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COMPORTAMIENTO ARRIENDO HABITACIONAL Y COMERCIAL 1

Análisis y Características del Comportamiento de los Servicios de Arriendo Habitacional y

Comercial de Abril a Octubre de 2020 en el Departamento de Santander

Barrera Bolívar Pedro Julián

Universidad de Santander

Facultad de Ciencias Económicas, Administrativas y Contables

Maestría en Finanzas

Bucaramanga

2021


Análisis y Características del Comportamiento de los Servicios de Arriendo Habitacional y

Comercial de Abril a Octubre de 2020 en el Departamento de Santander


Trabajo de Grado para Optar por el Título de

Magíster en Finanzas

Directora

Flórez Villamizar Henly Mylene

Candidata PhD en Administración

Codirector

Lizarazo Jerez Wilmar

Magíster en Administración de Empresas – MBA

Universidad de Santander

Facultad de Ciencias Económicas, Administrativas y Contables

Maestría en Finanzas

Bucaramanga

2021


Acta de Sustentación


Agradecimientos

Quiero agradecer a Dios por permitirme culminar la Maestría, a la Universidad de

Santander, al equipo de dirección de la maestría, a la Doctora Henly Mylene Flórez, al Ingeniero

Wilmar Lizarazo, y especialmente al profesor Humberto Márquez quien dio la iniciativa y fue el

promotor de este proyecto; también agradezco a las instituciones de la Cámara de Comercio de

Bucaramanga y la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Santander, porque siempre estuvieron

muy atentos y dispuestos durante la planeación, ejecución y evaluación del mismo.


Dedicatoria

Quiero dedicar el presente proyecto a mi esposa, Alba Rocío Villamizar Téllez; a mis

padres, Pedro Hernando Barrera y Carmen Cecilia Bolívar, y a toda mi familia, porque siempre

me apoyaron para su culminación.


Contenido

Introducción ................................................................................................................................ 177

1. Objetivos ................................................................................................................................ 20

1.1. Objetivo General ............................................................................................................ 20

1.1.1. Objetivos Específicos.............................................................................................. 20

2. Justificación ........................................................................................................................... 21

2.1. Pregunta de investigación............................................................................................... 22

3. Marco Referencial ................................................................................................................. 23

3.1. Marco Conceptual .......................................................................................................... 23

3.2. Estado del Arte ............................................................................................................... 25

3.3. Marco Teórico ................................................................................................................ 28

3.4. Marco Contextual ........................................................................................................... 31

3.5. Marco Legal ................................................................................................................... 31

4. Metodología ........................................................................................................................... 33

4.1. Método de Estudio ......................................................................................................... 33

4.2. Tipo de Investigación ..................................................................................................... 35

4.3. Población ........................................................................................................................ 36

4.4. Muestra ........................................................................................................................... 37

4.4.1. Diseño del Instrumento. .......................................................................................... 39

4.4.2. Actividades Realizadas. .......................................................................................... 40


5. Diagnóstico Socio-económico de Santander y de su Mercado Inmobiliario ......................... 41

6. Resultados de la Investigación con Base a Diseño y Aplicación del Instrumento .............. 511

6.1. Procesamiento del Cuestionario ..................................................................................... 51

6.1.1. Sección 1: Diagnóstico Financiero del Sector Inmobiliario. .................................. 51

6.1.2. Sección 2: Diagnóstico Económico del Sector Inmobiliario. ................................. 65

6.2. Análisis de las Variables ................................................................................................ 79

7. Hoja de Ruta Según Plan de Acción Para la Recuperación del Sector Inmobiliario de

Santander....................................................................................................................................... 83

7.1. Fundamentos del Plan de Acción ................................................................................... 83

7.2. Ayudas Ofrecidas por el Gobierno Nacional a los Empresarios .................................... 86

8. Conclusiones .......................................................................................................................... 88

9. Recomendaciones .................................................................................................................. 92

Apéndices ...................................................................................................................................... 95

Apéndice A. Instrumento de Investigación ............................................................................... 95

Apéndice B. Agenda de Reuniones Realizadas ...................................................................... 107

Apéndice C. Listado de Plataformas Para Aplicación de Encuestas ....................................... 109

Referencias Bibliográficas .......................................................................................................... 110


Lista de Tablas

Tabla 1 Percepción de las Agencias Inmobiliarias Sobre el Cumplimiento de Pago de Cánones

de Arrendamiento en Época de Pandemia .................................................................................... 38

Tabla 2 Amenazas que Influyen en el Desempeño de las Agencias Inmoniliarias ....................... 44

Tabla 3 Oportunidades Para el Desarrollo de las Agencias Inmobiliarias ................................. 44

Tabla 4 Personas que Trabajan Actualmente de Forma Directa por Nómina ............................. 51

Tabla 5 Puestos de Trabajo Eliminados o Despedidos en las Inmobiliarias, Durante el Periodo

de Abril a Octubre de 2020 ........................................................................................................... 52

Tabla 6 Contratos Laborales Modificados en su Modalidad o en sus Condiciones Salariales,

Durante el Periodo de Abril a Octubre de 2020........................................................................... 53

Tabla 7 Inmuebles Para Arriendo Habitacional que Administran Inmobiliarias ........................ 54

Tabla 8 Contratos de Arriendo Habitacional Suscritos con Contrato de Fianza ........................ 55

Tabla 9 Contratos de Arriendo Habitacional Suscritos con Póliza de Seguro ............................ 56

Tabla 10 Inmuebles Para Arriendo Habitacional en las Inmobiliarias Ofertadas en Vitrina y sin

Arrendar (No Comerciales) .......................................................................................................... 57

Tabla 11 Inmuebles de Arriendo Habitacional Retirados de la Inmobiliaria, Durante el Periodo

de Abril a Octubre de 2020 (No Comercial) ................................................................................ 58

Tabla 12 Inmuebles Para Arriendo Comercial Administrados en las Inmobiliarias ................... 60

Tabla 13 Contratos de Arriendo Comercial Suscritos con Contrato de Fianza (No Póliza de

Seguro) .......................................................................................................................................... 61

Tabla 14 Contratos de Arriendo Comercial Suscritos con Póliza de Seguro (No Fianza de

Arrendamiento) ............................................................................................................................. 62


Tabla 15 Inmuebles Para Arriendo Comercial Ofertados en Vitrina y sin Arrendar (No

Habitacional) ................................................................................................................................ 63

Tabla 16 Inmuebles Para Arriendo Comercial Retirados Durante el Periodo de Abril a Octubre

de 2020 .......................................................................................................................................... 64

Tabla 17 Arrendatarios Habitacionales con Acuerdos de Pago (No Comerciales) ..................... 65

Tabla 18 Arrendatarios Habitacionales que Tinen Proceso de Restitución Entre Abril a Octubre

de 2020 (No Comercial)................................................................................................................ 66

Tabla 19 Arrendatarios Habitacionales que Cumplieron con los Acuerdos de Pago Entre Abril a

Octubre de 2020 (No Comercial) ................................................................................................. 67

Tabla 20 Total de Contratos de Arriendo Habitacional Terminados Anticipadamente Entre Abril

a Octubre de 2020 (No Comercial) .............................................................................................. 68

Tabla 21 Contratos de Arriendo Habitacional Reportados en Firme por Incumplimiento en el

Pago del Canon de Arrendamiento Entre Abril a Octubre de 2020 (No Comercial) .................. 69

Tabla 22 Estratos Socio-Económicos de Arriendo Habitacional con Mayor Incumplimiento en el

Contrato, Entre Abril a Octubre de 2020 ..................................................................................... 71

Tabla 23 Arrendatarios Comerciales que Suscribieron Acuerdos de Pago Entre Abril a Octubre

de 2020 (No Habitacionales) ........................................................................................................ 72

Tabla 24 Arrendatarios Comerciales que Cumplieron con los Acuerdos de Pago Entre Abril a

Octubre de 2020 (No Habitacionales) .......................................................................................... 73

Tabla 25 Contratos de Arriendo Comercial Terminados Anticipadamente Entre Abril a Octubre

de 2020 (No Habitacional) ........................................................................................................... 74

Tabla 26 Contratos de Arriendo Comercial Reportados en Firme por Incumplimiento en el Pago

del Canon de Arrendamiento Entre Abril a Octubre de 2020 (No Habitacional)........................ 75


Tabla 27 Contratos de Arriendo Comercial que Entraron en Proceso de Restitución Entre Abril

a Octubre de 2020 (No Habitacional) .......................................................................................... 76

Tabla 28 Estrato Socio-Económico de Arriendo Comercial con Mayor Incumplimiento en el

Contrato Entre Abril a Octubre de 2020 ...................................................................................... 78

Tabla 29 Compendio de Resultados Agencias Inmobiliarias de Santander ................................. 79

Tabla 30 Compendio de Resultados Arrendatarios Habitacionales............................................. 80

Tabla 31 Compendio de Resultados Arrendatarios Comerciales ................................................. 81

Tabla 32 Plan de Acción de las Agencias Inmobiliarias en Época de Pandemia ........................ 84


Lista de Figuras

Figura 1 Infografía de las Principales Preocupaciones de los Hogares que Perdieron un Empleo

en 2020 .......................................................................................................................................... 29

Figura 2 Imagen Promocional del Taller...................................................................................... 35

Figura 3 Portal Compite 360 de la Cámara de Comercio de Bucaramanga ............................... 37

Figura 4 Número de Trabajadores Directos ................................................................................. 52

Figura 5 Número de Trabajadores Despedidos ............................................................................ 53

Figura 6 Número de Contratos Modificados ................................................................................ 54

Figura 7 Número de Contratos de Arriendo Habitacional ........................................................... 55

Figura 8 Número de Contratos Suscritos con Fianza ................................................................... 56

Figura 9 Número de Contratos con Póliza de Seguros ................................................................. 57

Figura 10 Número de Inmuebles Habitacionales sin Arrendar .................................................... 58

Figura 11 Inmuebles Retirados Durante Abril-Octubre de 2020 ................................................. 59

Figura 12 Número de Contratos de Arriendo Comercial ............................................................. 60

Figura 13 Número de Contratos Comerciales con Fianza ........................................................... 61

Figura 14 Número de Contratos Comerciales con Póliza de Seguros .......................................... 62

Figura 15 Número de Inmuebles Fines Comerciales sin Arrendar .............................................. 63

Figura 16 Número de Contratos Fines Comerciales Retirados Entre Abril-Octubre de 2020 .... 64

Figura 17 Arrendatarios Habitacionales que Suscribieron Acuerdo de Pagos Entre Abril-

Octubre de 2020 ............................................................................................................................ 65

Figura 18 Arrendatarios Habitacionales con Proceso de Restitución ......................................... 67

Figura 19 Porcentaje de Cumplimiento de Acuerdos de Pago ..................................................... 68

Figura 20 Número de Contratos Habitacionales Terminados Anticipadamente por Mes............ 69


Figura 21 Número de Contratos Reportados por Incumplimiento ............................................... 70

Figura 22 Incumplimiento de Contratos Habitacionales Según Estratos ..................................... 71

Figura 23 Arrendatarios Comerciales con Acuerdo de Pagos en Cada Mes ............................... 72

Figura 24 Arrendatarios Comerciales que Cumplieron Acuerdos de Pago ................................. 73

Figura 25 Arrendatarios Comerciales que Terminaron Anticipadamente ................................... 75

Figura 26 Arrendatarios Comerciales Reportados por Incumplimiento ...................................... 76

Figura 27 Contratos Comerciales que Entraron en Proceso de Restitución ................................ 77

Figura 28 Incumplimiento de Arriendos Comerciales Según Estratos ......................................... 78

Figura 29 Efectos Laborales Durante la Pandemia en Inmobiliarias de Santander .................... 82

Figura 30 Comparativo Arriendos de Inmobiliarias de Santander en Pandemia ........................ 82


Resumen

Título

Análisis y Características del Comportamiento de los Servicios de Arriendo Habitacional

y Comercial de Abril a Octubre de 2020 en el Departamento de Santander.

Autor


Palabras Clave

Covid-19, Inmobiliarias, Pandemia, Arriendo Comercial, Arriendos Habitacional.

Descripción

La pandemia generada por la Covid-19 llevó a declarar a Colombia en un estado de emergencia

económica, social y ecológica en todo el territorio nacional, esta situación afectó

considerablemente al sector inmobiliario; El Gobierno Nacional Colombiano, para mitigar su

impacto, promulgó dos decretos legislativos como medidas transitorias durante el 2020 para el

mismo sector.

Las precisiones anteriores dan origen al presente proyecto que se desarrolló a través de

una metodología que aplica investigación de tipo exploratoria y descriptiva, con criterio

cuantitativo, cuyo objetivo es analizar y caracterizar el comportamiento de los servicios de

arriendo habitacional y comercial de abril a octubre de 2020 en el departamento de Santander.

La presente investigación presenta las características del comportamiento del sector

inmobiliario, en la cual se mostrarán datos con relación a los empleados despedidos, contratos

laborales modificados, contratos de arriendo suscritos con contrato de fianza o con póliza de

seguro, contratos objetados por las afianzadoras o aseguradoras, contratos que suscribieron

acuerdos de pago y cuántos de ellos lo cumplieron, así como la cancelación, terminación


anticipada y modificación de los mismos, entre muchas otros datos que permiten obtener dicha

información del sector inmobiliario en Santander.

Esta caracterización, resulta del trabajo de campo realizado con apoyo de la Cámara de

Comercio de Bucaramanga y La Corporación Lonja Propiedad Raíz de Santander, el cual

permite proponer una hoja de ruta como plan de acción, que incluye las ayudas ofrecidas por el

Gobierno Nacional a empresarios y demás acciones, que propendan por la pronta recuperación

del sector inmobiliario de Santander.


Abstract

Title

Analysis and Characteristics of the Behavior of Housing and Commercial Rental Services

from April to October 2020 in the Department of Santander.

Author


Key Words

Covid-19, Real Estate, Pandemic, Housing Rentals, Commercial Rentals.

