CONDICIONES DE PARTIDA PREVISTAS EN EL MACROPROYECTO

El sector de la Zona Mixta tiene 11.37 Has útiles, distribuidas en 44 manzanas y 802 predios

SECTOR A SECTOR B SECTOR C SECTOR D SECTOR PARQUE

# Manzanas 10 5 18 7 4

# Predios 104 65 382 114 137

Área 2.27 Has. 1.46 Has. 5.21 1 Ha. 1.43 Has.

CONDICIONES DE PARTIDA PREVISTAS EN EL MACROPROYECTO

• Sector Avanzada reubica población (No hay gentrificación)• Zona Mixta realmente reciclará suelo (Aproximadamente

12 hectáreas) mediante acciones de renovación urbana (reurbanización).

• Renovación genera impactos sociales, económicos, ambientales y urbanísticos que se concentran en la zona mixta.

• Datos iniciales muestran 67% de la población arrendataria en viviendas con construcciones de baja calidad y malas condiciones de habitabilidad. Desplazamiento de población propietaria bajo (33%).

• El “desplazamiento” de arrendatarios evidencia un problema de pobreza de parte de la población (Atención inmediata)

ANTECEDENTES

POT

MACRO

PIP 13

1. Acuerdo 508 del 12 de Octubre del 2001 (Por medio del cual se adopta el POT de Manizales)

2. Acuerdo 573 del 24 de Diciembre del 2003 (Por medio del cual se modifica el Acuerdo 508 el POT de Manizales)

3. Acuerdo 663 del 13 de Septiembre de 2007 (Por medio del cual se adopta la revisión y se modifica el POT de Manizales)

1. Proyecto de Acuerdo (Por medio del cual se adopta la Pieza Intermedia de Planificación no. 13)

1. Resolución 1464 de Agosto del 2008 (Por medio del cual se anuncia y se delimita el Macroproyecto)

2. Resolución 1453 de Julio del 2009 (Por medio del cual se adopta el Macroproyecto)

3. Resolución 1527 de Agosto del 2010 (Por medio del cual se modifica y adiciona a la Resolución 1453 del 2009)

4. Resolución 1793 de Septiembre del 2011 (Por medio del cual se modifica la Resolución 1527 del 2010)

1. Formulación PP La GaleríaPP LA GALERÍA

DIAGNÓSTICO GENERAL – SISTEMA VIAL

Jerarquización Vial - Macroproyecto

PROYECTOS VIALES:-Par Vial Avenida Colón-Eje Calle 23 (entre Par Vial Avenida Colón)-Eje Calle 26 (Entre Par Vial Avenida Colón)-Eje Calle 28 (entre Par Vial Avenida Colón)-Eje Calle 27

Modificación de la intersección del Par Vial con la Avenida Bernardo Arango. La Resolución 1453 del 2009 (Macroproyecto) reconoce y establece algunas de las vías no todas las que están planteadas en el Sistema Vial del Plan de Ordenamiento Territorial.

PARQUE LIBORIO

GUTIERREZ

Dentro de la clasificación de las vías para el Macroproyecto, existen dos inconsistencias:- 2 Vías Arteria Secundarias se encuentran por fuera del área de planificación: Carrera 20 y Carrera 21.- 2 Vías Colectoras ya se encuentran dentro del listado de Vías Arteria Secundarias: Calle 27 y Calle 32.

VIAS ARTERIA PRINCIPALESVIAS ARTERIA SECUNDARIASVIAS COLECTORAS

Plano de la Jerarquización Vial del Macroproyecto

CONCLUSIONES URBANISTICAS1. Área con buena localización urbana: centro de la ciudad, fácil acceso vial con diferentes

zonas de la ciudad y ejes regionales.2. Acertado mezcla de usos permite identificar diversas dinámicas urbanas.3. Requiere aclarar áreas de tratamiento geotécnico.4. El área del Parque Olivares se debe verificar. No es clara frente a las zonas de ladera y

zonas de cuenca de la quebrada (plano M-02. Sistema Ambiental – Estructura Ecológica Principal.)

5. Diferentes datos poblacionales: 20.386 habitantes (Macroproyecto), 19.726 habitantes (DANE) 27.850 habitantes (Censo 1999 de la Comuna San José). Equipamientos solo cubren las necesidades poblaciones actuales.

6. Confirmar la existencia de los Bulevares peatonales a lo largo de la Avenida Colón y diseño de la intersección de estos con el Parque Liborio Gutierrez.

