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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS

CARRERA DE ECONOMÍA CON MENCIÓN EN ECONOMÍA

INTERNACIONAL Y GESTIÓN EN COMERCIO EXTERIOR

TRABAJO DE TITULACIÓN, PREVIO A LA OBTENCIÓN

DEL TÍTULO DE ECONOMISTA

TEMA:

“LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA

INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA

CIUDAD DE GUAYAQUIL. PERIODO 2016-2018”

AUTOR:

JOHN ALEXANDER KRAVAROVICH LÓPEZ

TUTOR:

ECON. VLADIMIR SORIA FREIRE, MSC

GUAYAQUIL-ECUADOR, ABRIL 2019

II

FACULTAD: CIENCIAS ECONÓMICAS

CARRERA: ECONOMÍA

UNIDAD DE TITULACIÓN

FICHA DE REGISTRO DE TESIS/TRABAJO DE GRADUACIÓN TÍTULO Y SUBTÍTULO: LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE

LA CIUDAD DE GUAYAQUIL. PERIODO 2016-2018

AUTOR JOHN ALEXANDER KRAVAROVICH LÓPEZ

TUTOR: ECON. VLADIMIR SORIA FREIRE, MSC

INSTITUCIÓN: UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

UNIDAD/FACULTAD: CIENCIAS ECONÓMICAS

MAESTRÍA/ESPECIALIDAD: ECONOMÍA CON MENCIÓN EN ECONOMÍA INTERNACIONAL Y GESTIÓN EN COMERCIO

EXTERIOR

GRADO OBTENIDO: ECONOMISTA

FECHA DE PUBLICACIÓN: ABRIL 2019 No. DE PÁGINAS: 57

ÁREAS TEMÁTICAS: MACROECONOMÍA

ESTADÍSTICA

POLÍTICA ECONÓMICA

PALABRAS CLAVES:

CRÉDITO, SECTORES ECONÓMICOS, LEY DE PLUSVALÍA, BANCA PRIVADA, SECTOR

INMOBILIARIO.

RESUMEN::

El segmento inmobiliario es de suma importancia para el desarrollo económico del Ecuador y en particular para la ciudad de

Guayaquil, en una sociedad que vive inmersa en una burbuja económica e incierta a causa de las medidas gubernamentales

como es el caso de la Ley de Plusvalía, El volumen del crédito otorgado por la banca privada en el año 2018 es de

$157.973.932,31 7 dólares americanos, compuesto por 1643 operaciones crediticias, en el año 2017 fueron 1616 operaciones

crediticias llegando a una suma desembolsada de $148.663.999,45 y en el 2016 cerrando con 1421 operaciones crediticias

representando un desembolso de $ 120.722.193,74 Esto muestra un lento crecimiento en los entre los períodos 2018 – 2017 en

comparación 2016. El presente trabajo tiene como objetivo el estudio de los créditos de la banca privada y de los sectores

económicos de la ciudad de Guayaquil, con el fin de conocer el impacto que tuvo la Ley de Plusvalía.

ADJUNTO PDF: SI NO

CONTACTO CON EL AUTOR: TELÉFONO: 0958998767 E-mail: [email protected]

CONTACTO CON LA INSTITUCIÓN: NOMBRE: ECON. NATALIA ANDRADE MOREIRA

TELÉFONO: 2293083 EXT. 108

E-mail: www.ug.edu.ec

III

Guayaquil, 02 de abril del 2019

FACULTAD: CIENCIAS ECONÓMICAS CARRERA: ECONOMÍA


CERTIFICACIÓN DEL TUTOR REVISOR

Habiendo sido nombrado ANA ESPINOZA DE JANON, tutor revisor del trabajo de

titulación LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN

EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL. PERÍODO 2016-

2018, certifico que el presente trabajo de titulación, elaborado por JOHN ALEXANDER

KRAVAROVICH LÓPEZ, con C.I. No. 0927376178, con mi respectiva supervisión

como requerimiento parcial para la obtención del título de ECONOMISTA, en la Carrera

de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas, ha sido REVISADO Y

APROBADO en todas sus partes, encontrándose apto para su sustentación.

___________________________

ECON. ANA ESPINOZA DE JANON

C.I. No. 092388579-2

IV



LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL USO NO COMERCIAL DE LA

OBRA CON FINES NO ACADÉMICOS

Yo, KRAVAROVICH LÓPEZ JOHN ALEXANDER con C.I. No. 0927376178 certifico que los

contenidos desarrollados en este trabajo de titulación, cuyo título es “LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU

INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL.

PERIODO 2016-2018” son de mi absoluta propiedad y responsabilidad Y SEGÚN EL Art. 114 del CÓDIGO

ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN*,

autorizo el uso de una licencia gratuita intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra

con fines no académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso del mismo, como fuera

pertinente.

KRAVAROVICH LÓPEZ JOHN ALEXANDER

C.I. No. 0927376178

*CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN

(Registro Oficial n. 899 - Dic./2016) Artículo 114.- De los titulares de derechos de obras creadas en las instituciones de educación

superior y centros educativos.- En el caso de las obras creadas en centros educativos, universidades, escuelas politécnicas, institutos

superiores técnicos, tecnológicos, pedagógicos, de artes y los conservatorios superiores, e institutos públicos de investigación como

resultado de su actividad académica o de investigación tales como trabajos de titulación, proyectos de investigación o innovación,

artículos académicos, u otros análogos, sin perjuicio de que pueda existir relación de dependencia, la titularidad de los derechos

patrimoniales corresponderá a los autores. Sin embargo, el establecimiento tendrá una licencia gratuita, intransferible y no exclusiva

para el uso no comercial de la obra con fines académicos.

V

FACULTAD: CIENCIAS ECONÓMICAS

CARRERA: ECONOMÍA


CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD

Habiendo sido nombrado Econ. Vladimir Soria Freire, tutor del trabajo de titulación, certifico que el

presente trabajo de titulación ha sido elaborado por JOHN ALEXANDER KRAVAROVICH

LÓPEZ, con mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para la obtención del título de

Economista.

Se informa que el trabajo de titulación: “LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA

INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL. PERIODO

2016-2018” ha sido orientado durante todo el periodo de ejecución en el programa anti-plagio (indicar el

nombre del programa anti-plagio empleado) quedando el _6___% de coincidencia.

Econ. Vladimir José Soria Freire

Tutor

C.I. 092008981-0

VI



Guayaquil, 07 de ABRIL del 2019

ECONOMISTA CHRISTIAN WASHBURN HERRERA COORDINADOR DE FORMACIÓN FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL Ciudad. -Guayaquil. -

De mis consideraciones:

Envío a Ud. el Informe correspondiente a la tutoría realizada al Trabajo de Titulación “LA LEY

DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA CIUDAD

DE GUAYAQUIL. PERIODO 2016-2018”, de la estudiante JOHN ALEXANDER KRAVAROVICH LÓPEZ,

indicando ha cumplido con todos los parámetros establecidos en la normativa vigente:

• El trabajo es el resultado de una investigación.

• El estudiante demuestra conocimiento profesional integral.

• El trabajo presenta una propuesta en el área de conocimiento.

• El nivel de argumentación es coherente con el campo de conocimiento.

Adicionalmente, se adjunta el certificado de porcentaje de similitud y la valoración del trabajo de

titulación con la respectiva calificación.

Dando por concluida esta tutoría de trabajo de titulación, CERTIFICO, para los fines pertinentes, que

el estudiante está apto para continuar con el proceso de revisión final.

Atentamente,

Econ. Vladimir José Soria Freire, MSc C.I. 092008981-0

VII

Dedicatoria.

A mis hijos, quienes son mi fuerza,

motivación, orgullo e inspiración.

A mi esposa por su amor,

paciencia y apoyo incondicional,

sin ella no hubiera podido dar este

paso. A mi madre por creer

siempre mí.

VIII

Agradecimiento.

A mi tutor: Econ. Vladimir Soria,

gracias por su apoyo, paciencia,

guía, exigencia y ayuda que me

brindó en la realización de este

proyecto.

Gracias por su amistad que me

permitió aprender más.

IX

Índice general

Índice de Tablas .................................................................................................................................... XI

Índice de figuras ................................................................................................................................... XII

Índice de anexos .................................................................................................................................. XIII

Resumen ............................................................................................................................................ XIV

Introducción ......................................................................................................................................... 1

Capítulo I .............................................................................................................................................. 2

Generalidades de la investigación ....................................................................................................... 2

1.1 Planteamiento del problema ...................................................................................................... 2

1.2 Formulación del problema ......................................................................................................... 3

1.3 Objetivo general y específico ..................................................................................................... 3

1.3.1 Objetivo general................................................................................................................... 3

1.3.2 Objetivos específicos. ........................................................................................................... 3

1.4 Justificación e importancia ........................................................................................................ 3

1.5 Hipótesis ...................................................................................................................................... 4

Capítulo II ............................................................................................................................................. 5

Marco Teórico ...................................................................................................................................... 5

2.1 Sector inmobiliario ecuatoriano. ............................................................................................... 5

2.1.1 Antecedentes. ....................................................................................................................... 6

2.1.2 Definición del mercado inmobiliario. ................................................................................. 7

2.1.3 Conceptos claves para entender el sector inmobiliario. .................................................... 7

2.1.4 Costos de transacción. ......................................................................................................... 9

2.1.5 Clasificación del mercado inmobiliario. ........................................................................... 11

2.1.6 Segmentos del mercado inmobiliario. .............................................................................. 11

2.1.7 Segmentos del Mercado Administración Inmobiliaria. .................................................. 11

2.1.8 Importancia en la economía. ............................................................................................. 11

2.1.9 El ciclo del mercado inmobiliario. .................................................................................... 11

2.1.10 Ciclos del mercado inmobiliario. .................................................................................... 11

2.2 Sector inmobiliario Ecuatoriano ............................................................................................. 12

2.2.1 El desplome inmobiliario en Ecuador. ............................................................................. 12

2.2.2 Reactivación del sector inmobiliario. ............................................................................... 13

2.2.3 Desembolsos acumulados períodos 2013 – 2018. ............................................................. 15

2.3 Marco legal ............................................................................................................................... 15

Capítulo III ......................................................................................................................................... 20

X

Metodología de la Investigación ........................................................................................................ 20

3.1 Tipo de investigación ................................................................................................................ 20

3.1.1 Según el enfoque. ............................................................................................................... 20

3.1.2. Según el objeto de estudio ................................................................................................ 20

3.1.3. Según la profundidad de estudio. .................................................................................... 20

3.2. Método aplicado a la investigación ......................................................................................... 20

3.2.1. Inductivo. .......................................................................................................................... 20

3.3. Técnicas aplicadas a la investigación ..................................................................................... 20

3.4. Procedimientos de investigación ............................................................................................. 20

3.5 Método Delphi .......................................................................................................................... 21

3.5.1 Análisis de los resultados de las encuestas ....................................................................... 21

Capítulo IV ......................................................................................................................................... 30

Sector Inmobiliario ............................................................................................................................ 30

4.1 Mercado inmobiliario ............................................................................................................... 30

4.2 Reactivación del Sector Inmobiliario ...................................................................................... 30

4.3 Tasas de crédito hipotecario .................................................................................................... 32

4.4 Montos desembolsados crédito hipotecario ............................................................................ 33

4.5 BIESS – desembolsos enero a mayo 2016 y enero a mayo 2017 ............................................ 33

4.6 Análisis inmobiliario en el ecuador 2017 ................................................................................ 33

4.7 Inversión del sector inmobiliario a causa de la ley de plusvalía ............................................ 37

4.8 Situación del sector inmobiliario durante y después de la ley de plusvalía (2016 -2018) .... 38

4.9 Situación del sector de la construcción. .................................................................................. 49

4.10 Análisis de las encuestas realizadas a profesionales del Sector Inmobiliario ..................... 51

Conclusiones ....................................................................................................................................... 53

Recomendaciones ............................................................................................................................... 55

Bibliografía ......................................................................................................................................... 56

XI

Índice de Tablas

Tabla 1. Análisis horizontal comparativo entre períodos..................................................................... 15

Tabla 2. Tarifa para liquidar el Impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de

inmuebles ............................................................................................................................................. 19

Tabla 3. Factores que afectan a la compra / venta de Bienes y Raíces ................................................ 21

Tabla 4. Medidas que pudiesen impulsar al mercado inmobiliario ..................................................... 22

Tabla 5. Promedio de transacciones de compraventa de Bienes y raíces. ........................................... 23

Tabla 6. Producto más afectado por Valor de Venta. 2016- 2018 ....................................................... 24

Tabla 7. Ley de plusvalía ..................................................................................................................... 25

Tabla 8. Programas de vivienda social 2018 ....................................................................................... 26

Tabla 9. Situación actual del país, impulsa los arriendos y ralentiza las ventas ................................. 27

Tabla 10. Precio metro cuadrado se ajusta a la realidad local ........................................................... 28

Tabla 11. Crecimiento de Instituciones financieras ............................................................................. 31

Tabla 12. Desembolsos enero a mayo 2016 y enero a mayo 2017 ....................................................... 33

Tabla 13. Operaciones y montos de créditos inmobiliarios enero - diciembre 2016 ............................ 39

Tabla 14. Operaciones y montos de créditos inmobiliarios enero - diciembre 2017 ............................ 42

Tabla 15. Operaciones y montos crediticios periodo enero a noviembre 2018 .................................... 45

XII

Índice de figuras

Figura 1 Tasas del sistema financiero en el segmento de crédito inmobiliario. Tomado de (Banco Central del

Ecuador, 2019). Elaborado por John Kravarovich ............................................................................................ 10 Figura 2. Desembolsos acumulados. Adaptado de Banco Central del Ecuador. Elaborado por John Kravarovich

......................................................................................................................................................................... 14

Figura 3. Evolución de desembolsos en número de operaciones 2013 – 2018. Adaptado de (Super Intendencia

de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ......................................................................................... 15 Figura 4. Factores que afectan a la compra y venta de bienes y raíces. Elaborado por John Kravarovich ....... 22 Figura 5. Medidas que el Estado debe tomar. Elaborado por John Kravarovich .............................................. 23 Figura 6. Promedio de transacciones de Compraventa de Bienes Raíces. Elaborado por John Kravarovich .... 24 Figura 7. Propiedad más afectada 2016 -2018. Elaborado por John Kravarovich ............................................ 25 Figura 8. Ley de plusvalía. Elaborado por John Kravarovich ........................................................................... 26 Figura 9. Año 2018 se redujo el impulso en los programas de vivienda social. Elaborado por John Kravarovich

......................................................................................................................................................................... 27 Figura 10. Crisis económica actual, ralentiza las ventas. Elaborado por John Kravarovich ............................. 28 Figura 11. Precio metro cuadrado a la realidad del mercado. Elaborado por John Kravarovich ..................... 29 Figura 12. Tasas de intereses en el sector inmobiliario. Tomado de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017).

