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PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL SUBÁMBITO “IB.06.1 RENAULT-LOREA”

“IB.06.1 RENAULT-LOREA” EREMUAREN PLAN BEREZIA

BORRADOR DE ORDENACIÓN

DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN

JUNIO 2019 EKAINA

PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AMBITO IB. 06.1 RENAULT LOREA”DE DONOSTIA SAN SEBASTIAN DOCUMENTO “A.- MEMORIA” DONOSTIAKO “IB.06.1 RENAULT-LOREA” EREMUAREN PLAN BEREZIA JUNIO 2019 EKAINA

INDICE GENERAL DEL DOCUMENTO DOCUMENTO A. - MEMORIA

DOCUMENTO B - NORMAS URBANISTICAS PARTICULARES DE LAS PARCELAS “IB06.1 RENAULT LOREA”

DOCUMENTO C - DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL PLAN

DOCUMENTO D- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO- FINANCIERA

DOCUMENTO E- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DOCUMENTO F- INFORME DE IMPACTO DE GÉNERO DOCUMENTO G- INFORME SOCIOLINGÏSTICO

DOCUMENTO H - PLANOS DE INFORMACIÓN Y ORDENACION

EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL- Procedimiento simplificado (Se adjunta en documento aparte) ESTUDIO ACUSTICO (Se adjunta en documento aparte)

PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AMBITO IB. 06.1 RENAULT LOREA”DE DONOSTIA SAN SEBASTIAN DOCUMENTO “A.- MEMORIA” DONOSTIAKO “IB.06.1 RENAULT-LOREA” EREMUAREN PLAN BEREZIA JUNIO 2019 EKAINA

DOCUMENTO A- MEMORIA

PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AMBITO IB. 06.1 RENAULT LOREA” DE DONOSTIA SAN SEBASTIAN DOCUMENTO “A. MEMORIA ”DONOSTIAKO IB.06.1 RENAULT-LOREA” EREMUAREN PLAN BEREZIA JUNIO 2019 EKAINA pag 1

ÍNDICE: DEL DOCUMENTO A - MEMORIA

1. INTRODUCCION ........................................................................................................................................................ 2 1.1. AUTOR Y PROMOTOR DEL PROYECTO ................................................................................................................... 2 1.2. ANTECEDENTES URBANISTICOS ............................................................................................................................ 2 1.3. AMBITO DE ACTUACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................................... 2 1.4. JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD EN LA FORMULACION DEL PRESENTE PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA ................................................................................................................................................... 2 1.5. MARCO LEGISLATIVO VIGENTE .............................................................................................................................. 4 1.6. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE ................................................................................................ 4

2. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE LA INTERVENCIÓN PROPUESTA Y JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ...... 13

2.1. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE LA PROPUESTA ................................................................................... 13 2.2. JUSTIFICACION DE LA ORDENACION PROPUESTA ............................................................................................... 14 2.3. PARCELARIO ........................................................................................................................................................ 14

3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA PLANTEADA ...................................................................................................... 15

3.1. DESCRIPCION DE LA ORDENACION PROPUESTA ................................................................................................. 15 3.2. DESCRIPCIÓN DE LOS USOS PROPUESTOS ......................................................................................................... 15 3.3. ORDENACIÓN URBANISTICA ESTRUCTURAL Y PORMENORIZADA ........................................................................ 16 3.4. EDIFICABILIDAD FISICA ........................................................................................................................................ 16 3.5. DOTACIÓN DE ESPACIOS LIBRES ......................................................................................................................... 15 3.6. DOTACIÓN DE ARBOLADO .................................................................................................................................... 15 3.7. CESIÓN DEL 15% EN FAVOR DEL AYUNTAMIENTO ............................................................................................... 16 3.8. DOTACION DE APARCAMIENTOSEL ARTÍCULO 6.2.B) DEL DECRETO 123/2012, DE 3 DE JULIO, DE ESTÁNDARES URBANÍSTICOS, ESTABLECE ........................................................................................................................................ 16 3.9. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD ................... 17

