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VALORACIÓN DE UN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN SITUADO EN C/ Neroses,4 / Carreró Jusepàs 3 (25.560)

-SORT (Lleida)-

Realizada por J. MIQUEL RABASA FONT

ARQUITECTO TÉCNICO

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A continuación se presenta el informe realizado para establecer la valoración del inmueble objeto del presente estudio, situado en la Calle Neroses, 4 – Carreró de Jusepàs, 3 de la localidad de Sort (C.P. 25.560) en Lleida.

ENCARGO El encargo que se realiza trata de estudiar, en base de la realidad física y documental facilitada, el valor que puede atribuirse a un inmueble en construcción situado en la Calle Neroses, 4 – Carreró de Jusepàs, 3 de la localidad de Sort (C.P. 25.560) en Lleida El encargo lo realiza la empresa Inversions i Contractes S.A. domiciliada en Avda. Generalitat, 25 de Sort (C.P. 25.560) con CIF A25376609 y representada por el Sr. David Escribà Segues, con D.N.I. 43.732.878B El técnico redactor del presente informe de valoración es el Sr. J. Miquel Rabasa Font, Arquitecto Técnico colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Lleida con el número 492 y con domicilio profesional en la C/ Dr. Carles Pol i Aleu, 34-Bajos de Sort (25.560)-Lleida. La visita al inmueble de referencia se realiza en fecha Julio de 2.016 en presencia del representante del promotor del presente informe. En la visita se facilita la documentación que a continuación se detalla así como información verbal complementaria a la misma. DOCUMENTACIÓN FACILITADA:

1.- “ Projecte executiu dédifici entre mitgeres” redactado por PRAT&VIDAL, arquitectes en fecha Mayo de 2.006. La copia facilitada consta de planos, memorias y carece de sello de Visado colegial. Se observa que en algunos de los documentos facilitados el título viene especificado como “ Projecte déxecució i bàsic modificat dédifici d´habitatges entre mitgeres” 2.- Copia de la escritura de propiedad del terreno atorgada en fecha 19 mayo de 2015 por el notario Gonzalo Ortilés Borobia. En ella figuran también notas simples registrales expedidas en fecha 15/05/2015. 3.- Copia proyecto de urbanización de la C/ Neroses – Carreró de Jusepàs redactado por Joel Torras i Casas en fecha març de 2016. La copia facilitada consta de planos, memorias y carece de sello de Visado colegial. 4.- Copia de la licencia de obras concedida por el Exm. Ayuntamiento de Sort en fecha 27 septiembre de 2005. 5.- Documento privado fechado en 14 de mayo de 2015 en relación a la permuta por obra futura con Jaime Semino Tomasa y Lourdes Font Ros que aparece citado en nota simple registral

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CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO El inmueble objeto de estudio se trata de una obra en construcción situada en la Calle Neroses, 4 – Carreró de Jusepàs, 3 de la localidad de Sort (C.P. 25.560) actualmente paralizada. La obra, en la fecha de la visita, se presenta en estructura de hormigón de plantas sótano, planta baja, tres plantas altas y planta bajo cubierta tal y como se puede observar en el reportaje fotográfico adjunto. En la obra se observan medidas básicas antiintrusión en las plantas bajas del edificio. Se observa también signos de uso temporal como almacén en las plantas sótano, aunque cabe decir que no se observan síntomas de que esta ocupación sea de carácter vandálico.

Físicamente la parcela se localiza en la parte alta del núcleo de Sort, accediéndose a la misma a través de una calle que debe reurbanizarse (C/ de le Neroses). Consultada la sede electrónica del catastro el inmueble de referencia se halla construido sobre dos referencias catastrales, la 6379014CG4967N0001UQ y la 6379013CG4967N0001ZQ.

ANÁLISIS DE LA LOCALIDAD DONDE SE ENCUENTRA UBICADA EL INMUEBLE OBJETO DEL ESTUDIO. El inmueble objeto de estudio, tal y como se ha dicho, se encuentra situado en la localidad de Sort, en la que domina la actividad turística combinada con el sector terciario. En cuanto a infraestructuras de la localidad comentar la pavimentación de los viales públicos realizada en un % muy elevado, existencia de red de alcantarillado, alumbrado público, red de telefonía, de agua, y de gas públicas. No obstante donde se sitúa el inmueble en cuestión se trata de una zona de expansión con lo cual el vial que le da acceso (C/ Neroses) debe ser reurbanizado, mejorando de esta forma el nivel de urbanización del mismo y adaptando sus rasantes a las previsiones ejecutadas en el edificio. Las redes de agua, gas i telefonía alimentan la zona. De igual forma la red eléctrica se encuentra implantada en la zona con presencia de tres subestaciones transformadoras, reservando el proyecto también un espacio por si fuera necesaria la implantación de una nueva estación transformadora. En cuanto a equipamientos comentar que en la población hay presencia de los servicios básicos tales como escuela, instituto, centro de asistencia primario, así como equipamientos de carácter deportivo, lúdico y comercial. La población fija de la zona se puede considerar como estancada, tendiendo a un nivel de envejecimiento alto. Es importante la población de segunda residencia que aparece en los fines de semana y épocas de vacaciones.

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NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE EN LA ZONA: La celeridad con que se pide el informe impide la obtención de certificado de aprovechamiento urbanístico en el Exm. Ayuntamiento de Sort así como consulta en relación a expedientes de disciplina urbanística en los que la obra hubiera podido incurrir. No obstante comentar que el proyecto obtuvo la correspondiente licencia de obras en fecha septiembre de 2005 con lo cual se presupone que lo proyectado cumple con los parámetros urbanísticos requeridos por la normativa vigente. En estos términos se advierte que cualquier discrepancia que pudiera presentarse entre la normativa y la construcción proyectada o ejecutada debería ser objeto de estudio paralelo para dictaminar la afectación en el valor final del inmueble. REPORTAJE FOTOGRÁFICO:

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VALORACIÓN:

1. DATOS DEL INMUEBLE: Situación: C/ Neroses, 4 / Carreró Josepàs, 3 de Sort (25.560) - Lleida Peticionario: INVERSIONS I CONTRACTES S.A. N.I.F.: A-25376609 DATOS DE OCUPACIÓN: En el momento de la visita la obra se encuentra libre, sin ocupantes ni

trabajadores. La obra presenta medidas antiintrusivas básicas en plantas inferiores. Se observa que la planta sótano esta siendo usada como almacén temporal de objetos diversos.

