1. LEYVA DE LEYVA, Juan Antonio: "Le propiedad cuadrldimeosional: un estudio sobrela multipropledad" - En Rev.Cr(tica de Derecho Inmobiliario N° 566· Pág.31. Enero - F&­brero - Ailo 1985 - Madrid. España,

2. Código Civil Argentino - Libro 111.Art. 2614. Ed. Zavalfa. Año 1969. Buenos Aires. Ar·gentina.

3. C.C.A.L. 111.Arts. 2613 y 2693 - Ley 14.394· Arts. 51 y 52.4. C.C.A.L. 111- Art. 2693.

(*' Aporte del Instituto de Cultura Notarial del Colegio de Escribanosde la Provincia deC6rdobaa la 111Jornada Notarial Iberoamericanade Palmade Mallorca, España,

Angela Victoria Bonetto de Cima esabogaday notarla, titular del Registro Notarla! NO742, li­cenciada en Derecho Registra!de la Universidad Notarial Argentina. Ha desempeí'ledole c6tadrauniversitaria en la asignaturaDerechosReales(Facultad de Derecho y CienciasSocialesde le U.N.C., y fue profesora Invitada de la U.N.A. DelegaciónCÓrdoba.

1 - Ciclos evolutivosUna aproximación al tema de la multipropiedad nos tienta a incursio­

nar en el instituto de la propiedad figura jurídica que, amén de merecerel primer puesto de los derechos reales, goza del titulo de "pnnclpe delos derechossubjetivos". (1)

Los ciclos evolutivos de la institución vuelven sobre su eje y repiten si­tuaciones que parecían superadasen el tiempo, de tal forma que muchasveces cabe pensar en una involución de la figura más que en una evolu­ción de la misma.

- Propiedad individualAl perfilar al momento histórico en que la Edad Media hace tránsito

en la Edad Moderna, urge la resolución de dos grandesproblemas: la se­paración de la propiedad ligada a la soberanía y la unificación de la pro­piedad borrando la distinción entre dominio directo y útil.

La organización de la propiedad seorientaba en el sentido de concluirc.on las formas de propiedad comunitaria o de proriedad. dividida, exal­tando la institución como un abstracto señorío de hombre sobre lasco­sas,apotegma que alcanzó consagración legislativa en la codificación de­cimonónica.

El codificador argentino no pudo permanecer ajeno a tales influencias,receptando estos conceptos al legislar sobre los DerechosR.ealesen gene­ral y, el Dominio en particular, en el Libro 111- Tftulo V y s.s.del C.C.A.

Influenciado por la idea de que, en la libre circulación de los bienesfincaba la basedel progreso y desarrollo económico de los pueblos, mirócon disfavor las situaciones de división de la propiedad. Prohibe por unlado el derecho de enfiteusis y de superficie,(2) por otro, fija I(mites tem­porales a los estadosde indivisión,(3) y determina la irrenunciabilidad ala acción de división de la cosacomún. (4)

1- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA PROPIEDAD

por AngelaVictoria 8onetto d. Cima

SOLUCIONES NOTARIALES AL FENOMENO DE LA LLAMADAMULTIPROPIEDAD O PROPIEDAD DE TIEMPO COMPARTIDO(·)

ESTUDIOS JURIDICOS NOTARIALES

10-

5. ROCA GUI LLAMON. Juan: "Consideraciones sobre la llamada multipropiedad . En Rev.Derecho Notarial de la Junta de Decanos de los COlegiosNotariales de España- Julio - Di­ciembre 1982. Madrid. España. Pág.316.

6. Ob.cit.en(1)Pág.31.

7. MASNATT A. Héctor: "El contrato necesario" - Pág. 14 Ed. Aveledo Perrot - Año 1964-BuenosAires . Argentina.

La propiedad con titularidad temporal compartida o multipropiedadnace al impulso del primer factor erigiéndose como expresión de la auto­nomía de la voluntad, fuerza jurígena proyectada en una doble dimen­sión: libertad de conclusión y libertad de configuración interna de la rela­ción jurídico-negocial. (7).

Rafael Arnaiz, jurista español, explica que asistimos en la actualidad,

Sin embargo, como ha dicho Thieme "La historia del derecho nosofrece modelos de reglamentaciones de la propiedad que habiendo sidolargamente olvidados, han sido luego resucitados como soluciones quecorresponden a un orden social moderno. Quizás los ejemplos más clarossean los de propiedad de casa por pisos -la llamada propiedad horizontaly el derecho de superficie-. En la Edad Media es precisamente la idea depropiedad dividida la que permite concebir una propiedad del suelo dis­tinta de la del vuelo, lo que aseguraba en palabras de Thieme, un estatutojurídico a los más débiles.

