Ministerio 'de Justicia.V Derechos Humanos

• •'Superintendencia Nacional-de Registros Publicas ,:~;..¡ll~

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RESOLUCiÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRALN" J28-2012.SUNARP/PT

lima, 05 de octubre de 2012.

CONSIDERANDO:

Que, de acuerdo al articulo 26 del Resolución.Suprema N' 1J5-2002-JUS,que aprueba el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa concompetencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes:

Que, de conformidad con lo previsto en el literal cl del articulo 64 delReglamento de Organizaciones y Funciones de la SUNARP aprobado medianteResolución Suprema N° 1J9-2002-JUS, es función del Tribunal Registral aprobarprecedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para elefecto se co.nvoquen;

Que, en la sesión extraordinaria del Nonagésimo Sexto Pleno del TribunalRegistral, modalidad no presencial, realizado el dia 24 de setiembre de 2012, seaprobó un (01) precedente de observancia obligatoria;

Que, el articulo 32 dél Reglamento del Tribunal Registral, aprobado porResolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 263.2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que "los acuerdos delPleno Reglstral que aprueben precedentes de observancia obligatoria estableceranlas interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales,en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sinefecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme onorma modificatoria posterior";

Que, de conformidad con el articulo 33 del Reglamento del Tribunai Registraly el articulo 158 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de JosRegistros Públicos, ap'robado mediante Resolución del Superintendente Nacionalde los Registros Publicas NO126-2012-SUNARP-SN del18 de mayo de 2012, "Losprecedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral debenpublicarse en el diario oficial "El Peruano~ mediante Resolución del Presidente delTribunal Registra!, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del dia siguiente desu publicación en dicho diario, Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamentecon las resoluciones en las que se adoptó el criterio, se publicaran en la páginaweb de la SUNARP";

Estando a la facultad conferida por el articulo 7 numerales 8) y g) delReglamento del Tribunal Registra!.

SE RESUELVE:

ARTíCULO PRIMERO: Disponer la publicación del precedente deobservancia obligatoria aprobado en la Sesión Extraordinaria del NonagésimoSexto Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, realizado el dia 24 desetiembre de 2012, siendo el texto del precedente el siguiente:

Página 1d~ 2•

1. PRESUPUESTO PARA lA RESOLUCiÓN O El MUTUO DISENSO DE UNCONTRATO"Es presupuesto para la resolución o el muluo disenso de un conlrato que susprestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecucióncontinuada. Si está plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse comouno nuevo si reúne los elementos para ello".

Criterio sustentado en las Resoluciones N° 454,2012.SUNARP-TR-A del28.09.2012 y N° 457.2012-5UNARP-TR-A del 28.09.2012

ARTíCULO SEGUNDO: El precedente antes indicado será de obligatoriocumplimiento a partir del dia siguiente de la publicación de la presente resolución.

Registrese, comuniquese y publiquese.

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W'PR~S'OH¡CIA TR10'''''''''' :m,_2012._.M

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TRIBUNAl. REGISTRAL.RESOLUCiÓN N~454 .2012. $UNARP-TR_A

APELANTERECURSOREGISTROACTOSUMILLA

Al'P'Quipa. 28 de se~Bmbre de 2012.

REGIS ROSENDO lLERENA PAREDES18374 DEL 26.07.2012PREDIOSMurua DISENSO

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PRESUPUESTO PARA lA RESOLUCIÓN O EL MUTUO DISENSO DE UNCONTRATO

E,- !""-'''p'''','''' "",." I~"","'¡'"i,i" ()elmul"I' dú<'/<wd~ ~"<"<""''''''q"" ."., p'~"'dáon~" n,' ,.~h,i,'an ej,""l"'!" «""plel"""-,,,., " te,,,, J~ej'''",i,;u ""nri"""J". Si ,,,,J pl~"um"ntr ':IcC/,lad",d¡,-h" "n, •.•.,}"pOled,- nI/i(icar.,e ,y,,,,,, "'ti"¡ "lit-'" .•i ,.,,~""1••••","o,.'n/"'-PUl" dI".

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓNPRESENTADA

Mediante el titula venido en grado se solicita la inscripción del mutuodisenso respecto del contrato de compraventa de acaones y derechos.para Jo cual se adjunta la esClitura pública de fecha 27 de setiembre del2007 otorgada ante Notario de Arequipa Carlos Enrique Gómez de la TorreRivero.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Públioo del Registro de Predios de la Ofrcjna Registral deArequipa. Delni Cuadros Escobado, formuló lacha en los siguientesterminos-

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RESOLUCiÓN N° 4S4-2012-SUNARP. TR.A

"I.__!1,'.iU.H.~ J/'Rl1IlrO:

I P,'m ~U•. "f'i••.•.' ,,1Inultm diw""'I. ,"~O "'4,1i,~','4'''' el ",,,,Ir,,,,, "" Te h"yu <,<",,,,,,,ud,,.'" '/<'<''' qU(' 1"., ['<11"1," •• " ,,/ ",eM' "'''' <1<,-11"". 1m hu"" ,-;=,I.l<l" 'ol"lmente ,'1/,'r"-"',I<-¡"",'s d,'n'",d,,_, <Id ,""'!F"I"t'" ",1" .",,,,U,, n" c., {""O<'rJ"'''r la "'_"'"'1,,-,,60 ."licil"d" en lo. ,"m,;"os r/aTf,,,,,d".I'f!''' •.•••",'" " 1"f<'d,,, ,,1 ,,,,,I'ul,, w ,-,,,'u,,nlru ",,,,I,,,,wr<:ülIt.l<>/id"d".

