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UNIVERSIDAD DE DURANGO CAMPUS CIUDAD JUÁREZ
MÉTODO PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR DE CALLE EN FUNCIÓN DE SATISFACTORES
PARA SER USADO AL ESTIMAR EL VALOR DE TERRENO DE LOS BIENES INMUEBLES
EN CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA
TESIS
Que para obtener el grado de Maestro en
Valuación Inmobiliaria
Presenta
Ingeniero Civil
Juan Manuel Pérez Méndez
Asesor
Dr. José Manuel Carrillo Hernández
Ciudad Juárez, Chih. Enero 2010
OFICIO DE AUTORIZACIÓN
A Dios que me permite concluir una etapa mas de mi vida
A mi familia cimiento de principios, ilusiones y metas
A mis compañeros y amigos que fueron fuente de inspiración
A mis hijos Millón y Viky, Sonia y Tomás, Diana y Carlos
Quienes han sabido hacer suyas las bases familiares
A Blanca y Mayra, nueva semilla y esperanza de continuidad
Especialmente
A mi esposa Rosa María de quien recibí el apoyo y comprensión
requeridos para lograr cada una de las metas trazadas.
A mis maestros
y a todos los que participaron en la consecucion de este objetivo,
Gracias
R E S U M E N
El presente trabajo de investigación se concibió dado que a veinticinco años
de haber practicado la valuación aún hay conceptos a los que no se les ha puesto
la atención que merecen y esta es la oportunidad que se ofrece a los
profesionistas dedicados a esta actividad para que colegiadamente y regulados
por normas, sistemas y procedimientos actualizados sean estos los promotores de
la adecuación que un mundo cambiante exige a los procedimientos valuatorios.
Durante el desarrollo de la maestría se apreciaron muchos temas que se
han actualizado pero en lo que se refiere a la concepción y manejo del valor de
calle que es empleado en los sistemas valuatorios como base para definir el valor
final de un predio se detectó que aún no ha sido estudiado de manera de dar
satisfacción a los requerimientos que se determinaron como base del valor desde
la concepción de los reglamentos que manejaba en otros tiempos la Comisión
Nacional Bancaria y de Seguros y que actualmente exige la Sociedad Hipotecaria
Federal.
Este trabajo se hizo de la siguiente manera: En primer lugar se buscó cual
puede ser el punto de partida que represente una base sólida con un respaldo
tangible y la única base sólida encontrada con esas características es el valor de
zona catastral que es concensada con las asociaciones de valuadores de la
ciudad estudiada y llevada a ordenamiento de ley mediante la autorización del
Cabildo y publicada en la Ley de Ingresos de cada año.
Este valor fue pues la base para el cálculo que se pretendía estructurar en
una fórmula matemática que cumpliera con ser sencilla y sobre todo efectiva, es
decir que proporcione los resultados esperados con un margen de seguridad alto.
De la misma forma el limite que se estimó debiera ser obtenido es el valor
actual de mercado para los inmuebles similares, es decir el limite fijado es el
valor de la oferta unitaria de terreno urbanizado.
De esta manera se definieron los parámetros máximo y mínimo del valor
unitario del terreno y entre esos valores se estimó que se deberían encontrar los
inmuebles ofertados para que estén dentro de un valor justo de mercado y solo
existiendo satisfactores adicionales no disponibles aun en los predios de reciente
desarrollo se puede pensar que existe una plusvalía que se traduce en mayor
valor de un predio consolidado respecto a la oferta nueva.
Esta plusvalía o diferencia de valor es la que se pretendía estimar
considerando las diferencias primeramente relacionadas con el tipo de desarrollo y
sus servicios básicos y en segundo lugar la debida a los satisfactores circundantes
que proporcionen al futuro poseedor mayores comodidades y por lo mismo lo
hagan más deseable, condiciones que amplían el universo de posibles
compradores.
Con estos razonamientos se propuso como fórmula base
Vs = Vcps ( 1 + fu ( 1 + fs(k) ))
Que representa el valor obtenido por satisfactores, la cual relaciona el valor
promedio del sector catastral Vcps con dos factores, fu que corresponde a las
diferencias por ubicación, desarrollo y servicios y fs que corresponde a la
incidencia y calidad de los satisfactores o equipamiento circundante este último
afectado por una constante k que se definió como 0.008 para uso de la fórmula en
Ciudad Juárez, Chihuahua.
En el desarrollo del trabajo de investigación se obtuvieron datos de valores
catastrales de 20 años atrás y se hicieron las actualizaciones de las mismas en
base a índices con objeto de identificar diferencias con los valores actuales del
año 2009, se obtuvieron también datos de valor promedio de los sectores
catastrales y se hicieron encuestas para estimar si la presencia de satisfactores es
requisito a cubrir por parte de los posibles compradores.
Una vez determinado el universo en base a los desarrollos existentes en
cada sector catastral se procedió a determinar la muestra requerida para hacer un
análisis estadístico de la oferta de mercado contra los resultados de la aplicación
de la fórmula de satisfactores a cada uno de los predios necesarios según la
muestra obtenida, habiéndose determinado aleatoriamente una muestra de 67 a
189 predios a analizar según si se toma como base el numero de sectores
catastrales o el numero de colonias contenidos en los sectores catastrales,
habiéndose integrado un padrón de 150 lotes obtenidos de Internet y oferta en
medios impresos (periódico y folletos) ya que los vendedores no respondieron
como se esperaba al anuncio de compara puesto en la prensa por espacio de un
mes.
Estos 150 predios se relacionaron y se les estimó su valor por satisfactores
con ayuda de fotografía satelital y con inspección directa en los casos de dudas
muy representativas.
Con esta información se procedió a correlacionar la oferta de mercado con
los valores obtenidos con la fórmula de valor por satisfactores y ese estudio
estadístico proporcionó la ecuación corregida a emplear en Ciudad Juárez,
Chihuahua, para la estimación del valor de calle de la siguiente manera:
Valor de calle = ( Valor por satisfactores – 233.301 ) / 0.363
Finalmente se aplicó esta formula de valor de calle a tres lotes de terreno
dos en fraccionamiento abierto y uno en fraccionamiento cerrado dentro de un
mismo sector catastral, los cuales proporcionaron el resultado final que
comprueba que dicha formula proporciona valores apegados a la realidad
que pueden servir de base para usarse en el método de valor físico directo y
pueden servir de comparable para la toma de decisiones respecto al Valor
obtenido por el método de mercado.
Í N D I C E S
ÍNDICE DE CONTENIDO PÁGINA PROPOSICIÓN ENUNCIADO DE LA PROPOSICIÓN 15 CONTENIDO Y LÍMITES 23 JUSTIFICACIÓN 25 FUENTES DE CONOCIMIENTO CONSULTADAS 28 PROBLEMAS CORRELACIONADOS 31 PERIODO DE TIEMPO UTILIZADO 31 DEMOSTRACIÓN CAPÍTULO I.- MARCO TEÓRICO 33 I.1.- CARACTERÍSTICAS DEL OBJEO DE ESTUDIO 33 I.1.A.- Ciudad Juárez, Chihuahua, Breve reseña histórica 33 I.1.B.- Características físicas 35 I.1.C.- Características sociodemográficas 36 I.2.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR 39 I.2.A.- Factores físicos 42 I.2.B.- Factores sociales 43 I.2.C.- Factores económicos 45 I.3.- SATISFACTORES 46 I.3.A.- Concepto de “satisfactor” 48 I.3.B.- Tipos de satisfactores 49 I.3.C.- Importancia de los satisfactores 49 I.4.- MÉTODOS DE ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE 50 I.4.A.- Modelo linear 51 I.4.B.- Modelo exponencial 52 I.4.C.- Modelo loglinear 53 I.5.- REFERENTES NACIONALES E INTERNACIONALES DEL TEMA DE ESTUDIO
54
I.5.A.- Referentes nacionales 55 I.5.B.- Referentes internacionales 57 CAPITULO II.- DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN 61 II.1 DISEÑO DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
61
II.1.A.- Hipótesis e instrumentos de recolección de información 61 II.1.A.a.- Instrumento de recolección de información para Identificar calidad y cantidad de satisfactores circundantes a los predios investigados, en un radio de 300 metros recorridos a pie y/o a 1,000 metros recorridos en automóvil.
63
II.1.B.- Universo y muestra 64
II.2 APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.
67
II.2.A Procedimiento de aplicación de los instrumentos de recolección.de información.
67
II.3.- ANÁLISIS DE DATOS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS.
70
II.3.A.- Análisis descriptivo de la investigación de campo 72 II.3.A.a.- Análisis estadístico descriptivo 74 II.4.- ELABORACIÓN DEL MODELO MATEMÁTICO 79 II.4.A.- Análisis de correlación de variables 83 II.5.- CONSTRUCCIÓN DEL FACTOR A APLICAR PARA DETERMINAR EL VALOR DE CALLE EN FUNCIÓN DE LOS SATISFACTORES
89
II.5.A.- Resultados del modelo y construcción del factor para determinar el valor de calle.
89
II.5.B.- Aplicación de la fórmula obtenida por regresión lineal múltiple
90
CONCLUSIONES 106 BIBLIOGRAFÍA 110 ANEXOS 119 ANEXO A. Listado general por sector catastral y desarrollos que incluye, con su valor catastral promedio por sector.
A1
ANEXO B. Relación de fraccionamientos a investigar, obtenido aleatoriamente en base al método estadístico aplicado.
B1
ANEXO C. Presentación de la oferta analizada en las conclusiones.
C1
ÍNDICE DE TABLAS, GRÁFICAS, FIGURAS TABLAS PÁGINA Tabla I.- Resultado de la encuesta de satisfactores 30 Tabla II.- Evolución demográfica 38 Tabla III.- Satisfactores físicos 43 Tabla IV.- Satisfactores sociales 44 Tabla V.- Satisfactores económicos 45 Tabla VI.- Formulario propuesto 63 Tabla VII.- Tabla de sectores y colonias totales 64 Tabla VIII.- Valores en el sector catastral de aplicación de los ejemplos
70
Tabla IX.- Frecuencia de calidad de colonia de los terrenos de oferta 74 Tabla X.- Datos estadísticos de los valores promedio por sector 75 Tabla XI.- Datos estadísticos de valor catastral actual al 2009 76 Tabla XII.- Datos estadísticos de la oferta de mercado del 2009 77 Tabla XIII.- Datos del resultado de valores obtenidos con el sistema propuesto de satisfactores
78
Tabla XIV.- Resultado de la correlación entre el valor de mercado y el obtenido por satisfactores
86
Tabla XV.- Resultado de la correlación entre el valor de mercado y el valor catastral 2009
87
Tabla XVI.- Cálculo del valor de terreno para el caso 1 92 Tabla XVII.- Cálculo del valor de terreno para el caso 2 99 Tabla XVIII.- Cálculo del valor de terreno para el caso 3 102 Tabla XIX.- Relación de valores para los tres casos estudiados 104 Tabla XX.- Tabla de sectores catastrales con valores mayor, menor y promedio
A1
Tabla XXI.- Tabla de sectores obtenidos aleatoriamente B1
GRÁFICAS PÁGINA Gráfica 1.- Crecimiento demográfico 1940-1990 37 Gráfica 2.- Crecimiento demográfico 1990-2010 38 Gráfica 3.- Gráfica de frecuencias por calidad de la colonia 74 Gráfica 4.- Histograma de valores promedio por sector 75 Gráfica 5.- Histograma de valores catastrales actuales 2009 76 Gráfica 6.- Histograma de la oferta de mercado del 2009 77 Gráfica 7.- Histograma de resultados con el método propuesto de satisfactores
78
Gráfica 8.- Gráfica lineal de estimación estadística que relaciona el valor de mercado con el valor estimado por satisfactores
86
Gráfica 9.- Gráfica lineal de estimación estadística que relaciona el 87
valor de mercado con el valor catastral para 2009 FIGURAS PÁGINA Figura 1.- Primer plano de Juárez sobre la traza actual 34 Figura 2.- Zona metropolitana de Juárez, fuente INEGI 2005 36 Figura 3.- Lotes baldíos al 2001 fuente IMIP 56 Figura 4.- Muestra requerida considerando el universo de sectores catastrales
65
Figura 5.- Muestra requerida considerando el universo de desarrollos habitacionales
66
Figura 6.- Muestra la identificación de los predios según la calidad de la colonia
68
Figura 7.- Muestra la calidad de los predios incluidos en el estudio 69 Figura 8.- Variables consideradas en el estudio, de la 1 a la 20 84 Figura 9.- Variables consideradas en el estudio, de la 21 a la 40 85 Figura 10.- Datos de los tres lotes de terreno analizados 90 Figura 11.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento residencial privado ( caso 1 )
91
Figura 12.- Localización de los lotes con referencia al centro de la ciudad
94
Figura 13.- Localización de los lotes en la zona catastral 95 Figura 14.- Uso de suelo en el sector 96 Figura 15.- Foto aérea que muestra el grado de desarrollo del sector
97
Figura 16.- Foto aérea que muestra las distancias entre las tres ofertas
98
Figura 17.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento abierto ( caso 2 )
99
Figura 18.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento abierto ( caso 3 )
102
Figura 19.- Plano del caso 1 analizado en conclusiones C1 Figura 20.- Oferta del caso 1 analizado en conclusiones C1 Figura 21.- Acceso al fraccionamiento cerrado caso 1 C2 Figura 22.- Vialidad secundaria que conecta con la vialidad principal de acceso al fraccionamiento cerrado caso 1
C3
Figura 23.- Oferta del caso 2 analizado en conclusiones C3 Figura 24.- Vialidad de acceso al lote caso 2 C4 Figura 25.- Vialidad secundaria que conecta con vialidad principal de acceso al fraccionamiento abierto caso 2
C4
Figura 26.- Oferta del caso 3 analizado en conclusiones C5 Figura 27.- Acceso al fraccionamiento abierto caso 3 C5 Figura 28.- Vialidad secundaria que conecta con vialidad principal de acceso al fraccionamiento abierto, caso 3
C6
P R O P O S I C I Ó N
15
ENUNCIADO DE LA PROPOSICIÓN.
La actividad valuatoria es de suma importancia para cualquier transacción y
exige tener mucho cuidado en la estimación justa del valor que se pretende
obtener según el uso que se va a dar al documento valuatorio que se desprende
de dicho estudio.
Esta responsabilidad que adquiere el profesional que dictamina un valor
debe estar fundamentada principalmente en procedimientos imparciales,
comprobables, medibles y sobre todo aceptados por los cuerpos colegiados o
instituciones que avalan o dan uso a dicho documento.1
Es común y de todos conocido que la primer pregunta que formula un
cliente es ¿cuál es el valor de la calle? o ¿cuál es el valor del suelo?.
Es práctica aceptada el que se defina el valor de calle en función del valor
de la oferta y la superficie de terreno ofrecida, y es aceptada porque representa el
valor de mercado, pero también es aceptado como valor de calle el valor que en
su momento se definió como valor de zona en una población específica.
1 Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, diario oficial lunes 27 de septiembre de 2004
16
Esta práctica convierte la valuación en una formula matemática y está muy
lejos de corresponder a la realidad, pues esos procedimientos “valuatorios” solo
arrojan resultados individuales en el primer caso, no aplicables en forma general, y
globales o para fines estimativos en el segundo.
