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“Retos y Oportunidades" Revalorando México
“EL FACTOR DE LOCALIZACIÓN EN ESQUINA PARA LA VIVIENDA TIPO INTERÉS SOCIAL”
MIC Arq. Karina Lilián Aranda González / COVAPROES
DR. Jesús Quintana Pacheco / COVAPROES
Lunes 25 de Julio del 2016, Hermosillo Sonora.
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INDICE RESUMEN .............................................................................................................. 3
1 INTRODUCCIÓN .............................................................................................. 4
2 METODOLOGÍA ............................................................................................... 5
2.1 Objeto de estudio .......................................................................................... 5
2.2 Base de datos ................................................................................................ 7
3 ETAPA ANALÍTICA ........................................................................................ 12
3.1 Estimación de los modelos de precios hedónicos ....................................... 12
4 RESULTADOS ............................................................................................... 15
4.1 Vivienda de tipología “interés social” (popular y tradicional) ........................ 15
4.2 Vivienda de tipología “interés social baja” ................................................... 16
4.3 Vivienda de tipología “interés social alta” .................................................... 17
5 CONCLUSIONES ........................................................................................... 18
6 REFERENCIAS .............................................................................................. 19
3
RESUMEN
El presente trabajo desarrolla un proceso de obtención de modelos de precios
hedónicos que explican el precio de venta de la vivienda y el factor que considera
su ubicación en la manzana para la vivienda de interés social en la ciudad de
Hermosillo Sonora. Se fundamenta en el análisis del mercado de oferta de
viviendas obtenidas, con un total de 403 inmuebles estudiados, donde se
especifican las características intrínsecas y extrínsecas que pueden tener un
efecto importante en su valor final. La obtención de los modelos de precios
hedónicos, se resuelve con la técnica estadística de regresión lineal múltiple,
aproximada por mínimos cuadrados ordinarios y aplicando el sistema informático
SPSS 19. Como resultado se obtuvieron tres modelos acordes a la clasificación de
la vivienda, tomando en cuenta las variables que usualmente se consideran en el
precio de venta como son: la superficie de terreno, superficie de construcción,
precio unitario, ubicación en la manzana, número de recámaras, cajones de
estacionamiento, baños y medios baños, número de plantas, entre otros. Los
resultados que arrojaron los modelos desarrollados, explican que la ubicación en
la manzana de la vivienda de interés social en la ciudad de Hermosillo, tiene un
impacto en el precio de venta, de aproximadamente el 2% del precio de venta.
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1 INTRODUCCIÓN
El precio de venta de una vivienda depende de varios factores inmobiliarios, como
son las características propias del inmueble: superficie de terreno, área de
construcción, uso del suelo, calidad de la construcción, diseño de la vivienda,
ubicación en la manzana, áreas verdes, zona habitacional, características del
entorno, accesibilidad a centros comerciales, accesibilidad a vialidades
importantes, escuelas, entre otros. Esto es, cada una de las diferentes
características que reconoce el mercado, le aporta una parte del valor a la
vivienda.
Identificadas las características de la vivienda tipo interés social en la Ciudad de
Hermosillo, se intenta medir la importancia relativa de cada atributo en el valor de
mercado del bien inmueble. A partir de lo cual, es posible determinar cómo
cambiará dicho valor al variar la cantidad y calidad de los atributos presentes, y
así, identificar en particular el factor de ubicación que puede ser intermedio o
esquina, debido a lo poco común de ubicaciones cabeceras o manzaneras en este
tipo de vivienda.
En este trabajo se obtiene el “Factor de Ubicación en la Manzana”, para las
viviendas del tipo interés social en la Ciudad de Hermosillo, con los modelos de
precios hedónicos, con lo cual se pretende apoyar la realización de los trabajos
valuatorios, a partir de factores de ajuste justificados estadísticamente a partir de
información de mercado; es decir valores que se obtienen a partir de inmuebles
del mercado en estudio. Lo anterior, ya que actualmente no se conoce de forma
concreta y verificable el valor utilizado y solo se remite a la experiencia del perito
valuador o bien a un rango permitido y proporcionado por las autoridades
valuatorias a las que les corresponde el trabajo.
Los modelos hedónicos conceptualizan el bien inmueble, a partir de un conjunto
de atributos que satisfacen las diferentes necesidades o gustos de la demanda; es
decir, un bien inmueble urbano está compuesto por una serie de características
deseables por el comprador, las cuales pueden clasificarse como elementos
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intrínsecos, propios del bien inmueble y elementos extrínsecos, conformados por
todos aquellos atributos externos al inmueble.