3.9.1. OBJETO .................................................................................................................................................. 17 3.2.2. ELEMENTOS DE URBANIZACION............................................................................................................. 17

3.10. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE INCENDIO ............................. 18 3.11. CONDICIONES DE EJECUCIÓN .............................................................................................................................. 17


1. INTRODUCCION

1.1. AUTOR Y PROMOTOR DEL PROYECTO

El presente Plan especial lo suscribe el equipo de trabajo compuesto por el abogado José María Abad Urruzola y los arquitectos de Uranga Royo UR Arquitectura S.L.P. con domicilio en Donostia – San Sebastián, Pª Zubiberri, 31 Edificio Urumea Planta Baja Local 3, bajo la dirección de los arquitectos Xabier Uranga Royo, con D.N.I. nº15.260.949-N y nº de colegiado 419.257 y Zuria Arechaga Loyo, con D.N.I. nº 78.873.378-F, nº de colegiado 423.351.

El Plan Especial se desarrolla bajo el encargo de ABR S.L, con domicilio en la Crta. N-1 km 470, Pol Makarrastegi Pab 1, 20180, Oiartzun y C.I.F. B-20016937

1.2. ANTECEDENTES URBANISTICOS

El municipio de Donostia - San Sebastián cuenta como instrumento urbanístico de ordenación general con el Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián, el cual fue aprobado definitivamente por acuerdo plenario de fecha 25 de junio de 2010, publicado en el B.O.G nº 222 de fecha 19 de noviembre de 2010.

En dicho instrumento de planeamiento, se define el ámbito urbanístico A.U “IB.06 LOREA (Ibaeta), con una superficie de 47.155 m2, de los cuales se califica una superficie de 3.664 m2 como subámbito “IB.06.1 Renault”.

A su vez se especifica dentro de los criterios y objetivos generales de ordenación de las Normas Urbanísticas particulares del PGOU de Donostia San Sebastián, el reajuste del régimen del subámbito “IB.06.1 Renault”. delimitado en dicho Plan General, asociado a la previsión de, por un lado y en el frente de la Avenida Zarautz, un desarrollo urbanístico destinado a usos de actividades económicas de carácter terciario y/o equipamental privado, y por otro, en el frente de la Avenida Tolosa, espacios libres complementarios de los ordenados en ese entorno.

El en el régimen urbanístico estructural del PGOU de Donostia San Sebastian, se establece la obligatoriedad de elaborar y tramitar un Plan Especial de Ordenación Urbana referido a la totalidad del subámbito “IB.06.1 Renault” a los efectos de la determinación de la ordenación pormenorizada del mismo.

1.3. AMBITO DE ACTUACIÓN DEL PROYECTO

El presente Plan Especial afecta al ámbito Urbanístico A.U “IB.06 LOREA (Ibaeta), delimitado en el Plan General aprobado definitivamente en el año 2010, y en particular al subámbito “IB.06.1 Renault” el cual cuenta con una superficie de 3.664 m2

1.4. JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD EN LA FORMULACION DEL PRESENTE PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA

El subámbito actual “IB.06.1 Renault” definido en el PGOU aprobado definitivamente por el acuerdo plenario de fecha 25 de junio de 2010 cuenta con unos antecedentes que a continuación se enumeran a fin de clarificar y justificar el punto de partida para el presente Plan Especial.

01_ El PGOU de Donostia San Sebastian cuya aprobación definitiva fue el 16 de noviembre de 1995 definía el subámbito objeto del presente plan Especial como “IB.06.1” dentro del A.I.U. “IB.06 Lorea” en la Zona A.300/IB.06.1 coincidente con AR.”SU. 56”. En el DOC B Normas Urbanísticas (Libro XI. Normas Particulares. Ibaeta), el edificio existente de entonces quedaba declarado fuera de ordenación y se reordenaba la parcela con condición de edificación obligatoria de alinear un edificio a la Avenida Tolosa con un perfil edificatorio de III/II y una huella de 50x20 sobre rasante y bajo rasante.

