fiabci titularizaciÓn y fondos inmobiliarios en colombia alberto gutierrez cartagena, septiembre de...

FIABCI

TITULARIZACIÓN Y FONDOS

INMOBILIARIOS EN COLOMBIA

ALBERTO GUTIERREZ

Cartagena, Septiembre de 2005

1. Introducción

2. Titularización Hipotecaria

3. Fondos de Inversión Inmobiliaria

4. Conclusiones

CONTENIDO

RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

• Características:

Vivienda principal activo de los hogares/economía

Plazo: Largo Plazo

Recursos determinan desarrollo del sector

• Esquemas de Fondeo:

Compra – Crédito: Titularización

Arriendo: Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)

• Objetivo: allegar mayores recursos en forma eficiente al sector inmobiliario

Sector Inmobiliario RECURSOS

InversiónDirecta

Financiación

Desarrollos del Mercado

Titularización Hipotecaria

Fondos Inmobiliarios

RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

1. Introducción

2. Titularización Hipotecaria

3. Fondos de Inversión Inmobiliaria

4. Conclusiones

CONTENIDO

TITULARIZACION HIPOTECARIA

Definición: Movilización de Activos a través de la emisión de Títulos

Tipo de Activos:

• Cartera:

- Hipotecaria (Vivienda y Otros)

- Tarjetas de Crédito

- Vehículos

- Computadores

- Cartera Empresarial

Tipo de Activos:

• Inmuebles:

- Vivienda

- Oficinas

- Comercio

- Hoteles

• Proyectos de Infraestructura:

-Carreteras

- Generación Eléctrica

- Proyectos de Construcción

TITULARIZACION HIPOTECARIA

Tipo de Activos:

• Otros:

- Contratos (Leasing)

- Remesas de Nacionales en el Exterior

- Matrículas

- Otros Activos

- Flujos de Caja

TITULARIZACION HIPOTECARIA

En particular, la Titularización de Cartera Hipotecaria:

- Recursos del Mercado de Capitales para financiación de vivienda

- Reducción de los riesgos del sistema:

Riesgo de Mercado

Riesgo de Liquidez

Riesgo de Crédito

TITULARIZACION HIPOTECARIA

FUENTES DE RECURSOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA

• Recursos Canalizados por Gobiernos

• Transformación de Depósitos

• Mercado de Capitales:

Bonos Hipotecarios

Titularización Hipotecaria

Otros: Letras Hipotecarias, etc.

ELEMENTOS A CONSIDERAR EN FUENTES

Elementos:

- Disponibilidad de Recursos: Suficiencia

- Sostenibilidad de la Fuente: Estabilidad Sistema

- Costo de Recursos: Costo de Crédito

- Riesgos: Descalces con crédito: Tasa y plazo

Etapas de desarrollo en Fuentes de Fondeo:

Gobiernos

Depósitos

Mercado de Capitales

DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA

Muy bajo nivel de desarrollo del Crédito Hipotecario en los países emergentes

Fuente: Banco Mundial

Carter Hipotecaria / PIB

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

EEUU Unión Europea Asia Colombia América Latina

Cartera Hipotecaria / PIB

0

5

10

15

20

25

30

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DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA

DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA

El determinante fundamental del Sector de la Construcción es su nivel de financiación.

Desembolsos Cartera Hipotecaria vs. Construcción/PIB

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

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Construcción / PIBDesembolsos (2004)

MODELOS DE FONDEO DE VIVIENDA

Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana

Estructura de Fondeo y Tamaño del Mercado Hipotecario

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Dinamarca USA Suecia Alemania España Corea Colombia México Brasil

Ca

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PIB

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Cartera Hipotecaria / PIB

% Financiación enMercado Capitales

TITULARIZADORA COLOMBIANA

• Origen: Ley de Vivienda 1999

• Objetivo: Recursos para Vivienda con Mercado de Capitales

Disminuir riesgos del Sistema

• Reglamentación:

- Capital Mínimo: Similar Bancos ($50,000 Mill)

- Creación Figura de Universalidad (Fideicomiso)