Description

The pandemic generated by Covid-19 led to the declaration of Colombia in a state of economic,

social and ecological emergency throughout the national territory, this situation considerably

affected the real estate sector; The Colombian National Government, to mitigate its impact,

promulgated two legislative decrees as transitory measures during 2020 for the same sector.

The previous details give rise to this project that was developed through a methodology

that applies exploratory and descriptive research, with quantitative criteria, whose objective is to

analyze and characterize the behavior of residential and commercial rental services from April to

October of 2020 in the department of Santander.

This research presents the characteristics of the behavior of the real estate sector, in

which data will be shown in relation to the dismissed employees, modified employment

contracts, lease contracts signed with a surety or insurance policy, contracts objected to by surety

or insurers. , contracts that signed payment agreements and how many of them fulfilled them, as

well as their cancellation, early termination and modification, among many other data that allow

obtaining such information from the real estate sector in Santander.


This characterization results from field work carried out with the support of the

Bucaramanga Chamber of Commerce and the Corporación Lonja Propiedades Raíz de

Santander, which allows proposing a roadmap as an action plan, which includes the aid offered

by the National Government to entrepreneurs and other actions that promote the prompt recovery

of Santander's real estate sector.


Introducción

La emergencia de salud pública y sanitaria, que resultó de la pandemia del Covid-19

durante el 2020, ha generado un impacto social y económico a nivel mundial que desencadenó

una desaceleración súbita del crecimiento económico en diferentes sectores, demostrando que

ningún país estaba preparado para una situación de esta magnitud.

El Gobierno Nacional de Colombia no fue ajeno a esa situación y con el respaldo de la

Organización Mundial de la Salud (OMS) se declaró en Estado de Emergencia Económica,

Social y Ecológica en todo el territorio nacional, lo que generó una crisis en todos los sectores

del país, reflejándose en una fuerte recesión durante el año 2020 y en lo corrido del año 2021,

con una caída del producto interno bruto y un alto incremento en la tasa de desempleo (DANE,

2020).

Este proyecto es producto de un convenio de consultoría solicitado a la Universidad de

Santander (UDES), por la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Santander y la Cámara de

Comercio de Bucaramanga, el cual se enmarca en un macroproyecto para desarrollar un “Plan

prospectivo estratégico, que permita visualizar la situación actual del sector inmobiliario en el

área metropolitana de Santander”. Dada la dimensión del proyecto y la amplia gama de

productos y servicios que conforman el sector inmobiliario, este proyecto se enfocó en los

arriendos habitacional y comercial, y se limitó a las agencias inmobiliarias como población de

mayor referencia, de forma que permitiera caracterizar el sector inmobiliario en los arriendos

habitacional y comercial en las agencias inmobiliarias de Santander durante el periodo de

pandemia de abril a octubre de 2020.


Este primer estudio de investigación fue aprobado por el comité de la maestría y se

dividió en siete etapas, estableciéndose su alcance hasta la etapa IV, dada la urgencia en la

situación que enfrentaba el sector inmobiliario de Santander por la pandemia de la Covid-19.

Etapa I: Diseño de un instrumento para caracterizar la situación generada por la Covid-

19, en las líneas de arriendo habitacional y comercial del sector inmobiliario.

Etapa II: Validación y aplicación del instrumento en las inmobiliarias de Santander.

Etapa III: Procesamiento de la información, análisis de resultados de la investigación,

hallazgos y diagnóstico.

Etapa IV: Recomendaciones para el diseño, ejecución y evaluación de una hoja de ruta,

como plan de acción, a fin de propiciar la reactivación económica del sector inmobiliario.

Etapa V: Diseño de una hoja de ruta como plan de acción que propenda por la aceleración

de la recuperación económica del sector inmobiliario.

Etapa VI: Ejecución y puesta en marcha del plan de acción establecido en la hoja de ruta

(capacitaciones, entrenamientos, y acompañamientos).

Etapa VII: Evaluación y análisis de resultados (criterios de evaluación y acciones de

mejora)

En lo que concierne al sector inmobiliario, el Gobierno Nacional de Colombia promulgó

dos decretos legislativos como medidas transitorias durante el 2020, que se relacionan con los

contratos de arrendamiento y propiedad horizontal en cuanto a suspensión de acciones de

desalojo, aplazamiento del reajuste al canon, prórroga automática de contratos e invitación a

hacer acuerdos entre arrendadores y arrendatarios, conforme lo señalan el Decreto 417 (2020) y

el Decreto Legislativo 579 (2020).


Las precisiones anteriores dan origen al presente proyecto de investigación que pretende

analizar y caracterizar el comportamiento en los arriendos habitacional y comercial en las

agencias inmobiliarias de Santander, durante los meses de abril a octubre 2020.

Este proyecto fue desarrollado a través de una metodología que aplica investigación de

tipo exploratoria y descriptiva, dado que “en el caso de las ciencias sociales, el enfoque

cuantitativo parte de que el mundo "social" es intrínsecamente cognoscible y todos podemos

estar de acuerdo con la naturaleza de la realidad social” (Hernández, et.al., 2014, p.168).

En este orden de ideas, el documento está organizado en las siguientes secciones:

De las secciones uno a la siete, aparecen los temas correspondientes al anteproyecto como

el problema, objetivos, justificación, marco de referencia y metodología que fundamentaron su

elaboración.

La sección ocho presenta un diagnóstico socioeconómico de Santander y su mercado

inmobiliario; en la sección nueve se analizan los resultados de la investigación según diseño y

aplicación del instrumento, junto con el Informe de Investigación según resultados del trabajo de

campo, y en la sección diez se propone una Hoja de Ruta como Plan de Acción, para la

recuperación del sector inmobiliario de Santander, que incluye las ayudas ofrecidas por el

Gobierno Nacional a empresarios.

Finalmente se precisan las conclusiones y recomendaciones, y se identifican las

referencias bibliográficas que hicieron posible el desarrollo del presente documento.


1. Objetivos

1.1. Objetivo General

Analizar en el departamento de Santander para el período Abril a octubre de 2020, el

comportamiento de los servicios de Arriendo Habitacional y Comercial, y sus características.

1.1.1. Objetivos Específicos.

Diseñar un instrumento para caracterizar la incidencia de la emergencia sanitaria, en los

servicios de arriendo habitacional y comercial, durante el periodo abril a octubre de 2020, en el

Departamento de Santander.

Validar el instrumento con las Inmobiliarias de Santander objeto de muestra y su

aplicación, respecto a los servicios de inmuebles para arriendo habitacional y comercial.

Procesar la información que permita el análisis de los resultados, características,

hallazgos y diagnóstico del comportamiento de los servicios de arriendo habitacional y

comercial, durante el periodo de abril a octubre de 2020.

Proponer recomendaciones para el diseño, ejecución y evaluación de una hoja de ruta

como plan de acción, que sugiera estrategias enfocadas a propiciar la reactivación económica del

sector inmobiliario en Santander.


2. Justificación

“El solo subsector de servicios de alquiler es del orden de 10% del PIB nacional”,

conforme lo manifiesta Mutis (2019, p.01) y fue precisamente este subsector uno de los más

afectados del sistema económico, debido a la pandemia de la Covid-19. Llevar a cabo un

proyecto de investigación que permita obtener una perspectiva del comportamiento a causa de

dicha pandemia en el sector inmobiliario de Santander, revelaría en un diagnóstico con

información muy valiosa que permitirá diseñar una hoja de ruta para propender eficientemente

por la recuperación del sector inmobiliario.

Cabe señalar que las agencias inmobiliarias de Santander tienen procesos y políticas de

negociación particulares con sus clientes, lo cual les ayudan a ser más competitivas dentro del

sector, sin embargo, a pesar de que la realidad económica del país muestra un panorama

desalentador, cada inmobiliaria guarda celosamente sus afectaciones por la crisis generada por la

pandemia, con el propósito de mostrar solidez y confianza frente a sus clientes.

En esa línea, el Gobierno Nacional tomó medidas para mitigar la crisis en el sector

inmobiliario, pero sus verdaderos efectos solo pueden evidenciarse en el desempeño y

competitividad del sector después de ejecutadas estas medidas, ya sea para evaluar, corregir o

confirmar los pronósticos; por eso se precisa, de manera urgente, realizar un proyecto de

investigación para caracterizar el comportamiento en los arriendos habitacional y comercial en

las agencias inmobiliarias de Santander.

De este modo, la presente investigación tiene tanta relevancia en el sector, que cuenta

para su desarrollo con la participación de la Cámara de Comercio de Bucaramanga y la

Corporación Lonja Propiedad Raíz de Santander, lo que demuestra la viabilidad y factibilidad de

su ejecución.


Merece la pena señalar que, con el aporte realizado por este proyecto, el sector

inmobiliario de Santander será altamente beneficiado porque conocerán la realidad arrojada por

los resultados del proyecto de investigación en las líneas de arriendo habitacional y comercial.

Si bien es cierto que, con el interés y apoyo de los diferentes actores del sector

inmobiliario, el investigador se motiva a emprender el proyecto de investigación, dado que su

enfoque metodológico permitirá ver el sector inmobiliario desde una perspectiva basada en

datos, y el enfoque práctico mostrará la caracterización de la situación actual generada por la

Covid-19; estas reflexiones merecen la pena como caso de estudio para el proyecto de interés.

2.1. Pregunta de investigación

¿Cómo ha sido el comportamiento en el departamento de Santander de los servicios de

arriendo habitacional y comercial, y sus características durante el período abril a octubre de

2020?


3. Marco Referencial

3.1. Marco Conceptual

Pandemia: propagación mundial y sin control de una nueva enfermedad (Organización

Mundial de la Salud, 2010).

Covid-19: virus de la familia de coronavirus que fue bautizado así en el año 2019 por la

Organización Mundial de la Salud, su importancia internacional es debido a que se convirtió en

pandemia y obligó al mundo a declararse en emergencia de salud pública (Ministerio de Salud,

s.f.).

OMS: Organización Mundial de la Salud. Es la encargada de dirigir y coordinar las

acciones sanitarias en el sistema de las Naciones Unidas y, así mismo, de liderar los asuntos

sanitarios mundiales, de las investigaciones en salud, normatizar, articular con las políticas

mundiales, ofrecer apoyo a los países y vigilar constantemente las tendencias sanitarias

mundiales (Organización Mundial de la Salud, s.f.).

Póliza de seguro: pacto o acuerdo establecido en un documento legal, donde se certifica

una relación y respaldo de un asegurado (persona natural o jurídica), quien paga una prima, a

cambio de la cobertura de las eventualidades que se establezcan detalladamente en dicho

contrato (Ramírez, 2019).

Contrato de fianza: es una garantía o contrato de garantía, en el cual un tercero también

llamado fiador, se compromete a responder ante el acreedor, en caso de que se incumpla la

obligación asumida por el deudor (López, 1998).

Arrendador: persona natural o jurídica, propietaria de un activo, el cual lo alquila

mediante un contrato a una persona o empresa que se llame arrendatario, para que lo usufructúe

o disfrute.


Arrendatario: persona natural o jurídica que adquiere el derecho de usar un activo para

usufructuar o disfrutar, a cambio de un beneficio por lo general económico, que recibe el

arrendador o propietario.

Agencia inmobiliaria: institución con personería jurídica, que sirve de intermediadora

legal para dar la mejor solución a sus clientes en la compra, venta y arriendo de inmuebles

comerciales y habitacionales.

PIB: significa Producto Interno Bruto y mide el valor en términos económicos de los

bienes y servicios finales de un país o región, incluidos los que ofrece el propio gobierno de ese

país, es decir, los que adquiere el consumidor final, producidos en un período de tiempo

determinado que es generalmente un año y dentro de sus fronteras (Callen, 2008, p. 48).

PNB: el Producto Nacional Bruto está compuesto por el Producto Interno Bruto, más lo

producido en bienes y servicios finales por las empresas que están fuera de sus fronteras con

presencia en otros países. Es decir, si una empresa de propiedad colombiana tiene una fábrica en

Perú, su producción forma parte del PIB Peruano, pero del PNB Colombiano (Callen, 2008, p.

49).

Activos: es el total de los recursos que tiene disponible una empresa para la ejecución de

su operación.

Mercado: lugar de encuentro entre la oferta y la demanda de productos y servicios que

ayuda a determinar los precios.

Estudios descriptivos: es el alcance de un proyecto de investigación que pretende

describir las características más importantes de un fenómeno analizado (Hernández, 2014).


3.2. Estado del Arte

A nivel mundial, la crisis a causa de la Covid-19 ha enfocado los esfuerzos de científicos

e investigadores de diferentes áreas para responder a ese fenómeno. “La comunidad científica se

encuentra ante uno de sus mayores retos para resolver un problema sanitario de alcance global

como es la pandemia de la Covid-19. Esta situación ha generado un volumen de publicaciones

sin precedentes” (Torres-Salinas y Daniel, 2020, p.01), este importante documento, cuyo aporte

principal radica en la conceptualización del objeto del conocimiento que ayuda a entender el

impacto que ha generado en el sector salud, así como a nivel económico, financiero, social,

psicológico y laboral, entre otros.

Adicionalmente, el documento de Andrés Ham (2020), “El Impacto Económico y Social

de la pandemia Covid-19 y Recomendaciones de Política Para Honduras”, constituye un

importante antecedente, dado que estudia la situación actual respecto a la pandemia de la Covid-

19 en Honduras, en especial su incidencia en la economía, el probable impacto sobre el

crecimiento económico y el mercado laboral, la situación política y su interacción con la

pandemia, temas relacionados con la presente investigación, expone a su vez la respuesta

gubernamental hasta el momento, propone medidas de política adicionales para mitigar los

posibles efectos negativos de la crisis actual y predice la alta probabilidad de una recesión

económica, pérdidas de empleos y la exclusión de sectores altamente vulnerables como los

productores y trabajadores informales (aproximadamente el 80% de la población ocupada).

