estudiodetitulos-juanfeliu

8/4/2019 EstudiodeTitulos-JuanFeliu

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Ninguna par te de e st a publ ic aci6n , in cluido eI d ise~o de I~cu? ierm, ~uede ser r epro. du-cida almacenada 0transmitida en manera alguna III por nmgun medic, ya sea elecrrico,quimico, mecanico, 6ptico, de grabaci6n 0de fotocopia, sin perrniso previo del editor.

JUAN FEUU SEGOVIA EDlTORIALJURlDlCA DE CHILE

Carmen 8, 4" piso, SantiagoRegistro de Propiedad IutelectualInscripcion N ]58.445, afio 2006

Santiago - ChileSe t ermin6 de irnprirnir esta segunda edici6n

de 500 ejemplares en el mes de octubre de 2006IMPRESORES: Irnprenta Salesian OS S.A.

]MPRESO EN CHILE I PRINTED IN CHILEISBN 956-10-1726-1

JUAN FELIU SEGOVIAA bo ga do in sc rit o en lo s c ole gio s d e C hi le y Barc el ona (E spana )

L icen cia do p ar la U niversid ad d e C hile, D octo r pa r la U nivers id ad d eMadr id , P ro Je so r (i) d e la esp ecia lid ad en L aF acu ltad d e D erech o d e la

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MANUALDEESTUDIO DE TITULOS

DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Segunda edici6n revisada y actualizada


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PROLOCO PARA LA SECUNDA EDICION

Aunque el objeto del Manual sigue siendo el mismo, esta segun-da edicion no es igual a la primera; nosolo por la obligada ac-tualizacion de algunas materias -como la dacion e inscripcionde la posesion efectiva-, sino por la necesidad de revisar la ex-tension, forma y lugar en que se exponen y fundamentan algu-nos conceptos e ideas.

Hace diez afios se me invito a impartir un Curso de Estudiode Titulos en la Facultad de Derecho de la Universidad de Chi-le, de la que me enorgullece ser ex alumno, graduado y , actual-mente, profesor. Para inaugurar ese curso tuve que presentar unPrograma, para cuya elaboracion solo encontre un antecedentedidactico: el excelente trabajo sobre el Estudio de Titulos delProfesor de Derecho Civil de la Facultad de Ciencias Jurfdicas ySociales de la Universidad de Concepcion, don Hugo Tapia A r-queros, publicado en la Revista de Derecho de esa Facultad, en1960.

Esa circunstancia -la falta de un texto para la ensefianzade esta materia- me impuso, casi como un deber, la tarea deescribir un libro que les ayudara a los alumnos a seguir el cur-so y, en especial, a entender cuando, por que y para que seestudian e informan los titulos de dominio de un inmueble,y cuales son los conocimientos jurfdicos que para ello se re-qUIeren.

Durante estos alios, el curso se incorporo como Electivo alPlan de Estudios de la Facultad; y a poco andar, se habia agota-do la primera edicion del libro, y el Manual comenzo a circularen fotocopias que ahora los alumnos se facilitan entre ellos.

9 tnrromxt JURIDICA DE CHllE m


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MANUAL DE ESTUDIO DETiTULOS

Yo habria podido dejar las cosas asi; pero ensefiando heaprendido tanto 0mas que los alumnos. En el ejercicio profe-sional he informado varios cientos de titulos de dominio; sinembargo, ha sido en la preparacion de las clases donde he 10 -grado profundizar y esquematizar el organismo de ideas y prin-cipios juridicos que caracteriza este trabajo,

Esta segunda edici6n es el fruto de la maduracion personalde esos conceptos. Asimismo, es una expresion del afan -muyintimo- de colaborar a la formaci6n de los estudiantes de dere-cho; y tambien, por que no decirlo, de la ambici6n de estimu-lar el perfeccionamiento de algtin abogado interesado en eltema.

Finalmente, vayan mis agradecimientos ala Profesora MariaDora Martinic Galetovic, Directora del Departamento de Dere-eho Privado, que present6 la primera edicion del Manual, y aEditorialJuridica de Chile, que me distingue al editarlo.

JUAN FELIU SEGOVIAProvidencia, marzo del 2006.

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EDLTORIALURI OICA DECHILE 10

CAPITULO PRIMEROLOS TITULOS DEDOMINIODE LOS INMUEBLES

PAIlliAFo PCONCEPTO GENERICO DE TITULOS

1. Cuando un abogado, un ejecutivo de banco 0 un corredorde propiedades habla de "estudiar los titulos", todos entiendeny quieren expresar 10 mismo: los titulos de dominio de un inmueble,de una "propiedad", como se dice en ellenguaje corriente, in-duso en las inscripciones conservatorias.2. Cuando se habla de estudiarlos, la expresion "titulos" no seemplea en su sentido juridico estricto, 0 sea, el antecedente, elacto 0 contrato que fundamenta y valida la tradici6n: un modode adquirir el dominio y la posesion regular de los inmuebles.La expresion "titulos" se usa en el sentido generico que le atri-buye el Diccionario de la Real Academia Espanola, segun el cualpor 10 cormin se dice "titulo" por el documento en que constael derecho a una hacienda 0 un predio. En tal sentido, cuandose habla de "estudiar titulos" se habla de examinar los documen-los en que consta y acreditan eldominio sobreun bien raiz. ~,::)c

PAIlliAFo 2 1 1LOS DOCUMENTOS QUE FORMAN LOS TITULOS

. 3;El dominio de los inmuebles, 10 que genericamente se llama"lapropiedad inmobiliaria", esta organizado y reglamentado sobredos principios basicos:

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11 WITORIAlJURIOICA DECHlLE. .


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MANUAL DE ESTUDlO DETiTULOS

1Q. Los actos y contratos por los cuales se transfiere el domi-nio de los bienes raices, como la donaci6n, la compraventa alapermuta, 0 par los que se constituye algtin derecho real sabreellos, como una hipoteca a un usufructo, deben otorgarse parESCRITURAPUBLICA.2!.!.La tradicion, esto es, el modo de adquirir entre vivos eldominio y los dernas derechos reales sobre los inmuebles, se efec-nia por la INSCRlPCION DEL TITULO en el Registro del Conserva-dar de Bienes Rakes. Adernas, tambien se requiere la inscripcionconservatoria para disponer de los inmuebles adquiridos porsucesion hereditaria 0por prescripci6n.4. Par consiguiente, los documentos que acreditan ordinaria-mente el dominio de los bienes rakes son principalmente co-pias de las escrituras piiblicas en que se otorgo el titulo y capiasde las correspondientes inscripciones conservatorias.Las escrituras piiblicas se otorgan en los "protocolos" 0 re-gistros de los notarios, que son los documentos que los compa-recientes firman y esos funcionarios autorizan. Es 10 que en ellenguaje profesional se llama "la matriz" de la escritura.

Por su parte, los conservadores practican las inscripciones enalguno de sus tres registros parciales: el de Propiedad; el de Hi-potecas y Cravamenes; y el de Interdicciones y Prohibiciones deEnajenar. .

La ley obliga a los notarios y conservadores a guardar y con-servar los registros en que han autorizado las escrituras 0 prac-ticado las inscripciones, de modo que los registros quedan ensu poder y bajo su custodia y solo pueden sacarse de su despa-cho par decreto judicial 0 fuerza mayor, como un incendio 0un terremoto. Asi se dispone en el Art. 435 del C.O.T. Yen elArt. 49 del Reglamento del Registro Conservatorio.

Par consiguiente, los documentos que se estudian y formanparte de los titulos son las copias autorizadas de las escrituras yde las inscripciones que los notarios y conservadores guardanen los registros respectivos.5. De acuerdo can al Art. 4 2 2 del C.O.T., los notarios deben otor-gar tantas copias cuantas se les soliciten de las escrituras otorga-das en su registro.

~ EDITORIAL JURIDICA DECHILE 12

LOS TiTULOS DE DOMINIO DE LOS INMUEBLES

Por su parte y de acuerdo con el Art. 50 del Reglamento de1857 que rige a los conservadores -al que se reconoce rango deley-, enos estan obligados "a dar cuantas copias y certificados seles pidan judicial 0 extrajudicialmente, acerca de 10que constaa no consta de sus Registros".

Hay que advertir y destacar que los conservadores deben cer-tificar 10 que consta y tambien 10 que no consta en sus registros.

Ello permite a los interesados pedir y obliga a los conserva-dores a certificar:

1Q. Que la propiedad no se ha transferido -0transmi tido- yla inscripcion de dominio se encuentra vigente, aunque solo 10este en parte.

2 Q . Que ala propiedad Ie afecta algun gravamen, como hi-potecas, usufructos, servidumbres, incluso arrendamientos -delos que s6lo nacen derechos personales-, 0 el Reglamento deCopropiedad, en el caso de las unidades de los condominios.'3Q Que el derecho del dueiio a disponer del inmueble estaafecto a impedimentos 0 prohibiciones de orden legal, judicialo convencional, como los embargos, las prohibiciones de cele-brar aetas y contratos y los decretos de interdiccion del demen-te 0del disipador.

4 Q . Que ala propiedad no le afectan hipotecas 0 gravame-nes, ni los derechos del dueiio estan limitados par interdiccio-nes 0prohibiciones de enajenar.6. Segun el Art. 304 del C.C., "el estado civil es la calidad de unindividuo, en cuanto le habilita para ejercerciertos derechos0 contraerciertas obligaciones civiles".

Para determinar si el dueiio puede disponer del inmueblepOl'sf mismo a si requiere el ministerio 0 autorizaci6n de otrapersona para gravarlo 0enajenarlo, es necesario saber si es ma-yor 0 menor de edad; si es soltero, casado 0 viudo; si contrajosociedad conyugal, y si pact6 separacion de bienes antes 0 des-pues de adquirir e1 dominio.

La Ley N Q 19.585, publicada en el Diario Oficial del 26 deoctubre de 1998, substituyo los artfculos 305 y 309 del e.C., queregulan la forma de acreditar el estado civil.

I Vease infra NY 52.

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MANUAL DE ESTUDIO DE TiTULOS

Segun el texto actual del Art. 305, "el estado civil de casado 0viudo, y depadre, madre 0 kijo, se acred ita rd . Jrente a tercerosy sepro-bani por las respectivaspartidas de matrimonio, de muerte, y de naci-miento 0 bautismo.

El estado civil depadre, madre 0 hijo se acreditard 0 probara tam-bien por la correspondiente inscripci6n 0 subinscripci6n del acto de re-conocimiento 0 delJallo judicial que determina lafiliaci6n.

La edad y la muerte podran acreditarse 0 probarse por las respecti-vas partidas de nacimiento 0 bautismo, y de muerte".

Par su parte, el Art. 309 prescribe ahara que "la[alta de lapartida de matrimonio podra suplirse por otros documentos autenticos,por declaraciones de testigos que hayan presencia do la celebraci6n delmatrimonio y, en dejecta deestaspruebas, por la notoria posesi6n de eseestado civil".

