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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD JURISPRUDENCIA
CARRERA DERECHO
TESIS PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS
TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA
Propuesta de Ordenanza Municipal que regule la propiedad horizontal en los
edificios de la ciudad del Puyo.
AUTORA: NAULA COLCHA EVA ANGÉLICA.
TUTOR: MSc. MANTILLA MUÑOZ FRANCISCO ALEJANDRO
PUYO – PASTAZA
2015
APROBACIÓN DEL TUTOR
En calidad de Tutor del trabajo de investigación, nombrado por el H. Consejo Académico
de la Universidad UNIANDES:
CERTIFICO:
Que el Informe de Investigación: “Proponer una Ordenanza Municipal que regule la
propiedad horizontal en los edificios de la ciudad del Puyo”, presentada por: EVA
ANGÉLICA NAULA COLHA, estudiante de la carrera de DERECHO, reúne los requisitos
y méritos suficientes para ser sometido a la evaluación del jurado examinador que el H.
Consejo Académico designe.
Puyo, 11 de abril del 2015.
AUTORÍA DE TESIS
La abajo firmante, en calidad de estudiante de la Facultad de Jurisprudencia, declaro que
los contenidos del presente Perfil de tesis de grado, requisito previo a la obtención del título
de abogada de los Tribunales de la República del Ecuador, son absolutamente originales,
auténticos, personales y de exclusiva responsabilidad legal y académica del autor.
Puyo, 11 de abril del 2015.
DEDICATORIA
A mi Padre Celestial, y a su hijo Jesucristo por su
incomparable amor demostrado en la Cruz, a mis padres por
haberme enseñado a no desmayar en el trayecto de la vida y
a levantarme en cualquier circunstancia de ella, a mi esposo
Wilfrido Duran, que supo valorar cada paso que daba en mi
vida, a mis hijos Joe Cristian, Kevin Fernando, Deybis
Nehemías Duran Naula, por entenderme que en momentos
especiales no pude estar junto a ellos por culminar mi carrera
a mis amigos de la J35 por haberme apoyado en cada paso
de mis estudios, a mis compañeros de aulas por guiarme en
los momentos más difíciles de mi vida a mis estimados
tutores que con su abnegación supieron impartir sus
conocimientos.
ANGÉLICA
AGRADECIMIENTO
Mi sincero agradecimiento y
admiración para mis tutores, quienes
con nobleza y entusiasmo depositaron
en mí sus vastos conocimientos, y a mi
prestigiosa Universidad UNIANDES,
por las enseñanzas en él recibidas.
ANGÉLICA
INDICE GENERAL.
CONTENIDOS: Páginas
PORTADA…………………………………………………………………………. i
APROBACION DEL TUTOR…………………………………………………….. ii
AUTORIA DE TESIS………………………………………………………….. iii
DEDICATORIA…………………………………………………………………… iv
AGRADECIMIENTO…………………………………………………………….. v
INDICE……………………………………………………………………………. vi
RESUMEN EJECUTIVO…………………………………………………………. x
SUMMARY……………………………………………………………………….. xi
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………….. 1
Antecedentes de la investigación…………………………………………………… 1
Situación problémica……………………………………………………………….. 1
Problema científico. ………………………………………………….…………….. 3
Delimitación del problema. …………………………………………………………. 3
Objeto de la investigación …………………………………………………………. 3
Campo de acción …………………………………………………………………. 3
Identificación de la línea de investigación……………………………………………. 4
Objetivos……………………………………………………………………………… 4
Objetivo general. …………………………………………………………………….. 4
Objetivo específico…………………………………………………………………… 4
Idea a defender……………………………………………………………………….. 5
Justificación. ………………………………………………………..………………. 6
Resumen de la estructura de la tesis………………………………………………….. 7
CAPÍTULO I ………………………………………………………………………. 8
MARCO TEÓRICO. ………………………………………………………………... 8
Origen y evolución del objeto de investigación. ………………………………….… 8
Análisis de distintas posiciones teóricas. …………………………………………… 10
Análisis crítico………………………………………………………………………… 15
Conclusiones parciales. ……………………………………………………………… 22
CAPÍTULO II………………………………………………………………………… 24
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA…….... 24.
Caracterización del sector…………………………………………………………… 24
Descripción del procedimiento metodológico………………………………………. 24
Muestra……………………………………………………………………………….. 25
Propuesta del investigador, modelo, sistema, metodología, procedimiento……….… 25
Instrumentos de la investigación. …………………………………………………… 25
Proceso de investigación ejecutado. ………………………………………………… 25
Recolección de datos. ………………………………………………………………… 26
Tratamiento y análisis estadístico de los datos……………………………………… 27
Conclusiones parciales del capítulo…………………………………………….…….. 27
Análisis de los resultados………………………………………………………………. 28
Conclusiones parciales del capítulo……………………………………………………. 35
Conclusiones generales. ……………………………………………………………….. 35
Recomendación…………………………………………………………………………. 35
CAPÍTULO III………………………………………………………………………… 36
PROPUESTAS ………………………………………………………………………... 36
Desarrollo de la Ordenanza ……………….…………………………………………… 37
Bibliografía…………………………………………………………………………….. 55
ANEXOS………………………………………………………………………………… 56
INDICE DE FIGURAS
Figura 1
Figura 2
Figura 3
Figura 4
Figura 5
Conocimiento sobre propiedad horizontal…………………………
Normatividad de una ordenanza municipal…………..….…………
Beneficios de una Ordenanza………………….…………..….........
Accesibilidad a una vivienda digna...………………………….……
Declaración del régimen horizontal..………………………….……
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33
34
INDICE DE TABLAS
Tabla 1
Tabla 2
Tabla 3
Tabla 4
Tabla 5
Tabla 6
Tabulación general de la encuesta……………………………..….…
Conoce sobre propiedad horizontal…………………….…………..
Normatividad de una ordenanza municipal…………..….…………
Beneficios de una Ordenanza………………….…………..…..........
Accesibilidad a una vivienda digna...………………………….……
Declaración del régimen horizontal..……………………………..
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RESUMEN EJECUTIVO
Esta investigación se realizó para analizar la problemática en la ciudad de Puyo alrededor de
la propiedad horizontal. El marco teórico permitió fundamentar la investigación desde
diferentes concepciones conceptuales que contribuyeron a mejorar la comprensión teórica,
El marco metodológico utilizado fue cuantitativa y cualitativa; cuantitativa ya que se
describe el nivel de incidencia del problema en la población y su calidad de vida, y cualitativa
porque se analizan los resultados de acuerdo al contexto en el cual se desarrolló. El nivel de
investigación fue el descriptivo, y se consideró datos de fuentes primarias, la población de
la investigación fueron 50 sujetos. Como técnica de recolección de datos se utilizó la
encuesta y como instrumento el cuestionario que estaba compuesto de 05 preguntas, que una
vez aplicadas las conclusiones determinan que existe la notoria necesidad de regular a favor
de la población una Ordenanza que permita la construcción y comercialización de espacios
en propiedad horizontal. Para esto se elaboró y se anexa en este documento una Propuesta
de una Ordenanza Municipal que regule la propiedad horizontal en los edificios de la ciudad
del Puyo, la misma que contiene las consideraciones de tipo jurídico, consideraciones
generales, cuatro capítulos, disposiciones generales, derogatorias, disposiciones finales, en
síntesis toda una propuesta jurídica que esta lista para que el seno del Consejo Municipal
del cantón Pastaza pueda conocer en primer debate y proceder con el trámite de aprobación
respectivo.
SUMMARY
This research was conducted to analyze the problems in the city of Puyo around the
condominiums. The theoretical framework allowed build research from different conceptual
ideas which improved theoretical understanding, The methodological framework used was
quantitative and qualitative, quantitative, and that describes the level of incidence of the
problem in the population and their quality of life, and qualitative because the results are
analyzed according to the context in which it developed. The level of research was
descriptive, and considered data from primary sources, the research population were 50
subjects. As data collection technique was used as an instrument survey and the
questionnaire consisted of 05 questions, which once applied the findings determined that
there is a perceived need to regulate the population for an Ordinance to allow the
construction and marketing of condo spaces. To this was developed and is attached herein a
proposal for a municipal ordinance regulating condominiums in buildings of the city of
Puyo, containing the same legal considerations, general considerations, four chapters,
general provisions, derogations, final provisions, in short all legal proposal to this list within
the Pastaza canton City Council may meet in first debate and proceed with the respective
approval process.
Revisado por
Lcda. Alexandra Terán
1
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.
Para la presente investigación se ha revisado todos los archivos de la universidad
Autónoma de los Andes UNIANDES extensión Puyo y no se ha encontrado investigaciones
similares con la temática motivo de esta investigación, por lo cual se considera pertinente y
viable cuya razón ha permitido que a este momento se pueda presentar sus resultados.
La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los
diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública, lleva
inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con los propietarios de los demás,
sobre el resto de los elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de
aquellos.
Se trata de una ordenación de la propiedad que se adecúa a las necesidades crecientes
de vivienda en la época del desarrollo urbano, consecuente con la industrialización, y con la
migración de la población rural a los núcleos urbanos.
La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurídica de esta figura, establece que la
propiedad horizontal es una institución de carácter complejo, ya que los propietarios lo son,
a la vez, en exclusiva de su local, y conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes
del edificio que permiten el mejor aprovechamiento de aquellos. También ha establecido la
jurisprudencia que se trata de una figura singular e independiente.
Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidad de casas por pisos
no tiene personalidad jurídica propia, por lo que, no puede ser por si misma sujeto de
derechos y obligaciones. La principal repercusión práctica de este dato está en el tema de las
deudas y de la responsabilidad de la comunidad frente a terceros.
SITUACIÓN PROBLÉMICA.
2
La aparición de edificios de vivienda colectiva en altura con caracteres asimilables a
aquellos que hoy involucramos en los términos “propiedad horizontal”, es consecuencia
indirecta de las causas que originan el crecimiento urbano y secuela directa de este y de la
concentración de población y actividades que le son propias.
