SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS

URBANOS LEY 27157 Y 27333

A

EXPOSITOR

ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

INTRODUCCION

PROBLEMATICA

• DE PATRIMONIO

- FAMILIAR: La propiedad es de la familia

- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo

- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios

Representada por la falta de titulación de los predios, que no

permiten la transferencias en diferentes formas:

1.- Donaciones

2.- Compra - Venta

3.- Anticipo de Legítima

4.- Herencia

5.- Cesión en Uso

Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte

del titular, la falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas

de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.

• DE GARANTIA

Representada por la falta de titulación de los predios que no

permiten que sirva como garantía en diferentes casos

1.- Créditos bancarios o similares

2.- Cartas Fianzas

3.- Hipotecas

4.- Prenda

Los casos más frecuentes se presentan en empresas o

personas naturales ante la falta de saneamiento predial no

permite que las acciones o trámites financieros que en

muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse

en la oportunidad que se desea.

DE CATASTRO

Representada por la falta de titulación del predio, que no

permiten a las entidades públicas, sobre todo a los municipios

de no tener información exacta de diferentes datos:

1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo

su control

2.- Identificación para los casos de acciones cautelares

3.- Identificación para los casos de embargo

Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas,

que ante la falta de saneamiento predial, no permite tener

actualizado el Margesí de Bienes de cada unidad

PROPIEDAD

Definiciones:

-Real academia de la lengua:

a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas

b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o

varias personas

c).- Acción de hablar con corrección empleando cada palabra

según su auténtico significado.

d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o

casas

- Código Civil

Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar disfrutar

y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el

interés social y dentro de los límites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub

suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos

verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al

propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del sub suelo no comprende los recursos

naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros

bienes regidos por leyes especiales.

DOCUMENTOS BASICOS

1.- Promesa de Compra - venta

2.- Contrato Privado

3.- Minuta de Compra – Venta

3.- Escritura Pública

4.- Testimonio

TIPOS DE PROPIEDAD

1.- Urbana

2.- Rural

CLASES DE PROPIEDAD

1.- Estatal o Pública

2.- Privada

3.- Mixta

4.- Cooperativa

5.- Social

PREDIOS PUBLICOS

PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N° 130-2001-EF

Medidas reglamentarias para que cualquier entidad

pública pueda realizar acciones de saneamiento técnico -

legal y contable de inmuebles de propiedad estatal.

2.- D.S.N° 131-2001-EF

Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes

Nacionales

3.- LEY 26512

Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de

los inmuebles de propiedad de los sectores Educación,

Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construcción.

4.- LEY 27117

Ley General de Expropiaciones

5.- DECRETO DE URGENCIA N° 078-99

Modifican Segunda Disposición Complementaria de la

Ley General de Expropiaciones.

6.- LEY 27493

Ley de Saneamiento Físico - Legal de Bienes Inmuebles

de las Entidades del Sector Público

7.- D.S. Nº 028-2007-VIVIENDA

Modifican la 16º disposición Complementaria del

Reglamento General de Procedimientos Administrativos

de los Bienes de Propiedad Estatal

CAPTACION DE TERRENOS

I.- CAPTACION GRATUITA

a).- Adjudicaciones

Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares

b).- Afectaciones

Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado

c).- Donaciones

Se debe hacer por Escritura Pública

d).- Cesiones en Uso

La otorgan terceros a favor del estado

e).- Prescripción adquisitiva de dominio

Proceso no contencioso de competencia notarial

f).- Título Supletorio

Proceso no contencioso de competencia notarial

g).- Permuta

Se realiza a cambio de otro bien público o privado

II.- CAPTACION ONEROSA

a).- Compra - Venta

Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA

a).- Expropiación

Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se

hace mediante el justiprecio

DECLARATORIA DE FABRICA

1.- CONCEPTO

a. Técnico .- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto

de lo que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio,

etc).

b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de

construcción (Ley 27157)

2.- TIPOS

a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo

terminado

b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto

no concluido

c. Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un

proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.

d. Modificación.- Cuando obedece a una variación de los

rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.

e. Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o

total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja

en el asiento registral.

f. Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la

infraestructura física.

3.- SISTEMAS

a. Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la

Municipalidad

b. Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO

c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los

casos de regularización para obras de acuerdo a los

plazos vigentes que otorga la Ley.

d. Mediante el Formulario Único Oficial FUO o

Formulario Unico de Edificación FUE.- Para casos

cuyas licencias se han tramitado vía municipio y

obras que no estén comprendidas dentro de los

plazos que la Ley otorga.

4.- ETAPAS

a. Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la

finalidad de efectuar la constatación de la edificación

y la verificación de los datos técnicos que debe

contener la declaratoria de fábrica.

b. Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la

documentación que poseen y entregan por los

propietarios.

c. Investigación.- Es la etapa en la que se indaga,

hasta conseguir, la documentación o los datos que

faltan para la declaratoria de fábrica.

d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos

los datos de información conseguida, a fin de

certificar su veracidad y realidad.

e. Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la

consignación de todos los datos obtenidos, previo

análisis, en el FOR, FUO o Escritura Pública según

sea el caso.

5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- MUNICIPALIDADES:

- Licencia de Construcción: Planos

- Autovalúo

- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

- Certificado de Numeración

- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra

- Certificado de Jurisdicción

- Certificado de Habitabilidad

- Declaratorias de Fábrica anteriores

- Independizaciones presentadas

B.- NOTARIAS

- Datos del archivo notarial

- Trámite de Documentos Básicos

- Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PUBLICO

- Tomos

- Fichas Registrales

- Partidas Electrónicas

- Sistema Interconectado a Nivel Nacional

- Copias Literales de Dominio

- Títulos Archivados

- Certificados de Gravámenes

- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad

- CRI

D.- ESSALUD

- Solicitudes de Registro Patronal

- Pases de Fábrica

- Títulos de terreno o Fábrica anterior

- Licencias

- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias

- Declaratorias de Fábrica

- Independizaciones anteriores

DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA

MINUTA 1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala

cual es el OBJETO

- Contratantes: Otorgante y Otorgado

- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.

domicilio, etc)

- Denominación de los contratantes

- Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta

a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro de Predios

b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica)

I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo,

Hall, Aires, etc.)

