5 / P R I N C I P I O S D E L A P O L í T I C A U R B A N A !

OFERTA DE SUELO URBANO

DEMANDA DE SUELO URBANO

M A R C O R E G U L A C I Ó N

tiende a aumentar

rigidez estructural

el aumento no implica baja de precios la disminución no implica

baja de precios

individuos / colectivos / corporativos

propietarios privados

ESTADO árbitro o instrumento del capital?

- capacidad adquisitiva propia - acceso a crédito privado - crédito blando o subsidio - informal - sin acceso

VALOR DE CAMBIO

VALOR DE USO [+CAMBIO]

c o n f i g u r a c i o n e s t e r r i t o r i a l e s

p o l í t i c a s u r b a n a s AL: la “ciudad dual” / segmentación / fragmentación

Objetivos política del suelo _ regulación del mercado > controlar precios _ adquisición de suelo para las necesidades de uso colectivo _ control de los usos y las formas del suelo y sus mejoras

Instrumentos _ de planificación: ordenamiento del aprovechamiento del suelo _ de legislación: regular apropiación del suelo y controlar usos _ fiscales: controlar las rentas y transacciones de bienes inmobiliarios, gravar su uso y disfrute

AL: ciudades con hasta 70-80% autoproducción _ planes tecnocráticos ’50 promovieron ciudad dual (30-40 producida según norma y el resto PSH)

_ neoliberalismo y PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA: impacto en AL distinto al contexto europeo, donde se abandona la idea de ‘plan general’ con cierta universalización del Derecho a la Ciudad

F O T / F O S y z o n n i n g c o m o instrumentos por y para mercado inmobiliario clases media y alta > no es morfología ni densidad, miden potencial económico

no falta normativa ni planificación sino que la que hay es excluyente

> la ciudad incorpora habitantes sin incorporar ciudadanos

> doble agenda LOCAL/GLOBAL

La segregación urbana no es un proceso natural: producto de mecanismos para reproducir desigualdad del derecho al espacio a favor de la burguesía (Oszlak, 1983)  

_ liberación alquileres _ nuevo código edificación _ erradicación villas _ expropiaciones AU _ relocalización industrial

desplazamientos sectores populares a periferias AMBA  

alteración espacial y relocalización sectores populares

> transformación de asalariados organizados como fuerza política en sujetos atomizados del mercado de vivienda > exaltación de la propiedad como valor inalienable > hombre del mercado’ desclasado del paradigma individualista/elitista/privatista

Política urbana dictadura ’76 Argentina

Villa 29 (Bajo Belgrano, Buenos Aires) luego de la erradicación  

REGULACIÓN _ evita monopolio y enriquecimiento sin justa causa _ precisa definir el interés público en materia de suelo urbano

INSTRUMENTOS DE REGULACIÓN _ sobre DEMANDA subsidio: propietario ajusta expectativas al alza > el subsidio (parcial o total) se traduce en aumento de precio del componente escaso de la mercancía, el suelo _ sobre OFERTA (-) reducir calidad sin reducir precio: titulación, reducción estándares urbanización, desgravación fiscal _ sobre OFERTA (+) aumentar calidad y reducir precio:

propiedad pública del suelo (banco de tierra) obligaciones sobre propietarios (delimitación polígonos para financiar costo urbanización) derechos de construcción o desarrollo (certificados) obligaciones de cumplir con estándares de localización, fraccionamiento, urbanización y construcción cargas fiscales (impuestos ocasionales o recurrentes)

AL / situaciones generales

FUNCIÓN SOCIAL VS PROPIEDAD PRIVADA _ en general ambos están en todas las constituciones de AL pero las leyes privilegian uno u otro _ falta claridad: propiedad renta suelo, distinción derechos y obligaciones propiedad y ciudad, regímenes de tenencia , legitimación irregularidad, desprivatización del espacio público, democratización de la gestión

1_ predominan derechos de propiedad privada: enfocan pleno dominio del suelo + idea que libre mercado racionaliza usos y baja precios

>> dispersión, tierra vacante, segregación socio-espacial, ocupación áreas naturales, concentración propiedad, irregularidad tenencia, aumento precios

2_ reformas pero persiste irregularidad: reformas nuevas deshacen propiedad comunal tierra de reformas agrarias.

>> irregularidad usos, intercambio y tenencia antes y después

3_ equilibrar intereses particulares con ciudad: elementos de lógica de mercado con marco jurídico función social

La propiedad privada es un requisito para la acumulación que permite la ciudad  

Bibliografía y material de estudio!

Morales Schechinger, Carlos (2007) “Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano”. Disponible en http://www.slideshare.net/gracielamariani/morales2007-reflexiones-mercadosuelo-b Morales Schechinger, Carlos “Invitando al debate en torno a las reformas del suelo urbano” Oszlak, Oscar (1983) “Merecer la ciudad: los sectores populares y el derecho al espacio urbano” . Disponible en http://www.oscaroszlak.org.ar/images/articulos-prensa/Los%20sectores%20populares%20y%20el%20derecho%20al%20esp%20urb.pdf Rolnik, Raquel “La misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar la exclusión”. Entrevista en el Café de las Ciudades, disponible en http://www.cafedelasciudades.com.ar/numero_uno.htm#entrevista Rolnik, Raquel (2008) “Normativa Urbanística y Exclusión Social”. Entrevista en el Café de las Ciudades, disponible en http://www.cafedelasciudades.com.ar/planes_63_3.htm