el dret a l’habitatge: obstacles i lÍmits el derecho a la … · 2017-03-23 · obligació al...

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC

EL DRET A L’HABITATGE: OBSTACLES I LÍMITS

EL DERECHO A LA VIVIENDA: OBSTÁCULOS Y LÍMITES

THE RIGHT TO HOUSING:OBSTACLES AND LIMIT

INFORME EXTRAORDINARI Juliol 2007

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC

Síndic de Greuges de CatalunyaJosep Anselm Clavé, 3108002 BarcelonaTel 933 018 075 Fax 933 013 [email protected]

Coberta Habitatge 25/9/07 11:08 Página 1

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC





Síndic de Greuges de Catalunya

1a edició: juliol 2007-09-25Informe extraordinari: El dret a l'habitatge: obstacles i límits

ISBN: 84-393-7567-8

Dipòsit legal: B-??????????Impressió: Tallers Gràfics Hostench S.A.

Imprès sobre paper ecològic

Disseny original: America SanchezFoto coberta: Tomàs Abella

ÍNDEX GENERAL

VERSIÓ CATALANA

INTRODUCCIÓ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

CAPÍTOL 1: LES ACTUACIONS DEL SÍNDIC (2005-2006) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1. Introducció . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.1. Objectius i estructura del capítol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.2. Metodologia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2. Perfils de les persones que presenten queixes al Síndic de Greuges en matèria d’habitatge . . . . 12

2.1. Dades generals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.2. Règim de tinença i tipus d’habitatge als quals fan referència les queixes presentades al Síndic. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

3. Dimensió territorial de les queixes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4. L’objecte de les queixes presentades al Síndic. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

4.1. Dades generals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

4.2. Accés i adquisició . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

4.3. Construcció i adequació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

4.4. Conservació i manteniment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

4.5. Altres (expropiacions, desqualificacions, etc.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

5. Les administracions afectades per les queixes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

6. Les resolucions del Síndic . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

ANNEX I: VARIABLES I VALORS RECOLLITS EN CADA GRUP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

ANNEX II: LA PROBLEMÀTICA DE L’HABITATGE EN LES MEMÒRIES DELS DEFENSORS LOCALS . . . . . 37

CAPÍTOL 2: ANÀLISI DE PROBLEMÀTIQUES CONCRETES RELACIONADES AMB EL DRET A L’HABITATGE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

1. L’accés a l’habitatge. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

1.1. El dret de les persones a la informació sobre el seu dret a accedir a un habitatge de protecció pública. La “finestreta única” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

1.2. La necessitat de prestar una especial consideració als col·lectius més vulnerables de la societat. Les línies d’ajut per pagar el lloguer com a mesura que haurien d’impulsar les administracions públiques. La memòria social del POUM . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

1.3. La manca d’accés a l’habitatge com a factor d’exclusió social. La necessitat d’impulsar polítiques d’habitatge inclusives. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

1.4. El requisit dels ingressos mínims com a criteri limitador per accedir a un habitatge amb protecció oficial en règim de propietat. La promoció d’habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

1.5. El requisit de l’empadronament en un determinat municipi com a condició per accedir a un habitatge amb protecció oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

1.6. La necessitat d’adequar els preus màxims de venda als preus existents en el mercatimmobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2. L'adjudicació d'habitatges amb protecció oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

2.1. El cas de la Generalitat de Catalunya: la necessitat d’impulsar una actuació coordinada i àgil a l’hora de gestionar, administrar i adjudicar el parc públic d’habitatges protegits . . . . 48

2.2. L’adjudicació d’habitatges amb protecció oficial en l’àmbit local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2.3. La necessària creació d’un registre unificat de sol·licitants d’habitatge a partir del qual es pugui articular el procediment d’adjudicació, amb caràcter preferent mitjançant el sistema de sorteig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2.4. La gestió adequada i àgil del parc públic d’habitatges protegits. Consideració especial a la funció que en aquest àmbit poden complir les entitats socials . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

3. La rehabilitació i la conservació dels habitatges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

3.1. L’obligació de l’Administració de vetllar pel compliment dels deures legals de conservació i rehabilitació que corresponen als propietaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

3.2. La dificultat de molts propietaris d’assumir el cost de les obres de rehabilitació . . . . . . . . . . 54

3.3. La potenciació de les oficines locals i comarcals d’habitatge. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

3.4. L’actuació de l’Administració sobre els nuclis degradats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

3.5. La necessitat de prestar una consideració especial a les persones amb la mobilitat reduïda. La dificultat per instal·lar ascensors en finques antigues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

4. Els requisits mínims d'habitabilitat en els edificis d'habitatges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

5. L'activitat administrativa de protecció, sanció i lluita contra el frau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

6. L'assetjament immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

7. El patrimoni públic de sòl i d’habitatge i les reserves per a habitatge protegit . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CAPÍTOL 3: CONCLUSIONS I SUGGERIMENTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

1. Conclusions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Sobre l’accés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Sobre la promoció i la gestió: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Sobre drets i col·lectius vulnerables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Sobre l’adjudicació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Sobre la rehabilitació, la conservació i l’habitabilitat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Sobre la inspecció i la potestat sancionadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Sobre l’assetjament immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2. Suggeriments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Sobre l’accés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Sobre la promoció i la gestió: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Sobre drets i col·lectius vulnerables: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Sobre l’adjudicació . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Sobre la conservació, la rehabilitació i l’habitabilitat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Sobre la inspecció i la potestat sancionadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Sobre l’assetjament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

RELACIÓ D’ABREVIACIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

ÍNDICE GENERAL

VERSIÓN CASTELLANA

INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

CAPÍTULO 1: LAS ACTUACIONES DEL SÍNDIC (2005-2006) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

1.1. Objetivos y estructura del capítulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

1.2. Metodología . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

2. Perfiles de las personas que presentan quejas al Síndic de Greuges en materia de vivienda . . . 86

2.1. Datos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

2.2. Régimen de tenencia y tipos de vivienda a los que se refieren las quejas presentadas al Síndic . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

3. Dimensión territorial de las quejas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

4. El objeto de las quejas presentadas al Síndic. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

4.1. Datos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

4.2. Acceso y adquisición. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

4.3. Construcción y adecuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

4.4. Conservación y mantenimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

4.5. Otros (expropiaciones, descalificaciones, etc.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

5. Las administraciones afectadas por las quejas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

6. Las resoluciones del Síndic . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

ANEXO I: VARIABLES Y VALORES RECOGIDOS EN CADA GRUPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

ANEXO II: LA PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA EN LAS MEMORIAS DE LOS DEFENSORES LOCALES . . . 111

CAPÍTULO 2: ANÁLISIS DE PROBLEMAS CONCRETOS RELACIONADOS CON EL DERECHO A LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

1. El acceso a la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

1.1. El derecho de las personas a la información sobre su derecho a acceder a una vivienda de protección pública. La “ventanilla única” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

1.2. La necesidad de prestar una especial consideración a los colectivos más vulnerables de la sociedad. Las líneas de ayuda para pagar el alquiler como a medida que deberían impulsar las administraciones públicas. La memoria social del POUM . . . . . . . . . . 115

1.3. La falta de acceso a la vivienda como factor de exclusión social. La necesidad de impulsar políticas de vivienda inclusivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

1.4. El requisito de los ingresos mínimos como criterio limitador para acceder a una vivienda con protección oficial bajo el régimen de propiedad. La promoción de viviendas con protección oficial bajo el régimen de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

1.5. El requisito del empadronamiento en un determinado municipio como condición para acceder a una vivienda con protección oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

1.6. La necesidad de adecuar los precios máximos de venta a los precios existentes en el mercado inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

2. La adjudicación de viviendas con protección oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

2.1. El caso de la Generalitat: la necesidad de impulsar una actuación coordinada y ágil a la hora de gestionar, administrar y adjudicar el parque público de viviendas protegidas . . 122

2.2. La adjudicación de viviendas con protección oficial en el ámbito local . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

2.3. La necesaria creación de un registro unificado de solicitantes de vivienda a partir del cual se pueda articular el procedimiento de adjudicación, con carácter preferente mediante el sistema de sorteo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

2.4. La gestión adecuada y ágil del parque público de viviendas protegidas. Consideraciónespecial a la función que en este ámbito pueden cumplir las entidades sociales . . . . . . . . . 126

3. La rehabilitación y conservación de las viviendas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

3.1. La obligación de la Administración de velar por el cumplimiento de los deberes legales de conservación y rehabilitación que corresponden a los propietarios . . . . . . . . . . . 127

3.2. La dificultad de muchos propietarios para asumir el coste de las obras de rehabilitación. . 128

3.3. La potenciación de las oficinas locales y comarcales de vivienda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

3.4. La actuación de la Administración sobre los núcleos degradados. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

3.5. La necesidad de prestar una consideración especial a las personas con la movilidad reducida. La dificultad para instalar ascensores en fincas antiguas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

4. Los requisitos mínimos de habitabilidad en los edificios de viviendas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

5. La actividad administrativa de protección, sanción y lucha contra el fraude. . . . . . . . . . . . . . . . . 134

6. El acoso inmobiliario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

7. El patrimonio público de suelo y de vivienda y las reservas para vivienda protegida . . . . . . . . . 137

CAPÍTULO 3: CONCLUSIONES Y SUGERENCIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

1. Conclusiones. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Sobre el acceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Sobre la promoción y gestión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Sobre derechos y colectivos vulnerables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Sobre la adjudicación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Sobre la rehabilitación, conservación y habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Sobre la inspección y la potestad sancionadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Sobre el acoso inmobiliario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

2. Sugerencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

Sobre el acceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

Sobre la promoción y gestión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

Sobre derechos y colectivos vulnerables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

Sobre la adjudicación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Sobre la conservación, rehabilitación y habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Sobre la inspección y la potestad sancionadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

Sobre el acoso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

RELACIÓN DE ABREVIACIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

GENERAL INDEX

ENGLISH VERSION

SUMMARY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC



El Síndic de Greuges de Catalunya ha estat obser-vant durant els darrers anys una tendència crei-xent de les queixes rebudes en matèria d’habi-tatge, que se situen per damunt del 3% del conjuntde queixes tramitades a la institució. Aquesta cir-cumstància, juntament amb la consideració ciuta-dana, cada cop més estesa, de l’habitatge com undret de caràcter bàsic, se situen en l’origen del’elaboració d’aquest informe extraordinari sobrehabitatge.

Cal no oblidar que la Constitució espanyola de1978 afirma el dret de tothom a un “habitatgedigne i adequat” (art.47) i alhora insta els poderspúblics a promoure les condicions per fer efectiuaquest dret. Igualment, l’article 50 concreta aquestdret en allò que fa referència a la tercera edat iafirma que els poders públics n’han de garantir lasuficiència econòmica mitjançant un sistema deserveis socials que atenguin programes específicsd’habitatge.

Fent-se ressò d’aquest principi constitucional, l’Es-tatut d’autonomia de Catalunya de 2006 inclou,entre altres principis rectors, l’obligació dels poderspúblics de facilitar l’accés a l’habitatge a partir dedos vectors bàsics: la generació de sòl i la promociód’habitatge públic i d’habitatge protegit, amb unaatenció especial als joves i els col·lectius més neces-sitats. D’aquesta manera, l’Estatut vincula aquestaobligació al principi rector segons el qual els poderspúblics han d’afavorir l’emancipació dels joves faci-litant-los l’accés a l’habitatge (art.40.4), i al dret deles persones que no disposen de prou recursos aaccedir a un habitatge digne (art.26).

Per tant, la Constitució i l’Estatut coincideixen aafirmar el dret a disposar d’un habitatge digne iadequat, i insten els poders públics a fer un èmfasiespecial, en les seves polítiques, a la gent gran, alsjoves i a les persones amb pocs recursos; sectorssocials a qui aquest informe situa al bell mig del’accessibilitat, cada cop més difícil, a un habitatgedigne.

Anant més enllà, la Carta europea de salvaguardadels drets humans a les ciutats (Saint Denis, maigde 2000) afirma que les autoritats municipals han

de vetllar per l’existència d’una oferta adequadad’habitatge, sense distinció del nivell d’ingressos,amb capacitat per acollir els sense sostre i ambestructures d’acollida que garanteixin la seguretati la dignitat de les víctimes de violència de tottipus.

Si els principis inspiradors en matèria d’habitatgesón tots aquests i, paral·lelament, les dificultatsper accedir-hi són cada cop més grans semblaoportú que ens preguntem: on són els obstaclesper a l’exercici del dret a l’habitatge? Hi ha límitsper exercir aquest dret?

Aquest informe fou anunciat en la presentació del’Informe anual de l’exercici 2005 i recull l’estudiestadístic de les queixes tancades durant els anys2005 i 2006. Tanmateix, la presentació al Parlamentdel Projecte de llei del dret a l’habitatge a Cata-lunya ens va fer dubtar sobre l’oportunitat de pre-sentar-lo ara. Tot i així, les demandes reiteradesd’alguns grups parlamentaris en diverses compa-reixences i, sobretot, la voluntat de situar aspectesque de ben segur aniran més enllà de l’abast de lallei ens han fet decidir a presentar-lo.

Per preparar l’informe hem comptat amb lacol·laboració de la fundació Un Sol Món, de l’obrasocial de Caixa Catalunya, a càrrec de la qual haanat una enquesta a 41 municipis de Catalunya, onviu un 64,03% de la població catalana. Els resultatsde l’enquesta ens han servit per contrastar lesdades referides a queixes treballades des de la ins-titució i, al mateix temps, il·lustren la resta d’apar-tats d’aquest informe, i molt especialment el capí-tol segon.

Val a dir que en la reunió del Consell Social del Sín-dic de Greuges de Catalunya, del 20 de juny de2005, ja es va tractar la problemàtica de l’accés al’habitatge per a col·lectius en risc d’exclusió. Unade les conclusions de la trobada fou la necessitatde reflexionar sobre on es troben els límits —lesbarreres— del dret a accedir a un habitatge digneper al conjunt de la població, fent un esment espe-cial a aquests col·lectius. En aquella reunió es vaposar de manifest que les dificultats per accedir al’habitatge esdevenen l’element que dificulta la

EL DRET A L’HABITATGE: OBSTACLES I LÍMITS 7

INTRODUCCIÓ

8 SÍNDIC DE GREUGES DE CATALUNYA

inserció social de molta gent, a uns nivells equipa-rables al que va representar l’atur en l’etapa prèviaal període de bonança econòmica per la qual tran-sitem. Persones que resideixen en habitatges d’in-clusió social i troben feina no poden fer el salt auna situació social normalitzada com a conse-qüència de la impossibilitat d’accedir a un habi-tatge en condicions; llogaters d’edat avançada aqui resolen el contracte i no troben alternativa encondicions; i gent jove que no pot marxar de casasi no és per anar a pisos compartits en són exem-ples clars. La manca d’habitatge impedeix, enmolts casos, tancar el cercle de la pobresa, encaraque es treballin moltes hores.

Així mateix, si anem més enllà dels impactessocials de la dificultat d’accedir a l’habitatge perals sectors en risc d’exclusió social, observem queentre els anys 1987 i 2003, mentre els salaris s’in-crementaven un 59%, el preu del metre quadratd’habitatge ho feia en un 184%; o dit en altres ter-mes, si l’any 1987 un sou mig tenia una capacitatde compra de 26,46 m2 de pis, l’any 2003 es vareduir a 13,61 m2. Per tant, la relació salari/preu delmetre quadrat explica en part les dificultats d’ac-cedir a l’habitatge per al conjunt de la població, entermes relatius, i cada cop la franja de poblacióamb dificultats d’accés és més gran.

Si a això hi sumem que l’estalvi familiar entre 1997i 2003 va passar de representar un 4,3% a un 0,3%del PIB i que en el mateix període l’endeutamentfamiliar es va incrementar en un 152,5% i va pas-sar de representar el 52% al 92,6% de la renda dis-ponible, hem d’afirmar que ens trobem davant unquadre social de més pobresa relativa, més dificul-tats d’estalvi i menys marge de maniobra davantd’una situació d’emergència, o atur laboral, oincrement dels tipus d’interès.

Aquest conjunt de dades és especialment rellevanta Catalunya, on el percentatge de la renda familiardestinada a la compra de l’habitatge és normal-ment entre cinc i sis punts percentuals superiorals de la resta de l’Estat.

Situats en el camp de l’oferta, s’ha afirmat reitera-dament que l’increment del preu del sòl és un delsfactors que provoca l’increment del preu de l’habi-tatge. Si aquesta afirmació és certa en termesestrictament monetaris, també ho és el fet que ésl’expectativa de valor dels terrenys, en vista delcreixement dels preus de l’habitatge (l’especula-ció), el que provoca l’increment de valor delsterrenys. Aquesta equació té molt a veure amb eltemps que transcorre des que un terreny és decla-rat apte per ser urbanitzat fins a l’execució del plaurbanístic corresponent, d’una banda, i, de l’altra,amb les possibilitats que un terreny no urbanitza-ble en vegi modificada la qualificació, per raons

conegudes per uns pocs, abans de publicar-se en eldiari oficial corresponent.

És evident també que els models urbanístics vin-culats a la ciutat difusa influeixen tant en l’encari-ment del sòl com en el de l’habitatge, com en lesempentes a l’alça de la tributació local davant lanecessitat de fer front a uns costos per prestacióde serveis difícilment sostenibles.

Davant aquest conjunt de circumstàncies vincula-des a la demanda i a l’oferta d’habitatge, un plan-tejament del tipus: “deixem que el mercat situï lescoses al seu lloc” no és acceptable des de la consi-deració de l’habitatge com un dret bàsic. Ens tro-bem davant un mercat no uniforme des de la pers-pectiva de la demanda i també des de l’oferta. Desde la demanda perquè hi ha qui cerca un habitatgeper viure-hi, qui l’adquireix com a inversió, qui voluna segona residència o qui el deixa buit per porde problemes amb llogaters o perquè no necessitales possibles rendes. Des de l’oferta perquè Gene-ralitat, ajuntaments i privats operen en un únicmercat, necessitat, doncs, d’una important regula-ció si de veritat volem garantir el dret d’accés al’habitatge dels qui tenen menys recursos econò-mics. Cal, per tant, un gran acord entre aqueststres agents, perquè la regulació d’oferta sigui con-sensuada, de manera que pugui ser atès el conjuntde la demanda sense crear greuges comparatius i,alhora, discriminar de manera positiva les perso-nes en risc d’exclusió social, la gent gran i elsjoves.

Igualment, quan observem que no hi ha un mercatde pisos de lloguer separat del mercat de pisos decompravenda, sinó un únic mercat plantejat sobrela base de comparar rendes de lloguer amb quotesde préstec hipotecari, es fa encara més necessàriaaquesta intervenció, amb l’únic objectiu d’esborrardeterminats límits en l’exercici del dret a l’habi-tatge.

L’informe s’estructura en tres capítols. El primeranalitza les queixes tractades pel Síndic durant elsanys 2005 i 2006 i ens aporta una visió de conjuntd’allò que constitueixen preocupacions ciutadanesentorn de l’exercici del dret a l’habitatge i, aixímateix, de la resposta de les administracions;igualment aporta unes pinzellades sociològiquessobre les bosses on podem trobar les barreres prin-cipals a l’hora d’exercir aquest dret. Com annex aaquest capítol recollim algunes opinions de defen-sors locals referides a aquesta qüestió. Són quei-xes i reflexions de proximitat al problema que enspermeten d’observar que hi ha una clara identitatentre allò que han tractat els defensors locals i lesqueixes treballades des del Síndic, amb un èmfasiespecial en la problemàtica social de moltes d’a-questes queixes.

El segon capítol focalitza les reflexions de la insti-tució al voltant dels límits en l’exercici del dret al’habitatge, en un intent de situar majoritàriamentelements estructurals que vagin més enllà d’unalegislatura o una aplicació legislativa.

Finalment, el capítol tercer recull les conclusions iels suggeriments derivats d’aquest informe, amb

la voluntat que serveixin per al debat existententorn d’aquesta problemàtica, per impulsar polí-tiques d’eliminació de les barreres que impedeixenl’exercici del dret a disposar d’un habitatge digne iper col·laborar amb les administracions en larecerca de mesures que millorin la situació, teninten compte de manera molt especial els col·lectiusen risc d’exclusió social.


1. INTRODUCCIÓ

L’objectiu d’aquest capítol és analitzar quins sónels problemes principals amb què es troba la ciuta-dania davant les administracions públiques enmatèria d’habitatge —sobre la base de les queixesrebudes i sense ànim globalitzador— i les resolu-cions que ha emès el Síndic per garantir el dretsfonamentals dels ciutadans de Catalunya. El perí-ode estudiat comprèn els anys 2005 i 2006.

Del contingut concret de les queixes i de l’anàlisidetallada de les preocupacions de les persones quehi ha al darrere en dóna compte el capítol II d’a-quest informe.

1.1. Objectius i estructura del capítol

Els objectius principals del capítol són els següents:

a) Conèixer el perfil de les persones interessadesque han presentat queixes al Síndic de Greugesde Catalunya.

b) Conèixer l’abast territorial de les queixes i elstipus de municipis de què provenen.

c) Detectar els problemes principals amb què estroben els ciutadans davant les administra-cions, des del punt de vista de les seves deman-des, tant pel que fa a l’accés i l’adquisició, laconstrucció i l’adequació, i la conservació i elmanteniment de l’habitatge, com a d’altres (rea-llotjament, desnonament, desqualificació,expropiació, etc.), amb un èmfasi especial alscasos d’assetjament immobiliari.

d) Conèixer les administracions afectades per lesqueixes que han presentat les persones interes-sades al Síndic.

e) Conèixer les resolucions principals que ha emèsel Síndic per resoldre i donar resposta a aques-tes queixes.

Per assolir aquests objectius, aquest capítol s’haestructurat en sis apartats. El primer apartat, d’in-

troducció, pretén descriure els objectius i la meto-dologia que s’ha dut a terme per estudiar les quei-xes presentades amb relació a l’habitatge.

El segon apartat, sobre el perfil de les persones quepresenten queixes al Síndic, té com a objectiu ana-litzar els col·lectius principals en risc d’exclusiósocial pel que fa a l’habitatge i la dimensiód’aquests col·lectius.

El tercer apartat, sobre l’abast territorial de lesqueixes del Síndic, mostra la distribució territoriald’aquestes queixes i els tipus de municipis pernombre d’habitants, d’acord amb l’article 26 de laLlei 7/1985, del 2 d’abril, reguladora de les bases derègim local1.

El quart apartat, sobre l’objecte de les queixes pre-sentades al Síndic, té com a objectius conèixer elsproblemes principals en matèria d’habitatge res-pecte a les polítiques públiques i la gestió de lesadministracions des del punt de vista de lesdemandes del ciutadà, fent un esment especialdels problemes principals segons el col·lectiu enrisc d’exclusió social.

El cinquè apartat, sobre les administracions afec-tades per les queixes, té com a objectiu descriurequines administracions públiques han rebut quei-xes relacionades amb l’habitatge i destacar elpaper interadministratiu i, dins de l’Administracióautonòmica, interdepartamental, de les polítiquesd’habitatge, que requereixen, d’aquest àmbit, untreball transversal i de col·laboració constant entreles diferents administracions.

Finalment, el sisè apartat, sobre les resolucions delSíndic, dóna a conèixer les propostes i les mesuresadoptades arran de la intervenció del Síndic, tantpel que fa a la consideració que no hi ha hagutirregularitat en l’actuació de les administracionsafectades i a la resolució del problema un cop elSíndic el comunica a les administracions, comfinalment als suggeriments que ha emès el Síndicen aquesta matèria.


CAPÍTOL 1: LES ACTUACIONS DEL SÍNDIC (2005-2006)

1 Municipis de menys de 5.000 habitants, municipis d'entre 5.000i 20.000 habitants, municipis d'entre 20.001 i 50.000 habitants i,finalment, municipis de més de 50.000 habitants.

1.2. Metodologia

Per elaborar l’informe, es va fer una extracció deles queixes rebudes en matèria d’habitatge durantels anys 2005 i 2006, la suma de les quals és de 339

(132 l’any 2005 i 207 l’any 2006). A aquestes, s’hiafegeixen les tres actuacions iniciades d’ofici desdel Síndic. En total fan 342 intervencions.

Tot i haver dut a terme 342 intervencions, s’hanextret de l’anàlisi, en primer lloc, 55 queixes quehan estat rebutjades d’acord amb la Llei 14/1984,del 20 de març, del Síndic de Greuges de Cata-lunya. En segon lloc, s’han extret 40 queixes que estroben en tramitació i pendents de resolució. Aixídoncs, el nombre de queixes i actuacions d’oficique integra aquest estudi és de 247.

Els tipus de variables recollides es poden sintetit-zar en set grups:

a) Dades identificatives de la queixa

b) Característiques sociològiques de les personesque presenten la queixa

c) Règim de tinença i tipus d’habitatges als qualsfa referència la queixa

d) Tipus de queixes

e) Distribució territorial de les queixes

f) Administracions afectades en les queixes

g) Resolucions del Síndic

L’annex 1 descriu les variables i els valors recollitsen cada grup.

Finalment, cal assenyalar que s’han exclòs de l’in-forme les queixes dels ciutadans amb relació alssorolls que patien als seus habitatges, atès queaquestes han estat estudiades de manera exhaus-tiva en l’Informe de contaminació acústica2, publi-

cat en el Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya(en endavant, BOPC) del 9 de febrer de 2007.

Així mateix, en el decurs del text s’han afegit lesdades facilitades per la Fundació Un Sol Món (enendavant, FUSM), a partir de l’Enquesta municipald’actuació en matèria d’habitatge, plantejada alsajuntaments de Catalunya, als municipis de mésde 10.000 habitants.

El nivell de resposta ha estat del 37,50%, queagrupa el 64,03% dels habitants de Catalunya.

2. PERFILS DE LES PERSONES QUEPRESENTEN QUEIXES AL SÍNDIC DEGREUGES EN MATÈRIA D’HABITATGE

2.1. Dades generals

De les 247 queixes analitzades, 26 han estat pre-sentades per associacions i comunitats de propie-taris (10,53%) i 221 han estat presentades per per-sones físiques (89,47%). Tot i això, des del punt devista de les persones afectades que han sol·licitatla intervenció del Síndic de Greuges, aquesta dife-rència tendeix a disminuir. Així, de les 927 perso-nes afectades, el 29,77% correspon a persones quehan sol·licitat la intervenció del Síndic mitjançantuna associació o una comunitat de propietaris, res-pecte al 70,23% que ho ha fet a títol individual.


Gràfic 1: Evolució de les queixes i les actuacions d’ofici en matèria d’habitatge (2005-2006)

Font: Elaboració pròpia

Actuacions d’ofici

Queixes

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

2005 2006

2

207

1

132

2 SÍNDIC DE GREUGES DE CATALUNYA (2007). Contaminació acús-tica. Barcelona: Síndic de Greuges de Catalunya


Amb relació a les persones físiques, un 58,37% deles persones que han presentat queixes al Síndiceren dones, majoritàriament menors de 35 anys,respecte a un 41,63% d’homes que es distribueixenprincipalment en la franja d’entre 35 i 50 anys i, ensegon lloc, de menys de 35 anys3. Tot i així, pel quefa a l’edat, la majoria de les persones que ha pre-sentat queixa al Síndic es troba en el col·lectiu demenys de 35 anys (39,74%), seguit de les personesd’entre 35 i 50 anys (37,09%).

Taula 1: Distribució de les queixes perfranja d’edat i gèneres

Homes Dones TotalMenys de 35 anys 36,84% 41,49% 39,74%

Entre 35 i 50 anys 38,60% 36,17% 37,09%

Entre 51 i 65 anys 12,28% 6,38% 8,61%

Més de 65 anys 12,28% 15,96% 14,56%

Total 100% 100% 100%


L’enquesta elaborada per la FUSM mostra una dis-tribució més asimètrica entre dones i homes. Així,aquest estudi assenyala que les persones ques’han adreçat als ajuntaments que han respostl’enquesta eren majoritàriament dones (65,90%),mentre que un 34,10% eren homes.

Quant a les franges d’edat, l’informe elaborat perla FUSM confirma que els menors de 35 anys sónles persones que més s’han adreçat als ajunta-ments que han contestat l’enquesta per expressardiferents problemes relacionats amb l’habitatge.

Gràfic 3: Distribució de persones ambproblemes en matèria d’habitatge perfranges d’edat

Font: Enquesta FUSM

Des del punt de vista de la procedència, un 3,24%de les queixes han estat presentades per immi-grants la majoria dels quals es troba en la franjad’edat d’entre 35 i 50 anys amb fills a càrrec, i duespersones de procedència catalana han esmentat lacondició d’emigrant retornat per poder accedir aun habitatge.

De 19 a 35anys; 46,63 %De 36 a 65

anys; 43,60 %

Més de 65anys; 8,84 %

Menys de 19anys; 0,93 %

3 En aquest cas, s'han extret els valors no necessari, aplicat a lespersones jurídiques, i desconegut.

Gràfic 2: Evolució de la distribució del nombre de queixes i el nombre d’afectats segons sisón persones físiques o jurídiques (2005-2006)


Persona jurídica

Persona física

Persona jurídica

Persona física

Nom

bre

d’a

fect

ats

Nom

bre

de

qu

eixe

s

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

2005 2006

157 119

485

11

133

166

15

88

Respecte a aquesta qüestió, l’informe elaborat perla FUSM manifesta que els problemes d’habitatgepredominen entre la població immigrant, seguidade la població del municipi. Així, el 38,32% de lespersones que s’han adreçat als ajuntaments parti-cipants en l’enquesta ha nascut fora de l’Estatespanyol. Aquesta diferència es pot explicar pelgrau de coneixement de la institució i les sevescompetències que té la població immigrant.

Gràfic 4: Procedència de les persones ambproblemes en matèria d’habitatge

Font: Enquesta FUSM

Dins d’aquest col·lectiu, les persones que manifes-ten aquests problemes, d’acord amb les dades del’enquesta, són majoritàriament d’estats que per-tanyen a la Unió Europea, seguits del Magrib i delsestats d’Amèrica Central i del Sud. El gràfic 5 mos-tra l’origen de les persones procedents de fora del’Estat espanyol que han expressat als ajunta-ments problemes en matèria d’habitatge.

Gràfic 5: Origen dels immigrants ambproblemes d’habitatge

Font: Enquesta FUSM

Pel que fa a la renda, el 4,2% de les persones quehan sol·licitat la intervenció del Síndic de Greugesha esmentat la recepció, fonamentalment, del Pro-grama interdepartamental de les rendes mínimesd’inserció (en endavant, PIRMI) i d’altres pensionsno contributives. D’aquest 4,2%, un 66,7% erendones, davant el 33,3% d’homes, la majoria de lesquals s’ubica en la franja d’edat d’entre 35 i 50anys.

Els problemes de mobilitat reduïdarepresenten un 12,9% del total de queixes sobre habitatge

Finalment, convé fer un esment especial de lespersones que han assenyalat en les queixes pro-blemes de mobilitat reduïda o bé la necessitat dedependre d’una altra persona per dur a terme laseva vida diària, que corresponen a un 12,96% deles queixes rebudes a la institució en matèria d’ha-bitatge. D’aquest 12,96%, un 56,25% eren donesmajoritàriament ubicades en la franja d’edat d’en-tre 35 i 50 anys, seguida de manera igual per l’edatcompresa entre els 51 i els 65 anys i més de 65anys. Amb relació al 43,75% d’homes que hanesmentat problemes de mobilitat reduïda o depen-dència d’una altra persona, les franges compresesentre els 35 i 50 anys i entre els 51 i 65 anys presen-ten el 16,67% dels casos, seguides de la franja d’e-dat de més de 65 anys.

Taula 2: Distribució de les queixes presenta-des per persones amb mobilitat reduïda odependència per franja d’edat i gènere

Homes Dones TotalMenys de 35 anys 0,00% 17,65% 10,00%

Entre 35 i 50 anys 38,46% 35,29% 36,67%

Entre 51 i 65 anys 38,46% 23,53% 30,00%

Més de 65 anys 23,08% 23,53% 23,33%

Total 100% 100% 100%


2.2. Règim de tinença i tipus d’habitatge alsquals fan referència les queixespresentades al Síndic

Aquest apartat té per objectiu estudiar el règim detinença i el tipus d’habitatge als quals fan referèn-

Unió Europea;39,06 %

Magrib;27,58 %

Àfricasubsahariana;7,06 %

Àsia; 0,05 %

Restad’Europa;2,80 %

Estats d’AmèricaCentral i del Sud;23,46 %

Resta deCatalunya;7,33 %

Forade l’Estatespanyol;38,32 %

Resta de l’Estatespanyol;18,07 %

Municipi;36,27 %


cia les queixes presentades al Síndic. Així, s’ana-litza si l’habitatge és de propietat o no és de pro-pietat (lloguer, dret d’habitació, usdefruit, altres), sies tracta de primera o de segona residència i sil’habitatge és protegit o no.

L’anàlisi general de les dades mostra que de les222 queixes de les quals es té informació sobre lescaracterístiques de l’habitatge, el 39,63% fa refe-rència a habitatges en què la persona interessadano n’és la propietària respecte a un 60,36%.Aquesta distribució, força repartida entre habitat-ges de propietat i no propietat, presenta diferèn-cies respecte a les dades que generalment es tro-ben a l’hora d’analitzar l’habitatge a Catalunya. Enconcret, l’Estudi de l’habitatge a Catalunya 20054,encarregat pel Departament de Medi Ambient iHabitatge, assenyala que un 84% dels habitatgessón de propietat davant d’un 15,4% d’habitatgesque no ho són. Ara bé, el mateix estudi tambéindica que “tenir un habitatge de propietat ésmajoritari en tots els estrats d’allotjament,excepte en els més baixos, en què el lloguer repre-senta el règim de tinença majoritari amb un56,7%”.

En efecte, si es té present que un bon nombre dequeixes que han arribat al Síndic han estat presen-tades per persones que es troben en els estrats d’a-llotjament més baixos, no resulta estranya aquestadistribució. La probabilitat de rebre queixes d’habi-tatges en règim de lloguer és superior, atès quetambé és superior la probabilitat de rebre queixesdels estrats d’allotjament més baixos.

Així mateix, tal com es veurà més endavant, el38,7% de les queixes fa referència a habitatges depromoció pública, i el parc públic d’habitatge téuna distribució més equitativa quant als habitat-

ges en règim de lloguer o arrendament i els habi-tatges en règim de compravenda, en relació ambels habitatges lliures.

Taula 3: Evolució de les queixes segons elrègim de tinença (2005-2006)5

Règim de tinença 2005 2006 TotalPropietat

Compra63 70 133

67,02% 54,69% 30,18%

Heretat1 1

0,08% 0,45%

Total 63 71 13467,02% 55,47% 60,36%

No Lloguer

19 48 67

propietat 20,21% 37,50% 30,18%

Ocupació1 0 1

1,06% 0,00% 0,45%

Sense cap 11 9 20

propietat 11,07% 7,03% 9,01%

Total 31 57 8832,98% 44,53% 39,64%

Total 94 128 222general 100% 100% 100%


La taula 3 mostra, entre altres, l’increment de quei-xes que s’ha produït entre les persones que es tro-ben en règim de lloguer de l’any 2006, en relacióamb l’any 2005.

Amb relació al nombre de queixes que s’han pre-sentat per habitatges, el 42,57% de les queixes s’hapresentat sobre habitatges protegits, en relacióamb el 57,42% d’habitatges lliures.


4 DIRECCIÓ GENERAL D'HABITATGE (2006). Estudi de l'Habitatge aCatalunya 2005. Barcelona: Generalitat de Catalunya.

Gràfic 6: Distribució dels tipus d’habitatges segons el règim de tinença


Habitatges no protegits

Habitatges protegits

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Propietat No-propietat

27

41

89

45

5 S'han exclòs els casos en què pel contingut de la queixa no espot determinar quin és el règim de tinença a què es fa referèn-cia.

A més, cal indicar que el 97,02% dels casos feiareferència a habitatges establerts com a primeraresidència, en relació amb el 2,98% que indicavaproblemes amb l’habitatge de segona residència.

La distribució del règim de tinença per gèneretambé mostra algunes dades significatives. Així,tot i que tant homes com dones majoritàriamentdisposen d’habitatges de propietat, la diferènciaentre el nombre de dones que presenten la queixasobre un habitatge en règim de lloguer o que notenen cap propietat és superior a la dels homes.

Taula 4: Distribució del règim de tinença pergènere

Règim de tinença Homes Dones TotalPropietat

Compra49 66 115

42,61% 57,39% 100%

Heretat1 0 1

100% 0% 100%

Total 50 66 11643,10% 56,90% 100%

NoLloguer

23 40 63

propietat 36,51% 63,49% 100%

Ocupació0 1 1

0% 100% 100%

Sense cap 7 11 18

propietat 38,89% 61,11% 100%

Total 30 52 8240,4% 59,6% 100%


Val a dir, també, que el 56,96% de les queixes pre-sentades per habitatges protegits procedeix dedones, en relació amb un 43,04%, d’homes.

Si s’analitza el règim de tinença dels habitatgessegons la franja d’edat, es pot observar que els jovesmenors de 35 anys són el col·lectiu que més pateix

la manca d’habitatge i en el qual la distribució entrecompra i lloguer és més igualitària. En l’altre extrem,es troben els més grans de 50 anys i els menors de65, i la franja d’edat entre 35 i 50 anys. Finalment,convé destacar la realitat cada cop més preocupantde la gent gran, segona franja d’edat amb més habi-tatges en règim de lloguer o bé sense cap propietat.


Gràfic 7: Distribució del règim de tinença per franges d’edat


Més de 65 anys

Més de 50 i menys de 65 anys

Entre 35 i 50 anys

Menys de 35 anys

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Compra LLoguer Ocupació Sense cap propietat

16 8

11

19

16

2

37

27

1

1

171

Per tipus d’habitatge, les queixes del col·lectiu dejoves menors de 35 anys fan referència de maneramajoritària a habitatges protegits (56,82%). En l’ex-

trem oposat es troben les queixes de la gent gran,que fan referència a habitatges no protegits(70,83%).

Des del punt de vista de la procedència, el 100%dels immigrants que han sol·licitat la intervenciódel Síndic viu en habitatges en règim de lloguer, un42,86% dels quals són protegits.

Pel que fa a les persones amb rendes més baixes,el 83,33% viu en habitatges en règim de lloguer, obé no té cap habitatge (16,67%). D’aquest 83,33%, el80% viu en habitatges protegits i el 20%, en habitat-ges no protegits.

Finalment, amb relació a les persones que hanexpressat en les queixes problemes de mobilitatreduïda o bé tenen la necessitat de dependre d’unaaltra persona per dur a terme la seva vida diària, el59,38% viu en habitatges en règim de lloguer, enrelació amb un 40,63% que viu en règim de compra-venda. El 53,13% viu en habitatges protegits davantun 46,88% que viu en habitatges no protegits.

3. DIMENSIÓ TERRITORIAL DE LES QUEIXES

La distribució territorial de les queixes presenta-des al Síndic en matèria d’habitatge mostra queaquesta qüestió afecta molts habitants de Cata-lunya, independentment del territori en què resi-deixin. En aquest sentit, és rellevant el fet que elshabitants del 70,73% de les comarques catalaneshan presentat alguna queixa al Síndic. Tot i això,òbviament, les queixes en matèria d’habitatge sónmés presents en municipis de més de 50.000 habi-tants i ubicats a l’àrea metropolitana de Barcelonaque en altres parts del territori.


Gràfic 8: Distribució del tipus d’habitatge segons la franja d’edat


Més de 65 anys


Entre 35 i 50 anys

Menys de 35 anys

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

No protegit Protegit

70,83 % 29,17 %

46,15 %

46,43 %

53,85 %

53,57 %

43,18 % 56,82 %

D’acord amb el gràfic 9, les comarques que hantingut un nombre més elevat de queixes se situena l’àrea metropolitana de Barcelona. Així, el Barce-lonès el Baix Llobregat i el Vallès Occidental són lescomarques en què els ciutadans plantegen mésqueixes relacionades amb l’habitatge.

Així mateix, convé destacar les vuit queixes ques’han rebut des de la comarca de l’Urgell, quefan referència al malestar que va suscitar almunicipi de Tàrrega el parc d’habitatges prote-

gits que la Generalitat de Catalunya tenia apa-rentment desocupats i el procediment d’adjudi-cació posterior.

En l’altre extrem, cal assenyalar les dues queixesrebudes des de l’Alta Ribagorça d’una associació il’Alt Urgell, que palesen les dificultats en què estroben els municipis i les comarques amb pocshabitants a l’hora de disposar d’habitatges de pro-moció pública i gestionar les xarxes de mediacióde lloguer social o les borses de lloguer jove.


Valld’Aran

10,40%PallarsSobirà

10,40%Alta

Ribagorça

10,40%PallarsJussà

10,40%

AltUrgell

20,81%

Cerdanya

10,40%

Solsonès

20,81%

Berguedà 41,62%Osona

41,62%Bages 7

2,83%Vallès

Oriental249,72%Vallès

Occidental

2610,53%

BaixLlobregat

11345,75%

Barcelonès

83,24%

Maresme

Ripollès

Garrotxa

31,21%

Alt Empordà

41,62%Baix

Empordà

52,02%

Gironès5

2,02%Selva

10,40%Pla de

l’Estany

52,02%Anoia

AltCamp

Conca deBarberà

10,40%

Garrigues

52,02%Segrià

Riberad’Ebre

10,40%TerraAlta

BaixEbre

Montsià

20,81%Garraf

20,81%

AltPenedès1

0,40%Baix

Penedès3

1,21%Tarragonès

62,43%Baix

Camp

Priorat

Noguera

Plad’Urgell

Segarra

83,24%Urgell

Gràfic 9: Distribució territorial de les queixes


� No s’ha presentat cap queixa � Menys de l’1% de les queixes � Entre l’1% i el 5% de les queixes � Entre el 5% i el 20% de les queixes � Més del 20% de les queixes

En segon terme, des de l’àmbit municipal, els ciu-tadans del 100% dels municipis amb més de 50.000habitants i entre 20.000 i 50.000 habitants hanplantejat alguna queixa en matèria d’habitatge alSíndic de Greuges. En sentit oposat, els ciutadansresidents en municipis d’entre 5.000 i 20.000(20,69%) i de menys de 5.000 habitants (2,2%) hansol·licitat en una proporció més baixa la interven-ció de la institució. En aquest sentit, en matèriad’habitatge, les dificultats són més presents alsmunicipis més grans, des del punt de vista delnombre d’habitants, i pròxims o ubicats al termemunicipal de Barcelona.

4. L’OBJECTE DE LES QUEIXESPRESENTADES AL SÍNDIC

Per desenvolupar aquest apartat, s’ha classificat elnombre de queixes des del punt de vista de lesdemandes dels ciutadans i atenent el “cicle devida” de l’habitatge. Així, s’han agrupat les sol·lici-tuds d’intervenció del Síndic d’acord amb cincgrans apartats.

El primer apartat, sobre l’accés i l’adquisició, fareferència a les necessitats dels ciutadans des quees plantegen l’adquisició de l’habitatge fins que hiaccedeixen de manera efectiva.


Valld’Aran


202,16%Alta

Ribagorça

20,22%PallarsJussà

10,11%

AltUrgell

70,76%

Cerdanya

70,76%

Solsonès

50,54%


50,54%Bages 26

2,80%Vallès


Occidental

657,01%Baix

Llobregat

36339,16%

Barcelonès

192,05%

Maresme

Ripollès

Garrotxa

181,94%

Alt Empordà

262,80%Baix

Empordà

60,65%

Gironès8

0,86%Selva

20,22%Pla de

l’Estany

90,97%Anoia

AltCamp

Conca deBarberà

10,11%

Garrigues

667,12%Segrià

Riberad’Ebre

10,11%TerraAlta

BaixEbre

Montsià

30,32%Garraf

50,54%

AltPenedès1

0,11%Baix

Penedès5

0,54%Tarragonès

80,86%Baix

Camp

Priorat

Noguera

Plad’Urgell

Segarra

141,51%Urgell

Gràfic 10: Distribució territorial dels afectats per les queixes


� No s’ha presentat cap queixa � Menys de l’1% dels afectats � Entre l’1% i el 5% dels afectats � Entre el 5% i el 20% dels afectats � Més del 20% dels afectats

El segon apartat, sobre la construcció i l’adequació,agrupa les queixes plantejades des de la data de lafinalització de la construcció fins un cop transco-rreguts dos anys, atès que hi poden haver queixesper l’actuació de la Direcció General d’Habitatgedavant els desperfectes en la construcció durantels dos primers anys.

El tercer apartat, sobre la conservació i el manteni-ment, l’integren les queixes relatives al períodecomprès un cop transcorreguts els dos anys ini-cials de residència en l’habitatge fins que s’esdevéun desnonament, una expropiació, una desqualifi-cació, etc.

El quart apartat, de caràcter més genèric, dónacompte de les queixes per expropiacions, desno-naments, desqualificacions de l’habitatge, etc., iels problemes que es deriven de cadascuna d’a-questes situacions.

Finalment, com a apartat independent, s’analitzenels casos d’assetjament immobiliari.

4.1. Dades generals

El nombre més elevat de sol·licituds d’intervenciódel Síndic fa referència, en primer lloc, a l’accés il’adquisició (88 casos) i, en segon lloc, a la conserva-ció i el manteniment (85) de l’habitatge. Tot i això,cal destacar que, respecte a l’any 2005, l’incrementde queixes més elevat s’ha produït tant en l’accés il’adquisició com en la construcció i l’adequació.

En efecte, el fet que cada cop hi hagi més munici-pis que promocionin, de manera independent oamb el suport d’altres ens supramunicipals, habi-tatges protegits ha donat lloc a l’emergència dequeixes amb relació als requisits d’accés i els pro-cediments d’adjudicació d’aquests habitatges.

En aquest sentit, pel que fa la construcció i l’ade-quació, problemes que abans eren poc presents,com són ara el retard en el lliurament dels habitat-ges o els desperfectes en la construcció des del’inici, actualment són motiu de queixa dels ciuta-dans.

Taula 5: Evolució del nombre de queixessegons l’objecte

2005 2006 TotalAccés i adquisició 33,98% 36,81% 35,63%

Construcció i adequació 12,62% 21,53% 17,81%

Conservació i 40,78% 29,86% 34,41%manteniment

Altres (expropiacions, 10,68% 11,11% 10,93%desqualificació,desnonaments, etc.)

Assetjament immobiliari 1,94% 0,69% 1,21%

Total 100% 100% 100%


Pel que fa al tipus de persones que plantegen laqueixa, les associacions i les comunitats de propie-taris prenen més força en les fases de construcció,adequació, conservació i manteniment, en compa-ració amb les fases en què les opcions i el marge dedecisió són més individualitzats.

Taula 6: Distribució de l’objecte de la queixaper tipus de persona que la presenta

Persona Persona física jurídica Total

Accés i adquisició 95,45% 4,55% 100%

Construcció i adequació 88,64% 11,36% 100%

Conservació i 82,35% 17,65% 100%manteniment

Altres (expropiacions, 92,59% 7,41% 100%desqualificació,desnonaments, etc.)

Assetjament immobiliari 100% 0% 100%

Total 89,47% 10,53% 100%


La distribució de l’objecte de la queixa per gèneremostra que les dones plantegen més queixes ambrelació a l’accés, la construcció i l’assetjamentimmobiliari que amb relació a la conservació i elmanteniment o altres, que o bé es distribueixen demanera igualitària, o bé són els homes qui sol·lici-ten en aquests casos amb més freqüència la inter-venció del Síndic.


Així mateix, convé assenyalar que en el períodecomprès entre els anys 2005 i 2006, dues dones quevan patir violència de gènere, un cop es van sepa-rar de la parella, van tenir molts problemes a l’horade rebre l’adjudicació d’un habitatge protegit, laqual cosa féu necessària la intervenció d’aquestainstitució per resoldre la qüestió.

Amb relació a la distribució de l’objecte de laqueixa per franges d’edat, cal destacar, en pri-mer lloc, que més de dos terços del col·lectiu dejoves menors de 35 anys fan referència a l’accési l’adquisició com el problema principal enmatèria d’habitatge, seguit del col·lectiu de més

de 50 i menys de 65 anys. Amb referència aaquesta qüestió, val a assenyalar que ja en elgràfic 7, sobre la distribució del règim de tinençaper franges d’edat, es podia observar que elrègim de lloguer era l’opció majoritària per aaquest col·lectiu. De nou, convé recordar que elSíndic, com a institució en defensa de les perso-nes, en gran part rep queixes de col·lectius ambcondicions més desfavorides. Així, en aquestcol·lectiu, bona part de les persones que es tro-ben representades són dones i homes separats,sense feina i amb un baix nivell de formació perpoder accedir a una feina amb un nivell d’ingres-sos superior.


Gràfic 11: Distribució de l’objecte de la queixa per gènere


Construcció i adequació

Conservació imanteniment

Altres

Accés/Adquisició

Assetjamentimmobiliari

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Dona Home

67,86 % 32,14 %

56 %44 %

50 %50 %

33,33 %66,67 %

61,54 % 38,46 %

Gràfic 12: Distribució de l’objecte de la queixa per franges d’edat


Més de 65 anys


Entre 35 i 50 anys

Menys de 35 anys

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Conservació i mantenimentAccés/Adquisició

Altres


Assetjament immobiliari

28 % 8 %

15,38 %

26,32 %

19,67 %

53,85 %

38,60 %

67,21 %

12 %

19,30 %

3,28 %9,84 %

8 % 44 %

30,77 %

15,79 %

Des del punt de vista de la procedència, el 62,50%dels immigrants que han sol·licitat la intervenciódel Síndic fa referència a la necessitat d’accedir aun habitatge de promoció pública, seguida de lesqueixes per la conservació i el manteniment del’habitatge (25,00%). Finalment, un 12,50% esqueixa per expropiacions, desqualificacions, etc. i,en concret, pel desnonament dels seus habitatges.

Les queixes de la majoria dels joves fan referència a les dificultats d'accés

Pel que fa a les persones amb rendes més baixes,el 83,33% es queixa de la manca d’accés a un habi-tatge de promoció pública i un 16,67% presentaqueixes amb relació a la conservació i el manteni-ment dels habitatges.

Amb relació a les persones que han expressat enles queixes problemes de mobilitat reduïda o bétenen la necessitat de dependre d’una altra per-sona per dur a terme la seva vida diària, el 50% esqueixa per temes relacionats amb l’accés i l’adqui-sició, seguits de la conservació i el mantenimentde l’habitatge (25%) i d’altres (desnonaments,expropiacions, desqualificacions, etc.).

Si s’analitza l’objecte de la queixa segons el règimde tinença dels habitatges, principalment pelrègim de compravenda i de lloguer, es pot obser-var que les persones que sol·liciten o formulen lesqueixes entorn de l’accés i l’adquisició són prin-cipalment gent que es troba en habitatges enrègim de lloguer. En canvi, tant la construcció il’adequació, com la conservació i el mantenimentde l’habitatge es produeixen, fonamentalment, enhabitatges en règim de compra. De fet, aquestasituació és perfectament comprensible, atès queels tipus de problemes que es plantegen enaquests dos casos són problemes dels propietarisd’habitatges.

La taula 7 mostra la distribució de l’objecte de laqueixa per tipus d’habitatge. Tal com es pot obser-var, els problemes derivats de l’accés i l’adquisició, ila construcció i l’adequació d’habitatges fan referèn-cia, de manera majoritària, als habitatges protegits.En canvi, la conservació, el manteniment i l’assetja-ment immobiliari es produeixen, principalment, enhabitatges no protegits. Cal destacar també que lesqueixes per expropiacions, desqualificacions, des-

nonaments, etc. ocorren, en un 65,38% dels casos, enhabitatges protegits. En aquest sentit, convé recor-dar que el Síndic només pot intervenir en les possi-bles vulneracions dels drets fonamentals pel que faa l’Administració pública i, per tant, la probabilitatque siguin habitatges protegits és superior a la delshabitatges no protegits i més encara en qüestionscom ara les desqualificacions, les expropiacions, elsdesnonaments, etc.


Gràfic 13: Distribució de l’objecte de la queixa per règim de tinença


Accés/ Adquisició

Construcció iadequació


Altres

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Compra Lloguer Ocupació

41,27 % 57,14 %

13,51 %

20,55 %

86,49 %

79,45 %

57,69 % 42,31 %

1,59 %

Taula 7: Distribució de l’objecte de la queixaper tipus d’habitatge

No protegit Protegit TotalAccés i adquisició 42,86% 57,14% 100%

Construcció i adequació 45,95% 54,05% 100%

Conservació i manteniment 82,19% 17,81% 100%

Altres (expropiacions,desqualificació,desnonaments, etc.) 34,62% 65,38% 100%

Assetjament immobiliari 100% 0% 100%

Total 57,43% 42,57% 100%

Finalment, pel que fa a la relació de l’objecte de laqueixa segons l’abast territorial, els problemesd’accés i adquisició són els que es troben més dis-tribuïts territorialment. El Barcelonès i el Baix Llo-bregat són les comarques on els ciutadans hanpresentat més queixes al Síndic.


Quant a la distribució territorial, les queixes perconstrucció i adequació dels habitatges es trobenen quinze comarques, de la mateixa manera queels problemes de conservació i manteniment, tot igenerar gairebé la meitat de queixes que aquestesdarreres.

Així mateix, tal com es pot observar en la taula 8 itambé en el gràfic 14, convé destacar que l’assetja-ment immobiliari novament es produeix als terri-toris amb grans concentracions urbanes.

Taula 8: Distribució de l’objecte de la queixa segons l’abast territorial

Comarca Accés i Construcció Conservació i Assetjamentadquisició i adequació manteniment Altres immobiliari

Alt Empordà 1 2

Alt Penedès 1 1

Alt Urgell 1

Alta Ribagorça 1

Anoia 2 3

Bages 1 2 1

Baix Camp 5 1

Baix Empordà 3 1

Baix Llobregat 12 2 7 5

Baix Penedès 1

Barcelonès 33 15 53 10 2

Berguedà 1 1

Cerdanya 2

Garraf 1 1

Garrigues 1

Gironès 2 2 1

Maresme 4 1 2 1

Osona 1 1 1 1

Pallars Jussà 1

Pallars Sobirà 1

Pla de l’Estany 1

Segrià 2 1 1 1

Selva 2 2 1

Solsonès 1

Tarragonès 2 1

Terra Alta 1

Urgell 8

Vallès Occidental 10 3 8 2 1

Vallès Oriental 1 2 4

Total 88 44 85 27 3


Amb relació al nombre d’habitants del municipi, ladistribució percentual de les queixes és força equi-librada, si bé val la pena destacar que als munici-pis de més de 50.000 habitants és on hi ha mésqueixes pel que fa a la conservació i el manteni-ment dels habitatges.

4.2. Accés i adquisició

Com ja s’ha assenyalat anteriorment, l’accés i l’ad-quisició fan referència a les necessitats dels ciuta-dans des que es plantegen l’accés a l’habitatge finsque hi accedeixen de manera efectiva. El gràfic 15presenta les causes principals per les quals esqueixen els ciutadans.


Gràfic 14: Distribució de l’objecte de la queixa segons el nombre d’habitants del municipi




Altres

Accés/Adquisició

Assetjament immobiliari

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Entre 20.000 i 50.000Menys de 5.000 Entre 5.000 i 20.000 Més de 50.000

3

3

183

249

668

10 56

3

4 7

74

8 14

Gràfic 15: Tipus de queixes en matèria d’accés i adquisició


10

20

Requisits Procediment Manca de Manca Ajuts als Ajuts per a Altresd’accés d’adjudicació resposta d’oferta arrendataris l’adquisició

davant pública per pagar d’habitatgesol·licitud el lloguer

15

5

25

30

0

24 24

20

10

5

2 3

Els requisits d’accés per poder formar part del pro-cediment d’adjudicació, juntament amb aquest,són les qüestions que presenten un grau més altde disconformitat de les persones que sol·liciten laintervenció del Síndic.

Els anys d'empadro-nament que algunsajuntaments exigeixenper optar a un habitatge és el requisit d'accés més qüestionat

Pel que fa als requisits d’accés, la majoria de quei-xes se centra en el nombre d’anys d’empadrona-ment en un determinat municipi que exigeixen lesadministracions locals per poder optar a un habi-tatge. Òbviament, les bases de les convocatòriesafecten la potestat discrecional dels ajuntaments,però certament l’elevat nombre d’anys que algu-nes administracions locals exigeixen per poderparticipar en la convocatòria resulta sovint exces-siu. En efecte, en societats com les actuals, lamobilitat residencial s’ha incrementat de maneraimportant i, de fet, en comarques amb un nombreelevat d’habitants, és difícil trobar persones jovesque no s’hagin hagut de traslladar en cap momentde la seva vida a altres municipis per raons labo-rals, educatives, etc. Tenint present això, incorpo-rar com a criteri un elevat nombre d’anys d’empa-dronament al municipi no és una mesura que

garanteixi una solució el més equitativa possible ique garanteixi als col·lectius més desfavorits acce-dir a un habitatge.

La tercera queixa més present quant a l’accés al’habitatge no és un problema que afecti exclusiva-ment aquesta matèria, sinó que es reprodueix entotes les administracions, independentment del’assumpte de què es tracti. La resposta de lesadministracions davant qualsevol sol·licitud, siguidel tipus que sigui, a banda fins i tot de ser unaobligació des del punt de vista jurídic, és un ele-ment fonamental per aproximar els ciutadans ales administracions públiques, per incrementar laconfiança en les institucions i per poder garantir,com s’indica generalment en la informació institu-cional, que les administracions efectivament estroben al servei del ciutadà.

En quart lloc es troben les queixes per la mancad’oferta pública. Finalment, en un grau menor, estroben els ajuts per adquirir l’habitatge i els ajutsper pagar el lloguer per a arrendataris en risc d’ex-clusió social. El motiu de queixa pel que fa aaquests ajuts se centra en la manca d’informació ien el retard en el pagament dels ajuts.

