiedad, y la altura se puede aceptar en cuanto
al condominio o espacio aéreo, pero el interval ownership incluye también la dimensión
del tiempo o duraciĂłn.
Estas cuatro dimensiones mencionadas por Henze se podrĂĄn entender mejor a
través de esta descripción legal825: Unit 2A in building 3 of Block 2 of Filing 117 in the
Winterland Subdivision, County of Summit, State of Colorado, for the period of the 7th
week of each year, beginning on the 7th Saturday of such year at noon, and ending on
the 8th Saturday of each year at noon.
Mediante el interval ownership se transfiere un estate for years, que consiste
generalmente en un periodo de quince dĂas para un nĂșmero determinado de años.
SimultĂĄneamente la empresa transfiere un fee simple, que el adquirente junto en
comuniĂłn con los otros multipropietarios.
La tercera, es la fee simple o propiedad plena826. Cada propietario tiene un
derecho propio y pleno, pero sĂłlo durante uno o varios periodos de tiempo. Sus
derechos son considerados como independientes. SerĂĄ pues importante que los estatutos
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
824 HENZE, M.E., The Law and Business of Time-Share Resorts, p.3-16.3.
825 HENZE, M.E., ob. cit., p. 3-23.
826 Le fee simple absolute est le droit le plus complet que la Commom Law reconnaisse sur une terre. Il reprĂ©sent lâinstitution la plus proche du droit de propriĂ©tĂ© dĂ©rivĂ© du droit romain dans les pays de civil law, in THORENS, Justin, Les traits caractĂ©ristiques de la property law anglo-amĂ©ricaine. Le cas des Etats-Unis- droits rĂ©els, successions, trust, p. 50.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
353
determinen la participaciĂłn en gastos y responsabilidades. Exige una revisiĂłn de los
conceptos tradicionales de la propiedad827.
La cuarta, vacatio licence , se trata de un derecho contractual de ocupaciĂłn, es
decir, de una vacatio lease o de una vacatio licence . Es un derecho personal. Estas
licencias pueden derivar de relaciones contractuales diversas, por ejemplo, del right to
use program, o del club membership828.
Con base en los dos modelos legislativos mencionados-MRETSA y
NTC/NARELLO- han sido promulgadas diversas leyes estatales. Por otro lado algunas
de estas leyes permiten las llamadas geographic limitations, como es la ley del Estado
de Hawai que solo permite este tipo de derechos en zonas turĂsticas829.
En cuanto a la administraciĂłn del complejo donde se ubica este derecho, el
modelo primero establece que si hubiera mĂĄs de doce titulares de time-sharing el
promotor deberĂĄ proveer un administrador o confiar la administraciĂłn a una asociaciĂłn
constituida exclusivamente por los titulares del time-sharing (sec. 3-101); por otro lado
el modelo segundo obliga a que, en el caso en que hubiera mĂĄs de doce titulares de
time-sharing, se deberå constituir una asociación entre aquellos, atribuyéndose poderes
de gestiĂłn a la asociaciĂłn, salvo si el reglamento dispusiese otra fĂłrmula830 (sec.11-
101)831.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
827 CALĂ, ob. cit. , p. 917.
828 OâCALLAGHAN MUĂOZ, X.., ob. cit., p. 91.
829 CALĂ, ob. cit.., p.919.
830 Sec.11-101: Association: A All timeshare plans having more than 12 timeshares shall have an association of owners. Each owner shall be a member of the association for the timeshare plan and only owners may be members.
831 CALĂ, ob. cit.., p.920.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
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Podemos concluir diciendo que la situaciĂłn en Estados Unidos es muy variada,
contando por lo menos con 22 leyes estatales sobre multipropiedad, inspiradas en las
reglas uniformes contenidas en los Model Acts (el MRETSA, y el NTC/Narello); Hay
que distinguir fundamentalmente dos formas bĂĄsicas de timesharing: la ownership (la
true fee ownership in real property) , y la nonownership ( right-to-use); AdemĂĄs en la
fĂłrmula de derechos reales podemos distinguir entre: el Model time-share Act, y la
National Association of Real Estate Licence Law Officials.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
355
IV. ALGUNOS PAĂSES FUERA DE LA UNIĂN EUROPEA QUE NO
DISPONEN DE LEGISLACIĂN AD HOC PARA REGULAR ESTA FIGURA
JURĂDICA
1. Sistema suizo
A) RĂ©gimen jurĂdico.
La multipropiedad despertĂł al principio una cierta curiosidad en Suiza, pero se
pueden contar con los dedos de la mano las iniciativas de multipropiedad existentes.832
La ausencia de jurisprudencia y la poca doctrina sobre este asunto en Suiza se explican
en parte por el desconocimiento de esta fĂłrmula asĂ como por la falta de legislaciĂłn
especĂfica833. Sin embargo, uno de los motivos principales ha sido la legislaciĂłn suiza
existente sobre la adquisiciĂłn de inmuebles situados en Suiza por personas domiciliadas
en el extranjero. Esta ley surgiĂł en 1963 y actualmente fue modificada por la conocida
Lex Friedrich de 16 de Diciembre de 1983.
Por otro lado también en Suiza se utilizan diversas expresiones para identificar
este derecho tales como multipropiedad, propiedad a tiempo compartido, propiedad
espacio-temporal, propiedad de goce periĂłdico, propiedad hotelera a tiempo parcial,
pluripropiedad periĂłdica, propiedad mĂșltiple, multilocaciĂłn, plurilocaciĂłn, time-
sharing, multigozo etc.834
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
832 FLATTET, âLa MultipropriĂ©tĂ© en Suisseâ . Rapports suisses prĂ©sentĂ©s au XIIIĂšme CongrĂšs internacional de droit comparĂ©. MontrĂ©al, 19-24 aoĂ»t 1990, p.103
833 KOHLI, Didier, LâImmeuble en temps partagĂ©. PrĂ©misses en droit suisse, 13.
834 KOHLI, D., ob. cit., p. 13.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
356
Los cantones de Valais y de Grisons han conocido algunos PPE835 donde esta
figura jurĂdica ha sido aplicada, aunque, como se ha dicho, nunca se ha llegado a utilizar
mucho.836
SerĂĄ tambiĂ©n interesante analizar el sistema de los derechos reales en este paĂs. En
el sistema suizo rige el principio del numerus clausus para los derechos reales.
Fuertemente influido por el sistema alemĂĄn del B.G.B,. sĂłlo se podrĂĄn registrar los
derechos reales tĂpicos sobre bienes inmuebles. AdemĂĄs del derecho de propiedad, las
servidumbres, las cargas reales y las hipotecas (art. 946Âș Z.G.B.)837
En el sistema inmobiliario suizo se atiende en primer lugar al negocio jurĂdico que
estĂĄ en la base, y a su eficacia jurĂdica. Ăsta, para que produzca efectos jurĂdicos plenos,
deberĂĄ ir seguida del llamado consentimiento del titular a la inscripciĂłn, y de la prĂĄctica
de la inscripciĂłn en el registro838.
Tiene mucha importancia el consentimiento del titular a favor de quién estå
inscrito el bien en el Registro. El artĂculo 963Âș del Z.G.B. establece que las
inscripciones tendrĂĄn lugar en virtud de declaraciĂłn escrita del propietario del
inmueble, salvo que la adquisiciĂłn se produzca por ministerio de la ley, por sentencia
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
835 Propriété par étages (propiedad horizontal).
836 WERMELINGER-DE GOTTRAU, A. Lâutilisation de lâunitĂ© dâĂ©tage dans un inmeuble en propriĂ©tĂ© par Ă©tages, ThĂ©se, Imprimerie Saint-Paul. Fribourg, 1992, p. 171.
837 ROMAN GARCIA, AntĂłnio, La Tipicidad en los Derechos Reales, p.102
838 Titre vingt-cinquiĂšme: Du registre foncier
Art. 946. Les inscriptions portées dans les diverses rubriques du feuillet comprennent:1. La propriété;
2. Les servitudes et les charges fonciĂšres Ă©tablies en faveur de lâimmeuble ou sur lâimmeuble;3. Les droits de gage dont lâimmeuble est grevĂ©.
A la demande du propriĂ©taire, les accessoires de lâimmeuble peuvent ĂȘtre mentionnĂ©s sur le feuillet; ils ne sont rediĂ©s que du consentement de tous ceux dont les droits sont constatĂ©s par le registre foncier.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
357
firme, o por otro acto jurĂdico de naturaleza equivalente en cuyo caso no serĂĄ necesaria
la declaraciĂłn, pero sĂ la solicitud del adquirente 839.
En las adquisiciones que se produzcan por ocupaciĂłn, sucesiĂłn, expropiaciĂłn,
ejecuciĂłn forzosa y por sentencia firme, el titular es ya propietario antes de la
inscripciĂłn en el registro (art. 656Âș Z.B.G.)840.
B) La Propiedad y la ConstituciĂłn Suiza de 29 de mayo de 1874.
El Derecho de propiedad queda instituido en el art. 22Âș de la ConstituciĂłn Suiza:
1. Se garantiza la propiedad
2. Dentro del ĂĄmbito de sus atribuciones constitucionales la ConfederaciĂłn y los
cantones pueden solicitar, por vĂa legislativa y por motivos de interĂ©s pĂșblico, la
expropiaciĂłn y restricciones a la propiedad.
3. En caso de expropiaciĂłn y de restricciones a la propiedad equivalentes a la
expropiaciĂłn es debida una justa indemnizaciĂłn.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
839 Art. 963Âș 1. Les inscriptions sâopĂšrent sur la dĂ©claration Ă©crite du propriĂ©taire de lâimmeuble auquel se rapporte leur objet.2. Cette dĂ©claration nâest pas nĂ©cessaire, lâorsque lâacquĂ©reur se fonde sur la loi, ou quâil produit un jugement passĂ© en force de chose jugĂ©e ou tout autre acte Ă©quivalent.
3.....
840 Art. 656Âș : 1. Lâinscription au registre foncier est nĂ©cessaire pour lâacquisition de la propriĂ©tĂ© fonciĂšre.
2. Celui qui acquiert un immeuble par occupation, sucession, expropriation, exĂ©cution forcĂ©e ou jugement en devient toutefois propriĂ©taire avant lâinscription, mais nâen peut disposer dans le registre foncier quâaprĂšs que cette formalitĂ© a Ă©tĂ© remplie.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
358
Se encuentra de este modo consagrado el derecho de propiedad como derecho
absoluto.
C) La Lex Friedrich. Ley Federal sobre la adquisiciĂłn de inmuebles por
personas domiciliadas en el extranjero, de 16 de Diciembre de 1983.
Esta Ley limita la adquisiciĂłn de inmuebles por parte de residentes en el
extranjero, pretendiendo con ello impedir que las empresas extranjeras se establezcan en
territorio suizo:
Art. 1Âș
But: La presente Ă© limiter lâacquisition dâimmeubles par des personnes Ă
lâĂ©tranger dans le but de prĂ©venir lâemprise Ă©trangĂšre sur le sol suisse841
Quien esté interesado en adquirir un inmueble y resida fuera de Suiza, deberå
solicitar permiso a la autoridad cantonal, que sĂłlo podrĂĄ concederlo con base en los
fundamentos de la Ley Friedrich842.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
841 ArtĂculo 1Âș: Finalidad: La presente ley limita la adquisiciĂłn por personas en el extranjero para evitar empresas extranjeras en territorio suizo.
842 BARBIER, J. P.: Guide de la SociĂ©tĂ© anonyme immobiliĂšre. ĂditĂ© par la SociĂ©tĂ© PrivĂ©e de GĂ©rance. GenĂšve, 1975. BAUDRAZ, H. / COLOMBINI, J.L. / VOGEL, Ph.: Guide Juridique Suisse. Ăditions Carmen Marguerat. Lausanne, 1993. BOILLOD, J.P. : Manuel de Droit . Edit. Ides et Calendes, NeuchĂątel,7e. Ă©d.1993 FOEX, B.: Le numerus claususâ des droits rĂ©els en matiĂšre mobiliĂšre. (ThĂšse). GenĂšve, 1987.
PERRIG, J.Ch.: LâAcquisition dâImmeubles en Suisse par des personnes Ă lâĂ©trange. Collection Juridique Romande, Payot Lausanne, 1990. CODE CIVIL SUISSE, Berne, 1981. Ley Federal Suiza sobre el DIPr. de 18/12/87, RDIPP, 1989, pp. 196-237 STEINAUER, P.H. : Les droits reĂ©ls . T. II. 2ÂȘ.ed. -PrĂ©cis de droit Staempfli. Editions Staempfli + Cie S.A.,Berne, 1990. VILLA, M.: Loi FĂ©dĂ©rale sur lâacquisition dâimmeubles par des personnes domiciliĂ©es Ă lâĂ©tranger du 16/12/83 (Lex Friedrich). Centre du Droit de lâEntreprise de lâUniversitĂ© de Lausanne. Fondation CEDIDAC, 1989.
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359
Art. 2Âș
RĂ©gime de lâautorisation: Lâacquisition dâimmeubles par des personnes Ă
lâĂ©tranger est subordonnĂ©e Ă une autorisation de lâautoritĂ© cantonale compĂ©tente843 .
Art. 3Âș
Droit fĂ©dĂ©ral et droit cantonal: 1.Lâautorisation nâest accordĂ©e que pour les
motifs prévus dans la présente loi844.
Esta ley se refiere no sĂłlo a la adquisiciĂłn del derecho de propiedad, si no
también al de superficie, de habitación o de usufructo sobre un inmueble, a una
participaciĂłn en una sociedad siendo ella propietaria de un inmueble, los derechos que
confieren a su titular una posiciĂłn anĂĄloga a la de propietario de un inmueble845 , que
esta ley designa como propriété économique.846
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
843 ArtĂculo 2Âș: RĂ©gimen de autorizaciĂłn: La adquisiciciĂłn de inmuebles por personas en el extranjero estĂĄ sometida a una autorizaciĂłn de la autoridad cantonal competente.
844 ArtĂculo 3Âș: ley federal y ley cantonal: 1. La autorizaciĂłn solamente es concedida con base en los fundamentos de la presente ley.
845 Art. 4Âș
Acquisition dâimmeubles: 1. Par acquisition dâimmeubles on entend:
a. Lâacquisition dâun droit de propriĂ©tĂ©, de superficie, dâhabitation ou dâusufruit sur un immeubles;
b. La participation Ă une sociĂ©tĂ© sans personnalitĂ© juridique mais ayant la capacitĂ© dâacquerir, dont les actifs comprennent un immeuble en Suisse ou dont le but rĂ©el est lâacquisition dâimmeubles;
c. Lâacquisition dâun droit de propriĂ©tĂ© ou dâusufruit sur une part dâun fonds de placement immobilier lorsque celle-ci ne fait pas lâobjet dâun marchĂ© rĂ©gulier, ou sur une part dâun patrimoine analogue;
d. Lâacquisition dâun droit de propriĂ©tĂ© ou dâusufruit sur une part dâune personne morale dont les actifs estimĂ©s Ă leur valeur effective se composent pour dâun tiers dâimmeubles sis en Suisse si, de ce fait, des personnes Ă lâĂ©tranger obtiennent ou renforcent une position dominante;
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360
Sin embargo esta ley contempla excepciones. Un extranjero puede solicitar una
autorizaciĂłn para adquirir un inmueble, estando limitado el nĂșmero de autorizaciones -
contingente- y repartido por cantones el nĂșmero mĂĄximo permitido -art. 11Âș. Tanto la
autorizaciĂłn como la denegaciĂłn deberĂĄn fundamentarse con base en los motivos
referidos en los arts. 8Âș, 12Âș y 13Âș de esta Ley. AdemĂĄs esta adquisiciĂłn implica tambiĂ©n
ciertas obligaciones para el adquirente: prohibiciĂłn de venta dentro de un plazo de diez
años -art. 11Âș, 2, c y h de la Ordenance sur lâacquisition dâimmeubles par des personnes
Ă lâĂ©tranger, de 1 de octubre de 1984847.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
e. Lâacquisition dâun droit de propriĂ©tĂ© ou dâusufruit sur une part dâune personne morale dont le but rĂ©el est lâacquisition dâimmeubles;
f. La constitution ou lâexercice dâun droit dâemption, de prĂ©emption ou rĂ©mĂ©re sur un immeuble ou une part au sens des lettres b Ă e;
g. Lâacquisition dâautres drots, qui confĂšrent Ă leur titulaire une position analoque Ă celle du propriĂ©taire dâun immeuble.
846 FLATTET, ob. cit., p. 106.
847 Art. 11Âș Conditions et charges
1. Si une personne Ă lâetranger, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont dĂ©jĂ propriĂ©taires dâune rĂ©sidence secondaire, dâun logement de vacances ou dâun appartement dans un apparthĂŽtel, elle ne peut acquĂ©rir un autre immeuble de ce genre quâĂ la condition dâaliĂ©ner dâabord le premier (art. 12 d LFAIE)
2. En rĂšgle gĂ©nĂ©rale, les autorisations doivent au moins ĂȘtre assorties des charges suivantes (art. 14Âș LFAIE) qui seront mentionnĂ©s au registre foncier:
a. .....
b. .....
c. En cas dâacquisition dâimmeubles servant dâĂ©tablissement stable ou de placement de capitaux Ă une institution dâassurance Ă©trangĂšre affectĂ©s Ă des buts dâutilitĂ© publique ou de prĂ©voyance en faveur du personnel ou servant de logements Ă caractĂšre social, interdiction de les aliĂ©ner pendant dix ans Ă partir de lâacquisition;
d. ....
e. ....
f. En cas de logements de vacances, interdiction de les louer Ă lâanĂ©e;
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
361
La Ley también concede potestad y competencia al Consejo Federal y a los
Cantones para la introducciĂłn de restricciones aĂșn mĂĄs severas.848
D) Soluciones legislativas que se pueden adaptar a la multipropiedad.
Suiza no es aĂșn miembro de la UniĂłn Europea ni tampoco ha creado legislaciĂłn
especĂfica para esta figura jurĂdica por lo que no son de aplicaciĂłn la normativa
comunitaria ni la propia. Sin embargo la experiencia suiza conoce dos modelos: el
societario, y la copropiedad.
El societario fue el primer modelo, inspirado en el francés. Los promotores
recurrĂan a la sociedad anĂłnima, que se caracteriza en Suiza por que los
multipropietarios limitaban su responsabilidad Ășnicamente al valor de sus aportaciones.
ExistĂa ya un precedente con las sociedades de accionistas-arrendatarios, sociedad que
habĂa surgido en 1947 en la Suisse Romande para la venta de apartamentos debido a que
el CĂłdigo Civil Suizo, a partir de 1912, habĂa prohibido la venta de pisos.849
En Suiza existe una organizaciĂłn muy anterior a la multipropiedad y al
timesharing. Se trata de una sociedad anĂłnima cuyas acciones confieren un determinado
nĂșmero de puntos a sus propietarios. Esos puntos permiten la ocupaciĂłn de un
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
g. En cas dâapparthĂŽtels, obligation de mettre les appartements Ă la disposition de lâhĂŽtelier pour quâil en assure lâexplotation en la forme hĂŽteliĂšre conformĂ©ment Ă lâacte de constitution et dâutilisation (art. 7Âș):
h. Dans le cas dâune autorisation dâacquĂ©rir des parts de sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres, interdiction de les aliĂ©ner ou de les mettre en gage pendant le dĂ©lai de blocage (let. c) et obligation de dĂ©poser irrĂ©vocablement les titres au nom de lâacquereur, auprĂ©s dâun office de consignation dĂ©signĂ© par le canton.
848 FLATTET, ob. cit., p. 106.
849 FLATTET, ob. cit., p. 107. Las acciones de una sociedad inmobiliaria se repartian en lotes indivisibles. Cada lote daba derecho al accionista a un contrato de arrendamiento de duraciĂłn ilimitada de un apartamento o de un garaje. Para realizar la multipropiedad era suficiente dividir cada lote de acciones de acuerdo con el nĂșmero de periodos de ocupaciĂłn en cada año y realizar un contrato de arrendamiento
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
362
apartamento de la sociedad durante una semana por año, y ésto durante veinte o treinta
años. El accionista no ocupa siempre el mismo apartamento sino que escoge cada año
uno diferente, pudiendo incluso utilizar apartamentos situados en inmuebles diferentes.
El accionista puede transmitir su acciĂłn a titulo gratuito u oneroso.850
E) La Propiedad colectiva en Derecho Suizo.
En el cĂłdigo civil suizo la propiedad colectiva sĂłlo puede adoptar una de las dos
formas siguientes: la copropiedad, Miteigentum, y la propiedad comĂșn,
Gesamteigentum. Esta distinciĂłn se basa tanto en la forma de constituciĂłn como en el
ejercicio de la propiedad colectiva.
AsĂ, la copropiedad, de acuerdo con el art. 646Âș C.Cv. CH., es la forma de
propiedad colectiva que no exige la preexistencia de propiedad colectiva entre los
propietarios, y tambiĂ©n se caracteriza por que cada titular tiene una parte âidealâ de la
cosa. Por otro lado la propiedad comĂșn tiene por base la propiedad en mano comĂșn
caracterĂstica del Derecho germano, Gesamteigentum o Miteigentum zu gesamter Hand.
EstĂĄ regulado en los arts. 652Âș a 654Âș del C.Cv. CH.
Es una forma de propiedad colectiva que presupone un anterior vĂnculo personal
entre los propietarios, por el cual los propietarios no pueden ejercer, en principio, su
derecho, a no ser a través y por intermedio de esta comunidad. Asà como la copropiedad
tiene en su origen la ley o un contrato, la propiedad comĂșn es una formaciĂłn
secundaria, es decir, es consecuencia de algo que ya existe de antemano.851
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
para cada periodo. Se trataba de una sociedad de accionarios-locatarios .
850 FLATTET, ob. cit., p. 110.
851 BOTANA GARCIA, âCopropriĂ©tĂ©, propriĂ©tĂ© commune et multipropriĂ©tĂ© en droits espagnol et suisseâ, AJP 5/95, p.587. âEstudio Juridico de los regimenes JurĂdicos español y suizo relativos a las situaciones
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
363
Art. 652Âș
Lorsque plusieurs personnes formant une communautĂ© en vertu de la loi ou dâun
contrat sont propriĂ©taires dâune chose, le droit de chacune sâetend Ă la chose entiĂšre852.
El titular de la propiedad comĂșn es una colectividad de personas -art. 652Âș-, que
no tratĂĄndose de una persona jurĂdica actĂșan como entidad jurĂdica.
Para que se constituya este tipo de propiedad comĂșn es necesario que exista
previamente una de las comunidades enumeradas en la ley y ademĂĄs que esa comunidad
tenga bienes comunes por fuerza de ley o de contrato. Estas comunidades estĂĄn
limitadas, existiendo un numerus clausus en cuanto a ellas.853 Son las siguientes: en
primer lugar la comunidad matrimonial de bienes -art. 221Âș a 246Âș C.Cv.CH.-. En
segundo lugar la indivisiĂłn familiar -art. 336Âș a 348Âș C.Cv. CH.-. En tercer lugar la
Comunidad hereditaria -art. 602Âș a 640Âș C.Cv. CH.-. En cuarto lugar la sociedad simple
-art. 530Âș a 551Âș C. O. CH.-. Y en quinto lugar las comunidades previstas por el
Derecho PĂșblico cantonal.854
La propiedad comĂșn es una propiedad colectiva donde no hay cuotas-partes. No
pueden pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn a no ser por unanimidad de todos los
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
de cotitularidad en el Derecho de Propiedadâ. RCDI nÂș 629, 1995, p. 1316.
852 Art. 652Âș C.Cv. Suizo: Desde que un grupo de personas constituyan una comunidad en virtud de la ley o de un contrato son propietarias de una cosa, y el derecho de cada uno se refiere a la cosa entera.
853 ATF 84 I 126/128= Jdt 1959 I 36/38, in Botana GarcĂa, ob. cit., p. 587.
854 BOTANA GARCIA, CopropriĂ©tĂ©, propriĂ©tĂ© commune et multipropriĂ©tĂ© en droits espagnol et suisseâ, p. 587.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
364
miembros de la comunidad -art. 653Âș, 3 855- pero esto no es posible mientras
permanezca el vĂnculo personal que estĂĄ en la base de esta comunidad.
Se extingue la comunidad por la alienaciĂłn de la cosa, o debido al fin de la
comunidad que estĂĄ en su base.856
Las reglas de la copropiedad son aplicadas subsidiariamente también a la
comunidad.
a) La Copropiedad
La Ley Federal de 19 de Diciembre de 1963 modificó el régimen de la
copropiedad ordinaria -arts. 646Âș a 651Âș C.Cv. CH.- y tambiĂ©n introdujo. a partir del 1Âș
de Enero de 1965, un capĂtulo con la propiedad por pisos u horizontal -arts. 712Âșa, a
712Âș t-.857.
aâ) La Copropiedad ordinaria
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
855 Art. 653Âș : Les droits et les devoirs des communistes sont dĂ©terminĂ©s par les rĂšgles de la communautĂ© lĂ©gale ou conventionnelle qui les unit.
A dĂ©faut dâautres rĂšgles, les droits des communistes, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent ĂȘtre exercĂ©s quâen vertu dâune dĂ©cisiĂłn unanime.
Le partage et le droit de disposer dâune quote-part sont exclus aussi longetemps que dure la communautĂ©.
856 Art. 654Âș : La propriĂ©tĂ© commune sâentein par lâaliĂ©nation de la chose ou la fin de la communautĂ©.
Le partage sâopĂšre, sauf disposition contraire, comme en matiĂšre de copropriĂ©tĂ©.
857 FLATTET, ob. cit., p. 107. BOTANA GARCIA, Gemma, Copropriété, propriété commune et multipropriété en droits espagnol et suisse, AJP 5/95, p.581.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
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Viene definida en el art. 646Âș nÂș 1 del C.Cv. CH. Se caracteriza en primer lugar
por la pluralidad de titulares del derecho. El derecho pertenece simultĂĄneamente a todos
los copropietarios -y no titularidades sucesivas-. TambiĂ©n por la indivisibilidad jurĂdica
del objeto (la propriĂ©tĂ© dâune chose que nâest pas matĂ©riellement divisĂ©e...). AdemĂĄs
por la atribuciĂłn de cuotas-partes que definen la proporciĂłn que cada copropietario
tiene sobre el objeto. Salvo acuerdo en contrario, las cuotas-partes se presumen iguales,
art.646Âș, nÂș2. Se trata de una presunciĂłn iuris tantum .Por otro lado cuando el objeto es
un inmueble, el acuerdo estipulando un reglamento para las cuotas-partes deberĂĄ ser
hecho en forma autĂ©ntica art. 657Âș, nÂș1 C.Cv. Sz.. Existe la posibilidad de hacer un
reglamento para la utilizaciĂłn y administraciĂłn, que puede inscribirse en el Registro de
la Propiedad - art. 647Âș,nÂș1.
Art. 647Âș 1
Les copropriĂ©taires peuvent convenir dâun rĂšglement dâutilisation et
dâadministration dĂ©rogeant aux dispositions lĂ©gales et le faire mentionner au registre
foncier858.
De acuerdo con la jurisprudencia suiza, para que sea posible registrar este
Reglamento es necesario que sea previamente aprobado por todos los copropietarios -
ATF 103 1b 76, JdT 1977 1 339-.859
Un asunto muy importante dentro del derecho de copropiedad es el del anĂĄlisis de
la posibilidad o a la imposibilidad de pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn. En derecho
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
858 Art. 647Âș nÂș1: Los copropietarios pueden convencionar un reglamento para la utilizaciĂłn y administraciĂłn diferente de las disposiciones legales generales e inscribirlo en el registro.
859 BOTANA GARCĂA, ob. cit., p. 581
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
366
suizo cada uno de los copropietarios tiene el derecho de pedir la divisiĂłn de la cosa
comĂșn -art. 650Âș, 1-:
Art. 650Âș
Chacun des copropriĂ©taires a le droit dâexiger le partage, sâil nâest tenu de
demeurer dans lâindivision en vertu dâun acte juridique, par suite de la constitution
dâune propriĂ©tĂ© par Ă©tages ou en raison de lâaffectation de la chose Ă un but durable860.
La regla general es la de que cada copropietario puede pedir la divisiĂłn de la cosa
comĂșn en cualquier momento. Sin embargo existen limitaciones a este principio: en
primer lugar la existencia de un acuerdo que excluya la divisiĂłn, no pudiendo el plazo
de indivisiĂłn ser superior a 30 años -art. 650Âș, nÂș2 C.Cv. CH. Sin embargo este plazo
puede ser prorrogado:
Art. 650Âș nÂș2: Le partage ne peut ĂȘtre exclu par convention pour une pĂ©riode
supĂ©rieure Ă trente ans; sâil sâagit dâimmeubles, la convention doit, pour ĂȘtre valable,
ĂȘtre reçue en la forme authentique et peut ĂȘtre annotĂ©e au registre foncier 861.
Si se tratara de divisiĂłn de cosas inmuebles, el acuerdo de la indivisiĂłn deberĂĄ,
para ser vålido, revestir la forma auténtica pudiendo entonces ser registrada. A pesar de
existir este acuerdo, es posible proceder a la divisiĂłn siempre que existan â justos
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
860 Art. 650Âș: C. Cv. Suizo: Cada uno de los copropietarios tiene el derecho de exigir la divisiĂłn, en el caso de que no estĂ© obligado a permanecer en la indivisiĂłn por acto jurĂdico, en consecuencia de la constituciĂłn de una propiedad por pisos, o debido a que la cosa fue destinada a un fin duraderos.
861 Art, 650Âș nÂș2: La divisiĂłn no puede ser excluida por acuerdo por perĂodo superior a treinta años; en el caso de que se refiera a inmuebles este acuerdo para ser vĂĄlido deberĂĄ ser hecho en escritura pĂșblica y puede ser inscrita en el Registro de la propiedad.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
367
motivosâ, por aplicaciĂłn analĂłgica del art. 343Âș c.5, C.Cv.CH. y del art. 545Âș c. 7 del
CĂłdigo de obligaciones-.862:
Art. 343 (Des biens de famille)
Lâindivision cesse:
5. A la demande dâun indivis fondĂ©e sur de justes motifs863.
Art. 545 (De la société simple)
La société prend fin:
(....)
7. Par un jugement, dans les cas de dissolution pour cause de justes motifs864.
En segundo lugar no existe derecho a la divisiĂłn en la propiedad horizontal -
propriĂ©tĂ© par Ă©tages - art. 650Âș, nÂș1 C.Cv. CH. :
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
862 BOTANA GARCĂA, ob. cit., p. 585.
863 Art. 343Âș (bienes de la familia). La indivisiĂłn cesa: (....) 5. A travĂ©s de una solicitud de divisiĂłn fundada en justos motivos.
864 Art. 545Âș (De la sociedad simple). La sociedad termina : (....) 7. mediante juicio, en caso de disoluciĂłn debido a justos motivos.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
368
Chacun des copropriĂ©taires a le droit dâexiger le partage, sâil nâest tenu de
demeurer dans lâindivision en vertu dâun acte juridique, par suite de la constitution
dâune propriĂ©tĂ© par Ă©tages ou .....865
AdemĂĄs la divisiĂłn no debe ser hecha en tiempo inoportuno -art. 650Âș, nÂș3
C.Cv.CH. 866:
Le partage ne doit pas ĂȘtre provoquĂ© en temps inopportun.
En tercer lugar, la divisiĂłn no puede ser pedida por un copropietario cuando la
cosa se dedica a un finalidad duradera, pues tiene que ver con el fin pretendido al
constituir la copropiedad -art. 650Âș C.Cv. CH. :
Art. 650Âș
Chacun des copropriĂ©taires a le droit dâexiger le partage, sâil nâest tenu de
demeurer dans lâindivision en vertu (........) ou en raison de lâaffectation de la chose Ă
un but durable867.
bâ) La Propiedad por pisos.
Analizaremos ahora la propiedad por pisos o propiedad horizontal. Podemos
encontrar varias situaciones en Suiza. Primero debemos hacer referencia al plan de la
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
865 Cada copropietario tiene el derecho de exigir la divisiĂłn, salvo si estĂĄ obligado a permanecer en la indivisiĂłn con base en un acto jurĂdico, o debido a la constituciĂłn de una propiedad por pisos o....
866 Art. 650Âș nÂș3 C-Cv.Sz: La divisiĂłn no deberĂĄ ser hecha en momento inoportuno.
867 Art. 650Âș: Cada uno de los copropietarios tiene el derecho de exigir la divisiĂłn, caso no estĂ© obligado a
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
369
doble propiedad. Este tiene por base un acto constitutivo de la propiedad por pisos
(PPE) temporal y sucesivo con una indivisiĂłn a su vez del lote del copropietario. En el
estatuto de la PPE se añade otro estatuto por cada unidad de la copropiedad, es decir, un
reglamento de la propiedad.
Cada copropietario lo es de todo el inmueble, teniendo al mismo tiempo un
derecho de utilizaciĂłn exclusiva sobre una parte determinada del inmueble. Se trata
simplemente de un derecho real.
AsĂ, la propiedad por pisos comprende dos elementos indisociables: la
copropiedad de la totalidad del inmueble, y el derecho de uso y de administraciĂłn
exclusivo sobre una parte determinada del inmueble:
Art. 712a
Les parts de copropriĂ©tĂ© dâun immeuble peuvent ĂȘtre constituĂ©es en propriĂ©tĂ© par
Ă©tages, de maniĂšre que chaque copropriĂ©taire a le droit exclusif dâutiliser et
dâamĂ©nager intĂ©rieurement des parties dĂ©terminĂ©es dâun bĂątiment 868.
Queriendo constituir derechos de multipropiedad en derecho suizo, se podrĂĄ
proceder de acuerdo con lo siguiente: la propiedad por pisos se inscribe en el Registro
de la Propiedad, abriéndose una hoja del registro para cada copropietario, haciéndose
dos repartos, en primer lugar el del local que corresponde a cada copropietario y en
segundo el periodo de tiempo que corresponde a cada uno de ellos. Cada periodo se
valora en milésimas, que es lo que serå mencionado en el registro de la propiedad. La
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
permanecer en la indivisiĂłn en virtud (....) o debido a la afectaciĂłn de la cosa a una finalidad duradera.
868 Art. 712a: Las partes relativas a la copropiedad de un inmueble pueden ser constituidas en propiedad por pisos, de modo a que cada copropietario tenga un derecho exclusivo de utilizaciĂłn y arreglo de partes determinadas de un edificio.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
370
copropiedad es administrada por una persona nombrada por la Asamblea de
copropietarios.869
A su vez el promotor de la venta de un inmueble en multipropiedad debe primero
constituir una PPE a travĂ©s de acto autĂ©ntico -art. 712Âș d, al.2, capitulo 2 del C.Cv.Sz870.
Esta declaraciĂłn unilateral de distribuciĂłn, de acuerdo con el art. 712Âș d al.2
capĂtulo 2 del C. Cv. CH. debe indicar, al menos, los nombres de los propietarios
constituidos, indicaciĂłn de la parcela prometida en rĂ©gimen de PPE, el nĂșmero de
apartamentos en causa, la delimitaciĂłn y enumeraciĂłn de las partes comunes para cada
piso, y la indicaciĂłn de la atribuciĂłn de derechos de uso de los titulares871. Esto debe ser
anterior a la venta del inmueble en partes indivisas. Después se debe adoptar un
reglamento de uso y de administraciĂłn que serĂĄ inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta estructura implica al mismo tiempo, para cada una de las cuotas-partes
vendidas en el interior de un apartamento en régimen de propiedad horizontal, uno o
dos reglamentos de copropiedad y de goce de acuerdo con la divisiĂłn en su totalidad o
sĂłlo parte del inmueble. AsĂ, una casa unidad puede ser ocupada de manera mixta, es
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
869 FLATTET, ob. cit., p. 109.
870 Art, 712Âș :La propriĂ©tĂ© par Ă©tages est constituĂ©e par inscription au registre foncier.
Lâinscription peut ĂȘtre requise:
1. En vertu dâun contrat par lequel les copropriĂ©taires conviennent de soumettre leurs parts au rĂ©gime de la propriĂ©tĂ© par Ă©tages;
2. En vertu dâune dĂ©claration du propriĂ©taire du bien-fonds ou du titulaire dâun droit de superficie distinct et permanent, relative Ă la crĂ©ation de parts de copropriĂ©tĂ© selon le rĂ©gime de la propriĂ©tĂ© par Ă©tages.
Lâacte juridique nâest valable que sâil est passĂ© en la forme athentique ou, sâil sâagit dâun testament ou dâun acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des sucessions.
871 DESURVIRE,ob. cit., p.259.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
371
decir, en lotes de multipropietarios titulares de un lote indivisible en copropiedad.
Simplifica mucho la gestiĂłn pues la administraciĂłn puede ser hecha sĂłlo por una
persona o por un grupo.
Estas partes del PPE son objeto de una inscripciĂłn en el Registro de la Propiedad -
art. 712Âș d872 y art.712Âș e873, al. 1 C.Cv. CH. -
Sin embargo observa que existe una exageraciĂłn de registros con numerosas hojas
pues estas son objeto de declaraciones por separado874:
La indivisiĂłn es posible de acuerdo con el art. 646ÂȘ al. 1 C.Cv. Sz. que dice lo
siguiente:
Il y a copropriĂ©tĂ© de plusieurs sur une chose, lorque tous sont titulaures dâun
droit de propriĂ©tĂ© sur cette chose et que celle-ci nâest pas matĂ©riellement divisĂ©e875
Esta propiedad dual, también se puede dar de manera mås simple, desde el
momento que sea posible admitir que la divisiĂłn espacial del inmueble esta basada
Ășnicamente en una ocupaciĂłn temporal. La indivisiĂłn general se organiza de acuerdo
con el doble derecho real de copropiedad y de goce temporal, confiriendo un carĂĄcter
absoluto, exclusivo e individual al derecho de ocupaciĂłn delimitado en su espacio
(tiempo) periĂłdico.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
872 Art. 712 d: La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.
873 Art. 712 e: Outre la dĂ©limitation des Ă©tages ou parties dâĂ©tages, lâacte constitutif doit indiquer, en pour-cent ou en pour-mille, de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie, la part que reprĂ©sente chaque Ă©tage ou partie dâĂ©tage.
874 DESURVIRE,ob. cit., p.259.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
372
Podemos resumir afirmando que la multipropiedad consiste en una distribuciĂłn
temporal del derecho a utilizar una unidad de alojamiento. Como la divisiĂłn temporal
del derecho de propiedad no es posible debido al principio del numerus clausus para los
derechos reales, lo que significa que esta divisiĂłn en el tiempo no podrĂĄ ser objeto de
registro de la propiedad. Nada impide, sin embargo que con base en un derecho de
copropiedad -derecho real pasible de registro-, los copropietarios a través de un
reglamento de administraciĂłn y utilizaciĂłn, distribuyan en el tiempo el goce que
corresponde a cada uno. Se podrĂĄ hacer menciĂłn de este reglamento en el registro de la
propiedad, de acuerdo con el art. 647Âș C.Cv.CH.876
2. Sistema argentino.
A) RĂ©gimen jurĂdico.
Argentina forma parte del grupo de paĂses que no han regulado de manera
especĂfica el derecho denominado de multipropiedad. A partir de 1979, fecha de la
creaciĂłn del primer complejo en multipropiedad en Argentina esta figura jurĂdica va
adquiriendo cada vez mayor interés. En Agosto de 1984 se lleva a cabo en Buenos Aires
el primer Seminario Internacional del Tiempo Compartido y en ese mismo año se crea
la CĂĄmara Nacional de Tiempo Compartido.877
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
875 Art. 646Âș C. Cv. Suizo: HabrĂĄ copropiedad de vĂĄrios sobre una cosa, cuando todos sean titulares de un derecho de propiedad sobre esa cosa y al mismo tiempo esta cosa no sea divisible.
876 WERMELINGER-DE GOTTRAU, A, Lâutilisation de lâunitĂ© dâĂ©tage dans un immeuble en propriĂ©tĂ© par Ă©tages, p.174.
877 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 111. FERNANDEZ ARROYO: âEl Derecho internacional privado en el Mercosur: ÂżHacia un sistema institucional?, El Derecho Internacional privado interamericano en el umbral del siglo XXI, pp. 153-194, Sextas Jornadas de P.D.I.P., SegĂłvia, 1 y 2 de diciembre de 1995, Universidad Complutense de Madrid, 1997. PEREZNIETO CASTRO, Leonel,: âLas influencias entre la codificaciĂłn interamericana y los sitemas estatales de Derecho internacional privadoâ, Derecho internacional privado interamericano en el umbral del siglo XXI, pp. 239-260. Sextas Jornadas de P.D.I.P., SegĂłvia, 1 y 2 de diciembre de 1995, Universidad Complutense de Madrid, 1997.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
373
Por otro lado en Argentina el principio del numerus clausus para los derechos
reales estĂĄ recogido en el art. 2502Âș del CĂłdigo Civil. La libertad en orden a la creaciĂłn
de nuevos derechos reales, fuera de los tipificados en la Ley, se ve notoriamente
restringida. AdemĂĄs la imposibilidad no sĂłlo se encuadra dentro de los tipos descritos
por la ley, sino que Ă©sta no permite en modo alguno modificar los que ya reconoce. (Art.
2502Âș nÂș2 C. Cv. Argentino)878
B) RĂ©gimen particular de las zonas fronterizas.
Cuando un extranjero pretende adquirir en Argentina una casa o apartamento, o
incluso una finca en las denominadas zonas de seguridad o de frontera, tendrĂĄ que tener
en cuenta la existencia de la legislaciĂłn especial sobre esta materia 879. SerĂĄ pertinente
recordar que limitaciones de esta naturaleza las encontramos ya en el Derecho Suizo
(Ley Friedrich) y también en el Griego.
Esta normativa tiene por fin proteger las denominadas zonas de seguridad, que
comprenden una franja a lo largo de la frontera terrestre y marĂtima, con un ancho
variable, y un mĂĄximo de 150 km, en el primer caso y 50 km., en el segundo. -Art. 1Âș
del Dec.Ley 15.385/44, existiendo una ComisiĂłn Nacional de Zonas de Seguridad,
dedicada a este asunto.-880.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
878 DI FILIPPO, Maria Isabel, Tiempo compartido. Un condominio especial, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984, pp. 60-61.
879 Dec.-Ley 15.385/44, ratificado por la Ley 12.913, reglamentada por el Dec.Ley 32.530/48, la Ley 22.153 y el Decreto 18.022/46.
880 DI FILIPPO, ob. cit., p. 66. Es importante tambien referir la Resolución 2565/98 : COMISION NACIONAL DE ZONAS DE SEGURIDAD. Resolución 2565/98 . Establécese la competencia del citado organismo en los proyectos de realización de construcciones o modificaciones de las existentes en los Pasos Internacionales habilitados, que se ejecuten a través de Organismos Nacionales, Provinciales y/o Municipales. Bs. As., 23/12/98, B.O.: 6/1/99. VISTO lo dispuesto por la Ley 22.352 y las atribuciones conferidas por los Decretos 483/96, 1409/96 y 1015/97, y CONSIDERANDO: Que resulta necesario reglamentar los procedimientos relacionados con las inversiones que se realicen en los Pasos de Frontera que se refieran estas, tanto a nuevas construcciones como a la modificación de las existentes, que se
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
374
Este régimen no es de aplicación cuando un extranjero pretenda acceder a un
condominio, en una unidad de vacaciones de superficie muy reducida. Sin embargo,
puede ocurrir que en su conjunto, todo el condominio recaiga sobre un complejo
turĂstico fronterizo cuyos adquirentes en su gran mayorĂa sean extranjeros. En tal
supuesto deberĂĄ contarse con la autorizaciĂłn de la ComisiĂłn Nacional de Zonas de
Seguridad.881
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
proyecten o ejecuten a través de Organismos Nacionales, Provinciales y/o Municipales.
Que en tal sentido, la Ley 22.352 por su artĂculo 10 dispone que la Superintendencia Nacional de Fronteras coordinarĂĄ y regularĂĄ el plan de construcciones a realizarse en los Centros de Fronteras, y su asignaciĂłn a los Organismos Nacionales, Provinciales y Municipales que actĂșen en los mismos, agregando en su artĂculo 12, que las construcciones que se realicen en los Pasos Internacionales habilitados serĂĄn reguladas y autorizadas por la Dependencia antes mencionada.
Que por Decreto 483/96 se disolviĂł la Superintendencia Nacional de Fronteras, la que actuaba como Organo de trabajo de la ComisiĂłn Nacional de Zonas de Seguridad, estableciĂ©ndose por Decreto 1409/96 que la SecretarĂa de Seguridad Interior ejercerĂĄ las funciones del disuelto Organismo.
Por ello, EL PRESIDENTE DE LA COMISION NACIONAL DE ZONAS DE SEGURIDAD RESUELVE:
ArtĂculo 1Âșâ Los Organismos Nacionales, Provinciales o Municipales que proyecten la realizaciĂłn de construcciones o modificaciones de las ya existentes en los Pasos Internacionales habilitados, deberĂĄn requerir la intervenciĂłn de la ComisiĂłn Nacional de Zonas de Seguridad, la que cumplirĂĄ las siguientes funciones:a) Aprobar la factibilidad de los proyectos. b) Elaborar, junto con el o los organismos solicitantes, los planos de las construcciones que se proyecten. c) Aprobar los planos elaborados. d) Realizar el seguimiento y contralor del proceso de licitaciĂłn, adjudicaciĂłn y ejecuciĂłn de las obras, pudiendo requerir para ello la informaciĂłn correspondiente y efectuar las inspecciones que se consideren necesarias. e) Modificar los proyectos presentados originariamente y disponer reformas cuando, luego de licitadas las obras, situaciones no previstas inicialmente hicieran aconsejables las mismas.
Art. 2Âșâ Los particulares que presten servicios pĂșblicos o desempeñen cualquier tipo de actividad autorizada en los pasos internacionales habilitados y que se propongan realizar construcciones o modificar las ya existentes a su cargo, estarĂĄn sujetos a las disposiciones del artĂculo 1°.
Art. 3Âșâ La DirecciĂłn Nacional de Asuntos TĂ©cnicos de Seguridad de la SecretarĂa de Seguridad Interior, tendrĂĄ a su cargo la ejecuciĂłn de las regulaciones dispuestas por los artĂculos 1Âș y 2Âș.
Art. 4Âșâ ComunĂquese, publĂquese, dĂ©se a la DIRECCION NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL, y archivase.âMiguel A. Toma.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
375
C) Estructura jurĂdicas.
El disfrute de unidades de vacaciones, en el sistema de tiempo repartido, sĂłlo serĂĄ
viable mediante la constituciĂłn de los derechos reales de condominio comĂșn (arts.
2503, 2673Âș, 2709Âș C.Cv.Argt.), usufructo (art.2503Âș nÂș2, 2807Âș, 2947Âș C.Cv. Argt.), y
uso y habitaciĂłn (art, 2503Âș nÂș3, 2498 a 2969Âș C.Cv.Argt.).
Ninguno de los tipos existentes satisface totalmente las necesidades del sistema.
a) La forma de sociedad: sociedad civil y sociedad anĂłnima.
En el Derecho Argentino se permite constituir una sociedad para que Ă©sta
adquiera un inmueble. El objeto de esta sociedad es posibilitar a sus socios el derecho
de disfrute, de partes del inmueble, en âtiempo repartidoâ. El cĂłdigo civil argentino dice
lo siguiente, en su art. 1648Âș882:
HabrĂĄ sociedad, cuando dos o mĂĄs personas se hubiesen mutuamente obligado,
cada una con una prestaciĂłn, con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en
dinero, que dividirĂĄn entre si, del empleo que hicieren de lo que cada uno hubiere
aportado.
Es la opciĂłn preferida por los promotores que interpretan este artĂculo, en el
ĂĄmbito de la multipropiedad, en el sentido de que alguna utilidad apreciable en efectivo
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
881 DI FILIPPO, ob. cit., p. 67.
882 BORDA, Tratado de Derecho Civil, Contratos, Editorial Perrot. Buenos Aires, 1978. Manual de Derechos Reales. Buenos Aires, 1976, p. 251.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
376
como el gasto que el adquirente no desembolsa para disfrutar de la unidad del
complejo.883 También es posible tomar como base una sociedad anónima.
La sociedad adquiere un inmueble, que pasa a formar parte de su activo, y Ă©ste se
afecta estatutariamente a la explotaciĂłn por el sistema de uso por tiempo compartido o
repartido.
La sociedad restringe su objeto social a la administraciĂłn del inmueble. El capital
social se divide en acciones, cuyo nĂșmero serĂĄ el resultante de multiplicar el nĂșmero de
unidades de habitación por las 52 semanas que comprende el año.
Se realiza un contrato de venta de una acciĂłn de esta sociedad anĂłnima a cada
multipropietario, lo que da a su titular el derecho a usar y disponer de una unidad
determinada de un inmueble por un periodo de tiempo especificado.884
b) Como derecho real.
El usufructo, el uso y habitaciĂłn son constituidos intuitu personae por lo que no
se transmiten ni inter vivos ni mortis causa. Por otro lado, cuando se transmite el
usufructo inter vivos existe una limitaciĂłn temporal. Su duraciĂłn no puede ser superior
a la de la vida del primer usufructuario.
Si constituĂmos uno de estos derechos reales menores conjunta y simultĂĄneamente
a favor de muchas personas, por partes indivisas, debemos entonces tener en cuenta que
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
883 CARREGAL, M., Multipropiedad, Conferencia pronunciada en la I Jornada Latinoamericana de Tiempo Compartido. Buenos Aires, 1985. TambiĂ©n ACQUARONE, M., âEsquema de utilizaciĂłn de la sociedad civilâ. RDN CXXXV, 1987 (1Âș tr.), p.174, citados por MUNAR BERNAT, ob. cit., p.112.
884 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 113. SPOTA, A. G.: Instituciones de Derecho Civil -Contratos Vol.I -
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
377
la duraciĂłn no podrĂĄ exceder nunca la vida del titular (art. 2822Âș, y 2825Âș C.Cv. Argt.).
En el caso que estos titulares no tengan el derecho de retracto (salvo pacto expreso, art.
2823Âș C.Cv.Argt.), con el fallecimiento de cualquiera de ellos, el dominio de la cosa
dada en usufructo se consolidarĂĄ en la persona del nudo propietario (art. 2929Âș
C.Cv.Argt.).885
El CĂłdigo Civil argentino define la copropiedad en su art. 2673ÂȘ del siguiente
modo:
El derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Sin embargo se puede estipular en el condominio un pacto de uso de forma
alternativa, que es un pacto no oponible a terceros. También tiene el inconveniente de la
posibilidad de que cualquier copropietario pueda exigir la divisiĂłn de la cosa comĂșn886.
De acuerdo con el art. 2692Âș del C.Cv. Argt., cualquier copropietario puede pedir
en cualquier momento la divisiĂłn de la cosa comĂșn, cuando no se encuentre sometida a
una indivisiĂłn forzosa. Pueden sin embargo pactar la suspensiĂłn de la indivisiĂłn que no
podrĂĄ exceder de cinco años, siendo renovable cuantas veces se desee. -art. 2693Âș C.Cv.
Argt.-. Esto no es nada conveniente si queremos constituir una multipropiedad con base
en un derecho de copropiedad. Sin embargo esta dificultad también la encontramos en
el Derecho comparado, como es el caso del derecho francés, del español, del italiano,
del suizo, etc..
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
Ediciones Depalma -Buenos Aires, 1981.
885 DI FILIPPO, ob. cit., p. 75.
886 CĂDIGO CIVIL DE LA REPĂBLICA ARGENTINA RepĂșblica. EdiciĂłn al cuidado del Dr. Ricardo Zavalia . Zavalia Editor, Buenos Aires 1994.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
378
D) Proyectos de regulaciĂłn legislativa.
Proyecto Natale. El Diputado Nacional Alberto Natale presentĂł una iniciativa
legislativa en julio de 1986 sobre el RĂ©gimen legal de la
multipropiedad. Define la multipropiedad como el derecho de usar durante un
periodo de tiempo semanal, todos los años, una unidad de habitación de un edificio que
tiene, ademĂĄs, unos servicios generales.887 Por otro lado se establece la indivisiĂłn
forzosa perpetua de los bienes sobre los que se constituye el régimen. El derecho de
multipropiedad puede ser transmitido, gravado y sometido a embargo. Se constituye
este derecho a travĂ©s del otorgamiento en escritura pĂșblica del reglamento de
multipropiedad, que se inscribirĂĄ en el registro de la propiedad.
AdemĂĄs de este proyecto existe otro conocido como Proyecto Fonte-Terrile cuya
génesis se debe a la Comisión de Estudios Especiales del Colegio de Escribanos de la
Capital Federal. Los redactores del anteproyecto presentado en las II Jornadas
Latinoamericanas de Tiempo Compartido intentaron subsanar algunas deficiencias,
organizando una nueva figura de derecho real. Su articulado estĂĄ dividido en ocho
capĂtulos.
El objeto de esta figura jurĂdica es determinado como âun inmueble con unidades
habitacionales exclusivas y equipadas y su terreno, incluyendo sus partes, elementos,
lugares y servicios comunes.â. Se sujeta a indivisiĂłn forzosa tanto los muebles como los
inmuebles que sean objeto de este derecho real.
En el Proyecto Fonte-Terrile se define la multipropiedad como âel derecho real
que una persona tiene, por una cuota parte indivisa, sobre una unidad habitacional
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
379
exclusiva equipada, para su uso y goce, durante un periodo de tiempo, con periodicidad
y alternancia anual, previamente determinada o determinableâ. AdemĂĄs el proyecto
Fonte-Terrile crea una figura nueva la del multiconsorcio o consorcio de
multipropietarios, los cuales responden subsidiariamente por las deudas constituidas
por aquel. Este consorcio tiene tres Ăłrganos: el administrador, el consejo de
multipropietarios o de administraciĂłn y la asamblea de multipropietarios.
Por otro lado se caracteriza por incluir este proyecto, dos normas de carĂĄcter
restrictivo: la exigencia de que en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la
ley todos los complejos existentes en Argentina en un régimen igual o similar, se deben
adecuar a esta normativa. También determina que el hecho de adherirse cualquiera de
los consorcios a una red de intercambio no puede suponer una modificación del régimen
establecido en la norma. Estas dos restricciones van a poner trabas a las inversiones
extranjeras.888
Aprovecho también para hacer una corta mención al Proyecto de Ley de
unificaciĂłn de la legislaciĂłn civil y comercial de la NaciĂłn. Se propone en este proyecto
una nueva redacciĂłn del art. 2715 en el C.Cv. Argentino con el siguiente contenido:
1. Habrå también indivisión forzosa cuando la ley prohiba la división de una cosa
comĂșn o cuando la prohibiera una estipulaciĂłn vĂĄlida y temporal de los condĂłminos o
el acto de Ășltima voluntad tambiĂ©n temporal, que no exceda en uno y otro caso el
término de cinco años, o cuando la división fuese perjudicial por cualquier motivo, en
cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio para los
condĂłminos.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
887 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 120.
