Ministeriode Relaciones Exterioresy Movilidad Humana

Asesoría Gratuita paraPersonas EcuatorianasAfectadas por Hipotecas

Guía PrácticaFRENTE AL PROBLEMA

DE LAS

2017 HIPOTECAS

HEMOS DEVUELToLA TRANQUILIDAD Y LA CONFIANZAA LAS FAMILIAS ECUATORIANAS PARA PODER ENFRENTAR LA CRISIS HIPOTECARIA, GRACIAS A LAS MÚLTIPLES ATENCIONES QUE SE BRINDAN POR CADA CASO.

Desde el 2012 hemos APOYADO A 14.500 FAMILIAS ECUATORIANASRESIDENTES EN ESPAÑA QUE HAN SIDO AFECTADAS POR LAS HIPOTECAS

.12.023

2012 2013 2014 2015 2016 20171er Trimestre

27.148

52.352

69.774

75.000

6.165

evolución de Atenciones realizadas2012-2017

22

Cecilia Aguirre consiguió la DACIÓN EN PAGO por un valor superior a 180,000€ del préstamo hipote-cario que adquirió en Toledo, con Caja Cantabria. Cecilia asegura que en cuanto acudió a los aboga-dos del Consulado “las cosas cambiaron, en el banco me trataban diferente, me sentía respaldada. Estoy muy agradecida con el Gobierno Ecuatoriano, ahora puedo empezar nuevos proyectos sin esa deuda a mis espaldas”.

Diana Rojas, proveniente de Azogues, logró que le otorguen la QUITA de su deuda, adquirida con Caixa Catalunya por un monto de 119,622€ en un tiempo récord de 2 meses desde que solicitó el servicio de asesoría hipotecaria en el Consula-do de Murcia. Posteriormente, Diana regresó al Ecuador con la ilusión de hacer una nueva vida junto a su hijo y su familia.

MADRID

MURCIA

MURCIA

PALMA DE MALLORCA

Compartimos algunos testimonios de compatriotas favorecidos por el servicio de asesoría hipotecaria

Roderick Montalvo consiguió la CONDONACIÓN DE LA DEUDA por la vivienda que adquirió a través del banco Santader, en Murcia. Según nos cuenta, “El proceso avanzó hasta la pérdida de la vivienda con la subasta, así que acudí al servicio de asesoría hipotecaria, los abogados me respaldaron en todo y gracias a ellos he podido conseguir la condonación de la deuda”.

Yobana Jiménez Torres firmó la DACIÓN EN PAGO de la deuda que tenía con el Banco Mare Nostrum y obtuvo además un ALQUILER SOCIAL. Yobana testifica que “en casi 4 años de lucha no me ayudaron, tuve una fuerte depresión. Agradezco al Gobierno por darnos esta ayuda, es quitarse un peso de encima”.

3

“Siempre, y ante cualquier abuso, nuestro compromiso

como Gobierno es defender a nuestros migrantes”

Dr. Guillaume LongMinistro de Relaciones Exteriores

y Movilidad Humana

“Los seguiremos defendiendo porque tienen la razón, tienen

el derecho, y porque son ecua-torianos y es nuestro deber

respaldarlos en cualquier parte del mundo”

Dr. Rafael Correa DelgadoPresidente Constitucional de la

República del Ecuador

“Ningún ecuatorian@ en indefensión ante la banca”

Dr. Miguel Calahorrano Camino Embajador de la República del

Ecuador en España

4

Consulado del Ecuador en MadridCalle Comandante Azcárraga s/n.(esq. Sta. María Magdalena).Telf.: 657496257/ 913 430 250 Ext. 9

Consulado del Ecuador en AlicanteAvenida Oscar Espla 4, Bajo 3Telf.: 965 135 205 - 635 476 560

DIRECCIONES Y TELÉFONOS Centros de Atención del Servicio de Asesoría Jurídica y

del Servicio de Apoyo Psicológico.

Alicante

Consulado del Ecuador en Barcelona

Consulado del Ecuador en Barcelona

C/ Nápoles 187, 4º y 5º Planta.Telf.: 932 462 490 Ext.1 - 605 241 447

Barcelona

Madrid

Andalucía

C/ Gremi Cirurgians i Barbers, 48. Planta 1 J, (Poligono Son Rossinyol)Telf.: 971 214 185 - 639 284 939

Consulado del Ecuador en ZaragozaPaseo Independencia 19, 8º A.Telf.: 976 302 616/ 674 979 584

Consulado del Ecuador en MurciaConsulado del Ecuador en Murcia

Zaragoza

Oficina Municipal de Vivienda del Ayuntamiento de PamplonaCalle Mayor 59, PamplonaTelf.: 655 021 361

Navarra

Consulado del Ecuador en ValenciaC/ Marqués de Sotelo 3, Puerta 10.Telf.: 963 255 300 - 655 444 328

Valencia

Consulado del Ecuador en MurciaCalle San Diego 2, junto al Parque de la Seda. Murcia. (Área de Hipotecas por la puerta trasera)Telf.: 635424540 - 968 225 439 Ext. 8

Murcia

Consulado del Ecuador en MálagaC/ Compositor Lehmberg Ruíz 12,Edificio Galaxia 2ª planta, Local 10.Telf.: 952 062 959 - 665 509 601

BilbaoAsociación NoraiC/ Bailén 29 bajo y General Castillo esq. Telf.: 665 555 169

Jaén665 509 601

Granada665 509 601

Córdoba665 509 577

Huelva665 509 577

Vera665 509 601

NOTA IMPORTANTE: Si no resides cerca de uno de estos centros de aten-ción, puedes solicitar asesoría en línea en: hipotecas@mecuador.es

Palma de Mallorca

Consulado del Ecuador en Palma de Mallorca.

Consulado A.H. del Ecuador en SevillaC/Oscar Carvallo 12Telf.: 665 509 577Marbella. Palacio de Congresos, Ferias y Exposiciones. José Meliá, 2, 29603Telf.: 665 509 601Almería. Asociación LA OFICINACalle de las Tiendas, 26 Telf.: 665 509 601

5

Esquema de las etapas del proceso hipotecario

demandaADJUDICACIÓN

impago o

PREVISIÓN

DE IMPAGO

requerimientos SUBASTA

BUROFAXES

LLAMADAS

ACOSO

OPOSICIÓN

RECURSOS

NULIDAD

Con Reestructuración, Quita y Carencia puedes

conservar tu vivienday seguir pagándola en cuotas sostenibles.

REESTRUCTURACIÓNde deuda

una quitA

a la REESTRUCTURACIÓNle puedes aplicar:

O le puedes aplicar - bajando el tipo de interés

- eliminando cláusulas abusivas

- consiguiendo cuotas

HIPOTECARIAS SOSTENIBLES (PERÍODO DE TIEMPO EN QUE SOLO PAGARÁS CUOTAS MÍNIMAS RESPECTIvAS A INTERESES)

(REBAJA DE CAPITAL DE LA DEUDA)

una carencia

si no quieres perder tu vivienda puedes solicitar:

Estas son las posibles soluciones que puedes conseguir con el apoyo de los abogados del servicio jurídico gratuito de la Embajada. Recuerda que cada ciudadano elige la más adecuada para su caso y que para enfrentar mejor el problema es conveniente estar empoderado y apoyarse en las organizaciones sociales de afectados.

