valor de inmuebles historicos

7/24/2019 Valor de Inmuebles Historicos.

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JUAN PABLO GMEZ MORN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin yAvalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos 142 de la Ley General deBienes Nacionales, fraccin ! del "e#lamento del IN$AABIN y Normas %&'tima yNovena de las Normas conforme a las cuales se llevar(n a ca)o los avalos y

*usti'reciaciones de rentas a +ue se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, e tenidoa )ien emitir el si#uiente-

PROCEDIMIENTO TECNICO PT-IH PARA LA ELABORACIN DE TRABAJOSVALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE INMUEBLESHISTORICOS.

1. INTRODUCCIN

1.1 Generalidades

/n el 'resente 'rocedimiento se esta)lecen en forma documental las )ases +ue'ermitan unificar y clarificar la utili0acin de conce'tos y t&cnicas, as como las directivas)(sicas 'ara la e*ecucin de tra)a*os de valuacin +ue 'ermitan estimar el valor deinmue)les anti#uos o con valor istrico.

aciendo referencia a la arta de !enecia 'u)licada en 134, +ue descri)e a laconservacin del 'atrimonio istrico en el conte5to internacional, menciona en su

Artculo 'rimero a los monumentos de la forma si#uiente-

6La nocin de monumento com'rende no solamente la creacin ar+uitectnica aislada,sino tam)i&n el marco donde est( insertado. /l monumento es inse'ara)le del medio en

donde esta situado y de la istoria de la cual es testi#o. %e reconoce desde lue#o unvalor monumental a los #randes con*untos ar+uitectnicos as como a las o)rasmodestas +ue an ad+uirido con el tiem'o una si#nificacin cultural y umana7.

La Ley 8ederal del Patrimonio ultural se9ala en su Artculo 2- 6Para efectos de estaley se consideran monumentos istricos todos los )ienes mue)les e inmue)les,creados o sur#idos a 'artir del esta)lecimiento de la cultura is'(nica en :&5ico y +ue

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se encuentran vinculados a la istoria social, 'oltica, econmica, cultural y reli#iosa del'as o +ue ayan ad+uirido con el tiem'o valor cultural7.

Las construcciones istricas 'oseen caractersticas +ue las diferencian de lasconstrucciones actuales, ya +ue contienen as'ectos culturales, valores artsticos, estilosar+uitectnicos definidos y ornamentaciones inerentes a las estructuras +ue las acendistin#uirse de las edificaciones +ue se reali0an oy en da. Las 'rimeras, 'or sus

caractersticas conservan su vida fsica en forma indefinida, inde'endientemente de lavida transcurrida +ue ten#an, ya +ue 'or ley de)er(n de restaurarse conservando losras#os y valores ar+uitectnicos ori#inales +ue 'osean, aunado a cualidades intan#i)lescomo son su istoria, estilo, edad, u)icacin, rare0a constructiva, suceso istrico otradicional relevante +ue se ayan efectuado en ellas, u otra +ue 'ermita incrementar sucalidad cultural, y +ue en consecuencia se 'uedan definir como inmue)les istricos.

/n todo inmue)le istrico a)r( +ue anali0ar su situacin *urdica mediante unaescritura ')lica u otro documento +ue acredite la 'ro'iedad o rimen de 'ro'iedad delmismo, y revisar su estado fsico actual.

onstatando s est(-

$edicado a culto ')lico.%e encuentra ocu'ado, vaco o en ruinas.;cu'ado 'or su 'ro'ietario o se encuentra en renta


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avances tecnol#icos +ue se le ayan ada'tado al mismo y +ue 'ermitan identificar laim'ortancia y *erar+ua del edificio en estudio.

%i el inmue)le esta deteriorado o sin restaurar, a)r( +ue 'rever las inversionesre+ueridas 'ara su restauracin, considerando la 'osi)ilidad de re'oner o restituir las'ie0as da9adas o faltantes mediante los sistemas constructivos actuales, 'ara +ue elinmue)le ad+uiera condiciones similares a las ori#inales en +ue fue reali0ado, el monto

de estas inversiones, se restar( del valor +ue arro*e el valor de reem'la0o o nuevo.

/n este ti'o de inmue)les es im'ortante anali0ar la vida de la construccin, ya +ue 'orser un inmue)le de car(cter istrico su vida til 'odra estar consumida, 'or lo +uea)r( +ue valorar las inversiones ecas y definir el #rado de conservacin o deterioro,a fin de considerar su edad a 'artir de la ltima re'aracin mayor reali0ada al inmue)le.

%e de)en determinar las caractersticas 'ro'ias del inmue)le, tales como los sistemasconstructivos em'leados, su edad 'ro)a)le, estilos ar+uitectnicos, valor est&tico, rare0ay estado de conservacin, entre otros, y reali0ar un an(lisis de 'recios unitarios acordeal sistema constructivo de +ue se trate 'or medio del llamado m&todo de ensam)les,

'rocurando incluir los conce'tos +ue sustituyan a los tra)a*os de ti'o artesanal o endesuso.

%i el inmue)le se encuentra en uso, a)r( +ue reali0ar la omolo#acin de mercado derenta o de venta de inmue)les similares de acuerdo al >so, Pro'sito y 8inalidad deltra)a*o valuatorio solicitado.

1.2 riterios ?&cnicos en +ue a'lica-

/l Procedimiento ?&cnico 'ara la valuacin de inmue)les istricos, a'lica en lossi#uientes criterios t&cnicos-

A$@BI, Ad+uisicin de Bienes Inmue)les.IN @BI, Indemni0acin de Bienes Inmue)les."/8@BI, "ee5'resin de /stados 8inancieros de Bienes Inmue)les.

A""@BI, Arrendamiento de Bienes Inmue)les;@BI, oncesin de Bienes Inmue)les.$@ BI $ili#encias udiciales de Bienes Inmue)les

A%@BI, Ase#uramiento de Bienes Inmue)les.

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1. Premisas 'ara la valuacin de Inmue)les istricos

$e)ido a las caractersticas es'eciales de estos inmue)les, es necesario laintervencin de un valuador es'ecialista en la materia, con los conocimientosnecesarios com'ro)a)les y acreditados 'ara la ela)oracin del tra)a*ovaluatorio.

Por las mismas caractersticas +ue 'resentan los inmue)les istricos, si elvaluador de )ienes nacionales lle#ara a encontrar o)*etos con valor artstico,tales como 'inturas murales, esculturas, decoracin at'ica o vesti#iosar+ueol#icos,, de)er( notificarlo al servidor ')lico res'onsa)le de laasi#nacin del tra)a*o e indicarlo en su tra)a*o valuatorio.

/ste Procedimiento cum'le en su desarrollo con los oco 'asos del 'rocesovaluatorio esta)lecidos en las metodolo#as y criterios de car(cter t&cnico,considerando en todos los casos +ue e5iste una solicitud 'revia de tra)a*ovaluatorio y se a cum'lido con el 'rimer 'aso +ue consiste en la 6"ece'cin

de solicitud7.

?odos los com'onentes y las acciones consideradas en este Procedimientoan sido incor'oradas, vi#ilando +ue se a'e#uen al marco le#al vi#ente.

?odos los t&rminos utili0ados en este 'rocedimiento se a'e#an al Glosario de?&rminos de !aluacin +ue emite el IN$AABIN.

La vi#encia le#al de los tra)a*os valuatorios ela)orados )a*o este Procedimiento?&cnico, estar( condicionada a +ue 'ermane0can durante la misma lascondiciones fsicas, t&cnicas, econmicas, 'olticas y sociales en el estadodescrito en el cuer'o del dictamen valuatorio y sus ane5os.

1.4 once'tos y definiciones a usar en este Procedimiento ?&cnico

1.4.1 Bienes catalo#adosC Inmue)le catalo#ado.@ /s todo a+uel inmue)le,construccin o sitio clasificado 'or el INA o el INBA, mediante un 'rocesot&cnico administrativo aciendo la identificacin, u)icacin y cuantificacin deedificaciones re'resentativas con car(cter istrico, cultural, social, 'oltico o

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reli#ioso +ue forman 'arte de la identidad del 'as, una ciudad, 'o)lacin o)arrio.

1.4.2 ondiciones /s'eciales.@ %on a+uellas caractersticas e5ce'cionales dendole le#al, fsica, econmica yDo social, +ue afectan en 'arte o a la totalidaddel )ien en su valor, condiciones +ue no sean caractersticas del mercado dondese u)ica el )ien. /*em'los de estas condiciones son-

1.4.2.1 >sos im'rocedentes, ineficientes o da9inos.@ %on a+uellos usosactuales a los +ue est( dedicado el )ien a valuar, +ue conforme a derecono 'roceden, +ue deterioran al )ien o +ue no consi#uen el rendimiento'timo y +ue de ser considerados en el enfo+ue de in#resos tal comoest(n, 'rovocaran un ses#o 'ositivo o ne#ativo en el valor resultante.

1.4.2.2 Bienes reservados a la Nacin.@ %on a+uellos )ienes +uecorres'onden al dominio directo de la Nacin con a'e#o al artculo 2Eonstitucional.

1.4.2. :onumentos ar+ueol#icos.@ %on a+uellos )ienes mue)les einmue)les de culturas anteriores al esta)lecimiento de la cultura is'(nicaen el territorio nacional, as como los restos umanos, de la flora y de lafauna, relacionados con esas culturas.

1.4.2.4 Bienes de inter&s 'aleontol#ico.@ %on vesti#ios o restos fsiles deseres or#(nicos +ue a)itaron en &'ocas 'ret&ritas y cuya investi#acin,conservacin, restauracin, recu'eracin o utili0acin revisten inter&s'aleontol#ico.

1.4. onstrucciones a)itacionales.@ %on todas a+uellas construcciones

fa)ricadas con materiales resistentes y des'lantadas so)re una 'orcin de lasu'erficie de la tierra, y +ue est( destinada a servir de es'acio 'ara laa)itacin umana.