También se expresaba la obligatoriedad de la redacción de un estudio de detalle en el punto 2. Condiciones particulares de la edificación, Dominio y uso párrafo 4:

“No obstante, en la U.E. “IB.06.1” dichas alineaciones se precisarán a través de un “Estudio de Detalle” que deberá ser redactado para su ámbito”

02_Se redactó un Estudio de Detalle ante lo dispuesto para la UE.06.1 Lorea (Ibaeta) en el PGOU cuya aprobación definitiva fue en 1995, dado que exigía su tramitación con carácter previo a la licencia de construcción del nuevo edificio de usos terciarios previsto en dicha unidad de ejecución con el fin de precisar las alineaciones del mismo.


La aprobación definitiva de dicho Estudio de Detalle data de 13 de mayo del 2004.

El Estudio de Detalle reordenaba las parcelas ocupadas en su momento por el concesionario de la Empresa Renault, previendo un nuevo edificio alineado con la Avda. de Tolosa, con un perfil máximo de III/II, una altura máxima de 10 metros, uso terciario comercial y techo máximo de 1.700 m2 y una ordenación en la que se plantea, una edificación, un aparcamiento en subsuelo de carácter público y una urbanización en superficie también de titularidad pública.

03_Se tramitó el proyecto de compensación de la U.E. “I.B.06.1” del PGOU de Donostia San Sebastián cuyo promotor único es “Auto Recambios BRIG S.L.” y data de junio 2004. En la reparcelación se establecía la reparcelación entre Auto Recambios BRIG S.L y el ayuntamiento de San Sebastian y se compensa al Ayuntamiento la cesión legal con el pago del 10% del aprovechamiento lucrativo, es decir, 152.954,68 €. Se adjudica a Auto Recambios BRIG S.L. la única parcela lucrativa y el resto de terrenos al Ayuntamiento como terrenos de dominio y uso público.

04_Con Fecha 23 de Julio de 2004 se concedió a D. Angel Izquierdo Escribano, en representación de “Auto Recambios BRIG S.L” la licencia de derribo de la edificación sita en Avda. de Zarautz (Lorea) solicitada en base al proyecto técnico visado por el COAVN con fecha 28-06-04.

05_Se redactó el proyecto de ejecución y proyecto de urbanización complementaria de “Exposición, venta de coches y taller de reparación de Peugeot cuyo promotor es Auto Recambios BRIG S.L. con fecha Febrero 2005.

06_Ante la particularidad de que el PGOU estaba en trámite de modificarse por lo que D. Angel Izquierdo solicitó una prórroga y se tramitó un proyecto de acondicionamiento interior del Edificio Renault

07_Con fecha 25 de junio de 2010 se aprobó Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián actualmente vigente, el cual cita expresamente en el apartado de criterios y objetivos generales de ordenación lo siguiente:

“Reajuste del régimen del subámbito urbanístico “IB.06.1 Renault” delimitado en este Plan General, asociado a la previsión de, por un lado y en el frente de la Avenida de Zarautz, un desarrollo urbanístico destinado a usos de actividades económicas de carácter terciario y/o equipamental privado, y, por otro, en el frente de la Avenida de Tolosa, espacios libres complementarios de los ordenados en ese entorno.” Sorprendentemente el PGOU omite todos los antecedentes urbanísticos, rompiendo la regla habitual de explicitarlos para confirmarlos o dejarlos sin efecto.

08_Se redacta el presente Plan Especial de Ordenación Urbana del subámbito “IB 06.1 Renault”, tiene por objeto la definición de los parámetros urbanísticos, con la finalidad de dar cumplimientos a los criterios y objetivos definidos en el apartado 1.2 de la presente memoria.

En la ficha correspondiente a la A.U “IB.06 LOREA (Ibaeta) subámbito “IB 06.1 Renault”, se definen las condiciones generales de edificación y la edificabilidad urbanística sobre rasante la cual no se modificará en el presente Plan Especial. Tampoco se verá afectada lo establecido en cuanto a la edificabilidad bajo rasante autorizada.