Al contradecir la doctrina de la propiedad dividida el principio romano"superficies solo cedis", tal situación se considera indeseable, pues lodeseable es justamente lo contrario: lograr la consolidación del dominioen un solo propietario. Tal género de propiedad parecía condenada a des­aparecer hasta el punto que los códigos básicamente lo ignoraban. Sólocon el transcurso de los años, el cambio de las condiciones sociales deter­minó la aparición de nuevas necesidades, las cuales, con frecuencia impul­san al legislador a acudir a viejas instituciones que parecían superadasdesde largo tiempo, pero que se habían revelado como el medio de paliarcon mejor o peor fortuna el problema de la vivienda urbana. (5)

- Propiedad en función socialLas modernas exigencias económicas y sociales del presente siglo, han

operado profundas transformaciones en la fisonomía del Derecho Priva­do, no permaneciendo ajeno a ello el estatuto jurídico de la propiedad.

La irrupción en el mundo moderno del llamado estado social ha gene­rado, entre otros aspectos, la publlcización del derecho privado, fenóme­no que implica la penetración del poder público en áreas tradicionalmen­te reservadas al ámbito privado.

Expresión de ello lo constituye la llamada propiedad en función social,implicando un nuevo concepto de propiedad que se traduce en la idea deque el referido instituto nace con fines de uso y confinada "con vínculosy límites que acotan los poderes del propietario". (6)

Enseña Perlingieri, maestro italiano, que la noción de propiedad es ex­tremadamente variada en los tiempos y en el espacio y que "recoge yacoge condición renovadora las nuevas costumbres". La propiedad cam­bia sus contornos precisamente por poseer especial sensibilidad de las re­laciones socio-económicas.

- Nuevas formas de propiedad comunitariaLas fuerzas creadoras de los distintos tipos de propiedad son dos: el

factor personal que, en cuanto expresión de la personalidad humana, afir­ma el señorío del hombre sobre la cosa; y el factor económico que seorienta a la satisfacción del interés colectivo.

-11

8. CHICO y ORTIZ. José Mar(a: "La propiedad y el Registro de 1(1Propiedad: conexiones Vperspectivas" - En Rev. Critica del Derecho 1nmobiliario. N" 666 - Enero - Febrero -AI\o1985.Madrid - Espei'la. .

9. ROCA GUI LLAMON. Juan: ob. cit. en (51 Pág. 294.

2) OrígenesAntecedentes remotos de esta figura pueden encontrarse en el derecho

consuetudinario hidráulico sumerio y en la práctica del alquiler de anima­lescomo instrumento de trabajo por días o por horasen lasprimitivas so­ciedadesganaderasy agrícolas.

La multipropiedad en la formulación contractual moderna reconoce suorigen en los usos del sector industrial hotelero a travésdel arrendamien­to parcial de comienzos de siglo.

1) Fundamento económico-socialLa sociedad moderna, en su intento de lograr una mejora en la calidad

de vida impone al individuo la satisfacción de crecientes necesidades,en­tre ellas la de vacacionar.

La realidad demuestra que las actuales circunstancias, hijas de la crisisal decir de un autor español, toman difícil el acceso a la adquisición deviviendas individuales imponiendo en consecuencia la búsqueda de nue­vassoluciones.

Es en este marco donde la multipropiedad, en cuanto implica la utili­zación del inmueble sólo al período de tiempo disponible, senos presen­ta como una nuevamodalidad vacacional resultando una fórmula atracti­va apta para satisfacer tales demandas.

En efecto, esta nueva forma de inversión caracterizada por la combina­ción óptima entre el costo reducido y la satisfacción de la necesidaddealojamiento en localidades turísticas ofrece indudables ventajas económi­cas.

Parael promotor le permite acudir a precios múltiples y diferenciadossegúnlos distintos períodos de los bienes: temporada alta, media o baja yreportarle una más rápida amortización de sus inversiones y, asegurarleen más de las veces,una fuente de beneficios obtenidos de la gestión delfuncionamiento de los servicios comunales. (9)

Para el comprador, al ocupar una situacion intermedia entre el propie­tario y el arrendatario le permite adquirir el inmueble sólo en el tiempoque podrá disfrutarlo, evitándole la desproporción entre el costo de ad­quisición del departamento o villa, los gastos de mantenimiento de laresidencia secundaria y los cortos períodos de ocupación de este tipo devivienda.

11- DESARROLLO DEL NEGOCIO

superando la penetración del derecho público y delimitación pública dela propiedad a un florecimiento de la propiedad comunitaria. Surgenenlas nuevas legislaciones intentos o supuestos de indivisibilidad [urfdica,donde el régimen de comunidad es inseparablede la propia configuracióndel derecho de dominio, rompiéndose el principio de la "actio communidividundi". Cita como ejemplo los complejos inmobiliarios.