DATOS REGISTRALES:

De la información facilitada se observa que registralmente la finca se presenta como dos entidades registrales, siendo sus respectivos datos obtenidos de las copias de las notas simples registrales expedidas en fecha 15/05/2016 los siguientes:

Finca 1: C/ Neroses,4 LIbro: 64 de Sort Tomo: 930 Folio: 15 Finca: 2496 Superficie: 480 Cargas: Opción de compra a favor de Nostrallar Sociedad Cooperativa, la cual se halla caducada, quedando pendiente la cancelación registral. Finca 2: Carreró Josepàs, 3 (C/ Neroses, 6 según nota simple registral) LIbro: 67 de Sort Tomo: 958 Folio: 120 Finca: 2543 Superficie: 520 m2 Cargas: Afección fiscal así como opción de compra a favor de Nostrallar Sociedad

Cooperativa, la cual se halla caducada quedando pendiente la cancelación registral. En relación a la finca 2 (Carreró Josepàs, 3 (C/Neroses, 6) en la Nota Simple Registral se advierte que el titular (PROENS PROMOCIONS I REHABILITACIONS S.A.) lo es en virtud de Permuta por obra futura con Jaime Semino Tomasa y Lourdes Font Ros. En relación a esta escritura de permuta se

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presenta documento privado firmado por Jaume Semino Tomasa y Lourdes Font Ros para el resarcimiento económico en concepto de liquidación-finiquito de la permuta acordada. Se desconoce el alcance de dicho documento y si el mismo ha servido en la fecha del presente para la cancelación registral del documento público de permuta. La información verbal transmitida al redactor del presente informe es que dicha permuta se halla finiquitada con lo cual las condiciones en que ésta fue pactada no suponen afectación alguna al valor del inmueble. En cualquier caso se advierte que cualquier carga o gravamen que pudiera acreditarse al respeto y que tuviese afectación en la valoración del inmueble deberá ser objeto de estudio paralelo para poder establecer el alcance de los mismos. En las copias de las notas simples facilitadas no se muestra declaración de obra nueva alguna, ni en construcción ni acabada.

DATOS CATASTRALES:

En la oficina virtual del catastro se presenta como dos referencias catastrales, siendo los datos más relevantes de cada una de ellas los siguientes:

Finca 1: C/ Neroses,4

Referencia catastral: 6379013CG4967N0001ZQ Superficie suelo: 481 m2 Superficie construida total: 40 m2

Finca 2: Carreró de Josepàs, 3 (C/ Neroses, 6 según ficha catastral)

Referencia catastral: 6379014CG4967N0001UQ Superficie suelo: 527 m2 Superficie construida total: 52 m2

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METODOLOGÍA: Se analiza el bien a valorar para poder establecer cual es el método mas adecuado a aplicar para obtener un valor objetivo del inmueble. De esta forma se establece que el valor del inmueble que nos ocupa viene dado por dos elementos muy diferentes: 1.- Valor del terreno donde se asienta 2.- Valor de la construcción ejecutada Se estima que lo más oportuno es calcular el valor del terreno por el método residual mientras que el valor de la construcción se estimara mediante el Método del Coste. El método residual es utilizado en la valoración de suelos allí donde no es posible la aplicación del método de comparación por falta de muestras o comparables. El método basa su filosofía en considerar el valor del suelo, como el valor residual fruto de una promoción inmobiliaria promovida por un hipotético promotor. De esta forma, el valor de venta de un suelo vacante resultaría de restar al valor de venta esperado de la promoción inmobiliaria, los costes de construcción, los gastos de promoción y el beneficio del promotor. Para aplicar este método se procederá a establecer la promoción inmobiliaria que mas se adecua al solar. El método del coste permite valorar la reposición de un inmueble con los precios actuales de mano de obra y materiales. Deduciendo sobre ese valor, la depreciación sufrida por el paso del tiempo. Se utiliza en la valoración de edificaciones en curso o acabadas y no en la valoración de suelos. 1.- MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO. VALORACIÓN DEL TERRENO DONDE SE ASIENTA EL INMUEBLE

Valor de repercusión:

Tal y como se ha comentado el método utilizado será el Método Residual estático, la aplicación del cual requiere los siguientes pasos:

a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el terreno a valorar según el principio de mayor y mejor uso.

b) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización i financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada

c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover por la hipótesis de edificio acabado en la fecha de la valoración.

d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común de las promociones de similares características y emplazamiento.

e) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente fórmula:

F=VM x (1-b) – (C1+ ... + Cn)

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donde: F= Valor del terreno a valorar VM=Valor de mercado del inmueble acabado B=Margen del beneficio del promotor en tanto por uno Ci= Cada uno de los gastos necesarios considerados

Para aplicarlo con garantías de resultado se ha realizado un análisis exhaustivo de los bienes a valorar (el resumen del cual se refleja en los apartados anteriores), se ha realizado un estudio de mercado, seleccionando una muestra comparable, homogeneizando los precios unitarios con aplicación de coeficientes que reflejen las singularidades de los bienes objeto de valoración obteniendo así finalmente los valores detallados que a continuación se presentan y que serán los aplicables para proceder a establecer el valor del terreno.

A continuación se justifican los diferente parámetros empleados en el cálculo de cada uno de estos conceptos.

