Lic. Guillermo Romero Pacheco

Octubre 2007

Cómo Afecta la Economíaal Mercado Inmobiliario

CONTENIDO

1.-ENTENDIENDO LA ECONOMÍA

2.-VARIABLES ECONÓMICAS QUE AFECTAN EL MERCADOINMOBILIARIO

3.-UN EJEMPLO DE TRES

4.- CÓMO PUEDO INTERPRETAR LOS CAMBIOSECONÓMICOS

5.- CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS

6.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

ECONOMÍA:

Los Economistas tratamos de descubrircómo funciona el mundo económico.Hacemos una distinción entre dos tipos deafirmaciones : *Lo Que Es = Afirmación Positiva. *Lo Que Debería de Ser = Normativa

La tarea de la Ciencia Económica consisteen descubrir afirmaciones positivascongruentes con lo que observamos y estonos ayuda a comprender el mundoeconómico.Esta labor puede dividirse en 3 pasos :1.-Observación y Medición.2.-Construcción de Modelos.3.-Comprobación de los Modelos.

ECONOMÍA :

Una Definición de Hoy “Freakonomics “

La Economía , en el fondo ,representa el estudio de losincentivos : el modo en que laspersonas obtiene lo que desean onecesitan, especialmente cuandootras personas desean o necesitanlo mismo.

La Economía es una ciencia social,NO BASTA LA ECONOMÍA , PARAEXPLICAR TODOS LOSFENÓMENOS ECONÓMICOS, SEREQUIERE UN ENFOQUEMULTIDISCIPLINARIO .

ENTENDIENDO LA ECONOMÍAENTENDIENDO LA ECONOMÍA

PRODUCTO INTERNO BRUTO ( PIB ) : Es el valor totalPRODUCTO INTERNO BRUTO ( PIB ) : Es el valor totalde la producción de Bienes y Servicios , de la economía dede la producción de Bienes y Servicios , de la economía deun país en un período determinado, normalmente un año.un país en un período determinado, normalmente un año.

INFLACIÓN : Es el aumento sostenido en el nivel generalINFLACIÓN : Es el aumento sostenido en el nivel generalde precios de la Economía de un país. En México se midede precios de la Economía de un país. En México se midea través del Índice Nacional de Precios al Consumidora través del Índice Nacional de Precios al ConsumidorINPC , que es un promedio ponderado del movimientoINPC , que es un promedio ponderado del movimientoque tienen los precios de un grupo de más de 800 Bienes yque tienen los precios de un grupo de más de 800 Bienes yServicios. Existen otros índices.Servicios. Existen otros índices.

TASA DE CRECIMIENTO REAL : Es la tasa expresadaTASA DE CRECIMIENTO REAL : Es la tasa expresadaen porcentaje del crecimiento de una variable económica,en porcentaje del crecimiento de una variable económica,una vez descontado el efecto de la Inflación.una vez descontado el efecto de la Inflación.

OJO : PARA DESCONTAR LA INFLACIÓN SE OJO : PARA DESCONTAR LA INFLACIÓN SEDIVIDE , NO SE RESTA.DIVIDE , NO SE RESTA.

EJEMPLO DEL CALCULO DEEJEMPLO DEL CALCULO DEUNA TASA REAL DEUNA TASA REAL DE

CRECIMIENTOCRECIMIENTO

SÍ LAS VENTAS DE UNA EMPRESASÍ LAS VENTAS DE UNA EMPRESAAUMENTARON 20% Y LA TASA DEAUMENTARON 20% Y LA TASA DEINFLACIÓN FUE DEL 5%¿CUÁL ES LA TASAINFLACIÓN FUE DEL 5%¿CUÁL ES LA TASAREAL DE CRECIMIENTO?REAL DE CRECIMIENTO?

20-5= 15% NO20-5= 15% NO 1.201.20 ----- = 1.14-1 X 100 = 14% SI----- = 1.14-1 X 100 = 14% SI 1.051.05

ENTENDIENDO LA ECONOMÍAENTENDIENDO LA ECONOMÍA

TASA DE INTERÉS : Es el precio que tiene el dinero, se puede verTASA DE INTERÉS : Es el precio que tiene el dinero, se puede vercomo un costo (tasas activas de los bancos ) y se ve también como uncomo un costo (tasas activas de los bancos ) y se ve también como unrendimiento ( tasas pasivas de los bancos ).rendimiento ( tasas pasivas de los bancos ).

COSTO DE OPORTUNIDAD : La alternativa de más alto valor queCOSTO DE OPORTUNIDAD : La alternativa de más alto valor quesacrificamos para obtener algo.sacrificamos para obtener algo.

