LLEY DE CARRERA ADMINISTRATI-

VA. (V. en este Apéndice la voz ESTATUTODEL FUNCIONARIO PÚBLICO EN CHILE.)

LEY DEL SERVICIO CIVIL. (V. eneste Apéndice la voz ESTATUTO DEL FUNCIO-NARIO PÚBLICO EN CHILE.)

LEY PENAL TRIBUTARIA. (V. en es-te Apéndice la voz REFORMA TRIBUTARIA1974.)

LIBRE CONVICCIÓN.» (Apéndice I,pág 394.) La ley 20.510, publicada eJ 28-5-73, derogó las leyes 18.670 y 19.053 (aun-que en verdad esta última había ya deroga-do a la anterior), en consecuenica de lo cualdesapareció la Cámara Federal en lo Penalde la Nación, que podía valorar las prue-bas de los procesos penales de conformidadcon las reglas de la sana crítica (art. 60 dela ley 19.053). Por lo tanto, dentro de lasnormas procesales penales para la justiciafederal y para la de la Capital de la Re-pública y Territorio Nacional de la Tierradel Fuego e Islas del Atlántico Sud, se con-tinúa con el sistema de las pruebas legalespara su valoración.

LICENCIA ESPECIAL DEPORTIVA.**Con fecha 29 de noviembre de 1973 fue san-conada la ley 20.596, cuya finalidad apare-ce consignada en su art. I9 a efectos en quetodo deportista aficionado que como con-secuencia de su actividad sea designadopara intervenir en campeonatos regionalesselectivos, dispuestos por los organismoscompetentes en su deporte en los campeo-natos argentinos, para integrar delegacio-

* Por el Dr. ALFREDO NOCETTI FASOLINO.** Por el Dr. MANUEL OSSORIO Y FLOHIT.

nes que figuren regular y habitualmenteen el calendario de las organizaciones inter-nacionales, podrá disponer de una licenciaespecial deportiva en sus obligaciones la-borales tanto en el sector público como enel privado para su preparación y/o parti-cipación en las mismas.

Por otro artículo se hace extensiva lalicencia deportiva a quienes en su carácterdeMirigentes y/o representantes deban in-tegrar necesariamente las delegaciones queparticipen en las competencias precitadas;así como a los que en carácter de jueces,arbitros o jurados sean designados por lasfederaciones u organismos nacionales o in-ternacionales para intervenir en los cam-peonatos; a quienes deban participar nece-sariamente en congresos, asambleas, reu-niones, cursos u otras manifestaciones vin-culadas con el deporte; y finalmente a losdirectores técnicos, entrenadores y todosaquellos que necesariamente deban cumplirfunciones referidas a la atención psico-física del deportista.

Determínanse a continuación los datosque debe contener la solicitud de licecenciaespecial deportiva, entre los cuales convienedestacar la presentación del certificado dellugar donde se trabaja, antigüedad, fun-ción que se desempeña, horario que cumple,sueldo que percibe y aportes previsionalesque efectúa.

Es interesante destacar que la licencia delos deportistas podrá llegar a 60 días cadaaño; y la de los demás favorecidos con ellahasta 30 días.

Sin entrar a discutir la importancia quepueda tener el deporte en el ámbito nacio-nal y en el internacional, son muchos losque piensan que hay otras actividades, con-cretamente las de tipo intelectual, que afec-tan mucho más que las puramente físicas

al prestigio de la Nación, pues si bien si-gue rigiendo el principio de la mens sanain eorpore sano, no se advierte claramentela incompatibilidad para que cada indivi-duo se cultive físicamente sin perjudicarsus actividades de otra índole, porque talplanteamiento llevaría a la necesidad dedeterminar qué es más importante parael progreso de una Nación: si supeditar eltrabajo y la productividad al deporte o, porlo contrarío, dar mayor importancia al tra-bajo y a ¡a productividad que al deporte.

No" puede ocultarse que la ley ha tenidoel cuidado de no hacer recaer en el em-presario, cuando se trata de empleados deempresas privadas, el pago del sueldo dellicenciado y los aportes provisionales, loscuales serán entregados al empleador porel órgano de aplicación y con recursos pro-venientes del Fondo Nacional del Deporte.Dé ese modo el único perjuicio para el em-pleador puede consistir en verse privadodel trabajo de un empleado que tal vez seadifícilmente sustituible. Es asimismo de se-ñalar que no es potestativo en el empleadorotorgar o denegar la licencia, pues la leyle impone la obligación de concederla. Elproblema adquiere caracteres de mayor im-portancia, a los efectos que quedan señala-dos, cuando se advierte que la licencia es-pecial deportiva no es imputable a ningunaotra clase de licencia, ni a vacaciones, nipodrá incidir en la foja de servicios de losinteresado» para modificar desfavorable-mente sus calificaciones, concepto y carre-ra dentro del escalafón. (V. FOMENTO YDESARROLLO DEL DEPORTE.)

LOCACIONES URBANAS.* ANTECE-DENTES Y CONSIDERACIONES GENERALES.—Los distintos aspectos, así como los proble-mas derivados del llamado "contrato delocación" estuvieron contemplados hasta elaño 1943 por las disposiciones pertinentesdel Código Civil. A partir de esa fecha, ypor obra de un conjunto de factores (situa-ción económica imperante en el país, dis-minución de las unidades habitacionalesdestinadas a ser locadas y orientación so-ciopolítica de las autoridades que habíanasumido el gobierno), se llegó a la adop-ción de un criterio que reconocía la nece-sidad de proteger, en forma especial, la si-tuación de los inquilinos, por considerarc¡ue los mismos integraban un sector de lapoblación que poseía, indudablemente, me-nores recursos.

La primera ley de emergencia locativa,dictada en .1943, protegía, en forma casiindiscriminada, a los locadores y a los sub~

* Por la Dra. MARÍA E. ITZIGSOHN DE FISCH-1UN.

locadores. Pero la reacción de los locadores,que se manifestó mediante una retracciónde ofertas, obligó a la reflexión. A partirde entonces, y comenzando con la sanciónde la ley 16.739, se inició un período de dis-tensión legislativa en la materia, que per-mitió considerar también, aunque siempreen medida secundaria, los intereses de loslocadores. Las autoridades encargadas dela aplicación de la ley habían llegado al con-vencimiento de que, o se adoptaba una acti-tud más flexible, que incluyese un ciertorespeto por los intereses de los propieta-rios, o los capitales que habían especuladodurante muchos años, quietamente, con laconstrucción de unidades de vivienda des-tinadas a ser locadas, terminarían en unaretracción total.

Los decretos-leyes 17.368, 17.607 y 18.880se hicieron eco de esta posición, especial-mente el últjmo, que llegó a ser considera-do por muchos juristas como de neto carác-ter "desalojista".

Las leyes y decretos-leyes que se ocupa-ron, sucesivamente, de los distintos proble-mas planteados representaron, cada uno ensu momento, la pugna entre sectores de in-tereses marcadamente contradictorios. Loslocadores han repudiado siempre, y abierta-mente, las prórrogas de plazo y la inmovili-dad de montos, por considerarlos inconsti-tucionales y atentatorios de los alcancesotorgados al derecho de propiedad desde loscomienzos de nuestra organización nacio-nal. Si su actitud puede ser refutada desdeun punto de vista social, es imposible igno-rar la incidencia práctica de su posición,que ha despojado literalmente a nuestropaís, especialmente a los distritos capitali-nos, de unidades aptas para la locación.

Pero si esta es una posición que no puedeser ignorada por el alcance dé sus conse-cuencias pragmáticas, tampoco puede igno-rarse su contrapartida, vale decir, la situa-ción económica, también real, de quienesno están en condiciones de adquirir vivien-da y tampoco de abonar los alquileres ele-vados, y muchas veces arbitrarios, que pue-den resultar del libre juego de la ofertay la demanda. La gran mayoría de los le-gisladores que participaron en la votaciónde la ley que nos ocupa consideraron quetodavía es necesario controlar distintos as-pectos de la problemática de la locación,vale decir que se pronunciaron por la pro-longación de la legislación de emergenciasobre la materia, con un respeto mayor,eso sí, por los derechos de los locadores.

Es necesario, y creo que nadie lo discute,incorporar al Código Civil normas establesque contemplen con criterio actualizado elproblema, o los problemas, derivados de laslocaciones, poniendo fin, así, a la situación

de "emergencia legal" que se vive desde ha-ce más de 30 años. Este habría sido el pro-pósito final de quienes sancionaron la ley20.625 pensando que, al caducar en un añoy medio la vigencia de la misma, correspon-dería dictar normas definitivas destinadasa integrar el capítulo sobre locación delCódigo Civil Argentino.

El decreto-ley 17.711, modificatorio deese cuerpo legal, no introdujo cambios enel capítulo pertinente. Quienes trabajaronen la elaboración del decreto mencionadoconsideraron, posiblemente, que el proble-ma estaba virtualmente solucionado por lassucesivas leyes de emergencia. Pero no pen-saron que ningún aspecto de la vida eco-nómica o social de un país puede estar le-gislado "permanentemente" por leyes de"emergencia", ya que dicho término impli-ca, también, transitoriedad. Por otra parte,es indudable que las disposiciones de esaley de fondo, que cuentan con más de 100años de antigüedad, han perdido su carác-ter funcional.

Quizás el artículo 1071, modificado porel decreto-ley 17.711, sea el único que, alocuparse del "abuso del derecho", guardealguna relación con el problema que nosocupa. Su segundo párrafo, ampliamentecomprensivo, así lo hace suponer cuandodice: "La ley no ampara el ejercicio abu-sivo de los derechos. Se considera tal al quecontraríe los fines que aquélla tuvo en miraal reconocerlos, o al que exceda los límitesimpuestos por la buena fe, la moral y lasbuenas costumbres".

