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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

“EZEQUIEL ZAMORA”

UNELLEZ

JOSÉ CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ

ASAPROVE N° 101

SUDEBAN N° P-773

GUANARE, MARZO 2007


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1

INDICE

INTRODUCCION3

1. DEPRECIACIÓN 4

DEFINICIONES

OBJETIVOS

CAUSAS

TIPOS

METODO LINEA RECTA METODO DE KUENZLE

METODO DE ROSS

METODO DE ROSS-HEIDECKE

4

4

4

5

69

10

11

2. TERMINOLOGIA BASICA 14

3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) 17

CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS

APARTAMENTOS

LOCALES COMERCIALES

GALPONES, COBERTIZOS

EDIFICIOS

PAREDES PERIMETRALES PISCINAS

EJERCICIOS

1717

29

30

31

31

3233

33

4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO 34

CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES

APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.

PROBLEMAS

34

36


3/93

2

5. AVALUO DE INQUILINATO 42

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

INTERPRETACION DEL ART 30

EXENCIONES

EJERCICIOS

42

43

43

44

6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO 45

DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS

INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION

45

45

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 46

CASO PRACTICO 47


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3

INTRODUCCION

El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que

actualmente está exigiendo las instituciones financieras públicas, privadas, tribunales,

SENIAT y entes privados, para la presentación de Informes de Avalúo de Bienes

Inmuebles Urbanos.

Este material está dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el

campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementarsus conocimientos.

Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben

ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los métodos modernos de tasación de

inmuebles urbanos.

Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional para poder elaborar informes de avalúo.

En la segunda parte se analizará los métodos que actualmente se están utilizando

universalmente tales como: Línea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Método del Costo y

el Método Científico (Inferencia Estadística).

Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,vinculados con la tasación de inmuebles urbanos.


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4

1. DEPRECIACIÓN, OBJETIVOS, CAUSAS

DEFINCIONES

Es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del uso, el tiempo está

considerado en contabilidad como un gasto no monetario.

La palabra depreciación apareció por primera vez en la literatura sobre

contabilidad en el año 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresión depreciación

anual se empleó en Inglaterra por una comisión que informaba las perspectiva de una

compañía de Londres, para la creación de líneas de navegación en la India con buques

de vapor. La comisión empleo 5% anual de depreciación de buques y maquinarias y

20% para calderas. El concepto de depreciación como un estado de la condición física

del bien inmueble sigue hoy vigente.

Calculo depreciación acumulada (DA)

DA = BD.

Para explicar la depreciación acumulada, es necesario definir lo que se entiende por

depreciación.

Depreciación: es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del tiempo,

uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores públicos;

bajo dos objetivos.

a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida útil y hay

que desincorporarlos de los libros de contabilidad.

b. Para reducir el pago de impuestos

Causas de la Depreciación:

Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del

medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.

Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por

deficiencias en la construcción tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,

decoración deficiente, mala distribución, poseer construcciones no justificados en ellugar, etc.

nT


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5

Obsolescencia Económica: es la pérdida de valor de la edificación, por mala ubicación

(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.

Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la falta de

mantenimiento.

Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida útil menor

debido a que no fueron diseñados técnicamente con todos los requisitos exigidos por las

ordenanzas e ingeniería municipal.

1.1 Tipos de depreciación.

1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros

de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida útil y

desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de

Impuestos Sobre la Renta, con los índices del BCV (IPC). Dentro de la

depreciación contable tenemos los siguientes métodos:

- Línea Recta con valor residual

VA = Vo [1 – (1 – r) ]

- Números Dígitos:

VA = Vo [(1 – K)n] K = 1 –

1.1.2

Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no

el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el

proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso,

vida útil, considera otros como son:

- Estado de Conservación.

- Mantenimiento

- Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la

realidad.

nT

r _ Vo

T


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6

DENTRO DE LOS MÉTODOS TASATIVOS TENEMOS LOS

SIGUIENTES

- MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADASu nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de

coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una

línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne

al activo o del valor residual.

Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración

dos factores. años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de

mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:

VA = VR [ 1 - (1 - r) ]

A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a

deducirla de la siguiente manera:

VA = Valor de avalúo o valor actual

VR = Valor de Reposición.

r = Valor residual.

n = años de uso.

T = Vida útil

Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión

matemática:

VA - VR = DA(l)

De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, sesabe que Da representa la depreciación acumulada en n periodos, es lógico

pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales

para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del

activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base

despreciable y la vida útil.

CD =

nT

BDT


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7

Siendo la depreciación anual o unitaria y n representa la

cantidad de años del activo, la depreciación acumulada será:

DA = x n, que se puede escribir en forma más conveniente:

DA = BD x (2)

En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que está

afectando a la BD es , que constituye el grado de aceleración mayor o

menor de la Depreciación acumulada y del valor del activo, que se está

avaluando.

En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente:

BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se

tiene:

BD = VR – r (3)

Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular

directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado

por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje

r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá:

Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor deReposición del activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un

dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, según el manual del Dr. Elio D’Caires.

Remplazando en la Expresión (3):

BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:

BD - VR [1 – r]

BDT

BDT

nT

n

T


9/93

8

Valor residual

Volviendo a la expresión matriz (1):

VA = VR - DA reemplazando:

VA = VR – VR (1 - r)

Factorizando tendremos:

VA = VR [ 1 - (1 - n) ]

Donde queda demostrado que VA = VR – DA es igual a

VA = VR [ 1 – (1 – r) ]

REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Figura 1

Valores del Método "Línea Recta Mejorado"

0VIDA ÚTIL

nT

nT

rr

T años

Bs

VA

V R

B D

Valor de Reposición

nT


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9

Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas quedieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron

en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura

1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse

moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos

de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación

para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.

Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS

introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación

las cuales mostraremos a continuación.

- MÉTODO DE KUENZLE:

Para mejorar la falla en la fórmula y calcular el Valor Actual (VA)

obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de

fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la

depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al

comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar

su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser

una curva decreciente de izquierda a derecha.

Para lograr esto Kuenzle le elevó el factor de depreciación

al cuadrado y la fórmula quedó así:

VA = VR [1 - (l – r) ]

Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea

curva. Figura 2.

nT

nT

(n)(T)2


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10

FIGURA 2

0 n

- MÉTODO DE ROSS

La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea

recta y KUENZLE.