Elaborado por John Kravarovich ...................................................................................................................... 32 Figura 13. Desembolsos. Tomado de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017). Elaborado por John

Kravarovich ...................................................................................................................................................... 32 Figura 14 Comparativo mercado inmobiliario residencial 2016 -2017.Tomado de (Marketwatch, 2017).

Elaborado por John Kravarovich ...................................................................................................................... 34 Figura 15. Números de proyectos residenciales por rango de precios. Tomado de (Marketwatch, 2017).

Elaborado por John Kravarovich ...................................................................................................................... 35 Figura 16. Unidades disponibles por rango de precios. Tomado de (Marketwatch, 2017). Elaborado por John

Kravarovich ...................................................................................................................................................... 35

Figura 17. Estados constructivos proyectos residenciales. Tomado de (Marketwatch, 2017). Elaborado por John

Kravarovich. ..................................................................................................................................................... 36 Figura 18 Porcentaje descuento compra vivienda al contado período 2007 – 2016. Tomado de (Marketwatch,

2017). Elaborado por John Kravarovich ........................................................................................................... 37 Figura 19. Operaciones crediticias del sector inmobiliario Guayaquil 2016. Adaptado de (Super Intendencia de

Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich.............................................................................................. 40 Figura 20. Monto colocado - Créditos Inmobiliarios enero - diciembre 2016. Adaptado de (Super Intendencia

de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ......................................................................................... 41 Figura 21. Operaciones crediticias del segmento inmobiliario enero a diciembre 2017. Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ...................................................................... 43 Figura 22. Monto colocado enero a diciembre 2017, créditos inmobiliarios Adaptado de (Super Intendencia de

Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich.............................................................................................. 44 Figura 23- Operaciones de créditos inmobiliarios enero a noviembre 2018 Adaptado de la Superintendencia de

Bancos. Elaborado por John Kravarovich ........................................................................................................ 46 Figura 24. Montos de créditos inmobiliarios concedidos enero a noviembre 2018 Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ...................................................................... 47 Figura 25. Desembolsos - Montos de créditos inmobiliarios 2018 - 2016 CFN. Adaptado de (Super Intendencia

de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ......................................................................................... 47 Figura 26. Operaciones de créditos sector inmobiliario - Banco Guayaquil 2016 – 2018 Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ...................................................................... 48 Figura 27. Operaciones de créditos inmobiliarios - Banco Pichincha 2016 - 2018 Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ...................................................................... 48 Figura 28. Operaciones de créditos inmobiliarios - Banco del Pacífico 2016 -2018. Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich ...................................................................... 49 Figura29. Situación del sector de la construcción. Tomado de (Diario El Telegrafo, 2017) .............................. 49

XIII

Índice de anexos

No se encuentran elementos de tabla de ilustraciones.

XIV



“La ley de plusvalía y su incidencia en la inversión en el sector inmobiliario de la ciudad

de Guayaquil. Periodo 2016-2018”.

Autor: JOHN ALEXANDER KRAVAROVICH LÓPEZ

Tutor: Econ. Vladimir Soria Freire, MSc

Resumen

El segmento inmobiliario es de suma importancia para el desarrollo económico del Ecuador y

en particular para la ciudad de Guayaquil, en una sociedad que vive inmersa en una burbuja

económica e incierta a causa de las medidas gubernamentales como es el caso de la Ley de

Plusvalía, El volumen del crédito otorgado por la banca privada en el año 2018 es de$

$157.973.932,31 7 dólares americanos, compuesto por 1643 operaciones crediticias, en el año

2017 fueron 1616 operaciones crediticias llegando a una suma desembolsada de

$148.663.999,45 y en el 2016 cerrando con 1421 operaciones crediticias representando un

desembolso de $ 120.722.193,74 Esto muestra un lento crecimiento en los entre los períodos

2018 – 2017 en comparación 2016. El presente trabajo tiene como objetivo el estudio de los

créditos de la banca privada y de los sectores económicos de la ciudad de Guayaquil, con el fin

de conocer el impacto que tuvo la Ley de Plusvalía. Para esta investigación se realiza un estudio

documental mediante recolección de datos de fuente primaria y secundaria, y para una mejor

visualización se lo hará con la ayuda de tablas y figuras

Palabras Clave: Crédito, sectores económicos, ley de plusvalía, banca privada, sector

inmobiliario.

XV



124/5000

“The law of surplus value and its impact on investment in the real estate sector of the

city of Guayaquil. Period 2016-2018”.

Autor: John Alexander Kravarovich López

Tutor: Econ. Vladimir Soria Freire, MSc

Abstract

The real estate segment is of utmost importance for the economic development of Ecuador and

in particular for the city of Guayaquil, in a society that is immersed in an economic bubble and

uncertain because of governmental measures such as the Goodwill Law, The volume of credit

granted by private banks in 2018 is $ 157,973,932.31, 7 US dollars, made up of 1,643 credit

operations. In 2017, there were 1,616 credit operations reaching a disbursed amount of $

148,663,999.45 and in 2016 closing with 1421 credit operations representing a disbursement of

$ 120,722,193.74 This shows a slow growth in the periods 2018 - 2017 compared to 2016. The

objective of this study is the study of bank loans private sector and the economic sectors of the

city of Guayaquil, in order to know the impact of the Goodwill Law. For this research a

documentary study is made by collecting data from primary and secondary sources, and for a

better visualization it will be done with the help of tables and figures

Keywords: Credit, economic sectors, law of surplus value, private banking, real estate

sector

1

Introducción

El presente tema de investigación es el estudio “LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU

INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE

GUAYAQUIL. PERIODO 2016-2018”. El crédito inmobiliario es importante tanto para las

instituciones financieras como para los usuarios financieros, convirtiéndose en una

intermediación, para que la economía se pueda dinamizar y así contribuir al Producto Interno

Bruto del país. Este estudio ayuda a conocer el impacto de la ley de plusvalía sobre el volumen

de crédito inmobiliario para la ciudad de Guayaquil y en cuales se han visto afectados en la

cartera de créditos de los bancos privados y público.

En el Primer capítulo, se examina la problemática de la asignación de los créditos por

parte de la banca privada, el objeto del trabajo investigativo, hipótesis, justificación, que son de

guías para el desarrollo de la investigación.

En el Segundo capítulo, se trata un análisis de los créditos inmobiliarios y segmentos

inmobiliarios y su importancia en la economía ecuatoriana.

En el capítulo III se apreciará la metodología del trabajo de investigación y finalmente

en el cuarto capítulo se aborda el estudio de los sectores económicos y participación de la banca

privada en el volumen de crédito para los sectores económicos de Guayaquil. Todos estos temas

llevan a las conclusiones del trabajo investigativo y resultados de las encuestas realizadas a los

agentes inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil.

En el capítulo IV, se incluye un análisis a fondo del sector inmobiliario, mercado, tasas

de créditos hipotecarios, y análisis estadísticos de las colocaciones y desembolsos de los

períodos 2016 – 2018.

Finalmente se presentan las conclusiones y recomendaciones del estudio.

2

“LA LEY DE PLUSVALÍA Y SU INCIDENCIA EN LA INVERSIÓN EN EL SECTOR

INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL. PERIODO 2016-2018”

Capítulo I

Generalidades de la investigación

1.1 Planteamiento del problema

En los últimos tiempos, el sector inmobiliario ha tenido que soportar todo tipo de

diagnósticos respecto a su situación, sus afectaciones y comportamiento, los cuales en muchos

casos se han quedado cortos, incompletos o inconclusos, y que antes de beneficiar al sector lo

distraen de su verdadera realidad. Esto provoca el deterioro de la confianza en muchos

promotores y constructores, no contribuye a entender el comportamiento del mercado y su

verdadera realidad, y lo aparta de las verdaderas soluciones para atacar los problemas reales

que en muchos casos son estructurales, y que el sector inmobiliario no ha podido solventar en

el tiempo (Bienes raíces. Clave, 2017).

Debido a lo anterior, específicamente el sector inmobiliario ha venido sufriendo una de

las caídas más notables en la inversión, a causa de la ley de plusvalía, muchas constructoras se

han visto obligados a bajar la producción, mientras que otras han desaparecido del mercado.

En realidad, lo que ha pasado con el sector inmobiliario igual que ha ocurrido con otros

sectores de actividad económica, no es ajeno. Está ligado a la situación económica que viene

afectando al país desde el año 2011. A partir de ese año, la economía comienza su

desaceleración, y esto se refleja en los incrementos cada vez menores del PIB nacional.

Los efectos de la Ley de Plusvalía en el sector se mantienen de manera negativa. En el

mes de abril de 2017 se produjo una desaceleración de las unidades reservadas de -5% (21

unidades). La tendencia se refleja también y de manera más marcada en la disminución del

tráfico de clientes interesados en punto de venta, que cayó -10% entre marzo y abril.

(Asociación de promotores inmobliiarios de vivinda del Ecuador (APEV), 2017)

De modo que, al cierre de abril, la tendencia en el sector inmobiliario y de

construcción aún se mantiene por debajo de los años anteriores por lo que al momento no se

puede hablar de una recuperación.

Existe una contracción muy fuerte de la actividad constructora que va relacionada a la

difícil situación económica del país, este hecho ha impactado al dinamismo que tenía el sector

en años anteriores y a las fuentes de trabajo que genera.

3

Profesionales y empresas del sector han disminuido su actividad, principalmente se ha

visto impactada también por la falta de pago de las entidades contratantes; muchos de ellos han

quebrado o están en proceso de hacerlo.

1.2 Formulación del problema

¿Cuál es la incidencia de la ley de plusvalía en el sector inmobiliario de la Ciudad de

Guayaquil en los períodos 2016 – 2018?

1.3 Objetivo general y específico

1.3.1 Objetivo general. Determinar los niveles de impacto de la ley de plusvalía en el sector

inmobiliario en la ciudad de Guayaquil.

1.3.2 Objetivos específicos.

• Estudiar el comportamiento histórico del sector inmobiliario y de la construcción en

el Ecuador

• Analizar los niveles de impactos de ley de plusvalía en el sector inmobiliario.

• Examinar las incidencias en la inversión del sector inmobiliario a causa de la ley de

plusvalía.

• Diagnosticar el estado del sector inmobiliario antes, durante y después de la ley de

plusvalía.

1.4 Justificación e importancia

El desarrollo de la investigación se justifica debido a la importancia que el sector

inmobiliario ha alcanzado para el desarrollo económico en la ciudad de Guayaquil, pero que

afrontan un déficit de pérdidas en ventas en los últimos dos períodos (2016 – 2018) por factores

internos y externos del país, tales como: a) disminución del precio del petróleo; b) apreciación

del dólar; c) desconfianza del consumidor en el acceso de créditos hipotecarios, d) Por la ley de

plusvalía entre otros. Por tal razón, se realiza un análisis basado en datos bibliográficos y

documentales a nivel cuantitativo para la descripción del aporte económico, productivo y social

durante el periodo 2016 - 2018. Con los datos obtenidos se busca construir un contenido teórico

que exponga las influencias en la evolución del sector inmobiliario en la ciudad de Guayaquil;

destacando su participación en el desarrollo económico, los factores que lo han afectado, el

acceso a créditos de acuerdo a las instituciones que impulsan programas inmobiliarios; entre

4

otros aspectos que apuntan a la descripción en la dinámica del objeto de estudio sobre los

indicadores dentro de la evolución y desarrollo de la construcción e inmobiliarias.