ANÁLISIS DE LA LKY 20.625. — La ley20.625 que nos ocupa, entró en vignecia elI9 de enero de 1974. Su texto no es original,ya que 28 de sus. 51 artículos fueron toma-dos, aunque con ligeras modificaciones, dela ley 18.880: 15 reproducen otros tantosde la ley 16.739, mientras que algunos de losrestantes se inspiraron en artículos de laley 15.778, o en leyes extranjeras de carac-terísticas similares, especialmente en lasnuevas leyes locativas sancionadas en Es-paña y en la República Oriental del Uru-guay.

Responde, en esencia, a un criterio detransición, cuyo fin último es lograr unareforma definitiva que debería incorporar-se en forma permanente al capítulo per-tinente del Código Civil. Esta es la únicaforma de poner fin al régimen de 'disposi-ciones y normas paralelas o contradictoriasque a partir del año 1943 complican todolo atinente a este contrato específico.

ÁMBITO DE LA LEY Y EXCLUSIONES. — ElCapítulo 1, integrado por 6 artículos, se ocu-pa del "Ámbito de la Ley y Exclusiones".El artículo I9, con el que se inicia, disponeque "se rigen por las normas de la presente

ley, y en cuanto no se opongan a las mis-mas por las del Código Civil, todas las lo-caciones y sublocaciones de inmuebles, conmuebles o sin ellos, celebradas con anterio-ridad a la fecha de su vigencia".

A este articule ge le objeta la no inclu-sión de un térwilno limitativo o ampliato-rio, ya que, aunque todos saben que la leyáólo puede aplicarse en el ámbito de laslocaciones urbanas, con exclusión de lasrurales, el legiskdor debió haberlo hechoconstar expresamente.

Gagliardo (Revista El Derecho de 19 defebrero 1974) sostiene: "que la ley 20.625se adjudica un ámbito irreal, porque regu-lará una serie de aspectos de contratos ce-lebrados con posterioridad". El art. Z* pro-rroga hasta el 30 de junio de 1975 el plazode vigencia de los contratos de locacióncomprendidos en la presente ley, que hu-bieren vencido o vencieren antes de esafecha.

El art. 3?, al igual de lo sucedido conotros similares de leyes anteriores, toca unode los puntos neurálgicos de esta disposi-ción legal. Los problemas que surgen a raízde la existencia de-locaciones excluidas yde locaciones incluidas, es decir, de aque-llas cuyo "plazo y precio" son protegidospor las disposiciones legales vigentes, y delas otras, que quedan fuera de la protec-ción transitoria, dieron lugar a numerososjuicios que, si en algunos casos- fueron fá-ciles de solucionar, en otros se prestarona interpretaciones, muchas veces arbitra-rias.

El artículo mencionado se inspira, conalgunas modificaciones, el homónimo dela ley 18.880. La más importante de esasmodificaciones está representada por la fal-ta de mención de las locaciones mixtas, quela ley 20.625 considera tácitamente dentrodel rubro de las "locaciones incluidas".

El texto en estudio contiene las exclusio-nes que a continuación se estudian.

Locación de espacios con fines publicita-rios. — Esta exclusión era la que figurabaen primer término del art. 39 de la ley 16.739y estaba bien justificada, porque las legis-laciones de excepción a las normas con-signadas en ¡os Códigos —el Civil en estecaso— sólo son admisibles cuando resuel-ven graves situaciones sociales, como es laescasez de viviendas e incluso de localescomerciales; pero la locación de espaciosdestinados a fines publicitarios no cubreninguna necesidad social, aun cuando pue-da interesar a quienes se valen de la pu-blicidad. Sin embargo, pese a la falta detrascendencia social del arrendamiento deesos espacios, su no exclusión del beneficiode la prórroga fue declarada por el art. 3'de la llamada ley 18.880 mediante la su-

presión del primer inciso de igual artículode la ley anterior, con lo cual ese tipo delocaciones quedó incluido en el precitadobeneficio.

Con mejor criterio la ley 20.625 resta-blece, también en el inc. a) de su art. 3',y con iguales palabras, la norma que figu-raba en la ley 16.739, volviendo así a que-dar excluida la locación de espacios publi-citarios.

Locación de espacios o lugares destina-dos a la guarda de animales u otros objetosy estacionamiento de vehículos, — Pese aque el texto de la ley es claro y explícito,en el sentido de que los ámbitos que enu-mera quedan excluidos del alcance de la ley,la discusión parlamentaria, centrada en es-te inciso, llegó, unánimemente, a la con-clusión de que, tanto los garagistas comolos locatarios estables de espacios determi-nados dentro del garage, estaban ampara-dos por la ley 20.625. Y que la redaccióndel inciso al establecer la exclusión se re-fería solamente a los estacionamientos "porhora".

Ocupación de habitaciones o espacios eninmuebles afectados al negocio de hospeda-je, hoteleria, pensiones y establecimientosanálogos. — Esta exclusión está referida aunidades debidamente habilitadas para talfin por la autoridad competente y de acuer-do con las disposiciones del artículo 4?. Seconsidera que un inmueble está dedicadoa hospedaje u hoteleria cuando, además delas habitaciones, se proporcionan al usua-rio una. serie de servicios o comodidadespermanentes, tales como luz, gas, teléfono,mobiliario, ropa de cama, atención de mu-cama y portería.

Para establecer límites claros y precisosentre hoteles, y seudo hoteles, que encubren. establecimientos dedicados a la locación pre-caria de habitaciones, muchas Municipali-dades de ciudades de Provincias, y tambiénla de la Capital Federal, han establecido, apartir de los primeros meses de 1974, unaserie de requisitos cuyo cumplimiento nopuede dejar ninguna duda sobre el verda-dero destino del inmueble. Como la disposi-ción de este inciso se complementa con la delart. 41?, la delimitación que acabamos demencionar resulta sumamente importante,ya que permitirá que las personas que sededican realmente al comercio hotelero nose vean perturbadas en el ejercicio de untrabajo lícito y útil. Al ocuparnos del art. 49

ahondaremos más en el tema.Nuevas locaciones que se celebren con

posterioridad al 31 de diciembre de 1973.—Esta disposición representa una mera re-petición de la parte final del art. I9, y me-diante la misma se ha querido expresar quela norma no cubre a los contratos que son

simple continuación de otros anteriores;así como tampoco a los que se celebren enel futuro.

Las diferencias que .pueden producirseentre las locaciones sometidas a los distin-tos regímenes son injustas, y muy injustatambién la situación de los que deben pac-tar nuevos contratos de locación duranteel plazo de vigencia de esta nueva ley.

Locación de inmuebles por temporadas,turismo o vacaciones, siempre que tal des-tino resulte de contrato escrito. — Esta ex-clusión es muy similar a la impuesta porel inciso d) del art. 3? de la ley 18.880.Su sanción fue muy discutida en el ámbitoparlamentario porque se consideró que podía "llevar a asignar el carácter de «tem-poraria» a toda locación de unidades habi-tacionales ubicadas en zonas turísticas".

Arriendos realizados, o que se realicenpor ausencia temporaria del propietario delinmueble o locador, siempre que la mismaresponda a justificado motivo, conste en elrespectivo contrato, o se pruebe fehaciente-mente. — Este inciso, al igual que el ante-rior, contempla los contratos que se cele-bran, no sólo por un plazo preciso y de-terminado, sino también en circunstaciasespeciales y en cumplimiento de un objetivotambién determinado.

Todas estas posibilidades han sido con-templadas por el art. 1508 de la legislacióncivil de fondo que, al ocuparse del tema,dice: "Cuando el arrendamiento tenga unobjeto expresado, se juzgará hecho por eltiempo necesario para llenar el objeto delcontrato". Y los supuestos previstos porambos incisos caben, perfectamente, dentrodel alcance de esa disposición legal, que noreconoce la posibilidad de que el locatariocontinúe en el goce del bien locado por untiempo necesario para llenar el objeto delcumplimiento del fin estipudao en el con-trato.

Estas locaciones de "finalidad determi-nada", entre las que podemos incluir aque-llas que resultan tan útiles, o necesarias,para los empleados trasladados por perío-dos temporarios, para los estudiantes quedeben seguir un curso de perfeccionamien-to fuera de su ámbito habitual, para losenfermos que deben someterse a tratamien-tos específicos en lugares distantes de sudomicilio, etc., cumplen una utilidad fun-cional indiscutible, pero suelen prestarse aabusos derivados algunas veces de la malafe del locatario y otras de los términos con-fusos o poco claros del contrato.

Ocupación resultante de; cláusulas acce-sorias de otros contratos, de relaciones la-borales, o como consecuencia de una explo-tación minera o agrícola-ganadera. — Laexclusión de estas locaciones de los benefi-

cios de la ley que estudiamos, se basa enlos motivos que fueron contemplados al re-dactar los incisos d) y e) de este mismoartículo, es decir, necesidad precisa, tem-poraria y determinada de la ocupación delbien locado, que se extingue al extinguirsela situación prevista.

Locaciones, cualquiera fuere su destino,cuyo locatario, o éste con su grupo convi-viente, tuviere capacidad económica paraadquirir o arrendar otro inmueble adecuadoa sus necesidades. — El alcance de este in-ciso ha sido motivo de discusión, no sólo enel ámbito jurisprudencial sino, también enel doctrinario. En primer término, se tratóde dar una acepción exacta al término pu-diencia, cosa que en verdad no se logró yaque los criterios fueron muchos y dispares.Para algunos equivale a capacidad econó-mica, para otros a solvencia patrimonial,para otros a disponibilidad monetaria y asísucesivamente. Lo que la disposición enestudio ha querido expresar es que, cuandoalgún locatario utilizando fondos propios,de su cónyuge, de algunos o de todos losintegrantes del grupo considerado comoconviviente a los distintos efectos de estaley, puede comprar o alquilar otro inmue-ble que, sin ser idéntico o equivalente, sa-tisfaga sus necesidades de alojamiento paravivienda o para el ejercicio de una activi-dad lucrativa, queda\excluido de la protec-ción de la ley especial vigente. Se ha deba-tido también si la pudiencia es motivo deexclusión o causal de desalojo. La mayoría,ateniéndose a ios términos de la ley, ha con-siderado que, al igual que en la llamada ley18.880, la pudiencia es una causa de exclu-sión que puede transformarse en causal dedesalojo cuando el locatario incurre enfalsedad demostrable.

