00

Presentació

Les 100 respostes és fruit de tot un programa de consultes i assessorament queha portat a terme al llarg de 100 setmanes seguides a la revista TOT SANT

CUGAT.

La nostra filosofia ha estat sempre que els clients estiguin informats al màxim, queels temes han de ser tractats amb la màxima claredat i transparència. Estem con-vençudes que sols un bon coneixement permet prendre bones decisions.

Són tantes i tantes les preguntes que sorgeixen a l’entorn del tema immobiliari...60 anys d’experiència en un sector comporten una acumulació d’informació, dedades, de “saviesa” i ho volem transmetre als nostres clients, amics i col·labora-dors.

Esperem i desitgem que els hi sigui d’interès i utilitat.

Cordialment,

Joana i Immaculada Amat

������

01

Vull comprar un habitatge de segonamà. Què he de demanar a l'empresaintermediària per tal de garantir-meque no haurà cap problema?

Per poder comprar tranquil, l'empresa responsable de la comercialització hauria defacilitar la següent documentació de l’habitatge en qüestió:

Nota simple del registre, que ens permetrà veure si hi han càrregues o no i l'es-tat de les mateixes.En el cas d'existir una hipoteca, el darrer rebut de la mateixa. En el rebut podremveure si està al corrent de pagament, el saldo pendent i les condicions de l'hipoteca. Això ens permetrà prendre la decisió, si ens interessa o no, subro-gar-nos a la mateixa.Rebut del IBI, per tal de comprovar si està al corrent de pagament i saber l'import anual que per aquest concepte haurem de pagar.Si l'habitatge forma part d'una comunitat, informació sobre les despeses comunitàries, sobre l'estat general de l'immoble i en especial si la comunitat té en marxa algun procés de rehabilitació o alguna despesa de manteniment extra i elseu import.Si l'habitatge és de segona mà i va ser construït entre les dècades dels 50 i 70,una prova d'aluminosi del habitatge en concret.Informació de si en la zona hi ha en marxa alguna actuació urbanística, si n'es-tà prevista alguna o si existeix algun projecte municipal que pugui comportar elpagament d'alguna taxa no prevista.

A considerem molt important que el comprador estigui perfectament infor-mat de la situació de la finca, tant des d'un punt de vista físic com jurídic. Això lipermetrà prendre una decisió de compra amb molta més tranquil·litat.

El nostre lema, en aquest aspecte, és: la bona informació genera confiança i seguretat.

������

02

Vull comprar un habitatge mitjançantuna agència immobiliària. He de pre-ocupar-me d'anar al Registre de laPropietat o han de fer-ho ells?

És responsabilitat de l'agència immobiliària comprovar al Registre de la Propietatl'estat jurídic de la finca que es transmet, en especial les dades del titular i de lescàrregues existents, i posteriorment informar-ne el futur comprador.A creiem que aquesta obligació neix en el mateix moment que s'inicia lacomercialització del habitatge i no en el moment de preparar el document d'arreso compra venda. I per què ho creiem així?Perquè és possible i de fet passa sovint, que la part venedora sigui desconeixedo-ra de l'existència d'alguna càrrega sobre l'immoble que posen a la venda, com perexemple és el cas de l'existència de censos, o d'hipoteques pagades però no can-cel·lades al Registre, o l'existència d'algun embargament, ...

En aquest sentit, hi ha una sentència de l'Audiència de Barcelona de l'any 2004, enla que es deixa ben clar que és obligació de l'agent inmobiliari tornar els honorarisrebuts, després de signar unes arres, per no complir l'obligació de comprovar alRegistre, la titularitat de l'immoble venut. En aquest cas concret l'agència pensavaque l'únic titular era la persona amb qui tenien contacte i parlaven, quan l'immoble,segons el Registre, era de més d'un propietari. La resta dels propietaris, no vanacceptar les condicions de venda acordades i conseqüentment no es va formalit-zar la mateixa.

������

03

M'agrada un pis, i he preguntat a l'a-gència immobiliària que el ven quin ésel tipus de contracte que he de signar.M'han parlat d'un contracte d'arres im'han explicat que existeixen varis tipusd'arres, i al final tinc una mica d'embolic.Em poden explicar quins són els dife-rents contractes d'arres existents?

La doctrina ens diu avui dia que hi han tres tipus de contracte d'arres:

A) Confirmatòries. Pensades per reforçar l'existència del contracte i normalment representen el principi de la seva execució

B) Penals. Tenen per finalitat garantir l'execució del contracte, mitjançant la pèrdua en cas d'incompliment

C) Penitencials. Són el mitjà lícit de desistir les parts del contracte, perdent-les el comprador o tornant-les doblades el venedor.

Avui és absolutament habitual que les vendes, sobretot en el mercat de la segonamà es facin mitjançant l'atorgament d'un document d'arres penitencials emparat enl'article 1424 del Codi Civil. Entenem que aquest tipus de contracte és bo per lesdues parts que intervenen a la compravenda, ja que per al venedor significa que sihi ha incompliment pot, amb un simple requeriment notarial, anul·lar l'operació rea-litzada i quedar-se la xifra percebuda com a indemnització de danys i perjudicis ipel comprador és garantia que el venedor no es desdirà de l'operació, ja que en totcas li haurà de tornar el doble del que ell ha pagat.

������

04

És necessari atorgar l'escriptura decompravenda o bé amb el documentprivat n’hi ha prou?

En principi i des d'un punt de vista jurídic, el document privat de compravenda téla mateixa validesa que l'escriptura, per la qual cosa aquest document és suficient.Malgrat això, els anys d'experiència ens fa recomanar que s'atorgui l'escripturael més aviat possible.I per què això?. Doncs perquè el document privat de compravenda, tot i ser vàlid apartir del moment en que se signa, si no s'atorga l'escriptura i s'inscriu al Registrede la Propietat, no produeix efectes davant de tercers.

A , al llarg de la nostra dilatada experiència professional, ens hem trobat endiverses ocasions amb problemes greus, amb finques que per diferents circums-tàncies no es van escripturar en el seu moment. Podem posar com a exemples:

Parcel·les d'urbanitzacions comprades els anys setanta i vuitanta, amb docu-ments privats, al cap d’uns anys quan els propietaris han volgut fer l'escriptura,s’han trobat que la promotora o societat que els va vendre la parcel·la, ja no exis-teix o no es localitza. Això representa un veritable “calvari” per trobar el fil de la pro-pietat registral.

Habitatges dels quals ens han demanat la comercialització per a la venda i enel moment de buscar la nota simple al Registre, com és habitual en nosaltres abansde posar-lo en cartera- ens hem trobat que o encara està a nom de l’antic propie-tari o propietària, o que havia sortit a subhasta i s'havia adjudicat. En aquest casconcret el propietari va haver de presentar al jutjat una terceria de domini per fervaler els seus drets. Es poden imaginar l'esglai del propietari quan vàrem informar-lo que no era propie-tari del pis on vivia? Es poden imaginar els anys de procediments judicials, i elscostos, per poder recuperar-ne la propietat?.

Per aquest i d'altres exemples què ens podem trobar, recomanem que s'atorguinsempre les escriptures públiques, com més aviat millor.

������

05

Quines despeses em comportarà lacompra d'un habitatge?

En el moment de la compravenda, a més de l’import, es generen un seguit de costos addi-cionals, que hem de tenir present en el moment de fer la valoració global del cost real de lacompra d'un habitatge. Aquests costos són els següents:

1. Impost per la compravenda.Cal diferenciar si l'habitatge que comprem és d'obra nova o de segona mà.En el cas d'obra nova ens caldrà pagar un 7% en concepte d'IVA i a més l'impost per actesjurídics documentats, que oscil·la entre un 0,5 i un 1%, segons la comunitat autònoma. ACatalunya és l'1%.Si l'habitatge és de segona mà cal pagar l'impost de transmissions patrimonials que ascen-deix al 7 % sobre el valor de venda.

2. Despeses de notari i registre.Aquestes estan en funció de la quantia de la compravenda. Per exemple en un habitatged'un valor de 210.000 € , pot significar la quantitat de 1.300 € , en un habitatge de 540.000€, pot ser de 2.600 €.

3. Hipoteca.L'hipoteca no és una despesa però si que en genera i com que la gran majoria de les operacionsimmobiliàries es realitzen mitjançant una hipoteca, creiem és important tenir- ho en compte.

Les despeses que van unides a l'hipoteca son les següents:despesa per la taxació de l'immobleimpost d'actes jurídics documentats sobre l'import total garantit amb la hipoteca, i que és un 1 %honoraris de la notaria, registre i gestoria .comissió bancària per l'obertura de la hipoteca, que habitualment oscil·la entre el 0,5 i l'1 %.

Si enlloc de contractar una nova hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existentaquestes despeses es redueixen, per no existir l'impost d'A.J.D (actes jurídics documentats),ni la despesa de taxació, però en canvi, habitualment, es produirà la despesa corresponenta la comissió per subrogació.

Com a resum podem dir que l'import global de les despeses en una compravenda, estarà al'entorn del 10% del valor escripturat.

������

06

Sóc propietari d'un pis. Voldria saberquines despeses tindré si el poso a lavenda?Tota persona propietària d'un habitatge que decideixi posar-lo a la venda, tindrà una sèrie dedespeses que ha d'assumir i són les següents:

1. Hipoteca.Si l'habitatge està gravat amb una hipoteca i la part compradora no està interessada ensubrogar-s’hi a la mateixa, el venedor ha de fer front a les despeses de la cancel·lació. Quinessón aquestes despeses?.

Cal mirar les condicions de constitució de la hipoteca. En l'escriptura de constitució es fixen les condicions per una cancel·lació anticipada (cal fixar-se en les diferències entre cancel·lació parcial i total).Despeses de Notaria, impost i registre.

2. Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua).És un impost que s'acredita a favor del municipi, en funció dels anys transcorreguts des del'última transmissió fins la venda actual. Per al seu càlcul es pren com a base el valor cadas-tral de la finca.Si bé en el cas de la venda d'un pis, aquest import no és habitualment important, ja que s'a-plica en funció del coeficient assignat, quan es tracta d'habitatges unifamiliars o amb zonescomunitàries molt grans, és recomanable demanar un avançament de l'import al'Ajuntament.

3. Certificat de la Comunitat de Propietaris (si s’escau).Certificat conforme s'està al corrent de pagament de les quotes comunitàries. L'import s'a-bonarà a l'administrador de l'immoble.

4. Cèdula d'habitabilitat.Té una validesa de 15 anys i, per tant, si fa més d'aquest temps que l'habitatge és de la sevapropietat, cal demanar-ne una de nova.

5. Increment de patrimoni.Per aquest tema aconsellem parlar amb l'assessor fiscal personal, per tal d'avaluar l'incre-ment de patrimoni que es produirà com a conseqüència de la venda. Aquest capítol pot que-dar minimitzat en el cas d'existir una reinversió.

6. Honoraris de l'agència immobiliària.Caldrà guardar la factura per a la propera declaració de la renda.

������

07

Hem comprat un habitatge i paguemla compravenda a terminis. Al poctemps d'ocupar-lo ens hem trobat ambuna sèrie de defectes. Hem intentatper tots els mitjans que la part venedo-ra els solucionés, però ha estat impos-sible. És per això que hem decidit dei-xar de pagar les quantitats que a l'es-criptura havíem deixat ajornades. Enspot passar alguna cosa?

Evidentment, hi ha moltes sentències que deixen ben clar que, passi el que passi,les xifres ajornades que formen part del pagament pactat entre compradors i vene-dors , si hi ha condició resolutòria, han de pagar-se dintre dels seus terminis, encas contrari, la part venedora podrà, no solament demanar la devolució del béimmoble, sinó que a més pot reclamar danys i perjudicis per la menysvaloració del'immoble ocasionat per l'ocupació i ús que n’ha fet la part compradora. Tampocpot la part compradora abonar les xifres pendents de la compravenda deduint-neles quantitats corresponents a la reparació dels vicis constructius que pugui tenirl'immoble objecte de la transmissió.

El que pot fer la part compradora, complint amb les seves obligacions i tenint encompte els defectes existents, és reclamar el seu dret que siguin solucionats elmés aviat posible. És per això que la Llei posa a la seva disposició la possibilitatd'exercir les accions de sanejament per vicis ocults, instant la corresponentdemanda judicial.

������

08

Estic interessat en comprar un local ila part venedora que no pot traspassarencara la possessió fins d’aquí un any,em proposa atorgar un document pri-vat d'opció de compra. Aixó pot repre-sentar-ne algun problema?

El contracte privat d'opció de compra és perfectament legal i, obliga a les duesparts. Creiem, però, que per estar totalment tranquil, caldria la inscripció del con-tracte en el Registre de la Propietat. I això per què? Doncs per evitar molts riscosjurídics i que a continuació detallem:

1. Si el venedor fos una persona o una societat sense escrúpols, més ben dit , fosestafadora, podria fer la mateixa operació amb diverses persones a la vegada. Aixòhavia passat moltes vegades en el passat i malauradament, encara que avui és moltinfreqüent, no podem dir que el problema estigui cent per cent eradicat.

2. Podria succeir que en el moment en que es signes l´opció de compra es compro-vés que la finca està lliure de carregues, però el que no es pot assegurar és que hoestigués en el moment d'exercir el dret de l´opció i consumar-se la compravenda.

3. Podria també succeir que la part venedora, éssent una societat, es declarés ensuspensió de pagaments o en fallida , amb la qual cosa es podrien perdre tots elsdrets.

Molt al contrari, si es fa la inscripció en el Registre de la Propietat de la opció de com-pravenda, qualsevol càrrega posterior no implica pèrdua dels seus drets i en cas defallida, els síndics nomenats judicialment poden atorgar l'escriptura definitiva, des-prés de la consignació de les quantitats corresponents al preu de l’opció.

������

09

He comprat un pis mitjançant uncontracte privat de compravenda, peròla possessió no es farà efectiva finsd’aquí a sis mesos. Puc estar tranquil?

Tal com hem manifestat en diverses ocasions l'òptim és que l'espai de temps entreles arres o el contracte privat de compravenda sigui el mínim possible, a fi d'evitarriscos, pel que a possibles càrregues que puguin aparèixer deprés de la signaturadel document.

En una ocasió vàrem llegir una sentència que si bé s’ajustava a dret, no semblavajusta com nosaltres ho enteníem. En aquesta sentència es feia referència a un casen que s'havia adquirit un immoble en document privat i, arribada la data de l'es-criptura el venedor no compareixia a atorgar-la malgrat haver estat requerit pelcomprador en diverses ocasions, fins al punt que el comprador es va veure en lanecessitat d'interposar una demanda judicial. Interposada la demanda, va entrar enel Registre de la Propietat una càrrega sobre l'immoble en qüestió , el compradorva interposar una terceria de domini intentant demostrar que l'immoble ja era d'ellmalgrat no tenir la possessió, però el jutge estimà que si bé tenia uns drets, n’ha-via d'assumir la càrrega posterior, doncs en el moment en que la citada càrrega vaentrar en el Registre de la Propietat no tenia la propietat completa, perquè no s'ha-via produït la possessió.

Aquest cas no és gens habitual, però sempre hi ha l'excepció que confirma la reglai és aquí on rau la nostra recomanació.

������

10

Vull vendre el meu pis amb tots elsmobles i electrodomèstics instal·lats iel conjunt de tot, té un valor considera-ble. Pot afectar al comprador des d'unpunt de vista fiscal?

Es dóna sovint, en el mercat immobiliari de segona mà, que el venedor vol vendreel pis o casa on viu, amb tots els mobles i electrodomèstics, ja que no pot utilitzar-los en el seu nou domicili. Evidentment aquest fet representa un augment en el preua l'hora de la venda.

En una gran majoria de casos aquests temes no es consulten i passen absoluta-ment desapercebuts, però si ens entretenim a estudiar-ho a fons de ben segur queens podrem estalviar una quantitat de diners, que si bé no serà molt important,serà un estalvi que sempre ens ajudarà a rebaixar l'import del valor dels molts i ele-vats impostos, que graven sobre la compravenda d'un immoble.

Com fer-ho?En primer lloc cal fer constar a l'escriptura de compravenda el valor de l'habitatgei el dels mobles de forma diferenciada, adjuntant-ne un inventari valorat.

Quin serà aquest estalvi? Pel valor de l'habitatge liquidarem al tipus del 7% mentre que pel valor assignat alsmobles es liquidarà al tipus del 4%.

Pot ocasionar-nos algun problema el fet de fer la doble liquidació?Cap ni un, sempre que el valor assignat a l'habitatge sigui superior al valor cadas-tral multiplicat pel coeficient corrector de la població corresponent. Aquests són elsvalors considerats com a mínims per la Generalitat de Catalunya.

������

11

Quan sorgeix la obligació d'abonarels honoraris (la comissió) pactats enuna compravenda?

Aquest és un dels punts que suscita més desconfiança en la relació entre els clients- venedors i les empreses que ens dediquem a la intermediació.

Els clients - venedors es pregunten:Quan hem d'abonar els honoraris?, en el moment de la signatura de les arres?, enel moment de l'atorgament de l'escriptura?.

El tema és important, i les suspicàcies son lògiques, ja que, qui més qui menys, hatingut una experiència d'aquest tipus, o té algun amic o conegut que s'ha trobat enla desagradable situació d'abonar els honoraris en el moment de subscriure lesarres, a rengló seguit produir-se “la desaparició literal de l’intermediari” i a partird'aquell moment tenir la necessitat imperiosa de contractar un advocat perquè vet-lli per l'operació fins a l’escriptura i com és lògic, aquestes situacions creen inse-guretat i desconfiança.

És cert que jurídicament l'obligació d'abonar els honoraris neix en el moment de lesarres i així queda clar en una recent sentència de l'Audiència Provincial deBarcelona de data 25 de maig del 2004, en la qual es determina que si existeix unencàrrec de venda, s'ha trobat un comprador, s'ha pactat un preu i s'han signatunes arres penitencials, ha nascut ja el dret a percebre els honoraris, independent-ment de consumar-se o no, de forma definitiva, la compravenda.

Malgrat aquesta sentència , a creiem que la forma més equitativa de resol-dre aquest tema per ambdues parts, és que els honoraris (“ la comissio”) es cobrinla meitat en el moment de la signatura de les arres i l'altra meitat en el moment del'atorgament de l'escriptura , així el venedor resta més tranquil que vetllarem pelsseus interessos fins al final de l’operació.

������

12

Acabo de comprar un nou habitatgei no m'interessa que ningú sàpiga quines el meu domicili. Tinc alguna obliga-ció en aquest sentit?

Doncs si, d'entrada potser caldria distingir l'obligació civil i l'obligació administrativa.

Quant a l'obligació civil, la Llei de propietat horitzontal estableix, en el seu article9.1, l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat, la major part de les vega-des a l'administrador de finques, i per qualsevol mitjà que permeti tenir-ne constàn-cia , el domicili, a Espanya, a efectes de notificacions i citacions per temes relacio-nats amb la comunitat de propietaris.

En cas de no ocupar l'immoble i no haver indicat domicili a efectes de notificacions,la comunitat enviarà les notificacions a l'habitatge , malgrat ser conscients de queno serà recollida i també en el tauler d'anuncis, deixant-ne constància en el docu-ment amb la signatura del secretari i el vist i plau del president, almenys haurà d’es-tar en el taulell d'anuncis durant tres dies.

En quant a l'obligació administrativa , el no empadronament té un altre tipus deconseqüències, algunes de recent aplicació.Per un costat, si un no està empadronat en l'habitatge que constitueix el seu domi-cili habitual, evidentment no té el dret polític de votar. Per una altra banda no podràrebre les notificacions que fan els diferents ajuntaments per al cobrament delsimpostos i les taxes municipals i, des de fa poc temps a Catalunya, i no a tots elsmunicipis, si en un pis no hi ha ningú empadronat poden incloure'l en el registre depisos desocupats, tot i que les conseqüències que es derivin d’aquesta inclusió noestan molt clares encara, però poden arribar a representar pagar més impos-tos,…..o situacions similars.