4.3. Construcció i adequació

L’apartat de construcció i adequació agrupa lesqueixes plantejades des de la data de la finalitza-ció de la construcció fins un cop transcorregutsdos anys. El gràfic 16 presenta les causes principalsper les quals es queixen els ciutadans en matèriade construcció i adequació.


Gràfic 16: Tipus de queixes en matèria de construcció i adequació


10

20

Desperfectes en Llicència de primera Manca de resposta Retard en lala construcció ocupació, cèdula davant sol·licitud construcció

d’habitabilitat d’informació

15

5

25

30

0

29

8

25

Les queixes en matèria de construcció i adequacióse centren, fonamentalment, en els desperfectesde l’habitatge des de l’inici de l’obra. D’aquestesqueixes, el 72,41% fa referència a habitatges pro-moguts per administracions públiques, mentreque el 27,59% s’obre amb relació a habitatges pro-moguts per promotors privats. La intervenció delSíndic en aquest darrer cas és deguda no tant a laqueixa per defectes en la construcció, sinó als pro-blemes derivats de la tramitació i la resolució deles denúncies per part del Departament de MediAmbient i Habitatge. En aquest sentit, la mancad’informació al ciutadà sobre l’estat de la tramita-ció de la denúncia o el retard en la resolució del’expedient són alguns dels aspectes que mésassenyalen els ciutadans amb relació a aquestaqüestió.

El segon aspecte sobre el qual es queixen els ciuta-dans se centra en el retard de les administracionsa l’hora de tramitar la concessió de la llicència deprimera ocupació i la cèdula d’habitabilitat.

No obstant això, convé assenyalar que arran delnombre de queixes sobre aquesta matèria, el Sín-dic ha obert una actuació d’ofici per estudiar-neles causes i proposar millores i suggeriments, als

quals fan referència posteriors capítols d’aquestinforme.

Cal intensificar els esforços per controlar igarantir l'estat correctedels habitatges

Finalment, convé destacar la incorporació d’unnou tipus de queixa durant l’any 2006 en matèriade construcció i adequació, com és ara el retard enla construcció dels habitatges de protecció oficial.

4.4. Conservació i manteniment

L’apartat de conservació i manteniment, l’integrenles queixes relatives al període comprès un coptranscorreguts els dos anys inicials de residència al’habitatge fins que s’esdevé, entre altres, una des-qualificació, un desnonament, una expropiació,etc. El gràfic 17 mostra els tipus de queixes ques’han rebut amb relació a aquesta matèria.


Gràfic 17: Tipus de queixes en matèria de conservació i manteniment


10

20

Ajuts a la Desperfectes Manca de Manca de Manca Renovacions Altresrehabilitació en l’habitatge compliment resposta davant d’inspecció de contractes

dels habitatges de les ordres sol·licitud administrativad’execució d’informació

15

5

25

30

35

40

0

36

8

36

19

9

4

Els ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatgeshan generat durant els darrers dos anys un elevatnombre de queixes que se centren, fonamental-ment, en un 58,3% dels casos, en el retard en elpagament de l’ajut, en un 33,3% dels casos, en ladisconformitat amb la resolució denegatòria i,finalment, en un 8,3% dels casos, en la manca d’in-formació davant sol·licituds d’informació.

El fet que el 58,3% de les queixes sobre aquestsajuts versi sobre el retard en el pagament plantejala necessitat de redissenyar els circuits funcionalsi documentals d’aquests ajuts, i establir mecanis-mes de control per conèixer l’estat de tramitaciódels expedients.

La segona qüestió que més queixes presenta és lamanca d’inspecció administrativa per part de lesadministracions locals quant a l’estat dels habitat-ges, tot i la prèvia denúncia o sol·licitud dels ciuta-dans davant aquestes administracions. La funcióde control, en aquest cas tant pel que fa a la mancad’inspecció administrativa com a la manca decompliment de les ordres d’execució que lesmateixes administracions han decretat, sovint ésuna de les funcions més oblidades per les adminis-tracions en termes de recursos i, per tant, d’impor-

tància. Tot i això, cal intensificar tots els esforçospossibles per establir els controls necessaris igarantir un estat correcte dels habitatges.

Finalment, convé destacar els desperfectes en l’ha-bitatge, no des de la construcció, sinó com a con-seqüència de la intervenció posterior de la mateixaAdministració pública en aquest cas. Així, formenpart d’aquest grup de queixes les esquerdes, leshumitats, etc. ocasionades per les obres públiquesdutes a terme després de la construcció de l’habi-tatge i que es fonamenten en el retard en la trami-tació dels procediments de responsabilitat patri-monial.

4.5. Altres (expropiacions, desqualificacions,etc.)

Aquest apartat fa referència a procediments dedesqualificació d’habitatges, expropiacions, des-nonaments, etc. i als problemes que es deriven decadascuna d’aquestes situacions. El gràfic 18 mos-tra els aspectes principals sobre els quals els ciuta-dans s’han queixat amb relació a aquesta matèria.


Gràfic 18: Tipus de queixes


4

8

Desnonaments Expropiació Desqualificació Permutes Altresd’habitatges de d’habitatgeprotecció oficial

6

2

10

12

0

11

3

5 5

3

En aquest apartat, les sol·licituds d’intervenció delSíndic de Greuges se centren, fonamentalment, enels casos de desnonaments dels habitatges,seguits dels retards en les tramitacions de sol·lici-tuds de permutes d’habitatges de promociópública i dels processos de desqualificació d’habi-tatges de protecció oficial. Amb relació a aquestdarrer assumpte, cal assenyalar que en el 100% elmotiu de la queixa es basa en la manca de coordi-nació entre el Departament de Medi Ambient iHabitatge i el Ministeri de Foment, respecte aretards en la tramitació dels expedients i la confu-sió entre les competències i les funcions que des-envolupen l’Administració estatal i l’Administra-ció autonòmica en aquest procediment.

5. LES ADMINISTRACIONS AFECTADES PER LES QUEIXES

El fet que en el 12,95% de les queixes presentadesal Síndic s’hagi hagut d’intervenir comptant, al’hora de tramitar-les, amb dues administracions,o bé amb dos departaments o ens diferents dinsd’una administració, és una prova de la necessàriacol·laboració que requereix la política d’habitatge.D’aquest 12,95%, en el 77,27% dels casos la inter-venció s’ha produït entre l’Administració local il’Administració autonòmica, mentre que en el22,73% la tramitació s’ha produït entre l’Adminis-tració autonòmica i l’Administració estatal.

En efecte, tal com s’ha pogut observar en el decursd’aquest estudi, l’existència de col·lectius en riscd’exclusió social en matèria d’habitatge o la res-ponsabilitat patrimonial de les administracionspúbliques davant obres públiques que perjudiquenl’estat dels immobles generen la necessitat de con-cebre l’habitatge com una política pública que nopot ser entesa només des del punt de vista de

l’oferta i la demanda. A tall exemple, cal esmentarque en el 60% dels casos en què el Síndic s’ha hagutd’adreçar a dos departaments de la Generalitat deCatalunya per resoldre una queixa, aquests hanestat el Departament de Medi Ambient i Habitatgei el Departament de Benestar i Família (actualment,Departament d’Acció Social i Ciutadania).

De la mateixa manera, la necessària interrelaciódes del punt de vista competencial entre les admi-nistracions locals i autonòmica, en matèria urba-nística, de serveis socials, entre altres, requereix lanecessària cooperació entre les diverses adminis-tracions.

A més, tal com s’ha pogut observar de maneradetallada en l’apartat 4.5, la manca de coordinacióentre administracions públiques, com ara el cas del’Administració estatal i l’autonòmica, genera pro-blemes greus als ciutadans pel que fa a l’exercicidels seus drets.

La manca de coordinació entre administracions genera problemes greus als ciutadans per exercir els seus drets

En els casos en què no ha calgut la tramitació ambdues administracions o amb dos ens dins d’unamateixa administració, les queixes s’han distribuïtde manera similar entre l’Administració autonò-mica i la local.


Gràfic 19: Distribució de les queixes per tipus d’administració


40

80

Administració Administració Administració de Administració Administracióautonòmica local justícia estatal institucional

60

20

100

120

0

110104

1 3 1

Amb relació a l’Administració local, a excepció desis queixes en què intervenien ens supramunici-pals, la resta de queixes (102) s’ha formulat ambrelació a ajuntaments. La distribució del nombrede queixes a ajuntaments es presenta en la taula 9.

Taula 9: Distribució de les queixes relativesals ajuntaments de Catalunya

Ajuntament d'Albatàrrec 1

Ajuntament d'Almatret 1

Ajuntament de Badalona 4

Ajuntament de Balsareny 1

Ajuntament de Banyoles 1

Ajuntament de Barcelona 35

Ajuntament de Blanes 1

Ajuntament de Calafell 1

Ajuntament de Calonge 2

Ajuntament de Canet de Mar 1

Ajuntament de Castellar del Vallès 1

Ajuntament de Cornellà de Llobregat 2

Ajuntament d'Esplugues del Llobregat 1

Ajuntament del Figaró-Montmany 1

Ajuntament de Fogars de la Selva 1

Ajuntament de Gavà 2

Ajuntament d'Horta de Sant Joan 1

Ajuntament d'Isòvol 1

Ajuntament de La Bisbal d'Empordà 1

Ajuntament de l'Escala 1

Ajuntament de l'Hospitalet de Llobregat 3

Ajuntament de Lleida 3

Ajuntament de Lles de Cerdanya 1

Ajuntament de Manresa 2

Ajuntament de Molins de Rei 1

Ajuntament del Prat de Llobregat 2

Ajuntament de Reus 1

Ajuntament de Ripollet 1

Ajuntament de Sabadell 4

Ajuntament de Sant Adrià del Besòs 3

Ajuntament de Sant Bartomeu Grau 1

Ajuntament de Sant Cugat del Vallès 3

Ajuntament de Sant Feliu de Llobregat 1

Ajuntament de Sant Joan Despí 1

Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet 1

Ajuntament de Sitges 1

Ajuntament de Tagamanent 1

Ajuntament de Tarragona 1

Ajuntament de Tàrrega 1

Ajuntament de Terrassa 1

Ajuntament de Vic 1

Ajuntament de Viladecans 1

Ajuntament de Viladecavalls 2

Ajuntament de Vilassar de Dalt 1


Com es pot observar en la taula, els ajuntamentsque més queixes han rebut han estat l’Ajuntamentde Barcelona, l’Ajuntament de Badalona i l’Ajunta-ment de Sabadell.

Pel que fa a l’Administració autonòmica, al Depar-tament de Medi Ambient i Habitatge li correspon el60% de les queixes, seguit del Departament d’AccióSocial i Ciutadania amb el 9,1% de les queixes.


Gràfic 20: Distribució de les queixes relatives a la Generalitat de Catalunya per departaments6


Departament d’AccióSocial i Ciutadania

Departament dela Presidència

Departament dePolítica Territorial i

Obres Públiques

Institut Català del Sòl

Departament de MediAmbient i Habitatge

0 10 20 30 40 50 60 70

10

1

66

3

2

6 L'Institut Català del Sòl es classifica de manera diferenciadarespecte als departaments.

Del conjunt de resolucions emeses pel Síndic, enun 45,34% dels casos, el Síndic no ha observat capirregularitat en la intervenció administrativa, ate-nent els criteris de compliment de la legalitat.

En segon lloc, després d’haver-se presentat laqueixa a la institució, en un 30,37% dels casosl’Administració ha pres mesures per resoldre elproblema.

6. LES RESOLUCIONS DEL SÍNDIC

Del conjunt de queixes tramitades pel Síndic (247),cal ressaltar l’increment del 34,74% del nombre deresolucions emeses per la institució, com a conse-qüència de l’augment del nombre de queixes i del’increment de la intervenció pública en matèriad’habitatge.

Tal com es pot observar en el gràfic 21, la resta de

formes de finalitzar els expedients l’any 2006 ésmenor en relació amb l’increment del nombre dequeixes. Tot i això, convé ressaltar la col·laboracióestreta que s’està mantenint amb els síndicslocals. En efecte, l’increment del trasllat de lesqueixes a altres defensors s’ha produït arran delcompliment dels convenis de col·laboració amb elssíndics locals que permet, sempre que així hosol·liciti la persona interessada, solucionar els pro-blemes de la manera més pròxima possible.


Gràfic 21: Tipus de finalització de les queixes en matèria d’habitatge


Trasllat de Desistiment Declaració de Resolucióla queixa a caducitat

altres defensors

40

80

60

20

100

120

140

0

2005 2006

1 4 27 54

128

95


Gràfic 22: Tipus de resolució de les queixes plantejades al Síndic


No-irregularitat L’Administració Recordatori de Suggerimentsde l’actuació pren mesures deures legals

administrativa

20

40

30

10

50

60

70

46

31

16

4

2005 2006

66

44

69

0

En tercer lloc, el 9,3% de les resolucions del Síndics’ha fonamentat en el recordatori de deureslegals. En concret, i d’acord amb la Llei 30/1992,del 26 de novembre, del règim jurídic de les admi-nistracions públiques i del procediment adminis-tratiu comú (modificada per la Llei 4/1999), esrecorda a les administracions públiques amb certafreqüència la necessitat de complir l’article 42 dela llei esmentada i els principis d’eficàcia i celeri-tat que han de regir en tots els procedimentsadministratius.

Pel que fa als suggeriments, el Síndic ha fet ús d’a-quest tipus de resolucions per resoldre els desperfec-tes ocasionats als immobles, l’exclusió de determi-nades persones en les llistes per accedir alshabitatges de protecció oficial, els retards en la cons-trucció o l’assetjament immobiliari, entre altres.Finalment, convé assenyalar que el grau d’acceptaciódels suggeriments ha estat del 69,23%, respecte a un23,1% en què s’han acceptat parcialment els suggeri-ments i, finalment, un 7,69%, en què les administra-cions no han acceptat els suggeriments del Síndic.


ANNEX I: VARIABLES I VALORS RECOLLITS EN CADA GRUP

7 Nombre de persones interessades que signen la sol·licitud d'in-tervenció del Síndic.

8 S'utilitza el valor no aplica per a aquells casos en què es tractad'una persona jurídica.

9 S'utilitza el valor no necessari per a aquells casos en què estracta d'una persona jurídica.

Taula 1: Variables utilitzades per a les dades identificatives de les queixes

Variable Valors

Número de queixa/cas Identificació de la queixa/cas

Tipus d’intervenció • Queixa

• Actuació d’ofici

Any • 2005

• 2006

Taula 2: Variables utilitzades per determinar les característiques sociològiques de les perso-nes que presenten queixes

Variable Valors

Tipus de persona • Física

• Jurídica

Nombre d’afectats7 Variable quantitativa

Sexe • Home

• Dona

• No aplica8

Edat • Menys de 35 anys

• Entre 35 i 50 anys

• Entre 51 i 65 anys

• Més de 65 anys

• Desconegut

• No necessari9

Immigrant • Sí

• No

• No aplica4

Receptor de pensions no contributives • Sí

• No

• No aplica4

Mobilitat reduïda/discapacitat • Sí

• No

• No aplica4


Taula 3: Variables utilitzades per determinar el règim de tinença i tipus d’habitatge als quals es fa referència en la queixa

Variable Valors

Règim de tinença • Propietat

• No-propietat

Tipus de propietat • Compra

Tipus de no-propietat • Lloguer

• Ocupació

• Sense cap propietat

Tipus de residència • Primera residència

• Segona residència

Habitatge protegit • Sí

• No

Taula 4: Tipus de queixes / Objecte de les queixes

Variable Valors

Matèria • Accés/adquisició

• Construcció/adequació

• Conservació i manteniment

• Altres

• Assetjament immobiliari

Tipus de queixes d’accés/adquisició • Manca d’oferta pública

• Manca de resposta davant la sol·licitud d’informació

• Requisits d’accés en les convocatòries de promoció d’habitatges

públics

• Procediment d’adjudicació de les convocatòries de promoció

d’habitatges públics

• Ajuts per accedir a l’habitatge

• Ajuts a arrendataris en risc d’exclusió social

Tipus de queixes de construcció i adequació • Manca de resposta davant la sol·licitud d’informació

• Llicència de primera ocupació i cèdula d’habitabilitat

• Desperfectes en la construcció

• Retard en la construcció d’habitatges de promoció pública

• Altres

Tipus de queixes de conservació i manteniment • Ajuts a la rehabilitació

• Renovació de contractes d’habitatge públic en règim de lloguer o

arrendament

• Manca de resposta davant la sol·licitud d’informació

• Manca d’inspecció administrativa

• Desperfectes en l’habitatge

• Manca de compliment de les ordres d’execució

• Altres

Altres • Desqualificació d’habitatges de protecció oficial

• Permutes

• Expropiacions

• Desnonaments

• Altres


Taula 6: Administracions afectades

Variable Valors

Nombre d’administracions afectades Variable quantitativa

Nombre de departaments de la Generalitat de

Catalunya afectats

Variable quantitativa

Tipus de combinació quan hi ha més d’una

administració afectada

• Administració autonòmica i Administració estatal

• Administració autonòmica i Administració local

Tipus de combinació entre l’Administració

autonòmica i l’Administració estatal

• Departament de Medi Ambient i Habitatge (en endavant, DMAH)

i Ministeri de Foment

• DMAH i Ministeri de l’Habitatge

Tipus de combinacions detectades entre

l’Administració autonòmica i l’Administració

local

• ADIGSA i Ajuntament de l’Hospitalet de Llobregat

• Departament de Benestar i Família (actualment i en endavant,

Departament d’Acció Social i Ciutadania) i Ajuntament de

Barcelona

• Departament de la Presidència i Ajuntament de Barcelona

• DMAH i Ajuntament de Sabadell

• DMAH i Ajuntament de Montcada i Reixac

• Departament d’Educació i Ajuntament de la Pobla de Lillet

• Departament d’Acció Social i Ciutadania i Ajuntament de Tàrrega

Tipus de combinació quan hi ha més d’un

departament de la Generalitat de Catalunya

afectat

• DMAH i Departament de Política Territorial i Obres Públiques (en

endavant, DPTOP)

• DMAH i Departament d’Acció Social i Ciutadania

• DMAH i Departament de la Presidència

• DMAH i ADIGSA

• Departament d’Acció Social i Ciutadania i ADIGSA

Tipus d’administració quan només hi ha una

administració afectada

• Administració estatal

• Administració autonòmica

• Administració local

• Administració de justícia

• Administració institucional

Tipus d’ens de l’Administració estatal • Ministeris

• Empreses públiques

Tipus d’ens de l’Administració autonòmica • Departaments

• Agències

Tipus d’ens de l’Administració local • Diputacions provincials

• Consells comarcals

• Ajuntaments

Taula 5: Distribució territorial de les queixes

Variable Valors

Municipi Nom del municipi

Comarca Nom de la comarca que integra el municipi

Província Nom de la província que integra el municipi

Tipus de municipi • Menys de 5.000 habitants

• De 5.000 a 20.000 habitants

• De 20.001 a 50.000 habitants

• Més de 50.000 habitants


Taula 7: Resolucions del Síndic

Variable Valors

Tipus de finalització • Resolució

• Desistiment

• Declaració de caducitat

Tipus de resolució • No-irregularitat / Actuació correcta de l’Administració

• Accepta la resolució

• Accepta parcialment la resolució

• No accepta la resolució

En el marc de les relacions de col·laboració exis-tents entre el Síndic i els defensors locals que hi haen alguns municipis de Catalunya, hem revisatdiverses memòries anuals per esbrinar l’abast dela problemàtica en la part que afecta competènciesmunicipals. De l’anàlisi, se’n desprèn una claracoincidència amb les problemàtiques que servei-xen de base per a la redacció d’aquest informe.

Així, l’Informe 2006 de la Síndica de Barcelonarecull una relació de queixes vinculades a l’habi-tatge que són tot un relat de les diverses casuísti-ques limitadores de drets en aquest camp. A partird’una queixa concreta, la Síndica situa el problemade les llistes d’espera i de la inactivitat municipalfins que la necessitat de disposar d’un habitatgepassa d’un estadi d’urgència a un d’inevitabilitat,la qual cosa ens ha de fer reflexionar sobre lanecessitat que l’Administració actuï a partir d’acti-tuds més preventives.

Els defensors locals recullen queixes que posen de manifest la necessitat d'una política preventiva

El mateix informe tracta de la problemàtica delsajuts i els col·lectius que queden exclosos de l’ac-cés a l’habitatge, especialment —i d’això tractavala queixa— quan una família té la puntuaciómàxima per accedir a un habitatge públic, disposad’una puntuació molt elevada per la seva situaciófamiliar i, a més, està seguint un procés d’insercióper mitjà del SIS, però no pot acreditar uns ingres-sos suficients per fer front al lloguer i quedaexclosa de la convocatòria.

Aquesta problemàtica la recullen també altresdefensors locals, com ara el Síndic Defensor de laCiutadania de Badalona (Memòria 2005), el qual hiafegeix que dins d’aquest grup de persones menysafavorides econòmicament ens podem trobar mol-

tes persones immigrades que tenen força dificul-tats afegides per trobar una feina amb totes lesgaranties que els permeti d’accedir a l’habitatgepúblic.

Aquesta recomanació és compartida per la Síndicade Barcelona, que afirma textualment:

“Tot això provoca que hi hagi una franja depoblació de rendes baixes que, malgrat que dis-posa d’ingressos regulars, pràcticament quedaexclosa de l’habitatge social i dels ajuts per al’accés a l’habitatge. Són principalment aque-lles persones que tenen sous que poden estarper sobre del salari mínim interprofessional,però que no arriben al nivell de renda del queavui es coneix com a mileuristes.

Una part d’aquestes necessitats estaven cober-tes amb els pisos que gestiona el PatronatMunicipal de l’Habitatge (PMH), on l’accés alshabitatges es regeix per altres criteris a més delnivell de renda. Però, amb l’inici del registreúnic de l’Institut Municipal d’Urbanisme, elPMH no ha admès noves sol·licituds i nomésatén emergències socials. Alhora, el nombre depisos socials que s’ha gestionat a través delPMH sempre ha estat insuficient per atendre lademanda.

Per això, caldria valorar si l’accés als habitatgesde protecció oficial que realitza l’Ajuntamenthauria de ser tot per sorteig.

Segurament seria més convenient reservar unpercentatge de pisos suficient per adjudicarsegons les circumstàncies familiars i personalsdel sol·licitant i ordenar-ne la disponibilitatsegons aquests barems.

En tot cas, les creixents dificultats per accedir aun habitatge a la ciutat de Barcelona evidencienla manca ja històrica d’assumpció de la respon-sabilitat pública per a la realització del dretconstitucional a disposar d’un habitatge digne.”

Es poden trobar reflexions similars en la memòria2006 del Síndic Personer de Mollet del Vallès.


ANNEX II: LA PROBLEMÀTICA DE L’HABITATGE EN LES MEMÒRIES DELS DEFENSORS LOCALS

És natural que les temàtiques tractades pels sín-dics locals vinculin de manera constant habitatge iserveis socials, ja que són les vies per les quals l’a-bast del problema pot ser tractat des de l’ajunta-ment. Per això, observem que moltes memòriessituen el problema d’accedir a l’habitatge (tractat aescala local), no pas com un apartat específic del’informe anual, sinó dins el capítol de serveissocials.

El cas més evident és el de la Síndica de Vilafrancadel Penedès (Memòria 2005), la qual fa esment deles queixes rebudes en matèria d’habitatge i lesvincula a víctimes de la violència de gènere, famí-lies monoparentals amb fills i persones amb pocsrecursos econòmics o nuls. Són tres exemples deles problemàtiques “de proximitat” tractades perdefensors locals.

El Defensor de la Ciutadania de Vilanova i la Geltrú(Memòria 2005) s’hi refereix en diverses ocasions(una ciutadana desnonada que no disposa d’habi-tatge per a ella i els seus fills; una mare senserecursos econòmics per afrontar les rendes del llo-guer) i, així mateix, introdueix una recomanacióper cercar avals de fundacions privades per coad-juvar amb les politiques públiques d’habitatge i fermés eficaç l’actuació municipal en situacions d’ur-gència.

És absolutament necessari augmentar l'oferta d'habitatge protegit

En la mateixa direcció, el Defensor de la Ciutada-nia de Santa Coloma de Gramenet (Informe 2004)tracta la insuficiència d’ajuts, les limitacions exis-tents en les cobertures d’ajuts puntuals i la neces-sitat d’incrementar els pressupostos en serveissocials per fer front, entre altres demandes, a lesnecessitats d’habitatge.

En altres ocasions, els serveis socials municipals noaprecien raons d’urgència per iniciar actuacions(Informe del Síndic Municipal de Sant Boi del 2005)davant la queixa d’una ciutadana per la manca deresposta a la sol·licitud de disposar d’un pis socialpel desnonament del que ocupa. En aquest cas, laproximitat al territori del síndic municipal li per-

met d’apreciar la versemblança de la resolució delsserveis socials del seu ajuntament.

En el mateix camp d’activitat social s’emmarca laqueixa descrita pel Síndic Personer de Mollet delVallès (Memòria 2006), referida a les dificultatsd’un ciutadà amb mobilitat reduïda per accedir alseu habitatge quan l’ascensor està avariat.

Així mateix, observem que hi ha dos informesanuals de defensors locals que fan referència alsproblemes derivats de l’assetjament immobiliari.El Defensor del Ciutadà de Figueres (Memòria2005), o el Defensor de la Ciutadania de Vilanova ila Geltrú (Memòria 2005), que recull dues queixesreferides al tema.

El problema de l’assetjament immobiliari estàrelacionat amb la necessitat de disposar d’unaxarxa de pisos d’inclusió social. D’aquest pro-blema, se n’ocupa la Síndica de Barcelona, queafirma que aquests habitatges faciliten la possibi-litat de culminar amb èxit els processos d’inclusióde les persones o les famílies. Tot i així, la previsióde cinquanta pisos l’any 2010 és insuficient per ferfront a la realitat existent i abocarà les personessense sostre a pisos sobreocupats si no s’asseguramés oferta d’habitatge. Una solució seria establirpisos permanents compartits amb una supervisió.

Sembla prou clar que quan aquesta xarxa no fun-ciona, una de les conseqüències és l’existència depisos sobreocupats, tal com ho recull el SíndicDefensor de la Ciutadania de Badalona (Memòria2005), que vincula l’existència d’aquests habitat-ges amb les escalades de conflictes veïnals.

Igualment, val a dir que la Memòria 2006 del SíndicPersoner de Mollet del Vallès conté una reflexiósobre les situacions vinculades a la promociópública d’habitatges per part de promotors privats,els ens cooperatius i els nivells d’informació quees faciliten en cada cas.

Finalment, no voldríem deixar de recollir les con-clusions de l’Informe de la Síndica de Barcelona,que coincideixen substancialment amb les del Sín-dic de Palamós i palesen la necessitat d’augmentarl’oferta d’habitatge protegit, d’incloure en l’ofertad’habitatges protegits fórmules que hi garanteixinl’accés a les persones que, amb els barems actuals,quedarien excloses i d’arbitrar les mesures neces-sàries perquè les persones acollides en pisos d’in-clusió puguin trobar una sortida normalitzada iestable.


En el capítol 1 d’aquest informe hem analitzat demanera exhaustiva les dades estadístiques de lesqueixes presentades al Síndic durant els anys 2005i 2006; tot seguit pertoca analitzar-ne el contingut.Per això, en aquest capítol volem destacar algunsdels problemes concrets que hem constatat méssovint en les queixes i les consultes rebudes a lainstitució, que lògicament no constitueixen unadiagnosi exhaustiva de totes les problemàtiquesque en matèria d’habitatge podem trobar, peròque, no obstant això, hem volgut posar de mani-fest perquè són rellevants i afecten un gran nom-bre de persones.

1. L’ACCÉS A L’HABITATGE

El gràfic que apareix a continuació, que recull elsresultats de l’enquesta de la fundació Un Sòl Món(FUSM) en què han participat diversos ajunta-ments, constata que, efectivament, la problemà-tica d’habitatge amb què es troben aquests ajunta-ments és diversa i afecta diversos col·lectius depersones.

Així, la perpetuació de l’estada al nucli familiar,que afecta principalment la gent jove, és el pro-blema més freqüent dels que han detectat elsmunicipis, amb un percentatge del 19’70%.

Molt a prop trobem el problema derivat de lamanca d’adaptació dels habitatges a les necessi-tats de la població amb mobilitat reduïda, queafecta la gent gran i les persones discapacitades,amb un percentatge del 18’89%. A continuació, ladificultat econòmica per fer front al pagament de

la renda del lloguer o de la quota del préstec hipo-tecari, amb un percentatge del 18’20%, i, finalment,els casos de manca d’habitatge propi, que consti-tueixen el 17’37% del conjunt total de problemesen matèria d’habitatge, incloent-hi, entre altres,els casos de persones que viuen en habitacions,pensions, albergs, en habitatges d’amics o fami-liars, en habitatges compartits o en habitatges quehan ocupat de manera il·legal.

La perpetuació de l'estada dels joves al nucli familiar és el problema més freqüent detectat pels municipis enquestats

En un segon terme, constatem que hi ha un nom-bre considerable de casos d’habitatges que nocompleixen els requisits mínims d’habitabilitat(12’98%) i que la sobreocupació d’habitatgescomença a ser un problema important per a moltsmunicipis ( 7’59%).

Finalment, tot i que en un grau inferior, observemtambé que els ajuntaments enquestats han posatde manifest altres problemes relatius a la situacióen què es troben les persones sense sostre (2’93%),situacions de barraquisme i infrahabitatge (1’54%),i el cas de les persones que es troben immerses enprocessos d’expropiació (0’79%).


CAPÍTOL 2: ANÀLISI DE PROBLEMÀTIQUES CONCRETESRELACIONADES AMB EL DRET A L’HABITATGE

1.1. El dret de les persones a la informaciósobre el seu dret a accedir a un habitatge de protecció pública.La “finestreta única”

Un dels problemes que constatem amb més fre-qüència en les queixes que rebem a la institució ésla desinformació amb què es troben les personesque volen accedir a un habitatge amb proteccióoficial i que es veuen obligades a fer autènticspelegrinatges per les administracions públiques,les cooperatives, els sindicats i les entitats senseànim de lucre que promouen habitatges amb pro-tecció oficial, amb l’objectiu de conèixer si hi hahabitatges disponibles que els puguin ser adjudi-cats i quins són els requisits que han de complirper ser-ne adjudicataris.

Així mateix, és motiu de queixa constant el fet depresentar una sol·licitud d’habitatge protegit, quede vegades s’ha de reiterar any rere any perquècaduca, i no rebre cap resposta de l’Administració.

Davant d’això, volem recordar primerament l’obli-gació de l’Administració de donar respostaexpressa i motivada a la persona que s’hi ha adre-çat, tot informant-la sobre la disponibilitat d’habi-tatges protegits existent i sobre les actuacions quepot dur a terme per accedir a un habitatge: ja siguila presentació d’una sol·licitud, la incorporació deles dades de la persona en una llista d’espera o enbases de dades de persones interessades en futu-res promocions d’habitatge, o tal com ho hagi esta-blert l’Administració de què es tracti. En tots elscasos, però, ha d’oferir a la persona una informa-

ció clara, detallada i per escrit sobre els processosque ha de seguir quan s’hagi adreçat per escrit al’Administració o quan així ho sol·liciti.

La Generalitat podriaser l'administració idònia per publicar tota la informació sobre les promocions d'habitatge

De tota manera, a banda de la necessitat de donaruna resposta individualitzada a les sol·licitudsconcretes d’habitatge, cal garantir als interessats aaccedir a l’habitatge el seu dret a la informació, enel sentit que en qualsevol moment puguin conèi-xer quines són les promocions d’habitatges ambprotecció oficial que ofereixen les diverses admi-nistracions públiques de Catalunya —fins i tot coo-peratives, fundacions, sindicats o altres— i quinssón els col·lectius destinataris, els requisits peroptar a l’adjudicació, els preus dels habitatges,etc., la qual cosa s’hauria d’articular mitjançantcanals d’informació accessibles i fàcilment com-prensibles per al conjunt de la ciutadania, com aratelèfons d’informació específics, pàgines web, etc.

En aquest sentit, fóra convenient centralitzar totaaquesta informació mitjançant sistemes de “fines-treta única”, de manera que la persona interessada


Gràfic 23: Problemàtiques d’habitatge

Font: Enquesta FUSM

Sense sostre

Perpetuació de l’estada al nucli familiar (joves)

En procés d’expropiació

Barraquisme i infrahabitatge

Manca d’habitatge propi

Deficiències a l’habitatge perquè no s’adapta ales necessitats

Deficiències a l’habitatge per superfície insuficient

Dificultats econòmiques per fer front al pagamentde l’habitatge

Deficiències a l’habitatge perquè no compleix elsmínims d’habitabilitat

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 %

18,89 %

7,59 %

12,98 %

18,20 %

19,70 %

0,79 %

17,37 %

1,54 %

2,93 %

a accedir a un habitatge protegit no es vegi obli-gada a fer el pelegrinatge abans comentat, sinóque pugui accedir a tota la informació mitjançantuna única consulta.

Respecte a això, partint de la base que l’habitatgeté un caràcter supralocal, l’Administració de laGeneralitat de Catalunya podria ser l’administra-ció idònia per recollir i publicar, de manera per-manent i actualitzada, tota la informació sobre lespromocions d’habitatge que es duen a terme arreude Catalunya, fent ús dels sistemes d’informacióde què ja disposa la Generalitat de Catalunya, comara el telèfon 012 d’atenció telefònica o la mateixapàgina web del Departament de Medi Ambient iHabitatge per fer arribar tota aquesta informacióals ciutadans amb la màxima transparència i cla-redat. Es tractaria, en definitiva, d’un “inventariúnic” de pisos a disposició de les persones al qualpodrien accedir totes les administracions i lesentitats públiques i privades que operen en elsector.

No cal dir que aquest sistema d’informació, cen-tralitzat de cara al ciutadà, requeriria la col·labora-ció de totes les administracions públiques i enti-tats privades que promouen habitatge protegit, al’hora de facilitar a l’Administració de la Generali-tat de Catalunya tota la informació necessàriasobre les actuacions que duen a terme en matèriad’habitatge.

1.2. La necessitat de prestar una especialconsideració als col·lectius mésvulnerables de la societat. Les líniesd’ajut per pagar el lloguer com amesura que haurien d’impulsar lesadministracions públiques. La memòriasocial del POUM10

Si bé la dificultat per accedir a un habitatge no ésun problema que afecti exclusivament els col·lec-tius més desfavorits de la societat, sí que és certque aquests tenen una dificultat afegida a l’horad’accedir a un habitatge, per raó de les condicionssocioeconòmiques en què es troben.

Per aquest motiu, les administracions públiqueshan de tenir una especial consideració davant d’a-quests col·lectius. Sobre això, cal recordar que l’ar-ticle 47 del vigent Estatut d’autonomia de Cata-lunya (EAC) obliga els poders públics a prestar unaatenció especial als joves i als col·lectius mésnecessitats a l’hora d’adoptar les mesures neces-sàries per garantir-ne el dret a l’habitatge.

Entre les mesures que poden adoptar les adminis-tracions públiques amb aquesta finalitat, volemdestacar la necessitat d’impulsar línies d’ajut perpagar el lloguer que tinguin en compte dues cir-cumstàncies diferenciades.

D’una banda, la necessitat de garantir l’accés al’habitatge en règim de lloguer als col·lectius mésnecessitats mitjançant fórmules com avals i ajutseconòmics de caràcter periòdic que els permetinaccedir a l’habitatge i mantenir-ne la possessiódesprés del pagament de la renda del lloguer.

Cal garantir l'accés a l'habitatge de lloguer als col·lectius més necessitats amb avals i ajuts econòmics periòdics

D’altra banda, l’establiment dels ajuts econòmicsque calguin per ajudar aquelles persones que jadisposen d’un habitatge a títol d’arrendament ique, de manera puntual, es poden trobar en unasituació crítica, com per exemple la pèrdua del llocde treball, que posi en perill el manteniment d’a-quest dret d’ocupació perquè no disposen delsingressos econòmics suficients per fer front alpagament de la renda.

A més d’impulsar i potenciar aquestes línies d’ajutper pagar el lloguer, que considerem d’una gran uti-litat sobretot tenint en compte que el parc d’habi-tatges protegit avui existent no permet donar res-posta al gran nombre de sol·licitants d’habitatge,volem remarcar la necessitat que l’Administraciósigui especialment curosa a l’hora de determinarquins han de ser els requisits que han d’acreditarles persones que volen accedir a aquests ajuts i evitiimposar criteris excloents o de compliment difícil,com per exemple la determinació d’uns ingressoseconòmics que puguin excloure moltes personesque, tot i disposar d’uns ingressos superiors als quees puguin determinar legalment, no puguin igual-ment fer front al pagament de la renda del lloguer.

Així mateix, considerem que perquè els ajuts a quèens hem referit en primer lloc tinguin la deguda efi-càcia i assoleixin la finalitat que persegueixen, queés ajudar l’arrendatari a fer efectiu el pagament dela renda d’un lloguer que supera amb escreix lesseves possibilitats econòmiques i, en definitiva, llui-tar contra l’exclusió social residencial, és imprescin-dible que el pagament d’aquests ajuts tingui elcaràcter de prestació social periòdica, de manera


10 Pla d'ordenació urbanística municipal

que l’arrendatari pugui fer efectiu el pagament de larenda del lloguer, que habitualment té caràctermensual, gràcies a l’ajut que, amb la mateixa perio-dicitat, pugui rebre de l’Administració.

És per això que considerem necessari reconèixerque aquests ajuts no tenen el caràcter de subven-ció, el pagament del qual es condiciona de manerageneral a l’acreditació prèvia per part del benefi-ciari de l’acompliment de l’objectiu o l’activitatsubvencionada, sinó de prestació social periòdica.

No té cap sentit, per exemple, que tal com va esta-blir la resolució del Departament de Medi Ambienti Habitatge número 1155/2006, per la qual es vanconvocar les subvencions corresponents a l’any2006 per ajudar a pagar el lloguer arrendataris enrisc d’exclusió social per motius residencials, eltermini màxim per resoldre la convocatòria d’ajutssigui de sis mesos a comptar des de la finalitzaciódel termini de presentació de sol·licituds i que,posteriorment, es realitzi un únic pagament de la

subvenció concedida, atès que, tal com van expo-sar diverses persones que es van adreçar a la ins-titució amb relació a aquest assumpte, pot succeirque quan el beneficiari hagi rebut el pagament dela subvenció, ja es trobi immers en un procedi-ment judicial de desnonament per manca de paga-ment de les rendes del lloguer.

Per aquest motiu, volem posar de manifest que l’e-ficàcia d’aquesta línia d’ajuts econòmics està cer-tament condicionada a l’agilitat de l’Administracióa l’hora de tramitar i resoldre els procediments deconcessió dels ajuts, i en la diligència i la rapidesade l’Administració a l’hora d’ordenar-ne el paga-ment i fer-lo efectiu a la persona beneficiària.

La valoració d’aquestes situacions de necessitat idels col·lectius més vulnerables cal que sigui tin-guda en consideració en la memòria social delPOUM de cada municipi, sens perjudici d’altresinstruments de què es vulguin dotar els ajunta-ments (PAUM11, Pla local d’habitatge12, etc.).

En el gràfic 24 podem comprovar que només un38’5% dels municipis afirma que disposa de plad’ordenació urbanística municipal, enfront d’un56’4% que manifesta que no en disposa.

D’aquest 56’4% de municipis que ha reconegut queno disposa de POUM, només un 5’1% de municipisha indicat que l’està elaborant, mentre que el51’3% restant ha manifestat que no està treballanten la revisió del seu planejament general.

Així, veiem com, a hores d’ara, més de la meitatdels municipis enquestats continua amb els seuscorresponents plans generals d’ordenació urbana,perquè aquests municipis, o bé no han tingut lanecessitat de revisar el seu planejament urbanístic

general, o bé no han tingut els recursos econòmicsper afrontar l’elaboració d’un nou pla d’ordenacióurbanística municipal.

Pel que fa a la memòria social d’habitatge, nomésun 17’90% disposa d’aquest document, mentre queun 76’90% dels ajuntaments enquestats manifestaque no el té.

Del 76’90% de municipis que no disposen dememòria social, només el 15’4% de municipis l’estàelaborant, mentre que el 59% manifesta que no hiestà treballant, sense que els municipis que inte-


Gràfic 24: POUM, Memòria social, PAUM i Pla local d’habitatge

Font: Enquesta FUSM

POUM aprovat

Memòria Social

PAUM aprovat

Pla Local d’Habitatge

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Sí No No responen

5,10 %

38,50 % 56,40 %

76,90 %

84,60 %

71,80 %

17,90 %

10,30 %

23,10 %

5,10 %

5,10 %

5,10 %

11 Programa d'actuació urbanística municipal12 En endavant, PLH

gren el percentatge del 2’5% restant hagin efectuatcap pronunciament a aquest respecte.

Igualment, si analitzem els resultats de l’enquestaamb relació al programa d’actuació urbanísticamunicipal, constatem que només un 10’30% dis-posa d’aquest instrument, enfront d’un 84’60% demunicipis que manifesta que no el té.

Finalment, constatem que igualment la figura delPLH tampoc és habitual en la majoria de munici-pis, atès que un 71’80% dels ajuntaments afirmaque no el té davant d’un escàs 23’10% que mani-festa que sí que disposa d’aquest pla.

1.3. La manca d’accés a l’habitatge com afactor d’exclusió social. La necessitatd’impulsar polítiques d’habitatgeinclusives

Arran de les queixes rebudes a la institució, hempogut constatar també que hi ha un col·lectiu depersones que perceben pensions molt baixes i que, ala pràctica, es veuen excloses dels programes públicsd’accés a l’habitatge, dels quals es beneficien princi-palment les capes mitjanes de la població.

La prova la tenim en el gràfic que apareix a conti-nuació, del qual resulta que la majoria de promo-cions d’habitatges amb protecció oficial ho és enrègim general (80’82%) i la promoció d’habitatgesamb protecció oficial en règim especial (14’12%), ésa dir, destinada a col·lectius amb rendes més bai-xes és minoritària.

Gràfic 25: Règims de protecció de l’habitatgeprotegit

Font: Enquesta FUSM

Avui dia la dificultat per accedir a un habitatge haesdevingut un dels factors d’exclusió social princi-pals, juntament amb la manca de treball i els pro-

blemes de salut, fins al punt que ha fet que moltespersones hagin retornat a situacions de pobresa id’exclusió social que ja havien superat per nohaver pogut accedir a un habitatge a partir del qualrefer la seva vida.

L’exclusió social és un fenomen molt complex quepot estar motivat per moltes causes, com ara unaruptura matrimonial o la pèrdua del suport fami-liar, l’alcoholisme i la drogodependència, la pèrduade la feina, problemes de salut, la pèrdua de l’habi-tatge, la pobresa, etc.

Un dels màxims exponents de la situació d’exclu-sió social és el cas de les persones sense llar que, aCatalunya, tot i la dificultat de disposar d’unesdades fiables que permetin efectuar una quantifi-cació fidedigna, es calcula que són més de 8.000persones, davant de les quals l’Administració hau-ria d’impulsar unes adequades polítiques d’inclu-sió social, tal com s’explica en l’informe extraordi-nari del síndic, 13El fenomen sense llar a Catalunya:persones, administracions i entitats, presentat el des-embre de 2005.

La promoció d'habitatges destinats a col·lectius amb rendes més baixes és minoritària

Tal com es detalla en aquest informe, caldria aug-mentar amb caràcter general els pressupostosgenerals públics adreçats a atendre les personessense llar, de manera que “les polítiques d’habi-tatge han de tenir en compte les persones ensituació d’exclusió social. S’hauria de crear unaborsa d’habitatges de lloguer per a col·lectius vul-nerables i exclosos, a preus assequibles”.

Alhora, cal tenir en compte que la manca d’accés aun habitatge pot fer ineficaç la resta de polítiquessocials que permetin garantir situacions estables iinclusives, raó per la qual és imprescindible queles diverses administracions públiques disposind’un nombre suficient d’habitatges d’inclusió per aestades a llarg i mitjà termini a partir dels qualss’estableixin itineraris per a la incorporació socialdels col·lectius en risc d’exclusió social.

Igualment, volem constatar també la necessitatd’establir una coordinació adequada entre les

Règim general;80,82 %

Règim especial;14,12 %

Preu concertat; 5,06 %


13 Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya, núm. 257, del 9 de des-embre de 2005

diverses administracions públiques que actuen enl’àmbit de l’habitatge, la salut, el treball, els serveissocials, etc., amb la finalitat de poder abordar elfenomen de l’exclusió social en tota la seva dimen-sió, mitjançant el treball conjunt i coordinat detotes les administracions implicades.

Tot això, sens perjudici de reconèixer la necessitatd’impulsar polítiques de concertació entre l’Admi-nistració i les entitats socials que treballen diària-ment amb els col·lectius en risc d’exclusió social ique poden aportar la seva experiència i el seuconeixement a l’hora de treballar, conjuntamentamb l’Administració, en la inclusió social d’aquestcol·lectiu mitjançant itineraris d’acompanyamentsocial que no solament tinguin en compte lanecessitat d’aquestes persones d’accedir a unhabitatge, sinó també la necessitat de donar-los elsuport necessari davant altres problemàtiquessocials que també hi poden concórrer, com pot serel cas de les drogodependències, l’absentismeescolar, la dificultat d’incorporar-se al mercat labo-ral, la integració dels immigrants o les situacionsde violència de gènere, per exemple.

En definitiva, i tal com es va posar de manifest enla reunió del Consell Social tinguda a la seu de lainstitució del Síndic de Greuges el 20 de juny de2005, en la qual van intervenir diversos professio-nals coneixedors de les problemàtiques en matèriad’habitatge, hem de recordar que “l’habitatge nopot ser un ‘premi’ al final del procés d’inclusiósocial, sinó la condició necessària per iniciar-lo”.

1.4. El requisit dels ingressos mínims com a criteri limitador per accedir a unhabitatge amb protecció oficial en règimde propietat. La promoció d’habitatgesamb protecció oficial en règim delloguer

L’article 15.c) del Pla d’habitatge 2004-200714 dis-posa com a condició general per accedir a un habi-tatge amb protecció oficial la necessitat que elscompradors acreditin que els seus ingressos fami-liars no són inferiors a un 5% del preu de venda oadjudicació de l’habitatge o del cost de l’edificaciómés el valor del sòl en el cas de promotors per a úspropi.

És cert que aquest requisit s’ha flexibilitzat ambrelació a la normativa anterior. Tot i així, a la pràc-tica, encara és un impediment per a moltes perso-nes que per motius diversos, com ara períodes

d’atur, d’inestabilitat laboral vinculada a la tempo-ralitat actual dels contractes de treball, no hanpogut acreditar els ingressos mínims requerits enel moment en què s’ha obert la convocatòria per al’adjudicació d’una determinada promoció d’habi-tatges amb protecció oficial, mentre que, percontra, en un període immediatament anterior oposterior haurien pogut acreditar la disposiciód’aquests ingressos mínims.

Per aquest motiu, tot i comprendre que el requisitesmentat persegueix garantir una solvència eco-nòmica mínima en l’adquirent de l’habitatge perfer front al preu de compravenda de l’habitatge,considerem que cal flexibilitzar l’exigència i l’acre-ditació d’aquest requisit, a l’efecte de poder teniren compte altres elements, a banda de la darreradeclaració presentada sobre l’impost de la rendade les persones físiques, per constatar la solvènciaeconòmica del possible adjudicatari.

Els poders públics han de prioritzar l'increment del parc d'habitatges de lloguerdavant els de compravenda

Així, considerem que s’hauria de valorar la possi-bilitat de tenir en consideració altres mecanismesque, sense perdre objectivitat, puguin determinarla solvència econòmica dels sol·licitants d’habi-tatge per poder assumir el cost d’adquisició del’habitatge mitjançant altres vies habituals en elmercat immobiliari i financer; a tall d’exemple, lapresentació d’avals, la consideració de futursingressos —com poden ser els provinents de lasubscripció d’un nou contracte de treball o d’unaherència o la mitjana dels ingressos econòmicspercebuts els darrers anys— o qualsevol altra fór-mula que permeti de valorar adequadament lacapacitat econòmica d’aquella unitat familiar inte-ressada en l’adquisició de l’habitatge que, per laconcurrència de circumstàncies puntuals, es potveure exclosa del procediment d’adjudicació.

Dit això, sens perjudici de reconèixer també quel’accés a l’habitatge de propietat ha afavorit la cohe-sió i la integració socials en molts casos i ha benefi-ciat especialment la gent gran amb pensions moltbaixes, que, gràcies al fet de disposar de la propietatd’un habitatge, han pogut fer front a les necessitatsmés bàsiques amb un mínim nivell de qualitat devida, és evident que els poders públics han de fo-


14 Decret 255/2005, del 8 de novembre, d'actualització del Pla peral dret a l'habitatge 2004-2007

mentar l’increment del parc d’habitatges en règimde lloguer de manera prioritària al de compravenda.

S'han d'agilitar els processos judicials perquè els propietaris puguin rescabalar-se de possibles danys enun temps raonable

Així, entenem que cal fomentar i estimular, mit-jançant els ajuts econòmics i les polítiques fiscals

que calguin, la promoció d’habitatges amb protec-ció oficial en règim de lloguer amb caràcter prefe-rent a la promoció en règim de compravenda, per-què el lloguer és una opció més idònia davantnecessitats d’habitatge transitòries, com ara el casde la gent jove o la gent gran, i garanteix la mobi-litat geogràfica de les persones perquè no implicaun lligam perdurable en el temps.

Segons resulta del gràfic, veiem que avui dia l’op-ció de l’habitatge en règim de compravenda ésencara majoritària en el conjunt de promocionsd’habitatge protegit que promouen els diversosajuntaments enquestats, a excepció dels habitat-ges destinats a la gent gran i a la gent jove, en quèl’opció dels ajuntaments ha estat la del règim delloguer.

Així mateix, l’Administració ha d’adoptar lesmesures necessàries per incrementar el parc d’ha-bitatges de lloguer mitjançant la incorporació almercat immobiliari dels habitatges ja existents,però que romanen desocupats per raó del receldels propietaris de posar-los al mercat de lloguerpels motius abans exposats.

Davant això, considerem oportú que les adminis-tracions públiques adoptin les mesures necessà-ries per vèncer les resistències dels propietaris perposar els seus habitatges al mercat immobiliari, bémitjançant l’atorgament d’ajuts econòmics perrehabilitar habitatges desocupats quan els propie-taris es comprometin a incorporar-los al mercat delloguer, o bé mitjançant la subscripció per part del’Administració d’avals i assegurances multirisc.

Així mateix, davant la demanda pel propietari del’habitatge de requisits que no reculli la Llei i queimpliquin una càrrega a l’arrendatari per accedir al’habitatge, com ara l’exigència d’avals bancaris,valdria la pena de plantejar-se la possibilitat demodificar la legislació en matèria d’arrendamentsurbans, a fi d’incorporar, de manera automàtica,algun tipus de compensació en les condicions dellloguer en benefici de l’arrendatari, com ara l’am-pliació del termini de duració del contracte o unarebaixa de la renda del lloguer.

Ara bé, sobretot és imprescindible l’agilitació de laresolució dels procediments judicials perquè elspropietaris puguin rescabalar-se dels danys i elsperjudicis soferts als seus habitatges o obtenir elcobrament de les rendes impagades o el desnona-


Gràfic 26: Relació entre habitatge de lloguer i habitatge de venda per col·lectius

Font: Enquesta FUSM

Reallotjats

Joves

Gent Gran

Necessitats generals

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Venda Lloguer

92,02 % 7,98 %

65,96 %

85,22 %

34,04 %

14,78 %

69,19 % 30,81 %

ment de l’ocupant, si s’escau, en un termini detemps raonable, per la qual cosa s’ha de dotar l’Ad-ministració de justícia dels recursos materials ipersonals que siguin necessaris per evitar les dila-cions indegudes en la resolució d’aquests procedi-ments, sens perjudici de valorar convenientmentla necessitat d’una reforma processal que permetigarantir el ple reconeixement del dret a la tutelajudicial efectiva en aquests casos.

1.5. El requisit de l’empadronament en undeterminat municipi com a condició peraccedir a un habitatge amb proteccióoficial

Un altre problema que sovint ens han exposat lespersones que s’han adreçat a aquesta institució téa veure amb la limitació que comporta a l’horad’accedir a un habitatge amb protecció oficial el fetd’haver d’acreditar un determinat període de resi-dència en un municipi concret.

A l’excepció del Decret 195/2001, del 10 de juliol,sobre el procediment d’adjudicació d’habitatgespromoguts per la Generalitat de Catalunya, no hi hacap disposició legal que estableixi criteris de distri-bució o d’adjudicació dels habitatges en el territori,ni tampoc cap procediment formal d’adjudicació,de manera que els ajuntaments i les entitats públi-ques que han decidit promoure habitatges ambprotecció oficial tenen un gran marge de discrecio-nalitat per determinar quina ha de ser la formad’adjudicació (sorteig, baremació, etc.) i els requi-sits per adjudicar els habitatges, a banda delsrequisits generals que estableix la legislació secto-rial en matèria d’habitatges amb protecció oficial.

La majoria d'ajunta-ments sol·licita dos,tres o cinc anys d'antiguitat en el padró municipal

Així, trobem que en el territori de Catalunya moltsajuntaments estableixen com a requisit per optara l’adjudicació dels habitatges amb protecció ofi-cial que promouen l’acreditació d’un determinatperíode de temps de residència al municipi, que,depenent del municipi concret, pot ser més omenys perllongat en el temps.

Com podem observar en el gràfic adjunt, el nom-bre de municipis que no exigeixen un període

mínim d’empadronament al municipi és certa-ment l’excepció (7’70%), atès que la majoria demunicipis (84’60%) demana un període mínim deresidència al municipi, acreditat pel padró munici-pal, com a requisit imprescindible per optar a l’ad-judicació d’un habitatge.

I, pel que fa al període de temps de residència queels ajuntaments demanen, aquest és bastant hete-rogeni, atès que trobem que si bé la majoria d’ajun-taments sol·licita dos, tres o cinc anys d’antiguitaten el padró municipal, hi ha també algun municipique requereix una antiguitat de fins a deu anys i,en un cas concret, de fins a vint-i-cinc anys.

Gràfic 27: Antiguitat mínimad’empadronament

Font: Enquesta FUSM

Aquesta qüestió ja ha estat objecte de pronuncia-ments d’aquesta institució. Concretament, en l’In-forme presentat davant el Parlament de Catalunyal’any 2001, ja es constatava que una aplicació rígidadel requisit de residència habitual i permanent,que privava d’atendre les necessitats personalsmitjançant la mobilitat geogràfica, podia compor-tar greuges en determinats col·lectius de persones.

Respecte a això, volem insistir novament en el fetque l’empadronament en un determinat municipino pot constituir una limitació al dret de les perso-nes a accedir a un habitatge amb protecció oficial,com s’ha constatat en les queixes rebudes.

Cal tenir en compte que la creixent mobilitat de lespersones, que cada cop més es desplacen diària-ment des del municipi on resideixen fins al muni-cipi on tenen el seu lloc de treball o d’estudi i, endefinitiva, el caràcter supralocal del dret a l’habi-tatge comporten que el fet de residir en un deter-minat municipi no hagi de ser considerat com unrequisit sine qua non per accedir a un habitatgeamb protecció pública.

Sí; 84,60 %

No; 7,70 %

No responen;7,70 %


En tot cas, el fet de residir durant un període detemps en un determinat municipi podria ser tin-gut en compte com a criteri de puntuació quanl’adjudicació es realitzi pel sistema de baremació,però en cap cas pot ser considerat com un requisitd’accés que pugui excloure les persones no resi-dents al municipi de la participació en el procedi-ment d’adjudicació.

Residir en un determinat municipi no hauria de ser un requisit sine qua non per accedir a un habitatge de protecció pública

Això no obstant, en els casos en què l’ajuntamentvulgui establir requisits de vinculació amb elmunicipi per a l’adjudicació dels habitatges ambprotecció oficial que promogui, entenem que lacorporació local hauria de tenir en compte altreselements de vinculació amb el municipi que nohagin de ser únicament i exclusivament el criteride la residència, de manera que es puguin tenir encompte també altres circumstàncies, com perexemple la situació del lloc de treball al municipi.

És evident que aquest problema té la causa en elfet que avui dia no hi ha cap normativa que esta-bleixi criteris homogenis per a l’adjudicació delshabitatges amb protecció oficial al territori deCatalunya, de manera que els ajuntaments, en vir-tut del principi d’autonomia local, estableixen elscriteris que consideren més idonis i convenientsper al seu municipi, sense tenir en compte que, devegades, determinats criteris poden donar lloc agreuges comparatius entre les persones que resi-deixen en els diversos indrets de Catalunya.

Aquest fet s’analitza més endavant, en l’apartatreferit a l’adjudicació dels habitatges amb protec-ció oficial.

1.6. La necessitat d’adequar els preusmàxims de venda als preus existents en el mercat immobiliari

Són diverses les queixes que hem rebut amb rela-ció a la impossibilitat real amb què es troben mol-tes persones que han adquirit un habitatge lliurede nova construcció per poder accedir als ajuts

públics per a l’adquisició d’habitatge que estableixl’article 31.1 del Pla d’habitatge 2004-2007, perquèels preus màxims que disposa la normativa vigentper accedir als ajuts disten molt dels preus delshabitatges en el mercat lliure.

Hem de dir que aquest no és un problema recent;la institució ja l’ha constatat reiteradament. Així,l’Informe presentat al Parlament de Catalunyal’any 2000 ja va posar de manifest que el requisitque el preu de compra de l’habitatge no superi elspreus màxims fixats per poder accedir als diversosajuts que estableixen els plans d’habitatge haviaesdevingut una condició que certament limitava lapossibilitat d’accedir als ajuts públics, per raó de ladivergència existent entre els preus màxims queestableix el Govern i els preus reals que tenen elshabitatges en el mercat.