HOSPEDAJE. — El art. 49 complementa yaclara el inciso c) del art. 29 en todo lo quehace a los alcances y limitaciones del hos-pedaje, así como a las consecuencias queapareja la extinción de ese contrato espe-cífico. La disposición legal mencionada seinspira en el artículo equivalente de la ley16.739 y dice: "Se entiende por hospedaje,a los fines expresados en el inciso c) delartículo 29, la explotación de un inmueble,o parte de él, destinado a dar ocupacióntemporaria, de una o más habitaciones, cono sin baño privada, y con o sin cocina, cons-tituya o no una unidad funcional de vivien-da, siempre que dicha actividad reúna lassiguientes características o requisitos:

"a) Estar debidamente habilitada, o te-ner el correspondiente permiso de la res-pectiva autoridad administrativa;

"b) Dar a los ocupantes o huéspedes,además del uso y goce de la, o las habita-ciones predeterminadas, entre otros, el de

los servicios de luz, teléfono, mucama, aguacorriente, moblaje, ropa de cama, porteríay limpieza;

"Estos servicios deberán tener perma-nencia y ser suministrados a los pasajerosy huéspedes en forma continua e ininte-rrumpida, salvo que el edificio no contaracon servicio telefónico.

"La cesación de los mencionados servi-cios, salvo caso de fuerza mayor, hará per-der a la ocupación la característica de hos-pedaje, cualquiera fuera la denominaciónque se le dé, y los ocupantes quedarán aco-gidos a las disposiciones de esta ley.

Se presume que el ocupante que entró enel edificio cuando éste reunía las caracte-rísticas señaladas anteriormente, lo hizo encalidad de huésped de una explotación hote-lera ; en cambio, si el edificio, al tiempo dela ocupación originaria no reunía tales ca-racterísticas, se presume que el ocupanteentró en calidad de inquilino. En amboscasos, salvo prueba en contrario.

"La Municipalidad de la Ciudad de Bue-nís Aires deberá verificar el cumplimientode los requisitos establecidos en el presenteartículo, a los efectos de comprobar, si co-rrespondiere, las habilitaciones concedidasa hoteles, pensiones, residenciales, etc., enel término perentorio de sesenta días, apartir de la sanción de la presente ley.Por este término, y hasta tanto se pronun-cie, en cada caso, la autoridad competente,quedan suspendidos los desalojos de estosestablecimientos, siempre que continuarancumpliendo las obligaciones a su cargo".

Como surge claramente de la letra delartículo que acabamos de reproducir, en elmomento en que por razones culposas o defuerza mayor se suspende la prestación delos servicios que caracterizan la hotelería,la relación entre el huésped y el ocupantedel inmueble pasa a ser locativa, con todaslas consecuencias jurídicas implícitas en esarelación. Puede nacer así, un contrato delocación que cualquiera sea su fecha, deorigen, indudablemente posterior al 31 dediciembre de 1973, queda cubierto tambiénpor las disposiciones propias de la ley20.625.

INHABITABILÍDAD. — Esta disposicióncontenida en el art. 5?, se inspiró en el si-milar de la ley 16.739. "Las locaciones—dice— de viviendas urbanas o suburba-nas de emergencia que no posean las condi-ciones mínimas de sanidad y habitabilidadse considerarán violatorias del fin social deia propiedad. En estos casos, el importe delos alquileres podrá ser consignado judicial,mente, previa comprobación que los jueces,o las autoridades de aplicación hicieren delhecho, quedando afectado al pago de lasmejoras esenciales que cumplimenten di-

chas exigencias mínimas, las que seráncertificadas por la autoridad comunal dellugar en cuanto a sus necesidades y esti-mación de precios para -satisfacerlas. Elpropietario será intimado judicialmente aefectuar los arreglos y reparaciones seña-ladas y vencido e) plazo, si no los hubiereefectuado, podrá contratarlos el locatario.

"En ambos casos, el juez librará che-que a favor del contratista de las obras,una vez finalizadas, previa certificación dela autoridad señalada precedentemente".

La norma reproducida puede ser aplica-da, únicamente, a los casos de viviendas de"emergencia", y el derecho que compete allocatario es el común de requerir los arre-glos necesarios llegando, en algunos casos,a retener el importe de los alquileres paraproceder a las reparaciones con ese monto.

PROHIBICIÓN DE PACTAR EL PRECIO DE LALOCACIÓN EN MONEDA EXTRANJERA. — Lo*anteceedntes del art. 6?, se encuentran enlas leyes de locación uruguaya y española.La disposición legal argentina expresa: "Elalquiler pactado en todo contrato de loca-ción de inmuebles deberá ser convenido enmoneda oficial de circulación forzosa en laRepública al momento de celebrarse el mis-mo. Las cláusulas en las que se convengael pago en moneda extranjera, oro, o suequivalente en moneda argentina, seránnulas, sin perjuicio de la validez de las de-más disposiciones contractuales, y el precioquedará sujeto a determinación judicial".

Del texto del articulo no surge si, la pro-hibición de pactar el monto del alquiler enmoneda extranjera rige sólo para las lo-caciones urbanas o si puede extenderse alas rurales, pero dado el contexto generalen que está inserta la disposición que co-mentamos, cabe suponer que se refiere úni-camente a las primeras. Ival Rocca consi-dera que, en cambio, pueden pactarse mó-dulos de reajuste con referencia a monedaextranjera, siempre que los mismos no vio-len la moral, el orden público y las buenascostumbres y no lleven, en forma indirecta,a la violación del artículo. Mosset Iturras-pe sostiene, ¡por el contrario, que los mó-dulos de reajuste referidos a moneda ex-tranjera carecen totalmente de \»lidez.

Cuando el precio locativo de la unidadprincipal o accesoria ha sido >actado enmoneda extranjera, carece de validez legal,sin que esta invalidez afecte a las demáscláusulas del contrato. La situación esequivalente a la que podría derivar de lafalta de fijación de precio y correspondesubsanarla mediante la determinación judi-cial del mismo.

El Capítulo II de la ley 20.625, integradopor los artículos que van deL-7 al 9, se ocupadel régimen de precios y se inspira en las

disposiciones pertinentes de las leyes 15.775v 16.739. También en el art. 12 del decre-to-ley 18,880. Según el art. 7': "A partirdel I9 de enero de 1974 el valor locativomensual será el importe resultante de apli-car sobre los alquileres y vigentes al 31 dediciembre de 1973 la variación que resultedel índice salarial del peón industrial de laCapital Federal en los últimos seis meses.En los casos de locaciones con plazo con-tractual pendiente al vencimiento de éste,también se aplicará el mismo sistema dereajuste. Los alquileres resultantes seránreajustados semestralmente siguiendo elmismo procedimiento. En todos los supues-tos, se tomarán los índices que publica elInstituto Nacional de Estadística y Censos".

La norma que acabamos de reproducirtiene una redacción tan poco clara quepuede inducir a error o crear confusión enlo que hace a los plazos de reajuste. Ade-más, el legislador no ha considerado unaspecto muy importante de la realidad, y esque el Instituto Nacional de Éstadítica yCensos entra en conocimiento de las cifrasexactas de oscilación de salarios muchodespués que los mismos han comenzado atener una vigencia real. La parte final dela norma crea un nuevo obstáculo a su pro-pia aplicación, al decir que los índices dereferencia "son los que publica el Insti-tuto". Lo que equivale a decir que si lo»índices no se publican, no podrían hacersetampoco los reajustes.

Cabe agregar que la Secretaría de Vi-vienda y Urbanismo, que depende del Mi-nisterio de Bienestar Social informó el 22de abril de 1974, que los alquileres vigenteshasta el 31 de diciembre de 1973 puedenincrementarse en un porcentaje del 1 %,con retroactividad al I9 de enero último.Ésta resolución se basa en lo dispuesto porel art. 79 de la nueva ley de locaciones ur-banas y en el índice salarial para el peónindustrial de la Capital Federal, tomadopor la ley como módulo de reajuste. A suvez el art. 89 dice: "Cuando el alquiler,'determinado de acuerdo con el artículo an-terior no cubriese los gastos ordinarios deexplotación y mantenimiento, impuestos,tasas y demás contribuciones, el locador po-drá reajustarlo en forma anual, a efectosde que siempre obtenga una renta netaigual a: a) para las locaciones con destinoa vivienda y actividades civiles no lucra-tivas, el 6 % anual; b) para las locacionesdestinadas a otras actividades civiles yprofesionales, el 10% anual; c) para laslocaciones con destino comercial e indus-trial, el 12% anual; d) a las locacionesmixtas se aplicará el porcentaje de rentaque corresponda a la actividad de mayorcoeficiente que se practique en la cosa lo-

cada, de acuerdo con lo dispuesto en los in-cisos precedentes. La renta se calculará so-bre las valuaciones fiscales correspondien-tes al año anterior al que se practica elreajuste.

"Las reparaciones, refacciones y gastosextraordinarios deberán ser abonados porel locatario en 12 cuotas mensuales igualesy consecutivas, sin interés, cuando el pro-pietario acredite la necesidad de su reali-zación y su pago".

Este artículo fue tomado, casi literal-mente, del artículo 12 de la llamada ley18.880 e incurre en los mismos errores queéste, especialmente en lo que hace a la in-definición de la renta que deben devengarlas pequeñas industrias que se desarrollan,en forma poco evidente dentro del ámbitode la locación familiar. Nos referimos alos trabajos de costura, clases particulares,peluquería en la que sólo trabaja la dueñade casa, etc.