888 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 131.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
380
2. La indivisiĂłn forzosa perdurarĂĄ mientras subsista el sistema, en el supuesto de
constituciĂłn de condominio sobre un conjunto de cosas, con asignaciĂłn a los
condĂłminos de usos y goces sucesivos y alternados por perĂodos determinados.
Este proyecto ha sufrido grandes crĂticas en el sentido de que no se puede querer
solucionar todos estos problemas con apenas un pĂĄrrafo de un artĂculo.889
Al igual que en muchos otros paĂses donde se comercia con este derecho, su
regulaciĂłn se integra en las normas de derecho general, no existiendo normas
especĂficas que lo reglamenten.
Siendo Argentina uno de los paĂses miembros del MERCOSUR, creado a travĂ©s
del Tratado de AsunciĂłn de marzo de 1991, y siguiendo este el mismo modelo de las
Comunidades Europeas, queda abierto el estudio comparado de este derecho en los
diferentes paises miembros de esta organizaciĂłn internacional supranacional.
Seguramente que surgen problemas muy similares a los ahora analizados890.
ïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœïżœ
889 MUNAR BERNAT, ob. cit., p. 132. DROZ, Georges A.L., :âParticipation des pays de lâAmerique Latine dans la codification du Droit international privĂ© Ă la ConfĂ©rence de La Hayeâ, El Derecho internacional privado interamericano en el umbral del siglo XXI, pp. 25-44, Univ. Complutense de Madrid, 1997.
890 FERNANDEZ ROZAS, JosĂ© Carlos, âLas relaciones entre España e IberoamĂ©rica y la codificaciĂłn internacional de Derecho internacional privadoâ, El Derecho Internacional privado in a, 1 y 2 de diciembre de 1995, Universidad Complutense de Madrid, 1997.teramericano en el umbral del siglo XXI, pp. 261-330. Sextas Jornadas de P.D.I.P., Segovia. JAYME, E.: âThe Codification of Private Law in Latin America: Its Indirect Effects in Europeâ, El Derecho internacional privado interamericano en el umbral del siglo XXI, Sextas Jornadas de profesores de Derecho Internacional privado, SegĂłvia, 1 y 2 de diciembre de 1995, Departamento de DIPb. y DIPv. Univ. Complutense de Madrid. NOODT TAQUELA, MarĂa Blanca, : âConvenciĂłn interamericana sobre derecho aplicable a los contratos internacionalesâ, El Derecho Internacional priovado interamericano en el umbral del siglo XXI, pp. 89-134, Sextas Jornadas de D.I.P., SegĂłvia 1 y 2 de diciembre de 1995. Univ. Complutense de Madrid, 1997. VAZQUEZ BELLO, Camilo,: âLa cooperaciĂłn civil internacional: las relaciones entre la UniĂłn Europea y la Conferencia de La Hayaâ, El Derecho Internacional privado interamericano en el umbral del siglo XXIâ, pp. 45-66, Sextas Jornadas de profesores de DIP, Segovia, 1 y 2 de diciembre de 1995, Departamento de DIP Univ. Complutense de Madrid, 1997.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
381
V. ESTUDIO COMPARADO DE LOS SISTEMAS ANALIZADOS
A continuaciĂłn y a modo de avanzadilla de las conclusiones, se expondrĂĄn
algunos comentarios sobre los temas tratados en los capĂtulos de este trabajo,
comparando las soluciones presentadas por los diferentes Estados de la UE ante la
incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE
Dos situaciones se nos presentan cuando se pretende investigar el tema de la
llamada multipropiedad. Me refiero en primer lugar al estudio y anĂĄlisis de la Directiva
94/47/CE dedicada a la protecciĂłn de los adquirentes de este tipo de derechos891,
compuesta por normas de informaciĂłn al consumidor y control del empresario; y una
segunda situaciĂłn que es la del derecho material civil y comercial en los diferentes
paĂses, que poco o nada tiene que ver con la Directiva citada.
AdemĂĄs hay que reconocer que el tipo de normas de la Directiva 94/47/CE son
mĂĄs propias de un CĂłdigo de Consumo, o bien de CĂłdigos de carĂĄcter administrativo y
penal. Algunos paĂses, conscientes de este hecho, las incorporaron en el CĂłdigo de
Consumo.
SerĂĄ suficiente pensar en el hecho de que la posibilidad concedida al consumidor
por la incorporación de esta Directiva permitiendo la rescisión del contrato después de
haber sido Ă©ste firmado, va contra todos los principios vigentes tanto de Derecho Civil
como Mercantil. Sin embargo estas normas podrĂĄn encontrar su origen en el reciente
Derecho denominado de Consumo, tan en boga en nuestra Ă©poca, y que no es mĂĄs que
el reflejo del derecho anglosajĂłn, concretamente vigente en Estados Unidos de
América.
891 Tiene por objeto aproximar las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros referentes a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos relativos, directa o indirectamente, a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de uno o mĂĄs inmuebles en rĂ©gimen de tiempo repartido. Se refiere Ășnicamente a las disposiciones sobre contratos en sus aspectos relativos a la informaciĂłn referente a los elementos constitutivos del contrato y a las condiciones de transmisiĂłn de dicha informaciĂłn y tambiĂ©n a los procedimientos y formas de resoluciĂłn.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
382
En cuanto al primer item supra, la Directiva 94/47/CE fue incorporada ya en
todos los Estados miembros de la UniĂłn Europea remitiendo su estudio para el anĂĄlisis
hecho en el capĂtulo I de este trabajo. Ănicamente España, Portugal892, Francia y Grecia
disponen de una figura jurĂdica propia para este derecho. España y Portugal optaron por
la soluciĂłn de derecho real y Grecia optĂł por la del contrato de multialquiler. Francia
creĂł la figura de la multipropiedad integrada en el derecho de sociedades, y al mismo
tiempo incorporĂł la Directiva en su CĂłdigo del Consumo.
Los Estados que incorporaron la Directiva en sus CĂłdigos de Consumo fueron
Francia, Finlandia893 y Gran Bretaña894. Sin embargo Austria895, Alemania896,
892 La Ley española de transposiciĂłn (Ley 42/98 de 15 de diciembre) establece que los derechos de aprovechamiento por turno sĂłlo pueden adoptar, so pena de nulidad, dos modalidades: o bien como derecho real limitado, o bien como contrato de arrendamiento inmobiliario estacional con una duraciĂłn de entre 3 y 50 años en los que los alquileres se pagan por adelantado. A su vez Portugal permite la existencia de diferentes modalidades contractuales, pudiendo ser constituido como derecho real limitado, es decir derecho real de habitaciĂłn periĂłdica, o incluso sin ser un derecho real , apenas como derecho de crĂ©dito, como por ejemplo los llamados cartĂ”es , clubes de fĂ©rias y cartĂ”es turĂsticos, asunto que serĂĄ desarrollado en su capĂtulo propio. 893 La Directiva fue transpuesta mediante enmiendas a la Ley del Consumidor (78/1978). Se añadiĂł a esta Ley un capĂtulo 10Âș sobre la comercializaciĂłn y venta de apartamentos en rĂ©gimen de multipropiedad893. 894 El Timeshare Act 1992 se compone de 13 artĂculos. Contiene normas destinadas fundamentalmente a la defensa del consumidor, aplicĂĄndose a todo tipo de derechos que tengan por base el disfrute de un alojamiento, que tanto se puede situar en un inmueble como tambiĂ©n en una caravana. Es totalmente innovadora, en este Ășltimo caso, pues se trata de la Ășnica ley que hace referencia a esta posibilidad. 895 Antes de la transposiciĂłn de esta Directiva, Austria no disponĂa de legislaciĂłn especĂfica sobre el asunto, ni siquiera en lo que concierne al derecho de los consumidores. El denominado Teilzeitnutzungsvertrag, se regulaba por las reglas de Derecho general incluidas en el CĂłdigo Civil austrĂaco, aplicĂĄndose para cada caso las disposiciones generales de la copropiedad, sobre el contrato de arrendamiento, la Ley de arrendamientos, las normas del Derecho de asociaciones o de sociedades anĂłnimas. Ninguna de estas formas funcionan perfectamente dado que el Derecho austrĂaco no conoce una propiedad compartida en el tiempo, o al menos una forma de la misma aplicable a la propiedad compartida a tiempo parcial. Sin embargo, reviste de especial importancia en Austria la protecciĂłn de los consumidores, sumamente desarrollada sobre todo en la Ley austrĂaca de protecciĂłn de los consumidores. La Directiva fue transpuesta mediante una Ley de uso a tiempo parcial, la Teilzeitnutzungsgesetz, en lo que sigue TNG, aprobada por el Consejo Nacional de 27/2/1997 y puesta en vigor con fecha de 1/4/1997, publicada en el BoletĂn Legislativo Federal, BGBl I, 1997/32.. La TNG prevĂ© sanciones para el incumplimiento de la exigencia de la forma escrita para el contrato, siendo la consecuencia la ineficacia absoluta del contrato de TNG (art. 4Âș nÂș1 TNG) . Al vendedor le pueden ser impuestas sanciones administrativas (art. 12Âș TNG) debido a infracciones determinadas. 896 Teilzeit-Wohnrechtegesetz - TzWrG- , de 20.12.96. La Directiva Europea 94/47/CEE fue incorporada en Alemania antes de que terminara el plazo de 30 meses dado en ella. EntrĂł en vigor en este paĂs el 1.1.97 con la designaciĂłn de Gesetz ĂŒber die VerĂ€uĂerung von Teilzeitnutzungsrechten an WohngebĂ€uden, es decir, Ley sobre la venta de derechos de uso a tiempo parcial en edificios de viviendas.
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
383
BĂ©lgica897, Luxemburgo898 e Italia899, se limitaron a transcribir la Directiva en su
derecho interno.
Algunos problemas se han detectado en lo que se refiere a la incorporaciĂłn de la
Directiva, de acuerdo con lo expuesto en el Informe de la ComisiĂłn de 4 de noviembre
de 1999. AsĂ Irlanda no ha incorporado el art. 9Âș de la Directiva900. A su vez Portugal y
España limitan la protecciĂłn que es concedida por el art. 9Âș a aquellos casos en que el
inmueble se encuentra situado es sus territorios901. BĂ©lgica limita la protecciĂłn del
897 La Directiva 94/47/CE fue finalmente incorporada con la aprobaciĂłn de la Ley belga de 11 de abril de 1999 , relative aux contrats sur lâacquisition dâun droit dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ©. Se caracteriza esta ley por ser una copia muy fiel de la Directiva mencionada, con algunas caracterĂsticas especĂficas. En primer lugar prevĂ© el periodo de uso mĂnimo de dos dĂas para este derecho, con una duraciĂłn mĂnima de tres años. AdemĂĄs incluye un sistema muy riguroso de control de los vendedores, a los cuales se le exigen garantĂas bancarias y de seguro, y desde luego su inscripciĂłn en el Ministerio de Asuntos EconĂłmicos, y estĂĄn bajo una apretada vigilancia. La ley ademĂĄs prevĂ© una acciĂłn judicial especial destinada a resolver problemas y solucionar quejas presentadas tanto por los interesados, como por el Ministro de los Asuntos econĂłmicos, por asociaciones de profesionales de este sector, y pos asociaciones de consumidores. En este aspecto es bastante innovadora, dando asĂ una mayor protecciĂłn al consumidor y un fuerte control del empresĂĄrio. 898 La transposiciĂłn de la Directiva se realizĂł a travĂ©s de la Ley de 18 de diciembre de 1998 relative aux contrats portant sur lâacquisition dâun droit dâutilisation Ă temps partiel de biens immobiliers. Esta Ley estĂĄ compuesta por 6 CapĂtulos898 y 14 artĂculos, y es una fiel transcripciĂłn de la Directiva ComunitĂĄria.EstĂĄn previstas sanciones en el artĂculo 12Âș para el caso de infracciones a lo dispuesto en los artĂculos 4, 7, 9, 10, 11 y 13 de esta Ley. TambiĂ©n se prohibe expresamente la entrega de una letra de cambio o de un titulo a la orden, como pago o como garantĂa del pago en cuanto a este contrato 899 La Directiva 94/47 fue transpuesta en Italia a travĂ©s del Decreto legislativo de 9 noviembre de 1998, n.427,attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dellâacquirente per taluni aspetti dei contratti relativi allâacquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale do beni immobili899. Este decreto legislativo contiene 13 artĂculos, que se limitan a transcribir la Directiva Comunitaria. Su finalidad principal es la de la protecciĂłn de los consumidores, dejando abierta la cuestiĂłn de definir el tipo de derecho concerniente a la llamada multipropiedad. 900 Irlanda no ha incorporado el artĂculo 9Âș relativa a que: Los Estados miembros adoptarĂĄn las medidas necesarias a fin de que, sea cual fuere la normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la protecciĂłn que otorga la presente Directiva, en caso de que el bien inmueble estĂ© situado en territĂłrio de un Estado miembro. 901 Las leyes española, portuguesa e italiana de transposiciĂłn limitan la protecciĂłn que el artĂculo 9Âș concede al adquirente a aquellos casos en que el inmueble estĂĄ situado en sus respectivos territorios. Sin embargo la finalidad del artĂculo 9Âș es en garantizar, en caso de que un contrato estĂ© sometido al Derecho de un Estado no miembro de la Comunidad Europea, que cualquier adquirente ( con independencia de que sea residente o nacional de un Estado miembro) pueda beneficiarse de la protecciĂłn de la Directiva cuando el inmueble estĂ© situado en el territorio de cualquiera de los Estados miembros. Sabemos quede acuerdo con el artĂculo 16 del CB, es exclusiva la competencia de los Tribunales del Estado contratante en que el inmueble se encuentre situado. No obstante, la propia naturaleza de un contrato relativo a un derecho de utilizaciĂłn de un inmueble en rĂ©gimen de tiempo compartido es de gran complejidad. El TJCE ha subrayado (Asunto Viaje Vac/ Antem Sanchis , C-423/97 de 22/4/99, que el contrato en cuestiĂłn tanto podrĂa entrar en el ĂĄmbito del derecho de utilizaciĂłn de un inmueble como en el de la prestaciĂłn de servicios. Habida cuenta de que el valor de los servicios era superior al del derecho de utilizaciĂłn del inmueble, el Tribunal considerĂł que dicho contrato no debĂa considerarse como un contrato referente principalmente a derechos relativos a inmuebles. No queda pues descartado que un Tribunal de un Estado miembro se pronuncie sobre un litigio relacionado con un
Estudio comparado de distintos ordenamientos jurĂdicos. Modelos
384
adquirente a cuando el inmueble se encuentra situado en territorio belga902.
Luxemburgo también limita esta protección a inmuebles situados en su territorio903.
Los Estados que han creado una figura jurĂdica propia para configurar el
llamado derecho de multipropiedad son Portugal, Francia, Grecia y España. Se
presentarĂĄn en el capĂtulo de conclusiones comentarios y anĂĄlisis comparados, que
completan lo expuesto en el capĂtulo I sobre la incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE.
contrato relativo a un derecho de utilizaciĂłn en rĂ©gimen de tiempo compartido de un inmueble situado en otro Estado miembro. 902 BĂ©lgica limita igualmente la protecciĂłn del adquirente cuando el inmueble estĂĄ situado en el territorio de otro Estado miembro de la Comunidad Europea. Con arreglo a la legislaciĂłn belga, Ășnicamente el adquirente residente en BĂ©lgica puede beneficiarse de la protecciĂłn del artĂculo 9Âș de la Directiva. 903 Luxemburgo limita tambiĂ©n la protecciĂłn del art. 9Âș a aquellos adquirentes que residan en su territĂłrio, cuando el inmueble estĂ© situado fuera del territĂłrio ducal. No obstante si el contrato se celebrara en el Gran Ducado, tambiĂ©n se concederĂĄ la protecciĂłn del artĂculo 9Âș al adquirente no residente en Luxemburgo.
CAPITULO III
LA MULTIPROPIEDAD Y EL TIEMPO REPARTIDO EN ESPAĂA.
La divisiĂłn temporal del derecho a disfrutar de un bien no es una situaciĂłn
totalmente nueva904. En el Derecho Romano, la posibilidad de usar y gozar de los
derechos por turno o periodos de tiempo ya estaba prevista en lo que se refiere al goce
de los condominios. Son ejemplos importantes los citados en el Digesto.905
Tiene pues interés, en primer lugar transcribir un texto del Digesto, donde se
permite la distribuciĂłn del derecho de usufructo entre sus diferentes titulares:
D. X, III, nÂș7 (10): En la acciĂłn de divisiĂłn del usufructo comĂșn, debe el juez
ordenar las cosas de manera que los usufructuarios puedan usar y disfrutar de parcelas
determinadas o arriende el usufructo a uno de ellos, o a un tercero, para que reciban
las pensiones sin controversia alguna; y, si las cosas son muebles, podrå también
disponer de manera que entre ellos se convenga, con las recĂprocas cauciones, que
usufructuarĂĄn temporalmente, esto es, que cada uno tendrĂĄ el usufructo
alternativamente un determinado tiempo.906
904 Aunque por los autores en general se considera a la multipropiedad inmobiliaria como un fenĂłmeno relativamente reciente, no por ello algunos dejan de reconocer que los posĂbles orĂgenes remotos de la figura, denominada ahora multipropiedad, se encuentre en el Derecho consuetudinario hidrĂĄulico sumerio y en la prĂĄctica del alquiler de animales e instrumentos de trabajo por dĂas o por horas, en las primitivas sociedades ganaderas y agrĂcolas, LEYVA Y LEYVA, âLa propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedadâ, RCDI nÂș 566. Enero-febrero 1985 , p. 35.
905 MARTINEZ-PIĂEIRO CARAMĂS, E., Soluciones notariales al fenomeno de la llamada multipropiedad o propiedad a tiempo compartido, Consejo General del Notariado, Madrid, 1988, p.17.
906 El Digesto de Justiniano, tomo I, Constituciones preliminares y libros 1-19, versiĂłn castellana por A. DâORS / HERNANDEZ TEJERO / FUENTESECA /GARCIA GARRIDO / BURILLO: Editorial Aranzadi, Madrid, 1968, p.429.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
386
Un segundo caso se nos presenta también en el Digesto, en el cual se describe la
posibilidad de percepciĂłn de frutos alternadamente entre dos personas:
D. X, III, 23 : Si entre tĂș y tu socio se hubiese convenido que percibirĂas los
frutos en años alternos, y el socio no consiente que tĂș percibas los frutos de tu año, hay
que ver si se darĂĄ la acciĂłn de conducciĂłn o bien la de divisiĂłn de cosa comĂșn.
La misma cuestiĂłn se plantea tambiĂ©n si un socio que habĂa convenido que
disfrutarĂa en años alternos, introdujo ganado e hizo que se estropeasen los frutos del
año venidero que debĂa percibir su socio; y creo que tiene lugar la acciĂłn de divisiĂłn
de cosa comĂșn, mejor que la de conducciĂłn (pues ÂżquĂ© arrendamiento hay, no
habiendo mediado merced?); o se ha de dar ciertamente la acciĂłn civil de cosa
incierta. (Ulp. 32 ed.)907
También el mismo Digesto nos presenta la posibilidad de distribución temporal
de la percepciĂłn de los frutos de un fundo:
D. XIX, II, 35: Esta distinciĂłn se acomoda a aquella que fue introducida por
Servio y es aprobada casi unĂĄnimemente, segĂșn la cual, si, al reparar la casa
arrendada por un precio Ășnico, el propietario impidiese al arrendatario disfrutarla,
habrå que considerar si derribó la obra por necesidad o no. Pues ¿qué mås da que el
arrendador de la casa se vea forzado a repararla por razón de los años o que se vea
obligado a tolerar la violencia de aquĂ©l a quien no puede impedĂrselo? Hay que
entender que usamos de esta distinción respecto a aquél que dio en arriendo el disfrute
de su propio predio y que hizo el contrato de buena fe, no, en cambio, respecto al que
habĂa dado de arriendo fraudulentamente un predio ajeno y no podĂa oponerse al
dueño que impide el disfrute al colono. Teniendo nosotros un fundo comĂșn, convinimos
907 El Digesto de Justiniano, tomo I, p. 433.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
387
que lo llevarĂamos en arriendo por años alternos, y tĂș, cuando iba a terminarse tu año,
estropeaste adrede el fruto del año siguiente. (....) 908
Por otro lado no podemos olvidar que en determinadas zonas de España existe
del derecho histĂłrico de las dulas.909 Consiste en dividir temporalmente un derecho, por
ejemplo, la explotación del agua entre varios titulares. También encontramos este
derecho de dula en cuanto al aprovechamiento de pastos y divisiĂłn temporal del uso y
disfrute de una finca por razones de diversos cultivos. Es tĂpico de Canarias aunque
también es importante en las comunidades proindiviso de Extremadura con la
concurrencia de los derechos dominicales de invernadero, agostadero, pastos y de labor
-cada dos, tres o seis años-, el âtorna a tornaâ o âaguas de pillotaâ, -de Galicia-, los
âmuiños de herdeirosâ, tambiĂ©n de Galicia-, etc. 910.
908 El Digesto de Justiniano, tomo I, p. 723.
909 La Dula tanto puede consistir en turnos de riego, como denominar cada una de las porciones del terreno comunal donde, por turnos, pacen los ganados de los vecinos de un pueblo. ALBALADEJO, M./ DĂAZ ALABART, S.: Comentarios al CĂłdigo Civil y Compilaciones Forales, Tomo I, vol. 2Âș, 2ÂȘ ed., Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1995. Derecho de Bienes, Familia y Sucesiones, 2ÂȘ ed., Libreria Bosch, Barcelona, 1975. ENNECCERUS, L. / KIPP, Th. / WOLFF, M.: Tratado de Derecho Civil . Derecho de Cosas, vol. lI, Barcelona.
910 Sitio donde agosta o pasta el ganado durante el verano.
NIETO, A., Bienes Comunales, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1964, p. 885.
CompilaciĂłn del Derecho Civil especial de Galicia:
Comunidad en materia de aguas
Art. 90Âș. El partĂcipe en un aprovechamiento de aguas de los conocidos en el paĂs con el nombre de <<torna a torna>> o <<aguas de pillota>> puede solicitar, en cualquier tiempo, la particiĂłn o la partija de las aguas.
(....)
La particiĂłn se harĂĄ por medida, o, en otro caso, por horas, dĂas o semanas, segĂșn convengan los interesados o determinen los Tribunales. Los usuarios no podrĂĄn dar al agua uso distinto de aquel para el que fue prorrateada.
(....)
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
388
Son pues, ejemplos importantes que nos ayudan a comprender mejor que la idea
de repartir el uso de un bien entre varias personas, cabiendo a cada una determinado
periodo de tiempo, no es tan reciente como se pudiera pensar.
ALBALADEJO, M., Derecho Civil III, vol.1Âș, reip., Libreria Bosch, Barcelona, 1977, p.441. GARCĂA-GRANERO, J.:âCotitularidad y comunidadâ, RCDI, Marzo 1946, nÂș214, p.145 - 157.
GARCIMARTĂN ALFEREZ, E.J.,: âEl rĂ©gimen normativo de las transacciones privadas internacionales: una aproximaciĂłn econĂłmicaâ, REDI, 1995-II, vol. XLVII, pp. 11-41. OâCALLAGHAN MUĂOZ, X.:CĂłdigo Civil (comentado y con Jurisprudencia) . La Ley - Actualidad S.A., Madrid 1996.
Art. 93Âș: âMuiños de herdeirosâ
DenomĂnase âmuiño de herdeirosâ al de propiedad comĂșn indivisible dedicado a la molturaciĂłn de granos para consumo familiar y alimentaciĂłn del ganado de los condueños del molino.
El aprovechamiento de la cuota indivisa en la propiedad se hace por âpiezasâ. o grupos de seis horas, exclusivas de cada heredero, y susceptibles de permuta, enajenaciĂłn, arriendo, etc..
(....)
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
389
I. BREVES CONSIDERACIONES SOBRE LA TIPIFICACIĂN DE LOS
DERECHOS REALES.
La denominada multipropiedad tiene por base la divisiĂłn temporal del disfrute
de un bien, y en el caso concreto, de un apartamento, divisiĂłn temporal que se repite
anualmente durante los mismos periodos de tiempo. Es, pues, necesario delimitar el
contenido de este derecho y caracterizarlo911.
En el momento presente, España ya se encuentra dentro del grupo de paĂses que
disponen de legislaciĂłn ad hoc para reglamentar este Derecho912.
El primer problema que merece nuestra atenciĂłn es el de saber si el Derecho
español reconoce el principio de la tipicidad para los derechos reales, ya que ni el
CĂłdigo Civil ni la legislaciĂłn hipotecaria agotan las posibilidades de tipificaciĂłn de
estas relaciones juridico-reales. Entre la doctrina jurĂdica se ha discutido
tradicionalmente si el Derecho español adopta un sistema de numerus clausus o de
numerus apertus frente a los derechos reales. El sistema de numerus clausus tiene
911 En lo que se refiere a la divisiĂłn temporal del objeto, se ha hablado de la teoria de la propiedad cuadridimensional . En base a la formulaciĂłn de la propiedad temporal ALLARA admite la posibilidad del fraccionamiento temporal del objeto del derecho de multipropiedad y, en consecuencia, la divisiĂłn del derecho mismo, creĂĄndose tantos derechos como fracciones espacio-temporales. De esta manera se crea un derecho que tiene un objeto con cuatro dimensiones -objeto, espacio, temporal, es decir la propiedad de un objeto de cuatro dimensiones. LEYVA Y LEYVA, âLa propiedad cuadridimensional: Un estudio sobre la multipropiedadâ, p. 47.
912 Ley 42/1998 de 15 de diciembre. Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributarias, in BOE 1998-12-16.
El proyecto de ley estuvo en discusión en las Cortes españolas bien como las enmiendas de alteración a este proyecto. También el Proyecto de Ley 121/000076, in Boletin Oficial de las Cortes Generales de 16 de septiembre de 1997. y el Proyecto de Ley 80-10, in Boletin Oficial de las Cortes Generales de 11 de diciembre de 1997.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
390
vigencia en Alemania913, Austria, Argentina914, JapĂłn, Finlandia, Holanda, Portugal915,
Suiza y Suecia. En Francia916 y en Italia917 se discute cuĂĄl es el sistema adoptado por la
ley, aunque en Italia, después del Código de 1942, la doctrina es pråcticamente unånime
a favor del numerus apertus918.
Para analizar mejor esta situaciĂłn jurĂdica serĂĄ importante recordar que el
Derecho civil español se encuentra influido por el sistema del B.G.B. alemån, que
partiendo de una tipologĂa cerrada, sĂłlo admite como derechos reales aquellos que
vengan definidos en sus lĂneas esenciales por la ley. De este modo la creaciĂłn de figuras
o tipos de derechos reales estarĂĄ sustraĂda a la autonomĂa privada, sin que quepa otorgar
eficacia jurĂdica u oponibilidad erga omnes a categorĂas jurĂdicas diferentes a aquellas
que tĂpicamente se reconocen en la ley.
Cabe indicar aquĂ la frĂĄgil argumentaciĂłn de la inexistencia en el Derecho de un
precepto similar al del artĂculo 1255Âș del CĂłdigo Civil para los derechos reales. Por lo
que habrĂĄ que tener presente que, en el sistema español, las combinaciones jurĂdicas de
creaciĂłn, modificaciĂłn o extinciĂłn de las relaciones jurĂdicas reales operan,
precisamente, a través de convenios de naturaleza contractual.919
913 WESTERMANN, Sachenrecht, Karlsruhe, 1969, p. 19.; EICHLER, Institutionem des Sachenrechts, Berlin, 1954, p. 54; BAUR,, Lehrbuch des Sachenrechts, Munich, 1966, p. 77.
914 Art. 2.502 C.Cv.Argt.
915 Art. 1306Âș del C.Cv. portuguĂ©s:
916 En Francia MAZEAUD es favorable al sistema del numerus clausus, in Leçons de Droit Civil, tomo II, t. II, 4ÂȘ ed., por M. de Juglart, ParĂs, 1969, p. 3.
917 BARBERO, Sistema instituzionale del Diritto Privatto italiano, vol. 1Âș, TurĂn, 1965, p. 715.
918 DIEZ PICAZO, âAutonomĂa privada y derechos realesâ, RCDI, 1976, p. 273.
DIEZ PICAZO, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, vol.III , 4ÂȘed., Madrid, 1995, p. 914.
919 ROMAN GARCIA, La Tipicidad de los Derechos Reales, p. 17.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
391
Ademås hay que añadir también lo siguiente: el Registro de la Propiedad es un
registro de tĂtulos, de pĂșblicas titularidades y ademĂĄs el articulo 2Âș nÂș2, de la Ley
Hipotecaria señala claramente que es posible inscribir tĂtulos en los cuales se
constituyan, modifiquen o extingan derechos reales de uso, usufructo, habitaciĂłn,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, asĂ como de otros derechos reales
cualesquiera920.
A su vez, tambiĂ©n el art. 7Âș del Reglamento para la ejecuciĂłn de la ley
hipotecaria prescribe lo siguiente:
âConforme a lo dispuesto en el articulo 2Âș nÂș2 de la ley no sĂłlo deberĂĄn
inscribirse los tĂtulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o
extinga el dominio o los derechos reales que en dichos pĂĄrrafos se mencionan sino
cualesquiera otros relativos a los derechos de la misma naturaleza, asĂ como
cualesquier acto o contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en
Derecho, modifique, desde luego o en el futuro, alguna de las facultades del dominio
sobre los bienes inmuebles o inherentes a los derechos realesâ.
La doctrina se encuentra pues dividida entre, por un lado, los defensores del
sistema del principio del numerus clausus con destacados juristas como Serrano y
920 En la Sentencia de 29 de Abril de 1995 de la Audiencia Provincial de Barcelona (SecciĂłn 14Âș) se puede leer lo siguiente: âSegundo.- 1. El contrato de multipropiedad que no ha sido objeto de regulaciĂłn especĂfica en nuestro derecho puede considerarse como un derecho real sui generis (ResoluciĂłn de la DirecciĂłn General de los Registros y del Notariado de 4 de marzo de 1992) en que concurren dos notas que lo caracterizan como es la constituciĂłn de un inmueble en rĂ©gimen de multipropiedad especificĂĄndose dicho rĂ©gimen de multipropiedad en el Registro, como consta en autos, y la concurrencia de una copropiedad compartida en el tiempo o a tiempo compartido (time sharing). In Revista General de Derecho, nÂș609, Año LI, Junio 1995, p. 7502. TambiĂ©n en VALLET DE GOYTISOLO, âDeterminaciĂłn de los derechos susceptibles de transcendencia registralâ, RCDI, 1991, p. 163. A su vez el art. 2Âș nÂș2 de la Ley Hipotecaria dispone lo siguiente: en los registros se inscribirĂĄn...los tĂtulos en que se constituyan, reconozcan y transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo,uso,habitaciĂłn, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
392
Serrano, y HernĂĄndez Gil, y por el otro los defensores del principio del numerus
apertus, fundamentalmente M. Albaladejo921 y L. Diez Picazo922.
Hay un curioso caso en que se reconociĂł el derecho de multipropiedad como un
derecho real, susceptible de inscripcion en el Registro de la Propiedad. Me refiero a la
conocida ResoluciĂłn de la DirecciĂłn General de los Registros y Notariado de 4/3/93923.
ResolviĂł un recurso contra la negativa a inscribir una escritura pĂșblica en la que se
transmitiĂł una participaciĂłn indivisa de un determinado tanto por ciento sobre una finca
urbana ubicada en un edificio constituido en régimen de multipropiedad o propiedad
por turnos, encontrĂĄndose al mismo tiempo, la teorĂa del numerus apertus para la
921 ALBALADEJO, M., Derecho Civil III, vol.1Âș, p. 31.
922 DIEZ PICAZO, âautonomia privada y derechos realesâ, p. 304.
923 Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, abril-agosto 1993, pp. 846 ss.. Objeto: Multipropiedad. Naturaleza jurĂdica. Sometimiento a las normas imperativas del estatuto juridico de los bienes. Acceso al Registro de la Propiedad. Requisitos. ExclusiĂłn de la acciĂłn de divisiĂłn y del retracto de comuneros. Propiedad horizontal. Principio de autonomia de la voluntad en los contratos. Limites. Desahucio por precario.
Partes: Recurso gubernativo interpuesto por don José S.A., notario de Almuñecar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Almuñecar a inscribir una escritura de venta de cuotas indivisa en régimen de multipropiedad o propiedad por turnos en virtud de apelación del recurrente.
Acuerdo: ConfirmaciĂłn parcial del Auto apelado y de la nota del Registrador.
Dice esta ResoluciĂłn lo siguiente: â(....) No se duda de que en España se permite la constituciĂłn de nuevas figuras de derechos reales no especificamente previstas por el legislador - arts. 2.2 LH y 7 RH -, y, en concreto, se permite alterar por pacto el contenido tĂpico de la copropiedad (art. 392.2 C.Cv.). Pero es tambiĂ©n cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados lĂmites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto juridico de los bienes, dado su significado econĂłmico y polĂtico y la transcendencia erga omnes de los derechos realesâ.(....), y continĂșa diciendo: âEn la llamada multipropiedad, como en la propiedad horizontal, no se da retracto de comuneros ni la acciĂłn de divisiĂłn porque en estos regĂmenes de la propiedad lo caracterĂstico es que el dominio o derecho sobre cada una de las unidades inmobiliarias - perĂodos, los pisos y locales - constituye, con su anejo inseparable, el derecho de participaciĂłn en los elementos comunes, una sola unidd juridica: el derecho de participaciĂłn en los elementos comunes no puede tener vida autĂłnoma, sino el mismo destino econĂłmico que el dominio o derecho con el que inseparablemente se integra. Si no hay pues ni retracto de comuneros ni, mientras dure la multipropiedad, acciĂłn de divisiĂłn es proque propiemanete no hay comunidad en el mismo dominio o derecho , pues cada uno recae sobre una distinta unidad inmobiliaria(....)
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
393
constituciĂłn de derechos reales, con fundamento en los arts. 2Âș nÂș2 de la Ley
Hipotecaria, y art. 7Âș del Reglamento Hipotecario924.
Partiendo del presupuesto de que las categorĂas y las instituciones jurĂdicas
deberĂĄn servir actualmente como instrumentos vĂĄlidos de auxilio a los particulares en el
trĂĄfico jurĂdico, lo mĂĄs importante no es determinar cuales son las figuras o categorĂas
de derechos reales admisibles en el sistema español, sino establecer con precisión los
criterios concretos de limitaciĂłn que en este ĂĄmbito encuentra la autonomĂa de la
voluntad de los particulares. En la prĂĄctica, de hecho, en funciĂłn del principio de la
autonomĂa privada, constantemente se crean, se modifican o se extinguen derechos
reales sobre bienes inmuebles, de acuerdo con las exigencias y necesidades de los
intereses concretos en la realidad del trĂĄfico jurĂdico mercantil.925 AsĂ, para ROMĂN
GARCĂA el problema de aceptar el sistema del numerus apertus o el sistema del
numerus clausus en la creaciĂłn, modificaciĂłn y extinciĂłn de los derechos reales no serĂĄ
tanto una cuestiĂłn de planteamiento dogmĂĄtico, como un problema de determinaciĂłn de
los lĂmites de la autonomĂa privada en relaciĂłn con la libre creaciĂłn, modificaciĂłn y
extinciĂłn de estos derechos.
El derecho real es un derecho subjetivo de contenido patrimonial que recae
directamente sobre una cosa o un derecho y su titular goza de un poder de exclusiĂłn
frente a cualquier otra persona, hallĂĄndose protegido su ejercicio por una acciĂłn real -
derecho absoluto ejercitable erga omnes -.926
924 LETE ACHIRICA, âLa configuraciĂłn de la multipropiedad en España: la ley nÂș42/98 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y normas tributariasâ, Actualidad Civil, nÂș5, Febrero de 1999, p. 131.
925 ROMAN GARCIA, La Tipicidad de los Derechos Reales, p.19.
926 Ibidem, p.69.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
394
SerĂĄ pues necesario, para este mismo autor, que el juego de la tipicidad causal y
el reconocimiento del sistema del numerus apertus permita que la autonomĂa privada de
los particulares module y configure el contenido de ciertos derechos reales, siendo en
este preciso ĂĄmbito donde se desarrollarĂĄ ampliamente esta facultad reconocida por el
ordenamiento jurĂdico.927 Por otro lado hay que tener en cuenta tres elementos en lo que
se refiere a los asientos del Registro: la finca, el derecho real objeto de inscripciĂłn y el
acto o contrato en virtud del cual se opera la modificaciĂłn real. Lo que se inscribe no es
la finca, ni el derecho real, sino el tĂtulo acto o contrato en virtud del cual se
constituyen, modifican o extinguen los derechos reales. Las fincas son objeto de
matriculaciĂłn. Los actos jurĂdicos y contratos referentes a los derechos reales lo serĂĄn
de inscripciĂłn.928 AsĂ, el artĂculo 1Âș de la ley Hipotecaria dice lo siguiente:
âEl registro de la propiedad tiene por objeto la inscripciĂłn o anotaciĂłn de los
actos y contratos relativos al dominio y demĂĄs derechos reales sobre bienes
inmueblesâ.
Analizamos a continuaciĂłn cuĂĄles son, en primer lugar, los actos que se
inscriben y, en segundo lugar, los derechos reales que se pueden inscribir. De este
modo, y segĂșn ROMĂN GARCĂA, un acuerdo entre particulares podrĂĄ ser el creador de
un derecho real siempre que su contenido coincida con la funciĂłn de un derecho real
tĂpico. La atipicidad sĂłlo serĂĄ admisible si concurren los requisitos necesarios para que
pueda entenderse que estamos ante una categorĂa jurĂdica de derecho real.929 AsĂ el
CĂłdigo Civil al regular los derechos reales sĂłlo describe prototipos; por ello no agota
las posibilidades de tipificación de los mismos, y también la Ley Hipotecaria contempla
un criterio abierto en su consideraciĂłn. AdemĂĄs los lĂmites de la autonomĂa privada en
927 Ibidem, p.71.
928 LACRUZ BERDEJO /SANCHO REBULLIDA, Derecho Inmobiliario Registral, Libreria Bosch. Barcelona, 1968. p. 14.
929 ROMAN GARCIA, ob. cit., p. 77.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
395
materia de derechos reales tendrĂĄn que ser analizados observando la exigencia de la
propia determinaciĂłn objetiva del derecho real.
De ahĂ que, y segĂșn el mismo autor, en el sistema español se pueda decir que no
hay una tipicidad legal en sentido estricto, sino una tipicidad causal. AsĂ, no estamos
ante un sistema de tipicidad legal puro en la creaciĂłn, modificaciĂłn y extinciĂłn de los
derechos reales, sino ante un sistema que originariamente tendrĂĄ en cuenta la tipicidad
causal del derecho de obligaciones. El dominio no admite formas atĂpicas. Los
particulares podrĂĄn realizar vĂĄlidamente, al amparo de la autonomĂa privada, pactos que
sirvan para alterar el contenido tĂpico de los derechos reales -al amparo del articulo 392Âș
del cĂłdigo civil español-, no sĂłlo por las mĂșltiples manifestaciones del fenĂłmeno de las
comunidades de propiedad horizontal, sino también por la admisión de propiedades
horizontales atĂpicas, como la propiedad de los elementos comunes en las
urbanizaciones privadas, y de realizar construcciones bajo suelo -art. 16Âș nÂș2 del
Reglamento Hipotecario-, o el derecho real de vuelo -art.30 nÂș3 del Reglamento
Hipotecario-.
Sin embargo, en materia de servidumbres la situaciĂłn parece mĂĄs clara, pues a
tenor de lo dispuesto en el art. 594 930 del C.Cv., y en relaciĂłn con el art. 598 del mismo
cĂłdigo, podrĂĄn tener cualquier contenido que venga determinado en su titulo
constitutivo. Por otro lado, se podrå sujetar el derecho real a condición, a término, o a
modo, todo ello al amparo de la autonomĂa privada, y de lo preceptuado en el art. 647Âș
del C. Cv.. El hecho de poder someter los derechos reales a situaciones de limitaciĂłn, o
a situaciones de dependencia entre los distintos sujetos que comparten facultades
juridico-reales, nos permitirĂĄ encajar en nuestro sistema las fĂłrmulas de multipropiedad
930 Art. 594Âș C.Cv.: Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las Leyes ni al orden pĂșblico.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
396
como manifestaciones atĂpicas de derechos reales sobre cosa ajena, aunque esto no es
muy pacĂfico.931
Este mismo autor, después de haber presentado esta interesante tesis, añade
todavĂa lo siguiente, y cito: âla consideraciĂłn del dominio como derecho absoluto en
nuestro ordenamiento jurĂdico acaso nos podrĂa llevar a formular la naturaleza jurĂdica
de la multipropiedad como propia de los derechos reales sobre cosa ajena, con
caracteres de atipicidad sistemĂĄticaâ. Aunque la cuestiĂłn es muy dudosa y existe un
amplio debate sobre esta temĂĄtica, en el cual la dogmĂĄtica no se ha pronunciado con
unanimidad, defendiéndose alternativamente las tesis del condominio, de la propiedad
especĂfica dividida, y del derecho real limitado de servidumbre personal o predial. No
puede tener acceso al Registro español un derecho, carga o gravamen de dudoso
carĂĄcter real, como ocurrirĂĄ en muchas ocasiones con las denominadas âcargas realesâ,
que en realidad se configuran en la prĂĄctica como obligaciones propter rem.932
De todo esto podemos concluir que se trata de una situación polémica y
delicada, todavĂa no suficientemente definida en la doctrina española.
Sin embargo, el reconocimiento de la naturaleza jurĂdico-real de la
multipropiedad pone fin a la polĂ©mica acerca de la admisibilidad de la teorĂa del
numerus apertus en el ordenamiento jurĂdico español, o lo que es lo mismo, a la
931 ROMAN GARCIA, A., La tipicidad en los derechos reales, p.86 ss. Refiere este autor que, y cito: âaunque la cuestiĂłn es muy dudosa y existe un amplio debate sobre esta temĂĄtica, en la cual la dogmĂĄtica no se ha pronunciado con unanimidad, defendiĂ©ndose alternativamente las tesis del condominio, o la propiedad especĂfica dividida, y la del derecho real limitado de servidumbre personal o predial. Puede verse sobre este aspecto la exposiciĂłn de J. M. de la Cuesta, en la IntroducciĂłn al Derecho español del libro de E. CALO y T.A. CORDA, La multipropiedad. PrincĂpios teĂłricos. Precedentes doctrinales y jurisprudenciales. Legislacines extranjeras, Madrid, 1985, pp. XVII y ss. Y tambiĂ©n, M.J. HERRERO, La multipropiedad, Madrid, 1989, y L. MARTĂNEZ VĂZQUEZ DE CASTRO, La multipropiedad inmobiliaria, Madrid, 1989â.
932 ROMAN GARCIA, A., La tipicidad en los derechos reales, p.88 ss. DE LA FUENTE JUNCO, A.: El Registro de la Propiedad en los Sistemas Latinos. Tomo I. II Cong. Int. Der. Reg., Madrid , 1974.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
397
influencia de la autonomĂa de la voluntad en la creaciĂłn de nuevos derechos reales.933
Hasta que se ha producido esta aceptaciĂłn explĂcita por parte del legislador español de
la existencia de un derecho real de aprovechamiento por turno, la respuesta positiva
acerca del reconocimiento de la multipropiedad como derecho real, susceptible de
inscripciĂłn, se limitaba a la ResoluciĂłn de la DirecciĂłn General de Registros y
Notariado de 4 de marzo de 1993934.
933 LETE ACHIRICA, âLa configuraciĂłn de la multipropiedad en España; la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributariasâ, p. 131.
934 La Ley, 1993-3, pp. 721-729. LETE ACHIRICA, ult. ob. cit., p. 131. GARCĂA MAS, F.J. : âEn torno a la multipropiedad (AnĂĄlisis de la ResoluciĂłn de la DirecciĂłn General de los Registros y del Notariado de 4 de Marzo de 1993 relativa en su esencia al tema de la multipropiedad)â, RCDI, 1994 nÂș623, pp.1665 -1684.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
398
II. âMULTIPROPIEDADâ. SITUACIĂN ANTERIOR A LA
APROBACIĂN DE LEGISLACIĂN AD HOC.
HacĂa ya mucho que el goce por perĂodos con destino de vacaciones era una
realidad muy extendida. SĂłlo algunas normas autonĂłmicas935 y decisiones
jurisprudenciales abordaban con alcance reglamentario esta situaciĂłn atĂpica 936. Las
fĂłrmulas jurĂdicas con que podĂa aparecer la multipropiedad eran amplĂsimas, desde la
comunidad al contrato de sociedad por acciones937, comprendiendo tanto tipos de
gestiĂłn de alojamientos, como comunidades de servicios, dependiendo siempre de
reglamentos internos938. Era, pues, una figura hĂbrida que presenta caracteres de
propiedad por turnos y copropiedad, a la vez que caracteres tĂpicos del contrato de
alojamiento hotelero939. También era una figura distinta de la Propiedad Horizontal940.
935 Orden de 25/8/1988 en Canarias y Orden de 15/1/1990 en las Islas Baleares.
936 RDGR y N de 4/3/1993, y STS de 12/2/1998. La Sentencia del Tribunal Supremo de 12/2/1998 afirmaba lo siguiente: âla diferente naturaleza que puede presentar la denominada multipropiedad, atribuyendo al titular un derecho que tanto puede ser real como personal, segĂșn los casos..â. CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, âmultipropiedad: ConstituciĂłn e inscripciĂłn registral en el nuevo aprovechamiento por turnoâ, Actualidad Civil, nÂș44, 1999, p. 1444.
937 LINARES NOCI, âAlgunas consideraciones sobre la multipropiedadâ, RDP, 1996, p. 636. Cfr. supra Cap. I.
938 En el mercado inmobiliario han aparecido sociedades promotoras de edificios cuyos diferentes pisos o apartamentos son vendidos individualmente a varias personas, que tienen derechos al uso y disfrute durante un tiempo determinado al año (....). CoetĂĄneamente con la adquisiciĂłn, se suele firmar un contrato por el que se encomienda la administraciĂłn del inmueble a una determinada persona o sociedad, que es propuesta por la promotora. (....). Aunque la determinaciĂłn exacta de su naturaleza jurĂdica depende del estudio de cada fĂłrmula comercial, lo cierto es que no estamos ante un arrendamiento perpetuo para un periodo de tiempo del piso o apartamento cuyo precio se pagarĂa alzadamente, sino ante una copropiedad en cuyo contenido esta insita una reglamenta ciĂłn convencional del uso y disfrute de la cosa comĂșn, lo que permite el pĂĄrrafo 1Âș del artĂculo 398Âș del C.Cv.â. La dificultad estĂĄ en concebir esa reglamentaciĂłn como inderrogable, lo que no creemos posible dada la normativa de la comunidad de bienes , y como permanente e indisoluble la situaciĂłn jurĂdica, lo que igualmente contradice la facultad de disoluciĂłn que en todo momento tiene el copropietario, aunque este obstĂĄculo pueda salvarse pactando la indivisiĂłn con prĂłrroga automĂĄtica si no se ha manifestado antes una voluntad en contrario (art. 400Âș). DIEZ PICAZO/ GULLON, Sistema de Derecho Civil, vol.II. Tecnos. Madrid, 1995, pp. 96-97. ESLAVA, Manuela: La protecciĂłn civil del derecho a la vida privada en el trĂĄfico privado internacional: Derecho aplicable. Universidad de Extremadura, CĂĄceres/Badajoz, 1996.
939 MORA ALARCON, Comunidad de bienes, Tarragona, 1991, pp. 176-177.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
399
El término de multipropiedad es impropio pues no se trata de una propiedad
mĂșltiple como se verĂĄ mas adelante. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o
de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (art. 392Âș C.Cv.), En la
multipropiedad lo que se pretende es crear una situaciĂłn jurĂdica en que coexistan
varios derechos totales (y no cuotas ideales) sobre una misma cosa, pero ejercido ese
derecho en plazos diferentes preestablecidos. 941
Multipropiedad se vienen denominando todas aquellas fĂłrmulas por las que se
transmite el derecho a disfrutar de un apartamento durante un periodo determinado de
cada año. Se trata de la división temporal del disfrute del bien. En España antes de la
aprobaciĂłn de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, no existĂa reglamentaciĂłn especĂfica
en el CĂłdigo Civil, ni en el de Comercio, ni en la normativa fiscal942.
Empezando por la definiciĂłn, multipropiedad significa tiempo repartido.943 Roca
GuillamĂłn lo define como, âel disfrute pleno y perpetuo del inmueble adquirido, por un
940 ALONSO PEREZ considera Propiedad Horizontal la combinaciĂłn de un derecho de propiedad singular e independiente con otro accesorio de copropiedad, de cuyo dualismo jurĂdico dimanan, respectivamente, derechos y obligaciones . in âLa propiedad horizontal. Especialidades de su contenido como Derechoâ, RDP, , tomo LXI, 1997, p. 85.
941 LA CRUZ BERDEJO, Nociones de Derecho Civil Patrimonial e IntroducciĂłn al Derecho. Puesta al dĂa de legislaciĂłn, por J.Delgado Echeverria. Barcelona, 1995, p. 187.
942 El Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios del Ministerio de Justicia, publicado en el Boletin de InformaciĂłn el 25 de septiembre de 1992, distingue entre vĂĄrios conceptos. AsĂ , considera multipropiedad en sentido estricto (art. 51Âș del Borrador citado): Le multipropiedad consiste en la atribuciĂłn del domĂnio de una vivienda o local a varios participantes en pro indiviso, de tal amnera que a cada uno de ellos corresponde, en exclusiva y frente a todos, un turno de aprovechamiento que le confiere durante un periodo fijo de cada año , lo que no excluye la continuidad de la posesiĂłn del derecho, el disfrute de la vivienda o local, y del inmobiliario instalado en el mismo con carĂĄcter de permanencia y para su servicioâ.
. De este modo este documento , enmarca a la propiedad con carĂĄcter real y acceso al Registro de la Propiedad mediante un mecanismo de constituciĂłn. GARCĂA MAS, âEn torno de la multipropiedadâ, pp. 1666-1667.
943 Para ALVAREZ ARZA Y AlLLENDESALAZAR ORMAECHEA significa âtiempo compartidoâ (in Time-Sharing. Su configuraciĂłn juridico-tributaria Ministerio de Economia y Hacienda, Madrid, 1987, p. 13). Sin embargo no puedo estar de acuerdo pues parece que esta expresiĂłn da a entender que lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
400
perĂodo de tiempo al año, previa y exactamente delimitado en el tĂtulo de
adquisiciĂłnâ944. A su vez Pau PadrĂłn la define como âderecho a disfrutar un bien
inmueble durante un determinado lapso del año natural y con caråcter periódico en los
años sucesivosâ.945 Carbonnier como âderecho exclusivo que se ejerce por turnos sobre
una misma viviendaâ946.
Este derecho suponĂa la obtenciĂłn del derecho de uso y disfrute de un bien,
generalmente de naturaleza inmobiliaria, por tiempo determinado, derecho que se
ejercita por turnos entre los diversos titulares. Este derecho de uso era adquirido sobre
un mismo inmueble por diferentes personas, cada una por un cierto tiempo determinado.
PresuponĂa la âventaâ de un derecho sobre un mismo inmueble a varias personas
que van a usar y disfrutar el mismo por periodos de tiempo determinados, copropiedad,
pudiendo tambiĂ©n presentar otras soluciones jurĂdicas. SuponĂa la adquisiciĂłn de una
participaciĂłn sobre un determinado bien inmueble que atribuye a su titular el uso
exclusivo y excluyente del mismo durante un periodo de tiempo predeterminado. El
titular tambiĂ©n podĂa transmitir su derecho, alquilarlo, e incluso transmitirlo mortis
causae.
Normalmente todo se iniciaba con un promotor, que construĂa, o compraba un
inmueble en una zona turĂstica. Dicho inmueble se âtransmitĂaâ a los adquirentes dentro
de ciertos lĂmites que constan en un contrato de adhesiĂłn. Se elaboraba un reglamento
interno que deberĂa ser respetado por todos, contratĂĄndose una persona o entidad que
periodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por esa razĂłn serĂĄ mejor hablar de âtiempo repartidoâ o de âaprovechamiento por turnoâ.
944ROCA GULLĂN, âConsideraciones sobre la llamada multipropiedadâ, in Revista de Derecho Notarial, julio-diciembre, 1982, p. 294.
945 PAU PEDRON, La Multipropiedad en el Derecho comparado, Centro Internacional de Derecho Registral, Madrid, 1984, p. 23.
946 CARBONNIER, J. : Droit civil , t.3, Les biens, 11 ed., Paris, 1983, p. 296.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
401
serĂa la responsable por la administraciĂłn del inmueble. Se suscribĂan tambiĂ©n seguros
contra incendios, etc. que garantizaran la pervivencia de este derecho de uso y disfrute
en circunstancias extraordinarias.947
Los titulares del derecho de uso y disfrute podĂan ademĂĄs utilizar los
equipamientos del complejo tales como jardines, piscinas etc. Este derecho podĂa
adoptar diferentes modalidades, como veremos.
Las obligaciones del adquirente y del promotor, solĂan ser las siguientes. En
primer lugar, en cuanto a las obligaciones del adquirente, Ă©ste debĂa pagar las
cantidades concertadas relativas a la compra del derecho, y pago en el momento de la
adquisiciĂłn del mismo. TambiĂ©n deberĂa proceder al pago de los gastos de
mantenimiento y obligaciones que constaban en el contrato.
En cuanto a las obligaciones del promotor, Ă©ste deberĂa impulsar, coordinar,
controlar y dirigir todas las operaciones que incluyera el derecho.
El derecho bĂĄsico del adquirente era el uso y disfrute del bien en las condiciones
contratadas. El del promotor era percibir la prestaciĂłn monetaria establecida.948 Dentro
del carĂĄcter dinĂĄmico que supone la inversiĂłn hay que destacar la posibilidad de
intercambio con otros lugares de vacaciones949, factor muy importante para la demanda
de este tipo de derecho. Por otro lado, la existencia de un administrador evita muchas
947 ALVAREZ ARZA y ALLENDESALAZAR ORMAECHEA, ob. cit., p.15.
948 Ibidem, p.16.
949 Ibidem, p.17.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
402
molestias y soluciona bastantes problemas relacionados con el mantenimiento,
conservaciĂłn y convivencia con los demĂĄs participantes.950
Pero esta situaciĂłn ha cambiado, con la aprobaciĂłn de la legislaciĂłn especĂfica,
discutida en el Congreso de los Diputados,951 y aprobada el 15 de diciembre, me refiero
a la Ley 42/1998 sobre el Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
de uso turĂstico y normas tributarias.952
Antes de la aprobaciĂłn de la referida Ley, la multipropiedad se caracterizaba del
siguiente modo953: En primer lugar y con relaciĂłn a la inversiĂłn se podĂa decir que se
trataba de una promociĂłn inmobiliaria, estrechamente relacionada con la hostelerĂa, que
generalmente se realizaba en zonas turĂsticas de alto nivel. AdemĂĄs la oferta de
inversiĂłn de inmuebles solĂa ir acompañada de una oferta de uso de zonas deportivas.