De conformidad con el Proyecto de Compensación inscrito, Auto Recambios BRIG S.L. es propietaria de la totalidad de suelos patrimoniales (parcela única, catastral 8095161). El resto es municipal obtenido por cesión.


1.5. MARCO LEGISLATIVO VIGENTE

El presente Plan Especial se formula dentro del marco legislativo vigente, constituido, entre otras, por las siguientes disposiciones legales:

Disposiciones urbanísticas promovidas en la Comunidad Autónoma del País Vasco y vigentes en la misma:

- Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio (Ley 2/2006).

- Decreto de medidas urgentes de 3 de junio de 2008, promovido en desarrollo de la Ley anterior (Decreto 105/2008), en lo referente a las previsiones del mismo que continúan vigentes tras la aprobación y entrada en vigor del Decreto 123/2012 al que se alude más adelante.

- Ley de 28 de noviembre de 2008, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

- Decreto de 3 de julio de 2012, de estándares urbanísticos (Decreto 123/2012).

- Decreto 213/2013 de contaminación acústica del País Vasco.

Disposiciones promovidas por la Administración central:

- Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante

Real Decreto Legislativo de 30 de octubre de 2015 (Real Decreto Legislativo 7/2015).

Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado mediante Real Decreto de 24 de octubre de 2011 (Real Decreto 1492/2011).

- Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, de 26 de junio de 2013 (Ley 8/2013).

- Ley de Evaluación de Impacto Ambiental, Ley 21/2013 de 9 de diciembre.

Plan General de Ordenación Urbana de Donostia – San Sebastián:

Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián que fue aprobado definitivamente por acuerdo plenario de fecha 25 de junio de 2010, publicado en el B.O.G nº 222 de fecha 19 de noviembre de 2010.

1.6. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

Es de aplicación, el Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián que fue aprobado definitivamente por acuerdo plenario de fecha 25 de junio de 2010, publicado en el B.O.G nº 222 de fecha 19 de noviembre de 2010.

En concreto la ficha urbanística “A.U. “IB.06 LOREA” (Ibaeta).


2. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE LA INTERVENCIÓN PROPUESTA Y JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN

2.1. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE LA PROPUESTA

El objetivo del presente Plan Especial será definir las determinaciones de la calificación pormenorizada del subámbito “IB 06.1 Renault” teniendo en cuenta las siguientes consideraciones sobre el subámbito:

a) El subámbito se emplaza en un entorno urbano residencial de densidad alta. Actualmente los edificios colindantes cuentan con PB+4 plantas en el edificio de viviendas más inmediato al noreste y suroeste, y un edificio torre de viviendas de unas 13 plantas al sureste y noroeste.

Dichas edificaciones cuentan con un zócalo común de porches que alberga en planta primera piscinas de las distintas comunidades y que conectan todos los recorridos peatonales existentes a nivel de calle entre la Avenida Zarautz y la Avenida Tolosa.

b) La parcela objeto del presente Plan Especial se emplaza en una plataforma en la cota +5.04 m. Considerando que la Avenida Zarautz y la Avenida Tolosa están en la cota +6,00 m, la parcela objeto del presente documento se encuentra semienterrada con respecto a la cota general del barrio lo que dificulta el tránsito peatonal accesible entre las dos calles y la comunicación entre los distintos bloques de viviendas colindantes.

c) Actualmente en dicha parcela existe una construcción cuyo uso es el de concesionario de vehículos con perfil II/I cuya ocupación en planta es de forma rectangular de unos 616,57 m² (30,15m x 20,45m) y cuenta con una altura aproximada de +7,63m sobre la rasante de la calle Ebro, cota +5.24 m aproximadamente.

El concesionario cuenta con su acceso principal desde la parte trasera de la edificación, cota +5.06 m., cuyo acceso se realiza mediante una rampa lateral al sur.