La contrapartida de la disposición queacabamos de comentar forma, la esencia delartículo 9', ya que así como el anterior de-fendía la renta mínima del propietario dela unidad locada, el que nos ocupa ahoraprotege al locatario de pocos recursos paraque no se lo obligue a pagar un alquilerque exceda de ciertos límites relacionadosdirectamente con sus ingresos. El textodice:

"El locatario de unidades de vivienda,que por aplicación del Régimen de Preciosde esta ley deba pagar un alquiler que su-pere el 20 % de sus ingresos y los del grupoque con él conviva, podrá solicitar al loca-dor el reajuste de dicho alquiler hasta elporcentaje citado". Para determinar estebeneficio el locatario deberá entregar allocador una declaración jurada en la queindividualizará, en forma detallada, elmonto y el origen de los ingresos que per-cibe y los del grupo conviviente. Esta de-claración se formulará en dos ejemplares,será firmada por el locatario y entregadaal locador, quien deberá suscribir la copia,con indicación de la fecha de recepción deloriginal. "Si el locador se negara a reajus-tar los alquileres, el locatario podrá recu-rrir a la justicia, con copia de la declara-ción jurada presentada al locador y firma-da por éste, vencido el plazo de treinta díasde haberla entregado. A tal efecto deberájustificar la exactitud de los ingresos con-signados en dicha declaración jurada y de-positar los alquileres que resultan de laaplicación del porcentaje del 20 % estable-cido en este artículo. El juicio se trami-tará por el procedimiento sumario.

"Si el locador se negare a recibir la de-claración jurada, el locatario podrá recurrirdirectamente a la justicia, acompañándola

con su primera presentación y a los mis-mos efectos del párrafo anterior.

"La declaración de mala fe de cualquierade los datos de la declaración jurada haráincurrir al inquilino en la causal de des-alojo".

Se han suscitado, muchas polémicas so-bre el alcance del artículo que acabamos detranscribir. Se quiere determinar si la re-ducción prevista del monto de los alqui-leres puede ser invocada en todos los casosen que éstos excedan el 20 % o si debe li-mitarse a los supuestos de los artículos 7'y S9 antes mencionados. Por lo general hatriunfado la doctrina que da un alcance másamplio a las disposiciones del artículo. Porotra parte, se ha considerado también, estavez con criterio limitativo, que los integran-tes del grupo conviviente, cuyos ingresosdeben contribuir al monto total conside-rado, deben ser de "convivencia estable" yno "transitoria". Y que el 20 % estimadodebe representar una suma líquida de laque ya se han deducido los aportes jubila-torios y cualquier tipo de retención legalobligatoria.

CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN. — El ca-pítulo III encara un aspecto muy importan-te dentro de este ordenamiento legal, cuales el que hace a la "Continuación de la Lo-cación". En las locaciones prorrogadas porimperio de la ley 30.625 los problemas décontinuación se plantean como consecuenciadel fallecimiento o abandono del locatario osublocatario. El art. 10 se ocupa de distin-tos aspectos de estos supuestos y dispone:

"En caso de fallecimiento o de abandonopor el inquilino o subinquilino la locacióny sublocación prorrogada por esta ley, sólopodrán ser continuadas por las personas yen. las condiciones que a continuación semencionan:

"a) Por los miembros de su familia o las!personas que hubieran estado a su cargoy recibido "del mismo ostensible trato fami-liar, siempre que hubieran convivido con élen forma habitual y continuada durante unmínimo de un año antes del fallecimientoo abandono;

"b) Por sus subinquilinos, respecto a lojublocado, siempre que la sublocación sealegalmente válida;

"c) Si se tratare de unidades locativasdestinadas al comercio e industrias, por losherederos que continúen la actividad que de-sarrollaba el locatario;

"d) Por las unidades que hayan sido elresultado de la transformación o fusiónde sociedades comerciales con finalidad dacontinuar el giro social de la locataria;

"e) Si se tratare de unidades locativasdestinadas al ejercicio de actividades pro-fesionales, la prórroga beneficiará a loa

componentes de la comunidad o entidad quehayan coparticipado habitualmente en lasactividades del locatario, a la fecha de !asanción de esta ley, y por un año de an-tigüedad como mínimo, debiendo continuar-la después del fallecimiento o abandono".

El artículo que nos ocupa reproduce ensus incisos a) y b) los equivalentes del de-creto-ley 18.880, pero en la parte final con-templa otros tres' supuestos. Con respectoal primer inciso cabe decir que el grupofamiliar o conviviente a que alude es elmismo que, con otros fines, contemplanel art. 3°, inciso g) y el art. 99 de estamisma ley.

Se ha discutido mucho el alcance y utili-dad del inciso d) del artículo 10, que no ha-bla de la "obligación" de proseguir el mis-mo giro comercial a que se dedicaba el ocu-pante anterior sino, simplemente, de la"finalidad" de continuar. Finalidad equi-vale en este caso a intención y permite quela ley incursione en un terreno peligrosa-mente subjetivo que puede prestarse a mu-chos abusos.

El art. 11, que reproduce el 16 de la lla-mada ley 18.880, permite sancionar la con-tinuación ilegítima. Dice así:

"La ocupación ilegítima, mantenida a tí-tulo de supuesto beneficiario de los dere-chos acordados en el artículo anterior harápasible, a quien incurra en ella, de una in-demnización a favor del locador por los- da-ños y perjuicios que le produzca la ocupa-ción ilegal, sin perjuicio de las accionesque correspondan por desalojo".

El art. 12 se inspira en el 17 del decreto-ley 18.880/70, que al legislar sobre las con-secuencias que el vencimiento del plazocontractual tiene sobre la situación del sub-locatario dice:

"Vencido el plazo contractual, el locata-rio que hubiere sublocado con autorizacióndel locador, sólo podrá invocar los derechosconferidos por la presente ley respecto dela parte del inmueble que efectivamenteocupe. A partir de la notificación que le di-rija el locador, el locatario quedará exclui-do de la relación locativa respecto a lo sub-locado y el sublocatario deberá pagar di-rectamente al locador el precio del sub-arriendo.

"El desalojo del locatario, por su causa,no perjudicará al sublocatario que no hu-biere incurrido en aquélla".

El Capítulo VI toca uno de los aspectoscruciales de las locaciones prorrogadas: laposibilidad y causales que pueden determi-nar el desalojo del locatario prorrogado ylas obligaciones que* dicho desalojo imponeal locador que ha promovido la acción.Se inicia con el artículo 13, inspirado en el21 de la ley 16.739, y dice:

"Podrá pedirse el desalojo del inquilinoo subinquilino que incurra en falta de pagode dos meses de alquiler vencido. Previa-mente el locador deberá intimar formal-mente el pago, indicando el monto adeuda-do, concepto de la deuda y lugar de pago.El inquilino o subinquilino abonará dichomonto dentro de los cinco días hábiles acontar de la recepción de la intimación, de-biendo abonar los gastos que ella origine.

"El inquilino o subinquilino, en caso denegativa del locador de percibirlos, podráconsignar el importe adeudado ante la au-toridad competente.

"El juicio de desalojo quedará concluidosi, dentro del término para contestar la de-manda, el inquilino o subinquilino abonala suma adeudada al tiempo del depósitojudicial, con más el 35 % para respondera intereses y costas, sujetos éstos a la co-rrespondiente liquidación judicial.

"Ejecutoriada la sentencia, practicada laliquidación total de capital, intereses y cos-tas, y aprobada la misma, podrá librarseorden de lanzamiento, la que podrá serenervada hasta el momento del lanzamien-to por el inquilino o subinquilino, única-mente y siempre que abone el total de laliquidación aprobada en autos, con más el30 % de la misma en concepto de pena a fa-vor del locador. De este beneficio el locata-r,io sólo podrá hacer uso en una oportu-nidad

"El procedimiento fijado en este artículose aplicará a todos los contratos de loca-ción, estén o no comprendidos en la pró-rroga".

El art. 14 establece:"Será pasible de desalojo el locatario que:"a) Haga del inmueble uso abusivo, la

destine a fines ilícitos, deshonestos, contrarios a las buenas costumbres, la ley o al-tere la normal convivencia;

"b) Dé al inmueble, total o parcialmente,un uso distinto al que corresponde a su na-turaleza o por contrato".

Determina el art. 15:"El locatario que no habitare el inmueble

en forma efectiva y continuada durante-cuatro (4) meses consecutivos, sin causa ra-zonable, o durante doce meses consecutivo»con causa, será pasible de desalojo y de re-sarcimiento por ocupación ilegítima, desdela fecha en que hubiese sido intimado feha-cientemente a restituir el inmueble. En lossupuestos del párrafo anterior se compu-tará el tiempo transcurrido con anteriori-dad a la vigencia de esta ley.

"Cuando el abandono pueda reputarse de-finitivo, el desalojo podrá decretarse aun-que no hayan transcurrido dichos plazos".

Según el art. 16:"Queda prohibida la transferencia tota!

o parcial de la locación o sublocación sinla autorización expresa del propietario. Laviolación de esta norma será causal de de-salojo, excepto lo previsto por el art. 10,inciso d).

"Las cesiones o sublocaciones realizadascon anterioridad a esta ley, respecto a lo-caciones prorrogadas por leyes anteriores,serán juzgadas según sus disposiciones.

"En los juicios de desalojo por esta cau-sal deberá citarse, bajo pena de nulidad,al infractor y a los beneficiarios, quienes,si intervinieren, tendrán el carácter dspartes".

Los tres últimos artículos precedentes seinspiran en los art. 19, 20 y 21 del decreto-ley 18.880 y se ocupan de causales de de-salojo provocadas por los locatarios, es de-cir, de "desalojos culposos", según la no-menclatura utilizada por Ival Bocea.

