VIVIENDA

Nº 183 • Noviembre de 2005Directivos Construcción • 32

Compra de viviendaspor inmigrantesen EspañaEl proceso de integración de un inmigrante en el mercadoresidencial comienza con su adaptación con la llegada al país.En ese proceso es muy frecuente el alquiler de una vivienda porvarias personas, a las que se cobra dicho alquiler normalmentepor inquilino en vez de por la propia vivienda. Es por ello por loque se crea un fuerte sentimiento de comunidad, lo queprovoca el aglutinamiento de colectivos procedentes del mismopaís en determinadas zonas de la ciudad. Éstas suelen coincidircon las de precios de alquiler más barato, situadas en muchasocasiones en los cascos históricos de la ciudad.

Autor: GARCÍA GARCÍA, Raúl.Director de Operacionesde Grupo i.(raulgarcia@grupoi.es)

Título: Compra de viviendaspor inmigrantes en España.

Fuente: Directivos Construcción nº 183pág. 32. Noviembre 2005.

Resumen: Los motivos que tiene un in-migrante para incorporarse al mercado re-sidencial en compra de una vivienda sonfundamentalmente económicos; es decir,provienen de países con cultura eminente-mente compradora y prefieren invertir su di-nero en la compra de una vivienda que enpagar un alquiler. En la Comunidad de Ma-drid el 55,4 por ciento de la demanda de vi-vienda en compra se debe exclusivamen-te al primer acceso en compra de unavivienda; un 33,4 por ciento a mejora sobreuna vivienda en compra que ya posee elhogar, mientras que el resto tienen comomotivo principal los cambios en la situaciónlaboral de los miembros del hogar, mez-clándose los casos en que se dan cual-quiera de las dos situaciones anteriores.

Descriptores: Inmigración/Vivienda/Inmobiliario.

Parece que es ahora cuando los agen-tes que intervienen en el sector resi-dencial español toman conciencia sobrela importancia de un segmento de la po-blación que comienza a introducirse enel mercado como un agente más por ellado de la demanda, teniendo ademásuna serie de peculiaridades que lo dife-rencian claramente del resto de los com-pradores potenciales que intervenían enel mercado español hasta el momento.Esta situación viene motivada por los co-mentarios surgidos desde agencias in-mobiliarias, principalmente del merca-do de segunda mano, y entidadesfinancieras, que, de un tiempo a estaparte, están viendo cómo se incremen-ta de manera notable el número de com-pradores o solicitantes de hipotecas cu-yo lugar de nacimiento les identificancomo inmigrantes por motivos econó-micos. No obstante, desde 1999 se hadetectado una incipiente presión en lademanda por parte de este colectivo, en

los análisis de mercado realizados porGrupo i, que se ha ido materializandopoco a poco con el transcurso de losaños.

Obviamente el proceso de inmigraciónen España se encuentra ya en un pun-to de maduración; es decir, existen bas-tantes colectivos que han superado yael proceso de integración inicial estabi-lizando su situación económica, lo quesupone la mejora de sus condiciones devivienda y servicios. Por lo tanto, es unarealidad que ya participan de maneraactiva dentro del mercado residencial encompra y, en muchas ocasiones, adqui-riendo viviendas del segmento más ele-vado de precio.

El proceso de integración de un inmi-grante en el mercado residencial co-mienza con un proceso de adaptación,con la llegada al país, en el que existeuna elevada presencia de hogares uni-

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personales, por lo que es muy frecuen-te el alquiler de una vivienda por variaspersonas, cobrándose dicho alquiler nor-malmente por inquilino en vez de porla propia vivienda. En este proceso secrea un fuerte sentimiento de comuni-dad, lo que provoca el aglutinamientode colectivos procedentes del mismo pa-ís en determinadas zonas de la ciudad.Estas zonas suelen coincidir con las deprecios de alquiler más barato, situadasen muchas ocasiones en los cascos his-tóricos de la ciudad o al menos en lasalmendras centrales, conviviendo en mu-chos casos con zonas aledañas de vi-vienda rehabilitada y de precio elevadoen un proceso de "gentrificación" quese produce en la gran mayoría de lasciudades españolas.