La filiacion, a falta de partida 0subinscripcion, solo podraacreditarse 0probarse con los instrumentos autenticos median-te los cuales se haya determinado legalmente. A falta de estos,el estado de padre, madre 0 hijo debera probarse en el corres-pondiente juicio de filiacion,

Can los certificados respectivos de matrimonio y defuncionse acredita que uno de los conyuges fallecio, pero no pruebanque el sobreviviente no contrajo segundas nupcias. Este hechonegativo, el de permanecer viudo, como el de no haberse ca-sado y ser soltero, se acredita con declaraciones juradas de tes-tigos ante notario, que que dan afectas al delito de perjurio,sancionado en e1Art. 210 del Codigo Penal.

z~,7. En los certificados de mimero, las municipalidades dejan cons-tancia del asignado, en la calle respectiva, a las distintas propie-dades. Se requiere este certificado cuando el mimero cambio 0no figura en la inscripcion conservatoria.

Tambien, de acuerdo con un inciso que la Ley NQ19.472 leagrego en 1976 al Art. 116 de la Ley General de Urbanismo yConstrucciones, "la Direccion de Obras Municipales, a peticiondel interesado, emitira un certificado de informaciones previasque contenga las condiciones aplicables al predio de que se tra-te, de acuerdo can las normas urbanfsticas derivadas del instru-mento de planificaci6n territorial respective". En otros terminos,m EDITORIAL IURIDICA DECHILE 14


por el certificado de informacion previa se obtiene una cons-tancia sobre los posibles destinos urbanisticos del bien raiz, quepuede resultar de mucha importancia para el interesado en ad-quirirlo. "El certificado -agrega la disposici6n citada- manten-dra su validez mientras no se modifiquen las normas urbanisticaso reglamentarias".8. Para que los notarios puedan autorizar las escrituras en quese conviene la enajenacion 0gravamen de un inmueble, hay queacreditar el pago de la ultima cuota de contribuciones; y paraque los conservadores puedan inscribirlas, hay que acreditar queno se adeudan contribuciones. AI efecto se agregan a los tituloslos correspondientes comprobantes de pago de la ultima cuotay el certificado 0 informe de deudas que entrega la TesorerfaGeneral de la Republica.

El impuesto a los bienes rafces 0 contribucion territorial secalcula y paga sabre el avahio de enos. AI efecto, el Servicio deImpuestos Internos debe tasarlos e incluirlos en el Rol de Ava-hios correspondiente. Estos roles son comunales y en eUosa cadainmueble se le fija un mimero de rol y se expresa: el nombredel propietario; la ubicacion a el nombre, si es rural; y el ava-hio que se Ie haya asignado.

EI problema se presenta cuando se trata de enajenar 0gra-var un bien raiz que no esta tasado ni tiene mimero de rol deavaluo, como es el caso de los bienes rakes originados por unasubdivision, loteo a construccion acogida al regimen de copro-piedad inmobiliaria de los condominios.

En estos casos se debe solicitar a la Oficina de Avaluacionesde Impuestos Internos que previo a la tasacion se le asigne alinmueble un mimero de rol de avaluo, del que el Servicio deja-ra constancia en el correspondiente certificado de "Asignacionde Roles de Avahio en Tramite", que debe insertarse en la escri-tura respectiva.9. Las personas naturales pueden contratar personalmente 0 re-presentadas, y a veces solo pueden hacerlo debidamente repre-sentadas, como ocurre con los impuberes, los interdictos y, enalgunos casos, con las mujeres casadas en sociedad conyugal. Porsu parte, las personas jurfdicas, sean sociedades, corporaciones


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o fundaciones, s610 pueden actuar por intermedio de sus apo-derados.

Ahora bien, para que el representante 0 mandatario puedacontratar validamente se requiere que acuie dentro de los Iimi-tes de su mandato 0 representaci6n. Las facultades de los repre-sentantes legales estan establecidas en la ley y las de losmandatarios en su mandato 0 poder; que no les confiere natu-ralmente mas que la facultad de efectuar actos de mera admi-nistraci6n.

El mandatario requiere siempre poder especial para vender;y e1 poder para vender comprende la facultad de percibir el pre-cio, pero no la de hipotecar, ni la facultad de hipotecar com-prende la de vender. Asi 10 disponen los artfculos 2132, 2142 y2143 del c.c.

Ademas, se entiende que debe conferirse por escritura pu-blica e1 poder para celebrar actos 0 contratos que requieren estasolemnidad.10. Tambien se requiere acreditar, con los correspondientes cer-tificados, si la propiedad esta 0 no afecta a expropiacion muni-cipal, para la apertura 0 ensanche de calles, 0 del Servicio deVivienda y Urbanizaci6n (Serviu), para planes habitacionales.11. En resumen, los documentos que generalmente forman lostitulos de dominio de los inmuebles son los siguientes:12 . La copia, con certificado de vigencia, de la inscripci6ndel inmueble, en el registro de propiedad, a nombre de su ac-tual propietario y poseedor.22 . Las copias que se requieran de las inscripciones, en eseregistro, de sus antecesores en el dominio.

32. Las copias de las escrituras public as que sirvieron de ti-tulo para esas inscripciones.

42 Los certificados de 10 que consta 0 no consta en e1 Regis-tro de Hipotecas y Gravamenes y en el de Interdicciones y Pro-hibiciones de Enajenar.

SQ.Copia de las inscripciones 9ue puedan existir en esos dosregistros.

6Q Los certificados que se precisen del Registro Civil, de laMunicipalidad, de la Tesorerfa 0 del Serviu; y los dernas docu-. EDITORIAL IURIDICA DE CHILE 16

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mentos que se puedan requerir, como los comprobantes de pagode la contribuci6n territorial 0 las dec1araciones juradas de tes-tigos.

72 Copias de las escrituras publicas en que constan el po-der y facultades de los mandatarios.

PARRAF o 3QEL CERTIFlCADO DE LITIGIOS

12. Entre los documentos que se entregan, y hasta se solicitan,para formar los titulos de dominio de un inmueble, muchas ve-ces se incluye un Certificado de Litigios emitido por el Conser-vador de Bienes Rakes. Incluso e1 formulario actualmente enuso en el Conservador de Santiago para solicitar Certificados deCravamenes y Prohibiciones tiene un recuadro para indicar siIa solicitud incluye 0no el de Litigios.

En la actualidad, ese certificado es absolutamente innecesa-rio, porque los iinicos litigios que puede acreditar son los queestaban pendientes al entrar en vigencia las leyes 6.162, de 1938,y 16.952, de 1968, que redujeron los plazos de prescripci6n. Ade-mas, tal certificado s610sirve para los efectos previstos en las nor-mas transitorias de esas dos leyes y no acredita, ni puedeacreditar, si existe 0 no existe. algtin litigio que producira la nu-lidad del contrato proyectado.

De acuerdo con 10dispuesto en los mimeros 32 y 42 del Art.1464 del C.C., hay objeto ilfcito en la enajenaci6n " de las cosa se rn ba rg ad as p or d ec re to j ud ici al , a m en os q ue el ju ez lo a uto ri ce 0 e l ac ree -d ar con sien ta en ello " y en la enajenaci6n " de e sp ec ie s c uy a p ro pi e-d ad se litig a, sin permiso d el j ue z q ue c on oc e en e llitig io ".

.Ambas normas estan complementadas por el c.P.C.El Art. 453 de ese cuerpo legal dispone que " si el em ba rgo re-

c a e sobr e b ie ne s rai ce s 0 d er ec ho s r ea le s c on st it ui do s e n e ll os , n o p ro du ci -r a e Jec to a lg un o r es pe cto d e t er ce ro s s in o d es de l a f ec ha e n q ue s e in scr ib ae n e l r esp ec ti vo r eg is tr o c ons eroat or io " ; esto es, en el registro parcialde prohibiciones e interdicciones de enajenar.

Por su parte, e1 inciso segundo del Art. 296 establece que" pa ra q ue lo s ob jeto s q ue son m ateria d el ju icio se con sid er en co mpren -d id os en el n um er o 4!!.de l ar ticulo 1464 d el C 6d ig o C iv il, s er a n ece sa rio

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qu e e l t ri bu na l d ec re te p ro hi bi ci 6n (de celebrar actos 0 contratos)r es pe ct o d e e ll os ". Seguidamente, el inciso primero del Art. 297agrega " qu e cu an do la p ro hi bic i6 n r ec aig a s ob re b ie ne s r aic es s e in sc ri-b in i e n e l r eg is tr o d el C o ns er ua do r r es pe ct io o, y s in e ste r eq uis ito n o p ro -duci rd e Je ct a r e sp e ct o d e t er ce ro s ".Por consiguiente, para que haya objeto ilicito en la enajena-cion de bienes rakes embargados por decreto judicial 0 en lade inmuebles cuya propiedad se litiga, es necesario que se hayainscrito el embargo del inmueble 0la prohibicion de celebraractos y contratos a su respecto.o sea, para saber si la enajenacion proyectada puede adole-cer de objeto ilicito, 10 que se requiere es un certificado del Re-gistro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, en el cualel conservador dejara constancia de si al inmueble le afectan 0no le afeetan tales medidas judiciales.

Entonees, ~para que sirve el Certificado de Litigios? Hoypara nada. Este certificado solo sirvio en e1 pasado para 10 quese Ie requirio en su epoca: conocer los plazas de prescripcion,adquisitiva 0 extintiva, que podian alegarse en los juicios queestaban pendientes al entrar en vigen cia las leyes que sucesi-vamente redujeron esos plazas: la Ley N Y 6.162, que empezo aregir el 1Q de enero de 1939, y redujo de 10 a 5 aiios el plazade la prescripcion ordinaria y de 20 a 15 aiios el plaza de laprescripcion extraordinaria; y la Ley NQ16.952, que empezo aregir ell Q de oetubre de 1969, que redujo de 5 a 3 afios el pla-zo de Ia prescripcion ordinaria y de 15 a 10 afios el de la ex-traordinaria.

De acuerdo con el Art. 25 de la Ley sobre Efecto Retroacti-vo, cuando una ley modifica los plazas de prescripci6n, el pres-cribiente puede elegir entre el plaza de la ley bajo cuyo imperiose inicio 0 el de la nueva ley, pero eligiendo la segunda " la pre s-crip cu in . n o em pez ara a con ta rse sin o d esde la jecha en que aq uilla hu-b ie se empe za do a r eg ir ":

En los articulos 1Q Y2Qtransitorios de la Ley NQ6.162, Yenterrninos muy similares en los mismos de la Ley NQ16.952, sedispuso que en losjuicios pendientes euando estas entraren envigencia, no podrian alegarse los nuevos plazos mas cortos esta-blecidos en ellas; pero que tratandose de bienes rakes, para queesa prohibicion surtiera efecto respecto de terceros, la circuns-m EDITORIAL JUR1DICA DECHIU 18


tancia de existir juicio pendiente deberia anotarse al margen dela inscripcion conservatoria del inmueble.

Han transcurrido 67 aiios desde que entr6 en vigencia la LeyNQ6.162, Y37 afios desde que empezo a regir la LeyNQ16.952;por consiguiente, se han completado en exceso los plazas deprescripcion que se pudo alegar en los juicios pendientes: losmas largos que entonces regian 0los mas cortos que esas leyesestablecieron.

Por tanto, en Ia actualidad no se requiere ni justifica pedirun Certificado de Litigios, que, por cierto, s6lo deja constanciade una anotacion marginal que, de existir, aparecerfa en Ia co-pia de la inscripcion de dominio del inmueble, que siempre serequiere, con certificado de vigencia.