������

13-1

Quines són les càrregues més habi-tuals que podem trobar-nos al registrequan comprem un habitatge? -1a part-

En el Registre de la Propietat podem trobar-nos amb diferents tipus de càrregues. Les més habitualssón les següents:

HIPOTEQUES

És habitual que en la compra d'un habitatge, en demanar la nota simple al Registre de la Propietat, com-provem que l´ immoble que volem comprar té una hipoteca inscrita com a càrrega.

La hipoteca es constitueix sempre en garantia d´ una obligació que s´ ha assumit (préstecs, lletres.. etc.)enfront d’un tercer, que és el creditor. Si no es compleix l’obligació, el creditor té dret sobre l´immobleper poder cobrar el deute, encara que aquest immoble hagi canviat de propietari.

Així, és essencial que la hipoteca existent sigui liquidada per part del venedor prèviament a la compra-venda i el creditor (normalment entitat bancària) lliuri el certificat de saldo zero.

Però hem de saber que una cosa és que el venedor pagui el seu deute (en diem cancel·lació adminis-trativa) i un altra cosa és que aquesta hipoteca sigui cancel·lada al Registre, (en diem cancel·lació regis-tral).

Per fer la cancel·lació registral, es fa l´ escriptura notarial de cancel·lació i el venedor deixa una provisióde fons a qui li tramiti aquesta gestió; una vegada realitzada la gestió i cancel·lada la hipoteca en elRegistre, la gestoria ha de retornar els diners sobrants, en el seu cas, de la provisió.

El que pot passar, i passa massa sovint, és que en vendre l'habitatge es fa la cancel·lació administrati-va i es diposita la provisió de fons necessària per fer la cancel·lació en el Registre, però aquesta no esfa o es fa tard.... El venedor mai no recobra el sobrant de provisió de fons i la hipoteca segueix inscritaal registre. Això és sempre efecte de mal funcionament de la gestoria que ho ha fet i/o falta de segui-ment de la gestió.

A , com a servei de valor afegit prestat en les operacions de compra- vendas, tutelem que en elregistre quedi efectivament cancel·lada la hipoteca anterior, fent-ne seguiment a la gestoria i informantal venedor de l´ estat de la cancel·lació.

Encara que sembli mentida, la major part de les vegades la cancel·lació en el Registre es fa efectiva pas-sats més de 6 mesos de la data que teòricament es considera que ja ha cancel·lat la hipoteca. Aquestademora en la cancel·lació en el Registre ens va decidir a prestar gratuïtament als nostres clients aquestservei que tutela, fent-ne un seguiment mensual fins que comprovem que la hipoteca ha estat realmentcancel·lada i podem enviar al venendor i al comprador la nota simple registral que ho confirma.

������

13-2

Quines són les càrregues més habi-tuals que podem trobar-nos al registrequan comprem un habitatge? -2a part-

SERVITUDS

També és habitual trobar-se inscrites al registre determinades servituds.

Una servitud és una càrrega que s´ imposa sobre un bé immoble (en diem predi servent) en favord'un altre bé immoble (predi dominant).

Les servituds han de estar inscrites al Registre de la Propietat per poder obligar al propietari del'immoble a respectar-les.

Alguns exemples de servituds són els següents:

Servituds d'aqüeducte (canalització d'aigües), no tenen més efecte que impedir , en ocasions,que s'edifiqui sobre el lloc per on passa aquesta servitud.Servituds de desguàs, que permeten que les clavegueres passin a través d'una finca per anara trobar la claveguera general.Servituds de llums i vistes, que imposa restriccions a l'hora de fer el projecte d'edificació, impe-dint que es facin obertures allà on hi ha la servitud.Servitud de pas: obliga al titular de la finca a permetre el trànsit de persones i/o coses per la seva propietat, generalment per poder accedir a altres finques contígües amb la seva.

Les servituds romanen en el Registre al llarg dels anys i únicament es poden cancel·lar si existeixun consentiment d’ambdues parts. És per això que és habitual trobar servituds constituïdes a finalsdel segle XIX i encara avui són vigents.

Una servitud es pot extingir entre altres motius per:El desús durant trenta anys (acreditar-ho)El compliment de termini en les temporals o de la condició en les condicionantsLa renúncia per part de la finca dominantLa pèrdua total de la finca dominant

������

13-3

Quines són les càrregues més habi-tuals que podem trobar-nos al registrequan comprem un habitatge? -3a part-

EMBARGAMENTS

No es veuen sovint finques embargades, però tampoc no és res estrany. Cal tenir molta prudènciasi es vol adquirir una finca on hi ha embargaments. Això no vol dir que no es pugui transmetre lafinca, però si que és necessari posar-se en contacte amb cada una de les persones físiques o jurí-diques que figuren com a embargant i negociar amb elles la forma en què es produirà lacancel·lació, prestant atenció a concretar exactament, no tant sols el capital pendent, sinó tambéels interessos pendents, interessos de demora, comissions i totes les despeses inherents a l'aixe-cament, en el Registre, d'aquesta càrrega. Cal negociar bé, ja que en la majoria de les ocasions, elposseïdor de l'embargament té ganes de liquidar el tema i està en bona disposició per arribar auna entesa. En moltes ocasions, depenent de l'import i de les possibilitats de subhastar, es potnegociar un “quitament”.

CAL TENIR SEMPRE PRESENT QUE SI ES COMPRA AMB EMBARGAMENTS PREVIS, ELCOMPRADOR SE’N FA CÀRREC DELS MATEIXOS. SE SUBROGA EN EL LLOC DEL DEUTOR.

Per aixecar un embargament del Registre caldrà que l'advocat de la part creditora presenti alcorresponent jutjat i Registre de la Propietat el manament de cancel·lació conforme ha estat totliquidat i no hi ha res pendent de pagament.

AfeccionsMoltes persones se sorprenen en veure una nota al Registre, que al final posa una sèrie d'afec-cions. Les afeccions no són càrregues, són notes marginals.La diferència entre una càrrega i una nota marginal està en el fet que la càrrega és real i per tant,qui adquireix la finca adquireix la càrrega, ja que “són part” de la finca. Les afeccions, per contra,són personals i afecten exclusivament al deutor, no a un tercer.Cada cop que s'inscriu al Registre una venda, una permuta..., es genera una afecció, i que signifi-ca que per aquella finca s'han presentat els impostos relatius a la transmissió perquè l'autoliquida-ció esta subjecta a revisió, en el cas de Catalunya per la Generalitat, 2 anys en el cas de compra-venda i 4 anys en el cas d'herències.

������

14

Quan llegeixo la publicitat d'immo-bles o demano informació, em faig unembolic amb el tema de les superfí-cies, tothom ho explica diferent. M'hopoden aclarir?És ben cert que amb relació a la informació sobre el tema de les superfícies hi ha unacerta confusió.Anem a pams.Què entenem per metres construïts?. La superfície compresa dins del perímetre de l'habitatge.Què entenem per metres útils?. Doncs aquells que podem trepitjar, per entendre'ns, els que ens quedaran lliures perpoder posar-hi els mobles. Surten de descomptar als metres construïts, les parets divi-sòries interiors. Aquesta superfície és aproximadament entre un 15 i un 20% menor quela superfície construïda.Què entenem per metres construïts ampliats?Són els metres construïts afegint-hi la part proporcional dels elements comuns de laconstrucció, és a dir, escala, vestíbul, replans, passadissos comunitaris, etc..Què entenem per volum?. S'utilitza aquest terme quan multipliquem el paràmetre desuperfície pel paràmetre d'alçada. El cert és que aquest terme no és gaire utilitzat, tantsols quan es tracta d'habitatges de gran alçada i especialment dels “lofts”. En aquestnou tipus de concepte d'habitatge, el volum és realment important, ja que és el parà-metre que dona possibilitats que un “loft” pugui ser utilitzat com a habitatge.

A l'hora de la veritat, i més en concret a Catalunya, es parla habitualment de metres útilsi metres construïts i concretament en les promocions d'obra nova, són aquest dos con-ceptes els utilitzats.En la publicitat dels habitatges de segona mà, moltes vegades no quedar clar quin ésel paràmetre utilitzat. És recomanable demanar un aclariment.

Els dos conceptes, útils i construïts, tenen importància per al comprador, ja que li diuque està realment comprant.La Generalitat, en les seves inspeccions periòdiques a les promocions, exigeix que enla informació que es lliura al possible comprador hi figurin les dues dades.

������

15-1

Quina documentació he de demanaral comprar un habitatge d'obra nova?

-1a part-

En primer lloc, cal distingir si la compra es realitza sobre plànol, es a dir, abans d'acabar la promoció, obé quan aquesta ja està acabada.

1.- Compra sobre plànol.

Si la compra de l'habitatge es concreta quan encara l'obra està en construcció és molt important queens informem de tots els detalls de l'obra futura, no solament els constructius sinó també els legals. Peraixò caldrà que ens informem amb detall i demanem, en el moment de signar el contracte de compra-venda, la documentació següent:

Plànols de l'habitatge, en planta i en alçat, amb les corresponents mesures de m2 construïts i útils.Plànols del conjunt de l'edifici a fi de tenir clar el vestíbul, zones de serveis, zones comunitàries etc.Plànols de l'aparcament i el traster (si és el cas).Memòria d'acabats de l'habitatge així com la de tot el conjunt de l'edifici. Llicència d'edificació atorgada per l'Ajuntament (no la carta de pagament de la llicencia), la que enspermetrà saber si l'Ajuntament ha posat prescripcions i fins a quin punt aquestes poden afectar a la nostra futura propietat.Nota simple del registre per conèixer la situació jurídica de l'immoble.Fotocòpia de l'escriptura d'obra nova per conèixer la descripció exacta de l'immoble que s'adquireix així com el coeficient que li correspondrà en la futura comunitat de propietaris (si és el cas).Estatuts i normes de la comunitat (si és el cas).Fotocopia de l'escriptura de la hipoteca per tenir coneixement de les clàusules pactades entre el promotor i l'entitat bancària. Cal tenir present però, que en la major part de les ocasions en el moment de subrogar-se el comprador en la hipoteca contractada pel promotor és possible rene-gociar-ne les condicions.

Acabada la construcció cal preparar l'escriptura de compravenda i en aquest moment és necessari queel promotor ens faci lliurament d'una sèrie de documentació, acreditant que l'habitatge està en condi-cions de ser lliurat al comprador. Aquesta documentació es la següent:

Certificat final d'obraCèdula d'habitabilitat.Llicència de primera ocupació.Certificat d'assegurança desenalCertificat del banc sobre la situació de la hipoteca si ens subroguem o certificat de cancel·lació hipo-tecària i rebut de la provisió de fons dipositada a fi de realitzar la cancel·lació registral, si no és el cas.Butlletins de les companyies subministradores dels diferents serveis de que gaudeix l'habitatge (aigua, llum, gas... ).Llistat dels industrials que han intervingut en la construcció.Garanties dels electrodomèstics instal·lats.

������

15-2

2.- Compra un cop finalitzada l'obra.

En aquest cas el promotor, en el moment de fer el contracte de compravenda o elcontracte d'arres, ens haurà de lliurar la següent documentació :

Nota simple del registre per conèixer la situació jurídica de la finca.Fotocòpia de l'escriptura d'obra novaFotocòpia dels estatuts i les normes de la comunitat de propietaris.Fotocòpia de l'escriptura de la hipoteca.

Aquesta documentació caldrà que sigui completada en l'acta de l'atorgament del'escriptura de compravenda. De ben segur, en aquell moment si l'obra fa dies queestà acabada, presumiblement hi viuran alguns dels copropietaris i la comunitat depropietaris estarà ja constituïda. En aquestes circumstàncies el promotor, en elmoment de l'escriptura, estarà obligat a lliurar:

Cèdula d'habitabilitat.Certificat del banc sobre la situació de la hipoteca, en cas de subrogació o carta de pagament i rebut de provisió de fons de la cancel·lació registral, si no és el cas.Butlletins per les diferents companyies subministradores dels serveis.Llistat dels industrials que han intervingut en l'execució de l'obra.Garanties dels diferents electrodomèstics instal·lats.Certificat de la comunitat conforme el promotor està al corrent en el pagamentde les despeses referents a l'habitatge objecte de transmissió.

A tenim molt clar que, malgrat és responsabilitat del promotor facilitar totaaquesta documentació que hem esmentat, és la nostra obligació vetllar perquèsigui lliurada correcta i completament al comprador.

������

Quina documentació he de demanaral comprar un habitatge d'obra nova?

-2a part-

16

Si compro un pis d'obra nova i enca-ra està en procés de construcció,m'han de lliurar una memòria de quali-tats amb molt de detalls?

La nostra opinió és que, per tal d'evitar problemes posteriors, la memòria de qua-litats ha de ser el més detallada possible i ha de contenir els següents documents:

1. Descripció general de què estarà feta l'obra, començant pels fonaments, el tipus d'estructura, el tipus d'aïllant, de coberta, etc.

2. La descripció de com seran els exteriors, parets, tancaments, vidres, ...

3. Descripció de les instal·lacions:elèctrica (punts de llum, endolls, ...)aigua (punts de connexió)gascalefacció (descripció de com serà)aire condicionat (com i on)

4. Descripció dels acabats interiors, si hi ha o no armaris encastats i si aquests estan folrats o no, tipus de fusteria, armaris de la cuina: com i quants seran, tipus de sanitaris i color, tipus de revestiments a les zones d'aigües, ...

5. Descripció de quins equipaments disposarà l'habitatge (electrodomèstics, domótica, alarma, antena TV, ...).

Un altre punt important a tenir present és que a les promocions d'obra nova no esdeixa fer canvis en el tema d'acabats, doncs provoquen distorsions en la marxa del'obra, retards i confusions. En el cas que si fos possible aquests canvis, el méshabitual és fer una valoració prèvia dels canvis amb el pressupost corresponentque haurà de ser acceptat pel comprador i del que abonarà la meitat del seu valor,per endavant, en el moment de l'acceptació del pressupost i la resta en el momentde l'escriptura.

������

17

Tinc un local per vendre però, comque és molt gran, costa trobar un com-prador. Puc fer-ne una divisió?

Per poder dividir un local, si és factible fer-ho físicament, caldrà que es compleixindiversos requisits:

1. Caldrà fer la segregació en el Registre de la Propietat. Per a aquest tràmit ens caldrà obtenir la llicència municipal i demostrar que jurídicament la segregacióés possible.Des del punt de vista civil, la Llei de Propietat Horitzontal reconeix la facultatde tot propietari a dividir, agregar o segregar, sempre i quan estigui contem-plada a les normes estatutàries. Però és necessàris que en els estatuts constiexpresament que no està prohibida.

2. Caldrà obtenir de l'ajuntament la corresponent llicència d’obres per efectuar ladivisió, en base a un projecte signat per un tècnic.

3. Caldrà atorgar davant de notari l'escriptura de segregació

4. Caldrà que no es modifiquin els coeficients de la resta de l'immoble.

Evidentment tots aquests tràmits representen un cost, però segurament val la penaassumir-lo, ja que en el mercat immobiliari es venen molt millor els locals comer-cials petits que els més grans.

������

18

Estic en negociacions per comprar unsolar i en comprovar al Registre si exis-tia alguna càrrega, m'he assabentat del'existència d'una nota en que es faconstar que el solar està afectat pelpagament de la liquidació definitiva delcompte de la reparcel·lació.

Em pot perjudicar aquesta inscripció?Com ho he de fer perquè desaparegui?

Quan apareixen aquestes càrregues ens trobem davant d'un solar que procedeix d'unexpedient de reparcel·lació, possiblement com a resultes de l'execució d'un pla parcial,i com a conseqüència, perquè existeixi el solar com a tal, ha estat necessari fer unesobres de urbanització i uns equipaments, que han estat abonats pel conjunt dels pro-pietaris del Pla. Aquest tipus d'inscripcions es fan precisament per garantir que seranatesos aquests pagaments. El solar respon en cas de que el propietari no pagui les quo-tes corresponents de la junta de compensació i podria, arribat el cas, ser subhastat a fid'atendre els pagaments. Cal tenir també present que aquest deute és preferent a altresdeutes que es facin constar sobre el solar en el registre de la propietat.

Com a comprador del solar li recomano tres comprovacions:

1. Que les obres d'urbanització han finalitzat completament.2. Que l'ajuntament estigui d'acord a com s'han dut a terme.3. Que el venedor les hagi pagat íntegrament.

Fetes aquestes comprovacions, per aconseguir la cancel·lació de l'anotació registral,cal per un costat que l'Ajuntament acrediti que les obres d'urbanització han estat apro-vades i acceptades i per un altre que la Junta de Compensació acrediti que s'han satis-fet totes les quotes d'urbanització.

������

19

Si tenim una casa sobre la qual s'hananat aplicant deduccions a l'impost sobrela renda i ara la volem vendre i comprar-neuna altra de més gran, què em podré deduirde la hipoteca de la casa nova?

La deducció a l'I.R.P.F. per l'adquisició de l'habitatge habitual ve determinada per l'im-port de les quantitats satisfetes per la compra d'una casa, que serà l'habitatge habitual,durant cada any natural.

En el cas de la consulta, quan existeix una compra d'un nou habitatge, les quantitatspagades no seran deduïbles fins que l'import de les mateixes no superi l'import de lesquantitats deduïdes en el primer habitatge, sempre que efectivament s'haguessindeduït.

Si, com en el nostre cas, a més ens trobem amb un guany patrimonial exempt, donatque l'import de la venda de la primera casa ha revertit totalment en la segona, i per tant,l'increment de patrimoni generat per la diferència entre el preu de venda de la primeracasa i el preu de compra no ha tributat, per començar a deduir les quotes pagades perla compra del segon habitatge, els imports pagats han de ser superiors a les quantitatsdeduïdes per la primera casa més el benefici que ha quedat exempt per l'increment depatrimoni.

A títol d'exemple:

Considerem el preu de compra del primer habitatge en 12, el preu de venda en 20, queles quotes deduïdes del primer han sigut 7 i el preu de compra del segon habitatge habi-tual és de 25.

En aquest cas, l'increment de patrimoni generat per la venda del primer habitatge potquedar exempt si els 20 rebuts per la venda del primer es reinverteixen en la compra dela segona casa.

La deducció per la compra de la segona casa no podrà començar a aplicar-se fins queles quotes pagades superin els 7 ja deduïts per la compra de la primera més el benefi-ci exempt de 8.

������

20

He heretat un solar en el qual espoden construir vuit habitatges. Un pro-motor m'ofereix una permuta del solar acanvi de 4 habitatges o bé 360.000euros i dos habitatges. Quina seria lameva tributació per I.V.A. en cada cas, ien quin moment tinc que pagar?

1. Pel lliurament del solar, l'hereu que fa la transmissió a títol particular, és a dir,que no actua com empresari tal i com aquest està definit a la Llei del IVA, no ha derepercutir IVA al promotor, ja que no té la consideració d'obligat tributari a efectesd'aquest impost.

2. Pel cobrament en diners no hi ha tributació d'I.V.A.

3. Per l'adquisició dels habitatges, siguin dos o quatre, l'hereu haurà de pagar IVAal promotor, al tipus reduït del 7 per 100 (sempre que estiguin destinats a habitat-ges). La base serà el valor de mercat dels habitatges que es rebran, no el valor demercat del solar. Serà el promotor, en la seva qualitat d'empresari, l'obligat aingressar aquest IVA rebut del particular al Tresor Públic.