7. Equipamientos: Según el MISN la zona mixta deben prever la estación de Bomberos, el Parque Tecnológico (3000 M2) y los equipamientos que se requieran (población proyectada)

8. Las manzanas que antes pertenecían al globo A de la zona del Par Vial (incluyendo el parque Liborio Gutierrez) dben ser incluidos en la PIP 13.

9. La PIP 13 y Plan Parcial La Galeríatienen conceptos comunes como: consolidación de los usos establecidos en el área de planificación; generación de vivienda a través de densificar manzanas; ampliar los perfiles viales generando andenes mas amplios y bahías de parqueo dándole prioridad al peatón y buscando descongestionar el tráfico vehicular.

• Promedio ingresos jefe de hogar zona mixta (2008) $456.677,oo = $498,502,24 (2011),

• 170 J.H. ingresos adicionales por $235.363 (2008) $256.918,96 (2011) total $755,421,20 (2011) y pagan arrendamiento $155.880 (2008) $170.156 (2011) 22,52%. Posibles compradores de viviendas en el sector avanzada.

• 325 hogares reportan arrendamiento de $227.763 (2008) $248,622,9 (2011). Requieren ingresos de entre $900.000 y $1.100.000 (Arriendo 22% y 30% de ingresos – Posibles compradores estratos 3 y 4 - Zona Mixta.

• Habitan el sector por bajo costo, por compra de vivienda, por cercanía al centro, familiares en el barrio (741 casos) (Interés en permanecer en el sector)

• El número promedio de personas en el hogar es de 3.65 con un promedio de 3 cuartos por vivienda.

CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS EN LA ZONA

• Desde 2008 la ERUM ha hecho acciones puntuales de acompañamiento, sensibilización y comunicación.

• Acciones puntuales relacionadas con compra de predios pero no hay un plan de gestión integral que atienda el proyecto con acciones de corto, mediano y largo plazo.

• Existen actores sociales (comunidad) integrados al proyecto que interrelacionan la institucionalidad con comunidad.

• Hay presencia de agremiación (vendedores de autopartes zona de Liborio) que proponen participar en los proyectos.

• Falta convergencia de la acción interinstitucional que permitan generar verdadero impacto social.

• Existe propuesta ERUM 2012 “El Reto Social para El Macroproyecto San José” parte del principio equidad, involucrar a la comunidad y esta orientada al respeto y la protección de derechos humanos fundamentales.

ACCIONES ADELANTADAS A LA FECHA POR ERUM

GENERALIDADES

INFORMACIÓN PRELIMINAR:1. Plano base Macroproyecto San José2. 67 fichas estudios de títulos3. Información SIG Alcaldía de Manizales4. Diseño geométrico Par Vial Avenida Colón,

sin ajuste del Sector Liborio5. Cuadros de la empresa de renovación urbana

de Manizales (ERUM)

CONCLUSIONES DE LA TABULACION PREDIAL

• 33 predios no fue posible identificar su número de folio de Matricula Inmobiliaria

• 575 predios, el SIG no reporta número de folio• 542 predios el Número de folio se obtuvo a partir de los cuadros elaborados por

la Empresa de Renovación Urbana de Manizales Ltda. ( ERUM) • 22 folios, presentan inconsistencias en la información suministrada por las

fuentes.• 178 Predios fueron adquiridos por INFI Manizales• 36 Predios fueron adquiridos por Patrimonio Autónomo.

A TENER EN CUENTA

No existe homogeneidad en las fuentes sobre los montos de los terrenos adquiridos hasta el momento. Analizar informes financieros del Patrimonio Autónomo para desarrollar visión unificada.

Independiente de la fuente, la compra de terrenos esta retrasada en relación con la planeación inicial. Retrasos en la adquisición implica mayor costo futuro de compra de terrenos y costo de oportunidad de fondos recibidos (préstamo y vigencias futuras).

ESTUDIO DE MERCADO

13

• Identificar vocación de uso de la zona y el potencial de desarrollo inmobiliario

• Determinar perspectivas de comercialización de los principales usos:

• Vivienda estratos medio-bajo (3) y medio-medio (4).

• Usos comerciales, oficinas, etc.

• Dar recomendaciones sobre características urbanísticas, arquitectónicas y precios de venta de los proyectos a desarrollar

OBJETIVOS

• Visitas de observación detallada a Manizales, al sector y a los predios en estudio

• Recopilación de la información sobre variables urbanísticas y socio-económicos de la ciudad.

• Entrevistas a personalidades del municipio.• 1.051 encuestas a jefes de hogar de los estratos

medio-bajo (3) y medio-medio (4). Nivel de confianza 95%; error de muestreo menor al 3.5%.

• 200 encuestas a comerciantes formales de la ciudad.• Muestra de los proyectos de vivienda dirigidos a

hogares de los estratos 3 y 4.