Esquema de las posibles soluciones ante el conflicto hipotecario.Estas son las posibles soluciones que puedes conseguir con el apoyo de los abogados del servicio jurídico gratuito de la Embajada. Recuerda que cada ciudadano elige la más adecuada para su caso y que para enfrentar mejor el problema es conveniente estar empoderado y apoyarse en las organizaciones sociales de afectados.

Esquema de las posibles soluciones ante el conflicto hipotecario.

Estas son las fases del proceso de ejecución hipotecaria, cuando no existe defensa leel desahucio de la familia.

Estas son las fases del proceso de ejecución hipotecaria, cuando no existe defensa legal por parte del afectado, proceso que concluye con el embargo de la vivienda y el desahucio de la familia

6

ALQUILER

aviso dedesalojo

VOLUNTARIOLANZAMIENTO

SOCIAL

EJECUCIÓNDINERARIA

EMBARGOdeuda

PERPETUA

IMPAGABLE

O

En los casos de Dación en pago y Condonación de la deuda tras la subasta, podemos ayudarte a conseguir un

si tu hipoteca no es sostenible en nIngún

caso, puedes solicitar:

Si tu piso ya ha sido subastado

puedes solicitar:

moratoria de desahuciola Dación en pago

ENTREGA DE LA VIVIENDA A

CAMBIO DE LA EXTINCIÓN

TOTAL DE LA DEUDA.

la CondonaciónESTO ES QUE EL BANCO

RENUNCIE POR ESCRITO A

RECLAMAR O COBRAR LA

DEUDA PENDIENTE

esto es APLAZAR EL DESAHUCIO EN LA VÍA JUDICIAL.

Estas son las posibles soluciones que puedes conseguir con el apoyo de los abogados del servicio jurídico gratuito de la Embajada. Recuerda que cada ciudadano elige la más adecuada para su caso y que para enfrentar mejor el problema es conveniente estar empoderado y apoyarse en las organizaciones sociales de afectados.

Esquema de las posibles soluciones ante el conflicto hipotecario.Estas son las posibles soluciones que puedes conseguir con el apoyo de los abogados del servicio jurídico gratuito de la Embajada. Recuerda que cada ciudadano elige la más adecuada para su caso y que para enfrentar mejor el problema es conveniente estar empoderado y apoyarse en las organizaciones sociales de afectados.

Esquema de las posibles soluciones ante el conflicto hipotecario.

Estas son las fases del proceso de ejecución hipotecaria, cuando no existe defensa leel desahucio de la familia.

Estas son las fases del proceso de ejecución hipotecaria, cuando no existe defensa legal por parte del afectado, proceso que concluye con el embargo de la vivienda y el desahucio de la familia

7

Contenidos de la guía

1. ¿Cuál es la posición de la República del Ecuador respecto al conflicto hipotecario?

2. Etapas del proceso hipotecario2.1 Impago o previsión de impago2.2 Requerimientos del banco: burofax, llamadas y acoso2.3 Demanda judicial 2.4 Subasta y adjudicación 2.5 Aviso de desalojo voluntario 2.6 Orden de lanzamiento (desahucio) 2.7 Ejecución dineraria 2.8 Embargo

3. Tipos de posibles soluciones que se pueden conseguir3.1 Dación en pago 3.2 Reestructuración de la deuda 3.3 Carencia 3.4 Quita o Rebaja de capital 3.5 Condonación de la deuda 3.6 Moratoria de desahucio 3.7 Alquiler social

4. Blindaje jurídico del Ecuador

5. Recursos de interés5.1 Apoyo psicosocial 5.2 Titularizaciones

9

11 11 13

17 20 22 23 24

25

27 27 27

28 28 28 29 31

32

34 34 36

8

1. ¿Cuál es la posición de la República delEcuador ante el conflicto hipotecario?

A partir del estallido de la crisis hipotecaria en España, el Gobierno del Ecuador ha manifestado su preocupación por la gran diferencia que existe entre los intereses de la banca y el bienestar de las personas. Al igual que sucedió con la crisis financiera que vivió el Ecuador en la década de los noventa, los afectados fueron precisamente miles de incautos ciudadanos que confiaron sus ahorros en la supuesta solven-cia de la banca, perdiendo sus ahorros de toda la vida y quedando en la más absoluta pobreza.

Según ha mencionado el Presidente de la República del Ecuador, Econ. Rafael Correa Delgado, la crisis financiera ha provocado que se anteponga el capital a los derechos de las personas y que se llegue a situaciones tan extremas como que los bancos tengan casas que no necesitan y las personas se queden sin vivienda para su familia.

Frente a esta realidad, el Gobierno del Ecuador puso en marcha el Proyecto de Asesoría Hipotecaria Gratuita para atender a ecuatorianos residentes en España en el año 2012, abriendo 4 centros de atención en Madrid, Barcelona, Murcia y Valencia.

El servicio legal gratuito de la Embajada llega a los ciudadanos mediante 3 modalidades:

De acuerdo a un estudio sobre la situación de la población ecuatoriana en España, realizado por la Universidad Pontificia de Comillas y el Observatorio de Inmigración de la Universidad del País Vasco, alrede-dor de 18.000 familias ecuatorianas habrían adquirido una vivienda en los años del boom inmobiliario y, muchas de ellas, todavía podrían

Consultas presencialesTalleres colectivos Acompañamiento jurídico durante la negociación con las entidades financieras crediticias

9

,

estar afectadas por el problema hipotecario.De estas 18.000 familias afectadas, a día de hoy el servicio legal gratui-to de la Embajada da seguimiento a cerca de 14.500 expedientes y hasta el momento más de 3.500 familias han llegado a acuerdos positi-vos con el banco con el apoyo de los abogados.

Actualmente, el servicio de asesoría hipotecaria del Gobierno Ecuato-riano cuenta con centros de atención en las siguientes ciudades: Madrid, Barcelona, Valencia, Murcia, Bilbao, Pamplona, Zaragoza, Alicante, Palma de Mallorca, Málaga, Marbella, Almería (en este centro también pueden solicitar cita los ciudadanos residentes en Jaén, Vera y Granada), al igual que Sevilla (pueden solicitar cita quienes residen en Huelva y Córdoba).

A estos centros de atención acuden diariamente un promedio de 120 ciudadanos para ser atendidos por los abogados del servicio. Desde 2012 hasta la actualidad, el total de asistencias realizadas por el servi-cio jurídico supera las 75.000, teniendo en cuenta que una misma fami-lia puede recibir alrededor de 6 asistencias previas a conseguir el acuerdo con el banco.

La existencia de una deuda o la imposibilidad de pagarla, no implica que se pierdan derechos o que se pueda vulnerar la dignidad de una persona. Siempre será posible exigir una negociación transparente y de buena fe, que no sea contraria a los intereses y derechos de las personas.

ALICANTE

Luis Valarezo logró la paralización inminente del desahucio que estaba en marcha, por la deuda hipotecaria con contrajo con el Banco BBVA.

10

2. Etapas del Proceso Hipotecario

2.1. Impago o previsión de impago ¿Qué hacer?

¿Qué pasos debemos dar?

1. INFORMARNuestra familia y entorno más cercano debe conocer acerca de esta situación. Además, debemos comunicar a los fiado-res, preferiblemente, antes de que la entidad financiera les llame y les ponga en nuestra contra.