El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente esdiferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas

matemáticas logró reemplazar el factor , por la semisuma de este mismo

consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una

curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre

línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así:

VA= VR [1 - (1-r)½ ( + ]

1: LÍNEA RECTA2: KUENZLE3: ROSS

VA

r

Bs

3

Valor

n

1

2

B D

V R

nT

nT

(n)T 2


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11

Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica,

con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida útil.

- MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE

Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles,

debido a que toma en cuanta en su fórmula el estado de conservación y

mantenimiento del inmueble. Este método fue creado por dos estudioso de la

materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes

inmuebles mediante la aplicación de la siguiente fórmula:

VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) . C ]}

VR = Valor de Reposición

r = Valor residual

A = Factor Ross

C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1

A = ½ +

Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que

acontece en la vida practica. En la página siguiente se muestra la tabla de

depreciación física de Ross-Heidecke

Ejemplo:

Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características:

Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso

de cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de

bloques de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas

exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años.

VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} ó VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]

nT

(n)(T)2


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12

1) Calcular valor de reposición (VR)

VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2

VR = 21.780.000 Bs.

VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A) . C]}

2) Calculo de A

A = ½ + = 0,1685

VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685) . 0,0252]}

VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.

VA = 21.780.000 [1 – (1 – 0,10) (FRH)]

VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.

DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1

Estado 1,5

Estado 2

Estado 2,5

Estado 3

Estado 3,5

Estado 4

Estado 4,5Estado 5

Nuevo……………………………………………………

Entre nuevo y regular …………………………………..

R egular con conservación normal ……………………...

Entre regular y reparaciones sencillas ………………….

Reparaciones sencillas ………………………………….

Entre reparaciones sencillas e importantes ……………..

Reparaciones Importantes ………………………………

Entre reparaciones importantes y sin valor …………….. Sin valor … Demolición ………………………………..

0,00%

0,32%

2,52%

8,09%

18,10%

33,20%

52,60%

75,20%100,00%

8 _ 30

(8)(30)2


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13

DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

Edad en% deVida Útil

Estado de Conservación

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

24681012141618

20222426283032343638404244464850525456586062646668707274767880828486889092949698

100

1,022,083,184,325.506,727,989,2810,6

12,013,414,916,417,919,521,122,824,526,228,029,931,733,635,537,539,541,643,745,848,050,252,554,857,159,561,264,466,969,472,074,677,380,082,785,588,391,294,197,0100

1,052,113,214,355,536,758,019,3110,6

12,013,414,916,417,919,521,122,824,526,228,029,931,733,635,537,539,541,643,745,848,050,252,554,857,159,561,264,466,969,472,074,677,380,082,785,588,391,294,197,0100

3,514,555,626,737,889,0710,311,612,9

14,216,617,018,520,021,523,124,726,428,129,931,633,435,2

37,0139,141,043,045,117,249,351,553,755,958,260,562,965,367,770,272,775,377,880,583,385,988,691,494,297,1100

9,0310,0

11,1012,113,214,315,416,617,8

19,120,421,823,124,626,027,529,030,632,233,835,537,238,940,742,644,446,348,250,252,254,256,358,460,562,865,067,369,671,974,376,779,181,684,186,789,391,994,697,3100

18,919,820,721,622,623,624,625,726,8

27,929,130,331,532,834,135,436,838,119,641,042,544,045,647,248,850,552,153,955,657,459,261,163,054,966,868,870,872,974,977,179,281,483,685,888,190,492,895,197,6100

33,934,635,336,136,937,738,539,440,3

41,242,243,144,145,246,247,348,449,550,751,953,154,455,656,958,259,661,062,463,066,366,768,359,871,472,974,676,277,979,681,383,084,886,688,590,392,294,196,098,0100

53,153,654,154,655,255,856,457,057,6

58,359,059,660,461,161,862,563,464,265,065,966,767,568,569,470,471,372,373,374,375,376,477,678,679,780,881,983,184,385,586,788,089,290,591,893,594,595,897,298,6100

75,475,776,076,376,676,977,277,577,8

78,278,578,979,379,680,080,480,881,381,782,182,683,183,584,084,585,085,086,086,687,187,788,288,889,690,090,691,291,892,493,193,794,495,095,797,197,197,898,599,3100


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2. TERMINOLOGIA BÁSICA

Antes de elaborar un avalúo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes

términos:

Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación,

en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y

deseabilidad.

Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado

Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción

o edificación. Se llama también valor histórico.

Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o

semejante al que se está tasando, pero nuevo.

VR = BD + r.

Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama

también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su

manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual.

r = VR – BD.

Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación.

BD = VR - r.

Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en

condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones

legales para definir la vida útil de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59

L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el

constructor y el tasador”.

Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido


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15

Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de

desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y

terraplenes.

Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el

hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas,

galpones, edificios, cercas y cobertizos.

Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas,

animales o cosas.

Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos

tipos de edificaciones.

Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de

arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo

de profesionales universitarios.

Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de

arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas

ni supervisadas por profesionales universitarios.

Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.

Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos.

Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.

Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por

todas partes.

Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes.


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18/93

17

Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura,

accesorios.

Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal

de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación.

Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior

de un edificio de apartamentos.

Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.

Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,

forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición

de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas

de servicio, bajantes de basura, ascensor.

3. TASACIÓN O AVALÚO DE BIENES INMUEBLES (Método del Costo de

Reposición).

Avalúo de casas

Las casas se clasifican en:

Casas aisladas de una sola planta

Casas pareadas de una sola planta

Casas pareadas o aisladas de dos plantas

Casas con una sola área de construcción

Casas con varias áreas de construcción

CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA Para valorarlas se utiliza el método de Ross-Heidecke,

Donde;

VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C] }

Donde;

[A + (1 – A) C] = Factor Ross Heidecke

[1 – (1 – r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciación Acumulada en Valor Relativo (%)

VR = Valor de Reposición


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18

De esta formula, la parte más complicada es calcular el valor de reposición

(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniería y arquitectura, tales como;

Inspección de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construcción.

VR = Área x P.U.C.

Área = L x A = m2 de Construcción

P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construcción en el mercado.

Para calcular el área es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de

los datos físicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspección, que son

imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.

Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Producción Agrícola

Extensión Guanare, se comprobó que el 98% de las personas compradoras de viviendas

en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de

propiedad.

Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificación porque las

medidas existentes en los documentos difícilmente coinciden con las medidas tomadas

en el sitio, entre otras causas tenemos;

Se dificultó su medición en sitio y no se utilizaron los instrumentos idóneos.

Errores matemáticos en el cálculo de las mediciones.

Por modificaciones realizadas durante la construcción en las unidades

habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construcción y que

no se consideraron en la elaboración del respectivo documento de propiedad

(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).

Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estén establecidos

los lineamientos que permitan adecuar la información de campo para el procesamiento

de la información y poder determinar en forma correcta las áreas pertinentes, lo cual

resulta indispensable para el debido enfoque de la metodología a emplear para

determinar el valor del inmueble.


20/93

19

Como se está aplicando el método del costo, se considera el área de construcción

bruta, como área básica a tasar.

Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y

mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medición marca la diferencia en

el valor final de los resultados.

Criterios de medición: para ilustrar se presentan los criterios de medición

correspondientes a:

1. Viviendas aisladas: El criterio de medición se basa en las áreas brutas de

construcción, que es la totalidad del área edificada, que encierra los espacios

del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el

área techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.

Ejemplo:

- Vivienda aislada

VR = Área x Valor unitario de construcción

Área = a x b

A = 10 x 6 m2 = 60 m2

VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2

VR = 45.000.000 Bs.

Terreno

Aleros

b

a


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20

- Vivienda Pareada


Área = (a x b) + (a x b)

A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2

VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2

VR = 90.000.000 Bs.

a

Terreno

Aleros

b


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21

- Vivienda Aislada (dos niveles)


Área = (A1 x b) + (A2 x b)A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2

VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2

VR = 96.000.000 Bs.

Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo

los aleros y salientes de losas de piso.

A2 A1

Planta Alta Planta Bajab = 10m

A1

A2

Aleros

Salientes delosas


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22

Precio Unitario de Construcción (P.U.C.):

El precio unitario de construcción se puede calcular por varios métodos:

a) Cómputos métricos

b) Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real

Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de

avalúo.

c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector

agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de

elaboración del informe de avalúo.

d) Banco de datos del tasador

e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador

Cómputos métricos:

Es el instrumento más confiable para la determinación del precio unitario de

construcción (P.U.C.). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete

grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados según contrato de

construcción, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.

Este método es costoso y complicado para el tasador debido a que sus cálculos

son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspección es más rigurosa,

porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de

los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,

medir ambientes, esto origina pérdida de tiempo.

En su lugar se recomienda el manual de evolución de costos de la construcciónde CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construcción elaborados por

cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja,

media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos

por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas.

El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para

edificaciones rurales. A continuación se muestra un modelo de cómputos métricos y unmodelo de CINPRONET.


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Nº Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS Unidad Cantidad P/Unitario P/ Total11 Pisos

- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrés en pisodel porche y piso delante del comedor

- Mosaico- Madera Cerámica

-

Cemento- Rodapié de plástico- Granito en escalera

m2

m2

m2

m2

m2

191,3711,90

130,0012 Herrería

- Marcos metálicos- Ventanas de aluminio con paletas de vidrio- Ventanales- Rejas- Barandas de hierro con tu bos 0 1” - Puertas de láminas- Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos

Unom2

m2

m2

m2

m2

m2

23,81

27,10

5,52

13 Carpintería- Techos de madera- Puertas madera de cedro incluye herraje- Ventanales incluye Vidrio y herraje- Escalera- Puertas de los closet de cedro- Interiores de closet- Fregadero inoxidable- Muebles de baño- Puerta corrediza incluye herraje

m2

m2

m2

m2

m2

m2

unounom2

25,7212,60

21,7641

4,2014 Piezas sanitarias

- W.C. blanco (Castle, Vencerámica)- Lavamanos blanco (collen, vencerámica)

-

Bidé blanco- Bañera blanca- W.C. de color (castle vencerámica)- Lavamanos color (chelton) vencerámica- Bidé color higiene vencerámica- Bañera color- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero- Gabinetes de baño Mod. 238. Same- Calentadores- Batea de granito

UnoUno

UnoUnoUno

UnoUno

Uno

1,00

2,002,001,00

3,003,00

1,0015 Pintura

- Caucho- Barniz

-

Óleo- Salpicado

m2

m2

m2m2

804,29115,00

27,10

16 Vidrios---

m2

m2

m2 17 Cerraduras

---

UnaUnaUna

18 Grama y jardinería---

m2

m2

m2 TOTAL Bs/m2


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CINPRONET,C.A.

Unifamiliar Construcción Tradicional

CARACTERÍSTICAS

Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas deriostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de maderamachihembrado con paredes y vigas de madera.Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fría ycaliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilacionesen P.V.C.Instalaciones eléctricas y otros equipos: TuberíasE.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos,interruptores y tomacorrientes plásticos; cinco (05)tomacorrientes de 208 V.Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y maderamachihembrada.Paredes: Bloques huecos de arcillaRevestimientos: Friso acabado liso con mortero decemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos;

porcelana blanca en paredes.Pavimentos: Baldosas de cerámica nacional y arcillavitrificada, huellas de escalón y rodapié de madera.Carpintería: Puertas de madera entamboradas, closetsin forrar con gavetas y entrepaños de madera,

pasamanos de madera.Herrería y cerrajería: Ventanas y puertas corredoras dealuminio anodinado y vidrio, ventanas de romanillametálica fija, baranda y marco de hierro.Impermeabilización y pintura: impermeabilización encaliente, caucho en paredes y losas interiores ,texturizada en paredes exteriores; barniz en loselementos de madera.Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y

bañera, línea media, toalleras, jaboneras y portarrollosmetálicos, calentadores de 50 lts., batea de granito.Obras exteriores: Pantalla para jardineras

Incidencia de Costos por parte de Obra

DESCRICIÓN % Bs (M2)Trabajos preliminaresInfraestructuraSuperestructuraInstalaciones SanitariasInstalaciones EléctricasCubierta de techoParedesRevest. y acabado internoRevest. y acabado externoPavimnetoCarpinteríaHerrería

CerrajeríaImpermeabilizaciónPinturaVidriosArtefactos sanitariosObras exterioresVarios

TOTAL (M2)

1,4511,8124,634,044,051,164,756,512,606,554,389,03

1,061,903,581,813,496,191,03

100

11.308,8792.128,26

192.055,7431.508,8431.577,08

9.066,5937.046,2850.790,4620.307,2151.084,8834.131,3370.446,43

8.247,6714.828,2627.882,2014.116,5827.180,2748.257,66

7.994,20

779.921,77

Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres(3) baños

Área bruta (mts 2): 200N° de pisos: 02Calidad: Media

EVOLUCION DE COSTOS

TRIMESTRES 2003 Y 2004 Bs/M2

0,00100.000,00

200.000,00300.000,00

400.000,00500.000,00600.000,00

700.000,00800.000,00

09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05

09/03

12/03

04/04

07/04

10/04

01/05

620.374,90

642.537,98

690.790,30

724.817,52

761.458,03

779.821,77


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28/93

27

Área: 65,20 m2

Distribución: Sala – comedor, 1 baño, cocina, 1 habitación

Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva

SEGUNDA PLANTA

Características Constructivas:

Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado

Techos: machihembrado con teja criolla

Pisos: concreto revestido en cerámica nacional

Ventanas: corrediza panorámica con vidrios ahumados

Puertas: madera entamborada

Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho

Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios

Instalaciones sanitarias: empotradas

Sanitarios: línea media con sus accesorios

Distribución: 3 habitaciones, 2 baños y star

Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva

5to Paso: Elaborar un croquis de distribución del inmueble

6to Paso: Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades

económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones

públicas, principales avenidas y calles.