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m. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundarr.en:a su recurso de apelación señalando que elRegistrador ha ignorado el mandato contenido en el artículo 1313 del C.C.que establece: -Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un actojurídico acuerdan dejarlo sin efecta. Si perjudica 01derecho de terceros sebene por no efectuado". De lo que se er'ltiende que el único motivo paraque no pueda operar el mutuo disenso es la afectación B terceros, situaciónque no se configur<l en el presente caso, nuestra legislación no estableceninguna otra restricción, dado Que el mutuo disellSO es una fIguraconsensual, en oor'lde pnma la voluntad de las partes de querer dejar sinefecto un acto juridico. restableciéndose la srtuación juridlca pree~istente,pues asi como las p<Jrtesse pueden vir.cuJar mediante Ufl contrato, ellasmismas se pueden desvincular por" mutuo disenso",

Que nuestra legislaCl6n no precisa, ni limita que opere o no el mutuodisenso cuando el contrato o acto jurldico se haya consumada o ejecutadoparcial o totalmente, pues se enliende que si éste ha operado, las partesacordaran dejar sin efecto lo ya ejecutado y restablecer la situaciónpreexistente.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAl

En la partida N" 1121661 dei Registro de Predios de la Oficina Registral deArequipa aparece inscrito el predio signooo como Manzana "A" lote N"1Urbanización la Negrita. distnto provincia y departamento de Arequipa.

En el asiento COOOO4 se inscribe la titularidad del bien descnto a favor de lasodedad conyugal conformada por Regis Rosando Llarena Paredes yMaria Trinklad Melayne Carrera.

RESOLUCiÓN N°454-2012-SUNARp.TR-A

En el asiento COOOO6,figura el anticipo que ~ sociedad conyugal L1arena-Paredes real~a a favor de sus 4 hijos: Eduardo, Ivan. Sandra Melina yGu,liana Lizoe1h L1erena Cace res.

En el asiento COOOO7corre registrada la compraventa de derechosefectuada por Guiliana Lizbelh Lrerena Cace res a favor de Julio CésarMulÍOz Torres y Silvia Nerza G6mez Gómez.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios_

De lO expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sata la cuestion adeterminar es si es irlscribible la resolucíórl de un contrato por mutuodisenso cu3rldo no existen obligackmes pendientes de eJecuci6rl y y3operó la transferencia de propiedad.

V. ANÁLISIS

1. El articulo 1313' del Código Civil. establece: "Pn' ~Imu"~,dmn<(} 1iI.,f"1r1C'1~w,'Iwn lXi.'hraJ" un "elO jnriJI<"(l "e,,,,nI,,,, dq"rI" ,I-in <:kr:'" SI ""''7"J,,,,d J."",..", J~M'",'m ". 11,'"'' por "" dc,,,,,,J,,_ ..

H. Gustavo Palacio Pimentéll define al mutuo disenso como "1",,,",,,n,-¡,;,, q"" ,yh-bmn 1,,, ,,",''''-' '1"" Ii.:,,,,,, la /iN-" d¡,!",,"í,-I<">nde _"tI m,,",','I~""Jq", ,-in ,1"''''' "" e,"""""., Luis Romero Zavala' señala Que, "el""""" JI_,.."",. <" rr,.,j"d" ,J,' un ,"",-',<1" J... ,,,I,,,,,,,,J,,, <-"'1 1" fin""J,,J deJ.'_,"""" un "c'uml" "nl,-rln,".

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, Ahora bien, por el mvluo disenso no se po,;edeextinguir lo inexistente,tampoco se podría ext,nguir lo Que ya no existe. Si al contrato sehubiera consumado. ya habria realizado su fin, cumplido el propóSitoque las partes preveyeron y rlada habria ya que extinguir, es decir yano podria dejarse sin efecto el contrato,

, pAl-.",no PIMfNTf-I_ H. (i••••'.•.•.-,,,,.(lNi~"ciM",. <'" el lIt.-",,-h•. 0",11'",,,,.,, ", roro<>n.bOl"19'10.-.736.

: ROMfR( J 7,,\VAl.A. 1",•••-ti (-.'""/,,."''''<' J,- "" OiJIM«l'."',. ". r""", JI. bOl" 1'l'W,r.l~- )1~

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RESOLUCIÓN N~4S4-2012.SUNARP.TR-A

Es preciso senal••r Que no es ti) mismo hablar de un contrnloperfeccionado que de un contrato consumado. Asi el contralO quedapeñeccionado ~a.,do los contratantes, de oomun acuerdo, se NI"comprometido a cumplir las obligaciones que del mismo derivan: y sedice consumado cuaF'ldo amb¡¡s partes han cumplidO dichasobhgaciones.J

Efltonces, es evidente que al mencionar si es fact,b!e resOlver uncontrato perfeccionado y consumado se está poniendo da manifiestoque no es lo mismo hablar de un contrato perfeccionado que de uncontrato consumado.

Asi. el contrato queda perfeccionado cual'ldo los contratantes, decomún acuerdo, se h¡m comprometido a cumplir las obligaciones quedel mismo derivan: y se dice consumado cuando ambas partes hancumplido dichas obligaCiones:

De acuerdo a lo expuesto, se puede afirmar que tanto la perfeccióncomo la oonsumac,6n del oontrnlo son dos etapas dislintas por tasque el oontrato atraviesa

2. De acuerno a ello es menester determinar cuando et contrato decompraventa ha quedado consumado.

Manuel De la Puenle y Lavalle' señala que, "I~ J"um", d"tr,,<:,,~,""liT <'i{'<"'{,X"",,,,,,,,,,,,,,,, .Id ,'ml!nllo ." ,'" """,,,m<lc,,,", C"'1\i,k", '1"'" elf"'rf,~',ü",,,,,,;,""" .','J" ,''''''W'' .1',',."¡"hN el "miNI", r .•m ,',<"" d ",,,",,,,!,, en'1""$O. {>'""I,,<,<' d m,'''' ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Ir"")"d,,,<' d,' 1".• ,'o,,'roln., en"",e,,,.,,,,I,', JI el""".,em,ml,'''''' e'lon'"",!" " ""V':, ,1•. 1" f,mndIiJ"J "" 1"."e","ml,,, ",1,,,,,,,,,, ~;""""",,,,, la ,-mil""'''''''''' ,le/ ,,,,,,,r,,'o, "1'1"" '1'''' ,'/1" ,"C"k"":,, ,,,,,"J,, .« ,,,,,,pi,,,,la" "M,¡r",w'"" ,'fwd~" 1'<-'" "/ """",w

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RESOLUCiÓN N- 454-2012.SUNARP-TR-A

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de la """'p""..,.nr", """ ""'",m,¡cián d" 1" ","mil ,.",,,,J,, '" ,,,,rnf,-d,,,. "'all.ji.:,,-IaJ'NP'edd¿ dd bien ," d """'lJrnj'>r f"'g.> '" 1'1>'<.';" ,'" d",a" .. ,

En tal sentido. cuando nos encontremos frente a un contrato decompraventa, este se COrlsuma cwando el vendedor ha cumplido contransferir la propiedad del inmueble y el comprador con pagar suprecio.

