avaluo de bienes inmuebles contreras_asaprove
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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
“EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ
JOSÉ CONTRERAS SALAS
PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N° 101
SUDEBAN N° P-773
GUANARE, MARZO 2007
1
INDICE
INTRODUCCION 3
1. DEPRECIACIÓN 4
DEFINICIONES
OBJETIVOS
CAUSAS
TIPOS
METODO LINEA RECTA
METODO DE KUENZLE
METODO DE ROSS
METODO DE ROSS-HEIDECKE
4
4
4
5
6
9
10
11
2. TERMINOLOGIA BASICA 14
3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) 17
CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS
CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS
APARTAMENTOS
LOCALES COMERCIALES
GALPONES, COBERTIZOS
EDIFICIOS
PAREDES PERIMETRALES
PISCINAS
EJERCICIOS
17
17
29
30
31
31
32
33
33
4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO 34
CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.
PROBLEMAS
34
36
2
5. AVALUO DE INQUILINATO 42
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
INTERPRETACION DEL ART 30
EXENCIONES
EJERCICIOS
42
43
43
44
6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO 45
DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS
INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION
45
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 46
CASO PRACTICO 47
3
INTRODUCCION
El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que
actualmente está exigiendo las instituciones financieras públicas, privadas, tribunales,
SENIAT y entes privados, para la presentación de Informes de Avalúo de Bienes
Inmuebles Urbanos.
Este material está dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.
Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los métodos modernos de tasación de
inmuebles urbanos.
Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional
para poder elaborar informes de avalúo.
En la segunda parte se analizará los métodos que actualmente se están utilizando
universalmente tales como: Línea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Método del Costo y
el Método Científico (Inferencia Estadística).
Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasación de inmuebles urbanos.
4
1. DEPRECIACIÓN, OBJETIVOS, CAUSAS
DEFINCIONES
Es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del uso, el tiempo está
considerado en contabilidad como un gasto no monetario.
La palabra depreciación apareció por primera vez en la literatura sobre
contabilidad en el año 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresión depreciación
anual se empleó en Inglaterra por una comisión que informaba las perspectiva de una
compañía de Londres, para la creación de líneas de navegación en la India con buques
de vapor. La comisión empleo 5% anual de depreciación de buques y maquinarias y
20% para calderas. El concepto de depreciación como un estado de la condición física
del bien inmueble sigue hoy vigente.
Calculo depreciación acumulada (DA)
DA = BD.
Para explicar la depreciación acumulada, es necesario definir lo que se entiende por
depreciación.
Depreciación: es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del tiempo,
uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores públicos;
bajo dos objetivos.
a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida útil y hay
que desincorporarlos de los libros de contabilidad.
b. Para reducir el pago de impuestos
Causas de la Depreciación:
Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construcción tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoración deficiente, mala distribución, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.
n T
5
Obsolescencia Económica: es la pérdida de valor de la edificación, por mala ubicación
(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.
Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la falta de
mantenimiento.
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida útil menor
debido a que no fueron diseñados técnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniería municipal.
1.1 Tipos de depreciación.
1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida útil y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los índices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciación contable tenemos los siguientes métodos:
- Línea Recta con valor residual
VA = Vo [1 – (1 – r) ]
- Números Dígitos:
VA = Vo [(1 – K)n] K = 1 –
1.1.2 Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,
debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no
el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el
proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso,
vida útil, considera otros como son:
- Estado de Conservación.
- Mantenimiento
- Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la
realidad.
n T
r_ Vo
T
6
DENTRO DE LOS MÉTODOS TASATIVOS TENEMOS LOS
SIGUIENTES
- MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA
Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de
coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una
línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne
al activo o del valor residual.
Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración
dos factores. años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de
mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:
VA = VR [ 1 - (1 - r) ]
A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalúo o valor actual
VR = Valor de Reposición.
r = Valor residual.
n = años de uso.
T = Vida útil
Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión
matemática:
VA - VR = DA(l)
De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se
sabe que Da representa la depreciación acumulada en n periodos, es lógico
pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales
para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del
activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base
despreciable y la vida útil.
CD =
n T
BD
T
7
Siendo la depreciación anual o unitaria y n representa la
cantidad de años del activo, la depreciación acumulada será:
DA = x n, que se puede escribir en forma más conveniente:
DA = BD x (2)
En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que está
afectando a la BD es , que constituye el grado de aceleración mayor o
menor de la Depreciación acumulada y del valor del activo, que se está
avaluando.
En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente:
BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:
BD = VR – r (3)
Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá:
Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de
Reposición del activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, según el manual del Dr. Elio D’Caires.
Remplazando en la Expresión (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 – r]
BD
T
BD
T
n T
n T
8
Valor residual
Volviendo a la expresión matriz (1):
VA = VR - DA reemplazando:
VA = VR – VR (1 - r)
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n) ]
Donde queda demostrado que VA = VR – DA es igual a
VA = VR [ 1 – (1 – r) ]
REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta Mejorado"
0
VIDA ÚTIL
n T
n T
rr
T años
Bs
VA
VR
BD
Valor de Reposición
n T
9
Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que
dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron
en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura
1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse
moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos
de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación
para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación
las cuales mostraremos a continuación.
- MÉTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la fórmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de
fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la
depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al
comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le elevó el factor de depreciación
al cuadrado y la fórmula quedó así:
VA = VR [1 - (l – r) ]
Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea
curva. Figura 2.
n T
n T
(n)2
(T)2
10
FIGURA 2
0 n
- MÉTODO DE ROSS
La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea
recta y KUENZLE.
El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es
diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas
matemáticas logró reemplazar el factor , por la semisuma de este mismo
consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una
curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre
línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así:
VA= VR [1 - (1-r)½ ( + ]
1: LÍNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS
VA
r
Bs
3
Valor
n
1
2
BD
VR
n T
n T
(n)2
(T)2
11
Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica,
con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida útil.
- MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE
Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles,
debido a que toma en cuanta en su fórmula el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble. Este método fue creado por dos estudioso de la
materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes
inmuebles mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) . C ]}
VR = Valor de Reposición
r = Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1
A = ½ +
Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la página siguiente se muestra la tabla de
depreciación física de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características:
Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años.
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} ó VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]
n T
(n)2
(T)2
12
1) Calcular valor de reposición (VR)
VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2
VR = 21.780.000 Bs.
VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A) . C]}
2) Calculo de A
A = ½ + = 0,1685
VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685) . 0,0252]}
VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.
