club de campoclub de campo (country club) (country club)

Es un complejo recreativo residencial ubicado en zonas no Es un complejo recreativo residencial ubicado en zonas no

urbanas l imitada en el espacio e integrada por lotes o en urbanas l imitada en el espacio e integrada por lotes o en

parcelas construidos o a construirse, independientes entre parcelas construidos o a construirse, independientes entre

ellos, que cuenta con una entrada común y está dotado de ellos, que cuenta con una entrada común y está dotado de

espacios destinados a actividades deport ivas, culturales y espacios destinados a actividades deport ivas, culturales y

sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o

permanente y debiendo exist ir entre el área de viviendas y permanente y debiendo exist ir entre el área de viviendas y

el área deport iva, cultural y social una relación funcional y el área deport iva, cultural y social una relación funcional y

jurídica.jurídica.

IntroducciónIntroducción

Antiguamente dichas viviendas eran solamente usadas los Antiguamente dichas viviendas eran solamente usadas los

f ines de semana, a medida que paso el t iempo fue f ines de semana, a medida que paso el t iempo fue

modif icándose dicha practica , y se le empieza a dar el uso de modif icándose dicha practica , y se le empieza a dar el uso de

vivienda permanente, la gente empieza a vivir todo el año en vivienda permanente, la gente empieza a vivir todo el año en

los clubes de campo, integrando actividades recreativas, los clubes de campo, integrando actividades recreativas,

deport ivas, culturales, sociales dándole un ahorro importante deport ivas, culturales, sociales dándole un ahorro importante

en la economía de las famil ias ya que los gastos se comparten, en la economía de las famil ias ya que los gastos se comparten,

tanto los deport ivos los de seguridad y mantenimiento. tanto los deport ivos los de seguridad y mantenimiento.

Marco legalMarco legal En la Provincia de Buenos Aires desde 1963 hay legislación en En la Provincia de Buenos Aires desde 1963 hay legislación en

1977 se aprueba el decreto 8912 que le da encuadre legal y en 1977 se aprueba el decreto 8912 que le da encuadre legal y en 1986 surge el decreto 9404 reglamentando instalación y 1986 surge el decreto 9404 reglamentando instalación y funcionamiento.funcionamiento.

El proyecto es crear una nueva categoría de los Derechos Reales El proyecto es crear una nueva categoría de los Derechos Reales tomando como base a la propiedad horizontal y reformándole lo tomando como base a la propiedad horizontal y reformándole lo necesario para su encuadre efectivo, No existe régimen legal que necesario para su encuadre efectivo, No existe régimen legal que estructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe estructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de derechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según lo derechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según lo dispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional. El dispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional. El fundamento del proyecto de unificación es el mismo que para la fundamento del proyecto de unificación es el mismo que para la figura de los cementerios CREAR UN NUEVA CATEGORIA DE figura de los cementerios CREAR UN NUEVA CATEGORIA DE DERECHOS REALES, tomando como base la PH y reformándole lo DERECHOS REALES, tomando como base la PH y reformándole lo necesario para su encuadre efectivo.necesario para su encuadre efectivo.

En la ph se habla de edificios con pisos cuyas unidades En la ph se habla de edificios con pisos cuyas unidades necesariamente tienen que estar todas construidas pero en los necesariamente tienen que estar todas construidas pero en los COUNTRYS O CLUBES DE CAMPO no hay edificios y los COUNTRYS O CLUBES DE CAMPO no hay edificios y los inmuebles pueden no estar terminados.inmuebles pueden no estar terminados.