ELASTICIDAD PRECIO DE LA DEMANDA : Mide la sensibilidadELASTICIDAD PRECIO DE LA DEMANDA : Mide la sensibilidadde la Demanda de un producto o servicio , cuando hay un cambio en elde la Demanda de un producto o servicio , cuando hay un cambio en elprecio. Se obtiene dividiendo el cambio porcentual en la cantidadprecio. Se obtiene dividiendo el cambio porcentual en la cantidaddemandada, entre el cambio porcentual del precio, sí es mayor que 1 esdemandada, entre el cambio porcentual del precio, sí es mayor que 1 esElástica y sí es menor a 1 es Inelástica. También podemos medir laElástica y sí es menor a 1 es Inelástica. También podemos medir laElasticidad Ingreso de la Demanda.Elasticidad Ingreso de la Demanda.

TIPO DE CAMBIO : Es simplemente el precio de una monedaTIPO DE CAMBIO : Es simplemente el precio de una monedarespecto a otra. Ejemplo : Pesos / Dólar Americanorespecto a otra. Ejemplo : Pesos / Dólar Americano

ESTADO DE RESULTADOSESTADO DE RESULTADOSCONTABLE VS ECONÓMICOCONTABLE VS ECONÓMICO

EJEMPLO :UNA PERSONA TIENE UN NEGOCIOEJEMPLO :UNA PERSONA TIENE UN NEGOCIOPROPIO EN DONDE TRABAJA DE TIEMPOPROPIO EN DONDE TRABAJA DE TIEMPOCOMPLETO Y GENERA70 000 AL MES DECOMPLETO Y GENERA70 000 AL MES DEINGRESOS, TIENE GASTOS FIJOS DE 25 000,INGRESOS, TIENE GASTOS FIJOS DE 25 000,UTILIZA UN LOCAL PROPIO CUYA RENTA LEUTILIZA UN LOCAL PROPIO CUYA RENTA LEPODRÍA DEJAR 8 000 MENSUALES, PIDIÓ UNPODRÍA DEJAR 8 000 MENSUALES, PIDIÓ UNPRÉSTAMO DE 500 000 A UNA TASA FIJA DEL 12%PRÉSTAMO DE 500 000 A UNA TASA FIJA DEL 12%ANUAL, ADEMÁS INVIRTIÓ CAPITAL PROPIO PORANUAL, ADEMÁS INVIRTIÓ CAPITAL PROPIO POR1 000 000 Y RENUNCIÓ A UN TRABAJO EN DONDE1 000 000 Y RENUNCIÓ A UN TRABAJO EN DONDEGANABA 18 000 AL MES.GANABA 18 000 AL MES.

CALCULAR EL ESTADO DE RESULTADOSCALCULAR EL ESTADO DE RESULTADOSCONTABLE Y EL DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA.CONTABLE Y EL DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA.

ESTADO DE RESULTADOSESTADO DE RESULTADOSCONTABLE VS ECONÓMICOCONTABLE VS ECONÓMICO

ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE :ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE : Ingresos 70 000Ingresos 70 000 -Gastos de O. 25 000-Gastos de O. 25 000 ---------- ---------- UAFIR 45 000UAFIR 45 000 -Gastos Financieros 5 000-Gastos Financieros 5 000 --------- --------- UAIR 40 000UAIR 40 000 -Impuesto Renta. 11 200-Impuesto Renta. 11 200 ----------- ----------- Utilidad Neta 28 800Utilidad Neta 28 800

ESTADO DE RESULTADOSESTADO DE RESULTADOSCONTABLE VS ECONÓMICOCONTABLE VS ECONÓMICO

ESTADO DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICAESTADO DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA Ingresos 70 000Ingresos 70 000 Costos de Oportunidad :Costos de Oportunidad : Explícitos :Explícitos : Gastos de O. 25 000Gastos de O. 25 000 Intereses P. 5 000Intereses P. 5 000 --------- --------- Total Explícitos 30 000Total Explícitos 30 000 Implícitos :Implícitos : Sueldo Perdido 18 000Sueldo Perdido 18 000 Renta Perdida 8 000Renta Perdida 8 000 Intereses Perdidos 10 000Intereses Perdidos 10 000 --------- --------- Total Implícitos 36 000Total Implícitos 36 000 Total Costos de Oportunidad 66 000Total Costos de Oportunidad 66 000 UAIR 4 000UAIR 4 000 -Impuesto sobre la renta 1 120-Impuesto sobre la renta 1 120 CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA 2 880CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA 2 880

GLOBALIZACIÓN

Hoy impera en el mundo un sistemaeconómico capitalista globalizado.