VA = 21.780.000 [1 – (1 – 0,10) (FRH)]
VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C
Estado 1
Estado 1,5
Estado 2
Estado 2,5
Estado 3
Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5
Nuevo……………………………………………………
Entre nuevo y regular …………………………………..
Regular con conservación normal ……………………...
Entre regular y reparaciones sencillas ………………….
Reparaciones sencillas ………………………………….
Entre reparaciones sencillas e importantes ……………..
Reparaciones Importantes ………………………………
Entre reparaciones importantes y sin valor ……………..
Sin valor … Demolición ………………………………..
0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100,00%
8_ 30
(8)2
(30)2
13
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE
Edad en
% de
Vida Útil
Estado de Conservación
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
1,02
2,08
3,18
4,32
5.50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
16,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,01
39,1
41,0
43,0
45,1
17,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,3
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100
9,03
10,0
11,10
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27,5
29,0
30,6
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44,4
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,5
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100
18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
19,6
41,0
42,5
44,0
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
54,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100
33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100
14
2. TERMINOLOGIA BÁSICA
Antes de elaborar un avalúo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
términos:
Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación,
en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado
Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción
o edificación. Se llama también valor histórico.
Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se está tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama
también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su
manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual.
r = VR – BD.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación.
BD = VR - r.
Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones
legales para definir la vida útil de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador”.
Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido
15
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el
hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.
Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas,
animales o cosas.
Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos
tipos de edificaciones.
Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de
arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.
Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de
arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.
Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.
Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos.
Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes.
16
Fachada: Conjunto de parámetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una vía o con un accidente natural.
Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como
protección al peatón.
Edificaciones Aisladas: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus
lados.
Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus costados.
Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte
esencial de una construcción o edificación.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construcción. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de escombros.
Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.
Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;
infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de
riostra, losas de fundaciones, vigas de fundación y base de pavimento.
Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta
puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metálicos, láminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zing.
17
Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura,
accesorios.
Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal
de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación.
Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.
Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.
3. TASACIÓN O AVALÚO DE BIENES INMUEBLES (Método del Costo de
Reposición).
Avalúo de casas
Las casas se clasifican en:
Casas aisladas de una sola planta
Casas pareadas de una sola planta
Casas pareadas o aisladas de dos plantas
Casas con una sola área de construcción
Casas con varias áreas de construcción
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA
Para valorarlas se utiliza el método de Ross-Heidecke,
Donde;
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C] }
Donde;
[A + (1 – A) C] = Factor Ross Heidecke
[1 – (1 – r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciación Acumulada en Valor Relativo (%)
VR = Valor de Reposición
18
De esta formula, la parte más complicada es calcular el valor de reposición
(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniería y arquitectura, tales como;
Inspección de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construcción.
VR = Área x P.U.C.
Área = L x A = m2 de Construcción
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construcción en el mercado.
Para calcular el área es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de
los datos físicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspección, que son
imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.
Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Producción Agrícola
Extensión Guanare, se comprobó que el 98% de las personas compradoras de viviendas
en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de
propiedad.
Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificación porque las
medidas existentes en los documentos difícilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;
Se dificultó su medición en sitio y no se utilizaron los instrumentos idóneos.
Errores matemáticos en el cálculo de las mediciones.
Por modificaciones realizadas durante la construcción en las unidades
habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construcción y que
no se consideraron en la elaboración del respectivo documento de propiedad
(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).
Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estén establecidos
los lineamientos que permitan adecuar la información de campo para el procesamiento
de la información y poder determinar en forma correcta las áreas pertinentes, lo cual
resulta indispensable para el debido enfoque de la metodología a emplear para
determinar el valor del inmueble.
19
Como se está aplicando el método del costo, se considera el área de construcción
bruta, como área básica a tasar.
Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medición marca la diferencia en
el valor final de los resultados.
Criterios de medición: para ilustrar se presentan los criterios de medición
correspondientes a:
1. Viviendas aisladas: El criterio de medición se basa en las áreas brutas de
construcción, que es la totalidad del área edificada, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el
área techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.
Ejemplo:
- Vivienda aislada
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = a x b
A = 10 x 6 m2 = 60 m
2
VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m
2
VR = 45.000.000 Bs.
Terreno
Aleros
b
a
20
- Vivienda Pareada
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = (a x b) + (a x b)
A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m
2)= 120 m
2
VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m
2
VR = 90.000.000 Bs.
a
Terreno
Aleros
b
21
- Vivienda Aislada (dos niveles)
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m
2
VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.
A2 A1
Planta Alta Planta Baja b = 10m
A1
A2
Aleros
Salientes de
losas
22
Precio Unitario de Construcción (P.U.C.):
El precio unitario de construcción se puede calcular por varios métodos:
a) Cómputos métricos
b) Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real
Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de
avalúo.
c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de
elaboración del informe de avalúo.
d) Banco de datos del tasador
e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador
Cómputos métricos:
Es el instrumento más confiable para la determinación del precio unitario de
construcción (P.U.C.). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados según contrato de
construcción, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.
Este método es costoso y complicado para el tasador debido a que sus cálculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspección es más rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de
los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina pérdida de tiempo.
En su lugar se recomienda el manual de evolución de costos de la construcción
de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construcción elaborados por
cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja,
media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas.
El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para
edificaciones rurales. A continuación se muestra un modelo de cómputos métricos y un
modelo de CINPRONET.
23
Nº Descripción
CÓMPUTOS MÉTRICOS
Unidad Cantidad Precio
Unitario
Precio
Total
1 Honorarios Profesionales
2 Trabajos preliminares
- Replanteo
- Excavación
- Rellenos con tierra de escavacs
m2
m2
m2
103,60
40,36
40,36
3 Estructura
- Concreto en fundaciones
- Concreto en pedestales y riostras
- Concreto en columnas
- Concreto en vigas
- Lasa entrepisos
- Cubierta
- Concreto en muros
- Base de pavimento con malla
- Tanque capacidad (3.000 Ls)
- Escalera
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Uno
m2
10,12
9,51
3,20
4,80
104,25
111,65
__
115,50
1,00
1,76
4 Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas
- Puntos de aguas negras
- Ventilación
- Aducción
- Empotramiento (incluye tanquillas)
- Bajantes
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo séptico
Pto
Pto
Pto
m
m
m
17
21
10
10
12
5 Instalaciones eléctricas
- Punto de luz
- Punto de tomacorriente
- Teléfono y T.V.
