comuna 2 informe territorial - buenos aires
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GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMADE BUENOS AIRES
Jefe de GobiernoIng. Mauricio Macri
Vicejefa de GobiernoLic. María Eugenia Vidal
Jefe de Gabinete de MinistrosLic. Horacio Rodriguez Larreta
Ministro de Desarrollo UrbanoArq. Daniel Chain
Secretario de PlaneamientoArq. Héctor Lostri
Director General de PlaneamientoMg. Fernando Álvarez de Celis
Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / M. Cristina Ansaldo / Sebastian Shaller / Maria Belén Talia / Sebastián Musachi. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.
Índice
7
9
13
41
63
93
Introducción
Metodología
Descripción territorialEstructura territorial PoblaciónNormativa urbanística ConstrucciónValor del suelo
Los usos del suelo en la Comuna 2EdificaciónUsos del sueloEdificiosEdificios de destino únicoEdificios ProductivosGalponesLotesGarages Privados y Comerciales
Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 2Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivosComposición de locales por sectores de actividadLocales del sector comercialLocales del sector serviciosLocales gastronómicosLocales del rubro automotorLocales del sector industrialLocales en galería
INDICADORESUso ResidencialComplejidad UrbanaLocales por calleSuperficie afectada por obraCompacidad corregidaMixtura residencialCaminabilidad
INTRODUCCIÓN
El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 2, localizada en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la misma. La misma está compuesta únicamente por el barrio de Recoleta. Se intentará identificar la distri-bución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna.
En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se anali-za la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la cons-trucción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna.
En el capítulo 3 se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del rele-vamiento de usos del suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación, y uso del suelo específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.
En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 2, identificar la im-portancia de los diferentes sectores en y sus tendencias. De esta forma, se intenta des-cribir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna, y sus distintos agrupamientos según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo constituye una parte central del informe, y la cuantificación de los datos pre-tende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.
En el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematiza-ción de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de complejidad urbana y de mixtura residencial.
7Recoleta
1 METODOLOGÍA
Comuna 210
El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 2. Sus límites están determina-dos por la traza de las calles Uruguay, Guido, Montevideo, Proyección de Montevideo, Brig. General. Facundo Quiroga, prolongación virtual de Juan Bibiloni, bajada autopista Dr. Arturo Illia (acceso portuario) hasta intersección con autopista Illia, avenida Ramón Castillo, Acceso Wilson, avenida Tomás Edison, borde oeste de la Dársena D, borde norte de la Dársena D, bordes Dársenas E y F, Avenida Costanera Obligado, Jerónimo Salgue-ro, deslinde suroeste zona de vías de los ferrocarriles ex FGBM, ex FC San Martín, ex FC Belgrano Norte, Tagle, Las Heras, avenida Coronel Díaz, Mario Bravo, avenida Córdoba. La Comuna 2 limita al Norte con Palermo, al Suroeste con el barrio de Almagro, al Sur se encuentra el barrio Balvanera, limita al Este con Retiro y hacia el Sureste con el barrio de San Nicolás.
En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de noviembre de 2010 comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, y permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial).
El capítulo referente a los precios inmobiliarios surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento, y para la elaboración del apartado sobre construc-ción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Dirección General de Fis-calización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.
Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc-ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construccio-nes de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se tuvo se registran las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Finalmente, a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.
A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo-mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocupados y vacantes.
1/ Se tipificó como garages privados a las
construcciones destinadas a la guarda/
entrada y salida de vehículos, pero que
no atienden al público. Generalmente
forman parte complementaria de otra
construcción, como una casa u otro
edificio, y pueden o no ser utilizados
en el desarrollo de alguna actividad
económica.
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USO RESIDENCIAL
Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte de una actividad comercial
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USO NO RESIDENCIAL
Utilizadas como sede de una actividad económica
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USO COMBINADO
Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas, sin que predomine un uso sobre el otro.
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Recoleta 11
Recoleta 13
2 DESCRIPCIÓN TERRITORIAL
Comuna 214
ESTRUCTURA TERRITORIAL
El área de la comuna en estudio se localiza en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la Ciudad. Limita al oeste con la Comuna 14, al suroeste con la Comuna 5, al sur con la Comuna 3, al este con la Comuna 1 y al norte con el Río de la Plata.
El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circula-ción bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, y cumple la función de conectar el norte de la ciudad con el área central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Obligado Rafael, Presidente Figueroa Alcorta, Del Libertador, General las Heras y Santa Fe.
Si consideramos la conectividad de la comuna, el rol de la línea de subte D es fundamen-tal para este tipo de análisis, porque permite que los barrios del norte de la Ciudad se conecten fácilmente con la Comuna, sin necesidad de realizar trasbordo con otro me-dio de transporte. La cercanía al centro de trasbordo Retiro permite la interconexión a través de las líneas de ferrocarriles Mitre, San Martin y Belgrano, desde los partidos del norte-este del Gran Buenos Aires hacia la Comuna. También presenta una circulación importante de líneas de colectivo que circulan por los principales ejes de comunicación de dicha Comuna.
Profundizando el análisis, podemos decir que la avenida Del Libertador y la autopista Leopoldo Lugones son las principales arterias que permiten la comunicación con los par-tidos del Norte del conurbano bonaerense; las avenidas Córdoba y Santa Fe permiten el acceso desde la Comuna hacia los barrios aledaños, mientras que las avenidas Callao y Pueyrredón atraviesan la Comuna transversalmente en sentido este-oeste permitiendo un acceso hacia el área central de la Ciudad.
La modalidad de transporte que comunica la comuna con otros barrios y con el centro de la ciudad es muy variada. Se destaca el colectivo, con una gran cantidad de líneas y ramales que la recorren y la comunican con el resto de la Ciudad. Respecto al transporte subterráneo, se encuentran 4 estaciones de la línea D, dos ubicadas en el centro de la co-muna (Agüero y Pueyrredón), y 2 al sur de ésta (Callao y Facultad de Medicina). Además, se encuentra en la Comuna la estación Saldías, que pertenece a la línea del ferrocarril Belgrano Norte (Ferrovías). Ésta permite la interconexión de las Comunas de la zona nor-te de la Ciudad con los partidos del Noroeste del Gran Buenos Aires.
Recoleta 15
Mapa 2.1 Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 216
Mapa 2.2Barrios que conforman
la Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano.
GCBA.
Mapa 2.3Foto aéreaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano.
GCBA.
Recoleta 17
POBLACIÓN
En cuanto a las características poblacionales generales, la población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 157.932 personas, este número representa el 5,5 % del total de la población de la Ciudad (estimada en 2.890.151 habitantes). Esta comuna pre-senta una densidad de población de 236 habitantes por hectárea, mayor a la media ge-neral de la Ciudad (173 habitantes por hectárea).
El índice de masculinidad es de 75,7, significativamente menor a la media de la Ciudad, cuyo número asciende a 85,2. La pirámide de población de esta comuna muestra que los grupos de edad con mayor peso demográfico son los comprendidos entre los 20 y 29 años, su base se caracteriza por su angostamiento, y se puede observar un relativo ensanchamiento en los rangos de edades mayores.
La pirámide poblacional de esta comuna es la de tipo regresiva o urna funeraria. Estas pi-rámides se caracterizan por presentar un escaso número de nacimientos y una mortalidad baja en la base. Predominan los adultos sobre los jóvenes, y hay un porcentaje importante de ancianos. Los indicadores demográficos de esta Comuna muestran una amplia pobla-ción envejecida por la alta participación de las edades superiores a los 65 años y el menor peso de las edades comprendidas entre 0 y 15 años. En el gráfico, también puede observar-se que la cantidad de mujeres supera a la de hombres en las edades más avanzadas, por la mayor expectativa de vida, y cantidad de personas del género femenino.
Respecto a la evolución de la población registrada entre los censos 2001 y 2013, ésta pre-senta una tasa de crecimiento demográfico negativo del 1,4 %. Esto se debe entre otros factores, al envejecimiento poblacional de la Comuna, y a la escasa tasa de natalidad menor a la media de la Ciudad.
-7,0 -5,0 -3,0 -1,0 1,0 3,0 5,0 7,0
0-4
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10-14
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40-44
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60-64
65-69
70-74
75-79
80 y más
VARONES MUJERES Grafico 2.1Estructura etaria de la poblaciónFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a INDEC, Censo Nacional de
Población, Hogares y Viviendas 2010.
Comuna 218
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Comuna 2 Ciudad
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Hacinamiento crítico (%) Hogares con NBI (%)
Comuna 2 Ciudad
Grafico 2.2Tasas de natalidad, mortalidad,
crecimiento vegetativo e hijos nacidos vivos por mujer
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Grafico 2.3Tasa de hacinamiento crítico
y hogares con NBIFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a INDEC, Censo Nacional de
Población, Hogares y Viviendas 2010.
Al analizar distintas variables que permiten inferir la calidad de vida de la población, el gráfico 2.3 indica que la Comuna 2 tiene una situación habitacional que se caracteriza por registrar promedios más bajos que la media de la Ciudad en lo que respecta al por-centaje de hacinamiento crítico y hogares con necesidades básicas insatisfechas, con un 1,0 %, y 5,1 %, respectivamente. Asimismo, la tasa de desempleo de la Comuna es una de las más bajas de la Ciudad, con un porcentaje del 5,4 %, menos elevada respecto a la media de Ciudad tomada en su totalidad (6,2%).
En lo que concierne a las características socio-educativas, la Comuna 2 se caracteriza por un alto índice de escolarización, y una escasa tasa de analfabetismo registrada en el Cen-so 2010, que asciende a tan solo el 0,3 % de la población de la Comuna (395 personas).
Recoleta 19
Cuadro 2.1Indicadores demográficos y mercado inmobiliarioFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano.
GCBA. En base a Dirección General
de Estadística y Censos (Ministerio de
Hacienda GCBA) sobre la base de datos
de INDEC. EPH 2012
Cuadro 2.2Estratificación social e ingreso per capitaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA
IndicadorPromedios
Comuna 2 Ciudad
Densidad de población (hab/ha.) 236,0 173
Viviendas por grilla (200 metros) 278
Régimen de tenencia de viviendas-Propietarios (%) 54,7 57,5
Hogares con hacinamiento crítico (%) 1,0 1.6
Nivel educativo: Tasa de analfabetismo 0,3 0,5
Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) % -1.2 -4,1
Superficie de espacio verde por hab. (m2) 3,4 5,4
Construcción residencial (m2) 4.588 0,8
Construcción no residencial (m2) 2.378 1,1
Relación m2 construidos residenciales/no residenciales 3,0 2,5
Incidencia usos residenciales(% del total de usos) 48,6 72,1
Tasa de vacancia de locales (%) 9,3 22,6
Precio de terrenos (USD/m2) 5.306,9 1.762,3
Precio de locales (USD/m2) 4.111,5 2.601,0
Precio de venta de departamentos (USD/m2) 2.618,8 2.213,5
Precio de venta de casas (USD/m2) 2.415,4 1.534,5
Indicador Promedio de la Comuna 2
Estratificación social: estrato bajo (%) 5,9
Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 20,6
Estratificación social: estrato medio (%) 23,1
Estratificación social: estrato medio-alto (%) 28,9
Estratificación social: estrato alto (%) 21,4
Ingresos ($) $ 6.285
Tasa de desempleo 5,4
Comuna 220
5,9
20,6
23,1
28,9
21,4
11,3
22,2
27,927,1
11,5
0
5
10
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20
25
30
35
Estratificación social: estratobajo (%)
Estratificación social: estratomedio-bajo (%)
Estratificación social: estratomedio (%)
Estratificación social: estratomedio-alto (%)
Estratificación social: estratoalto (%)
Comuna 2 Ciudad
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Comuna 2 Total Ciudad
5,46,2
7,3 8,5
Desocupados Subocupados
Grafico 2.4Distribución poblacional por
estrato socio-económicoFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.5Tasas de desocupación y
subocupación Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística
y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Recoleta 21
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Comuna 2 Ciudad
76,1 75,4
15,8 19,1
7,4 4,6
0,4 0,7
Asalariado Cuentapropista Patron Familiar
7,1
81,6
9,5
0,8
13,3
70,4
15,1
0,7
Industria
Servicios
Comercio
Otros
Grafico 2.6Empleo según categoría ocupacionalFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.7Empleo según rama de actividad en la Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Comuna 222
Primario incompleto; 1,6
Primario Completo; 5,3
SecundarioIncompleto; 4,5
Secundario Completo;
18,6%
Superior Incompleto;
21,5
Superior Completo; 52,2
Primario incompleto; 1,3%
Primario Completo; 5,5%
Secundario Incompleto; 3,7%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0%
estatal
privado
estatal
privado
estatal
privado
Tota
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pero
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55,5%
44,2%
41,1%
58,9%
63,9%
35,5%
Grafico 2.8Nivel de instrucción máximo
alcanzado en población mayor a 25 años en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.9Sector educativo según tipo de
gestión en la Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística
y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Recoleta 23
Sistema público7,3%
Sólo obra social29,1%
Sólo prepaga omutual vía obra social27,5%
Sólo prepagapor contratación
voluntaria25,8%
Otros9,8%
hasta 19 años23,8%
20 a 59 años71,1%
más de 60 años5,1%
Tipología
Tenencia
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Casa
Departamento
Otros
0,4
98,5
1,4
54,7
33,3
11,9
Grafico 2.10Tipo de cobertura de salud y grupos de edad bajo cobertura públicaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.11Tipología y propiedad de la vivienda en la Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Comuna 224
DENSIDAD POBLACIONAL
El análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comuna, registra un mayor nivel de densidad hacia el Centro-Sur de la misma. En ese sector, se registra una alta densidad de habitantes por hectárea, que se condice con la alta densidad edi-licia. Por el contrario, en la mayor parte del sector Norte, ésta es escasa o nula porque es un área de uso no residencial por estar ocupada por las zonas portuaria, ferroviaria y de espacios verdes.
Mapa 2.4Densidad de población en la
Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
NORMATIVA URBANÍSTICA
De acuerdo a la última actualización de diciembre de 2013, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, se observa que la superficie de la Comuna 2 se encuentra principalmente regida por el dis-trito R2a I (23,4%), el cual permite el uso residencial. Este distrito se emplaza por tres grandes polígonos; por un lado, el primero está delimitado por las avenidas Coronel Díaz, Santa Fe, General las Heras y Pueyrredón, y cruzando esta avenida continúa hasta Callao. Por otro lado, hay dos polígonos de menor tamaño, uno se halla entre las aveni-
das General Las Heras, Del Libertador y las calles Agüero y Azcuénaga; y el otro delimita-do por las avenidas General Las Heras, Callao, Del Libertador y la calle Junín. Otro distrito de importancia es el C3 I (20,1%), que concentra zonas en donde se localizan equipamien-tos administrativos, comerciales, financieros e institucionales. Este distrito se encuentra entorno de las avenidas Santa Fe, Pueyrredón, Córdoba, y General Las Heras.