El edificio existente se alinea de forma que mantiene un margen de 14 m con el edificio próximo al norte y 15.60 m con el edificio inmediato al sur. Mantiene un retranqueo de 6.40 m con respecto a la avenida Zarautz.

A día de hoy todo lo que no es el volumen de concesionario se destina a usos públicos de 77 plazas aparcamientos en superficie OTA; jardines y escaleras de acceso y comunicación entre los distintos flujos peatonales urbanos.

En definitiva, el presente PEOU se redacta para otorgar cobertura urbanística a la edificación prevista en dicha parcela que conlleva una variación de la ocupación en planta respecto a la actual, así como alineaciones máximas y uso no residencial, terciario comercial categoría 3ª.


2.2. JUSTIFICACION DE LA ORDENACION PROPUESTA

Con la finalidad de dar cumplimiento a los objetivos definidos, se ha procedido a plantear el presente Plan Especial de Ordenación Urbana.

2.3. PARCELARIO

El subámbito “IB.06.1 IBAETA” con una superficie de 3.664 m2, comprende dos propiedades resultantes del Proyecto de Compensación aprobado en 2003 e inscrito. De un lado la parcela privada correspondiente a Auto Recambios BRIG S.L., con una superficie de 1.000 m2, finca catastral 6042420C y parcela de referencia catastral 8095163. De otro lado, el resto de terrenos que fueron cedidos al Ayuntamiento en el citado Proyecto de Compensación como dominio y uso público.

Es de destacar que en el Proyecto de Compensación aprobado en 2003 la parcela adjudicada a Auto Recambios BRIG S.L. concentra la totalidad de los derechos edificatorios lucrativos, habiéndose abonado al Ayuntamiento el porcentaje de cesión mediante su compensación económica sustitutoria (10%).

PARCELA REFERENCIA CATASTRAL

NUMERO DE FINCA

DESTINO VIA / PORTAL TITULARIDAD SUPERFICIE CATASTRAL REGISTRADA (m2)

8095163 6042420C Solar Avenida de Tolosa , 922

ANGEL IZQUIERDO 1.000

8095161 604242 E Solar Calle Ebro portal 002

AYUNTAMIENTO DONOSTIA SAN SEBASTIAN

2.664

Nota: Los datos están obtenidos del catastro y del registro de la propiedad

8095161 8095163


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA PLANTEADA

3.1. DESCRIPCION DE LA ORDENACION PROPUESTA

La propuesta planteada responde a la los objetivos definidos en los anteriores apartados:

a) La ordenación planteada en el Plan Especial, propone una serie de acciones para la mejora urbana y ambiental del ámbito, proponiendo medidas que faciliten la accesibilidad peatonal, es por ello que se elevará toda la cota del subámbito siendo la cota principal de acceso la existente en la Avenida Zarautz y avenida Tolosa, entorno a la cota +6.00m sobre rasante. De esta manera se garantiza la accesibilidad y la permeabilidad en los flujos peatonales, bien entre edificios residenciales bien entre las distintas vías principales de la Avenida Zarautz y Avenida Tolosa.

Asimismo, la accesibilidad peatonal, afectará a una serie de especies vegetales que deberán ser suprimidas, para la correcta implantación de las mismas. Es por ello, que la propuesta trata de compensar dicha afección, y ordena amplias zonas verdes y arboladas, además de determinar la obligatoriedad de plantar un mínimo de árboles que compense en gran parte los suprimidos.

b) La construcción prevista acoge una forma rectangular definida por las alineaciones de las viviendas colindantes con el fin de no obstaculizar la visual desde los distintos pasos de los porches existentes. Se alinea a la Avenida Zarautz y es por la misma por donde se formalizará el acceso principal al edificio. No obstante, se deja como acceso secundario la opción desde la fachada que da a la avenida Tolosa. Se permite un retranqueo en ambas fachadas anteriormente descritas. Los vuelos y condiciones urbanísticas se definen en el plano PO.02_ficha del documento de planos.

