guía sobre los préstamos conocerlos y conseguir el más ...esta es una guía de facua andalucía...
Post on 09-Feb-2021
3 Views
Preview:
TRANSCRIPT
-
Esta es una guía de FACUA Andalucía DEPÓSITO LEGAL: SE-5343-2009
andalucia.facua.org
Guía sobre los préstamos hipotecarios: claves para conocerlos y conseguir el más adecuado
-
Índice
Préstamos hipotecarios
Crédito hipotecario
Gastos
Escrituras
Tipos de interés
Productos asociados a la contratación
de una hipoteca
Subrogación
Reclamaciones
Nueva normativa
Glosario de términos
6
7
10
11
13
13
15
15
17
23
-
Los últimos datos ponen de
manifiesto que la morosidad
va en aumento, a pesar de
que durante los últimos meses los
intereses han ido bajando. Ello es
debido a que se ha producido un
fenómeno añadido que es el
aumento del desempleo. La tasa de
morosidad se situó en el mes de
julio de 2009 en el nivel más alto
desde septiembre de 1997, con un
4,73% según los
datos aportados
por el Banco de
España.
Los expertos
del sector prevén
que la morosidad,
que con el incre-
mento de diciembre lleva dieciocho
subidas consecutivas, continúe
aumentando en 2009, un año en el
que podrían llegar incluso hasta el
9%. Así, el saldo de créditos dudo-
sos aumentó en 3.052 millones de
euros respecto a los 56.444 millones
del mes de noviembre, hasta situar-
se en 59.496 millones de euros al
cierre de diciembre. Entre las enti-
dades financieras que acumulan
mayor saldo dudoso están las cajas.
Ante esta situación de sobreen-
deudamiento y actual recesión del
mercado inmobiliario, junto a la difi-
cultad de conseguir la concesión de
un préstamo hipotecario, tanto el
Gobierno central como otras admi-
nistraciones públicas de ámbito
autonómico y municipal, con el
objetivo de mejorar el acceso al
mercado hipoteca-
rio y a la vivienda
en general, han
adoptado una serie
de medidas ten-
dentes a garantizar
la transparencia en
la contratación. Y
ello con la finalidad de que se per-
mita a los consumidores tomar deci-
siones en función del riesgo real de
los productos, evaluando si el mismo
se ajusta a sus necesidades y a su
situación financiera, rebajar los gastos
de constitución de los préstamos
hipotecarios, así como una reducción
de las comisiones y el fomento de la
independencia de las entidades de
5andalucia.facua.org
Préstamos hipotecarios y morosidad
La tasa de morosidad ha llegado en el mes de
julio de 2009 al 4,73%, lamás alta desde septiembre
de 2007
-
tasación entre otras medidas.
Entre éstas cabe mencionar las
impulsadas desde algunas comuni-
dades autónomas como la andaluza
dirigidas a rebajar el impuesto de
actos jurídicos documentados (Ley
1/2008, de 27 de noviembre, de
medidas tributarias y financieras de
impulso de la actividad económica
de Andalucía, y de
agilización de pro-
cedimientos admi-
nistrativos).
Las organizacio-
nes de consumido-
res observan cómo
en la contratación
de este tipo de pro-
ductos se viene produciendo una
falta de información tanto en los
momentos previos a la celebración
del contrato como respecto a las
revisiones del mismo, problemas a la
hora de la subrogación entre entida-
des, disconformidad con las gestio-
nes llevadas a cabo por la gestora
impuesta por la entidad financiera,
falta de independencia de las entida-
des tasadoras, la obligatoriedad de
la contratación de otros servicios o
productos de la entidad prestataria
para mejorar las condiciones del
préstamo, la confusión generada
entre crédito hipotecario y préstamo
hipotecario, etc. Este conjunto de
prácticas ofrece pocas garantías res-
pecto a los derechos de los consu-
midores provocando situaciones
abusivas en un momento económico
tan difícil como el actual.
Partiendo de este planteamiento,
se van a tratar en primer lugar las
cuestiones que han de tenerse en
cuenta a la hora de
contratar un présta-
mo hipotecario, así
como los derechos
que asisten a los
usuarios cuando
deciden contratar
este tipo de produc-
to pasando poste-
riormente a analizar las medidas
adoptadas por el Gobierno central
para impedir un posible aumento de
la morosidad financiera.
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
La contratación de un préstamo
hipotecario es algo difícil y
trascendental para los consu-
midores ya que en la mayoría de las
ocasiones supone el endeudamiento
de los mismos por unos 10-20 o
incluso 30 años. En la actualidad, las
entidades bancarias están ofertando
6Préstamos hipotecarios y morosidad
Las entidades bancarias están ofertando
productos hipotecarios que llegan a durar
hasta 50 años
-
productos hipotecarios que llegan a
durar hasta 50 años, lo que repre-
senta prácticamente toda la vida de
adulto de una persona.