El distrito UF suma un 14,9% de la superficie, éste hace referencia a la existencia de las vías de las líneas de ferrocarriles Mitre y General Belgrano. Por otra parte, se debe des-tacar la presencia del distrito C2, en torno a las avenidas Santa Fe, Callao, Uruguay y Córdoba, donde se emplaza el centro comercial de Recoleta. En esta zona se concentra una gran densidad de nodos de transporte que tienden a reforzar la centralidad propio de este sector de la Comuna. Otro distrito de importancia por su extensión es el P (10,3%), el cual abarca la zona portuaria que contiene la comuna; está delimitada por la avenida Pres. Ramón S. Castillo y el Río de la Plata.
En esta comuna se encuentra el distrito UP (9,8%) el cual permite el uso de los espacios verdes, y se destaca por ser el pulmón verde del entorno, es decir, caracterizado por un ecosistema que funciona en equilibrio con el ambiente. Los distritos de equipamiento (E3 y E4 principalmente) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al con-junto urbano, pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las
Cuadro 2.3Código de Planeamiento Urbano. Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Distrito Área %
R2a I 4.429.869,00 23,4
C3 I 3.791.406,30 20,1
UF 2.815.201,80 14,9
C2 2.019.349,30 10,7
P 1.941.998,84 10,3
UP 1.858.907,44 9,8
U10 784.213,78 4,1
RU 373.605,83 2,0
E3 278.882,98 1,5
APH 50 212.248,89 1,1
APH 14 157.061,05 0,8
E4 35 57.006,17 0,3
APH 30 46.834,09 0,2
NE 33.260,84 0,2
E4 44 32.664,01 0,2
E4 76 30.788,29 0,2
E4 73 26.342,02 0,1
APH 17 10.234,89 0,1
TOTAL 18.899.875,50 100,0
Comuna 226
Mapa 2.5Código de Planeamiento Urbano
de la Comuna 2Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
molestias que pueden generar o por el extenso tamaño necesario para dicha actividad. Éstos se ubican en la zona Sur de la comuna, sobre todo los E3, que se hallan alrededor de la avenida Córdoba entre las calles Larrea y Riobamba.
Por otro lado, se debe mencionar la existencia de los distritos APH (área de protección histórica), 14, 17, 30 y 50. Estos distritos abarcan el casco histórico del barrio de Recoleta (incluido el cementerio de La Recoleta), que posee valores históricos, arquitectónicos y simbólicos con un alto significado patrimonial, por lo cual es merecedora de un trata-miento de protección especial. Un ejemplo de esto es el Cementerio de La Recoleta, de gran importancia en los sucesos de conformación de nuestro país, donde yacen los res-tos de diferentes personalidades de primordial relevancia en la historia argentina, desde reconocidos artistas, escritores, hasta ex gobernadores, presidentes, etc.
Recoleta 27
CONSTRUCCIÓN
En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos, y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 2 entre los años 1998 y 2013. Los permisos totales para construccio-nes nuevas al final del período representan el 2,2 % del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota una variación en los permisos, comienza con 26 permisos en el año 1998, desciende a sólo 4 permisos para el año 2002, y vuelve a normalizarse en el resto de la serie, cuyo número máximo se produce en el año 2006, con 48 permisos.
Respecto a la evolución de los m2 permisados, éstos se mantienen en niveles medios, y muestran fluctuaciones a lo largo de toda la serie. No obstante, atendiendo a la parti-cipación de la comuna dentro de la actividad del total de la Ciudad, ésta muestra una tendencia relativamente estable, oscilando entre el 1,8 % y el 5,6 % del total de m2 per-misados. Si se observan en particular los valores absolutos de m2 permisados en el año 2002 (4.299 m2), se registra el mínimo, coincidiendo con el mínimo de permisos otorga-dos para ese año. Ya en 2003 comienzan a incrementarse las cifras en la comuna y en la ciudad, llegando a un máximo comunal de 109.122 m2 permisados en el año 2006. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013, donde desciende a 19.756 m2, representando el 2,8 % de la Ciudad. Este número muestra que el año 2013 registra la menor participación de m2 construidos en la Comuna respecto al total de la Ciudad desde el año 2002.
Permisos m2 Permisos/m2
Año Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2
1998 1.534 26 1,7 1.992.179 35.705 1,8 1.298,7 1.373,3
1999 1.270 35 2,8 1.525.659 55.338 3,6 1.201,3 1.581,1
2000 1.128 23 2,0 1.381.962 52.509 3,8 1.225,1 2.283,0
2001 666 13 2,0 776.276 31.475 4,1 1.165,6 2.421,2
2002 354 4 1,1 237.364 4.299 1,8 670,5 1.074,8
2003 982 30 3,1 1.119.432 62.226 5,6 1.140,0 2.074,2
2004 1.185 25 2,1 1.185.240 47.763 4,0 1.000,2 1.910,5
2005 1.452 43 3,0 1.954.598 67.543 3,5 1.346,1 1.570,8
2006 2.014 48 2,4 2.782.329 109.122 3,9 1.381,5 2.273,4
2007 1.800 41 2,3 2.809.535 83.641 3,0 1.560,9 2.040,0
2008 1.458 34 2,3 2.319.549 75.742 3,3 1.590,9 2.227,7
2009 1.149 28 2,4 1.519.447 59.464 3,9 1.322,4 2.123,7
2010 890 14 1,6 1.147.699 21.238 1,9 1.289,5 1.517,0
2011 1.567 30 1,9 2.259.266 61.752 2,7 1.441,8 2.058,4
2012 1.068 16 1,5 1.705.137 41.209 2,4 1.596,6 2.575,6
2013 481 4 0,8 713.188 19.756 2,8 1.482,7 4.939,0
1998-2013 18.517 414 2,2 24.715.672 828.782 3,4 1.334,8 2.001,89
Cuadro 2.4Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 1998-2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 228
En el cuadro 2.5 se presenta información sobre la participación de los metros permisados, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Los datos sugieren la predominancia de construcciones residenciales sobre no residencia-les. El período se inicia con un 74,3% de metros permisados para construcciones resi-denciales, frente a 25,7% para las construcciones no residenciales en la Comuna. Luego descienden hasta alcanzar el mínimo de la serie, representando 12,4% del total de m2 permisados no residenciales en la Comuna en el año 2000. A partir de allí asciende hasta el año 2002, se verifica el valor máximo de la serie con un 65,2%, para luego descender hasta el año 2006. En ese año se recupera, y a partir de allí oscila entre subas y bajas en la proporción. Se destaca en el año 2008 una proporción del 45,7% para los usos residen-ciales, y un 54,3% en proporción para los usos no residenciales, con un descenso en los años subsiguientes.
Total Ciudad Comuna 2
Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%)
1998 68,6 31,4 74,3 25,7
1999 69,9 30,1 85,0 15,0
2000 77,1 22,9 87,6 12,4
2001 68,4 31,6 94,4 5,6
2002 72,2 27,8 34,8 65,2
2003 91,1 8,9 77,6 22,4
2004 84,9 15,1 87,7 12,3
2005 83,6 16,4 83,2 16,8
2006 87,0 13,0 73,2 26,8
2007 80,1 19,9 77,9 22,1
2008 76,5 23,5 45,7 54,3
2009 70,7 29,3 75,5 24,5
2010 81,1 18,9 66,4 33,6
2011 78,0 22,0 73,3 26,7
2012 74,9 25,1 84,5 15,5
2013 72,3 27,7 84,2 15,8
1998-2013 75,2 24,8 76,3 23,7
Cuadro 2.5Participación de los metros
permisados residenciales y no residenciales. 1998-2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
VALOR DEL SUELO
El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2013, permitió advertir 18 terrenos ofertados en la Comuna 2, frente a 1.489 terrenos para el total de la Ciudad, lo que equivale a un 1,2% de ese total. El valor del suelo de la comuna 2 para Diciembre 2013, presento un mínimo de US$ 1.215.4, y un máximo de US$ 15.030,1, el m2. Mientras que el precio promedio es de US$ 5.306,9. En cuanto a la superficie de los terrenos ofertados,
Recoleta 29
se observan dimensiones que van desde los 100 m2 hasta los 2830 m2, siendo el tamaño promedio de 594 m2.
En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu-lar a lo largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económi-ca en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales.
En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten inferir que los valores en la comuna 2 son en general va-lores superiores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de US$ 555, mientras que en la Comuna 2 la cifra se ubica en US$ 1.479,1 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso de los precios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontramos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 374,4 para la comuna y US$ 213,0 para toda la ciudad en junio de 2002. Asimismo, durante los relevamientos del año 2002 y principios del 2003 los valores promedio de los terrenos de la comuna van a ser los más cercanos a los precios de la Ciudad.
A partir de diciembre de 2003, se marca la consolidación de los ascensos del precio del suelo en la ciudad y la comuna 2 lo que se mantiene hasta el último relevamiento de diciembre de 2013. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna en torno a los U$S 5306,9 el m2, siendo un 287,6 % mayor que el de la Ciudad, situado en U$S 1.762,3 el m2.
0,0
1.000,0
2.000,0
3.000,0
4.000,0
5.000,0
6.000,0
Dic
iem
bre
Mar
zoJu
nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
zoJu
nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
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bre
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iem
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tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
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Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
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Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
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nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
zoJu
nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
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nio
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tiem
bre
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bre
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Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
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nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
Mar
zoJu
nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
bre
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Comuna 2 Total Ciudad
Gráfico 2.12Valor promedio del suelo en la Comuna 2 y en el total de la Ciudad. 2001–2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
Comuna 230
Total Ciudad Comuna 2Precio promedio del
suelo U$SVariación
trimestral % Variación anual % Precio promedio del suelo U$S
Variación trimestral %
Variación anual %
2001 Diciembre 555,0 1.479,1 2002 Marzo 272,0 -51,0 512,7 -65,3 Junio 213,0 -21,7 374,4 -27,0 Septiembre 242,0 13,6 603,3 61,2 Diciembre 274,0 13,2 -50,6 620,4 2,8 -58,12003 Marzo 294,0 7,3 8,1 902,3 45,4 76,0Junio 330,0 12,1 54,9 1.017,1 12,7 171,7Septiembre 342,0 3,8 41,3 1.240,2 21,9 105,6Diciembre 388,0 13,5 41,6 1.447,3 16,7 133,32004 Marzo 434,0 11,8 47,6 1.627,1 12,4 80,3Junio 459,0 5,8 39,1 1.665,8 2,4 63,8Septiembre 510,7 11,3 49,3 1.685,6 1,2 35,9Diciembre 533,9 4,6 37,6 1.883,6 11,7 30,12005 Marzo 550,6 3,1 26,9 1.887,8 0,2 16,0Junio 591,0 7,3 28,8 1.944,6 3,0 16,7Septiembre 631,2 6,8 23,6 2.011,4 3,4 19,3Diciembre 722,1 14,4 35,3 1.883,6 -6,4 0,02006 Marzo 741,8 2,7 34,7 2.086,9 10,8 10,5Junio 809,1 9,1 36,9 2.747,4 31,6 41,3Septiembre 863,7 6,7 36,8 2.637,5 -4,0 31,1Diciembre 904,8 4,8 25,3 2.831,1 7,3 50,32007 Marzo 981,7 8,5 32,3 2.833,0 0,1 35,8Junio 982,0 0,0 21,4 3.356,7 18,5 22,2Septiembre 985,1 0,3 14,1 3.055,0 -9,0 15,8Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 3228,9 5,7 14,12008 Marzo 1.058,0 1,9 7,8 2.855,0 -11,6 0,8Junio 1.043,0 -1,4 6,2 2766,5 -3,1 -17,6Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 2925,8 5,8 -4,2Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 3198,4 9,3 -0,92009 Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 3016,3 -5,7 5,7Junio 1.154,9 2,2 10,7 2646,8 -12,3 -4,3Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 2996,2 13,2 2,4Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 3029,9 1,1 -5,32010 Marzo 1.285,0 9,7 13,7 3107,3 2,6 3,0Junio 1.267,4 -1,4 9,7 2969,8 -4,4 12,2Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 3898,0 31,3 30,1Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 4289,6 10,0 41,62011 Marzo 1.515,0 3,8 17,9 2984,3 -30,4 -4,0Junio 1.704,5 12,5 34,5 2980,5 -0,1 0,4Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 3402,2 14,2 -12,7Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 2892,1 -15,0 -32,62012 Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 2787,7 -3,6 -6,6Junio 1.817,8 20,9 6,6 4529,9 62,5 52,0Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 4409,0 -2,7 29,6Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 4370,7 -0,9 51,12013Marzo 1.823,3 -1,1 21,3 4624,4 5,8 65,8Junio 1.824,3 0,1 0,4 4545,4 -1,7 0,3Septiembre 1.773,6 -2,8 -4,8 4058,0 -10,7 -7,9Diciembre 1.762,3 -0,6 -4,4 5306,9 30,7 21,4
Cuadro 2.6 Evolución del precio de terrenos en la Comuna 2 y en la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–2013
Recoleta 31
El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos de la comuna. Se puede apreciar una escasa oferta de terrenos (16 terrenos relevados en diciembre del 2013), entre otras razones debido a su carácter de barrio consolidado, a su valor histó-rico, y su antigüedad. Las ofertas encontradas se ubican mayoritariamente al sur de la comuna.
Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística, es posible ob-servar que todas las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de alta densidad edilicia, ya sean re-sidenciales (R), de equipamiento (E) o centrales (C), lo que permite pensar en futuros emprendimientos inmobiliarios, a pesar de que la oferta de terrenos resulta escasa en relación con otro barrios de la Ciudad.
Mapa 2.6Distribución del precio de venta de los terrenos por m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 232
VeNTA y ALqUILeR De LOCALeS
El relevamiento del mes de diciembre de 2013, arrojo un resultado de 64 locales en venta para la Comuna 2, frente a los 1271 ofrecidos en la ciudad, representando el 5 % de este total. En tanto que al analizar la relación de la superficie de locales en venta de la comu-na 2 con la Ciudad, está da que en ésta comuna se encuentran en venta el 2,6 % de la superficie de locales en venta de la Ciudad.
Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2
para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anualComuna
2Total
Ciudad % Comuna 2
Total Ciudad % Comuna
2 Ciudad
2005 Marzo 46 1.260 3,7 2.574,9 1.041,0 247,3 Junio 36 1.118 3,2 2.084,9 955,2 218,3 Septiembre 23 996 2,3 2.334,5 990,6 235,7 Diciembre 22 982 2,2 3.107,4 1.008,1 308,2 2006 Marzo 29 1.112 2,6 2.804,3 1.154,5 242,9 8,9 10,9Junio 33 1.046 3,2 2.741,4 1.094,2 250,5 31,5 14,6Septiembre 26 915 2,8 1.121,1 1.168,3 96,0 -52,0 17,9Diciembre 21 1.093 1,9 3.160,7 1.186,2 266,5 1,7 17,72007 Marzo 14 1.055 1,3 2.572,0 1.171,4 219,6 -8,3 1,5Junio 19 999 1,9 2.519,8 1.253,0 201,1 -8,1 14,5Septiembre 20 966 2,1 3.055,5 1.319,1 231,6 172,5 12,9Diciembre 34 1.262 2,7 3.385,2 1.365,4 247,9 7,1 15,12008 Marzo 26 950 2,7 3.229,2 1.416,4 228,0 25,6 20,9Junio 19 871 2,2 2.895,8 1.390,5 208,3 14,9 11,0Septiembre 30 942 3,2 2.490,9 1.388,8 179,4 -18,5 5,3Diciembre 19 730 2,6 2.620,0 1.597,4 164,0 -22,6 17,02009 Marzo 42 1.266 3,3 2.660,0 1.507,4 176,5 -17,6 6,4Junio 49 1.219 4,0 2.612,4 1.547,1 168,9 -9,8 11,3Septiembre 38 1.196 3,2 2.613,8 1.625,6 160,8 4,9 17,1Diciembre 49 1.248 3,9 3.220,0 1.594,8 201,9 22,9 -0,22010 Marzo 24 738 3,3 2.637,8 1.695,0 155,6 -0,8 12,4Junio 30 1.109 2,7 3.033,7 1.750,3 173,3 16,1 13,1Septiembre 33 1.101 3,0 3.060,7 1.836,2 166,7 17,1 13,0Diciembre 36 1.117 3,2 2.515,4 1.779,6 141,3 -21,9 11,62011 Marzo 45 1.177 3,8 3.291,2 2.152,8 152,9 24,8 27,0Junio 38 1.569 2,4 3.429,2 2.086,3 164,4 13,0 19,2Septiembre 42 1.057 4,0 3.370,9 2.056,4 163,9 10,1 12,0Diciembre 51 960 5,3 3.416,3 2.348,1 145,5 35,8 31,92012 Marzo 60 1.338 4,5 3.702,6 2.532,3 146,2 12,5 17,6Junio 55 1.009 5,5 4.063,1 2.299,6 176,7 18,5 10,2Septiembre 59 1.584 3,7 3.757,7 2.596,9 144,7 11,5 26,3Diciembre 43 940 4,6 4.162,8 2.450,9 169,8 21,9 4,42013Marzo 47 1.020 4,6 3.687,0 2.471,9 149,1 -0,4 -2,4Junio 66 1.112 5,9 3.861,2 2.582,2 149,5 -4,9 12,3Septiembre 67 1.252 5,3 4.302,1 2.719,5 158,1 14,4 4,9Diciembre 64 1.271 5,0 4.111,5 2.601,0 158,2 -1,23 6,1
Cuadro 2.7Evolución del precio del m2 de los locales en venta en la Comuna 2
y en total Ciudad. Marzo 2005-Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 33
del primer relevamiento realizado en marzo de 2005, donde se registró un valor de US$ 2.574,9 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con bruscas fluctuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 4.302,1 en septiembre 2013, para luego descender al trimestre siguiente.
Resulta interesante destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se obser-van leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente. En este sentido, el valor más bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no coinci-de, superficialmente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El período de análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 4.111,5 el m2, el cual supera ampliamente el valor de la Ciudad, situado en US$ 2.601 para diciembre de 2013.
La distribución territorial de los 64 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los locales ofertados en su mayoría ubicados arriba del rango de los U$S 1.900 m2, se
Mapa 2.7Distribución del precio de venta de locales por m2 en la Comuna2. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 234
ubican en toda la comuna, menos en la zona ferroviaria y de parques. Por otro lado los mayores precios se encuentran en las cercanías de la avenida Callao, cuyos valores igua-lan o superan los U$S 6.500 m2.
En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2013, se registraron 115 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 5,2 % del total de la oferta relevada en toda la ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 7,0 m2 a los 800,0 m2, con una superficie promedio de 118,3 m2. Los valores de alquiler del total de locales se valúan en precios que van de $ 1.350 a los $ 92.300, con un promedio de $ 16.286. Este valor es menor de lo que se encuentra la Ciudad, donde el promedio fue de $ 19.332. Esta variable tiene una relación inversa a la que se puede observar si comparamos el precio por m2, el cual resulta superior en la Comuna 2 respecto del total de la Ciudad.Los precios por m2 muestran desde 2001 una caída generalizada debido a la crisis econó-mica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005, donde comienzan un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $ 13,2 - $ 1.000 el m2, y en el último año alcanza los $ 158,8 en diciembre de 2013).
El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2, en diciembre de 2001, es de $ 18,0 llegando a un mínimo de $ 16,5 en marzo de 2003. Por otra parte, el pico máximo de este segmento temporal se registra en septiembre de 2013 donde el valor del m2 es de $ 207, esto representa un incremento del 1254,5% respecto a los valores registrados al comenzar el recorte temporal analizado. La variación interanual del precio del m2 de diciembre de 2012 a diciembre 2013, es del 14,8% en la comuna 2, mientras que para el total de la ciudad la variación anual fue positiva de 13,8%. Este patrón sobre la variación anual del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en venta, aunque en este caso el contraste es menos pronunciado.
Gráfico 2.13Evolución del precio promedio de
alquiler de locales. Comuna 2. 2001-2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
Dic
iem
bre
Mar
zoJu
nio
Sep
tiem
bre
Dic
iem
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Mar
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Sep
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bre
Mar
zoJu
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Sep
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iem
bre
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Comuna 2 Total Ciudad
Recoleta 35
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anualComuna
2Total
Ciudad % Comuna 2
Total Ciudad % Comuna
2 Ciudad
2001 Diciembre 28 1.612 1,7 18,0 12,7 141,7
2002 Marzo 21 207 10,1 33,2 12,9 257,4 Junio 40 345 11,6 28,9 18,2 158,8
Septiembre 20 286 7,0 23,4 15,6 150,0 Diciembre 18 397 4,5 20,3 13,3 152,6 12,8 4,7
2003 Marzo 14 435 3,2 16,5 12,6 131,0 -50,3 -2,3Junio 13 363 3,6 20,9 14,4 145,1 -27,7 -20,9
Septiembre 19 394 4,8 30,8 14,8 208,1 31,6 -5,1Diciembre 11 379 2,9 35,3 16,3 216,6 73,9 22,6
2004 Marzo 12 376 3,2 36,8 17,3 212,7 123,0 37,3Junio 31 856 3,6 38,8 18,4 210,9 85,6 27,8
Septiembre 31 957 3,2 35,0 19,4 180,4 13,6 31,1Diciembre 17 1.032 1,6 44,4 21,5 206,5 25,8 31,9
2005 Marzo 44 1.085 4,1 53,6 25 214,4 45,7 44,5Junio 28 1.097 2,6 64,5 22,5 286,7 66,2 22,3
Septiembre 36 1.014 3,6 56,5 25,7 219,8 61,4 32,5Diciembre 50 1.125 4,4 51,9 27,8 186,7 16,9 29,3
2006 Marzo 64 1.232 5,2 69,2 32,2 214,9 29,1 28,8Junio 46 1.260 3,7 59,9 33 181,5 -7,1 46,7
Septiembre 47 1.046 4,5 67,7 31,7 213,6 19,8 23,3Diciembre 61 1.302 4,7 66,7 34 196,2 28,5 22,3
2007 Marzo 41 1.228 3,3 57,0 34,9 163,3 -17,6 8,4Junio 34 1.126 3,0 58,6 36,9 158,8 -2,2 11,8
Septiembre 49 1.296 3,8 62,8 38,4 163,5 -7,2 21,1Diciembre 73 1.433 5,1 69,5 41,3 168,3 4,2 21,5
2008 Marzo 51 1.176 4,3 78,1 43,3 180,4 37,0 24,1Junio 46 1.153 4,0 59,9 43,6 137,4 2,2 18,2
Septiembre 50 1.232 4,1 70,5 45,5 154,9 12,3 18,5Diciembre 74 1232 6,0 67,8 48,9 138,7 -2,4 18,4
2009 Marzo 90 1.893 4,8 70,1 47,5 147,6 -10,2 9,7Junio 117 2.181 5,4 78,7 50,7 155,2 31,4 16,3
Septiembre 100 2.018 5,0 71,7 54 132,8 1,7 18,7Diciembre 133 2.206 6,0 80,6 50,3 160,2 18,9 2,9
2010 Marzo 83 1.645 5,0 78,2 58,3 134,1 11,6 22,7Junio 100 1.552 6,4 100,8 59,5 169,4 28,1 17,4
Septiembre 59 1.122 5,3 88,4 57,8 152,9 23,3 7,0Diciembre 73 1.632 4,5 115,9 62,7 184,8 43,8 24,7
2011 Marzo 87 1.589 5,5 120,0 68,5 175,2 53,5 17,5Junio 97 1.685 5,8 110,0 72,1 152,6 9,1 21,2
Septiembre 102 1.752 5,8 95,8 75,0 127,7 8,4 29,8Diciembre 152 2.564 5,9 103,9 82,5 125,9 -10,4 31,6
2012 Marzo 155 1.898 8,2 141,0 90,7 155,5 17,5 32,4Junio 99 2.088 4,7 143,4 92,4 155,2 30,4 28,2
Septiembre 187 2.651 7,1 147,9 102,2 144,7 54,4 36,3Diciembre 117 1...596 7,3 138,3 103,7 133,4 33,1 25,7
2013Marzo 189 2597 7,2 166,8 106,8 156,1 18,2 17,7Junio 215 2793 7,6 172,8 115,3 149,8 20,5 24,7
Septiembre 207 2.625 7,8 207 119 173,9 40 16,4Diciembre 115 2.191 5,2 158,8 118,1 125,4 14,8 13,8
Cuadro 2.8Evolución del precio del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2 y en el total Ciudad. Diciembre 2001–2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 236
Mapa 2.8Distribución del precio de alquiler de locales por m2 en la comuna 2.
Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
La distribución territorial de los 115 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los mayores precios se encuentran en el barrio de Recoleta, entorno a la avenida Santa Fe y Callao cuyos valores igualan o superan los $ 146,0 el m2.
El siguiente cuadro, presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de viviendas en venta en la comuna 2 para el periodo de diciembre de 2013. De acuerdo al relevamiento realizado, se encontraron 1304 departamentos y 22 casas. Los departamen-tos y casas relevados durante este período registraron un valor del m2 de U$S 2.618,8, y U$S 2.415,4 el m2, respectivamente.
Cuadro 2.9Precios de referencia de viviendas en
venta en la Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Tipo de vivienda Cantidad Superficie
promedio m2 US$ / m2 US$ / m2 máximo
US$ / m2 mínimo
Departamentos 1.304 116 2.618,8 18.190,9 900,0
Casas 15 431,4 2.415,4 5.238,1 1071,4
Recoleta 37
Mapa 2.9Distribución del precio de venta de departamentos por m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En lo que respecta a los departamentos, a la distribución de las superficies, y valores según la cantidad de ambientes, el relevamiento de diciembre de 2013 mostró que la ma-yor cantidad de ofertas correspondió a los de cuatro ambientes (314), seguidos por los de tres (265), los de dos (214), y los de uno (190). Los de cinco a siete ambientes presentan 130 registros, y 25 aquellos que no muestran en los avisos la cantidad de ambientes. El precio promedio permite verificar que los departamentos de un ambiente son los que develan el mayor valor promedio (U$S 2.875 m2). Cabe mencionar que en la mayoría de los casos los departamentos de menor cantidad de ambientes son de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.
La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de estos se encuentra en el sector norte de la comuna. Allí no sólo se evidencia la mayor cantidad de ofertas (alrededor de 800), sino también los precios más elevados, en el rango de más de U$S 2.000 m2.
Comuna 238
Cantidad Superficie promedio m2
Superficie máxima m2
Superficie mínima m2 US$ / m2 US$ / m2
máximoUS$ / m2 mínimo
1 ambiente 190 41,0 214,0 19,0 2.875,0 18.190,9 935,5
2 ambientes 214 51,0 175,0 27,0 2.702,2 6.000,0 1021,6
3 ambientes 265 94,0 257,0 37,0 2.547,9 6.224,1 911,8
4 ambientes 314 146,0 378,0 60,0 2.542,8 6.222,2 950,0
5 a 7 ambientes 130 233,0 500,0 73,0 2380,3 6.575,3 1.084,3
Sin datos 25 246,0 1800,0 23,0 2.577,2 4.782,6 900,0
Total Comuna 2 1304 116,0 1800,0 19,0 2.618,8 18.190,9 900,0
Prom. Ciudad 17.576 84,0 1800,0 18,0 2.213,5 21.311,5 408,8
Cuadro 2.10Precios de referencia de
departamentos en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
La distribución territorial de las casas en venta de la comuna es escasa, y se mezcla con las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la co-muna, especialmente ubicados en las zonas R2a II o C2. Los precios más altos en cuanto a las casas se encuentran como en una franja que atraviesa al medio la comuna de lado a lado. Para los valores más bajos se observa una dispersión que alcanza el grueso de la comuna.
Esta comuna no presenta muchas ofertas de casas en venta; las registradas si las divi-dimos por categoría según tamaño, se observa que las que predominan son las de más de 300 m2, con doce unidades a un valor promedio de U$S 2.668,6 m2, luego le sigue en cantidad los de 74-200 m2 con cinco unidades, y por último las de 201-300 m2 con cuatro unidades, con valores promedio de U$S 2.146,2 m2 y U$S 2.535,7 m2, respectivamente. La relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los de-partamentos, es decir, los precios más elevados corresponden a las superficies menores.
Recoleta 39
Superficie cubierta Cantidad US$ / m2 US$ / m2 máximo US$ / m2 mínimo
60-100 2 2298,4 2500,0 2096,8
101-150 1 1.071,4 1.071,4 1.071,4
151-200 2 2531,4 3.312,9 1.750,0
201-300 5 2.076,8 2.535,7 1.503,8
+ de 300 12 2.668,6 5.238,1 1.215,4
Total Comuna 2 22 2.415,4 5.238,1 1.071,4
Ciudad 2.563 1.534,5 10.000,0 210,9
Cuadro 2.11Precios de referencia de casas en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 2.10Distribución de las casas en venta y precio del m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 41
3 LOS USOS DEL SUELO DE LA COMUNA 2
Comuna 242
USOS DEL SUELO2
El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las parce-las de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 14.083 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, con un total de 5.307 (39,3%). En números absolutos continúan los locales, con un total de 5.060. Se distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende 5.030 (37,3%), y los que están emplazados en las galerías comercia-les, con un total de 792 (5,9%). Cabe destacar que a este último grupo también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping.