En este orden de ideas, todos los sectores económicos y especialmente el sector

inmobiliario han motivado al investigador a realizar este trabajo; El Ministerio de Salud y

Protección Social de Colombia, expidió la Resolución No. 890 (2020): “Por medio de la cual se

adopta el protocolo de bioseguridad con el fin de mitigar, controlar y realizar el adecuado manejo


de la pandemia del coronavirus Covid-19 en el sector inmobiliario”, antecedente que representa

un aporte valioso en las orientaciones impartidas que debe adoptar el sector inmobiliario, con el

fin de disminuir el riesgo de transmisión del virus de humano a humano durante el desarrollo de

todas las actividades del sector, de acuerdo al documento de Fenalco (2020).

Otro antecedente lo establece Rodríguez (2021), quien elaboró el artículo titulado

“Situación Económica, Política Fiscal y Pandemia en Colombia”, el cual analiza la evolución de

la economía colombiana, así como la política fiscal durante la pandemia de la Covid-19,

información que será tenida en cuenta en el proyecto. Destaca a su vez que el objetivo principal

de la política macroeconómica debería ser aumentar el nivel de empleo y que la austeridad fiscal

adoptada por el gobierno nacional no lleva a ese fin, en la presente época de pandemia.

En este orden de ideas, Castañeda, Cómbita y Castañeda (2020), en su artículo “Regla

Fiscal, Deuda Privada y Derechos en Colombia: la recuperación después de la pandemia”,

señalan que la magnitud de la crisis causada por la pandemia de Covid-19 hizo necesario

replantear herramientas como la regla fiscal para afrontar situaciones como esta; destaca la

necesidad de que el Estado deje de actuar como simple espectador y promotor del autocuidado,

y asuma la tarea de crear las condiciones necesarias para que la población pueda ejercer la

plenitud de sus derechos durante y después de la pandemia, reflexiones de gran importancia

para el proyecto dado sus valiosos aportes.

Dentro de este marco de antecedentes aparece el artículo denominado “El Seguro y las

Garantías por Impago de Rentas en los Arrendamientos de Local de Negocio en Tiempo de

Pandemia (Covid-19)”, elaborado por Osma (2020), el cual reflexiona sobre el impacto de la

alarma sanitaria derivada de la declaración de pandemia en los contratos de arrendamientos de

local de negocio, así como en los seguros y garantías vinculados directa o indirectamente al


arrendamiento como a la actividad comercial, aspecto que se relaciona con el presente proyecto y

constituye una relevante contribución.

Una pertinente investigación en materia inmobiliaria fue encontrada en La Federación

Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (FEDELONJAS) (s.f.), la cual agremia a 20 lonjas de

propiedad raíz, con más de 1.000 miembros y 10.500 agentes inmobiliarios.

Los indicadores mostrados por la Lonja de Antioquia (2020) resumen:

La venta de vivienda nueva tuvo una caída superior al 60% en los meses de abril y mayo.

Según la información de Galería Inmobiliaria y el seguimiento de la red MLS, señalan

una disminución de las ventas del 20% entre enero y julio. La cartera de arriendos en mora (el no

pago de los contratos de arrendamientos) por la emergencia se cuadriplicó al pasar de un 7.5%

(7.7% en vivienda y 6.2% diferente a vivienda) en febrero a un 25,3% (20.8% en vivienda y

40,4% diferente a vivienda). Se observa un incremento en los inmuebles no residenciales de

8.9% a 12.9%, entre tanto las oficinas llegan a una desocupación del 13.3% (17.1% en El

Poblado y 8.4% en el centro) y en los locales comerciales se duplicó el nivel de desocupación.

En Santander, el Departamento de Estudios e Investigaciones de la Corporación Lonja Propiedad

Raíz de Santander (2020), en la segunda encuesta realizada en época de la Covid-19, resume el

comportamiento de las inmobiliarias durante la pandemia:

El 92,6% de los inmobiliarios han continuado desarrollando sus actividades desde casa.

Las inmobiliarias de la región han hecho uso de herramientas digitales dentro de las que se

destacan el e-mail como equivalente funcional, las redes sociales, video conferencias y en menor

proporción las llamadas telefónicas y la mensajería especializada. Las necesidades de

aprendizaje por parte del sector inmobiliario una vez finalice la cuarentena se centran en los

paquetes tecnológicos en general, donde se resalta la importancia de la ventas y servicios al


cliente de manera digital, así como el manejo de redes sociales. Como primera herramienta legal

aplicable por las inmobiliarias en esta emergencia nacional se encuentran las medidas y normas

dictadas por el Gobierno Nacional y local según el 67,9% del total de encuestados; seguida de las

medidas económicas en época de crisis con el 14.3%.

Todo lo anterior servirá de base referencial susceptible de adaptación para abordar y

resolver el problema de investigación.

3.3. Marco Teórico

Las empresas se fortalecen y son más exitosas si son competitivas, y tener la capacidad de

adaptarse ante las adversidades es una habilidad o destreza, es así como los aspectos vinculados a

las oportunidades que muestra el mercado se relacionan directamente con la capacidad de las

empresas de detectar condiciones de coyuntura como las generadas por la Covid-19, de las

cuales se pueda obtener un beneficio para sí misma (Porter, 1993). Debido a esas circunstancias

generadas por la pandemia, las agencias inmobiliarias se vieron afectadas por no tener la

capacidad de adaptarse a los cambios en las condiciones del mercado, y si este efecto se

reproduce en el conjunto de agencias, se reflejará en la baja productividad y competitividad del

sector inmobiliario en general. “La competitividad es entonces un indicador que mide la

capacidad de una empresa de competir frente al mercado y a sus rivales comerciales” (Cabrera,

López y Ramírez, 2011).

La Pandemia de la Covid-19 obligó a tomar medidas excepcionales a cada país, para

salvaguardar la vida y la salud de sus ciudadanos, pero trajo como respuesta a esas decisiones

costos muy altos en materia económica mundial, basado en una reciente encuesta de la OCDE

(2021): “Un 44% de los hogares se encontraron con al menos una persona afectada por la crisis


en el ámbito laboral: desempleo, despido, reducción de jornada, recortes salariales, permisos sin

sueldo, renuncia al puesto de trabajo”. Tal y como se observa en la Figura 1.

Figura 1

Infografía de las Principales Preocupaciones de los Hogares que Perdieron un Empleo en 2020

Nota. Promedio en los 25 países de la OCDE encuestados de sus 38 miembros. Reproducida de principales

preocupaciones de hogares que perdieron el empleo en 2020, OCDE 2021 (https://www.oecd.org/coronavirus/es/),

de dominio público.

Esta situación se ve reflejada en el negativo impacto económico a nivel mundial,

especialmente en países latinoamericanos, donde sus sistemas económicos son débiles y poco

robustos, como lo describe la OCDE (2021): “Son muchos los que afirman no haber podido

pagar gastos habituales como el alquiler, la hipoteca, los servicios públicos o las facturas de

tarjetas de crédito”.

El Gobierno Nacional de Colombia, en su declaración de estado de emergencia, trajo

repercusiones en todos los sectores económicos del país, no obstante, es de particular interés para

este proyecto de investigación, el impacto generado en el sector inmobiliario de Santander.

https://www.oecd.org/coronavirus/es/


Si bien es cierto, la crisis ha desencadenado situaciones que obligaron al gobierno a tomar

decisiones como, por ejemplo, la firma de dos decretos en el sector inmobiliario, con fuerza de

ley, cuyo objetivo era mitigar la coyuntura por el aislamiento preventivo obligatorio, pero toda

acción, trae una reacción o consecuencias que muchas veces sobrepasan las expectativas y

proyecciones.

El sector inmobiliario en Colombia “representa el 15% del PIB del país, según cifras

reveladas en la instalación del Congreso Inmobiliario que se realiza en Cartagena” (Revista

Portafolio, 2019), pero su realidad económica durante el año 2020 y 2021 es preocupante, debido

a los efectos que ha traído la Covid-19, por ello es importante entender el comportamiento del

sector en la línea de arriendo habitacional y comercial, porque estas líneas de negocio

representan altos ingresos para las inmobiliarias en Santander. Esta investigación abarca el

campo científico de las Ciencias Sociales y Económicas, y se planea ver los efectos de un

fenómeno en un sector de la economía departamental. Al comprender el impacto con una visión

más general y desde la perspectiva de las agencias inmobiliarias, permitirá llevarse a cabo las

decisiones necesarias para la pronta recuperación del sector. El desarrollo de este proyecto está

soportado por una detallada búsqueda documental en fuentes de información acreditadas y

fiables.

En esta materia conviene destacar que actualmente el régimen de arrendamientos

vivienda urbana en Colombia está reglamentado por la Ley 820 de 2003, en la cual se definen los

criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles

urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda

digna y a la propiedad con función social, conforme lo señalan Torres y Pérez (2008).


3.4. Marco Contextual

El proyecto de investigación se desarrollará en pandemia con aislamiento social

preventivo y de manera virtual para el sector inmobiliario, compuesto por las agencias

inmobiliarias de Santander, que hacen parte del listado de la Corporación Lonja Propiedad Raíz

de Santander y de la Cámara de Comercio de Bucaramanga, y que además manejen las líneas de

arriendo habitacional y comercial, el gremio inmobiliario encabezado por la instituciones

anteriormente mencionadas, reconoce la urgencia de implementar acciones inmediatas, mientras

siguen esperando los auxilios gubernamentales que ayuden a las micro y pequeñas empresas,

según la OCDE (2021) “Casi el 70% de los habitantes de los países de la OCDE consideran que

sus gobiernos deberían proporcionar una mayor ayuda”, y como estrategias para propender en

una pronta recuperación inclusiva “Los gobiernos ya han puesto en marcha medidas de apoyo sin

precedentes. Hoy en día, deben seguir empleando todos los recursos necesarios para que se

mantengan los ingresos de las personas y las empresas hasta que las economías se recuperen por

completo.” (Organización para la Cooperacion y el Desarrollo Económico, 2021).

3.5. Marco Legal

La normatividad en materia de arrendamientos habitacionales y comerciales constituye

una importante guía que orienta el presente proyecto, las cuales se relacionan a continuación.

La Constitución Política de Colombia (1991), en su artículo 51, proclama que: "Todos los

colombianos tienen derecho a vivienda digna" y el artículo 333 consagra la protección a la

actividad económica al señalar que: “La actividad económica y la iniciativa privada son libres,

dentro de los límites del bien común”.

La Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda

urbana y se dictan otras disposiciones:


La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular

los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de

los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

El Código de Comercio en 1971, Artículos 518 a 522, regula aspectos específicos del

contrato de arrendamiento de locales comerciales, dejando la regulación de los inmuebles que no

tuvieren esta destinación a las normas generales consagradas en el Código Civil.

El Decreto 417 del 17 de marzo del 2020: “Por el cual se declara un Estado de

Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el Territorio Nacional”.

El Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020: "Por el cual se adoptan medidas

transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del

Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica".

Finalmente, el Decreto 797 del 04 de junio de 2020: “Por el cual se adoptan medidas

transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales, en el marco del Estado de

Emergencia, Económica, Social y Ecológica de que trata el Decreto 637 del 6 de mayo de 2020”.


4. Metodología

4.1. Método de Estudio

El presente estudio se basa en una muestra para definir la información de los

entrevistados a cerca de las amenazas que conlleva el incumplimiento del pago de cánones de

arriendos en época de pandemia.

En este orden de ideas, se aplica el método deductivo que consiste, según Méndez (2007),

en un “proceso de conocimiento que se inicia con la observación de fenómenos generales con el

propósito de señalar las verdades particulares contenidas explícitamente en la situación general”

(p.236).

Complementando las anteriores precisiones, cabe considerar que el estudio es de tipo

cuantitativo, dado que se “miden las variables en un determinado contexto; se analizan las

mediciones obtenidas (con frecuencia utilizando métodos estadísticos)” (Hernández, Fernández y

Baptista, 2014, p.04), lo cual implica la recolección de datos con base en la medición numérica y

el análisis estadístico para establecer patrones de comportamiento y probar teorías, además,

conforme los autores citados “en el caso de las ciencias sociales, el enfoque cuantitativo parte de

que el mundo ‘social’ es intrínsecamente cognoscible y todos podemos estar de acuerdo con la

naturaleza de la realidad social” (Hernández, Fernández y Baptista, 2014, p.06).

Dentro de esta perspectiva, para esta investigación cuantitativa, se hace necesario el

diseño de un instrumento estructurado (Anexo A), que pueda ser aplicado a la población a

investigar, identificada como agencias inmobiliarias del departamento de Santander.

Este diseño del instrumento deberá contar con la aprobación de dos expertos técnicos del

sector inmobiliario, así como con el aval del investigador para poder desarrollar un informe que


permita caracterizar la situación de los arriendos habitacional y comercial de las agencias

inmobiliarias de Santander en el periodo de abril a noviembre de 2020.

Luego de establecer la muestra de la población, por medio de la fórmula estadística que

se explicará en este documento, se hace necesario un incentivo que motive a la mayoría de las

agencias inmobiliarias, a que participen activamente en el proyecto de investigación y apliquen

el instrumento diseñado para alcanzar un nivel de confiabilidad del 95% de la muestra.

Para esto se organizó un taller, patrocinado por la Cámara de Comercio de Bucaramanga,

con varios temas de interés para las agencias en tiempos de pandemia, entre ellos: pasarela de

pagos virtual, marketing y publicidad digital, gestión documental en la nube, y firma digital.

En común acuerdo con todos los integrantes del equipo de trabajo (Corporación Lonja

propiedad raíz de Santander, Cámara de Comercio de Bucaramanga y La Universidad de

Santander) se definió el tema del taller “Migración a la virtualización de los servicios

inmobiliarios 4.0” como lo muestra la Figura 2.


Figura 2

Imagen Promocional del Taller

Nota. Diseñado por el maestrante con el propósito de realizar la investigación en el sector inmobiliario. 2020.

4.2. Tipo de Investigación

Con fundamento en el análisis de las fuentes secundarias de información contenidas en

proyectos, documentos, artículos, escritos y publicaciones, entre otras, relacionadas con el tema

de interés, se aplica una investigación exploratoria como un primer nivel de conocimiento, según

grado de profundidad con el propósito de “aumentar familiaridad del investigador con el

fenómeno que va a investigar, aclarar conceptos, establecer preferencias para posteriores

investigaciones” (Méndez, 2007, p.229).