Es un hecho probado que el valor es subjetivo pero tiene sus limites, de
manera que la demanda fija el “máximo precio“ en que se puede ofertar o la
cantidad más alta que se puede obtener por un predio en especifico comparado
con otros similares.
Esta afirmación es por demás conocida por los desarrolladores de vivienda
que requieren comprar suelo a valores aceptables de manera que una vez hecho
el desarrollo, el precio o valor de calle no exceda del máximo permitido por la
demanda según el estrato sacio económico al que vaya a dirigirse el desarrollo.
Y es también una práctica común el que cuando se observa que el
desarrollo viene en dirección del inmueble a evaluar, inmediatamente se piensa
que el valor de dicho inmueble es mayor y se empiezan a ver ofertas de terreno
exageradas que hacen suponer valores que están lejos de ser correctos debido a
que los satisfactores que van a llegar con el crecimiento aún no llegan.
Si bien es cierto que existen métodos probados de homologación que
permiten estimar el valor en función de la oferta, será conveniente también obtener
17
una medida en función de la demanda, es decir bajo la óptica del que compra que
es finalmente quien adquirirá el inmueble si cumple con ciertos satisfactores.
El problema a resolver sería muy grande si en este estudio se considerara
la totalidad de los gustos y necesidades de cada persona y tal vez hasta arrojaría
valores superiores a los de mercado, pero existe otro procedimiento que es el más
efectivo y que se relaciona con el comportamiento que ha tenido la industria de la
construcción y en especial con la respuesta de la población a la oferta del
mercado en Ciudad Juárez que es la circunscripción analizada.
De cualquier manera no es un problema fácil pues las variables a
considerar son muchas, de manera que el estudio tiene sus limitantes, empezando
por estimar solo los satisfactores mínimos que una familia requiere para su
desarrollo como son el sustento y vestido, la salud, la educación y el trabajo.
El tema es nuevo, ya que a pesar de que tanto en los formatos como en los
lineamientos que cada institución autoriza para la presentación de avalúos
aparecen como medida de valor satisfactores identificados como vías de acceso e
importancia de las mismas, servicios públicos y equipamiento urbano, en la
práctica no existe un método definido de aplicación de estos satisfactores dejando
nuevamente a la experiencia y al leal saber y entender la aplicación en forma de
factores sin fundamento técnico y a la simple mención de los satisfactores que
rodean el inmueble valuado.
18
Existen en la actualidad valores de calle y de sector proporcionados por las
oficinas de catastro y en la práctica se realiza la homologación con valores de
oferta, el procedimiento seguido en el primer caso ha sido por consenso y sin
presentar un método científico que pueda ser aplicado de manera general y que
pueda ser adicionado, ampliado o corregido según comportamiento de la misma
población a través de la oferta y la demanda y el segundo no incluye conceptos de
equipamiento y servicios, referidos en forma puntual mediante un procedimiento
definido y probado que pueda proporcionar otro punto de comparación y referencia
para determinar un valor concensado.
Se ha estimado2 que el estudio de la valuación comercial en México, como
una rama de la investigación económica, se inició hace más de 70 años y que los
primeros trabajos de valuación inmobiliaria, en forma técnica, se iniciaron a fines
del siglo pasado, exclusivamente con fines tributarios, cuando se establecieron las
bases para determinar el impuesto predial impulsada por el catastro de la ciudad
de México.
Posteriormente, señala el mismo autor, “la valuación se orientó a estimar el
monto de los inmuebles dados en garantía para los primeros créditos hipotecarios
concedidos en ese entonces”, de esa manera, en esa época, se definen
claramente los propósitos de esta disciplina, que dan origen a los primeros
2 Patricia Márquez Durán, Tesis para obtener el grado de maestro en valuación inmobiliaria “la influencia de la construcción del complejo comercial “paseo Durango” en la disparidad del valor comercial de los bienes inmuebles de las colonias y/o fraccionamientos aledaños a esta zona”, universidad autónoma de Durango, Campus Durango, enero 2009, p 14
19
criterios en la expedición de los avalúos o dictámenes valuatorios: Una con fines
meramente impositivos y otra para garantizar la recuperación del préstamo que
requerían las instituciones de crédito, tanto públicas como privadas.
Con fecha 13 de julio de 1950 se dio a conocer a las instituciones
hipotecarias el formato de avalúo aprobado por la H. Comisión Nacional Bancaria
así como el instructivo para llenarlo.3
De esta manera la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros4 y la Comisión
de Avalúos de Bienes Nacionales5, fueron los encargados de regular la práctica de
los avalúos, generando formatos que sirvieran para estandarizar la forma de
presentación de los dictámenes valuatorios; así como se dieron a la tarea de
fomentar la práctica de estudios basados en razonamientos lógicos y con
procedimientos técnicos cada vez más sofisticados que minimizaran la enorme
diferencia de criterios de la llamada valuación por experiencia y según el leal saber
y entender de los técnicos o profesionistas enterados del movimiento inmobiliario.
3 Historia moderna de la valuación en la República Mexicana, Ingeniero Rafael Sánchez Juárez, Oct. 1986 p. 22, Idem 5 4 http://www.google.com.mx/archivesearch?sourceid=navclient&hl=es&rlz=1t4adbx_es Mx230mx232&q=comision+nacional+bancaria+y+de+seguros+historia&um=1&ie=utf-8&scoring=t&ei=dnr0spfqkmb7tgfrqnywcq&sa=x&oi=timeline_result&ct=title&resnum=11 5 Idem 4 y http://www.indaabin.gob.mx/archivos/menu_principal/servicios/avaluos/ historiavaluaci%c3%b3n.pdf
20
El catastro técnico6 hace su aparición homogeneizando los valores según
los diferentes tipos de construcción y según se fue dando el desarrollo de las
zonas de crecimiento de la ciudad de México, generándose una tabla de valores
de construcción y paralelamente a esto una tabla de valores de terreno, esta
última establece el valor de zona y el valor de calle.
De la misma manera, con la participación de las instituciones bancarias, los
cuerpos colegiados de peritos valuadores y las instituciones de gobierno, se
iniciaron los congresos donde se exponían criterios los cuales en no pocas
ocasiones fueron tomados en cuenta por las instituciones de crédito y exigidos
posteriormente como mecánica para presentar los avalúos
De esa manera los formatos requeridos, uniformaban la presentación
haciendo más fácil la comprensión de los términos usados y los procedimientos
valuatorios aceptados usaban tres metodologías diferentes, por un lado el
procedimiento que estimaba los costos totales del inmueble valuado, por otro lado
el procedimiento estimado por la capitalización de rentas y finalmente el que hacia
una comparación entre el bien evaluado y un bien similar en venta.
Para la oficina de catastro bastaba la apreciación del valor físico directo
para establecer lo que llamó valor catastral el cual se fijaba en una cuarta parte del
valor de avalúo, las instituciones bancarias aceptaban una diferencia razonable
6 Dirección de Catastro e Impuesto Predial del D.F. Instructivo para la valuación de predios y construcción en el D.F. 1964
21
entre el valor físico y el de capitalización de rentas siempre y cuando el valor
comercial no fuera inferior a ninguno de ellos y, en la actualidad se da más valor al
último procedimiento, pues los sistemas empleados para llegar a establecer el
valor se han ido mejorando con el empleo de métodos estadísticos que han
demostrado tener no solo congruencia sino uniformidad en los criterios de manera
de minimizar las diferencias que existían anteriormente entre la apreciación de los
valuadores.
La búsqueda de datos de ventas es pues, parte de la tarea de valuación, y,
en esa búsqueda y en la investigación que se hace de la zona y de las zonas e
inmuebles comparables, se obtiene tanta información que no es procesada
debidamente pues solo sirve para dar una idea de los servicios y satisfactores que
se encuentran cercanos al inmueble pero no son procesados de manera que
pueda formarse una opinión de diferencia en los valores, que apoyen o por el
contrario desmientan, las conclusiones a las que se llega por el procedimiento de
investigación de mercado.
Así pues la definición que transmite en su estudio7 a saber, “El avalúo es la
determinación del valor comercial de un bien inmueble en pesos mexicanos,
referida a una fecha específica, tomando en cuenta las condiciones físicas y
urbanas del mismo, su ubicación, los precios del mercado…….”, No solo es
posible obtenerlo por el método de comparación llamado de mercado, sino
7 Idem 2 p. 15
22
también por el método físico ya que existen satisfactores que le dan deseabilidad
al inmueble y dependiendo de la calidad y cantidad de dichos satisfactores que
estén disponibles o cercanos al inmueble evaluado se puede establecer su valor
de calle físico más probable.
Objetivo General:
Diseñar un procedimiento que establezca los factores de premio aplicables
a un predio dependiendo de la calidad y cantidad de satisfactores que lo
circunden, para determinar el valor de calle aplicable.
Objetivos Específicos:
1.- Identificar los parámetros mínimo y máximo de valor de suelo para las
cinco zonas de valor habitacional a saber, popular, interés social, interés medio,
buena calidad y de lujo.
2.- Determinar las variaciones en el valor respecto a veinte años atrás.
3.- Conocer la oferta actualizada del mercado de predios urbanos de cada
una de las cinco zonas de valor.
4.- Identificar calidad y cantidad de satisfactores circundantes a los predios
investigados, en un radio de trescientos metros recorridos a pie o a mil metros
recorridos en automóvil.
23
5.- Obtener un modelo matemático que incluya las variables: Comercio
(estanquillos, tiendas de conveniencia y/o centros comerciales), escuelas, clínicas
y zonas comerciales, industriales y de servicios.
6.- Proponer la utilización de un factor aplicable a cada predio para
determinar el valor de calle que le corresponde por la disposición y cantidad de
satisfactores con que cuenta el mismo.
Hipótesis Planteada:
Debido a que la decisión de aceptación del precio de un bien inmueble
corresponde al comprador y no al vendedor, se deduce que debe tenerse en
cuenta la cantidad y calidad de los satisfactores que lo rodean y que producen
comodidad y deseo de adquirir el bien, al establecer el valor unitario de calle, que
es la base para determinar el valor del predio, por lo que, se hace necesario llevar
a cabo un trabajo de investigación para formular un procedimiento de valuación
que relacione estos satisfactores con el valor del bien a evaluar, mismo que
contribuirá a dar más objetividad al quehacer valuatorio
CONTENIDO Y LÍMITES
El trabajo de investigación propuesto recae dentro del área del
conocimiento de tipo social pues depende del estrato social donde se ubica el
predio y del área del conocimiento de tipo económico pues finalmente representa
un costo o una inversión que depende de un punto de vista social urbano, sin
24
embargo el enfoque principal que se dio a la investigación corresponde a la
disciplina técnica de la probabilidad y estadística aplicada, con la finalidad de
obtener bases sólidas en la determinación del valor de los inmuebles por lo que su
uso específico es para la valuación inmobiliaria.
La investigación se llevó a cabo con datos del 20098 y estadísticos de los
valores de sector autorizados como base del impuesto predial por las oficinas de
catastro municipal que corresponden a Ciudad Juárez en el Estado de Chihuahua
pero el procedimiento puede ser aplicado con su debido estudio y adecuación a
cualquier población.
El periodo de tiempo analizado fue de veinte años a la fecha como
referencia de valor histórico pero el análisis de comparables para establecer el
valor real actual o valor de mercado se basó en la oferta actual para cada sector
de la población analizado en un periodo de recolección de datos no mayor a seis
meses.
8 Gobierno del estado libre y soberano de Chihuahua, folleto anexo al periódico oficial no. 104, 27 de Diciembre del 2008
25
JUSTIFICACIÓN.
“Se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condición”9
A partir del 26 de febrero de 2002, fecha de la primera sesión del consejo
directivo de Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., y en el que ésta institución
sustituye al Banco de México como fiduciaria en el Fondo de Operación y
Financiamiento Bancario a la Vivienda, se consolida como el organismo regulador
de la práctica de avalúos, emitiendo en el diario oficial del lunes 27 de septiembre
de 2004 las reglas de carácter general y la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
En dicho comunicado10 puntualiza en la regla decimoquinta que:
“Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condición”
Y en el Capítulo IV que corresponde a los tipos de enfoques a presentar, el
análisis físico dice:
“ se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con la regla decimoquinta ”
9 Idem 1 10 Idem 1
26
En el mismo Capitulo IV refiere la necesidad de especificar en el documento
valuatorio:
“4.7. Infraestructura disponible en la zona: 4.7.1 Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble. 4.7.2 Drenaje: red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al
inmueble, red de drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada.
4.7.3 Electrificación: suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al inmueble.
4.7.4 Alumbrado público. Con sistema de cableado aéreo o subterráneo. 4.7.5 Vialidades, banquetas y guarniciones. Tipos, anchos y materiales. 4.7.6 Se indicará el nivel de infraestructura en porcentaje. 4.8. Otros servicios: 4.8.1 Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble
mediante tomas domiciliarias. 4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea con o sin acometida al inmueble. 4.8.3 Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes. 4.8.4 Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje. 4.8.5 Vigilancia municipal o autónoma. 4.8.6 Recolección municipal o privada de deshechos sólidos. 4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se
realizan actividades complementarias, o bien en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas.
Se deberá describir y señalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente equipamiento:
4.9.1 Iglesia. 4.9.2 Mercados. 4.9.3 Plazas públicas. 4.9.4 Parques y jardines. 4.9.5 Escuelas. 4.9.6 Hospitales. 4.9.7 Bancos. 4.9.8 Estación de transporte, ya sea urbano o suburbano.”
Como se puede observar toda esta información es importante para darse
una idea de los factores de plusvalía o de demérito que pudiera tener el predio que
se está valuando, sin embargo no existe un método probado que arroje un valor
27
aceptable de acuerdo a estos satisfactores que se mencionan pero que no se
toman en cuenta mas que como una descripción contenida en el documento final.
De la misma manera la Ley de Catastro del Estado de Chihuahua en el
Capítulo VI del documento reformado mediante decreto no. 786-06 I P.O.
publicado en el Periódico Oficial no.103 del 27 de diciembre del 2006 en el artículo
21 indica que las tablas de valores unitarios de suelo y construcción deberán
reflejar el valor de mercado.
Dando los siguientes lineamientos:
“Para la determinación de las zonas homogéneas de valor y de los valores
unitarios de terreno por zona y por vialidad, el territorio de los municipios se dividirá en áreas con características homogéneas”
“Para la definición de las áreas homogéneas se tomará en consideración lo dispuesto por los planes y programas de desarrollo urbano y rural que tengan efectos sobre el territorio; la existencia, disponibilidad y características del equipamiento y servicios públicos, así como el tipo de construcción y demás factores que incrementen o demeriten el valor de las zonas y predios”
Esta última frase que coincide plenamente con la analizada en las reglas de
la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., fue la base para pensar en desarrollar un
procedimiento que cumpla con esta finalidad a partir de algunos satisfactores que
se mencionan dado que en la actualidad los valores de calle se aplican en forma
estimativa y por consenso pero no tienen base científica que le dé veracidad al
procedimiento empleado.
28
Es claro que por ser un procedimiento nuevo requerirá de un proceso de
prueba, análisis estadístico de la efectividad y modificaciones, adecuaciones o
ampliaciones dado que esta propuesta analiza en forma global los satisfactores
primordiales, pero conforme la población lo vaya requiriendo el procedimiento
deberá ser adecuado, pues éste solo toma en cuenta los satisfactores que dan
valor y no los que lo demeritan
FUENTES DE CONOCIMIENTO CONSULTADAS.