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CAPiTULO SEGUNDOEL ESTUDIO Y EL INFORME DE TITULOS

P ARR AF o IQNATURALEZA DEL ESTUDIO

13. El estudio de titulos es, por esencia, un trabajo profesional.Un abogado estudia los titulos de dominic de un inmueblecuando recibe el encargo de preparar un contrato que consti-tuira el titulo por el cual su cliente se propone adquirir el do-minio u otro derecho real sobre esa propiedad; a veces, incluso,cuando s610se propone arrendarla, aunque del arrendamientos610 nacen derechos personales.

Por eonsiguiente, el estudio de los titulos es un trabajo me-ramente preparatorio del contrato que las partes van a celebrar;

Tiene, ademas, y de manera primordial, un caracter preventivo.Quien proyeeta comprar un bien rafz 0 recibirlo en pago,

en hipoteea 0 en arriendo, quiere y requiere que su abogadoestudie los titulos y le informe:

1. Que un tercero no podra disputarle legftimamente, confundarnentos validos, el derecho que se propone adquirir. 0 sea,que el actual poseedor inscrito tiene, como dice el Mensaje delC6digo Civil, "un titulo incontrastable de propiedad".

2 Q . Que no existen condiciones, embargos, interdicciones 0prohibiciones, de caracter eonvencional, legal 0judicial, que Ii-miten 0 embaracen el libre ejercicio del derecho del duefio adisponer del inmueble 0 le impidan ejercerlo validamente.

3Q Si a la propiedad le afectan 0 no le afectan hipotecas, usu-fructos, derechos de usa 0 habitaci6n, arrendamientos inseritos,y , en general, gravarnenes 0dereehos en favor de terceros.

21 EDITORIAl JURIDICA Df CHllf ~


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4Q.Si el duefio puede disponer libremente del inmueble porsf mismo 0 si requiere el ministerio 0 autorizaci6n de otra per-sona, y en tal caso, que requisitos deben cumplirse para cele-brar vilidamente el contrato proyectado.

5Q Si el mandatario convencional querepresentara al due-no esta investido de las facultades especiales que requiere paraenajenaro gravar el inmueble.6Q Si los tftulos le merecen algun reparo, como deben sub-sanarse los vieios0defectos que le afectan, para celebrar valida-mente e1 contrato proyectado.14. Por consiguiente, e1 estudio de los titulos de dominio de unbien rafz es una actividad que se distingue por las siguientes ca-racteristicas:IQ.Es una labor eminentemente profesional: no se estudianni informan titulos para hacer academia 0 lnvestigacion jurfdi-ca, sino para prestar un servicio.2Q.Es un servicio preventivo, porque su objeto es precaver yevitar los riesgos que podria sufrir e1 c1iente que se propone ad-quirir e1 dominio u otros derechos sobre e1 inmueble.

3Q Es un trabajo preparatorio del contrato proyectado, delque ni siquiera sera un elemento accidental. .

4Q.Es un trabajo profesional que requiere ciencia y tecnica, Co-nocimientos para analizar tan numerosas y variadas contingenciasjuridicas, y destreza para manejar tantos documentos, que ordina-riamente hay que buscar y ordenar para "formar" los tftulos. (Tam-bien se necesita paciencia y gran sentido de la responsabilidadprofesional a la hora de emitir un dictamen ysuscribir e1 informe.)

PARRAFO 2 QEL ESTUDIO PREVENTIVO

Secci6n ICONCEPTO

15. Los titulos que el abogado necesita estudiar para precaverque los derechos que su cliente se propone adquirir no podranm EDITORIAL JURIDICA DE CI'IILE 22

EL ESTUDIO YEL INFORME DETiTULOS

ser justificadamente impugnados con fundamento valido, son losdel titular de la inscripcion de dominio vigente; esto es, los delactual poseedor inscrito del bien rafz con quien su cliente cele-brad el contrato. De conformidad con el Art. 700 del e.c., a else Ie presume duefio del inmueble y se le debe tener legalmen-te por tal mientras la inscripcion no se cancele en razon de queotra personajustifico ser el verdadero duefio.

El abogado no puede precaver que nadie, nunca, intentaradisputar a su cIiente el derecho que se prop one adquirir. En lostribunales se presentan, tramitan y fallan muchas demandas te-merarias e infundadas, incluso algunas s610 intimidantes. Lo quese le exige alletrado es prevenir que un tercero pueda justificarser el verdadero duefio y alegando vicios 0 defectos de los titulosy ejerciendo derechos y acciones vigentes, pueda razonablemen-te obtener que se ordene cancelar las correspondientes inscrip-ciones conservatorias.

Salvo excepciones ajenas a este Manual, el encargo profesio-nal no consiste en preparar un juicio, sino un contrato. Por eso,cuando en los titulos se observan vicios0defectos, 10 que corres-ponde esformular un reparo y proponer los medios para sanear-los y poder celebrar un contrato que produzca efectos validos.

Secci6n IILos TITuLos AJUSTADOS A DERECHO

1. Concepto16. Por tradicion profesional, los abogados consignan su apro-bacion a los titulos expresando en su informe que estes "seen-cuentran en debidaforma y ajustados a derecho", Lo que se viene aexpresar con esa frase sacramental y 10que en estricto rigor co-rresponderfa informar es que ajuicio del abogado informante,los antecedentes estudiados y resefiados permiten dictaminarque nadie podrfa reclamar judicialmente con exito la posesiony propiedad del inmueble y, por consiguiente, que a su juicio,no se podran impugnar los derechos que el diente se proponeadquirir del actual titular del dorninio inscrito.

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Lo que en opinion del autor no seria procedente es infor-mar que los titulos estan "aparentemente"ajustados a derecho. Deeste modo se puede eludir la responsabilidad profesional asu-mida y ponerla a salvo de futuros conflictos, dandole al clienteuna mera apariencia de seguridad.

2. Los de:rechosdel uerdadero dueiio17. En nuestro ordenamiento juridico, como en e1 antiguo de-recho romanoy a diferenda del derecho frances," de los con-tratos solo nacen derechos y obligaciones personales. La com-praventa 0la donacion no transfieren el dominio: e1 compradoro el donatario no se convierten en duefios de la cosa compra-da 0donada. El dorninio, y los dernas derechos reales, comoel de hipoteca 0 el de usufructo, se adquieren por un modode adquirir. La norma del Art. 1815 del C.e., segun la cual "laventa de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechosdel dueiio de lacosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo': reco-ge este principio en su esenda misma.

EI modo de adquirir puede ser originario 0derivativo.Si el actual poseedor inscrito, el titular de la inscripcion vi-

gente, adquirio el inmueble por un modo originario, el domi-nio comienza en el, y por tanto, no existe ni puede existir untercero que le pueda disputar su derecho ni justificar que el esel verdadero duefio.

Entre nosotros, el iinico modo originario por el cual sepuede adquirir el dominio del suelo es la prescripci6n, caso enel cualla sentencia hace las veces de escritura para su inscrip-cion.

En Chile no se puede adquirir inmuebles por ocupacion,porque no hay tierras que no pertenezcan a nadie; y es el due-

ot:

2 El Codigo Napoleon abandono el antiguo principio que requeria [a tradi-cion para transferir el dominio. En el derecho frances, el contrato no solo creaderechos y obligaciones: tarnbien transfiere el dominio. En Francia, la pmpiedads e t ra ns fi er e p or e l s imp le c on sm t im i en to . A sf [0expresa un aforisrno de ese pais, don-de la convencion constituye un modo de adquirir, Pero tampoco en Francia pue-de transferir el dominio quien no 10tenga.m EDITORIAL JURIOICA D:CHlE 24

ELESTUDlO YEL lNFORME DE TiTULOS

no del suelo quien adquiere por accesi6n el dominio de 10 queen este se construye."

Pero si el modo de adquirir es derivativo, como la tradici6ny la sucesion por causa de muerte, la inscripcion no acredita queel poseedor inscrito sea el verdadero duefio del inmueble. Paraello se requerirfa que su antecesor en el dominio, el tradenteque se 10 transfiri6 0 el difunto que se 10 transmitio, y todos losantecesores de uno u otro, hubiere sido ininterrumpidamenteel verdadero dueiio, porque nadie puede transferir ni transmi-tir m a s derechos que los que tiene.

La inscripcion conservatoria es la manera de efectuar la tra-dici6n de los bienes rakes; 0 sea, es el modo de adquirir su do-minio entre vivos. Por consiguiente, por la inscripci6n conserva-toria se transfiere y adquiere el dominio cuando la tradici6n esvalida y el tradente es el verdadero duefio del bien rafz. Pero,como solo es tradicion, no transfiere el dominio si el tradente noes el verdadero duefio. Sin embargo, ello no significa ni permitedesconocerque la inscripci6n conservatoria es un modo de ad-quirir: es e1 modo de transferir y adquirir, entre vivos, el dominiode los bienes rafces, aunque no pruebe su dominio.

.No prueba que su titular sea el verdadero dueiio, pero obligaa suponer que 10 es y a tenerlo y reconocerlo por tal, mientrasotro no justifique serlo. 0ea, el titular de la inscripci6n de do-minio vigente no necesita acreditar que es el duefio, .1esta libe-rado del peso de Iaprueba. El que pretenda disputarle el dominioes quien debera probar que es elverdadero duefio del inmueble.

No obstante, la inscripci6n deja subsistentes los derechos delverdadero duefio, si el tradente no 10 es, A s 1 . se explica muy c;la-ramente en el Mensaje del e.C.: ' 'No dando a la inscripci6n conser-vatoria otrocaracterque el de una simple tradici6n, la posesi6n conferidapor ella deja subsistente los derechosdel verdadero propietario, que sola-mente podrian extinguirse par la prescripci6n competente". Asf 10 san-dona expresamente el Art. 682, en cuyos terrninos "si el tradenteno esel verdadero dueiio de la cosaque seentregapor il 0 a su nombre,no se adquieren por media de la tradici6n otros derechosque los trans-misibles delmismo tradente sobrela cosa entregada ".

3Veanse infra N' 63 Y65.2 5 EDITORIAL JURIDICA DECHILE .m


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Lo que se estatuye para la tradicion vale tambien para la suce-sion por causa de muerte -aunque las inscripciones exigidas por elArt. 688 del C.C. no constituyan tradicion, sino solemnidades habi-litantespara disponer de losinmuebles heredados-, porque tampocoel difunto pudo transmitir mas derechos que los que tenia.18. La inscripcion en elRegistro de Propiedad, hecha a titulo detradicion 0de herencia, le da a su titular la posesion del inmue-ble, y en su virtud, a el se le debe tener por duefio de este mien-tras la inscripcion se mantenga vigente, porque para que cese laposesion inscrita -que es el hecho del que se deduce la presun-cion de dominioes necesario que la inscripcion se cancele enalguna de las tres formas previstas en el Art. 728 del C.C.: por vo-luntad de las partes, por una nueva inscripci6n en que el posee-dor inscrito transfiere su derecho a otro, 0por resolucion judicial.

Masla presuncion de dominio que ampara al poseedor mien-tras la inscripci6n este vigente es una presunci6n meramente le-gal que admite prueba en contrario: otra persona puedejustificar que el es el duefio. Asi 10 dispone expresamente el in-ciso segundo del Art. 700.

Acreditar que una inscripcion se encuentra vigente es facil:10 certifica el conservador. Lo dificil es probar que su titular esel verdadero propietario."19. Hacia 1182, un jurista italiano, llamado Accorsio 0 Accur-zio, califico la prueba del dominio como una ' 'probatio diabolica".

