enfoques por costo de reposición
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UNIVERSIDAD DE CHILE ESCUELA DE ARQUITECTURA
DEPTO. DE CIENCIAS DE LA CONSTRUCCION
CURSO ELECTIVO. 6º SEMESTRE
TASACION POR COSTO DE REPOSICION
� Conceptualizaciones:
• Valoración comercial (norma internacional) • Costo de ejecución material • Aplicabilidad sólo a lo construido • Para: proyectos, en construcción o terminados • Obtención del costo actual:
� Reposición o reproducción: réplica idéntica � Reemplazo: réplica similar
• Método siempre aplicable al valor físico de lo construido • Método aplicable para lograr el valor del inmueble en base al uso actual del suelo
de él. � Usos:
• Resoluciones judiciales • Arbitrajes civiles • Valoraciones para compañías de seguros • Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano : industrias, escuelas,
monumentos nacionales, teatros, estadios, etc. (caso habitual en expropiaciones rurales)
• Evaluación de proyectos inmobiliarios • Control de avances y gastos de una obra en ejecución • Como auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales
� El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional � La tasación tributaria � El valor respaldado � Sistema de valoración por costo:
• Costo histórico u original reajustable • Presupuesto al día:
� Detallado � Simplificado � Método unitario (cubicación presupuestada)
� La cubicación presupuestada sistematizada: • Clases constructivas
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• Calidades de edificación nueva • Tablas de costos unitarios por m² de construcción • Actualización de valores (ICE)
� Incidencia de las partidas fundamentales � La cubicación presupuestada sistematizada � Incidencia de las obras complementarias frecuentes � Depreciación por antigüedad (pérdida de valor):
• Físico y funcional • Concepto contable más que tecnológico
� Deterioro reparable o irreparable � Vida útil. Edad real. Edad efectiva � Mejoras (rejuvenecimiento) y deterioros (envejecimientos) � La simple formula VT= m² X $
M²
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CLASES CONSTRUCTIVAS
CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de
acero o losas de hormigón armado. CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con
estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado.
CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado
entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.
CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de
piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.
CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera,
de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera.
CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos
aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera
prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares. CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-
cortón, fibrocemento, o similares. CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón
liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.
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CALIDADES DE EDIFICACION NUEVA
CÓDIGO DEFINICIÓN
1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.
2. BUENA o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de
pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.
3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de
diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.
4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o
masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.
5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos
estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.
6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de
dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.
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TABLA DE COSTOS UNITARIOS
La siguiente tabla de valores de edificación por m² (en pesos, moneda nacional, base Enero 2004)
- OBRAS DE EDIFICACION TABLA DE COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION 1ER TRIMESTRE 2004 (En pesos moneda nacional, base Enero 2004)
- TIPO DE EDIFICACION - CATEG
ORIAS
A B C D E F G H I 1 2 3 4 5 - OTRAS CONSTRUCCIONES:
TABLA DE CLASIFICACION DE ESTAS CONSTRUCCIONES: GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES DEFINICION: Construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes
dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consiste en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.
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LISTADO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VALORADAS REFERIDAS
TODAS A CANTIDAD 1.00
Descripción Unidad P.Unitario P.Unitario
$ UF
CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN
Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm m2
Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 cm m2
Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto ml
Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto ml
Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto ml
CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS
De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto ml
De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) ml
De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto ml
De placas hormigón vibradas 1,80 m alto ml
De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml
PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN
Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Global
Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. ml
Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Global
Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Global
Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto ml
Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto Global
PAVIMENTOS EXTERIORES
Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena m2
Adocreto césped m2
Adoquín piedra gris m2
Asfáltico peatonal M2
Baldosa roja 20 x 20 al liquido m2
Baldosa microvibrada m2
Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5 m2
Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca m2
Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne m2
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Pastelón cemento vibrado 50x50 cm m2
Pastelón piedra huevillo a la vista m2
Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 m2
Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 m2
Afinado de piso (1:3) e=2cms. m2
COBERTIZOS CON CUBIERTA
Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada m2
Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada m2
PERGOLAS Y/O PARRONES
De madera m2
De tubos de cemento y madera m2
Metálicos m2
MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS
Pirca de piedra bolón d=10 cm m
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- GRAFICO 1: DEPRECIACION
VALOR RESIDUAL
VALO
R D
E LA EDIFICACIO
N
EDAD EN AÑOS
DEPRECIACION
Rejuvenecimiento
Aumento de Valor porremozamiento
Envejecimiento
Pérdida de Valor porDeterioro
CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I % ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1 % MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70
ENVEJECIMIENTO Y REJUVENECIMIENTO
VALOR RESIDUAL
VALORDELAEDIFICACION
EDAD EN AÑOS
DEPRECIACION
REJUVENECIMIENTO
AUMENTO VALOR PORREMOZAMIENTO
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EJEMPLIFICACION TASACION POR COSTO DE REPOSICION
• Información de mercado:
� Presupuestos propios de edificación � Presupuestos de empresas constructoras relacionadas � Valores promocionales de “llave en mano”:
- Económicos clasificados El Mercurio - 610 Casas prefabricadas y galpones - 611 Construcciones y ampliaciones
- Paginas Amarillas (prefabricados) • Construcción e ingeniería • Construcción de viviendas:
� Casas prefabricadas � Construcción de colegios � Construcciones metálicas � Constructoras � Galpones metálicos � Galpones prefabricados de hormigón � Viviendas económicas � Hormigón prefabricado
- Vivienda decoración • Economía para el hogar
� Arquitectura y diseño � Construcción
� Información de propuestas D.A. MOP � Residual de lo construido de análisis comparativo del mercado inmobiliario de
casas � Revista Ondac (“no trasnoches”)
• Homologación de presupuestos � Normas INN (Instituto Nacional de Normalización) � Regionalidad (W) � Clase, calidad y altura de edificacion. � Tipología: edificio o galpón. � Fecha
• Incidencia de las obras complementarias frecuentes
Nombre de archivo: Enfoques por costo de reposición Directorio: E:\CHILE Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de
programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: INTRODUCCION AL CURSO TASACION INMOBILIARIA Asunto: Autor: Nelson Aravena Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 28/07/2008 6:05 Cambio número: 2 Guardado el: 28/07/2008 6:05 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 0 minutos Impreso el: 29/08/2008 12:30 Última impresión completa Número de páginas: 9 Número de palabras: 1.413 (aprox.) Número de caracteres:7.772 (aprox.)