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ESSAL S.A. Sexto Proceso Tarifario

Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-1

L. GASTOS GENERALES

L-1. GASTO EN CAPACITACIÓN ........................................................................ 2

L-2. COSTO EN HORAS EXTRAS ...................................................................... 5

L-3. PRECIO DE ARRIENDO DE CAMIONETAS .............................................. 10

L-4. PRECIO DE COMBUSTIBLE ...................................................................... 13

L-5. OTROS GASTOS ASOCIADOS A VEHÍCULOS LIVIANOS ....................... 16

L-6. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO MONTT ....................... 18

L-7. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OSORNO .................................... 29

L-8. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO VARAS ........................ 40

L-9. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN CASTRO ..................................... 51

L-10. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN LOCALIDADES CON CONTRATOS DE ARRIENDO .................................................................... 57

L-11. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OTRAS LOCALIDADES ............. 66

L-12. PRECIO ARRIENDO DE BODEGAS Y TALLERES ................................... 75

L-13. COSTO DE ARRIENDO DE ESTACIONAMIENTOS .................................. 80

L-14. COSTO DE MATERIALES DE ASEO ......................................................... 82

L-15. COSTO DE LAS CONTRIBUCIONES ........................................................ 84



L-1. GASTO EN CAPACITACIÓN

1.1. Resumen Discrepancia

UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA

Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.2.4.1.b) y Anexo “Parámetros GGP”

Estudio Empresa

Sección 3.1.5 del estudio de “Determinación de Gastos Generales”

Se discrepa del gasto anual considerado por la SISS en su estudio para el concepto de Capacitación, que asciende a los M$ 5.712.

Se solicita que en su lugar se considere el gasto anual propuesto en el estudio de la Empresa, que alcanza a los M$ 27.603.

1.2. Fundamentos

• El estudio de la SISS presenta inconsistencias en su cálculo al considerar

capacitación sólo para el 20% del personal cada año • En el estudio de la Empresa se consideró el costo por trabajador promedio

histórico

1.3. Desarrollo de los Fundamentos

1) El estudio de la SISS presenta inconsistencias en su cálculo

De acuerdo con lo señalado en la sección 8.2.4.1.b) y en el Anexo “Parámetros GGP” de su estudio, la SISS utiliza un estándar de horas de capacitación por trabajador equivalente a 26,65 horas anuales. Según indica, este parámetro lo obtiene de la información de la Empresa de los últimos 5 años. Posteriormente, al calcular el número de horas anuales de capacitación, sólo considera que el 20% de los trabajadores realizan cursos de capacitación, aun cuando en la misma tabla se aprecia que la tasa de capacitación (trabajadores capacitados versus trabajadores totales) es de 51%.

Luego agrega que el costo por hora asciende a los M$ 6,5 (también obtenido del promedio histórico), con lo que se obtiene que el costo total anual, debiese ser M$ 11.386 (para un total de 328 trabajadores).



Capacitación 2010 2011 2012 2013 2014 Promedio

Costo de Cursos ($/año) 10.240.501 29.749.725 36.712.913 29.865.329 26.904.774

Horas de capacitación (HH/Año) 3.020 2.912 7.762 3.725 4.209

N° Empleados capacitados 172 150 213 118 149 160

N° Empleados 324 316 314 312 312

% Empleados capacitados 53% 47% 68% 38% 48% 51%

Número horas por empleado (H/empleados) 17,56 19,41 36,44 31,57 28,24 26,65

Costo de hora de capacitación ($/H) 3.391 10.216 4.730 8.018 6.393 6.549

En resumen, el cálculo de la SISS consideró sólo 5,3 horas anuales por trabajador a un precio promedio de $ 6.549.

Claramente el cálculo de la SISS realiza una depuración que no corresponde al calcular el estándar anual por trabajador y luego considerar que se aplica sólo al 20%. En definitiva, la SISS reduce el nivel de capacitación anual a la quinta parte de lo que viene realizando la Empresa en los últimos 5 años, según se aprecia en el siguiente gráfico:



2) En el estudio de la Empresa se consideró el costo por trabajador promedio histórico

En el estudio de la Empresa, para determinar el monto anual, se mantuvo el costo unitario promedio por trabajador propio del período 2010 – 2014 y se aplicó a la dotación de personal que se definió para la Empresa Modelo.

Parámetros y Gastos de Capacitación – Empresa Modelo

Dotación Personal Propio 308

Costo Unitario ($/trab/año) 89.620

Costo Total (M$/año) 27.603

Dada la metodología utilizada, resulta evidente que el gasto propuesto es consistente con los antecedentes de la Empresa Real y con la dotación de personal definida para la Empresa Modelo.



L-2. COSTO EN HORAS EXTRAS



Estudio SISS Planilla “Modelo de Cálculo Gastos ESSAL vfinal”

Estudio Empresa

Sección 3.1.5 del estudio de “Determinación de Gastos Generales”

Se discrepa del gasto en Horas Extra considerado en el estudio de la SISS, que asciende a M$ 22.563


2.2. Fundamentos

• En el estudio de la SISS se denomina Horas Extra a una fracción de la dotación de personal base que descuenta por un ajuste matemático y que luego valoriza aplicando un recargo de 50% a la remuneración bruta

• En el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos ya que son propias de una empresa eficiente

• El estándar de horas extra considerado para la Empresa Modelo es consistente con la estadística nacional


1) En el estudio de la SISS se denomina Horas Extra a una fracción de la dotación de personal base que descuenta por un ajuste matemático y que luego valoriza aplicando un recargo de 50% a la remuneración bruta

De la revisión de la información presentada en la Hoja “estructura organizacional Final” de la planilla “Modelo de Cálculo Gastos ESSAL vfinal” que la SISS adjuntó a su estudio, se puede observar que en el cálculo del Costo del Personal realiza un procedimiento donde denomina como Horas Extra a una fracción de personal que descuenta de la Dotación Base. El procedimiento es el siguiente:

- Determina la dotación efectiva de personal para los cargos modelados.