El contrato que constituye el titulo translaticio puede ser per-fecto y generar derechos y obligaciones entre las partes, perosu inscripcion no prueba que se haya transferido y adquirido e1dominio. Para acreditarlo plenamente serfa necesario probarque el tradente era el verdadero duefio y que 10 fueron todossus antecesores en e1 dominio, hasta llegar a la persona que ad-quirio el inmueble por un modo originario. Este recorrido nosllevarfa hasta el tiempo hist6rico en que el hombre adquirio porocupaci6n la propiedad de la tierra.

2~c:5.~

4 La posesi6n es un hecho consistente en la tenencia de la cosa, y para ladoctrina y jurisprudencia prevalecientes, la posesion inscrita seria una garantiade papel sino se tiene la posesion material del inmueble. Vease infra NQ35.

~ EDITORIAL JURIDICA DE CHILE 26

ELESTUDIO YEL INFORME DETlTULOS

El instituto de la prescripcion es el que nos permite ahorrar-nos esa larga retrospecci6n hasta tiempos inmemoriales.

3 . L a p re sc rip ci6 n d e lo s d ere ch os y a cc io ne s d el d ue ii o20. Ellegajo de titulos 10 encabeza una copia, con certificadode vigencia, de la inscripci6n en e1 Registro de Propiedad quereconoce y declara a su titular duefio de la propiedad.

Si esa inscripci6n se hizo hace diez 0mas afios, ella nos per-mite conduir que se han saneado, por el solo transcurso deltiempo, los vicios que permitirfan solicitar la declaracion de nu-lidad de esa inscripcion y de las precedentes, como asimismo delos tftulos con los que se practicaron, y que se han extinguido,po; no habe~se ejercido todas las acciones personales que se po-dnan deducir para impetrar la nulidad de los titulos 0 de susinscripciones.21. Mas el duefio no pierde e1 dominio del inmueble por no ha-~er gozado 0dispuesto de el durante un determinado lapso detI,empo. Tampoco se extinguen por no haberse ejercido las ac-ClO?-~S reales . 9 ue ~acen del derecho de propiedad. Para que elIegltlII~Odueno pierda el dominio del inmueble y se extinganlas.acclOnes reales que 10 amparan, es necesario que otro 10 ad-quiera por prescripci6n adquisitiva.

De acuerdo con el Art. 2517 del C.C., la accion para. recla-mar un derecho se extingue por la prescripcion adquisitiva deeste mismo derecho. En virtud de esta norma, que hace exten-siv~la prescripci6n liberatoria a derechos y acciones que no see:x:t1_ng~en?r la mera falta de ejercicio, el dominio y la acci6nrervmdlcatona que le es inseparable se pierden yextinguen cuan-do otro adquiere la cosa por prescripcion..~ Pues bien, sil.aposesion del in~:?eble se adquirio por inscrip-

cion conservatona y esta se pracnco hace diez afios 0mas, con-curren todos los elementos requeridos por los articulos 724, 2505Y2511 de~C.C..par~ obtener que se declare, contra toda personay contra titulo mscnto, que se adquiri6 el dominio del inmueblepor prescripci6n adquisitiva; yen su virtud, que con arreglo alArt.2517, se declare extinguida la acci6n para reivindicarlo.

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En conclusion, una inscripcion de dominio que se man tie-ne vigente desde hace diez aiios 0mas permite dictaminar, confundamentos validos, que los tftulos se encuentran ajustados aderecho, porque razonablemente nadie podria obtener que esainscripcion se cancele.

4 . La agregac i6n regular d epo se si on es22. Si la inscripci6n vigente tiene menos de diez afios, a la pose-sion del actual poseedor es necesario agregar la de sus anteceso-res -que poseyeron el inmueble sucesiva e ininterrumpidamente-para completar asi el periodo de diez afios que requieren la pres-cripci6n extintiva y la adquisitiva.

En este caso, el estudio se inicia con la inscripcion preceden-te que tenga diez afios a 10menos. A esta le pueden haber suce-dido una 0mas inscripciones, 0 s610 la inscripci6n vigente; pero,en cualquier caso, sera necesario investigar si las sucesivas trans-ferencias y transmisiones se efectuaron validamente, porque quienagrega a su posesi6n la de sus antecesores " se la a pr op ia c on su scalidades y oicios", segtin disponen los articulos 2500 y 717 del e.e.

Una inscripci6n de diez 0 mas afios sanea los vicios anterio-res a su fecha, pero no los vicios sobrevinientes. En consecuen-cia, cuando la inscripci6n vigente tiene menos de diez aiios y serequiere agregar posesiones para completar los plazos de pres-cripci6n, es necesario analizar la validez de las sucesivas transfe-rencias y sucesiones del inmueble, Este examen comprende elde las inscripciones y el de los titulos correspondientes, empe-zando por el que se otorg6 inmediatamente despues de la ins-cripcion que tiene mas de diez aiios.23. La nulidad del titulo implica la de su inscripci6n y funda-menta la cancelaci6n de esta.

La inscripci6nconservatoria es la manera de efectuar la tra-dicion de los bienes rakes; y para que la tradicion sea valida serequiere un titulo translaticio de dominio. Por tanto, para ad-quirir el dominio de los bienes rakes no se requiere iinicamen-te que la inscripci6n conservatoria sea valida; tambien serequiere que sea valido el contrato de venta, permuta 0 dona-

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EL ESTUDIO YEL INFORME DET1TuLOS

ci6n que sirvio de titulo para practicarla, con arreglo al Art. 675del C.C.

EI tradente pudo ser el verdadero dueiio y no ser valida latradici6n si el contrato era nulo, porque la inscripcion de untitulo nulo invalida la tradici6n y no Ie da al adquirente la pose-si6n del inmueble ni le transfiere su dominio.

Ademas, el titulo por el cual se transfiere el dominio de losbienes rakes 0 se constituyen derechos reales sobre enos, debeotorgarse siempre por escritura publica. Por tanto, para que eltitulo translaticio de dominio sea valido se requiere que simul-taneamente 10sean el contrato y la escritura otorgada para per-feccionarlo.

De acuerdo con el Art. 1681 del C.C., el contrato sera nulosi le falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para elvalor del mismo, segtin su especie 0la calidad 0 estado de laspartes. La escritura sera nula 0 no se considerara publica 0 au-tentica, en los casos previstos en los articulos 412 y 426 delC.O.T.5

Pues bien, de acuerdo con el Art. 1683 del e.C. -que esta-blece una verdadera prescripcion extintiva de la accion de nuli-dad-, vencido el plazo de diez aiios que en esa disposicion secontempla, se sanea definitivamente el acto 0 contrato nulo; yen su virtud, tal y como 10ha declarado lajurisprudencia, la nu-lidad no puede ser alegada por las partes ni por quienes tenganinteres en ello, ni como acd6n ni como excepcion, Tampoco eljuez puede declararla de oficio, aunque aparezca de manifiestoen el acto 0 contrato.

Aiin mas, el saneamiento de lanulidad del acto 0contrato quesirvio de titulo para practicar la inscripcion conservatoria no requie-re que el inmueble se haya adquirido por prescripcion adquisitiva:la nulidad se sanea hayase 0 no adquirido la cosa por prescripcion,EI saneamiento opera independientemente de la prescripcion ad-quisitiva; solo requiere e1 mero transcurso del plazo legal.24. La nulidad de la inscripcion no siempre es consecuencia dela nulidad del titulo. La nulidad de la inscripcion tambien pue-den producirla sus vicios y defectos propios,

5 Vease infra N' 90Y91.2 9 EDITORIAL JURIDICA DE CHilE ~


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La nulidad del titulo puede ser absoluta 0 relativa; pero lanulidad de la inscripcion conservatoria sera siempre absoluta,porque a esta solo pueden afectarle vicios a defectos relativos asu propia naturaleza, con independencia de la calidad a estadode las partes celebrantes del contrato que le sirvio de titulo.La inscripcion nula no da la posesion ni transfiere el domi-nio del inmueble, aunque el titulo sea valido; pero, al igual queel titulo, la nulidad de la inscripcion se sanea por un lapso detiempo que pasa de diez afios, de conformidad con el Art. 1683.Ademas, transcurrido ese plazo, concurren todos los requisitosnecesarios para ganar e1 dominio del inmueble por prescripcionadquisitiva y extinguir las acciones para reivindicarlo.25. En conclusion, para dictaminar que estan ajustadosa dere-cho los titulos de quien agrega a su posesion la de sus anteceso-res, para completar asf un periodo de diez mas a 10menos, hastallegar a la inscripcion vigente, es necesario comprobar que du-rante todo ese tiempo hub a una sucesion ininterrumpida detransferencias 0 transmisiones que fueron regularmente inscri-tas, en virtud de titulos perfectamente validos.

5. Las inscripciones aparentes26. La inscripcion que el conservador certifica que se encuen-tra vigente no acredita siempre que su titular sea el dueiio delinmueble, que 10 s ea en forma exclusiva, que 10 conserve inte-gra a que pueda disponer de el par sf mismo, Tal es el cas a delas inscripciones denominadas aparentes,27. Muchas veces e1 dominio solo se conserva sabre una parte delinmueble. A si ocurre a medida que se enajenan los sitios resultan-tes de la subdivision del terreno a las unidades integrantes del con-dominio construido en el. El conservador archivara los planos yloscertificados municipales correspondientes, pero no modificara lainscripcion, que seguira referida a la totalidad del inmueble. E I soloanotara las sucesivas transferendas al margen Izquierdo de la ins-cripcion y ordinariamente se limitara a certificar que esta se encuen-t ra v ig en te e n p ar te , sin especificar de que partes se trata .. . EDITORIAL /URIDICA D E C H IL E 30

ELESTUDIO YEL INFORME DE TiTULOS

28. Cuando el.ti tular del dominio fallece, el inmueble continuarainscrito a su nombre y la inscripcion perrnanecera y se certifica-re i vigente mientras no se practiquen las inscripciones ordena-das par el Art. 688 del e.C.29. Cuando la sociedad conyugal se disuelve por el fallecimientode uno de los conyuges, a los herederos del difunto s610 se lestransmite una cuota en el dominio de los bienes rakes sociales:la que Ie corresponda al causante en la liquidaci6n de los ganan-dales. Sin embargo, en cumplimiento de 10 ordenado por el Art30 de la Ley NQ16.271 sobre impuesto a las herencias y donacio-nes, el conservador respective debe inscribir los bienes rakes so-dales a nombre del conyuge sobreviviente y los herederos deldifunto, aunque elias s610hayan adquirido y sean titulares de unacuota del dominio. Esta norma debe aplicarse aunque el inrnue-ble social este inscrito a nombre del conyuge sobreviviente.30. La mujer casada en sociedad conyugal es Iegalmente capaz.Sin embargo, le corresponde al marido administrar sus bienes,con las limitaciones que le imponen los articulos 1749 y siguien-tes del C.C.