Igualment, en l’Informe presentat davant el Parla-ment de Catalunya l’any 2004, aquesta institucióes va veure igualment obligada a insistir enaquesta qüestió en comprovar que, efectivament,la diferència entre els preus màxims fixats legal-ment i els preus de mercat dels habitatges impe-deixen l’accés als ajuts; situació que s’ha vistagreujada davant l’augment creixent del preu delshabitatges enfront de l’increment més moderatdels preus màxims fixats pel Govern.

La diferència entre els preus màxims fixats legalment i els de mercat dels habitatges impedeixenl'accés als ajuts

D’acord amb la normativa vigent, és el Governestatal qui determina el preu bàsic nacional, teninten consideració els indicadors de preus dels habi-tatges lliures, els costos de l’edificació residencial,i l’evolució dels tipus d’interès i de la situaciógeneral i previsible de l’economia.

Posteriorment, és la comunitat autònoma qui, par-tint del preu bàsic nacional establert pel Ministerid’Habitatge, determina, d’acord amb la seva pròpianormativa i amb una sèrie de limitacions, quineshan de ser les quanties dels preus màxims devenda i renda, que, a Catalunya, han estat establer-tes pel Pla d’habitatge 2004-2007.

Així mateix, tenint en consideració també que hiha tot un seguit de municipis que s’han de consi-


derar singulars per raó dels elevats preus delshabitatges en comparació amb d’altres municipisdel territori, la normativa vigent estableix igual-ment la declaració de municipis de preus màximssuperiors. Aquesta és una declaració que efectua elMinisteri d’Habitatge, atesa la proposta que prè-viament li trasllada la comunitat autònoma.

Tanmateix, la realitat que resulta de les queixesrebudes posa de manifest que en el cas concretdels ajuts per a l’adquisició d’un habitatge en elmercat lliure per a persones que no disposen delsingressos econòmics suficients per afrontar el costde compravenda de l’habitatge, l’establiment delspreus màxims esmentats constitueix una limitaciótan gran que posa molt en qüestió que, a la pràc-tica, aquests ajuts siguin realment accessibles pera aquestes persones.

Per tot això, cal introduir les reformes legislativesnecessàries per adequar els preus màxims devenda establerts legalment als preus reals que hiha al mercat immobiliari o, si escau, establir altrescriteris per atorgar els ajuts per a l’adquisició d’unhabitatge de propietat que en facin possible l’ac-cessibilitat en condicions reals.

2. L’ADJUDICACIÓ D’HABITATGES AMBPROTECCIÓ OFICIAL

2.1. El cas de la Generalitat de Catalunya: la necessitat d’impulsar una actuaciócoordinada i àgil a l’hora de gestionar,administrar i adjudicar el parc públicd’habitatges protegits

És evident que la informació sobre la situació d’o-cupació d’un determinat habitatge de titularitat dela Generalitat de Catalunya, que pot abastar situa-cions molt diverses, com ara la mort de l’arrenda-tari, l’existència d’un procediment judicial derecuperació de la possessió, l’extinció del con-tracte per haver-se’n finalitzat el termini de dura-ció o, si s’escau, l’ocupació de l’habitatge per l’ad-judicatari en virtut del seu dret d’arrendament, ésuna informació de què ha de disposar no solamentel departament que gestiona i administra aquestparc d’habitatges, sinó també el departament queté atribuïda l’adjudicació dels habitatges que esti-guin disponibles.

Tanmateix, les queixes rebudes en aquesta insti-tució sobre l’existència d’habitatges de titularitatde la Generalitat que es trobaven desocupats, lasituació de desocupació dels quals havia estatconfirmada posteriorment al Síndic pel departa-ment encarregat de gestionar i administrar els

habitatges, posava de manifest que el departa-ment competent per adjudicar-los no ho havia fetperquè senzillament no sabia que estiguessin dis-ponibles.

Aquesta situació va provocar la indignació de lespersones que necessitaven accedir a un habitatgede segones o ulteriors adjudicacions i que, tot iconèixer l’existència d’habitatges aparentmentdisponibles, rebien com a resposta de l’Adminis-tració la manca d’habitatges susceptibles de seradjudicats.

Cal que la Generalitat administri i adjudiqui els habitatges protegitsd'una manera més àgil i coordinada

Tot això ens porta a posar de manifest la conve-niència que conflueixin en un mateix departamento empresa pública de l’Administració tant les com-petències de gestió i administració del parc d’habi-tatges protegits existents com les competènciesper adjudicar-los, atès que d’aquesta manera espoden agilitar, de manera notable, els procedi-ments d’adjudicació dels habitatges.

Subsidiàriament, i en cas que les competències noconvergeixin en el mateix departament, caldràestablir uns mecanismes de col·laboració i coope-ració que garanteixin una actuació coordinada ieficaç perquè els habitatges que es troben disponi-bles per ser adjudicats estiguin desocupats elmínim de temps possible.

Així mateix, també és cert que la recent aprovaciódel Decret 79/2007, del 27 de març, sobre l’adjudi-cació d’habitatges promoguts per la Generalitat deCatalunya i qualificats de promoció pública, ensegones i posteriors adjudicacions, que simplificael procediment legal fins ara vigent, permetrà,molt segurament, agilitar els procediments d’adju-dicació d’aquests habitatges que anteriormenthavien estat excessivament llargs i feixucs.

En definitiva, del que hem exposat se’n desprèn lanecessitat que l’Administració de la Generalitat deCatalunya dugui a terme una actuació més àgil icoordinada a l’hora de gestionar, administrar iadjudicar el seu parc públic d’habitatges protegits,sens perjudici de la necessitat de disposar d’uncens o un inventari del parc públic d’habitatgesprotegits degudament detallat i actualitzat.


2.2. L’adjudicació d’habitatges amb proteccióoficial en l’àmbit local

La normativa de règim local atribueix competèn-cies als ajuntaments a l’hora de promoure i gestio-nar habitatges amb protecció oficial; competènciesque, amb l’ànim de resoldre les problemàtiquesd’accés a l’habitatge que hi ha en molts municipisde Catalunya, han estat exercides per molts ajun-taments.

Tanmateix, sens perjudici de reconèixer que lespolítiques d’habitatge que duguin a terme elsdiversos ajuntaments han de ser coherents ambles necessitats concretes d’habitatge del seu muni-cipi i que, conseqüentment, les diferents realitatsmunicipals poden donar lloc a polítiques d’habi-tatge heterogènies, hem constatat que la mancad’un procediment comú que reguli l’adjudicaciód’aquests habitatges i, en definitiva, la disparitatde criteris existents per establir els requisits i elsprocediments per a l’adjudicació dels habitatgesen els diferents municipis ha donat lloc a la queixadel ciutadà, que no compren perquè al seu muni-cipi concret els requisits per ser adjudicatari d’undels habitatges amb protecció oficial que promouel seu ajuntament són més estrictes o més difícilsde complir que els requisits que pot determinar elmunicipi veí.

Davant d’això, sens perjudici del respecte al prin-cipi d’autonomia local, cal determinar criterishomogenis que s’hagin d’aplicar en qualsevol pro-cés d’adjudicació d’habitatges amb protecció ofi-cial per no incórrer en greuges comparatius enfunció del territori, com per exemple ha succeïtamb el requisit de l’empadronament durant unperíode de temps concret en un determinat terri-tori, a què ja ens hem referit anteriorment.

Així, entenem lògic i coherent que s’aprovi unanormativa d’àmbit autonòmic que determini unesdirectrius i uns criteris generals que s’hagin deseguir en qualsevol procediment d’adjudicaciód’habitatges amb protecció oficial, i amb indepen-dència de si els habitatges han estat promogutsper la iniciativa pública o privada, perquè aquestaopció contribueix a garantir una més alta segure-tat jurídica i a limitar la discrecionalitat de quèactualment disposa qualsevol promotor d’habitat-ges amb protecció oficial per adjudicar els habitat-ges.

Considerem que està justificada, perquè la promo-ció i l’adjudicació d’habitatges amb protecció ofi-cial es beneficia d’una sèrie d’ajuts públics i bene-ficis fiscals que, segons el nostre criteri, justifiquenla imposició de determinats criteris generalscomuns per a totes les administracions públiquesi entitats privades que promouen i adjudiquen

aquests habitatges, a l’efecte de garantir, amb con-dicions reals, el dret d’igualtat d’oportunitats detots els ciutadans per ser mereixedors d’aquestshabitatges subvencionats; dret que no s’hauria detrobar limitat per raó del lloc de naixement, deresidència o de treball, per exemple.

Això no obstant, el fet de disposar d’una normativade caràcter autonòmic que determini uns criterisgenerals per evitar greuges comparatius no treuque els ajuntaments es puguin dotar també d’unaregulació normativa pròpia que determini quin ésel procediment concret i quins són els requisitsque estableix —a banda dels que ja recull la legis-lació sectorial sobre habitatges amb protecció ofi-cial— per adjudicar els habitatges promoguts perl’ajuntament. Així, es podria contribuir a limitar ladiscrecionalitat avui existent en l’adjudicaciód’habitatges, que no sempre ha garantit els princi-pis d’igualtat, lliure concurrència i objectivitat quehaurien de regir en tots els procediments d’adjudi-cació d’habitatges amb protecció oficial, i alhoraasseguraria que els ciutadans estiguessin més beninformats sobre quines són les actuacions quepoden dur a terme per optar a l’adjudicació d’und’aquests habitatges i quins són els requisits quehan d’acreditar.

S'han de determinar criteris homogenis aplicables en qualsevolprocés d'adjudicació d'habitatges de protecció

Relacionat amb això, una altra qüestió que val lapena destacar és l’actuació dels ajuntaments mit-jançant societats mercantils, de capital mixt oíntegrament públic, que acompleixen tasques degestió de sòl, promoció i adjudicació d’habitatgesamb protecció pública.

Si bé és cert que els serveis públics locals, com potser el cas de la promoció i l’adjudicació d’habitat-ges amb protecció oficial, es poden gestionar demanera directa mitjançant societats mercantilsamb la finalitat d’obtenir una actuació més efi-cient des d’un punt de vista administratiu i finan-cer, fugint, per tant, del dret administratiu, tambéés cert que l’actuació de l’Administració mitjan-çant personificacions instrumentals no ha decomportar una limitació de drets i garanties decara al ciutadà, que ha de poder fer valdre els seusdrets davant aquestes empreses públiques en les


mateixes condicions d’igualtat que davant elmateix ajuntament.

Així, entenem que en la relació que es produeixentre l’Administració i el ciutadà interessat en unprocediment d’adjudicació d’habitatges protegitsque gestiona l’ajuntament, bé directament o bémitjançant la gestió encomanada a una societatmercantil, el ciutadà ha de tenir els mateixos dretsbàsics que li reconeix la Llei 30/1992, del 26 denovembre, de règim jurídic de les administracionspúbliques i del procediment administratiu, a l’horad’accedir a la informació, a obtenir còpies delsdocuments que integrin l’expedient administratiui a formular les al·legacions que consideri oportu-nes, per exemple.

2.3. La necessària creació d’un registreunificat de sol·licitants d’habitatge apartir del qual es pugui articular el procediment d’adjudicació, ambcaràcter preferent mitjançant el sistema de sorteig

Les mesures exposades en l’apartat anterior sobrela necessitat d’aprovar les regulacions normativesnecessàries que garanteixin unes condicions d’i-gualtat de tots els ciutadans a l’hora de participaren un procediment d’adjudicació d’habitatges ambprotecció oficial constitueixen una proposta permillorar el sistema d’adjudicació d’habitatgesactual que està condicionat per l’existència d’unadisparitat de criteris en l’àmbit local i per l’existèn-cia d’entitats privades (sindicats, cooperatives,fundacions, associacions, etc.) que promouen iadjudiquen habitatges protegits sense subjecció acap normativa legal d’aplicació, a banda del queestableix la normativa vigent en matèria d’habitat-ges amb protecció oficial.

Tanmateix, entenem que la problemàtica existentavui dia en matèria d’adjudicació d’habitatgesamb protecció oficial es podria resoldre de maneraglobal mitjançant la creació d’un registre únic desol·licitants d’habitatge, d’inscripció obligatòria igratuïta per a totes les persones interessades aaccedir a un habitatge protegit a partir del quals’articulés l’adjudicació dels habitatges protegitsmitjançant un procediment legal prèviament esta-blert, tal com ja han establert altres comunitatsautònomes, com per exemple l’Aragó, que va crearun registre d’aquest tipus mitjançant la Llei24/2003, del 26 de desembre.

L’establiment d’un registre únic o unificat no sola-ment permet evitar als ciutadans els pelegrinatgesper les diverses entitats i administracions públiquesque promouen habitatges protegits, sinó que també

serveix com a font d’informació per al mateixGovern per conèixer l’abast de la problemàtica d’ac-cés a l’habitatge d’una manera bastant fidedigna.

Igualment, el fet d’articular l’adjudicació dels habi-tatges per mitjà d’un procediment que tingui encompte aquest registre unificat de sol·licitants per-metrà millorar la transparència, l’objectivitat i elcontrol a l’hora d’adjudicar-los, i garantir els prin-cipis d’igualtat i lliure concurrència de tots els ciu-tadans per accedir a un d’aquests habitatges.

Una de les qüestions més polèmiques, i que mésdiscussió ha generat, és la relativa a si les entitatsprivades que promouen i adjudiquen habitatgesprotegits, com és el cas de les cooperatives o elssindicats, han de mantenir la potestat per adjudi-car els habitatges entre els seus socis o represen-tats o si aquesta potestat, per contra, hauria de serassumida per l’Administració.

L'establiment d'un registre unificat de sol·licitants d'habitatgepermetrà garantir els principis d'igualtat i lliure concurrència

Sobre això, cal tenir en compte que la Llei 24/2003,del 26 de desembre, de creació del Registre deSol·licitants d’Habitatge Protegit d’Aragó, abansesmentada, i el Reglament que la desplega mante-nen el criteri general de deixar al marge del proce-diment legalment establert per adjudicar els habi-tatges la promoció d’habitatges per part de lescooperatives i per part d’aquelles entitats o perso-nes jurídiques la naturalesa dels quals determinique els seus socis o partícips resultin adjudicatarisdels habitatges.

Tot i així, aquesta regulació normativa estableix,no obstant això, un control de l’Administraciósobre l’adjudicació d’habitatges que efectuenaquestes entitats, que exigeix, per exemple, queels adjudicataris estiguin inscrits en el registreunificat, la qual cosa considerem raonable des delmoment que la promoció i l’adjudicació d’habitat-ges amb protecció oficial disposen d’un finança-ment públic adreçat a garantir l’accés a l’habitatgea les persones més necessitades.

Pel que fa al sistema d’adjudicació dels habitatgesprotegits, podem comprovar que l’opció del sorteigla segueix un 49’23% dels municipis enquestats,


mentre que el 50’77% restant utilitza, bé sistemesper baremació (29’23%) o bé fórmules mixtes quetenen en compte criteris de baremació de les cir-cumstàncies socioeconòmiques juntament amb elsistema de sorteig.

Gràfic 28: Sistema d’adjudicaciód’habitatges protegits de promoció pública

Font: Enquesta FUSM

En vista d’aquests resultats, volem afirmar lanecessitat de prioritzar el sistema d’adjudicaciómitjançant sorteig públic davant del de baremaciócom a sistema general per adjudicar els habitatgesprotegits, perquè considerem que aquest sistemagaranteix una igualtat, una transparència i unaobjectivitat més altes, sens perjudici de la possibi-litat de determinar el sistema de baremació per alscasos que mereixen una consideració especial ique mitjançant l’aplicació del sistema de sorteigno podrien ser degudament valorats. Això no obs-tant, les persones que no resultin adjudicatàriesper la via de baremació haurien de ser incloses enla llista sotmesa a sorteig públic.

Finalment, volem referir-nos a la necessitat deregular normativament les adjudicacions directesd’habitatges protegits que, de facto, duen a termediverses administracions públiques a les personesmés necessitades, amb la finalitat de limitar elgran marge de discrecionalitat de què avui dispo-sen les diverses administracions públiques i quepot donar lloc a greuges comparatius.

Si realment es vol reconèixer l’existència de casosde necessitat urgent que requereixen una actuacióràpida i, en definitiva, una adjudicació directa d’unhabitatge protegit convindria reservar un nombred’habitatges protegits per a aquests casos i regularprèviament quins són els criteris que s’han de teniren compte per determinar que ens trobem davantd’una situació de necessitat urgent i extrema, i elsrequisits que, si s’escau, han d’acreditar els sol·lici-tants d’habitatges per ser adjudicataris d’aquell

habitatge amb caràcter preferent a altres persones;tal com, per exemple, ha fet la Comunitat Autò-noma d’Extremadura, mitjançant el Decret115/2006, del 27 de juny, pel qual es regula el proce-diment d’adjudicació d’habitatges de promociópública de la Comunitat Autònoma d’Extremadura,en què s’estableixen tres formes d’adjudicació:mitjançant sorteig, mitjançant concurs per valora-ció i mitjançant adjudicació directa, i en què igual-ment s’estableixen uns percentatges de reservad’habitatges en totes les promocions per a les dife-rents situacions de necessitat d’habitatge.

Respecte a la necessitat d’atendre les necessitatsurgents, val la pena recordar que l’article 17.3 delPla d’habitatge 2004-2007 disposa que els habitat-ges amb protecció oficial poden ser cedits, ambcaràcter temporal, a víctimes de violència domès-tica, persones que estiguin, en general, en situa-cions d’emergència social, afectats per operacionsde remodelació urbanística o de rehabilitació debarris o zones degradades, efectuades sota controlde l’Administració, i en els casos de què es derivi lanecessitat de procedir a reallotjaments temporals.

Cal regular els casos de necessitat urgent i reservar un nombre d'habitatges protegits per atendre'ls

Davant d’aquesta disposició legal, i també davant laque conté el Decret 27/2003, del 21 de gener, de l’a-tenció social primària, sobre l’obligació dels serveissocials d’atenció social primària d’atendre les neces-sitats d’allotjament temporal en situacions denecessitat urgent, hem d’insistir, doncs, que lesadministracions públiques prevegin i reservin unnombre d’habitatges suficient per poder donar res-posta a aquestes situacions extremes i puntuals i,alhora, insistir en la necessitat de definir uns criterisclars i objectius que permetin qualificar quan enstrobem davant una situació d’aquest tipus i, si s’es-cau, quina administració o departament de l’Admi-nistració és el competent per qualificar-la com a tal.

2.4. La gestió adequada i àgil del parc públicd’habitatges protegits. Consideracióespecial a la funció que en aquest àmbitpoden complir les entitats socials

La posada en el mercat immobiliari d’un nombred’habitatges de protecció pública suficient ha de

Sorteig;49,23 %

Baremaciói sorteig;

21,54 %Baremació;

29,23 %


ser un objectiu que s’ha d’assolir amb la finalitatde poder donar resposta efectiva al gran nombrede sol·licitants d’habitatge protegit. Al mateixtemps, un increment del parc d’habitatges ambprotecció oficial pot comportar una disminuciódels preus de l’habitatge lliure i, en definitiva, potafavorir l’accessibilitat a l’habitatge per al conjuntde la població.

Ara bé, tan important ha de ser la creació ex novod’habitatges protegits com la gestió i el manteni-ment en condicions adequades del parc públicd’habitatges protegits ja existent.

Són diverses les persones que s’han adreçat aaquesta institució per queixar-se amb relació a l’e-xistència d’habitatges protegits de titularitatpública que, aparentment, es trobaven desocupats,cosa que crea una sensació d’incomprensió en lespersones que any rere any presenten la sevasol·licitud d’habitatge protegit i obtenen com a res-posta de l’Administració la manca de disponibili-tat d’habitatges suficients, i al mateix temps cons-taten que hi ha habitatges al seu mateix barri omunicipi que els podrien ser adjudicats, dels qualsl’Administració no sembla que tingui constància.

Les administracions han de tenir un cens actualitzat del parc públic d'habitatges que n'indiqui la disponibilitat

També és just esmentar que, sovint, els habitatgesno poden ser adjudicats perquè es troben pen-dents de processos de recuperació administrativao judicial que el ciutadà no coneix, cas en el quall’Administració hauria de donar les explicacionsoportunes a la persona que s’hi ha adreçat expo-sant la voluntat d’ocupar aquell habitatge concretque considera que es troba disponible.

Atesa aquesta la situació, considerem imprescin-dible que les administracions públiques disposind’un cens actualitzat permanentment del parcpúblic d’habitatges de què disposen en què quedinreflectides les dades bàsiques i la situació d’ocupa-ció de l’habitatge, de manera que transcorri el

mínim temps possible entre que l’habitatge quedalliure fins que torna a ser adjudicat de nou, cosaque, al seu torn, evitarà l’ocupació indeguda d’a-quests habitatges per terceres persones sense quedisposin de cap títol que n’empari l’ocupació, itambé evitarà destrosses i robatoris que sovints’han produït als habitatges que han estat desocu-pats durant un llarg període de temps.

Així mateix, seria molt convenient que les admi-nistracions públiques que gestionen habitatgesprotegits disposessin igualment d’un registre depermutes per mitjà del qual es poguessin articularels canvis d’habitatge que cada vegada amb mésfreqüència sol·liciten els ocupants dels habitatgesprotegits, atesa la mobilitat geogràfica cada copmés freqüent.

A més, en l’àmbit de l’habitatge social destinat ales capes de la població més necessitades, com arael cas de les persones en risc d’exclusió social o lagent gran, l’Administració hauria de valorar tambéla conveniència de concertar la gestió dels habitat-ges protegits de què disposi adreçats a aquestscol·lectius amb les entitats socials que treballen enel camp de l’habitatge i dels serveis socials i que,per tant, són coneixedores de les problemàtiquesd’habitatge reals i dels col·lectius que requereixenuna atenció especial, la qual cosa pot afavorir laceleritat i l’eficiència en la gestió i l’adjudicaciódels habitatges protegits de titularitat pública, al’efecte de garantir que aquests habitatges sempreestiguin en possessió de les persones que més honecessiten.

Respecte a això, val a dir que dels resultats del’enquesta de la FUSM se’n desprèn que un71’80% dels ajuntaments afirma que té constàn-cia de les entitats socials que treballen al seumunicipi atenent problemes d’habitatge, enfrontd’un 28’20% que, en canvi, exposa que no en téconeixement.

Això no obstant, tot i l’elevat nombre d’ajunta-ments que coneix el treball de les entitats socialsdel municipi en matèria d’habitatge, comprovemen el gràfic que la participació i la col·laboració deles entitats socials a l’hora de gestionar els progra-mes municipals d’habitatge són certament moltescasses, especialment quan es tracta de gestionarel parc d’habitatges públic de lloguer, en quènomés en un 3’7% dels casos la gestió ha estatencomanada a les entitats socials sense ànim delucre.


En vista d’això, cal insistir en la necessitat d’im-pulsar mecanismes de col·laboració amb les enti-tats socials, com ja han fet algunes administra-cions públiques, mitjançant convenis i altresfórmules de col·laboració, perquè siguin aquestesentitats les que gestionin habitatges d’inclusió,xarxes de mediació per al lloguer social, modelsresidencials temporals, etc.

3. LA REHABILITACIÓ I LACONSERVACIÓ DELS HABITATGES

3.1. L’obligació de l’Administració de vetllarpel compliment dels deures legals deconservació i rehabilitació quecorresponen als propietaris

L’article 189 del DL 1/2005 estableix l’obligació detots els propietaris de construccions i instal·la-cions de complir amb els deures d’ús, conservaciói rehabilitació establerts legalment, i garantir lescondicions mínimes d’habitabilitat dels habitatgesi, alhora, disposa l’obligació dels ajuntaments devetllar perquè els propietaris compleixin amb elsseus drets legals i puguin ordenar d’ofici o asol·licitud de la part interessada l’execució de lesobres de conservació necessàries.

En les queixes rebudes, hem constatat la reticènciade molts propietaris a l’hora de complir les ordresde conservació dictades per l’Administració i, aixímateix, la manca de voluntat generalitzada demolts ajuntaments de procedir a l’execució subsi-diària quan el Síndic ha suggerit acudir a aquestmitjà d’execució forçosa en els casos en què s’hacomprovat una manca de voluntat de complimentmanifesta i reiterada per part del propietari de la

finca obligat a dur a terme les obres de conserva-ció ordenades.

Perquè hi hagi un plereconeixement del dret a accedir a un habitatge aquest ha dedisposar dels mínims d'habitabilitat legal

Davant això, hem de tenir en compte dues premis-ses fonamentals: d’una banda, que la funció socialdel dret de propietat en delimita i en conforma elcontingut, de manera que de la condició de propie-tari no solament se’n deriva una sèrie de drets,sinó també un seguit de deures i, d’altra banda,que la Constitució espanyola i el vigent Estatutd’autonomia de Catalunya no solament reconei-xen el dret a accedir a un habitatge, sinó tambéque aquest sigui digne i adequat, de manera queno podrem parlar d’un ple reconeixement d’aquestdret si l’habitatge en qüestió no disposa delsmínims requisits d’habitabilitat que estableix lanormativa vigent.

Un cop delimitades aquestes premisses, és evidentque l’Administració compleix una funció moltimportant a l’hora de vetllar pel compliment delsdeures que es deriven del dret de propietat, per laqual cosa considerem necessari que l’Administra-ció dugui a terme inspeccions periòdiques per ava-luar l’estat de conservació del parc d’habitatges deCatalunya, adopti les ordres de conservació que


Gràfic 29: Participació dels diversos agents econòmics i socials en els programes municipalsd’habitatge

Font: Enquesta FUSM

Parc d'Habitatge Públic de Lloguer

Borsa d'Habitatge Jove

Borsa de Lloguer Social

Programes d'Habitatgeamb suport social

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Sector Públic Sector Privat Tercer sector / ESAL No responen

71,43 % 21,43 %

3,70 %

21,88 %

18,52 %77,78 %

59,38 %

69,23 %

7,14 %

15,63 %

19,23 %11,54 %

3,13 %

siguin necessàries i procedeixi als mitjans d’exe-cució forçosa que escaiguin, com ara l’execuciósubsidiària de les obres de conservació ordenades,en cas d’incompliment.

Tot això, sens perjudici de la possibilitat que tambété l’Administració, en cas d’incompliment de l’or-dre d’execució, d’incloure la finca en el Registremunicipal de solars sense edificar, cosa queimplica la iniciació d’un expedient d’alienació for-çosa mitjançant la subhasta de la finca correspo-nent o d’expropiació forçosa, en què es determi-narà el preu just del solar mitjançant unprocediment individualitzat o per taxació con-junta.

L’Administració hauria de ser especialment curosaquan es tracta de casos en què la manca de con-servació de l’immoble pot ser una conducta delibe-rada del propietari com a mecanisme per instar ladeclaració de ruïna de l’edificació i aconseguir l’ex-tinció de les relacions d’arrendament que hipuguin haver.

Cal una actuació eficaç de l'Administració davant l'incompliment dels deures de conservació dels propietaris

En aquests casos, que generalment acaben consti-tuint supòsits de ruïna econòmica, en què el costde les obres de reparació necessàries per complirles condicions mínimes d’habitabilitat esdevésuperior al 50% del cost d’una construcció de novaplanta de característiques similars a l’existent, d’a-cord amb el que estableix l’article 190 del 15Decretlegislatiu 1/2005, del 26 de juliol, pel qual s’aprovael text refós de la Llei d’urbanisme, l’Administraciópodria valorar la possibilitat de subvencionar el50% del cost restant enlloc de declarar la ruïna del’edificació en els casos en què es puguin veureafectades persones arrendatàries que formin partd’algun col·lectiu d’especial protecció, com arapersones d’edat avançada amb recursos econò-mics limitats.

Així mateix, es podria establir el dret de rescabala-ment de l’Administració, mitjançant la inscripcióregistral d’aquest dret com a càrrega sobre la finca,de manera que en cas que se’n fes una transmis-

sió, l’Administració tingués dret, amb caràcter pre-ferent, a detraure del preu de compravenda l’im-port corresponent al cost de les obres de rehabili-tació dutes a terme.

Tanmateix, val a dir que una actuació eficaç i con-tundent de l’Administració davant la manca decompliment dels deures de conservació i rehabili-tació dels propietaris hauria de comportar que hihagués un nombre molt reduït de casos de ruïnaeconòmica per manca d’una conservació ade-quada, en tant que la situació de ruïna esdevé per-què s’ha produït una manca de conservació pro-gressiva i perllongada en el temps.

3.2. La dificultat de molts propietarisd’assumir el cost de les obres derehabilitació

És cert que, juntament amb el desconeixementgeneralitzat de molts propietaris quant a les sevesobligacions legals de conservació i rehabilitació,sovint, les obres de rehabilitació no es duen aterme per manca de capacitat econòmica suficientper sufragar el cost de les obres necessàries derehabilitació dels habitatges i dels edificis.

És aquí on cobren importància les línies d’ajut eco-nòmic que poden oferir les administracions públi-ques per ajudar els propietaris amb ingressos eco-nòmics limitats a fer front al cost de les obres derehabilitació, que caldria que totes les administra-cions públiques impulsessin i potenciessin.

Ara bé, en les queixes rebudes hem constatattambé la situació amb què s’han trobat molts pro-pietaris que han estat beneficiaris de subvencionsde la Generalitat de Catalunya, però que han patitles conseqüències del retard en el pagament perpart de l’Administració.

Si bé l’Administració de la Generalitat de Cata-lunya ha reconegut una acumulació d’expedientspendents de tramitar i resoldre, i ha arribat, fins itot, a tancar provisionalment l’admissió de sol·lici-tuds relatives a diverses línies d’ajuts per podertramitar els expedients més endarrerits, el cert ésque aquesta institució ha continuat rebent queixesrelatives al retard en el pagament dels ajuts per ala rehabilitació, cosa que demostra que aquest pro-blema no s’ha resolt definitivament.

És per aquest motiu que considerem oportú quel’Administració de la Generalitat de Catalunya ava-luï el nombre d’expedients que encara es trobenpendents de resolució i pagament, a l’efecte d’es-tablir l’assignació d’una partida pressupostàriaextraordinària amb aquesta finalitat si encara hi


15 En endavant, DL 1/2005

ha un nombre suficient d’ajuts pendents de paga-ment que ho justifiqui.

Hem de ser conscients que, encara que l’Adminis-tració hagi decidit concedir un ajut econòmic a undeterminat propietari, és el propietari qui primera-ment ha d’assumir el cost d’execució d’aquestesobres, sens perjudici de rescabalar-se de la despesaefectuada quan, posteriorment, percebi la subven-ció de l’Administració, cosa que implica que sovintels propietaris hagin de sol·licitar el finançamentaliè necessari davant entitats financeres si volencomplir amb els deures legals que es deriven delseu dret de propietat.

El Síndic continua rebent queixes pel retard en el pagament dels ajuts per a la rehabilitació

Sobre aquest extrem, volem destacar molt positi-vament els convenis subscrits l’any 2006 per laDirecció General d’Habitatge amb diverses entitatsfinanceres, amb la finalitat de facilitar al propietaril’execució de les obres de rehabilitació, gràcies a lapossibilitat de percebre un finançament amb unescondicions econòmiques més favorables que leshabituals en el mercat financer.

Així, sens perjudici del fet que les condicions finan-ceres que contenen en els convenis esmentatspoden ser clarament millorables, volem destacarigualment aquesta iniciativa com a referent perquèl’adoptin altres administracions públiques, amb lafinalitat d’ajudar els propietaris a assumir el costde les obres de rehabilitació dels seus habitatges.

Finalment, volem posar de manifest la necessitatd’agilitar el procediment de tramitació i resolucióde la sol·licitud d’ajuts de rehabilitació, conside-rant que el termini màxim de sis mesos que l’arti-cle 20.6 del Decret 455/2004, del 14 del desembre,de regulació del Pla de rehabilitació d’habitatgesde Catalunya (en endavant Decret 455/2004), esta-bleix per obtenir el resultat del test de l’edifici(TEDI) o de l’Informe intern d’idoneïtat és excessi-vament llarg.

Conseqüentment, cal que la Generalitat de Cata-lunya esmerci els esforços i els recursos necessarisper agilitar la gestió d’aquesta primera fase delprocediment de rehabilitació, amb la finalitat d’es-curçar el termini global de resolució de l’expedientd’ajuts per a la rehabilitació.

3.3. La potenciació de les oficines locals icomarcals d’habitatge

Davant la complexitat dels procediments adminis-tratius per sol·licitar els ajuts que ofereix l’Admi-nistració per executar les obres de rehabilitaciónecessàries, volem destacar la necessitat d’impul-sar i potenciar la creació i el manteniment de lesoficines locals i comarcals d’habitatge com a serveipúblic de gran utilitat per informar i assessorar elspropietaris amb relació als seus deures legals iamb relació als tràmits que han de seguir per acce-dir als ajuts públics que ofereix l’Administració enmatèria de rehabilitació.

Són molts els propietaris que desconeixen la nor-mativa d’aplicació i el procediment que s’ha deseguir per sol·licitar els ajuts que pugui oferir l’Ad-ministració per dur a terme obres de rehabilitació,i també és cert que durant la tramitació de l’expe-dient administratiu es produeixen circumstànciessobrevingudes, sobretot en aquelles finques dividi-des en règim de propietat horitzontal, sense que elciutadà conegui les conseqüències legals que se’npoden derivar.

S'ha de potenciar la creació de noves oficines d'habitatge i l'impuls de les que ja existeixen

Per aquest motiu, la tasca que les oficines d’habi-tatge acompleixen és d’una gran utilitat, a l’efected’informar, assessorar i ajudar els propietaris al’hora de tramitar la seva sol·licitud d’ajuts i al’hora d’ajudar-los a resoldre qualsevol incidènciaque es pugui produir durant la tramitació del seuexpedient administratiu.

Prova d’això són les queixes rebudes amb relació ala denegació per part de l’Administració de la con-cessió d’ajuts per a la realització d’obres de rehabi-litació que ja havien estat iniciades, i en moltscasos fins i tot finalitzades, abans de la presenta-ció de la sol·licitud i, per tant, en contra del queestableix la normativa d’aplicació (vegeu l’article21 del Decret 455/2004), com a conseqüència deldesconeixement dels promotors de les obres delsrequisits legalment establerts per optar a aquestsajuts.

Segons es pot constatar en el gràfic següent, un56’40% dels ajuntaments enquestats ens ha comu-nicat que disposa d’una oficina local d’habitatge,


mentre que el 43’60% restant ens ha indicat que nodisposa d’aquest servei municipal. Si bé aquestano és una dada negativa, val a dir que aquesta potser clarament millorable.

Gràfic 30: Oficina Local d’Habitatge

Font: Enquesta FUSM

Conseqüentment, volem posar de manifest lanecessitat de destinar els recursos econòmics itècnics necessaris per posar en funcionament ofi-cines d’habitatge arreu del territori de Catalunya iper mantenir, com a servei públic, aquelles ofici-nes ja existents per mitjà de les quals els ciuta-dans puguin obtenir la informació i l’ajut necessa-ris sobre el seu dret a accedir a un habitatge; sobrel’obligació dels propietaris de complir amb els deu-res legals de conservació i rehabilitació; o sobrequalsevol altra qüestió en matèria d’habitatge deles que dóna compte l’article 70 del Pla d’habitatge2004-2007.

3.4. L’actuació de l’Administració sobre elsnuclis degradats

Hem de ser conscients que a Catalunya ja hi hamoltes ciutats amb una edificació totalment con-solidada en el territori, on l’actuació de l’Adminis-tració s’ha d’orientar a la rehabilitació i a la remo-delació urbanes; no solament mitjançantl’actuació directa de l’Administració, sinó tambéamb el foment de la inversió privada per promoureactuacions de regeneració de l’espai públic ja exis-tent, per mitjà de l’enderroc d’edificacions ruïno-ses, la rehabilitació dels habitatges en estat deconservació deficient, l’obertura de places i espaispúblics, la creació de zones verdes i equipamentssocials, etc., la qual cosa igualment l’ha d’establirel planejament urbanístic, que també s’ha de saberadaptar al territori existent quan la realitat fàcticaaixí ho requereixi.

Respecte a aquesta qüestió, volem advertir, però,sobre l’efecte pervers que de vegades pot compor-tar una operació de remodelació i renovacióurbana, atès que també hem constatat que lesplusvàlues urbanístiques que generen aquestesactuacions han comportat situacions de violènciaimmobiliària i urbanística, com ara casos d’asset-jament immobiliari.

És per això que volem traslladar a l’Administracióla necessitat de garantir que els residents del barrisiguin els primers afavorits per l’operació de remo-delació urbana i que el reallotjament de les perso-nes afectades sigui al mateix barri. Alhora, l’Admi-nistració hauria de garantir el manteniment de lesactivitats comercials preexistents per garantir lacohesió social al barri.

3.5. La necessitat de prestar unaconsideració especial a les personesamb la mobilitat reduïda. La dificultatper instal·lar ascensors en finquesantigues

L’article 49 de la CE estableix que els poderspúblics han de dur a terme una política de previ-sió, tractament, rehabilitació i integració dels dis-capacitats físics, sensorials i psíquics, als qualshan de prestar l’atenció especialitzada que reque-reixin, i els han d’emparar especialment per algaudi dels drets que la Constitució reconeix a totsels ciutadans.

No cal dir que aquest manament ha de tenir tambéel seu reflex en matèria d’habitatge per garantirque les persones discapacitades puguin exercir elseu dret a un habitatge digne i, sobretot, adequat ales seves necessitats concretes.

Tant l’article 9 de la Llei 20/1991, del 25 de novem-bre, de promoció de l’accessibilitat i la supressió debarreres arquitectòniques com l’article 29 delDecret 135/1995, del 24 de març, que es va dictar endesplegament de la llei esmentada, van establirque, amb l’objectiu de garantir a les persones ambmobilitat reduïda l’accés a un habitatge, en les pro-gramacions anuals dels habitatges de promociópública cal reservar un percentatge no inferior al3% del volum total per destinar-lo a satisfer lademanda del col·lectiu de persones que tinguinreduïda la mobilitat de manera permanent.

Igualment, la normativa en matèria d’habitatgeactualment vigent recull també aquesta disposi-ció, en establir l’obligació de reservar en la progra-mació anual de construcció i adjudicació d’habi-tatges de promoció pública un percentatge delvolum total per destinar-lo a satisfer la demanda

Sí; 56,40 %No; 43,60 %


de les persones amb mobilitat reduïda, d’acordamb la normativa reguladora específica.

Igualment, el Pla d’habitatge 2004-2007 ha esta-blert que en qualsevol promoció d’habitatges ambprotecció oficial s’ha d’adaptar i reservar per a per-sones amb discapacitat un 3% del nombre totald’habitatges qualificats.

Aquest Pla fa un pas endavant a l’hora d’aclarirque la reserva del 3% d’habitatges adaptats per adiscapacitats s’ha d’observar “en qualsevol promo-ció d’habitatges amb protecció oficial”, cosa quecomprèn tot l’habitatge de protecció oficial que esconstrueixi, ja sigui promogut per la iniciativapública o la privada, en contraposició a normativesanteriors que havien establert determinades previ-sions diferenciades amb relació a aquesta reservadel 3% segons si el promotor era públic o privat.

La normativa estableixque cal reservar un mínim d'habitatges de promoció pública per a les persones amb mobilitat reduïda

Cal que tot això es tingui en compte en les promo-cions d’habitatges amb protecció oficial que s’ini-ciïn en qualsevol municipi.

Igualment, cal tenir en compte que l’augment del’esperança de vida i l’existència encara de moltesfinques antigues que no disposen d’ascensors i queno estan adaptades per a les persones amb la mobi-litat reduïda comporta que hi hagi moltes personesd’edat avançada que es veuen obligades a viure pràc-ticament confinades als seus habitatges i a dependrede l’ajut dels seus familiars i assistents socials perdur a terme les accions més bàsiques de la vida quo-tidiana, com ara fer la compra o anar al metge.

Davant d’aquesta realitat, és imprescindible quel’Administració impulsi i potenciï les línies d’ajuteconòmic necessàries per a les persones amb lamobilitat reduïda i amb ingressos econòmics limi-tats per adaptar els habitatges que en constituei-xin la residència habitual i permanent, tant pelque fa a la realització de les obres necessàries peraccedir als habitatges (rampes, ascensors, pavi-mentació antilliscant, etc.) en condicions d’acces-sibilitat adequada, com pel que fa a l’execució deles obres necessàries per garantir la mobilitat al’interior dels mateixos habitatges.

Sovint és especialment dificultosa la instal·laciód’ascensors en les finques antigues i dividides enrègim de propietat horitzontal, bé per l’oposiciód’alguns propietaris que no es consideren directa-ment afavorits per la instal·lació de l’ascensor, béperquè les característiques físiques pròpies de l’e-dificació impedeixen la instal·lació de l’ascensorsense dur a terme obres que comportin l’afectaciód’alguns habitatges o elements comuns de l’im-moble.

Pel que fa a l’acord dels propietaris per instal·larascensors en finques dividides en règim de propie-tat horitzontal, val a dir que el legislador ja va fle-xibilitzar el règim de majories per a l’establimentd’aquest servei mitjançant la Llei 8/1999, del 6 d’a-bril, de reforma de la Llei 49/1960, del 21 de juliol,sobre propietat horitzontal, en disposar que, quanla comunitat de propietaris pretengui instal·lar unascensor a la finca, encara que aquesta actuaciócomporti la modificació del títol constitutiu o delsestatuts, no es requerirà la unanimitat per adoptarl’acord, sinó que és suficient el vot favorable de lestres cinquenes parts del total de propietaris que, alseu torn, representin les tres cinquenes parts deles quotes de participació.

Així mateix, estableix que la realització d’obres ol’establiment de nous serveis comuns que tinguincom a finalitat suprimir barreres arquitectòniquesque dificultin l’accés o la mobilitat de personesamb minusvalidesa requereix el vot favorable de lamajoria dels propietaris que, al seu torn, representila majoria de les quotes de participació, amb inde-pendència de si l’actuació implica també la modi-ficació del títol constitutiu de la propietat horit-zontal o dels estatuts de la comunitat.

Tot això sens perjudici del que disposa l’article 10de la llei esmentada, que estableix que la comuni-tat, a sol·licitud dels propietaris dels habitatges enquè visquin, treballin o prestin serveis altruistes ovoluntaris persones amb discapacitat, o més gransde setanta anys, està obligada a dur a terme lesobres d’accessibilitat que siguin necessàries per aun ús adequat a la seva discapacitat dels elementscomuns, o per instal·lar dispositius mecànics ielectrònics que n’afavoreixin la comunicació ambl’exterior l’import total dels qual no excedeixi detres mensualitats ordinàries de despeses comu-nes.

Amb la voluntat de facilitar l’execució d’obres quepermetin suprimir les barreres arquitectòniquesexistents, el legislador autonòmic també ha esta-blert en l’article 553-25 de la Llei 5/2006, del 10 demaig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya,relatiu als drets reals, que per executar obres oestablir serveis que tenen la finalitat de suprimirbarreres arquitectòniques o instal·lar ascensors és


suficient el vot favorable de la majoria dels propie-taris, que ha de representar la majoria de les quo-tes de participació.

Tot i així, la instal·lació d’ascensors és més compli-cada en aquelles finques, generalment d’una certaantiguitat, en què la manca d’espai suficient a l’in-terior de l’edificació impedeix l’execució de lesobres d’instal·lació d’ascensor sense afectar elsmateixos habitatges o determinats espais comuns.

Davant d’aquesta situació, constatem que sóndiverses les opcions edificatòries que s’han anatadoptant, com per exemple la instal·lació de l’as-censor adossat a la façana de l’edificació o en l’es-pai lliure existent entre dues edificacions quan capde les dues disposa d’ascensor.

En molts casos per executar obres que suprimeixin barreres arquitectòniques és suficient el vot de la majoria de propietaris

Tot i que la casuística és certament molt diversa icada cas requerirà, per tant, una anàlisi i un estudiindividualitzats sobre quina és la millor opció desd’un punt de vista tècnic i econòmic per instal·larl’ascensor a la finca, el que volem posar de manifestés que l’Administració ha de ser conscient que,davant aquests casos, la normativa urbanísticavigent no hauria de ser un impediment per executaruna actuació que tingui com a objectiu la supressióde les barreres arquitectòniques existents.

És per això que, quan els propietaris hagin presl’acord d’instal·lar l’ascensor i la solució tècnicaprevista no s’adeqüi a l’ordenació urbanísticavigent, hauria de ser la mateixa Administracióqui impulsés les actuacions necessàries permodificar el planejament urbanístic vigent, siescau, amb la finalitat de garantir la compatibili-tat de l’actuació pretesa amb la legalitat urbanís-tica vigent.

Valgui com a exemple el cas del barri mariner de laBarceloneta de la ciutat de Barcelona, on les edifi-cacions tradicionals existents, que es desenvolu-pen bàsicament en “habitatges de quart” dedimensions molt reduïdes, fruit de successivesdivisions dels habitatges dutes a terme al llarg delsanys, fa que la instal·lació d’ascensors sigui certa-ment dificultosa.

Davant aquesta situació, el mes de novembre pas-sat, la Comissió d’Urbanisme, Infraestructures iHabitatge va aprovar inicialment i va sotmetre ainformació pública la modificació puntual del Plageneral metropolità (PGM) en la regulació de l’edi-ficació tradicional de la Barceloneta, d’iniciativamunicipal, que té per objecte la millora de les con-dicions d’habitabilitat i, en especial, de l’accessibi-litat vertical en finques que, per la seva dimensió,s’ha de dur a terme mitjançant operacions derehabilitació que comporten la integració de diver-ses finques en una de sola en què finalment espugui instal·lar un ascensor i una caixa d’escalacomuns.

Les normes urbanístiques d’aquesta modificacióde planejament, actualment en tramitació i pen-dent d’aprovació definitiva, estableixen que lesoperacions de rehabilitació que disposen s’han dedesplegar mitjançant plans de millora, i aquestsúltims són els que han de determinar les mesuresde reallotjament provisional i definitiu de les per-sones afectades.

És evident que l’execució de les obres necessàriesper suprimir les barreres arquitectòniques exis-tents en finques amb dimensions reduïdes i, enespecial, la instal·lació d’ascensors no és una tascafàcil que puguin assumir per si sols els propietarisinteressats, raó per la qual considerem oportú quel’Administració intervingui en aquests casos, a l’e-fecte de promoure les actuacions administrativesoportunes per fer possible que els veïns puguinmaterialitzar la seva voluntat d’instal·lar l’ascen-sor o fer les obres necessàries, tot valorant en cadacas concret quina és la millor opció possible i lamenys dràstica per garantir el dret dels veïns a unamillor qualitat de vida.

4. ELS REQUISITS MÍNIMSD’HABITABILITAT EN ELS EDIFICIS D’HABITATGES

Tan important com el dret a accedir a un habitatgeés el dret a ocupar un espai que compleixi lesmínimes condicions d’habitabilitat per ser consi-derat habitatge i perquè, en definitiva, aquestespai sigui apte per a la residència humana.

En les queixes rebudes, hem constatat que la difi-cultat existent avui dia per accedir a un habitatgecomporta que hi hagi moltes persones que ocupenespais que no compleixen les mínimes condicionsd’habitabilitat que detalla el 16Decret 259/2003, del21 d’octubre, sobre requisits mínims d’habitabilitat


16 En endavant, Decret 259/2003

en els edificis d’habitatges i de la cèdula d’habita-bilitat, i molt especialment les recomanacions queconté aquest Decret que fan referència al nombremàxim recomanable de persones per m2.

És evident que l’opció de les persones que, perraons d’extrema necessitat, s’han vist obligades aocupar espais que clarament podem catalogard’infrahabitatges en cap cas és criticable, atès quesi haguessin tingut una altra alternativa haurienaccedit a un habitatge en més bones condicions.

La legislació tipifica com a infracció greu el lloguer d'habitatges que no compleixen les condicions d'habitabilitat

Això no obstant, el que és inadmissible és la pràc-tica, cada cop més estesa entre molts propietaris, itambé entre molts professionals que intervenenen la intermediació immobiliària, de llogar espais ilocals que, d’acord amb la normativa vigent, nopoden ser considerats com a habitatges perquè nocompleixen les mínimes condicions d’habitabilitati que, conseqüentment, no disposen de la cèdulad’habitabilitat corresponent.

Sobre això, volem recordar que la legislació actualtipifica com a infracció greu el lloguer d’habitatgesque no compleixin les condicions objectives d’ha-bitabilitat, de la qual cosa es desprèn la necessitatque l’Administració actuï de manera contundent al’hora de sancionar aquestes pràctiques certamentreprovables.

Així mateix, volem igualment posar de manifest lanecessitat que l’Administració autonòmica duguia terme un control més rigorós en l’atorgament dela cèdula d’habitabilitat i l’Administració local, enla concessió de la llicència de primera ocupació, al’hora de comprovar, d’una banda, que es complei-xen tots els requisits mínims d’habitabilitat i, del’altra, que s’ha complert la precedent llicènciad’obres i que l’edificació compleix les condicionsidònies de seguretat i salubritat que la fan apta pera l’ús al qual es destina.

Ara bé, tot i que l’atorgament de la cèdula d’habi-tabilitat i de la llicència de primera ocupació tenenun contingut i un abast diferents, a la pràcticacomprovem que ambdós actes administratius estroben certament relacionats, atès que, per exem-ple, l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat per a

habitatges nous o resultants d’una gran rehabilita-ció es condiciona normativament a la presentacióde la llicència municipal de primera ocupació o ala sol·licitud d’aquesta.

Respecte a això, volem reiterar la conveniència decondicionar l’atorgament de la cèdula d’habitabili-tat a la prèvia presentació de la llicència de pri-mera ocupació, tal com aquesta institució ja vadefensar en l’Informe anual corresponent a l’any2001 presentat davant el Parlament de Catalunya ital com posteriorment fou recollit, en part, en elDecret 259/2003.

Això no obstant, el que genera certa problemàticaés el fet que la persona interessada pugui obtenir lacèdula d’habitabilitat només amb la presentació dela sol·licitud de la llicència de primera ocupació,atès que, segons hem pogut comprovar, això potdonar lloc a casos en què, sense que hi hagi unaprèvia visita d’inspecció per part de cap administra-ció, el ciutadà obtingui la cèdula d’habitabilitat, peròno la llicència de primera ocupació, perquè aquestasigui finalment denegada per l’ajuntament.

Davant aquesta situació, entenem necessari o bémodificar la regulació normativa actual, a l’efected’exigir necessàriament per obtenir la cèdula d’ha-bitabilitat l’obtenció prèvia de la llicència de pri-mera ocupació, o bé establir altres mecanismes decoordinació i col·laboració entre l’Administraciólocal i l’autonòmica que permetin assegurar que,efectivament, s’ha comprovat que l’edificaciócompleix les condicions d’habitabilitat necessàriesque estableix la normativa vigent.

La cèdula d'habitabilitatha d'estar condicionadaa la prèvia presentacióde la llicencia de primera ocupació

A més, també val a dir que el control administratiuque es duu a terme mitjançant l’atorgament de lacèdula d’habitabilitat i de la llicència de primeraocupació no abasta tots els aspectes i les condi-cions de l’edificació, la qual cosa sovint motiva laqueixa del ciutadà, que no entén com pot ser quel’habitatge que ha adquirit tingui tot un seguit dedefectes en la construcció si, per contra, disposa dela llicència de primera ocupació preceptiva i de lacèdula d’habitabilitat corresponent.

Pel que fa a aquesta qüestió, volem advertir sobrela necessitat que el control que efectua l’arquitecte


director de l’obra amb caràcter previ a l’emissió delcertificat final d’obra sigui també molt rigorós al’hora de verificar que, efectivament, aquella edifi-cació que s’ha executat compleix les mínimes con-dicions d’habitabilitat establertes legalment i que,a més, el conjunt de l’edificació té el nivell de qua-litat òptim amb què esperen trobar-se els adqui-rents.

Tot això, sens perjudici de la possibilitat d’establiraltres mecanismes de control administratius sobrel’edificació que, a banda del control que l’Adminis-tració autonòmica i la local ja efectuen mitjançantl’atorgament de la cèdula d’habitabilitat i de la lli-cència de primera ocupació, respectivament, per-metin assegurar que l’edificació en qüestió haestat correctament executada pel constructor idisposa d’un nivell de qualitat òptim.

Tot això es planteja amb l’objectiu d’evitar abocarl’adquirent de l’habitatge a la via judicial perdefensar el seu dret a la reparació dels defectes enla construcció o a l’obtenció de la indemnitzacióque li pugui correspondre, atès que, com és sabut,la lentitud dels procediments judicials i el costeconòmic que implica la defensa judicial dels dretssón elements que sovint dissuadeixen les perso-nes d’interposar accions judicials, ja que, la majo-ria de vegades, ja han assumit un esforç econòmicdesmesurat per poder afrontar l’adquisició del seuhabitatge.

En definitiva: tot i ser conscients que la vigent Llei38/1999, del 5 de novembre, d’ordenació de l’edifi-cació ja estableix una sèrie de garanties, accionslegals i assegurances obligatòries per garantir elsdrets dels adquirents dels habitatges, consideremigualment necessària la recerca d’altres fórmules imecanismes que garanteixin millor el complimentde la normativa vigent en matèria de construcció i,a la vegada, uns procediments i uns mecanismesmés àgils de reclamació per als adquirents delshabitatges.

A tall d’exemple, volem apuntar la idea que, quanl’Administració promogui habitatges amb protec-ció oficial, tingui en consideració a l’hora d’adjudi-car el contracte d’obres, i sens perjudici d’altrescircumstàncies, si les empreses constructores queopten a l’adjudicació del contracte es troben adhe-rides al sistema arbitral de consum o no.

5. L’ACTIVITAT ADMINISTRATIVA DEPROTECCIÓ, SANCIÓ I LLUITACONTRA EL FRAU

Els elevats preus dels habitatges en el mercat lliurei, en general, la dificultat de moltes persones per

accedir a un habitatge amb un preu adequat handonat lloc a molts abusos dels propietaris d’habi-tatges i també dels agents que intervenen en laintermediació immobiliària, a l’hora d’oferir, perexemple, i després de cobrar un import determi-nat, llistes d’habitatges susceptibles de lloguer queposteriorment han resultat ser inexistents, oarrendar espais que no disposen de les condicionsd’habitabilitat mínimes, o llogar habitatges a unconjunt molt nombrós de persones que excedeixl’ocupació màxima recomanada legalment, entrealtres.

És evident que l’Administració té l’obligació devetllar perquè el lloguer i la venda d’habitatges s’a-justin a les condicions que estableix la legislació,tant pel que fa a la veracitat i l’objectivitat de lapublicitat oferta, com pel que fa a la documentacióque necessàriament ha de facilitar el venedor ol’arrendador al comprador o l’arrendatari, segonsel cas, o al compliment de les normes d’habitabili-tat i les normes tècniques sobre construcció i edi-ficació.

L'Administració ha de controlar que el lloguer i la venda d'habitatges s'ajusti a les condicions que estableix la legislació

Així mateix, entenem que l’actuació de l’Adminis-tració davant les denúncies de fets susceptibles deconstituir una infracció en matèria d’habitatge hade ser contundent i eficaç, i fins i tot exemplar, al’efecte de dur a terme les inspeccions i les inves-tigacions necessàries per esclarir els fets denun-ciats i incoar, si escau, el corresponent procedi-ment sancionador.

Tanmateix, val a dir que des de l’any 1991 en quèes va aprovar la Llei d’habitatge de Catalunya hanaparegut una sèrie de pràctiques i situacions, comper exemple casos de sobreocupació d’habitatges,el fenomen dels “llits calents” o situacions d’asset-jament immobiliari que justifiquen la revisió de lanormativa esmentada a l’efecte de valorar el fetd’incorporar-les com a fets susceptibles de consti-tuir infracció en matèria d’habitatge.

Igualment, considerem que cal revisar la norma-tiva esmentada, a l’efecte d’incrementar les quan-ties de les sancions actualment establertes i dispo-


sar que el benefici econòmic derivat de la comissióde la infracció no sigui mai superior a l’import dela sanció establerta.

Quan es tracta d’habitatges amb protecció oficialcal tenir en compte que aquests, a més, han estatconstruïts amb diners públics, de manera que elcontrol de l’Administració ha de ser, si escau,encara més contundent i exhaustiu, a l’efecte d’e-vitar els fraus que durant molts anys s’han produïten l’adjudicació, en l’ús i en la transmissió delshabitatges amb protecció oficial.

Així, cal que les diverses administracions públi-ques duguin a terme les inspeccions necessàriesdel parc d’habitatges amb protecció oficial, amb lafinalitat de comprovar que aquests estiguin desti-nats a la residència habitual i permanent de lespersones que n’han estat adjudicatàries perquèacreditaven els requisits exigits i, en definitiva, perconstatar que aquests habitatges no es trobin des-ocupats o hagin estat objecte de lloguers no auto-ritzats.

Sobre això últim, volem apuntar la possibilitatd’establir convenis amb entitats subministradoresper controlar fraus, de manera que l’entitat submi-nistradora informi l’Administració dels canvis detitularitat en els subministraments, tal com, perexemple, ho ha recollit la Llei 13/2005, de l’11 denovembre, de mesures per a l’habitatge protegit iel sòl d’Andalusia.

Igualment, una mesura molt eficaç per evitar elsfraus en les transmissions d’habitatges amb pro-tecció oficial per un preu superior al legalmentestablert és la possibilitat que l’Administració téd’exercir el seu dret de tempteig i retracte. Aixímateix, convindria establir normativament lanul·litat de ple dret dels contractes de compra-venda d’habitatges amb protecció oficial queimpliquin un preu per sobre del preu legalmentestablert, a l’efecte de superar la reticència delsjutges i els tribunals de declarar nuls aquests con-tractes.