Como antecedente histórico, dejando de lado las aglomeraciones constructivas
producto de la arquitectura espontánea a lo largo del tiempo que puedan asemejarse en forma
aparente al tipo en cuestión, se lo puede rastrear ya en la antigüedad clásica. En efecto,
cuando por ejemplo Roma llega a ser la gran urbe, centro de poder, junto a la “domus”
tradicional, tipo de casa patriarcal, con atrio, propiedad de una familia, aparece y se extiende
la “ínsula”. Esta constituyó un tipo de vivienda intensiva, desconocido hasta entonces, en el
que las habitaciones y patios se multiplican en serie. Tenían tres y hasta cuatro plantas con
departamentos para varias familias, con balcones.
Estas unidades se abrían a la calle y no ya, como era usual, hacia el patio interior,
generando una relación con el medio urbano enteramente distinta.
Este mismo hecho, consecuente con el crecimiento de las ciudades, se manifiesta a lo
largo de las sucesivas épocas históricas, desde la ciudad medieval, pasando por el “rush” de
la ciudad industrial de fin de siglo, hasta arribar a la metrópoli actual en la que alcanza su
mayor magnitud a expensas de las modernas técnicas de construcción.
En nuestras ciudades latinoamericanas, producto de la colonización europea, la
evolución mencionada adquiere caracteres particulares, en especial, por la ausencia de una
tradición urbanística continuada. Pese al origen común, las pautas de desarrollo sin embargo,
no fueron uniformes. En primer lugar cabe distinguir entre el desarrollo de las formas
urbanas en las colonias de origen anglo-sajón en América del norte y el de las ciudades
latinoamericanas.
También corresponde, en estas últimas, diferenciar las ciudades que crecieron en sitios
con características y límites geográficos fuertemente diferenciados, de aquellas, como Santa
fe y en casi todas nuestras ciudades de llanura, tuvieron como patrón de crecimiento la
3
multiplicación horizontal de la cuadra española, en una topografía que parecería adquirir
ilimitadamente este tipo de expansión.
Como es evidente, factores ajenos a la mera posibilidad de ocupación física del
espacio, demostraron la imposibilidad de una progresión al infinito en tal sentido. De esta
manera, el crecimiento vegetativo de la población; su aumento por migraciones internas y
externas; la concentración de las actividades en determinadas áreas (generalmente la “city”,
el casco primitivo de la ciudad, excéntrico con relación a la posterior extensión tentacular de
la misma), la progresiva complicación de la redes de infraestructura, su dispersión, en
grandes recorridos conjunta con su concurrencia hacia las zonas de congestión, etc., son
eslabones finales todos, de una larga cadena de causas y efectos (religiosos, filosóficos,
políticos, sociales, económicos) que condujeron inexorablemente al crecimiento en vertical
de las ciudades.
Puyo, como muchas otras ciudades del país, no han sido ajenas a tal evolución, por lo
que forman parte de un fenómeno mucho más amplio, propio hasta hace poco de la
civilización occidental, pero extendido prácticamente al mundo entero; es entonces en este
devenir cotidiano, donde como un elemento más en medio del caos padecido a diario, con
sus facetas positivas y negativas, vemos crecer sin orden ni concierto “las propiedades
horizontales”, símbolos ejemplares de nuestro “progreso edilicio”.
FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
La inexistencia de una ordenanza municipal, que tipifique sobre las construcciones
para propiedad horizontal, dificulta su mejoramiento, construcción y comercialización
DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA.
La presente investigación se realizó a los propietarios de los edificios de la ciudad de
Puyo, a los ciudadanos y a las autoridades de la ciudad de Puyo.
OBJETO DE LA INVESTIGACIÓN
4
El objeto de investigación es el Derecho Administrativo.
CAMPO DE ACCIÓN
Ordenanzas municipales
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Responsabilidad social y compromiso ciudadano.
Objetivos:
Objetivo general.
Proponer una Ordenanza Municipal que regule la propiedad horizontal en los edificios
de la ciudad del Puyo vista la creciente concentración poblacional.
Objetivo específico.
Fundamentar científicamente la problemática planteada a través de una amplia
bibliografía que permita sustentar la Ordenanza sobre propiedad horizontal en los
edificios de la ciudad de Puyo.
Realizar una prolija investigación de campo, con la finalidad de demostrar la
existencia de una problemática por la no regulación de la propiedad horizontal en los
edificios de la ciudad de puyo.
Desarrollar los componentes de la ordenanza
IDEA A DEFENDER.
5
A través de una Ordenanza municipal sobre propiedad horizontal, se regulará las
construcciones y comercialización previstas para el efecto .
Justificación.
La Propiedad Horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurídico que hace
alusión a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa sobre un
piso o local de una edificación, y además, sobre una cuota de propiedad de los elementos
comunes de todo el edificio.
En el Ecuador desde hace muchos años se ha planteado la necesidad de trabajar una
ley que proponga una solución real que permita el acceso a la propiedad en general. De ahí
que una de sus problemáticas tiene que ver con bajarlo a una espectro local como es la
provincia de Pastaza y específicamente la ciudad de Puyo.
Si partimos del conocimiento que la “propiedad horizontal” no ha nacido ni ha sido
producto del azar, se puede afirmar que es el resultado o respuesta a un determinado “modo
de vida”.
Cuando se trata sobre propiedad horizontal, se intenta un juicio de valor sobre este
hecho desde el punto de vista de su relación con la vida de los que están involucrados en él,
las posibilidades se diversifican, se internan en disciplinas no específicamente
arquitectónicas y los límites de la tarea se encontraran no ya en la extensión o la profundidad
sino en el sentido con que se lo enfoque; porque una valoración de la significación de la
“propiedad horizontal” como modo de vida implica una toma de posición con relación a la
totalidad de un sistema.
Respecto a la necesidad de una Ordenanza de Propiedad horizontal en la ciudad de
Puyo, se vive en una realidad “dada”, que de hacerse se contribuirá diariamente de grado o
por fuerza, y en la que vivienda y ciudad entretejen su crecimiento local. Sería bastante difícil
resumir aquí en forma integral, ordenada y coherente los múltiples factores que integran esa
6
realidad que es observable donde las familias requieren adquirir una propiedad y se
encuentran con los altos costos del valor del terreno.
La propiedad horizontal tiene que ver con la casi totalidad de la vida ciudadana:
polución del aire, congestión del tránsito, polución audiovisual, dificultades de
abastecimiento, interferencias de actividades, colisión con el prójimo, tensiones emotivas,
diversiones alienantes, conductas agresivas, escapismos de “fin de semana”, etc. La vida de
las personas gira alrededor de aquello, por lo cual se hace necesario trabajar en solucionar
varios de los hechos que son necesidades para la población.
Cuando se trata de propiedad horizontal, este concepto debe ser desglosado y
explicado del siguiente modo: el carácter especial de la Propiedad Horizontal está dado por
ser una institución de carácter complejo, cuyo género es el derecho de propiedad, destacando
las peculiaridades siguientes:
Aquí se combinan un derecho esencial el de propiedad singular e independiente y
otro accesorio, el de copropiedad o condominio sobre los elementos y servicios
comunes, cosa que no acontece con la propiedad ordinaria.
Una de las consecuencias de esta pluralidad de propiedades singulares e
independientes en un mismo edificio, los derechos y obligaciones de cada propietario
de un piso o local son de dos clases: los que les corresponden como propietarios
privativos de su espacio limitado y aquellos otros que se derivan del uso y disfrute
de los elementos comunes.
Se observa que a diferencia de lo que acontece con la propiedad ordinaria o común,
ésta viene limitada por los planos horizontales de cada piso o local.
En efecto, actualmente se va haciendo conciencia en el mundo el hecho de que no se
puede seguir el camino que se está transitando, de que una conversión sobre la marcha es
imprescindible, bajo pena de catástrofe, de ahí que es necesario el ordenamiento jurídico que
beneficie a la población con un planteamiento que permita la propuesta y aprobación de una
ordenanza al Consejo municipal del cantón Pastaza con la finalidad de regular la
comercialización de la propiedad horizontal.
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RESUMEN DE LA ESTRUCTURA DE LA TESIS
La presente tesis guarda los lineamientos y estructura en concordancia con el Manual
de Investigación emitido por la UNIANDES, cada uno de sus capítulos y apartados están
articulados entre sí de manera que facilitan su comprensión formando un cuerpo completo y
de fácil comprensión para quien lo lea. Se encuentra formulado así:
Las hojas preliminares las mismas que contienen información referente a
generalidades, el problema, los objetivos, la idea a defender, entre otros.
El capítulo I se refiere al marco teórico, las fundamentaciones científica con criterios
de varios autores estudiosos de la problemática planteada.
El capítulo II se refiere a la metodología de la investigación, enfoque de la
investigación, modalidades de la investigación, bibliográfica-documental, de campo, de
intervención legal o proyecto factible, tipo de investigación, exploratorio; descriptivo;
población y muestra, redacción de información, plan de procesamiento de información y
también habla del análisis e interpretación de los resultados.
El capítulo III contempla la propuesta; es decir se ha desarrollado cada uno de los
componentes de una ordenanza municipal, y que guarda relación y la solución al problema
detectado
Se concluye con la bibliografía y los anexos, en los cuales se incorpora los
instrumentos que se aplicaron en la investigación de campo.
8
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO.
Origen y evolución del objeto de investigación.
Los edificios de apartamentos están sometidos a un régimen imperativo y
administrativo, por lo que no se constituyen mediante escritura pública, no existe inscripción
en el Registro de la Propiedad, es un estado de hecho donde las cuotas son iguales, no es
posible derecho de tanteo ni retracto entre comuneros, pues este lo posee de forma preferente
el Estado, ni hay junta de dueños sino de titulares.
Por el concepto y la situación en que de hecho se encuentran los inmuebles sometidos
a este régimen, el término de Edificios Multifamiliares puede ser asimilado al concepto de
Propiedad Horizontal, siendo esta la denominación dada por ciertas legislaciones a esta
institución.
La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el siglo XIX,
teniendo antecedentes históricos como institución desde épocas remotas. Es aceptado en la
doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la antigua Roma, Grecia, Egipto y
en el derecho babilónico, ya se conocía este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de
modo naciente, manteniéndose vigentes1.
Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para
encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la
conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal.
Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la
Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar
el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para
1 BOSSANO, Guillermo, Manual del derecho sucesorio y bienes, primera parte;; editorial: Casa de la cultura
ecuatoriana- quito 1974, pág. 72.
9
construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose
luego los pisos.