Una vez que el proceso de integraciónconcluye, comienza el proceso de reu-nificación familiar, por el que comienzaa formarse un núcleo familiar en nues-tro país con una estructura que puedeincluir a varios hogares, pasando en es-te momento al alquiler de una viviendapara esta familia, normalmente en unazona diferente de la ciudad en la quetambién el precio suele ser bastante ase-quible.

El incremento de la unidad familiar con-lleva así mismo un incremento de in-gresos y, en ocasiones del número dehijos. Es en este momento cuando seproduce el cambio de concepto en elacceso a la vivienda y se inicia el proce-so de adquisición de la misma.

Tomando la Comunidad de Madrid co-mo ejemplo del comportamiento de lademanda de vivienda en compra del co-lectivo inmigrante, se puede empezarcomentando que más del 75 por cien-to se concentra en la propia capital, con-secuencia inmediata de la concentra-ción en la misma de la mayor parte deeste colectivo que, no hay que olvidar,ha conseguido mantener la poblaciónde la capital y contrarrestar el saldo mi-gratorio negativo que en ella se produ-cía. Supone más del seis por ciento dela demanda total de vivienda, orientán-dose las preferencias de compra en un

tercio a la vivienda nueva y el resto ha-cia el mercado de segunda mano.

El origen de esta demanda hay que bus-carlo mayoritariamente en comunida-des procedentes de América del Sur yCentral, principalmente ecuatorianos,colombianos, portorriqueños, peruanos,argentinos, dominicanos o venezolanos,siendo el segundo colectivo en impor-tancia el formado por marroquíes y, fi-nalmente, el conformado por los naci-dos en países de la Europa del Este,como polacos, búlgaros o rumanos.

Así mismo, existe una parte importan-te de demanda de vivienda en alquiler,si bien es notablemente inferior a la vi-

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El 95 por ciento de los inmigrantes buscan viviendas en altura.

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vienda en compra (incluso a la deman-da de vivienda nueva), que representacasi una cuarta parte de la demanda quese origina por parte del total de los re-sidentes en la Comunidad. En el cálcu-lo de estos datos no está incluida la vi-vienda que alquilan residentes en otros

puntos externos a la Comunidad de Ma-drid.

Esta descripción de la situación pa-rece indicar un notable optimismoen cuanto a la entrada de este co-lectivo en el mercado residencial encompra. Lo cierto es que también sedetecta un volumen casi idéntico dehogares que tienen una necesidadmanifiesta de acceso a una viviendadiferente de la que habitan, pero queno pueden plantearse la búsquedapor motivos económicos.

Los grandes grupos de edad de-mandantes de vivienda, en especialde vivienda nueva en compra, seagrupan entre los 30 y los 45 años(Gráfico 1).

Cuentan con un nivel de formación ele-vado, de modo que sólo el 18,9 por cien-to de los demandantes tiene estudiosprimarios o inferiores. En contraste consu formación, dentro de su situación la-boral actual, como trabajadores no es-pecializados u otros no cualificados; exis-te también un número importante deprofesionales liberales. Es decir, su nivelde empleo actual es bastante bajo, con-secuencia directa de su situación comoinmigrantes. No obstante, en la granmayoría de las ocasiones este no es elempleo con el que comenzaron a tra-bajar en nuestro país, sino que han ex-perimentado diferentes mejoras hastallegar a su situación actual.

La consecuencia de esta situación es quelos hogares demandantes no cuentancon niveles de ingresos elevados. Algomás del 70 por ciento dispone de in-gresos inferiores a 27.000 euros anua-les, superando sólo el 10 por ciento los39.000 euros.