Tot això, sens perjudici d’establir els convenis decol·laboració necessaris entre l’Administració i elscol·legis de notaris i registradors de la propietat,amb la finalitat d’incrementar les mesures de con-trol, en cas de transmissió d’habitatges amb pro-tecció oficial, que permetin constatar que l’opera-ció immobiliària s’ajusta al que estableix lanormativa vigent.

Finalment, hem d’incidir també sobre la necessitatque l’Administració estableixi un control amb rela-ció a l’activitat d’intermediació immobiliària, atèsque, per exemple, no és en cap cas admissible queun agent immobiliari intervingui en el lloguer d’un

habitatge que no compleixi els mínims requisitsd’habitabilitat i no disposi, conseqüentment, de lacèdula d’habitabilitat. Tampoc és admissible queen una compravenda gestionada per un agentimmobiliari, l’adquirent no rebi tota la informaciósobre l’habitatge que adquireix que detalla tant lanormativa en matèria d’habitatge com la de pro-tecció dels consumidors, quant a la informació ques’ha de facilitar en la compravenda i l’arrenda-ment.

L'activitat de la intermediació immobiliària ha d'estar més controladaper evitar pràctiques actuals inadmissibles

En definitiva, el que volem posar de manifest ésque l’actuació de l’Administració en matèria d’ha-bitatge compren també l’activitat de policia admi-nistrativa, a l’efecte d’investigar la possible comis-sió de fets constitutius d’infracció administrativaen matèria d’habitatge o de consum, i a l’efecte d’i-niciar els procediments sancionadors que escai-guin, sense que l’Administració es pugui permetreuna actitud passiva, sobretot si es tracta d’habi-tatge protegit.

6. L’ASSETJAMENT IMMOBILIARI

L’assetjament immobiliari, també conegut com amobbing immobiliari, és un fenomen certamentcomplex i la majoria de vegades difícil d’identificari qualificar com a tal, atès que està motivat peraccions, i fins i tot omissions, que s’emmarquenen diversos ordres: civil, administratiu i penal.

Aquest fenomen fou tractat a bastament en l’in-forme anual de l’any 2006; amb tot, consideremoportú reiterar de manera succinta les conclusionsmés destacades d’aquella actuació.

Pel que es fa a les causes que han donat lloc a l’a-parició d’aquest fenomen, val a dir que també sóndiverses i d’índole vària, si bé destaquem lessegüents: a) la dificultat generalitzada per accedira un habitatge digne i adequat, que afecta ungran conjunt de persones de la nostra població; b)el desequilibri econòmic amb què s’han trobat elspropietaris d’habitatges que han estat objecte de


contractes d’arrendaments sotmesos al règim depròrroga forçosa de la 17Llei d’arrendamentsurbans de 1964, pel qual reben unes rendes moltbaixes en comparació amb les rendes dels llo-guers actuals; i c) la concepció de l’habitatge coma font d’inversió, en què el propietari té diposita-des unes expectatives de plusvàlua davant lesquals l’arrendament de l’habitatge pot resultarun impediment.

Tanmateix, el que actualment resulta evident ésque l’assetjament immobiliari no és solament unproblema privat entre particulars, sinó també unavertadera problemàtica social que afecta elscol·lectius més desfavorits de la població i que,generalment, parteix d’una situació d’abús depoder entre la part més forta en la relació, quecoincideix amb la propietat de la finca, i la partmés feble, l’arrendatari, que sovint sol ser una per-sona d’edat avançada i amb recursos econòmicsmolt limitats.

Tot això justifica que les administracions públi-ques duguin a terme les actuacions oportunes dinsl’àmbit de les seves respectives competències perprevenir i, si s’escau, afrontar aquesta problemà-tica social.

L'assetjament immobiliari és una problemàtica social queafecta els col·lectiusmés desfavorits

Entre altres actuacions possibles, considerem con-venient que les administracions local i autonò-mica creïn serveis públics i gratuïts d’assessora-ment en matèria d’arrendaments urbans, tenintespecialment en consideració el problema de l’as-setjament, i la millora i l’impuls dels serveis jaexistents.

Així mateix, hem constatat que sovint les víctimesd’assetjament immobiliari requereixen l’assistèn-cia de diversos serveis dels ajuntaments, com perexemple un informe tècnic en què es documentiun possible assetjament immobiliari per manca deconservació de l’immoble, o l’assistència de la poli-cia local davant possibles actuacions delictives, odels serveis d’habitatge per rebre l’assessoramentnecessari sobre els seus drets com a arrendataris,

o dels serveis socials davant un possible cas dedesnonament.

Per aquest motiu, cal millorar la coordinació entreels diversos serveis dels ajuntaments, entre elsquals s’hi haurien d’incloure, com a mínim, elsserveis socials, els serveis de consum, els serveistècnics, els serveis d’habitatge i la policia local peridentificar possibles casos d’assetjament immobi-liari i actuar-hi. Tot això es podria articular mitjan-çant un protocol d’actuació específic davant casosd’assetjament immobiliari per mitjà del qual esgarantís una assistència adequada i integral a lesvíctimes d’assetjament immobiliari. Caldria queels protocols d’actuació establissin com una actua-ció rellevant la necessitat d’una formació especí-fica destinada a les unitats policials que haguessind’intervenir-hi.

Sobre això, volem constatar la necessitat no sola-ment d’informar i assessorar les víctimes d’asset-jament, sinó també d’oferir a aquestes personesun seguiment i un ajut més directes a l’hora de dura terme determinades gestions per defensar elsseus drets; a tall d’exemple, la imposició de girspostals o la consignació de les rendes del lloguerals jutjats, la redacció d’un escrit adreçat a la pro-pietat de la finca, o qualsevol altra que permetique la persona víctima d’assetjament se sentiemparada per l’Administració des del primermoment i fins a la resolució final del problema. Amés, cal preveure també, si escau, la necessitat degarantir el reallotjament de l’arrendatari que siguidesnonat del seu habitatge.

A més, partint de la base que els casos d’assetja-ment immobiliari es localitzen sovint en zonesconcretes de la ciutat, volem recordar també lapossibilitat de què disposen els ajuntaments perdelimitar àrees en les quals les transmissions one-roses quedin subjectes als exercicis dels drets detempteig i retracte a favor de l’Administració d’a-cord amb el que estableix l’article 164 i següentsdel DL 1/2005.

Això contribuirà a afavorir l’ampliació del patri-moni municipal de sòl i d’habitatge i, al mateixtemps, frenar la pressió urbanística que, sobrezones concretes de la ciutat, contribueix a generarsituacions d’assetjament contra els arrendatarisque ocupen habitatges amb relació als quals espretén especular.

Igualment, i a l’efecte d’evitar l’assetjament immo-biliari mitjançant l’abandonament i el deteriora-ment de l’immoble, els ajuntaments han de vetllarperquè els propietaris compleixin els seus deuresde conservació i rehabilitació, dictar les ordres deconservació oportunes i executar-les subsidiària-ment, si escau.


17 Llei d'arrendaments urbans aprovada pel Decret 4104/1964, del24 desembre (LAU'64)

En aquests casos, val la pena també recordar la pos-sibilitat que tenen els llogaters dels habitatges d’e-dificis en un mal estat de conservació manifest desol·licitar el TEDI, amb la finalitat de documentar lessituacions d’assetjament immobiliari, d’acord ambel que disposa l’article 7 del Decret 455/2004. Aixòno obstant, aquesta opció sembla que és bastantdesconeguda, tant per molts afectats com per altresadministracions públiques i entitats que atenen lesvíctimes d’assetjament, per la qual cosa conside-rem que cal donar-la a conèixer suficientment.

Les administracions podrien subscriure pactes amb empreses subministradores d'aigua, gas o llum per detectar cassos d'assetjament

Tot això, sens perjudici de la possibilitat d’instar elregistrador de la propietat a practicar l’assenta-ment corresponent als llibres del registre per ferconstar la resolució administrativa que acordi l’e-xecució forçosa de l’acte administratiu, d’acordamb que estableix l’article 196 del DL 1/2005, o lapossibilitat que també tenen les administracionspúbliques de signar convenis de col·laboració ambels registradors de la propietat, a l’efecte de millo-rar intercanvi d’informació en possibles casosd’assetjament immobiliari.

Una altra mesura que considerem molt positivaper combatre el fenomen de l’assetjament immo-biliari és la que disposa l’article 60 del Pla d’habi-tatge 2004-2007, que estableix la posada en funcio-nament d’un programa de rendibilització del parcde lloguer privat, que té per objecte pactar conve-nis amb propietaris d’habitatges que obtenen unesrendes molt baixes perquè es tracta de contractesd’arrendament anteriors a l’any 1985, amb la fina-litat d’establir ajuts per compensar el diferencialentre el lloguer contractual i el lloguer d’equilibri, itambé per dur a terme obres de rehabilitació.

Recordem que, tal com hem comentat anterior-ment, una de les causes de l’assetjament immobi-liari està motivada per l’existència de contractesde lloguer sotmesos a la pròrroga forçosa i ambrendes molt baixes que fan que els propietaris notinguin interès a dur a terme les obres de conser-vació i manteniment que legalment els correspon,raó per la qual considerem necessari impulsaraquest programa ja establert legalment.

Així mateix, volem apuntar també la possibilitatque les administracions públiques subscriguinpactes o convenis amb empreses subministradoresde serveis bàsics (aigua, llum i gas) per evitarmecanismes d’assetjament, de manera que lesempreses puguin verificar amb caràcter d’urgènciales irregularitats que es puguin produir.

Finalment, i en vista que actualment no hi ha capnormativa vigent que contingui una regulacióespecífica de l’assetjament en l’àmbit immobiliari,volem posar de manifest la conveniència de regu-lar aquest fenomen, a l’efecte d’articular una res-posta més eficaç i coordinada de l’Administraciódavant aquests casos i a l’efecte de dissuadir elspropietaris de comportaments i actuacions queconstitueixen assetjament immobiliari.

7. EL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL ID’HABITATGE I LES RESERVES PER AHABITATGE PROTEGIT

Pel que fa a la constitució dels patrimonis públicsde sòl i d’habitatge, que regula el títol cinquè delDL 1/2005 titulat Dels instruments de la política de sòli d’habitatge, volem recordar, primerament, el deurelegal inexcusable dels ajuntaments que disposind’un planejament urbanístic general que delimitiàmbits d’actuació urbanística susceptibles degenerar cessions de sòl de titularitat pública ambaprofitament de constituir el seu patrimoni muni-cipal de sòl i d’habitatge.

Val a dir que el patrimoni públic de sòl i d’habi-tatge no és un instrument de creació recent, sinóque el trobem ja en normatives anteriors, tantestatals com autonòmiques.

Gràfic 31: Constitució del PatrimoniMunicipal de Sòl i d’Habitatge

Font: Enquesta FUSM

Sí; 48,70 %No; 46,20 %

No responen; 5,10 %


Tanmateix, el cert és que, tal com resulta del gràficanterior en què queda reflectit que només un48’70% dels ajuntaments enquestats afirma que téconstituït el seu patrimoni municipal de sòl i d’ha-bitatge, aquest instrument ha tingut molt pocaaplicació com a mecanisme per incidir en la regu-lació del mercat immobiliari i per adscriure super-fícies de sòl urbanitzable a la construcció d’habi-tatges sotmesos a algun règim de protecciópública, ja que moltes administracions públiques, isobretot les d’àmbit local, han pretès pal·liar el seudèficit pressupostari mitjançant l’alienació deterrenys de titularitat pública, com per exemple elsòl provinent de les cessions a l’Administracióactuant del 10% de l’aprofitament mig del sector,en comptes d’integrar aquest sòl en el patrimonimunicipal de sòl i d’habitatge per promoure lespolítiques d’habitatge necessàries, que o bé nos’han dut a terme o han tingut una rellevànciaescassa.

Les administracions han de ser molt curoses a l'hora d'incorporar al patrimoni públic de sòl i habitatge tots els béns que l'han d'integrar

Per aquest motiu, volem incidir en la necessitat deconstituir el patrimoni públic de sòl i d’habitatge (ino solament les administracions que legalment jahi estiguin obligades, sinó també qualsevol altreajuntament que pretengui promoure una políticapública d’habitatge adequada), de destinar-lo úni-cament i exclusivament a les finalitats que li sónpròpies i que no són altres que les que estableix lanormativa vigent i que, al seu torn, limiten lesfacultats d’administració i disposició sobre aquestpatrimoni: a) preveure, posar en marxa i desplegar,tècnicament i econòmicament, l’expansió de lespoblacions i la millora de la qualitat de vida; b) ferefectiu el dret de la ciutadania a accedir a un habi-tatge digne i adequat; c) intervenir en el mercatimmobiliari per abaratir el preu del sòl urbanitzati facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics i d)formar reserves per protegir i tutelar el sòl nourbanitzable.

Així mateix, les administracions públiques hau-rien de ser especialment curoses a l’hora d’incor-porar al patrimoni públic de sòl i d’habitatge tots

els béns que legalment han d’integrar-lo, com arael sòl corresponent al percentatge urbanístic decessió obligatòria i gratuïta en sòl urbà i sòl urba-nitzable, l’import obtingut com a resultat de ladiferència entre el valor del solar consignat en elregistre de solars sense edificar i el valor que final-ment assoleixi el bé en la licitació pública, lesquantitats percebudes per l’Administració per raóde la imposició de sancions per la comissió dedeterminades infraccions en matèria urbanística iles finques que hagin pogut ser expropiades perl’incompliment de la funció social del dret de pro-pietat.

Tot això, sens perjudici de la possibilitat, sempreexistent, que l’Administració pugui incorporar lliu-rement tots els béns que consideri susceptibles deser destinats a les finalitats pròpies del patrimonipúblic de sòl i d’habitatge a què abans hem fetreferència. A aquests efectes, cal recordar que ellegislador ha atorgat plenes facultats al planifica-dor per establir en el planejament urbanístic gene-ral reserves de terrenys de possible adquisició ireferides a qualsevol classe de sòl per constituir oampliar els patrimonis públics de sòl i d’habitatge.Aquestes reserves, que han de respectar sempreels principis de desenvolupament sostenible icohesió social a què més endavant ens referirem,poden ser adquirides per expropiació, després d’a-provar un projecte de delimitació per al patrimonipúblic de sòl, el qual porta implícita la declaraciód’utilitat pública i la necessitat d’ocupació. La nor-mativa vigent concreta, a més, que, amb indepen-dència dels habitatges destinats a reposició, s’had’efectuar una reserva del 25% del total d’habitat-ges previstos en la delimitació per a noves ofertesd’habitatges amb protecció pública.

És igualment important la necessitat que els ajun-taments compleixin la disposició legal que contél’article 157 del DL 1/2005 sobre la necessitat deconstituir el patrimoni municipal de sòl i d’habi-tatge de manera separada de la resta de bénsmunicipals, en tant que aquesta exigència, junta-ment amb les limitacions sobre la possibilitat decedir i alienar els béns que integren el patrimonimunicipal de sòl i d’habitatge, ha de contribuir alimitar la pràctica seguida per molts ajuntamentsde disposar d’aquest patrimoni amb finalitats des-viades, com ara l’autofinançament a què abanshem fet referència.

A més, cal recordar que la disposició addicionalnovena del DL 1/2005 estableix que els municipisque estiguin obligats a constituir el seu patrimonimunicipal de sòl i d’habitatge han de fer-ho en eltermini de sis mesos a comptar des de l’entrada envigor de la Llei 10/2004, del 24 de desembre, demodificació de la Llei 2/2002, del 14 de març, d’ur-banisme, per al foment de l’habitatge assequible,


de la sostenibilitat territorial i de l’autonomialocal, per la qual cosa es dedueix que des del mesde juliol de 2005, els ajuntaments indicats ja hau-rien de tenir constituït el seu patrimoni municipalde sòl i d’habitatge de manera separada a la restade patrimoni municipal.

Finalment, volem constatar la necessitat d’ade-quar el volum del patrimoni municipal de sòl id’habitatge a les necessitats establertes en el plad’ordenació urbanística municipal i en el pro-grama d’actuació urbanística municipal i, aixímateix, als mitjans econòmics de cada ajunta-ment, de manera que els ajuntaments estableixinen els pressupostos municipals les partides neces-sàries per a la constitució, la conservació i l’am-pliació del seu patrimoni municipal de sòl i d’habi-tatge, que, en tots els casos i d’acord amb el queestableix l’article 14 del Decret 336/1988, del 17d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de patri-moni dels ens locals, ha d’establir, com a mínim,que la quantia de despeses no sigui inferior al 5%del total consignat en els capítols primer i segondel pressupost general d’ingressos.

En definitiva, i com a resum, aquesta institució volfer un reconeixement exprés del patrimoni públicde sòl i d’habitatge com a instrument eficaç perincidir en la regulació del mercat immobiliari, ambl’objectiu d’abaratir el cost del sòl i garantir que esconstrueixin més habitatges amb protecciópública, i també de la necessitat d’incrementar elsmecanismes de control amb relació al complimentde l’obligació de constituir els patrimonis munici-pals de sòl i d’habitatge, subjecta a les finalitats i ales limitacions que li són pròpies.

Si observem el gràfic que apareix a continuació,comprovem que quan hem preguntat als ajunta-ments que han col·laborat en l’elaboració de l’en-questa quin percentatge de reserva per a habitatgeprotegit aplicaven, només un 10’30% dels ajunta-ments enquestats ha indicat que aplicava unareserva inferior al 30%, si bé hem de tenir encompte que aquests ajuntaments es podriencorrespondre a aquells que d’acord amb la legisla-ció actual només estan obligats a complir amb elpercentatge mínim del 20% de reserva.

Veiem també que el 53’80% dels municipis enques-tats afirma que aplica una reserva del 30% i el30’80% dels municipis aplica una reserva de sòlcorresponent a més del 30% del sostre qualificatper a ús residencial de nova implantació, per laqual cosa, en termes generals, el conjunt d’ajunta-ments enquestats compleix els paràmetresmínims establerts legalment.

Gràfic 32: Percentatge de reserva per ahabitatge protegit

Font: Enquesta FUSM

Tanmateix, volem posar de manifest que el per-centatge legal de reserva de terrenys destinats ahabitatge protegit ha estat establert pel legisla-dor amb caràcter de mínim, sense que, d’altrabanda, n’hagi establert un percentatge màxim,de la qual cosa es dedueix que res no impedeixque el planificador estableixi, de manera justifi-cada, uns percentatges superiors si les necessi-tats socials en matèria d’habitatge així ho reque-reixen, que lògicament poden variar segons elmunicipi de què es tracti i segons les necessitatsconcretes d’habitatge que concorrin en aquelldeterminat territori.

El patrimoni públic de sòl i habitatge és un instrument eficaç per incidir en la regulació del mercat immobiliari

Pel que fa a aquestes reserves de sòl, no solamentés important que el planejament urbanístic lesestableixi, juntament amb el fet que el percen-tatge establert sigui conforme i adequat a lesnecessitats d’habitatge, sinó que també és impor-tantíssim que el mateix instrument de planeja-ment urbanístic fixi uns terminis obligatoris periniciar i finalitzar la construcció dels habitatges,de manera que els propietaris dels terrenys esti-guin obligats a edificar els habitatges sotmesos al

Reserva del30 %; 53,80%

Reservasuperioral 30 %;30,80%

Reserva inferioral 30%; 10,30%

No responen;5,13 %


règim de protecció oficial de què es tracti en elsterminis establerts i s’eviti així la retenció de sòlurbanitzable amb finalitats especulatives i, endefinitiva, es garanteixi el compliment dels deu-res legals dels propietaris d’aquests terrenys, d’a-cord amb la classificació i la qualificació urbanís-tica que els correspon.

Finalment, cal remarcar la idea que la delimitacióen el planejament urbanístic de les reserves de sòlde què parlem no s’ha d’entendre solament com unmecanisme per incrementar el nombre d’habitatgesamb protecció oficial, sinó que un emplaçamentadequat d’aquestes reserves en el territori permetràafavorir els principis de cohesió i integració socials.


1. CONCLUSIONS

1. El dret a l’habitatge és un dret de caràcterbàsic, una necessitat essencial de totes les per-sones, un dret humà del qual depèn l’exercicid’altres drets constitucionals, com són el dret al’educació, el dret al treball, el dret a la intimi-tat i el dret a la salut, entre altres. És un dretimprescindible per al desenvolupament inte-gral de la persona, tant des d’un punt de vistaindividual com des del punt de vista de la sevarelació amb l’entorn social i la col·lectivitat quel’envolta.

2. Per garantir-ne l’exercici cal disposar de méssòl a l’abast, més habitatge social i més dota-cions financeres.

3. Per posar més habitatges socials a disposiciódels que més ho necessiten, cal una doble líniade baremació, amb discriminació positiva perals sectors en risc d’exclusió, i d’universalitza-ció del sorteig per a l’accés general; cal millo-rar els registres de sol·licitants i els inventarisde pisos disponibles; unificar els ens de gestió;establir uns paràmetres amb valor universal atot Catalunya i activar polítiques de lloguerfins ara inexistents.

4. Per fer-ho possible, cal concertar l’activitatpública i privada; la del Govern de Catalunyaamb la dels ajuntaments; cal comprometre elsector financer, les entitats socials i el conjuntdels operadors jurídics (advocats, notaris,registradors i jutges) per eliminar els obstaclesen l’exercici del dret a l’habitatge.

Sobre l’accés

5. La tendència a l’alça dels preus de l’habitatgeque s’ha mantingut durant els darrers anys,tant en el mercat de lloguer com en el de com-pravenda, ha posat en qüestió l’accessibilitat al’habitatge no solament dels col·lectius mésdesfavorits o vulnerables de la població, sinótambé d’un gran nombre de persones amb ren-des baixes o mitjanes.

6. Quant a la tipologia de problemàtiques d’habi-tatge, hem constatat que la perpetuació del’estada al nucli familiar dels joves és la mésfreqüent, seguida de la problemàtica derivadade la manca d’adaptació dels habitatges a lesnecessitats de mobilitat reduïda, la dificultateconòmica per fer front al pagament de larenda del lloguer o de la quota del préstechipotecari i la manca d’habitatge propi.

7. Tot i que la majoria de queixes rebudes haestat presentada per persones residents enmunicipis de més de 50.000 habitants i ubicatsa l’àrea metropolitana de Barcelona, els habi-tants del 70’73% de les comarques catalaneshan presentat alguna queixa en aquesta insti-tució, de la qual cosa es desprèn l’ampli abastterritorial de les problemàtiques d’habitatge.

8. Les dones joves han estat les persones que,majoritàriament, s’han adreçat al Síndic perplantejar una queixa relacionada amb el dret al’habitatge. En la majoria dels casos, les quei-xes han fet referència a problemes relacionatsamb l’accés a l’habitatge i l’adquisició.

9. Les persones que han assenyalat en les quei-xes problemes de mobilitat reduïda o bé lanecessitat de dependre d’una altra persona perdur a terme les tasques de la vida diària escorresponen amb el 12’96% de les queixesrebudes a la institució en matèria d’habitatge.

10. Davant dels habitatges de titularitat privadaque es troben desocupats, l’Administracióhauria d’adoptar totes les mesures necessàries(línies d’ajut per als propietaris, subscripciód’avals i assegurances multirisc per part del’Administració, xarxes de mediació per al llo-guer social, etc.) per promoure la posada almercat de lloguer d’aquests habitatges.

Sobre la promoció i la gestió:

11. Tot i la importància de disposar de pla d’orde-nació urbanística municipal (POUM) amb lamemòria social corresponent, de programa


CAPÍTOL 3: CONCLUSIONS I SUGGERIMENTS

d’actuació urbanística municipal (PAUM) i deprograma local d’habitatge (PLH) per dur aterme una política adequada en matèria d’ha-bitatge, hem constatat que només un nombremolt escàs dels municipis enquestats disposad’aquests instruments.

12. Hem de recordar la necessitat de constituir elpatrimoni públic de sòl i d’habitatge —i nosolament les administracions que legalment jahi estiguin obligades, sinó també qualsevolaltre ajuntament que pretengui promoure unapolítica pública d’habitatge adequada — i dedestinar-lo únicament i exclusivament a lesfinalitats que li són pròpies.

13. Els percentatges de reserva de terrenys per a laconstrucció d’habitatges de protecció pública,que disposa l’article 57.3 del DL 1/2005, tenenel caràcter de mínims, de manera que res noimpedeix que el planificador estableixi, demanera justificada, uns percentatges superiorssi les necessitats socials d’habitatge així horequereixen.

14. La gestió i el manteniment en condicions ade-quades del parc públic d’habitatges protegits jaexistent ha de ser tan important com la crea-ció ex novo d’habitatges protegits.

15. Cal fomentar i estimular, mitjançant els ajutseconòmics i les polítiques fiscals que calguin, lapromoció d’habitatges amb protecció oficial enrègim de lloguer amb caràcter preferent a lapromoció en règim de compravenda, perquè ellloguer és una opció més idònia davant necessi-tats d’habitatge transitòries, com pot ser el casde la gent jove o la gent gran i, alhora, garanteixla mobilitat geogràfica de les persones perquèno implica un lligam perdurable en el temps.

16. Tot i que la possibilitat d’exercir els drets detempteig i retracte és una opció discrecional del’Administració, entenem que constitueix unaadequada política d’habitatge perquè, d’unabanda, permet incrementar el parc públicd’habitatges protegits de l’Administració i, del’altra, evitar el frau en les transmissions d’ha-bitatges amb protecció oficial que es duguin aterme amb preus superiors als preus màximslegalment establerts.

17. Els habitatges amb protecció oficial no són nihan de ser uns habitatges de segona categoria,perquè tampoc ho són les persones que hi resi-diran, raó per la qual són mereixedors delmateix nivell de qualitat, tant des del punt devista de l’habitatge com a construcció, com desdel vessant de la ubicació i l’adequació a l’en-torn social i cultural en què s’emmarquen.

18. L’Administració hauria de tenir en compte quela mescla social de totes les persones ambindependència de les seves condicions socioe-conòmiques es pot garantir també mitjançantla previsió de diversos tipus de règims d’habi-tatges amb protecció oficial dins una mateixapromoció o combinant, per exemple, habitat-ges en règim de lloguer amb habitatges enrègim de compravenda, o projectant diversestipologies d’habitatge dins una mateixa pro-moció d’habitatges, a l’efecte d’afavorir la con-vivència de diversos col·lectius de persones i,en definitiva, la necessària cohesió social.

19. Sens perjudici del respecte per l’autonomialocal i del lideratge que haurien de tenir elsajuntaments a l’hora d’impulsar les actuacionsen matèria d’habitatge necessàries, actual-ment les polítiques públiques en matèria d’ha-bitatge tenen un caràcter supramunicipal queexcedeix l’àmbit d’actuació propi de lesadministracions locals, raó per la qual sónnecessàries la cooperació i la col·laboracióentre les diverses administracions públiquesque actuen en matèria d’habitatge.

20. La cooperació i la col·laboració entre adminis-tracions es poden articular mitjançant conve-nis o consorcis per iniciar actuacions concretespel que fa a l’habitatge, com ara noves promo-cions d’habitatges amb protecció pública oactuacions de renovació i remodelació urbana.

21. Les diverses administracions públiques hand’assumir un compromís ferm a l’hora de pro-moure habitatge públic, però també a l’hora defomentar la iniciativa privada perquè promo-gui habitatge protegit.

22. Caldria ajustar al màxim els preus màxims devenda i de lloguer legalment establerts per alshabitatges protegits i mantenir un equilibrique permetés, d’una banda, que el promotorobtingués una rendibilitat econòmica ade-quada que li compensés invertir en la promo-ció d’habitatge protegit i, de l’altra, que el des-tinatari de l’habitatge pogués assumir el preude lloguer o de compravenda de l’habitatgeprotegit amb un esforç econòmic adequat a laseva capacitat econòmica.

23. Hem de reconèixer la idoneïtat de l’habitatgeamb protecció oficial de preu concertat, com anova figura d’habitatge protegit que pot oferirun estímul a la iniciativa privada que fins arahavia estat reticent davant la possibilitat depromoure habitatge protegit, per raó del limi-tat benefici econòmic que en podia obtenir encomparació amb la promoció d’habitatges enrègim de lliure mercat.


Sobre drets i col·lectius vulnerables

24. L’Administració té l’obligació de donar respostaexpressa i motivada a la persona que s’hi haadreçat, informar-la sobre la disponibilitat d’ha-bitatges protegits existent i sobre les actuacionsque pot dur a terme per accedir a un habitatge,i oferir-li una informació clara, detallada i perescrit sobre els processos que s’han de seguirquan aquesta persona s’hagi adreçat per escrita l’Administració o quan així ho sol·liciti.

25. Cal que l’Administració agiliti la tramitació i laresolució dels procediments de concessió delsajuts i que sigui més diligent i ràpida a l’horad’ordenar-ne el pagament, si es vol queaquests ajuts puguin combatre eficaçmentl’exclusió residencial.

26. En qualsevol promoció d’habitatges amb pro-tecció oficial, ja sigui d’iniciativa pública oprivada, s’ha d’adaptar i reservar un 3% delnombre total d’habitatges qualificats per a lespersones discapacitades que tinguin reduïda lamobilitat de manera permanent.

27. La dificultat per accedir a un habitatge haesdevingut un dels factors d’exclusió socialprincipals, juntament amb la manca de feina iels problemes de salut, fins al punt que hacomportat que moltes persones hagin retornata situacions de pobresa i d’exclusió social queja havien superat per no haver pogut accedir aun habitatge a partir del qual refer la seva vida.

28. La manca d’accés a un habitatge pot fer inefi-caç la resta de polítiques socials que permetingarantir situacions estables i inclusives, raóper la qual és imprescindible que les diversesadministracions públiques disposin d’un nom-bre suficient d’habitatges d’inclusió per a esta-des de llarg i mitjà termini a partir de les qualss’estableixin itineraris per a la incorporaciósocial dels col·lectius en risc d’exclusió social.

29. Cal establir una coordinació adequada entreles diverses administracions públiques queactuen en l’àmbit de l’habitatge, la salut, el tre-ball, els serveis socials, etc., amb la finalitat depoder abordar el fenomen de l’exclusió socialen tota la seva dimensió, mitjançant el treballconjunt i coordinat de totes les administra-cions implicades.

Sobre l’adjudicació

30. Tot i comprendre que el requisit de disposard’uns ingressos mínims per accedir a la pro-

pietat d’un habitatge protegit pretén garantiruna solvència econòmica mínima en l’adqui-rent de l’habitatge per poder fer front al preude compravenda, considerem que cal flexibilit-zar l’exigència i l’acreditació d’aquest requisit.

31. Per tant, seria convenient que l’Administraciótingués en compte altres mecanismes que,sense perdre objectivitat, poguessin determi-nar la solvència econòmica dels sol·licitantsd’habitatge, com per exemple la presentaciód’avals, la consideració de futurs ingressos, lamitjana dels ingressos econòmics percebutsels darrers anys, o qualsevol altra fórmula quepermeti valorar adequadament la capacitateconòmica d’aquella unitat familiar que, per laconcurrència de circumstàncies puntuals, espot veure exclosa del procediment d’adjudica-ció.

32. L’empadronament en un determinat municipino pot constituir una limitació al dret de lespersones a accedir a un habitatge amb protec-ció oficial.

33. Això no obstant, en els casos en què l’ajunta-ment vulgui establir requisits de vinculacióamb el municipi per adjudicar els habitatgesamb protecció oficial que promogui, entenemque l’ajuntament podria tenir en compte altreselements de vinculació que no hagin de serúnicament i exclusivament el criteri de la resi-dència, com ara la situació del lloc de treball almunicipi.

34. L’actuació de l’Administració local mitjançantpersonificacions instrumentals no ha de com-portar una limitació de drets i garanties decara al ciutadà, que ha de poder fer valdre elsseus drets davant les empreses o entitats quegestionen l’adjudicació, amb les mateixes con-dicions d’igualtat que davant el mateix ajunta-ment. En especial, pel que fa als drets bàsicsque li reconeix la Llei 30/1992, a l’hora d’acce-dir a la informació, a obtenir còpies dels docu-ments que integrin l’expedient administratiu ia formular les al·legacions que consideri opor-tunes, per exemple.

Sobre la rehabilitació, la conservació i l’habitabilitat

35. Tot i que les condicions financeres que conte-nen els convenis signats entre la Generalitat deCatalunya i determinades entitats financeresper facilitar la realització d’obres de rehabilita-ció poden ser clarament millorables, volemdestacar igualment aquesta iniciativa com a


referent perquè l’adoptin altres administra-cions públiques, amb la finalitat d’ajudar elspropietaris a assumir el cost de les obres derehabilitació dels seus habitatges.

36. Les administracions públiques han d’impulsaractuacions de remodelació integral i de reno-vació urbana dels barris o les zones més degra-dades, tenint especialment en consideració elsnuclis antics on sovint resideixen personesamb rendes molt baixes i en immobles en unestat de degradació i deteriorament evident itenint en compte també que, sovint, les plus-vàlues urbanístiques que generen aquestesactuacions han generat situacions de violènciaimmobiliària i urbanística, com ara casos d’as-setjament immobiliari.

37. L’Administració ha de procurar que els resi-dents del barri siguin els primers afavorits perl’operació de remodelació urbana i que el rea-llotjament de les persones afectades sigui almateix barri. Alhora, l’Administració hauria degarantir el manteniment de les activitatscomercials preexistents per garantir la cohesiósocial al barri.

Sobre la inspecció i la potestat sancionadora

38. El lloguer d’habitatges que no compleixin lescondicions objectives d’habitabilitat consti-tueix una infracció greu, de la qual cosa es des-prèn la necessitat que l’Administració actuï demanera contundent a l’hora de sancionaraquests fets, després de tramitar l’expedientadministratiu corresponent.

39. L’Administració té l’obligació de vetllar perquèel lloguer i la venda d’habitatges s’ajustin a lescondicions establertes legalment, tant pel quefa a la veracitat i l’objectivitat de la publicitatoferta, com pel que fa a la documentació quenecessàriament ha de facilitar el venedor o l’a-rrendador al comprador o l’arrendatari, segonsel cas, o al compliment de les normes d’habita-bilitat i les normes tècniques sobre construcciói edificació.

40. L’actuació de l’Administració davant les denún-cies en matèria d’habitatge ha de ser contun-dent i eficaç, a l’efecte de dur a terme les ins-peccions i les investigacions necessàries peresclarir els fets denunciats i incoar, si escau, elprocediment sancionador corresponent, sobre-tot quan es tracta d’habitatge protegit.

41. L’Administració podria establir convenis ambentitats subministradores per controlar fraus,

de manera que l’entitat subministradorainformi l’Administració dels canvis de titulari-tat en els subministraments.

42. Convindria establir normativament la nul·litatde ple dret dels contractes de compravendad’habitatges amb protecció oficial que impliquinun preu per sobre del preu legalment establert, al’efecte de superar la reticència dels jutges i elstribunals a declarar nuls aquests contractes.

43. L’Administració també té la possibilitat d’esta-blir convenis de col·laboració entre l’Adminis-tració i els col·legis de notaris i registradors dela propietat, amb la finalitat d’incrementar lesmesures de control en cas de transmissió d’ha-bitatges amb protecció oficial que permetinconstatar que l’operació immobiliària s’ajustaal que estableix la normativa vigent.

44. Cal que l’Administració dugui a terme un con-trol més rigorós amb relació a l’activitat d’inter-mediació immobiliària, amb la finalitat degarantir que els consumidors rebin tota la docu-mentació i la informació que estableix lanormativa.

Sobre l’assetjament immobiliari

45. El fet que l’assetjament immobiliari no siguiun problema privat entre particulars, sinótambé una vertadera problemàtica social queafecta els col·lectius més desfavorits de lapoblació justifica la intervenció de les admi-nistracions públiques amb la finalitat de pre-venir i, si s’escau, afrontar aquest fenomen.

46. L’Administració hauria d’oferir a les víctimesd’assetjament un ajut més directe a l’hora dedur a terme determinades gestions per defensarels seus drets, i no limitar únicament el servei ala prestació d’informació i a l’assessorament.

47. Els ajuntaments tenen la possibilitat de deli-mitar àrees en les quals les transmissions one-roses quedin subjectes als exercicis dels dretsde tempteig i retracte a favor de l’Administra-ció, d’acord amb el que estableix l’article 164 isegüents del DL 1/2005, amb la finalitat, nosolament d’afavorir l’ampliació del patrimonimunicipal de sòl i d’habitatge, sinó també defrenar la pressió urbanística que, sobre zonesconcretes de la ciutat, contribueix a generarsituacions d’assetjament immobiliari.

48. Els ajuntaments han de vetllar perquè els pro-pietaris compleixin amb els deures de conser-vació i rehabilitació, dictar les ordres de


conservació oportunes i procedir-ne a l’execu-ció subsidiària, si cal, per evitar situacionsd’assetjament immobiliari per manca de con-servació de l’edificació.

49. La possibilitat que tenen els llogaters delshabitatges d’edificis en mal estat de conserva-ció manifest de sol·licitar el TEDI amb la finali-tat de documentar les situacions d’assetja-ment immobiliari és una opció poc conegudapels afectats i, fins i tot, per les mateixes admi-nistracions públiques i les entitats que atenenles víctimes d’assetjament, raó per la qualconvé fer-ne difusió.

50. L’Administració té la possibilitat d’instar elregistrador perquè practiqui l’assentamentcorresponent en els llibres del Registre de laPropietat per fer constar la resolució adminis-trativa que acordi l’execució forçosa de l’acteadministratiu, d’acord amb el que estableixl’article 196 del DL 1/2005, sens perjudici de laconveniència de signar convenis de col·labora-ció amb els registradors de la propietat, a l’e-fecte de garantir l’intercanvi d’informació enpossibles casos d’assetjament immobiliari.

2. SUGGERIMENTS

Sobre l’accés

1. Els poders públics han d’assumir la plena res-ponsabilitat de promoure les condicions neces-sàries per garantir el ple exercici del dret a l’ha-bitatge de totes les persones, bé mitjançant lapromoció d’habitatge protegit o bé mitjançantqualsevol altra mesura que estigui al seu abast.

2. Davant la demanda per part del propietari del’habitatge de requisits que no reculli la Llei ique impliquin una càrrega a l’arrendatari peraccedir a l’habitatge, com per exemple l’exi-gència d’avals bancaris, valdria la pena valorarla possibilitat de modificar la legislació enmatèria d’arrendaments urbans, a fi d’incorpo-rar, de manera automàtica, algun tipus decompensació en les condicions del lloguer enbenefici de l’arrendatari, com ara l’ampliaciódel termini de duració del contracte o unarebaixa de la renda del lloguer.

3. La gran divergència existent entre els preusmàxims legalment establerts i els preus exis-tents en el mercat immobiliari impedeix, a lapràctica, l’accés als ajuts per adquirir un habi-tatge en el mercat lliure, per qual cosa conside-rem necessari introduir les reformes legislati-ves que calguin per adequar els preus màxims

de venda establerts legalment als preus realsque hi ha al mercat immobiliari o, si escau,establir altres criteris per atorgar aquests ajuts.

4. L’Administració ha de establir les mesuresnecessàries per incrementar el parc d’habitat-ges de lloguer mitjançant la incorporació almercat immobiliari dels habitatges ja existentsperò que romanen desocupats per raó del receldels propietaris de posar-los al mercat de llo-guer davant la causació de desperfectes odavant el possible impagament de les rendes.Entre altres, suggerim les mesures següents:

• L’atorgament d’ajuts econòmics per rehabili-tar els habitatges desocupats quan els pro-pietaris es comprometin a incorporar-los almercat de lloguer a un preu moderat.

• La subscripció per part de l’Administraciód’avals i assegurances multirisc, de maneraque no hagi de ser necessàriament l’arrenda-tari qui assumeixi el cost de garantir a la pro-pietat la confiança i la seguretat necessàriesdavant la causació de desperfectes o l’impa-gament de les rendes.

• Sobretot, l’agilitació de la resolució dels pro-cediments judicials perquè els propietarispuguin rescabalar-se dels danys i els perjudi-cis soferts als seus habitatges o obtenir elcobrament de les rendes impagades, o el des-nonament de l’ocupant, si és el cas, en un ter-mini de temps raonable. Amb aquesta finali-tat, cal dotar l’Administració de justícia delsrecursos materials i personals que siguinnecessaris per evitar les dilacions indegudesen la resolució d’aquests procediments, sensperjudici de valorar convenientment lanecessitat d’una reforma processal que per-meti garantir el ple reconeixement del dret ala tutela judicial efectiva en aquests casos.

• La possibilitat de promoure l’arbitratge com aalternativa a la via judicial per a la resolucióde conflictes entre l’arrendador i l’arrenda-tari, sobretot en els casos en què la titularitatde l’habitatge correspongui a l’Administraciópública o a una entitat sense ànim de lucre il’arrendatari sigui una persona vulnerableque es pugui veure en una situació de desem-parament en el cas que se n’acordi el desno-nament.

Sobre la promoció i la gestió:

5. Té igualment una importància rellevant lanecessitat que els ajuntaments compleixin


la disposició legal que conté l’article 157 delDL 1/2005 sobre la necessitat de constituir elpatrimoni municipal de sòl i d’habitatge demanera separada a la resta de béns munici-pals, a fi d’evitar la disposició d’aquest patri-moni amb finalitats desviades de les que lisón pròpies, com ara l’autofinançament delsens locals.

6. Els ajuntaments haurien d’adequar el volumdel patrimoni municipal de sòl i d’habitatge ales necessitats que estableix el Pla d’ordenacióurbanística municipal i el Programa d’actuacióurbanística municipal i als mitjans econòmicsde cada ajuntament, i complir en tots els casosel mínim del 5% que estableix el Reglament depatrimoni dels ens locals.

7. Les administracions públiques haurien de serespecialment curoses a l’hora d’incorporar alpatrimoni públic de sòl i d’habitatge tots elsbéns que legalment l’han d’integrar, especial-ment el sòl corresponent al percentatge urba-nístic de cessió obligatòria i gratuïta en sòlurbà i sòl urbanitzable, sens perjudici d’incor-porar lliurement tots els béns que es conside-rin susceptibles de ser destinats a les finalitatspròpies del patrimoni públic de sòl i d’habi-tatge.

8. L’Administració ha de vetllar pel complimentdel deure del propietari dels terrenys d’iniciar ifinalitzar la construcció dels habitatges prote-gits en els terminis indicats en el planejamenturbanístic per evitar la retenció de sòl urbanit-zable amb finalitats especulatives i iniciar lesactuacions administratives necessàries en casd’incompliment.

9. Les administracions públiques han d’observarel principi de no-segregació espacial per raonssocioeconòmiques a l’hora de delimitar en elplanejament urbanístic reserves de sòl desti-nades a la construcció d’habitatges amb pro-tecció pública, de manera que s’eviti la concen-tració excessiva d’aquest tipus d’habitatges enun mateix indret, a l’efecte de garantir la cohe-sió i la integració socials dels col·lectius mésdesfavorits, i evitar la creació de guetos i barrismarginals que es desenvolupin al marge delconjunt de la societat.

10. Les administracions públiques haurien de dis-posar d’un cens actualitzat, de manera perma-nent, del parc públic d’habitatges de què dis-posen en què es reflecteixin les dades bàsiquesi la situació d’ocupació de l’habitatge, a l’efectede garantir que transcorri el mínim temps pos-sible entre que l’habitatge queda lliure fins quetorna a ser adjudicat.

11. Les administracions públiques que gestionenhabitatges protegits haurien de disposar igual-ment d’un registre de permutes, per mitjà delqual articular els canvis d’habitatge quesol·liciten els ocupants dels habitatges prote-gits per necessitats de mobilitat geogràfica.

12. En l’àmbit de l’habitatge social, l’Administra-ció hauria de valorar també la conveniència deconcertar la gestió dels habitatges protegits dequè disposi amb les entitats socials que treba-llen en el camp de l’habitatge i dels serveissocials, la qual cosa pot afavorir a millorar laceleritat i l’eficiència a l’hora de gestionar iadjudicar els habitatges protegits de titularitatpública adreçats a les capes de la població mésnecessitades. Tot això es pot articular mitjan-çant convenis i altres fórmules de col·laboracióperquè siguin aquestes entitats les que gestio-nin habitatges d’inclusió, xarxes de mediacióper al lloguer social, models residencials tem-porals, etc.

Sobre drets i col·lectius vulnerables:

13. Cal garantir als interessats a accedir a l’habi-tatge el seu dret a la informació, mitjançantsistemes de “finestreta única” en què els inte-ressats puguin conèixer en qualsevol momentquines són les promocions d’habitatges ambprotecció oficial que ofereixen les diversesadministracions públiques i entitats de Cata-lunya i quins són els col·lectius destinataris,els requisits per optar-ne a l’adjudicació, elspreus dels habitatges, etc.

14. La culminació d’aquest sistema de “finestretaúnica” seria la creació d’un registre unificat desol·licitants d’habitatge, acompanyat d’uninventari únic de pisos disponibles, per mitjàdel qual es pogués articular la inscripció delssol·licitants d’habitatge protegit i també l’adju-dicació de tots els habitatges que es promo-guessin a Catalunya sotmesos a algun règimde protecció pública, de manera que es garan-tissin els principis de publicitat, transparènciai igualtat de concurrència que haurien de regiren tots els procediments d’adjudicació d’habi-tatges amb protecció oficial.

15. Amb la finalitat de complir l’article 47 de l’EAC,sobre la necessitat de prestar una atencióespecial als joves i als col·lectius més necessi-tats, cal impulsar línies d’ajut per al pagamentdel lloguer.

16. Les línies d’ajut per pagar el lloguer haurien detenir en compte dues situacions diferenciades.


En primer lloc, la necessitat de garantir l’accésa l’habitatge en règim lloguer als col·lectiusmés vulnerables, mitjançant fórmules comavals i ajuts econòmics que tinguin el caràcterde prestació social periòdica; i en segon lloc, lanecessitat d’ajudar econòmicament aquellespersones que, per circumstàncies puntuals,com per exemple la pèrdua de la feina, podenveure en perill el manteniment del seu dretd’ocupació.

17. L’Administració ha de ser especialment curosaa l’hora de determinar quins han de ser elsrequisits que han d’acreditar les persones quevolen accedir als ajuts per al pagament del llo-guer i evitar imposar criteris excloents o decompliment difícil.

18. Caldria impulsar polítiques de concertacióentre l’Administració i les entitats socials quetreballen diàriament amb els col·lectius en riscd’exclusió social per treballar en la inclusiósocial d’aquest col·lectiu mitjançant itinerarisd’acompanyament social que no solament tin-guin en compte la necessitat d’aquestes perso-nes d’accedir a un habitatge, sinó també lanecessitat de donar-los el suport necessaridavant altres problemàtiques socials quetambé hi poden concórrer (drogodependèn-cies, absentisme escolar, situacions de violèn-cia de gènere, etc.).

Sobre l’adjudicació

19. Cal prioritzar el sistema d’adjudicació mitjan-çant sorteig públic davant el de baremació coma sistema general per adjudicar els habitatgesprotegits perquè aquest sistema garanteix unaigualtat, una transparència i una objectivitatmés altes, sens perjudici d’aplicar el sistemade baremació en els casos que mereixin unaconsideració especial.

20. Sens perjudici del respecte al principi d’auto-nomia local, cal l’aprovació d’una normativade mínims d’àmbit autonòmic que determiniunes directrius i uns criteris generals que s’ha-gin de seguir en qualsevol procediment d’adju-dicació d’habitatges amb protecció oficial, ambindependència de si els habitatges han estatpromoguts per la iniciativa pública o privada,amb la finalitat de garantir que no es produei-xin greuges comparatius segons el territori.

21. El fet de disposar d’una normativa de caràcterautonòmic que determini uns criteris generalsno treu que els ajuntaments es puguin dotartambé d’una regulació normativa pròpia que

determini quin és el procediment concret iquins són els requisits establerts per adjudicarels habitatges promoguts per l’ajuntament,amb la finalitat de garantir una àmplia infor-mació als ciutadans.

22. Si realment es vol reconèixer l’existència decasos de necessitat urgent que requereixen unaadjudicació directa d’un habitatge protegit,convindria reservar un nombre d’habitatgesprotegits per a aquests casos i regular prèvia-ment els criteris que s’han de tenir en compteper determinar que ens trobem davant d’unasituació de necessitat urgent i extrema, i l’ad-ministració o el departament de l’administra-ció competent per qualificar aquesta situació.

Sobre la conservació, la rehabilitació il’habitabilitat

23. L’Administració compleix una funció moltimportant a l’hora de vetllar pel complimentdels deures que es deriven del dret de propie-tat, per la qual cosa cal que dugui a terme ins-peccions periòdiques per avaluar l’estat deconservació del parc d’habitatges de Cata-lunya, dictar les ordres de conservació que cal-guin i procedir als mitjans d’execució forçosaque escaiguin, com ara l’execució subsidiàriade les obres de conservació ordenades, o fins itot la inclusió de la finca al registre municipalde solars sense edificar.

24. L’Administració podria valorar la possibilitatde subvencionar el 50% del cost de reparació,enlloc de declarar la ruïna de l’edificació en elscasos en què es puguin veure afectades perso-nes arrendatàries que formin part d’alguncol·lectiu d’especial protecció, com ara perso-nes d’edat avançada amb recursos econòmicslimitats, i establir el dret de rescabalament del’Administració, mitjançant la inscripció regis-tral d’aquest dret com a càrrega sobre la finca,de manera que en cas que se’n fes una trans-missió, l’Administració tingués dret, ambcaràcter preferent, a detraure del preu de com-pravenda l’import corresponent al cost de lesobres de rehabilitació sufragat.

25. Considerem oportú que l’Administració de laGeneralitat de Catalunya avaluï el nombred’expedients d’ajuts per a la realització d’obresde rehabilitació que encara es troben pendentsde resolució i pagament, a l’efecte d’establirl’assignació d’una partida pressupostàriaextraordinària amb aquesta finalitat si encarahi ha un nombre suficient d’ajuts pendents depagament que ho justifiqui.


26. Davant la dificultat amb què es troben els pro-pietaris per dur a terme obres que pretenen lasupressió de les barreres arquitectòniquesexistents, especialment la instal·lació d’ascen-sors en finques antigues, l’Administració hau-ria d’intervenir a l’efecte de facilitar la mate-rialització de la voluntat dels propietaris ipromoure, si escau, les modificacions del pla-nejament urbanístic vigent que calguin pergarantir la compatibilitat de l’actuació pretesaamb la legalitat urbanística i les modificacionsen l’ordre civil que facin més fàcil l’adopciód’acords a les comunitats de propietaris.

27. Les administracions públiques han d’impulsari potenciar línies d’ajut econòmic a favor delspropietaris amb ingressos econòmics limitatsque no poden fer front al cost de les obres derehabilitació.

28. Cal agilitar el procediment de tramitació i reso-lució de la sol·licitud d’ajuts de rehabilitació,considerant que el termini màxim de sismesos per obtenir el resultat del TEDI o de l’In-forme intern d’idoneïtat és excessivamentllarg.

29. Cal destinar els recursos econòmics i tècnicsnecessaris per posar en funcionament oficineslocals i comarcals d’habitatge arreu del terri-tori de Catalunya i per mantenir i millorar, coma servei públic, les oficines ja existents.

30. És imprescindible que l’Administració impulsii potenciï les línies d’ajut econòmic necessà-ries per a les persones amb la mobilitatreduïda i amb ingressos econòmics limitatsper adaptar els habitatges que en constitueixinla residència habitual i permanent, tant pelque fa a la realització de les obres necessàriesper accedir als habitatges en condicions d’ac-cessibilitat adequada, com pel que fa a l’execu-ció de les obres necessàries per garantir lamobilitat a l’interior dels mateixos habitatges.

31. Cal que l’Administració autonòmica dugui aterme un control més rigorós en l’atorgamentde la cèdula d’habitabilitat i l’Administraciólocal, en la concessió de la llicència de primeraocupació, a l’hora de comprovar, d’una banda,que es compleixen tots els requisits mínimsd’habitabilitat i, de l’altra, que s’ha complert laprecedent llicència d’obres i que l’edificaciócompleix les condicions idònies de seguretat isalubritat que la fan apta per a l’ús al qual esdestina.

32. Considerem necessari o bé modificar la regula-ció normativa actual, a l’efecte d’exigir neces-sàriament l’obtenció prèvia de la llicència de

primera ocupació per obtenir la cèdula d’habi-tabilitat, o bé establir altres mecanismes decoordinació i col·laboració entre l’Administra-ció local i l’autonòmica que permetin assegu-rar que, efectivament, s’ha comprovat quel’edificació compleix les condicions d’habitabi-litat necessàries que estableix la normativavigent.

33. Caldria revisar els paràmetres que defineix elDecret 259/2003, sobre requisits mínims d’ha-bitabilitat en els edificis d’habitatges, per veuresi s’ajusten a les necessitats actuals i si podenser utilitzats fraudulentament per justificarofertes residencials allunyades d’allò que espot considerar com un habitatge digne.

34. Amb la finalitat d’evitar abocar l’adquirent del’habitatge exclusivament a la via judicial perdefensar els seus drets, considerem igualmentnecessària la recerca d’altres fórmules i meca-nismes que garanteixin millor el complimentde la normativa vigent en matèria de construc-ció i, a la vegada, uns procediments i unsmecanismes més àgils de reclamació per alsadquirents dels habitatges.

Sobre la inspecció i la potestat sancionadora

35. L’aparició de determinades situacions i pràcti-ques, com ara els casos de sobreocupació d’ha-bitatges, el fenomen dels “llits calents” o lessituacions d’assetjament immobiliari, justifi-quen la revisió de la normativa vigent a l’efectede valorar-ne la possible incorporació com afets susceptibles de constituir infracció enmatèria d’habitatge.

36. Així mateix, convé revisar la normativa d’habi-tatge vigent per incrementar les quanties deles sancions actualment establertes, tot dispo-sant que el benefici econòmic derivat de lacomissió de la infracció no sigui mai superior al’import de la sanció establerta.

37. L’Administració hauria de dur a terme les ins-peccions necessàries del parc d’habitatgesamb protecció oficial, amb la finalitat de com-provar que aquests estiguin destinats a la resi-dència habitual i permanent de les personesque n’han estat adjudicatàries.

Sobre l’assetjament

38. L’Administració local i l’autonòmica hauriende crear serveis públics i gratuïts d’assessora-


ment en matèria d’arrendaments urbans,tenint especialment en consideració el pro-blema de l’assetjament, i la millora i l’impulsdels serveis ja existents.

39. Cal millorar la coordinació —mitjançant unprotocol d’actuació específic davant casosd’assetjament immobiliari, per exemple—entre els diversos serveis dels ajuntaments,entre els quals s’hi haurien d’incloure, com amínim, els serveis socials, els serveis de con-sum, els serveis tècnics, els serveis d’habitatgei la policia local per identificar possibles casosd’assetjament immobiliari i actuar-hi.

40. Cal impulsar el programa de rendibilitzaciódel parc de lloguer privat que estableix l’arti-cle 60 del Pla d’habitatge 2004-2007 i que téper objecte pactar convenis amb propietarisd’habitatges que obtenen unes rendes moltbaixes perquè es tracten de contractes d’a-rrendament anteriors a l’any 1985, amb la

finalitat d’establir ajuts per compensar el dife-rencial entre el lloguer contractual i el lloguerd’equilibri, i també per a la realització d’obresde rehabilitació.

41. Les administracions públiques podrien subs-criure pactes o convenis amb empreses submi-nistradores de serveis bàsics (aigua, llum i gas)per evitar mecanismes d’assetjament, demanera que les empreses puguin verificar ambcaràcter d’urgència les irregularitats que espuguin produir.

42. Atès que actualment no hi ha cap normativavigent que contingui una regulació específicade l’assetjament en l’àmbit immobiliari, calregular normativament aquest fenomen, a l’e-fecte d’articular una resposta més eficaç icoordinada de l’Administració davant d’a-quests casos i a l’efecte de dissuadir els propie-taris de comportaments i actuacions que cons-titueixen assetjament immobiliari.


CE: Constitució espanyola

EAC: Estatut d’autonomia de Catalunya

BOPC: Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya

Decret 259/2003: Decret 259/2003, del 21 d’octubre, sobre requisits mínims d’habitabilitat en els edificisd’habitatges i de la cèdula d’habitabilitat

DL 1/2005: Decret Legislatiu 1/2005, del 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme

POUM: Pla d’ordenació urbanística municipal

PAUM: Programa d’actuació urbanística municipal

PLH: Pla local d’habitatge

Pla d’habitatge 2004-2007: Decret 255/2005, del 8 de novembre, d’actualització del Pla per al dret a l’ha-bitatge 2004-2007

LAU’64: Llei d’arrendaments urbans de l’any 1964

Llei 24/1991: Llei 24/1991, del 29 de novembre, de l’habitatge

FUSM: Fundació Un Sol Món

Decret 195/2001: Decret 195/2001, del 10 de juliol, sobre el procediment d’adjudicació d’habitatges pro-moguts per la Generalitat de Catalunya

Decret 455/2004: Decret 455/2004, del 14 de desembre, de regulació del Pla de rehabilitació d’habitatgesde Catalunya

TEDI: Test de l’edifici


RELACIÓ D’ABREVIACIONS

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC


INFORME EXTRAORDINARIO Julio 2007

El Síndic de Greuges de Cataluña ha venido obser-vando en los últimos años una tendencia crecientede las quejas recibidas en materia de vivienda, quese sitúan por encima del 3% del conjunto de quejastramitadas en la institución. Esta circunstancia,junto con la consideración ciudadana, cada vezmás extendida, de la vivienda como un derecho decarácter básico, se sitúa en el origen de la elabora-ción de este informe extraordinario sobre vivienda.

Cabe no olvidar que la Constitución Española de1978 afirma el derecho de todos a una “viviendadigna i adecuada” (art. 47), a la vez que insta a lospoderes públicos a promover las condiciones parahacer efectivo este derecho. Igualmente, el artículo50 concreta este derecho en lo que concierne a latercera edad y afirma que los poderes públicosdeben garantizar su suficiencia económicamediante un sistema de servicios sociales queatiendan programas específicos de vivienda.

