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Esta es una guía de FACUA Andalucía DEPÓSITO LEGAL: SE-5343-2009

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Guía sobre los préstamos hipotecarios: claves para conocerlos y conseguir el más adecuado

Índice

Préstamos hipotecarios

Crédito hipotecario

Gastos

Escrituras

Tipos de interés

Productos asociados a la contratación

de una hipoteca

Subrogación

Reclamaciones

Nueva normativa

Glosario de términos

6

7

10

11

13

13

15

15

17

23

Los últimos datos ponen de

manifiesto que la morosidad

va en aumento, a pesar de

que durante los últimos meses los

intereses han ido bajando. Ello es

debido a que se ha producido un

fenómeno añadido que es el

aumento del desempleo. La tasa de

morosidad se situó en el mes de

julio de 2009 en el nivel más alto

desde septiembre de 1997, con un

4,73% según los

datos aportados

por el Banco de

España.

Los expertos

del sector prevén

que la morosidad,

que con el incre-

mento de diciembre lleva dieciocho

subidas consecutivas, continúe

aumentando en 2009, un año en el

que podrían llegar incluso hasta el

9%. Así, el saldo de créditos dudo-

sos aumentó en 3.052 millones de

euros respecto a los 56.444 millones

del mes de noviembre, hasta situar-

se en 59.496 millones de euros al

cierre de diciembre. Entre las enti-

dades financieras que acumulan

mayor saldo dudoso están las cajas.

Ante esta situación de sobreen-

deudamiento y actual recesión del

mercado inmobiliario, junto a la difi-

cultad de conseguir la concesión de

un préstamo hipotecario, tanto el

Gobierno central como otras admi-

nistraciones públicas de ámbito

autonómico y municipal, con el

objetivo de mejorar el acceso al

mercado hipoteca-

rio y a la vivienda

en general, han

adoptado una serie

de medidas ten-

dentes a garantizar

la transparencia en

la contratación. Y

ello con la finalidad de que se per-

mita a los consumidores tomar deci-

siones en función del riesgo real de

los productos, evaluando si el mismo

se ajusta a sus necesidades y a su

situación financiera, rebajar los gastos

de constitución de los préstamos

hipotecarios, así como una reducción

de las comisiones y el fomento de la

independencia de las entidades de

5andalucia.facua.org

Préstamos hipotecarios y morosidad

La tasa de morosidad ha llegado en el mes de

julio de 2009 al 4,73%, lamás alta desde septiembre

de 2007

tasación entre otras medidas.

Entre éstas cabe mencionar las

impulsadas desde algunas comuni-

dades autónomas como la andaluza

dirigidas a rebajar el impuesto de

actos jurídicos documentados (Ley

1/2008, de 27 de noviembre, de

medidas tributarias y financieras de

impulso de la actividad económica

de Andalucía, y de

agilización de pro-

cedimientos admi-

nistrativos).

Las organizacio-

nes de consumido-

res observan cómo

en la contratación

de este tipo de pro-

ductos se viene produciendo una

falta de información tanto en los

momentos previos a la celebración

del contrato como respecto a las

revisiones del mismo, problemas a la

hora de la subrogación entre entida-

des, disconformidad con las gestio-

nes llevadas a cabo por la gestora

impuesta por la entidad financiera,

falta de independencia de las entida-

des tasadoras, la obligatoriedad de

la contratación de otros servicios o

productos de la entidad prestataria

para mejorar las condiciones del

préstamo, la confusión generada

entre crédito hipotecario y préstamo

hipotecario, etc. Este conjunto de

prácticas ofrece pocas garantías res-

pecto a los derechos de los consu-

midores provocando situaciones

abusivas en un momento económico

tan difícil como el actual.

Partiendo de este planteamiento,

se van a tratar en primer lugar las

cuestiones que han de tenerse en

cuenta a la hora de

contratar un présta-

mo hipotecario, así

como los derechos

que asisten a los

usuarios cuando

deciden contratar

este tipo de produc-

to pasando poste-

riormente a analizar las medidas

adoptadas por el Gobierno central

para impedir un posible aumento de

la morosidad financiera.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

La contratación de un préstamo

hipotecario es algo difícil y

trascendental para los consu-

midores ya que en la mayoría de las

ocasiones supone el endeudamiento

de los mismos por unos 10-20 o

incluso 30 años. En la actualidad, las

entidades bancarias están ofertando

6Préstamos hipotecarios y morosidad

Las entidades bancarias están ofertando

productos hipotecarios que llegan a durar

hasta 50 años

productos hipotecarios que llegan a

durar hasta 50 años, lo que repre-

senta prácticamente toda la vida de

adulto de una persona.