Valor en venta (VM):

Se analizan los siguientes bienes para establecer el valor promedio de los productos de renta libre para viviendas es similares a las previstas:

Nº Precio

ref.

Provincia Localidad Tipo Situación Superficie

€

Precio unitario (€/m²)

1 Lleida Sort Oferta Cami dels Horts, 8 77 115.000,00 1.493,51 2 Lérida Sort Oferta Pol i Aleu, 54 45 69.000,00 1.533,33 3 Lleida Sort Oferta C/ Joaquim Sostres, 60 80 120.000,00 1.500,00 4 Lleida Sort Oferta Pol i Aleu, 42 79 123.500,00 1.563,29 5 Lleida Sort Oferta Avda Generalitat, 33 122 180.000,00 1.475,41 6 Lleida Sort Oferta C/ Escoles, 1 90 136.000,00 1.511,11 Precio unitario promedio 1.508,11

* En el anexo se recogen los datos publicados de cada una de las referencias usadas así como la fuente de la que se ha obtenido.

Así pues se estima una media de 1.508,11 € /m2 de valor de venta de viviendas en la zona al cual se le aplica un factor de corrección de 0,80 al ser todas las muestras comparables ofertas, pudiendo ajustarse el precio en el momento de la negociación de la venta del elemento. Se obtiene así una estimación de precio/m2 venta de 1.206,48 € /m2.

2.1.2 Beneficios (b): Los beneficios expresados en tanto por uno, son los que constan en la disposición adicional sexta de la Orden ECO 805/2003 en los términos previstos en la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre por la cual se modifica la Orden ECO 805/2003. En la misma, se fijan los márgenes de beneficios mínimos, excluida la financiación y el impuesto sobre la renta de sociedades. A favor de la prudencia en nuestro caso estableceremos un margen de beneficio del 24% (viviendas segunda residencia).

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2.1.3 Gastos (Ci): Se incluirán como gastos necesarios entre otros, los impuestos no recuperables y

aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras, los costes de licencias y tasas de la construcción, el importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, los gastos de administración del promotor y los debidos a otros estudios necesarios (artículo 18.4 de la presente Orden ECO 805/2003). Así mismo también se han de considerar los gastos derivados de la comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

En el presente estudio, se aplican los costes medios establecidos en la zona para las diferentes topologías de construcción, siendo el previsto para un bloque plurifamiliar entre medianeras de calidad media de 579,63 € /m2. Se incluirán también además como gastos necesarios: a) Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva del inmueble. Se considera un 10% del valor de construcción del inmueble b) Los honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra u otros que sean necesarios y los costes de licencias y tasas de la construcción. Se considera un 12,7% y un 3% respectivamente, del coste de la construcción por contrato (15,70 % total). c) El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular las primas: los gastos de administración del promotor; las debidas a otros estudios necesarios. Se considera el 6,5% del coste de construcción por contrato.

Valoración C(i) correspondientes a uso vivienda en edificio plurifamiliar entre medianeras:

Para hallar el coste de construcción por m2 de vivienda en edificio plurifamiliar entre medianeras sumaremos a los 532,69 € /m2 de base los siguientes costes. a) 10,0% de 579,63 € /m.2 const. = 57,96 € /m.2 const.

b) 15,7% de 579,63 € /m.2 const. = 91,00 € /m.2 const. c) 6,5% de 579,63 € /m.2 const. = 37,67 € /m.2 const.

186,63 € /m.2 const.

Obteniendo al final unos gastos totales para la construcción de m2 de vivienda en edificio plurifamiliar de : 579,63 € /m.2 const. + 186,63 € /m.2 const. = 766,26 € /m.2 const.

Valores de repercusión resultantes: De todo lo calculado anteriormente, ha resultado el siguiente valor

de repercusión:

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F = 1.206,48 € /m.2 venta. x (1 – 0,24) – 766,26 € /m.2 const. = 150,66 € /m2 repercusión uso vivienda.

Resumiendo todos los datos, tenemos la siguiente tabla:

TOPOLOGÍA VM (€ /m2

const.)

Cc

(€ /m2 const.)

Ci (€ /m2

const.)

Cc + Ci

(€ /m2

b F (€ /m2

const.) Uso vivienda en

edificio

plurifamiliar

1.206,48

579,63

186,63

766,26

0,24

150,66

Calculo del valor residual del terreno:

Del proyecto facilitado se extraen las superficies construidas destinadas a vivienda (se trabaja con

superficies sin incorporar elementos comunes, pues, por el criterio de prudencia se entiende que las referencias de mercado utilizadas no los incluye.

De igual forma se considera que los m2 de vivienda desarrollados en el proyecto son los máximos permitidos por la normativa. No se contempla repercusión para las plantas sótano pues éstas se dedican a aparcamiento y el precio de venta de los mismos en la zona apenas contrarresta el precio de su construcción, construyéndolos por obligación normativa y para ofrecer un complemento necesario para una mejor comercialización de las viviendas. Se obtienen los m2 de los cuadros de superficies desarrollados en las memorias del proyecto facilitado

Topología superficie (m.2.)

Vr (€ /m.2 techo)

Valor repercusión total (€ )

Uso vivienda 2.876,30 m.2 150,66 433.343,35€

A partir del valor estimado del terreno deben descontarse los costes necesarios para realizar las urbanizaciones pendientes en la zona así como dotar el edificio de todas las acometidas de servicios hasta armarios de contadores. Para establecer los costes de la urbanización del sector se acude al proyecto de urbanización facilitado, redactado por el Sr. Joel Torras i Casas, Arquitecto, en fecha Mayo de 2.016 el cual atribuye a los costes de urbanización totales un PEM de 49.595,99 € lo cual se eleva a 59.019,23 € una vez se le aplican los gastos generales y el beneficio industrial. Este importe debería ser costeado por el conjunto de solares a los que beneficia y que en la actualidad no tengan una construcción consolidada. Este reparto puede hacerse de diversas formas. Se opta por hacer un reparto por ml de fachada considerando que éste puede ser un criterio objetivo para dar una solución equitativa al reparto de costes. Con estas previsiones el inmueble que nos ocupa habrá de costear 59,29 % de los gastos, ascendiendo estos a 34.992,50 .

