rffl

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.

DELEGACIÓN DISTRITO FEDERAL

ESTUDIO DESCRIPTIVO DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR EN LA CIUDAD DE MÉXICO Y

EVALUACIÓN DEL ESQUEMA FINANCIERO

Tesis Que para obtener el Titulo de

Maestro en Administración de la Construcción P rGSsntd

JUAN JOSÉ CONTRERAS LOZANO

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo No. 00954061 de fecha 7 de marzo de 1995

México, D.F. Octubre del 2003

RESUMEN

El problema de investigación es el del Financiamiento a la Vivienda Popular en la Ciudad de México, derivado de múltiples factores como son; la migración, alto crecimiento de la población, hacinamiento, desempleo, asentamientos irregulares, tenencia de la propiedad, alto costo del terreno, etc. situación que a todos los habitantes de esta urbe afectan, pero en particular a las clases sociales más desprotegidas, que forman un alto porcentaje de la población. Esto aunado a situaciones particulares de este estrato social, como es; él bajo poder adquisitivo, desempeñar actividades económicas informales, es decir no contar con documentos que amparen un ingreso promedio, etc. Dificulta a este sector él poder acceder a un financiamiento de Vivienda, esto debido a que la mayoría de los esquemas operantes son pocos flexibles en cuanto a requisitos y garantías. Por su parte los Organismos de Financiamiento de Vivienda Públicos, no han podido cubrir el gran déficit de Vivienda, únicamente colocaron un número de créditos equivalente a la tercera parte de lo previsto inicialmente en sus metas para 2002, producto del poco presupuesto económico destinado para este fin, al letargo en materia laboral y el menor dinamismo de la masa salarial.

Es por esto que el Objetivo de esta tesis es la elaboración de un Estudio Descriptivo del Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar en la Ciudad de México y la Evaluación de su Esquema Financiero. Este programa es actual y exitoso, con cuatro años de operación, implementado y dirigido por el Instituto de la Vivienda del Distrito Federal, en donde yo participo como Asesor Técnico por parte del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México, esto me permite ser observador directo de su desarrollo. Dicho programa opera con grandes facilidades para los grupos de menores ingresos y tiene como finalidad apoyar los procesos de auto producción de Vivienda nueva o el mejoramiento de las viviendas existentes a nivel de vivienda popular, todo esto basado en la decisión de la familia y en la participación organizada de diversos actores de la sociedad. En este modelo, con un apoyo técnico, la familia decide el tipo de mejoras o ampliaciones que desea realizar dentro de su predio, tamaño y destino de sus locales, el monto del crédito con base en su capacidad de pago, las etapas de construcción, los operarios y el lugar para la adquisición de los materiales de construcción.

El modelo funciona con un Esquema Financiero de préstamos a corto plazo, con montos al alcance de la capacidad de pago de la familia. Una asesoría técnica organizada, remunerada y calificada a través de organismos gremiales y los Centros de Enseñanza Superior, responsables de la calidad de la edificación de las viviendas. Así como de los profesionales que participan en este programa y la investigación permanente que permita retro-alimentar y mejorar dichos procesos. Para el desarrollo de este programa es necesario un esquema legal que establezca las bases apropiadas y las facilidades administrativas para el desarrollo de las obras y la regularización de las construcciones.

Se evaluara este Esquema Financiero frente a otros operantes, eximo son; las Sotóles, Auto-financiamiento, la Banca Comercial y otras alternativas. Donde la Hipótesis central es; que mediante el Análisis de los diversos Esquemas de Financiamiento a la Vivienda se determinara el más adecuado para el Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular en Lote Familiar en la Ciudad de México. Después de realizar una gráfica comparativa de los diversos esquemas de financiamiento se observa la diferencia en el ritmo de amortización de los mismos montos de crédito a un mismo plazo (5 años) y la cantidad resultante a pagar en cada uno de los Esquemas, y es aquí donde la diferencia es drástica. El Esquema de pago con UDIS seria al correspondiente al de Salario Mínimos Vigentes Diarios, siempre y cuando no haya sobre-tasa, pues el UDI contempla el movimiento de la inflación y los salarios se rezagan constantemente por lo que la tasa que afectaría a este tipo de crédito, seria la diferencial entre la actualización de los Salarios Mínimos y el comportamiento en los precios (inflación). Por lo anterior se demuestra que el Esquema de Financiamiento INVI es más conveniente al de los UDIS que incluyen una sobre­tasa. Por lo anterior se comprueba la hipótesis de que el Esquema Financiero más adecuado al Financiamiento de la Vivienda Popular es el del Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar operado por el INVI de la Cd. de México, mismo que reúne otras ventajas competitivas como son;

• Garantías de crédito avaladas por sus lotes escriturados en propiedad. • Un esquema de recuperación del financiamiento a corto plazo. • Hasta ahora el programa establecido desde el 2000, ha obtenido un alto

porcentaje de recuperación crediticia. • Lo anterior muestra el interés de la gente por superar su calidad de vida al

mejorar su vivienda y lógicamente un interés en entender y participar en las Estructuras de Financiamiento.

• El programa también cumple con un compromiso social urgente en nuestro país.

• Propicia las cadenas productivas de los agentes de la construcción como albañiles, plomeros, herreros, comerciantes de materiales, etc.

• La gente entiende y valora el trabajo arquitectónico y la importancia de la asesora técnica calificada.

A partir de este resultado, manifiesto la importancia de invitar y convencer a los Inversionistas para que participen en programas de vivienda que operen con Esquemas de Financiamiento similares, recalcando la importancia de integrar a la población del sector informal, Este fenómeno activaría un capital que hoy esta pasivo, mismo que puede detonarse con importantes ganancias, Recordemos el éxito que han obtenido otros empresarios que han incorporado a sus Esquemas Financieros a esta población.

Es importante recalcar la necesidad de actualizar e implementar nuevos modelos de Financiamiento de Vivienda Popular, que coadyuven a abatir los rezagos en materia de Vivienda y que fortalezcan a la Industria de la Construcción, implementando esquemas de Financiamiento más acordes a las necesidades de las clases populares, que garanticen el éxito y la recuperación económica, así como que generen una cadena productiva que beneficiara a todos, dentro de un marco normativo actual y acorde.

DEDICO ESTA INVESTIGACIÓN CON ESPECIAL AFECTO:

o A mi Abuelo José; Con su ejemplo aprendí la importancia del sentido de la Responsabilidad y de la Palabra Empeñada.

o A mi Madre; Por ser el Valuarte de mi formación y un ejemplo de disciplina, siempre preocupada por darme la mejor de las herencias "Educación".

o A mi Padre; Porque siempre ha estado conmigo para escuchar y apoyarme al enfrentar los problemas de la vida por mas difíciles, que estos sean.

o A mi tío Jorge; Por ser una gran persona y más que un familiar un gran "Amigo".

o A ti Roció; Mi Adorada Esposa, Por creer siempre en mi, siendo mi incondicional pese a todo.

o A Juan Daniel; Mi querido hijo como ejemplo de la importancia de la Educación en la formación de mejores Seres Humanos.

o Al Instituto Tecnológico de la Construcción: Por la oportunidad que me dio de aprender y ampliar mis horizontes.

o Mi reconocimiento al M. en C. Arturo Perlasca Lobato; asesor del desarrollo de esta tesis, por su importante labor y sus atinados comentarios y observaciones.

o A México; Por el orgullo que me da formar parte de él.

ÍNDICE

CAPITULO I.- INTRODUCCIÓN 1.1 Problema de Investigación (La Vivienda Popular y su Financiamiento) 1 1.2 Justificación 5 1.2.1 Económica 5 1.2.2 Social 10 1.3 Alcances 12 1.4 Objetivo Genérico 12 1.5 Objetivos Específicos 12

CAPITULO II.- MARCO NORMATIVO 2.1. Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal 14 2.2 Zonificación y Normas de Ordenación del Programa Delegacional de Desarrollo

Urbano y/o Programas parciales de Desarrollo 17 2.3 Ley de propiedad en Condominio de la Ciudad de México 17 2.4 Ley de Vivienda del Distrito Federal 19 2.5 Instituciones de Financiamiento a la Vivienda 34

CAPITULO III.- MÉTODO 3.1 Tipo de Estudio 41 3.2 Hipótesis 41 3.3 Modelo Operacional de las Variables 41 3.4 Descripción de las Variables 41 3.5 Diseño de la Investigación 41

CAPITULO IV.- MERCADO Y FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN MÉXICO 4.1 Mercado de la Vivienda 42 4.2 Financiamiento a la Vivienda 49

CAPITULO V.- DESCRIPCIÓN DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR, OPERADO POR EL INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL 5.1 Antecedentes 55 5.2 Diagnostico 58 5.3 Operación 60 5.4 Condiciones del Crédito 66

CAPITULO VI.- EVALUACIÓN DEL ESQUEMA FINANCIERO DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR 6.1 La Magnitud del Problema 68 6.2 Descripción del Caso Práctico 68 6.3 Otros Esquemas de Financiamiento a la Vivienda 79 6.4 Estudio Comparativo entre Esquemas de Financiamiento aplicados al Caso

Práctico 84

CONCLUSIONES 90 RECOMENDACIONES 91

BIBLIOGRAFÍA 92

CAP.TULOI.-iNTRODUCC,^ , B L | Q J E I 1.1 Problema de Investigación (Vivienda Popular y su Financiamiento)

r~*

En México, entre las décadas de los años 40-50 del siglo XX, cuando el país arrancaba hacia la industrialización, la urbanización también se expandía. México, iniciaba la transformación de un país fuertemente rural hacia un país urbano. Con ello, la migración campo-ciudades se ha dado, como proceso inacabado hasta nuestros días. Aunque este fenómeno es común en muchos países, especialmente de América Latina, en el caso mexicano, ha generado uno de los hacinamientos mayores del planeta, en la capital del país, que hoy cuenta con 2 600 Km. cuadrados y 23 millones de habitantes.

La Ciudad de México o área metropolitana, que incluye el D.F. y las zonas conurbanas, ha estado compitiendo constantemente con ciudades como Tokio, para obtener el primer lugar como la ciudad más grande del mundo, en cantidad de habitantes., hoy cuenta con 23 millones, mismos que buscan soluciones a sus necesidades en esta gran urbe.

México es una ciudad, donde la estimación de emigrantes constantes ha pasado de 1000 en los años de 1960, a 2000 personas diarias, según los últimos datos del INEGI, en julio del 2003.2 La mayoría de ellos campesinos, indígenas y en general, población de bajos recursos que requieren vivienda y que llegan a aumentar los problemas de la ciudad, no solo por la falta de ésta, sino por la invasión de terrenos y sobre todo, por ubicarse en diferentes sitios de la ciudad de forma irregular, sin ninguna planeación urbana, careciendo de todos los servicios de infraestructura como agua, luz, drenaje etc.

También es importante señalar, el aumento natural de la población, como otro factor que debe tomarse en cuenta cuando se analizan los problemas de la vivienda, sobre todo considerando que el 57% de los mexicanos son menores de 27 años.

De esta forma, México a diferencia de Tokio y de las grandes urbes del primer mundo como Nueva York, Londres o París, es una ciudad de gente en su mayoría de bajos recursos. Dicho de otra manera, la zona metropolitana de la Ciudad de México, es la ciudad más grande del mundo, pero de un alto porcentaje de pobreza.

La mancha urbana de la ciudad de México, en una gran parte de su territorio, está hecha de colonias llamadas populares, que en otros tiempos fueron parte de los cinturones de miseria y hoy se encuentran dentro de la ciudad en zonas centrales, limitando a veces con las colonias planificadas de clases medias o de élites.

También, está hecha de las colonias donde grupos de emigrantes más recientes, se han asentado, la mayoría de ellos llegados después de los años de 1960. Estos han participado en la unión de zonas antes separadas de la ciudad, como Chalco, Ciudad Nezahualcoyotl, Ecatepec etc. Cubriendo cerros, reservas ecológicas, baldíos federales y privados en fenómenos llamados "paracaidistas " o invasores de tierras,

1 INEGI .Entidades www. INEGI,gob.mx/entidades/espafiol/fentidades.html 2003. 2 Idem.

1

que a la larga y por cuotas políticas, muchos se han regularizado. Sin embargo, no siempre han obtenido la infraestructura necesaria de los servicios y muchas de sus viviendas, son inadecuadas para un óptimo desarrollo de la calidad de vida.

Otro tipo de población urbana, ciertamente más planificada, pero a veces también con problemas de mal funcionamiento en la infraestructura de servicios, de espacio, de áreas para cubrir diferentes tipos de necesidades o bien por ser viviendas viejas, lo constituyen las unidades habitacionales construidas por el Estado.

Estas unidades habitacionales, formaron parte del modelo del Estado de Beneficio y fueron encaminadas a seguir políticas ya implementadas en Europa y EU. , Para beneficiar a familias de obreros y trabajadores al servicio del Estado. INFONAVIT; FOVISSSTE, FOVIMI, FONHAPO, FOVI, INVI, etc., estos programas de vivienda ayudaron a solucionar en parte el problema y a propiciar el crecimiento de la economía nacional. , Ya que, además de su construcción en la ciudad de México, también, se beneficiaron otras ciudades del país.

Desgraciadamente estos esfuerzos no fueron suficientes para cubrir el rezago de vivienda, ni para proyectar al futuro sus necesidades ante la ola de emigración constante.

Desde luego que también existen colonias planificadas de clases medias y de élites, donde se han cuidado todos los aspectos de la vivienda no solo los que cubren las características de la óptima calidad de vida de la dignidad humana, sino también viviendas de lujo. Sin embargo, este tipo de viviendas no es el de la mayoría.

La Ciudad de México, en su crecimiento constante e inacabado, tiene como uno de sus problemas más serios la construcción, la rehabilitación, el reordenamiento y la planificación de la vivienda como parte impostergable del desarrollo urbano.

Por ello es claro que es la vivienda un área de oportunidad para el país, en donde la demanda no satisfecha, significa un mercado potencial al que se debe responder. Desde ese punto de vista, la producción de vivienda es un factor generador de empleos y de patrimonio, con netos beneficios para la población, el sistema financiero y la industria de la construcción.

Así, en la sociedad actual, los espacios y sus mejoras es un factor para el desarrollo del elemento de la producción, intercambio y consumo, es decir todas las funciones que se llevan a cabo por los habitantes de la ciudad en la actualidad necesitan en cualquier forma de un espacio, que como parte de la propiedad familiar debe fungir como capital posible de potencial izarse en todos aspectos, el primero como uso y disfrute de vivienda digna que proporcione mejor calidad de vida, segundo como patrimonio, tercero como parte del desarrollo de la zona habitacional de la ciudad y cuarto como parte del proceso de mercado inmobiliario habitacional.

2

La comercialización en su conjunto da lugar a un mercado de inmuebles, terrenos libres y terrenos con construcciones cuya eficiencia resulta estratégica para el buen desempeño de las actividades humanas, ya que condiciona las posibilidades de acceso a las localizaciones y espacios requeridos, afecta también los costos de operación, al ser un componente de estos y al influir sobre sus posibilidades de localización, condiciona el potencial de interacciones sociales dentro de esos espacios.

Lo anterior, resulta evidente en el caso de las áreas habitacionales, en donde el buen funcionamiento del mercado inmobiliario, puede facilitar el acceso a este bien y, por el contrario un desempeño poco eficaz puede significar limitaciones y costos extraordinarios para acceder al bien de la vivienda. El buen funcionamiento también puede procurar una óptima asignación de localizaciones, lo que facilitaría el desempeño de la comunidad y le reduciría costos de interacción y acceso a sus satisfactores.

Al diseñar las políticas para afrontar las demandas de vivienda, el conocer la estructura y funcionamiento del mercado inmobiliario, por lo menos en él área de Financiamiento de Viviendas Populares, contribuirá a minimizar los costos y maximizar el acceso para lograr ese beneficio.

El tema de los estudios de mercado inmobiliario en México, a decir de los expertos es un área aún débil en la investigación, aunque hay varios trabajos, estos son pocos y parciales. Especialmente los estudios de mercado de vivienda popular son prácticamente inexistentes, por lo que es de mi interés presentar este estudio descriptivo de vivienda popular en lote familiar, su financiamiento y su relación con otros tipos de financiamiento, para impulsar proyectos de financiamiento de vivienda popular en lotes familiares, como una posibilidad de lograr vivienda digna, y potencializar los patrimonios de las familias y contribuir al desarrollo de zonas populares de la Ciudad.

3

Mapa Descriptivo del Problema

Problema de Investigación

SOFOLES

1. N. V. 1. i t

ESQUEMA ADECUADO DE FINANCIAMIENTO

A LA VIVIENDA POPULAR EN LA CIUDAD DE MEXICO

1 '

OTRAS ALTERNATIVAS

BANCA COMERCIAL

Migración Alto crecimiento de la población (2.1 % anual INEGI.) Asentamientos irregulares Tenencia de la propiedad Hacinamiento Alto costo del terreno en la Cd. De México Bajo poder adquisitivo Economía Informal Desempleo

4

1.1 Justificación

Considerando la magnitud del problema de la vivienda y su complejidad, las medidas para resolverlo deben ser graduales. Si bien las diferentes formas en que se presentan estas dificultades existen en todo el país, existen también diferentes políticas encaminadas a solucionarlo.

En la Ciudad de México, el gobierno ha implementado un programa modelo para el mejoramiento de vivienda en lote familiar, donde estoy participando y me permite ser observador directo de su desarrollo.

Dicho modelo es innovador en esta ciudad y aún se presenta como proyecto piloto, es decir, posible de rectificar y modificar hasta afinarlo, de tal manera que pueda implementarse de manera operativa con menos errores y más eficiencia.

Se basa en: un esquema financiero de préstamos a corto plazo, con montos al alcance de la capacidad de pago de la familia. Una asesoría técnica de profesionales de la arquitectura y un esquema legal que facilite la realización de las obras y la regularización de las construcciones.

Si bien este proyecto involucra un área organizativa, que administra el programa, aún requiere de replanteamientos en diferentes órdenes, por lo que con este trabajo intento reflexionar sobre las formas de procedimiento tanto técnicas como administrativas, con el fin de construir hasta donde sea posible un modelo evaluativo de financiamiento que analice y compare los beneficios y limitaciones con otros tipos de financiamiento alternativos y con ello coadyuve a implementar dicho modelo en otras partes de la Ciudad de México y en otras ciudades del país y sea posible participar en alguna forma en la solución del problema de vivienda.

Así como contribuir en la construcción y mejoramiento de la vivienda en ciudades con rezago en este sector, debido principalmente a las dificultades para acceder a dichas fuentes de financiamiento, o bien al desconocimiento de sistemas constructivos alternativos más económicos, o simplemente a la falta de interés de algunos gobiernos por este rubro, y formar parte de la cadena para el desarrollo de muchos compatriotas que viven en condiciones desfavorables.

1.2.1 Económica

Por ser la vivienda un sector básico de la construcción y un derecho natural del hombre, reafirmado en el acta constitutiva de los Derechos Humanos.3 Se deben diversificar y buscar otras alternativas de respuesta, tanto para el Estado, la población afectada, como para los Profesionales de la Industria de la Construcción, ya que debido a los problemas económicos y de recesión en nuestro país por todos conocidos, sabemos que se han aminorado radicalmente los proyectos de construcción de Obra Publica, y de la construcción en general, y por consecuencia los ingresos de las

3 Organización de Naciones Unidas .Declaración Universal de los Derechos Humanos. Ed. Varias México 2003

5

empresas y también la generación de fuentes de empleo, por lo que es necesario proponer otros mecanismos de solución. Un programa más efectivo de vivienda, para el Banco Internacional de Desarrollo (BID)

deberá examinar los siguientes elementos:

• los sistemas de financiamiento de la vivienda, tanto oficiales como informales.

• la normatividad y reglamentación pública, tanto nacional como municipal.

• los mercados de los terrenos.

• la organización de la industria de la construcción y de los materiales de construcción.

• el suministro de servicios de infraestructura, incluyendo el abastecimiento de agua, alcantarillado, electricidad y teléfonos.

• los problemas de transporte.

• los aspectos jurídicos de los terrenos urbanos, en particular del registro de la propiedad, las garantías hipotecarias y los procedimientos de compra y venta.

• los planes de subsidios públicos.

• la ubicación de las oportunidades de empleo.

De acuerdo a estos indicadores, el modelo desarrollado por el Instituto de la Vivienda, o INVI, en el programa implementado en las delegaciones de la Ciudad de México solo contempla algunos de ellos, como son:

• Atender al financiamiento de vivienda.

• Reorganizar la normatividad para este programa.

• Suministro de servicios de infraestructura.

• Aspectos jurídicos relacionados con el registro de la propiedad.

Aunque este programa hasta ahora solo atiende a población de escasos recursos, creando un sistema operativo técnico-administrativo que podría extenderse a otro tipo de población. Un análisis económico de proyectos sociales, tiene que demostrar que el programa propuesto constituye la solución de más bajo costo y que tiene una adecuada tasa de rendimiento económico. Para ello habrá que considerar cuáles son los mejores usos de los limitados recursos públicos, económicos, financieros e institucionales.

6

Un análisis económico más completo involucraría conocer el funcionamiento de los mercados de terrenos existentes, y los factores que afectan a la oferta y la demanda de la tierra; la estructura de la industria de la construcción; el monto del presupuesto familiar que se dedica a la vivienda y servicios públicos; el comportamiento en cuanto al ahorro y el acceso al crédito, etc.

Los programas más eficientes tienen que aprovechar, los precios más bajos en terrenos, las formas más claras de obtener recursos y los hábitos de gasto de la población, para apoyar y promover la creación y mejoramiento de viviendas.

Desde luego que uno de los principales factores para el desarrollo de estos programas, derivan del Financiamiento, aunque también, en algunos países como Chile, se ha logrado involucrar al sector privado, derivado de profundas reformas introducidas en el sector financiero y en el sistema de seguridad social que crearon las instituciones y proveyeron de fondos de pensiones (AFORES)4 para apoyar la participación financiera privada en la construcción de viviendas. Aunado a esto, se ha dado en Chile un crecimiento económico y estabilidad en las tasas de interés. Situación que urge recuperar en México.

Mientras tanto, el camino más evidente es el del subsidio, siempre que este sea recuperable, transparente, pagado en el periodo establecido y acorde a las características del ingreso percibido por cada familia.

Como ya se dijo, siendo México un país con problemas económicos tan fuertes, donde no se reactiva la economía interna y solo se atiende la externa o macroeconomía, es evidente que la industria de la construcción es un detonador de empleos, movilidad y crecimiento económico, que puede generar desarrollo económico si se logra incrementar la calidad de vida de la población.

Así entonces, tesis como las del economista peruano Hernando de Soto, son interesantes para reflexionar algunas consideraciones que hace acerca de los pobres. Dice;

"En América Latina, la mayoría de los pobres ya poseen los activos que precisan para hacer del capitalismo un éxito, hasta en los países menos desarrollados, los pobres ahorran. El volumen juntado por los pobres es inmenso, 40 veces toda la ayuda exterior del mundo desde 1945. Su riqueza está en sus propiedades inmuebles, pero estas posesiones son defectuosas en cuanto que, las casas de los pobres están construidas a veces en lotes con derechos de propiedad inadecuadamente definidos. Sus empresas no están constituidas con todo el marco legal necesario, por ignorancia, o por la cantidad de trámites burocráticos y complejos para la mayoría de la población, o bien sus industrias se ocultan donde los inversionistas y financieros no los pueden ver. Sin derechos adecuadamente documentados, estas posesiones resultan activos difíciles de convertir en "capital. "5

4 BID.EI largo camino hacia la reforma del sector vivienda. Lecciones de la experiencia Chilena pp. 1-2 Washington 2000. 9 DE SOTO HERNANDO. El Misterio del Capital. Ed. Diana. México 2001 .pag.65.

7

El documento de propiedad, en los países de primer mundo es una forma de re­presentar, toda parcela de tierra, toda construcción, toda pieza de equipo o depósito de inventarios, el documento es un signo visible de un vasto proceso oculto, que conecta a tales recursos con el resto de la economía. Gracias a este proceso de representación, los activos pueden llevar una vida paralela a su existencia material.

En tal condición, pueden ser usados como garantía de crédito. La mayor fuente individual de recursos para nuevos negocios en Estados Unidos, es la hipoteca sobre la casa del empresario. Estos activos también pueden aportar un nexo con la historia crediticia del propietario, dar un domicilio asequible para la cobranza de deudas e impuestos, ser una plataforma para la creación de servicios públicos confiables y universales, una base para crear valores, por ejemplo bonos con respaldo hipotecario, que luego pueden ser redescontados y vendidos en mercados secundarios. Así mediante estos procesos el primer mundo inyecta vida a sus activos y los hace generar "capital "6

El capital puede ser extraído y procesado a partir de los activos. Mientras los pobres no tengan títulos de propiedad de empresas y vivienda, seguirán descapitalizados, pareciéndose mucho a las corporaciones impedidas de emitir acciones o bonos para obtener nuevas inversiones y financiamiento. Sin representaciones en documentos legalizados, "sus activos son capital muerto"7

Es impresionante constatar en cualquier región de México la cantidad de propiedades, sin títulos de posesión, así como viviendas inadecuadas que, reorganizadas podrían ser usadas como garantías de crédito.

Regularizar la propiedad, transparentar el mercado de los terrenos y dignificar la vivienda, es parte de un proceso de un sistema de propiedad creador de capital. Esto desde luego representa para todos un desafío.

Si consideramos al capital en su adecuada definición, no como dinero que es un medio para usar ese capital, sino como una propiedad potencial que puede ser convertido en diferentes valores, la propiedad de los terrenos y sus viviendas, son un principio de capital, que como lo dice De Soto, sumadas todas las propiedades de los pobres, representan no menos de 9.3 millones de millones de dólares, cantidad que casi duplica hoy el circulante de dólares en el mundo.

