abril de 2021 - catastrobogota.gov.co

1

Abril de 2021

2

El estudio tiene como objetivo analizar laconstrucción de la vivienda nueva entre 2009 y2020 en Bogotá, periodo durante el cual no sóloocurrieron cambios demográficos, económicos y depolítica que han impactado el funcionamiento delmercado inmobiliario, sino además uno de lossucesos más disruptivos que el mundo haenfrentado en su historia reciente, como lo es lapandemia ocasionada por el SARS-COV 2. A su vez,el de proponer una metodología para la estimacióndel área iniciada.

Estudio realizado durante el segundo semestre de 2020 y actualizado durante el primer trimestre de 2021. Reúne los resultados de una seriede análisis hechos por el Observatorio Técnico Catastral (OTC) de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y CamacolBogotá Cundinamarca. Los resultados contenidos en este estudio son responsabilidad exclusiva de los investigadores, no comprometen a laUnidad Administrativa Especial de Catastro Distrital ni a Camacol B&C

Dinámicapoblacional

Tendencias Poblacionales

Hogares y necesidades de vivienda

Déficit habitacional

1

4

Tendencias PoblacionalesEl componente vegetativo pierde participación, el de migración aumenta

Componentes del crecimiento poblacional (tasas por mil habitantes)

28,4

17,6

15,4

12,7

10,2

7,96,4

4,2 4,4 4,96,7

10,2

0

5

10

15

20

25

30

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Tasa Bruta Anual Nacimientos Tasa Bruta Anual Mortalidad

5

Fuente: DANE. Estimaciones del cambio demográfico Dic 2020, con CNPV2018

Periodo de estudio

Proyecciones

-0,5 -1,0

1,1

19,1

4,6 4,1 3,9

-5

0

5

10

15

20

25

30

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Tasa neta Anual Migración

Periodos intercensales anteriores

Periodo de estudio

ProyeccionesPeriodos intercensales anteriores

Vegetativo Saldo Neto Migratorio

Part. del componente

63%


37%

Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020


37%


63%

Tendencias PoblacionalesDesaceleración de la tasa crecimiento poblacional

Población (millones)

3,8

5,1

6,77,0

7,7

8,69,2

1985 1993 2005 2009 2020 2032 2050

Población

Tasa de crecimiento poblacional (%)

1,3%

1,0%

2,0%

0,7%

0,1%

20

06

20

08

20

10

20

12

20

14

20

16

20

18

20

20

20

22

20

24

20

26

20

28

20

30

20

32

20

34

20

36

20

38

20

40

20

42

20

44

20

46

20

48

20

50

Variación anual

6

Fuente: Cálculos con base en Proyecciones y retroproyecciones DANE Dic 2020, con CNPV2018

Anteriores periodos intercensales

Periodo de estudio

Proyecciones

+712.556En 11 años


Variación anual periodo

0,9%


0,9%


0,4%

+815.987En 12 años

+604.503En 18 años

Tendencias Poblacionales7 localidades con crecimiento superior al promedio ciudad

7

Fuente: Cálculos con base en Retroproyecciones DANE SDP por localidades Marzo 2021, con CNPV2018

Crecimiento poblacional 2009 a 2020

Chapinero 1,8%Bosa 1,6%Suba 1,6%Usaquén 1,5%Usme 1,4%Fontibón 1,4%Teusaquillo 1,3%Chapinero

Bosa SubaUsaquénUsme

FontibónTeusaquillo

Ciudad BolivarSanta Fe

KennedyRafael Uribe Uribe

EngativáPuente Aranda

Los Mártires

TunjuelitoSan Cristóbal

La Candelaria

Sumapaz-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

(5.000) 45.000 95.000 145.000 195.000 245.000

Vari

aci

ón

po

rcen

tual

Variación Absoluta

Ciudad Bolívar 0,8%Santafé 0,7%Kennedy 0,6%Rafael Uribe Uribe 0,4%Engativá 0,3%Puente Aranda 0,3%Los Mártires 0,2%Tunjuelito 0,2%San Cristóbal 0,2%La Candelaria -0,8%Antonio Nariño -1,3%Barrios Unidos -1,5%Sumapaz -1,8%

Tendencias Poblacionales10 localidades con crecimiento superior al promedio ciudad

8

Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE por localidades Marzo 2021, con CNPV2018