En cuanto al tipo de derecho, variaba segĂșn la modalidad adoptada.954
Recordemos, a continuaciĂłn, las tipologĂas de este derecho mĂĄs usadas hasta el
momento, a nivel internacional 955 : En primer lugar la inmobiliaria956, en segundo lugar
950Ibidem, p.17.
951 Ibidem, p.19.
952 In BOE 1998-12-16.
953 ALVAREZ ARZA y ALLENDESALAZAR ORMAECHEA, ob. cit., p.20.
954 Ibidem, p.20.
955 ORTEGA MARTINEZ, La multipropiedad vacacional, El impacto en el sector turĂstico inmobiliario español , ESIC Editorial, Madrid, 1991, pp. 24 ss. ALVAREZ ARZA y ALLENDESALAZAR ORMAECHEA, ob. cit., p.22.
956 Consiste en la compra de un porcentaje en la propiedad del inmueble. El promotor procede a la venta de cuotas indivisas de un inmueble en términos de porcentajes. Al mismo tiempo establece un reglamento interno que regula la forma de uso y disfrute del inmueble entre los diferentes adquirentes. Se crean dos
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
403
la accionaria957, en tercer lugar la hotelera958, y por Ășltimo el sistema de club959,
modalidades que han sido analizadas con exhaustividad en el capĂtulo de este trabajo
dedicado a las soluciones del Derecho comparado.
Hasta la aprobaciĂłn de la ley de 15 de diciembre de 1998, nos encontrĂĄbamos
con un vacĂo legal en el Derecho español, en lo relativo a la reglamentaciĂłn de esta
comunidades de propietarios, la horizontal, que engloba a los propietarios del mismo edificio o urbanizaciĂłn, y la de los copropietarios, multipropietarios de los diferentes apartamentos. Su vigencia temporal puede ser ilimitada o perpetua. En cuanto a la documentaciĂłn, la operaciĂłn se hace por escritura pĂșblica y se inscribe en el registro de la propiedad.
957 El Derecho de uso y disfrute tiene como soporte documental la acciĂłn. Dentro de esta modalidad debemos distinguir la sociedad propiamente dicha y la accionaria discriminada. En la primera, la promotora lleva a cabo la constituciĂłn de una sociedad que va a ser la propietaria del inmueble. Su capital social estĂĄ dividido en un nĂșmero de acciones tal que coincida con los periodos de tiempo anuales que van a determinar el uso y disfrute del bien por los diferentes adquirentes. En este caso, el adquirente del derecho es tambiĂ©n el accionista de la sociedad. Suele constituirse con un capital social de 50 acciones, correspondientes a 50 periodos semanales del año. Los dos que quedan se reservan para el mantenimiento. La promotora de la operaciĂłn, tras la venta de las acciones, pierde el control de la misma. Esto, junto a la falta de adecuaciĂłn de la multipropiedad en nuestro derecho de sociedades, constituye el principal inconveniente de esta modalidad.
En la segunda, el promotor gestiona la creaciĂłn de tantas sociedades como inmuebles vayan a ser objeto de la operaciĂłn. El capital social de estas sociedades se divide en un nĂșmero determinado de acciones, por ejemplo 101, de las cuales el promotor se reserva un nĂșmero tal que le garantice la mayorĂa, p.ej.51%. Las restantes se pone a la venta. Las 50 acciones corresponden a las 50 semanas cuyo derecho de uso y disfrute se transmite.Las 51 acciones del promotor se depositan en un trustee, CaracterĂstico del derecho anglo-sajĂłn, el trustee consiste en una estructura jurĂdica flexible apta para alcanzar muy diversos propĂłsitos. La funciĂłn inicial inter vivos consiste en permitir la administraciĂłn de la propiedad a travĂ©s de la transferencia de la misma a un trustee o fiduciario que se convierte en proprietario de la misma pero en exclusivo interĂ©s de un tercero o beneficiario cuyo interĂ©s se encuentra protegido frente al propio trustee, sus acreedore o eventuales terceros, CHECA MARTINEZ, El trust angloamericano en el Derecho español, MC Graw Hill, Madrid, 1988, p. 6.
958 Se constituye el derecho por un periodo mĂĄximo de 99 años, reservĂĄndose el promotor de la operaciĂłn y propietario del bien el derecho a que, transcurrido este periodo, el bien vuelva a su patrimonio. Se establecen un conjunto de normas que se ven obligados a cumplir los adquirentes y que sĂłlo existen para posibilitar el uso y disfrute del inmueble por muchas personas diferentes. La administraciĂłn del bien la puede llevar a cabo el promotor, o terceras personas con quienes subcontrate, o bien una empresa de servicios. El tĂtulo correspondiente, es un contrato privado que suele denominarse âcertificado de vacacionesâ o algo similar, que recoge el derecho de uso exclusivo y excluyente del bien durante el plazo de tiempo determinado, la obligaciĂłn del pago de las cuotas y la obligaciĂłn de respetar todas las normas contenidas en el contrato o documentos de referencia establecidos en Ă©l.
959 El promotor impulsa, financia y constituye una o varias sociedades, que van a ser propietarias de los inmuebles.Tras la adquisiciĂłn de los inmuebles las acciones de la sociedad se depositan en un trustee, bajo depĂłsito, con objeto de garantizar y velar por los derechos de ocupaciĂłn de los adquirentes. A la vez se promueve, por parte del promotor, la creaciĂłn de un club, y se procede a la emisiĂłn de unos tĂtulos de miembros del club, al que pertenecen las sociedades propietarias de los inmuebles y los adquirentes de los derechos de uso. La relaciĂłn entre los socios y miembros del club es biunĂvoca, nadie puede pertenecer al club sin poseer los derechos de uso, y viceversa. El periodo de vigencia de los tĂtulos puede ser limitado en el
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
404
figura jurĂdica, vacĂo que se intentaba solucionar a travĂ©s de la posibilidad de recurrir al
principio de la autonomĂa privada, fundamental para el Derecho español.960 Sin
embargo quedaban insatisfechos los intereses sociales y econĂłmicos del empresario y
del consumidor, estando estos Ășltimos sometidos a una prĂĄctica muchas veces abusiva y
fraudulenta que se amparaba en aquel vacĂo legal y en la falta de certeza que eso
generaba961.
ExistĂan, pues, dos posibilidades. Bien la configuraciĂłn de la multipropiedad
como un derecho personal, o bien su configuraciĂłn como un derecho real. En lo que se
refiere a su configuraciĂłn como un derecho personal puede ser concebido sobre un
modelo de obligaciones en el cual la propiedad, tanto del inmueble como de las
unidades singulares que lo componen, construcciones e instalaciones anexas de recreo y
deporte, pertenecen a una persona jurĂdica constituida como sociedad. Los asociados
tienen el derecho a utilizar el inmueble debido a la titularidad de una acciĂłn o de una
participaciĂłn en la sociedad propietaria.
No obstante, este modelo fue objeto de grandes crĂticas al no coincidir con la
doctrina española962. Se trataba de la construcción de la multipropiedad a través del
modelo de sociedad. Se plantean por consiguiente grandes problemas jurĂdicos, no
siempre de fĂĄcil soluciĂłn.963
tiempo o ilimitado, y a la vez puede existir reversiĂłn del bien a la propiedad o no. En este Ășltimo caso los adquirentes participarĂan en el valor residual del inmueble.
960 Art. 1255Âș C.Cv. Español.: Los contratantes pueden establecer los pactos, clĂĄusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden pĂșblico
961 CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, ult. ob. cit., p. 1445.
962 DESURVIRE, D., Le Time Share ou la multipropriété échangeé. Les nouveaux droits des acquéreurs, directive C.E. du 26 Octobre 1994, p. 241.
963 LEYVA DE LEYVA, âLa propiedad cuadrimensional: Un estudio sobre la multipropiedadâ, pp. 58 ss.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
405
Para empezar la doctrina española se encuentra dividida en lo que concierne a la
posibilidad o no de constituciĂłn de una sociedad que no tenga como finalidad principal
la lucrativa964. AsĂ y de acuerdo con el art. 1665Âș del C.Cv.:
La sociedad es un contrato por el cual dos o mĂĄs personas se obligan a poner
en comĂșn dinero, bienes o industria, con ĂĄnimo de partir entre si las ganancias.
Por otro lado el CĂłdigo de Comercio en su artĂculo 116Âș tambiĂ©n hace referencia
a la obtenciĂłn de lucro:
El contrato de CompañĂa por el cual dos o mĂĄs personas se obligan a poner un
fondo comĂșn, bienes, industria o alguna de estas cosas, para obtener lucro.(....).
Nos encontramos pues, con dos tesis fundamentales en cuanto a la interpretaciĂłn
de las expresiones âpartir entre sĂ las gananciasâ y âobtener lucroâ.965 Una que es
partidaria de una interpretaciĂłn restrictiva, y una segunda que considera que el fin
lucrativo debe ser ampliamente interpretado.
A estas dos posturas se podrĂa añadir una tercera, la de aquellos autores que
eliminan incluso la finalidad lucrativa y aceptan las sociedades anĂłnimas y de
responsabilidad limitada sin fin lucrativo y cuyos objetivos sean simplemente benéficos,
964 El obståculo que puede suponer la carencia de fin lucrativo fue apartado en el Derecho francés por la Ley de 16 de julio de 1971, reguladora de las sociedades de atribución, habiendo sido también minimizado por la doctrina italiana, pero, en todo caso, subsiste el problema del caråcter meramente obligacional de la relación entre los socios y la sociedad proprietaria, especialmente agudo en situaciones de crisis, y otros problemas no menos importantes que pueden derivar de la modificación de los Estatutos sociales y, por tanto, posible modificación del objeto social. CALO/ CORDA, La Multipropiedad, (trad. Prof. José Maria de la Cuesta Saenz).Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado (EDERSA),1985, p. XVI. MARTINEZ VAZQUEZ DE CASTRO, La multipropiedad inmobiliaria, Reus S.A., Madrid, 1989, p. 14.
965 MARTINEZ-PIĂERO CARAMĂS, E., Soluciones Notariales al fenĂłmeno de la llamada Multipropiedad o propiedad a tiempo compartido, Consejo General del Notariado, Madrid,1988, p. 52. BENITO ARENAS, J. A.: âLa Multipropiedadâ, RCDI, marzo-abril, 1993 nÂș 615, pp. 469..
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
406
culturales, etc.966 Se trata de un asunto nada pacĂfico, siendo la sociedad de sĂłlo uso una
figura ampliamente controvertida967.
Como derecho real, se podrĂa constituir dentro del sistema de la copropiedad968.
Se suscitaban dificultades, pues de acuerdo con el art. 400Âș del CĂłdigo Civil969, el plazo
para pactar la indivisiĂłn es de 10 años, no proporcionando por lo tanto un mĂnimo de
seguridad a los adquirentes de este tipo de derecho970.
El carĂĄcter y naturaleza de derecho no definitivo971 de la copropiedad, y la
posibilidad de pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn impiden que tal soluciĂłn pueda dar
966 MARTINEZ-PIĂEIRO CARAMĂS, E., ob. cit., pp. 52-54.
967 HERNANDEZ ANTOLĂN, , âEl fenomeno de la multipropiedad y del tiempo compartidoâ, RCDI nÂș 631, 1995, p. 2074. ACQUARONE, M.,: âEsquema de utilizaciĂłn de la Sociedad Civilâ, RDN, CXXV, 1987, p. 53. AGUILAR BENITEZ DE LUGO, M. y otros: Lecciones de Derecho Civil Internacional, Tecnos, Madrid, 1996.
968 La copropiedad se extingue, ademĂĄs de por los modos genĂ©ricos que producen la extinciĂłn de la propiedad, por la falta de pluralidad de sujetos (consolidaciĂłn) y por cesar la indivisiĂłn material de la cosa (divisiĂłn). La consolidaciĂłn tiene lugar por la reuniĂłn en una sola persona de las cuotas de todos los copropietariso (por ejemplo, por la venta a un tercero o cesiĂłn a uno de los condueños). La divisiĂłn de la cosa comĂșn constituye, ademĂĄs de una extinciĂłn del condominio, una transformaciĂłn del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva y Ășnica sobre una prociĂłn material de la misma. ESPIN, Manual de Derecho Civil español, Derecho de bienes, Vol.II . Madrid, 1985, p. 324.
969 Art. 400Âș C.Cv. español: NingĂșn copropietario estarĂĄ obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrĂĄ pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comĂșn.
Esto no obstante, serå vålido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrå prorrogarse por nueva convención.
970 LASO MARTINEZ, âDe la propiedad de las casas por pisos a los conjuntos inmobiliariosâ, RCDI Año LXIX.Nov.Dic.1993, p. 1823. DIEZ PICAZO/ GULLĂN:Sistema de Derecho Civil , vol.III.5ÂȘ ed., Tecnos , Madrid, 1995. MUĂOZ DE DIOS, G.: AportaciĂłn del Solar y ConstrucciĂłn en Comunidad. Espasa-Calpe. Madrid, 1980.
971 Es decir, en el sentido de derecho que se pretende que tenga lo menos de titulares posibles hasta que pertenezca a un Ășnico titular.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
407
estabilidad y seguridad a este derecho972. Las legislaciones modernas consideran a la
copropiedad como una situaciĂłn transitoria que no merece un trato de favor,
concediendo a los comuneros la actio communi dividundo, para obtener la divisiĂłn de la
cosa comĂșn, y la transformaciĂłn asĂ de su derecho por cuota de condominio en
propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la divisiĂłn habrĂĄ individualizado, con
carĂĄcter irrenunciable por estimarse de orden pĂșblico e imprescriptible973.
En lo que se refiere a sus antecedentes, Communio mater rixarum est, se ha
venido afirmando a través de los siglos974. Se garantizaba al comunero en el Derecho
Romano la posibilidad de salir de la comunidad en cualquier momento, mediante el
ejercicio de la actio communi dividundo975. El CĂłdigo alfonsino vino a consagrar el
principio de que cualquiera de los condĂłminos puede pedir, en cualquier momento, la
divisiĂłn de la cosa comĂșn976. Este principio pasĂł luego al actual art. 400Âș del C.Cv.977
972 Se puede dividir la cosa comĂșn de tres maneras diferentes, dos extrajudiciales y una judicial. A las dos extrajudiciales se refiere el art. 402Âș del CĂłdigo Civil: La divisiĂłn de la cosa comĂșn podrĂĄ hacerse por los interesados , o por arbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partĂcipes.
En caso de verificarse por ĂĄrbitros o amigables componedores, deberĂĄn formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metĂĄlicoâ. PUIG BRUTAU, Fundamentos de Derecho Civil, t. III, vol. II, Barcelona. p. 41. SEISDEDOS, âApuntes para la configuraciĂłn de la multipropiedad en el Derecho españolâ, RCDI nÂș 597, 1990, p. 446.
973 SANTOS BRIZ, Derecho Civil, Derecho de las cosas, tomo II, Madrid, 1966, p. 336.
974 La indivisiĂłn es una situaciĂłn peligrosa que el legislador debe tender siempre o a evitar su nacimiento o a facilitar su extinciĂłn. Debe pues favorecer el ejercicio de la acciĂłn de divisiĂłn prohibiendo los pactos y renuncias que la dificulten. El Fuero Real contenĂa este principio (libro II, tĂt. IV, Ley 3ÂȘ), y tambiĂ©n Las Partidas (Ley 1ÂȘ, tĂt. XV, Partida VI). La fijaciĂłn de plazo mĂĄximo para el pacto de no dividir aparece despuĂ©s de la RevoluciĂłn Francesa. En El CĂłdigo de NapoleĂłn se indicaba como tope el plazo de cinco años, y pasĂł a los CĂłdigos belga, portuguĂ©s, argentino, chileno, guatemalteco, mexicano, etc.. En España los artĂculos 400 y 404Âș. PELAYO HORE, âLa indivisiĂłn perpetua en el CĂłdigo Civilâ, RDP , 1942, p. 458. NUĂEZ IGLESIAS, Comunidad e indivisinbilidad, McGraw-Hill, Madrid, 1995, p. 31
975 Codex, lib. III, tit. 37, ley 5; Digesto, lib. X, tĂt. III, leyes 8 y 14.
976 Ley 3, tĂt. V, Part. 5ÂȘ.
977 GODOY DOMĂNGUEZ, âEl carĂĄcter personal o real del pacto de indivisiĂłnâ, RCDI nÂș627, 1995, p. 605.
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La posibilidad de eliminar la acciĂłn de divisiĂłn978, mĂĄs allĂĄ del plazo concedido
por el art. 400Âș del C.Cv, es decir, de manera definitiva, se ha intentado defender por
dos vĂas: a travĂ©s de la interpretaciĂłn del art. 400Âș nÂș1 en el sentido de la inutilidad
econĂłmica de la cosa una vez dividida979, o bien con base en el principio de la
autonomĂa de la voluntad del art. 392 nÂș2980 Sin embargo, el artĂculo 400Âș se impone por
su carĂĄcter imperativo a la autonomĂa permitida por el artĂculo 392Âș nÂș2981 982.
AdemĂĄs se suscita el problema de saber si se puede dar eficacia real a los pactos
entre copropietarios, es decir, si serĂĄ posible registrar estos pactos983. En realidad
carecen de eficacia real y, por consiguiente, no resultan de posible inscripciĂłn en el
Registro de la Propiedad.984
Por otro lado se podrĂa configurar la multipropiedad como un derecho real de
servidumbre, siendo por ello necesaria una doble titularidad: por un lado la titularidad
978 El problema del uso periĂłdico de la multipropiedad-comunidad no radica, pues, en su posibilidad, sino en la garantĂa de su permanencia o estabilidad. Tal garantĂa estĂĄ âamenazadaâ no tanto por el temor de la eventual inmisiĂłn de un copropietario en el respectivo perĂodo de otro partĂcipe, como por el eventual ejercicio de la actio communi dividundo, que conllevarĂa no sĂłlo la frustraciĂłn del goce, sino la disoluciĂłn de la comunidad. HERRERO GARCĂA, La multipropiedad, La Ley, Graficas Muriel S.A., Madrid 1989, p. 90.
979 CASADO PALLARĂS, âLa acciĂłn communi dividundo y la propiedad sobre pisos y habitacionesâ, RDP, 1930, p. 133. PELAYO HORE, CASADO PALLARES y BRIOSO ESCOBAR, in PAU PEDRON, â ConfiguraciĂłn JurĂdica de la multipropiedad en Españaââ,RCDI año LXIV, Enero-Febrero 1988, p. 19.
980 Argumento presentado en la ResoluciĂłn de la DireccciĂłn General de los Registros y del Notariado de 18 de mayo de 1983.
981 PAU PEDRON, âConfiguraciĂłn jurĂdica de la multipropiedad en Españaâ, p. 19.
982 La copropiedad se extingue, ademĂĄs de por los modos genĂ©ricos que producen la extinciĂłn de la propiedad, por falta de pluralidad de sujetos (consolidaciĂłn) y por cesar la indivisiĂłn material de la cosa (divisiĂłn) . La consolidaciĂłn tiene lugar por la reuniĂłn en una sola persona de las cuotas de todos los copropietarios (por ejemplo, por la venta a un tercero o cesiĂłn a uno de los condueños). La divisiĂłn de la cosa comĂșn constituye, ademĂĄs de una extinciĂłn del condominio, una transformaciĂłn del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva y Ășnica sobre una porciĂłn material de la misma. ESPĂN, Manual de Derecho Civil, Derechos Reales, p. 324.
983 CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, âLa multipropiedad: su problemĂĄtica ante el Registro de la propiedadâ, RCDI nÂș633, 1996, p. 295.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
409
del inmueble a favor del posible promotor; en segundo lugar un titular del derecho de
servidumbre, en este caso los multipropretarios. Dos posibilidades se nos presentan: la
de servidumbre personal y la de servidumbre real.
La servidumbre real, puede establecerse de acuerdo con el art. 531Âș del C.Cv. 985, ademĂĄs el artĂculo 532Âș del mismo CĂłdigo, posibilita la constituciĂłn de
servidumbres discontinuas, lo que facilita la soluciĂłn de este problema.986 La dificultad
mayor que se nos presenta al optar por esta soluciĂłn es la de saber si serĂĄ o no un
derecho transmisible, se trata de una cuestiĂłn dudosa.987
La soluciĂłn que desde el punto teĂłrico resulta acertada, fue propugnada por
SĂĄnchez MarĂn y MartĂnez Casto988 , pero no ha tenido desarrollo prĂĄctico, por lo que
cabe objetar en el plano teĂłrico que el derecho del multiproprietario no se corresponde
en esta fĂłrmula con el derecho de propiedad que se invoca -multipropiedad-, lo cual
puede decirse igualmente de la servidumbre predial voluntaria y recĂproca, que exige
también otra titularidad ademås de la multipropiedad.989
984 CALO, T., / CORDA, T. A., La Multipropiedad, p. XV.
985 Art. 531Âș C.Cv.: TambiĂ©n pueden establecerse servidumbres en provecho de una o mĂĄs personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.
986 Art. 532Âș C.Cv.: Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervenciĂłn de ningĂșn hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos mĂĄs o menos largos y dependen de actos del hombre. (....)
987 CASTAN TOBEĂAS, J., Derecho Civil Español, ComĂșn y Foral, tomo II, vol, 2Âș, Madrid, 1973.pp. 144-145.
988 SANCHEZ MARĂN y MARTINEZ CASTRO, âLa propiedad horizontal concretada a perĂodos de tiempoâ, in Boletin del Colegio Nacional de Registradores, octubre, 1975.
989 CALO, E./ CORDA, T.A., ob. cit., p. XIX.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
410
Se podrĂa pensar tambiĂ©n en la soluciĂłn a travĂ©s de los derechos reales de
usufructo y de habitaciĂłn. Sin embargo estos derechos se caracterizan por que son
constituidos intuitu personae y como tales no susceptibles de transmisiĂłn, es decir, se
extinguen con la muerte de su titular990.
990 En sentido contrario CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, ob. cit., p. 1455.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
411
III. LA LEY NÂș 42/98 DE 15/12/98 SOBRE DERECHOS DE
APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO
TURĂSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS. INCORPORACIĂN DE LA
DIRECTIVA 94/47/CE.
El interés de España por afrontar el problema del uso a tiempo repartido
comenzó a mediados de los años ochenta y no sólo desde la óptica de Derecho Privado,
manifestĂĄndose en ĂĄmbitos como el tributario y el urbanĂstico. Dio lugar a la
elaboraciĂłn por el Ministerio de Justicia, en 1987, y en el seno de la DirecciĂłn de
Registros y Notariado, de una ComisiĂłn Interministerial encargada de la elaboraciĂłn de
un texto que pudiese servir de base para la regulaciĂłn de la multipropiedad991.
De ello resultĂł un Borrador para un Anteproyecto de Ley sobre Multipropiedad
de febrero de 1988 (BALM), y otro Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos
Inmobiliarios de 20 de octubre de 1989 (BACI 89).
Posteriormente fue elaborado otro Borrador de Anteproyecto del Ministerio de
Justicia de 18 de diciembre de 1991(BACI 91), y el Borrador de Anteproyecto de Ley
de tiempo compartido de la SecretarĂa General d
Turismo de enero 1992992. También el anteproyecto de 6 de septiembre de 1994.
Ninguno de ellos llegĂł a ser aprobado.
991 Integrada por representantes de los Ministerios de Justicia, Obras PĂșblicas y Urbanismo, Transportes y Comunicaciones y Asuntos Exteriores. LETE ACHIRICA, âLa Multipropiedad y la ResoluciĂłn de 4 de marzo de 1993â, p. 527.
992 LETE ACHIRICA, âLa multipropiedad y la ResoluciĂłn de 4 de marzo de 1993â, RDP, Junio 1995, p. 527. DE PABLO CONTRERAS, Pedro,: âEl aprovechamiento de inmuebles por turnos (multipropiedad) en el Anteproyecto de Conjunto Inmobiliarios del Ministerio de Justiciaâ, Actualidad Civil, 1993. LORA-TAMAYO RODRIGUEZ, I. Propiedad horizontal, urbanizaciones privadas y multipropiedad en los
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
412
MĂĄs tarde se discutiĂł en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley sobre
âDerechos de aprovechamiento por turno de bienes inmueblesâ asĂ como las enmiendas
presentadas, por varios grupos parlamentarios , en el dĂa 11 de diciembre de 1997,
dando lugar a la Ley definitiva de 15 de diciembre de 1998, la Ley nÂș42/1998.993
En cuanto a la configuraciĂłn jurĂdica, contenida en estos Borradores, se
presentaron diversas soluciones. AsĂ en los BALM y BACI 89 la soluciĂłn se configura
como un derecho real.
A su vez en el BACI 91 se presentan diferentes soluciones: como derecho real
multipropiedad, como derecho real menor o limitado de aprovechamiento por turnos, en
tercer lugar como un derecho de aprovechamiento con carĂĄcter de derecho de
obligaciones de duraciĂłn mĂnima de tres años y mĂĄxima de quince.
En el BATC se admite la propiedad por periodos, asà como también el usufructo
por periodos, y la adquisiciĂłn de acciones de la sociedad propietaria del inmueble. Se
trata pues de diferentes Borradores conteniendo soluciones muy variadas.994
Y por Ășltimo el Borrador de Anteproyecto sobre aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de 8 de noviembre de 1994, y el Borrador de Anteproyecto de Ley
sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de 7 de febrero de
borradores de proyectos, Granada, 1993. LUCAS FERNANDEZ, F. : âLas inversiones extranjeras en bienes inmueblesâ. RJN nÂș6, pp. 9 - 98.
993 Fueron presentadas un total de 178 enmiendas al Proyecto de Ley por los siguientes Grupos Parlamentarios: 1) Grupo Federal de Izquierda Unida (Grupo Federal IU) las enmiendas nÂș1 a nÂș 31; 2) Grupo Parlamentario Vasco (EAJ-PNU) las nÂș 32 a 34; 3) Grupo Parlamentario CatalĂĄn (CiU) las nÂș 35 a 96; 4) Grupo Parlamentario Socialista las nÂș 97 a 126; 5) Grupo Parlamentario Popular las nÂș 127 a 142; 6) Grupo Parlamentario Socialista la nÂș 143; 7) Grupo Parlamentario CoaliciĂłn CanĂĄria las nÂș 144 a 178.
994 MUNAR BERNAT, P.A., âLa Directiva 94/47 sobre protecciĂłn de los adquirentes de multipropiedad. Analisis de sus aspectos mas relevantesâ, GJ CEE, Boletin nÂș 143., Noviembre-diciembre 1994, p 19.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
413
1997, que fue aprobado por el Gobierno el 18 de julio del mismo año, y remitido
después a las Cortes Generales para su tramitación parlamentaria995
Discutido y aprobado en ambas CĂĄmaras, dio lugar a la Ley nÂș 42/98 de 15 de
diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turĂstico y normas tributarias996.
Por otra parte existen ya dos normas de carĂĄcter autonĂłmico, de las
Comunidades AutĂłnomas de las Islas Canarias, y de las Islas Baleares, que han
establecido reglamentaciĂłn de carĂĄcter administrativo para esta figura jurĂdica997. En la
actualidad es probable que en la PenĂnsula IbĂ©rica haya mĂĄs proyectos de timesharing
que en ninguna otra zona europea.998 AdemĂĄs se ha constituido la AsociaciĂłn Nacional
de Empresarios de Tiempo Compartido, lo que nos indica la relevancia que ha ido
adquiriendo esta figura.999
En este sector turĂstico, se han dado gran numero de abusos, siendo motivo de
prevención de los organismos de la Unión Europea, que desde hace algunos años,
995 BOCG, Serie A. 16 de septiembre de 1997, nÂș 80-1. Con fecha de 24 de febrero de 1998, la Mesa del Congreso de los diputados adoptĂł el acuerdo de tramitar por el procedimiento de urgencia el Proyecto de Ley. BOCG, Serie A, de 4 de marzo de 1998, nÂș 80-11.
996 EntrĂł en vigor el 5 de enero de 1999, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 2Âș nÂș1 del C.Cv.esp. LETE ACHIRICA, ob. cit., p. 129.
997 ORDEN de la Consejeria de Turismo y Transportes de 25 de agosto de 1988 (para Canarias). ORDEN 1843 de la Consejeria de Turismo, de 15 de enero de 1990 (para Baleares). ORDEN de fecha 26/09/97, BoletĂn Oficial de Baleares 123 de fecha 02/10/97 desarrolla el Decreto 117/97, de 6 de septiembre, que regula el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. TambiĂ©n el DECRETO 117/97 de fecha 06/09/97, BoletĂn Oficial de Baleares 117 de fecha 18/09/97 que regula el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Desarrollado por Orden de 26.09.97. En cuanto a Canarias el Decreto 272/1997, de 27 de noviembre de 1997, sobre regulaciĂłn de los alojamientos en rĂ©gimen de uso a tiempo compartido, BOC de 15/12/1997, pp. 161 ss.
998 EDMONDS, J., International Timesharing, 3ÂȘ.ed., Longman. London, 1991, p. 209.
999 MUNAR BERNAT, ob. ult. cit., p. 18.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
414
aprobaron varios textos legales, como es el caso de la âPropuesta de ResoluciĂłn sobre la
necesidad de colmar la laguna jurĂdica existente en materia de multipropiedad â 1000.
Se siguieron otras Resoluciones del Parlamento Europeo -del 13 de octubre de
19881001, de 14 de septiembre de 1989 y de 11 de junio de 1991-. Finalmente se aprobĂł
la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 16 de octubre de 1994
relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los
contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de
tiempo repartido.
Sin embargo en la UniĂłn Europea se llegĂł al convencimiento de que el problema
no estaba tanto en una teĂłrica insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de
un sector donde el consumidor estĂĄ especialmente desprotegido, por lo que la Directiva
estableciĂł una normativa de carĂĄcter excepcional limitando, en este ĂĄmbito, la
autonomĂa de la voluntad hasta donde fuera aconsejable, y protegiendo a los
consumidores.
1000 -Presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986.
1001 Es importante referir el Informe de Manuel GARCĂA AMIGO (nÂș PE/88/0199/PE 115.041) en el que se sugerian como pautas de la futura directiva armonizadora de las legislaciones nacionales, la regulaciĂłn de los derechos y obligaciones de los multipropietarios, las clĂĄusulas generales de los contratos con especial referencia a las abusivas, la organizaciĂłn de la multipropiedad, la regulaciĂłn de las sociedades promotoras y administradoras, la publicidad engañosa y fraudulenta y la existencia de un periodo de reflexiĂłn para rescindir el contrato en favor del adquirente.. En la directiva 94/47 los campos de regulaciĂłn se reducen a tres: informaciĂłn sobre los elementos constitutivos del contrato, las modalidades de transmisiĂłn de dicha informaciĂłn y los procedimientos y modalidades de resoluciĂłn. In MUNAR BERNAT, âLa Directiva 94/47 sobre protecciĂłn de los adquirentes de multipropiedad. Analisis de sus aspectos mas relevantesâ, pp. 17-18. MARTINEZ-PIĂEIRO CARAMES, E.: âLa protecciĂłn de los consumidores ente el time-sahring: tĂ©cnicas de promocoĂłn y venta, condiciones contractuales, rĂ©gimen de intercambio, garantĂas de conservaciĂłn y mantenimientoâ, Ponencia I Congreso Internacional sobre Multipropiedad y Defensa de los Consumidoresâ, Torremolinos 7 y 8 de mayo de 1992, in BoletĂn del Colegio Notarial de Granada, mayo de 1992.MIRALLES GONZĂLEZ, I.: âLa multipropiedad en el derecho comunitario y en el anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliariosâ, NUE p.59 ss. DOWNES PEIRĂ, NoemĂ.: âA proposito del Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: una aproximaciĂłn crĂtica a sus aspectos de Derecho internacional privadoâ, La Ley, 1998-2, D-82, pp. 1850 ss. DOWNES PEIRĂ, NoemĂ.: âÂżUn mercado comĂșn de derechos de utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de Ătiempo compartido? (Comentario a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles turĂsticos y normas tributarias)â, La Ley, 31 de marzo de 1999, pp. 1-5. FERNANDEZ APARICIO, Juan Manuel,: âEl derecho de uso de bienes inmuebles en el Proyecto de Ley. Especial referencia a su ĂĄmbito
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
415
Las medidas de esta Directiva serĂĄn analizadas en el CapĂtulo tercero de este
trabajo, y se pueden resumir en lo siguiente: Impone al vendedor una obligaciĂłn de
informaciĂłn; el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un
documento informativo en el que se recojan determinados extremos; el contrato debe
contener ciertas menciones que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente
de aspectos esenciales de lo que estĂĄ adquiriendo.
Por otro lado se establece que, en el caso de que el contrato no contuviera alguna
de las menciones exigidas, el adquirente tendrĂĄ derecho a resolver unilateralmente el
contrato en el plazo de tres meses a contar desde su celebraciĂłn -facultad de rescisiĂłn- y
tiene por base como condiciĂłn previa, el incumplimiento, por parte del vendedor, del
deber de informaciĂłn que le obliga.
AdemĂĄs la lengua en que debe ir redactado el contrato que firme el adquirente,
deberĂĄ ser una lengua que el comprador conozca, dentro de determinadas condiciones.
Esta Ley nÂș 42/98 sobre el Derecho de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles tiene previsto a favor del adquirente el derecho de desistir unilateralmente
durante los diez dĂas siguientes a la celebraciĂłn del contrato -derecho de resoluciĂłn ad
nutum, que se ejerce sin necesidad de alegar ningĂșn motivo o razĂłn, y su carĂĄcter es
unilateral e incondicional1002.
objetivoâ, Revista CrĂtica de Derecho Inmobiliario, año 74, Nov. Dic. 1998, nÂș649, pp. 1817-1847. MUNAR BERNAT, P.A: La RegulaciĂłn española de la âMultipropiedadâ, Aranzadi Editorial, Navarra, 1999.
1002 El PreĂĄmbulo de la Ley 42/98 de 17/12 dice que, âprecisamente porque no es necesario alegar ningĂșn motivo, y no lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar libremente sin necesidad de que concurra ninguna condiciĂłn ulterior, parece mĂĄs ajustado denominarlo desistimiento , que es expresiĂłn que acentĂșa ese carĂĄcter unilateral e incondicionadoâ.
No puedo estar totalemnte de acuerdo con esta justificaciĂłn, prefiriendo mucho mĂĄs la expresiĂłn empleada por la Directiva de âresoluciĂłnâ, pues del punto de vista de la teoria de los contratos, el tĂ©rmino jurĂdico es el de resoluciĂłn porque se trata de un contrato ya concluĂdo.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
416
Como complemento a las facultades de desistimiento y de resoluciĂłn, la ley en
anĂĄlisis establece que, para el caso de que la adquisiciĂłn se haya financiado con un
préstamo del vendedor o de un tercero, el ejercicio de la facultad de desistimiento o de
resoluciĂłn implicarĂĄ igualmente, la resoluciĂłn del prĂ©stamo (art. 12Âș de la ley nÂș42/98).
Aprovecho para expresar mi opiniĂłn con respecto a este punto, que desarrollarĂ© mĂĄs, en las conclusiones finales de este trabajo. Creo bastante exagerada la protecciĂłn dada al consumidor en esta Directiva. Es tratado casi como si fuera un âincapazâ, es decir, como persona con comportamiento totalmente irresponsable, al cual las leyes de los diversos paises se preocupan en proteger, no vaya a ser que âsea engañadoâ por un promotor agresivo y firme un contrato abusivo. Al conceder la Directiva esta posibilidad de rescisiĂłn del contrato, considero que es equivalente a la certificaciĂłn por parte de la Comunidad de que los adquirentes son âtotalmente incapacesâ y como tales , merecedores de esta exagerada protecciĂłn. Si lo que estĂĄ en causa es la natureza de este derecho lo mejor serĂa no permitirlo.
Creo tambiĂ©n que es uno de los pocos casos en Derecho en que a alguiĂ©n que ha firmado un contrato relativo a inmuebles, y le es dada la facultad de âdesistirâ sin alegar cualquier motivo. Âż No serĂa preferible que esta facultad estuviera incluida en la fase preliminar del contrato, es decir, en las negociaciones anteriores a su firma? .
La facultad reconocida al consumidor de ejercicio potestativo dentro del mencionado plazo, denominado de mĂșltiples formas como son, de arrepentimiento, de retractaciĂłn, de rescisiĂłn, de resoluciĂłn, etc., pone en tela de juicio el principio de la fuerza obligatoria del contrato. Para intentar justificar esta posibilidad de desdecirse del consentimiento contractual ya emitido, cuya renuncia es nula, se habla en la doctrina, fundamentalmente en la francesa, de âformaciĂłn progresiva del contratoâ, de âcontrato a prueba o ensayoâ, o âbajo condiciĂłnâ. Sin embargo, desde el punto de vista teĂłrico, se pone en evidencia la naturaleza concreta del contrato, que no es un simple acuerdo de voluntades, sino un instrumento privilegiado para las operaciones de cambio, ya que ademĂĄs de las emisiones del consentimiento, el contrato se caracteriza por el desplazamiento de un bien de un patrimonio a otro. In DE LEĂN ARCE, âDe la multipropiedad al time share: proposiciones comunitarias y proyectos de derecho interno españolâ, RJN nÂș5, p. 205. Seria pues preferible la realizaciĂłn de un contrato promesa vigente durante el plazo de reflexiĂłn, y firmar el definitivo una vez agotado el mismo.
El derecho de rescisiĂłn del contrato ha sido reconocido por el legislador comuniario con anterioridad en otras Directivas como la referenrte a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales o relativa al crĂ©dito al consumo. In BOTANA GARCIA; âEstudio comparado de los regĂmenes jurĂdicos español y suizo relativos a las situaciones de cotitularidad en el Derecho de Propiedadâ, nota 95, RCDI nÂș 629, 1995, p. 1341.
Si lo que se pretende es el uso de un apartamento durante normalmente una semana determinada en cada año, el sistema mas serio es el utilizado por las cadenas de Hoteles, como por ejemplo el conocido por âBancotelâ, que se podrĂa facilmente adaptar a esta necesidad jurĂdica. El adquirente podrĂa comprar un âTalonario-apartamentoâ, escogiendo de entre uno de los varios tipos de talonario: unos para fines de semana, otros para cinco dias, otros para una semana, etc., durando el talonario, por ejemplo, para tres o cuatro años, teniendo el adquirente la posibilidad de escoger entre varios paises y alojamientos concretos indicados en un folleto informativo incluido en el Talonario. Este sistema tendria como ventaja el hecho de que ya estarian incluidos en el precio los servicios, no debiendo el adquirente pagar, en el momento de la utilizaciĂłn de su derecho, mas que el I.V.A. correspondiente al valor utilizado. Para el caso de no utilizaciĂłn total del talonario en el plazo para el cual se vendiĂł, se le podrĂa dar la posibilidad de devolverlo hasta una fecha concreta limite, pudiendo entonces y en algunos casos pedir la devoluciĂłn de un percentaje del importe, y en otros el cambio por otro Talonario, abonando entonces algo mĂĄs, que sirvaiera para el siguiente periodo, por ejemplo de tres o quatro años. TendrĂa tambiĂ©n la ventaja de no ser nominal, sino un documento al portador. FuncionarĂa como un tĂtulo de crĂ©dito. Con este sistema creo que se evitarian muchos problemas.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
417
Este derecho de aprovechamiento por turno es primeramente constituido por el
propietario o promotor del inmueble o inmuebles, mediante escritura pĂșblica (que
tendrĂĄ que contener lo exigido en el artĂculo 5Âș), y luego inscrito en el Registro de la
propiedad (art. 4Âș nÂș3), para lo que deberĂĄ presentar los documentos constantes del art.
4Âș de esta ley.
Una vez constituidos y registrados, el promotor podrĂĄ vender estos derechos
individuales a los interesados. Sin embargo la ley obliga a que elabore un documento
informativo que contenga lo dispuesto en el art. 8Âș.
La venta se realiza por medio de contrato, que deberĂĄ incluir los elementos que
constan del art. 9Âș. En cuanto al aspecto formal del contrato, el mismo artĂculo establece
que deberå realizarse en forma escrita1003. Existen también normas en cuanto a la lengua
en que se deberĂĄ redactar el contrato bien como el documento informativo.
1003 El artĂculo 1.462 nÂș1 del C.Cv.esp. dispone que: se entenderĂĄ entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesiĂłn del comprador. Podemos deducir de este precepto legal que esta âpuesta en posesiĂłn real âpuede tener lugar de dos maneras diferentes: a) materialmente, cuando hay una entrega manual y efectiva , o cuando el adquirente, de facto y de forma imediata , ejercita los poderes caracterĂsticos del titular del derecho real; b) de forma simbolica: sin llegar a producirse una transmisiĂłn material de la cosa, el transmitente manifiesta de forma inequĂvoca e irreversible su intenciĂłn de transferir la posesiĂłn al adquirente; c) a travĂ©s de la âtransmisiĂłn instrumentalâ , prevista en el artĂculo 1.462Âș nÂș2 del C.CV. esp.: cuando se haga la venta mediante escritura pĂșblica, el otorgamiento de Ă©sta equivaldrĂĄ a la entrega de la cosa objeto del contrato (....).. AsĂ, el otorgamiento de la escritura pĂșblica ante Notario equivale o hace las veces de entrega o tradiciĂłn. Ahora bien, el efecto traditivo automĂĄtico de la escritura pĂșblica no es impuesto a las partes de forma necesaria y general. El inciso final del pĂĄrrafo comentado (â.... si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrarioâ) evidencia que cabe excluir dicho efecto. Tiene importancia pues son muy frequentes las escrituras de venta (sobre todo de viviendas urbanas) en las que se introduce una ClĂĄusula de Reserva de Dominio que, claramente, tal y como exige el artĂculo 1.462 nÂș2 del C.Cv. esp., excluye el efecto traditivo en favor del adquirente, hasta tanto Ă©ste no pague por completo el precio aplazado. LASARTE,Curso de Derecho Civil Patrimonial, IntroduciĂłn al Derecho .Tecnos, 5ÂȘ ed., Madrid, 1994, p. 209.
En el portuguĂ©s, existe el principio segĂșn el cual los derechos reales se transmiten por mero efecto del contrato (art. 408Âș C.Cv.port.: Contratos con eficacia real: 1. A constituição ou transferencia de direitos reais sobre coisa determinada dĂĄ-se por mero efeito do contrato, salvas as excepçÔes previstas na lei. Estando prevista la posibilidad de âreserva de propiedadâ en el artĂculo siguiente: Art. 409Âș: Reserva da propiedade: 1. nos contratos de alienação Ă© lĂcito ao alienante reservar para si a propiedade da coisa atĂ© ao cumprimento total ou parcial das obrigaçÔes da outra parte ou atĂ© Ă verificação de qualquer outro evento. 2. Tratando-se de coisa movel ou de coisa imĂłvel sujeita a registo, sĂł a clĂĄusula constante do registo Ă© oponĂvel a terceiros. Tratandose pues de un biĂ©n inmueble deberĂĄ inscribirse esta clĂĄusula en el Registro de la propiedad. AdemĂĄs, en el Derecho portuguĂ©s la transmisiĂłn de bienes inmuebles tiene que ser realizada a
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
418
El adquirente se encuentra protegido por el derecho de desistimiento unilateral
(art. 10Âș). TambiĂ©n lo estĂĄ mediante el derecho de resoluciĂłn del contrato, previsto en el
art. 10Âș nÂș2, es decir, si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a
los que se refiere el art. 9Âș , o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado
suficientemente informado, por haberse contravenido la prohibiciĂłn del art. 8Âș nÂș1, o
incumplido algunas de las obligaciones que constan en los apartados de ese mismo
artĂculo, o si el documento informativo anexo al contrato no correspondiera al archivado
en el Registro, el adquirente podrĂĄ resolver el contrato en un plazo mĂĄs amplio de tres
meses.
Prevé también la prohibición de pagos de anticipos antes de que expire el plazo
de reflexiĂłn (art.11Âș nÂș1). AdemĂĄs, los prĂ©stamos concedidos al adquirente quedarĂan
resueltos cuando el primero desista o resuelva el contrato.
Es también importante la prestación de servicios, que serå hecha por una
empresa del sector.
En caso de que el adquirente no pague los servicios, y salvo pacto en contrario,
el propietario tendrĂĄ la facultad resolutoria prevista en el artĂculo 13Âș nÂș1.
La Ley española, no se limita pues a la incorporación estricta de la Directiva,
sino que procura dotar a la instituciĂłn de una regulaciĂłn completa. Empieza con una
serie de considerandos sobre el término multipropiedad, reputåndolo inadecuado por
travĂ©s de Escritura pĂșblica. Es ejemplo de esto el artĂculo 875ÂȘ del C.Cv. portuguĂ©s, en lo que respecta al contrato de compraventa de bienes inmuebles: (Forma): O contrato de compra e venda de bens imĂłveis sĂł Ă© valido se for celebrado por escritura pĂșblica. Lo mismo ocurre con todos los contratos de constituciĂłn y tansmisiĂłn de derechos reales. La Ășnica excepciĂłn que conozco y que es bastante reciente es el caso de la transmisiĂłn del Derecho real de HabitaciĂłn PeriĂłdica, que se transmite con sĂłlo el formalismo exigido en el artĂculo 12Âș de la ley 275/93 de 5 de agosto, que estipula su transmisiĂłn mediante declaraciĂłn de las partes hecha en un documento que es el âcertificado predialâ, documento autĂłnomo, que funciona casi como un documento de crĂ©dito (aunque no lo sea) : Art. 12 nÂș1 citado: 1. A oneração ou a transmisasĂŁo por acto entre vivos de direitos reais de habitação periĂłdica faz-se mediante declaração das partes no certificado predial,
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
419
equĂvoco, pues no se trata de un derecho de propiedad sino de un derecho real limitado.
En ningĂșn caso podrĂĄ vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse
multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad. -
PreĂĄmbulo, apartado 11004-.
Tampoco considera correcta la expresiĂłn âtiempo compartidoâ, empleada en la
Directiva de la UniĂłn Europea, pues parece dar a entender que lo que se comparte es el
tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto a
perĂodos de tiempo sucesivos, diferentes y excluyentes1005.
Se optĂł por la naturaleza real del derecho, que es limitado, quedando el
inmueble propiedad de una empresa o de una persona singular, y Ă©sta a su vez
constituye un rĂ©gimen jurĂdico de este tipo.1006 Se permite, sin embargo, la
configuraciĂłn del derecho de aprovechamiento por turno como una variante del derecho
com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do Ăłnus ou do alienante, respectivamente, e estĂĄ sujeita a registo nos termos gerais.
1004 PreĂĄmbulo: 1. Con el tĂ©rmino impropio de âmultipropiedadâ se viene denominando todas aquellas fĂłrmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un periodo determinado cada año. (....)
1005 PreĂĄmbulo 1.: (....) Otra opciĂłn era utilizar la fĂłrmula empleada por la Directiva: âtiempo compartidoâ. Sin embargo esta forma de denominar a la instituciĂłn resulta tambiĂ©n poco satisfactĂłria. En principio, parece un tĂ©rmino mĂĄs genĂ©rico que el de âmultipropiedadâ, pero hay que tener en cuenta que âtiempo compartidoâ no es mĂĄs que la traducciĂłn al español de la forma inglesa âtime-sharingâ.(....) AdemĂĄs tiene el inconveniente de que parece dar a entender que, entre los titulares de estos derechos , lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto en periodos de tiempo diferentes, y excluyentes.(....)
1006 Se establece que el rĂ©gimen sĂłlo podrĂĄ recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de Ă©stos arquitectĂłnicamente diferenciados para evitar que en una edificaciĂłn o grupo de edificaciones el propietario de tan sĂłlo alguno o algunos apartamentos, fisicamente dispersos, constituya un rĂ©gimen de derechos de aprovechamiento por turno sobre los mismos. (....). Se permite, no obstante, la explotaciĂłn mixta de un inmueble siempre que el tipo de explotaciĂłn que tenga que convivir con un rĂ©gimen de derechos de aprovechamiento por turno sea otro tipo de explotaciĂłn turĂstica, pues, en este caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia, son tan prĂłximas que ningĂșn perjuicio grave para los clientes y los titulares de los derechos puede derivar en ello.
Fue, sin embargo, presentada una enmienda a este Proyecto, que tiene el nÂș127, por el Grupo Parlamentario Popular en el sentido de que se añada al tĂ©rmino hotelero que constaba en este pĂĄrrafo lo siguiente: <<hoteles, apartahoteles y otras formas de explotaciĂłn similares sujetas a la misma normativa>>. Sin
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
420
de arrendamiento de temporada, al que resultarĂĄ aplicable el conjunto de disposiciones
de la Ley en cuanto no contradiga su naturaleza jurĂdica.1007 :
Art. 1Âș nÂș1 DATBI: [...] El derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ
constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el
apartado 6 de este artĂculo.
Art. 1Âș nÂș6: Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales
por temporada, que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas, hasta un mĂĄximo de
cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a
todas las temporadas contratadas, quedarĂĄn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley
[...]
También se consideró fundamental la existencia de una sociedad de
servicios1008, esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho
adquirido. Sin la sociedad de servicios, o en el caso de que esta funcione mal, el
derecho no podrĂĄ ser ejercitado, pues es ella la que hace posible el ejercicio del derecho.
El texto de esta Ley contiene un PreĂĄmbulo con VII partes, y dos tĂtulos: I.
Normas civiles y mercantiles; II. Normas tributarias. Ha sido desarrollado en 20
artĂculos, tres disposiciones adicionales, tres transitorias y una final. El tĂtulo I se divide
embargo en la redaccciĂłn final se prefiriĂł incluir: âotro tipo de explotaciĂłn turĂsticaâ, que abarca mas situaciones.
1007 CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, ob. cit., p. 1445. La introducciĂłn del modelo arrendatĂcio fuĂ© iniciativa de CiU (enmiendas 36, 41 y 47) y de CoaliciĂłn CanĂĄria (enmiendas 151, 160 y 162) frente al borrador originario que como Ășnica forma regulaba la de naturaleza jurĂdico-real.
1008 Art. 5Âș nÂș1.4. de la Ley.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
421
en tres capĂtulos: El primero con disposiciones generales; el segundo conteniendo el
RĂ©gimen jurĂdico; y el tercero relativo al incumplimiento de los servicios.1009
Completan esta Ley las âDisposiciones adicionalesâ, las âDisposiciones
transitoriasâ, y las âDisposiciones finalesâ. Sin embargo es tambiĂ©n importante analizar
las enmiendas presentadas al Proyecto de Ley las cuales se harĂĄn constar en las notas a
pie de pĂĄgina, para mejor distinguir entre el proyecto base y las referidas enmiendas.1010
1. El Derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. La Ley
de 15 de diciembre de 1998.
La adquisiciĂłn de un D.A.T.B.I. regulado en la ley de 15 de noviembre 1998
tiene como fin propio el disfrute de un bien inmueble durante un plazo determinado
cada año.
El Proyecto de esta ley se titulaba âDerecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmueblesâ. Estoy de acuerdo con la propuesta de enmienda del Grupo
Parlamentario Federal de Izquierda Unida, pues quedĂł mĂĄs claro el hecho de que se
1009 El capĂtulo I - -Disposiciones generales- contiene tres artĂculos: art. 1Âș sobre el âĂĄmbito objetivoâ, el art. 2Âș relativo a los âlĂmites y consecuencias del incumplimientoâ, y el 3Âș sobre la âduraciĂłnâ del rĂ©gimen.
El capĂtulo II -RĂ©gimen jurĂdico- contiene doce artĂculos distribuidos en dos secciones diferentes, la primera âConstituciĂłnâ -arts. 4Âș a 7Âș-, y la segunda âCondiciones de promociĂłn y TransmisiĂłnâ -arts. 8Âș a 15Âș-. El capĂtulo III -Incumplimiento de los Servicios- contiene un artĂculo -16Âș. El tĂtulo II contiene las Normas Tributarias - arts. 17Âș a 20Âș-.
1010 En lo que concierne a las enmiendas presentadas por diferentes Grupos Parlamentarios se pueden resumir del siguiente modo: Fueron presentadas dos enmiendas al tĂtulo del proyecto, una a todo el texto del Proyecto, 18 a la exposiciĂłn de los motivos, 16 al artĂculo 1Âș, 2 al artĂculo 2Âș, 4 al artĂculo 3Âș, 12 al artĂculo 4Âș, 14 al artĂculo 5Âș, 5 al artĂculo 6Âș, 3 al artĂculo 7Âș, 17 al artĂculo 8Âș, 16 al artĂclo 9Âș, 4 al artĂculo 10Âș, 2 al artĂculo 11Âș, 1 al artĂculo 12Âș, 6 al artĂculo 13Âș, 5 al artĂculo 14Âș, 4 al artĂculo 15Âș, 4 al artĂculo 16Âș, 5 al artĂculo 17Âș, 6 al artĂculo 18Âș, 3 al artĂculo 19Âș, 1 al artĂculo 20Âș, 4 al artĂculo 21Âș, 2 al artĂculo 22Âș, 3 al artĂculo 23Âș, 1 al artĂculo 24Âș. En cuanto a las disposiciones adicionales tambiĂ©n fueron presentadas enmiendas. AsĂ a la primera disposiciĂłn, 6 enmiendas; a la segunda, dos. Referente a las disposiciones transitĂłrias, a la primera, dos enmiendas; a la segunda, tres; a la tercera, dos. En lo que se refiere a las disposiciones finales, a la primera, dos enmiendas; a la segunda, tres; y a la tercera, dos.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
422
añadiera âde uso turĂsticoâ, una vez que serĂĄ ese su Ășnico uso posible.1011 TĂtulo
definitivo: Los Derechos de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turĂstico y normas tributarias.
El termino multipropiedad era la forma habitual de denominar esta instituciĂłn
entre nosotros, pero como ya vimos, no es correcta. âTiempo compartidoâ tampoco es
satisfactoria, pues no es mĂĄs que la traducciĂłn inglesa del time-sharing. AdemĂĄs, tiene
el inconveniente de que parece dar a entender que, entre los titulares de estos Derechos,
lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los
titulares lo son respecto de periodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello es
preferible la expresiĂłn âderecho de aprovechamiento por turnoâ.
El Grupo Federal IU presentĂł a continuaciĂłn una segunda propuesta de
enmienda con el siguiente tenor: Se sustituye en todo el texto el término
âdepartamentoâ por âalojamientoâ.1012 TambiĂ©n en este caso estoy totalmente de
acuerdo con la propuesta de enmienda por los mismos motivos presentados por este
grupo parlamentario.