Dentro de este contexto, el mutuo disenso consliluye un medio paraextinguir obligaciones: en COl'lsecuenCla, no es procedente cuando laprestación o prestaciones derivadas de la relación obligatoria han sidoíntegramente eje<:utadas: pues en este úillmo supuesto el acto ocontrato quedó consumado_

3. En el presente caso. se resuelve el contrato de compraventa. pormutuo disenso, apre<:iándose en la escritura pública de fecha27109/2007 otorgada ante notario Carlos Enrique Gómez de ia TorreRivera la siguiente cláusula:

.PRIMERO.- ANTECEDENTES1.1 Por escnlura pública del 2007,05.04, otorgada por ante el notarioCarlos Enrique Gómez de la Torre Rivera, la vendedora enajenó el25% de derecho pro indivisos que detentaba en el inmueble A-1 de laUrb, La Negrita de esta ciudad. segun los términos que, con mayoramplitud constan en dicho instrumento-

4, Remitiéndonos ahora al contrato de comprav ••r!ta que descrioa laI primera clilusula del mutuo d,senso. lranscrita en el párrafo anterior, el

misma que obra er! el legajo 30648-2007 y que dio mérito paraexlender el asiento COOOOlde la partida N"1127667 del Registro dePredios de Arequipa, se aprecian las cláusulas siguientes:

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RES,OLUCláN N~4S4-2012-SUNARP. TR.A

'SEGUNDO.- DE LA COMPRAVENTA:Los derechos Que se han detallado en la elállsula precedente, supropi",laria la vendedora los entrega en VBl1ta feal y enajenaciónperpetua a favor de los compradores por el precio convencional deU$5000.00 (cinco mil dólares americanos) Que se pagan medIante elcheque do gerencia olorgado por la caja ml.lnicipal de ahorro y créditode Arequipa.

En cuanto al pago. se inserta en la escritura publica analllada lasiguiente dausula:

"REQUERIMIENTO.- Requeridos los otorgantes de que acrediten elmedIO de pago de conlomüdad con el art de la ley N°28194,manifestaron que el pago del precIo de venta se realiza mediantecheque de la caja municipal Arequlpa, cuyo texto se trans<:f1beaconlinu3COón ( .•. )"

Conforme a lo expuesto. se puede aprllCiar claramente en lascláusulas trarlscrrtas de los dos instrumerltos públicos, que lasprestaciorles por las cuales se comprometieron las partes, ya fueronejecutadas ya que los derechos que ostentaba Giuliana UzoolhlIererla Carrea sobre el inmueble ya fueron !ranslendos: asimismo.los compradores han pagado el precio correspondiente.

En corlciusión, se puede señalar que no es válido el mutuo disensocelebrado para dejar sin electo la compraventa de lecha 04105/2007,por cuanto, de acuerno a lo expuesto, el COrltratoya se consumó ydejó de existir, 110habiendo ya nada que extlrlguir. Reiteramos estaafirmación indicando que el mutuo disenso pactado entre GuilianaLizbeth Llerena Caceres y los esposos Julio César Muooz Torres ySilv;a Nerza Gómez Gómuz carece de objeto sobre el cual desplegflrsus efectos, dicho de otro modo, no es posible resolver nirlgun<lrelaciórl juridica obligacional en eSle extremo porque sencillamenteésta ya r'lOexiste '

5. Sin pe~ljlcio de \o desarrolladO hasta el momento, se debe lener encuenta que la imposibilidad de resolver por muluo disenso un contrato

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RESOLUCiÓN N° 454-2012-SUNARp.TR.A

de compraventa consumado no significa que sea imposible que lapropiedad retome al patrimonio de! vendedor. Ese resultado deberáobtenerse medianle la ce~bración de un nuevo contrato decompraventa en el cual las partes primigertias ocupen una posicióncontractual contraria, es dedr, que el vendedor de ayer sea elcomprador de hoy. Enlorn:es, debe ómalizarse si el negocio jurídicocontenido en el tílulo alzadO. puede ser interpretado como un contralOde compraventa de efectos inversos al que obra inscrito.

Así. el contrato de mutuo disenso de lecha 2710912007evidencia quese trata de un contrato de compraverltil celebrado entre las mismaspartes del contrato inSClito, pues posee kls elementos esenciales delmismo: la determinación del bien maleria de venta y el precio endinero.

Estos elementos pueden ser claramente apreciados en la primeracláusula del instrumento citado, la misma que transcribimos acontinuacion:

"SEGUNDO.- DEL MUTUO DISENSO:2,1 Los otorgantes han convenido, de mutuo disenso. en dejar sinefecto el contrato a que se I)a referido el punto "1.1" de la cláusulaanterior: en consecuencia, "~ vendedora", devolviendO a 'loscompradores" la suma de U$ 5000.00 (CINCO MIL DóLARESAMERICANOS), recupera el dominio del 25% de derec:hos quedetenta en el inmueble A.1 de la Urb. La Negr~a"

Como vemos, en el contrato de mutuo disenso, los roles de laprimigenia compraventa se invierten, causando que los excompradores (los esposos JuHo César Muñoz Torres y Silvia NerzaGómez Gómez). sean ahora los vendedores del 25% de derechosque ostentan sobre el bien inSCrito en la partida N" 112766" delRegistro de Predios: mientras que la ex vendedora ( GUlliana LizbethUerena Caceres) se presenta ahora como una compradora al pagarpor dichos derechos el monto que inicialmente recibió,

6, Con relacKm a la denominación del contrato debemos indICar queestos son identificados en base a sus elementos constItutivos y no al

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RESOLUCiÓN N" 454-2012.SUNARp.TR-A

nombre que las partas hayan acordado darle, salvo Que la leydisponga 10contrario.

