COVICADEConstrucción de Vivienda con Capital de Riesgo y Deuda

LA SOLUCIÓN INTEGRAL PARA FINANCIAR PROYECTOS DE VIVIENDA

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CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CON CAPITAL Y DEUDA

El COVICADE es el primer instrumento que soluciona el problema de falta de financiamiento necesario para detonar nuevos proyectos de vivienda actualmente en standby debido a que los proveedores de capital no invierten por el riesgo de no obtener créditos puente, mientras que bancos y Sofoles no aprueban nuevos créditos de construcción por la falta de capital invertido en los proyectos.

A través del COVICADE el desarrollador podrá obtener de instituciones especializadas recursos oportunos de Capital (Umbral Capital) y Deuda (SHF y Patrimonio) para financiar adecuadamente las distintas fases de sus proyectos de vivienda de interés social, económica y media.

Resuelve la falta de financiamiento adecuado, de largo plazo, que hacía falta en el sector para las etapas previas a la edificación, como son las de la compra de terreno, desarrollo de infraestructura, obtención de licencias y permisos, principalmente, etapas que deben ser financiadas con capital.

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CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CON CAPITAL Y DEUDA

• Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Umbral Capital como fondo de capital, y Patrimonio Hipotecaria como Intermediario Financiero han puesto en operación el primer COVICADE: Construcción de Vivienda con Capital y Deuda.

UmbralCapital a través del fondo UC Housing Trust I tiene disponibles MX$400 millones a invertir como capital de riesgo en los proyectos del COVICADE

SHF y Patrimonio tiene disponibles MX$2,000 millones en líneas de crédito al COVICADE para otorgar créditos puente proyectos del COVICADE

• Los proyectos del COVICADE reciben aprobación simultanea de Umbral Capital (para los recurso de capital) y de Patrimonio Hipotecaria (para los recursos de deuda) por lo que se aseguran el 100% de las fuentes de fondeo del proyecto previo a la adquisición del terreno y/o a cualquier otra inversión de capital por parte del desarrollador

• El COVICADE esta diseñado para invertir en proyectos de vivienda con las siguiente características:

SOCIO DESARROLLADOR: Desarrollador con experiencia probada en el mercado y con ritmos de escrituración de por lo menos 500 viviendas por año en los últimos 3-4 años

MERCADO OBJETIVO: Vivienda de interés social y medio (precio máximo de vivienda: MX$1 millón) ya sea en desarrollos verticales u horizontales

TAMAÑO DE PROYECTO: Entre 300 y 1,500 viviendas; valor total de ventas entre MX$150 millones y MX$350 millones

REQUERIMIENTO DE CAPITAL: Entre MX$30 millones y MX$70 millones; Umbral aporta hasta 75% del capital y el desarrollador aporta la diferencia

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CRÉDITO PUENTE

PARTICIPANTES DEL COVICADE POR ETAPA DEL DESARROLLO

• A través del COVICADE los proyectos de vivienda obtendrán recursos oportunos de capital y deuda para financiar adecuadamente las distintas fases de sus proyectos de vivienda de acuerdo al perfil riesgo/ retorno de cada participante

Concepción del proyecto

Compra del

terreno

Licencias e Infraestruct

ura

Construcción

Comercialización

Individualización

CAPITAL DE RIESGO

Fases del Proyecto

Fuente de recursos

DESARROLLADORParticipantes

Retornos esperados

• Tasa Interna de Retorno: 20% – 30%• Cash-on-Cash o Múltiplo de Capital: 1.5x –

2.5x

• Tasa de Interés: TIIE + 3.85%• Comisión de apertura: 1.12%

Perfil riesgo/ retorno

•Mayor Riesgo•Mayor Retorno

•Menor Riesgo•Menor Retorno

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Fuentes Tradicionales de Capital:• Utilidades retenidas: Limitada debido

a que los buenos desarrolladores siempre tienen mas oportunidades de inversión de lo que su generación de flujo orgánico les permite realizar.

• Bancos/sofoles: Créditos para adquisición de tierra poco disponibles y no recomendados debido al riesgo excesivo de apalancamiento del proyecto.

• Dueños de la tierra: Potencialmente una solución cara y difícil de estructurar.

• “Friends & Family”: Falta de institucionalización inhibe la estructuración de proyectos complejos.

• Limitantes de capital requerido para fases iniciales (adquisición de terreno, permisos y licencias e infraestructura básica) de los proyectos de vivienda acentuado por la crisis de 2008-2009.

• Limitantes de crédito para la construcción requerido para desarrollar las fases subsecuentes (construcción, comercialización, costos administrativos) de los proyectos de vivienda agravado por la crisis de 2008-2009.

• Capital institucional: La solución proporcionada por “UC Housing Trust I”

• Créditos de construcción: Pre aprobados, en condiciones favorables y proporcionados por SHF y Patrimonio.

• Proporcionar el capital necesario a los proyectos de vivienda para detonar las fases iniciales debido a la falta de capital y/o liquidez de los desarrolladores.