Por consiguiente, le corresponde al marido, como jefe de lasociedad conyugaI, gravar y enajenar los bienes rakes de su mu-jer, aunque esten inscritos a nombre de ella y la inscripcion seencuentre vigente. El contrato proyectado debe celebrarlo elmarido, como representante legal de la mujer; y ella debera pres-tar su voluntad en la forma establecida en el Art. 1754.31. EI marido 0 la mujer pueden adquirir inmuebles a titulo one-roso durante la vigencia de la sociedad conyugal. Estos ingresa-rein al haber de la sociedad y se inscribiran a nombre del conyugeadquirente que celebro el contrato,

Sin embargo, es a! marido a quien le corresponde disponerde los inmuebies sociales, aunque esten inscritos a nombre dela mujer. Lo que a ella le corresponde es autorizar la enajena-cion 0 gravamen en la forma establecida en el Art. 1749.32. Durante el matrimonio, los conyuges pueden substituir e1

. regimen de sociedad conyugal bajo el cual se casaron y pactar31 EDITORIAL JURIDlCA. DE C HILE ~


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separacion total de bienes, con arreglo al Art. 1723 del C.C. Poreste pacto se disuelve la sociedad conyugal y los bienes rakesque entraron a componer el haber social pasaran a pertenecera ambos conyuges en comunidad; y, mientras ellos no procedana liquidar la sociedad conyugal, esos inmuebles continuaran ins-critos a nombre del marido 0de la mujer que celebr6 el con-trato; pero los dos deberan convenir conjuntamente, comocomuneros, la enajenaci6n 0 gravamen, aunque el inmueblepermanezca inscrito s610 a nombre del conyuge que 10 adqui-ri6 para la sociedad conyugal disuelta.

6. Las inscripcionesparalelas33. Las normas del Codigo Civil que estatuyeron la solemnidadde la inscripd6n conservatoria para efectuar la tradicion y ad-quirir la posesion de los bienes rakes rigen desde hace siglo ymedio. Como no solo los actos entre vivosrequieren inscripci6n,sino que tambien se requiere inscripci6n para que los herede-ros puedan disponer de los inmuebles adquiridos por sucesi6npor causa de muerte, en la actualidad practicamente todos losbienes rakes se hallan inscritos, tal y como se predijo en el Men-saje del Codigo.

Los contratos sobre bienes rakes no inscritos son perfecta-mente validos; pero ahora constituyen una notable excepci6n.En el Art. 693 del Codigo Civil y en el Art. 58 del Reglamentodel Registro Conservatorio se disponen las formalidades nece-sarias para que el conservador pueda proceder a inscribir latransferencia de un inmueble que no ha sido antes inscrito, con-sistentes en la publicad6n de tres avisos y la fijacion de un car-tel en su oficina.34. Ahora bien, segiin el Art. 728 del C.C., para que cese laposesion inscrita es. necesario que la inscripd6n se cancele,sea por acuerdo de las partes, por resoluci6n judicial 0"poruna nueva inscripcion en que elposeedor inscrito transfiere su dere-cho a otro".

Por consiguiente, la inscripcion de la transferencia de un in-mueble que ha side antes inscrito, practicada en virtud de la pu-

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ELESTUDIO YEL INFORME DET1TULOS

blicaci6n de avisosy Iafijacion de un cartel en la oficina del con-servador como si se tratara de un inmueble no inscrito, s610 ge-nera una inscripci6n paralela que no cancela la anterior, nopone termino ala posesi6n existente ni transfiere validamenteel dominio.

La existencia de dos inscripciones paralelas repugna al sis-tema de la posicion inscrita y si estas llegaran a coexistir -10 quesolo puede ocurrir si la nueva no cancel6 la anterior-, una debeprevalecer sobre la otra, porque no pueden existir ni subsistirdos posesiones sobre una misma cosa ..

7. Las inscripciones depapel35. La inscripcion conservatoria ampara los derechos que se tie-nen, mas no los que no se tienen. Por eso, para resolver el con-flicto que se genera entre dos inscripciones vigentes y simultaneassobre un mismo predio, el tribunal debe analizar y determinarcual de esas inscripciones constituye verdadera posesion y deere-tar la cancelad6n de la otra.

En la doctrina y en la jurisprudenda prevalece hoy el con-cepto de que la solemnidad de la inscripci6n conservatoria nopermite prescindir de la realidad factica que constituye la pose-sian definida en el inciso primero del Art. 700 del e.C., en cu-yos terrninos para poseer se requiere la tenencia de la cosa conanimo de senor y duefio: el corpus y el animus. De acuerdo conesta teoria, Hamada de la inscripcum-garantia, para poseer un in-mueble y quedar amparado por la presuncion de dominio queestablece el inciso segundo de esa disposicion, no es suficientela solemnidad de la inscripcum-simbolica -que podrfa constituiruna mera ficcion registral-, sino que se necesita la posesion ma-terial del inmueble.

En consecuencia, si uno de los pretendidos poseedores solotiene la posesi6n formal 0tea rica que da la inscripci6n, a la quese denomina posesion. de papel, y otro une a esta la posesi6n ma-terial, real y efectiva del inmueble, a el se le reconoce un mejorderecho.

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MANUAL DE ESTUDlO DETITULOS

8. Resumen y conclusion36. La esencia del estudio de titulos no es indagar si el titularde la inscripcion de dominio vigente, e1 actual poseedor inscri-to, es 0 no es el verdadero duefio del inmueble, del que, ade-mas, es el poseedor material. EI objeto es prevenir que alguienpueda obtener la cancelacion judicial de la inscripcion.

Mientras esta subsista, y haya durado un afio completo -yse exigen diez-, no es admisible ninguna prueba de posesioncon que se pretenda impugnarla. Lo que el reivindicadordebe probar es el dominio: justificar que eI es el verdaderoduefio; y para ella necesita ejercer derechos y acciones actual-mente vigentes.

Por consiguiente, el abogado puede informar que, a su jui-cio, los titulos se encuentran "en debida forma y ajustados a dere-cho" cuando, despues de un examen riguroso, llega a laconclusion fundada de que concurren los requisitos necesariospara declarar extinguidas las acciones personales que podrfadeducir el verdadero duefio, y para ganar por prescripcion ad-quisitiva el dominio del inmueble y extinguir la accion real parareivindicarlo.

A esa conclusion se puede llegar cuando el dominio se ad-quirio originariamente por prescripcion y, si derive de otro,cuando existe posesion inscrita durante diez aiios a 10 menos;plaza este que el actual poseedor puede completar agregandoa su posesion la de sus antecesores; siempre ya condicion deque el dominio se haya sucesivamente transferido 0 transmiti-do en forma regular, ininterrumpida y valida,Ello no significa desconocer que la prescripcion debe alegar-se y ser judicialmente declarada. Lo que se hace es prevenir yresguardar una contingencia procesal.

PARRAFo32EL INFORME DE TITULOS

37. Terminado el estudio se prepara el documento que se co-noce profesionalmente como INFORME DE riTULOS, que se acos-tumbra estructurar en cuatro partes: 1) EI encabezamiento,

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ELESTUDIO YEL INFORME DE TiTULOS

donde se singulariza el inmueble e individualiza al propietario;2) La relacion cronol6gica de los tftulos examinados; 3) Las ob-servaciones que sea menester formular respecto a la situaciondel inmueble, y 4) La conclusion, donde se dictamina si los ti-tulos estan 0no ajustados a derecho y, en su caso, se consignala forma de subsanar los reparos formulados.En e1 Apendice se incluyen algunos informes que puedenservir de modelo.38. En el encabezamiento del informe se precisa de que propie-dad se trata y quien es su duefio,

La propiedad se singulariza indicando la calle, mimero, co-muna y region en que esta ubicada, En e1 c aso de predios agrf-colas 0 rurales, se seiiala su nombre y ubicacion territorial. Lamenci6n de los deslindes es optativa y suele reservarse para elcontrato.

EI propietario se individualiza por su nombre, apellidos y es-tado civil. Las personasjuridicas se designan por su razon socialy, opcionalmente, por su rnimero de RUT.39. La cronologfa de los titulos estudiados consiste en detallar,empezando por el mas antiguo, los sucesivos dueiios y poseedo-res del inmueble, indicando el titulo por el cuallo adquirierony su correspondiente inscripcion.

Cuando el titulo es translaticio, como la compraventa, se in-dica la escritura en que se otorgo el contrato y la forma en quese entero el precio. Cuando la propiedad se adquirio por suce-sion por causa de muerte, se citan la inscripcion de la posesionefectiva, la del testamento si 10 hubo, la especial de herencia yla de adjudicacion en su caso; y se hace especial mendon delpago 0exencion del impuesto a las herencias.

Las escrituras se citan indican do su fecha y el nombre y ju-risdiccion territorial del notario en cuyo registro se ctorgo. Porej.: Don Jose Pedro Perez Ramirez adquiri6 esta propiedad par compra-venta otorgada en la escritura extendida e l 29 de marzo de 2005, en lanotarfa de Santiago de don Humberto Quezada Moreno.

Las inscripciones se citan indicando: la jurisdiccion territo-rial del conservador, el registro parcial y aiio en que se practica-ron, y la foja y mimero correspondientes. Por ej.: Dicha escritura

35 WITORIA.l JUR1DfCA DECHILE m


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se inscribi6 en el R eg istro de P rop ieda d d e 2 00 5 del C onservado r de Bie-nes Raices de Viiia del Mar, a fojas 4.728, can el mimero 3.476.40. En las observadones se deja constancia de los hechos queconstan en los certificados correspondientes: si a la propiedadle afectan 0 no gravamenes 0 prohibiciones; si existen 0 no deu-das de contribuciones 0 de gastos comunes c.uando se trata deunidades de los condominios; si la propiedad esta 0no afecta aexpropiacion por la Municipalidad 0 el Serviu; y todos los de-mas que sea relevante consignar.41. En la conclusion el abogado consignara sobre su firma, eldictamen que le merecen los titulos; esto es, si a sujuicio estano no estan ajustados a derecho. Si le merecen un reparo, debe-ra precisarlo y proponer la forma de subsanarl.o: ,

EI informe se cierra con la fecha de su ermsion y el nombrey firma del abogado que 10suscribe,

,2

EDITOI\IAL JURIDICA DCHltE 36

CAPITULO TERCEROLOS INMUEBLES

PARRAFolQCONCEPTOS GENERALES

42. Los titulos que se estudian son aquellos en que consta e l d o-m in io d e b ie ne s r ai ce s, esto es, de cosas corporales cuya propiedady dernas derechos en ellas, su posesion 0 la facultad de dispo-ner de las mismas, solo se puede adquirir por inscripcion en elregistro conservatorio (C.C. Arts. 686, 688, 724 Y2513).43. De acuerdo con el Art. 568, los "inmuebles 0 fincas 0 bienesrakes son las cosas que no pueden transportarse de un lugar aotro, como las tierras y las minas".

A las tierras y las minas se les denomina i nm ue ble p ar n atu ra -l eza; porque no pueden movilizarse sin perder su ser propio.

La propiedad de las minas es materia del derecho de mi-nerfa. EI estudio de titulos se ocupa de la propiedad de Iatierra.44. De acuerdo con los Arts. 568 Y570, tambien se consideraninmuebles, aunque por su naturaleza sean muebles:

1Q. Las cosas que adhieren permanentemente a los inmue-bles, como los edificios y los arboles, a las que se denomina "in-mueb le s par adherencia".

2Q, Las cosas que estan permanentemente destinadas al uso,cultivo 0 beneficio de un inmueble, como los pavimentos, ca-fierias, utensilios de labranza, animales 0abonos, a las que sellama " inmuebl es pa r d es ti na ci 6n " .