Crecimiento poblacional proyectado2020 a 2032 Sumapaz

Usme

Barrios Unidos

La Candelaria SubaUsaquénChapinero

Antonio NariñoFontibón

Ciudad Bolivar

San CristóbalTunjuelitoRafael Uribe UribeBosa

Puente ArandaSanta Fe EngativáKennedy

Los MártiresTeusaquillo

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

(5.000) 45.000 95.000 145.000 195.000 245.000

Vari

aci

ón

po

rcen

tual

Variación Absoluta

Sumapaz 2,3%Usme 1,8%Barrios Unidos 1,6%La Candelaria 1,4%Suba 1,4%Usaquén 1,4%Chapinero 1,3%Antonio Nariño 1,1%Fontibón 1,0%Ciudad Bolívar 0,9%

San Cristóbal 0,7%Tunjuelito 0,6%Rafael Uribe Uribe 0,6%Bosa 0,5%Puente Aranda 0,4%Santa Fe 0,4%Engativá 0,3%Kennedy 0,3%Los Mártires 0,0%San Cristóbal 0,2%Teusaquillo-0,1%

Tendencias PoblacionalesCambios en la estructura etaria

Distribución de la población por edad(%) Tasa de Dependencia (%)

9

26% 24% 19% 16% 13%

68% 70%72%

69%66%

6% 6% 9% 15%21%

20

05

20

07

20

09

20

11

20

13

20

15

20

17

20

19

20

21

20

23

20

25

20

27

20

29

20

31

20

33

20

35

20

37

20

39

20

41

20

43

20

45

20

47

20

49

Edad <15 Edad 15 a 64 (PEPP) Edad >64

47%

44%

39%

44%

51%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

20

05

20

07

20

09

20

11

20

13

20

15

20

17

20

19

20

21

20

23

20

25

20

27

20

29

20

31

20

33

20

35

20

37

20

39

20

41

20

43

20

45

20

47

20

49

Tasa de dependencia

PEPP: Población en Edad Potencialmente Productiva

Tasa de Dependencia = ((Población <15 + Población ≥65) / Población15-64) * 100Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020

Hogares y déficit de viviendaAumenta la participación de los hogares con 1 y 2 integrantes

10

Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE , con CNPV 2018

Part. Hogares (%) según No. Integrantes Déficit de Vivienda (%)

13,3

16,6

21,123,5

25,5

1 2 3 4 Más de 4

21,7

23,1

23,6

19,3

12,2

1 2 3 4 Más de 4

Cen

so

20

05

Cen

so

20

18

+8,4 p.p.

+6,5 p.p.

14,6

4,5

19,1

Cuantitativo Cualitativo Total

Cen

so

20

05

3,9

9,1

12,9

Cuantitativo Cualitativo Total

Cen

so

20

18

96.897 hogares


Hogares y necesidades de viviendaEl tamaño del hogar continua reduciendose

11

Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE , con CNPV 2018

Necesidades de viviendas a 2032

(12 años después del Censo):

Hogares 2032/2018: 1.120.748

Déficit Cuantitativo 2018 ( 3,9%):

96.897

Anuales:

86.975

Necesidades de viviendas a 2035

(Periodo Formulación POT):

Hogares 2035/2022: 970.578

Déficit Cuantitativo 2018 ( 3,9%):

96.897

Anuales:

82.113

2018 2032Indicador

Hogares(millones)

Población(millones)

Personas / Hogar:

2,89

7,4 8,5

2,56 3,68

Personas/ Hogar:

2,32


Evolución Predial2009-2020

2

12

Resumen

Dinámica residencialCrecimiento predialEvolución área construida Cambios en el valor Catastral

Comportamiento Predial: ResumenEntre 2009 y 2020 se incorporaron 788 mil nuevos predios

2009

13

Inventario de Predios (unidades)

2.681.8862.057.065

Inventario Área Construida

(millones m2)

292,0222,6

Valor Catastral (billones) 680,3153,9

+624.121 (crecimiento neto) 61% son residenciales

Nuevos predios: 788.948;Demoliciones o englobes 164.827

+ 69,3 millones m266% es residencial

+526,3 billonesEquivalente al 52% del PIB del país en 2020

Fuente: Censo Inmobiliario UAECD

2020Vigencia

Crecimiento PredialEn 2020, 6 de cada 10 predios residenciales están en PH

14

Evolución Predios de BogotáEvolución predios residenciales Según condición jurídica 2009-

2020 (%)

2.0

57.