En esencia, la técnica de recolección de datos, utilizando instrumentos como hojas de

análisis, está basada en la revisión de la literatura para la búsqueda bibliográfica y selección de


información pertinente de acuerdo con el criterio del investigador y con fundamento en los

objetivos del proyecto de maestría.

Dentro de este marco metodológico, merece la pena resaltar que el proyecto aplica la

investigación descriptiva como un segundo nivel de mayor profundidad, dado que “indaga la

incidencia de las modalidades o niveles de una o más variables en una población” (Hernández,

Fernández, Baptista, 2014, p.210). Otros autores señalan que “por definición los estudios

descriptivos conciernen y son diseñados para describir la distribución de variables, sin considerar

hipótesis causales o de otro tipo” (Vanegas, Vélez y Vidarte, 2010, p.54).

Al respecto, cabe señalar que el instrumento involucra diversas variables como número

de empleados, número de contratos habitacionales y comerciales en arriendo, acuerdos de pagos

e incumplimiento de contratos, entre otras, las cuales se categorizan e interpretan según su

frecuencia y se determinan promedios que permiten establecer tendencias en el mercado de las

agencias inmobiliarias investigadas.

4.3. Población

La población de interés para el proyecto está identificada como agencias inmobiliarias de

Santander, cuantificada en un total de 652 empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria, según

la plataforma de Compite 360 de la Cámara de Comercio de Bucaramanga como se muestra a

continuación en la Figura 3. Esta población se analizará a través de una muestra con el propósito

de caracterizar el comportamiento en los arriendos habitacional y comercial en las agencias

inmobiliarias de Santander debido a la pandemia de la Covid-19, durante los meses de abril a

noviembre de 2020.


Figura 3

Portal Compite 360 de la Cámara de Comercio de Bucaramanga

Nota. 652 de empresas dedicadas a actividades inmobiliarias en Santander, reproducida por Compite 360. Cámara

de Comercio de Bucaramanga. 2020. (https://www.compite360.com/).

4.4. Muestra

El método de muestreo es probabilístico de tipo aleatorio simple tomando elementos

poblacionales al azar hasta completar el tamaño de la muestra que se calcula aplicando la

Ecuación 1, que se muestra a continuación

PQZNe

PQNZn

22

2

(1)

En donde:

n = Tamaño de la muestra.

N = Tamaño de la Población = 652 Agencias Inmobiliarias de Santander.

https://www.compite360.com/


Z = Nivel de Confianza del 95% = (1.96) según tabla de distribución de frecuencias.

P = Probabilidad de cumplimiento en pagos de cánones = 75%.

Q = Probabilidad de no cumplimiento en pagos de cánones = 25%.

e = Margen de error permisible del 10%.

Reemplazando las variables en la fórmula se determina el tamaño de la muestra:

25.0*75.0*96.110.0*652

25.0*75.0*96.1*65222

2

n

(2)

n= 64 agencias inmobiliarias de Santander.

Es importante señalar que el margen de error se determina teniendo en cuenta el criterio

del investigador, dado que es una decisión exclusiva de este; las probabilidades P y Q se

determinaron con base a una premuestra de 20 agencias inmobiliarias de Santander con el

siguiente resultado que se muestra en la tabla 1.

Tabla 1

Percepción de las Agencias Inmobiliarias Sobre el Cumplimiento de Pago de Cánones de

Arrendamiento en Época de Pandemia

Categorías Frecuencia %

Sí 15 75*

No 5 25

Total 20 100

Nota. Fuente Premuestra. 2020.*

El 75% (P) de la premuestra considera que en época de pandemia los arrendatarios

cumplirán con los pagos de cánones de arrendamiento y el 25% (Q) considera que no cumplirán con los pagos de

estas obligaciones.

Vale la pena aclarar que para lograr la muestra de 64 agencias inmobiliarias, el equipo de

trabajo conformado por la Directora de la Cámara de Comercio de Bucaramanga de la Oficina de


Cabecera, el Presidente del Consejo Directivo y el Director de la Corporación Lonja Propiedad

Raíz de Santander, decidieron aportar una base de datos de 120 agencias seleccionadas por ellos

de la siguiente manera, 77 agencias afiliadas a la Corporación Lonja Propiedad Raíz de

Santander y 43 agencias no afiliadas a ella, pero todas debían tener en su portafolio línea de

arriendo comercial y habitacional, así como estar legalmente constituidas e inscritas a la Cámara

de Comercio de Bucaramanga.

4.4.1. Diseño del Instrumento.

Para el diseño del instrumento se realizaron varias reuniones, a través de la plataforma

Teams de Microsoft (Anexo 4), en las que participaron: la Dra. Sofia Marcela Cerón Esquivel,

Presidente del consejo directivo de la Lonja, quién es a su vez la gerente comercial de una muy

grande e importante agencia inmobiliaria; la Dra. Libia Judith Durán Bautista, Directora de la

cámara de comercio de Bucaramanga, seccional cabecera; la Dra. Henly Mylene Flórez

Villamizar, Directora del proyecto de investigación; el Dr. Julio César Ardila Ardila, Director

Ejecutivo de la corporación lonja propiedad raíz de Santander; La Dra. Esperanza Corzo James,

Gerente General de una de las inmobiliarias más grandes del departamento; Jessica Vanessa

Suárez, Coordinadora del departamento de estudios e investigaciones de la corporación lonja

propiedad raíz de Santander; el profesor Humberto Márquez Pinilla y un asesor jurídico externo

de la corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander. Durante su diseño quedaron

establecidas 35 preguntas divididas en tres Categorías: Diagnóstico Financiero, Diagnóstico

Económico y Diagnóstico Mercadológico. Finalmente se aprobó por unanimidad el “Instrumento

Para el Diagnóstico del Sector Inmobiliario en Santander Debido al Covid-19, en las Líneas de

Arriendo Habitacional y Comercial” (Anexo A). Después de evaluar los costos y características


de 20 diferentes plataformas que ofrecen los servicios de encuestas, se seleccionó la Plataforma

para encuestas de Google Form (https://forms.gle/6GM1wWaYdqwG6LSw8).

Las agencias inmobiliarias que aplicaran el instrumento podían asistir al taller “Migración

a la virtualización de los servicios inmobiliarios 4.0” (Ver Figura 1), esto con un objetivo

estratégico de motivar a la participación de las inmobiliarias en el proyecto de investigación.

4.4.2. Actividades Realizadas.

Después de realizar más de 18 reuniones (Anexo 2) para la planeación, diseño y

ejecución, se llevó a cabo la difusión por medio de emails y de llamadas telefónicas, donde se

contactaron todas las agencias inmobiliarias de la base de datos que recibió el investigador, para

explicarles sobre la importancia del taller y que la manera de participar era diligenciando el

instrumento, aprovechando en el marco del convenio de cooperación interinstitucional entre la

cámara de comercio, la corporación lonja propiedad raíz de Santander y la universidad de

Santander.

Se organizaron todos los detalles del taller y se promocionó la actividad dentro del

gremio y se asignaron las actividades del equipo organizador: La cámara de comercio de

Bucaramanga financió al conferencista del taller, la Universidad de Santander facilitó la

plataforma Zoom de comunicación y la corporación lonja propiedad raíz de Santander apoyó la

difusión de la actividad dentro de sus afiliados.

Finalmente, el taller se realizó con éxito, superando las expectativas de los asistentes

como lo señalaron sus participantes al finalizar el mismo, y se planteó una iniciativa de continuar

con el macroproyecto para el siguiente maestrante. Al taller asistieron más de 70 agencias

inmobiliarias y se logró obtener una muestra de 64 instrumentos aplicados, cuyos resultados se

presentan en este proyecto de investigación.

https://forms.gle/6GM1wWaYdqwG6LSw8


5. Diagnóstico Socio-económico de Santander y de su Mercado Inmobiliario

Conforme lo señala el Plan de Desarrollo Departamental 2020-2023, Santander es uno de

los 32 departamentos que conforman la República de Colombia en la región Centro Oriente junto

con los departamentos de Cundinamarca, Boyacá y Norte de Santander. Limita al sur con

Boyacá, al oriente con Norte de Santander, al norte con Cesar y Norte de Santander y al

occidente con Antioquia y Bolívar, de acuerdo con la Gobernación de Santander (2020).

El departamento tiene una extensión territorial de 30.537 kms2, participando con el 2,6%

de la extensión territorial nacional; cuenta con gran diversidad de pisos térmicos en alturas que

van desde los 100 msnm hasta los 4000 msnm, así mismo, se encuentran temperaturas en el

rango entre los 9 y 32 grados centígrados, alcanzando variaciones importantes en algunas épocas

del año, según la Gobernación de Santander (2020).

En materia demográfica, según el censo, Santander tiene una población proyectada para

2020 de 2’280.000 mil habitantes, de acuerdo con el último Censo Nacional de Población y

Vivienda realizado por el DANE. (2018), en donde el 75,6% de ellos vive en zonas urbanas y el

24,4% en zonas rurales, con una densidad poblacional promedio de 67,2 personas por km2, como

lo indica la fuente citada.

En materia económica, la región ha estado impulsada por las rentas petroleras

permitiéndole ser el segundo departamento con PIB per cápita más alto del país (precios

corrientes 2015-2018) según la Gobernación de Santander (2020), alcanzando una cifra de

$28`599.400, superado solo por Casanare y Meta, lo cual le permite ocupar el primer lugar en

PIB per cápita entre las grandes economías del país. La economía del departamento es

diversificada, su composición del PIB departamental está conformada porcentualmente por el

sector industrial con un 18,5% de participación, seguido por la construcción con el 14,7%, los


establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas con

12,3% y en la administración pública, actividades de servicios sociales, comunales y personales

con el 9,1%, de acuerdo al DANE (2018), citado por la Gobernación de Santander (2020).

En otras palabras, Santander es la cuarta economía más importante del país, con una

participación del 6,9% en el PIB nacional, conforme lo registra la Cámara de Comercio de

Bucaramanga (2020a), la recuperación de la actividad petrolera y el aumento en el consumo, y la

inversión privada en el país están incidiendo en el crecimiento de la economía santandereana a

una tasa del 2,9% en 2019, de acuerdo con la fuente citada.

Cabe considerar que el comercio mundial atraviesa un momento difícil a causa de la

coyuntura de la Covid-19, afectando sus exportaciones con caída del 10%; igual al

comportamiento que presentó Colombia con una reducción del 21,4% afectando los productos

petroleros y los manufactureros; sin embargo, Santander logró un crecimiento de 22,0% en las

exportaciones de productos no minero energéticos durante el 2020, posicionándolo en el puesto

11 en orden de importancia exportadora para esta clase de bienes, además de continuar con la

tendencia creciente que traen estas mercancías desde mediados de 2018, según la Cámara de

Comercio de Bucaramanga (2020b).

Bajo esta lógica, la devaluación del peso frente al dólar, del 37% en 2015 y del 15%-20%

en 2016, según ANIF (2016), ha impulsado considerablemente la dinámica de compradores del

exterior en el mercado inmobiliario de Colombia, dado que el metro cuadrado en dólares es cada

vez menor, lo que atrae a nuevos inversionistas, compensando así el desplome de compradores

locales, conforme lo señala ANIF (2016).

Adicionalmente, el mercado inmobiliario, agrega ANIF (2016), también ha enfrentado

reducciones en su demanda agregada, por cuenta del desplome minero-energético y el


consecuente repunte del desempleo (10% promedio en enero-mayo de 2016 vs. 9.6% del año

anterior), en donde el sector inmobiliario no es una excepción, se ha visto una reducción en la

generación de puestos de trabajo a nivel nacional, pasando de crear 176.000 puestos de trabajo

en abril-junio de 2015 a solo 90.000 en marzo-mayo de 2016 ANIF (2016).

Debe señalarse que FEDELONJAS, agremia a los inmobiliarios de Barranquilla, Bogotá,

Caldas, Valle del Cauca, Bolívar, Cesar, Chocó, Huila, Antioquia, Montería, Nariño, Putumayo,

los Santanderes, Arauca, Quindío, Risaralda, Magdalena, San Andrés, Sucre, Tolima y Casanare,

con más de 1.000 miembros y 10.500 agentes inmobiliarios, tiene más de 40 años de trayectoria

en la construcción de un mercado inmobiliario de calidad, responsabilidad y compromiso con el

desarrollo del país, conforme al documento de FEDELONJAS (s.f.).

De acuerdo con las estadísticas de los censos 2005 – 2018, referenciados por la

Alcaldía Municipal de Bucaramanga (2019), el déficit habitacional de la ciudad se logró reducir

en 1,94%, pasando del 22,23% al 20,29%, descenso jalonado por el déficit cuantitativo, ya que el

déficit cualitativo aumentó 4,15%, según DANE (2020), citado por la Alcaldía Municipal de

Bucaramanga (2019). Las estadísticas del último censo 2018 detallan que el déficit de vivienda

en ciudades capitales se encuentra en 34,59%, ahora bien, es importante analizar que la mayoría

del déficit, en Bucaramanga, es cuantitativo (vivienda nueva) con un 58%, contrario a las

ciudades principales (Cartagena, Barranquilla, Medellín, Cali), donde la mayor proporción la

tiene el déficit cualitativo (mejoramientos) con un nivel del 73%, conforme lo asegura la

Alcaldía Municipal de Bucaramanga (2019).

Con base a la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2019), se presenta a

continuación un diagnóstico de los factores externos que influyen en el desempeño de las

agencias inmobiliarias:


Tabla 2

Amenazas que Influyen en el Desempeño de las Agencias Inmobiliarias

Amenazas

Incremento de la informalidad en el sector.

Bajo control del estado para combatir la informalidad.

Actual coyuntura económica.

Arriendo y seguros directo.

Competencia desleal.

Clientes desleales.

Deficiente servicio al cliente.

Malas prácticas.

Desinformación de la comunidad.

Alta carga tributaria a los propietarios (renta, predial, aportes a la seguridad social).

No cumplimiento de las normas P.O.T, Código de Policía, lavado de activos (dificultad

para arrendar inmuebles para comercio).