Las diferencias en el nivel y calidad devida de los países reside principalmente ensus políticas sociales y fiscales internas,una vez dado un crecimiento económico.

Comienza en la década de los 80’s.

- El colapso del sistema comunista y elfin de la guerra fría.

- El movimiento hacia el liberalismo: lademocracia en lo político y el libremercado en lo económico. Estatendencia implica la reducción delpapel del Estado en la economía.

.- La Tercera Revolución Industrial queimplica cambios drásticos en latecnología, la organización y lasrelaciones sociales y políticas.

FACTORES QUE CONTRIBUYERON A LA CRECIENTE GLOBALIZACIÓN

Vivimos en una economía globalque se caracteriza no sólo por elLibre Comercio de bienes y serviciossino más aún, por la libre circulaciónde capitales.

Los tipos de interés, los tipos decambio y las cotizaciones bursátilesen diversos países están íntimamenteinterrelacionados y los mercadosfinancieros globales ejercen una graninfluencia sobre las condicioneseconómicas.

El resultado es un gigantesco sistemacirculatorio, que toma capital en losmercados financieros y las institucionesfinancieras del centro y después lobombea a la periferia directamente enforma de créditos e inversiones de carterao indirectamente a través de corporacionesmultinacionales.

El sistema capitalista global gobiernanuestras vidas del mismo modo quecualquier régimen gobierna la vida de laspersonas.

La analogía del imperio está justificadapor que el sistema capitalista globalgobierna efectivamente a quienespertenecen a él y no es fácil abandonarlo.

Lejos de buscar el equilibrio, estáempeñado en la expansión. En estesentido, presenta escazas diferencias conrespecto a Alejandro Magno o Atila elHuno. La diferencia es que ahora laexpansión no es tanto en territoriosgeográficos (colonias), sino comoinfluencia sobre la vida de las personas.

Las grandes empresas, dedican hoy mucho másrecursos y esfuerzos a la innovación, investigación,comercialización y mercadotecnia; que al procesode fabricación, éste normalmente lo contratan porfuera (out-sourcing).

La velocidad de la información, gracias a loscambios tecnológicos en las comunicaciones.

Libre circulación de capitales.

Estratificado: (No se puede decir que si le vendesal mercado de California, le estas vendiendo almercado Americano o que si le vendes al mercadode París, le estas vendiendo al mercado deFrancia.

La función económica ha llegado a tener prioridadsobre otras funciones.

EL SISTEMA PRESENTA HOY ALGUNAS CARACTERÍSTICAS NOVEDOSAS

EFECTOS DE LA GLOBALIZACIÓN

Económicos: (Interdependencia mundial,Competitividad, Integración de empresas,establecimiento de multinacionales, costos detransporte, reducción de barreras arancelarias,crisis financieras, práctica comercialesdesleales, entre otros.).

Políticos: (Soberanía, cuestiones militares,terrorismo, etc).

Sociales: (Educación, derechos humanos,religión, protección del medio ambiente, etc).

Culturales.

VARIABLES QUE AFECTAN EL

MERCADO INMOBILIARIO

TASAS DE INTERÉS.TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB.MIGRACIÓN.TASA DE NATALIDAD.TIPO DE CAMBIO.DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO.ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN DEVIVIENDAS.DATOS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN.IMPUESTOS.

ESTANDO EN ELMERCADO

INMOBILIARIO HAYQUE DAR

SEGUIMIENTO A :

VENTA DE UN AUTO

VENTA DE UNA ACCIÓN

VENTA DE UN BIEN INMUEBLE

1.-¿QUÉ PASA CON EL VALOR DEL BIEN ALMOMENTO DE ADQUIRIRLO ?

2.-¿QUÉ RELACIÓN EXISTE CON LAS TASAS DEINTERÉS Y EL TIPO DE CAMBIO?

3..-¿ CUÁL ES SU VALOR DE MERCADO ?

4.-¿ CUÁL ES SU VALOR REAL ?

5.-¿ QUÉ TIPO DE COMPRADOR TENGO ,CONSUMIDOR FINAL O ESPECULATIVO ?

UN EJEMPLO DE TRES

INTERPRETANDO LAINTERPRETANDO LAECONOMÍAECONOMÍA

ESCOGER MUY BIEN LAS VARIABLES QUEESCOGER MUY BIEN LAS VARIABLES QUESE VAN A ANALIZAR.SE VAN A ANALIZAR.