7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en estematerial de apoyo.

8vo. Paso: Toma de fotografías, ¿Cuántas?, las instituciones financieras exigen para una

edificación de una sola planta mínimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, ¿Cuáles?:

1. Una foto del entorno

2. Fachada principal

3.

Fachada lateral derecha4. Fachada lateral izquierda


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28

5. Fachada posterior

6. Sala – Comedor

7. Cocina

8. Área de servicios

9. Sanitarios o Baños

10. Habitaciones

9no. Paso: Establecer el estado del conservación de la edificación según Ross –

Heidecke, una vez realizada la inspección se dirige al estudio fotográfico para revelar o

digitalizar las fotografías, luego en la oficina elabora los cuadros de área brutas de

construcción y valor de reposición. A continuación se muestran los cuadros:

ÁREA BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN

Construcción o Nivel Área Tipo A (m ) Área Tipo B (m ) Total (m )

Primera Planta 65,60 65,60

Segunda Planta 65,60 65,60

Total áreas brutas de construcción 131,20 m2

VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

ÁREASConstrucción o Nivel Área Tipo A (m ) Valor Unitario

(Bs/m2)*Total

Primera Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20

Segunda Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20

Total costos directos e indirectos Bs. 114.880.622,40

Total Valor de Reposición (VR) Bs. 114.880.622,40

Con el Valor de Reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke.

Depreciación Acumulada [1 – (1 – r) (F.R.H)]


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29

Pasos para calcular la Depreciación Acumulada:

Se relacionan los años de uso de la edificación con la vida útil (T), asignada por el

tasador, ejemplo:

= = 0,40

Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece

40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado según Ross-

Heidecke determinado en la inspección realizada al inmueble, supóngase que sea el

estado dos (2), regular con conservación normal, le corresponde un factor Ross-

Heidecke de 29,9%, con este valor va a la fórmula y calcula la depreciación acumulada

en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposición da el valor de avalúo.

Ejemplo:

VA = [1 – (1 – r) (F.R.H)]

VA = 98.000.000 [1 – (1 – 0,10) 0,2990]

VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.

AVALÚO DE APARTAMENTOS (MÉTODO ÁREA BRUTA DE

CONSTRUCCIÓN)

Para tasar apartamentos por el método de áreas brutas se utiliza la fórmula de Ross-

Heidecke.

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

VR = Área x P.U.C. Área = L x A

Según el Código Civil, Art. 1.496, el valor se calcula “a razón de tanto por

medida”. En el caso de apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal se deberá

considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el decondominio, porque es difícil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o

ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, según el documento de propiedad,

15 años de uso, con una vida útil probable de 50 años.

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] = = 0,30

Calculo de VR = Área x P.U.C. = 104m2 x 850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.

VA = 88.400.000 [1 – (1 – 0,10) 0,195]

VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.Nota: Estado de conservación según Ross-Heidecke = 1,5

n_

T

20

50

n_T

1550


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30

Observaciones: en el avalúo de apartamentos por el método de áreas brutas de

construcción, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construcción dado

en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)

LOCALES COMERCIALES (MÉTODO ÁREAS BRUTAS DE

CONSTRUCCIÓN)

Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

Si el local comercial está bajo régimen de propiedad horizontal se debe considerar

el área o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo está el área se

calcula a razón de tanto por medida (art. 1.496 del Código Civil)

VR = Área x P.U.C. Área = L x A

P.U.C. = dado por CINPRONET

Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 años de uso, vida estimada 50 años,

estado de conservación según Ross-Heidecke = 3

Calculo valor de reposición (VR)

VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.

Calculo del valor actual (VA)

VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)] donde; = = 0,60

VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (0,592)]

VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.

AVALÚO DE GALPONES Y COBERTIZOS

Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]; donde VR = área x P.U.C.

Área = L x A utilizando los criterios de medición

P.U.C. = se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual decostos de CINPRONET

n_T

3050


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31

Ejemplo: Un galpón de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto

rústico, 25 años de uso, vida útil 30años.

1er paso: calculo de VR

VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.

2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3

= = 0,66; F.R.H. = 0,63

3er paso: calculo de VA

VA = 162.837.500[1 – (1 – 0,10) (0,63)]

VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.

AVALÚOS DE EDIFICIOSPara valorar edificios solo se puede hacer por el método de áreas brutas de

construcción, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el método de

mercado por la dificultad de encontrar un número suficiente de referenciales. Ejemplo:

Valorar un edificio de construcción tradicional de 9 pisos sin sótano, 3 apartamentos por

piso, con 3 habitaciones y 2 baños, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baños, 1 planta

baja, conserjería y área social.

Área bruta = 3.580 m2

No de apartamento = 20

Calidad = Media

Años de Uso = 10años T = 60 años

1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)

VR = Área x P.U.C.

VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00

2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:

= = 0,08 = 8%

Estado de conservación según el tasador 1,5

F.R.H. = 0,0435

3er Paso. Calculo del VA

VA = 2.830.177.423,00[1 – (1 – 0,10) (0,0435)]

VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.

Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construcción de CINPRONET

n_T

2030

n_T

1060


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AVALÚO DE PAREDES PERIMETRALES

Las paredes perimetrales se valoran solo por el método de áreas brutas de

construcción, depreciándolas por el método de Ross-Heidecke

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

Donde el valor de reposición se calcula de la forma siguiente

VA = Área x P.U.C.

Para calcular el área se mide el largo de la pared por la altura, esto da como

resultado m2 de pared.

El P.U.C., se consigue por varias fuentes:

a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA

b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construcción de cada

uno de los organismos del estado.

c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.

El precio Unitario de construcción varía de acuerdo a las características de la pared;

altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.

Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,

acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.

Área = 162,72 m2

Años de Uso = 12

Vida Útil = 20 años

Estado de conservación según Ross-Heidecke = 3

Solución:

1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)

VR = Área x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.

