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Desarrollo de Vivienda en México Análisis Sectorial

Corporativos 17 de mayo del 2018

Contactos José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS

[email protected] Felix Boni Director General de Análisis

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HR Ratings considera que la solidez y flexibilidad actualmente vista en el sector de desarrolladores de vivienda pudiera ser afectada negativamente por las propuestas electorales de los candidatos a la presidencia.

Aun cuando hoy en día el sector de desarrolladores de vivienda se observa diversificado y con una solidez financiera y flexibilidad operativa, esto pudiera cambiar con las nuevas políticas de vivienda que defina el gobierno entrante, como sucedió en los inicios del actual gobierno, cuando este definió una nueva Política de Vivienda en 2013, favoreciendo la ubicación sobre el volumen, lo que impacto negativamente a las grandes desarrolladoras de ese momento. Dentro de las propuestas1 de los candidatos a la presidencia consideramos que las de mayor riesgo son aquellas que sugieren un regreso a una política de volumen, lo que pudiera derivar en un resurgimiento de grandes desarrollos lejos de las zonas urbanas y de trabajo o en zonas económicas de mayor riesgo crediticio. Cabe destacar que a partir de la Política de Vivienda del 2013, el liderazgo del sector pasó a aquellos desarrolladores que por su tamaño y características de sus operaciones y reservas pudieron mantener una estrategia de rentabilidad sobre volumen, lo que resulto en un menor ritmo de crecimiento en ventas y reservas, pero una mayor generación de flujo operativo, permitiéndoles limitar sus niveles de endeudamiento y mejorar sus indicadores de liquidez y solvencia, reflejándose en una evolución positiva de las calificaciones de riesgo crediticio de los jugadores del sector calificados públicamente por HR Ratings2, moviéndose sus calificaciones de niveles promedio de HR BBB a HR A.

• Adaptación a políticas de vivienda. A partir de 2013, con el cambio de la política de vivienda, que favoreció la ubicación sobre el volumen con la definición de polígonos3 cercanos a los centros urbanos y de trabajo, una tendencia decreciente en el número de créditos otorgados para vivienda nueva y un menor monto asignado a subsidios, las empresas del sector buscaron modelos de negocio que les permitieran diversificarse y alejarse de la dependencia del subsidio, sin dejar de ser participantes relevantes en los segmentos de interés social, con procesos y productos adaptables a las necesidades de los mercados.

• Rentabilidad sobre volumen. Aun cuando las actuales políticas de vivienda no han incentivado el crecimiento en volumen de las empresas del sector, estas se muestran más flexibles, rentables y diversas. Hoy los tres principales desarrolladores concentran cerca del 14% de los créditos para vivienda nueva del Infonavit, mientras que antes de 2013, Geo, Urbi y Homex representaban más del 31% del total.

• Generación de Flujo Estable. Los principales participantes de la industria han mostrado un crecimiento ordenado en sus ingresos, lo que les ha permitido mantener niveles de rentabilidad estables, que, sumado a una política de reservas de tierras de menores años, ha derivado en una generación de flujo estable y en indicadores de cobertura de deuda por arriba de la unidad y años de pago en niveles adecuados.

• Perspectiva estable en Créditos a la Vivienda y acceso a financiamiento. Aunque en los últimos años el número de créditos otorgados por el Infonavit para vivienda nueva ha bajado, estimamos, con base en la meta planteada, que en 2018 se estabilizarán hasta llegar a niveles similares al 2017, a pesar de ser año electoral. Asimismo, consideramos que actualmente los participantes de la industria cuentan con mayor solidez financiera y operativa, lo cual ha derivado en un retorno paulatino de la confianza por parte del sector financiero hacia la industria, mismo que ha permitido a los participantes del sector un acceso a alternativas financieras adecuadas en sus modelos de negocio.

• Riesgo Regulatorio. El sector afronta durante 2018 un riesgo regulatorio moderado, pero presenta una mayor incertidumbre a un mediano plazo ya que es posible que los indicadores de liquidez y solvencia de la industria presenten presiones si el gobierno decide regresar a políticas de crédito y subsidio que busquen cubrir el rezago a través de incentivar un mayor volumen lejos de las zonas con infraestructura.