- Intercomunicadores
- Acometidas
- Tableros y caja de medidor
- Gas
- Timbre
Pto
Pto
Pto
Pto
m
Uno
Pto
Pto
20,00
20,00
4,00
1,00
1,00
1,00
6 Albañilería
- Paredes de 0,10
- Paredes de 0,15
- Paredes de 0,20
- Paredes de Obra limpia
m2
m2
m2
m2
166,57
112,64
7 Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha
- Pavimento
- Escaleras exteriores
m2
m2
36,58
8 Impermeabilización
- En cubiertas
- En fundaciones
- Terraza
m2
m2
m2
128,19
28,88
9 Acabados
- Friso interior
- Friso exterior
- Remate de luces
m2
m2
m2
804,29
10 Revestimiento
- Porcelana blanca en baño, cocina y lavadero
- Porcelana a color
- Piedra
- Madera
m2
m2
m2
27,55
24,26
24
Nº Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS Unidad Cantidad P/Unitario P/ Total
11 Pisos
- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrés en piso
del porche y piso delante del comedor
- Mosaico
- Madera Cerámica
- Cemento
- Rodapié de plástico
- Granito en escalera
m2
m2
m2
m2
m2
191,37
11,90
130,00
12 Herrería
- Marcos metálicos
- Ventanas de aluminio con paletas de vidrio
- Ventanales
- Rejas
- Barandas de hierro con tubos 0 1”
- Puertas de láminas
- Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos
Uno
m2
m2
m2
m2
m2
m2
23,81
27,10
5,52
13 Carpintería
- Techos de madera
- Puertas madera de cedro incluye herraje
- Ventanales incluye Vidrio y herraje
- Escalera
- Puertas de los closet de cedro
- Interiores de closet
- Fregadero inoxidable
- Muebles de baño
- Puerta corrediza incluye herraje
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno
uno
m2
25,72
12,60
21,76
4
1
4,20
14 Piezas sanitarias
- W.C. blanco (Castle, Vencerámica)
- Lavamanos blanco (collen, vencerámica)
- Bidé blanco
- Bañera blanca
- W.C. de color (castle vencerámica)
- Lavamanos color (chelton) vencerámica
- Bidé color higiene vencerámica
- Bañera color
- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero
- Gabinetes de baño Mod. 238. Same
- Calentadores
- Batea de granito
Uno
Uno
Uno
Uno
Uno
Uno
Uno
Uno
1,00
2,00
2,00
1,00
3,00
3,00
1,00
15 Pintura
- Caucho
- Barniz
- Óleo
- Salpicado
m2
m2
m2
m2
804,29
115,00
27,10
16 Vidrios
-
-
-
m2
m2
m2
17 Cerraduras
-
-
-
Una
Una
Una
18 Grama y jardinería
-
-
-
m2
m2
m2
TOTAL Bs/m2
25
CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construcción Tradicional
CARACTERÍSTICAS
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de
riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC
210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera
machihembrado con paredes y vigas de madera.
Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fría y
caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones
en P.V.C.
Instalaciones eléctricas y otros equipos: Tuberías
E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos,
interruptores y tomacorrientes plásticos; cinco (05)
tomacorrientes de 208 V.
Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera
machihembrada.
Paredes: Bloques huecos de arcilla
Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de
cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos;
porcelana blanca en paredes.
Pavimentos: Baldosas de cerámica nacional y arcilla
vitrificada, huellas de escalón y rodapié de madera.
Carpintería: Puertas de madera entamboradas, closet
sin forrar con gavetas y entrepaños de madera,
pasamanos de madera.
Herrería y cerrajería: Ventanas y puertas corredoras de
aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla
metálica fija, baranda y marco de hierro.
Impermeabilización y pintura: impermeabilización en
caliente, caucho en paredes y losas interiores ,
texturizada en paredes exteriores; barniz en los
elementos de madera.
Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y
bañera, línea media, toalleras, jaboneras y portarrollos
metálicos, calentadores de 50 lts., batea de granito.
Obras exteriores: Pantalla para jardineras
Incidencia de Costos por parte de Obra
DESCRICIÓN % Bs (M2)
Trabajos preliminares
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Eléctricas
Cubierta de techo
Paredes
Revest. y acabado interno
Revest. y acabado externo
Pavimneto
Carpintería
Herrería
Cerrajería
Impermeabilización
Pintura
Vidrios
Artefactos sanitarios
Obras exteriores
Varios
TOTAL (M2)
1,45
11,81
24,63
4,04
4,05
1,16
4,75
6,51
2,60
6,55
4,38
9,03
1,06
1,90
3,58
1,81
3,49
6,19
1,03
100
11.308,87
92.128,26
192.055,74
31.508,84
31.577,08
9.066,59
37.046,28
50.790,46
20.307,21
51.084,88
34.131,33
70.446,43
8.247,67
14.828,26
27.882,20
14.116,58
27.180,27
48.257,66
7.994,20
779.921,77
Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres
(3) baños
Área bruta (mts 2): 200
N° de pisos: 02
Calidad: Media
EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004 Bs/M2
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
09/03
12/03
04/04
07/04
10/04
01/05
620.374,90
642.537,98
690.790,30
724.817,52
761.458,03
779.821,77
26
Pasos Prácticos para Recabar la Información:
1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros
documentos que así lo ameriten.
2do Paso: Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cámara fotográfica, tabla de fórmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso: Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.
4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuación se muestra un modelo de
memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRIMERA PLANTA
Características Constructivas:
Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en
concreto armado
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional 44 x 44
Ventanas: corredizas panorámicas, con vidrios ahumados
Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas
Cocina: sin mampostería, gavetas, puertas, campanas de extracción
Revestimientos: friso liso en paredes, cerámica nacional en baños y cocina
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Años de uso: nueva completamente nueva
Vida útil: 50 años
27
Área: 65,20 m2
Distribución: Sala – comedor, 1 baño, cocina, 1 habitación
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva
SEGUNDA PLANTA
Características Constructivas:
Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado
Techos: machihembrado con teja criolla
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional
Ventanas: corrediza panorámica con vidrios ahumados
Puertas: madera entamborada
Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Sanitarios: línea media con sus accesorios
Distribución: 3 habitaciones, 2 baños y star
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva
5to Paso: Elaborar un croquis de distribución del inmueble
6to Paso: Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades
económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
públicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.