Atendiendo a este principio constitucional, el Esta-tuto de Autonomía de Cataluña de 2006 incluye,entre otros principios rectores, la obligación de lospoderes públicos de facilitar el acceso a la viviendaa partir de dos vectores básicos: la generación desuelo y la promoción de vivienda pública y devivienda protegida, haciendo un especial hincapiéa los jóvenes y colectivos más necesitados. De estaforma, el Estatuto vincula esta obligación al princi-pio rector según el cual los poderes públicos debenfavorecer la emancipación de los jóvenes facilitán-doles el acceso a la vivienda (art.40.4), y al derechode las personas que no disponen de suficientesrecursos a acceder a una vivienda digna (art.26).

Por lo tanto, Constitución y Estatuto coinciden enafirmar el derecho a disponer de una viviendadigna y adecuada e instan a los poderes públicos ahacer un énfasis especial, en sus políticas, en lagente de la tercera edad, los jóvenes y las personascon pocos recursos; sectores sociales que esteinforme sitúa en el centro de la accesibilidad, cadavez más difícil, a una vivienda digna.

Yendo más allá, la Carta europea de salvaguardade los derechos humanos en las ciudades (SaintDenis, mayo de 2000) afirma que las autoridadesmunicipales deben velar por la existencia de una

oferta adecuada de vivienda, sin distinción delnivel de ingresos, con capacidad para acoger a lossin techo y con estructuras de acogida que garan-ticen la seguridad y la dignidad de las víctimas deviolencia de todo tipo.

Si los principios inspiradores en materia devivienda son todos estos y, paralelamente, las difi-cultades para acceder a ella son cada vez mayoresparece oportuno preguntarse: ¿dónde están losobstáculos para el ejercicio del derecho a lavivienda? ¿Hay límites para ejercer este derecho?

El presente informe fue anunciado en la presenta-ción del Informe anual del ejercicio 2005 y recogeel estudio estadístico de las quejas concluidasdurante los años 2005 y 2006. Sin embargo, la pre-sentación en el Parlamento del Proyecto de ley delderecho a la vivienda en Cataluña planteó la dudasobre la oportunidad de presentarlo en estosmomentos. Aun así, las demandas reiteradas dealgunos grupos parlamentarios en distintas com-parecencias y, sobre todo, la voluntad de situaraspectos que seguramente irán más allá delalcance de la ley han sido determinantes para pre-sentarlo.

Para preparar el informe se ha contado con la cola-boración de la fundación Un Sol Món, de la obrasocial de Caixa Catalunya, a cuyo cargo ha ido unaencuesta a 41 municipios de Cataluña, donde viveun 64,03% de la población catalana. Los resultadosde la encuesta han servido para contrastar losdatos referidos a quejas tramitadas desde la insti-tución, a la vez que ilustran el resto de apartadosdel presente informe, y muy especialmente elsegundo capítulo.

Cabe afirmar que en la reunión del Consejo Socialdel Síndic de Greuges de Cataluña, de 20 de juniode 2005, ya se trató la problemática del acceso a lavivienda para colectivos en riesgo de exclusión.Una de las conclusiones del encuentro fue la nece-sidad de reflexionar sobre dónde están los límites—las barreras— del derecho a acceder a unavivienda digna para el conjunto de la población,haciendo hincapié en aquellos colectivos. En aque-lla reunión se puso de manifiesto que las dificulta-des para acceder a la vivienda se convierten en el

EL DERECHO A LA VIVIENDA: OBSTÁCULOS Y LÍMITES 81

INTRODUCCIÓN


elemento que dificulta la inserción social demucha gente, a unos niveles equiparables a lo querepresentó el paro en la etapa previa al periodo debonanza económica actual. Personas que residenen viviendas de inclusión social y encuentran tra-bajo no pueden dar el salto a una situación socialnormalizada por la imposibilidad de acceder a unavivienda en condiciones; inquilinos de edad avan-zada a los que resuelven el contrato y no encuen-tran alternativa en condiciones; y gente joven queno se puede emancipar si no es para ir a pisoscompartidos son ejemplos claros. La falta devivienda impide, en muchos casos, cerrar el círculode la pobreza, aunque se trabajen muchas horas.

Asimismo, más allá de los impactos sociales de ladificultad de acceder a la vivienda para los secto-res en riesgo de exclusión social, se observa queentre los años 1987 y 2003, mientras los salarios seincrementaban un 59%, el precio del metro cua-drado de vivienda lo hacía en un 184%; o dicho enotros términos, si en el año 1987 un sueldo mediotenía una capacidad de compra de 26,46 m2 depiso, en el año 2003 se redujo a 13,61 m2. Por lotanto, la relación salario/precio del metro cua-drado explica en parte las dificultades de accedera la vivienda para el conjunto de la población, entérminos relativos, y cada vez la franja de pobla-ción con dificultades de acceso es mayor.

Si a eso se le suma que el ahorro familiar entre1997 y 2003 pasó de representar un 4,3% a un 0,3%del PIB y que en idéntico periodo el endeuda-miento familiar se incrementó en un 152,5% y pasóde representar el 52% al 92,6% de la renta disponi-ble, cabe afirmar que se está ante un cuadro socialde más pobreza relativa, más dificultades de aho-rro y menos margen de maniobra ante una situa-ción de emergencia, o paro laboral, o incrementode los tipos de interés.

Este conjunto de datos es especialmente relevanteen Cataluña, donde el porcentaje de la renta fami-liar destinado a la compra de la vivienda es nor-malmente entre cinco y seis puntos porcentualessuperior al del resto del Estado.

Situados en el campo de la oferta, se ha afirmadoreiteradamente que el incremento del precio delsuelo es uno de los factores que provoca el incre-mento del precio de la vivienda. Si esta afirmaciónes cierta en términos estrictamente monetarios,también lo es que es la expectativa de valor de losterrenos, en vista del crecimiento de los precios dela vivienda (la especulación), lo que provoca elincremento de su valor. Esta ecuación tiene muchoque ver con el tiempo que transcurre desde que unterreno es declarado apto para ser urbanizadohasta la ejecución del plan urbanístico correspon-diente, por una parte, y, por otra, con las posibilida-

des de que un terreno no urbanizable vea modifi-cada su calificación, por razones conocidas porunos pocos, antes de publicarse en el diario oficialcorrespondiente.

Es evidente también que los modelos urbanísticosvinculados a la ciudad difusa influyen tanto en elencarecimiento del suelo como en el de lavivienda, como en los empujes al alza de la tribu-tación local ante la necesidad de hacer frente aunos costes por prestación de servicios difícil-mente sostenibles.

Ante este conjunto de circunstancias vinculadas ala demanda y oferta de vivienda, un plantea-miento del tipo: “dejemos que el mercado sitúe lascosas en su sitio” no es aceptable desde la conside-ración de la vivienda como un derecho básico. Seestá ante un mercado no uniforme desde la pers-pectiva de la demanda y también desde la oferta.Desde la demanda porque hay quien busca unavivienda para vivir en ella, quien la adquiere comoinversión, quien quiere una segunda residencia oquien la deja vacía por temor a problemas coninquilinos o porque no necesita las posibles ren-tas. Desde la oferta porque Generalitat, ayunta-mientos y privados operan en un único mercado,necesitado, pues, de una importante regulación side verdad se quiere garantizar el derecho deacceso a la vivienda de quienes tienen menosrecursos económicos. Es preciso, por lo tanto, ungran acuerdo entre estos tres agentes, para que laregulación de oferta sea consensuada, de formaque pueda ser atendido el conjunto de la demandasin crear agravios comparativos y, a la vez, discri-minar de forma positiva a las personas en riesgode exclusión social, la gente de la tercera edad ylos jóvenes.

Igualmente, cuando se observa que no existe unmercado de pisos en alquiler separado del mer-cado de pisos de compraventa, sino un único mer-cado planteado sobre la base de comparar rentasde alquiler con cuotas de préstamo hipotecario, sehace aún más necesaria esta intervención, con elúnico objetivo de borrar determinados límites enel ejercicio del derecho a la vivienda.

El informe se estructura en tres capítulos. El pri-mero analiza las quejas tramitadas por el Síndicdurante los años 2005 y 2006 y aporta una visiónde conjunto de aquello que constituyen preocupa-ciones ciudadanas en torno al ejercicio del derechoa la vivienda, así como de la respuesta de las admi-nistraciones; igualmente aporta unas pinceladassociológicas sobre dónde se pueden hallar las prin-cipales barreras a la hora de ejercer este derecho.Como anexo a este capítulo se recogen algunasopiniones de defensores locales referidas a estacuestión. Son quejas y reflexiones de proximidad

al problema que permiten observar que existe unaclara identidad entre aquello que han tratado losdefensores locales y las quejas tramitadas desde elSíndic, haciendo hincapié en la problemáticasocial de muchas de estas quejas.

El segundo capítulo focaliza las reflexiones de lainstitución en torno a los límites en el ejercicio delderecho a la vivienda, en un intento de situar mayo-ritariamente elementos estructurales que vayanmás allá de una legislatura o aplicación legislativa.

Finalmente, el tercer capítulo recoge las conclu-siones y sugerencias derivadas de este informe,con la voluntad de que sirvan para el debate exis-tente en torno a esta problemática, para impulsarpolíticas de eliminación de las barreras que impi-den el ejercicio del derecho a disponer de unavivienda digna y para colaborar con las adminis-traciones en la investigación de medidas quemejoren la situación, teniendo en cuenta de formamuy especial a los colectivos en riesgo de exclu-sión social.


1. INTRODUCCIÓN

El objetivo del presente capítulo es analizar cuálesson los principales problemas con los que seencuentra la ciudadanía ante las administracionespúblicas en materia de vivienda —sobre la base delas quejas recibidas y sin afán globalizador— y lasresoluciones que ha emitido el Síndic para garan-tizar los derechos fundamentales de los ciudada-nos de Cataluña. El periodo estudiado comprendelos años 2005 y 2006.

Del contenido concreto de las quejas y del análisisdetallado de las preocupaciones de las personasque las han promovido da cuenta el capítulo II delpresente informe.

1.1. Objetivos y estructura del capítulo

Los objetivos principales del capítulo son lossiguientes:

a) Conocer el perfil de las personas interesadasque han presentado quejas al Síndic de Greuges.

b) Conocer el alcance territorial de las quejas y lostipos de municipios de que provienen.

c) Detectar los principales problemas con los que seencuentran los ciudadanos ante las administra-ciones, bajo el punto de vista de sus demandas,tanto en lo que concierne al acceso y la adquisi-ción, la construcción y adecuación, y la conserva-ción y el mantenimiento de la vivienda, como encuanto a otros (realojamiento, desahucio, descali-ficación, expropiación, etc.), haciendo un especialhincapié en los casos de acoso inmobiliario.

d) Conocer las administraciones afectadas por lasquejas que han presentado las personas intere-sadas al Síndic.

e) Conocer las principales resoluciones que haemitido el Síndic para resolver y dar respuesta aestas quejas.

Para alcanzar estos objetivos, el presente capítulo seha estructurado en seis apartados. El primer apar-

tado, de introducción, pretende describir los objeti-vos y la metodología que se ha utilizado para estu-diar las quejas presentadas en materia de vivienda.

El segundo apartado, sobre el perfil de las personasque presentan quejas al Síndic, tiene como obje-tivo analizar los principales colectivos en riesgo deexclusión social en materia de vivienda y ladimensión de éstos.

El tercer apartado, sobre el alcance territorial delas quejas del Síndic, muestra la distribución terri-torial de las mismas y los tipos de municipios pornúmero de habitantes, de acuerdo con el artículo26 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de lasbases de régimen local1.

El cuarto apartado, sobre el objeto de las quejaspresentadas al Síndic, tiene como objetivos cono-cer los principales problemas en materia devivienda respecto a las políticas públicas y la ges-tión de las administraciones bajo el punto de vistade las demandas del ciudadano, haciendo un espe-cial hincapié en los problemas principales según elcolectivo en riesgo de exclusión social.

El quinto apartado, sobre las administracionesafectadas por las quejas, tiene como objetivo des-cribir qué administraciones públicas han recibidoquejas en materia de vivienda y destacar el papelinteradministrativo —y en la Administración auto-nómica, interdepartamental— de las políticas devivienda, que requieren, de este ámbito, un trabajotransversal y de colaboración constante entre lasdiferentes administraciones.

Finalmente, el sexto apartado, sobre las resolucio-nes del Síndic, da a conocer las propuestas y medi-das adoptadas a raíz de la intervención del Síndic,tanto en cuanto a la consideración que no ha exis-tido irregularidad en la actuación de las administra-ciones afectadas y la resolución del problema unavez el Síndic lo comunica a las administraciones,como finalmente en lo que concierne a las sugeren-cias que ha formulado el Síndic en esta materia.


CAPÍTULO 1: LAS ACTUACIONES DEL SÍNDIC (2005-2006)

1 Municipios menores de 5.000 habitantes, municipios entre 5.000y 20.000 habitantes, municipios entre 20.001 y 50.000 habitantesy, finalmente, municipios mayores de 50.000 habitantes.

1.2. Metodología

Para elaborar el informe, se hizo una extracción delas quejas recibidas en materia de vivienda durantelos años 2005 y 2006, cuya suma es de 339 (132 en

el año 2005 y 207 en el año 2006). A éstas, se añadenlas tres actuaciones iniciadas de oficio desde el Sín-dic. En su totalidad suman 342 intervenciones.

A pesar de haber llevado a cabo 342 intervenciones,se han extraído del análisis, en primer lugar, 55 que-jas que han sido rechazadas de conformidad con laLey 14/1984, de 20 de marzo, del Síndic de Greugesde Cataluña. En segundo lugar, se han extraído 40quejas que están en tramitación y pendientes deresolución. Así pues, el número de quejas y actua-ciones de oficio que integra este estudio es de 247.

Los tipos de variables recogidas se pueden sinteti-zar en siete grupos:

a) Datos identificativos de la queja

b) Características sociológicas de las personas quepresentan la queja

c) Régimen de tenencia y tipos de viviendas a losque hace referencia la queja

d) Tipos de quejas

e) Distribución territorial de las quejas

f) Administraciones afectadas en las quejas

g) Resoluciones del Síndic

El anexo 1 describe las variables y los valores reco-gidos en cada grupo.

Finalmente, cabe señalar que se han excluido delinforme las quejas de los ciudadanos con relacióna los ruidos sufridos en sus viviendas, puesto queéstas han sido estudiadas de forma exhaustiva enel Informe de contaminación acústica2, publicado

en el Boletín Oficial del Parlamento de Cataluña (enadelante, BOPC) de 9 de febrero de 2007.

Asimismo, a lo largo del texto se han añadido losdatos facilitados por la Fundación Un Sol Món (enadelante, FUSM), a partir de la Encuesta Municipal deActuación en Materia de Vivienda, planteada a losayuntamientos de Cataluña, en los municipios demás de 10.000 habitantes.

El nivel de respuesta ha sido del 37,50%, queagrupa el 64,03% de los habitantes de Cataluña.

2. PERFILES DE LAS PERSONAS QUEPRESENTAN QUEJAS AL SÍNDIC DEGREUGES EN MATERIA DE VIVIENDA

2.1. Datos generales

De las 247 quejas analizadas, 26 han sido presenta-das por asociaciones y comunidades de propietarios(10,53%) y 221 han sido presentadas por personasfísicas (89,47%). A pesar de ello, bajo el punto devista de las personas afectadas que han solicitado laintervención del Síndic de Greuges, esta diferenciatiende a disminuir. Así, de las 927 personas afecta-das, el 29,77% corresponde a personas que han soli-citado la intervención del Síndic mediante una aso-ciación o una comunidad de propietarios, respectoal 70,23% que lo ha hecho a título individual.


Gráfico 1: Evolución de las quejas y actuaciones de oficio en materia de vivienda (2005-2006)

Fuente: Elaboración propia

Actuaciones de oficio

Quejas

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

2005 2006

2

207

1

132

2 SÍNDIC DE GREUGES DE CATALUNYA (2007). Contaminació acús-tica. Barcelona: Síndic de Greuges de Catalunya.


En relación con las personas físicas, un 58,37% delas personas que han presentado quejas al Síndiceran mujeres, mayoritariamente menores de35 años, con respecto a un 41,63% de hombres quese distribuyen principalmente en la franja de entre35 y 50 años y, en segundo lugar, de menores de35 años3. Aun así, en lo que concierne a la edad, lamayoría de las personas que ha presentado quejaal Síndic está en el colectivo menor de 35 años(39,74%), seguido de las personas de entre 35 y50 años (37,09%).

Tabla 1: Distribución de las quejas porfranja de edad y género

Hombres Mujeres TotalMenores de 35 años 36,84% 41,49% 39,74%

Entre 35 y 50 años 38,60% 36,17% 37,09%

Entre 51 y 65 años 12,28% 6,38% 8,61%

Mayores de 65 años 12,28% 15,96% 14,56%

Total 100% 100% 100%


La encuesta elaborada por la FUSM muestra unadistribución más asimétrica entre mujeres y hom-bres. Así, este estudio señala que las personas quese han dirigido a los ayuntamientos que han res-pondido a la encuesta eran mayoritariamentemujeres (65,90%), mientras que un 34,10% eranhombres.

En cuanto a las franjas de edad, el informe elabo-rado por la FUSM confirma que los menores de35 años son las personas que más se han dirigidoa los ayuntamientos que han contestado laencuesta para expresar diferentes problemas enmateria de vivienda.

Gráfico 3: Distribución de personas conproblemas en materia de vivienda por franjas de edad

Fuente: Encuesta FUSM

En cuanto a la procedencia, un 3,24% de las quejashan sido presentadas por inmigrantes, la mayoríade los cuales se sitúa en la franja de edad de entre35 y 50 años con hijos a cargo, y dos personas deprocedencia catalana han mencionado la condi-ción de emigrante retornado para poder acceder auna vivienda.

De 19 a 35años; 46,63 %De 36 a 65

años; 43,60 %

Más de 65años; 8,84 %

Menos de 19años; 0,93 %

3 En este caso, se han extraído los valores no necesario, aplicado alas personas jurídicas, y desconocido.

Gráfico 2: Evolución de la distribución de número de quejas y número de afectados según sison personas físicas o jurídicas (2005-2006)


Persona jurídica

Persona física

Persona jurídica

Persona física

Nú

mer

o d

eaf

ecta

dos

Nú

mer

o d

eq

uej

as

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

2005 2006

157 119

485

11

133

166

15

88

Respecto a la cuestión de la procedencia, elinforme elaborado por la FUSM manifiesta que losproblemas de vivienda predominan entre la pobla-ción inmigrante, seguida de la población del muni-cipio. Así, el 38,32% de las personas que se handirigido a los ayuntamientos participantes en laencuesta ha nacido fuera del Estado español. Estadiferencia se puede explicar por el grado de cono-cimiento de la institución y sus competencias porparte la población inmigrante.

Gráfico 4: Procedencia de las personas conproblemas en materia de vivienda


Dentro de este colectivo, las personas que mani-fiestan estos problemas, de acuerdo con los datosde la encuesta, son mayoritariamente de estadospertenecientes a la Unión Europea, seguidos delMagreb y de los estados de Centroamérica y Sura-mérica. El gráfico 5 muestra el origen de las perso-nas procedentes de fuera del Estado español quehan expresado a los ayuntamientos problemas enmateria de vivienda.

Gráfico 5: Origen de los inmigrantes conproblemas de vivienda


En cuanto a la renta, el 4,2% de las personas que hasolicitado la intervención del Síndic de Greuges hamencionado la recepción, fundamentalmente, delPrograma interdepartamental de las rentas míni-mas de inserción (en adelante, PIRMI) y de otraspensiones no contributivas. De este 4,2%, un 66,7%eran mujeres, ante el 33,3% de hombres, la mayo-ría de las cuales se ubica en la franja de edad deentre 35 y 50 años.

Los problemas de movilidad reducida representan un 12,9% del total de quejas sobre vivienda

Finalmente, cabe hacer una mención especial de laspersonas que han señalado en las quejas problemasde movilidad reducida o bien la necesidad dedepender de otra persona para llevar a cabo su vidadiaria, que corresponden a un 12,96% de las quejasrecibidas en la institución en materia de vivienda.De este 12,96%, un 56,25% eran mujeres mayorita-riamente ubicadas en la franja de edad de entre 35y 50 años, seguida de forma igual por la edad com-prendida entre los 51 y los 65 años y mayores de 65años. Con relación al 43,75% de hombres que hanmencionado problemas de movilidad reducida odependencia de otra persona, las franjas compren-didas entre los 35 y 50 años y entre los 51 y 65 añospresentan el 16,67% de los casos, seguidas de lafranja de edad de mayores de 65 años.

Tabla 2: Distribución de las quejas presenta-das por personas con movilidad reducida odependencia por franja de edad y género

Hombres Mujeres TotalMenores de 35 años 0,00% 17,65% 10,00%

Entre 35 y 50 años 38,46% 35,29% 36,67%

Entre 51 y 65 años 38,46% 23,53% 30,00%

Mayores de 65 años 23,08% 23,53% 23,33%

Total 100% 100% 100%


2.2. Régimen de tenencia y tipos de viviendaa los que se refieren las quejaspresentadas al Síndic

Este apartado tiene por objeto el estudio del régi-men de tenencia y tipo de vivienda a los que se

Unión Europea;39,06 %

Magreb;27,58 %

Áfricasubsahariana;7,06 %

Asia; 0,05 %

Restode Europa;2,80 %

Estados de AméricaCentral y del Sur;23,46 %

Resto deCataluña;7,33 %

Fueradel Estadoespañol;38,32 %

Resto del Estadoespañol;18,07 %

Municipio;36,27 %


refieren las quejas presentadas al Síndic. Así, seanaliza si la vivienda es o no es de propiedad(alquiler, derecho de habitación, usufructo, otros),si se trata de primera o de segunda residencia y sila vivienda es o no protegida.

El análisis general de los datos muestra que de las222 quejas de las que se tiene información sobrelas características de la vivienda, el 39,63% hacereferencia a viviendas en que la persona intere-sada no es la propietaria con respecto a un 60,36%.Esta distribución, bastante repartida entre vivien-das de propiedad y no propiedad, presenta diferen-cias respecto a los datos que generalmente sehallan al analizar la vivienda en Cataluña. En con-creto, el Estudio de la vivienda en Cataluña 20054,encargado por el Departamento de MedioAmbiente y Vivienda, señala que un 84% de lasviviendas son de propiedad ante un 15,4% deviviendas que no lo son. Ahora bien, el mismoestudio también indica que “tener una vivienda depropiedad es mayoritario en todos los estratos dealojamiento, excepto en los más bajos, en los queel alquiler representa el régimen de tenenciamayoritario con un 56,7%”.

En efecto, si se tiene presente que un gran númerode quejas han sido presentadas por personas pro-cedentes de los estratos de alojamiento más bajos,no resulta extraña esta distribución. La probabili-dad de recibir quejas de viviendas bajo el régimende alquiler es superior, puesto que también essuperior la probabilidad de recibir quejas de losestratos de alojamiento más bajos.

Asimismo, tal y como se observa más adelante, el38,7% de las quejas hace referencia a viviendas depromoción pública, y el parque público de viviendatiene una distribución más equitativa en lo que con-

cierne a las viviendas bajo el régimen de alquiler oarrendamiento y las viviendas bajo el régimen decompraventa, en relación con las viviendas libres.

Tabla 3: Evolución de las quejas según el régimen de tenencia (2005-2006)5

Régimen de tenencia 2005 2006 TotalPropiedad

Compra63 70 133

67,02% 54,69% 30,18%

Heredad1 1

0,08% 0,45%

Total 63 71 13467,02% 55,47% 60,36%

No Alquiler

19 48 67

propiedad 20,21% 37,50% 30,18%

Ocupación1 0 1

1,06% 0,00% 0,45%

Sin ninguna 11 9 20

propiedad 11,07% 7,03% 9,01%

Total 31 57 8832,98% 44,53% 39,64%

Total 94 128 222general 100% 100% 100%


La tabla 3 muestra, entre otros, el incremento dequejas que se ha producido entre las personas queestán bajo el régimen de alquiler del año 2006, enrelación con el año 2005.

En relación con el número de quejas que se hanpresentado por viviendas, el 42,57% de las quejasse ha presentado sobre viviendas protegidas, res-pecto al 57,42% de viviendas libres.


4 DIRECCIÓ GENERAL D’HABITATGE (2006). Estudi de l’habitatge aCatalunya 2005. Barcelona: Generalitat de Catalunya.

Gráfico 6: Distribución de los tipos de viviendas según el régimen de tenencia


Viviendas no protegidas

Viviendas protegidas

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Propiedad No-propiedad

27

41

89

45

5 Se han excluido los casos en los que por el contenido de laqueja no se puede determinar cuál es el régimen de tenencia alque se hace referencia.

Además, es preciso indicar que el 97,02% de loscasos hacía referencia a viviendas establecidascomo primera residencia, en relación con el 2,98%que indicaba problemas con la vivienda desegunda residencia.

La distribución del régimen de tenencia por génerotambién muestra algunos datos significativos. Así,a pesar de que tanto hombres como mujeresmayoritariamente disponen de viviendas de pro-piedad, la diferencia entre el número de mujeresque presentan la queja sobre una vivienda bajo elrégimen de alquiler o que no tienen ninguna pro-piedad es superior a la de los hombres.

Tabla 4: Distribución del régimen detenencia por género

Régimen de tenencia Hombres Mujeres TotalPropiedad

Compra49 66 115

42,61% 57,39% 100%

Heredad1 0 1

100% 0% 100%

Total 50 66 11643,10% 56,90% 100%

NoAlquiler

23 40 63

propiedad 36,51% 63,49% 100%

Ocupación0 1 1

0% 100% 100%

Sin ninguna 7 11 18

propiedad 38,89% 61,11% 100%

Total 30 52 8240,4% 59,6% 100%


Cabe afirmar también que el 56,96% de las quejaspresentadas por viviendas protegidas procede demujeres, en relación con un 43,04% de hombres.

Si se analiza el régimen de tenencia de las vivien-das según la franja de edad, se observa que losjóvenes menores de 35 años son el colectivo quemás sufre la falta de vivienda y en el que la distri-

bución entre compra y alquiler es más igualitaria.En el otro extremo, están los mayores de 50 años ylos menores de 65, y la franja de edad de entre 35y 50 años. Finalmente, cabe destacar la realidadcada vez más preocupante de la gente de la terceraedad, segunda franja de edad con más viviendasbajo el régimen de alquiler o bien sin ninguna pro-piedad.


Gráfico 7: Distribución del régimen de tenencia por franjas de edad


Más de 65 años

Más de 50 y menos de 65 años

Entre 35 y 50 años

Menos de 35 años

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Compra Alquiler Ocupación Sin propiedad

16 8

11

19

16

2

37

27

1

1

171

Por tipos de vivienda, las quejas del colectivo dejóvenes menores de 35 años se refieren de formamayoritaria a viviendas protegidas (56,82%). En el

extremo opuesto están las quejas de la gente de latercera edad, que se refieren a viviendas no prote-gidas (70,83%).

Bajo el punto de vista de la procedencia, el 100% delos inmigrantes que han solicitado la intervencióndel Síndic vive en viviendas bajo el régimen dealquiler, un 42,86% de las cuales son protegidas.

En cuanto a las personas con rentas más bajas, el83,33% vive en viviendas bajo el régimen de alqui-ler, o bien no tiene ninguna vivienda (16,67%). Deeste 83,33%, el 80% vive en viviendas protegidas yel 20%, en viviendas no protegidas.

Finalmente, en relación con las personas que hanexpresado en las quejas problemas de movilidadreducida o bien tienen la necesidad de depender deotra persona para llevar a cabo su vida diaria, el59,38% vive en viviendas bajo el régimen de alqui-ler, en relación con un 40,63% que vive bajo el régi-men de compraventa. El 53,13% vive en viviendasprotegidas ante un 46,88% que vive en viviendas noprotegidas.

3. DIMENSIÓN TERRITORIAL DE LAS QUEJAS

La distribución territorial de las quejas presenta-das al Síndic en materia de vivienda muestra queesta cuestión afecta a muchos habitantes de Cata-luña, independientemente del territorio en queresidan. En este sentido, es relevante el hecho deque los habitantes del 70,73% de las comarcascatalanas han presentado alguna queja al Síndic. Apesar de ello, obviamente, las quejas en materia devivienda son más presentes en municipios mayo-res de 50.000 habitantes y ubicados en el áreametropolitana de Barcelona que en otras partesdel territorio.


Gráfico 8: Distribución del tipo de vivienda según la franja de edad


Más de 65 años

Más de 50 y menos de 65 años

Entre 35 y 50 años

Menos de 35 años

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

No protegida Protegida

70,83 % 29,17 %

46,15 %

46,43 %

53,85 %

53,57 %

43,18 % 56,82 %

De acuerdo con el gráfico 9, las comarcas que hantenido un mayor número de quejas se sitúan en elárea metropolitana de Barcelona. Así, el Barce-lonès, el Baix Llobregat y el Vallès Occidental sonlas comarcas en que los ciudadanos plantean másquejas en materia de vivienda.

Asimismo, conviene destacar las ocho quejas que sehan recibido desde la comarca del Urgell, que hacenreferencia al malestar que suscitó en el municipiode Tàrrega el parque de viviendas protegidas que la

Generalitat tenía aparentemente desocupadas y suprocedimiento de adjudicación posterior.

En el otro extremo, cabe señalar las dos quejasrecibidas desde la Alta Ribagorça de una asocia-ción y del Alt Urgell, que dan cuenta de las dificul-tades que tienen los municipios y las comarcascon pocos habitantes a la hora de disponer deviviendas de promoción pública y gestionar lasredes de mediación de alquiler social o las bolsasde alquiler joven.


Valld’Aran


10,40%Alta

Ribagorça

10,40%PallarsJussà

10,40%

AltUrgell

20,81%

Cerdanya

10,40%

Solsonès

20,81%


41,62%Bages 7

2,83%Vallès


Occidental

2610,53%

BaixLlobregat

11345,75%

Barcelonès

83,24%

Maresme

Ripollès

Garrotxa

31,21%

Alt Empordà

41,62%Baix

Empordà

52,02%

Gironès5

2,02%Selva

10,40%Pla de

l’Estany

52,02%Anoia

AltCamp

Conca deBarberà

10,40%

Garrigues

52,02%Segrià

Riberad’Ebre

10,40%TerraAlta

BaixEbre

Montsià

20,81%Garraf

20,81%

AltPenedès1

0,40%Baix

Penedès3

1,21%Tarragonès

62,43%Baix

Camp

Priorat

Noguera

Plad’Urgell

Segarra

83,24%Urgell

Gráfico 9: Distribución territorial de las quejas


� No se ha presentado nimguna queja� Menos del 1% de las quejas � Entre el 1% y el 5% de las quejas� Entre el 5% y el 20% de las quejas� Más del 20% de las quejas

En segundo término, desde el ámbito municipal,los ciudadanos del 100% de los municipiosmayores de 50.000 habitantes y entre 20.000 y50.000 habitantes han planteado alguna queja enmateria de vivienda al Síndic de Greuges. En sen-tido opuesto, los ciudadanos residentes en munici-pios entre 5.000 y 20.000 (20,69%) y de menos de5.000 habitantes (2,2%) han solicitado en menormedida la intervención de la institución. En estesentido, en materia de vivienda, las dificultadesson más presentes en los municipios mayores,desde el punto de vista del número de habitantes,y próximos o ubicados en el término municipal deBarcelona.

4. EL OBJETO DE LAS QUEJASPRESENTADAS AL SÍNDIC

Para el desarrollo este apartado, se ha clasificadoel número de quejas desde el punto de vista de lasdemandas de los ciudadanos y atendiendo al “ciclode vida” de la vivienda. Así, se han agrupado lassolicitudes de intervención del Síndic según cincograndes apartados.

El primer apartado, sobre el acceso y la adquisición,hace referencia a las necesidades de los ciudadanosdesde que se plantean la adquisición de la viviendahasta que acceden a ella de forma efectiva.


Valld’Aran


202,16%Alta

Ribagorça

20,22%PallarsJussà

10,11%

AltUrgell

70,76%

Cerdanya

70,76%

Solsonès

50,54%


50,54%Bages 26

2,80%Vallès


Occidental

657,01%Baix

Llobregat

36339,16%

Barcelonès

192,05%

Maresme

Ripollès

Garrotxa

181,94%

Alt Empordà

262,80%Baix

Empordà

60,65%

Gironès8

0,86%Selva

20,22%Pla de

l’Estany

90,97%Anoia

AltCamp

Conca deBarberà

10,11%

Garrigues

667,12%Segrià

Riberad’Ebre

10,11%TerraAlta

BaixEbre

Montsià

30,32%Garraf

50,54%

AltPenedès1

0,11%Baix

Penedès5

0,54%Tarragonès

80,86%Baix

Camp

Priorat

Noguera

Plad’Urgell

Segarra

141,51%Urgell

Gráfico 10: Distribución territorial de los afectados por las quejas


� No se ha presentado ninguna queja � Menos del 1% de los afectados � Entre el 1% y el 5% de los afectados � Entre el 5% y el 20% de los afectados � Más del 20% de los afectados

El segundo apartado, sobre la construcción y ade-cuación, agrupa las quejas planteadas desde lafecha de la finalización de la construcción hastatranscurridos dos años, puesto que se pueden pre-sentar quejas por la actuación de la DirecciónGeneral de Vivienda ante los desperfectos en laconstrucción durante los dos primeros años.

El tercer apartado, sobre la conservación y el man-tenimiento, está integrado por las quejas relativasal periodo comprendido una vez transcurridos losdos años iniciales de residencia en la viviendahasta que se sucede un desahucio, una expropia-ción, una descalificación, etc.

El cuarto apartado, de carácter más genérico, dacuenta de las quejas por expropiaciones, desahu-cios, descalificaciones de la vivienda, etc., y losproblemas que se derivan de cada una de estassituaciones.

Finalmente, como apartado independiente, se ana-lizan los casos de acoso inmobiliario.

4.1. Datos generales

El mayor número de solicitudes de intervencióndel Síndic hace referencia, en primer lugar, alacceso y la adquisición (88 casos) y, en segundolugar, a la conservación y el mantenimiento (85) dela vivienda. A pesar de ello, cabe destacar que, res-pecto al año 2005, el mayor incremento de quejasse ha producido tanto en el acceso y la adquisicióncomo en la construcción y adecuación.

En efecto, el hecho de que cada vez haya másmunicipios que promocionen, de forma indepen-diente o con el apoyo de otros entes supramunici-pales, viviendas protegidas ha dado lugar a laemergencia de quejas en relación con los requisi-tos de acceso y procedimientos de adjudicación deestas viviendas.

En este sentido, en lo que concierne a la construc-ción y adecuación, problemas que anteriormenteeran poco presentes, como el retraso en la entregade las viviendas o los desperfectos en la construc-ción desde el inicio, actualmente son motivo dequeja por parte de los ciudadanos.

Tabla 5: Evolución del número de quejassegún el objeto

2005 2006 TotalAcceso y adquisición 33,98% 36,81% 35,63%

Construcción y adecuación 12,62% 21,53% 17,81%

Conservación y 40,78% 29,86% 34,41%mantenimiento

Otros (expropiaciones, 10,68% 11,11% 10,93%descalificación,desahucios, etc.)

Acoso inmobiliario 1,94% 0,69% 1,21%

Total 100% 100% 100%


En cuanto al tipo de personas que plantean laqueja, las asociaciones y comunidades de propie-tarios están más presentes en las fases de cons-trucción, adecuación, conservación y manteni-miento, en comparación con las fases en las quelas opciones y el margen de decisión son más indi-vidualizados.

Tabla 6: Distribución del objeto de la quejapor tipo de persona que la presenta

Persona Personafísica jurídica Total

Acceso y adquisición 95,45% 4,55% 100%

Construcción y adecuación 88,64% 11,36% 100%

Conservación y 82,35% 17,65% 100%mantenimiento

Otros (expropiaciones, 92,59% 7,41% 100%descalificación,desahucios, etc.)

Acoso inmobiliario 100% 0% 100%

Total 89,47% 10,53% 100%


La distribución del objeto de la queja por géneromuestra que las mujeres plantean más quejas enrelación con el acceso, la construcción y el acosoinmobiliario que con relación a la conservación yel mantenimiento u otros, que o bien se distribu-yen de forma igualitaria, o bien son los hombreslos que solicitan en estos casos con mayor fre-cuencia la intervención del Síndic.


Asimismo, cabe señalar que en el periodo com-prendido entre los años 2005 y 2006, dos mujeresque sufrieron violencia de género, un vez se sepa-raron de la pareja, tuvieron muchos problemas a lahora de recibir la adjudicación de una viviendaprotegida, lo que precisó la intervención de estainstitución para resolver el problema.

En relación con la distribución del objeto de laqueja por franjas de edad, cabe destacar, en pri-mer lugar, que más de dos tercios del colectivode jóvenes menores de 35 años hacen referenciaal acceso y la adquisición como el problemaprincipal en materia de vivienda, seguido del

colectivo de mayores de 50 y menores de 65años. Con referencia a esta cuestión, cabe seña-lar que ya en el gráfico 7, sobre la distribucióndel régimen de tenencia por franjas de edad, sepodía observar que el régimen de alquiler era laopción mayoritaria de este colectivo. De nuevo,cabe recordar que el Síndic, como institución endefensa de las personas, en gran medida recibequejas de los colectivos más desfavorecidos. Así,en este colectivo, gran parte de las personasrepresentadas son mujeres y hombres separa-dos, sin trabajo y con un bajo nivel de formaciónpara poder acceder a un trabajo con un nivel deingresos superior.


Gráfico 11: Distribución del objeto de la queja por género


Construcción y adecuación

Conservación ymantenimiento

Otros

Acceso/Adquisición

Acoso inmobiliario

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Mujeres Hombres

67,86 % 32,14 %

56 %44 %

50 %50 %

33,33 %66,67 %

61,54 % 38,46 %

Gráfico 12: Distribución del objeto de la queja por franjas de edad


Más de 65 años

Entre 51 y 65 años

Entre 35 y 50 años

Menos de 35 años

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Conservación y mantenimientoAcceso/Adquisición

Otros

Construcción y adecuación

Acoso inmobiliario

28 % 8 %

15,38 %

26,32 %

19,67 %

53,85 %

38,60 %

67,21 %

12 %

19,30 %

3,28 %9,84 %

8 % 44 %

30,77 %

15,79 %

Des del punto de vista de la procedencia, el 62,50% delos inmigrantes que han solicitado la intervencióndel Síndic hace referencia a la necesidad de accedera una vivienda de promoción pública, seguida de lasquejas por la conservación y el mantenimiento de lavivienda (25,00%). Finalmente, un 12,50% se quejapor expropiaciones, descalificaciones, etc. y, en con-creto, por el desahucio de sus viviendas.

Las quejas de la mayoría de los jóvenesse refieren a las dificultades de acceso

En cuanto a las personas con rentas más bajas, el83,33% se queja de la falta de acceso a unavivienda de promoción pública y un 16,67% pre-senta quejas en relación con la conservación y elmantenimiento de las viviendas.

Con relación a las personas que han expresado enlas quejas problemas de movilidad reducida o bientienen la necesidad de depender de otra personapara llevar a cabo su vida diaria, el 50% se quejapor temas relacionados con el acceso y la adquisi-ción, seguidos de la conservación y el manteni-miento (25%) y de otros (desahucios, expropiacio-nes, descalificaciones, etc.).

Si se analiza el objeto de la queja según el régimende tenencia de las viviendas, principalmente por elrégimen de compraventa y alquiler, se observa quelas personas que solicitan o formulan las quejas entorno al acceso y la adquisición son principal-mente personas que están en viviendas de alqui-ler. En cambio, tanto la construcción y adecuación,como la conservación y el mantenimiento de lavivienda se producen, fundamentalmente, enviviendas bajo el régimen de compra. De hecho,esta situación es perfectamente comprensible,puesto que el tipo de problemas que se planteanen estos dos casos son problemas de los propieta-rios de viviendas.

La tabla 7 muestra la distribución del objeto de laqueja por tipos de vivienda. Tal y como seobserva, los problemas derivados del acceso y laadquisición, y la construcción y adecuación deviviendas hacen referencia, de forma mayoritaria,a las viviendas protegidas. En cambio, la conser-vación, el mantenimiento y el acoso inmobiliariose producen, principalmente, en viviendas noprotegidas. Cabe destacar también que las quejaspor expropiaciones, descalificaciones, desahu-

cios, etc. ocurren, en un 65,38% de los casos, enviviendas protegidas. En este sentido, cabe recor-dar que el Síndic sólo puede intervenir en lasposibles vulneraciones de los derechos funda-mentales en lo que concierne a la Administraciónpública y, por lo tanto, la probabilidad de que seanviviendas protegidas es superior a la de lasviviendas no protegidas y todavía más en cuestio-nes como las descalificaciones, las expropiacio-nes, los desahucios, etc.


Gráfico 13: Distribución del objeto de la queja por régimen de tenencia


Acceso/ Adquisición

Construcción yadecuación


Otros

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Compra Alquiler Ocupación

41,27 % 57,14 %

13,51 %

20,55 %

86,49 %

79,45 %

57,69 % 42,31 %

1,59 %

Tabla 7: Distribución del objeto de la quejapor tipos de vivienda

No protegida Protegida TotalAcceso y adquisición 42,86% 57,14% 100%

Construcción y adecuación 45,95% 54,05% 100%

Conservación y mantenimiento 82,19% 17,81% 100%

Otros (expropiaciones, 34,62% 65,38% 100%descalificación,desahucios, etc.)

Acoso inmobiliario 100% 0% 100%

Total 57,43% 42,57% 100%

Finalmente, en cuanto a la relación del objeto de laqueja según el alcance territorial, los problemas deacceso y adquisición son los que están más distri-buidos territorialmente. El Barcelonès y el Baix Llo-bregat son las comarcas donde los ciudadanos hanpresentado más quejas al Síndic.


En cuanto a la distribución territorial, las quejas porconstrucción y adecuación de las viviendas se pre-sentan en quince comarcas, al igual que los proble-mas de conservación y mantenimiento, a pesar degenerar casi la mitad de quejas que éstas últimas.

Asimismo, tal y como se puede observar en latabla 8 y también en el gráfico 14, cabe destacarque el acoso inmobiliario nuevamente se produceen los territorios con grandes concentracionesurbanas.

Tabla 8: Distribución del objeto de la queja según el alcance territorial

Comarca Acceso y Construcción Conservación y Acosoadquisición y adecuación mantenimiento Otros inmobiliario

Alt Empordà 1 2

Alt Penedès 1 1

Alt Urgell 1

Alta Ribagorça 1

Anoia 2 3

Bages 1 2 1

Baix Camp 5 1

Baix Empordà 3 1

Baix Llobregat 12 2 7 5

Baix Penedès 1

Barcelonès 33 15 53 10 2

Berguedà 1 1

Cerdanya 2

Garraf 1 1

Garrigues 1

Gironès 2 2 1

Maresme 4 1 2 1

Osona 1 1 1 1

Pallars Jussà 1

Pallars Sobirà 1

Pla de l’Estany 1

Segrià 2 1 1 1

Selva 2 2 1

Solsonès 1

Tarragonès 2 1

Terra Alta 1

Urgell 8

Vallès Occidental 10 3 8 2 1

Vallès Oriental 1 2 4

Total 88 44 85 27 3


En relación con el número de habitantes delmunicipio, la distribución porcentual de las que-jas es bastante equilibrada, si bien merece lapena destacar que en los municipios mayores de50.000 habitantes es donde hay más quejas encuanto a la conservación y el mantenimiento delas viviendas.

4.2. Acceso y adquisición

Como ya se ha señalado anteriormente, el acceso yla adquisición hacen referencia a las necesidadesde los ciudadanos desde que se plantean el accesoa la vivienda hasta que acceden a ella de formaefectiva. El gráfico 15 presenta las principales cau-sas por las que se quejan los ciudadanos.


Gráfico 14: Distribución del objeto de la queja según el número de habitantes del municipio


Construcción yadecuación


Otros

Acceso/Adquisición

Acoso inmobiliario

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Entre 20.000 y 50.000Menos de 5.000 Entre 5.000 y 20.000 Más de 50.000

3

3

183

249

668

10 56

3

4 7

74

8 14

Gráfico 15: Tipos de quejas en materia de acceso y adquisición


10

20

Requisitos Procedi- Falta de Falta Ayudas para Ayudas para Otrosde acceso miento de respuesta de oferta pagar el adquirir

adjudicación ante solicitud pública alquiler para la viviendade información arrendatarios

15

5

25

30

0

24 24

20

10

5

2 3

Los requisitos de acceso para poder formar partedel procedimiento de adjudicación, junto con éste,son las cuestiones que presentan una mayor dis-conformidad de las personas que solicitan la inter-vención del Síndic.

Los años de empadro-namiento que algunosayuntamientos exigen para optar a una vivienda es el requisito de acceso más cuestionado

En cuanto a los requisitos de acceso, la mayoría dequejas se centra en el número de años de empadro-namiento en un determinado municipio que exi-gen las administraciones locales para poder optar auna vivienda. Obviamente, las bases de las convo-catorias afectan la potestad discrecional de losayuntamientos, pero ciertamente el elevadonúmero de años que algunas administracioneslocales exigen para poder participar en la convoca-toria resulta a menudo excesivo. En efecto, ensociedades como las actuales, la movilidad resi-dencial se ha incrementado de forma importante y,de hecho, en comarcas con un número elevado dehabitantes, es difícil encontrar personas jóvenesque no se hayan tenido que trasladar en ningúnmomento de su vida a otros municipios por razo-nes laborales, educativas, etc. Teniendo eso pre-sente, incorporar como criterio un elevado número

de años de empadronamiento en el municipio noes una medida que garantice una solución lo másequitativa posible y que garantice a los colectivosmás desfavorecidos acceder a una vivienda.

La tercera queja más presente en cuanto al accesoa la vivienda no es un problema que afecte exclu-sivamente a esta materia, sino que se reproduceen todas las administraciones, independiente-mente del asunto de que se trate. La respuesta delas administraciones ante cualquier solicitud, seadel tipo que sea, además de ser una obligacióndesde el punto de vista jurídico, es un elementofundamental para aproximar a los ciudadanos alas administraciones públicas, para incrementar laconfianza en las instituciones y para poder garan-tizar, como se indica generalmente en la informa-ción institucional, que las administraciones efecti-vamente están al servicio del ciudadano.

En cuarto lugar están las quejas por la falta deoferta pública. Finalmente, en un grado menor,están las ayudas para adquirir la vivienda y las ayu-das para pagar el alquiler para arrendatarios enriesgo de exclusión social. El motivo de queja encuanto a estas ayudas se centra en la falta de infor-mación y en el retraso en el pago de las ayudas.

4.3. Construcción y adecuación

El apartado de construcción y adecuación agrupalas quejas planteadas desde la fecha de la finaliza-ción de la construcción hasta transcurridos dosaños. El gráfico 16 presenta las principales causaspor las que se quejan los ciudadanos en materia deconstrucción y adecuación.


Gráfico 16: Tipos de quejas en materia de construcción y adecuación


10

20

Desperfectos en Licencia de primera Falta de respuesta Retraso enla construcción ocupación, cédula ante solicitud la construcción

de habitabilidad de información

15

5

25

30

0

29

8

25

Las quejas en materia de construcción y adecua-ción se centran, fundamentalmente, en los desper-fectos de la vivienda desde el inicio de la obra. Deestas quejas, el 72,41% hace referencia a viviendaspromovidas por administraciones públicas, mien-tras que el 27,59% se abre en relación con vivien-das promovidas por promotores privados. La inter-vención del Síndic en este último caso es debidano tanto a la queja por defectos en la construcción,sino a los problemas derivados de la tramitación yresolución de las denuncias por parte del Departa-mento de Medio Ambiente y Vivienda. En este sen-tido, la falta de información al ciudadano sobre elestado de la tramitación de la denuncia o el retrasoen la resolución del expediente son algunos de losaspectos que más señalan los ciudadanos conrelación a esta cuestión.

El segundo aspecto sobre el que se quejan los ciuda-danos se centra en el retraso de las administracio-nes a la hora de tramitar la concesión de la licenciade primera ocupación y la cédula de habitabilidad.

Sin embargo, conviene señalar que a raíz delnúmero de quejas sobre esta materia, el Síndic haabierto una actuación de oficio para estudiar lascausas y proponer mejoras y sugerencias, a que serefieren posteriores capítulos del presente informe.

Finalmente, cabe destacar la incorporación de unnuevo tipo de queja durante el año 2006 en mate-ria de construcción y adecuación: el retraso en laconstrucción de las viviendas de protección oficial.

Es preciso intensificar los esfuerzos para controlar y garantizar el estado correcto de las viviendas

4.4. Conservación y mantenimiento

El apartado de conservación y mantenimiento estáintegrado por las quejas relativas al periodo com-prendido una vez transcurridos los dos años ini-ciales de residencia en la vivienda hasta que sesucede, entre otros, una descalificación, un des-ahucio, una expropiación, etc. El gráfico 17 mues-tra los tipos de quejas que se han recibido en rela-ción con esta materia.


Gráfico 17: Tipo de quejas en materia de conservación y mantenimiento


10

20

Ayudas a la Desperfectos Falta de Falta de Falta de Renovación Otrosrehabilitación en la cumplimiento respuesta inspección de contratos

de las vivienda de las órdenes ante solicitud adminis-viviendas de ejecución de información trativa

15

5

25

30

35

40

0

36

8

36

19

9

4

Las ayudas destinadas a la rehabilitación de vivien-das han generado durante los últimos dos años unelevado número de quejas que se centran, funda-mentalmente, en un 58,3% de los casos, en el retrasoen el pago de la ayuda, en un 33,3% de los casos, enla disconformidad con la resolución denegatoria y,finalmente, en un 8,3% de los casos, en la falta deinformación ante solicitudes de información.

El hecho de que el 58,3% de las quejas sobre estasayudas verse sobre el retraso en el pago plantea lanecesidad de rediseñar los circuitos funcionales ydocumentales de estas ayudas, y prever mecanis-mos de control para conocer el estado de tramita-ción de los expedientes.

La segunda cuestión que más quejas presenta es lafalta de inspección administrativa por parte de lasadministraciones locales respecto al estado de lasviviendas, a pesar de la previa denuncia o solicitudde los ciudadanos ante estas administraciones. Lafunción de control, en este caso tanto en cuanto ala falta de inspección administrativa como a lafalta de cumplimiento de las órdenes de ejecuciónque las propias administraciones han decretado, amenudo es una de las funciones más olvidadas porlas administraciones en términos de recursos y,

por lo tanto, de importancia. A pesar de eso, cabeintensificar todos los esfuerzos posibles para pre-ver los controles necesarios y garantizar un estadocorrecto de las viviendas.

Finalmente, cabe destacar los desperfectos en lavivienda, no desde la construcción, sino como con-secuencia de la intervención posterior de la mismaadministración pública en este caso. Así, formanparte de este grupo de quejas las grietas, las hume-dades, etc., ocasionadas por las obras públicas lle-vadas a cabo después de la construcción de lavivienda y que se fundamentan en el retraso en latramitación de los procedimientos de responsabi-lidad patrimonial.

4.5. Otros (expropiaciones,descalificaciones, etc.)

Este apartado hace referencia a procedimientos dedescalificación de viviendas, expropiaciones, des-ahucios, etc. y a los problemas que se derivan decada una de estas situaciones. El gráfico 18 mues-tra los principales aspectos sobre los que los ciuda-danos se han quejado en relación con este tema.


Gráfico 18: Tipos de quejas


4

8

Desahucios Expropiación Descalificación Permutas Otrosde viviendas de de vivienda

protección oficial

6

2

10

12

0

11

3

5 5

3

En este apartado, las solicitudes de intervencióndel Síndic de Greuges se centran, fundamental-mente, en los casos de desahucios de viviendas,seguidos de los retrasos en las tramitaciones desolicitudes de permutas de viviendas de promociónpública y de los procesos de descalificación deviviendas de protección oficial. En relación con esteúltimo asunto, es preciso señalar que en el 100% elmotivo de la queja se basa en la falta de coordina-ción entre el Departamento de Medio Ambiente yVivienda y el Ministerio de Fomento, respecto aretrasos en la tramitación de los expedientes y laconfusión entre las competencias y las funcionesque ejercen la Administración estatal y la Adminis-tración autonómica en este procedimiento.

5. LAS ADMINISTRACIONESAFECTADAS POR LAS QUEJAS

El hecho de que en el 12,95% de las quejas presen-tadas al Síndic se haya tenido que intervenir con-tando, para su tramitación, con dos administracio-nes, o bien con dos departamentos o entes diferen-tes dentro de una administración, es una pruebade la necesaria colaboración que requiere la polí-tica de vivienda. De este 12,95%, en el 77,27% de loscasos la intervención se ha producido entre laAdministración local y la Administración autonó-mica, mientras que en el 22,73% la tramitación seha producido entre la Administración autonómicay la Administración estatal.

En efecto, tal y como se ha podido observar a lolargo de este estudio, la existencia de colectivos enriesgo de exclusión social en materia de vivienda ola responsabilidad patrimonial de las administra-ciones públicas ante obras públicas que perjudicanel estado de los inmuebles generan la necesidad deconcebir la vivienda como una política pública que

no puede ser entendida sólo bajo el punto de vistade la oferta y la demanda. Cabe mencionar que enel 60% de los casos en que el Síndic se ha tenidoque dirigir a dos departamentos de la Generalitatpara resolver una queja, éstos han sido el Depar-tamento de Medio Ambiente y Vivienda y el Depar-tamento de Bienestar y Familia (actualmente,Departamento de Acción Social y Ciudadanía).

La falta de coordinaciónentre administracionesgenera problemas graves a los ciudadanospara ejercer sus derechos

De la misma forma, la necesaria interrelacióndesde el punto de vista competencial entre lasadministraciones local y autonómica, en materiaurbanística, de servicios sociales, entre otros,requiere la necesaria cooperación entre las distin-tas administraciones.

Además, tal y como se ha podido observar deforma detallada en el apartado 4.5, la falta de coor-dinación entre administraciones públicas, comopor ejemplo el caso de la Administración estatal yla autonómica, genera problemas graves a los ciu-dadanos en lo que concierne al ejercicio de susderechos.

En los casos en que no ha sido necesaria la trami-tación con dos administraciones o con dos entesde una misma administración, las quejas se handistribuido de forma similar entre la Administra-ción autonómica y la local.


Gráfico 19: Distribución de las quejas por tipo de administración


40

80

Administración Administración Administración Administración Administraciónautonómica local de justicia estatal institucional

60

20

100

120

0

110104

1 3 1

En relación con la Administración local, a excep-ción de seis quejas en que intervenían entessupramunicipales, el resto de quejas (102) se haformulado en relación con ayuntamientos. La dis-tribución del número de quejas por ayuntamientosse presenta en la tabla 9.

Tabla 9: Distribución de las quejas relativasa los ayuntamientos de Cataluña

Ayuntamiento de Albatàrrec 1

Ayuntamiento de Almatret 1

Ayuntamiento de Badalona 4

Ayuntamiento de Balsareny 1

Ayuntamiento de Banyoles 1

Ayuntamiento de Barcelona 35

Ayuntamiento de Blanes 1

Ayuntamiento de Calafell 1

Ayuntamiento de Calonge 2

Ayuntamiento de Canet de Mar 1

Ayuntamiento de Castellar del Vallès 1

Ayuntamiento de Cornellà de Llobregat 2

Ayuntamiento de Esplugues del Llobregat 1

Ayuntamiento del Figaró-Montmany 1

Ayuntamiento de Fogars de la Selva 1

Ayuntamiento de Gavà 2

Ayuntamiento de Horta de Sant Joan 1

Ayuntamiento de Isòvol 1

Ayuntamiento de La Bisbal d'Empordà 1

Ayuntamiento de L'Escala 1

Ayuntamiento de L'Hospitalet de Llobregat 3

Ayuntamiento de Lleida 3

Ayuntamiento de Lles de Cerdanya 1

Ayuntamiento de Manresa 2

Ayuntamiento de Molins de Rei 1

Ayuntamiento de El Prat de Llobregat 2

Ayuntamiento de Reus 1

Ayuntamiento de Ripollet 1

Ayuntamiento de Sabadell 4

Ayuntamiento de Sant Adrià del Besòs 3

Ayuntamiento de Sant Bartomeu Grau 1

Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès 3

Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat 1

Ayuntamiento de Sant Joan Despí 1

Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet 1

Ayuntamiento de Sitges 1

Ayuntamiento de Tagamanent 1

Ayuntamiento de Tarragona 1

Ayuntamiento de Tàrrega 1

Ayuntamiento de Terrassa 1

Ayuntamiento de Vic 1

Ayuntamiento de Viladecans 1

Ayuntamiento de Viladecavalls 2

Ayuntamiento de Vilassar de Dalt 1


Como se observa en la tabla, los ayuntamientosque más quejas han recibido han sido el Ayunta-miento de Barcelona, el Ayuntamiento de Bada-lona y el Ayuntamiento de Sabadell.

En lo que concierne a la Administración autonó-mica, al Departamento de Medio Ambiente yVivienda le corresponde el 60% de las quejas,seguido del Departamento de Acción Social y Ciu-dadanía con el 9,1% de las quejas.


Gráfico 20: Distribución de las quejas relativas a la Generalitat por departamentos6


Departamento de AcciónSocial y Ciudadanía

Departamento dela Presidencia

Departamento dePolítica Territorial y

Obras Públicas

Instituto Catalán del Suelo

Departamento de MedioAmbiente y Vivienda

0 10 20 30 40 50 60 70

10

1

66

3

2

6 El Instituto Catalán del Suelo se clasifica de forma diferenciadarespecto a los departamentos.

Del conjunto de resoluciones emitidas por el Sín-dic, en un 45,34% de los casos, el Síndic no haobservado ninguna irregularidad en la interven-ción administrativa, atendiendo a los criterios decumplimiento de la legalidad.