14

METODOLOGÍA

15

Usos principales: •Vivienda multifamiliar :

Estrato medio-bajo: 60 m2 $ 75 millones 70%Estrato medio-medio: 75 m2 $120 millones 30%

•centro comercial que incorpore un hiperalmacén y un supermercado como anclas principales y una zona de oficinas.

Área de terreno 35.000 a 40.000 m2

Área construida 55.000 m2

Área vendible locales 33.000 m2

Área construida oficinas 20.000 m2

Estacionamientos 1/ 20 m2 de área de ventas.Precio de venta locales$10.000.000 m2

Precio de venta oficinas $ 4.000.000 m2

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

• Locales comerciales en los primeros pisos de los edificios para vivienda dirigidos al estrato 3.

• Parque recreo deportivo que incluya una atracción de tipo científico-tecnológico del estilo de Maloca en Bogotá.

• Usos complementarios opcionales:• Centro de servicios: Al estilo de los Supercades existentes en

Bogotá. • Sede universitaria nivel técnico.

• Seguridad:• Todos los entrevistados manifiestan interés si se garantiza

la seguridad de la zona mixta 16

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

PREMISAS DE PARTIDA GENERALES

COMPENSACIÓN DE VIAS LOCALES EN EL PAR VIAL AVENIDA COLÓN

-En el P.P. l as vías de los globos B, C y D pasan a ser privadas: 18.249,88 M2- Por Ley 9 de 1989 las citadas vías deben ser compensadas por espacios públicos iguales o similares. - La compensación se da con las áreas privadas de la ampliación de la Avenida Colón 51.327,59 m2.

Área TOTAL Par Vial Av Colón 99.265,37Área Vías existentes Par Vial 47.937,78Área Privada Ampliación Par Vial 51.327,59

MODELACIÓN URBANÍSTICA

DOS OPCIONES

OPCIÓN 1 OPCIÓN 2

Se acoge al Macroproyecto Modifica el Macroproyecto

Área Bruta = Globos A, B, C, D y Parque RD

Área Bruta =Globos A, B, C y Parque RD

Globo A = ReactivaciónGlobos B, C y D = Redesarrollo

Globo A = ReactivaciónGlobos B y C = Redesarrollo

Parque RD no es carga. cesiones se pagan al Fondo de E.P. para que pueda comprar el terreno

Parque RD es un carga del Plan Parcial

Se generan cesiones del 25% del Área Neta Urbanizable

Se generan cesiones del 13% del Área Neta Urbanizable para

conformar el Parque

PREMISAS DE PARTIDA OPCIÓN 1

VIAS INTERNAS E INMUEBLES PRIVADOS DETERMINANTES AMBIENTALES

Los Globos B, C, D tienen vías públicas e inmuebles privados. Las cesiones del 25% se calculan restando el área de las vías internas de esos globos y las afectaciones del parque recreodeportivo y del Par Vial Avenida Colón

Inmuebles Globo B 14.526,04Inmuebles Globo C 52.637,55Inmuebles Globo D 10.110,48Área Inmuebles TOTAL 77.274,07Vías Globo B 3.059,57Vías Globo C 12.900,47Vías Globo D 2.289,84Inmuebles Parque Recreodeportivo 15.416,92Afectación Par vial Avenida Colón 5.448,15TOTAL AREA BRUTA 111.555,71

Las afectaciones ambientales corresponden a las ATG (no mitigables).

A

B

C

D

PRDA

B

C

D

PRD

Zonas de Ladera mitigablesZonas ATG no mitigablesZonas de Riesgo mitigables

Áreas InmueblesÁreas Vías

Zonas ATG 2.579,52

Bolsa C - Zonas ATG 2.496,98

Bolsa D - Zonas ATG 82,54

DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 1

DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 1

DETERMINANTES DE ENTORNO URBANO:

- Mezcla de actividades urbanas de carácter central

- Infraestructura Básica Consolidada- Área de reconocimiento para la

ciudadanía. LIBORIO

GALERIA CA

LLE

25

CALL

E 21

CC. FUNDADO

RES

LA AVANZAD

A

PAR VIAL

PAR VIAL

AVEN

IDA

BERN

ARDO

AR

ANGO

AVENIDA GILBERTO ALZATE

u

CENTRO

1

23

45

67

- Reactivación de la Centralidad- Consolidación del eje del MISN a través

de planteamientos urbanísticos apropiados

ESQUEMA LINEALSe generan 7 circuitos entre las zonas intervenidas y las zonas circundantes intensificando la diversidad de usos y densidades: Vivienda (1), Comercio y

Servicios con Vivienda (2, 3, 4, 5), Usos Múltiples (6, 7).

