contrato de anticresis y obligaciones que nacen de

Contrato de Anticresis

Contrato en virtud del cual el acreedor tiene derecho a percibir los frutos de una cosa, generalmente inmueble, del deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital. Derecho real que se crea en virtud de este contrato.

Definición de Anticresis

“Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito”.(Art. 2164 Código Civil)


La anticresis es un derecho concedido temporalmente al “acreedor – anticresista” por el “deudor – propietario” de un inmueble, mediante el cual el último otorga al “acreedor – anticresista” el derecho de percibir los frutos de un bien raíz. En caso de duda, ambigüedad o indeterminación, se entiende que el interés del dinero es el legal


La anticresis se constituye como una institución que debe celebrarse necesariamente por documento público, y surte efectos ante terceros desde el momento de su inscripción en los registros correspondientes (Arts. 2165, 2166, Código Civil)

Solo podrá ser constituida por el propietario que tenga la capacidad para disponer del inmueble o por el que tenga derechos a los frutos (Art. 2167 del Código Civil)

Características de la Anticresis

Sin tomar en cuenta posibles antecedentes en el derecho egipcio y asirio-caldeo, se sabe que la anticresis existió ciertamente en Grecia vinculada con la prenda, permitiendo al acreedor pignoraticio percibir los frutos de la cosa dada en prenda en lugar de los intereses de la deuda

Antecedentes Históricos

En cambio, se duda acerca de si los griegos la emplearon vinculada con otros contratos; en todo casos su forma y utilización más frecuente era que el prestamista gozaba de un bien fructífero de su deudor mientras éste utilizaba el dinero de aquél y, por ello, se denomina la institución “anticresis” que significa literalmente “contra uso” o “contra goce”.


El Código. Bustamante O Convención Del Derecho Internacional Privado, Del 20 De Feb. De 1928, convenio suscrito entre varios países de Latinoamérica. entre los artículos aprobados en dicho Código esta él:

Artículo 219: Lo es asimismo la prohibición de que el acreedor adquiera la propiedad del inmueble en la anticresis, por falta de pago de la deuda.


Su actual nombre el cual significa goce o uso contrario, pues el acreedor disfruta la finca del deudor mientras este, a su vez, goza del dinero del acreedor

En Roma y en Grecia, antiguamente el contrato de Anticresis más bien se consideraba como un nuevo pacto que se agregaba al de Prenda o Hipoteca.

En España por un tiempo fue prohibido su uso, hasta en 1956 se abolió la tasa de interés En la actualidad no solo se reconoce como licito, sino que se elevo Contrato independiente y con naturaleza propia.


La anticresis es un contrato real, se perfecciona con la entrega de la cosa como se desprende del texto mismo de la ley.

La anticresis es un contrato unilateral, pues de él solo nacen obligaciones para el acreedor, aunque posteriormente pueden nacer obligaciones a cargo del constituyente, por lo cual se puede decir que es sinalagmático imperfecto.

Ubicación de la Anticresis dentro de las Clasificaciones de los Contratos

La anticresis es un contrato accesorio: presupone la existencia y validez de una obligación principal a cuyos intereses que perciba el acreedor

Es un contrato de tracto sucesivo puesto que se requiere del transcurso del tiempo para que puedan producirse los frutos que han de imputarse en la forma convenida.

En sentido amplio puede considerarse que la anticresis al mismo tiempo es una garantía y un modo de pago.

Ubicación de la Anticresis dentro de las Clasificaciones de los Contratos

Deudor: Quien entrega el bien inmueble para que con los frutos que éste produzca se pague una obligación.

Acreedor: Quien recibe el bien inmueble haciéndose beneficiario de los frutos que produce el bien, como dación en pago tiene derecho a retenerlo hasta que se cumpla la obligación.

Objeto: Es la amortización de una deuda u obligación para lo cual se entrega un bien inmueble o finca raíz, concediéndose el derecho de retención de cual se beneficiara el acreedor anticrético hasta hacer efectiva la obligación, son pues objeto de anticresis los inmuebles fructíferos, con frutos civiles o naturales.

Partes del Contrato de Anticresis

Consentimiento de Partes: La Anticresis como un Contrato Real, Presupone la “Entrega de la Cosa”, y como Contrato Accesorio la existencia y validez de una Obligación Principal. En materia de Consentimiento, la Anticresis esta sujeta a las reglas del Derecho Común, “Acuerdo de Partes”, salvo en cuanto a que por su carácter de Contrato Real se requiere de la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. Por lo demás es destacable el hecho de que es un Contrato a Tiempo Determinado, ya que no puede ser mayor de 15 años, aunque no se estipule en el Tratado, el lapso de durabilidad o este sea mayor.

