desarrollos turÍsticos de uso mixto 26 de septiembre de 2012 bienvenidos
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DESARROLLOS TURÍSTICOS
DE USO MIXTO
26 de septiembre de 2012
Bienvenidos
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Agenda
1. Conceptos generales
2. Ejemplo proyecto de uso mixto
3. Evolución y tendencias
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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DefiniciónProyectos Inmobiliario Turísticos que incorporan al menos dos componentes con modalidad operativa y/o comercial diferente, pero que operan conjuntamente, compartiendo infraestructura e instalaciones comunes.
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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Los tipos más comunes de componente son:
◦ Hotel
◦ Condominio de Tiempo Compartido / Propiedad Fraccional
◦ Condominio de Tiempo Completo (Pool de Rentas)
◦ Condo-Hotel (Propiedad Completa / Fraccional).
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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La infraestructura e instalaciones compartidas comunes típicamente incluyen:
◦ Áreas Públicas: Alberca, Playa, Lobby, Jardines
◦ Servicios: Lavandería, Estacionamiento, Talleres, BOH
◦ Infraestructura: Plantas de tratamiento, cuarto de máquinas
◦ Centros de Consumo / Ammenities: Restaurantes, Bares, Spa.
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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Ventajas de Proyectos de Uso Mixto:
◦ Reduce costos de inversión por componente individual
◦ Genera sinergias operativas y economías de escala
◦ Servicios hoteleros “eficientes” en unidades residenciales (recepción, concierge, ama de llaves, A&B)
◦ Ingresos por mantenimiento aseguran base operativa
◦ Propiedad Compartida genera niveles de ocupación elevados y consistentes
◦ Los huéspedes de hotel representan clientes potenciales para las unidades hoteleras.
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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Modalidades operativas para unidades residenciales:
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
Contrato de
servicios
Reglamento
Fideicomiso
Régimen en
Condominio
Tiempo Compartido Propiedad Fraccional Propiedad Completa
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Fórmula Operativa para proyectos mixtos con Hotel:
◦ La unidad hotelera generalmente lleva a cabo la operación y mantenimiento del inmueble en general (instalaciones comunes) más las áreas “privativas” de hotel (de haber un condominio maestro).
◦ La unidad hotelera celebra contrato(s) de servicios / mantenimiento con la(s) unidad(es) residencial(es).
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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Elementos críticos a considerar:
◦ Compatibilidad conceptual entre componentes (calidad, mercado objetivo)
◦ Requerimientos operativos individuales
◦ Impacto de comercialización en la experiencia del huésped
◦ Separar lo separable / medir lo demás (evitar “prorrateos”)
◦ Diseño original vs. conversión.
Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto
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Ejemplo de un Proyecto Turístico de Uso Mixto
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Ejemplo de proyecto de uso mixtoEjemplo de proyecto de uso mixto
Características
Hotel 5 estrellas 341 habs. (350 módulos) – 2 fases (218 + 123)Departamentos 60 uns de 3 recs (250 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad compatida)Villas residenciales 40 uns. de 4 recs. (400 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad completa)
Amenidades del resort:Spa con gimnasio equipado, salones de convenciones, restaurantes (2) snack bar (2), 500 mts de frente de playa, bares (2), albercas y espejos de agua, club de playa, jardines.Acceso preferente a un Club de Golf (dentro del mismo destino)
Ubicación Los Cabos, Baja California, dentro de un desarrollo integralmente planeado.
Datos financieros
Inversión total $ 232 mdd
Inversión total inicial $ 164 mdd
Capital inicial requerido $ 44 mdd
crédito inicial requerido $ 47.7 mdd
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Hotel 5 estrellas• 341 habs (350 módulos) – 2 fases (218
+ 123)
Residencial en propiedad compartida• 60 condos de 3 recs. (200 m2)
Residencial propiedad completa • 40 villas de 4 recs. (400 m2)
Resort’s amenities: Spa and fitness center (1,700 m2) 2 Salones de congresos eventos (3,000
m2) 2 restaurantes 2 snack bars 2 bares 500 metros de frente de playa Albercas, club de playa, jardines y
asoleadores. Acceso preferente al Club de Golf del
destino.