1.4.4 /dificio de 'roductos.@ %e entiende 'or edificio de 'roductos al con*unto deterreno, construcciones e instalaciones electromec(nicas e idrosanitarias +uese ofrece como un 'roducto inmo)iliario en com'ra, venta o en arrendamiento.

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1.4. Frea construida.@ /s la manifestada en la res'ectiva licencia deconstruccin m(s am'liaciones en su caso, o la +ue se o)ten#a de 'lanosar+uitectnicos a'ro)ados 'or autoridad com'etente. /n su ausencia secalcular( con la suma total de (reas cu)iertas o tecadas del inmue)le,medidas a 'a9os e5teriores de los muros 'erimetrales y descontando losuecos verticales +ue est&n descu)iertos.

1.4. Frea til.@ /s el (rea +ue se a'roveca de forma visi)le en donde se'uede 'isar y colocar mo)iliario. %e calcular( sumando las (reas 'rivativastiles, (reas comunes, (reas de vi#ilancia, cuartos de ma+uinas, cuartos deaseo, 'asillos comunes, entre otros.

1.4.E Frea vendi)le o renta)le.@ /s el es'acio efectivo de uso e5clusivo o 'rivativo+ue se utili0ar( al momento de arrendar, ena*enar o ad+uirir un inmue)le. secalcula sumando el (rea til 'rivativa mas las (reas comunes de todo el inmue)le.

1.4.H riterio ?&cnico.@ /s la directri0 +ue involucra el 'roceso valuatorio y le'ermite al valuador de )ienes nacionales vincular 'or ti'o de )ien la

metodolo#a +ue resulte a'lica)le con el 'rocedimiento t&cnico corres'ondiente.

1.4.3 /nfo+ue om'arativo de :ercado.@ /s el m&todo 'ara estimar el valor de)ienes +ue 'ueden ser anali0ados con )ienes com'ara)les e5istentes en elmercado a)iertoC se )asa en la investi#acin de la demanda de dicos )ienes,o'eraciones de com'raventa recientes, o'eraciones de renta o al+uiler y +ue,mediante una omolo#acin de los datos o)tenidos, 'ermiten al valuador de)ienes nacionales estimar un valor de mercado. /l su'uesto +ue *ustifica elem'leo de este m&todo se )asa en +ue un inversionista no 'a#ar( m(s 'or una'ro'iedad +ue lo +ue estara dis'uesto a 'a#ar 'or una 'ro'iedad similar deutilidad com'ara)le dis'oni)le en el mercado. /l enfo+ue de mercado refle*a el

'rinci'io de sustitucin.

1.4.1 /nfo+ue de In#resos.@ /s el m&todo 'ara estimar el valor +ue consideralos datos de in#resos y e#resos relativos a la 'ro'iedad +ue se est( valuando, yestima el valor mediante el 'roceso de ca'itali0acin. La ca'itali0acin relacionael in#reso


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ca'itali0acin #lo)al o todos los ries#os +ue se rinden se a'lican al in#reso deun solo a9o=, o )ien una ca'itali0acin de flu*os de ca*a


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esta)lece el artculo 14 de la Ley, derivada de un acto *urdico, en el +ueinterven#an las de'endencias, la Procuradura General de la "e')lica, lasunidades administrativas de la Presidencia de la "e')lica y las entidades.

1.4.1E omolo#acin.@ /s la accin de 'oner en relacin de i#ualdad yseme*an0a dos )ienes, aciendo intervenir varia)les fsicas, de conservacin,su'erficie, 0ona, u)icacin, edad consumida, calidad, uso de suelo o cual+uier

otra varia)le +ue se estime 'rudente incluir 'ara un ra0ona)le an(lisiscom'arativo de mercado o de otro 'ar(metro.

Inmue)le istrico o anti#uo I.@ sin caractersticas artsticas relevantes. /s a+uelinmue)le +ue 'or sus caractersticas constructivas 'ueda considerarse como istrico,aun+ue no 'resente caractersticas constructivas u ornamentales relevantes.

Inmue)le istrico declarado Patrimonio ultural de la umanidad IP.@.@ /s unmonumento istrico, declarado Patrimonio ultural de la umanidad o forme 'arte delos sitios declarados y considerados como tal, y +ue se encuentre com'letamenterestaurado.

Inmue)le istrico "estaurado con declaratoria donde se suscitaron ecos istricosrelevantes 'ara el 'as I".@ /s el monumento istrico +ue en formainde'endiente cuente con declaratoria de Patrimonio ultural de la umanidad, +uese encuentre com'letamente restaurado y +ue cuente en su a)er con uno o variosecos o sucesos istricos relevantes 'ara el 'as.

Inmue)les istricos "estaurados I".@ /s todo inmue)le declarado monumentoistrico y cuente con c&dula de catalo#acin +ue no forme 'arte de la declaratoria deInmue)le Patrimonio ultural de la umanidad y se encuentre restaurado.

Inmue)le istrico %in "estaurar I%".@.@ /nti&ndase como toda a+uella construccincon declaratoria y cuente con c&dula de cat(lo#o +ue 'or su u)icacin y uso, 'oseecaractersticas artsticas relevantes, sin restaurar o se 'resente con el uso normal delinmue)le.

1.4.1H :ayor y :e*or >so del Bien.@ /s el uso m(s 'ro)a)le 'ara un )ien, +uees fsicamente 'osi)le, 'ermitido le#almente, econmicamente via)le,

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t&cnicamente facti)le, y +ue resulta en el mayor valor del )ien +ue se est(valuando.

1.4.13 Pro'sito del Avalo.@ /s la intencin e5'resa de determinar un ti'o devalor +ue ser( estimado en funcin de los )ienes a valuar, a la es'ecialidadvaluatoria y al uso del avalo se9alado 'or el 'romovente.

/*em'lo de ti'os de valor- !alor omercial, !alor de "eali0acin ;rdenada,!alor en >so, !alor Neto de "e'osicin, entre otros.

1.4.2 "enta de mercado.@/s la cantidad estimada 'or la cual una 'ro'iedad oes'acio dentro de una 'ro'iedad de)e rentarse, a la feca de la valuacin entreun arrendador y un arrendatario dis'uestos, )a*o condiciones adecuadas, enuna transaccin de li)re com'etencia, des'u&s de una comerciali0acina'ro'iada, en donde las 'artes actan con conocimiento, de manera 'rudente ysin com'ulsin.

1.4.21 ?erreno.@ /s una 'orcin de la su'erficie de la tierra delimitada 'or medio

de linderos determinados *urdicamente o #eo#r(ficamente, de acuerdo con elartculo 2E de la onstitucin Poltica de los /stados >nidos :e5icanos.

1.4.21.1 ?errenos >r)anos.@ %on a+uellos terrenos +ue 'or su u)icacin seencuentran dentro de una tra0a ur)ana, y +ue tienen asi#nado el uso delsuelo como ur)ano


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1.4.2 !alor omercial.@ /s el Precio m(s 'ro)a)le estimado, 'or el cual una'ro'iedad se intercam)iara en la feca del avalo entre un com'rador y unvendedor actuando 'or voluntad 'ro'ia, en una transaccin sin intermediarios,con un 'la0o ra0ona)le de e5'osicin, donde am)as 'artes actan conconocimiento de los ecos 'ertinentes, con 'rudencia y sin com'ulsin.

/s el resultado del an(lisis de asta tres 'ar(metros valuatorios a sa)er- valor

fsico o neto de re'osicin


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1..1 $e acuerdo a la Ley 8ederal de :onumentos y Jonas Ar+ueol#icos,Artsticos e istricos


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otro documento im'reso, cuya 'romocin y reali0acin est( a car#o del InstitutoNacional de Antro'olo#a e istoria


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astrol#icoC %itio de e5'osicin- #alera de arte, museo, 'a)elln dee5'osicin, sala de e5'osicin, 0ool#icoC asa de cultura=.

Ar+uitectura de ardn. entresuelo, 'ar de casas, 'rivada, vecindad=. Ar+uitectura /scolar.


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In#eniera ivil.


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oordinacin Nacional de :onumentos istricos.INAD;NA>L?A

Los inmue)les del si#lo KK, de 131 a la feca, son catalo#ados 'or el InstitutoNacional de Bellas Artes y Literatura, y se 'ueden consultar en-

$ireccin de Ar+uitectura y Patrimonio Artstico Inmue)leINBAD;NA>L?A.

/n el caso de inmue)les u)icados en el interior del 'as, se de)er( acudir a las oficinasestatales de las #o)iernos estatales..

%i el inmue)le 'or valuar no se encontrara dentro de los cat(lo#os emitidos 'or estosinstitutos, y una ve0 revisados los documentos 'rocedentes y de 'oder corro)orar almomento de la ins'eccin fsica +ue el inmue)le 'or sus caractersticas constructivas,de 'royecto, estilo, rare0a y es'acios entre otras caractersticas, de)iera considerarsecomo inmue)le catalo#ado, el valuador de )ienes nacionales de)er( *ustificar dentro del

tra)a*o valuatorio el 'or+u& considera utili0ar este 'rocedimiento.

%i el inmue)le fuese anti#uo 'ero no catalo#ado, se 'uede 'roceder como unaconstruccin normal, es necesario siem're consultar en los Planes Parciales de$esarrollo >r)ano 'ara investi#ar si el inmue)le se encuentra u)icado de forma aisladao dentro de un conte5to ur)ano anti#uo, dentro de una Jona Patrimonial o forma 'artede un entro de Barrio, istrico o ncleo de 'o)lacin +ue amerite +ue a dicoinmue)le se le de un tratamiento es'ecial.