El motivo es muy simple, y es que
la cantidad de dinero solicitada, y
por tanto a devolver, es muy elevada
con respecto al poder adquisitivo y
sueldos de hoy en día. Ello hace
necesario que el usuario solicite una
forma de devolución que se pueda
adaptar a sus necesidades. De ahí
que cada vez más pagos, por la
carestía de la vivienda, se vayan
aplazando a periodos más largos.
Por ello es necesario que el usuario
conozca qué es exactamente un
préstamo hipotecario.
En la figura jurídica del préstamo
hipotecario existen dos elementos
diferentes y complementarios. Por un
lado está el contrato principal de
préstamo por el que una persona o
entidad (en general un banco o caja
de ahorro) presta una cantidad de
dinero a otra.
Por otro lado está la hipoteca,
que es la garantía que el deudor
proporciona al que presta el dinero,
y consiste en que un inmueble (o
varios) se ofrece como garantía de
que se va a devolver el préstamo,
de manera que si éste no se devuel-
ve en los plazos pactados, el banco
o caja de ahorros puede instar un
procedimiento judicial para proceder
a vender en pública subasta el
inmueble hipotecado para cobrar lo
que se le debe, quedando el sobran-
te para otros acreedores o, en su
defecto, para el deudor.
CRÉDITO HIPOTECARIO
Una vez definida la figura del
préstamo hipotecario es
conveniente diferenciarla de
otra figura que se puede confundir
con ésta y que no tiene iguales
características. Se trata del crédito
hipotecario.
El crédito hipotecario se define
como aquel contrato por el que una
entidad financiera (banco, caja de
ahorros...) concede una línea de
financiación a un titular de la que
éste puede ir disponiendo cantida-
des, según sus necesidades. Esta es
una de las principales diferencias
con respecto a un préstamo conven-
cional, donde la cantidad inicial es
fija y sólo hay una entrega de dinero
por parte de la entidad.
El titular del crédito debe devolver
la cantidad prestada en los plazos y
condiciones pactadas entre las par-
tes. En el caso de que el beneficiario
7andalucia.facua.org
-
8Préstamos hipotecarios y morosidad
-
9andalucia.facua.org
incumpla, la entidad tiene la garantía
hipotecaria con lo que pasará a ser
la propietaria del bien. El crédito se
formaliza en escritura pública para
poder ser inscrito en el Registro de
la Propiedad tal y como ocurre con
el préstamo hipotecario.
Con frecuencia, la entidad finan-
ciera exige que a la hipoteca se aña-
dan otras garantías de pago tales
como avales personales al deudor,
obligándose a
pagar el avalista si
aquél no lo hace.
El inmueble,
hasta que se pro-
cede a la venta en
caso de impago,
sigue siendo pro-
piedad del deudor, que puede ven-
derlo, alquilarlo o volverlo a hipote-
car, aunque a veces el banco limita
estas posibilidades (sin que las
pueda prohibir).
A la hora de solicitar un préstamo
hipotecario hay que tener en cuenta
una serie de cuestiones como qué
cantidad se va a solicitar, obtener
información de varias entidades de
crédito y solicitar en aquellas en las
que se esté interesado la oferta vin-
culante para conocer sus caracterís-
ticas principales y los gastos que lle-
van aparejados.
Al solicitar información, hay que
saber que las entidades financieras
deben tener a disposición de los
usuarios un folleto informativo gratui-
to en el que se detalle de forma
comprensible las características del
producto, debiendo contener la iden-
tificación o denominación comercial
del mismo (préstamo o crédito), el
plazo, tipo de interés, las comisiones
aplicables así como los gastos e
importe de las cuo-
tas.
Anteriormente se
ha mencionado el
término oferta vin-
culante. Ésta se
produce cuando
una vez analizada la
información que se ha facilitado se
decide solicitar un préstamo en una
entidad determinada. Ésta llevará a
cabo el estudio de las condiciones
económicas del usuario y solicitará la
tasación del inmueble.
La oferta vinculante deberá formu-
larse por escrito, tiene una vigencia
no inferior a diez días y debe ir firma-
da por un representante de la enti-
dad. En este documento deben
constar las condiciones financieras
del préstamo:
- La cuantía máxima del préstamo
en relación al valor de la tasación
La tasa de morosidad cerró el año 2008 con
un 3,286%, el nivel más alto desde septiembre
de 1997
-
del inmueble hipotecario.
- El plazo total y el de carencia (el
tiempo en el que el contrato aún
no tiene efecto).
- El tipo de interés fijo o variable
(indicando la fórmula que se utili-
zará para modificar este último).
- Las comisiones aplicables, como
las de apertura y
amortización anti-
cipada, que pue-
den ser totales o
parciales.
- Los gastos, al
menos orientati-
vos, a cargo del
prestatario (tasación, seguros,
impuestos y aranceles).