La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va transformando el
concepto del dominio. Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las
facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por
debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció ciertas
limitaciones al concepto anterior, y después se alcanzó el concepto Propiedad Horizontal,
con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda
y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario.
La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la
cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los
cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca
en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes,
bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio.
Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que
los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto
el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al
valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una
casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de
hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las
paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor
del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce;
el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su
casa, y así sucesivamente"( LARREA HOLGUÍN, Juan, Manual elemental de derecho civil
del Ecuador, Editorial de Estudios y Publicaciones, pág.34.).
La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se
promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia
fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de
las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.
10
También se puede encontrar en Cuba donde surge el primer intento de regulación a
través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la
propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en
la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo
fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos
comunes.
En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo
una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a
desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias
resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de
septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.
Análisis de distintas posiciones teóricas.
Distintas posiciones teóricas han discutido sobre este tema concerniente a la
denominación de la institución que estamos estudiando y la literatura jurídica ha empleado
términos como "parcelación cúbica de inmuebles", "propiedad de casas por pisos o divididas
por pisos", "propiedad sobre pisos o habitaciones", "propiedad por apartamentos o por
departamentos", "condominio de casas divididas", "horizontalidad", entre otros, sin
embargo, sigue prevaleciendo el término Propiedad Horizontal, que es el que titula las leyes
especiales sobre esta materia en el mundo.
Es conveniente definir, conceptos básicos que se manifiestan en la investigación:
edificio, que según el diccionario de la lengua española, es toda obra o fábrica construida
por habitación para usos análogos; como casa, templo, teatro, etc. El que está compuesto por
dos elementos: la construcción y el suelo en que descansa, de la unión de ambos elemento
aparece lo que jurídicamente se denomina edificio.
También se ha definido al edificio como cualquier construcción con materiales duros,
de varias plantas, divididos en pisos, con cuartos destinados al alojamiento de una familia, o
a trabajos artesanales o profesionales.
11
En su acepción vulgar equivale a toda obra arquitectónica que se alza sobre el suelo,
cuyo destino puede ser o no la vivienda, pero sí lo es siempre la utilización por el hombre
para su beneficio. Puede estar construido sobre suelo urbano y/o rústico.
A los efectos de la propiedad horizontal, la idea de edificio presupone siempre una
unidad, no necesariamente física ni arquitectónica, sino orgánica, o sea, una unidad orgánica
de edificación, con la existencia de pisos o locales o partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente y elementos comunes en conjunción de servicio para dicho
aprovechamiento.
Según el diccionario Encarta 2007 la propiedad es un derecho o facultad de poseer
alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales, Cosa que es objeto del
dominio, sobre todo si es inmueble o raíz, así define como horizontal, la que recae sobre uno
o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos
propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes.( Diccionario enciclopédico ENCARTA 2007
La Propiedad Horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurídico que hace
alusión a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa sobre un
piso o local de una edificación, y además, sobre una cuota de propiedad de los elementos
comunes de todo el edificio.
Para algunos autores, se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de
división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales,
bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un
condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y
exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de
dominio común.
Cada autor definirá al instituto su postura o filiación a una u otra de las teorías que han
existido a lo largo de la historia para comprender la Propiedad Horizontal, por ejemplo:
12
Manresa define la propiedad horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece
de forma singular a diversos propietarios y aun habiendo, por la división, terminado la
copropiedad y cesado el condominio sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el pro-
indiviso, continúan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y
disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado de
comunidad especial sólo habrá de determinarse jurídicamente por la reincorporación del
dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario.
Casado Pallares “considera que en esta figura la propiedad separada es lo principal y
lo accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de
los pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo demás está
respecto de ello, en relación tanto de medio a fin como de accesorio a principal”.( CASADO,
Pallares, Tratado de Notaria, sin editorial, Madrid, 1895.)
Batlle refiere que en la propiedad por pisos hay una comunidad de ciertos elementos;
pero sobre la cosa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios
que no es lo mismo.
Reffino (1952) manifiesta que "la Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados
consiste simplemente en que el propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente
de él, con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno
donde se asienta el edificio y demás bienes comunes".
Planiol y Ripert piensan que la Propiedad Horizontal "consiste en una superposición
de propiedades distintas y separadas, complicadas con la existencia de una copropiedad que
se refiere a las partes afectadas al uso común de los diferentes pisos".
Sánchez Roca la define como: "jurídicamente, la propiedad horizontal es una
comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de
los pisos o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas
legales o paccionadas”.( PLANIOL, SÁNCHEZ ROCA, M (1951) Leyes Civiles de Cuba y
su jurisprudencia, Segunda Edición, V-II, Editorial Lex, La Habana.)
13
Aguirre considera que "la concurrencia de la propiedad singular y exclusiva de una
parcela cúbica, delimitada por dos o más planos horizontales y el dominio anejo, indivisible
e inseparable de los elementos comunes del edificio". (AGUIRRE TORRADO, A.
(Disposición sobre la Ley de Propiedad Horizontal, La Habana, pág. 6)
Manuel Albaladejo García plantea que "es una propiedad especial que, constituida
exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de
aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un
derecho singular y exclusivo sobre los mismos un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble".
Siendo está a la que afiliamos nuestro criterio.( ALBALADEJO, Manuel, T-V, V-II,
Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, España, pág. 132)
Este concepto debe ser desglosado y explicado del siguiente modo: el carácter especial
de la propiedad horizontal está dado por ser una institución de carácter complejo, cuyo
género es el derecho de propiedad, destacando las peculiaridades siguientes:
En ella se combinan un derecho esencial el de propiedad singular e independiente y
otro accesorio, el de copropiedad o condominio sobre los elementos y servicios
comunes, cosa que no acontece con la propiedad ordinaria.
A diferencia de lo que acontece con la propiedad ordinaria o común, ésta viene
limitada por los planos horizontales de cada piso o local.
Como consecuencia de esta pluralidad de propiedades singulares e independientes
en un mismo edificio, los derechos y obligaciones de cada propietario de un piso o
local son de dos clases: los que les corresponden como propietarios privativos de su
espacio limitado y aquellos otros que se derivan del uso y disfrute de los elementos
comunes.
Incluso los derechos como propietarios singulares tienen sobre su piso o local están
sujetos a una serie de limitaciones que no se dan en la propiedad ordinaria, limitaciones que
se derivan, bien de los derechos de los demás titulares sobre sus pisos o locales, bien de los
que ostentan sobre los elementos comunes.
14
La propiedad de pisos o apartamentos, llamada también Propiedad Horizontal, es una
institución jurídica que en los momentos actuales adquiere vitalidad y tiene gran
importancia; lo cual está dado por la intervención de diferentes factores, de orden
sociológico, económico o cultural y de psicología individual.
Uno de los factores económicos que influye es el deseo de evitar la aplicación del
instituto de arrendamiento como instrumento o mecanismo de explotación de las
edificaciones. Los constructores buscan una pronta recuperación del capital invertido en
lugar de su mantenimiento inmovilizado del que obtener unas rentas siempre sometidas a
bloqueo o a las normales o anormales fluctuaciones del mercado monetario, buscan el logro
de una ganancia más o menos limitada, pero rápida.
El estado ha orientado su política de viviendas en un sentido favorable a la propiedad
horizontal en detrimento del arriendo. Son innumerables los edificios que han sido
construidos con ayudas, colaboraciones y créditos del Estado para acogerse al sistema de
venta de casas por pisos.
Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, se
han convertido en estos días en un bien de consumo, considerando como bienes de consumo
las parcelas y edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones,
ampliándose su mercado a través de la publicidad.
En cuanto a este tema ha existido la polémica sobre la vida del condominio o de
propiedad separada sobre los pisos o de la aproximación de uno u otro elemento, pero en
estos tiempos aun cuando esta cuestión no ha sido agotada, el objeto real de discusiones se
sitúa en otro terreno, y es en torno al desarrollo normativo del instituto que abordamos, en
cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los estatutos y reglas de gobierno y a la
institucionalización y distribución de competencias de los diferentes órganos de la
comunidad.
La evolución no se ha detenido, los temas más sobresalientes se concentran en la
primera constitución de las comunidades como comunidades de construcción para un
posterior establecimiento del régimen de propiedad horizontal entre los comuneros, con
15
todos los problemas de todo orden que ello suscita no sólo en las relaciones internas entre
ellos sino en el orden de cumplimiento y ejecución de los contratos de obra, el
desenvolvimiento de las relaciones de vecindad y la aparición de nuevas formas que van al
molde legal de unidad de edificio.
Hoy es común la construcción de bloques de edificaciones con servicios únicos para
todas ellas. Se han propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido llamadas
gráficamente como una propiedad horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de
una especial consideración legislativa para tratar estos fenómenos.
Análisis crítico.
Desde los inicios de la propiedad horizontal ha sido complejo definir su naturaleza
jurídica dado a los derechos que convergen en ella y a los criterios teóricos que se han
manifestado sobre ella.
Existen teorías relacionadas al respecto, pero como refiere Soto Nieto que no han
ofrecido respuesta a la interrogante surgida en relación a su definición y síntesis, entre las
que se encuentran:
Las que las consideraron un derecho de superficie.
Se ha planteado que esta teoría realmente constituye una curiosidad histórica. Su
génesis se encuentra en el hecho de que el propietario del terreno no coincidía con el de los
apartamentos edificados encima de ese terreno.
Estas dos instituciones tienen grandes diferencias, en el derecho de superficie
convergen varias relaciones jurídicas, la propiedad de suelo es a priori, lo cual no sucede en
la propiedad horizontal, puesto que los propietarios de cada apartamento o de cada piso, son
propietarios también del terreno donde se asienta el edificio, en correspondencia con la cuota
de participación que ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, y la propiedad de
lo construido siempre es perpetua no se necesita la autorización del dueño del terreno para
edificar. Por tanto no se pueden plantear dificultades de naturaleza jurídica entre ambas
16
instituciones ya que están perfectamente delimitadas y no son excluyentes, se pueden
verificar simultáneamente.
Las que la entendieron como una comunidad.
Esta teoría también ha sido bastante discutida, en la Propiedad Horizontal se verifican
muchas características entrelazadas y difíciles de desligar tanto de la copropiedad por cuotas
como por la de mano común. Esta no se puede encuadrar con facilidad en ninguna de las
figuras conocidas aunque se ha tratado de analizar así por la doctrina. La Propiedad
Horizontal surgió sin que existiera una regulación legal al respecto para dar respuesta a una
situación de hecho, algunos países se ubicaron en el esquema establecido por los códigos
civiles para regular la comunidad.