La base del estudio se centró en los valores de sector catastral aprobados
por el Cabildo para uso de la Dirección de Catastro Municipal para fines de
recaudación para el ejercicio 2009 así como del plano de valores que se aplicaba
a partir de 1989 y los fundamentos básicamente se tomaron de dos fuentes que
rigen la valuación y que corresponden a la Ley de Catastro para el Estado de
Chihuahua y a las reglas para la presentación de avalúos expedidas por la
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
De la misma forma se consultaron documentos que igualmente regulan la
convivencia armónica como la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de
Chihuahua, la Ley Ecológica para el Estado de Chihuahua, el Reglamento de
Construcción, el Plan de Desarrollo Urbano de Ciudad Juárez, Plan Municipal de
Desarrollo, así como la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el
Código Municipal para el Estado de Chihuahua, manuales de operación de las
Instituciones Bancarias y normas y procedimientos técnicos editados por
29
estudiosos o gremios que aglutinan a los profesionales dedicados a la valuación
en general y a la valuación inmobiliaria en particular.
La información histórica se basó en libros editados por historiadores, El
Fondo de Cultura Económica, La Universidad Autónoma de Chihuahua, El Colegio
de la Frontera Norte, A.C., Plan Estratégico Juárez, A.C. y en general por libros
que narran de diferentes formas la historia de Ciudad Juárez y se consultó la
información a la que se puede tener acceso directo por medio de Internet
considerando que es una fuente directa para ampliar cualquier tema importante al
lector.
La información técnica se tomó primordialmente de apuntes de la maestría
en Valuación Inmobiliaria y se amplía también con información obtenida de
Internet por la misma razón enunciada arriba.
Para soportar el método propuesto se realizó una encuesta preliminar a un
número reducido de asistentes a la expo-vivienda que se desarrolló los días 24 al
26 de julio del 2009 con objeto de identificar si los satisfactores propuestos
representan en el ánimo del comprador potencial un atractivo o por el contrario no
es representativo el estudio que se pretendía exponer habiéndose obtenido como
resultado de esta encuesta que el supermercado ocupa el tercer lugar de
preferencia, las escuelas y tiendas ocupan un nivel medio y las clínicas están en
los últimos lugares, apreciándose claro esta que el primer satisfactor es el precio.
30
Como se puede apreciar en la tabla que se muestra a continuación, se
incluyó en dicha encuesta otro tipo de satisfactores que corresponden más bien a
la comodidad dentro de la vivienda, así como también se incluyó la calidad de las
vías de comunicación y aspectos económicos como precio y financiamiento que si
bien es de esperarse que sean los primeros satisfactores a cubrir no tienen
relación con el entorno físico de la ubicación del inmueble pero sirven de referente
para establecer las prioridades de los encuestados.
Tabla I. Resultado de la encuesta de satisfactores
ENCUESTA DE SATISFACTORES
REQUISITOS INDISPENSABLES EN O CERCA DE
LA VIVIENDA QUE USTED QUISIERA HABITAR
SATISFACTOR MUY
NECESARIO DESEABLE
SE PUEDE PRESCINDIR
NO DESEABLE
USAR ESTA COLUMNA SOLO
SI NO PUEDE PRESCINDIR DEL
SATISFACTOR
Precio 0.6957 0.2174 0.0435 0.0435
Cocina integral 0.5652 0.3913 0.0435 0.0000
Financiamiento 0.5217 0.4348 0.0435 0.0000
Súper mercado 0.3913 0.4783 0.1304 0.0000
Cochera 3 o más carros 0.3478 0.4348 0.1739 0.0435
Escuela secundaria 0.2609 0.3043 0.3478 0.0870
Tienda de barrio 0.1739 0.6087 0.0870 0.1304
Escuela primaria 0.1739 0.6957 0.1304 0.0000
Baño con tina 0.1739 0.4783 0.3043 0.0435
Alberca 0.1739 0.3913 0.2174 0.2174
Iglesia 0.1304 0.5217 0.2609 0.0870
Accesos con bordos 0.1304 0.5217 0.2609 0.0870
Acceso restringido 0.1304 0.2609 0.4783 0.1304
Cuartos espaciosos 0.0870 0.5217 0.3043 0.0870
Clínica 0.0870 0.5217 0.3913 0.0000
Accesos a vías rápidas 0.0435 0.6087 0.2609 0.0870
Jardín 0.0000 0.3478 0.4348 0.2174
Mini súper 0.0000 0.2174 0.5652 0.2174
SU ESTADO ACTUAL ES %
Desempleado 0.1304 GRACIAS POR TOMARSE EL TIEMPO DE
EXTERNAR SUS PREFERENCIAS Y REQUERIMIENTOS
Empleado permanente 0.3043
Empleado ocasional 0.1739
Trabajo propio 0.3913
31
PROBLEMAS CORRELACIONADOS OBJETO DE FUTURAS
INVESTIGACIONES.
Es recomendable que una vez que se empiece a usar este método la
misma universidad lleve un récord de las aplicaciones de manera de poder
generar una base de datos más amplia que permita corroborar la exactitud del
mismo.
También es recomendable que se perfeccione haciendo uso de otros
satisfactores como son vialidades y servicios públicos que no se contemplan en el
estudio por considerarse dentro del valor unitario que sirve de base para
aplicársele los factores obtenidos.
Un estudio indispensable adicional tiene que ver con los deméritos por el
estado de conservación de los servicios y por los factores socio culturales que
afectan la convivencia armónica y pacífica de la zona o área de influencia del
inmueble a valuar.
PERIODO DE TIEMPO UTILIZADO.
El presente trabajo de investigación se desarrolló en el período de tiempo
del mes de agosto del año 2009 al mes de enero del año 2010.
D E M O S T R A C I Ó N
33
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
I.1.- CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO DE ESTUDIO
Ciudad Juárez, Chihuahua11
Esta ciudad es la cabecera del municipio de Juárez La ciudad más poblada del estado de chihuahua con 1,313,338 Habitantes. Es el municipio más poblado del norte de México. El 40% de la población del estado de chihuahua habita en ciudad Juárez. Tiene una densidad de 5,130 hab. /km2 . El municipio de Juárez tiene una superficie total de 4,853.80 km2. Es una zona libre de movimientos telúricos y huracanes. (15/08/07)
I.1.A.- Ciudad Juárez, Chihuahua. Breve reseña histórica
Ciudad Juárez es puerta de acceso a los Estados Unidos de Norteamérica y
es la sexta ciudad más grande de México y la población más densamente poblada
del Estado de Chihuahua la cual junto con El Paso Texas forman una población
conurbada de alrededor de dos millones de habitantes con 800 km2 ocupados, con
una localización estratégica y un modelo industrial consolidado.
Su nombre lo toma en honor a Don Benito Juárez García12, Benemérito de
las Américas, quien trasladó los poderes de la nación a esta frontera en 1865
donde se refugió y dirigió a las tropas de guerra durante la intervención francesa.
11 http://juarez.gob.mx/juarez/geografia.php 12 Zacarías Márquez Terrazas, Terrazas y su siglo, edición 2003 Anaya Editores, S. A. , p. 134 y141
34
En 1581 se reinician las entradas a los territorios de los indios pueblo13
llegando en 1598 al lugar donde se fundó oficialmente el 8 de Diciembre de 1659
la Misión de Nuestra Señora de Guadalupe de los Mansos del Paso del Norte y la
iglesia permanente se construyó en 1664 siendo el edificio más antiguo que existe
a lo largo de toda la frontera México Estados Unidos, adquiriendo la calidad de
Presidio Paso del Norte en 1683 y Villa Paso del Norte en 1826, hasta que el 24
de julio de 1888 se consolida como Ciudad Juárez14.
Figura 1.- Primer plano de Ciudad Juárez sobre la traza actual.
13 Ignacio Esparza Marín, cronista de la ciudad, Monografía histórica de Ciudad Juárez tomo 2 imprenta lux 8 de febrero de 1991, p. 17 14 El historiador Armando B. Chávez M fija la fecha el 16 de Septiembre del año 1888, Síntesis Gráfica de la Historia de Ciudad Juárez, p. 47,Imprenta Alfa 16 nov. 1959
Misión
35
I.1.B.- Características físicas
El municipio de Juárez colinda al norte con los Estados Unidos de América,
al oriente con los Estados Unidos de América y el Municipio de Guadalupe, al sur
con los municipios de Guadalupe, Ahumada y Ascensión y al poniente con el
Municipio de Ascensión15. Las coordenadas geográficas son 31º44' de latitud
norte y 106º29' de longitud oeste, con una altitud de 1,140 metros sobre el nivel
del mar16.
Por el norte y nororiente su límite es el Río Bravo, y en este extremo
paralelo al Río Bravo, se ubica la única extensión de terreno que puede ser
explotada agrícolamente, el resto tiene características desérticas.
“Mientras serpentea el río Grande al sur de Nuevo México, atraviesa un
lugar históricamente conocido como el paso más bajo y más accesible en el Great Divide. Apropiadamente llamada Paso del Norte, la zona ha servido durante siglos como paso internacional. La región vecina esta formada por mesetas áridas y rodeada por montañas escarpadas. Allí abunda el sol, la lluvia es escasa, y la humedad poca. Ciudad Juárez (Chihuahua) en México, y su “hermana gemela” norteamericana, El Paso (Texas), se encuentran en un valle fértil estrecho, en la base de dos cadenas de montañas y son dos ciudades divididas por un río famoso”.17
15 ídem. 13 p. 5 y http://www.e-local.gob.mx/work/templates/enciclo/chihuahua/ 16 Plan de Desarrollo Urbano de Ciudad Juárez 2003, p. 36 17 Ciudad Juárez: El auge de una ciudad fronteriza a partir de 1848, Oscar J. Martínez, Fondo de cultura económica, Enero 1982, Talleres de Offset Marvi, S.A. Introducción, p. 15
36
Figura 2.- Zona metropolitana de Juárez, fuente INEGI 2005.
I.1.C.- Características sociodemográficas
“Ciudad Juárez concentra casi el 40% de la población del Estado y más de la mitad del PIB estatal. En los últimos 40 años, la ciudad ha generado una nueva polaridad urbana de escala estatal que debería generar cambios en la concepción global del territorio chihuahuense. Las capacidades financieras y de toma de decisiones, así como muchos servicios, están todavía en fase de acomodo en esta nueva realidad urbana y territorial”18.
La ubicación de ciudad Juárez situada en medio del desierto, frente al río
Bravo en la frontera con Estados Unidos ha sido testigo de importantes y decisivos
momentos de la historia de México como el haber sido la ciudad en donde se libró
la última batalla de la Revolución Mexicana.
18 Plan Estratégico de Juárez A.C. p. 6
37
“Durante el régimen Virreinal, en la Independencia, en la Reforma y en la Revolución, Ciudad Juárez y sus habitantes han figurado preeminentemente tocándoles vivir los momentos y épocas más trascendentales de México, significando su actuación con valentía, dignidad y patriotismo”19
En 1668 cuando se hace la consagración del templo se hace la primer
estimación de la población20 en 400 personas, para 1679 había más de mil
personas dispersas, indios Mansos, Piros y Españoles.- El registro de la primera
boda fue en 1662 y meses después los primeros bautizos y entierros. Hacia 1693
la población alcanzaba apenas las 1,000 personas, para 1744 la población se
estimó en 3,000 personas, pasando a 5,000 habitantes en 1767 y poco más de
6,000 en 1800, para llegar a los 8,000 en 1816 y para 1826 llegaba la población a
8,934 habitantes21.
Gráfica 1 .- Gráficas de crecimiento demográfico de Juárez
19 ídem. 14 Preámbulo p. 2 20 ídem. 15, p. 29 21 Ídem 15, p. 48
38
Gráfica 2.- Gráfica de crecimiento demográfico de Juárez, fuente INEGI 2005.
Evolución demográfica
Tabla II. Evolución demográfica
Año Población Año Proyección CONAPO
1900 14,000 2005 1,310,302
1910 27,000 2006 1,334,864
1921 42,000 2007 1,359,787
1930 43,138 2008 1,384,102
1940 55,024 2009 1,407,849
1950 131,308 2010 1,431,072
1960 276,995 2011 1,453,788
1970 424,135 2012 1,476,025
1980 567,365 2013 1,497,806
1990 798,499 2014 1,519,162
1995 1,011,786 2015 1,540,118
1996 1,028,554 2016 1,560,713
1997 1,053,334 2017 1,580,954
1998 1,077,805 2018 1,600,811
1999 1,101,892 2019 1,620,292
2000 1,218,817 2020 1,639,401
2005 1,313,338 2021 1,658,128
Fuente: conteo de población y vivienda 1995 y 2005 (INEGI), Censo general de población y vivienda 1990 y 2000 y
Proyecciones CONAPO.
39
Hacia 1582, la caza y la pesca fue la primer forma de consolidación de la
población en la zona, hacia 1660 por lo regular los habitantes de esa localidad
cultivaron sus propias parcelas y practicaron el intercambio de productos sin
hacer uso de monedas que eran desconocidas22. Posteriormente para 1729 la
agricultura y el cultivo de la vid que producía vinos para el consumo y se
exportaban tanto al norte como al sur y era la principal actividad agrícola que daba
solidez a la comunidad y junto con la vid, los orejones pues también había gran
variedad de frutales23, y antes de 1764 también el tabaco fue un renglón
comercial.
Factor importante en el desarrollo económico de Ciudad Juárez han sido las
variaciones en la paridad peso dólar que han abaratado la mano de obra
mexicana, fortaleciendo los canales de abastecimiento nacional, la actividad
turística y con la incorporación de México al GATT en 1987 y la entrada en vigor
del TLCAN en 1994 se establecen reducciones arancelarias que constituyen otro
factor socio económico benéfico para el desarrollo de Ciudad Juárez.24
I.2.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR
“Finalmente los valores se determinan a nivel de lote y los factores que inciden significativamente son:
Localización
22 Ídem 13, p. 23 23 ídem. 15, p. 45 24 Colegio de la frontera Norte, Diagnóstico geo-socioeconómico de Ciudad Juárez y su Sociedad, p. 67 y 68
40
Régimen de propiedad Área Orientación Topografía Configuración Frente(s) Fondo (profundidad)
Intensidad y densidad de construcción permitidas Servidumbres y restricciones Servicios Públicos (a pie de lote)
En general, es posible afirmar que el momento decisivo en la formación de los valores es la escala zonal. Serán estos valores los que después irán concretándose a nivel más pormenorizado: Primero microzonalmente y después de lote. Pero serán siempre los valores zonales los que servirán de pauta en el proceso de formación de los mismos y no al contrario.