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Analizado el proyecto de construcción facilitado se observa la reserva de un espacio para un centro de transformación, aún teniendo varios por los alrededores, hecho que permite pensar que los proyectistas contemplan la posibilidad de tenerlo que implantar. Sin tener un estudio pormenorizado de los costes que pueda suponer la implantación de un centro de transformación ni del reparto de costes que podría suponer la posibilidad de compartirlo con otras solares cercanos se presume un coste alzado aproximado de unos 60.000 euros teniendo en cuenta la relativa proximidad de las líneas de media tensión que lo deben alimentar (hay transformadores próximos) así como la baja repercusión de rotura y reposición de pavimentación de calles pues estamos en una zona en la que ya de por si se prevé una reurbanización, el coste de la cual ya ha sido contemplado en el proyecto de urbanización. Con todo lo descrito podemos asignar el siguiente valor al solar donde se asienta la edificación: Valor calculado por repercusión € /m2 433.343,35 € Costes reurbanización del sector -34.992,50 € Previsión implantación ET -60.000,00 € Valor asignado al solar 338.350,85 €

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2.- VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: MÉTODO DEL COSTE

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN:

Para valorar la construcción que se encuentra levantada en el solar se acudirá al Método del Coste. Para ello se realizará una relación de las partidas ejecutadas, efectuando la medición en obra de las partidas que se muestran a la vista y realizando una estimación en base a la documentación que se ha facilitado en lo que se refiere a los elementos ejecutados que no pueden ser comprobados por estar ocultos o estar ejecutados con anterioridad a la visita. La relación de partidas con sus respectivas mediciones (comprobadas o estimadas según la partida) es la que a continuación se presenta:

Excavación 4444,00 m3 Relleno Trasdos Muros de contencion 450,00 m3 Hormigón de limpieza 838,04 m2 Cimentaciones 540,00 m3 Muros de contención 186,91 m3 Forjados (con repercusión de pilares) 3930,81 m2 Pilares apoyo bajo cubierta 9,40 m3 Murete perimetral apoyo cubierta 12,02 m3 Fábrica de 15 cm. de espesor 917,10 m2 Hormigón en rampas de escalera peldañeadas 67,20 m2 Premarcos de carpinteria exterior 49,00 ud Puerta Garaje 1,00 ud Solera de Hormigón Fratasada 777,27 m2 Seguridad y salud (2,5% partidas ejecutadas) 2,50 % Total PEM Gastos generales 13,00 % Beneficio industrial 6,00 % Otros gastos necesarios

Honorarios redacción totalidad del proyecto (Calculado en base al PEM proyecto) 6,10 % Visados colegiales y seguros de responsabilidad civil técnicos (calculado proporcionalmente sobre los elementos ejecutados) 1,00 P.A.

Honorarios direcciones de obra (calculados proporcionalmente sobre los elementos ejecutados) 5,20 %

Honorarios técnicos de seguridad y salud (calculados proporcionalment sobre los elementos ejecutados) 1,00 P.A.

Honorarios técnicos Control de Calidad (Calculados proporcionalmente sobre los elementos ejectuados 1,00 P.A. Estudio geotécnico 1,00 Ud Control de calidad hormigon estructura (provetas) 44,00 ud

Licencia de obras (parte proporcional en relación a los elementos ejecutados) 15 %

Nota: No se contemplan las partidas de acopio de premarcos de carpintería y cajones de persiana presentes en la obra al no estar estas colocadas siendo no

certificables.

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Aplicando los precios unitarios a la medición de las partidas detalladas y sumándole los otros gastos necesarios para obtener las partidas ejecutadas obtendremos el coste de construcción del inmueble en el estado en que se encuentra. A continuación se presenta la tabla resumen de aplicación de precios unitarios a las mediciones:

Partida Medición Ud.

Medición Precio unitario Total

Excavación 4444,00 m3 10,21 € 45.373,24 €

Relleno Trasdos Muros de contención 450,00 m3 8,39 € 3.775,50 €

Hormigón de limpieza 838,04 m2 6,77 € 5.673,53 €

Cimentaciones 540,00 m3 175,28 € 94.651,20 €

Muros de contención 186,91 m3 290,16 € 54.233,81 €

Forjados (con repercusión de pilares) 3930,81 m2 80,37 € 315.919,20 €

Pilares apoyo bajo cubierta 9,40 m3 449,79 € 4.228,03 €

Murete perimetral apoyo cubierta 12,02 m3 290,03 € 3.486,16 €

Fábrica de 15 cm. de espesor 917,10 m2 23,87 € 21.891,18 €

Hormigón en rampas de escalera peldañeadas 67,20 m2 104,63 € 7.031,14 €

Premarcos de carpintería exterior 49,00 ud 7,87 € 385,63 €

Puerta Garaje 1,00 ud 3.684,62 € 3.684,62 €

Solera de Hormigón Fratasada 777,27 m2 19,36 € 15.047,95 €

Seguridad y salud (2,5% partidas ejecutadas) 2,50 % 546.632,02 € 13.665,80 €

Total PEM 560.297,82 €

Gastos generales 13,00 % 560.297,82 € 72.838,72 €

Beneficio industrial 6,00 % 560.297,82 € 33.617,87 €

Otros gastos necesarios

Honorarios redacción totalidad del proyecto (Calculado en base al PEM proyecto) 6,10 % 1.399.727,50 € 85.383,38 €

Visados colegiales y seguros de responsabilidad civil técnicos (calculado proporcionalmente sobre los elementos ejecutados) 1,00 P.A. 1.800,00 € 1.800,00 €

Honorarios direcciones de obra (calculados proporcionalmente sobre los elementos ejecutados) 5,20 % 1.399.727,50 € 10.917,87 €

Honorarios técnicos de seguridad y salud (calculados proporcionalmente sobre los elementos ejecutados) 1,00 P.A. 1.364,73 € 1.364,73 €

Honorarios técnicos Control de Calidad (Calculados proporcionalmente sobre los elementos ejecutados 1,00 P.A. 491,30 € 491,30 €

Estudio geotécnico 1,00 Ud 1.883,97 € 1.883,97 €

Control de calidad hormigón estructura (probetas) 44,00 ud 44,99 € 1.979,56 €

Licencia de obras (parte proporcional en relación a los elementos ejecutados) 15 % 41.991,82 € 6.298,77 €

Total Coste construcción 776.874,00 €

*En el anexo se acompaña como justificación la descomposición de los precios unitarios empleados obtenidos de la Base de datos CYPE comparador de precios .