- En aquellos casos donde obtiene dotaciones que no son números enteros, redondea hacia el múltiplo de 0,5 mayor que cero más cercano. Por ejemplo:

o En un caso, calcula una dotación de “Operador de Equipo Jet” de 2,62 personas, pero la redondea a 2,5 personas (descuenta 0,12).

o En otro caso, para el mismo cargo, calcula una dotación de 2,42, y también la redondea a 2,5 personas (agrega 0,08).

- Finalmente, en aquellos casos donde el “redondeo” fue negativo (el primer ejemplo, que descontó 0,12 personas) se valoriza dicha diferencia con la remuneración bruta más un recargo de 50%, es incorporada en la columna CC “Horas Extra” que posteriormente suma a los denominados “Beneficios Adicionales”

El detalle de todos los cargos que cumplen con estas condiciones es el siguiente:

Cargo Empresa Modelo Dotación Efectiva

Base Dotación efectiva

Base Utilizada

Rem. Bruta mensual utilizada

($)

Horas Extra ($/año)

Operador de Agua Potable 14,60 14,50 590.924 1.058.440




Electromecánico 8,73 8,50 922.747 3.757.315


Electromecánico 2,55 2,50 922.747 830.472


Electromecánico 2,05 2,00 922.747 830.472

Operador de Equipo Jet 2,62 2,50 793.305 1.723.975



Cargo Empresa Modelo Dotación Efectiva

Base Dotación efectiva

Base Utilizada

Rem. Bruta mensual utilizada

($)

Horas Extra ($/año)

Operador de Detección de Fugas

1,69 1,50 793.305 2.747.016

Total 22.563.051

Como se puede apreciar, el monto que la SISS asigna como Horas Extra es en realidad un trasvasije de fracciones de costo de personal producto de un redondeo matemático que, si bien recarga en un 50%, en realidad no guarda ninguna relación con el gasto asociado a Sobretiempo que la Empresa incurre en situaciones excepcionales de peaks de carga de trabajo.

Las fracciones de dotación de personal que la SISS descuenta y luego denomina Horas Extra en realidad debieron ser aproximadas “hacia arriba” toda vez que la dotación de personal contratado por la Empresa Modelo debe necesariamente considerar jornadas de trabajo completas y no fracciones de las mismas. Por sobre ese cálculo corregido, realizado sobre la base de cargas de trabajo promedio debió, además, agregar las horas extra para el personal y valorizarlas conforme establece la legislación vigente.

2) En el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos ya que son propias de una empresa eficiente

Por su parte, en el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos utilizando un procedimiento que se basa en los antecedentes históricos informados por la Empresa:

- Se adopta los estándares promedio de horas anuales por trabajador que se determinan a partir de la información de la Tabla 9.1.2 del Anexo 5.

- Sólo se consideró el pago de horas extra para los estamentos técnicos y administrativos.

- Multiplicando las horas extra anuales calculadas por el precio unitario, se obtiene el gasto total anual.

En consecuencia, el gasto anual por Horas Extra se calcula como se presenta a continuación:



Item Estándar

Unitario ER (HE/tr/año)

Estándar Unitario EM (HE/tr/año)

Dotación

Total Horas Extra

(h/año)

PU Hora Extra (M$/h)

Costo Total Anual (M$)

Ejecutivo 0,0 0,0 7 0 56,7 0

Jefatura 5,7 0,0 35 0 22,6 0

Profesional 28,6 0,0 68 0 13,8 0

Técnico 22,6 22,6 33 745 10,0 7.482

Administrativo 140,7 140,7 39 5.489 7,6 41.811

Operario 241,2 0,0 126 0 8,1 0

Total 118,5 20,2 308 6.234 49.293

El pago de horas extra al personal asociado a estos estamentos es una práctica común en empresas del tamaño y características de ESSAL. En efecto, la cuenta “Horas Extra” es una partida que todas las empresas de la industria incorporan en sus sistemas contables.

De no existir las horas extra, se estaría asumiendo una situación extrema muy poco probable en la que el trabajo del personal de la Empresa Modelo estaría programado de tal forma que no se requeriría de tiempo adicional a la jornada normal de trabajo, obviando situaciones especiales tales como emergencias operativas, cierres contables mensuales o anuales, y respuesta a requerimientos de información de la propia SISS1.

A lo anterior se suma los trastornos surgidos durante el período de vacaciones y durante los períodos de licencia del personal. Cabe mencionar que ninguno de los dos estudios consideró costos de personal de reemplazo para este tipo de eventos.

1 La SISS emite un promedio de 50 oficios anuales en los que solicita informes y antecedentes respecto de diversos aspectos operacionales y administrativos de las empresas reguladas. Esto, sumado a los más de 140 oficios de carácter periódico, genera períodos en los que la carga de trabajo se ve incrementada respecto de estándar de operación diario.



3) El estándar de horas extra considerado para la Empresa Modelo es consistente con la estadística nacional

La cifra de horas extra que fue considerada para la Empresa Modelo resulta ser inferior a las 95 horas anuales reportadas por el INE para el año 2014 en su índice de remuneraciones y costo de mano de obra2.

2 Corresponde a la suma de las horas extraordinarias mensuales por trabajador reportadas para el año 2014 en (www.ine.cl/canales/chile_estadistico/mercado_del_trabajo/remuneraciones/archivos/xls/remuneraciones_estimaciones_horas_pagadas_referencial_enero2016.xls)



L-3. PRECIO DE ARRIENDO DE CAMIONETAS



Estudio SISS Anexo “Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL”.