Una vez aceptada la oferta vinculan-
te por el usuario se procede a la for-
malización del préstamo hipotecario
mediante la firma de las escrituras
públicas.
GASTOS
En cuanto a los gastos que
lleva aparejada la operación,
con carácter previo al otorga-
miento de la escritura pública, el pri-
mer gasto que se efectúa es la tasa-
ción del inmueble que se pretende
hipotecar, a cargo de una sociedad
especializada.
Igualmente, se solicitará información
al Registro de la Propiedad para
comprobar que no existen cargas
que afecten a aquél e impidan la
operación -básicamente otras hipo-
tecas o embargos-.
Según la normativa existente, la
entidad bancaria y el solicitante del
préstamo han de
ponerse de acuerdo
en la elección del
profesional o
empresa que lleve a
cabo la tasación de
la vivienda y sobre
quién lo paga. Por
tanto, es un tema susceptible de
negociación. Sin embargo, en la
práctica las entidades imponen la
empresa que realiza este servicio y
cobra al cliente el gasto ocasionado.
Por ello, se aconseja que quede
clara en la firma de la solicitud del
servicio de tasación el importe de la
misma. En todo caso, si el usuario
asume su pago y posteriormente el
préstamo es denegado, el banco
debe entregarle una copia del origi-
nal del informe de tasación llevado a
cabo. Este informe debe servir para
solicitar el préstamo en otras entida-
des financieras, sin generar un nuevo
gasto.Hay que saber que:
- La tasación la deben efectuar
10 Préstamos hipotecarios y morosidad
Antes de firmar, el usuariotiene tres días hábiles para
examinar el proyecto deescritura pública en la
notaría que elija
-
entidades acreditadas e inscritas
en el Registro del Banco de
España.
- El tasador tiene el derecho para
realizar su labor profesional de
reclamar todo tipo de información
técnica (proyecto de ejecución,
memoria de calidades y cualquier
otro elemento que le sirva en su
evaluación de tasación).
En el momento de la firma de las
escrituras se generan los siguientes
gastos:
- Comisión de apertura: lo normal
es que oscile entre el 1 y el 2% de
la cantidad que se presta.
- Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados: su cuantía es el
resultado de aplicar el 0,5% a la
cantidad total garantizada (aten-
ción, no al préstamo, sino a todo
lo garantizado, que es préstamo,
intereses y costas, y que, como
orientación, suele ser cercano al
doble de la cantidad solicitada).
- Notario: la escritura pública. La
factura depende de lo solicitado, y
está fijada en los aranceles apro-
bados por Real Decreto.
- Registro de la Propiedad: la ins-
cripción de la hipoteca. Igual que
con los notarios, la factura depen-
de de lo solicitado, y los aranceles
están aprobados por Real Decreto.
- Gastos de gestión de las escritu-
ras: la escritura, una vez firmada,
se presenta en las oficinas de
Hacienda para liquidar el impuesto,
y después se presenta en el
Registro de la Propiedad. La trami-
tación, normalmente, la va a reali-
zar un gestor elegido por el banco.
No obstante, también puede asu-
mir el usuario estas gestiones. Por
ello es conveniente saber el coste
de dicha gestión, pues las tarifas
pueden variar mucho.
ESCRITURAS
En las escrituras públicas
deberá constar claramente,
separadas del resto, las cláu-
sulas financieras del préstamo que
no son otras que las que hacen refe-
rencia, entre otras cuestiones, al
capital del préstamo, a la amortiza-
ción, las condiciones para el ejercicio
de la facultad de reembolso anticipa-
do, bien total o parcial, a los intere-
ses aplicables, a las comisiones apli-
cables de apertura, el tipo de interés
anual equivalente, todos los gastos a
cargo del prestatario, así como los
intereses de demora.
No obstante, y a pesar de toda la
información que los bancos están
11andalucia.facua.org
-
12Préstamos hipotecarios y morosidad
-
obligados a dar a sus clientes, y de
todas las condiciones que obligato-
riamente deben plasmarse en el con-
trato, debido a la complejidad de la
terminología financiera, con frecuen-
cia el consumidor desconoce o no
alcanza a comprender el contenido
de dichas cláusulas, siendo por lo
tanto recomendable solicitar aseso-
ramiento de un experto antes de la
firma.
Antes de dicho acto, el usuario
tiene tres días hábiles para exami-
nar el proyecto de escritura pública
en la notaría que el usuario elija
libremente. El notario deberá infor-
mar al usuario de las condiciones
del préstamo.
TIPOS DE INTERÉS
En cuanto al tipo de interés
aplicable a un préstamo, éste
puede ser fijo o variable. El
primero no cambia a lo largo de toda
la vida del préstamo, en cambio el
interés variable sí, habitualmente con
carácter anual y con referencia de
algún índice (Euríbor, Ceca, etc.).