Alta rotación de asesores en las inmobiliarias.

Necesidad de capacitación permanente del personal de las inmobiliarias. Nota: Fuente Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander. 2019.

Tabla 3

Oportunidades Para el Desempeño de las Agencias Inmobiliarias

Oportunidades Proyecto de Ley de Intermediación Inmobiliaria.

Buscar una mayor participación en el mercado directo. Ser afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz (confianza en el cliente).

Información estadística sobre el sector inmobiliario. Generar nuevas alianzas diversificación en la prestación de servicios.

Acceso a nuevas tecnologías y utilización de los múltiples canales de publicidad para

promocionar los servicios. Capacitación permanente de todo el personal de las inmobiliarias: programas para la

competitividad y opciones de acreditaciones nacionales e internacionales (CRS –

Realtor). Asociatividad para la prestación de servicios de arrendamiento.

Nota: Fuente Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander. 2019.

Complementando la anterior situación, es importante destacar que las agencias

inmobiliarias ofrecen los siguientes servicios, según la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de

Santander (2019): administración del inmueble, plan de medios para ofertar el inmueble,


selección del arrendatario, visitas al inmueble, realización del inventario, pago de renta mensual

(anticipado/vencido), pago de servicios públicos cuando el inmueble está desocupado, pagos en

línea, mantenimiento, reparaciones y remodelaciones, pago de cuotas de amortización de créditos

hipotecarios en las entidades de crédito, pago de cuotas de administración, cancelación del

impuesto predial y de valorización, préstamos a propietarios, asesoría personalizada,

disponibilidad de una amplia oferta de inmuebles, consecución del inmueble, asesoría integral en

la elaboración y legalización del contrato de arrendamiento.

A los anteriores servicios se agrega el Convenio Bilateral de Corretaje (CBC), de acuerdo

con la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2019), el cual ofrece:

•Una red de inmobiliarias para facilitar la búsqueda y arrendamiento de inmuebles.

•Organización del sistema.

•Beneficios del sistema para las inmobiliarias, propietarios y arrendatarios.

•Establecimiento de condiciones y acuerdo de los valores a pagar por la consecución de

arrendatarios.

•Socialización entre las inmobiliarias afiliadas.

Cabe señalar que los sectores productivos del departamento muestran un incremento y

una participación significativa en el PIB nacional, con excepción de la minería durante el año

2019, sin embargo, las empresas están afectadas en su desempeño a causa de las medidas de

aislamiento preventivo tomadas por el gobierno nacional con motivo de la pandemia ocasionada

por el Coronavirus, según la Cámara de Comercio de Bucaramanga (2020c), conllevando a una

disminución de los niveles productivos y la generación de empleos.

A pesar de las medidas de confinamiento obligatorio, el 24,2% de las compañías

mantuvieron un nivel de ventas similar o superior al del año anterior y el volumen de


contratación para la mayoría de los empresarios permaneció igual para final de año 2020,

conforme lo señala la Cámara de Comercio de Bucaramanga (2020c).

Dentro de este marco, el sector de la construcción con una participación del 8,8% en el

PIB nacional de la construcción, lo sitúa como tercero a nivel nacional en el ranking por

departamentos, sector que desde 2001 está presentando una tasa de crecimiento promedio anual

hasta el 2019 de 6,5%, de acuerdo a la fuente citada; así mismo, en el 2019 para las cinco

principales empresas por sector de la cadena productiva, han mostrado un incremento en sus

ventas frente al 2018 de 19,5% y un índice de rentabilidad positivo cercano al 8,1%,

demostrando que dicha cadena se encontraba en expansión hasta antes del nuevo escenario

económico por cuenta de la Covid-19, conforme a la Cámara de Comercio de Bucaramanga

(2020d).

Ahora bien, el sector de la construcción es un sector líder que influye directamente en la

generación de empleos y en el desempeño general de otros subsectores como el de las agencias

inmobiliarias, empresas que en 2019 alcanzaron unas ventas de 35.6 miles de millones de pesos,

un crecimiento frente al año anterior del 17.1% y una rentabilidad del 13.4%, de acuerdo con los

datos de El Nuevo Siglo (2020).

Desde que se inició el aislamiento obligatorio preventivo en 2020, muchos arrendadores

han dejado de percibir ingresos económicos a raíz de la pandemia, difícil situación dado que, en

el país, el 35% de los colombianos viven en casas arrendadas y el 80% de los negocios están bajo

esa modalidad, de acuerdo a la Lonja de Medellín y Antioquia (2020).

Conforme a datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2020), las inmobiliarias

alcanzaron un total de ventas residenciales en enero 2020 de $5.070.172.000, frente a


$2.911.500.000 en enero de 2019; las ventas de espacios comerciales en enero y febrero de 2020,

según la fuente citada, fueron de $3.205.000.000.

En materia de contratos de arrendamientos, su formalización en el segundo trimestre de

2020 sirve como herramienta cuantitativa para evaluar el impacto que la pandemia del Covid-19

ha generado en el sector inmobiliario en Bucaramanga y su área metropolitana (AMB), a raíz del

aislamiento preventivo obligatorio impuesto por el Gobierno Nacional a través del Decreto 457

de 2020, como lo contempla la Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2020). Este

distanciamiento social empezó a regir a nivel país el 25 de marzo de 2020 y hasta junio del

mismo se autorizó la apertura de las actividades inmobiliarias bajo estrictos protocolos de

bioseguridad, por lo que en los meses de abril y mayo estuvo prácticamente paralizada. En

consecuencia, la caída del segundo trimestre de 2020, frente al mismo periodo del año anterior,

fue de 91,05% pasando de 1.050 contratos formalizados en este periodo de 2019 a 94 en 2020,

conforme lo señala la Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2020).

Se debe precisar que de los 94 contratos formalizados en Bucaramanga y AMB en el

segundo trimestre de 2020, 12 corresponden al segmento comercial y 82 al residencial; mientras

que en el periodo de 2019, de comercio fueron 111 y los de vivienda 939, para un total ese año

de 1.050 contratos de arrendamientos, de acuerdo a la Lonja de Propiedad Raíz de Santander

(2020); en Bucaramanga, los dos primeros renglones de participación de la demanda siguieron el

mismo comportamiento de todo el AMB; el 82,81% de los contratos legalizados fueron de tipo

apartamentos, seguido por los locales que registraron el 12,50% según la Lonja de Propiedad

Raíz de Santander (2020), las oficinas y casas participaron en menor proporción con el 3,13% y

1,56% respectivamente, de acuerdo a la fuente citada.


En este orden de ideas, la mayor participación de las casas y apartamentos sobre los

inmuebles de tipo comercial en Bucaramanga durante el último trimestre vencido del 84.38% de

contratos fueron para vivienda y el 15.63% fue reservado para comercio, como lo señala la Lonja

de Propiedad Raíz de Santander (2020); los barrios de Bucaramanga que concentraron el mayor

número de arrendamientos, según su participación porcentual fueron: San Francisco, Provenza,

Antonia Santos y Ciudadela Real de Minas, todos con el 7,81% de participación y el barrio El

Prado con 6.25% de los contratos de arrendamientos, como lo señala la fuente citada.

En lo esencial, el promedio de canon de arrendamientos por ciudad, Bucaramanga y su

AMB, con base en los 94 contratos formalizados en el periodo en estudio, fueron de $677.012

mensuales para los apartamentos, $1.290.000 mensuales para las casas, $1.231.250 mensuales

para los locales y $900.000 mensuales para las oficinas; la mayoría de los inmuebles de

arrendamiento se concentraron en el estrato 3, según la Lonja de Propiedad Raíz de Santander,

(2020).

La fuente citada evidencia la similitud de promedios para los apartamentos en

Bucaramanga y Floridablanca, los dos municipios que registraron mayor número de contratos

formalizados con 53 y 22, respectivamente; en cuanto a las casas, los tres contratos legalizados

estuvieron repartidos en tres municipios con valores disímiles entre sí; de los diez contratos

formalizados para locales, ocho se concentraron en Bucaramanga, con una media de $1.793.750

mensuales y el promedio de las oficinas de $900.000 mensuales, conforme a la Lonja de

Propiedad Raíz de Santander (2020).

Con lo anterior, se puede concluir que durante el segundo trimestre de 2020 se

formalizaron un total de 94 contratos de arrendamiento correspondientes a 27 inmobiliarias

usuarias del servicio de Biometría, presentándose una histórica reducción del 91,05% frente a los


1.050 contratos registrados en el mismo periodo de 2019, como consecuencia del aislamiento

preventivo obligatorio a raíz de la pandemia, lo que condujo al cierre intempestivo de las oficinas

durante parte del mes de marzo y los meses de abril y mayo, paralizando significativamente la

actividad de los arrendamientos, como lo manifiesta la Lonja de Propiedad Raíz de Santander

(2020).

Resulta claro, según la fuente citada, que en el AMB los contratos destinados a vivienda

aportaran el 87.23%, con 82 contratos del total arrendado y los destinados al comercio

contribuyeron en un 12.77% con 12 contratos. En el AMB, los apartamentos fueron los

inmuebles más demandados con 79 contratos, seguidos por los locales con solo 10 unidades y los

estratos medios fueron los de mayor preferencia en Bucaramanga y su área metropolitana en

medio de la crisis, siendo el estrato 3 el de mayor demanda en Floridablanca, Girón y

Piedecuesta; en Bucaramanga la participación estratificada estuvo liderada por el 4, seguido del

estrato 3, conforme lo señala la Lonja de Propiedad Raíz de Santander (2020).

Se puede resumir que el municipio de Bucaramanga formalizó 64 contratos de

arrendamientos, un 91.59% menos que en el mismo periodo del año anterior, donde el 84.38%

fue destinado a vivienda y el 15.63% a comercio; Floridablanca registró 24 contratos de esta

modalidad, traduciendo esto a un 89,52% menos que el segundo trimestre de 2019, donde el

95.83% fue destinado a vivienda y el 4.17% a comercio; el municipio de Girón legalizó tres

contratos, cifra que reduce en 91,18% a la del periodo del año anterior, el 66,67% fue destinado a

vivienda y el 33.33% a comercio; el municipio de Piedecuesta también formalizó tres contratos,

un 88.46% menos que el mismo periodo de 2019, de acuerdo a la fuente citada.

Finalmente, un aspecto relevante en el departamento en materia mercadológica es la

capacidad de las empresas para asumir nuevos canales de comercialización de sus productos; en


donde las tecnologías de información y comunicaciones desempeñan un papel considerable que

constituye una fuente de ingresos para algunas empresas, de acuerdo con Cámara de Comercio

de Bucaramanga (2020e). A lo que se suma la capacidad de invertir, pues el 70% de las empresas

señalaron que incluyen dentro de sus planes realizar inversiones durante el segundo semestre del

año 2020 para mantener su actividad, situación que muestra el grado de confianza que existe

hacia el ambiente de negocios de la región en el mediano plazo, conforme a la fuente citada;

además, los empresarios santandereanos destacan las ayudas que el gobierno ha ofrecido a la

actividad productiva en temas relacionados con arriendos de locales comerciales, exenciones y

ampliación de pagos a ciertos impuestos y suspensión del cobro de peajes, entre otros, como lo

registra la Cámara de Comercio de Bucaramanga (2020e).


6. Resultados de la Investigación con Base a Diseño y Aplicación del Instrumento

6.1. Procesamiento del Cuestionario

La población de empresas registradas con actividades inmobiliarias en Santander alcanza

un total de 652 conforme lo demuestra la Cámara de Comercio de Bucaramanga (Compite 360),

se analiza una muestra representativa de 64 empresas con el propósito de determinar el

desempeño económico, financiero y mercadológico en los arriendos habitacional y comercial

debido al Covid-19, mostrando unos resultados que se darán a conocer a continuación. Para una

mayor comprensión del lector, después de tabular la información se optó por categorizarla para

efectos prácticos; de igual forma, para efecto de las tablas, se estableció el termino de frecuencia

en referencia a las agencias inmobiliarias encuestadas que pertenecen a la categoría citada.

6.1.1. Sección 1: Diagnóstico Financiero del Sector Inmobiliario.

El propósito de esta sección es determinar la situación financiera del sector inmobiliario,

mediante el análisis de la información de los niveles de riesgo, endeudamiento, liquidez y

rentabilidad.

Tabla 4

Personas que Trabajan Actualmente de Forma Directa por Nómina


Ninguna Persona 1 1.56

De 1 a 15 Personas 41 64.06

De 16 a 30 Personas 10 15.63



Más de 60 Personas 1 1.56

Total 64 100 Nota. Fuente Cuestionario. 2021.

De acuerdo a las respuestas de las agencias inmobiliarias entrevistadas, el 64.06% señalan

que tienen entre uno y 15 trabajadores directos, el 15.63% entre 16 y 30, el 14.06% entre 31 y


45, el 3.13 % de 46 a 60, el 1.56 % más de 60 trabajadores directos y el 1,56% ninguno; cabe

resaltar que el resultado de la tabulación mostró que las 64 agencias tienen un total de 598

trabajadores directos, para un promedio de 9 trabajadores directos.

Figura 4

Número de Trabajadores Directos

Nota. Fuente cuestionario. 2021.

Tabla 5

Puestos de Trabajo Eliminados o Despedidos en las Inmobiliarias, Durante el Periodo de Abril

a octubre de 2020


Ninguna persona 42 65

De 1 a 2 personas 18 28



Total 64 100 Nota. Fuente cuestionario. 2021.

Las agencias inmobiliarias entrevistadas indicaron que no despidieron trabajadores según

el 65%, despidieron entre 1 y 2 trabajadores el 28%, entre 3 y 4 trabajadores el 5% y entre 4 y 5


trabajadores el 2%, cabe resaltar que el resultado de la tabulación mostró que las 64 agencias

eliminaron puesto de trabajo o despidieron un total de 43 trabajadores directos; para un índice de

despidos por parte de las inmobiliarias de Santander del 7.2% (43/598).