La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles urbanos,
puede representarse por la siguiente expresión:
𝑌 = 𝛽0 + 𝛽1𝑋1 + 𝛽2𝑋2 + 𝛽3𝑋3 … + 𝛽𝑛𝑋𝑛 + 𝑒
𝑌 variable dependiente (valor del mercado inmobiliario).
𝑋 variables independientes (características o atributos del inmueble).
𝛽 coeficientes de las características, productos del modelo de regresión.
𝑒 error de estimación del modelo.
2 METODOLOGÍA
2.1 Objeto de estudio
El sitio de estudio se localiza en la ciudad de Hermosillo, Sonora, que se ubica
aproximadamente en el paralelo 29° 05' 44” de latitud norte y el meridiano 110° 57'
03” de longitud oeste de Greenwich, a una altura de 282 metros sobre el nivel
medio del mar. Se encuentra al centro del Estado de Sonora y a aproximadamente
270 km de la frontera con Estados Unidos.
El objeto de estudio es la vivienda tipo interés social, la cual se denomina como
los fraccionamientos desarrollados bajo el régimen de interés social o bien que
presentan características similares a estos. Que cumplen con la infraestructura
obligatoria, que para este tipo de desarrollos, se establecen en la Ley 254 de
Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Sonora. Generalmente
se refiere a vivienda en serie, realizada por particulares o institutos de vivienda
oficiales. Atendiendo a su traza urbana se clasifican los fraccionamientos de
interés social en retícula abierta y en esquema de cerrada.
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Se clasifica la vivienda de interés social, según los datos proporcionados por
Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), que indica que la vivienda de interés
social se puede dividir en popular y tradicional, como se muestra en la Tabla 1.
Para el caso de la vivienda popular, abarca entre los 118.1 hasta el 200 VSMMDF,
(Veces el Salario Mínimo Mensual para el Distrito Federal), que convertido en
pesos es de $238,408.47 hasta $403,740.00 pesos. Y para la vivienda tradicional
está en el rango de 200.1 hasta 350 VSMMDF, que se refiere a $403,941.87 a
$706,545.00, para ambos casos de vivienda se consideró el Salario mínimo
general para el D.F. de $67.29 (a partir del 1° de enero de 2014).
Tabla 1.- Clasificación de la vivienda por precio promedio (AHM)
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2.2 Base de datos
La base de datos es una hoja de cálculo, que se generó a partir de información
recabada directamente en campo, en páginas de internet, con agentes
inmobiliarios, periódicos, etcétera. Para conocer el mercado de la vivienda en la
ciudad, obteniendo su precio de venta y sus principales características
inmobiliarias, sean de tipo intrínsecas y extrínsecas.
Las características que se obtuvieron del mercado inmobiliario, son la colonia,
precio de venta, superficie de construcción, superficie de terreno, precio unitario
por metro cuadrado ubicación en la manzana, número de recámaras, baños,
medios baños, estacionamientos, plantas, calidad de la vivienda, e infraestructura,
accesibilidad a vialidades primarias, a centros comerciales, como se muestra en la
Tabla 2.
Tabla 2.- Base de datos del mercado de vivienda
Fuente: Generación propia
En el caso de calidad de la vivienda se califica como una variable de orden, del
uno al cuatro, teniendo como uno la calificación más baja es decir, el tipo de
calidad de vivienda más económico, como se observa en la Tabla 3.
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Tabla 3. Calidad de la vivienda
Para el caso de calidad en infraestructura, se clasifico en 1 la infraestructura con
red aérea y con 2 en infraestructura de red subterránea, como se muestra en la
Tabla 4. Tabla 4. Infraestructura
Para la variable de localización en la manzana se utilizó el factor de 1 para lotes
intermedios y la calificación 2 para los lotes en esquina o con dos frentes, como se
muestra en la Tabla 5
Tabla 5. Localización en la manzana
La variable de accesibilidad a vialidad primaria, se tomó del centro de la colonia de
interés social a las vialidades primarias de la ciudad de Hermosillo, según el
Instituto Municipal de Planeación Urbana de Hermosillo, las cuales se clasifica
según la Tabla 6.