8vo. Paso: Toma de fotografías, ¿Cuántas?, las instituciones financieras exigen para una
edificación de una sola planta mínimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, ¿Cuáles?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda
28
5. Fachada posterior
6. Sala – Comedor
7. Cocina
8. Área de servicios
9. Sanitarios o Baños
10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservación de la edificación según Ross –
Heidecke, una vez realizada la inspección se dirige al estudio fotográfico para revelar o
digitalizar las fotografías, luego en la oficina elabora los cuadros de área brutas de
construcción y valor de reposición. A continuación se muestran los cuadros:
ÁREA BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN
Construcción o Nivel Área Tipo A (m2) Área Tipo B (m
2) Total (m
2)
Primera Planta 65,60 65,60
Segunda Planta 65,60 65,60
Total áreas brutas de construcción 131,20 m2
VALOR DE REPOSICIÓN (VR)
ÁREAS
Construcción o Nivel Área Tipo A (m2) Valor Unitario
(Bs/m2)*
Total
Primera Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Segunda Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Total costos directos e indirectos Bs. 114.880.622,40
Total Valor de Reposición (VR) Bs. 114.880.622,40
Con el Valor de Reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke.
Depreciación Acumulada [1 – (1 – r) (F.R.H)]
29
Pasos para calcular la Depreciación Acumulada:
Se relacionan los años de uso de la edificación con la vida útil (T), asignada por el
tasador, ejemplo:
= = 0,40
Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece
40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado según Ross-
Heidecke determinado en la inspección realizada al inmueble, supóngase que sea el
estado dos (2), regular con conservación normal, le corresponde un factor Ross-
Heidecke de 29,9%, con este valor va a la fórmula y calcula la depreciación acumulada
en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposición da el valor de avalúo.
Ejemplo:
VA = [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 98.000.000 [1 – (1 – 0,10) 0,2990]
VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.
AVALÚO DE APARTAMENTOS (MÉTODO ÁREA BRUTA DE
CONSTRUCCIÓN)
Para tasar apartamentos por el método de áreas brutas se utiliza la fórmula de Ross-
Heidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VR = Área x P.U.C. Área = L x A
Según el Código Civil, Art. 1.496, el valor se calcula “a razón de tanto por
medida”. En el caso de apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal se deberá
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difícil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, según el documento de propiedad,
15 años de uso, con una vida útil probable de 50 años.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] = = 0,30
Calculo de VR = Área x P.U.C. = 104m2 x 850.000 Bs/m
2 = 88.400.000 Bs.
VA = 88.400.000 [1 – (1 – 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservación según Ross-Heidecke = 1,5
n_
T
20
50
n_
T
15
50
30
Observaciones: en el avalúo de apartamentos por el método de áreas brutas de
construcción, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construcción dado
en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)
LOCALES COMERCIALES (MÉTODO ÁREAS BRUTAS DE
CONSTRUCCIÓN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Si el local comercial está bajo régimen de propiedad horizontal se debe considerar
el área o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo está el área se
calcula a razón de tanto por medida (art. 1.496 del Código Civil)
VR = Área x P.U.C. Área = L x A
P.U.C. = dado por CINPRONET
Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 años de uso, vida estimada 50 años,
estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Calculo valor de reposición (VR)
VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.
Calculo del valor actual (VA)
VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)] donde; = = 0,60
VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.
AVALÚO DE GALPONES Y COBERTIZOS
Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]; donde VR = área x P.U.C.
Área = L x A utilizando los criterios de medición
P.U.C. = se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual de
costos de CINPRONET
n_
T
30
50
31
Ejemplo: Un galpón de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rústico, 25 años de uso, vida útil 30años.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m
2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
= = 0,66; F.R.H. = 0,63
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 – (1 – 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALÚOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el método de áreas brutas de
construcción, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el método de
mercado por la dificultad de encontrar un número suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construcción tradicional de 9 pisos sin sótano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baños, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baños, 1 planta
baja, conserjería y área social.
Área bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Años de Uso = 10años T = 60 años
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m
2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
= = 0,08 = 8%
Estado de conservación según el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 – (1 – 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construcción de CINPRONET
n_
T
20
30
n_
T
10
60
32
AVALÚO DE PAREDES PERIMETRALES
Las paredes perimetrales se valoran solo por el método de áreas brutas de
construcción, depreciándolas por el método de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el valor de reposición se calcula de la forma siguiente
VA = Área x P.U.C.
Para calcular el área se mide el largo de la pared por la altura, esto da como
resultado m2 de pared.
El P.U.C., se consigue por varias fuentes:
a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA
b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construcción de cada
uno de los organismos del estado.
c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.
El precio Unitario de construcción varía de acuerdo a las características de la pared;
altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.
Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,
acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.
Área = 162,72 m2
Años de Uso = 12
Vida Útil = 20 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Solución:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m
2 = 21.189.398,40 Bs.
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)
= = 0,60; F.R.H = 0,592
3er. Paso. Calculo del VA
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 21.189.398,40[1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.
n_
T
12
20
33
VALOR ACTUAL PISCINAS
Para valorar piscinas se aplica el método de áreas brutas y luego se deprecia por
Ross-Heidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)
VTR = (L x A x h)
VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)
VTR = Volumen de tierra removida
VC = Volumen de concreto
e = Espesor
h = Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que reúne las características siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Años de uso = 7 años
Vida útil = 15 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m
3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m
3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
= = 0,46 F.R.H. = 0,389 n_
T
7_
15
34
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (0,389)]
VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.
4. TASACIÓN, AVALÚO METODO CIENTIFICO
Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el método científico
(Inferencia Estadística) se utiliza el método de mercado.
MÉTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia máxima de dos (2) años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta
muestra debe contener mínimo 15 referenciales representativos, máximo 29
referenciales. A partir de la información de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinación, F; llamado distribución de Merrigton y Thomson (análisis de la
varianza) y la prueba t de significación de los coeficientes. El paquete también
suministra la información del error estándar de la estimación (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que están dispersos de la recta de regresión y están
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadístico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro León Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Características:
Área = 125,75m2
Edad = 19 años
Zonificación = AR – V
A continuación se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren
35
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N°
Vendedor Comprador Monto
Operación
Bs.
