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UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID. ESCUELA UNIVERSITARIA DE ARQUITECTURA TÉCNICA

Departamento de CONSTRUCCIONES ARQUITECTÓNICAS Y SU CONTROL. Unidad docente de MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y VALORACIONES.

DISCIPLINA 543. VALORACIONES INMOBILIARIAS. CURSO 2011/2012. PLAN DE ESTUDIOS DE 1.993

SEGUNDA PRUEBA PARCIAL 8 DE JUNIO DE 2012APELLIDOS:

GRUPO: INICIAL 1º APELLIDO:

NOMBRE: FIRMA:

N.I.F.:

PUNTUACIÓN.

Tiempo máximo para realización del ejercicio: 2 h. 30 m. Sobre un solar de 30 x 30 m, situado en Madrid (módulo E), una sociedad inmobiliaria pretende promover la construcción de una edificación en bloque aislado, destinada a los siguientes usos: 1. Edificación proyectada: Edificación bajo rasante: Sin limitaciones en número de plantas y ocupación del 100% de la superficie del solar. Destinada exclusivamente a uso de garaje. Planta baja: Ocupa el solar al 100% y está destinada a los siguientes usos: Zonas comunes: El 30% de la superficie de esta planta corresponde a superficie de acceso y distribución, como portal, caja de escalera, cuartos de instalaciones, etc. Comercial: Ocupa el 70% de la superficie de la planta baja. Se destina a edificación comercial con todas las instalaciones, revestimientos y dotaciones ejecutadas. Planta 1ª: Su proyección horizontal y superficie total es igual que la planta baja (ocupación sobre el solar del 100%). Está destinada a los siguientes usos: Zonas comunes: El núcleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m. Oficinas: Con una distribución de 4 oficinas de igual superficie. Planta 2ª Su proyección horizontal y superficie total es igual que la planta primera (ocupación sobre el solar del 100%). Está destinada a uso residencial, con la siguiente asignación de superficies: Zonas comunes: El núcleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m. Residencial interior: Con una distribución de 4 viviendas por planta de igual superficie, ocupando el 50% de la planta del solar. Residencial exterior: Terrazas descubiertas de uso privativo de las viviendas (1 por vivienda). Ocupan el resto de la superficie total de la planta y son de igual superficie. Plantas 3ª y 4ª Cada planta ocupa una superficie equivalente al 57% de la correspondiente con el solar. Se destina a los siguientes usos: Zonas comunes: El núcleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m. Residencial: Con una distribución de 4 viviendas por planta de igual superficie. Plantas 5ª y 6ª Entre ambas plantas se desarrollan dos viviendas dúplex iguales, con acceso por la planta 5ª:

Planta 5ª:

Ocupa una superficie equivalente al 25% de la correspondiente con el solar, con la siguiente asignación de superficies: Zonas comunes: El núcleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m. Residencial interior: Planta de acceso de las 2 viviendas dúplex, ocupando cada una, la superficie equivalente al 5% de la planta del solar. Residencial exterior: Terrazas descubiertas de uso privativo de las viviendas dúplex (1 por vivienda). Ocupan el resto de la superficie total de esta planta y son de igual superficie.

Planta 6ª: Residencial interior: Planta alta de las 2 viviendas dúplex ocupando cada una, la superficie equivalente al 8,5% de la planta del solar.

2. Valor de venta (Vv): Realizado un estudio de mercado en la zona, obtenemos los siguientes testigos y características de los mismos:

1 ESTRELLA POLAR, 8 API 120,00 SI 1995 1º P NO SI R 389.825,102 CRUZ DEL SUR, 5 Particular 112,00 SI 1990 Atico I NO SI B 397.959,523 ASTROS, 2 Particular 120,00 NO 2005 Bajo P NO SI B 378.686,404 PEZ VOLADOR, 6 API 105,00 NO 2008 1º M SI NO R 446.780,415 PEZ AUSTRAL, 20 API 102,00 SI 2000 4º M SI NO MB 498.888,946 LIRA, 13 API 100,00 SI 2001 3º I SI NO MB 419.856,15

ReformaNº Superf.FuenteDirección Año de const.

Corrección por calidad PrecioCorrección

por tipologíaPlanta Corrección por piscina

Corrección por aire acondic.