765

2.1

40

.40

8

2.2

13.9

81

2.2

69.5

23

2.3

26.9

67

2.3

84

.390

2.4

29.2

38

2.4

81.

706

2.5

43.2

90

2.5

87.

226

2.6

43.6

66

2.6

81.

88

6

1.4

31.

80

0

1.4

79.0

10

1.5

20

.611

1.5

55

.24

8

1.5

92.2

26

1.625

.912

1.65

3.2

82

1.68

9.0

55

1.727.1

50

1.75

6.2

86

1.79

1.4

90

1.8

12.8

08

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Total Predios Residenciales

49% 48% 46% 45% 44% 43% 43% 42% 41% 40% 40% 39%

51% 52% 54% 55% 56% 57% 57% 58% 59% 60% 60% 61%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

NPH PH

68%del total de

predios

Predios nuevos 2009-2020: 538.313 | Demoliciones o Englobes: 120.991 Neto: 417.322


Evolución área construidaEntre 2009 y 2020 se incorporaron 41,7 millones de m2

15

Evolución área construida Área construida residencial según condición jurídica 2009-

2020

223 235

24

3

24

9

25

5 264

270

274

278

28

3

28

7

292

167 174 179

183

188

193

197

20

0

20

3

20

7

210 213

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Área total (millones m2 ) Área residencial (millones m2)

68% 68% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 65% 64% 64%

32% 32% 33% 33% 34% 34% 34% 35% 35% 35% 36% 36%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

NPH PH

73%del área

total

Área nueva construida 2009-2020: 41,7 millones m2


Cambios en el valor catastralCrecimiento promedio anual del valor inmuebles residenciales

16

Evolución valor catastral residencial

93112

136151

187

219

252268

294

337351

380

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Valor Catastral (billones de pesos corrientes)

+286,1 billones

8% 8% 9% 9% 8% 9% 9% 9% 9% 9% 9%

51% 52% 53% 51% 50% 49% 49% 49% 50% 50% 50%

40% 40% 38% 41% 42% 42% 43% 42% 41% 41% 40%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Bajo Medio Alto

Evolución de la part. del valor catastral predios en PH

según estratos


17

• Entre 2009 y 2020 se registró una continua reducción de la brecha entrenacimientos y defunciones (componente vegetativo), en coexistencia con elincremento de la tasa neta de migración, dado el fenómeno de migraciónvenezolana. Aún con esto último, la tasa de crecimiento poblacional registró uncomportamiento decreciente, tendencia que seguirá afianzándose en la ciudaden los próximos años.

• Este periodo se caracterizó por ser el último durante el cual se registró unareducción en la tasa de dependencia; se estima que a partir de 2022 iniciará unafase de crecimiento debido a los cambios en la distribución de los gruposetarios, dado el mayor peso de grupo de mayores de 64 años.

• Estas tendencias seguirán siendo determinantes en la demanda de vivienda(que se estima aproximadamente será de más de 80 mil unidades anuales), enlas características de los productos inmobiliarios y en las decisiones de políticapública.

• Las cifras del CIB de Catastro permite identificar la dinámica residencial quedurante el periodo analizado aportó más de 538 mil predios más al inventariode la ciudad y generó una valor adicional de 286 billones; la presentación apartir de las cifras de Coordenada complementa este resultado, mostrando lascaracterísticas que acompañaron esta dinámica en términos de tipos devivienda, tiempos de construcción y tamaños de proyectos, entre otros.

Iniciaciones de vivienda2009-2020

3

18

Dinámica de las iniciacionesVariaciones en unidades y área

Caracterización VIS

Impacto de las ventas

Política de Vivienda y Planes Parciales

Tiempos de entrega

Punto de Equilibrio

Área en proceso

Tiempo promedio de construcción

19

El 49% de las unidades de vivienda iniciadas en la ciudad entre 2009 y 2020,

corresponden a vivienda del segmento VIS.