La tesis sostenida bene pleno amparo en !a doctrina. De la Puenteseñala:

.Para que el mutuo disenso plJeda tener electos se req,lIere ql.le elcontrato que extingue. que suele llamarse contrato básico. no hayasido ejecutado o se trate de contrato de duración. Si el contratohubIera sido eje<::utadoel mutuo disenso perderla su condicJón de talpara convertirse en un nuevo contrato mediante el cual se buscariaobtener las consecuencias contrarias a las del contrato bás'co ../i

Por lo tanto, resolviendo la controversia, la Sala considera qua el titufoapelado, en su aspecto matenal, es perfectamente inscribible, wmoun nuevo contrato de compraventa celebrada entre las mismas partes,Se revoca, por tanto, la tacha decretada contra el titulo apelado,

7, Se debe informar tanto al apelante como al Registrador que lasconcluSKlrleS arribadas tienen como fundamento el precedente deobservancia obligatoria seí'ialado en la sumílla, el Pleno que aprobódicho precedent" es el numero N"XCVI y se IIe\l6 a cabo el2410012012.

Cabe precisar tambien, que si bien en el afio 2011 se emitiópronunciamiento por esta instancia confirmando la tad1a delregistrador a la misma escritura que se ha presentado. a la fecl1a elcrrterio ha sido modificado y estil contenido en la sumilla a la que seha hecho referencia en el párrafo anterior,

8. Mediante Res, 089-2011-SUNARPiSA publicada el 3011112011. se haderogado la parte del ar1iculo 156 del RGRP que estableela que elTribunal Registral debia pronunciarse respecto a los derechosregistrales. Por lo tanto. compete exclusivamente a la pnmerainstancia registral determinar los derechos que correspondan

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RESOLUCiÓN N~4S4-2012-SUNARp.TR-A

Interviene la Vocal SupfE!nte Sonia Flonnda Campos Femandez,autOrizada por Resoludcin N"298-201l-SUNARp.PT del 17 desetiembre del 2012

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII, RESOLUCIÓN

REVOCAR la lacha formulada al 1I11J1Qseñalado en el encabezamiento,DISPONER LA INSCRIPCIÓN de acuerdo a los fundamentos expuestos enla presente resolución.

SONIA CAMPOS FERNÁNOEZVocal de la Quinta Saladel Tribunal Registral

JO GE LUIS TAPIA PALACIOSVocal de la Quinta Saladel Tnbunal Regislral

Ei.* ..TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN N" 457 -201.2. SUNARP.TR-A

Arequipa, 28 de setiembre de 2012.

APELANTETITULORECURSO

REGISTROACTOSUMILLA

TOMAS SEGUNDO AGUIRRE CANO

2002 DEL 31.07.2012020284 DEL 16.0S.12PREDIOSRESOLUCIÓN DE CONTRATO

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PRESUPUESTO PARA LA RESOLUCiÓN O EL MUTUO DISENSO DE UN CONTRATO

''£..< {''"'''''puesto fU'" I~ •.•.,,,>1,,,.;,;"",., ,,"'/Iff' Ji••."," J,' "" ron/ra,,, '1"" "" p,,,_,,,,d,,,,,, "" ,eh".,,,,, •.1'•.,.,,,,,01<,<:o"'pi",,,,,,,',,,(' "seU., J<' •.j',(I>.'i";lI «>""""<'<1,,, Si cól'; pl,',.,mcllI,' <¡«u",,}",dkh" IX", •.J" f'lk',h' ""Ii(re"" •. ,.",r", "" ",,,'''' .,1 •.•.,"1<. /0' ,'};'",,'m,,' {'<1m,,11,,"

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA '( DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el liIulo venido en grado se solicita la inscripción de la resolucióndel contrato de compraventa, para lo cual se adjunta la escrilura pública defecha 30 de julio del 2Q12alargada anle Notario de Camana Carlos. ZenónSolo Coaguila.

DECISiÓN IMPUGNADAEl Reg,strador Publico del RegisllO de Predios de la Oficina Registral deCaman.!!. Carlos Nielo Murial. fOrnllJló observación en tos siguientestérminos:

"( .. -11._A:",,;r.f.W.\:

[Ji.] ~"",.'~id" de 1" ,'.,nil','" J",h/¡"" ¡m'.""""'¡,, '"'''''' UJ fI"s"h'i,;~ ,/< C",,"o'o 11,'C""'fV",,'''I~ f"" M",,,,, D'."'>1<O,'~/d"-,,l1ol pti, T"",,,,, S<>¡(o",rl" .41."0"" Col"" ,- )10<,,,;l/[rdQ Sml! lidia.