Las que la asimilaron a un derecho de usufructo, de uso de habitación.
Esta disposición resulta desacertada teniendo en cuenta que estos derechos reales de
aprovechamiento conceden al titular el derecho de usar y disfrutar del bien, el derecho de
recibir los frutos y el derecho a ocupar la casa para satisfacer las necesidades del titular y de
su familia. Estos derechos no son excluyentes a la institución, el propietario de un piso o
apartamento puede perfectamente conceder estos derechos sobre titularidad.
Los que la equiparan a las servidumbres.
Esta teoría parte de que en la Propiedad Horizontal confluyen complicadas relaciones
de servidumbre entre los diferentes pisos o apartamentos de un edificio, de manera tal que
uno de ellos tiene sobre el otro una servidumbre y soporta una servidumbre sobre su
propiedad, ejemplo de ello lo es, que los dueños de los últimos pisos son los dueños de la
escalera por lo que se constituye una servidumbre a favor de los demás.
Si hay propiedad, no hay servidumbre. Los dueños de los pisos o apartamentos se sirven de
las escaleras y de los demás elementos comunes en su calidad de dueños que son de conjunto
de dichos elementos.
Las que las consideraron una institución de naturaleza sui generis.
17
Las que le confirieron carácter independiente.
Se ha considerado también la Propiedad Horizontal como una institución de naturaleza
sui generis, una propiedad especial o una figura independiente, autónoma, exclusiva, plena,
perpetua, transmisible y con caracteres propios.
La propiedad horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional
con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La
complejidad de la figura radica precisamente en la división por planos horizontales que se
reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.
En ella confluyen varias relaciones jurídicas la primera y no más importante la
constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que
complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del
inmueble, los cuales tienen como función el mejor y más adecuado uso y disfrute de esos
elementos con carácter indispensable.
La propiedad por apartamentos es, una forma de propiedad en general a la que es inútil
buscarle semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurídicas ya que ella existe por
sí, y con configuración especial y aunque a su regulación puedan confluir normas propias de
otras instituciones, particularmente de la comunidad de bienes, su aplicación sólo procederá
en tanto no pugnen con su peculiar naturaleza y finalidad.
El derecho de propiedad ya no es hoy día concebido como un derecho abstracto,
elástico, pudiendo tener existencia distinta e independiente de sus facultades e incluso
ampliaciones o reducciones en su extensión sin perder su naturaleza.
Los modos más utilizados de la constitución de la propiedad horizontal desde el punto
de vista de título constitutivo y que pueden citarse son:
1. El negocio jurídico unilateral: en virtual del cual el propietario de un inmueble lo
divide por pisos y locales;
18
2. La división de un inmueble en situación de copropiedad;
3. La construcción de un inmueble por una comunidad de propiedad de solar, con
posterior división y consiguiente adjudicación de piso o locales a los comuneros.
En estos casos ha existido lo que las diferentes legislaciones que regulan la propiedad
horizontal llaman con reiteración el título constitutivo de la propiedad por piso o locales
cuyo otorgamiento es un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la
necesaria para disponer) por el que se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal
con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes a unos
y otros.
El otorgamiento ha de hacerse por el propietario o propietarios del edificio, o por todos
los titulares de cada uno de los pisos o locales susceptibles de propiedad privativa. El
propietario único del edificio no puede otorgarlo por sí solo, si ha vendido ya aunque sea en
documento privado, algún piso o local, salvo que esté expresamente autorizado al efecto por
el comprador o compradores, aquí hay que tener presente que ninguna disposición legal
exige el otorgamiento del título constitutivo antes de la enajenación del inmueble, que será
plenamente válida y eficaz.
Aunque lo correcto sería que el título constitutivo sea otorgado estando el edificio ya
acabado, existen algunos supuestos que se deben enumerar y que permiten la inscripción del
edificio en el registro:
Edificio completamente terminado: cuando su construcción está completamente
acabada, lo que se debe certificar por el arquitecto director de la obra.
Si la construcción está comenzada o en construcción: se permite la inscripción
registral de edificios en régimen de propiedad por pisos y para que existe ese régimen
de iure es necesario el otorgamiento del título constitutivo.
Edificio en proyecto: si el edificio con sus pisos y locales, está en esta fase, se permite
también la inscripción registral, denominándosele a esta prehorizontalidad, que viene
siendo un estadio preparatorio de la Propiedad Horizontal que surgirá
definitivamente cuando la construcción esté terminada, existiendo la condición de
que la edificación concluya tal y como se proyectó.
19
“El título constitutivo deberá contener la descripción de un inmueble en su conjunto,
con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones
con que cuenta; la descripción de cada uno de los pisos o locales a los que se le asignará
número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los
anejos, tales como garajes, buhardilla o sótano y la cuota de participación que corresponde
a cada piso o local, para cuya fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o
local con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso
que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La
cuota se define en centésimas”. (AGUIRRE TORRADO, A. (1954). Disposición sobre la
Ley de Propiedad Horizontal, La Habana, pág. 6)
Para el otorgamiento del título constitutivo no se impone ninguna forma, se utiliza el
instrumento público como necesidad de su publicidad mediante la inscripción en el Registro
de la Propiedad, que es lo que siempre se pretende en la realidad diaria.
Junto al título constitutivo tiene una esencial importancia los estatutos, los cuales
deben estar contenidos en dicho título, como sucede en la práctica. Los estatutos deben
contener las reglas de constitución, el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas
por la Ley en cuanto al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones
y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Los estatutos, en la práctica, son repeticiones de los preceptos legales o adaptaciones
de estos a las particularidades del caso, ejemplo grupos de edificios. Hay que aclarar que el
otorgamiento de los estatutos no es obligatorio, y de existir acuerdo entre los propietarios
para algo, debe ser expreso y ello constituiría un estatuto de la propiedad horizontal.
Los estatutos pueden ser obra del propietario del edificio, que lo somete al régimen de
propiedad horizontal mediante el otorgamiento del título constitutivo, o de los diferentes
titulares de los pisos o locales, lo que requiriendo la unanimidad para esto o para su
modificación, poseen eficacia frente a terceros si han sido inscritos en el Registro de la
Propiedad. Los estatutos no inscritos deben ser oponibles al tercero si los conocía al adquirir
(debe ser aportada la prueba por quien la alegue).
20
Existen además los «Reglamentos de régimen interior» que regulan los detalles de la
convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, todo ello dentro de
los límites fijados en la Ley y los estatutos, ejemplo el uso de ascensores por menores de
edad, meses en que la calefacción debe estar encendida, etc.
Los Reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administración y
son obligatorios para los titulares.
La propiedad horizontal desde su estructura es un derecho subjetivo y como derecho
tiene una estructura. Albaladejo habla en términos generales, de que hay que distinguir en
primer lugar las personas como sujetos; en segundo lugar el objeto como el bien de que se
trate; y en tercer lugar, el contenido de dicha relación que está constituida por la masa de
poderes y facultades. (ALBALADEJO, Manuel, T-V, V-II, Editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, España, pág. 45)
La mayor dificultad que existe es aceptar que puede ser sujeto de propiedad horizontal
tanto la persona natural como la persona jurídica colectiva titular del derecho de propiedad
sobre el piso o local de que se trate. Ambas pueden ser perfectamente titulares de un piso o
de un apartamento o pueden ser los que hayan construido el inmueble que se vinculó al
régimen de propiedad horizontal.
El objeto es aquella materia sobre la que recaen los derechos y deberes de los sujetos
de la relación jurídica, es sin lugar a dudas, un inmueble edificado que constructivamente
tenga determinadas características. En especial en la propiedad horizontal, convergen
relaciones jurídicas sobre un inmueble dividido en planos horizontales y se pueden distinguir
diversos elementos dentro del objeto: los privativos y los comunes:
Los elementos privativos son los diferentes pisos o locales de un edificio o partes de
ellos, que son susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia
a un elemento común de aquel o a la vía pública, suficientemente delimitados, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que
21
estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y
los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se encuentren
situados fuera del espacio delimitado. La delimitación no es necesario que se efectúe
mediante tabiques, puede bastar el trazado de líneas en el suelo, como sucede en los
edificios destinados a plantas de garaje o en los sótanos dedicados al mismo fin.
Los elementos comunes son aquellos pisos o locales en el edificio que son necesarios
para su adecuado uso y disfrute de los propietarios en común, en relación con sus
respectivos apartamentos.
Dentro de estos elementos comunes se encuentran el suelo, vuelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, escaleras, porterías, ascensores, cubiertas, canalizaciones y
servidumbres. Sin embargo, la realidad demuestra que algunos de estos elementos pueden
no ser comunes como el suelo, (pues puede pertenecer en propiedad exclusiva a un
propietario que ha constituido a favor del constructor del edificio un derecho de superficie,
o sea un gravamen real que autoriza a su titular a realizar construcciones sobre suelo ajeno,
haciendo suyas tales construcciones, nunca el suelo); el vuelo (el propietario de un edificio
vende sus pisos o locales, se reserva su vuelo del mismo, facultándolo para construir sobre
él, adquiriendo la propiedad de lo construido) y sótanos (tienen la misma situación, ejemplo
el vendedor de los pisos o locales del edificio que se reserva la propiedad de los sótanos,
cuya extensión va vendiendo para garajes).
Dentro de los comunes a su vez se incluyen, los comunes por naturaleza y los comunes
por destino. En el primer caso, son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso
y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio y los segundos, son aquellos
que siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresan así en el título constitutivo
de la propiedad horizontal, estando destinadas al servicio común, ejemplo las zonas del suelo
en que no está asentado el edificio y que se utilizan como aparcamiento de vehículos. Los
elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios quedan
desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo.
El elemento procomunal, también llamado apartamento procomunal serán aquellos
en que la acción de división, propia de la comunidad de bienes, no procederá para
22
cesar la situación de propiedad horizontal, sino sólo para el supuesto de que un piso
o local determinado se halle en proindivisión.
Conclusiones parciales.