És important saber que l'IVA s’ha de pagar en el mateix moment del lliurament delsolar, abans per tant de la construcció i recepció dels habitatges. El motiu és queHisenda interpreta que el lliurament del solar constitueix un pagament anticipat delsfuturs habitatges, i, per tant, l'impost es merita en aquest precís moment.

������

21

Vivim en un pis que està ubicat en unedifici que disposa d'un gran solar i elsveïns del costat en volen comprar unapart. Podem vendre?

Sí que pot realitzar-se la venda sempre que es compleixin dues condicions, quedetallem tot seguit i que corresponen a dues perspectives diferents:

1. La perspectiva urbanística.

Des d'aquest punt de vista, per poder fer efectiva la venda d'una part de la finca,cal obtenir prèviament una llicéncia de segregació, que s’haurà de sol·licitar a l'ajuntament corresponent, i que aquest atorgarà si la finca “mare”, un cop produï-da la segregació continua complint els paràmetres i requeriments urbanístics de lazona.

2. La perspectiva civil.

Des del punt de vista de la Llei de Propietat Horitzontal , per poder segregar i ven-dre posteriorment, caldrà l'autorització de tots els copropietaris de la finca, ja queel terreny en qüestió és un element comú (segons estableix l'article 396 del CodiCivil). L'acord, si s’escau, haurà de ser pres per unanimitat , ja que es tracta demodificar el títol constitutiu de la finca i cal que aquest acord es prengui segons elque estableix l'article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal.

������

22

Visc, des de fa molts anys, en unacasa unifamiliar separada per unatanca de filat i boix de la casa veïna.Ara el veí ha plantat una filera d'arbresarran del mur de separació, cosa queha originat que hagi tapat la vista delpaisatge que jo tenia. Pot fer-ho?

Casos molt semblants al que vostè explica han arribat fins a l'Audiència, basant-seper part de qui ha perdut les vistes, que es tracta d'una immisió i, per part de quíha plantat els arbres que està protegint la seva propietat.

Evidentment, ens trobem davant un cas clar de col·lisió entre el dret de vistes queté vostè i el dret de protegir la propietat que té el seu veí. En la majoria de vegadesen què un tema d'aquestes característiques ha arribat al jutjat, el jutge i l'Audiènciahan estimat que és més important de protegir el dret a la intimitat que el dret a lesvistes . Això queda molt clar en sentència del 17 de març del 2005 …. “ davant lacol·lisió entre el dret a tenir vistes sobre el paisatge de l'entorn de la casa de l'ac-tora, amb el dret a la intimitat al·legat pel demandant, ens hem de decantar per laprotecció preeminent d'aquest darrer…”

������

23

Tinc un habitatge en una comunitatque disposa d'una gran zona de jardícomunitari. Ara han edificat la finca delcostat i el promotor ens demana que livenguem una petita part del nostrejardí que no utilitzem, a fi de poder ferconstruir a la finca veïna una piscina.En un principi ens sembla be, ja que elpreu que ofereix és raonable, peròtenim un dubte. Podem decidir lavenda per majoria?

La resposta en aquest cas és rotunda: NO. Per poder vendre una part del jardí esnecessita el consentiment unànime de la comunitat, no hem d’oblidar que aquestjardí, siguin quines siguin les seves característiques físiques, és un element comúde l'immoble, sobre el qual recau el dret de copropietat inherent a la propietat sepa-rada que cada un dels propietaris té sobre els diferents pisos o locals, (art. 396 delCodi Civil), de tal manera que no es pot segregar cap part del jardí sense l'acordunànime de tots els propietaris i adoptat d'acord amb el que estableix l'article 17de la Llei de Propietat Horitzontal

������

24

Tinc més de seixanta-cinc anys i notinc fills. He pensat de vendre el meuhabitatge habitual i amb això pagar laresidència. M'interessa més no vendre'l icanviar-lo per una pensió vitalícia? Comtributa en cada cas?

La tributació per l'I.R.P.F., en quant a l'increment de patrimoni que es genera per la trans-missió de l'immoble, és zero en qualssevol dels dos casos, ja que es tracta de la transmis-sió de l'habitatge habitual per part d'una persona major de seixanta-cinc anys i la Llei del'I.R.P.F. la deixa exempta de forma expressa.

L'habitatge habitual és aquell on es resideix efectivament per un període mínim de tres anysa no ser que existeixin causes de justificació suficients per no arribar a aquests tres anys.

Si el venedor no tingués més de seixanta-cinc anys o no es tractés de l'habitatge habitual,en el primer cas, la tributació per la venda a l'I.R.P.F. es calcularia per la diferència entre elvalor de venda de l'immoble i el valor de compra.

Per altre banda, si el que es fa és una transmissió d'un immoble a canvi d'una pensió vita-lícia, l'increment de patrimoni tributarà per la diferència entre el valor actual financer actua-rial de la renta i el valor d'adquisició de l'immoble.

En el primer cas, a més, el venedor haurà de declarar els diners de la venda de l'immoble al'Impost sobre Patrimoni, i tributarà per ells en un percentatge que va del 0,2 al 2,5 per cent.Sempre i quan no es pugui demostrar que se'ls ha gastat amb qualsevol cosa.

A més, si diposita els diners en una entitat bancària, sí que haurà de declarar els rendimentsque aquests generin, i d’aquesta manera augmentarà la base de l'impost sobre la renda.

En ambdós casos, haurà de tributar per l'increment de valor de terrenys urbans, la plusvà-lua municipal, per una quota que es calcula sobre el valor del sòl, els anys transcorregutsentre la compra i la venda i els percentatges que apliqui cada ajuntament.

������

25

Pot una promotora en el transcursde l’obra fer canvis en els elementscomuns si ja ha venut departamentsamb document privat?

Aquesta pràctica ha estat molt habitual en aquests darrers anys en què els pisoss’han venut sobre plànols abans de començar l’obra, abans fins i tot que l’obra esti-gués pensada en tots els seus detalls, si bé és cert que una obra com a elementviu que és en el decurs de la seva realització és normal que sofreixi algunes varia-cions, generalment per millorar, per molt que s’hagi dedicat temps a pensar-hi.

Si els canvis afecten departaments en concret ja venuts, és clar que aquests no espoden fer sense el consentiment del comprador.

Però, què succeeix si els canvis es produeixen en elements comuns?

En principi, i així ho determinen diverses sentències, si els canvis no afecten la des-cripció ni la quota dels departaments venuts, no poden ser objecte de reclamació.Malgrat això, i per a més seguretat, és pràctica habitual fer constar en els docu-ments privats una clàusula on s’autoritza la promotora a atorgar modificacions al’escriptura d’obra nova i divisió i a redactar els estatuts de la comunitat o bé amodificar-los si estaven ja redactats en el moment de l’atorgament del documentprivat.

������

Normalment, els temes de responsabilitat són força complicats, ja que en una obra hiintervenen diferents empreses, amb les seves respectives companyies d’assegurances.

El primer que caldria fer són uns peritatges per comprovar realment que el moviment,que aparentment s’ha produït, ha estat conseqüència de les obres realitzades a la fincacontigua. Cal realment demostrar-ho perquè la càrrega de la prova correspon a la partque planteja la reclamació, en aquest cas vostè. Si realment queda demostrada lacausa-efecte per l’excavació realitzada, crec que la demanda la posaria tant contra elconstructor com contra el promotor. Per què?

Doncs perquè es difícil d’esbrinar, abans que es porti a terme el procediment judicial, larelació existent entre el promotor i el contractista. Hi ha moltes sentències que deixenben clar que la responsabilitat és del promotor quan aquest, en virtut del contracte quel’uneix al contractista, se'n reserva la direcció i supervisió dels treballs. S’entén que rea-litza aquesta funció sobretot quan la direcció facultativa és la contractada per la promo-tora i no pròpia del contractista.

Com que segurament a vostè, afectat, no li és possible de saber el contingut del con-tracte entre promotor i contractista , el més clar és demandar-los a tots dos i en faseprobatòria del corresponent procediment ja es preocuparan de demostrar les responsa-bilitats respectives.

26

Al costat de casa meva (una casa uni-familiar) fa sis mesos van començar aedificar-hi una construcció i les excava-dores van fer el rebaix. Passats uns qua-tre mesos, vàrem observar que haviensortit esquerdes a casa nostra i semblavaque aquesta havia fet moviment. Ensvàrem posar en contacte amb el promo-tor i ens va remetre al constructor. De quiés la responsabilitat?

������

S'han donat alguns casos com el que consulta. En principi semblaria que no hi hau-ria d'haver cap problema, ja que el notari estranger, sobretot si es tracta d'un paísde la UE, demanarà requisits en l'operació molt semblants als que demanaria el notari espanyol. Segur que n'examinarà els títols, les càrregues, la titularitat, la legitimació de les parts intervinents; el que segur que no serà exactament igualés la “forma” del contracte. El dubte és si la “forma” és substancial per a la sevainscripció.

De moment, la Direcció General del Registre i el Notariat troba imprescindible queels documents de transmissió de propietat en sòl espanyol siguin atorgats pernotaris també espanyols, independentment dels països d’origen dels contractants.De tota manera, hi ha pendent de resoldre un cas com l’exposat en un contenciósdavant l’Audiència.

27

Tinc un amic estranger que té unapartament a la Costa Brava. Pot ven-dre’l a un compatriota seu davant d'unnotari del seu país? Si fan aquestaescriptura, serà inscriptible al registrede la propietat d'Espanya?

������

La constitució del dret real d’ús i habitació no es una cosa molt corrent avui en dia,això no vol dir que no es pugui constituir un dret d’aquestes característiques.

Per constituir aquet dret el més habitual és fer-ho en escriptura pública i inscriure’len el registre de la propietat a fi que tingui efectes davant de tercers. És molt sem-blant a l’ús de fruit, normalment és a un termini prefixat i és un dret de caràcter per-sonal, tot i que en algunes ocasions en la mateixa escriptura de constitució es faconstar que es pot transmetre per “mortis causa” a favor, per exemple, del cònjuge.

Pot ser gratuït o onerós, habitualment és onerós, tot i que no vol dir que es paguiuna xifra de manera periodificada. Pot ser que el que es convingui sigui que el bene-ficiari d’aquest dret es farà càrrec de totes les despeses de manteniment de la finca,o bé que es farà càrrec de la seva rehabilitació i que al final aquetes obres queda-ran en benefici de la finca o altres acords d’aquesta naturalesa.

Aquest tipus de dret real s’utilitza moltes vegades si un vol adquirir una finca en laquè hi viuen unes persones amb les quals s’ha pactat que hi continuaran residintdurant un temps determinat.

28

Tinc una casa de la meva propietat ivoldria saber si puc cedir el dret d’ús ihabitació?

������

No, no pot fer-ho, de cap manera. El que estableix l’article 305 de la Ley del sòl deforma molt clara és que els propietaris de qualsevol dret real podran anar davantdels tribunals per exigir l’enderrocament de les obres i/o instal·lacions que vulnerinles normes establertes quan a distàncies, altures, etc. En moltes ocasions, el queen realitat succeeix és que s’acumulen un munt d’infraccions urbanístiques, demanera que l’altura de la tanca en pot ser només la punta de l’iceberg.

En la pràctica succeeix que la majoria de propietaris que es troben en un cas comaquest, abans d’anar a la jurisdicció civil, inicien el procediment per la via adminis-trativa, o sigui, denuncien el fet en primer lloc davant de l’Ajuntament de la locali-tat i en tot cas acudeixen després a la via contenciosa administrativa.

Insistim, cal tenir molt clar que també existeix la possibilitat d’actuar per la via civil.

29

El meu veí ha fet la tanca mitgeraentre les dues finques molt més altadel que permeten les normes urbanís-tiques. Pot fer-ho?

������

Sobre el paper no hauria de ser, però la realitat és que moltes vegades es produei-xen canvis en el projecte inicial tant per iniciativa del promotor com de l’arquitectei que poden tenir conseqüències importants si se signen documents privats decompravenda.

En tot cas, caldrà diferenciar segons el tipus de canvi:

Canvis que afectin només temes purament ornamentals, que en moltes oca-sions són després recollits per l’arquitecte en un document tècnic complementario bé en una modificació de projecte i que normalment no ocasionen cap descon-fiança ni cap problema a la part compradora.

Canvis que afectin les estructures, la configuració dels habitatges o la sevahabitabilitat... En tots aquests casos, la promotora ha de tenir claríssim que elshabitatges ja estan venuts, malgrat que sigui en un document privat molt senzill, ique caldrà notificar-ho als compradors, pactar-ho amb ells i que ho acceptin ambindependència de l’obligació de l’arquitecte de realitzar les modificacions quesiguin necessàries en el projecte i d’aconseguir la modificació de llicència corres-ponent.

30

Pots ser que en una obra de promo-ció es facin canvis amb relació al pro-jecte original?

������

Evidentment, els terminis de lliurament d’un habitatge formen part de l’essència delcontracte de compravenda, que segurament en el seu dia varen signar, no sónmerament indicatius sinó contractuals, de ben segur que en prendre la decisió decompra un dels factors que varen considerar va ser el termini de lliurament i d’a-cord amb el que establia el contracte varen decidir en quin moment posar a lavenda el seu anterior habitatge.

En temes com el consultat ja hi ha avui diverses sentències que deixen ben clar queen el supòsit d’incompliment dels terminis, a menys que sigui per causes de forçamajor (són aquelles causes en què el promotor no hi pot fer res), el promotor hauràd'abonar no solament l’import del lloguer pels mesos en què s’ha endarrerit el lliu-rament, sinó també les despeses originades pel fet de guardar els mobles en un llocadient, així com les despeses de transport.

De totes maneres, cal aclarir que pocs casos com aquest arriben als jutjats, ja quenormalment els promotors són conscients d'aquesta situació i estan disposats abuscar una solució per la via de la negociació.

31

He comprat un habitatge d’obranova i la promotora, en el contracte, vafixar una data de lliurament de formaunilateral, sense cap intervenció perpart nostra. Arribada la data de lliura-ment de claus, aquesta s’endarrereix 6mesos, cosa que ens va obligar a llo-gar un pis i un guardamobles. Podemreclamar-ne les despeses o una part?

������

L’ordre jurídic estableix una sèrie de mecanismes de control del tràfic immobiliariintern per prevenir el frau i el blanqueig de capitals. Així, aquelles persones que vul-guin comprar un immoble a una persona no resident han de tenir present que a mésd’estar obligats a fer una retenció en la transmissió, han d’utilitzar els mitjans depagament adients a l’operació.

Pel que fa a la retenció que la part compradora ha d’efectuar al venedor no resi-dent, cal comentar que aquesta s’ha vist reduïda considerablement, a partir de l’1de gener del 2007, i en l’actualitat és d’un 3% del preu total de la compravenda.Aquesta retenció s’ha de practicar en el moment de formalitzar l’escriptura de com-pravenda i constitueix un pagament a compte que s’ha d’ingressar a l’AgènciaTributària en el termini d’un mes per part del comprador. Aquesta obligació inclouuna garantia addicional de l’afecció real de l’immoble al pagament de la retenció. Amés de la retenció, els compradors han de saber que els no residents disposen decomptes per a no residents i que per tant el/s xec/s que s’han de preparar han deser especials per a no residents.

Tanmateix, s’ha de tenir present que la no residència n'implica l'acreditació amb elcertificat negatiu administratiu corresponent i obliga a presentar davant la DireccióGeneral del Comerç i Inversions les declaracions pertinents tenint en compte, perexemple, que el venedor no resident utilitza les quantitats resultants de l'operacióper invertir en el seu país de residència.

32

Què passa fiscalment si compro unhabitatge a un no resident?

������

Succeeix molt poques vegades, però sí que s’ha donat aquest cas i, evidentment,és un tema de difícil resolució perquè, a priori, existeixen dos drets de les mateixescaracterístiques sobre un mateix immoble.

Des del punt de vista jurídic, la primera qüestió que cal determinar per part dels tri-bunals és si en un supòsit com aquest cal aplicar la llei hipotecària o el dret civilcomú i aquí no hi ha unanimitat. Per alguns, el tractament hauria de ser igual comsi s’hagués produït una doble venda, però en realitat no ho és, per ser una doblevenda hauria d’existir un sol venedor i dos compradors i en aquest cas estaria clarque qui ostentaria el dret és qui primer hagués inscrit la compra en el Registre dela Propietat, però en aquest cas els dos drets procedeixen no de compres sinó dedues immatriculacions de la mateixa finca, que produeixen dos assentamentsregistrals del mateix rang i naturalesa, contradictoris i incompatibles.

Com hem dit anteriorment, la major part de la jurisprudència s’inclina per l’aplica-ció del dret civil, però també aquí trobem diferents doctrines:

a. La prevalença del full registral de la finca que tingui el domini de millor condiciósegons el dret civil.

b. La prevalença del full registral que tingui la immatriculació més antiga, per ser laprimera que va entrar al registre.

En aquest casos ens trobem amb temes difícils, en què cal estudiar molta doctrinai cal interpretar, no solament el Codi Civil actual, sinó també la Compilació i elsusatges antics.

33

Pot succeir que una mateixa fincaestigui inscrita amb dos números dife-rents en el Registre de la Propietat i enconseqüència existeixin dos propieta-ris legítims?

������

Evidentment, els venedors tenen l’obligació d’informar no solament de les càrre-gues que ja figuren inscrites en el Registre de la Propietat, sinó també de les quesaben que existeixen i a les quals poden accedir en el Registre malgrat que no hifigurin en el moment de l’atorgament de les arres, com per exemple poden saberque són deutors d’un crèdit que pot originar un embargament preventiu en elRegistre.

En aquests supòsits, els venedors tenen l’obligació no solament moral sinó tambéjurídica d’informar de la situació real de càrregues de la finca i si no ho fan es podenveure obligats a retornar les arres duplicades, o bé a ser demandants per danys iperjudicis, ja que la falta d’informació ha produït que el comprador es trobés en unasituació d’inseguretat jurídica.

Per aquest motiu, ratifiquem el que ja hem dit en altres ocasions, que és necessa-ri demanar la nota registral de les finques que es posen en venda en el mateixmoment en què es dóna l’autorització de comercialització, tornar-la a demanar enel moment de subscriure les arres i de nou en el moment de l’atorgament de l’es-criptura de compravenda, ja que les càrregues poden ser diferents en cada un d’a-quests tres moments.

34

Què succeix si els venedors d’unimmoble no m’informen de les possi-bles càrregues de les quals són conei-xedors?

������

Si realment es pot demostrar que es tracta d’una venda, no hi ha d’haver cap tipusde problema. Perquè hi hagi una venda calen una sèrie de requisits: que la trans-missió sigui onerosa, cosa que significa que hi hagi preu i en conseqüència paga-ment, i que es faci en escriptura pública i es liquidin els impostos oportuns.En alguna ocasió la inspecció de l’Administració Tributaria ha intentat considerarque el veritable negoci jurídic sota l’aparença de compravenda és el de la donació,volent liquidar el corresponent impost per aquest concepte, evidentment molt méselevat que l’impost de transmissió que genera la compravenda.Existeixen diverses sentències que deixen ben clar que de la relació de parentiu noes pot deduir que es tracti d’una donació encoberta, sinó que cal analitzar en cadamoment com s’ha fet la transmissió.

35

Tindré algun problema de tipus fiscalsi venc una propietat als meus fills?

������

És evident que com l’esperança de vida és un fet aleatori no es gens fàcil determi-nar quina és la xifra més ajustada per establir-la com a pensió en el vitalici. És clar,però, que ha de tractar-se d’una xifra justa.

Un dels criteris més aconsellable és la renda que surti de dividir el valor de la fincaper les anualitats que s’estimen viurà la persona propietària de l’immoble objectede cessió, el nombro d’anys que s’estimaran seran en funció de la salut de la per-sona que es proposa fer el vitalici.