2. PROCEDIMIENTO TECNICO

2.1 Identificacin del avalo.

/l valuador de )ienes nacionales de)er( identificar el o)*etivo y los alcances y dem(s'ar(metros del tra)a*o valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacin'rocedente, definiendo entre otros-

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2.1.1 Par(metros del avalo

2.1.1.1 "evisin de documentos.@ /l valuador de )ienes nacionales reci)ir( ele5'ediente t&cnico na ve0 teniendo reco'ilados e identificados todos los documentos )ase,'roceder( a reali0ar un an(lisis de cada uno de ellos.

2.1.1.2 >so del dictamen.@ /l 'romovente siem're de)er( indicar el >so en lasolicitud +ue formule y en nin#n caso el valuador iniciar( el 'roceso de emisinde dict(menes valuatorios cuando el 'romovente de*e de se9alarlo.

2.1.1. Pro'sito del Avalo.@ /s de suma im'ortancia +ue el valuador antes deiniciar el tra)a*o valuatorio, identifi+ue 'lenamente el valor 'or estimar.

2.1.1.4 8inalidad del $ictamen.@ /l valuador una ve0 identificado el >so y elPro'sito, determinar( la a'licacin del resultado del dictamen como el valorm(5imo o valor mnimo 'ara efectos del 'a#o o co)ro de una 'restacin'ecuniaria.

2.1.1. riterio ?&cnico.@ /l valuador de)er( identificar +ue criterio t&cnico es el+ue a'lica en el caso, 'ara a'e#arse al 'rocedimiento t&cnico corres'ondiente ycorro)orarlo en el momento +ue se efecte la ins'eccin fsica.

2.1.1. 8eca de ins'eccin.@ /l valuador de)er( de asentar esta feca en el

tra)a*o valuatorio yD o en el dictamen corres'ondiente.

2.1.1.E ondiciones es'eciales.@ /l valuador de)er( acer constar en su tra)a*ovaluatorio las condiciones es'eciales como-

2.1.1.E.1 >sos im'rocedentes, ineficientes o da9inos2.1.1.E.2 Bienes reservados a la Nacin2.1.1.E. Bienes ar+ueol#icos

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; cual+uier otra +ue afecte al valor del )ien

/n los numerales 2.1.1.1, 2.1.1.2 y 2.1.1.E


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a= !alor omercial

Para el Acto urdico de "ee5'resin de estados financieros, seestimar( se#n 'roceda el-

a= !alor omercial)= !alor de "e'osicin Nuevoc= !alor Neto de "e'osicin

Para el Acto *urdico de Arrendamiento, cu(ndo as lo solicite el'romovente, se 'odr( tam)i&n estimar el-

a= :onto de renta mensual de mercado o comercialdel inmue)le en estudio

Para el Acto urdico de Ase#uramiento contra da9os, se estimar( el-

a= !alor de "e'osicin Nuevo

2.2 Ins'eccin fsica y descri'cin de las edificaciones ur)anas y su entorno


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2.2.2. Ins'eccin de las construcciones e instalaciones 'ro'ias

2.2.2.1 $escri'cin del uso actual.@ $escri)ir el uso +ue tiene el inmue)le en lafeca en +ue se 'ractica la ins'eccin y si el mismo cuenta con o)rascom'lementarias, en cuyo caso se indicar( en +ue consisten. Incluir informacinrelativa al uso actual de la construccin


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la diferencia entre la vida til remanente de un )ien y su vida til normal. /s laedad de un )ien, indicada 'or su condicin fsica y utilidad, +ue nonecesariamente coincide con su edad cronol#ica.%e mencionar( la edad efectiva so)re la )ase de la informacin documental. %ila edad cronol#ica, a *uicio del valuador, difiere de la edad efectiva, o )ien, nose tiene dica informacin, se indicar( tam)i&n la 'rimera, 'or clase deconstruccin.

Para inmue)les +ue ayan sido o)*eto de al#una reconstruccin yDoremodelacin, se indicar( la feca en +ue se icieron tales adecuaciones,es'ecificando si fue total o 'arcial


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%i no se contara con esta informacin, el 'erito valuador de )ienes nacionales,determinar( en )ase a su e5'eriencia en la materia, las vidas +ue consideresean las adecuadas del inmue)le, e5'licando cuales son sus ar#umentos 'arala estimacin de la edad asentada en el dictamen.

2.2.2.3 !ida til remanente.@ /s el 'erodo 'ro)a)le, e5'resado en a9os, +ue seestima funcionar( un )ien en el futuro, a 'artir de una determinada feca, dentro

de los lmites de eficiencia 'roductiva, til y econmica 'ara el 'ro'ietario o'oseedor.

%e calcular( con )ase en la vida til normal asi#nada a cada ti'o de inmue)le yconstruccin, menos la edad efectiva del mismo.

2.2.2.1 !ida til normal.@ /s el 'erodo, e5'resado en a9os, en el cual 'uedees'erarse ra0ona)lemente +ue un )ien realice de manera reditua)le la funcin'ara la cual fue construido, a 'artir de la feca en +ue fue 'uesto en servicio.

2.2.2.11 /stado de conservacin.@ %e 'odr(n acer las si#uientes

clasificaciones- ruinoso, re'araciones mayores, re'araciones sencillas, normal y)ueno, se9alando las deficiencias relevantes tales como, umedades, salitre,cuarteadoras, fallas constructivas, asentamientos y otras.


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/s evidente +ue la a)undancia de datos asentados en estos ren#lones, de)en*ustificar 'lenamente los valores de construccin +ue se asi#nen a los diversosti'os de edificacin a'reciados.

Para cada clase de construccin +ue el valuador de )ienes nacionalesidentifi+ue, de)er( reali0ar la descri'cin corres'ondiente.

A continuacin se refieren al#unos conce'tos-

a= ;)ra ne#ra o #ruesa

imientos.@ %e consultar(n los 'lanos estructurales y de no a)erlos,se su'ondr( la cimentacin l#ica de acuerdo con el ti'o deconstruccin y la calidad de terreno en la 0onaC en caso de duda, se'odr( indicar- 6se su'oneM7.

/n inmue)les istricos 'uede consultarse la c&dula del inmue)le +ueemite el INA, donde se indica +ue ti'o de cimentacin tiene el edificio.

/structura.@ %e descri)ir( el ti'o de estructura, mencionando materialesen muros, tra)es y columnas


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?ecos.@ Al i#ual +ue en el 'unto anterior, se mencionar( el material,sistema constructivo


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Lam)rines.@ :encionar material, calidad, colocacin y u)icacin, en sucaso altura.

Pisos .@ %e indicar( material, calidad, colocacin, medida y u)icacin.

Joclos.@ %e indicar(, material, calidad y medida.

/scaleras.@ :encionar material, sistema constructivo y uso


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= !idriera.@ %e indicar( el material, ti'o, es'esor y caractersticas. %edescri)ir(n, entre otros, los domos, es'e*os, canceles, em'lomados ytra#aluces.

i= erra*era.@ %e indicar( el ti'o, calidad y marcas dominantes.

*= 8acadas.@ %e se9alar( el nmero de facadas, los materiales

'redominantes, si son a'arentes, si ay revestimientos, etc. %ediferenciar( los materiales de facadas 'rinci'ales e interiores, cuando'roceda, se descri)ir( 'untualmente el nmero de cuer'os, lascaractersticas estilsticas y ar+uitectnicas civiles, militares o reli#iosasde los inmue)les, aca)ados y molduras de cantera, ventanas, re*as,entre otras. /l valuador de )ienes nacionales ar( la descri'cindetallada 'or niveles o cuer'os de +ue se com'one una facada, ydescri)ir icono#r(ficamente cada 'arte de ella.

= Accesos.@ %e de)er( identificar los accesos directos al ')lico a (reascomerciales, oficinas, )ode#as, estacionamientos, entre otros.

l= Instalaciones funcionales.@ A+uellas +ue se consideran aderidas alinmue)le y como indis'ensa)les 'ara el funcionamiento o'eracional delinmue)le. !/" ?ABLA /

/levadores y montacar#as. /scaleras electromec(nicas. /+ui'os de aire acondicionado o aire lavado. %istema idroneum(tico. alefaccin. %u)estacin el&ctrica. Pararrayos. /+ui'os contra incendio. isternas, fosas s&'ticas, 'o0os de adsorcin, 'lantas de

tratamiento. Plantas de emer#encia. %istemas de intercomunicacin. /+ui'os de se#uridad y circuitos cerrados de televisin.

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alderas. ocinas inte#rales.

m= /lementos accesorios.@ %ona+uellos +ue se consideran necesarios'ara el funcionamiento de un inmue)le de uso es'eciali0ado como- !/"?ABLA /

/s'uelas de ferrocarril. Pantallas de 'royeccin. Butacas. %istemas de as'iracin central. Bvedas de se#uridad.

n= ;)ras e5teriores.@ %on a+uellas necesarias 'ara el funcionamiento delinmue)le +ue se encuentran fuera de la construccin 'rinci'al. !/"?ABLA /

Bardas. "e*as. Patios y andadores.

o= ;)ras com'lementarias.@ %on a+uellas +ue 'ro'orcionan amenidades o)eneficios al inmue)le, como son- !/" ?ABLA /

:ar+uesinas. P&r#olas. ardines. 8uentes, es'e*os de a#ua.

"ie#o 'or as'ersin. Al)ercas y ca'oteaderos. %istemas de sonido am)iental.

Inde'endientemente de la clasificacin 'ro'uesta, los conce'tos antesmencionados de manera enunciativa se descri)ir(n 'or se'arado de lasconstrucciones, 'ara o)tener valores unitarios inde'endientes. /n todos los

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casos se ane5ar( la descri'cin +ue se considere necesaria 'ara laadecuada coti0acin de cada 'artida.