Se registraron también 1.542 garajes privados (10,9%), y 141 garajes comerciales (1%). Últi-mos en cantidad se encontraron 36 lotes (0,2%), 7 edificios productivos (0,049%), 26 gal-pones (0,7%) y 9 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 1,2% de la totalidad. Se relevaron 535 edificios de destino único para el total de la Comuna 2, lo que significa un 3,7 % del conjunto de los usos relevados.
2/ Ver anexo metodológico.
9
141
26
36
7
792
535
1.542
5.030
5.307
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
Estaciones de Servicio
Garages Comerciales
Galpones
Lotes
Edificios Productivos
Locales en galería
Edificios de Destino Único
Garages Privados
Locales
Edificios
Cantidad
Act
ivid
ad
Gráfico 3.1EUsos del Suelo (2011)
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
EDIFICACIÓN
En la Comuna 2 se evidencia un predominio de edificaciones de entre 6 a 15 pisos de altura, puesto que el 67,8% del total de las edificaciones relevadas se encuentra en el rango de los 6 a 15 pisos. Dentro de este amplio grupo se pueden distinguir dos clases: la que se compone de edificaciones que poseen entre 6 y 9 pisos que representa el 35,3%, y aquellas que tienen entre 10 y 15 pisos que alcanzan el 31,5% del total. Cabe mencionar que los que alcanzan entre los 3 a 5 pisos representan el 16,9%, en tanto aquellos con 1 y 2 pisos representan el 13,8%.
Distribución de los Usos del Suelo por parcela en la Comuna 2Fuente:
Secretaría de
Planeamiento,
Ministerio de
Desarrollo
Urbano. GCBA.
43Recoleta
Comuna 244
Si se toma en consideración el conjunto de los edificios en obra, y los de más de 15 pi-sos, éstos representan el 2,5% del total de los relevados. Es decir que los extremos de la categorización realizada son los menos representativos, alcanzando un 0,2% los que se encuentran en obra, y un 2,3% aquellos que superan los 15 pisos. Es preciso aclarar que aquellas construcciones que se encuentran en obra son en su totalidad edificios de vi-vienda, al igual que las torres de más de 15 pisos, excepto aquellas construcciones que se encuentra dentro de la categoría de Edificio de Destino Único.
Del total de 5.849 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 5.307 edificios de vi-vienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda); 535 edificios de destino único y 7 edificios productivos.
Cantidad de pisos Total % edificios %edificios
de Destino Único
% edificios Productivos %
en obra (0 pisos) 13 0,2 13 0,2 0 0,0 0 0,0
1 – 2 807 13,8 621 11,7 182 34,0 4 57,1
3 – 5 991 16,9 731 13,8 257 48,0 3 42,9
6 – 9 2.065 35,3 1.998 37,6 67 12,5 0 0,0
10 - 15 1.840 32,5 1.812 34,1 28 5,2 0 0,0
Más de 15 133 2,3 132 2,5 1 0,2 0 0,0
Total 5.849 100,0 5.307 100,0 535 100,0 7 100,0
Cuadro 3.1Edificación por cantidad de pisos
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución territorial, se evidencia una predominancia de edificaciones de altura media a alta. Se puede apreciar a su vez que hay construcciones puntuales de más de 15 pisos que se distribuyen heterogéneamente por la comuna. Se observa también una disminución de la altura hacia el Suroeste del área analizada.
Recoleta 45
Mapa 3.1Cantidad de pisos edificados por parcelaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
EDIFICIOS
La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento presentaron uso residencial, donde las viviendas constituyen el 89,3% (4.741 usos), las casas un 3,3% con 178 edificaciones, y las 138 que corresponden a Viviendas Únicas que representan el 2,6%. Le siguen en cantidad las oficinas con un 2,0% (108 usos). Cabe mencionar que dentro de la categoría de departamento, se obtuvieron 18 edificaciones (0,3%).La transformación del suelo urbano y sus tendencias pueden advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra, y los que se encuentran abandonados. Los primeros suman 103 unidades relevadas, y los segundos 26.
La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 2, de modo homo-géneo e intenso. Sin embargo se pueden ver algunas pequeñas zonas donde se reduce la cantidad de dichas edificaciones, a causa de que hay grandes manzanas ocupadas por establecimientos como la Facultad de Medicina de la UBA, el Hospital de Clínicas José de San Martín, y el Cementerio de la Recoleta, entre otros. En relación a las casas, las mismas
Comuna 246
Gráfico 3.2Tipología de edificios (2011)
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
Mapa 3.2Distribución de edificios de
vivienda y casasFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 47
se ubican de modo esporádico, principalmente hacia el Oeste de la Avenida Pueyrredón; destacándose una zona de leve concentración en torno al Hospital General de Agudos B. Rivadavia, y otra aledaña al Hospital General de Niños R. Gutiérrez. En tanto las oficinas se distribuyen hacia el Suroeste de la comuna, es decir, cercanas a la intersección de la Ave-nida Córdoba y Uruguay (zona límite con la Comuna 1). Cabe mencionar que los edificios que entran en las categorías de abandonados, en obra y uso mixto con vivienda, son muy escasos y su distribución es dispersa.
eDIfICIOS De OfICINA
En cuanto a los 108 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación como su distribución territorial es más bien concentrada en el Sureste de la comuna analizada, mayormente entre las avenidas Callao, Santa Fe, Uriburu y Córdoba. Esta concentración de oficinas es una continuación de dicha tendencia en torno al Palacio de Tribunales que se encuentra en la Comuna 1 cerca del límite con la Comuna 2. Es preciso mencionar que el resto de estos edificios se encuentran esparcidos por el Sur y el Este de la Comuna 2.
Mapa 3.3Distribución de edificios de oficinaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 248
Mapa 3.4Distribución de edificios en obra
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
eDIfICIOS eN ObRA
La cantidad de edificios en obra para la Comuna estudiada al momento en que se realizó el relevamiento fue de 103. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe des-tacar que en la Comuna 2, se encuentran el 2,9% del total de edificios en obra; dato que la coloca a esta comuna como la que menor cantidad de edificios en obra tiene.
La distribución territorial de los mismos es dispersa, encontrándose la mayoría en la franja central de la comuna. También se encuentra un gran número de edificios en obra entre la calle Charcas y las avenidas Mario Bravo, Córdoba y Pueyrredón; es decir en el extremo Suroeste de la comuna, tendencia que traspasa los límites comunales, conti-nuando en las comunas 3, 5 y 14.
eDIfICIOS AbANDONADOS
En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 26 edificios abandonados que se han registrado en la Comuna 2. Los mismos presentan una tendencia hacia la concentración
Recoleta 49
dentro del polígono conformado por avenida Córdoba, Mario Bravo, Charcas y Tomás de Anchorena. Hay un número escaso de estos edificios que se distribuye esporádicamente por el área analizada.
Mapa 3.5Distribución de edificios abandonadosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO
En la Comuna 2 hay un total de 536 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo se hallaron sin actividad unos 10, siendo el 1,9% del total. Aquéllos que tienen algún tipo de función socio-económica se agrupan en 15 rubros diferentes; el que cuenta con mayor can-tidad son los edificios destinados a la enseñanza, que representan el 20,7% del total de este tipo relevados, con 111 unidades, seguidos en cantidad por 96 edificios dedicados a Servicios sociales y de salud (17,9%). Por su parte, tanto las asociaciones como la categoría de hotelería y gastronomía presentan 71 unidades, es decir, ambas representan un 26,6% del total. En la categoría administración pública, se contabilizaron 49 edificios al momento del relevamiento, lo que significa un 9,2% del total de este segmento de edificaciones. Se relevaron también 28 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura, y 26 oficinas, los cuales representan un 5,2% y 4,9% del total, respectivamente.Del total de los edificios relevados, se distinguieron 6 destinados a servicios financieros,
Comuna 250
5 a servicios públicos, 3 a servicios empresariales, 2 a servicios inmobiliarios y otros 2 de servicios de transporte y complementarios. En suma, estas categorías suman un 3,4% de la totalidad del relevamiento de este tipo de actividades.
Por último, se registraron 55 edificios sin identificar el rubro, lo que representa un 10,3% del total de los Edificios de Destino Único.
Rubro Cantidad %
Enseñanza 113 20,7
Servicios sociales y de salud 96 17,9
Asociaciones 71 13,3
Hotelería y Gastronomía 71 13,3
Administración pública 49 9,2
Esparcimiento y cultura 28 5,2
Oficinas 26 4,9
Servicios financieros 6 1,1
Servicios públicos 5 0,9
Servicios empresariales 3 0,6
Servicios inmobiliarios 2 0,4
Servicios de transporte y complementarios 2 0,4
Edificios de destino único sin identificar 55 10,3
Cerrado 10 1,9
Total 535 100,0
En el siguiente mapa se puede observar que en líneas generales las distintas categorías que constituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comuna 2. Sin embargo, se puede distinguir que parte de los edificios destinados a la administración pública tienden a ubicarse en el sector Noroeste de la Comuna, mien-tras que otros grupos se localizan cerca de la Plaza Rodríguez Peña, hacia el Sureste del área analizada. También se puede observar que presentan una leve tendencia a con-centrarse en la zona aledaña al Cementerio un grupo de construcciones consignadas a esparcimiento y cultura, como el Centro Cultural Recoleta o El Museo Nacional de Bellas Artes. Otros rubros de similares características se encuentran dispersos al Sur de la ave-nida Santa Fe. En relación a los servicios de salud, se localizan principalmente hacia la zona al Oeste de la calle Ayacucho, y al Sur de avenida General. Las Heras.
eDIfICIOS De DeSTINO ÚNICO De eNSeñANzA
Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento un total de 113. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios y secundarios, se obtiene que éste representa el 44,1% del total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a la enseñanza terciaria y universitaria con el 20,7%. Se contabilizaron a su vez, 14 jardines de infantes (12,6%), y 12 establecimientos destinados a la enseñanza en general (13,5%).
Cuadro 3.2Edificios de Destino Único
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 51
Mapa 3.6Edificios de Destino ÚnicoFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, mú-sica y danzas que significan el 5,4% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idio-mas que alcanzan el 4,5%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento se hallaron 4 edificaciones que entraron dentro de la categoría de otros, en la cual se incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras.En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-na 2, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella, es decir, mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con un número de 1.454 personas por cada edificio de enseñanza.
Subrubro Cantidad %Colegios primarios y secundarios 49 44,1Enseñanza terciaria y universidad 23 20,7Jardines de infantes 14 12,6Enseñanza general 12 10,8Escuela de artes plásticas, música y danzas 6 5,4Enseñanza de idiomas 5 4,5Otros 4 1,8Total 113 100,0
Cuadro 3.3Edificios de destino único dedicados a la enseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 252
Mapa 3.7Edificios de destino único de
enseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Si se observa en el mapa a continuación la distribución geográfica de los establecimien-tos destinados a la enseñanza, puede apreciarse la localización de varios de ellos en la franja central de la comuna, y en la zona cercana a su límite con la Comuna 3, más preci-samente, hacia el Sur de la avenida Santa Fe. En este sentido, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos generales. Los mismos se esparcen por casi toda la comuna a ex-cepción del interior del polígono conformado por Agüero, Charcas, Avenida Coronel Díaz y Pacheco de Melo, y de la franja delimitada por las avenidas Callao, Santa Fe, Uruguay y Del Libertador, en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica, localizándose principalmente hacia el sur de la calle Juncal a lo ancho de toda la comuna. Se observa una mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza terciaria y universidad hacia el Sur de la avenida Santa Fe y el Este de Azcuénaga, tendencia que se prolonga en dichas direcciones hacia las comunas 1 y 3.
Recoleta 53
SeRVICIOS SOCIALeS y De SALUD
Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud alcanzan un total de 96 en esta Comuna, representando el 7,8% del total de la Ciudad. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos por tener la mayor cantidad (41) y significando un 42,6% del total de edificios de este tipo. Le siguen en importancia los 14 Geriátricos, con el 14,6% del total. Además con una proporción algo menor, se contaron 11 edificios destinados a la clínica médica (11,5%), 9 consultorios (9,4%), 6 centros de salud (6,3%),5 hospitales (5,2%) y 5 sanato-rios (5,2%).
Además, se contabilizaron al momento del relevamiento 2 unidades dentro del subru-bro de laboratorio de análisis clínicos y bioquímicos y otras 2 que ofrecen servicios de odontología, representando un 2,1% cada una de ellas en relación a la totalidad. También, se registró una clínica psiquiátrica. Por último, cabe mencionar que no se han encontrado durante este relevamiento edificios destinados a traumatología, asisten-cia social ni centros de rehabilitación dentro de la Comuna 2. La cantidad de población por cada Edificio de Servicios Sociales y de Salud en la Comuna 2 es de 1.650 por cada uno de estos establecimientos.
Subrubro Cantidad %Centro médico 41 42,7Geriátrico 14 14,6Clínica médica 11 11,5Consultorio 9 9,4Centro de salud 6 6,3Hospital 5 5,2Sanatorio 5 5,2Laboratorio análisis clínicos y bioquímicos 2 2,1Odontología 2 2,1Clínica psiquiátrica 1 1,0Total 96 100,0
Cuadro 3.4Edificios de destino único de servicios sociales y de saludFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que estos edificios se loca-lizan mayormente en la franja central de la Comuna, en el entorno de la Avenida Puey-rredón, y aumenta su concentración hacia el límite con la Comuna 3. No obstante, puede distinguirse que los centros médicos se encuentran en mayor cantidad en el polígono conformado entre las calles Ayacucho, Pacheco de Melo, y las avenidas Pueyrredón y Córdoba. A su vez, se observa que los geriátricos se localizan mayormente entre Larrea, Avenida Santa Fe, Presidente Uriburu José y Avenida Córdoba. Por último, cabe destacar que hacia el Norte de la Avenida Las Heras y al Este de la Avenida Callao, no se encuen-tran prácticamente edificios destinados a servicios sociales y de salud.
Comuna 254
ASOCIACIONeS
Los edificios de destino único de asociaciones suman 71 unidades, y participan en un 13,3% en el total de los edificios de destino único relevados en la Comuna 2. Dentro de los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor número de edificios con un 26,8% del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezquitas, y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en cantidad los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos que significan el 22,5%; luego se encuentran las asociaciones culturales y sociales (entre las que se incluyen centros culturales y centros de jubilados, entre otros), y las asociaciones civiles, que representan el 14,0% del total de este rubro.
En menor proporción se hallaron los locales partidarios con un 1,0% del total de las aso-ciaciones. Por un lado, en esta comuna no se han registrado en el relevamiento asocia-ciones deportivas ni asociaciones vecinales; y, por otro, la categoría “otras asociaciones”, representó un 35,2% del total.