La propiedad horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen
para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso
al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos,
que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede
haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del
edificio, gastos, conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos
en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas
Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley
de propiedad horizontal.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el inmueble. Dicha
cuota supone en qué porcentaje participa el propietario en los elementos comunes del
edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación
con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, etc…Es clave
dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones, la contribución en los gastos
comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios.
Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano, la Junta de
Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad, que se reúne
una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles
convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el representante
legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se
encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la
figura profesional y externa del Administrador.
El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques
vecinales. Es muy habitual, y así lo recogió la prensa de otros modelos de Ley en posteriores
reformas, la existencia de complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de
23
Chalets, o de Naves Industriales, donde la propiedad horizontal, en vez de distribuirse en
vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores (jardines,
telecomunicaciones, edificaciones, etc) de uso común para los distintos propietarios.
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA.
2.1 Caracterización del sector.
Por la importancia que ha adquirido la institución de la propiedad horizontal, se hace
necesario abordar este estudio con un criterio mucho más moderno orientado hacia la
adopción de un nuevo régimen que responda a las verdaderas necesidades de una sociedad
que día a día, busca la forma de mejorar sus condiciones de vida a pesar de los inconvenientes
que hoy se presentan.
24
Entendida la propiedad horizontal como un sistema básico para el desarrollo de toda
la colectividad, en el presente trabajo se pretende establecer de una manera clara la forma en
la cual esta figura ha sido regulara para su aplicación.
Para una mejor comprensión del tema se inicia con un análisis de la propiedad en
general puesto que esta constituye el fundamento de todo estudio sobre propiedad horizontal,
por lo tanto se hace mención a su origen, evolución histórica y constitucional, para de esta
manera precisar el punto de partida d este estudio investigativo.
2.2. Descripción del procedimiento metodológico.
El procedimiento que se utilizó para este fin está relacionado con el uso de la
recopilación de información que se planeta recopilar desde el estudio de campo que en uso
de cuestionarios de encuesta y entrevista a los ciudadanos que son propietarios de edificios
de la ciudad de puyo se auscultó su sentir en la propuesta para este fin.
La ciudadanía jugó un papel importante en esta investigación debido a que a parte que
será la posible beneficiaria de esta ordenanza, pues el estudio permitió que desde esa
instancia legal se puedan utilizar a fin de poder adquirir bienes a un menor precio y con la
seguridad de que no es necesario tener un terreno para ser propietario de un bien.
Las disposiciones de las autoridades locales y sus pronunciamientos permiten ver que
todo el andamiaje jurídico estuvo encaminado a que una ordenanza de este tipo permita que
beneficie a la ciudadanía.
Muestra.
El universo que se investigó estuvo constituido por
50 Propietarios de edificios de la ciudad de Puyo.
45 Ciudadanos de la ciudad de Puyo.
05 autoridades municipales y asesores jurídicos en temas de demografía.
Aplicación de la fórmula:
25
n= muestra; N= Universo, e= error (5%=0,05)
60
N = -----------------------------
( 0,05) 2 ( 60-1) + 1
60
N = -----------------------------
( 0,0025) 2 ( 60-1) + 1
60
N = -----------------------------
( 0,0025) 2 ( 59) + 1
60
N = -----------------------------
1,14
N = 50
Muestra = 50 casos.
2.3 Propuesta del investigador, modelo, sistema, metodología, procedimiento.
La investigadora planifica la aplicación de las siguientes Técnicas de la investigación.
Encuesta.
Entrevista.
Instrumentos de la investigación.
Se utilizó para este fin:
Cuestionario de encuesta para ciudadanos y propietarios de edificios de la ciudad de
puyo.
26
Proceso de investigación ejecutado.
Análisis de involucrados.
Selección del tema.
Elaboración del perfil de proyecto.
Compilación bibliográfica.
Desarrollo del marco teórico.
Elaboración de instrumentos de investigación.
Aplicación de instrumentos de investigación.
Organización y procesamiento de información.
Análisis e interpretación de resultados.
Comprobación de idea a defender.
Conclusiones.
Recomendaciones.
Propuesta de Ordenanza Municipal que regule la propiedad horizontal en los
edificios de la ciudad del Puyo.
Elaboración del informe final.
Recolección de datos.
Para la compilación bibliográfica se aplicará la técnica del fichaje, que nos permite
trabajar con datos de libros, artículos, revistas o periódicos.
Para recolectar información de campo se aplicaran en la ciudad de puyo las
respectivas encuestas.
Toda la información será sometida al tratamiento estadístico a fin de analizar e
interpretar los datos y emitir las conclusiones y recomendaciones de la investigación.
Tratamiento y análisis estadístico de los datos.
Para obtener los resultados luego de la aplicación de los instrumentos, en función de
que se trabaja con dos variables para el análisis estadístico, se utilizará el software respectivo
27
que permitirá aplicar. Representar y exponer la información concluyente de esta
investigación.
Conclusiones parciales del capítulo.
Durante este momento del proceso investigativo debemos pensar que una vez
concluido con los resultados la institución de la propiedad horizontal es hoy, sin lugar a
dudas, uno de los mecanismos más eficaces para dar solución a los graves problemas de falta
de vivienda de una gran cantidad de ciudadanos y una forma de agrupación que responde a
las necesidades de los tiempos modernos, puesto que facilita de un modo considerable el
modo de vida de las personas que bajo un mismo sistema reciben beneficios tales como
seguridad, recreación, y comodidad.
Es entonces la propiedad horizontal una figura jurídica nueva, con características
propias, en la cual la propiedad exclusiva de los pisos o departamentos concurre con el
condominio de los elementos comunes al servicio de aquellos.
Por lo tanto es una propiedad “sui generis” que debe ser ubicada dentro del dominio a
pesar de estar diferenciada del concepto individualista de propiedad.
El propietario de un departamento disfruta de un derecho especial, es dueño de un piso o
departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio,
indispensables para mantener su seguridad, de tal manera que se confiere un derecho
individual sobre un bien privado y simultáneamente el derecho sobre los bienes comunes del
correspondiente inmueble.
28
Análisis de los resultados.
Tabla 1 Tabulación general de la encuesta.
Tabla 2
Pregunta 1.
Sabe usted sobre la propiedad horizontal en la ciudad de Puyo.
29
1 Preguntas Variable Frecuencia %
Mucho 3 6
Preguntas. Variable Frecuencia %
Sabe Usted sobre las propiedad horizontal en la ciudad
de Puyo.
Mucho 3 6
Poco 6 12
Nada 41 82
TOTAL 50 100
Una ordenanza municipal sobre propiedad horizontal
normaría la propiedad de la misma
Mucho 38 76
Poco 9 18
Nada 3 6
TOTAL 50 100
Cree usted que una ordenanza de este tipo beneficiará
a las personas que quieran adquirir un bien.
Si 49 98
No 1 2
TOTAL 50 100
Cree usted que la propiedad horizontal ayudaría a
adquirir una vivienda digna a menor precio en al
ciudad de Puyo?
Si 47 94
No 3 6
TOTAL 50 100
La disposición de una ordenanza municipal regularía
la declaración del régimen horizontal de la ciudad de
Puyo.
Si 39 78
No 11 22
TOTAL 50 100
30
Sabe usted sobre las propiedad
horizontal en la ciudad de Puyo.
Poco 6 12
Nada 41 82
TOTAL 50 100
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
Gráfico N.- 1
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula.
ANÁLISIS:
El 6% de abogados consultados en esta investigación considera que desconoce sobre la propiedad
horizontal en la ciudad de Puyo debido a que no es una práctica de la ciudadanía, mientras que el
12% poco conoce sobre el tema, mientras que el 82% nada conoce sobre la normativa legal alrededor
de la propiedad horizontal.
INTERPRETACIÓN:
3| 6%6| 12%
41| 82%
Sabe sobre propiedad horizontal
Mucho
Poco
Nada
31
De los resultados se establece que los profesionales en libre ejercicio de la ciudad de Puyo la mayoría
desconoce sobre la propiedad horizontal, esta ordenanza busca que se inicie conjuntamente un
proceso de socialización para el manejo y aplicación de la presente ordenanza.
Tabla 3.
Pregunta 2.
Una ordenanza municipal sobre propiedad horizontal normaría la propiedad de la misma ?
2 Preguntas Variable Frecuencia %
Una ordenanza municipal sobre
propiedad horizontal normaría la
propiedad de la misma?
Mucho 38 76
Poco 9 18
Nada 3 6
TOTAL 50 100
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
Grafico N. 2
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
ANÁLISIS:
En el análisis se desprende que el 76 % de los consultados creen que una ordenanza
municipal sobre propiedad horizontal si normaría el tema de la propiedad en la ciudad de
Puyo, mientras que el 18% en poco una ordenanza aportaría en estos temas, mientras que el
6% cree que en nada aportaría esta ordenanza al respecto de normar la propiedad horizontal.
INTERPRETACIÓN:
38| 76%
9| 18%
3| 6%
Mucho
Poco
Nada
32
Se puede observar que en realidad es importante la existencia de que una ordenanza municipal
sobre propiedad horizontal si normaría el tema de la propiedad en la ciudad de Puyo.
Tabla 4.
Pregunta 3.
Cree usted que una ordenanza de este tipo beneficiará a las personas que quieran adquirir un
bien.
3 Preguntas Variable Frecuencia %
Cree usted que una ordenanza de este
tipo beneficiará a las personas que
quieran adquirir un bien.
Si 49 98
No 1 2
TOTAL 50 100
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
Grafico N. 3
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
ANÁLISIS:
De todos los consultados podemos deducir que el 98% de los consultados creen que una ordenanza
de este tipo podría beneficiar a las personas que deseen adquirir un bien, mientras que el 2% considera
lo contrario.
INTERPRETACIÓN:
49| 33%
98| 67%
1
2
3
33
Se puede deducir que la población cree que es viable la propuesta y expedición de esta ordenanza
que permitirá la regulación de este tipo de propiedades.
Tabla 5.
Pregunta 4
Cree usted que la propiedad horizontal ayudaría a adquirir una vivienda digna a menor
precio en al ciudad de Puyo ?.
4 Preguntas Variable Frecuencia %
Cree usted que la propiedad horizontal
ayudaría a adquirir una vivienda digna a
menor precio en al ciudad de Puyo ?