RESOLUCIÓN N'457 -2012. SUNARP.TR.A

n" 1" 1",Nid,~Jn.'" 1" p""id" JIHIliJ,~1" J,' ,,,, ,,,",, ,..n',,',,' "'¡(l""'''~'','r ,i""',,,,,,,,,d,, q",'el ",mlr,"') ",>1'; co""",,,",dIJ es d,"'I' n" ,''''"",'11 I,,.,~,,,,',n,,,,,,I"'>JJI,''''c-< qm- ""'f,'m,',, 1"",', \," ,,, '1' '"

T,-"«"I,, ,11 ,'''"",~ q"" d "'''ti''' ,11,,,,,,,,,, ''''pi ••." It',,,,,-,,r J" mm';" /lC"",Ju un <1>'" e"j""d''f'",Jo ,mf,'ri"rm,'"'c " <lccl'" dc c,l'Ii"gt,,, 1" pnc>w.(:,,,~"fW",I<';'H'" "OI7>-'<I'""d,••",,..,.,- ,."""1,, 1"" d,'1 .",,,,,,,,,, d,' ,~''''P'',,,l'"'~ ,~"",'",Jn ,'" la f'!U'nnlra P"MicIJ J,' (,"-1",1',11: !'I/: "" ,"- ,/"'1'",,0.1,' , ••••..>Ia,-;,I"" plt',IIUC''''''','<r" ~j.cw"J,,-<, '''' "p",¡M, ",:a:<fd ~1" ",,,1,m"d.,(, ¡ •.

tll, FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundarTlef1lasu recurm de apelaci6r-. básicamente señalandoque el argumenlo de la observación carece de sustenta legal al contravenirkls "rticulos 1313 y 1351 del CÓdigocivil, asi como atenta contra el derechode la libertad de contratar que es la: base del sistema juridico sociai yeconómico dal país: pues si 01contrato es el a<:uerdo de dos o más partespara crear, regular, madifrcar o extinguir una rolación juridica patrimonial, portanto el mlIluo disenso que er-. el fondo es un aulentico contrato cuyo

\ contenido esencial es la resoluci6n convencional de la relación juridicasurgid" también por CQntr"to, resulta sor un modio extintivo obligacional queproviene de un consentimiento prestada de manera opuesta o contraria alprimigenio, cuyo conlenido es lo inverso a Id constitución del vinculoolJligalorio. con el cual se elimina. en virtud de la voluntad unánime de ambaspartes el acuerdo anterior, tal como se desprende de la defrniciÓll del artículo1212 del Código Civil,

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ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N" 04006381 del RegistlO de Predfas de Camaná apareceinscrito el predio rustico denominado S"n Gregario, con U,C,028BO, ubicadoon el sector La Bombón, distrito de Nicol¡\s d•• Piemla, provincia de Camaná,departamento de Arequipa,

•V En el aS''lnlo COOOOSse inscrjbe la titularidad del bien descrito a favorTomas Segundo Aguin-eCano

En el asiento c00006, se inscribe la compraventa por la cual Jhon A~rertoSoto Baca adquiere el bien,

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponenle el Vocal Raúl Jimmy Delgado Nieto.

De lo expullsto y del anahsis del caso. a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es si es inscnb4b1ela resoluckm de un COfltratopor mutuo dIsensocuando no existen obligaciones pendfentes de ejecución y ya opero laIransferllllcia de propiedad,

V, ANÁLISIS

1. Medianle el titulo veoido en grado se solicita la inso;ripciónde la esclÍturade resolución de contrato do fecha 30107/2012,el mismo que tiene comoobjetivo dejar sin efedo la compraventa de predio rUstico celebrada entreTomas Segundo Aguirre Cano y Jllon Al/rt!do Soto Baca en fecha11/0212012.

Esta solicitud originó la emisión de una observación por parte da!Registrador. fundamentando ta misma en la ejecución lotal de lasprestaciones contenidas en el contrato de compraventa que ahorapretende dejarse sin efecto. POI' su parte el apelante señala que losCQI1tratosson los acuerdos de dos o más personas par,¡ crear, regular.modirocar o e~tinguir una relación jwidica patrimonial. vulnerando laobservación la autonomia de la voluntad privada que comprende lavolunlad de contratar y la libertad COI1tractual,

Ante estos arg"mentos corresponde a est(l sa\(1 delermin(lr es si esinscribible la resolución de un contrato por mutuo disenso cuando noexisten obligaciofles pendienies de ejecución y ya operó la transferenciade propiedad,

2. Con la finalidad de resolver la cuestion planteada. revisaremosbrevemente lo establecido por nuestro ord~namiento jurídico y la doctrinarespecto a la resoludón de contratos por mutuo disenso.

As!. el articulo 13710 del Código Civil' ha p<evisto la figura juridlca de laresolución cootractual, que conslS!e en dejar sin electo Urla relación

•

, AniculQ 1371", lA ,MOILle,,1nde",.., e1ecl<>"" eon'ral0 por ",,,,sal sobrev."",n! •• ¡¡ oue_ración.

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juríd,ca patrimOflE,,1denvada de un contrato valido, por causasobrewlienle a su celebración, la cual generalmente toma imp<:lsibleoinnecesaria la permanencia de la reladón contractual.

La causal sobrevinienle a la celebración del contrato a Quese refiere elarticulo 1371° del Código Ovil puede estar prevista en la ley {como elsupuesto contemplado en el Articulo 1428° del Código CivillJ, en elcontrato mismo (las Hpleas cláusulas resolutorias), Q consistir en elsimple acuerdo de voluntades (como el caso del muloo diseflSOreguladopor el articulo 1313' del mismo Código).

El apelante sostiefle que la resoluci6n de la compraventa de fecha11.02.2012 se basa en la causal sobreviniente de mutuo disensoentendiendo este contrato, segun H. Gustavo Pal3£io Pimentel,' como "/",'"m,'nd,ú' q''': "dd",,,, 1,,", 1""-',"~'U' ¡¡,'>J,-" 1" /oh,,. ,Ji,!"";,,;,;,, .1, _"•.•hi,'n," 1"''''.Id", ,'-ill ':f,'o" >J" ,'""".,,1"". Luis Romero lavala' señala que, ",/ ,">J~,,'

.1""""-,,, r.' 1',,"1'4-'" .-1" "" ,,,-,,,,,J,, .1,' """,,,,,,1,'_' ",m 1" finalid"d .le .1"'/"""'" ,,"",:1"."1,, ,mi""", ",

En nuestro ordenamiento jurld,ce es el articulo 1313" del Código Civil elque contempla el $Uplle5tode muluo disenso estableciendo lo siguiente:"P",. d """,,,, ,J;."-Il,(! :",' ran,'-, q'''-' i"m cd,./m,d" un aclu j"ridko 'K'"ml"n rlejarlo!,¡" ,tce/(¡_ Si I""I,,,/ic'a d ""m-¡", .1" "',",""'" _« tie,,,' por-"" .:fá.'uldJ" '