Naturaleza JurídicaNaturaleza Jurídica Es posible estructurar los clubes de campo sobre la base de Es posible estructurar los clubes de campo sobre la base de

conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal o conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal o derecho real, o una combinación de ambos.derecho real, o una combinación de ambos.Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones (art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades.(art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades.El Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe El Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe en el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones en el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones son aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tengan son aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tengan patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar. Lo que debemos preguntar obtengan autorización para funcionar. Lo que debemos preguntar es que debemos entender por bien común, generalmente este es que debemos entender por bien común, generalmente este concepto está asociado con cuestiones relacionadas con algo concepto está asociado con cuestiones relacionadas con algo beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda la beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda la comunidad en la que se va a insertar la asociación.comunidad en la que se va a insertar la asociación.Por otra parte, que es la aplicabilidad del régimen de la ley de Por otra parte, que es la aplicabilidad del régimen de la ley de sociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedad sociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedad comercial. La distinción para la calificación de las sociedades en comercial. La distinción para la calificación de las sociedades en civiles o comerciales provenía en la época de vigencia del código civiles o comerciales provenía en la época de vigencia del código de Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de la de Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de la forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción de forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción de la ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y para la ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y para todas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por la todas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por la forma. forma.

A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad, A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad, aparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Pero aparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Pero a poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nos a poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nos encontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible su encontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible su aplicación completa a todo el fenómeno asociativo.aplicación completa a todo el fenómeno asociativo.Podemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo de Podemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo de asociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertos asociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertos servicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que los servicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que los constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo la constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo la obtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de las obtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de las partes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicación partes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicación completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones. completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones. Mientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparse Mientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparse buscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es el buscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es el agrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es la agrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es la sociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especial sociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los clubes de campo.requerida por los clubes de campo.En síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno que En síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno que estamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bien estamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bien común que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósito común que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósito de lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulación de lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulación expresa y completa.expresa y completa.

COMPARACION ENTRE LOS POSIBLES REGIMENES DE CONSTITUCION DEL DERECHO COMPARACION ENTRE LOS POSIBLES REGIMENES DE CONSTITUCION DEL DERECHO DE PROPIEDADDE PROPIEDAD

Como derecho realComo derecho realEl problema en este caso es determinar si resulta posible encasil lar los El problema en este caso es determinar si resulta posible encasil lar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especiales admitidos sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especiales características que reviste la real idad de los clubes de campo, habrá que características que reviste la real idad de los clubes de campo, habrá que concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule como concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule como derecho real autónomo.derecho real autónomo.

Dominio:Dominio: este derecho real, si es reconocido a los ti tulares de los lotes construidos o a este derecho real, si es reconocido a los ti tulares de los lotes construidos o a

construirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes de construirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes de campo con la unión irrescindible del área residencial y del área recreativa-. Los campo con la unión irrescindible del área residencial y del área recreativa-. Los dueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuando dueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuando esta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de las esta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a uti l izar por ellos comunitariamente, que tendrían que instalaciones y servicios a uti l izar por ellos comunitariamente, que tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que, ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de servicios. compartido y responsable de la prestación de servicios.

Dominio revocableDominio revocable :. : . Por su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o Por su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o

fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el f iduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio úti l . A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominio úti l . A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominio imperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido imperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido;. transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido;. De adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del De adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del sistema, l lamados promotores o desarroll istas, un dominio a favor de los sistema, l lamados promotores o desarroll istas, un dominio a favor de los ti tulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría en ti tulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría en caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas. adoptadas.

Dominio y condominioDominio y condominio:: Aunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del Aunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del

country constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una country constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una combinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de combinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de esparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de esparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes de campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el de campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el derecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad de disponer derecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores,de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores,

Propiedad HorizontalPropiedad Horizontal: : Resultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada por Resultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada por

que soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 de que soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 de la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones, la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones, parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral y parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral y registral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un registral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las inmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces no parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces no podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcional podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcional a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo. a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo. Para superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –ley Para superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –ley 19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los 19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal. planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal. Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a los Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "...En los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "...En los clubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo serán clubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones..." instalaciones de uso compartido con sus accesiones..."

Servidumbres:Servidumbres: La vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de La vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de

la sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de las la sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de las servidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el servidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de régimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa), internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa), servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes, servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes, etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios a etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo que consistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que se refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debe debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debe ser perpetuo. ser perpetuo.

Derecho real autónomoDerecho real autónomo frente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna frente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna

figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistema también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistema de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos reales de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reforma solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reforma legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear un legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear un derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, al derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a la sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a la aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélez aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélez Sarfield. Sarfield.