El motivo es muy simple, y es que

la cantidad de dinero solicitada, y

por tanto a devolver, es muy elevada

con respecto al poder adquisitivo y

sueldos de hoy en día. Ello hace

necesario que el usuario solicite una

forma de devolución que se pueda

adaptar a sus necesidades. De ahí

que cada vez más pagos, por la

carestía de la vivienda, se vayan

aplazando a periodos más largos.

Por ello es necesario que el usuario

conozca qué es exactamente un

préstamo hipotecario.

En la figura jurídica del préstamo

hipotecario existen dos elementos

diferentes y complementarios. Por un

lado está el contrato principal de

préstamo por el que una persona o

entidad (en general un banco o caja

de ahorro) presta una cantidad de

dinero a otra.

Por otro lado está la hipoteca,

que es la garantía que el deudor

proporciona al que presta el dinero,

y consiste en que un inmueble (o

varios) se ofrece como garantía de

que se va a devolver el préstamo,

de manera que si éste no se devuel-

ve en los plazos pactados, el banco

o caja de ahorros puede instar un

procedimiento judicial para proceder

a vender en pública subasta el

inmueble hipotecado para cobrar lo

que se le debe, quedando el sobran-

te para otros acreedores o, en su

defecto, para el deudor.

CRÉDITO HIPOTECARIO

Una vez definida la figura del

préstamo hipotecario es

conveniente diferenciarla de

otra figura que se puede confundir

con ésta y que no tiene iguales

características. Se trata del crédito

hipotecario.

El crédito hipotecario se define

como aquel contrato por el que una

entidad financiera (banco, caja de

ahorros...) concede una línea de

financiación a un titular de la que

éste puede ir disponiendo cantida-

des, según sus necesidades. Esta es

una de las principales diferencias

con respecto a un préstamo conven-

cional, donde la cantidad inicial es

fija y sólo hay una entrega de dinero

por parte de la entidad.

El titular del crédito debe devolver

la cantidad prestada en los plazos y

condiciones pactadas entre las par-

tes. En el caso de que el beneficiario



incumpla, la entidad tiene la garantía

hipotecaria con lo que pasará a ser

la propietaria del bien. El crédito se

formaliza en escritura pública para

poder ser inscrito en el Registro de

la Propiedad tal y como ocurre con

el préstamo hipotecario.

Con frecuencia, la entidad finan-

ciera exige que a la hipoteca se aña-

dan otras garantías de pago tales

como avales personales al deudor,

obligándose a

pagar el avalista si

aquél no lo hace.

El inmueble,

hasta que se pro-

cede a la venta en

caso de impago,

sigue siendo pro-

piedad del deudor, que puede ven-

derlo, alquilarlo o volverlo a hipote-

car, aunque a veces el banco limita

estas posibilidades (sin que las

pueda prohibir).

A la hora de solicitar un préstamo

hipotecario hay que tener en cuenta

una serie de cuestiones como qué

cantidad se va a solicitar, obtener

información de varias entidades de

crédito y solicitar en aquellas en las

que se esté interesado la oferta vin-

culante para conocer sus caracterís-

ticas principales y los gastos que lle-

van aparejados.

Al solicitar información, hay que

saber que las entidades financieras

deben tener a disposición de los

usuarios un folleto informativo gratui-

to en el que se detalle de forma

comprensible las características del

producto, debiendo contener la iden-

tificación o denominación comercial

del mismo (préstamo o crédito), el

plazo, tipo de interés, las comisiones

aplicables así como los gastos e

importe de las cuo-

tas.

Anteriormente se

ha mencionado el

término oferta vin-

culante. Ésta se

produce cuando

una vez analizada la

información que se ha facilitado se

decide solicitar un préstamo en una

entidad determinada. Ésta llevará a

cabo el estudio de las condiciones

económicas del usuario y solicitará la

tasación del inmueble.

La oferta vinculante deberá formu-

larse por escrito, tiene una vigencia

no inferior a diez días y debe ir firma-

da por un representante de la enti-

dad. En este documento deben

constar las condiciones financieras

del préstamo:

- La cuantía máxima del préstamo

en relación al valor de la tasación

La tasa de morosidad cerró el año 2008 con

un 3,286%, el nivel más alto desde septiembre

de 1997

del inmueble hipotecario.

- El plazo total y el de carencia (el

tiempo en el que el contrato aún

no tiene efecto).

- El tipo de interés fijo o variable

(indicando la fórmula que se utili-

zará para modificar este último).

- Las comisiones aplicables, como

las de apertura y

amortización anti-

cipada, que pue-

den ser totales o

parciales.