/n las construcciones istricas +ue cuenten con revestimientos yornamentaciones 'rofusas en facadas, &stas ser(n consideradas comoo)ra com'lementaria y 'ara an(lisis de costo se su#iere solicitar'resu'uestos de tra)a*os similares de cantera y colocacin.

2.2.. Ins'eccin de la 0ona donde su u)ica el inmue)le


28/82

tales como- contaminacin del a#ua, aire, suelo, ruidos y vi)raciones,radiaciones u otras.a)e citar +ue lo anterior slo se de)e considerar enla medida +ue afecte al valor o ten#a consecuencias sociales o le#ales.

2.2.. >so del suelo.@ $e)er( corres'onder a la normatividad emitida'or la autoridad res'ectiva r)ano, Planes Parciales de$esarrollo >r)ano, artas de >sos y $estinos, artas de >so del %uelo,

etc.=, indic(ndose si &ste corres'onde a un uso de la 0ona, de la calle o delterreno, as como al uso del inmue)le a *usti'reciar. uando no e5ista unare#lamentacin al res'ecto, o )ien no se ten#a definido el uso, se de)er(indicar de acuerdo a lo o)servado, de)iendo corres'onder al uso'redominanteC en todos los casos se indicar( la fuente de informacin. Porotro lado, si el terreno tiene un 6uso ad+uirido7 diferente al 'ermitido, sede)er( indicar en este ru)ro.

2.2..E !as de Acceso.@ Indicar( las vas de acceso a la0ona y al inmue)le se9alando el orden de im'ortancia, as como laintensidad de flu*o veicular. /ste conce'to es de #ran relevancia en la

determinacin del valor del terreno.

2.2..H %ervicios ')licos y /+ui'amiento >r)ano.@ :encionar( losservicios ')licos munici'ales +ue e5isten en la 0ona +ue circunda elinmue)le en estudio como son- 'avimentos fle5i)les o r#idos, )an+uetascon #uarniciones, en su caso si son soterrados yDo a&reos red de a#ua'ota)le, alcantarillado y drena*e, red de electrificacin y alum)rado')licoC se9alar( el e+ui'amiento y mo)iliario ur)ano con +ue cuenta la0ona, tales como- 'ar+ues, os'itales, mercados, escuelas, de'ortivos,estacionamientos, 'araderos de trans'orte ')lico, )ancas, fuentes, entreotros.

2. "eco'ilacin de informacin


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'resentarlas en nmero de cinco, no mayor, en caso contrario de)er( de*ar claramentee5'licado en el tra)a*o valuatorio los motivos del no cum'limiento.

/n el caso de la investi#acin y muestreo de mercado de inmue)les en renta a'lica lose9alado en el '(rrafo anterior.

Para identificar las muestras antes indicadas, de)er( o)tener los si#uientes datos-

.1 aractersticas de la 0ona.@ lasificar la 0ona donde se u)ican las muestras ocasos de ventas com'ro)a)les como- industrial, a)itacional, e+ui'amiento,servicios, comercial, mi5ta, entre otras.

.2 >)icacin y e+ui'amiento ur)ano dis'oni)le.@ Identificar( la direccin oficialde cada muestra com'ara)le


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. alidad de la construccin.@ $e)er( se9alar la calidad de la construccin delinmue)le ofertado


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dis'oni)les y com'ara)les con el inmue)le a valuar, en un mercado activo. Laoferta ser( clasificada de muy alta a nula.

.1?iem'o de /5'osicin en el :ercado.@ /l valuador de )ienes nacionalesesta)lecer( el tiem'o de e5'osicin en el mercado +ue lleva cada muestra +uesirve de com'ara)le, o )ien si es o'eracin reali0ada esta)lecer( la feca decierre de la ne#ociacin.

.14Nom)re y tel&fono del informante.@ Indicar( el nom)re com'leto de la'ersona +ue dio informes acerca de la muestra en venta u o'eracin reali0ada,as como los nmeros telefnicos en donde se le 'uede locali0ar.

.1"e'orte foto#r(fico.@ "eali0ar( un re'orte foto#r(fico +ue muestre lascaractersticas m(s re'resentativas de cada muestra com'ara)le.

.1ro+uis de locali0acin.@ /n este documento se de)en locali0ar todas lasmuestras de ofertas o casos de rentas reali0adas, y el 'ro'io inmue)le en estudio.

2..1E /dad de los com'ara)les.@ /n los casos de com'ara)les de inmue)les enventa o renta, se de)er( de reca)ar la edad cronol#ica del inmue)le y en casode a)er al#una remodelacin se tendr( +ue utili0ar la edad a'arente

2..1H Proyecto, Aca)ados y :antenimiento.@ %e de)er( de verificar en loscom'ara)les de venta y de renta si al#uno de estos factores es relevante y sede)er( de verificar 'ara 'oder #enerar los a*ustes corres'ondientes.

2..13 lasificacin de $atos.@?odos los datos o)tenidos en cam'o o de laconsulta de otras fuentes de informacin inmo)iliaria, tanto del inmue)le enestudio como de las muestras ofertadas o casos de ventas reali0adas del

mercado, de)er(n ser clasificados de acuerdo a sus caractersticas e5trnsecas eintrnsecas, en la ta)la de investi#acin de mercado.

Las fuentes de informacin susce'ti)les de consultar son-

Investi#acin directa en el sitio, revistas o 'eridicos es'eciali0ados, Internet,a#entes corredores inmo)iliarios, notarias ')licas y oficinas de #o)ierno, entreotros.

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2..2 ?a)la de Investi#acin de :ercado.@ /n el ane5o 1 se 'resenta une*em'lo de la ta)la +ue sirve 'ara el vaciado y an(lisis de los datos de cadamuestra com'ara)le.

2.4 %eleccin del Procedimiento ?&cnico


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suelo, entre otros=, como a caractersticas intrnsecas


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uando esta variacin del com'ara)le sea mayor de)er(incluirse en el tra)a*o valuatorio la *ustificacin oe5'licacin corres'ondienteC de no ser *ustifica)le, sedesecar( dico com'ara)le.

e= La com)inacin de los factores individuales +ue se a'li+uen, ser(el factor resultante de a*uste 'or cada com'ara)le.

alcular( y determinar( los factores a utili0ar conforme lo se9ala la6"eco'ilacin de ran#os, frmulas y factores de a*uste7,metodolo#as, criterios, 'rocedimientos t&cnicos y dem(s +ueemite el IN$AABIN 'referentemente, o mediante otros factoresam'liamente ace'tados en el (m)ito 'rofesional de la valuacin y+ue +ueden analticamente sustentados en el cuer'o del tra)a*ovaluatorio, entre otros-

2.4.2 /nfo+ue de ostos

/ste enfo+ue esta)lece +ue el valor de un )ien es com'ara)le al costo dere'osicin o re'roduccin de uno i#ualmente desea)le y con utilidad ofuncionalidad seme*ante a a+u&l +ue se vala.

%e de)er( tomar en consideracin-

Terreno: %e de)er( valuar como si estuviera vaco, se#n suscaractersticas fsicas, de uso y de servicios considerando el mayor y me*oruso y de acuerdo con el 'rocedimiento P?@?>.

Construcciones: %e estimar( el valor de re'osicin o de re'roduccin

nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicasconsiderando el uso, el ti'o y el nmero de niveles

Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias:%e estimar( el valor de re'osicin o re'roduccin nuevode &stos, siem're +ue formen 'arte inte#ral del inmue)le, tomando encuenta sus caractersticas fsicas.

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Cuando se trate de fachadas con relieves , esculturas, altos o )a*o relieveso lam)rines de cantera, m(rmol o 'iedra, estas se de)er(n incluir comoo)ra com'lementaria, al i#ual +ue cual+uier elemento de ti'o ornamental+ue sea relevante 'ara el inmue)le, ya +ue ay facadas con 'rofusadecoracin en cantera, erreras y car'interas sofisticadas, las cuales 'orsus caractersticas decorativas, no se su#iere incluir en el an(lisis del costo'or m2 del interior del inmue)le, ya +ue 'uede variar el 'recio en forma

notoria. Ruedando a criterio del valuador el a'licar el valor con*untamenteen inmue)les cuya facada o 'ortadas no revistan un valor im'ortante.

Demritos:%e estimar( la '&rdida de valor de)ido a deterioro fsico 'or edad yestado de conservacin, 'ara cada ti'o de construccin y e+ui'o a'reciado y, ensu caso, la o)solescencia econmica, funcional y tecnol#ica del )ien, de acuerdocon sus caractersticas 'articulares.

Los 'asos )(sicos 'ara su estimacin son-

%e reali0a la estimacin de valor del terreno como si &ste no tuviera

me*oras y a'to 'ara la venta.

%e esta)lece el costo de re'osicin o re'roduccin nuevo de todas lasme*oras reali0adas en el )ien estudiado a la feca del avalo.

%e deduce del costo de todas las me*oras, la de'reciacin acumulada.

%e suman el valor del terreno y el costo de re'roduccin o re'osicin netode todas las me*oras.

Valor de reposicin nuevo o reproduccin nuevo: %e o)tendr(n los valoresunitarios de re'osicin nuevo o, en su caso, de re'roduccin nuevo 'ara cada ti'ode construccin o)servada. %e de)er(n *ustificar la a'licacin de estos valores,las fuentes de consulta y el m&todo a'licado. Los valores de re'osicin nuevocontendr(n los costos indirectos del inversionista.

Valor neto de reposicin o neto de reproduccin: %e o)tendr(n los valores netosde re'osicin o de re'roduccin 'ara cada ti'o de construccin o)servada. Los

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dem&ritos se de)er(n a'licar, en su caso, 'or edad, estado de conservacin,o)solescencia o cual+uier otra caracterstica nota)le.

/n los casos +ue 'roceda la a'licacin de factores de dem&rito 'oro)solescencias funcional o econmica, &stos afectar(n al valor fsico, incluyendo,en su caso, al terreno. %e de)er(n *ustificar en el avalo la a'licacin de estosfactores, las fuentes de consulta y la metodolo#a a'licada.