Los límites y delimitaciones de la propiedad no sólo resultan de nor­mas jurídicas sino del estatuto constituido en el título que alumbra la ne­cesaria comunidad de interesesy el régimen de cotitularidad que ha derecaer sobre el bien inmueble. Seabre la puerta a la delimitación negovialdel contenido del dominio. (8)

12-

10. PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO. Otton: "Nuevas formas de contratación" . Pág.41 y 42. Ponencia presentada en la II Jornada Notarial Iberoamericana - Santiago de Chile.Chilp. Ario 1985.

11. Ob.cit.pn(1IPÓg33.

1 - Conceptualización de la figura - TerminologíaCon la denominación de multipropiedad se alude a una nuevamodali­

dad contractual que, ál decir de Confortini, consiste en la atribución deun derecho de disfrute sobre uno o másinmueblesdestinadosauso resi­dencial turístico limitadamente durante un predeterminado y recurrenteperíodo de tiempo de cadaaño mediante una contraprestación. (11)

Las causasdeterminantesde la proliferación deexpresionesy vocablosutilizados para describir éste fenómeno negocial, son principalmente laactitud indecisade los juristas y la fantasía publicitaria de los agentesdelsector inmobiliario turístico.

De origen francés, pueden citarse los siguientesvocablos: multipropie­dad, muIt icopropiedad, propiedad espacio-temporal.

De procedencia italiana son los vocablos: copropiedad temporal, pro­piedad periódica (Caparelli y Silvestro), propiedad turnaria (De Cupis) yen Españase la conoce como propiedad concretada a períodos de tiem­po (Lacruz Berdejo), en EstadosUnidos e Inglaterra se la conoce comotirne-share-time-ownership, fractional-time, vacation home, entre otros.En México ha hallado consagración legislativa bajo la denominación detiempo compartido. En nuestro país se la conoce como tiempo compar­tido y se la recepta bajo la denominación de multipropiedad en los dosrecientesproyectos de ley que másadelanteseanalizarán.

IH - ENCUADRE PRAGMATICO DEL NEGOCIO

Se atribuye la paternidad de este derecho a la SocietédesGral')dsTra­veaux de Marsellequien registró el nombre de Multiproph.téy utilizó es~ta técnica jurídica en lasestacionesalpinas francesas.

En Norteamérica sedesarrolló una práctica similar en las sociedadesdeedificios de departamentos que dividían el disfrute de los mismos entrelos socios accionistascon la estipulación a cargodel propietario-arrenda­tario de una renta simbólica.

Esta modalidad contractual adquiere rápida expansión recién a partirde los años sesentapropagándosecomo una inversión del sector inmobi­liario turístico de Europa, como Bélgicay Suiza. En la décadadel setentasedesarrollael instituto en Italia, Holanda, Austria y España.

En Latinoamérica, Méjico recepta la figura bajo la denominación de"tiempo compartido" incorporándola a su legislación como un contratode habitación de naturaleza civil. Simultáneamente seanalizael tema enla Ley Federalde Turismo donde se lo enfoca desdela óptica de un nego­cio turistico sujeto a todas lasregulacionesy restriccionesadministrativasdel servicio turístico. (lO)

En nuestro país se la recepta aproximadamente en el año 1979 adole­ciendo de un estatuto jurídico propio e instrumentándola en consecuen­cia como un derecho real de condominio y en menor medida, bajo la for­ma societaria.

En el año 1984 serealizó en la ciudad de BuenosAires el PrimerSemi­nario Internacional de Tiempo Compartido cuyasconclusionespermitie­ron avizorar un futuro fecundo paraesta institución.

En el mismo año seconstituyó la "Cámara Argentina de Tiempo Com­partido", entidad que nucleaa laspersonasy empresasvinculadasal que­hacerde fomentar y atender estamodalidad vacacional.

- 13

12. DE FI LIPPO.Maria Isabel: "Tiempo compartido - Derecho de propiedad Involucrados" .La Ley Pág.1978 - 1985. Bs.As. - Conclusionesdel VI CongoNac. de Der. Reg.· Misiones,1986. Tema 3 - "La propiedad con titularidad temporal compartida".

1 - Ausencia de estatuto jurídico propioCuando las nuevasfiguras contractuales se limitan a crear situaciones

jurídicas personalesde trascendenciameramente obligacional, la obten­ción de una tipicidad social semuestra mucho más fácil (por aplicacióndel principio de la autonomía de la voluntad - Art. 1198 C.C.A.); mien­tras, que si se trata de figuras generadorasde situacionescon trascenden­cia jurídico-real, su reconocimiento puedeencontrar mayores obstáculosen cuanto no se adecueexactamente a los moldes de los derechosrealesconocidos (Principio de "numerus clausus" - Art. 2502 del C.C.A.).

Tal es lo que ocurre en la Argentina con el instituto de la multipropie­dad.

La doctrina nacional, ante la ausenciade un estatuto jurídico propioha procurado encauzarla dentro de la normativa que brinda el ordena­miento jurídico tradicional.