- Los gastos, al

menos orientati-

vos, a cargo del

prestatario (tasación, seguros,

impuestos y aranceles).

Una vez aceptada la oferta vinculan-

te por el usuario se procede a la for-

malización del préstamo hipotecario

mediante la firma de las escrituras

públicas.

GASTOS

En cuanto a los gastos que

lleva aparejada la operación,

con carácter previo al otorga-

miento de la escritura pública, el pri-

mer gasto que se efectúa es la tasa-

ción del inmueble que se pretende

hipotecar, a cargo de una sociedad

especializada.

Igualmente, se solicitará información

al Registro de la Propiedad para

comprobar que no existen cargas

que afecten a aquél e impidan la

operación -básicamente otras hipo-

tecas o embargos-.

Según la normativa existente, la

entidad bancaria y el solicitante del

préstamo han de

ponerse de acuerdo

en la elección del

profesional o

empresa que lleve a

cabo la tasación de

la vivienda y sobre

quién lo paga. Por

tanto, es un tema susceptible de

negociación. Sin embargo, en la

práctica las entidades imponen la

empresa que realiza este servicio y

cobra al cliente el gasto ocasionado.

Por ello, se aconseja que quede

clara en la firma de la solicitud del

servicio de tasación el importe de la

misma. En todo caso, si el usuario

asume su pago y posteriormente el

préstamo es denegado, el banco

debe entregarle una copia del origi-

nal del informe de tasación llevado a

cabo. Este informe debe servir para

solicitar el préstamo en otras entida-

des financieras, sin generar un nuevo

gasto.Hay que saber que:

- La tasación la deben efectuar

10 Préstamos hipotecarios y morosidad

Antes de firmar, el usuariotiene tres días hábiles para

examinar el proyecto deescritura pública en la

notaría que elija

entidades acreditadas e inscritas

en el Registro del Banco de

España.

- El tasador tiene el derecho para

realizar su labor profesional de

reclamar todo tipo de información

técnica (proyecto de ejecución,

memoria de calidades y cualquier

otro elemento que le sirva en su

evaluación de tasación).

En el momento de la firma de las

escrituras se generan los siguientes

gastos:

- Comisión de apertura: lo normal

es que oscile entre el 1 y el 2% de

la cantidad que se presta.

- Impuesto de Actos Jurídicos

Documentados: su cuantía es el

resultado de aplicar el 0,5% a la

cantidad total garantizada (aten-

ción, no al préstamo, sino a todo

lo garantizado, que es préstamo,

intereses y costas, y que, como

orientación, suele ser cercano al

doble de la cantidad solicitada).

- Notario: la escritura pública. La

factura depende de lo solicitado, y

está fijada en los aranceles apro-

bados por Real Decreto.

- Registro de la Propiedad: la ins-

cripción de la hipoteca. Igual que

con los notarios, la factura depen-

de de lo solicitado, y los aranceles

están aprobados por Real Decreto.

- Gastos de gestión de las escritu-

ras: la escritura, una vez firmada,

se presenta en las oficinas de

Hacienda para liquidar el impuesto,

y después se presenta en el

Registro de la Propiedad. La trami-

tación, normalmente, la va a reali-

zar un gestor elegido por el banco.

No obstante, también puede asu-

mir el usuario estas gestiones. Por

ello es conveniente saber el coste

de dicha gestión, pues las tarifas

pueden variar mucho.

ESCRITURAS

En las escrituras públicas

deberá constar claramente,

separadas del resto, las cláu-

sulas financieras del préstamo que

no son otras que las que hacen refe-

rencia, entre otras cuestiones, al

capital del préstamo, a la amortiza-

ción, las condiciones para el ejercicio

de la facultad de reembolso anticipa-

do, bien total o parcial, a los intere-

ses aplicables, a las comisiones apli-

cables de apertura, el tipo de interés

anual equivalente, todos los gastos a

cargo del prestatario, así como los

intereses de demora.

No obstante, y a pesar de toda la

información que los bancos están


obligados a dar a sus clientes, y de

todas las condiciones que obligato-

riamente deben plasmarse en el con-

trato, debido a la complejidad de la

terminología financiera, con frecuen-

cia el consumidor desconoce o no

alcanza a comprender el contenido

de dichas cláusulas, siendo por lo

tanto recomendable solicitar aseso-

ramiento de un experto antes de la

firma.

Antes de dicho acto, el usuario

tiene tres días hábiles para exami-

nar el proyecto de escritura pública

en la notaría que el usuario elija

libremente. El notario deberá infor-

mar al usuario de las condiciones

del préstamo.