2. CONTÁCTANOSRecuerda que el Gobierno Nacional ha puesto al servicio de la ciudadanía ecuatoriana residente en España, el servicio de asesoría gratuita hipotecaria. Debes acercarte o llamar al consulado más cercano y pedir una cita para exponer tu situación.

3. RECOPILAR DOCUMENTACIÓNJuntar los siguientes documentos (copias) en una carpeta:

Escritura de compraventaEscritura del préstamo hipotecarioRecibos del pago de la hipotecaInforme de tasaciónDocumentación de la inmobiliaria

Importante: Nunca debemos entregar los documentos originales.

4. DEFINIR OBJETIVOS Para ello es importante que conozcas sobre los diferentes tipos de soluciones que existen:

Reestructuración de la deudaQuitaCarenciaDación en pagoAlquiler social

5. NOTIFICAR AL BANCO El momento que dejamos de pagar las cuotas debemos enviar una comunicación donde se manifieste:

La imposibilidad de hacer frente a las cuotasLa intención de llegar a un acuerdoUna propuesta concreta respecto a lo que queremos alcanzar.

Importante: La documentación que se entregue al banco debe ser SELLADA en la copia respectiva, para nuestro respaldo.

6. CANCELAR DOMICILIACIONES Todas aquellas domiciliaciones que se encuentren en el banco donde tenemos el préstamo hipotecario (recibos de suminis-tros, nóminas, abonos de prestaciones al desempleo, etc.)

11

Importante

1. INFORMARNuestra familia y entorno más cercano debe conocer acerca de esta situación. Además, debemos comunicar a los fiado-res, preferiblemente, antes de que la entidad financiera les llame y les ponga en nuestra contra.

2. CONTÁCTANOSRecuerda que el Gobierno Nacional ha puesto al servicio de la ciudadanía ecuatoriana residente en España, el servicio de asesoría gratuita hipotecaria. Debes acercarte o llamar al consulado más cercano y pedir una cita para exponer tu situación.

3. RECOPILAR DOCUMENTACIÓNJuntar los siguientes documentos (copias) en una carpeta:

Escritura de compraventaEscritura del préstamo hipotecarioRecibos del pago de la hipotecaInforme de tasaciónDocumentación de la inmobiliaria

Importante: Nunca debemos entregar los documentos originales.

4. DEFINIR OBJETIVOS Para ello es importante que conozcas sobre los diferentes tipos de soluciones que existen:

Reestructuración de la deudaQuitaCarenciaDación en pagoAlquiler social

5. NOTIFICAR AL BANCO El momento que dejamos de pagar las cuotas debemos enviar una comunicación donde se manifieste:

La imposibilidad de hacer frente a las cuotasLa intención de llegar a un acuerdoUna propuesta concreta respecto a lo que queremos alcanzar.

Importante: La documentación que se entregue al banco debe ser SELLADA en la copia respectiva, para nuestro respaldo.

6. CANCELAR DOMICILIACIONES Todas aquellas domiciliaciones que se encuentren en el banco donde tenemos el préstamo hipotecario (recibos de suminis-tros, nóminas, abonos de prestaciones al desempleo, etc.)

Nunca debemos olvidar que lo PRIMERO son las necesidades esencia-les de nuestra familia: alimentación, vestido, salud, suministros bási-cos, educación de nuestros hijos, etc… por lo que deberemos priori-zarlas frente al pago de la cuota de la hipoteca.

No es conveniente realizar un pago parcial de la cuota. Si la cuota no está pagada al 100%, esta se considerará impagada, generará intere-ses de demora y no impedirá que se inicie la ejecución hipotecaria.

La señora Magali Panchana firmó, en agosto de 2016, la DACIÓN EN PAGO por la deuda hipotecaria que mantenía con el Banco Caixa Catalunya.

BARCELONA

12

2.2 Requerimientos del banco, burofax, llamadas y acoso.

Cuando dejamos de pagar nuestra cuota hipotecaria, el banco, a través de sus departamentos de cobranza, inicia la reclamación de la deuda por medio de cartas o llamadas telefónicas, que pueden con-vertirse en un acoso cotidiano para nosotros y nuestra familia.

Si ya hemos manifestado por escrito al banco la imposibili-dad de abonar las cuotas por causas ajenas a nuestra voluntad y hemos realizado una propuesta de solución, no nos corresponde a noso-tros dar una respuesta a esas llamadas. Es el banco el que debe respondernos por escri-to; mientras esto no suceda, cualquier llamada o notifica-ción se encuentra fuera de lugar.

Al cabo de un tiempo acumulando impagos, que será variable depen-diendo de la entidad financiera, recibiremos un burofax dando por vencido el préstamo y requiriéndonos al pago de la deuda completa, más los intereses de demora y advirtiéndonos de la posibilidad de inicio de acciones judiciales en un plazo determinado.

¿Cómo procederemos frente a la entidad financiera?

NOTIFICAR AL BANCO Desde que dejo de pagar, debo comunicar por escrito mi situación a la entidad financiera y proponer la alternativa que considero más adecuada para alcanzar un acuerdo respecto a la hipoteca: rees-

ALMERÍA

Merli Mercedez Rendón firmó la REESTRUCTURA-CIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA adquirida con el Banco Santander en Almería. En la foto se encuentra junto al equipo de asesoría hipotecaria.

tructuración de la deuda, quita, carencia, dación en pago, alqui-ler social, etc.

COMPROBAR SI REUNIMOS LOS REQUISITOS DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS, que incluye medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en relación a la reestructuración de la deuda y el alquiler social, negociación. Esta Ley se puede encontrar en:

13

NOTIFICAR AL BANCO Desde que dejo de pagar, debo comunicar por escrito mi situación a la entidad financiera y proponer la alternativa que considero más adecuada para alcanzar un acuerdo respecto a la hipoteca: rees-

http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-3394

En el caso de que cumplamos los requisitos, el banco se encuentra obligado a proponer una de las opciones contempladas en la Ley. Si no reunimos los requisitos, la propia Ley establece que el banco puede aceptar nuestra propuesta, aunque no cumplamos los requi-sitos previstos.

SI NO TENEMOS RESPUESTA A NUESTRA SOLICITUD, debemos escribir una comunicación al Servicio de Atención al Cliente y luego otra al Defensor del Cliente, indicando la falta de respuesta por parte de la entidad a nuestra propuesta de solución. El nombre del Defensor del Cliente y sus datos de contacto los podemos encontrar en la página web de la enti-dad financiera. También podemos presentar una hoja de recla-mación.

SI NO CONSEGUIMOS UNA RESPUESTA SATISFACTORIA, nos dirigiremos al Banco de España. Esta comunicación solo será tramitada si previamente hemos escrito al Defensor del Cliente y presentamos la documentación que lo acredite. La reclamación ante el Banco de España, una vez resuelta, nos puede resultar útil para intentar parar la subasta de la vivien-da, en caso de que el banco no haya contestado favorable-mente a nuestras solicitudes.

tructuración de la deuda, quita, carencia, dación en pago, alqui-ler social, etc.

