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CONSIDERACIONES A LA PROPUESTA DE

REFORMA TRIBUTARIA EN EL SECTOR

CONSTRUCCIÓN

PABLO ALVAREZ TUZAGERENTE VIVIENDA Y URBANISMO

JUNIO 2014

MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOSLOS SECTORES

1. Aumento de Impuesto de 1° Categoría

Ley Actual Reforma

A. Tasa Impuesto de 1° categoría 20% A. Aumento de forma gradual en la tasa del impuesto a las empresas de 20% a 25%.

Anticipo impuesto finalse mantiene integración empresa-persona

21,% año comercial 201422,5% año comercial 201524% año comercial 201625% año comercial 2017

B. Retención Adicional por regla general hoy no existe

B. Por las rentas “atribuidas” debe retener con cargo al accionista 10%


2. Tributación sobre base devengada

Ley Actual Reforma

A. Tributación sobre base retirada A. Dueños de las empresas deberán tributar por la TOTALIDAD de las utilidades de sus Empresas y no solo sobre las utilidades que retiran

Operación Renta 2018//comercial 2017

B. Retención Adicional por regla general hoy no existe

A. B. Orden de imputación al FUT de los retiros:

1.- Utilidades devengadas “atribuidas” al socio

2.- Luego se imputan al FUT acumulado sin plazo


3. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital

Ley Actual Reforma

A. Regla general es pago de impuestos por ganancia de capital salvo ingresosno renta

A. Toda ganancia de capital debe pagar impuesto a la renta

salvo: ingreso no renta- Acciones S.A.A.- Cuotas de fondos con presencia

bursátil- Bonos que especifica la ley

B. Mayor valor de bienes raíces exento B. Se elimina exención bienes raíces salvo: venta vivienda propia con requisitos


4. Ajustes a la tributación de los fondos mutuos o inversión

Ley Actual Reforma

A. Regla general es pago de impuestos por mayor valor retirado

A. Las utilidades de los activos subyacentes (acciones u otros) pasan en forma directa a los tenedores de cuotas

Se busca coherencia con sistema de base devengada

Qué pasa con las AFP? El crédito no se traspasa al pensionado

MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTORCONSTRUCCIÓN

1. IVA en Venta de Inmuebles

Ley Actual Reforma

A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA- Empresa Constructora - Que haya construido al menos en

parte- Base de cálculo: Precio – valor del

terreno con tope del doble del avalúo fiscal salvo que el terreno se hubiere adquirido en no menos de tres años con anterioridad a la fecha de la venta o promesa (Art. 17)

A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA- Venta de Bs. Raíces - Habitualidad del Vendedor (De esta

forma se incorpora: constructoras e inmobiliarias)

- Base de cálculo: No cambia

B. Hecho Gravado: Contrato de Construcción de suma alzada

B. Queda igual

Definición de VENTA (antes sólo aplicaba para bienes muebles):

Aportes a sociedades; Adjudicación en liquidaciones de sociedades;

Retiro de sociedades para uso propio; entre otros.


2. Limitación del Crédito Especial IVA a la vivienda

Ley Actual Reforma

- Límite costo de construcción 4.500 UF, deducido el costo del terreno

- Límite absoluto de la franquicia por vivienda UF 225

- Se disminuye al límite a UF 2.000 de “Precio”,

- Se disminuye a UF 100


3. Impuesto a la Renta en Ganancia de capital por Venta de

Inmuebles

Ley Actual Reforma

- Persona Jurídica Gravada con Impto. a la Renta

- Persona Natural No Habitual: No está Gravada

- Se presume renta por el 7% del avalúo fiscal en bienes inmuebles NO Agrícolas

- Queda igual

- Persona Natural: Por regla general queda gravada. Excepción: si el precio de venta es superior a UF 8.000 respecto del precio de compra (considerando el costo de las mejoras) y es el único bien raíz habitado por el propietario

- Se elimina la presunción, queda gravada como renta efectiva


3. Aumento de Impuesto de Timbres y Estampillas

Ley Actual Reforma

- Tasa mensual de 0,033%

- Tasa a la vista de 0,166%

- Tasa máxima de 0,4%

- Tasa mensual de 0,066%

- Tasa a la vista 0,332%

- Tasa máxima pasa de 0,4% a 0,8%Para PYMES (tope $2.500 MM en venta anual) este impuesto es considerado crédito fiscal IVA.