TIPOS DE INTERÉS

En cuanto al tipo de interés

aplicable a un préstamo, éste

puede ser fijo o variable. El

primero no cambia a lo largo de toda

la vida del préstamo, en cambio el

interés variable sí, habitualmente con

carácter anual y con referencia de

algún índice (Euríbor, Ceca, etc.).

Cuando se contratan préstamos

con interés variable, el usuario debe

asegurarse de que el nuevo tipo de

interés aplicado es correcto. El con-

trato o la escritura del préstamo

debe recoger la fórmula aplicada

para realizar la modificación, pudien-

do consistir en un índice de referen-

cia (siendo el Euríbor el más común)

más la aplicación de un diferencial

fijo. Habrá que leer el contrato y

compararlo con el interés aplicado.

PRODUCTOS ASOCIADOSA LA CONTRATACIÓN DEUNA HIPOTECA

Hay que tener en cuenta que

cuando se presenta la oferta

se planteará la contratación

de ciertos productos con la entidad

para mejorar la oferta realizada. Ante

ello hay que saber que el único obli-

gatorio es el de seguro de incendios

y que no existe obligación de contra-

tar con la entidad bancaria o caja

con la que se concierta el préstamo.

En relación con estos seguros,

existe una figura que antes de que la

crisis económica elevara la tasa de

paro, los bancos y cajas solían impo-

ner su contratación a la hora de con-

ceder el préstamo hipotecario a

cambio de un pequeño recorte en el

diferencial del Euríbor.

Ahora las entidades lo siguen

comercializando, pero es el cliente

quien lo tiene que solicitar. Se trata

del seguro de desempleo.


Respecto a este seguro antes de

su contratación conviene tener en

cuenta que:

- Este tipo de póliza cubre en la

mayoría de los casos doce men-

sualidades consecutivas del crédi-

to hipotecario, o veinticuatro men-

sualidades alternas, durante un

periodo de cinco años, renova-

bles.

- El principal requisito para poder

contratarlo es contar con un tra-

bajo indefinido o estar dado de

alta como autónomo. Además,

sólo se cobra si el despido es

improcedente. El resto de

supuestos como la extinción del

contrato, el despido procedente

y los expedientes de regulación

de empleo (ERE) no quedan

cubiertos.

- Tiene un límite máximo en la

cuota hipotecaria a pagar. Es decir,

si la letra del préstamo de vivienda

es muy elevado es probable que el

seguro no cubra la totalidad de la

misma.

- El coste del seguro consta de

una prima única que se abona al

principio de la contratación del

producto. Los precios varían según

la entidad y el préstamo otorgado,

ya que se fija de manera propor-

cional al crédito concedido,

pudiendo variar.

Por ello, es importante asegurarse

antes de firmar el seguro de que la

póliza se ajusta a las necesidades

específicas de cada uno y se cumple

con los requisitos necesarios para

gozar de la cobertura.

Una vez llevada a cabo la contra-

tación del préstamo hipotecario, a lo

largo de la vida de éste, que en la

mayoría de los casos es larga, pue-

den producirse cambios que pueden

afectar al préstamo y a la cuantía de

las cuotas, como puede ser la baja-

da de intereses.

A principio de los años noventa se

produjo un descenso generalizado

de los tipos de interés, y se daba la

circunstancia de que aquellos ciuda-

danos que habían concertado su

préstamo hipotecario con anteriori-

dad no podían verse beneficiados

dada la inviabilidad económica que

ello suponía, por las fuertes comisio-

nes por amortización anticipada y

por la duplicidad de gastos de can-

celación del préstamo antiguo y de

constitución del nuevo.

Ante esta situación se dictó la Ley

2/1994, de 30 de marzo, de

Subrogación y Modificación de

Préstamos Hipotecarios, que vino a

dar respuesta a esta situación

mediante el establecimiento de unos



requisitos para llevar a cabo la subro-

gación. También fijaba el importe de

las comisiones y se establecían unos

beneficios fiscales.

SUBROGACIÓN

En cuanto a la figura de la

subrogación, se denomina así

al hecho de cambiar un présta-

mo hipotecario de entidad bancaria,

hecho que necesariamente supone la

cancelación del préstamo en la enti-

dad que originariamente lo concedió.

Antes de iniciar el proceso habrá

que plantearse, en función del capital

pendiente y de los años que queden,

si realmente conviene o no la opera-

ción. Para ello, es recomendable soli-

citar en diversas entidades una simu-

lación, de forma que sea posible una

comparación que permita la toma de

decisiones.