Una altra característica a tenir en compte a l’hora de fer aquest vitalici, i que ésgeneralment la més habitual, és que la persona cedent resti vivint en l’immoble ique fins i tot en pugui arrendar algunes parts.

És imprescindible a l’hora de decidir-se a fer una transmissió d’aquest tipus estarmolt segur de l’honradesa de l’inversor amb qui decidim fer la operació, per tenirles màximes garanties de compliment de les obligacions contretes.

Si te algun dubte o vol informar-se’n truqui’ns, li facilitarà totes les explica-cions que necessiti.

36

Sóc una dona de 77 anys, sensefamília, però amb un pis de propietat.La pensió que tinc no és alta, i peraquest motiu em plantejo buscar alguninversor perquè em faci un vitalici queem permeti viure millor els anys queem resten de vida. Com hauria de cal-cular el que m’han de pagar mensual-ment?

������

Es poden donar dos alternatives:

Primer: Declarar l’increment de patrimoni generat per la diferencia entre el valord’adquisició i el valor de transmissió. En aquest cas es podrà deduir de la quotaíntegra, el percentatge corresponent de les quantitats invertides en el nou habitat-ge (amb el límit corresponent) que superin l’import pel que ja s’hagués deduït perl’adquisició de l’anterior habitatge.

Segon: Acollir-se a l’exempció per reinversió en habitatge habitual, o sigui, no tri-butar pel benefici patrimonial derivat per la venda de l’habitatge. En aquest cas,només podrà deduir- se de la quota integra, el percentatge corresponent de lesquantitats invertides en la nova casa (amb els seus límits) que superin la suma deles quantitats per les que ja s’hagués deduit per l’adquisició de l’anterior habitatgemés el benefici patrimonial exempt.

No sempre es més favorable l’opció d’acollir-se a l’exempció per reinversió. Elsefectes d’escollir una o altre opció, a efectes de les deduccions fiscals de la quotatributaria per adquisició, són diferents i la decisió final ha de fer-se previ estudi deles dues.

37

Tinc intenció de vendre un habitatgeque a més es constitueix la meva resi-dencia habitual. Quines alternativestinc des de un punt de vista fiscal?

������

A finals del anys 80 es va viure un veritable esclat de sinistres i un gran nombre d’edificis d’habitatges afectats per patologies greus i vicis, que van determinar-nel’enderrocament i reedificació o bé la simple substitució d’alguns elements afectatsque van necessitar a partir d’aquell moment un seguiment acurat del conjunt, mit-jançant inspeccions periòdiques.

Per tant, davant la tipologia de l’edifici, que com vostè diu va ser construït a la dèca-da dels 70, nosaltres li RECOMENEM que demani el test d’aluminosi (que es potcompletar amb un informe de diagnosi) i al mateix temps contacti amb la comunitatde propietaris per informar-se sobre les obres que s’hi han fet i les previsions futu-res, per tal de detectar qualsevol problema d’aquest tipus.

Dit això, és necessari diferenciar entre dues figures: l’aluminosi i el ciment aluminós.

Pot ser que el pis no pateixi aluminosi i el problema es trobi en el fet que l’estructu-ra de la finca és de ciment aluminós, el qual pot implicar la necessitat de fer actua-cions de manteniment i conservació, ja que el ciment aluminós sota determinadescondicions genera problemes i se l’ha de preservar d’humitat. L’estructura d’aquesttipus de ciment potencialment és un perill si es donen les condiciones necessàriesperò quan es detecten els problemes, hi han mesures per corregir-los amb un èxittotal. Per un altre costat, pot donar-se que el pis no presenti estructures de cimentaluminós, però tingui una lesió estructural o d’altra mena, oculta, que faci la cosainapropiada i per tant sigui del tot recomanable no adquirir l’immoble.

En qualsevol cas, insistim la conveniència de demanar la pràctica del test de l’alu-minosi i la necessitat de contactat amb la comunitat i assabentar-se de tot el quepugui afectar l’objecte que ha de comprar sobretot tractant-se d’un edifici de mésde trenta anys, aspecte que el situa cronològicament al mateix moment constructiuque d’altres edifici que han presentat patologies importants per l‘us i degeneracióper humitats del ciment aluminós a les seves estructures.

38

Tinc intenció d’adquirir un immobleen un edifici antic, dels anys 70, peròm’han comentat que pot patir alumino-si. Què m’aconsellen?

������

Segons estableix l’Article 1259 Cc :”ningú pot contractar a nom d’un altre senseestar per aquest autoritzat o sense que tingui, per llei, la seva representació”, i afe-geix que “el contracte celebrat a nom d’un altre de qui no es tingui autorització orepresentació legal serà nul” sempre que no es ratifiqui per la persona representa-da. Per tant, li recomanem que si realment els altres propietaris no han intervinguten la formalització del contracte en reclami la seva ratificació.

Això no vol dir que el contracte no sigui vàlid ja que va ser concertat amb un delspropietaris que va actuar en nom seu, sense perjudici de les responsabilitats quees poden derivar si la compravenda no es pot consumar per aquesta falta de repre-sentació.

En moltes ocasions, per problemes de desplaçament no poden assistir tots els pro-pietaris a la signatura de les arres. En aquest cas es pot substituir la seva presen-cia per un poder de representació atorgat davant notari.

39

He signat un contracte d’arres ambun dels propietaris que diu actuar coma mandatari de la resta dels titulars.Puc tenir problemes per formalitzarl’escriptura de compravenda?

������

Es podia demanar la rescissió de una compraventa per lessió, quan el valor en quees realitzaba la compravenda era inferior en més de la meitat del valor del mercat,aixo es produïa en bastantes ocasions fa uns anys sobretot quan el valor en ques’escripturaba era inferior al valor real, avui en que tothom, almenys aqui aCatalunya escriptura pel valor real de la compra no es possible que es donguiaquesta figura jurídica.

Malgrat aixo, es veritat que hi ha un cas en que es pot donar la rescissió per lessiói es quan es cedeix un habitatge a canvi de una renda vitalicia.

En quansevol supossit de cessió de habitatge per renda vitalicia, si la renda pacta-da multiplicada pels anys de expectativa de vida de la persona cedent dona unimport inferior a la mitad del que valdria el be immoble en el mercat, es podriademanar la rescissió, amb absoluta independencia dels anys que en realitat arribia viure la persona cedent i en aquest sentit hi ha una sentencia del T.S. de data 18de setembre del 2006.

40

M’havien explicat que abans existiauna figura juridica que es deia rescissióper lesió, existeix encara?

������

Hi ha moltes sentències que reconeixen la responsabilitat de l’arquitecte en la malaexecució de l’obra, considerant que en l’arquitecte recau la responsabilitat de: ideade l’obra, planificació i inspecció.

També diuen les sentències que l’arquitecte respon dels vicis de la direcció, li corres-pon inspeccionar i controlar si l’obra s'executa d’acord amb el projecte per ell ela-borat i, en cas de no ser així, té l’obligació de prendre les mesures adequades.

És cert que és l’arquitecte tècnic qui té més informació del dia a dia de l’obra, ja quela seva missió específica és controlar mesures, materials instal·lats, detalls d’aca-bats, etc., però això no treu que l’arquitecte tingui també la seva responsabilitat entant que és alt inspector de l’obra i vigilant general de tot el procés constructiu.

41

Tinc una finca que, tot i ser nova, tédiversos defectes que impedeixenpoder-hi viure. Hi té responsabilitatsl’arquitecte?

������

L’actuació més correcta per part de l’agència immobiliària és demanar-li que signiuna nota d’encàrrec. Aquest document, contràriament al que es pensen moltespersones, no serveix únicament per garantir el cobrament d'uns honoraris, sinó queen aquest document normalment l’agència es compromet a fer una sèrie d'actua-cions, publicitat, comercialització, negociació... el compliment de les quals el vene-dor podrà exigir. Té també el document de nota d’encàrrec o manament el valor deser l’autorització perquè l’agència pugui fer publicitat del producte.

És acceptat judicialment que es puguin demanar els honoraris sense tenir la notad’encàrrec, disposant tan sols de l’autorització per a la publicitat.

En el món immobiliari, com en tots els que creixen ràpidament i a vegades amb pocrigor, no és estrany trobar anunciats béns immobles dels que no es té cap autorit-zació de venda, ni tan sols se'n coneix la propietat. En aquests casos els propieta-ris poden emprendre accions legals, cosa que moltes vegades no fan per desco-neixement que el seu immoble apareix en una o altra revista o en un portal d’inter-net, anunciats per una empresa que ni tan sols coneixen.

42

Tinc un pis per vendre i l’he portat auna agència que em demana que signiuna nota d’encàrrec. És normal? Si nola signo, tinc obligacions envers ells?

������

Com ja hem posat de manifest en diverses ocasions, en el moment d’abonar lesarres per la compra d'un immoble cal exigir a la promotora o a l’agència immobilià-ria que intermèdia i assessora l’operació que posi a disposició de la part compra-dora la certificació del Registre de la Propietat per acompanyar el document d’a-rres que se signa i així queden clares i de manifest les càrregues que puguin exis-tir sobre la finca.

En alguna ocasió pot succeir que entre aquest document d’arres i la signatura del’escriptura apareix alguna càrrega més en el Registre. En aquest cas es podendonar dues circumstancies diferents: una, que la part venedora no en tinguésconeixement i per tant quedi tan sorpresa com la part compradora, o una altra ésque en tingués coneixement i no hagués informat com correspon la part adquirent.

El més habitual és que s’intenti, dins del termini establert en el document d’arres,solucionar aquesta situació, fins i tot, si és necessari, acordant un termini més llargper poder atorgar l’escriptura de propietat. Això no treu que si la part compradoraho desitja, pugui requerir a la part compradora i demanar-li la devolució doblada deles arres, sempre que el tema no se solucioni en el termini previst en el documentsignat, basant-se en un incompliment manifest de les condicions contractuals.

43

Què succeeix si entrego les arres pera l’adquisició d’un immoble i posterior-ment apareix una càrrega de la qual nose m’havia informat?

������

En principi és legal i correcte, generalment com la venda dels pisos d'obra nova,almenys fins ara, si s’ha realitzat en el transcurs de l’edificació, abans que s’ator-gués l’obra nova i es redactessin els estatuts de la comunitat, és habitual incloureen el contracte d’adquisició de l’habitatge una clàusula genèrica d’acceptació delsfuturs estatuts.

Normalment els estatuts de la comunitat els redacten els promotors o els seus ser-veis jurídics pensant sempre com evitar problemes de relacions futures entre elsveïns o problemes relacionats amb la utilització dels elements comuns.Normalment la redacció dels estatuts consisteix a posar per escrit allò que el sen-tit comú dicta per a la bona convivència i el bon ús de les instal·lacions.En algunes ocasions, el promotor utilitza aquesta eina per reservar-se al seu favoralguns beneficis, però són casos molt esporàdics i que fan de mal resoldre.Recentment, en un cas que creiem que és d’abús per part del promotor (reservar-se una sèrie d’instal·lacions dels elements comuns) el Tribunal Suprem dictaminaque els compradors podien haver conegut abans de la signatura de l’escripturaaquesta circumstància per la qual cosa no hi ha hagut abús, sentència de la qualnosaltres discrepem, ja que si bé ho podien conèixer abans de la signatura de l’es-criptura, no pas abans del contracte de compravenda.

44

Pot el promotor incloure en el con-tracte de compravenda una clàusulagenèrica d’acceptació del reglamentde comunitat o dels estatuts de lacomunitat que s’inclouran en l’escrip-tura d’obra nova?

������

Doncs sí que pot comprar la casa i organitzar-ho. Hi ha diverses fórmules, però lamés fàcil i habitual és la de garantir la xifra que s’ajorna amb condició resolutòria,que és una figura jurídica que s’utilitzava molt sovint abans del gran boom immobi-liari dels últims anys i que creiem que caldrà recuperar per facilitar segons quinesoperacions. Consisteix a reflectir a l’escriptura de compravenda la quantitat pen-dent, el termini en què es farà efectiva i establir una garantia real que és la condicióresolutòria. Per poder utilitzar aquesta figura jurídica es necessita evidentment l’a-provació i el consentiment per un costat del venedor i per l’altre del banc hipotecant.

I per què es necessita l’autorització del venedor? Doncs perquè per a ell té unaconseqüència important a part d’ajornar el pagament, i és que haurà de posposarel seu crèdit al del banc, el crèdit hipotecari dels bancs són prioritaris a efectes deregistre i imagini's si vostè no complís! És evident que el venedor el recuperaria,però també que recuperaria el pis i es quedaria el crèdit del banc.

De totes maneres, en la nostra llarga trajectòria professional propera als 60 anys encap ocasió ens hem trobat en aquesta situació, ja que els compradors compleixen.

45

Vull comprar una casa i per fer-ho hede donar una entrada i subrogar lahipoteca, però encara em faltaria perpagar una quantitat que segur quepodré abonar d’aquí a un any, ja quetinc pendent de rebre uns diners d’unavenda. Puc organitzar-ho d’algunamanera?

������

Sí que és possible i més habitual del que en general es pensa, sobretot quan lacasa s’ha rebut en herència de família. Als anys seixanta era habitual construircases i no fer l’escriptura d’obra nova, ja que habitualment es construïa a partird’estalvis i no es necessitava hipoteca; ningú no pensava a inscriure-la, ja que lainscripció no era necessària.

En l’actualitat això ja no és possible que succeeixi, però el cert és que encara per-viuen moltes situacions anteriors i molts propietaris no en són conscients, fins quees plantegen fer una transmissió o una hipoteca.

Com es pot resoldre? Per poder-ho fer cal obtenir una sèrie de documentació. Perun costat, cal veure si en el cadastre apareix la casa donada d’alta, i seguramentserà així, perquè durant molts anys registre i cadastre han anat per camins diferentsi quan es feien revisions cadastrals es donaven d’alta totes les finques, estiguessininscrites o no.

La documentació necessària, depenent de les circumstàncies de cada cas, és lasegüent: certificat del cadastre on apareixerà la superfície i l’antiguitat de la finca;certificat de l’Ajuntament on també constarà l’antiguitat i sobretot la no existènciade cap expedient urbanístic em marxa; per últim, cal, habitualment, un certificatd’algun arquitecte on consti la descripció detallada de la finca.

Amb tota aquesta documentació es pot atorgar l’escriptura d’obra nova i la inscrip-ció al Registre de la Propietat.

46

Vull vendre una casa i quan n'he bus-cat la documentació he vist que lacasa no està inscrita al Registre i teò-ricament no existeix. És possible quepassin aquestes coses?

������

La rescissió per lesió és un dret que té la part venedora transmissible als hereus,per exigir la nul·litat de l’operació de compravenda quan el preu de la mateixa ésinferior en més de la meitat del valor en el mercat.

En el cas que ens exposa, evidentment amb l’increment de preus que hi ha haguten el sector immobiliari en els últims anys, és ben segur que la diferència de preude l’immoble entre el dia en què es va signar l’opció i el dia en què es va signar lacompravenda pot ser molt superior al criteri establert per l’acció de la rescissió perlesió. Però és evident, que l’operació es va negociar, concretar i signar fa 4 anysd’acord amb els valors del moment i per tant entenc no hi ha res a reclamar, si real-ment el valor era l’adequat en el moment de la signatura de l’opció.

47

Vaig atorgar una opció de compra fa4 anys per un immoble, he fet l’escrip-tura fa un any, hi ha una possibilitat dequè els hereus de la part venedoraplantegin una demanda de rescissióper lesió, se’m planteja el dubte dequin és el valor, el del moment en quèvaig signar l’opció de compra o el quevalia en realitat en el moment de ferl’escriptura?

������

Evidentment, d’acord amb el que estableix el llibre 5è del Codi Civil Català podriademandar-los per immissions intolerables, el tema principal és que a vostè licorrespon provar aquesta situació, i com pot fer-ho?Segurament vostè durant aquests anys de molèsties ha fet moltes denúnciesdavant de l’ Ajuntament de Sant Cugat, segur que a conseqüència d’aquestesdenúncies l’Ajuntament ha obert expedient sancionador, són aquests expedientsels que li serviran com a prova a l’hora d’anar al Jutjat, no valen els testimonis,doncs segur que tants en portarà vostè com tants en portaran els demandants,això és el més habitual, també es poden aportar proves d’acústica on quedin gra-vats els lladrucs del gossos en diferents ocasions.Aquests tipus de judicis s’han convertit en molt més habituals, el què succeeix enmoltes ocasions es que en el moment del judici els demandants canvien els gos-sos de lloc o se’ls treuen de sobre, tot i així la demanda pot continuar endavant ies converteix en una reclamació de danys i perjudicis.

48

Visc en una torre a Valldoreix, tincuns veïns que tenen dos gossos queno ens deixen dormir de fa anys, apartno netegen i tot l’entorn fa molta malaolor, podria demandar-los?

������

El primer i principal punt a tenir present quan volem llogar un habitatge és la pru-dència a l'hora de fer el contracte. Què vol dir prudència? Vol dir que hem de tenir cura en sol·licitar, al possible lloga-ter, una sèrie d'informacions que ens permetin garantir, al màxim, el compliment enel pagament dels futurs lloguers i abans de la signatura contrastar l'autenticitat d'a-questa informació, en la mesura del que sigui possible. Aquesta prudència ens potarribar a garantir quasi el 100% d'èxit.Si malgrat totes aquestes mesures prèvies al contracte, ens trobem amb un impa-gat, el que cal és actuar amb rapidesa, aprofitant al màxim totes les possibilitatsque ens dona l'actual legislació.

Què cal fer?. Procedir a un requeriment de pagament al llogater a partir del dia 38 en ques'ha donat l'impagament. A partir d'aquest moment el llogater té dos mesosde temps per fer el pagament.Passats els dos mesos el propietari pot iniciar l'actuació judicial.En la demanda el propietari pot oferir al llogater, condonar el deute a canvi de l'abandonament voluntari de l'immoble, en el termini mínim d'un mes.

No obstant hem de fer constar, des de la perspectiva de més de 55 anys d'expe-riència en l'administració, que el percentatge de desnonaments per manca depagament, en els que hem d'actuar, es molt baix: el 2% l'any 2003 i l'1,5% l'any2004.

49

Vull llogar una propietat però tincpor. Què passarà si no paguen el llo-guer?

������

50

Tinc dubtes en llogar el meu habitat-ge. I si els futurs llogaters no el tractenadequadament?

Aquesta és una de les pors més generalitzades que tenen els propietaris quan esplantegen la possibilitat de llogar un habitatge.Què preveu la Llei per evitar aquesta possibilitat?La Llei d'arrendaments només preveu la possibilitat que es pugui extingir el con-tracte de lloguer per la realització de danys quan aquests es fan de forma dolosa ivoluntària, però no si es produeixen de forma fortuïta o per negligència. La nostra experiència desprès de 55 anys gestionant lloguers d'habitatges és quede forma dolosa i voluntària no es produeixen mai o gairebé mai. Tant sols en unaocasió ens hem trobat amb una actuació d'aquest tipus. Per negligència o permanca de cura si que se'n produeixen de danys a les finques, encara que moltsmenys dels que la vox populi explica.Com podem evitar-ho o almenys minimitzar el cost? El que fa per resoldre aquest tema és signar un document molt acurat del’estat de l’habitatge en el moment d'atorgar-se l'arrendament, al mateix tempsque es demana a l'arrendatari una quantitat monetària, en efectiu o en aval banca-ri, com a garantia addicional. En el moment que es dóna per finalitzat el contracteel document ens serveix com a referència per analitzar l'estat en què es deixa l'ha-bitatge. Tant sols es pot demanar responsabilitat al llogater, d'aquells desperfectesno atribuïbles a un ús normal de l'habitatge. El cost, un cop demanats els corres-ponents pressupostos, podran ser deduïts de la garantia addicional.Llegit així sembla un procés complicat, però no ho és, en tot cas una mica laboriós,encara que pot simplificar-se notablement amb uns models de documents acurats. El que sí podem afirmar és que el resultat és sempre satisfactori i garanteix alspropietaris rebre l'immoble en un estat adequat.