La falta de pago de dos meses de alquilervencido puede dar lugar a la acción por de-salojo. El artículo 21 de la ley 16.739, enque se inspiró el que se encuentra actual-mente en vigencia, tenía una redacción máslógica porque hablaba de dos períodos ven-cidos. Las locaciones suelen contratarse porperíodos mensuales, pero pueden serlo tam-bién por trimestres, por quincenas y hastapor semanas. Los dos meses fijados parainiciar la acción por desalojo pueden crearsituaciones muy incómodas al acumular ointerrumpir períodos, según cuáles hubie-ren sido los estipulados en el contrato.

La nueva ley da al locatario tres oportu-nidades para que satisfaga su deuda y eviteasí el desalojo. La primera es respondiendoa una intimación de pago antes de la ini-ciación del juicio; la segunda dentro delplazo de contestación de la demanda; y latercera antes del lanzamiento. En este as-pecto puede considerársela mucho más ge-nerosa con el locatario de lo que lo era elartículo equivalente de la, ley 16.739, ya que,pese a que la posibilidad de pago antes dellanzamiento se concede por una sola y úni-ca vez, al igual que en el art. 21 de la leymencionada en último término, el locatariopodrá usar cuantas veces quiera del benefi-cio de pagar antes de la contestación de lademanda.

La parte final del art. 37 equipara la fal-ta de pago de la prima de seguro a la faltade pago del alquiler, asignándole las mis-mas consecuencias. Y el último párrafo delart. 9 considera también como causal de de-salojo, equiparable a la resultante de faltade pago, "la declaración de mala fe de cual-quiera de los datos de la declaración ju-rada".

El desalojo procede asimismo cuando ellocatario da al bien locado un uso distintoal previsto en el contrato o al que, de acuer-

do a usos y costumbres, es consideradonormal. O cuando hace uso abusivo del mis-mo, destinándolo a fines ilícitos y des-honestos o contribuyendo, .en alguna for-ma, a su destrucción física. Algunos auto-res sostienen que cuando el cambio de des-tino no origina daños ni perjuicios no debeconcederse él derecho de desalojar.

El abandono efectivo y continuado delinmueble es otra causa de desalojo previstapor la nueva ley, igualmente determinadapor una acción u omisión del ocupante. Lostérminos del art. 15 que contempla estacausal son poco precisos y casi podría de-cirse indeterminados, ya que permite queel arbitrio judicial determine la calidad dedefinitivo y de razonable del abandono encuestión provocado, en algunas circunstan-cias, por razones de fuerza mayor, cuya ra-zonabilidad no sólo es difícil determinarsino también discutir. La escasa jurispru-dencia de que se dispone hasta ahora sos-tiene que el abandono contemplado por 1artículo no debe ser el resultado de una de-cisión voluntaria, sino la consecuencia deun hecho imprevisto.

La transferencia prohibida, que repre-senta una causal de desalojo en la que in-curre voluntariamente el locatario, es con-templada en forma confusa por el art. 16que, si bien tiende a evitar abusos y arti-mañas que pueden tener consecuencias in-terminables, tiene una redacción tan pococlara que resulta de muy difícil aplicaciónen la práctica.

Los artículos que van del 17 al 27 se re-fieren a otras causas que pueden provocarel desalojo, pero que no son determinadaspor acciones "u omisiones del locatario. A losdesalojos resultantes se les da el nombrede " desalo jos inculpables", aunque seríamás correcto llamarlos "desalojos sin culpadel locatario". En términos generales, pue-de decirse que son aquellos pedidos por ellocador para habitar la finca en cuestión,o para construir, en condiciones distintasde habitabilidad, sobre el terreno que lamisma ocupa. Dice el art. 17:

"El propietario o copropietario de uno ovarios inmuebles podrá demandar la res-titución de uno de ellos para alqjamientopropio, de un ascendiente o descendienteo para ampliación de su vivienda, cuandoésta resultare insuficiente para sus necesi-dades actuales, siempre que concurrierenlas siguientes condiciones:

"a) Ser titular del dominio con anterio-ridad al 31 de diciembre de 1971;

"b) No tener ni haber tenido el propieta-rio, los beneficiarios de la desocupación osus respectivos cónyuges otro inmueble pro-pio adecuado a sus necesidades, .disponible

en los tres años anteriores a la presenta-ción de ¡a demanda.

"Los plazos de antigüedad no se inte-rrumpirán por fallecimiento del propieta-rio, pudiendo sus sucesores invocar en subeneficio la que hubiere tenido el causante".

El art. 18 expresa:"En la situación prevista en el artículo

anterior el propietario deberá compensaral locatario con un importe equivalente del20 % de la valuación real y actual del in-mueble determinada en forma judicial".

Los dos artículos que acabamos de repro-ducir se inspiran, respectivamente, en losartículos 22 y 23 de la llama'da ley 18.880.Los términos del art. 17 son claros, aunquese han planteado muchas discusiones entorno a la expresión "necesidades actuales",contenida en el primer párrafo de la men-cionada disposición legal. Esa necesidad es,indudablemente, una cuestión de hecho quedebe acreditarse en juicio, pero el interro-gante que cabe es si la resolución que sedicte hace cosa juzgada. La mayoría de losautores sostiene que las necesidades son va-riables y contingentes y que, en consecuen-cia, la sentencia dictada en un juicio dedesalojo .por esta causa DO puede impedirun nuevo proceso, siempre que, entre unmomento y otro, las cincunstancias se ha-yan modificado.

Los art. 19 y 20 prevén otra posibilidad.El 19 dice:

"Si el propietario no tuviere otra unidadque aquella cuya recuperación solicita parahabitarla con su grupo conviviente, y él ysu cónyuge no poseen- otro inmueble ni bie-nes de fortuna, ni otras rentas o ingresosque los provenientes de su trabajo o presta-ción previsional y los alquileres- de la vi-vienda requerida, tampoco tendrá obliga-ción de satisfacer la compensación estable-cida en el artículo anterior. El propietariono podrá enajenarla por un plazo de tresaños y el juez dispondrá, al dictar senten-cia, la anotación marginal, en el Registrode la Propiedad, de la prohibición de venta".

El 20 expresa:"El beneficiario de la vivienda recupe-

rada deberá ocuparla en forma afectiva ycontinuada durante el mínimo de tres añoscontados a partir de los noventa días si-guientes a la restitución".

Como se advierte, el art. 19 se ocupa delpropietario sin bienes de fortuna, al que seha dado en llamar "propietario pobre" yque, en consecuencia, pese a no disponerde medios para resarcir, no puede ser pri-vado del derecho de recuperar su única vi-vienda. La segunda parte del art. 23 deldecreto-ley 18.880/70 y el art. 24 del mismoordenamiento jurídico han servido de an-tecedente a las disposiciones en estudio.

La jurisprudencia fijada en torno de la apli-cación de dicho art. 23 ha resuelto que paraque el propietario del bien reclamado pue-da ser considerado realmente "pobre", nodebe haber poseído bienes durante un tiem-po más o menos prolongado antes de la ini-ciación de la demanda de desalojo, ya que,en caso contrario, la disposición que, re-producida en la nueva ley estudiamos, seprestaría a grandes abusos. (Sentencia ci-tada por Iván Rocca en Explicación y co-mentario de la nueva ley de alquileres.)

Se ha dicho también que la disposiciónfinal del art. 19 que impide enajenar elbien por un período legalmente determina-do, representa una violación del derecho depropiedad, ampliamente garantizado pornuestra Constitución, y que la obligaciónde habitarlo por 3 años es (ambién una res-tricción injusta.

Como ya nos hemos ocupado de la recupe-ración de vivienda para habitar, ahora nosocuparemos de las circunstancias y exigen-cias que rodean a los juicios destinados aobtener la restitución de la unidad locadacon el propósito de edificar. Sobre ello le-gislan los artículos que van del 21 al 24,inspirados en artículos equivalentes de lallamada ley 18.880, y que respectivamentedicen:

Artículo 21: "El propietario podrá de-mandar la restitución de lo arrendado paraconstruir un edificio que cumpla alguno delos siguientes requisitos:

"a) Triplique la superficie cubierta exis-tente si se destinare a vivienda, o la quintu-plique si otro fuere el destino del inmu«Mea construir;

"b) Triplique como mínimo el númerode unidades funcionales de vivienda exis-tentes ;

"c) Tenga la máxima superficie cubiertapermitida por las reglamentaciones ofi-ciales".

Articulo 22: "En el caso del artículo an-terior, con la demanda deberá acreditarseel dominio del inmueble y acompañarse lasiguiente documentación firmada por pro-fesional habilitado: planos, plantillas desuperficie por ambiente, memoria descrip-tiva de lo existente y de lo proyectado, in-forme sobre el cumplimiento de lo estable-cido en el artículo anterior y plazo probable'de la duración de la obra.

"Para esta causal de desalojo regirá elsistema de compensaciones que se determi-na en el art. 18 y no serán de .aplicación.las excepciones del art. 19. La compensa-ción será proporcionada a la parte ocupadapor contrato".

Artículo 23: "Si existieren sublocatarios,la compensación se prorrateará entre todos

los ocupantes en base a la superficie ex-clusiva que utilice cada uno de ellos".

Artículo 24: "La construcción deberáiniciarse dentro de los 90 días de recupera-do totalmente el inmueble, salvo impedi-m e n t o s debidamente justificados y seterminará en el plazo que el juez fije, va-lorando las características de la obra y elinforme profesional".

Los artículos son tan explícitos y su re-dacción tan similar a la de la ley derogada,en relación a.los cuales existe una juris-prudencia muy amplia, que poco cabe agre-gar sobre ellos. Conviene señalar, sin em-bargo, que siguiendo el criterio del art. 1507del Código Civil, que abroga los beneficiosde los plazos mínimos previstos en todos loscasos en que se procede a construir paraaumentar la capacidad habitacional de lavivienda, o mejorarla, el art. 21 de la ley20.625 no exige que se trate de locacionesprorrogadas, de manera que puede deman-darse para construir aun en los casos enque existen contratos pendientes.