- Vigilancia Supervalores

- Beneficios Tributarios Temporales a Títulos

OPERACION TITULARIZACION HIPOTECARIA

Bancos Originadores Universalidad (SPV) Mercado

Garantías

Titularizadora Colombiana

- Originan- Venden Créditos- Administran

- Compra Créditos- Estructura- Coloca- Administra Proceso

- Créditos- Títulos Hipotecarios

TítulosHipotecarios - Inversionistas

- Originadores- Titularizadora

- Línea liquidez IFC- Garantía Nación VIS

Colocación: Subasta Holandesa a través de la Bolsa de Valores

COLOCACIÓN

Curva de Rendimientos TIPs

4.48%

3.39%

3.87%

3.0%

3.2%

3.4%

3.6%

3.8%

4.0%

4.2%

4.4%

4.6%

5 10 15

E6

Diversificación de la base de Inversionistas

TENEDORES de TIPS

Distribución Promedio Inversionistas Titularizaciones

Otras Personas

Jurídicas 10%

Aseguradoras 7%

Soc. Capitalización

3%

Fiduciarias4%Otros 11%

Soc. Servicios Financieros

9%Fondos

Pensiones 5%

Estab. de Crédito 51%

EVOLUCION MORA

Escenario Máximo Resistencia antes de que entre el TIPS A en Default

(Incluye Prepagos Observados)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43

Edad de Titularización

Po

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Mo

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120

día

s +

B

RP

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E-1obsE-2obsE-3obsE-4obsE-5obsE-6obs

Buen comportamiento de la cartera titularizada

Préstamo Desembolsado

BRP

Flujo de Caja

Cuotas$ VALOR DE VENTA

Remate

Dación

TIEMPO PROCESOJUDICIAL

TIEMPO EN INVENTARIO

TITULARIZACION CARTERA VENCIDA

( 48 meses ) (12 meses)

(70%)

Notable mejoría del indicador de calidad de cartera por titularización de cartera vencida.

Fuente: Superintendencia Bancaria

Indicador Tradicional de Calidad de Cartera

0%

4%

8%

12%

16%

20%

24%

28%

Mar

-95

Sep

-95

Mar

-96

Sep

-96

Mar

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Sep

-97

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Sep

-98

Mar

-99

Sep

-99

Mar

-00

Sep

-00

Mar

-01

Sep

-01

Mar

-02

Sep

-02

Mar

-03

Sep

-03

Mar

-04

Sep

-04

Mar

-05

8,5%

Créditos Titularizados: 30% del Total

Mayor Emisor Privado de Colombia

Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service)

Primera Titularización de Cartera Improductiva en la Región

LOGROS EN TITULARIZACION HIPOTECARIA EN COLOMBIA

3.9

1.2

2.7

Valor Cartera

billones de pesos

2.76TIPS

3.18TOTAL

0.42TECH

Valor Emisiones

billones de pesos

NúmeroEmisiones

3.9

1.2

2.7

Valor Cartera

billones de pesos

2.76TIPS

3.18TOTAL

0.42TECH

Valor Emisiones

billones de pesos

NúmeroEmisiones

• Generación Recursos Adicionales para Vivienda

• Reducción de riesgos para entidades • Menores requerimientos de Capital (Solvencia)

• Reducción Tasas de Interés de Créditos

• Estandarización de Créditos y mejores prácticas de Mercado

• Impulso del Mercado de capitales

• Otros Futuros:- Competencia- Especialización

BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA

Reducción Tasas de Interés de Créditos:

BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA

Tasa Promedio Desembolsos Crédito de Vivienda Superior a VIS

(denominados en UVR)

11.0%

11.5%

12.0%

12.5%

13.0%

13.5%

Abr

-04

May

-04

Jun-

04

Jul-0

4

Ago

-04

Sep

-04

Oct

-04

Nov

-04

Dic

-04

Ene

-05

Feb

-05

Mar

-05

Abr

-05

May

-05

1- Titularización de Cartera con “experiencia” (TIPS)

2- Titularización Cartera Vencida (TECH)

3- Titularización de nuevos créditos originados

4- Promover Desarrollo Crédito de Tasa Fija Pesos

- Necesidad de Titularización para plazos mayores: Riesgo para entidades

DESARROLLO FUTURO DE LA TH

5- Desarrollar TH para nuevos Esquemas de Financiación de VIS

- Garantizar Estándares en Originación y Administración

6- Desarrollo del Mercado secundario de TIPs:

- Esquemas de liquidez al mercado

7- Impulso a Mercado de Capitales:

- Desarrollo otros Productos

8- Mayor eficiencia en Proceso de Titularización:

- Economías de escala: Mayores volúmenes

DESARROLLO FUTURO DE LA TH

9- Promover estandarización y mejores

prácticas:

- Procesos de:

Originacion

Administración y Procesamiento

Cobranza Administrativa y Jurídica

- Información de mercado:

Bases de Datos

Indice de Precios de Vivienda (BR)

10- Internacionalización:

- Ingreso a otros países del área

DESARROLLO FUTURO DE LA TH

1. Introducción

2. Titularización Hipotecaria

3. Fondos de Inversión Inmobiliaria

4. Conclusiones

CONTENIDO

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

• Definición:

Fondos administrados por sociedades administradoras de inversión cuyo objeto es la inversión en inmuebles.