Cuando se contratan préstamos
con interés variable, el usuario debe
asegurarse de que el nuevo tipo de
interés aplicado es correcto. El con-
trato o la escritura del préstamo
debe recoger la fórmula aplicada
para realizar la modificación, pudien-
do consistir en un índice de referen-
cia (siendo el Euríbor el más común)
más la aplicación de un diferencial
fijo. Habrá que leer el contrato y
compararlo con el interés aplicado.
PRODUCTOS ASOCIADOSA LA CONTRATACIÓN DEUNA HIPOTECA
Hay que tener en cuenta que
cuando se presenta la oferta
se planteará la contratación
de ciertos productos con la entidad
para mejorar la oferta realizada. Ante
ello hay que saber que el único obli-
gatorio es el de seguro de incendios
y que no existe obligación de contra-
tar con la entidad bancaria o caja
con la que se concierta el préstamo.
En relación con estos seguros,
existe una figura que antes de que la
crisis económica elevara la tasa de
paro, los bancos y cajas solían impo-
ner su contratación a la hora de con-
ceder el préstamo hipotecario a
cambio de un pequeño recorte en el
diferencial del Euríbor.
Ahora las entidades lo siguen
comercializando, pero es el cliente
quien lo tiene que solicitar. Se trata
del seguro de desempleo.
13andalucia.facua.org
-
Respecto a este seguro antes de
su contratación conviene tener en
cuenta que:
- Este tipo de póliza cubre en la
mayoría de los casos doce men-
sualidades consecutivas del crédi-
to hipotecario, o veinticuatro men-
sualidades alternas, durante un
periodo de cinco años, renova-
bles.
- El principal requisito para poder
contratarlo es contar con un tra-
bajo indefinido o estar dado de
alta como autónomo. Además,
sólo se cobra si el despido es
improcedente. El resto de
supuestos como la extinción del
contrato, el despido procedente
y los expedientes de regulación
de empleo (ERE) no quedan
cubiertos.
- Tiene un límite máximo en la
cuota hipotecaria a pagar. Es decir,
si la letra del préstamo de vivienda
es muy elevado es probable que el
seguro no cubra la totalidad de la
misma.
- El coste del seguro consta de
una prima única que se abona al
principio de la contratación del
producto. Los precios varían según
la entidad y el préstamo otorgado,
ya que se fija de manera propor-
cional al crédito concedido,
pudiendo variar.
Por ello, es importante asegurarse
antes de firmar el seguro de que la
póliza se ajusta a las necesidades
específicas de cada uno y se cumple
con los requisitos necesarios para
gozar de la cobertura.
Una vez llevada a cabo la contra-
tación del préstamo hipotecario, a lo
largo de la vida de éste, que en la
mayoría de los casos es larga, pue-
den producirse cambios que pueden
afectar al préstamo y a la cuantía de
las cuotas, como puede ser la baja-
da de intereses.
A principio de los años noventa se
produjo un descenso generalizado
de los tipos de interés, y se daba la
circunstancia de que aquellos ciuda-
danos que habían concertado su
préstamo hipotecario con anteriori-
dad no podían verse beneficiados
dada la inviabilidad económica que
ello suponía, por las fuertes comisio-
nes por amortización anticipada y
por la duplicidad de gastos de can-
celación del préstamo antiguo y de
constitución del nuevo.
Ante esta situación se dictó la Ley
2/1994, de 30 de marzo, de
Subrogación y Modificación de
Préstamos Hipotecarios, que vino a
dar respuesta a esta situación
mediante el establecimiento de unos
14Préstamos hipotecarios y morosidad
-
15andalucia.facua.org
requisitos para llevar a cabo la subro-
gación. También fijaba el importe de
las comisiones y se establecían unos
beneficios fiscales.
SUBROGACIÓN
En cuanto a la figura de la
subrogación, se denomina así
al hecho de cambiar un présta-
mo hipotecario de entidad bancaria,
hecho que necesariamente supone la
cancelación del préstamo en la enti-
dad que originariamente lo concedió.
Antes de iniciar el proceso habrá
que plantearse, en función del capital
pendiente y de los años que queden,
si realmente conviene o no la opera-
ción. Para ello, es recomendable soli-
citar en diversas entidades una simu-
lación, de forma que sea posible una
comparación que permita la toma de
decisiones.
Para llevar a cabo esta operación,
la ley exige que se cumplan deter-
minados requisitos, como que la
entidad dispuesta a subrogarse pre-
sente al deudor una oferta vinculan-
te en la que constarán las condicio-
nes financieras del nuevo préstamo
hipotecario.
La aceptación de esta oferta por el
deudor implicará la autorización del
mismo a la entidad para que solicite en
RECLAMACIONES
El conocimiento exacto de los términos del
contrato es algo necesario a la hora de evi-
tar problemas, ya que una vez firmado el
contrato y elevado a escritura pública la
reclamación es mucho más complicada y
en algunos casos es imposible.