La volumetría sobre rasante permite la construcción de un edificio de PB+1. La planta principal podrá ser de hasta 5 metros de altura y alineaciones máximas definidas gráficamente en los planos de ficha PO.02. La planta superior contará con un máximo 3,5 metros de altura.

Bajo rasante se permitirán 2 plantas con una ocupación máxima de 1.485,60 m².

c) En cuanto al espacio no destinado a uso comercial; Se proponen dos escenarios para la parcela en cuestión; el primer escenario, previsto para 4 años, que acoge una propuesta con aparcamientos en la zona más cercana a la avenida Tolosa, y viene determinado por la necesidad de cubrir un déficit de plazas temporal, así expresado por voluntad del departamento de Movilidad del Ayuntamiento de Donostia- San Sebastian.

El escenario final acoge una propuesta mucho más urbana, integrando usos de parque infantil, jardines y vías públicas peatonales.

3.2. DESCRIPCIÓN DE LOS USOS PROPUESTOS

El uso principal previsto de la edificación privada es uso comercial 3ªcategoría con acceso principal desde la avenida Zarautz. A su vez se permitirá el uso terciario, con acceso desde la fachada a la avenida Tolosa, a fin de generar una plaza en ese ámbito, por lo que encaja bien un uso servidor a ese espacio.

La nueva parcela privada “b.20” con un perfil de II/II y superficie de 1.485,60m², ocupa sobre rasante una superficie en planta de1.387m² con la edificación, quedando la porción restante con servidumbre de uso público en superficie. Bajo rasante la edificación ocupa en planta una superficie de 1.485,60m². La parcela dispone de una edificabilidad sobre rasante de 1.700 m²(t).

La ocupación de la parcela y sus alineaciones máximas se definen gráficamente en el plano de Ordenación, plano PO.02.

En cuanto al conjunto del subámbito, además de la parcela privada anteriormente descrita, acogerá dos escenarios distintos, uno intermedio de aparcamientos públicos en superficie, con zonas ajardinadas y rampa de acceso para estos y los aparcamientos de la parcela privada de Auto Recambios BRIG S.L., así como para los del edificio nº101 de la Avenida Tolosa, y un escenario final sin los aparcamientos temporales y dotando al ámbito de un espacio público a definir en el proyecto de Urbanización.

El resto del ámbito se califica como f.20 espacios libres urbanos y comprende una superficie de 2.178,40 m2.


La actual parcela privada cuenta con una superficie catastral registrada de 1.000m². La nueva parcela ordenada ocupa una superficie de 1.485,60m², lo que representa un incremento en la ocupación en planta de parcela privada de 485,60m².

3.3. ORDENACIÓN URBANISTICA ESTRUCTURAL Y PORMENORIZADA

Se respeta lo establecido en Plan General de Ordenación Urbana correspondiente al ámbito A.U “IB.06 LOREA” (Ibaeta).

3.4. EDIFICABILIDAD FISICA

Se respeta la edificabilidad urbanística asignada en el régimen urbanístico estructural del ámbito AU. “IB.06 LOREA (Ibaeta) para el subámbito “IB.06.1 Renault”.

*Sobre rasante: 1700 m²(t)

*Bajo rasante: se autoriza la construcción de 2 plantas bajo rasante.

Dado que existe materializado un edificio de 1.213 m2/t sobre rasante y 606 m2/t bajo rasante de uso terciario, el presente PEOU ordena un incremento de edificabilidad sobre la previamente materializada tanto sobre como bajo rasante (incremento de .040m2/t bajo rasante), lo que se tendrá en cuenta a la hora de establecer las cesiones legales (Decreto 123/2012), de conformidad con lo previsto en el art. 6.3.

3.5. DOTACIÓN DE ESPACIOS LIBRES

De conformidad con lo dispuesto en el Decreto 123/2012 referente a Dotaciones Urbanísticas, tratándose de suelo urbano no consolidado de uso distinto al residencial la cesión está fijada en el 6% de la superficie.