A la base de datos se le han aplicado debidamente los factores correctores adecuados que responden a las premisas de la obra que nos ocupa y del momento

económico en que se realiza la valoración.

*Los valores obtenidos se contemplan sin IVA. Deberá sumarse el % correspondiente en el momento de su facturación a cada una de las partidas en caso de

querer obtener el importe IVA incluido.

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No se contempla depreciación de las partidas ejecutadas por el paso del tiempo pues tan solo en caso de los premarcos de carpintería exterior puede haber un pequeño deterioro. El resto de las partidas ejecutadas todas ellas son estructurales y, de la observación visual realizada, todas ellas se encuentran en buen estado de conservación y aptas para el uso que fueron diseñadas y construidas; no obstante se advierte que la valoración se realiza en base a la no existencia de vicios ocultos, en caso de aparecer estos deberá realizarse un estudio pormenorizado de los mismos para ver la afectación que puedan tener en el valor final del inmueble. Al número final obtenido se le aplica un descuento de 2.500 euros que pretende recoger el pequeño deterioro que ha podido sufrir los premarcos de carpintería exterior así como lo que se prevé pueda costar la terminación de forjados y rampa de parking una vez se retire la grúa de obra. Así pues se considera como Total Coste de Construcción = 776.874,00 € - 2.500€ = 774.374,00 €

3.- VALORACIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE OBJETO DE INFORME

A continuación se presenta la tabla resumen que nos permite reflejar el Valor Total del inmueble objeto de informe según las premisas desarrolladas en el mismo.

VALOR TOTAL INMUEBLE OBJETO INFORME

Valor terreno (Calculado por método residual) 774.374,00 €

Valor Construcción en Estado Actual (Calculado por método del Coste) 338.350,85 €

TOTAL VALOR INMUEBLE EN ESTADO ACTUAL 1.112.724,85 €

El importe de la valoración total del inmueble objeto del informe según las premisas desarrolladas en el mismo asciende a la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO.

Sort a 01 de Agosto 2.016

Firmado: J. Miquel Rabasa Font

ARQUITECTO TÉCNICO Colegiado núm. 492 CAATLL

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ANEXOS:

Precios descompuestos para la justificación de los precios unitarios empleados Datos de las referencias de mercado así la fuente de la que se ha obtenido

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PRECIOS DESCOMPUESTOS PARTIDAS CONTEMPLADAS:

ADV010 m³ Buidat.

10,21

Buidatge en excavació de soterranis en qualsevol tipus de terreny, amb mitjans mecànics, retirada dels materials excavats, càrrega a camió i transport a l'abocador autoritzat.

Descompost Ud Descomposició Rend. p.s. Preu partida

mq01ret020 h Retrocarregadora s/pneumàtics 75 CV. 0,113 37,47 4,23 mq04cab020 h Camió basculant de 10 t. de càrrega. 0,146 33,19 4,85 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,045 14,28 0,64

% Mitjans auxiliars 2,000 9,72 0,19 % Costos indirectes 3,000 9,91 0,30

Total: 10,21

ADR020 m³ Reblert en extradós.

8,39

Reblert en extradós de mur de formigó, amb terra de la pròpia excavació, i compactació al 90% del Proctor Modificat mitjançant equip manual amb picó vibrant.


mq04dua020 h Dúmper autorecarregable de 2 t de càrrega útil, amb mecanisme hidràulic. 0,065 9,33 0,61 mq02rop020 h Picó vibrant de 80 kg, amb placa de 30x30 cm, tipus piconadora de granota. 0,480 8,52 4,09 mq02cia020 h Camió amb cisterna d'aigua. 0,006 36,22 0,22 mq04cab030 h Camió basculant de 12 t. de càrrega. 0,010 40,45 0,40 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,187 14,28 2,67


Total: 8,39

CRL010 m² Capa de formigó de neteja.

6,77

Capa de formigó de neteja HL-150/B/20 fabricat en central i abocat amb cubilot, de 10 cm d'espessor.


mt10hmf010bgabbba m³ Formigó de neteja HL-150/B/20, fabricat en central, abocada amb cubilot. 0,105 43,58 4,58 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,059 17,25 1,02 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,059 14,28 0,84


Cost de manteniment decennal: 0,14 € en els primers 10 anys.

Total: 6,77

CSL010 m³ Llosa de fonamentació.

175,28

Llosa de fonamentació, HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb bomba, acer UNE-EN 10080 B 500 S, quantia 85 kg/m³.


mt07aco020a Ut Separador de plàstic rígid, homologat per fonamentacions. 5,000 0,12 0,60 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,

diàmetres varis. 85,000 0,92 78,20

mt10haf010bgabbaca m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb bomba. 1,050 76,21 80,02 mq08vib020 h Regla vibrant de 3 m. 0,363 4,68 1,70 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,200 17,25 3,45 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,200 14,28 2,86



Total: 175,28

18

CCS010 m³ Mur de soterrani.