2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)

= = 0,60; F.R.H = 0,592

3er. Paso. Calculo del VA

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

VA = 21.189.398,40[1 – (1 – 0,10) (0,592)]

VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.

n_T

1220


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33

VALOR ACTUAL PISCINAS

Para valorar piscinas se aplica el método de áreas brutas y luego se deprecia por

Ross-Heidecke.

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)

VTR = (L x A x h)

VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)

VTR = Volumen de tierra removida

VC = Volumen de concreto

e = Espesor

h = Altura o profundidad

Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que reúne las características siguientes:

Largo = 10m

Ancho = 5m

Profundidad promedio = 1,60m

Espesor = 0,20m

Años de uso = 7 años

Vida útil = 15 años

Estado de conservación según Ross-Heidecke = 2,5

VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)

VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida

VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.

2do. Paso. Calculo de VC

VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]

VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.

VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.

VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.

Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte

VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)]

Calculo (F.R.H)= = 0,46 F.R.H. = 0,389n_

T7_

15


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34

VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (0,389)]

VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.

4. TASACIÓN, AVALÚO METODO CIENTIFICO

Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el método científico

(Inferencia Estadística) se utiliza el método de mercado.

MÉTODO DE MERCADO

Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y

locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el

Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una

diferencia máxima de dos (2) años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta

muestra debe contener mínimo 15 referenciales representativos, máximo 29

referenciales. A partir de la información de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los

estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R 2 ajustado; llamado coeficiente

de determinación, F; llamado distribución de Merrigton y Thomson (análisis de la

varianza) y la prueba t de significación de los coeficientes. El paquete también

suministra la información del error estándar de la estimación (RMS residual), y los

valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son

los valores de los referenciales que están dispersos de la recta de regresión y están

distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el

paquete estadístico.

Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del

Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro León Torres, MunicipioIribarren, Barquisimeto Estado Lara.

Características:

Área = 125,75m2

Edad = 19 años

Zonificación = AR – V

A continuación se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del

Municipio Iribarren


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CUADRO DE REFERENCIALES

Ref.

N°

Vendedor Comprador Monto

OperaciónBs.

rea

(m2)

Precio

UnitarioBs/m2

Ubicación Cita de

Registro

Fecha de

Registro

1 Antonio J. Escalona José Cáceres 152.427.600 130 1.172.520 Iribarren N° 29 Tomo4to Folio 200

07/12/04

2 Néstor Molina Juana Salazar 105.960.600 90 1.177.340 Iribarren N° 21 Tomo3ro Folio 122

20/12/04

3 Olga Flores Egdys del Corral 88.667.250 75 1.182.230 Iribarren N° 32 Tomo4to Folio 27

30/12/04

4 Alexis Bermúdez Henry Quevedo 112.396.400 95 1.183.120 Iribarren N° 7 Tomo1ro Folio 45

08/08/04

5 Armando Espinosa yOtros

Lisbeth Carrillo 97.375.820 82 1.187.510 Iribarren N° 37 Tomo3ro Folio 235

10/10/04

6 Bruno Ruíz Emeterio R. 136.876.450 115 1.190.230 Iribarren N° 37 TomoI Folio 80

15/11/04

7 Antonio Licata Amario L. 143.428.800 120 1.195.240 Iribarren N° 42 TomoII Folio 30 17/12/058 Golfredo Rojas Luis Paz 116.043.040 97 1.196.320 Iribarren N° 23 Tomo

III Folio 50 20/12/05

9 José Sutera Armando Q. 112.612.000 94 1198.000 Iribarren N° 38 TomoIII Folio 222

30/12/05

10 Santiago Fariñas Luis Chang 119.800.000 100 1198.000 Iribarren N° 39 Tomo4to Folio 274

30/12/05

11 Luis Torres Pedro Díaz 221.550.000 105 2.110.000 Iribarren N° 33 TomoII Folio 120

15/02/06

12 José Angulo Petra Calderon 213.250.000 100 2.132.500 Iribarren N° 38 Tomo4to Folio 225

22/3/06

13 Ignacio Flores Lino Febres 214.600.000 100 2.146.000 Iribarren N° 42 Tomo4to Folio 132

26/04/06

14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 246.790.000 115 2.146.000 Iribarren N° 12 TomoI Folio 20 21/06/0615 Antonio Corres Armando Tua 289.080.000 122 2.146.000 Iribarren N° 38 Tomo

III Folio 26 21/07/06

UBICACIÓN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto

ÁREA: 125,75 m2

ZONIFICACIÓN: AR – V

FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007


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APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0

A continuación se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el

paquete estadístico SPSS 12.0.

Cuadro para el análisis estadístico

p.u. Área Tiempo Ubicación Baños1 1.172.520 130.00 4.00 1.00 2.002 1.177.340 90.00 4.00 1.00 2.003 1.182.230 75.00 4.00 1.00 1.004 1.183.120 95.00 3.00 1.00 2.005 1.187.510 82.00 4.00 1.00 1.006 1.190.230 115.00 4.00 2.00 2.007 1.195.240 120.00 8.00 2.00 2.008 1.196.320 97.00 8.00 2.00 2.009 1.198.000 94.00 8.00 2.00 2.0010 1.198.000 100.00 8.00 2.00 2.0011 2.110.000 105.00 9.00 3.00 2.0012 2132.000 100.00 9.00 4.00 1.0013 2.146.000 100.00 10.00 4.00 2.0014 2.146.000 115.00 10.00 4.00 2.0015 2.146.000 122.00 11.00 4.00 2.00

Primero se realiza un análisis de correlación entre todas las variables, precio

unitario con área, tiempo, ubicación y baños, de acuerdo a la intensidad del grado

de asociación, correlación y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el

cuadro de matriz de correlación. La tabla muestra la correlación entre la variable

dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la

variable dependiente (P.U.), la correlación es positiva para todas las variables

independientes, es decir, relación directas con todas, débil con área y baños, fuerte

con tiempo y muy fuerte con ubicación. A partir de la información precedente se

obtienen los estadísticos de regresión siguientes:

Validación del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R 2

ajustado), se observa que el coeficiente de determinación es = 0,83, lo que indica

que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporción del

83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del

estadístico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significación

de los coeficientes señala que el área presenta una significación del 92%, para eltiempo presenta 96%, para ubicación una significación superior al 99% y para N°


38/93

37

de baños una significación del 92%. El error de la estimación (cuadro anova) es de

190.874,65 Bs/m2.