1 Fuente: Propuestas de cada candidato publicadas en sus páginas oficiales y Proyecto18. 2 Consorcio Ara, S.A.B. de C.V. (Consorcio Ara), Corpovael, S.A.B. de C.V. (CADU), Servicios Corporativos Javer, S.A.B. de C.V. (Javer) y Vinte Viviendas Integrales S.A.B. de C.V. (Vinte). 3 Polígonos: Áreas definidas por la CONAVI donde se concentran acciones, soluciones habitacionales y criterios para subsidios.

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Evolución de la industria en México

Cambios al Plan Nacional de Vivienda La demanda para la vivienda ha ido evolucionando, guiada principalmente por los objetivos planteados por el gobierno en su Política de Vivienda, entre los que resaltan el incentivar el crecimiento ordenado de los asentamientos humanos, centros de población y las zonas metropolitanas, con la intención de consolidar ciudades compactas y sustentables que faciliten la movilidad y calidad de vida de sus habitantes, fomentando así el acceso a la vivienda mediante soluciones habitacionales bien ubicadas y con estándares de calidad internacional, cambiando las reglas para la asignación de subsidios a partir del 2013, dando prioridad a la vivienda vertical ubicada dentro de perímetros urbanos y de trabajo.

Con la Política Nacional de Vivienda (PNV2013), promulgada por el ejecutivo en febrero del 2013, y el Plan Nacional de Vivienda 2014-2018 se llevó a cabo una completa redefinición del modelo de desarrollo, buscando un crecimiento más ordenado del sector mediante la delimitación de zonas o polígonos, donde los desarrolladores debían construir sus complejos habitacionales. Esta delimitación buscaba que los desarrollos se ubicaran cerca de los centros urbanos y de trabajo. En contraste, el Plan Nacional de Vivienda 2007-2012 planteaba liberar 1 millón de créditos por año para vivienda nueva a través de una inversión de alrededor de P$ 1,800m, lo cual motivó a los grandes desarrolladores a hacerse de amplias reservas territoriales en zonas alejadas de centros urbanos o de trabajo, bajo la expectativa de que el gobierno federal construiría la infraestructura necesaria para que los habitantes pudieran viajar diariamente entre sus hogares y centros de trabajo. Sin embargo, la infraestructura necesaria para acercar los desarrollos a los centros urbanos no se llevó a cabo por completo y, como consecuencia, diversos desarrollos se fueron aislando, provocando que los trabajadores invirtieran gran parte de su tiempo transportándose, y que mucha de la reserva ya adquirida por los principales participantes del sector en ese momento, se encontrara fuera de los polígonos definidos por el nuevo gobierno, cuya ubicación era un elemento relevante en los requisitos para la asignación de subsidios. A continuación, se muestran los principales cambios al Plan Nacional de Vivienda y del otorgamiento de subsidios.

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En un principio, el cambio que mayormente afectaba a los desarrolladores con la PNV2013 eran los subsidios, ya que se reducía el monto total otorgado por el gobierno federal; el presupuesto total otorgado por el congreso a través de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) para 2013 rondó los P$5,787 millones (m), cifra que fue inferior en un 21.5% que los P$7,374m de 2012; por lo tanto, la población que entonces tenía acceso a un subsidio para poder adquirir una casa se vio reducida, y dado que el segmento de vivienda de interés social y económica jugaba un papel preponderante en los ingresos del sector, estos se vieron presionados. La PNV2013 dio un giro completo al comportamiento de las reservas, dado que los desarrolladores tuvieron que enfocar sus estrategias en buscar que sus desarrollos se ubicaran cerca de los centros urbanos y de trabajo, aunque esto significara un crecimiento en el precio de la tierra que la PNV2013 buscaba compensar con una mayor densidad por metro cuadrado al favorecer la construcción de vivienda vertical para el otorgamiento de los subsidios. Por otro lado, las delimitaciones de los polígonos habitacionales significaron un obstáculo en materia de reservas territoriales y desarrollos en proceso ya que se descartaron automáticamente millones de metros cuadrados que no se encontraban dentro de estos polígonos, generando pérdidas importantes para las empresas que ya habían desembolsado grandes cantidades en reservas territoriales o que inclusive ya contaban con desarrollos en fases finales de avance. De igual forma, las políticas favorecían el desarrollo de vivienda vertical, lo cual contravenía al modelo de negocio que empresas como Corporación Geo, Homex y Urbi habían explotado durante años basado en el desarrollo de vivienda horizontal, que les permitía administrar su capital de trabajo de manera eficiente. No obstante, el fuerte impacto en los grandes desarrolladores, el resto de los jugadores relevantes del sector lograron adaptar sus productos, procedimientos y reservas al nuevo entorno regulatorio y de subsidios. Podemos observar una evolución consistente con un crecimiento ordenado y moderado de reservas territoriales de 2014 a 2017 en número de hectáreas registradas por entidad federativa, lo cual es un indicador de la estabilidad del actual modelo de negocio del sector, mismo que es un reflejo de la efectiva puesta en marcha de la Política Nacional de Vivienda.