290,16

Mur de soterrani 2C, H<=3 m, HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb cubilot, acer UNE-EN 10080 B 500 S, 50 kg/m³, espessor 30 cm, encofrat metàl·lic, amb acabat tipus industrial per revestir.


mt07aco020d Ut Separador de plàstic rígid, homologat per murs. 8,000 0,05 0,40 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,


mt08eme030ba m² Encofrat i desencofrat a dues cares, en murs, amb plafons metàl·lics modulars, fins 3 m d'alçaria, inclús p/p d'elements per a pas d'instal·lacions.

6,660 21,63 144,06

mt10haf010bgabbaba m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb cubilot. 1,050 71,41 74,98 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,341 17,25 5,88 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,341 14,28 4,87



Total: 290,16

EHR020 m² Sostre reticular i suports.

80,37

Estructura de formigó armat HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb cubilot; volum total de formigó 0,177 m³/m²; acer UNE-EN 10080 B 500 S, amb una quantia total de 18 kg/m²; encofrat de fusta; forjat reticular, horitzontal, de cantell 30 = 25+5 cm; nervis "in situ" de 10 cm, intereix 80 cm; bloc de formigó, per sostre reticular, 70x23x25 cm; malla electrosoldada ME 20x20, Ø 5 mm, acer B 500 T 6x2,20 UNE-EN 10080, en capa de compressió; suports amb alçada lliure de fins a 3 m.


mt07aco020b Ut Separador de plàstic rígid, homologat per suports. 0,500 0,05 0,03 mt08eup010aa m² Muntatge i desmuntatge d'encofrat per a suports de formigó armat de secció rectangular o

quadrada, de fins a 3 m d'alçaria, realitzat amb xapes metàl·liques reutilitzables de 50x50 cm, inclús p/p d'accessoris de muntatge, aplicació de líquid desencofrant i neteja de les xapes. Amortitzable en 50 usos.

0,350 10,66 3,73

mt08efr010a m² Muntatge i desmuntatge de sistema d'encofrat continu per a forjat reticular de formigó armat, amb cassetó perdut, fins a 3 m d'alçària lliure de planta, compost de: puntals, sotaponts metàl·lics i superfície encofrant de fusta tractada reforçada amb barres i perfils.

1,100 17,84 19,62

mt07cho010k Ut Bloc de formigó, per sostre reticular, 70x23x25 cm, segons UNE-EN 13224. Inclús p/p de peces especials.

3,495 1,04 3,63

mt08cor010b m Motlle de poliestirè expandit per cornisa amb trencaaigües. 0,100 8,94 0,89 mt07aco020h Ut Separador de plàstic rígid, homologat per forjats reticulars. 1,200 0,05 0,06 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,


mt07ame010ad m² Malla electrosoldada ME 20x20 Ø 5-5 B 500 T 6x2,20 UNE-EN 10080. 1,100 1,41 1,55 mt10haf010bgabbaba m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb cubilot. 0,177 71,41 12,64 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,451 17,25 7,78 mo048 h Ajudant construcció. 0,451 15,03 6,78 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,226 14,28 3,23



Total: 80,37

EHS010 m³ Suport de formigó armat.

449,79

Suport rectangular o quadrat de formigó armat, HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb cubilot, acer UNE-EN 10080 B 500 S, quantia 120 kg/m³, encofrat amb xapes metàl·liques reutilitzables, fins a 3 m d'alçada lliure i 30x30 cm de secció mitja.


mt07aco020b Ut Separador de plàstic rígid, homologat per suports. 12,000 0,05 0,60 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,

diàmetres varis. 120,000 0,92 110,40

mt08eup010aa m² Muntatge i desmuntatge d'encofrat per a suports de formigó armat de secció rectangular o quadrada, de fins a 3 m d'alçaria, realitzat amb xapes metàl·liques reutilitzables de 50x50 cm, inclús p/p d'accessoris de muntatge, aplicació de líquid desencofrant i neteja de les xapes. Amortitzable en 50 usos.

22,222 10,66 236,89

mt10haf010bgabbaba m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb cubilot. 1,000 71,41 71,41 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,224 17,25 3,86 mo048 h Ajudant construcció. 0,224 15,03 3,37 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,112 14,28 1,60



Total: 449,79

19

EHM010 m³ Mur de formigó.

290,03

Mur de formigó armat 2C, H<=3 m, HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb cubilot, acer UNE-EN 10080 B 500 S, 50 kg/m³, gruix 30 cm, encofrat metàl·lic, amb acabat tipus industrial per revestir.


mt07aco020d Ut Separador de plàstic rígid, homologat per murs. 8,000 0,05 0,40 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,


mt08eme030ba m² Encofrat i desencofrat a dues cares, en murs, amb plafons metàl·lics modulars, fins 3 m d'alçaria, inclús p/p d'elements per a pas d'instal·lacions.

6,660 21,63 144,06

mt10haf010bgabbaba m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb cubilot. 1,050 71,41 74,98 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,337 17,25 5,81 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,337 14,28 4,81



Total: 290,03

EFM010 m² Mur de fàbrica de càrrega.

23,87

Mur de càrrega, de 1/2 peu d'espessor de fàbrica, de maó ceràmic perforat (gero), per revestir, 29x14x10 cm, rebuda amb morter de ciment M-5. Descompost Ud Descomposició Rend. p.s. Preu partida

mt04lpc010c Ut Maó ceràmic perforat (gero), per revestir, 29x14x10 cm, segons UNE-EN 771-1. 32,550 0,27 8,79 mt09mor010c m³ Morter de ciment CEM II/B-P 32,5 N tipus M-5, confeccionat en obra con 250 kg/m³ de ciment i una

proporció en volum 1/6, amb resistència a compressió a 28 dies de 5 N/mm². 0,019 117,83 2,24

mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,472 17,25 8,14 mo048 h Ajudant construcció. 0,236 15,03 3,55



Total: 23,87

EHE010 m² Llosa d'escala.