En segundo lugar, después de haberse presentadola queja en la institución, en un 30,37% de loscasos la Administración ha tomado medidas pararesolver el problema.

6. LAS RESOLUCIONES DEL SÍNDIC

Del conjunto de quejas tramitadas por el síndic(247), cabe resaltar el incremento del 34,74% delnúmero de resoluciones emitidas por la institu-ción, como consecuencia del aumento del númerode quejas y del incremento de la intervenciónpública en materia de vivienda.

Tal y como se puede observar en el gráfico 21, elresto de formas de finalizar los expedientes en

el año 2006 es menor en relación con el incre-mento del número de quejas. A pesar de ello,cabe resaltar la colaboración estrecha que seestá manteniendo con los defensores locales. Enefecto, el incremento del traslado de las quejas aotros defensores se ha producido a raíz del cum-plimiento de los convenios de colaboración conlos defensores locales que permite, siempre ycuando así lo solicite la persona interesada,solucionar los problemas de la forma máspróxima posible.


Gráfico 21: Tipo de finalización de las quejas en materia de vivienda


Traslado de Desistimiento Declaración de Resoluciónla queja a caducidad

otros defensores

40

80

60

20

100

120

140

0

2005 2006

1 4 27 54

128

95


Gráfico 22: Tipo de resolución de las quejas planteadas al Síndic


No-irregularidad La Administración Recordatorio de Sugerenciasde la actuación toma medidas deberes legalesadministrativa

20

40

30

10

50

60

70

46

31

16

4

2005 2006

66

44

69

0

En tercer lugar, el 9,3% de las resoluciones delSíndic se ha fundamentado en el recordatorio dedeberes legales. En concreto, y de acuerdo con laLey 30/1992, de 26 de noviembre, del RégimenJurídico de las Administraciones Públicas y delProcedimiento Administrativo Común (modi-ficada por la Ley 4/1999), se recuerda a las admi-nistraciones públicas con cierta frecuenciala necesidad de cumplir con el artículo 42 de lamencionada ley y los principios de eficacia y cele-ridad que deben regir en todos los procedimien-tos administrativos.

En cuanto a las sugerencias, el Síndic se ha servidode dicho tipo de resoluciones para dar solución alos desperfectos ocasionados en los inmuebles, laexclusión de determinadas personas en las listaspara acceder a las viviendas de protección oficial,los retrasos en la construcción o el acoso inmobi-liario, entre otros. Finalmente, cabe señalar que elgrado de aceptación de las sugerencias ha sido del69,23%, con respecto a un 23,1% en que se hanaceptado parcialmente las sugerencias y, final-mente, un 7,69%, en que las administraciones nohan aceptado las sugerencias del Síndic.


ANEXO I: VARIABLES Y VALORES RECOGIDOS EN CADA GRUPO

7 Número de personas interesadas que firman la solicitud deintervención del Síndic.

8 Se utiliza el valor no aplica para aquellos casos en los que setrata de una persona jurídica.

9 Se utiliza el valor no necesario para aquellos casos en que setrata de una persona jurídica.

Tabla 1: Variables utilizadas para los datos identificativos de las quejas

Variable Valores

Número de queja/caso Identificación de la queja/caso

Tipos de intervención • Queja

• Actuación de oficio

Año • 2005

• 2006

Tabla 2: Variables utilizadas para determinar las características sociológicas de las personasque presentan quejas

Variable Valores

Tipo de persona • Física

• Jurídica

Número de afectados7 Variable cuantitativa

Sexo • Hombre

• Mujer

• No aplica8

Edad • Menores de 35 años

• Entre 35 y 50 años

• Entre 51 y 65 años

• Mayores de 65 años

• Desconocido

• No necesario9

Inmigrante • Sí

• No

• No aplica4

Receptor de pensiones no contributivas • Sí

• No

• No aplica4

Movilidad reducida/discapacidad • Sí

• No

• No aplica4


Tabla 3: Variables utilizadas para determinar el régimen de tenencia y los tipos de viviendaa los que se hace referencia en la queja

Variable Valores

Régimen de tenencia • Propiedad

• No propiedad

Tipo de propiedad • Compra

Tipo de no propiedad • Alquiler

• Ocupación

• Sin propiedad

Tipo de residencia • Primera residencia

• Segunda residencia

Vivienda protegida • Sí

• No

Tabla 4: Tipos de quejas / Objeto de las quejas

Variable Valores

Materia • Acceso/adquisición

• Construcción/adecuación

• Conservación y mantenimiento

• Otros

• Acoso inmobiliario

Tipo de quejas sobre acceso/adquisición • Falta de oferta pública

• Falta de respuesta ante la solicitud de información

• Requisitos de acceso en las convocatorias de promoción de

viviendas públicas

• Procedimiento de adjudicación de las convocatorias de promo-

ción de viviendas públicas

• Ayudas para acceder a la vivienda

• Ayudas a arrendatarios en riesgo de exclusión social

Tipo de quejas sobre construcción y adecuación • Falta de respuesta ante la solicitud de información

• Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad

• Desperfectos en la construcción

• Retraso en la construcción de viviendas de promoción pública

• Otros

Tipo de quejas sobre conservación y

mantenimiento

• Ayudas a la rehabilitación

• Renovación de contratos de vivienda pública bajo el régimen de

alquiler o arrendamiento

• Falta de respuesta ante la solicitud de información

• Falta de inspección administrativa

• Desperfectos en la vivienda

• Falta de cumplimiento de las órdenes de ejecución

• Otros

Otros • Descalificación de viviendas de protección oficial

• Permutas

• Expropiaciones

• Desahucios

• Otros


Tabla 6: Administraciones afectadas

Variable Valores

Número de administraciones afectadas Variable cuantitativa

Número de departamentos de la Generalitat

afectados

Variable cuantitativa

Tipo de combinación cuando hay más de una

administración afectada

• Administración autonómica y Administración estatal

• Administración autonómica y Administración local

Tipo de combinación entre la Administración

autonómica y la Administración estatal

• Departamento de Medio Ambiente y Vivienda (en adelante,

DMAV) y Ministerio de Fomento

• DMAV y Ministerio de la Vivienda

Tipos de combinaciones detectadas

entre la Administración autonómica y

la Administración local

• ADIGSA y Ayuntamiento de L’Hospitalet de Llobregat

• Departamento de Bienestar y Familia (actualmente y en

adelante, Departamento de Acción Social y Ciudadanía) y

Ayuntamiento de Barcelona

• Departamento de la Presidencia y Ayuntamiento de Barcelona

• DMAV y Ayuntamiento de Sabadell

• DMAV y Ayuntamiento de Montcada i Reixac

• Departamento de Educación y Ayuntamiento de La Pobla de Lillet

• Departamento de Acción Social y Ciudadanía y Ayuntamiento de

Tàrrega

Tipo de combinación cuando hay más de un

departamento de la Generalitat afectado

• DMAV y Departamento de Política Territorial y Obras Públicas (en

adelante, DPTOP)

• DMAV y Departamento de Acción Social y Ciudadanía

• DMAV y Departamento de la Presidencia

• DMAV y ADIGSA

• Departamento de Acción Social y Ciudadanía y ADIGSA

Tipo de administración cuando sólo hay una

administración afectada

• Administración estatal

• Administración autonómica

• Administración local

• Administración de justicia

• Administración institucional

Tipo de entes de la Administración estatal • Ministerios

• Empresas públicas

Tipo de entes de la Administración autonómica • Departamentos

• Agencias

Tipo de entes de la Administración local • Diputaciones provinciales

• Consejos comarcales

• Ayuntamientos

Tabla 5: Distribución territorial de las quejas

Variable Valores

Municipio Nombre del municipio

Comarca Nombre de la comarca que integra el municipio

Provincia Nombre de la provincia que integra el municipio

Tipo de municipio • Menor de 5.000 habitantes

• De 5.000 a 20.000 habitantes

• De 20.001 a 50.000 habitantes

• Mayor de 50.000 habitantes


Tabla 7: Resoluciones del Síndic

Variable Valores

Tipo de finalización • Resolución

• Desistimiento

• Declaración de caducidad

Tipo de resolución • No irregularidad / Actuación correcta de la Administración

• Acepta la resolución

• Acepta parcialmente la resolución

• No acepta la resolución

En el marco de las relaciones de colaboración entreel Síndic y los defensores locales existentes enalgunos municipios de Cataluña, se han revisadodistintas memorias anuales para conocer elalcance de la problemática en la parte que afecta acompetencias municipales. Del análisis se des-prende una clara coincidencia con las problemáti-cas que sirven de base para la redacción del pre-sente informe.

Así, el Informe 2006 de la Síndica de Barcelonarecoge una relación de quejas vinculadas a lavivienda que son un relato de las distintas casuís-ticas limitadoras de derechos en este campo. Apartir de una queja concreta, la Síndica sitúa elproblema de las listas de espera y de la inactividadmunicipal hasta que la necesidad de disponer deuna vivienda pasa de un estadio de urgencia a unode inevitabilidad, lo que debe hacer reflexionarsobre la necesidad de que la Administración actúea partir de actitudes más preventivas.

Los defensores localesrecogen quejas que ponen de manifiesto la necesidad de una política preventiva

El mismo informe trata de la problemática de lasayudas y los colectivos que quedan excluidos delacceso a la vivienda, especialmente —y de eso tra-taba la queja— cuando una familia tiene la pun-tuación máxima para acceder a una viviendapública, dispone de una puntuación muy elevadapor su situación familiar y, además, está siguiendoun proceso de inserción por medio del SIS, pero nopuede acreditar unos ingresos suficientes parahacer frente al alquiler y queda excluida de la con-vocatoria.

Esta problemática la recogen también otros defen-sores locales, como por ejemplo el Síndic Defensorde la Ciutadania de Badalona (Memoria 2005), que

añade que en este grupo de personas menos favore-cidas económicamente se hallan muchas personasinmigradas que tienen bastantes dificultades aña-didas para encontrar un trabajo con todas las garan-tías que les permita acceder a la vivienda pública.

Esta recomendación es compartida por la Síndicade Barcelona, que afirma textualmente:

“Todo ello provoca que exista una franja depoblación de rentas bajas que, pese a que dis-pone de ingresos regulares, prácticamentequeda excluida de la vivienda social y de lasayudas para el acceso a la vivienda. Son princi-palmente aquellas personas que tienen sueldosque pueden estar por encima del salariomínimo interprofesional, pero que no llegan alnivel de renta de lo que hoy se conoce comomileuristas.

Una parte de estas necesidades estaban cubier-tas con los pisos que gestiona el PatronatoMunicipal de la Vivienda (PMV), donde el accesoa las viviendas se rige por otros criterios ade-más del nivel de renta. Pero, con el inicio delregistro único del Instituto Municipal de Urba-nismo, el PMV no ha admitido nuevas solicitu-des y sólo atiende emergencias sociales. Asi-mismo, el número de pisos sociales que se hagestionado a través del PMV siempre ha sidoinsuficiente para atender la demanda.

Por ello, cabría valorar si el acceso a las vivien-das de protección oficial que realiza el Ayunta-miento debería ser todo por sorteo.

Seguramente sería más conveniente reservarun porcentaje de pisos suficiente para adjudi-car según las circunstancias familiares y perso-nales del solicitante y ordenar su disponibili-dad según estos baremos.

En todo caso, las crecientes dificultades paraacceder a una vivienda en la ciudad de Barce-lona evidencian la falta ya histórica de asunciónde la responsabilidad pública para el cumpli-miento del derecho constitucional de disponerde una vivienda digna.”


ANEXO II: LA PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA EN LAS MEMORIAS DE LOS DEFENSORES LOCALES

Se presentan reflexiones similares en la memoria2006 del Síndic Personer de Mollet del Vallès.

Es natural que las temáticas tratadas por losdefensores locales vinculen de forma constantevivienda y servicios sociales, ya que son las vías porlas que el alcance del problema puede ser tratadodesde el ayuntamiento. Por ello, se observa quemuchas memorias sitúan el problema de acceso ala vivienda (tratado a escala local), no como unapartado específico del informe anual, sino en elcapítulo de servicios sociales.

El caso más evidente es el de la Síndica de Vila-franca del Penedès (Memoria 2005), que hace men-ción de las quejas recibidas en materia de vivienday las vincula a víctimas de la violencia de género,familias monoparentales con hijos y personas conpocos recursos económicos o nulos. Son tres ejem-plos de las problemáticas “de proximidad” tratadaspor defensores locales.

Es absolutamente necesario aumentar la oferta de vivienda protegida

El Defensor de la Ciutadania de Vilanova i la Geltrú(Memoria 2005) se refiere a ellas en distintas oca-siones (una ciudadana desahuciada que no dis-pone de vivienda para ella y sus hijos; una madresin recursos económicos para afrontar las rentasdel alquiler; etc.), a la vez que introduce una reco-mendación para buscar avales de fundaciones pri-vadas para coadyuvar con las políticas públicas devivienda y hacer más eficaz la actuación municipalen situaciones de urgencia.

En la misma dirección, el Defensor de la Ciutada-nia de Santa Coloma de Gramenet (Informe 2004)trata la insuficiencia de ayudas, las limitacionesexistentes en las coberturas de ayudas puntuales yla necesidad de incrementar los presupuestos enservicios sociales para hacer frente, entre otrasdemandas, a las necesidades de vivienda.

En otras ocasiones, los servicios sociales municipa-les no aprecian razones de urgencia para iniciaractuaciones (Informe del Síndic Municipal de SantBoi del 2005), ante la queja de una ciudadana por lafalta de respuesta a la solicitud de disponer de unpiso social por el desahucio del que ocupa. En este

caso, la proximidad al territorio del Síndic munici-pal le permite apreciar la verosimilitud de la reso-lución de los servicios sociales de su ayuntamiento.

En el mismo campo de actividad social se enmarcala queja descrita por el Síndic Personer de Molletdel Vallès (Memoria 2006), referida a las dificulta-des de un ciudadano con movilidad reducida paraacceder a su vivienda cuando el ascensor está ave-riado.

Asimismo, se observa que dos informes anuales dedefensores locales hacen referencia a los proble-mas derivados del acoso inmobiliario. El Defensordel Ciutadà de Figueres (Memoria 2005) o el Defen-sor de la Ciutadania de Vilanova i la Geltrú (Memo-ria 2005), que recoge dos quejas referidas al tema.

El problema del acoso inmobiliario está relacio-nado con la necesidad de disponer de una red depisos de inclusión social. De este problema, seocupa la Síndica de Barcelona, que afirma queestas viviendas facilitan la posibilidad de culminarcon éxito los procesos de inclusión de las personaso las familias. Aun así, la previsión de cincuentapisos para el año 2010 es insuficiente para hacerfrente a la realidad existente y las personas sintecho acabarán en pisos sobreocupados si no seasegura una mayor oferta de vivienda. Una solu-ción sería prever pisos permanentes compartidoscon una supervisión.

Parece bastante claro que cuando esta red no fun-ciona, una de las consecuencias es la existencia depisos sobreocupados, tal y como recoge el SíndicDefensor de la Ciutadania de Badalona (Memoria2005), que vincula la existencia de estas viviendascon las escaladas de conflictos vecinales.

Igualmente, cabe afirmar que la Memoria 2006 delSíndic Personer de Mollet del Vallès contiene unareflexión sobre las situaciones vinculadas a la pro-moción pública de viviendas por parte de promo-tores privados, los entes cooperativos y los nivelesde información que se facilitan en cada caso.

Finalmente, cabe recoger las conclusiones delInforme de la Síndica de Barcelona, que coincidensustancialmente con las del Síndic de Palamós ydan cuenta de la necesidad de aumentar la ofertade vivienda protegida, de incluir en la oferta deviviendas protegidas fórmulas que garanticen suacceso a las personas que, con los baremos actua-les, quedarían excluidas y de arbitrar las medidasnecesarias para que las personas acogidas en pisosde inclusión puedan encontrar una salida norma-lizada y estable.


En el capítulo 1 de este informe se han analizadode forma exhaustiva los datos estadísticos de lasquejas presentadas al Síndic durante los años 2005y 2006; acto seguido corresponde analizar su con-tenido. Por ello, en este capítulo cabe destacaralgunos de los problemas concretos que se hanconstatado más a menudo en las quejas y consul-tas recibidas en la institución, que lógicamente noconstituyen una diagnosis exhaustiva de todas lasproblemáticas que en materia de vivienda puedenexistir, pero que, sin embargo, cabe poner de mani-fiesto porque son relevantes y afectan a un grannúmero de personas.

1. EL ACCESO A LA VIVIENDA

El gráfico que aparece a continuación, que recogelos resultados de la encuesta de la fundación UnSol Món (FUSM), en que han participado diferentesayuntamientos, constata que, efectivamente, laproblemática de vivienda con la que se encuentranestos ayuntamientos es diversa y afecta a diferen-tes colectivos de personas.

Así, la perpetuación de la estancia en el núcleofamiliar, que afecta principalmente a la gentejoven, es el problema más frecuente de los que handetectado los municipios, con un porcentaje del19’70%.

Muy próximo está el problema derivado de la faltade adaptación de las viviendas a las necesidades dela población con movilidad reducida, que afecta ala gente de la tercera edad y las personas discapa-citadas, con un porcentaje del 18’89%. A continua-ción, la dificultad económica para hacer frente al

pago de la renta del alquiler o de la cuota del prés-tamo hipotecario, con un porcentaje del 18’20%, y,finalmente, los casos de falta de vivienda propia,que constituyen el 17’37% del conjunto total deproblemas en materia de vivienda, abarcando,entre otros, los casos de personas que viven enhabitaciones, pensiones, albergues, en viviendas deamigos o familiares, en viviendas compartidas o enviviendas que han ocupado de forma ilegal.

La perpetuación de laestancia de los jóvenesen el núcleo familiar es el problema más frecuente detectado por los municipios encuestados

En un segundo término, se constata que existe unnúmero considerable de casos de viviendas que nocumplen con los requisitos mínimos de habitabili-dad (12’98%) y que la sobreocupación de viviendasempieza a ser un problema importante paramuchos municipios (7’59%).

Finalmente, aunque en menor medida, se observatambién que los ayuntamientos encuestados hanpuesto de manifiesto otros problemas relativos a lasituación en que están las personas sin techo(2’93%), situaciones de chabolismo e infravivienda(1’54%) y el caso de las personas que están inmer-sas en procesos de expropiación (0’79%).


CAPÍTULO 2: ANÁLISIS DE PROBLEMAS CONCRETOSRELACIONADOS CON EL DERECHO A LA VIVIENDA

1.1. El derecho de las personas a lainformación sobre su derecho a accedera una vivienda de protección pública.La “ventanilla única”

Uno de los problemas que se constata con mayorfrecuencia en las quejas que se reciben en la institu-ción es la desinformación con la que se encuentranlas personas que quieren acceder a una vivienda conprotección oficial y que se ven obligadas a hacer ver-daderos peregrinajes por las administraciones públi-cas, las cooperativas, los sindicatos y las entidadessin ánimo de lucro que promueven viviendas de pro-tección oficial, con el objetivo de saber si existenviviendas disponibles que les puedan ser adjudica-das y cuáles son los requisitos que deben cumplirpara ser adjudicatarios de las mismas.

Asimismo, es motivo de queja constante el hecho depresentar una solicitud de vivienda protegida, que aveces se debe reiterar año tras año porque caduca, yno recibir ninguna respuesta de la Administración.

Cabe recordar primeramente la obligación de laAdministración de dar respuesta expresa y moti-vada a la persona que se ha dirigido a ella, infor-mándola sobre la disponibilidad de viviendas pro-tegidas existente y sobre las actuaciones que puedellevar a cabo para acceder a una vivienda: ya sea lapresentación de una solicitud, la incorporación delos datos de la persona en una lista de espera o enbases de datos de personas interesadas en futuraspromociones de vivienda, o tal y como lo haya pre-visto la Administración correspondiente. En todocaso debe facilitarse a la persona una información

clara, detallada y por escrito sobre los procesos aseguir cuando se haya dirigido por escrito a laAdministración o cuando así lo solicite.

La Generalitat podría ser la administración idónea para publicar toda la información sobre las promociones de vivienda

De todas formas, aparte de la necesidad de dar unarespuesta individualizada a las solicitudes concre-tas de vivienda, es preciso garantizar a los intere-sados en acceder a la vivienda su derecho a lainformación, en el sentido de que en cualquiermomento puedan conocer cuáles son las promo-ciones de viviendas con protección oficial queofrecen las distintas administraciones públicas deCataluña —incluso cooperativas, fundaciones, sin-dicatos u otros— y cuáles son los colectivos desti-natarios, los requisitos para optar a su adjudica-ción, los precios de las viviendas, etc., lo que debe-ría articularse mediante canales de informaciónaccesibles y fácilmente comprensibles para el con-junto de la ciudadanía, como por ejemplo teléfo-nos de información específicos, páginas web, etc.

En este sentido, sería conveniente centralizar todaesta información mediante sistemas de “ventani-


Gráfico 23: Problemas de vivienda


Sin techo

Perpetuación de la estancia en el núcleo familiar

En proceso de expropiación

Chabolismo e infravivienda

Falta de vivienda propia

Deficiencias en la vivienda porque no se adaptaa las necesidades

Deficiencias en la vivienda por superficie insuficiente

Dificultades económicas para afrontar el pagode la vivienda

Deficiencias en la vivienda porque no cumplelos mínimos de habitabilidad

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 %

18,89 %

7,59 %

12,98 %

18,20 %

19,70 %

0,79 %

17,37 %

1,54 %

2,93 %

lla única”, de forma que la persona interesada enacceder a una vivienda protegida no se vea obli-gada a realizar la peregrinación comentada ante-riormente, sino que pueda acceder a toda la infor-mación mediante una única consulta.

Partiendo de la base de que la vivienda tiene uncarácter supralocal, la Administración de la Gene-ralitat podría ser la administración idónea pararecoger y publicar, de forma permanente y actuali-zada, toda la información sobre las promocionesde vivienda que se llevan a cabo en cualquier partede Cataluña, utilizando los sistemas de informa-ción de que ya dispone la Generalitat, como porejemplo el teléfono 012 de atención telefónica o lamisma página Web del Departamento de MedioAmbiente y Vivienda para hacer llegar toda estainformación a los ciudadanos con la máximatransparencia y claridad. Se trataría, en definitiva,de un “inventario único” de pisos a disposición delas personas al cual podrían acceder todas lasadministraciones y entidades públicas y privadasque operan en el sector.

Cabe recordar que este sistema de información, cen-tralizado de cara al ciudadano, requeriría la colabo-ración de todas las administraciones públicas y enti-dades privadas que promueven vivienda protegida,a la hora de facilitar a la Administración de la Gene-ralitat toda la información necesaria sobre las actua-ciones que llevan a cabo en materia de vivienda.

1.2. La necesidad de prestar una especialconsideración a los colectivos másvulnerables de la sociedad. Las líneasde ayuda para pagar el alquiler como a medida que deberían impulsar lasadministraciones públicas. La memoriasocial del POUM10

Si bien la dificultad para acceder a una vivienda noes un problema que afecte exclusivamente a loscolectivos más desfavorecidos de la sociedad, síque es cierto que éstos tienen una dificultad aña-dida a la hora de acceder a una vivienda, por lascondiciones socioeconómicas en las que están.

Por ello, las administraciones públicas deben teneruna especial consideración ante estos colectivos.Es preciso recordar que el artículo 47 del vigenteEstatuto de Autonomía de Cataluña (EAC) obliga alos poderes públicos a prestar una atención espe-cial a los jóvenes y a los colectivos más necesita-dos a la hora de adoptar las medidas necesariaspara garantizar su derecho a la vivienda.

Entre las medidas que pueden adoptar las admi-nistraciones públicas para tal fin, cabe destacar lanecesidad de impulsar líneas de ayuda para pagarel alquiler que tengan en cuenta dos circunstan-cias diferenciadas.

Por una parte, la necesidad de garantizar el accesoa la vivienda bajo el régimen de alquiler a loscolectivos más necesitados mediante fórmulascomo avales y ayudas económicas de carácterperiódico que les permitan acceder a la vivienda ymantener su posesión después del pago de la rentadel alquiler.

Es preciso garantizar el acceso a la vivienda enalquiler a los colectivosmás necesitados con avales y ajustes económicos periódicos

Por otra parte, el establecimiento de las ayudaseconómicas necesarias para ayudar a aquellas per-sonas que ya disponen de una vivienda a título dearrendamiento y que, de forma puntual, se puedenhallar en una situación crítica, como por ejemplola pérdida del puesto de trabajo, que ponga en peli-gro el mantenimiento de este derecho de ocupa-ción porque no disponen de los ingresos suficien-tes para hacer frente al pago de la renta.

Además de impulsar y potenciar estas líneas deayuda para pagar el alquiler, de una gran utilidadsobre todo teniendo en cuenta que el parque deviviendas protegidas hoy existente no permite darrespuesta al gran número de solicitantes devivienda, cabe remarcar la necesidad de que laAdministración sea especialmente cuidadosa a lahora de determinar cuáles deben ser los requisitosque deben acreditar las personas que quierenacceder a estas ayudas, y evite imponer criteriosexcluyentes o de difícil cumplimiento, como porejemplo la determinación de unos ingresos econó-micos que puedan excluir a muchas personas que,a pesar de disponer de unos ingresos superiores alos que puedan determinarse legalmente, no pue-dan igualmente hacer frente al pago de la renta delalquiler.

Asimismo, para que las ayudas tengan la debidaeficacia y consigan la finalidad que persiguen, quees ayudar al arrendatario a hacer efectivo el pagode la renta de un alquiler que supera con creces susposibilidades económicas y, en definitiva, lucharcontra la exclusión social residencial, es imprescin-


10 Plan de ordenación urbanística municipal

dible que el pago de estas ayudas tenga el carácterde prestación social periódica, de forma que elarrendatario pueda hacer efectivo el pago de larenta del alquiler, que habitualmente tiene caráctermensual, gracias a la ayuda que, con la mismaperiodicidad, pueda recibir de la Administración.

Es por ello que es necesario reconocer que estasayudas no tienen el carácter de subvención, cuyopago se condiciona de forma general a la acredita-ción previa por parte del beneficiario del cumpli-miento del objetivo o la actividad subvencionada,sino de prestación social periódica.

No tiene ningún sentido, por ejemplo, que tal ycomo estableció la resolución del Departamentode Medio Ambiente y Vivienda número 1155/2006,por la que se convocaron las subvenciones corres-pondientes al año 2006 para ayudar a pagar elalquiler a arrendatarios en riesgo de exclusiónsocial por motivos residenciales, el plazo máximopara resolver la convocatoria de ayudas sea de seismeses a contar desde la finalización del plazo de

presentación de solicitudes y que, posteriormente,se realice un único pago de la subvención conce-dida, puesto que puede suceder que cuando elbeneficiario haya recibido el pago de la subven-ción, ya esté inmerso en un procedimiento judicialde desahucio por falta de pago de las rentas delalquiler.

Por este motivo, cabe poner de manifiesto que laeficacia de esta línea de ayudas económicas estáciertamente condicionada a la agilidad de la Admi-nistración a la hora de tramitar y resolver los pro-cedimientos de concesión de las ayudas, y en ladiligencia y rapidez de la Administración a la horade ordenar el pago y hacerlo efectivo a la personabeneficiaria.

La valoración de estas situaciones de necesidad yde los colectivos más vulnerables es preciso quesea tenida en consideración en la memoria socialdel POUM de cada municipio, sin perjuicio de otrosinstrumentos de que se quieran dotar los ayunta-mientos (PAUM11, Plan local de vivienda12, etc.).

En el gráfico 24 se puede comprobar que sólo un38’5% de los municipios afirma que dispone de plande ordenación urbanística municipal, frente a un56’4% que manifiesta que no dispone del mismo.

De este 56’4% de municipios que ha reconocido queno dispone de POUM, sólo un 5’1% de municipiosha indicado que lo está elaborando, mientras que el51’3% restante ha manifestado que no está traba-jando en la revisión de su planeamiento general.

Así, pues, a estas alturas, más de la mitad de losmunicipios encuestados continúa con sus corres-pondientes planes generales de ordenaciónurbana, porque estos municipios, bien no hantenido la necesidad de revisar su planeamiento

urbanístico general, o bien no han tenido los recur-sos económicos para afrontar la elaboración de unnuevo plan de ordenación urbanística municipal.

En cuanto a la memoria social de vivienda, sólo un17’90% dispone de este documento, mientras queun 76’90% de los ayuntamientos encuestadosmanifiesta que no lo tiene.

Del 76’90% de municipios que no disponen dememoria social, sólo el 15’4% de municipios la estáelaborando, mientras que el 59% manifiesta que noestá trabajando en ello, sin que los municipios que


Gráfico 24: POUM, Memoria social, PAUM y Plan local de vivienda


POUM aprobado

Memoria Social

PAUM aprobado

Plan local de vivienda

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Sí No No responden

5,10 %

38,50 % 56,40 %

76,90 %

84,60 %

71,80 %

17,90 %

10,30 %

23,10 %

5,10 %

5,10 %

5,10 %

11 Programa de actuación urbanística municipal12 En adelante, PLV

integran el porcentaje del 2’5% restante hayanefectuado ningún pronunciamiento al respecto.

Igualmente, si se analizan los resultados de laencuesta en relación con el programa de actuaciónurbanística municipal, se constata que sólo un10’30% dispone de este instrumento, frente a un84’60% de municipios que manifiesta que no lo tiene.

Finalmente, se constata que igualmente la figuradel PLV tampoco es habitual en la mayoría demunicipios, puesto que un 71’80% de los ayunta-mientos afirma que no lo tiene ante un escaso23’10% que manifiesta que sí dispone de este plan.

1.3. La falta de acceso a la vivienda comofactor de exclusión social. La necesidadde impulsar políticas de viviendainclusivas

A raíz de las quejas recibidas en la institución, seha podido constatar también que existe un colec-tivo de personas que perciben pensiones muybajas y que, en la práctica, se ven excluidas de losprogramas públicos de acceso a la vivienda delos que se benefician principalmente las capasmedias de la población.

La prueba está en el gráfico que aparece a conti-nuación, del que resulta que la mayoría de promo-ciones de viviendas con protección oficial lo es enrégimen general (80’82%) y la promoción de vivien-das con protección oficial en régimen especial(14’12%), o sea, destinado a colectivos con rentasmás bajas es minoritaria.

Gráfico 25: Regímenes de protección de lavivienda protegida


Hoy en día la dificultad para acceder a una viviendase ha convertido en uno de los factores de exclu-sión social principales, junto con la falta de trabajo

y los problemas de salud, hasta el punto de que haprovocado que muchas personas hayan vuelto asituaciones de pobreza y de exclusión social que yahabían superado por no haber podido acceder auna vivienda a partir de la cual rehacer su vida.

La exclusión social es un fenómeno muy complejoque puede estar motivado por muchas causas,como por ejemplo una ruptura matrimonial o lapérdida del apoyo familiar, el alcoholismo y la dro-godependencia, la pérdida del trabajo, problemasde salud, la pérdida de la vivienda, la pobreza, etc.

Uno de los máximos exponentes de la situación deexclusión social es el caso de las personas sinhogar que, en Cataluña, a pesar de la dificultadpara disponer de unos datos fiables que permitanefectuar una cuantificación fidedigna, se calculaque son más de 8.000 personas, ante las cuales laAdministración debería impulsar unas adecuadaspolíticas de inclusión social, tal y como se explicaen el informe extraordinario del Síndic, 13El feno-men sense llar a Catalunya: persones, administracions ientitats, presentado en diciembre de 2005.

La promoción de viviendas destinadas a colectivos con rentas más bajas es minoritaria

Tal y como se detalla en este informe, cabríaaumentar a todos los efectos los presupuestosgenerales públicos dirigidos a atender a las perso-nas sin hogar, de forma que “las políticas devivienda deben tener en cuenta a las personas ensituación de exclusión social. Debería crearse unabolsa de viviendas de alquiler para colectivos vul-nerables y excluidos a precios asequibles”.

A la vez, es preciso tener en cuenta que la falta deacceso a una vivienda puede convertir en ineficaz elresto de políticas sociales que permitan garantizarsituaciones estables y inclusivas, razón por la queresulta imprescindible que las diferentes adminis-traciones públicas dispongan de un número sufi-ciente de viviendas de inclusión para estancias alargo y medio plazo a partir de las cuales se esta-blezcan itinerarios para la incorporación social delos colectivos en riesgo de exclusión social.

Igualmente, cabe constatar también la necesidadde prever una coordinación adecuada entre las

Régimen general;80,82 %

Régimenespecial;

14,12 %

Precio concertado; 5,06 %


13 Boletín Oficial del Parlamento de Cataluña, núm. 257, de 9 dediciembre de 2005

diferentes administraciones públicas que actúanen el ámbito de la vivienda, la salud, el trabajo, losservicios sociales, etc., con el fin de poder abordarel fenómeno de la exclusión social en toda sudimensión, mediante el trabajo conjunto y coordi-nado de todas las administraciones implicadas.

Todo ello, sin perjuicio de reconocer la necesidadde impulsar políticas de concertación entre laAdministración y las entidades sociales que traba-jan diariamente con los colectivos en riesgo deexclusión social y que pueden aportar su experien-cia y su conocimiento a la hora de trabajar, conjun-tamente con la Administración, en la inclusiónsocial de este colectivo mediante itinerarios deacompañamiento social que no sólo tengan encuenta la necesidad de estas personas de accedera una vivienda, sino también la necesidad de dar-les el apoyo necesario ante otras problemáticassociales que también pueden concurrir, como elcaso de las drogodependencias, el absentismoescolar, la dificultad de incorporarse en el mercadolaboral, la integración de los inmigrantes o lassituaciones de violencia de género, por ejemplo.

En definitiva, y tal y como se constató en la reu-nión del Consejo Social mantenida en la sede de lainstitución del Síndic de Greuges el 20 de junio de2005 en la que intervinieron diversos profesionalesconocedores de las problemáticas en materia devivienda, cabe recordar que “la vivienda no puedeser un premio al final del proceso de inclusiónsocial, sino la condición necesaria para iniciarlo”.

1.4. El requisito de los ingresos mínimoscomo criterio limitador para acceder auna vivienda con protección oficial bajoel régimen de propiedad. La promociónde viviendas con protección oficial bajoel régimen de alquiler

El artículo 15.c) del Plan de Vivienda 2004-200714

dispone como condición general para acceder auna vivienda con protección oficial la necesidad deque los compradores acrediten que sus ingresosfamiliares no son inferiores a un 5% del precio deventa o adjudicación de la vivienda o del coste dela edificación más el valor del suelo en el caso depromotores para uso propio.

Es cierto que este requisito se ha flexibilizado enrelación con la normativa anterior. Aun así, en lapráctica, es aún un impedimento para muchas per-sonas que por distintos motivos, como por ejemplo

periodos de paro, de inestabilidad laboral vinculadaa la temporalidad actual de los contratos de trabajo,no han podido acreditar los ingresos mínimosrequeridos en el momento en que se ha abierto laconvocatoria para la adjudicación de una determi-nada promoción de viviendas con protección oficial,mientras que, por el contrario, en un periodo inme-diatamente anterior o posterior habrían podidoacreditar la disposición de estos ingresos mínimos.

Por ello, a pesar de comprender que el requisitomencionado persigue garantizar una solvenciaeconómica mínima en el adquiriente de la viviendapara poder hacer frente al precio de compraventade la vivienda, es preciso flexibilizar la exigencia yacreditación de este requisito, a efectos de podertener en cuenta otros elementos, aparte de laúltima declaración presentada sobre el impuestode la renta de las personas físicas, para constatar lasolvencia económica del posible adjudicatario.

Los poderes públicos deben priorizar el incremento del parque de viviendas en alquiler ante los de compraventa

Así, debería valorarse la posibilidad de tener encuenta otros mecanismos que, sin perder objetivi-dad, puedan determinar la solvencia económica delos solicitantes de vivienda para poder asumir elcoste de adquisición de la vivienda mediante otrasvías habituales en el mercado inmobiliario y finan-ciero; por ejemplo, la presentación de avales, laconsideración de futuros ingresos —como los pro-venientes de la suscripción de un nuevo contratode trabajo o de una herencia o el promedio de losingresos económicos percibidos los últimos años—o cualquier otra fórmula que permita valorar ade-cuadamente la capacidad económica de aquellaunidad familiar interesada en la adquisición de lavivienda que, por la concurrencia de circunstan-cias puntuales, puede verse excluida del procedi-miento de adjudicación.

Dicho esto, y sin perjuicio de reconocer tambiénque el acceso a la vivienda de propiedad ha favore-cido la cohesión e integración sociales en muchoscasos y ha beneficiado especialmente a la gente dela tercera edad con pensiones muy bajas, que, gra-cias al hecho de disponer de la propiedad de unavivienda, ha podido hacer frente a las necesidadesmás básicas con un mínimo nivel de calidad devida, es evidente que los poderes públicos deben


14 Decreto 255/2005, de 8 de noviembre, de actualización del Planpara el Derecho a la Vivienda 2004-2007

fomentar el incremento del parque de viviendasbajo el régimen de alquiler de forma prioritaria alde compraventa.

Hay que agilizar los procesos judiciales paraque los propietarios puedan resarcirse de posibles daños en un tiempo razonable

Así, es preciso fomentar y estimular, mediante lasayudas económicas y las políticas fiscales que pro-

cedan, la promoción de viviendas con protecciónoficial bajo el régimen de alquiler con carácter pre-ferente a la promoción bajo el régimen de compra-venta, porque el alquiler es una opción más idóneaante necesidades de vivienda transitorias, como elcaso de la gente joven o la gente de la tercera edad,y garantiza la movilidad geográfica de las personasporque no implica un vínculo perdurable en eltiempo.

Según resulta del gráfico, hoy en día la opción de lavivienda bajo el régimen de compraventa es aúnmayoritaria en el conjunto de promociones devivienda protegida que promueven los diversosayuntamientos encuestados, a excepción de lasviviendas destinadas a la gente de la tercera edady a la gente joven, en que la opción de los ayunta-mientos ha sido la del régimen de alquiler.

Asimismo, la Administración debe adoptar las medi-das necesarias para incrementar el parque deviviendas en alquiler mediante la incorporación enel mercado inmobiliario de las viviendas ya existen-tes, pero que permanecen desocupadas por el recelode los propietarios a ponerlas en el mercado dealquiler por los motivos anteriormente expuestos.

Ante eso, es oportuno que las administracionespúblicas adopten las medidas necesarias para ven-cer las resistencias de los propietarios a poner susviviendas en el mercado inmobiliario, bienmediante el otorgamiento de ayudas económicaspara rehabilitar viviendas desocupadas cuando lospropietarios se comprometan a incorporarlas en elmercado de alquiler, o bien mediante la suscrip-ción por parte de la Administración de avales yseguros multiriesgo.

Asimismo, ante la demanda por parte del propie-tario de la vivienda de requisitos que no contem-ple la Ley y que impliquen una carga al arrendata-rio para acceder a la vivienda, como por ejemplo laexigencia de avales bancarios, merecería la penaplantearse la posibilidad de modificar la legisla-ción en materia de arrendamientos urbanos, a finde incorporar, de forma automática, algún tipo decompensación en las condiciones del alquiler enbeneficio del arrendatario, como por ejemplo laampliación del plazo de duración del contrato ouna rebaja de la renta del alquiler.

Ahora bien, sobre todo es imprescindible la agiliza-ción de la resolución de los procedimientos judicia-les para que los propietarios puedan resarcirse delos daños y los perjuicios sufridos en sus viviendasu obtener el cobro de las rentas impagadas o el des-


Gráfico 26: Relación entre vivienda de alquiler y vivienda de venta por colectivos


Realojados

Jóvenes

Tercera edad

Necesidades generales

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Venta Alquiler

92,02 % 7,98 %

65,96 %

85,22 %

34,04 %

14,78 %

69,19 % 30,81 %

ahucio del ocupante, en su caso, en un plazo detiempo razonable, por lo que debe dotarse a laAdministración de justicia de los recursos materia-les y personales que sean necesarios para evitar lasdilaciones indebidas en la resolución de estos pro-cedimientos, sin perjuicio de valorar conveniente-mente la necesidad de una reforma procesal quepermita garantizar el pleno reconocimiento delderecho a la tutela judicial efectiva en estos casos.

1.5. El requisito del empadronamiento en un determinado municipio comocondición para acceder a una vivienda con protección oficial

Otro problema que a menudo han expuesto laspersonas que se han dirigido a esta institucióntiene que ver con la limitación que comporta alacceder a una vivienda con protección oficial elhecho de tener que acreditar un determinadoperiodo de residencia en un municipio concreto.

A excepción del Decreto 195/2001, de 10 de julio,sobre el procedimiento de adjudicación de vivien-das promovidas por la Generalitat, no existe nin-guna disposición legal que prevea criterios de dis-tribución o de adjudicación de las viviendas en elterritorio, ni tampoco ningún procedimiento for-mal de adjudicación, de forma que los ayunta-mientos y las entidades públicas que han decididopromover viviendas con protección oficial tienenun gran margen de discrecionalidad para determi-nar cuál debe ser la forma de adjudicación (sorteo,baremación, etc.) y los requisitos para adjudicarlas viviendas, aparte de los requisitos generalesque dispone la legislación sectorial en materia devivienda con protección oficial.

La mayoría de ayuntamientos solicitados, tres o cinco añosde antigüedad en el padrón municipal

Así, en el territorio de Cataluña muchos ayunta-mientos establecen como requisito para optar a laadjudicación de las viviendas con protección ofi-cial que promueven la acreditación de un determi-nado periodo de tiempo de residencia en el muni-cipio, que, dependiendo del municipio concreto,puede ser más o menos prolongado en el tiempo.

Como se observa en el gráfico adjunto, el númerode municipios que no exigen un periodo mínimo

de empadronamiento en el municipio es cierta-mente la excepción (7’70%), puesto que la mayoríade municipios (84’60%) solicita un periodo mínimode residencia en el municipio, acreditado por elpadrón municipal, como requisito imprescindiblepara optar a la adjudicación de una vivienda.

Y, en cuanto al periodo de tiempo de residencia quelos ayuntamientos solicitan, éste es bastante hetero-géneo, puesto que si bien la mayoría de ayuntamien-tos solicita dos, tres o cinco años de antigüedad enel padrón municipal, hay también algún municipioque requiere una antigüedad de hasta diez años y,en un caso concreto, de hasta veinticinco años.

Gráfico 27: Antigüedad mínima deempadronamiento


Esta cuestión ya ha sido objeto de pronunciamien-tos de esta institución. Concretamente, en elInforme presentado ante el Parlamento de Cata-luña en el año 2001, ya se constataba que una apli-cación rígida del requisito de residencia habitual ypermanente, que privaba de atender las necesida-des personales mediante la movilidad geográfica,podía comportar agravios para determinadoscolectivos de personas.

Cabe insistir nuevamente en el hecho de que elempadronamiento en un determinado municipio nopuede constituir una limitación al derecho de las per-sonas a acceder a una vivienda con protección oficial,como se ha constatado en las quejas recibidas.

Es preciso tener en cuenta que la creciente movili-dad de las personas, que, cada vez más, se desplazandiariamente desde el municipio donde residen hastael municipio donde tienen su puesto de trabajo o deestudio y, en definitiva, el carácter supralocal delderecho a la vivienda comportan que el hecho deresidir en un determinado municipio no tenga queser considerado como un requisito sine qua non paraacceder a una vivienda con protección pública.

Sí; 84,60 %

No; 7,70 %

No responden;7,70 %


En todo caso, el hecho de residir durante unperiodo de tiempo en un determinado municipiopodría ser tenido en cuenta como criterio de pun-tuación cuando la adjudicación se realice por elsistema de baremación, pero en ningún casopuede ser considerado como un requisito deacceso que pueda excluir a las personas no resi-dentes en el municipio de la participación en elprocedimiento de adjudicación.

Residir en un determinado municipiono tendría que ser un requisito sine qua non para acceder auna vivienda de protección pública

Sin embargo, en aquellos casos en que el ayunta-miento quiera prever requisitos de vinculación conel municipio para la adjudicación de las viviendascon protección oficial que promueva, la corpora-ción local debería tener en cuenta otros elementosde vinculación con el municipio que no tengan queser única y exclusivamente el criterio de la resi-dencia, de forma que se puedan tener en cuentatambién otras circunstancias, como por ejemplo lasituación del puesto de trabajo en el municipio.

Es evidente que este problema tiene la causa en elhecho de que hoy en día no existe ninguna norma-tiva que prevea criterios homogéneos para la adjudi-cación de las viviendas con protección oficial en elterritorio de Cataluña, de forma que los ayunta-mientos, en virtud del principio de autonomía local,disponen los criterios que consideran más idóneos yconvenientes para su municipio, sin tener en cuentaque, a veces, determinados criterios pueden darlugar a agravios comparativos entre las personasque residen en los distintos lugares de Cataluña.

Este hecho se analiza más adelante, en el apartadoreferido a la adjudicación de las viviendas con pro-tección oficial.

1.6. La necesidad de adecuar los preciosmáximos de venta a los preciosexistentes en el mercado inmobiliario

Son diversas las quejas que se han recibido enrelación con la imposibilidad real de que muchaspersonas que han adquirido una vivienda libre de

nueva construcción puedan acceder a las ayudaspúblicas para la adquisición de vivienda que prevéel artículo 31.1 del Plan de Vivienda 2004-2007, por-que los precios máximos que dispone la normativavigente para acceder a las ayudas distan mucho delos precios de las viviendas en el mercado libre.

Cabe afirmar que este no es un problema reciente;la institución ya lo ha constatado reiteradamente.Así, el Informe presentado al Parlamento de Cata-luña en el año 2000 ya puso de manifiesto que elrequisito de que el precio de compra de la viviendano supere los precios máximos fijados para poderacceder a las diferentes ayudas que prevén los pla-nes de vivienda se había convertido una condiciónque ciertamente limitaba la posibilidad de accedera las ayudas públicas, por la divergencia existenteentre los precios máximos que establece elGobierno y los precios reales que tienen las vivien-das en el mercado.

Igualmente, en el Informe presentado ante el Par-lamento de Cataluña en el año 2004, esta institu-ción se vio igualmente obligada a insistir en estacuestión al comprobar que, efectivamente, la dife-rencia entre los precios máximos fijados legal-mente y los precios de mercado de las viviendasimpiden el acceso a las ayudas; situación que se havisto agravada ante el aumento creciente del pre-cio de las viviendas frente al incremento másmoderado de los precios máximos fijados por elGobierno.

La diferencia entre los precios máximos fijados legalmente y los de mercado de las viviendas impiden el acceso a las ayudas

De acuerdo con la normativa vigente, es elGobierno estatal el que determina el precio básiconacional, teniendo en consideración los indicado-res de precios de las viviendas libres, los costes dela edificación residencial, y la evolución de lostipos de interés y de la situación general y previsi-ble de la economía.

Posteriormente, es la comunidad autónoma la que,partiendo del precio básico nacional previsto por elMinisterio de Vivienda, determina, de acuerdo consu propia normativa y con una serie de limitacio-nes, cuáles deben ser las cuantías de los preciosmáximos de venta y renta, que, en Cataluña, hansido previstas por el Plan de Vivienda 2004-2007.


Asimismo, teniendo en consideración también queexiste una serie de municipios que deben conside-rarse singulares por los elevados precios de lasviviendas en comparación con otros municipios delterritorio, la vigente normativa prevé igualmente ladeclaración de municipios de precios máximossuperiores. Ésta es una declaración que efectúa elMinisterio de Vivienda, dada la propuesta que pre-viamente le traslada la comunidad autónoma.

Sin embargo, la realidad que resulta de las quejasrecibidas pone de manifiesto que en el caso con-creto de las ayudas para la adquisición de unavivienda en el mercado libre para personas que nodisponen de los ingresos económicos suficientespara afrontar el coste de compraventa de lavivienda, el establecimiento de los precios máxi-mos mencionados constituye una limitación tangrande que cuestiona que, en la práctica, estas ayu-das sean realmente accesibles para estas personas.

Por ello, es preciso introducir las reformas legislati-vas necesarias para adecuar los precios máximosde venta previstos legalmente a los precios realesexistentes en el mercado inmobiliario o, en su caso,prever otros criterios para otorgar las ayudas parala adquisición de una vivienda de propiedad queposibiliten su accesibilidad en condiciones reales.

2. LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDASCON PROTECCIÓN OFICIAL

2.1. El caso de la Generalitat: la necesidadde impulsar una actuación coordinada y ágil a la hora de gestionar,administrar y adjudicar el parquepúblico de viviendas protegidas

Es evidente que la información sobre la situaciónde ocupación de una determinada vivienda de titu-laridad de la Generalitat, que puede abarcar situa-ciones muy diversas, como por ejemplo la muertedel arrendatario, la existencia de un procedimientojudicial de recuperación de la posesión, la extincióndel contrato por haberse finalizado su plazo deduración o, en su caso, la ocupación de la viviendapor el adjudicatario en virtud de su derecho dearrendamiento, es una información de que debedisponer no sólo el departamento que gestiona yadministra este parque de viviendas, sino tambiénel departamento que tiene atribuida la adjudica-ción de las viviendas que estén disponibles.

Sin embargo, las quejas recibidas en esta institu-ción sobre la existencia de viviendas de titularidadde la Generalitat que estaban desocupadas, cuyasituación de desocupación había sido confirmadaposteriormente al Síndic por el departamento

encargado de gestionar y administrar las viviendas,ponía de manifiesto que el departamento compe-tente para adjudicarlas no lo había hecho porquesencillamente no sabía que estuviesen disponibles.

Esta situación provocó la indignación de las perso-nas que necesitaban acceder a una vivienda desegundas o ulteriores adjudicaciones y que, apesar de conocer la existencia de viviendas apa-rentemente disponibles, recibían como respuestade la Administración la falta de viviendas suscep-tibles de ser adjudicadas.

Es preciso que la Generalitat administrey adjudique las viviendas protegidas de una manera más ágil y coordinada

Todo ello pone de manifiesto la conveniencia deque confluyan en un mismo departamento oempresa pública de la Administración tanto lascompetencias de gestión y administración del par-que de viviendas protegidas existentes como lascompetencias para adjudicarlas, puesto que deesta forma pueden agilizarse, de forma notable, losprocedimientos de adjudicación de las viviendas.

Subsidiariamente, y en el supuesto de que lascompetencias no converjan en el mismo departa-mento, deberán preverse unos mecanismos decolaboración y cooperación que garanticen unaactuación coordinada y eficaz para que las vivien-das que estén disponibles para ser adjudicadasestén desocupadas el mínimo tiempo posible.

Asimismo, también es cierto que la reciente aproba-ción del Decreto 79/2007, de 27 de marzo, sobre laadjudicación de viviendas promovidas por la Gene-ralitat y calificadas de promoción pública, en segun-das y posteriores adjudicaciones, que simplifica elprocedimiento legal hasta ahora vigente, permitirá,seguramente, agilizar los procedimientos de adjudi-cación de estas viviendas que anteriormentehabían sido excesivamente largos y confusos.

En definitiva, de lo expuesto se desprende la nece-sidad de que la Administración de la Generalitatlleve a cabo una actuación más ágil y coordinada ala hora de gestionar, administrar y adjudicar suparque público de viviendas protegidas.

Todo ello, sin perjuicio de la necesidad de disponerde un censo o un inventario del parque público de


viviendas protegidas debidamente detallado yactualizado.

2.2. La adjudicación de viviendas conprotección oficial en el ámbito local

La normativa de régimen local atribuye competen-cias a los ayuntamientos a la hora de promover ygestionar viviendas con protección oficial; compe-tencias que, con el ánimo de resolver las proble-máticas de acceso a la vivienda que existen enmuchos municipios de Cataluña, han sido ejerci-das por muchos ayuntamientos.

Sin embargo, sin perjuicio de reconocer que laspolíticas de vivienda que lleven a cabo los distintosayuntamientos deben ser coherentes con las nece-sidades concretas de vivienda de su municipio yque, consecuentemente, las diferentes realidadesmunicipales pueden dar lugar a políticas devivienda heterogéneas, se ha constatado quela falta de un procedimiento común que regule laadjudicación de estas viviendas y, en definitiva,la disparidad de criterios existentes para prever losrequisitos y procedimientos para la adjudicaciónde las viviendas en los diferentes municipios hadado lugar a la queja del ciudadano, que no com-prende por qué en su municipio concreto losrequisitos para ser adjudicatario de una de lasviviendas con protección oficial que promueve suayuntamiento son más estrictos o más difíciles decumplir que los requisitos que puede determinarel municipio vecino.

Por ello, sin perjuicio del respeto al principio deautonomía local, es preciso determinar criterioshomogéneos que deban aplicarse en cualquierproceso de adjudicación de viviendas con protec-ción oficial para no incurrir en agravios comparati-vos en función del territorio, como por ejemplo hasucedido con el requisito del empadronamientodurante un periodo de tiempo concreto en undeterminado territorio.

Así, es lógico y coherente que se apruebe una nor-mativa de ámbito autonómico que determine unasdirectrices y unos criterios generales a seguir encualquier procedimiento de adjudicación deviviendas con protección oficial, y con indepen-dencia de si las viviendas han sido promovidas porla iniciativa pública o privada, porque esta opcióncontribuye a garantizar una mayor seguridad jurí-dica y a limitar la discrecionalidad de que actual-mente dispone cualquier promotor de viviendascon protección oficial para adjudicar las viviendas.

Ello está justificado porque la promoción y adjudi-cación de viviendas con protección oficial se bene-

ficia de una serie de ayudas públicas y beneficiosfiscales que, a nuestro entender, justifican la impo-sición de determinados criterios generales comu-nes para todas las administraciones públicas y enti-dades privadas que promueven y adjudican estasviviendas, a efectos de garantizar, con condicionesreales, el derecho de igualdad de oportunidades detodos los ciudadanos para ser merecedores de estasviviendas subvencionadas; derecho que no deberíaestar limitado por razón del lugar de nacimiento, deresidencia o de trabajo, por ejemplo.

Sin embargo, el hecho de disponer de una norma-tiva de carácter autonómico que determine unoscriterios generales para evitar agravios comparati-vos no es obstáculo para que los ayuntamientospuedan dotarse también de una regulación norma-tiva propia que determine cuál es el procedimientoconcreto y cuáles son los requisitos que prevé —aparte de los que ya contempla la legislación sec-torial sobre viviendas con protección oficial— paraadjudicar las viviendas promovidas por el ayunta-miento. Así, se podría contribuir a limitar la discre-cionalidad hoy en día existente en la adjudicaciónde viviendas, que no siempre ha garantizado losprincipios de igualdad, libre concurrencia y objeti-vidad que deberían regir en todos los procedimien-tos de adjudicación de viviendas con protecciónoficial, a la vez que aseguraría que los ciudadanosestuviesen mejor informados sobre cuáles son lasactuaciones que pueden llevar a cabo para optar ala adjudicación de una de estas viviendas y cuálesson los requisitos que deben acreditar.

Hay que determinar criterios homogéneos aplicables en cualquierproceso de adjudicaciónde viviendas de protección

Relacionado con ello, otra cuestión que merece lapena destacar es la actuación de los ayuntamien-tos mediante sociedades mercantiles, de capitalmixto o íntegramente público que ejercen funcio-nes de gestión de suelo, promoción y adjudicaciónde viviendas con protección pública.

Si bien es cierto que los servicios públicos locales,como puede ser el caso de la promoción y adjudi-cación de viviendas con protección oficial, puedengestionarse de forma directa mediante sociedadesmercantiles con la finalidad de obtener una actua-ción más eficiente desde un punto de vista admi-nistrativo y financiero, huyendo, por lo tanto, del


derecho administrativo, también es cierto que laactuación de la Administración mediante personi-ficaciones instrumentales no debe comportar unalimitación de derechos y garantías de cara al ciuda-dano, que debe poder hacer valer sus derechos anteestas empresas públicas en las mismas condicio-nes de igualdad que ante el mismo ayuntamiento.

Así, en la relación que se da entre la Administra-ción y el ciudadano interesado en un procedi-miento de adjudicación de viviendas protegidasque gestiona el ayuntamiento, bien directamente obien mediante la gestión encargada a una socie-dad mercantil, el ciudadano debe tener los mismosderechos básicos que le reconoce la Ley 30/1992, de26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Admi-nistraciones Públicas y del Procedimiento Admi-nistrativo Común, a la hora de acceder a la infor-mación, al obtener copias de los documentos queintegren el expediente administrativo y al formu-lar las alegaciones que considere oportunas.

2.3. La necesaria creación de un registrounificado de solicitantes de vivienda apartir del cual se pueda articular elprocedimiento de adjudicación, concarácter preferente mediante el sistemade sorteo

Las medidas expuestas en el apartado anteriorsobre la necesidad de aprobar las regulaciones nor-mativas necesarias que garanticen unas condicio-nes de igualdad de todos los ciudadanos a la horade participar en un procedimiento de adjudicaciónde viviendas con protección oficial constituyen unapropuesta para mejorar el sistema de adjudicaciónde viviendas, que está condicionado por la existen-cia de una disparidad de criterios en el ámbito localy por la existencia de entidades privadas (sindica-tos, cooperativas, fundaciones, asociaciones, etc.)que promueven y adjudican viviendas protegidassin sujeción a ninguna normativa legal de aplica-ción, aparte de lo que prevé la normativa vigenteen materia de viviendas con protección oficial.

Sin embargo, la problemática existente hoy en díaen materia de adjudicación de viviendas con pro-tección oficial podría resolverse de forma globalmediante la creación de un registro único de soli-citantes de vivienda, de inscripción obligatoria ygratuita para todas las personas interesadas enacceder a una vivienda protegida, a partir del cualse articulase la adjudicación de las viviendas pro-tegidas, mediante un procedimiento legal previa-mente previsto, tal y como ya han previsto otrascomunidades autónomas, como por ejemplo Ara-gón, que creó un registro de este tipo mediante laLey 24/2003, de 26 de diciembre.