Este potencial de capital, es invisible la mayoría de las veces, porque en la constante migración hacia las ciudades, los recién llegados, encontraron un mundo impenetrable de normas que los marginaban de las actividades sociales y económicas legalmente establecidas. Era sumamente difícil para estos nuevos citadinos adquirir viviendas legales, entrar a negocios formales o encontrar un empleo formal.

Lo extra legal, se convirtió en cotidiano para este grupo de población, en el caso de la vivienda, algunas de ellas fueron construidas violando todo tipo de leyes y aunque a veces existen algunos documentos legales, no reflejan la verdadera condición de propietario tal como la ley y los registros públicos la reconocen, convirtiendo en

6 lbidem.p.67 7 Idem, p 70

8

obsoletos los archivos y los mapas oficiales. Por eso los recursos de la mayor parte de estas personas son invisibles en lo financiero y comercial.

Esta imagen del sector descapitalizado es muy distinta a la imagen que comúnmente se hace del mundo en vías de desarrollo, o como se dice hoy, de economías en crecimiento. Pero es allí donde vive la mayor parte de la gente. Donde la propiedad de activos es distinta de rastrear y de validar, y no la gobierna juego alguno de reglas legales, donde los atributos económicos potencialmente útiles en los activos no han sido descritos u organizados, donde no pueden ser usados para obtener plusvalía, donde la mayor parte de los activos son capital muerto.

Si bien existen grupos de población en extrema pobreza, desposeídos de todo,8 la imagen más común de las ciudades pobres es la de las familias que con un gran esfuerzo han ahorrado para construir sus casas y están creando empresas donde nadie imaginó que podrían establecerse. En medio de los propios barrios y colonias, hay millones de dólares, listos para ser utilizados si solo logramos transformar el misterio de cómo pueden ser transformados en "capital vivo. "8

Entonces, al comprar casa o habilitarla se adquiere un bien propio, se hace una primera inversión de capital, de la que se beneficiará con el tiempo. "La economía de un país se enriquece de muchas maneras con esa transacción, En torno al mercado de vivienda existe una compleja red de instituciones públicas y privadas: mercados hipotecarios, industria de la construcción, registros de título, tierras, inmobiliarias y los activos financieros del país. A escala mundial la industria de la vivienda genera aproximadamente un 9% de los puestos de trabajo. Muchos pequeños empresarios capitalizan sus negocios contra sus propiedades"10

"Diversos estudios recientes han probado el éxito de programas micro-financieros especializados en vivienda en muchos países en vías de desarrollo incluyendo algunos de América Latina. El sector de bajos recursos, según Bruce Ferguson, especialista en área de vivienda del BID, prefiere préstamos pequeños de 300 a 5000 dólares, y a corto plazo, de uno a diez años. Los plazos tradicionales del mercado hipotecario, de entre 15 y 30 años, asustan a muchas de estas personas, por la inestabilidad que pueda afectar a sus ingresos en plazos largos. Junto con la regularización de la propiedad del suelo y los subsidios directos, Ferguson cree que la micro financiación especializada es una de las estrategias más eficaces que ayudarán a resolver el grave problema de la vivienda. "11

"En Chile, el Estado decidió subsidiar a las familias más necesitadas, con aportaciones aproximadamente de un 20% del costo de la vivienda, los ahorros de los interesados aportarían el 10% del total y la banca privada facilitaría la hipoteca para el resto. Es una ecuación que ha demostrado ser equilibrada y efectiva. Estimula el ahorro, involucra al sector privado y acaba con el "paternalismo oficial. "11

8 De Soto. Op. Cit. P 77 10 BID AMERICA . Un capital dormido. Rev, del BID agosto de 2003.pp 32-48 11 Ibidem, p.p. 50-62. 11 ldemp.66

9

» . M . i n i F H A Por otra parte, también hay un costo. "Al estar dentro de la propiedad formal, los propietarios pierden el anonimato. La responsabilidad individual se ve forzada a darse, ya que quienes no pagan por bienes o servicios consumidos pueden ser identificados, gravados con moras, multados, embargados y sufrir un recorte de sus créditos. Las autoridades detectan las infracciones a la ley y a los contratos violados, pueden suspender servicios, embargar preventivamente la propiedad y retirar algunos o todos los privilegios de la propiedad legal. Predispone a los ciudadanos a respetar los títulos, honrar los contratos y "obedecer la ley."12

Es significativo tomar estos elementos en cuenta con la seriedad correspondiente, ya que si se reorganizan los programas de propiedades, vivienda digna y regularizada, este factor genera por sí mismo capital potencial como fuente de financiamiento crediticio. En cuanto a la forma en que operan los subsidios en el programa señalado, estos mecanismos serán explicados con mayor amplitud en el apartado que detalla como se desarrolla en general este programa.

1.2.2 Social

La vivienda es una de las demandas más urgentes de la población nacional. Es de gran importancia en el ámbito familiar, ya que es una garantía de seguridad, propicia el arraigo y es el ámbito donde los niños y sus familias se desarrollan mejor. Es una fuente de ahorro, constituye el principal patrimonio del trabajador y su familia, es uno de los mayores incentivos para el mejoramiento en su nivel de ingreso e influye positivamente en la productividad.

Se estima que deben construirse del año 2000 al 2005, aproximadamente 20 millones de viviendas. Sin embargo, si consideramos el ingreso familiar de la población ocupada, el 54.5% percibe hasta 2 salarios mínimos, el 16.1% percibe de 2 a 3 salarios mínimos, el 8.5% de 3 a 4 salarios mínimos y solo el 20.9% más de 4 salarios mínimos. Esto significa que más de la mitad de los trabajadores mexicanos cuentan con limitaciones económicas para acceder a un financiamiento adecuado para la adquisición de una vivienda.

Desde la observación participante desarrollada en la mesa de Santa Martha Acatitla de la delegación de Iztapalapa y que corresponde a las colonias colindantes al oriente de la Ciudad de México con el Estado de México y que incluye a la Unidad Ermita Zaragoza, Unidad Ejercito de Oriente, Santa Martha Acatitla, Xalpa, Santa Cruz Meyehualco, Pueblo Santiago Acahualtepec, Paraje Zacatepec, Miguel de la Madrid, San Miguel Teotongo, San Francisco Apolocalco, Miravalle, etc.

Es urgente aplicar Esquemas de Financiamiento a la vivienda popular, que propiciarían una mejora sustancial en la calidad de vida de la población de la zona. Donde son común denominador los siguientes problemas: las familias extensas, formadas por dos, tres y hasta cuatro familias nucleares, compartiendo un predio, abundan grupos

12 De Soto Hernando. Op. Cit. P. 85 10

prioritarios de atención como son; las madres solteras, discapacitados, indígenas y personas de la tercera edad.

En cuanto a la calidad de la vivienda existente, se ha dividido en los siguientes rubros;

a) Vivienda Provisional: donde aproximadamente un 20% de la población de estas colonias reside, con las siguientes características; (No cumple condiciones habitables, no cuenta con cimentación, sin castillos, muros de material reciclado o de tabique pegado provisionalmente, techo de lamina de asbesto, cartón, etc., pisos de tierra o de concreto pobre, servicios sanitarios sin instalación hidráulica y sanitaria, completamente insalubres).

b) Vivienda Precaria: Habitada por aproximadamente un 10% de la población (No cumple condiciones habitables, vivienda de mala calidad en su construcción, sin losa de concreto, servicios sanitarios sin instalación hidráulica y sanitaria, completamente insalubres).

c) Vivienda Semiconsolidada: Es la mas común con aproximadamente el 60% de la población, con las características siguientes; (No reúne totalmente con condiciones de habitabilidad, y se caracterizan por ser viviendas en planta baja y/o alta que cuentan con sistema constructivo tradicional, ya habitadas que les faltan elementos para hacerlas completamente habitables, pero que además cuentan con ampliaciones de vivienda en proceso, sin instalaciones; eléctrica, hidráulica, sanitaria, y sin acabados.

d) Vivienda Consolidada: la habitan apenas un 10% de la población. (Donde se reúne totalmente condiciones de habitabilidad, pero requiere de una adecuación, ampliación, mantenimiento o remodelación por el tiempo que tiene construida).

La mayoría de la gente económicamente activa percibe de 2 a 3 salarios mínimos, llegaron a las colonias alrededor de los años 60's de diferentes lugares del interior del país y tienen un promedio de alfabetismo de 2do de primaria, por lo que la comunicación con ellos debe ser sencilla y detallada, lo que requiere de mucho tiempo para explicar el programa y para que ellos acuerden sus respuestas y decisiones.

Sus expectativas de diseño de la vivienda así como de requerimientos, generalmente causan dificultad para su aceptación, ya que conservan los patrones tradicionales de formas culturales de sus lugares de origen, como son; el gusto por sistemas constructivos tradicionales, el uso de materiales como el tabique gris sobre el rojo, no dan importancia a la ventilación natural, la luz solar, la orientación y el equilibrio de las diferentes partes de la construcción, como son el baño o la cocina. Insisten en construcciones lineales, etc., retrasando con esto los tiempos de la construcción.

Son proclives a ver al arquitecto con sospecha y a veces prefieren oír al maestro de obra o albañil conocido, para convencerse de la eficacia del proyecto.

De esta manera, hay un trabajo de convencimiento del proyecto técnico que retrasa también la construcción.

11

1.3 Alcances

Este trabajo, se propone describir la Operación del Programa de Mejoramiento de Vivienda en lote familiar, promovido por el INVI del D.F. así como evaluar su Esquema Financiero frente a otros modelos de Financiamiento a nivel Vivienda Popular.

1.4 Objetivo Genérico

Realizar un Estudio Descriptivo del Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar en la Ciudad de México y Evaluación del Esquema Financiero.

1.5 Objetivos Específicos

• Determinar el mejor Esquema de Financiamiento tipo para el Mejoramiento de Vivienda en zonas urbanas para poblaciones en transición rural-urbano (periferia de la ciudad. Derivado de la experiencia vivencial de la participación técnica en este programa.

• Proponer modificaciones a los mecanismos de Financiamiento existentes, que faciliten el otorgamiento de créditos del sector público y privado. Lo que posiblemente dará una mayor difusión a los Programas de Vivienda Popular, establecidos en zonas urbanas con espacios delimitados y con problemas de hacinamiento, así como la posibilidad de que dichas viviendas se transformen de capital pasivo en activos de capital o en un capital inicial de sus propietarios. Dicho modelo podría funcionar para desarrollar y hacer más sustentable la urbanización de ciudades menores a la Ciudad de México.

• Lograr un modelo de Financiamiento tipo que permita orientar la actividad crediticia para mejoramiento e inicio de vivienda popular permitiendo la participación de los profesionales de la construcción, encaminado a la reactivación del sector y al desarrollo sustentable de las ciudades.

• Tener un modelo financiero tipo con una normatividad flexible para la aplicación de Programas de renovación y vivienda nueva orientada a la población de bajos recursos de manera que transforme sus viviendas y su calidad de vida, que incluya las diferentes situaciones de sus desviaciones.

• Crear un modelo Financiero tipo para fortalecer un desarrollo urbano sustentable, es decir que resuelva problemas del urbanismo y no genera mayores conflictos donde sea factible la aplicación de la normatividad. Así como, transformar propiedades irregulares o capital pasivo en propiedades regulares y óptimas en capital inicial o activos de capital, suficiente para ser reconocido e instalado en el mercado inmobiliario urbano.

• Difundir la importancia de la normatividad.

12

• Reconocimiento del Profesional.

• Reactivar el Sector de la Construcción.

• Reordenamiento y Sustentabilidad Integral de las Ciudades, atendiendo a la población de menores ingresos.

13

CAPITULO II.- MARCO NORMATIVO

2.1 Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal

Problema fundamental representa la vivienda en nuestro país, pero en particular en las grandes Ciudades como el Distrito Federal y su área conurbana, Guadalajara, Monterrey, entre otras. Por tal motivo la importancia de conocer las necesidades de los habitantes de estas grandes urbes, por lo cual las políticas de vivienda deben adecuarse a la realidad que demanda el crecimiento demográfico. Dichas políticas deben estar orientadas al total apego a los Programas Generales de Desarrollo Urbano, a las Leyes de Desarrollo Urbano, y a las Leyes de vivienda de cada Ciudad.

Cabe destacar que por la naturaleza propia de los asentamientos humanos, hacia quien va dirigido este tipo de programa. Es necesario establecer en el marco de la legalidad, acuerdos que otorguen facilidades administrativas en desarrollos para vivienda nueva y regularización de construcciones a favor de los beneficiarios de los programas de vivienda de Interés Social o Popular.

Por lo que respecta al cumplimiento de la normatividad establecida en los Reglamentos de Construcción de Cada Estado de la República, es importante tratar de respetarlos para lograr una mejor habitabilidad. Dentro de estos Reglamentos de Construcción y por el tipo de programa destacan los siguientes puntos a considerar de Acuerdo al Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal: "13

Art. 29. - El alineamiento oficial es la traza sobre el terreno que limita el predio respectivo con la vía pública en uso o con la futura vía publica, determinada en los planos y proyectos debidamente aprobados.

Art. 30. - Constancia de uso de suelo, es el documento donde se especifica la zona, densidad e intensidad de uso en razón a su ubicación y al Programa Parcial de la Delegación correspondiente.

Art. 54. - La licencia de construcción es el acto que consta en el documento expedido por el Departamento por el que se autoriza a los propietarios o poseedores, según sea el caso, para construir, ampliar, modificar, cambiar el uso o régimen de propiedad a condominio, reparar o demoler una edificación o instalación.

Art. 57. - La expedición de licencia de construcción no requerirá de licencia de construcción ni responsiva de director responsable de obra, cuando se trate de las siguientes obras:

a) Que se construya en una superficie de terreno de hasta 200 m2. b) Edificación en un predio baldío de una vivienda unifamiliar de hasta 60m2 construidos. c) Que la obra alcance como máximo una altura de 5.50m. d) La vivienda deberá contar con los servicios sanitarios indispensables. e) Estar constituida por dos niveles como máximo.

Reglamento de Construcciones para el D.F., Ed. Porrua, S.A., México 1997. 14

f) Claras no mayores de cuatro metros.

Art. 73. - Los elementos arquitectónicos que constituyen el perfil de una fachada, tales como pilastras, sardineles y marcos de puertas y ventanas situados a una altura menor de dos metros cincuenta centímetros sobre el nivel de banqueta, podrán sobresalir del alineamiento hasta diez centímetros. Estos mismos elementos situados a una altura mayor, podrán sobresalir hasta veinte centímetros.

Los balcones situados a una altura mayor a la mencionada podrán sobresalir del alineamiento hasta un metro, pero al igual que todos los elementos arquitectónicos, deberán ajustarse a las restricciones sobre distancia a líneas de transmisión que señalen las normas sobre obras e instalaciones eléctricas aplicables.

Cuando la banqueta tenga una anchura menor de un metro cincuenta centímetros, el Departamento fijará las dimensiones y niveles permitidos para los balcones.

Las marquesinas podrán sobresalir del alineamiento el ancho de la banqueta disminuido en un metro, pero sin exceder de un metro cincuenta centímetros y no deberán usarse como balcón cuando su construcción se proyecte sobre la vía pública.

Todos los elementos de la marquesina deberán estar situados a una altura mayor de dos metros cincuenta centímetros sobre el nivel de la banqueta.

Art. 80. - Las edificaciones deberán contar con los espacios para estacionamientos de vehículos que se establecen a continuación, de acuerdo a su tipología y a su ubicación, conforme a lo siguiente;

Tipología 1. Habitación 1.1 Habitación unifamiliar 1.1.1 Habitación bifamiliar

1.2 Habitación plurifamiliar (sin elevador)

Hasta 120 m2 De mas de 120 hasta 250 m2 De mas de 60 hasta 120 m2 De mas de 120 hasta 250 m2 De mas de 250 m2

numero mínimo de cajones

1 por vivienda 2 por vivienda

1.25 por vivienda 2 por vivienda 3 por vivienda

Art. 81. - Los locales de las edificaciones, según su tipo, deberán tener como mínimo las dimensiones y características que se establecen en la siguiente tabla, y las que se señalen en la Normas Técnicas Complementarias correspondientes:

15

Local

Locales habitables: Recamara única o principal Recamaras adicionales y alcobas Estancias Comedores Estancia-comedor (integrados)

Locales complementarios: Cocina Cocineta integrada a estancia-comedor Cuarto de lavado

Cuarto de aseo, despensas y similares Baños y sanitarios

Dimensiones área o índice

7.00 m2

6.00 m2

7.30 m2 6.30 m2 13.60 m2

3.00 m2

1.68 m2

Libres lado (m.)

2.40

2.00

2.60 2.40 2.60

1.50

2.00 1.40

Mínimas altura (m.)

2.30

2.30

2.30 2.30 2.30

2.30

2.30 2.10

2.10

2.10

Art. 83.- Vivienda mínima es aquella que cuenta, cuando menos con un excusado, una regadera y uno de los siguientes muebles: lavabo, fregadero o lavadero. Las viviendas con menos de 45.00 m2. Contaran cuando menos con un excusado, una regadera y uno de los siguientes muebles: lavabo, fregadero o lavadero. Las viviendas con una superficie igual o mayor de 45.00 m2 contaran cuando menos con un excusado, una regadera, un lavabo, un lavadero y un fregadero.

Art. 90.- Los locales en las edificaciones contarán con medios de ventilación que aseguren la provisión de aire exterior, así como la iluminación diurna y nocturna en los términos que fijen las Normas Técnicas Complementarias.

Art. 98.- Las puertas de acceso, intercomunicación y salida deberán tener una altura de 2.10 m. cuando menos; y una anchura que cumpla con la medida de 0.60 m. por cada 100 usuarios o fracción, pero sin reducir los valores mínimos que se establezcan en las Normas Técnicas Complementarias, para cada tipo de edificación.

Art. 99.- Las circulaciones horizontales, como corredores, pasillos y túneles deberán cumplir con una altura mínima de 2.10 m. y con una anchura adicional no menor de 0.60 m. por cada 100 usuarios o fracción, ni menor de los valores mínimos que establezcan las Normas Técnicas Complementarias para cada tipo de edificación.

16

Art. 100.- Las edificaciones tendrán siempre escaleras o rampas peatonales que comuniquen todos sus niveles, aun cuando existan elevadores, escaleras eléctricas o montacargas, con un ancho mínimo de 0.75 m. y las condiciones de diseño que establezcan las Normas Técnicas Complementarias para cada tipo de edificación.

Art. 145.- Las edificaciones que se proyecten en zonas del patrimonio histórico, artístico o arqueológico de la Federación o del Distrito Federal, deberán sujetarse a las restricciones de altura, materiales, acabados, colores, aberturas y todas las demás que señalen para cada caso, el Instituto Nacional de Antropología e Historia, el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y el Departamento.

2.2 Zonificación y Normas de Ordenación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano y/o Programas Parciales de Desarrollo

En lo que concierne a la Zonificación y Normas de Ordenación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano y/o Programas parciales de Desarrollo. Se procurara respetar lo relacionado al tipo de Zonificación, él numero de Niveles permitidos y el porcentaje de Área Libre permeable, pero en particular a lo que atañe a Zonas de Rescate Ecológico y programas parciales donde existe normatividad especifica e imposibilidad a corto plazo de modificarla.

2.3 Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México

Existen además algunas leyes específicas que pudiesen influir en este tipo de Programa como es el caso de la Ley de propiedad en Condominio de la Ciudad de México, a continuación se mencionaran algunos de los aspectos más importantes: "14

ART. 3.- Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.

ART. 4 - La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado,

Ley de Propiedad en Condominio del D.F., Ed. Gob. D.F.: México 2000 17

utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva.

ART. 5.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser: I.- Por su estructura:

a) Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute;

b) Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común; y

c) Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas;

II.- Por su uso:

a) Habitacional- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda;

b) Comercial o de servicios.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad;

c) Industrial.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y

d) Mixtos.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

ART. 6.- Son condominios que por sus características sociales están sujetos a las disposiciones establecidas en el Título Quinto de esta Ley: I.- Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación federal y local en la materia; y II.- Aquellos que por las características socioeconómicas de sus condóminos sean reconocidos como de interés social por la autoridad correspondiente, de acuerdo con los criterios que para este efecto expida.

ART. 7.- Se entiende por conjunto condominal toda aquella agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos

18

condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de referencia. ART. 8.- En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil para el Distrito Federal. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones que establece la Ley.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad.

2.4 Ley de Vivienda del Distrito Federal

Es de suma importancia para el desarrollo de este tipo de Programa, a continuación se mencionaran algunos de los aspectos de mayor importancia:

Apartado I Disposiciones Generales Artículo 1.- La presente Ley es aplicable para el territorio del Distrito Federal, sus disposiciones son de orden público e interés social y tiene por objeto: l. Orientar la política de vivienda y las acciones habitacionales del Gobierno del

Distrito Federal en concurrencia con las diversas disposiciones económicas, sociales, urbanas y poblacionales, establecidas para la Zona Metropolitana de la Ciudad de México;

li. Definir los lineamientos generales de la política y los programas de vivienda en la entidad;

ni. Regular las acciones de los sectores público, privado y social dirigidas a garantizar el derecho y disfrute de una vivienda digna y decorosa para toda familia que habite el Distrito Federal;

iv. Establecer los criterios de protección y promoción para la población vulnerable de bajos recursos económicos y en situación de riesgo del Distrito Federal;

v. Establecer el carácter normativo y regulador en materia habitacional, del Gobierno del Distrito Federal y;

VI. Propiciar y fomentar la participación de los sectores social y privado para la producción de vivienda en todas sus modalidades;

Artículo 2.- Serán de aplicación supletoria a lo dispuesto en este ordenamiento, la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley Federal de Vivienda, la Ley Ambiental del Distrito Federal, la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, el Reglamento de Construcciones y demás ordenamientos legales relacionados con la materia de vivienda, vigentes en el Distrito Federal.

Artículo 3.- Todos los habitantes del Distrito Federal tienen derecho a una vivienda digna y decorosa, entendida como el lugar seguro, salubre y habitable que permita el disfrute de la intimidad y la integración social y urbana; sin que sea obstáculo, para su

15 Ley de Vivienda del D.F., Gob. del D.F.: México 2003. 19

p». J •;•'; L I O * obtención, su condición económica, social, origen étnico o nacional, edad, género, situación migratoria, creencias políticas o religiosas.

Artículo 4.- Para efectos de esta Ley, se entiende por:

i. ACCIÓN HABITACIONAL-La actividad tendiente a la producción, distribución, uso y mejoramiento de viviendas, así como el equipamiento y los servicios urbanos de las mismas;

II. ASAMBLEA-La Asamblea Legislativa del Distrito Federal;

ni. AYUDA DE BENEFICIO SociAL-Aquellos porcentajes o montos fijados por la administración que significan un no pago y que disminuyen la deuda de los beneficiarios;

iv. BENEFICIARIOS-LOS sujetos favorecidos de una acción habitacional o de un crédito de vivienda de interés social o popular;

v. CONSEJO-EI Consejo Asesor de Vivienda del Distrito Federal;

vi. CRÉDITO DE ViviENDA-Son los préstamos que se conceden con la finalidad de adquirir suelo, construir, rehabilitar, mejorar y ampliar, complementar o adquirir una vivienda;

vil. ESTATUTO -El Estatuto de Gobierno del Distrito Federal;

VIII. EsTlMULO-Las medidas de carácter jurídico, administrativo, fiscal o financiero que aplican las entidades y organismos del sector público para promover y facilitar la participación de los sectores social y privado, en la ejecución de acciones, procesos o programas habitacionales;

ix. INSTITUTO-EI Instituto de Vivienda del Distrito Federal;

x. JEFE DE GOBIERNO -El Jefe de Gobierno del Distrito Federal;

xi. LEY-La Ley de Vivienda del Distrito Federal;

XII. MEJORAMIENTO DE ViviENDA-La actividad orientada a detener o resolver el deterioro del inventario habitacional, ampliar el espacio de una vivienda ya construida, de elevar la calidad de vida y de su urbanización y con la finalidad de incrementar el valor, la superficie y calidad de la vivienda;

XIII. POBLACIÓN DE BAJOS RECURSOS EcoNóMicos-La que percibe por ingreso familiar hasta 3.7 salarios mínimos mensual, vigentes en el Distrito Federal;

xiv. POBLACIÓN EN SITUACIÓN DE RIESGO -Aquella que habita una vivienda en condiciones inseguras física y socialmente, bajo inminente amenaza de colapso y que a pone en peligro su vida;

xv. POBLACIÓN Vui_NERABLE-La constituida por los adultos mayores y personas discapacitadas, jefas de hogar, madres solteras, población indígena, población con empleo temporal y/o informal de bajos recursos económicos;

xvi. POLÍTICA DE viviENDA-Son las medidas de carácter general que establece el Gobierno del Distrito Federal para garantizar el derecho a la vivienda;

20

xvii. PROCESO HABiTACiONAL-La secuencia de actividades u operaciones de planeación, producción, distribución, uso y mejoramiento de las viviendas, así como de los materiales, elementos o componentes que las integran y el equipamiento y los servicios urbanos de la misma;

xvin. PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA-EI conjunto de actividades de gestión, elaboración de bienes o prestación de servicios de vivienda de interés social y popular, que realizan personas físicas o morales, familias, instituciones académicas organizaciones sociales u organizaciones no gubernamentales, sin fines preponderantes de lucro;

xix. SECRETARIA-La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda;

xx. SECTOR PRIVADO -Toda persona física o moral que produzca bienes o servicios relacionados con la vivienda con fines preponderantes de lucro;

xxi. SECTOR PÚBLICO DE VIVIENDA -Toda dependencia, entidad u organismos de la administración pública, cuyas atribuciones comprendan el financiamiento y la gestión del proceso habitacional o la ordenación del territorio que incluya la vivienda;

xxii. SECTOR sociAL-Toda persona física o moral, familia o grupo social, aún sin personalidad jurídica que sin fines preponderantes de lucro, realicen acciones o procesos habitacionales en beneficio de personas con ingresos iguales o inferiores a los que se requieren para adquirir una vivienda popular;

xxiii. SUELO PARA VIVIENDA-LOS terrenos física y legalmente susceptibles de ser destinados a incrementar o mejorar el inventario habitacional;

xxiv. VIVIENDA PROGRESiVA-La acción destinada a satisfacer las necesidades habitacionales y cambiantes de las familias desde las etapas iniciales, en un proceso paulatino y discontinuo de construcción y adaptación;

xxv. VIVIENDA DE INTERÉS POPULAR -La vivienda cuyo precio de venta al público es superior a 15 salarios mínimos anuales, vigentes en el Distrito Federal y no exceda de 25 salarios mínimos anuales;

xxvi. VIVIENDA DE INTERÉS SociAL-La vivienda cuyo precio máximo de venta al público es de 15 salarios mínimos anuales vigentes en el Distrito Federal;

xxvii. VIVIENDA TERMINADA -La acción habitacional que se realiza en un proceso continuo y único de construcción.

