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Análisis de datos para toma de decisiones
?más
ahora
menos
después
vs
La naturaleza no nos diseñó para el entorno en el que vivimos
Ejemplo: Más y ahora
Toma de decisiones - Bernoulli y la Teoría de la decisión
probabilidad de
que ocurra
valor esperado
de una decisiónbeneficio
Toma de decisiones – Crisis inmobiliaria 2007
probabilidad de
que ocurra valor esperado
de una decisiónBeneficio
2007 J.L.M. "Los precios caerán un 5% en seis
meses y luego se mantendrán durante 10 años". La
gente cree que los precios van a bajar un 30% y
eso es falso."www.elpais.com
Crisis futuras vs beneficios actuales
12 años 16 años 14 años?
Subestimamos las probabilidades de
las crisis futuras y sobreestimamos el
valor de los beneficios actuales.
Datos Información Conocimiento Sabiduría
Pasado Futuro
Exp
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Los datos son sólo el principio
Probabilidades
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Oferta viviendas por rango de superficie
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23%
15%
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Fuente: idealista
Operaciones cerradas último año por rango de superficie
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Oferta Transacciones
4%
21%
26%
21%19%
7%
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Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios
Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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Oferta Busquedas
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Leads
Fuente: idealista
Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2
Oferta Busquedas
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36%
27%
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5%
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LeadsDemanda insatisfecha
Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2
Oferta Busquedas
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Leads
Oferta y demanda equilibrada
Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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Oferta Busquedas
6%
36%
27%
21%
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3%
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Leads
Exceso de oferta
Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades
Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades
Nuevos parámetros: Monitorización del ciclo inmobiliario
Búsquedas Oferta Visitas Leads Bajas Cierre
Demanda
aspiracional
Inmuebles
anunciados
Demanda
madura
Último precio
anunciado
Inmuebles
en mercado
Precio
escriturado
hoy 3 meses 6-9 meses
Cierre
Búsquedas
Bajas
Visitas
6-9 meses
Beneficios
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277.500 €
125 m²
492 días
Bajas: 1.703 €/m²
158.000 €
95 m²
147 días
Oferta: leads x 1.000 visitas - Análisis de la demanda: Precios
1.931 €/m²
235.000 €
122 m²
465 días
Cierres: 1.525 €/m²
124.500 €
83 m²
1% 12% 3% 10% 15%
Monitorización de cualquier ámbito: precios
Contraofertas Bajas
1.703 €/m²
95 m²c
1.931 €/m²
122 m²c
1.525 €/m²
83 m²c
Cierres
1.505 €/m²
80% menos
contactado
1.752 €/m²
101 m²c
20% más
contactado
2.220 eur/m²
125 m²c
Medio Oferta
23
“La verdad está en la tendencia y no en el dato”
Índice de evolución de las búsquedas compra-venta
“La verdad está en la tendencia y no en el dato”
Fuente: idealista
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17
Búsquedas en venta normalizadas
Monitorización de cualquier ámbito
Monitorización de cualquier ámbito
Integración de capas de información
Sociodemográficos Oferta
Públicas
Privadas
Parque existente
Consumidores CierresDemanda
Información inmobiliaria en tiempo real
¿De qué ámbitos tenemos datos?
imagen
Integración
bases de
datos
Nuevos productos para el sector inmobiliario
imagen
Entorno de
valoración
y análisis
Estudios
de
mercado
Valoración
de carteras
Caso práctico Roces (Gijón)
¿Qué necesito saber?