El establecimiento de un registro único o unificadono sólo permite evitar a los ciudadanos las peregri-naciones por las diferentes entidades y adminis-traciones públicas que promueven viviendas pro-tegidas, sino que también sirve como fuente deinformación para el propio Gobierno para conocerel alcance de la problemática de acceso a lavivienda de forma bastante fidedigna.

Igualmente, el hecho de articular la adjudicaciónde las viviendas mediante un procedimiento quetenga en cuenta este registro unificado de solici-tantes permitirá mejorar la transparencia, la obje-tividad y el control a la hora de adjudicarlas, ygarantizar los principios de igualdad y libre concu-rrencia de todos los ciudadanos para acceder a unade estas viviendas.

Una de las cuestiones más polémicas, y que másdiscusión ha generado, es la relativa a si las enti-dades privadas que promueven y adjudican vivien-das protegidas, como el caso de las cooperativas olos sindicatos, deben mantener la potestad paraadjudicar las viviendas entre sus socios o repre-sentados o si esta potestad, por el contrario, debe-ría ser asumida por la Administración.

El establecimiento de un registro unificado de solicitantes de vivienda permitirá garantizar los principios de igualdad y libre concurrencia

Respecto a ello es preciso tener en cuenta que, porejemplo, la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de Cre-ación del Registro de Solicitantes de Vivienda Pro-tegida de Aragón, anteriormente mencionada, y elReglamento que la desarrolla mantienen el criteriogeneral de dejar al margen del procedimientolegalmente previsto para adjudicar las viviendas lapromoción de viviendas por parte de las coopera-tivas y por parte de aquellas entidades o personasjurídicas cuya naturaleza determine que sussocios o partícipes resulten adjudicatarios de lasmismas. Aun así, esta regulación normativa prevé,sin embargo, un control de la Administración sobrela adjudicación de viviendas que efectúan estasentidades, que exige, por ejemplo, que los adjudi-catarios estén inscritos en el registro unificado, loque es razonable desde el momento que la promo-ción y adjudicación de viviendas con protecciónoficial disponen de una financiación pública diri-


gida a garantizar el acceso a la vivienda a las per-sonas más necesitadas.

En cuanto al sistema de adjudicación de las vivien-das protegidas, la opción del sorteo la sigue un49’23% de los municipios encuestados, mientrasque el 50’77% restante utiliza, ya sean sistemas porbaremación (29’23%), o fórmulas mixtas que tie-nen en cuenta criterios de baremación de las cir-cunstancias socioeconómicas junto con el sistemade sorteo.

Gráfico 28: Sistema de adjudicación deviviendas protegidas de promoción pública


En vista de estos resultados, cabe afirmar la nece-sidad de priorizar el sistema de adjudicaciónmediante sorteo público frente al de baremacióncomo sistema general para adjudicar las viviendasprotegidas, porque este sistema garantiza unamayor igualdad, transparencia y objetividad.

Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de deter-minar el sistema de baremación para los casos quemerecen una consideración especial y quemediante la aplicación del sistema de sorteo nopodrían ser debidamente valorados. Sin embargo,las personas que no resulten adjudicatarias por lavía de baremación deberían incluirse en la listasujeta a sorteo público.

Finalmente, cabe referirse a la necesidad de regu-lar normativamente las adjudicaciones directas deviviendas protegidas que, de facto, estarían lle-vando a cabo diferentes administraciones públicasa las personas más necesitadas, con el fin de limi-tar el gran margen de discrecionalidad de que hoydisponen las distintas administraciones públicas yque puede dar lugar a agravios comparativos.

Si realmente se quiere reconocer la existencia decasos de necesidad urgente que requieren unaactuación rápida y, en definitiva, una adjudicacióndirecta de una vivienda protegida convendría

reservar un número de viviendas protegidas paraestos casos y regular previamente cuáles son loscriterios a tener en cuenta para determinar que setrata de una situación de urgente y extrema nece-sidad y los requisitos que, en su caso, deben acre-ditar los solicitantes de viviendas para ser adjudi-catarios de las mismas con carácter preferente aotras personas; tal y como, por ejemplo, ha dis-puesto la Comunidad Autónoma de Extremadura,mediante el Decreto 115/2006, de 27 de junio, por elque se regula el procedimiento de adjudicación deviviendas de promoción pública de la ComunidadAutónoma de Extremadura, en que se establecentres formas de adjudicación: mediante sorteo,mediante concurso por valoración y medianteadjudicación directa, y en que igualmente se pre-vén unos porcentajes de reserva de viviendas entodas las promociones para las diferentes situacio-nes de necesidad de vivienda.

Respecto a la necesidad de atender las necesida-des urgentes, merece la pena recordar que el artí-culo 17.3 del Plan de Vivienda 2004-2007 disponeque las viviendas con protección oficial pueden sercedidas, con carácter temporal, a víctimas de vio-lencia doméstica, personas que estén, en general,en situaciones de emergencia social, afectadas poroperaciones de remodelación urbanística o derehabilitación de barrios o zonas degradadas, efec-tuadas bajo control de la Administración, y en loscasos de que se derive la necesidad de proceder arealojamientos temporales.

Es preciso regular los casos de necesidad urgente y reservar un número de viviendas protegidas para atenderlos

Ante esta disposición legal, y también ante la quecontiene el Decreto 27/2003, de 21 de enero, de laatención social primaria, sobre la obligación de losservicios sociales de atención social primaria deatender las necesidades de alojamiento temporalen situaciones de necesidad urgente, cabe insistir,pues, que las administraciones públicas prevean yreserven un número de viviendas suficiente parapoder dar respuesta a estas situaciones extremas ypuntuales y, a la vez, insistir en la necesidad dedefinir unos criterios claros y objetivos que permi-tan calificar cuando se está ante una situación dedicho tipo y, en su caso, qué administración odepartamento de la Administración es competentepara calificarla como tal.

Sorteo;49,23 %

Baremacióny sorteo;21,54 %

Baremación;29,23 %


2.4. La gestión adecuada y ágil del parquepúblico de viviendas protegidas.Consideración especial a la función que en este ámbito pueden cumplir las entidades sociales

La puesta en el mercado inmobiliario de unnúmero suficiente de viviendas de protecciónpública debe ser un objetivo a alcanzar con el finde poder dar respuesta efectiva al gran número desolicitantes de vivienda protegida. A la vez, unincremento del parque de viviendas con protec-ción oficial puede comportar una disminución delos precios de la vivienda libre y, en definitiva,puede favorecer la accesibilidad a la vivienda parael conjunto de la población.

Ahora bien, tan importante debe ser la creación exnovo de viviendas protegidas como la gestión y elmantenimiento en condiciones adecuadas del par-que público de viviendas protegidas ya existente.

Son diversas las personas que se han dirigido aesta institución para quejarse en relación con laexistencia de viviendas protegidas de titularidadpública que, aparentemente, estaban desocupa-das, lo que crea una sensación de incomprensiónen las personas que año tras año presentan susolicitud de vivienda protegida y obtienen comorespuesta de la Administración la falta de disponi-bilidad de viviendas suficientes, y al mismotiempo constatan que hay viviendas en su mismobarrio o municipio que les podrían ser adjudica-das, de las que la Administración parece no tenerconstancia.

Las administraciones deben tener un censo actualizado del parque público de viviendas que indique su disponibilidad

También cabe mencionar que, a menudo, las vivien-das no pueden ser adjudicadas porque están pen-dientes de procesos de recuperación administrativao judicial que el ciudadano no conoce, en cuyo casola Administración debería dar las explicacionesoportunas a la persona que se ha dirigido a ellaexponiendo la voluntad de ocupar aquella viviendaconcreta que considera que está disponible.

Dada esta la situación, es imprescindible que lasadministraciones públicas dispongan de un censo

actualizado permanentemente del parque públicode viviendas de que disponen en que queden refle-jados los datos básicos y la situación de ocupaciónde la vivienda, de forma que transcurra el mínimotiempo posible entre que la vivienda queda librehasta que vuelve a ser adjudicada de nuevo, lo que,a su vez, evitará la ocupación indebida de estasviviendas por terceras personas sin que dispongande ningún título que ampare su ocupación, y tam-bién evitará destrozos y robos que a menudo sehan producido en las viviendas que han sido des-ocupadas durante un largo periodo de tiempo.

Asimismo, sería muy conveniente que las admi-nistraciones públicas que gestionan viviendas pro-tegidas dispusiesen igualmente de un registro depermutas mediante el cual se pudiesen articularlos cambios de vivienda que cada vez con más fre-cuencia solicitan los ocupantes de las viviendasprotegidas, dada la movilidad geográfica cada vezmás frecuente.

Además, en el ámbito de la vivienda social desti-nada a las capas de la población más necesitadas,como por ejemplo el caso de las personas en riesgode exclusión social o la gente de la tercera edad,por ejemplo, la Administración debería valorartambién la conveniencia de concertar la gestión delas viviendas protegidas de que disponga dirigidasa estos colectivos con las entidades sociales quetrabajan en el campo de la vivienda y de los servi-cios sociales y que, por lo tanto, son conocedorasde las problemáticas de vivienda reales y de loscolectivos que requieren una atención especial, loque puede favorecer la celeridad y eficiencia en lagestión y adjudicación de las viviendas protegidasde titularidad pública, a efectos de garantizar queestas viviendas siempre estén en posesión de laspersonas que más lo necesitan.

Al respecto, cabe afirmar que de los resultados dela encuesta de la FUSM se desprende que un71’80% de los ayuntamientos afirma que tieneconstancia de las entidades sociales que trabajanen su municipio atendiendo problemas devivienda, frente a un 28’20% que, en cambio,expone que no tiene conocimiento.

Sin embargo, a pesar del elevado número de ayun-tamientos que conoce el trabajo de las entidadessociales del municipio en materia de vivienda, secomprueba en el gráfico que la participación ycolaboración de las entidades sociales a la hora degestionar los programas municipales de viviendason ciertamente muy escasas, especialmentecuando se trata de gestionar el parque de vivien-das público en alquiler, en que sólo en un 3’7% delos casos la gestión ha sido encargada a las entida-des sociales sin ánimo de lucro.


Es preciso, pues, insistir en la necesidad de impul-sar mecanismos de colaboración con las entidadessociales, como ya han hecho algunas administra-ciones públicas, mediante convenios y otras fór-mulas de colaboración, para que sean estas entida-des las que gestionen viviendas de inclusión, redesde mediación para el alquiler social, modelos resi-denciales temporales, etc.

3. LA REHABILITACIÓN YCONSERVACIÓN DE LAS VIVIENDAS

3.1. La obligación de la Administración de velar por el cumplimiento de losdeberes legales de conservación yrehabilitación que corresponden a los propietarios

El artículo 189 del DL 1/2005 dispone la obligaciónde todos los propietarios de construcciones e ins-talaciones de cumplir con los deberes de uso, con-servación y rehabilitación previstos legalmente, ygarantizar las condiciones mínimas de habitabili-dad de las viviendas, a la vez que prevé la obliga-ción de los ayuntamientos de velar para que lospropietarios cumplan con sus derechos legales ypuedan ordenar de oficio o a instancia de parte laejecución de las obras de conservación necesarias.

En las quejas recibidas, se constata la reticencia demuchos propietarios a la hora de cumplir las órde-nes de conservación dictadas por la Administra-ción, así como la falta de voluntad generalizada demuchos ayuntamientos de proceder a la ejecuciónsubsidiaria cuando el Síndic ha sugerido acudir aeste medio de ejecución forzosa en los casos enque se ha comprobado una falta de voluntad de

cumplimiento manifiesta y reiterada por parte delpropietario de la finca obligado a llevar a cabo lasobras de conservación ordenadas.

Para lograr un pleno reconocimiento del derecho a una viviendaésta tiene que disponerde los mínimos de habitabilidad legales

Ante eso, cabe tener en cuenta dos premisas fun-damentales: por una parte, que la función socialdel derecho de propiedad delimita y conforma sucontenido, de forma que de la condición de propie-tario no sólo se deriva una serie de derechos, sinotambién una serie de deberes y, por otra parte, quela Constitución Española y el vigente Estatuto deAutonomía de Cataluña no sólo reconocen el dere-cho a acceder a una vivienda, sino también queésta sea digna y adecuada, de forma que no podráhablarse de un pleno reconocimiento de este dere-cho si la vivienda en cuestión no dispone de losmínimos requisitos de habitabilidad que prevé lanormativa vigente.

Delimitadas estas premisas, es evidente que laAdministración cumple una función muy impor-tante a la hora de velar por el cumplimiento de losdeberes que se derivan del derecho de propiedad,por lo que es necesario que la Administración llevea cabo inspecciones periódicas para evaluar elestado de conservación del parque de viviendas deCataluña, adopte las órdenes de conservación que


Gráfico 29: Participación de los distintos agentes económicos y sociales en los programasmunicipales de vivienda


Parque de viviendapública de alquiler

Bolsa de vivienda joven

Bolsa de alquiler social

Programa de viviendacon apoyo social

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Sector Público Sector Privado Tercer sector / ESAL No responden

71,43 % 21,43 %

3,70 %

21,88 %

18,52 %77,78 %

59,38 %

69,23 %

7,14 %

15,63 %

19,23 %11,54 %

3,13 %

sean necesarias y proceda a los medios de ejecu-ción forzosa que sean necesarios, como por ejem-plo la ejecución subsidiaria de las obras de conser-vación ordenadas, en caso de incumplimiento.

Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que tambiéntiene la Administración, en caso de incumplimientode la orden de ejecución, de incluir la finca en elRegistro Municipal de Solares sin Edificar, lo queimplica la iniciación de un expediente de enajena-ción forzosa mediante la subasta de la finca corres-pondiente o de expropiación forzosa, en que sedeterminará el justiprecio del solar mediante un pro-cedimiento individualizado o por tasación conjunta.

La Administración debería ser especialmente cui-dadosa cuando se trata de casos en que la falta deconservación del inmueble puede ser una con-ducta deliberada del propietario como mecanismopara instar la declaración de ruina de la edificacióny conseguir la extinción de las relaciones de arren-damiento que puedan existir.

Es precisa una actuación eficaz de la Administración anteel incumplimiento de los deberes de conservación de los propietarios

En estos casos, que generalmente acaban constitu-yendo supuestos de ruina económica, en que elcoste de las obras de reparación necesarias paracumplir las condiciones mínimas de habitabilidades superior al 50% del coste de una construcción denueva planta de características similares a la exis-tente, de acuerdo con que dispone el artículo 190 del15Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el quese aprueba el texto refundido de la Ley de Urba-nismo, la Administración podría valorar la posibili-dad de subvencionar el 50% del coste restante en vezde declarar la ruina de la edificación en los casos enque puedan verse afectadas personas arrendatariasque formen parte de algún colectivo de especial pro-tección, como por ejemplo personas de edad avan-zada con recursos económicos limitados.

Asimismo, podría preverse el derecho de resarci-miento de la Administración, mediante la inscrip-ción registral de este derecho como carga sobre la

finca, de forma que en el supuesto de que se rea-lice una transmisión, la Administración tuviesederecho, con carácter preferente, a detraer del pre-cio de compraventa el importe correspondiente alcoste de las obras de rehabilitación llevadas a cabo.

Sin embargo, una actuación eficaz y contundentede la Administración ante la falta de cumplimientode los deberes de conservación y rehabilitación delos propietarios debería comportar que existieraun número muy reducido de casos de ruina econó-mica por falta de una conservación adecuada, entanto que la situación de ruina se sucede porquese ha producido una falta de conservación progre-siva y prolongada en el tiempo.

3.2. La dificultad de muchos propietariospara asumir el coste de las obras derehabilitación

Es cierto que, junto con el desconocimiento genera-lizado de muchos propietarios en cuanto a sus obli-gaciones legales de conservación y rehabilitación, amenudo, las obras de rehabilitación no se llevan acabo por falta de capacidad económica suficientepara sufragar el coste de las obras necesarias derehabilitación de las viviendas y los edificios.

Es aquí donde cobran importancia las líneas deayuda económica que pueden ofrecer las adminis-traciones públicas para ayudar a los propietarioscon ingresos económicos limitados a hacer frenteal coste de las obras de rehabilitación, que todaslas administraciones públicas deberían impulsar ypotenciar.

Ahora bien, en las quejas recibidas se ha consta-tado también la situación en la que se hallanmuchos propietarios que han sido beneficiarios desubvenciones de la Generalitat, pero que hansufrido las consecuencias del retraso en el pagopor parte de la Administración.

Si bien la Administración de la Generalitat ha reco-nocido una acumulación de expedientes pendien-tes de tramitar y resolver, habiendo llegado, incluso,a cerrar provisionalmente la admisión de solicitu-des relativas a distintas líneas de ayudas para podertramitar los expedientes más atrasados, lo cierto esque esta institución ha continuado recibiendo que-jas relativas al retraso en el pago de las ayudas parala rehabilitación, lo que demuestra que este pro-blema no se ha resuelto definitivamente.

Es por ello que es necesario que la Administraciónde la Generalitat evalúe el número de expedientesque aún están pendientes de resolución y pago, aefectos de prever la asignación de una partida pre-


15 En adelante, DL 1/2005

supuestaria extraordinaria a tal fin si aún existeun número suficiente de ayudas pendientes depago que lo justifique.

Aunque la Administración haya decidido concederuna ayuda económica a un determinado propieta-rio, es el propietario el que primeramente debeasumir el coste de ejecución de estas obras, sinperjuicio de resarcirse del gasto efectuado cuando,posteriormente, perciba la subvención de la Admi-nistración, lo que implica que a menudo los pro-pietarios tengan que solicitar la financiación ajenanecesaria ante entidades financieras si quierencumplir con los deberes legales que se derivan desu derecho de propiedad.

El Síndic sigue recibiendo quejas por el retraso en el pago de las ayudas para la rehabilitación

Sobre este extremo, cabe destacar muy positiva-mente los convenios suscritos en el año 2006 por laDirección General de Vivienda con diferentes enti-dades financieras, con el fin de facilitar al propie-tario la ejecución de las obras de rehabilitación,gracias a la posibilidad de percibir una financia-ción con unas condiciones económicas más favo-rables que las habituales en el mercado financiero.

Así, sin perjuicio del hecho de que las condicionesfinancieras que contienen los convenios mencio-nados puedan ser claramente mejorables, cabedestacar igualmente esta iniciativa como referentepara que la adopten otras administraciones públi-cas, con el fin de ayudar a los propietarios a asumirel coste de las obras de rehabilitación de susviviendas.

Finalmente, cabe poner de manifiesto la necesidadde agilizar el procedimiento de tramitación y reso-lución de la solicitud de ayudas de rehabilitación,considerando que el plazo máximo de seis mesesque el artículo 20.6 del Decreto 455/2004, de 14 dediciembre, de regulación del Plan de Rehabilitaciónde Viviendas de Cataluña (en adelante Decreto455/2004), prevé para obtener el resultado del Testdel edificio (TEDI) o del Informe interno de idonei-dad es excesivamente largo.

Consecuentemente, es preciso que la Generalitatintensifique los esfuerzos y recursos necesariospara agilizar la gestión de esta primera fase delprocedimiento de rehabilitación, con el fin de acor-

tar el plazo global de resolución del expediente deayudas para la rehabilitación.

3.3. La potenciación de las oficinas locales y comarcales de vivienda

Ante la complejidad de los procedimientos admi-nistrativos para solicitar las ayudas que ofrece laAdministración para ejecutar las obras de rehabili-tación necesarias, cabe destacar la necesidad deimpulsar y potenciar la creación y el manteni-miento de las oficinas locales y comarcales devivienda, como servicio público de gran utilidadpara informar y asesorar a los propietarios en rela-ción con sus deberes legales y con los trámites aseguir para acceder a las ayudas públicos que ofrecela Administración en materia de rehabilitación.

Son muchos los propietarios que desconocen lanormativa de aplicación y el procedimiento aseguir para solicitar las ayudas que puede ofrecerla Administración para llevar a cabo obras de reha-bilitación, y también es cierto que durante la tra-mitación del expediente administrativo se produ-cen circunstancias sobrevenidas, sobre todo enaquellas fincas divididas bajo el régimen de pro-piedad horizontal, sin que el ciudadano conozcalas consecuencias legales que pueden derivarse.

Hay que potenciar la creación de nuevas oficinas de vivienda y el impulso de las que ya existen

Por ello, la labor que las oficinas de vivienda llevana cabo es de una gran utilidad, a efectos de infor-mar, asesorar y ayudar a los propietarios a la horade tramitar su solicitud de ayudas y a la hora deayudarlos a resolver cualquier incidencia que sepueda producir durante la tramitación de su expe-diente administrativo.

Prueba de ello son las quejas recibidas en relacióncon la denegación por parte de la Administraciónde la concesión de ayudas para la realización deobras de rehabilitación que ya habían sido inicia-das, y en muchos casos incluso finalizadas, antesde la presentación de la solicitud y, por lo tanto, encontra de lo que dispone la normativa de aplica-ción (ver el artículo 21 del Decreto 455/2004), comoconsecuencia del desconocimiento de los promo-tores de las obras de los requisitos legalmente pre-vistos para optar a estas ayudas.


Según puede constatarse en el gráfico siguiente, un56’40% de los ayuntamientos encuestados ha comu-nicado que dispone de una oficina local de vivienda,mientras que el 43’60% restante ha indicado que nodispone de este servicio municipal. Si bien éste no esun dato negativo, puede ser claramente mejorable.

Gráfico 30: Oficina Local de Vivienda


Consecuentemente, cabe poner de manifiesto lanecesidad de destinar los recursos económicos ytécnicos necesarios para poner en funcionamientooficinas de vivienda en todo el territorio de Cata-luña y para mantener, como servicio público, aque-llas oficinas ya existentes mediante las cuales losciudadanos puedan obtener la información y laayuda necesarios sobre su derecho a acceder a unavivienda; sobre la obligación de los propietarios decumplir con los deberes legales de conservación yrehabilitación; o sobre cualquier otra cuestión enmateria de vivienda de las que da cuenta el artí-culo 70 del Plan de Vivienda 2004-2007.

3.4. La actuación de la Administración sobre los núcleos degradados

Hay que ser conscientes de que en Cataluña ya haymuchas ciudades con una edificación totalmenteconsolidada en el territorio, donde la actuación dela Administración debe orientarse a la rehabilita-ción y remodelación urbanas; no sólo mediante laactuación directa de la Administración, sino tam-bién con el fomento de la inversión privada parapromover actuaciones de regeneración del espaciopúblico ya existente, por medio del derribo de edi-ficaciones ruinosas, la rehabilitación de las vivien-das en estado de conservación deficiente, la aper-tura de plazas y espacios públicos, la creación dezonas verdes y equipamientos sociales, etc., lo queigualmente debe prever el planeamiento urbanís-tico, que también debe adaptarse al territorio exis-tente cuando la realidad fáctica así lo requiera.

Respecto a esta cuestión, cabe advertir sobre elefecto perverso que a veces puede comportar unaoperación de remodelación y renovación urbana,puesto que también se constata que las plusvalíasurbanísticas que conllevan estas actuaciones hangenerado situaciones de violencia inmobiliaria yurbanística, como por ejemplo casos de acosoinmobiliario.

Por ello cabe trasladar a la Administración la nece-sidad de garantizar que los residentes del barriosean los primeros favorecidos por la operación deremodelación urbana y que el realojamiento de laspersonas afectadas sea en el mismo barrio. A la vez,la Administración debería garantizar el manteni-miento de las actividades comerciales preexistentespara garantizar la cohesión social en el barrio.

3.5. La necesidad de prestar unaconsideración especial a las personas con la movilidad reducida.La dificultad para instalar ascensoresen fincas antiguas

El artículo 49 de la CE dispone que los poderespúblicos deben llevar a cabo una política de previ-sión, tratamiento, rehabilitación e integración delos discapacitados físicos, sensoriales y psíquicos,a los cuales deben prestar la atención especiali-zada que requieran y deben ampararlos especial-mente para el ejercicio de los derechos que laConstitución reconoce a todos los ciudadanos.

Por supuesto, este mandato debe tener también sureflejo en materia de vivienda para garantizar quelas personas discapacitadas puedan ejercer suderecho a una vivienda digna y, sobre todo, ade-cuada a sus necesidades concretas.

Tanto el artículo 9 de la Ley 20/1991, de 25 denoviembre, de Promoción de la Accesibilidad y laSupresión de Barreras Arquitectónicas como elartículo 29 del Decreto 135/1995, de 24 de marzo,que se dictó en desarrollo de la mencionada Ley,dispusieron que, con el objetivo de garantizar a laspersonas con movilidad reducida el acceso a unavivienda, en las programaciones anuales de lasviviendas de promoción pública, es preciso reser-var un porcentaje no inferior al 3% del volumentotal para destinarlo a satisfacer la demanda delcolectivo de personas que tengan reducida lamovilidad de forma permanente.

Igualmente, la normativa en materia de viviendaactualmente vigente recoge también esta disposi-ción, al prever la obligación de reservar en la pro-gramación anual de construcción y adjudicaciónde viviendas de promoción pública un porcentaje

Sí; 56,40 %No; 43,60 %


del volumen total para destinarlo a satisfacer lademanda de las personas con movilidad reducida,de acuerdo con la normativa reguladora específica.

Igualmente, el Plan de Vivienda 2004-2007 ha pre-visto que en cualquier promoción de viviendas conprotección oficial debe adaptarse y reservarse parapersonas con discapacidad un 3% del número totalde viviendas calificadas.

Este Plan da un paso adelante a la hora de aclararque la reserva del 3% de viviendas adaptadas paradiscapacitados debe observarse “en cualquier pro-moción de viviendas con protección oficial”, lo quecomprende toda la vivienda de protección oficialque se construya, ya sea promovida por la iniciativapública o la privada, en contraposición a normativasanteriores que habían previsto determinadas previ-siones diferenciadas en relación con esta reservadel 3% según si el promotor era público o privado.

La normativa establece que es preciso reservarun mínimo de viviendasde promoción pública para las personas con movilidad reducida

Es preciso que todo ello se tenga en cuenta en laspromociones de viviendas con protección oficialque se inicien en cualquier municipio.

Igualmente, cabe tener en cuenta que el aumentode la esperanza de vida y la existencia aún demuchas fincas antiguas que no disponen de ascen-sores y que no están adaptadas para las personascon movilidad reducida comporta que seanmuchas las personas de edad avanzada que se venobligadas a vivir prácticamente confinadas en susviviendas y a depender de la ayuda de sus familia-res y asistentes sociales para llevar a cabo lasacciones más básicas de la vida cotidiana, comopor ejemplo hacer la compra o ir al médico.

Ante esta realidad, es imprescindible que la Admi-nistración impulse y potencie las líneas de ayudaeconómica necesarias para las personas con lamovilidad reducida y con ingresos económicoslimitados para adaptar las viviendas que constitu-yan su residencia habitual y permanente, tanto encuanto a la realización de las obras necesarias paraacceder a las viviendas (rampas, ascensores, pavi-mentación antideslizante, etc.) en condiciones deaccesibilidad adecuada, como en lo que concierne

a la ejecución de las obras necesarias para garanti-zar la movilidad en el interior de las mismas.

A menudo es especialmente dificultosa la instala-ción de ascensores en las fincas antiguas y dividi-das bajo el régimen de propiedad horizontal, yasea por la oposición de algunos propietarios queno se consideran directamente favorecidos por lainstalación del ascensor, ya sea porque las caracte-rísticas físicas propias de la edificación impiden lainstalación del ascensor sin llevar a cabo obras quecomporten la afectación de algunas viviendas oelementos comunes del inmueble.

En lo que concierne al acuerdo de los propietariospara instalar ascensores en fincas divididas bajo elrégimen de propiedad horizontal, cabe decir que ellegislador ya flexibilizó el régimen de mayoríaspara el establecimiento de este servicio mediantela Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,al disponer que, cuando la comunidad de propieta-rios pretenda instalar un ascensor en la finca, aun-que esta actuación comporte la modificación deltítulo constitutivo o de los estatutos, no se reque-rirá la unanimidad para adoptar el acuerdo, sinoque será suficiente el voto favorable de las tresquintas partes del total de propietarios que, a suvez, representen las tres quintas partes de las cuo-tas de participación.

Asimismo, prevé que la realización de obras o elestablecimiento de nuevos servicios comunes quetengan como finalidad suprimir barreras arquitectó-nicas que dificulten el acceso o la movilidad de per-sonas con minusvalía requerirá el voto favorable dela mayoría de los propietarios que, a su vez, repre-sente la mayoría de las cuotas de participación, conindependencia de si la actuación implica también lamodificación del título constitutivo de la propiedadhorizontal o de los estatutos de la comunidad.

Todo ello sin perjuicio de lo que dispone el artículo10 de la Ley mencionada, que prevé que la comuni-dad, a solicitud de los propietarios de las viviendasen que vivan, trabajen o presten servicios altruistaso voluntarios personas con discapacidad, o mayo-res de setenta años, está obligada a llevar a cabo lasobras de accesibilidad que sean necesarias para unuso de los elementos comunes adecuado a su dis-capacidad, o para instalar dispositivos mecánicos yelectrónicos que favorezcan su comunicación conel exterior cuyo importe total no exceda de tresmensualidades ordinarias de gastos comunes.

Con la voluntad de facilitar la ejecución de obrasque permitan suprimir las barreras arquitectóni-cas existentes, el legislador autonómico tambiénha previsto en el artículo 553-25 de la Ley 5/2006,de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de


Cataluña, relativo a los derechos reales, que paraejecutar obras o prever servicios que tienen la fina-lidad de suprimir barreras arquitectónicas o insta-lar ascensores será suficiente el voto favorable dela mayoría de los propietarios, que deberá repre-sentar la mayoría de las cuotas de participación.

Aun así, la instalación de ascensores es más com-plicada en aquellas fincas, generalmente de unacierta antigüedad, en que la falta de espacio sufi-ciente en el interior de la edificación impide la eje-cución de las obras de instalación de ascensor sinafectar a las propias viviendas o determinadosespacios comunes.

En muchos casos para ejecutar obras que supriman barreras arquitectónicas es suficiente el voto de la mayoría de propietarios

Ante esta situación, se constata que son diversaslas opciones edificatorias que se han ido adop-tando, como por ejemplo la instalación del ascen-sor adosado en la fachada de la edificación o en elespacio libre existente entre dos edificacionescuando ninguna de ellas dispone de ascensor.

A pesar de que la casuística es ciertamente muydiversa y cada caso requerirá, por lo tanto, un aná-lisis y un estudio individualizados sobre cuál es lamejor opción desde un punto de vista técnico yeconómico para instalar el ascensor en la finca, loque cabe poner de manifiesto es que la Adminis-tración debe ser consciente de que, ante estoscasos, la normativa urbanística vigente no deberíaser un impedimento para ejecutar una actuaciónque tenga como objetivo la supresión de las barre-ras arquitectónicas existentes.

Es por ello que, cuando los propietarios hayanadoptado el acuerdo de instalar el ascensor y lasolución técnica prevista no se adecue a la ordena-ción urbanística vigente, debería ser la mismaAdministración la que impulsase las actuacionesnecesarias para modificar el planeamiento urba-nístico vigente, en su caso, con el fin de garantizarla compatibilidad de la actuación pretendida conla legalidad urbanística vigente.

Valga como ejemplo el caso del barrio marinero dela Barceloneta de la ciudad de Barcelona donde las

edificaciones tradicionales existentes, que se des-arrollan básicamente en “viviendas de cuarto” dedimensiones muy reducidas, fruto de sucesivasdivisiones de las viviendas llevadas a cabo a lolargo de los años, provoca que la instalación deascensores sea ciertamente dificultosa.

Ante esta situación, el pasado mes de noviembre,la Comisión de Urbanismo, Infraestructuras yVivienda aprobó inicialmente y sometió a informa-ción pública la modificación puntual del PlanGeneral Metropolitano (PGM) en la regulación de laedificación tradicional de la Barceloneta, de inicia-tiva municipal, que tiene por objeto la mejora delas condiciones de habitabilidad y, en especial, dela accesibilidad vertical en fincas que por sudimensión debe llevarse a cabo mediante opera-ciones de rehabilitación que comportan la integra-ción de diversas fincas en una sola en que final-mente se pueda instalar un ascensor y una caja deescalera comunes.

Las normas urbanísticas de esta modificación deplaneamiento, actualmente en tramitación y pen-diente de aprobación definitiva, prevén que lasoperaciones de rehabilitación que disponen debendesarrollarse mediante planes de mejora, y estosúltimos son los que deben determinar las medidasde realojamiento provisional y definitivo de laspersonas afectadas.

Es evidente que la ejecución de las obras necesa-rias para suprimir las barreras arquitectónicasexistentes en fincas con dimensiones reducidas y,en especial, la instalación de ascensores no es unalabor fácil que puedan asumir por sí solos los pro-pietarios interesados, razón por la que es oportunoque la Administración intervenga en estos casos, aefectos de promover las actuaciones administrati-vas oportunas para que los vecinos puedan mate-rializar su voluntad de instalar el ascensor o reali-zar las obras necesarias, valorando en cada casoconcreto cuál es la mejor opción posible y menosdrástica para garantizar el derecho de los vecinosa una mejor calidad de vida.

4. LOS REQUISITOS MÍNIMOS DEHABITABILIDAD EN LOS EDIFICIOSDE VIVIENDAS

Tan importante como el derecho a acceder a unavivienda es el derecho a ocupar un espacio que reúnalas mínimas condiciones de habitabilidad para serconsiderado vivienda y para que, en definitiva, esteespacio sea apto para la residencia humana.

En las quejas recibidas, se constata que la dificul-tad existente hoy en día para acceder a una


vivienda comporta que haya muchas personas queocupan espacios que no cumplen las mínimascondiciones de habitabilidad que detalla el16Decreto 259/2003, de 21 de octubre, sobre requisi-tos mínimos de habitabilidad en los edificios deviviendas y de la cédula de habitabilidad, y muyespecialmente las recomendaciones que contieneeste Decreto que hacen referencia al númeromáximo recomendable de personas por m2.

La legislación tipifica como infracción grave el alquiler de viviendasque no cumplen las condiciones de habitabilidad

Es evidente que la opción de las personas que, porrazones de extrema necesidad, se han visto obliga-das a ocupar espacios que claramente puedencatalogarse de infraviviendas en ningún caso escriticable, puesto que si hubiesen tenido otra alter-nativa habrían accedido a una vivienda en mejorescondiciones.

Sin embargo, lo que es inadmisible es la práctica,cada vez más extendida entre muchos propietarios,y también entre muchos profesionales que inter-vienen en la intermediación inmobiliaria, de alqui-lar espacios y locales que, de acuerdo con la nor-mativa vigente, no pueden considerarse viviendasporque no cumplen las mínimas condiciones dehabitabilidad y que, consecuentemente, no dispo-nen de la cédula de habitabilidad correspondiente.

Al respecto, cabe recordar que la legislación actualtipifica como infracción grave el alquiler de vivien-das que no reúnan las condiciones objetivas dehabitabilidad, de lo que se deriva la necesidad deque la Administración actúe de forma contun-dente a la hora de sancionar estas prácticas cierta-mente reprobables.

Asimismo, cabe poner de manifiesto la necesidadde que la Administración autonómica lleve a caboun control más riguroso en el otorgamiento de lacédula de habitabilidad y la Administración local,en la concesión de la licencia de primera ocupa-ción, a la hora de comprobar, por una parte, que secumplen todos los requisitos mínimos de habitabi-lidad y, por la otra, que se ha cumplido la prece-dente licencia de obras y que la edificación cumple

las condiciones idóneas de seguridad y salubridadque la hacen apta para el uso al que se destina.

Ahora bien, a pesar de que el otorgamiento de lacédula de habitabilidad y de la licencia de primeraocupación tienen un contenido y un alcance dife-rentes, en la práctica ambos actos administrativosestán ciertamente relacionados, puesto que, porejemplo, la obtención de la cédula de habitabilidadpara viviendas nuevas o resultantes de una granrehabilitación se condiciona normativamente a lapresentación de la licencia municipal de primeraocupación o a la solicitud de ésta.

Al respecto, cabe reiterar la conveniencia de condi-cionar el otorgamiento de la cédula de habitabili-dad a la previa presentación de la licencia de pri-mera ocupación, tal y como esta institución yadefendió en el Informe anual correspondiente alaño 2001 presentado ante el Parlamento de Cata-luña y tal y como posteriormente fue recogido, enparte, en el Decreto 259/2003.

Sin embargo, lo que genera una cierta problemá-tica es el hecho de que la persona interesadapueda obtener la cédula de habitabilidad sólo conla presentación de la solicitud de la licencia de pri-mera ocupación, puesto que, como se ha podidocomprobar, eso puede dar lugar a casos en que, sinque exista una previa visita de inspección porparte de ninguna administración, el ciudadanoobtenga la cédula de habitabilidad, pero no lalicencia de primera ocupación, porque ésta seafinalmente denegada por el ayuntamiento.

La cédula de habitabilidad debe estar condicionada a la previa presentación de la licencia de primera ocupación

Ante esta situación, es necesario modificar la regu-lación normativa actual, a efectos de exigir necesa-riamente la obtención previa de la licencia de pri-mera ocupación para obtener la cédula de habita-bilidad, o bien prever otros mecanismos de coordi-nación y colaboración entre la administraciónlocal y la autonómica que permitan asegurar que,efectivamente, se ha comprobado que la edifica-ción reúne las condiciones de habitabilidad nece-sarias que prevé la normativa vigente.

Además, también cabe afirmar que el controladministrativo que se lleva a cabo mediante el


16 En adelante, Decreto 259/2003

otorgamiento de la cédula de habitabilidad y de lalicencia de primera ocupación no abarca todos losaspectos y las condiciones de la edificación, lo quea menudo motiva la queja del ciudadano, que noentiende cómo puede ser que la vivienda que haadquirido tenga una serie de defectos en la cons-trucción si, por el contrario, dispone de la licenciade primera ocupación preceptiva y de la cédula dehabitabilidad correspondiente.

Sobre esta cuestión, cabe advertir sobre la necesi-dad de que el control que efectúa el arquitectodirector de la obra con carácter previo a la emisióndel certificado final de obra sea también muy rigu-roso a la hora de verificar que, efectivamente,aquella edificación que se ha ejecutado cumple lasmínimas condiciones de habitabilidad previstaslegalmente y que, además, el conjunto de la edifi-cación tiene el nivel de calidad óptimo que espe-ran los adquirientes.

Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de preverotros mecanismos de control administrativos sobrela edificación que, aparte del control que la Adminis-tración autonómica y la local ya efectúan medianteel otorgamiento de la cédula de habitabilidad y de lalicencia de primera ocupación, respectivamente,permitan asegurar que la edificación en cuestión hasido correctamente ejecutada por el constructor ydispone de un nivel de calidad óptimo.

Todo lo cual se plantea con el objetivo de evitarabocar al adquiriente de la vivienda a la vía judicialpara defender su derecho a la reparación de losdefectos en la construcción o a la obtención de laindemnización que le pueda corresponder, puestoque la lentitud de los procedimientos judiciales y elcoste económico que implica la defensa judicial delos derechos son elementos que, a menudo, disua-den a las personas de interponer acciones judicia-les, ya que, la mayoría de veces, ya han asumido unesfuerzo económico desmesurado para poderafrontar la adquisición de su vivienda.

En definitiva: a pesar de que la vigente Ley 38/1999,de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificaciónya prevé una serie de garantías, acciones legales yseguros obligatorios para garantizar los derechosde los adquirientes de las viviendas, es igualmentenecesaria la investigación de otras fórmulas ymecanismos que garanticen un mejor cumpli-miento de la normativa vigente en materia deconstrucción, así como unos procedimientos ymecanismos más ágiles de reclamación para losadquirientes de las viviendas.

Por ejemplo, cabe apuntar la idea de que, cuando laAdministración promueva viviendas con protec-ción oficial, tenga en consideración a la horade adjudicar el contrato de obras, y sin perjuicio de

otras circunstancias, si las empresas constructorasque optan a la adjudicación del contrato estánadheridas o no al sistema arbitral de consumo.

5. LA ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DEPROTECCIÓN, SANCIÓN Y LUCHACONTRA EL FRAUDE

Los elevados precios de las viviendas en el mercadolibre y, en general, la dificultad de muchas personaspara acceder a una vivienda con un precio ade-cuado han dado lugar a muchos abusos de los pro-pietarios de viviendas y también de los agentes queintervienen en la intermediación inmobiliaria, a lahora de ofrecer, por ejemplo, y después de cobrarun importe determinado, listas de viviendas sus-ceptibles de alquiler que posteriormente han resul-tado ser inexistentes, o arrendar espacios que nodisponen de las condiciones de habitabilidad míni-mas, o alquilar viviendas a un conjunto muynumeroso de personas que excede de la ocupaciónmáxima recomendada legalmente, etc.

Es evidente que la Administración tiene la obliga-ción de velar para que el alquiler y la venta deviviendas se ajusten a las condiciones que prevé lalegislación, tanto en cuanto a la veracidad y objeti-vidad de la publicidad ofrecida, como en cuanto ala documentación que necesariamente debe facili-tar el vendedor o arrendador al comprador o arren-datario, según el caso, o al cumplimiento de lasnormas de habitabilidad y las normas técnicassobre construcción y edificación.

La Administración tiene que controlar queel alquiler y la venta de viviendas se ajuste a las condiciones que establece la legislación

Asimismo, la actuación de la Administración antelas denuncias de hechos susceptibles de constituiruna infracción en materia de vivienda debe sercontundente y eficaz, e incluso ejemplar, a efectosde llevar a cabo las inspecciones e investigacionesnecesarias para esclarecer los hechos denuncia-dos, e incoar, en su caso, el correspondiente proce-dimiento sancionador.

Sin embargo, cabe afirmar que desde el año 1991 enque se aprobó la Ley de Vivienda de Cataluña han


aparecido una serie de prácticas y situaciones,como por ejemplo casos de sobreocupación deviviendas, el fenómeno de las “camas calientes” osituaciones de acoso inmobiliario que justifican larevisión de la normativa mencionada a efectos devalorar su incorporación como hechos susceptiblesde constituir infracción en materia de vivienda.

Igualmente, es preciso revisar la normativa men-cionada, a efectos de incrementar las cuantías delas sanciones actualmente previstas y disponerque el beneficio económico derivado de la comi-sión de la infracción no sea nunca superior alimporte de la sanción prevista.

La actividad de la intermediación inmobiliaria debeestar más controlada para evitar prácticas actuales inadmisibles

Cuando se trata de viviendas con protección oficiales preciso tener en cuenta que éstas, además hansido construidas con dinero público, de forma queel control de la Administración debe ser, en sucaso, aún más contundente y exhaustivo, a efectosde evitar y, en su caso, reaccionar ante los fraudesque durante muchos años se han producido en laadjudicación, en el uso y en la transmisión de lasviviendas con protección oficial.

Así, es preciso que las diversas administracionespúblicas lleven a cabo las inspecciones necesariasdel parque de viviendas con protección oficial,con el fin de comprobar que éstas estén destina-das a la residencia habitual y permanente de laspersonas que han sido adjudicatarias porqueacreditaban los requisitos exigidos y, en defini-tiva, para constatar que estas viviendas no estándesocupadas ni han sido objeto de alquileres noautorizados.

Respecto a esto último, cabe apuntar la posibilidadde prever convenios con entidades suministrado-ras para controlar fraudes, de forma que la entidadsuministradora informe a la Administración de loscambios de titularidad en los suministros, tal ycomo, por ejemplo, contempla la Ley 13/2005, de11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Pro-tegida y el Suelo de Andalucía.

Igualmente, una medida muy eficaz para evitar losfraudes en las transmisiones de viviendas con pro-

tección oficial por un precio superior al legalmenteprevisto es la posibilidad que tiene la Administra-ción de ejercer su derecho de tanteo y retracto. Asi-mismo, convendría prever normativamente lanulidad de pleno derecho de los contratos de com-praventa de viviendas con protección oficial queimpliquen un precio por encima del precio legal-mente dispuesto, a efectos de superar la reticenciade los jueces y tribunales a declarar nulos estoscontratos.

Todo ello, sin perjuicio de prever los convenios decolaboración necesarios entre la Administración ylos colegios de notarios y registradores de la pro-piedad, con la finalidad de incrementar las medi-das de control, en caso de transmisión de vivien-das con protección oficial, que permitan constatarque la operación inmobiliaria se ajusta al que dis-pone la normativa vigente.

Finalmente, cabe incidir también sobre la necesi-dad de que la Administración establezca un con-trol en relación con la actividad de intermediacióninmobiliaria, puesto que, por ejemplo, no es enningún caso admisible que un agente inmobiliariointervenga en el alquiler de una vivienda que noreúna los mínimos requisitos de habitabilidad yno disponga, consecuentemente, de la cédula dehabitabilidad. Tampoco es admisible que en unacompraventa gestionada por un agente inmobilia-rio, el adquiriente no reciba toda la informaciónsobre la vivienda que adquiere que detalla tanto lanormativa en materia de vivienda como la de pro-tección de los consumidores, en cuanto a la infor-mación que hay que facilitar en la compraventa yel arrendamiento.

En definitiva, lo que cabe poner de manifiesto esque la actuación de la Administración en materiade vivienda comprende también la actividad depolicía administrativa, a efectos de investigar laposible comisión de hechos constitutivos deinfracción administrativa en materia de vivienda ode consumo, y a efectos de iniciar los procedimien-tos sancionadores que procedan, sin que la Admi-nistración se pueda permitir una actitud pasiva,sobre todo si se trata de vivienda protegida.

6. EL ACOSO INMOBILIARIO

El acoso inmobiliario, también conocido comomobbing inmobiliario, es un fenómeno ciertamentecomplejo y la mayoría de veces difícil de identifi-car y calificar como tal, puesto que está motivadopor acciones, e incluso omisiones, que se enmar-can en distintos órdenes: civil, administrativo ypenal.


Este fenómeno fue tratado en profundidad en elinforme anual del año 2006; Aun así, es oportunoreiterar de forma sucinta las conclusiones másdestacadas de aquella actuación.

En cuanto a las causas que han dado lugar a la apa-rición de este fenómeno, cabe decir que tambiénson diversas y de índole varia, si bien cabe destacarlas siguientes: a) la dificultad generalizada paraacceder a una vivienda digna y adecuada, queafecta a un gran conjunto de personas; b) el des-equilibrio económico en el que se han hallado lospropietarios de viviendas que han sido objeto decontratos de arrendamientos sujetos al régimen deprórroga forzosa de la 17Ley de arrendamientosurbanos de 1964, al recibir unas rentas muy bajasen comparación con las rentas de los alquileresactuales; y c) la concepción de la vivienda comofuente de inversión en la que el propietario tienedepositadas unas expectativas de plusvalía, antelas cuales el arrendamiento de la vivienda puederesultar un impedimento.

El acoso inmobiliario es un problema social que afecta alos colectivos más desfavorecidos

Sin embargo, lo que actualmente resulta evidentees que el acoso inmobiliario no es sólo un pro-blema privado entre particulares, sino tambiénuna verdadera problemática social que afecta a loscolectivos más desfavorecidos de la población yque, generalmente, parte de una situación deabuso de poder entre la parte más fuerte en la rela-ción, que coincide con la propiedad de la finca, y laparte más débil, el arrendatario, que a menudosuele ser una persona de edad avanzada y conrecursos económicos muy limitados.

Todo ello justifica que las administraciones públicaslleven a cabo las actuaciones oportunas dentro delámbito de sus respectivas competencias para preve-nir y, en su caso, afrontar esta problemática social.

Entre otras actuaciones posibles, es convenienteque las administraciones local y autonómica creenservicios públicos y gratuitos de asesoramiento enmateria de arrendamientos urbanos, teniendo

especialmente en consideración el problema delacoso, y la mejora y el impulso de los servicios yaexistentes.

Asimismo, se constata que, a menudo, las víctimasde acoso inmobiliario requieren la asistencia dediversos servicios de los ayuntamientos, como porejemplo un informe técnico en que se documenteun posible acoso inmobiliario por falta de conser-vación del inmueble, o la asistencia de la policíalocal ante posibles actuaciones delictivas, o de losservicios de vivienda para recibir el asesoramientonecesario sobre sus derechos como arrendatarios,o de los servicios sociales ante un posible caso dedesahucio.

Por ello, es preciso mejorar la coordinación entrelos distintos servicios de los ayuntamientos,entre los que deberían incluirse, como mínimo,los servicios sociales, los servicios de consumo, losservicios técnicos, los servicios de vivienda y lapolicía local para identificar y actuar en posiblescasos de acoso inmobiliario. Todo ello podría arti-cularse mediante un protocolo de actuación espe-cífico ante casos de acoso inmobiliario mediante elcual se garantizase una asistencia adecuada eintegral a las víctimas de acoso inmobiliario.Cabría que los protocolos de actuación previerancomo una actuación relevante la necesidad de unaformación específica destinada a las unidadespoliciales que tuviesen que intervenir.

Al respecto, cabe constatar la necesidad no sólo deinformar y asesorar a las víctimas de acoso, sinotambién de ofrecer a estas personas un segui-miento y una ayuda más directos a la hora de lle-var a cabo determinadas gestiones para defendersus derechos; por ejemplo, la imposición de girospostales o la consignación de las rentas del alqui-ler a los juzgados, la redacción de un escrito diri-gido a la propiedad de la finca, o cualquier otra quepermita que la persona víctima de acoso se sientaamparada por la Administración desde el primermomento y hasta la resolución final del problema.Además, es preciso prever también, en su caso, lanecesidad de garantizar el realojamiento delarrendatario que sea desahuciado de su vivienda.

Además, partiendo de la base de que los casos deacoso inmobiliario se localizan a menudo en zonasconcretas de la ciudad, cabe recordar también laposibilidad de que disponen los ayuntamientospara delimitar áreas en las cuales las transmisio-nes onerosas queden sujetas a los ejercicios de losderechos de tanteo y retracto en favor de la Admi-nistración de acuerdo con lo dispuesto por el artí-culo 164 y siguientes del DL 1/2005.

Eso contribuirá a favorecer la ampliación del patri-monio municipal de suelo y de Vivienda, a la vez


17 Ley de arrendamientos urbanos aprobada por el Decreto4104/1964, de 24 diciembre (LAU'64)

que frenará la presión urbanística que, sobre zonasconcretas de la ciudad, contribuye a generar situa-ciones de acoso contra los arrendatarios que ocu-pan viviendas en relación con las cuales se pre-tende especular.

Igualmente, y a efectos de evitar el acoso inmobi-liario mediante el abandono y deterioro del inmue-ble, los ayuntamientos deben velar para que lospropietarios cumplan con sus deberes de conser-vación y rehabilitación, dictar las órdenes de con-servación oportunas y ejecutarlas subsidiaria-mente, en su caso.

Las administraciones podrían suscribir pactos con empresas suministradoras de agua, gas o luz para detectar casos de acoso

En estos casos, merece la pena también recordar laposibilidad que tienen los inquilinos de las vivien-das de edificios en un mal estado de conservaciónmanifiesto de solicitar el TEDI para documentar lassituaciones de acoso inmobiliario, de acuerdo conlo dispuesto por el artículo 7 del Decreto 455/2004.Sin embargo, esta opción parece que es bastantedesconocida, tanto por muchos afectados comopor otras administraciones públicas y entidadesque atienden a las víctimas de acoso, por lo que espreciso darla a conocer suficientemente.

Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de instaral registrador de la propiedad a practicar el asen-tamiento correspondiente en los libros del regis-tro para hacer constar la resolución administra-tiva que acuerde la ejecución forzosa del actoadministrativo, de conformidad con lo previstopor el artículo 196 del DL 1/2005, o la posibilidadque tienen también las administraciones públicasde firmar convenios de colaboración con los regis-tradores de la propiedad, a efectos de mejorar elintercambio de información en posibles casos deacoso inmobiliario.

Otra medida muy positiva para combatir el fenó-meno del acoso inmobiliario es la dispuesta por elartículo 60 del Plan de Vivienda 2004-2007, queprevé la puesta en funcionamiento de un pro-grama de rentabilización del parque de alquilerprivado, que tiene por objeto pactar convenios con

propietarios de viviendas que obtienen unas ren-tas muy bajas porque se tratan de contratos dearrendamiento anteriores al año 1985, con la fina-lidad de prever ayudas para compensar el diferen-cial entre el alquiler contractual y el alquiler deequilibrio, y también para llevar a cabo obras derehabilitación.

Tal y como se ha comentado anteriormente, unade las causas del acoso inmobiliario está motivadapor la existencia de contratos de alquiler sujetos ala prórroga forzosa y con rentas muy bajas queconllevan que los propietarios no tengan interésen llevar a cabo las obras de conservación y man-tenimiento que legalmente les corresponde, razónpor la que cabe impulsar este programa ya previstolegalmente.

Asimismo, cabe apuntar también la posibilidad deque las administraciones públicas suscriban pac-tos o convenios con empresas suministradoras deservicios básicos (agua, luz y gas) para evitar meca-nismos de acoso, de forma que las empresas pue-dan verificar con carácter de urgencia las irregula-ridades que puedan producirse.

Finalmente, y en vista de que actualmente noexiste ninguna normativa vigente que contengauna regulación específica del acoso en el ámbitoinmobiliario, cabe poner de manifiesto la conve-niencia de regular este fenómeno, a efecto de arti-cular una respuesta más eficaz y coordinada de laAdministración ante estos casos y de disuadir a lospropietarios de comportamientos y actuacionesque constituyen acoso inmobiliario.

7. EL PATRIMONIO PÚBLICO DE SUELOY DE VIVIENDA Y LAS RESERVASPARA VIVIENDA PROTEGIDA

En cuanto a la constitución de los patrimoniospúblicos de suelo y de vivienda, que regula el títuloquinto del DL 1/2005 titulado “De los instrumentosde la política de suelo y de vivienda”, cabe recor-dar, primeramente, el deber legal inexcusable delos ayuntamientos que dispongan de un planea-miento urbanístico general que delimite ámbitosde actuación urbanística susceptibles de generarcesiones de suelo de titularidad pública con apro-vechamiento de constituir su patrimonio munici-pal de suelo y de vivienda.

Cabe apuntar que el patrimonio público de suelo yde vivienda no es un instrumento de creaciónreciente, sino que se halla ya en normativas ante-riores, tanto estatales como autonómicas.


Gráfico 31: Constitución del PatrimonioMunicipal de Suelo y de Vivienda


Sin embargo, lo cierto es que, tal y como resulta delgráfico anterior en que queda reflejado que sólo un48’70% de los ayuntamientos encuestados afirmaque tiene constituido su patrimonio municipal desuelo y de vivienda, este instrumento ha tenidomuy poca aplicación como mecanismo para incidiren la regulación del mercado inmobiliario y paraadscribir superficies de suelo urbanizable a laconstrucción de viviendas sujetas a algún régimende protección pública, ya que muchas administra-ciones públicas, y sobre todo las de ámbito local,han pretendido paliar su déficit presupuestariomediante la enajenación de terrenos de titularidadpública, como por ejemplo el suelo proveniente delas cesiones a la Administración actuante del 10%del aprovechamiento medio del sector, para inte-grar este suelo en el patrimonio municipal desuelo y de vivienda para promover las políticas devivienda necesarias, que o bien no se han llevadoa cabo o han tenido una relevancia escasa.

Por ello, cabe incidir en la necesidad de constituirel patrimonio público de suelo y de vivienda (y nosólo las administraciones que legalmente ya esténobligadas a ello, sino también cualquier otro ayun-tamiento que pretenda promover una políticapública de vivienda adecuada), de destinarlo únicay exclusivamente a las finalidades que le son pro-pias y que no son otras que las que prevé la nor-mativa vigente y que, a su vez, limitan las faculta-des de administración y disposición sobre estepatrimonio: a) prever, poner en marcha y desarro-llar, técnica y económicamente, la expansión delas poblaciones y la mejora de la calidad de vida; b)hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a acce-der a una vivienda digna y adecuada; c) interveniren el mercado inmobiliario para abaratar el preciodel suelo urbanizado y facilitar la adquisición desistemas urbanísticos y d) formar reservas paraproteger y tutelar el suelo no urbanizable.

Asimismo, las administraciones públicas deberíanser especialmente cuidadosas a la hora de incorpo-rar al patrimonio público de suelo y de viviendatodos los bienes que legalmente deben integrarlo,como por ejemplo el suelo correspondiente al por-centaje urbanístico de cesión obligatoria y gratuitaen suelo urbano y suelo urbanizable, el importeobtenido como resultado de la diferencia entre elvalor del solar consignado en el Registro de Solaressin Edificar y el valor que finalmente alcance elbien en la licitación pública, las cantidades percibi-das por la Administración por la imposición de san-ciones por la comisión de determinadas infraccio-nes en materia urbanística y las fincas que hayanpodido ser expropiadas por el incumplimiento dela función social del derecho de propiedad.

Las administraciones tienen que ser muy cuidadosas a la hora de incorporar al patrimonio público de suelo y vivienda todos los bienes que lo deben integrar

Todo lo cual, sin perjuicio de la posibilidad, siem-pre existente, de que la Administración puedaincorporar libremente todos los bienes que consi-dere susceptibles de ser destinados a las finalida-des propias del patrimonio público de suelo y devivienda. A tales efectos, es preciso recordar que ellegislador ha otorgado plenas facultades al planifi-cador para prever en el planeamiento urbanísticogeneral reservas de terrenos de posible adquisi-ción y referidas a cualquier clase de suelo paraconstituir o ampliar los patrimonios públicos desuelo y de vivienda. Estas reservas, que deben res-petar siempre los principios de desarrollo sosteni-ble y cohesión social, pueden ser adquiridas porexpropiación, después de aprobar un proyecto dedelimitación para el patrimonio público de suelo,el cual lleva implícita la declaración de utilidadpública y la necesidad de ocupación. La normativavigente concreta, además, que, con independenciade las viviendas destinadas a reposición, debeefectuarse una reserva del 25% del total de vivien-das previstas en la delimitación para nuevas ofer-tas de viviendas con protección pública.