Apartado II

De las autoridades y de los Organismos responsables

Artículo 5.- Las dependencias y organismos del Gobierno del Distrito Federal, en su caso, participarán en la ejecución de la política de vivienda y el desarrollo habitacional de manera coordinada y de conformidad a lo establecido en los preceptos de esta Ley.

Artículo 6.- Las autoridades del Distrito Federal establecerán los convenios de coordinación con las dependencias y organismos del sector público federal que actúan en el Distrito Federal las que participarán y colaborarán en la ejecución de la política de vivienda y el desarrollo habitacional del Distrito Federal, cuando así corresponda de

21

conformidad a la normatividad que los rige y a lo establecido en los convenios que se celebren al efecto.

Artículo 7.- Son autoridades competentes en la aplicación de las disposiciones legales de vivienda, las siguientes: i. El Jefe de Gobierno del Distrito Federal; n. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda; ni. El Instituto de Vivienda del Distrito Federal.

Artículo 8.- El Jefe de Gobierno del Distrito Federal tiene las siguientes atribuciones: l. Formular, conducir y evaluar la programación y política de vivienda en el Distrito

Federal, conforme al Plan Nacional de Desarrollo, el Programa General de Desarrollo del Distrito Federal y en concordancia con el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y de otros programas que incidan en la acción habitacional;

n. Fomentar, reconocer, y concertar la participación de los diferentes productores de vivienda: personas, instituciones académicas y organismos de los sectores social y privado;

m. Fomentar la creación de instrumentos económicos que estimulen la producción de vivienda;

iv. Celebrar convenios o acuerdos de coordinación con la Federación y los estados en materia habitacional, en concordancia con el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal;

v. Expedir los ordenamientos y demás disposiciones necesarias para el cumplimiento de ésta Ley;

vi. Aprobar los Programas de Vivienda vil. Las demás que conforme a ésta Ley le correspondan.

Artículo 9.- La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y el Instituto de Vivienda del Distrito Federal, conforme a sus respectivas atribuciones, serán los responsables de diseñar, proponer y coadyuvar a la integración, coordinación, análisis y ejecución de la política de vivienda y de los programas de vivienda del Distrito Federal.

Artículo 10.- El Instituto, tendrá además de las atribuciones comprendidas en su Decreto de creación, las siguientes: i. Establecer las medidas conducentes a asegurar el cumplimiento de los

programas y orientaciones aprobados por el Jefe de Gobierno en materia de vivienda; en particular fijar prioridades cuando fuere necesario en los aspectos no previstos en las normas generales y asignar en consecuencia los recursos;

il. Formular y someter a la aprobación del Jefe de Gobierno las normas reglamentarias que se deriven de la presente Ley, así como sus modificaciones;

ni. Coordinar las decisiones que adopten otros organismos públicos en aspectos conexos;

iv. Ser el responsable de ejecutar los fondos habitacionales del Gobierno de la Ciudad,

v. Verificar el cumplimiento de las normas vigentes y evaluar la realización de los programas. A este efecto podrá:

22

a) Requerir toda clase de información a las dependencias y organismos públicos y privados que operen en materia de vivienda;

b) Hacer observaciones a las dependencias y organismos de la administración pública del Distrito Federal, sobre las normas, acciones o procedimientos, en materia de vivienda, para su ajuste o corrección.

Artículo 11 El organismo encargado de la recuperación crediticia, conforme a sus atribuciones, es el Fideicomiso de Recuperación Crediticia (FIDERE) el que promoverá entre los beneficiarios de los créditos de vivienda, la cultura del pago puntual y solidario, por tratarse de recursos económicos que pertenecen a la sociedad en su conjunto.

Artículo 12 El Consejo Directivo del Instituto emitirá y publicará los criterios de inversión, evaluación y asignación de recursos, adquisición de inmuebles, reglas de operación y funcionamiento; a efecto de asegurar la eficiencia, la transparencia, la rentabilidad y el cumplimiento de sus fines.

Artículo 13 La Secretaría establecerá y publicará los criterios adecuados para la provisión de infraestructura, servicios y equipamiento para la vivienda.

Apartado III De La Política Y De La Programación De vivienda Artículo 14 La Política de Vivienda del Distrito Federal se orientará por los siguientes principios y líneas generales: I. Congruencia con los programas de desarrollo económico, social y urbano del

Gobierno del Distrito Federal; II. Considerar la vivienda como factor de ordenamiento territorial, de desarrollo

urbano y preservación de los recursos y características del medio ambiente; III. Establecimiento de los criterios de coordinación entre los diversos organismos

públicos de vivienda, tanto federales como locales, y la concertación con los sectores social y privado;

IV. Operar el Programa de Vivienda del Distrito Federal, base de la acción habitacionahdel Distrito Federal;

V. Ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda a un mayor número de personas que serán sujetas a la ayuda de beneficio social, preferentemente la población vulnerable de bajos recursos económicos y en situación de riesgo;

VI. Considerará como aportación económica de grupos u organizaciones sociales, su ahorro propio, su suelo propio, su proyecto ejecutivo, su gestión y trámites y supervisión, los que se restarán al costo final de la vivienda.

Vil. Propiciar el diseño de la vivienda y la construcción de la misma considerando el desarrollo integral de las personas con discapacidad física;

VIII. Proporcionar vivienda transitoria en los casos de familias desalojadas temporalmente, por estar en riesgo su seguridad, de acuerdo con las disposiciones establecidas en la Ley de Desarrollo Urbano, de Protección Civil, del Reglamento de Construcciones del Distrito Federal, o como resultado de algún desastre natural, en la medida que la situación de emergencia lo requiera, durante el tiempo que se lleven a cabo las labores tendientes de rehabilitación o

23

mejoramiento requeridos, y de acuerdo con la disposición financiera con la que se cuente;

IX. Generar un Sistema Financiero que considere el cofinanciamiento y cuya aplicación se base en el ahorro, el crédito y la ayuda de beneficio social. Se fijarán las bases para la población que no es considerada sujeta de crédito desde el esquema bancario, además de la población vulnerable y en situación de riesgo;

X. Promover la adecuación de las reglas de operación del sector financiero, bancario y constructor de vivienda a las necesidades y circunstancias de cada sector social y económico;

XI. Fortalecer la capacidad financiera del Instituto para ampliar su atención, diversificar las modalidades de financiamiento e instrumentar mecanismos que mejoren la recuperación crediticia;

XII. Fomentar, reconocer, y concertar la participación de los diferentes productores de vivienda: personas, instituciones y organismos de los sectores social y privado;

XIII. Facilitar la producción de vivienda mediante la simplificación, reducción de tramites y requisitos en su gestión;

XIV. Dar mantenimiento y mejorar el inventario habitacional existente; XV. Reconocer, alentar y apoyar los procesos habitacionales y la producción social

de vivienda; XVI. Establecer los criterios para evitar las condiciones de vulnerabilidad de las

viviendas, ante los fenómenos naturales y sociales que colocan a sus habitantes en situación de riesgo;

XVII. Fomentar la asesoría y asistencia en materia de gestión, financiera, legal, técnica y administrativa, para el desarrollo y ejecución de la acción habitacional;

XVIII. Integración de una red de productores y distribuidores de materiales y componentes de la vivienda para que apoyen los procesos de producción social de vivienda;

XIX. Destinar recursos a la investigación tecnológica, a la innovación y promoción de sistemas constructivos socialmente apropiados;

XX. Promover y estimular la producción y distribución de materiales y elementos para la construcción de vivienda de carácter innovador, a efecto de reducir costos;

XXI. La difusión y la información de los programas públicos de vivienda, con objeto de un mejor conocimiento por los beneficiarios;

XXII. Generar una base estadística habitacional en el Distrito Federal que incluye tanto a los diferentes productores como a los beneficiarios para mejorar la política, el programa y las acciones habitacionales.

Artículo 15.- El Instituto elaborará las normas de vivienda relativas a: i. Diseño, acorde con imagen urbana, zona patrimonial y requerimientos

específicos para personas con discapacidad y demás reglamentos en vigor; ll. Aplicación tecnológica y de aplicación de innovación tecnológica; ill. Administración y mantenimiento de unidades habitacionales.

Artículo 16.- El Programa de Vivienda del Distrito Federal se formulará para articular las actividades, acciones y producciones cuyo fin sea la acción habitacional a través de los sectores público, privado y social.

24

Para su elaboración tomará en cuenta los aportes de las entidades de la Administración Pública Federal, además de considerar los principios y líneas de la política de vivienda.

Artículo 17.- Las actividades relacionadas con la vivienda se programarán a través de: i. El Programa de Vivienda del Distrito Federal; ll. El Programa Anual de Vivienda, mismo que regirá la ejecución de acciones

específicas.

Artículo 18.- El Programa de Vivienda del Distrito Federal contendrá: i. Diagnóstico físico y poblacional de la situación habitacional, así como los

escenarios de corto, mediano y largo plazo; ll. Congruencia con la programación de desarrollo económico, social, urbano y de

medio ambiente del Distrito Federal; ni. Objetivos generales y particulares; IV. Estrategia general de largo y mediano plazo; v. Estrategia e instrumentos financieros; vi. Estrategia para propiciar la participación de la población, de los productores

sociales y privados; vil. Metas de corto plazo compatibles con los intereses del sector público, privado y

social; VIII. Pautas de programación anual; IX. Mecanismos de coordinación con la Federación; x. Lineamientos de concertación con los productores privados y sociales.

Artículo 19.- El Programa Anual de Vivienda contendrá: El vínculo con los programas General de Desarrollo, de Desarrollo Urbano y de Vivienda; Los medios de financiamiento y los recursos económicos; Las metas a alcanzar; Los procedimientos de información y evaluación de la ejecución del Programa Anual; Los procedimientos que permitan orientar e informar con oportunidad y claridad a los posibles beneficiarios de una vivienda.

Artículo 20.- El Programa de Vivienda comprende las siguientes previsiones sobre suelo urbano: i. La adquisición de suelo, se hará como lo establece el Programa General de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal en zonas con potencial de desarrollo, de mejoramiento y de reciclamiento, mismos que definen la densidad e intensidad de uso;

ll. La conformación de un inventario de información pública que contendrá requerimientos, características, disponibilidades, datos económicos y catastrales del suelo de uso habitacional del Distrito Federal;

ni. Las medidas de simplificación del proceso de desincorporación y enajenación de las reservas territoriales del Gobierno del Distrito Federal;

iv. Los criterios para la conformación y consolidación de una Bolsa de Suelo Urbano e Inmuebles Habitacionales con viabilidad técnica y jurídica para el desarrollo habitacional, que evite la especulación de suelo urbano y el crecimiento urbano-

25

en zona de reserva, en concordancia con los diferentes Programas de Desarrollo Urbano y Protección Ecológica del Distrito Federal;

v. Las previsiones de suelo para la dotación de infraestructura, equipamiento, servicios y fomento del pequeño comercio necesario en los espacios habitacionales.

vi. Se integrará una Bolsa de Suelo Urbano de inmuebles y suelo ocioso de la ciudad; se consideran como tales los predios con rezago en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales por más de cinco años;

vn. Las medidas para adquirir las vecindades e inmuebles en alto riesgo, como componente de la Bolsa de Suelo.

Artículo 21.- La elaboración de la política y los programas de vivienda, tomará en cuenta y se apoyará en las propuestas que formulen los sectores privado y social, así como los particulares interesados.

Artículo 22.- La Secretaría someterá a la consideración del Jefe de Gobierno el Programa de Vivienda del Distrito Federal se publicará en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. Una versión abreviada del mismo será publicada en los diarios de mayor circulación de la Ciudad de México.

Artículo 23.- El Programa de Vivienda del Distrito Federal una vez aprobado y publicado, será inscrito en el Registro de los Planes y Programas de Desarrollo Urbano y será obligatorio para las dependencias y entidades de la Administración Pública y los distintos productores.

Artículo 24.- El Jefe de Gobierno, enviará cada año a la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, para su conocimiento, el Programa Anual de Vivienda.

Apartado IV Del Financiamiento

Artículo 25.- La aplicación de recursos públicos para la vivienda en el Distrito Federal tiene por objeto la promoción de la producción, ampliar la oferta habitacional y regular la relación entre el cumplimiento del derecho a la vivienda y los intereses de mercado.

Artículo 26.- El Gobierno del Distrito Federal con objeto de apoyar a la población de bajos recursos económicos, establecerá un conjunto de mecanismos y acciones para captar y destinar financiamiento para los programas de vivienda que le estén relacionados.

Artículo 27.- Las propuestas programáticas de vivienda que utilicen fondos del Gobierno de la Ciudad deberán ser dictaminadas por la Secretaría de Finanzas, antes de su aprobación por el Jefe del Gobierno del Distrito Federal.

Artículo 28.- Para el financiamiento a la producción y adquisición de vivienda, se impulsaran las siguientes medidas:

26

Diversificar los esquemas de financiamiento, de conformidad con los niveles de ingresos de la población que se busca beneficiar; Mejorar y ampliar las fuentes de fondeo y los esquemas de financiamiento; Fomentar la utilización de los recursos del mercado de dinero que permitan un flujo constante de financiamiento a largo plazo, con costos de intermediación financiera competitivos; Impulsar el fortalecimiento del mercado secundario de hipotecas, que mediante la movilización de la inversión en las carteras hipotecarias, permita ampliar la fuente de financiamientos; Fomentar la participación de más y diversos intermediarios financieros, a efecto de generar una mayor competitividad en el sector.

Artículo 29.- El Programa de Vivienda se ejecutara de acuerdo a las siguientes modalidades individuales o colectivas de financiamiento: Crédito o préstamo con garantía hipotecaria, otorgado por particulares y/o por el sistema bancario; Inversión directa del Gobierno de la Ciudad, cuya aplicación se hará a través del Instituto; Inversión de otros organismos públicos federales de vivienda, que operan en el Distrito Federal; Inversión mixta, del Gobierno del Distrito Federal y aportes del sector privado y otras fuentes de financiamiento; Ahorro colectivo de los beneficiarios; Otros fondos.

Artículo 30.- Los recursos del Instituto, a efecto de cumplir con su finalidad, se destinarán a realizar las siguientes acciones: i. Promoción, estudios y proyectos; n. Adquisición y reciclamiento de suelo urbano para vivienda; ni. Auto producción, producción de vivienda nueva y vivienda progresiva en todas

sus modalidades; iv. Mejoramiento y autoconstrucción de vivienda incluidos:

a) La regularización de la tenencia de la tierra, de la vivienda y de los conjuntos habitacionales;

b) La producción o adquisición de materiales, elementos y componentes de la vivienda;

c) El otorgamiento de apoyos financieros a la dotación, introducción o mejoramiento de la infraestructura, el equipamiento y los servicios urbanos necesarios o complementarios de la vivienda;

v. Créditos de largo plazo para adquisición de vivienda; vi. Crédito puente de corto plazo para:

a) La producción de vivienda en arrendamiento y/o con opción a compra.

b) Convertir vivienda en renta en vivienda propia

vil. Crédito puente para la rehabilitación de viviendas de alto riesgo catalogadas como monumento histórico.

27

viii. Otorgamiento de garantías financieras para la recuperación de: a) Cartera hipotecaria de vivienda, y b) Cartera de vivienda de arrendamiento con opción a compra;

ix. Apoyos para la bursatilización de: a) Cartera hipotecaria de vivienda; b) Cartera de vivienda de arrendamiento con opción compra;

x. Otorgar subsidios y apoyos a los sistemas de ahorro para la vivienda y a la bolsa de suelo para la vivienda;

XI. Fomentar actividades científicas, técnicas o cualesquiera otras relacionadas con la vivienda;

XII. En general, para promover el mejoramiento de las condiciones de habitación de los sectores de población de bajos recursos económicos y

xni. Las demás acciones que las leyes y reglamentos señalen.

Artículo 31. - El Instituto impulsará la constitución de los fondos de ahorro e inversión, de administración, de garantía y de rescate para la vivienda, creados con activos seguros, rentables y de fácil liquidación, con las primas que deben pagar los beneficiarios, con los siguientes objetivos:

a) Promover el ahorro productivo de los beneficiarios; b) Generar los fondos que garanticen la administración y recuperación de los

créditos en caso de fallecimiento de los beneficiarios u otros riesgos previstos en los contratos de crédito;

c) El que los beneficiarios, puedan cubrir sus créditos en los términos y porcentajes establecidos en sus contratos.

Apartado V Del Crédito y de los Beneficiarios

Artículo 32.- Los créditos de vivienda y los créditos para locales no destinados a vivienda, que se concedan a través de los programas de vivienda, suponen la devolución de los mismos, en los términos que señale la normatividad aplicable. En consecuencia sólo podrán otorgarse en proporción a la capacidad de pago del beneficiario. Artículo 33.- Por concepto de servicio de amortizaciones e intereses, ningún crédito de vivienda otorgado por el Instituto debe superar el veinte por ciento de los ingresos nominales mensuales de la familia beneficiaría. Artículo 34.- Si por efecto de la situación económica del país o por la evolución de los ingresos familiares el pago del crédito llegara a representar más del treinta por ciento de los ingresos nominales mensuales de la familia beneficiaría, el deudor tendrá derecho a acogerse a las soluciones que el INVI establezca, a través del FIDERE, con el objeto de no superar esta proporción. Esas soluciones se diseñaran por la autoridad competente. Artículo 35.- En el caso de la extensión del plazo de recuperación, éste se documentará mediante acta que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad, sin cargo alguno, dándole nueva fecha a la inscripción para el cómputo de sus plazos de caducidad.

28

Artículo 36.- Los beneficiarios de créditos de vivienda de interés social y de interés popular deben cumplir los siguientes requisitos:

a) Ser habitante del Distrito Federal; b) No ser propietario de otra vivienda. c) Los propietarios de vivienda sólo podrán solicitar crédito para las acciones

destinadas a la rehabilitación, la ampliación y/o mejoramiento; d) Presentar declaración bajo protesta, en la que manifieste que habitará la

vivienda, sujetándose a las sanciones correspondientes que en caso de incumplimiento determine el Instituto;

e) En la determinación de sus ingresos, corresponde al beneficiario entregar la documentación que respalde su dicho, quien además está obligado a permitir por parte de las autoridades del Instituto, la verificación de la información que proporcione;

f) En el caso de la población informal la determinación de sus ingresos se ajustará a lo que establezcan las reglas de operación del Instituto.

Artículo 37.- El Instituto, es responsable del otorgamiento crediticio para la población vulnerable de bajos recursos económicos o en situación de riesgo, los que serán considerados como sujetos de subsidio o de ayuda de beneficio social.

Artículo 38.- A través de la revisión anual del Código Financiero del Distrito Federal se sustentarán los subsidios que otorga el Distrito Federal, con cargo al presupuesto de egresos, así como el otorgamiento de donativos y ayudas para beneficio social por parte de las dependencias en la materia.

Artículo 39.- Para garantizar el derecho a la información, las autoridades de vivienda o cualquier otra relacionadas con la producción de vivienda, tendrán la obligación de comunicar con claridad y oportunidad sobre cualquier trámite o gestión que deba realizarse ante ellas.

Artículo 40.- El Instituto informará de los procedimientos y requisitos necesarios para la producir y adquirir vivienda, mediante la elaboración y difusión de materiales dirigidos a los promotores y productores sociales y privados, principalmente sobre sus Programas y Reglas de Operación. De manera particular elaborará y difundirá material informativo para la población acreditada o solicitante de algún crédito de vivienda.

Artículo 41. - Con el objeto hacer más rápidos y expeditos los trámites para vivienda, se instrumentará un procedimiento único sencillo y ágil, que permita en una sola ventanilla, ser canalizados todos éstos a fin de evitar la duplicidad de procedimientos.

Artículo 42.- El reglamento de esta Ley y las disposiciones administrativas que dicten las autoridades estarán dirigidos, entre otros, a los aspectos específicos siguientes: La simplificación y concentración en una ventanilla única de expedición de las autorizaciones, constancias y licencias para las distintas acciones de vivienda y las urbanas que les estén relacionadas;

29

© j P i f i o T *£ c A Facilitar y promover apoyos enwpago ae*fmpa0Sto§ y aeréenos relacionados con el intercambio que los proyectos autorizados requieran; El otorgamiento de facilidades y promoción de apoyos en el pago de los impuestos y derechos para la regularización de títulos y construcciones; y El establecimiento de facilidades, trato preferente y procedimientos simplificados ante la Tesorería del Distrito Federal y el Registro Público de la Propiedad, concertando acuerdos de facilidades con el Colegio de Notarios del Distrito Federal y otros agentes involucrados.

Apartado VI Estímulos a la Vivienda.

Artículo 43.- El Gobierno del Distrito Federal concederá a través de sus dependencias y organismos los beneficios, estímulos y facilidades que se consignan en esta Ley, en el Código Financiero, así como las contenidas en otras disposiciones legales y administrativas vigentes. El Jefe de Gobierno, en conformidad con sus atribuciones podrá emitir los acuerdos administrativos y/o fiscales que considere pertinentes para la promoción de la vivienda.

Artículo 44.- Los programas de construcción de viviendas para la venta promovidos por el sector privado podrán gozar de los beneficios, exenciones y aplicación de los subsidios y facilidades administrativas que emita el Jefe de Gobierno, siempre y cuando estén previamente registrados y calificados por el Instituto y se incluyan en el contexto de los programas de vivienda.

Artículo 45.- La Administración Pública del Distrito Federal, en el Reglamento de esta Ley así como en otras disposiciones administrativas que se dicten, establecerá y aplicará medidas concretas de apoyo y fomento a la producción y a los productores sociales de vivienda, entre ellas, las siguientes: Promover la regularización de la tenencia de la tierra, de la vivienda y de los conjuntos o unidades habitacionales mediante las facilidades administrativas y los apoyos fiscales, notariales y regístrales necesarios; Otorgar facilidades para la obtención de alineamiento, nomenclatura oficial, constancia de zonificación y uso de suelo, licencias de construcción y otras de naturaleza semejante; Conceder facilidades y apoyos en el pago de impuestos y derechos relacionados con los conceptos establecidos en la fracción anterior, igualmente los relacionados con la transferencia de propiedad que los proyectos autorizados requieran y con otros de carácter similar; y Los estímulos, apoyos y facilidades que sean otorgados por la autoridad a los demás productores de vivienda, en cuanto esto sea procedente.

Artículo 46.- La aprobación de los programas del Instituto que comprendan inmuebles en los que se constituya el régimen de propiedad en condominio, surtirá los efectos de la declaratoria a que se refiere la Ley de la materia, por lo que se tendrán por satisfechos todos los requisitos administrativos urbanos y sanitarios, establecidos en esa misma Ley.

30

Los requisitos que en virtud de la presente Ley de Vivienda se tengan por satisfechos, no serán sustituidos por contribuciones, impuestos o derechos de cualquier índole.

Artículo 47.- Para la autorización definitiva de las escrituras, contratos y documentos, en los que se hagan constar las adquisiciones de inmuebles a que se refiere esta Ley, o a la constitución del régimen de propiedad en condominio, cuando los bienes inmuebles provengan del régimen privado del Gobierno del Distrito Federal o del Instituto, no será necesaria la expedición del certificado de libertad de gravámenes, ni la obtención de constancia de no adeudos de la Tesorería del Distrito Federal a que se refiere la legislación de la materia, asimismo se tendrá como avalúo el mismo precio de venta.

Artículo 48.- Los contratos, las operaciones y actos relacionados con los inmuebles a que se refiere la presente Ley, quedan sujetos a los subsidios y reducciones del pago de impuestos, derechos o contribuciones de conformidad con las normas que al efecto expida el Jefe de Gobierno.

Artículo 49.- Para efectos de titulación, regístrales o catastrales, los datos del inmueble relativos a ubicación, superficie, medidas y linderos serán los que aparezcan en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 50.- En los contratos de compraventa de los inmuebles objeto de los programas de vivienda, se podrán pactar contratos a plazos con cláusula rescisoria.

Apartado Vil De la Producción Social de Vivienda

Artículo 51.- El Gobierno del Distrito Federal facilitará y promoverá el desarrollo y consolidación de la producción social de vivienda.

Artículo 52.- Los productores sociales son los pertenecientes al sector social y los centros o institutos de asistencia técnica.