SEPARAR LAS CAUSAS DE LOS EFECTOS.SEPARAR LAS CAUSAS DE LOS EFECTOS. CUIDADO CON LA CUIDADO CON LA ““ FALACIA DE FALACIA DE

COMPOSICIÓN COMPOSICIÓN ““ : ESTO ES CUANDO HAY : ESTO ES CUANDO HAYUNA AFIRMACIÓN FALSA DE QUE LO QUEUNA AFIRMACIÓN FALSA DE QUE LO QUEES CIERTO PARA LAS PARTES LO ES PARAES CIERTO PARA LAS PARTES LO ES PARATODO Y VICEVERSA.TODO Y VICEVERSA.

CUIDADO CON LA CUIDADO CON LA ““FALACIA POST HOC FALACIA POST HOC ““ : :ERROR DE RAZONAMIENTO SEGÚN ELERROR DE RAZONAMIENTO SEGÚN ELCUAL , UN PRIMER EVENTO , PROVOCÓ UNCUAL , UN PRIMER EVENTO , PROVOCÓ UNSEGUNDO.SEGUNDO.

Desa

celer

ació

n

Hoy en día en México tenemos una economíaque cercana a los 840 mil millones dedólares.

Para este año la expectativa es que estacrezca en 3.1 por ciento, significando unadesaceleración en referencia al año anterior.

Este año 2007 se espera una desaceleración económica anivel mundial, que afectará a nuestro país.

Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

La economía de los Estados Unidos equivale a 15.6 veces de la deMéxico y actualmente pasa por una desaceleración económica,provocada por su crisis hipotecaria.

1. Mayor oferta que demanda.2. Desequilibrio en precios (mayor crecimiento

en precio de la vivienda que el ingreso)3. Exceso de crédito hipotecario con

deficiencia en sus reglas.

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EEUU Excl. Alta Tecnología

México

EEUU Alta Tecnología (eje

derecho)

Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

La producción industrial de nuestro país está fuertemente ligadaa la de los Estados Unidos, no obstante que en el sector de alta tecnologíatenemos una gran rezago.

Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

Es así que en el crecimiento del PIB de nuestro país se comienza a sentir ladesaceleración económica, en el primer semestre de este año se logrócrecer a una tasa del 2.7 por ciento. Por su parte el sector terciario fue el que máscreció con 3.7 por ciento, en tanto que el sector secundario tan solo logró un 0.7 porciento.

Crisis de 1995

Crisis de 1986

Crisis de 1982

Déficits Públicos

Crisis de 1995

La inflación está en un nivel anualizado (de julio 2006 a julio 2007) en 4.14 por ciento, porencima de la meta anual del 3 por ciento. Sin embargo, esta muestra relativaestabilidad que permite optimizar la toma de decisiones en materia deinversión.Por su parte las tasas de interés muestran estabilidad.

Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.

Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.

Gracias a que la inflación no ha mostrado cambios abruptos y a las facilidades que otorgasistema financiero, es que las tasas de interés que se cobran por créditohipotecario son las más bajas, 12.6 por ciento.

CRISIS HIPOTECARIA EN LOSCRISIS HIPOTECARIA EN LOSESTADOS UNIDOSESTADOS UNIDOS

En Estados Unidos, la aceleración de la producción industrial trasladoEn Estados Unidos, la aceleración de la producción industrial trasladosus efectos al PIB, que en el 2006 comenzó a sus efectos al PIB, que en el 2006 comenzó a expanderseexpanderse rápidamente rápidamente5.6 %.5.6 %.

Sin embargo en respuesta a las mayores tasas de interés a Corto Plazo,Sin embargo en respuesta a las mayores tasas de interés a Corto Plazo,la Inversión residencial cayó drásticamente y el enfriamiento della Inversión residencial cayó drásticamente y el enfriamiento delMercado Inmobiliario , moderó la Demanda de los consumidores.Mercado Inmobiliario , moderó la Demanda de los consumidores.

Los precios de las Viviendas que habían estado subiendo un 10 % porLos precios de las Viviendas que habían estado subiendo un 10 % poraño, disminuyeron a un ritmo anualizado del 1.2 %, en el terceraño, disminuyeron a un ritmo anualizado del 1.2 %, en el tercertrimestre del 2006.trimestre del 2006.

Como resultado , el aumento del patrimonio de los hogares seComo resultado , el aumento del patrimonio de los hogares sedesaceleró y las operaciones para obtener liquidez a partir de ladesaceleró y las operaciones para obtener liquidez a partir de larevalorización de las viviendas que impulsaron el crecimiento del PIB ,revalorización de las viviendas que impulsaron el crecimiento del PIB ,hasta 1 punto porcentual durante 2000-2005, se ubicaron en valoreshasta 1 punto porcentual durante 2000-2005, se ubicaron en valoresnegativos.negativos.