Elementos esenciales del Contrato de Anticresis

Capacidad y Poder de las Partes: Las partes convergentes en el hecho, por efecto Lógico de nuestro Derecho, deberán poseer capacidad y Poder para realzar una adecua Contratación, debido a que constituir una Anticresis es un Acto de Disposición personalísimo entre el en Acreedor y el Deudor, digno de las Obligaciones asumidas responsablemente entre las partículas.

Objeto: La Anticresis solo puede versar sobre Inmuebles capaces de Producir Frutos, no siendo necesaria para su existencia, su constitución sobre Predios Rústicos.


Causa: Para la Anticresis rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para saldar acreencias.

Tradición: La Anticresis, exige para su perfeccionamiento, de la entrega del Fundo al Acreedor, al cual puede hacerse por cualquiera de los modos de tradición con tal de que se deje al Acreedor en la posibilidad de percibir directamente los Frutos del Fundo


Tradición: No son por lo tanto aplicables aquí las reglas de la Venta hacer entrega de la Tradición del Bien. En consecuencia es Nula toda Anticresis en la cual el Acreedor no ha percibido nunca la cosa, o esta se entrega a una tercera persona en virtud de un titulo que no provenga del Acreedor.


Usar la cosa. Ejercer actos de administración. Percibir los frutos de la cosa y disponer de

ellos. Responder hasta por la culpa leve En cuando al bien, este es entregado al

acreedor a título de simple tenencia.El acreedor tiene derecho de retención,

pero no de preferencia, no puede adquirir el bien, por no pago.

Actos del Acreedor:

Responder por la culpa leve en el uso y la explotación de la cosa.

No realizar mejoras útiles o voluntarias sin permiso del propietario.

Entregar la cosa al momento del pago del crédito. Salvo pacto en contrario deberá pagar las

contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. A pagar los gastos de su conservación y

reparación. A deducir de los frutos las cantidades que emplee

en uno u otro objeto.

Obligaciones del Acreedor:

De retener el inmueble hasta que la deuda sea pagada íntegramente, salvo derecho especial adquirido por un tercero sobre el inmueble por efecto de hipoteca anteriormente registrada, cuando no haya otorgado su asentimiento a la escritura en que se constituyo la anticresis.

Derechos del Acreedor (Art. 2171, Código Civil) :

Los acreedores hipotecarios pueden, en este caso, oponerse a la anticresis y hacer uso de sus derechos.

De transferencia a otro bajo su responsabilidad el usufructo y administración de la cosa si no hubiere estipulación en contrario.

De defender sus derechos con las acciones posesorias.

Derechos del Acreedor (Art. 2171, Código Civil) :

Anticresis y Prenda: Sin olvidar sus profundas vinculaciones históricas, en nuestro derecho ambas instituciones se diferencian netamente porque la anticresis versa sobre inmuebles. Además la prenda confiere al acreedor un derecho real que constituye una verdadera garantía real mientras que la anticresis solo engendra derechos de créditos.

Anticresis e Hipoteca Inmobiliaria: Aunque ambos

versen sobre inmuebles se diferencian precisamente en que la primera no es una garantía real en sentido estricto por las razones señaladas mientras que la hipoteca evidentemente lo es. Además, la hipoteca a diferencia de esta no presupone la entrega del inmueble al acreedor, característica de la cual deriva su superioridad técnica

Diferencia entre la Anticresis y otras Instituciones Jurídicas

Anticresis y Privilegio: La gran diferencia entre estas instituciones es que el privilegio nace de la ley en razón de la causa del crédito, mientras que la anticresis nace de la voluntad de las partes y no da al acreedor ningún derecho de preferencia

Anticresis y Usufructo: El elemento característico de la anticresis es el derecho de hacer suyos los frutos para imputarlos a los intereses o al capital de una deuda o a ambos, no existe en el usufructo.

Anticresis, Uso y Habitación: El uso y la habitación a diferencia de la anticresis producen efectos reales y no implican la obligación de imputar frutos al pago de una deuda. Por lo demás tienen numerosas diferencias en su reglamentación.


Anticresis y arrendamiento: En el arrendamiento existe la obligación de pagar un precio y falta la obligación de imputar los frutos al pago de una deuda. Por lo demás el arrendamiento puede versar sobre muebles o inmuebles.

Anticresis y comodato: El comodato que por lo demás puede tener por objeto bienes muebles, es esencialmente gratuito y no implica la obligación de imputar frutos que caracterizan a la anticresis


Anticresis y Dación en Pago de Frutos: La diferencia existencial entre la Anticresis y la Dación en Pago de Frutos, radica en que en la Anticresis se entrega el Fundo al acreedor para que este lo explote y señale o atribuya el valor de los frutos percibidos por el, a la acreencia o deuda contraída por las partes. En cambio la Dación en Pago de Frutos, el Deudor, transfiere la propiedad, de Frutos Determinados, al Acreedor para la cancelación definitiva de la Deuda; sin que haya entrega de Fundo, ni Administración del mismo por el Acreedor y menos aun percepción de Frutos por parte de este.