PUNTO DE TENSIÓN

PUNTO DE TENSIÓN

MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 1

BVIVIENDA Es. 3REDESARROLLO

C1VIVIENDA Es. 3REDESARROLLO

C2COMERCIO

Y SERVICIOSREDESARROLLO

D1VIVIENDA Es. 4REDESARROLLO

ALIBORIO

REACTIVACIÓNPRD

8% Eq.14% ZV

ALAMEDA PERIMETRAL 3% ZV

Manzana de Comercio y Servicios

Manzana de Vivienda

Parque Recreodeportivo

Liborio – T. de reactivación

Zonas ATG no mitigables

MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 1

AREA BRUTA (Globos A, B, C, D y PRD) 146.267,27Afectaciones (Andén de 3m Par Vial + Parque Recreodeportivo) 23.444,59

AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES (Menos Liborio y las vías actuales de Globos B, C y D) 69.861,24

CESIONES PUBLICAS PROPUESTAS (25%) 17.465,31

Cesiones de Via Local 1.702,73AREA UTIL REACTIVACION – LIBORIO GLOBO A 34.711,56AREA UTIL REDESARROLLO - GLOBOS B, C Y D 84.357,90

TOTAL AREA UTIL 84.357,90 100,00% I.O I.C M2 I.O. M2 I.C.

MANZANA B1 - VIVIENDA ESTRATO 3 15.849,01 18,79% 0,35 3,50 5.547,15 55.471,52

MANZANA C1 - VIVIENDA ESTRATO 3 21.315,51 25,27% 0,35 3,50 7.460,43 74.604,28

MANZANA C2 - COMERCIO Y SERVICIOS 35.912,89 42,57% 0,60 2,50 21.547,73 89.782,22

MANZANA D1 - VIVIENDA ESTRATO 4 11.280,50 13,37% 0,35 3,50 3.948,17 39.481,74

TOTALES 38.503,49 259.339,76

PREMISAS DE PARTIDA OPCIÓN 2

VIAS INTERNAS E INMUEBLES PRIVADOS DETERMINANTES AMBIENTALES

Los Globos B, C, D y Parque Recreodeportivo están compuestos actualmente por vías públicas e inmuebles privados. Las cesiones públicas correspondientes se deben calcular restando el área equivalente a las vías internas.

Como determinantes ambientales para la modelación urbanística, existen las zonas de Ladera, las zonas ATG según el POT y las de Tratamiento Zonas de Riesgo. Se propone determinar las zonas no mitigables , a través de los estudios pertinentes que en su momento sean determinados, dentro de los Globos, previo al proceso de construcción, obteniendo unos resultados mas acertados y fiables

APRD

B

C

A

Zonas de LaderaZonas ATGZonas de Riesgo

Áreas InmueblesÁreas Vías

PRD

B

C

Inmuebles Globo B 68.345,04Inmuebles Globo C 10.110,48Inmuebles Parque Recreodeportivo 9.771,40Área Inmuebles TOTAL 88.226,92Vías Globo B 18.956,06Vías Globo C 2.289,84Vías Parque Recreodeportivo 2.655,70Área Vías TOTAL 23.901,60TOTAL AREA BRUTA 112.128,52

DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 2

GALERÍA

TERM

INAL

CRA 19,

CLL

19

CRA 20,

PAR VIAL AV. COLON

Sector Liborio

MEGACOLEGIOS

CC Fundadores

Universidad de

Manizales

u

PARQUE NATURAL URBANO OLIVARES

4

EJE

COM

ERCI

AL D

E RE

NOVA

CIÓN

33

LIBORIO

CENTRO

TRANSICIÓN

RESIDENCIAL CON SERVICIOS

COMPLEMENTARIOS

RESIDENCIAL CON SERVICIOS

COMPLEMENTARIOS

MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 2

B1COMERCIO Y SERVICIOS

REDESARROLLO

B2VIVIENDA Es. 3REDESARROLLO

B3 USO MULTIPLE C1

VIVIENDA Es. 4REDESARROLLO

ALIBORIO

REACTIVACIÓN

PRD13% ZV

Manzana de Comercio y Servicios

Manzana de Vivienda

Parque Recreodeportivo

Liborio – T. de reactivación

Manzana usos múltiple

MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 2

AREA BRUTA (Globos A, B, C, y PRD) 146,840,08Afectaciones (Andén de 3m Par Vial) 5.547,98

AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES (Menos Liborio y las vías actuales de Globos B y C) 84.334,95

CESIONES PUBLICAS PROPUESTAS (13%) 11.619,76

Cesiones de Via Local 2.0236,94AREA UTIL REACTIVACION – LIBORIO GLOBO A 34.711,56AREA UTIL REDESARROLLO - GLOBOS B, C Y D 92.723,82

TOTAL AREA UTIL 92.723,82 100,00% I.O I.C M2 I.O. M2 I.C.