Área
(m2)
Precio
Unitario
Bs/m2
Ubicación Cita de
Registro
Fecha de
Registro
1 Antonio J. Escalona José Cáceres 152.427.600 130 1.172.520 Iribarren N° 29 Tomo
4to Folio 200
07/12/04
2 Néstor Molina Juana Salazar 105.960.600 90 1.177.340 Iribarren N° 21 Tomo
3ro Folio 122 20/12/04
3 Olga Flores Egdys del Corral 88.667.250 75 1.182.230 Iribarren N° 32 Tomo
4to Folio 27 30/12/04
4 Alexis Bermúdez Henry Quevedo 112.396.400 95 1.183.120 Iribarren N° 7 Tomo
1ro Folio 45 08/08/04
5 Armando Espinosa y
Otros
Lisbeth Carrillo 97.375.820 82 1.187.510 Iribarren N° 37 Tomo
3ro Folio 235 10/10/04
6 Bruno Ruíz Emeterio R. 136.876.450 115 1.190.230 Iribarren N° 37 Tomo
I Folio 80 15/11/04
7 Antonio Licata Amario L. 143.428.800 120 1.195.240 Iribarren N° 42 Tomo
II Folio 30 17/12/05
8 Golfredo Rojas Luis Paz 116.043.040 97 1.196.320 Iribarren N° 23 Tomo
III Folio 50 20/12/05
9 José Sutera Armando Q. 112.612.000 94 1198.000 Iribarren N° 38 Tomo
III Folio 222 30/12/05
10 Santiago Fariñas Luis Chang 119.800.000 100 1198.000 Iribarren N° 39 Tomo
4to Folio 274 30/12/05
11 Luis Torres Pedro Díaz 221.550.000 105 2.110.000 Iribarren N° 33 Tomo
II Folio 120 15/02/06
12 José Angulo Petra Calderon 213.250.000 100 2.132.500 Iribarren N° 38 Tomo
4to Folio 225 22/3/06
13 Ignacio Flores Lino Febres 214.600.000 100 2.146.000 Iribarren N° 42 Tomo
4to Folio 132 26/04/06
14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 246.790.000 115 2.146.000 Iribarren N° 12 Tomo
I Folio 20 21/06/06
15 Antonio Corres Armando Tua 289.080.000 122 2.146.000 Iribarren N° 38 Tomo
III Folio 26 21/07/06
UBICACIÓN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
ÁREA: 125,75 m2
ZONIFICACIÓN: AR – V
FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007
36
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0
A continuación se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el
paquete estadístico SPSS 12.0.
Cuadro para el análisis estadístico
p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
1 1.172.520 130.00 4.00 1.00 2.00
2 1.177.340 90.00 4.00 1.00 2.00
3 1.182.230 75.00 4.00 1.00 1.00
4 1.183.120 95.00 3.00 1.00 2.00
5 1.187.510 82.00 4.00 1.00 1.00
6 1.190.230 115.00 4.00 2.00 2.00
7 1.195.240 120.00 8.00 2.00 2.00
8 1.196.320 97.00 8.00 2.00 2.00
9 1.198.000 94.00 8.00 2.00 2.00
10 1.198.000 100.00 8.00 2.00 2.00
11 2.110.000 105.00 9.00 3.00 2.00
12 2132.000 100.00 9.00 4.00 1.00
13 2.146.000 100.00 10.00 4.00 2.00
14 2.146.000 115.00 10.00 4.00 2.00
15 2.146.000 122.00 11.00 4.00 2.00
Primero se realiza un análisis de correlación entre todas las variables, precio
unitario con área, tiempo, ubicación y baños, de acuerdo a la intensidad del grado
de asociación, correlación y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el
cuadro de matriz de correlación. La tabla muestra la correlación entre la variable
dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la
variable dependiente (P.U.), la correlación es positiva para todas las variables
independientes, es decir, relación directas con todas, débil con área y baños, fuerte
con tiempo y muy fuerte con ubicación. A partir de la información precedente se
obtienen los estadísticos de regresión siguientes:
Validación del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R2
ajustado), se observa que el coeficiente de determinación es = 0,83, lo que indica
que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporción del
83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del
estadístico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significación
de los coeficientes señala que el área presenta una significación del 92%, para el
tiempo presenta 96%, para ubicación una significación superior al 99% y para N°
37
de baños una significación del 92%. El error de la estimación (cuadro anova) es de
190.874,65 Bs/m2.
Matriz de Correlación
Correlación
p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
p.u. Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
1
15
276
319
15
769**
001
15
926**
000
15
004
989
15
área Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
276
319
15
1
15
339
216
15
368
177
15
576*
025
15
Tiempo Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
769**
001
15
339
216
15
1
15
893**
000
15
237
395
15
Ubicación Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
926**
000
15
368
177
15
893**
000
15
1
15
113
689
15
baños Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
004
989
15
576*
025
15
237
395
15
113
689
15
1
15
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
Regresión
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
1 Baños, ubicación, área, tiempoa Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R
Square
Etd Error of the
Estimate
Durban-
Watson
1 937a .878 .830 190874.65359 1.844
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
38
ANOVAb
Model Sumo f
Square
df Mean Square F Sig
1 Regresión
Residual
Total
2.63E + 12
3.64E + 11
3.00E + 12
4
10
14
6.5819E + 11
36433133383
18.066 000a
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Model
Unstandardized
Coefficients
Standardized
Coefficients
t
Sig
B Std. Error beta
1 (Constnt)
Área
Tiempo
Ubicación
baños
1018868.7
-1388.077
-42496.047
444200.74
-46967.373
358965.13
4484.865
43984.143
101290.35
162667.23
-.046
-.254
1.174
-.042
2.838
-.310
-.966
4.385
-.289
.018
.763
.357
.001
.779
a Dependent variable: p.u.
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
806
540
211
384
289
-1538
-584
-746
-759
-715
1994
-500
042
151
425
1172520
1177340
1182230
1183120
1187510
1190230
1195240
1196320
1198000
1198000
2110000
2132000
2146000
2146000
2146000
1018700.55
1074223.63
1142012.16
1109779.29
1132295.62
1483722.45
1306797.88
1338723.65
1342887.88
1334559.41
1729323.73
2227432.23
2137968.81
2117147.65
2064935.07
153819.45
103116.37
40217.845
73340.708
55214.383
-293492.5
-111557.9
-142403.6
-144887.9
-136559.4
380676.27
-95432.23
8031.1920
28852.345
81064.931
a Dependent variable: p.u.
39
Residuals Statisticsa
Minimum Máximun Mean Std. Deviation N
Predicted Value
Residual
Std. Predicted Value
Std. Residual
1018700.6
-293492.4
-1.119
-1.538
2227432.3
380676.28
1.668
1.994
1504034.0
00000
000
000
433651.89752
161318.52560
1.000
845
15
15
15
15
a Dependent variable: p.u.