Además de los factores anteriormente indicados existen factores externos que inciden también el valor de suelo estos son:
Factores económicos: Nivel de ingresos de los habitantes Niveles de ahorro Oportunidades y tendencias de empleo Oferta y demanda Disponibilidad de dinero y crédito y nivel de tasas de interés Producción de bienes y servicios Actividad de negocios en general Niveles de precios Niveles de impuestos a la propiedad
Factores sociales: Estrato socioeconómico de la población Crecimiento o declinación de la población Ocupación predominante Estilos y estándares de vida Conformación familiar
Factores políticos: Reglamentos sobre uso de suelo y zonificación Reglamentación sobre construcción y seguridad Leyes de protección ambiental Seguridad pública Obras públicas Política fiscal Programas de vivienda y desarrollo urbano Reglamentaciones sobre la industria y el comercio”25
25 Factores que inciden en el Valor del Suelo Urbano, Especialista en Valuación Ing. Gracia María Martinelli Pincione
41
Independientemente de los factores físicos y socioeconómicos el factor
principal para la toma de decisiones en la adquisición de un lote de terreno es la
comodidad que representa dicho bien al adquiriente ya que esta comodidad se
traduce en ahorro en tiempo y dinero al disponer de satisfactores cercanos a los
que puede acceder a satisfacer sus necesidades indispensables así como sus
gustos y preferencias, esta cercanía se estima optima cuando representa un radio
de 300 metros al que se puede tener acceso a pie o en un radio de un kilómetro
sobre las vialidades circundantes de manera que el acceso a dichos satisfactores
pueda hacerse o en los recorridos normales de desplazamiento diario o de manera
directa sin que represente un peligro latente el desplazamiento para obtener el
satisfactor requerido esto sobre todo para desarrollos cerrados en los que los
satisfactores no son accesibles de manera directa a pie.
A mayor número de necesidades que se puedan satisfacer sin necesidad
de trasladarse en vehiculo o de perder tiempo en el desplazamiento, así como
atendiendo a la calidad de los lugares y satisfactores que se pueden adquirir se
establece la comparación que finalmente se traduce en una venta a un mejor
precio o por lo menos se agiliza la venta, representando esto mismo una
recuperación mayor por parte del vendedor dado que no se tienen que pagar los
costos de mantenimiento que representan las ventas a largo plazo y la reinversión
de capital se hace más rápidamente obteniendo con esto ventajas que no se dan
cuando la recuperación es a largo plazo.
42
Es práctica constante en la asesoría que dan los promotores de vivienda
cuando promueven sus desarrollos el poner énfasis en los satisfactores que se
encuentran al alcance de dichos desarrollos y explicaciones variadas con el fin de
informar tanto al comprador como al vendedor se encuentran en numerosos
artículos que se pueden accesar por medio de Internet como por ejemplo
http://inmuebles-consejos.blogspot.com/2009/07/factores-que-influyen-en-el-precio
-de.html.;http://inmuebles-consejos.blogspot.com/2009/09/la-franquicia-inmobiliaria
-da-una-mano.html,; http://www.remax.com.ve/ y http://inmuebles-consejos.blog
spot.com/2009/09/la-franquicia-inmobiliaria-da-una-mano.html,;http://bloginfor
matico.com/factores-mas-importantes-del-posicionamiento.php;
En dichas páginas se puede comprobar que el valor varía drásticamente
cuando los aspectos físicos o socioeconómicos se presentan pero rara vez se
hace mención de las ventajas del acceso a satisfactores siendo que es un punto
determinante para la estabilidad familiar.
I.2.A.- Factores físicos
Los factores físicos se refieren tanto al propio inmueble (forma, topografía,
ubicación en la manzana, disponibilidad de servicios) como a la zona, sector y
población, desde el punto de vista de la ubicación, vista panorámica, posibilidad
de uso, servicios y aspecto socio ecológico del bien.
43
Tabla III. Satisfactores físicos.
Satisfactor Satisfactor Satisfactor
Vialidad interior Poste de madera Calles con
camellón lateral
Vialidad privada Poste metálico Calles de dos
carriles
Vialidad sin salida Poste especial Calles de tres
carriles
Vialidad de penetración Terreno urbano Calles de cuatro
carriles
Vialidad secundaria Terreno sub
urbano Calles de cinco
carriles
Vialidad primaria Terreno comercial Calles de más
carriles
Vialidad de flujo rápido Terreno industrial Lote tipo
Corredor comercial Terreno rustico Lote máximo
Corredor libre Tanque de
distribución de agua
Lote irregular
Corredor industrial Pozo Topografía Plana
Carretera Hidrante Topografía accidentada
Camino vecinal Boyas Topografía hundida
Camino de acceso Bordos Lomerío suave
Camino de terrecería Desaceleradores Lomerío fuerte
Torre de microondas Esquinas con
semáforo Pendientes fuertes
Sistema de transformadores
calles con camellón central
Topografía escarpada
I.2.B.- Factores sociales
Los factores sociales corresponden a la capacidad de interrelación entre la
población circundante y a los satisfactores que permitan una convivencia armónica
44
y saludable a los moradores del bien, van desde la calidad de la zona y
construcciones circundantes hasta el equipamiento disponible.
Tabla IV. Satisfactores sociales.
Satisfactor Satisfactor Satisfactor
Vivienda popular Universidad o Tecnológico
Estadio
Vivienda de interés social
Escuela de artes y oficios
Gimnasio
Vivienda de interés medio
Escuelas técnicas Centro de
convenciones
Vivienda de buena calidad
Iglesia católica Centro de eventos
especiales
Vivienda residencial Iglesia protestante Centro de baile
Vivienda de lujo Iglesia de culto
extranjero Centro de apuestas
Vivienda especial Club social Cantina
Escuela de educación especial
Club deportivo Bar
Albergue Cine Bar-restaurante
Guardería infantil Teatro Restaurante
Escuela párvulos Parque deportivo Oficinas de
Gobierno Municipal
Kinder Parque de colonia Oficinas de
Gobierno Estatal
Escuela primaria Parque privado Oficinas de
Gobierno Federal
Escuela secundaria Parque comunitario Centrales de policía
Escuela de nivel profesional
Parque publico Consulado
45
I.2.C.- Factores económicos
Los factores económicos se refieren a las condiciones socio políticas que
dan estabilidad y solidez a una operación de compra venta de manera que se
pueda tener siquiera la esperanza de que las condiciones no van a cambiar
drásticamente de manera de tener problemas con el crédito y en especial con la
pérdida de la inversión que se hace al adquirir una propiedad, pero refiriéndose al
inmueble, corresponde a la posibilidad de desarrollar una actividad productiva o
aprovechar la cercanía de los satisfactores de manera de obtener una economía y
ahorro en las transacciones comerciales.
Tabla V. Satisfactores económicos.
Satisfactor Satisfactor Satisfactor
Desarrollo comercial Servicio de
planchaduría Rastro
Centro comercial Servicio de estilistas
Industria ligera
Tienda de cortesía Servicio mecánico Industria semi
pesada
Taller de servicio Farmacia Industria pesada
Taller de barrio Dispensario
medico Industria especial
Abarrote de barrio Servicio de
pensión Servicio de gasolinería
Central de abasto Hoteles Servicio de lavado
de autos
Comercio flotante Moteles Servicio de
desponchado
Crucero principal Departamentos Servicios
profesionales
Crucero secundario Hospederías Corporativos profesionales
46
Crucero vial Mercería y / o
papelería Hospital privado
Crucero de integración
Invernadero y / o vivero
Hospital público
Servicio de ambulancia
Establo / criadero de animales
Expendio de comida rápida
I.3.- SATISFACTORES
La real academia española no contempla en su diccionario la palabra
satisfactor pero es bien comprendida por la sociedad y en wikipedia se encuentra
la mejor definición, a saber:
“Se entiende por satisfactor a todo bien de consumo que cubre necesidades para el hombre. Los satisfactores son las cosas materiales que nos facilitan la vida.
Los satisfactores imprescindibles son: Aire Agua Alimentos Satisfactores básicos adicionales: Vivienda Vestido En economía y sociología se habla de satisfactor siempre que exista una
necesidad a cumplir, estas necesidades pueden ir desde las más básicas hasta las más sofisticadas del hombre contemporáneo, esto es, son satisfactores desde un vaso de agua hasta un trofeo deportivo”. 26
26 http://es.wikipedia.org/wiki/Satisfactor
47
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos hace referencia
al señalar los derechos primordiales del hombre, mismos que deben ser
satisfechos para que la población forme una sociedad libre, fuerte, educada,
organizada, atendida y participativa.
Estos satisfactores son primeramente la igualdad y la libertad.
Enseguida el empleo y salario, la vivienda y la protección social, la
educación y la cultura así como la sanidad y medio ambiente saludable.
Los primeros son la base del desarrollo y primer ordenamiento del pueblo a
las autoridades quienes deberán proteger por todos los medios a su alcance, ese
clima de igualdad y libertad que debe reinar en toda la nación.
Los derechos sociales que corresponden a los segundos deben ser
regulados por las autoridades de manera que estén al alcance de los ciudadanos y
puedan hacer uso y disfrute de los mismos.
La cercanía de las instituciones o edificios donde se puede obtener estos
satisfactores para ejercer el derecho que la ley le confiere al ciudadano, es un
punto importante para definir el valor de un lote de terreno donde edifique su
vivienda o establezca su negocio.
48
“2.13 Construcción y Vivienda Sector Construcción Promover el desarrollo de los sectores de construcción y vivienda es un
elemento esencial de la estrategia de la presente administración. Son sectores altamente generadores de empleos y que tienen el potencial de constituirse en motores del crecimiento de la demanda interna, reduciendo la sensibilidad ante fluctuaciones en la economía internacional. La construcción mantiene una vinculación directa con el desarrollo de una infraestructura moderna y eficiente y con la producción de satisfactores para demandas sociales como la vivienda.”27
I.3.A.- Concepto de “satisfactor”
El concepto de satisfactor para fines de apreciación del valor se refiere
entonces a establecer la distancia mínima y máxima en que se ubiquen las fuentes
de disposición de los insumos requeridos por una familia para su desarrollo.
De esta manera cualquier satisfactor que esté fuera de un rango de 300
metros ya requerirá del desplazamiento en vehículo y del consumo de tiempos
adicionales para alcanzarlo y por lo mismo de un gasto adicional.
El rango de 300 metros queda establecido por los requerimientos de
quienes están encargados de proporcionar el auxilio para la adquisición de una
vivienda digna, esto es, la Sociedad Hipotecaria Federal la cual fija este rango
como mínimo a tomar en cuenta cuando se describe la localización del bien y
hasta 1,000 metros cuando se trata de la densidad habitacional y del índice de
saturación de la zona.
27 Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012,http://pnd.calderon.presidencia.gob.mx/pdf/PND_2007-2012.pdf, p.
49
I.3.B.- Tipos de satisfactores
Como se definió anteriormente los factores que afectan el valor de una
propiedad van de la mano con la capacidad de proporcionar seguridad y economía
de tiempo y dinero a los moradores del bien inmueble así como satisfacciones
personales como son la búsqueda del reconocimiento a sus capacidades físicas o
intelectuales, por lo mismo los tipos de satisfactores se referirán a los mismos
factores, es decir físicos, sociales y económicos, entendiéndose que el
aprovechamiento de los satisfactores sociales y económicos dará la estabilidad
familiar a los dueños y los satisfactores físicos la solidez de una inversión.
En este estudio se tomaron en cuenta los factores y satisfactores sociales y
económicos dado que la base del estudio corresponde a los factores físicos que
definen el valor de zona, base para establecer el impuesto predial del inmueble
I.3.C.- Importancia de los satisfactores
En valuación la solidez de las conclusiones deberá estar basada no solo en
los cálculos matemáticos y en los sistemas o métodos técnico-científicos que
lleven a concluir un valor, sino en la estimación de la continuidad e incremento con
el paso del tiempo del valor que se está concluyendo, esto por la sencilla razón de
que el uso principal de un avalúo es la garantía de que el bien valuado podrá ser
comercializado y recuperada la inversión o préstamo en el momento que se
50
requiera sin peligro inminente de que por el contrario el bien haya sufrido una
depreciación no estimada que ponga en riesgo la recuperación del capital.
Esta garantía tendrá mayor porcentaje de seguridad de conservar y/o
incrementar su valor si las condiciones circundantes que proporcionan comodidad
a los usuarios tienen un grado elevado de consolidación, homogeneidad y
aceptación, características que se refieren a los satisfactores esenciales para el
desarrollo, crecimiento y estabilidad de las familias al que puedan tener acceso de
manera rápida, segura y económica.
Esta es la razón por la cual se presenta este estudio, buscando tener un
punto de referencia físico real que defina el valor de calle a usar como comparable
para la toma de decisiones al momento de externar la conclusión final del estudio
valuatorio.
I.4.- MÉTODOS DE ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE
“Técnica muy importante para hacer inferencias sobre el futuro, con base en lo ocurrido en el pasado. El principal objetivo de las investigaciones múltiples es efectuar predicciones basándose en ecuaciones matemáticas llamadas modelos.- La herramienta fundamental es el análisis de la regresión.
Objetivos del análisis de la regresión •1.-Formulación y planteamiento de modelos verificables •2.-Estimación, interpretación y comprobación de los modelos •3.-Utilización de los modelos:
a) En la predicción
51
b) En la realización de políticas de control”28
Es de elemental importancia que el resultado de un avalúo esté basado en
razonamientos lógicos y procedimientos de cálculo sólidos que demuestren la
exactitud de los resultados. Es por eso que la aplicación de sistemas estadísticos
o como en el caso del método de regresión múltiple que permite predecir un
resultado en función de cierta información o ciertas variables, fue indispensable su
aplicación en el presente estudio para llegar a las conclusiones finales y por este
motivo se enuncian algunos de los modelos más empleados concluyendo con el
que ya se está practicando para estimar valores y llegar a un avalúo
fundamentado.
I.4.A.- Modelo Lineal
“La regresión lineal simple nos proporciona un modelo para explicar la
relación entre dos variables: la variable Y, que llamamos variable dependiente o explicada, y la variable X, que recibe el nombre de variable independiente o explicativa.29
Modelo lineal : y = a + bx. En este modelo se tienen 2 parámetros a y b, los cuales se pueden estimar
utilizando el método de mínimos cuadrados, tarea que es posible ejecutar sin dificultades mediante una simple planilla de cálculo. En el modelo lineal, la representación gráfica es una recta.
“Modelos de regresión uniecuacionales:
A) simple :
28 Análisis de la regresión en la predicción, p.1 Presentación del Lic. Porfirio Arduz Urquieta obtenido de Internet, http://www .usalesiana.edu.bo/sistemas/charlas/archiv/Analisis_de_la _regresion.ppt 29 Regresión lineal multiple, Josep Gibergans Bàguena, www.uoc.edu
52
a) lineal, b) logarítmicos,
c) semilogarítmicos d) tendencia, e) recíprocos, f) anova30
B) Múltiple: a) simple b) polinomiales c) logarítmicos d) ancovas31” 32
I.4.B.- Modelo exponencial
Modelo exponencial: y = abx
En este modelo también existen dos parámetros para estimar, sin embargo
el modelo no es lineal, con lo cual, para poder aplicar el método de mínimos
cuadrados, es necesario primero realizar una transformación en los datos. Es
posible obtener un modelo lineal, a partir del exponencial, simplemente aplicando
logaritmos :
Ln y =Ln a + x Ln b
“La función exponencial es muy importante en matemáticas. Es la función
con más presencia en los fenómenos observables. Así presentan comportamiento exponencial: la reproducción de una colonia de bacterias, la desintegración de una
30 En estadística, el análisis de la varianza o análisis de varianza (ANOVA, según terminología inglesa) es una colección de modelos estadísticos y sus procedimientos asociados, en el cual la varianza esta particionada en ciertos componentes debidos a diferentes variables explicativas. wikipedia 31 El ANCOVA es una fusión del ANOVA y de la regresión lineal múltiple. wikipedia 32 Ídem 41, p.3
53
sustancia radiactiva, algunos crecimientos demográficos, la inflación, la capitalización de un dinero colocado a interés compuesto, etc.