Estudio Empresa

Sección 3.2.2 del estudio de “Determinación de Gastos Generales”.

Se discrepa del precio de arriendo de camionetas considerado en el estudio de la SISS y que asciende a las UF 11,27 mensuales por vehículo.

Se solicita que en su lugar se considere el precio considerado en el estudio de la Empresa, que alcanza a las UF 14,05 mensuales por camioneta.

Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido dimensionados en función del precio de arriendo de camionetas deben corregirse proporcionalmente conforme a la variación de dicho parámetro respecto del precio base asociado a esta discrepancia.

En particular, se debe modificar el gasto en arriendo de vehículos y todas las partidas que dependan de este resultado.

3.2. Fundamentos

• La SISS utilizó un precio que no corresponde al del Contrato Vigente • La Empresa determinó el precio por tipo de vehículo utilizando como

referencia la estructura de precios del contrato vigente


1) La SISS utilizó un precio que no corresponde al del Contrato Vigente

Conforme se indica en la sección 8.2.4.4 del Capítulo 8 del informe de la SISS, para determinar el costo de arriendo de vehículos procede de la siguiente forma:

“Los precios de arriendo de vehículos considerados para la estimación de este gasto se obtuvieron de información proporcionada por la empresa ESSAL en su contrato ID 338-2013 con la empresa Leasing Tattesal S.A.”



Si bien la SISS afirma haber utilizado los precios del contrato vigente de la Empresa, lo cierto es que el valor estipulado no coincide con los precios que estipula el Contrato 328-2013 (Cia. Leasing Tattersall S.A.):

Los precios unitarios por tipo de vehículo que se establece en dicho contrato son los siguientes (se copia también extracto del Contrato):

Precios Contrato Leasing Camionetas

Categoría Tipo Vehículo Plazo Arriendo Precio UF/mes Cantidad

2 Camioneta 4x2 - Chevrolet 36 13,29 17

12 17,41 1

3 Camioneta 4x4 - Chevrolet 36 14,8 14

12 19,83 1

Se reproduce un extracto del Contrato indicado donde se detalla los precios por tipo de vehículo:



Como se puede apreciar, los precios para Camionetas, considerando 3 años de plazo del contrato oscilan entre 13,29 y 14,8 UF/mes.

2) La Empresa determinó el precio por tipo de vehículo utilizando como referencia la estructura de precios del contrato vigente

En el estudio de la Empresa, se consideró el valor promedio de arriendo para los dos tipos de camionetas del cuadro anterior y considerando el plazo de 3 años, obteniendo así un valor promedio de 14,05 UF/mes.



L-4. PRECIO DE COMBUSTIBLE



Estudio SISS Anexo “Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL”.

Estudio Empresa


Se discrepa del precio del petróleo considerado en el estudio de la SISS y que asciende a los $ 527 por litro.

Se solicita que en su lugar se considere el precio considerado en el estudio de la Empresa, que alcanza a los $ 558 por litro.

Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido dimensionados en función del precio del combustible deben corregirse proporcionalmente conforme a la variación de dicho parámetro respecto del precio base asociado a esta discrepancia.

En particular, se debe modificar el gasto en combustible y todas las partidas que dependan de este resultado.

4.2. Fundamentos

• La SISS utilizó una referencia de un día y hora puntual para determinar el precio del combustible en la zona atendida por ESSAL

• La SISS no consideró el precio del petróleo de la Región de los Ríos, que es más alto que en la Región de Los Lagos

• La Empresa utilizó una referencia promedio del mes de diciembre para ambas regiones atendidas por la Empresa


1) La SISS utilizó una referencia de un día y hora puntual para determinar el precio del combustible en la zona atendida por ESSAL

Conforme se puede revisar en el Anexo de Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL, para calcular el precio del combustible (petróleo) la SISS



adjuntó un documento denominado “ENCUESTA NACIONAL DE PRECIOS DE COMBUSTIBLES LÍQUIDOS (del día 18 de diciembre de 2014)”.

De dicho documento, extrajo el precio señalado para la ciudad de Puerto Montt, equivalente a $ 627,1. Luego descontó el IVA y obtuvo un precio de $ 527 por litro.

Según se puede revisar en el citado documento, elaborado por el SERNAC, se trata de una encuesta en un día puntual (18/12/2014) en un rango de horas puntuales (9:00 – 12:00) y para una muestra de estaciones de servicio en las capitales de Regiones.

En efecto, en el mismo documento aparece la comparación de precios con los de una semana antes, donde se aprecia, por ejemplo, que el precio para Puerto Montt era $640,7.

Se puede apreciar que el valor de un día y hora determinada no refleja necesariamente el valor de mercado del combustible en la Región atendida por ESSAL en el mes de diciembre de 2014.

2) La SISS no consideró la Región de los Ríos para calcular el precio

Todas las localidades de la Zonal Ranco se emplazan en la Región de los Ríos por lo que los precios de combustible de la misma deben ser considerados en el cálculo del valor referencial para ESSAL:

� Corral � Futrono � La Unión � Lago Ranco � Lanco � Los Lagos � Máfil � Paillaco � Panguipulli � Río Bueno � San José de la Mariquina

El precio del mismo informe utilizado por la SISS para dicha Región asciende a los $641,7 (18/12/2014) y a $659,5 (11/12/2014), ambos valores con IVA.

Se aprecia que las cifras en esta Región son mayores a la Región de Los Lagos, de manera que de haber sido utilizados, el precio promedio sería superior al considerado por la SISS.