El estadistico t, indica que los coeficientes, área, tiempo, baños, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadístico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnóstico por
caso), debido a que indican dispersión con respecto a la línea de regresión y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnóstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corrió nuevamente el programa con 11 referenciales y arrojó los
resultados siguientes:
Correlación
p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
p.u. Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
1
11
187
583
11
701*
016
11
940**
000
11
-075
826
11
área Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
187
583
11
1
11
310
353
11
259
441
11
580
062
11
Tiempo Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
701*
016
11
310
353
11
1
11
899**
000
11
344
300
11
Ubicación Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
940**
000
11
259
441
11
899**
000
11
1
11
093
785
11
baños Pearson Correlation
Sig. (2-tailed)
N
075
826
11
580
062
11
344
300
11
093
785
11
1
11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
40
Regresión
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
1 Baños, ubicación, área, tiempoa Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R
Square
Etd Error of the
Estimate
Durban-
Watson
1 997a .995 .991 42367.73922 1.690
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
ANOVAb
Model Sumo f
Square
df Mean Square F Sig
1 Regresión
Residual
Total
1.97E + 12
1.08E + 10
1.98E + 12
4
6
10
4.9284E + 11
1795025326.7
274.559 000a
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Model
Unstandardized
Coefficients
Standardized
Coefficients
t
Sig
B Std. Error beta
1 (Constnt)
Área Tiempo
Ubicación
baños
1159448.9
-1041.280 -151185.8
606211.29
74631.031
88840.104
1084.179 15827.576
30398.116
44646.654
-.038 -.846
1.703
-.078
13.051
-.960 -.9.552
19.942
1.672
.000
.374 000
000
146
a Dependent variable: p.u.
41
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
-054
-923
585
881
202
-338
-372
-225
-1.466
671
1.040
1172520
1177340
1182230
1187510
1195240
1196320
1198000
1198000
2132000
2146000
2146000
1174812.70
1216463.88
1157452.04
1150163.09
1186693.54
1210642.97
1213766.80
1207519.13
2194124.87
2117570.09
2101950.90
-2292.700
-39123.88
24777.957
37346.914
8546.4630
-14322.97
-15766.80
-9519.128
-62124.87
28429.911
44049.104
a Dependent variable: p.u.
Residuals Statisticsa
Minimum Máximun Mean Std. Deviation N
Predicted Value
Residual
Std. Predicted Value
Std. Residual
1150163.1
-62124.87
-671
-1.466
2194124.8
44049.105
1.680
1.040
1448287.3
00000
000
000
443999.79496
32817.90968
1.000
775
11
11
11
11
a Dependent variable: p.u.
Análisis de los Resultados:
De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación
resultante se expresa de la manera siguiente:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………………………… + BnXn
PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B
PU = Precio Unitario Estimado
A = Área en m2
T = Tiempo expresado en trimestres
U = Ubicación
B = N° de baños
~
Y
42
Dado que cumple:
F ≥ Fα; (274,55 > 4,53)
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta.
R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporción del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresión
conjunta. Resolviendo la ecuación de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29
El rango de los valores está entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m2
Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicación, el estado de
conservación y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.
Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2
VAPART = 142.806.322,5 Bs.
5. AVALÚO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N° 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicación para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, así como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
43
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 30 DE L.A.I.
El Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los
factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalúo que servirá de base para la
fijación de la renta máxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisión de los
factores vicia de nulidad el justiprecio.
Factores esenciales:
1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe
investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcaldía correspondiente.
2. Valor Establecido en los de Transmisión de la Propiedad: realizados por lo menos 6
meses antes de la fecha de solicitud de la regulación. Se refiere este factor a
cualquier acto de compra-venta, que implique transmisión de la propiedad dentro de
los últimos 6 meses anterior a la solicitud de regulación.
3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(02) años. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalúo realizado
por el método de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmética,
tomando referenciales de los dos últimos años, a partir de la fecha del avalúo.
Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la
fijación de los cánones de arrendamiento quedan excluidos:
Inmuebles pertenecientes a la República, Estados, Municipios, Institutos
Oficiales
Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos después del 2 de Enero de
1.987
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido
exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)
Fijación de los cánones de arrendamiento:
El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:
“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en los siguientes porcentajes
de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:
a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual
b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 7% Anual
c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual
44
A continuación un problema para calcular el canon de arrendamientos según la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes
características:
Área de terreno: 7,55m2
Área de construcción: 351m2
Edad: 22 años
Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)
Valor de transmisión: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)
Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años
(Avalúo Enero 2007)……………………….330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007
CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.
N° Descripción Valor Bs. % Valor Ponderado Bs.
1 Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario
en Junio 1986
2.100.000 0,3513 7.377,30
2 Valor establecido en los
actos de transmisión de la
propiedad, realizados 6
meses antes de la fecha de
solicitud de regulación
(Marzo 2005)
265.597.998 44,4291 118.002.800,1
3 Precios medios a que se
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos últimos
años (Enero 2007)
330.104.129 55,2196 182.282.179,6
TOTAL 597.802.127 100% 300.292.356,00
1. Cálculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.
UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT
UT = 7.9789,70 UT
2. Cálculo canon de arrendamiento según Art. 29 de L.A.I.
7.979,70 UT …………………… 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/año
C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses
C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes
45
6. ESQUEMA INFORME DE AVALÚO
DEFINICIÓN DEL INFORME
Un informe de avalúo es una relación de ciertos hechos, previamente analizados,
con vista a orientar al tasador hacia una acción determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME
1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos
2. El informe debe reducirse a una demostración
3. El informe debe tender a la presentación de proposiciones practicas
INFORME DE AVALÚO
Un aspecto importante y esencial en la tasación de inmuebles, lo constituye la
presentación del informe final, aquí se indican los objetivos, metodología, formación
del valor, características del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnóstico de la
zona.
No existe una forma rígida o única de hacer la presentación del informe, porque
es estilo y redacción de cada tasador. Un informe de avalúo mínimo debe llevar en su
contenido lo siguiente:
1. Carátula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurídica en el
margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda
“Informe de Avalúo, nombre, dirección del inmueble, propietario, tasador y fecha
del avalúo.
2. Índice
3. Introducción
4. Carta resumen de los resultados
5. Certificación de imparcialidad
6. Metodología
7. Descripción y características del inmueble
8. Diagnóstico de la zona
9. Avalúo, cálculos
10. Resumen de avalúo.
11. Anexos:
Material fotográfico
Copia documento de propiedad
Plano de ubicación y situación
Plano de reposición a nueva y fuente de información
Memoria Descriptiva
Credenciales y Autorización del perito
46
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo
2002
2. CAMARO PÉREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio… Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Octubre 1998.
3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artículos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOSÉ. Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCÍA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Año 1988
8. PEREIRA COLLS MARÍA. Curso de Avalúo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuación, Catastro y Valoración
Económica Ambiental. Maturín. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuación. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.