MANZANA B1 - COMERCIO Y SERVICIOS 35.354,98 38,13% 0,60 2,50 21.212,99 88.387,44

MANZANA B2 - VIVIENDA ESTRATO 3 24.578,70 26,51% 0,35 3,50 8.602,54 86.025,44

MANZANA B3 - USO MULTIPLE 21.161,62 22,82% 0,60 2,50 12.696,97 52.904,05

MANZANA C1 - VIVIENDA ESTRATO 4 11.628,52 12,54% 0,35 3,50 4.069,98 40.699,83

TOTALES 46.582,49 268.016,76

MODELACIÓN FINANCIERA

LOTE O GLOBO $ MILLONES ÁREA M2 PROMEDIO / M2

Lote B 5.780 17.585 328.689

Lote B recreodeportivo 6.018 16.040 375.187

Lote C 22.200 65.538 338.735

Lote D 3.360 12.408 270.793

lotes B, C y D 37.358 111.571

Adición predios residuales 25.800

Total costo suelo 63.158 566.079

COSTO SUELO ZONA MIXTA

• Se aplica el método residual técnica inductiva• Se aplica método residual deductivo• Con los usos y densidades se determina el

potencial de construcción• Con estudio de mercado se analizan ventas.• Se deducen costos de construcción• Se deduce utilidad aplicando TIR mínima• Saldo o residuo: valor del lote renovado.

METODOLOGÍA PARA EL CÁLCULO

PROPUESTA 1

PROPUESTA 1USOS Área Área

Vendible unidades construidacomercio 35.015 53.870estrato 3 117.067 1.801 130.074estrato 4 33.558 447 39.480oficinas 30.526 35.913TOTAL 185.640 2.248 259.337

COSTOS DE URBANISMO LOCALparque 16040 60000 962400000alameda 2048 80000 163840000anden 5448 120000 653760000vias locales 1702 200000 340400000

2.120.400.000

RESUMEN FINANCIERO PROPUESTA 1 INFORME 3

AREA UTIL URBANIZABLE TOTAL AREAS M2 VALOR M² VALOR TOTAL

COMERCIO C2 35913,00 $ 1.416.024 $ 50.853.662.188 estrato 3 B1 Y C1 37164,00 $ 542.504 $ 20.161.612.938 ESTRATO 4 D1 11280,00 $ 691.891 $ 7.804.526.720       TOTAL 84357,00 934360 $ 78.819.801.846promedio sobre ANU     $ 706.454promedio sobre area bruta     $ 706.454 compra de suelo     $ 57.140.000.000suelo parque recreodeportivo     $ 6.018.000.000TOTAL costo suelo     $ 63.158.000.000copra de suelo por m2 bruto $ 566.079compra suelo por m2 util $ 677.359Cargas por m2 util 71.340suelo y cargas por m2 util 748.699Utilidad bruta del plan parcial     $ 15.661.801.846costos urbanismo   $ 2.120.400.000UTILIDAD neta P PARCIAL     $ 13.541.401.846

PROPUESTA 2 REFORMA AL MACROPROYECTO

COSTOS DE URBANISMO LOCALparque 10178 60000 610680000alameda 2048 80000 163840000anden 5578 120000 669360000vias peatonales 2236 150000 335400000

1.443.880.000

PROPUESTA 2 informe 3

AREA AREAUSOS VENDIBLE UNIDADES CONSTRUIDA

comercio 34.470 53.031

oficinas 48.937 57.573

estrato 3 77.421 1.191 86.023

estrato 4 86.438 1.049 92.542

total 247.266 2.240 289.170

RESUMEN FINANCIERO PROPUESTA 2 INFORME 3

AREA UTIL URBANIZABLE TOTAL AREAS M2 VALOR M² VALOR TOTAL

COMERCIO B1 35354,00 $ 1.396.597 $ 49.375.281.875 estrato 3 B2 24578,00 $ 542.504 $ 13.333.659.531estrato 4 C1 11628,00 $ 691.891 $ 8.045.304.672multiple B3 21161,00 $ 863.110 $ 18.264.262.598TOTAL 92721,00 960068 $ 89.018.508.676promedio sobre ANU por m2     $ 797.864        compra de suelo     $ 57.140.000.000suelo parque recreodeportivo     $ 6.018.000.000TOTAL costo suelo     $ 63.158.000.000compra suelo por m2 bruto $ 566.079compra suelo por m2 util $ 616.257parque por m2 util 64.904suelo y cargas por m2 util 681.162Utilidad del plan parcial     $ 25.860.508.676costos urbanismo   $ 1.443.880.000UTILIDAD neta P PARCIAL     $ 24.416.628.676

• Se adquiere y paga toda la zona mixta interior en dos años, años 1 y 2 que para el efecto son 2013 y 2014, ya que consideramos el año cero al 2012. El parque recreodeportivo lo paga el plan parcial.