EFECTOS DE LOS CAMBIOS PROPUESTOS

1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)

EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 4% Y 7% QUE AFECTA A VIVIENDAS DE PRECIO ENTRE LAS

2.438 UF HASTA LAS 5.500 UF.

1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)

1. IMPACTO EN PRECIO: APLICACIÓN DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 12,8% Y 4,7%. A MAYOR VALOR DE LA VIVIENDA (Y POR

ENDE, MAYOR COSTO DEL TERRENO) LA INCIDENCIA DEL IVA ES MENOR. MEDIDA REGRESIVA PARA FAMILIAS DE MENORES INGRESOS

1. IMPACTO TOTAL EN EL PRECIO: DISMINUCIÓN BENEFICIO CRÉDITO ESPECIAL Y APLICACIÓN

DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

EFECTO FINAL: ALZAS EN PRECIO ENTRE 13,5% Y 4,7%. EFECTO SUPERIOR AL 12% PARA VIVIENDAS DE VALOR ENTRE LAS 1.258 UF HASTA LAS

3.405 UF (CORRESPONDE A CONSTRUCCIONES EN SAN MIGUEL, SANTIAGO, MACUL….)

2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO

a. De acuerdo al Banco Central, en el país la mayoría de los créditos hipotecarios financian entre el 80% y 90% del valor del bien raíz. A su vez, la norma en la banca nacional es exigir que el crédito solicitado genere un dividendo igual o inferior al 25% de los ingresos familiares.

2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO

b. El alza neta en el precio de las viviendas (entre 12,8% y 8%) implicaría que las familias puedan financiar sólo hasta el 75% del valor de las viviendas con crédito hipotecario….. Dificulta acceso a financiamiento.

LOS NUEVOS DIVIDENDOS A PAGAR REPRESENTAN APROXIMADAMENTE EL 28% DEL

INGRESO FAMILIAR. A ELLOS SE DEBE AGREGAR EL INCREMENTO DEL IMPTO. DE TIMBRES Y

ESTAMPILLAS NO CONSIDERADO EN EL ANÁLISIS.

Situación

ActualCon Reforma Situación Actual Reforma

Situación

ActualReforma

Situación

Actual, UF

Situación

Actual, $

1.258 1.419 1.006 1.135 6,2 7,0 24,7 568.618

1.493 1.685 1.195 1.348 7,3 8,3 29,3 674.905

1.560 1.762 1.248 1.410 7,7 8,7 30,7 705.272

1.818 2.059 1.454 1.647 8,9 10,1 35,7 821.468

2.438 2.766 1.950 2.213 12,0 13,6 47,9 1.101.769

2.506 2.845 2.005 2.276 12,3 14,0 49,2 1.132.679

2.894 3.270 2.316 2.616 14,2 16,1 56,9 1.308.211

3.405 3.826 2.724 3.061 16,7 18,8 66,9 1.538.769

4.105 4.556 3.284 3.645 20,2 22,4 80,7 1.855.276

5.506 6.007 4.405 4.806 27,0 29,5 108,2 2.488.476

Valor Vivienda Crédito Hipotecario: 80% Dividendos mensuales, en UF Ingreso Familiar

Simulación crédito hipotecario

2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO: ALZA DE IMPUESTO DE TIMBRES Y

ESTAMPILLAS DE 0,2% A 0,4%

CONSIDERACIONES ADICIONALES: MERCADO DE VIVIENDAS USADAS

a. La propuesta de Reforma Tributaria también grava la venta de viviendas usadas. Excepción vivienda propia solo si la diferencia entre el Valor de Venta y de Compra sea igual o mayor a 8.000 UF. En este caso la base imponible será la diferencia entre el valor de compra y venta.

– En los últimos años el incremento en los costos terrenos y edificación ha impulsado al alza el precio de las viviendas.

– Así un departamento adquirido en 2004 en la comuna de Santiago Centro en 2.000 UF ha experimentado un alza de 38% en 10 años (2.758 UF actuales). Paralelamente, un departamento de adquirido en 2004 en la zona Oriente de la RM en 4.000 UF ha experimentado un alza de 55% en 10 años (6.196 UF actuales).

b. Debido a el alza de precios en las viviendas usadas, se estima que la reforma tributaria propuesta incrementará precios preferentemente a las familias (efecto final absorbido mayormente por la “Demanda”).

– Si no tienen acceso a financiamiento esto se traducirá en una “disminución” del tamaño del mercado durante el periodo de ajuste. Habrá un desplazamiento al mercado de arriendo

CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS

POTENCIALMENTE AFECTADAS

A nuestro juicio, es interesante conocer la caracterización de las potenciales

familias que se ven afectadas por las medidas tributarias propuestas.

De acuerdo a la Encuesta de Caracterización Socioeconómica de 2011

(Casen), en el país hay aproximadamente 5 millones de familias. De estas,

aquellas con ingresos mensuales mayores a $568.000 e inferiores a

$2.500.000 alcanzan al 36% del total (1,8 millones de familias).