������

51

Es pot actualitzar un lloguer antic siel llogater ha vingut a “millor fortuna”?

L'any 1994, molts propietaris no van poder actualitzar les rendes antigues, doncses van trobar que els llogaters no tenien uns ingressos superiors al salari míniminterprofessional i tant sols, van poder aplicar l'increment del cost de la vida.

Han passat els anys i pot haver succeït que el llogater, en aquest temps, hagi millo-rat la seva condició econòmica i per tant pugui ser aplicable, ara, l’anomenadaactualització de la renda, que en el seu moment no va ser possible.

Aquest tema, de capdal importància per als propietaris, ha donat lloc a múltiplesprocessos judicials, que fins i tot han arribat a l'Audiència. Entre les resolucions n'hi ha una de molt clara, de data 13 de Desembre del 2004,i que estableix, de forma clara i amb rotunditat, el dret del propietari a aplicar l'ac-tualització de la renda, malgrat els anys transcorreguts, considerant que la cadu-citat per l'aplicació de l’augment és de 15 anys i no de 3 mesos com pretenia, enaquest cas, el llogater. Queda igualment molt clar que el fet que s'hagi aplicat, enel decurs dels anys, l'augment de l'IPC, no invalida que es pugi aplicar l'actualitza-ció de la renda no feta el seu dia.

És part de la nostra feina, com , fer un seguiment de l’evolució de la situacióeconòmica dels llogaters antics, i a menys que es tractin de persones d'avançadaedat, és molt probable que en més d'una ocasió, ens trobem en un supòsit com elque ha donat peu a la sentència comentada.

������

52

És possible llogar el meu habitatgeper posar-hi una oficina?

En primer lloc hem de dir que la contestació a aquesta pregunta serveix tant en elcas de que es vulgui llogar , com en el cas de que sigui la propietaria, qui vulguiposar-hi aquesta oficina.

I a la vegada, invertint la situació, també és vàlida la mateixa resposta en el cas quetinguem un local que es vol transformar en habitatge , per llogar-lo o per viure-hi elpropietari.

La qüestió és saber si per canviar l'ús que fins ara ha tingut, és necessari el permísde la comunitat de propietaris, i si és així quin serà el quòrum que ha de ser aplicat.

Antigament es preveia que si el títol constitutiu, és a dir, l'escriptura, descrivia el piscom a habitatge, el canvi d'ús requeria el vot per unanimitat de la comunitat.

Però aquesta situació ha canviat radicalment, fins al punt de que en base al art. 5 dela Llei de Propietat Horitzontal de 1999 apartat 3, queda clar que la mera descripciódel objecte no és suficient i segons la interpretació d'avui dia no és ni tant solsnecessari el premis de la comunitat de propietaris. Tant sols ho seria en el cas deque expressament en els estatuts de la comunitat prohibís el canvi d'ús. Si fosaquest el cas , i tenint present que els estatuts estan inscrits en el Registre de laPropietat, serà necessària la unanimitat del vot.

Existeix una resolució de la Direcció General dels Registres i Notariat, de data 23de març de 1998, on es diu que, malgrat que en l'escriptura d'obra nova i divisió enpropietat horitzontal s'estableix que un determinat departament és habitatge , eldret de la propietat és de caràcter absolut i per tant no s'ha d'entendre com una pro-hibició de canviar els usos a fora que no estiguin vàlidament prohibits als estatuts ilegalment inscrits en el Registre de la Propietat.

Tot i això, aquest canvi d'us ha d’estar totalment subjecte a la normativa urbanísti-ca vigent en cada localitat, i són, doncs, els ajuntaments qui tenen la última parau-la sobre el tema.

������

53

Sóc propietari d'un edifici antic. Hemsurt a compte mantenir-lo?

Ens plantegen moltes vegades aquest tipus de pregunta , perquè realment les decisions a prendreno són fàcils.Es tracta de saber, amb coneixement de causa, si és possible i rendible posar de nou en valor el seuimmoble, o per contra, si la seva situació és molt dolenta, com reconvertir aquest patrimoni en nousimmobles .L'objectiu però, en la majoria dels casos, és aconseguir salvar i millorar totalment l'edifici .És segurament una de les tasques de més responsabilitat i més creativa que té la nostra professió,ja que poder participar conjuntament amb la propietat en donar un canvi de tres-cents seixantagraus, en moltes ocasions, d'un patrimoni, és un privilegi i, sense cap mena de dubte, és cap on esdirigeix l'exercici de la professió d'administrador de finques i on es troba el seu màxim sentit .El que fem en primer lloc és una visita inicial a l’edifici per fer una primera valoració de l'estat de l'im-moble i reclamar la inspecció d'un tècnic, si així es considera oportú, per tal de fer un anàlisi de l'es-tructura i dels acabats de l’edifici.Encara que no tingui una implicació directa lligada a l'acció de rehabilitació, realitzem un estudi delscontractes de lloguer existents. Habitualment ens trobem que a les finques hi ha llogaters amb con-tractes antics i d'altres amb contractes fets amb la nova Llei d'arrendaments urbansUn cop tenim una visió clara i total de la situació estudiem totes les alternatives possibles fent unaproposta a cinc anys de com veiem, sota la nostre dilatada experiència d'administradors, la mane-ra de reconvertir aquest patrimoni en una oferta sanejada, atractiva i rendible. Depenent del estat real de l’immoble es poden fer rehabilitacions parcials o totals dels elementscomuns, reformes dels habitatges que vagin quedant disponibles, adequació dels habitatges,acceptant les possibles limitacions, les noves maneres de viure etc.Hem de tenir sempre en consideració que totes aquelles obres que s’hagin de fer per conservacióimprescindible de l’edifici les podem repercutir sobre els llogaters que tinguin contractes de la ante-rior L.A.U (anteriors a l’1 de gener del 1995), en base al 12% anual, xifra que per si sola ja fa atrac-tiva, d'entrada, la inversió.De totes maneres tant si són obres de conservació com si són de millora, avui en dia amb els sis-temes de finançament tant atractius que ens ofereix el mercat financer, hi ha moltes i bones opor-tunitats de du a terme aquests projectes a cinc anys, té subscrites aliances amb entitatsfinanceres per poder fer front a aquests tipus d'obres i són d'una ajuda substancial a l'hora deprendre decisions. Per això encoratgem els nostres clients i a tota persona que disposi d'un patrimoni envellit , pertal que es posi en marxa a fi de renovar-lo i fer del seu patrimoni un valor realment segur.Si en darrer moment es veu que les actuacions a fer son de tal nivell i gravetat que la seva amor-tització és a molt llarg termini, o comportés algun tipus de risc, en especial de responsabilitat fronta tercers, siguin llogaters, vianants etc, analitzarem la possibilitat de vendre aquest patrimoni icomprar nous immobles que iniciïn un nou cicle amb garanties de rendibilitat i manteniment.

������

54

És convenient fer assegurar l'habi-tatge al llogater?

En temes d'assegurances, qualsevol precaució és poca, al menys aquesta és lanostra manera de pensar i treballar.

Som molt conscients que al nostre país existeix poca cultura de l'assegurança iestem molt lluny de la resta d'Europa. Però no per això hem de deixar d'insistirsobre el tema, molt al contrari, hem d'ajudar a crear una millor cultura sobre el temaen qüestió.

Forma part de la nostre responsabilitat professional vetllar perquè el patrimoni queens han confiat per ésser administrat tingui totes les garanties en aquest sentit.

És per això que requerim al llogater com a part de la negociació del contracte quetingui degudament assegurada la responsabilitat civil com a mínim .

Tot i que si passés qualsevol accident imputable al llogater, ell en seria el respon-sable, el problema el tindríem si aquest hagués abandonat ja l'habitatge, i deixésun procés judicial en marxa. Totes les molèsties, a partir d'aquest moment son peral propietari: requeriments o possibles responsabilitats subsidiàries.Una problemàtica que es pot evitar si en el moment de concretar el lloguer s'ha tin-gut la previsió de pensar en aquest tema.

������

55

Tinc un pis que vull cedir gratuïta-ment a una societat de la qual sócsoci, però vull fer un contracte perquèels altres socis tinguin clar que no ésper sempre. Com puc formalitzar-ho?

El millor en aquests casos és signar, preferentment davant de notari, un contractede comodat, pel qual el propietari (comodant) d'una finca cedeix l'ús de la mateixaal cessionàri (comodatari) i, a canvi, aquest s'obliga a mantenir la finca en perfec-tes condicions i a retornar-la al propietari en el moment que s'hagi pactat. Per lacessió, la propietat no cobrarà cap quantitat durant la vigència del contracte, ladurada de la qual es pot pactar lliurement. Si no es pacta expressament o implíci-tament cap duració, el propietari pot demanar al cessionari que li torni la posses-sió de la finca en qualsevol moment.A més, el cessionari s'obliga a fer-se càrrec de les despeses originades per l'úshabitual de la finca i les del seu manteniment.

Amb aquest contracte, si s'ha signat davant notari, a més s'aconsegueix un efectemolt important davant d'Hisenda, i és que es té un mitjà de prova més per demos-trar que l'immoble cedit no genera rendiments del capital que s'hagin de declarara l'impost de la renda de les persones físiques (cosa que donaria lloc, conseqüent-ment, a un augment en la tributació per aquest impost). Això no evita la imputacióde rendes immobiliàries, que representen com a màxim el dos per cent del valorcadastral.

������

56

Sóc propietari d'un xalet i em diuenque el lloguer ha d'anar amb IVA. Ésaixò correcte?

El fet que vostè sigui propietari d'un habitatge, sigui pis, casa o xalet, no té res aveure amb el fet de si finalment es farà un contracte amb IVA o no.

El que marcarà l'obligació d'aplicar l'IVA, serà el tipus de llogater que trobem peraquest habitatge.

Si el llogater és una persona física, que lloga l'habitatge per utilitzar-ho com la sevaresidència habitual i permanent, la Llei diu que no s'ha d'aplicar IVA al llogater iaquest tant sols ha de pagar la renda de l'habitatge.

Si aquest mateix habitatge es lloga per una empresa, per tal que hi visqui un delsseus empleats de forma habitual i permanent, la Llei 37/1992 diu que s'ha d'apli-car l'impost d'IVA, que en aquests moments és del 16%.

En el fons hi ha un sentiment proteccionista, per part del legislador, amb relació ala família, encara que sigui unipersonal i per això deixa al llogater exempt del impostd'IVA i al mateix temps li garanteix cinc anys de contracte. Per un altre costat considera les societats no subjectes a cap protecció, per tantcal aplicar l'IVA corresponent i, i existeix llibertat total de pactar el període de dura-ció del contracte,

Encara que en un primer moment pot semblar un problema per al propietari el fetde fer un contracte de lloguer d'habitatge a una societat, ja que se li generen obli-gacions fiscals que ha de complir trimestralment; per un altre costat aquests con-tractes aporten avantatges, ja que les societats tenen millors garanties i són sem-pre localitzables, pel que pugui passar.

������

57

Un contracte d'habitatge de cincanys, obliga al llogater a estar aquestperíode de temps o pot cancel·lar-loamb anterioritat?

Els contractes de lloguer es poden fer per un període de cinc anys com a punt obli-gatori per ambdues parts. En aquest cas el llogater no pot trencar-lo ja que inco-rreria en un incompliment de contracte i en aquest cas se li poden reclamar ínte-grament les rendes pendents fins a la data d'acabament del contracte.

La nostra llarga experiència en la comercialització i gestió d'habitatges de lloguerens ha portat a recomanar als nostres clients un contracte d'un any com períodeobligatori per ambdues parts i la resta, fins als cinc anys, obligatori per al propieta-ri, perquè així ho exigeix la Llei, i voluntari per al llogater.

Forçar un contracte obligatori de cinc anys ens pot du a la dificultat de trobar unllogater que estigui d'acord en signar-lo en aquestes condicions i en el cas d'acon-seguir-lo, i si es dóna la circumstància de no compliment del període de tempsestablert, ens podem trobar amb:

la impossibilitat d'obligar el llogater a quedar-se el període complet acordatla improbabilitat que ens pagui les rendes pendents.

I per tant, la situació ens condueix a la necessitat d'obrir un procediment judicialper reclamar les quantitats pendents, que de ben segur serà resolt a favor de la pro-pietat, però no ens garanteix el cobrament de les rendes d'immediat. Però el quenosaltres considerem més important és que en el decurs d'aquests mesos quedura el procés, pot produir-se un abandó i deteriorament de l'habitatge que pot arri-bar a ser molt costós. De ben segur que el cost d'arranjament de l'habitatge, perposar-lo novament en el mercat de lloguer, serà més important que la renda que esdeixarà de percebre mentre es troba un nou llogater.

������

58

Per motius de feina hem de despla-çar-nos per un període de 2-3 anys ivoldríem llogar el nostre habitatge peraquest període de temps, però tenimentès que els contractes han de serper cinc anys. Què podem fer?

Situacions com aquesta estan considerades com una excepció de la Llei i previs-tes dins l'article 9, apartat 3.El legislador té present aquest tipus de circumstància i l'únic requisit que exigeix ésque, en el moment de la formalització del contracte es faci constar de formaexpressa la necessitat per part de la propietat d'ocupar novament l'habitatge abansdel termini de cinc anys, que marca la Llei.

Aquesta circumstància pot comportar l'inconvenient que sigui més difícil trobar unllogater que estigui disposat a acceptar la signatura d'un contracte de més curtadurada. Per un altra costat són cada cop més freqüents les persones, al igual queel propietari que ens fa la pregunta, obligades a desplaçar-se per motius professio-nals, per períodes de temps entre 1 i 3 anys, situació que ens compensa la dificul-tat inicial i així cada dia és més factible trobar, en un període de temps prudencial,un llogater que encaixi amb aquestes limitacions.

Aquest dret de retorn està molt controlat i obliga al propietari a ocupar l'habitatgeen un termini màxim de tres mesos des del moment en que el llogater renuncia alcontracte i lliura la possessió al propietari. En cas contrari el llogater té dret a dema-nar danys i prejudicis al propietari, quantitat que pot arribar a ser important.

Molt sovint es dona que les condicions del propietari desplaçat canvien i finalmentretorna més tard del previst o després dels cinc anys que marca la llei. En aquestcas, el contracte signat queda en ple vigor fins al seu termini o fins que el propie-tari avisi del seu retorn, encara que sigui més tard del previst.

������

59

Puc cobrar l'impost de bens immo-bles (IBI) al llogater?

La Llei permet cobrar aquest import separadament de la renda, però tenint presentque l'article 20 de la Llei, en el cas d'habitatges, ens diu que aquest fet ha de cons-tar en el contracte i amb l'import anual a pagar indicat.

Això vol dir que no són vàlides les clàusules genèriques sense l'especificació del'import, ja que poden deixar indefens el llogater.

En el cas que estem davant d'un contracte d'Us Diferent d'Habitatge (locals, ofici-nes, habitatges de temporada, etc...) és igual com s'especifiqui, ja que tenim totalllibertat de pactes i el que digui el contracte és el que obligarà ambdues parts.

A la pràctica, aquest tema s'està convertint més en un aspecte formal de com des-glossar un pagament, que no pas el fet de que això incrementi l'import total a pagar.Això vol dir que tant un habitatge com un local tenen un valor de mercat determi-nat i si l'import de l'IBI modifica aquest valor, correm el risc de no tancar la opera-ció i, per tant, no signar el contracte.

Exemple per clarificar la nostra explicació:Si el mercat ens fixa un preu de 1000 € per un local i d'aquest local paguem 20 €mensuals d'IBI, podem plantejar:

a) Una renda total de 1000 € ob) Una renda de 980 € més 20 € d'IBI.En qualsevol de les dues opcions hi ha avantatges i inconvenients, però totes dues són perfectament vàlides i legals.

������

60

Tinc 58 anys i visc en un pis de lloguer,on vaig néixer, juntament amb la mevamare, que és la titular del contracte.Poden fer-me fora el dia que es mori lameva mare?

Hi ha qui em diu que si n’hi ha altresque no tinc cap dret. M'ho poden aclarir?

La Llei preveu, en el cas de defunció del titular, una subrogació per un període de2 anys, en el cas de persones de més de 25 anys, que és el seu cas. La confusió, per part d'alguns, ve donada pel fet que la Llei preveia, en el cas depersones majors de 65 anys, que aquestes podien tenir dret de subrogació fins ala seva defunció, però aquest supòsit tant sols va ser previst per als primers 10anys de durada de la Llei, és a dir, que va acabar definitivament el dia 31 de desembre del 2004.

Tenint en compte tant sols l’única possibilitat que hi ha en aquests moments, i con-siderant que la mort és un fet imprevisible, el legislador, amb molt d'encert, dónaun temps prudencial de dos anys, per tal que el subrogat pugui buscar-se un nouhabitatge. Cal tenir molt present que l'acte de la subrogació no és mai automàtic ique la Llei dóna exactament tres mesos per manifestar al propietari la voluntat d'a-collir-se a la subrogació. Passat aquest període si no se n’ha fet la manifestació,com especifica la Llei, queda definitivament extingit el contracte de lloguer.

������

61

Sóc llogater d’un local des de famolts anys. Vaig signar el contracteamb l'usufructuari de la finca i araaquest és mort. Hem diuen que el meucontracte queda automàticament res-cindit i he de marxar. Això és possible?

A la pregunta que ens han fet no ens diuen la data del contracte, tant sols que famolts anys.Ja que la Llei, precisament, tracta de forma diferent els contractes d'abans de l'1de gener de 1995 dels posteriors a aquesta data, corresponent a la de posada envigor de la nova Llei d'arrendaments urbans, la nostra resposta farà referència alsdos supòsits:

a) Contractes anteriors a la nova Llei.Independentment de quan siguin fets, no modifiquen la seva situació. És a dir, elcontracte no queda rescindit fora que el propietari, el que s'anomena fins a ladefunció del usufructuari (nua propietat) pogués demostrar que el contracte s'ha-via fet perjudicant de forma molt clara els seus interessos. Podria ser un exempleel contracte, que pels motius que fossin, s'hagués formalitzat a un preu per sota delpreu de mercat del moment de la signatura.

b) Contractes signats en data posterior a la vigència de la nova Llei.Els contractes que ha signat l'usufructuari, queden resolts en el moment en quèdesapareix el dret de l’arrendador usufructuari, sigui per defunció o per extinció del’us de fruit. És per això que nosaltres aconsellem, en especial en el cas d'un contracte de llar-ga durada, que el contracte el signi l'usufructuari, i en doni el vist i plau el que s'a-nomena nua propietat o propietari.

������

62

Sóc propietari d'un pis antic i voldriaque em responguessin a la preguntasegüent. Pot el llogater del meu immo-ble, en el moment de jubilar-se, marxaral seu poble i deixar-lo tancat per venirúnicament a passar-hi les vacances?