CARACTERES CARACTERES    Revisten un carácter doble: espacios comunes formados por un complejo urbano Revisten un carácter doble: espacios comunes formados por un complejo urbano

y servicios deportivos y recreacionales, que sólo pueden ser usadas por los y servicios deportivos y recreacionales, que sólo pueden ser usadas por los propietarios;  Los mismos poseen vigi lancia propia, siendo prohibido el ingreso propietarios;  Los mismos poseen vigi lancia propia, siendo prohibido el ingreso de terceros ajenos al complejo. de terceros ajenos al complejo.

   Cada propietario de la parcela privat iva debe construir en ella su unidad Cada propietario de la parcela privat iva debe construir en ella su unidad

habitacional, la que deberá guardar armonía con las exigencias de la habitacional, la que deberá guardar armonía con las exigencias de la reglamentación interna. reglamentación interna.

   Puede ser una persona física que sea dueña de varias hectáreas, o jurídica, y Puede ser una persona física que sea dueña de varias hectáreas, o jurídica, y

dentro de estas últ imas podrá tratarse de asociaciones, fundaciones, sociedades dentro de estas últ imas podrá tratarse de asociaciones, fundaciones, sociedades civi les y comerciales. El fundador deberá cumplimentar los requisitos de civi les y comerciales. El fundador deberá cumplimentar los requisitos de fact ibi l idad y prefactibi l idad que le impone la municipalidad del lugar; y debe fact ibi l idad y prefactibi l idad que le impone la municipalidad del lugar; y debe asumir la responsabil idad de realizar obras básicas de infraestructura. asumir la responsabil idad de realizar obras básicas de infraestructura.

      Códigos o reglamentos internos que const ituyen inquebrantables normativas para Códigos o reglamentos internos que const ituyen inquebrantables normativas para

el funcionamiento del club. el funcionamiento del club.    la administración se ejerce a través de órganos específ icos de gobierno creados a la administración se ejerce a través de órganos específ icos de gobierno creados a

tal f in, como ser Comisiones Directivas, Órganos Gerenciales, etc. Esta tal f in, como ser Comisiones Directivas, Órganos Gerenciales, etc. Esta organización le da rasgos propios a la f igura del Club de Campo, de no ser así organización le da rasgos propios a la f igura del Club de Campo, de no ser así estaríamos ante los denominados "barrios cerrados". estaríamos ante los denominados "barrios cerrados".

El que compra un lote es dueño exclusivo del mismo y copropietario de las El que compra un lote es dueño exclusivo del mismo y copropietario de las instalaciones comunes debiendo cumplir con el reglamento internoinstalaciones comunes debiendo cumplir con el reglamento interno

Por medio de un contrato de adhesión se regulan las relaciones entre el usuario Por medio de un contrato de adhesión se regulan las relaciones entre el usuario y el country.y el country.

El que compra deberá sujetarse a cláusulas como será la vivienda a construir y El que compra deberá sujetarse a cláusulas como será la vivienda a construir y en cuanto t iempo de corresponderá construiren cuanto t iempo de corresponderá construir

OBLIGACIONESOBLIGACIONES EL administrador cobra las expensas y con ellas EL administrador cobra las expensas y con ellas

mantiene y conserva los bienes de uso común para mantiene y conserva los bienes de uso común para que pueda funcionar todo correctamente, aquellos que pueda funcionar todo correctamente, aquellos propietarios que violen alguna norma interna o que propietarios que violen alguna norma interna o que no cumplan con el pago de las expensas serán no cumplan con el pago de las expensas serán sancionados y multados, como lo establezca el sancionados y multados, como lo establezca el estatuto. estatuto.

Todos los copropietarios dentro de un club de Todos los copropietarios dentro de un club de campo, deberán cumplir con el reglamento interno campo, deberán cumplir con el reglamento interno de usar correctamente las instalaciones y mantener de usar correctamente las instalaciones y mantener la armonía y estética del country, no hacer ruidos la armonía y estética del country, no hacer ruidos molestos, no construir a determinadas horas, etc.molestos, no construir a determinadas horas, etc.