La utilidad de esta investigación va ligada estrechamente con la situación que ha venido

presentando el sector inmobiliario, con el antes, durante y después de la ley de plusvalía.

En el país existe un gran incremento en el precio de los terrenos y bienes inmuebles,

este aumento se produce como consecuencia de una obra pública, el cual el gobierno lo ha

considerado como una ganancia ilegitima por este motivo el Estado envió a la Asamblea

General este Proyecto de Ley del Impuesto a las Ganancias Extraordinarias o Plusvalía y de esa

manera poder luchar contra la inequidad que existe en el país. Se ha decidido realizar este tema

de investigación debido a la falta de comprensión del proyecto de ley del impuesto a las

ganancias extraordinarias o plusvalía por parte de la ciudadanía con el fin de aportar en la

comprensión de este y disminuir el nivel de especulaciones de los precios del suelo y de los

bienes inmuebles, que es algo que está sucediendo en la actualidad en las distintas ciudades de

nuestro país. Esta investigación permitirá determinar el estado situacional del sector

inmobiliaria en la ciudad de Guayaquil.

1.5 Hipótesis

El sector inmobiliario se vio afectado negativamente por la Ley de Plusvalía.

5

Capítulo II

Marco Teórico

2.1 Sector inmobiliario ecuatoriano.

Proyectos inmobiliarios particulares, banca privada, en esta etapa de consolidación de

la empresa privada se da a partir de los años ochenta hasta los noventa, teniendo un

decrecimiento significativo en la crisis económica del año 1998. Se caracteriza por el papel que

la banca privada asumió como ente crediticio y un direccionamiento de la vivienda hacia la

clase media y alta. Los primeros proyectos inmobiliarios se ligan al desarrollo económico, que

articula producción y circulación bajo un marco de transformación que experimentan las

ciudades. (Ekos , 2017)

Sin embargo, la creación arquitectónica en términos cualitativos mejoró y perfeccionó

gracias a la experiencia que iban adquiriendo los arquitectos, las nuevas posibilidades que

ofrece la tecnología constructiva y la gran demanda de vivienda.

Esta etapa concluye con la crisis económica del país que ocurrió a finales de los noventa,

que afectó no solo al sector de la construcción, sino a todos los sectores productivos del país.

Las consecuencias fueron tasas de interés bancario elevadas, una exagerada variación en el

costo del suelo urbano y el alto índice de pobreza.

La estabilidad económica que tiene el país luego de la dolarización genera el

fortalecimiento de las empresas inmobiliarias debido, entre otros factores, al creciente volumen

de divisas de los migrantes, cuyo interés se centra en adquirir bienes inmuebles como una

manera de no perder su dinero y a la desconfianza en la inversión en la banca privada. Por lo

tanto, el crecimiento de la producción de vivienda nueva tiene que ver con la seguridad

económica que se vio reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda.

Las políticas de financiamiento y ayuda del Estado a través del Bono de Vivienda, los

créditos hipotecarios que otorga el Seguro Social con bajas tasas de interés han permitido que

la demanda de vivienda para clase media y baja se multiplique.

Es precisamente el sector de la construcción el que ha crecido significativamente en la

última década, siendo Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra más de la mitad de

las viviendas que se construyen en el país. (OSPINA, 2010, Pág.46).

Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos materiales conforme a las

tendencias del mercado internacional; los precios de las unidades habitacionales varían en

función del área, de la ubicación y de los acabados.

6

Con ello, se ofrece una gran variedad, así como diversas oportunidades de

financiamiento, tanto del Estado como de la banca privada

2.1.1 Antecedentes. Históricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas se

desarrolla en dos períodos: “conformación urbana” y “proceso de urbanización” (CARRIÓN,

1986). A finales del siglo XIX aún se puede dar testimonio de cómo lucían las ciudades en los

dos siglos pasados. Mucho más lento es el cambio en las ciudades intermedias pues, su

condición de aislamiento con relación a los dos polos de “concentración bicefalia”: Quito y

Guayaquil (CARRIÓN; VELARDE), retrasaba cualquier tipo de influencia extranjera.

Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era financiada por sus propietarios

desde el diseño hasta la construcción, es decir, no existía una explícita política de vivienda en

el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmán, coordinador del Sistema de Incentivos para

Vivienda, nos aclara que “en la década de los 40 la seguridad social adopta un rol protagónico

en el financiamiento individual de las viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda

para empleados. Así, las primeras urbanizaciones con casas construidas para familias de menor

ingreso, como es el caso del barrio la Villaflora al sur de Quito”, constituyéndose el Estado en

promotor, planificador y constructor.

En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se implementan departamentos

de planificación en donde se diseñan tipologías de vivienda, que deberían ser aplicables en todo

el país. Inicialmente se plantean soluciones de vivienda unifamiliar en hilera, que se denominan

“programas de vivienda”; posteriormente, el planteamiento es vertical, es decir, edificios de

departamentos llamados “condominios” o “bloques multifamiliares”, en donde las áreas de

circulación horizontal–vertical, recreación y estacionamiento son comunales. A principios de

la década de los 90, el sistema de financiamiento colapsó y se suspendieron las operaciones de

crédito hipotecario con el IESS, lo que afectó a cientos de familias.

En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) formula la Política

Nacional de Desarrollo Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado deja de ser

promotor, planificador y constructor, para dar paso a la intervención protagónica del sector

privado, tanto financiero como constructor. Actualmente el Estado trabaja bajo la fórmula

"ahorro + incentivo + crédito”. El sector inmobiliario es un mercado apasionante, tanto para

quien se acerca a él como analista como para quienes desarrollan una buena parte de su vida

profesional en él. Se trata de uno de los pocos mercados transversales de la economía ya que

afecta e interesa a múltiples sectores, usuarios, empresas y prácticamente a la totalidad de las

administraciones públicas (Echavarrén, 2011, pág. 11).

7

El inmueble es la base principal de las garantías reales otorgadas al sistema financiero,

además es un tema muy delicado en situaciones de crisis. Una y otra vez es una palanca de

crecimiento y de desastre financiero de nuestra economía. Como el mito de Sísifo,

encumbramos nuestro Producto Interior Bruto sobre el ladrillo, para despeñarlo periódicamente

por sus crisis inmobiliarias.

De ahí la importancia de una adecuada regulación al sector inmobiliario para minimizar

las probabilidades de una burbuja económica inmobiliaria.

2.1.2 Definición del mercado inmobiliario. Mercado inmobiliario es la oferta y

demanda de bienes inmuebles independientemente de la naturaleza (residencial, comercial,

industrial, rústico, urbano...) de los mismos. El sector inmobiliario es esencial para la economía

de un país, aunque también es un sector vulnerable y que ha estado en el origen crisis

económicas. (Libertad digital, 2018)

2.1.3 Conceptos claves para entender el sector inmobiliario. De acuerdo con GRUPO

ANDOCA, (2016), en su página web, menciona las cuatro claves para entender al sector

inmobiliario, se detalla a continuación:

• Promoción.- Entre las actividades inmobiliarias habitualmente desarrolladas en el

mercado por empresarios y sociedades mercantiles podemos destacar la compra de

terrenos y edificaciones para su urbanización, parcelación, construcción y/o

rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros, para su posterior venta.

Es lo que conocemos como promoción inmobiliaria. (GRUPO ANDOCA, 2016)

• Inversión.- Podemos definir las inversiones inmobiliarias como aquellas

inversiones en bienes inmuebles (terrenos o edificios) realizadas por empresas o

particulares con el fin de obtener rentas a través del tiempo y/o con vistas a percibir

una ganancia mediante su venta posterior, siendo el rendimiento obtenido a través

de ellas independiente a la actividad habitual de la empresa o la persona. (GRUPO

ANDOCA, 2016)

• Financiación.- El concepto de financiación inmobiliaria reúne todas las

modalidades de financiación que permiten acometer la adquisición y/o desarrollo de

proyectos cuyo objeto son activos inmobiliarios. Constituye, por tanto, el conjunto

de medios a través de los cuales se obtienen los recursos necesarios para llevar a

cabo un negocio o inversión de esta naturaleza. Su evolución ha estado condicionada

por los cambios acaecidos con el transcurso de los años, dando lugar a nuevos

formatos que pudieran satisfacer las necesidades surgidas de nuevas realidades. Así,

8

de los tradicionales préstamos y créditos bancarios se ha dado paso a otras

soluciones como leasing inmobiliario, préstamos sindicados, títulos y bonos, etc.,

proporcionando una respuesta adecuada a las necesidades de cada momento.

(GRUPO ANDOCA, 2016)

Además del préstamo hipotecario, existen otras opciones como los REIT (real estate

investment trust). Fueron creados en 1960 por el Congreso de EEUU, con objeto de que

las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los

pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en

productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria, es decir, a través de

la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los

REIT son sociedades que cotizan en bolsa. Un REIT no deja de ser un vehículo

transparente de inversión, que aporta ciertas ventajas respecto a otros modelos, como

pueden ser los fondos de inversión inmobiliaria, ofreciendo una inversión de bajo riesgo

y una compensación atractiva, además de gozar de ventajas fiscales con respecto a

inmobiliarias tradicionales. En España se conoce como Socimi (Sociedad Cotizada

Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) a este tipo de sociedades de

inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden

fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Cotizan en bolsa y tienen que

repartir dividendos todos los años.

Por otra parte, aparece también el concepto de crowdfunding inmobiliario,

presentándose como una alternativa que da pie a un cambio en el paradigma de la

financiación inmobiliaria. El equity crowdfunding, permite a particulares y empresas

con menor capacidad inversora participar en la inversión en otras empresas, para luego

recoger los beneficios proporcionales a la inversión realizada. Además, la inversión

inmobiliaria mediante crowdfunding permite llevar a cabo proyectos inmobiliarios

ambiciosos a través de plataformas específicas donde cualquiera puede invertir, bajo

ciertas condiciones, posibilitando la ejecución de la iniciativa en cuestión.

• Servicing.- Las empresas de servicing son gestoras inmobiliarias, con la

particularidad de que también incorporan la gestión de carteras de crédito moroso.

En nuestro país, los servicers inmobiliarios se encargan de gestionar, controlar y

optimizar las carteras inmobiliarias de las entidades financieras, conformadas en

gran parte por activos dañados. A pesar de que en 2014 gestionaron más de 150.000

millones de euros en activos financieros e inmobiliarios y del salto cualitativo que

ha supuesto el proyecto liderado por Sareb (Sociedad de Gestión de Activos

9

procedentes de la Reestructuración Bancaria) a través de una concentración de los

activos, la actual evolución del sector confirma que el servicing inmobiliario supone

un negocio meramente temporal, al menos tal y como está concebido hoy día.

(GRUPO ANDOCA, 2016)

2.1.4 Costos de transacción. En el trabajo realizado por (Uribe González, 2000)La

teoría de los costos de transacción ha sido desarrollada esencialmente por Williamson (1975,

1985, 1991c) a partir de los planteamientos pioneros de Coase (1937), Commons (1934),

Barnard (1938), Hayek (1945), Simón (1947, 1962), Chandler (1962) y Arrow (1962,

1969).(p.108 – 109)

Williamson sostiene que la teoría de los costos de transacción es una perspectiva

interdisciplinaria que busca estudiar la organización económica desde un punto de vista

institucional comparado con el fin de minimizar los costos de transacción que surgen en los

intercambios que se producen en el sistema económico.

Este paradigma institucionalista adopta un enfoque micro analítico que lo lleva a

centrarse en la transacción1 0 y en la relación que ésta establece con las formas alternativas de

gobernación. Igualmente, se apoya en los supuestos conductistas de racionalidad limitada y

oportunismo. La racionalidad limitada supone que los actores económicos "son

intencionalmente racionales sólo en forma limitada" (Simón, 1961, p. xxiv).

Particularmente, cuando los ambientes son complejos e inciertos, los directivos

muestran una capacidad analítica y mental limitada (Galbraith y Kay, 1986). Por tanto, si se

acepta la existencia de este supuesto cognoscitivo, debe reconocerse expresamente la existencia

de los costos de planeación, adaptación y control en las transacciones que se realizan

(Williamson, 1975).

En términos generales, el oportunismo se entiende como "la revelación distorsionada e

incompleta de la información, especialmente los esfuerzos premeditados para equivocar,

distorsionar, ocultar, ofuscar o crear confusión de otra forma, la búsqueda de interés propio con

dolo" (Williamson, Las instituciones económicas del capitalismo, 1985)

Williamson afirma que esto incluye algunas formas más fragrantes como la mentira, el

robo y el engaño, pero no se limita a ellas. La importancia de este supuesto es que, si no existe

oportunismo, todo comportamiento podría gobernarse mediante reglas. La teoría de los costos

de transacción maneja la premisa de que son las consideraciones del intercambio las que

determinan cuál es el modelo de organización que ha de adoptarse, en qué circunstancias y por

qué. (Williamson, 1975. P.18)

10

Los rasgos de la transacción determinan los límites de la empresa o, lo que es lo mismo,

la elección del modo más eficiente de operación. Williamson considera que los atributos de la

transacción son la especificidad del activo, la incertidumbre y la frecuencia, aunque considera

que la dimensión más importante es la primera.