37 EDITORIAL JURIOICA OE CHILE . .


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i.

MANUAL DEESTUDIO DETI rULOS

45. El dominio de los inmuebles por destinacion no se adquie-re por inscripcion conservatoria. No son bienes inscritos.

La compraventa de un arado 0de un tractor no requiere deinscripcion conservatoria para efectuar la tradicion de la cosavendida.EI propietario de la tierra adquiere por la simple entrega,real 0simbolica, e1dominio de las cosas muebles que destinaraposteriormente al uso, cultivo 0beneficio del predio.46. Los edificios, las construcciones en general son inmuebles poradherencia, por estar permanentemente adheridos al terreno.

El dueiio del terreno no adquiere por tradicion el dominiode 10 que se construye 0edifica en este, 10 adquiere por accesionde mueble a inmueble, que es un modo de adquirir cuya validezno exige ni requiere inscripcion conservatoria.Aiin mas, solo por excepcion, en el caso de la copropiedadinmobiliaria sobre los condominios, las inscripciones recaen so-bre construcciones.47. El estudio de titulos se limita, pues, al del dominic inscritodel sue1o, del terreno, y por excepcion se extiende a las construe-ciones de las unidades tipo A de un condominio, para cuya trans-ferencia se requiere escritura publica e inscripcion conservatoria.

PARRAFo 2QLOS INMUEBLES URBANOS YRURALES

48. Los inmuebles urban os, 0sea, los situados dentro de los 1 1 -mites urbanos 0 de extension urbana, y los predios rusticos, 0sea los inmuebles de aptitud agricola, ganadera 0 forestal situa-dos fuera de esos limites, estan regidos por normas diferentesque es necesario tener presentes al estudiar sus titulos. -49. De acuerdo con el Art. 116 de la Ley General de Urbanis-mo y Construcciones, se requiere permiso de la Direccion deObras Municipales para subdividir, lotear 0 urbanizar los terre-nos urbanos, y para construir, reconstruir, reparar 0alterar cual-quier edifido en ellos,

~ EDITORIAL JURIDICA DE CHILE 38

LOS INMUEBLES

De acuerdo con el Art. 146, ninguna obra puede ser habita-da 0 destinada a uso alguno antes de su recepcion por la Direc-cion Municipal, la que puede decretar la inhabilidad de la obray el desalojo de sus ocupantes con auxilio de la fuerza publica.

Por consiguiente, las construcciones en predios urbanos re-quieren permiso para efectuarlas y recepcion para ocuparlas.50. Los inmuebles nisticos 0 rurales, que eI Codigo Civil en suArt. 568 denomina predios 0fundos, estan sujetos a algunas nor-mas particulares que es necesario tener presentes en e1 estudiode sus titulos:

1Q.De acuerdo con el Art. 55 de la Ley General de Urba-nismo y Construcciones, en estos inmuebles no se puede abrircalles, subdividir para formar poblaciones ni levantar construe-ciones que no sean las necesarias para su explotacion agricolao para viviendas del propietario y sus trabajadores.

2Q.E1 Decreto Ley NQ3.516, publieado en el Diario Oficialdell de diciembre de 1980, autorizo dividir libremente los pre-dios nisticos ubicados fuera de los limites urbanos 0de los lirni-tes de los planes reguladores de Santiago, Valparaiso y Concep-cion, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie noinferior a media hectarea fisica, 0 sea, tengan a los menos5.000 m",

Los predios resultantes de la subdivision quedan sujetos alaprohibicion de carnbiar su destino agricola en los terminos delreferido Art. 55 Y del Art. 56 de dicha Ley General; y se debedejar constancia de esta prohibicion en las eserituras de enaje-naci6n de los predios.

Hay que tener presente que esta constancia es imperativa,eualquiera que sea la superficie de las hijuelas resultantes de ladivision.

Los aetos y contratos otorgados 0 celebrados en contraven-cion a 10 dispuesto en el D.L. N" 3.516 son absolutamente nu-los; y los notarios no deben autorizar ni los eonservadoresinscribir las escrituras en que no conste la prohibicion de cam-biar de destino (el problema aparece cuando se han autorizadoe inscrito y el contrato es nulo absolutamente y no ratificable).

3Q.El Decreto Ley NQ3.262, publieado en e1 Diario Oficialdel 24 de abril de 1980, prohibio celebrar aetos a eontratos des-

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MANUAL DE ESTUDIO DE TITULOS

tinados a transferir predios provenientes del proceso de la Re-forma Agraria por los que se mantengan deudas fiscales, a me-nos que se pague la totalidad de esas deudas 0 el adquirentelas haga suyas en los terminos exactos que se establecen en suArt. 3QEn este caso, ademas, en la escritura debe insertarse un cer-tificado emitido por Tesorerfa, en el cual conste que la deudase encuentra al dia y el monto de la misma.

Los actos y contratos que se celebren contraviniendo el D.L.NQ3.262 son absolutamente nulos y Ie corresponde al Consejode Defensa del Estado ejercer las acciones que procedan, sinperjuicio de los derechos de las partes 0de terceros.

La Ley NQ18.668, publicada el 30 de septiembre de 1987,autoriz6 a sanear los contratos celebrados con anterioridad a suvigencia, "mediante una declaraci6n del actual propietario, efec-tuada por escritura publica, en la que se comprometa a pagarla deuda fiscal en los terminos sefialados", en el Art. 3Qdel D.L.NQ3.262.

Por su parte, la Ley N !!. 1 9.5 90 , p ub lica da en elD ia rio O ficia l d el13 de noviem bre de 1998, disp uso q ue " sin p erju icio d e la s n or ma s le-g ales vig en tes so bre la m ater ia , la p rim era en ajen aci6 n q ue se rea lice apartir de la vigen cia de esta ley, y a sea a titulo gratuito u oneroso, dep arcela s, d e sitio s y d e d erech os so bre b ie ne s co mu nes d eriva dos d el p ro-c es o d e r efo rm a a gr ar ia , d eb en i h ac er se p or s ep ar ad o, m ed ia nte e sc ri tu -r as p ub lic as d if er en te s p ar a c ad a u no d e lo s b ie ne s i nd ic ad os ".

P AR R AF o 3QLOS INMUEBLES QUE INTEGRAN UN CONDOMINIO51. El 16 de diciembre de 1997 se publico en el Diario Oficialla Ley NQ 19.537, que derog6 la Ley NQ6.071, publicada en elD.O. del 16 de agosto de 1937, y las demas disposiciones sobrepropiedad horizontal; y en su reemplazo regula un regimen es-pecial de propiedad inmobiliaria sobre los que denomina "con-d om in io s " , que pueden integrar terrenos 0construcciones.

La ley regula dos tipos de condominios:- El tip o A , formado por construcciones divididas en unida-

des que estan emplazadas en un terreno de domino comun; y. . EDITORIAL JURIDICA OE CHILE 40

LOS INMUEBLES

- El tip o B , en que las construcciones se han hecho 0pro-yectado en un predio dentro de cuyos deslindes existen sitiosde dominio exclusivo de cada copropietario y terrenos de do-minio cormin de todos ellos.

La ley denomina "unidades" a los inmuebles que forman par-te de un condominio sobre los cuales es posible constituir do:"minio exclusivo y que pueden ser terrenos 0construccionescomo viviendas, oficinas, locales comerciales, recintos industria-les, bodegas, estacionamientos u otros.

En l os c on dom in io s t ip o A todo el terreno esy permanece indivisocomo copropiedad cormin de los adquirentes de las unidades quealii se construyan. El propietario del terreno construye en este edifi-cios,viviendas individualesp bodegas cuyo dominio el adquiere poraccesion, sin inscripcion, El seguidamente transfiere -0transmite-las unidades-construcci6n acogidas al regimen de la copropiedad in-mobiliaria; esto es,los departamentos, locales0 estacionamientos deledificio, lascasas independientes, 0lasbodegas que construy6.

En el terreno en que se construye 0proyecta u n c on dom in ioti po B coexisten simultaneamente sitios0unidades sobre los quese puede constituir dominio excIusivo y espacios que permane-ceran y perteneceran en copropiedad a los adquirentes de lasunidades, como es el caso de las vias de circulacion interior, lossectores de jardines, la piscina 0los lugares de esparcimientocomunitario. El propietario puede vender las unidades-terreno yaconstruidas 0 solo con un proyecto de construcci6n aprobadopor la Direcci6n de Obras Municipales.

Los contratos que serviran de titulo para la enajenacion 0gravamen de las unidades del condominio, sea A 0B, debenotorgarse siempre por escritura publica; y la tradici6n debe efec-tuarse por su inscripcion en el correspondiente registro conser-vatorio. Por la inscripcion se adquiere el dominio exclusivo de1a unidad -ya construida si e1 condominio es tipo A y construi-da 0 por construir si es tipo B- y se adquieren ademas, comocopropietario, los correspondientes derechos proporcionalessobre los bienes comunes del condominio que en los tipo A estodo el terreno y en los tipo B solo partes de este.

El derecho que Ie correspondera a cada unidad en los bie-nes comunes de los condominios se debe determinar en el Re-glamento de Copropiedad, en proporcion al avahio fiscal.

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52. Corresponde a los Directores de Obras Municipales verifi-car que un condominio cumple todas las exigendas legales y re-glamentarias y extender el certificado que 10 declara acogido alregimen de copropiedad inmobiliaria de la Ley N Q 19.537. Eldirector debe sefialar en este certificado las unidades enajena-bles de cada condominio y dejar constanda de la escritura a quese redujo el Reglamento de Copropiedad y los datos de su ins-cripcion en el Registro de Hipotecas,

Los directores de obras deben tambien aprobar los planesdel condominio, en los que se debe singularizar claramente lossectores en que puede dividirse, los bienes de dominio cormmy las unidades de dominio exclusivo.

El certificado extendido por el Director de Obras Munici-pales y los planes aprobados por el deben archivarse en el Re-gistro de Propiedad del Conservador de Bienes Rakes.

AI respecto hay que tener presente:1. Que en las escrituras en que se transfiera el dominio 0

se constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un con-dominio debe hacerse referenda al plano archivado.

2Q .Que en las correspondientes inscripdones conservatoriasdebe mendonarse la ubicacion y mimero que a la unidad le co-rresponde en e1 plano.

3Q Que en la escritura en que por primera vez se transfie-ran 0constituyan derechos sobre una unidad debe insertarse elcorrespondiente certificado del Director de Obras.

La leyno establece la sancion para el caso de incumplimientode estos requisitos, de modo que la infracd6n se regira por lasreglas generales.

PARRAFo42LOS DERECHOS DE AGUAS

53. En el estudio de los titulos de un predio rural tiene granimportanda el de sus derechos de aguas.

En el norte y centro de nuestro pals, la explotaci6n del sue-10 agricola depende muy prindpalmente de la posibilidad deregarlo.m . EDITORLAL JURIDICA DECHILE 42

LOS INMUEBLES

El precio de venta de un predio 0 la estimaci6n de su valorcomo hipoteca suele ser muy diferente si existen 0no derechosde aprovechamiento inscritos.

54. Los conceptos y prindpios que gobiernan el derecho sobrelas aguas destinadas al regadio se encuentran en el C6digo Ci-vilY en el C6digo de Aguas vigente (el D.F.L. N Q 1.122, de 1981).