Artículo 53.- El Gobierno del Distrito Federal, por conducto de la Secretaría, las demarcaciones territoriales y el Instituto, propiciará la concertación de acciones y programas entre los sectores público, social y privado, particularmente los que apoyen la producción social de vivienda.

Artículo 54.- El Instituto promoverá la asistencia técnica, especialmente la destinada a los productores sociales de vivienda, la cual se podrá proporcionar a través de programas y actividades que realicen: a) Las organizaciones sociales que cuenten o creen áreas especializadas de

asistencia y capacitación técnica; b) Los institutos o centros de asistencia técnica que funcionen de hecho o se creen

al efecto; c) Las instituciones académicas, científicas o tecnológicas; d) Los colegios, asociaciones o gremios profesionales; y

31

e) Las dependencias y organismos del sector público, en particular del propio Instituto.

Artículo 55.- Los institutos o centros de asistencia técnica son organismos no gubernamentales, constituidos legalmente como sociedades o asociaciones sin fines preponderantes de lucro, con el objeto de prestar servicios de diversa naturaleza útiles a la producción y a los productores sociales de vivienda.

Artículo 56.- Se facilita la creación de organizaciones de la sociedad civil, dedicadas al diseño y ejecución de programas de asistencia técnica.

Artículo 57.- Los institutos o centros de asistencia técnica deben acreditar que cuentan con las siguientes áreas y servicios: a) Administrativo y contable; b) Técnico-constructivo; c) Social y jurídico, y d) Las demás áreas y servicios que los propios institutos o centros consideren

pertinentes.

Artículo 58.- Los institutos o centros de asistencia técnica tendrán plena capacidad para contratar y obligarse conforme a las disposiciones legales y administrativas vigentes.

Artículo 59.- Para la investigación y desarrollo de la innovación tecnológica para la vivienda, el Instituto celebrará convenios con los organismos interesados, además de propiciar la participación de las universidades, para lo que se destinarán recursos públicos.

Apartado VIII De las Instancias de Participación

Artículo 60.- Las autoridades y los organismos responsables de la vivienda promoverán la participación civil en los procesos de planeación, programación y evaluación habitacionales.

Artículo 6 1 - El Consejo Asesor de Vivienda es un órgano permanente de consulta y asesoramiento del Jefe de Gobierno del Distrito Federal, en asuntos relacionados con la definición de políticas, elaboración, ejecución y evaluación de programas, así como otros mecanismos e instrumentos concernientes al desarrollo de la vivienda.

Artículo 62.- El Consejo tendrá las siguientes atribuciones: Opinar y formular recomendaciones sobre políticas, programas y acciones relacionadas con el fomento y promoción de vivienda, en particular la destinada a los sectores sociales de atención prioritaria; Proponer otras instancias y mecanismos de participación ciudadana para la formulación y seguimiento de programas y acciones en materia de vivienda; Propiciar la colaboración de los sectores público, social y privado en el fomento y promoción de actividades y servicios para el desarrollo de la vivienda;

32

Proponer y, en su caso, realizar estudios que sirvan de base para la elaboración, seguimiento y evaluación de programas y acciones específicos de vivienda; y las demás que le encomiende el Jefe de Gobierno del Distrito Federal.

Artículo 63.- El Consejo tendrá como Presidente al Jefe de Gobierno del Distrito Federal, quien a su vez designará a un suplente en la persona del Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda.

Artículo 64.- El Consejo estará integrado por miembros de organismos, instituciones y organizaciones de los sectores publico, social y privado, en representación de los agentes que intervienen en el proceso habitacional.

Artículo 65.- Los trabajos del Consejo serán apoyados por un secretariado técnico.

Artículo 66.- Para el eficaz cumplimiento de sus funciones y actividades, el Consejo podrá establecer las comisiones que considere pertinentes para el logro de sus objetivos, las cuales actuarán en los términos de las bases de organización y funcionamiento que establezca el propio Consejo.

Artículo 67.- Los titulares de las unidades administrativas, de los organismos, empresas o fideicomisos sectorizados en la Secretaría, al efecto, acudirán a sus sesiones cuando sean requeridos para ello por el Secretariado Técnico y apoyarán las tareas de conformidad a la normativa que rija al Consejo. También podrán asistir a la sesiones y colaborar en las tareas del Consejo, los titulares de otras unidades administrativas del Gobierno del Distrito Federal cuando, a juicio del Secretariado Técnico, la naturaleza de los asuntos a tratar lo haga necesario.

Apartado IX De la Participación y las responsabilidades

Artículo 68.- La participación de los promotores privados en los programas de vivienda del Gobierno del Distrito Federal, estará sujeta a la supervisión del Instituto, el cual dictará las normas para la ejecución de obras, los requisitos y trámites, el registro de los promotores y la entrega de fianzas y garantías, dependiendo el alcance de obra, en observancia de las disposiciones vigentes.

Artículo 69.- La participación de los promotores sociales en los programas de vivienda del Gobierno del Distrito Federal, estará sujeta a la supervisión del Instituto dependencia ante la que deberán estar debidamente acreditados y registrados, conforme a las disposiciones que emita, las que deben permitir el desarrollo autónomo de los promotores sociales y básicamente estarán orientadas a garantizar la transparencia en el manejo y aplicación de los recursos, vigilando en todo momento el que estén a salvo sus derechos como beneficiarios y productores.

Artículo 70.- El Instituto celebrará convenios con productores sociales y las universidades e instituciones de educación superior, dirigidas a la investigación, asesoría y apoyo técnico. Cuando se trate de algún convenio de prestación de servicios a título oneroso, se sujetará a las disposiciones que dicte su Consejo Directivo.

33

2.5 Instituciones de Financiamiento a la Vivienda

Las Sofoles. "16

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado o SOFOLES, operan al margen de los bancos y pueden ofrecer financiamiento a sectores y grupos sociales fuera de los programas de instituciones de crédito. Organismos como el Infonavit y el Fovissste, han firmado los acuerdos necesarios para otorgar créditos con dichos intermediarios financieros.

Las SOFOLES, han canalizado cerca de 50 mil millones de pesos a hipotecas gubernamentales enfocadas a la clase trabajadora, donde la tasa de incumplimiento ha sido por debajo del 0.5%, gracias al sistema administrativo de datos y la instalación de una caja de pagos en el desarrollo urbano o renegociación en tiempos difíciles.

Los esquemas con SOFOLES, permiten acortar plazos, pagando cantidades adicionales sin penalización, ni sanción. La Comisión Nacional de Vivienda proyecta la burzatilización, es decir colocar documentos en la Bolsa Mexicana de Valores, para obtener recursos frescos que permitirían la construcción de más viviendas en el país y constituir el mercado secundario de hipotecas. También de planea colocar en la Bolsa las carteras crediticias obtenidas por los intermediarios financieros para que los tenedores de estos documentos puedan exigir garantía y el pago en caso de incumplimiento.

Es importante señalar también que para asegurar el financiamiento en los diferentes rubros en que participan las SOFOLES deben fortalecer su captación de recursos públicos y fortaleciendo su especialización , ya sean de automotriz, de educación, de consumo o de vivienda, flexibilizando su esquema de fondeo, en el caso de las Sofoles Hipotecarias el ahorro podría ayudar a reunir los enganches y facilitar el acceso al crédito, esquema que tiene como antecedente a las SOFOLES en Estados Unidos o Canadá y mismo que proponen hipotecarias particulares como Su casita y que derivan de evaluaciones técnicas de especialistas universitarios.

Créditos FOVI

El FOVI opera dos programas de vivienda. De los cuales uno implica un subsidio dependiendo del ingreso conyugal del interesado, PROSAVI y el valor de venta es de hasta 156,750 udis. En cualquiera de estos puede integrarse la población trabajadora de las maquiladoras. Las instituciones financieras intermediarias son la Banca Múltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES), las que se responsabilizan por la recuperación de los créditos, que ellas mismas otorgan con recursos del Fondo, estableciendo las políticas y requisitos para otorgarlos, en general el FOVI recomienda a las empresas constructoras, que el futuro acreditado sea mayor de edad, cuente con

MVS NOTICIAS. Las SOFOLES una opción para la industria de viviendas, www.plazaclick.com/ nota_php

34

ei enganche y pueda pagar las mensualidades contratadas. No prejuzgando los requisitos que cada una de ellas decida.

El promotor o constructor de la vivienda es el responsable de que esta cumpla con los requisitos de la reglamentación necesaria y al obtener un crédito FOVI en renta o con opción a compra, está incluido un seguro de vida, el FOVI está obligado a dar dicho seguro y este es pagado por el acreditado. El pago de la vivienda, debe representar no más del 25% del ingreso. Dependiendo del tipo de vivienda, será el pago mensual. Algunas instituciones intermediarias, especialmente las SOFOLES, han establecido algunos esquemas que permiten acortar los plazos de crédito, pagando cierta cantidad adicional a la mensual. No hay penalización ni sanción alguna. También se tramitan créditos para vivienda usada.

En el caso de remodelación de vivienda la autorización la tiene que otorgar la institución que otorgó el crédito por lo que se requiere informar de cualquier cambio en el proyecto original.

El FOVI, es una institución de segundo piso que con su esquema de subastas otorga crédito específicamente para construcción de viviendas, siendo indispensable para participar en ellas que se tenga el registro de promotor en el Fondo y que exista una institución intermediaria que participe en la subasta en su nombre. "17

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares. "18

Este fideicomiso se constituyó para otorgar financiamientos a la población de menores ingresos, tanto del sector formal como del sector informal para lograr obtener vivienda digna. Para el año 2001 se convirtió en entidad financiera de segundo piso, canalizando sus recursos a través de los organismos Estatales de vivienda e instituciones financieras privadas. El cambio ha requerido de nuevas formas de organización de operación y coordinación de gran alcance que involucran una nueva relación con instituciones financieras de primer piso, que requieren incorporar esquemas de financiamiento y atención a la población requerida así como determinar la forma de recuperación del financiamiento. A pesar de la reestructuración del fondo, los objetivos de este y el tipo de población atendida son las mismas, es decir familias con menores ingresos. El actuar como entidad Financiera de segundo piso permitirá al Fondo:

• Potenciar nuevas fuentes de recursos. • Multiplicar y mejorar la capacidad operativa y las metas de vivienda. • Coordinar y conciliar acciones programas y proyectos conjuntos e integrales y, • Coordinar con FONHAPO para actuar como entidades financieras de primer

piso.

CONAFOVI www.conafovi.gob.mx/somos/mejoramiento.htm www.cazacasas.com.mx/fovi.asp SEDESOL-FONHAPO www.fonhapo.gob.mx./página/reglas de operación 4.htm

35

Programa de Ahorro y Subsidios para la Vivienda Progresiva (Vivah)."'

Es un programa puesto en marcha por Sedesol, contempla la participación del gobierno federal de 23 millones de pesos, los gobiernos estatales aportarán lotes con servicios y los beneficiados deberán hacer un ahorro previo de 7 mil pesos. Las viviendas tendrán lotes de 90 metros cuadrados, se iniciará una construcción de 21 a 26 metros que incluirá baño y un cuarto de usos múltiples, los servicios de drenaje, agua potable, electricidad y en algunos casos banquetas y pavimento. Los beneficiarios deberán estar en condiciones de pobreza con un ahorro previo de 7 mil pesos. Los requisitos para acceder a este crédito son:

• Ser jefe(a) de familia, con dependientes económicos menores de edad. • Acreditar un ahorro previo de 7 mil pesos, depositados en un banco. • Declarar bajo protesta decir la verdad, de no ser dueños de ningún lote o

inmueble, el acreditado o su cónyuge. • Percibir contando todas las entradas familiares un ingreso no mayor a 2.5 veces

el salario mínimo vigente en la zona donde habita el solicitante de vivienda.

Financiamiento para Trabajadores del Sector Privado. -20

Este esquema está dirigido a trabajadores con ingresos mayores de 4 salarios mínimos y la vivienda debe tener un costo de entre 499 mil a 730 mil pesos. El constructor recibe a cuenta del crédito del trabajador, anticipos para la construcción de su vivienda, ya que el Infonavit queda como respaldo en una subcuenta, para el caso de que el trabajador se quedara sin empleo esos recursos servirán para pagar sus mensualidades mientras consigue otro empleo. De no ser así, a partir de la firma del contrato, las aportaciones a la subcuenta de vivienda se destinan a amortizar la deuda, reduciendo el plazo del crédito al hacer pagos adelantados sin penalización. Cada hipotecaria tendrá su esquema de financiamiento de entre 65 a 80% del valor total del inmueble, aunque en el caso de las Sofoles éstas facilitan hasta 90% del total del financiamiento. A partir del año 2000, hay un convenio con el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (Bansefi), para que los trabajadores que lo deseen abran una cuenta y ahorren el 15% del monto que consideran solicitar, con la finalidad de incrementar sus posibilidades de adquirir vivienda. Los requisitos para este tipo de financiamiento son:

• Tener un salario superior a cinco mil cincuenta y ocho pesos. • Ser derechohabiente del Infonavit. • Tener cuando menos tres años de aportaciones patronales. • Ser trabajador activo. • No tener un crédito del Infonavit vigente. • Aprobar la solicitud de crédito del Banco o Sofol. • Si ya tuvo un crédito, deberá liquidarlo y esperar contar con tres años de

aportaciones a la subcuenta de vivienda.

19 SOFOLES-FOVI. wwwcpware.com/nota_a1 .php 20 INFONAVIT www, ¡nfonavit.gob.mx

36

Créditos para los Trabajadores al Servicio del Estado. "21

Son derechohabientes del Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), y para incrementar sus posibilidades de financiamiento el ISSSTE al igual que el INFONAVIT, ya realizó acuerdos para la actuación de las SOFOLES. Las condiciones financieras se han flexibilizado, al pasar de tasas de interés en 1999 de entre 4.0 y 8.0 % anual a partir del año 2000 las tasas son de entre 4.0 y 6.0 %, según el nivel de ingresos del acreditado. También el monto del financiamiento aumentó de 300 mil a 350 mil en el mismo periodo y se privilegia a los trabajadores de base cuyo salario se ubica entre uno y cuatro salarios mínimos. En toda la República este programa distribuirá en el presente año 12 mil 198 créditos, con la posibilidad de adquirir casas disponibles en el mercado abierto. Cuando un trabajador perciba ingreso de entre uno y 2.5 veces el salario mínimo, la tasa será de 4.0 % sobre saldos insolutos. Para ingresos de más de 2.5 y menos de 3.5 veces el salario mínimo la tasa a pagar será de 5 % anual. Para ingresos mayores a 3.5 y menores de 10 veces salario mínimo, la tasa de interés será de 6.0%, y en todos los casos la tasa correspondiente al incremento de la inflación.

Los requisitos para acceder al crédito son:

• Original del último talón de pago. • Original del último estado de cuenta del saldo de las aportaciones de la

subcuenta de vivienda, de la cuenta individual del SAR. • Acreditación de la vigencia de derechos de los familiares derechohabientes. • Original de la constancia que acredite la antigüedad de cotización Fovissste. • Solicitud de crédito debidamente firmada. • Se podrán adquirir créditos mancomunados, incrementando el monto del

préstamo. • Identificación oficial. • Constancia de domicilio. • Acta de matrimonio. • Haber cotizado un mínimo de 9 bimestres al Fovissste. • Calificación mínima de 46 puntos (antigüedad, salario y dependientes

económicos). • Actas de nacimiento del acreditado y su familia.

Para Crédito de Construcción o Ampliación de Vivienda:

• Deberá presentar escritura inscrita en el registro público de la propiedad y del comercio, con la que acredite el solicitante ser el propietario del inmueble en el que se va a construir, libre de gravamen.

21 FONDO DE VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES DEL ESTADO.www.issste.gob.mx/fovissste

37

Crédito Infonavit."'

Propone la compra de vivienda nueva o usada bajo las siguientes condiciones:

• Cuotas fijas de pago mensual expresadas en veces de salarios mínimos en el D.F. Que se determinarán cuando se ejerza el crédito y se actualizarán cada vez que el salario mínimo se modifique.

• De acuerdo con el salario integrado, el interés va del 4% al 9% que permanecerá constante durante el tiempo que sé este pagando el crédito.

• Plazo de pago no mayor de 30 años, siempre y cuando se encuentren al corriente los pagos y no se solicite prórroga.

• En caso de que no alcance el crédito se puede otorgar el crédito conyugal, siempre que se esté casado por lo civil, el cónyuge tenga un mínimo de dos años en el trabajo ininterrumpidos, sea derechohabiente Infonavit y no haber declarado a la esposa como dependiente económico.

Comisión Nacional de Vivienda.,l23

En el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006, el gobierno federal se ha comprometido a incrementar la oferta de casas nuevas progresivamente, hasta llegar a 750 mil casas para el periodo 2005-2006, destaca que en lo que va del 2003, se han construido 325 mil nuevas casas y la oferta es el año próximo pueda disponerse de 500 mil.

El otorgamiento para estos créditos tendrá las siguientes características:

• El interesado deberá contar con un ahorro previo. • Garantizar a las familias urbanas de extrema pobreza una vivienda de tipo

progresivo con servicios básicos. • Fortalecerá la política de vivienda al alentar la corresponsabilidad de los los

beneficiados por medio del ahorro familiar, con subsidios provenientes de fondos públicos.

• Estimular la incorporación del suelo para un crecimiento urbano ordenado, para contribuir a inhibir las invasiones y los asentamientos irregulares.

• Contribuir a la desregulación en materia de vivienda. • Apoyar a la industria de la construcción en los ámbitos regionales. • Contribuir a la generación de empleos en el ámbito regional. • Establecer la participación del sector privado de manera más activa. • Establecer diferentes mercados de vivienda, determinados por la capacidad

de pago del interesado.

INFONAVIT. Op. Cit. CONAFOVI. Op. Cit.

38

Instituto de Vivienda del Distrito Federal (INVI). "24

Es un organismo público descentralizado de la administración pública del Distrito Federal, con personalidad jurídica y patrimonio propio. Se creo por Decreto emitido por el Jefe de Gobierno del Distrito Federal publicado en la Gaceta Oficial Número 161 del 29 de septiembre de 1998, y de acuerdo con lo establecido en el primer articulo transitorio de Decreto de creación, el Instituto de Vivienda del Distrito Federal inicia su gestión a partir del 16 de octubre de 1998. El INVI, tiene como propósito diseñar, establecer, proponer, promover, coordinar, ejecutar y evaluar las políticas y los programas de vivienda enfocados principalmente a la atención de la población de escasos recursos económicos en el Distrito Federal, en el marco del Programa General de Desarrollo del Distrito Federal, de la Ley de Vivienda del Distrito Federal y de los programas que se deriven.

Los fines de su creación

I. Proponer y coadyuvar con la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda en la integración, coordinación, análisis y ejecución de la política de vivienda del Distrito Federal.

II. Contribuir con la Administración Publica del Distrito Federal, en la proyección, diseño y ejecución del Programa de Vivienda del Distrito Federal, dirigido principalmente a la atención de la población de escasos recursos económicos de la Ciudad de México; así como en la coordinación de los organismos de vivienda del Gobierno del Distrito Federal.

III. Fomentar la creación, uso, mejoramiento y modificación de los espacios urbanos requeridos para el Programa de Vivienda, así como del Programa General del Desarrollo Urbano del Distrito Federal.

IV. Promover la creación de una reserva de suelo urbano con viabilidad técnica jurídica para desarrollos habitacionales.

V. Promover, estimular, fomentar y ejecutar programas de adquisición y acondicionamiento de suelo urbano, público y privado, así como la edificación, remodelación, regeneración y rehabilitación de vivienda en todas sus modalidades.

VI. Propiciar y concertar la participación de los sectores publico, social y privado en programas de vivienda, inversión inmobiliaria, sistemas de ahorro, financiamiento y orientación habitacional, así como coadyuvar a la gestión ante el sistema financiero para el otorgamiento de créditos a favor de los beneficiarios de sus programas.

Vil. Financiar las obras de construcción que se deriven de la ejecución de los programas de vivienda.

VIH. Promover y ejecutar en coordinación con instituciones financieras, el otorgamiento de créditos con garantías diversas, para la adquisición en propiedad de las viviendas en renta o locales comerciales integrados a estas, a favor de los beneficiarios del programa de vivienda, incluidas las vecindades en evidente estado de deterioro que requieran rehabilitación o sustitución total o parcial a favor de sus ocupantes.

24 ¿Cómo operamos?, www.camsam.org/mejor vivienda/como/html 39

IX. Coadyuvar con la autoridad competente en la integración de los expedientes técnicos y demás documentación que se requiera, para obtener inmuebles a través de la expropiación o desincorporacion, destinados al Programa de Vivienda.

X. Recuperar a través del Fideicomiso de Recuperación Crediticia de la Vivienda Popular (FIDERE II), el producto que genere la enajenación de las viviendas asignadas a los beneficiarios de sus programas y de los prestamos que otorgue, salvo en los casos en que las condiciones del préstamo determinen que la recuperación se realice por medio de otros mecanismos.

XI. Coadyuvar con el fomento y obtención de préstamos para la construcción, rehabilitación, mejoramiento y adquisición de vivienda, a favor de la población de escasos recursos del Distrito Federal.

XII. Otorgar préstamos en forma directa con la correspondiente granita real, quirografaria o cualquier otra a cargo de los beneficiarios de sus programas.

XIII. Realizar y fomentar la investigación tecnológica que tenga como fin lograr la reducción de costos y el mejoramiento de la vivienda y sus espacios.

XIV. Administrar y disponer de los recursos humanos, materiales, financieros y de servicios necesarios para el cumplimiento de sus objetivos.

XV. Promover y realizar los actos jurídicos y administrativos necesarios, en los casos en que así proceda, para la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio en los inmuebles que adquieran los beneficiarios a través de los programas de vivienda en los que intervenga la Administración Publica del Distrito Federal y, en general, brindar la asesoría y orientación en materia habitacional que corresponda.

XVI. Proporcionar asistencia técnica y administrativa en el desarrollo de los programas de vivienda, así como asesoría y gestoría en los trámites relacionados con las obras o acciones en que participe el organismo.

XVII. Celebrar los actos jurídicos, contratos y convenios necesarios para el cumplimiento de su objeto.

XVIII. Las demás que le confieran otras disposiciones jurídicas aplicables y el Consejo Directivo.

40

CAPITULO III.- MÉTODO

3.1 Tipo de Estudio

La presente investigación es de tipo descriptivo-documental, ya que aborda la problemática de la Vivienda Popular dentro del Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar, identificando y estableciendo relación entre las variables. Para posteriormente describirlas y proponer la Evaluación del Esquema Financiero del mismo.

3.2 Hipótesis

H1: Mediante el Análisis de los diversos Esquemas de Financiamiento a la Vivienda, se determinara él más adecuado para el Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular en Lote Familiar en la Ciudad de México.

3.3 Modelo Operacional de las Variables

Esquema de Financiamiento a la Vivienda:

X1

Análisis de los diversos Esquemas de Financiamiento a la Vivienda.

Variable Independiente

Y1

Se determinara el Esquema Financiero mas adecuado para el Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular en Lote

Familiar en la Ciudad de México.

Variable Dependiente

3.4 Descripción de las Variables

X1: Análisis de los diversos Esquemas de Financiamiento a la Vivienda.

Y1: Se determinara el Esquema Financiero más adecuado para el Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular en Lote Familiar en la Ciudad de México.

3.5 Diseño de la Investigación

La presente Investigación tiene un diseño no experimental ya que no se manipula la Variable Independiente, y la problemática se estudia bajo su contexto natural sin alterarlo.

41

CAPITULO IV.- MERCADO Y FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

4.1 Mercado de la Vivienda

Buena evolución de las ventas. El mercado de la vivienda concluyo 2002 con avances mayores a los previstos, en cuanto al número de viviendas comercializadas. Esta evolución responde al esfuerzo realizado por los sectores público privado para impulsar la adquisición de una casa habitación y a las mejores condiciones para acceder a una vivienda - por la baja de las tasas de interés - y la puesta en marcha de esquemas crediticios, entre otros factores que facilitan su accesibilidad. Con excepción del rubro de interés social, el resto de los segmentos (económica, media y residencial) presentó incrementos en las ventas en relación con las de 2001.

Ventas de Vivienda a

Variación % anual real

* Real iradas por los promotores de vivienda e estimado Fuente: BBVA Bancorner con datas de Saftec

Así, pese al bajo crecimiento por la economía durante el año pasado, según la información de Softec, las ventas de casas habitación destinadas al estrato de las familias con ingresos altos (residencial y residencial plus) conservaron la tendencia alcista de los últimos años. En cuanto a la vivienda media, si bien las ventas siguieron perdiendo dinamismo, sus tasas de crecimiento anual fueron altas. Parte de la evolución de ambos segmentos estuvo impulsada por el financiamiento hipotecario proveniente de la banca múltiple, pues es el mercado al cual ha destinado mayormente los créditos concedidos desde su retorno.

BBVA BANCOMER. Infomie Inmobiliario .México abril de 2003 p. 10 42

Por su parte, en la vivienda de interés social y económica (popular) las ventas no tuvieron el dinamismo esperado. El retraso presentado por los programas crediticios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) pero especialmente el de Fovissste que sólo alcanzó 11.5% de su meta influyeron para no lograr mejores resultados, pues ambos Organismos (los segundos más importantes en cuanto a financiamiento en este tipo de viviendas) colocaron un número de créditos equivalente a la tercera parte de lo previsto inicialmente en sus metas para 2002 (véase mas adelante en "Fmanaamiento a la Vivienda"). A esto se sumó el letargo en materia laboral y el menor dinamismo de la masa salarial.