Es dable destacar,en este intento, la labor del notario argentino quien,conciente de su misión orientadora y participativa en la gestaciónde losnegocios jurídicos privados ha impulsado con ahínco el desarrollo de suinvestigación.

Las conclusiones del VI CongresoNacional de Derecho Registral cele­brado en Posadas,Misiones,en el año 1986 sobre el tema fueron elabora­das básicamentepor aportaciones notariales que sirvieron de indiscutiblefuente inspiradora a los recientes proyectos legislativosacercade la mul­tipropiedad (Proyecto Natale - Proyecto Fonte - Terrille).

2 - Posibilidad de encuadramiento como derecho personalo realExiste coincidencia doctrinaria en el sentido de que, atendiendo la fi­

nalidad económica social a que responde la creación de esta figura, en­cuentra un caucenormativo másapto dentro de la estructura de los dere­chos reales.(12)

Ello no implica desconocer la posibilidad de configurarla a través deun régimen societario.

El derecho de disfrute del socio multipropietario viene incorporado ala acción o título representativo de la condición de socio. No hay trans­misión del dominio y la sociedades la titular del patrimonio social.

La relación jurídica y la sociedad y los socios se considera de estruc-

IV - FORMACION DE LA DOCTRINA NACIONAL

2 - Su recepción pragmáticaEn contraste con la extraordinaria expansión de la figura en los patses

anglosajonesy europeos los juristas y los ordenamientos jurídicos pocosehan ocupado de ella.

Paísescomo España, Francia e Italia adolecen de un estatuto jurídicode la multipropiedad que le confieran contornos claros y definidos que leasegurenla validez de los derechosadquiridos y refuercen lasgarantíasdelos multipropietarios.

En nuestro país la multipropiedad ha ido obteniendo una tipicidad so­cial que ha provocado una aceptación de la figura en especialen laszonasturísticas de mayor atractivo (Mar del Plata, Bariloche, Zona andina deMendoza,Sierrasde Córdoba).

14 -

13. BONETTO DE CIMA, Angela Victoria: "La propiedad con titularidad temporal compar­tida". Su reqlstración-Ponencia al VI CongoNac. de D_ Aeg. Misiones-1986. Pág.3.

14. C.C.l\.L. 111.Arl. 2402.15 (;AR I~IDO, Roquu; ANDORNO, Luis: Código Civil Anotado - Libro 111- Derechos reales

Tomo 11- Pág. 9 y s.s. Ed. Zavalía Bs. As. Arg. Año 1974. LLAMBIAS, Jorge Joaquín yALTLfiINI, Jorge. Código Civil anotado. T. IV. D.R. Pág. 282. Ed. Aveledo Perrot, año1984. Bs. As. Argentina. SAL VAT, Aaymundo M. Tratado de Derecho Civil Arg. D.A. Ed.Tea. B5. As. 1959. Argentina.

16. Tf~ANCHINI DE DI MARCO, Marcela: "La propiedad con titularidad temporal comparti­da". Su registración - Trabajo presentado al VI Congo Nac. de D; Reg. Misiones 1986. Pág.31 y s.s.

17. MOREL DE MARTIN, Josefina. E.A. y otros: "El derecho alautonórno de rnultlpropledad". Ponencia presentada al VI Congreso Nac. D. Reg. Posadas, Misiones - Argentina -19f1G

18. Despache en mlnorta del Tema III del VI Congo Nac. de D. Reg. Misiones, Fdo. por Dr.Jorge R. Caussepor Inst. de D. Reg. de la U.N.A. y Dra. Marcela N. Tranchini de Di Marco.Por Coleq d8 [SC. de la Pcia. de Bs. As.

3 - Tesis de la creación de un nuevo derecho realSus seguido res afirman que los perfiles propios y distintivos de este ne­

gocio jurídico impiden su configuración dentro de los derechos reales co­nocidos y propician una reforma legislativa tendiente a su inclusión comoderecho real autónomo bajo la denominación de multipropiedad. (17)

En tal sentido se expidió el despacho en mayoría del VI Congreso Na-cional de Derecho Registral mencionado y cuyos rasgos distintivos serían:

- Pluralidad de sujetos.- Unidad de objeto en estado de indivisión forzosa perpetua.-- Cuota parte indivisa como medida del derecho perpetuidad.- Uso y goce periódico exclusivo y alternado.- Transmisibilidad inter vivos y mortis causa.- Gravabilidad, embargabilidad yejecutabilidad.

Instrumentación conforme a. Art. 1184 inc. 10C.C.A.- Reqistración declarativa Art. 2505 del C.C.A.