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Tabla 6. Vialidades Primarias
En el Gráfico 1, se puede observar el plano de la ciudad de Hermosillo, con las
vialidades primarias utilizadas para la obtención de la variable de accesibilidad a
vialidad. Grafico 1. Vialidades Primarias
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Después de la clasificación se realizó la medición del centro de la colonia, hacia la
vialidad primaria más cercana, (medida en línea recta, del centro de la colonia a la
vialidad principal más cercana) la cual se clasifico en 5 rangos, considerando el 5
como la calificación con la distancia más cerca y el 1 con la distancia más lejos,
según la Tabla 7. Tabla 7. Accesibilidad a vialidad
Por último la variable de accesibilidad a centro comercial, se llevó de la misma
manera que el anterior, con los mismos rangos y calificaciones, pero
primeramente se ubicaron los centros comerciales principales de la ciudad de
Hermosillo, básicamente siendo los más visitados por las personas de la ciudad,
que son considerados como comercio y entretenimiento para ellos, se clasifico
según la Tabla 8.
Tabla 8. Centros comerciales
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En el Gráfico 2, se puede observar el plano de la ciudad de Hermosillo, con la
ubicación de los centros comerciales utilizados para la obtención de la variable de
accesibilidad a centro comercial.
Grafico 2. Centros Comerciales
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3 ETAPA ANALÍTICA
En esta investigación se genera una base de datos que abarca dos tipologías de
vivienda; que es la popular y la tradicional, según la clasificación de la vivienda por
precio promedio según AHM, basándonos en las Veces el Salario Mínimo Mensual
del D.F (VSMMDF). Según los datos de la Secretaría del Trabajo y Previsión
Social, el salario mínimo es de $67.29 en el área geográfica A, que es donde se
encuentra el Estado de Sonora y el Distrito Federal. La vivienda popular oscila
entre los 118.1 a 200 VSMMDF, por lo que el precio promedio está en el rango de
$238,408.97 a $403,740.00 pesos. Y para la vivienda tradicional está en el rango
de 200.1 hasta 350 VSMMDF, que se refiere a $403,941.87 a $706,545.00 pesos.
3.1 Estimación de los modelos de precios hedónicos
A partir de la información recabada de los precios de venta y las características de
la vivienda, se aplica la técnica de Modelos de Precios Hedónicos, para obtener
uno o varios modelos que nos explique el precio de venta, así como las
características más importantes que influyen en el precio de venta; y si en este
tipo de vivienda de interés social, influye la ubicación en la manzana, y de ser así,
que porcentaje influye en la vivienda de esta tipología.
La variable dependiente “Precio de venta” de la muestra completa, presenta un
comportamiento distinto al de una normal, por lo que debe ser transformado
utilizando el logaritmo natural (Ln), tratando de obtener una significancia mayor a
0.05 y cumplir con la prueba de Kolmogorov-Smirnov de comportamientos
similares. Los resultados se muestran en la Tabla 9.
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Tabla 9. .- Prueba de Kolmogorov-Smirnov
Ya que se transforma la variable, se procede con la técnica de “pasos sucesivos”
para conocer cuales características son las que influyen en el valor de mercado de
las viviendas de interés social, y se obtiene un modelo con una explicación del
67.7% de R2 corregida, con las siguientes variables: “superficie de construcción”,
“número de medios baños”, “calidad de vivienda”, “número de estacionamientos” y
“número de plantas”, que definen su precio de venta. El modelo muestra que la
“ubicación en la manzana”, no es un elemento de peso en el precio de la vivienda.
Debido a que el modelo obtenido con la técnica de pasos sucesivos, no considera
relevante la variable ubicación en la manzana, es necesario modificar el modelo
aplicando ahora la técnica de introducción directa, donde se consideran las
variables independientes anteriores y la de ubicación en la manzana. El resultando
es un modelo con una explicación de 67.5%, pero con una pobre significancia de
la variable “ubicación en la manzana”. El modelo se muestra en la Tabla 10.
Tabla 10. .- Coeficientes del modelo
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Al inicio de la investigación se clasifica la vivienda según el valor de venta del
inmueble de interés social, en dos categorías: vivienda popular y vivienda
tradicional de acuerdo con AHM. Donde al revisar el comportamiento normal de la
variable dependiente, utilizando la prueba de Kolmogorov-Smirnov, solo la base de
datos completa y transformada cumple con este requisito; por lo que se decide
realizar una nueva clasificación de la vivienda de interés social, donde se
considera el precio por superficie construida, lo que genera dos clases de
vivienda: “tipo interés social baja” que presenta precios unitarios de $3000/m2 a
$6000/m2 y “tipo interés social alta” con precios unitarios de $6001/m2 a $9000/m2.