2.4.2.1 ;)solescencias o A'reciaciones.@ /ste a'artado del valor fsico dedivide en internas y e5ternas. Las internas son a+uellos factores intrnsecoso 'ro'ios del inmue)le +ue demeritan el valor y se dividen en cura)les eincura)les 'or su monto econmico o im'osi)ilidad fsica de corre#ir. /n elcaso de a'reciaciones u o)solescencias e5ternas se atri)uyen a factoressociales, 'olticos y econmicos +ue se de)er(n de valorar 'ara sua'licacin al enfo+ue de costos.

2.4.2.2 An(lisis de valor istrico.@.%e 'ro'one &ste 'rocedimiento 'arao)tener un factor de a'remio al inmue)le istrico +ue se encuentre en

'erfecto estado de conservacin y +ue cuente con un antecedente istrico,social, cultural o reli#ioso de trascendencia 'ara el 'as.

Sste 'rocedimiento se a'lica solamente a inmue)les +ue cuenten condeclaratoria de monumento istrico autori0adas 'or entidades tales comoN/%;, INA e INBA=.

a= Para determinar el factor del valor 'atrimonial, se considera la si#uienteta)la en donde se u)icaran al#unos datos +ue servir(n de referencia 'ara laa'licacin de valores tales como el !alor 'or Anti#Tedad y el !alor istrico./n el !alor 'or Anti#Tedad se califica al inmue)le en funcin a la edad delmismo 'artiendo de una edad mnima de a9os asta una edad de m(sde 4 a9os, tal como se indica a continuacin.

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!aloristrico

I.."... I. .P. I..". I..%." I..

Por cientosm(5imos

Q 4 Q Q 2 Q 1Q


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?am)i&n conocido como m&todo de ca'itali0acin de in#resos, considera elvalor 'resente de los )eneficios futuros, derivados del )ien 'or valuar y es#eneralmente medido a trav&s de la ca'itali0acin de un nivel es'ecfico dein#resos.

a'itali0acin directa de in#reso anual.@ /s un m&todo utili0ado 'ara convertiruna estimacin del in#reso es'erado durante un a9o, en una indicacin del valor

en un solo 'aso ya sea dividiendo el in#reso estimado entre una tasa deca'itali0acin de in#resos o multi'licando la estimacin de in#resos 'or unfactor de in#resos a'ro'iado.

/l valor +ue se o)tiene al a'licar la ca'itali0acin directa del monto de unarenta, se le denomina como !alor de a'itali0acin de "entas.

2.4..1 Para el caso de terrenos con construcciones a)itacionales se consideraa'licar la ca'itali0acin directa 'ara o)tener el valor del inmue)le mediante-

!alor U In#reso D ?asa

/n donde-

In#reso U "enta Bruta efectiva anual #enerada 'or el inmue)le


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/l valuador de )ienes nacionales atender( necesariamente a lo dis'uesto en el'rocedimiento t&cnico P?@?


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cada enfo+ue 'or el 'orcenta*e de 'onderacin +ue determine el valuador de )ienesnacionales, se#n el >so y Pro'sito del avalo y verificando se cum'la lo si#uiente-

Anali0ar lo ra0ona)le del resultado del indicador de valor de cada enfo+ue,los cuales no de)en 'resentar un am'lio mar#en de dis'ersin.

!alorar las fortale0as y de)ilidades de cada uno. A'licar el 'orcenta*e de 'onderacin a cada uno de los indicadores de

valor o)tenidos 'or cada enfo+ue, en funcin del >so, Pro'sito y 8inalidaddel tra)a*o valuatorio.

/sta 'onderacin de)er( reali0arse dando un 'eso es'ecfico a cadaenfo+ue de modo +ue la suma de estos sea 1Q.

$e considerarse +ue en al#uno de los enfo+ues la informacin no resulta suficientementeconfia)le o no est( de)idamente res'aldada, el valuador a'licar( los 'orcenta*es de'onderacin +ue considere 'ertinentes en funcin de la mayor confian0a y en la e5actitudde la informacin y c(lculos utili0ados en un enfo+ue u otro./l valuador de)er( calcular y determinar los factores de 'onderacin a utili0ar conforme sese9ala en los 'untos antes mencionados tomando en cuenta el Procedimiento ?&cnico


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2.E /la)oracin del $ocumento !aluatorio orres'ondiente.

2.E.1 /l 'erito valuador de)er( reali0ar el informe del tra)a*o yDo dictamenvaluatorio, de acuerdo a lo se9alado en la metodolo#a y criterio t&cnico

corres'ondiente as como al formato de avalo +ue conten#a los si#uientes ru)roslistados de manera enunciativa m(s no limitativa-

a= Antecedentes de la solicitud, servidor ')lico e institucin solicitante.)= $atos descri'tivos del )ien, datos #enerales del entorno o la 0ona donde se

u)ica el )ien o los )ienes *usti'reciados.c= >so, Pro'sito, 8inalidad del avalo.d= 8undamento *urdico.e= $efiniciones de enfo+ues y conce'tos de valor utili0ados.f= A'licacin del o de los enfo+ues adecuados y c(lculo del indicador de monto

de valor 'ara cada uno de ellos.

#= onsideraciones 'revias a la conclusin y condiciones limitantes.= Ponderacin de indicadores de valor 'ara o)tener el monto de valorconclusivo.

i= Nom)res y firmas de los servidores ')licos, valuadores y re'resentantesen los diversos cuer'os cole#iados, +ue en su caso, interven#an en eldocumento valuatorio.

*= onclusin del avalo.= "e'orte foto#r(fico, cro+uis de locali0acin de muestras y su*eto, 'lanos y

dem(s elementos +ue ayuden a un me*or entendimiento del tra)a*ovaluatorio.

l= Los ane5os +ue resulten 'ertinentes.

2.E.2 /l 'roducto entre#a)le al 'romovente 'or 'arte del valuador de )ienesnacionales ser( el $ictamen !aluatorio en ori#inal y con firmas aut#rafas yDoelectrnica en su caso.

2.E. /l valuador de )ienes nacionales conservar( en sus arcivos o en res'aldoma#n&tico, el e5'ediente com'leto del $ictamen !aluatorio 'or un 'la0o mnimo decinco a9os, contados a 'artir de la feca de emisin del mismo, y el IN$AABIN loconservar( 'or el tiem'o +ue se9ale la normatividad en la materia.

VP 22 PT-IHTCC 41


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A&'() 1 2.3.2$ T*+,* ' I&'/0*& ' M'*)

VP 22 PT-IHTCC 42


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A&'() 22.4.1.1 T*+,* ' H)6),)*&

VP 22 PT-IH P! 22 P?@I P";/?;43

:uestra:onto de la

muestra%u'erficie

:onto

>nitario

:onto >nitario

omolo#ado

Nm. V mW VDmW /st. >)ic alidad ons. %u'. Ne#. 8re VDmW

1 1. 1. 1. @ @

2

B

4

@

-

Indicador de monto de renta com'arativo de mercado

en


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2." EJERCICIO ILUSTRATIVO7

Bien a valuar- ?erreno ur)ano con construcciones


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*< C**0'=/0*/ U+*&*/ ' ,* ;)&* )&' /' :+* ', &6:'+,'

C,*/>*& ' ,* ;)&*7 :i5ta- a)itacional y de oficinas de 1er. y 2X ordenT?) ' )&/0:& )6&*&0' '&,* *,,'7

/dificios anti#uos de oficinas y viviendas entre dos y 1 niveles, al#unoscon locales comerciales en 'lanta )a*a,

&' ' /*0:*& '& ,* ;)&*7 1Q.D'&/* ' ?)+,*&7 Normal y densa flotante en oras ()iles. Nivel socioeconmico [email protected])&0*6&*& *6+'&0*,7 "uido 'roducido 'or el tr(nsito veicular so)re la calle de $onceles y

auditivo 'or a'aratos de sonido de vendedores am)ulantes de la 0ona.U/) ', /:',)7 : 4D1, a)itacional mi5to, 4 niveles y 1 Q de (rea li)re. Pro#rama

$ele#acional de $esarrollo >r)ano 133E, $ele#acin uaut&moc.V=*/ ' *'/)@ 6?)0*&* )&)&'/ ' ,*/ 6/6*/7

Al Norte el /*e 1 Norte Av. "ayn, al %ur la Av. os& :ara I0a0a#a, al /steel /*e 1 ;riente Av. Anillo de ircunvalacin y al Poniente el /*e entraL(0aro (rdenas.

S')/ ?+,)/7 om'letos, a)astecimiento de a#ua con red de suministro mediante tomasdomiciliarias, drena*e con redes de recu'eracin de a#uas ne#ras y'luviales en sistemas mi5tos, electrificacin con redes de suministro a&reasalum)rado ')lico con 'ostera met(lica con l(m'aras de yodo@sodio, callescon 'avimento asf(ltico, (r)oles en )an+uetas, )an+uetas y #uarniciones deconcreto idr(ulico, red telefnica a&rea, vi#ilancia, se9al de ?! 'or ca)lesuministro de #as LP a tan+ue estacionario y en cilindros 'ort(tilesrecoleccin de )asura, trans'orte ur)ano a 'ie del 'redio.

E9:?*6'&0) :+*&)7 :ercado La#unilla, 'la0as cvicas, Alameda central, escuelas, )ancostiendas comerciales, tem'los, nomenclatura de calles y se9ali0acina)undantes.

+< D', 0''&)

U+*&7 Al Norte con alle "e')lica de u)a, al %ur con calle $onceles, su u)icacin,al /ste con calle Palma y al ;este con calle "e')lica de ile.