En este sentido, junto con Klein, Crawford y Alchian (1978) afirma que los costos del

intercambio están ampliamente determinados por nivel idiosincrásico o de especificidad de los

bienes que intervienen en la transacción. No obstante, autores como Teece (1981a), Hennart

(1988), Kim y Hwang (1992) o Madhok (1993) también reconocen el efecto significativo que

tiene el conocimiento tácito en la transacción.

Así, cuando el intercambio exhibe estas características y se combinan con los rasgos de

oportunismo y racionalidad limitada se prevé que surgen problemas en el intercambio, es decir,

que se generen costos de transacción. En consecuencia, la eficiencia relativa de cada una de las

distintas estructuras organizacionales se puede valorar, examinando los costos del intercambio

que puedan surgir en cada una de éstas. (Williamson, 1985)

Las tres formas básicas de gobernación que existen en la organización económica -los

mercados, los híbridos y las jerarquías- difieren entre sí, tanto por los diversos rasgos que las

identifican como por las habilidades que las caracteriza para adaptarse a las circunstancias

cambiantes. (Wiliamson, 1991)

La tasa activa referencial anual para el segmento inmobiliario a enero del 2019 es 9.55%,

y su máxima anual es el 11.33%. (Banco Central del Ecuador, 2019)

Figura 1 Tasas del sistema financiero en el segmento de crédito inmobiliario. Tomado de (Banco Central del

Ecuador, 2019). Elaborado por John Kravarovich

11

2.1.5 Clasificación del mercado inmobiliario. Se clasifica en dos sectores y cada uno

de ellos con sus segmentos.

• Comercialización Inmobiliaria

• Administración Inmobiliaria (HEBRUN Bienes y Raíces, 2018)

2.1.6 Segmentos del mercado inmobiliario. La segmentación de un mercado es

fraccionarlo en cierto número de subsegmentos lo más homogéneos posibles para poder diseñar

las estrategias de marketing y su plan comercial. (HEBRUN Bienes y Raíces, 2018)

• Segmentos del Mercado Comercialización Inmobiliaria:

• Mercado Primario / Nuevos Proyectos

• Mercado Secundario / Reventa

• Mercado de Vacacionales

• Mercado de Suelos

2.1.7 Segmentos del Mercado Administración Inmobiliaria.

• Administración de Arrendamientos

• Administración de Condominios (HEBRUN Bienes y Raíces, 2018).

2.1.8 Importancia en la economía.

• Promueve inversiones

• Desarrolla bienes inmuebles que son activos tangibles

• Estimula el bienestar de la sociedad

• Contribuye con el PIB aportando bienes, capital, producción y consumo

• Genera empleo

• Los bienes inmuebles se revalorizan

• Contribuye con el fisco nacional y municipal.

• Aporta programas de renovación urbanística (HEBRUN Bienes y Raíces, 2018).

2.1.9 El ciclo del mercado inmobiliario. Especialmente sensible a los ciclos

económicos y se afecta con las variables, las cuales inciden en la teoría de Oferta y Demanda

generando cambios muy importantes en los precios de los inmuebles. Una de las características

más relevantes del Mercado actual es la limitación de la capacidad adquisitiva del Comprador

Potencial. Dependiendo del ciclo económico estaremos en un estancamiento o en pleno

desarrollo (HEBRUN Bienes y Raíces, 2018).

2.1.10 Ciclos del mercado inmobiliario. La siguiente información es recabada de la

página web de (GRANATTE Real Estate Investments, 2018), y señala lo siguiente:

12

Existen cuatro fases en un ciclo inmobiliario que, aunque no coinciden con los ciclos

económicos: expansión, estabilización, desaceleración y contracción. Es importante indicar

que la duración de cada fase siempre es la misma y que es posible encontrarnos con fases que

se prolongan diez años y otras que solo duran uno.

• Expansión. - El ciclo de expansión correspondería con el periodo 1998-2006,

en el que la inversión extranjera derivada de la entrada en el euro supuso un

aumento del número de operaciones inmobiliarias y del valor medio de la

vivienda. En esta etapa, casi cualquier inmueble gana valor y solo las

externalidades negativas impiden ganar dinero.

• Desaceleración. - Cuando hay una desaceleración, sigue aumentando el valor

de la vivienda pero con cifras modestas y, sobre todo, baja el número de

operaciones con respecto al año anterior. Además, se percibe una rebaja en las

expectativas a corto plazo que no existía en el periodo de expansión. En España,

la desaceleración del sector inmobiliario se vivió claramente en 2007, como

antesala de la crisis económica de 2009.

• Contracción. - Cuando hay una contracción baja el número de operaciones con

respecto al año anterior y también el valor medio de las viviendas. Solo hay una

revalorización en casos puntuales relacionados con la escasez de suelo, en casas

de lujo o porque exista alguna externalidad positiva que marca la diferencia. En

España el ejercicio de 2009 fue de clara contracción, así como el de 2011 y 2013.

• Estabilización. - Cuando el mercado inmobiliario está inmerso en una fase de

estabilización aumentan las operaciones de compraventa, pero el valor de la

vivienda se mantiene o incluso baja. Este es el caso paradigmático de mercados

urbanos maduros en ciudades pero en España no se ha pasado por esta fase de

forma continuada en los últimos años. Solo podemos destacar los años 2010 y

2012 como casos puntuales.

2.2 Sector inmobiliario Ecuatoriano

2.2.1 El desplome inmobiliario en Ecuador. La siguiente información es recabada de

la página web de (Metroecuador, 2017), y señala lo siguiente:

• Los precios del crudo cayeron y basta una rápida mirada para constatar que en

muchos casos la premura con que se invirtió no ha dado los rendimientos

esperados: letreros de “Se vende” y “Se arrienda” proliferan en ventanas y

13

balcones, e incluso algunos edificios terminados hace más de un año siguen

completamente vacíos (Metroecuador, 2017).

• El desplome del mercado inmobiliario en Ecuador no es la causa de la maltrecha

situación económica en el país, aunque sí es una de sus caras más visibles.

• Centenares de altos edificios nuevos saturan el norte de Quito, uno de los

epicentros de la fiebre de la construcción desatada por el abrupto crecimiento

del país durante la década de auge petrolero, que terminó en 2015.

• Espoleadas por la bonanza, la abundante liquidez y el crédito fácil, las

inmobiliarias hicieron su agosto con la edificación y compraventa de oficinas y

viviendas ante el vertiginoso ritmo de creación de empresas y el apetito de

particulares en busca de una primera residencia o de una inversión de fácil

retorno.

Pero los precios del crudo cayeron y basta una rápida mirada para constatar que en

muchos casos la premura con que se invirtió no ha dado los rendimientos esperados: letreros de

“Se vende” y “Se arrienda” proliferan en ventanas y balcones, e incluso algunos edificios

terminados hace más de un año siguen completamente vacíos.

“Aquí no hubo una burbuja que originó la crisis, como en España, pero sí que hay un parón

muy grande que ha afectado a muchos propietarios y ha destruido mucho empleo”, explica a la

AFP Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del

Ecuador (APIVE).

Entre los años 2015 y 2016 el número de reservas de vivienda (promesas de

compraventa en nuevos proyectos) ha caído un 60%, según la APIVE, mientras que la Cámara

de la Industria de la Construcción (CAMICON) sostiene que el precio descendió un 40%.

2.2.2 Reactivación del sector inmobiliario. Como es de conocimiento general, la

mayoría de las propiedades inmobiliarias se compran con crédito de hasta el 70% del valor del

inmueble. Este hecho nos permite utilizar el volumen de los desembolsos de créditos para el

segmento inmobiliario como una referencia del comportamiento de la actividad económica en

este sector. Las cifras que se presentan a continuación corresponden exclusivamente a los

Bancos Privados que operan en el país, según información del Banco Central de Ecuador. Se

analizaron datos desde 2013 hasta el cierre de octubre 2017. (Guerrero V., 2017)

En términos del Sistema Bancario, durante todo el período analizado (2013-2017), el

año 2017 es en el que más dólares se han desembolsado para el segmento inmobiliario. En la

figura 1 se compara los resultados acumulados Enero – Octubre de cada año. Los resultados de

2017 encienden una luz de optimismo para el segmento inmobiliario, pues entre enero y octubre

14

de este año los bancos desembolsaron $442.47 millones, mientras que en el mismo período de

2016 solo fueron $312.70 millones, es decir que se registra un 41% de crecimiento año sobre

año. (Guerrero V., 2017)

Entre 2015 y 2016 hubo un decrecimiento del 14%, que en parte explica el alto

crecimiento entre 2016 y 2017. Sin embargo, la diferencia entre los resultados logrados durante

estos meses en 2013 ($263 millones) y 2017 ($442 millones) es de 68% a favor. Vale recordar

que en el año 2013, el petróleo exportado por Ecuador se negociaba en niveles de $100 por

barril, y en octubre 2017 el precio del barril estuvo en $53. (Guerrero V., 2017)

Figura 2. Desembolsos acumulados. Adaptado de Banco Central del Ecuador. Elaborado por John

Kravarovich

En términos del Sistema Bancario, durante todo el período analizado (2013-2018), el

año 2016 fue el nivel más bajo en colocaciones para el segmento inmobiliario. En la figura 3 se

compara los resultados de la evolución de las operaciones del crédito inmobiliario sólo en la

ciudad de Guayaquil.

15

Figura 3. Evolución de desembolsos en número de operaciones 2013 – 2018. Adaptado de (Super

Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

2.2.3 Desembolsos acumulados períodos 2013 – 2018. Analizando los montos

desembolsados de manera acumulada detectamos que las entidades han tenido que incrementar

la cantidad en dólares para no verse afectados con la ley de plusvalía contraste con la figura que

el número de operaciones a partir del año 2013 en este análisis han ido disminuyendo, 2013 al

2016, siendo el 2016 el nivel más bajo en operaciones también se evidencia un decremento en

relación al año 2015 del -17.66% siendo una pérdida de $ (21.516.434,56)

Tabla 1. Análisis horizontal comparativo entre períodos

Datos tomados de la página (Super Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

2.3 Marco legal

De acuerdo al (Registro oficial N° 913 - Séptimo suplemento, 2016), señalan lo

siguiente:

Artículo 1. Agréguese la siguiente frase al final del artículo 197 del Código Orgánico

de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización: “Para la ponderación del criterio

de esfuerzo fiscal se contará con el informe previo de la Administración Tributaria Nacional,

quien establecerá los parámetros que se deben considerar para determinar dicho esfuerzo.”

Artículo 2. Sustitúyase el artículo 526 del Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización por el siguiente: “Artículo 526.- Responsabilidad

1.813 1.785 1.663

1.465

1.623

1.824

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

EVOLUCIÓN # OPERACIONES 2013 - 2018"

2018 VARIACIÓN 2017 VARIACIÓN 2016 VARIACIÓN 2015 VARIACIÓN 2014 VARIACIÓN 2013

170.938.792,28$ 12,85% 148.976.133,97$ 18,23% 121.819.688,74$ -17,66% 143.336.123,30$ 7,93% 131.968.404,26$ 13,86% 113.677.610,02$

ANÁLISIS HORIZONTAL COMPARATIVO ENTRE PERÍODOS

16

de información catastral. Los notarios, registradores de la propiedad, las entidades del sistema

financiero y cualquier otra entidad pública o privada que posea información pública sobre

inmuebles enviarán a la entidad responsable de la administración de datos públicos y a las ofi

cinas encargadas de la formación de los catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes,

el registro completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales, de

las particiones entre condóminos, de las adjudicaciones por remate y otras causas, así como de

las hipotecas que hubieren autorizado o registrado, distinguiendo en todo caso el valor del

terreno y de la edificación. Todo ello, de acuerdo con los requisitos, condiciones, medios,

formatos y especificaciones fijados por el ministerio rector de la política de desarrollo urbano

y vivienda. Esta información se la remitirá a través de medios electrónicos. En los casos

mencionados en este artículo, es obligación de los notarios exigir la presentación de los títulos

de crédito cancelados del impuesto predial correspondiente al año anterior en que se celebra la

escritura, así como en los actos que se requieran las correspondientes autorizaciones del

gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano, como requisito previo para

autorizar una escritura de venta, partición, permuta u otra forma de transferencia de dominio de

inmuebles. A falta de los títulos de crédito cancelados, se exigirá la presentación del certificado

emitido por el tesorero municipal en el que conste, no estar en mora del impuesto

correspondiente.”