Ahora bien, por el mutuo disenso na se pueda extinguir lo inexistente,tampoco se podria exlingui, lo que ya no existe. Sial contrato se hubie.-aconsumado, ya habria realizado su f,n, cumplido el propósito que lasparte5 preveye'on y nada habria ya que extinguir, es decir ya no podríadejarse sin efec10el contrato,

Es preciso senatar que no es lo mismo hablar de un contratoperfeccionado que de un contra10 constlmado. Asi el contrato quedaperfeccionado cuando los contratantes, de común acue,do, se hancomprometido a cumplir las obl;gaciones qlle del mismo derivan: y se

'A1hOu'O 1428" E~ lo<;C""!fatos con ~estadone. re:lprOC01l,cuaodo algu~a ~e la. panas lana a'cump:,m",~'" "" su pre.tilción, la otra p.<1e pU!lCesaloe,t., el oumpl,m'enl" " la ,,,,oIu<lón elelconlf.to " "" """ Uotro <;<ISO. i.l ,nde ••••.•zación de Mt\os y pe~uic>osl" r, PI\LAClO P'MENTEl. H_ Gu.'"VO, "las 0019"""""" an el Derocha ClVd Pewaoo., Tomo 11,l,m~ 1990,pag 736

• ROMERO ll<VALA, lu's "ElCumpllfflie"lo r;Ie1". ()I¡iig"""""'''~ Toe", lI, l""~,1999. P3g 329.

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dice consumado cuaooo ambas partes han cumplido dichasobligaciones, ~

Entonces. es evide<1teque al mendonar si es fac~ble resolver un contratoperfeccionado y consumado se está poniendo de manifoestoque no es lomismo hablar de un contrato perfeccionado qUll de un controtoconsumado.

As!. el contrato queda perfeccionado cuandQlos contratantes, de comúnacuerdo, se han comprome~do a cumplir las Obligaciones qlif:! d~ mismoderivan: y se dice consumado cuando ambas partes han cumplido dichasobligaCiones.

De acuerdo a lo expuesto, se puede afrrmar que tanto la perfea:i6n comola consumación del COlltrato son dos elapas distinlas por las que elcontrato atraviesa.

3. De acuerdo a eno es menester del6mlinar cu<'indo el contrato decompraventa ha quedado consumado.

Manuel De la Puente y Lavalle' señala que, "1" ,h:In!l" d"'<li,,~~,,-,,"'re elI"if='''''"'''''",,,,, .1..1'""'''''''' ,. "" wm"m",.;,.;",C~~"'ikn, '1''''''¡ 1.""~-rk""'''';<l1iO,'" da ",,,,,,d,, "~ ",1,.I'm el "'1"'",1" ~>I" r' <Jl.-J m'fm,:,,'" ,'" '1'1<',I'e{'">dJ,,,e ti me'"e,,,,.•.,''''i,,,;,',.,,, '''aIJ,,J,« •. d,. ,,,,, com'"I," ",,,,,,',,,,,,,Ic.' l' d <o""enJ;m,,'~'",xpr~."d"a Irm .•" de 1" {"r.wlid,ul,'" 1"" "<ml,u'm ,','¡nw""., £" """,11""1,, """,,,m,,,-;&, drl"""''''1,,, "{';"" '1'''' di" ,,,, "1",,,-", •.•"",J" ,,','':'lmpi,." 1"" "hii<;aá<m<'.' C"""'¡", f"W ,1",!l""""

{;" "¡¡"'/i!, 1"ule/'nk',m, ,Id """'r"'" d" I"!:",,, 1" '1"<'(Jd,i"dr 1", ohii/!'",;m"" ~ c~r¡;r'de lo" ¡.,,"ey, 'JI'" .,"" la, 'lile <',,,,,rilU,,'" 1" ,<'1m';';" iudJiea "':IIr""",,;,,I. f:" el ,'a.," ,le1" romp""""'''' 1"" ,'¡'I'I~"d",,,.'1,,,. '",,','" ><m1" del ,',',"Ied", de "",,,¡'-'ir 1"rmrl,'J"d J<,! I>I,',,}' 1" dd ",mp"l<1<" J•.f!<l,~'" ,," P"-'''-;''e" ,¡;"en" E,II<' ••• d ",,,m,,,,me11 '1"" ,'" fl'"if'TI1i "''' el <""lr~iU,l.!"'""IV''''''''''

, BADENES GASSET, RAMO"!, El Co:o"rtfalod<l r.:omp'''''''''ta, Tomo l. :Ira edlCI6n, EQL10l'lalJaSEMARIA 80SH EDITOR S A - BarC<llooa 1119$,• B8def>e.s na ••.••l, R3/TIOI1'EL CON'ffiATO DE COMPRAVENTA", Tome 1,:Ir~ ed'C1/ln. Ed;j"",,1JOSE MARIA eoSCH EDITOR S-A _ B8r~,"""" 1995, DE LA PUENTE V LAVAtlE, Manuel, ESlL>dlosool>ffl 8i cont<ato !le tompra.em~. tima. 1999.

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4.

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W ••",,,om,Ie!';" Jd """''''1<> ,',' pm.1l1<O',-,,,md,, ",ru Jr lus pune,' -lru,Ii,.}",,- delCu'lITu,,, ,~'" 1""'1,,,,1,'''' "ml"I('nII- " ",J" r"'" ,¡" las I'"m~-si se Imlu ,1.-/ co~I",'" con[''''.11,'''';''''''.' "úr"'"""" " ,'M prt'",,,dUll« r/w-i/UI,",,/e:! ",,,,i",,,,,,,,_ cll"'r!e .''''"hIJ¡.,",,-''''''',' m,'Ji""'e 1" ,:¡'<:<"Ciim ,k ¡.,,< ""'1"'<1"'<1,"f"'.'lur;,,"r.<. F" el ,«,a rl~1""""'p',",'<"n'(I, "".'- (,~"""""lCi,;,, ,1,- la ",;.•m" ,-,,.,,,d,, d '-"M'.,}'" "",,_.(;,'r< /u "'-('P,,'J,,",Id M,"" '0 el ,,,,,,{"ml,o' f"lW' ,_" 1'",.;",,, ,1;',,,,,,.