En caso de que se produzcan irregulari-
dades por parte de la entidad siempre es
aconsejable interponer la reclamación ante
la misma, solicitando en su caso la hoja de
reclamaciones, pues de esa manera cons-
tará la reclamación por escrito.
La entidad debe siempre dar respuesta
en un plazo que no puede ser superior a
diez días. No obstante, en caso de que la
misma no sea satisfactoria, la reclamación
deberá dirigirse al Defensor del Cliente de
la entidad.
Si transcurrieran dos meses sin obtener
ninguna respuesta o si ésta tampoco fuera
satisfactoria podrá elevarse la reclamación
al Comisionado para la Defensa del
Cliente de Servicios Bancarios, órgano
que forma parte del Servicio de
Reclamaciones del Banco de España.
Las resoluciones del Banco de España
no son vinculantes para las entidades, aun-
que éstas generalmente suelen cumplirlas
pues la reiteración de una conducta irregular
puede suponer la imposición de sanciones.
-
un plazo de siete días al banco que
en esos momentos es acreedor del
préstamo certificación del importe de
la parte del préstamo que el deudor
mantiene pendiente.
Tras la entrega de dicha certifica-
ción, donde debe figurar el importe
del préstamo pendiente de abonar, la
entidad que está dispuesta a subro-
garse deberá hacer frente al pago de
la liquidación presentada, debiéndo-
se presentar justificante del mismo
que figurará en la
escritura de subro-
gación.
Si la entidad
acreedora no notifi-
cara ninguna liqui-
dación, la entidad
dispuesta a subro-
garse realizará sus propios cálculos
bajo su responsabilidad, asumiendo
la misma las consecuencias de los
errores que pueda cometer y poner
dicha cantidad a disposición de la
entidad acreedora en poder del nota-
rio que realice la escritura de subro-
gación.
Como ya se ha mencionado, la
norma referenciada introduce entre
su articulado determinados límites
para las comisiones de amortiza-
ción anticipada que pueden impo-
ner los bancos en el momento de
la subrogación, siendo que poste-
riormente fue modificado por la Ley
36/2003, de 11 de noviembre, de
Medidas de Reforma Económica
quedando de la siguiente forma:
cuando el interés es variable la
comisión será la pactada, no
pudiendo superar el 1% para los
préstamos anteriores al 27 de abril
de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si
es inferior) para los que fueron
contratados posteriormente. En el
caso de los présta-
mos a interés fijo
será el 2,5% o la
comisión pactada si
es inferior.
La Ley 2/1994,
de 30 de marzo, de
Subrogación y
Modificación de Préstamos
Hipotecarios establecía que la
escritura en la que se documente
esta operación de subrogación
estará exenta del Impuesto de
Actos jurídicos Documentados, así
como que los honorarios de notario
y registro se calcularan teniendo
como base el capital pendiente de
amortizar en el momento de la
subrogación.
Otra medida que se recogía en la
citada norma era la posibilidad de
ampliar el préstamo hipotecario,
16Préstamos hipotecarios y morosidad
Las entidades financierasdeben tener a disposicióndel consumidor un folleto
informativo gratuito de susproductos hipotecarios
-
medida que también fue objeto de
reforma por la Ley 36/2003, de 11 de
noviembre, de medidas de reforma
económica, quedando exenta del
impuesto de Actos Jurídicos
Documentados y estableciéndose
0,1% de la cifra de capital pendiente
de amortizar.
NUEVA NORMATIVA
Por último, se abordarán las últimas
medidas acordadas por el Gobierno
central con el objetivo de paliar los
efectos de la crisis financiera a través
del Real Decreto 1975/2008, de 28 de
noviembre, sobre medidas urgentes a
adoptar en materia
económica, fiscal y
de acceso a la
vivienda.
Dicha norma
recoge una serie de
medidas dirigidas
al fomento del
empleo, a la denominada moratoria
de los préstamos hipotecarios y
otras medidas de tipo tributario. En
este caso se explicarán en qué con-
siste la moratoria en el pago de los
préstamos hipotecarios.
Esta medida financiera cuenta con
una dotación máxima de 6.000 euros y
se instrumenta a través de convenios
con las entidades de crédito y el
Instituto de Crédito al Consumo
(ICO). Éste, de acuerdo con su nor-
mativa de actuación, gestionará las
medidas previstas en dichos conve-
nios.
En cuanto la vigencia de la citada
moratoria se extiende desde el 1 de
marzo de 2009 hasta el 28 de febre-
ro de 2011 o hasta el consumo de
los fondos disponibles, si ése fuese
anterior a la fecha de finalización
indicada.
