Diplomado de Derecho Inmobiliario

Transferencia de propiedad: Sucesión, dacion en pago y otros

Andrea Gotuzzo Vasquez

Sucesión testamentariaClases de testamento

❖Testamentos ordinarios:

❖ Escritura pública (analfabetos, ciegos): parte notarial y copia certificada de partida de defunción o inserta.

❖ Cerrado y ológrafo (cualquiera de los dos para mudos y sordomudos): parte notarial de protocolizacion.

❖Testamentos especiales: militar y marítimo. Parte notarial de protocolizacion.

• comprobación judicial de testamento especial y olografo.

• comprobación judicial o notarial de testamento cerrado

❖ Heredero : a título universal. Todo o una cuota parte . Se transfieren todos los bienes aunque no se hayan mencionado. Si dice que deja esposa e hijos se entiende que ha instituido herederos.

❖ Legatarios : a título particular a determinados bienes

• Principio de conservación de la última voluntad del testador. Ejemplo : disposición de bien social (089-2013)

• Indivisión

❖ Acuerdo del XC Pleno del 27 y 28 de junio de 2012

❖ Partición efectuada por testamento

❖ No es inscribible la partición de bienes efectuada mediante testamento, cuando no se cumplen los actos previos necesarios para la independizacion de los bienes transferidos

❖ Tampoco procedería como copropiedad

Sucesión intestada

❖ Heredero (universal)

❖ Formas de declaración : judicial (parte judicial) y notarial (parte notarial del acta de sucesión intestada).

❖ Acuerdo del CXV Pleno del 12 y 13 de diciembre de 2013

❖ Calificación registral de asuntos no contenciosos de competencia notarial

❖ No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial, en los títulos referidos a los asuntos no contenciosos de competencia notarial

1. Transferencia por Sucesión

❖ Apertura de la sucesión : desde el fallecimiento

❖ Masa hereditaria : bienes, derechos y obligaciones

❖ Acto previo : inscripción en el Registro de Personas Naturales (Registro de Sucesiones Intestadas o de Testamentos). Obligatoriedad prevista en el artículo 52 del Reglamento de Testamentos y Sucesiones Intestadas.

❖ Inscripción en virtud al asiento en el RTySI y de ser el caso al título archivado (índice nacional)

❖ II Pleno publicado el 22/1/2003

❖ Liquidación de derechos en sucesión

❖ Invalorado pues opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse valorización como requisito para la determinación de derechos registrales.

2. Renuncia de herencia

Requisitos:

❖Inscripción de la transferencia por sucesión testamentaria o intestada

❖Parte notarial de la escritura pública

❖Dentro de los 3 meses luego del fallecimiento, o 6 si encuentra fuera del país.

3. Partición

❖ Parte notarial de Escritura pública o parte judicial

❖ Acto invalorado (XLVI Pleno realizado el 2/4/2009)

❖ XVII Pleno del Tribunal Registral publicado el 23/5/2006

❖ Traslado de gravámenes en la división y partición

❖ Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la división y partición de dicho bien.

4. Fenecimiento de sociedad de gananciales

❖ Artículo 318 del Código Civil.-

1.Invalidación del matrimonio

2.Declaración de ausencia

3.Separación de cuerpos

4.Divorcio

5.Sustitución de régimen patrimonial

6.Muerte

❖ Liquidación de la sociedad de gananciales: inventario, pagar obligaciones sociales y cargas

❖ Remanente = Gananciales. Se divide en mitades (no es norma imperativa)

❖ LXXXVII Pleno del Tribunal Registral publicado el 10/5/2012

❖ Transferencia como consecuencia del fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales de sociedad de gananciales

❖ Procede inscribir la transferencia del 50% de cuotas ideales que le corresponde a uno de los cónyuges o ex cónyuges, respecto a un bien inscrito a nombre de la sociedad conyugal, sin que previamente se acredite haber procedido a la liquidación, siempre y cuando se haya inscrito el fenecimiento de la sociedad conyugal en el Registro de Personal.

❖ Previa inscripción en el Registro Personal (índice nacional), en los cinco primeros casos.

❖ Para acreditar la muerte basta la copia certificada de la partida de defunción.

❖ (Precisado por acuerdo del CIX Pleno del 28 y 29 de agosto de 2013)

❖ Acuerdo del CXV Pleno del 12 y 13 de diciembre de 2013

❖ Inscripción de copropiedad como consecuencia del fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales

❖ Es inscribible en el rubro de títulos de dominio la copropiedad que surge entre los cónyuges o ex cónyuges como consecuencia del fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales.

❖ La inscripción de la copropiedad en los registros de bienes se realizará en mérito a la inscripción efectuada en el Registro Personal, salvo que conforme al título archivado el bien haya sido adjudicado de modo distinto, en cuyo caso se efectuará conforme al título archivado.

❖ Cuando el fenecimiento se origina en la muerte de uno de los cónyuges, la inscripción de la copropiedad se efectuará en mérito de la partida de defunción, anotación de sucesión intestada o ampliación de testamento en el Registro de Personas Naturales.

❖ Pero si la transferencia es a favor de uno de los cónyuges se requiere el documento de la liquidación y adjudicación o la división y partición.

❖ Acto invalorado (XLVI Pleno realizado el 2/4/2009)

5. Dacion en pago

❖ Artículo 1265 del Código Civil.- El pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse

❖ Artículo 1266.- Si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago, sus relaciones con el deudor se regulan por las reglas de la compraventa.

❖ 1100-2013: acto invalorado

❖ Diferencia entre el valor del predio y el monto de la acreencia.

❖ Acreencia propia o a favor de la sociedad conyugal.