Ello no obstante el artículo 6.3 del Decreto 123/2012 las Dotaciones Local en suelo urbano se calcularán sobre el incremento de la edificabilidad urbanística respecto de la previamente materializada.

En el caso presente la edificabilidad materializada sobre rasante son 1.213 m2/t, 487m²(t) menor que la edificabilidad ordenada. Así se deberían ceder 62,96m² al sistema de espacios libres. Dado que la ordenación no permite dicha cesión, se procederá a realizar una compensación económica.

3.6. DOTACIÓN DE ARBOLADO

El Decreto 123/2012 exige un árbol por cada 100 m2 de edificabilidad sobre rasante. Dado que el artículo 6.3 del citado Decreto establece que las dotaciones se calculan en el caso presente sobre el incremento de edificabilidad de la previamente materializada, en este caso 487m²(t), exigiendo por tanto la plantación mínima de 5 árboles.

No obstante, se prevé una plantación de 12 árboles. En este número se incluye la reposición de los 7 árboles de la calle Ebro, eliminados para ensanchar el paso hacia la avenida Tolosa.

3.7. CESIÓN DEL 15% EN FAVOR DEL AYUNTAMIENTO

En las Actuaciones Integradas se debe ceder al Ayuntamiento el 15% de la totalidad edificabilidad urbanística ordenada. Teniendo en cuenta que la ordenación contempla una única parcela y el 15% de cesión no llega obviamente a justificar una cesión de la parcela completa, se compensará económicamente al Ayuntamiento esta cesión del 15%.

Dado que con el Proyecto de Compensación de la U.E. “IB.06.1 de junio de 2004 aprobado definitivamente el 7 de octubre de 2004, se compensó un 10% del aprovechamiento lucrativo, es decir, 152.954,68 €, este plan especial contempla ceder al Ayuntamiento el 5% restante.

3.8. DOTACION DE APARCAMIENTOS

El artículo 6.2.b) del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos, establece una dotación mínima de aparcamientos a 0,35 plazas por cada 25 m2 (t) lucrativo (terciario) que se incremente.


En el caso que nos ocupa se produce un incremento de 487m²(t), lo que supondría un total de 7 plazas más. Por otro lado, el Plan General de Donostia, en concreto en el artículo 63 del Documento “2.1. Normas Urbanísticas generales”, en su apartado 3 regula la dotación de aparcamientos de vehículos motorizados vinculados a usos no residenciales, exigiéndose para los usos comerciales de categoría 3ª (750-2000 m²t) 4,0 plz/100 m² (t). Se trata de un estándar a cubrir en el interior de la parcela objeto del presente Plan Especial. Considerando la superficie de uso comercial 1.700 m²(t), la dotación de aparcamientos supondrá 68 plazas de aparcamiento.

En cuanto a las plazas de aparcamiento en superficie, el departamento de movilidad no especifica ni asigna una dotación permanente en el ámbito, por lo que el escenario futuro no contempla la obligatoriedad de mantener un número determinado de plazas de aparcamiento.

No obstante, el 7 de junio del 2018, tras varias reuniones mantenidas con el departamento de Movilidad del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, los técnicos municipales comunicaron la necesidad de recoger en el presente Plan una propuesta intermedia que contemplara una cantidad mínima de aparcamientos (45) que solvente el déficit temporal de plazas en el barrio debido a las obras del tren en la Avenida Zarautz.

En consecuencia, el presente Plan recoge un escenario intermedio que acoge dicha dotación de aparcamientos en superficie por el plazo de 4 años.

3.9. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD (DECRETO DEL GOBIERNO VASCO 68/2.000, DE 11 DE ABRIL DE NORMAS TÉCNICAS SOBRE CONDICIONES DE ACCESIBILIDAD DE LOS ENTORNOS URBANOS)

3.9.1. OBJETO

(Ley del Parlamento Vasco 20/1.997, de 4 de diciembre, para la promoción de la Accesibilidad, y Decreto del Gobierno Vasco 68/2.000, de 11 de abril de Normas Técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación)

El presente Anexo tiene por objeto dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 17 de la Ley para la Promoción de la Accesibilidad (Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, del Parlamento Vasco). Justifica asimismo el cumplimiento de las determinaciones establecidas en el Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.