Anticresis y Cesión de Pensiones de Arrendamiento: En la Cesión de Pensiones de Arrendamiento, sólo se logra transferir al Cesionario el Derecho de Crédito por sobre la cosa; en orden a la percepción de dichas pensiones sin entrega del inmueble ni Administración del mismo por parte del Acreedor. Existencia y Validez de una Obligación Principal


El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, solo después de la extinción total de la deuda( Articulo 2173 del C.C).

Indivisibilidad de la Anticresis

Para facilitar el estudio de las mismas se pueden agrupar en dos: La obligación de administrar el inmueble y la obligación de restituirlos. La primera es en realidad un conjunto de obligaciones que deben cumplirse durante la ejecución del contrato, y la segunda, un deber derivado de la extinción del mismo.

Obligaciones del Anticresista

A) Obligación de explotar el fundo. La explotación del inmueble es evidentemente un derecho del acreedor, pero es también obligación suya. En realidad si el deudor entrega el fundo al acreedor es con la finalidad de que los frutos que este pueda producir paguen en todo o en parte el capital o los intereses de su deuda, o ambos.

B) Obligación de efectuar ciertos pagos. Como ya se ha señalado, salvo pacto en contrario, el anticresista debe pagar las contribuciones y pensiones a que esté sujeto el inmueble y los gastos necesarios. Las contribuciones y pensiones deberán ser pagadas de conformi dad con la norma jurídica o el título que las establezcan. Los gastos necesarios comprenden las reparaciones que exija la conservación del fundo, sean mayores o menores; pero no mejoras ni gastos suntuarios.

Obligación de Administrar el Inmueble

C) Obligación de imputar. Como se ha señalado, el anticresista tiene en principio, la obligación de imputar el valor de los frutos perci bidos en la forma en que se haya convenido. Así pues, el acreedor deducirá del valor bruto de éstos los gastos necesarios y normales de explotación, las contribuciones y pensiones pagadas, así como los gastos necesarios que haya efectuado, antes de hacer imputación alguna.

D) Obligación de rendir cuentas. De las anteriores obligaciones deriva para el anticresista la obligación de rendir cuentas de su adminis tración cuyo régimen concreto conviene regular en el contrato.


E) Obligación de cuidar el inmueble. El acreedor debe cuidar del fundo anticrético como un buen padre de familia, so pena de ser responsable de los daños y perjuicios que deriven de su incumplimiento. Esta obligación resulta a su vez de la obligación de restituir al fun do que, como obligación de entregar, lleva consigo la de cuidar la cosa hasta su entrega.


De acuerdo con la doctrina dominante el derecho del anticresista en sí mismo no puede cederse por acto entre vivos; pero evidentemente se transmite a los herederos junto con el crédito. Incluso se sostiene que la cesión del crédito no implica la cesión de la anticresis que le es accesoria.

Transmisión de la Anticresis

Por vía de Consecuencia: Se extingue la anticresis al extinguirse la obligación principal correspondiente; pero ha de tenerse en cuenta al respecto la indivisibilidad de la anticresis y el caso ya mencionado en este capítulo de subsistencia del sólo derecho de retener el inmueble a pesar de haberse extinguido la obligación.

Extinción de la Anticresis

Por vía principal La anticresis puede extinguirse, entre otras, por las

siguientes causas: Por vencimiento del término de la anticresis. Por cumplimiento de una condición resolutoria prevista en

el contrato de anticresis. Por extinción del derecho del constituyente de la

anticresis (por ej. si es anulado o resuelto su título de adquisición o vence el término de su derecho). Sin embargo, es de doctrina que la anticresis subsiste si la extinción del derecho del constituyente (por ej.: un usufructo), ocurre por un acto voluntario suyo (por ej.: por renuncia), o en virtud de haberse consolidado en el constituyente la plena propiedad.


Por vía principal Por perecimiento total de inmueble. En virtud de la prescripción extintiva del

derecho anticrético (que puede ocurrir sin que prescriba la obligación principal).

Por renuncia de la anticresis, o sea, por el ejercicio del derecho que tiene el acreedor de devolver el fundo.


Extinguida la anticresis, el acreedor debe restituir el fundo y respon der de las pérdidas o deterioros que se deban a su culpa. Por otra parte, puede que el constituyente deba rembolsar el anticresista sumas correspondientes al pago de las contribuciones y pensiones a que esté su jeto el fundo o a los gastos necesarios realizados. A la inversa, sino se trata de una anticresis compensatoria, el anticresista puede quedar obligado a una retrocesión de frutos percibidos en exceso.