6. Resolución o mutuo disenso

❖ Artículo 1371 del Código Civil.- La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviviente a su celebración

❖ Artículo 1313 del Código Civil.- Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto. Si perjudica el derecho de un tercero se tiene por no efectuado.

❖ XCVI Pleno publicado 11/10/2012

❖ Presupuesto para la resolución o mutuo disenso de un contrato

❖ Es presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato que sus prestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecución continuada. Si esta plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse como uno nuevo si se reúne los elementos para ello.

❖ Acuerdo del CXI Pleno del 1/10/2013

❖ Mutuo disenso

❖ Procede la inscripción de la resolución por mutuo disenso aún cuando en el contrato inscrito las partes hubieran manifestado que las prestaciones fueron completamente ejecutadas, si los contratantes rectifican por instrumento público dicha declaración, señalando que quedo alguna o algunas prestaciones por cumplir.

❖ No procederá dicha rectificación en mérito a la manifestación de voluntad de las partes, si se pretende rectificar la declaración referida al pago del precio, cuando el notario dio fe de la entrega del precio en efectivo.

7. Cláusula resolutoria expresa

❖ Artículo 1430 del Código Civil.- puede convenirse expresamente que el contrato se resuelve cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión.

❖ La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

❖ Requisitos: escritura pública otorgada unilateralmente indicando la prestación incumplida y adjuntando carta notarial de que hará uso de la cláusula resolutoria

❖ El actual Reglamento ya no regula la inscripción de la resolución de pleno derecho, en que debe haber requerimiento previo de la prestación.

8. Transferencia en mandato sin representación

❖ Artículo 1809 del Código Civil.- El mandatario que actúa en nombre propio adquiere los derechos y asume las obligaciones derivados de los actos que celebra en interés y por cuenta del mandante.

❖ Artículo 1810.- el mandatario queda obligado a transferir al mandante los bienes adquiridos en ejecución del mandato

❖ Artículo 1811.- el mandante está obligado a asumir las obligaciones contraídas por el mandatario en ejecución del mandato

❖ Se requiere escritura pública de transferencia del mandatario a favor del mandante en ejecución del mandato.

❖ Si se acredita la preexistencia del mandato con instrumento público o con la inscripción, bastará la participación unilateral del mandatario.

9. Transferencia por aporte

❖ Inscripción conjunta con la constitución, aumento o pago de capital. Si no, primero en Registro de Predios

❖ Debe intervenir el propietario del predio y la sociedad

10. Transferencia por reducción de capital

❖ Inscripción conjunta. Si no, primero en Registro de Sociedades.¿....¿

❖ Deben intervenir la sociedad y el adquirente

11.Transferencia por fusión, escisión y reorganización simple

❖ Origina la transmisión de un bloque patrimonial

❖ Previa inscripción en Registro de Sociedades.

❖ No se requiere que se individualicen los bienes.

❖ Fusión como Acto invalorado (1948-2013-SUNARP-TR-L).

12. Adjudicación

❖ L Pleno del Tribunal Registral publicado el 13/1/2011

❖ Verificación de la Calidad de socio, asociado o comunero

❖ Cuando los representantes tienen facultades de disposición a favor de los socios, asociados o comuneros, no constituye objeto de calificación la verificación de la calidad de socio, asociado o comunero de la persona a favor de la cual se efectúa el acto de disposición, ya que tales calidades no son inscribibles.

❖ La adjudicación a título gratuito a favor de los asociados en una adjudicación no es una donación por lo que no se requiere valorización (1053-2012)

13.Adjudicación judicial❖ Formalidad: parte judicial que contiene oficio, acta

de remate, el auto de adjudicación y resolución que la declara consentida o ejecutoriada.

❖ La resolución de adjudicación contiene la descripción del predio y la identificación del adjudicatario (estado civil)

❖ Consecuencias: deja sin efecto todo gravamen, salvo anotación de demanda; además se levantan las cargas o derechos de uso y/o disfrute que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca ejecutada

❖ L Pleno del Tribunal Registral publicado el 13/1/2011

❖ Omisión de datos en el título

❖ Si en el documento judicial o administrativo que da mérito a la inscripción se ha omitido algún dato que deba constar en el asiento, dicha omisión puede ser subsanada con la presentación de documentos complementarios, tales como el DNI, partida de matrimonio, partida de defunción, declaración jurada o carnet de extranjeria, entre otros, sin requerirse resolución aclaratoria.

14.Expropiación

❖ La expropiación es el derecho del Estado por el cual este además de las cargas o derechos de uso y/o disfrute que la propiedad privada de manera forzada, para realizar obras de necesidad y utilidad pública, pagando al propietario su valor justipreciado en dinero en efectivo.

❖ Escritura pública en que se inserta la ley autoritativa de la expropiación, norma legal que la ejecuta, monto de indemnización justipreciada y si fue pagado o consignado.

❖ Efecto: se cancelan los asientos de inscripción de los derechos reales y personales que resulten incompatibles

15. Fideicomiso

❖ Artículo 241 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la SBS.- Relación jurídica por el cual el fideicomitente transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominada fiduciario, para la constitución de un patrimonio fideicometido, sujeto al dominio fiduciario, afecto al cumplimiento de un fin específico en favor del fideicomitente o un tercero denominado fideicomisario.

❖ Directiva Nro 007-2008-SUNARP/SN aprobada por Resolución Nro 316-2008-SUNARP/SN

❖ No es transferencia de propiedad sino de dominio fiduciario, importa poder de disposición para transferir y gravar, aún se trate de fideicomiso en garantía

❖ La modificación requiere la intervención de todas las partes. La extinción solo del fiduciario