COMPROBAR SI REUNIMOS LOS REQUISITOS DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS, que incluye medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en relación a la reestructuración de la deuda y el alquiler social, negociación. Esta Ley se puede encontrar en:

14

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas está incluido en el Real Decreto Ley 6/2012, modificado por la Ley 1/2013 y por el Real Decreto Ley 1/2015, y es una norma de libre adhesión para las entidades financieras. Para acogerse a los requisitos del Código de Buenas Prácticas, se requieren las siguientes condiciones:

Flujo de las comunicaciones para informar sobre la imposibilidad de pago y para proponer una alter-nativa de solución

Director/ade la sucursal

Servicioal Cliente

Defensordel Cliente

Banco de España

Adhesión voluntaria de la entidad prestamista al Código. Valor de adquisición de la vivienda. Circunstancias económicas del deudor.

Reestructuración de la deuda. Quita. Dación en pago. Alquiler por una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda.

El Código de Buenas Prácticas ofrece la posibilidad de:

15

Acoso y falsos mitosSomos deudores de buena fe. Dejar de pagar no es un delito. Por tanto no hay prisión por deudas, nadie va a la cárcel por dejar de pagar.

Tus hijas/os no heredarán la deuda si no aceptan la herencia.

La deuda no afecta a tu situación migratoria. No te pueden expulsar del país por dejar de pagar.

El impago de la deuda hipotecaria no afecta a la custodia ni a la patria potestad. No te pueden quitar a tus hijas/os por dejar de pagar.

En Palma de Mallorca, el señor Francisco Ronquillo firmó la DEVOLUCIÓN CLÁU-SULA SUELO con el Banco Sabadell en marzo de 2016.

MALLORCA ALMERÍA

La señora Carmen Yolanda Zapata, junto a su esposo, firmaron la CONDONACIÓN de la deuda hipotecaria adquirida con el Banco Bankia en octubre de 2016.

Nuestra asistencia da seguridad a las familias ecuatorianas y las defiende frente al acoso

bancario.

16

2.3. Demanda judicial donde debemos cumplimentar el formulario de solicitud y acreditar nuestros ingresos económicos. En caso de denegación, debe recurrir-se dentro del plazo de los 5 días siguientes a la notificación. Si nos conceden la justicia gratuita, contaremos con un abogado y procura-dor, pagados por el estado español, que defenderán nuestros dere-chos dentro del procedimiento.

Es importante asegurarnos de que el Juzgado reciba un escrito con el que informaremos que estamos tramitando la justicia gratuita y en el que se solicite la suspensión del procedimiento y de sus plazos, por encontrarnos en situación de indefensión. En algunos casos, los propios Colegios de Abogados tramitan este escrito. Si no es así, debemos hacerlo nosotros mismos.

No debemos olvidar que estamos ante un procedimiento de ejecución y solo en casos excepcionales conseguiremos el archivo del mismo. Ni siquiera al archivarse el proceso desaparecerá la deuda. La única solu-ción que tenemos a nuestro alcance para hacer desaparecer la deuda es: convencer al banco de la necesidad de un acuerdo.Durante los 10 días posteriores a la notificación de la demanda, es posible oponerse a la misma. Para ello, se requiere de abogado y procurador. Las causas en la ley española son excepcionalmente restrictivas y pueden basarse en alguno de los siguientes argumen-tos:

¿Qué sucede cuando el banco me demanda?

Una vez transcurrido el plazo contemplado en el burofax, el banco presentará una demanda de ejecución hipotecaria en el Juzgado correspondiente.

Posteriormente, el Juzgado nos hará conocer la demanda del banco a través de una notificación, conocida popularmente como “el tocho”. El Juzgado concederá un plazo de 10 días para oponernos a la demanda y de 10 días para pagar. Es lo que se conoce como trámite de oposi-ción. Para hacerlo necesitamos un abogado/a y un procurador/a.

¿Qué puedo hacer?A partir de la recepción del “tocho”, continuaremos haciendo gestiones ante la entidad financiera, al mismo tiempo debemos realizar actuacio-nes y dar seguimiento a todo lo que ocurra en el Juzgado.

No debemos perder de vista que estamos ante un procedimiento de carácter civil. Eso significa que el procedimiento judicial siempre puede concluir, en caso de que exista acuerdo entre las partes. Por este motivo debemos dedicar la mayor parte de nuestros esfuerzos a inten-tar convencer a la entidad financiera de la necesidad de encontrar un acuerdo, sin descuidar el seguimiento del procedimiento judicial.

¿Cómo actuar ante el procedimiento judicial? Lo primero que tenemos que hacer es solicitar justicia gratuita: aboga-do y procurador de oficio. Podemos hacerlo en cualquier momento del procedimiento, pero lo más recomendable es hacerlo a su inicio. Esto es un derecho en España.El trámite debe realizarse ante el Colegio de Abogados correspondien-te, o en el mismo juzgado que conozca de nuestro procedimiento,

17

donde debemos cumplimentar el formulario de solicitud y acreditar nuestros ingresos económicos. En caso de denegación, debe recurrir-se dentro del plazo de los 5 días siguientes a la notificación. Si nos conceden la justicia gratuita, contaremos con un abogado y procura-dor, pagados por el estado español, que defenderán nuestros dere-chos dentro del procedimiento.

Es importante asegurarnos de que el Juzgado reciba un escrito con el que informaremos que estamos tramitando la justicia gratuita y en el que se solicite la suspensión del procedimiento y de sus plazos, por encontrarnos en situación de indefensión. En algunos casos, los propios Colegios de Abogados tramitan este escrito. Si no es así, debemos hacerlo nosotros mismos.

No debemos olvidar que estamos ante un procedimiento de ejecución y solo en casos excepcionales conseguiremos el archivo del mismo. Ni siquiera al archivarse el proceso desaparecerá la deuda. La única solu-ción que tenemos a nuestro alcance para hacer desaparecer la deuda es: convencer al banco de la necesidad de un acuerdo.Durante los 10 días posteriores a la notificación de la demanda, es posible oponerse a la misma. Para ello, se requiere de abogado y procurador. Las causas en la ley española son excepcionalmente restrictivas y pueden basarse en alguno de los siguientes argumen-tos:

Lo primero que tenemos que hacer es solicitar justicia gratuita: aboga-do y procurador de oficio. Podemos hacerlo en cualquier momento del procedimiento, pero lo más recomendable es hacerlo a su inicio. Esto es un derecho en España.El trámite debe realizarse ante el Colegio de Abogados correspondien-te, o en el mismo juzgado que conozca de nuestro procedimiento,

Error en el cálculo de la deuda.

Cláusulas abusivas.

La cláusula de intereses de demora, que son aquellos intereses que se cobran a partir del impago de la cuota.

La cláusula suelo, que impone un límite en la bajada de la cuota aunque baje el índice de referencia.

Como ejemplos de cláusulas abusivas podemos citar:

La cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco ejecutar desde el impago de la primera cuota.

18

MADRID

¿Qué son las cláusulas abusivas? Las cláusulas son las condiciones que vienen recogidas en el contrato. Los contratos de préstamo hipotecario son contratos de adhesión en los que la entidad financiera ha impuesto las condiciones. Las cláusulas abusivas son, por ejemplo, aquellas en las que existe un grave desequilibrio entre las obligaciones de las partes; las que son poco transparentes; las que imponen san-ciones desproporcionadas, etc.