3) La Empresa utilizó una referencia promedio del mes de diciembre para ambas regiones atendidas por la Empresa



El SERNAC, mismo autor que el documento utilizado por la SISS, publica mensualmente los precios promedio de combustibles a nivel de Región. Esta información fue la utilizada por la Empresa para determinar un precio referencial para todas las localidades atendidas por la Empresa, incluyendo la Región de los Lagos y la Región de los Ríos.

Los precios considerados son los que se extraen de la siguiente información:

En resumen, el precio del petróleo del estudio de la Empresa se calcula de la siguiente manera:

Tipo XIV REGIÓN X REGIÓN Precio Promedio

c/IVA ($/L) Precio ESSAL

s/IVA ($/L)

Precio Diesel ($/L) 669,36 659,00 664,18 558,14



L-5. OTROS GASTOS ASOCIADOS A VEHÍCULOS LIVIANOS



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.2.4.4.

Estudio Empresa


Se discrepa del gasto nulo considerado por la SISS en su estudio para el concepto de Otros Gastos Asociados a Vehículos livianos.

Se solicita que en su lugar se considere el gasto anual propuesto en el estudio de la Empresa, que alcanza a los M$ 29.638 (monto correspondiente a vehículos livianos).

5.2. Fundamentos

• La SISS no consideró este concepto de Gastos para los Vehículos Livianos de la Empresa Modelo: trasbordos, mantención menor y lavados e insumos.

• La Empresa consideró Otros Gastos para los Vehículos de la Empresa, sean arrendados o propios


1) La SISS no consideró este concepto de Gastos para los Vehículos Livianos de la Empresa Modelo

De la revisión del estudio de la SISS, queda claramente establecido que ella no consideró esta componente de gastos:

“No se consideran otros gastos generales asociados a vehículos tales como revisión técnica, seguro obligatorio, permisos de circulación, entre otros, ya que los vehículos son arrendados”

Efectivamente, en ambos estudios la flota de vehículos livianos se considera arrendada y obviamente no debe considerarse las partidas de gastos señaladas por la SISS, no obstante, como se verá en el punto siguiente, existen otros



conceptos que deben considerarse como parte de los gastos de la flota de vehículos.

2) La Empresa consideró Otros Gastos para los Vehículos de la Empresa, sean arrendados o propios

La principal componente de los denominados “Otros Gastos de Vehículos” que consideró la Empresa en su estudio corresponde al pago de servicios de transbordos que la Empresa debe cancelar para acceder a localidades donde el acceso se realiza sólo vía marítima. Para ello se revisó la información presentada por la Empresa en la Tabla 9.1.29 donde los gastos anuales incurridos fueron los siguientes:

Gastos en Transbordos (M$/año)

2010 2011 2012 2013 2014

Gasto en Transbordos 11.467 14.196 20.748 26.050 23.706

C. Unitario (M$/v/año) 90,29 111,78 153,69 195,87 156,99

La empresa aplicó el costo unitario por vehículo del año 2014 al tamaño de su flota de vehículos livianos obteniendo un total de M$ 16.798 anual.

La segunda componente más relevante, corresponde al gasto en lavados e insumos que se estimó en un estándar de M$10 mensuales para vehículos livianos. Cabe mencionar que estos gastos en mantención menor deben incurrirse aun cuando los vehículos sean arrendados. Con estos valores, el gasto anual en lavados y otros insumos exclusivamente para vehículos livianos asciende a los M$ 12.840.

La suma de ambas partidas asciende a los M$ 29.638 anual.



L-6. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO MONTT



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) , Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL”,

Estudio Empresa

Sección 3.2.3 del estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.

Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Puerto Montt. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m2 para el Edificio Corporativo, Zonal Llanquihue y para la Oficina Comercial de dicha ciudad.

En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,399 UF por m2.

Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor.

Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo.

6.2. Fundamentos

• La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros:

o Precios de terrenos de Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas o Precios de construcción.

• En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al

sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo.

• La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas.



• El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de oficinas publicadas.

• La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando referencias de ofertas públicas.


1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales

En la sección 9.2.5 de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro):

“En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que:

� El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas d e arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen . De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio.

� En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, re gional o comunal ; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico.

� En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de



tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo.

� Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación.

� De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes”

En resumen, los precios de arriendo de oficinas deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública, considerando lugares céntricos de las comunas donde se emplaza la oficina. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto.

2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado.

La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente:

12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:

PA : Precio de Arriendo (UF/m2/mes)

PC : Precio de Construcción

PT : Precio Terreno

Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo “Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL” elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente:



� El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las tres ciudades que conforman la Macrozona 1: Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas.

� De la revisión de la planilla “Valoración Arriendos por localidades ESSAL” se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector “Urbano Central”, que para la Macrozona 1 asciende a las 6,56 UF/m2.

� El número de registros que conforman esta base de datos está conformado por 29 datos (Hojas “Base de Datos” y “Hoja 3”).

Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente:

� Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los “Valores Unitarios de Construcción” que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales.

� De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de 7,2 UF/m2.