En tal sen~do. cuando nos encontremos frente a un contrato decompr:lventa. este se consuma cuando al ',endedor ha cumplido contransfenr la propiedad del inmueble y el comprador con pagar su precio.

Dentro de este contexto, el mutuo disenso constituye un medio paraexlmgulr oblogaciones; en consecuencia, no es procedente cuando laprestacKm o prestaciones derivadas de la relación obligatoria tlan s;ooinlegramenle ejecutddas: pues en este último StJpueslo el aeto o contratoQuedó consumado.

En el presenle caso, la voluntad de I¡¡s partes (Tomás Segundo A9IJirreCano y Jotln Alfredo Soto Baca) Queotorgan la escritura de resolución defecha 30J0712012, es resolver el conlrato de compravellla celebrado conlinOS meses de antenaridad entro los mismos. apreci~tl(\ose en laescnlura publica de fecha 30107/2012. otorgada ante notario CarlosZenÓfl Solo Coaguila.la siguiente cláusula:

I

ul

.PRIMERO"

M,.J",m.' mn'""" ./0' ,."",,,..,,, •• ,,, •• ,."",.'''¡'¡'' e" ('.>m'I,"~p"hl~,,, ,1<- -"','h,, ,", ..•• J,.Id",:m .Id J••.\ ",,1 d,n' ,Jt"rg"J~ ~nr.' ",'I,JI')(I P,J>!Jcv O,. c<,rl,,, Sor" C""""ol",~",,,-,, ",m,., w/dr"",,, 1" ('<''''t,e,"e"'" ,Iri pfl'dm ""n'm iJcI!l/fic",I" "IJn 1" ,mid",1('<11,'.'1'''/ """"',-,, iI!/I.~iIJc fl.~7 ",,-~rirm. dc ~l,'",i¡", "h",,,J,, e" el .,«,,,,..ÚJ B"",il<;"J,'I Di."ea" <f,- !1'~rol~,pr'''''''-'~' d,' ",,.,,,,ri, J"","'"m",,'" ,/o. A,,:'1"'pu. ,,,,,.,,,/i"J,",,,, l' J,'",;., ,,,,-,"'1,.,1.<1":," ',' "'k'",'''''~1I i"'cm,,.' ,." 1,; F¡,-/", Y'(J(¡9:v9,<" 10"-,,J>~'I,.¡', .v l!4'"M.l,~1 d,'1Rcgi"'r,, ,1,' /'"-di,,, ,le 1".' n',,¡,''''''' pUM¡o'" J,' ~"'J"¡"" ..

5. RemiUilndonos ahorll al con1ra10de c-ampravenla que describe la primeracláusula del contrato de resolUCIón. transcrita en el párrafo antenor, elmismo que obra en el legajo 562-2012 y que dkl mérito para exllffider elasillrllO COOO06de la partida N° 04006381 del Registro de Predios deCamaná. se ap'ecJa la cJáusula siguiente:

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".s~:GUl'IDO.' t;" mái't><JI pr~",••N d",:",".'nt'" dP'l TOMAS Sf.'(iUNDO A(WIRREC.~N() IrumJi.", e" VENTA RE.1/, .•' c"aj~".¡¡;ilin p<"'P"'INl/u proPlrJUJ J~ 1",' p,,'di«'

d,'.",•.¡¡o.','," 1""",,,,,,1,, ",imem " {.ll'fll'd~ d"".' JHON A/.FlU:OO W)lO BA(;l por ~I""I,,,,I,h,, {'<JuaJ" d~ VS$ I VH¡(I,OO (rxx 't.' MIL rO/F/() D(JL~II.I:'J>!L',(EII.ICfNO,<il.

q'''' d C'''''I'I'<U/''' I'''l?<' ,'," .1<~.ti", U "' >I<l<ripc"j.¡, J.' 1" pr~!f<'''''' '"'""1<>, ,.in'i,''''¡''"N'''' ,~d¡'" d,' {'<J)!" 1"., ,lin'l<t'1""'''''.' ~"rl ?I'."'''''' d"c_~nt""

Conforme a lo expuesto, se PUedeapreciar claramente en las clausulastranSCfitasde los dos instrumenlos p;jblioos, que las preslaclones por lascuales se comprometoaron las parles. ya fueron eje<:uladas ya que losdere<:hos que oslenlaba Tomas Segundo Aguirre Cano sobre el predioInscrito en la partida N" 04006381. ya fueron Iransferidos asimismo,comprador John A!lredo Soto Baca ha pagado el precio correspondiente.

En conclusión, se puede señalar que no es ~álido la resoluci6n deconl1ato por mutuo disenso cuyo fin es dejar sin efecto la compraventade lecha 1110212012,por cuanto. de acuerdo a lo expuesto, el conl1atoya sa consum6 y dojó de existir, no habiendo ya nada que extinguir.Reiteramos esla afirmación indicando que la resolución da COrltratodecompraventa por mutuo disenso pactado entre Tomas Segurldo AguirreCano y John Alfredo Soto Baca carece de objeto sobra el cualdesplegar sus etec!os, dicho dll otro modo, no liS posible resolvBfI1Inguna relaci6n juridi~a obligadonal en este e)."\remo porquesencillamente esla ya no existe.

6, Sin perjuickl de lo desatrolla~ Ilasla al momento, se debe tenar encuenta que la imposibilidad de resolver un contrato de compraventaconsumado no s;gnifica que sea imposible qua la propiedad retome alpatrimonio del vendedor (Tomas Segundo Aguirre Car,o), Ese resultadodeberá oblene'5e mediante la celebración da un nueV(l contrato decomp'aventa en el cual las partes primigenias ocupen una posici6n

I contractual contraria. es dedr, qua el vendedor de ayer sea el compradorde hoy. Entonces, debe analizarse si el negocio juridi<;Qcontooido en eltitulo alzado. puede ser interpretado como un contralo de compravenlade efectos inversos al que obra inscrito.