47
A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en
los actuales se está utilizando para tasar bienes inmuebles.
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José Contreras S. Avaluador Profesional Magister en Administración
PARCELA DE TERRENO, “CASA QUINTA UBICADA EN LA
INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC
SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras
GUANARE, JULIO 2006
49
ÍNDICE
Introducción
Cartas de Resumen de los resultados
Identificación
Certificación
Resumen
Características Generales
Localidad y Entorno
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento
Situación Legal del Inmueble
Situación Urbanística del inmueble
Estudio de Mercado
Cálculos
Resumen de avalúo
Anexos:
Material fotográfico
Plano de ubicación y situación
Copia documento de propiedad
Ubicación Relativa
Ubicación Geográfica
Croquis de Distribución
Valor de Reposición a Nuevo y Fuentes de Información
Credenciales y Autorización del perito
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
13
50
INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y
verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la intersección de la carrera quinta con
calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.
Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado
o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una
fecha determinada.
El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o
Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Guanare.
Para valorar la edificación y bienhechuría, se utilizó el método Ross-Heidecke.
Es el método más utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en línea
curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideración el valor de
reposición (VR), años de uso, la vida útil, estado de conservación, mantenimiento para
el momento del avalúo.
51
Ciudadano:
DR. JESÚS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble
ubicado en la INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación, por lo cual se
da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.
Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido
inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLÍVARES (580.100.000 Bs.)
PERITO AVALUADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
52
José Contreras S. Avaluador Profesional Magister en Administración
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IDENTIFICACIÓN
Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598
Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalúo 03 – 07 – 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC V- 3.835.519
SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564
CERTIFICACIÓN
Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:
a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOSÉ
CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin
que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados métodos.
b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario
lazos familiares ni de ningún otra índole.
c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
Firma del Avaluador
ASAPROVE Nº 101
SUDEBAN Nº P-773
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RESUMEN Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: José Contreras
Motivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA – QUINTA Y BIENHECHURIA
Dirección: INTERSECCIÓN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro Protocolo: 1ero
Libros: N° 44 Folio: 23 al 25
Tomo: 1° Fecha: 26-10-1998
CARACTERÍSTICAS
CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rústico. Acabado en granito pulido y CERÁMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Años de uso: 30 años
Vida útil: 60 años
Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 salón de estudios, 2
áreas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
Área: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera
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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
Edad de
Construcción
Estado de Conservación
Observados según Heidecke
Parcela de Terreno 2977,04 m2
Construcción m2
Casa Quinta 437,62 m2 30 años Estado 2,5
Caseta Hidroneumático 12,80 m2 25 años Estado 2,5
Área recreativa 33,00 m2 25 años Estado 2,5
m2
Total 483,42 m2
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CARACTERÍSTICAS GENERALES
Topografía
Con pendiente Semiplana Variada Plana
Forma
Cuadrada Rectangular
Polígono Regular Polígono irregular
Servicios
Agua Luz Gas Teléfono
Cloacas Séptico Transporte público
Tipos de Construcción
Gran Lujo Lujo Primera Segunda
Humilde Rural Otros
Linderos
Norte: Carrera 5ta
Sur: Terrenos Motel La Góndola
Este: Casa de Rafael Leonidas
Oeste: Calle 3
Zonificación y reglamentos
Zonificación: AR-III Área Mínima: 300 m2
% construcción: 80 % ubicación: 60
Información sobre la edificación
Área de construcción: 483m2 Antigüedad: 30años
Nº de plantas: 1 Consejería:
Apartamentos x piso: Sala fiestas:
Locales comerciales: Piscina:
Estacionamiento: 2 Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida Carretera Calle Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada Semi urbanizada
En proceso No urbanizada
Estructura
Prefabricada Madera
Concreto armado Metálica
Techos
Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc
Plafón Dry Wall Losa antrepiso Tabelones
Madera Machihembrada Otros: e= 15 con malla
sensencubierta con
lámonas de coverit
Paredes
Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto
Pantalla concreto Tabiques Otros
Revestimientos
Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico
Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro
Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza
Otro: tipo santa maría
Ventanas
Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente
Corrediza Basculante Madera y vidrio
Panelas alum. Otros: tipo macuto
Pisos
Cerámica Granito Parquet Cemento liso
Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico
Caico Terracota Mosacio Mármol
Equipos y complementos
Intercomunicador Ascensor
Portero eléctrico Equipo hidroneumático
Casillero de correos Equipo contra incendio
Recolector de basura Circuito cerrado de T.V.
Central telefónica Antena parabólica
Calentador T.V. por cable
Ambiente musical Jacuzzi
A/A por unidad Parque infantil
A/A central Planta tratamiento piscina
Vigilancia privada Sauna
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LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,
farmacias, clínicas privadas, escuelas.
Acceso Carrera 5ta con calle 3
Servicios Todos los servicios públicos
Población Clase media
Tendencia Estable
Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de
servicio, abastos, bancos.
Desarrollo y Consolidación de la zona Consolidado
Nivel Socio – Económico Clase media
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,
iglesia, ferretería, clínicas, bancos
Linderos según mediciones del Tasador:
Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts
Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Góndola con 39,80 mts
Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts
Oeste: Calle 3 con 74,20 mts
Área: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2
57
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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO
OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:
DURACIÓN DEL CONTRATO:
RENTA ESTIPULADA:
REVISIÓN DEL CANÓN:
SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos
SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE
Zonificación AR - III
Cumple con las ordenanzas
No cumple con las ordenanzas
Cédula de Habitabilidad SI NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones públicas.
X
58
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AVALÚO
MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMÁTICA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = VR{1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
ÁREA RECREATIVA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs
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CUADRO N° 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
Nº Descripción Depreciación
Acumulada
R. H (%)
VR VA
1 1 tanque subterráneo y bomba
con capacidad de 15.000 litros
con hidroneumático y dos
bombas de 1 HP y 1,5HP en
buenas condiciones
49,62
10.260.000
5.914.012,00
2 Tanque subterráneo de 25.000
litros
49,62 17.100.000 8.485.020,00
3 Tanques elevado de fibra de
vidrio con capacidad de 25.000
litros en buenas condiciones de
mantenimiento
41,10
12.500.000
5.137.500,00
4 1 Tanque elevado de fibra de
vidrio, con capacidad de 3.000
litros
41,10
1.500.000
616.500,00
5 60,8 metros lineales de cerca de
malla ciclón calibre 9, con 6
hilos de alambre púa, doble
coronamiento con un brocal de
20x20 en buenas condiciones
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
6 87 m2 de pared de bloques e= 20
cm con machones, vigas de
corona y encofrado, en buenas
condiciones.