Ventas de Vivienda 26 Variación % anual real

IDO

Interés social

-40

>i*te / ¡w i$ia$ >s»«? y iflse^ntfSWj fásató, -mmi, sft££¿

Fuente

Realizadas por los promotoras cte vivienda estimado BBVA Bancoiner con datos de Sof tec

Sin embargo, los precios medios cayeron el crecimiento de las ventas no impidió que en 2002 los precios medios de las viviendas se contrajeran en términos reales en todos los segmentos en relación con los prevalecientes el año anterior Esta evolución descendente revirtió la incipiente tendencia hacia la recuperación mostrada por los precios en 2001 y que finalmente no cristalizó, ante un mercado de la vivienda acotado por un aparato económico el cual creció más lentamente de lo previsto, y un consumo privado que perdió dinamismo

Ibidem Pág. 11 43

Precio Medio de las Viviendas Variación % anual real

10

5 ,

0 A -5 >

-10

Interés social

Eoondmica

/ x s¿=z—ÍNCX v^ ^ V /

-2o V / \J -30 \ /

-35 1904 19SD 1QSG 1507 1998 1900

Fuente: BBVA Eancorner con datos de Sof tec

Precio Medio de las Viviendas 28

Var iac ión % anua l real

30

Residencial plus

Fuente: BB'vA Bancoiner ran datos de Softec

El residencial plus y el de interés social fueron los segmentos donde los precios medios de las viviendas alcanzaron las mayores contracciones reales anuales. Factores relacionados con una amplia oferta de casas habitación en el primer caso, y de valuación en el segundo (el Infonavit eliminó el esquema de precios referenciales con lo que éstos ahora se ajustan a los valores del mercado), contribuyeron a este

Ibidem. Pág. 11 Idem. Pág. 11

44

comportamiento. En el resto de los tipos de vivienda, las caídas fueron menores ante mercados mejor equilibrados.

29 Precios de las Viviendas Miles de pesos de diciembre 2002

2GD1

182.3

2QD2

174.4

25B.5 257.8

Socidl

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

Económica fWfmsm^m

Precios de las Viviendas x

Miles de pesos de diciembre 2002

2001 | 2002

1.395.8 1,366.2

SQ4.2 582.3

Media Residencial

Fuente: B B\A Bancomer con datas de Softec

3.313.9

Re&idjancial Plus

'ídem. Pág. 11 'ib. Pág. 11

45

El aumento en el gasto público en vivienda de interés social y una concurrencia creciente de la banca en el financiamiento hipotecario se traducirán en 2003 en una mayor demanda de casas en todos los segmentos, por ello es de esperar un crecimiento en las ventas y una recuperación generalizada en los precios. Las condiciones de acceso a la vivienda mejoraron en 2003 En 2002, los indicadores de accesibilidad a la vivienda (precio de la vivienda-ingresos, es el número de veces de los salarios anuales necesarios para comprar vivienda sin financiamiento; el esfuerzo financiero, % de ingresos destinados y vivienda adquinble, según la capacidad de endeudamiento) no fueron ajenos al menor crecimiento de la actividad económica, a pesar de la influencia positiva que significó la estabilidad de las tasas de interés y del tipo de cambio, la mayor disponibilidad de financiamiento hipotecario, y el moderado crecimiento -y en algunos casos contracción - del precio por metro cuadrado en los distintos segmentos de vivienda. El lento ritmo de recuperación del empleo y la trayectoria descendente de los ingresos reales de la población provocaron una disminución de la capacidad de las familias para acceder a una vivienda

Accesibilidad a la Vivienda: Precios Vivienda-Ingresos

Precio de lavivienda/SMCIMSS anual, veces

11

3 i Social

Fuente- BBVA Bancorner con datos da IMSS y Softec

Así, en 2002 la relación precio de la vivienda-ingreso anual de las familias y su capacidad de endeudamiento en función de sus ingresos y de sus financiamientos promedio fue de 3 9 veces el s/m anual en el D F • la cual refleja el número de veces SMCIMSS anuales para adquirir una vivienda de tipo social económica y media sin financiamiento, se situó en 3.1, 4.7 y 9.7 veces mejorando con respecto a 2001, aunque marginalmente. En el segmento residencial plus el avance fue mayor al ubicarse en 52 6 (vs. 59.2 en 2001) lo cual se explica por disminuciones en los precios.

BBVA BANCOMER Op. Cit. Pág. 11 46

Accesibilidad a la vivienda.: Precios, vivienda- ingresos 32

Precio de la vivienda/SMCIMSS anual, veces

90

40

30

20 Residencial " ' ' *

Fuente BBVA Bancomer can datos de IMSS y Scrftec

Accesibilidad a la Vivienda-Ingresos x

Precio de la vivienda/SMCIMSS anual, veces

90

Fuente BBVA Bancomer con datas d© IMSS y Sortee

En tanto la mayoría de las familias tiene que recurrir a un financiamiento hipotecario para adquirir una vivienda, el monto del crédito, su plazo y las tasas de interés a pactar resultan relevantes para determinar el esfuerzo financiero para acceder a una vivienda

Para medirlo, se calcula la razón pago de hipoteca-ingreso anual, entre más alta sea ésta, mayor será la proporción del ingreso que las familias deberán destinar al pago de una hipoteca.

ídem Pág. 12 Ibidem. Pág. 12

47

En los últimos años el esfuerzo financiero de las familias para adquirir una vivienda ha venido descendiendo en todos los segmentos apoyado principalmente por las menores tasas de interés. Esta circunstancia se puede observar en el cuadro de accesibilidad a la vivienda, en el cual se aprecia, por ejemplo, que en el 2002 el porcentaje de su ingreso -referido a un SMCIMSS-que debió destinar para adquirir una casa de interés social alcanzó 42.5% (vs.53.1% en 2001. Sin embargo, dicho porcentaje es superior al 33.3 considerado como el más recomendable a nivel internacional para no afectar la capacidad económica de las familias.

Accesibilidad a la Vivienda: Esfuerzo Financiero

Pago anual de hipoteca/SMCIMSS anual, %

1996 1997 1998 1999 200O 2001 2002

Fuente:

Social

115.8 80.4 83.2 79.2 G5.9 53.1 42.B

Económica

BBVA Banccmer

171.2 116.5 122.9 120.2 101.2 eo.9 64.1

Media

340.8 237.1 249. B 2SB.8 206.4 167.2 133.0

con datos de IMSS. Softac

Residencial Ri

798.2 551.9 662.9 722.2 515.8 411.0 316.8

Y Banco de México

es ¡ciencia I p lus

2,380.1 1.546.9 1,929.6 1.90S.3 1,354.8 1,004.2

722.0

Considerando un máximo de un tercio del ingreso bruto a destinar al pago de una hipoteca por el 80% del precio de la vivienda, un plazo de 15 años y una tasa de interés de 15.4%, en 2002 una familia con ingresos de un SMCIMSS, Sólo tenía posibilidades de acceder a una casa con valor de 138,700 pesos (vivienda adquirible y la capacidad de endeudamiento de la familia). Sin embargo, si se toma en cuenta que el año pasado el precio promedio de mercado de una vivienda de interés social fue de 175,400 pesos, se observa la brecha por recorrer de una familia con los ingresos comentados para adquirir una vivienda de este tipo.

No obstante, como se aprecia en la gráfica respectiva, esta brecha fue mucho menor a la existente, por ejemplo en 1996, cuando su ingreso únicamente le alcanzaba para cubrir 28.8% del precio de la vivienda.

En 2003 se estima que el esfuerzo financiero para adquirir una vivienda será mayor al del año pasado, pues se prevé que las tasas de referencia para los créditos hipotecarios serán similares a las de 2002 y el salario real avanzara marginalmente. Por esto, una familia con un SMCIMSSS solo podrá acceder a una de 143,200 pesos. Así, ante el incremento estimado de 8% en el valor de una vivienda de interés social (que lo

ídem Pág. 13 48

llevaría a 189,500 pesos en promedio), el ingreso familiar únicamente alcanzaría para cubrir 75.6% de su precio, porcentaje ligeramente menor al de 2002. Sin embargo, si como se espera, las tasas de interés, una vez disipada la incertidumbre externa, se estabilizan y retoman su tendencia a la baja, el esfuerzo financiero de las familias para adquirir una vivienda pudiese reducirse. También podrá contribuir para ello la deductibilidad de intereses reales autorizada a partir de este año.

4.2 Financiamiento a la Vivienda

El financiamiento a la vivienda retomó la senda del crecimiento durante 2002. El mayor monto de crédito otorgado por parte de los organismos oficiales de fomento y la gradual incursión de la banca múltiple a este mercado permitieron este buen comportamiento, el cual es de esperar continúe derivado del mejor entorno financiero que se prevé y del fortalecimiento del marco jurídico que se está llevando a cabo para allanarle el camino a los otorgantes de crédito para la adquisición de una casa habitación. Así a partir de 2002 el financiamiento de la banca múltiple a la vivienda empezó a recuperarse y aunque aún está lejos de los montos y del número de hipotecas concedidas antes de la crisis de 1995, la reactivación que ha reiniciado aunada a la reciente aprobación de mejoras al marco legal de la actividad crediticia, permiten prever un mayor dinamismo en este tipo de crédito para próximos años.

Número de Créditos para la Adquisición de Vivienda.

Miles y %

Total

Progra­mados

654.4 Oraanisrnos oficiales 475.0 Infonavit Fovissslie SHF/Fovi Fonhapo Otros" *

Fuente:

275.0 1O0.0

7O.0 3O.0

179.4

Oto

2O02

rgados

624.9 353.8 275.0

11.1 46.1 21.5

271.1 Sedeaol, creían isrnes estatales de vivienda. CFE. ISSFÁM B B y ^ Gancomercon datos »de C

Cumpl i ­m ien to , °'ó

95.5 74.5

1O0.0 11.1 65.9 71.8

151.1 banca múltiple.

onafovi. ABN'l y SHCP

2003 meta

722.5 505.1 30O.0

98.0 73.5 33.6

217.4 Banobras.

Var. % oa.02

15.6 42.8

9.1 781.6

59.3 56.0

-19.8 Rernex.

El número total de créditos y subsidios para la vivienda otorgados por los organismos oficiales y privados ascendió a 624,928 durante 2002 (95.5 % de cumplimiento sobre lo programado), cifra 64.3% mayor a la de 2001 cuando se concedieron 380,397. Del total

fdem. Pág. 13

ti I I c* Ht s I - - I I 1_J £ &»*•• **M4 *~19

colocado el año pasado, 56.6%®h"eiponídié a tes financWiienfos para la adquisición de vivienda concedidos por los organismos oficiales los cuales otorgaron 353,798 créditos y alcanzaron 74.5% de sus metas.

Los retrasos de los programas crediticios de la SHF y del Fovissste, principalmente motivaron esta circunstancia. De los 271,100 restantes, 37.4% correspondió a subsidios para el Mejoramiento de vivienda. La canalización de recursos financieros alcanzó 82, 486 millones de pesos equivalentes a un crecimiento real anual de 23.3%.

El monto promedio en términos reales de los créditos se redujo al 24.9% al pasar de 175, 840 pesos en 2001 a 131,993 en 2002.

Buenas perspectivas para 2003

Para 2003 la cantidad de créditos y subsidios a otorgar para la adquisición de casas por los organismos oficiales y privados se estima en 722.5 mil e implica un crecimiento de 15.6 % respecto a los concedidos en 2002. De ellos, 541.5 mil (entre organismos oficiales de banca múltiple) serían para adquisición de vivienda (75% del total) y el resto corresponden a subsidios para mejoramiento. Aunque el inicio del año ha sido muy lento en cuanto a la canalización de créditos (durante el primer bimestre sólo se cumplió 11 % de lo programado), hay posibilidades de alcanzar la meta, pues tradicionalmente el sector de la vivienda registra mayores índices de colocación de créditos en la segunda mitad del año. Sin embargo, está la eventualidad de un nuevo rezago crediticio por parte de algunos organismos oficiales que atienden al sector y una recuperación de la economía más lenta de lo previsto que la retrasaría.

Financiamiento Gubernamental

Las metas previstas para 2003 por parte de los organismos del sector oficial que atienden el financiamiento a la vivienda de otorgar más de 500 mil créditos, implican una canalización creciente de recursos para este fin. De acuerdo con los programas establecidos (incluyen los de la banca múltiple originalmente programados), durante 2003 se otorgarán alrededor de 107 mil millones de pesos en créditos, lo que equivale a una expansión anual de 25.5% en términos reales.

Más de la mitad del monto de este financiamiento (55.1 miles de millones de pesos), será concedido por el Infonavit que continuará como el principal organismo de apoyo a la vivienda. De los 300 mil créditos que contempla conceder, 65 mil serán para la adquisición de vivienda económica, 220 mil los otorgará en su programa crediticio tradicional y 15 mil los canalizará a través de la banca múltiple y las asociaciones financieras de objeto limitado (Sofoles) al amparo del programa de apoyo Infonavit. Por su parte el Fovissste y la SHF consideran el otorgamiento de 171 mil créditos de manera conjunta por una cantidad de 42.6 miles de millones de pesos (40% del total programado).

50

Financiamiento Privado.

El financiamiento de la banca múltiple a la vivienda siguió avanzando. El número de nuevos créditos otorgados por los principales bancos en 2002, se duplicó con respecto a los concedidos en 2001. La gran mayoría de este financiamiento se canalizó a la adquisición de vivienda tipo medio y residencial. El regreso de la banca al mercado hipotecario de la vivienda puede explicarse en gran parte por el proceso de estabilización macroeconómica que ha tenido lugar en el país, el cual ha permitido la reducción de las tasas de interés, incluidos las bancarias de referencia de los créditos a la vivienda. Lo anterior ha abaratado este tipo de financiamiento para los usuarios quienes además ahora disponen de una diversidad de esquemas crediticios para acceder a él. Así mismo, la banca múltiple, le ha permitido programar el mayor número de créditos y conceder durante este año, donde espera duplicar los otorgados en 2002.

Número de Nuevos Créditos Hipotecarios Colocados Por La Banca Múltiple.

9,096

Fuente BBVA Banccmer con datos de Informas da Gobierno y Á B M

El buen desempeño del nuevo crédito bancario a la vivienda observado en 2002 se manifestó, aunque en menor medida, en el crecimiento del saldo nominal de la cartera de crédito directo vigente de la banca múltiple a este sector, pues en ella se registran los nuevos créditos concedidos por la banca.

Sin embargo, en términos reales éste se ha reducido, como se aprecia en la gráfica correspondiente.

La diferencia entre el comportamiento en términos nominales y reales indica que el desempeño positivo que ésta tuvo en 2002 no fue suficiente para reflejarse en un crecimiento ajustado por inflación.

ídem. Pág. 14 51

En este sentido, la banca deberá otorgar un mayor número de nuevos créditos para que el saldo de la cartera de crédito vigente empiece a mostrar tasas de crecimiento reales positivas y se haga patente la reactivación de este tipo de crédito.

Vivienda: Saldo de la Cartera de Crédito Vigente de la Banca Múltiple. "Variación % real anual

Fuente. BBVA Banoomer con datos de Banco de México

Por otra parte, el saldo total del financiamiento bancario otorgado a la vivienda, ascendió a 167.5 mil millones de pesos en diciembre de 2002, equivalente a una variación anual real de -11.7%. Esta contracción fue consecuencia, entre otras causas, de la disminución de las carteras de crédito vencidas del financiamiento directo y del reestructurado en Udis y de la disminución de la cartera vigente en Udis. Así, en la medida en que las instituciones bancarias continúen saneando sus balances y los clientes sigan liquidando sus pasivos, el saldo total de este financiamiento podrá seguir disminuyendo. Por su parte, como reflejo de las políticas de saneamiento aplicadas por la banca múltiple, el crédito otorgado a la vivienda continuó depurándose. El índice de morosidad disminuyó de 12.6% en diciembre de 2001 a 11.2% en diciembre de 2002.

ídem. Pág. 14 52

Incluye las carteras de crédito directo y la reestructurada en Udis (vigentes y vencidas), La del Programa De Apoyo a Deudores (ADE) y la afectada al esquema de participación de flujos del Fobaproa e IPAB. 38

índice de Morosidad*: Cartera de Crédito Total y de Vivienda de la Banca Múltiple» %

35 14

* Cartera de crédito vencida corra proporción de la cartera de crédito total Fuente: BBVA Bancorner con datos de CNBV

Tasa de Interés.

La disminución y estabilidad que presentaron las tasas de interés en 2002, fué uno de los factores que posibilitó el crecimiento en el número de créditos otorgados por la banca múltiple en éste año. La tasa promedio anual de referencia de este tipo de financiamiento pasó de 24.7 % en 2000, a 20.2 % al año siguiente y a 15.2 % en 2002, Esto es muy importante pues éstas benefician la capacidad de pago de los deudores y disminuyen el costo de los créditos.

Se esperan tasas de interés más bajas en el segundo semestre. Las instituciones bancarias ofrecen financiamiento a tasas de interés fijas y variables, las cuales podrán bajar si se reduce el riesgo en el otorgamiento de créditos a la vivienda, lo que se logrará con la aplicación puntual de las recientes reformas y la aplicación al marco legal. Así mismo, los avances en la estabilización de precios también será un factor que contribuirá para su reducción. En este sentido, es posible esperar que, en el transcurso del segundo semestre del año se puedan observar disminuciones en esas tasas de interés en beneficio de los solicitantes de un crédito hipotecario.

Ibidem. Pág. 14 53

México, Tasas de Interés

%

35

* Promedio del mercado Fuente BBVA Eanoorner con datos da Banco de México y vanos bancos

En 2003 el crédito bancario a la vivienda seguirá presentando un comportamiento favorable en términos de número de créditos otorgados y su cartera de crédito vigente empezará a mostrar tasas de crecimiento positivas Esto último se deberá al mejor marco legal para la recuperación de garantías de créditos vencidos pues éste reducirá el riesgo de otorgar crédito a la vivienda. Así mismo, la banca deberá seguir aplicando metodologías y procedimientos rigurosos de evaluación del perfil de riesgo de los solicitantes de este tipo de financiamiento. La conjunción de los factores señalados, tasas de interés bajas, mejor marco legal para la recuperación de garantías de créditos vencidos y selección rigurosa de clientes de perfil de bajo riesgo; permitirán que la cartera de crédito a la vivienda conserve su calidad en beneficio de oferentes y demandantes.

ídem. Pág. 15 54

CAPITULO V.- DESCRIPCIÓN DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR, OPERADO POR EL INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL.

5.1 Antecedentes

La Zona Metropolitana del Valle de México, que actualmente abarca las 16 delegaciones del Distrito Federal, 37 municipios del Estado de México y algunos del Estado de Hidalgo, representa el 20% de la población del país, distribuida en su mayoría en un 64% en asentamientos Informales de origen irregular habitados por población de bajos ingresos que viven en condiciones deficientes en cuanto a infraestructura, servicios, seguridad técnica y habitabilidad. Esto ha provocado que en las ultimas décadas se haya dado un modelo de crecimiento hacia la periferia, caracterizado por la conversión de tierra agrícola en tierra urbana, sobre la que se ha desarrollado la vivienda para los beneficiados por los organismos estatales y asentamientos irregulares para población de bajos ingresos, que no cuenta con empleo formal. Este proceso progresivo que se inició con la ocupación de la tierra y sé continua con la construcción por partes de la vivienda, con limitantes técnicas, funcionales y de servicios, ha producido algunas zonas de baja densidad de población y espacios baldíos aunque cada vez menores en la periferia. La falta de un apoyo técnico en el campo de la arquitectura y la construcción, ha provocado que gran parte de estas viviendas tengan problemas estructurales, de funcionalidad e higiene, así como de un mayor costo.

Como resultado de un crecimiento desordenado, muchas de estas zonas han quedado en el Distrito Federal, en donde del millón de viviendas de una población de bajos recursos, 315 mil presentan precariedad; 310 mil hacinamiento; y un numero no determinado habita en zonas de alto riesgo o de reserva ecológica.

Por otra parte, las áreas reconocidas como de urbanización del D.F.: están saturadas, por lo que su crecimiento es a lo interno y responde a nuevas tendencias poblacionales, como son el crecimiento demográfico natural, la consecuencia del crecimiento de las familias incide en los lotes familiares y la expansión se produce hacia el Estado de México.

El gobierno del D.F. elaboró en 1998 un diagnóstico de la situación de vivienda donde se señalaba que aproximadamente 300 mil viviendas acusaban deterioro por su antigüedad y otras 300 mil tenían precariedad por sus condiciones de provisionalidad en los materiales de construcción o de instalaciones.

El tipo de población de estas zonas, también corresponde a familias que perciben hasta 5 salarios mínimos entre varios de sus miembros, establecidas en el 65% de las unidades territoriales del D.F.

Como ya se ha mencionado, ai paso del tiempo en un lote donde habitaba una familia hoy aloja a varias más, y es común encontrar en ellas establecimientos de pequeños comercios, talleres y cuartos de alquiler.

55

Gran parte de estas viviendas, por la carencia de una asesoría técnica adecuada tienen problemas de seguridad estructural, iluminación, ventilación y funcionalidad. La mayoría carece de permisos de construcción.

Algunas de ellas han crecido de su forma original hasta 3 o 4 veces y pueden llegar hasta 100 o 200 metros de construcción, sin plano regulador ni ningún tipo de asesoría y con toda la problemática mencionada.

Como una manera de mejorar esta situación, han surgido los programas de vivienda del Instituto de Vivienda del D.F. (INVI), quien comparte con el Instituto de Fomento de Vivienda (FOVI) la tarea de coadyuvar a solucionar esos problemas, con programas que se orientan a apoyar y acelerar la auto producción individual o colectiva que realizan los sectores de bajos recursos. Así como ampliar, reforzar y consolidar las viviendas en proceso, al mismo tiempo que fortalece las redes solidarias de las familias y la superación del hacinamiento, mediante la generación de viviendas adicionales en lotes familiares, verticales o en forma de condominio.

Con lo anterior también se consolida la urbanización de los barrios populares y se evita que se continué la expansión periférica de la ciudad.

Es importante señalar que el tejido social se fortalece al aumentar la capacidad organizativa de los participantes, se estimuló la movilización de los recursos, el ahorro en dinero y en especie, la mano de obra familiar y la gestión participativa del beneficiario.

También se fortaleció la economía popular, hubo derrama de recursos de los créditos en el barrio al comprar materiales y hacer uso de los talleres y la contratación de mano de obra local, así como la inclusión de espacios comerciales o productivos en los créditos, el desarrollo de la capacidad productiva y administrativa de los participantes y el apoyo y la consolidación de la regularización y la seguridad jurídica de las viviendas.

Esta forma de producción constituye una solución fundamental a la oferta de vivienda, y algunos organismos internacionales señalan que este proceso, acompañado de sistemas de financiamiento y asesoría técnica adecuada, puede ser una alternativa significativa para atender a la población de mejores ingresos.

De esta manera, el enfoque del programa se centra en el mejoramiento de la vivienda existente, su seguridad, la calidad en las condiciones sanitarias y necesidades de ampliación, espacios familiares diferenciados y generación de ingresos por los espacios productivos.

La historia del proyecto se remonta a cinco años atrás, iniciándose en el año de 1998, cuando el Gobierno del Distrito Federal reorientó su política habitacional en apego total a la Normatividad vigente, por tal motivo se dio auge al programa prioritario de Mejoramiento de Vivienda que permitiría renovar el inventario habitacional existente, otorgando créditos para ampliación o mejoramiento de las viviendas en beneficio de sus ocupantes, este programa es de suma importancia debido a la carencia de espacio para construir vivienda nueva en la Ciudad de México.

56

Y es el resultado del trabajo de diversos grupos sociales, ONG'S e Instituciones Académicas.

Se instrumentó en el Instituto de la Vivienda del Distrito Federal, INVI del D.F., un modelo dirigido a apoyar los procesos de auto producción de la vivienda, basado en la decisión de la familia y en la participación organizada de diversos actores de sociedad.

En este modelo, con un apoyo técnico, la familia decide el tiempo de mejoras o ampliaciones que desea realizar en su Lote Familiar, tamaño y destino de sus locales, el monto del crédito con base en su capacidad de pago, las etapas de construcción, los operarios y el lugar para la adquisición de los materiales de construcción.

Este modelo se basa en:

• Un esquema financiero de préstamos a corto plazo, con montos al alcance de la capacidad de pago de la familia.

• Una asesoría técnica organizada, remunerada y calificada a través de organismos gremiales, como son: los Centros de Enseñanza Superior, responsables de la calidad de la edificación de las viviendas. Así como de los profesionales que participan en este programa y la investigación permanente que permita retro-alimentar y mejorar dichos procesos.

• Un esquema legal que establezca las bases apropiadas y las facilidades administrativas para el desarrollo de las obras y la regularización de las construcciones.

El colegio de Arquitectos de la Ciudad de México (CAM-SAM), comprometido con la comunidad en el mejoramiento de su habitat, particularmente con la población de menores ingresos, firmo en Mayo de 1998 y abril del 2000, convenios con el Instituto de la Vivienda del Distrito Federal para realizar 4,464 acciones: 2,818 de mejoramiento y ampliación, y 1,646 de viviendas nuevas en lotes familiares.

Durante los dos primeros años, el CAM-SAM conjuntamente con el INVI, ONG'S y representantes de la sociedad civil, realizaron diversas reuniones de evaluación, de las cuales resultaron recomendaciones que permitirían mejorar su situación y darle continuidad al Programa.

Debido al éxito obtenido el Programa fue Galardonado con el Premio Nacional de Vivienda en la Categoría de mejor práctica en el 2002, por el C. Presidente de la República Mexicana: Lie. Vicente Fox Quesada.