Se ha discutido mucho .el alcance delart. 22, que contempla la forma de acredi-tar el dominio del inmueble en el momentode iniciar juicio de desalojo. Pero, pese aque su redacción puede hacer suponer,prima facie, que la única forma de cumplircon ese requisito sería acompañar el títulode propiedad, o el certificado de dominio,en algunos juicios se ha permitido queprosperara la acción no obstante que lasúnicas constancias eran simples ofreci-mientos de oficios dirigidos al Kegistro deia Propiedad para que éste informase so-bre título y condiciones de dominio del in-mueble que se pretende desalojar.

La ley no prevé la necesidad de desalojopor ruina o deterioro parcial de un inmue-ble, a pesar de que en algunas circunstan-cias se requiere una refacción inmediata,para evitar situaciones que pueden ser ries-gosas, tanto para los habitantes de la pro-piedad como para sus vecinos.

Articulo 25: "Si la persona o personaspara quienes se requirió la restitución dela vivienda, en base al derecho acordadopor el artículo 17, no fueran a vivir a lafinca desalojada dentro de los 90 días deentregada la misma, o no la ocuparan du-rante un término no menor de tres años,en forma continua e ininterrumpida, salvocausa justificada, el propietario será pasi-ble de una sanción pecuniaria que no podráser inferior al duplo 'de la indemnizaciónfijada a favor de los inquilinos, sin per-juicio de las demás acciones que pudierancorresponder a los interesados, quienes po-drán exigir la devolución de la viviendaque motivara el juicio. Ello será sin afectarlos derechos adquiridos por terceros con-

tratantes de buena fe, con posterioridada la entrega de la vivienda al propietarioque litigara.

"La sanción que imponga la multa al pro-pietario podrá ser ejecutada en el mismoexpediente en que ha sido establecida, de-biendo ser actualizado su monto a la fechade su cobro con relación a los índices delaumento del costo de la vida".

Artículo 26: El propietario que no dieracumplimiento a las obligaciones a su cargo,contenidas en el art. 24, será pasible de lassanciones establecidas 'en el artículo an-terior.

"Además, el incumplimiento de ¡a obliga-ción de edificar establecida en el art. 24,será sancionada con multa de $ 10.000 a$ 100.COO. El organismo administrativo deaplicación será el encargado de verificarel cumplimiento de dicha obligación, im-poner y cobrar la sanción, cuyo monto sedestinará a programas de vivienda a sucargo".

El propietario que desaloja para habitary no cumple ese compromiso está expuesto& sufrir una serie de sanciones, comenzan-do por una multa, impuesta judicialmente,y siguiendo con las consecuencias de todaslas demás acciones de resarcimiento queinicie el locatario y que pueden llegar hastael pedido de devolución de la vivienda cues-tionada. Se ha discutido si en caso de causajustificada que impida iniciar la construc-ción (no se prevé esa eximente de culpa enlos casos de no habitación de la viviendarecuperada para habitar) el locatario pue-de recuperar la vivienda. Muchos juristasconsideran que la devolución del ámbitohabitable procedería siempre que el locata-rio devolviese a su vez la compensación re-cibida. En esta forma se impediría un de-salojo por causa inexistente y, por otraparte, el enriquecimiento sin causa del re-sarcido.

TENENCIA DEL INMUEBLE. — La norma'está referida al caso de abandono por ellocatario. Esta posibilidad, así como su so-lución, han sido previstas por el art. 27,que dice:

"En los juicios de desalojo, cualquierafuere la causal invocada, cuando el locata-rio hubiere abandonado la unidad, el juezpodrá acordar al locador la tenencia del in-mueble en el carácter de medida cautelar,bajo caución y con prohibición de innovar.Deberá tomarse razón del estado del in-mueble e inventariarse los bienes muebles.El locador queda obligado a la guarda deéstos durante 4 meses; transcurrido esteplazo podrá depositarlos judicialmente acargo del locatario.

"La resolución, que será recurrible, nosuspenderá la sustanciación del proceso ni

causará instancia; podrá ser revocada deoficio o a petición de parte".

La prohibición de innovar contenida eneste artículo no puede ser considerada comode carácter perentorio, ya que si la fincallega a presentar deterioros que puedenprovocar su destrucción, o que amenazanla integridad de las propiedades linderas,quien la ocupa puede, e incluso debe, pro-ceder de inmediato a la reparación, infor-mando de lo hecho al juez de la causa.

OPCIÓN DE COMPRA. — Antes de entrar alestudio de las disposiciones procesales y decompetencia nos ocuparemos de la "opciónde compra" contemplada por los arts. 34 y35 del Capítulo VI, ya que consideramosque los mismos, al igual que el 36, tratanaspectos de fondo del problema de la lo-cación.

Artículo 34: "Los propietarios que re-suelvan vender, dar en pago, permutar,ceder sus derechos o transferir en formatotal o parcial un inmueble comprendido enla prórroga dispuesta por esta ley, deberáncomunicar por telegrama colacionado, o porotro medio auténtico, el nombre y domiciliodel comprador, el precio y las demás con-diciones de la operación a los locatarios.Estos tendrán un plazo de 30 días hábilespara comunicar, por telegrama colacionadoo por otro medio auténtico, al propietariola opción de compra correspondiente. Alvencer ese plazo caduca de pleno derechoel ejercicio de la opción. Para la venta aterceros deberá acreditarse documentada-mente en el acto de la escrituración el cum-plimiento del requisito indicado en este ar-tículo, bajo pena de nulidad. El locatariopodrá hacer uso del derecho preferencialque se le acuerda por este artículo duranteel tiempo de vigencia de la presente ley".

Este artículo reproduce en forma casitextual la norma equivalente, de la ley16.739 y se le pueden censurar las mismasconfusiones de forma. En lo que hace alfondo de la cuestión, se ha objetado quela norma tiende a incentivar la adquisiciónde unidades viejas y que, en realidad, de-bería propenderse a la edificación de nue-vos ámbitos habitacionales. Pero si bien lanecesidad de nuevas unidades de viviendaes evidente e incontrovertible, haciendo un_análisis pragmático de la situación se com-prende que un locatario de medianos re-cursos puede llegar a adquirir la casa o de-partamento que habita, pero que dado elcosto astronómico de la construcción le re-sulta totalmente imposible acceder a la pro-piedad de una unidad nueva.

Artículo 35: "Cuando se tratare de unedificio compuesto de dos o más unidades,no sometido al régimen de la ley 13.512, po-

drán hacer uso del beneficio que contemplaeste artículo el locatario o los locatariosque estén dispuestos a formalizar la opera-ción respecto a las unidades que ocupan;en el caso de ser dos o más los locatariosinteresados, se les transferirá el bien encondominio; igual procedimiento o tempe-ramento se adoptará cuando se trate de uninmueble locado a dos o más inquilinos.

"En el caso de subasta judicial o extra-judicial, deberán comunicarse en forma fe-haciente su realización y condiciones al lo-catario o locatarios, con una antelación nomenor de 30 días hábiles a la fecha fijadapara el remate. El locatario o locatariospodrán hacer uso de la opción en el actode la subasta, una vez finalizada ésta, acep-tando el precio ofrecido por el mejor postor.La disposición contenida en este artículose aplicará a todos los contratos de locación,estén o no comprendidos en la prórroga".

Los Dres. Horacio Liberti y Eduardo J.Coll Pinto consideran que la naturalezajurídica del derecho de opción, otorgadopor los artículos que acabamos de reprodu-cir, es la de una prelación o preferencia deorden legal, equivalente, aunque no idén-tica, a la contemplada por los artículos quevan del 1392 al 1396 del Código Civil. Ade-más, y siendo una facultad potestativa mo-dal, el locatario puede' renunciar a ella, yasea en forma expresa o en forma tácita.

El artículo 36, incluido también en el Ca-pítulo VI, se ocupa de una situación dis-tinta, la derivada de cualquier ocupaciónlícita de una vivienda, y dice:

"Toda ocupación lícita de una vivienda,ya sea pieza, casa o departamento con' ca-rácter estable, se presume locación, salvoprueba en contrario, sin que sean suficien-tes para destruir dicha presunción sola-mente las cláusulas contractuales de los con-tratos escritos respectivos, que le den otracaildad jurídica, o -la califiquen como otronegocio jurídico".

La presunción incluida en este artículoha sido inserta en la ley para impedir quedistintas formas de comodatos, depósitos,mandatos, usufructos, uso y habitación en-cubran una locación real. La cláusula con-tractual no puede destruir dicha presun-ción, pero puede reflejar la verdadera na-turaleza del acto jurídico cuestionado, porlo menos en lo que hace a las demás con-secuencias del mismo.

SEGURO OBLIGATORIO DE GARANTÍAS. — Elartículo 37, con que se inicia el Capítulo VIIde la ley 20.625, introduce una forma degarantía de la locación, inédita hasta ahoraen el derecho respectivo anterior, nos re-ferimos al "Seguro Obligatorio de Garan-tías". La disposición legal mencionada, a

la que se le critica su carácter demasiadoamplio y comprensivo, dice:

"Todo contrato de arrendamiento urbano,cualquiera fuere su destino, estará ampara-do obligatoriamente, a partir de la vigen-cia de esta ley, por un seguro de garantíade alquileres, contratado por la Caja Na-cional de Ahorro y Seguro.

"El mismo cubrirá:"a) Alquileres- impagos por el período de

vigencia del contrato, subrogándose la ase-guradora en la acción de cobro contra eldeudor directo;

"b) Alquileres por muerte o declaraciónde incapacidad del arrendatario y hasta ¡afinalización del contrato;

"c) Daños a la propiedad arrendada, y"d) Todo otro riesgo derivado de la lo-

cación."El pago de la prima correspondiente

será, soportado, por partes iguales, por elarrendador y eí arrendatario. La mismatendrá carácter social, y la reglamentaciónestablecerá la forma de funcionamiento ycompensación a la institución aseguradora.

"Las partes están obligadas a la renova-ción del seguro en cada supuesto de pró-rroga del contrato, ya fuere por vía con-tractual, legal o judicial.