Obligaciones Residuales

LAS OBLIGACIONES QUE NACEN DE LA CULPA O NEGLIGENCIA.

Las obligaciones que nacen de hechos sin intención, o de omisiones voluntarias, pero en la que interviene la culpa o negligencia, no punibles, por parte del que comete dichos actos, o de otras personas de las cuales se deba responder. No nacen de la voluntad o del consentimiento presunto, sino de la negligencia o culpa, deben considerarse constitutivos de delito, llamados también cuasidelitos. Estas se producen cuando por acción u omisión causan daño a otro, interviniendo en culpa o negligencia; el que cause daño estará obligado a responder por el daño (Articulo 2236 del C.C).

Definicion.

Estas obligaciones se fundan en un principio indiscutible de justicia, reconocido por todas las legislaciones, considerando que todo agravio, daño o perjuicio por que reciba una persona en sus derechos, ya sea por acción u omisión, crea una relación jurídica que tiene el agraviado a ser indemnizado y por consiguiente la obligación del agraviante.

Definicion.

LA CULPA, requiere la ejecución de un acto positivo que cause un perjuicio a otra persona y la NEGLIGENCIA supone una omisión que produzca el mismo efecto.

Ambas tienen en común que el acto se ejecute o se incurra en omisión sin intención nociva, pues si fuesen con intención DAÑOSA, serian verdaderos delitos o faltas.

Sin embargo, estos hechos también conllevan a una obligación civil, limitada a reparar el daño con una INDEMNIZACIÓN.

La culpa y la negligencia

La idea de CULPA, lleva consigo la contradicción voluntaria de un derecho ajeno con la cual se causa perjuicio, daño u ofensa a aquel a cuyo patrimonio jurídico le pertenece este ha sido conocida con el nombre de EXTRACONTRACTUAL.

En cambio en la NEGLIGENCIA, no hay acto positivo del responsable de la misma, ni hay voluntad activa ni intención, sino una omisión de deberes de prudencia, de previsión, de vigilancia, que la ley impone.


Hay tres géneros a saber en la CULPA Y LA NEGLIGENCIA:

La que representa una acción u omisión voluntaria por la que resulte incumplida una acción voluntaria.

La que sin existencia de una acción anterior, produce un daño o pe4rjuicio que no reviste las características de delito.

La que teniendo por origen un hecho que constituye delito o falta, produce responsabilidad civil como accesoria de la responsabilidad criminal.


En cuanto a la determinación del daño, es preciso que este sea cierto y que no provenga del cumplimiento de las obligaciones o de actos u omisiones del mismo perjudicado, y respecto de la existencia de culpa o negligencia, no pueden ser presunciones, sino que deben ser comprobadas de modo que no quede duda de las mismas y su correlación con el daño causado, pues para que puedan constituir fuentes de obligación debe haber causa y efecto


El padre y/o la madre, son responsables de los perjuicios causados por los hijos menores de edad que viven en su compañía. También el padre de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojen o cayeren de la misma (Articulo 2243 del C.C).

Los guardadores lo son de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que están bajo su autoridad y habitan en su compañía

¿Quienes son responsables por los daños?

Lo son, igualmente, los dueños o directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.

El Estado es responsable en este concepto cuando obra por mediación d un agente especial; pero no cuando el daño hubiese sido causado por el funcionario a quien propiamente corresponda la gestión practicada.


Los maestros o directores de artes y oficios respecto a los perjuicios causados por sus alumnos o aprendices, mientras permanezcan bajo su custodia.

La responsabilidad cesara cuando las personas antes mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño (Articulo 2237 del C.C).

El que paga el daño causado por sus dependientes puede repetir de estos lo que hubiese satisfecho (Articulo 2238 C.C).


El poseedor de un animal, o el que se sirve de él, es responsable de los perjuicios que causare, aunque se le escape o extravié. Solo cesara esta responsabilidad en el caso de que el daño proviniera de fuerza mayor o de culpa del que lo hubiese sufrido. Si el poseedor lo fuere de una heredad de caza, responderá del daño causado por esta en las fincas vecinas cuando no haya hecho lo necesario para impedir su multiplicación, o cuando haya dificultado la acción de los dueños de dichas fincas para perseguirla (Articulo 2239 del C.C).


El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si esta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. Igualmente responderán los propietarios de los daños causados (Artículos 2240 y 2241 del C.C):

Por la explosión de maquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en un lugar seguro y adecuado.

Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.


Por la caída de arboles colocados en sitios de transito cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.

Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidas sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

En caso que el daño de los 4 incisos anteriores, resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra solo podrá repetir contra el arquitecto, o en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.


¡MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION!

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