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Se observó que a pesar de que este cambio de paradigma permitió un mayor orden y reducción del gasto federal, también tuvo un resultado adverso, ya que la demanda de créditos para la adquisición de vivienda nueva se ha movido hacía los centros de trabajo y las zonas de desarrollo más dinámicas del país que en muchas ocasiones son distintas a aquellas zonas donde se ha venido presentando mayormente el rezago habitacional. Por otro lado, la demanda también ha sido impactada por un mayor índice de crecimiento de la población en el segmento socioeconómico medio, impulsado en parte por el incremento del monto por crédito otorgado por los organismos de vivienda, el cual paso de un promedio de P$0.9m antes de 2013 a P$1.6m en 2017. En concordancia con el cambio de paradigma que implemento el gobierno federal, los desarrolladores de vivienda han concentrado sus reservas en los estados donde existe un mayor incentivo de subsidios, de créditos y donde existe un mayor nivel de desarrollo económico y de poder adquisitivo, aun cuando esto no siempre contribuya a la reducción del rezago, como se muestra en la siguiente gráfica, donde 10 estados concentran más del 71% de las reservas del sector, pero solo el 32% del rezago.

Cabe destacar que aun cuando el principal cambio se dio en el programa de subsidios, el efecto fue exponencial, dado que el gobierno consolidó todo el sector bajo la coordinación de la SEDATU, por lo que el nuevo plan de crecimiento de vivienda también se expandió hacia la oferta de crédito hipotecario de los organismos de vivienda (Fovissste e Infonavit). Por lo tanto, consideramos que actualmente un nuevo cambio en las políticas de vivienda pudiera extenderse más rápidamente en el sector, con el riesgo de que los desarrolladores no cuenten con el tiempo requerido para adaptarse. Si a lo anterior le sumamos que a nuestro parecer algunas propuestas de los candidatos buscan regresar a una política de crecimiento en el volumen de viviendas nuevas, existe la posibilidad de que esto pudiera motivar un crecimiento acelerado de las reservas de los desarrolladores, incrementando las necesidades de financiamiento y el riesgo de que la liquidez de las Empresas se vea limitada ante cualquier nuevo cambio, situación que ya se vivió en 2013, y que derivó en una crisis temporal en la industria.

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Rezago Habitacional y Demanda de Vivienda Aun cuando el rezago habitacional que vive México sigue mostrando niveles promedio de 9.1 millones (m) de viviendas entre 2008 y 2016, se observa una disminución entre 2012 y 2016 del orden del 2.3%, alcanzando la cifra estimada de 9.2m de viviendas en 2016. Pero lo más relevante de esta disminución es la caída vista en el porcentaje que el rezago representa del total de viviendas particulares, el cual cayó a un 28.1% en 2016 (vs. 33.5% y 30.3% en 2008 y 2010, respectivamente). Esta disminución se entiende fue en gran medida gracias a los cambios implementados en la Política Nacional de Vivienda del 2013 y el Plan Nacional de Vivienda 2014-2018, que buscó impulsar una vivienda más digna a través de autoproducción y vivienda nueva, que en conjunto se les conocen como soluciones de reemplazo de vivienda. Como consecuencia, el reemplazo de vivienda, como porcentaje del total de soluciones al rezago, disminuyó cuatro puntos porcentuales representando 22.3% en 2016 (vs. 26.3% en 2008). La contribución que la construcción de vivienda nueva hace para solucionar el rezago habitacional es limitada. Por ejemplo, según el reporte de demanda de SHF4, solo el 8.2% de las viviendas en rezago tuvieron acceso a algún tipo de financiamiento o crédito, por un estimado de viviendas de 716 mil en 2016, esto es lo que se considera como la demanda de vivienda, tomando en cuenta que el 46% de los financiamientos fueron destinados a viviendas nuevas, éstas contribuyeron 3.7% a la solución del rezago5. En la gráfica siguiente se ve la evolución de la demanda de vivienda por tipo de solución con base en el número de acciones, donde se observa el aumento en participación del segmento de mejoramiento, que se ponen en práctica con el fin de contrarrestar el rezago habitacional.