L&')/ C),&*&*/7 %e#n, /scritura No., Planos Ar+uitectnicos con re#istro No., o ro+uis de&dula del INA.

S:?'>' ', 0''&)7 . m2

S:?'>' ' )&/0:&7 3. m2

I&/)7 1.T)?)*>=* )&>:*&7 ?erreno de confi#uracin 'oli#onal de forma irre#ular y to'o#rafa 'lana a la

vistaN6') ' >'&0'/7 >no.C**0'=/0*/ ?*&)6*/7 No tiene, solo vistas ur)anas a la calle de su u)icacin.D'&/* *+0*)&*,7 $e acuerdo en lo o)servado en la visita de ins'eccin la densidad de 'o)lacin

es media flotante.I&0'&/* ' )&/0:& 7 %e#n lo marcado 'or el Pro#rama Parcial de $esarrollo >r)ano de la

$ele#acin uaut&moc, se tiene 2.32 veces el (rea del terreno y con unaaltura m(5ima de 4 niveles.

VP 22 PT-IH P! 22 P?@I P";/?;45


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S':6+'/ ) '/0)&'/7

%ervidum)res- Inmue)le catalo#ado 'or el INA. "estricciones-Gu)ernamentalesC las marcadas 'or los "e#lamentos de onstruccin y elPro#rama de $esarrollo >r)ano de la $ele#acin uaut&moc.

V'/0)/7 No e5isten

< D' ,* )&/0:&

U/) *0:*,7 %e trata de un edificio istrico catalo#ado 'or el INA, se encuentra restauradoy en uso. onsta de dos niveles, en 'lanta )a*a cuenta con siete es'aciosdedicados a oficinas, dos 'atios, uno con fuente de 'ared reali0ada en cantera,dos 'atios, (rea de servicios sanitarios y escalera de intercomunicacin. /n'lanta alta, 'resenta la misma distri)ucin con (rea a)ita)le m(s los 'asillos acu)ierto, 'erimetrales a los 'atios.

T?)/ ' )&/0:&7 ?i'o 1- /dificio restaurado acondicionado a oficinas 'rivadas.F'* '&0*+,'7 E2. m2

N6') ' *)&'/ ''/0*)&*6'&0)7

No tiene en servicio.

U&*'/ /:/'?0+,'/ ''&0*/'7

>na, el inmue)le com'leto.

C*,* ,*/>*&7 Calidad: mediaC Clasificacin:istricaN6') ' &','/7 $os.


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losetas de recinto.P,*>)&'/7 !est)ulo y oficinas, falso 'lafn de yesoC en )a9os, falso 'lafn de ta)la

roca so)re losa a'arente.L*6+&'/7 /n facada con losetas de recinto, cantera y roda'i& de recinto, interiores,

roda'i& 'erimetral de losetas de recinto, en sanitarios 'ar+uet de m(rmoltravertino.

P/)/7 Acceso, 0a#u(n y 'atios, loseta de 'iedra de recinto y cantera concoladeras incluidas, vest)ulo y oficinas en 'lanta )a*a, losetas de m(rmolde .2 5 .2 m. /n 'asillos de 'lanta alta losetas de cantera, (rea de

oficinas duela maciem)rada de encino, sanitarios m(rmol travertinoCalfom)ra de tr(fico 'esado en cu)culos de direccin..Z),)/7 /5teriores, roda'i& de losetas de recinto, interiores acordes a los 'isos,

m(rmol y madera.E/*,'*/7 "am'a con escalones la)rados en cantera, )arandales de errera for*ada

y 'asamanos de madera.P&0:*7 /n oficinas, vinlica en muros y 'lafonesC )arni0 en elementos de madera.R':+6'&0)/ '/?'*,'/7 $uela de encino y 'isos de cantera.

C*?&0'=*

P:'0*/ Puertas de intercomunicacin y de acceso a 'asillo e5teriorenta)leradas de madera de cao)a y )arni0adas, de tam)or en acceso a(rea de sanitarios.Ja#u(n de dos o*as con 'osti#os o 'uertas 'e+ue9as, el 0a#u(n tieneen el ante'eco la)rado tiene a'licaciones de claveteado y 'ernos

met(licos.

I&/0*,*)&'/ :,*/ /*&0**/

I&/0*,*)&'/ :,*/ /*&0**/7

"edes de alimentacin y )a*adas- #alvani0adas en el e5terior y deco)re, ocultas en diferentes di(metros 'ara alimentacin a mue)lesC)a*adas de a#uas ne#ras y a#uas 'luviales en tu)era de 8ofo y al)a9alde as)esto@cemento con re#istros sanitarios.

M:'+,'/ ' +*) )&*7 Y de flu5metro y min#itorios Blancos de calidad comercial, lava)osde 'laca de m(rmol con ovalines so)re'uestos y llaves economi0adorascromadas. ?ar*a de acero ino5ida)le 'ara (rea de lim'ie0a.

I&/0*,*)&'/ ',0*/ ;cultas, entu)adas, con salidas 'rofusas en 'lafones, ti'o de lu0 coniluminacin de ti'o fluorescente, con l(m'aras de #a)inete deso)re'oner y em)utir, con re*illas difusoras. A'a#adores y contactossuficientes de )uena calidad.

H''=* !entanas en 'erfiles de tu)ulares en 'lanta alta de facada ventanascon 'osti#o veneciano, 'rotecciones y )arandales de errera for*ada.Interiores m&nsulas de 'asillos de vi#ueta met(lica, cu)re vi#as del(mina #alvani0ada, re*as y 'asamanos de errera de for*a sencilla.

V'=* !idrio claro, trans'arente de secciones cortas.C'*'=* /n 'uertas, ca'as de em)utir y de so)re'oner de calidad media, del

'as.8*** $e estilo Barroco so)rio, com'uesta de cuer'os- 'rimer cuer'o consta

VP 22 PT-IH P! 22 P?@I P";/?;47


48/82

de dos ventanas re)a*adas enmarcadas con *am)as corridas, dintel,

re'isn con acodos moldurados y almoadillados, las ventanas son demadera con vidrio claro de secciones cortas y 'rotecciones de errerafor*ada, tiene un 0a#u(n de dos o*as en madera la)rada, con dos'osti#os, ante'ecos la)rados y tiene un marco de cantera #ris conalmoadillados, entre el 0a#u(n y la ventana el muro esta revestido conun lam)rin de loseta de te0ontle, rematado en su 'arte )a*a 'or unamoldura de cantera #ris y un roda'i& de losetas de 'iedra de recinto, yen su 'arte su'erior 'or una cornisa corrida de cantera.Primer nivel o se#undo cuer'o consta de tres )alcones con ventana de

madera con un 'osti#o veneciano o ventana e5terior 'le#adi0a conta)lero cie#o y una 'arte con 'ersiana, )arandal de 'erfiles for*ados, losmarcos son moldurados con acodos y *am)as corridas +ue rematan enla cornisa del 'retil, los es'acios intermedios entre las ventanas tienenlam)rin de te0ontle.

I&/0*,*)&'/ '/?'*,'/@ ','6'&0)/ *'/))/ )+*/ )6?,'6'&0**/

I&/0*,*)&'/ '/?'*,'/7 (maras de vi#ilancia.O+*/ )6?,'6'&0**/7 isterna y )om)a, columnas de cantera #ris en 'atios de fuste liso y

ca'itel drico, 'edestal con 'iedra de recinto, fuente ornamentaladosada en muro del se#undo 'atio de cantera decorada, arcosinteriores re)a*ados y escarsanos de cantera en (reas de 'asillos uaccesos a escalera.

3. PREMISAS

.1. /nfo+ue de ostos. "eali0ar investi#acin de mercado de venta deterrenos y estimar el valor del terreno. $eterminar el !alor Neto de"e'osicin de las construcciones del inmue)le y a9adir el valor delterreno.

.2. /nfo+ue de In#resos. "eali0ar investi#acin de mercado de "enta deinmue)les similares


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5. MTODOS DE VALUACIN

.1 /nfo+ue de ostos

.1.2. osto del ?erreno

DESARROLLO7

Al momento de reali0ar la investi#acin del mercado de terrenos, se de)econsiderar +ue las muestras seleccionadas sean realmente seme*antes en cuantoa sus caractersticas intrnsecas e e5trnsecas, lo cual 'ermitir( tener un menorran#o de a*uste.

Para efecto del 'resente e*ercicio ilustrativo se consideran como datos o)tenidosen investi#acin de mercado los +ue se asientan en la ta)la de investi#acin demercado

P*/) 1.- %e reali0a la investi#acin de mercado de venta de terrenos'referentemente en la vecindad inmediata y de no encontrar informacin investi#aren la vecindad mediata, tomando ventas reali0adas u ofertas de terrenoscom'ara)les, +ue 'or sus caractersticas sean lo mas seme*antes al terreno 'or

valuar, vaciando los datos en la ta)la de investi#acin de :ercado.

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P*/) 2.- /l valuador de )ienes nacionales identifica cuales son los factores m(sre'resentativos a utili0ar en la ta)la de omolo#acin de acuerdo a lascaractersticas de los terrenos com'ara)les y del terreno su*eto de estudio y losasienta en la ta)la en un m(5imo de seis.

P*/) 3.-%e definen cada uno de los factores 'or utili0ar en la omolo#acin-

Para el 'resente e*ercicio se consideran los si#uientes-

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N')*&- orres'onde a la correccin +ue se reali0a 'or la diferencia +uee5iste entre el valor de oferta de una o'eracin y el 'recio de cierre de la misma,so)re la )ase de una ne#ociacin a 'recio de contado


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P*/) 4.-%e 'rocede a *ustificar e5'licando el uso de cada uno de los factores +uese a'lican en la omolo#acin.

