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ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE
SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.
VERSIÓN SÍNTESIS 26/10/15
Propósito del Estudio
ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.
El presente estudio pretende identificar y dimensionar el problema de la necesidad vivienda en el municipio de Los Cabos, especialmente en las ciudades de San José del Cabo y Cabo San Lucas donde se concentra más del 90 % de su población, así mismo pretende ser un fundamento técnico para fortalecer la justificación para la gestión de suelo para vivienda social, así como la implementación de esquemas de desarrollo integral para el crecimiento de nuestras ciudades bajo los principios del desarrollo sostenible establecidos en la normatividad local a través de la “Segunda Actualización del Plan de Desarrollo Urbano San José del Cabo-Cabo San Lucas 2040 (PDU 2040)”.
Déficit de vivienda, oferta y alternativas de vivienda, calidad de la vivienda, vivienda en riesgo, valor del suelo, vivienda formal e informal, mercado de suelo, reservas territoriales, índices de pobreza, migración, marginación, demografía, infraestructura básica, entre otros temas se desarrollan a través de indicadores clave que hacen evidente y justifican la importancia y urgencia de atender esta problemática de alternativas de vivienda que enfrenta el municipio de Los Cabos y que se potencializa por su acelerado crecimiento y alto costo del suelo, para concluir, en la proyección clara y cuantificable de requerimientos para un desarrollo integral.
“ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS”
1
Los Cabos es uno de los principales destinos de playa a nivel Nacional (INEGI) solo después de Cancún, Quintana Roo.
8.5
37.0 36.0
7.9
2.6
27.0
44.0
20.7
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
NO RECIBEINGRESOS
HASTA 2SALARIOS
MIN.
MÁS DE 2 A 5SALARIOS
MIN.
MÁS DE 5SALARIOS
MIN.
NACIONAL
ESTATAL
%
Los ingresos por persona en B.C.S. son 46% superiores a la media nacional.
En 2014 arribaron 259, 580 visitantes vía
crucero y 1, 621, 322 visitantes vía aérea.
Turismo
Alojamiento TurísticoLos Cabos cuenta con 15, 569 cuartos de hotel y unidades de hospedaje
Competitividad
B.C .S . ocupa e l 7mo. lugar en competitividad a nivel nacional (IMCO).
El PIB per cápita de B.C.S. es 10.7% mayor que el promedio nacional.B.C.S. 122,211 pesos anuales (110, 447 promedio nacional )
Los Cabos está catalogada entre las tres regiones más competitivas del país
Aspecto Socioeconómico
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2
3
4
2
B.C.S. alcanzó en Septiembre 2015 el 2do. lugar en generación de empleos (IMSS)
E n Lo s C a b o s s e r e g i s t r a n 6 6 , 3 0 8 afiliados al IMSS (2015)
PoblaciónEl Municipio de
debido a la condición atractora de migración nacional que
tiene por su potencial de desarrollo turístico.
Los Cabos presenta un crecimiento poblacional 4 veces mayor que la media nacional,
T.N.M. es la diferencia entre el número de inmigrantes y migrantes anuales (migrantes por cada mil habitantes).
9.8media nacional
115.7B.C.S.
En Cabo San Lucas el 63% de la población es no nacida en la entidad.
La tasa neta migratoria (T.N.M.) Estatal es 11 veces la media nacional. 400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
2010
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
AÑOH
AB
ITA
NTE
S
Cabo San Lucas
13.4%
Playa del Carmen
8.3%
Los Cabos
8.4%Nacional
1.8%
7.5 veces la media nacional
Se prevé que en Cabo San Lucas
a 370 mil
habitantes para el
lpoblación
a se triplicará
20402
1
4Tasas medias de crecimiento
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131,021
La población migrante proviene principalmente de los estados de
Guerrero (22.6%), Sinaloa (17.1%), D.F. (9.9%), Jalisco (5.8%), Estado de México (5.2%) y de otros paises (0.9%)
3
En Los Cabos las áreas de crecimiento son tierras de propiedad ejidal,
y por la condición de
polo turístico se tiene en consecuencia un
por lo que no existe diversidad de oportunidades en el mercado del suelo
alto costo del suelo y vivienda.
Suelo y Vivienda
Departamento, C.S.L. 44 m2 construidos, 2 habitaciones.