PREFACTIBILIDADPREFACTIBILIDAD Aprobación de la localización por el municipio Aprobación de la localización por el municipio    2-Certificación de aptitud del predio dada por la Dirección Provincial Hidráulica. Si los 2-Certificación de aptitud del predio dada por la Dirección Provincial Hidráulica. Si los

suelos fueran medanosos se requerirá la certificación de fijación y forestación por el suelos fueran medanosos se requerirá la certificación de fijación y forestación por el Ministerio de Asuntos Agrarios. Ministerio de Asuntos Agrarios.

   3-Certificación de Prefactibilidad de provisión de agua. 3-Certificación de Prefactibilidad de provisión de agua.    4-Plano de anteproyecto urbanístico (medidas según título y catastro), en el que 4-Plano de anteproyecto urbanístico (medidas según título y catastro), en el que

constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, y la ubicación tentativa de las áreas de de viviendas unifamiliares o multifamiliares, y la ubicación tentativa de las áreas de esparcimiento común. esparcimiento común.

   5-Memoria técnica, en la que se especifique las actividades a desarrollar, régimen de 5-Memoria técnica, en la que se especifique las actividades a desarrollar, régimen de

subdivisión y de dominio a adoptar, número de parcelas previstas y número de subdivisión y de dominio a adoptar, número de parcelas previstas y número de viviendas, forma prevista para el suministro de agua potable, forma de evacuación de viviendas, forma prevista para el suministro de agua potable, forma de evacuación de aguas pluviales y líquidos cloacales, tratamientos de calles internas, sistema de aguas pluviales y líquidos cloacales, tratamientos de calles internas, sistema de recolección de residuos, compromiso de forestación. recolección de residuos, compromiso de forestación.

FACTIBILIDADFACTIBILIDAD 1-Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles 1-Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles

afectados. afectados.    2-Proyectos de obras de saneamiento urbano aprobados por la Dirección Provincial de hidráulica. 2-Proyectos de obras de saneamiento urbano aprobados por la Dirección Provincial de hidráulica.    3-Proyecto de sistema de provisión de agua potable y evacuación de cloacas. 3-Proyecto de sistema de provisión de agua potable y evacuación de cloacas.    4-Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna. 4-Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.    5-Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria e iluminación aprobado por 5-Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria e iluminación aprobado por

ente prestatario del servicio. ente prestatario del servicio.    6-Planos obras de equipamiento área común de esparcimiento y prototipo de viviendas 6-Planos obras de equipamiento área común de esparcimiento y prototipo de viviendas

aprobados por la comuna. aprobados por la comuna.    7-Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder con determinación de las 7-Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder con determinación de las

especies arbóreas, aprobado por la comuna. especies arbóreas, aprobado por la comuna.    8-Reglamento urbanístico y de edificación, aprobado por la comuna. 8-Reglamento urbanístico y de edificación, aprobado por la comuna.    9- Plano de proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que constará la localización del 9- Plano de proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que constará la localización del

área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares. densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.

   10-Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales actuantes. 10-Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales actuantes.    11-De adoptarse el régimen establecido por la Ley 13.512, deberá acreditarse el plano de 11-De adoptarse el régimen establecido por la Ley 13.512, deberá acreditarse el plano de

mensura aprobado por la Dirección de Geodesia. mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.    12-Certificado de cumplimiento de las normas profesionales otorgado por las entidades 12-Certificado de cumplimiento de las normas profesionales otorgado por las entidades