El objetivo de la medida es el
aplazamiento temporal y parcial en la
obligación de pago del 50% del
importe de las cuotas hipotecarias
(principal más inte-
reses) del periodo
comprendido entre
el 1 de marzo de
2009 y 28 de febre-
ro de 2011, con un
máximo de 500
euros mensuales, a
favor de determinados colectivos,
titulares de una hipoteca constituida
para la adquisición de su vivienda
habitual, que haya sido suscrita
antes del 1 de septiembre de 2008 y
por un importe igual o inferior a
170.000 euros y que no se encuentre
en situación de mora.
Este aplazamiento se instrumenta
17andalucia.facua.org
El único producto que elusuario debe contratar de
forma obligatoria al firmar una hipoteca es el
seguro de incendios
-
a través de un contrato firmado entre
el cliente y la misma entidad de cré-
dito con la cual se encuentre formali-
zada inicialmente la hipoteca, mante-
niendo la vigencia y condiciones
establecidas del préstamo hipoteca-
rio inicial.
En cuanto al perfil de la persona
que puede beneficiarse de esta
moratoria, ésta debe reunir al
menos una de las siguientes condi-
ciones:
- Ser trabajador por cuenta ajena
en situación legal de desempleo y
encontrarse en esta situación, al
menos, durante los tres meses
inmediatamente anteriores a la
solicitud, así como tener derecho a
prestaciones por desempleo, con-
tributivas o no contributivas.
- Ser trabajador por cuenta propia
que se haya visto obligado a cesar
en su actividad económica, mante-
niéndose en esa situación de cese
durante un periodo mínimo de tres
meses.
- Ser trabajador por cuenta propia
que acredite ingresos íntegros infe-
riores a tres veces el importe men-
sual del Indicador Público de Renta
de Efectos Múltiples (Iprem) durante
al menos tres mensualidades.
- Ser pensionista de viudedad por
fallecimiento ocurrido una vez
concertado el préstamo hipoteca-
rio y, en todo caso, en fecha pos-
terior al 1 de septiembre de 2008.
En todo caso, será requisito impres-
cindible para poder acogerse a la
medida que el deudor no se encuen-
tre en mora en ningún producto
donde tenga concedido el préstamo
hipotecario.
La existencia de las condiciones
subjetivas señaladas en el punto
anterior se acreditará por los titulares
mediante la presentación ante la
entidad de crédito de los siguientes
documentos, según corresponda:
- En caso de situación legal de
desempleo, mediante certificado
expedido por el Servicio Público
de Empleo Estatal.
- En cuanto al cese de actividad de
trabajadores por cuenta propia,
mediante el certificado que expida la
Agencia Estatal de Administración
Tributaria, sobre la base de la
declaración de cese de actividad
declarada por el interesado.
- En caso de trabajadores por
cuenta propia con ingresos íntegros
inferiores a tres veces el importe
mensual del Iprem, mediante certifi-
cado de la declaración responsable
efectuada por el trabajador ante la
Agencia Estatal de Administración
18Préstamos hipotecarios y morosidad
-
19andalucia.facua.org
-
Tributaria.
- En el caso de viudedad, median-
te certificado expedido por el
correspondiente organismo de la
Seguridad Social.
Podrán acceder a esta moratoria
los titulares de préstamos hipote-
carios con un importe inicial forma-
lizado igual o inferior a 170.000
euros, siendo el importe máximo
de financiación por cliente de
12.000 euros.
Los plazos de amortización del
importe aplazado
comenzarán en
marzo de 2012 y
podrán ser de 3, 5,
7, 10 ó 15 años,
debiendo tenerse
en cuenta que el
plazo de venci-
miento del crédito
hipotecario en ningún caso podrá
ser inferior al plazo a formalizar en
el contrato de aplazamiento. El tipo
de interés para el cliente será
variable, referencia ICO más
0,80%.
Por acuerdo entre el cliente y la
entidad de crédito, se podrá reali-
zar en el momento que las partes
acuerden la cancelación anticipa-
da, total o parcial de la operación,
sin que la misma implique penaliza-
ción alguna para el cliente.
Si un usuario está interesado en
solicitar ser beneficiario de esta
medida, debe tramitarlo todo con
la entidad con la que tiene suscrito
el préstamo hipotecario y siempre
que ésta haya decidido adherirse a
esta línea de financiación y tenga
formalizado el contrato de financia-
ción con el Instituto de Crédito al
Consumo (ICO).
En cuanto a la documentación a
presentar, habrá que estar a lo que
cada entidad de
crédito considere
necesario para
estudiar la opera-
ción teniendo en
cuenta que no
podrá exigir ningu-
na garantía al
cliente.
Se instrumenta mediante la firma
de un nuevo préstamo por el
importe de las cuotas que resulten
aplazadas. El importe máximo de
este nuevo préstamo serán 12.000
euros.