Entenem que es refereix a un pis antic i a un contracte també antic , dels que deforma col·loquial en diem “contracte indefinit”.La Llei ni ara ni mai no permet que un llogater abandoni el seu habitatge. En con-cret, un abandonament de més de 6 mesos seguits, que es puguin provar, dóna dretal propietari a la resolució del contracte de lloguer.Existeix una excepció, i és per malaltia provada del llogater, que l'obligui a estarmesos fora del seu domicili.Tot i així les últimes senténcies permeten resoldre el contracte de lloguer, en cas quela possibilitat de retorn del llogater sigui impossible, com seria el cas de personesmalaltes d'Alzheimer, o d'alguna malaltia semblant, que són considerades pels jut-ges, lamentablement, situacions sense retorn. El cas que vostè exposa és, malauradament, força habitual, degut a que les rendessón molt baixes i el llogater intenta convertir el pis en la seva segona residència.Però precisament la Llei deixa clar que un contracte de lloguer d'habitatge ho ésmentre sigui residència habitual i permanent del llogater .En el cas que es vulgui actuar contra una situació com aquesta s'ha de posar enmarxa una investigació de les circumstàncies, reunir proves de l'abandonament id'allà on resideix habitualment el llogater i procedir, posteriorment, per la via judicial.A la nostra empresa, en casos com aquest, som molt expeditius i actuem amb totala fermesa que ens permet la Llei, ja que al cap i a la fi el que fan aquestes perso-nes és un clar abús , perjudicant als propietaris amb lloguers per sota del preu demercat i a la vegada a possibles nous llogaters, ocupant il·legalment un habitatge.

������

63

Poden fer obres els arrendatarissense posar-ho en coneixement de lapropietat?

Amb aquests casos sols ens hi trobaríem normalment amb contractes antics, ante-riors a la Llei d'arrendaments urbans de 1995, ja que els actuals contractes solentenir una durada prou curta com perquè no els hi surti rentable, als llogaters, ferobres a la finca.

Ens centrarem, doncs, en el primer supòsit.

Contra l'opinió, a vegades generalitzada, de que els arrendataris no poden fer captipus d’obres al bé llogat, la Llei i sobretot els tribunals tenen un criteri diferent.La Llei d'arrendaments preveu que només caldrà notificar al propietari les obresnecessàries per adequar l'habitatge a la situació de minusvàlid d'ell mateix, la sevadona o algú de la seva família que hi convisqui. Sembla doncs, en conseqüència,que qualsevol altre tipus d'obres necessitaran l'autorització expressa i per escrit delpropietari.En la realitat però els jutges sols acostumen a estimar, que serà causa de resolu-ció contractual, les obres sense autorització que modifiquin la configuració de l'ha-bitatge, dels accessoris del mateix o que provoquin una disminució de l'estabilitato seguretat de la mateixa i són molt més tolerants amb la resta d’obres.

������

64

Sóc propietari al 50 % d'una casa deplanta i pis. El pis està llogat i desitjocomprar l'altre 50%. Te algun dret elllogater?

Si un copropietari desitja comprar la part de l'altre, i en especial en el cas de refe-rència, el llogater no té cap dret preferent de compra per dues raons fonamental-ment:

1. Perquè en aquest cas concret estem parlant que és llogater d'un pis que formapart d'un immoble que constitueix una única entitat registral, és a dir, que no estàdividit en propietat horitzontal.

2. Perquè el propietari d'un indivís té, respecte a la resta de la copropietat, un dretde preferent adquisició que és superior a qualsevol dret que correspongués a l'a-rrendatari.

Ha de quedar clar però, que el fet que es consolidi la propietat en una sola mà, noimplica cap risc per al llogater, ja que ho continuarà sent en les mateixes condicionsque tenia fins a la data.

������

65

Vàrem llogar un pis fa un any i elcontracte es va fer a nom del meumarit. ara ell ha marxat i vol renunciaral contracte d’arrendament i que jomarxi del pis. Què he de fer?

Per descomptat vostè no ha de marxar, doncs la llei ja té prevista aquesta situaciói és una de les poques causes de subrogació que han quedat dins la vigent llei d’a-rrendaments urbans.

En el seu article 12 ens diu expressament que el propietari podrà requerir al cònju-ge del llogater en el cas de què rebi una renuncia d’aquest, perquè tingui la possi-bilitat de manifestar la seva voluntat de quedar-se al pis o no.

El que sí ha de tenir en compte són els terminis rigorosos que marca la llei, que sónde quinze dies des de la recepció del requeriment per part del propietari; si trans-corregut aquest termini, vostè no ha manifestat la seva voluntat de quedar- s’hi,s’entendrà que hi renuncia definitivament.

En cas que el seu marit marxés sense fer cap tipus de renúncia, vostè tindria màximun mes per notificar al propietari la seva voluntat de ser ara la llogatera.

En totes les circumstàncies, el contracte no es modifica, sinó que es limita a con-tinuar fins a la finalització en les mateixes condicions.

������

Es fa molt difícil contestar-li en termes genèrics, ja que ens caldrien més dades perpoder donar una resposta correcta.

Tot i així, ens aventurem a donar-li unes normes generals, perquè pugui prendremillor la decisió.

Per norma general, als habitatges sense mobles el temps de permanència del llo-gater a l'immoble acostuma a ser més llarg, i per això la mitjana actual es trobaentre els 3 i 4 anys de durada del contracte; mentre que en habitatges moblats, elllogater sembla tenir la percepció d’una estada més provisional i per això la mitja-na actualment la tenim entre 1 i 2 anys.

Si ho volem analitzar tenint en compte el preu de mercat del lloguer de pisos,comptant l’amortització del mobiliari i inclòs el possible increment en el manteni-ment que comporta el fet de tenir-hi mobles, els preus dels pisos moblats són mésalts que els dels buits.

De tot això, hem de prendre la decisió tenint en compte diversos factors i tenintmolt clar quin és el prioritari per a vostè: si el que pretenem és una alta rendibilitata curt termini, segurament ens convé més pisos moblats, mentre que si ho mirema llarg termini, segurament ens convenen més pisos buits, ja que el temps que estrigui entre un llogater i un altre podria arribar a ser massa, comptant la freqüènciade canvis que hi ha.

Per últim, no podem oblidar mai l’entorn on estigui l’habitatge, ja que hi ha zoneson existeix una forta demanda de pisos moblats i hi ha zones on tradicionalment hihan viscut famílies més estables i per tant la demanda de pisos amb mobles ésmolt més baixa.

66

Què és millor, llogar un pis ambmobles o sense mobles?

������

Existeixen diverses fórmules per cedir el pis al fill, entenent que vostè vol conser-var-ne la propietat. La més habitual, i per nosaltres la més aconsellable, és signaramb el seu fill un contracte de lloguer.

Aquesta solució, tot i que sovint escandalitza els clients quan la recomanem, con-siderem que té molts avantatges. Si ho mirem des de la perspectiva del seu fill, lacomoditat de tenir per propietari el pare fa que s’accentuï el sentiment de casa prò-pia, fet que no es produiria si en gaudís de forma gratuïta.

Si en canvi ho analitzem des de la seva perspectiva, vostè tindrà cada cinc anys lapossibilitat de modificar la situació si per qualsevol circumstància passa algunacosa que així ho recomani; el cas més freqüent per desgràcia és el de les parellesque se separen i tenen un fill en comú; si la parella ha viscut allà en qualitat de ces-sió gratuïta, el jutge declara aquell domicili com a domicili conjugal i la mare i el fillhi poden estar fins a la majoria d’edat del fill. Aquesta situació comporta en moltscasos que els propietaris (exsogres) de la persona que ocuparà l’habitatge hagin deveure molt probablement com allà, amb els anys, hi va a viure una tercera persona,nova parella, mentre el seu fill, a qui realment se li havia cedit l’habitatge, ha d’anarde lloguer en un altre habitatge i no pot gaudir del pis dels seus pares.

En un cas com l’exposat, si la situació hagués estat la mateixa però vostè haguéssignat amb el seu fill un contracte de lloguer, sols quedava esperar la finalització deltermini del contracte d’arrendament per poder-ne recuperar la possessió.

67

Sóc propietari de diversos pisos ivoldria cedir-ne temporalment un almeu fill perquè es vol independitzar. Hiha cap inconvenient legal? Puc posar fia aquesta cessió en qualsevol momentsense conseqüències?

������

Aquesta és una situació que lamentablement necessitarà una actuació ràpida idràstica, ja que tot i que aquesta persona no hi té cap dret (no té cap relació fami-liar amb el difunt, només laboral), ens obliga a actuar per la via del precari; és a dir,haurem d’interposar una demanda per poder recuperar la possessió real de l’habi-tatge. Aquest plet no és ni fàcil ni ràpid, per tant l’hem d’interposar al més aviatpossible.

Molt important!!! S’ha d’interrompre qualsevol intent per part d’aquesta persona depagar cap renda o lloguer, no es pot acceptar cap pagament per aquest concepte,pot passar que existeixi una domiciliació bancària i encara es puguin anar girantrendes al compte corrent del difunt.

68

Sóc propietari d’un pis llogat amb contracteindefinit. Fa dos mesos va morir el llogater titu-lar del contracte i amb ell convivia una personaque l’assistia i en tenia cura, però amb qui no hiha cap vincle de parentiu i/o consanguinitat.

La germana del difunt em va comunicarexpressament la mort, acompanyant el certifi-cat de defunció i posant el pis a la disposició dela propietat, però sol·licitant alhora un breu ter-mini de 30 dies per poder buidar-lo i lliurar elsmobles i estris personals a qui en pogués treu-re profit (Càritas, ONG...).

Ara han transcorregut els 30 dies i la germa-na del difunt em diu que no em pot lliurar lesclaus perquè la persona que tenia cura del seugermà no les vol entregar ni vol marxar del pis.Què he de fer?

������

Tenim una llarga experiència a posar al dia patrimonis envellits. El seu cas és força comúa causa de les circumstàncies d'haver patit quaranta anys d'una LAU obsoleta.

En molts casos tenen tots un punt en comú i és l’excel·lent situació de les finques, siguiquin en sigui l'estat. Aquest és un criteri prou bo i suficient com per conservar-les.

Tot i que no es pot fer una diagnosi concreta i individualitzada sense conèixer amb pro-funditat el patrimoni, sí que tenim un criteri clar i és el de conservar les millors finquesdel patrimoni, prescindint de les que estiguin en pitjor estat o pitjor situades.

Amb la venda d’aquestes finques es pot capitalitzar i reinvertir íntegrament els ingres-sos sobre la resta de patrimoni, amb actuacions planificades a 4 o 5 anys.Com a administradors de patrimonis és la nostra responsabilitat facilitar tots els plansde viabilitat econòmica, tècnica, pactes amb llogaters i tot allò que significa una actua-ció integral sobre els mateixos.

Tingui per segur que, tot i que és una tasca a mitjà termini, el resultat és sorprenent tantper al propietari que aconsegueix un patrimoni sanejat, modern i rendible, com pels llo-gaters que, si les coses es fan correctament, hi col·laboren amb ganes, encara que elssignifiqui un esforç tant econòmic com de molèsties, perquè hi guanyen després enhabitabilitat i confort.

69

Tinc diverses finques, totes vellesperò molt ben situades. Els meuspares cobraven unes rendes molt bai-xes i no varen poder fer gaire o gens demanteniment. Ara són tan velles queno sé què fer, si vendre-ho tot i com-prar el que sigui però nou, arreglar-leso deixar-ho així.

������

Aquest és un tema que la jurisprudència dels diferents tribunals ja ha anat decidintdes de fa uns anys en un únic sentit i que és el d’admetre com a causa de neces-sitat vàlida per a la denegació de la pròrroga la voluntat de voler fer una vida inde-pendent. Els tribunals han dit en múltiples ocasions que ningú no està obligat aconviure a la casa familiar i per tant és equiparable al que estableix el cas primerde l’article 62 de l’antiga Llei d’arrendaments urbans.

És veritat, però, que en algunes sentències es fa referència al fet que perquè esdoni aquest supòsit no n'hi ha prou que es tingui una certa edat i els fills es vulguinemancipar, sinó que requereix també que aquests fills siguin capaços de mantenir-se amb els seus ingressos, o que realment puguin fer vida independent dels seuspares propietaris del pis llogat.

Aquests temes en l’actualitat cada vegada tenen menys rellevància, ja que de con-tractes indefinits avui en queden ben pocs. Actualment, tots són per períodes prè-viament pactats.

70

Sóc propietari d’un pis que tinc llo-gat amb contracte indefinit i tinc un fillde més de 30 anys que viu amb mi peròque es vol independitzar. Puc denegarla pròrroga forçosa per causa denecessitat?

������

Realment la situació que se li presenta és complicada. Efectivament la resposta delseu fill és legalment correcta. Tot i que vostè no hagi signat amb ell cap contractede lloguer per escrit, en realitat ha existit un contracte verbal de lloguer pel quals’ha percebut una renda mensual. Donada la data d’inici d’aquesta situació (ante-rior al 1995) realment s’ha consolidat un arrendament indefinit.

Les solucions possibles creiem que són dues:

En primer lloc, hauria de parlar amb el seu fill a veure si voluntàriament accedeixa signar un contracte de lloguer amb termini pactat i preu actualitzat.

Si això no fos viable, l’altra possibilitat és actualitzar el lloguer que el seu fill està pagant, d’acord amb la LAU del 1994, aplicant tots aquells conceptes que la LAU preveu per als contractes indefinits (impost de béns immobles, serveis generals immobles, IPC, despeses de comunitat, assegurances, etc.).

Sempre s’han de lamentar situacions d’aquest tipus, però donades aquestes cir-cumstàncies, no li toca més remei que fer complir al seu fill fins a l’últim requisit dela llei, ja siguin obres no consentides, increments, mal ús, és a dir, tot allò que la lleiempari com a propietari.

71

Sóc propietari d’un pis que vaig deixar ocupar almeu fill quan es va casar amb l'única finalitat quepogués estalviar per adquirir-ne un altre pel seucompte. Han transcorregut més de 20 anys, i ara lameva situació és més precària, fa ja molts anys quesóc jubilat, i m’he vist obligat a fer entendre al meufill que pagui una renda, actualitzada a preus d’avui,i que signem un contracte de lloguer o bé que des-ocupi el pis. Em diu que no el puc fer fora perquè aefectes tàcits és un llogater indefinit. Durant aquestsanys m’ha estat pagant mensualment una quantitatsimbòlica i totalment fora de mercat. És realment aixío puc exigir-li un pagament més fort?

������

Doncs sí. En aquests moments gaudim d’una legislació que preveu unes deduccionsfiscals als propietaris que lloguin habitatges a joves d'entre 18 i 35 anys i que el seu ren-diment net del treball o d’activitats econòmiques dins el període impositiu superin l'in-dicador públic de renda d’efectes múltiples conegut com IPREM.Si fins ara el rendiment net d’un habitatge gaudia d’una reducció del 50%, ara, les per-sones que lloguin d’acord amb el que preveu el paràgraf anterior tindran una reducciódel 100%.

Per poder aplicar la reducció el llogater haurà de comunicar cada any al propietari en laforma que la llei preveu, que realment compleix aquests requisits.

En el cas d’existir més d’un arrendatari, es calcularà sobre la part del rendiment net quecorrespongui a la part proporcional de les persones que estiguin afectes i que complei-xin els requisits.

Per tant, és realment cert que podrà acollir-se a les reduccions descrites si lloga a jovesdins la franja d'edat prevista.

També és cert que existeixen ajudes per part de la Generalitat i, recentment, la ministraSra. Carmen Chacón ha anunciat unes mesures per a l’1 de gener del 2008, que signi-ficaran 210 euros al mes per als joves que tinguin entre 22 i 30 anys i vulguin llogar unhabitatge, sempreque els seus ingressos anuals no superin els 22.000 euros; aquestaajuda serà per a 4 anys.

El gran dubte és si totes aquestes ajudes significaran o no un increment del preu delslloguers, ja que han sortit notícies alarmants en aquest sentit. Aquesta possible situacióno serà bona ni per als llogaters ni per als propietaris, ja que sabem per experiència quetots aquells pisos el preu dels quals no estigun dins una lògica de mercat acaben sentllocs de trànsit, on els llogaters hi viuen fins que no troben un habitatge més adequat.Inicialment s’aconsegueix un preu de lloguer alt, però amb una ocupació molt baixa, i sifem números veurem que és un mal negoci.

72

Sóc propietari d’un pis i el vull llogar.M’aconsellen que el llogui a gent jove,ja que es veu que tenen ajudes perpagar el lloguer i puc tenir deduccionsfiscals. És realment així?

������

Les operacions que es produeixin entre una societat i un dels socis tenen la consi-deració fiscal d’operació vinculada i, d’acord amb la normativa de l’impost desocietats, cal que aquestes es valorin a valor de mercat.

Valor de mercat és aquell que, per la mateixa operació, haurien pactat dues perso-nes totalment independents entre elles.

Des de l’entrada en vigor de la llei de prevenció contra el frau fiscal 1 /12/2006, lacàrrega de la prova recau en la societat, de forma que caldrà que la societat siguicapaç de demostrar a l’Administració d’Hisenda que el valor pel qual ha pactat ideclarat una operació vinculada és el valor de mercat.

Altrament, l’Administració podrà valorar l’operació a valor de mercat i exigir elpagament de la quota i les retencions que, si cal, corresponguin, amb les sancionsque es puguin imposar.

A més, s’està tramitant un projecte de reglament en el qual es detallarà la docu-mentació que les empreses han de tenir a disposició de l’administració. En aquestdocument cal que figuri la justificació el valor de mercat de les operacions vincula-des. La llei preveu sancions mínimes de 60.000 €, pels casos en que la societat notingui dita documentació.

Pere Cuch. ABEC, Bufet Jurídic i EconòmicCol.laborador d’

73

Sóc un dels socis propietaris d’unlocal de negocis, del que en sóc lloga-ter. Des del punt de vista fiscal, quin ésel preu mínim pel qual es pot llogar?

������

Segons la legislació, el precari consisteix en la tinença o utilització d’una cosa alie-na, sense pagament de preu, ni raó de dret diferent a la mera liberalitat o toleràn-cia del propietari o posseïdor real, de la voluntat del qual depèn posar termini aaquesta tinença. Dins d’aquest supòsit hi trobem, tant la possessió concedida perla liberalitat del propietari, com la possessió tolerada, com la possessió il·legítimao sense títol, que és el cas que ens ocupa, aquesta possessió il·legítima pot serperquè no ha existit mai títol o perquè aquest ha perdut vigència.

En tots els casos correspon a la part demandada la càrrega de la prova sobre l’e-xistència d’algun títol que empari l’ocupació.

74

Tinc un habitatge que està en moltmal estat. Va marxar ja fa anys l’arren-datari, i ara que vaig a edificar aparei-xen dues persones que diuen quetenen un contracte verbal i, evident-ment, estan ocupant la finca. Es potconsiderar que estan a precari?

������

Des de fa ja un parell d’anys existeixen companyies asseguradores que ofereixen unaassegurança per impagament de lloguers, i des d’aquest any la Generalitat ha tret eldecret aval lloguer que te la mateixa finalitat.

Pels nostres administrats, . té fixades unes condicions molt favorables de garan-tia sobre lloguers d’habitatges fins a 3.000€ de renda mensual, cobrint l’impagament defins a 12 mensualitats, les despeses de desnonament fins a 3.000€, i també fins a lamateixa quantitat per actes vandàlics si en el moment d’accedir a l’immoble es deter-mina l’existència d’aquests actes. Alhora també informar-lo que la pòlissa per als nos-tres administrats ens permet demanar bestretes d’impagament de lloguers una vegadapresentada la demanda, perquè el propietari no hagi d’esperar a la finalització del pro-cediment per rebre els lloguers impagats; totes aquestes prestacions per un cost moltraonable i assequible per a tots els propietaris de finques llogades.

També els Organismes Públics tenen cobertures previstes per afavorir la posada en elmercat d’immobles en lloguer; en aquest cas concret la Generalitat de Catalunya té lavoluntat de cobrir fins a 6 mensualitats de rendes no pagades (màxim de 1.500€ men-suals per Barcelona ciutat, decreixent els imports en funció de les poblacions i deman-da social). No obstant, ara per ara té previst que aquests pagaments no es farien efec-tius fins a la completa finalització del procediment judicial per desnonament, i tampocactualment té previst cobrir les despeses per desnonament ni els possibles actes van-dàlics.