Entidades como la Ciudad de México, Jalisco, Estado de México y Nuevo León muestran niveles altos de demanda de vivienda y acceso a créditos, los cuales están en línea con lo esperado ya que en estos estados históricamente se concentra alrededor del 40% del

4 Sociedad Hipotecaria Federal. 5 Cifra similar al estimado de CONAVI, en su análisis del rezago habitacional y grupos vulnerables en México: 2008-2016, donde considera que la vivienda nueva

representa el 3.4% de las soluciones al rezago habitacional del 2016.

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PIB. Querétaro ha venido mostrando una constante tendencia al alza de demanda de vivienda y créditos, principalmente producto de un importante flujo migratorio hacia esta entidad federativa. Coahuila, Hidalgo y Tamaulipas muestran una demanda creciente y estable de vivienda nueva, principalmente como resultado de la creciente actividad comercial e industrial en esas zonas. Y gracias a su actividad turística y comercial Quintana Roo ha sido un estado relevante para los desarrolladores de vivienda. Aun cuando en los últimos años el número de créditos otorgados por el Infonavit para vivienda nueva ha mostrado una tendencia a la baja, consideramos que sí ha contribuido a la disminución del rezago habitacional de aquellos estados que han mostrado un mayor crecimiento urbano y productivo. Por ejemplo, los diez estados mencionados anteriormente mostraron en promedio una reducción de su rezago del 9% entre 2008 y 2016, y recibieron el 66% de los créditos del Infonavit a vivienda nueva en 2017. Asimismo, en dichos estados se han concentrado los desarrollos de los principales jugadores del sector. Esto, por un lado, ha reducido el riesgo de una caída en la demanda, por falta de créditos, para los principales participantes del sector, pero a su vez ha contribuido a una mayor concentración del rezago habitacional en determinados estados, como se muestra en la siguiente gráfica.

Es importante mencionar que esta industria se encuentra subordinada a la planeación que la administración de gobierno en turno considere pertinente, por lo tanto, ante el escenario actual de contienda electoral, donde existe el riesgo, con base en las propuestas publicadas por los partidos, de que la política de vivienda sufra un retroceso a favorecer el volumen sobre la ubicación, y establecer un programa estratégico de financiamiento a la vivienda donde no se presionen las finanzas públicas y no se genere deuda federal, lo cual pudiera traducirse en incentivar más vivienda de interés social pero no solo financiadas a través de subsidios sino usando otras alternativas de financiamiento a través de nuevos participantes en el sector financiero. Lo cual pudiera derivar en mayores tiempos de escrituración, lo cual pudiera traducirse en presiones en el capital de trabajo de las desarrolladoras y un incremento, a su vez, del riesgo de construir viviendas que ya terminadas no se puedan escriturar, ya que las nuevas

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entidades financieras, que algunos candidatos proponen, podrían no tener la liquidez requerida para que los compradores cuenten con los recursos para adquirir la vivienda.