El alcance de esta justificación comprende únicamente los aspectos de diseño general propios del nivel de planeamiento pormenorizado, debiendo cumplimentar las especificaciones correspondientes al diseño constructivo en los proyectos de urbanización y de obras que se deberán formular en desarrollo de sus determinaciones.

3.9.2. ELEMENTOS DE URBANIZACION

El proyecto de Urbanización deberá tratar la solución a la accesibilidad con la adecuación y detalle propios de la escala de “Proyecto de Ejecución” que como premisas básicas contará con los siguientes requerimientos:

3.9.2.1-Aceras e itinerarios peatonales

La pendiente de las aceras se realiza en correspondencia con el viario definido. La anchura de aceras se ha previsto de 2,50 metros, garantizando de esta forma una anchura de paso libre de obstáculos de 2,00 metros. Sin embargo, en la calle Ebro se ha dejado una anchura de acera de 6m para mejorar la fluidez del paso entre la Avda Zarautz y la Avda Tolosa.

El resto de itinerarios peatonales se realiza contemplando una pendiente máxima del 6% y con una anchura mínima de 2,00 metros, asegurando el paso libre de obstáculos antes definido.

3.9.2.2.- Aparcamientos

En cumplimiento del artículo 3.11 del Decreto 68/2000, en todas las zonas de estacionamiento de vehículos ligeros situadas en vías o espacios libres de edificación, se reservarán permanentemente como mínimo una plaza por 40 o fracción para vehículos que transporten personas con movilidad reducida, disponiéndose cerca de los itinerarios peatonales y los accesos a los edificios y respetando las dimensiones mínimas establecidas.


3.9.2.3.- Mobiliario Urbano

El conjunto de las especificaciones y características pormenorizadas de diseño del mobiliario a disponer en el ámbito del presente planeamiento se remite al Proyecto de Urbanización correspondiente, el cual deberá justificar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la normativa aplicable.

3.10. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE INCENDIO

“Se deben cumplir los requisitos del Anexo II del Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales de condiciones de entorno y accesibilidad a los edificios o el CTE-DB-SI 5 de intervención de los Bomberos, según el uso que corresponda”.

La parcela objeto del Plan Especial de Ordenación Urbana albergará un edificio comercial por lo que será de aplicación el Documento Básico SI Seguridad en caso de Incendio del Código Técnico de la Edificación.

3.11. CONDICIONES DE EJECUCIÓN Y GESTIÓN

Si bien existe el documento específico que regula este aspecto (Documento “C – Directrices de Organización y Gestión de la Ejecución) se anticipa que el presente PEOU categoriza el subámbito IB.06.1 IBAETA como una Actuación Integrada AAI IB.06.1 que exige la formulación del correspondiente PAU y Proyecto de Urbanización.

Los terrenos del subámbito tienen el régimen jurídico urbanístico de suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad sobre la materializada e insuficiencia e inadecuación de la urbanización. La gestión será privada por el Sistema de Concertación si bien será el PAU el que defina esta cuestión y delimite la Unidad de Ejecución.

Se deberá formular el Proyecto de Reparcelación para la cesión de los terrenos en favor del Ayuntamiento y definición del solar ajustado a la nueva ordenación, así como para el cálculo del 15% de cesión legal de edificabilidad en favor del Ayuntamiento.

2019ko Ekaina, Donostia – San Sebastián, junio de 2019

UR arquitectura

Xabier Uranga Royo Zuria Arechaga Loyo Arquitecto Arquitecta

borrador de ordenaciÓn20180, oiartzun y c.i.f. b-20016937 1.2. antecedentes urbanisticos el...

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