57

5.2 Diagnostico

Las acciones se han distribuido en tres años de la siguiente manera-

Numero de Acciones *

Programa

Mejoramiento y Ampliación de Vivienda

Vivienda Nueva

TOTAL

INVERSIÓN

Sep. 1998 a die, 2000

300 colonias

4,376

1,624

6,300

124.1 mili

May. 2001 a Mar. 2002

557*

12,400

6,200

18,600

870 mí l

*

Feb. A Oct. 2002

800 aoroK. * *

15,400

7,600

23.000

1,350 mili

Inversión en Millones

1400

1200

Septiembre 1 9*8 a Mayo 2001 a Marzo Febrero a Octubre Diciembre 2000 2002 2002

¿cómo operamos? www.camsam.org/mejorvivJenda/como.html ' Ibidem

58

Acciones de Vivienda

S«qlie«ib'e1999a Maya 2001 m Uaná f t l ' t * a O c U f c G leieakrc 2 000 200 2 2002

Actualmente el programa cuenta con 133 profesionales y 136 estudiantes trabajando directamente en las áreas territoriales, más un número importante en las coordinaciones de módulos y en las áreas de capacitación.

A través de este Programa la gente de menores ingresos que ha construido su vivienda de acuerdo a sus limitados recursos técnicos y económicos encuentra la posibilidad de aspirar a mejorar las condiciones de su habitad, casa y espacio urbano, dando como resultado que la ciudad tenga la posibilidad de compactar, desinficar, ordenar y dar un mayor uso a su equipamiento e infraestructura.

De las evaluaciones internas al programa realizadas conjuntamente con el INVI, cabe resaltar lo siguiente:

El 72% de los beneficiarios declararon estar satisfechos con las obras realizadas a sus viviendas.

El 60% de los beneficiarios invirtió recursos adicionales al crédito del INVI, y realizo las obras en un tiempo menor a los tres meses. Así los costos de construcción resultaron en promedio menor a los que operan mediante el empleo de empresas privadas de construcción.

El 92% de las familias contrató operarios de la construcción que viven en el barrio y el material fue comprado en el mismo barrio.

El promedio de familias atendidas que habitan por predio fue de 2 9 en el área central del Distrito Federal, 2.2. en la intermedia y de 1.6 en la periferia. En cuanto a las intervenciones se obtuvo que:

ídem. 59

El 21% mejoró estructuralmente cimientos, muros y techos; el 39% amplió y mejoró los baños; el 31 % amplió y mejoró su cocina; el 60% completó y mejoró aplanados, muros y bardas; el 42% colocó puertas y ventanas; y el 53% amplió diversos locales.

El 64% de las familias beneficiadas tenían un ingreso entre 2.1 a 4 veces el salario mínimo, el 19% de 1 a 2 veces el salario mínimo. El 17% mas de 4 veces el salario mínimo.

Actualmente se estudia conjuntamente el aspecto legal que permita, mediante un sistema de condominio en un lote familiar, regularizar la tenencia, concepto que deberá ser considerado en el proyecto, con el objeto de crear las condiciones legales, respetando las formas de vida de estos grupos sociales.

5.3 Operación

Actores que participan en el Programa:

1. Organismo de vivienda: • Instala el módulo de vivienda y paga la estructura administrativa del

programa. • Integra la demanda directamente en las colonias. • Realiza talleres de información sobre las características y condiciones del

crédito. • Coordina la participación de los asesores técnicos. • Realiza estudios socioeconómicos. • Aprueba, contrata y dispersa los créditos. • Coordina un taller informativo al inicio de las obras. • Finiquita el crédito al término de la obra. • Da de alta al sistema de recuperación. • Evalúa el desarrollo del programa.

2. Organismo Operador: • Maneja la cartera y conviene con la banca el cobro de los préstamos.

3. Delegaciones Políticas: • Apoya y facilita el desarrollo del programa.

4. Centros de Enseñanza Superior: • Los centros de enseñanza superior ya mencionados, UNAM, UAM, IPN Y

Tecnológico de Monterrey y el Colegio de Arquitectos A.C. proporciona ai proyecto maestros e investigadores para mejorar la calidad de las viviendas, su costo y productividad. Así como pasantes en servicio social, práctica profesional y en elaboración de tesis para trabajar con los asesores técnicos del programa.

60

5. Colegios Profesionales: • Selecciona los profesionales que se requieren y cumplan con el perfil

definido por el INVI. • Controlan y evalúan la productividad de cada profesional y son

responsables de la calidad técnica del producto. • Organiza y participa en los centros de enseñanza superior programas de

mejoras en calidad costo y productividad. • Informa al organismo de vivienda y participantes en el programa el avance

y su cumplimiento.

6. Asesores Técnicos • Atiende a grupos de 20 o 30 familias que habitan en proximidad. • Detectar las necesidades de mejoramiento en cada núcleo familiar. • Definir con las familias el proyecto propuesto, las etapas constructivas y la

explosión de materiales para el monto del crédito aprobado. • Integrar el expediente técnico para la autorización del crédito. • Supervisar la obra y autorizar las administraciones contra el avance. • Asesorar a las familias para el control de la obra. • Finiquitar la obra. • Participar con los Colegios y Centros de Enseñanza Superior en el

programa de mejoras del producto habitacional. • Organizar el trabajo de los pasantes y cubrir su beca en servicio social y

práctica profesional.

7. Organizaciones Sociales: • Apoyan en la promoción del programa. • Siguen la gestión del crédito en apoyo a las familias. • Vigilan y supervisan la operación del programa en las comunidades. • Con las ONG'S participan en la preselección de los beneficiarios.

8. Organismos No Gubernamentales (ONG'S). • Participan en la preselección de los beneficiarios.

9. Acreditados • Decide y participa en el programa en los términos ya señalados.

10. Comités Vecinales y Comisiones de Vivienda. • Apoyan la promoción de vivienda • Valida la selección de los solicitantes.

Estas últimas instancias de participación fueron incorporadas por el actual gobierno.

11. Familia Beneficiada Decide:

• El tipo de mejoras o ampliaciones que desea realizar. • Tamaño y destino de sus espacios habitacionales. • Monto del crédito en base a su capacidad de pago. • Etapas de construcción.

61

• La forma de producción de ia vivienda y en su caso los operarios que contratarán.

• El tipo de material que emplean y el lugar donde los adquieren. Participa:

• En la definición de las necesidades del mejoramiento.

• La siguiente información, es la que reciben los acreditados y el público en general como documento básico, y proviene directamente del INVI-DF: *

• ¿Qué es un crédito de Mejoramiento y Ampliación de Vivienda? Es un crédito diseñado por el Gobierno del D.F., para las familias de bajos ingresos, que necesitan mejorar sus condiciones de vida, a través del Mejoramiento o Ampliación de su Vivienda. El monto máximo del crédito es de 880 veces el salario mínimo diario (vsmd*), que equivale actualmente a $38,412.00. El monto mínimo del crédito es de 440. (vsmd= $43.65) El plazo de pago del crédito es de entre 24 y 96 meses (entre 2 y 8 años).

• ¿Qué es un crédito de Vivienda Nueva en Lote Familiar? Es una oportunidad que se ofrece a las familias que necesitan una vivienda y que cuentan con un lugar para construirla; ya sea en un segundo o tercer nivel, en subdivisión de predios o en lotes baldíos con uso de suelo habitacional. El monto máximo del crédito es de 1,728 veces el salario mínimo diario (vsmd), que equivale actualmente a $75,427.20 El monto mínimo del crédito es de 864 vsmd. El plazo de pago del crédito es de entre 24 y 96 meses (entre 2 y 8 años).

• ¿Cómo se compone el monto de Inversión? INVI 95% (CRÉDITO) SOLICITANTE 5% (ENGANCHE)

• ¿Qué ventajas se ofrecen? Monto de crédito acorde con la capacidad de pago. Crédito y pagos en veces salarios mínimos diarios. Ayudas del beneficio social por pago oportuno y pago anticipado. El crédito incluye adquisición de materiales, pago de mano de obra y asesoría técnica calificada. La familia decide donde comprar los materiales y contrata el maestro de obra de su confianza. Asesoría de técnica durante la obra

• Estudio y aprobación del crédito

El Comité de crédito del INVI evalúa la solicitud y si es aprobada se formalizara el compromiso a través de un contrato que señala la forma y tiempo para disponer de los recursos.

GOB.D.F - INVI. PROGRAMA DE MEJORAMIENTO A LA VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR.2002 62

Es necesario que a la firma del contrato de crédito el solicitante otorgue las siguientes garantías y autorizaciones:

1. Firmar la garantía del crédito a través de un pagaré. 2. Autorizar al INVI la contratación de un seguro de vida. 3. Autorizar al INVI el descuento del 5 al millar del crédito para fondo de ayuda

social, que se utiliza para ayuda a las personas más pobres. 4. 2% de gastos de operación. 5. 7% del pago al arquitecto que da la asesoría técnica 6. 3.0245 vsmd por apertura de cuenta en FIDERE II.

Requisitos para incorporar el asentamiento al Programa • Barrios o colonias populares regularizadas o en vías de titulación. • Sin proximidad a zonas de protección ecológica o de alto riesgo por

inundaciones o grietas en el subsuelo. • Alta y media marginalidad de acuerdo al Programa Integrado Territorial del

Gobierno del Distrito Federal.

Requisitos para obtener un crédito. • Asistir a un taller de información del programa. • Solicitar su inscripción. • Proporcionar en su domicilio la información socioeconómica requerida. • Tener capacidad legal para contratar, con edad entre 18 y 64 años, las personas

mayores de 64 años podrán acceder al crédito con apoyo de un codeudor solidario.

• Tener un ingreso de hasta 3 veces el salario mínimo diario individual o hasta 6.5 veces el salario mínimo diario familiar.

• Para el crédito de mejoramiento y ampliación de vivienda y para un crédito de vivienda nueva en lote familiar hasta 4,5 veces salario mínimo diario individual o 8 veces salario mínimo diario familiar.

• Depositar un enganche equivalente al 5% del monto de inversión solicitado previo a la firma del contrato.

• Que el predio no se encuentre en zona de riesgo, o irregular y que el uso sea habitacional.

Documentación Requerida. Dos copias de los siguientes documentos y original para cotejo:

• Identificación Oficial (IFE, Cartilla, Pasaporte etc.) • Acta de Nacimiento del solicitante. • Comprobante y/o declaración de ingresos. • Documentos que acrediten la propiedad o posesión del lote familiar. • Anuencia del dueño del inmueble al familiar, en caso de no ser el solicitante del

crédito. • Aval de la Comisión Vecinal • Copia de la escritura inscrita en el R.P.P.: en caso de vivienda nueva.

63

Procedimientos para obtener un crédito:

1. El Promotor de Participación Ciudadana y el personal del módulo del INVI, informarán del programa a la asamblea vecinal.

2. La asamblea vecinal nombrará una comisión de vivienda. 3. El personal del Módulo del INVI entrevistará a los aspirantes y visitará sus

domicilios. 4. El INVI, presentará a la comisión de vivienda los resultados del estudio socio­

económico: • solicitudes aprobadas en el crédito de ampliación o mejoramiento de

vivienda. • solicitudes aprobadas en el crédito de vivienda nueva. • solicitudes rechazadas.

5. Si el número de solicitantes es mayor a la cantidad de créditos asignados a esa unidad territorial, en igualdad de circunstancias, la Comisión de la vivienda y el INVI darán prioridad a las personas que tengan menores ingresos o a los que habiten en vivienda precaria o a las familias con mayor número de integrantes o a grupos vulnerables, y publicará la relación de beneficiados del crédito en centros de reunión pública (escuelas, centros sociales, mercados, edificios, delegaciones etcétera) y en el módulo del INVI. La Comisión de vivienda, durante los siguientes ocho días naturales, podrá recibir, valorar y resolver las inconformidades que se presenten.

6. El INVI, presentará a su Comité de Financiamiento a los aspirantes. 7. La Comisión de Vivienda en coordinación con el INVI y la Dirección General de

Participación Ciudadana dará seguimiento a la aplicación de los recursos y cumplimiento del Programa.

8. Al concluir las obras, la asamblea vecinal otorgará el finiquito social del programa de dicha Unidad Territorial.

64

ESQUEMA OPERACIONAL DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR, PROMOVIDO POR EL INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL

— •

1 *•

Abastecedores de Materiales y Talleres Locales

i V

Comisiones de Vivienda en cada Unidad Territorial

i k

Familias Acreditadas DorelINVI

,. ,.

Autoridades de las Delegaciones del D.F.

i k

Arquitectos e Ingenieros

H

Coordinador de la Asesoría Técnica y Control de Calidad

i

Modulo y Mesas por Delegación

INVI

i ,

. i

• Sistema

Bancario — •

FIDERE II

Operarios Locales de la Construcción

i .

Grupo de Control de Calidad y Mejoras Anuales

i L

Coordinador Administrativo y

de Calidad

Coordinador Académico

Coordinador General

CAM-SAM CNIAM

t Consejo

Directivo de Asesoría Técnica

CAM-SAM CNIAM CHM INVI

t I N V I

Consejo Académico UNAM, IPN,

UAM, TEC. MTY.

i

65

5.3 Condiciones del Crédito

Monto del préstamo: • Créditos pequeños y de fácil revolvencia. • Mejoramiento de vivienda 880 v.s.m.d. ($38,412.00). • Nuevas Viviendas hasta 1728 v.s.m.d. ($75,427.20).

Tasa de Interés: • Ajustes de acuerdo al incremento del salario mínimo en el crédito del

Gobierno del Distrito Federal y para los con financiamientos la tasa de interés definida en sus reglas.

Nivel de Ingresos: • Tener un ingreso de hasta 3 vsmd individual o hasta 6.5 vsmd familiar

para el crédito de mejoramiento y ampliación de vivienda. • Tener un ingreso de hasta 4.5 vsmd individual o 8 vsmd familiar.

Estímulos: • Una proporción de la operación administrativa del programa que paga el

organismo de vivienda. • De recuperación, por pronto pago 15% en las mensualidades cubiertas

oportunamente y 5 % adicional en pagos anticipados. • La tasa de interés en la diferencia entre el incremento del salario mínimo y

el aumento de los costos de los materiales y la mano de obra.

Forma en que se otorga el crédito: • Recursos económicos proporcionados al acreditado para materiales y

mano de obra. • Recursos cargados al crédito por la asesoría técnica que representa el 7%

del monto del crédito y un 2% adicional para los gastos de operación del organismo.

• El INVI paga la asesoría técnica a los Colegios en su carácter de responsable de la calidad de la asesoría técnica. De este porcentaje el 6% se destina al pago de los arquitectos y el 1 % se los reservan los Colegios para pagar la estructura de control administrativo y las tutorías académicas que trabajan en apoyo al programa.

Costos de Operación:

Para el organismo de vivienda en los tres primeros años de operación: • Se estimó en $ 5000 por acción lo que representa 18 % para el crédito de

mejoramiento y el 6 % para vivienda nueva en lote familiar. Estos costos consideran un módulo regional con 19 personas y un área central responsable de coordinar el programa que está integrado por 4 personas. Se calcula que un módulo regional realiza 1000 acciones en una proporción del 60% de acciones de mejoramiento y 40% de vivienda nueva. Estos costos integran recursos humanos, materiales y administración.

66

Condiciones de Recuperación:

Monto: • Mejoramiento de vivienda ($38,412.00) a recuperar hasta en ocho años. • Nuevas viviendas ($75,427.20) a recuperar hasta en ocho años.

Periodicidad: • Pagos mensuales y la recuperación se inicia un mes después del finiquito de

obra.

Organismo recuperador: • Dependencia descentralizada del Gobierno del Distrito Federal encargado

exclusivamente de la recuperación de créditos en vivienda (FIDERE II) quien es responsable del manejo de la cartera. El cobro se realiza a través del sistema bancario.

Grado de Eficiencia en la Recuperación: • Solo se conoce que existe desfase en la entrega de altas para la recuperación

en el año 2001.

Debilidades: • Desfase de la entrega de recibos de pago por el organismo recuperador.

Fortaleza: • La preocupación de la gente por pagar puntualmente.

67

CAPITULO VI.- EVALUACIÓN DEL ESQUEMA FINANCIERO DEL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LOTE FAMILIAR

6.1 La Magnitud del Problema

Como ya se ha hablado en capítulos anteriores, según datos del último censo de población, en México solo 5.9 millones de familias cuentan con casa propia y cada año el número de viviendas particulares presenta un crecimiento de 3.2% de este incremento, el 43.4% fue financiado por organismos nacionales estatales y municipales, la banca comercial y de desarrollo, así como por otras entidades que otorgan créditos hipotecarios como prestaciones a sus trabajadores. El restante 56.6% corresponde a casas edificadas con recursos de los particulares.

Sabemos que el rezago de vivienda en nuestro país es de 4.2 millones hasta el año 2000, según datos de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol), y una creciente demanda anual calculada en 750 mil casas-habitación, mientras la oferta institucional para la adquisición de casas va de 200 mil a 250 mil al año.

Como problema adicional en este rubro, se tiene que las familias de muy bajos ingresos NO CUENTAN con posibilidad de adquirir vivienda, aún en caso de contar con tasa subsidiada por no ser consideradas sujetas de crédito. Por lo anterior se procede a revisar algunos Esquemas de Financiamiento implementados para resolver el déficit de vivienda, para lo cual se tomara como elemento de análisis un Caso Práctico perteneciente a un crédito tipo de Vivienda Popular Nueva en Lote Familiar, donde además conoceremos las condiciones establecidas para su habilitación y disfrute.

6.2 Descripción del Caso Práctico

El elemento a analizar corresponde a un ejemplo tipo de un crédito del tipo Vivienda Nueva en Lote Familiar, donde se cuenta con Monto de Crédito de $75,427.20 según contrato, y un Monto de Inversión real para Obra de $71,523.80, El crédito pertenece a la Sra. Maria del Refugio Guerrero Marín con No. De Folio LF-l-PA-071381 -4-06-0197, Sesión 62, domicilio de la obra en la calle Tres Mz. 4 Lt. 4, Colonia San Miguel Teotongo, Sección Las Torres Mercedes, Iztapalapa D.F.

El lote donde se desarrollo la obra es casi rectangular con un promedio de 198.40 m2, el cual sé tenia ocupado hasta antes del mes de Febrero del 2003 por tres viviendas, dos de ellas con estructura y una provisional, la dueña real del predio es la madre de la acreditada que mediante la firma de un documento otorga la anuencia a su hija para adquirir el crédito, el lote ha sido subdividido en cuatro partes semi-iguales, tres de ellos se encuentran ya ocupadas por las viviendas antes descritas.

Dejando únicamente el área libre para nuestra obra, cabe aclarar que en las viviendas con estructura viven las familias de hermanos de la acreditada, y en la vivienda provisional la acreditada con su familia y madre. Las tres viviendas comparten áreas comunes como patio, lavaderos y un sanitario exterior.

68

El proyecto de la vivienda nueva contempla el ocupar como superficie de contacto al terreno un área de 8.47X3.60 m. Es decir 30.49 m2 en planta baja, y ganar 1.00 m. mas en planta alta mediante el aprovechamiento de la marquesina interior. Como marco normativo para el desarrollo del proyecto contamos con las de Zonificación y Normas de Ordenación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano y/o Programas Parciales de Desarrollo, así como el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, en lo que respecta al Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Iztapalapa nos acota que para la colonia y más específicamente la manzana en cuestión el Uso es H/3/40 (Habitacional, 3 Niveles y 40% de la superficie de terreno libre), lo cual nos permitió el desarrollar el proyecto de una "Vivienda" en tres plantas, en la planta baja se localizará el acceso principal, vestíbulo general, estancia, comedor-cocina, escalera con un medio baño por debajo, en el primer piso un vestíbulo, 2 recamaras y un baño completo, el Segundo piso será tipo al primero, se tendrá acceso a la azotea para utilizarla como área de lavado y tendido.

En cuanto al área libre se propone la demolición de la vivienda provisional para generar un jardín además de la integración y tratamiento con materiales permeables de las áreas comunes al resto de las viviendas.

En cuanto al Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, se busco cumplir en cuanto a criterios de habitabilidad, dimensiones mínimas de áreas, alturas, anchos mínimos de circulaciones, dotación de servicios sanitarios, escalera reglamentaria, se evito invadir con construcción en el primer nivel la vía publica, sé esta asiendo esto pero dentro de propiedad privada, es importante destacar lo relacionado con la seguridad estructural de la construcción.

Aunque el proyecto Arquitectónico contemple la construcción de tres niveles a futuro, por razones de presupuesto solo será construida la planta baja y el primer nivel en obra negra con instalación eléctrica, es decir un total de 73.13 m2 de construcción.

La cimentación será a base de mampostería de piedra y el sistema constructivo en general con muros de carga y sistemas tradicionales como el uso de muros de tabicón, castillos, trabes y losas de concreto reforzado.

69

Estado Original del Inmueble Sección del Predio Baldío Fecha 01 de Abril de 2003

"#.»

'l̂ H^

Estado Actual del Inmueble Vivienda Unifamihar en dos plantas arquitectónicas Fecha 18 de Agosto de 2003

fttí'-Tf *. ̂

! > • . - \ . i * •

3í"S,^ * "*'• '

• > « ' •» «

* *Ü

70

El Proyecto Ejecutivo

Proyecto Arquitectónico, Croquis de localization y levantamiento, Planta Arquitectónica Baja, Planta Arquitectónica Alta, Corte Longitudinal y Fachada Interior

Programa de Mejoramiento T*T de Vivienda M I

DJSEfiO DE LA MEJORA •*« ««.*««

©

Programa de Mejoramiento 1 *T de Vivienda ¡Si

DISEÑO DE LA MEJORA «•«= ~~-™• —

J e Programa de Mejoramiento I s T - ™- - de Vivienda M i

DISEÍlO DE LA MEJORA

• '««¡J fr p-'rn

M FACHADA NTERTOR

4- ^ ^ * « «U 1¿C

. ^ i m — i -

t -Jr^Si L

i 1

if

« . „ o

]u ̂

•

71

Planos Estructurales; Cimentación, Estructural Entrepiso P B , Estructural Entrepiso P A

Programa de Mejoramiento T«T de Vivienda J g i

DISEÑO DE LA MEJORA - *> « « • » « .

Programa de Mejoramiento T* • de Vivienda | ? I

DISEÑO DE LA MEJORA

-Ó- -<> =>

3-&

Programa de Mejoramiento T*T de Vivienda i M .

DISEÑO DE LA MEJORA

72

Instalaciones; Instalación eléctrica P.B. y P.A.

Programa de Mejoramiento T * T fie Vivienda J A I

DISEÑO DE LA MEJORA

j i S Programa de Mejoramiento T * T t ^ u de Vivienda IPU.

DISEÑO DE LA MEJORA

* t »

Instalación Hidráulica P.B y P.A

Programa de Mejoramiento T ' T de Vivienda ÍMi

DISEÑO DE LA MEJORA

Programa de Mejoramiento T * • ríe Vivienda ! • ! de Vivienda

DISEÑO DE LA MEJORA

^ J Í

73

Instalación Sanitaria P B. y P.A.

Programa de Mejoramiento T * T de Vivienda ! • !

DISEÑO DE LA MEJORA

Programa de Mejoramiento W.• m de Vivienda i M l

DISEÑO DE LA MEJORA «,«,».«*.«.

^LÍ- ^

< H

74

El Presupuesto de Obra;

Programa de Mejoramiento de Vivienda

PRESUPUESTO INCLUYE: MATERIAL Y MANO DE OBRA

Propietario:

^ «LAVÉ ;•; 2,020

2,100

3,500

3,120

3,130

3,150

3,160

3,230

3,280

8,010

8,020

8,030

8,040

8,060

GUERRERO MARIN MARIA DEL REFUGIO

CONCEPTO.,1 5?!* -'.« • - - ' • • .v-.^.'.v Cimentación de Manipostería de Piedra Braza de 30x60x70 Cm. Asentada con Mortero Cemento - calhidra - Arena 1.1:5

Dala de Cimentación en manipostería de 20x20 Cm. Con vas. De 3/8", estribos de 1/4" g> 15 cm. Con proporción de concreto de 1:5:6 y 2 botes de agua.

Firme de Concreto Simple de fe • 100 Kg. /cm2 (1:6.5:7) en Pisos de 10 Cm. De Espesor para Recibir Loseta ó Azulejo

Castillo de 15x15 Cm. De Sección Incluye Habilitado con 4 Varillas de 3/8" y Estribos de 1/4" @ 20 Cm. Cimbra y Descimbra, Colado con Concreto de f e =200 Kg. /cm2 (1:4:5) con Agregado Max. De 3/4" de Diámetro

Castillo de 15x20 Cm. De Sección Incluye Habilitado con 6 Varillas de 3/8" y Estribos de 1/4" @ 20 Cm. Cimbra y Descimbra, Colado con Concreto de f e =200 Kg. /cm2 (1:4:5) con Agregado Max. De 3/4" de Diámetro

Columna estructural de 30x30 cm. De sección habilitado con 4 varillas R.N. De 1/2" y 2 varillas R.N. De 3/8" estribos de 1/4" @ 20cm. Cimbra, descimbra, calado de concreto de fc=200 Kg. /cm2 con agregado máx. De 3/4"

Muro de tabicón ligero 7x14x28, asentado con mortero cemento-calhidra-arena 1:1:6

Cadenas ó Cerramientos de 15x25 Cm. De Sección Incluye Habilitado con 4 Varillas de 3/8" y Estribos de 1/4" @ 15 Cm. Cimbra y Descimbra, Colado con Concreto F'C= 200 Kg. /cm2 (1:4:5) con Agregado Máx. De 3/4" de Diámetro

Losa de Concreto F'C= 200 Kg./cm2 (1:4:5) Armado con Varilla de 3/8" con un Espesor de 10 cm., Incluye Cimbra y Descimbra, Habilitado, Colado a una altura de Hasta 5 Metros

Instalación de Conductor Eléctrico para colocación de lámpara incandescente

Instalación de Conductor Eléctrico para colocación de Contacto Sencillo

Instalación de Conductor Eléctrico para colocación de Interruptor Termo magnético QO-4

Concentración de medidores

Instalación de Conductor para colocación de Salida Para T.V.

