el principio de especialidad en el registro de predios

EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN NUESTRA LEGISLACIÓN Art. IV TP RGRP. Principio de

especialidad Por cada bien (...) se abrirá una partida

registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

(...).

EL FOLIO REAL EN EL REGISTRO DE PREDIOS

Art. 4 RIRP: Organización de la partida registral: Folio Real

El Registro de Predios se integra por:a) Las partidas registrales

provenientes de los Registros que le dan origen +

b) Los asientos que en él se extiendan, organizados mediante un sistema automático de procesamiento de datos.

Continuación Art. 4: Por cada predio se abrirá una partida

registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.

ELEMENTOS QUE CONFIGURAN EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS: 1) EL PREDIO Art. 19.- Contenido del asiento de

inmatriculación a) Naturaleza del predio: urbano o rústico

(rural o eriazo). b) Ubicación: departamento, provincia,

distrito. c) P. urbanos: área, linderos, medidas,

colindancias (sistema métrico decimal). d) P. rurales: código de referencia catastral,

área expresada en hás y 4 decimales, perímetro, centroide.

c) y d): ubicación georeferenciada.

PRECEDENTE VINCULANTE – X PLENO (9/6/2005)

Identificación del bien objeto de transferencia

La discrepancia en cuanto a la dentificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo.


ROGATORIA: Inscripción de una compraventa. OBSERVACIÓN: Existe discrepancia en cuanto a la

descripción del inmueble materia de transferencia ya que en el parte notarial adjuntado se señala que es materia de transferencia el inmueble situado en el Jr. Huaura 102-104 de la Urb. Gladiolos con un área de

178.50 m2 y cuyas medias son el lindero del frente y fondo 10.05ml, sin embargo revisada la partida se aprecia inscrito el inmueble conformado por el sub lote 2-A con frente al Jirón Río Huaura con un área de 178.50 m2 cuyas medidas perimétricas del lindero del frente y

fondo miden 10.50 ml aclare la discrepancia.


FUNDAMENTOS DE LA REVOCATORIA: - En cuanto a la discrepancia respecto a las

medidas perimétricas del frente y fondo de 10.05 ml debiendo ser 10.50 ml y la numeración del predio, es superada por otros datos de coincidencia señalados en el título, como el área de 178.50 m2 y el número de ficha en donde consta inscrito el predio xxx.


ROGATORIA: Inscripción de una compraventa OBSERVACIÓN: Discrepancia en cuanto a la

descripción de los lotes colindantes, pues en la escritura pública del contrato de compraventa se ha precisado que el bien materia de la venta colinda por la izquierda con el lote 28 y por la derecha con el lote 26, no obstante que de la revisión del plano N° 158-98-MML-DMDU-DGO-DHU se ha consignado los lotes de manera inversa, inscripción que se realizó conforme a los antecedentes registrales (plano N° 158, conforme a la recepción de obras etc.)


FUNDAMENTOS DE LA REVOCATORIA:Este colegiado ha llegado a la conclusión

de que existen otros elementos: coincidencia en la ubicación, el área y los demás linderos (frente y fondo), los mismos que permiten colegir que en realidad se trataría del mismo bien.

SUPUESTO ESPECIAL: PLURALIDAD DE FOLIOSROCA SASTRE: Es excepción del sistema de unidad registral,

supone la apertura de una hoja o folio principal o matriz, que se refiere a la finca en su conjunto, con publicidad de todas las vicisitudes jurídicas relativas a la misma y la apertura de hojas especiales o filiales para cada uno de los elementos que componen la finca global, considerados como fincas independientes de ésta, que reflejan el historial jurídico particular de cada una de ellas,sin perjuicio de quedar asimismo afectadas por el historial jurídico de la finca matriz, que se refiere a ésta en todo su conjunto.

SUPUESTOS REGULADOS: PLURALIDAD DE FOLIOS1. Regímenes de propiedad

exclusiva y de propiedad común y de independización y copropiedad (Ley N° 27157)

Son los regímenes a los que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y/o servicios comunes.

REGULACIÓN REGISTRAL Art. 45 RIRP.- Independización de

unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157

(...) Las unidades inmobiliarias a que se refiere

este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.

ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN EL SUPUESTO DE PLURALIDAD DE FOLIOS

POSICIÓN 1: En el supuesto de partidas independizadas en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la calificación del antecedente registral a que se refiere el literal a) del artículo 32 del RGRP comprende la verificación de la matriz.

POSICIÓN 2: En los casos del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe verificarse la matriz, siempre que los actos materia de rogatoria estén relacionados con las zonas comunes, Reglamento Interno y Junta de Propietarios

DERECHO DE SUPERFICIEArt. 108 RIRP.-La inscripción del derecho de

superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la que contendrá:

1. Mención que se trata de partida especial (...)

(...)

ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN EL SUPUESTO DE PLURALIDAD DE FOLIOS

POSICIÓN 1: En el supuesto de partidas independizadas en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la calificación del antecedente registral a que se refiere el literal a) del artículo 32 del RGRP comprende la verificación de la partida matriz.

POSICIÓN 2: En los casos del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe verificarse la matriz, siempre que los actos materia de rogatoria estén relacionados con el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios.