Figura 5

Número de Trabajadores Despedidos


Tabla 6

Contratos Laborales Modificados en su Modalidad o en sus Condiciones Salariales, Durante el

Periodo de Abril a Octubre de 2020


Ninguno 39 60.94

De 1 a 10 contratos 21 32.81






Las agencias inmobiliarias encuestadas declaran que no modificaron los contratos

laborales según el 60.94%, modificaron de 1 a 10 contratos el 32,81 %, de 11 a 20 contratos el

3.13%, de 31 a 40 contratos el 1.56% y de 51 a 60 contratos el 1.56 %; el estudio en su

tabulación mostró que el total de contratos modificados es de 187, por lo tanto, cada agencia

modificó en promedio tres contratos aproximadamente.

Figura 6

Número de Contratos Modificados


6.1.1.1. Inmuebles para Arriendo Habitacional. Las siguientes preguntas se refieren a

inmuebles para arriendo habitacional.

Tabla 7

Inmuebles Para Arriendo Habitacional que Administran Inmobiliarias


Ninguno 6 10

De 1 a 750 54 84

De 751 a 1.450 2 3

De 1.451 a 2.200 2 3



Las agencias inmobiliarias encuestadas declaran que administran entre 1 y 750 contratos

de arriendo habitacional según el 84%, entre 751 y 1.450 contratos el 3% y entre 1.451 y 2.200 el

3%, ninguno el 10%. Según los resultados de la tabulación estas agencias administran un total de

19.791 contratos de arriendo habitacional, lo cual significa que cada agencia administra un

promedio aproximado de 309 contratos de arriendo habitacional.

Figura 7

Número de Contratos de Arriendo Habitacional


Tabla 8

Contratos de Arriendo Habitacional Suscritos con Contrato de Fianza


Ninguno 12 19

De 1 a 750 48 75

De 751 a 1.450 2 3

De 1.451 a 2.200 2 3


Las agencias inmobiliarias encuestadas declaran que los contratos de arriendo

habitacional tienen suscritos con fianza entre 1 y 750 contratos de arriendo habitacional según el


75%, entre 751 y 1.450 contratos el 3% y entre 1.451 y 2.200 el 3% y ninguno el 19%, Según los

resultados de tabulación, estas agencias administran un total de 12.287 contratos de arriendo

habitacional con fianza, es decir el 62 % del total de contratos de arriendo habitacional.

Figura 8

Número de Contratos Suscritos con Fianza


Tabla 9

Contratos de Arriendo Habitacional Suscritos con Póliza de Seguro


Ninguno 15 23

De 1 a 750 49 77



habitacional tienen suscritos con póliza de seguro entre 1 y 750 contratos de arriendo

habitacional según el 77% y ninguno el 23%, el estudio de tabulación mostró que estas agencias


administran un total de 7.041 contratos de arriendo habitacional con póliza de Seguro, es decir el

38 % del total de contratos de arriendo habitacional, cada agencia tiene un promedio de 115

contratos con pólizas de seguros en arriendo habitacional.

Figura 9

Número de Contratos con Póliza de Seguros


Tabla 10

Inmuebles Para Arriendo Habitacional en las Inmobiliarias Ofertados en Vitrina y sin Arrendar

(No Comerciales)

Nota. Fuente cuestionario. 2021


Ninguno 6 9

De 1 a 100 38 59

De 101 a 200 11 17

De 201 a 300 3 5

De 301 a 400 3 5

De 401 a 500 3 5

Total 64 100



habitacional ofertados sin arrendar alcanzan entre 1 y 100 de acuerdo al 59%, entre 101 y 200 el

17%, entre 201 y 300 el 5%, entre 301 y 400 el 5%, entre 401 y 500 el 5% y ninguno el 9%; la

tabulación de los datos mostró que estas agencias tienen ofertados un total de 5.870 inmuebles

sin arrendar, resultado que indica que cada agencia tiene un promedio de 92 inmuebles sin

arrendar para habitacional.

Figura 10

Número de Inmuebles Habitacionales sin Arrendar


Tabla 11

Inmuebles de Arriendo Habitacional Retirados de la Inmobiliaria, Durante el Periodo de Abril a

Octubre de 2020 (No Comercial)



Ninguno 17 26

De 1 a 100 41 64

De 101 a 200 3 5

De 201 a 300 3 5

Total 64 100



habitacional retirados de la inmobiliaria son entre 1 y 100 el 64%, entre 101 y 200 el 5%, entre

201 y 300 el 5% y ninguno el 26%; acorde con el estudio en su tabulación mostró que el total de

contratos retirados es de 2.279, resultado que indica que a cada agencia le retiraron un promedio

de 36 inmuebles para habitacional durante el periodo de abril a octubre de 2020, debido a la

Covid-19.

Figura 11

Inmuebles Retirados Durante Abril-Octubre de 2020


6.1.1.2. Inmuebles para Arriendo Comercial. Las siguientes preguntas se refieren a

inmuebles para arriendo comercial.


Tabla 12

Inmuebles Para Arriendo Comercial Administrados en las Inmobiliarias


Las agencias inmobiliarias encuestadas declaran que administran entre 1 y 200 contratos

de arriendo comercial según el 80%, entre 201 y 400 contratos el 9 % y entre 401 y 600 el 3%,

según los resultados de tabulación, estas agencias administran un total de 5.761 contratos de

arriendo comercial, lo cual significa que cada agencia administra un promedio de 90 contratos de

arriendo comercial.

Figura 12

Número de Contratos de Arriendo Comercial



Ninguno 5 8

De 1 a 200 51 80

De 201 a 400 6 9

De 401 a 600 2 3

Total 64 100


Tabla 13

Contratos de Arriendo Comercial Suscritos con Contrato de Fianza (No Póliza de Seguro)


Las agencias inmobiliarias encuestadas declaran que los contratos de arriendo comercial

tienen suscritos con fianza entre 1 y 200 contratos de arriendo comercial según el 13%, entre 201

y 400 contratos el 6% y entre 401 y 600 el 6% y ninguno el 75%, según el resultado del estudio,

estas agencias administran un total de 4.000 contratos de arriendo comercial con fianza, es decir

un promedio de 63 contratos de arriendo comercial con fianza por agencia.

Figura 13

Número de Contratos Comerciales con Fianza



Ninguno 48 75

De 1 a 200 8 13

De 201 a 400 4 6

De 401 a 600 4 6

Total 64 100


Tabla 14

Contratos de Arriendo Comercial Suscritos con Póliza de Seguro (No Fianza de Arrendamiento)



tienen suscritos con póliza de seguro entre 1 y 200 contratos de arriendo comercial según el 63%,

entre 201 y 400 el 3%, y ninguno el 34 %, la tabulación de los datos mostro que estas agencias

administran un total de 2.308 contratos de arriendo comercial con póliza de seguro, es decir el 40

% del total de contratos de arriendo comercial, cada agencia tiene un promedio de 27 contratos

con pólizas de seguros en arriendo comercial.

Figura 14

Número de Contratos Comerciales con Póliza de Seguros



Ninguno 22 34

De 1 a 200 40 63

De 201 a 400 2 3

Total 64 100


Tabla 15

Inmuebles Para Arriendo Comercial Ofertados en Vitrina y sin Arrendar (No Habitacional)



ofertados sin arrendar alcanzan entre 1 y 200 de acuerdo al 91%, entre 201 y 400 el 3%, entre

401 y 600 el 1% y ninguno el 5%; de acuerdo a la tabulación de la información, estas agencias

tienen ofertados un total de 2.841 inmuebles sin arrendar, resultado que indica que cada agencia

tiene un promedio de 44 inmuebles sin arrendar para fines comerciales.

Figura 15

Número de Inmuebles Fines Comerciales sin Arrendar



Ninguno 3 5

De 1 a 200 58 91

De 201 a 400 2 3

De 401 a 600 1 1

Total 64 100


Tabla 16

Inmuebles Para Arriendo Comercial Retirados Durante el Periodo de Abril a Octubre de 2020

(No Habitacional)



retirados de la inmobiliaria son entre 1 y 200 el 70 % y ninguno el 30 %; según el estudio en su

tabulación, el total de contratos retirados es de 776, resultado que indica que a cada agencia le

retiraron un promedio de 12 inmuebles para arriendo comercial durante el periodo de abril a

octubre de 2020, debido al Covid-19.

Figura 16

Número de Contratos Fines Comerciales Retirados Entre Abril-Octubre de 2020



Ninguno 19 30

De 1 a 200 45 70

Total 64 100


6.1.2. Sección 2: Diagnóstico Económico del Sector Inmobiliario.

El propósito de esta sección es obtener un conocimiento cuantitativo de la realidad

existente en el sector inmobiliario, mediante una descripción, evaluación y análisis del

comportamiento de la situación económica y de la realidad actual.

6.1.2.1. Inmuebles para Arriendo Habitacional. Las siguientes preguntas se refieren a

inmuebles para arriendo habitacional.

Tabla 17

Arrendatarios Habitacionales con Acuerdos de Pago (No Comerciales)


Figura 17

Arrendatarios Habitacionales que Suscribieron Acuerdo de Pagos Entre Abril-Octubre de 2020



De 1 a 7 2 3

De 8 a 14 5 8

De 15 a 21 32 50

De 22 a 28 22 34

De 29 a 35 3 5

Total 64 100


Entre 1 y 7 de arrendatarios habitacionales suscribieron acuerdos de pago entre abril-

octubre de 2020 por motivo del Covid-19, según declaran el 3% de las agencias inmobiliarias

encuestadas, entre 8 y 14 el 8% de las mismas, entre 15 y 21 el 50% de estas, entre 22 y 28 el

34%, y entre 29 y 35 arrendatarios habitacionales de acuerdo con el 5 % de las agencias

inmobiliarias encuestadas; según los resultados de la tabulación, señalan un total de 1.835

arrendatarios habitacionales suscribieron acuerdos de pago entre abril-octubre de 2020 a causa

del Covid-19, lo que equivale a un promedio por agencia de 29 arrendatarios por mes que

suscribieron acuerdos de pago en ese período.

Tabla 18

Arrendatarios Habitacionales que Tienen Proceso de Restitución Entre Abril a Octubre de 2020

(No Comercial)


Entre 1 y 5 de arrendatarios habitacionales tienen proceso de restitución entre abril-

octubre de 2020 con motivo de la Covid-19, según declaran el 34% de las agencias inmobiliarias

encuestadas, entre 6 y 10 el 19 % y ninguno el 47%; la tabulación del estudio, señala que un total

de 353 arrendatarios habitacionales tienen un proceso de restitución entre abril-octubre de 2020 a

causa de la Covid-19, lo que equivale a un promedio por agencia de 6 por mes arrendatarios

habitacionales con proceso de restitución en ese período.


Ninguno 30 47

De 1 a 5 22 34

De 6 a 10 12 19

Total 64 100


Figura 18

Arrendatarios Habitacionales con Proceso de Restitución


Tabla 19

Arrendatarios Habitacionales que Cumplieron con los Acuerdos de Pago Entre Abril a Octubre

de 2020 (No Comercial)


Los arrendatarios habitacionales que cumplieron al 100% con los acuerdos de pago

durante el periodo de abril a octubre de 2020 fue del 14% según las agencias encuestadas;

cumplieron entre el 81 y 99% el 33% de los mismo, cumplieron entre el 61 y 80% el 19% de

ellos; cumplieron al 41 y 60% el 16% de las arrendatarios, cumplieron al 21 y 40% el 8% de los


Cumplieron al 100% 9 14

Cumplieron 81 al 99% 21 33




Cumplió 1 al 20% 7 10

Total 64 100


mismos y cumplieron entre el 1 y 20% el 10% de los arrendatarios habitacionales con los

acuerdos de pago durante el periodo de abril a octubre de 2020; estos resultados indican que el

promedio de cumplimiento de los acuerdos de pago de los arriendos habitacionales durante el

periodo de abril a octubre de 2020 fue del 66.6%.

Figura 19

Porcentaje de Cumplimiento de Acuerdos de Pago


Tabla 20

Total de Contratos de Arriendo Habitacional Terminados Anticipadamente Entre Abril a

Octubre de 2020 (No Comercial)



21-27 1 2

14-20 2 3

7-13 4 6

1-6 57 89

Total 64 100


El 89% de las agencias inmobiliarias declaran que entre 1 y 6 contratos de arriendo

habitacional fueron terminados anticipadamente, en cada mes, de abril a octubre de 2020, el

6% entre 7 y 13 contratos, el 3% entre 14 y 20 contratos y el 2% entre 21 y 27 contratos de

arriendo habitacional fueron terminados anticipadamente, en cada mes, de abril a octubre de

2020; de acuerdo con las respuestas, el promedio de contratos habitacionales terminados

anticipadamente fue de 5 contratos mensual.

Figura 20

Número de Contratos Habitacionales Terminados Anticipadamente por Mes


Tabla 21

Contratos de Arriendo Habitacional Reportados en Firme por Incumplimiento en el Pago del

Canon de Arrendamiento Entre Abril a Octubre de 2020 (No Comercial)



6-10 6 9

1-5 58 91

Total 64 100


El 91% de las agencias inmobiliarias declaran que mensualmente entre 1 y 5 contratos de

arriendo habitacional quedaron reportados en firme, por incumplimiento en el pago del canon

de arrendamiento en cada mes, de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19, y el 9%

señalan que entre 6 y 10 contratos de arriendo habitacional quedaron reportados en firme, por

incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en cada mes, de abril a octubre de

2020; de acuerdo a las respuestas tabuladas, el promedio en cada agencia es de 3 contratos

habitacionales que quedaron reportados en firme, por incumplimiento en el pago del canon de

arrendamiento en cada mes, de abril a octubre de 2020.