104,63

Llosa d'escala, HA-25/B/20/IIa fabricat en central i abocada amb cubilot, acer UNE-EN 10080 B 500 S, 18 kg/m², e=15 cm, encofrat de fusta, amb esglaonat de formigó.


mt08eve010 m² Muntatge i desmuntatge d'encofrat per a lloses inclinades d'escala de formigó armat, a una alçària fins a 3 m, amb puntals, sotaponts i taulers de fusta.

1,250 24,85 31,06

mt08eve020 m² Muntatge i desmuntatge d'encofrat per a formació d'esglaonat en lloses inclinades d'escala de formigó armat, amb puntals i taulers de fusta.

0,900 13,60 12,24

mt07aco020f Ut Separador de plàstic rígid, homologat per lloses d'escala. 3,000 0,07 0,21 mt07aco010c kg Acer en barres corrugades, UNE-EN 10080 B 500 S, elaborat en taller i col·locat en obra,


mt10haf010bgabbaba m³ Formigó HA-25/B/20/IIa, fabricat en central abocada amb cubilot. 0,220 71,41 15,71 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,604 17,25 10,42 mo048 h Ajudant construcció. 0,604 15,03 9,08 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,302 14,28 4,31



Total: 104,63

20

FCM020 Ut Fusteria exterior de fusta.

421,73

Fusteria exterior de fusta de pi de Flandes per pintar, de 120x120 cm, amb persiana de fusta de roure per envernissar amb torn manual.


mt22aap010ab m Bastiment de base, pi país, 70x35 mm, amb elements de fixació. 4,800 1,64 7,87 mt22atc010mec m Tapajuntes massís, pi, 70x15 mm, per envernissar. 9,600 1,13 10,85 mt22cer015a m² Persiana enrotllable de lamel·les de fusta de roure per envernissar de 48 mm d'amplada i 15 mm

de gruix, segons UNE-EN 13659, inclús p/p de tambor i calaix. 1,000 160,99 160,99

mt22cer110 Ut Torn per accionament manual de persianes enrotllables de fusta. 1,000 22,57 22,57 mt23xpm010 Ut Cargol d'unió zinc/pavón. 18,720 0,02 0,37 mt23xpm020 Ut Imant de tancament reforçat. 4,000 0,27 1,08 mt23xpm030 Ut Tirador finestra/balconera de llautó. 2,000 1,61 3,22 mt23xpm040 Ut Cremona per taula per a finestra i balconera. Tija vista. Acabat en llautó. 1,000 7,14 7,14 mt23xpm050 Ut Pomel·la de llautó pla 80x52 mm. 14,400 0,60 8,64 mt22xcc015da m² Fusteria exterior amb guia de persiana, en fusta de pi de Flandes per pintar, segons UNE-EN

14351-1. 1,470 90,34 132,80

mo008 h Oficial 1ª fuster. 1,404 17,54 24,63 mo032 h Ajudant fuster. 1,404 15,14 21,26



Total: 421,73

UVP010 Ut Porta reixat de tanca.

3.684,62

Porta reixat metàl·lica de fusteria metàl·lica, de fulla corredissa, dimensions 515x240 cm, per accés de vehícles, obertura manual.


mt10hmf010agdbbba m³ Formigó HM-25/B/20/I, fabricat en central, abocada amb cubilot. 0,185 48,26 8,93 mt09mor010e m³ Morter de ciment CEM II/B-P 32,5 N tipus M-10, confeccionat en obra con 380 kg/m³ de

ciment i una proporció en volum 1/4, amb resistència a compressió a 28 dies de 10 N/mm². 0,124 136,23 16,89

mt48vpc010abc m² Porta reixa metàl·lica en tanca exterior, per accés de vehicles, fulla corredissa, fusteria metàl·lica amb p/p de pòrtic lateral de sustentació i topall de tancament, guia inferior amb UPN 100 i quadrat massís de 25x25 mm, rodes de lliscament de 20 mm amb rodament de greixatge permanent, elements d'ancoratge, ferraments de seguretat i tancament, acabat amb imprimació antioxidant i accessoris. Segons UNE 85102 i UNE-EN 13241-1.

12,360 258,65 3.196,91

mo011 h Oficial 1ª construcció. 6,556 17,25 113,09 mo062 h Peó ordinari construcció. 6,556 14,28 93,62 mo009 h Oficial 1ª serraller. 2,384 17,52 41,77 mo033 h Ajudant serraller. 2,384 15,08 35,95

% Mitjans auxiliars 2,000 3.507,16 70,14 % Costos indirectes 3,000 3.577,30 107,32


Total: 3.684,62

RSN020 m² Paviment continu de formigó tractat superficialment amb enduridor o colorant.

19,36

Paviment continu de formigó en massa HM-20/B/20/I fabricat en central i abocada amb bomba, de 10 cm de gruix, estès i vibrat manual, i capa de trànsit de morter de ciment CEM II / A-P 32,5 R amb àrids silicis i additius, rendiment 4 kg/m², amb acabat remolinat mecànic.


mt10hmf010agcbbca m³ Formigó HM-20/B/20/I, fabricat en central, abocada amb bomba. 0,105 50,58 5,31 mt08cem020a kg Ciment Pòrtland CEM II/A-P 32,5 R, en sacs, segons UNE-EN 197-1. 0,001 0,09 0,00 mt01arp160 kg Àrids silícs, en sacs. 3,000 0,43 1,29 mq04dua020 h Dúmper autorecarregable de 2 t de càrrega útil, amb mecanisme hidràulic. 0,019 9,27 0,18 mq08vib020 h Regla vibrant de 3 m. 0,016 4,67 0,07 mq08fra010 h Arremolinadora mecànica de formigó. 0,560 5,07 2,84 mo011 h Oficial 1ª construcció. 0,228 17,25 3,93 mo062 h Peó ordinari construcció. 0,337 14,28 4,81

% Mitjans auxiliars 2,000 18,43 0,37

% Costos indirectes 3,000 18,80 0,56


Total: 19,36

21

XSE010 Ut Estudi geotècnic.