Para llevar a cabo esta operación,

la ley exige que se cumplan deter-

minados requisitos, como que la

entidad dispuesta a subrogarse pre-

sente al deudor una oferta vinculan-

te en la que constarán las condicio-

nes financieras del nuevo préstamo

hipotecario.

La aceptación de esta oferta por el

deudor implicará la autorización del

mismo a la entidad para que solicite en

RECLAMACIONES

El conocimiento exacto de los términos del

contrato es algo necesario a la hora de evi-

tar problemas, ya que una vez firmado el

contrato y elevado a escritura pública la

reclamación es mucho más complicada y

en algunos casos es imposible.

En caso de que se produzcan irregulari-

dades por parte de la entidad siempre es

aconsejable interponer la reclamación ante

la misma, solicitando en su caso la hoja de

reclamaciones, pues de esa manera cons-

tará la reclamación por escrito.

La entidad debe siempre dar respuesta

en un plazo que no puede ser superior a

diez días. No obstante, en caso de que la

misma no sea satisfactoria, la reclamación

deberá dirigirse al Defensor del Cliente de

la entidad.

Si transcurrieran dos meses sin obtener

ninguna respuesta o si ésta tampoco fuera

satisfactoria podrá elevarse la reclamación

al Comisionado para la Defensa del

Cliente de Servicios Bancarios, órgano

que forma parte del Servicio de

Reclamaciones del Banco de España.

Las resoluciones del Banco de España

no son vinculantes para las entidades, aun-

que éstas generalmente suelen cumplirlas

pues la reiteración de una conducta irregular

puede suponer la imposición de sanciones.

un plazo de siete días al banco que

en esos momentos es acreedor del

préstamo certificación del importe de

la parte del préstamo que el deudor

mantiene pendiente.

Tras la entrega de dicha certifica-

ción, donde debe figurar el importe

del préstamo pendiente de abonar, la

entidad que está dispuesta a subro-

garse deberá hacer frente al pago de

la liquidación presentada, debiéndo-

se presentar justificante del mismo

que figurará en la

escritura de subro-

gación.

Si la entidad

acreedora no notifi-

cara ninguna liqui-

dación, la entidad

dispuesta a subro-

garse realizará sus propios cálculos

bajo su responsabilidad, asumiendo

la misma las consecuencias de los

errores que pueda cometer y poner

dicha cantidad a disposición de la

entidad acreedora en poder del nota-

rio que realice la escritura de subro-

gación.

Como ya se ha mencionado, la

norma referenciada introduce entre

su articulado determinados límites

para las comisiones de amortiza-

ción anticipada que pueden impo-

ner los bancos en el momento de

la subrogación, siendo que poste-

riormente fue modificado por la Ley

36/2003, de 11 de noviembre, de

Medidas de Reforma Económica

quedando de la siguiente forma:

cuando el interés es variable la

comisión será la pactada, no

pudiendo superar el 1% para los

préstamos anteriores al 27 de abril

de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si

es inferior) para los que fueron

contratados posteriormente. En el

caso de los présta-

mos a interés fijo

será el 2,5% o la

comisión pactada si

es inferior.

La Ley 2/1994,

de 30 de marzo, de

Subrogación y

Modificación de Préstamos

Hipotecarios establecía que la

escritura en la que se documente

esta operación de subrogación

estará exenta del Impuesto de

Actos jurídicos Documentados, así

como que los honorarios de notario

y registro se calcularan teniendo

como base el capital pendiente de

amortizar en el momento de la

subrogación.

Otra medida que se recogía en la

citada norma era la posibilidad de

ampliar el préstamo hipotecario,


Las entidades financierasdeben tener a disposicióndel consumidor un folleto

informativo gratuito de susproductos hipotecarios

medida que también fue objeto de

reforma por la Ley 36/2003, de 11 de

noviembre, de medidas de reforma

económica, quedando exenta del

impuesto de Actos Jurídicos

Documentados y estableciéndose

0,1% de la cifra de capital pendiente

de amortizar.

NUEVA NORMATIVA

Por último, se abordarán las últimas

medidas acordadas por el Gobierno

central con el objetivo de paliar los

efectos de la crisis financiera a través

del Real Decreto 1975/2008, de 28 de

noviembre, sobre medidas urgentes a

adoptar en materia

económica, fiscal y

de acceso a la

vivienda.

Dicha norma

recoge una serie de

medidas dirigidas

al fomento del

empleo, a la denominada moratoria

de los préstamos hipotecarios y

otras medidas de tipo tributario. En

este caso se explicarán en qué con-

siste la moratoria en el pago de los

préstamos hipotecarios.

