TEORÍAS DE LOCALIZACION

PABLO CONTRUCCI LIRAArquitecto PUC

Mayo 2013

Magister en Administración de la ConstrucciónLocalización de Proyectos Inmobiliarios

Pontificia Universidad Católica de Chile

Evaluacion:

trabajo grupal (2 entregas) 40%trabajo final individual (1 entrega) 40%2 controles bibliográficos 20%

LOCALIZACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Metodologia:

- clases lectivas

- un trabajo en grupo de investigación y propuesta de un proyecto inmobiliario

URBANIZACION:

-Proceso social-Características particulares-Cambios en los patrones de producción y consumo, dan origen a una economía basada en: - Industria - Servicios - Comercio-Resultado de interrelaciones de decisiones

- Públicas- Privadas- Personales- institucionales

- Mecanismo de funcionamiento es económico

- Las decisiones micro y macro generan dinámicas urbanas

- La economía en el proceso de urbanización da un carácter particular y determina la forma y proyección de ésta para el futuro

El tamaño de la población está en función de:

- Diferenciación y especialización

- Medio natural (control)- Desarrollo tecnológico- Organización social compleja

CHILECHILE

NATIVOS + COLONOS

- Urbanización temprana (minería y defensa)

- Polo de contacto con la Metrópolis

- Patrón extractivo y agrario

- Conquista............…Se fundan 16 ciudades - S. XVII y XVIII.......…Disminuye intensidad

delProceso urbanizador

- Independencia.......Auge de los núcleos urbanos: poder políticoy administrativo

- 1890-1930 Salitre….Primeros flujos migratorios

SIGLO XX

Desarrollo de la Industria

Migración Campo-Ciudad

Consolidación del estado e instituciones

Comunicaciones: Caminos, puertos

La Vivienda Social

BASE ECONOMICA URBANA

Producción Distribución Consumo

BIENES Y SERVICIOS

° Especificidad ° Especialización °

Competitividad

PRECIO:

Costos de + Costos de producción transporte

Insumos Peajes Materias primas

PublicidadMano de Obra

ArancelesArriendos RiesgoMantención Bodegaje

° Si un artículo es demandado por:1 de cada 1.000 personas5 de cada 1.000 personas

° Y se requiere producir 1.000 artículos para hacer rentable la producción,

° entonces se necesitan: 1.000.000 habitantes

200.000 habitantes

$

Km

Precio en Punto de Producción

Precio con Transporte incluido

$

Km

Puerto 1

Puerto 2

Costos de InternaciónAduana

Aranceles

Precio con Transporte incluido

$

Km

aA B

$

Km

a bA B

$

Km

a b cA B

Teoría del Lugar Central, Walter Christaller, 1930

August Lösch

ECONOMIA DE ESCALA:Fuerza concentradora

ECONOMIA INTERNA:Complementariedad en grandes áreas

ECONOMIA EXTERNA:Aprovecha la economía del entorno

ECONOMIA AGLOMERACION:Disminuye costos de transporte

Genera Imagen

$/m2

Km

Area Urbana Area Rural

Precio del Suelo Agrícola

Precio del Suelo Urbano

Suburbia

Centro

HOUSTON

$/m2

KmLímite Urbano

Area Urbana

Area Rural

ATLANTA

Centro

$/m2

Km

Comercio

Servicios

Vivienda

FUKUOKA

Burgess Model, 1925

Teoría de los Anillos ConcéntricosEarnest Burgess - 1920

- La ciudad crece hacia afuera en anillos concéntricos- La ciudad tiene un centro único conocido como distrito de

negociso central (CBD: Central Business District) - Alrededor del CBD hay un área de industria antigua detrás de

la cual hay zonas residenciales- Se asume que los pobres no pueden costear las largas distancias

de traslado y que deben vivir cerca del centro, por lo que las clases bajas se ubican cerca del CBD

- Los grupos más afluentes viven en zonas de suburbios (commuters), fuera de la ciudad misma

- Describe mejor los patrones de localización pre-automovil (pre 1920) en norteamérica, pero es todavía útil para describir patrones de partes antiguas de ciudades modernas.

Hoyt, 1939

Harris & Ullman, 1945

- Reconoce la existencia de zonas de usos de suelo diferentes, pero sugiere que hay sectores o franjas de usos de suelo diferenciados en la ciudad.

- Debido a la emergencia de sistemas de transporte masivo bajo el patrón de “estrella” o radioconcéntricos, tales como lineasde buses, de metro o tranvías, la industria se ubica a lo largo de estos corredores de acceso a la ciudad

- Los más pobres viven adyacentes a las zonas industriales, cerca de sus trabajos.

- Los ricos viven en los puntos opuestos a la industria y las capas medias entremedio.

Harris & Ullman, 1945

Atlanta

- Es una derivación de los dos modelos anteriores, pero incorpora los centros comerciales periféricos (malls), las áreas industriales y la suburibia residencial.

- Desarrollado a partir de la intriducción masiva del uso del automovil, después de 1945.

- El CBD ya no tiene el monopolio de las actividades comerciales debido a la aparición de los malls y los paruqes industriales.

- La industria se desplaza a la periferia donde el suelo es más barato, más extenso y conectado a las vías de comunicaciones.

Teoría de los Núcleos MúltiplesChauncy Harris and Edward Ullman

Minneapolis

Minneapolis

Harris & Ullman1945

Hoyt1939

Burgess1925

ANILLOSCONCENTRICOS

SECTORES NUCLEOSMULTIPLES

Minas de Hierro

Siderúrgica Huachipato

Isla Guarelo- Caliza

Minas de Carbón

Bosques

MercadoExportación

MercadoInterno

Minas de Cobre

ENAMI - Ventanas

MercadoExportación

MercadoInterno

Minas de Cobre