Mapa 3.8Edificios de destino único
dedicados a servicios sociales y de salud por Comuna
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 55
Cabe mencionar que estamos en presencia de una de las Comunas que mayor cantidad de personas presenta por cada edificio de asociaciones, siendo el dato de 2.275 personas por cada uno de estos edificios.
Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una tendencia a encontrarse dispersos por toda la Comuna. Las edificaciones destinadas a usos de asociaciones religiosas registraron una leve concentración en la zona central y algunos otros en el extremo Sureste de la Comuna 2. Se destaca la localización de las asociaciones civiles por ser puntual dentro del polígono conformado por las avenidas Pueyrredón, Santa Fe, Callao y Córdoba.
Subrubro Cantidad %Actividades religiosas 19 26,8Asociaciones profesionales y sindicatos 16 22,5Asociaciones civiles 5 7,0Asociaciones culturales y sociales 5 7,0Local partidario 1 1,4Otras 25 35,2Total 71 100,0
Cuadro 3.5Edificios de destino único de asociacionesFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.9Edificios de destino único de asociacionesFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 256
HOTeLeRíA y GASTRONOMíA
Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas-tronomía son un total de 71 dentro de la Comuna 2. Del total, más de tres cuartos corres-ponden a la categoría de hoteles turísticos (78,9%). A los que le siguen en importancia albergues transitorios que representan un 12,7% de este rubro. Por su parte, las residen-cias ocupan el 5,6% del total, y los hoteles familiares suman sólo un 2,8%.
Esta Comuna es una de las que registra mayor cantidad de hoteles turísticos, ya que se ubican dentro de ella 56 de los mismos. Es importante mencionar que se cuenta con 2.829 personas por cada hotel, lo que hace que esta Comuna sea una de las tres que mejor proporción de población y hoteles tiene. Por otra parte, Los hoteles familiares son escasos en relación a la cantidad de población que reside en la Comuna.
Subrubro Cantidad %Hotel 56 78,9Albergue transitorio 9 12,7Residencia 4 5,6Hotel familiar 2 2,8Total 71 100,0
Cuadro 3.6Clasificación de Edificios de destino
único de hotelería y gastronomía
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.10Distribución de Edificios de destino único de hotelería
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 57
Si se aprecia la distribución de las distintas categorías de hoteles y gastronomía en esta zona, se verifican algunas diferencias. Por un lado, los hoteles turísticos se esparcen prácti-camente por toda la comuna, destacándose respecto a su proporción dos focos principales de concentración: uno al Sur del eje de circulación Juncal; y el otro dentro del polígono con-formado por las avenidas Las Heras, Del Libertador, Pueyrredón y calle Montevideo, es de-cir, aledaño al Cementerio de La Recoleta. En relación a los albergues transitorios, se puede observar que los mismos se encuentran en torno a la avenida Pueyrredón y a la calle Tomás de Anchorena, con una concentración de los mismos cercanos a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Guido. En relación a las escasas residencias que se encuentran en la Comuna 2, se ubican casi en su totalidad en torno a la intersección de la avenida Santa Fe, y la calle Presidente Uriburu. Esto se explica por la cercanía de estas calles a las facultades de Ciencias Sociales, de Ciencias Económicas, y de Odontología, pertenecientes a la Universidad de Buenos Aires (UBA). Por último, los hoteles familiares se localizan uno sobre calle Soler y otro sobre Paraguay, ambos en el extremo Suroeste de la Comuna.
EDIFICIOS PRODUCTIVOS
El Relevamiento de usos del Suelo pudo constatar la presencia de solo 7 edificios produc-tivos en la Comuna 2. Cabe mencionar que todas estas edificaciones relevadas dentro del
Mapa 3.11Distribución de Edificios productivos Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 258
GALPONES
El relevamiento de usos del suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires per-mitió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 26 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 2. Dentro de este grupo, el 80,8% son depósitos.
En menor cantidad se halló dentro del área analizada una edificación destinadas a servicios para automotores y otra materiales para la construcción, y representan el 7,6% en relación al total de este rubro. Cabe mencionar uno de los edificios relevados fue analizado como miembro de la categoría “otros” (3,8%), y dos como “actividades sin especificar” (7,7%).
Cabe mencionar que no se han registrado para esta Comuna datos dentro de las catego-rías: actividades deportivas, artísticas y culturales, servicios complementarios al transpor-te, cerrados/abandonados, en obra y venta al público de artículos usados, plantas y flores.
Subrubro Cantidad %Depósitos 21 80,8Servicios para automotores 1 3,8Materiales para la construcción 1 3,8Otros 1 3,8Actividades sin especificar 2 7,7Total 26 100,0
Cuadro 3.7Clasificación de Galpones
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones se encuentran es-parcidos de modo heterogéneo por la Comuna. Ubicándose, en líneas generales, un gru-po en terrenos ferroviarios y portuarios, otro pequeño grupo entorno a la intersección de las calles Juncal y Austria, y otro en el extremo Suroeste del recorte analizado cercano al límite con las Comunas 3, 5 y 14.
área analizada se han registrado dentro del subrubro sin identificar. En este contexto, es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que menor cantidad de edificios productivos tiene respecto de la totalidad de la Ciudad.
Si se observa la distribución territorial, es posible apreciar que la localización de las acti-vidades productivas se encuentra casi en su totalidad en el sector Norte de la Comuna, situados en torno al área ferroviaria y portuaria.
Recoleta 59
LOTES
En la Comuna 2 hay 36 lotes3, es decir, terrenos sin construcción registrada. Los lotes va-cantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados, constituyeron al momento del relevamiento el 72,2% de los registros de este tipo. De estos últimos, se pudo identificar el 63,9% como lotes sin actividad específica, el 2,8% bajo autopista, puente o tren, y el 5,6% son terrenos ferroviarios. Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman 27,8% del total de los lotes de la Comuna.Cabe mencionar que no se han registrado datos dentro de la categoría de lotes que co-rrespondan a los subrubros de actividades comerciales ni de otros.
En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna 2, se establece una dife-rencia entre los lotes vacantes y los depósitos. Los primeros (lotes vacantes) se dispersan por el área de análisis esporádicamente, encontrándose un grupo hacia el Sur de la mis-ma, cercana al límite con las Comunas 3, 5 y 14. Otros lotes vacantes se encuentran es-parcidos en el centro geográfico de la Comuna, y un último grupo se dispersa en la zona aledaña a las vías del ferrocarril. Los segundos (depósitos) se localizan exclusivamente en la zona portuaria y ferroviaria.
Mapa 3.12Distribucion de GalponesFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
3/ El Relevamiento de Usos del Suelo
de la Ciudad de Buenos Aires constató
6.037 lotes, incluidos 2.240 parques,
plazas, plazoletas, vías de premetro
y tren que no se incluyeron para
el análisis en cuestión. En tanto,
para la Comuna 2 del total de 105
lotes registrados, 69 de los mismos
pertenecen a plazas, parques, plazoletas
y vías del tren.
Comuna 260
Subrubro Cantidad %Lotes vacantes 26 72,2 Lotes sin actividad específica 23 63,9 Bajo autopista, puente o tren 1 2,8 Terrenos ferroviarios 2 5,6Depósitos sin edificación 10 27,8Total 36 100,0
Cuadro 3.8Lotes
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.13Distribución de Lotes
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 61
GARAJES PRIVADOS Y GARAJES COMERCIALES
Se han relevado un total de 1.542 garajes privados y 141 garajes comerciales en toda la Comuna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la mayoría de los establecimientos encontrados alcanza dos pisos de altura (39 garajes), seguidos 35 edificaciones de este tipo de un solo piso.
En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente se puede decir que la Comuna 2 es una de las cuatro mejores provistas respecto al resto de las Comunas, con una relación de 1.123 personas por cada uno de estos establecimientos.
Los garajes privados se localizan en el territorio siguiendo a las principales concentracio-nes de edificaciones en las que fueron registrados usos de tipo residencial.
Cabe mencionar que los mismos se distribuyen por toda la Comuna de modo concentra-do, tendencia que disminuye hacia el Suroeste del área analizada, entre calle Azcuénaga, avenida Santa Fe y los límites de las Comunas 1 y 3. En relación a la distribución territorial de los garajes comerciales se visualiza la distribución dispersa de los mismos por toda la Comuna.
Mapa 3.14Distribución de Garajes comerciales y privadosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
ESTACIONES DE SERVICIO
Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron hallados 9 de estos establecimientos; encontrándose 1 de ellas fuera de actividad. Cabe mencionar que hay una relación de 17.600 personas por estación de servicio para la Comuna 2, siendo la misma la que mayor cantidad de población tiene por cada estación de servicio.
En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de esta Comuna, se evidencia que casi en su totalidad se localizan de modo disperso al Sur de la avenida Santa Fe, algunas hacia el Este de la avenida Callao y otras hacia el Oeste de avenida Pueyrredón.
Mapa 3.15Estaciones de servicio
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 262
4 SITUACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE LOCALES
Comuna 264
El relevamiento realizado en la Comuna 2 permitió detectar un total de 5.822 locales (aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 5.030 se sitúan con salida a la calle y 792 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shop-pings). Del total relevado en la calle, 4.603 se hallaron abiertos, 415 cerrados y 12 locales se hallaron en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 8,3%. Para el caso de los locales en galerías, 672 se registraron activos, mientras que 120 estaban cerrados. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 17,8%.
DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES ACTIVOS
La distribución geográfica de los locales en actividad abarca toda la Comuna, eviden-ciándose una mayor concentración en el Sureste del recorte territorial analizado. Se de-tecta un vacío en relación a los mismos en el área inmediata a la intersección de los ejes de circulación Paraguay y Uriburu, es decir entorno al Hospital de Clínicas José de San Martín. También es detectable la aglomeración de locales sobre algunas de las arterias más importantes, así como ejes de circulación de menor importancia. En este sentido se
Mapa 4.1Distribución territorial
de locales activosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 65
Mapa 4.2Distribución territorial de locales cerradosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
pueden mencionar a las Avenidas Santa Fe donde se localizan 500 locales dentro de la Comuna, Pueyrredón con 248 y Arenales con 209. También se destacan en este sentido las Avenidas General Las Heras, Callao y Córdoba con una concentración de entre 140 y 180 locales sobre las mismas. Cabe mencionar también algunos ejes de circulación me-nores como calle Alvear, Marcelo T. de, Juncal, Ayacucho, Rodríguez Peña y Paraguay, en donde se aglomeran entre 150 y 160 locales en cada una de ellas dentro de la Comuna 2. Por último, cabe señalar que también hay concentración de locales activos a lo largo de las avenidas que conforman el límite de la Comuna: Coronel Díaz, Córdoba y Callao.
DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES CERRADOS
En el siguiente mapa se puede apreciar como la distribución de los locales cerrados de la Comuna 2 se extiende por casi toda esta área. Se concentran sobre todo en los siguientes ejes de circulación: Paraguay, Avenida Santa Fe, Agüero, Tomás de Anchorena y Pueyrre-dón, rondando los 20 locales por cada uno de estos ejes. Se evidencia a su vez, una leve agrupación de los mismos hacia el sector Sureste y Suroeste del área estudiada.
Comuna 266
COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD
Como se mencionó anteriormente, hay en la Comuna un total de 4.603 locales a la calle en actividad. De ese total, el 58,7% corresponde al sector comercial, el 24,4% al sector servicios, y el 11,4% son locales gastronómicos. En menor medida se encuentran los loca-les industriales con un 3,5%, y finalmente los locales vinculados a la comercialización de automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) que representan un 0,6%. El porcentaje restante (1,3%), corresponde a aquellos locales en los que se desarrollaban actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o que no pudieron ser identificadas.
LOCALeS DeL SeCTOR COMeRCIAL
Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos correspon-de al sector comercial alcanzando un total de 2.703 establecimientos, clasificados en 13 categorías. Entre ellos, se destaca la venta de productos textiles, prendas y accesorios que con 723 locales representa más de un cuarto del total (26,7%). En segundo lugar se encuentran 634 locales (23,5%) que se dedican a la venta especializada de productos alimenticios (que incluye, entre sus rubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). Le siguen en cantidad el subrubro de farmacias, per-fumerías e instrumental médico, el de venta por menor especializada, y el de calzado y marroquinería, con 214, 200 y 180 locales, respectivamente.
Con menor cantidad se encuentran 157 locales de reparaciones en general, 132 de artícu-los para el hogar, 129 que se dedican a libros y revistas, 125 locales comerciales de mate-riales para la construcción y 111 que se ubican dentro de la categoría de óptica, fotografía, relojería y joyería; representando menos de un 6% del total cada uno de estos subrubros.
Completan el rubro comercial 68 locales de productos textiles que no son indumentaria y 30 dedicados al comercio de artículos usados, representando entre ambos un 3,6% del total. Cabe mencionar que dentro de esta comuna no se han hallado, al momento del relevamiento, locales de comercio al por mayor.
En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, a pesar de su homogeneidad en términos generales y de abarcar a toda la Comuna, se pueden evi-denciar tendencias hacia la concentración de algunos rubros debido a las economías de
Rubro Cantidad %
Comercio 2.703 58,7
Servicios 1.122 24,4
Gastronomía 526 11,4
Industrial 161 3,5
Automotor 29 0,6
Otros y sin identificar 62 1,3
Total 4.603 100,0
Cuadro 4.1Locales por sectores de actividad
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 67
Rubro Cantidad %
Prendas y accesorios 723 26,7
Productos alimenticios 634 23,5
Farmacias, perfumerías e instrumental médico 214 7,9
Venta al por menor especializada 200 7,4
Calzado y marroquinería 180 6,7
Reparaciones en general 157 5,8
Artículos para el hogar 132 4,9
Libros y revistas 129 4,8
Materiales para la construcción 125 4,6
Óptica, fotografía, relojería y joyería 111 4,1
Productos textiles no indumentaria 68 2,5
Artículos usados 30 1,1
Total 2.703 100,0
Cuadro 4.2Locales del sector comercialFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
aglomeración. Tal es el caso de la venta de prendas y accesorios principalmente a lo largo de la avenida Santa Fe. También este rubro se concentra en avenida Pueyrredón, Alvear, en la zona aledaña a la Plaza Vicente López y Planes (cercano al límite con la Comuna 1),
Mapa 4.3Distribución de locales del sector comercialFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 268
sobre la avenida Callao (aunque en menor medida) y cercano a la intersección de las calles Posadas y Rodríguez Peña. En relación al subrubro de farmacias, perfumerías e instrumen-tal médico, se aprecia una concentración del mismo cercana al Hospital de Clínicas José de San Martín, específicamente sobre parte de la calle Marcelo T. de Alvear, así como también aledaña a la intersección de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón, extendiéndose a lo largo de ambos ejes. Cabe mencionar que los comercios de productos alimenticios tiene la parti-cularidad de distribuirse por toda la comuna de modo bastante concentrado.
Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios
Como fue mencionado, este rubro cuenta con 723 locales dentro de la Comuna 2, lo que representan el 26,4% de los correspondientes a la rama comercial. La mayoría de los locales se encuentra asociado a la venta de indumentaria, que suman 627 (86,7%). En el cuadro que se presenta a continuación puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria femenina con 370 unidades y una proporción de 51,2%, seguidos de aquellos dedicados a la venta de indumentaria masculina (92) que representan el 12,7%. Luego se destacan los 88 locales que orientan su venta a la indu-mentaria en general, seguidos por los que ofrecen indumentaria para bebés y niños, sig-nificando un 12,2% y un 9,4% respectivamente. Completan la categoría de indumentaria aquellos comercios de venta de indumentaria deportiva y los de vestimenta femenina y niños, que entre ambos alcanzan solo un 1,3%.
El rubro textil está constituido también por con las casas de venta de lencería que pre-sentan 53 locales y significan el 7,3%, y las de venta accesorios y bijouterie que cuentan con 31 unidades y representan el 4,3% del total. Por último, el rubro “otros” cuenta con 12 comercios (1,7%), compuesto por locales de uniformes escolares y ferias americanas, entre otros. En cuanto a la cantidad de población por cada local del rubro textil, indu-mentaria y accesorios para la Comuna 2 es de 219 personas.
Rubro Cantidad %
Indumentaria 627 86,7
Indumentaria femenina 370 51,2
Indumentaria masculina 92 12,7
Indumentaria en general 88 12,2
Indumentaria bebes y niños 68 9,4
Indumentaria deportiva 7 1,0
Indumentaria femenina y niños 2 0,3
Lencería 53 7,3
Accesorios y bijouterie 31 4,3
Otros 12 1,7
Total 4.603 100,0
Cuadro 4.3 Locales del rubro textil,
indumentaria y accesoriosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 69
En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el mapa siguiente permite apre-ciar la particularidad del mismo de ubicarse en arterias específicas o parte de ellas, en las que prácticamente domina la escena. Tal es el caso de la avenida Santa Fe en todo el tramo que traspasa la Comuna 2, donde se localizan principalmente los locales co-merciales de indumentaria. También, se distinguen algunos núcleos puntuales donde se concentra este subrubro: sobre las avenidas Alvear, Uruguay, entre avenida Santa Fe y Juncal, avenida Pueyrredón entre Charcas y Beruti, cercano a la intersección de Ayacucho y Arenales, Rodríguez peña y Arenales, en torno a la Plaza Vicente López y Planes, Rodrí-guez Peña entre General. Las Heras y Posadas, entre otros.
En relación a las lencerías ceba mencionar que se localizan principalmente sobre la avenida Santa Fe, encontrándose algunas también sobre avenida Pueyrredón y otras esparcidas por la Comuna. Esta misma tendencia se identifica a su vez con los locales de accesorios y bijouterie, que además de localizarse sobre estos ejes comerciales prin-cipales que atraviesan la Comuna también se ubican cercanos a la intersección de las calles Ayacucho y Quintana. Los comercios relevados dentro de la categoría de otros se distribuyen principalmente en el centro de la Comuna, cercano a la intersección de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón.
Mapa 4.4Distribución de locales del rubro textil, indumentaria y accesoriosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 270
Locales de venta especializada de productos alimenticios
El subrubro alimenticio cuenta con 634 locales que representan el 23,2% del sector co-mercial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar, representando casi la mitad del total (45,7%), kioscos y maxikioscos con 290 locales. Le siguen en cantidad los supermercados y autoservicios con 94 unidades y una participa-ción del 14,8%. En tercer lugar, se relevaron 78verdulerías y fruterías que representan un 12,3%. Seguidos por 32 almacenes y despensas, y 32 dietéticas, con el 5,0% cada una de estas categorías.
En menor medida se encuentran 29 fiambrerías y queserías (4,6%), 22 locales que se dedica a la venta de productos de granjas (2,5%) y otros 22 destinados a la venta de vinos (2,5%).Seguidos por 16 panaderías (sólo venta), 13 carnicerías y 6 pescaderías, significan-do un 5,5% entre las tres categorías.
Cabe mencionar que dentro de la Comuna 2 no se han encontrado, al momento del rele-vamiento, locales que pertenecen a las categorías bombonerías, tabaquerías, galletite-rías, venta de café, miel de abejas y bebidas.
Rubro Cantidad %
Kioscos y maxikioscos 290 45,7
Supermercados 94 14,8
Verdulerías y fruterías 78 12,3
Almacenes y despensas 32 5,0
Dietéticas 32 5,0
Fiambrería y quesería 29 4,6
Granja 22 3,5
Vinos 22 3,5
Panaderías (venta, no elaboración) 16 2,5
Carnicerías 13 2,1
Pescaderías 6 0,9
Total 634 100,0
Cuadro 4.4 Locales del
rubro alimenticioFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se encuentran distribuidos de manera bastante homogénea a lo largo y ancho de la Comuna, dismi-nuyendo su cantidad hacia el Norte y el Este. Respecto de los kioscos y maxikioscos, su-brubro más representativo dentro del sector de comercios de productos alimenticios, se puede apreciar que si bien se distribuyen por toda el área de estudio, hay una concentra-ción de los mismos hacia el cruce de los ejes de circulación avenida Córdoba y Uruguay, cercano a parte del límite con las Comunas 1 y 3.
Recoleta 71
Mapa 4.5Distribución de locales del rubro alimenticioFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Kioscos y maxikioscos
La Comuna analizada cuenta con 290 kioscos, y presenta una proporción de 537 personas por cada uno de estos locales, lo cual la ubica dentro de las siete comunas con mayor población por kiosco. En el siguiente mapa se permite visualizar la distribución de los mismos con mayor detalle. Se puede observar que se localizan por prácticamente todo el territorio de la Comuna 2 aumentando su concentración en el entorno a la intersección de las avenidas Córdoba y Uruguay, es decir en la zona más cercana al microcentro de la Ciudad. Se ubican principalmente sobre algunos ejes de circulación como Paraguay, Córdoba, avenida Pueyrredón, General. Las Heras y Marcelo T. de Alvear. No obstante, cabe mencionar que sobre estos ejes se localizan solo entre 14 y 18 kioscos y maxikioscos dentro de la Comuna, lo cual deja en evidencia que este subrubro se dispersa por las dife-rentes arterias de circulación, de mayor o menor envergadura, sin seguir puntualmente solo a algunos de estos ejes.
Supermercados
Se han relevado 94 supermercados dentro de la Comuna 2, lo cual ubica a esta área de análisis dentro de una de las comunas que mayor cantidad de población tiene por cada uno de estos supermercados, siendo dicha relación de 1.685 personas por
Comuna 272
Mapa 4.6Distribución de kioscos y
maxikioscosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
local perteneciente a esta categoría. Su distribución, tal como se observa en el siguiente mapa, es dispersa y se esparce por toda la Comuna, quedando solo espacios muy pun-tuales con ausencia de ellos como es el caso del entorno inmediato al Hospital de Clíni-cas San José de San Martín. Hacia el Noroeste del recorte territorial estudiado disminuye la cantidad de supermercados, por lo que se encuentran más distantes unos de otros.
Locales de venta de artículos para el hogar
Se encontraron 151 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una participación del 5,5% ocupan el séptimo lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo los locales ofrecen muebles con el 27,8%, seguido por los asociados a iluminación con el 21,2%. Luego se encuentran locales de artículos de bazar que representan el 17,2%, y los de venta de artículos para el hogar que significan el 15,9%.
También se relevaron negocios de venta de colchones (8,6%) y de venta de electrodo-mésticos (4,6%).Completan este rubro los locales relevados dentro de la categoría otros con el 4,6%.
En relación a la cantidad de población que tiene la Comuna 2 respecto a cada local de venta de artículos para el hogar el dato arrojado es de 1.069.
Recoleta 73
Mapa 4.7SupermercadosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Rubro Cantidad %
Venta de muebles 42 27,8
Iluminación 32 21,2
Bazar 26 17,2
Artículos para el hogar en general 24 15,9
Venta de colchones 13 8,6
Electrodomésticos 7 4,6
Otros 7 4,6
Total 151 100,0
Cuadro 4.5Locales de venta de artículos para el hogarFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En cuanto a la distribución territorial que presentan los locales de artículos para el ho-gar, se puede observar una tendencia hacia la concentración de los mismos en ciertos puntos de la Comuna debido a las economías de aglomeración. En este sentido, hay una agrupación del subrubro venta de muebles en las cercanías del cruce de las calles Paraná y Marcelo T. de Alvear, y otro grupo aledaño a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Pacheco de Melo. Respecto a los locales que han sido relevados dentro de
Comuna 274
las categorías bazar, electrodomésticos, venta de colchones y otros, se distribuyen prin-cipalmente a lo largo del tramo de la avenida Santa Fe que atraviesa la Comuna 2. A su vez, algunos comercios de bazar se localizan sobre la avenida Pueyrredón. Por otra parte, tanto los locales de artículos para el hogar en general como los de iluminación, tienen una distribución dispersa por el barrio; destacándose una leve concentración de los se-gundos sobre Marcelo T. de Alvear en el tramo cercano a la Comuna 1.
Venta de Calzado
La Comuna 2 presenta un número muy significativo de locales de venta de calzados, por lo cual se ubica entre aquellas que más cantidad de estos locales tiene (132). A su vez, es la que menor cantidad de población tiene por cada uno de estos locales, siendo la relación de 1.200 personas por comercio destinado a la venta de calzado. En cuanto a la distribución espacial de los mismos, se observa en el siguiente mapa que los locales de calzados se localizan a lo largo de la avenida Santa Fe principalmente. En líneas genera-les se evidencia a su vez una tendencia hacia la concentración en el Este de la avenida Callao, es decir en el sector más cercano a la Comuna 1.
Mapa 4.8Locales de venta de artículos
para el hogarFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 75
Mapa 4.9Venta de calzadoFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
farmacias
Dentro de la Comuna 2, al momento del relevamiento, se han identificado 111 farmacias. Si se relaciona este número con la cantidad de población, el resultado es una proporción de 1.427 personas por farmacia, valor que posiciona a esta comuna entre aquellas que menor población por cada uno de estos locales tiene. Respecto a la localización de las farmacias, se puede observar en el siguiente mapa que las mismas se dispersan por toda la comuna, y la mayor concentración se encuentra dentro del polígono conformado por avenida Pueyrredón, Azcuénaga, Beruti y Avenida Córdoba.
Comuna 276
Mapa 4.10Farmacias
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
LOCALeS DeL SeCTOR SeRVICIOS
Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos con una participación del 24,2% (con un total de 1.122 registros). Este total tiene una im-portante dispersión por rubros, que se clasifican aquí en 21 categorías principales, sien-do el rubro más importante el de peluquerías y tratamiento de belleza con 311 locales (27,7%), en segundo lugar se ubican los servicios inmobiliarios con 171 locales (15,2%), seguidos por 136 locales dedicados a servicios de lavado y limpieza de artículos de tela (12,1%), y por los 96 locales relevados dentro de servicios de esparcimiento y cultura (8,6%). En quinto lugar se encuentran los servicios empresariales que representan un 6,6% del total. Luego están los servicios de correos y telecomunicaciones (6,2%), los de intermediación financiera (6,1%) y los servicios sociales y de salud (5,0%).
El 12,0% restante del total se distribuye en orden de cantidad entre las siguientes catego-rías: servicios complementarios al transporte, mantenimiento físico corporal y otros, edi-ción e impresión, enseñanza, servicios de alquiler, asociaciones, servicios informáticos, servicios de transporte, seguros y fondos de jubilaciones y pensiones, pompas fúnebres, administración pública, y construcción. El rubro de eliminación de desperdicios no posee ningún local dentro de esta Comuna.
Recoleta 77
La distribución territorial de los locales del sector servicios muestra una relativa homo-geneidad, esparciéndose por toda la Comuna 2. Se localizan principalmente sobre los siguientes ejes de circulación: Laprida (54), avenida Pueyrredón (51), avenida Callao (51), Arenales (48), avenida Santa Fe (45) y Paraguay (42), entre otros.
Subrubro Cantidad %
Peluquería y tratamientos de belleza 311 27,7
Servicios inmobiliarios 171 15,2
Lavado y limpieza de artículos de tela 136 12,1
Esparcimiento y cultura 96 8,6
Servicios empresariales 74 6,6
Servicios de correos y telecomunicaciones 70 6,2
Intermediación financiera 69 6,1
Servicios sociales y de salud 56 5,0
Servicios complementarios al transporte 26 2,3
Mantenimiento físico corporal y Otros 21 1,9
Edición e impresión 20 1,8
Enseñanza 14 1,2
Servicios de alquiler 10 0,9
Asociaciones 9 0,8
Servicios informáticos 9 0,8
Servicios de transporte 8 0,7
Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones 8 0,7
Pompas fúnebres 7 0,6
Administración pública 4 0,4
Construcción 3 0,3
Total 1.122 100
Cuadro 4.6Composición de locales del sector serviciosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 278
Mapa 4.11Distribución de locales
del sector serviciosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Rubro Cantidad %
Peluquería 270 86,8
Centro de estética 21 6,8
Pedicuría y depilación 17 5,5
Masajes 2 0,6
Otros 1 0,3
Total 311 100,0
Cuadro 4.7Composición de locales del sector
Peluquería y bellezaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Locales de Peluquería y belleza
Las peluquerías y salones de belleza componen un servicio con un desarrollo particu-larmente importante y constituyen el rubro más significativo en cuanto a la cantidad. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, casi el 87% de los locales que entran en esta categoría corresponden a peluquerías, con 270 unidades. A éste le siguen los 21 centros de estética relevados (6,8%), los 17 locales de pedicuría y depilación (5,5%), 2 locales dedicados a masajes (0,6) y tan solo un local categorizado en otros (2,6%).
Recoleta 79
La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza se da de forma homogé-nea en toda la Comuna, sin grandes concentraciones, solo un leve aumento de la densi-dad en las cercanías a la Avenida Santa Fe.
Mapa 4.12Distribución de locales de peluquería y salones de bellezaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Inmobiliarias
Dentro del recorte territorial analizado se han relevado 171 locales destinados a servicios inmobiliarios. Los mismos se distribuyen de modo disperso por la comuna, encontrán-dose, principalmente, un amplio grupo Oeste de la avenida Pueyrredón y otro dentro del polígono conformado por las avenidas Santa Fe, Callao, General. Las Heras y Pueyrredón. Cabe destacar que, tal como se ve en el siguiente mapa, los servicios inmobiliarios se localizan en ejes de circulación de menor importancia, es decir que hay una ausencia de los mismos sobre las principales arterias.