Al mismo tiempo la contribución de la Inversión Residencial alAl mismo tiempo la contribución de la Inversión Residencial alcrecimiento del PIB cayó .crecimiento del PIB cayó .

CRISIS HIPOTECARIA EN LOSCRISIS HIPOTECARIA EN LOSESTADOS UNIDOSESTADOS UNIDOS

En Agosto de este año hace crisis el mercado, teniendo los Bancos CentralesEn Agosto de este año hace crisis el mercado, teniendo los Bancos Centralesque inyectar miles de millones de dólares para dar liquidez.que inyectar miles de millones de dólares para dar liquidez.

Actualmente renacen los temores por créditos Actualmente renacen los temores por créditos ““ subprime subprime ““ y la caída en el y la caída en elmercado inmobiliario. Por ejemplo los despidos de trabajadores en Agosto , enmercado inmobiliario. Por ejemplo los despidos de trabajadores en Agosto , enlos Estados Unidos se incrementaron 85 % respecto al mes anterior, en partelos Estados Unidos se incrementaron 85 % respecto al mes anterior, en partepor la reducción de puestos de trabajo que se ha registrado en el sectorpor la reducción de puestos de trabajo que se ha registrado en el sectorfinanciero, ligado a la problemática de los créditos hipotecarios de bajafinanciero, ligado a la problemática de los créditos hipotecarios de bajacalidad.calidad.

En Septiembre la venta de viviendas en Estados Unidos cayó un 8%, su peorEn Septiembre la venta de viviendas en Estados Unidos cayó un 8%, su peordesempeño desde 1999.desempeño desde 1999.

El sector registra su situación más difícil en 16 años.El sector registra su situación más difícil en 16 años. El precio intermedio en una vivienda bajó a 211 700 dólares, una baja de 4.2%El precio intermedio en una vivienda bajó a 211 700 dólares, una baja de 4.2%

estos últimos meses.estos últimos meses. Con respecto a las regiones de Estados Unidos, las ventas registraron unCon respecto a las regiones de Estados Unidos, las ventas registraron un

descenso de 10% en el noreste, un 9.9% en el oeste, un 75 en la región centraldescenso de 10% en el noreste, un 9.9% en el oeste, un 75 en la región centraly un 65 en el sur.y un 65 en el sur.

Ayer aquí en México, el Banco de México determinó aumentar la tasa deAyer aquí en México, el Banco de México determinó aumentar la tasa deinterés en 0.25 puntos , debido en parte a está crisis inmobiliaria .interés en 0.25 puntos , debido en parte a está crisis inmobiliaria .

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONESSOBRE LA INFORMACIÓN DE LAECONOMÍA:

Determinar claramente las variableslocales, nacionales e internacionalesque afectan mi mercado.

Tener claridad de mi nicho demercado, sin perder de vista elcomportamiento del mercado engeneral.

Conocer a detalle el perfil de micomprador , para prever los hechoseconómicos que le afectan.

Si tengo dudas, no interpretarlas,asesorarme por quien conozca eltema.

SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO:

*Diferenciar claramente las características y diferencias delos mercados Comercial y Residencial, así como el deinterés social o popular.

*El comprador potencial de una vivienda para su uso ,reúne características muy diferentes que , el inversionistaespeculador.

*Saber hacer o por lo menos interpretar , las valuacionesde proyectos a través de técnicas financieras.

*En épocas de expansión económica , así como en las derecesión, siempre habrá oportunidades y clientesdeseosos de ellas.

Esquemas de comercialización de China y la India.

Oligopilios Trasnacionales.

Crecimiento de la unión Europea.

Esquema Internacional de Pensiones.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

CONCLUSIONES YCONCLUSIONES YRECOMENDACIONESRECOMENDACIONES

Tomar en cuenta el Costo de Oportunidad yTomar en cuenta el Costo de Oportunidad ylo que suceda en el mercado financiero.lo que suceda en el mercado financiero.

Finalmente No entrar en Pánico , recordarFinalmente No entrar en Pánico , recordarsiempre las reglas de la Inversión y nosiempre las reglas de la Inversión y nodudar de su EXPERIENCIA Y SENTIDOdudar de su EXPERIENCIA Y SENTIDOCOMÚN.COMÚN.

¡GRACIAS PORSU ATENCIÓN!