En lo que concierne a la exposiciĂłn de motivos presentada en la parte
introductoria del proyecto de la Ley en anĂĄlisis, fueron varios los grupos parlamentarios
que presentaron propuestas de enmiendas. De este modo el Partido Socialista a través de
1011 Fueron presentadas dos propuestas de enmienda. La ya mencionada del Grupo Federal IU (enmienda nÂș1), y otra del Grupo Parlamentario CoaliciĂłn Canaria (nÂș 146) con el siguiente tenor que me parece innecesĂĄrio y confuso: âProyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por tiempo compartido de bienes inmuebles y normas tributarias que le afectanâ. Como ya he dicho, no se deberĂĄ utilizar la palabra âcompartidoâ sino ârepartidoâ o âpor turnoâ, Vide nota nÂș25 supra. En cuanto a la referencia a las normas tributarias me parece innecesĂĄrio.
1012 Se trata de la enmienda nÂș2 que va acompañada de la siguiente motivaciĂłn: âEl tĂ©rmino <<departamento`` es ajeno a la terminologĂa jurĂdica española en materia de inmuebles, y es una traslaciĂłn de la denominaciĂłn de apartamento.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
423
la enmienda nÂș 126 presenta una nueva redacciĂłn.1013 Otros grupos parlamentarios
también presentaron enmiendas.1014
Después de analizadas todas podemos resumir sus contenidos en lo siguiente:
Por un lado la preocupaciĂłn de adaptar esta introducciĂłn a las enmiendas que los
diversos grupos parlamentarios presentan mĂĄs adelante a los diferentes artĂculos del
Proyecto de la Ley en analisis, v.gr. la propuesta del Grupo Parlamentario CatalĂĄn
contenida en la enmienda nÂș 43, para que la escritura pĂșblica a travĂ©s de la cual se crea
este derecho tenga efectos constitutivos. En segundo lugar la necesidad sentida por
algunos de los grupos parlamentarios de dar otra redacciĂłn a esta exposiciĂłn de
motivos, de modo que quede mĂĄs clara y al mismo tiempo que ponga de relieve los
aspectos fundamentales contenidos y que justifican esta nueva legislaciĂłn.
Por otro lado fue importante definir si se debĂan regular varias fĂłrmulas
institucionales, o si era preferible limitar su regulaciĂłn a una sola, dejando fuera de la
Ley a las demĂĄs. Esta Ley optĂł por esto Ășltimo, dejando sin reconocer cualquier otro
modelo; no obstante se incluyen a todos los efectos, en el ĂĄmbito de la Ley los
arrendamientos de temporada que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas (de tres
temporadas) y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las
temporadas contratadas.
1013 Cuyo contenido se preocupa fundamentalmente con la idea de defensa del consumidor, que es la parte mĂĄs dĂ©bil en este marco jurĂdico. Sin embargo su contenido no difiere mucho del presentado en el Proyecto de Ley.
1014 Fueron las siguientes: Enmienda nÂș 145, del G.P. CoaliciĂłn Canaria; La nÂș 35 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I; La nÂș 36 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I; La nÂș 37 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I: La nÂș 38 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I; La nÂș 39 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I; La nÂș 40 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado I; La nÂș 41 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado II; La nÂș 41 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado II; La nÂș 127 del G.P. Popular al apartado II; La nÂș 128 del G.P. Popular al apartado II; La nÂș 43 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado III; La nÂș 44 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado III; La nÂș 45 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado III; La nÂș 129 del G.P. Popular al apartado III; La nÂș 46 del G.P. CatalĂĄn (CiU) al apartado IV; Y la nÂș 130 del G.P. Popular al apartado IV.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
424
Se adoptĂł la fĂłrmula de derecho real limitado, que es la que mejor protege los
derechos del consumidor.
A) Contenido del D.A.T.B.I.
Se trata de un derecho real menor con caracterĂsticas especiales, oponible erga
omnes, que se constituye en escritura pĂșblica, y que es posible registrar1015.
Por otro lado, es un derecho constituido sobre cosa ajena, es decir, un iura in re
aliena, que va a limitar el derecho de propiedad que se encuentra en la base, y que crea
en su entorno un conjunto de obligaciones reales (por causa de la cosa), donde uno de
los sujetos estĂĄ determinado por la titularidad del derecho real sobre la cosa -
obligaciones ob rem- . Se caracteriza por ser un derecho que tanto puede ser enajenado
como gravado.
Se enumeran a continuaciĂłn los elementos que en la ley dotan de contenido a
este derecho: Se trata de un derecho nuevo.
AdemĂĄs es un derecho real menor, oponible erga omnes.
Es un derecho real de aprovechamiento por turnos. Se limita a cierto periodo en
cada año.
1015 Se permite, sin embargo, la configuraciĂłn del derecho de aprovechamiento por turno como una variante del derecho de arrendamiento de temporada, al que resultarĂĄ aplicable el conjunto de disposiciones de la Ley en cuanto no contradiga su naturaleza jurĂdica .1015 :
Art. 1Âș nÂș1 DATBI: [...] El derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artĂculo. Art. 4Âș nÂș3 de la Ley: El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirĂĄ mediante su formalizaciĂłn en escritura pĂșblica, y se inscribirĂĄ en el Registro de la propiedad.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
425
EstĂĄ constituido sobre âdepartamentosâ1016, o mejor dicho, unidades de
alojamiento- integradas en un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos,
arquitectĂłnicamente diferenciados.
Se constituye en escritura pĂșblica, y se registra, siendo el registro constitutivo
del derecho.
Genera obligaciones ob rem, lo que se traduce en una prestaciĂłn pecuniaria
anual.
Es un derecho fĂĄcilmente enajenable y que puede ser objeto de cargas y
gravĂĄmenes.
Difiere de cualquier derecho de copropiedad, o del de propiedad horizontal.
Se puede transmitir mortis causa, no siendo por lo tanto intuitu personae.
Debe existir un documento informativo, que formarĂĄ parte integrante del
documento de transmisiĂłn, debiendo el comprador declarar por escrito que ha recibido
el documento y que ha comprendido su texto. Sus titulares tanto pueden ser personas
fĂsicas como jurĂdicas.
Su transmisiĂłn estĂĄ sujeta a los impuestos de TransmisiĂłn Patrimonial e I.V.A.
1016 Departamento / Apartamento. En España hasta los años 50, no hubo mĂĄs que departamentos (del francĂȘs departement) y eran sĂłlo los departamentos de los vagones del tren, en las casas etc. Cuando redujeron su tamaño empezĂł a llamarseles apartamentos (del italiano appartamento) . Vino este tĂ©rmino para España atravĂ©s de Argentina e HispanoamĂ©rica. El tĂ©rmino departamento estĂĄ traducido del francĂȘs.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
426
Es necesario contratar con una âsociedad de serviciosâ
B) Ămbito objetivo.
En lo que concierne al derecho real nuevo, es necesario que la unidad de
alojamiento sea susceptible de utilizaciĂłn independiente por tener salida propia a la vĂa
pĂșblica o a un elemento comĂșn del edificio en el que estuviera integrado , art. 1Âș nÂș1-
Ămbito objetivo:
1. Es objeto de esta Ley la regulaciĂłn de la constituciĂłn, ejercicio, transmisiĂłn y
extinciĂłn del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye
a su titular la facultad de disfrutar, con carĂĄcter de exclusivo, durante un periodo
especĂfico de cada año, un departamento susceptible de utilizaciĂłn independiente por
tener salida propia a la vĂa pĂșblica o a un elemento comĂșn del edificio en el que
estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario
adecuado al efecto y el derecho a la prestaciĂłn de los servicios complementarios.
La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento, ni de su
mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ constituirse como derecho
real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artĂculo.
Fue presentada una propuesta de enmienda por el Grupo Parlamentario
Socialista, con el nÂș97, para segĂșn las motivaciones presentadas por el referido Grupo:
âajustar el contenido del artĂculo a la mera transposiciĂłn de la directiva comunitaria,
sin mĂĄs definiciones jurĂdicas que las contenidas en Ă©staâ.1017
1017 <<A los efectos de esta Ley se considera derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles a todo contrato o grupo de contratos celebrados para un perĂodo legal mĂnimo de tres años, por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se cree, se transfiera o se establezca un compromiso de
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
427
Sin embargo, y con el debido respeto, creo que no debemos confundir el acto
constitutivo con el acto de transmisiĂłn de este Derecho; y el derecho en sĂ. Se trata, sin
lugar a dudas, y en primer lugar, de un derecho real limitado,1018 por lo que no se podrĂĄ
confundir con un contrato. En segundo lugar la incorporaciĂłn de la directiva hecha por
el referido Grupo Parlamentario contiene imprecisiones, es decir, la Directiva
94/47/CEE no da una definiciĂłn de este derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, y si la formulara nunca serĂa la presentada por este Grupo en la citada
enmienda.1019
Al apartado primero del artĂculo primero del Proyecto de Ley fueron presentadas
otras dos enmiendas.1020 La primera añade como principio del art. 1Âș del Proyecto Ley
en anĂĄlisis lo siguiente:
Es objeto de esta Ley la regulaciĂłn de la constituciĂłn, ejercicio, transmisiĂłn y
extinciĂłn del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye
a su titular la facultad de (....).
transferir directa o indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilizaciĂłn de uno o mĂĄs inmuebles, durante un perĂodo determinado o determinable del año que no podrĂĄ ser inferior a una semana.
SerĂĄ necesario para que queden dentro del ĂĄmbito de esta ley que dichos contratos tengan como sujetos, de una parte, a una o mĂĄs personas fisicas o jurĂdicas que en el marco de su actividad cree, transfiera o se comprometa a transferir el objeto del contrato, y de otra, a una o mĂĄs personas fisicas que con fines que no se pueda considerar que pertenecen al marco de su actividad profesional se le transfiera o se comprometa a transferir el objeto del contrato y de otra, a una o mĂĄs personas fĂsicas que con fines que no se pueda considerar que pertenecen al marco de su actividad profisional se le transfiera el derecho objeto del contrato o sea la destinataria del derecho objeto del contrato>>.In enmienda citada.
1018 Esta opciĂłn la encontramos en el pĂĄrrafo nÂș15 del apartado I de la exposiciĂłn de motivos contenida en la parte introductĂłria del Proyecto-Ley en anĂĄlisis. AdemĂĄs, no habiendo sido presentada ninguna enmienda por este Grupo Parlamentario al citado pĂĄrafo nÂș15 se deduce que lo han aceptado, es decir, aceptan la opciĂłn hecha por el Proyecto ley de que el Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es un Derecho Real Limitado.
1019 No creo que sea conveniente tampoco, para intentar dar una definiciĂłn de este derecho, ni transcribir integralmente el art. 1Âș, ni el 2Âș, de la Directiva de la CEE referida, pues que esta Directiva deja plena libertad a los Estados Miembros cuanto a lo que se refiere al tipo de derecho, de naturaleza real o de naturaleza personal u obligacional, por el que los Estados deberĂĄn optar.
1020 La enmienda nÂș 47, del G.P. CatalĂĄn (CiU) y otra con el nÂș 147 por el G.P. CoaliciĂłn CanĂĄria.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
428
Acaso esta enmienda pueda ser de utilidad, pues viene a mejorar la definiciĂłn
del ĂĄmbito objetivo de este derecho. Sin embargo no ocurre lo mismo con la segunda
parte de la misma enmienda, en lo referente a lo siguiente:
El derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ constituirse como derecho real
limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artĂculo.1021
Posiblemente la redacciĂłn del Proyecto de Ley era preferible, pues se limitaba a
regular con la futura Ley situaciones de naturaleza real.
La enmienda incluyó en su reglamentación también situaciones que no son de
derechos reales, sino de derechos de naturaleza personal, como es el caso del
arrendamiento1022. Al incluir la enmienda supra citada en la Ley, se abriĂł la posibilidad
de existencia de la figura del derecho de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles también en cuanto a situaciones de derechos no reales, lo que, a pesar de no
ser deseable para la seguridad en el trĂĄfico jurĂdico de este derecho, sin embargo estĂĄ
justificado en el PreĂĄmbulo de la Ley en anĂĄlisis1023.
1021 El apartado 6Âș del artĂculo 1Âș del citado Proyecto Ley dice lo siguiente: Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas y menos de quince y en los que se anticipen las rentas correspondientes a tres temporadas anuales, como mĂĄximo, quedarĂĄn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1022 Art. 1Âș nÂș6 de la Ley: Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas, hasta un mĂĄximo de cincuenta años y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarĂĄn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberĂĄn referirse a una temporada que se corresponda con un perĂodo especĂfico de cada año y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genĂ©ricas, siempre que estĂ© especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho. FERNANDEZ ARROYO, Diego P. : El arrendamiento de inmuebles en la UniĂłn Europea, Civitas, 1998.
1023 âEl ĂĄmbito de aplicaciĂłn restrictivo ha aconsejado establecer una norma para determinar el rĂ©gimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a Ă©stos que se constituyan sin ajustarse a la ley, pues aunque es evidente que se tratarĂa de supuestos de fraude de ley y deberĂĄn, en consecuencia someterse a la soluciĂłn del artĂculo 6.4 del CĂłdigo Civil, Ă©sta no parece por si sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la prĂĄctica. No obstante, se incluyen en el ĂĄmbito de la Ley los
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El Grupo Parlamentario Coalición Canaria presentó también una enmienda al
apartado 1 del art. 1Âș1024. En primer lugar debo decir una vez mĂĄs que no estoy de
acuerdo ni con la expresiĂłn âtiempo compartidoâ, asunto ya tratado supra, ni creo que
sea correcta la palabra âalojativaâ.1025 En lo que concierne a la competencia de las
Comunidades AutĂłnomas en lo referente a la reglamentaciĂłn de la actividad turĂstica,
soy de la opinión que es asunto para añadir al final del Proyecto de Ley en las
disposiciones finales y transitorias, y no en el artĂculo 1Âș. Sin embargo la regulaciĂłn de
este derecho deberĂĄ ser hecha a nivel nacional como Ley General, cabiendo a las
Comunidades AutĂłnomas su reglamentaciĂłn de acuerdo y dentro de los lĂmites
contenidos en la Constitución Española.
Este derecho sĂłlo podrĂĄ recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector
de ellos arquitectónicamente diferenciado, debiendo estar sometidos al régimen todos
los alojamientos independientes que lo integren. Sin embargo, existe la posibilidad de
convivencia simultĂĄneamente en un mismo conjunto inmobiliario, de una explotaciĂłn
hotelera y de un régimen de derechos de aprovechamiento por turno1026.
arrendamientos de temporada que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadasâ. PAU PEDRĂN, A.: Aprovehamiento por turno de bienes inmuebles en Europa, Pau PedrĂłn, coordinador) Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999.
1024 Enmienda nÂș 147 con el siguiente contenido: ArtĂculo 1. Ambito objetivo.
1. Es objeto de la presente Ley la regulaciĂłn de la modalidad turĂstica alojativa consistente en el aprovechamiento por tiempo compartido de bienes inmuebles, por periodos de tiempo compartido igual o superior a una semana de cada año, en todo aquello que no afecte a lo que es la actividad turĂstica propiamente dicha cuya competencia corresponde a las Comunidades AutĂłnomas.
1025 No he encontrado esta palabra en el Diccionario, ni tampoco la he oido nunca a nadie.
1026 Ley, Art. 1Âș nÂș2: El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno sĂłlo podrĂĄ recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectĂłnicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepciĂłn de los locales, deben estar sometidos al rĂ©gimen. SerĂĄ necesario que el conjunto tenga, al menos, diez departamentos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario estĂ© sujeto, al tiempo, a un rĂ©gimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotaciĂłn turĂstica, siempre que tales derechos recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados.
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Fueron presentadas tres enmiendas a este apartado 2 del artĂculo 1Âș del Proyecto
de Ley en anĂĄlisis.1027
En cuanto a la propuesta de enmienda nÂș 31028 no puedo estar muy de acuerdo
con ella pues considero que es deseable que 1029un mismo inmueble o conjunto de
inmuebles turĂsticos tengan en al mismo tiempo una explotaciĂłn hotelera y un rĂ©gimen
de derechos de aprovechamiento por turno, siempre que tales derechos recaigan sobre
alojamientos concretos y para periodos determinados.1030
Otra enmienda presentada a este apartado 2, fue la nÂș48,1031 que me parece
acertada, una vez que admite la explotación mixta de inmuebles en régimen de
aprovechamiento por turnos en cualquiera de los demĂĄs regĂmenes turĂsticos y no sĂłlo
en el hotelero.
1027 Enmienda nÂș 3, del G.P. Federal IU, otra con el nÂș 48, por el G.P. CatalĂĄn (CiU), y una tercera con el nÂș 148, por el G.P. CoaliciĂłn CanĂĄria.
1028 Enmienda nÂș3: se solicita que se suprima la siguiente frase: <<...Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario estĂ© sujeto, al tiempo, a una explotaciĂłn hotelera y a un rĂ©gimen de derecho de aprovechamiento por turno, siempre que tales derechos recaigan sobre departamentos concretos y para periodos determinados>>.
1030 SegĂșn el Proyecto de Ley en estudio, en su artĂculo 1Âș nÂș2, serĂĄ necesĂĄrio que el conjunto tenga, al menos, diez apartamentos sometidos al rĂ©gimen de derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.
1031 Enmienda del Grupo Parlamentario CatalĂĄn nÂș 48: <<ArtĂculo 1.
2. El rĂ©gimen de aprovechamiento..../.... un mismo conjunto inmobiliario estĂ© sujeto, al tiempo, a un rĂ©gimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotaciĂłn turĂstica, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre departamentos concretos y para periodos determinados>>.
Presentan la siguiente justificaciĂłn: Admitir la explotaciĂłn mixta de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido en cualquiera de los demĂĄs regimenes turĂsticos y no sĂłlo el hotelero.
Evidentemente existe aĂșn mayor razĂłn de identidad entre el rĂ©gimen de aprovechamiento por turno y el de hotel de apartamentos o el de aparatamentos turĂsticos que del simple hotelero. Como dice la ExposiciĂłn de Motivos <<a efectos materiales de convivencia>> son muy prĂłximos.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
431
Una tercera enmienda fue presentada en lo que se refiere a este mismo apartado
2Âș.1032 Creo que su contenido es importante, pero que deberĂa ser llevado a la parte final
en âdisposiciones finales y transitoriasâ, ya mencionada supra.
Se exige, antes de la constitución del régimen, la obtención de las
correspondientes cĂ©dulas de habitabilidad. Art. 4Âș nÂș1 b.
C) Elementos personales.
La Ley designa a los dos sujetos de la relaciĂłn jurĂdica que se constituye como
âpropietarioâ y âtitular del derecho de aprovechamiento por turnoâ.
Son pues dos titulares de derechos reales de diferente naturaleza: el primero del
derecho de propiedad del inmueble y posiblemente también promotor, y el otro -u otros-
, titulares de los derechos reales menores ahora constituidos.
a) El Propietario del inmueble.
El inmueble o conjunto de inmuebles es propiedad de una persona fĂsica o
jurĂdica, constituyendo ella este derecho de aprovechamiento por turno. Podemos
distinguir entre la situaciĂłn del propietario del inmueble y la del titular del derecho de
aprovechamiento por turno. AsĂ en cuanto al propietario del inmueble, es necesario que
el derecho de aprovechamiento por turnos sea constituido por Ă©l, que debe constar como
propietario en el Registro de la Propiedad. El art. 4Âș de la Ley en anĂĄlisis dice lo
siguiente:
1032 Enmienda nÂș 148 del Grupo Parlamentario CoaliciĂłn Canaria, que contiene lo siguiente: El rĂ©gimen de aprovechamiento por tiempo compartido sĂłlo podrĂĄ recaer sobre un inmueble o conjunto de inmuebles que habrĂĄn de cumplir con los requisitos mĂnimos exigidos por la normativa turĂstica de las Comunidades AutĂłnomas donde radiquen.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
432
1. El régimen de aprovechamiento por turno deberå ser constituido por el
propietario regitral del inmueble.
Es deseable que la vinculaciĂłn al inmueble del propietario que ha constituido
este derecho siga durante su vida. AsĂ pues, el propietario debe garantizar que los
titulares de los derechos reciban los debidos servicios incluidos en su titularidad. Se
establece, por eso, una duraciĂłn mĂnima de 3 años y mĂĄxima de 50 (art. 3Âș)1033. Dentro
de estos lĂmites caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo razonable para
agotar las posibilidades reales de disfrute del adquirente.
El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles atribuye a su
titular la facultad de disfrutar, con carĂĄcter exclusivo, durante un perĂodo especĂfico de
cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida
propia a la vĂa pĂșblica o a un elemento comĂșn del edificio en el que estuviera integrado,
y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto (art. 1.1).
La actual Ley no exige que el propietario del inmueble sobre el que se ha
constituido este nuevo derecho sea una sociedad comercial, pudiendo ser
indistintamente una persona fĂsica o jurĂdica1034.
1033 Art. 3Âș: DuraciĂłn.
1. La duraciĂłn del rĂ©gimen serĂĄ de tres a cincuenta años a contar desde la fecha de inscripciĂłn del rĂ©gimen jurĂdico o desde la inscripciĂłn de la terminaciĂłn de la obra cuando el rĂ©gimen se haya constituido sobre un inmueble en construcciĂłn.
2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrån derecho a compensación alguna.
1034 Art. 4Âș. 1. El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno deberĂĄ ser constituido por el propietario registral del inmueble. Para poder hacerlo, deberĂĄ previamente:
a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberå haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
433
El propietario del inmueble, podrĂĄ libremente disponer de su derecho de
propiedad, ya que el derecho de aprovechamiento por turno es un derecho real limitado,
un iura in re aliena que se constituye sobre un derecho de propiedad, verificĂĄndose dos
situaciones simultĂĄneamente: por un lado el derecho de propiedad -propiedad limitada,
nuda propiedad- que se mantiene en la titularidad del propietario primitivo -que es el
que constituye este derecho real nuevo-, y por otro los derechos reales de
aprovechamiento por turno -sobre un inmueble definido y concreto-, que son derechos
reales menores o iura in re aliena.. Cada uno de estos derechos reales de
aprovechamiento por turno gravarĂĄ, segĂșn estĂ© o no previamente constituida la
propiedad horizontal sobre el inmueble, o bien la total propiedad del alojamiento, o del
inmueble1035 .
b) El titular.
Los titulares tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas. El titular estĂĄ
sujeto a tutela especial tanto por parte del Derecho interno español, como por parte del
Derecho de la UniĂłn Europea, justificando esto, incluso, la presentaciĂłn de la Directiva
Comunitaria que reforzĂł esta protecciĂłn.
b)....
c)....
d)....
1035 Art. 1Âș, 4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrĂĄ en ningĂșn caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad , ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
Cada uno de los derechos de aprovechamiento por turno gravarĂĄ, en conjunto, la total propiedad del departamento o del inmueble, segĂșn estĂ© previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reuniĂłn de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinciĂłn del derecho real limitado, que subsistirĂĄ durante toda la vida del rĂ©gimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, no podrå libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho Privado.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
434
D) Derechos y Obligaciones de las partes.
El titular del derecho de aprovechamiento por turno, tiene los siguientes
derechos: En primer lugar puede resolver el contrato dentro de los plazos y en los casos
previstos en el artĂculo 10Âș.
Por otro lado puede habitar la unidad de alojamiento, que esté dotada, de modo
permanente, con el mobiliario adecuado al efecto -art. 1Âș nÂș1-, durante el periodo de
tiempo estipulado en la escritura. -art.9Âș -.
También tiene el derecho a usar las instalaciones y los equipos comunes de la
empresa y beneficiarse de los servicios estipulados, durante el mismo periodo de
tiempo. -art. 9Âș, nÂș7- .
Disponer de su derecho sin mĂĄs limitaciones que las que resulten de las leyes y
sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen. -
art.15Âș nÂș1-.
Exigir la prestaciĂłn de servicios por parte de la sociedad contratada al efecto,
siendo el propietario o promotor responsable por esto. -art. 16Âș-:
Incumplimiento de los servicios:
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de
aprovechamiento por turno, de la efectiva prestaciĂłn de los servicios. En caso de
incumplimiento por la sociedad, el propietario o promotor deberĂĄ resolver el contrato y
exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde al
propietario o promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho de
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
435
aprovechamiento por turno podrĂĄ reclamar del propietario la efectiva prestaciĂłn de los
servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestaciĂłn no se
efectĂșe, sin perjuicio de lo establecido en el artĂculo 16.2.
Asimismo, cada titular podrĂĄ instar directamente la resoluciĂłn del contrato,
siempre que lo haya notificado previamente al propietario. Una vez resuelto el
celebrado con la primitiva sociedad de servicios, el propietario o promotor deberĂĄ
contratar con otra que cumpla los requisitos del artĂculo 16 la prestaciĂłn de los
servicios en las mismas condiciones que establecĂa el contrato incorporado en la
escritura reguladora. Cualquier alteraciĂłn de Ă©ste no perjudicarĂĄ, en ningĂșn caso, a
los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.
Por otro lado el titular tiene los siguientes deberes: No utilizar las unidades de
alojamiento ni las instalaciones, espacios o equipos de uso comĂșn para fines diferentes
de aquellos a que se destinan, ni para actos prohibidos en la escritura o por las normas
de funcionamiento estipuladas en el contrato constitutivo.
También debe pagar anualmente la prestación pecuniaria estipulada doce meses
antes del comienzo del periodo respectivo.
Analizaremos ahora las garantĂas a favor del comprador. De acuerdo con el
articulo 4Âș, el propietario que constituya el rĂ©gimen sobre un inmueble en construcciĂłn
deberĂĄ contratar a favor de los futuros adquirentes del derecho de aprovechamiento por
turno, un aval bancario, o un seguro de cauciĂłn, que cubra todo el valor de la obra y del
mobiliario que se deba incorporar a los departamentos. -art. 4Âș nÂș21036
1036 Art. 4Âș nÂș2: El propietario que constituya el rĂ©gimen sobre un inmueble en construcciĂłn deberĂĄ, ademĂĄs, contratar a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de cauciĂłn con entidad autorizada que garantice la devoluciĂłn de las cantidades entregadas a cuenta para la aquisiciĂłn del derecho, actualizadas con
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
436
Esta cauciĂłn servirĂĄ para garantizar la posibilidad de iniciar el uso y disfrute del
derecho real de aprovechamiento por turno por los adquirentes de estos derechos en la
fecha estipulada en el contrato. Garantizarå también el levantamiento de hipotecas u
otras cargas que puedan perjudicar a los compradores del derecho de aprovechamiento
por turno.
El propietario que constituye este derecho de aprovechamiento por turno, puede
libremente vender y alienar los diferentes derechos reales constituidos de acuerdo con la
Ley; podrå también libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a las
normas de derecho privado, sin perjuicio de las limitaciones que resulten del régimen y
de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno (art.
15Âș).
AdemĂĄs el titular del derecho de propiedad tiene los siguientes deberes segĂșn
que la obra estĂ© concluida o no -art. 4Âș nÂș1a-:
Haber inscrito la conclusiĂłn de la obra en el Registro de la Propiedad. En el
caso de que la obra esté iniciada pero no concluida, deberå haber inscrito la
declaraciĂłn de obra nueva en construcciĂłn.
En lo que concierne a las licencias. -art. 4Âș nÂș1b-:
arreglo al Ăndice Anual de Precios al Consumo, si la obra no ha sido finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora cuando el adquirente del derecho opte por la resoluciĂłn del contrato en los tĂ©rminos previstos en el artĂculo 10Âș de la presente Ley. Las cantidades asĂ recibidas serĂĄn independientes de las que deba satisfacer el propietario o promotor en concepto de indemnizaciĂłn de daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.
Las garantĂas de las cantidades entregadas a cuenta se regirĂĄn, en todo aquello que les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcciĂłn y venta de viviendas, y sus normas de desarrollo.
Mientras no estĂ© inscrita el acta notarial donde conste la finalizaciĂłn de la obra, en ningĂșn caso podrĂĄ quedar liberado el aval constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
437
Haber obtenido de las entidades competentes las licencias necesarias para
ejercer la actividad turĂstica, las de apertura, las necesarias para la primera ocupaciĂłn
de los departamentos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para
el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra esté
tan sĂłlo iniciada, bastarĂĄ haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la
actividad turĂstica.
Ăsta Ășltima. tanto si la obra estĂĄ terminada como si tan sĂłlo iniciada, solamente
serĂĄ exigible en aquellas Comunidades AutĂłnomas donde la comercializaciĂłn de
derechos que impliquen la facultad de disfrute de un departamento durante un perĂodo
de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad
turĂstica sometida a licencia.
Cuando se constituya este derecho sobre un inmueble en construcciĂłn, se debe
contratar a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno,
un aval bancario, o un seguro de cauciĂłn, que cubra todo el valor de la obra y del
mobiliario que se deba incorporar a los apartamentos. -
El propietario debe, en lo que se refiere al contrato con una sociedad de
servicios. -art.4Âș nÂș1c-:
Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el
contrato con una sociedad de servicios.
Deberå también el propietario concertar los seguros necesarios y previstos en la
presente Ley. -art. 4Âș nÂș1 d-:
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438
El propietario del inmueble deberĂĄ previamente a la constituciĂłn del derecho de
aprovechamiento por turnos
d) Haber concertado los seguros a los que se refiere el artĂculo 7 .
Mantener en buen estado las unidades de alojamiento y sus equipamientos y
mobiliario tanto en cuanto a su conservaciĂłn como a su limpieza, para lo que deberĂĄ
contratar con una empresa de prestaciĂłn de servicios, siendo el propietario responsable
frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestaciĂłn
de estos servicios. -art. 16Âș.
E) La sociedad de servicios.
La Ley se apartĂł en este punto del Proyecto de Ley que consideraba necesaria
que la empresa de servicios adoptara forma de sociedad.
La regulaciĂłn de la empresa de servicios estĂĄ sĂłlo mencionada en el art. 4Âș .1.c),
prohibiĂ©ndose tambiĂ©n que ellas estĂ©n domiciliadas en paraĂsos fiscales:
Art. 4Âș nÂș1 c): El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno deberĂĄ ser constituido
por el propietario registral del inmueble. Para poder hacerlo deberĂĄ previamente:
(....)
c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el
contrato con una empresa de servicios que reĂșna, en aquellas Comunidades AutĂłnomas
donde se establezcan, los requisitos que se exijan a Ă©stas, salvo que el propietario,
cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente Ă©l.
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439
Las empresas de servicios no podrĂĄn estar domiciliadas en paraĂsos fiscales y
tendrån que tener al menos una sucursal domiciliada en España.
La sociedad de servicios estĂĄ obligada a prestar seguro de cauciĂłn, destinado a
cubrir, en caso de incumplimiento por su parte, el riesgo de indemnizar el asegurado. -
art 7Âș1037.
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de
aprovechamiento por turno, de la efectiva prestaciĂłn de los servicios. En caso de
incumplimiento por la sociedad, el propietario o promotor deberĂĄ resolver el contrato y
exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. -art. 16Âș-.
F) ConstituciĂłn. Contrato promesa. Contrato definitivo.
Este derecho se constituye por el propietario del inmueble, mediante acto
jurĂdico en escritura pĂșblica ante notario, siendo el Registro constitutivo del derecho.
Para poder hacerlo, deberĂĄ previamente cumplir los requisitos del nÂș1 del artĂculo 4Âș de
la Ley1038.
1037 Art. 7Âș: Seguro. Antes de la constituciĂłn del rĂ©gimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario deberĂĄ suscribir y mantener en vigor una pĂłliza de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promociĂłn y hasta la transmisiĂłn de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligaciĂłn de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por Ă©l o cualquiera de sus dependientes hasta que dicha transmisiĂłn se produzca.
AdemĂĄs, deberĂĄ suscribir y mantener en vigor un contrato que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilizaciĂłn de los mismos, asĂ como de seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o promotor con la compañĂa de seguros, Ă©ste y la empresa de servicios pueden pactar que esta Ășltima se haga cargo del pago de las primas de estos seguros.
44. ArtÂŽ. 4Âș: ConstituciĂłn del rĂ©gimen.
1. El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno deberĂĄ ser constituido por el propietario del inmueble; segĂșn el Registro de la Propiedad. Para poder hacerlo, deberĂĄ previamente:
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440
El tĂtulo constitutivo del derecho real de aprovechamiento por turno debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad. -art.4Âș nÂș31039. Sin embargo la Ley declara
que la escritura, y no la inscripciĂłn, es constitutiva (eficacia constitutiva).
En cuanto a los precontratos de compraventa de derechos de aprovechamiento
por turno, contratos promesa debemos referir lo siguiente: El contrato promesa de
adquisiciĂłn y transmisiĂłn de derechos reales de aprovechamiento por turno deberĂĄ
elevarse a escritura pĂșblica y la adquisiciĂłn y transmisiĂłn de este nuevo derecho podrĂĄ
inscribirse en el Registro de la Propiedad, -art. 14Âș-1040:
a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberå haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
Art. 4Âș nÂș1 b): Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias necesarias para la primera ocupaciĂłn de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la correspondiente cĂ©dula de habitabilidad. En el caso de que la obra estĂ© tan sĂłlo iniciada, bastarĂĄ haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turĂstica.
Esta Ășltima, tanto si la obra estĂĄ terminada como si tan sĂłlo iniciada, solamente serĂĄ exigible en aquellas Comunidades AutĂłnomas donde la comercializaciĂłn de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un perĂodo de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislaciĂłn, la calificaciĂłn de actividad turĂstica sometida a licencia.
Art. 4Âș c): Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el contrato con una empresa de servicios que reĂșna, en aquellas Comunidades AutĂłnomas donde se establezcan, los requisitos que se exijan a Ă©stas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente Ă©l.
d): Haber concertado los seguros a los que se refiere el artĂculo 7Âș
1039 Art. 4Âș nÂș3: El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno de un inmueble, se constituirĂĄ mediante su formalizaciĂłn en escritura pĂșblica, y se inscribirĂĄ en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberĂĄ concurrir la empresa que haya asumido la administraciĂłn y prestaciĂłn de servicios, salvo manifestaciĂłn expresa del propietario de que son por Ă©l asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de aprovechamiento por turno antes de estar vĂĄlidamente constituido el rĂ©gimen, se les aplicarĂĄ lo dispuesto en el artĂculo 1.7 de esta Ley.
1040 1. La adquisiciĂłn y transmisiĂłn de derechos reales de aprovechamiento por turno podrĂĄ inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberĂĄ elevarse a escritura pĂșblica y el Registrador abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisiĂłn, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. (....)
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441
El precontrato de compraventa, los precontratos y los documentos informativos
de derechos de aprovechamiento por turno, se redactarĂĄn en lengua que el comprador
conozca. -art. 9Âș nÂș12.31041
El contenido mĂnimo del contrato viene indicado en el art. 9Âș1042. DeberĂĄ constar
por escrito y contener unos elementos mĂnimos, considerados como esenciales, tales
2. Si el contrato de adquisiciĂłn de derechos reales de aprovechamiento por turno se celebrara ante Notario, Ă©ste advertirĂĄ del derecho de desistimiento que el artĂculo 10 establece en favor del adquirente, que el mismo sĂłlo puede hacerse por acta notarial y de los demĂĄs derechos que le reconoce la presente Ley.
3.El Notario no autorizarĂĄ la escritura ni el Registrador inscribirĂĄ el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artĂculo 9. HERNĂNDEZ ANTOLĂN, J.M.:: âLa multipropiedad en la prĂĄctica notarial. Estudio de derecho vigente, de la proyectada legislaciĂłn y de la normativa comunitariaâ, Actualidad Civil, nÂș 21/22, 1995, pp. 399-450.
1041 3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se redactarån en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida o del que sea nacional, siempre que sea una de las lenguas oficiales de dicha Unión. Ademås, se redactarån en castellano o, si asà lo exige el adquirente, en la lengua española que sea oficial en el lugar de celebración.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algĂșn Estado miembro de la UniĂłn Europea ni residentes en los mismos podrĂĄn exigir que el contrato y los demĂĄs documentos se les entreguen traducidos a la lengua oficial de la UniĂłn Europea que ellos elijan.
1042 1. El contrato celebrado por toda persona fĂsica o jurĂdica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de departamento deberĂĄ constar por escrito y en Ă©l se expresarĂĄn, al menos, los siguientes extremos:
1Âș- La fecha de celebraciĂłn del contrato, los datos de la escritura reguladora del rĂ©gimen, con indicaciĂłn del dĂa del otorgamiento, del Notario autorizante y del nĂșmero de su protocolo, y los datos de inscripciĂłn en el Registro de la Propiedad.
2Âș- Referencia expresa a que el derecho transmitido es un derecho real, sin perjuicio de lo establecido en el artĂculo 1.6, haciendo constar la fecha en que el rĂ©gimen se extinguirĂĄ de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.
El contrato expresarĂĄ la posibilidad de otorgar escritura pĂșblica, conforme a los artĂculos 1279 y 1280 del CĂłdigo civil, e inscribir el derecho adquirido en el Registro de la propiedad para su plena protecciĂłn.
3Âș- DescripciĂłn del edificio, de su situaciĂłn y del departamento sobre el que recae el derecho con referencia expresa a sus datos registrales, y descripciĂłn precisa del turno que es objeto del contrato con indicaciĂłn de los dĂas y horas en que se inicia y termina.
4Âș- ExpresiĂłn de que la obra estĂĄ concluida o se encuentra en construcciĂłn. En este Ășltimo caso habrĂĄ de indicarse:..(...)
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
442
5Âș- El precio que deberĂĄ pagar el adquirente y la cantidad que, conforme a la escritura reguladora, deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la sociedad de servicios, con expresiĂłn de que se actualizarĂĄ con arreglo al Ăndice anual de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de EstadĂstica indicando, a tĂtulo orientativo, cuĂĄl ha sido la media de dicho Ăndice en los Ășltimos cinco años. TambiĂ©n se harĂĄ expresiĂłn del importe de los impuestos que lleva aparejada la adquisiciĂłn y una indicaciĂłn somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pĂșblica y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6Âș- InserciĂłn literal del texto de los artĂculos 10, 11 y 12, haciendo constar su carĂĄcter de normas legales aplicables al contrato.
7Âș- Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8Âș- Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de perĂodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarĂĄn los eventuales costes y las restantes condiciones esenciales del contrato que regule esa posibilidad de intercambio, pero siempre con referencia a las condiciones previstas en la escritura reguladora o, si al construirse el rĂ©gimen el contrato con la sociedad de intercambio no se habĂa celebrado, con referencia a las condiciones que exprese el contrato archivado en el Registro de la propiedad, sin que pueda incluirse ningĂșn otro pago o condiciĂłn. AparecerĂĄ en forma destacada el nombre, razĂłn social o denominaciĂłn del tercero que se haya hecho cargo de este servicio. Cualquier referencia a un sistema de intercambio, cuando se aparte de las condiciones expresadas en la escritura reguladora o del contrato archivado en el Registro con posteridad a la constituciĂłn del rĂ©gimen, tendrĂĄ la consideraciĂłn de infracciĂłn del deber de informaciĂłn a los efectos de que el adquirente pueda resolver el contrato unilateralmente de conformidad con lo establecido en el artĂculo 10.
9Âș- ExpresiĂłn del nombre o razĂłn social , con los datos de la inscripciĂłn en el Registro Mercantil, en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
a) Del propietario o promotor.
b) Del transmitente, con indicaciĂłn de su relaciĂłn jurĂdica con el anterior.
c) Del adquirente.
d) De la sociedad de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso.
10Âș- DuraciĂłn del rĂ©gimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripciĂłn de Ă©sta. Si el inmueble estĂĄ en construcciĂłn, con referencia a la fecha lĂmite en que habrĂĄ de inscribirse el acta de terminaciĂłn de la obra.
11Âș- ExpresiĂłn del derecho que asiste al adquirente a:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la informaciĂłn del Registrador competente, cuyo domicilio y nĂșmero de fax constarĂĄ expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pĂșblica.
c) Inscribir su adquisiciĂłn en el Registro de la Propiedad, conforme al pĂĄrrafo segundo del nĂșmero 2Âș de este apartado.
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443
como la fecha, datos de la escritura reguladora1043 del régimen, y los datos de
inscripciĂłn. AdemĂĄs, referirĂĄ la naturaleza real o personal del derecho transmitido;
descripciĂłn especifica del edificio, con indicaciĂłn de los dĂas y horas en que se inicia y
termina; Indicación del estado de la obra. En el caso de que no esté concluida serå
necesario indicar los elementos que constan en el nÂș4 de este artĂculo; el precio que
deberĂĄ pagar el adquirente y gastos anuales a que se compromete; las instalaciones
comunes a que el comprador tendrĂĄ derecho y condiciones de esa utilizaciĂłn; si existe
servicio de intercambio; identificaciĂłn concreta del propietario y promotor, del
transmitente, del titular del derecho, de la empresa de servicios; y duración del régimen.
Es muy importante también que el promotor haga un inventario completo de los
muebles, ajuar e instalaciones relativo al apartamento, indicando el valor global del
mismo (art. 8Âș nÂș4).
La Ley concede al comprador del derecho real de aprovechamiento por turno el
derecho a desistir y a resolver el contrato. -art. 10Âș-, de acuerdo con lo ya dicho supra.
Son nulas y se tendrĂĄn por no existentes las clĂĄusulas mediante las cuales el
adquirente renuncie anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley.
Asimismo, serĂĄn nulas las clĂĄusulas que exoneren al propietario o promotor, o a
cualquier persona fĂsica o jurĂdica que participe profesionalmente en la transmisiĂłn o
comercializaciĂłn de los derechos de aprovechamiento por turno, de las
responsabilidades que le son propias conforme a lo establecido. -art. 2Âș nÂș11044-.
12Âș- Lugar y firma del contrato.
1043 En lugar de escritura reguladora serĂa mas correcto llamarla escritura de constituciĂłn, o creadora del derecho, independientemente de la funciĂłn constitutiva que pueda tener su inscripciĂłn en el Registro de La Propiedad.
1044 ArtĂculo 2Âș: LĂmites y consecuencias del incumplimiento.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
444
G) InscripciĂłn en el Registro.
A diferencia de algunos sistemas inmobiliarios, que prescinden del Notario en la
elaboraciĂłn del documento a inscribir, lo que ocurre en el sistema australiano, (que no
sĂłlo se aplica en Australia, sino que ha influido en bastantes paĂses, entre ellos veinte
Estados de los Estados Unidos de AmĂ©rica, paĂses coloniales de nueva creaciĂłn en Asia
y Ăfrica y con alguna influencia tambiĂ©n en Inglaterra), y a diferencia de aquellos
sistemas inmobiliarios en que cabe indistintamente la inscripciĂłn de la escritura notarial
y del documento privado, siempre que tenga las firmas reconocidas, del que es un
ejemplo la legislación italiana, el sistema inmobiliario español, creado en 1861, se
asienta sobre dos pilares fundamentales: el Notariado y el Registro1045.
En lo que se refiere a la eficacia del registro1046, tiene normalmente una simple
eficacia declarativa o de publicidad. Sin embargo en pocos casos se podrĂĄ hablar de una
eficacia constitutiva, es decir, que sĂłlo a partir del registro el derecho se constituye.
Como casos mĂĄs conocidos apenas recuerdo la Hipoteca (Registro de la Propiedad), y el
de constituciĂłn de sociedades comerciales (Registro Mercantil).
1. Son nulas las clĂĄusulas mediante las cuales el adquirente renuncie anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley. Asimismo, serĂĄn nulas las clĂĄusulas que exoneren al propietario o promotor, o a cualquier persona fĂsica o jurĂdica que participe profesionalmente en la transmisiĂłn o comercializaciĂłn de los derechos de aprovechamiento por turno, de las responsabilidades que le son propias conforme a lo establecido por aquĂ©lla.
2. Son nulas las estipulaciones de sumisiĂłn a arbitraje, salvo si estas Ășltimas se conciertan una vez que haya surgido la cuestiĂłn discutida o son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal arbitral especializado que pudiera constituirse siempre que en su composiciĂłn participen, en rĂ©gimen de igualdad, las organizaciones de consumidores.
1045 GARCĂA GARCĂA, âLa funciĂłn registral y la seguridad del trĂĄfico inmobiliarioâ, RCDI nÂș625, 1994 , p. 2283.
1046 PAU PEDRON es un gran defensor del sistema del registro constitutivo. Sostiene que la inscripciĂłn constitutiva no tiene un inevitable carĂĄcter abstracto como se pretende. Tampoco implica la eliminaciĂłn del control de legalidad. . La prueba que pueden coexistir la inscripciĂłn constitutiva con un sistema causal, lo prueban los derechos austrĂaco y suizo ( pĂĄrragrafo 4Âș del Grudbuchgesetz Austriaco, y art. 656 y 666 del C.Cv.Suizo). PAU PEDRON, âEfectos de la inscripciĂłn en la constituciĂłn de los derechos realesâ, RCDI nÂș625, 1994, p. 2209. SANCHEZ GIL,J.L. / GONZĂLEZ-HABA GUISADO, V.: Cien cuestiones registrales. Tecnos, Madrid ,
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
445
Con la creaciĂłn de este nuevo derecho, Âżse podrĂĄ decir que la inscripciĂłn de este
derecho en el Registro de la Propiedad tiene eficacia constitutiva, es decir, que el
derecho real de aprovechamiento por turno sĂłlo se constituye con el Registro? El
problema se plantea exactamente como en el caso anteriormente estudiado respecto a
Portugal. Sin embargo la Ley declara que la escritura, y no la inscripciĂłn, es
constitutiva -art. 4Âș nÂș3 y nÂș41047-
AsĂ, se pueden diferenciar tres momentos: El primero, el momento de la
inscripciĂłn de un inmueble en el Registro de la propiedad a favor del propietario. Un
segundo momento el de la celebración de la escritura reguladora del régimen de
aprovechamiento por turno de ese inmueble, ante Notario. Y un tercer momento, el del
registro definitivo del derecho de aprovechamiento por turno por parte del propietario
(art. 6Âș)1048.
H) CaracterĂsticas.
ClĂĄsicamente se distingue entre el derecho real mĂĄs importante, el derecho de
propiedad, y los otros derechos reales menores o limitados, que comprenden los demĂĄs.
1047 Art. 4Âș nÂș3: El rĂ©gimen de aprovechamiento por turno de un inmueble, se constituirĂĄ mediante su formalizaciĂłn en escritura pĂșblica, y se inscribirĂĄ en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberĂĄ concurrir la empresa que haya asumido la administraciĂłn y prestaciĂłn de servicios, salvo manifestaciĂłn expresa del propietario de que son por Ă©l asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de aprovechamiento por turno antes de estar vĂĄlidamente constituido el rĂ©gimen, se les aplicarĂĄ lo dispuesto en el artĂculo 1.7 de esta Ley.
Art. 4Âș nÂș4: Los Notarios no autorizarĂĄn una escritura reguladora de un rĂ©gimen de aprovechamiento por turno y los Registradores no lo inscribirĂĄn mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y 2 de este artĂculo.
1048 En cuanto a la inscripciĂłn en el Registro de la propiedad, la Ley la impone como obligatoria (art. 4Âș nÂș3 de la DATBI, pero no como constitutiva de este derecho, in CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, Guillermo, âMultipropiedad: ConstituciĂłn e inscripciĂłn registral en el nuevo aprovechamiento por tunoâ, p. 1457. TambiĂ©n en el mismo sentido LETE ACHIRICA, JavierâLa configuraciĂłn de la multipropiedad en España: la Ley 42/1998 de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turistico y normas tributariasâ, pp. 140-141.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
446
El que estudiamos es un derecho nuevo, creado por esta ley, es un derecho real menor,
oponible erga omnes.
Consideramos que coexisten al mismo tiempo, sobre el mismo inmueble un
derecho de propiedad plena, cuyo titular es el propietario, y un derecho real de
aprovechamiento por turno, constituido en escritura pĂșblica, inscrito en el registro,
desmembrado en varios titulares.
Es un derecho oponible erga omnes. Los derechos reales son derechos absolutos
en el sentido de poder oponerse contra todos erga omnes, pero sólo después de haber
sido registrados.
Es un derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que se
caracteriza por su duraciĂłn limitada a un periodo de tiempo nunca inferior a siete dĂas
seguidos. -art. 1Âș nÂș3-:
El perĂodo anual de aprovechamiento no podrĂĄ ser nunca inferior a siete dĂas
seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la misma
duraciĂłn. ....
Los años se cuentan a partir de la inscripción del régimen, momento en que se
constituye, para evitar que el tiempo de vida del rĂ©gimen haya empezado a correr aĂșn
antes de constituirse. -Art. 3Âș. DuraciĂłn-:
1. La duración del régimen serå de quince a treinta años a contar desde la fecha
de la inscripciĂłn del rĂ©gimen jurĂdico o desde la inscripciĂłn de la terminaciĂłn de la
obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
447
2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración los titulares no
tendrĂĄn derecho a compensaciĂłn alguna.
Si el régimen se constituye sobre un inmueble en construcción, los años se
cuentan a partir de la inscripciĂłn de la terminaciĂłn de la obra, para impedir que el
tiempo de vida del régimen corra durante la edificación del inmueble. Se trata de un
derecho constituido sobre unidades de alojamiento, integradas en un inmueble, edificio,
conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectĂłnicamente diferenciado. El Proyecto
de Ley -articulo 1Âș- exigĂa este requisito. Estas âunidades de alojamientoâ deben ser
independientes, distintas y aisladas, tener salida propia a la vĂa pĂșblica o a un elemento
comĂșn del edificio en el que estuviera integrado, y que estĂ© dotado, de modo
permanente, con el mobiliario adecuado al efecto.
AdemĂĄs se constituye por escritura pĂșblica y se debe inscribir en el Registro, tal
como determina el art.4Âș de la Ley. En Ă©l se establece que se constituye con el registro
teniendo por base una escritura pĂșblica reguladora del rĂ©gimen del derecho de
aprovechamiento por turno, que requiere este requisito.
Se trata de un derecho enajenable. -art. 15Âș-: El titular de un derecho de
aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho:
1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente
disponer de su derecho sin mĂĄs limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que
la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.
2. El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe
profesionalmente en la transmisiĂłn o comercializaciĂłn de derechos reales constituidos
sobre los mismos quedarĂĄ sujeto a lo dispuesto en los artĂculos 2 y 8 a 12 de la presente
Ley. Los adquirentes de estos derechos quedarĂĄn subrogados en los que correspondan
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
448
al titular del derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta ley y, en
especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.
3. En los casos de los apartados anteriores, si el derecho de aprovechamiento
por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del
derecho personal, el adquirente o cesionario podrĂĄ solicitar la inscripciĂłn del derecho
de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el
procedimiento regulado en el artĂculo 312 del Reglamento Hipotecario.
Toda la informaciĂłn contenida en el documento informativo1049 previsto por el
apartado 2 del artĂculo 8Âș, deberĂĄ incorporarse y formar parte integrante del contrato. El
incumplimiento de esta obligaciĂłn implica el deber de informaciĂłn a los efectos
establecidos en el artĂculo 10Âș.
El notario no autorizarĂĄ la escritura ni el registrador inscribirĂĄ el derecho si el
contrato no contiene las menciones exigidas por el artĂculo 9Âș.
En cuanto a los derechos de aquisición preferente, en el Derecho español, ni los
titulares de los derechos reales de aprovechamiento por turno, ni el propietario del
inmueble gozan del derecho de aquisiciĂłn preferente cuando alguno de ellos transmita
su respectivo derecho a terceros. Sin embargo es posible que el propietario del inmueble
introduzca en la escritura constitutiva un derecho de aquisiciĂłn preferente a favor de los
titulares de los derechos reales de aquisiciĂłn preferente correspondientes a los periodos
inmediatamente anterior y posterior al de cada uno.
1049 Recordamos que el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril sobre la protecciĂłn de los consumidores en cuanto a la informaciĂłn a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE de 17/5/89), ya era muy exigente en cuanto a la necesidad de no inducir a error a sus destinatarios (art. 3Âș).
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
449
I) El Derecho real de aprovechamiento por turno como generador de
obligaciones ob rem o propter rem.
Se llaman obligaciones ob rem aquellas cuyo sujeto pasivo -deudor- no estĂĄ
determinado personalmente intuitu personae sino realmente, es decir, por ser titular de
un derecho real o derecho sobre una cosa. Interesa por lo tanto, solamente la titularidad
del derecho real.
Por otro lado, puede considerarse que son situaciones jurĂdicas propter rem
aquellas en que el sujeto queda determinado por la titularidad de un derecho real. La
âcarga realâ, es muy importante para estudiar este derecho. Trataremos de analizar su
naturaleza. En realidad, el titular de una âcarga realâ consigue que el titular del derecho
real gravado se convierta con relación a él, en deudor de las prestaciones, esté donde
estĂ© la cosa. Existe por lo tanto âinherenciaâ, asĂ como âderecho de secuelaâ.
AsĂ, por ejemplo, en el derecho real de superficie, el titular de la propiedad sobre
la que se constituyĂł dicho derecho, puede ser titular de una âcarga realâ conocido como
âcanon superficiarioâ. Este onus integra la escritura constitutiva del derecho de
superficie, formando parte de la misma. Por lo tanto, podemos considerar esta âcargaâ
como integrante del derecho real y como tal, con todas sus caracterĂsticas.
En el derecho real de aprovechamiento por turno de inmuebles los dos sujetos -
el propietario y el titular del derecho real menor- quedan determinados por el hecho de
encabezar derechos reales. En este caso, por una parte tenĂamos al propietario; y por
otro lado tenemos al titular del derecho real menor no determinado intuitu personae ,
sino mås bien por la titularidad del derecho. Considerando también que todas estas
obligaciones constan en el âdocumento informativoâ, el cual a su vez forma parte
integrante del contrato de transmisiĂłn del derecho real de aprovechamiento por turno, y
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
450
como tal, también forma parte del registro; se puede afirmar que forma parte integrante
del propio derecho real.
J) Derecho transmisible mortis causa.
Referente a su transmisiĂłn por muerte, el derecho real de aprovechamiento por
turno es transmisible mortis causa, pues no es un derecho intuitu personae. AsĂ, por
muerte del titular, se transmite a sus sucesores, siempre que esté dentro del plazo de su
duraciĂłn. -art. 3Âș-.
K) Documento informativo.
La transmisiĂłn de este derecho real necesita previamente del documento
informativo, editado por el propietario o promotor, que tendrĂĄ el carĂĄcter de oferta
vinculante, y que previamente serĂĄ archivado en el Registro de la propiedad. -(art. 8Âș).
Es un documento que forma parte integrante del contrato. Este documento
informativo desempeña un papel muy importante, pues en él constan los derechos y
obligaciones del propietario del inmueble y de los titulares de los derechos reales de
aprovechamiento por turno, integrando el tĂtulo constitutivo, y por eso, haciendo parte
integrante del rĂ©gimen del derecho. -art. 9Âș nÂș12-4-:
Toda la informaciĂłn contenida en el documento informativo previsto en el
apartado 2 del artĂculo anterior deberĂĄ incorporarse y formar parte integrante del
contrato. El incumplimiento de esta obligaciĂłn implica el deber de informaciĂłn a los
efectos establecidos en el artĂculo siguiente.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
451
DeberĂĄ pues ser archivado juntamente con la escritura reguladora del derecho
real de aprovechamiento por turno, copia de los contratos incorporados a la misma,
haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que se dé,
debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que se expida relativas
al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando asà se hubiera pedido
expresamente en la solicitud de certificaciĂłn. -art. 6Âș-.