PRECIO DE MATERIALES CON MANO DE OBRA

GASTOS VARIOS PARA LA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS

TOTAL

NO DE FOLIO:

No de sesión:

CANTIDAD 26,59

31,21

29,8285

12

54

3

106,78

79,48

73,129

7

5

1

1

1

ASES. TEC.

TOTAL

LF-l-PA-071381 -4-06-0197

62

UNIDAD ML

ML

M2

ML

ML

ML

M2

ML

M2

Sal

Sal

Sal

Sal

Sal

IMPORTE $8 140,10

$3.510,91

$2.779,23

$1.064,87

$5.970,81

$582,33

$12.113,46

$8.770,77

$21.641,38

$1.315,63

$949,99

$934,51

$1.191,54

$460,81

69.426,35

720,95

70.147,30

5.279,90

75.427,20

75

El Finiquito de la Obra;

CIUDAD DE MÉXICO

INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA

MODULO KTAPALAPA

IFINlQUltO bEL EJERCICIO DEL PRÉSTAMO] tfr CLAVE

LF-197

SESIÓN

62

MONTO DEL CRÉDITO

$75,427.20

GASTOS DE OPERAC 2%

$1,478 96

FONDO AYUDA SOCIAL

$37714

GASTOS DE ASISTENCIA TÉCNICA

$5,383 51

LF+PA-071381-4-06-0197

APORTACIÓN ACREDITADO 5%

$3,84537

APERTURA DE

CRÉDITO

$132 02

SEGURO DE VIDA

$37714

MONTO INVERSION

$71,523 80

NOMBRE DEL ACREDITADO

GUERRERO MARIN MARIA DEL REFUGIO DOMICILIO DEL ACREDITADO

TRES Mz. 4 Lt. 4 COL. SAN MIGUEL TEOTONGO

FECHA DE INICIO DE LOS TRABAJOS

01 de abril de 2003 FECHA DE TERMINACIÓN DE LOS TRABAJOS

18 agosto de 2003

DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS REALIZADOS

27 00 ML DE CIMENTACIÓN DE MAMPOSTERIA DE PIEDRA, 31 21 DE DALA DE CIMENTACIÓN, 31 00 M2 DE FIRME DE CONCRETO, 66 00 ML DE CASTILLO DE CONCRETO SECCIÓN 15X25 CM , 3 00 ML DE COLUMNA ESTRUCTURAL SECCIÓN 30X30 CM , 107 00 M2 DE MURO DE TABICÓN, 79 50 ML DE TRABES DE CONCRETO SECCIÓN 15X30 CM , 74 00 M2 DE LOSA DE CONCRETO REFORZADO, 1 00 SALIDA SANITARIA PARA W C SALIDA SANITARIA PARA LAVABO, 1 00 SALIDA SANITARIA PARA FREGADERO, 1 00 SALIDA HIDRÁULICA PARA W C, 1 00 SAUDA HIDRÁULICA PARA LAVABO, 1 00 SAUDA HIDRÁULICA PARA FREGADERO,

1 00"

APUCACIÓN DEL CRÉDITO

MATERIALES ( Bascos Y coMPLBffBU'ARlos)

$35,927 00

MANO DE OBRA

$35,596 80

SUBTOTAL

$71,523 80

EN CASO DE QUE EL ACREDITADO HAYA REALIZADO APORTACIÓN DE RECURSOS EXTRAORDINARIOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE

APORTACIÓN EXTRAORDINARIA DEL ACREDITADO

MATERIALES

$0 00

MANO DE OBRA

$0 00

SUBTOTAL

$0 00

INVERSION TOTAL

$71,523 80 NOMBRE Y FIRMA

ACREDITADO

GUERRERO MARIN MARIA DEL REFUGIO

ASESOR TÉCNICO

ARQ JUAN JOSE CONTRERAS LOZANO

REVISO Vo Bo

76

El Programa de Obra,

PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA

ACREDITADO GUERRERO MARIN MARIA DEL REFUGIO

CONCEPTO PRELIMINARES CIMENTACIÓN DESPLANTE. MUROS Y CASTILLOS P B TRABES PB LOSAPB DESPLANTE. MUROS Y CASTILLOS PA TRABES P A LOSA PA INSTALACIÓN ELÉCTRICA ALBAÑILERIA GASTOS VARIOS MONTO EJECUTADO POR CONCEPTO

M A R Z O

24 AL 28

ma&?paí KW® W

2 330 21

FOLIO LF+PA-071381 4-06-0197 A B R I L

1AL5

407785

7 AL 12

í4' % .

5.242,95

14 AL 19 21 AL 26

- V * „' "» ri v ,

690603

* *

7345 09

MAYO 5AL10

• f V A

10 820 70

12 AL 17 19 AL 24

> ^ ¥ * . j *

6906 03

" "*•***

734509

26 AL 31

' wc*

10 820 70

J U N I O 2 AL 7 9 AL 14

fZSr<&f3S ' - ' ^ K '

3 86198

W»»M ,i« t̂? 4 47067

TOTAL 70147 30

Tabla de Origen y Aplicación de Recursos del Caso Practico,

Monto de frverson 76,90731

Periodo 0

1*AfiO

1 I . I . I . I . I . I 7 Entradas Cheque 1

Cheque 2

Cheque 3

AdmónJPreopenfivos

DewAidón de aportación 5%

Total de Saldas 000

000

2707100

7748.76

34 61976

34 81976

000

3481976

2707100

27071OT

6169076

13536431

1353643

7542719

3.845 37

3.84537

7927256

000

7927256

000

7927256

Salida»

Préstamo 1728 7642720

Aportación intctt

Gastos de operación

Asistencia Técnica

Seguro de vida

Fondo de Ayuda Soda!

Apertum de Crédito

19608%

7%

050%

0.50%

30245 Obra

Materiales

Mano de Obra

Total de Saftdas

35527Í»

35.59660

71.52380

Hi|o de efedro

4365

000

000

384537

1478.96

769.07

37714

37714

13202

1077810

711936

24 87715

994261

1153.61

359270

4983.55

9,72986

21275

115361

1365226

1Z81485

2762072

-336.97

115361

610759

711936

1438056

1 181 10

1153 61

179635

3559 68

650964

-3,845 37

0.00

-3^4557

7542720

7542720

7927257

8 | 9 | 10 | 11 | 12

CRÉDITO

SALDO IMOAL

DiSPOSIOON

SALDO NUEVO

INTERÉS 000%

AMORTIZACIÓN SALDO FINAL 75427

75427

0

75427

0

$1257

74170

74170

0

74170

0

$1257

72913

72.913

0

72913

0

$1257

71656

71656

0

71656

0

$1257

70399

70399

0

70399

0

$1257

69142

69142

0

69142

0

$1257

67 884

77

2 ° A Ñ O

13 I 14 | 15 | 16 I 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24

C R É D I T O SALDO INICIAL

DISPOSICIÓN

SALDO NUEVO

INTERÉS 0 00%

AMORTIZACIÓN SALDO FINAL

67,384

0

67.884

0

$1,257

66.627

66,627

0

66,627

0

$1,257

65,370

65,370 O

65,370

O

$1,257

64,113

64,113

0

64.113

0

$1,257

62,856

62,856

0

62.856

0

$1.257

61.599

61,599

0

61.599

0

$1.257

60,342

60,342

0

60342

0

$1.257

59,085

59,085

0

59,085

O

$1357

57,828

57,828

0

57.828

O

$1,257

56.570

56570 0

56.570

0

$1.257

55.313

55313 0

55313

0

$1,257

54.056

54,056

0

54,056

0

$1357

52,799

3 - A Ñ O

25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 i 32 | 33 | 34 | 35 | 36

C R E D I T O

SALDO INICIAL

DISPOSICIÓN

SALDO NUEVO

INTERÉS 0 00%

AMORTIZACION

SALDO FINAL

52,799

0

52,799

0

$1,257

51,542

51.542

0

51,542

0

$1,257

50,285

50,285

O

50,285

0

$1,257

49.028

49,028

0

49.028

O

$1357

47.771

47,771

0

47,771

0

$1,257

46,513

46513

0

46513

0

$1,257

45356

45356

0

45356

0

$1 357

43,999

43.999

0

43,999

0

$1357

42,742

42,742

O

42.742

O

$1,257

41.485

41,485

0

41,485

0

$1357

40328

40.228

0

40.228

0

$1357

38.971

38.971

0

38.971

0

$1357

37.714

4» A Ñ O

37 | 38 | 39 ) 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 J 47 j 48

C R É D I T O

SALDO INICIAL

DISPOSICIÓN

SALDO NUEVO

INTERÉS 0 0 0 %

AMORTIZACIÓN

SALDO FINAL

37.714

O

37.714

O

$1,257

36,456

36,456

0

36,456

0

$1357

35,199

35,199

0

35,199

0

$1,257

33,942

33542

0

33,942

0

$1357

32,685

32.685

0

32,685

0

$1357

31,428

31,428

O

31,428

0

$1357

30.171

30,171

0

30,171

0

$1357

28,914

28,914

0

28,914

0

$1357

27,657

27,657

0

27.657

0

$1357

26,400

26.400

0

26.4O0

0

$1357

25,142

25,142

0

25,142

0

$1357

23,885

23,885

0

23,885

0

$1357

22,628

5" A Ñ O

49 | SO | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60

C R É D I T O

SALDO INICIAL

DISPOSICIÓN

SALDO NUEVO

INTERÉS 0 00%

AMORTIZACIÓN

SALDO FINAL

21.371

0

21.371

O

$1357

20.114

20,114

0

20.114

0

$1,257

18.857

18.857

O

16,857

O

$1,257

17.600

17.600

0

17,600

O

$1.257

16.343

16.343

0

16,343

O

$1,257

15.Q85

15.085

O

15,085

0

$1,257

13.828

13.828

0

13,828

0

$1,257

12.571

12571

O

12571

O

$1357

11.314

11,314

O

11,314

0

$ 1 3 5 7

10,057

10.057

O

10.057

0

$1357

8,800

8,800

0

8.8O0

O

$1357

7.543

7,543

0

7.543

0

$1.257

6,286

- - 6» A Ñ O 6 1

C R É D I T O S A L D O INICIAL!

DISPOSICIÓN í

S A L D O NUEVO

INTERÉS O0O%

AMORTIZACIÓN

S A L D O F W A L j

7.543

0

7 5 4 3

0

$1357

6 3 8 6

6 2 | 6 3

6 3 8 6

0

6 3 8 6

0

$1357

5.028

5,028

O

5,028

O

$1357

3,771

6 4

3,771

0

3,771

0

$1357

2,514

6 5

2.514

O

2514

O

$1357

1357

6 6 | 6 7

1357

0

1357

0

$1357

0

0

O

0

0

0

78

6.3 Otros Esquemas de Financiamiento a la Vivienda

Mi Casa- Autofin, Autofinanciamiento México. S.A. De C.V. "44

Es un plan de autofinanciamiento inmobiliario que permite comprar o construir cualquier tipo de bien inmueble en la República Mexicana. Se consideran líderes del autofinanciamiento en la República Mexicana, iniciando operaciones desde el 6 de abril de 1978. Con más de 15, 000,000.000 de pesos invertidos en contratos vendidos de "Mi Casa" Se organizan en grupos de inscripción cerrados de 400 integrantes y se pueden contratar plazos de 75,100,125,150 y hasta 200 meses. Mensualmente se actualiza el valor del Monto Contratado, aplicándole la tasa mensual de CETES a 28 días. Lo anterior es la característica principal del sistema, ya que sus integrantes se reconocen unos a otros la actualización sobre sus aportaciones mensuales pagadas o adecuadas, lo cual logra que los montos contratados se incrementen mensualmente hasta su adjudicación y aplicación. La adjudicación se otorga cuando se ha acumulado a la fecha prevista, un número de pagos puntuales y un porcentaje pagado de acuerdo al plazo contratado. Existe un reporte mensual a todos los miembros del grupo de cada aplicación personal, difundiendo su pago puntual o atraso para definir la adjudicación.

Algunas de sus ventajas son: • Monto y plazo ajustable a la capacidad económica • Certeza de adjudicación • Pago directo a capital • Descuentos por pagos anticipados • Costo financiero bajo

Ejemplos de Montos y Mensualidades

Plazo (meses)

Monto $ 75,000 $ 100,000 $ 200.000 $ 300,000 $ 400.000 $ 500,000

$1,000,000 $2,500, 000

84 $893

$1,190 $ 2,381 $ 3,571 $ 4,762 $ 5,952

$11,905 $ 29.762

100 $750

$1,000 $ 2,000 $3,000 $4,000 $ 5,000

$ 10,000 $ 25.000

125 $600 $800

$1,600 $2,400 $3,200 $4,000 $8,000

$20,000

150 $500 $667

$1,333 $2,000 $2,667 $3,333 $6,667

$16,667

175 $429 $571

$1,143 $1,714 $2,286 $2,857 $5,714

$14,286

200 $375 $500

$1,000 $1,500 $2,000 $2,500 $5,000

$12,500

AUTOFINANCIAMIENTO, S.A. de C.V. www.grupoautofin.com.mx México. 2003. 79

Ejemplo de Actualización de Montos con una tasa estimada en Cetes del 6% anual45

una tasa estimada de Cetes del 6% anual

Mensualidades ¡ Monto a adjudicar

mensualidad de 2a

$2000

6a mensualidad

$2051 , ' *

Monto a Adjudicar

9a 10a

: ;

Ha

12a mensualidad

de $2113

-

i

Requisitos para la aprobación del crédito

Capacidad de Pago - Demostrar ingresos mensuales netos mediante la presentación de los siguientes documentos:

• Personas Físicas: • Últimos tres recibos de nómina y carta de antigüedad de la empresa donde

trabaja o • Declaraciones de impuestos (I.S.R.)

Última trimestral o 3 últimas mensuales Última anual o

• Últimos 6 estados de cuenta bancarios (cuenta de cheques)

En caso de no poder demostrar ingresos se requiere un obligado solidario.

Cobertura de Garantías:

• El inmueble a financiar debe tener un valor equivalente a 2 veces el valor de la deuda.

• En caso de tener pagado menos del 50% del monto al momento de la adjudicación, requerirás de un aval (garante hipotecario no mayor de 60 años) que sea propietario único de un bien inmueble libre de gravamen, cuyo valor comercial represente cuando menos 2 veces el valor de la deuda. El inmueble quedará otorgado en garantía.

Ibidem. 80

Financiera The Associates."'

Para acceder a un préstamo, el solicitante tendrá que cubrir los requisitos comunes como son:

• Identificación oficial. • Comprobante de ingresos • Boleta predial • Comprobante de domicilio • 4 referencias: 2 familiares y 2 personales. • Se contrata con un interés mensual de 5 % • 13 % de comisión por gastos

Ejemplo de un crédito por $ 40,000.00: Monto

$ 40,000.00 Meses

24 Mensual $ 4, 216

Total $101,184

Hipotecaria Su Casita

Es un Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol), enfocada al financiamiento para la compra, construcción, remodelación o ampliación, tanto de vivienda de interés social como media y residencial. Se han distinguido por ser líder en diseño de esquemas de crédito. Con sus productos financieros atienden a personas interesadas en comprar vivienda nueva y usada, incluyendo a las personas que no tienen un empleo en la economía formal. Desde enero de 1995, Su Casita es un intermediario autorizado para operar créditos del programa FOVI, siendo la primera Sofol en otorgar créditos de este tipo.

Opciones de contratación para vivienda económica:

1. Productos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) Con la finalidad de satisfacer la demanda de financiamiento para vivienda, la Sociedad Hipotecaria Federal apoya a las familias mexicanas mediante sus diversos programas de crédito de interés social, siendo sujetas a crédito personas físicas con solvencia económica y que reúnan los siguientes requisitos:

• Edad de 21 a 59 años al momento de la firma. • Nacionalidad mexicana o en caso de ser extranjeros, contar con la forma FM2 y

permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores. • Arraigo laboral de por lo menos 1 año sin interrupción. • Arraigo en la plaza donde se piensa adquirir el inmueble de por lo menos 3

meses. • Buen historial crediticio durante los últimos 12 meses.

46 THE ASSOCIATES , Financiera. Tríptico. México 2003. 47 FINANCIERA SU CASITA www.sucasita.com.mx México 2003.

81

• El solicitante deberá cubrir con sus propios recursos el enganche, comisiones y gastos de escrituración.

2. Hipotecas • Créditos para viviendas con valor de 45,000 hasta 500,000 UDIS. • Porcentaje de crédito del 80 al 90% dependiendo del valor de la vivienda. • Plazos de 5, 10, 15, 20 y 25 años a elegir, según la capacidad de pago y de la

edad del solicitante. • Sin penalization por pagos anticipados y liquidación total. • Tasa de interés fija. • Pagos en pesos que se ajustan únicamente conforme a la variación del Salario

Mínimo Mensual.

3. Flexiplan residencial Es una alternativa más de financiamiento, la cual ofrece hasta un 80% de crédito para la adquisición, remodelación o ampliación de viviendas nuevas o usadas con un valor de $450,000 en adelante, con las siguientes características:

• Edad entre 21 y 59 años al momento de la firma. • Arraigo mínimo de un año en la ciudad en donde se va adquirir. • Comprobar los últimos 2 años de vida laboral, 6 meses mínimo en el empleo

actual con contrato de planta. • Tener un ingreso bruto mensual igual o superior a cuatro veces el pago mensual.

Calculo aproximado para un crédito Flexiplan Residencial por $ 75,427.20

Producto

Flexiplan Residencial

GMAC

SHFS

SHF10

SHF15

SHFZO

SHF25

valor de la

Vivienda

75,427

75,427

75,427

75,427

75,427

75,427

Monto del

Crédito

50,980

39,832

60,342

60,342

60,342

60,342

Enganche

32%

47%

20%

20%

20%

20%

Pago Mensuai*

1,250

1,250

1,244

1,090

1,027

994

Ingreso Requerido

5,000

5,000

4,976

4,360

4,108

3,976

Plazo (Meses)

240

60

120

180

240

300

Tasa de Interés

Real

12 5%

8 72%

8 72%

8 72%

8.72%

8.72%

Beneficio Benefecio Fiscal por (#Mens,) Año

(#Mens.)

82

Banca Comercial

Su Casa Serfin ',48

Es un crédito hipotecario con las siguientes opciones de contratación:

• Tasa Fija con Pagos Programados; Para clientes que exigen el pago mas bajo del mercado.

• Tasa Fija con Pagos Congelados; Para clientes que eligen pagos congelados durante toda la vida del Crédito con una tasa de mercado preferencial.

• Tasa Variable con Pagos Variables con Protección: Para clientes que buscan beneficiarse de la disminución de tasas de interés en el país, contando con una tasa tope que les brinde una protección.

Características del Producto Tasas de interés, plazos y pagos por cada mil pesos de crédito solicitado:

Plazo Tasa de interés

Pago por cada mil pesos de crédito solicitado Comisión por propago (sobre el monto del prepago)

Tasa Fija Pagos Congelados

10 y 15 años 12.9% los 3 primeros años 16.75% el resto del plazo $15.9 10 años $14.0 15 años 2% solo en los primeros 5 años

Pagos Programados 15 años 12.9% los 3 primeros años 16.75% el resto del plazo $11.9 con crecimiento de 3.6% 2% solo en los primeros 5 años

Tasa Variable Pagos Variables

10 y 15 años TIIE + 6.25% Con tope de 22% $15.62 10 años* $13.42 15 años* Sin comisión

TIEE 7.9% (24-05-02)

BANCA SERFIN. Su casa. Esquema de financiamiento. México 2003. 83

6.4 Estudio Comparativo entre Esquemas de Financiamiento aplicado al Caso Práctico

Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar (INVI)

Calculadora Hipotecaria - Construcción Nueva

Cálculos en Pesos

Valor de la Vivienda Mínimo 125,712.00

Crédito Máximo

Plazo del Crédito

Monto de la Inversión

Monto del Crédito

Tasa de Interés

^ago Mensual

Enganche

Gastos de operación

Asesoría Técnica

Seguro de vida

Fondo de Ayuda Social

Apertura de crédito

Pago Mensual Integral

Ingreso Bruto (Mínimo)

Factor de Pago sin Seguro

..., 6 0 %

6 0

76,907.31

75,427.20

a.oo<M

1,257.12

0.00

-0.00

0.00

0.00

132.02

1,389.14

0.00

16.67

General Hipotecaria (SOFOL)

Calculadora Hipotecaria - Mejoras o Acabados

Cálculos en Pesos Vafor de la Vivienda Mínimo

Crédito Máximo

Plazo del Crédito

Monto del Crédito

Tasa de Interés

Pago Mensual

Administración

Pago Mensual Integral

Ingreso Bruto (Mínimo)

Factor de Pago sin Seguro

188,568.00

40%

60

75,427.20

12.80%

• 1,708.49

OJIO

500

2,208.49

0.00

~32JSÍ

84

Tablas de Amortización,

INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA MODULO IZTAPALAPA

EJERCICIO DEL PRÉSTAMO

C a n t i d a d C r é d i t o M á x i m o

7 5 4 2 7 2 0 í n t e r e s P o r c e n t a j e d e C r é d i t o

P a r a e s t e P l a z o s e a p l i c a 1 F i j a

5 « f i o

2 7 4 1 7 0 0 8 1 2 5 7 1 2

3 * ? & i 4 W +f5br«2>!

71 « 3 8 4 1 2 5 7 1 2

5 ; f ^ | ^ > a ufeftz 6 6 9 1 4 1 6 0 1 2 5 7 1 2

*VK-8

* - > * ' -1 0

• f t 1 2

1 3 >.

1 4

4 * 1 6

¿*<*fcr¿rt# 6 6 6 2 7 3 6

* ".JAM**-6 4 1 1 3 1 2

•" -¿*feM$&#> 6 1 5 9 6 8 8

-eo^i^e 5 9 0 8 4 6 4

'-ÁTfla&fé 5 6 5 7 0 4 0

$&*£$ 1 2 5 7 1 2

* 3#57-Í3 1 2 5 7 1 2

' >Í$&TJI2 1 2 5 7 1 2

J 1 . 8 S 7 1 2 1 2 5 7 1 2

1 , 2 5 7 4 2

1 2 5 7 1 2

«53 „H>í«g

1 8 5 4 O S 6 1 6 1 2 5 7 1 2

2 0 5 1 5 4 1 9 2 1 2 5 7 1 2

2 2 4 9 0 2 7 6 8 1 2 5 7 1 2

2 4 4 6 5 1 3 4 4 1 2 5 7 1 2

2 6 4 3 9 9 9 . 2 0 1 2 5 7 1 2

2 8 4 1 4 8 4 9 6 1 2 5 7 1 2

3 0 3 8 9 7 0 7 2 1 2 5 7 1 2

3 2 3 6 4 5 6 4 8 1 2 5 7 1 2

3 4 3 3 9 4 2 . 2 4 1 2 5 7 1 2

3 6 3 1 4 2 8 . O 0 1 2 5 7 1 2

3 8 2 8 9 1 3 7 6 1 2 5 7 1 2

40 26 399 52 1257 12

42 23 885 28 1257 12

4 4 2 1 3 7 1 0 4 1 2 5 7 1 2 - 4 5 » v f t $ # & t f ' " - 1 ^ 7 , - 1 * >*

4 6 1 8 8 5 6 8 0 1 2 5 7 1 2

4 8 1 6 3 4 2 5 6 1 2 5 7 1 2

5 0 1 3 8 2 8 3 2 1 2 5 7 1 2

•- i * *<?!M4tt4fe* "Wife?* '

5 2 1 1 3 1 4 0 8 1 2 5 7 1 2

5 4 8 7 9 9 8 4 1 2 5 7 1 2

5 6 6 2 8 5 6 0 1 2 5 7 1 2

5 8 3 7 7 1 3 6 1 2 5 7 1 2

6 0 1 , 2 5 7 1 2 1 2 5 7 1 2

' " ' fcJbO 4 ^ 3 7 . < a 7 « 4 7 ( L < t e 7 5 * 2 / « f o j M r * * 4 f t ¿ 2 2 ; 3 7 í * 2 2 2 7 »"* * -*

OOO 1 2 5 7 12 7 2 9 1 2 9 6 O OO O 1 2 5 7 1 2 4 8 7 9 4 9

O OO 1 , 2 5 7 1 2 7 0 3 9 8 7 2 O OO O 1 2 5 7 1 2 7 3 9 3 7 3

OOO 1 . 2 5 7 1 2 8 7 8 8 4 4 8 OOO O 1 . 2 5 7 1 2 9 9 0 7 9 7

OOO 1 , 2 5 7 1 2 6 5 3 7 0 2 4 OOO O 1 2 5 7 1 2 12 4 2 2 2 1

OOO 1 2 5 7 12 6 2 8 5 6 0 0 OOO O 1 2 5 7 1 2 1 4 9 3 6 4 5

OOO 1 2 5 7 1 2 SO 3 4 1 7 6 OOO O 1 . 2 5 7 1 2 1 7 4 5 0 6 9

OOO 1 , 2 5 7 1 2 5 7 8 2 7 . 5 2 OOO O 1 2 5 7 1 2 1 9 9 6 4 9 3

OOO 1 , 2 5 7 1 2 5 5 3 1 3 . 2 8 OOO O 1 , 2 5 7 1 2 2 2 4 7 9 1 7

OOO 1 , 2 5 7 1 2 5 2 7 9 9 0 4 OOO O 1 . 2 5 7 1 2 2 4 9 9 3 4 1

O O O 1 . 2 5 7 1 2 5 0 2 8 4 8 0 OOO O 1 2 5 7 1 2 2 7 5 0 7 6 5

OOO 1 2 5 7 1 2 4 7 7 7 0 5 6 OOO O 1 2 5 7 1 2 3 0 0 2 1 8 9

OOO 1 . 2 5 7 1 2 4 5 2 5 6 3 2

OOO 1 2 5 7 1 2 4 2 7 4 2 C

O OO 1 2 5 7 1 2 4 0 2 2 7 8 4 O OO

%fco¡». A to ooo o

OOO

<rto

' F ^ í p i l « # » * , « # % « p » i > f tesa O O O 1 . 2 5 7 1 2 3 7 7 1 3 6 0 OOO O