Si 47 94
No 3 6
TOTAL 50 100
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
Grafico N. 4
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
ANÁLISIS:
El 94 % de la población considera que la propiedad horizontal ayudaría a adquirir una
vivienda digna a menor precio en la ciudad de Puyo, mientras que el 6% considera lo
contrario.
47| 33%
94| 67%
1
2
3
34
INTERPRETACIÓN:
Se puede deducir que la población se beneficiaría económicamente, debido a que en este
momento es prioritario la comprar en primer lugar de un terreno y eso encarece la compra
de una vivienda, en este caso los encuestados creen que la presencia de una ordenanza,
permitiría que la población pueda comprar departamento de propiedad horizontal.
Tabla 6.
Pregunta 5
La disposición de una ordenanza municipal regularía la declaración del régimen
horizontal de la ciudad de Puyo.
5 Preguntas Variable Frecuencia %
La disposición de una ordenanza municipal
regularía la declaración del régimen horizontal
de la ciudad de Puyo.
Si 39 78
No 11 22
TOTAL 50 100
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
Grafico N.- 5
39| 33%
78| 67%
1
2
3
35
Fuente: Docentes de derecho.
Autor: Eva Angélica Naula
ANÁLISIS:
De los encuestados el 78% de los encuestados cree que en la ciudad de puyo una ordenanza
municipal regularía el tema de propiedad horizontal, mientras que el 22% considera lo
contrario.
INTERPRETACIÓN:
Se puede observar que la población está de acuerdo con la presencia de una ordenanza
municipal sobre propiedad horizontal vista desde la óptica de legislación realizada por el
Concejo municipal en pleno, cuya incidencia directa estaría beneficiando a la ciudad de
Puyo.
Conclusiones parciales del capítulo.
El presente capítulo menciona el procedimiento que se realizó de acuerdo a la actividad
estadística generada luego de la aplicación de los instrumentos como encuestas que permiten
la observación real de lo que se desea conocer, sobre la factibilidad o no de realizar la
presente investigación en la ciudad de Puyo, dentro de la problemática que tiene que ver con
la propiedad horizontal.
Conclusiones generales.
Se concluye que la población de la ciudad de Puyo desconoce completamente en un alto
porcentaje de este tipo de ordenanzas que tiene que ver con propiedad horizontal y como
se beneficiarían de sus bondades.
Se puede observar que en realidad es importante la existencia de que una ordenanza municipal
sobre propiedad horizontal si normaría el tema de la propiedad en la ciudad de Puyo.
Las personas creen que de ser beneficioso esta ordenanza ayudaría para que las personas
adquieran un bien dentro de esta modalidad de propiedad.
Se puede deducir que la población se beneficiaría económicamente, debido a que en este
momento es prioritario la comprar en primer lugar de un terreno y eso encarece la
compra de una vivienda, en este caso los encuestados creen que la presencia de una
36
ordenanza, permitiría que la población pueda comprar departamento de propiedad
horizontal.
Se puede observar que la población está de acuerdo con la presencia de una ordenanza
municipal sobre propiedad horizontal vista desde la óptica de legislación realizada por
el Concejo municipal en pleno, cuya incidencia directa estaría beneficiando a la ciudad
de Puyo.
Recomendación.
Luego de la aplicación del respectivo análisis estadístico y de haber revisado cada una de las
variables planteadas, se concluye que es procedente Proponer una Ordenanza Municipal que
regule la propiedad horizontal en los edificios de la ciudad del Puyo.
CAPITULO III
PROPUESTA.
3.1. TEMA:
Propuesta de Ordenanza Municipal que regule la propiedad horizontal en los edificios de la
ciudad del Puyo.
3.2. OBJETIVOS.
3.2.1. General
Contar con un documento legalmente emitido, sobre la propiedad horizontal
3.2.2. Específicos.
Establecer la normativa jurídica que permita la construcción de edificios destinados
a propiedad horizontal.
37
Regular dentro del marco legal la posibilidad de comercializar los espacios en los
edificios de la ciudad de puyo con fines comerciales o habitacionales.
Presentar al seno del Concejo municipal la ordenanza que permita la viabilización de
la ordenanza que regule la propiedad horizontal en la ciudad de Puyo.
3.3. JUSTIFICACIÓN.
La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional
con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La
complejidad de la figura radica precisamente en la división por planos horizontales que se
reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.
En ella confluyen varias relaciones jurídicas, la primera y no más importante la
constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que
complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del
inmueble, los cuales tienen como función el mejor y más adecuado uso y disfrute de esos
elementos con carácter indispensable.
3.4. BENEFICIARIOS
Habitantes de la ciudad de Puyo.
3.5. DESARROLLO DE LA ORDENANZA MUNICIPAL
EL CONCEJO MUNICIPAL DEL GOBIERNO AUTONOMO
DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE PASTAZA.
Considerandos:
Que, el artículo 341, de la Constitución de la República del Ecuador, manda que, el Estado
generará las condiciones para la protección integral de sus habitantes a lo largo de sus vidas,
38
que aseguren los derechos y principios reconocidos en la Constitución, en particular la
igualdad en la diversidad y la no discriminación, y priorizará su acción hacia aquellos grupos
que requieran consideración especial por la persistencia de desigualdades, exclusión,
discriminación o violencia, o en virtud de su consideración etaria, de salud o de discapacidad.
………..”
Que, el artículo 264 numeral 1, de la Constitución de la República del Ecuador menciona
Los gobiernos municipales tendrán las siguientes competencias: Planificar el desarrollo
cantonal y formular los correspondientes planes de ordenamiento territorial, de manera
articulada con la planificación nacional, regional, provincial y parroquial, con el fin de
regular el uso y la ocupación del suelo urbano y rural.
Que, el Plan Nacional del buen vivir, Objetivo 2: menciona “Auspiciar la igualdad, la
cohesión, la inclusión y la equidad social y territorial, en la diversidad”.
Que, el Plan Nacional del Buen Vivir, Objetivo 3: “Mejorar la calidad de vida de la
población”.
Que, el artículo 3, del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomías y
Descentralización, de los Principios, a) Unidad, inciso 5, resuelve que la: “La Igualdad de
trato implica que todas las personas son iguales y gozarán de los mismos derechos, deberes
y oportunidades, en el marco del respeto a los principios de interculturalidad, y plurinacional,
equidad de género, generacional, los usos y costumbres”.
Que, el artículo 4 literal h, del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomías y
Descentralización, tiene entre sus fines: “La generación de condiciones que aseguren los
derechos y principios reconocidos en la Constitución de la República a través de la creación
y funcionamiento del sistema de protección integral de sus habitantes…”
Que, el artículo 4 literal f, del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomías y
Descentralización, tiene entre sus fines: “La obtención de un habitat seguro y saludable para
los ciudadanos y la garantía de su derecho a la vivienda en el ámbito de sus respectivas
competencias;…”
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Que, el artículo 55 literal b, del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomías
y Descentralización, menciona las competencias exclusivas y el ejercicio del control sobre
el uso y ocupación del suelo en el cantón”
Que, el artículo 55 literal i, del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial Autonomías
y Descentralización, menciona la elaboración y administración de los catastros inmobiliarios
urbanos y rurales”
Por lo expuesto, en uso de las atribuciones que le confiere el Código Orgánico de
Organización Territorial Autonomía y Descentralización; el Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal de Pastaza;
EXPIDE:
LA ORDENANZA MUNICIPAL QUE REGULE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EN LOS EDIFICIOS DE LA CIUDAD DEL PUYO.
CAPÍTULO I
CONSIDERACIONES GENERALES
Art. 1- . Ámbito.- Esta Ordenanza es de aplicación obligatoria para los diferentes
niveles de Gobiernos Autónomos Descentralizados: Cantonal y Parroquial, dentro de toda
obra de habilitación, edificación que se desarrolle en la ciudad de Puyo por personas
naturales o jurídicas, públicas o privadas, se sujetará a lo dispuesto en esta normativa, el
Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantonal Pastaza, a través de sus entidades, hará
cumplir lo dispuesto en esta Ordenanza. La Dirección de Planificación se encargará de
absolver consultas aclaratorias a esta norma.
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Art. 2.- Objeto.- La presente ordenanza establece las normas mínimas para diseño y
construcción y comercialización de espacios construidos y por construir que permitan habitar
suelo o edificación garantizando su funcionalidad, seguridad y estabilidad.
CAPITULO II
ELEMENTOS Y DISPOSICIONES PARA EDIFICAR EL REGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Art. 3.- Clasificación por número de unidades de vivienda, comercios u oficinas para
declaratoria de propiedad horizontal.- Los requerimientos de espacios comunales requeridos
en la construcción de viviendas, comercios y oficinas en propiedad horizontal, se
establecerán en función del cuadro No.1 que contiene el agrupamiento por número de
unidades. Para definir el grupo en el que se encuentra el proyecto deberán sumarse todas las
unidades de vivienda, comercio u oficinas proyectadas.
Art. 4.- Bienes comunales y bienes exclusivos.- Los bienes comunales y bienes
exclusivos en edificios o conjuntos declarados bajo el régimen de propiedad horizontal, se
sujetarán a lo establecido en la presente Ordenanza. Constituyen bienes comunales los
establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento general. Estos bienes
puedes ser espacios construidos y abiertos y deben permitir el libre acceso a toso los
copropietarios. Estos deberán localizarse de manera centralizada o equilibrada para que
todas las viviendas lo dispongan y usufructúen equitativamente.
Art. 5.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 6.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) los
cimientos. muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes,
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escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales,
como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del
portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los
ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene
carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo convención
en contrario.
Art. 7.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre
los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos
del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos
esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente
del piso o departamento a que accedan.
Art. 8.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.
Art. 9.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio
piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar
la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa
del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto.
CAPITULO II
DE LAS PROHIBICIONES.
Art. 10.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
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previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble. o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 11.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos;
al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la
casa, excavaciones, sótanos, etcétera. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Art. 12.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor
renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta
por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría
no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición
de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida
en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
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Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento
que le pertenece.
Art. 13.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá
en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El
reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a)
Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño,
que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir
el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del
representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante
por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios
a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se
exige una mayoría especial.
Art. 14.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de
las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que
prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un
piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se
solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
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Art. 15.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de
aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Decima segunda.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes
del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la
mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere
menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según
valuación judicial.