?a)la de ran#os de a*uste 'ara el factor de u)icacin

Para efectos del an(lisis, los com'ara)les de frentes se consideraron conun factor de 1.2 y los de es+uina de 1.1. y se a'lic su inverso- 1D1.2 U.H y 1D1.1 U.HE

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N')*&7$e acuerdo a lo o)servado en el mercado inmo)iliario en la 0ona inmediata y mediata y con )ase en laconsulta con corredores inmo)iliarios y en la 'ericia del valuador, se estima el factor de ne#ociacin en.H 'ara el cierre de la oferta NZ 1 +ue tienen mayor tiem'o de e5'osicin en el mercado es decir un2Q 'or de)a*o del valor ofertado. /l resto se considera un factor de 1. en funcin de ser ofertas +uetienen menos tiem'o en el mercado.

U+*&7$e acuerdo a lo o)servado en la investi#acin de mercado, y 'ara este 'ro'sito se de)e deatender a lo esta)lecido en el documento denominado 6"eco'ilacin de "an#os, 8rmulas y8actores de A*uste7, ela)orado 'or el IN$AABIN@ a la oferta 1 se a*usta con .H


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?a)la de ran#os 'ara el 8actor de Jona, de acuerdo a lo esta)lecido en eldocumento denominado 6"eco'ilacin de "an#os, 8rmulas y 8actores de

A*uste7, ela)orado 'or el IN$AABIN,

aractersticas A*uste[nico frente a la calle ti'o o 'redominante. 1.

Al menos un frente a calle su'erior a la calleti'o o 'redominante o a un 'ar+ue o 'la0a. 1. a 1.2

[nico frente a todos los frentes a calleinferior a la calle ti'o o 'redominante. 1. a .H

>so del suelo, es el factor +ue califica el uso del suelo de los com'ara)les contrael uso de suelo del su*eto,%u*eto- :om'ara)le 1- :. Pero con me*or intensidad U .3om'ara)le 2- U1.om'ara)le - ; U.3

8*0) ' S:?'>'7

%e determina una ve0 +ue ya fueron omolo#adas otras caractersticasconsideradas im'ortantes, de tal manera +ue no se incor'oren diferenciasre'resentativas 'or otros conce'tos y realmente se o)ten#a el factor de su'erficiede muestras casi i#uales.

>na ve0 +ue se tiene el valor unitario como resultado de la omolo#acin 'arcialde cada com'ara)le contra el su*eto, se est( en 'osi)ilidad de o)servar si elmercado inmo)iliario de terrenos reconoce diferencias 'or su'erficies.

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uadro de omolo#acin 'arcial-

on los nuevos valores unitarios omolo#ados y las su'erficies de cada muestrase 'rocede a o)tener el coeficiente de correlacin tratando de mane*ar muestras+ue refle*en 'oca dis'ersin entre ellas.

Posteriormente se reali0a la com'aracin de las muestras una contra otra ensu'erficie y valor unitarioC 'ara este e*em'lo se com'ara la muestra 1 contra lamuestra 2C muestra 2 contra muestra C y muestra contra muestra 1.

1.@Para cada an(lisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado secalculan los cocientes entre su'erficies, as como entre valores de mercadoinvesti#ados.

2.@A estos cocientes se les determina su lo#aritmo )ase 1.

.@%e divide el lo#aritmo del cociente de las su'erficies de los com'ara)les entreel lo#aritmo del cociente de los valores de mercado investi#ados.

4.@ A este resultado se le calcula su inverso y tenemos el coeficiente +ue relacionala su'erficie con el valor entre terrenos.

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.@ este c(lculo se reali0a con la formula si#uiente-

8* K V:1 V:2< K AC1AC2< 1&

/n donde-

8a U factor de (reaC!uc1 U valor unitario del com'ara)le 1C!uc2 U valor unitario del com'ara)le 2CA1 U (rea del com'ara)le 1CA2 U (rea del com'ara)le 2C

n U e5'onente

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Por lo tanto se deduce +ue el mercado de terrenos en venta o)servado en la 0onade estudio si reconoce las diferencias de su'erficies y de manera concreta 'araeste e*em'lo, el coeficiente de na ve0 +ue se an calculado los factores 'ara cada com'ara)le conres'ecto al terreno 'or valuar, se o)tiene el factor resultante multi'licando todoslos factores entre s como se ace en la ta)la.

P*/) .-/l factor resultante 'ara cada com'ara)le se multi'lica 'or su valorunitario con lo +ue se o)tiene su valor unitario omolo#ado.

P*/) !.-%e suman aritm&ticamente todos los valores unitarios ya omolo#ados y

se dividen entre el nmero de com'ara)les, o)teni&ndose as el 'romedio.

/ste valor unitario 'romedio omolo#ado se multi'lica 'or el (rea del terrenosu*eto 'or valuar y as se estima el indicador de valor del terreno 'or el enfo+uecom'arativo de mercado.

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Para o)tener el !"N se 'uede consultar al#una 'u)licacin de Precios>nitarios o reali0ar un ensam)le de 'recios. Posteriormente, se determina elfactor de dem&rito total, el cual se descri)e a continuacin.

osto 'or ensam)les de sistemas constructivos

No.lave $escri'cin del (rea o elemento >nid.antidad osto V Im'orte Q1/1@ imentacin 'ara niveles refor0ada uso comercial m2 4. 1,E.24 EE,3H. .12/2@ /structura de concreto 'ara niveles de uso a). :2 3. 1,2H.1,1E,34. .2/@4 8acada 'ara vivienda de lu*o m2 1E. 2,.3 ,34.2 .

4/4@ A0otea y terra0as 'ara vivienda de lu*o m2 4. HE.22 H,E43. ./@ onstruccin interior 'ara oficinas de lu*o m2 2. 2,E21.E1,HE,243.4 ./@E onst. interior 'ara (rea de rece'cin de oficinas de sl m2 1. ,1H1. 1H,1. .E/@3 Instalacin idr(ulica, sanitaria 'Doficinas de semilu*o m2 3. 2HE. 2H,E. .H/@23 Ba9o comn 'ara oficinas de semilu*o '0a. 14. 1,2.HH 1H2,232.2 .3/E@E Instalacin el&ctrica 'ara oficinas de semilu*o m2 3. .24 43E,31. .

osto 5m2 V,1.2H %>:A ,4,3.3E 1.Ind. 2HQ V1,E2.E2 Indirectos 1\,14.2E .2Precio m2 VE,HH3. ?otal E\1,3E.24 1.2

/n nmeros redondos se considera a V H,.Dm2 de construccin.

8actor de dem&rito total-%e considera de'reciacin total cuando los inmue)les se califican con )ase a suestado de conservacin, edad y o)solescencias, utili0ando la si#uiente frmula.

8dt U 8ed K 8co K 8o)$onde-

8dt U 8actor de dem&rito total8ed U 8actor de dem&rito 'or edad.8co U 8actor de conservacin.8o) U 8actor de o)solescencias.

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$eterminacin del 8actor de dem&rito 'or edad


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.2. osto de las instalaciones es'eciales, elementos accesorios y o)ras

com'lementarias.Las instalaciones es'eciales, elementos accesorios y o)rascom'lementarias, se anali0ar(n 'or se'arado tomando como referencia elformato de Instalaciones es'eciales em'leado en el IN$AABIN, vaciando losdatos +ue se re#istren en el ru)ro de instalaciones en los elementos de laconstruccin.

Los valores de las instalaciones es'eciales, elementos accesorios y o)rascom'lementarias, se ar(n conforme a investi#acin de mercado, se 'uedenem'lear valores asentados en 'u)licaciones es'eciali0adas en 'recios

unitarios, como costos 'or m2 de construccin o costos 'aram&tricos deconstruccin e inclusive 'ara casos es'ecficos de facadas o elementosdecorativos de cantera y m(rmol, se 'ueden solicitar 'resu'uestos con loscanteros, artesanos y artistas, se#n sea el inmue)le de +ue se trate.

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+< DE LAS CONSTRUCCIONES7

/%?I:AI]N $/L !AL;" $/ LA% ;N%?">I;N/%-

TIPO: REA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR

m (unitario) DEMRITO (unitario) PARCIAL: $

?IP; 1 3. H,. .H3 E,12. ,4H,.

TOTAL 3. 6 SUBTOTAL +


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$eterminacin del 8actor de dem&rito 'or edad


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!alor ?otal del Inmue)le U ?erreno onstrucciones Inst. es'eciales, elementosaccesorios y o)ras com'lementarias

!alor ?otal del ?erreno U V 4\3H,4.!alor ?otal de las onstrucciones U V \4H,.!alor de Instalaciones /s'eciales U V 1,H2.!alor ?otal U V 11\2,1H3.

.2. !alor istrico

$e'endiendo del uso, 'ro'sito y finalidad, se 'odr( em'lear el criterio +ueso)re este ru)ro se menciona en '(rrafos antecedentes.

A'licando la ta)la 'orcentual de a'remio de inmue)les istricos o)tenemoslo si#uiente.

/dad cronol#ica del inmue)le, se#n c&dula del INA- %i#lo K!III

Anti#Tedad %i#lo K!III Q!alor istrico Inmue)le catalo#ado 4 Q%uma de 'orcenta*es E Q

?a)la de 'onderacin de factores de a'remio.

$e a H Q en inmue)le istrico, 8actor U 1.1

!alor del inmue)le U V 11\2,1H3.!alor istrico 1 Q U V \HEE,H4.!alor ?otal del Inmue)le U V 1E\4,.1

/nfo+ue de In#resos

P*/) 1.- %e reali0a la investi#acin de mercado de edificios arrendados uofertados en renta en la vecindad inmediata 'referentemente o en la vecindad

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mediata y se toman las muestras de edificios com'ara)les +ue 'or suscaractersticas sean los m(s seme*antes al edificio su*eto vaciando los datos en lata)la de investi#acin de mercado.