Este documento serĂĄ redactado en lengua que el comprador conozca, formando
parte del contrato de transmisiĂłn del derecho real de aprovechamiento por turno. -art.9Âș-
y esto para que pueda comprender perfectamente su contenido, sobre todo, los derechos
y deberes inherentes a este derecho.
Por otro lado sus titulares tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas . La
Ley no limita esta posibilidad.
Es indispensable un documento informativo con el carĂĄcter de oferta vinculante,
previamente archivado en el Registro de la Propiedad que contenga los requisitos del
artĂculo 8Âș de esta Ley 1050.
1050 2. El propietario o promotor que se proponga iniciar la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberå editar un documento informativo con el caråcter de oferta vinculante que entregarå gratuitamente , después de haber sido archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite información. En tal documento se mencionarån los siguientes extremos:
a) Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona fĂsica o jurĂdica que participe profesionalmente en la transmisiĂłn o comercializaciĂłn de los derechos de aprovechamiento por turno.
b) la naturaleza juridico-real de los derechos que van a ser objeto de transmisiĂłn, sin perjuicio de lo establecido en el artĂculo 1.6, con indicaciĂłn de la fecha en que, segĂșn lo que resulte de la nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir el rĂ©gimen.
c) Si la obra estĂĄ en construcciĂłn, indicaciĂłn de la fecha lĂmite para su terminaciĂłn tambiĂ©n segĂșn lo que resulte de la escritura reguladora e indicaciĂłn de la fecha estimada de extinciĂłn del rĂ©gimen, calculada sobre la fecha lĂmite de la terminaciĂłn de la obra.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
452
EstĂĄ prohibida, en la publicidad, la utilizaciĂłn de la palabra âpropiedadâ,
multipropiedad o similar que pueda inducir en el adquirente la idea de que adquiere un
derecho de ese tipo, cuando en realidad se trata apenas de un derecho real limitado. Esta
prohibición estå también incluida en la legislación francesa sobre el asunto, en el art.
33Âș de la Ley 18/86 de 6 de enero.Art. 8Âș: InformaciĂłn general:
1. Sin prejuicio de lo dispuesto en el artĂculo 1.4 de la presente Ley, estĂĄ
prohibida la transmisiĂłn de derechos de aprovechamiento por turno con la
denominaciĂłn de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad
d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen y de su situación , y si la obra estå concluida o se encuentra en construcción.
e) Servicios comunes de los que podrĂĄ disfrutar el adquirente y las condiciones de este disfrute.
f) Instalaciones de uso comĂșn a las que el titular podrĂĄ tener acceso y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicaciĂłn expresa del importe que deberĂĄ abonar por su utilizaciĂłn y si estĂĄ sometido a actualizaciĂłn con arreglo al Ăndice de Precios al Consumo.
g) IndicaciĂłn acerca de la sociedad de servicios que se harĂĄ cargo de la administraciĂłn con expresiĂłn de su denominaciĂłn y sus datos de inscripciĂłn en el Registro Mercantil.
h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que lo tengan mĂĄs alto. Asimismo, la cantidad alzada que habrĂĄ de satisfacerse a la sociedad de servicios y la cantidad anual media que pagarĂĄn como cuota los adquirentes de los derechos de aprovechamiento, y la que deban satisfacer los que tengan la cuota mĂĄs alta.
i) InformaciĂłn sobre el nĂșmero de departamentos susceptibles de aprovechamiento por turno y del nĂșmero de turnos por departamento.
j) InformaciĂłn sobre los derechos de desistimiento y de resoluciĂłn unilateral que tendrĂĄ el adquirente expresando el tiempo de que dispondrĂĄ, segĂșn esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrĂĄ a su cargo ningĂșn gasto por el ejercicio del mismo e indicaciĂłn de la persona y domicilio a quiĂ©n deberĂĄ comunicarse, si se ejercita. Si la obra estĂĄ en construcciĂłn, indicaciĂłn del aval o del seguro constituido para garantizar la terminaciĂłn de la misma.
k) Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominaciĂłn o la razĂłn social del tercero que se va a hacer cargo del servicio. SĂłlo podrĂĄ hacerse menciĂłn a esta posibilidad en el caso de que el contrato con la entidad que se haga cargo del intercambio haya sido ya celebrado y se haya incorporado a la escritura reguladora o se haya archivado una copia del mismo en el Registro de la propiedad.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
453
L) Desistimiento y resoluciĂłn del contrato.
El adquirente tiene también la facultad de desistir del contrato, sin penalización
alguna, durante el plazo de 10 dĂas contados desde su firma y esto para defenderlo de la
excesiva agresividad de los vendedores de este tipo de derechos, que muchas veces
consiguen âsugestionarâ a los clientes, sin que ellos tengan tiempo para decidir con
plena consciencia y libertad -art. 10Âș nÂș1-:
El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez
dĂas, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio.
Si el Ășltimo dĂa del mencionado plazo fuese inhĂĄbil, quedarĂĄ excluido del cĂłmputo, el
cual terminarĂĄ el siguiente dĂa hĂĄbil. Ejercitando el desistimiento, el adquirente no
abonarĂĄ indemnizaciĂłn o gasto alguno.
El adquirente también tiene la facultad resolver el contrato, teniendo para ella un
plazo de seis meses a contar de la fecha del contrato, en determinados casos -art. 10Âș
nÂș2-:
Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se
refiere el artĂculo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado
suficientemente informado por haberse contravenido la prohibiciĂłn del artĂculo 8.1 o
incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo
artĂculo, o si el documento informativo entregado no se correspondĂa con el archivado
en el Registro, el adquirente podrĂĄ resolverlo en el plazo de seis meses a contar desde
la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la informaciĂłn suministrada al
adquirente, Ă©ste podrĂĄ, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido
incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el pĂĄrrafo anterior, instar la
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
454
acciĂłn de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artĂculos 1300 y
siguientes del CĂłdigo Civil.
Se da todavĂa al adquirente un plazo de 10 dĂas mĂĄs para desistir, una vez
completada toda la informaciĂłn necesaria -art. 10Âș nÂș2, 3-:
Completada la informaciĂłn antes de que expire el citado plazo, el adquirente
podrĂĄ desistir dentro de los diez dĂas siguientes al de la subsanaciĂłn, segĂșn lo
establecido en el apartado 1 de este artĂculo.
Transcurridos los seis meses sin haberse completado la informaciĂłn y sin que el
adquirente haya hecho uso de su derecho de resoluciĂłn, Ă©ste podrĂĄ igualmente desistir
dentro de los diez dĂas siguientes al de expiraciĂłn del plazo, segĂșn lo establecido en el
citado apartado 1 de este artĂculo.
En lo que se refiere a la forma del desistimiento y de la resoluciĂłn -art. 10Âș nÂș3-:
El desistimiento o resoluciĂłn del contrato deberĂĄ notificarse al propietario o
promotor en el domicilio que a estos efectos figure en el contrato. Si no figura ninguno,
bastarĂĄ que se haga al lugar donde se celebrĂł el contrato. La notificaciĂłn podrĂĄ
hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicaciĂłn y de su
recepciĂłn, asĂ como de la fecha de su envĂo. TratĂĄndose de desistimiento, serĂĄ
suficiente que el envĂo se realice antes de la expiraciĂłn del plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del artĂculo 14.2, el
desistimiento deberĂĄ hacerse constar en acta notarial. Ăsta serĂĄ tĂtulo hĂĄbil para
reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
455
La Ley contempla la posibilidad de defensa y representaciĂłn de los titulares de
los derechos de aprovechamiento por turnos que podrĂĄn al efecto constituir entre sĂ una
comunidad que represente sus intereses. -Art. 15Âș nÂș4-:
La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberå
prever la constituciĂłn de una comunidad de titulares .(....)
En lo que concierne a las organizaciones de consumidores y usuarios, estĂĄ
contemplado lo siguiente en la primera de las âDisposiciones adicionalesâ de la Ley:
Las organizaciones de ĂĄmbito estatal de consumidores y usuarios legalmente
constituidas tendrĂĄn derecho a recibir, a costa del propietario o promotor, copia de
toda la documentaciĂłn que, en cumplimiento de las normas de la presente Ley, haya
elaborado el mismo, con el objeto de verificar si Ă©stas han sido observadas.
Existen, en la actualidad, muchas asociaciones de consumidores, no solo en
España como fuera, que aportan un valioso contributo en cuanto a la defensa de
derechos de los consumidores. Entre ellas conviene mencionar la UniĂłn de
Consumidores de España - UCE, que en su Informe sobre la Ley 42/98 considera que:
resulta desproporcionada la facultad que la ley reconoce al promotor de rescindir en
contrato con el consumidor sin devoluciĂłn de cantidad alguna - en la prĂĄctica
âconfiscarâ su derecho - cuando Ă©ste deja de abonar una sola cuota de los costes de
administraciĂłn y mantenimientoâ, y continua mĂĄs adelante: âDesde su entrada en vigor
el 5 de enero de 1.000, se ha detectado una disminuciĂłn de la conflictualidad del sector
gracias al derecho de reflexiĂłn que aquella otorga al comprador. No obstante se ha
podido comprobar que estĂĄn surgiendo nuevos problemas relacionados con la reventa
de antiguos derechos de tiempo compartido y multipropiedad, asĂ como el surgimiento
de âsistemas de vacacionesâ que se han diseñado expresamente para eludir la
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
456
aplicaciĂłn de la ley, tales como los paquetes de vacaciones por plazo inferior a los tres
años, y los sitemas de puntosâ.
M) Normas Tributarias.
Los titulares de derechos reales de aprovechamiento por turno quedan sujetos al
impuesto sobre la Renta de las Personas FĂsicas. Cuando la duraciĂłn exceda de dos
semanas por año, la titularidad de los derechos reales de aprovechamiento por turno
darĂĄ lugar a la imputaciĂłn de la renta correspondiente a los bienes inmuebles urbanos de
uso propio en la forma prevista en el apartado b) del artĂculo 34Âș de la Ley 18/1991 de 6
de junio. TambiĂ©n al Impuesto sobre el Patrimonio (art. 18Âș DATBI)1051.
Estos derechos se valorarĂĄn de acuerdo con lo previsto en el artĂculo 10,3,b) de
la Ley 19/1991 de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, por su precio de
adquisiciĂłn. AdemĂĄs al impuesto sobre Valor Añadido, (art. 19Âș DATBI) se aplicarĂĄ el
tipo reducido del 7 por ciento a las siguientes operaciones: 1Âș- Las prestaciones de
servicios que consistan en la cesiĂłn de los derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles contemplados en el artĂculo 1Âș de la presente Ley. 2Âș- Cualquier otra
forma de utilizaciĂłn de los bienes inmuebles por perĂodo determinado o determinable
del año con prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la
industria hostelera.
En cuanto a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurĂdicos
Documentados: A las transmisiones entre particulares o exentas del Impuesto sobre el
Valor Añadido de los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su
naturaleza, les serĂĄ aplicable el tipo de gravamen del cuatro por ciento.
1051 LETE ACHIRICA, âLa configuraciĂłn de la multipropiedad en Españaâ, p. 167. PAU PEDRĂN, A.: Manual de Derecho Registral Inmobiliario. FundaciĂłn para la FormaciĂłn de Altos Profesionales.Madrid, 1996
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
457
La transmisiĂłn de derechos de aprovechamiento por turno a tĂtulo oneroso
quedan sujetas a IVA y al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
JurĂdicos Documentados. Cuando se trate de transmisiones a tĂtulo gratuito quedarĂĄ
sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando el adquirente tenga su
residencia en España. Caso los adquirentes fuesen no residentes, también se aplica la
normativa española desde que los derechos de aprovechamiento por turno afecten a
inmuebles situados en España.1052
1052 LETE ACHIRICA, ult. ob. cit., p. 167. FENELLĂS PUIGCERVER, Vicente: âPrincipales novedades para el ejercicio 1999 en los impuestos sobre el patrimonio, sucesiones y donaciones y transmisiones patrimoniales onerosasâ, Estudios financieros nÂș 192, pp. 145-170.
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IV. DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO.
DELIMITACIĂN CON FIGURAS AFINES.
Para mejor comprender el contenido de este derecho nuevo serå de gran interés
hacer un pequeño estudio comparativo con figuras afines.
1. Derecho real de aprovechamiento por turno, derecho real de habitaciĂłn y
derecho de usufructo.
A) CaracterĂsticas comunes
Tanto el derecho real de aprovechamiento por turno, como el derecho real de
habitaciĂłn y el derecho de usufructo son derechos reales menores, de goce y disfrute,
constituidos in re aliena, y que limitan el derecho de propiedad.
Todos estos derechos proporcionan a su titular el goce y disfrute de un bien, o de
parte de Ă©l. Los tres son derechos reales de goce.
B) Diferencias.
En el caso del usufructo -art. 467Âș C.Cv.español-, su titular tiene la facultad
esencial de aprovechamiento completo, que comprende posesiĂłn y disfrute, que puede
ejercitar por sĂ mismo o por otro. Pero el usufructuario no puede alterar la forma ni la
sustancia, es decir, no puede modificar la cosa, ni destruirla, ni consumirla.1053
1053 OâCALLAGHAM MUĂOZ y PEDREIRA ANDRADE, IntroducciĂłn al Derecho y Derecho Civi l Patrimonial, vol.II, Editorial Centro de Estudios Ramon Areces, S.A.3ÂȘ ed., Madrid, 1995, p.687.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
459
En lo que se refiere a la transmisiĂłn de estos derechos, el usufructo se puede
transmitir, siempre con las limitaciones impuestas en el art. 480Âș C.Cv.:
PodrĂĄ el usufructuario aprovechar por sĂ mismo la cosa usufructuada,
arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a titulo gratuito, pero
todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverĂĄn al fin del
usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rĂșsticas, el cual se considerarĂĄ
subsistente durante el año agrĂcola.
A su vez el artĂculo 524Âș del C.Civil establece que el derecho de habitaciĂłn da
derecho a ocupar en una casa ajena las piezas necesarias al que tiene este derecho y a
las personas de su familia.
Se trata pues de un derecho sĂłlo de uso sin percepciĂłn de frutos y aplicado a la
vivienda. Constituido intuitu personae, por eso no es transmisible.-art. 525Âș C.Cv.-:
Los derechos de uso y habitaciĂłn no se pueden arrendar ni traspasar a otro por
ninguna clase de tĂtulo.
El Código Civil español indica como causas de extinción del derecho de
habitaciĂłn las del art.529Âș, y para el usufructo las del art. 513Âș del mismo CĂłdigo.
Art. 513Âș: El usufructo se extingue:
1Âș- Por la muerte del usufructuario.
2Âș- Por expirar el plazo por que se constituyĂł, o cumplirse la condiciĂłn
resolutoria consignada en el titulo constitutivo.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
460
3Âș- Por la reuniĂłn del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4Âș- Por la renuncia del usufructuario.
5Âș- Por la pĂ©rdida total de la cosa objeto del usufructo.
6Âș- Por la resoluciĂłn del derecho del constituyente.
7Âș- Por prescripciĂłn.
Art. 529Âș: Los derechos de uso y habitaciĂłn se extinguen por las mismas causas
que el usufructo y ademĂĄs por abuso grave de la cosa y de la habitaciĂłn.
El derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es
transmisible inter vivos y mortis causa, no se extingue por la reuniĂłn de los dos
derechos en la titularidad de una misma persona, y no son constituidos intuitu personae 1054 :
ART. 15Âș de la Ley 42/98. El titular de un derecho de aprovechamiento por
turno puede libremente disponer de su derecho sin mĂĄs limitaciones que las que
resultan de las leyes y sin que la transmisiĂłn del mismo afecte a las obligaciones
derivadas del régimen.
1054 No puedo estar de acuerdo con CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA cuando configura el derecho de aprovechamiento por turno como especialidad del usufructo temporal, in ob. cit. pp. 1453-1456, pues el usufructo es un derecho real constituido intuito personae que, aunque transmisible inter vivos y siempre dentro del lĂmite temporal dentro del cual fuĂ© creado, nunca podrĂĄ durar mĂĄs allĂĄ de la vida del usufrutuario a favor de quiĂ©n fuĂ© originariamente constituĂdo (art. 513Âș nÂș1 C.Cv. español), y tampoco se transmite por muerte del usufructuario.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
461
El Derecho de aprovechamiento por turno tendrĂĄ una duraciĂłn que puede variar
de 3 a 50 años. -art. 3Âș de la Ley-.
2. Derecho real de aprovechamiento por turno y derecho real de superficie.
A) CaracterĂsticas comunes.
El derecho de superficie es también un derecho real menor, un Iura in re aliena,
es decir, una limitaciĂłn al derecho de propiedad. Hasta hace poco carecĂa de regulaciĂłn
especĂfica en el Derecho español, siendo tratado en la llamada Ley del Suelo -Ley de 12
de mayo de 1956-, y su inscripciĂłn en el registro de la propiedad fue regulada en la
Ășltima reforma del reglamento hipotecario.1055
Consiste el derecho real de superficie en la facultad de construir o mantener,
perpetua o temporalmente una obra en terreno ajeno, o hacer y mantener en Ă©l
plantaciones. Sin embargo, esta definiciĂłn del CĂłdigo Civil es muy limitada pues el
derecho de superficie concede mĂĄs facultades a su titular.
Tanto el derecho de aprovechamiento por turno como el derecho real de
superficie se transmiten mortis causa.
B) Diferencias.
El derecho de Superficie se constituye a favor de un solo titular o de varios
simultĂĄneamente -copropiedad del derecho-, mientras que el Derecho de
aprovechamiento por turno se caracteriza por la enorme cantidad de titulares, cada uno
1055 ALBALADEJO, M., Instituciones de Derecho Civil, II, p.231.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
462
con su delimitaciĂłn temporal concretada, estando los periodos de tiempo perfectamente
delimitados en el tĂtulo del derecho de aprovechamiento por turnos, y por lo tanto con
eficacia erga omnes.
Incluso si se pensara en una copropiedad en términos de derecho de superficie,
quedando cada uno de los titulares con el disfrute, por ejemplo, de una semana en cada
año, concretada en un documento anexo, esta divisiĂłn en el tiempo surtirĂa solamente el
efecto de crear obligaciones, no ofreciendo garantĂas suficientes a sus titulares. En este
Ășltimo supuesto tendrĂamos tambiĂ©n el peligro de que uno de los copropietarios
ejecutara el derecho de pedir la âdivisiĂłn de la cosa comĂșnâ, de acuerdo con lo previsto
en el art.400Âș del C.Civ. , lo que no podrĂa ser evitado por voluntad de las partes, una
vez que la Ley es imperativa en cuanto a esto.
Respecto al objeto del derecho de superficie tanto se puede mantener sobre
plantaciones en terreno ajeno, como en obras o construcciones -superficie cultivable
/superficie edificable-. En el caso de construcciones también podemos distinguir entre
superficie edificada ya y superficie para edificar. El objeto del derecho de
aprovechamiento por turno es el goce y disfrute de una unidad de alojamiento durante
un pequeño periodo de tiempo cada año.
En cuanto al tiempo de duraciĂłn, el derecho de superficie puede ser temporal o
perpetuo .En caso de limitaciĂłn temporal, el goce del derecho es de forma continua.
El derecho de superficie puede, en el tĂtulo constitutivo, obligar al beneficiario
del mismo a pagar un precio Ășnico -como ocurre en la venta del derecho de
aprovechamiento por turno-, o una prestaciĂłn anual ââcarga realâ o âcanon de
superficieâ-, Ă©ste Ășltimo no se puede equiparar a la obligaciĂłn por parte del titular del
derecho de aprovechamiento por turno de pagar anualmente una prestaciĂłn pecuniaria
destinada a gastos de conservaciĂłn, reparaciĂłn, limpieza, contribuciones, impuestos y
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
463
otras previstas en el Proyecto de Ley y en la escritura constitutiva, asĂ como remunerar a
la empresa propietaria por su gestiĂłn, debido a que sus finalidades y naturaleza son
diferentes.
Son derechos con caracterĂsticas bastante diferentes pues su esencia no es la
misma. En el derecho de aprovechamiento por turno, el goce y disfrute de una unidad de
alojamiento por cortos periodos de tiempo cada año que tiene como finalidad y
justificaciĂłn posibilitar el goce de una unidad de habitaciĂłn en cortos periodos de
tiempo.
Por el contrario, en el derecho real de superficie existe la idea de disfrute
continuo perpetuo, o durante periodos largos de tiempo, pudiendo también este derecho
incluir otros contenidos como son el de âconstruir y plantarâ, o el de âmantener
plantacionesâ, que difieren totalmente del derecho de aprovechamiento por turno.
3. Derecho de aprovechamiento por turno y propiedad horizontal.
El derecho de propiedad horizontal es un derecho real complejo, compuesto por
dos tipos de propiedad: la propiedad plena de las partes individuales, y la propiedad
comĂșn o copropiedad de las partes comunes. EstĂĄ regulado en el artĂculo 396Âș del
C.Civ. español, asà como por la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960.
A) CaracterĂsticas comunes.
Se trata también de un derecho real de goce y disfrute, pero de naturaleza
compleja pues incluye simultĂĄneamente el derecho de propiedad plena -partes
individuales-, y la copropiedad -partes comunes-.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
464
También ambos derechos reales son transmisibles inter vivos y mortis causa, se
pueden hipotecar y ser objeto de otras cargas.
En ninguno de los dos derechos existe el âderecho de adquisiciĂłn preferenteâ en
caso de venta del derecho a terceros, a favor de los otros titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno ni del propietario del inmueble, ni tampoco a favor de los
otros titulares del derecho de propiedad horizontal.
B) Diferencias.
Mientras que en el derecho de propiedad horizontal se trata de un derecho real
complejo que se caracteriza por no ser un iura in re aliena, el derecho de
aprovechamiento por turno es un derecho real menor, un iura in re aliena, coexistiendo
con el derecho de propiedad limitado del titular del inmueble.
En el derecho de propiedad horizontal, el fraccionamiento no es temporal como
ocurre en el Derecho de aprovechamiento por turno, sino material, al existir fracciones
autónomas de tipo horizontal, siendo cada titular dueño exclusivo de la fracción que le
pertenece y copropietario de las partes comunes.
4. Derecho de aprovechamiento por turno y derecho de copropiedad.
De acuerdo con el art.392Âș del C.Civ. español, existe propiedad comĂșn o
copropiedad cuando dos o mĂĄs personas son simultĂĄneamente titulares del derecho de
propiedad o de cualquier otro derecho real sobre la misma cosa.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
465
Los copropietarios ejercen en conjunto todos los derechos que corresponderĂan
al propietario singular, y separadamente participan en las ventajas y cargas de la cosa. -
art. 393Âș C.Civ.-.
A) CaracterĂsticas comunes.
Ambos derechos son derechos reales, aunque la copropiedad tanto pueda ser
âderecho plenoâ, cuando estĂĄ constituida sobre el derecho de propiedad, o estar
constituida dentro de un âiura in re alienaâ, es decir, cuando estĂĄ constituida con base en
algĂșn derecho real menor -v.gr. copropiedad del derecho de usufructo-.
El derecho de aprovechamiento por turno es siempre un derecho real menor, es
decir, un ius in re aliena, constituido sobre un derecho de propiedad.
Ambos Derechos son transmisibles inter vivos y mortis causa.
B) Diferencias.
El copropietario goza del derecho de retracto legal en el caso de enajenarse a un
extraño la parte de todos los demĂĄs condueños o de alguno de ellos. -art. 1522Âș C.Cv.-
Esto no ocurre con el derecho de aprovechamiento por turno.
NingĂșn copropietario estĂĄ obligado a mantener los bienes indivisos, salvo en el
caso de que se hubiera convenido que la cosa se conserve indivisa por un plazo que no
puede exceder de diez años. Este plazo puede ser renovado por acuerdo de las partes o
nueva convenciĂłn. -art. 400Âș C.Cv.-.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
466
De esta manera, la soluciĂłn que proponen algunos autores sobre la posibilidad
de que haya varios âcopropietariosâ de una empresa, y puedan cada uno beneficiarse
por un periodo de tiempo fijo, cada año, no resulta viable a través de una simple
copropiedad porque, en primer lugar, ninguno de los copropietarios estĂĄ obligado a
tener su bien indiviso indefinidamente, siendo, por otra parte, cada titular Ășnicamente
propietario de una âcuota idealâ que no se identifica con nada material y concreto, por
ejemplo, el piso x o el edificio y, sino con un tanto por ciento del total, que no se puede
localizar concretamente dentro del bien indiviso.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
467
V. JURISPRUDENCIA ESPAĂOLA SOBRE MULTIPROPIEDAD /
DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
El estudio del presente capĂtulo no quedarĂa completo sin antes hacer un breve
comentario a la jurisprudencia española mås importante en lo que se refiere a la llamada
multipropiedad.
Considerando que la nueva Ley de aprovechamiento por turno sĂłlo fue aprobada
el 15 de diciembre de 1998, y que la Directiva 94/47/CE obligaba su incorporaciĂłn
hasta el dĂa 29 de abril de 1997, no se puede olvidar que el valor de dichos textos se
encuentra limitado hasta su incorporaciĂłn.1056. Sin embargo a partir del 29 de abril de
1997, la Directiva 94/47/CE pasĂł a ser directamente aplicable, dado su carĂĄcter
concreto, -apliacabilidad directa-.1057 El TJCE en su sentencia de 4 de septiembre de
1974 reconociĂł el efecto vertical de una directiva, en el Asunto Van Duyn, una vez
transcurrido el perĂodo fijado, si no se ha incorporado a la legislaciĂłn interna. Este
efecto vertical ha sido reconocido por el mismo Tribunal en muchas otras sentencias1058
cuando una directiva es clara, concreta y no exige para su aplicaciĂłn ulterior desarrollo
normativo. En nuestro Derecho interno este efecto directo ha sido reconocido por la
jurisprudencia.1059
1056 Ejemplo tenemos en la resoluciĂłn de una cuestiĂłn prejudicial planteada por el Juzgado 10Âș de Sevilla,
El Corte inglés contra Cristina Blåzquez Rivero, de Febrero de 1996, Asunto 192/94 .
1057 HERNĂNDEZ ANTOLĂN, J.M., âEl denominado derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: su peculiar problemĂĄtica en el marco del actual mercado mundial de timesharingâ, Actualidad Civil, nÂș33, 1998, p. 809.
1058 Asunto Delkvist (sentencia de 28/11/1978), asunto Ratti (sentencia de 5/4/1979, asunto Moorman (sentencia de 20/9/1988).
1059 La STS de 20-07-1994 utiliza una norma comunitaria aprobada (Directiva de clĂĄusulas abusivas) por la vĂa de los principios generales del derecho, como elemento informador del ordenamiento jurĂdico, aunque no se habĂa incorporado al derecho interno, ni habĂa transcurrido aĂșn el perĂodo de incorporaciĂłn.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
468
Analizando la numerosa jurisprudencia sobre multipropiedad, entre 1992 y 1999
se caracteriza, en una primera fase, por la falta de regulaciĂłn existente en lo referente a
las nuevas figuras jurĂdicas que en la prĂĄctica aparecen, siendo por eso usual la
aplicaciĂłn de las normas como son las de la propiedad horizontal, de la copropiedad, y
del derecho de sociedades a situaciones de multipropiedad.
La Audiencia Provincial de MĂĄlaga en sentencia de 27 de mayo de 1994 define
la multipropiedad como un tipo de propiedad prodiviso1060. El 29 de abril de 1995 la
Audiencia Provincial de Barcelona, después de reconocer la existencia de vacio legal,
declara el contrato de multipropiedad anulable después de considerar que hubo dolo
contractual, al no ser dada la informaciĂłn necesaria sobre el tipo de derecho que estaba
comprando el adquirente y al haber sido pactado un plazo exigĂŒo de rescisiĂłn.
Reconoce tambiĂ©n que la Directiva 94/47/CE carecĂa en esas fechas de aplicaciĂłn
inmediata.1061.
Algo mĂĄs tarde la Audiencia Provincial de MĂĄlaga analiza un caso de
multipropiedad societaria, en la que un adquirente britĂĄnico se vio privado
La STS de 13-07-1991 admite la aplicaciĂłn directa de una Directiva comunitaria aprobada y no incorporada, por ser autosuficiente. HERNĂNDEZ ANTOLĂN, ult. ob. cit., p. 810.
1060 AP Madrid, S. 27-05-1994, rec. 777/1992. Pte.: Martinez Montero de Espinosa, PurificaciĂłn.
Define la multipropiedad como um tipo de propiedad prodiviso .En cuanto al contrato de venta de un apartamento en multipropiedad derecho real, en el cual no se especificaba el concreto apartamento sobre el cual recae, se considerĂł el contrato inexistente por falta de objeto, condenando a la devoluciĂłn de lo ya pagado.
1061 AP Barcelona, S. 29-04-1995, Pte.: Valls Gombau, JosĂ© F.Se habia vendido a un consumidor una cuota de un complejo en multipropieda(contrato de adhesiĂłn) en el que la Ășnica informaciĂłn proporcionada era un video. La Sentencia declara que el contrato es anulable despuĂ©s de reconocer el vacio legal y despuĂ©s de examinar la Directiva comunitaria 94/47/CE (que carecĂa en la altura de aplicaciĂłn inmediata) pues considera que existe dolo contratual (engaño o manipulaciĂłn de la voluntad, ya que el vendedor calla o no advierte a la otra parte, dĂĄndole escasa informaciĂłn y pactando un plazo exiguo de rescisiĂłn).
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
469
automĂĄticamente del uso del derecho por no haber pagado los gastos de
mantenimiento.1062
La Audiencia Provincial de Zaragoza en Sentencia de 20 de marzo 1996 analizĂł
una demanda en la que se le solicitaba la declaraciĂłn de nulidad de un contrato referente
a multipropiedad por falta de determinaciĂłn de su objeto.1063
En Santa Cruz de Tenerife, la Audiencia Provincial fue llamada a pronunciarse
sobre una reclamaciĂłn de la Comunidad de propietarios contra todos los propietarios de
un apartamento por impago de gastos comunes.1064
Una interesante sentencia fue fallada por la Audiencia Provincial de Zaragoza el
dĂa 16 de septiembre de 1996, en la que declara que no puede aplicarse la normativa
comunitaria a la normativa interna, al no haber transcurrido el plazo de
1062 AP MĂĄlaga, S. 7-12-95, Pte.: Pazos Calvo. Multipropiedad societaria. En 1989 se celebra un contrato de venta de un periodo en multipropiedad societaria. En el contrato se disponĂa que si el adquirente, britĂĄnico, no pagaba los gastos de mantenimiento, serĂa privado automaticamente del uso de su elemento.
Se produce el impago y la empresa de servicios le priva del uso del âelemento adquiridoâ. El comprador interpone interdicto de recobrar la posesiĂłn.. El Juzgado de Primera Instancia estima que hay lugar al interdicto. La Audiencia confirma la sentencia de instancia, afirmando, entre otras cosas, en cuanto a la privaciĂłn del uso, ante la falta de normativa legal, se reconoce la dudosa validez de la clĂĄusula que permite el despojo, exigiĂ©ndose, en todo caso, un previo requerimiento de pago.
1063 AP Zaragoza, S. 20-03-1996, Pte.: FernĂĄndez Ălvarez, Luis. Multipropiedad. Nulidad del contrato. No es nulo el contrato por falta de determinaciĂłn de su objeto, pues se vende en rĂ©gimen de tiempo compartido 1/52 parte de un apartamento. Es ineficaz el contrato por celebrarse por un tercero en nombre de otro, que no lo ha ratificado. La lectura del contrato suscrito entre las partes en fecha 3 de julio de 1994 lleva a la convicciĂłn de que el objeto del mismo tiene un grado de determinaciĂłn suficiente como para establecer que no procede decretar su nulidad en base a la alegada falta de objeto cierto; se vende en rĂ©gimen de tiempo compartido 1/52 parte del apartamento 63 del complejo turĂstico C. de C., sito en Mijas Costa (MĂĄlaga), durante la semana nÂș15 en uno de los contratos y la nÂș 35 en el otro, compraventa que incluye el mobiliario y servicios necesarios para el uso y disfrute de la cuota adquirida, entregĂĄndose a los hoy actores los estatutos de la multipropiedad, una tabla de perĂodos semanales, asĂ como informaciĂłn sobre funcionamiento de los intercambios de apartamentos; por tanto, el objeto transmitido a los compradores se identificĂł suficientemente.
1064 AP Santa Cruz de Tenerife, S. 24-05-1996. Multipropiedad (derecho real). Se trataba de una reclamación de la Comunidad de propietarios contra todos los propietarios de un departamento por impago de gastos comunes. La Audiencia señala que la demanda debe dirigirse contra cada uno de los multipropietarios, siendo su responsabilidad mancomunada, de acuerdo con su cuota.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
470
transposiciĂłn1065. Muchas son las sentencias que consideran como no aplicable la
Directiva Comunitaria al no haber transcurrido ese plazo, como las sentencias de 30-6-
97 de la AP de MĂĄlaga1066 y de 6-7-97 de la AP de Baleares1067 En sentido contrario la
Sentencia de 4-11-97 de la AP de Zaragoza1068.
Muchas son las sentencias que analizan situaciones de multipropiedad
asociativa: 18-2-97 AP Målaga1069, 3-7-97 AP Baleares 1070 . También el Supremo
1065AP Zaragoza, S. 16-09-1996. Multipropiedad (derecho real). El adquirente despuĂ©s de comprar una semana en una multipropiedad, demanda la anulaciĂłn del contrato alegando tanto vicios en el consentimiento (dolo por captaciĂłn de voluntad), como incumplimiento del aer. 10. nÂș1 de la LGCU, alegando tambien que no hay objeto del contrato, al no estar el rĂ©gimen constituido en el Registro de la Propiedad.
La Sentencia declara lo siguiente: Que no puede aplicarse la normativa comunitaria, al no haber transcurrido el plazo de transposición a la normativa interna. Para declara la nulidad del contrato es preciso acreditar grandes vulneraciones a la LGCU, que no se acreditan en autos. No es obståculo la falta de inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad ya que la inscripción no es constitutiva.
1066 AP MĂĄlaga, S. 30-06-1997, nÂș17/1997, rec. 1047/1995.- Pte.: Diez NĂñez, JosĂ© Javier. Se trataba de la compra de una semana en un complejo en Fuengirola, hecha por un alemĂĄn en Alemania. Tras leer el contrato firmado, el adquirente decide revocarlo unilateralmente.
La Audiencia, revocando la sentencia de instancia, señala que, obiter dicta, la aplicación incluso de oficio de la Directiva 94/47/CE, una vez transcurrido el periodo de adaptación (29 de abril de 1997). Ademås señala que no existe el derecho de revocación unilateral ad nutum, a la sola voluntad del consumidor, si no se ha pactado expresamente, ya que en la fecha de celebración del contrato no habia entrado en vigor la normativa comunitaria.
1067 AP Baleares, S. 06-07-1997 Un alemån fue victima de una campaña de publicidad agresiva que le impide decidir con entera serenidad, y en consecuencia compra una semana de multipropiedad en Alcudia. Luego pretende desistir del contrato alegando no solo la falta de decisión totalmente libre, bien por el hecho de que sólo se determinan en el contrato los gastos de mantenimiento del primer año.La Sentencia desestima la pretensión y señala que no es de aplicación la Directiva 94/47/CE, al no haber transcurrido el plazo de transposición.
1068 AP Zaragoza, S. 04-11-1997, nÂș 659/1997. Pte.: ArquĂ© BescĂłs, JuliĂĄn Carlos.Contrato de multipropiedad de 15 de agosto de 1995. El comprador alegando captaciĂłn, solicita el desistimiento del contrato, alegando el texto de la Normativa Comunitaria. La sentencia señala que en la multipropiedad no puede desconocerse las especiales circunstancias que concurren, propias de un tipo negocial peculiar y novedoso, envuelto en una tĂ©cnica de captaciĂłn agresiva que, si bien no produce por sĂ la anulaciĂłn del consentimiento, si altera la capacidad de decisiĂłn del sujeto. Dado tales especialidades, se aconseja acudir al mecanismo corrector de establecer un perĂodo de reflexiĂłn; en esta lĂnea, la Directiva Comunitaria. Ante el vacĂo legal, y aunque no haya transcurrido el perĂodo de transposiciĂłn, la Sala no ve obstĂĄculo para, acudiendo a la doctrina del Tribunal de las Comunidades Europeas sobre los efectos de la aprobaciĂłn de una Directiva en la interpretaciĂłn del derecho nacional. En consecuencia aplica la Directiva 94/47/CE y admite el derecho de rescisiĂłn unilateral.
1069 AP Målaga, S. 18-02-1997 Multipropiedad asociativa. La Compañia titular se compromete a proporcionarle un apartamento de cuatro plazas, en un plazo convenido, obligåndose, si no ha sido terminado
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
471
Tribunal de Justicia reconoce a la multipropiedad asociativa como un derecho de
naturaleza apenas personal.1071
en dicho plazo, a cederle una suite de dos dormitorios. La Sociedad le proporciona un apartamento de cuatro camas, pero con un solo dormitorio. Considerando el adquirente que se ha incumplido el contrato, insta la resolución por incumplimiento. La Audiencia declara lo siguiente: no cualquier incumplimiento da lugar a la resolución. Sólo aquel que, siendo imputable a la otra parte, constituya por su gravedad, una verdadera inejecución, por frustar el interés económico del adquirente. En este caso, el compromiso era de un apartamento de cuatro plazas, no de dos dormitorios, por lo que no procede la resolución solicitada.
1070 AP Baleares, S. 03-07-1997, nÂș 383/1997, rec. 84/1996. Pte.: AguilĂł Monjo, Miguel Angel. Multipropiedad asociativa. El comprador compraba una participaciĂłn, concretada en una semana concreta, sujetĂĄndose al tĂ©rmino de que, en los 90 dĂas siguientes a la venta, vendiera el comprador un apartamento en Lanzarote. Se pagaba una parte al contado, y quedaba pendiente un resto, a pagar cuando se vendiera el citado apartamento. Al no venderse el apartamento de Lanzarote, el comprador requiere al vendedor a que le devuelva lo ya pagado, a lo que se opone, alegando que se trata de una clĂĄusula penal. El Tribunal de Instancia declarĂł que era una clĂĄusula penal, sustitutiva de una indemnizaciĂłn de daños y perjuicios. No habiendo ocupado el apartamento el adquirente, ni acreditados otros perjuicios, debe procederse a su devoluciĂłn. La Audiencia estima parcialmente el recurso: Estamos ante una verdadera clĂĄusula penal. El solo hecho de incumplir determina la existencia de responsabilidad: ahora bien, apoder el Juzgador moderarla (ex art. 1154 C.Cv), lo hace al no acreditarse daños.
1071 1. TS 1ÂȘ, S. 12-02-1998, rec. 264/1997. Pte.: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. El TS declara no haber lugar al recurso de casaciĂłn interpuesto por los actores contra las sentencias de ambas instancias, desestimatorias de la demanda de tercerĂa de domĂnio ejercitada por los ahora recurrentes, pues la presente impugnaciĂłn aparece inconcursa en la de carencia manifiesta de fundamento, ya que toda ella consiste en querer eludir la muy clara fundamentaciĂłn de la sentencia recurrida que, con base en la diferente naturaleza que puede presentar la denominada âmultipropiedadâ, atribuyendo al titular un derecho que puede ser tanto real como personal, segĂșn los casos, entiende que en este caso los tĂtulos aportados por los demandantes, consistentes en compra de acciones que llevan consigo el disfrute de unas viviendas durante unas o varias semanas al año intercambiables, atribuyen un derecho de carĂĄcter puramente personal.
2. TS 1ÂȘ, S. 12-02-1998, rec. 3931/1996. Pte.: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. (....) con base en la diferente naturaleza que puede presentar al denominada âmultipropiedadâ , atribuyendo al titular un derecho que puede ser tanto real como personal, segĂșn los casos, entiende que en este caso los tĂtulos aportados por los demandantes, consistentes en compra de acciones que llevan consigo el disfrute de unas viviendas durante unas o varias semanas al año intercambiables, atribuyen un derecho de carĂĄcter puramente personal.
3. TS 1ÂȘ, S. 12-02-1998, nÂș 97/1998, rec. 3593/1996. Pte.: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. El TS desestima el recurso de casaciĂłn (....) con base en la diferente naturaleza que pueda presentar la denominada âmultipropiedadâ, entiende que en este caso los tĂtulos aportados por los demandantes, consistentes en compra de acciones que llevan consigo el disfrute de unas viviendas durante una o varias semanas al año intercambiables, atribuyen derechos de carĂĄcter puramente personal, lo que impide estimar la tercerĂa.
4. TS 1ÂȘ, S. 12-02-1998, nÂș 94/1998, rec. 2738/1996. Pte.: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. El TS confirma las sentencias de ambas instancias impugnadas por el actor, que declararon no haber lugar a la demanda sobre tercerĂa de dominio, (....) con base en la diferente naturaleza que puede presentar la denominada âmultipropiedadâ, atribuyendo al titular un derecho que puede ser tanto real como personal, segĂșn los casos, entiende que en este caso los titulos aportados por los demandantes, consistentes en compra de acciones que llevan consigo el disfrute de unas viviendas durante unas o varias semanas al año intercambiables, atribuyen un derecho de carĂĄcter personal.
5. TS 1ÂȘ, S. 12-02-1998, nÂș 96/1998, rec. 3950/1996. Pte.: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio. El TS declara no haber lugar al recurso de casaciĂłn interpuesto por los actores contra las sentencias desestimatorias dictadas en la instancia en juicio sobre tercerĂa de dominio (....) con base en la diferente naturaleza que puede presentar la
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
472
El hecho de estar una finca hipotecada no es causa de resoluciĂłn de un contrato
de compra de un apartamento en multipropiedad, ya que podĂa haberlo conocido
consultando el Registro1072.
El irrenunciable derecho de ad nutum regulado por el art. 5Âș de la ley 26/91
sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles no puede ser
utilizado por los compradores de multipropiedad dado que el art. 2Âș de esa Ley excluye
del ĂĄmbito de aplicaciĂłn las normas y contratos relativos a la construcciĂłn, venta y
arrendamiento de bienes inmuebles, o que tengan por objeto algĂșn otro derecho sobre
los mismos (A. P. Barcelona S. 5-2-1998). 1073 En el mismo sentido la sentencia de la
Audiencia de Barcelona de 24-3-1999.
denominada âmultipropiedadâ, atribuyendo al titular un derecho que puede ser tanto real como personal, segĂșn los casos, entiende que en este caso los tĂtulos aportados por los demandantes, consistentes en compra de acciones que llevan consigo el disfrute de unas viviendas durante una o varias semanas al año intercambiables, atribuyen un derecho de carĂĄcter puramente personal.
1072 AP Baleares, S. 08-04-1997, nÂș237/1997, rec. 0083/1996. Pte.: GĂłmez Martinez, Carlos. Compra de un apartamento en 1993, asumiendo el vendedor el compromiso de inscribirlo en una sociedad de intercambio. El vendedor lo inscribiĂł, pero muy tarde, imposibilitando al adquirente a aceder al intercambio (fin Ășltimo de su adquisiciĂłn), estando ademĂĄs hipotecada, cuando se vendiĂł libre, por lo que insta la resoluciĂłn por incumplimiento.
El Juzgado de Instancia señala que no es un caso de incumplimiento, sino de cumplimiento tardĂo, no admitiendo la resoluciĂłn, pero sĂ la indemnizaciĂłn de daños y perjuicios.
La Audiencia ratifica la sentencia, señalando que no es una falta de cumplimiento, sino un cumplimiento tardĂo, y que el estar la finca hipotecada no es causa de resoluciĂłn, ya que podĂa haberlo conocido, consultando el Registro, y ademĂĄs, no se subrogĂł en ella.
1073 AP Barcelona, S. 05-02-1998, rec. 516/1997. Pte.: Segui Puntas, Jordi. El irrenunciable derecho de revocaciĂłn âad nutumâ regulado en el art. 5Âș de la Ley 26/91 sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, no puede ser utilizado por los compradores daado que el art. 2Âș .1 apartado segundo, excluye del ambito de aplicaciĂłn de la norma los contratos relativos a la construcciĂłn, venta y arrendamiento de bienes inmuebles, o que tengan por objeto algĂșn otro derecho sobre los mismos.
TambiĂ©n por razones de temporalidad, y ello admitiendo hipotĂ©ticamente la eficacia directa de una directiva comunitaria aĂșn no transpuesta en el ordenamiento interno, impedirĂan que los ejecutados se acogieran al especĂfico rĂ©gimen de revocaciĂłn prevenido en el art. 5Âș de la Directiva de fecha 21-10-1994 relativa a multipropiedad.
La Audiencia estima la acciĂłn ejecutiva cambiaria promovida por la entidad actora en Ă©sta alzada pues no es apreciable el vicio anulatorio de fraude de ley estimado por el juez a quo, puesto que el resultado perseguido por la entidad prestamista mediante negocio jurĂdico de segundo grado (creaciĂłn de un pagarĂ© para el pago de un prĂ©stamo) traĂdo a esta instancia no estĂĄ prohibido por el ordenamiento jurĂdico ni es contrario a Ă©l.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
473
Resumiendo, se podrĂĄ caracterizar la nueva Ley, de acuerdo con lo siguiente:
Establece que el derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ constituirse como
derecho real limitado, o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6Âș del artĂculo
1Âș 1074. Se trata en el primer caso de un derecho real nuevo, limitado, un iura in re
aliena, en el que el periodo anual no podrĂĄ nunca ser inferior a siete dĂas, y en la que la
duración del régimen serå de tres a cincuenta años.
Su configuraciĂłn como un derecho de carĂĄcter real lleva consigo la previsiĂłn de
una garantĂa especĂfica del derecho: la inscripciĂłn en el registro1075.
En cuanto a sus caracterĂsticas, este derecho no podrĂĄ en ningĂșn caso vincularse
a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier
otra manera que contenga la palabra propiedad (art. 1Âș nÂș4). Esto se justifica plenamente
pues se pretende que sea un derecho real limitado, y no un derecho de copropiedad.
AdemĂĄs la utilizaciĂłn de la denominaciĂłn multipropiedad, no es correcta pues no se
trata de ningĂșn derecho de propiedad, ni de copropiedad (en el caso de que fuera , serĂa
preferible entonces hablar de co-multipropiedad).
Esta Ley va mĂĄs allĂĄ que la Directiva pues pretende configurar jurĂdicamente
este derecho. La Ășnica finalidad de la Directiva es la de defensa de los consumidores.
A la viabilidad técnica del régimen de aprovechamiento por turno contribuye no
sólo la exigencia de que la construcción esté terminada, o que sean cumplidas
1074 Art- 1Âș nÂș6: Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto mĂĄs de tres de ellas, hasta un mĂĄximo de cincuenta años y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarĂĄn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberĂĄn referirse necesariamente a una temporada anual determinada o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genĂ©ricas , siempre que estĂ© especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho.
1075 PAU PEDRON, âEl derecho real de aprovechamiento por turno en la Ley 42/1998â, p. 89.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
474
determinadas garantĂas en el caso contrario, exigencia que la Directiva no hace, pues
prevé la posibilidad de que se haga la transmisión del derecho de aprovechamiento por
turno, estando aĂșn el inmueble en construcciĂłn (Anexo, letra d). La Ley española es
mucho mĂĄs exigente pues obliga a que se inscriba la obra nueva en construcciĂłn en el
Registro de la Propiedad (art. 4Âș nÂș1 a), ademĂĄs que en la escritura reguladora sea
indicada la fecha lĂmite para la conclusiĂłn de la obra (art. 5Âș nÂș1), asĂ como que la
terminaciĂłn de la obra se haga constar en el Registro en el plazo de tres meses a contar
de la fecha de conclusiĂłn (art. 5Âș nÂș3), que la terminaciĂłn de la obra se notifique a
quienes adquirieron derechos de aprovechamiento sobre el inmueble (art. 5Âș nÂș3, 2).
En la Ley española también es importante la exigencia del inventario completo
de muebles, instalaciones y ajuar que hagan parte de este derecho (art. 8Âș nÂș4). Este
inventario deberĂĄ acompañar el contrato de transmisiĂłn de este derecho, como âanexo
inseparableâ (art. 9Âș nÂș2). AdemĂĄs tambiĂ©n es importante en esta Ley la exigencia de
que exista una empresa de servicios, elemento fundamental para el buen funcionamiento
de este derecho. La retribuciĂłn de esta empresa deberĂĄ constar en la escritura reguladora
(art. 5Âș nÂș1.7).
Es importante también la posibilidad de rescindir (la Ley se refiere a desistir) el
contrato durante el periodo de reflexiĂłn, sin necesidad de alegar motivos, asĂ como
determinadas exigencias en cuanto a las lenguas en que se deberĂĄ redactar tanto el
contrato como los documentos en anexo y el documento informativo. Para terminar sĂłlo
debemos añadir que esta ley prevé también la prohibición de pagos anticipados y un
aval bancario para asegurar las cantidades recibidas por Ă©l a cuenta.
Para concluir se podrĂĄ decir que el reconocimiento de la naturaleza jurĂdico-real
de la llamada multipropiedad por el legislador español pone fin a la polémica sobre la
influencia de la autonomĂa de la voluntad en cuanto a la creaciĂłn de nuevos derechos
reales. La opciĂłn de nuestro legislador en lo referente a la configuraciĂłn jurĂdica de esta
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
475
figura es mixta, una vez que permite que se constituya tanto como un derecho real de
aprovechamiento por turno, como contrato de arrendamiento de temporada que tenga
por objeto mĂĄs de tres de ellas. Esta Ășltima posibilidad pretende evitar que pueda
eludirse la aplicación de la Ley 42/98 a través del recurso al contrato de arrendamiento.
La multipropiedad y el tiempo repartido en España
476
1076 ANCEL, Bertrand/ LEQUETTE, Yves,:âLa connaisance de la loi Ă©trangĂšre applicableâ, Droit International et droit communautaire (Actes du Colloque de Paris 5-6 avril 1990), Paris, 1991, pp. 87-96. BATIFOL, H. / LAGARDE, P.,: TraitĂ© de droit international privĂ©., t. I, Paris, LGDJ, 8ÂȘ ed., 1993; t. II, 7ÂȘ ed., 1983. DERRUPPĂ, Jean,: Droit international privĂ©, 12e. Ă©dition, Dalloz, 1997. DE NOVAR, R.: âHistorical and Comparative Introduction to Conflict of Lawâ; Recueil des Cours, vol. 118, 1996, II. FALLON, M. : âLes conflits de lois et de juridictions dans un espace Ă©conomique intĂ©grĂ©. LâexpĂ©rience de la CommunautĂ© EuropĂ©enneâ, RCADI, 1995, Tome 253, pp. 9-282. FERNANDEZ-FLORES Y DE FUNES, Manual de Derecho Internacional Privado, libro 2Âș (La teoria: conflitos de nacionalidad. Conflitos de jurisdiciones. Conflitos de leyes). Editorial Revista de Derecho Privado. FERNANDEZ ROZAS, J.C. / SĂNCHEZ LORENZO, S.: Curso de Derecho Internacional Privado. 2ÂȘ ed. Civitas, Madrid, 1993.FERRER CORREIA, A.:âDireito Internacional privadoâ, Polis, II, 461-488.Direito Internacional privado. Alguns problemas, Coimbra, 1995.LiçÔes de Direito Internacional Privado, Universidade de Coimbra, 1973. BORRĂS RODRIGUEZ, AlegrĂa,: âLes ordres plurilĂ©gislatifs dans le Droit International PrivĂ© actuelâ, Recueil des Cours, AcadĂ©mie de Droit International, 1994, V, T. 249, pp. 153-368. GONZALEZ CAMPOS, J. D. y otros: Derecho Internacional Privado. Parte Especial. Centro de Estudios Superiores Sociales y Juridicos Ramon Carande. Madrid, 1993. JAYME, E., : âCour gĂ©nĂ©ral de droit international privĂ©â, RCADI, 1995, t. 251, pp. 13-267. AUDIT, Bernard,: Droit International PrivĂ©, EconĂłmica, (2ÂȘ ed.),Paris,1997.LEGISLACIĂN BĂSICA DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: 5ÂȘed. Tecnos. Madrid, 1995. RIGAUX, F: :âLâespace et le temps en droit international privĂ©â, Droit International et droit communautaire (Actes du Colloque de Paris 5-6 avril 1990), Paris, 1991, pp. 227-236. Droit International privĂ©, t. I, 2ÂȘ ed. , Bruxelles, 1987. RIGAUX, F. / FALLON, M.,: Droit international privĂ©, t. II, Droit positif belge, 2e Ă©d., Bruxelles, 1993. LOUSSOUARN, Yvon, / BOUREL, Pierre,: Droit International PrivĂ©, 5e.
CAPĂTULO IV
LEY APLICABLE Y COMPETENCIA JUDICIAL
I. CONSIDERACIONES PREVIAS.
Para completar el estudio, se dedica el presente capĂtulo al anĂĄlisis de problemas
de Derecho Internacional privado, ya numerosas veces comentados en los capĂtulos
anteriores, pero que tendrĂĄn aquĂ un tratamiento especial.
Al analizar una situaciĂłn de derecho internacional privado tendremos en primer
lugar que considerar donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato. A
continuaciĂłn, analizar el Convenio de Roma sobre contratos, especialmente sus
artĂculos 3Âș, 4Âș nÂș3, 7Âș y 9Âș nÂș6; estudiar las normas imperativas del Estado donde se
encuentra el inmueble, las normas de DIP de ese Estado, asĂ como su Ley de
incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE. Para terminar, y en lo que concierne a la
competencia judicial, el Convenio de Bruselas1076.
Ley aplicable y competencia judicial
478
Partiendo del supuesto que el inmueble objeto de este derecho se encuentra en
España, la Ley de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles española se aplica a
todas las situaciones en que el inmueble objeto del contrato esté situado en territorio
español, independientemente de la fecha o lugar de celebración del contrato1077 (en el
mismo sentido, la norma del CĂłdigo Civil español, concretamente su artĂculo 10Âș nÂș1-
Lex rei sitae)1078
Al existir un conflicto de leyes y habiendo necesidad de determinar la ley
aplicable a un contrato por el que se constituya, modifique o transmita un derecho de
aprovechamiento por turno de un bien inmueble, es necesario también tener en
consideraciĂłn que la capacidad de las partes se regirĂĄ, de acuerdo con lo que dispone el
artĂculo 9Âș nÂș1 del C. Cv., por su respectiva ley personal. En lo que concierne a la forma
del contrato se aplicarĂĄ el Convenio de Roma, mĂĄs concretamente su artĂculo 9Âș.