Se procedió a efectuar una distribución por quintiles de esta muestra, en las

que cada quintil está constituido por 360.000 familias. Como resultado se

obtuvo que el promedio de edad del jefe de hogar fluctúa entre los 50 y 52

años de edad y si bien la mayoría es hombre, existe un 34% de jefas de

hogar en los quintiles de ingreso entre $568.000 y $ 1.050.000 (I a III).

CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE

AFECTADAS

68%

66%65%

73% 72%

60%

62%

64%

66%

68%

70%

72%

74%

$ 616.256 $ 744.670 $ 932.056 $ 1.216.485 $ 1.839.242

PORCENTAJE DE HOMBRES JEFE DE HOGAR


AFECTADAS

46%

33%

48%

60%

62%

57%

69%

66%

71%

64%

47%

46%

46%

68%

55%

49%

58%

48%

38%

35%

41%

29%

30%

25%

33%

46%

46%

46%

29%

42%

4%

10%

5%

2%

3%

2%

2%

4%

4%

3%

6%

7%

8%

3%

3%

Tarapacá

Antofagasta

Atacama

Coquimbo

Valparaíso

Libertador Bernardo O Higgins

Maule

Bío Bío

La Araucanía

Los Lagos

Aysén

Magallanes Y La Antártica Chilena

Región Metropolitana

Los Ríos

Arica y Parinacota

Menos de $568.618 $568.618 a $2.488.476 Más de $2.488.476


AFECTADAS DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN INGRESO

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMAMEDIANA DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO

629.497738.058

907.581

1.115.328

1.593.374

1 2 3 4 5

COQUIMBO

617.459730.000

895.373

1.142.064

1.707.548

1 2 3 4 5

VALPARAÍSO

609.371704.356

831.440

1.110.109

1.572.591

1 2 3 4 5

LIB. O'HIGGINS

623.780761.970

954.704

1.257.216

1.876.756

1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMASEXO DEL JEFE DE HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO

66% 65%42%

78% 72%

34% 35%58%

22% 28%

1 2 3 4 5

COQUIMBO

Hombre Mujer

66% 74% 71% 70% 71%

34% 26% 29% 30% 29%

1 2 3 4 5

VALPARAÍSO

Hombre Mujer

71% 67% 76%53%

70%

29% 33% 24%47%

30%

1 2 3 4 5

LIB. O'HIGGINS

Hombre Mujer

64% 62% 63% 69% 66%

36% 38% 37% 31% 34%

1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA

Hombre Mujer

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMAPROMEDIO DE AÑOS DE ESCOLARIDAD DEL JEFE DE HOGAR

9,8 9,5

12,5

10,311,8

1 2 3 4 5

COQUIMBO

10,110,9 11,2

12,213,6

1 2 3 4 5

VALPARAÍSO

9,1 9,410,1

8,7

12,0

1 2 3 4 5

LIB. O'HIGGINS

10,3 10,6 11,112,7

13,8

1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMANIVEL EDUCACIONAL DEL JEFE DE HOGAR

31% 40%17%

31%23%

54% 44%

36%

41%38%

4% 9%

38%15%

25%

1 2 3 4 5

COQUIMBO

Sin educación Básica Media

Técnica Profesional Postgrado

27% 24% 21% 16% 10%

49%45% 49%

43%34%

10% 14% 17% 28%39%

1 2 3 4 5

VALPARAÍSO



31% 38% 31%48%

22%

63% 46% 52% 31%

33%

1% 7% 10% 14%32%

1 2 3 4 5

LIB. O'HIGGINS



27% 23% 19% 14% 11%

54% 54% 55%42%

29%

10% 12% 15%29%

42%

1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA



CONSIDERACIONES ADICIONALES: DIMENSIÓN DE LA DEMANDA ASOCIADA

EN LOS ÚLTIMOS AÑOS SE HAN VENDIDO EN EL PAÍS EN TORNO A LAS 70.000 UNIDADES DE VIVIENDAS. DE ESTAS MÁS DEL

50% CORRESPONDE A VIVIENDAS CON PRECIOS DE VENTA DE HASTA 2.500 UF (ES DECIR, HAN SIDO ADQUIRIDAS POR

FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DE HASTA $1.500.000).

EN TORNO AL 15% DE ESTA CIFRA CORRESPONDE A COMPRAS DE VIVIENDAS DE VALORES ENTRE 2.500 Y3.500 UF. ES DECIR, FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DESDE $1.500.000 HASTA

$2.500.000.

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