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Análisis de datos para toma de decisiones

?más

ahora

menos

después

vs

La naturaleza no nos diseñó para el entorno en el que vivimos

Ejemplo: Más y ahora

Toma de decisiones - Bernoulli y la Teoría de la decisión

probabilidad de

que ocurra

valor esperado

de una decisiónbeneficio

Toma de decisiones – Crisis inmobiliaria 2007

probabilidad de

que ocurra valor esperado

de una decisiónBeneficio

2007 J.L.M. "Los precios caerán un 5% en seis

meses y luego se mantendrán durante 10 años". La

gente cree que los precios van a bajar un 30% y

eso es falso."www.elpais.com

Crisis futuras vs beneficios actuales

12 años 16 años 14 años?

Subestimamos las probabilidades de

las crisis futuras y sobreestimamos el

valor de los beneficios actuales.

Datos Información Conocimiento Sabiduría

Pasado Futuro

Exp

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Los datos son sólo el principio

Probabilidades

1943 IIWW - Abraham Wald: B17s

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Oferta viviendas por rango de superficie

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23%

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Fuente: idealista

Operaciones cerradas último año por rango de superficie

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Oferta Transacciones

4%

21%

26%

21%19%

7%

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Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios

Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie

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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2

Oferta Busquedas

6%

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Leads

Fuente: idealista

Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie

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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2

Oferta Busquedas

6%

36%

27%

21%

5%

3%

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LeadsDemanda insatisfecha

Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie

0%

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25%

30%

35%

40%

<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2

Oferta Busquedas

6%

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27%

21%

5%

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Leads

Oferta y demanda equilibrada

Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie

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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2

Oferta Busquedas

6%

36%

27%

21%

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Leads

Exceso de oferta

Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades

Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades

Nuevos parámetros: Monitorización del ciclo inmobiliario

Búsquedas Oferta Visitas Leads Bajas Cierre

Demanda

aspiracional

Inmuebles

anunciados

Demanda

madura

Último precio

anunciado

Inmuebles

en mercado

Precio

escriturado

hoy 3 meses 6-9 meses

Cierre

Búsquedas

Bajas

Visitas

6-9 meses

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492 días

Bajas: 1.703 €/m²

158.000 €

95 m²

147 días

Oferta: leads x 1.000 visitas - Análisis de la demanda: Precios

1.931 €/m²

235.000 €

122 m²

465 días

Cierres: 1.525 €/m²

124.500 €

83 m²

1% 12% 3% 10% 15%

Monitorización de cualquier ámbito: precios

Contraofertas Bajas

1.703 €/m²

95 m²c

1.931 €/m²

122 m²c

1.525 €/m²

83 m²c

Cierres

1.505 €/m²

80% menos

contactado

1.752 €/m²

101 m²c

20% más

contactado

2.220 eur/m²

125 m²c

Medio Oferta

23

“La verdad está en la tendencia y no en el dato”

Índice de evolución de las búsquedas compra-venta

“La verdad está en la tendencia y no en el dato”

Fuente: idealista

0

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7

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7

ma

y.-

17

Búsquedas en venta normalizadas

Monitorización de cualquier ámbito

Monitorización de cualquier ámbito

Integración de capas de información

Sociodemográficos Oferta

Públicas

Privadas

Parque existente

Consumidores CierresDemanda

Información inmobiliaria en tiempo real

¿De qué ámbitos tenemos datos?

imagen

Integración

bases de

datos

Nuevos productos para el sector inmobiliario

imagen

Entorno de

valoración

y análisis

Estudios

de

mercado

Valoración

de carteras

Caso práctico Roces (Gijón)

¿Qué necesito saber?

Demanda Valor del sueloComercialización

Obra Nueva

Precio de oferta• Más contactada

• Menos contactada

• Bajas

Precios de cierre

Tipología demanda• Búsquedas

• Visitas

• Contactos

Tipología

transmitida

Oferta de ON• Actual

• Histórico

Ranking de

contactos• Promociones

• Producto

Decisión óptima

Entorno de valoración y análisis

Vivienda en buen estado Obra Nueva

Entorno de valoración y análisis

Análisis inicial: Actividad inmobiliaria

Evolución precio unitario oferta / nº viviendas dadas de baja

Fuente: idealista

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Nº de viviendas dadas de baja venta Unitario medio oferta venta (€/m²)

Índice de evolución de las búsquedas compra-venta

Análisis inicial: Evolución demanda

Fuente: idealista

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Búsquedas en venta normalizadas

Análisis inicial: Demanda

Evolución distribución leads por nº de dormitorios

Fuente: idealista

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2 dorm 3 dorm 4 o más dorm menos de 2 dorm

Estudio de Mercado: Cliente objetivo

Grupo de edad

predominante

35-39 años

Porcentaje población

extranjera:

3%

Fuente: elaboración propia a partir de datos INE

Estudio de Mercado: Análisis parque inmobiliario existente

Total viviendas

19.369 (100%)

Viviendas en oferta

411 (3,5%)

Fuente: elaboración propia a partir de datos Catastro

Zona Residencial

Viviendas en oferta:

Plurifamiliares

2-3 dorm

60-100 m²c

90-180 K €

Búsquedas vs visitas Leads/1000 visitas

Leads/1000 vis por rango de superficies

Leads/1000 vis por Nº de dormitorios

Visitas vs leads por rango de precios

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€

% leads/1000 visitas

Estudio de Mercado: Viviendas más contactadas ON-viviendas transmitidas

Viviendas transmitidas 2013-2016

Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios

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20 %1.446 €/m²

112.709 €

78 m²

46 días

80 %1.624 €/m²

127.112 €

78 m²

312 días

Valor del suelo: Oferta: leads x 1.000 visitas

Cierres: 1.504 €/m²

126.336 €

84 m²

1.601 €/m²

125.255 €

78 m²

358 días

Valor del suelo: Comparables transmitidos

Valor del suelo: Comparables transmitidos

Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios

Nº Vía año nº cierres Clasificación € m² €/m²

1 JOSE ANTON MAGARZO, 260 2012 47 Protegida 125.418 69 1.820

2 CESAR MAESE ALONSO, 200 2012 27 Protegida 139.011 77 1.807

3 RAMON GOMEZ LOZANA, 215 2011 18 Protegida 132.314 75 1.764

4 BENITO OTERO MARTINEZ, 365-385-405 2012 85 Protegida 142.239 84 1.693

5 JOSE ANTON MAGARZO, 440-460 2012 33 Protegida 149.790 92 1.626

6 JOSE ANTON MAGARZO, 400 2012 25 Protegida 130.143 83 1.566

7 BENITO OTERO MARTINEZ, 309 2012 50 Protegida 134.344 94 1.434

8 RAMON GOMEZ LOZANA, 230 2011 20 Protegida 98.282 75 1.317

9 ROCES, 1251-1271 2010 19 Protegida 99.373 84 1.183

10 JOSE ANTON MAGARZO, 310 2015 26 Protegida 108.876 108 1.012

Valor del suelo: Comparables transmitidos

Evolución precios de cierre de vivienda libre

Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios

22

38

60

33

1.353,60

1.760,89

1.450,00 1.504,00

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2013 2014 2015 2016

Nº

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€/m

²

Pisos transmitidos 2013-2016

Nº Cierres Cierres €/m²

Comercialización ON: Histórico

ON comercializada en idealista 2013-2017

Fuente: idealista

46

61

129

1.482,06

1.384,91

1.682,00

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1.800

2015 2016 2017

Nº

anu

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€/m

²

Pisos en oferta Obra Nueva 2015-2017

Nº Anuncios €/m²

Comercialización ON: Auditoría

Fuente: idealista

Comercialización ON: Auditoría

Fuente: idealista

Comercialización ON: Auditoría

Localización Promotor Tipología

Roces Solvia Plurifamiliar

PrecioNº

dormitorios Sup

>97.800 € 2 y 3 dorm 75-96 m²c

Residencial Alameda7 leads/1000 visLibre, zonas ajardinadas

Fuente: idealista

Localización Promotor Tipología

Roces Monteobal Plurifamiliar

PrecioNº

dormitorios Sup

- 1,2 y 3 dorm - m²c

Edificio Cantábrico8,2 leads/1000 visVPA, amplias zonas verdes

Localización Promotor Tipología

Roces Citifidalgo Plurifamiliar

PrecioNº

dormitorios Sup

>99.450 € 2 dorm 67 m²c

Área Residencial Roces20 leads/1000 visVPA, ubicación privilegiada

Comercialización ON: Auditoría

Fuente: idealista

Comercialización ON: Auditoría

Fuente: idealista

Localización Promotor Tipología

Roces CSB Promociones Plurifamiliar

Precio Nº dormitorios Sup

>120.000 € 2y 3 dorm 67-86 m²c

HeliosVPA, terrazas y amplias zonas comunes

Localización Promotor Tipología

Roces C Los Campos Plurifamiliar

Precio Nº dormitorios Sup

>82.000 € 1, 2y 3 dorm 42-96 m

Terrazas de RocesVPA, amplias terrazas y zonas comunes

Auditoría comercialización cartera en tiempo real

Activo vs competencia en barrio. Leads/1.000 visitas

Decisiones: producto

Decisión sobre nº de dormitorios

Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios

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Búsquedas contactos Cierres

Decisiones: precios

Sobre los precios

Datos Información Conocimiento Sabiduría

Pasado Futuro

Exp

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Los datos son sólo el principio