Artículo 3. Agréguese a continuación del artículo 526 del Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización el siguiente artículo: “Artículo

526.1.- Obligación de actualización. Sin perjuicio de las demás obligaciones de actualización,

los gobiernos autónomos descentralizados municipales y metropolitanos tienen la obligación

de actualizar los avalúos de los predios a su cargo, a un valor comprendido entre el setenta por

ciento (70%) y el cien por ciento (100%) del valor del avalúo comercial solicitado por la

institución financiera para el otorgamiento del crédito o al precio real de venta que consta en la

escritura cuando se hubiere producido una hipoteca o venta de un bien inmueble, según el caso,

siempre y cuando dicho valor sea mayor al avalúo registrado en su catastro. Los registradores

de la propiedad no podrán inscribir los mencionados actos jurídicos sin la presentación del

certificado de actualización del avalúo del predio, por los valores mencionados en el párrafo

anterior, de ser aplicables. En dicho certificado deberá constar desglosado el valor del terreno

y de construcción. El plazo para la notificación y entrega del certificado de actualización del

avalúo catastral no podrá ser mayor a cinco (5) días hábiles a partir de la fecha de presentación

de la solicitud. En caso de que el gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano

no emita dicho certificado dentro del plazo señalado, el registrador de la propiedad procederá a

17

la inscripción de la escritura y notificará dentro de los tres días siguientes a la Superintendencia

de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo y a la Contraloría General del Estado

para que, en el ámbito de sus competencias, establezcan las sanciones pertinentes. Los

registradores de la propiedad deberán remitir la información necesaria para la actualización de

los catastros a los gobiernos autónomos descentralizados municipales y metropolitanos,

conforme a los plazos, condiciones y medios establecidos por el órgano rector del catastro

nacional integrado geo referenciado, sin perjuicio de lo señalado en el inciso anterior.”

Artículo 4. A continuación del artículo 561 del Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización, agréguese la siguiente sección: Artículo 561.1.-

Objeto imponible. Gravar a la ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles.

En el caso de aportes de bienes inmuebles, únicamente estarán gravados aquellos realizados a

fideicomisos o a sociedades, que tengan como fi n último la actividad económica de promoción

inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización, conforme a las

condiciones y requisitos establecidos por el órgano rector de la política de desarrollo urbano y

vivienda. También estarán gravados con este impuesto, aquellas transferencias que bajo

cualquier mecanismo se realicen con fines elusivos o evasivos, incluso a través de aportes de

bienes inmuebles a fideicomisos o a sociedades que, sin tener como actividad principal la

promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización, en la

práctica realicen dichas actividades sobre el inmueble aportado. En tales casos será responsable

solidario de la obligación tributaria quien recibió el respectivo aporte. Para la aplicación de lo

anteriormente dispuesto, se observará lo señalado en el artículo 17 del Código Tributario,

respecto de la calificación del hecho generador.”

Artículo 561.6.- Valor de adquisición. El valor de adquisición está conformado por la

suma de los siguientes rubros: a) El valor que consta en la escritura pública de transferencia de

dominio del bien, en la cual deberá detallarse su forma y medios de pago. En caso de que existan

pagos en efectivo dentro de la transacción y estos superen los cinco mil dólares de los Estados

Unidos de América (USD 5.000, 00), los notarios deberán informar al Servicio de Rentas

Internas, en las condiciones establecidas por dicha administración tributaria; b) Los rubros

correspondientes a obras o mejoras que hayan incrementado sustancialmente el valor del bien

luego de la adquisición y formen parte de este, siempre que se encuentren debidamente

soportados. En caso de que dichas obras o mejoras superen el 30% del valor del avalúo catastral,

estas deberán estar actualizadas en los registros catastrales. En el caso de terrenos rurales de

uso agrícola también se considerará como mejora a las inversiones realizadas en los mismos,

en las cuantías y con las condiciones, requisitos y metodologías establecidos por el órgano

18

rector del catastro nacional integrado georreferenciado; y, c) Los pagos efectuados

correspondientes a contribuciones especiales de mejoras u otros mecanismos de captación de

plusvalía, nacional o seccional, debidamente soportados por el vendedor. Para el caso de

personas naturales o sociedades que tengan como actividad económica la promoción

inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización podrán considerar,

adicionalmente, como parte del valor de adquisición aquellos costos y gastos en los que hayan

incurrido en la construcción del bien inmueble objeto de transferencia y que cumplan con las

condiciones para ser considerados como gastos deducibles para efectos de la liquidación del

Impuesto a la Renta, de conformidad con la ley.

Artículo 561.7.- Factor de ajuste de ganancia ordinaria. Para el cálculo del factor de

ajuste se aplicará la siguiente fórmula:

FA = (1 + i)n

En donde:

✓ FA: factor de ajuste

✓ i: promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a plazo de 361 días y

más, publicada mensualmente por el Banco Central en el período comprendido entre el

mes y año de adquisición, y el mes y año de transferencia del bien inmueble.

✓ n: número de meses transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de

transferencia del bien inmueble dividido para doce.

Artículo 561.8.- Valor de adquisición ajustado. El valor de adquisición ajustado es la suma

del valor de adquisición más la ganancia ordinaria.

Artículo 561.9.- Valor de la transferencia. Se considera como valor de la transferencia del

bien al que consta en la escritura pública respectiva.

Artículo 561.10.- Base imponible. La base imponible será el valor de la ganancia

extraordinaria, que corresponde a la diferencia entre el valor de transferencia del bien inmueble

y el de adquisición ajustado, de acuerdo con las reglas de los artículos precedentes.

Artículo 561.11.- Transferencias de bienes inmuebles que no son objeto de este impuesto.

No son objeto de este impuesto, las transferencias de dominio de bienes inmuebles por:

a ) Sucesiones por causa de muerte;

b ) Donaciones;

c ) Rifas o sorteos; o,

d ) Remates o ventas realizadas judicialmente o por instituciones del Estado.

19

Tampoco son objeto de este impuesto, por no constituir transferencia, las adjudicaciones

de bienes inmuebles producto de los gananciales de la sociedad conyugal o de bienes, y las

ocasionadas por el reparto del haber de una sociedad de comercio. En caso de venta de bienes

inmuebles, que fueron adquiridos por cualquiera de las formas establecidas en los literales

precedentes, se considerará como base de cálculo, el valor catastral del bien vigente a la fecha

en la que se produjo el acto correspondiente o el valor declarado para efectos del cálculo del

impuesto a herencias, legados y donaciones, el que sea mayor.

Artículo 561.13.- Tarifa. Para liquidar el impuesto sobre el valor especulativo del suelo

en la transferencia de bienes inmuebles, se aplicará a la base imponible las tarifas contenidas

en la siguiente tabla:

Tabla 2. Tarifa para liquidar el Impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de inmuebles

Desde Hasta Tarifa (%)

Veinticuatro (24) salarios

básicos unificados para los

trabajadores en general.

0%

Más de veinticuatro (24)

salarios básicos unificados

para los trabajadores en

general.

En adelante 75%

Información tomada de (Registro oficial N° 913 - Séptimo suplemento, 2016). Elaborado por John Kravarovich

20

Capítulo III

Metodología de la Investigación

Para realizar el presente trabajo, estudio de “La ley de plusvalía y su incidencia en la

inversión en el sector inmobiliario de la ciudad de Guayaquil. Periodo 2016-2018”, es mediante

los diferentes métodos, técnicas y procedimientos para poder llegar a la propuesta del objetivo

general de la investigación.

3.1 Tipo de investigación

3.1.1 Según el enfoque. Para esta investigación se utiliza el enfoque cuantitativo, el

cual permite la recolección de datos y después aplicar su respectivo análisis y para esto los datos

son de fuentes oficiales de la página de la Superintendencia de Bancos.

3.1.2. Según el objeto de estudio. En esta investigación se utiliza el objeto de estudio

documental, ya que este tema requiere de bases de datos, estadísticas, para evidenciar los

créditos inmobiliarios colocados por la banca privada y realizar su respectivo análisis. El

estudio documental se lo realiza a partir de los diferentes documentos que se ha encontrado del

tema de investigación, lo cuales han ayudado a descifrar los conceptos importantes del tema y

además para la explicación de la investigación.

3.1.3. Según la profundidad de estudio. Además, es una investigación explicativa

porque contribuye a la prueba de la hipótesis y dicho resultado lleva a una conclusión más

profunda.

3.2. Método aplicado a la investigación

3.2.1. Inductivo. El método inductivo es el que se aplica al tema de investigación, el

cual permite llegar a la generalización del tema, de acuerdo con los resultados obtenidos.

3.3. Técnicas aplicadas a la investigación

Para la investigación se aplica la técnica de la recolección y registro de una base de

datos que son remitidos por las páginas webs oficiales, lo cual es necesario para realizar una

mejor observación de los hechos y así realizar el respectivo análisis.

3.4. Procedimientos de investigación

Para un mejor análisis y observación de resultados se acude a las ayudas de tablas

realizadas en Microsoft Excel y gráficos de acuerdo con la información estadística encontradas

en las páginas oficiales de búsqueda, aparte de esto para fundamentar ciertos conceptos se

21

realiza el acopio de las principales referencias bibliográficas de las teorías y explicarlas de una

manera correcta.

3.5 Método Delphi

Para un mejor entendimiento al tema, se acude a las entrevistas y encuestas realizadas

entre los meses de enero a febrero en el año 2019, mediante el método Delphi se engloba dentro

de los métodos de prospectiva, que estudian el futuro, en lo que se refiere a la evolución de los

factores del entorno tecno-socioeconómico y sus interacciones.

La capacidad de predicción de la Delphi se basa en la utilización sistemática de un juicio

intuitivo emitido por un grupo de expertos, en este caso de estudio se realiza las entrevistas a

personas de alto nivel en el tema de inmobiliarios, así mismo para las encuestas dirigidas a los

asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, que son alrededor de 204 especialistas según

los datos registrados en StarOfService, (2019).

3.5.1 Análisis de los resultados de las encuestas

1.- Qué factores según su criterio afectan en mayor porcentaje la compra y venta de

bienes raíces?

Tabla 3. Factores que afectan a la compra / venta de Bienes y Raíces

Factores Marque con una “X”

Situación económica del país 14

Desempleo 10

Mucha oferta y poca demanda 3

Requisitos bancarios exigentes 5

Banca privada paralizada 1

Créditos BIESS paralizados 0

Políticas de Estado 5

Impuestos 4

Altas tasas de intereses 6

Mala ubicación de la propiedad (Inseguridad) 0

Falta de experiencia de promotores 2

Incertidumbre 9

Desconfianza 7

Totales 66 Datos recabados de las encuestas realizadas a los asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, entre los

meses de enero y febrero del 2019. Elaborado por John Kravarovich

22

Figura 4. Factores que afectan a la compra y venta de bienes y raíces. Elaborado por John Kravarovich

2.- ¿Acorde a su experiencia cuál sería una medida que el estado y el sector privado

pudiesen desarrollar para beneficiar el mercado inmobiliario?

Tabla 4. Medidas que pudiesen impulsar al mercado inmobiliario

Medidas Marque con una “X”

Menos impuestos 14

Agilidad en los trámites hipotecarios 8

Respetar reglas jurídicas 10

Acceso de créditos para inversionista 10

Aumentos de créditos de banca 7

Reducir tiempo de trámites municipales 12

Incremento créditos BIESS 5

Totales 66 Datos recabados de las encuestas realizadas a los asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, entre los

meses de enero y febrero del 2019

23

Figura 5. Medidas que el Estado debe tomar. Elaborado por John Kravarovich

3.- ¿Actualmente cuál es el promedio de transacciones al mes en la ciudad de

Guayaquil?

Tabla 5. Promedio de transacciones de compraventa de Bienes y raíces.

Promedio de Transacciones Marque con una “X”

Una propiedad cada 4 meses 12

Una propiedad al mes 25



TOTAL 66 Datos recabados de las encuestas realizadas a los asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, entre los

meses de enero y febrero del 2019

24

Figura 6. Promedio de transacciones de Compraventa de Bienes Raíces. Elaborado por John

Kravarovich

4.- ¿Qué producto ha sido el más afectado durante los períodos entre 2016 - 2018?

Tabla 6. Producto más afectado por Valor de Venta. 2016- 2018

Monto de Ventas de Bienes Inmuebles Marque con una “X”

Hasta $ 50.000 8

Entre $ 50.000 – $ 100.000 10

Entre $100.000 - $150.000 11

Entre $150.000 - $200.000 17

Más de $ 200.000 20

Total 66 Datos recabados de las encuestas realizadas a los asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, entre los


18%

38%23%

21%

Una propiedad cada 4

meses

Una propiedad al mes


meses


meses

25

Figura 7. Propiedad más afectada 2016 -2018. Elaborado por John Kravarovich

5.- ¿Aprueba usted la ley de plusvalía planteado por el gobierno anterior (período 2006

– 2010)?

Tabla 7. Ley de plusvalía

Criterios Marque con una “X”

Aprueba 17

Desaprueba 24

No sabe 13

No responde 12

TOTAL 66 Datos recabados de las encuestas realizadas a los asesores inmobiliarios de la ciudad de Guayaquil, entre los


12%

15%

17%

26%

30%

Hasta $ 50.000

Entre $ 50.000 – $

100.000

Entre $100.000 - $150.000

Entre $150.000 - $200.000

Más de $ 200.000

26

Figura 8. Ley de plusvalía. Elaborado por John Kravarovich

6. – ¿Usted considera que, en el año 2018, ¿se redujo el impulso en los programas de

vivienda social?