Resultados del Sector La industria actualmente se desempeña de manera eficiente y rentable, la estructura de capital de las empresas permite flexibilidad y soporta niveles de estrés durante los periodos iniciales de los desarrollos, disminución de los montos de subsidios y en los periodos de cambios de estrategias que han implementado hacia distintos segmentos socioeconómicos. Además, los jugadores del sector han mostrado que tienen la capacidad de adaptarse a cambios regulatorios y de la demanda. Se observa que los ingresos de los participantes del sector se distribuyen en mejores portafolios, aprovechando los subsidios y los menores costos de economías de escala, pero también se observa la transición del modelo de negocios hacia la vivienda media y residencial. De igual forma, las empresas se adaptan a las condiciones actuales de orden regulatorio al tener la capacidad de adquirir reservas territoriales dentro de los polígonos habitacionales, en las zonas de concentración de demanda y baja competencia, así como edificar vivienda vertical a pesar de la presión que esto ejerce dentro del capital de trabajo. Consideramos que después de la tormenta vivida en el sector durante el cambio de paradigma que se vivió en 2013, el sector de desarrolladores de vivienda hoy se encuentra recuperado y hoy es uno de los motores de la economía nacional, al representar en 2017, alrededor del 6% del Producto Interno Bruto. Por otro lado, dentro de las empresas desarrolladoras analizadas vemos estrategias de crecimiento ordenadas, lo cual se ve reflejado en políticas de endeudamiento y capitalización mejor estructuradas. Esto ha provocado el dinamismo visto por parte del sector bancario de ir recuperando paulatinamente la confianza en esta industria, hasta considerarla como una estrategia defensiva dentro de sus portafolios de crédito por la estabilidad mostrada, lo cual ha permitido un mantenimiento de tasas de crédito atractivas aun ante las alzas vividas de las tasas de referencia. En términos de ingreso, se puede observar que la industria ha buscado adaptarse a la normatividad vigente, que favorece la ubicación sobre el volumen, aprovechando apoyos de los organismos de vivienda, pero a su vez migrando hacia un segmento medio residencial que les permite una menor dependencia hacia los esquemas derivados de política pública de vivienda. De igual forma, los ingresos dentro del sector se han visto impulsados por el precio promedio de vivienda que se ha visto con tendencia creciente en el periodo contemplado ante los programas de segunda hipoteca del Fovissste y el incremento del monto de los créditos hipotecarios otorgados por el Infonavit. En cuanto al margen EBITDA, la industria ha cambiado de un modelo que buscaba el volumen sobre las demás variables, a un modelo de plusvalía donde la inversión en infraestructura sustenta desarrollos con una rentabilidad a mayor plazo, buscando productos que sigan siendo atractivos aun en sus etapas más avanzadas. Esto lo han buscado los desarrolladores analizados a través de la inversión en áreas comunes y áreas verdes con conceptos tan innovadores como lagunas, centros urbanos y comerciales, centros deportivos y de esparcimiento. Lo cual consideramos que a la larga les permite mantener una rentabilidad operativa más estable. A continuación, se muestra en la siguiente gráfica la evolución que han mostrado los principales

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participantes de la industria calificados públicamente por HR Ratings, entre los que se encuentran Consorcio Ara, CADU, Javer y Vinte.

Por otro lado, hoy la industria muestra capacidad de generación de Flujo Libre de Efectivo, principalmente por el crecimiento constante en la operación, así como por eficiencias observadas en el capital de trabajo. En términos de capital de trabajo, la industria muestra niveles estables, lo cual consideramos que ha sido reflejo de la búsqueda de estandarización de procedimientos y el desarrollo de diversas ofertas de viviendas bajo prototipos similares, lo anterior les ha permitido a las desarrolladoras reducir su tiempo de venta respecto al de producción y el tiempo que el capital se mantiene invertido en los inventarios. Asimismo, se observan mejores negociaciones con proveedores a través de pactar determinados volúmenes a cambio de mejores condiciones de pago y el uso de herramientas como es el factoraje. También las entidades de gobierno han ayudado a incrementar la liquidez de las desarrolladoras, mediante mejoras a los procesos de escrituración como, por ejemplo, el procedimiento implementado por los organismos de vivienda al reconocer a los notarios que dan el mejor y más rápido servicio. Lo cual les permite a los desarrolladores seleccionar al notario que mejor les ayude a reducir los tiempos de escrituración y esto a su vez se refleja en menores días de cuentas por cobrar. Entre 2015 y 2017, se ha observado una tendencia creciente de los gastos en Capital de Trabajo, resultado de una mayor inversión en inventarios de tierra y de construcción, para aprovechar los subsidios, sumado a inventarios más caros al migrar a sectores medios y residenciales, como se observa en la siguiente gráfica. Sin embargo, consideramos que el sector lo ha manejado ordenadamente, ya que en días de Rotación de Capital de Trabajo se observa una relativa estabilidad. Lo cual consideramos es un indicador positivo de la velocidad de venta que la industria ha presentado y es un reflejo de cómo se ha adaptado el sector a los cambios de la política de vivienda y a la demanda de sus productos.