• Asegurar la disponibilidad de crédito puente para la construcción a través del COVICADE ofreciendo una solución completa de capital y deuda para nuevos proyectos.

• Posibilidad para el desarrollador de invertir en varios proyectos simultáneamente.

Propuesta de valor de Umbral Capital y del COVICADE:

“Business as usual” para desarrolladores pequeños y medianos:

PROPUESTA DE VALOR PARA DESARROLLADORES

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ESTRUCTURA DE LOS PROYECTOS DEL COVICADE

• Umbral Capital y el desarrollador analizan el proyecto potencial y una vez llegado a un acuerdo en cuanta a la estructura del Fideicomiso de Proyecto (fideicomiso transparente/ empresarial, participaciones de capital, responsabilidades de cada socio, cascada de distribuciones, etc), el UC Housing Trust (a través del COVICADE) y el Desarrollador aportan el componente de capital del proyecto.

• Como parte del proceso de aprobación del capital, el COVICADE también aprueba el crédito puente una vez cumplidas ciertas condiciones que pueden variar según cada proyecto (ej. Terreno escriturado, permisos, licencias, etc)

• Una vez que el proyecto alcanza las condiciones establecidas por el COVICADE, el proyecto (a través del desarrollador) recibe los recursos del crédito puente con las siguientes características: Pre-aprobado previo a la adquisición

del terreno Crédito hasta por el 65% del valor de

ventas del proyecto. Dividido en etapas de hasta 300

viviendas Comisión de apertura de 1.12% Tasa de TIIE + 385pbs Sin amortización acelerada. Costo Integral de Financiamiento

crédito puente COVICADE: 12.0% a 13.0% vs. Costo Integral de Financiamiento crédito puente tradicional: 17.0% a 18.0%

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UC Housing Trust I

COVICADE I Fideicomiso Maestro

Acuerdo de préstamo

$130 MM

$32 MM

Fideicomiso del Proyecto

Crédito puente

Acuerdo de préstamo

$400 MM

$1

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$400 MM $8 MM

Desarrollador

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Estructura de costos de un proyecto de vivienda

• Proyectos de vivienda de interés social y nivel medio tienen márgenes brutos del 13% - 17% sobre el valor total de ventas.

• Capital de Riesgo: Para la adquisición del terreno, permisos y licencias de construcción e infraestructuras básicas (UmbralCapital y Desarrollador)

• Crédito Puente: Para la construcción, comercialización, comisiones y otros gastos son financiados con el crédito de construcción (Patrimonio Hipotecaria y SHF)

• NOTA: En caso de proyectos en etapas, puede no ser necesario invertir el 100% del capital de riesgo por adelantado y en lugar de esto se hace necesario reinvertir flujo de ventas de las primeras etapas para infraestructura y urbanización de etapas subsecuentes

Fondeado con capital– 20% de

ventas

Fondeado con crédito puente y

enganches – 65% de ventas

ESTRUCTURA DE COSTOS DE PROYECTOS DEL COVICADE

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Proyecto Estándar - UmbralCapital y COVICADEVentas (MX$ '000) Total % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5Unidades Totales 900 0 200 300 300 100Unidades Mensuales 0 25 25 25 25Precio Promedio (MXP '000 / Unidad) 0 288 295 304 0Total Cash Flow 268,228 100.0% 0 57,681 88,584 91,059 30,903Comisión de Ventas (9,388) -3.5% 0 (2,019) (3,100) (3,187) (1,082)Ventas Netas 258,840 96.5% 0 55,662 85,484 87,872 29,822

Costo de desarrollo (MX$ '000) % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5Terreno (28,164) -10.5% (28,164) 0 0 0 0Proyecto (5,365) -2.0% (5,365) 0 0 0 0Licencias y Trámites (10,729) -4.0% (6,942) (3,787) 0 0 0Infraestructura (8,047) -3.0% (2,682) (5,365) 0 0 0Urbanización (12,070) -4.5% (4,023) (8,047) 0 0 0Construcción (127,562) -47.6% 0 (41,333) (42,520) (43,708) 0Comercialización (6,706) -2.5% 0 (2,049) (2,235) (2,235) (186)Costo de administración (13,133) -4.9% (2,878) (3,229) (3,322) (3,415) (289)COSTO TOTAL (211,775) -79.0% (50,055) (63,809) (48,078) (49,358) (475)FLUJO NO APALANCADO 47,065 17.5% (50,055) (8,146) 37,406 38,514 29,346

Crédito Puente (MX$ '000) % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5Tasa de Interes 8.5% 8.5% 8.5% 8.5% 8.5%Ministración - Anticipo 34,870 13.0% 0 34,870 0 0 0Ministraciones 139,479 52.0% 0 43,836 47,821 47,821 0Comisión de Apertura (1,802) -0.7% 0 (1,802) 0 0 0Pago de intereses (9,076) -3.4% 0 (3,343) (3,134) (2,242) (356)Pago de principal (174,348) -65.0% 0 (37,493) (57,580) (59,189) (20,087)

FLUJO NETO APALANCADO 36,188 13.5% (50,055) 27,922 24,513 24,904 8,903

Retornos Esperados % de VentasTasa Interna de Retorno (TIR) 28.5%Múltiplo de capital 1.72xEquity Total (MX$ '000) (50,055) -18.7%Distribuciones Totales (MX$ '000) 86,243 32.2%Utilidad Total 36,188 13.5%

FLUJO DE EFECTIVO DE PROYECTOS DEL COVICADE

• Retornos a nivel proyecto en 28% y 1.8x capital.