Tabla 8. Programas de vivienda social 2018

Items ESCOJA SOLO UNA RESPUESTA “X”

Muy de acuerdo 12

De acuerdo 20

Indiferente 10

Desacuerdo 14

Muy desacuerdo 10



26%

36%

20%

18%

Aprueba

Desaprueba

No sabe

No responde

27

Figura 9. Año 2018 se redujo el impulso en los programas de vivienda social. Elaborado por John Kravarovich

7.- ¿Cree usted que la crisis económica que actualmente vive el país impulsa los

arriendos y ralentiza las ventas en la ciudad de Guayaquil?

Tabla 9. Situación actual del país, impulsa los arriendos y ralentiza las ventas

Items Marque con una “X”

Muy de acuerdo 15

De acuerdo 18

Indiferente 11

Desacuerdo 14

Muy desacuerdo 8


meses de enero y febrero del 2019. Elaborado por John Kravarovich,

18%

31%

15%

21%

15%

Muy de acuerdo

De acuerdo

Indiferente

Desacuerdo

Muy desacuerdo

28

Figura 10. Crisis económica actual, ralentiza las ventas. Elaborado por John Kravarovich

8.- ¿Según usted, el precio del metro cuadrado de venta se ha ajustado con relación a la

situación del mercado (¿crisis económica?

Tabla 10. Precio metro cuadrado se ajusta a la realidad local

Items Marque con una “X”

Muy de acuerdo 13

De acuerdo 15

Indiferente 12

Desacuerdo 17

Muy desacuerdo 9



23%

27%17%

21%

12%

Muy de acuerdo

De acuerdo

Indiferente

Desacuerdo

Muy desacuerdo

29

Figura 11. Precio metro cuadrado a la realidad del mercado. Elaborado por John Kravarovich

20%

23%

18%

26%

13%Muy de acuerdo

De acuerdo

Indiferente

Desacuerdo

Muy desacuerdo

30

Capítulo IV

Sector Inmobiliario

4.1 Mercado inmobiliario

Desde que se derogó la Ley de Plusvalía, en marzo del 2018, el sector inmobiliario ha

tenido una notable recuperación.

Comenta Wagner, (2018), presidenta de la Asociación de Bienes Raíces del Guayas. “El

mercado está de nuevo empezándose a mover. Hace dos años no te decían necesito vender la

casa”.

También sostiene Wagner, (2018) que “el dinamismo de las ventas es mayor en algunos

de los sectores que tienen nuevas propuestas residenciales y de oficinas, como la av. León

Febres-Cordero, en la vía a Salitre y en el km 9 de la av. Samborondón”.

En estos sitios están varias urbanizaciones, entre ellas, Jardines de Parque Magno (km

9), Villa Italia (vía a La Aurora), Arboletta (vía a Salitre), entre otras.

En la vía a Salitre hay más de 15 urbanizaciones, en la vía a La Aurora más de 50 y en

la avenida Samborondón más de 150. En los dos primeros sectores los precios de las casas

nuevas oscilan entre $70.000 y $ 150.000

Para Wagner, (2018), señala que el “mercado inmobiliario se frenó, desde que se aprobó

la Ley de Plusvalía, ayudó para que los que querían vender reflexionen sobre la elevación de

los precios de las propiedades”,

“(Desde el 2016) hubo una sobrecarga de propiedades de alquiler, no había demanda de

compras, sino sobreofertas. La gente se veía obligada a alquilar sus propiedades para pagar sus

hipotecas. Al no poder vender debían alquilar. En vista de que no podían pagar las hipotecas

comenzaron a salir de sus casas y a emigrar a departamentos más chicos para alquilar esas

propiedades” (Wagner, 2018)

El analista económico (Calderón Salazar, 2018) comenta La Ley de Plusvalía tenía

retenido procesos de inversión y proyectos inmobiliarios. “Ya se está apreciando una dinámica

en el sector, ventas de casa, construcción de proyectos, centros comerciales, va a ayudar a que

exista proyección del sector, una inversión más fuerte”.

4.2 Reactivación del Sector Inmobiliario

Los desembolsos acumulados entre enero y octubre de 2017 superan en $129.77

millones a los desembolsos efectuados durante el mismo período de 2016. De los 15 bancos

31

que han desembolsado créditos inmobiliarios, solo tres registran cifras menores en este período

de 2017 que en el mismo período de 2016.

El banco que más ha contribuido con el crecimiento año/año en este segmento crediticio

es Banco Pacífico, que hasta la fecha ha desembolsado $71.76 millones más que durante el

mismo período de 2016. Esto equivale al 55% del crecimiento logrado a la fecha (Guerrero V.,

2017).

Las instituciones financieras que más han contribuido con el crecimiento son Banco

Pichincha y Banco Guayaquil, que han desembolsado $18 millones y $13 millones más que el

mismo período de 2016, respectivamente. El crecimiento generado entre estas dos entidades

corresponde al 24% del crecimiento del segmento. Si tomamos en cuenta el crecimiento de

Banco Pacífico, entre estos tres actores representan el 80% del crecimiento del segmento

inmobiliario, así se visualiza en la siguiente tabla

Tabla 11. Crecimiento de Instituciones financieras

Información tomada de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017). Elaborado por John

Kravarovich

Cabe recalcar que Banco del Pacífico registra un crecimiento de 282% frente a los

desembolsos que realizó entre enero y octubre 2016. La estrategia que Banco Pacifico aplicó

para incrementar su participación en este segmento fue la variación en la tasa de interés a la que

hace los desembolsos. En la figura 12, Banco Pacífico es la línea azul se visualiza que desde

Julio 2016 esta entidad inicia con las reducciones en la tasa de estos desembolsos, y para marzo

2017 llegan a la tasa del 8.50% donde se han mantenido desde ese entonces.

10/31/16 12/31/16 9/30/17 10/31/17 % $(en millones) Var $(en millones) Var

Pichincha 136,98$ 171,38$ 136,96$ 155,05$ 35,00% 18,09$ 13,21% 18,08$ 13,20%

Pacífico 25,36$ 35,11$ 84,99$ 97,12$ 22,00% 12,13$ 14,28% 71,76$ 282,98%

Guayaquil 36,04$ 42,61$ 42,64$ 49,18$ 11,10% 6,54$ 15,33% 13,14$ 36,45%

Produbanco 45,95$ 57,06$ 36,44$ 40,50$ 9,20% 4,06$ 11,14% (5,44)$ -11,85%

Bolivariano 17,48$ 20,58$ 21,40$ 23,93$ 5,40% 2,53$ 11,81% 6,44$ 36,85%

Internacional 19,40$ 22,72$ 18,32$ 20,56$ 4,60% 2,24$ 12,21% 1,16$ 5,97%

Rumiñahui 8,15$ 10,04$ 16,81$ 17,98$ 4,10% 1,17$ 6,97% 9,83$ 120,63%

Austro 6,36$ 10,12$ 14,90$ 16,62$ 3,80% 1,71$ 11,50% 10,26$ 161,39%

Loja 4,56$ 5,75$ 9,37$ 10,72$ 2,40% 1,35$ 14,46% 6,17$ 135,43%

Codesarrollo 4,13$ 4,75$ 5,48$ 6,14$ 1,40% 0,67$ 12,19% 2,01$ 48,72%

Machala 1,64$ 1,75$ 1,69$ 2,14$ 0,50% 0,45$ 26,35% 0,50$ 30,46%

Delbank 1,12$ 1,14$ 0,76$ 0,80$ 0,20% 0,04$ 5,27% (0,32)$ -28,41%

Procredit 5,25$ 5,93$ 0,74$ 0,78$ 0,20% 0,04$ 5,36% (4,46)$ -85,04%

Amazonas 0,30$ 0,30$ 0,70$ 0,70$ 0,20% -$ 0,00% 0,10$ 133,69%

Comercial de Manabí -$ -$ 0,25$ 0,25$ 0,10% -$ 0,00% 0,25$ 0,00%

Total Bancos 312,72$ 389,24$ 391,45$ 442,47$ 100% 51,02$ 13,03% 129,48$ 41,50%

En millones de dólares Mes / Mes Año / AñoBancos Privados

32

Figura 12. Tasas de intereses en el sector inmobiliario. Tomado de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017).

Elaborado por John Kravarovich

4.3 Tasas de crédito hipotecario

En la figura 13, se reflejan los montos desembolsados durante ese período (Banco

Pacífico sigue la línea azul), y nos muestra cómo a partir de octubre-noviembre de 2016 el

monto que Banco Pacifico desembolsa mensualmente comienza a incrementar

considerablemente. La reacción del mercado es lógica, los desembolsos de esta institución

financiera crecen gracias a un costo (tasa) más bajo que sus competidores. La incógnita aquí es

¿qué sucedería si toda la banca privada reduce su tasa para este segmento, que actualmente está

en alrededor del 11%, a niveles de alrededor del 8.50%?

Figura 13. Desembolsos. Tomado de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017). Elaborado por John

Kravarovich

Tasas de Interés

https://www.clave.com.ec/wp-content/uploads/2017/12/chart-6-copy.jpg

https://www.clave.com.ec/wp-content/uploads/2017/12/chart121.jpeg-copy.jpg

33

4.4 Montos desembolsados crédito hipotecario

Para analizar el segmento crediticio inmobiliario es necesario incluir la actividad del

BIESS, pues es un partícipe mayor. El grave problema que se presenta es que las cifras más

recientes que tenemos sobre los desembolsos del BIESS son a mayo 2017. Por esta razón lo

mencionamos, pero separándolo de las instituciones financieras privadas.

Entre enero y mayo de este año el BIESS desembolsó $258 millones exclusivamente en

créditos para Vivienda Terminada. Es importante aclarar que dentro de las cifras de la Banca

Privada no se permite identificar cuánto corresponde a cada subsegmento de crédito

inmobiliario. Las cifras del BIESS sí lo permiten.

El Tabla N° 12 detalla los montos desembolsados por el Biess en cada subsegmento

relacionado con vivienda. Las cifras para Vivienda Terminada reflejan una contracción

importante -de $83 millones- entre lo registrado de enero a mayo 2016 ($341 millones), y

durante los mismos meses de 2017 ($258 millones).

4.5 BIESS – desembolsos enero a mayo 2016 y enero a mayo 2017

Tabla 12. Desembolsos enero a mayo 2016 y enero a mayo 2017 (millones de dólares)

Información tomada de (Guerrero V., Bienes raíces. Clave, 2017). Elaborado por John Kravarovich

Si a los indicadores positivos que reflejan los bancos privados en este análisis sumamos

los factores de incidencia política, como la consulta popular que anticiparía la derogatoria de la

ley de plusvalía, podríamos concluir que la tendencia positiva para el sector inmobiliario

continuará en el año 2018.

4.6 Análisis inmobiliario en el ecuador 2017

La empresa Marketwatch, ( 2017), realizó la presentación inmobiliaria y financiera del

sector de la construcción residencial, corporativo, industrial y comercial en las principales

ciudades del Ecuador, evento que se lo realizó en las ciudades de Quito y Guayaquil a la

cual asistieron las principales empresas constructoras, bancos, promotores e inmobiliarias

involucradas en el desarrollo inmobiliario actual. Dentro de este encuentro realizamos un

análisis comparativo entre los años 2016 – 2017 primer trimestre, en 14 de las principales

Construcción

de vivienda

Otros

bienes

inmuebles

Remodelación

y ampliación

Sustitución

de hipoteca

Terrenos y

construcción

Vivienda

hipotecada

Vivienda

terminadaTotal

2016 24,26$ 4,13$ 0,54$ 6,41$ 32,56$ 17,24$ 341,40$ 426,55$

2017 23,28$ 3,00$ 0,85$ 3,23$ 29,71$ 13,07$ 258,30$ 331,44$

$ (0,98)$ (1,14)$ 0,30$ (3,17)$ (2,85)$ (4,17)$ (83,10)$ (95,11)$

% -4,04% -27,57% 56,28% -49,51% -8,76% -24,18% -24,34% -22,30%

2017 vs

2016

Enero -

Mayo

PERÍODO

34

ciudades del Ecuador midiendo los niveles de crecimiento o decrecimiento en el número

de proyectos y unidades residenciales.

Figura 14 Comparativo mercado inmobiliario residencial 2016 -2017.Tomado de (Marketwatch, 2017). Elaborado

por John Kravarovich

En la actualidad la mayor oferta residencial se encuentra en las ciudades de Quito,

Guayaquil, Cuenca y Ambato, ciudades que en los últimos 10 años han mantenido un desarrollo

inmobiliario alto, llegando a concentrar el 80% del total de la oferta residencial actual, la cual

supera los 800 proyectos y sobrepasa las 17.000 unidades disponibles en desarrollo comercial

y constructivo.

35

Figura 15. Números de proyectos residenciales por rango de precios. Tomado de (Marketwatch, 2017).