ELEMENTOS QUE CONFIGURAN EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS: DERECHO

1. Los derechos reales y demás actos o derechos inscribibles conforme a la normativa vigente (art. 2019 CC y otros).

2. En cuanto a lo actos o derechos inscribibles, conforme al art. 13 RIRP:

a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe;

b) La existencia de condición, plazo, limitación, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros;

SUPUESTO ESPECIAL: TRANSFERENCIA DE PARTES INDIVISAS

Art. 13 RIRP:(...) En los casos en los que se transfiera

cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.Art. 62 RIRP:En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del art. 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.

PRECEDENTE PLENO XL( 11/3/2009)

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES

Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.

ELEMENTOS QUE CONFIGURAN EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS: EL TITULAR

Art. 13 RIRP: Contenido del asiento de inscripción (literal d)

1.La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción;

2. Cuando corresponda, designación de la persona de quien procede el bien o derecho;

• Persona natural: nombres y apellidos y nacionalidad, si no es peruana, N° DNI.

• Persona jurídica: denominación o razón social.

PRECEDENTE VINCULANTE – II PLENO ( 22/1/2003)

Identificación de la persona El nombre no constituye sino una de las

vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.

• ESTADO CIVIL: declarado por los comparecientes en el título.

• El notario no da fe del estado civil de los comparecientes (art. 28a del Reglamento del D.Leg.1049: DS 003-2009-JUS).

OTROS DATOS-PERSONA NATURAL

• Indicación de adquirir el derecho como propio si es casado. no basta la mera declaración, debe acreditarse:

•a) Separación de patrimonios inscrita, ó

•b) Documento fehaciente en los supuestos de los arts. 302 y 311 del CC.

OTROS DATOS: PERSONA NATURAL

•En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge.

TITULAR: PERSONA JURÍDICA• Se indicará partida registral del

Registro de Personas Jurídicas, de ser el caso.

• Excepciones: Personas jurídicas creadas por ley, instituciones del Estado, Junta de Propietarios (conforme a la nueva Directiva sobre el Régimen de Propiedad exclusiva y común: art. 5.13 de la R. 340-2008-SUNARP/SN):

• “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.”

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN NUESTRA LEGISLACIÓN

Artículo 2015 C.C.: “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”

Artículo VI RGRP:” “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.

FORMULACIÓN EN LOS DIVERSOS REGISTROS

Art. 5 del RIRPV:La inscripción en el RPV se rigen por las

siguientes reglas y principios(...)b) Requieren la previa inscripción del

derecho de su otorgante, salvo cuando se trata de la primera inscripción y de las otras excepciones establecidas en este reglamento (...).

FORMULACIÓN EN LOS DIVERSOS REGISTROS

Art. V del TPRRS. Salvo las excepciones previstas en las leyes o en

este Reglamento para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo

necesario para su extensión. Art. V del RIRPJNS. Para extender una inscripción se requerirá que esté

inscrito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o adecuado, salvo disposición distinta.

ASPECTOS QUE SE DERIVAN DE SU FORMULACIÓN LEGAL

1. Concatenación de derechos.2. Concatenación de hechos o actos.3. El derecho o el hecho o acto

anterior puede estar previamente inscrito o inscribirse simultáneamente.

REQUISITOS DE IDENTIDAD QUE EXIGE EL TRACTO SUCESIVO

A) IDENTIDAD DEL SUJETO

B) IDENTIDAD DEL DERECHO

CARACTERES DEL TRACTO SUCESIVO

a) Es una técnica operativa del sistema de folio real que establece orden entre los asientos

b) Es encadenamiento sucesivo o simultaneo de los títulos inscribibles

c) Esta exigencia es independiente de que el acto dispositivo sea anterior

d) Constituye presupuesto estructural para la producción de efectos esenciales del sistema.

SUPUESTOS POSIBLES EN LA CALIFICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

- Que el derecho previo se encuentre inscrito y no existan obstáculos.

- Que el derecho previo se encuentre inscrito a favor de persona distinta del otorgante.

- Que el derecho no esté inscrito: a) Porque el predio no esta

inmatriculado. b)Porque falta la inscripción previa.

EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

1. Inmatriculación: Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta (art. 16 RIRP).


2. Inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros.

Art. 63 RIRP: “Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros”.


3.- Anotación de embargo de inmueble inscrito a nombre de tercero.

Art. 650 CPC: “En caso de que se acredite de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro, deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro, la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral.”


Art. 96 del RIRP: “Cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del CPC, en el parte judicial debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”.

EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL REQUISITO DE ACTO PREVIO

No se requiere de la previa inscripción de la fábrica para la inscripción de:

1. Numeración, salvo que se trate de númeración interna (art. 58).

2. Transferencia de predio sin edificación inscrita (art. 66).

3. Hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita (art. 83)

SUPUESTOS ESPECIALES DE CALIFICACIÓN DE TRACTO

1. Inscripción de Sucesión testamentaria.

2. Transferencia de acciones y derechos

3. La inscripción de la revocatoria de poder sin que esté inscrito el apoderamiento previo.

SUPUESTOS ESPECIALES DE CALIFICACIÓN DE TRACTO

Acuerdo: “Procede la inscripción de la revocatoria de poderes aunque no se encuentre inscrito el acto de otorgamiento de poder, siempre que se acompañe copia certificada del poder que se revoca, el cual quedará en el título archivado”.

(18 de diciembre de 2009)4.El supuesto regulado en el artículo 2 del RRT.

4. Supuesto regulado en el artículo 2 del RRT.

ARTÍCULO 65 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

ACTOS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

(...) c) Los títulos cuya inscripción no pueda

efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane.

el principio de especialidad en el registro de predios

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