Costo: $400,000
Mapa de propiedad ejidal en Cabo San Lucas
Costo del suelo con servicios básicos en
Cabo San Lucas $526.00 x m2
Costo del suelo sin infraestructura de
servicios básicos en San José del Cabo
$250.00 x m2
Basado en sondeo de mercado. IMPLAN
Monopolio del Suelo1
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Basado en sondeo de mercado. IMPLAN
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En Los Cabos la vivienda es inaccesible para aproximadamente el 28.5% de la población que percibe menos de 2 salarios mínimos, ya que el monto total del financiamiento no alcanza para la adquisición de la
vivienda que actualmente se oferta en el mercado.
Acceso a la Vivienda
Deacuerdo a la CONEVAL (2010) el
es decir que adicionalmente a
alguna carencia percibe un ingreso menor a
28.5% de la población se encuentra en pobreza,
2,542 pesos ó 1.4 salarios mínimos.(s.m. al 2010)
De acuerdo a los tabuladores de Infonavit, el monto máximo de financiamiento para un salario de 1.4 salarios mínimos sería de
191,793 pesos
la subcuenta de vivienda.+
El Estado reconoce un 19.2% de población en actividades informales, dentro de la población
económicamente activa (25.9% media nacional)
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Equivalente a la mitad del costo de la vivienda más económica que se encuentra en el mercado actual.
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Falta de alternativas accesibles para la compra o renta de vivienda.
Vivienda en Renta
En Los Cabos el 42% de la vivienda
es rentada o en otra situación.La Paz
3,000 pesos
mensuales
5,000 pesos
mensuales
Basado en sondeo de mercado.
La media nacional de vivienda no propia es del
23%
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3 Casi el doble del valor de mercado
de otras ciudades
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Características de la Vivienda, Marginalidad y PobrezaEl rápido crecimiento de la mancha urbana
para garantizar el bienestar de las personas.
ha rebasado la capacidad de los servicios básicos e infraestructura necesarios
Carencia por Calidad y Espacio de la Vivienda
9.5% tiene piso de tierra de la vivienda
(nacional 6.2%)
4% de la vivienda
(nacional 2.2%)
no dispone de energía eléctrica
Pobreza
5.6% vive en pobreza
extrema de la población
(12,156 personas)
20.716.9
18.3
29.2
20.2
28.4
60.7
45.947.2
15.212.3
18.1 22.9
9.2 9.0
24.8 26.0 27.1
Indicadores de carencia social (porcentajes), 2010
Carencia por rezago
educativo
Carencia por acceso a los servicios de
salud
Carencia por acceso a lla seguridad
social
Carencia por calidad y
espacio de la vivienda
Carencia por servicios
básicos en la vivienda
Carencia por acceso a la
alimentación
Nacional Estatal Municipal
3
2
1
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Vivienda en Alto RiesgoAl no contar con alternativas accesibles para la compra o renta de
vivienda, se convierte en un factor generador de asentamientos irregulares y zonas marginales en las periferias y en zonas de riesgo y alto riesgo.
Amenazas Hidrometeorológicas Vivienda en riesgo
En San José del Cabo existen 4,314
habitantes y
viviendas en zonas de alto riesgo
1,187En Cabo San Lucas existen 12,663
hab i tan tes y
viviendas en zonas de alto riesgo
4,0911
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Estrategias PDU2040
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Garantizar las reservas urbanas para vivienda, equipamiento, infraestructura y espacio público abierto.
Ofrecer alternativas de vivienda a la población y eliminar el rezago de su demanda en desarrollos urbanos integrales y sustentables que integren comunidades completas con acciones paralelas de equipamientos, espacio público y lugares de trabajo mediante esquemas innovadores de gestión y operación con la asociación público-privada en un ente gestor de suelo y desarrollo en donde cada uno de los integrantes aporta en base a sus capacidades y se capitalizan las plusvalías generadas por el desarrollo para la sostenibilidad del esquema.
Establecer programas y esquemas financieros de apoyo para la oferta de vivienda de interés social.
Hacer viable la construcción de diversas tipologías de vivienda para ofertar a la población aprovechando los programas de financiamiento de instancias federales y estatales gestionado esquemas de corresponsabilidad como los que ofrece el programa de Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables con la participación de Sociedad Hipotecaria Federal y otras dependencias federales basados en el compromiso de proyectos sustentables
Lograr que no existan viviendas en zonas de alto riesgo.
Reubicar los asentamientos humanos irregulares en zonas de alto riesgo para proteger a la población civil de fenómenos naturales, esto por medio de la identificación de los polígonos afectados por la ocupación de personas, gestionando la adquisición de reservas urbanas y esquemas como los que se mencionan en la estrategia de suelo para la dotación de vivienda, estableciendo programas de reubicación para la población de bajos ingresos, al tiempo que se deberán establecer los mecanismos adecuados en el marco normativo y de coordinación interinstitucional para evitar las invasiones.