* colindancia

* sentido

* tipo de línea

* medida

II.- Por la derecha entrando

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

III.- Por la izquierda entrando

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

IV.- Por el fondo

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

LINEA QUEBRADA

1.- Número de tramos

2.- El primer tramo

* colindancia : opcional

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

3.- Segundo Tramo y siguientes

* colindancia (opcional)

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

c.- De las áreas

1.- De terreno

2.- De la Edificación

* Ocupación

* Areas Techadas y/o Construidas

* Areas Libres

* Area de aleros exteriores

* Areas superpuestas

* Areas exclusivas

* Areas comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.L A.L

ESCAL ESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERA D

I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1. Area Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta

los elementos o sistemas de techados. En la referida área

quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,

columnas y otros elementos portantes, pero quedan

excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que

no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de

la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro

de la proyección de los techos con cualquier tipo

cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los

aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y

excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros

elementos arquitectónicos elevados que no constituyen

techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

DORMITORIO

BALCON

AREA CONSTRUIDA

AREA TECHADA

AREA CERRADA

AREA SIN CERRAR

HALL

POZO LUZ

B A

A.L A.L

ESCAL ESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERA D

A.T.E.

A.L.

A.S

ALERO EXTERNO

AREA T. CONCRETO

VEREDA

AREA T. ETERNIT

ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

AREAS SUPERPUESTAS

AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta) AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 m2

ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran

independientemente de las áreas techadas de la edificación.

* El área total techada del piso y la de los aleros se convierte

en área de ocupación del piso superior

* El área del primer piso es su área propia y la generada por

el alero externo (carga registral)

d. - De la descripción del predio.- La edificación integral

e. - De la Distribución dela fábrica

I.- Por tipo de techos

II.- Por concepción integral

III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)

f.- Especificaciones técnicas

I.- Criterios de predominancia

II.- Criterios de diferenciación de especificaciones

g.- Valor de la Fábrica

I.- Valor arancelario

II.- Valor de inversión

h.- De la fecha de terminación

i.- De la numeración municipal

j.- De la aceptación del propietario

k.-Del pago de la Escritura Pública

3.- Conclusiones de Ley

4.- Fecha

5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

INDEPENDIZACION

1.- DEFINICIONES TECNICAS

• SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos

• INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones

• DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las

partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada

sección

• PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios,

cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes

que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en

los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA

•Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en

la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos

inscritas en el Registro Público a fin de establecer las

coincidencias con lo que se quiere independizar.

•Determinación de las secciones por independizar.- De

acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es

factible independizar (unidades mínimas de vivienda,

estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a

identificar en los planos el posible seccionamiento.

•Determinación de los bienes y áreas comunes.- De

acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006

VIVIENDA)

- Bienes Comunes

• El terreno sobre el que está construida la

edificación

• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros

exteriores, techos, y demás elementos

estructurales, siempre que éstos no sean

integrantes de una sección sino que sirven a dos o

más secciones

• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general

vías aéreas de circulación de uso común.

• Los ascensores y montacargas.

• Las obras decorativas exteriores a la edificación o

ubicadas en ambientes de propiedad común.

• Las obras decorativas exteriores a la edificación o

ubicadas en ambientes de propiedad común.

• Los locales destinados a servicios comunes tales

como portería, guardianía, y otros.

• Los jardines y los sistemas e instalaciones para

agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura

y otros servicios que no estén destinados a una

sección en particular.

• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los

títulos de propiedad de las secciones aparezcan

cláusulas en contrario.

• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios

abiertos

• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de

todos los propietarios

3.- DISEÑO

• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono

• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde

van los linderos

• Análisis de los bienes comunes: Determinación de los

mismos

– Análisis estructural

– Análisis arquitectónico

• Determinación de la cota 0.00 m ó nivel de piso (área de

ocupación

• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base

a los análisis de los bienes comunes (medianerías).

• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de los aires y/o pozos de luz.

4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Áreas Comunes

• Cálculo de las áreas de ocupación

• Cálculo de áreas techadas

• Cálculo de áreas libres

• Cuadro integral de las áreas de independización (se

comprueba en base a la coincidencia con las áreas de

ocupación, techadas y libres de la fábrica que se

independiza).

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

• Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad

Inmobiliaria

• Distribución del contenido de la sección (por niveles) en

base a la declaratoria de fábrica.

• Descripción de linderos y medidas perimétricas de la

Sección

• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres

calculadas

• Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios

niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

• Áreas Comunes

• Pozos de luz y

• Aires Comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.L A.L

ESCAL ESCAL

C

D

INDEPENDIZACION SUB DIVISION

LOTE 1

SUB LOTE

SUB LOTE

1A 1B

• Nominación de las áreas comunes y numeración de los

pozos de luz

• Distribución del contenido de las áreas comunes (por

niveles) .

• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres

calculadas de las áreas comunes.

• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos

de luz.

7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR

DE LOS BIENES COMUNES

• Criterio adoptado por el o los propietarios (área

construida, de ocupación, techada, uso, distancia,

igualdad de las alícuotas, etc.)

• Proporcionalidad de las áreas.

8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL

REGLAMENTO INTERNO

• Distribución

• Área de Ocupación, Techada y Libre

• Uso

• Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes

comunes