El C6digo de Aguas fue modificado por la Ley N Q 20.017,de 16 de junio de 2005, que si bien no altero esos conceptos yprincipios, estableci6 algunas novedades de gran importancia,como la creacion, dentro del Catastro Publico de Aguas, del Re-g is tr o P ub lic o d e D e rech os d e A p ro vech am ien to d e A gu a N o In scrito s, yel pago de patente por la no utilizaci6n de los derechos de apro-vechamiento, inscritos 0no inscritos.

En sintesis, las normas que rigen los derechos sobre las aguasson las siguientes:

1Q. Las aguas se clasifican en maritimas y terrestres. Lasaguas pluviales, las que proceden inmediatamente de las llu-vias, son maritimas 0 terrestres, segtin se precipiten en el maro en la tierra.

Las disposiciones del C6digo de Aguas solo se aplican a lasaguas terrestres, sobre las que recaen los derechos inscritos.

2Q . Las aguas terrestres son superficiales 0 subterraneas.Las aguas superficiales estan naturalmente a la vista y pue-

den ser corrientes 0detenidas.Las corrientes son las que escurren por cauces naturales 0artificiales.Las detenidas son las que estan acumuladas en dep6sitos na-turales 0artificiales, como lagos, lagunas, embalses 0estanques.Las aguas subterrineas son las que estan ocultas en el seno

de la tierra y no han sido alumbradas. Una vez alumbradas man-tienen la calidad de subterraneas, porque no han aflorado a Iasuperficie en forma natural, sino por la mano del hombre.

32 Por su naturaleza, las aguas son bienes corporales mue-bIes, pero destinadas al uso, cultivo 0beneficio de un predio sereputan inmuebles por destinaci6n.

42 Todas las aguas son bienes nadonales de uso publico. Asi10 dispone actualmente el Art. 595 del C6digo Civil y 10 reiterael Art. 52 del C6digo de Aguas.

43 EDITORLAL JURI OICA DE CHLLE m .


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MANUAL DE ESTUDlO DE TITULOS

Por 10 tanto, conceptualmente, e1dominio de las aguas te-rrestres, superficiales 0 subterraneas, le pertenece a la naci6nentera y su uso a todos sus habitantes.

Ahora bien, el Art. 598 del e.e. dispone que e1uso y gocede los bienes naciona1es de uso publico que corresponde a losparticulares esta sujeto a las ordenanzas que se promulguen.

El uso y goce de las aguas terrestres esta reglamentado en elC6digo de Aguas, en confonnidad a cuyas disposiciones se otorgaa los particulares el derecho de aprovecharse de elias.55. El derecho de aprovechamiento de las aguas esta establecido so-bre los principios siguientes:1Q. Es un derecho real. Por consiguiente e1 derecho de apro-vecharniento es una cosa incorporal sobre la cual se tiene unaespecie de propiedad, que esta garantizada por la Constituci6n.El inciso final del NQ24 de su articulo 19 dispone que "los dere-chos de los particulares sobre las aguas, reconocidos 0 consti-tuidos en conformidad a la ley, otorgaran a sus titulares 1apropiedad sobre ellos".

Por 10 tanto, este derecho se conserva una vez adquirido,aunque no se ejerza.

2Q.La propiedad sobre los derechos de aprovechamientoes un dominio pleno que faculta a su titular para gozar y dis-poner de las aguas, con los requisitos y condiciones prescritospor la ley.

3Q Es un derecho principal yaut6nomo; esto es, independien-te del dominic del predio a cuyo cultivo se destinan las aguas.

Porconsiguiente, los derechos de aprovechamiento puedenenajenarse, gravarse y transmitirse separadamente del suelo.4Q, El que tiene un derecho de aprovechamiento 10 tiene

igualmente para ejecutar las obras y para recurrir a los mediosnecesarios para ejercerlo.

El titular de un derecho de aprovechamiento goza de las ser-vidumbres legales de transite y de acueducto que necesite parapoder ejercerlo. Si tiene derecho a sacar agua de una fuente si-tuada en un predio vecino, tiene el derecho al trans ito para ir aella. La servidumbre de acueducto le autoriza a conducir lasaguas por un predio ajeno y a construir en ese las obras que serequieran para conducirlas.

Z:0

m mlTORIAl JURJDICA DECHllE 44

LOS INMUEBLES

5Q El derecho de aprovechamiento debe otorgarse, expre-sarse e inscribirse en vohimenes de agua por unidad de tiempo,Por ejemplo: tantos metros ciibicos por hora.

Si e1 derecho no esta expresado en volumen por unidad detiempo, debe determinarse en juicio sumario (Arts. 309 y 117del C6digo de Aguas) .

6Q E1dominio y la posesi6n del derecho de aprovechamien-to se adquieren por la inscripci6n conservatoria del titulo.

Tambien se requiere inscripci6n conservatoria para disponerde los derechos de aprovechamiento adquiridos por sucesi6n porcausa de muerte, De acuerdo can el Art. 114 NQ6 del C6digode Aguas, deben inscribirse en el registro de propiedad de aguas"los actos, resoluciones e instrumentos sefialados en el articulo688 del C6digo Civil en el caso de transmision por causa demuerte de los derechos de aprovechamiento". Por consiguien-te, en dicho registro se debe inscribir la resoluci6njudicial 0ad-ministrativa que concede la posesi6n efectiva de la herencia yel testamento, si la sucesion es testarnentaria. Con e1 merito deesa 0 esas inscripciones, los conservadores deben hacer las de-nominadas especiales de herencia, en virtud de las cuales los de-rechos de aprovechamiento se inscribiran primero a nombre detodos los herederos y seguidamente a nombre del adjudicatariode los mismos,"56. De acuerdo con el Art. 21 del C6digo de Aguas, "la transfe-rencia, transmisi6n y la adquisici6n 0perdida por prescripci6nde los derechos de aprovechamiento se efectuara con arreglo alas disposiciones del C6digo Civil, salvo en cuanto esten modifi-cadas por el presente C6digo".

En consecuencia, la regIa general es que los derechos deaprovechamiento se rigen por lasmismas normas que la propie-dad inscrita de los bienes rakes, salvo las modificaciones pro-pias del derecho de aguas.

Atendida la condici6n legal de bienes nacionales de uso pu-blico que tienen las aguas, el derecho de aprovechamiento debeestar establecido en la ley, haberse concedido por la autoridadcompetente 0ser reconocido por sentenciajudicial.

45 EDITORIA.LJURIDICA DECH;LE m


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La ley, la autoridad y la justicia son las iinicas fuentes de lasque puede nacer el derecho de aprovechamiento. Despues deconstituido, puede transferirse 0 transmitirse con arreglo a losmismos principios que los bienes rakes: escritura publica e ins-cripcion conservatoria.57. Por el solo ministerio de la ley,sin necesidad de inscripci6n, lepertenece a1 propietario de las riberas el derecho de aprovecha-miento de las aguas que nacen, corren y mueren dentro de unamisma heredad. Lo mismo ocurre con las aguas de los lagos me-nores no navegables por buques de mas de den toneladas y conlas lagunas y pantanos situados dentro de una sola propiedad.58. Los derechos de aprovechamiento que nacen de una con-cesi6n administrativa 0de un reconocimiento judicial se adquie-ren por la inscripci6n del titulo: la resoluci6n 0 la sentenciarespectiva. Asf 10 dispone el Art. 117 del C6digo de Aguas, se-gun el cual "la tradici6n de los derechos de aprovechamientoinscritos se efectuara por la inscripci6n del titulo en el Registrode Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Rakes".

De conformidad con el Art. 113 de dicho C6digo para losefectos de esa inscripcion conservatoria, los actos 0 contratos porlos cuales se transfiere el dominio de los derechos de aprove-chamiento 0 se constituyen derechos reales sobre elIos, debenperfeccionarse por escritura publica,

La escritura puede ser la misrna 0 una diferente de aquellapor la cual se enajena 0 grava e1 predio. AI respecto es impres-cindible advertir que de acuerdo COnel Art. 317 del C6digo deAguas, en los actos y contratos que importen la transferencia deldorninio de un bien rafz debe seiialarse expresamente si se in-cluyen 0no los derechos de aprovechamiento que se usan parasu explotaci6n. Segun prescribe esa disposicion, "si as! no se hi-

-ciere, se presumira que el acto 0contrato no los comprende".Por su parte, el Art. 150 del misrno C6digo recoge los prin-

cipios seiialados al disponer que la resoluci6n que otorga un de-recho de aprovechamiento "se reducira a escritura publica quesuscribiran el interesado y el funcionario que se designe al efec-to y una copia de ella debera inscribirse en el Registro de Pro-piedad de Aguas".m EDITORIAL JURIDICA DECHILE 46

LOS INMUEBLES

59. Los artfculos transitorios del C6digo de Aguas establecen lasnormas con arreglo a las cuales debe regularizarse el dominiode los derechos de aprovechamiento que debiendo estar inscri-tos no 10 estan,

EIArt. 12 transitorio se refiere a los derechos que fueron ins-critos, pero cuyas transferencias 0 transmisiones posteriores no10 fueron. El dominio de estos derechos puede regularizarsemediante la inscripcion hacia arras de los titulos correspondien-tes, desde su actual dueiio hasta llegar a la inscripcion de la cualproceden.

EI dominio de los derechos no inscritos 0que son utiliza-dos por personas distintas de sus titulares puede regularizarsecon arregio al articulo 2Qtransitorio, mediante una solicitud quese transmita en la Direcci6n General de Aguas del Ministerio deObras Piiblicas, que la remite a la justicia ordinaria para su co-nocimiento y falIo.

Los Arts. 4!!Y5 2 transitorios regulan la determinacion e ins-cripci6n de los derechos de aprovechamiento de los predios re-sultantes del proceso de la reforma agraria.60. Las inscripdones deben practicarse en los registros de aguasque les corresponde llevar a los Conservadores de Bienes Rakes.Tales registros son: el de Propiedad de Aguas; el de Hipotecas yGravamenes de Aguas; y el de Interdicciones y Prohibiciones deAguas.

Las inscripciones deben practicarse en el Conservador deBienes Rakes que tenga jurisdicci6n en la comuna en que seencuentre ubicada la bocatoma del canal matriz en el cauce na-tural, que no siempre es el mismo conservador en cuyos regis-tros esta inscrito el predio.

Los derechos que recaigan sobre aguas embalsadas 0subte-rraneas deben inscribirse en los registros del conservador corres-pondiente a la ubicaci6n del embalse 0 pozo respectivo.

Los deberes y funciones de los conservadores y la forma ysolemnidad de las inscripciones se rigen por las normas de losbienes rakes, con las modalidades especiales que disponen losArts. 112 y siguientes del C6digo de Aguas.

47 mrToRIAJURIDICA DECHILE m


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CAPITULO CUARTOMODOS DE ADQUIRlR LOS INMUEBLES

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PARRAFo12GENERALIDADES

61. Los tftulos se estudian cuando el dueiio va a disponer delinmueble.La facultad de disponer de una cosa, de gravarla, incluso de

enajenarla y hasta de desprenderse de ella, es un atributo de laesencia misma del derecho de dominio.

El dominio -10 mismo que los demas derechos reales, comoel usufructo, el censo 0 la hipoteca- se adquiere en virtud deun acto, de un hecho, que la ley denomina modo de adquirir yle atribuye la virtud de constituir, transferir 0transmitir el do-mmio.