4 - Tesis que lo asimilan al derecho real de condominio con pacto de usoy goce alternativoConsidei an innecesaria una reforma legislativa que introduzca en la so­

ciedad un nuevo derecho real al Tiempo Compartido (denominación a laque adhieren) le resultan aplicables las disposiciones que regulen el dere­cho real de condominio y sólo propician una reforma legislativa en ordena la sanción de una norma que permita a las partes pactar un estado deindivisión mayor que el legalmente permitido. (18)

turas obligacional. Existe una relación mediata entre el socio y el disfru­te del inmueble que debe ser garantizado por la sociedad. (13)

La adopción por el ordenamiento legal argentino del sistema de nume­rus clausus,(14) enerva la fuerza jurígena de la voluntad en orden a lacreación y determinación inabstracto de los derechos reales.

Reduce su marco de actuación aquellos preceptos meramente regla-mentarios de aplicabilidad supletoria. (15) ,

Los operadores comerciales del instituto en su afán de divulgar el ne­gocio multipropiedad han echado mano también de la estructura norma­tiva de los derechos de uso, usufructo, habitación, etc., los que, al res­ponder a una télesis distinta (transitoriedad del derecho, intransmisibili­dad por actos entre vivos, conexión de estos derechos con la persona desu titular, etc.) no satisfacen plenamente los perfiles de esta nueva moda­lidad contractual. (16)

- 15

a} Unidades privativasEl derecho real de multipropiedad tiene por objeto unidades habitacio­

nalesexclusivasy équipadas,de un inmueble edificado y su terreno, inclu­yendo suspartes, elementos, lugaresy servicioscomunes (Art. 1).

Las unidades habitaciones exclusivasestaránequipadascon el mobilia­rio necesrio, vajilla, ropa de cama y todo otro elemento que posibilite elejercicio del uso y gocea cada titular del derecho (Art. 2)

Limita su ámbito y actuación a los bienes inmuebles y a los mueblesindispensablespara su disfrute excluyendo la posibilidad de aplicación aotros muebles que, por suscualidadespodrían ser objeto de estederecho(yates, avionetas,etc.).

Al no aludir al destino específico de los inmuebles (uso residencial tu­rístico) al que la mayoría de la doctrina y legislación extranjera lo refie-

CAP. I - OBJETO (arts. 1 al 4)

2 - Proyecto Fonte-TerrilleAl igual que el anterior recoge los lineamientos del régimen comunita­

rio de la propiedad horizontal al que incardina esta modalidad negocialcreando una suerte de "comunidad dentro de una comunidad".

Se divide en los siguientes capítulos: Cap. 1- Objeto; Cap. II - Sujeto;Cap. III - Constitución - Transferencia - Inscripción; Cap. IV - Reglamen­to de multipropiedad; Cap. V - Multi-Consorcio-Organo; Cap. VI - Dere­chos y obligaciones de los multipropietarios; Cap. VII - Extinción; Cap.VIII - disposicionescomplementarias.

Recepta la orientación doctrinaria tendiente a crear un nuevo derechoreal bajo la denominación de multipropiedad.

Su nota distintiva está en conferir la dirección y administración delcomplejo inmobiliario a una "Sociedad Gerente", imponiéndole formade SociedadAnónima por su posibilidad efectiva de control.

Consta de quince artículos y respondeen suspautasgeneralesa la Ley13.512 de la Propiedad Horizontal y las disposiciones legalesen materiade derecho real de condominio.

Al impulso de los esfuerzos doctrinarios señaladosy con el ánimo depaliar las dificu Itades operativas de este nuevo contrato, se han elabora­do recientemente los proyectos legislativosmencionados.

1 - Proyecto NataleConceptual iza el derecho de multipropiedad como el derecho real que

pertenece a una pluralidad de personas y que recaesobre un objeto c­mún e indiviso en virtud del cual a cadauno dé los titulares le correspon­de en forma exclusiva y alternada el uso y goce de ese bien durante unperíodo de tiempo cierto y anual previamente determinado (Art. 1).

v - PROYECTOS LEGISLATIVOS

Rechazamos tal posición por cuanto los pactos de uso y goce alterna­tivo convenidos por los comuneros implican la regulación de situacionesmeramente obligacionales que no pueden oponerse a terceros. La modifi­cación que entrañaría aceptar la posibilidad de partición del uso con pro­yecciones reales en el derecho real de condominio hace a la estructura desu propio contenido. Sólo es posible por una regulación legal expresa ental sentido.

16-

19. LEIVA y LEIVA, Juan Antonio: Ob. cit. en (1). Pág.98 ... el destino a uso residencial tu­rístico constituye caractarlstica esencial de todos los tipos de multipropiedad ...

20. TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela: Ob, cit. en (16) Pág.44.

21. Ley 13512 P.H. Art. 2 "in fine los zócalos y azoteas revestirán el carácter de comunessalvo convención en contrario .