Algunas de las propiedades que generalmente se explicitan cuando se introduce al estudio de la función exponencial son las siguientes:
1) La función existe para cualquier valor de x 2) En todos los casos la función pasa por un punto fijo 3) Los valores de y son siempre positivos 4) Siempre creciente o siempre decreciente 5) Se acerca al eje x tanto como se desee, sin llegar a cortarlo
En la función exponencial existe una propiedad muy útil que relaciona los cambios que se producen en la variable x respecto a la variable y, la cual en general no se enuncia a saber:
Cambios aritméticos iguales en la variable x conducen a cambios proporcionales iguales en la variable y, de manera que si llamamos c al cambio aritmético en x, entonces (bc-1) es el cambio proporcional en y”.33
I.4.C.- Modelo loglinear
“La Regresión Loglinear es un método estadístico cuyo objetivo consiste en estudiar la “Clasificación” de las Variables Cualitativas. Es esencialmente un Modelo de Regresión Lineal Múltiple entre las Variables Cualitativas y el Logaritmo Neperiano de la Frecuencia de los datos (referenciales), de la forma:
Los Modelos Loglinear, a diferencia de los Modelos de Regresión Múltiple, permiten un mejor análisis para el caso de variables cualitativas (categóricas) dicotómicas o politómicas
Denominamos variables cualitativas a aquellas cuyo resultado es un valor o categoría de entre un conjunto finito de respuestas posibles. El sexo, el estado civil o el grupo sanguíneo son ejemplos de variables cualitativas. Cuando se analizan variables cualitativas es habitual representar en tablas las frecuencias de casos observados para cada una de las diferentes categorías de las variables, las cuales se denominan tablas de contingencia.” 34
33 http://www.unicen.edu.ar, Buenos Aires, FUNCION EXPONENCIAL: APLICACION SOBRE CAMBIO ARITMÉTICO EN LA VARIABLE INDEPENDIENTE, Sastre Vázquez, Patricia1 Cañibano, Alejandra Boubeé, Carolina Rey, Graciela Suhurt, Valeria Scempio, Viviana. p.3 34Ing. Roberto Piol Puppio - [email protected], La regresión loglineal para modelos saturados y jerárquicos aplicada al avalúo inmobiliario, http://www.gestiopolis. com/recursos/documentos/ fulldocs /fin1 /reglogavaluos.htm
AxBxCBxCAxCAxBCBAfrecuenciaLn )(
54
La experiencia en el uso de este sistema aplicado a bienes raíces ha
demostrado su eficacia cuando los datos del modelo han sido suficientes para generar
cualquier tipo de combinación entre las variables de diseño y es el requisito
indispensable para su uso.35
I.5.- REFERENTES NACIONALES E INTERNACIONALES DEL TEMA DE
ESTUDIO
Son referentes del tema de estudio todas las instituciones que de una
manera u otra están involucradas en el desarrollo urbano o que se refieren en sus
planes de desarrollo o estudios de factibilidad a los satisfactores que hay que
poner al alcance de la mano de los consumidores y por lo mismo a quienes en
función de este concepto le dan valor a las zonas habitables y a los predios
urbanos, es decir a quienes de una u otra forma están refiriéndose al valor de
calle.
De esta manera son referentes los planes de desarrollo urbano federal,
estatal y municipal, los estudios específicos del Instituto Municipal de Investigación
y Planeación, El Plan Estratégico de Juárez A. C. o el documento Diagnóstico geo-
socioeconómico de Ciudad Juárez y su sociedad, también las organizaciones de
profesionistas y empresas dedicadas a la construcción como la Cámara Nacional
35 Conclusión que se desprende del estudio y es requisito indispensable para el uso de dicho método
55
de la Industria de la Construcción. Igualmente las organizaciones de profesionistas
dedicados a la valuación, pero sobre todo los organismos reguladores y
consumidores del trabajo que desarrollan los profesionales en valuación, entre las
que se encuentran a la Sociedad Hipotecaria Federal. El Instituto Mexicano del
Seguro Social, El Instituto de la Vivienda para los Trabajadores, el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales sin excluir desde luego a las
universidades, que no solo conservan y difunden la información escrita referente a
este tema sino que promueven la investigación.
De la misma manera a nivel internacional existen organismos reguladores,
impulsores, formadores y ejecutores del desarrollo urbano, la construcción y la
valuación los cuales en algunos casos han sido fuente de conocimiento y
experiencia compartida para otras naciones, tratar de enumerarlos y describir su
actividad no es el motivo principal del presente estudio pero sí ilustrar algunos de
los conceptos relacionados con el tema de estudio que han aparecido en Internet y
publicaciones que avalan el motivo del presente estudio.
I.5.A.- Referentes nacionales
Plan nacional de desarrollo 2007-2012
“Esto supone que todos puedan tener acceso al agua, a una alimentación suficiente, a la salud y la educación, a la vivienda digna, a la recreación y a todos aquellos servicios que constituyan el bienestar de las personas y de las
comunidades”.
56
“Al mismo tiempo, sólo asegurando la igualdad de oportunidades en salud, educación, alimentación, vivienda y servicios básicos, las personas podrán participar activamente en esta economía dinámica y aprovechar los beneficios que ésta les ofrece”. 36
Plan de desarrollo urbano de Ciudad Juárez 2004
“La gente tiende a entender su mundo en función de lo que quiere hacer y cómo puede hacerlo. Así, las infraestructuras y los equipamientos son entendidos como satisfactores que permiten incrementar la calidad de vida; de ahí la importancia asignada a estos componentes.” 37
Plan estratégico de Juárez A. C.
“Numerosos lotes baldíos: 250 has ( 11% de la mancha urbana ) en 2001 Una de cada cinco viviendas abandonadas ( Censo INEGI 2005 ) Muy baja densidad en zonas construidas”38
Figura 3.- Lotes baldíos al 2001 fuente IMIP
36 http://pnd.calderon.presidencia.gob.mx/index.php?page=documentos-pdf , Eje 3. Igualdad de oportunidades p.36 Y 144 37 Plan de desarrollo urbano de Ciudad Juárez 2003 actualizado a 2004, p. 143 38 Conferencia de Sophie Lochet en Noviembre del 2008, Máster en ciencias políticas por el Instituto de Estudios Políticos de Paris http://www.pactoporjuarez.org/documentos/documento _17pdf
57
Organismos sociales
Problemas y propuestas en materia de vivienda39
Propuesta 3 página 2:
“Realizar estudios del impacto y el riesgo social de los nuevos desarrollos de vivienda, incluyendo los costos para las familias que los habitan en materia de transporte, precios de los insumos, etc. Obligar a los nuevos desarrollos de unidades habitacionales, que a partir de un cierto número de las mismas, establezcan centros de desarrollo comunitario, escuelas, servicios de salud, áreas verdes, etc.”
I.5.B.- Referentes internacionales
La Haine – Sevilla, España40
“Los principales factores que hacen variar el precio del suelo en una ciudad son: por un lado la distancia y accesibilidad en relación con áreas centrales de diferente categoría y jerarquía, en base a la sustitución de rentas por costos de transporte. Por otro el nivel social previo de la población y la edificación existente.
No hemos mencionado no obstante la especulación con el suelo y este como bien de inversión, lo que bien puede alterar y altera los precios del suelo. Este hecho juega un papel fundamental hoy día y está íntimamente relacionado con la revalorización de determinadas zonas. La escasez de la mercancía es la base de la riqueza en un mercado dado. Esta escasez, así mismo, puede ser real o provocada artificialmente. La vivienda hoy día es un buen ejemplo de último caso.
Cada metro de suelo es único en su ubicación y en su relación espacial con otros puntos lo que le otorga una ventaja monopolística que puede ser empleada y es empleada por los gestores inmobiliarios
39 http://www.derechosinfancia.org.mx/Documentos/pnd_vivienda.pdf, Iniciativa Ciudadana y Desarrollo Social, INCIDE SOCIAL, A.C 40 http://www.lahaine.org/index.php?blog=1&s=Algunas+consideraciones+b%E1sicas +sobre +el +mercado+de+suelo+urbano+&sentence=AND&lhsearch=1&submit.x=4&submit.y=6
58
En la línea de los economistas clásicos R. Hurd (1903) afirmaba que el valor del suelo dependía de la proximidad a un centro o a determinados ejes de comunicación. La venta del suelo dependería en caso de la localización y la localización óptima es la más próxima al centro o nodo al que se necesite acceder.”
Prosperidad.org, Brasil41
“Los seres humanos tienen necesidades naturales de alimento, vestido y vivienda. Cualquiera que sea la cadena de intercambios que pasen por una economía moderna, en última instancia todas las cosas tienen origen en la tierra, pues no pueden venir de ninguna otra parte. Los seres humanos necesitan tierra para vivir, pero si tenemos que pagar renta a un terrateniente por tener acceso a los bienes de la naturaleza, equivale a decir que nos están cobrando por el derecho a vivir.
El valor de la tierra aumenta cuando la población aumenta y cuando el desarrollo tecnológico y económico hacen más productivo el trabajo. Los que “poseen” tierra a menudo la mantienen inutilizada, esperando captar su futuro aumento de valor – así, pues, la posesión de tierra permite a sus dueños recibir una ganancia sin hacer nada para producirla.”
Las referencias anteriores se pueden encontrar en Internet así como las
organizaciones que a nivel mundial rigen la actividad de la valuación y que así
mismo tienen referencia con el tema que se trata en este estudio. Entre las
organizaciones se pueden mencionar:
Appraisal Institute de los Estados Unidos de Norteamérica.
La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV Lima, Perú
The Royal Institute of Charteres Surveyors, RICS Inglaterra
The European Group of Valuation, TEGOVA de la Comunidad Europea
Pan Pacific, Nueva Zelanda
41 http://prosperidad.org/liberar/wp8.htm, Brasil
59
IAAO, International Association of Assessing, Estados Unidos de
Norteamérica
Se hace especial mención de los trabajos que a nivel internacional se han
presentado y están al alcance general en Internet de la metodología llamada
regresión espacial.
“El Análisis de Regresión es uno de los análisis estadísticos más usados en
las ciencias sociales. La Regresión por Mínimos Cuadrados (OLS) y la Regresión por Ponderación Geográfica (GWR) evalúan las relaciones entre dos o más atributos de elementos. Identificando y midiendo estas relaciones, se está en una mucho mejor posición para entender lo que sucede en un cierto lugar, y predecir donde es más probable que ocurra algo, o investigar el porque las cosas ocurren donde ocurren. Esta presentación cubrirá los conceptos básicos del análisis por regresión, su diagnóstico y flujos de trabajo, y como se relacionan con el análisis de datos espaciales. El énfasis estará en la Regresión OLS (precursora de todas las técnicas de regresión espacial) y en la Regresión GWR, ambas implementadas en Arc GIS 9.3.”42
En este trabajo del 2003 se analizan modelos de regresión espacio-
temporales en la estimación municipal de la renta. “Estimación de la RFBDpc
municipal en la región de Murcia, España”. Desarrollada por catedráticos de la
Universidad Politécnica de Cartagena.
De la misma manera en el 2008 se presenta un estudio de Análisis de
regresión para datos espaciales con Arc GIS 9.3 (http://www.esri-chile.com/lauc
2008/arch_pdf/proceeding2008/TT11_rosenshein_analisis_regresion_con_AGS93.
pdf), en la Conferencia de usuarios latinoamericanos de ESRI en Santiago de
42 http://www.asepelt.org/ficheros/File/Anales/2003%20-%20Almeria/asepeltPDF/123.PDF
60
Chile impartida por Lauren Rosenshein, Ingeniera de Soluciones ESRI-Estados
Unidos
Siguiendo con las aplicaciones que se encuentran en la red existe también
una aplicación de la regresión espacial aplicada a la agricultura
(http://www.agriculturadeprecision.org/cursos/IIITallerInternacional/Bongiovanni%2
0(INTA%20Manfredi)%20Procisur%2017-19%20Dic%202002.pdf)
Y de la misma manera una presentación aplicada a la economía
específicamente a las ventas en una conferencia titulada “Análisis económico de
datos geográficos: Técnicas de econometría espacial y geomarketing” impartida
por la Doctora Coro Chasco Yrigoyen del Dpto. Economía Aplicada del Instituto L.
R. Klein de la Universidad Autónoma de Madrid en el 2004 (http://www.uam.es/
personal_pdi/economicas/coro/docencia/doctorado/geomNebrija/1%AA%20sesi%
F3n_motivaci%F3n.pdf)
Estas referencias abren un panorama de aplicación a la valuación que es
digno de tomar en cuanta para futuras generaciones.
61
CAPÍTULO II
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN
II.1 DISEÑO DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE
INFORMACIÓN
El diseño de los instrumentos de recolección de información se basa en los
satisfactores buscados enunciados dentro del marco teórico, de manera que la
inspección física y la comprobación por medios digitales proporcionen elementos
aplicables al sistema propuesto como a un método estadístico de regresión
múltiple, de tal forma que se pueda establecer el grado de confiabilidad que
representa el sistema comparado con la oferta analizada.
II.1.A.-Hipótesis e instrumentos de recolección de información
La hipótesis planteada en el presente trabajo de investigación se enuncia
de la siguiente manera:
H: “Debido a que la decisión de aceptación del precio de un bien inmueble
corresponde al comprador y no al vendedor, se deduce que debe tenerse en
cuenta la cantidad y calidad de los satisfactores que lo rodean y que producen
comodidad y deseo de adquirir el bien, al establecer el valor unitario de calle, que
es la base para determinar el valor del predio, por lo que, se hace necesario llevar
a cabo un trabajo de investigación para formular un procedimiento de valuación
62
que relacione estos satisfactores con el valor del bien a evaluar, mismo que
contribuirá a dar más objetividad al quehacer valuatorio”
De acuerdo a lo anterior es de suponerse que en una economía estable las
variaciones en valor serán proporcionalmente similares a la devaluación y si se
toman muestras históricas de ventas deberán ser similares los parámetros de
valor para cada inmueble según la cantidad y calidad de los satisfactores con los
que cuente.
Por lo tanto, se estableció que la oferta actual comparada con los
satisfactores con que cuente cada predio deberá proporcionar el punto de
comparación diferencial en términos de valor entre inmuebles con diferencias en la
cantidad y calidad de los satisfactores. De la misma manera la proyección de los
valores a 20 años de distancia afectados por el índice nacional de precios al
consumidor se estimó que sería el punto de referencia para la comparación con
los valores comerciales para determinar la proporción de plusvalía que se genera
debido a los satisfactores con que cuenta en la actualidad el inmueble.
63
II.1.A.a.- Instrumento de recolección de información para Identificar
calidad y cantidad de satisfactores circundantes a los predios investigados,
en un radio de 300 metros recorridos a pie y/o a 1,000 metros recorridos en
automóvil.