Dinámica de las iniciaciones371 mil unidades concentradas en 5 localidades

Iniciaciones de vivienda (unidades) Total unidades iniciadas 2009-2020

20

17.733 19.446 18.761

13.614

7.840

15.318

10.689

15.758 12.486

16.845 13.749

20.186

13.066

16.787 22.118

21.647

20.598

17.891

14.373

15.823

13.615

12.677

13.923

6.766

30.799

36.233

40.879

35.261

28.438

33.209

25.062

31.581

26.101

29.522 27.672 26.952

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VIS No VIS Total Unidades iniciadas


Dinámica de las iniciacionesAprox. 1,5 millones de m² se iniciaron en 2020

Iniciaciones de vivienda (m²) Área total iniciada 2009-2020

21

1,0 1,2 1,10,8

0,50,9

0,60,9

0,70,9

0,71,0

1,3

1,72,2

2,0

2,0

1,7

1,4

1,4

1,21,1

1,1 0,5

2,4

3,0

3,3

2,8 2,7 2,8

2,32,5

2,0 2,1

1,8

1,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Mill

on

es

VIS No VIS Total área iniciada


Dinámica de las iniciacionesCaracterización VIS - amenidades

22

VentasLanzamientos

Unidades

Área m²

Baño

Alcobas

Años

2009 2016 2020

22.006 18.876 29.633

50,2 47,4 40,3

1,4 1,2 1,1

2,4 2,2 1,9

Unidades

Área m²

Alcobas

Baño


Años

2009 2016 2020

19.784 20.817 33.445

49,6 44,9 37,8

1,4 1,2 1,1

2,4 2,0 1,7

23

Las iniciaciones de la ciudad responden a la demanda de vivienda

Dinámica de las iniciacionesIniciaciones vs. Ventas

-40

-20

0

20

40

60d

ic-0

9

dic

-10

dic

-11

dic

-12

dic

-13

dic

-14

dic

-15

dic

-16

dic

-17

dic

-18

dic

-19

dic

-20

Var. Iniciaciones Var. Ventas

24Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020

25

Asimismo, el impacto que tienen laspolíticas de vivienda sobre la decisión decompra por parte de los hogares, hagenerado un crecimiento en laconstrucción de vivienda.

Dinámica de las iniciaciones Mt² anuales iniciados de vivienda VS efecto política de vivienda

26

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20

Millo

nes d

e m

etr

os c

uad

rad

os

Vivienda Vivienda con política


27

La ejecución de planes parciales ha permitido un mayor desarrollo de ciudad. En Bogotá, estos megaproyectos explican

un 17% de los metros cuadrados de vivienda construidos históricamente.

Dinámica de las iniciaciones Metros cuadrados anuales iniciados de vivienda vs. efecto de los planes parciales

28

2,7

1,2

3,1

2,5

1,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20

Millo

nes

de m

etr

os

cuad

rad

os

Sin Planes Parciales Con Planes Parciales

Campo Verde

La Felicidad

La PraderaSan José de

MarylandCampo Verde


29

De igual forma, tanto los tiempos de entrega como el punto de equilibrio, son factores que inciden en la iniciación de

obra.

Dinámica de las iniciacionesPunto de equilibrio

88%

76%

10%

30%

50%

70%

90%

dic-12 jun-13 dic-13 jun-14 dic-14 jun-15 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17 dic-17 jun-18 dic-18 jun-19 dic-19 jun-20 dic-20

Porcentaje de Ventas al iniciar construcción Promedio

30Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020

Dinámica de las iniciacionesDesde que se lanzó, ¿cuánto se demora en entregar?

VIP - VIS

31

25%

10%7% 7% 7% 6%

2%

54%

55%54%

40% 44%40%

33%24%

14% 17% 18%

16%

29%

23%44% 38%

38%

42%

32% 54%51% 52%

5% 3%12%

3% 7%8%

8%

30%

22%26% 25%

0% 2% 4% 6% 4% 7%14%

9% 8%3% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

12 meses 12-24 meses 24-36 meses 36-48 meses > 48 meses

7%11%

6% 7% 8%15%

39%32% 33%

22%18%

13% 15% 10% 10% 22%

24%

40%46%

33%

34%26%

28%25%

21%

46%

48%

41%

12% 13%

13%

16%

20%

20%

17%

44%

28%

23%17%

4% 5%

16%21% 25%

32%39%

18%9% 5% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

12 meses 12-24 meses 24-36 meses 36-48 meses > 48 meses

No VIS


32

Una vez analizada la dinámica de las iniciaciones en los once años, es

importante conocer la distribución del área en construcción. A diciembre de 2020 se registraron 4.111.755 m². Asimismo, es

importante identificar el incremento de los tiempo por fase constructiva a través del

tiempo

Dinámica de las iniciacionesÁrea en proceso – Diciembre de 2020

33

El área en proceso se concentra en las mismas

localidades donde lo hizo el área iniciada entre 2009 y

2020.