Figura 21

Número de Contratos Reportados por Incumplimiento



Tabla 22

Estratos Socio-Económicos de Arriendo Habitacional con Mayor Incumplimiento en el

Contrato, Entre Abril a Octubre de 2020


Figura 22

Incumplimiento de Contratos Habitacionales Según Estratos


El estrato socio-económico de arriendo habitacional a nivel de percepción de la

agencias encuestadas que presentó mayor incumplimiento con el contrato, durante el periodo

de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19 es el cuatro (4), conforme lo señalan el 29 %

de las agencias; en su orden el estrato tres (3) de acuerdo al 23% de las agencias; el estrato

cinco (5) el 22% de las inmobiliarias; el estrato dos (2) el 14% de los encuestados; el estrato

seis (6) según el 9% y el menor incumplimiento aparece en el estrato uno (1) conforme al 3%


Estrato 1 2 3

Estrato 2 9 14

Estrato 3 15 23

Estrato 4 18 29

Estrato 5 14 22

Estrato 6 6 9

Total 64 100


de las agencias entrevistadas. Posiblemente este último no aplique por no ser considerado

dentro del portafolio de servicios de la mayoría de las inmobiliarias.

Tabla 23

Arrendatarios Comerciales que Suscribieron Acuerdos de Pago Entre Abril a Octubre de 2020

(No Habitacionales)


Figura 23

Arrendatarios Comerciales con Acuerdo de Pagos en Cada Mes de Abril a Octubre de 2020


El 89% de las agencias encuestadas señalan que los arrendatarios comerciales

suscribieron entre 1 y 15 acuerdos de pago en cada mes, de abril a octubre de 2020, debido a la

Covid-19; el 9 % aseguran que entre 16 y 30 contratos comerciales con acuerdo de pagos por


De 1 a 15 57 89

De 16 a 30 6 9

De 31 a 46 1 2

Total 64 100


mes y el 2 % entre 31 y 46 suscribieron acuerdos de pago por mes, lo cual indica que un

promedio de 1 contrato con acuerdo de pago por mes.

Tabla 24

Arrendatarios Comerciales que Cumplieron con los Acuerdos de Pago Entre Abril a Octubre

de 2020 (No Habitacionales)


Figura 24

Arrendatarios Comerciales que Cumplieron Acuerdos de Pago


100%27%

81-99%34%

61-80%14%

41-60%6%

21-40%5%

1-20%3%

0%11%


100% Cumplió

81% al 99% Cumplió

17

22

27

34

61% al 80% Cumplió

41% al 60% Cumplió

21% al 40% Cumplió

1% al 20% Cumplió

0% Cumplió

9

4

3

2

7

14

6

5

3

11

Total 64 100


El 27% de las agencias encuestadas señalan que todos los arrendatarios comerciales

cumplieron con los acuerdos de pago entre abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19, y el

34% de ellas dice que entre 81 y 99% cumplieron con los acuerdos, el 14% señala que entre el

61 y 80% lo hicieron, lo cual indica que más del 80% de los acuerdos se cumplieron en el 61%

de las agencias encuestadas; así como también el 11% de las agencias encuestadas señala que

ningún arrendatario comercial cumplió con los acuerdos de pago.

Tabla 25

Contratos de Arriendo Comercial Terminados Anticipadamente Entre Abril a Octubre de 2020

(No Habitacional)


El 70% de las agencias encuestadas señalan que entre 1 y 3 contratos los arrendatarios

comerciales cumplieron con los acuerdos de pago entre abril a octubre de 2020, debido a la

Covid-19 y el 30% entre 4 y 6 acuerdos, lo cual indica que un promedio de tres contratos por

mes cumplió acuerdos de pago por agencia.


De 1 a 3 45 70

De 4 a 6 19 30

Total 64 100


Figura 25

Arrendatarios Comerciales que Terminaron Anticipadamente


Tabla 26

Contratos de Arriendo Comercial Reportados en Firme por Incumplimiento en el Pago del

Canon de Arrendamiento Entre Abril a Octubre de 2020 (No Habitacional)



De 1 a 4 60 94

De 5 a 8 4 6

Total 64 100


Figura 26

Arrendatarios Comerciales Reportados por Incumplimiento


El 94% de las agencias encuestadas señalan que entre 1 y 4 contratos comerciales

quedaron reportados por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en cada mes,

entre abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19 y el 6% entre 5 y 8 contratos quedaron

reportados por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en cada mes, lo cual

indica que un promedio de tres contratos por mes quedaron reportados por incumplimiento en

el pago del canon de arrendamiento por agencia.

Tabla 27

Contratos de Arriendo Comercial que Entraron en Proceso de Restitución Entre Abril a

Octubre de 2020 (No Habitacional)



De 1 a 3 62 97

De 4 a 6 2 3

Total 64 100


Figura 27

Contratos Comerciales que Entraron en Proceso de Restitución


El 97% de las agencias encuestadas señalan que entre 1 y 3 contratos comerciales

entraron en proceso de restitución en cada mes, de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-

19 y el 3% entre 4 y 6 contratos entraron en proceso de restitución en cada mes en ese período,

lo cual indica un promedio de dos contratos por mes entraron en proceso de restitución en cada

mes.


Tabla 28

Estrato Socio-Económico de Arriendo Comercial con Mayor Incumplimiento en el Contrato

Entre Abril a Octubre de 2020


El estrato socio-económico de arriendo comercial que presentó mayor incumplimiento

con el contrato, durante el periodo de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19 es el cuatro

(4), conforme lo señalan el 36 % de las agencias; en su orden el estrato tres (3) de acuerdo al

23% de las agencias; el estrato cinco (5) el 16% de las inmobiliarias; el estrato dos (2) el 8% de

los encuestados; el estrato seis (6) según el 14% y el menor incumplimiento aparece en el

estrato uno (1) conforme al 3% de las agencias entrevistadas.

Figura 28

Incumplimiento de Arriendos Comerciales Según Estratos



Estrato 1 2 3

Estrato 2 5 8

Estrato 3 15 23

Estrato 4 23 36

Estrato 5 10 16

Estrato 6 9 14

Total 64 100


6.2. Análisis de las Variables

El objetivo de la investigación es examinar el desempeño económico, financiero y

mercadológico de la Covid-19 en arriendos habitacionales y comerciales; en este sentido, el

cuestionario aplicado a una muestra de 64 agencias inmobiliarias de Santander, como se explicó

en la página 38 del presente documento, es una muestra representativa de una población de 652

agencias en el departamento (ver Figura 3). Esto se procesó de acuerdo a una categorización de

respuestas y aplicando métodos de estadística descriptiva, como se describe en la metodología

del presente proyecto, con el propósito de establecer la participación de cada una en el total

mediante la moda o de mayor frecuencia, lo que permitió la visualización mediante gráficos, la

interpretación de resultados y el cálculo de promedios ponderados.

Al respecto, cabe señalar que lo que ocurre en la muestra se refleja en toda la

población, precisión que es aplicada en el compendio de resultados basados en los datos que se

reportaron en el instrumento que se presenta a continuación.

Tabla 29

Compendio de Resultados Agencias Inmobiliarias de Santander

Nota. Resultados del cuestionario. 2021.

Detalles Resultados

No. de trabajadores directos en promedio por agencia 9 trabajadores

No. de trabajadores directos en total todas las agencias 5.868 trabajadores

Índice de despidos de trabajadores 7.2%

No. de despidos en total todas las agencias entre abril-

octubre 2020 423 trabajadores

No. de contratos laborales modificados en promedio por

agencia 3 contratos/agencia

No. de contratos laborales modificados toda la población 1.956 contratos


A continuación, se muestra el compendio basado en los resultados obtenidos en el

estudio del desempeño del sector inmobiliario en los arriendos habitacional y comercial en las

agencias inmobiliarias de Santander en pandemia del covid-19, a partir de la muestra de 64

agencias inmobiliaria y se proyecta en la población de 652 agencias inmobiliarias registradas en

la cámara de comercio de Bucaramanga (Ver figura 3).

Tabla 30

Compendio de Resultados de Arriendos Habitacionales

Detalles Resultados

No. de inmuebles habitacionales por agencia 309 inmueble

No. de inmuebles habitacionales toda la población 201.468 inmueble

No. de contratos habitacionales en promedio afianzados 194 contratos

No. de contratos habitacionales de toda la población con fianza 126.488 contratos

No. de contratos habitacionales en promedio con póliza de

seguros 115 contratos

No. de contratos habitacionales de toda la población con póliza

de seguros 74.980 contratos

No. de inmuebles habitacionales en promedio sin arrendar 92 inmuebles

No. de contratos habitacionales sin arrendar de toda la

población 59.984 contratos

No. de contratos habitacionales en promedio retirados 36 contratos

No. de contratos habitacionales retirados toda la población 23.472 contratos

No de arrendatarios habitacionales promedio con acuerdo de

pagos 29/ mes

No de arrendatarios habitacionales totales con acuerdo de pagos 18.908/mes

Nota. Resultados del cuestionario. 2021.


Tabla 31

Compendio de Resultados de Arriendos Comerciales

Detalles Resultados

No. de inmuebles comerciales administrados en

promedio

90 inmuebles

No. de inmuebles comerciales que administra toda

la población

58.680 inmuebles

No. de contratos comerciales por agencia con fianza 63 contratos

No. de contratos comerciales con fianza 41.076 contratos

No. de contratos comerciales por agencia con póliza

de seguros

27 contratos

No. de contratos comerciales de toda la población

con póliza seguros

17.604 contratos

No. de inmuebles comerciales promedio sin

arrendar

44 inmuebles

No. de inmuebles comerciales sin arrendar toda la

población

28.688 inmuebles

No. de inmuebles comerciales retirados en el

período

12 inmuebles

No. de inmuebles comerciales retirados en el

período toda la población

7.824 inmuebles

No. de arrendatarios comerciales que suscribieron

acuerdo de pagos

1/mes

No. de arrendatarios comerciales totales con

acuerdo pagos

4.564 arrendatarios

No. de arrendatarios comerciales en promedio

cumplieron acuerdos

5 arrendatarios

No. de arrendatarios comerciales toda la población

cumplieron acuerdos

3.260 arrendatarios

No. de contratos terminaron anticipadamente 3 contratos

No. de contratos terminaron anticipadamente toda

la población

1.956 contratos

No. de contratos reportados por incumplimiento en

promedio

3 contratos

No. de contratos reportados por incumplimiento en

total

1.956 contratos

No. de contratos en proceso de restitución en

promedio

2 contratos

No. de contratos en proceso de restitución toda la

población

1.304 contratos

Incumplimiento de contratos por estratos. 4(36%),3(23%),5(16%),

6(14%), 2(8%), 1(3%). Nota. Resultados del cuestionario. 2021.


A continuación de visualizan gráficamente el compendio de resultados de la investigación

de acuerdo al cuestionario.

Figura 29

Efectos Laborales Durante la Pandemia en Inmobiliarias de Santander

Nota. Fuente compendio de resultados con base a investigación. 2021.

Figura 30

Comparativo Arriendos de Inmobiliarias de Santander en Pandemia

Nota. Fuente compendio de resultados con base a investigación. 2021.


7. Hoja de Ruta Según Plan de Acción Para la Recuperación del Sector Inmobiliario de

Santander

7.1. Fundamentos del Plan de Acción

Con el propósito de mitigar el impacto económico, financiero y mercadológico de la

Covid-19 en los arriendos habitacional y comercial en las agencias inmobiliarias de Santander, se

propone una hoja de ruta que oriente el Plan de Acción de estas empresas para contribuir a su

fortalecimiento en las relaciones con los grupos de interés, consolidación en los segmentos de

mercados que atienden, diversificación de su portafolio y protocolización de alianzas estratégicas

en el marco de la época de pandemia.

Cabe resaltar que la ejecución del Plan de Acción que se presenta a continuación es

responsabilidad de los Gerentes de las Agencias Inmobiliarias de Santander.


Tabla 32

Plan de Acción de las Agencias Inmobiliarias en Época de Pandemia

Estrategias Metas Actividades Indicadores

Integrativas

Consolidar a las Agencias

Inmobiliarias en el mercado de

arrendamientos de Santander

Realizar una segmentación del

mercado habitacional y

comercial.

Organizar una base de datos de

los clientes reales y potenciales

Implementar el programa CRM

(Customer Relationship

Manager) o de relaciones con los

clientes.

Potencial por segmentos

habitacional y comercial

No. de clientes reales y

potenciales que demanden

arrendamientos.

Nivel de satisfacción del cliente

Competitivas Lograr una fidelización de los

clientes

Diseñar una estrategia creativa

para compra de espacios en

medios de comunicación.

Diseñar campaña publicitaria

institucional.

Comunicar beneficios a los

estratos de mayor

incumplimiento.

Inversión publicitaria.

No. de Agencias Inmobiliarias.

No. de contratos incurridos en

incumplimiento.

Conservadoras Diversificar el portafolio de

servicios

Investigar los segmentos de

mercado para identificar

expectativas de los clientes.

Ofrecer tarifas selectivas y

diferenciales.

Gestionar la asignación de

subsidio para la construcción,

adquisición y/o mejoramiento de

vivienda.

Servicios ofrecidos.

Servicios esperados.

No de tarifas especiales.

Déficit de vivienda.


Tabla 33 (Continuación)

Plan de Acción de las Agencias Inmobiliarias en Época de Pandemia

Estrategias Metas Actividades Indicadores

Defensivas Optimizar los recursos

disponibles de cada agencia

Formalizar convenios para

alianzas estratégicas con otras

agencias del país.

Aprovechar las ayudas ofrecidas

por el Gobierno Nacional en

época de pandemia.

Gestionar el Riesgo de Desastres,

para el aseguramiento de la

sostenibilidad, la seguridad

territorial, los derechos e

intereses colectivos, mejorando la

calidad de vida de las

poblaciones.

No de agencias inmobiliarias en

alianza

Subsidios, impuestos,

financiamientos de intereses de

mora y de servicios públicos.

Población vulnerable.

Nota. Fuente diseño propio. 2021.

En lo esencial, esta Plan de Acción para las agencias inmobiliarias de Santander constituye un espacio de articulación entre

el sector empresarial, académico, público e institucional, para promover iniciativas, proyectos y acciones que apunten al mejoramiento

de la productividad y competitividad de estas empresas y por ende al mejoramiento de la calidad de vida de los santandereanos, con

participación de todos los actores involucrados como Gobernación de Santander, FEDELONJAS, Lonja de Propiedad Raíz del

departamento y de otros departamentos, Cámara de Comercio de Bucaramanga y La Comisión Regional de Competitividad e

Innovación (CRCI) – Santander Competitivo, entre otros.