Art. 16.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada
propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma
individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 17.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos
los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto
de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Art. 18.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumario la
transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio
del GAD Municipal. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si
fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva
podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La
aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa
al propietario o propietarios afectados.
Art. 19.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad
del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
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reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 20.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas
y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición.
CAPITULO III
DE LAS SEGURIDADES EN LOS EDIFICIOS.
Art. 21.- Medidas de protección.- Las medidas de protección contra incendios,
derrames, fugas, inundaciones, deben ser consideradas desde el momento en que se inicia la
planificación de todo proyecto de habilitación o edificación.
Las edificaciones deberán contar con las instalaciones y los equipos requeridos para
prevenir y combatir los incendios, derrames, fugas, inundaciones, a la vez que prestar las
condiciones de seguridad y fácil desalojo de las personas.
Art. 22.- Medidas en las construcciones existentes.- En las construcciones ya
existentes, y que no hayan sido edificadas de acuerdo con las normas de protección contra
incendios, establecidas para el caso, debe cumplirse la protección contra incendios,
supliendo medidas de seguridad que no sean factibles de ejecución por aquellas que el
Cuerpo de Bomberos determine.
Cuando los edificios se encuentren separados entre sí por una distancia inferior a tres
metros, los muros enfrentados no presentarán vanos ni huecos.
En las cubiertas de edificios colindantes no podrán ubicarse orificios de salida, ni
claraboyas, a distancias menores a tres metros cuadrados entre ellos.
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Art. 23.- Accesibilidad de vehículos de emergencia.- Toda nueva edificación debe
disponer al menos de una fachada accesible a los vehículos de servicio contra incendios y de
emergencia. No se permitirá distancia mayor a 30m desde la edificación más alejada hasta
el sitio de estacionamiento y maniobras.
Art. 24.- Aberturas de ataque.- Los subsuelos y sótanos de edificios destinados a
cualquier uso, con superficie de piso iguales o superiores a 500 m2., deben tener aberturas
de ataque superiores, que consistirán en un hueco de no menos de 0,60m de diámetro o lado,
practicado en el entrepiso superior o en la parte superior de la mampostería, fácilmente
identificable y cerrado con baldosa, bloque de vidrio, tapa metálica o rejilla sobre marco o
bastidor, que en caso de incendio pueda ser retirado con facilidad.
Art. 25.- División de sectores de incendio.- Todo edificio se dividirá en sectores de
incendio independientes, de dimensiones máximas especificadas para cada uso, de manera
que el fuego iniciado en uno de ellos quede localizado, retardando la propagación a los
sectores de incendio próximos.
Se entenderá como sector de incendio al espacio limitado por cerramientos o
recubrimientos de materiales resistentes al fuego en paredes construidas. Los lugares de
mayor riesgo de incendio: cuarto de máquinas, calderos, hornos, cocinas industriales,
bodegas de materiales altamente combustibles, tanques fijos de gas (GLP), etc., conformarán
sectores independientes de incendio y de ninguna manera comprometerán las vías de
evacuación, las que implementarán medidas de prevención de incendios según el riesgo que
represente.
Art. 26.- Muros cortafuegos.- Los sectores de alto riesgo de incendio dispondrán de
muros cortafuegos para evitar la propagación del incendio a los sectores contiguos, los
mismos que estarán construidos en su totalidad con materiales resistentes al fuego durante
180 minutos; deberán levantarse desde los cimientos hasta la coronación del edificio, se
prolongarán hasta las fachadas o aleros si los hubiera, no presentarán en lo posible aberturas
y en el caso de existir puertas, éstas serán resistentes al fuego por el mismo período de tiempo
que el muro.
Las edificaciones para salas de espectáculos deberán separarse totalmente de los
edificios colindantes por medio de muros cortafuegos desprovistos de vanos de
comunicación.
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Art. 27.- Protección de elementos estructurales de acero.- Los elementos estructurales
de acero, en edificios de más de cuatro niveles, deberán protegerse por medio de
recubrimientos a prueba de fuego.
En los niveles destinados a estacionamientos será necesario colocar protecciones a
estos recubrimientos, para evitar que sean dañados por los vehículos.
Art. 28.- Precauciones durante la ejecución de obras.- Durante las diferentes etapas de
construcción, deberán tomarse las precauciones necesarias para evitar incendio, y en su caso,
para combatirlos mediante el equipo de extinción adecuado. Este deberá ubicarse en lugares
de fácil acceso y se identificará mediante señales, letreros o símbolos claramente visibles.
Art. 29.- Escapes de líquidos inflamables.- Se tomarán las medidas necesarias para
evitar escapes de líquidos inflamables hacia los sumideros o desagües, como también para
la formación de mezclas explosivas o inflamables de vapores y aire.
Como alternativas de control se podrán construir muros contenedores, fosas
perimetrales, tanques secundarios de al menos 110% de la capacidad del tanque o reservorio
de combustible o del producto. Así también se deberá encontrar la solución más adecuada
para la reutilización, tratamiento o disposición final del producto derramado.
Las substancias químicas que puedan reaccionar juntas y expeler emanaciones
peligrosas o causar incendios u explosiones, serán almacenadas separadamente unas de otras.
Art. 30.- Instalaciones eléctricas.- En el sistema eléctrico se instalarán dispositivos
apropiados para interrumpir el flujo de la corriente eléctrica, en un lugar visible y de fácil
acceso e identificación.
Las edificaciones, de acuerdo al uso, cumplirán las especificaciones que señala la
normativa vigente de la Empresa Eléctrica local y las disposiciones del Cuerpo de Bomberos
de Pastaza.
Art. 31.- Puertas.- En todas las edificaciones, con excepción de las viviendas
unifamiliares, las puertas que se dispongan a lo largo de las vías determinadas para
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evacuación, se construirán con materiales a prueba de fuego, especialmente a la entrada de
ascensores y escaleras, en donde el efecto de embudo y tubo puede facilitar una propagación
del fuego hacia los pisos superiores o donde líquidos o sólidos inflamables pueden extender
el fuego a pisos inferiores.
Este tipo de puertas deberán cumplir con las siguientes disposiciones:
Girar de 90 a 180 grados sobre el eje vertical.
Contar con un dispositivo de cierre automático.
En ningún caso el ancho libre será inferior a 0,90m., ni su altura menor a 2,10m.
Las cerraduras no requerirán el uso de llaves desde el interior para poder salir; si son
puertas automáticas deben tener posibilidad de apertura manual;
El sistema de cierre no deberá sufrir defectos de funcionamiento por acción del calor.
Las puertas tipo cortafuegos responderán al tiempo mínimo requerido de resistencia
al fuego, según la clase de riesgo de incendio del local donde se ubiquen.
Las puertas que conduzcan a lugares peligrosos o puedan inducir a error en el
momento de la evacuación, deberán mantenerse cerradas y con la señalización:
Art. 32.- Pisos, techos y paredes.- Los materiales que se empleen en la construcción,
acabado y decoración de los pisos, techos y paredes de las vías de evacuación o áreas de
circulación general de los edificios, serán a prueba de fuego y que en caso de arder no
desprendan gases tóxicos o corrosivos que puedan resultar nocivos.
Art. 33.- Escaleras abiertas.- Los edificios considerados de bajo riesgo de incendio de
hasta 5 pisos de altura, incluidos los subsuelos y con superficie de hasta 1200 m2 de
construcción, podrán utilizar escaleras abiertas al hall o a la circulación general del
edificio. Deberán estar ventilados al exterior por medio de vanos de superficie no menor al
10% del área en planta del cajón de escaleras y con sistemas de ventilación cruzados en cada
uno de los niveles.
Art. 34.- Escaleras de seguridad.- Se consideran escaleras de seguridad aquellas que
presentan máximo resistencia al fuego, dotadas de antecámara ventilada.
Las escaleras de seguridad deben cumplir con las siguientes condiciones:
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a) Las escaleras y cajones de escaleras deben ser fabricados en materiales con resistencia
mínima de 4 horas contra el fuego;
b) Las puertas de elevadores no podrán abrirse hacia la caja de escaleras, ni a la
antecámara;
c) Debe existir una antecámara construida con materiales resistentes al fuego, mínimo
por 4 horas y con ventilación propia;
d) Las puertas entre la antecámara y la circulación general serán fabricadas de material
resistente al fuego, mínimo por 4 horas. Deberán cerrar herméticamente;
e) Las cajas de escalera podrán tener aberturas interiores, solamente hacia la antecámara;
f) La abertura hacia el exterior estará situada mínimo a 5.00 m de distancia de cualquier
otra abertura del edificio o de edificaciones vecinas, debiendo estar protegida por un trecho
de pared ciega, con resistencia al fuego de 4 horas como mínimo;
g) Las escaleras de seguridad podrán tener iluminación natural a través de un área mínima
de 0.90m2 por piso, y artificial conectada a la planta de emergencia de la edificación.
h) La antecámara tendrá mínimo un área de 1.80 m2 y será de uso colectivo;
i) Las puertas entre la antecámara y la escalera deberán abrir en el sentido de la
circulación, y nunca en contra de ella, y estarán fabricadas con material resistente al fuego,
mínimo por una hora y media; y
j) Las puertas tendrán una dimensión mínima de 1.00m, de ancho y 2.10m. de altura.
Toda edificación desde 8 pisos de altura, independientemente del área total de construcción,
debe contar con este tipo de escaleras.
Art. 35.- Vías de evacuación.- Toda edificación debe disponer de una ruta de salida de
circulación común continua y sin obstáculos que permitan el traslado desde cualquier zona
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del edificio a la vía pública o espacio abierto. Las consideraciones a tomarse serán las
siguientes:
Cada uno de los elementos constitutivos de la vía de evacuación, como vías
horizontales, verticales, puertas, etc., deben ser construidas con materiales resistentes al
fuego.
La distancia máxima de recorrido en el interior de una zona hasta alcanzas la vía de
evacuación o la salida al exterior, será máxima de 25m., pero puede variar en función del
tipo de edificación y del grado de riesgo existente. La distancia a recorrer se medirá desde
la puerta de una habitación hasta la salida, en edificaciones que albergan pocas personas, en
pequeñas zonas o habitaciones, o desde el punto de vista más alejado de la habitación hasta
la salida o vía de evacuación, cuando son plantas más amplias y albergan un número mayor
de personas.