En lo referente a la ley que debe regir el fondo del contrato Ă©sta podrĂa ser
elegida por las partes, al amparo del artĂculo 3Âș nÂș1 del CR1079. Si las partes no la
hubieran elegido, el contrato se regirĂĄ por la ley del paĂs con el que presente los
edt., Dalloz, Paris, 1996. MAYER, P.,: Droit international privĂ©, 2ÂȘ ed., Coll. PrĂ©cis Domat, Montchrestien, Paris, 1983. ORTIZ-ARCE DE LA FUENTE, Antonio,: Derecho Internacional Privado Español y Derecho Comunitario Europeo, Univ. Complutense de Madrid, 1988. PEREZ VERA, E. y otros: Derecho Internacional Privado, I y II vols.-Universidad Nacional de EducaciĂłn a distancia- 5ÂȘ ed. revisada, Junio 1995. PEREZ VOITURIE, A.: âEl Reenvio en el Derecho Internacional Privado Español : Una InterpretaciĂłn Actualizadaâ, RJN nÂș13, pp. 257 - 337. WENGLER, W., âLĂ©volution moderne du droit international privĂ© et la prĂ©visibilitĂ© du droit applicableâ, RCDIP, 1990, pp. 657-674. âLa situation des droitsâ, RCDIP, 1957, pp. 185-212, 409-434. MACHADO, J. Baptista,: âConflito de Leisâ, Polis, vol. 1Âș, pp. 1099-1104. LiçÔes de Direito Internacional Privado, (3ÂȘ ed.) Almedina, Coimbra 1995. MARQUES DOS SANTOS, AntĂłnio: As normas de Aplicação Imediata no Direito Internacional Privado. Esboço de uma Teoria Geral. 2 vols. Coimbra, 1991. BRITO, Maria Helena,: A Representação nos contratos internacionais. Um contributo para o estudo do princĂpio da coerĂȘncia em direito internacional privado, Almedina, Coimbra, 1999.RAMOS, R. G. DE MOURA : âAspectos recentes do Direito Internacional Privado PortuguĂȘsâ, in Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Afonso Rodrigues QueirĂłâ, Coimbra, 1986. Das RelaçÔes Privadas Internacionais. Estudos de Direito Internacional Privado. Coimbra, 1995. 1077 Bajo el epĂgrafe âimperatividad de la Leyâ, la Ley española de DATBI en su segunda DisposiciĂłn adicional dice lo siguiente: Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilizaciĂłn de uno o mĂĄs inmuebles situados en España durante un periodo determinado o determinable del año quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebraciĂłn. 1078 La posesiĂłn, la propiedad, y los demĂĄs derechos reales sobre bienes inmuebles, asĂ como su publicidad, se regirĂĄn por la ley del lugar donde se hallen [...] 1079 Art. 3Âș nÂș2 CR: Las partes podrĂĄn, en cualquier momento, convenir que se rija el contrato por una ley distinta de la que lo regĂa con anterioridad bien sea en virtud de una elecciĂłn anterior segĂșn el presente artĂculo, o bien en virtud de otras disposiciones del presente Convenio. Toda modificaciĂłn relativa a la
Ley aplicable y competencia judicial
479
vĂnculos mĂĄs estrechos, de acuerdo con lo dispuesto en el artĂculo 4Âș nÂș1 del CR, siendo
importante el apartado nÂș3 de este artĂculo1080.
Sin embargo, para la situaciĂłn en estudio, el CR contiene un artĂculo muy
relevante, que es el 7Âș, que posibilita al juez del foro, cualquiera que sea la ley aplicable
al contrato, aplicar de forma directa las normas imperativas de su propio ordenamiento,
siendo éste el mecanismo por el que, siempre que el juez español fuera competente,
Ă©ste aplicarĂĄ al contrato las normas materiales imperativas de la ley DATBI, si el
inmueble se encontrare situado en territorio español. No quedarĂa completo este estudio
sin un anålisis prévio del Convenio de Bruselas y del de Lugano, ambos sobre
competencia judicial1081.
En caso se considerarse que estamos ante un contrato celebrado con
consumidores, la competencia judicial interviene para establecer una reducciĂłn de
foros, y que se dé prioridad a los tribunales del domicilio del consumidor, u a otro
escogido por las partes, respectado siempre el art. 15 CB. En el caso de no tratarse de
contrato celebrado con consumidores, pero de derechos sobre inmuebles, se aplicarĂĄ la
competencia exclusiva del artĂculo 16Âș CB1082.
En cuanto a la definiciĂłn de contratos celebrados con consumidores, la
encontramos en varios textos jurĂdicos. AsĂ en el Convenio de Roma de 1980 sobre la
determinaciĂłn de la ley aplicable, posterior a la celebraciĂłn del contrato, no obatarĂĄ a la validez formal del contrato a efectos del artĂculo 9 y no afectarĂĄ a los derechos de terceros. 1080 Art. 4Âș nÂș3 CR: En el caso de que el contrato tenga por objeto un derecho real inmobiliario o un derecho de utilizaciĂłn de un inmueble, se presumirĂĄ que el contrato presenta los vĂnculos mĂĄs estrechos con el paĂs en que estuviera situado el inmueble. 1081 La competencia judicial internacional ha estado tradicionalmente regulada en el DIPr. mediante normas de producciĂłn interna. La AdhesiĂłn de España a la Comunidad Europea ha traĂdo como consecuencia, en el plano de la competencia judicial internacional, la incorporaciĂłn al ordenamiento jurĂdico español del Convenio de Bruselas de 27 septiembre 1968. Igualmente, de modo indirecto, la adhesiĂłn de España a la Comunidad Europea ha condicionado la ratificaciĂłn por parte de EspanĂŁ, del Convenio de Lugano de 16 septiembre 1988. Ambos instrumentos constituyen los referentes mĂĄs importantes para determinar la competencia judicial internacional de los tribunales españoles en el ambito del DIPr. CALVO CARAVACA / CARRASCOSA GONZALEZ, âIntroducciĂłn al Derecho Internacional Privadoâ, p. 171. El Convenio de Bruselas serĂĄ substituido por el Reglamento nÂș 44/2001 de 22/12/2000, in J.O.C.E. nÂș12 de 16/1/2001, pp.1-23, y que entrarĂĄ en vigor a partir de Marzo de 2002. 1082 Siempre teniendo presente la redacciĂłn del nÂș1 b) del art. 16Âș CB introducida con el Tratado de adhesiĂłn de España y Portugal.
Ley aplicable y competencia judicial
480
ley aplicable a las obligaciones contractuales, se nos presenta esta definiciĂłn en el
artĂculo 5ÂȘ:
Contratos con consumidores como aquellos que tienen por objeto el suministro
de objetos muebles corporales o de servicios a una persona, el consumidor, para un uso
que pueda ser considerado ajeno a su actividad profesional.
Por otro lado, en lo que se refiere al Convenio de Bruselas de 1968 sobre
competencia judicial y ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y mercantil, la
definiciĂłn dada es la siguiente:
Art. 13Âș: En materia de contratos celebrados por una persona para un uso que
pudiere considerarse ajeno a su actividad profesional, en lo sucesivo denominada
âconsumidorâ, (....)
La Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a
la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los
establecimientos comerciales1083, también nos presenta una definición de consumidor:
Art. 2Âș: Para los fines de la presente Directiva, se entenderĂĄ por:
âconsumidorâ, toda persona fĂsica, que para las transacciones amparadas por la
presente Directiva, actĂșe para un uso que pueda considerarse como ajeno a su
actividad profesionalâ.
De modo paralelo, la Directiva 94/47/CEE nos presenta la siguiente definiciĂłn
de âadquirenteâ:
Art. 2Âș: A efectos de la presente Directiva se entenderĂĄ por âadquirenteâ: toda
persona fĂsica a la que, actuando en los contratos comprendidos en el ĂĄmbito de la
presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de
su actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la
destinataria de la creaciĂłn del derecho objeto del contrato.
1083 DOCE nÂșL de 31/12/1985, pp. 31-33.
Ley aplicable y competencia judicial
481
A su vez, en España la Ley General de Defensa de los Consumidores y
Usuarios1084, nos da la definiciĂłn de consumidor en su artĂculo 1Âș, nÂș2 y 3:
A los efectos de esta ley, son consumidores o usuarios las personas fĂsicas o
jurĂdicas que adquieren, utilizan o disfrutan, como destinatarios finales, bienes
muebles o inmuebles, cualquiera que sea la naturaleza pĂșblica o privada, individual o
colectivamente, de quienes los producen, suministran o expiden (....) No tendrĂĄn la
consideraciĂłn de consumidores o usuarios quienes, sin constituirse destinatarios
finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios con el fin de
integrarlos en procesos de producciĂłn, transformaciĂłn, comercializaciĂłn o prestaciĂłn
a terceros.
El consumidor es pues el destinatario final de los bienes, que no son adquiridos
por motivo profesional. Todas estas definiciones tienen como denominador comĂșn el
hecho de que se trate de un consumidor final, y también de que se trata de una persona
actuando fuera de su actividad profesional.
SerĂĄ pertinente pues, poder considerar al adquirente del derecho de
multipropiedad como consumidor. AsĂ lo dictĂł la sentencia de la Audiencia Provincial
de Barcelona de 29 de Abril de 1995 1085, que es una de las primeras sentencias de que
se han dictado en España en materia de multipropiedad 1086. Como ya ha sido referido
en el capĂtulo tercero de este trabajo, el 29 de abril de 1995 la Audiencia Provincial de
Barcelona, despuĂ©s de reconocer la existencia de vacĂo legal, declara el contrato de
multipropiedad al considerar que hubo dolo contractual, por no ser dada la informaciĂłn
necesaria sobre el tipo de derecho que estaba comprando el adquirente, y al haber sido
pactado un plazo exigĂŒo de rescisiĂłn. Reconoce tambiĂ©n que la Directiva 94/47/CE
1084 Ley nÂș 26/1984, de 19/7/1984, BOE nÂș 176, de 24/7/1984. 1085 Audiencia provincial de Barcelona, nÂș 14.734, Sec. 14ÂȘS de 29/4/95. Ponente: Sr. Valls Gombau, La
Ley, 1995 (4), pp. 303-305. 1086 MUNAR BERNAT, P., âNuevas reflexiones sobre la mutlrpopiedadâ, p. 1.
Ley aplicable y competencia judicial
482
carecĂa en la altura de aplicaciĂłn inmediata.1087. Al considerar al adquirente de este
derecho como consumidor, le era aplicable la Ley general de defensa de consumidores y
usuarios y de ese modo también le es aplicable el Real Decreto 515/1989 de 21/41088.
1087 AP Barcelona, S. 29-04-1995, Pte.: Valls Gombau, JosĂ© F.Se habia vendido a un consumidor una cuota de un complejo en multipropiedad (contrato de adhesiĂłn) en el que la Ășnica informaciĂłn proporcionada era un video. La Sentencia declara que el contrato es anulable despuĂ©s de reconocer el vacio legal y despuĂ©s de examinar la Directiva comunitaria 94/47/CE (que carecĂa en la altura de aplicaciĂłn inmediata) pues considera que existe dolo contratual (engaño o manipulaciĂłn de la voluntad, ya que el vendedor calla o no advierte a la otra parte, dandole escasa informaciĂłn y pactando un plazo exigĂŒo de rescisiĂłn). 1088 MUNAR BERNAT, ult. ob. cit., p. 3.
Ley aplicable y competencia judicial
483
II. LA COMPETENCIA JUDICIAL. CONVENIO DE BRUSELAS DE 27
DE SEPTIEMBRE DE 1968. PROTOCOLO DE 3 DE JUNIO DE 1971
CONVENIO DE LUGANO DE 16 DE SEPTIEMBRE DE 1988
La importancia del Convenio de Bruselas es grande, en lo que se refiere a la
protecciĂłn de los consumidores, y sobretodo de los adquirentes del derecho
vulgarmente conocido por multipropiedad. Se trata de un Convenio fundamental para la
armonizaciĂłn de las normas judiciales de los
Estados miembros de la U.E. lo que ha proporcionando una mayor seguridad
jurĂdica y uniformidad de jurisprudencia1089.
1089 BLANCO-MORALES, Pilar: Comentario al art. 25, in CALVO CARAVACA et alii, Comentario al Convenio de Bruselas relativo a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, Madrid, 1994. BLANCO-MORALES, Pilar:âProtocolo sobre jurisdicciĂłn en materia contractual", in Actas de las VI Jornadas de Profesores de Derecho Internacional Privado: El Derecho Internacional Privado Interamericano en el Umbral del Siglo XXI, pags 135-153. Ed. J.C. FernĂĄndez Rozas, Madrid, 1997. BORRĂS RODRIGUEZ, AlegrĂa,: âCompetencia judicial internacional y ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil: del Convenio de Bruselas de 27 de septiembre de 1968 al Convenio de Lugano de 16 de septiembre de 1988â, Noticias de la CEE, nÂș50, marzo 1989, pp. 93-103. BRITO, Susana Brasil de,: âSobre a indagação da lei aplicĂĄvel aos Pactos de Jurisdiçãoâ, in Estudos em memoria do Prof. Doutor JoĂŁo de Castro Mendes, Lisboa, FDUL (1995), pp. 47-60. CALVO CARAVACA, A.L.: Comentario al Convenio de Bruselas Relativo a la Competencia Judicial y a la EjecuciĂłn de Resoluciones Judiciales en Materia Civil y Mercantil. Uni.Carlos III de Madrid. BOE, Madrid, 1995.: âLa ley aplicable a los contratos internacionaes (el Convenio de Roma de 19 de junio de 1980)â, Derecho de los negocios, nÂș 43, 1994, pp. 1-18. CARBONE, Sergio M.,: Lo spazio giudiziario europeo. Le Convenzioni di Bruxelles e di Lugano, sec. ed., G. Giappichelli Editore, Torino, 1997.CARRASCOSA GONZALEZ, Javier: Comentario al art. 5Âș, in CALVO CARAVACA et alii, Comentario al Convenio de Bruselas relativo a la competencia Judicial y a la EjecuciĂłn de Resoluciones Judiciales en amteria civil y mercantil, Madrid, 1994. DROZ, Georges A.L.: CompĂ©tence judiciaire et effets des jugements dans le MarchĂ© Commun. Etude de la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968, Paris, 1972. âLa Convention de San Sebastian alignant la Convention de Bruxelles sur la Convention de Luganoâ, Revue critique de droit international privĂ©, 1990. FERRER CORREIA, A.:âQuelques rĂ©flexions sur le systĂšme portugais concernant la reconnaisance et lâexĂ©cution des jugements Ă©trangers en matiĂšre civile et commercialeâ, Droit International et droit communautaire (Actes du Colloque de Paris 5-6 avril 1990), Paris, 1991, pp. 135-142. GAJA, Giorgio: âLe convenzioni internazionali e le nuove norme sulla giurisdizione e sul riconoscimento delle sentenze straniereâ, RTDPC, 1997, pp. 823-841.GEIMER. R.: Internationales ZivilprozeĂrecht, 2 Auf. , Köln, 1993.GAUDEMET-TALLON, HĂ©lĂšne: : Les Conventions de Bruxelles et de Lugano, compĂ©tence internationale, reconnaissance et exĂ©cution des jugements en Europe, Librairie gĂ©nĂ©rale de droit et de jurisprudence, Paris, 1993.GOTHOT, P. / HOLLEAUX, D.,: La Convencion de Bruseles de 27 de septiembre de 1968, Madrid, 1986. HOGAN, G.: âThe Brussels Convention, Forum Non Conveniens and the Connecting Factors Problemâ, European Law Review, 1995, 20, pp. 471-493.INFORME JENARD sobre el Convenio de Bruselas de 27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, DOCE C 189 de 28-7-1990, pp. 122-179. KROPHOLLER, J.: EuropĂ€isches ZivilprozeĂrecht. Komentar zu EuGVĂ und Lugano Ăbereinkommen, 4.Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft Heidelberg, Max-Planck-Institut, Hamburg, 1993. LOUSSOARN, Yvon / BOUREL, Pierre:âLa convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 sur la compĂ©tence, la reconnaissance et lâexĂ©cution des jugements face au systĂšme juridique françaisâ, Droit International et droit communautaire (Actes du Colloque de Paris 5-6 avril 1990), Paris, 1991, pp. 143-158. LUPOI, Michel Angelo,: âConvenzione di
Ley aplicable y competencia judicial
484
Este Convenio establece lo siguiente en lo referente a materias relacionadas con
contratos con consumidores y en lo concerniente a este tipo de derechos
(multipropiedad) : En primer lugar indica como competente el foro del domicilio del
demandado (foro general), art. 2Âș ; indica tambiĂ©n en los artĂculos 13Âș a 15Âș, foros
especialmente protectores del consumidor; en cuanto a inmuebles, el foro de
competencia exclusiva de los Tribunales del lugar donde se encuentra el inmueble: art.
16Âș con la resalva ya mencionada del apartado b) de este artĂculo en lo que se refiere a
contratos de alquiler de inmuebles celebrados por un perĂodo mĂĄximo de seis meses
consecutivos 1090.
Bruxelles ed esercizio discrezionale della giurisdizioneâ, RTDPC, 1995, pp. 997-1021.âLa competenza in materia contrattuale nella convenzione di Bruxelles del 27 settembre1986â,RTDPC, 1994, pp. 1263-1278.SOUSA, M. Teixeira de / VICENTE, D. Moura,: ComentĂĄrio Ă Convenção de Bruxellas de 27 de setembro de 1968 relativa Ă competĂȘncia judiciaria e Ă execução de decisĂ”es em matĂ©ria civil e comercial e textos complementares, Lex, Lisboa, 1994.VICENTE, Dario Moura, :âA Convenção de Bruxelas de 27 de Setembro de 1968, relativa Ă competĂȘncia judiciĂĄria e Ă execução de decisĂ”es em matĂ©ria civil e comercial e a arbitragemâ, Revista da Ordem dos Advogados, ano 56, agosto, 1996,pp.595-618.RAMOS, R.G. de MOURA: âLa Convention de Bruxelles aprĂšs la Convention dâadhĂ©sion du Portugal et de lâEspagneâ, in Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, vol. LXV (1989), Coimbra, 1989. LINSMEAU, J.: âDroit judiciaire. Quelques questions dâactualitĂ©â. -La CopropriĂ©tĂ©- Editions Bruylant, Bruxelles, 1985, pag.252 ss. ESPINAR VICENTE, J. M. : âCompetencia Judicial y Reconocimiento y EjecuciĂłn de Resoluciones Judiciales en Materia Civil y Mercantil en el Ămbito de la Comunidad Europeaâ, Hacia un nuevo orden internacional y europeo, Estudios en homenaje a M. DĂez Velasco, Madrid, 1993, pp. 865-898. Derecho Procesal Civil Internacional, Madrid, 1993. 1090 Art. 2Âș CB: Salvo lo dispuesto en el presente Convenio, las personas domiciliadas en un Estado contratante estarĂĄn sometidas, sea cual fuere su nacionalidad, a los Ăłrganos jurisdicionales de dicho Estado.
A las personas que no tuvieren la nacionalidad del Estado en el que estén domiciliadas les serån de aplicación las reglas de competencia judicial que se aplican a los nacionales.
Sección 4. Competencia en matéria de contratos celebrados por consumidores:
Art. 13Âș: En materia de contratos celebrados por una persona para un uso que pudiere considerarse ajeno a su actividad profesional, en lo sucesivo denominada el consumidor, la competencia quedarĂĄ determinada por la presente secciĂłn, sin perjuĂcio de los dispuesto en el artĂculo 4 y en el punto 5 del artĂculo 5:
1. cuando se tratare de una venta a plazos de mercaderĂas,
2. cuando se tratare de un préstamo a plazos o de otra operación de crédito vinculada a la financiación de la venta de tales bienes,
3. para cualquier otro contrato que tuviere por objeto una prestaciĂłn de servicios o un suministro de mercaderĂas, si:
a) la celebraciĂłn del contrato hubiese sido precedida, en el Estado del domicilio del consumidor, de una oferta especialmente hecha o de publicidad; y
b) el consumidor hubiere realizado en este Estado los actos necesarios para la celebraciĂłn de dicho contrato.
Cuando el cocontratante del consumidor no estuviere domiciliado en un Estado contratante, pero poseyere una sucursal, agencia o cualquier otro establecimiento en un Estado contratante, se considerarĂĄ para todos los litĂgios relativos a su explotaciĂłn que estĂĄ domiciliado en dicho Estado.
La presente secciĂłn no se aplicarĂĄ al contrato de transporte.
Ley aplicable y competencia judicial
485
Este tipo de contratos relativos a la multipropiedad, no se encuentran todavĂa
especĂficamente previstos en el Convenio de Bruselas. Sin embargo fue presentada una
propuesta de alteraciĂłn, la nÂș98/C33/05, que ya los prevĂ©1091. En este momento, el CB
dedica la SecciĂłn 4ÂȘ, arts. 13Âș a 15Âș, a la competencia en lo relativo a contratos
celebrados por consumidores y esta Propuesta de alteraciĂłn al CB propone incluir los
contratos relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de
bienes inmuebles1092, de modo que puedan ser aplicadas a este tipo de contratos las
reglas de competencia judicial mĂĄs favorables al consumidor, previstas en la
mencionada SecciĂłn 4ÂȘ1093.
Art. 16Âș: Competencias exclusivas.
Son exclusivamente competentes, sin consideraciĂłn del domicilio:
1. a) en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado donde el inmueble se halle sito;
b) no obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo mĂĄximo de seis meses consecutivos, son igualmente competentes los tribunales del Estado contratante donde estuviere domiciliado el demandado, siempre que el arrendador y el arrrendatario fueren personas fĂsicas y estuvieren domiciliados en el mismo Estado contratante;
2. (....); 3.(....); 4.(....); 5. (....). 1091 DOCE nÂșC 33 de 31/1/98, pp. 20-36. 1092 Propuesta nÂș 98/C33/05: SecciĂłn 4: CompetĂ©ncia en matĂ©ria de contratos celebrados peor consumidores. Art. 13Âș: En matĂ©ria de contratos celebrados por una persona para finalidade que pueda ser considerada ajena a sua actividade comercial ou profesional, a continuaciĂłn denominada âconsumidorâ, la competencia serĂĄ determinada por la presente secciĂłn, sin prejuĂcio de lo dispuesto en el arti. 4Âș y en el nÂș 5 del art. 5Âș:
1. (....);
2. Relativamente a cualquier otro contrato que tenga por objeto el suministro de bienes muebles corpĂłreos o la prestaciĂłn de servicios en el caso de que:
a) La celebraciĂłn del contrato haya sido hecha antes en el Estado de residencia habitual del consumidor a travĂ©s de uma propuesta que se le haya especialmente dirigido o de anĂșncio publicitĂĄrio; o
b) El co-contratante del consumidor o su representante thayan recebido el pedido del consumidor en el pais donde Ă©ste tenga su residencia habitual; o
c) El consumidor se tenga dirigido del Estado de su residencia habitual para outro Estado contratante y haya hecho allĂĄ su pedido, desde que el viaje tenga sido organizado para incitar el consumidor a efectuar una compra.
Lo dispuesto en el punto 2 del primer parrafo son aplicables tambien a los contratos relativos a la adquisiciĂłn de um derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de inmuebles.
El Co-cotratante del consumidor que no tendo su residencia habitual en el territĂłrio de uno de los Estado contratante, pero que tenga una sucursal, agencia o cualquier otro establecimento en uno de los Estados contratantes serĂĄ considerado en cuanto a estos litĂgios como teniendo su residĂ©ncia habitual en el territĂłrio de ese Estado. 1093 LAGARDE, âcomentarios a la jurisprudencia y conflictos de leyes, en el asunto Cour FĂ©dĂ©rale dâAllemagne de 19/3/1997, pp. 610 ss.
Ley aplicable y competencia judicial
486
En sentido lato, estaremos en presencia de un contrato de consumo si participa
en la relaciĂłn contractual un sujeto situado en una posiciĂłn potencialmente
desventajosa, el consumidor, y al cual se otorga una protecciĂłn especial.
Los contratos de alquiler de bienes inmuebles estĂĄn regulados por el art. 16Âș del
CB, que atribuye de forma exclusiva competencia judicial a los tribunales del Estado en
que se encuentren situados (forum rei sitae) . El nuevo texto introducido por este
Convenio, es fiel reflejo del art. 16Âș del Convenio de Lugano, cuya finalidad principal
es la de evitar ciertos arrendamientos de corta duraciĂłn en su ĂĄmbito, lo que ya habĂa
sucedido en el Caso Rösler de 15 de enero de 1985, que pone de manifiesto que el
artĂculo 16Âș nÂș1 del CB serĂĄ de aplicaciĂłn a todo contrato de alquiler de inmuebles,
incluso cuando se trate de una cesiĂłn de uso de vivienda de vacaciones1094.
De este modo, los redactores del Convenio de adhesiĂłn de 1989 dieron al
artĂculo 16 del CB un ĂĄmbito todavĂa mas restringido1095. El artĂculo 16Âș tiene como
base el principio de la mayor proximidad , justificĂĄndose debido a los estrechos lazos
que unen el fondo del litigio al territorio del Estado donde se encuentre situado el
inmueble.
En materia de derechos reales sobre inmuebles, asĂ como de contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles por un plazo superior a seis meses, se aplicarĂĄ el
foro rei sitae, pues no hay duda de que existe una proximidad mayor entre el inmueble y
el Estado donde se encuentra, que el existente en relaciĂłn al domicilio del demandado.
1094 Se trata del Asunto 241/83, sentencia del TJCE de 15/1/1985, Erich Rösler v. Horst Rottwinkel, Recueil 1986, pp. 99 ss. El tribunal da el siguiente fallo: 1. Lâarticle 16, paragraphe 1, de la convention est applicable Ă tout contrat de location dâun inmmeuble, mĂȘme pour une durĂ©e limitĂ©e et mĂȘme sâil ne porte que sur une cession dâusage dâune maison de vacances.
2. RelĂšvent de la competĂšnce exclusive des tribunaux de lâEtat oĂș est situĂ© lâimmeuble, prĂ©vue par lâarticle 16, paragraphe 1, de la convention, tout les litiges concernant les obligations respectives du bailleur et du locataire dĂ©coulant du contrat de bail, et en particulier ceux qui portent sur lâexistence ou lâinterprĂ©tation de baux, leur durĂ©e, la restitution de la possession de lâimmeuble au bailleur, la rĂ©paration de dĂ©gats causĂ©s par le locataire ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires Ă payer par le locataire, tels le frais de consommation dâeau, de gaz et dâelectricitĂ©. En revanche, des litiges qui ne se rapportent quâindirectement Ă lâusage de la propriĂ©tĂ© louĂ©e, tels ceux concernant la perte du bĂ©nĂ©fice des vacances et les frais de voyage, ne relĂšvent pas de la compĂ©tence exclusive visĂ©e par cet erticle. 1095 CALVO CARAVACA, Comentario al Convenio de Bruselas relativo a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, pp. 320-321.
Ley aplicable y competencia judicial
487
AdemĂĄs, como en la mayor parte de los paĂses en lo que concierne a la ley
aplicable a los conflictos relativos a derechos reales sobre inmuebles se aplica, por lo
general, la lex rei sitae, y en cuanto al Registro de la propiedad serĂĄ mĂĄs lĂłgico que
sean los Tribunales de los Estados donde se encuentren situados los que tengan
competencia para dirimir conflictos que surjan sobre este tema, se podrĂĄ pues deducir
que el juez del Estado donde el inmueble se encuentra es el que estĂĄ en mejor posiciĂłn
para pronunciarse sobre un asunto relativo a derechos reales e incluso a derechos de
arrendamiento por plazo superior a seis meses. Esta es la soluciĂłn presentada por la
letra a)1096 del nÂș1 del art. 16Âș del CB1097.
No puede afirmarse lo mismo cuando se trate de un arrendamiento por plazo
inferior a seis meses, pues normalmente en esos casos, tanto el arrendador como el
arrendatario son personas fĂsicas e incluso domiciliadas en un mismo Estado, diferente
del Estado donde se encuentra situado el inmueble. La soluciĂłn dada para este caso por
el CB es la atribuciĂłn de la competencia al foro del Estado del demandado1098.
Es importante señalar el Informe Almeida/ Desantes / Jenard , que siguió la tesis
defendida un año antes por el Informe Jenard / Möller.
Estos Informes optan por la tesis, no ya del efecto reflejo1099, sino de la
aplicaciĂłn de los restantes foros del CB1100.
1096 El art. 16Âș nÂș1 a) respecto a todos los arrendamientos excluidos de la letra b). El TJCE ha dado una interpretaciĂłn restricta del concepto de contratos de arrendamiento de inmuebles, por lo que se deberĂĄ excluir los casos en que se trate de contratos complejos en los que la utilizaciĂłn del inmueble es sĂłlo una mĂĄs de las prestaciones ofrecidas. Assunto 280/90 Hacker c. Euro Realis, Rec. 1992, pp. 1111 ss. 1097 Art. 16Âș nÂș 1 CB: Competencias exclusivas: Son exclusivamente competentes, sin consideraciĂłn del domicilio:
1. a) En materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se halle sito; 1098 Art. 16Âș CB, 1. b) No obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo mĂĄximo de seis meses consecutivos, son igualmente competentes los tribunales del Estado contratante donde estuviere domiciliado el demandado, siempre que el arrendador y el arrendatario fueren personas fĂsicas y estuvieren domiciliadas en el mismo Estado contratante; 1099 Se afirma que el art. 16Âșm presenta un âefecto reflejoâ sobre las normas estatales de competencia judicial internacional, cuando el foro de competencia judicial internacional no se situa en uno de los Estados de la UE, como ocurre en los casos en que el inmueble se encuentre situado en el territĂłrio de un Tercer Estado, pero se aplicarĂĄ asimismo el CB visto que se trata de un supuesto cubierto por el ĂĄmbito material del mismo CB (art. 1Âș). CALVO CARAVACA, ult. ob. cit., pp. 322-323.
Ley aplicable y competencia judicial
488
De este modo, las disposiciones del primer apartado del art. 16Âș son de
aplicaciĂłn, sĂłlamente cuando el inmueble se encuentra situado en el territorio de uno de
los Estados contratantes. En el caso de que se encontrara en el territorio de un tercer
Estado, ya no se aplicarĂa el art. 16Âș, sino las demĂĄs disposiciones del CB, v.gr. , el art.
2Âș si el demandado tiene su domicilio en el territorio de un Estado contratante; y el art.
4Âș si tiene su domicilio en el territorio de un tercer Estado.
Los foros de competencia judicial internacional establecidos por el art. 16Âș CB
son inderogables mediante acuerdos inter partes1101. Se trata por lo tanto de una norma
imperativa.
1. Importancia de la calificaciĂłn como real o personal, del derecho de
multipropiedad en la aplicaciĂłn del Convenio de Bruselas
En lo que concierne a la aplicaciĂłn del art. 16Âș CB, hay situaciones que
presentan dificultades para su calificaciĂłn. SegĂșn Gothot y
Holleaux1102, se deberĂa proceder a una âcalificaciĂłn comunitariaâ del concepto
de derechos reales sobre bienes inmuebles. AsĂ los derechos de multipropiedad o time-
sharing deben considerarse, segun ellos, como derechos reales, a efectos del art. 16Âș,
realizando una âcalificaciĂłn comunitariaâ de estos derechos, posiciĂłn que no traerĂa
tantas ventajas para el consumidor1103.
Sin embargo, esta tesis de la calificaciĂłn autĂłnoma, deberĂĄ tener siempre en
cuenta la calificaciĂłn que se da al derecho de multipropiedad en los ordenamientos
1100 Informe de 1989, DOCE C 189, de 28/7/1990 pp. 35-56. Informe de 1988, DOCE C 189, de 28/7/1990, pp. 57-121. Encuentra justificaciĂłn esta tesis (del efecto reflejo) porque, de declararse la incompetencia del tribunal del Estado parte, no existe garantia de que la sentencia dictada por Tribunales de un Estado no parte se vea reconocida y ejecutada en la UE, CALVO CARAVACA, ult. ob. cit., p. 323. 1101 Acuerdos que eventualmente pudieran atribuir la competencia judicial internacional a los Tribunales de otros Estados (arts. 17Âș, 18Âș in fine y 19Âș CB). AsĂ, los convenios atributivos de competencia celebrados por las partes no pueden recaer sobre las materias relacionadas con el art. 16Âș (art. 19Âș a contrario sensu, y art. 17Âș CB).. 1102 GOTHOT / HOLLEAUX, La Convencion de Bruselas de 27 de septiembre de 1968, p. 93. 1103 CALVO CARAVACA, ult. ob. cit., p. 330.
Ley aplicable y competencia judicial
489
internos de cada Estado, pues como sabemos, no se trata de un derecho uniformado,
vistiendo el ropaje tanto de derecho real, como de derecho personal1104.
De acuerdo con el Informe Schlosser 1105, y como resultado de las particulares
configuraciones de estos derechos caso a caso en cada Estado, serĂa deseable una
consulta a efectos puramente informativos de la ley que rige el derecho, normalmente la
Ley del Estado de situaciĂłn del inmueble. Esta tesis fue confirmada por la sentencia del
TJCE conocida por Webb c. Webb, en la que era necesaria la consulta del Derecho
inglés regulador del trust, para dilucidar la naturaleza real o personal de la acción
relativa al inmueble1106.
En lo referente a los contratos celebrados por consumidores, estĂĄn previstos en
la secciĂłn 4ÂȘ del CB (arts. 13Âș a 15Âș), atribuyĂ©ndose competencia a los Tribunales del
Estado donde el consumidor se encuentra domiciliado, pues serĂĄ en principio Ă©sta la
mejor forma de protegerlo, aunque esto no siempre serĂĄ asĂ, v. gr. en el caso de que
exista una legislaciĂłn mĂĄs favorable en un Estado que no sea el de su domicilio.
1104 NOEMĂ DOWNES distingue entre timesharing inmobiliario y Timesharing turĂstico , caracterizĂĄndose el primero por transferir la propiedad de una unidad inmobiliaria en rĂ©gimen de tiempo compartido o un derecho real de carĂĄcter limitado, y el segundo por ser un derecho de natureza personal, siendo estos Ășltimos siempre consumidores, in Los contratos internacionales de Timesharing , p. 93 y p. 119. 1105 DOCE C 189, de 28/7/1990, pp. 184-256. 1106 Sentencia del TJCE de 17/5/1994, Asunto C-294/92. La Court Appeal solicita que el tribunal de Justicia se pronuncie con carĂĄcter prejudicial sobre si un litigio en el que se pide que se declare a una persona titular de la legal ownershio de un inmueble y a otra persona poseedor en calidad de trustee, es una aciĂłn real con arreglo al artĂculo 16Âș nÂș1 del CB.
En primer lugar el Tribunal indica que, para que una acciĂłn sea considerada real a efectos del artĂculo 16Âș nÂș1 es necesario que estĂ© fundada en un derecho real, no sĂłlo vinculada a Ă©l. En el caso concreto, Webb (padre) no pretende, con su acciĂłn, ser titular frente a terceros de prerrogativas directas sobre el inmueble, sĂłlo frente a su hijo, por ello, el Tribunal de Justicia considera que esta acciĂłn es personal, no real.
Por otra parte el art. 16Âș nÂș1 contiene una competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios en favor del tribunal del Estado donde el inmueble estĂ© situado. AsĂ, el que el litĂgio verse sobre inmuebles y la ubicaciĂłn de este inmueble no son datos relevantes para la configuraciĂłn de este litĂgio, por lo que no hay luagr a aplicar el artĂculo 16Âș nÂș1 del CB. TIRADO ROBLES, La competencia judicial en la UniĂłn Europea, pp. 437-438. CALVO CARAVACA; ult. ob. cit., p. 330. ASĂN CABRERA, M.A.: Nota sentencia TJCE, Asunto C-294/92 Webb v. Webb de 17/5/1994, REDI, 1995, 2, pp. 363-36. Por otro lado, el critĂ©rio que marca la diferencia entre acciĂłn real y acciĂłn personal, es que la primera produce efectos frente a todos mientras que la puramente personal sĂłlo puede ser invocada frente al deudos (Informe Schlosser, p. 71), ver tambiĂ©n Asunto C 292/93 Lieber C. Göbel y Göbel, Rec. 1994, pp. 2535 ss. .
Ley aplicable y competencia judicial
490
Como ya fue dicho por Lagarde 1107, los contratos relativos a este tipo de
derechos de multipropiedad, no se encuentran todavĂa previstos en esta SecciĂłn 4ÂȘ del
CB, por lo que fue presentada una Propuesta de alteraciĂłn al artĂculo 13Âș CB, ya
comentada en el capĂtulo de este trabajo dedicado a Alemania. Me refiero a la Propuesta
98/C 33/05 de 22 de Diciembre de 1997, para la revisiĂłn del Convenio de Bruselas
sobre competencia judicial1108.
Ăsta incluye la propuesta de la extensiĂłn, en cuanto a los contratos sobre
adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de derecho sobre inmuebles y
de reglas de competencia judicial favorables a los consumidores (arts. 13Âș, 14Âș y 15Âș) 1109.
Cuando un inmueble se encuentre en España, las cuestiones de competencia
judicial internacional en lo relativo a acciones reales en cuanto a derechos de
aprovechamiento por turno de bienes, sobre ese inmueble, habrĂĄ que relacionarlas con
el art. 22Âș nÂș 1 de la LOPJ que establece un foro de competencia exclusiva en favor de
los tribunales españoles, siendo un precepto similar al del art. 16Âș CB. AdemĂĄs el CB
establece un mecanismo especial mediante el cual los demĂĄs Estados parte deben
abstenerse, declarĂĄndose de oficio incompetentes, cuando otro Estado contratante lo
fuera exclusivamente para conocer del mismo litigio (arts. 19Âș e 23Âș CB). Sin embargo
los negocios de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles rebasan, a
veces, este ĂĄmbito espacial exclusivamente europeo 1110 .
2. ClĂĄusulas atributivas de jurisdicciĂłn.
Con la finalidad de evitar que las cuestiones planteadas sobre el cumplimiento
de la Directiva 94/47/CE y sus transposiciones a los Derechos de los diferentes Estados
1107 LAGARDE, P., âComentarios a la jurisprudencial del Tribunal Federal alemĂĄn en la sentencia de 19/3/97â, (VIII ZR 316/96)â, RCDIP, 87 (4), 1998, p. 625. 1108 DOCE nÂșC 33 de 31/1/98, pp.20 ss. 1109 El art.13Âș nÂș2 pĂĄrrafo 4 dice lo siguiente
Las disposiciones del punto 2 del primer pårrafo son aplicables también a los contratos relativos a la adquisición de un derecho de utilización a tiempo parcial de bienes inmuebles
Ley aplicable y competencia judicial
491
de la UE, sean juzgadas en fueros de Estados no partes ni del Convenio de Bruselas ni
del de Lugano, la mayoria de los Estados optaron por incluir en las respectivas leyes de
transposiciĂłn la prohibiciĂłn de clĂĄusulas atributivas de jurisdicciĂłn a fueros exteriores a
la UE. Pasaremos a hacer una pequeña reseña de este asunto, en relación a algunos de
los Estados de la UE, resumiendo un poco lo ya dicho en capĂtulos anteriores.
En Francia el nuevo artĂculo L. 121-73 del cĂłdigo de consumo considera nula
toda clĂĄusula que atribuya competencia a la jurisdicciĂłn de un
Estado no parte ni del Convenio de Bruselas, ni del de Lugano, cuando el
consumidor tenga su domicilio o su residencia habitual en Francia, o cuando el bien o
uno de los bienes esté situado en el territorio de un Estado parte de estos Convenios.
Art. L.- 121-73.- Est rĂ©putĂ© non Ă©crite toute clause qui attribue compĂ©tence Ă
une jurisdiction dâun Etat non partie Ă la convention de Bruxelles du 27 septembre
1968 et à la convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compétence
judiciaire et lâexĂ©cution des dĂ©cisions en matiĂšre civile et commerciale, lorsque le
consommateur a son domicile ou sa résidence habituelle en France ou lorsque le bien
ou lâun des biens est situĂ© sur le territoire dâun Etat partie Ă ces conventions1111.
La ley francesa prevé la prohibición de recurrir a las clåusulas atributivas de
jurisdicciĂłn, contenidas en el art. 17Âș del Convenio de Bruselas en dos casos. En el
primero cuando el consumidor tenga su domicilio o su residencia habitual en Francia,
aunque el inmueble se encuentre situado en un Estado no contratante. AsĂ el artĂculo
121-73 tiene el mérito de proteger al consumidor mås allå d e lo previsto en la propia
Directiva Europea. Un consumidor domiciliado en un Estado miembro diferente de
Francia no estĂĄ protegido por una clĂĄusula similar a Ă©sta (a no ser en Alemania que
existe una equivalente). El segundo caso, cuando el inmueble se encuentre situado en
1110 DOWNES, N., Los contratos internacionales de timesharing, p. 97. 1111 Se considerarĂĄ como no escrita cualquier clĂĄusula atributiva de competencia a una jurisdicciĂłn de un Estado que no sea parte del Convenio de Bruselas de 27/9/1968, ni al Convenio de Lugano de 16/9/1988 relativos a la competencia judicial y ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y comercial, siempre que el consumidor tenga su domicilio o su residencia habitual en Francia o cuando los bienes se encuentre situado en el territĂłrio de uno de los Estados partes de los referidos Convenios.
Ley aplicable y competencia judicial
492
uno de los Estados partes del Convenio de Bruselas, aun cuando si el consumidor no
tiene su domicilio ni residencia habitual en Francia, e incluso ni siquiera en uno de los
Estados contratantes1112.
A su vez, la Ley Belga considera como no escrita toda clĂĄusula que atribuya
jurisdicciĂłn al foro de un Estado que no sea parte ni del Convenio de Bruselas de
27/9/68 ni del de Lugano de 16/9/88 relativos a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn
de decisiones en materia civil y comercial, cuando el adquirente tenga su residencia
habitual en BĂ©lgica o cuando el inmueble se encuentre situado en el territorio de un
Estado parte de estos convenios1113
También la Ley de transposición italiana, considera al adquirente de este
derecho como consumidor, optando por la competencia del foro de su residencia para el
caso de ser en territĂłrio italiano. Dice lo siguiente: En el caso de que el adquirente tenga
su residencia o domicilio en Italia, se considera siempre el foro italiano como
competente para dirimir conflictos contemplados en el Decreto legislativo transpositor
de la Directiva 94/47/CE:
Art.10Âș. (Competenza territoriale inderogabile). 1. Per le controversie derivanti
dallâaopplicazione del presente decreto legislativo la competenza territoriale
inderogabile Ăš del giudice del luogo di residenza o di domicilio dellâacquirente, se
ubicati nel territorio dello Stato1114.
En Luxemburgo para proteger aun mĂĄs al consumidor, el artĂculo 8Âș de esta Ley
de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE, al igual que casi todas las leyes de
transposiciĂłn anteriormente analizadas, considera como no escrita toda clĂĄusula
1112 Art. L- 121-73 Code de la consommation. 1113 §4. Est rĂ©putĂ©e non Ă©crite toute clause qui attribue compĂ©tence Ă une jurisdiction dâun Etat non partie Ă la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et Ă la Convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compĂ©tence judiciaire et lâexĂ©cution des dĂ©cisions en matiĂšre civile et commerciale, lorsque lâacquĂ©reur a sa rĂ©sidence habituelle en Belgique ou lorsque lââimmeuble est situĂ© sur le territoire dâun Etat partie Ă ces conventions. 1114 Art. 10Âș: Competencia territorial no derogable: 1. para las cuestiones derivadas de la aplicaciĂłn del presente Decreto legislativo, la competencia iderogable es la del tribunal del lugar de la residencia o del domicilio del adquirente, desde que situada en el territorio de uno de los Estados miembros.
Ley aplicable y competencia judicial
493
atributiva de competencia a una jurisdicciĂłn de un Estado no parte en el Convenio de
Bruselas de 27/9/68 y del Convenio de Lugano del 16/9/88 relativas a la competencia
judicial y a la ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y comercial, siempre que el
adquirente tenga su residencia habitual en Luxemburgo, o siempre que el inmueble se
encuentre situado en el territorio de un Estado parte de estos dos Convenios1115. Esta
disposición legal se asemeja mås a la del derecho francés y belga, pues presenta
conexiones alternativas.
1115 Art. 8Âș: Est rĂ©putĂ©e non Ă©crite toute clause qui attribue compĂ©tence Ă une jurisdiction dâun Etat non partie Ă la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et Ă la Convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compĂ©tence judiciaire et lâexĂ©cution des dĂ©cisions en matiĂšre civile et commerciale, lorsque lâacquĂ©reur a sa rĂ©sidence habituelle au Luxembourg ou lorsque lâimmeuble est situĂ© sur territoire dâun Etat partie Ă ces conventions.
Ley aplicable y competencia judicial
494
III- LEY APLICABLE: CONVENIO DE ROMA1116
Desde el punto de vista del ordenamiento jurĂdico español, el Convenio de Roma
entrĂł en vigor el dĂa 1 de septiembre de 1994. De este modo el artĂculo 10Âș nÂș5 del
CĂłdigo Civil sĂłlo serĂĄ aplicado en los casos no previstos por este Convenio.
Se caracteriza por el principio de la autonomĂa de la voluntad en cuanto a la
posibilidad de elegir la ley aplicable a los contratos, principio que encontramos en el
art. 3Âș.
Sin embargo esta elecciĂłn no puede afectar a la aplicaciĂłn de normas
imperativas de la ley del paĂs donde se encuentren todos los elementos de la situaciĂłn.
AdemĂĄs en lo que se refiere a los contratos relativos al derecho de
multipropiedad, habrĂĄ que analizar en primer lugar si se trata de la constituciĂłn o de la
transmisiĂłn de un derecho real sobre un inmueble, si se trata de un derecho de
multialquiler, si se trata de la transmisiĂłn de una participaciĂłn social en una sociedad, si
es apenas un contrato de prestaciĂłn de servicios, si se trata de un contrato de tipo mixto
en que una de sus partes tiene un mayor peso (como por ejemplo, en el reciente caso
Travel Vac S.L. c. M.J. Antelm SanchĂs)1117 .
1116 Convenio de Roma sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, de 19 de Junio de 1980. España y Portugal adherieron a travĂ©s del Convenio de adhesiĂłn de 18/6/92. EntrĂł en vigor para España y Portugal el 1/9/94. DOCE nÂș L 333 de 18/11/92, p. 1- 25. Son importantes tambiĂ©n el Primer Protocolo relativo a la interpretaciĂłn por el TJCE del Convenio, DOCE L 48 de 20/2/1989, p. 1- 7; bien como el Segundo Protocolo que atribuye al TJCE determinadas competencias en materia de interpretaciĂłn del Convenio, DOCE L 48 de 20/2/1989. 1117 Ya analizado en el CapĂtulo I de este trabajo que ahora transcribo: En Audiencia PĂșblica del 22 de abril de 1999, el Tribunal de Justicia de la UniĂłn Europea, se pronunciĂł sobre las cuestiones planteadas, seis en total, por el Juzgado de Primera Instancia nÂș 22 de Valencia, en auto de 11 de noviembre de 19971117. Se tratĂł de la PeticiĂłn de DecisiĂłn Prejudicial, con arreglo al art. 177 del Tratado CE1117, que se pasarĂĄ a designar por asunto C-423/97. El Juzgado de Valencia planteĂł una serie de cuestiones sobre la aplicabilidad de la Directiva 85/577/CEE, relativa a la protecciĂłn de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, a un contrato de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles en rĂ©gimen de tiempo compartido celebrado, por invitaciĂłn de una empresa establecida en Valencia, en un complejo turĂstico de Denia, localidad situada a 100 km de Valencia. El contrato, celebrado el 14 de septiembre de 1996 en Denia, estipulaba que la Travel Vac cederĂa al Sr. Antelm SanchĂs una cincuenta y una parte indivisa de la propiedad de un apartamento amueblado en la urbanizaciĂłn Parque Denia, la cual le daba derecho al uso exclusivo del mismo, en rĂ©gimen de multipropiedad, durante la decimonovena semana del año civil. Por el contrato, ademĂĄs, la empresa Travel Vac tenĂa la obligaciĂłn de prestar al Sr. Antelm Sanchis determinados servicios, como el mantenimiento del inmueble, la gestiĂłn y administraciĂłn de la
Ley aplicable y competencia judicial
495
Si las partes no han escogido la Ley a aplicar al contrato, es decir, cuando las
partes no tengan establecido un pactum de lege utenda, establece el art. 4Âș nÂș1 del CR
que el contrato serĂĄ regulado por la Ley del paĂs con el cual presente una conexiĂłn mĂĄs
estrecha. El nÂș2 del art. 4Âș nos presenta los criterios definidores de la conexiĂłn mĂĄs
estrecha.
Hay sin embargo que tener en consideraciĂłn la definiciĂłn dada por este CR de
âconsumidorâ para poder decidir mejor sobre su aplicaciĂłn a los casos de contratos
relativos a derechos de multipropiedad. Me refiero a la definiciĂłn del artĂculo 5Âș, que
multipropiedad, la utilizaciĂłn de servicios comunitarios de la urbanizaciĂłn y la afiliaciĂłn a la organizaciĂłn internacional Resort Condominium Internacional, club internacional que permite al comprador intercambiar sus estancias de vacaciones de acuerdo con las normas de dicho club. A tenor del contrato, el comprador debĂa pagar 1.090.000 PTA, de las que 285.000 PTA representaban el valor inmobiliario de la parte indivisa y el resto del precio correspondĂa al Impuesto sobre el Valor Añadido, a la copropiedad del Inmobiliario segĂșn inventario, a los servicios mencionados y a la afiliaciĂłn a Resort Condominium Internacional. La empresa Travel Vac alega que la Directiva 85/577 no es aplicable a los contratos de multipropiedad tanto en lo que se refiere a la adquisiciĂłn de un derecho real como en lo que se refiere a la adquisiciĂłn de un derecho personal sobre los bienes de que se trate. En su opiniĂłn estos contratos estĂĄn regulados por la Directiva 94/47/CEE. Sin embargo, el Sr. Antelm Sanchis sostiene que el contrato de multipropiedad no crea un derecho relativo a bienes inmuebles, sino que tiene por objeto una prestaciĂłn de servicios que consiste en permitir al consumidor el uso de uno a varios inmuebles mediante la compra de una cuota, como si fuera socio de un club o asociaciĂłn. En efecto, en este tipo de contratos, el consumidor puede exigir al comerciante la prestaciĂłn de determinados servicios para poder ocupar durante un breve perĂodo de tiempo, de forma intermitente, uno o varios bienes inmuebles1117. La ComisiĂłn, en este proceso1117 considera que la Directiva 85/577 se aplica al contrato objeto del litigio principal porque la utilizaciĂłn compartida del inmueble es sĂłlo uno de los elementos del contrato, cuyo objeto consiste en un conjunto de prestaciones de servicios turĂsticos1117. A este respecto es preciso señalar, en primer lugar, que si bien es cierto que la Directiva 94/47/CE tiene por objeto los contratos de multipropiedad, esta circunstancia no excluye que un contrato que contenga un elemento de multipropiedad tambiĂ©n pueda estar comprendido en el ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la Directiva 85/577, si ademĂĄs se cumplen los requisitos para la aplicaciĂłn de Ă©sta1117. En efecto, ninguna de estas dos Directivas contiene disposiciones que excluyan la aplicaciĂłn de la otra. AdemĂĄs serĂa contrario al objetivo de la Directiva 85/577/CE interpretarla en el sentido de excluir su protecciĂłn por el mero hecho de que el contrato estĂ© comprendido, en principio, en el ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la Directiva 94/47/CE. Tal interpretaciĂłn privarĂa al consumidor de las disposiciones protectoras de la Directiva 85/577/CE, aunque el contrato se hubiera celebrado fuera de un establecimiento comercial1117. Debe destacarse, asimismo, que es cierto que en virtud de la letra a) del apartado 2 del artĂculo 3 de la Directiva 85/577/CE, Ă©sta no se aplica ni a los contratos relativos a la construcciĂłn, venta y alquiler de bienes inmuebles ni a los contratos referentes a otros derechos relativos a bienes inmuebles1117. No obstante procede señalar, como hace acertadamente la ComisiĂłn, que a un contrato como el que es objeto del litigio principal no le es aplicable la exclusiĂłn prevista en la letra a) del apartado 2 del artĂculo 3 de la Directiva 85/577/CE, ya que dicho contrato no se refiere Ășnicamente al derecho de utilizaciĂłn de un inmueble en rĂ©gimen de tiempo compartido, sino que se refiere igualmente a la prestaciĂłn de distintos servicios de un valor superior al del derecho de utilizaciĂłn de un inmueble1117. En vista de las consideraciones anteriores, procede responder a las cuestiones primera y segunda , que la Directiva 85/577 se aplica a un contrato que tiene por objeto la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de un inmueble en rĂ©gimen de tiempo compartido y la prestaciĂłn de servicios cuyo valor es superior al del derecho de utilizaciĂłn del inmueble1117. Se puede concluir pues que la parte preponderante desde el punto de vista econĂłmico estĂĄ constituida por prestaciones de servicios y otros elementos obligacionales. Por ello, España y la ComisiĂłn, ambos presentando observaciones en este proceso, consideran con razĂłn que el contrato convertido no estĂĄ excluido del ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la Directiva 85/577, con arreglo a la letra a) del apartado 2 del artĂculo 3. No deja pues de ser interesante esta sentencia en lo que concierne al tema objeto del presente trabajo.
Ley aplicable y competencia judicial
496
considera contrato celebrados por consumidores aquellos que tengan como objeto
bienes muebles corpĂłreos o servicios prestados a un sujeto, el consumidor, para un fin
extraño a su actividad profesional. Es, por lo tanto, un artĂculo que limita en gran
medida el ĂĄmbito de aplicaciĂłn en lo que se refiere a los derechos en estudio. AdemĂĄs
también excluye la prestación de servicios cuando estos deban ser prestados
exclusivamente en paĂs diferente al de la residencia habitual del consumidor (art. 5Âș nÂș 4
b CR).
De este modo el artĂculo 5Âș del CR establece por un lado que la elecciĂłn de las
partes de la ley a aplicar al contrato no puede privar al consumidor de la protecciĂłn que
le aseguran las disposiciones imperativas de la ley del paĂs en que tiene su residencia
habitual (art. 5Âș nÂș2). AdemĂĄs, a falta de elecciĂłn, nos encontramos con a una conexiĂłn
objetiva y el contrato serĂĄ regido por la Ley del paĂs de residencia habitual del
consumidor para los supuestos del pĂĄrrafo segundo del artĂculo 5Âș nÂș3, sin correr el
riesgo de ser excluida por una clĂĄusula similar a la del artĂculo 4Âș nÂș5.
Las normas de conflictos protectoras del consumidor sĂłlo reciben aplicaciĂłn en
tres circunstancias previstas en el art. 5Âș nÂș2 del CR, es decir, en primer lugar cuando la
celebraciĂłn del contrato hubiera sido precedida, en ese paĂs, por una oferta que le haya
sido especialmente dirigida (por ejemplo un catĂĄlogo) o por publicidad , y si el
consumidor hubiera realizado en ese paĂs los actos necesarios para la celebraciĂłn del
contrato, supuesto este coincidente con lo previsto en el art- 13Âș nÂș 3 del CB.