"La falta de pago de la prima por partedel inquilino se considerará, a los efectoslegales, como falta de pago del alquiler yasumirá sus mismas consecuencias".

Se ha dicho que el propósito de este se-guro, que cubre una gama muy amplia deriesgos "derivados" de la locación, es esen-cialmente social. Esto se presta a discusiónporque su carácter social estaría dado, úni-camente, por lo bajo del monto de la prima,pero no por el contenido esencial del mismo.

La Caja de Ahorro y Seguro es la en-cargada de organizar su funcionamiento,pero ha tropezado, y tropieza, con muchasdificultades, que era dable esperar, y quese solucionarán a medida que el organismose asiente sobre una mayor experiencia yque en el ejercicio de las normas pertinen-tes se logre mayor flexibilidad y capacidadde adecuación.

El arí. 38 prohibe que en toda convenciónarrendaticia posterior a la vigencia del sis-tema de seguro se exija depósito de ga-rantía.

DISPOSICIONES PROCESALES. — Retroce-diendo en el ordenamiento de la ley 20.625,nos ocuparemos ahora de las formas deaplicación de la misma.

La ley contempla procedimientos pre oextrajudicales, judiciales y administrativosde distinto alcance, ya que mientras' algu-nos se circunscriben a los ámbitos locales,ctros tienen alcance nacional, según crite-rio sustentado por la Corte Suprema.

Los trámites extrajudiciales están inter-calados en distintos Capítulos del ordena-miento legal y han sido mencionados en sudebida oportunidad. Pero los reiteraremosahora: a) Intimación previa a la inicia-ción del juicio en los casos de falta de pagode dos meses de alquiler o de falta de pagode la prima de seguro por parte del locata-rio; b) Obligación del inquilino de presen-tar una declaración jurada de ingresos enlos casos en que solicita reducción del pre-cio de la locación; c) Obligación del locadorde presentar justificativos de gastos (im-puestos, gastos de mantenimiento, etc.)cuando solicita un .aumento del monto de¡a locación a fin de lograr la concreciónde la renta mínima prevista por esta mis-ma ley.

La tramitación judicial del desalojo estálegislada en el Capítulo V, integrado porseis artículos, que respectivamente dicen:

Artículo 28 (tomado del 34 del decreto-ley 18.880/70): "La sentencia de desalojose hará efectiva contra todo ocupante, porlo que deberán ser notificados de la misma.

"El lanzamiento se ordenará a los 10 díassi se tratara de desalojos por causas im-putables al locatario y a los 90 días en losdemás casos. Cuando procediese el pago deindemnización, el lanzamiento no podrá serordenado mientras no se haya puesto a dis-posición de sus destinatarios la totalidadde la compensación".

Articulo 39 (.tomado de la ley 16.739):"Será apelable la sentencia recaída en jui-cio de desalojo, cualquiera fuere el montoeconómico que surja de éste o el monto delalquiler. El recurso se concederá en todoslos casos libremente y con efecto suspensi-vo. También será recurrible el auto quedeclare la cuestión de puro derecho, no sien-do de aplicación lo dispuesto ¡por el art. 39

del decreto-ley 17.624/68".Artículo SO (tomado del decreto-ley

18.880/70): "En todo juicio de desalojo elinquilino, en su primera presentación, de-berá manifestar si existen o no sublocata-rios. Si los hubiere denunciará sus nom-bres y las condiciones de la sublocación.El inquilino que omitiere aquella manifes-tación será sancionado con multa que eljuez fijará entre pesos cincuenta y pesosmil, que tenürá el mismo destino que el es-tablecido en el artículo 26".

Artículo 31 (tomado del decreto-ley18.880): "De la -demanda de desalojo sedará traslado a los subinquilinos y ocupan-tes, quienes serán tenidos por parte, si co-rrespondiere. El oficial notificador podrárequerir el auxilio de la fuerza pública,allanar domicilio y exigir la exhibición dedocumento de identidad. Deberá identifi-car a todos los ocupantes de la unidad ma-

terial del juicio e informará al juez sobreel carácter que invoquen. No se admitiráia presentación en el juicio de quien no hu-biere invocado el carácter de subinquilinou ocupante, con anterioridad al llamado deautos para sentencia".

Artículo 32 (tomado de la ley 15.775):"Una vez contestada la demanda y cuandoexistieren hechos controvertidos, los jueces,antes de disponer la apertura a prueba, con-vocarán a las partes a una audiencia deconciliación. La inconcurrencia de cual-quiera de los actuantes, sin causa previa-mente justificada, lo hará pasible de unasanción de hasta mil pesos en favor del or-ganismo administrativo de aplicación y conel destino previsto en el artículo 26".

Artículo 3S (tomado del decreto-ley18.880/70).: "En los juicios de desalojo porfalta de pago, sólo se admitirá como pruebade pago, por parte del demandado, la ins-trumental que acredite el haberse abonadolos alquileres. Si se negare la autenticidadde los documentos acompañados, será ad-misible, al respecto, la prueba de confesióny la pericial".

Se ha criticado la limitación de los me-dios de prueba que permitan acreditar elpago del alquiler, limitación que juega úni-camente en contra del locatario, contradi-ciendo así el carácter no desalojista que seha querido dar a esta ley.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS. — El prime-ro de los 'artículos pertinentes es el 39 to-mado del decreto-ley 18.880/70, que dice:

"La presente ley sólo se aplicará de oficioa los juicios de desalojo que no tuvierensentencia firme a la fecha de su entradaen vigencia.

"Los juicios de desalojo fundados en cau-sales que esta ley no prevé o, cuando ha-biéndolas previsto, hubiere modificado losrequisitos exigidos para su procedencia,podrán ser desistidos por los interesadossin perjuicio de su derecho a iniciarlos nue-vamente si correspondiere. Las costas deljuicio desistido se impondrán en el ordencausado".

Como puede apreciarse, la ley puede apli-carse, de inmediato, a los procesos en trá-mite, pero no a los que estuvieran conclui-dos en el momento en que entró en vigencia.Además, sus disposiciones no pueden pro-vocar consecuencias nuevas en etapas pro-cesales ya cumplidas.

El art. 40 toma elementos del 59 de laley 16.739, y dice:

"Las acciones que emergen de lo precep-tuado en los arts. 14 y 16 tendrán un plazode caducidad de seis meses a partir del he-cho que las motive, o desde que el mismollegó a conocimiento del locador, o de la re-solución condenatoria en los casos de delitos

o contravenciones vinculadas a la locaciónen su caso".

El Capítulo IX engloba tres artículos decaracterísticas y trascendencia dispares,tomados del decreto-ley 18.880/70, que tex-tualmente dicen:

Articulo 41 •" "Serán válidos los convenioscelebrados o que se celebren entre las par-tes, con relación al precio de la locación ydesocupación de unidades locativas. Su cum-plimiento podrá ser exigido judicialmente.

"A pedido de parte los convenios podránser homologados judicialmente".

Aunque el artículo parece limitar la po-sibilidad de establecer convenciones a cier-tos rubros determinados de la locación, re-lacionando su contenido con otros de la mis-ma ley se llega a la conclusión de que cuan-do el locatario está instalado ya en la cosalocada tienen validez cualquier clase de con-venios relacionados con las cláusulas delcontrato. Siempre que no violen disposicio-nes específicas y concretas de la ley en es-tudio.

Artículo 42 (tomado del 41 del decreto-ley 18.880/70): "Las disposiciones de estaley son de orden público, sin perjuicio delo establecido en el artículo anterior".

Artículo 43 (tomado del 48 del decreto-ley 18.880/70): "Los decretos leyes 18.880/70; 18.901/70; 19.405/71; ei decreto 981/73y toda otra disposición legal que se opongaal régimen establecido quedan derogados apartir de la fecha de vigencia de la pre-sente ley".

Los artículos subsiguientes, que van del44 al 46, establecen la "Competencia deAplicación Administrativa" y el "Procedi-miento Correspondiente".

El artículo 44 (tomado del 62 de la ley16.739) establece:

"La aplicación de la presente ley en la fazadministrativa y en lo que hace a la policíalocativa estará a cargo, en cada jurisdic-ción, del organismo que a tal propósito de-terminen las autoridades locales, y en laCapital Federal de la Superintendencia deLocaciones, que dependerá del Ministeriode Bienestar Social, Secretaría de Vivienday Urbanismo".

El art. 45 (inspirado en el 61 de la ley15.775) dice:

"El poder administrador de cada juris-dicción dictará las normas y reglamentosreferentes al funcionamiento de los organis-mos de aplicación que creen".

El artículo 46 (tomado del 63 de la ley16.739) en sus seis incisos se ocupa de la"Competencia" de la "Superintendencia deLocaciones" y expresa:

"En la Capital Federal, la Superintenden-cia de Locaciones actuará como autoridad

de aplicación de esta ley y con la siguientecompetencia:

"a) Actuar como organismo de concilia-ción y solución en todo conflicto —aun losatribuidos a la justicia en la presente ley—que voluntariamente le sometan locadoreso inquilinos. Cuando se tratare de supues-tos de competencia también judicial, en elprocedimiento administrativo, ambas partesevitarán costas, honorarios de peritos e im-puestos, y podrán asistirse de letrados;

"b) Realizar la policia locativa referidaal control de la prestación de los serviciosaccesorios de la locación contractualmenteconvenidos, o que por sus característicasel edificio deba prestar. Atento a ello, y sal-vo caso de fuerza mayor debidamente com-probada, ningún Jocador podrá suprimir nireducir los servicios complementarios a sucargo, los que deberán prestarse en las con-diciones convenidas, o en las que razonable-mente correspondiesen para satisfacer lafinalidad de cada servicio. Si la policía lo-cativa comprobara sumariamente la viola-ción de este precepto, intimará al locadorsu restablecimiento inmediato, bajo aperci-bimiento de aplicarse multa, cuyo monto se-rá determinado por las reglamentacioneslocales, sin perjuicio de las acciones civilesa que el locatario se considere acreedor, yen los conceptos de daños y perjuicios porel tiempo de privación de los servicios com-plementarios. La multa se aplicará por díade demora en que se tarde en restablecerel servicio;

"c) Ante este organismo se requeriránlas autorizaciones referentes al art. 8', y almismo tiempo le competerá el control de larealización de las refecciones;

"d) Suministrar las informaciones técni-cas que le requieran los magistrados judi-ciales ;

"e) A pedido de parte vigilar el uso ygoce de la cosa locada, así como los impedi-mentos que para ello hubiere, y arbitrarlas soluciones que correspondieren; y

"f) Efectuar el contralor del cumplimien-to de las obligaciones derivadas de los arts.20 y 24".