• Se paga al municipio o se cruzan cuentas sobre los remanentes de la Avenida Colon en los años 2015 y 2016, suma que asciende a $25.800 millones

• El valor total del suelo es $63.158 millones con el parque recreodep.• Las ventas del suelo a pesos actuales del año cero son $78.819 millones• Las ventas se efectúan a partir del año 3 o sea desde el 2014 y van hasta

el año 10 o sea 2022. • Se ajustan los costos de adquisición del suelo a la inflación esperada del

3% anual. Se ajustan las ventas a la valorización esperada del 5% anual. Este dato procede de la observación del suelo en los últimos 5 años en Manizales y Pereira cuyo aumento ha estado por encima de la inflación.

• RESULTADO: 11.2% ANUAL .• Si el parque lo asume el municipio la rentabilidad sube a 14% anual.

RENTABILIDAD PARA EL DUEÑO DE LA TIERRA (P.A. MATRIZ)

• La propuesta 1 del plan parcial genera utilidad en pesos actuales de $13.541 millones. El area util es 75.6% sobre area bruta por adquirir. Genera una rentabilidad anual para INFIMANIZALES de 11.2%.

• La propuesta nueva reformando el macroproyecto eleva a $24.416 millones la utilidad, el area util es 82.6% del area bruta por adquirir. La rentabilidad anual para Infimanizales es 15%.

• Con cualquiera de las dos alternativas es viable y rentable el proyecto bajo la expectativa de vender el suelo urbanizado.

• Si se puede reformar el macroproyecto es sustancialmente mejor la propuesta 2.

CONCLUSIONES ANÁLISIS FINANCIERO

• Negocio 1 : Si adquiere la zona mixta y la vende en 10 años obtiene el 11.2% anual. Supone que vende a constructores dejando usos comerciales para el final.

• Negocio 2 : Si aporta el suelo a cambio de 50% de utilidades el P.A. Matriz obtiene 22% anual desde el momento que lo aporta.

• La combinación de ambos negocios dará entre el 14 y 15% anual según fechas de aporte y ritmos de ventas.

MODELOS DE NEGOCIO

VENTAJAS DEL APORTE DE SUELO:

• El P.A. Matriz duplica la rentabilidad del negocio.• Los constructores mejoran su rentabilidad en 5 a 8

puntos anuales.• Es mas fácil aportar lotes que venderlos. Se tendrá

mayor demanda y se puede proceder a subasta pública. • Se obtiene una mas rápida valorización del suelo• Se reduce el tiempo de todo el proyecto.• La venta de oficinas y centro comercial es mas fácil y

menos riesgosa.• Debe manejarse por fiducia inmobiliaria.

VENTAJAS DEL MODELO DE NEGOCIO DE APORTE DE SUELO

ESTUDIO REGISTRO TOPOGRAFICO

• Conforme reunión IGAC Manizales 16/02/2012 para el englobe de predios se debe tener en cuenta que: El área es la de títulos de propiedadSino hay área se debe aclarar el folio con el registrada

ante el IGAC• Según revisión de folios y áreas IGAC se establece: • Los predios de la Zona Mixta que se compran son

698 (Bolsas B, C y D y Parque Recreodeportivo)• 226 no registran área en su folio. • 29 predios tienen número predial, área IGAC pero se

desconoce su folio de matrícula inmobiliaria.• El P.A. Matriz solo es propietario de 6 predios.