En Madrid, el señor Marco Alcívar Agualongo, procedente de Guaranda, firmó la CONDONA-CIÓN DE DEUDA que tenía con el banco CAIXA en noviembre de 2016. En la fotografía se encuentra junto al equipo de asesoría y la Cónsul del Ecuador en Madrid, Lorena Escudero.

Con nuestros talleres de asesoría colectiva informamos a las familias ecuatorianas sobre la devolución de la cláusula de suelo.

19

2.4 Subasta y adjudicación

Pasado el plazo de 10 días para oponernos a la demanda del banco, el Juzgado resolverá acerca de la misma y posteriormente, concluida esa fase, fijará fecha para el día de la subasta. Con la reforma de 2015, la fecha de la subasta sólo será notificada a los titulares de la hipoteca si están personados en el procedimiento mediante abogado y procura-dor, con 20 días de antelación.

Normalmente no acude ningún interesado y la subasta queda desier-ta. Por lo tanto, si no es vivienda habitual, el Banco se adjudica la vivienda por el 50% del valor de tasación. En caso de ser vivienda habi-tual, se lo adjudica en un porcentaje entre 60 - 70% dependiendo del caso.

El valor de tasación debe constar en la escritura del préstamo hipote-cario. Si no consta, éste no puede ser inferior al 75% del valor de la tasación realizada en su día por la entidad bancaria.

Tras la subasta puede quedar deuda o no. Esto se calcula de la siguiente manera:

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que las costas no podrán superar el 5% de la deuda reclamada, cuando se trate de una vivienda habitual. Posteriormente, el juzgado dicta el decreto de adjudicación a favor del banco donde indica la deuda pendiente o el sobrante a nuestro favor.

¿Qué sucede después del trámite de oposición?

IMPORTE DE ADJUDICACIÓN

DEUDA osobrantedeuda pendiente + intereses + costas

€=-

€

20

¿Qué hacer en caso de subasta?

1. Primero debes recopilar todos los documentos presentados ante la entidad financiera y, en su caso, ante el Banco de España. Con estos documentos se trata de demostrar que las entidades financieras no han respondido a los requerimientos y que por lo tanto es necesario paralizar la subasta.

2. Si logras que la subasta no se realice, podrás seguir solicitando la dación en pago y el alquiler social o la reestructuración de la deuda, la quita o la carencia.

3. Después de la subasta, la vivienda ya no será de tu propiedad. Esto no significa que debes abandonar inmediatamente la vivienda.

4. Debes comunicar a tu comunidad de vecinos quién es el nuevo propietario, para evitar que sigan remitiendo los recibos a tu nombre (incluidos los pagos a la comunidad), ya que la vivienda pasa a respon-sabilidad del nuevo propietario desde el momento de la adjudicación.

5. El Ayuntamiento te reclamará el pago del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del año en curso, al que es posible pactar que lo asuma el banco. Los años siguientes ya serán responsabilidad del nuevo adjudi-catario.

Importante

SUBASTA

ANTESPuedes solicitar:

� Dación en pago � Alquiler social

� Restructuración de deuda

� Carencia � Quita

DESPUÉS

Puede soliciar: � Condonación de deuda

� Alquiler social� Moratoria de desahucio

21

2.5 Aviso de desalojo voluntario

¿Qué sucede cuando te solicitan desalojar la vivienda?Varios meses después de la subasta y tras la adjudicación de la vivien-da, el nuevo propietario, si no hemos conseguido un alquiler social, puede solicitar al Juzgado nuestro desalojo. El Juzgado nos notificará día y hora para el desalojo voluntario de la vivienda. El artículo 704 de la LEC prevé que, si se trata de vivienda habitual y existe motivo funda-do, el Secretario Judicial puede dar hasta dos meses más de plazo para el abandono de la vivienda.

Moratoria de DesahucioEn este momento debemos anali-zar si cumplimos los requisitos de suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnera-bles, recogidos en la Ley 1/2013. En caso afirmativo, podemos solici-tar al Juzgado la suspensión del lanzamiento (desahucio) aportando la documentación pertinente. El Juez/a será quien tomará la deci-sión de concedernos la suspen-

sión y determinará que hasta mayo de 2017 el banco no podrá solicitar el lanzamiento. Este límite podría ser ampliado legalmente por ley en fechas próximas. La suspensión del desahucio no afectará a lo relativo a la deuda pendiente.

En cualquier caso podemos solicitar a la entidad financiera un alquiler social y también podemos solicitar una vivienda social ante el orga-nismo competente, generalmente comunidad autónoma o ayunta-miento. Al mismo tiempo debemos seguir negociando la condonación de la deuda.

Abraham y Paulina , oriundos de Ambato, firmaron en junio de 2016 la DACIÓN EN PAGO por la totalidad de la deuda de (118.000 euros) que tenían con Caixa Catalunya.

MURCIA

22

2.6 Orden de lanzamiento (desahucio)

¿Qué sucede cuando me llega la orden de lanzamiento?

En el caso en que no hayamos firmado un alquiler social o no nos hayan concedido la moratoria, el Juzgado dictará una orden de lanza-miento de la vivienda (desahucio) con día y hora. Ese día está previsto que acudan funcionarios del Juzgado acompañados de fuerza pública para echarnos de la vivienda.

Hasta el día del lanzamiento de desahucio, podemos solici-tar ante el Juzgado la moratoria de la Ley 1/2013 y el Real Decreto Ley 1/2015. De la misma manera, podemos soli-citar ante la entidad financiera el alquiler social y/o la suspen-sión del lanzamiento previsto.

El día del desahucio es impor-tante contar con el máximo

apoyo social posible. Plataformas de afectados, asociaciones de veci-nos, parroquias, recogidas de firmas, todas ellas pueden resultar útiles para conseguir que la entidad financiera suspenda el lanzamiento y conceda un alquiler social.

VALENCIA

En la ciudad de Valencia, Ninfa María Cuenca, obtuvo en mayo de 2016 la CONDONACIÓN DE LA DEUDA y un ALQUILER SOCIAL, así puso fin a su deuda hipotecaria.

23

2.7. Ejecución dineraria

¿Qué sucede cuando concluye la ejecución hipote-caria y ha quedado deuda pendiente? El banco podrá iniciar en el mismo Juzgado la ejecución dineraria contra deudores y fiadores, si los hay, reclamando la deuda restante. En el marco de ese procedimiento podrán embargar bienes, cuentas bancarias, salarios, etc. Debemos seguir solicitando la condonación de la deuda y el alquiler social.

VALENCIA

Esne Araceli Angulo, oriunda de Esmeraldas, consiguió, en agosto de 2016, la DACIÓN EN PAGO Y ALQUILER SOCIAL de la deuda que adquirió con el Banco Sabadell.

Yadira Pacheco firmó la QUITA DE LA DEUDA adquirida con el Banco Caixa Catalunya.

BARCELONA

24

2.8. Embargo

¿Qué sucede cuando el Juez da la orden de embargo?

Serán embargables los bienes inmuebles y muebles que sean propie-dad de los titulares del préstamo hipotecario y sus fiadores, así como sus cuentas corrientes.

Los embargos de sueldos estarán sometidos a los límites previstos en la ley, según los siguientes criterios:

En los embargos que sean resultado de ejecuciones hipotecarias con pérdida de vivienda habitual, el salario mínimo interprofesional (707,70€) incrementado en un 50%, es decir unos 1.061,55€ serán inembargables.