7.2. Ayudas Ofrecidas por el Gobierno Nacional a los Empresarios

Con motivo de la pandemia ocasionada por la Covid-19, el Gobierno Nacional ofreció las

siguientes ayudas a los empresarios conforme lo señala la Cámara de Comercio de Bucaramanga

(2020e):

Subsidio equivalente al 40% de un salario mínimo para los trabajadores de las empresas

que hayan tenido una disminución de 20% en su facturación.

Ampliación del plazo para el pago de impuestos de renta para fin de año.

Líneas de financiamiento y respaldo crediticio con: Fondo Nacional de Garantías,

Bancoldex, Banco Agrario, Findeter.

Ampliación del plazo para el pago de impuestos a las ventas correspondiente al periodo

marzo a abril hasta el 30 de junio.

Ampliación del plazo para el pago de impuestos al consumo correspondiente al periodo

marzo a abril hasta el 30 de junio.

Suspensión del cobro de peajes durante el aislamiento preventivo obligatorio a los

vehículos de servicios de salud, transporte de bienes de salud, de consumo y de primera

necesidad.

No se podrán hacer desalojos, cobrar intereses de mora y se congelan los precios del

arrendamiento para las actividades comerciales.

Implementación de financiamiento en facturas de servicios públicos a usuarios

comerciales e industriales que no puedan pagar.

Implementación de medidas para disminuir temporalmente la cotización al Sistema

General de Pensiones Subsidio equivalente al 50% de la prima de junio para todos los

trabajadores de las empresas que devenguen hasta 1 millón de pesos.


Suspensión del pago de sobretasa al sector eléctrico para prestadores de servicios

turísticos.

Terminación unilateral de contratos de arrendamiento de locales comerciales para los

arrendatarios que lleven más de dos meses sin percibir ingresos.

Exención del impuesto sobre las ventas—IVA a todos los servicios de hotelería y

turismo en el país hasta el 31 de diciembre de 2020.


8. Conclusiones

Es importante precisar que desde que se inició el aislamiento obligatorio preventivo en

2020, muchos arrendadores han dejado de percibir ingresos económicos a raíz de la pandemia,

dado que, en el país, el 35% de los colombianos viven en casas arrendadas y el 80% de los

negocios están bajo esa misma modalidad.

Es así como la mayor participación la tienen las casas y apartamentos en comparación

con los inmuebles de tipo comercial en Bucaramanga; durante el último trimestre vencido del

2020, el 84.38% de contratos fueron para vivienda y el 15.63% fue reservado para comercio.

Para el periodo abril a octubre de 2020, se realizó la presente investigación a la población

de empresas registradas con actividad inmobiliaria en Santander, que alcanzan un total de 652

conforme a la Cámara de Comercio de Bucaramanga (Ver figura 3), analizada a través de una

muestra representativa de 64 empresas con el propósito de determinar el comportamiento en los

arriendos habitacional y comercial con base a cuestionario aplicado a la muestra.

De acuerdo con las respuestas de las agencias inmobiliarias entrevistadas, las 64 agencias

tienen un total de 598 trabajadores directos, cada agencia inmobiliaria de Santander tiene un

promedio de 9 trabajadores directos.

Las agencias inmobiliarias entrevistadas indicaron respecto al periodo citado, según

respuestas y cálculos propios, que el índice de despidos de parte de las inmobiliarias de

Santander es del 7.2% del total de empleados. Así mismo, el total de contratos modificados es de

187, por lo tanto, cada agencia modificó en promedio tres contratos de arrendamientos. Las

agencias inmobiliarias en Santander administran un total de 201.468 inmuebles para arriendo

habitacional, según respuestas y cálculos propios, cada una tiene un promedio de 309 contratos

de arriendo habitacional.


Por otro lado, las agencias declararon que los contratos de arriendo habitacional tienen

suscritos con fianza el 62 % del total de contratos de arriendo habitacional y el 38% con pólizas

de seguros; los inmuebles de arriendo habitacional ofertados y sin arrendar en promedio de 92

inmuebles por inmobiliaria. En esta misma línea, los contratos de arriendo habitacional retirados

de la inmobiliaria alcanzan un promedio de 36 inmuebles para arriendo habitacional, retirados

durante el periodo anteriormente citado.

Vale la pena destacar que las agencias Santandereanas administran un promedio de 90

contratos de arriendo comercial; los contratos de arriendo comercial tienen suscritos con fianza

un promedio de 63 contratos por agencia y un promedio de 27 contratos con pólizas de seguros.

Las agencias inmobiliarias encuestadas declararon que los contratos de arriendo

comercial ofertados sin arrendar tienen en promedio de 44 inmuebles por agencia; los contratos

de arriendo comercial retirados de la inmobiliaria alcanzan un promedio de 12 por agencia,

durante el periodo de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19.

Un total de 1.835 arrendatarios habitacionales suscribieron acuerdos de pago entre abril y

octubre de 2020, a causa del Covid-19, lo que equivale a un promedio por agencia de 29

arrendatarios en cada mes. Por otra parte, los arrendatarios habitacionales que tienen proceso de

restitución alcanzan un promedio de 6 procesos por agencia mensualmente entre abril y octubre

de 2020.

Los arrendatarios habitacionales según resultados indican que la tasa promedio de

cumplimiento de los acuerdos de pago durante el periodo de abril a octubre de 2020 es del

66.6%. De acuerdo con las respuestas, en lo que respecta a los contratos de arriendo

habitacional, cada agencia tiene cinco contratos habitacionales en promedio, que fueron

terminados anticipadamente.


Las agencias inmobiliarias declararon que en promedio por agencia 3 contratos de

arriendo habitacional que quedaron reportados en firme por incumplimiento en el pago del

canon de arrendamiento durante abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19.

El estrato socio-económico de arriendo habitacional que las agencias percibieron que

presentó mayor incumplimiento con el contrato, durante el periodo de abril a octubre de 2020,

debido a la Covid-19, es el estrato cuatro (4), conforme lo señalan el 29 % de las agencias, en

su orden, el estrato tres (3) de acuerdo al 23% de las agencias, el estrato cinco (5) según el 22%

de las inmobiliarias, el estrato dos (2) acorde al 14% de los encuestados, el estrato seis (6)

según el 9% y el menor incumplimiento aparece en el estrato uno (1) conforme lo señala el 3%

de las agencias entrevistadas.

Las agencias encuestadas señalaron que los arrendatarios comerciales suscribieron en

promedio un contrato con acuerdos de pago por mes, de abril a octubre de 2020; los

arrendatarios comerciales cumplieron un promedio de cinco acuerdos mensuales por agencia

entre abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19.

De acuerdo a cálculos propios, cada agencia encuestada tienen un promedio mensual de

tres contratos que cumplieron su acuerdo, de igual manera, tienen en promedio de tres

contratos por mes que quedaron reportados por incumplimiento en el pago del canon de

arrendamiento por agencia. En promedio dos contratos comerciales entraron en proceso de

restitución en cada mes, de abril a octubre de 2020, debido a la Covid-19.

El estrato socio-económico de arriendo comercial que las agencias inmobiliarias

percibieron con mayor incumplimiento con el contrato, durante el periodo de abril a octubre de

2020, debido a la Covid-19 es el cuatro (4), conforme lo señalan el 36 % de las agencias; en su

orden el estrato tres (3) de acuerdo al 23% de las agencias; el estrato cinco (5) como lo señaló


16% de las inmobiliarias; el estrato dos (2) el 8% de los encuestados; el estrato seis (6) según

el 14% y el de menor incumplimiento aparece el estrato uno (1) conforme al 3% de las

agencias entrevistadas.

Con el propósito de mitigar los impactos económico, financiero y mercadológico de la

Covid-19 en los arriendos habitacional y comercial en las agencias inmobiliarias de Santander se

propuso un Plan de Acción para estas agencias inmobiliarias y contribuir con su fortalecimiento

en las relaciones con los grupos de interés, consolidación en los segmentos de mercados que

atienden, diversificación de su portafolio y protocolización de alianzas estratégicas en el marco

de la época de pandemia.


9. Recomendaciones

Continuar con el macroproyecto enmarcado en la firma del convenio de cooperación

interinstitucional entre la Universidad de Santander, la Cámara de Comercio de Bucaramanga y

la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Santander, el cual beneficiará a todos los participantes

de este.

Las agencias inmobiliarias deben capacitar a sus trabajadores en la implementación de

las acciones que permitan garantizar la continuidad de las actividades de manera virtual, digital

y/o remota, así como la protección integral de los colaboradores que estén presentes en las

instalaciones o lugares de trabajo.

Las agencias inmobiliarias deben establecer métodos de pago virtuales, incorporación de

firmas digitales de documentos y contratos, y presentar sus bienes inmuebles y servicios

inmobiliarios usando las redes sociales y las diferentes tecnologías de la información y

comunicación disponibles actualmente en el mercado.

Las agencias inmobiliarias deben establecer un análisis de riesgo más detallado con los

arrendatarios, para definir la garantía del pago de los contratos de arrendamiento, ya sea con

contrato de fianza o con póliza de seguro, siendo este último el más recomendado por el

maestrante.

Las agencias inmobiliarias como intermediarias no deben usar el porcentaje de utilidad

por concepto de la administración del inmueble, en el pago de las garantías del cumplimiento del

contrato de arrendamiento, este pago debe correr por cuenta del propietario quien finalmente es

el beneficiario.

Todos los inmuebles arrendados y sin excepción, deben tener contrato firmado, con una

garantía de pago durante todo el tiempo del contrato.


Las agencias inmobiliarias deben garantizar que los propietarios y los arrendatarios

conozcan muy bien las condiciones establecidas en sus respectivos contratos.

Las agencias inmobiliarias y, mientras dure la pandemia o hasta alcanzar la inmunidad

de rebaño en Colombia, deben adoptar medidas de control administrativo para la reducción de la

exposición, tales como la flexibilización de turnos y horarios de trabajo, así como propiciar el

trabajo remoto o trabajo en casa de las áreas administrativas.

Además, deberán solicitar la asistencia y asesoría técnica de la ARL para verificar

medidas y acciones adoptadas a sus diferentes actividades.

Proveer a los empleados los elementos de protección personal que deban utilizarse para

el desarrollo y cumplimiento de las actividades laborales, y velar por la debida utilización y

cumplimiento.

Los empleados de las agencias inmobiliarias deberán reportar al jefe inmediato cualquier

síntoma o caso de contagio que llegase a tener en su lugar de trabajo, su familia, la existencia de

casos familiares, para que se adopten las medidas correspondientes.

Velar por el cumplimiento de medidas sobre el uso adecuado de tapabocas, lavado de

manos y distanciamiento físico, y teniendo en cuenta los mecanismos de limpieza y desinfección

de elementos e insumos de uso habitual, superficies, equipos de uso frecuente, el manejo de

residuos producto de la actividad o sector.

Optimizar la ventilación del lugar y el cumplimiento de condiciones higiénico-sanitarias.

Aprovechar debidamente las ayudas económicas y tributarias ofrecidas por el Gobierno

Nacional a los empresarios


Establecer los mecanismos de seguimiento y evaluación en la implementación del Plan

de Acción presentados en este documento, para asegurar su cumplimiento y adoptar medidas

correctivas.

Coordinar con los prestadores de servicios de salud y las Empresas Administradores de

los Planes de Beneficios en Salud, las acciones pertinentes para la restauración de los servicios

de salud a partir de la evaluación del riesgo de transmisión, que garantice la continuidad y

seguridad de la atención de las personas durante las fases de mitigación y control de la

emergencia sanitaria por Covid-19.

Implementar los protocolos de bioseguridad para mitigar, controlar y realizar un manejo

adecuado de la pandemia por Covid-19 en todas las agencias inmobiliarias.


Apéndices

Apéndice A. Instrumento de Investigación


Apéndice B. Agenda de Reuniones Realizadas

Reunión inicial todo el equipo de trabajo Sep. 10/20 (Lonja, CCB, UDES).

Reunión Lonja Sep. 11/20 ( Departamento de estudios e investigaciones de la Lonja).

Reunión Lonja Sep. 14/20 (Director Lonja, Coordinadora de departamento de estudios e

investigaciones).

Reunión Lonja Sep. 16/20 (Coordinadora de departamento de estudios e

investigaciones).

Reunión Lonja Sep. 18/20 (Departamento de estudios e investigaciones).

Reunión Dirección de Investigación Sep.19/20 (Ing. Humberto Márquez).

Reunión asesoría jurídica y legal. Sep. 22/20 (Dr. Rafael Gómez, Coordinadora de

departamento de estudios e investigaciones).

Reunión de todo el equipo de trabajo Sep. 24/20 (Lonja, CCB, UDES).

Reunión Afinación del Instrumento Oct 3/20 (Lonja, CCB, UDES).

Reunión Afinación del Instrumento y establecer el convenio. Oct 16/20 (Lonja, CCB,

UDES).

Reunión Dirección de Investigación Oct 20/20 (Dra. Henly Flórez, Coordinadora de

departamento de estudios e investigaciones).

Reunión de todo el equipo de trabajo Oct. 22/20 (Lonja, CCB, UDES).

Corrección del Instrumento Oct 29/20 (Lonja, CCB, UDES).

Taller de Marketing Digital Nov 12/20 (Lonja, CCB, UDES).

Reunión Dirección de Investigación Dic. 9/20 (Dra. Henly Flórez).

Reunión Dirección de Investigación Dic. 16/20 (Dra. Henly Flórez).


Reunión de resultados todo el equipo de trabajo Dic. 17/20 (Lonja, CCB, UDES).

Entrega de informe ejecutivo Marzo 19/21 (Lonja, CCB, UDES).


Apéndice C. Listado de Plataformas para Aplicación de Encuestas

HubSpot

SurveyMonkey

SurveySparrow

Survey Kiwi

SoGoSurvey

Typeform

Encuesta

Survicate

Survio

Qualtrics

Crowdsignal

SurveyPlanet

Tesi

Google Forms

SurveyGizmo

Encuesta Fácil

QuestionPro

Zoho Survey

SurveyLegend

Limesurvey


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