Tant una com altra solució són un gran pas endavant per tal de que persones com vostèagafin confiança i facin una aposta clara pel mercat de lloguer. Actualment el nostre paísestà molt lluny de l’oferta Europea d’immobles en lloguer, i realment creiem que aques-tes noves iniciatives (ja siguin a nivell privat o públic) ajudaran a incrementar l’oferta, tantper les finques buides com perquè els inversors tornin a confiar en el negoci del lloguercom una aposta segura per incrementar el seu patrimoni.

75

Tinc un pis tancat de fa anys i que nohe llogat mai per por a què no empaguin, però ara necessito forçosa-ment els diners. Puc tenir algunagarantia de què el llogater pagarà?

������

No és gens fàcil contestar la seva pregunta, doncs el concepte de mal ús és moltextens i a la vegada molt poc concret.

Ha de tenir en compte que l’usufructuari té el dret de percebre les rendes, llogar igestionar l’immoble, sempre precisament actuant tal com ho faria un bon pare defamília, per tant mai pot perjudicar els interessos de la nua propietat ja que la sevaobligació és que arribi aquest patrimoni a les mans de la nua propietat en el millorestat dels possibles.

Val a dir que la vigent Llei d’Arrendaments Urbans (24/11/1994) ha fe un pas enda-vant en aquest tema en el sentit de què els contractes subscrits per l’usufructuariquedaran automàticament rescindits amb l’extinció de l’usdefruit (mort de l’usu-fructuari), resolent un dels primers problemes que provocava l’anterior Legislacióamb la vigència de contractes per sota el valor de mercat on es podia pressuposaruna compensació a l’usufructuari de forma directa.

Excepte aquest petit avanç, ens segueix quedant una gran incertesa de com l’usu-fructuari conservarà la finca, essent el pitjor escenari quan el titular de l’usdefruit eslimita a percebre rendes sense atendre el què responsablement li correspon, dei-xant la finca en un estat d’abandonament absolut.

Si arribés el cas que vostè tingués la percepció o petits indicis de què l’usufructua-ri podria comportar-se irresponsablement respecte la tutela i/o manteniment de lafinca a tots els nivells, actualment no li quedaria més remei que obtenir el majornombre de proves possibles d’aquest comportament, i anar als tribunals a defen-sar els seus drets com a nu propietari; però lamentablement en la majoria de cas-sos hi ha un component de relació personal/ familiar entre nu propietari i usufruc-tuari que complica més, si cap, aquestes situacions.

76

Sóc propietari d’un edifici però solsen tinc la nua propietat. Puc fer algunacosa en el cas de que el usufructuarien faci un mal ús?

������

Malauradament el nostre Ordenament Jurídic no li permet accedir a l’interior dellocal llogat sinó hi ha una prèvia entrega de la possessió i claus, ja sigui voluntària-ment per part del llogater si aquest decideix unilateralment resoldre el contracte ireintegra la possessió al propietari amb entrega de claus, o bé per execució forço-sa quan després d’un desnonament es fa una obertura judicial el dia de llançament.En la majoria de desnonament interposats, ja sigui per manca de pagament o béper les altres causes legalment taxades, el propietari té coneixement cert de què elllogater ja no és a l’interior de l’immoble, i que aquest es troba en un estat d’aban-dó total i absolut. Tot això fa que l’angoixa dels propietaris creixi no ja per la no per-cepció de rendes, sinó per l’estat en què trobaran la seva propietat una vegada elssigui restituïda judicialment la possessió.

Malgrat aquesta rigorositat, l’Ordenament Jurídic pot en casos excepcionals auto-ritzar l’accés als immobles per resoldre aquests tipus de situacions puntuals i per-judicials per la pròpia finca i els tercers a qui l’Ordenament Jurídic anomena debona fe.

En aquests cassos, s’ha de demanar al Jutge que porta el desnonament, que auto-ritzi l’accés a l’interior del local per fer la neteja del mateix. Una vegada autoritzatl’accés del propietari, i de l’industrial encarregat de fer la neteja, totes les actua-cions es faran amb presència de la Policia Local per garantir que es respecten totsels paràmetres judicials previstos per l’autoritat judicial.

No li aconsellem cap altre tipus d’actuació que pugui realitzar per resoldre aquestproblema que no sigui la què li hem descrit, doncs les conseqüències podem sermés perjudicials que les què intentem resoldre.

77

Tinc un local en desnonament on elllogater que l’ocupava ha marxat sensefer entrega ni de la possessió ni de lesclaus, però he rebut queixes dels veïnsper males olors i “bitxets” que prove-nen de l’interior. Puc entrar al local perfer-lo netejar?

������

Des de la nostra empresa i més concretament el departament de Gestió de lloguersi administració de patrimonis, amb el suport del departament de manteniments,hem cregut sempre molt en la inversió i millora de les finques. Per altra banda,creiem que la possibilitat que ens dóna l’art 108 de l’antiga LAU (repercutir el 12%d’aquestes obres als lloguers indefinits) és una oportunitat que no ens hauríem dedeixar perdre mai.

Creiem que ara més que mai, és una bona decisió empresarial per part dels propie-taris que apostin per millorar totes i cada una de les finques, ja sigui a nivell indivi-dual (rehabilitant els pisos/locals) i d’aquesta manera la sortida d’aquests immoblesal mercat provoquen automàticament la pujada del seu preu de lloguer, ja siguimillorant les instal·lacions col·lectives de la finca (baixants, patis interiors, cober-tes....) per poder aplicar l’esmentat article.

No ens cansem d’insistir als nostres propietaris que no hi ha producte bancari oanàleg al mercat que els pugui donar una rendibilitat del 12%, alhora que la pròpiainversió ja incrementa per sí sola el valor del seu immoble; parlaríem per tant d’unadoble rendibilitat.

Per acabar de veure aquesta crisi com una oportunitat, tot això es podrà fer ambuna selecció molt més acurada dels proveïdors, doncs es poden trobar ara indus-trials a molt millor preu i d’excel·lent qualitat.

Per tant després d’aquest llarg preàmbul, la resposta és sí; i un sí sense cap dubte.

78

Tinc uns diners dipositats en entitatsbancàries i davant la greu situació eco-nòmica mundial, tinc dubtes sobre sihe de mantenir aquests dipòsits o bécaldria invertir-los en els immobles quetinc llogats?

������

La instal·lació d'un rètol suposa l'alteració d'un element comú: la façana. Hauria decomptar, doncs, amb l'autorització de la comunitat. Tanmateix, les escriptures dedivisió horitzontal actuals solen preveure la possibilitat (sotmesa a mesures d'ordreestètic) d'instal·lar rètols sense autorització, en aquest cas prevalen les estipula-cions de l'escriptura. Dues precisions al respecte, la decisió de la junta s'haurà deprendre per unanimitat, i potser també resulta del seu interès esmentar que la llin-da de la porta no s'entén que formi part de la façana i no li afecta, per aquestmotiu, la regla de la unanimitat. Li aconsellem, no obstant, demanar el permís de lacomunitat, encara que només sigui per cortesia .

Per últim, i des d'un punt de vista més pràctic, hem de tenir en compte que en lamajoria de municipis ( per no dir a tots) per instal·lar un rètol s'ha de sol·licitar elcorresponent permís i per obtenir-lo s’hi haurà d'adjuntar bé el permís de la comu-nitat o bé l'escriptura que autoritza a col·locar-lo.

79

El propietari d'un local comercial volposar un rètol a la façana. Pot fer-hosense l'autorització de la comunitat?

������

80

Tinc un local força gran que, segonsels estatuts de la comunitat i el que diul´escriptura, el puc subdividir en dosparts. Puc obrir-hi una nova porta alcarrer?Quan en uns estatuts o en una escriptura d'obra nova i divisió en propietat horit-zontal es preveu la posibilitat de poder subdividir un local, evidentment es pensaque els dos locals resultants puguin tenir aquesta condició i per tenir la condició delocal independent és necessari que als dos locals es pugui accedir directament desde la via pública.

Aquest tema ha donat lloc a molts procediments judicials, ja que en molts casosles comunitats s´han negat a que s´obrís una nova porta des del local segregat alcarrer. Què en diu la jurisprudència?

Hi ha una sentència de l´Audiència de Barcelona de data 3 de maig del 2005, queutilitzant el sentit comú , autoritza expresament l´obertura d’una porta al local desde la via pública , ja que en cas contrari no podria considerar-se finca independenti no tindria sentit l´autoritzacio prevista en els estatuts. En aquest sentit, trobemtambé diverses sentències els darrers anys.

Per contra, la major part de les sentències anteriors a l´any 2000, la interpretacióera molt més restrictiva.

������

81

Sóc propietari d'un pis als baixosd'un edifici de només 8 veïns on es volinstal·lar un ascensor. A mi, franca-ment, no m'interessa i econòmicamentno em va gens bé, però tampoc vullimpedir a la gent gran de l'escala quecomptin amb ascensor. Quina posiciópuc adoptar?Com potser sabrà, el quòrum exigit per l'acord d’instal·lació d'un ascensor és deles tres cinquenes parts de propietaris i quotes. El seu vot ha de ser negatiu, i enaquest cas , podrà abstenir-se de participar en el cost de l’ascensor, però fins queno aboni l'import que li correspon més els interessos no en podrà fer ús del mateix.

Sobre la seva preocupació en no obstaculitzar la instal·lació de l'ascensor pel fetque hi han persones grans, hem d'informar-lo que en cas que la seva negativaimpliqués no obtenir la majoria de 3/5 parts, la jurisprudència ve assimilant lainstal·lació d'un ascensor a la desaparició d'una barrera arquitectònica si entre elsveïns hi ha persones de més de 70 anys i en aquest cas, de desaparició de barre-ra arquitectònica, el quòrum exigit és la majoria simple.

������

82

Tinc una plaça d'aparcament a lameva comunitat i últimament veig quetothom la utilitza com a magatzem perdeixar-hi tota mena d'objectes. No hiha cap norma que ho prohibeixi?

Al marge del que tingui estipulada la comunitat (ja sigui en escriptura, ja sigui ennormes estatutàries), creiem que hi ha un factor encara més important que cal teniren compte: la seguretat de tots -com sap, el risc d'incendi és alt en un pàrking-,per això la normativa és estricta en el cas de mantenir allunyat dels vehicles qual-sevol material que pugui ajudar a propagar el foc. Un altre factor important que caltenir en compte i que ajuda en el compliment de les normatives antiincendi és queles companyies asseguradores podrien negar-se, en el cas que malauradament esproduís un sinistre, a fer-se càrrec dels danys, ja que totes les companyies establei-xen, en el seu clausulat, normes molt restrictives en aquesta matèria.

������

83

Visc en una comunitat amb una granzona de jardí i piscina. Des de fa tempshi ha problemes de convivència perquèels joves fan festes a la piscina queacaben molt tard, fan soroll, fan malbéla gespa i no deixen dormir a ningú.Hem provat de posar notes informati-ves, però no hem aconseguit res.

Efectivament la convivència i el recentment tan famós civisme, és un dels valorspels quals les comunitats han de fer més esforços. En aquest sentit, el camí iniciat-circular, notes i advertiments- són un bon instrument, però potser no és suficientper crear una consciència per a un ús responsable i pacífic dels elements comuni-taris. La nostra recomanació és l'establiment d'un estatut de normes de la comuni-tat que haurà de ser aprovat per unanimitat i, en tant que sigui possible, elevat apúblic i inscrit en el Registre a fi i efecte de dotar-lo de seguretat jurídica. Aquestaformalització només desplegarà els seus efectes pràctics, si es procura informar atothom i especialment els nous propietaris. Estem segurs que el seu administradoraixí ho farà.

������

84

Aquest any em toca el torn de serpresidenta de la comunitat, però noestic gaire bé de salut i penso que nopodré complir amb les meves obliga-cions com a presidenta. Si presento uncertificat mèdic als veïns podré deslliu-rar-me de l'obligació?

Els motius per deixar passar el torn de la presidència, no estan establerts per la Lleide la propietat horitzontal i rarament ho estan al títol constitutiu. Això ens deixa doscamins: la lliure decisió de la junta de propietaris, és a dir, vostè pot proposar-ho enla reunió i els veïns poden acceptar (o no) les seves raons. Esperem que la juntacomprengui les seves raons. En cas que la junta li denegués la possibilitat de sal-tar el torn de la presidència, també pot sol·licitar, en el termini d'un mes des de lacelebració de la junta, l'auxili judicial. En aquest sentit, hem de dir-li que en termesgenerals els jutges solen eximir d'aquesta obligació per motius de salut (entre d'al-tres casos). En aquest cas, el certificat li serà del tot necessari. Si desitja més infor-mació sobre el procediment judicial que hauria de seguir no dubti a consultar-nosde nou, però per la seva tranquil·litat, li hem de dir que un bon administrador soldeslliurar el president de les tasques del dia a dia, atès que assumeix íntegramenttotes les responsabilitats de la comunitat, excepte les de representació davant detercers.

������

85

Sóc propietari d'un pis en una finca ifa uns anys es va acordar per unanimi-tat la prohibició que els propietaris tin-guessin gossos a la comunitat. Ara,recentment, un dels pisos ha estat llo-gat i els nous llogaters tenen un gos.Volíem fer un escrit informant de l'a-cord pres en el seu moment, en el quales determina la prohibició de gossosen els pisos.

Tot i existint un acord adoptat per unanimitat dels propietaris, en el qual s'aprovenunes normes comunitàries entre les quals figura la prohibició de tenir gossos en elspisos, si l'acord no ha estat escripturat i posteriorment inscrit en el Registre de laPropietat no és exigible a tercers propietaris -i encara menys a tercers no propieta-ris, aliens a la presa de la decisió i a les seves conseqüències. Fins i tot, inscrit l'a-cord en el Registre, un llogater no s'hi veuria obligat (tret del cas que així ho esti-pulés el seu contracte de lloguer).

Creiem que en aquests casos el més important, més que el compliment estricte deles normes, és la salvaguarda de la convivència, amb una actitud flexible per amb-dues parts, comunitat i llogaters.

������

86

Vivim en una comunitat de propieta-ris. Ara ens hem adonat que fa tres anyses va aprovar per unanimitat dels com-ponents uns estatuts que no van serinscrits al Registre de la Propietat.Podem fer-ho ara? Hi ha cap problema?

El primer que cal tenir en compte en un cas com aquest és si durant aquests tresanys s'ha produït algun canvi en la propietat de la finca, si no hi ha hagut cap varia-ció en la titularitat que constava i, consta actualment en el Registre de la Propietat,es poden inscriure els estatuts sense cap mena de problema.

Si s'ha produït alguna variació en les titularitats registrals serà necessari, ineludible-ment, aconseguir l'aprovació dels estatuts per part dels propietaris que s'han incor-porat amb posterioritat a la seva aprovació, ja que aquests tercers no es podenveure de cap manera afectats per acords que no figuren inscrits en el Registre dela Propietat, i per la qual cosa no en poden tenir coneixement.

������

87

Sóc propietari d'un local comercialamb entrada al vestíbul de l'escala quede fet no he utilitzat mai, tot i així hemcarreguen les despeses de la comuni-tat, es correcte això?Benvolgut lector, en primer lloc convindria que examinés el títol constitutiu, en elmateix es mencionarà el règim de contribució i les despeses que li correspon. Encas que no en digui res, la Llei de propietat horitzontal, preveu que els locals parti-cipis de les depeses comuns i necessàries de la comunitat. Per tant haurà de seguirpagant les despeses de comunitat d'acord amb el seu coeficient

Recentment en el moment de constituir les comunitats molts promotors ja pre-veuen deixar exempt els locals de la participació a les despeses d'escala sols obli-gant-los a participar de les despeses generals de l'edifici ( cobertes, assegurances,desguàs, etc..)

������

88

Acabo de llogar un local comercial im'interessaria disposar d'una bústiade correu a l'interior del vestíbul de lafinca. Voldria saber si puc demanar a lacomunitat de propietaris permís perinstal·lar-la.

S'hauria de mirar a l'escriptura de divisió en règim de propietat horitzontal si el seulocal participa de les despeses pròpies de vestíbul i escala, com ara neteja, consumd'electricitat o aigua, reparacions de la porta d'entrada, etc. En cas afirmatiu, hi tin-dria dret. Si no participa d'aquestes despeses, pel fet de ser un local totalment inde-pendent, no pot utilitzar el vestíbul i, en conseqüència, no pot exigir-hi una bústia.

������

89

Benvolgut lector, com a innovació i millora de la qualitat de vida l’aire condicionatté un tractament força favorable. En primer lloc, s’ha de demanar permís a la comu-nitat, que per majoria simple ha d’informar-lo sobre quin és el lloc més adient per ala instal·lació. Cal deixar clar que no l'hi poden impedir, només poden exigir que escol·loqui en el lloc escollit per la Comunitat.

En cas que la seva sigui la primera petició d’autorització, seria molt bo que lacomunitat aprofités per escollir un lloc idoni tant per al rendiment de les màquinescom per a l’estètica o per als sorolls, i que tingui l’espai suficient com per donarservei a la majoria dels propietaris.

Vull posar aire condicionat al meupis. Tenim una façana antiga i rehabili-tada i no sé on serà correcte col·locar-lo ni a qui he de demanar permís.

������

Només haurà de comunicar el canvi d’ús si en el títol constitutiu (la divisió horitzon-tal) està expressament prohibit, i en el cas que el canvi d’ús modifiqui els coefi-cients respecte a les parts comunes. Si resultés que no és permès, necessitaria l’a-provació unànime de la Junta de Propietaris.

Volem aprofitar aquesta ocasió per fer dos comentaris addicionals:

El canvi d’ús de local a habitatge requerirà a més el seguiment de la normativaurbanística que l’afecti (sense anar més lluny la tramitació de la corresponen cèdula d’habitabilitat).

Si la conversió en habitatge requereix obres que en modifiquin l’estructura, també es requerirà l’aprovació per unanimitat de la comunitat. Per contra, si no afecten elements estructurals, només caldrà comunicar-ho al president.

90

Tinc un local amb pati posterior moltben situat i m’estic plantejant recon-vertir-lo en un habitatge. He de dema-nar el permís a la comunitat per fer-ho?

������

La nostra primera resposta és que sí, ha de pagar la totalitat de les despeses comu-nitàries malgrat que no utilitzi la major part dels elements comuns. De totes formesaquesta resposta té algunes consideracions:

1. És habitual que els promotors en atorgar l'escriptura d'obra nova incorporin unsestatuts mínims per garantir la tranquil·litat en el funcionament posterior de la comunitat de propietaris. Aquests estatuts preveuen, en els casos en què els locals tinguin accés independent, el fet que no contribueixin a les despeses demanteniment de l'escala, com és la llum, la neteja, l'ascensor, etc.

2. En altres supòsits en què el promotor no preveu aquesta eventualitat, és força habitual que en la primera reunió de comunitat s’adopti –amb la suggerència dels locals –baixos– un acord de les característiques del paràgraf anterior.

Els problemes més grans es produeixen quan les despeses per fer a l'escala no sónpròpiament de manteniment, com per exemple l'adequació de l'escala a la norma-tiva sobre barreres arquitectòniques. En aquest cas, estimem que és clar que elslocals han de contribuir-hi d'acord amb el seu coeficient.

91

Sóc propietari d'un local que pertanya una comunitat de propietaris, hi tincaccés independent des del carrer i pertant no utilitzo mai l'escala comunità-ria. He de pagar les despeses de lacomunitat?

������

Cada cop més ens plantegen aquesta pregunta.

Segons la normativa catalana vigent que desenvolupa la Normativa bàsica dels edi-ficis CPI/96 vers les condicions de protecció contra incendis, s’ha de dir que no éspossible tancar la porta de sortida a l'exterior de l’edifici.