Al analizar por fase constructiva, el 17% se encontraba en etapa

preliminar, 19% en cimentación, 21% en estructura, 8% en obra

negra y 34% en acabados.


Dinámica de las iniciacionesTiempos de construcción 2011 - 2020

34

Entre 2011 y 2015, los tiempos de construcción muestran una tendencia creciente en el periodo estudiado, donde la fase de cimentación paso de durar 2,4 meses en 2011 a 3,1 meses en 2015, y la

fase de acabados pasó de 3,6 meses en 2011 a 5,2 meses en 2015

2,3

3,7

4,6

2,5

7,514,0

15,517,3 17,6 18,3

20,0 19,320,2 20,5 20,6

0

5

10

15

20

25

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Meses

Preliminar Cimentacion Estructura Obra negra Acabados Total


Impacto COVID19

35

4

Licencias

Evolución de indicadores líderes

Evolución de indicadoresUnidades y área aprobada para vivienda en 2020

Unidades de construcción aprobadas para vivienda, por estrato 36

Entre 2009 y 2020 fueron aprobadas 456.058 unidades representado en 41,3 millones de metros cuadrados para la construcción de la vivienda en la ciudad.

13.681

20.755 23.659

13.735 17.962

14.533 14.209

20.396

10.333 9.247 12.670

10.157

13.339

23.379

26.410

17.099

16.873

17.721 17.725

16.985

15.694 15.368

26.531

21.147

2.972

4.742

6.470

5.240

6.055

4.958 3.172

3.623

2.375 1.266

2.774

2.803 29.992

48.876

56.539

36.074

40.890 37.212

35.106

41.004

28.402 25.881

41.975

34.107

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

0,91,2 1,4

0,91,4

0,9 0,91,3

0,7 0,7 0,8 0,7

1,2

2,3

2,7

1,7

1,8

1,9 1,81,7

1,6 1,4

2,0

1,4

0,5

0,8

1,1

0,9

1,1

1,00,6

0,7

0,40,2

0,4

0,3

2,6

4,3

5,2

3,5

4,2

3,8

3,43,6

2,62,3

3,3

2,4

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Metros cuadrados aprobados para vivienda, por estrato

Unidades Millones de m²

Bajo: estrato 1 y 2 | Medio : estrato 3 y 4 | Alto: estrato 5 y 6Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020

37

Las iniciaciones de vivienda,correlacionadas con el comportamientodel ciclo comercial del sector, durante unperiodo de 11 años, han mostradodiferentes fases de expansión ydecrecimiento, siendo el año 2020cuando se ha presentado el menor nivel,dado el impacto generado por la crisissanitaria ocasionada por SARS-COV 2.

Evolución de indicadoresIniciaciones durante 2020

38

416

1.775

353 305 368

1.107 632

204 318

2.104

1.466

1.252

7

1.707 1.210 928

1.170 2.202 3.772

1.831 1.480

271

24

96

213

212

114 499

2.683

3.308

1.890

31

2.156

1.541 1.520

2.490

2.903

3.984

2.149 2.297

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

Bogotá

Bajo Medio Alto

Segmento bajo: tope VIS | Segmento medio : tope VIS a 435 SMMLV | Segmento alto: superior a 435 SMMLV


Evolución de indicadoresLanzamientos y ventas durante 2020

39

3.1432.658

1.275909 1.185

1.938

2.784 2.4853.245

2.742 2.8673.382

982

879

475357

709

659759

865

936 983724

552

603

335

166246

262

418423

504

579

1.368487

4.677

4.140

2.085

1.4321.791

2.909

3.8613.667

4.6144.257

5.218

4.593


Bogotá

Ventas

1.942 1.833939 1.260

2.679 3.144

1.463

5.573

3.966

5.867

2.690

401 778

489

1.130

252

1.051

1.380

626

1.047

2.423

530895

543

6

324

604

1.719

2.627

3.506

1.050

2.075

1.388

3.239

4.329

3.167

6.406

5.617

10.009

3.264


Bogotá

Lanzamientos

Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020 Segmento bajo: tope VIS | Segmento medio : tope VIS a 435 SMMLV | Segmento alto: superior a 435 SMMLV