ESTRUCTURA

FII

InmueblesActivosFinan-cieros

InversiónManteni- miento

Inversionistas Recursos

Consejo de Inversiones

SOCIEDAD ADMINISTRADORA

Liquidez

• Avaluos

• Seguros

Comisiones

Rendi-mientosArriendos

Valoriza-ción

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN COLOMBIA

• Origen:

Ley 820 de 1993

Decreto 877 de 2004

• Fondos de Inversión en Inmuebles “FINMO”

- Mínimo 60% en inmuebles

- Exención sobre arriendo de VIS construida después de Junio de 2004 por 10 años

• Sociedades Administradoras

• Comité de Inversiones Inmobiliarias

• Agente especializado para Valoración de Inmuebles

CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA

• FINMO abiertos con pacto de permanencia

Posibilidad de retiro antes del plazo previsto (sanciones)

• FINMO cerrados

Retiro sólo al vencimiento del plazo

• Activos de Inversión

- Vivienda Urbana

- Inmuebles Comerciales

- Títulos Hipotecarios/Inmobiliarios

- Fondos de Inversión o Títulos “A” de corto plazo

CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA

• Aportes

- Dinero

- Inmuebles

• Límites

- Participación Máxima por inversionista: 20% (2do año)

- Monto mínimo del Fondo: 10,000 SMMLV (4,000 millones de pesos)

BENEFICIOS DE LOS FINMO

1. Mayores Recursos al Sector Inmobiliario

- Pequeños Inversionistas

- Inversionistas Institucionales

- Inversionistas Extranjeros

2. Utilización Eficiente del Capital

- Liberan Capital para actividades propias

- No congelación de recursos en Sector Real

BENEFICIOS DE LOS FINMO

3. Mayor oferta de viviendas para arriendo

TOTAL HOGARES 2002

7.632.582

No Propietarios

3.230.491

Propietarios

4.402.091

Arrendatarios

2.613.516

Otras formas

616.975

Formales

964.872

Informales

1.648.644

Fuente: Eduardo Pizano

35% de los hogares viven en arriendo

BENEFICIOS DE LOS FINMO

4. Opción para Inversionistas Locales

- Activos de Largo Plazo

- Baja correlación con el resto de los activos inmobiliarios

5. Menor riesgo para Inversionistas en Finca Raíz

- Diversificación

- Transparencia

- Liquidez

- Seguridad

REQUISITOS PARA SU DESARROLLO

• Desarrollo de Inversionistas de Largo Plazo

• Capacidad de Agentes Involucrados- Administración

- Comité de Inversiones

- Agentes Valuadores

- Independencia

• Adecuada Normatividad de Arriendos

• Metodología de Valoración: Transparencia

• Revelación de Información

• Bajos Precios actuales de Finca Raíz

• Nueva Ley de Arriendos

• Alto Potencial de crecimiento en Construcción: Vivienda y Otros

• Desarrollo de Inversionistas Institucionales de Largo Plazo

• Bajo nivel de Tasas de Interés de Corto Plazo

ELEMENTOS FAVORABLES EN COLOMBIA

• Alta Tasas de Interés de Largo Plazo (Deuda Pública)

• Informalidad Arriendos (VIS)

• Desarrollo Metodologías Avalúos (Estandarización)

• Estandarización Documentación

• Desarrollo Ahorro De Largo Plazo (Individuales)

RETOS

1. Introducción

2. Titularización Hipotecaria

3. Fondos de Inversión Inmobiliaria

4. Conclusiones

CONTENIDO

1. Desarrollo del Sector Inmobiliario depende del monto de recursos: Mercado de Capitales

- Titularización

- Fondos de Inversión Inmobiliaria

2. Mayor Acceso a Vivienda por reducción en valor arriendos y/o menores tasas de interés

3. Mayores recursos para el Sector Inmobiliario y Constructor

4. Mayor desarrollo del Mercado de Capitales: nuevas alternativas de inversión.

CONCLUSIONES