22. C.CAL. ill Art 2692 y 2693. LEYES CIVILES DE ESPAÑA. T. 11.T. 111- Art. 400-MEOINA y MARAÑON.lnst. Ed. Reus. S.A. Madrid,España-1949-CODICECIVILE­Codigi e Leggi O'ltalia Art. 1111. Editio Minor-Editore Ulrico Holpli - Milano - Italia 1974

23. LEYVA y LEYVA, Juan Antonio: Ob. clt. en (1) Pág.89.

a) Conceptualización

La multipropiedad es el derecho real de propiedad que una personatiene, por una cuota parte indivisa sobre una unidad habitacional •••.par.su uso y goce durante un período de tiempo anual previamente determi­nada" (Art. 5)

"La cuota parte indivisa atribuye ... un derecho de propiedad perpetuocon amplias facultades de. disposición limitado, en cuanto a su ejerciciode uso y goce por el derecho cuantitativamente proporcional y cualitati­vamente igual a los demás multipropietarios concurrentes" (Art. 6).

CAP ll - SUJETOS (art. 5 al 8)

c- Indivisión forzosa perpetua"El inmueble ... estará sujetas a indivisión forzada perpetua" (Art. 4).Se zanja así la dificultad que, a la luz de los ordenamientos legales ro­

manistas,(22) se presentaba como el mayor escollo para configurar lamultipropiedad como en dominio proindiviso. . .. . .

La posibilidad de ejercicio de la actio communi dividundi, aunado a sucalidad de imprescriptible e irrenunciable, tornaba peligroso el estado deperrnanencia.y estabilidad que caracteriza a esta comunidad funcional.

En efecto, la naturaleza de la comunidad del multipropietario, las im­portantes inversiones inmobiliarias, servicio, equipamientos, exigen unasituación de permanencia contraria la divisibilidad. (23)

ren,(19) se admite la utilización de la figura sobre otros bienes económi­cos sociales del instituto. (Cocheras, locales comerciales, oficinas profe­sionales). (20)

Al respecto observamos que esta omisión a la referencia del destino delinmueble debe necesariamente ser incluida en el Reglamento de Adminis­tración y Multicopropiedad.

b) Elementos comunesSon partes, elementos, lugares y servicios necesariamente comunes sin

admitirse previsión en contrario: ... (Art. 3).El citado artículo realiza una descripción meramente enunciativa ya

que los elemtnos comunes podrían ser ampliados por el Reglamento deCopropiedad atendiendo a las particulares características de la edificación.

De un estudio comparativo con la Ley 13.512 de P.H. se observa uncriterio reductivo del ámbito de actuación de economía de la voluntad yaque, toda posibilidad de privatizar alguno de los elementos comunes des­criptos en proyecto de ley se halla enervada por la utilización del vocablo"necesariamente" comunes (21). . .'

Tal vez ello responda al espíritu de comunidad funcional que preside aesta institución.

- 17

24. ROCA GUI LLAMON. Juan: os. cit. en (5) Pág.300.

25. TRANCHINI DE DI MARCO. Marcela: Ob. cit. en (16) Pág.14.

Los estatutos de la multipropiedad constituyen el complemento nor­mativo necesario para regular la utilización del inmueble y las norrnasdecomportamiento de cada multipropietario.

Forman por lo tanto un conjunto de límites externos fundados en la

CAP. IV - REGLAMENTO DE MULTIPROPIEDAD (arts. 17 al 19)

Se prevé la constitución por escritura pública."El título constitutivo estará integrado por el Reglamento de multí­

propiedad y el plano de subdivisión respectivo ... donde constará la desig­nación catastral del inmueble, de las unidades habitacionales exclusivas,de las cosas comunes y de las cuotas partes indivisas de acuerdo a su nú­mero y coeficiente porcentual. .." Art. 10.

A fin de garantizar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y lacerteza del crédito territorial, se ordena la publicidadregistr.al del títuloconstitutivo, fijando las pautas a seguir en el proceso inscriptorio. (Aper­tura de matrícula especial de multipropiedad-submatrícula de las unida­des habitacionales exclusivas-asignación de folios alas cuotas partes indi­visas).

CAP. 111- CONSTITUCION - TRANSFERENCIA -INSCRIPCION(arts. 9 al 16)

b - uso "ad tempus"La atribución del uso y goce periódico durante un tiempo anual pre­

determinado, así como la vinculación de la cuota con el tiempo de usoconstituyente un requisito esencia' de esta figura.

Esa vinculación entre la cuota y el período temporal, ha sido calificadaacertadamente por Pau Pedrón como institucional, generando diversasconsecuencias.

Por un lado la imposibilidad de alterar los períodos de uso más quepor la unanimidad de los copartícipes, y la imposibilidad de extralimitar­se en el uso cuando no ejercite su derecho el que puede ocupar la vivien­da du rante el per íodo sigu lente.

En segundo lugar que la facultad de disposición de la cuota se puedeejercer en cualquier momento, aun durante el período en que el uso y go­ce corresponde a otro copartícipe, pero solamente con relación al perro-do que le corresponde. (25) .