Elaborado por John Kravarovich

Figura 16. Unidades disponibles por rango de precios. Tomado de (Marketwatch, 2017). Elaborado por John

Kravarovich

Es evidente que la mayor oferta se encuentra en el rango inferior a los 150.000 dólares

americanos, especialmente en el producto casas, esto es preocupante ya que el mayor número

de unidades y proyectos, se encuentran en estado constructivo avanzado, oferta que mantiene

niveles de absorción bajos lo que a su vez genera menor número de proyectos nuevos o en

planos como lo vemos en la figura 16.

36

Figura 17. Estados constructivos proyectos residenciales. Tomado de (Marketwatch, 2017). Elaborado

por John Kravarovich.

El conocimiento del total de la información inmobiliaria que presentamos permite a los

desarrolladores inmobiliarios tomar medidas comerciales en lo que es precios, áreas y servicios

de sus proyectos para un desempeño comercial positivo. Por esta razón agradecemos a las

empresas que participaron con su auspicio, para el buen desempeño de este evento, las cuales

ven una oportunidad en el conocimiento de la información que la empresa actualiza

periódicamente, elementos que permiten tomar decisiones acertadas en el campo financiero,

constructivo y comercial del sector inmobiliario.

La conclusión del encuentro inmobiliario en su parte principal fue que en la actualidad

el mercado residencial sufre una contracción comercial, por lo que el factor determinante para

mejorar los niveles de absorción es el precio, el cual en los últimos 2 años ha llegado a superar

el 15% de descuento en compra de vivienda nueva y mercado secundario a nivel nacional.

37

Figura 18 Porcentaje descuento compra vivienda al contado período 2007 – 2016. Tomado de

(Marketwatch, 2017). Elaborado por John Kravarovich

4.7 Inversión del sector inmobiliario a causa de la ley de plusvalía

Diferentes gremios inmersos en la construcción y ventas de viviendas han expuesto en

estos días sus argumentos para rechazar la Ley de Plusvalía y señalan como única solución su

retiro de la Asamblea (Diario "El Universo", 2016).

La Asociación de Promotores de Vivienda del Ecuador (Apive), a través de su

representante, Jaime Rumbea, criticó la presentación del proyecto.

Para Rumbea, (2016), vocero de 23 empresas promotoras de vivienda, que representan

más del 50 % de las casas que se comercializan anualmente en el sector privado, catalogó “el

proyecto como antitécnico e inoportuno. “Fue presentado en un momento en que la economía

necesita dinamizarse, necesita movilizar inversión y este proyecto no hace eso, este proyecto

distrae capacidades y produce incertidumbre”, expresó”.

Criticó que se haya presentado a las puertas de la campaña electoral y criticó que en el

proyecto de ley se incluyan los bienes rurales. Y aunque reconoció que la ley no contempla el

38

pago del impuesto a los proyectos de vivienda del sector inmobiliario, indicó que la ley los

afecta porque genera incertidumbre en los clientes.

Al respecto, Armijos, (2016), presidente de la empresa inmobiliaria Grupo Mi Casa,

miembro de APIVE, dijo que “el sector inmobiliario y el de bienes raíces se afectarán debido a

una contracción del mercado, porque ante la posibilidad de no devengar una ganancia justa los

dueños de viviendas preferirán no vender sus propiedades”.

Por parte de los constructores, Durán, (2016), presidente de la Cámara de la

Construcción de Pichincha, también pidió el archivo del proyecto ayer durante su

comparecencia a la Comisión de Gobiernos Autónomos de la Asamblea, que está encargada de

tramitar la ley, enviada por el Ejecutivo con el carácter de económico urgente.

Argumentó que la ley paralizará la inversión en el sector, provocará desempleo, causará

recesión, incertidumbre tributaria e inseguridad jurídica.

El representante del Colegio de Arquitectos, Andino, (2016), expresó que no es

necesaria la ley porque el Código de Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización,

aprobado por el mismo oficialismo, tiene más de veinte instrumentos técnicos de control de la

especulación del suelo urbano.

Señaló que casi todas las viviendas se compran con crédito hipotecario, que cuando se

termina de pagar hasta con el 50 % más por los intereses, y eso no es ganancia. Agregó que las

ventas del sector habrían disminuido en el 48 %.

El presidente de la Comisión, Calderón, (2016), dijo que “están abiertos a conversar y

que existe la posibilidad de hacer modificaciones. Sin embargo, ningún asambleísta del

oficialismo se mostró de acuerdo con la idea del archivo”.

4.8 Situación del sector inmobiliario durante y después de la ley de plusvalía (2016 -2018)

39

Tabla 13. Operaciones y montos de créditos inmobiliarios enero - diciembre 2016

Bancos Privados Ecuador Operaciones Monto Colocado

Banco Amazonas 3,00 $ 297.700,00

Banco Austro 2,00 $ 114.516,00

Banco Desarrollo 2,00 $ 60.000,00

Banco Bolivariano 76,00 $ 8.423.264,03

Banco Delbank 4,00 $ 381.315,95

Banco General Rumiñahui 106,00 $ 6.232.404,96

Banco Guayaquil 290,00 $ 25.042.610,33

Banco Internacional 65,00 $ 6.126.648,16

Banco Loja 1,00 $ 80.000,00

Banco Litoral 1,00 $ 2.198,66

Banco Machala 11,00 $ 934.586,00

Banco Pacífico 182,00 $ 14.808.944,97

Banco Pichincha 494,00 $ 44.236.864,92

Banco Procredit 17,00 $ 1.312.117,91

Banco Produbanco 167,00 $ 12.661.509,29

Banco Solidario 2,00 $ 7.512,56

Total 1421,00 $ 120.722.193,74

Información tomada de la (Super Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

La información que transparenta la Superintendencia de Bancos hace notar que el

número de operaciones crediticias durante ese período en la ciudad de Guayaquil ha llegado

1421 créditos inmobiliarios concedidos, sumando un total de $ 120´722.193.74 dólares

americanos.

40

Figura 19. Operaciones crediticias del sector inmobiliario Guayaquil 2016. Adaptado de (Super Intendencia de

Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

En la figura 19, refleja que el Banco Pichincha es la entidad que más número de

operaciones crediticias inmobiliarias ha otorgado una cantidad de 494 operaciones, luego le

sigue el Banco de Guayaquil con 290 operaciones y el Banco del Pacífico con 182 operaciones

crediticias inmobiliarias, seguido de Produbanco con 167 operaciones, dando a notar que en ese

año fueron las entidades que más créditos han concedido.

3,00

2,00

2,00

76,00

4,00

106,00

290,00

65,00

1,00

1,00

11,00

182,00

494,00

17,00

167,00

0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLO

BP BOLIVARIANO

BP DELBANK

BP GENERAL RUMIÑAHUI

BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP LOJA

BP LITORAL

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

41

Figura 20. Monto colocado - Créditos Inmobiliarios enero - diciembre 2016. Adaptado de (Super Intendencia de


En la figura 20, el Banco Pichincha sigue siendo la entidad bancaria que ha financiado

la mayor cantidad de dinero para créditos inmobiliarios una suma que llega a los $

44´236.864.92 dólares americanos, mientras tanto si bien es cierto que el Banco Guayaquil no

es la entidad de mayores operaciones como Banco Pichincha, pero es la institución que después

del Pichincha a demandado una gran suma de capital siendo esta de $25´042.610.33 destinados

a los créditos inmobiliarios.

$297.700,00

$114.516,00

$60.000,00

$8.423.264,03

$381.315,95

$6.232.404,96

$25.042.610,33

$6.126.648,16

$80.000,00

$2.198,66

$934.586,00

$14.808.944,97

$44.236.864,92

$1.312.117,91

$12.661.509,29

$7.512,56

$- $10.000.000,00 $20.000.000,00 $30.000.000,00 $40.000.000,00 $50.000.000,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLO

BP BOLIVARIANO

BP DELBANK


BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP LOJA

BP LITORAL

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

BP SOLIDARIO

42

Tabla 14. Operaciones y montos de créditos inmobiliarios enero - diciembre 2017

Bancos Privados Operaciones Monto Colocado


Banco Austro 6,00 $ 418.780,00



Banco del Bank 5,00 $ 530.056,47


Banco Guayaquil 301,00 $ 29.727.923,84


Banco de Loja 1,00 $ 80.000,00

Banco Machala 13,00 $ 1.009.176,44

Banco Pacífico 434,00 $ 37.650.503,56

Banco Pichincha 417,00 $ 38.889.734,53

Banco Procredit 2,00 $ 368.000,00


Total 1616,00 $ $148.663.999,45


La información que proporciona la tabla 14, es una lista de instituciones bancarias

privadas cada una de ellas sus números de operaciones con sus respectivos montos colocados

en todo el período enero – diciembre del 2017.

43

Figura 21. Operaciones crediticias del segmento inmobiliario enero a diciembre 2017. Adaptado de (Super


Tal como se visualiza en la figura 21 que el Banco del Pacífico pasó a ser la entidad

bancaria que ha colocado la mayor cantidad de operaciones crediticias destinados al sector

inmobiliario con 434 operaciones, dejando en la segunda ubicación con una mínima diferencia

al Banco Pichincha que sumó 417 operaciones crediticias, siendo el Banco de Pacífico una

entidad mixta, ha direccionado su fuerza comercial a este sector.

5,00

6,00

2,00

103,00

5,00

98,00

301,00

101,00

1,00

13,00

434,00

417,00

2,00

128,00

0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 400,00 450,00 500,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLO

BP BOLIVARIANO

BP DELBANK


BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP LOJA

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

44

Figura 22. Monto colocado enero a diciembre 2017, créditos inmobiliarios Adaptado de (Super Intendencia de


Analizando a la figura 22, se encontró que el Banco Pichincha pasa a ser el Banco con

mayor capital concedido una suma que llegó a $ 38´889.734.53 dólares americanos, mientras

que el Banco del Pacífico a generado $ 371650.503.56 dólares americanos y muy cerca del

Banco Guayaquil con $ 29´727.923.84 dólares americanos, estos tres bancos son lo de mayor

colocación en términos monetarios dentro del sector inmobiliario.

$585.600,00

$418.780,00

$60.000,00

$13.733.271,06

$530.056,47

$5.180.189,21

$29.727.923,84

$9.604.050,85

$80.000,00

$1.009.176,44

$37.650.503,56

$38.889.734,53

$368.000,00

$10.826.713,49

$- $10.000.000,00 $20.000.000,00 $30.000.000,00 $40.000.000,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLO

BP BOLIVARIANO

BP DELBANK


BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP LOJA

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

45

Tabla 15. Operaciones y montos crediticios periodo enero a noviembre 2018

Bancos Privados Ecuador Operaciones Monto Colocado


Banco Austro 9,00 $ 813.800,00



Banco Coopnacional 1,00 $ 80.000,00

Banco delBank 2,00 $ 93.220,00


Banco Guayaquil 324,00 $ 34.088.832,84


Banco Machala 14,00 $ 1.259.086,00

Banco Pacífico 576,00 $ 50.100.534,06

Banco Pichincha 325,00 $ 28.943.361,30

Banco Procredit 2,00 $ 90.000,00


Total 1643,00 $ 157.973.932,31


46

Figura 23- Operaciones de créditos inmobiliarios enero a noviembre 2018 Adaptado de la Superintendencia de

Bancos. Elaborado por John Kravarovich

En la figura 23, se demuestra que el Banco del Pacífico es la entidad financiera de mayor

colocación crediticia en número de operaciones llegando a sumar 576 créditos concedidos,

mientras que el Banco Pichincha llegó 325 operaciones inmobiliarias de créditos no muy

distantes del Banco Guayaquil con 324 operaciones crediticias inmobiliarias.

3,00

9,00

2,00

73,00

1,00

2,00

91,00

324,00

78,00

14,00

576,00

325,00

2,00

143,00

0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLO

BP BOLIVARIANO

BP COOPNACIONAL

BP DELBANK


BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

47

Figura 24. Montos de créditos inmobiliarios concedidos enero a noviembre 2018 Adaptado de (Super Intendencia

de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

El Banco del Pacífico es la institución financiera que ha colocado mayor capital de enero

a noviembre del 2018, llegando a sumar $ 50´100.00534.06 dólares americanos, seguido del

Banco Guayaquil con $ 34´088.832.84 dólares americanos y sin dejar de observar al Banco

Pichincha con $ 28´943.361.30 dólares americanos en capital desembolsado.

Figura 25. Desembolsos - Montos de créditos inmobiliarios 2018 - 2016 CFN. Adaptado de (Super


$585.000,00

$813.800,00

$60.000,00

$11.775.487,29

$80.000,00

$93.220,00

$5.723.648,47

$34.088.832,84

$10.175.703,05

$1.259.086,00

$50.100.534,06

$28.943.361,30

$90.000,00

$14.185.259,30

$- $20.000.000,00 $40.000.000,00 $60.000.000,00

BP AMAZONAS

BP AUSTRO

BP BANCODESARROLLOBP BOLIVARIANO

BP COOPNACIONAL

BP DELBANK


BP GUAYAQUIL

BP INTERNACIONAL

BP MACHALA

BP PACIFICO

BP PICHINCHA

BP PROCREDIT

BP PRODUBANCO

$0

$2.000

$4.000

$6.000

$8.000

$10.000

$12.000

$14.000

$16.000

$18.000

2016 2017 2018

48

En la figura 25, la banca pública se ha visto afectada tal como se evidencia en la imagen

que en el 2016 los montos fueron $ 15'843.000 de dólares, con tendencia a la baja en el 2017 $

12'577.230, cerrando en el año 2018 con $ 8'861.780 dólares americanos, a causa de la ley de

plusvalía.