52,35
11.260.818,90
5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
60
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TABLA Nº 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO CARACTERÍSTICAS C
1 Nuevo o muy Nuevo 0%
1,5 0,032%
2 Regular, conservación Normal 2,52%
2,5 8,09%
3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%
3,5 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 75,20%
5 Demolición 100.00%
61
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CALCULOS
Desarrollo del Método(s)
*VALOR DE TERRENO: Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIÓN:
**VALOR DE REPOSICIÓN: Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIÓN ACUMULADA: Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL: Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO: Bs. 551.422.145,8
*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:
VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m
2 = 296.170.824,4 Bs.
VA: 296.170.824,4 Bs.
FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:
CINPRONET. C.A. EVOLUCIÓN DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. 2do. Trimestre 2006
UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre
** Ver Anexo Valor de Reposición a Nuevo
62
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RESUMEN DEL AVALUO
63
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RESUMEN DEL AVALÚO
1. Valor Actual parcela de terreno …………………………………. Bs. 296.170.824,4
2. Valor Actual Casa – Quinta ……………………………………... Bs. 249.897.619,7
3. Valor Actual caseta hidroneumática …………………………….. Bs. 1.907.815,48
4. Valor Actual área recreativa …………………………………….. Bs. 3.449.886,24
5. Valor Actual bienhechurias ……………………………………... Bs. 28.683.093,66
Total …………………. Bs. 580.109.239,4
Valor redondeado ……. Bs. 580.100.000,00
SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES
TASADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
64
ANEXOS
65
FOTOGRAFÍAS
66
FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006
FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006
67
FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006
FOTO 4. Fachada lateral derecha, calle 3. Guanare julio 2006
68
FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006
FOTO6. Garaje, piso concreto rústico, techo machihembrado.
Guanare julio 2006
69
FOTO 7. Fachada posterior y área recreativa. Guanare julio 2006
FOTO 8. Sala, piso cerámica 20x20. Guanare julio 2006
70
FOTO 9. Star, piso cerámica nacional 20x20.. Guanare julio 2006
FOTO 10. Área de servicio, paredes revestidas en cerámica. Guanare julio 2007
71
FOTO 11. Comedor, piso granito pulido. Guanare julio 2006
FOTO 12. Cocina empotrada con mampostería de concreto armado, topes de
cerámica. Guanare julio 2006
72
FOTO 13. Área de servicios. Guanare julio 2006
FOTO 14. Área recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006
73
FOTO 15. Baños línea media, paredes revestidas en cerámica.
Guanare julio 2006
FOTO. 16. Solar áreas verdes. Guanare julio 2006
74
PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN
75
PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN
BIEN A TASAR
76
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
77
78
79
UBICACIÓN RELATIVA
80
Guanarito
Guanare
Acarigua
Papelón
Río Guanare
Río Viejo Guanare
Río Portuguesa
9° 19
9° 00
8° 40
69° 2069° 4069° 5369° 56
El Regalo
UBICACIÓN RELATIVA
81
UBICACIÓN GEOGRAFICA
82
GUANARE
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
83
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN
84
EO
S
N
TERRAZA
BAÑO
HABITACIÓN 4 COMEDORHABITACIÓN 5
COCINA
SALA STAR - ESTUDIO
HABITACIÓN 3 BAÑO
BAÑO
PASILLO
PASILLO
STARSALA
PASILLOGARAJE
JARDIN
CERCA ALFAJOL
CERCA ALFAJOL
CERCAPERIMETRAL
ZONA VERDE
ACERA
CARRERA 5TA
GARAJE
HABITACIÓN 2
HABITACIÓN 1
DESPENSA
BAÑOÁREA
DE SERVICIO
ÁREA DE
SERVICIO
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN CASA - QUINTA
85
VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO Y
FUENTES DE INFORMACIÓN
86
CUADRO 1
CÁLCULO DE ÁREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN O NIVEL
ÁREAS
TIPO A (m2) TIPO B (m
2) TOTAL (m
2)
Casa - Quinta 437,62 437,62
Caseta del hidroneumático 12,80 12,80
Área recreativa (Social) 33,00 33,00
TOTAL área bruta de construcción 437,42 m2
87
CUADRO 2
VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO
ÁREAS
CONSTRUCCIÓN O NIVEL ÁREA
(m2)
VALOR UNITARIO
(Bs/m2)*
TOTAL
Casa - Quinta 437,62 926.107,49 405.283.159,7
Caseta del hidroneumático 12,80 290.995,87 3.724.747,13
Área recreativa (Social) 33,00 204.103,88 6.735.428,04
TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS Bs. 415.743.334,8
TOTAL VALOR DE REPOSICIÓN (VR) Bs. 415.743.334,8
FUENTE:
CINPRONET C.A. 2do Trimestre año 2006
Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Producción Agrícola. 2do
Trimestre 2006
Cálculos Propios
88
DESCRIPCIÓN DE ÁREAS
(MEMORIA DESCRIPTIVA)
Infraestructura: fundaciones aisladas. Vigas de riostra, base losas de fundación en concreto
armado
Súper Estructura: vigas de corona, columnas en concreto armado y madera
Cubierta de Techo: platabanda e= 25 cm (50%), losa con malla sensen cubiertas con láminas
de coverit (50%)
Pisos: granito pulido con flejes metálicos (Cobre) (50%) cerámica 20x20 (50%)
Puertas: madera maciza la principal, entamboradas las del interior
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes (80%) y protectores metálicos (5% y tipo
macuto (15%)
Instalaciones eléctricas: embutidas con salidas de 110 – 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 sala-star, 1 salón de estudio, 2 áreas de
servicio, 1 cocina y 1 comedor.
Años uso: 30 años
Vida útil: 60 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5
Área: 437,62 m2
Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados, tope de granito pulido, puertas y
gavetas de madera, campana de extracción
89
CASETA DEL HIDRONAUMATICO
Características Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metálico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rústico
Instalaciones eléctricas: exteriores
Ventanas: marco metálico con malla metálica
Área: 12,80 m2
Instalaciones sanitarias: empotradas
Años uso: 25 años
Vida útil: 40 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5
ÁREA RECREATIVA
Características Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metálico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rústico, acabado en cemento pulido rojo
Pared: reja metálica a 0,60 mts de altura
Instalaciones eléctricas: exteriores
Área: 33 m2
Años uso: 25 años
Vida útil: 40 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5
90
CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN
DEL PERITO
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92