1.883,97

Estudi geotècnic del terreny en sòl mig (argiles, margues) amb un sondeig fins a 10 m prenent 1 mostra inalterada i 1 alterada (SPT), una penetració dinàmica mitjançant penetròmetre dinàmic (DPSH) fins a 10 m i realització dels següents assaigs de laboratori: anàlisis granulomètric; límits d'Atterberg; humitat natural; densitat aparent; resistència a compressió; Proctor normal; C.B.R.; contingut en sulfats. Descompost Ud Descomposició Rend. p.s. Preu partida

mt49sts010 Ut Transport d'equip de sondeig, personal especialitzat i materials a la zona de treball i retorn al finalitzar els mateixos. Distància menor de 40 km.

1,000 249,60 249,60

mt49sts020 Ut Emplaçament d'equip de sondeig en cada punt. 1,000 60,57 60,57 mt49sts030aa m Sondeig mitjançant perforació a rotació en sòl medi (argiles, marges), amb extracció de testimoni

continu, amb bateria de diàmetres 86 a 101 mm, fins a 25 m de profunditat. 10,000 35,63 356,30

mt49sts040 Ut Caixa porta-testimonis de cartró parafinat, fotografiada. 3,000 8,14 24,42 mt49stp010 Ut Transport d'equip de penetració dinàmica (DPSH), personal especialitzat i materials a la zona de

treball i retorn al finalitzar els mateixos. Distància menor de 40 km. 1,000 154,48 154,48

mt49stp020 Ut Emplaçament d'equip de penetració dinàmica (DPSH) en cada punt. 1,000 49,88 49,88 mt49stp030a m Penetració mitjançant penetròmetre dinàmic (DPSH), fins a 15 m de profunditat. 10,000 12,21 122,10 mt49sts060a Ut Extracció de mostra inalterat mitjançant mostrejador de paret gruix, fins a 25 m de profunditat. 1,000 24,43 24,43 mt49sts050a Ut Extracció de mostra alterada mitjançant mostrejador normalitzat de l'assaig de Penetració

Estàndard (SPT), fins a 25 m de profunditat. 1,000 18,32 18,32

mt49sts040 Ut Caixa porta-testimonis de cartró parafinat, fotografiada. 2,000 8,14 16,28 mt49sla030 m Descripció de testimoni continu de mostra de sol. 10,000 3,16 31,60 mt49sla080a Ut Anàlisis granulomètric per tamisat d'una mostra de sol, segons UNE 103101. 1,000 30,64 30,64 mt49sla060 Ut Assaig per determinar els Límits d'Atterberg (límit líquid i plàstic d'una mostra de sol), segons UNE

103103 i UNE 103104. 1,000 36,75 36,75

mt49sla050 Ut Assaig per determinar el contingut d'humitat natural mitjançant assecat en estufa d'una mostra de sol, segons UNE 103300.

1,000 4,58 4,58

mt49sla070 Ut Assaig per determinar la densitat aparent (seca i humida) d'una mostra de sol, segons UNE 103301.

1,000 9,16 9,16

mt49sla090 Ut Assaig per determinar la resistència a compressió simple d'una mostra de sòl (inclús tallat), segons UNE 103400.

1,000 30,64 30,64

mt49sue010 Ut Assaig Proctor Normal, segons UNE 103500. 1,000 63,08 63,08 mt49sue030 Ut Assaig C.B.R. (California Bearing Ratio) en laboratori, segons UNE 103502, sense incloure assaig

Proctor, en explanades. 1,000 177,45 177,45

mt49sla110 Ut Assaig quantitatiu per determinar el contingut en sulfats solubles d'una mostra de sol, segons UNE 103201.

1,000 27,59 27,59

mt49sin010 Ut Informe geotècnic, amb especificació de cadascun dels resultats obtinguts, conclusions i validesa de l'estudi sobre paràmetres per al disseny de la fonamentació.

1,000 305,37 305,37

% Mitjans auxiliars 2,000 1.793,24 35,86 % Costos indirectes 3,000 1.829,10 54,87

Total: 1.883,97

XEH010 Ut Assaig de formigó fresc.

44,99

Assaig complert sobre una mostra de formigó fresc, incloent: mesura de seient de con d'Abrams, fabricació de 3 provetes, curat, recapçat i trencament a compressió. Descompost Ud Descomposició Rend. p.s. Preu partida

mt49hob020a Ut Presa en obra de mostra de formigó fresc segons UNE-EN 12350-1, amb mesura del seient amb el con de Abrams segons UNE-EN 12350-2; fabricació i curat de família de 3 provetes cilíndriques de 15x30 cm segons UNE-EN 12390-2, recapçat i trencament a compressió en laboratori homologat segons UNE-EN 12390-3, inclús desplaçament a obra i informe de resultats.

1,000 42,82 42,82


Total: 44,99

22

Parametrización programa CYPE Generador de Precios para la obtención de precios

descompuestos:

.

Módulos de costes de referencia según los usos (CYPE)

23

DATOS REFERENCIAS DE MERCADO USADAS Y SU FUENTE:

http://www.idealista.com/ca/inmueble/31988743/

http://www.idealista.com/ca/inmueble/1646615/

24

http://www.fotocasa.es/ca/vivenda/sort/doctor-carles-pol-i-aleu-42-130541088?opi=209&tti=1

http://www.fotocasa.es/ca/vivenda/sort/calefaccio-terrassa-traster-ascensor-moblat-televisio-generalitat-de-catalunya-33-

136392459?opi=209&tti=1

25

http://www.habitaclia.com/comprar-piso-carrer_escoles_1_amplio_en-sort-i2846002242174.htm

http://www.habitaclia.com/comprar-apartamento-cami_horts_de_pietat_dels_10_venda_de_pis_a-sort-i2846001536254.htm

valoraciÓn de un edificio en construcciÓn situado en …

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