Asi, el contrato de resolución por mutuo disenso de fecha 30107/2012evidencia que se trata de un contrato de compraventa celebrado entre lasmismas partes del contrato inscrito, pves pasea los elementos esenciales

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del mismo: la clct"rmirlación del bien matena de vellta y el precio eIldmero.

Estos elementos puederl ser claramente aprecIados en la segundacláusula del Instrumento C;\ado. la mIsma qua transcribimos acontinuación:

.S£GU"'IXJ. f:~"";",,",,11'''''''''''' ,1.""''1''''M, ""'IJo" f"u1,'.' d~t'f)"'';~"",,,,rdo \'1""~Q",.'ni,,,.II'" ,l,'''',.r",." i"'<n'.'~.',h"" ("'H""""" Rf~'i()l,rFR d ","",-id" ..,,,,fml'J, en,.",,,d ,,1 ",,,,i d ,'tJ"'l"u,¡'" JOH'v AI.NIf./XJ SOTO !JACA d,,, ",-/" 1" p'IJI'Jcd,'¿ )'pme.'''''' ,kl ("",1" "bj<m ,k "'''"1""" .••1" ,,,',, '1'''' 1"''' gol""""'" "i:"''''. de"d",• ""',-..,,, .le ,,1'lu,le" " "",IiJ" j,d,ó"¡ " ~"" ".1"''-,,1, ,,1 m,J,'<1o,,' lV!J.lS S¿'GL'.\'OO

.lGI.,-JRRf: CA,VO. Ik",,,,Jo " .'e, ~-"'c ';1",,,,, "'"'umen''' f't'<'{>i<.",,-¡~ ,J/>,'''¡''''' Jo.'!""'JI<'im,,,,I.,l"d¡', A.,,, "';' Jo" r"""" S'gund" Aguó",' {'""" J.~"d,Y"OJ,m JO"N,IURElJi.J 5010 8ACA 1" ,''''o., J.. DOCE Mil. OOURES .HfERICANfJI'. '1'"'""I'''e.,,'''I';el W,'(;;o ,f,' /" e'''''I'''''-'''''' ""¡r,'n,, ,Id ro"'""I" "'~~IUde n><"I,,,,;o., .. "In'"J.' Ji",''''' '/'''' ,'.<1" 1'''1'". d•••.-¡o,.,' 1,'".''' {"" "'"iNJ,, o '" ."'~ru""¡.,/~('óú"""JI' "IU ",'mi"".•.,1." J.' ¡"JI" 1", ./1""'" 1".,..<Im '" d /"<'," .",~ ,¡".u",,'~'''.""",'m,j.' J,. 1"

"'O,,,','"'" """ ,,,o ,", 'n'¡,-.I ,/,j,,,. "".",.1 ,,,.,k,,, ••"wi" ,.~/,'""-"1"" li' " ""'''''lr'' l,,¡b! i.'o. "

Como "",mos, en el COIltratoda resolución por mutuo disenso. los rolesde la pnmigenía compraventa se invierten. causando que el excomprador (John Alfredo Solo Baca), sea ahora el vendedor del predklinscrito en la partida N" 04006381 de! Registro de Predios de Camané:m,el1!rasque el ex ~endedor (Tomas SegundoAguirre Cano) se presentaahora como un comprador al pagar por dicho predio el mOl1lOqueinicialmente recibIó

7. Corl relación a la denommación del OOl1trlltodebemos Indicar que astosson identificados en basa a sus e1ementOl!constitutivos y no al nombreque las partes hayal1 acordado darle, salvo que la ley disponga locontrario.

la tesis sostenida bella pleno amparo en la doctrina, De la Puenlesal'\ala'

"P"." '1",' d mM"" ,I¡,.,,,.,,, p,,,,J,, "."," ,'¡¡','I", ,,' ".""i"" '/,,,. ,{ """''''''' 'lu,','_<I¡"),;I"'. '1'1<' .<1,,1,' /,1"",,,"",' e,mlru'" N\lm. m, h"",1 -,,,1,, '1,',ul",lo" ,',' ",.,'e J,'

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Por 10 tanto, resolviendo la conlro~ersia. la Sala considera que el tituloapelado, efI su aspecto material, es perlectameflte inscribible, como unnue~o conlralO de compraventa celebrada enlre las m,smas partes. Serevoca, por tanto, la observación formulada contra e1lítulo apelado,

8. Se debe informar tanto al apelante como al Registrador que lasconclusiones ambadas lienen como fundamento el pracedenle deobservaflCla obllgatona señalada en la s"milla, el Pleno que aprobó dichoprecedente os el número N"XCVl y se llevó e cabo el 24109/2012.

Interviene la ~ocal suplente Sonia Florinda Campos Femandez,autorizada por la ResolucÍÓf1N" 29B.2012.SUNARP/PT del 1710912012.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación formulada al titulo señalado en el encabezamiento,DISPONER LA INSCRIPCiÓN de eroerdo a los fundamentos e~pueslos en lapresente resolución.

RAULJIMMY DELGADO NIETOPresidente de la Quinta Sala

del TribUMI Registra!

• DE LAPUENTE y LAVAlLE. Manuel. En em!l"at<> "" Gef><,<",C"",,,,,bnos a la 58<;<;.,.., Pnmera<!ti Lii)(oVII<10'1CO<!igoCMI P,,~ra E""o."". 2001.p¡l 456-459

JORGE LUIS TAPIA PALACIOSVocal de la Quinta S"ladel Tribunal Registr¡,t

RESOLUCiÓN N"457 .21)12. SUNARp.TR.A

SONIA CAMPOS FERNANOEZVocal de la Quinta Saladel Tribunal Registral