ACTUALIZACIÓN DE CABIDA DE LOS PREDIOS

ACTUALIZACIÓN DE CABIDA DE LOS PREDIOS

MZ PREDIO SECTOR

FICHA FOLIO

ÁREA IGAC

CATASTRAL MATRICULA

• Conforme reunión IGAC Manizales 16/02/2012 el englobe:

• Solo se pueden hacer cuando se cuente con la totalidad de los predios;

• Se debe hacer por manzanas catastrales completas • Se debe hacer incluyendo áreas de predios más

espacio público (vías) al interior de las bolsas. • Luego se desengloban los predios del Par Vial, de la

zona mixta y los predios remanentes.• Según información remitida el P.A. Matriz no es

propietario de todos los predios a englobar.• Los predios comprados son dispersos y no arman

manzanas completas. (no permite englobe)

ENGLOBE DE PREDIOS

ENGLOBE DE PREDIOS

EJEMPLO ENGLOBE DE PREDIOS SEGÚN TÍTULOS – MANZANA 241 BOLSA D

MZ PREDIO SECTORFICHA FOLIO

ÁREA FOLIOCATASTRAL MATRICULA

241 11 D 10302410011 100-4790 72,00

241 12 10302410012 100-54553 103,00

241 13 10302410013 100-25578 56,32

241 14 10302410014 100-25447 48,00

241 15 10302410015 100-26508 221,06

500,38

ENGLOBE DE PREDIOS POR

MANZANA ÁREA M2

231 3.002,14

232 3.188,87

241 546,24

242 106,41

243 843,18

313 3.859,04

314 1.494,26

SUBTOTAL MANZANAS 13.040,14

SUBTOTAL VÍAS 2.508,39

TOTAL BOLSA D 15.548,53

Tabla 32. Áreas generales del englobe Bolsa D (según plano)

COMPARACIÓN DE ÁREAS DE ENGLOBE SEGÚN TÍTULOS Y PLANO AV. COLON

SEGÚN TÍTULOS SEGÚN PLANO DIFERENCIA

Área M2 Área M2 Área M2 %

SUBTOTAL ENGLOBES MANZANAS

109.127,87 119.722,97 10.595,10 9,71%

SUBTOTAL VÍAS 20.398,79 20.398,79 0,00

TOTAL BOLSAS 129.526,66 140.121,76 10.595,10 8,18%

DESENGLOBE DE PREDIOS

• Para el desenglobe: • Culminada la obra del Par Vial de la Av. Colón se debe hacer un levantamiento topográfico actualizado (Cambia el terreno con la obra)•Las áreas englobadas se deben comparar con las áreas el levantamiento topográfico final.•Si hay diferencia mayor al 0,6% se debe realizar actualización de cabida y linderos del predio englobado con fundamento en el nuevo levantamiento.•EL IGAC realiza las visitas de campo para verificar las nuevas áreas. •El IGAC expide la certificación para otorgar escritura de aclaración.•El levantamiento topográfico final se incorpora ante el IGAC.

ESTUDIO JURÍDICO

FIDUPREVISORA entregó copia de 64 estudios de títulos que una vez analizados produjeron:•Recomendaciones sobre la elaboración de estudios de títulos futuros;•Recomendaciones sobre las observaciones encontradas en los estudios de títulos;•Observaciones sobre las compraventas efectuada por FIDUPREVISORA como vocera del PA- Patrimonio Autónomo San José Manizales antes del 16 de junio de 2011;Adicionalmente se hizo un análisis institucional.

RECOPILACIÓN Y PROCESAMIENTO DE INFORMACIÓN

• Señalar la fecha de elaborados y enlistar los documentos tenidos en cuenta.

• Obtener copias de la totalidad de los títulos inscritos en los últimos 20 años, para mejorar la seguridad jurídica y evitar que el estudio se limite a una trascripción del folio y al análisis del último título de la cadena registrado.

• Frente a cada título registrado se debe conceptuar si se cumplieron o no con los requisitos de fondo y forma exigidos por la ley.

• Cuando se identifiquen observaciones se debe incluir un análisis legal de la observación encontrada y definir la manera cómo debe ser saneada.

RECOMENDACIONES SOBRE LA ELABORACIÓN DE E.T. FUTUROS

• Condición Resolutoria: Establecer si la acción ordinaria prescribió.

• Hipotecas: Analizar su estado y acordar que parte del precio va a cancelar la obligación.

• Servidumbres activas o pasivas de transito: Verificar si se pueden cancelar por causas diferentes a la confusión.

• Afectación a vivienda familiar: Verificar que la escritura sea firmada por ambos cónyuges o compañeros permanentes.

• Patrimonio de familia: Acudir al proceso de cancelación o sustitución ante notario según lo establece el Decreto Ley 19 de 2012.

RECOMENDACIONES SOBRE ESTUDIOS DE TÍTULOS

• La Ley 388 de 1997 autorizaba que los recursos provinieran de un tercero pero la propiedad del inmueble debía pasar a la entidad negociante (expropiante).

• Solo a partir de la Ley 1450 de 2011 (16 de junio de 2011), la propiedad de los predios puede pasar al patrimonio del tercero que puso los recursos.