Plan MaestroPlan Maestro
Site Map Legends
1.- General Access 7.- Swimming Pool 13.- Hotel phase 2 (4 level)
2.- Parking Lot 8.- Pool bar 14.- Villas phase 1
3.- Porte Cochere 9.- Ball room 15.- Villas phase 2
4.- Villas receiving 10.- Restaurant bar 16.- Beach
5.- Tennis 11.- Lobby 17.- Boulevard
6.- Health Spa 12.- hotel phase 1 (4 level) 18.- BOH
1717
22
1616
1212
99
1818
44
1313
1111
1010
1010
1212
1313
22
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Hotel: Programa de ProductoHotel: Programa de Producto
($000’s usd) Inicial Expansión TotalTotal Habitaciones 218 123 341
(total módulos) 227 123 350Área (m2 promedio) 71 m2 55 sm2 64 m2Áreas Públicas (m2) 26,280 m2 11,918 m2 38,197 m2 Costo Construcción $65,967 $23,524 $89,491Costo Equipamiento $15,145 $6,105 $21,250Costo Total (s/tierra) $81,112 $29,629 $110,741Csto prom/habitación $372 $241 $325
No.Área
prom. TerrazaKing 120 45 m2 8 m2Queen/Queen 55 49 m2 12 m21-br suite 34 91 m2 16 m22-br suite 6 181 m2 32 m2Suite Especial 2 272 m2 48 m2Bar Privado 1 317 m2 60 m2
Expansión de suites 90 45 m2 8 m2Queen (exp) 33 49 m2 12 m2
Total Habs. 218 123 341
Área15,648
m2 6,783 m2 22,431 m2Áreas comunes M2Lobby/Recepcion/locales 750Children & young adult center 134(2) Snack Bar (F&B) 66.7(2) Bar / Owners Lounge 526.7(2) Restaurant 1,325F&B Terraces 1,300Ballrooms 0Meeting rooms 1,576Business center 1373Spa 26Services & BOH 1,718Sun Decks and Pools 5,646Gardens & Landscaping 3,150Parkings (uncovered) 5,600
34,599
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Condos:• 60 unidades amuebladas y equipadas
• 3 recámaras
• ~ 20 uns c/ estándares ADA
• área total 250 m2
• área cubierta 223 m2
• terrazas 27 m2
Villas• 40 unidades amuebladas y equipadas
• 4 recámaras
• área total 400 m2
• área construida 260 m2
• terrazas y jardines 140 m2
Áreas counes: snack bar para propietarios, albercas y jardines.
Conceptual rendering subject to change
Conceptual rendering subject to change
Residencial: Programa de ProductoResidencial: Programa de ProductoPrograma Residencial ($000’s usd)
Uns 3 recs Uns 4 recsNo. Unidades 60 40Área 250 m2 400 m2Áreas Comunes 9,905 m2Total Construcción 44,733 m2 Precio prom inicial $305 $2,239Absorción prom/mes
1.00 full units0.63 full
units Costo prom/unidad $118 $1,123 Total construcción $56,256Total FF&E $17,320Costo Total (s/tierra) $81,575
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Proyecciones Hoteleras (5 años)Proyecciones Hoteleras (5 años)
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Proyecciones Venta Residencial (7 Proyecciones Venta Residencial (7 años)años)
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Resumen de flujos y rendimientoResumen de flujos y rendimiento
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Para el hotel:◦ Ingresos incrementales en F&B
◦ Dismunución del costo proporcional de “headcount”
◦ Facilidad para obtención de crédito bancario
Para el componente residencial:◦ Mayores áreas públicas y mayores servicios para los propietarios.
◦ Muchas de las áreas públics “compartidas” son sujetas a crédito.
◦ El hotel como fuente de generación de tráfico y soporte para diversos programas comerciales
◦ Respaldo con beneficios de la administración de un operador reconocido
◦ Acceso a participar con empresas de intercambios
Resultados generales:◦ Poder de negociación en la compra de la tierra (mayor extensión y posibilidad de
negociar pagos diferidos)
◦ Precios incrementales por metro cuadrado gracias a la marca
◦ Mayor posibilidad de salida
◦ Mejores tasas de rendimiento.
Beneficios al desarrollador de un proyecto de Beneficios al desarrollador de un proyecto de uso mixtouso mixto
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Menor ocupación No percibe ingresos incrementales e
F&B. Beneficios por disminución de Fees
por operación y marca. Menor ocupación (no hay programas
comerciales).
Resultados de un desarrollo independienteResultados de un desarrollo independiente
Resumen de operación hotelera (15 años)
Habs. Disponibles
(módulos) 350 Total noches 110,651 Opcupación 63,937 % ocupación 57% Tarifa promedio $549 RevPAR $315 $ '000 %Ingresos Totales $674,756 100.0%Gastos -$188,242 27.9%Utilidad departamental $486,514 72.1% Otros gastos no distribuibles -$204,377 30.3% Utilidad operativa $282,137 41.8% Otras deducciones -$96,255 14.3% Utilidad neta operativa $185,882 27.5% Reserva -$33,148 4.9% UNO después de reservas $152,734 22.6%
Cash Flow & Financing (Hotel)Equity Contributions $64,900.409
Initial contribution $56,400.409
Expansion $8,500.000
Hotel Revenues $152,733.529 Development Investment $(130,741.377)Hotel sell out $153,398.848 Cash flow from operations $92,980.600
Required Initial Invest. (w/ land) $96,112.466
Loan Repayment $102,134.084
Developer Net Cash Flow $126,246.924
IRR 8.72%
Investment Cap-Rate Yr 7 16.58%
Hotel
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Reducción de área comunes (o en su caso incremento de costos)
Menor precio / m2 Beneficios por disminución de Fees por
operación y marca, pero no se eliminan por la administración del clun residencial
Menor negociación sobre la compra de tierra
Menor absorción.