Con estos datos, se puede catalogardentro de una clase social media-baja algrupo más numeroso (40,5%), corres-pondiendo al grupo formado por clasemedia el 32,4 por ciento (Gráfico 2).

Los hogares que se conforman tras elproceso de reunificación familiar, están

Gráfico 2

Nivel de estudios de la demanda producida porlos inmigrantes en la Comunidad de Madrid

Gráfico 1

Edad de la demanda producida por los inmigrantesen la Comunidad de Madrid

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formados normalmente por un núme-ro mayor de individuos que en el casode los demandantes españoles. De es-te modo, más del 60 por ciento de loshogares demandantes están confor-mados por cuatro o más personas (Grá-fico 3).

Los motivos que tiene un inmigrantepara incorporarse al mercado residen-cial en compra de una vivienda son fun-damentalmente económicos; es decir,provienen de países con cultura emi-nentemente compradora y prefieren in-vertir su dinero en la compra de una vi-vienda a continuar pagando un alquiler.Este motivo acompaña en muchas oca-siones a la emancipación de un hogarque reside en una misma vivienda jun-to a otros. Así, el 55,4 por ciento de lademanda de vivienda en compra en laComunidad de Madrid se debe exclu-sivamente a primer acceso en comprade una vivienda; un 33,4 por ciento amejora sobre una vivienda en compraque ya posee el hogar; el resto tienencomo motivo principal los cambios enla situación laboral de los miembros delhogar, mezclándose los casos en quese dan cualquiera de las dos situacio-nes anteriores.

La tipología de vivienda que está bus-cando este tipo de demandante es fun-damentalmente en altura: más del 95por ciento. Existe un pequeño colecti-vo, situado en este caso en su mayoríaen la Corona Regional de la Comuni-dad, que busca una vivienda unifami-liar. En muchas ocasiones la adquisiciónde esta tipología de vivienda se puededefinir más como una "casa tradicio-nal", que como el concepto de chaletal que se asocia la vivienda unifamiliar.

El número de dormitorios demandadoestá en consonancia con los tamaños deunidad familiar descritos. Casi la mitadde los hogares demandantes busca unavivienda con tres dormitorios, que enmuchas ocasiones acaba transformán-dose en viviendas de dos dormitorios. Sise analiza la demanda resuelta, más del43 por ciento de las viviendas adquiri-das por población extranjera en la Co-

munidad de Madrid, tiene dos dormi-torios (Gráfico 4).

Ocurre el mismo proceso que con la de-manda nacional. El precio presiona a lademanda hacia la compra de una vi-vienda de menor tamaño que la busca-

Gráfico 3

Tamaño de la unidad familiar de la demandapor inmigrante en la Comunidad de Madrid

Gráfico 4

Número de dormitorios de lademanda inmigrante

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da y con inferior número de dormito-rios.

Respecto a calidades, equipamien-tos y servicios de la vivienda, la va-

loración que hace este colectivo esnotablemente inferior a la del com-prador nacional. No existe una ne-cesidad tan marcada y explícita so-bre los mismos como la que tieneeste último, no marcándose ningúntipo de imprescindibilidad sobre losmismos. Sólo en algunos casos sevaloran mejor equipamientos quetienen que ver con el colectivo in-fantil, como las áreas de juego, jar-dines o piscina.

Los niveles de precio que tienen pen-sado pagar por su vivienda los de-mandantes de la Comunidad de Ma-drid se centran en el tramo de180.000 a 240.000 euros (65 %). Só-lo el 15 por ciento de los mismos es-tá dispuesto a pagar más de 360.000euros. El precio que se piensa pagartiene un valor más elevado en Ma-drid, donde el 45 por ciento de losdemandantes pagaría entre 210.000y 270.000 euros por la vivienda.

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Hay muchos colectivos de inmigrantes que participan de manera activa dentrodel mercado residencial en compra.

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