"La cuota parte indivisa ... corresponderá a una unidad habitacional ...numerada conforme al período anual de uso y goce exclusivo. La uni­dad de tiempo ... determinará el porcentual mediante un coeficiente"(Art. 7).

Este nuevo derecho de multipropiedad resulta de la conjunción de ele­mentos de la comunidad proindiviso (titularidad plural-unidad de objetoy de la propiedad horizontal. De tal suerte que genera una serie de opera­ciones entre los multipropietarios de una misma unidad y éstos a su vez,con el resto de titulares de los departamentos o bienes individualizadosen el conjunto de que forman parte. (24)

18 -

26. GIROGIANNI· Corso de Diritto Civile . 1958 . 1959· Citado por Leyva y Leyva, JuanAntonio. Ob. cit. en (101 Pég. 97.

Las principales obligaciones son:a) Obligación de utilizar el inmueble conforme su destino.b) Obligación de abstenerse de realizar actos que pueden perjudicar el

uso de los sucesivosmultipropietarios.c) Obligación de pagar los gastos.Se consideran gastos de administración:- Los gastos comunes: mantenimiento de cañerías de agua, alcanta­

rillado, jardinería, instalaciones eléctricas, servicios de seguridad yvigilancia.

- Gastos de instalaciones deportivas y recreativas (canchas de tenis,golf, pileta de natación, etc.).

- Gastos de servicio de limpieza y lavandería (maid laundry service).- Gastos correspondientes a los seguros de robo e incendio, honora-

rios del administrador.- Gastos extraordinarios del fondo de reservasy suscripción a otro ser­

vicio (como el del intercambio semanal internacional-time sharingchange).

CAP. VI - DERECHOS Y OBLIGACIONES DE .LOS MULTIPROPIETARIOS (art. 32)

La extensión del capítulo, así como la detallada inclusión de las facul­tades y obligaciones del administrador, revelan la importancia de estasgestiones; del correcto funcionamiento del sistema dependerá el éxito delnegocio multipropiedad.

Al representar todo régimen de comunidad una idea anárquica, la tareade coordinación de intereses se impone como un requisito de su subsis­tencia.

El proyecto legal asigna el carácter de persona jurídica al consorcio demultipropietario (Art. 2).

Los órganos de administración que regula son tres: Administrador -Consejo de Multipropietarios y Asamblea de Multipropietarios.

En sus lineamientos generalesel Administrador deberá:- Velar por el régimen de disfrute.- Funcionamiento y mantenimiento de instalaciones y servicios.- Conservación y custodia del inmueble.- Gestión de segurose impuestos.- Efectuar pagos y realizar cobros.- Lo relativo al presupuesto e inventario.- Servicio de limpieza, etc.

CAP. V - MULTICONSORCIO-ORGANOS (arts. 20 al 32)

tutela de un interés privado, y su objeto es regular las relaciones de con­tigü idad o vecindad (iuris vicinatis) inmediata a los multipropietarios. (26)

El multipropietario adquirente como en un contrato de adhesión debe­rá aceptar en bloque su contenido. Sin embargo el proyecto de ley enanálisis prevé, para el supuesto de que las cláusulas del reglamento redac­tadas por el multipropietario original le resulten perjudiciales a los adqui­rentes, le seanoponibles invocando el abuso del derecho (Art. 18).

- 19

27 LEYVA y LEYVA. JuanAntonio: Ob. cit. en (1) Pág. 101.

La posibilidad de expansión en nuestro país de esta nueva modalidadcontractual, se presenta necesariamente liqada a dos aspectos importan­tes: uno de orden económico social y otro de orden jurídico.

En relación al primero la República Argentina atraviesa coyuntural­mente una delicada situación.

Una agobiante deuda externa, una sensible reducción de las inversionesnacionales y extranjeras, un elevado déficit habitacional, al condicionarnotablemente la expansión económica tan deseada, tal vez crean un mar­co poco propicio para el desarrollo de esta figura negocia!.

Desde la perspectiva jurídica la multipropiedad irá adquiriendo tipici­dad social cuando el ordenamiento jurídico le brinde el marco apto deseguridad y certeza necesario para su desenvolvimiento.

En tal sentido nuestro país exhibe con orgullo una importante labordoctrinaria que ha ido abriendo caminos en la investigación de esta nuevamodalidad contractual, sirviendo de fuente inspiradora a la tarea del le­gislador.

Sólo resta proseguir en la senda iniciada, profundizar los debates y des­entrañar los hilos conductores que nos lleven a la consagración legislativadel instituto.

Cabe al Notariado Argentino, el orgullo y la satisfacción de haber im­pulsado el estudio de esta figura jurídica que, sin dudas, es una instanciasuperadora de las dificultades económicas del momento, habrá de consti-

VI - PROYECCION FUTURA DEL NEGOCIOy SU ENCUADRE JURIDICO

Finaliza el proyecto de ley refiriéndose a aspectos registrales, adecua­ción de los actuales contratos a los términos de la ley, a la adhesión a lared de intercambio nacional e internacional incluyendo pautas operativaspara la promoción del sistema (desgravaciones impositivas, inversiones decapital nacional y extranjero, etc.).