La normativa exigeix que les portes situades en els recorreguts d’evaquació siguin“fàcilment operables”, per la qual cosa, generalment això impedeix que les portesque han de ser utilitzades en l'evacuació, mentre els edificis i establiments estiguinocupats, puguin estar tancades amb clau pel costat per on estigui prevista l’eva-cuació (d’interior a exterior). És, per tant, aplicable a la porta de sortida a l'exteriordels edificis d’habitatges.

92

Visc, des de fa molts anys, en unimmoble on sempre s’ha obert la portad’entrada mitjançant sistema de porterelectrònic. Ara els veïns, per seguretat,volen tancar la porta amb clau. Hopoden fer?

������

Doncs, efectivament, és així, d’acord amb el REGLAMENT ELECTRÒNIC PER ABAIXA TENSIÓ REBT-2002 aprovat pel Reial decret 842/2002.

Aquesta legislació crea noves obligacions i responsabilitats periòdiques a lescomunitats de propietaris i als administradors o presidents que les representen, pelque fa a la bona conservació i al manteniment de les mesures de seguretat d'a-questes instal·lacions.

Ens dóna un termini de fins al setembre de 2008 (prorrogable en els expedientsamb regularització en curs) per procedir a la primera revisió obligatòria i, a par-tir d'aquell moment, es procedirà (cada 5 o 10 anys), depenent de la potència iles característiques de l'equip, a una revisió periòdica obligatòria.

Creiem que és sens dubte una mesura convenient, ja que tots coneixem el malestat en què es troben moltes instal·lacions i la manca de cultura de conservaciótradicional al nostre país.

Però a l’hora de posar-ho en pràctica, realment és molt feixuc, ja que hi ha en pri-mer lloc una gran quantitat de tasca administrativa i, en segon lloc, la intervenciód’enginyers, instal·ladors autoritzats i empreses col·laboradores que han d'emetreles certificacions oportunes. Com pot veure, la coordinació de tot plegat no és passenzilla.

És per tot això que li recomanem dues coses:

La primera és procedir a la revisió al més aviat possible, no esperi mai que s’apropi la finalització del termini, ja que manca personal especialitzat i el seu cost és previsible que augmenti.

La segona és confiar tota aquesta tasca al seu administrador, que és el professional més preparat perquè la seva finca superi amb èxit la revisió actual i les posteriors.

93

Sóc president de comunitat d'un edi-fici ja antic i m'han dit que hem de pas-sar una espècie d'ITV de les ins-tal·lacions elèctriques. Això és veritat?

������

No podem contestar sense, com a mínim, intentar aclarir diversos termes que esmentaem la seva pregunta. En primer lloc, s’han de distingir diverses gradacions de “proble-mes”: no és el mateix un mal acabat que un defecte constructiu, ni que el mal funciona-ment d’una porta; cadascun d’ells està sotmès a un període de responsabilitat i/o garan-tia diferent i consegüentment de forma i termini de reclamació.

Dit això, el que sí que podem afirmar és que la màxima per no dir única responsabilitatde l’administrador és la de salvaguardar de l’eventual exercici de les accions que única-ment vostès com a propietaris han de decidir emprendre o no. En aquest sentit, la nos-tra experiència ens indica que és tasca primordial aconsellar una feina de mantenimentconstant i des d’un bon inici (per poder fer efectives les garanties que es tinguin) i acon-sellar en casos severs l’elaboració d’un dictamen pericial que inclogui una valoració eco-nòmica amb vista a una eventual reparació i/o reclamació judicial.

Per la seva tranquil·litat, vull informar-lo que els tribunals accepten, com a manera deparalitzar la prescripció de l’acció contra el promotor per vicis i/o defectes de construc-ció les més variades formes de reclamació (fax, burofax, correus electrònics, etc.).

Recordi que en aquesta com en qualsevol altra decisió, la sobirania resideix en la Juntade la Comunitat.

94

Vaig comprar el pis d’obra nova ara faràtres anys i tenim la comunitat de propietarisen funcionament des de més o menys elmateix temps. Avui encara hi ha moltescoses per arreglar: cuines mal acabades,esquerdes als pisos, balcons rovellats, laporta del pàrquing s’espatlla constantment,etc. M’agradaria saber saber fins on arriba laresponsabilitat de l’administrador per nohaver aconseguit que es reparin tots elsdefectes que es van reclamar a la promotora.

������

Sí, sense cap dubte. La comunitat de propietaris ha de garantir la seguretat delsseus treballadors en tots els aspectes que tinguin relació amb el seu treball en com-pliment de la Llei de prevenció de riscos laborals (LPRL) i les normes que la desen-volupen, aplicant les mesures pertinents com serien cursos de formació, equipa-ments adequats etc.

Una empresa especialitzada s’ha d’encarregar de confeccionar una avaluació deriscos, on constarà la identificació del lloc de treball, els riscos existents, relació detreballadors, resultat de l’avaluació i les mesures preventives que cal adoptar,mètodes i procediments. A més, s’impartirà formació de coneixements mínimsnecessaris per al desenvolupament de les activitats de prevenció. Abans de l’inicide qualsevol feina que faci un treballador contractat per la comunitat de propieta-ris, per tant, haurà de lliurar a totes les empreses contractades per la comunitat l’a-valuació de riscos inherents a l’edifici i a les seves instal·lacions.

Si vostè té un administrador, no es preocupi, ja que és una de les tasques queacostumen a assumir la majoria de professionals; en cas contrari, serà el presidentqui haurà d’assumir la responsabilitat de portar a terme aquest tipus d’obligacions.

95

És la comunitat de propietaris res-ponsable de garantir la seguretat delsseus treballadors?

������

Aquest és un tema que passa sovint, cau una persona en una finca i demana res-ponsabilitats a la comunitat, segurament per aquesta cultura que s’està implantantde sempre demanar responsabilitats.

Doncs en aquest cas la jurisprudència és molt unànime a l'hora de determinar queno existeix cap responsabilitat de la comunitat si la finca es troba en perfectes con-dicions de manteniment.

Un tema diferent fóra si hi hagués alguna deficiència de manteniment que poguésprovocar un accident, per exemple un esglaó de l’escala en mal estat, una zona dela finca mal il·luminada, una rajola del jardí aixecada, i un munt de altres coses queen una finca poden ser causa d'accidents.

En aquest darrer cas evidentment la comunitat en seria responsable i la companyiad'assegurances hauria de fer front a les despeses i indemnitzacions corresponents.

96

Si a la finca on vivim, que és unacomunitat de propietaris, cau una per-sona, tenim la comunitat algun tipusde responsabilitat?

������

El càrrec resulta obligatori i gratuït, tot i que la junta de propietaris pot considerarl’al·legació de motius d’excusa fonamentats. És tracta d’una funció unipersonal, laduració es d’un any i s’entén com a prorrogat fins que es faci la junta ordinàriasegüent al venciment del termini per al qual el van designar.

Les funcions consisteixen en convocar i presidir les reunions de la junta de propie-taris, representar a la comunitat judicialment i extrajudicialment, elevar a públics elsacords si escau, vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels ele-ments i els serveis comuns, i vetllar pel compliment dels deures dels propietaris idels titulars de la secretaria i l’administració.

De totes maneres si vostès tenen administrador sols la representació judicial de fetes indelegable, doncs les demés funcions les assumeix de facto l’administrador ennom seu.

97

Sóc nou propietari d’un pis, i en unareunió a la que no vaig assistir vaig sernomenat President. Voldria saber sitinc la obligació d’assumir el càrrec ien cas de ser així quines seran lesmeves responsabilitats i obligacions?

������

La lluita contra la morositat, és un dels principals problemes que ha d’afrontar el presi-dent d’una comunitat i el seu administrador, les lleis arbitren mecanismes per a evitarque aquestes situacions quedin en un punt mort.

La Llei ha creat una sèries de mesures com ara la creació d’un fons de reserva, l’afec-ció real de l’immoble transmès al pagament de les despeses generals corresponents al’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició, l’establiment d’un procediment àgil i eficaçd’execució judicial per al cobrament dels deutes amb la comunitat. Resulta una obliga-ció de cada propietari contribuir, d’acord amb la quota de participació fixada, a les des-peses generals per l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, càrregues iresponsabilitats.

En cas contrari la comunitat podrà exigir-ho judicialment. El procediment judicial unavegada presentada la demanda i admesa a tràmit, consistirà en el seguiment del jutgeperquè en un termini curt de temps es pagui al demandant o comparegui aquest ial·legui en escrit d’oposició.

El propietari que té despeses pendents vençudes i no pagades, quedarà privat delseu dret de vot, la seva presència i quota no serà computada als efectes d’aconse-guir les majories exigides per la Llei.

Els deutes amb la comunitat de propietaris es consideren com un crèdit preferent ,osempre que procedeixin, de la negativa al pagament de les despeses generals, de lesaportacions al fons de reserva, o derrames per obres de reparacions necessàries.

En el cas de que el pis sigui venut, els transmitents en l’escriptura de transmissió hau-ran de declarar que estan al corrent de pagament mitjançant la presentació d’un certi-ficat de deutes, s’haurà d’incloure també la despesa aprovada i no repartida.

En el cas de que les quotes no fossin abonades, el nou titular estarà obligat a assumirel pagament de les despeses generals pendents durant tot l’any en el que s’adquireix lafinca així com totes les vençudes durant l’any immediatament anterior a la transmissió,el venedor no podrà ser excusat dels pagaments pendents si no aporta llur certificat.

98

Estem detectant un increment aparentmentmoderat de la morositat a la nostre comunitat.Els propietaris que sí abonem les nostres quo-tes, volem saber si a la llarga aquesta situaciópot representar-ne algun problema, ja que tenimconstància de que un dels pisos està a la venda.

������

Els propietaris que es proposin de fer obres en llurs elements privatius ho han decomunicar prèviament al president o a l’administrador de la comunitat. Si l’obracomporta l’alteració d’elements comuns, s’ha d’aprovar d’acord amb la majoria de4/5 parts. És important saber que la nova Llei estableix una presumpció de consen-timent, si l’existència d’obres que es consideren, no disminueixen la solidesa de l’e-difici ni comporten l’ocupació d’elements comuns de manera notòria i la comunitatno ha mostrat oposició en el termini de sis anys des que es van acabar. Art 553.36

Cal no oblidar de la existència de Ordenances Municipals, ja que aquestes prohi-beixen explícitament aquests tipus de tancaments.

La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alteratssense el seu consentiment, dirigint-se al departament corresponent del’Ajuntament de la seva població, que donarà inici a la obertura d’un expedient san-cionador, que pot acabar en un procediment contenciós-administratiu.

Malgrat la protecció legal, en la majoria de casos la solució passa per la contracta-ció d’un advocat i requereix temps.

99

Tinc un veí que ha realitzat el tanca-ment d’una galeria interior, sensedemanar permís a la comunitat. Pucdemanar la seva retirada?

������

L’Administrador aconsella que aquesta decisió es prengui desprès de que un arquitecte tècnic hagirealitzat un informe sobre l’estat de la façana, la principal finalitat de la contractació d’un profes-sional és evitar el gran nombre de decisions errades que sovint es prenen equivocadament, i peraquest motiu cal elaborar un esquema bàsic i lògic a seguir en el procés de rehabilitació com aforma de treball. En aquest cas concret, cal eliminar amb caràcter d’urgència el perill, consultaramb un tècnic si cal protegir la façana, i comunicar-ho prèviament en el consistori per deixar cons-tància de les actuacions realitzades i les que la comunitat té previst realitzar.Un cop afrontada la decisió d’iniciar les obres i realitzat per part del tècnic el projecte de rehabili-tació amb la elecció definitiva de solucions concretes, ja siguin parcials o totals, cal contactar ambvaries empreses per sol·licitar pressupostos d’acord sempre amb la comunitat, i seguir el criteri deltècnic, en el moment de comparar pressupostos i decidir l’executor de l’obra. Serà l’arquitecte elque pugui facilitar les instruccions del que cal fer, de com fer-ho, el cost aproximat, i finalment elmés important, assumir la direcció de les obres per controlar i certificar el conjunt dels treballs. És important comentar les responsabilitats que adquireix la comunitat de propietaris en el tema dela seguretat durant l’obra, cal indicar que en la majoria de casos queda obligada a contractar unacoordinació en matèria de Seguretat i Salut durant el transcurs de la mateixa, és habitual que siguinel mateixos tècnics els que ho coordinin. La contractació d’un tècnic per redactar un Projecte d’Execució i de Direcció Facultativa per rea-litzar el control dels treballs en procés, a més de ser obligatòria per llei en la majoria dels casos,comporta indudablement avantatges per a la comunitat, en un principi pot semblar que es tractad’una despesa que es podria estalviar, però es un fet que la rendibilitat d’aquest cost serà evidental finalitzar les obres.Tots els edificis haurien de realitzar revisions periòdiques i complir amb un calendari d’inspeccionsregulars en el temps, analitzant aspectes relatius a cobertes, estructura, façanes, xarxa d’aigües isanejament entre altres, significant una garantia de que els seus edificis estan en suficients condi-cions de seguretat dintre d’un temps garantit.Precisament per poder complir amb tot lo exposat en els paràgrafs anteriors, va crear jafa anys un departament de manteniments que coordina totes les relacions entretècnics, industrials i la comunitat de propietaris.

100

Hem rebut una notificació de l’Ajuntamentper una denúncia que va interposar un via-nant, al produir-se el desprendiment d’uncascot del balcó del nostre edifici. Arrel d’a-quest succés ens plantegem si seria conve-nient reparar aquests danys o bé aprofitar irehabilitar la finca que ja té 28 anys.

������

Compravenda

1 DOCUMENTACIÓ NECESSÀRIA2. NOTA REGISTRAL3. CONTRACTE D'ARRES4. NECESSITAT DE L'ESCRIPTURA DE COMPRAVENDA5. DESPESES PER LA COMPRA D'UN HABITATGE6. DESPESES PER LA VENDA D'UN HABITATGE7. DEFECTES DE L'IMMOBLE I QUANTITATS AJORNADES8. OPCIÓ DE COMPRA D'UN LOCAL9. CONTRACTE PRIVAT DE COMPRAVENDA10. VENDA DE L'HABITATGE AMB MOBLES11. QUAN ES PAGUEN ELS HONORARIS A L'AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA?12. OBLIGACIÓ DE DECLARAR EL NOU DOMICILI13. TIPUS DE CÀRREGUES14. DIFERÈNCIES ENTRE METRES ÚTILS I CONSTRUÏTS15. DOCUMENTACIÓ EN LA COMPRA D'OBRA NOVA16. MEMÒRIA DE QUALITATS17. DIVISIÓ DE LOCAL18. LIQUIDACIÓ DEL COMPTE DE REPARCEL·LACIÓ. CANCEL·LACIÓ AL REGISTRE19. DEDUCCIONS DE L'IMPOST SOBRE LA RENDA20. PERMUTA I TRIBUTACIÓ DE L'IVA21. VENDRE UNA PART DEL SOLAR D’UNA FINCA22. DRET A LES VISTES I A LA INTIMITAT23. VENDA D'UNA PART DE LA FINCA: CAL UNANIMITAT?24. LA VENDA I LA PENSIÓ VITALÍCIA. TRIBUTACIÓ25. MODIFICACIONS DEL PROJECTE D'OBRA NOVA EN ELEMENTS COMUNS26. RESPONSABILITAT DEL PROMOTOR I CONTRACTISTA

Sumari

������

27. TRANSMISSIÓ A L'ESTRANGER28. DRET D'ÚS I HABITACIÓ29. TANCAMENT DE FINQUES30. TIPUS DE MODIFICACIONS DEL PROJECTE D’OBRA NOVA31. LLIURAMENT D'OBRA NOVA32. REPERCUSIONS FISCALS EN LA CONTRACTACIÓ AMB NO RESIDENTS33. DOBLE IMMATRICULACIÓ34. RESPONSABILITAT DEL VENEDOR PER MANCA D'INFORMACIÓ35. REPERCUSIONS FISCALS EN LA TRANSMISSIÓ ALS DESCENDENTS36. PENSIÓ EN VITALICI37. REPERCUSIONS FISCALS EN LA VENDA DE L'HABITATGE HABITUAL38. ALUMINOSI39. REPRESENTACIÓ DE LES PARTS40. RESCISSIÓ PER LESIÓ41. RESPONSABILITAT DE L'ARQUITECTE 42. NOTA D'ENCÀRREC43. INCREMENT DE CÀRREGUES44. ESTATUS DE LA COMUNITAT INCLÓS EN EL CONTRACTE D'OBRA NOVA45. CONTRACTE DE COMPRAVENDA AMB PAGAMENT AJORNAT46. DECLARACIÓ D'OBRA NOVA ANTIGA47. INEFICÀCIA CONTRACTUAL48. RELACIONS DE VEÏNATGE

������

Lloguer

49. PAGAMENT DEL LLOGUER50. CONSERVACIÓ DE L'IMMOBLE LLOGAT51. ACTUALITZACIÓ DE LLOGUER ANTIC52. LLOGAR UN HABITATGE PER ÚS D'OFICINA53. RENOVAR EL PATRIMONI54. ASSEGURANÇA DE L'HABITATGE PEL LLOGATER55. CESSIÓ GRATUÏTA D'UN HABITATGE56. LLOGUER I L'IVA57. TERMINI D'UN CONTRACTE DE LLOGUER58. LLOGUER PER TEMPS INFERIOR A CINC ANYS59. LLOGUER I L'IBI60. SUBROGACIO D'UN LLOGUER PER CAUSA DE MORT61. LLOGUER I USDEFRUIT62. ABANDONAMENT D'UN HABITATGE PEL LLOGATER63. OBRES AMB I SENSE AUTORITZACIÓ64. DRET PREFERENT DE COMPRA HAVENT-HI UN LLOGATER65. SUBRROGACIÓ ENTRE CONJUGES66. LLOGUER AMB MOBLES O SENSE67. CESSIÓ A UN FILL68. MOR EL LLOGATER I DEIXA UNA PERSONA AL PIS69. FINQUES VELLES70. DENEGACIÓ DE PRÒRROGA71. ARRENDAMENT A UN FILL72. LLOGUER A JOVES73. SOCI PROPIETARI I LLOGATER74. PRECARI75. GARANTIA DE PAGAMENT DEL LLOGUER76. NUA PROPIETAT77. DESNONAMENT I ABANDÓ DE L'IMMOBLE78. RENDIBILITAT DEL LLOGUER

������

Administració de comunitats

79. POSAR UN RÈTOL COMERCIAL A LA FAÇANA80. OBRIR NOVA PORTA D'UN LOCAL81. INSTAL·LACIÓ D'UN ASCENSOR82. MAL ÚS DE PLAÇA D'APARCAMENT83. PROBLEMES DE SOROLLS A ZONES COMUNES84. EL TORN DE PRESIDÈNCIA A LA COMUNITAT 85. TINENÇA DE GOSSOS I LA COMUNITAT DE VEÏNS86. ESTATUTS I REGISTRE DE LA PROPIETAT87. LOCALS I DESPESES DE COMUNITATS88. LOCALS I BÚSTIES A L'INTERIOR DEL VESTÍBUL89. AIRE CONDICIONAT90. RECONVERSIÓ DE LOCAL EN HABITATGE 91. LOCAL AMB ACCÉS INDEPENDENT92. PORTER AUTOMÀTIC93. ITV DE LES INSTAL.LACIONS ELÈCTRIQUES94. RESPONSABILITAT ADMINISTRADOR95. SEGURETAT TREBALLADORS96. ACCIDENTS I RESPONSABILITAT CIVIL97. RESPONSABILITATS I OBLIGACIONS DEL PRESIDENT98. MOROSITAT99. TANCAMENT GALERIA100. REHABILITACIÓ I MANTENIMENT

������

NOTES

NOTES

NOTES