Ciclo del área iniciada

Metodología Resultados

40

5

Ciclo del área iniciadaDos preguntas a resolver en cuánto al ciclo de las iniciaciones

41

MetodologíaFiltro de Hodrick & Prescott

𝑦𝑡 es una serie de tiempo (t=1,2,…, T) conformada porun componente tendencial (𝜏) y un componentecíclico (𝑐) de modo que 𝑦𝑡= 𝜏t + ct. Dado un valorpositivo 𝜆 , se calcula el componente tendencialresolviendo el siguiente problema de optimización:

𝑚í𝑛

𝑡=1

𝑇

𝑦𝑡 − 𝜏t2 + 𝜆

𝑡=2

𝑇−1

𝜏𝑡+1 − 𝜏𝑡 − 𝜏𝑡 − 𝜏𝑡−12

Pregunta 2, ¿Cuántos ciclos ocurrieronen esos últimos años, cuál es laduración de cada uno y en qué momentodel ciclo estamos? , entiéndase por ciclolo siguiente:

Pregunta 1, ¿Cuál fue la tendencia de lasiniciaciones entre 2009 y 2020? • Auge: Momento en el cual se llega al

punto más alto, utilizando todos losfactores de producción (sobre-producción y saturación del mercado).

• Expansión: Es la fase ascendente delciclo. Se produce una renovación delcapital que tiene efectos multiplicadoressobre la actividad económica logrando lasuperación de la crisis.

• Recesión: Fase descendente del ciclo.Se produce una caída importante de lainversión, la producción y el empleo.

• Depresión: El punto más bajo del ciclo.Se caracteriza por un alto nivel dedesempleo y una baja demanda de losconsumidores en relación con lacapacidad productiva de bienes de

consumo.

Ejercicio 1: ResultadosTendencia a la baja y un ciclo que inicia desde finales de 2020

Resultados filtro

42

Ciclo suavizado

Tendencia negativa a partir del año 2011, momento en el cualla capital del país alcanzó su punto más alto en términos deárea iniciada para vivienda, y que se profundizó con la caídaobservada durante el segundo trimestre de 2020, a causa delas medidas de confinamiento adoptadas para enfrentar elCovid-19.

Se encontraron 4 ciclos entre 2009 y 2020, con duración promedio de 3años aproximadamente:

Ciclo 1: 2009-2012Ciclo 2: Inicia finalizando 2012 y termina el primer trimestre del 2015Ciclo 3: Inicia en 2015 y finaliza en el cuarto trimestre de 2017Ciclo 4: inicia a finales de 2017 y culmina el segundo trimestre de 2020.En consecuencia, el ejercicio indica estamos en una fase expansiva deun nuevo ciclo

Conclusiones

43

• El 49% de las unidades de vivienda iniciadas en la ciudad entre 2009 y2020, corresponden a vivienda del segmento VIS. Dos de cada tresunidades iniciadas se ubicaron en cinco localidades, a saber, Suba,Kennedy, Usaquén, Bosa y Fontibón (norte, occidente y suroccidente dela ciudad).

• El impacto que la pandemia ha generado en la construcción de viviendaen la ciudad no sólo se refleja en la caída del número de unidades y delárea de vivienda iniciada durante 2020, también en la duración de laconstrucción de los proyectos y los puntos de equilibrio. El tiempo deculminación de los proyectos para 2020 ascendió a 20,6 meses enpromedio.

• Al crecimiento de las ventas de vivienda nueva que se viene registrandodesde 2019 no le siguió la acostumbrada variación positiva de lasiniciaciones.

• El análisis del ciclo del área iniciada marca el inicio de una nueva faseexpansiva, la cual se fundamentaría en el buen comportamiento de loslanzamientos y ventas observados meses atrás, en los subsidios paravivienda VIS y No VIS y en la iniciación de obras que no iniciaronconstrucción en 2020, así como de los primeros proyectos del POZ norte(Lagos de Torca).