Tabla VI. Formulario propuesto
Formulario de la muestra
Observaciones generales Inspección 1 Inspección 2
Colonia
Sector
Desarrollo cerrado o abierto
Informante
Superficie
Precio de venta
Satisfactor Cantidad Calidad Cantidad Calidad
Calidad de la colonia
Calidad de la zona
Calidad de los accesos
Calidad de los servicios
Oficinas de gobierno
Empresas maquiladoras
Corredores de servicios
Centros comerciales
Parques y jardines
Mercados populares
Tiendas de conveniencia
Estanquillos o tiendas de barrio
Guardería y/o Preescolar
Primaria oficial o privada
Secundaria oficial o privada
Bachillerato oficial o privado
Universidades y/o Tecnológicos
Dispensario medico y/o farmacia
Hospital general
Consultorios
Clínica privada
Seguro Social o ISSSTE
Valor catastral
64
Este formulario se propuso para aplicarse a la oferta de mercado, de tal
manera que además de la información de superficie ofertada, precio e informante,
se identificara la ubicación del inmueble según la clave catastral de zona así como
la calidad de la colonia y de los servicios y accesos al inmueble, calificándolos en
un rango del uno al cinco y de la misma manera se asentara la cantidad de
satisfactores que circundan el bien en un radio de 300 metros para desarrollos
abiertos y 1,000 metros para desarrollos cerrados, recorridos por las vialidades
principales que dan acceso al bien. En el mismo formato se debería relacionar la
calidad de dichos satisfactores a juicio del investigador que ejecute la inspección y
aplique el formulario, dando una categoría del 1 al 5 según su apreciación de
conveniencia de encontrarse accesible o a la misma calidad de las instalaciones
y/o servicio que puede prestar a los propietarios del inmueble estudiado.
II.1.B Universo y muestra
Tabla VII. Tabla de sectores y colonias totales.
Zona tipo
Valor catastral máximo (pesos)
Sectores incluidos
Colonias incluidas
Objeto de estudio
Área abierta 100.00 108 202
Popular 250.00 95 221
Social 500.00 130 404
Media 750.00 32 129 SI
Buena 1,000.00 47 367 SI
Lujo 1,250.00 5 40 SI
Industrial 600.00 17 21
Especial 1,000.00 6 7
65
El universo de la muestra se podía estimar según el total de zonas
catastrales o el total de fraccionamientos motivo de estudio, de manera que se
definió en función de las tres zonas que modifican su valor con mayor frecuencia
es decir la de nivel medio, la de buena calidad y la de lujo, de manera que la
cantidad de sectores posibles se definió en 84 y la cantidad de desarrollos
habitacionales se definió como 536 posibles universos para establecer la muestra.
Con estos universos de estudio se ingresaron dichos datos a la formula
estadística mostrada en las figuras siguientes considerando una probabilidad de
ocurrencia de 0.3, una precisión de +-5 % y un nivel de confianza del 95 %, el cual
corresponde a un valor de Z=1.96, de manera que la muestra a investigar se
estableció en 67 sectores o 189 colonias o fraccionamientos.
Fórmula para calcular el tamaño de la muestra:
0.3 (1-0.3)
.0502
0.3(1-0.3)
1.962
N= 84 Sectores
Tamaño
de la
muestra
CÁLCULO DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA
Proporcione el tamaño de la población:
84
67
p(1-p)
n= ---------------------------
h2 p(1-p)
--- + --------
Z2 N
n=Tamaño de la muestra
p=0.3 (probabilidad de ocurrencia)
h=.05 (precisión del estudio)
Z=1.96 (coeficiente de confianza del 95%)
N=tamaño de la población
n=
+
=
Figura 4.- Muestra requerida considerando el universo de sectores catastrales
66
Fórmula para calcular el tamaño de la muestra:
0.3 (1-0.3)
.0502
0.3(1-0.3)
1.962
N= 456 Colonias
Tamaño
de la
muestra
CÁLCULO DEL TAMAÑO DE LA MUESTRA
Proporcione el tamaño de la población:
456
189
p(1-p)
n= ---------------------------
h2 p(1-p)
--- + --------
Z2 N
n=Tamaño de la muestra
p=0.3 (probabilidad de ocurrencia)
h=.05 (precisión del estudio)
Z=1.96 (coeficiente de confianza del 95%)
N=tamaño de la población
n=
+
=
Figura 5.- Muestra requerida considerando el universo de desarrollos habitacionales
Con este resultado se procesaron aleatoriamente los 536 desarrollos
habitacionales del universo para obtener una referencia de las colonias a
investigar y definir la oferta de mercado y sus satisfactores actuales que hacen
deseable el inmueble y que se relacionaron en el formato del formulario de la
muestra que se definió anteriormente.
En los anexos se relacionan las 189 colonias obtenidas según el
procedimiento aleatorio del total del universo de 456 colonias, cantidad definida
como base de investigación de la oferta de mercado en dichas colonias con objeto
de tener una base de datos que se pueda referenciar estadísticamente.
67
II.2 APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE
INFORMACIÓN.
La información se levanta directamente en el lote de terreno mediante el
formato sugerido procurando tomar la información más representativa que ayude a
tomar la decisión más correcta de la calidad de los satisfactores y de manera que
se pueda calcular claramente el numero de estos, posteriormente con auxilio de la
fotografía satelital se miden distancias y se corrobora la calidad del sector y de los
desarrollos colindantes concluyendo así con la aplicación del instrumento y
procediendo a la determinación del valor por satisfactores al aplicar el
procedimiento de obtención de los factores fu y fs y la introducción de estos en la
formula sin faltar el valor catastral promedio del que ya se cuenta en forma de
tabla para consulta.
II.2.A Procedimiento de aplicación de los instrumentos de
recolección.de información.
La muestra se obtuvo directamente con la cantidad de la oferta de lotes de
terreno en el mercado actual según dos métodos, a partir de la respuesta a
solicitud de ofertas de venta publicada en el diario de más circulación por 4
semanas consecutivas y según oferta publicada en Internet o en medios impresos.
68
Figura 6.- Muestra la identificación de los predios según la calidad de la Colonia
Como es de suponerse de la muestra sugerida estadísticamente no se pudo
encontrar oferta de venta de lotes en algunas colonias motivo por el cual se hizo
uso de la información de la oferta real que incluye además de las tres calidades de
desarrollo habitacional propuestas originalmente la de interés social y la popular
hasta un total de 150 estudios a los que se les aplicó la fórmula propuesta para
obtener el valor en función de satisfactores, misma que se explicará mas adelante
en este documento.
69
Figura 7.- Muestra la cantidad de predios incluidos en el estudio
El procedimiento seguido fue a partir de la oferta identificándose el
inmueble ofertado con auxilio de la fotografía satelital y haciéndose un recorrido
por las calles aledañas y las vialidades principales con objeto de identificar los
satisfactores que pueden considerarse acordes con el formulario propuesto y
poder definir la calidad que exige el formulario, posteriormente en trabajo de
gabinete se identificaron dichos inmuebles sobre una fotografía satelital para
poder definir si el rango de investigación concuerda con lo esperado así como
identificar de manera más clara las cualidades de los desarrollos circundantes
para definir la calidad del sector y finalmente se procesó la información para definir
70
el valor por satisfactores base para determinar el valor de calle aplicable al
inmueble estudiado.
II.3.- ANÁLISIS DE DATOS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS.
Los datos analizados incluyen no solo los datos recabados en la
investigación de campo sino también el estudio de valores catastrales del año
2009 y los históricos reales referidos a 20 años de distancia de manera que se
relacionaron los siguientes conceptos por cada inmueble analizado: El valor
promedio catastral de la zona, el valor catastral directo del 2009 para el desarrollo
habitacional estudiado, el valor unitario de terreno asignado en 1988 a la zona
estudiada, el valor de 1988 actualizado en base a índices económicos en especial,
el Índice Nacional de Precios al Consumidor, a la variación Peso-Dólar en dicho
periodo y a la variación en base al salario mínimo.
Tabla VIII. Valores en el sector catastral de aplicación de los ejemplos
Sector Colonia Calidad colonia
Valor promedio del sector
Valor catastral
2009
Valor catastral
1988
Actualiza-ción 1988 con INPC
Actualiza-ción 1988
con salario mínimo
Actualiza-ción 1988
con paridad Peso -Dólar
104 Arroyos del
Paraíso Media 676.00 700.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Bosques de
Santa Fe Buena 676.00 800.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Rodas
(Condominio) Media 676.00 700.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Los
Almendros Buena 676.00 1000.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Los Cedros Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Marruecos Media 676.00 700.00 40.00 471.61 262.95 240.57
71
Sector Colonia Calidad colonia
Valor promedio del sector
Valor catastral
2009
Valor catastral
1988
Actualiza-ción 1988 con INPC
Actualiza-ción 1988
con salario mínimo
Actualiza-ción 1988
con paridad Peso -Dólar
104 Misión Del
Sol Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Puesta del Sol Ote.
Media 676.00 650.00 30.00 353.71 197.21 180.43
104 Quintas de San José
Media 676.00 650.00 30.00 353.71 197.21 180.43
104 Cerrada de los Olivos
Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Las Lunas Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Cerrada Abedul
Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Residencial
los almendros
Buena 676.00 1000.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Los
Almendros II Buena 676.00 1000.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Jardines del
bosque Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Jardines del
bosque Media 676.00 750.00 40.00 471.61 262.95 240.57
104 Almendros II Buena 676.00 1000.00 40.00 471.61 262.95 240.57
En esta tabla se aprecian los valores actuales para cada uno de los
desarrollos habitacionales contenidos en el sector catastral tomado como base
para la conclusión y se aprecia una diferencia con respecto al valor promedio del
sector de entre el 96 y el 148 % es decir un 52 % de diferencia en valor entre
fraccionamientos dentro del mismo sector catastral.- Respecto al valor catastral de
1988 se tomó como referencia los correspondientes a los desarrollos de similar
calidad que existían en ese año dado que esta zona no estaba desarrollada a esas
fechas y con estos valores del 88 se puede observar también una diferencia
promedio del 52 al 70 % en lo que respecta al valor actualizado por el índice
72
nacional de precios al consumidor y el valor promedio actual, que muestran un
rango más reducido de diferencia en valor de un 18% entre colonias.- En cuanto a
las actualizaciones por salario mínimo y por la paridad Peso - Dólar se aprecia que
son similares los valores y comportamiento, pero son un 55% inferiores a los
calculados por el índice de precios al consumidor por lo que se concluye que la
actualización en base al índice de precios al consumidor esta más cercana al valor
catastral promedio actual aunque un 30 % menor y comparado con el valor más
alto de los fraccionamientos se obtiene que dicha actualización es un 53% menor
es decir que se puede estimar que al aumentar en 100% el valor por Índice
Nacional de Precios al Consumidor se puede obtener el valor más alto
catastralmente hablando y dado que los valores comerciales para desarrollos
habitacionales de nivel medio no bajan de 100 Dólares o sea aproximadamente
1,350.00, se concluye que los valores máximos que proporcione este
procedimiento deben ser del 100% del valor catastral promedio para estar en
condiciones de competitividad en el mercado.
II.3.A.- Análisis descriptivo de los resultados de la investigación de
campo y de la comparación de valores a 20 años de referencia.
Este análisis se hizo mediante el programa estadístico SPSS 16.0 para
Windows ingresando los resultados trabajados en una base de datos en EXCEL y
que corresponden a la calificación de los 24 datos recabados en la información de
campo mediante el formato de reporte presentado anteriormente así como el
resultado de lo que se identifico como el valor obtenido por satisfactores y el valor
73
unitario que se desprende de la oferta de mercado según la superficie ofertada,
también se relacionan el valor catastral promedio de cada zona catastral y los
valores individuales de cada colonia según tabla de valores autorizada para fines
catastrales para el 2009 y los valores que operaban en 1988 en los desarrollos de
similar calidad, ingresándose también las actualizaciones de este último valor
mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor, paridad Peso-Dólar y el
salario mínimo.
Se obtuvieron resultados en gráficas de frecuencia de las variables
cualitativas (calidad de la colonia), así como histogramas para las variables
cuantitativas de las cuales se desprenden datos importantes que se relacionan en
la conclusión. Finalmente se correlacionaron tres valores: El obtenido por el
método propuesto llamado valor por satisfactores con el valor de oferta y el valor
promedio del 2009 por sector catastral con el mismo valor de oferta lo cual
proporcionó las constantes requeridas por las formulas estadísticas a y b para
definir lo que se ha llamado el valor de calle.
74
II.3.A.a.- Análisis estadístico descriptivo
Análisis de la frecuencia de terrenos según calidad de la colonia
Tabla IX. Frecuencia de calidad de la colonia de los terrenos de oferta.
Gráfica 3.- Grafica de frecuencias por calidad de la colonia
En esta tabla y gráfica se aprecia que se obtuvo más información de oferta
de lotes de terreno de interés social, seguida por la oferta de buena calidad.
75
Análisis de la frecuencia de valores catastrales promedio
Tabla X. Datos estadísticos de los valores promedio por sector.
Gráfica 4.- Histograma de los valores catastrales promedio por sector
Se aprecia que el valor promedio por sector más recurrente en las muestras
corresponde a $ 350.00 de valor catastral promedio
76
Análisis de los valores catastrales actuales 2009
Tabla XI. Datos estadísticos de valor catastral actual al 2009
Gráfica 5.- Histograma de los valores catastrales actuales 2009
Se aprecia una frecuencia de 50 de 150 lotes con valores actuales de
400.00 pesos el metro cuadrado de terreno para fines catastrales
77
Análisis de oferta de mercado del 2009
Tabla XII. Datos estadísticos de la oferta de mercado del 2009
Gráfica 6.- Histograma de la oferta de mercado del 2009
Se aprecia un histograma donde el rango de valor actual que predomina es
entre los 500 y 1,000 pesos que corresponden a desarrollos de interés social e
interés medio.
78
Análisis del resultado del sistema propuesto de satisfactores para el 2009
Tabla XIII. Datos del resultado de valores obtenidos con el sistema propuesto de satisfactores
Gráfica 7.- Histograma de los resultados con el método propuesto de satisfactores
Se aprecia un histograma donde el rango de valor que se presenta con
mayor frecuencia por satisfactores es cercano a los $400.00 es decir dentro del
rango de valor de los desarrollos de interés social
79
II.4.- ELABORACIÓN DEL MODELO MATEMÁTICO
El modelo matemático final incluye dos procesos: El primero corresponde a
una fórmula basada en deducciones económicas del comportamiento del
mercado inmobiliario en el que se incluyeron constantes obtenidas de los “topes”
que se marcaron como referencias de valor y el segundo corresponde a un
modelo estadístico en el que se involucran los resultados de la formula
propuesta para obtener el valor por satisfactores de manera de obtener la
corrección estadística a la formula propuesta para adecuarla al valor unitario de
mercado (valor de calle).
La formula propuesta para estimar el valor por satisfactores es la siguiente :
Vs = Vcps ( 1 + fu ( 1 + fs(k) ))
Vs = corresponde a la estimación del Valor unitario por satisfactores
Vcps = corresponde al valor catastral promedio del sector donde se ubica el
predio
fu = corresponde a un factor por ubicación que se desprende de la misma
inspección
fs = corresponde a un factor por satisfactores que se desprende de la
investigación de campo
80
El valor catastral promedio del sector (Vcps) de estableció como punto de
referencia en la formula debido a que el valor de un inmueble está relacionado con
el entorno de manera que si el entorno presenta características de regresión esto
afectará negativamente el precio o la posibilidad de venta rápida y por el contrario
si el entorno presenta características de estabilidad, o mejor aún, de progresión;
esto contribuye a lograr una operación más rápida o a valores más elevados que
pueden corresponder a la oferta del mercado.