Para finalizar hay que saber que:
- Si el titular del préstamo hipote-
cario que ha solicitado la morato-
ria, y una vez formalizada ésta,
vuelve a estar en activo no tiene
20Préstamos hipotecarios y morosidad
Sólo entidades acreditadase inscritas en el Registro
del Banco de España pueden tasar el inmueble
a hipotecar
-
21andalucia.facua.org
que devolver el préstamo conce-
dido ya que los requisitos subje-
tivos, es decir, las condiciones de
los titulares, deben darse y ser
acreditadas en el momento de la
formalización del contrato de
aplazamiento.
- En ningún
caso el nuevo
préstamo por el
importe de las
cuotas aplaza-
das podrá
tener un plazo
superior al
préstamo hipotecario inicial.
- No se puede solicitar la morato-
ria si la prestación por desem-
pleo se ha agotado.
- Si son varios los titulares del
préstamo hipotecario y sólo uno
de ellos reúne los requisitos
puede acogerse a la moratoria si
se reúnen el resto de requisitos.
No es posible si los requisitos
quien los reúne es el avalista o
fiador.
Desde el anuncio y posterior publi-
cación de la norma, FACUA ha cri-
ticado la medida ya que se han
observado importantes carencias
en la misma, tanto por la limitación
en los destinatarios como en los
elevados tipos de interés con los
que habrá que devolver las canti-
dades aplazadas, así como por el
tope de 170.000 euros.
Respecto a la primera manifesta-
ción, FACUA lamenta que el
Gobierno no haya
tenido en cuenta
otros perfiles de
usuarios que, sin
estar parados, se
encuentran en
una situación
económica pro-
blemática, como
son aquellos que han sufrido recor-
tes en sus ingresos con posteriori-
dad a la firma de sus hipotecas
como consecuencia de una reduc-
ción en su jornada o por un cambio
de empleo con peores condiciones
económicas.
En relación al plazo de amortiza-
ción de las cantidades aplazadas, la
asociación considera que el gobier-
no lo debería haber ampliado a la
totalidad de la vida del préstamo.
Por ello, desde FACUA se advierte a
los usuarios que quieran acogerse a
esta medida que la valoren como
una vía para incentivar el ahorro y
no el consumo, teniendo en cuenta
el aumento que experimentarán las
cuotas hipotecarias.
La entidad dispuesta a subrogarse debe presentar aldeudor una oferta vinculantecon las condiciones fijadas del
nuevo préstamo
-
22Préstamos hipotecarios y morosidad
-
Subasta: venta pública de bienes.En el caso de bienes hipotecados,
el procedimiento de embargo y
posterior subasta está regulado en
la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
Tasación: valor de la vivienda o uninmueble certificado por socieda-
des constituidas al efecto.
Mediante este certificado no sólo
se conoce el valor real del inmue-
ble, sino que además sirve de base
para obtener el préstamo hipoteca-
rio solicitado.
Debe ser realizada por un perito
independiente y autorizado por el
Ministerio de Economía y
Hacienda. Su validez es de seis
meses.
Interés fijo: se denomina interés fijocuando se aplica un tipo de interés
conocido previamente y es el mismo
durante toda la vida de la opera-
ción. En el caso de préstamos, exis-
te la denominación "préstamos a
tipo de interés fijo".
Interés variable: se denomina asícuando se aplica un tipo de interés
referenciado a un índice que varía a
lo largo de la vida de la operación.
En el caso de préstamos, existe la
denominación "préstamos a tipo de
interés variable".
Comisión de apertura: suele serun tanto por ciento del importe del
préstamo. Se cobra una vez al ini-
cio de la operación. Algunas entida-
des tienen un mínimo establecido.
Esta comisión se justifica por los
gastos de elaboración y redacción
de documentos así como por los
estudios previos y preparativos de
la operación.
Cancelación anticipada: seentiende por tal la anticipación de
las cantidades pactadas en con-
cepto de amortización de un prés-
tamo. Puede ser total o parcial. Se
suele cobrar un porcentaje sobre la
23andalucia.facua.org
Préstamos hipotecarios: glosario de términos
-
cantidad anticipada, para compen-
sar el quebranto financiero que
supone la alteración del calendario
de amortización pactado. En el
caso de los préstamos a tipo de
interés variable el porcentaje máxi-
mo legal es el 1%.
Euríbor: es un acrónimo de "EuropeInterbank Offered Rate", es decir,
tipo europeo de oferta interbancaria.
Es el tipo de inte-
rés aplicado a las
operaciones entre
bancos de
Europa; esto sig-
nifica que es el
porcentaje que
paga como tasa
un banco cuando le deja dinero a
otro. Su valor se actualiza cada día,
y se anuncia públicamente en la
prensa. Es un índice muy importante
del mercado financiero ya que afec-
ta, entre otras cosas, a los présta-
mos bancarios (como las hipotecas).