Prospectiva

6

44

Metodología y Resultados

Escenarios

Ejercicio 2: Pronóstico del área iniciada3 opciones diferentes para modelar

45

Regresión dinámica Modelo GAM Modelo VAR

𝑦𝑡 = 𝛽0 + 𝛽1𝑥𝑡1 +⋯+ 𝛽𝑘𝑥(𝑡−𝑝)𝑘 + 𝜂𝑡 𝑦𝑡 = 𝛽0 + 𝑓1(𝑥𝑡1) + ⋯+ 𝑓𝑘(𝑥𝑡𝑘) + ∈𝑡

𝑌1𝑡 = 𝛽10 +

𝑘=1

𝑝

𝛽1𝑘𝑌1𝑡−𝑘 +

𝑘=1

𝑝

𝛼1𝑘𝑌2𝑡−𝑘 + 𝜇1𝑡

𝑌2t = 𝛽20 +

𝑘=1

𝑝

𝛽2𝑘𝑌2𝑡−𝑘 +

𝑘=1

𝑝

𝛼2𝑘𝑌2𝑡−𝑘 + 𝜇2𝑡

𝜂𝑡~𝑁(0, 𝜎𝑖2)

∈𝑡 ~𝑁(0, 𝜎𝑖2)

Es una regresión común y corriente, pero con rezagos de las variables

explicativas

Modelo de ecuaciones simultáneas donde 𝑝 corresponde al orden del

modelo, es decir, el número de rezagos a incorporar.

Permite el modelamiento de relaciones no lineales de las variables

explicativas

𝜇1𝑡 y 𝜇2𝑡 son ruido blanco.

Ejercicio 2: ResultadosEl ajuste de los modelos es destacable

46

1.500.000

1.700.000

1.900.000

2.100.000

2.300.000

2.500.000

2.700.000

2.900.000

3.100.000

3.300.000

3.500.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Metr

os c

uad

rad

os in

icia

do

s

VAR GAM Regresión Real

Año Error VAR Error GAMError

Regresión

2010 -5% -3% 0%

2011 -4% -4% -1%

2012 -1% 0% -3%

2013 5% 3% 2%

2014 2% -1% 4%

2015 -3% 5% -4%

2016 -9% -3% -3%

2017 8% 0% 7%

2018 -5% -6% -6%

2019 -4% 10% 3%

𝐸𝑟𝑟𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑐𝑐𝑖ó𝑛𝑡 =ෝ𝑦𝑡 − 𝑦𝑡𝑦𝑡

5% 4% 3%| ത𝑋|

Ejercicio 2: Pronóstico del área iniciadaSelección de variables macroeconómicas y del sector edificaciones

47

Variable Rango 1 - pesimista Rango 2 - optimista

Área licenciada 1.492.307 m2783.178 m2

PIB Construcción 8,6%-9%

PIB Edificaciones 9%-9,3

PIB 9,1%-1,2%

Precios Petróleo 58.5 USD40 USD

Área lanzada 510.870 m2 984.000 m2

Ejercicio 2: Escenarios2021 mejora frente a los dos años anteriores, retorno a los niveles de 2018

48

2.9

85

.270

3.3

25

.20

3

2.8

16.5

85

2.7

35

.74

0

2.7

92.4

20

2.2

69.1

58

2.4

85

.626

1.973.9

93

2.0

54

.34

1

1.8

32.3

41

1.4

63.6

43

2.1

17.7

42

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

metr

os c

uad

rad

os

Escenarios (m²)

Modelo Bajo Var. % Medio Var. % Alto Var. %

Regresión 1.994.239 36,3 2.347.210 60,4 2.700.182 84,5

GAM 1.518.198 3,7 1.741.924 19,0 1.965.649 34,3

VAR 1.833.629 25,3 2.264.094 54,7 2.694.558 84,1

Promedio 1.782.022 21,8 2.117.742 44,7 2.453.463 67,6

49

Los tres modelos empleados para modelar elcomportamiento del área iniciada en Bogotámostraron una capacidad predictiva destacable. Apartir de estos modelos, se pronóstica que parael año 2021, en el peor escenario, el área iniciadaen la ciudad se ubicaría en 1, 5 millones demetros cuadrados con una variación positiva del3,4%; mientras que en el mejor escenarioproyecta un crecimiento de 84,5% con un áreatotal de 2,7 millones de metros cuadrados.

Gracias

abril de 2021 - catastrobogota.gov.co

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