La inembargabilidad aumenta en otro 30% del salario mínimo interprofesional (esto es unos 212,31€/mes) por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares (ni salario, ni pensión superiores al salario mínimo interprofesional). Por núcleo familiar se entiende: el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con la persona ejecutada en el proceso hipotecario.

Los ingresos que superen 1.061,55€; los ingresos que con una carga familiar excedan los 1.273,86€ (1.061,55 + 212,31) y los ingresos que con dos cargas familiares sean mayores a 1.486,17€ (1.061,55 + 212,31 + 212.31), serán embargados en distintos porcentajes:

30% en la cuantía del doble del salario mínimo.50% en la cuantía que esté entre el doble y el triple del salario mínimo.60% en la que esté entre el triple y el cuádruple.75% en la que esté entre el cuádruple y el quíntuple. En un 90% en la que esté entre el quíntuple y el séxtuple.

25

La señora Ligia Reino consiguió la CONDO-NACIÓN DE DEUDA hipotecaria que tenía con Caixa Cataluña, por el valor de 126.000 €.

Luis Efrain Guainalla consiguió la DACIÓN EN PAGO TOTAL de la deuda que mantenía con el Banco Banka Mare Nostrum S.A., misma que dejó de pagar por pérdida de trabajo en el 2012.

MADRID

ZARAGOZA

MADRID

Jacinto Tacuri Suárez, logró la CONDONA-CIÓN DE LA DEUDA hipotecaria de la vivien-da adquirida con el Banco Bankia. En la foto se encuentra junto al equipo de asesoría del Consulado en Madrid.

26

3. Tipo de posibles soluciones

3.1 Dación en pago

3.2 Reestructuración de la deudaLa reestructuración de la deuda consiste en modificar las condiciones de devolución del capital prestado, fijadas en el contrato de hipoteca. El objetivo es buscar la viabilidad del préstamo y posibilitar así el cum-plimiento de las obligaciones. Se respeta, por tanto, la subsistencia de la hipoteca y la posibilidad de que el deudor sea el propietario de la vivienda al término del contrato.

Las reestructuraciones de deuda se encuentran en la línea estratégica de las entidades financieras para la solución del conflicto y es asimis-mo la vía preferente optada por el Gobierno de España a través del Real Decreto 1/2013. Si bien podemos negociar otras mejoras distintas a las previstas en la Ley, el Código de Buenas Prácticas señala que la deuda se puede reestructurar a través de tres procedimientos, que son:

Es la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída con el banco. Es muy importante asegurarse que la dación en pago nos libera totalmente de la deuda. Se han registrado casos en los que la entidad financiera ha impuesto daciones parciales, es decir, dejando pendiente una parte de la deuda. Las daciones en pago parciales presentan el problema del manteni-miento de parte de la deuda restante, que suele ser reconfigurada en créditos personales, acompañado de la entrega efectiva de la propie-dad y a menudo la posesión de la vivienda, con lo cual, esto no repre-sentan una opción satisfactoria para los intereses de las personas afectadas. Hay que insistir por conseguir una dación en pago a cambio de la extinción total de la deuda.A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribiendo un contrato de alquiler social.

27

Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.

3.3 Carencia

3.4 Quita o rebaja de capital

En las reestructuraciones de deuda suele plantearse un periodo de carencia de amortización de capital cuyo plazo temporal oscila entre el año y los cinco años y en el cual las cuotas hipotecarias son comprensi-vas únicamente a intereses. El objetivo es mantener el préstamo sin entrar en mora y dar un margen al deudor para su recuperación econó-mica y poder retomar el préstamo normalizado al cabo de dicho periodo.Así, la carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intereses, pero no el capital de la deuda, y por lo tanto, durante el tiempo de carencia pactado no se amortizará capital.En otras palabras, sigues pagando intereses, pero tu deuda sigue siendo la misma. Si bien es cierto que tu recibo mensual será más reducido, este volverá a incrementarse al final del periodo de carencia.

Una quita es una operación mediante la cual se elimina o se “quita” una parte de la deuda hipotecaria pendiente. Las quitas de deuda pueden constituir un elemento de viabilidad del préstamo y son, en todo caso, fundamentales en la consecución del objetivo de acabar con las deudas perpetuas.Si bien podemos negociar otras mejoras distintas a las previstas en la Ley, el Código de Buenas Prácticas señala que si con el plan de rees-tructuración, la persona afectada por la hipoteca tendría que destinar más del 60% de sus ingresos para el pago de la misma, podría solicitar una rebaja del capital que puede ser del 25% del total de la deuda.

La condonación de la deuda consiste en la renuncia por parte del banco a las acciones de reclamación y cobro de la deuda hipotecaria

3.5 Condonación de la deuda

28

3.6 Moratoria de desahucio

La moratoria de desahucio es la acción de aplazar judicialmente el lanzamiento y por tanto se cursa mediante la vía judicial directamente. Puede servirnos para mantener el derecho a la tenencia de la vivienda y para ganar tiempo y negociar en mejores condiciones.

Las herramientas judiciales de las cuales disponemos son escasas, y la decisión del Juez dependerá en gran medida de nuestra capacidad de acreditar una situación ajustada a las contemplaciones de la Ley, que se presenta insuficiente y discriminatoria.

La Ley 1/2013 contempla que hasta transcurridos cuatro años desde su entrada en vigor (15 mayo 2013), los bancos no pueden solicitar lanzamientos. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previs-tas en la Ley.

Estos supuestos son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.c) Unidad familiar de la que forme parte una niña o niño menor de tres años.d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, o cuya situación de dependencia o enfermedad le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por este concepto.f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domi-cilio habitual.g) Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de con-sanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapa-cite acreditadamente de forma temporal o permanente para reali-zar una actividad laboral.h) Deudor mayor de 60 años.

Para aplicar los anteriores supuestos deberán considerarse las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efec-tos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior y de cinco veces dicho indica-dor en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cere-bral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de

discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.b) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad fami-liar.d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Mediante la vía extrajudicial de negociación con la entidad financiera hablaríamos de un acuerdo de suspensión de las actuaciones del procedimiento en el que sea aquella la que inste la suspensión o apla-zamiento en el procedimiento, habitualmente motivado por la preexis-tencia de un acuerdo más amplio a formalizar posteriormente. Para su éxito se hace imprescindible interrumpir el curso del procedimiento. Un proceso de negociación avanzado puede garantizar un acuerdo de suspensión o moratoria que permita alcanzar un pacto posterior más amplio, por ejemplo de alquiler social y/o de condonación de deuda.

pendiente tras la subasta y adjudicación de la vivienda a su favor.Las condonaciones pueden ser planteadas como una oferta que se le hace a la entidad ejecutante como condición para la entrega inmediata de la posesión de la vivienda ejecutada sin necesidad de proceder al desalojo forzoso, o por el contrario continuar indefinidamente con el procedimiento judicial, de modo que nuestra oferta sea conveniente para la propia entidad. No obstante, una condonación no excluye la posibilidad de pactar un alquiler social con la entidad.

Es importante recalcar que las deudas remanentes tras las adjudica-ciones de viviendas en el curso de las ejecuciones hipotecarias son deudas que en la mayoría de casos no van a poder ser cobradas nunca por el banco, o bien que van a suponer un grave perjuicio para el deudor y una dificultad para este en la reinserción socio‐laboral con el correspondiente riesgo de exclusión social.