Matriz de Correlación

Correlación

p.u. Área Tiempo Ubicación Baños

p.u. Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

1

15

276319

15

769**00115

926**00015

00498915

área Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

27631915

1

15

33921615

36817715

576*02515

Tiempo Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

769**001

15

339216

15

1

15

893**000

15

237395

15Ubicación Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

926**00015

368177

15

893**00015

1

15

11368915

baños Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

00498915

576*025

15

23739515

11368915

1

15** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

Regresión

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Baños, ubicación, área, tiempoa Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted RSquare

Etd Error of theEstimate

Durban-Watson

1 937a .878 .830 190874.65359 1.844

a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo



39/93

38

ANOVAb

Model Sumo fSquare

df Mean Square F Sig

1 RegresiónResidualTotal

2.63E + 123.64E + 113.00E + 12

41014

6.5819E + 1136433133383

18.066 000a



Coefficientsa

ModelUnstandardized

CoefficientsStandardizedCoefficients t Sig

B Std. Error beta

1 (Constnt)ÁreaTiempoUbicación

baños

1018868.7-1388.077-42496.047444200.74-46967.373

358965.134484.86543984.143101290.35162667.23

-.046-.2541.174-.042

2.838-.310-.9664.385-.289

.018.763

.357

.001

.779a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual123456789101112131415

806540211384289

-1538-584-746-759-7151994-500042151425

117252011773401182230118312011875101190230119524011963201198000119800021100002132000214600021460002146000

1018700.551074223.631142012.161109779.291132295.621483722.451306797.881338723.651342887.881334559.411729323.732227432.232137968.812117147.652064935.07

153819.45103116.3740217.84573340.70855214.383-293492.5-111557.9-142403.6-144887.9-136559.4380676.27-95432.238031.192028852.34581064.931

a Dependent variable: p.u.


40/93

39

Residuals Statisticsa

Minimum Máximun Mean Std. Deviation NPredicted ValueResidualStd. Predicted ValueStd. Residual

1018700.6-293492.4

-1.119-1.538

2227432.3380676.28

1.6681.994

1504034.000000

000000

433651.89752161318.52560

1.000845

15151515


El estadistico t, indica que los coeficientes, área, tiempo, baños, no son significativos,

dado que los valores de confianza para este paquete estadístico debe ser igual o mayor

del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en

la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) seamayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnóstico por

caso), debido a que indican dispersión con respecto a la línea de regresión y

distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnóstico por caso

columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores

superiores a 1,4, se corrió nuevamente el programa con 11 referenciales y arrojó los

resultados siguientes:

Correlación

p.u. Área Tiempo Ubicación Baños

p.u. Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

1

11

187583

11

701*01611

940**00011

-07582611

área Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

18758311

1

11

31035311

25944111

58006211

Tiempo Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

701*01611

310353

11

1

11

899**00011

34430011

Ubicación Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

940**00011

259441

11

899**00011

1

11

09378511

baños Pearson CorrelationSig. (2-tailed)

N

07582611

580062

11

34430011

09378511

1

11** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)


41/93

40

Regresión

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Baños, ubicación, área, tiempoa Enter

a All requested variables entered


Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R

Square

Etd Error of the

Estimate

Durban-

Watson1 997a .995 .991 42367.73922 1.690



ANOVAb

Model Sumo fSquare df Mean Square F Sig1 Regresión

ResidualTotal

1.97E + 121.08E + 101.98E + 12

46

10

4.9284E + 111795025326.7

274.559 000a



Coefficientsa

ModelUnstandardized

CoefficientsStandardizedCoefficients t Sig

B Std. Error beta1 (Constnt)

ÁreaTiempoUbicación

baños

1159448.9-1041.280-151185.8606211.2974631.031

88840.1041084.179

15827.57630398.11644646.654

-.038-.8461.703-.078

13.051-.960

-.9.55219.9421.672

.000

.374000000146



42/93

41

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual12345678910

11

-054-923585881202

-338-372-225

-1.466671

1.040

1172520117734011822301187510119524011963201198000119800021320002146000

2146000

1174812.701216463.881157452.041150163.091186693.541210642.971213766.801207519.132194124.872117570.09

2101950.90

-2292.700-39123.8824777.95737346.9148546.4630-14322.97-15766.80-9519.128-62124.8728429.911

44049.104a Dependent variable: p.u.

Residuals Statisticsa

Minimum Máximun Mean Std. Deviation NPredicted ValueResidualStd. Predicted Value

Std. Residual

1150163.1-62124.87

-671

-1.466

2194124.844049.105

1.680

1.040

1448287.300000

000

000

443999.7949632817.90968

1.000

775

111111

11a Dependent variable: p.u.

Análisis de los Resultados:

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación

resultante se expresa de la manera siguiente:

= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………………………… + BnXn

PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B

PU = Precio Unitario Estimado

A = Área en m2

T = Tiempo expresado en trimestres

U = Ubicación

B = N° de baños

~Y


43/93

42

Dado que cumple:

F ≥ Fα; (274,55 > 4,53)

Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes

contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta.

R 2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio

unitario, son explicadas en una proporción del 99% por las variables independientes,

queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresión

conjunta. Resolviendo la ecuación de ajuste, se tiene:

P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)

P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)

Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =

2,47

P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st

Siendo:

P.U.M = Precio de mercado promedio

t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2

P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29

El rango de los valores está entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m2

Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicación, el estado de

conservación y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.

Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2

VAPART = 142.806.322,5 Bs.

5. AVALÚO DE INQUILINATO

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial

N° 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su

aplicación para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, así como de los

anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que lamisma Ley establece.


44/93

43

INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 30 DE L.A.I.

El Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los

factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalúo que servirá de base para la

fijación de la renta máxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisión de los

factores vicia de nulidad el justiprecio.

Factores esenciales:

1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe

investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcaldía correspondiente.

2. Valor Establecido en los de Transmisión de la Propiedad: realizados por lo menos 6

meses antes de la fecha de solicitud de la regulación. Se refiere este factor a

cualquier acto de compra-venta, que implique transmisión de la propiedad dentro de

los últimos 6 meses anterior a la solicitud de regulación.

3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos

(02) años. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalúo realizado

por el método de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmética,

tomando referenciales de los dos últimos años, a partir de la fecha del avalúo.

Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la

fijación de los cánones de arrendamiento quedan excluidos:

Inmuebles pertenecientes a la República, Estados, Municipios, Institutos

Oficiales

Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos después del 2 de Enero de

1.987

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido

exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)

Fijación de los cánones de arrendamiento:

El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:

“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de

conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en los siguientes porcentajes

de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:

a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual

b.

Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 7% Anualc. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual


45/93

44

A continuación un problema para calcular el canon de arrendamientos según la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios.

Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes

características:

Área de terreno: 7,55m2

Área de construcción: 351m2

Edad: 22 años

Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)

Valor de transmisión: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)

Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años

(Avalúo Enero 2007)……………………….330.104.129,00

Nota: Problema elaborado en Febrero 2007

CUADRO 1

Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.

N° Descripción Valor Bs. % Valor Ponderado Bs.1 Valor fiscal declarado y

aceptado por el propietarioen Junio 1986

2.100.000 0,3513 7.377,30

2 Valor establecido en losactos de transmisión de la

propiedad, realizados 6meses antes de la fecha desolicitud de regulación(Marzo 2005)

265.597.998 44,4291 118.002.800,1

3 Precios medios a que sehayan enajenado inmueblessimilares en los dos últimosaños (Enero 2007)

330.104.129 55,2196 182.282.179,6

TOTAL 597.802.127 100% 300.292.356,00

1.

Cálculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.

UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT

UT = 7.9789,70 UT

2. Cálculo canon de arrendamiento según Art. 29 de L.A.I.

7.979,70 UT …………………… 7% Anual

C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/año

C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses

C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes


46/93

45

6. ESQUEMA INFORME DE AVALÚO

DEFINICIÓN DEL INFORME

Un informe de avalúo es una relación de ciertos hechos, previamente analizados,

con vista a orientar al tasador hacia una acción determinada.

PRINCIPIOS DEL INFORME

1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos

2. El informe debe reducirse a una demostración

3. El informe debe tender a la presentación de proposiciones practicas

INFORME DE AVALÚO

Un aspecto importante y esencial en la tasación de inmuebles, lo constituye la

presentación del informe final, aquí se indican los objetivos, metodología, formación

del valor, características del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnóstico de la

zona.

No existe una forma rígida o única de hacer la presentación del informe, porque

es estilo y redacción de cada tasador. Un informe de avalúo mínimo debe llevar en su

contenido lo siguiente:

1. Carátula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurídica en el

margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda

“Informe de Avalúo, nombre, dirección del inmueble, propietario , tasador y fecha

del avalúo.

2. Índice

3. Introducción

4. Carta resumen de los resultados

5. Certificación de imparcialidad

6. Metodología

7.

Descripción y características del inmueble8. Diagnóstico de la zona

9. Avalúo, cálculos

10. Resumen de avalúo.11. Anexos:

Material fotográfico Copia documento de propiedad Plano de ubicación y situación Plano de reposición a nueva y fuente de información

Memoria Descriptiva Credenciales y Autorización del perito


47/93

46

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo

2002

2. CAMARO PÉREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio… Un Paso para

Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Octubre 1998.

3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artículos 1.486 al 1.496

4. CONTRERAS JOSÉ. Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000

5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de

Inmuebles. Caracas. Julio 1991

6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006

7. GARCÍA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones

de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Año 1988

8. PEREIRA COLLS MARÍA. Curso de Avalúo de Inquilinato. SOITVE.

Carabobo. Septiembre 2.000

9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuación, Catastro y Valoración

Económica Ambiental. Maturín. Edo. Monagas. Diciembre 2003

10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuación. Buenos Aires Argentina.

Septiembre 2002.


48/93

47

A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en

los actuales se está utilizando para tasar bienes inmuebles.


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48

José Contreras S

Avaluador Profesional Magister en Administración

PARCELA DE TERRENO, “CASA QUINTA UBICADA EN LA

INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA

MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC

SUSANA SCHULTS BETTAC

PERITO AVALUADOR : Msc. José Contreras

GUANARE, JULIO 2006


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49

ÍNDICE

Introducción

Cartas de Resumen de los resultados

Identificación

Certificación

Resumen

Características Generales

Localidad y Entorno

Situación Jurídica sobre el Arrendamiento

Situación Legal del Inmueble

Situación Urbanística del inmueble

Estudio de Mercado

Cálculos

Resumen de avalúo

Anexos:

Material fotográfico

Plano de ubicación y situación

Copia documento de propiedad

Ubicación Relativa

Ubicación Geográfica

Croquis de Distribución

Valor de Reposición a Nuevo y Fuentes de Información

Credenciales y Autorización del perito

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

13


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50

INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y

verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la intersección de la carrera quinta con

calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.

Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado

o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una

fecha determinada.

El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o

Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales

de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando

debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio

Guanare.

Para valorar la edificación y bienhechuría, se utilizó el método Ross-Heidecke.Es el método más utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en línea

curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideración el valor de

reposición (VR), años de uso, la vida útil, estado de conservación, mantenimiento para

el momento del avalúo.


52/93

51

Ciudadano:

DR. JESÚS CONTRERAS SILVA

PRESIDENTE DE IVEC

De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble

ubicado en la INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE

TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación, por lo cual se

da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL

BOLÍVARES (580.100.000 Bs.)

PERITO AVALUADOR

JOSÉ CONTRERAS

ASAPROVE 101

SUDEBAN P-773


53/93

52

José Contreras S

Avaluador Profesional Magister en Administración

PÁG 1 de 13

IDENTIFICACIÓN

Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598

Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773

Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA

Fecha del Avalúo 03 – 07 – 2006

Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC V- 3.835.519 SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564

CERTIFICACIÓN

Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:

a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOSÉCONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de métodosesencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin

que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicarlos mencionados métodos.

b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada encualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietariolazos familiares ni de ningún otra índole.

c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar

las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fedel avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factorimportante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

Firma del Avaluador

ASAPROVE Nº 101SUDEBAN Nº P-773


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RESUMENPara: IVECFecha: 03-07-2007De: José ContrerasMotivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 580.100.000,00Tipo de Inmueble: CASA – QUINTA Y BIENHECHURIA Dirección: INTERSECCIÓN CARRERA 5TA CON CALLE 3Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________ Estado Portuguesa

DATOS DE REGISTRO

Registro Protocolo: 1eroLibros: N° 44 Folio: 23 al 25

Tomo: 1° Fecha: 26-10-1998

CARACTERÍSTICASCASA QUINTA:

Estructura: concreto armado

Pisos: concreto rústico. Acabado en granito pulido y CERÁMICA 20X20

Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras

Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO

Puertas: madera entamboradas

Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios

Instalaciones Sanitarias: empotradas

Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con

laminas de coverit

Años de uso: 30 años

Vida útil: 60 años

Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5

Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 salón de estudios, 2

áreas de servicio, 1 cocina, 2 comedores

Área: 437,67 m2

Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados con topes de granito

pulido, con gavetas y puertas en madera


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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA

Edad de

Construcción

Estado de Conservación

Observados según Heidecke

Parcela de Terreno 2977,04 m

Construcción m

Casa Quinta 437,62 m 30 años Estado 2,5

Caseta Hidroneumático 12,80 m 25 años Estado 2,5

Área recreativa 33,00 m2 25 años Estado 2,5

m2

Total 483,42 m


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Pag 4 de 13CARACTERÍSTICAS GENERALES

Topografía

Con pendiente Semiplana Variada Plana

Forma

Cuadrada Rectangular

Polígono Regular Polígono irregular

Servicios

Agua Luz Gas Teléfono

Cloacas Séptico Transporte público

Tipos de Construcción

Gran Lujo Lujo Primera Segunda

Humilde Rural Otros

Linderos

Norte: Carrera 5taSur: Terrenos Motel La GóndolaEste: Casa de Rafael LeonidasOeste: Calle 3

Zonificación y reglamentos

Zonificación: AR-III Área Mínima: 300 m2 % construcción: 80 % ubicación: 60

Información sobre la edificación

Área de construcción: 483m2 Antigüedad: 30años Nº de plantas: 1 Consejería:Apartamentos x piso: Sala fiestas:Locales comerciales: Piscina:Estacionamiento: 2 Oficinas:

Acceso de la Zona

Avenida Carretera Calle VeredaDesarrollo de la Zona

Urbanizada Semi urbanizada

En proceso No urbanizada

Estructura

Prefabricada Madera

Concreto armado Metálica

Techos

Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc

Plafón Dry Wall Losa antrepiso Tabelones

Madera Machihembrada Otros: e= 15 con mallasensencubierta conlámonas de coverit

Paredes

Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto

Pantalla concreto Tabiques Otros

Revestimientos

Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico

Obra limpia Texturizado Piedra OrnamentalPuertas

Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro

Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza

Otro: tipo santa maría

Ventanas

Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente

Corrediza Basculante Madera y vidrio

Panelas alum. Otros: tipo macutoPisos

Cerámica Granito Parquet Cemento liso

Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico

Caico Terracota Mosacio Mármol

Equipos y complementosIntercomunicador Ascensor

Portero eléctrico Equipo hidroneumático

Casillero de correos Equipo contra incendio

Recolector de basura Circuito cerrado de T.V.

Central telefónica Antena parabólica

Calentador T.V. por cable

Ambiente musical Jacuzzi

A/A por unidad Parque infantil

A/A central Planta tratamiento piscina

Vigilancia privada Sauna


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LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,

farmacias, clínicas privadas, escuelas.

Acceso Carrera 5ta con calle 3

Servicios Todos los servicios públicos

Población Clase media

Tendencia Estable

Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de

servicio, abastos, bancos.Desarrollo y Consolidación de la zona Consolidado

Nivel Socio – Económico Clase media

Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,

iglesia, ferretería, clínicas, bancos

Linderos según mediciones del Tasador:

Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts

Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Góndola con 39,80 mts Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts

Oeste: Calle 3 con 74,20 mts

Área: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2


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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:DURACIÓN DEL CONTRATO:RENTA ESTIPULADA:REVISIÓN DEL CANÓN:

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos

SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificación AR - III

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cédula de Habitabilidad SI NO

ComentariosEdificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,

iglesia, instituciones públicas.

X


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CUADRO N° 1

VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

Nº Descripción DepreciaciónAcumulada

R. H (%)

VR VA

1 1 tanque subterráneo y bombacon capacidad de 15.000 litroscon hidroneumático y dos

bombas de 1 HP y 1,5HP en buenas condiciones

49,62 10.260.000 5.914.012,00

2 Tanque subterráneo de 25.000litros

49,62 17.100.000 8.485.020,00

3 Tanques elevado de fibra devidrio con capacidad de 25.000litros en buenas condiciones demantenimiento

41,10 12.500.000 5.137.500,00

4 1 Tanque elevado de fibra devidrio, con capacidad de 3.000litros

41,10 1.500.000 616.500,00

5 60,8 metros lineales de cerca demalla ciclón calibre 9, con 6hilos de alambre púa, doblecoronamiento con un brocal de20x20 en buenas condiciones

59,65 5.797.188,55 3.458.022,97

6 87 m de pared de bloques e= 20cm con machones, vigas decorona y encofrado, en buenascondiciones.

52,35 11.260.818,90 5.985.038,69

TOTAL 28.683.093,66


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TABLA Nº 1

TABLA DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo o muy Nuevo 0%

1,5 0,032%

2 Regular, conservación Normal 2,52%

2,5 8,09%

3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%

3,5 33,20%

4 Reparaciones importantes 52,60%

4,5 75,20%

5 Demolición 100.00%


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CALCULOS

Desarrollo del Método(s)

*VALOR DE TERRENO: Bs. 296.170.824,4

VALOR DE CONSTRUCCIÓN:

**VALOR DE REPOSICIÓN: Bs. 415.743.372,8

DEPRECIACIÓN ACUMULADA: Bs. 160.488.051,4

VALOR ACTUAL: Bs. 255.255.321,4.

MONTO DE AVALUO: Bs. 551.422.145,8

*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.

VA: 296.170.824,4 Bs.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:

CINPRONET. C.A. EVOLUCIÓN DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. 2do. Trimestre 2006

UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006

BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006

MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre

** Ver Anexo Valor de Reposición a Nuevo


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RESUMEN DEL AVALUO


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RESUMEN DEL AVALÚO

1. Valor Actual parcela de terreno …………………………………. Bs. 296.170.824,4

2. Valor Actual Casa – Quinta ……………………………………... Bs. 249.897.619,7

3. Valor Actual caseta hidroneumática …………………………….. Bs. 1.907.815,48

4. Valor Actual área recreativa …………………………………….. Bs. 3.449.886,24

5. Valor Actual bienhechurias ……………………………………... Bs. 28.683.093,66

Total …………………. Bs. 580.109.239,4

Valor redondeado ……. Bs. 580.100.000,00

SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES

TASADOR

JOSÉ CONTRERAS

ASAPROVE 101

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ANEXOS


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FOTOGRAFÍAS


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FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006

FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006


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FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006

FOTO6. Garaje, piso concreto rústico, techo machihembrado.Guanare julio 2006


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FOTO 7. Fachada posterior y área recreativa. Guanare julio 2006

FOTO 8. Sala, piso cerámica 20x20. Guanare julio 2006


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167916856-avaluo-de-bienes-inmuebles-contreras-asaprove.pdf

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