Esta medida financiera cuenta con

una dotación máxima de 6.000 euros y

se instrumenta a través de convenios

con las entidades de crédito y el

Instituto de Crédito al Consumo

(ICO). Éste, de acuerdo con su nor-

mativa de actuación, gestionará las

medidas previstas en dichos conve-

nios.

En cuanto la vigencia de la citada

moratoria se extiende desde el 1 de

marzo de 2009 hasta el 28 de febre-

ro de 2011 o hasta el consumo de

los fondos disponibles, si ése fuese

anterior a la fecha de finalización

indicada.

El objetivo de la medida es el

aplazamiento temporal y parcial en la

obligación de pago del 50% del

importe de las cuotas hipotecarias

(principal más inte-

reses) del periodo

comprendido entre

el 1 de marzo de

2009 y 28 de febre-

ro de 2011, con un

máximo de 500

euros mensuales, a

favor de determinados colectivos,

titulares de una hipoteca constituida

para la adquisición de su vivienda

habitual, que haya sido suscrita

antes del 1 de septiembre de 2008 y

por un importe igual o inferior a

170.000 euros y que no se encuentre

en situación de mora.

Este aplazamiento se instrumenta


El único producto que elusuario debe contratar de

forma obligatoria al firmar una hipoteca es el

seguro de incendios

a través de un contrato firmado entre

el cliente y la misma entidad de cré-

dito con la cual se encuentre formali-

zada inicialmente la hipoteca, mante-

niendo la vigencia y condiciones

establecidas del préstamo hipoteca-

rio inicial.

En cuanto al perfil de la persona

que puede beneficiarse de esta

moratoria, ésta debe reunir al

menos una de las siguientes condi-

ciones:

- Ser trabajador por cuenta ajena

en situación legal de desempleo y

encontrarse en esta situación, al

menos, durante los tres meses

inmediatamente anteriores a la

solicitud, así como tener derecho a

prestaciones por desempleo, con-

tributivas o no contributivas.

- Ser trabajador por cuenta propia

que se haya visto obligado a cesar

en su actividad económica, mante-

niéndose en esa situación de cese

durante un periodo mínimo de tres

meses.

- Ser trabajador por cuenta propia

que acredite ingresos íntegros infe-

riores a tres veces el importe men-

sual del Indicador Público de Renta

de Efectos Múltiples (Iprem) durante

al menos tres mensualidades.

- Ser pensionista de viudedad por

fallecimiento ocurrido una vez

concertado el préstamo hipoteca-

rio y, en todo caso, en fecha pos-

terior al 1 de septiembre de 2008.

En todo caso, será requisito impres-

cindible para poder acogerse a la

medida que el deudor no se encuen-

tre en mora en ningún producto

donde tenga concedido el préstamo

hipotecario.

La existencia de las condiciones

subjetivas señaladas en el punto

anterior se acreditará por los titulares

mediante la presentación ante la

entidad de crédito de los siguientes

documentos, según corresponda:

- En caso de situación legal de

desempleo, mediante certificado

expedido por el Servicio Público

de Empleo Estatal.

- En cuanto al cese de actividad de

trabajadores por cuenta propia,

mediante el certificado que expida la

Agencia Estatal de Administración

Tributaria, sobre la base de la

declaración de cese de actividad

declarada por el interesado.

- En caso de trabajadores por

cuenta propia con ingresos íntegros

inferiores a tres veces el importe

mensual del Iprem, mediante certifi-

cado de la declaración responsable

efectuada por el trabajador ante la

Agencia Estatal de Administración


Tributaria.

- En el caso de viudedad, median-

te certificado expedido por el

correspondiente organismo de la

Seguridad Social.

Podrán acceder a esta moratoria

los titulares de préstamos hipote-

carios con un importe inicial forma-

lizado igual o inferior a 170.000

euros, siendo el importe máximo

de financiación por cliente de

12.000 euros.

Los plazos de amortización del

importe aplazado

comenzarán en

marzo de 2012 y

podrán ser de 3, 5,

7, 10 ó 15 años,

debiendo tenerse

en cuenta que el

plazo de venci-

miento del crédito

hipotecario en ningún caso podrá

ser inferior al plazo a formalizar en

el contrato de aplazamiento. El tipo

de interés para el cliente será

variable, referencia ICO más

0,80%.

Por acuerdo entre el cliente y la

entidad de crédito, se podrá reali-

zar en el momento que las partes

acuerden la cancelación anticipa-

da, total o parcial de la operación,

sin que la misma implique penaliza-

ción alguna para el cliente.