)/(092,012

%8)56,620,7( 2mUFPA =⋅+=

3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son “céntricos” y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales

Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Puerto Montt están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas

En el cuadro siguiente se presenta la base de datos utilizada por la SISS para determinar el precio de los terrenos con los que posteriormente calcula un precio equivalente de arriendo:



Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF)

Monto Unitario (UF/m2)

Ubicable (Sí/No)

Céntrico (Sí/No)

Puerto Montt Portal Inmobiliario 2344189 1.571,00 2,83 No


Puerto Montt Portal Inmobiliario 2280015 2.552,00 4,08 Si No



Puerto Montt Portal Inmobiliario 2322716 3.534,00 7,27 Sí No


Puerto Montt Portal Inmobiliario 6.284,03 6.284,00 3,13 Código malo



Puerto Varas Hobbins AGP-1009 37.800,00 15,4 Sí No

Puerto Varas portal inmobiliario 2358308 2.552,00 3,27 Sí No



Puerto Varas portal inmobiliario 2262669 3.613,00 2,56 No

Puerto Varas portal inmobiliario 2283450 5.891,00 18,9 Sí Sí






Osorno Hobbins OSN-1746 19.650,00 7,7 Sí No

Osorno Portal Inmobiliario 2387019 3.142,00 6,56 No

Osorno Portal Inmobiliario 2323423 5.891,00 6,38 Sí No

Osorno Portal Inmobiliario 2263146 8.200,00 5,42 Sí Sí




Osorno Emol Propiedades 26109961 2.565,00 4,28 No

Osorno Económicos Mercurio

25.645,00 8,24

En las siguientes figuras se puede apreciar la ubicación de los terrenos que en el cuadro anterior se señalan como “Ubicables”. La mayoría de ellos están bastante alejados del sector céntrico de la ciudad.



Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Puerto Montt



Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Puerto Varas



Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Osorno



4) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado

Según se indicó anteriormente, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los “Valores Unitarios de Construcción” que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales:

La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción.

En consecuencia, y basta con ver los estándares de construcción para las categorías de mayor estándar que varían entre 1,7 y 13,2 UF/m2, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos.

5) Los Precios de Construcción considerados en otros estudios de la SISS son superiores a los adoptados en este estudio

En los procesos tarifarios de ESVAL y Aguas Andinas, las referencias de precios de construcción eran muy superiores a los que la SISS utiliza en este estudio:

Código Tipo Valor unitario

Construcción Construcción Edificación (Uf/m2)

1 Oficina Atención Clientes tipo A 21

2 Oficina Atención Clientes tipo B 21

3 Oficina Atención Clientes tipo C 21





4 Centros de Pago 21

5 Of. Zonal Administrativa 21

8 Edificio Corporativo 24

6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Puerto Montt

En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo.

En el caso particular de la ciudad de Puerto Montt se encontró un total de 28 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,399 UF/m2/mes. La información se adjuntó en el estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.

En consecuencia, resulta evidente que realizar un levantamiento de precios de arriendo de oficinas y locales a partir de portales web que se especializan en dicha materia es factible obtener un indicador del valor de mercado más preciso y representativo que aplicar un método indirecto cuyo resultado queda absolutamente descalibrado en relación con las señales económicas que arroja este sector.

7) El estándar de la SISS es inferior al valor que ella misma consideró en su estudio para el V Proceso Tarifario

En el estudio tarifario anterior la SISS consideró un estándar equivalente a 0,23 UF/m2 para Puerto Montt, cifra que equivale a 2,5 veces el valor que propone en su actual estudio.



L-7. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OSORNO



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) y en el Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL” .

Estudio Empresa

Sección 3.2.3 del estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C,

Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Osorno. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m2 para el Edificio de la Zonal Puyehue y para la Oficina Comercial de dicha ciudad.




7.2. Fundamentos



• En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo.












� En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo.








12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno










)/(092,012

%8)56,620,7( 2mUFPA =⋅+=


Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Osorno están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas




Localidad Fuente Código Fuente Valor Total

(UF) Monto Unitario

(UF/m2) Ubicable (Sí/No)

Céntrico (Sí/No)






















(UF) Monto Unitario


Céntrico (Sí/No)











25.645,00 8,24









6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Osorno


En el caso particular de la ciudad de Osorno se encontró un total de 9 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,289 UF/m2/mes. La información se adjuntó en el estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.






L-8. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO VARAS



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) y en el Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL”.

Estudio Empresa


Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Puerto Varas. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m2 para el Edificio de la Oficina Comercial de dicha ciudad.




8.2. Fundamentos



• En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo.










12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno










)/(092,012

%8)56,620,7( 2mUFPA =⋅+=


Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Puerto Varas están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas.


Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF)

Monto Unitario (UF/m2)

Ubicable (Sí/No)

Céntrico (Sí/No)








(UF) Monto Unitario


Céntrico (Sí/No)






















(UF) Monto Unitario


Céntrico (Sí/No)







25.645,00 8,24










6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Puerto Varas


En el caso particular de la ciudad de Puerto Varas se encontró un total de 5 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,418 UF/m2/mes. La información se adjuntó en el estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.






L-9. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN CASTRO



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c), Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL”.

Estudio Empresa


Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Castro. En su estudio, la SISS consideró 0,082 UF/m2 para el Edificio de la Zonal Huillinco y para la Oficina Comercial de dicha ciudad.




9.2. Fundamentos


o Precios de terrenos de las localidades de Río Bueno, La Unión, Ancud, Castro, Panguipulli y Calbuco

o Precios de construcción. • En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al






• La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando el valor del estudio tarifario anterior.







� En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de



tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo.






12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno




� El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona 2: Río Bueno, La Unión, Ancud, Castro, Panguipulli y Calbuco.






)/(082,012

%8)20,512,7( 2mUFPA =⋅+=


Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente.





6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Castro pero utilizó el valor del estudio tarifario anterior


En el caso particular de la ciudad de Castro se encontró un total de 4 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,296 UF/m2/mes. La información se adjuntó en el estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.

No obstante lo anterior, finalmente se adoptó el precio del estudio tarifario definitivo que la SISS consideró para esta ciudad, equivalente a 0,22 UF/m2, cifra que equivale a 2,7 veces el valor que propone la SISS en su actual estudio.