CAP. VIII- DISPOS~CIONES COMPLEMENTARIAS (art. 35 al 36)

Se prevén dos formas de extinción:a) Absolutas: - Por desafectación.

- Por destrucción total o parcial y vetustez.b) Relativas: En relación a cada uno de los multipropietarios por

aplicación de las causas legales de extinción de los dere­chos reales.

CAP. VII- EXTINCION (arts. 33 y 34)

El texto legal prevé como sancion ante la mora 'en la obligación decontribuir al pago de los gastos, la pérdida del derecho de ocupaciónmientras no esté libre de deuda.

La solución adoptada ha seguido los lineamientos que la práctica nego­cial extranjera ha adoptado al respecto. (27)

Se prohibe el abandono o la renuncia al uso y goce del inmueble confines liberatorios del cumplimiento de esta obligación.

20-

1 - La nueva modalidad contractual conocida bajo el nombre de multi­propiedad o tiempo compartido se presenta al escenario jurídico co­mo una nueva forma de propiedad comunitaria.

2 Ella nace al impulso del desarrollo del turismo de masas en orden asatisfacer las necesidades humanas de recreación.

3 - Esta moderna fórmula vacacional permite adquirir el inmueble (yenocasiones otros bienes como yates, avionetas, etc.), sólo durante elperíodo de tiempo que efectivamente será disfrutado.

4 - Ello permite obtener un instrumento de agilización del mercado in­mobiliario ya que la diversificación de la propiedad logra aumentarlos potenciales adquirentes al reducir sustancialmente los costos deadquisición y mantenimiento.

5 - A pesar de la fuerte expansión de la figura de los últimos años, lamayoría de los ordenamientos jurídicos no se han ocupado de ello,careciendo en general de un estatuto jurrdico propio.

6 - Ante esa ausencia normativa la práctica negocial ha recurrido a losmoldes clásicos que brinda el ordenamiento jurídico configurándolacomo multipropiedad societaria (generadora de relaciones obliga­cionales) o como multipropiedad inmobiliaria (generadora de rela­ciones jurídico-reales).

7 - Atendiendo a la finalidad económico-social de su creación y a lasparticulares características de los derechos que atribuye, nos incli­namos a admitirla dentro de los negocios importantes de situa­ciones jurídico-reales.

8 - Su posibilidad de configuración como derecho real presentará me­nos dificultades en aquellos ordenamientos jurídicos que adoptanen materia de derechos reales el principio de "numerus apertus" alpermitir un mayor ámbito de actuación a la fuerza jur(gena de la vo­luntad en la determinación de los negocios privados.

9 - El sistema legal argentino adopta en la materia el principio de "nú­meros clausus" por entender que la regulación de la propiedad y losdemás derechos reales interesan estrechamente al orden público; li­mita en consecuencia la intervención privada en la creación y confi­guración de sus contenidos.

10 - La identificación del instituto en estudio con algunos de los dere­chos reales conocidos, en particular el condominio, resulta inade­cuada por cuanto implica forzar el alcance de sus dispositivos; al eri­girse la figura de multipropiedad con perfiles propios y distintivosmerece una regulación jurídica específica.

CONCLUSIONES

tuirse en una herramienta válida para contribuir al bienestar del ser hu­mano.

·21

LEGISLACIONCódigoCivil Argentino

Ley 13.512de PropiedadHorizontalLey 14.394

LeyesCivilesde EspañaCodiceCivile

.- BONETTO DE CIMA. AngelaVictoria: "La propiedadcon titularidad temporal compartida".CHICO y ORTIZ, JoséMar(a: "La propiedady el registrode la propiedad;conexionesy pers­pectivas".DE FILlPPO,Maria Isabel: "Tiempo compartido - Derechode propiedadinvolucrados".GARRIDO, Roque;ANDaR NO. Luis: "Código Civil Anotado" (libro tercero).LEIVA DE LEIVA, JuanAntonio: "la propiedadcuadrimensional:un estudio sobrelamulti­propiedad".LLAMBIAS, JorgeJoaquín;ALTERINt. Jorge:"Código Civil Anotado" (tomo cuarto).MASNATTA, Héctor: "El contrato necesario".MORELL DEMARTIN. Josefina:"El derechoal autónomode mUltipropiedad",

- PEREZFERNANDEZ DEL CASTILLO, Otton: "Nuevasformasdecontrataci6n".ROCAGUILLAMaN. Juan: "Consideracionessobrela llamadarnultipropiedad".TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela: "La propiedadcon titularidad temporal compartida.Su registración".

BIBLlOGRAFIA