62. ElArt. 588 del C.C. enumera cinco modos de adquirir el do-minio. Alguna doctrina suele agregar la ley como un sexto.Los modos de adquirir se dasifican en originarios y deriva-

tivos.. Por los modos originarios el dominio comienza en quien 10

adquiere, que no 10 recibe ni deriva de otro.Son modos originarios la ocupacion, la accesi6n y la pres-

cripci6n.Por los modos derivativos el dominio se recibe de otro que10 transfiere 0 transmite.Son derivativos la tradici6n y la sucesion por causa de

muerte.49 EDITORIAL JURIDICA DE CHilE m


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PARRAFo 2 ! !LA OCUPACION

63. Por ocupaci6n se adquiere el dominio de las cosa~que n?pertenecen a nadie. Asi Io establece el Art. 606 del Codigo CI-vil. Es el modo originario por excelencia. .

Segun el Art. 590, al Estado le pertenecen todas las tl:r~~ssituadas en el territorio nacional "que carecen de otro dueno .

Por consiguiente, en Chile no hay inmuebles que no pe~-tenezcan a nadie. Por eso, en nuestro pais no se puede adqui-rir bienes rakes por ocupaci6n. S610 se puede ad.quirir .c_osasmuebles, como ocurre can la caza, la pesca y la mvencion 0hallazgo.

PARRAFo 3QLAACCESrON

64. Por accesion el duefio de una cosa pasa a serlo de 10 queella produce a se lejunta (C.C. Art. 643). . .

Los productos de un inmueble, sus f~ut?s naturales 0 c.1Vllesy las cosas que se lejuntan, como los e.dlficlOSy ~on.strucclOnesen general, son cosas muebles accesonas a 10 principal, 9ue esel terreno, y el duefio de este las adquiere n.aturalmente sin querequiera 0 proceda inscripci6n conservatona. . .. .A falta de inscripci6n conservatoria, al propletano ms~ntodel terreno se le presume y se le tiene por. d:ueno d~ ~~edlfica-do, plantado 0 sembrado en el; cuyo dominio adqumo por ac-cesi6n de cosa mueble a inmueble.Esa presunci6n, fundada en que 10 accesorio sigue la suertede 10principal, era una regIa .gen~ral en el.derec~o romano, Yesta incorporada a muchas leglslaclOnes, a diferencia de la nues-tra, que no la establece expresamente. .AI tratar de la accesi6n de cosas muebies a mmuebIes, en losArts. 668 Y669 el codificador s610 se ocup6 de .dos casas m~yexcepcionales: el de quien edifica en suelo proplO con matena-les ajenos, y el del duefio del terreno en que otra persona haedificado, plantado 0 sembrado.m WTORIAL JUR.I orcx DECHILE 50

MODOS DE ADQUIRlR LOS INMUEBLES

Aun en estos casos de excepci6n el propietario del suelo sehace duefio del edificio, plantaci6n 0 sementera (0 puede re-cuperar el terreno si el otro construy6 a ciencia y paciencia deel) pagando el precio de los materiales 0 construcciones y lasindemnizaciones que procedan.65. En definitiva, el propietario del suelo adquiere por accesionel dominio de 10que el 0 un tercero edifican en su terreno, aun-que en algunos casos quede obligado a indemnizar perjuiciosal duefio de los materiales 0a pagarle su justa predo.

Esta accesion de cosas muebles a inrnuebles por la que seadquiere el dominio de las construcciones no requiere inscrip-cion conservatoria ni origina modificad6n alguna de la inscrip-cion vigente que sigue y seguira referida a la propiedad del suelo;con la sola excepcion ya explicada, de la transferencia 0 trans-misi6n posterior de las unidades construidas de los condominiosacogidos al regimen de la Ley NQ19.537.

PARRAFo4 QCONCLUSION

66. EI estudio de titulos recae sobre el dominio de inmueblescon inscripcion vigente en el Registro de Propiedad del Con-servador de Bienes Rafces, que, con dicha excepci6n de las uni-dades de los condominios, se refiere s610 a la propiedad de latierra.

Por consiguiente, el estudio recae siempre sobre bienes raf-ces que el actual poseedor adquiri6 por tradicion, por sucesion,por causa de muerte 0por prescripci6n; toda vez que, de acuer-do can 10dispuesto en los articulos 686, 688 Y2513 del e.C., latradici6n de los bienes rakes debe efectuarse por la inscripci6ndel titulo, los herederos no pueden disponer de manera algunade un inmueble sin que precedan las correspondientes inscrip-ciones, y que la sentencia judicial que de clara una prescripcionno vale contra terceros sin la competente inscripci6n.

51 EDITORIAL JURIDICA DECHILE m


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CAPITULO QUINTOLA TRADICION DE LOS INMUEBLES

PARRAFO 12REGLAS GENERALES

67. La tradicion es un modo de adquirir el domini a de lascasas que el Art. 670 define como "la entrega que el dueiiohace de ellas a otro, habiendo par una parte la facultad e in-tend6n de transferir el dominio, y par otra la capacidad e in-tendon de adquirirlo". Agrega esta disposicion que "1 0 quese dice del dominio se extiende a todos los otros derechosreales",

En sintesis, los elementos que caracterizan la tradicion sonlos siguientes:

12 . Es un modo de adquirir deriuatiuo.22. Es un modo de adquirir entre vivos. Aun mas, es el modo

de transferir entre vivos.32 Es un acto jurfdico bilateral, en el que la parte que trans-fiere se denomina tradente, y la que adquiere, adquirente.

4Q.Ambas partes pueden actuar personalmente a represen-tadas.52 . Puede ser a titulo oneroso, como en la compraventa, a a

titulo gratuito, como en la donaci6n irrevocable.62 Es un modo de adquirir a titulo singular: par excepcion

es a titulo universal, cuando el heredero transfiere a un tercerosu derecho ala herencia.

72 Par este modo se pueden transferir casas muebles a in-muebles.

53 WITORIAl JURID1CA m CI-IILE m


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MANUAL DE ESTUDlO DETiTULOS

~,S

68. P ara q ue la tradici6 n sea ualida, para que el tradente le trans-fiera legitimamente el dominio al adq~irente y e~t~pase a serel verdadero duefio, deben cumplirse ciertos requtsitos:

1. EI tradente debe ser el duefio de la cosa.2!l.EI tradente debe tener la facultad de transferir y el ad-quirente la voluntad de adquirir y ambos deben consentir vo-

luntariamente en el acto.32 Si intervienen representarttes, elIos deben actual' dentrode los limites de su mandato 0 de su representaci6n legal.

42 No se debe padecer error en cuanto ala identidad ~e lacosa que se entrega 0de la persona a quien se entrega ill encuando al titulo.52 . Se requiere un titulo translaticio de dominio y si la cosaes inmueble, este debe cons tar en escritura publica '.

62 La entrega debe hacerse en la forma establec1?a e~ la.l~yy si la cosa es un inmueble, debe efectuarse porIa mscnpcrondel titulo en e1Registro del Conservador.69. La entrega de la cosa puede hacerse de manera real 0sim-b6lica.La tradicion es real cuando la cosa se entrega fisicamente yel adquirente la aprehende materialmente. .La tradicion es ficta 0simb6lica cuando la entrega matenalse substituye pOl' un signo que la manifiesta, como mostrarla,entregar las Haves de1lugar en que se guarda, etc. .

La tradid6n del dominio y demas derechos reales sobre in-muebles es siempre simb6lica y de acuerdo con el Art. 686 debeefectuarse "par la. i ns cr ip ci 6n d el t it ul o e n e l R e g is tr o d el C o ns er va d or ".

AI respecto debe tenerse presente que en la comp~aventa d~bienes raices la inscripcion del titulo no da pOl'cumphda la obli-gaci6n del vendedor de entregar materi~lm:~te la finca. EIven-dedor puede infringir 0retardar esta obligacion contractual, conlas consecuencias consiguientes.

~coz::>'~

70. La tradicion es un modo de adquirir derivativo y n a di e p ue detransfetir m a s d er ech os q ue lo s q ue il =: ., . .POl'consiguiente, para que la tra~lclOn transfier~ el dominio,es necesario que el tradente sea dueno de la cosa. 51no 10 es, nole transfiere el dominio al adquirente.

~ EDITORIAL JURIDICA DE CI'HLE 54

LA TRADICrON DE LOS INMUEBLES

Asi 10 dispone el Art. 682, segtin eI cual si el tradente no esel verdadero duefio, el adquirente s6lo adquiere los derechostransmisibles que aquel tenia sobre la cosa la doctrina advierteque el codificador emple6 aqui pOl' error la expresi6n "trans-misibles", pues debio decir "transferibles"). Por 10 tanto, unacompraventa regularmente inscrita no basta para acreditar eldominio del comprador. Se requiere acreditar tambien que elvendedor era el verdadero duefio.

La venta de cosa ajena es valida, pero la tradici6n, aunquese haga por inscripci6n conservatoria, no transfiere el dominioy deja subsistentes los derechos del duefio mientras no se extin-gan por prescripcion, Si el tradente no duefio adquiere despuesel dominio, se valida la tradicion y la transferencia se retrotraeal momento de Iaentrega.

La tradici6n efectuada por la inscripci6n del titulo otor-gada pOl' quien no es e1verdadero due no no le transfiere eldominio al adquirente, pero le da derecho a ganarlo por pres-cripcion, aunque el tradente no haya tenido ese derecho (C.c.Art. 683).71. Para que la tradici6n sea valida se requiere la voluntad deltradente de transferir la cosa y la del adquirente de apropiar-sela. La tradicion es un acto jurfdico bilateral y como tal, paraproducir efectos, requiere del consentimiento de las partes,que ellas sean capaces de prestarlo y no adolezca de vicios.

Las partes manifiestan su intencion en el acto 0contrato queconstituye el titulo, al que deben otorgar un consentimiento li-bre y voluntario, personalmente 0pOl'intermedio de mandata-rio 0 representante legal, que debe actual' dentro de los limitesde su mandato 0 de su representaci6n. La doctrina unanime-mente exige que el mandato para enajenar 0gravar bienes rai-ces debe otorgarse pOl' escritura publica, 10 mismo que el actoo contrato en que se ejercera.?

Tratandose de bienes raices, la tradici6n se efecnia median-te la inscripci6n conservatoria y, pOl' consiguiente, esta requie-

55 EDITORIAL JURIDICA DE CHILE m


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I i.'i .;~ i


re la voluntad de las partes. AI respecto el Art. 78 del Regl~~entodel Registro Conservatorio prescribe que cuando se sol:C1ta lainscripcion de un titulo translaticio del dominio de un mmue-ble 0 de algun derecho real constituido sobre el, las partes 0 s~srepresentantes deben firmar la inscripcion, a menos que en elnus-mo titulo se haya facultado a alguno de los otorgantes 0 a un terceropara hacerpor si solo eiregistro.8En el caso de la venta forzada en remate judicial eljuez aetnacomo representante legal del vendedor ejecutado. As f 10 dispo-nen los Arts. 671 del C.C. Y497 del C.P.C. Seg6n el segundo deellos, el rematante comprador se entendera autorizado "para re-querir y firmar par si solo la inscripci6n en el conservador, aunsin menci6n expresa de esta facultad

estudiodetitulos-juanfeliu

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