Demanda Valor del sueloComercialización
Obra Nueva
Precio de oferta• Más contactada
• Menos contactada
• Bajas
Precios de cierre
Tipología demanda• Búsquedas
• Visitas
• Contactos
Tipología
transmitida
Oferta de ON• Actual
• Histórico
Ranking de
contactos• Promociones
• Producto
Decisión óptima
Entorno de valoración y análisis
Vivienda en buen estado Obra Nueva
Entorno de valoración y análisis
Análisis inicial: Actividad inmobiliaria
Evolución precio unitario oferta / nº viviendas dadas de baja
Fuente: idealista
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Nº de viviendas dadas de baja venta Unitario medio oferta venta (€/m²)
Índice de evolución de las búsquedas compra-venta
Análisis inicial: Evolución demanda
Fuente: idealista
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Búsquedas en venta normalizadas
Análisis inicial: Demanda
Evolución distribución leads por nº de dormitorios
Fuente: idealista
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2 dorm 3 dorm 4 o más dorm menos de 2 dorm
Estudio de Mercado: Cliente objetivo
Grupo de edad
predominante
35-39 años
Porcentaje población
extranjera:
3%
Fuente: elaboración propia a partir de datos INE
Estudio de Mercado: Análisis parque inmobiliario existente
Total viviendas
19.369 (100%)
Viviendas en oferta
411 (3,5%)
Fuente: elaboración propia a partir de datos Catastro
Zona Residencial
Viviendas en oferta:
Plurifamiliares
2-3 dorm
60-100 m²c
90-180 K €
Búsquedas vs visitas Leads/1000 visitas
Leads/1000 vis por rango de superficies
Leads/1000 vis por Nº de dormitorios
Visitas vs leads por rango de precios
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70 K
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360-4
20 K
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420-4
80 K
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480-6
00 K€
600-1
000 K
€
1000-2
000 K
€
2000-3
000 K
€
>3000 K
€
% leads/1000 visitas
Estudio de Mercado: Viviendas más contactadas ON-viviendas transmitidas
Viviendas transmitidas 2013-2016
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
0%6% 2% 0%
40% 32%46%
43%
60%59%
47% 53%
3% 6% 7%
0%
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2013 2014 2015 2016
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20 %1.446 €/m²
112.709 €
78 m²
46 días
80 %1.624 €/m²
127.112 €
78 m²
312 días
Valor del suelo: Oferta: leads x 1.000 visitas
Cierres: 1.504 €/m²
126.336 €
84 m²
1.601 €/m²
125.255 €
78 m²
358 días
Valor del suelo: Comparables transmitidos
Valor del suelo: Comparables transmitidos
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
Nº Vía año nº cierres Clasificación € m² €/m²
1 JOSE ANTON MAGARZO, 260 2012 47 Protegida 125.418 69 1.820
2 CESAR MAESE ALONSO, 200 2012 27 Protegida 139.011 77 1.807
3 RAMON GOMEZ LOZANA, 215 2011 18 Protegida 132.314 75 1.764
4 BENITO OTERO MARTINEZ, 365-385-405 2012 85 Protegida 142.239 84 1.693
5 JOSE ANTON MAGARZO, 440-460 2012 33 Protegida 149.790 92 1.626
6 JOSE ANTON MAGARZO, 400 2012 25 Protegida 130.143 83 1.566
7 BENITO OTERO MARTINEZ, 309 2012 50 Protegida 134.344 94 1.434
8 RAMON GOMEZ LOZANA, 230 2011 20 Protegida 98.282 75 1.317
9 ROCES, 1251-1271 2010 19 Protegida 99.373 84 1.183
10 JOSE ANTON MAGARZO, 310 2015 26 Protegida 108.876 108 1.012
Valor del suelo: Comparables transmitidos
Evolución precios de cierre de vivienda libre
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
22
38
60
33
1.353,60
1.760,89
1.450,00 1.504,00
0
10
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30
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-
200
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2013 2014 2015 2016
Nº
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€/m
²
Pisos transmitidos 2013-2016
Nº Cierres Cierres €/m²
Comercialización ON: Histórico
ON comercializada en idealista 2013-2017
Fuente: idealista
46
61
129
1.482,06
1.384,91
1.682,00
0
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2015 2016 2017
Nº
anu
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€/m
²
Pisos en oferta Obra Nueva 2015-2017
Nº Anuncios €/m²
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
Comercialización ON: Auditoría
Localización Promotor Tipología
Roces Solvia Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
>97.800 € 2 y 3 dorm 75-96 m²c
Residencial Alameda7 leads/1000 visLibre, zonas ajardinadas
Fuente: idealista
Localización Promotor Tipología
Roces Monteobal Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
- 1,2 y 3 dorm - m²c
Edificio Cantábrico8,2 leads/1000 visVPA, amplias zonas verdes
Localización Promotor Tipología
Roces Citifidalgo Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
>99.450 € 2 dorm 67 m²c
Área Residencial Roces20 leads/1000 visVPA, ubicación privilegiada
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
Localización Promotor Tipología
Roces CSB Promociones Plurifamiliar
Precio Nº dormitorios Sup
>120.000 € 2y 3 dorm 67-86 m²c
HeliosVPA, terrazas y amplias zonas comunes
Localización Promotor Tipología
Roces C Los Campos Plurifamiliar
Precio Nº dormitorios Sup
>82.000 € 1, 2y 3 dorm 42-96 m
Terrazas de RocesVPA, amplias terrazas y zonas comunes
Auditoría comercialización cartera en tiempo real
Activo vs competencia en barrio. Leads/1.000 visitas
Decisiones: producto
Decisión sobre nº de dormitorios
Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios
7%
24%
36%
32%
12%
38%
47%
3%
0%
50%
43%
7%
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10%
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60%
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2 d
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3 d
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4 d
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Búsquedas contactos Cierres
Decisiones: precios
Sobre los precios
Datos Información Conocimiento Sabiduría
Pasado Futuro
Exp
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Los datos son sólo el principio