Los artículos reproducidos se ocupan delcontrol y policía de la locación, dando a esteúltimo término el alcance de vigilancia. Tales lo que surge de la discusión parlamenta-ria, donde se insistió en la necesidad delfuncionamiento de un ente administrativodedicado a la "vigilancia y solución de losproblemas que puedan derivar de la loca-ción". En la Capital Federal estas funcio-nes son cumplidas por la Superintendenciade Locaciones, que interviene y actúa entodos los casos previstos por los incisos delart. 46 y con las atribuciones previstas tam-bién en el mismo.

Las Superintendencias provinciales ten-drán atribuciones y funciones similares alas expuestas.

El procedimiento que esos organismosdeben seguir es detallado a continuación:

Artículo 47 (tomado del 58 de la ley15.775): "A los poderes locales compete re-glamentar el funcionamiento de los organis-mos a los cuales se otorgará la policía delas locaciones. El destino de las sancionespecuniarias que no estuviere expresamentedeterminado en esta ley, ingresa a los fon-dos u organismos que determinen las regla-mentaciones".

Artículo 48: "Las resoluciones definiti-vas de los organismos administrativos deaplicación de esta ley, referidas a las facul-tades que les confieren los incisos a) y b)del art. 45, serán apelables dentro del ter-cer día de notificada la resolución por anteel juzgado competente en la materia. El re-curso de apelación, que comprende el de nu-lidad, podrá interponerse por telegrama co-lacionado ante el organismo administrativo.En la Capital Federal el recurso se con-cederá ante la Cámara Nacional Especialen lo Civil y Comercial. El apelante podrá,si así lo desea, dentro del quinto día de to-mado conocimiento ¡por cédula, de estar losautos en Secretaría, presentar una memoriaen que expresará los agravios que le causala resolución apelada. Igualmente podrá ha-cerlo la contraparte, en sostenimiento de laresolución definitiva. No es óbice para queentienda la Sala la no presentación de me-morias".

Articulo 49 •• "A los efectos del Censo Na-cional de Locaciones, el organismo de apli-cación de la ley podrá requerir la colabora-ción de entidades nacionales, centralizadaso autárquicas".

Los dos últimos artículos se han inspira-do en los 65 y 71 de la ley 16.739, respectiva-mente.

VIGENCIA. — El plazo de vigencia de laley ha sido previsto por el artículo 50, queestablece:

"Las disposiciones de la presente ley en-trarán en vigencia en todo el ámbito delpaís, a partir del 1' de enero de 1974".

El Capítulo 'XII, con el que termina la re-dacción de la ley, consta de un solo artículo,el 51, inspirado en el 70 de la ley 16.739,que dice:

"En todos los contratos de locación, esténo no comprendidos en esta ley, los tribuna-les de justicia tendrán amplias facultades.para Interpretar y resolver los casos en quese demuestre que cualquiera de las parteslesione las normas de la moral, buenas cos-tumbres, orden público o los fines económi-cos y sociales del derecho; así como tambiénpara sancionar con una multa de hasta un

año de alquiler, a favor de la parte perjutii-cada, la utilización abusiva de las actuacio-nes judiciales".

LEY 21.122. — Antes de entrar en impren-ta la composición de la presente voz, se ha¡sancionado con fecha 30 de septiembre de1975 la ley que lleva el número indicado,por la cual se prorrogan las disposicionesde la ley 20.625 hasta el 30 de junio de1976; y se determina que el valor locativomensual para el semestre comprendido en-tre el 19 de julio y el 31 de diciembre de1975, será el que resulte de incrementaren el 91,1 % el vigente al 30 de junio de1975; mas si el locatario hubiese pagado elalquiler con un índice mayor, la diferenciaresultante se aplicará a pagos futuros.

JURISPRUDENCIA.—Desalojo: El inciso a) del art. 14de la ley 20.625 permite el desalojo cuando por alguna delas causas previstas se quiebra la disciplina del contratoque une a las partes, y en esto concuerda con las normaspertinentes de derecho común. (Cám. Nac. Especial Civ.y Com., Sala III, 10/5/1974. L. L. 5-6-3974.) Es vo-luntad expresa de la ley 20.625 que su actuación operesólo en los pleitos en los que no haya recaído sentenciafirme de fecha anterior a la de su entrada en vigenciay esto rige también para los juicios de desalojo. (C. N.Especial Civil y Com.. Sala III, 26/4/1974. L. L.11-7-1974.) El requisito previsto por el art. 17 de laley 20.625 cosntitaye un presupuesto de la acción, debeser invocado en la demanda y probado en su oportuni-dad. (Cám. Nac. Especial Civ. y Com., Sala VI, 9/4/1974. L. L. 11-7-1974.) El recuperante que hizo juiciode desalojo para habitar puede justificar su demora en laocupación de la vivienda si el locatario devolvía la fincaen malas condiciones, y la necesidad en que se vio deHilqnirir otra vivienda para ocuparla mientras las refac-ciones &e cumplían no es, en absoluto, prueba de malafe. (Cám. Civ. Rosario, Sala II, /. A. 18/3/1974.)tej/ aplicable: La ley 20.625 rige también para las rivlaclónos y situaciones jurídicas nacidas bajo una leyanterior, en todo lo referente a las consecuencias nocumplidas. Así se ha entendido, reiteradamente, en re-lación a todas las sucesivas leyes de efnergencia. (C. N.Especial Civil y Com., Sala IV, 14/5/1974, L. L. 11-7-1974.) Las disposiciones de la ley 20.625 no deben apli-carse de oficio a los juicios de desalojo que tuvieransentencia firme cuando dicha ley entró en vigencia. Asílo establecen los arts. 39 y 50 de la misma. (Cám. Nac.Civ. y Com. Especial, Sala VI, 2/3/1974. L. L. 117-

1974.) Locaciones mixtas: En mérito a lo dispuesto porla ley 20.625, que prorroga las locaciones mixtas hastael 30 de junio de 1975 y que es aplicable de oficio en elcago, corresponde revocar sin costas la sentencia dedesalojo dictada en un juicio fundado en la exclusiónde dichos arrendamientos del alcance de ese beneficio.(Cám. Nac. Especial Civil y Com., Sala II, 27/3/1974,L, L. 11-7-1974.) Continuación en la locación: Los co-herederos o terceros adquirentos del bien en la subastacumplida en el juicio sucesorio deben respetar la condi-ción de locatario del heredero que ocupa dicho bien.(Cám. Nac. Civ. Cap., 18/3/1974.) Daños producidospor continuación indebida en la locación; Si no se hahecho una intimación- previa de restitución, los dañosderivados de la ocupación después de vencido el plazocontractual se deben a partir del momento de interpo-sición de la demanda. (Cám. N. Especial Civil y Co-mercial, 28/5/1974. L. L. 6-8-1974.) No cabe retrotraerlos efectos de la sentencia de desalojo al momento enque la ley excluyó la locación de los beneficios de pró-rroga, ya que lo que provocó el daño fue el Incumpli-miento de la obligación de restituir frente al reclamoformulado por el locador. (C. N. Especial Civil y Com.,16/5/1974. L. L. 6-8-1974.) Presunción locativa: Elai't. 36 de la ¡ey 20.625, al disponer que toda ocupaciónilícita de «na vivienda hace presumir la existencia delocación, no ampara a quien ocupa el bien en comodatogratuito después de la rescisión del contrato de locación.(C, N. Especial Civil y Com., Sala IV, 23/4/1974.L. L. 6-8-1974.) Consignación: Debe dejarse de lado «1error en que se incurrió al redactar el escrito de de-manda en relación al porcentaje de los intereses; loque tiene valor, a los efectos de la cancelación dela obligación, es el monto efectivo ofrecido y acompañadoen la presentación. (C. N. Especial Civil y Com., SalaIII, 31/5/1974. L. L, 6-8-1974.) La sola remisión deltelegrama ofreciendo el pago no es prueba suficientedel ofrecimiento, ni equivale a una consignación. (C. N.Especial Civil y Com., Sala II, 28/5/1974. L. L. 11-7-1974.) Cosa, juzgada: Se puede admitir, sin que estoimplique violación de los principios de la cosa juzgada,que se interponga una nueva demanda después de re-chazada la primera, fundadas ambas en que no se dis-ponía de otra vivienda en los tres años anteriores a cadauna, ya que en uno y otro juicio se parte de fechas muydistintas, apareciendo en el segundo hechos que justifi-can el derecho invocado por los actores. (Cám. 1» Ape!.San Nicolás, 30/5/1974. L. L. 26-7-1974.) Régimen deprecios: El art. 7? de la ley 20.625 específica clara-mente un régimen de precios cuya vigencia retroactivano va más allá del 1' de enero de 1974; en consecuencia,los precios exigibles por períodos anteriores a la fechade su sanción continúan rigiéndose por las normasanteriores. (Cám. N. Especial Civil y Com., Sala V,10/5/1974. L. L. 4-9-1974.) Pago: Corresponde subsa-nar el error en que se ha incurrido al hacer el pago,siempre que el mismo no haya sido provocado por doloo .culpa grave (Corte Suprema de la Nación, 19 d»marzo de 1974).