Si un usuario está interesado en

solicitar ser beneficiario de esta

medida, debe tramitarlo todo con

la entidad con la que tiene suscrito

el préstamo hipotecario y siempre

que ésta haya decidido adherirse a

esta línea de financiación y tenga

formalizado el contrato de financia-

ción con el Instituto de Crédito al

Consumo (ICO).

En cuanto a la documentación a

presentar, habrá que estar a lo que

cada entidad de

crédito considere

necesario para

estudiar la opera-

ción teniendo en

cuenta que no

podrá exigir ningu-

na garantía al

cliente.

Se instrumenta mediante la firma

de un nuevo préstamo por el

importe de las cuotas que resulten

aplazadas. El importe máximo de

este nuevo préstamo serán 12.000

euros.

Para finalizar hay que saber que:

- Si el titular del préstamo hipote-

cario que ha solicitado la morato-

ria, y una vez formalizada ésta,

vuelve a estar en activo no tiene


Sólo entidades acreditadase inscritas en el Registro

del Banco de España pueden tasar el inmueble

a hipotecar


que devolver el préstamo conce-

dido ya que los requisitos subje-

tivos, es decir, las condiciones de

los titulares, deben darse y ser

acreditadas en el momento de la

formalización del contrato de

aplazamiento.

- En ningún

caso el nuevo

préstamo por el

importe de las

cuotas aplaza-

das podrá

tener un plazo

superior al

préstamo hipotecario inicial.

- No se puede solicitar la morato-

ria si la prestación por desem-

pleo se ha agotado.

- Si son varios los titulares del

préstamo hipotecario y sólo uno

de ellos reúne los requisitos

puede acogerse a la moratoria si

se reúnen el resto de requisitos.

No es posible si los requisitos

quien los reúne es el avalista o

fiador.

Desde el anuncio y posterior publi-

cación de la norma, FACUA ha cri-

ticado la medida ya que se han

observado importantes carencias

en la misma, tanto por la limitación

en los destinatarios como en los

elevados tipos de interés con los

que habrá que devolver las canti-

dades aplazadas, así como por el

tope de 170.000 euros.

Respecto a la primera manifesta-

ción, FACUA lamenta que el

Gobierno no haya

tenido en cuenta

otros perfiles de

usuarios que, sin

estar parados, se

encuentran en

una situación

económica pro-

blemática, como

son aquellos que han sufrido recor-

tes en sus ingresos con posteriori-

dad a la firma de sus hipotecas

como consecuencia de una reduc-

ción en su jornada o por un cambio

de empleo con peores condiciones

económicas.

En relación al plazo de amortiza-

ción de las cantidades aplazadas, la

asociación considera que el gobier-

no lo debería haber ampliado a la

totalidad de la vida del préstamo.

Por ello, desde FACUA se advierte a

los usuarios que quieran acogerse a

esta medida que la valoren como

una vía para incentivar el ahorro y

no el consumo, teniendo en cuenta

el aumento que experimentarán las

cuotas hipotecarias.

La entidad dispuesta a subrogarse debe presentar aldeudor una oferta vinculantecon las condiciones fijadas del

nuevo préstamo

Subasta: venta pública de bienes.En el caso de bienes hipotecados,

el procedimiento de embargo y

posterior subasta está regulado en

la Ley 1/2000, de 7 de enero, de

Enjuiciamiento Civil.

Tasación: valor de la vivienda o uninmueble certificado por socieda-

des constituidas al efecto.

Mediante este certificado no sólo

se conoce el valor real del inmue-

ble, sino que además sirve de base

para obtener el préstamo hipoteca-

rio solicitado.

Debe ser realizada por un perito

independiente y autorizado por el

Ministerio de Economía y

Hacienda. Su validez es de seis

meses.

Interés fijo: se denomina interés fijocuando se aplica un tipo de interés

conocido previamente y es el mismo

durante toda la vida de la opera-

ción. En el caso de préstamos, exis-

te la denominación "préstamos a

tipo de interés fijo".

Interés variable: se denomina asícuando se aplica un tipo de interés

referenciado a un índice que varía a

lo largo de la vida de la operación.

En el caso de préstamos, existe la

denominación "préstamos a tipo de

interés variable".

Comisión de apertura: suele serun tanto por ciento del importe del

préstamo. Se cobra una vez al ini-

cio de la operación. Algunas entida-

des tienen un mínimo establecido.

Esta comisión se justifica por los

gastos de elaboración y redacción

de documentos así como por los

estudios previos y preparativos de

la operación.

