20/06/2008 Economía Urbana

Hilario Bautista RuízJosé López Rodríguez

Castillos en el aire caliente Traducción privada del

articulo de“The economist”

Introducción

30/05/2003 El articulo es publicado Trata de la situación de los mercados

inmobiliarios y los alarmantes signos de una burbuja a punto de estallar

La AHE critica el articulo: alega condiciones expuestas no aplicables y desconocimiento

-sistema amort. Español-Mercado de alquiler

Alan Greenspan “& Cia”

Pte de la Reserva Federal 1987-2006 Negaba la existencia de una burbuja en

EEUU, solo aceptaba que hubiese ciertas zonas “calientes”

Auque los precios aumentaban, los bajos t.i. permitirían la compra a crédito, de casas mas caras que con unos t.i. altos.

Más gente tenia acceso a la compra (no necesariamente con solvencia sostenible)

¿Justifica lo anterior el boom de la vivienda?

La subida de los precios debería afectar también en medida proporcional a los precios de alquiler para que fuesen validos los anteriores argumentos.

Los precios de venta han subido mucho mas que los de alquiler, hace ver que la demanda es en muy gran medida debido a expectativas de mayor apreciación de la vivienda, y no a los argumentos clásicos.

Aumento de créditos Hipotecarios

Gran aumento del endeudamiento de las familias

Se avisaba de las consecuencias de una caída de los precios

¿Cuáles serian rasgos de la crisis?

Se bajan los precios pero más lentamente de lo ideal

Difícil de aceptar la perdida de capital Previsión de 10 años para volver a

equilibrar el precio Depreciación de hasta 30%,

consecuencias en hipotecados

¿En que nos podemos basar para calcular la sostenibilidad de los precios de la vivienda?

El articulo presenta 2 ratios:

precio/beneficio precio/renta

Ratio precio/beneficio.

El P que se paga debe llevar relación con los Bº que genera: cobro de alquiler o el ahorro de no tener que pagar el propio alquiler.

Si se aplica este ratio, desde 2003 se comprueba que la rentabilidad de la inversión en vivienda ha caído en picado.

En España el primer componente gozaría de poco peso, se buscaba el Bº con la re-venta.

Ratio Precio s/renta

P medio S/Renta media= asequibilidad a l/p

En 2003 14% sobre la media a l/p Zonas identificadas en EEUU

¿Eran correctos los argumentos de los positivistas como

Greenspan?: NO Los menores t.i. NO abaratan la compra,

debido a la inflación. La oferta no satisface totalmente a la

demanda debido a la falta física de suelo, ->subida progresiva de P y nº hogares, PERO sin llegar a justificar una subida indefinida del precio. (Las restricciones de la oferta ya están factorizados en la oferta) Ej HK

Peculiaridades en España

solo 8,5% de viviendas producidas entre 1991-2001 sirven como viv. ppal alquilada.

Mercado de alquiler es ineficiente y muy reducido, en cambio en los años 50 era la forma elegida por 50% familias

Peculiaridades en España (2)

País con mayor numero de familias con 1 o mas viviendas.

Interrelación entre viviendas en propiedad y en alquiler y la relación precio/alquiler afectan de manera distinta.

En la actualidad

La asociación hipotecaria Española en 2009

El ritmo del crecimiento del crédito hipotecario se ralentiza un

10% en un año. El saldo total de crédito

hipotecario de las entidades financieras alcanzó en febrero los 1,083 billones de euros, lo que supone un 2,4% más que en el mismo periodo de hace un año cuando crecía a un ritmo de 13,1%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

No cree que el euribor reactive el mercado

inmobiliario La crisis triplicará la morosidad del crédito

hipotecario Mayayo (presidente de AHE) ha asegurado

que la crisis "cuya intensidad y duración" son imprevisibles ahora mismo, tendrá como consecuencia, además, que las dificultades del mercado hipotecario continuarán "al menos" este ejercicio y el próximo.

El gobierno

Solbes asegura que "el grueso de la corrección" en la construcción residencial "se está produciendo ya"

¿Podría haberse hecho algo para evitar la burbuja?

1. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda

2. Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta 3. Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias.

¿Por qué no se intentó atajar la burbuja?

1.La construcción es un sector intensivo en mano de obra

2.El aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda.

3.El sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector público, tanto a los niveles nacional, autonómico y municipal

Fin

Gracias por vuestra atención!