Es igualmente importante la necesidad de que losayuntamientos cumplan con la disposición legalcontenida en el artículo 157 del DL 1/2005 sobre la

Sí; 48,70 %No; 46,20 %

No responden; 5,10 %


necesidad de constituir el patrimonio municipalde suelo y de vivienda de forma separada del restode bienes municipales, en tanto que esta exigen-cia, junto con las limitaciones sobre la posibilidadde ceder y enajenar los bienes que integran elpatrimonio municipal de suelo y de vivienda, debecontribuir a limitar la práctica seguida por muchosayuntamientos de disponer de este patrimoniocon finalidades desviadas, como por ejemplo laautofinanciación a que anteriormente se ha hechoreferencia.

Además, es preciso recordar que la disposiciónadicional novena del DL 1/2005 dispone que losmunicipios que estén obligados a constituir supatrimonio municipal de suelo y de viviendadeben hacerlo en el plazo de seis meses a contardesde la entrada en vigor de la Ley 10/2004, de24 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2002,del 14 de marzo, de urbanismo, para el fomento dela vivienda asequible, de la sostenibilidad territo-rial y de la autonomía local, por lo que se deduceque desde el mes de julio de 2005, los ayuntamien-tos indicados ya deberían tener constituido supatrimonio municipal de suelo y de vivienda deforma separada al resto de patrimonio municipal.

Finalmente, cabe constatar la necesidad de adecuarel volumen del patrimonio municipal de suelo yvivienda a las necesidades previstas en el plan deordenación urbanística municipal y en el programade actuación urbanística municipal, así como a losmedios económicos de cada ayuntamiento, deforma que los ayuntamientos prevean en los presu-puestos municipales las partidas necesarias para laconstitución, conservación y ampliación de supatrimonio municipal de suelo y de vivienda, que,en todo caso y de acuerdo con lo previsto por elartículo 14 del Decreto 336/1988, de 17 de octubre,por el que se aprueba el Reglamento de Patrimoniode los Entes Locales, debe prever, como mínimo,que la cuantía de gastos no sea inferior al 5% deltotal consignado en los capítulos primero ysegundo del presupuesto general de ingresos.

En definitiva, y como resumen, esta instituciónquiere hacer un reconocimiento expreso al patri-monio público de suelo y de vivienda como instru-mento eficaz para incidir en la regulación del mer-cado inmobiliario, con el objetivo de abaratar elcoste del suelo y garantizar que se construyan másviviendas con protección pública, a la vez queconstata la necesidad de incrementar los mecanis-mos de control en relación con cumplimiento de laobligación de constituir los patrimonios municipa-les de suelo y de vivienda, sujeta a las finalidadesy limitaciones que le son propias.

Si se observa el gráfico que aparece a continua-ción, se comprueba que cuando se ha preguntado

a los ayuntamientos que han colaborado en la ela-boración de la encuesta qué porcentaje de reservapara vivienda protegida aplicaban, sólo un 10’30%de los ayuntamientos encuestados ha indicadoque aplicaba una reserva inferior al 30%, si biencabe tener en cuenta que estos ayuntamientos sepodrían corresponder a aquéllos que por la legisla-ción actual sólo están obligados a cumplir con elporcentaje mínimo del 20% de reserva.

El patrimonio público de suelo y vivienda es un instrumento eficaz para incidir en la regulación delmercado inmobiliario

Se observa también que el 53’80% de los munici-pios encuestados afirma que aplica una reservadel 30% y el 30’80% de los municipios aplica unareserva de suelo correspondiente, además del 30%del techo calificado para uso residencial de nuevaimplantación, por lo que, en términos generales, elconjunto de ayuntamientos encuestados cumplecon los parámetros mínimos previstos legalmente.

Gráfico 32: Porcentaje de reserva paravivienda protegida


Sin embargo, cabe poner de manifiesto que el por-centaje legal de reserva de terrenos destinados avivienda protegida ha sido previsto por el legisla-dor con carácter de mínimo, sin que, por otraparte, haya dispuesto un porcentaje máximo, de loque se deduce que nada impide que el planificadorprevea, de forma justificada, unos porcentajes

Reserva del30 %; 53,80%

Reservasuperioral 30 %;30,80%

Reserva inferioral 30%; 10,30%

No responden;5,13 %


superiores si las necesidades sociales en materiade vivienda así lo requieren, que lógicamente pue-den variar según el municipio de que se trate ysegún las necesidades concretas de vivienda queconcurran en aquel determinado territorio.

En cuanto a estas reservas de suelo, no sólo esimportante que el planeamiento urbanístico lasprevea, junto con el hecho de que el porcentajedispuesto sea conforme y adecuado a las necesida-des de vivienda, sino que también es importantí-simo que el mismo instrumento de planeamientourbanístico fije unos plazos obligatorios para ini-ciar y finalizar la construcción de las viviendas, deforma que los propietarios de los terrenos esténobligados a edificar las viviendas sujetas al régi-

men de protección oficial de que se trate en losplazos previstos y se evite así la retención de suelourbanizable con finalidades especulativas y, endefinitiva, se garantice el cumplimiento de losdeberes legales de los propietarios de estos terre-nos, de acuerdo con la clasificación y calificaciónurbanística que les corresponde.

Finalmente, es preciso remarcar la idea que la deli-mitación en el planeamiento urbanístico de lasreservas de suelo no debe entenderse sólo comoun mecanismo para incrementar el número deviviendas con protección oficial, sino que unemplazamiento adecuado de estas reservas en elterritorio permitirá favorecer los principios decohesión e integración sociales.


1. CONCLUSIONES

1. El derecho a la vivienda es un derecho decarácter básico, una necesidad esencial detodas las personas, un derecho humano delque depende el ejercicio de otros derechosconstitucionales, como el derecho a la educa-ción, el derecho al trabajo, el derecho a la inti-midad y el derecho a la salud, entre otros. Esun derecho imprescindible para el desarrollointegral de la persona, tanto desde un punto devista individual como bajo el punto de vista desu relación con el entorno social y la colectivi-dad que la rodea.

2. Para garantizar su ejercicio es preciso disponerde más suelo al alcance, más vivienda social ymás dotaciones financieras.

3. Para poner más viviendas sociales a disposi-ción de los que más lo necesitan es preciso unadoble línea de baremación, con discriminaciónpositiva para los sectores en riesgo de exclu-sión, y de universalización del sorteo para elacceso general; es preciso mejorar los registrosde solicitantes e inventarios de pisos disponi-bles; unificar los entes de gestión; prever unosparámetros con valor universal en toda Cata-luña y activar políticas de alquiler hasta ahorainexistentes.

4. Para posibilitarlo, es preciso concertar la activi-dad pública y privada; la del Gobierno de Cata-luña con la de los ayuntamientos; es precisocomprometer al sector financiero, las entida-des sociales y el conjunto de los operadoresjurídicos (abogados, notarios, registradores yjueces) para eliminar los obstáculos en el ejer-cicio del derecho a la vivienda.

Sobre el acceso

5. La tendencia al alza de los precios de lavivienda que se ha mantenido durante los últi-mos años, tanto en el mercado de alquilercomo en el de compraventa, ha puesto encuestión la accesibilidad a la vivienda no sólo

de los colectivos más desfavorecidos o vulne-rables de la población, sino también de un grannúmero de personas con rentas bajas omedias.

6. En cuanto a la tipología de problemáticas devivienda, se ha constatado que la perpetuaciónde la estancia en el núcleo familiar de los jóve-nes es la más frecuente, seguida de la proble-mática derivada de la falta de adaptación delas viviendas a las necesidades de movilidadreducida, la dificultad económica para hacerfrente al pago de la renta del alquiler o de lacuota del préstamo hipotecario y la falta devivienda propia.

7. A pesar de que la mayoría de quejas recibidasha sido presentada por personas residentes enmunicipios mayores de 50.000 habitantes yubicados en el área metropolitana de Barce-lona, los habitantes del 70’73% de las comarcascatalanas han presentado alguna queja en estainstitución, de lo que se deriva el amplioalcance territorial de las problemáticas devivienda.

8. Las mujeres jóvenes han sido las personasque, mayoritariamente, se han dirigido al Sín-dic para plantear una queja relacionada con elderecho a la vivienda. En la mayoría de loscasos, las quejas han hecho referencia a pro-blemas relacionados con el acceso a lavivienda y su adquisición.

9. Las personas que han señalado en las quejasproblemas de movilidad reducida o bien lanecesidad de depender de otra persona parallevar a cabo las tareas de la vida diaria secorresponden con el 12’96% de las quejas reci-bidas en la institución en materia de vivienda.

10. Ante las viviendas de titularidad privada queestán desocupadas, la Administración deberíaadoptar todas las medidas necesarias (líneasde ayuda para los propietarios, suscripción deavales y seguros multiriesgo por parte de laAdministración, redes de mediación para elalquiler social, etc.) para promover la puestaen el mercado de alquiler de estas viviendas.


CAPÍTULO 3: CONCLUSIONES Y SUGERENCIAS

Sobre la promoción y gestión

11. A pesar de la importancia de disponer deplan de ordenación urbanística municipal(POUM) con la memoria social correspon-diente, de programa de actuación urbanísticamunicipal (PAUM) y de programa local devivienda (PLV) para llevar a cabo una políticaadecuada en materia de vivienda, se haconstatado que sólo un número muy escasode los municipios encuestados dispone deestos instrumentos.

12. Cabe recordar la necesidad de constituir elpatrimonio público de suelo y de vivienda —yno sólo las administraciones que legalmenteya estén obligadas a ello, sino también cual-quier ayuntamiento que pretenda promoveruna política pública de vivienda adecuada — yde destinarlo única y exclusivamente a lasfinalidades que le son propias.

13. Los porcentajes de reserva de terrenos para laconstrucción de viviendas de protecciónpública, que dispone el artículo 57.3 del DL1/2005, tienen el carácter de mínimos, deforma que nada impide que el planificadorprevea, de forma justificada, unos porcentajessuperiores si las necesidades sociales en mate-ria de vivienda así lo requieren.

14. La gestión y el mantenimiento en condicionesadecuadas del parque público de viviendasprotegidas ya existente debe ser tan impor-tante como la creación ex novo de viviendasprotegidas.

15. Es preciso fomentar y estimular, mediante lasayudas económicas y las políticas fiscales quesean necesarias, la promoción de viviendascon protección oficial bajo el régimen de alqui-ler con carácter preferente a la promoción bajoel régimen de compraventa, porque el alquileres una opción más idónea ante necesidades devivienda transitorias, como el caso de la gentejoven o la gente de la tercera edad y, a la vez,garantiza la movilidad geográfica de las perso-nas porque no implica un vínculo perdurableen el tiempo.

16. A pesar de que la posibilidad de ejercer losderechos de tanteo y retracto es una opcióndiscrecional de la Administración, constituyeuna adecuada política de vivienda, porque, poruna parte, permite incrementar el parquepúblico de viviendas protegidas de la Adminis-tración y, por otra, evitar el fraude en las trans-misiones de viviendas con protección oficialque se lleven a cabo con precios superiores alos precios máximos legalmente previstos.

17. Las viviendas con protección oficial no son nideben ser unas viviendas de segunda catego-ría, porque tampoco lo son las personas queresidirán en ellas, razón por la cual son mere-cedoras del mismo nivel de calidad, tanto bajoel punto de vista de la vivienda como construc-ción, como desde la vertiente de la ubicación yadecuación al entorno social y cultural en quese enmarcan.

18. La Administración debería tener en cuenta quela mezcla social de todas las personas conindependencia de sus condiciones socioeconó-micas puede garantizarse también mediante laprevisión de diversos tipos de regímenes deviviendas con protección oficial dentro de unamisma promoción, o combinando, por ejem-plo, viviendas bajo el régimen de alquiler conviviendas bajo el régimen de compraventa, oproyectando distintas tipologías de viviendadentro de una misma promoción de viviendas,a efectos de favorecer la convivencia de diver-sos colectivos de personas y, en definitiva, lanecesaria cohesión social.

19. Sin perjuicio del respeto hacia la autonomíalocal y del liderazgo que deberían tener losayuntamientos al impulsar las actuaciones enmateria de vivienda necesarias, actualmentelas políticas públicas en materia de viviendatienen un carácter supramunicipal que excededel ámbito de actuación propio de las adminis-traciones locales, razón por la cual son necesa-rias la cooperación y colaboración entre lasdiversas administraciones públicas que actúanen materia de vivienda.

20. La cooperación y colaboración entre adminis-traciones pueden articularse mediante conve-nios o consorcios para iniciar actuaciones con-cretas en materia de vivienda, como por ejem-plo nuevas promociones de viviendas con pro-tección pública o actuaciones de renovación yremodelación urbana.

21. Las diferentes administraciones públicasdeben asumir un compromiso firme a la horade promover vivienda pública, pero también ala hora de fomentar la iniciativa privada paraque promueva vivienda protegida.

22. Cabe la necesidad de ajustar al máximo los pre-cios máximos de venta y de alquiler legalmenteprevistos para las viviendas protegidas, mante-niendo un equilibrio que permita, por unaparte, que el promotor obtenga una rentabilidadeconómica adecuada que le compense invertiren la promoción de vivienda protegida y, porotra, que el destinatario de la vivienda puedaasumir el precio de alquiler o de compraventa


de la vivienda protegida con un esfuerzo econó-mico adecuado a su capacidad económica.

23. Cabe reconocer la idoneidad de la vivienda conprotección oficial de precio concertado comonueva figura de vivienda protegida que puedeofrecer un estímulo a la iniciativa privada quehasta ahora había sido reticente ante la posibi-lidad de promover vivienda protegida, por ellimitado beneficio económico que podía obte-ner en comparación con la promoción deviviendas bajo el régimen de libre mercado.

Sobre derechos y colectivos vulnerables

24. La Administración tiene la obligación de darrespuesta expresa y motivada a la persona quese haya dirigido a ella, informarla sobre la dis-ponibilidad de viviendas protegidas existente ysobre las actuaciones que puede llevar a cabopara acceder a una vivienda, y ofrecerle unainformación clara, detallada y por escrito sobrelos procesos que deben seguirse, tanto cuandoesta persona se haya dirigido por escrito a laAdministración como cuando así lo solicite.

25. Es preciso que la Administración agilice la tra-mitación y resolución de los procedimientosde concesión de las ayudas y que sea más dili-gente y rápida a la hora de ordenar su pago, sise quiere que estas ayudas puedan combatireficazmente la exclusión residencial.

26. En cualquier promoción de viviendas con pro-tección oficial, ya sea de iniciativa pública oprivada, debe adaptarse y reservarse un 3% delnúmero total de viviendas calificadas para laspersonas discapacitadas que tengan reducidala movilidad de forma permanente.

27. La dificultad para acceder a una vivienda se haconvertido en uno de los principales factoresde exclusión social, junto con la falta de tra-bajo y los problemas de salud, hasta el puntode que ha supuesto que muchas personashayan vuelto a situaciones de pobreza y deexclusión social que ya habían superado porno haber podido acceder a una vivienda a par-tir de la cual rehacer su vida.

28. La falta de acceso a una vivienda puede con-vertir en ineficaz el resto de políticas socialesque permitan garantizar situaciones estables yinclusivas, razón por la cual es imprescindibleque las diversas administraciones públicasdispongan de un número suficiente de vivien-das de inclusión para estancias a largo y medioplazo a partir de las cuales se prevean itinera-

rios para la incorporación social de los colecti-vos en riesgo de exclusión social.

29. Es preciso prever una coordinación adecuadaentre las diversas administraciones públicasque actúan en el ámbito de la vivienda, lasalud, el trabajo, los servicios sociales, etc., conel fin de poder abordar el fenómeno de laexclusión social en toda su dimensión,mediante el trabajo conjunto y coordinado detodas las administraciones implicadas.

Sobre la adjudicación

30. A pesar de comprender que el requisito de dispo-ner de unos ingresos mínimos para acceder a lapropiedad de una vivienda protegida pretendegarantizar una solvencia económica mínima enel adquiriente de la vivienda para hacer frente alprecio de compraventa, es preciso flexibilizar laexigencia y acreditación de este requisito.

31. Por lo tanto, sería conveniente que la Adminis-tración tuviese en cuenta otros mecanismosque, sin perder objetividad, pudiesen determi-nar la solvencia económica de los solicitantesde vivienda, como por ejemplo la presentaciónde avales, la consideración de futuros ingresos,el promedio de los ingresos económicos perci-bidos en los últimos años, o cualquier otra fór-mula que permita valorar adecuadamente lacapacidad económica de aquella unidad fami-liar que, por la concurrencia de circunstanciaspuntuales, puede verse excluida del procedi-miento de adjudicación.

32. El empadronamiento en un determinadomunicipio no puede constituir una limitaciónal derecho de las personas a acceder a unavivienda con protección oficial.

33. Sin embargo, en los casos en que el ayunta-miento quiera prever requisitos de vinculacióncon el municipio para adjudicar las viviendascon protección oficial que promueva, el ayun-tamiento podría tener en cuenta otros elemen-tos de vinculación que no tengan que ser únicay exclusivamente el criterio de la residencia,como por ejemplo la situación del puesto detrabajo en el municipio.

34. La actuación de la Administración localmediante personificaciones instrumentales notiene que comportar una limitación de dere-chos y garantías de cara al ciudadano, quedebe poder hacer valer sus derechos ante lasempresas o entidades que gestionan la adjudi-cación, en las mismas condiciones de igualdad


que ante el mismo ayuntamiento. En especial,en cuanto a los derechos básicos que le reco-noce la Ley 30/1992, a la hora de acceder a lainformación, de obtener copias de los docu-mentos que integren el expediente adminis-trativo y de formular las alegaciones que con-sidere oportunas, por ejemplo.

Sobre la rehabilitación, conservación yhabitabilidad

35. A pesar de que las condiciones financieras quecontienen los convenios firmados entre laGeneralitat y determinadas entidades finan-cieras para facilitar la realización de obras derehabilitación pueden ser claramente mejora-bles, cabe destacar igualmente esta iniciativacomo referente para que la adopten otrasadministraciones públicas, con la finalidad deayudar a los propietarios a asumir el coste delas obras de rehabilitación de sus viviendas.

36. Las administraciones públicas deben impulsaractuaciones de remodelación integral y de reno-vación urbana de los barrios o las zonas másdegradadas, teniendo especialmente en consi-deración los núcleos antiguos donde a menudoresiden personas con rentas muy bajas y eninmuebles en un estado de degradación y dete-rioro evidente y teniendo en cuenta tambiénque, a menudo, las plusvalías urbanísticas queconllevan estas actuaciones han generado situa-ciones de violencia inmobiliaria y urbanística,como por ejemplo casos de acoso inmobiliario.

37. La Administración debe procurar que los resi-dentes del barrio sean los primeros favorecidospor la operación de remodelación urbana y queel realojamiento de las personas afectadas seaen el mismo barrio. A la vez, la Administracióndebería garantizar el mantenimiento de lasactividades comerciales preexistentes paragarantizar la cohesión social en el barrio.

Sobre la inspección y la potestad sancionadora

38. El alquiler de viviendas que no cumplan conlas condiciones objetivas de habitabilidadconstituye una infracción grave, de lo que sederiva la necesidad de que la Administraciónactúe de forma contundente a la hora de san-cionar estos hechos, después de tramitar elexpediente administrativo correspondiente.

39. La Administración tiene la obligación de velarpara que el alquiler y la venta de viviendas se

ajuste a las condiciones previstas legalmente,tanto en cuanto a la veracidad y objetividad dela publicidad ofrecida, como en cuanto a ladocumentación que necesariamente debe faci-litar el vendedor o arrendador al comprador oarrendatario, según el caso, o al cumplimientode las normas de habitabilidad y normas técni-cas sobre construcción y edificación.

40. La actuación de la Administración ante lasdenuncias en materia de vivienda debe sercontundente y eficaz, a efectos de llevar a cabolas inspecciones e investigaciones necesariaspara esclarecer los hechos denunciados eincoar, en su caso, el procedimiento sanciona-dor correspondiente, sobre todo cuando setrata de vivienda protegida.

41. La Administración podría prever convenioscon entidades suministradoras para controlarfraudes, de forma que la entidad suministra-dora informe a la Administración de los cam-bios de titularidad en los suministros.

42. Convendría prever normativamente la nulidadde pleno derecho de los contratos de compra-venta de viviendas con protección oficial queimpliquen un precio por encima del preciolegalmente previsto, a efectos de superar lareticencia de los jueces y tribunales a declararnulos estos contratos.

43. La Administración también tiene la posibilidadde prever convenios de colaboración entre laAdministración y los colegios de notarios yregistradores de la propiedad, con la finalidadde incrementar las medidas de control en casode transmisión de viviendas con protecciónoficial que permitan constatar que la opera-ción inmobiliaria se ajusta a lo previsto por lanormativa vigente.

44. Es preciso que la Administración lleve a caboun control más riguroso en relación con la acti-vidad de intermediación inmobiliaria, con elfin de garantizar que los consumidores recibantoda la documentación e información que dis-pone la normativa.

Sobre el acoso inmobiliario

45. El hecho de que el acoso inmobiliario no seaun problema privado entre particulares, sinotambién una verdadera problemática socialque afecta a los colectivos más desfavorecidosde la población justifica la intervención de lasadministraciones públicas con el fin de preve-nir y, en su caso, afrontar este fenómeno.


46. La Administración debería ofrecer a las vícti-mas de acoso una ayuda más directa a la horade llevar a cabo determinadas gestiones paradefender sus derechos, y no limitar única-mente el servicio a la prestación de informa-ción y al asesoramiento.

47. Los ayuntamientos tienen la posibilidad de deli-mitar áreas en las que las transmisiones onero-sas queden sujetas a los ejercicios de los dere-chos de tanteo y retracto en favor de la Adminis-tración, de acuerdo con lo previsto por el artículo164 y siguientes del DL 1/2005, con la finalidad nosólo de favorecer la ampliación del patrimoniomunicipal de suelo y de vivienda, sino tambiénde frenar la presión urbanística que, sobre zonasconcretas de la ciudad, contribuye a generarsituaciones de acoso inmobiliario.

48. Los ayuntamientos deben velar para que lospropietarios cumplan con los deberes de con-servación y rehabilitación, dictar las órdenesde conservación oportunas y proceder a la eje-cución subsidiaria de las mismas, en su caso,para evitar situaciones de acoso inmobiliariopor falta de conservación de la edificación.

49. La posibilidad que tienen los inquilinos de lasviviendas de edificios en mal estado de conser-vación manifiesto de solicitar el TEDI con el finde documentar las situaciones de acoso inmo-biliario es una opción poco conocida por losafectados e incluso por las mismas adminis-traciones públicas y las entidades que atien-den a las víctimas de acoso, razón por la cualconviene darle difusión.

50. La Administración tiene la posibilidad de ins-tar al registrador a practicar el asentamientocorrespondiente en los libros del Registro de laPropiedad para hacer constar la resoluciónadministrativa que acuerde la ejecución for-zosa del acto administrativo, de conformidadcon lo previsto por el artículo 196 del DL1/2005, sin perjuicio de la conveniencia de fir-mar convenios de colaboración con los regis-tradores de la propiedad, a efectos de garanti-zar el intercambio de información en posiblescasos de acoso inmobiliario.

2. SUGERENCIAS

Sobre el acceso

1. Los poderes públicos deben asumir la plenaresponsabilidad de promover las condicionesnecesarias para garantizar el pleno ejerciciodel derecho a la vivienda de todas las perso-

nas, ya sea mediante la promoción de viviendaprotegida o mediante cualquier otra medidaque esté a su alcance.

2. Ante la demanda por parte del propietario dela vivienda de requisitos que no contemple laLey y que impliquen una carga al arrendatariopara acceder a la vivienda, como por ejemplola exigencia de avales bancarios, merecería lapena valorar la posibilidad de modificar lalegislación en materia de arrendamientosurbanos, a fin de incorporar, de forma automá-tica, algún tipo de compensación en las condi-ciones del alquiler en beneficio del arrendata-rio, como por ejemplo la ampliación del plazode duración del contrato o una rebaja de larenta de alquiler.

3. La gran divergencia existente entre los preciosmáximos legalmente previstos y los preciosexistentes en el mercado inmobiliario impide,en la práctica, el acceso a las ayudas paraadquirir una vivienda en el mercado libre, porlo que cabe introducir las reformas legislativasque sean necesarias para adecuar los preciosmáximos de venta previstos legalmente a losprecios reales que existen en el mercado inmo-biliario o, en su caso, prever otros criterios paraotorgar estas ayudas.

4. La Administración debe prever las medidasnecesarias para incrementar el parque deviviendas en alquiler mediante la incorpora-ción en el mercado inmobiliario de las vivien-das ya existentes pero que permanecen des-ocupadas por el recelo de los propietarios aponerlas en el mercado en alquiler ante lacausa de desperfectos o ante el posible impagode las rentas. Entre otros, se sugieren lassiguientes medidas:

• El otorgamiento de ayudas económicas pararehabilitar las viviendas desocupadascuando los propietarios se comprometan aincorporarlas en el mercado de alquiler a unprecio moderado.

• La suscripción por parte de la Administra-ción de avales y seguros multiriesgo, deforma que no tenga que ser necesariamenteel arrendatario el que asuma el coste degarantizar a la propiedad la confianza y laseguridad necesarias ante la causa de des-perfectos o el impago de las rentas.

• Sobre todo, la agilización de la resolución delos procedimientos judiciales para que lospropietarios puedan resarcirse de los dañosy perjuicios sufridos en sus viviendas u obte-ner el cobro de las rentas impagadas, o el


desahucio del ocupante, en su caso, en unplazo de tiempo razonable. A tal fin, sedeberá dotar a la Administración de justiciade los recursos materiales y personales quesean necesarios para evitar las dilacionesindebidas en la resolución de estos procedi-mientos, sin perjuicio de valorar convenien-temente la necesidad de una reforma proce-sal que permita garantizar el pleno reconoci-miento del derecho a la tutela judicial efec-tiva en estos casos.

• La posibilidad de promover el arbitraje comoalternativa a la vía judicial para la resoluciónde conflictos entre el arrendador y arrenda-tario, sobre todo en los casos en que la titu-laridad de la vivienda corresponda a laAdministración pública o a una entidad sinánimo de lucro y el arrendatario sea una per-sona vulnerable que se pueda ver en unasituación de desamparo en el caso de que seacuerde su desahucio.

Sobre la promoción y gestión

5. Tiene igualmente una importancia relevante lanecesidad de que los ayuntamientos cumplancon la disposición legal contenida en el artí-culo 157 del DL 1/2005 sobre la necesidad deconstituir el patrimonio municipal de suelo yde vivienda de forma separada al resto debienes municipales, con el fin de evitar la dis-posición de este patrimonio con finalidadesdesviadas de las que le son propias, como laautofinanciación de los entes locales.

6. Los ayuntamientos deberían adecuar el volu-men del patrimonio municipal de suelo y devivienda a las necesidades previstas en el plande ordenación urbanística municipal y en elprograma de actuación urbanística municipal,así como a los medios económicos de cadaayuntamiento, y cumplir en todo caso elmínimo del 5% que prevé el Reglamento dePatrimonio de los Entes Locales.

7. Las administraciones públicas deberían serespecialmente cuidadosas a la hora de incor-porar al patrimonio público de suelo y devivienda todos los bienes que legalmentedeben integrarlo, especialmente el suelocorrespondiente al porcentaje urbanístico decesión obligatoria y gratuita en suelo urbano ysuelo urbanizable, sin perjuicio de incorporarlibremente todos los bienes que se considerensusceptibles de ser destinados a las finalidadespropias del patrimonio público de suelo y devivienda.

8. La Administración debe velar por el cumpli-miento del deber del propietario de los terrenosde iniciar y finalizar la construcción de lasviviendas protegidas en los plazos indicados enel planeamiento urbanístico para evitar laretención de suelo urbanizable con finalidadesespeculativas e iniciar las actuaciones adminis-trativas necesarias en caso de incumplimiento.

9. Las administraciones públicas deben observarel principio de no segregación espacial porrazones socioeconómicas a la hora de delimitaren el planeamiento urbanístico reservas desuelo destinadas a la construcción de viviendascon protección pública, de forma que se evite laconcentración excesiva de dicho tipo de vivien-das en un mismo lugar, a efectos de garantizarla cohesión e integración sociales de los colec-tivos más desfavorecidos y evitar la creación deguetos y barrios marginales que se desarrollenal margen del conjunto de la sociedad.

10. Las administraciones públicas deberían dispo-ner de un censo actualizado, de forma perma-nente, del parque público de viviendas de quedisponen en que queden reflejados los datosbásicos y la situación de ocupación de lavivienda, a efectos de garantizar que transcurrael mínimo tiempo posible entre que la viviendaqueda libre hasta que vuelve a ser adjudicada.

11. Las administraciones públicas que gestionanviviendas protegidas deberían disponer igual-mente de un registro de permutas, mediante elcual articular los cambios de vivienda que soli-citan los ocupantes de las viviendas protegidaspor necesidades de movilidad geográfica.

12. En el ámbito de la vivienda social, la Adminis-tración debería valorar también la convenien-cia de concertar la gestión de las viviendasprotegidas de que disponga con las entidadessociales que trabajan en el campo de lavivienda y de los servicios sociales, lo quepuede mejorar la celeridad y eficiencia a lahora de gestionar y adjudicar las viviendasprotegidas de titularidad pública dirigidas a lascapas de la población más necesitadas. Todoello se puede articular mediante convenios yotras fórmulas de colaboración para que seanestas entidades las que gestionen viviendas deinclusión, redes de mediación para el alquilersocial, modelos residenciales temporales, etc.

Sobre derechos y colectivos vulnerables

13. Es preciso garantizar a los interesados en acce-der a la vivienda su derecho a la información,


mediante sistemas de “ventanilla única”, en losque los interesados puedan conocer en cual-quier momento cuáles son las promociones deviviendas con protección oficial que ofrecen lasdiferentes administraciones públicas y entida-des de Cataluña y cuáles son los colectivos des-tinatarios, los requisitos para optar a su adjudi-cación, los precios de las viviendas, etc.

14. La culminación de este sistema de “ventanillaúnica” sería la creación de un registro unifi-cado de solicitantes de vivienda, acompañadode un inventario único de pisos disponibles,mediante el cual se pudiese articular la ins-cripción de los solicitantes de vivienda prote-gida y también la adjudicación de todas lasviviendas que se promoviesen en Cataluñasujeta a algún régimen de protección pública,de forma que se garantizasen los principios depublicidad, transparencia e igualdad de concu-rrencia que deberían regir en todos los proce-dimientos de adjudicación de viviendas conprotección oficial.

15. Con el fin de cumplir el artículo 47 del EAC,sobre la necesidad de prestar una atenciónespecial a los jóvenes y los colectivos másnecesitados, es preciso impulsar líneas deayuda para el pago del alquiler.

16. Las líneas de ayuda para pagar el alquilerdeberían tener en cuenta dos situaciones dife-renciadas. En primer lugar, la necesidad degarantizar el acceso a la vivienda en régimenalquiler a los colectivos más vulnerables,mediante fórmulas como avales y ayudas eco-nómicas que tengan el carácter de prestaciónsocial periódica; y en segundo lugar, la necesi-dad de ayudar económicamente a aquellaspersonas que, por circunstancias puntuales,como por ejemplo la pérdida del trabajo, pue-den ver en peligro el mantenimiento de suderecho de ocupación.

17. La Administración debe ser especialmente cui-dadosa a la hora de determinar cuáles debenser los requisitos que deben acreditar las per-sonas que quieren acceder a las ayudas para elpago del alquiler y evitar imponer criteriosexcluyentes o de difícil cumplimiento.

18. Cabría la necesidad de impulsar políticas deconcertación entre la Administración y lasentidades sociales que trabajan diariamentecon los colectivos en riesgo de exclusión socialpara trabajar en su inclusión social medianteitinerarios de acompañamiento social que nosólo tengan en cuenta su necesidad de accedera una vivienda, sino también la necesidad dedarles el apoyo necesario ante otras problemá-

ticas sociales que también pueden concurrir(drogodependencias, absentismo escolar,situaciones de violencia de género, etc.).

Sobre la adjudicación

19. Es preciso priorizar el sistema de adjudicaciónmediante sorteo público frente al de barema-ción como sistema general para adjudicar lasviviendas protegidas porque este sistemagarantiza una mayor igualdad, transparencia yobjetividad, sin perjuicio de aplicar el sistemade baremación en los casos que merecen unaconsideración especial.

20. Sin perjuicio del respeto al principio de auto-nomía local, es preciso la aprobación de unanormativa de mínimos de ámbito autonómicoque determine unas directrices y unos crite-rios generales que deban seguirse en cualquierprocedimiento de adjudicación de viviendascon protección oficial, independientemente desi las viviendas han sido promovidas por la ini-ciativa pública o privada, con el fin de garanti-zar que no se produzcan agravios comparati-vos en función del territorio.

21. El hecho de disponer de una normativa decarácter autonómico que determine unos cri-terios generales no es impedimento para quelos ayuntamientos se puedan dotar tambiénde una regulación normativa propia que deter-mine cuál es el procedimiento concreto y cuá-les son los requisitos previstos para adjudicarlas viviendas promovidas por el ayuntamiento,con el fin de garantizar una amplia informa-ción a los ciudadanos.

22. Si realmente se quiere reconocer la existenciade casos de necesidad urgente que requierenuna adjudicación directa de una vivienda prote-gida, convendría reservar un número de vivien-das protegidas para estos casos y regular previa-mente los criterios que deben tenerse en cuentapara determinar que se está ante una situaciónde urgente y extrema necesidad y la adminis-tración o el departamento de la administracióncompetente para calificar esta situación.

Sobre la conservación, rehabilitación yhabitabilidad

23. La Administración cumple una función muyimportante a la hora de velar por el cumpli-miento de los deberes que se derivan del dere-cho de propiedad, por lo que es preciso que


lleve a cabo inspecciones periódicas para eva-luar el estado de conservación del parque deviviendas de Cataluña, dictar las órdenes deconservación que sean necesarias y proceder alos medios de ejecución forzosa que procedan,como por ejemplo la ejecución subsidiaria delas obras de conservación ordenadas o la inclu-sión de la finca en el Registro Municipal deSolares sin Edificar.

24. La Administración podría valorar la posibilidadde subvencionar el 50% del coste de repara-ción, en vez de declarar la ruina de la edifica-ción en los casos en que se puedan ver afecta-das personas arrendatarias que formen partede algún colectivo de especial protección,como por ejemplo personas de edad avanzadacon recursos económicos limitados, y prever elderecho de resarcimiento de la Administra-ción, mediante la inscripción registral de estederecho como carga sobre la finca, de formaque en el supuesto de que se realice una trans-misión, la Administración tuviese derecho, concarácter preferente, a detraer del precio decompraventa el importe correspondiente alcoste de las obras de rehabilitación sufragado.

25. Es oportuno que la Administración de la Gene-ralitat evalúe el número de expedientes deayudas para la realización de obras de rehabi-litación aún pendientes de resolución y pago, aefectos de prever la asignación de una partidapresupuestaria extraordinaria a tal fin si aúnqueda un número suficiente de ayudas pen-dientes de pago que lo justifique.

26. Ante la dificultad de los propietarios para lle-var a cabo obras que pretenden la supresión delas barreras arquitectónicas existentes, espe-cialmente la instalación de ascensores en fin-cas antiguas, la Administración debería inter-venir a efectos de facilitar la materializaciónde la voluntad de los propietarios y promover,en su caso, las modificaciones del planea-miento urbanístico vigente que sean necesa-rias para garantizar la compatibilidad de laactuación pretendida con la legalidad urbanís-tica y las modificaciones en el orden civil quefaciliten la adopción de acuerdos en las comu-nidades de propietarios.

27. Las administraciones públicas deben impulsary potenciar líneas de ayuda económica enfavor de los propietarios con ingresos econó-micos limitados que no pueden hacer frente alcoste de las obras de rehabilitación.

28. Es preciso agilizar el procedimiento de trami-tación y resolución de la solicitud de ayudas derehabilitación, considerando que el plazo

máximo de seis meses para obtener el resul-tado del TEDI o del informe interno de Idonei-dad es excesivamente largo.

29. Es preciso destinar los recursos económicos ytécnicos necesarios para poner en funciona-miento oficinas locales y comarcales devivienda en todo el territorio de Cataluña ypara mantener y mejorar, como serviciopúblico, las oficinas ya existentes.

30. Es imprescindible que la Administraciónimpulse y potencie las líneas de ayuda econó-mica necesarias para las personas con movili-dad reducida y con ingresos económicos limi-tados para adaptar las viviendas que constitu-yan su residencia habitual y permanente,tanto en cuanto a la realización de las obrasnecesarias para acceder a las viviendas en con-diciones de accesibilidad adecuada, como en loque concierne a la ejecución de las obras nece-sarias para garantizar su movilidad en el inte-rior de las mismas.

31. Es preciso que la Administración autonómicalleve a cabo un control más riguroso en el otor-gamiento de la cédula de habitabilidad y laAdministración local, en la concesión de lalicencia de primera ocupación, a la hora decomprobar, por una parte, que se cumplentodos los requisitos mínimos de habitabilidad y,por otra, que se ha cumplido la precedentelicencia de obras y que la edificación cumple lascondiciones idóneas de seguridad y salubridadque la hacen apta para el uso al que se destina.

32. Cabe modificar la regulación normativa actual,a efectos de exigir necesariamente la obten-ción previa de la licencia de primera ocupaciónpara obtener la cédula de habitabilidad, o bienprever otros mecanismos de coordinación ycolaboración entre la Administración local y laautonómica que permitan asegurar que, efecti-vamente, se ha comprobado que la edificaciónreúne las condiciones de habitabilidad necesa-rias que dispone la normativa vigente.

33. Cabría revisar los parámetros que define elDecreto 259/2003, sobre requisitos mínimos dehabitabilidad en los edificios de viviendas,para ver si se ajustan a las necesidades actua-les y si pueden ser utilizados fraudulenta-mente para justificar ofertas residenciales ale-jadas de lo que se puede considerar como unavivienda digna.

34. Para evitar obligar al adquiriente de la viviendaa recurrir exclusivamente a la vía judicial paradefender sus derechos, resulta igualmentenecesaria la investigación de otras fórmulas y


mecanismos que garanticen un mejor cumpli-miento de la normativa vigente en materia deconstrucción, así como unos procedimientos ymecanismos más ágiles de reclamación paralos adquirientes de las viviendas.

Sobre la inspección y la potestadsancionadora

35. La aparición de determinadas situaciones yprácticas, como por ejemplo los casos desobreocupación de viviendas, el fenómeno delas “camas calientes” o las situaciones deacoso inmobiliario justifican la revisión de lanormativa vigente al efecto de valorar su posi-ble incorporación como hechos susceptibles deconstituir infracción en materia de vivienda.

36. Asimismo, conviene revisar la normativa devivienda vigente para incrementar las cuantíasde las sanciones actualmente previstas, dispo-niendo que el beneficio económico derivado dela comisión de la infracción no sea nuncasuperior al importe de la sanción establecida.

37. La Administración debería llevar a cabo las ins-pecciones necesarias del parque de viviendasde protección oficial, con el fin de comprobarque éstas estén destinadas a la residenciahabitual y permanente de las personas quehan sido adjudicatarias.

Sobre el acoso

38. La Administración local y la autonómica debe-rían crear servicios públicos y gratuitos de ase-soramiento en materia de arrendamientosurbanos, teniendo especialmente en conside-

ración el problema del acoso, y la mejora y elimpulso de los servicios ya existentes.

39. Es preciso mejorar la coordinación —medianteun protocolo de actuación específico antecasos de acoso inmobiliario, por ejemplo—entre los diversos servicios de los ayuntamien-tos, entre los que deberían incluirse, comomínimo, los servicios sociales, los servicios deconsumo, los servicios técnicos, los serviciosde vivienda y la policía local para identificar yactuar en posibles casos de acoso inmobiliario.

40. Es preciso impulsar el programa de rentabiliza-ción del parque de alquiler privado que prevéel artículo 60 del Plan de Vivienda 2004-2007 yque tiene por objeto pactar convenios con pro-pietarios de viviendas que obtienen unas ren-tas muy bajas porque se tratan de contratos dearrendamiento anteriores al año 1985, con lafinalidad de prever ayudas para compensar eldiferencial entre el alquiler contractual y elalquiler de equilibrio, así como para la realiza-ción de obras de rehabilitación.

41. Las administraciones públicas podrían suscri-bir pactos o convenios con empresas suminis-tradoras de servicios básicos (agua, luz y gas)para evitar mecanismos de acoso, de formaque las empresas puedan verificar con carác-ter de urgencia las irregularidades que se pue-dan producir.

42. Puesto que actualmente no existe ningunanormativa vigente que contenga una regula-ción específica del acoso en el ámbito inmobi-liario, es preciso regular normativamente estefenómeno, a efectos de articular una respuestamás eficaz y coordinada de la Administraciónante estos casos y de disuadir a los propieta-rios de comportamientos y actuaciones queconstituyen acoso inmobiliario.


CE: Constitución Española

EAC: Estatuto de Autonomía de Cataluña

BOPC: Boletín Oficial del Parlamento de Cataluña

Decreto 259/2003: Decreto 259/2003, del 21 de octubre, sobre requisitos mínimos de habitabilidad en losedificios de viviendas y de la cédula de habitabilidad

DL 1/2005: Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Leyde urbanismo

POUM: Plan de ordenación urbanística municipal

PAUM: Programa de actuación urbanística municipal

PLV: Plan local de vivienda

Plan de Vivienda 2004-2007: Decreto 255/2005, de 8 de noviembre, de actualización del Plan para el Dere-cho a la Vivienda 2004-2007

LAU’64: Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964

Ley 24/1991: Ley 24/1991, del 29 de noviembre, de la vivienda

FUSM: Fundación Un Sol Món

Decreto 195/2001: Decreto 195/2001, de 10 de julio, sobre el procedimiento de adjudicación de viviendaspromovidas por la Generalitat de Catalunya.

Decreto 455/2004: Decreto 455/2004, de 14 de diciembre, de regulación del Plan de Rehabilitación deViviendas de Cataluña

TEDI: Test del edificio


RELACIÓN DE ABREVIACIONES

EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC


MONOGRAPHIC REPORT (SUMMARY) July 2007

THE RIGHT TO HOUSING: OBSTACLES AND LIMITS

The síndic de Greuges (Catalan Ombudsman),Rafael Ribó, considers the right to housing to be abasic right indispensable for the integral develop-ment of the person. According to the CatalanOmbudsman it is necessary to have more groundavailable, more social housing and more financingto guarantee the exercise of this right, and it isnecessary to agree on the public and private activ-ity to this aim.

The harmonization of public and private activityshould include the following leading actors: theCatalan Government, town councils, financial sec-tor, social entities and the group of juridical opera-tors (lawyers, notaries, recorders and judges) toeliminate the obstacles in the exercise of the rightto housing.

During the last years, the Catalan Ombudsman hasobserved an increasing trend in complaintsreceived on the subject of housing, 3% of all thecomplaints handled in the institution. This circum-stance, together with more and more widespreadcivic consideration of housing as a basic right, leadsto making this extraordinary report on housing.

It should not be forgotten that the Spanish Consti-tution of 1978 affirms everybody’s right to a “wor-thy and suitable housing” (art. 47) and, at the sametime, it urges public powers to promote the condi-tions to make this right effective. Likewise, article50 specifies this right concerning old people andaffirms that public powers have to guarantee eco-nomical viability through a social services systemthat pays attention to specific housing programs.

The 2006 Catalonia’s Statute of Autonomy, echosthis constitutional principle, including, amongother ruling principles, the public powers’ duty tofacilitate access to housing from two basic vectors:the creation of land and the promotion of both thepublic and protected housing, with special atten-tion to the youth and the more needy collectives.

Therefore, the Spanish Constitution and the Cata-lan Statute coincide in affirming the right to have

a fit and suitable housing, and urge public powersto make a special emphasis, in their policies, forelderly people, youth and to people with fewresources; social sectors that this report places inthe very middle of the accessibility to a more andmore difficult fit housing.

To go further, the European Letter on the Rights ofMan in the City (Saint Denis, May 2000) affirmsthat municipal authorities have to supervise theexistence of a suitable offer of housing, withoutdistinction of the income level, with capacity toaccommodate homeless and with reception struc-tures that guarantee the security and the dignity ofvictims of any kind of violence.

If these are the inspiring principles on the subjectof housing and, parallelly, there are more and moredifficulties to access, it seems appropriate that weask ourselves: where are the obstacles for theexercise of the right to housing? Are there any lim-its to exercising this right?

In what concerns the demand and offer of housingcircumstances, an approach like: “let the marketput things in their place” is not acceptable fromthe consideration of housing as a basic right. Weare faced by a non uniform market from the per-spective of demand as well as offer. From thedemand because there are people who look forhousing for different reasons, to live in, to pur-chase as an investment, as a second residence orto leave it empty from fear of problems with ten-ants or because they do not need the rents. Fromthe offer because the Catalan Government, towncouncils and private sector work in a single mar-ket, then an important regulation is needed, if wereally want to guarantee those who have less eco-nomical resources the right of access to housing.Therefore, agreement among these three agents isnecessary in order for the offer regulation to beagreed on, so that the set demand can be attendedto without creating comparative offense and, atthe same time, discriminate positively people inrisk of social exclusion, elderly people and theyouth.

To prepare this report we counted on collaborationwith the foundation Un Sol Món (An Only World),

THE RIGHT TO HOUSING: OBSTACLES AND LIMIT 155

SUMMARY

of the social work of Caixa Catalunya, which car-ried out a survey in 41 towns in Catalonia, where64.03% of the Catalan population live. The resultsof the survey have served to contrast the datarelated to complaints received by the institution.This report also contains the statistical study ofthe closed complaints during 2005 and 2006.

The report is structured in three chapters. The firstone analyzes complaints handled by the CatalanOmbudsman during 2005 and 2006 which give usan overall view of which are the civic worries aboutexercising the right to housing as well as of theadministrations’ answer; likewise, it brings somesociological touches about the communities wherewe can find the main barriers when exercising thisright.

As an annex to this chapter we put together somelocal ombudsmen opinions related to this ques-tion. They are proximity complaints and reflec-tions about the problem that allows us to observethat there is a clear similarity between what localombudsmen dealt with and the complaints han-dled by the Catalan Ombudsman, with a specialemphasis on the social problems of many of thesecomplaints.

The second chapter focuses on the institution’sreflections about the limits in exercising the rightto housing, in an attempt to mainly put structuralelements that go beyond a legislature or a legisla-tive application.

Finally, the third chapter collects the conclu-sions and the suggestions derivative of thisreport, with the hope they can be useful to theexisting debate about these problems, to pro-mote policies to eliminate the barriers that blockexercising the right to have fit housing and tocollaborate with the administrations in theresearch of measures to improve the situation,especially taking into account the collectives inrisk of social exclusion.

The Síndic’s performances on housing (2005-2006).

The objective of this chapter is to analyze what arethe main problems citizens face concerning publicadministrations on the subject of housing –on thebasis of the complaints received and without aglobalizing spirit– and the resolutions issued bythe Catalan Ombudsman to guarantee Catalan cit-izens’ fundamental rights. The period studiedincludes 2005 and 2006.

During 2005 and 2006 the Ombudsman received atotal of 339 complaints (132 in 2005, and 207 in2006) related to housing problems. 247 of thesehave been studied in this report.

Complaints have been presented, mostly, by peo-ple residing in towns of more than 50,000 inhabi-tants in the metropolitan area of Barcelona. How-ever there have been complaints from 70% of thecounties, which makes the extense territorialreach of the housing problem evident.

The portrait of the person who has addressed theSíndic is that of a young woman, resident in themetropolitan area of Barcelona.

The highest number of the Síndic interventionrequests makes reference, firstly, to access andpurchase (88 cases) and, secondly, to housing con-servation and maintenance (85). However, it is nec-essary to highlight that, with respect to 2005, thehighest increase has been in complaints related tothe construction and the asuitability. Complaintsrefering to reduced mobility problems were 12.9%.

The number of census’ years that some towncouncils require to apply for a house is accessrequirement questioned most.

The lack of coordination among administrationsgenerates severe problems for citizens to exercisetheir rights.

Annex 2

Local ombudsmen collect complaints which revealthe need of a preventive policy. Clear coincidenceswith the problems that serve as basis for writingthis report come from the analysis. A conclusion: itis absolutely necessary to increase the offer of pro-tected housing.

These are some of the main conclusions refered toin this extraordinary report, “The Right to Housing:Obstacles and Limits”, which the síndic Rafael Ribódelivered to the president of the Catalan Parlia-ment, Ernest Benach, on 4th July 2007.

Non uniform market

As stated before, we are facing a non uniform mar-ket from the point of view of both offer anddemand.

To guarantee the exercise of the right to housing itis necessary to have more available land, moresocial housing and more financing. In order to putmore social housing at the disposal of those thatneed it most, a double line of scale, with positivediscrimination for the sectors in risk of exclusion,and of universal allotment for general access is


necessary; it is also necessary to improve theinventory of applicants registration and availableflats, to unify management entities, to establishsome parameters with universal value in all Cat-alonia and to activate renting policies, until nowinexistent.

About access

• The trend of rising house prices, in the market ofrenting as well as in that of purchasing and sell-ing, maintained during the last years has ques-tioned the accessibility in housing not only ofthe more deprived or vulnerable collectives ofthe population, but also of a great number ofpeople with low or middle incomes.

• Problems of access to housing for collectives inrisk of exclusion bring to light the fact that diffi-culties in house access becomes the elementthat hampers many people’s social insertion. Inmany cases, the lack of housing blocks the clos-ing of the poverty circle, even if many hours areworked.

• If we go beyond the social impacts of houseaccess difficulties for the sectors in the risk ofsocial exclusion, the wage/price relationship ofsquare meter partly explains the difficulties ofaccess to housing for the whole of the popula-tion, in relative terms, and every time the fringepopulation with difficulties of access is greater.

• Placed in the field of the offer, it has reiteratedlybeen affirmed that the increase of the price ofland is one of the factors that provokes the priceincrease of housing. If this affirmation is certainin strictly monetary terms, it is also true that it isthe terrain value expectation, in view of the ris-ing prices of housing (speculation) that provokesthe increase in the value of the terrain.

Town councils’ perception

• The survey carried out by the foundation Un SolMón –in 41 towns of more than 10,000 inhabi-tants in Catalonia– on the municipal responsiblepeople, finds that the most frequent problem ofthose detected in towns is of permanence in thefamiliar nucleus which affects mainly youngpeople, a percentage of 19.70%.

• Close to this we find the problem derived fromthe lack of adaptated housing for the populationwith reduced mobility, which affects elderly peo-ple as well as disabled people, a percentage of

18.89%. Next, economical difficulties to pay therent or the quota of mortgage-related loan, a per-centage of 18.20% and, finally, the cases of lack ofown housing, which constitute 17.37% of thetotal set of problems concerning housing,including, among other, the cases of people liv-ing in rooms, hostels, guesthouses, friends or rel-atives houses, shared houses or houses illegallyoccupied.

About promotion and management

• Using economical help and fiscal policies, it isnecessary to foster and stimulate the promotionof official protected housing preferably with arent regime, and not a purchase and sale regime,because renting is a more suitable option in theface of needs of transitory housing, as can be thecase of young or elderly people and, at the sametime, it guarantees people’s geographical mobil-ity because it does not mean an everlasting tie.

• Without damaging the respect for local auton-omy and for the leadership town councils shouldhave when promoting necessary performanceson the subject of housing, housing public poli-cies now have a supramunicipal character whichexceeds local administrations’ typical perform-ance area. This is why cooperation and collabo-ration among several public administrationsdealing with housing are necessary.

About rights and vulnerable collectives

• In any promotion of official protected houses,either public or private, 3% of the total number,have to be adapted and reserved for disabledpeople who have permanent reduced mobility.

• The difficulty in access to housing has becomeone of the main factors of social exclusion,together with the lack of work and health prob-lems, to such an extent that many people are insituations of poverty and social exclusion–which they had already overcome– because ofnot being able to access housing from where torenew their life.

• The lack of access to housing can make the restof social policies allowing stable and inclusivesituation security ineffective. This is why it isessential that several public administrationshave a sufficient number of inclusion houses forlong and medium stays to establish itinerariesfor social incorporation of the collectives in riskof social exclusion.


• It is necessary to establish suitable coordinationamong several public administrations that oper-ate in housing, health, work, social servicesareas, etc, in order to be able to approach thephenomenon of social exclusion in its entiredimension, through all the implied administra-tions’ joint and coordinated work.

About allocation

• In spite of understanding that the requirementof having some minimum income to have accessto protected property is to guarantee a buyer’sminimum economic reliability to be able to facethe price of dealing, we consider it is necessaryto flexibilize the demand and accreditation ofthis requirement.

• Census in a determinate town can not constitutea limitation to the people’s right to have accessto official protected housing. Other linking ele-ments could be taken into account, not only andexclusively the criterion of residence, e. g. the sit-uation of the working in that town.

About rehabilitation, conservation andhabitability

• Public administrations have to promote integralremodelling and urban renewal performances ofmore degraded neighborhoods or zones, espe-cially taking into account old areas where thereare often people living with very low rents and indegraded properties in an evident ruinous state.They have also to take into consideration thaturbanistic added values generated by these per-formances often produce violent estate andurbanistic situations, such as cases of housingharassment.

• Administration has to attempt to make neigh-borhood residents the first to be favoured byurban remodelling and that the people affectedare rehoused in the same neighborhood. At thesame time, Administration should guaranteemaintenance of the pre-existent commercialactivities in order to guarantee social cohesion inthe neighborhood.

About inspection and sanctionative authority

• Administration has the duty to make sure thatthe rentals and the sales meet legally estab-lished conditions.

• Regarding complaints on the subject of housingthe Administration has to be strong and effec-tive, for the purpose of carrying out inspectionsand necessary research to clear up denouncedfacts and to initiate, if it is proper, the correspon-ding sanction procedure, especially when it is amatter of protected housing.

• It is necessary for the Administration to carryout a more rigorous control with respect to theactivity of estate intermediation.

About real state harassment

• The fact that real estate harassment is not a pri-vate problem between individuals, but also a realsocial problem that affects the more deprivedcollectives of the population justifies the publicadministrations’ intervention in order to preventit and, if necessary, to face this phenomenon.

• Administration should offer the victims ofharassment more direct help when carrying outdeterminate measures to defend their rights, notmerely limiting itself to offer services of infor-mation and advice.

The main recommendations and proposals madeby the Catalan Ombudsman in order to optimizethe situation of the right to housing in Cataloniaare the following:

About access

• Public powers have to assume the full responsi-bility of promoting the necessary conditions toguarantee the full right to housing.

• It is necessary to promote different measures toincorporate unoccupied houses into the market,e. g. aid for the rehabilitation or the subscriptionon the part of the Administration of multiriskinsurances so that the owner does not have toassume damages or unpaid rents, etc.

About promotion and management

• Public administrations should always have anupdated census of the number of public housing,in order to guarantee the least possible timefrom the house becoming free until beingawarded again.

• In the area of social housing, Administrationshould also appraise the convenience to set up


available protected housing management withsocial entities working in housing and socialservices areas which can favour celerity and effi-ciency improvement when managing and allo-cating protected public houses addressed to theneediest sectors of the population. All this can bedone through agreements and other collabora-tion formulas so that these entities manageinclusion houses, social rent mediation net-works, temporary residential models, etc.

About rights and vulnerable collectives

• It is necessary to implant “only one window” sys-tems for the people interested in access to hous-ing as well as creating a unified registry of appli-cants.

• Administration has to be specially careful whendeciding the necessary requirements that peoplewho want to access aid for the payment of therent have to fulfill, and also avoid imposingexcluding or difficult criteria.

About allocation

• It is necessary to prioritize the award systemthrough a public draw in front of that of scalebecause a draw guarantees higher equality,transparency and objectivity, and also does notdiscriminate against people in risk of socialexclusion, elderly people and youth.

• It is necessary to approve a minimum of auto-nomic regulations which determine some gen-eral criteria that have to be followed in any pro-cedure of council housing award, without damag-ing the respect of the local autonomy principle.

About rehabilitation, conservation andhabitability

• It is necessary to subsidize 50% of the repair cost,instead of declaring the building in a state ofruin, in cases in which tenants who are part of

some collective of special protection may beaffected, such as elderly people with limited eco-nomic resources, and to establish a charge in theLand Registry to retrieve the subsidyat themoment of sale.

• It is necessary to revise the decree about mini-mum habitability requirements in order toassure suitable housing at all times.

• The autonomic Administration has to improveregulations and carry out a more rigorous con-trol when conceding certificates of habitabilityand in the concession of first occupationlicenses.

About inspection and sanctionativeauthority

• It is necessary to revise the regulations in forceto include, overocupation of a house –the socalled “warm beds”– or harassment situations,as an offense. The existence of these situationsand practices justify the revision of the regula-tions in force.

• Administration should carry out the necessaryinspections of the number of official protectedhousing, in order to control that these areawardees’ usual and permanent residences.

About real state harassment

• It is necessary that local and autonomic Admin-istration create public and free information serv-ices on the subject of urban rents or promotealready existing services, taking the problem ofharessment into special consideration.

• Since at present there are no valid regulationscontaining specific haressment regulation inreal estate, it is necessary to regulate this phe-nomenon normatively, in order that Administra-tion give a more effective and coordinatedanswer concerning these cases and for the pur-pose of discouraging the owners from harass-ment behaviors and performances.


EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC





EL DEFENSORDE LES

PERSONES

SINDIC

Síndic de Greuges de CatalunyaJosep Anselm Clavé, 3108002 BarcelonaTel 933 018 075 Fax 933 013 [email protected]

Coberta Habitatge 25/9/07 11:08 Página 1

el dret a l’habitatge: obstacles i lÍmits el derecho a la … · 2017-03-23 · obligació al...

Documents