Así, las condonaciones se presentan como un mecanismo de libera-ción del deudor y también de los avalistas.

29

La moratoria de desahucio es la acción de aplazar judicialmente el lanzamiento y por tanto se cursa mediante la vía judicial directamente. Puede servirnos para mantener el derecho a la tenencia de la vivienda y para ganar tiempo y negociar en mejores condiciones.

Las herramientas judiciales de las cuales disponemos son escasas, y la decisión del Juez dependerá en gran medida de nuestra capacidad de acreditar una situación ajustada a las contemplaciones de la Ley, que se presenta insuficiente y discriminatoria.

La Ley 1/2013 contempla que hasta transcurridos cuatro años desde su entrada en vigor (15 mayo 2013), los bancos no pueden solicitar lanzamientos. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previs-tas en la Ley.

Estos supuestos son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.c) Unidad familiar de la que forme parte una niña o niño menor de tres años.d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, o cuya situación de dependencia o enfermedad le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por este concepto.f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domi-cilio habitual.g) Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de con-sanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapa-cite acreditadamente de forma temporal o permanente para reali-zar una actividad laboral.h) Deudor mayor de 60 años.

Para aplicar los anteriores supuestos deberán considerarse las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efec-tos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior y de cinco veces dicho indica-dor en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cere-bral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de

discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.b) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad fami-liar.d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Mediante la vía extrajudicial de negociación con la entidad financiera hablaríamos de un acuerdo de suspensión de las actuaciones del procedimiento en el que sea aquella la que inste la suspensión o apla-zamiento en el procedimiento, habitualmente motivado por la preexis-tencia de un acuerdo más amplio a formalizar posteriormente. Para su éxito se hace imprescindible interrumpir el curso del procedimiento. Un proceso de negociación avanzado puede garantizar un acuerdo de suspensión o moratoria que permita alcanzar un pacto posterior más amplio, por ejemplo de alquiler social y/o de condonación de deuda.

30

La moratoria de desahucio es la acción de aplazar judicialmente el lanzamiento y por tanto se cursa mediante la vía judicial directamente. Puede servirnos para mantener el derecho a la tenencia de la vivienda y para ganar tiempo y negociar en mejores condiciones.

Las herramientas judiciales de las cuales disponemos son escasas, y la decisión del Juez dependerá en gran medida de nuestra capacidad de acreditar una situación ajustada a las contemplaciones de la Ley, que se presenta insuficiente y discriminatoria.

La Ley 1/2013 contempla que hasta transcurridos cuatro años desde su entrada en vigor (15 mayo 2013), los bancos no pueden solicitar lanzamientos. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previs-tas en la Ley.

Estos supuestos son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.c) Unidad familiar de la que forme parte una niña o niño menor de tres años.d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, o cuya situación de dependencia o enfermedad le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por este concepto.f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domi-cilio habitual.g) Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de con-sanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapa-cite acreditadamente de forma temporal o permanente para reali-zar una actividad laboral.h) Deudor mayor de 60 años.

Para aplicar los anteriores supuestos deberán considerarse las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efec-tos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior y de cinco veces dicho indica-dor en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cere-bral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de

discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.b) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad fami-liar.d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Mediante la vía extrajudicial de negociación con la entidad financiera hablaríamos de un acuerdo de suspensión de las actuaciones del procedimiento en el que sea aquella la que inste la suspensión o apla-zamiento en el procedimiento, habitualmente motivado por la preexis-tencia de un acuerdo más amplio a formalizar posteriormente. Para su éxito se hace imprescindible interrumpir el curso del procedimiento. Un proceso de negociación avanzado puede garantizar un acuerdo de suspensión o moratoria que permita alcanzar un pacto posterior más amplio, por ejemplo de alquiler social y/o de condonación de deuda.

3.7 Alquiler social

El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.Se trata de una opción básica en torno al derecho a la vivienda y en la consecución del objetivo concreto de una alternativa habitacional para las personas y unidades familiares en riesgo de exclusión social que han pasado por un procedimiento de ejecución hipotecaria o por una situación de impago de la hipoteca.

31

4. Blindaje jurídico del Ecuador:

No lo pueden hacer. En Ecuador existe una Resolución de la Junta Bancaria que establece una restricción a la compra de cartera hipote-caria y de consumo, por parte de bancos ecuatorianos a bancos extranjeros.Esta Resolución fue emitida el 3 de abril del 2012 por instrucción del Presidente de la República a sus delegados en la Junta Bancaria. El contenido de esta norma implica que los bancos que deseen adquirir cartera hipotecaria y de consumo, vean en estas operaciones el peor de los negocios. Ya que en el supuesto caso de que los bancos quisieran comprar cartera hipotecaria o de consumo, antes deberían depositar el 100% del valor de dicha cartera.

Nota importante: Las deudas de cartera hipotecaria adquiridas en el exterior no podrán ser ejecutadas en territorio ecuatoriano.

¿Los bancos españoles pueden ejecutar fallos judiciales de ejecuciones hipotecarias en Ecuador?

¡No! No existe forma alguna de que decisiones judiciales de jueces españoles sobre hipotecas puedan ser ejecutadas en Ecuador. La Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, emitida por la Asamblea Nacional del Ecuador, no permite que en Ecuador se ejecuten este tipo de decisiones judiciales. Esta ley se encuentra vigente desde el 26 de junio de 2012.

¿Los fiadores (avalistas) también están protegidos por esta ley?

Si, también los fiadores están cubiertos por la Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, ya que el origen de su responsabilidad solidaria deviene de los créditos hipote-carios.

¿Los bancos españoles pueden vender su cartera hipoteca-ria a bancos ecuatorianos?

Preguntas frecuentes:

32

¿Y si cambia la Ley?¿Es posible que nos cobren las hipotecas en Ecuador?

Ninguna ley tiene carácter retroactivo y por tanto, si llegara a modificarse la Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, tales cam-bios solo tendrían vigencia a partir del momento en que la Asamblea Nacional apruebe una nueva normativa.

Sin embargo, pensar que la actual Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos se modifique en algún momento, es difícil. ¡Los sectores sociales no podemos renunciar a derechos adquiridos!

Juan Carlos Muñóz, procedente de Machala, firmó la DACIÓN EN PAGO, por la deuda hipotecaria adquirida con el Banco Caixa Catalunya, quedando totalmente libre de deuda.

MURCIA

Paulina Guadalupe Loor obtuvo la DACIÓN EN PAGO TOTAL por un monto de 62.570 € correspondiente a la deuda que tenía con el banco Sabadell.

VALENCIA

Dorita Castro y su esposo, Don Hugo Salazar, ambos provenientes de Jipijapa, Manabí, consiguieron una CONDONACIÓN DE DEUDA por un valor de 150.000€ gracias a la asesoría hipotecaria gratuita del Consulado de Barcelona.