Se obtendrá por el método de comparación, el valor de una vivienda tipo. Para la homogeneización por calidad se adoptará un ±5% por cada cambio, y por piscina un ±5%. La homogeneización se realizará utilizando únicamente las características indicadas y siguiendo el orden de prelación marcado en el cuadro anterior. Los coeficientes de homogeneización se redondearan sin decimales porcentuales. Plazas de garaje A efectos de venta se considerará que el valor unitario de la edificación bajo rasante representa un 20% del obtenido para la vivienda tipo. Edificación comercial: Los locales comerciales se entregan terminados y se venden a 1,5 veces del precio de la vivienda tipo. Al disponer de acceso desde zonas comunes de la edificación, los locales se verán afectados por el reparto de dichas zonas. Oficinas Las oficinas se venden al doble del precio de la vivienda tipo. Se les afectará del reparto proporcional de zonas comunes. Viviendas Tendrán la consideración de áticos (para la asignación de precios de venta), aquellas viviendas que dispongan de terraza de uso privativo, independientemente de su planta y tipología. Las terrazas de uso privativo de las viviendas, se venderán a un precio unitario equivalente al 25% del valor de venta de la vivienda a la que pertenecen. 3. Valor de de la construcción (Vc): El Presupuesto de Ejecución Material de la construcción (PEM) se determinará según criterios de la CV1, considerando las siguientes características: Edificio: Cimentación por pilotaje, forjados de viguetas de hormigón pretensado y fachada de ladrillo terminado a cara vista. Dispone de dos ascensores. El uso de la edificación es residencial. Edificación comercial: Locales de igual superficie. Revestimientos interiores, solados y carpinterías de categoría superior. Dispone de circuito cerrado de TV, calefacción centralizada, aire acondicionado, red de informática, megafonía, instalaciones de seguridad y de protección contra incendios. Cada local se programa con un aseo. Oficinas: Revestimientos interiores, solados y carpinterías de categoría normal. Dispone de video-portero, calefacción, aire acondicionado, red de informática y de protección contra incendios. Cada oficina se programa con dos aseos. Viviendas: Revestimientos interiores, solados y carpinterías de categoría normal (calidad buena). Dispone de video-portero, calefacción y aire acondicionado. Las viviendas tipo-base se programa con tres baños y la superficie útil de la vivienda tipo-base es de 87,60 m2, considerando la superficie útil de los servicios inferior a 40 m2. Zonas comunes: El precio unitario de todas las zonas comunes de la edificación, se valoraran al PEM unitario, obtenido para el uso de vivienda. Edificación bajo rasante: Para la valoración de construcción bajo rasante, independientemente de la planta a considerar, se adoptará un precio unitario medio de PEM = 0,8 x Módulo. Gastos derivados de la construcción (a incrementar sobre el PEM)........................................................... 45% s/PEM 4. Gastos de la promoción (Gp): Se planifica la ejecución de las obras en 20 meses. Se estima que los gastos de la promoción ascenderán a un 0,65% mensual s/ Vv de la edificación sobre rasante. 5. Valor del solar (Vs): La repercusión media del solar es de 2.475,00 €/m2. Se pide: 1) Calcular la superficie bajo rasante (Sbr) a construir para obtener un beneficio del promotor (Bp) de un 50% sobre el valor del

suelo. NOTA: Los datos no especificados en el presente enunciado, serán supuestos libremente por el alumno. Para la homogeneización de los testigos y exposición de los datos se utilizarán los estadillos adjuntos, los cuales se entregarán conjuntamente con el presente enunciado y la resolución del ejercicio. Siglas y acrónimos utilizados: API: Agente de la propiedad inmobiliaria. P: Peor; I: Igual; M: Mejor. PEM: Presupuesto de Ejecución Material. R: Regular; B: Buena; MB: Muy buena.

ACADEMIA UNYTEC Prof: Diego Martin

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VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN SOBRE RASANTE

Por planta Por uso Fórmula €/m2Baja: Locales comerciales 630,00 630,00 [1 + 0,1 (5) + 0,3 (3)] x 396 €/m2= 950,40 598.752,00Primera: Oficinas 837,00 837,00 [1 + 0,1 (5) + 0,3 (3)] x 396 €/m2= 950,40 795.484,80Segunda: 450,00Tercera: 450,00Cuarta: 450,00Quinta: 90,00Sexta: 153,00Zonas comunes: Vivienda 585,00 585,00 792,00 463.320,00

3.645,00 3.645,00 TOTAL PEM 3.119.212,80

Gastos directos 45,00 % s/ 3.119.212,80 = 1.403.645,76TOTAL GASTOS CONSTRUCCION 1.403.645,76

TOTAL [Vc] 4.522.858,56

Vivienda

PLANTA TOTALSuperficie Factor

1.593,00

Uso

1.261.656,00

Módulo

[1 + 0,1 (7) + 0,3 (1)] x 396 €/m2= 792,00

% s/ VsVALOR EN VENTA [Vv] 20.089.333,70 + 780,00 x Sbr [Vv]Vv = 20.089.333,70 + 3.900,00 x 0,20 x SbrVALOR DE LA CONSTRUCCIÓN [Vc] 4.522.858,56 + 459,36 x Sbr [Vc]Vc = 4.522.858,56 x 0,80 x 396 x 1,45 x SbrGASTOS DE LA PROMOCIÓN [Gp] 2.611.613,38 [Gp]Gp = 20 meses x 0,65 % x 20.089.333,70 =

VALOR DEL SUELO [Vs] 9.021.375,00 [Vs]Vs = R x Scr = 2.475,00 €/m2 x 3.645,00 m2 =

BENEFICIO DEL PROMOTOR [Bp] 4.510.687,50 [Bp] 50,00%Bp = 0,5 x Vs = 0,50 x 9.021.375,00 = SUPERFICIE BAJO RASANTE 1.800,15 [Sbr]

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