El factor por ubicación (fu) corresponde a la plusvalía que adquiere un
predio cuando se ubica en zonas homogéneas y con accesos rápidos que
permitan el desplazamiento ágil y seguro a los moradores. Este factor se obtiene
asignando una calificación del uno al cinco, correspondiendo el uno (1) a la
mínima calificación debido a que no cumple con ser una zona homogénea o
presenta características de retroceso o bien los accesos son mínimos o no
cumplen con proporcionar la comodidad de un desplazamiento eficiente. Los
conceptos a los que se les dará dicha calificación serán:
1.- La calidad de la colonia,
2.- La calidad del sector,
3.- La calidad de los accesos y,
4.- La calidad de los servicios.
Como se puede apreciar la máxima calificación será de 20 si a cada uno de
los conceptos se le asigna la más alta calificación de cinco (5) y el factor por
81
ubicación se estima en una centésima parte (1/100) de dicha suma es decir, el
máximo esperado por dicho factor es de 0.20 o un 20% adicional al valor catastral
promedio.
El factor por satisfactores (fs) se obtiene de una forma similar, asignando a
cada satisfactor esperado una calificación del 1 al 5 dependiendo del beneficio que
puede representar para el propietario tener dichos satisfactores cercanos a su
vivienda en el rango de 300 metros recorridos a pie y/o un kilómetro recorrido en
vehículo. Estos satisfactores se dividieron en cuatro grupos:
1.- Satisfactor trabajo.- Que comprende a edificios o desarrollos cercanos
donde prestar un servicio asalariado o independiente, así como los espacios de
recreación familiar que proporcionen la salud física y mental que permita
desempeñarse mejor en el trabajo,
2.- El satisfactor alimento y vestido.- Es decir, los espacios comerciales
donde se obtengan los insumos necesarios para comer y vestir,
3.- El satisfactor educación.- Que se refiere a las instalaciones cercanas
donde se obtenga la educación no solo para los hijos sino la de toda la familia, y,
4.- El satisfactor salud.- Que representa no solo la posibilidad de obtener las
medicinas rápidamente sino la atención médica y especial en caso de requerirse.
82
Como se puede apreciar estos satisfactores pueden corresponder desde un
estanquillo, un servicio mecánico o un camellón con jardín hasta un desarrollo
comercial donde se encuentren hasta oficinas de gobierno y lugares de diversión
familiar. Estos satisfactores son los que hacen la diferencia entre dos lotes de
terreno separados por 300 metros o ubicados en diferente zona catastral de
manera que la puntuación de la calificación pudiera ser de 20 si hubiera un solo
satisfactor de los cuatro grupos o 100 si se completaran los 5 satisfactores de
cada grupo que se contemplan en el formulario de inspección, pero pudieran ser
muchos más, pues para cada uno se puede asignar un valor entre 1 y 5
El mínimo valor que se estima puede tener un lote de terreno es el valor al
que se está ofertando el suelo en un desarrollo de reciente creación de las misma
características, esto quiere decir que lo único que diferencia un lote de terreno del
otro son los satisfactores físicos que se encuentran en un desarrollo consolidado y
que aún no se encuentran en el desarrollo de reciente creación.
El factor k que se incluye en la fórmula y que afecta solo al factor por
satisfactores será pues un factor que incluya los “topes” a los que puede llegar a
cotizarse un bien y que se pueda comercializar, motivo por el cual este factor está
relacionado con la capacidad de compra que se traduce en demanda de un bien y
puesto que la oferta y la demanda han sido estables en estos 10 años anteriores y
se observó que la diferencia promedio entre el valor de oferta y el catastral ha
fluctuado en promedios cercanos al 100% adicional al valor catastral, se estimó
que el factor k será el complemento al 20% que se estimó por ubicación y
83
servicios, por lo que los satisfactores máximos serán el 80% restante y el valor k
para un total de 100 puntos asignados a los satisfactores será de k = 0.008, esto
no se contrapone a que si la cantidad de satisfactores accesibles sobrepasa lo
estimado como mínimo para llegar a los valores de oferta no sean considerados,
sino todo lo contrario, esto indica que el sector y la ubicación debido a los
satisfactores mejora la calidad de la zona y por lo mismo el valor de calle a definir.
II.4.A.- Análisis de correlación de variables
Una vez que se definió la cantidad y calidad de los satisfactores a cada uno
de los predios tomados como muestra se aplicó la fórmula propuesta obteniendo
como resultado el valor por satisfactores (Vs) el cual se correlacionó con la oferta
del mercado para definir la corrección estadística necesaria para considerar el
mercado y obtener el valor de calle más probable (Vc).
De la misma manera se correlacionaron los valores catastrales actuales de
manera de poder definir diferencias y de cada una de estas dos correlaciones se
obtuvo una formula estadística de corrección para obtener el valor catastral en
función de la oferta de mercado o el valor de calle en función del mismo precio de
oferta del mercado como se muestra mas adelante.
La aplicación de las variables y sus valores en el programa SPSS es como
sigue:
84
Figura 8.- Variables consideradas en el estudio de la 1 a la 20
En estas primeras 20 variables se incluyen todos los datos obtenidos de
valor y la primer parte de los satisfactores que se refieren a la calidad de la
colonia, accesos y servicios, así como la constante aplicada definida
anteriormente y los factores de ubicación y de satisfactores aplicables.
85
Figura 9.- Variables consideradas en el estudio de la 21 a la 40
En esta figura se aprecian los satisfactores que se consideraron para el
análisis, variables que de haberse incluido en el análisis estadístico de forma
directa hubieran proporcionado una fórmula con 26 términos o más si se incluyera
la superficie de terreno como factor de comparación, de manera que solo
aparecen en el sistema como punto de referencia, pero el resultado obtenido por
medio de la fórmula definida anteriormente se muestra en el renglón 13 de la
figura anterior y es el que se correlaciona con el valor de mercado para obtener la
formula de corrección aplicable para obtener el valor de calle más probable según
la oferta actual de mercado.
86
Análisis de correlación entre los valores de mercado y el valor obtenido por
satisfactores determinados a partir de los valores catastrales promedio por sector
correspondientes a 2009 en Ciudad Juárez, Chihuahua
Tabla XIV. Resultado de la correlación entre el valor de mercado y el obtenido por satisfactores
Resumen del modelo y estimaciones de los parámetros
Variable dependiente: Estimado por satisfactores
Ecuación Resumen del modelo
Estimaciones de los
parámetros
R cuadrado F Gl1 gl2 Sig. Constante b1
Lineal .569 195.171 1 148 .000 233.301 .363
La variable independiente es Oferta mercado.
Gráfica 8.- Gráfica lineal de estimación estadística que relaciona el valor de mercado
con el valor estimado por satisfactores
Se aprecia un factor de correlación media a alta de r = 0.7543
87
Análisis de correlación entre los valores de mercado y el valor catastral
2009 para Ciudad Juárez, Chihuahua
Tabla XV. Resultado de la correlación entre el valor de mercado y el valor catastral 2009
Resumen del modelo y estimaciones de los parámetros
Variable dependiente: Valor catastral 2009
Ecuación Resumen del modelo
Estimaciones de los
parámetros
R
cuadrado F gl1 gl2 Sig.
Constante b1
Lineal 0.5445 176.925 1 148 .000 223.965 .327
La variable independiente es Oferta mercado.
Gráfica 9.- Grafica lineal de estimación estadística que relaciona el valor de mercado con el valor catastral para 2009
Se aprecia un factor de correlación media a alta de r = 0.7379
88
Establecimiento de las fórmulas estadísticas de correlación lineal
Con estos resultados las formulas de correlación lineal que se establecen
para cada par de datos relacionados es como sigue:
Para correlacionar el valor de calle y el valor obtenido por satisfactores con
el precio de venta se estableció la siguiente fórmula de correlación Vs = a + b(Pv)
Donde a y b son las constantes obtenidas estadísticamente por correlación
lineal por lo que la formula estadística final será:
Vs = 233.301 + 0.363 Pv
Y para correlacionar el valor catastral con el precio de venta se obtuvo la
siguiente fórmula:
VCat = 223.965 + 0.327 Pv
En donde Vs corresponde al valor obtenido por el método de satisfactores
VCat es el valor catastral del fraccionamiento para el 2009
Y, Pv es el precio de venta por metro cuadrado o bien la oferta de mercado
89
II.5.- CONSTRUCCIÓN DEL FACTOR A APLICAR PARA DETERMINAR
EL VALOR DE CALLE EN FUNCIÓN DE LOS SATISFACTORES
II.5.A.- Resultados del modelo y construcción del factor para
determinar el valor de calle.
El resultado de la correlación estadística proporcionó la fórmula que
relaciona o actualiza el valor obtenido por el método propuesto llamado por
satisfactores con el valor actual de mercado o precio de venta de manera que al
identificar este precio de venta como valor unitario de calle la fórmula a emplear
para adecuar el valor por satisfactores a la dinámica del mercado es como sigue:
La fórmula Vs = 233.301 + 0.363 Pv indica que el valor por satisfactores
está relacionada con el precio de venta mediante una constante sumada a una
fracción del precio de venta y como el precio de venta y el valor de calle que
queremos obtener debe ser el mismo o tender a ser el mismo valor se puede
sustituir este Pv por el Vc o valor de calle de manera que la fórmula queda como
Vs = 233.301 + 0.363 Vc
Y al despejar el Valor de calle la formula de corrección queda como sigue:
Valor de calle = ( Valor por satisfactores – 233.301 ) / 0.363
90
II.5.B.- Aplicación de la fórmula obtenida por regresión lineal múltiple
La aplicación de la formula a tres predios que se ubican dentro del mismo
sector catastral pero en diferente fraccionamiento, dos abiertos y uno cerrado
proporcionan el grado de confiabilidad que se desprende de la aplicación de la
formula obtenida por medios estadísticos para aplicarse en Ciudad Juárez,
Chihuahua, a terrenos urbanos de uso medio, bueno y de lujo.
Figura 10.- Datos de los tres Lotes de terreno analizados
91
Figura 11.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento residencial privado (caso 1)
Caso 1
Lote de terreno en desarrollo residencial privado, lote intermedio en calle de
acceso al desarrollo con un arroyo de calle de 12.00 mts y con áreas jardineadas
en las calles interiores de 20:00 mts con camellón central y 4 carriles viales, tiene
acceso indirecto a una vialidad de primer orden en un radio de 300 mts. por la
calle Jacaranda, vialidad secundaria de 20.00 mts. con camellón arbolado central
y 4 carriles de circulación. El tipo de construcción es de buena calidad y de lujo en
dicho desarrollo, inmueble ofrecido vía Internet por una oficina de bienes raíces
según la siguiente dirección electrónica http://www.century21otero.Com /catalogo/
producto. php?IdProducto=802&Estructura=1&Categoria=0&Idioma= 1&Ciudad=,
cuya oferta en Dólares se convirtió a Pesos al tipo de cambio de 13.35 y
92
corresponde a un precio unitario de $1,674.82 para una superficie de 275.00 m2 y
cuyo valor por satisfactores se calculó con la siguiente tabla:
Tabla XVI. Cálculo del valor de terreno para el caso 1
Procedimiento para el cálculo del valor de terreno en base a satisfactores Caso 1
PASO 1 Identificar la calidad de la zona, del desarrollo, de los accesos y de los servicios. de acuerdo a una tabla de valores que va del 1 al 5 pudiendo usarse fracciones
Factor por ubicación
fu = 0.155 Popular 1
Calidad de la colonia 5 Social 2
Calidad de la zona 4 Media 3
Calidad de los accesos 2.5 Buena 4
Calidad de los servicios 4 Lujo 5
PASO 2 Identificar cantidad y calidad de los satisfactores en un radio de 300 mts a pie para desarrollos Abiertos y 1,000 mts en vehículo para desarrollos cerrados, se deberá anotar la calidad con una calificación del 1 al 5 y la cantidad de los satisfactores existentes en números enteros cuando no exista satisfactor cercano deberá decir cero y lo mismo en la calidad
Factor por satisfactores fs = 75.00
Cantidad Calidad Factor
Satisfactor trabajo
Oficinas de gobierno 0 0 0
Empresas maquiladoras 1 5 5
Corredores de servicios 2 5 10
Centros comerciales 2 4 8
Parques y jardines 3 2 6
Satisfactor vestido y alimentos
Centros comerciales 2 4 8
Corredores de servicio 2 5 10
Mercados populares 0 0 0
Tiendas de conveniencia 2 2 4
Estanquillos o tiendas de barrio 3 3 9
Satisfactor educación
Guardería y/o preescolar 1 4 4
Primaria oficial o privada 1 4 4
Secundaria oficial o privada 1 4 4
Bachillerato oficial o privado 0 0 0
Universidades y/o tecnológicos 1 4 4
Satisfactor Salud
Dispensario medico o farmacia 2 2.5 5
Hospital general 0 0 0
Consultorios 2 2 4
93
Clínica privada 0 0 0
Seguro Social y/o ISSSTE 0 0 0
PASO 3 Los factores se aplican de acuerdo a la siguiente fórmula
Vs = Vcps * ( 1 + fu ( 1 + fs * K)) Vs = 852.03
Donde K corresponde a un factor dado por la oferta y la demanda 0.0080
fu Corresponde al factor por ubicación 0.1550
fs Corresponde al factor calculado por satisfactores 85.000
Vcps corresponde al valor promedio de la zona que le corresponda 676.00
Vs corresponde al valor obtenido por el método de satisfactores
PASO 4 El resultado obtenido se aplica a la fórmula obtenida por métodos estadísticos para hacer las correcciones de homologación a valor de mercado
Valor de calle = ( Valor por satisfactores – 233.301 ) / 0.363
Vc = 1,704.49
PASO 5 Análisis de resultados obtenidos y determinación del valor de calle a aplicar
Precio de venta 1,674.82
Valor de calle 1,704.49
Valor por satisfactores 852.03
Diferencia porcentual por comercialización
-1.77%
Vc = $ 1,700.00 127.34 Dólares
El segundo y el tercer caso son predios en desarrollo abierto que colindan
con desarrollos cerrados como se muestra en las siguientes figuras:
2
94
Figura 12.- Localización de los lotes con referencia al centro de la ciudad
En esta figura se muestra la ubicación de la zona catastral en la que se
encuentran los tres inmuebles analizados, zona que se encuentra a 9 kms del
centro histórico de la ciudad, pero a la que se accesa por tres vialidades de primer
orden, por el norte con vialidad que corre de oriente a poniente en dos direcciones
la avenida Manuel Gómez Morín, por el oriente con la avenida Antonio Bermúdez
que corre de norte a sur en dos direcciones y por el sur con la avenida Ejército
Nacional que corre de oriente a poniente en dos direcciones, todas ellas vialidades
comerciales de 6 o más carriles
2
9 Kilometros
95
Figura 13.- Localización de los lotes en la zona catastral
En esta figura se aprecia el radio de 300 mts. o un kilómetro tomando como
centro la ubicación de los lotes de terreno estudiados apreciándose también el
grado de desarrollo y las vialidades de primer orden que circundan la zona así
como los desarrollos industriales de maquiladoras achurados en color naranja.