Las vías de evacuación de gran longitud deberán dividirse en tramos de 25m, mediante
puertas resistentes al fuego. La vía de evacuación en todo su recorrido contará con
iluminación y señalización de emergencia.
Cuando existen escaleras de salida procedentes de pisos superiores y que atraviesan la
planta baja hasta el subsuelo, se deberá colocar una barrera física o un sistema de alerta
eficaz a nivel de planta baja, para evitar que las personas cometan un error y sobrepasen el
nivel de salida.
Si en la vía de evacuación hubiera tramos con desnivel, las gradas no tendrán menos
de 3 contrahuellas y las rampas no tendrán una pendiente mayor al 10%, y deben estar
claramente señalizadas con dispositivo de material cromático. Las escaleras de madera, de
caracol, ascensores y escaleras de mano, no se aceptan como parte de la vía de evacuación.
Toda escalera que forme parte de la vía de evacuación, conformará un sector
independiente de incendios y se ubicará aislada de los sectores de mayor riesgo como son:
cuarto de máquinas, tableros de medidores, calderos y depósitos de combustibles, etc.
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Art. 36.- Salidas de escape o emergencia.- Toda edificación y particularmente cuando
la capacidad de los hoteles, hospitales, centros de reunión, salas de espectáculos, y
espectáculos deportivos, sea superior a 50 personas, o cuando el área de ventas, de locales y
centros comerciales sea superior a 1.000 m2., debe contar con salidas de emergencia que
cumplan con los siguientes requisitos:
Deben existir en cada nivel del establecimiento.
Serán en número y dimensiones tales, que sin considerar las salidas de uso normal,
permitan el desalojo del espacio construido en un máximo de 3 minutos.
Tendrán salida directa a la vía pública, a un pasillo protegido o a un cajón de escalera
hermética, por medio de circulaciones con ancho mínimo igual a la suma de las circulaciones
que desemboquen en ellas.
Las salidas deben disponer de iluminación de emergencia con su respectiva
señalización, y en ningún caso tendrán acceso o cruzarán a través de locales de servicio, tales
como cocinas, bodegas y otros similares.
Cada piso o sector de incendio deberá tener por lo menos dos salidas suficientemente
amplias, protegidas contra la acción inmediata de las llamas y el paso del humo, y separadas
entre sí. Por lo menos una de ellas constituirá una salida de emergencia.
Art. 37.- Extintores de incendios.- Toda edificación debe estar protegida con
extintores de incendio del tipo adecuado, en función de las diferentes clases de fuego, el tipo
de construcción y el uso de la edificación.
Los extintores se colocarán en las proximidades de los sitios de mayor riesgo o peligro,
de preferencia junto a las salidas y en lugares fácilmente identificables y accesibles desde
cualquier punto del local, considerando que la distancia máxima de recorrido hasta alcanzar
el extintor más cercano será de 25m.
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Los extintores ubicados fuera de un gabinete de incendios, se suspenderán en soportes
o perchas empotradas o adosadas a la mampostería, de tal manera que la base de la válvula
estará a una altura de 1.50m del nivel del piso acabado; se colocarán en sitios fácilmente
identificables y accesibles.
Art. 38.- Boca de agua para incendios.- Las salidas o bocas de agua para incendio irán
conectadas permanente a la red de abastecimiento de agua para incendio y cumplirán con las
condiciones mínimas de presión y caudal, aún en los puntos más desfavorables de la
instalación.
El número y ubicación de las bocas de agua para incendio, posibilitarán cubrir la
totalidad de la superficie a proteger, su colocación será tal que su centro estará a una altura
máxima de 1.70m. con relación al nivel de piso terminado. El diámetro mínimo será de
38mm.
Todos los elementos que componen la boca de incendio equipada como: mangueras,
soporte, hacha, extintor, etc., irán alojadas en un armario metálico o gabinete de incendios,
sea de superficie o empotrado en la mampostería, de dimensiones suficientes para permitir
la extensión rápida y eficaz de la manguera.
Los gabinetes de incendio mantendrán una zona libre de obstáculos lo suficientemente
amplia que permita su acceso y maniobra sin dificultad; se ubicarán cerca de las puertas o
salidas, pero en ningún caso obstaculizarán las vías de evacuación y contarán además con su
respectiva señalización.
La separación máxima entre dos gabinetes de incendio será de 50m., y la distancia de
recorrido desde cualquier punto del local protegido hasta alcanzar el gabinete de incendio
más cercano, será máximo de 25m.
Art. 39.- Reserva de agua para incendios.- En aquellas edificaciones donde el servicio
de protección contra incendios requiera de instalación estacionaria de agua para incendios,
ésta debe ser prevista en caudal y presión suficientes, aún en caso de suspenderse el
suministro energético o de agua de la red pública.
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Se deberá prever almacenamiento de agua en proporción de 5 litros por m2 construido,
reserva que exclusivamente surtirá la red interna para combatir incendios. La capacidad
mínima será de 10.000 litros.
Art. 40.- Hidrantes.- Los edificios, por su volumen de construcción o por el nivel de
riesgo de incendios, implementarán adicionalmente el servicio de hidrantes, según lo
determine la normativa del Cuerpo de Bomberos de Pastaza.
Para que un edificio pueda considerarse protegido por la instalación de hidrantes, deberá
cumplir con lo siguiente:
Se instalarán en relación de no menos 1 por cada 45m. de pared exterior y a una
distancia medida en dirección perpendicular a la fachada de máximo 15m.
Para su ubicación se tomará ventaja de puertas y/o ventanas, de modo que se
requieran las mínimas longitudes de mangueras para alcanzar las aberturas a través
de las cuales pueda atacarse el incendio.
Su ubicación permitirá fácil accesibilidad y localización en sus inmediaciones por
los vehículos contra incendio, y contarán con su respectiva señalización.
Darán cumplimiento a las especificaciones técnicas determinadas por la EMAA-P y
asegurarán su correcto funcionamiento y disponibilidad permanente.
Art. 41.- Sistema de detección automática, alarma y comunicación interna de
incendios.- El sistema de detección automática de incendios se utilizará en establecimientos
de servicio al público o en locales cuyo uso represente mediano y alto riesgo de incendio,
tales como: establecimientos educativos, hospitalarios, coliseos, estadios, mercados,
templos, plaza de toros, orfanatos, asilo de ancianos, albergues, residencias de
discapacitados y centros de protección de menores. Serán de la clase y sensibilidad adecuada
para detectar el tipo de incendio que previsiblemente pueda producir cada local, evitando
que los mismos puedan activarse en situaciones que no correspondan a una emergencia real.
En el caso de implementarse difusores de sonido accionados por pulsadores manuales,
estos serán fácilmente visibles y estarán protegidos por un cristal cuya rotura será necesaria
para su activación. La distancia máxima en recorrer hasta alcanzar el pulsador más cercano
será de 25m.
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Tanto la instalación del sistema de detección automática de incendios como la de los
pulsadores de alarma, deberán estar alimentados permanentemente por el servicio de la red
pública y por una fuente energética de emergencia que asegure su funcionamiento sin
interrupción.
Los sistemas de detección, alarma y comunicación interna de incendios se someterán
a las disposiciones del reglamento de prevención de incendios.
Art. 42.- Iluminación de emergencia.- Las instalaciones destinadas a iluminación de
emergencia aseguran su funcionamiento en los locales y vías de evacuación hasta las salidas
en casos de emergencia.
Deberán funcionar mínimo durante una hora, proporcionando en el eje de los pasos
principales una iluminación de por lo menos 50 lux. Estará prevista para entrar en
funcionamiento automáticamente al producirse el fallo de energía de la red pública.
DEROGATORIAS
Primera.- Derogase toda o todas las Ordenanzas existentes en este ámbito y que
contrapongan a la presente;
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Esta ordenanza entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro
Oficial.
Dado en la Sala de Sesiones del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pastaza,
a los 11 días de abril de 2015.
ALCALDE DEL GOBIERNO AUTÓNOMO
MUNICIPAL DE PASTAZA.
Bibliografía.
ALVAREZ, Mario Roberto y Asociados, Suplementos - Summa - Arquitecto -
Recopilación del número 80/81.
BOSSANO, Guillermo, Manual del derecho sucesorio primera parte, Edit. Casa de la
Cultura Ecuatoriana- Quito. 1974
BOSSANO, Guillermo, Manual del derecho sucesorio y bienes, primera parte;;
editorial: Casa de la cultura ecuatoriana- quito 1974.
CARLI, Cesar Luis, Arquitectura y Ciudad - El Regionalismo, los edificios porosos y
otras cuestiones - Articulo de - FADU - UNL - Santa Fe, 1997.
El acero en la Construcción Moderna - Editorial Víctor Leru S.A. - 1976.
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Historia Crítica de la Arquitectura Moderna - Kenneth Frampton - Editorial Gustavo
Gili, S.A., Barcelona 1993.
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LARREA HOLGUÍN, Juan, MANUAL ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL DEL
ECUADOR, Editorial de Estudios y Publicaciones
LARREA HOLGUÍN, Juan, VOCES DEL DERECHO CIVIL, DIRECTOR DE
INVESTIGACIONES JURÍDICAS DE LA CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y
PUBLICACIONES.
LIEMUR, Jorge Francisco, Diccionario de Arquitectura en la Argentina - - Clarín
Arquitectura - 2004.
Revista de Derecho, No. 7-8, pp. 56-58.
Revista Polis - Año 1 - Nro. 1 - FADU - UNL.
Revista Summa - Numero 78 - Propiedad Horizontal en Buenos Aires - Julio 1974 -
Buenos Aires.
ANEXOS.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE LOS ANDES UNIANDES
ENCUESTAS A LOS PROFESIONALES DE DERECHO EN LA CIUDAD DE PUYO
Sabe usted sobre la propiedad Horizontal en la Ciudad de Puyo.
Mucho Poco Nada
Una ordenanza municipal sobre propiedad horizontal normaría la propiedad de la misma.
Mucho Poco Nada
Cree usted que una ordenanza de este tipo beneficiara a las personas que quieran adquirir un
bien.
Sí No
Crees usted que la propiedad Horizontal ayudaría a adquirir una vivienda digna a menor
precio en la ciudad de puyo.
Mucho Poco Nada
La disposición de una ordenanza municipal regularía la declaratoria del régimen horizontal
de la ciudad de puyo.
Sí No
GRACIAS A USTED.