Locales de servicios empresariales
Al momento del relevamiento se han registrado 74 locales donde se identificaron ser-vicios empresariales dentro de la comuna. Dentro de los mismos, se encuentra primero
Comuna 280
en cantidad el sector perteneciente a fotocopiadoras con 23 locales y una participación del 31,1%, seguido por 19 casas de fotografías que significan el 25,7%. En orden vienen luego 13 estudios profesionales (17,6%), y 8 locales que se dedican al diseño gráfico y la publicidad (10,8%).
Es preciso mencionar que en la categoría de otros sectores se registraron 11 locales, lo que representa un 14,9% de la totalidad de los servicios empresariales. La Comuna anali-zada es una de las que presenta mayor cantidad de habitantes por cada local de servicios empresariales (2.141).
Mapa 4.13Distribución de inmobiliarias
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Rubro Cantidad %
Fotocopiadoras 23 31,1
Casa de fotografía 19 25,7
Estudios profesionales 13 17,6
Diseño gráfico y publicidad 8 10,8
Otros 11 14,9
Total 74 100,0
Cuadro 4.8Composición de locales del sector
Servicios empresarialesFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 81
tividad financiero/empresarial así como centros de salud y educativos. En este sentido, los mismos se distribuyen principalmente sobre las calles Ayacucho y Junín entre Arena-les y avenida Córdoba, es decir cercanos al Hospital de Clínicas San José de San Martín y diferentes facultades de la Universidad de buenos Aires. Sobre Mario Bravo en el tramo que se encuentra al Sur del eje Soler, entorno a la sede de la Universidad de Palermo. También se encuentran grupos más reducidos de estos locales, uno de ellos cercano a la intersección de Avenida Córdoba y Avenida Uruguay, otro en torno al cruce de General. Las Heras y avenida Callao, y un último grupo esparcido aledaño a Laprida entre Charcas y Juncal, aproximadamente.
Mapa 4.14Distribución de locales de servicios empresarialesFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Locales de fotocopias
Los locales que se dedican a las fotocopias son un total de 23 y presentan una distribu-ción centrada particularmente en la zona donde se encuentran las facultades de Medi-cina, Ciencias Sociales, Odontología, Farmacia y Bioquímica, y Ciencias Económicas de la UBA; tendencia que se expande hacia la Comuna 3. En menor medida se observan algu-nas fotocopiadoras cercanas a la Universidad de Palermo que se localiza en el límite con la Comuna 14. Es decir que la localización de los locales que se dedican a las fotocopias
Comuna 282
coincide con edificios de oficinas y sedes universitarias, es decir, responde a la demanda de este material que necesitan las instituciones de educación superior, y los estableci-mientos comerciales.
La Comuna 2 se destaca ya que el barrio Recoleta es el tercero que mayor cantidad de locales de fotocopiadoras presenta, participando en un 10,7% respecto del total de las comunas.
Mapa 4.15Casas de fotocopia
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Locutorios
En el momento del relevamiento se han encontrado 49 locales dentro de la Comuna 2, los mismos se localizan principalmente en la franja central del área analizada, entre las avenidas Pueyrredón y Callao. A su vez, un grupo menor se esparce al Sur de Avenida Santa Fe, tanto en el sector Oeste como en el Este.
Locales con servicios de Atención médica
Este tipo de locales son complementarios a los grandes establecimientos del sistema de salud tanto públicos como privados. Alcanzan un total de 24 locales dentro de la Comuna
Recoleta 83
Mapa 4.16LocutoriosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
2, y como se observa en el cuadro que sigue a continuación, algo más de la mitad (58,3%) de los mismos brindan servicios de medicina general (14). Los locales de servicios que se dedican a la odontología 7 y representan el 29,2%, seguidos se encuentran aquellos que realizan análisis clínicos contando con 2 locales (8,3%).
Por último se relevó un local que entró en la categoría de otros. Es preciso mencionar que esta Comuna no presenta ni centros de rehabilitación.
En cuanto a la cantidad de población por local de atención médica, este recorte territo-rial presenta una relación de 6.600 personas por cada uno de estos locales que prestan servicios de atención médica. Otro dato a tener en cuenta es que la comuna analizada es una de las que menos cantidad de estos locales presenta.
Comuna 284
En relación a su distribución territorial, los locales de atención médica presentan una localización dispersa hacia el Oeste de la avenida Pueyrredón. Sin embargo, se evidencia una leve concentración de los dentro del polígono formado entre las avenidas Callao, Santa Fe, Pueyrredón y Córdoba, es decir cercano a parte del límite con la Comuna 3.
Rubro Cantidad %
Medicina general 14 58,3
Odontología 7 29,2
Análisis clínicos 2 8,3
Otros 1 4,2
Total 24 100,0
Cuadro 4.9Composición de locales de
Atención MédicaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 4.17Distribución de locales de
atención médicaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Locales del rubro enseñanza
El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la en-señanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada que responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el cuadro que sigue a continuación es posible observar que de los 14 locales que com-
Recoleta 85
ponen este rubro, la mitad de los mismos, es decir el 50,0%, corresponde a la suma de locales correspondientes a disciplinas como arte, música y danza. En segundo lugar se encuentran 5 registros relevados que corresponde a la categoría de artes marciales y yoga (35,8%). Siguen en cantidad por un local de enseñanza en general y apoyo escolar, y otro de idiomas, representando el 7,1% cada uno de ellos.Es preciso mencionar que no se han evidenciado registros para esta Comuna dentro de las categorías de manejo ni de informática.
Rubro Cantidad %
Arte, música y danza 7 50,0
Artes marciales y yoga 5 35,8
Ens. general y apoyo escolar 1 7,1
Idiomas 1 7,1
Total 14 100,0
Cuadro 4.10Composición de locales del rubro EnseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 4.18Distribución de locales del sector servicios de enseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En relación a la distribución territorial de los locales de servicios de enseñanza, se ob-servan principalmente dos grupos, localizándose uno de ellos hacia el extremo Suroeste de la Comuna y otro dentro del polígono conformado por las avenidas Callao, Santa Fe, Arenales y Presidente Uriburu.
Comuna 286
LOCALeS GASTRONÓMICOS
Se registraron 526 locales gastronómicos, lo que representa el 11,3% del total de los lo-cales activos de la Comuna 2. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los bares, cafés y confiterías, de los que se registraron un total de 231 locales, representando el 43,9% del total. En segunda ubicación se encuentran los restaurantes, con 134 locales (25,5%), seguidos por 75 casas de comidas para llevar, 36 pizzerías, 19 parrillas,16 rotise-rías y 15 locales de comida rápida. Los servicios de catering no presentan ningún local dentro de esta Comuna.
Estamos en presencia de una de las Comunas que está mejor provista de locales de gastronomía respecto a su población, siendo la relación de 301 personas por cada local gastronómico.
Rubro Cantidad %
Bares, cafés y confiterías 231 43,9
Restaurante 134 25,5
Comida para llevar 75 14,3
Pizzerías 36 6,8
Parrilla 19 3,6
Rotisería 16 2,9
Comida rápida 15 3,0
Total 526 100,0
Cuadro 4.11Composición de los locales
del sector gastronómicosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado, a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al turis-mo. Teniendo en cuenta ambos factores, se puede observar en el mapa que se presenta a continuación los bares, cafés y confiterías se localizan siguiendo las principales arterias de circulación como lo son las avenidas Pueyrredón, Callao, parte de Córdoba y de Santa Fe, es decir en el Centro geográfico de la Comuna. A su vez, los locales que se relevaron dentro de esta categoría también se ubican en torno al Cementerio de la Recoleta. Los restaurantes también tienden a localizarse principalmente en el centro del recorte estu-diado y entorno del Cementerio, así como también en el extremo Sureste del mismo. El resto de las categorías se encuentran dispersas por la Comuna.
Recoleta 87
Mapa 4.19Distribución de locales gastronómicosFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
LOCALeS DeL RUbRO AUTOMOTOR
Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron 29 locales, representando el 0,6% del total de los locales activos a la calle. Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 17 locales, teniendo una participación del 58,6% en el total. A su vez, esta categoría se encuentra desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talleres mecánicos de automotores con 13 de los 17 locales. En segundo lugar se ubican 2 talleres de electrónica, seguidos por un local de aire acondicionado para automotores y otro de colocación de cristales y polarizado.
También se registraron 5 locales de venta de repuestos y accesorios, 3 concesionarias, 2 de la categoría de lavaderos de autos y kiosco, una gomería y un lubricetro. A su vez, cabe mencionar que dentro de las categorías de depósito de automotores, ni de venta de automotores (tanto nuevos como usados) no se han registrado locales en esta Comuna.
La Comuna 2 es la que más cantidad de población presenta por cada uno de estos locales.
Comuna 288
Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización predo-minantemente concentrada en el extremo Suroeste de la Comuna, es decir hacia el Sur del eje de circulación Charcas y al Oeste de Laprida.
Subrubro Cantidad %
Talleres mecánicos 17 58,6
Taller mecánico de automotores 13 44,8
Taller electrónica 2 6,9
Aire Acondicionado 1 3,4
Colocación de cristales y polarizado 1 3,4
Venta de repuestos y accesorios 5 17,2
Concesionaria 3 10,3
Lavaderos de autos y kiosco 2 6,9
Gomería 1 3,4
Lubricentro 1 3,4
Total 29 100,0
Cuadro 4.12Composición de los locales
del rubro automotorFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 4.20Distribución de locales
del rubro automotorFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 89
LOCALeS DeL SeCTOR INDUSTRIAL
La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedi-can a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 161, el 3,5% del total de los locales relevados, siendo Recoleta uno de los barrios que mayor cantidad de locales del sector industrial presenta. La composición de este sector se divide en seis categorías, siendo la primera de la elaboración de productos alimenticios y bebidas con 103 locales (64,0%) dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros; en segundo lugar se encuentran los locales dedicados a la fabricación de produc-tos textiles con 19 unidades y una representatividad del 11,8% del total, y otros 18 que se corresponden con fábricas de muebles y artículos en madera (11,8%), donde se incluyen las madereras y carpinterías. También se relevaron 18 vidrierías que significan el 11,2% del total.
En la categoría de otros de han registrado 2 locales, donde se incluyen por ejemplo los locales de elaboración de cerámicas y matafuegos, entre otros. Cabe mencionar que no se han encontrado, al momento del relevamiento dentro de esta comuna, locales rela-cionados a zinguerías, tornerías y producción de artículos metálicos.
Subrubro Cantidad %
Elaboración de alimentos y bebidas 103 64,0
Fab. de muebles y artículos de madera 19 11,8
Fabricación de productos textiles 19 11,8
Vidriería 18 11,2
Otros 2 1,2
Idiomas 1 7,1
Total 161 100,0
Cuadro 4.13Composición de los locales del sector industrialFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Se observa en su distribución territorial dispersa que abarca toda la Comuna en términos generales. En relación a los locales que dentro del sector industrial se dedican a la elabo-ración de alimentos y bebidas, se ve que los mismos se encuentran esparcidos por toda la comuna, siendo Avenida Pueyrredón el eje de circulación donde mayor cantidad de estos locales se ubican. Se puede observar una leve concentración de fábricas de muebles y artículos de madera hacia el extremo Suroeste del recorte territorial analizado. También, se evidencia la ausencia de vidrierías hacia el Este de la calle Junín.
Panaderías
Dentro de la categoría panaderías se ha incluido tanto a los locales que realizan la elabo-ración como a los locales catalogados como venta no elaboración ya que al momento del relevamiento puede ser complicada su clasificación.
Comuna 290
También es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que presenta menor cantidad de panaderías. Esto afecta a la relación entre la cantidad de población por cada uno de estos locales, siendo la misma de 3.684 personas por panadería.
Las panaderías suman un total de 43 locales y presentan una distribución heterogénea, observándose varios grupos pequeños localizados puntualmente: uno en torno al Hos-pital Nacional Benardino Rivadavia (principalmente sobre calle Peña), otro cercano a la intersección de Montevideo y Vicente López (es decir hacia el Norte de la Plaza Vicente López), un tercer grupo se localiza aledaño al cruce de Montevideo y Marcelo T. de Al-vear, y otro más extenso cercano a la intersección de avenida Pueyrredón y Marcelo T. de Alvear/Charchas. En este sentido avenida Pueyrredón, Montevideo y Peña son los ejes donde más panaderías se alojan.
Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia en la Ciudad y por lo tanto en la Comuna analizada, pero que resultan igualmente destacables. Entre ellas se encuentran quince armerías; dos droguerías; un centro de abrochado y perforación; un local de hobbies; dos de banderas y uno de afiches y pósters, entre otros.
Mapa 4.21Distribución de locales
del rubro automotorFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 91
LOCALeS eN GALeRíA
El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 792 locales, de los cuales 120 no se encuentran en funcionamiento, lo que significa una tasa de vacancia del 15,2%.Entre los 672 locales en galería activos la distribución por ramas demuestra una fuerte presencia de locales del sector comercial (75,7%), mientras que el sector servicios (16,2%) ocupa una participación menor que la que se registra para los locales a la calle. Asimismo los locales del rubro de gastronomía e industriales también tienen una participación pero mucho menor que los que presentan los locales a la calle, al igual que la categoría otros. Cabe mencionar que no se han registrado locales en gale-ría dentro del rubro automotor.
Tal como se puede observar en el siguiente mapa, los locales en galería están localizados en su gran mayoría (600 de ellos) sobre la avenida Santa Fe, principalmente un grupo entre las avenidas Uruguay y Callao, y otro entre avenida Pueyrredón y Agüero. Se ve a su vez que hay un grupo menor de locales en galería que se distribuyen en el entorno del cruce de avenida Alvear y Ayacucho. Cabe mencionar también que en menor medida hay locales en galería que se ubican sobre las calles Junín (61), Posadas (48) y Alvear (23).
Mapa 4.22PanaderíasFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 292
Mapa 4.23Distribución de las galerías
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Rubro Cantidad %
Comercio 509 75,7
Servicios 109 16,2
Gastronomía 22 3,3
Industrial 16 2,4
Otros y sin identificar 16 2,4
Total 672 100,0
Cuadro 4.14Locales en galerías según
sector de actividadFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 93
5 ELABORACIÓN DE INDICADORES
Comuna 294
La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión distinta, más profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes actividades constituye por si misma, una fuente de indicadores de su estructura urbana. A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores que aportan a un análisis de mayor profundidad.
USOS RESIDENCIALES SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO
En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar que la Comuna 2 presenta en general niveles intermedios de residencialidad. Se evidencia a su vez, la disminución de los valores de este indicador hacia el extremo Sureste del recorte analizado, princi-palmente en el sector Este y Sur de las avenidas Santa Fe, Córdoba y Uruguay; es decir, en contraposición a la concentración de locales y actividades empresariales, financieras, educativas, entre otras. Por otro lado, se observa algunos focos residenciales puntuales: uno a lo largo de la calle Peña entre las avenidas Coronel Díaz y Pueyrredón; otro cercano a la intersección de Peña y Junín; un tercero más pequeño aledaño al Hospital General de Niños R. Gutiérrez.