competentescompetentes

COUNTRIES NAUTICOSCOUNTRIES NAUTICOS

““Barrios Parque Náuticos” y/o “Barrios Cerrados Náuticos”. Esta Barrios Parque Náuticos” y/o “Barrios Cerrados Náuticos”. Esta modalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tener modalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tener su casa, su coche y su amarra para la embarcación deportiva, es su casa, su coche y su amarra para la embarcación deportiva, es incipiente y pujante. incipiente y pujante. La última novedad es una isla del Tigre con único acceso a través del La última novedad es una isla del Tigre con único acceso a través del agua, se organiza como un “Barrio Cerrado Náutico”, en el que las agua, se organiza como un “Barrio Cerrado Náutico”, en el que las calles internas serán “dársenas” que permitan la circulación y acceso calles internas serán “dársenas” que permitan la circulación y acceso de embarcaciones deportivas. Además de un Club House tendrán de embarcaciones deportivas. Además de un Club House tendrán canchas de “Ski acuático” La organización jurídica de estos canchas de “Ski acuático” La organización jurídica de estos emprendimientos también puede plasmarse en los términos de los emprendimientos también puede plasmarse en los términos de los Decretos 9404/86 y 27/98 de la Provincia de Buenos Aires y normativas Decretos 9404/86 y 27/98 de la Provincia de Buenos Aires y normativas urbanísticas especiales, área Delta-Tigre, y el nuevo Código de Aguas urbanísticas especiales, área Delta-Tigre, y el nuevo Código de Aguas sancionado en jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires.sancionado en jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires.Corresponde aclarar que el agua es del dominio público, pero que las Corresponde aclarar que el agua es del dominio público, pero que las dársenas que la contengan en el ejemplo analizado construidas por el dársenas que la contengan en el ejemplo analizado construidas por el hecho del hombre aunque sean los lechos de los cauces que se formen hecho del hombre aunque sean los lechos de los cauces que se formen con vertiente de agua proveniente del río, serán privados.con vertiente de agua proveniente del río, serán privados.La administración pública nacional y/o provincial podrían establecer un La administración pública nacional y/o provincial podrían establecer un cánon por el agua utilizada según los diferentes casos y supuestos, cánon por el agua utilizada según los diferentes casos y supuestos, conforme lo determinen las leyes.conforme lo determinen las leyes.

ConclusiónConclusión Dado a la gran la gran expansión urbana de estos últimos tiempos Dado a la gran la gran expansión urbana de estos últimos tiempos

se han desarrollado distintos proyectos urbanísticos llamados se han desarrollado distintos proyectos urbanísticos llamados country y barrios cerrados es una alternativa de vida que es muy country y barrios cerrados es una alternativa de vida que es muy distinta a la de la ciudad. Aportan una mejor calidad de vida, distinta a la de la ciudad. Aportan una mejor calidad de vida, seguridad dado a los tiempo s en que se viven y contribuyen a una seguridad dado a los tiempo s en que se viven y contribuyen a una buena recreación acotando los gastos que se le representaría a una buena recreación acotando los gastos que se le representaría a una familia ir a un club o realizar deportes en algún predio o club familia ir a un club o realizar deportes en algún predio o club convencional.convencional.

En conclusión los Country club contribuyen a los socios a ventajas En conclusión los Country club contribuyen a los socios a ventajas ciertas, pero en realidad tiene desventajas tanto jurídicas que son ciertas, pero en realidad tiene desventajas tanto jurídicas que son importantes que se puedan resolver de alguna manera y no dejar importantes que se puedan resolver de alguna manera y no dejar una brecha legal en este aspecto, en cuanto a la materia que nos una brecha legal en este aspecto, en cuanto a la materia que nos compete que son los derechos Reales no esta estipulada una sola compete que son los derechos Reales no esta estipulada una sola norma que los pueda regir, sin dudas hay un vacío. Como otra norma que los pueda regir, sin dudas hay un vacío. Como otra desventaja que es la de la distancia a los centros urbanos , si bien desventaja que es la de la distancia a los centros urbanos , si bien muchos propietarios aducen que esto es lo que mas les seduce de muchos propietarios aducen que esto es lo que mas les seduce de la idea, también tengamos en cuenta que en estos lugares los la idea, también tengamos en cuenta que en estos lugares los medios para transportarse y trasladarse se hace dificultoso.medios para transportarse y trasladarse se hace dificultoso.

Para cada propietario, familia o quien quiera adquirir una propiedad Para cada propietario, familia o quien quiera adquirir una propiedad en un Club de Campo le será una tarea no fácil el poder decidir los en un Club de Campo le será una tarea no fácil el poder decidir los Pro y los Contra.Pro y los Contra.