L-10. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN LOCALIDADES CO N CONTRATOS DE ARRIENDO



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) . Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL”,

Estudio Empresa


Se discrepa de los precios unitarios considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en las localidades que se detalla. Todas ellas tienen contratos de arriendo para las oficinas comerciales.

En su reemplazo, se debe utilizar los precios del estudio de la Empresa, que corresponden a los precios reales cancelados por la misma:

Localidad Empresa

(UF/m2/mes)

SISS

(UF/m2/mes)

Achao 0,165 0,077

Alerce 0,215 0,082

Dalcahue 0,228 0,077

Futaleufú 0,297 0,077

Los Lagos 0,141 0,080

Máfil 0,156 0,077

Quellón 0,268 0,080

San José 0,217 0,080





10.2. Fundamentos


o Precios de terrenos de las localidades que componen distintas Macrozonas




• El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de arriendo de oficinas utilizados en el Proceso Tarifario anterior.

• La empresa utilizó los precios de arriendo estipulados en los contratos vigentes de arriendo de oficinas de las mismas localidades.





� El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas d e arriendo de



oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen . De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio.




� De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados p or el prestador, siempre que estos resulten los más ef icientes ”

En resumen, los precios de arriendo de oficinas pueden obtenerse alternativamente de los valores reales pagados.


La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de



arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente:

12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno


� El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona donde se ubica cada localidad.

� De la revisión de la planilla “Valoración Arriendos por localidades ESSAL” se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector “Urbano Central”, que para la cada Macrozona son los siguientes:

Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m2)

2

Alerce

5,2

Ancud

Calbuco

Castro

La Unión




Panguipulli

Rio Bueno

3

Los Lagos

2,22

Paillanco

Purranque

Quellón

San Jose de Mariquina

4

Frutillar

--

Futrono

Lanco

Llanquihue

Los Muermos

Maullin

Rio Negro

5

Chonchi

--

Dalcahue




Fresia

Lago Ranco

San Pablo

6

Achao

--

Chaiten

chinquihue

Corral

Corte Alto

Mafil

7 Futaleufu --

� Se aprecia que para las Macrozonas 4, 5, 6 y 7 no existe datos. En efecto, la base de datos de precios de terrenos no presenta información para esas localidades en “Sectores Urbanos”.



� De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de entre 7,12 y 10 UF/m2.




Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), según se mostró en discrepancias anteriores, varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente.

















6) La Empresa consideró los precios de arriendo reales para estas localidades


En el caso particular de las localidades materia de esta discrepancia, dado que no se encontró suficiente información, se optó por considerar los antecedentes de costos de arriendo de oficinas informados en la Tabla 9.1.22 Detalle Gastos Generales Bienes Inmuebles, código 23001, dividiendo el gasto mensual por la superficie real de cada oficina:

Código Recinto Gasto 2014

(M$) Superficie m2 Oficina Precio

(UF/m2)

ACH19 1.560 32 Achao 0,16

ALE08 3.054 48 Alerce 0,22

DAL22 1.620 24 Dalcahue 0,23



Código Recinto Gasto 2014 (M$)

Superficie m2 Oficina Precio (UF/m2)

FUTA10 2.634 30 Futaleufú 0,30

LLAG15 3.335 80 Los Lagos 0,14

MAF06 1.200 26 Máfil 0,16

OSO47 21.547 120 Osorno 0,61

QUE13 3.960 50 Quellón 0,27

SJM06 1.922 30 San José 0,22

7) Los precios considerados por la Empresa son consistentes con los del V Proceso Tarifario

Al comparar los precios considerados en el estudio de la Empresa, que representan valores de contratos de arriendo reales, resultan ser consistentes con los precios del estudio tarifario definitivo del Proceso Tarifario anterior. Los promedios simples de cada estudio son:

- Estudio Empresa : 0,21 UF/m2 - Estudio SISS : 0,08 UF/m2 - Estudio Anterior : 0,19 UF/m2



L-11. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OTRAS LOCALIDADES



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) , Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL”.

Estudio Empresa


Se discrepa de los precios unitarios considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en las localidades que se detalla.

En su reemplazo, se debe utilizar los precios del estudio de la Empresa, que corresponden a los del estudio definitivo del proceso tarifario anterior:

Localidad Empresa (UF/m2/mes)

SISS

(UF/m2/mes)

Ancud 0,22 0,08

Calbuco 0,22 0,08

Chaitén 0,10 0,08

Chonchi 0,16 0,08

Corral 0,16 0,08

Fresia 0,16 0,08

Frutillar 0,16 0,08

Futrono 0,16 0,08



Localidad Empresa (UF/m2/mes)

SISS

(UF/m2/mes)

La Unión 0,22 0,08

Lago Ranco 0,16 0,08

Lanco 0,16 0,08

Llanquihue 0,16 0,08

Los Muermos 0,16 0,08

Maullín 0,16 0,08

Paillaco 0,22 0,08

Panguipulli 0,22 0,08

Purranque 0,22 0,08

Río Bueno 0,22 0,08

Río Negro 0,16 0,08

San Pablo 0,16 0,08





11.2. Fundamentos


o Precios de terrenos de las localidades que componen distintas Macrozonas




• El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de arriendo de oficinas utilizados en el Proceso Tarifario anterior, que fueron los valores que se utilizó en el estudio de la Empresa.






� En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas



publicados en la prensa de circulación nacional, re gional o comunal ; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico.






12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno




� El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona donde se ubica cada localidad.