Mapa 5.1Distribución porcentual de usos
residenciales sobre el total de usos del suelo
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 95
Mapa 5.2Índice de complejidad urbanaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
ÍNDICE DE COMPLEJIDAD URBANA
Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co-muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogenei-dad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la com¬plejidad de un área da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, conside¬rando también la distribución equitativa entre ellas.
Así puede apreciarse que hacia el norte de la comuna se registra el valor más bajo ya que no se registran actividades comerciales, administrativas ni residenciales debido a que es una zona de espacios verdes con distintos fines, a lo que se le agrega una extensa área de terrenos ferroviarios y portuarios. En contraposición, hacia el centro-sur de la comuna, la complejidad es muy alta debido a la gran diversidad de actividades, predominando la concentración de los locales a lo largo de las avenidas Santa Fe, Callao y Pueyrredón. Sin embargo, sobre la avenida Santa Fe, entre Callao y Uruguay, se visualiza un tramo de menor complejidad debido a la concentración de locales de un mismo rubro. El promedio de complejidad urbana de la Comuna 2 es de 2,1.
Comuna 296
ÍNDICE DE LOCALES POR CUADRA
Es posible observar áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de locales por cuadra y a su vez, descubrir zonas con locales pertenecientes a un mismo rubro, de-finiendo consecuentemente zonas de baja complejidad. Sin embargo, estas localizacio-nes se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la Avenida Santa Fe en relación a locales per-tenecientes al rubro de indumentaria.
En el siguiente mapa se puede observar que las avenidas Santa Fe y Pueyrredón se desta-can dentro de la Comuna por ser los ejes que mayor cantidad de locales por cuadra alojan. En este sentido, también es preciso mencionar parte de las avenidas General Las Heras, Córdoba, Callao y Uruguay, y ejes de menor flujo como Marcelo T. de Alvear en el tramo que va desde Paraná hasta Azcuénaga aproximadamente. Es decir que esta tendencia de concentración de locales en el sector Sureste de la Comuna se corresponde con la disminu-ción del uso residencial que se observa en el indicador 5.1 sobre la distribución porcentual de usos residenciales sobre el total de usos del suelo. Por el contrario, la disminución de locales por cuadra se evidencia en aquellos puntos donde predomina el uso residencial.
Mapa 5.3Total de locales por lado de
manzanaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 97
Mapa 5.4Superfície parcelaria afectada por obrasFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
SUPERFICIE PARCELARIA AFECTADA POR OBRAS
Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el mo-mento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras de construcción de nuevos edificios y las que se encontraban sin un uso determinado, o sin edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sincrónica del grado en que el suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandona-das, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y también lotes, y al mismo tiempo una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área.
Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar, en este caso, la distribución de aquellas zonas de la Comuna donde el mayor porcentaje de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son un signo de renovación de los usos, puesto que implican la incorporación de nuevo valor a las áreas donde se localizan. De tal manera se pueden observar que los niveles genera-les de parcelas afectadas por obras son predominantemente bajo. No obstante, se visua-lizan algunos focos puntuales donde se encuentran parcelas intensamente afectadas por obras como cercano a la intersección de las avenidas Pueyrredón y General Las Heras, al cruce de Larrea y Avenida Córdoba, y otro aledaño a Austria y Arenales.
Comuna 298
SUPERFICIE PARCELARIA SIN USOS DETERMINADOS
En contraposición, el mapa referido al peso de superficie parcelaria sin un uso determi-nado, en combinación con el mapa anterior, da cuenta de dos posibles situaciones dife-rentes. Por un lado muestra zonas con un cierto grado de degradación, con un deterioro de los usos que brindaban al área. No obstante, la existencia de parcelas en espera de un nuevo uso también puede arrojar valores elevados de este indicador, pero en el caso de aquellas zonas que dan muestras de un cierto dinamismo de los procesos de incorpora-ción de valor; esta situación puede entenderse como parte de un proceso que incluye el cambio de usos por otros más intensivos y de mayor valor. En el caso de la Comuna 2, se puede encontrar altos valores de superficie parcelaria sin uso en algunos sectores relativamente distantes, aumentando el promedio en la zona suroeste de la Comuna. De todas maneras, en la generalidad se observa una estabilidad predominante de los usos en la Comuna.
ÍNDICE DE COMPACIDAD CORREGIDA
Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de es-
Mapa 5.5Superficie parcelaria sin usos
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 99
pacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodo-lógicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida (m2) con la superficie que ocupa el Espacio Público Útil de la Ciudad, el cual excluye a la calzada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m de ancho.
A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 2 es posible distinguir que en general los valores para toda la comuna son bajos por no con-tar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante, además de poseer una importante densidad edilicia. No obstante, hay áreas con grandes extensiones de espacios verdes concentrados en las cercanías a la avenida Del Libertador, lo que hace aumentar los valores de este indicador en dicha zona. Cabe destacar que el bajo valor ge-neralizado hacia el sur de la comuna es consecuencia de la escasa presencia de espacios verdes en relación con la gran cantidad de superficie construida. Una situación opuesta se presenta hacia el norte de la Comuna, coincidiendo con la zona en donde se encuen-tran las dársenas, ya que la densidad edilicia en esa zona es la más baja del recorte terri-torial analizado. El promedio de la compacidad corregida de la Comuna 2 es de 0,3.
Mapa 5.6Indicador de Compacidad corregidaFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Comuna 2100
ÍNDICE DE MIxTURA RESIDENCIAL SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO
Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar valores elevados en general, lo que da cuenta de una predominancia de otros usos por sobre el residencial. También se evidencian zonas con niveles medios, en donde la mixtura es más equilibrada. Por otra parte, se observa que hacia el Norte de la comuna, donde se hallan las dársenas portuarias, la zona ferroviaria y los espacios ver-des, directamente este indicador no se visualiza. Hacia el sur, en las cercanías a las ave-nidas Callao y Uruguay el indicador presenta valores más altos ya que predomina el uso comercial, debido a la presencia de oficinas y locales ubicados en esos ejes comerciales.
ÍNDICE DE CAMINABILIDAD
El índice sintético de caminabilidad permite analizar en términos de indicadores el ni-vel de caminabilidad de un área urbana o ciudad. La caminabilidad es el conjunto de características de un área urbana que hacen que los peatones prefieran caminar para alcanzar sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de camina-
Mapa 5.7Índice de mixtura residencial
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Recoleta 101
Mapa 5.8Índice de CaminabilidadFuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
bilidad alto indica que la ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante pueda desplazarse a pie en un contexto de confort y seguridad. El Índi-ce sintético de caminabilidad evalúa las condiciones de la ciudad de Buenos Aires que hacen de un espacio urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes:
• Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que sean susceptibles de ser intervenidas en el contexto del Programa Prioridad Peatón.
• Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de peatones a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urbano interesante para ser recorrido a pie.
• Identificar ejes de actividad económica a escala barrial a fin de evaluar la necesidad de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad económica.
Recoleta 103
SíNTeSIS y CONCLUSIONeS
El presente informe es una evaluación estructural de la Comuna 2, elaborado con el fin de generar un diagnóstico de las principales características la Comuna. Para ello se con-sideraron el Relevamiento de Usos del Suelo (RUS) llevado a cabo entre los años 2010 y 2011, el relevamiento de Mercado Inmobiliario elaborado periódicamente según el as-pecto a estudiar y actualización de datos estadísticos proporcionados por el Censo 2010, la actualización del Código de Planeamiento Urbano y datos de Construcción.
Se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 13.487 datos de los usos del suelo en la Comuna 2. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se llevan a cabo en esta Comuna particularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos en su distribución para entender su dinámica.
La Comuna se caracteriza principalmente por el uso residencial y comercial siendo que la categoría que cuenta con la mayor parte de los registros con un 39,3% es la de edificios, con un total de 5.307 y luego la categoría de locales cuales suman 5.030, llegando a un 37,3%.
Entre los usos menos comunes se encuentran los lotes, que ocupan 95 parcelas (0,3%). Los edificios productivos suman un total de 4 unidades (0,1%), y los galpones, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, dan cuenta de 26 unidades que representan el 0,7%.
En cuanto a la altura de edificación puesto que el 66,8% de los edificios relevados cuenta con 6 a 15 pisos y correspondiendo el 35,3% aquellos entre 6 y 9 pisos. La tipología predomi-nante es la de uso de vivienda (89,3%). Presenta el menor porcentaje de la ciudad (2,9%) de Edificios en obra, concentrados hacia el sureste de la misma. Casa 1.123 personas hay garaje comercial, siendo una de las cuatro comunas en la Ciudad con esta situación.
Comuna 2104
En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales” se detalló la composición de los 5.030 locales a la calle y 792 locales en galería, con una tasa de vacan-cia para los primeros del 8,3% y para el caso de los locales en galerías el 15,2%.
El Relevamiento de Usos del Suelo es resultado de un trabajo exhaustivo, que a partir del recorte Comunal, pretende dar cuenta de la estructura dinámica y la conformación territorial que presenta la Comuna 2, los tipos de edificación y los usos que se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento, tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto.
Por otro lado, se realiza un apartado especial del valor del suelo para la Comuna, regis-trando valores y tendencias de las distintas variables del mercado inmobiliario. La parti-cularidad que presenta esta comuna en los valores de oferta de venta del terreno es que en general sus precios son mayores al del promedio de la Ciudad. La Comuna 2 presento un valor de U$S 4.370,7 el m2 lo cual la sitúa como el más alto de la Ciudad. Las superficies ofertadas tienen un promedio de 260,8 m2 y van entre los 88,0 y los 650,0 m2.
En cuanto a los locales en venta y alquiler, se puede decir que los últimos valores regis-trados han sido los máximos para toda la serie, la cual comenzó en 2001 para los locales en alquiler y 2005 para los que se encuentran en venta. En diciembre de 2012 se registró un valor pico de U$S 4.162,8 por m2 para los locales en venta, mientras que en Septiembre se registró un valor pico de $ 147,9 el m2. Por otro lado los departamentos presentaron un valor de U$S 2.405,7 el m2 mientras que las casas U$S 1.467,7.
Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período representan el 2,4% del total de la Ciudad. Respecto a la evolución de los m2 permisados, se mantienen en niveles medios, mostrando fluctuaciones a lo largo de toda la serie, oscilando entre el 1,0% y el 5,6% del total de m2 permisados. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013 donde desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad.
Gracias al relevamiento de Usos del Suelo se pudieron generar una serie de indicadores, con los cuales queda demostrada la estructura urbana de la comuna. Los indicadores elaborados son los siguientes: Usos residenciales sobre el total de usos del suelo, Índice de complejidad urbana, Índice de locales por cuadra, Superficie parcelaria afectada por obras, Índice de Compacidad Corregida, Índice de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y Índice de caminabilidad. Con estos indicadores es posible observar las estructuras intrínsecas dentro de la comuna que a simple vista de los resultados obte-nidos por el relevamiento no se vislumbran. Un ejemplo de esto es el Índice de Compa-cidad Corregida el cual permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento.
Recoleta 105
ANeXO MeTODOLÓGICO
Metodológicamente se dividió el trabajo en cuatro etapas, la primera etapa del proceso de relevamiento consistió en la preparación de la cartografía base, previa al trabajo de campo, en donde figuran las manzanas y parcelas identificadas según su nomenclatura catastral. Al mismo tiempo, se confeccionaron las planillas apropiadas para que cada re-levador vuelque la información requerida. La segunda etapa consistió en el relevamiento propiamente dicho, el cual se organizó por Comunas, las que a su vez fueron divididas en zonas con un número de manzanas adecuado para el trabajo de una jornada. Este a su vez se dividió en dos, una primera parte en la que se realizó el trabajo de campo de manera directa (recorriendo la Ciudad a pie); y una segunda sección complementaria, en la cual se realizó el relevamiento de manera indirecta, es decir a través de filmaciones en 360º (realizadas previamente por un equipo especial adecuado para la tarea). La infor-mación obtenida, se volcó en planillas en formato analógico (durante la primera parte) y digital (durante la segunda parte). La tercera etapa implicó la carga de la información al sistema. Finalmente, la cuarta etapa implicó la sistematización y análisis de la infor-mación obtenida.
En lo que refiere al trabajo de campo en particular, el relevamiento recopiló la siguiente información: • número de Sección; • número de Manzana; • número de Parcela; • nombre y altura de la calle;• conformación estructural de la parcela;• usos actuales de la parcela; • y cantidad de pisos.
Plano utilizado para el relevamiento
con información de manzana, calles y
nomenclatura de parcelas
Comuna 2106
Edificios de vivienda: Edificios de departamentos y casas unifamiliares.
Edificio de Destino Único, en éste caso de uso religioso y Edificio Productivo.
Garaje, locales y lote.
Los usos del suelo relevados que corresponden a actividades económicas fueron clasifi-cados de acuerdo con la rama correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades (ClaNAE). Al mismo tiempo, en el caso de los locales comerciales fue posible establecer la proporción correspondiente a aquellos que se encuentran inactivos (tasa de vacancia).
La metodología elegida estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, de uso no residencial, de uso mixto y parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en ga-lería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garaje; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. Fueron consideradas también las situaciones en las que los tipos mencionados se encontraban cerrados o en construcción, y las parcelas sin construcción se identificaron en algunos casos como lotes. Finalmente se consideraron las parcelas que comparten uso, las mismas se consideran como unifi-cadas, y si bien se las considera a nivel parcelario, su uso es contabilizado una sola vez.
Recoleta 107
Asimismo con la finalidad de estructurar el relevamiento, se dividió el operativo en tres zonas en función de las necesidades de las distintas áreas de gobierno que hacen uso de la información así recolectada. La primera zona la comprenden seis Comunas que con el 33,1% del territorio concentran el 50,3% de los locales observados en el Censo Económico de 2004, lo que permitió concentrar en una primera etapa la mitad de los establecimien-tos de la ciudad. Esta zona fue denominada como de Alta Densidad. En una segunda etapa se relevaron los establecimientos ubicados en la zona denominada como de Cri-ticidad, siendo el Sur la zona donde se instalan la mayor cantidad de establecimientos que generan peligrosidad para los habitantes de esta parte de la Ciudad. Por último, un cuarto de los establecimientos restantes se localizan en los barrios del Oeste de la Ciu-dad, por lo que a esta zona se la catalogó como de Baja Densidad.
Etapas del Relevamiento de usos del suelo
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.
A continuación en la página siguiente, se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.
Comuna 2108
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USO RESIDENCIAL
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USO COMBINADO
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