Figura 26. Operaciones de créditos sector inmobiliario - Banco Guayaquil 2016 – 2018 Adaptado de

(Super Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

Figura 27. Operaciones de créditos inmobiliarios - Banco Pichincha 2016 - 2018 Adaptado de (Super


285,00

290,00

295,00

300,00

305,00

310,00

315,00

320,00

325,00

330,00

2016 2017 2018

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

600,00

2016 2017 2018

49

Figura 28. Operaciones de créditos inmobiliarios - Banco del Pacífico 2016 -2018. Adaptado

de (Super Intendencia de Bancos, 2019). Elaborado por John Kravarovich

4.9 Situación del sector de la construcción.

Figura29. Situación del sector de la construcción. Tomado de (Diario El Telegrafo, 2017)

Diario El Telegrafo, (2017), señala lo siguiente: Todos los entrevistados mostraron

cifras en rojo. La preocupación es latente porque, a su criterio, la legislación no cumple con el

fin de controlar la especulación de la tierra. Atribuyen la crisis del sector tanto a la ley como a

la disminución de la contratación pública y la inestabilidad laboral. Así como se evidencia en

la figura 29.

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

500,00

2016 2017 2018

50

Enrique Pita, presidente de la Federación Nacional de las Cámaras de la Construcción,

apoya la eliminación de la norma. Señala que la actividad se ha reducido entre el 30% y el 50%,

dependiendo del segmento. Los proveedores de bienes y servicios relacionados a la

construcción registran caídas por encima del 50%. Además, las reservas bajaron en más del

40% para obras nuevas (Diario "El Universo", 2016).

Silverio Durán, presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon),

es partícipe de reemplazar la ley por una nueva. No obstante, señaló que existen varias

normativas que ya establecen parámetros para captar plusvalía. Lo que se necesitaría son

mecanismos más eficaces para controlar la especulación. “No debe gravarse (el tributo) al

producto de la construcción (inmueble), sino al terreno”, explicó. Según sus registros, en Quito

los proyectos nuevos en la rama residencial sufrieron una caída del 5,5% entre diciembre de

2015 y diciembre de 2016 (Diario El Telegrafo, 2017).

Asimismo, las solicitudes para revisión de planos en las entidades colaboradoras del

Municipio capitalino han bajado al 50%. Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de

Promotores Inmobiliarios de Viviendas de Ecuador (Apive), también sintoniza con la

derogación (Diario El Telegrafo, 2017).

A su juicio, “el sector está en su peor momento desde la dolarización”. Normalmente el

mes de abril era el de mejor desempeño para la rama inmobiliaria porque coincidía con ferias

de vivienda y el pago de utilidades en las empresas, pero este año no ocurrió así. Por primera

vez desde 2005, abril tuvo una caída de 9% respecto de marzo. Es el primer mes en 12 años que

caen las reservas. “La vivienda es el ahorro directo de los ecuatorianos (Diario El Telegrafo,

2017).

Con la ley todo lo que esté arriba de la inflación se lo lleva el Estado”, criticó Rumbea,

estima que por cada día que se dilata la revisión se incrementa el déficit de acceso a la vivienda.

Para Rumbea el programa de vivienda ofrecido por Moreno funcionará a partir de la

derogación de la norma. El segundo paso es conseguir el compromiso de los municipios con

terrenos y urbanismo, así como disminuir el tiempo de revisión de planos y otros trámites

(Diario El Telegrafo, 2017).

Francisco Lascano, gerente de Construsupply (proveedor de materiales de

construcción), se inclina por una reforma donde se elimine el impuesto del 75%. Su negocio se

ha visto reducido en el transcurso de los últimos 2 años (Diario El Telegrafo, 2017).

51

En 2015 trabajaba con 20 constructores que tenían 20 proyectos; al culminar 2016

apenas contaba con 8 constructores y 4 proyectos. Si bien prefiere mantenerse escéptico hasta

ver acciones concretas del Gobierno, Lascano estima que si llega a efectivizarse “será una

maniobra bastante positiva”. Joan Proaño, gerente de la constructora Proaño & Proaño, también

apoya la eliminación y señala que de acuerdo a registros de las cámaras de la construcción el

número de proyectos en Quito y Guayaquil se redujo en el 22,5% entre 2015 y 2016. Al igual

que los demás entrevistados, Proaño señaló que las obras que se tienen actualmente son

construcciones que ya se venían ejecutando y deben ser entregadas. La situación en su negocio

no es ajena al resto. De momento se encuentra finalizando un edificio en el norte de Quito, pero

luego de eso no emprenderá nuevos proyectos, al menos hasta que el panorama presente

mejores condiciones (Diario El Telegrafo, 2017).

Finalmente, Robinson Galarza, propietario de Galarza & Galarza y también partidario

de la derogación, indicó que por efecto de la ley sus ventas bajaron entre el 35% y 40%.

Trabajaba con 8 conjuntos habitacionales y ahora lo hace con 4. Él propone gravar con un

impuesto a los terrenos ociosos por más de 5 años, “porque ganan plusvalía, sin hacer nada, por

la inversión pública y privada” (Diario El Telegrafo, 2017).

4.10 Análisis de las encuestas realizadas a profesionales del Sector Inmobiliario

De acuerdo con los datos de las encuestas en la figura 4, se puede mencionar que el 21%

de las encuestas señalan que la situación económica del país es un factor que hace que se

contraigan los actos de comercio en las inmobiliarias y constructoras de la ciudad de Guayaquil.

Los datos en la figura 5, indican que el 21% de los encuestados que el Estado debe

reducir los impuestos para que el mercado inmobiliario se vuelva dinámico como en épocas

anteriores., y el 30% de los encuestados, cada mitad señala que se debe respetar los contratos y

que el acceso al crédito sea menos exigente.

La información que proporciona la figura 6, es los promedios de transacciones al mes

en la ciudad de Guayaquil, demostrando que el 38% de las transacciones mensuales son

ventas de una sola propiedad, mientras que el 23% se venden una propiedad cada tres meses.

En la figura7 se evidencia que el 30% de las propiedades hasta 200 mil dólares se han

visto afectadas durante los períodos 2016 -2018, mientras que el 26% son las propiedades entre

150 mil dólares a 200 mil dólares afectadas.

En la figura 8, el 36% de los encuestados desaprueban la ley de plusvalía, mientras que

el 26% la aprueba.

52

En la figura 9, el 31% de los encuestados, señalan que están de acuerdo en que los

programas de vivienda social se redujeron en el 2018, mientras que un 18% de los encuestados

están totalmente de acuerdo que hubo una reducción en los programas de vivienda social.

De acuerdo con los datos en la figura 10, el 27% de los encuestados están de acuerdo

que la crisis económica actual del país ha hecho que aumenten los arriendos y se ralenticen las

ventas de la propiedad, el 23% afirman que la situación actual económica del país no ha

beneficiado para las ventas en las inmobiliarias.

En la figura 11, indica que el 26% de los encuestados están en desacuerdo que el precio

del metro cuadrado se ajusta a la situación económica actual del país, el 23% dicen lo contrario,

que, si se ajusta a la situación económica actual del país, mientras que el 20% están en total

descuerdo.

53

Conclusiones

Dado el impacto negativo que generó la reforma de la ley de plusvalía en el sector

inmobiliario y construcción a pesar de esto se verifica que el Banco Guayaquil tuvo un ligero

crecimiento en número de operaciones crediticias que en el año 2016 cerró con 290 operaciones,

en el año 2017 cerró con 301 operaciones y a noviembre del 2018 se registraron 324

operaciones, dejando ver que el Banco Guayaquil ha demostrado plantear mejor estrategia

bancaria para sobrellevar el impacto de la ley de plusvalía.

Mientras tanto las entidades financieras Pichincha y Pacífico registraron descensos en

sus operaciones, Banco Pichincha registró en el año 2016, 494 operaciones crediticias llegando

a noviembre del 2018, 325 operaciones crediticias, por su parte el Banco del Pacífico también

registró descenso del año 2016 tuvieron 182 operaciones y un ligero crecimiento en el 2017 de

434 operaciones, luego cayendo en 325 operaciones a noviembre del 2018.

El cambio en la “ley de plusvalía” tuvo un efecto negativo sobre las operaciones

crediticias del segmento hábitat, el mismo, fue contrarrestado por algunos bancos privados;

disminuyendo los costos financieros, –Tasas de Interés-. En octubre a noviembre de 2016 los

montos desembolsados de este tipo de operaciones por parte del Banco del Pacifico comienzan

a incrementar considerablemente; la reacción del mercado es lógica, gracias a un costo (tasa de

interés) más bajo que sus competidores, la estrategia que aplicó este Banco la reducción llego

a marzo 2017 a una tasa del 8.50% donde se han mantenido desde ese entonces.

Consecuentemente, en el 2016 la inversión pública (Créditos desembolsados por la

Corporación Financiera Nacional CFN) se vio un efecto parecido al de las operaciones de

créditos del segmento hábitat, sobre las operaciones que inyectaban capital al sector de la

construcción e inmobiliario (expresados en millones de dólares), la variación fue de $ 15.843.79

dólares, con tendencia a la baja, en el 2017 $ 12.577.23, cerrando en el año 2018 con $ 8.861.78

dólares americanos, a causa de la ley de plusvalía.

En el mercado inmobiliario no podría pasar desapercibido modificación en la reforma,

por eso, se evidenció que las propiedades que tenían un precio de venta hasta 200 mil dólares

se han visto afectadas en un 30% de durante los períodos 2016 -2018, mientras que el 26% son

las propiedades entre 150 mil dólares a 200 mil dólares afectadas.

Constructores, arquitectos, economistas y empresarios han manifestado su desacuerdo

con el proyecto de La Ley de Plusvalía, los gremios de la construcción y de arquitectos

analizaron el alcance del proyecto de Ley de Plusvalía, remitido por el Ejecutivo a la Asamblea

con el carácter de urgente en materia económica.

54

El sector de la construcción en ese entonces demostró gran preocupación, porque

consideraron que hubo aspectos negativos, como que se disponga la actualización del avalúo

catastral por parte de los municipios, que tendrían, por Ley, que subir o igualar entre el 75 y el

100% el avalúo catastral al avalúo comercial. Históricamente el comercial ha sido superior al

catastral, lo que significa que todos los terrenos van a sufrir un incremento en su valor y eso

perjudica a nuestro sector.

Además, esa medida desalentó al inversionista inmobiliario, con el temor de que vaya a

tener que pagar más impuesto en la segunda venta, se produce el desincentivo y preferirá

invertir en otro sector donde no va a tener ningún riesgo.

Considerando que la efectividad, eficiencia y sostenibilidad alcanzaron valores

negativos, se deduce que la ley no ha incentivado al sector de la construcción, más bien

desmotivó a inversionistas al momento de analizar que el impacto de la ley era muy elevado,

y con esto, permitir realizar nuevas inversiones consideradas de alto riesgo, debido a la nueva

forma del calculó de la ley

También el PIB se ha visto afectado en una disminución, en el año 2014 si situó al

10.04% y su disminución al año 2017 llego al 8.61%, efectos negativos ocasionados por la

aplicación de la Ley de Plusvalía, por la ola de especulaciones referente a la aplicación del

proyecto de Plusvalía.

Además, con la eliminación de la Ley de la Plusvalía, se dinamizará el sector de la

construcción, y a su vez bajando las tasas de intereses bancarias para que exista mayor acceso

a los créditos inmobiliarios por parte de los usuarios financieros

55

Recomendaciones

El Gobierno de turno antes de implementar cualquier tipo de cambios en las leyes o

reformas que tengan efectos recaudatorios, deberá socializar con todos los sectores

involucrados, con el fin de evitar efectos especulativos que tergiversen el fin de la ley, y

consecuentemente, impacten negativamente al sector.

Es indispensable la correcta socialización previa a su lanzamiento con el fin de atenuar

este tipo de medidas. Porque a pesar, que los sectores financiero, inmobiliario y construcción

puedan enfocarse en mejorar sus estrategias de marketing, reducir costos directos e indirectos,

ser más eficientes en todo el proceso productivo o de servicio, no sería suficiente.

Además, cabe acotar la importancia de estos sectores sobre la economía y las

contracciones que se podrían generan por causa de la desinformación; y a su vez, desencadenar

efectos económicos significativamente negativos en estos sectores , incluyendo, su

encadenamiento en otros sectores donde la actividad económica es muy informal y

representativa.

56

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carrera de economÍa con menciÓn en economÍa...

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