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En cuanto a niveles de endeudamiento, actualmente se observa un nivel estable en términos de deuda total. Lo cual consideramos ha sido resultado de las recientes ofertas de capital que han logrado colocar los principales participantes del sector entre el gran público inversionista, permitiéndoles así satisfacer sus necesidades de capital de trabajo, y lograr una mezcla de deuda bancaria y bursátil más diversificada, así como niveles de caja estables y una deuda neta decreciente, como se observa en la gráfica 7. Asimismo, la deuda de los principales desarrolladores ha mostrado una mejoría en su servicio de deuda y estructura de obligaciones financieras, favoreciendo su liquidez. Consideramos que lo anterior ha sido resultado de un regreso paulatino del sector financiero a confiar en la industria de desarrolladores de vivienda, ofreciendo alternativas de financiamiento más competitivas en cuanto a tasas de interés, plazos y garantías. Lo anterior les ha permitido a los desarrolladores de vivienda analizados mantener una estrategia de crecimiento ordenada y menos agresiva que la que seguían los grandes desarrolladores, lo cual consideramos reduce considerablemente el riesgo en el futuro para los actuales líderes del sector en comparación con lo sucedido a los anteriores líderes de la industria (GEO, Homex y Urbi, entre otros).

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Derivado de la capacidad de generación de flujo de efectivo, así como de los niveles estables de efectivo y de endeudamiento, los indicadores de cobertura del servicio de la deuda a flujo libre de efectivo de la industria (DSCR por sus siglas en inglés), se muestran en niveles estable. Consideramos que estos son consistentes con una evolución en el modelo de negocio de las distintas empresas que integran la industria, dando como resultado que los niveles de DSCR observados sobrepasen la unidad. De igual forma, si tomamos en cuenta el nivel de efectivo del sector, se puede observar una cobertura que llega a niveles que disminuyen la presión sobre el riesgo crediticio de la industria. Además, los años de pago de deuda neta a flujo libre de efectivo muestran una evolución a la baja, lo cual ha favorecido la evolución de las calificaciones de los principales participantes del sector calificados públicamente por HR Ratings que se han movido del rango de la HR BBB al de HR A.

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Perspectiva 2018 En nuestra opinión, el sector de vivienda afronta una perspectiva estable para 2018, guiada principalmente por el Programa de Financiamiento del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) que contempla un incremento en la derrama de créditos del 8.4% por un monto de P$142,000m en 2018 (vs P$131,000m en 2017). El número de créditos otorgados se espera sea mayor que en 2017 en aproximadamente 2%, pasando de 365 mil créditos a 372 mil créditos. Consideramos que el sector está listo para aprovechar lo mejor posible dicho incremento. De los créditos el 60% corresponde a vivienda nueva y estimamos que mayoría de los recursos serán destinados a vivienda media y residencial, siguiendo la tendencia vivida en 2017 y como resultado del aumento en el monto máximo de hipotecas del Infonavit, la reducción ya anunciada por la CONAVI a su programa de subsidio del 2018 del -2%, es decir, una disminución de cerca de P$6,000m o 100,000 acciones respecto al 2017. Y sumándose a lo anterior, está la cancelación del subsidio a vivienda para aquellos trabajadores que perciban más de 2.8 UMAs6, es decir, aproximadamente un salario de P$6,861 al mes. HR Ratings considera que los niveles de crédito otorgados por la banca comercial para la vivienda continuarán creciendo, aunque a una menor tasa durante 2018, y continuarán siendo un motor importante para los créditos al sector socioeconómico medio y residencial. Su contribución se verá afectada por una mayor participación de los organismos de vivienda en los créditos hipotecarios para vivienda nueva media y residencial ante la reciente alza de los montos máximos para los créditos hipotecarios. Por otro lado, es relevante destacar que la banca comercial también se ha movido a financiar la compra de vivienda usada. En la siguiente Gráfica se muestra que durante el 2017 el financiamiento otorgado por la banca comercial al sector privado en general sufrió una desaceleración al registrar un crecimiento al trimestre de octubre 2017 de 5.0% (vs 11% al trimestre de octubre 2016). El crédito otorgado por la Banca Comercial a la vivienda acompañó este comportamiento, al registrar un crecimiento de 2.7% en 2017 (vs 6.5% en 2016).

6 UMA = Unidad de Medida de Actualización: referencia económica en pesos para los supuestos previstos en leyes federales y el pago de obligaciones. UMA vigente para 2018 = P$80.60 diarios y P$2,450.24 mensuales. Fuente: Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y Diario Oficial de la Federación (DOF).