P*/) 2.- /l valuador de )ienes nacionales identifica cuales son los factores m(sre'resentativos 'or utili0ar en la ta)la de omolo#acin tomando en cuenta lasdiferencias m(s re'resentativas de las muestras de edificios com'ara)les contrael edificio su*eto 'or valuar y los asienta.

P*/) 3.-%e definen cada uno de los factores utili0ados en la omolo#acin-

Para el 'resente e*ercicio se consideran las si#uientes-D'>&)&'/ ' >*0)'/ :0,;*)/7

N')*&7orres'onde a la correccin +ue se reali0a 'or la diferencia +uee5iste entre el valor de oferta de una o'eracin y el 'recio de cierre de la misma,so)re la )ase de una ne#ociacin a 'recio de contado


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/stado de conservacin-

>n com'ara)le se casti#a en un 1Q 'or tener me*or estado de conservacin conres'ecto a nuestro inmue)le en estudio y a los otros dos se les considera 1. 'or

tener una conservacin similar a la del su*eto.

/stacionamiento-orres'onde al factor 'or ca*ones de estacionamiento, el cual no a'lica 'ues tantolas muestras como el su*eto carecen de estacionamiento.

8*0) ' S:?'>'7

%e determina una ve0 +ue ya fueron omolo#adas otras caractersticasconsideradas im'ortantes, de tal manera +ue no se incor'oren diferencias

re'resentativas 'or otros conce'tos y realmente se o)ten#a el factor de su'erficiede muestras casi i#uales.

>na ve0 +ue se tiene el valor unitario como resultado de la omolo#acin 'arcialde cada com'ara)le contra el su*eto, se est( en 'osi)ilidad de o)servar si elmercado inmo)iliario de edificios reconoce diferencias 'or su'erficies.

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uadro de omolo#acin 'arcial-

on los nuevos valores unitarios omolo#ados y las su'erficies de cada muestrase 'rocede a o)tener el coeficiente de correlacin tratando de mane*ar muestras+ue refle*en 'oca dis'ersin entre ellas.

Posteriormente se reali0a la com'aracin de las muestras una contra otra ensu'erficie y valor unitarioC 'ara este e*em'lo se com'ara la muestra 1 contra lamuestra 2C muestra 2 contra muestra C y muestra contra muestra 1.

1.@Para cada an(lisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado secalculan los cocientes entre su'erficies, as como entre valores de mercadoinvesti#ados.

2.@A estos cocientes se les determina su lo#aritmo )ase 1.

.@%e divide el lo#aritmo del cociente de las su'erficies de los com'ara)les entreel lo#aritmo del cociente de los valores de mercado investi#ados.

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4.@ A este resultado se le calcula su inverso y tenemos el coeficiente +ue relacionala su'erficie con el valor entre terrenos.

.@ este c(lculo se reali0a con la formula si#uiente-

8* K V:1 V:2< K AC1AC2< 1&

/n donde-

8a U factor de (reaC!uc1 U valor unitario del com'ara)le 1C

!uc2 U valor unitario del com'ara)le 2CA1 U (rea del com'ara)le 1CA2 U (rea del com'ara)le 2Cn U e5'onente

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Por lo tanto se deduce +ue el mercado de terrenos en venta o)servado en la 0onade estudio si reconoce las diferencias de su'erficies y de manera concreta 'araeste e*em'lo, el coeficiente de na ve0 +ue se an calculado los factores 'ara cada com'ara)le conres'ecto al terreno 'or valuar, se o)tiene el factor resultante multi'licando todoslos factores entre si como en la ta)la

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P*/) .-/l factor resultante 'ara cada com'ara)le se multi'lica 'or su monto derenta unitario con lo +ue se o)tiene su monto de renta unitario omolo#ado.

P*/) !.- %e suman aritm&ticamente todos los montos de renta unitarios yaomolo#ados y se divide entre el nmero de muestras, o)teniendo as el 'romedio+ue es de V12.2.DmW.

/ste monto de renta unitario 'romedio omolo#ado se multi'lica 'or el (rea delterreno 'or valuar y as se estima el monto de renta del terreno-

V12.2DmW 5 E2.mW U VE,.

Por lo tanto-

:onto de renta mensual U VE,.


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P*/) ".->na ve0 +ue se tiene determinado 'or medio del an(lisis de mercado elmonto de renta mensual, se multi'lica esta cantidad 'or 12 meses 'ara o)tener larenta )ruta anual

"enta Bruta Anual U VE,. K 12 meses U VHH,2.

P*/) #.-/l valor del edificio se o)tiene mediante la formula de ca'itali0acin-

!alor del edificio U "enta Bruta AnualD?asa de a'itali0acin Bruta^^

$atos-"enta Bruta Anual U VHH,2.?asa de a'itali0acin Bruta U Q U .H

!alor del edificio U VHH,2.D .H U V11, 4,E.

^^ La tasa de ca'itali0acin se o)tiene del mercado inmo)iliario$e no o)tener informacin de mercado, la tasa de ca'itali0acin se calculara mediante el 'rocedimientot&cnico P?@?


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$e a H Q en inmue)le istrico, 8actor U 1.1

!alor del inmue)le U V 11\4,E.!alor istrico 1 Q U V \,EH2.!alor ?otal del Inmue)le U V 1\E1,2.

.4. "esultados

!alor ?otal del Inmue)le 'or costos U V 1E\4,.1

!alor ?otal del Inmue)le 'or in#resos U V 1\E1,2.

Promedio V 1E\E,2H4.

. onclusin

. /stimacin final del valor

%e concluye +ue el estimado del valor del inmue)le en estudio es-

V1E\E,2H4.


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PFGINA1. INTRODUCCIN 1

1.1 Generalidades 11.2 riterios ?&cnicos en +ue a'lica 1. Premisas 'ara la valuacin deInmue)les istricos 41.4 once'tos y definiciones a usar en este 'rocedimiento

t&cnico 41.4.1 Bienes catalo#ados 41.4.2 ondiciones es'eciales 1.4.2.1 >sos im'rocedentes, ineficientes o da9inos 1.4.2.2 Bienes reservados a la nacin 1.4.2. :onumentos ar+ueol#icos 1.4.2.4 Bienes de inter&s 'aleontol#ico 1.4. onstrucciones a)itacionales 1.4.4 /dificio de 'roductos 1.4. Frea construida 1.4. Frea til 1.4.E Frea vendi)le o renta)le 1.4.H riterio t&cnico 1.4.3 /nfo+ue com'arativo de mercado

1.4.1 /nfo+ue de in#resos 1.4.11 /nfo+ue de costos E1.4.12 8actor de a*uste E1.4.1 8eca de ins'eccin E1.4.14 8eca de valores E1.4.1 8eca de emisin de dictamen valuatorio E1.4.1 8inalidad del dictamen E1.4.1E omolo#acin H1.4.1H :ayor y me*or uso del )ien H1.4.13 Pro'sito del avalo 31.4.2 "enta de mercado 3

1.4.21 ?erreno 31.4.21.1 ?errenos ur)anos 31.4.22 >so del dictamen 31.4.2 !alor comercial 11.4.24 !alor de reali0acin ordenada 11.4.2 !alor residual 11.4.2 !i#encia le#al 1

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1. once'tos +ue determinan las caractersticas$e las construcciones istricas 1

1..1 $e acuerdo a la Ley 8ederal de :onumentos yJonas Ar+ueol#icas 11

1..2 Inmue)les istricos catalo#ados 112. PROCEDIMIENTO TCNICO 1

2.1 Identificacin del avalo 12.1.1 Par(metros del avalo 12.1.1.1 "evisin de documentos 12.1.1.2 >so del dictamen 12.1.1. Pro'sito del avalo 12.1.1.4 8inalidad del dictamen 12.1.1. riterio t&cnico 12.1.1. 8eca de ins'eccin 12.1.1.E ondiciones es'eciales 12.1.1.H ondiciones i'ot&ticas 1E2.1.1.3 %u'osiciones e5traordinarias 1E2.1.1.1 8eca de valores 1E2.1.1.11 8eca de emisin de dictamen valuatorio 1E2.1.1.12 !i#encia le#al 1E2.1.2 !alores +ue se dictaminan en este 'rocedimiento t&cnico 1E

2.2 Ins'eccin fsica y descri'cin delterreno y su entorno y su construccin


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2.4.4.2 "evestimientos y aca)ados interiores 22.2. Ins'eccin de la 0ona donde se u)ica /l inmue)le 2E2.2..1 lasificaciones de la 0ona 2E2.2..2 ?i'o de construccin dominante en la calle 2E2.2.. Ondice de saturacin en la 0ona 2E2.2..4 $ensidad de 'o)lacin 2E2.2.. ontaminacin am)iental 2E2.2.. >so de suelo 2H2.2..E !as de acceso 2H2.2..H %ervicios ')licos y e+ui'amiento ur)ano 2H

2. "eco'ilacin de informacin )icacin y e+ui'amiento ur)ano dis'oni)le 232.. Frea vendi)le de la muestra 232..4 Nmero de ca*ones de estacionamiento 232.. lasificacin de la construccin 232.. alidad de la construccin 2..E /stado de conservacin 2..H /dad 2..3 Instalaciones 'ro'ias 2..1 otras consideraciones

2..11 Precios ofertados o de cierre de o'eracin 2..12 Nivel de la oferta 2..1 ?iem'o de e5'osicin en el mercado 12..14 nom)re y tel&fono del informante 12..1 "e'orte foto#r(fico 12..1 ro+uis de locali0acin [email protected] /dad de los com'ara)les 12..1H Proyecto, aca)ados y mantenimiento 12..13 lasificacin de los datos 12..2 ?a)la de investi#acin de mercado 2

2.4 %eleccin del 'rocedimiento t&cnico


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2. (lculo y Ponderacin de Indicadores de !alor 32. ;)tencin del monto conclusivo

valor de inmuebles historicos

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