Requerimientos de Suelo, Urbanización y Vivienda
Cabo San Lucas
4,091 viviendas.
16,205 unidades para garantizar el
crecimiento ordenado de esta ciudad a 25 años.
tiene una demanda inmediata de vivienda para la reubicación de la población asentada en zonas de alto riesgo de
Se estima un requerimiento de vivienda social de
1
2
Requerimiento inmediato
102.3 Ha
a un costo de 250.00 pesos x m2 (precio de mercado) equivale a:
Costo del suelo requerido $255,675,000.00
Costo del urbanización $479,159,019.00
Costo de construcción de vivienda $1,380,160,215.00
Requerimiento a 25 años
261.4 Ha
a un costo de 250.00 pesos x m2 (precio de mercado) equivale a:
Costo del suelo requerido $653,427,419.00
Costo del urbanización $1,224,524,629.00
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Requerimientos de Suelo, Urbanización y Vivienda
San José del Cabo
1,187 viviendas.
10,830 unidades para garantizar el
crecimiento ordenado de esta ciudad a 25 años.
tiene una demanda inmediata de vivienda para la reubicación de la población asentada en zonas de alto riesgo de
Se estima un requerimiento de vivienda social de
1
2
Requerimiento inmediato
29.67 Ha
a un costo de 250.00 pesos x m2 (precio de mercado) equivale a:
Costo del suelo requerido $74,175,000.00
Costo del urbanización $139,027,562.00
Costo de construcción de vivienda $400,462,562.00
Requerimiento a 25 años
174.6 Ha
a un costo de 250.00 pesos x m2 (precio de mercado) equivale a:
Costo del suelo requerido $436,500,000.00
Costo del urbanización $818,002,009.00
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Ejido de Cabo San Lucas y Ejido de San José del Cabo
Aportación
Suelo
Gobierno Municipal, Estatal y Federal
Infraestructura s/ equipamiento
SEP, IMSS, o instancias correspondientes
Equipamiento
Desarrollador de Vivienda y Esquemas de Financiamiento (INFONAVIT)
Esquemas de financiamiento para la Construcción de vivienda
Propuesta de Esquema de Participación Conjunta
Esquema de participación
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Conclusiones
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Ÿ Los Cabos, resto del país y su desarrollo armónico depende de un tratamiento diferente y programas especiales para mitigar principalmente los efectos de la alta migración nacional. Se propone que las ciudades de Cabo San Lucas y San José del Cabo sean considerados como Ciudades Emergentes.
Ÿ Se requiere establecer por parte de la SEDATU, CORETT y CONAVI programas de adquisición de reserva territorial y construcción de vivienda bajo esquemas innovadores a través de convenios con los ejidos como propietarios del suelo que permitan satisfacer la demanda actual y del crecimiento futuro, en un planteamiento que contemple las necesidades de manera integral y considerando los requerimientos de equipamiento e infraestructura.
Ÿ Es necesario coordinar con INFONAVIT programas y mecanismos de financiamiento específicos adecuados a los altos costos del suelo y la vivienda en la localidad que faciliten el acceso a las diferentes tipologías de vivienda.
Ÿ Se requiere definir físicamente los cauces de arroyos por parte de la CONAGUA bajo el concepto de integración urbano- ambiental y etiquetar las superficies ganadas de superficie inundable como espacio recreativo y de equipamiento complementario evitando así futuros asentamientos irregulares y de riesgo en estas zonas.
Ÿ Es necesario que a través de programas como el de Desarrollo de Zonas Prioritarias de SEDESOL se apoye a la introducción de servicios básicos en la vivienda para abatir uno de los principales rezagos en materia de calidad y espacios de la vivienda identificado en Los Cabos.
Ÿ Se requiere involucrar a las instancias que administran el equipamiento de servicios básicos a la población como educación y salud (SEP e IMSS) como parte de las necesidades para un desarrollo integral.
por sus características, es un Municipio con una dinámica urbana y económica distinta a los del
Áreas de Crecimiento
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Simbología Cartografía Zonificación Primaria PDU2040
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Esta Versión Síntesis corresponde al Estudio Justificativo para la Gestión de Suelo y Alternativas de Vivienda para el Desarrollo Sostenible del Municipio de Los Cabos. Para mayor información sobre los datos contenidos en este documento, puede consultar la versión extensa del mismo.
y fuentes