Cancelación anticipada: seentiende por tal la anticipación de

las cantidades pactadas en con-

cepto de amortización de un prés-

tamo. Puede ser total o parcial. Se

suele cobrar un porcentaje sobre la


Préstamos hipotecarios: glosario de términos

cantidad anticipada, para compen-

sar el quebranto financiero que

supone la alteración del calendario

de amortización pactado. En el

caso de los préstamos a tipo de

interés variable el porcentaje máxi-

mo legal es el 1%.

Euríbor: es un acrónimo de "EuropeInterbank Offered Rate", es decir,

tipo europeo de oferta interbancaria.

Es el tipo de inte-

rés aplicado a las

operaciones entre

bancos de

Europa; esto sig-

nifica que es el

porcentaje que

paga como tasa

un banco cuando le deja dinero a

otro. Su valor se actualiza cada día,

y se anuncia públicamente en la

prensa. Es un índice muy importante

del mercado financiero ya que afec-

ta, entre otras cosas, a los présta-

mos bancarios (como las hipotecas).

CECA: tipo de referencia que se usapara determinar el interés de los

préstamos hipotecarios a tipo varia-

ble, que corresponde al tipo medio

de los préstamos de uno a tres años

y de los préstamos hipotecarios para

la adquisición de la vivienda libre de

tres o más años, otorgados por las

cajas de ahorros. La Confederación

Española de Cajas de Ahorros

(CECA) calcula mensualmente el tipo

activo de referencia de las cajas de

ahorro (abreviadamente llamado indi-

cador CECA, tipo activo o simple-

mente CECA). Este índice se define

como el noventa por ciento redonde-

ado a octavos de punto de la media

simple correspondiente a:

1) La media arit-

mética de los

préstamos perso-

nales formalizados

mensualmente en

operaciones a

plazo de un año a

menos de tres, y

2) a la media aritmética de los

préstamos con garantía hipotecaria

formalizados mensualmente por

plazo de tres años o más eliminan-

do en ambos casos los valores

que se separen en ± 2 veces la

desviación típica. Los tipos toma-

dos para realizar el cálculo son los

tipos TAE remitidos por las cajas

de ahorros al Banco de España.

Este índice se publica mensual-

mente en el BOE.

Amortización: pago total o parcialque se realiza para la devolución de


En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, el

porcentaje máximo legal para una cancelación anticipada es el 1%

un préstamo. Además, se entiende

por amortización la cantidad del

capital que se va devolviendo. Por

tanto, a medida que va pasando el

tiempo, de cada cuota se irá amorti-

zando más capital y se irán redu-

ciendo los intereses. Una tabla de

amortización es una tabla que mues-

tra el pago, la cantidad aplicada al

interés y al principal, y el balance

remanente.

Amortizaciónanticipada: capi-tal de un présta-

mo que se

devuelve antes

de las fechas

pactadas inicial-

mente. Puede ser total o parcial.

Normalmente, se suele cobrar un

porcentaje sobre la cantidad amorti-

zada anticipadamente para compen-

sar el perjuicio financiero que supone

la modificación del calendario de

amortización pactado. En el caso de

los préstamos a tipo variable este

porcentaje puede ser, como máximo,

el 1% cuando se produce una can-

celación anticipada, no cuando es

una amortización parcial.

Periodo de revisión: es la frecuen-cia en la que se modifica el tipo de

interés cuando se trata de una hipo-

teca a tipo variable. Normalmente los

son semestrales o anuales.

Subrogación: sustituir en un préstamohipotecario al acreedor o al deudor. El

cambio de hipoteca de una entidad a

otra sólo permite modificar el tipo de

interés y/o el plazo del préstamo.

Comisión de subrogación: es elpago que recibe

una entidad finan-

ciera por el cam-

bio de titular del

préstamo.

Iprem: estassiglas significan

Indicador Público de Renta de

Efectos Múltiples.

Es un índice de referencia del nivel

de rentas o poder adquisitivo utiliza-

do para calcular la cuantía o acceder

a determinados beneficios, presta-

ciones o servicios públicos, y que a

efectos no estrictamente laborales

sustituyó al Salario Mínimo

Interprofesional desde el año 2004.

Para el año 2008, la cuantía mensual

del Iprem ascendió a 516,90 euros.

Para 2009, el borrador de presu-

puestos establece un importe men-

sual de 527,24 euros.


Al efectuar una subrogaciónde una entidad a otra, sólo

es posible cambiar el tipo deinterés y/o plazo del

préstamo

Dep. Legal: SE-5343-2009

FACUA Almería: Federico García Lorca, 104. 04005 Almería - Teléfono: 950 269 350FACUA Cádiz: Avenida de Andalucía, 88. 11008 Cádiz - Teléfono: 956 259 259

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