Resultados de un desarrollo independienteResultados de un desarrollo independiente
RevenuesSale Residential $208,008
Condos $127,147 Villas $80,861
Interest Income $8,936 Total Revenues $216,944
Cost of OperationsCost of Sales $96,973
Condos $52,042 Villas $44,931
Adv., Sales & Marketing (inclusive of fees) $43,795
Condos $30,504 Villas $13,292
General & Administrative $5,292 Condos $4,448 Villas $844
Total Costs of Operations $146,060
Full / Shared Ownership Sales Income $70,884
32.7%
Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)
Operating Result from TS Sales (net) $49,089.460 Product Cost $52,041.953 Net Cash from T/S Sales $101,131.414
Inventory Development
$(56,644.303)Net T/S Operating Cash $44,487.111
Total Equity Contributions $15,100.000
Net Cash Flow $59,587.111
IRR 30.34%
Cash Flow & Financing (Full Ownership)Operating Result from RE Sales (net) $21,794.157 Product Cost $44,930.969 Net Cash from T/S Sales $66,725.126
Inventory Development $(44,930.969)
Net T/S Operating Cash $21,794.157
Total Equity Contributions $10,000.000
Net Cash Flow $31,794.157
IRR 34.41%
RE Developer Cash Flow $66,281.268 IRR 31.81%
Residencial
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Comparativo de escenariosComparativo de escenarios
USO MIXTO HOTEL INDEP. Cash Flow & Financing (Hotel)
Equity Contributions $62,599.881 $62,599.881 Initial contribution $57,999.881 $57,999.881 Expansion $4,600.000 $4,600.000
Hotel Revenues $150,919.949 $144,010.380 Development Investment $(133,458.025) $(133,458.025)Hotel sell out $141,150.550 $134,291.971 Cash flow from operations $80,476.911 $63,088.195
Required Initial Invest. (w/ land) $98,048.808 $98,048.808
Loan Repayment $102,134.084 $102,134.084
Developer Net Cash Flow $111,442.707 $94,053.992
IRR 7.32% 4.79%
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Comparativo de escenariosComparativo de escenarios
USO MIXTO RE INDEPENDIENTE Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)
Operating Result from TS Sales (net) $66,795.346 $49,089.460 Product Cost $56,644.303 $52,041.953 Net Cash from T/S Sales $123,439.648 $101,131.414
Inventory Development $(56,644.303) $(56,644.303)Net T/S Operating Cash $66,795.346 $44,487.111
Total Equity Contributions $5,700.000 $15,100.000
Net Cash Flow $72,495.346 $59,587.111
IRR 108.03% 30.34%
Cash Flow & Financing (Full Ownership)Operating Result from RE Sales (net) $33,028.151 $21,794.157 Product Cost $44,930.969 $44,930.969 Net Cash from T/S Sales $77,959.120 $66,725.126
Inventory Development $(44,930.969) $(44,930.969)
Net T/S Operating Cash $33,028.151 $21,794.157
Total Equity Contributions $4,500.000 $10,000.000
Net Cash Flow $37,528.151 $31,794.157
IRR 204.44% 34.41%
RE Developer Cash Flow $148,666.323 $66,281.268
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Desarrollos Turísticos de Propiedad Completa en México◦ Origenes -> Acapulco,
Mazatlán◦ Evolución -> Seguridad
Jurídica (Compradores Extranjeros)
◦ Máximo Histórico -> Crisis (Especulación).
Evolución y TendenciasEvolución y Tendencias
(Fuente: Softec 2012)
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Mercados Distorsionados:◦ Inventarios disponibles
◦ Proyectos fallidos / Remates
◦ Inventario “sombra”
“A junio de 2012 se estima que del total de proyectos residenciales (464.834 unidades de vivienda) en las 40 principales ciudades, el 9% está concentrado al segmento residencial y residencial plus, con un desplazamiento promedio de 1 y 0.8 unidades/mes.” (Softec, junio/2012)
Evolución y TendenciasEvolución y Tendencias
(Fuente: Softec 2012)