BARCELONA

33

5. Recursos de interés ¿Qué puede encontrar en los centros de Apoyo Psicosocial?

La actual situación laboral y económica que atraviesan muchas familias y ciudadanos ecuatorianos residentes en España, unida a la amenaza de la pérdida de una necesidad básica como es la vivienda, está generando en miles de personas una respuesta de estrés demasiada intensa y dura-dera, con consecuencias emocionales muy negativas para su salud.La incertidumbre a la que las familias se enfrentan durante todo el proce-so de ejecución hipotecaria, que suele durar varios meses, genera una situación de estrés continuado, acompañado de otras muchas emocio-nes negativas como por ejemplo:

Por esa razón es importante pedir ayuda cuando la situación nos desborda, juntar-nos con otras personas y compartir nues-tras experiencias, apoyarnos en otros y ayudarnos mutuamente.

En el centro Verónica Pincay, abrazando a sus padres Miguel y Ángela a quienes ella ayudó a gestionar la dación en pago total con la asesoría de los abogados del servicio hipotecario en Palma de Mallorca.

5.1 Apoyo psicosocial

Ansiedad intensa y miedo CulpabilidadDepresiónIntensa sensación de fracaso Sensación interna de que todo sedesmorona.Bloqueo físico y mental, paralizaciónVergüenzaIrritabilidad, rabia e iraTristeza y abatimiento Ultraje, injusticia y humillación. InsomnioY hasta el deseo de quitarse la vida,porque no se ve otra solución

MALLORCA

34

CarenciaLa carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intere-ses pero no el capital de la deuda.

La quita Una quita es una operación mediante la cual se elimina o se “quita” una parte de la deuda hipotecaria pendiente. Las quita de deuda pueden constituir un elemento de viabilidad del préstamo y son, en todo caso, fundamentales en la consecución del objetivo de acabar con las deudas perpetuas.

Condonación de la deudaSe produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pen-diente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.

Moratoria de desahucioLa Ley 1/2013 del 15 de mayo de 2013, contempla que hasta transcu-rridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta ley, no se proce-derá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria la vivienda pase a propiedad del banco. En estos casos es posible acogerse a la moratoria de lanzamiento o mora-toria de desahucio. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previstas en la Ley.

TitularizacionesLa titularización es un instrumento financiero mediante el cual un grupo de préstamos hipotecarios se transforman en un título valor negociable en el mercado. Los vendedores de estos títulos han sido los bancos que concedían los préstamos hipotecarios y los compradores de esos títulos valores suelen ser fondos de inversión.

¿Qué puede encontrar en los centros de Apoyo Psicosocial?

La actual situación laboral y económica que atraviesan muchas familias y ciudadanos ecuatorianos residentes en España, unida a la amenaza de la pérdida de una necesidad básica como es la vivienda, está generando en miles de personas una respuesta de estrés demasiada intensa y dura-dera, con consecuencias emocionales muy negativas para su salud.La incertidumbre a la que las familias se enfrentan durante todo el proce-so de ejecución hipotecaria, que suele durar varios meses, genera una situación de estrés continuado, acompañado de otras muchas emocio-nes negativas como por ejemplo:

Por esa razón es importante pedir ayuda cuando la situación nos desborda, juntar-nos con otras personas y compartir nues-tras experiencias, apoyarnos en otros y ayudarnos mutuamente.

Apoyo psicológico durante todo el proceso de ejecución hipoteca-ria, para intentar gestionar de forma funcional y saludable las emo-ciones implicadas en cada una de las etapas, con el fin último de promover herramientas que ayuden a prevenir y gestionar mejor este proceso. Aprender colectivamente a manejar las posibles consecuencias emocionales y para la salud derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria (ansiedad, estrés, culpabilidad, miedo, vergüenza, triste-za, insomnio, abatimiento, etc.).Acompañar y proporcionar apoyo psicológico, en aquellos casos en los que se produzca el lanzamiento.Fomentar, como medida protectora, las redes sociales de apoyo y solidaridad.Compartir experiencias y conocimientos que nos ayuden a gestio-nar en las mejores condiciones posibles nuestras emociones, para poder enfrentar los procesos de lucha colectivos por el derecho a la vivienda.

Glosario de términos empleados en hipotecas

Dación en pagoEs la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída con el banco. A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribien-do un contrato de alquiler social.

Alquiler social El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.

Reestructuración de la deuda La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones del crédi-to hipotecario fijadas en el contrato correspondiente.

35

CarenciaLa carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intere-ses pero no el capital de la deuda.

La quita Una quita es una operación mediante la cual se elimina o se “quita” una parte de la deuda hipotecaria pendiente. Las quita de deuda pueden constituir un elemento de viabilidad del préstamo y son, en todo caso, fundamentales en la consecución del objetivo de acabar con las deudas perpetuas.

Condonación de la deudaSe produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pen-diente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.

Moratoria de desahucioLa Ley 1/2013 del 15 de mayo de 2013, contempla que hasta transcu-rridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta ley, no se proce-derá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria la vivienda pase a propiedad del banco. En estos casos es posible acogerse a la moratoria de lanzamiento o mora-toria de desahucio. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previstas en la Ley.

TitularizacionesLa titularización es un instrumento financiero mediante el cual un grupo de préstamos hipotecarios se transforman en un título valor negociable en el mercado. Los vendedores de estos títulos han sido los bancos que concedían los préstamos hipotecarios y los compradores de esos títulos valores suelen ser fondos de inversión.

Dación en pagoEs la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída con el banco. A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribien-do un contrato de alquiler social.

Alquiler social El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.

Reestructuración de la deuda La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones del crédi-to hipotecario fijadas en el contrato correspondiente.

36

Giler Arnaldo Ponce consiguió la CONDONA-CIÓN DE LA DEUDA que tenía con el banco BMN por un monto de 150.000 €.

Jacinta Loza, manabita, sonríe después de haber firmado, en marzo de 2016, la CONDONACIÓN DE LA DEUDA que tenía con el Banco Mare Nostrum.

La señora Lidia Angélica Jumbo Reyes, firmó la QUITA de la deuda que tenía con el Banco Caixa Catalunya.

Yolanda Solano y José Correa se muestran felices por haber firmado la DACIÓN EN PAGO por un monto de 223.000 €, deuda que mantenían con el Banco Caixa Catalunya

SEVILLA MURCIA

MALLORCA MALLORCA

¡Ya son más de 3.500 familiaslas que han superado el problema hipotecario,

y hemos paralizado miles de deshaucios!

37

Otros recursos de interés

Plataforma de Afectados por la Hipotecahttp://afectadosporlahipoteca.com/

Abogacía Españolahttp://www.abogacia.es/2012/06/21/oficina-de-intermediacion-hipotecaria/

Nota:

Rebeca Zambrano se muestra feliz por la firma de CONDONACIÓN DE DUEDA más ALQUILER SOCIAL, que tuvo lugar en julio de 2016 en Barcelona con el Banco BBVA.

BARCELONA

¡Defendemos tus derechos!

38

Notas

39

COBERTURA TERRITORIAL DEL SERVICIO GRATUITODE ASISTENCIA HIPOTECARIA EN ESPAÑA

BARCELONA

ZARAGOZA

PAMPLONA

PALMA MALLORCA

BILBAO

VALENCIA

Alicante

MURCIA

MADRID

SEVILLA

Marbella

AlmeríaVera

Malaga

Huelva

Córdoba

Granada

Jaén

Centros de AsesoríaGratuita Hipotecaria

Ante cualquier emergencia, escríbenos al correo electrónicohipotecas@mecuador.es O llámanos al 910490357