• Antes del 16 de junio de 2011, la propiedad de 39 predios pasó directamente al patrimonio autónomo y para esa fecha la ley 388 de 1997.

• Lo anterior podría crear discusión acerca de una nulidad de las compraventas por vicio en el consentimiento proveniente del error de hecho.

OBSERVACIONES SOBRE COMPRAVENTAS EFECTUADAS ANTES DEL 16/06/2011

•

ANÁLISIS INSTITUCIONAL

EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA ERUM

ANÁLISIS INSTITUCIONAL

PATRIMONIO AUTÓNOMO – ERUM

Esquema institucional con problemas porque LA ERUM es débil administrativa y financieramente porque:

Ingresos provienen de comisiones por compra de predios social (2% con IVA). Sino compra no hay recursos.

La ERUM compra donde se facilite lo cual no es bueno para el proyecto. Estructura básica y poco especializada para compra de predios.

(contratistas sin estabilidad). Compra para un tercero P. A. Matriz sin incremento de patrimonio. El Fideicomiso no responde frente a terceros - fragilidad ERUM - ERUM responde judicialmente sin patrimonio adquirido - predios

pasaron a poder del P.A. Matriz. Lo anterior implica restructuración administrativa de la ERUM. Hoy solo

compra de predios sin capacidad técnica, administrativa ni financiera para ejecutar un proyecto de renovación urbana como el que se pretende realizar en la zona mixta.

CONCLUSIONES ANÁLISIS INSTITUCIONAL

ESTUDIO SOCIAL, COMUNICACIÓN Y

DIVULGACIÓN

• Observaciones de campo situación del territorio: Impacto negativos que genera en la población el sistema de compra de predios.

• Grupo focal y observaciones de campo en la zona de Liborio ( Marzo 30 2012): Se conoció la perspectiva de esta comunidad respecto al proyecto

• Taller interinstitucional mayo 17 de 2012: Se hizo un análisis detallado de los posibles impactos generados en la zona mixta

• Se aplicó una encuesta para actualizar la información socioeconómica en la zona mixta.

ACTIVIDADES REALIZADAS

• Presencia en el sector por más de 20 años (53.3%) • Vivían anteriormente en el mismo sector (56.9% ) • Gusto seguir viviendo en el sector (78.5%)

• Viven en el sector por: Cercanía al centro (42,7%) Bajo consto de vida (37.2%) Cercanía con familiares y amigos (10.9%)

• Al 56,9% no le ocasiona ningún problema trasladarse a otros sectores de la ciudad, al 43.10% restante, el trasladarse les ocasionaría problemas principalmente por razones de economía (28%)

• El (40.7%) de los hogares que viven en arriendo pagan entre 150.000 a 200.000, seguido del (19.3%) que paga entre 200.000 a 250.000.

RESULTADOS CARACTERIZACIÓN SOCIOECONÓMICA 2012

• Factores estructurales, pre-existentes al Plan Parcial: Anomias sociales, desempleo, subempleo, presencia de adicción a sustancias psicoactivas, delincuencia y prostitución, presencia de adultos mayores vulnerables, población discapacitada.

• Impactos directos generados por el proceso de negociación y cambio de vivienda

• Impactos indirectos. Problemas de movilidad, disminución de la actividad deportiva, cambio de la actividad comercial.

POSIBLES IMPACTOS DETECTADOS

• Los problemas en la zona se han visualizado por los impactos generados por compra de predios.

• La estructura de la ERUM no soportar un proceso de gestión como el requerido para la puesta en marcha del plan parcial.

• La mayoría de las personas acepta el Plan Parcial Zona Mixta, considera mejora la zona, la seguridad, genera nuevas viviendas pero tiene cuestionamientos al lento proceso de compra de predios y la forma como se hace la negociación.

• Hay tendencias para apoyar procesos de ahorro, el 36,9% de los hogares cuentan con alguna cuenta bancaria y que el 31,8% de los hogares han tenido crédito mediante alguna entidad financiera.

CONCLUSIONES

• Las viviendas fuera de ser residencia tienen utilidad económica (51% arriendan habitación, local, garaje u otro)

• El Plan de gestión social de la ERUM no diferencia las condiciones estructurales de la problemática ni impactos directos o indirectos; por tanto la gestión no orienta estratégicamente e impide tener eficiencia y efectividad en la alternativas de solución.

• Es necesaria una reestructuración de la ERUM para ser capaz de orientar el proceso de gestión social.

• Es esencial la conformación de una red interinstitucional de atención a los problemas estructurales que permita acciones eficientes y eficaces. (Estilo Supercade en la zona)

CONCLUSIONES