La segunda hipĂłtesis, es aquella en que la otra parte contratante o su
representante hubiera recibido la peticiĂłn de oferta del consumidor en el paĂs de su
residencia habitual.
La tercera hipĂłtesis es menos clara. Recoge la circunstancia de que el contrato
sea una venta de mercancĂas y el consumidor se haya desplazado desde su paĂs a un paĂs
extranjero y allĂ hubiera realizado la peticiĂłn de oferta, siempre que el viaje hubiera
sido organizado por el vendedor con la finalidad de incitar al consumidor a cerrar una
operaciĂłn.
Ley aplicable y competencia judicial
497
Fuera de estas hipĂłtesis, son las normas de conflicto establecidas en los artĂculos
3 y 4 las que se aplican, y no las protectoras del artĂculo 5Âș, con la Ășnica salvaguardia
posible que pueda ofrecer la intervenciĂłn del artĂculo 7Âș.
La mayor parte de las veces nos encontramos, con respecto a la multipropiedad,
con contratos sobre bienes inmuebles. El CR en su artĂculo 4Âș nÂș3 establece que:
en la medida en que el contrato tiene por objeto un derecho real inmobiliario, o
un derecho de utilizaciĂłn de inmuebles, se presume que presenta los lazos mĂĄs
estrechos con el paĂs donde estĂĄ situado dicho inmueble.
Se trata de la lex rei sitae. Se aplica tanto a los contratos de venta de inmuebles
como a los de constitución de usufructo o de servidumbre y también al contrato de
arrendamiento. En lo que se refiere a los derechos de multipropiedad cuando consistan
en un derecho real o en un derecho de alquiler. Significa que a falta de elecciĂłn de
Derecho, se aplicarĂĄ al contrato la ley del paĂs donde el inmueble se encuentra situado.
HabrĂĄ siempre que tener presente el nÂș6 del artĂculo 9Âș del CR en cuanto a aspectos de
forma del contrato, y tambiĂ©n el 7Âș en lo que se refiere a las normas imperativas del paĂs
del foro.
Sin embargo la diversidad de soluciones legislativas dadas por los diferentes
derechos internos de los Estados miembros de la UE hace que puedan concebirse la
llamada multipropiedad o time-sharing, también y en ciertos casos ya analizados, como
un conjunto de obligaciones contractuales que reĂșnen la prestaciĂłn de diferentes
servicios. En este caso sĂ que cabrĂan dentro del ĂĄmbito del art. 5Âș nÂș1 CR, pudiendo
incluso aplicarse el 5Âș nÂș2 en algunos casos, a menos que dichos servicios se realicen
exclusivamente fuera del Estado de residencia habitual del consumidor (art. 5Âș nÂș4 CR).
Se trata por lo tanto de una cuestiĂłn determinable caso a caso. Lo mismo se
pude decir en lo que se refiere a la aplicaciĂłn del artĂculo 7Âș del CR para el
Ley aplicable y competencia judicial
498
cumplimiento imperativo de la Directiva, teniendo en cuenta el artĂculo 9Âș de la
Directiva 94/47/CE1118.
Analizando algunas soluciones presentadas a través de las leyes de transposición
de la Directiva 94/47/CE en los Derechos internos de los Estados, y empezando por
Francia, serĂĄ necesario hacer una distinciĂłn entre los casos en que el inmueble o
inmuebles se sitĂșen en un Estado de la UniĂłn Europea, y cuando no. Si el inmueble se
sitĂșa en territorio de uno de los Estados miembros, la ley francesa permite que se
aplique la ley reguladora del contrato1119 escogida de acuerdo con el CR, siempre que
no contenga normas contrarias a la Directiva.
En el caso de que el inmueble no se encuentre situado en el territorio de uno de
los Estados miembros de la UniĂłn Europea, no encontramos una respuesta directa en la
Directiva 94/47/CE, pues nada dice. Sin embargo, el art. 11Âș de dicha Directiva1120
puede resolver esta dificultad.
De este modo el legislador francés optó por una protección mayor al consumidor
que la prevista en la Directiva. Tomando por base el artĂculo 5Âș del Convenio de Roma,
redactĂł el artĂculo L- 121-75:
Art. 121- 75.- Lorsque le bien ou lâum des biens nâest pas situĂ© sur le territoire
dâun Etat membre de la communautĂ© europĂ©enne, le consommateur qui a sa rĂ©sidence
habituelle dans un Etat membre de la CommunautĂ© europĂ©enne ne peut ĂȘtre privĂ© ,
quelle que soit la loi applicable, de la protection qui lui assurent les dispositions
1118 MUNAR BERNAT, âLa Directiva 94/47 sobre la protecciĂłn de los adquirentes de multipropiedadâ, p. 24. 1119 Se aplica el art. 3Âș del Convenio de Roma, en caso las partes hayan escogido la ley a aplicar. En caso negativo se aplicarĂĄ el art. 4Âș §3, a no ser que el contratp presente lazos mĂĄs estrechos con otro pais (art. 4 §5) que podrĂĄ incluso ser la ley de un tercer Estado. LAGARDE, ComentĂĄrios a la ley francesa de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE, p. 757. WENGLER, Wilhelm, :âImmunitĂ© legislative des contrats internationauxâ, RCDIP, 1971, pp. 637-701. RAMOS, R.G. DE MOURA: âLâadhĂ©siĂłn du Portugal aux Conventions Communautaires en matiĂšre de Droit International PrivĂ©â, in Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, vol. LXIII (1987), Coimbra, 1987. GARCIAMARTĂN ALFEREZ, E.J.: âEspaña se adhiere al Convenio de Roma de 19 de junio de 1980 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractualesâ, REDI, 1994, 1, pp. 447-450.
Ley aplicable y competencia judicial
499
impératives prises par cet Etat en application de la directive 94/47/CE du Parlement
européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, précitée:
. ___si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans lâEtat du lieu de residence habituelle du
consommateur;
. ___ si le contrat a Ă©tĂ© prĂ©cedĂ© dans cet Etat dâune offre spĂ©cialement faite ou
dâune publicitĂ© et des actes accomplis par le consommateur nĂ©cessaires Ă la conclusion
dudit contrat;
. ___ si le contrat a Ă©tĂ© conclu dans un Etat oĂč le consommateur sâest rendu Ă la
suite dâune proposition de voyage ou de sĂ©jour faite, directement ou indirectement, par
le professionnel pour lâinciter Ă contracter1121.
Tal como ocurre en el artĂculo 5Âș del Convenio de Roma, y en el 13Âș del CB, la
conexión es dada a través de la residencia habitual. De este modo se amplia el åmbito
de aplicaciĂłn de la ley francesa para dar mayor protecciĂłn al consumidor.
En lo que respecta a Italia, para el caso de que las partes hayan escogido como
ley aplicable una diferente de la italiana, es decir, una ley extranjera, serĂĄ a pesar de
esto reconocida al adquirente la tutela concedida por el Decreto legislativo desde que el
inmueble objeto de este derecho se encuentre situado en territorio italiano:
1120 Art. 11ÂȘ: La presente Directiva no serĂĄ obstĂĄculo para que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones mĂĄs favorables en materia de protecciĂłn del adquirente en el ĂĄmbito regulado por la misma, sin perjuicio de sus obligaciones resultantes del Tratado. 1121 Art. L. 121-75: Cuando el bien o uno de los bienes no se encuentre situado en territĂłrio de uno de los Estados miembros de la Comunidad europea, el consumidor que tenga su residencia habitual en uno de los Estados miembros de la Comunidad europea no podrĂĄ ser privado, con independencia de la ley que se aplique, de la protecciĂłn atribuida por las normas imperativas de este Estado en aplicaciĂłn de la directiva 94/47/CE del Parlamento europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, ya citado:
.___Si el contrato ha sido otorgado en el Estado de residencia habitual del consumidor;
.___Si el contrato ha sido precedido en ese Estado de una oferta especialmente hecha , o de publicidad y de los actos realizados por el consumidor necesarios para la conclusiĂłn de dicho contrato;
.___Si el contrato ha sido concluio en un Estado donde el consumidor se haya personificado como resultado de una propuesta de viaje o de alojamiento, hecha directamente o indirectamente por el profesional con el fin de incitarlo a contratar.
Ley aplicable y competencia judicial
500
Art. 11Âș. (Diritti dellâacquirente nel caso di applicazione di legge straniera). 1.
Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella
italiana, allâacquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela
previste dal presente decreto legislativo allorquando lâimmobile oggetto del contratto
sia situato nel territorio dello Stato1122.
En cuanto a BĂ©lgica, el artĂculo 3Âș de la Ley de transposiciĂłn de la Directiva
94/47/CE estĂĄ dedicado a normas de conflicto. Tiene como fin principal la protecciĂłn
del adquirente residente en Bélgica y también considera esta ley aplicable en todos los
casos en que el inmueble se encuentre situado en territorio belga. AdemĂĄs es una fiel
copia del artĂculo 5Âș del Convenio de Roma1123.
Curioso también es analizar lo que resuelve la ley Alemana al respecto, pues
tanto en el caso de que el inmueble se sitĂșe en territorio de uno de los Estados de la
UniĂłn Europea, como en el caso de que se sitĂșe fuera, pero desde y cuando, en este
segundo caso, el adquirente tenga su residencia en uno de los Estados miembros de la
UniĂłn Europea o en uno de los Estados partes del acuerdo sobre el Espacio EconĂłmico
1122 Art. 11Âș: (Derechos del adquirente en el caso de aplicaciĂłn de una ley extranjera): 1. Cuando las partes hayan convenido aplicar al contrato una ley diferente de la italiana, se deberĂĄ comunicar al adquirente el reconocimiento de la tutela prevista por el presente Decreto legislativo, cuando el inmueble objeto del contrato se encuentre situado en el territorio del Estado. 1123 Art. 3Âș: § 1er. Lorsque lâimmeuble est siruĂ© en Belgique, lâacquĂ©reur bĂ©nĂ©ficie, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©, de la protection accordĂ©e par la prĂ©sente loi.
§2. Lorsque lâimmeuble est situĂ© sur le territoire dâun autre Etat membre de lâUnion europĂ©enne, lâacquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique lors de la conclusion du contrat bĂ©nĂ©fice, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©, de la protection accordĂ©e par la loi des Etat ou, Ă dĂ©faut, de la protection accordĂ©e par la pĂ©sente loi.
§3. A dĂ©faut dâapplication des §§ 1er et 2, la prĂ©sente loi sâapplique, quelle que soit la loi applicable en vertu des rĂšgles du droit international privĂ©:
1Âș.- aux contrats conclues en Belgique par un acquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique lors de la conclusion du contrat;
2Âș.- aux contrats conclus en dehors de la Belgique par un acquĂ©reur ayant sa rĂ©sidence habituelle en Belgique au moment de lâoffre ou de la conclusion du contrat, dans les conditions suivantes:
- Soit la conclusion du contrat a Ă©tĂ© prĂ©cĂ©dĂ©e en Belgique dâune proposition spĂ©cialement faite ou dâune publicitĂ©, et lâacquĂ©reur y a accompli les actes nĂ©cessaires Ă la conclusion du contrat,
- soit le contrat a Ă©tĂ© conclu dans un Etat oĂč lâacquĂ©reur sâest rendu Ă la suite dâune proposition de voyage ou de sĂ©jour faite, directement ou indirectement par le vendeur pour lâinciter Ă contracter.
Ley aplicable y competencia judicial
501
Europeo ( E.E.E.), la ley alemana se considera siempre, en estos casos, aplicable, como
se analizĂł en su capĂtulo propio.
Muchos fueron los casos en que Tribunales alemanes tuvieron que decidir sobre
acciones presentadas por alemanes que concluyeron contratos relativos a derechos no
reales sobre viviendas españolas, en los que, en virtud de la elección expresa de forma
jurĂdica, se estipula la aplicaciĂłn del Derecho de la Isla de Man, en el cual se sabe que
no existe la posibilidad de retractaciĂłn (Ă©sta si, prevista en la Ley alemana)1124.
SerĂĄ bueno tener siempre presente la norma contenida en la Directiva Europea
94/47/CE, art. 9Âș:
Los Estados miembros tomarĂĄn las medidas necesarias para que, cuando el
inmueble se encuentre en el territorio sometido a la soberanĂa de un Estado miembro ,
y con independencia de cual sea el Derecho aplicable en cada caso, el comprador no se
vea privado de la protecciĂłn proporcionada por la presente Directiva.
Hay pues gran preocupación en que el comprador esté siempre protegido a
través de las normas de la Directiva 94/47/CE, y de este modo, nunca deberå quedar
privado de la protecciĂłn que le da las normas de esta Directiva.
De entre la numerosa jurisprudencia, importa señalar la sentencia del
Bundesgerichtshof (BGH) de 19 de marzo de 1997. Se trata de un caso donde se
interpreta el artĂculo 5Âș. del Convenio de Roma sobre la ley aplicable a obligaciones
contractuales de 19 de junio de 1980 1125. Señala que el contrato celebrado -de uso a
tiempo parcial de un inmueble - no podrĂĄ ser integrado en la previsiĂłn legal del artĂculo
1124 SCHOMERUS, A., ob. cit., p.27. 1125 Supremo Tribunal de Justicia alemĂĄn, (VIII ZR 316/96)RCDIP, 87 (4), 1998, pp.610 ss. Es importante recordar que este artĂculo, sobre adquisiciones realizadas por consumidores, apareciĂł tarde en la negociaciĂłn del Convenio de Roma, pues no figuraba en el anteproyecto redactado por los seis y publicado en 1972. SerĂĄ apenas a partir de la segunda fase de negociaciones, por influencia de Dinamarca y del Reino Unido que surgirĂĄ la idea de una norma de conflictos para proteger a los consumidores, que era presentada como excepciĂłn a los artĂculos 3Âș y 4Âș de la ConvenciĂłn. PAUL LAGARDE, âComentarios a la sentencia del Tribunal Federal alemĂĄn de 19/3/97 (VIII ZR 316/96)â, in RCDIP, 87 (4), 1998, p. 620.
Ley aplicable y competencia judicial
502
5Âș- contratos celebrados con consumidores-, ni tampoco en el art. 29Âș del EGBGB1126, e
incluso tampoco, si hubiera otro contrato para la gestiĂłn y administraciĂłn del inmueble
y la atribuciĂłn al adquirente de la calidad de miembro de un organismo de intercambio
entre derechos de este tipo.
La nueva redacciĂłn de este artĂculo 29Âș del EGBGB 1127 fue introducido a travĂ©s
de la reforma del Derecho internacional privado alemĂĄn realizada por la Ley de 25 de
julio de 19861128, pudiĂ©ndose considerar como una fiel transposiciĂłn del artĂculo 5Âș del
Convenio de Roma sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales.
Se puede considerar que el artĂculo 29Âș del EGBGB1129 como fiel transposiciĂłn
del artĂculo 5Âș del CR:
Art 29Âș EGBGB: VerbrauchervertrĂ€ge 1130
(1) Bei VertrĂ€gen ĂŒber die Lieferung beweglicher Sachen oder die Erbringung
vom Dienstleistungen zu einem Zweck, der nicht der beruflichen oder gewerblichen
TĂ€tigkeit des Berechtigten (Verbrauchers) zugerechnet werden kann, sowie bei
VertrÀgen zur Finanzierung eines solchen GeschÀfts darf eine Rechtswahl der Parteien
nicht dazu fĂŒhren, daĂ dem Verbraucher der durch die zwingenden Bestimmungen des
Rechts des Staates, in dem er seinem gewöhnlichen Aufenthalt hat, gewÀhrte Schutz
entzogen wird1131,
1126 EinfĂŒhrungsgesetz zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuche, es decir, Ley introductoria del C.Cv. alemĂĄn 1127 MĂŒnchener Kommentar zum BĂŒrgerlichen Gesetzbuch, Kurt REBMANN/Franz JĂRGEN SĂCKER, Band
7: EinfĂŒhrungsgesetz, pp. 1666 ss. 1128 Bundesgesetzblatt de 30/7/1986, nÂș37, pP. 1142 ss. 1129 La nueva redacciĂłn de este art. 29Âș del EGBGB fue introducida a travĂ©s de la reforma del Derecho internacional privado alemĂĄn operada por la Ley de 25 de julio de 1986. Bundesgesetzblatt de 30/7/1986, nÂș37, p. 1142 ss 1130 Contratos celebrados por consumidores. 1131 En todo contrato que tenga por objeto la prestaciĂłn de objetos muebles corpĂłreos o el servicio a una persona (consumidor) cuando al uso pudiendo ser considerado como no integrado en su actividad profesional, asĂ como en los contratos destinados a la financiaciĂłn de esta prestaciĂłn, la escoja por parte de las partes de la ley aplicable no podrĂĄ tener como consecuencia la privaciĂłn al consumidor de la protecciĂłn que le confiere las normas imperativas de la Ley del paĂs en el que el tiene su residencia habitual
Ley aplicable y competencia judicial
503
1. wenn dem VertragsabschluĂ ein ausdrĂŒckliches Angebot oder eine Werbung
in diesem Staat vorausgegangen ist und wenn der Verbraucher in diesem Staat die zum
AbschluĂ des Vertrages erforderlichen Rechtshandlungen vorgenommen hat 1132,
2. wenn der Vertragspartner des Verbrauchers oder sein Vertreter die
Bestellung des Verbrauchers in diesem Staat entgegengenommen hat oder
(4) Die vortehenden AbsĂ€tze gelten nicht fĂŒr
1. (....)
2. VertrĂ€ge ĂŒber Erbringung von Dienstleistungen, wenn die dem Verbraucher
geschuldeten Dienstleistungen ausschlieĂlich in einem anderen als dem Staat erbracht
werden mĂŒssen, in der Verbraucher seinem gewöhnlichen Aufenthelt hat1133.
(....)
En sentido contrario se ha venido defendiendo por Erik Jayme1134 que la
adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes inmuebles puede ser
incluida en el art. 5Âș del CR ya citado. Fundamenta su interesante tesis en el hecho de
que el timesharing es un contrato sui generis, caracterĂstico de nuestra Ă©poca, actual,
que mezcla diferentes formas, superando la divisiĂłn clĂĄsica de nuestro derecho entre
muebles e inmuebles. Dice que el timesharing estĂĄ representado por un documento que
puede circular. AdemĂĄs dice que el elemento inmueble en el contrato realizado,
desaparece detrĂĄs de la gran cantidad y variedad de prestaciones de servicios, de la
1132 1Âș- Si la conclusiĂłn del contrato fue precedida en ese paĂs de una propuesta hecha en especial al efecto, o de una publicidad , y en el caso del consumidor respecto en ese paĂs los actos necesarios a la conclusiĂłn del contrato, o
2Âș- Si en que contrata con el consumidor o su representante legal recibiĂł el pedido del consumidor en ese paĂs, o...(3Âș).. 1133 Al contrato de prestaciĂłn de servicios cuando los servicios prestados al consumidor deben ser prestados exclusivamente en un paĂs diferente de aquel en el cual el tiene su residencia habitual. 1134 Timesharing VertrĂ€ge im Internationalen Privat - und Verfahrensrecht, Iprax, 1996, p. 234.
Ley aplicable y competencia judicial
504
participaciĂłn en la sociedad, de la bolsa de intercambios, etc., estando este contrato mĂĄs
cerca del contrato de hostelerĂa1135.
Sin embargo el BGH en el caso mencionado, descarta la clasificaciĂłn del
contrato como de prestaciĂłn de servicios (para este tipo de contrato relativo al derecho
de uso a tiempo parcial de bienes inmuebles)1136. Fundamenta esto en el hecho de
considerar la obligaciĂłn esencial de este contrato, que es decisiva para los contratantes,
el derecho a utilizar el inmueble a tiempo parcial, considerando las demĂĄs prestaciones
como accesorias1137.
Tiene mucho interés analizar un poco mås este proceso, cuya sentencia fue
dictada por el Supremo Tribunal alemĂĄn analizado sin embargo, ya, en el capĂtulo
dedicado a Alemania1138.
La Directiva nada refiere en cuanto a la posibilidad de inmuebles situados en un
Estado que no sea miembro de la UniĂłn Europea. No obstante este hecho, algunas de las
leyes de transposiciĂłn de la Directiva alargan su ĂĄmbito territorial de aplicaciĂłn y
consideran que se aplica en el caso de que el adquirente resida en un Estado de la UniĂłn
Europea. Es el caso de la Ley alemana aquà comentada, §81139
Concluyendo se podrĂĄ resumir en lo siguiente. El artĂculo 3Âș nÂș1 del CR
consagra la posibilidad de elecciĂłn de la Ley por las partes. En su defecto se aplicarĂĄ el
1135 Prozessuale Hindernisse fĂŒr Timesharing-Anbieter in AuslandsfĂ€llen, IPRax 2/1996, p. 87. 1136 Numerosos son los artĂculos que tratan de los derechos de los consumidores, todos de gran interĂ©s para el estudio de los artĂculos 5Âș del Convenio de Roma e 29Âș del EGBGB. CitarĂ© apenas algunos: ALPA, âLa tutela dei consumatori nella Convenzione europea sulla legge applicabile en materia do obbligazioni contrattualiâ, p. 317 ss.; Hartley, âConsumer Protection Provisions in the E.E.C. Conventionâ, pp. 111 ss.. 1137 Interesante tambiĂ©n recordar que el art. 5Âș nÂș 4 b) refiere que el art. 5Âș no se aplica cuando el contrato de prestaciĂłn tenga por objeto servicios al consumidor prestados exclusivamente en un paĂs que no el de su residencia habitual, y por otro lado tambiĂ©n mencionar el nÂș2 del artĂculo 7Âș del C.R., que dice que lo dispuesto en la CR no puede perjudicar las normas del paĂs del foro que regulen de forma imperativa el caso concreto, con independencia de la ley que se aplique al contrato. PAUL LAGARDE, âLe nouveau droit International privĂ© des contrats aprĂ©s lâentrĂ©e en vigueur de la Convention de Rome du 19 juin 1980â, nota 76, p. 316. 1138 Urteil v. 19.3.1997 - VIII ZR 316/96. 1139 JAYME, âNeues Internationales Privatrecht fĂŒr Timesharing-VertrĂ€ge- zum Teilzeit-Wohnrechtegesetz,
vom 20.12.1996â, p. 235.
Ley aplicable y competencia judicial
505
artĂculo 4Âș que consagra el principio de la mayor proximidad, es decir, se regirĂĄ por la
Ley del paĂs con el que presente los vĂnculos mĂĄs estrechos. A estos efectos, el propio
artĂculo en pĂĄrrafos posteriores se encarga de establecer los criterios por los que habrĂĄ
de medirse la vinculaciĂłn. Art. 4Âș nÂș2 CR:
Se presumirĂĄ que el contrato presenta los vĂnculos mĂĄs estrechos con el paĂs en
que la parte que deba realizar la prestaciĂłn caracterĂstica tenga, al momento de la
celebraciĂłn del contrato, su residencia habitual, o si se tratase de una sociedad,
asociaciĂłn, o persona jurĂdica, su administraciĂłn central.
No obstante si el contrato se celebrare en el ejercicio de la actividad
profesional de esta parte, este paĂs serĂĄ aquel en que estĂ© situado su principal
establecimiento o si, segĂșn el contrato, la prestaciĂłn tuviera que ser realizada por un
establecimiento distinto del establecimiento principal, aquel en que esté situado este
otro establecimiento.
El nÂș 3 del art. 4Âș establece expresamente una regla para los casos en que se trate
de un derecho real sobre inmueble, o un derecho de uso sobre inmueble, aplicĂĄndose a
la mayor parte de los casos tratados de multipropiedad.
Art. 4Âș nÂș3: Cuando el contrato tuviere por objeto un derecho real sobre un bien
inmueble, o un derecho de utilizaciĂłn de un bien inmueble, se presumirĂĄ que el contrato
presenta los lazos mĂĄs estrechos con el paĂs en que estĂ© situado el inmueble.
En España, la Ley de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CEE , Ley nÂș42 de
15/12/98, de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas
tributarias, contiene una norma imperativa en la disposiciĂłn adicional segunda ya
mencionada al principio del presente CapĂtulo. AsĂ cualquier acuerdo orientado a
escoger de Ley no serĂĄ vĂĄlido, desde que el inmueble sobre el que incide el derecho real
de aprovechamiento por turno se sitĂșe en España, es decir, en estos caos se aplicarĂĄ
siempre la Ley española de forma imperativa.
Ley aplicable y competencia judicial
506
IV. EL CĂDIGO CIVIL ESPAĂOL, LA LEY APLICABLE Y LOS
CONFLICTOS DE LEYES.
A pesar de que España concentra el mayor nĂșmero de complejos en rĂ©gimen de
multipropiedad de Europa, y es el segundo a nivel mundial tras los Estados Unidos, la
promulgaciĂłn de una ley ad hoc ha sido tardĂa. Tampoco se puede olvidar que la
mayorĂa de los adquirentes de multipropiedad sobre inmuebles en España son
extranjeros, especialmente britĂĄnicos1140, si bien se aprecia una tendencia creciente en el
nĂșmero de españoles. De igual modo, las principales empresas que comercializan la
multipropiedad son también extranjeras1141.
En lo referente a la aplicaciĂłn de normas de Derecho Internacional privado, el
C.Cv.-art. 10Âș.1- consagra el princĂpio de la lex rei sitae1142, y dispone que:
âLa posesiĂłn, la propiedad y los demĂĄs derechos sobre bienes inmuebles, asĂ
como su publicidad, se regirĂĄn por la Ley del lugar donde se hallenâ.
El art. 10Âș.5- añade lo siguiente:
âSe aplicarĂĄ a las obligaciones contractuales la Ley a que las partes se hayan
sometido expresamente. siempre que tenga alguna conexiĂłn con el negocio de que se
trate; en su defecto, la Ley nacional comĂșn a las partes ; a falta de ella, la de la
residencia habitual comĂșn, y, en Ășltimo tĂ©rmino, la Ley del lugar de la celebraciĂłn del
contrato.
En esta materia el ordenamiento jurĂdico español fue modificado por la entrada
del Convenio de Roma de 1980. De este modo, y una vez que este Convenio tiene
1140 DOWNES, âA proposito del Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles: una aproximaciĂłn crĂtica a sus aspectos de Derecho Internacional privadoâ, p. 1859, nota
3. 1141 MUNAR BERNART, âEl derecho real de aprovechamiento por turno, la nueva opciĂłn legislativa en materia de multipropiedadâ, pp. 1210-1211.
Ley aplicable y competencia judicial
507
carĂĄcter universal y debido tambiĂ©n al ĂĄmbito material de su aplicaciĂłn, deja al artĂculo
10Âș nÂș5 del CĂłdigo Civil español como residual, es decir, solo serĂĄ aplicable en cuanto a
materias ajenas a la competencia del
Convenio de Roma, es decir, en cuanto cuestiones que se susciten al margen del
ĂĄmbito del Convenio1143.
Se trata de una Ley uniforme de Derecho Internacional privado que sustituye, en
la materia que abarca, a las normas de Derecho Internacional privado en vigor en cada
uno de los Estados miembros de la UE.
AdemĂĄs el presente Convenio no supondrĂĄ un obstĂĄculo a la aplicaciĂłn de
cualquier otro instrumento internacional en el cual sea parte, o venga a ser, un Estado
miembro, con base en la posibilidad presentada por el art. 21Âș del CR. De igual manera,
los actos que emanan de las Instituciones comunitarias disfrutan de prioridad frente al
CR.
Las formas de estas disposiciones comunitarias reconocidas en el artĂculo 20Âș
del CR son plurales. De este modo tienen cabida expresa los actos que emanan de las
Instituciones de la UE, con especial referencia a los Reglamentos y a las Directivas, asĂ
como los Convenios celebrados por la UE, pero también las legislaciones nacionales
armonizadas en ejecuciĂłn de dichos actos1144.
1142 BORRAĂS RODRIGUEZ, A.: Comentarios al art. 10.11 del C.Cv., in ALBALADEJO et alii, Comentarios al CĂłdigo Civil y Compilaciones Forales, Madrid, 1995. REMIRO BROTONS, A.: Comentario al art. 10.1 del C. Cv. in ALBALADEJO, Comentarios al C. Cv. y Compilaciones forales, t. I, Madrid, 1978. 1143 PASTOR RIDRUEJO, J.A., : âLa ley aplicable al fondo de las obligaciones contractuales en el Derecho internacional privado españolâ, REDI, 1969, vol. XVII, pp. 17 - 29. 1144 ALPA, G./ BESSONE, M.,: âLa convenzione di Roma sulla legge applicabile in materia di obbligazioni. Aspetti civilisticiâ, Giur. it., 1983, pp. 107-125. BALLARINO, T. / BONOMI, A., :âSulla disciplina delle materie escluse del campo di applicazione della Convenzione di Romaâ, RID, 1993, pp. 939 -978. BLANCO-MORALES, Pilar: "Contrato internacional de seguro", en Contratos internacionales (Eds. A.L. Calvo y L. FernĂĄndez de la GĂĄndara; Coord. P. Blanco-Morales), pĂĄgs. 400-465. Tecnos. Madrid, 1997. BLANCO-MORALES, Pilar: "Las garantĂas contractuales", inContratos internacionales (Eds. A.L. Calvo y L. FernĂĄndez de la GĂĄndara; Coord. P. Blanco-Morales), pĂĄgs. 1186-1274. Tecnos. Madrid, 1997. BOGGIANO, A.,: âInternational standart contractsâ, RCADI, 1981, vol. 170, pp. 9-114. BATIFOL,: Les conflits des lois en matiĂšre de contrats, Paris, 1938, pp. 30 ss. âProjet de Convention CEE sur la loi applicable aux obligations contractuellesâ, RTDE, 1975, pp. 181-186. CAFFI, M.,: âLa Convenzione di Roma ad un anno dalla sua entrata in vigoreâ, in La Conventione di Roma sul diritto applicabile ai contratti internationali, (coordinadores: G. Sacerdoti , e M. Frigo), 2ÂȘ ed., Milan, 1994, pp. 243-248. CALVO CARAVACA, A.L./
Ley aplicable y competencia judicial
508
La autonomĂa de la voluntad en el ĂĄmbito procesal significa la posibilidad de
escoger el foro competente1145. Lo mismo ocurre en cuanto a la elecciĂłn de la ley
aplicable. La autonomĂa de la voluntad en el ĂĄmbito procesal estĂĄ reconocido en el
Convenio de Bruselas de 1968, y en el de Lugano, estando también en la Ley orgånica
del Poder Judicial1146.
FERNANDEZ DE LA GĂNDARA, L.,: Contratos internacionales, Tecnos, Madrid, 1997. CALVO CARAVACA, A.L./ CARRASCOSA GONZĂLEZ, J.: Contratos Internacionales, (Pilar Blanco-Morales Limones, coordinadora),Tecnos, Madrid, 1997. :IntroducciĂłn al Derecho Internacional Privado, Edit. Comares, Granada, 1997. CALVO CARAVACA, A.L. / CARRASCOSA GONZĂLEZ, J./ BLANCO-MORALES LIMONES, P. /IRIARTE ĂNGEL, J.L. / ESLAVA RODRIGUEZ, M.,: Derecho Internacional Privado, vol. II, Edit. Comares, Granada, 1998. DIAMOND, A.L., :âHarmonization of Private International Law Relating to Contractual Obligationsâ, RCADI, 1986, vol. 199, pp. 133-321. JAYME, E. / FORLATI PICCHIO, L., : Giurisdizione e legge applicabile ai contrati nella CEE, Padua, 1990. JAYME, Erik / KOHLER, Christian,: âLâinteraction des rĂšgles de conflit contenues dans le droit dĂ©rivĂ© de la CommunautĂ© europĂ©enne et des conventions de Bruxelles et de Romeâ, RCDIP, 1/95, pp. 1-40. JAYME. E.: âLes contrats conclus par les consommateurs et la Convention de Rome sur la loi applicable aux obligations contractuellesâ, Droit International et droit communautaire (Actes du Colloque de Paris 5-6 avril 1990), Paris, 1991, pp. 77- 85. GAUDEMET-TALLON, HĂ©lĂšne: âLe nouveau droit international privĂ© europĂ©en des contrats- Commentaire de la Convention CEE nÂș80/934 sur la Loi aplicable aux obligations contractuelles, ouverte Ă la signature Ă Rome le 19 Juin 1980â, RTDE, 1981,pp.215-285.:â EntrĂ©e en vigueur de la Convention de Rome du 19/6/80 sur la loi applicable aux obligations contractuellesâ, RTDE, 4/91, pp. 635-637. â Convention de Rome du 19/6/80 sue la loi applicable aux obligations contractuelles. Chronique de jurisprudenceâ, RTDE, 3/92, pp. 529-532.âSignature de la Convention dâadhĂ©sion de lâEspagne et du Portugal Ă la Convention de Rome du 19/6/80â, RTDE, 1/93, pp. 61-63.â Jurisprudende sur la Convention de Rome du 19/6/80â, RTDE, 1/94, pp. 101-105. âConvention de Rome du 19/6/80 sur la loi applicable aux obligations contractuellesâ, RTDE, vol. 2Âș/97, pp. 295-295. GIULIANO, M., : âLa loi applicable aux contrats: problemes choisisâ, RCADI, 1977, vol. 158, pp. 185-270. GIULIANO, Mario/ LAGARDE, Paul,: RelatĂłrio relativo Ă Convenção sobre a lei aplicĂĄvel Ă s ObrigaçÔes contratuais, JOCE C 327 de 11/12/92. Informe GIULIANO/ LAGARDE, p. 35. 1145 DELAUME, G. R.,: âLâautonomie de la volontĂ© en Droit International PrivĂ©, RCDIP , 1950, p. 325. NEUMAYER, K.,: âAutonomie de la volontĂ© et dispositions impĂ©ratives en droit international privĂ© des obligationsâ, RCDIP, 1958, pp. 53-70. MIGUEL (de) ASENSIO, :âLA Ley aplicable en defecto de elecciĂłn a los contratos internacionales: el artĂculo 4 del Convenio de Roma de 1980â, La Ley (CE), nÂș 95, 4.IV.1995, pp. 1-6. BLANCO-MORALES, Pilar:"La actividad aseguradora en rĂ©gimen de establecimiento y de libre prestaciĂłn de servicios", in Estudios y comentarios sobre la Ley de ordenaciĂłn y supervisiĂłn de los seguros privados, pĂĄgs. 291-331.Editado por MAPFRE, Madrid, 1997. Actividad en rĂ©gimen de establecimiento y libre prestaciĂłn de servicios.Congreso sobre la Ley de OrdenaciĂłn y SupervisiĂłn de los Seguros Privados, Madrid. Junio, 1996. Ponencia. MESTRE, Jacques,: âObligations et contrats spĂ©ciauxâ, RTDCv, 1992, pp. 752-766 1146 CALVO CARAVACA, A.L./CARRASCOSA GONZĂLEZ, J.: IntroducciĂłn al Derecho internacional privado, pp. 221 ss. DELAUME, G.R.: âThe European Convention on the Law Applicable to Contractual Obligations: Why a Convention?â, VJIL, 1981, pp. 105-121. FALLON, Marc, : âLa Convention de Rome du 19 juin 1980 sur les conflits de lois en matiĂšre dâobligations contractuellesâ, Assuntos Europeus, vol. 3, nÂș2, 1984, pp. 155-182. FERNANDEZ DE LA GĂNDARA / CALVO CARAVACA: Derecho Mercantil internacional, 2ÂȘ ed., Madrid, 1993. FERRER CORREIA, A.,: âAlgumas consideraçÔes acerca da Convenção de Roma de 19 de Junho de 1980 sobre a lei aplicĂĄvel Ă s obrigaçÔes contractuaisâ, RLJ, 1990, pp. 289 ss.
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Ley aplicable y competencia judicial
509
En ambos textos legales es posible derogar tanto los foros generales, como los
foros especiales previstos para los contratos internacionales, mediante en todos estos
casos a la inclusiĂłn de una clĂĄusula de sumisiĂłn a un tribunal extranjero 1147.
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Ley aplicable y competencia judicial
510
Sin embargo, la segunda DisposiciĂłn adicional a la Ley sobre derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas tributarias,
bajo el epĂgrafe âImperatividad de la Leyâ refiere lo siguiente:
todos los contratos que se refieran a derechos relativos a uno a mĂĄs inmuebles
situados en España durante un periodo determinado o determinable del año quedan
sujetos a las disposiciones de esta ley, cualquier que sea el lugar y la fecha de su
celebraciĂłn
La aparente simplicidad y claridad de semejante declaraciĂłn no puede ser mĂĄs
engañosa, porque parece olvidar que en esta materia aparecen interrelacionados
elementos diversos1148. El art. 10 nÂș1 C.Cv. consagra el principio de la lex rei sitae para
los inmuebles, es decir, la ley aplicable a los derechos reales que recaigan sobre
inmuebles se rige por la ley del lugar de situaciĂłn de los mismos.
Por otro lado, cuando se trate de un conflicto de leyes y se trate de determinar la
ley aplicable a las diversas cuestiones, como a la capacidad, forma , y fondo, de un
contrato a través del cual se constituya, modifique o transmita un derecho de
aprovechamiento por turno, habrĂĄ que aplicar normas diferentes.
AsĂ, la capacidad de las partes se rige por la ley personal del contratante, de
acuerdo con el art. 9Âș nÂș 1 del C. Cv., la forma del contrato por el art. 9Âș del CR que
establece la aplicaciĂłn alternativa de la lex loci celebrationis y de la propia del
contrato1149.
Sin embargo, para los casos en que no se cumplan los requisitos de aplicaciĂłn
del CB entrarian en juego las normas de Derecho internacional privado autĂłnomo
español para fundar la competencia de los tribunales españoles. Cuando el promotor o
vendedor estĂ© domiciliado fuera de la UE, y de acuerdo con el art. 4Âș del CB, tendrĂĄ que
Convenio de bruselas indica como competentes los Tribunales del lugar en el que hubiere sido o debiere ser cumplida la obligaciĂłn que sirviere de base a la demanda. 1148 CARRASCOSA GONZALEZ, Javier, âProblemas juridicos de la multipropiedad en derecho internacional privadoâ, Actualidad Civil, 1992, 45, pp. 757-779. 1149 LETE ACHIRICA, J., âLa configuraciĂłn de la multipropiedad en Españaâ, p. 168.
Ley aplicable y competencia judicial
511
ser demandado conforme a las disposiciones del sistema autónomo español. Con base
en el art. 22 nÂș3 de la LOPJ, se fundarĂĄ la competencia de los Tribunales españoles, por
ser España el lugar donde haya nacido o deba cumplirse la obligación contractual, o
ambas las cosas1150.
En materia de derechos relaes plenos y limitados, serĂĄn exclusivamente
competentes los Tribunales del lugar donde se halla el inmueble, siempre que la acciĂłn
o pretensión esté fundada en un derecho real1151. Por otro lado el texto del CB no hace
ninguna referencia expresa a los derecho de timesharing o de la llamada multipropedad
. AdemĂĄs, el paĂs del lugar de la situaciĂłn del inmueble tiene mucha importancia, sin
embargo habrĂĄ situaciones en que el adquirente podrĂĄ ser considerado como un
consumidor, y como tal serĂĄ mucho mĂĄs ventajoso para Ă©l, poder ser demandado ante un
Tribunal del paĂs donde tiene su domicilio, situaciĂłn que el art. 16Âș b) del CB
reconoce apenas para arrendamientos de corta duraciĂłn y con determinados requisitos
muy apretados.
Por lo expuesto se llega a la conclusiĂłn que se trata de una situaciĂłn jurĂdica
compleja, y que muchos problemas quedan todavĂa en abierto por resolver.
1150 DOWNES, N., ult. ob. cit, p. 134. 1151 Vid. Asunto Webb c. Webb. supra mencionado.
Ley aplicable y competencia judicial
512
CONCLUSIONES
La necesidad de regular jurĂdicamente la posibilidad de constituciĂłn y
transmisiĂłn de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en los
paĂses destinatarios del turismo, no sĂłlo europeos sino tambiĂ©n de otros continentes, nos
ha llevado a realizar, en primer lugar, un estudio de Derecho comparado entre las
diferentes soluciones presentadas por los varios Estados, y a continuaciĂłn, su
ordenaciĂłn en diferentes grupos. De acuerdo con una primera divisiĂłn, se realizĂł una
distinciĂłn entre los paĂses que optaron por introducir normas especiales reguladoras de
este derecho, y paĂses que al no poseer Derecho especial, aplican las normas generales.
AĂșn dentro de cada uno de estos grupos se procediĂł al anĂĄlisis jurĂdico de las
soluciones presentadas por los varios Estados, en sus diferentes definiciones.
PRIMERA
Encontramos diferentes expresiones para definir la figura jurĂdica, objeto de este
estudio: desde multipropiedad, a time-sharing, Teilzeit-Wohnrechtegesetz, propiedad en
tiempo repartido, propiedad espacio-temporal, propiedad de goce periĂłdico,
multialquiler, plurilocaciĂłn, multicopropiedad, propiedad mĂșltiple, propiedad hotelera a
tiempo parcial, entre otros. No es correcto llamar a todas las situaciones
multipropiedad, sobretodo en el caso de la soluciĂłn societaria o la de multialquiler. Sin
embargo esta expresiĂłn y la de timesharing son las dos mĂĄs generalizadas entre los
consumidores y empresas de turismo.
Conclusiones
514
La expresiĂłn multipropiedad fue registrada en 20 de abril de 1967 en el Instituto
Nacional de la propiedad Industrial francés como marca comercial por la Société des
Grands Traveaux, de Marsella. En seguida fue adquirida por la sociedad francesa Club-
hÎtel, filial del grupo Club-Méditerranée. Después su utilización se ha generalizado.
SEGUNDA
La UniĂłn Europea antes incluso de la entrada en vigor del Tratado de
Maastricht, desarrolla una polĂtica de protecciĂłn a los consumidores, de la que han
resultado importantes normas comunitarias, como es el caso de las conocidas Directivas
94/47/CEE, la 85/577/CEE, y la 93/13/CEE. Este estudio se centrĂł fundamentalmente
en la primera de estas tres, relativa a la protecciĂłn de los adquirentes en lo relativo a
determinados aspectos de los contratos de adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn de
inmuebles en régimen de tiempo compartido. Esta Directiva ha sido transpuesta a los
respectivos derechos internos, por todos los paĂses de la UE. Esta transposiciĂłn no ha
implicado siempre la creaciĂłn de legislaciĂłn especĂfica para este derecho, sino que se ha
limitado, en la mayor parte de los casos, a la introducciĂłn del contenido de la Directiva
94/47/CEE en el Derecho interno, la mayor parte de las veces en el CĂłdigo de
Consumo.
Pocos fueron los paĂses que optaron por crear legislaciĂłn ad hoc para este
derecho. España y Portugal prefirieron la solución de adoptarlo como derecho real.
Francia lo concibiĂł como derecho de sociedades, y Grecia como derecho de
multialquiler.
TERCERA
La disciplina de esta figura jurĂdica nos obliga a hacer una primera distinciĂłn
entre los sistemas que la encuadran como derecho real, y los que la consideran derechos
Conclusiones
515
personales. Puede incluso haber figuras que tengan las dos componentes, por ejemplo,
sobre un derecho de copropiedad se celebra un contrato o reglamento conteniendo la
distribuciĂłn del goce por periodos de tiempo, pero que sĂłlo tiene fuerza contractual
inter partes.
AĂșn dentro de los derechos personales es preciso hacer la distinciĂłn entre la
situaciĂłn societaria, y la contractual. Dentro de esta Ășltima se podrĂĄ hacer referencia al
contrato de arrendamiento, o a otro tipo de contrato.
Los paĂses que no disponen de legislaciĂłn especial tienen que aplicar uno de los
institutos existentes en su derecho y adaptarlo a esta situaciĂłn jurĂdica. Esta soluciĂłn no
suele ser la mejor pues no siempre se trata de derechos oponibles erga omnes. Muchos
son los problemas que se plantean, sobre todo a nivel del reglamento de distribuciĂłn de
los periodos de goce, asĂ como de la posibilidad de poder pedir la divisiĂłn de la cosa
comĂșn, de la posibilidad de los acreedores de incluir el bien objeto de coopropiedad
dentro de la relaciĂłn de bienes a vender aunque el deudor sea apenas un solo de los
copropietarios etc... Todo esto reduce la seguridad jurĂdica.
CUARTA
Se pueden resumir las principales caracterĂsticas generales de esta figura en las
siguientes: el objeto de la multipropiedad es afectado a diversas personas; cada
multipropietario tiene un derecho de alojamiento periĂłdico que lo ha adquirido por un
plazo definido; durante el tiempo a que tiene derecho lo ejerce sobre la totalidad del
objeto que estĂĄ en multipropiedad, y si no puede utilizarlo o no quiere, podrĂĄ ceder su
goce a terceros; normalmente existe un reglamento que define los derechos y deberes de
las partes, el tiempo de goce que corresponde a cada uno, pero que no siempre tiene
eficacia erga omnes.; la propiedad del inmueble puede ser tanto de una sociedad, como
de una comunidad de personas, como de una persona fĂsica, etc.; el titular del derecho
Conclusiones
516
unas veces es titular de un derecho real, como en el caso español, portugués o en el
turco, y otras de un derecho personal que a su vez puede ser un derecho social, como es
el caso francés, o de un derecho contractual, como por ejemplo en Grecia con el
multialquiler, etc..
QUINTA
Es una figura que presenta ventajas e inconvenientes. En cuanto a las ventajas:
no siempre es posible adquirir y mantener una casa de vacaciones, cerrada durante casi
todo el año, para Ășnicamente utilizarla unas semanas en el verano y una o dos semanas
en Navidades y en Pascua. El costo de su mantenimiento no siempre se justifica ni estĂĄ
al alcance de la mayorĂa de las familias actuales. En cambio el precio de adquisiciĂłn y
mantenimiento del derecho de multipropiedad es inferior, estando ya al alcance de casi
todos, lo que facilita que muchas mĂĄs familias gocen de vacaciones.
Existe ademĂĄs la posibilidad, en algunos casos, y cuando asĂ se haya estipulado,
de escoger el sitio donde pasar las vacaciones, incluso cada año en un paĂs diferente, a
través del intercambio entre derechos de goce, posible en algunas sociedades
internacionales.
Tiene a su favor también el hecho de que la vigilancia constante del apartamento
es realizada por parte de la administraciĂłn del inmueble.
Se puede añadir aĂșn la posibilidad de ceder el derecho en caso de no utilizaciĂłn
y de su transmisiĂłn inter vivos y mortis causa.
En lo que concierne a los inconvenientes se pueden resumir en lo siguiente: no
siempre la multipropiedad tiene como base un derecho seguro ni totalmente definido
Conclusiones
517
que dĂ© garantĂas suficientes a su titular, sobre todo en los paĂses donde no existe
legislaciĂłn especĂfica. En esencia, todo consiste en tratar de âutilizarâ unas 50 veces al
año el mismo apartamento amueblado a 50 familias diferentes, a cada una semana,
haciendo que las 50 familias se sientan propietarios. Para ello, ademĂĄs de pagar por
adelantado esta ocupación de 20, 30 o mås años, se comprometen a participar todos los
años con una cantidad destinada a administración, limpieza, conservación,
mantenimiento, vigilancia, etc. La semana del año suele ser siempre la misma, con lo
que entre otras cosas los promotores se ahorran trabajos de redistribuciĂłn. Los clientes
son fijos para toda la vida, y no es preciso buscarlos todos los años. Ademås se da un
gran deterioro del inmueble por su constante uso. Otro inconveniente menor es que el
alojamiento es amueblado âa gustoâ del promotor y no del adquirente del derecho, pues
hay que contentar a todos los multipropietarios.
Hay en este curioso sistema frecuentes casos en los que el âusuarioâ se siente
defraudado y estafado. Lo prueban las miles de denuncias y reclamaciones presentadas
por los adquirentes de este derecho. Esta la razĂłn por la que la UE empieza a promulgar
Directivas en este sector, que estĂĄn aparentemente destinadas a proteger a ultranza al
comprador del derecho de âusoâ, pero en la prĂĄctica consiguen legalizar y normalizar
esta situaciĂłn jurĂdica tan peligrosa para el consumidor. Por otro lado, el contenido de la
Directiva 94/47/C introduce en nuestros derechos la figura del âdesistimientoâ despuĂ©s
de firmado un contrato, sin alegar cualquier causa, lo que va contra los fundamentos de
nuestras leyes tanto civiles como mercantiles.
SEXTA
De entre las soluciones encontradas para la adopciĂłn de esta figura jurĂdica,
Francia es el paĂs prototipo de la adopciĂłn del modelo societario, a travĂ©s de la ley
18/86 de 6 de enero de 1986. Se caracteriza porque los usuarios del complejo explotado
en rĂ©gimen de âtiempo repartidoâ son los accionistas de la sociedad titular del
Conclusiones
518
âcomplejo turĂsticoâ y son tambiĂ©n quienes ejercitan sus derechos en virtud y de
acuerdo con las normas estatutarias y reguladoras de la sociedad que asigna una serie de
derechos a cada acciĂłn. En cuanto al objeto de esta sociedad, puede ser la construcciĂłn
de uno o mĂĄs inmuebles; puede ser la adquisiciĂłn de un inmueble ya construido; y
puede ser la adaptaciĂłn o reconstrucciĂłn de inmuebles adquiridos. A los socios no se les
concede ningĂșn derecho de propiedad inmobiliaria, incluso se les prohibe la utilizaciĂłn
de la palabra propietario, y multiproprietario, en toda la publicidad destinada a
operaciones relativas a este derecho, pues podrĂa resultar engañosa. El comprador
adquiere participaciones o acciones en una sociedad de atribuciĂłn de inmuebles a
tiempo parcial, con lo cual tendrå derecho a usar un apartamento amueblado, cada año
durante el periodo escogido. El adquirente no es propietario del apartamento; Ă©l es
Ășnicamente un socio mĂĄs de una sociedad con peculiares caracterĂsticas.
Es un derecho transmisible a terceros inter vivos y mortis causa dentro de los
limites legales. HabrĂĄ un Reglamento de utilizaciĂłn del inmueble por parte de los socios
de esta sociedad, con un doble objeto: debe por un lado indicar con precisiĂłn el destino
del inmueble y de sus diversas partes, y por otro lado organizar las modalidades de
utilizaciĂłn de los equipamientos colectivos.
El reglamento debe fijar la cuota parte con la que participa cada asociado. La
bolsa de cambios con la que trabaja la sociedad deberå también constar en el reglamento
de utilizaciĂłn, asĂ como las prestaciones asignadas a este servicio. La transposiciĂłn de
la Directiva Europea 94/47/CE vino a reforzar aĂșn mĂĄs los derechos de los
consumidores, habiendo sido transpuesta directamente en el CĂłdigo del consumidor a
travĂ©s de la Ley nÂș 98-566 de 8/7/1998.
Conclusiones
519
SĂPTIMA
Grecia se encuentra dentro del grupo de paĂses que disponen de legislaciĂłn
especĂfica para regular esta situaciĂłn jurĂdica. Y lo hace a travĂ©s de una soluciĂłn
bastante original que es la del multiarrendamiento. No obstante esto, ha sido el Ășltimo
paĂs a incorporar la Directiva 94/47/CE cumpliendo asĂ con las obligaciones inherentes
a su posiciĂłn como miembro de la UniĂłn Europea.
OCTAVA
En lo que concierne al sistema portugués, el DRHP como derecho real nuevo
que es, goza de todas las caracterĂsticas de los derechos reales, y sobre todo de la gran
ventaja de la eficacia erga omnes. Es un derecho real de habitaciĂłn temporal, de zonas
turĂsticas. Se constituye sobre unidades de alojamiento integradas en conjuntos
turĂsticos. Se constituye por escritura pĂșblica, y ademĂĄs se debe inscribir esta
constituciĂłn en el Registro de la Propiedad, pues caso contrario lo he considerado como
âderecho no Ăștilâ.
Se puede transmitir inter vivos y mortis causa, e incluso gravar. En las
transmisiones de este derecho deberĂĄ existir el documento complementario, que forma
parte integrante del documento de transmisiĂłn, debiendo el comprador declarar por
escrito que ha recibido el documento y que ha comprendido su texto.
Sus titulares tanto pueden ser personas fĂsicas como jurĂdicas. El âempresarioâ
titular del complejo turĂstico, mantendrĂĄ siempre la propiedad del inmueble aunque
limitada por el Derecho Real de HabitaciĂłn PeriĂłdica que es un derecho real menor, un
iura in re aliena. Derecho generador de obligaciones ob rem. Las situaciones tan
frecuentes de âtĂtulos de vacacionesâ y de cuotas partes en sociedades de vacaciones,
quedan de este modo totalmente protegidas a través de este derecho real.
Conclusiones
520
Para proteger al comprador la Ley presenta determinadas garantĂas a su favor,
como es por ejemplo, la obligaciĂłn del propietario del complejo turĂstico o del
concesionario del negocio, de constituir un depĂłsito que sirva de cauciĂłn para
garantizar la buena administraciĂłn, protegiendo asĂ sus expectativas en cuanto a la
calidad de las unidades de alojamiento y de los servicios prestados, cauciĂłn esa que
servirĂĄ para garantizar la posibilidad de iniciar el uso y disfrute del DRHP por el
comprador en la fecha estipulada en el contrato. Esta ley garantiza también el
levantamiento de hipotecas u otras cargas que puedan perjudicar al comprador.
NOVENA
BĂ©lgica es uno de los paĂses de la UniĂłn Europea , miembro desde la primera
hora, que no ha creado legislaciĂłn especĂfica sobre esta figura jurĂdica. Se aplica pues la
ley general. Su sistema jurĂdico se caracteriza por ser posible la constituciĂłn del
derecho de multipropiedad con base en el derecho de copropiedad, estipulando al
mismo tiempo un pacto de indivisiĂłn, llamado indivisiĂłn voluntaria a tĂtulo principal.
Nada impide que se constituya con base en un derecho personal, pero la fĂłrmula real es
la mĂĄs utilizada. La Directiva 94/47/CE fue finalmente transpuesta con la aprobaciĂłn de
la Ley belga de 11 de Abril de 1999, relative aux contrats sur lâacquisition dâun droit
dâutilisation dâimmeubles Ă temps partagĂ©.
Se caracteriza esta ley por ser una copia muy fiel de la Directiva mencionada,
con algunas caracterĂsticas especĂficas. En primer lugar establece un periodo mĂnimo de
dos dĂas de duraciĂłn de disfrute dĂas para este derecho, durante al menos tres años.
AdemĂĄs incluye un sistema muy estricto de control de los vendedores, a los cuales se le
exige garantĂas bancarias y de seguro, su inscripciĂłn en el Ministerio de Asuntos
econĂłmicos, y estĂĄn bajo una estrecha vigilancia.
Conclusiones
521
La ley ademås prevé una acción judicial especial destinada a resolver problemas
y solucionar quejas presentadas tanto por los interesados, como por el Ministro de los
Asuntos econĂłmicos, por asociaciones de profesionales de este sector, y por
asociaciones de consumidores. Es este aspecto es bastante innovadora, dando asĂ una
mayor protecciĂłn al consumidor.