• Capital total representa 20% de ventas.

• Margen del proyecto representa 16.5% de ventas

• Proyecto de 900 unidades con ventas de 25 unidades al mes; inician 18 meses después de adquirir el terreno.

• Comisiones de ventas de 3.0% + IVA de ventas.• Terreno, proyecto, permisos y licencias, urbanización e infraestructura durante los primeros 12 meses y fondeados con capital.

• Construcción, comercialización, costos de ventas y administración inician 12 meses después de la adquisición del terreno.• Crédito de construcción disponible una vez concluidas las inversiones de capital.

• Costos de crédito (tasa y comisiones) entre 3% y 4% de ventas dadas las condiciones del COVICADE – los créditos puente tradicionales tienen costo financiero de 5% a 7% de ventas.

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• Durante 5 años de experiencia, UmbralCapital ha desarrollado un proceso para analizar nuevas inversiones y estar seguros de que todos los factores clave sean entendidos y que los riesgos sean identificados y gestionados correctamente antes y durante el seguimiento del proyecto y fases de ventas.

• Como elementos clave de análisis, Umbral pone mucho énfasis en la experiencia, track record, solvencia económica y equipo del desarrollador

PROCESO DE EVALUACIÓN DE PROYECTO/ SOCIO DESARROLLADOR

Localización . Detalles del producto

y perspectivas. Duración del

Proyecto. Comparación de

precios de la tierra.

MERCADO

FINANCIERO

TECNICO

DESARROLLADOR

PRODUCTO LEGAL

Solvencia Financiera. Evidencia de capacidad

operativa. Track record: Organización

& staff. Reputación ante

autoridades.

Mercado laboral. Metas del INFONAVIT y track

record. Inventarios.

Programa de aportaciones de capital y utilidad esperada.

Parámetros financieros (VPN, TIR, margen, etc.)

Calendario de inversión.

Calendario de obtención de licencias.

Mecánica de suelos. Análisis de presupuesto

paramétrico . Programa de construcción.

Estructura legal del desarrollador.

Investigación legal y titulo de propiedad.

Póliza de seguro de título obligatoria (title inssurance).

Ventas / Absorción. Producto vs.

Competidores Demografía.

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Comité Asesor Evaluación del Proyecto

Comité de Inversión

Comité de Crédito

• Mediante un solo proceso de aprobación se logra la autorización del comité de inversión para ambos crédito y capital

SHF +UC+PATRIMONIO

• Criterios de Elegibilidad: Desarrollador Mercados objetivo Tipo de producto Estructura de

negocio

• First Screening

• Aprobación por unanimidad• Una vez aprobada la inversión el Fideicomiso Maestro compromete los recursos de capital y se pre-autoriza el crédito puente• Constitución de Fideicomiso Proyecto• Inversión de Capital

• Una vez cumplidas las condicionantes para el otorgamiento del crédito (obtención de licencias, proyecto etc.), el comité de crédito valida que las condiciones con las que se pre-autorizó del crédito prevalezcan• Disposición del crédito puente

UC+PATRIMONIO

•Análisis Financiero•Análisis Técnico•Análisis de Mercado•Análisis Desarrollador•Dilligence Legal• Propuesta de estructura de negocio entre Umbral y el Desarrollador

2 UC+1 PATRIMONIO

1 UC+2 PATRIMONIO

~45 a 60 días

PROCESO DE APROBACIÓN DE PROYECTOS POR EL COVICADE

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Descripción• Primera empresa de su tipo en México cuyo

objetivo es proveer capital institucional para proyectos de vivienda.

• Umbral invierte a nivel proyecto junto con desarrolladores medianos con experiencia probada y buena reputación

• Comienza operaciones en julio de 2004, con una contribución inicial de capital de US$20 millones por parte de Discovery Americas I, L.P. con el único propósito de otorgar capital de riesgo a los proyectos de vivienda.

• Capital International Equity Fund IV (CIPEF IV) hace un incremento de capital de US$20 millones en junio de 2006.

Puntos Destacados:• 20 especialistas en bienes raíces dentro de un

staff de 30 personas, con 2 oficinas regionales (Ciudad de México y León)

• Durante los primeros 5 años ha invertido en 25 proyectos:

MX$ 742 millones comprometidos (96% invertidos)

MX$ 1,029 millones retorno esperado (38% cobrados)

Total del portafolio 11,000 unidades (35% escrituradas)

• Diversificación geográfica y por segmento: 17 ciudades 22 desarrolladores 8 proyectos concluidos

Proyectos por Ubicación

Proyectos por Segmento

DESCRIPCIÓN DE UMBRAL CAPITAL