Con esta partición, se generan dos nuevos modelos de precios hedónicos que
expliquen el precio de venta con una explicación de 83.4% y 86.4%
respectivamente, mismos que se muestran en las Tabla 11 y Tabla 12
Tabla 11. .- Coeficientes del modelo vivienda de interés baja
Tabla 12. .- Coeficientes del modelo vivienda de interés alta
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4 RESULTADOS
Son tres modelos de precios hedónicos que intentan explicar el comportamiento
de los precios de la vivienda en el mercado del tipo “interés social” Figura 1 y
posteriormente en la subclasificación del tipo “interés social baja” Figura 2 e
“interés social alta” Figura 3.
4.1 Vivienda de tipología “interés social” (popular y tradicional)
Figura 1. .- Modelo para vivienda de interés social
Fuente: Generación propia
El modelo presenta una explicación del 67.5% del precio de venta, basado en
cinco variables, donde la variable principal que define el precio de la vivienda es la
“superficie de construcción” con un β tipificado de 0.67, seguido por el “número de
medios baños” con 0.20, “calidad de la vivienda” con 0.11, “número de
estacionamientos” con 0.094 y por último “ubicación en la manzana” con 0.03.
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En este caso el incremento de precio de la vivienda de una localización intermedia
a una en esquina oscila entre los $6,000 a $7,000 pesos, obteniendo un
porcentaje promedio de impacto del 1.9%.
4.2 Vivienda de tipología “interés social baja”
Figura 2. .- Modelo para vivienda de interés social baja
Fuente: Generación propia
El modelo muestra una explicación del 83.4% del precio de venta, se fundamenta
en seis variables, la principal característica que define el precio de la vivienda es la
“superficie de construcción” con un β tipificado de 0.748, seguido del “número de
plantas” con 0.211, después “número de estacionamientos” con 0.113, “número de
recámaras” con 0.102, seguido por la “calidad de la vivienda” con 0.068 y por
último la “ubicación en la manzana” con 0.016.
Esto es, un m2 de incremento en la superficie construida, aumenta el precio de
venta en $3,040.39, seguido de $4,095.94 por ubicación en esquina, $18.197.60 al
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incrementar en una recámara, $25,948.97 por estacionamiento, $66,928.73 por
presentar dos plantas y $8,826.30 por cada grado de incremento en la calidad de
la vivienda. En esta tipología el incremento promedio por localización en la
manzana corresponde a 1.4%.
4.3 Vivienda de tipología “interés social alta”
Figura 3. .- Modelo para vivienda de interés social alta
Fuente: Generación propia
El muestra una explicación del 86.4% del precio de venta, se fundamenta con
cuatro variables, la principal que es la “superficie de construcción” con un β
tipificado de 0.889, seguido por la “calidad de la vivienda” con 0.064, luego
“número de estacionamientos” con 0.056 y por último “ubicación en la manzana”
con 0.025.
En este caso el incremento de intermedio a esquina es mayor al modelo anterior,
debido a que los precios unitarios son más altos, que por sentido común
esperamos un mayor impacto de la ubicación en la manzana, en este caso el
porcentaje es del 1.6% para la vivienda de “interés social alta”.
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5 CONCLUSIONES
Los resultados nos arrojan que es posible explicar el porcentaje que impacta la
ubicación en la manzana en la vivienda de interés social en Hermosillo, a partir de
la aplicación de los modelos de precios hedónicos, si bien el grado de explicación
de los tres modelos presentan diferentes aproximaciones y es posible mejorar la
explicación y uniformidad utilizando una base de datos de mercado inmobiliario
más amplia de la vivienda en la ciudad. En los tres modelos, el comportamiento de
los valores de la vivienda se explica principalmente por la Superficie de
construcción, Número de cajones de estacionamientos y Calidad de la vivienda;
los modelos consideran otras variables independientes, pero estas tres fueron las
que consistentes en los tres modelos.
En esta investigación se concluye que la ubicación en la manzana en este tipo de
vivienda es un valor aproximado del 1.63 % de incremento en promedio de los tres
modelos, lo cual no significa una influencia importante en el valor de venta en la
vivienda en esquina.
Sin embargo, los modelos resultantes en esta investigación, pueden servir
elementos de decisión a los peritos valuadores, que sin otro fundamento, al
momento de la realización de los avalúos, se “premia” con porcentajes entre 5% al
15 % por estar en esquina, sin pensar que el mercado de la vivienda de interés
social no refleja esta influencia en el precio de venta.
Palabras claves: precio de la vivienda, localización en la manzana, precios hedónicos,
comportamiento, vivienda de interés social.
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