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La disminución en la demanda esperada es de baja magnitud. Y está guiada principalmente por los siguientes factores: el encarecimiento del poder adquisitivo de los hogares durante 2017, al registrarse una inflación del 6.8%; la continua desaceleración económica del país, siendo el crecimiento proyectado del PIB de 2.3% (vs 2.1% crecimiento realizado 2017); y el aumento en los precios promedio de la vivienda durante 2017, que se espera se mantenga durante 2018. En cuanto a la demanda, medida en función de financiamientos para soluciones de vivienda, se espera sea de 1,007,238 financiamientos (vs 1,088,815 proyectados para 2017) de los cuales 60.4% serán para adquisición de vivienda, 35.9% para mejoramientos y 3.7% para autoproducción. En la gráfica que sigue se muestra la distribución comparada con la misma de 2017.

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En términos operativos, se espera que el precio promedio a la vivienda aumente durante el 2018, impulsando los ingresos percibidos por la industria y un menor subsidio esperado durante el año, lo cual consideramos impulsará un movimiento por parte de los desarrolladores a continuar ofreciendo productos para el segmento medio y residencial. Aunque no se descarta que durante el año el gobierno libere mayor presupuesto para subsidios, ante lo cual estimamos que los principales participantes del sector cuentan con la suficiente flexibilidad para moverse hacia el segmento de interés social sin afectar su rentabilidad. Dentro del segmento de interés social, la perspectiva es de crecimiento ya que al aprovechar economías de escala se continuarán labores de nuevos desarrollos y se terminarán aquellos que muestran mayor avance. Aunque consideramos que este segmento y la estacionalidad de sus ventas durante el año será impactado por el nivel de subsidios que vaya liberando la CONAVI. El segmento medio residencial sigue mostrando un aumento de participación en la mezcla total de ingresos a nivel industria ya que las empresas continúan alejándose del subsidio para lograr portafolios más estables en congruencia con el modelo de negocios. Se espera que la industria cubra la demanda de vivienda mediante un crecimiento geográfico, operativo y financiero ordenado, prefiriendo la rentabilidad sobre el volumen vendido, migrando a desarrollos con menor número de viviendas, pero más flexibles, que les permitan una mayor velocidad de rotación en su capital de trabajo. Esto también les permite adaptar más rápidamente sus desarrollos y reservas territoriales a las políticas de financiamiento de los organismos de vivienda y del monto de subsidios otorgados por el gobierno federal. Buscando economías de escala y migrar de vivienda de interés social a vivienda media y residencial sin afectar su capacidad de generación de flujo operativo. Asimismo, consideramos que los participantes de la industria cuentan con la solidez y liquidez para hacer frente a los riesgos regulatorios y políticos, que un cambio de gobierno federal pudiera significar.

Conclusión HR Ratings considera que el sector de desarrollo de vivienda en México tiene una importante exposición a cambios de orden regulatorio, tanto dentro de los organismos de vivienda, como en la Política Nacional de Vivienda; históricamente, estos cambios han significado variaciones abruptas en los ingresos de los desarrolladores de viviendas, ya que comúnmente se modifican los estatutos relacionados con los subsidios para la vivienda, los montos del mismo y la derrama presupuestada en función del crédito otorgado por organismos como el Infonavit y Fovissste. Ante un escenario electoral como el que nos enfrentamos en la actualidad, la propensión a cambios en el Plan Nacional de Vivienda es relativamente alta, al igual que la incertidumbre relacionada con la corriente política que resulte ganadora en la contienda por el poder legislativo. Un factor importante de riesgo relacionado con lo anterior es el inventario y las reservas territoriales que actualmente poseen los desarrolladores de vivienda en el país, que se encuentran ubicados estratégicamente para hacer frente a la demanda en los estados donde se concentra la demanda de crédito, así como en los polígonos habitacionales. Un cambio significativo presionaría el capital de trabajo de la empresa en términos de inventarios, así como la capacidad de rotación de sus reservas territoriales y la generación de efectivo.

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HR Ratings Alta Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Álvaro Rangel +52 55 8647 3835


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected] Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

Luis Quintero +52 55 1500 3146 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


José Luis Cano +52 55 1500 0763

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817

[email protected]

[email protected]

Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130.

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Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

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