� De la revisión de la planilla “Valoración Arriendos por localidades ESSAL” se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector “Urbano Central”, que para la cada Macrozona son los siguientes:


2

Alerce

5,2

Ancud

Calbuco

Castro

La Unión

Panguipulli

Rio Bueno

3

Los Lagos

2,22

Paillanco

Purranque

Quellón




San Jose de Mariquina

4

Frutillar

--

Futrono

Lanco

Llanquihue

Los Muermos

Maullin

Rio Negro

5

Chonchi

--

Dalcahue

Fresia

Lago Ranco

San Pablo

6

Achao

-- Chaiten

chinquihue




Corral

Corte Alto

Mafil

7 Futaleufu --

� Se aprecia que para las Macrozonas 4, 5, 6 y 7 no existe datos. En efecto, la base de datos de precios de terrenos no presenta información para esas localidades en “Sectores Urbanos”.



� De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de entre 7,12 y 10 UF/m2.


Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), según se mostró en discrepancias anteriores, varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son “céntricos” como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente.








6) La Empresa consideró los precios de arriendo del estudio tarifario anterior


No obstante, en el caso particular de las localidades materia de esta discrepancia, dado que no se encontró suficiente información, se optó por considerar los precios que quedaron establecidos en el Estudio Tarifario Definitivo de la SISS del V Proceso Tarifario.

Los promedios simples de cada estudio son:

- Estudio Empresa : 0,18 UF/m2 (valores Estudio Tarifario Definitivo V Proceso )

- Estudio SISS : 0,08 UF/m2



L-12. PRECIO ARRIENDO DE BODEGAS Y TALLERES



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c) , Anexo “Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL.

Estudio Empresa


Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de bodegas y talleres. En su estudio, la SISS consideró un valor fijo anual de $ 20.000 por m2. Esta cifra es equivalente a un precio mensual de 0,068 UF/m2.


Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de bodegas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor.

Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de bodegas) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo.

12.2. Fundamentos

• La SISS declara que determina el precio de arriendo de bodegas adoptando un precio referencial que carece de respaldo

• El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de bodegas publicadas.

• La empresa determinó el precio de arriendo de bodegas utilizando referencias de ofertas públicas.


1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de bodegas




En resumen, los precios de arriendo de bodegas y talleres deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto.

2) La SISS habría optado por utilizar el método indirecto, sin embargo esto no se puede comprobar.

Para calcular el costo de arriendo de bodegas, la SISS utiliza un valor cerrado anual de $ 20.000 por m2.

Al revisar sus archivos de respaldo (Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL) la SISS indica que, para determinar los precios de arriendo de oficinas y bodegas efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente:

12

%8)( ⋅+=

PTPCPA

Donde:



PT : Precio Terreno


� Presenta una base de datos con precios de terrenos para distintas ciudades.

� No obstante, no se logra identificar cuáles datos utiliza como referencia para determinar la ubicación y los precios de terrenos asociados al cálculo del precio de arriendo de bodegas.





� De la revisión de las planillas no es factible identificar cuál fue el costo unitario considerado para representar el valor de construcción de bodegas y talleres.

A la luz de los antecedentes y dadas las características del precio unitario utilizado (valor redondo), no se puede comprobar que la metodología anterior haya sido utilizada. En cuyo caso, el parámetro carecería de argumentos y respaldos.


Si bien no es posible confirmar que haya utilizado esta metodología, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo citado anteriormente indica que se utilizó como referencia los “Valores Unitarios de Construcción” que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales:


En consecuencia, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos.

4) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo de bodegas

En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de bodegas, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo.

En el caso de las bodegas se encontró un total de 12 ofertas de arriendo, las que arrojaron un precio promedio y mediana de 0,124 y 0,125 UF/m2/mes, respectivamente. La información se adjuntó en el estudio de “Determinación de Gastos Generales” y su Anexo C.



En consecuencia, resulta evidente que realizar un levantamiento de precios de arriendo de bodegas a partir de portales web que se especializan en dicha materia es factible obtener un indicador del valor de mercado más preciso y representativo que aplicar un método indirecto cuyo resultado queda absolutamente descalibrado en relación con las señales económicas que arroja este sector.


En el estudio tarifario anterior la SISS consideró un estándar equivalente a 0,08 UF/m2, cifra que equivale a 1,18 veces el valor que propone en su actual estudio.



L-13. COSTO DE ARRIENDO DE ESTACIONAMIENTOS



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.4.2.c), Anexo “Modelamiento Gastos Inmuebles ESSAL”.

Estudio Empresa

Sección 3.2.3 del estudio de “Determinación de Gastos Generales” .

Se discrepa del costo anual de arriendo de estacionamientos considerado en el estudio de la SISS por un monto total de M$ 14.880.

En su reemplazo, se debe considerar el gasto determinado en el estudio de la Empresa, que asciende a los M$ 32.212.

El detalle de precios y cantidades es el siguiente:

SISS Empresa

Cantidad M$/mes Costo

M$/año Cantidad M$/mes Costo

M$/año

Estacionamientos 31 40,00 14.880 109 24,63 32.212

13.2. Fundamentos

• La cantidad de estacionamientos del estudio de la SISS es insuficiente para albergar a su flota de vehículos

• La Empresa dimensionó el número de estacionamientos en función del tamaño de la flota de vehículos modelada


1) La cantidad de estacionamientos del estudio de la SISS es insuficiente



De la revisión de los antecedentes entregados por la SISS, se aprecia que consideró un total de 31 estacionamientos repartidos de la siguiente forma:

Oficina Estudio SISS

Edificio Corporativo 8

Oficinas Zonales 11

Oficinas Comerciales 12

El número de estacionamientos considerados por la SISS no alcanza para albergar la flota completa de vehículos que determinó en su estudio y que asciende a las 68 unidades.