CECA: tipo de referencia que se usapara determinar el interés de los
préstamos hipotecarios a tipo varia-
ble, que corresponde al tipo medio
de los préstamos de uno a tres años
y de los préstamos hipotecarios para
la adquisición de la vivienda libre de
tres o más años, otorgados por las
cajas de ahorros. La Confederación
Española de Cajas de Ahorros
(CECA) calcula mensualmente el tipo
activo de referencia de las cajas de
ahorro (abreviadamente llamado indi-
cador CECA, tipo activo o simple-
mente CECA). Este índice se define
como el noventa por ciento redonde-
ado a octavos de punto de la media
simple correspondiente a:
1) La media arit-
mética de los
préstamos perso-
nales formalizados
mensualmente en
operaciones a
plazo de un año a
menos de tres, y
2) a la media aritmética de los
préstamos con garantía hipotecaria
formalizados mensualmente por
plazo de tres años o más eliminan-
do en ambos casos los valores
que se separen en ± 2 veces la
desviación típica. Los tipos toma-
dos para realizar el cálculo son los
tipos TAE remitidos por las cajas
de ahorros al Banco de España.
Este índice se publica mensual-
mente en el BOE.
Amortización: pago total o parcialque se realiza para la devolución de
24Préstamos hipotecarios y morosidad
En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, el
porcentaje máximo legal para una cancelación anticipada es el 1%
-
25andalucia.facua.org
-
un préstamo. Además, se entiende
por amortización la cantidad del
capital que se va devolviendo. Por
tanto, a medida que va pasando el
tiempo, de cada cuota se irá amorti-
zando más capital y se irán redu-
ciendo los intereses. Una tabla de
amortización es una tabla que mues-
tra el pago, la cantidad aplicada al
interés y al principal, y el balance
remanente.
Amortizaciónanticipada: capi-tal de un présta-
mo que se
devuelve antes
de las fechas
pactadas inicial-
mente. Puede ser total o parcial.
Normalmente, se suele cobrar un
porcentaje sobre la cantidad amorti-
zada anticipadamente para compen-
sar el perjuicio financiero que supone
la modificación del calendario de
amortización pactado. En el caso de
los préstamos a tipo variable este
porcentaje puede ser, como máximo,
el 1% cuando se produce una can-
celación anticipada, no cuando es
una amortización parcial.
Periodo de revisión: es la frecuen-cia en la que se modifica el tipo de
interés cuando se trata de una hipo-
teca a tipo variable. Normalmente los
son semestrales o anuales.
Subrogación: sustituir en un préstamohipotecario al acreedor o al deudor. El
cambio de hipoteca de una entidad a
otra sólo permite modificar el tipo de
interés y/o el plazo del préstamo.
Comisión de subrogación: es elpago que recibe
una entidad finan-
ciera por el cam-
bio de titular del
préstamo.
Iprem: estassiglas significan
Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples.
Es un índice de referencia del nivel
de rentas o poder adquisitivo utiliza-
do para calcular la cuantía o acceder
a determinados beneficios, presta-
ciones o servicios públicos, y que a
efectos no estrictamente laborales
sustituyó al Salario Mínimo
Interprofesional desde el año 2004.
Para el año 2008, la cuantía mensual
del Iprem ascendió a 516,90 euros.
Para 2009, el borrador de presu-
puestos establece un importe men-
sual de 527,24 euros.
26Préstamos hipotecarios y morosidad
Al efectuar una subrogaciónde una entidad a otra, sólo
es posible cambiar el tipo deinterés y/o plazo del
préstamo
-
Dep. Legal: SE-5343-2009
FACUA Almería: Federico García Lorca, 104. 04005 Almería - Teléfono: 950 269 350FACUA Cádiz: Avenida de Andalucía, 88. 11008 Cádiz - Teléfono: 956 259 259
FACUA Córdoba: Doce de Octubre, 16. 14001 Córdoba - Teléfono: 957 488 108FACUA Granada: Horno del Espadero, 12. 18005 Granada - Teléfono: 958 262 465
FACUA Huelva: Duque de Ahumada, 12. 21004 Huelva - Teléfono: 959 254 911FACUA Jaén: Pedro Poveda, 1, bajo. 23700 Linares - Teléfono: 953 699 327FACUA Málaga: Pedro de Toledo, 1. 29015 Málaga - Teléfono: 952 276 908
FACUA Sevilla: Resolana, 8. 41009 Sevilla - Teléfono: 954 376 112
Oficinas centrales: Bécquer, 25 A - 41002 SevillaAdministración: 954 902 365
Gabinete de Comunicación y Publicaciones: 954 900 078Gabinete Jurídico: 954 383 610
Fax: 954 387 852Correo-e: facua@facua.org
andalucia.facua.org
Publicación subvencionada por
Publicación impresa en papel ecológico
Dirección General de ConsumoConsejería de Salud
top related