DĂCIMA
Alemania no ha creado legislaciĂłn especial para regular el timesharing, por lo
que son de aplicaciĂłn las normas generales. Las soluciones encontradas reposan
normalmente sobre la estructura de la indivisiĂłn, teniendo por base unas veces el
Derecho Real de HabitaciĂłn, que se caracteriza en Alemania por ser transmisible inter
vivos y mortis causa., y otras el modelo societario.
En cuanto a la Directiva Comunitaria 94/47/CEE, ésta fue transpuesta a través
de la Teilzeit Wohnrechtegesetz de 20.12.1996, que entrĂł en vigor en 1.1.1997. Esta Ley
deja plena libertad en lo que concierne al tipo de derecho pues no determina si este
deberĂĄ ser real o personal. Su objeto fundamental es la protecciĂłn de los consumidores.
Se destacan tres puntos principales en esta ley: el derecho de retractaciĂłn por parte del
adquirente dentro de un plazo estipulado en la Ley; el deber de informaciĂłn correcta y
clara por parte del vendedor; y la prohibiciĂłn de pagos a cuenta
DĂCIMO PRIMERA
El Reino Unido se sitĂșa indudablemente como el primer importador europeo de
timesharing. Sin embargo, no existe en Gran Bretaña ninguna ley que aborde
directamente la forma jurĂdica de este derecho. Este derecho se encuentra afectado no
sĂłlo por el derecho fiscal, y por normas sobre prĂĄcticas de consumo.
Conclusiones
522
Podemos encontrar, en lo que concierne a la configuraciĂłn del timesharing,
tanto como derecho inmobiliario, como derecho personal. En cuanto a la primera la
solución, no es aconsejable a través de la copropriedad, debido a la complejidad del
sistema legal britĂĄnico. En lo que se refiere a la figura del arrendamiento, se intentĂł el
arrendamiento a largo plazo, es decir, durante unos 80 años, llamado arrendamiento
intermitente y discontinuo. Otra forma de timesharing es la de tipo societario, que se
desarrolla alrededor de una creaciĂłn jurĂdica sui generis consagrada por la company
limited by guarantee. Es una fĂłrmula parecida a la de la sociedad francesa. Sin embargo
el concepto del memberâs club es el que tiene mayor mercado en Gran Bretaña . El
derecho de memberâs club es fundamentalmente un derecho de ocupaciĂłn, mientras que
los derechos reales pertenecen al trustee al que los bienes han sido transferidos. Existe
la posibilidad de cambiar, vender, alquilar y transmitir los derechos de ocupaciĂłn.
A pesar de no existir en Gran Bretaña legislaciĂłn especĂfica para el timesharing,
ello no implica que no haya habido interés en la protección de las situaciones que se van
produciendo, sobre todo por los derechos de consumidores. Me refiero al Timeshare Act
1992 que se aplicaba a todos los contratos de timeshare asi como a los de préstamos
celebrados para el efecto, siempre que el contrato se realizara en territorio donde se
aplicasen las leyes de Gran-Bretaña, o cuando se tratara de contrato en el cual una o
ambas partes estuvieran en el Reino Unido.
Sin embargo, existe una situaciĂłn especial en la Isla de Man. Se trata de un
âparaĂso fiscalâ, lugar elegido por la mayorĂa de las empresas britĂĄnicas para su registro.
Esta situaciĂłn va contra todas las reglas de la competencia.
La Ley de 1997 que incorporĂł la Directiva, modificando la anterior Ley de 1992
ya citada, vino a ampliar el concepto de timeshare, al no limitarse a bienes inmuebles,
pues también se aplica a caravanas y a otras viviendas móviles, y al no tener una
duraciĂłn mĂnima por un periodo de tiempo especificado. Cualquiera que sea el perĂodo
Conclusiones
523
los derechos de este tipo serån ejercitables por lo menos durante tres años para
satisfacer los requisitos de esta Ley.
En lo que concierne a la rescisiĂłn del contrato, el artĂculo 5Âș atribuye al
comprador un plazo de 14 dĂas a partir de la firma del contrato para que lo rescinda sin
tener necesidad de invocar ningĂșn fundamento.
La prohibiciĂłn de los pagos anticipados se encuentra prevista en el (artĂculo 6Âș
nÂș1) y su incumplimiento constituye delito. AdemĂĄs si un cliente no recibe notificaciĂłn
de su derecho a rescindir el contrato de crédito del timeshare, podrå desde luego hacerlo
en dicho contrato a cualquier momento.
DĂCIMO SEGUNDA
En lo que se refiere a la soluciĂłn encontrada por TurquĂa se trata de un
complemento a la ley de la propiedad por pisos, o propiedad horizontal. La propiedad a
âtiempo repartidoâ se deberĂĄ constituir sobre un inmueble en propiedad horizontal, o
sobre viviendas individuales, sobre cada una de las casas, o de los apartamentos, se
constituye un derecho de copropiedad (dividido en cuotas-partes). Sobre cada una de
estas cuotas partes se constituye finalmente una servidumbre.
Este derecho es transmisible en conjunto con la cuota-parte de la copropiedad.
Se trata de un derecho real inmobiliario y su venta se debe realizar a través de escritura
pĂșblica, no siendo necesaria autorizaciĂłn de los otros copropietarios. ConstarĂĄ en el
Registro de la Propiedad la descripciĂłn de la divisiĂłn espacio-temporal juntamente con
el acto constitutivo de la multipropiedad que mencionarĂĄ al duraciĂłn de los periodos.
los modos de utilizaciĂłn, derechos y deberes de las partes.
Conclusiones
524
DeberĂĄ haber un Reglamento, firmado por todos los copropietarios, y registrado
en el Registro de la Propiedad, que determine las condiciones para el ejercicio de los
derechos de cada copropietario, la duración exacta de su periodo e uso cada año, la
forma de utilizaciĂłn y goce, el nombramiento del administrador. AdemĂĄs los
copropietarios no pueden pedir la divisiĂłn de la cosa comĂșn.
DĂCIMO TERCERA
Italia se encuentra entre el grupo de paĂses que no disponen de legislaciĂłn
especĂfica para esta figura, aplicĂĄndose pues la ley general. Se distinguen tres formas
principales de multipropiedad: la Immobiliaria, la Alberguiera, y la Azionaria. La
Directiva 94/47/CE fue transpuesta a través del Decreto legislativo aprobado por el
Consejo de Ministro italiano, de 9 de Noviembre de 1998, nÂș 427, viene a poner orden
en este sector, a través de una rigurosa protección al consumidor.
Se trata de un Decreto cuyo principal objeto es el de la protecciĂłn del
consumidor en el sentido lato de adquirente. Introduce la obligaciĂłn del âfolleto
informativoâ, que deberĂĄ contener la indicaciĂłn de la naturaleza del derecho objeto del
contrato, indicaciones sobre la naturaleza y condiciones de ejercicio del referido
derecho en el Estado donde se encuentra el inmueble situado, la descripciĂłn del
inmueble, su situaciĂłn exacta bien como indicaciĂłn de las leyes regionales que
reglamentan su uso.
En el caso de que el inmueble se encontrara en construcciĂłn el contenido de la
autorizaciĂłn de construcciĂłn, la situaciĂłn en que se encuentran las obras, los servicios
comunes y la garantĂa relativa a la devoluciĂłn para el caso de no conclusiĂłn de la obra.
AdemĂĄs el contrato deberĂĄ revestir la forma escrita siendo la sanciĂłn presentada
la de nulidad. SerĂĄ redactado en italiano y traducido en la lengua del Estado de la UniĂłn
Conclusiones
525
Europea donde el adquirente tenga su residencia, o en la lengua de uno de los Estados
miembros del cual sea originario. Se reconoce un plazo de diez dĂas para la rescisiĂłn del
contrato sin alegar motivo alguno, asà como también la obligación por parte del
vendedor de prestar una garantĂa bancaria o garantĂa de seguro para el cumplimiento del
contrato.
DĂCIMA CUARTA
La situaciĂłn en Estados Unidos es muy variada, contando por lo menos con 22
leyes estatales sobre multipropiedad, inspiradas en las reglas uniformes contenidas en
los Model Acts (el MRETSA, y el NTC/Narello). Hay que distinguir fundamentalmente
dos formas bĂĄsicas de Timesharing: la ownership (la true fee ownership in real
property) , y la nonownership ( right-to-use). En la fĂłrmula de derechos reales podemos
distinguir entre: el Model Time-Share Act, y la National Association of Real Estate
Licence Law Officials.
DĂCIMO QUINTA
En cuanto al Derecho suizo, como la divisiĂłn temporal del derecho de propiedad
no es posible debido al principio del numerus clausus para los derechos reales, la
multipropiedad consiste en una distribuciĂłn temporal del derecho a utilizar una unidad
de alojamiento.
Esta divisiĂłn de la propiedad en el tiempo no podrĂĄ ser objeto de Registro de la
Propiedad. Nada impide, sin embargo que con base en un derecho de copropiedad -
derecho real registrable-, los copropietarios a través de un reglamento de administración
y utilizaciĂłn, distribuyan en el tiempo el goce que corresponde a cada uno. Se podrĂĄ
hacer menciĂłn de este reglamento en el registro de la propiedad, de acuerdo con el art.
647Âș C.Cv.Sz.
Conclusiones
526
DĂCIMO SEXTA
Al igual que muchos otros paĂses donde se transacciona esta figura, en
Argentina su regulaciĂłn se integra en las normas de derecho general, no existiendo
normas especĂficas que lo reglamenten. Siendo Argentina uno de los paĂses miembros
del MERCOSUR, creado a través del Tratado de Asunción de Marzo de 1991, y
siguiendo Ă©ste el mismo modelo de las Comunidades Europeas, serĂa interesante el
estudio comparado de este derecho en los varios paĂses miembros de esta OrganizaciĂłn
internacional supranacional. Es un trabajo que dejo en este momento abierto
DĂCIMO SĂPTIMA
La nueva Ley española se caracteriza de acuerdo con lo siguiente. Establece
que el derecho de aprovechamiento por turno podrĂĄ constituirse como derecho real
limitado, o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6Âș del artĂculo 1Âș (Ley nÂș
42/98 de 15 de diciembre). Se trata en el primer caso de un derecho real nuevo,
limitado, un iura in re aliena, en el que el periodo anual no podrĂĄ nunca ser inferior a
siete dĂas, y en la que la duraciĂłn del rĂ©gimen serĂĄ de tres a cincuenta años. Su
configuraciĂłn como un derecho de carcĂĄcter real lleva consigo la previsiĂłn de una
garantĂa especĂfica del derecho: la inscripciĂłn registral. En el segundo caso, la Ley de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles también se aplica a los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles para vacaciones, por temporada, que tengan por
objeto mås de tres de ellas, hasta un måximo de cincuenta años, y en los que se
anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
En cuanto a sus caracterĂsticas, este derecho no podrĂĄ en ningĂșn caso vincularse
a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier
otra manera que contenga la palabra propiedad (art. 1Âș nÂș4). Esto se justifica plenamente
pues se pretende que sea un derecho real limitado, y no un derecho de copropiedad.
Conclusiones
527
AdemĂĄs la utilizaciĂłn de la denominaciĂłn multipropiedad, no es correcta pues
no se trata de ningĂșn derecho de propiedad, ni de copropiedad (caso que lo fuera, seria
preferible entonces hablar de co-multipropiedad). Esta Ley va mĂĄs allĂĄ que la Directiva
pues se preocupa en configurar jurĂdicamente este derecho. La Ășnica finalidad de la
Directiva es la defensa de los consumidores.
Para la viabilidad técnica del régimen de aprovechamiento por turno contribuye
no sólo la exigencia de que la construcción esté terminada, o que sean cumplidas
determinadas garantĂas en el caso contrario, exigencia que la Directiva no hace, pues
prevé la posibilidad de que se haga la transmisión del derecho de aprovechamiento por
turno, estando aĂșn el inmueble en construcciĂłn (Anexo, letra d).
La Ley española es mucho mås exigente pues obliga al promotor a que se
inscriba la obra nueva en construcciĂłn en el Registro de la Propiedad (art. 4Âș nÂș1 a),
ademĂĄs que en la escritura reguladora sea indicada la fecha lĂmite para la conclusiĂłn de
la obra (art. 5Âș nÂș1), asĂ como que la terminaciĂłn de la obra se haga constar en el
Registro en el plazo de tres meses a contar de la fecha de conclusiĂłn (art. 5Âș nÂș3), que la
terminaciĂłn de la obra se notifique a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento
sobre el inmueble (art. 5Âș nÂș3, 2)y que el propietario contrate un aval bancario para
asegurar las cantidades entregadas a cuenta.
En la Ley española también son importantes la exigencia del inventario
completo de muebles, instalaciones y ajuar que forman parte de este derecho (art. 8Âș
nÂș4). Este inventario deberĂĄ acompañar el contrato de transmisiĂłn de este derecho,
como âanexo inseparableâ (art. 9Âș nÂș2). AdemĂĄs tambiĂ©n es importante en esta Ley la
exigencia de que exista una empresa de servicios, elemento fundamental para el buen
funcionamiento de este derecho.
Conclusiones
528
La retribuciĂłn de esta empresa promotora deberĂĄ constar en la escritura
reguladora (art. 5Âș nÂș1.7). Es importante referir la posibilidad de rescindir (la Ley se
refiere a desistir) del contrato durante el periodo de reflexiĂłn, sin necesidad de alegar
motivos, bien como determinadas exigencias en cuanto a las lenguas en que se deberĂĄ
redactar tanto el contrato como los documentos en anexo y también el documento
informativo. Para terminar sólo debo anãdir que esta ley prevé también la prohibición
de pagos anticipados.
DĂCIMO OCTAVA
Para concluir y después de analizada la situación, no solo desde el punto de vista
social, como del econĂłmico y jurĂdico, llego a la conclusiĂłn de que se trata de un
derecho cuyo estudio jurĂdico es especialmente interesante y rico, no solo por la
diversidad de soluciones presentadas para conseguir el mismo fin, como por la gran
cantidad de legislaciĂłn, doctrina y jurisprudencia creadas en torno al tema.
Pese a que la UE mantiene oficialmente una polĂtica de âprotecciĂłn al
consumidorâ, se ve claramente que se encuentra fuertemente presionada por el sector
empresarial del turismo, y mĂĄs concretamente por el de este tipo de derecho.
Reconociendo que es una realidad, la necesidad de reglamentaciĂłn de este tipo de
derecho, no podemos olvidar que se trata de uno de los grandes negocios actuales en el
campo turĂstico-inmobiliario.
Por un lado, el empresario estĂĄ muy interesado en que se reglamente dĂĄndole al
mismo tiempo una apariencia de estabilidad y seriedad. Por otro lado, nos son
presentadas una serie de normas âprotectorasâ del consumidor, por si se cayera en las
apretadas redes de los atentos y entrenados âpescadoresâ.
Conclusiones
529
Todo esto parece algo contradictorio y sin lĂłgica. Por un lado la celebraciĂłn de
un contrato definitivo, el cual en el fondo no es precisamente definitivo, pues existe un
plazo mĂnimo de âdesistimientoâ impuesto por la Directiva 94/47/CE. Âż No serĂa
preferible que durante el periodo llamado de âreflexiĂłnâ fuera permitido apenas la
celebraciĂłn de un âcontrato-promesaâ?.
Pero claro, esta soluciĂłn no interesa de modo alguno a las empresas del sector.
Por otro lado, bajo mi punto de vista, serĂa preferible la adquisiciĂłn por parte del
consumidor, no de un derecho mal definido, sino de un grupo de bonos relativos a un
nĂșmero determinado de semanas, por ejemplo, como mĂnimo tres, de utilizaciĂłn de un
apartamento amueblado, ya con todos los servicios incluidos, utilizables durante el
plazo, por ejemplo de tres años, de entre un grupo de apartamentos perfectamente
determinados en folleto informativo integrado en el documento de los bonos, relativos a
apartamentos turĂsticos situados no sĂłlo en el paĂs donde son adquiridos, sino tambiĂ©n
en otros paĂses previamente acordados.
Pero claro, este sistema no interesa tanto al empresario, pues su objetivo
principal es el de âvenderâ efectivamente el derecho de uso de todos los apartamentos
que tiene en este sistema y ademĂĄs el de poder mantener una receta mensual fija para
la administraciĂłn y gastos de manutenciĂłn, de modo a que pueda mantener su negocio
funcionando.
Se tuvo pues que optar por la âlegalizaciĂłnâ de este derecho y al mismo tiempo
por la reglamentaciĂłn en cuanto a la protecciĂłn del consumidor, pues se trata de la parte
mas débil en este negocio. Curiosamente, idéntica situación no se presenta cuando
alguien adquiere un apartamento o una casa en un Estado de la UE que no sea el de su
residencia. Para esta situaciĂłn todavĂa no existe ninguna Directiva que proteja del
Conclusiones
530
mismo modo a la parte mas débil, es decir, al consumidor. Lo mismo tampoco ocurre si
alguien adquiere un coche, o un traje, etc..
Si por un lado es positiva la intenciĂłn del legislador en atribuir eficacia erga
omnes a los titulares de este derecho, como en el caso portugués y español, sin embargo,
y visto del lado opuesto, esta eficacia va a dar al mismo tiempo la idea al consumidor de
que se trata de un derecho realmente de confianza, cuando en el fondo de lo que se trata
es de la adquisiciĂłn apenas del derecho de utilizaciĂłn de un determinado apartamento
amueblado durante una semana en cada año, debiendo pagar ademås del precio ya
abonado, un importe anual para su manutenciĂłn y administraciĂłn
En realidad hablamos, si me es permitido, de derechos âreales aparentesâ dada
la prerrogativa que concede el legislador al empresario de impedir incluso el ejercicio
del derecho por parte de su titular, en caso de falta de pago de la prestaciĂłn periĂłdica y
le asiste un âprivilegio creditorio inmobiliarioâ (derecho real de crĂ©dito) como garantĂa
por los pagos obligatorios para el titular del derecho y no efectuados al empresario(art.
23Âș del Decreto Ley 275/93 de 5/8, portuguĂ©s.
Ya son numerosos los casos en Portugal del ejercicio del derecho de renuncia
previsto en el art. 42Âș de la Ley 275/93 de 5 de agosto, pues son muchos las situaciones
en que el titular de este derecho no lo consigue transmitir a terceros y entonces opta por
su extinciĂłn de acuerdo con el artĂculo citado, pues es la Ășnica forma de no quedar
obligado eternamente al pago de los gastos de manutenciĂłn y conservaciĂłn cuando no
estĂĄ interesado en el derecho.
TambiĂ©n la Ley española dispone en una norma, el art. 13Âș de la DATBI la
facultad atribuida al propietario de resoluciĂłn del contrato en caso de falta de pago de
las cuotas por el adquirente.
Conclusiones
531
De lo expuesto se concluye que las mejores soluciones son las que configuran
este derecho como el multialquiler, el club trustee, siendo aĂșn preferible el contrato a
través del cual se vende una serie de bonos, sistema muy utilizado actualmente por
determinadas redes de Hoteles.
DĂCIMO NOVENA
Se ha detectado que en la incorporaciĂłn de la Directiva 94/47/CE en Derecho
interno de los Estados miembros, Irlanda no ha incorporado el artĂculo 9Âș.
Por otro lado las leyes española, portuguesa e italiana de transposición limitan la
protecciĂłn que el artĂculo 9Âș concede al adquirente a aquellos casos en que el inmueble
estĂĄ situado en sus respectivos territorios. Sin embargo la finalidad del artĂculo 9Âș
consiste en garantizar, en caso de que un contrato esté sometido al Derecho de un
Estado no miembro de la Comunidad Europea, que cualquier adquirente (con
independencia de que sea residente o nacional de un Estado miembro) pueda
beneficiarse de la protecciĂłn de la Directiva cuando el inmueble estĂĄ situado en el
territorio de cualquiera de los Estados miembros. Sabemos que de acuerdo con el
artĂculo 16 del CB, es exclusiva la competencia de los Tribunales del Estado contratante
en que el inmueble se encuentre situado.
No obstante, la propia naturaleza de un contrato relativo a un derecho de
utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido es de gran complejidad. El
TJCE ha subrayado (Asunto Viaje Vac/ Antem Sanchis , C-423/97 de 22/4/99, que el
contrato en cuestiĂłn tanto podrĂa entrar en el ĂĄmbito del derecho de utilizaciĂłn de un
inmueble como en el de la prestaciĂłn de servicios. Habida cuenta de que el valor de los
servicios era superior al del derecho de utilizaciĂłn del inmueble, el Tribunal considerĂł
que dicho contrato no debĂa considerarse como un contrato referente principalmente a
derechos relativos a inmuebles. No queda pues excluido que un Tribunal de un Estado
Conclusiones
532
miembro se pronuncie sobre un litigio relacionado con un contrato relativo a un derecho
de utilización en régimen de tiempo compartido de un inmueble situado en otro Estado
miembro.
BĂ©lgica limita igualmente la protecciĂłn del adquirente cuando el inmueble estĂĄ
situado en el territorio de otro Estado miembro de la Comunidad Europea. Con arreglo a
la legislaciĂłn belga, Ășnicamente el adquirente residente en BĂ©lgica puede beneficiarse
de la protecciĂłn del artĂculo 9Âș de la Directiva.
Luxemburgo limita tambiĂ©n la protecciĂłn del art. 9Âș a aquellos adquirentes que
residan en su territorio, cuando el inmueble estĂĄ situado fuera del territorio ducal. No
obstante si el contrato se celebrara en el Gran Ducado, también se concederå la
protecciĂłn del artĂculo 9Âș al adquirente no residente en Luxemburgo.
VIGĂSIMA
Dos situaciones se nos presentan cuando se pretende investigar el tema de la
llamada multipropiedad. Me refiero en primer lugar al estudio y anĂĄlisis de la Directiva
94/47/CE dedicada a la protecciĂłn de los adquirentes de este tipo de derechos,
compuesta por normas de informaciĂłn al consumidor y control del empresario y una
segunda situaciĂłn, la del derecho material civil y comercial en los diferentes paĂses, que
poco o nada tiene que ver con la Directiva citada.
AdemĂĄs hay que reconocer que el tipo de normas de la Directiva 94/47/CE son
mĂĄs propias de un CĂłdigo de Consumo, o bien de CĂłdigos de carĂĄcter
administrativo y penal. Algunos paĂses, conscientes de este hecho, las incorporaron en
sus CĂłdigos de Consumo.
Conclusiones
533
SerĂĄ suficiente pensar en el hecho de que la posibilidad concedida al consumidor
por la incorporación de esta Directiva, permitiendo la rescisión del contrato después de
haber sido Ă©ste firmado, va contra todos los principios vigentes tanto de Derecho Civil
como Mercantil. Sin embargo estas normas podrĂĄn encontrar su origen en el reciente
Derecho denominado de Consumo, tan en boga en nuestra Ă©poca, y que no es mĂĄs que
reflejo del derecho anglosajón, concretamente vigente en Estados Unidos de América.
VIGĂSIMA PRIMERA
Ănicamente España, Portugal Francia y Grecia disponen de una figura jurĂdica
propia para regular el derecho es anålisis. España y Portugal optaron por la solución de
derecho real y Grecia optĂł por la del contrato de multialquiler. Francia creĂł la figura de
la multipropiedad integrada en el derecho de sociedades, y al mismo tiempo incorporĂł
la Directiva en su CĂłdigo del Consumo, siendo este cĂłdigo la sede lĂłgica para albergar
el contenido de la Directiva 94/47/CE.
VIGĂSIMA SEGUNDA
Considero bastante exagerada la protecciĂłn dada al consumidor en la Directiva
94/47/CE. Es tratado casi como si fuera un âincapaz, o menor de edadâ, es decir, como
persona con comportamiento totalmente irresponsable, al cual las leyes de los diversos
paĂses se preocupan en proteger, no vaya a ser que âsea engañadoâ por un promotor
agresivo y firme un contrato abusivo.
Al conceder la Directiva esta posibilidad de rescisiĂłn del contrato, considero
que es equivalente a la certificaciĂłn por parte de la Comunidad de que los adquirentes
son âtotalmente incapacesâ y como tales , merecedores de esta exagerada protecciĂłn,
pues si lo que estĂĄ en causa es la naturaleza de este derecho lo mejor serĂa no permitirlo.
Conclusiones
534
Creo también que es uno de los pocos casos en Derecho en que a alguien que ha
firmado un contrato relativo a inmuebles, y le es dada la facultad de âdesistirâ sin alegar
cualquier motivo. SerĂa preferible que esta facultad estuviera incluida en la fase
preliminar del contrato, es decir, en las negociaciones anteriores a su firma.
La facultad reconocida al consumidor del ejercicio potestativo dentro del
mencionado plazo, denominado de mĂșltiples formas como son, de arrepentimiento, de
retractaciĂłn, de rescisiĂłn, de resoluciĂłn, etc., pone en tela de juicio el principio de la
fuerza obligatoria del contrato. Para intentar justificar esta posibilidad de desdecirse del
consentimiento contractual ya emitido, cuya renuncia es nula, se habla en la doctrina,
fundamentalmente en la francesa, de âformaciĂłn progresiva del contratoâ, de âcontrato
a prueba o ensayoâ, o âbajo condiciĂłnâ. Sin embargo, desde el punto de vista teĂłrico, se
pone en evidencia la naturaleza concreta del contrato, que no es un simple acuerdo de
voluntades, sino un instrumento privilegiado para las operaciones de cambio, ya que
ademĂĄs de las emisiones del consentimiento, el contrato se caracteriza por el
desplazamiento de un bien de un patrimonio a otro.
Seria pues preferible la realizaciĂłn de un contrato promesa vigente durante el
plazo de reflexiĂłn, y firmar el definitivo una vez agotado el mismo.
VIGĂSIMA TERCERA
El derecho de rescisiĂłn del contrato ha sido reconocido por el legislador
comunitario con anterioridad en otras Directivas como la referente a la protecciĂłn de los
consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos
comerciales o relativa al crédito al consumo.
Conclusiones
535
VIGĂSIMA CUARTA
Si lo que se pretende es el uso de un apartamento durante normalmente una
semana determinada en cada año, el sistema mås serio es el utilizado por las cadenas de
Hoteles, como por ejemplo el conocido por âBancotelâ, que se podrĂa fĂĄcilmente
adaptar a esta necesidad jurĂdica. El adquirente puede comprar un âTalonario-
apartamentoâ, escogiendo de entre uno de los varios tipos de talonario: unos para fines
de semana, otros para cinco dĂas, otros para una semana, etc., durando el talonario, por
ejemplo, para tres o cuatro años, teniendo el adquirente la posibilidad de escoger entre
varios paĂses y alojamientos concretos indicados en un folleto informativo, incluido en
el Talonario.
Este sistema tendrĂa como ventaja el hecho de que ya estarĂan incluidos en el
precio los servicios, no debiendo el adquirente pagar, en el momento de la utilizaciĂłn de
su derecho, mas que el I.V.A. correspondiente al valor utilizado.
Para el caso de no utilizaciĂłn total del talonario en el plazo para el cual se
vendiĂł, se le podrĂa dar la posibilidad de devolverlo hasta una fecha concreta limite,
pudiendo entonces y en algunos casos pedir la devoluciĂłn de un porcentaje del importe,
y en otros el cambio por otro Talonario, abonando entonces algo mĂĄs, que sirviera para
el siguiente periodo, por ejemplo de tres o cuatro años. TendrĂa tambiĂ©n la ventaja de no
ser nominal, sino un documento al portador. FuncionarĂa como un tĂtulo de crĂ©dito. Con
este sistema creo que se evitarĂan muchos problemas.
VIGĂSIMA QUINTA
De entre todos los sistemas estudiados y soluciones encontradas para resolver el
problema jurĂdico en estudio, creo que la soluciĂłn que presenta mĂĄs ventajas tanto para
el promotor/empresario como para el adquirente es la del derecho griego, paĂs con gran
Conclusiones
536
experiencia turĂstica., que optĂł por la soluciĂłn del multiarrendamiento. El adquirente
sabe que no compra ningĂșn derecho de propiedad. Apenas adquiere el derecho a utilizar
determinado apartamento durante posiblemente una semana al año, contrato cuya
duración se extiende durante los años estipulados por las partes.
VIGĂSIMA SEXTA
En lo que concierne a la competencia judicial habrĂĄ que analizar en primer
lugar si se trata de la constituciĂłn o de la transmisiĂłn de un derecho real sobre un
inmueble, si se trata de un derecho de multialquiler, si se trata de la transmisiĂłn de una
participaciĂłn social en una sociedad, si es apenas un contrato de prestaciĂłn de servicios,
si se trata de un contrato de tipo mixto en que una de sus partes tiene un mayor peso
(como por ejemplo, en el reciente caso Travel Vac S.L. c. M.J. Antelm SanchĂs), etc.
En caso se considerarse que estamos ante un contrato celebrado con
consumidores, la competencia judicial interviene para establecer una reducciĂłn de
foros, y que se dé prioridad a los tribunales del domicilio del consumidor, u a otro
escogido por las partes, respetando siempre el art. 15 CB.
En el caso de no tratarse de contrato celebrado con consumidores, pero de
derechos sobre inmuebles, se aplicarĂĄ la competencia exclusiva del artĂculo 16Âș CB El
consumidor es pues el destinatario final de los bienes, que no son adquiridos por motivo
profesional. Todas estas definiciones tienen como denominador comĂșn el hecho de que
se trate de un consumidor final, y también de que se trata de una persona actuando fuera
de su actividad profesional.
SerĂĄ pertinente recordar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de
29 de Abril de 1995, citada en el capitulo tercero de este trabajo, la cual considerĂł al
adquirente del derecho de multipropiedad como consumidor, concluyendo que le era
Conclusiones
537
aplicable la Ley general de defensa de consumidores y usuarios y de ese modo también
le es aplicable el Real Decreto 515/1989 de 21/4
El Convenio e Bruselas establece lo siguiente en lo referente a materias
relacionadas con contratos con consumidores y en lo concerniente a este tipo de
derechos (multipropiedad): En primer lugar indica como competente el foro del
domicilio del demandado (foro general), art. 2Âș ; indica tambiĂ©n en los artĂculos 13Âș a
15Âș, foros especialmente protectores del consumidor; en cuanto a inmuebles, el foro de
competencia exclusiva de los Tribunales del lugar donde se encuentra el inmueble: art.
16Âș con la resalva ya mencionada del apartado b) de este artĂculo en lo que se refiere a
contratos de alquiler de inmuebles celebrados por un perĂodo mĂĄximo de seis meses
consecutivos. Sin embargo este tipo de contratos relativos a la multipropiedad, no se
encuentran todavĂa especĂficamente previstos en el Convenio de Bruselas. Una
propuesta de alteraciĂłn fue presentada, la nÂș98/C33/05, que ya los prevĂ©. En este
momento, el CB dedica la SecciĂłn 4ÂȘ, arts. 13Âș a 15Âș, a la competencia en lo relativo a
contratos celebrados por consumidores y esta Propuesta de alteraciĂłn al CB propone
incluir los contratos relativos a la adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo
parcial de bienes inmuebles, de modo que puedan ser aplicadas a este tipo de contratos
las reglas de competencia judicial mĂĄs favorables al consumidor, previstas en la
mencionada SecciĂłn 4ÂȘ.
Los contratos de alquiler de bienes inmuebles estĂĄn regulados por el art. 16Âș del
CB, que atribuye de forma exclusiva competencia judicial a los tribunales del Estado en
que se encuentren situados (forum rei sitae) . El nuevo texto introducido por este
Convenio, es fiel reflejo del art. 16Âș del Convenio de Lugano, cuya finalidad principal
es la de evitar ciertos arrendamientos de corta duraciĂłn en su ĂĄmbito, lo que ya habĂa
sucedido en el Caso Rösler de 15 de enero de 1985, que pone de manifiesto que el
artĂculo 16Âș nÂș1 del CB serĂĄ de aplicaciĂłn a todo contrato de alquiler de inmuebles,
incluso cuando se trate de una cesiĂłn de uso de vivienda de vacaciones. De este modo,
los redactores del Convenio de adhesiĂłn de 1989 dieron al artĂculo 16 del CB un ĂĄmbito
Conclusiones
538
todavĂa mas restringido. El artĂculo 16Âș tiene como base el principio de la mayor
proximidad, justificĂĄndose debido a los estrechos lazos que unen el fondo del litigio al
territorio del Estado donde se encuentre situado el inmueble.
AdemĂĄs, como en la mayor parte de los paĂses en lo que concierne a la ley
aplicable a los conflictos relativos a derechos reales sobre inmuebles se aplica, por lo
general, la lex rei sitae, y en cuanto al Registro de la propiedad serĂĄ mĂĄs lĂłgico que
sean los Tribunales de los Estados donde se encuentren situados los que tengan
competencia para dirimir conflictos que surjan sobre este tema, se podrĂĄ pues deducir
que el juez del Estado donde el inmueble se encuentra es el que estĂĄ en mejor posiciĂłn
para pronunciarse sobre un asunto relativo a derechos reales e incluso a derechos de
arrendamiento por plazo superior a seis meses. Esta es la soluciĂłn presentada por la
letra a) del nÂș1 del art. 16Âș del CB.
No puede afirmarse lo mismo cuando se trate de un arrendamiento por plazo
inferior a seis meses, pues normalmente en esos casos, tanto el arrendador como el
arrendatario son personas fĂsicas e incluso domiciliadas en un mismo Estado, diferente
del Estado donde se encuentra situado el inmueble. La soluciĂłn dada para este caso por
el CB es la atribuciĂłn de la competencia al foro del Estado del demandado.
De este modo, las disposiciones del primer apartado del art. 16Âș son de
aplicaciĂłn, solamente cuando el inmueble se encuentra situado en el territorio de uno de
los Estados contratantes. En el caso de que se encontrara en el territorio de un tercer
Estado, ya no se aplicarĂa el art. 16Âș, sino las demĂĄs disposiciones del CB, v.gr., el art.
2Âș si el demandado tiene su domicilio en el territorio de un Estado contratante; y el art.
4Âș si tiene su domicilio en el territorio de un tercer Estado.
Los foros de competencia judicial internacional establecidos por el art. 16Âș CB
son inderogables mediante acuerdos inter partes. Se trata por lo tanto de una norma
Conclusiones
539
imperativa. En lo que concierne a la aplicaciĂłn del art. 16Âș CB, hay situaciones que
presentan dificultades para su calificaciĂłn. SegĂșn Gothot y Holleaux, se deberĂa
proceder a una âcalificaciĂłn comunitariaâ del concepto de derechos reales sobre bienes
inmuebles. AsĂ los derechos de multipropiedad o time-sharing deben considerarse,
segĂșn ellos, como derechos reales, a efectos del art. 16Âș, realizando una âcalificaciĂłn
comunitariaâ de estos derechos, posiciĂłn que no traerĂa tantas ventajas para el
consumidor. Sin embargo, esta tesis de la calificaciĂłn autĂłnoma, deberĂĄ tener siempre
en cuenta la calificaciĂłn que se da al derecho de multipropiedad en los ordenamientos
internos de cada Estado, pues como sabemos, no se trata de un derecho uniformado,
vistiendo el ropaje tanto de derecho real, como de derecho personal.
De acuerdo con el Informe Schlosser, y como resultado de las particulares
configuraciones de estos derechos caso a caso en cada Estado, serĂa deseable una
consulta a efectos puramente informativos de la ley que rige el derecho, normalmente la
Ley del Estado de situaciĂłn del inmueble. Esta tesis fue confirmada por la sentencia del
TJCE conocida por Webb c. Webb , en la que era necesaria la consulta del Derecho
inglés regulador del trust, para dilucidar la naturaleza real o personal de la acción
relativa al inmueble.
Cuando el inmueble se encuentre en España, las cuestiones de competencia
judicial internacional en lo relativo a acciones reales en cuanto a derechos de
aprovechamiento por turno de bienes, sobre ese inmueble, habrĂĄ que relacionarlas con
el art. 22Âș nÂș 1 de la LOPJ que establece un foro de competencia exclusiva en favor de
los tribunales españoles, siendo un precepto similar al del art. 16Âș CB. AdemĂĄs el CB
establece un mecanismo especial mediante el cual los demĂĄs Estados parte deben
abstenerse, declarĂĄndose de oficio incompetentes, cuando otro Estado contratante lo
fuera exclusivamente para conocer del mismo litigio (arts. 19Âș e 23Âș CB). Sin embargo
los negocios de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles rebasan, a
veces, este ĂĄmbito espacial exclusivamente europeo. Por otro lado el texto del CB no
hace ninguna referencia expresa a los derecho de timesharing o de la llamada
Conclusiones
540
multipropiedad . AdemĂĄs, el paĂs del lugar de la situaciĂłn del inmueble tiene mucha
importancia, sin embargo habrĂĄ situaciones en que el adquirente podrĂĄ ser considerado
como un consumidor, y como tal serĂĄ mucho mĂĄs ventajoso para Ă©l, poder ser
demandado ante un Tribunal del paĂs donde tiene su domicilio, situaciĂłn que el art. 16Âș
b) del CB reconoce apenas para arrendamientos de corta duraciĂłn y con determinados
requisitos muy apretados.
Para los casos en que no se cumplan los requisitos de aplicaciĂłn del CB
entrarĂan en juego las normas de Derecho internacional privado autĂłnomo español para
fundar la competencia de los tribunales españoles. Cuando el promotor o vendedor esté
domiciliado fuera de la UE, y de acuerdo con el art. 4Âș del CB, tendrĂĄ que ser
demandado conforme a las disposiciones del sistema autónomo español. Con base en el
art. 22 nÂș3 de la LOPJ, se fundarĂĄ la competencia de los Tribunales españoles, por ser
España el lugar donde haya nacido o deba cumplirse la obligación contractual, o ambas
las cosas.
Con la finalidad de evitar que las cuestiones planteadas sobre el cumplimiento
de la Directiva 94/47/CE y sus transposiciones a los Derechos de los diferentes Estados
de la UE, sean juzgadas en fueros de Estados no partes ni del Convenio de Bruselas ni
del de Lugano, la mayorĂa de los Estados optaron por incluir en las respectivas leyes de
transposiciĂłn la prohibiciĂłn de clĂĄusulas atributivas de jurisdicciĂłn a fueros exteriores a
la UE. Pasaremos a hacer una pequeña reseña de este asunto, en relación a algunos de
los Estados de la UE, resumiendo un poco lo ya dicho en capĂtulos anteriores.
En Francia el nuevo artĂculo L. 121-73 del cĂłdigo de consumo considera nula
toda clĂĄusula que atribuya competencia a la jurisdicciĂłn de un Estado no parte ni del
Convenio de Bruselas, ni del de Lugano, cuando el consumidor tenga su domicilio o su
residencia habitual en Francia, o cuando el bien o uno de los bienes esté situado en el
territorio de un Estado parte de estos Convenios.
Conclusiones
541
La ley francesa prevé la prohibición de recurrir a las clåusulas atributivas de
jurisdicciĂłn, contenidas en el art. 17Âș del Convenio de Bruselas en dos casos. En el
primero cuando el consumidor tenga su domicilio o su residencia habitual en Francia,
aunque el inmueble se encuentre situado en un Estado no contratante. AsĂ el artĂculo
121-73 tiene el mérito de proteger al consumidor mås allå d e lo previsto en la propia
Directiva Europea. Un consumidor domiciliado en un Estado miembro diferente de
Francia no estĂĄ protegido por una clĂĄusula similar a Ă©sta (a no ser en Alemania que
existe una equivalente). El segundo caso, cuando el inmueble se encuentre situado en
uno de los Estados partes del Convenio de Bruselas, aun cuando si el consumidor no
tiene su domicilio ni residencia habitual en Francia, e incluso ni siquiera en uno de los
Estados contratantes.
A su vez, la Ley Belga considera como no escrita toda clĂĄusula que atribuya
jurisdicciĂłn al foro de un Estado que no sea parte ni del Convenio de Bruselas de
27/9/68 ni del de Lugano de 16/9/88 relativos a la competencia judicial y a la ejecuciĂłn
de decisiones en materia civil y comercial, cuando el adquirente tenga su residencia
habitual en BĂ©lgica o cuando el inmueble se encuentre situado en el territorio de un
Estado parte de estos convenios.
También la Ley de transposición italiana, considera al adquirente de este
derecho como consumidor, optando por la competencia del foro de su residencia para el
caso de ser en territorio italiano. Dice lo siguiente: En el caso de que el adquirente tenga
su residencia o domicilio en Italia, se considera siempre el foro italiano como
competente para dirimir conflictos contemplados en el Decreto legislativo transpositor
de la Directiva 94/47/CE:
En Luxemburgo para proteger aun mĂĄs al consumidor, el artĂculo 8Âș de esta
Ley de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CE, al igual que casi todas las leyes de
transposiciĂłn anteriormente analizadas, considera como no escrita toda clĂĄusula
Conclusiones
542
atributiva de competencia a una jurisdicciĂłn de un Estado no parte en el Convenio de
Bruselas de 27/9/68 y del Convenio de Lugano del 16/9/88 relativas a la competencia
judicial y a la ejecuciĂłn de decisiones en materia civil y comercial, siempre que el
adquirente tenga su residencia habitual en Luxemburgo, o siempre que el inmueble se
encuentre situado en el territorio de un Estado parte de estos dos Convenios. Esta
disposición legal se asemeja mås a la del derecho francés y belga, pues presenta
conexiones alternativas.
VIGĂSIMA SĂPTIMA
En cuanto a la Ley aplicable, serĂĄ necesario en primer lugar, y antes de aplicar
el CR, analizar si se trata de un derecho real sobre un inmueble, si se trata de un derecho
de multialquiler, si se trata de la transmisiĂłn de una participaciĂłn social en una
sociedad, si apenas de un contrato de prestaciĂłn de servicios, etc. El CR se caracteriza
por el principio de la autonomĂa de la voluntad en cuanto a la posibilidad de elegir la ley
aplicable a los contratos, principio que encontramos en el art. 3Âș. Sin embargo esta
elecciĂłn no puede afectar a la aplicaciĂłn de normas imperativas de la ley del paĂs donde
se encuentren todos los elementos de la situaciĂłn.
Si las partes no han escogido la Ley a aplicar al contrato, es decir, cuando las
partes no tengan establecido un pactum de lege utenda, establece el art. 4Âș nÂș1 del CR
que el contrato serĂĄ regulado por la Ley del paĂs con el cual presente una conexiĂłn mĂĄs
estrecha. El nÂș2 del art. 4Âș nos presenta los criterios definidores de la conexiĂłn mĂĄs
estrecha.
Hay sin embargo que tener en consideraciĂłn la definiciĂłn dada por este CR de
âconsumidorâ para poder decidir mejor sobre su aplicaciĂłn a los casos de contratos
relativos a derechos de multipropiedad. Me refiero a la definiciĂłn del artĂculo 5Âș, que
considera contrato celebrados por consumidores aquellos que tengan como objeto
Conclusiones
543
bienes muebles corpĂłreos o servicios prestados a un sujeto, el consumidor, para un fin
extraño a su actividad profesional. Es, por lo tanto, un artĂculo que limita en gran
medida el ĂĄmbito de aplicaciĂłn en lo que se refiere a los derechos en estudio. AdemĂĄs
también excluye la prestación de servicios cuando estos deban ser prestados
exclusivamente en paĂs diferente al de la residencia habitual del consumidor( art. 5Âș nÂș 4
b CR).
De este modo el artĂculo 5Âș del CR establece por un lado que la elecciĂłn de las
partes de la ley a aplicar al contrato no puede privar al consumidor de la protecciĂłn que
le aseguran las disposiciones imperativas de la ley del paĂs en que tiene su residencia
habitual (art. 5Âș nÂș2). AdemĂĄs, a falta de elecciĂłn, nos encontramos con a una conexiĂłn
objetiva y el contrato serĂĄ regido por la Ley del paĂs de residencia habitual del
consumidor para los supuestos del pĂĄrrafo segundo del artĂculo 5Âș nÂș3, sin correr el
riesgo de ser excluida por una clĂĄusula similar a la del artĂculo 4Âș nÂș5.
Las normas de conflictos protectoras del consumidor sĂłlo reciben aplicaciĂłn en
tres circunstancias previstas en el art. 5Âș nÂș2 del CR, es decir, en primer lugar cuando la
celebraciĂłn del contrato hubiera sido precedida, en ese paĂs, por una oferta que le haya
sido especialmente dirigida (por ejemplo un catĂĄlogo) o por publicidad , y si el
consumidor hubiera realizado en ese paĂs los actos necesarios para la celebraciĂłn del
contrato, supuesto este coincidente con lo previsto en el art- 13Âș nÂș 3 del CB. La
segunda hipĂłtesis, es aquella en que la otra parte contratante o su representante hubiera
recibido la peticiĂłn de oferta del consumidor en el paĂs de su residencia habitual. La
tercera hipĂłtesis es menos clara. Recoge la circunstancia de que el contrato sea una
venta de mercancĂas y el consumidor se haya desplazado desde su paĂs a un paĂs
extranjero y allĂ hubiera realizado la peticiĂłn de oferta, siempre que el viaje hubiera
sido organizado por el vendedor con la finalidad de incitar al consumidor a cerrar una
operaciĂłn.
Conclusiones
544
Fuera de estas hipĂłtesis, son las normas de conflicto establecidas en los artĂculos
3 y 4 las que se aplican, y no las protectoras del artĂculo 5Âș, con la Ășnica salvaguardia
posible que pueda ofrecer la intervenciĂłn del artĂculo 7Âș. Sin embargo, la mayor parte
de las veces nos encontramos, con respecto a la multipropiedad, con contratos sobre
bienes inmuebles. Se deberĂĄ aplicar el art. trata de la lex rei sitae. Se aplica tanto a los
contratos de venta de inmuebles como a los de constituciĂłn de usufructo o de
servidumbre y también al contrato de arrendamiento. En lo que se refiere a los derechos
de multipropiedad cuando consistan en un derecho real o en un derecho de alquiler.
Significa que a falta de elecciĂłn de Derecho, se aplicarĂĄ al contrato la ley del paĂs donde
el inmueble se encuentra situado. HabrĂĄ siempre que tener presente el nÂș6 del artĂculo 9Âș
del CR en cuanto a aspectos de forma del contrato, y tambiĂ©n el 7Âș en lo que se refiere a
las normas imperativas del paĂs del foro.
Sin embargo la diversidad de soluciones legislativas dadas por los diferentes
derechos internos de los Estados miembros de la UE hace que puedan concebirse la
llamada multipropiedad o time-sharing, también y en ciertos casos ya analizados, como
un conjunto de obligaciones contractuales que reĂșnen la prestaciĂłn de diferentes
servicios. En este caso sĂ que cabrĂan dentro del ĂĄmbito del art. 5Âș nÂș1 CR, pudiendo
incluso aplicarse el 5Âș nÂș2 en algunos casos, a menos que dichos servicios se realicen
exclusivamente fuera del Estado de residencia habitual del consumidor (art. 5Âș nÂș4 CR).
Se trata por lo tanto de una cuestiĂłn determinable caso a caso. Lo mismo se
puede decir en lo que se refiere a la aplicaciĂłn del artĂculo 7Âș del CR para el
cumplimiento imperativo de la Directiva, teniendo en cuenta el artĂculo 9Âș de la
Directiva 94/47/CE.
Analizando algunas soluciones presentadas a través de las leyes de transposición
de la Directiva 94/47/CE en los Derechos internos de los Estados, y empezando por
Francia, serĂĄ necesario hacer una distinciĂłn entre
Conclusiones
545
los casos en que el inmueble o inmuebles se sitĂșen en un Estado de la UniĂłn
Europea, y cuando no. Si el inmueble se sitĂșa en territorio de uno de los Estados
miembros, la ley francesa permite que se aplique la ley reguladora del contrato escogida
de acuerdo con el CR, siempre que no contenga normas contrarias a la Directiva. En el
caso de que el inmueble no se encuentre situado en el territorio de uno de los Estados
miembros de la UniĂłn Europea, no encontramos una respuesta directa en la Directiva
94/47/CE, pues nada dice. Sin embargo, el art. 11Âș de dicha Directiva puede resolver
esta dificultad. De este modo el legislador francés optó por una protección mayor al
consumidor que la prevista en la Directiva. Tomando por base el artĂculo 5Âș del
Convenio de Roma, redactĂł el artĂculo L- 121-75. Tal como ocurre en el artĂculo 5Âș del
Convenio de Roma, y en el 13Âș del CB, la conexiĂłn es dada a travĂ©s de la residencia
habitual. De este modo se amplia el ĂĄmbito de aplicaciĂłn de la ley francesa para dar
mayor protecciĂłn al consumidor.
En lo que respeta a Italia, para el caso de que las partes hayan escogido como
ley aplicable una diferente de la italiana, es decir, una ley extranjera, serĂĄ a pesar de
esto reconocida al adquirente la tutela concedida por el Decreto legislativo desde que el
inmueble objeto de este derecho se encuentre situado en territorio italiano.
En cuanto a BĂ©lgica, el artĂculo 3Âș de la Ley de transposiciĂłn de la Directiva
94/47/CE estĂĄ dedicado a normas de conflicto. Tiene como fin principal la protecciĂłn
del adquirente residente en Bélgica y también considera esta ley aplicable en todos los
casos en que el inmueble se encuentre situado en territorio belga. AdemĂĄs es una fiel
copia del artĂculo 5Âș del Convenio de Roma.
Curioso también es analizar lo que resuelve la ley Alemana al respecto, pues
tanto en el caso de que el inmueble se sitĂșe en territorio de uno de los Estados de la
UniĂłn Europea, como en el caso de que se sitĂșe fuera, pero desde y cuando, en este
segundo caso, el adquirente tenga su residencia en uno de los Estados miembros de la
Conclusiones
546
UniĂłn Europea o en uno de los Estados partes del acuerdo sobre el Espacio EconĂłmico
Europeo ( E.E.E.), la ley alemana se considera siempre, en estos casos, aplicable, como
se analizĂł en su capĂtulo propio. Muchos fueron los casos en que Tribunales alemanes
tuvieron que decidir sobre acciones presentadas por alemanes que concluyeron
contratos relativos a derechos no reales sobre viviendas españolas, en los que, en virtud
de la elecciĂłn expresa de forma jurĂdica, se estipula la aplicaciĂłn del Derecho de la Isla
de Man, en el cual no existĂa la posibilidad de retractaciĂłn (Ă©sta si, prevista en la Ley
alemana).
SerĂĄ bueno tener siempre presente la norma contenida en la Directiva Europea
94/47/CE, art. 9Âș. Hay pues gran preocupaciĂłn en que el comprador estĂ© siempre
protegido a través de las normas de la Directiva 94/47/CE, y de este modo, nunca
deberĂĄ quedar privado de la protecciĂłn que le da las normas de esta Directiva.
De entre la numerosa jurisprudencia, importa señalar la sentencia del
Bundesgerichtshof (BGH) de 19 de marzo de 1997. Se trata de un caso donde se
interpreta el artĂculo 5Âș. del Convenio de Roma .Señala que el contrato celebrado -de
uso a tiempo parcial de un inmueble - no podrĂĄ ser integrado en la previsiĂłn legal del
artĂculo 5Âș- contratos celebrados con consumidores-, ni tampoco en el art. 29Âș del
EGBGB, e incluso tampoco, si hubiera otro contrato para la gestiĂłn y administraciĂłn
del inmueble y la atribuciĂłn al adquirente de la calidad de miembro de un organismo de
intercambio entre derechos de este tipo. La nueva redacciĂłn de este artĂculo 29Âș del
EGBGB fue introducido a través de la reforma del Derecho internacional privado
alemån realizada por la Ley de 25 de julio de 1986, pudiéndose considerar como una
fiel transposiciĂłn del artĂculo 5Âș del Convenio de Roma sobre la Ley aplicable a las
obligaciones contractuales.
En sentido contrario se ha venido defendiendo por Erik Jayme que la
adquisiciĂłn de un derecho de utilizaciĂłn a tiempo parcial de bienes inmuebles puede ser
Conclusiones
547
incluida en el art. 5Âș del CR ya citado. Fundamenta su interesante tesis en el hecho de
que el timesharing es un contrato sui generis, caracterĂstico de nuestra Ă©poca, actual,
que mezcla diferentes formas, superando la divisiĂłn clĂĄsica de nuestro derecho entre
muebles e inmuebles. Dice que el timesharing estĂĄ representado por un documento que
puede circular. AdemĂĄs dice que el elemento inmueble en el contrato realizado,
desaparece detrĂĄs de la gran cantidad y variedad de prestaciones de servicios, de la
participaciĂłn en la sociedad, de la bolsa de intercambios, etc., estando este contrato mĂĄs
cerca del contrato de hostelerĂa.
Sin embargo el BGH en el caso mencionado, descarta la clasificaciĂłn del
contrato como de prestaciĂłn de servicios (para este tipo de contrato relativo al derecho
de uso a tiempo parcial de bienes inmuebles). Fundamenta esto en el hecho de
considerar la obligaciĂłn esencial de este contrato, que es decisiva para los contratantes,
el derecho a utilizar el inmueble a tiempo parcial, considerando las demĂĄs prestaciones
como accesorias.
La Directiva nada refiere en cuanto a la posibilidad de inmuebles situados en un
Estado que no sea miembro de la UniĂłn Europea. No obstante este hecho, algunas de las
leyes de transposiciĂłn de la Directiva alargan su ĂĄmbito territorial de aplicaciĂłn y
consideran que se aplica en el caso de que el adquirente resida en un Estado de la UniĂłn
Europea. Es el caso de la Ley alemana aquà comentada, §8.
Concluyendo se podrĂĄ resumir en lo siguiente. El artĂculo 3Âș nÂș1 del CR
consagra la posibilidad de elecciĂłn de la Ley por las partes. En su defecto se aplicarĂĄ el
artĂculo 4Âș que consagra el principio de la mayor proximidad, es decir, se regirĂĄ por la
Ley del paĂs con el que presente los vĂnculos mĂĄs estrechos. A estos efectos, el propio
artĂculo en pĂĄrrafos posteriores se encarga de establecer los criterios por los que habrĂĄ
de medirse la vinculaciĂłn. Art. 4Âș nÂș2 CR:
Conclusiones
548
El nÂș 3 del art. 4Âș establece expresamente una regla para los casos en que se trate
de un derecho real sobre inmueble, o un derecho de uso sobre inmueble, aplicĂĄndose a
la mayor parte de los casos tratados de multipropiedad.
En España, la Ley de transposiciĂłn de la Directiva 94/47/CEE , Ley nÂș42 de
15/12/98, de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turĂstico y normas
tributarias, contiene una norma imperativa en la disposiciĂłn adicional segunda ya
mencionada al principio del presente CapĂtulo. AsĂ cualquier acuerdo orientado a
escoger de Ley no serĂĄ vĂĄlido, desde que el inmueble sobre el que incide el derecho real
de aprovechamiento por turno se sitĂșe en España, es decir, en estos caos se aplicarĂĄ
siempre la Ley española de forma imperativa.
Por lo expuesto se llega a la conclusiĂłn que se trata de una situaciĂłn jurĂdica
compleja, y que muchos problemas quedan todavĂa en abierto por resolver.
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