O O0 1 2 5 7 1 2 3 5 1 9 9 3 6 OOO O

V

t.2S?ia 31.279.01 r

1 257 12 32 536 13 * ^ ^ * | -33J7£MK¡ 1257 12 35 050 37

1 257 12 37 564 61

1 257 12 40 078 85

1 257 12 42 593 09

<#w » « * • « W B " V OOO 1 2 5 7 1 2 3 2 6 8 5 1 2

'%m'-im?WiÉímm a-OOO 1 2 5 7 1 2 3 0 1 7 0 8 8

TPPST4jiF*i -mmm^f 0 OO 1 , 2 5 7 1 2 2 7 6 5 6 6 4

O O O 1 , 2 5 7 1 2 2 6 , 3 9 9 5 2

0 OO 1 . 2 5 7 1 2 2 5 1 4 2 4 0

' A £ b 1&3BT ,&¿$$&¿B OOO 1 2 5 7 1 2 2 2 6 2 8 1 6

T#N>' 42&.13 ' «ftfótM OOO 1 2 5 7 1 2 2 0 1 1 3 9 2

„-<í&p H .2STja t e ^ so; O OO 1 2 5 7 12 1 7 5 9 9 6 8 9 & 0 , 1 > 5 7 1 2 l f e , 3 4 2 . 5 6

OOO 1 2 5 7 12 1 5 0 8 5 4 4

£ÍOp> ̂ )A5£.tt - ¡fcs^g&fa OOO 1 2 5 7 1 2 1 2 5 7 1 2 0

ípl^'-rtMír** '^ft^4.b>^ OOO 1 . 2 5 7 1 2 1 0 0 5 6 9 6

j^fi^VttfWya'' ¿fatofy O OO 1 2 5 7 1 2 7 5 4 2 7 2

3 W £ ^ n 9 ^ % ip&£«QA OOO 1 . 2 5 7 12 5 0 2 8 4 8

^ ^ a f f t f^vv t t * * * * * ' -OOO 1 2 5 7 12 2 5 1 4 2 4

, J W : ^ 8 ^ ^ ^ m t e í r 0 OO 1 2 5 7 1 2 O OO

«P°" OOO

« # G %

o .'«•aCTp*^»

OOO

ym=!. OOO

G.bt i

OOO

" O ^ í ) OOO

^ooo OOO

.pop OOO

? ttfldT OOO ©•ob

OOO

'**«»-OOO

1oasD OOO

0 ^ OOO

*.*#&* OOO

'^^, OOO

0

.vm& 0

"̂ <o.oo o

- üoo * 0

x di»'4

0

'P-db o

^ D O >

0 O.tXJ

0

.--é^b^' o

&$p* 0

* 1 * ^ ' o

tf óo' * 0

*psta' , o

^ í f ^ 5 > %

1 2 5 7 1 2 f ^ ^ t t 2

1 2 5 7 1 2

^jfftS&ut 1 2 5 7 1 2

1 J 2 5 7 1 2

1 2 5 7 1 2

-'<t#5*A* 1 2 5 7 1 2

yaátAb. > 1 2 5 7 1 2

4 f t f c feM2 1 2 5 7 1 2

- Í-J^7,Í2 1 2 5 7 1 2

' • 43&*A*\. 1 2 5 7 1 2

" 1 2 5 T Í 2 1

1 2 5 7 1 2

Í,l£7,12^ 1 2 5 7 1 2

**ti*&A&~ 1 2 5 7 1 2

<&&0ititffr%T 4 5 1 0 7 3 3

^ 4 | ^ 6 4 ^ í % 4 7 6 2 1 5 7

¡&MM W** 5 0 1 3 5 8 1

5 1 . 3 9 2 . 9 3

5 2 6 5 0 O 5

> * 9 j f * 4 7 5 5 1 6 4 2 9

• J M S H ^ ' 5 7 6 7 8 5 3

5 8 , 9 3 5 . 6 5 ,

GO 1 9 2 7 7

. ^ i / Í 4 > e » ,

6 2 7 0 7 0 1

-63^64:13 6 5 2 2 1 2 5

* 6 6 . 4 7 é í 3 7 * - * 6 7 7 3 5 4 9

e¿¡9^t-6i 7 0 2 4 9 7 3

v,tl3»*9?r^-7 2 7 6 3 9 7

^• iE^í ía^^^^í*^ ' " 1 2 5 7 1 2

- ", 1«2jS7^tS'í

1 2 5 7 1 2

7 5 2 7 8 2 1

- íigBSÉfflí.f^í 7 7 7 9 2 4 5

85

General Hipotecaria

Cant idad: 75,427.20 Crédílo Máx ima: 4 0 %

1 !

T a s a d e I n t e r é s : © d e C r é d i t o :

1 2 . 8 0 %

4 0 %

i | • j i es te I P lazo se fa Tasa apl ica: Fi ja

P l a z o : 5 años

•

4

•

1

(1

11

I I

C

O 14

6

IB V '

1> B

.X)

21 7J

23 ¿4

25 ?r.

27

78 29

30

31

V

33 14

35 10

37

1»

30 40

41

42

43 44

45

4( i

47 48 4 »

50

51 5?

53

54

ss Sb 57

S8

se 60

,'.,47. 20

i - n n n / n

f l h i ' l i l l i r

w « í ¡ m

K ' U I I I M

«b 93593

S5JM142 0403031

63£2048

6780381

«tesas 6000750

50.747132 5 8 6 / 6 4 4

5759304

S6404tl8

S5393JB6 54 71374

53.14670 5200511

5005134

40085.27 4850S75

47 3 6 6 7

46.1TI8B

44lX»S7fi 4308565 4247201

4113835

.tono/os 38J9HS7 373 O 07 38,007*)

14 88323

3334470 3199109

30.62465

20 24? 8? 2734826

2b 434 79

'25,00628

71')«6S4

' 22,13943

2063078 «14842 1 7 t i 4 4 » l

S.C389

14*1»/JO

1303459 114bS0S

007886

8 2 / 5 / 4

« 6 5 5 » 5 0 B 0 3

3.36307

1890.46

Him 1

H71 v

WClV r l i

BH11S

<4*l"'1

004 50

vnsn 10G8.4

1028S7

103762

104088

105987

1D71B 10B¿b1

109415

1IK>87

1117 82 1Í><)S4 114159

115377

IBS 07 117851

VS10B 120J79

121363 122061

124272

120508 120037

128201

Vseeo 131) 43

132441

133853

135201 1387 74

138183

110856 141146

14265? 1441/3

1407 11

1/47265 140836 15D424

152028

153850 1552 84

1599 4S

1*>80» 160311

162071

403760 1854 «6

1,6/262

1,690.46

' W l

« i .

W i k

1

M S M

« i «•

713 «6

70338

69265

esue 67037

85980

84081

63731

625 Bb 61433

B02'*i 59087

078 f*. 586 SD

'154 72

54741 52018 51741

504 70

40166

4 /8 8b 46577

45251

430 TI

425 ' j / 4 nao

JOB 30

38408

30005

35588 1417S

32606

3ii'"7 29703

70137

26675 25138

23503 770 t i

204 25 6 8 2 0 17109

155 00

t » 0 3

12220

US 37

8827

7008 51S1

3587

B.03

1 • * # •

in»i4<i

VU 4H

* t A S 4»

111» 44

170840 170848

170840 1,70840

1,708 4»

170840

17DR44

170849

1.70840

170840 170841

170840

1/0840

170B49 1708 44

170849 I.70B41

1/0840 1/U8 4U

17084B

1/0840 17DB49

170840

170849 17084')

170849 1/084'»

170849 17084'»

170849 1/Üb44

170849

170840

170840 1/1184'»

1708 40

1708 4*-»

170849 14W4M

170B4S 170040

170848 17084'-)

170840

1700 4'1

VOS 49 170844

170849 1/0840

170B40

1708.40

M S . 17»

i ? » H I V

•n„in>. • * •

flHKblí

• « ' i s n i

6594142

64:92631

6392048 6200301

61858 O 60.80750

50 /47 (i? 5857644

57 003S4 56,406 HB

55 30460

5427674 53 Mb m 6200611

SO 85134

49.68527

48S067S

47^6137 4b 11188

44,a052Q

436056!> 42.422 S3

4113695

3909758

18014 6 /

3 7 3 8 0 7 Ki(X)/fyl 34.68323

i i 144 /o

3193188 K»«74hS

2924202

27 84620 26,434/0

7SUX17H 23,56654

7?t*»4.i

20,636/8 «148 47 1/04415

t i e s a s

K5B735

XSOMZfí

H46506

087886 8.27574

1165511

501803 J J F x K ) /

180046

0.00

4 / M

• 1*

1 / H

4> H

1 M

4714

4*14

4 / M

4714

4 / M

4714 4 / H

4714

4 / M

4714 4714

4714

4/14

4714 4 / H

4714 4714

4714 4 / M

4714 4 / M

4714 4 / M

4714 4 / M

4 7 » 4 / M

47 H

47 M 47 M

47 M 4714

47 M

4714

4 / M

4 7 » 47 M

4 7 » 47 M

4 7 » 4 / M 4>14

4714

47 * 47 M

4 7 »

4 / M

4714

4 7 » 4714

47 M

4 7 »

47.M

"411

I t

•4»

) •

• H I

SI»

SOO

S O SOO

500 SiK)

500 STK)

600

500

soo SIX)

500

500

500

000

500

sur 500 SIX)

500 srx>

500 SIX»

500

OCX)

500

5110

500

500 900

SOO

500

'XXI

500

500

too 500 ÍDB

500 a » ' O Í

500

000

SOO StXI

500 OOU sób son SB

500

j P t . 1

JSi « '

IJ.i i n

srsf tBi

. 7 ' i « 4

7 •SSOJ

22S5B3 2,/SSb.l

225563

7 25563

225503

7 ^ 5 í i 0 1

275563

2 .7SM1. I

2255B3

2 . 7 ' i b b i

2 250 63 2 7**1(1.1

725563

725061 225563

7250 Kj ?2S5b3

7 75011*

725563

?2S0'"1 225563

? 2 ' C 6 1

225563

7 7'íiOJ

225563 7255H i

225563

7255S1

225563

22^1111 225563

775501

225563 22Sb«1 228563

77S561

225563 7 , ' S S h l

2 2 5 5 6 1 7 ? 5 b ' i J

225563

7 7SS63 225563

7 7 5 5 6 !

2255. ti3 7 75561

225!) 63 7^>Shhl

225563 2255.63

. ¿ • • • • • • i

f / ' * » 1

11' 1.1

1

». /!»• 41

j i i n i ' '

22 05b X) 2401193

7700701) 29.323 «

11S/H87.

3303445

<t i (EX)08

3834571 •maAM

42.80687

4S 1T7 tX)

4738823 44 62180

5t87949

S4 U í i t y

5639075 '•81)41) Di

6000201 6.1 t i / ' y l

65/41327 b/ fSi í l lo 600245.1

/ 7 tX) T»

7443579 /• ÍW147

7894705 ÜUTOW ai.45831

&>TB<* 87,98957

U027b20

92,48001 *M/*ib4r)

98.90200

4 4 7 4 / 7 7

trv«»3b D 3 ' 0 8 1 8 D60M61

tK)7/074 1D525a /

I17/8IS0 11503713

117^92 /O 1654840

121804 0 1

«4)35966

POJtiT*» COSTOS?

txinTíiO'i

•33087 <S

13503701

86

Unidad de Actualización de los Esquemas Financieros;

Calculadora Hipotecaria - Vivienda de ínteres Social

Unidad a analizar: UDIS El Cálculo de los Gastos del Crédito es en Pesos

Valor de la UDI: 3.307334 al día 22/Oct/2003:

Cálculos en UDIS

Valor de la Vivienda

Enganche

Crédito Máximo

Plazo del Crédito

Monto del Crédito

Tasa de Interés

Pago Mensual Integral

Ingreso Bruto (Mínimo)

Pago Mensual Integral Pesos

Ingreso Bruto Pesos

46,507.13 23,253.57

50% 60

23,253.57

9.05%

605.63

2,422.52

$2,003.02

$8,012.08

$ 76,907.31

483.27

1.25

122.36

Gastos del Crédito en Pesos Comisión de Apertura

Estudio Soc. Económico

Buró de Crédito Indiv.

Escrituración 8%

3,241.76

12,305.17

* Los gastos de escrituración podrán variar en función a la ubicación de la vivienda e incluye gastos de registro,

impuestos y honorarios.

9.922% 0.250%

8%

87

Calculadora Hipotecaría - Vivienda de ínteres Social Unidad a analizar: Veces Salarios Mínimos Diarios El Cálculo de los Gastos del Crédito es en Pesos

Valor de la vsmd DF: 43.65 al día 22/Oct/2003:

1728

$ 75,427.20

31.27

4

Gastos del Crédito en Pesos

Comisión de Apertura

Avalúo

Estudio Soc.

Económico

Buró de Crédito Indiv.

Total

Escrituración 8% 12,305 17

9.922%

0.250%

8%

* Los gastos de escrituración podrán variar en función a la ubicación de la vivienda e incluye gastos de registro,

impuestos y honorarios,

88

Gráfica Comparativa de los Esquemas Financieros Analizados;

Comparativo del Comportamiento De dos Tipos de Financiamiento

Inmobiliario

),00O

0

-Crédito INVI -Crédito GH

-Pago Total Acum. INVI - Pago Total Acum. GH

CONCLUSIONES

De acuerdo con lo analizado, se ha llegado a determinar lo siguiente:

a) Evidentemente los estudios y la investigación de las zonas periféricas desde el punto de vista del mercado Financiero no existen en México.

b) Es posible incorporar a estas zonas a opciones de Mejoramiento en su calidad de vida buscando Esquemas de Financiamiento de Vivienda Popular que sean posibles alternativas a sus necesidades.

c) Dentro del marco de nuestro análisis no existe un Esquema 100% adecuado para el Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular en Lote Familiar en la Ciudad de México.

d) Algunos Esquemas de Financiamiento manejan cierta flexibilidad al simplificar los requisitos y las garantías, pero a cambio cobran entre intereses y gastos de operación el 153% anual, del monto contratado.

e) Los Esquemas de Financiamiento que cobran intereses razonables, exigen requisitos y garantías que rebasan la capacidad de cumplimiento de este sector social.

f) La gente económicamente activa al pertenecer al sector informal, no tiene posibilidad de acceder a un crédito de INFONAVIT o a uno tipo SOFOL, por lo que su única alternativa es un crédito otorgado por el INVI.

g) De acuerdo con la gráfica comparativa de los diversos Esquemas de Financiamiento se observa la diferencia en el ritmo de amortización de los mismos montos de crédito a un mismo plazo (5 años) y la cantidad resultante a pagar en cada uno de los Esquemas, y es aquí donde la diferencia es drástica.

h) El Esquema de pago con UDIS seria al correspondiente al de Salario Mínimos Vigentes Diarios, siempre y cuando no haya sobre-tasa, pues el UDI contempla el movimiento de la inflación y los salarios se rezagan constantemente por lo que la tasa que afectaría a este tipo de crédito, seria la diferencial entre la actualización de los Salarios Mínimos y el comportamiento en los precios (inflación). Por lo anterior se demuestra que el Esquema de Financiamiento INVI es más conveniente al de los UDIS que incluyen una sobre-tasa.

i) El Esquema Financiero del Programa de Mejoramiento de Vivienda en Lote Familiar operado por el INVI de la Ciudad de México, ofrece las mejores ventajas competitivas del mercado en este rubro como son;

• Garantías de crédito avaladas por sus lotes escriturados en propiedad. • Un esquema de recuperación del financiamiento a corto plazo. • Hasta ahora el programa establecido desde1998, ha obtenido un alto

porcentaje de recuperación crediticia.

90

• Lo anterior muestra el interés de la gente por superar su calidad de vida al mejorar su vivienda y lógicamente un interés en entender y participar en las Estructuras de Financiamiento.

• El programa también cumple con un compromiso social urgente en nuestro país.

• Propicia las cadenas productivas de los agentes de la construcción como albañiles, plomeros, herreros, comerciantes de materiales, etc.

• La gente entiende y valora el trabajo arquitectónico y la importancia de la asesora técnica calificada.

RECOMENDACIONES

Es necesario replantear y proponer modificaciones a los Esquemas de Financiamiento a la Vivienda existentes, tanto del sector publico como del privado. Mismos que no han tomado en cuenta en sus políticas a este sector vulnerable de la población, que dicho de paso forma un porcentaje muy elevado, tanto de la Ciudad de México, como del resto del país.

Con la comprobación elevada de nuestra Hipótesis, considero que es importante invitar y convencer a los Inversionistas como puede ser la banca privada, empresarios, etc. Para que participen en Esquemas de Financiamiento similares. Alternativas como esta ya existen en países como Chile con importante éxito.

En nuestras condiciones de crisis económica nacional estos proyectos fortalecerían la Industria de la Construcción, como consecuencia un sector económico primario. En este proceso es importante la participación urgente de la población del sector informal, que pueda adecuarse á Esquemas de este tipo, lo que activaría un capital que hoy esta pasivo, como dice Hernando de Soto. Este capital detonado puede reproducirse de manera impensable hacia la alza, si consideramos el éxito que han tenido otros Inversionistas, que han incorporado a este sector de la población en sus Esquemas Financieros, como es el caso de la telefonía en general incluyendo la celular. Otro ejemplo son las cadenas de mueblerías, que mediante el financiamiento a este sector de la población obtienen importantes ganancias.

Podrían crearse Esquemas de autofinanciamiento con montos de Inversión semejantes a los del INVI, en los que con la aportación de un enganche y la firma de un pagare en garantía, eliminen requisitos tan complejos para esta población.

Para futuras líneas de Investigación la búsqueda y adecuación de Esquemas de Financiamiento al Mejoramiento de la Vivienda Popular, que creen interés a los diversos Inversionistas, será un primer factor, mismos a los que habrá que presentar diferentes alternativas, trabajo que será necesariamente tema de una nueva tesis.

91

BIBLIOGRAFÍA

ABRAMS CHARLES. La lucha por el techo. Ed. Infinito. Argentina. 1987.

BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO. Guía operativa para vivienda, Política de desarrollo urbano y vivienda. (Op - 751). Departamento de Desarrollo Sostenible. División de Programas Sociales. Washington D.C. Septiembre 1999.

BBVA .BANCOMER. Informe Inmobiliario. México Abril 2003.

BID AMÉRICA. Un Capital dormido. Revista del BID. Agosto 2003.

BAZANT JEAN Periferias Urbanas. Expansión Urbana incontrolada de bajos ingresos y su impacto en el medio ambiente. Ed. Trillas Primera Ed. México 2001.

BROCKA BRUCE ET AL. Gestión de Calidad. Cómo aplicar las mejores soluciones de los expertos. Ed. Javier Vergara. Buenos Aires 1994.

CANCLINI GARCIA NESTOR. Cultura y comunicación en la ciudad de México (primera parte). Modernidad y Multiculturalidad: La Ciudad de México a fin de siglo. Ed. Grijalvo México 1998.

CHIAVENATO IDALBERTO. Introducción a la teoría general de la administración. Ed. MC.

GRAW-HILL Interamericana. 4ta. ed. Colombia 1995.

DE SOTO HERNANDO. El Misterio del Capital. Ed. Diana. Primera ed. México 2000.

HIPOTECARIA THE ASSOCIATES. Esquema de financiamiento, Tríptico. México 2003. JOHN D. FINNERTY. Financiamiento de Proyectos. Ed. Printice-Hall Hispanoamericana. Ed. en Español. 2003.

LEVY ALBERTO. Marketing Avanzado. Ed. Granica S.A. y Vergara. Argentina 1994.

MÉXICO. GOBIERNO DEL D.F. Ley de propiedad en condominio del D.F. México 2002.

INSTITUTO DE VIVIENDA DEL D.F. Programa de Mejoramiento y ampliación a la vivienda. Vivienda Nueva en lote Familiar. México 2002.

MESSMACHER MIGUEL. México: Megalopolis. Ed. SEP. México 1990.

ORGANIZACIÓN DE LAS NACIONES UNIDAS. Declaración Universal de los Derechos Humanos. Ed. Varias. México 2003.

OSEAS MARTINEZ TEODORO. Manual de Investigación Urbana. Ed. Trillas. México 1992.

PORRUA Ed. Reglamento de construcciones para el Distrito Federal. Leyes y Códigos de México. México 2000.

RIGGS BEDWORTH RANDHAWA. Ingeniería Económica. Ed. Alfa Omega. Cuarta Ed. 2002.

92

ROJAS EDUARDO. El largo camino hacia la reforma del sector vivienda. Lecciones de la experiencia Chilena. Banco Interamerícano de Desarrollo. Departamento de desarrollo Sostenible. Washington D.C. 2002.

RUBIO RAGAZZONI V. ET AL. Guía práctica de Auditoria Administrativa. Ed. PAC.S.A. México 1998.

SCHTEINTGHART MARTHA Espacio y vivienda en ia ciudad de México. Ed. El Colegio de México. Primera Ed. 1991.

SCOTT BESLEY EUGINE F. BRIGHAM. Fundamentos de Administración Financiera. Ed. Mc.Graw Hill. Doceava Ed. 2002.

VÉLEZ PLIEGO FRANCISCO. Crecimiento económico y sustentabilidad. Ed. Agenda Urbana. México. 2003.

VILLEGAS D. RAÚL Y PRADILLA COBOS EMILIO. ¿A dónde va el mundo? El futuro de las grandes metrópolis latinoamericanas. Ed. Fundación Cultural Tercer Milenio. México 2003.

WARD PETER M. México una megaciudad, Ed. CONACULTA-Alianza. México 1990.

Documentos de páginas de Internet:

AUTOFINANCIAMIENTO S.A. de C.V. www.grupoautofin.com

análisis mercado inmobiliario méxico construcción estudio, BBVA Bancomer. Informe Inmobiliario, Abril 2003. www, bancomer.com. mx

... Fovi y las SOFOLES. Julio. 1999. Periódico. Economista...

www. cazacasas. com. mx/mercado. html

Crédito Hipotecario

...» Las Sofoles hipotecarias. » Crédito Infonavit. mx.invertia.com/portadas/creditohipotecario.asp Crédito hipotecario México préstamo sofol

.. 1. FOVI otorga sus créditos hipotecarios a través de los Bancos y Sofoles. 2. El valor de las viviendas que se pueden, www. cazacasas. com. mx/fovi. asp

¿CÓMO OPERAMOS? ACTORES QUE PARTICIPAN EN LOS PROGRAMAS. Créditos pequeños y de fácil revolvencia. Mejoramiento de vivienda 660 v.s.m.d. www.camsam.org/mejorvivienda/como. html

::CONAFOVI:: Mejoramiento de Vivienda. La vivienda debe de satisfacer las condiciones mínimas de habitabilidad para el desarrollo de... www.conafovi.gob.mx/somos/mejoramiento.htm

93

CONVOCATORIA de subasta de derechos sobre créditos para financiar viviendas....

Financieras de Objeto Limitado-Ramo Hipotecario o Inmobiliario (SOFOLES) con registro en FOVI, a participaren la... www.cpware.com/dof/convoca9feb99.htm

FINANCIERA SU CASITA. www.sucasita.com.mx

FINANCIERA HIPOTECARIA S.A. DE C.V.

www.generalhipotecaria.com.mx

Fondo de la Vivienda - Para los trabajadores del estado

Institución encargada de administrar los créditos de dependencias y entidades afiliadas al ISSSTE para el otorgamiento de créditos hipotecarios. www.issste.gob.mx/Fovissste Entidades - INEGI

Proporciona datos por entidad federativa a través de la selección de un Estado. Geografía, indicadores económicos y turismo de cada zona. www.inegi.gob.mx/entidades/espanol/fentidades.html

I N F O N A V I T

... Fácil acceso al crédito: contacte a los bancos y SOFOLES participantes...

www.infonavit.gob.mx/inicio.html

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

Portal de la institución ofrece secciones para obtener y revisar crédito de vivienda. Datos generales y noticias. www.infonavit.gob.mx LEY DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL

... Ley -La Ley de Vivienda del Distrito Federal; Mejoramiento de Vivienda-La actividad orientada a detener o resolver... www.asambleadf.gob.mx/princip/informac/legisla/leyes/L150/l150p.ht

MVS Noticias

... las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, las sofoles, quienes se han convertido en intermediarios financieros y... www.mvsnoticias.com/nota_a1 .php?idnota=287422&idsec=3

MVS Noticias

... >. Las Sofoles, una opción para la industria de viviendas... www.plazaclick.com/nota a1 .php?idnota=200842&idsec=2

94

SEDESOL - Fonhapo

Mejoramiento de vivienda. 4.13.2 Vivienda Progresiva y Vivienda Terminada... www.fonhapo.gob.mx/pagina/reglasdeoperacion4.htm

Material Electrónico en C.D.

Colegio de arquitectos de la ciudad de México A.C. Marco Normativo del Director responsable de Obra. México. Febrero 2002.

95