Si la SISS al menos hubiera considerado estacionamientos para la flota de vehículos, el costo anual que debió reconocer en su estudio sería de M$ 32.640.

2) La Empresa dimensionó el número de estacionamientos en función del tamaño de la flota de vehículos modelada

La Empresa, por su parte, consideró el costo de arriendo de estacionamientos para la flota total de vehículos, considerando que por razones de seguridad y logística, éstos deben quedar resguardados en locaciones administradas por la Empresa mientras no están siendo utilizados.

Puntualmente, se consideró estacionamientos ubicados en las distintas Zonales y en el Edificio Corporativo ya que estos corresponden a los centros de despacho desde donde los vehículos correspondientes a las cuadrillas de operación y mantenimiento y al personal no operativo inician sus recorridos cada día.

Cabe destacar que la posibilidad de estacionar vehículos en otros recintos productivos que no sean las Zonales fue descartada como práctica habitual toda vez que la ubicación de los mismos impediría realizar recorridos más eficientes.

El costo anual considerado en el estudio de la Empresa, asciende a los M$ 32.212.



L-14. COSTO DE MATERIALES DE ASEO



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.2.4.2.d).

Estudio Empresa


Se discrepa del gasto nulo considerado por la SISS en su estudio para el concepto de Materiales de Aseo.


14.2. Fundamentos

• La SISS omite el gasto en Materiales de Aseo aludiendo a que están dentro del contrato de Aseo, situación que no es correcta

• El estudio de la Empresa consideró el gasto en Materiales de Aseo que son adicionales a los de los contratos y que fueron informados por la Empresa por separado


1) La SISS omite el gasto en Materiales de Aseo

De la revisión de la sección 8.2.4.2.d) se aprecia que la SISS no consideró el gasto en Materiales de Aseo aludiendo a que éstos se incluyen en el costo del Contrato 103-2014 con ISS Fecility Services (el agregado en negrita es nuestro).

“El gasto (en servicios de aseo) se modeló considerando un gasto anual por este concepto de $80.459.108, el que se obtiene a partir de información proporcionada por la empresa a través de contratos de prestación de estos servicios donde se observa que el servicio tiene un valor de $ 18.191 por metro cuadrado incluyendo materiales de aseo (ver contrato de ISS Facility Services S.A., abril 2014).”

Efectivamente, las Bases de Licitación del Contrato indican que el presupuesto de



las ofertas económicas deben incluir todos los gastos asociados a la ejecución del servicio:

“Los precios ofertados, incluirán la totalidad de los costos asociados a la ejecución de este contrato de Servicio, incluyendo materiales, herramientas, equipos, mano de obra, impuestos. Sólo se excluirá de éstos el Impuesto al Valor Agregado (IVA).”

No obstante, las Bases de Licitación no especifican el tipo de materiales ni la cantidad y tampoco establecen que esos materiales serán los únicos necesarios para toda la Empresa. Claramente el documento no restringe el gasto en materiales de aseo que incurrirá la Empresa.

En los cuadros de Gastos Asociados a Bienes Inmuebles, Tabla 9.1.23, recurso 23004, la Empresa informó los siguientes montos anuales que, obviamente, son adicionales al gasto por el contrato de Servicios de Aseo:

Item (M$/año) 2010 2011 2012 2013 2014

Materiales de Aseo 13.367 16.751 15.610 15.936 14.576

Al revisar el detalle de la Tabla, se aprecia que los RUT de los proveedores de estos materiales no tienen nada que ver con el Contratista de Aseo. Se trata de dos empresas proveedoras de insumos y materiales de aseo para oficinas:

- RUT 96.829.680-9 : Distribuidora Ofimarket - RUT 77.806.000-0 : Comercial Red Office Sur Limitada

Los productos adquiridos a estos proveedores son adicionales a los insumos que el contratista de aseo aporta, por ejemplo:

- Jabón y detergentes para baños y cocina - Toallas y papel higiénico - Dispensadores de jabón, papel, toallas - Contenedores de basuras

2) El estudio de la Empresa consideró el gasto adicional en Materiales de Aseo

Según consta en la sección 3.3.5 del estudio de “Determinación de Gastos Generales” que ESSAL adjuntó a su informe, para determinar el monto anual para la Empresa Modelo, se revisó el monto promedio en materiales de aseo registrado en el período 2010 – 2014 (ver cuadro anterior) y se aplicó el factor de ajuste que resultó de dividir el costo del Servicio de Aseo modelado versus el costo real del mismo período, obteniéndose un monto anual de M$ 13.946.



L-15. COSTO DE LAS CONTRIBUCIONES



Estudio SISS Capítulo 8 sección 8.2.4.2.b).

Estudio Empresa


Se discrepa del gasto anual considerado por la SISS en su estudio para el concepto de contribuciones, que asciende a los M$ 27.866.


15.2. Fundamentos

• Los criterios para determinar el gasto en contribuciones son idénticos en ambos estudios

• La SISS subvaloriza los terrenos y omite algunos recintos


1) Los criterios para determinar el gasto en contribuciones son idénticos en ambos estudios

De la revisión de los criterios adoptados en ambos estudios, se puede concluir que la metodología utilizada es exactamente la misma: se consideró una tasa anual del 1,2% sobre el avalúo fiscal de los terrenos de la Empresa Modelo. Para estimar el monto del avalúo fiscal, se asumió un 50% del valor de inversión.

2) La SISS subvaloriza los terrenos y omite algunos recintos

La diferencia del monto anual resultante se explica por el costo de inversión en terrenos de ambos estudios, de manera que en esta discrepancia se hacen extensibles todos los argumentos presentados en las discrepancias relacionadas con la superficie, precios y/o costos de los terrenos de la Empresa Modelo.

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