Lote 2
Lote 1
Lote 3
96
Figura 14.- Uso del suelo en el sector
En esta figura se aprecia el uso permitido según la carta urbana
correspondiéndole a la zona una densidad de 40 viviendas por hectárea que
representan un máximo de 250 m2 por lote correspondiendo a desarrollos de
buena calidad como el que se estudia en desarrollo cerrado caso 1 y el caso 2
cumple con la densidad de 60 viviendas por hectárea permitida para desarrollos
de calidad media y social, además la oferta es de dos lotes que cumplen con la
exigencia de este documento de control gubernamental y el caso 3 no cumple con
esta exigencia sin embargo este método no incluye una consideración de demérito
debido a que la autorización del desarrollo habitacional presupone un cambio en el
uso del suelo.
97
Figura 15.- Foto aérea que muestra el grado de desarrollo del sector
En esta figura se aprecian los desarrollos habitacionales colindantes, las
vialidades principales y el grado de desarrollo en el que se encuentra la zona
apreciándose al nor-oriente desarrollos industriales de maquiladora y al nor-
poniente desarrollos comerciales de primer orden.
98
Figura 16.- Foto aérea que muestra las distancias entre las tres ofertas
En esta figura se aprecia la distancia que existe entre los lotes analizados,
así como la relación entre ellos y las vialidades de acceso y los satisfactores más
representativos de la zona.
Caso 2 Lote de terreno en desarrollo abierto colinda por la parte posterior con
desarrollo cerrado y tiene al frente calle de acceso a la zona con un arroyo de calle
de 9.00 mts. y con instalaciones de escuela primaria, tiene acceso a una vialidad
de primer orden en un radio de 500 a 1,000 mts. siendo una de ellas la más
cercana del orden de 200 mts. Está a la venta por un particular y de hecho son
1
2
3
99
dos lotes juntos pues la calidad del desarrollo en un principio era de mediana
calidad pero se han edificado construcciones de buena calidad en dos lotes tipo.
Figura 17.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento abierto frente a escuela primaria colinda por el fondo con fraccionamiento cerrado (caso 2)
El cálculo del segundo predio se muestra enseguida :
Tabla XVII. Cálculo del valor de terreno para el caso 2
Procedimiento para el cálculo del valor de terreno en base a satisfactores Caso 2
PASO 1 Identificar la calidad de la zona, del desarrollo, de los accesos y de los servicios. de acuerdo a una tabla de valores que va del 1 al 5 pudiendo usarse fracciones
Factor por ubicación
fu = 0.150 Popular 1
Calidad de la colonia 5 Social 2
100
Calidad de la zona 4 Media 3
Calidad de los accesos 3 Buena 4
Calidad de los servicios 3 Lujo 5
PASO 2 Identificar cantidad y calidad de los satisfactores en un radio de 300 mts a pie para desarrollos abiertos y 1,000 mts en vehículo para desarrollos cerrados, se deberá anotar la calidad con una calificación del 1 al 5 y la cantidad de los satisfactores existentes en números enteros cuando no exista satisfactor cercano deberá decir cero y lo mismo en la calidad
Factor por satisfactores
fs = 86.00
Cantidad Calidad Factor Satisfactor trabajo
Oficinas de gobierno 0 0 0
Empresas maquiladoras 1 5 5
Corredores de servicios 2 5 10
Centros comerciales 2 4 8
Parques y jardines 4 2 8
Satisfactor vestido y alimentos
Centros comerciales 2 4 8
Corredores de servicio 2 5 10
Mercados populares 0 0 0
Tiendas de conveniencia 2 2 4
Estanquillos o tiendas de barrio 4 3 12
Satisfactor educación
Guardería y/o preescolar 1 4 4
Primaria oficial o privada 1 4 4
Secundaria oficial o privada 0 0 0
Bachillerato oficial o privado 0 0 0
Universidades y/o tecnológicos 1 4 4
Satisfactor Salud
Dispensario medico o farmacia 2 2.5 5
Hospital general 0 0 0
Consultorios 2 2 4
Clínica privada 0 0 0
Seguro Social y/o ISSSTE 0 0 0
PASO 3 Los factores se aplican de acuerdo a la siguiente fórmula
Vs = Vcps * ( 1 + fu ( 1 + fs * K)) Vs = 847.16
Donde K corresponde a un factor dado por la oferta y la demanda 0.008
fu Corresponde al factor por ubicación 0.150
fs Corresponde al factor calculado por satisfactores 86.00
Vcps corresponde al valor promedio de la zona que le corresponda 676.00
Vs corresponde al valor obtenido por el método de satisfactores
PASO 4 El resultado obtenido se aplica a la fórmula obtenida por métodos estadísticos para hacer las correcciones de homologación a valor de mercado
101
Valor de calle = ( Valor por satisfactores – 233.301 ) / 0.363
Vc = 1,691.08
PASO 5 Análisis de resultados obtenidos y determinación del valor de calle a aplicar
Precio de venta 2,168.49
Valor de calle 1,691.08
Valor por satisfactores 847.16
Diferencia porcentual por comercialización
28.23%
Vc = $ 1,690.00 126.59 Dólares
Caso 3
Lote de terreno en desarrollo abierto colinda por la parte posterior con
desarrollo cerrado y tiene al frente calle con camellón central arbolado y cuidado,
el arroyo de las calles de circulación es de 6.00 mts. y de 22.00 mts. Incluido el
camellón central, las calles de acceso son de 9.00 mts a 22.00 mts., esta última
con camellón central y tiene acceso a dos vialidades de primer orden en un radio
de 500 mts., así como al equipamiento de la zona ya que en 300 mts. solo tiene
acceso a las áreas jardinadas en camellón central y 2 parques públicos. Está a la
venta por un particular y de hecho son dos lotes juntos pues la calidad del
desarrollo en un principio era de mediana calidad pero se han edificado
construcciones de buena calidad en 2 y hasta 3 lotes tipo.
102
Figura 18.- Foto aérea que muestra el lote de terreno en fraccionamiento abierto frente a camellón, colinda por el fondo con fraccionamiento cerrado (caso 3)
El cálculo del tercer lote de terreno es como sigue :
Tabla XVIII. Cálculo del valor de terreno para el caso 3
Procedimiento para el cálculo del valor de terreno en base a satisfactores Caso 3
PASO 1 Identificar la calidad de la zona, del desarrollo, de los accesos y de los servicios. de acuerdo a una tabla de valores que va del 1 al 5 pudiendo usarse fracciones
Factor por ubicación
fu = 0.150 Popular 1
Calidad de la colonia 5 Social 2
Calidad de la zona 4 Media 3
Calidad de los accesos 3 Buena 4
Calidad de los servicios 3 Lujo 5
PASO 2 Identificar cantidad y calidad de los satisfactores en un radio de 300 mts a pie para desarrollos abiertos y 1,000 mts en vehículo para desarrollos cerrados, se deberá anotar la calidad con una calificación del 1 al 5 y la cantidad de los satisfactores existentes en números enteros cuando no exista satisfactor cercano deberá decir cero y lo mismo en la calidad
Factor por satisfactores
103
fs = 71.00
Cantidad Calidad Factor Satisfactor trabajo
Oficinas de gobierno 0 0 0
Empresas maquiladoras 1 5 5
Corredores de servicios 1 5 5
Centros comerciales 2 4 8
Parques y jardines 3 3 9
Satisfactor vestido y alimentos
Centros comerciales 2 4 8
Corredores de servicio 1 5 5
Mercados populares 0 0 0
Tiendas de conveniencia 2 2 4
Estanquillos o tiendas de barrio 2 3 6
Satisfactor educación
Guardería y/o preescolar 1 4 4
Primaria oficial o privada 1 4 4
Secundaria oficial o privada 0 0 0
Bachillerato oficial o privado 0 0 0
Universidades y/o tecnológicos 1 4 4
Satisfactor Salud
Dispensario medico o farmacia 2 2.5 5
Hospital general 0 0 0
Consultorios 2 2 4
Clínica privada 0 0 0
Seguro Social y/o ISSSTE 0 0 0
PASO 3 Los factores se aplican de acuerdo a la siguiente fórmula
Vs = Vcps * ( 1 + fu ( 1 + fs * K)) Vs = 835.00
Donde K corresponde a un factor dado por la oferta y la demanda 0.0080
fu Corresponde al factor por ubicación 0.150
fs Corresponde al factor calculado por satisfactores 71.00
Vcps corresponde al valor promedio de la zona que le corresponda 676.00
Vs corresponde al valor obtenido por el método de satisfactores
PASO 4 El resultado obtenido se aplica a la fórmula obtenida por métodos estadísticos para hacer las correcciones de homologación a valor de mercado
Valor de calle = ( Valor por satisfactores – 233.301 ) / 0.363
Vc = 1,657.56
PASO 5 Análisis de resultados obtenidos y determinación del valor de calle a aplicar
Precio de venta 1,835.63
Valor de calle 1,657.56
Valor por satisfactores 835.00
Diferencia porcentual por comercialización
10.74%
104
Vc = $ 1,660.00 124.34 Dólares
El resultado final de los tres casos analizados es como sigue :
Tabla XIX. Relación de valores para los tres casos estudiados
caso 1 caso 2 caso 3
Sector 104 104 104
Colonia Residencial los
Almendros Jardines del bosque Jardines del bosque
Valor promedio del sector
676.00 676.00 676.00
Valor catastral 2009 1,000.00 750.00 750.00
Estimado por satisfactores
852.03 847.16 835.00
Valor corregido 1,704.49 1,691.08 1,657.56
Valor de calle 1,700.00 1,690.00 1,660.00
Valor den Dólares 127.34 126.59 124.34
Oferta mercado 1,674.82 2,168.49 1,835.63
Superficie m2 275.00 135.44 240.00
Diferencia porcentual por comercialización
-1.77% 28.23% 10.74%
Actualización 1988 con INPC
471.61 471.61 471.61
fu 0.155 0.15 0.15
fs 85 86 71
En esta tabla queda muy clara la diferencia de valor de calle dentro del
mismo sector para los tres ejemplos analizados, con color verde se resalta la
diferencia porcentual que existe entre la oferta de mercado y el valor obtenido de
manera que para la oferta de una empresa corredora de bienes raíces su precio
es inferior en un 1.77% al obtenido por el método propuesto, mientras que para el
105
segundo caso la oferta de un particular está 28.23% más elevada y se aprecia que
no está acorde con la realidad y por lo mismo su venta será más lenta, por último
el tercer caso muestra una oferta de otro particular que solo está arriba del valor
calculado un 10.74% que bien puede ser la ganancia del vendedor o el colchón de
negociación, sin embargo está en desventaja con el primer caso por ser un terreno
en desarrollo abierto y por lo mismo su venta a ese precio se estima difícil en un
tiempo razonable semejante al del caso 1
También señalado en azul oscuro se aprecia que los valores obtenidos
están en el rango de 1,660.00 a 1,700.00 por metro cuadrado de terreno lo que
corresponde a un 2.4 % de diferencia y que se estima corresponde a la ventaja
que el inmueble no. 1 tiene de comercialización rápida por encontrarse en un
desarrollo privado cerrado contra la oferta en desarrollo abierto
Lo anterior comprueba que el procedimiento proporciona elementos de
juicio reales para la toma de decisiones y que dichos elementos de juicio se
apegan a la oferta de tal manera que hasta se puede definir cuando la oferta es
inferior a su valor calculado por este medio y por lo mismo se puede apreciar
cuando un predio está siendo ofrecido a su valor justo o cual es su porcentaje
aproximado de desviación que proporciona una ventaja adicional para la toma de
decisiones.
C O N C L U S I O N E S
107
El procedimiento empleado para dar atención a los requerimientos de la
Sociedad Hipotecaria Nacional mostró compatibilidad con la oferta de empresas
dedicadas a la venta de bienes raíces y diferencias respecto a la oferta de
particulares, lo que comprueba la irregularidad de la oferta de los particulares por
desconocimiento en el movimiento inmobiliario y la forma como afecta la oferta y la
demanda a los valores reales de los inmuebles.
Asimismo, el valor que se obtiene con la aplicación de la formula propuesta
Vs = Vcps ( 1 + fu ( 1 + fs(k) )) en la que se incluyen cantidad y calidad de los
satisfactores y equipamiento básico del sector donde se ubica el inmueble pudiera
representar el valor catastral real para fines de traslación de dominio, ya que se
aprecia en la tabla de conclusión (tabla XIX) que dichos valores también fluctúan
sin una lógica matemática y sin considerar los satisfactores y equipamiento de la
zona.
El procedimiento que se empleó es confiable siempre y cuando exista una
base de datos amplia y actualizada de la oferta de mercado y/o de las operaciones
reales de compra-venta en un período de tiempo corto y estable, que permitan
tener la seguridad de que las variaciones por inflación o devaluación no afectan el
resultado de la formula obtenida por métodos estadísticos.
El método para obtener el valor por satisfactores permanece constante
mientras no existan modificaciones en el entorno, y por lo mismo, en un sector
estable el cambio de valores se dará por dos motivos: Por el cambio en la
108
apreciación del valor catastral o por la influencia de la oferta y la demanda, es
decir la formula Vs = Vcps ( 1 + fu ( 1 + fs(k) )) sufrirá modificaciones en el valor
catastral promedio del sector cada año y la fórmula Valor de calle = (Valor por
satisfactores – 233.301) / 0.363 sufrirá modificaciones en las constantes
(233.301 y 0.363) cuando la oferta y la demanda sufran cambios drásticos, pero
en una economía estable se puede equiparar a los porcentajes anuales de
inflación según los indicadores económicos aplicables, aunque esta apreciación
habría que analizarla con la práctica del sistema pues en este estudio solo se
aborda el procedimiento y el análisis de su efectividad deberá hacerse una vez
que se empiece a aplicar con una práctica constante.
La aplicación de este método se estima que puede ser la base técnica al
momento de definir el valor físico directo del terreno y servir de base de
comparación para la toma de decisiones con respecto al resultado obtenido por el
método de mercado.
En resumen, se puede establecer las siguientes ventajas en el uso del
procedimiento:
1).- El valor por satisfactores es un método práctico, que se puede aplicar
fácilmente en una hoja de Microsoft Excel donde se ingresen las apreciaciones
recabadas en la investigación de campo y la experiencia del profesional de la
valuación en la apreciación de la calidad debido a la influencia que puede tener en
el propietario potencial la disponibilidad de los satisfactores circundantes.
109
2).- El valor por satisfactores puede usarse como valor catastral
3).- La fórmula del Valor de Calle puede emplearse de manera constante
mientras no existan influencias externas fuertes que modifiquen el mercado
inmobiliario.
4).- El Valor de Calle puede ser usado como valor de terreno en la
aplicación del método físico directo
De la misma manera las desventajas podrían ser las siguientes:
1).- La necesidad de actualizar la formula del Valor de Calle cada vez que
las condiciones de mercado cambien, por lo que se debe disponer de una base de
datos actualizada o la posibilidad de disponer de información confiable, fresca y
actualizada de manera ágil y oportuna para generar las constantes de corrección
actualizadas.
2).- La necesidad de estimar el valor catastral real para definir el valor
promedio de la zona, debido a que los valores autorizados en Ciudad Juárez han
permanecido constantes por varios años y se han modificado porcentualmente y
de forma individualizada a los inmuebles dependiendo de factores definidos en la
Ley de Ingresos cada año y estas modificaciones no se impactan en los valores de
calle autorizados.
B I B L I O G R A F Í A
111
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A N E X O S
A1
ANEXO A
LISTADO GENERAL POR SECTOR CATASTRAL Y DESARROLLOS QUE INCLUYE CON SU VALOR CATASTRAL PROMEDIO POR SECTOR
Tabla XX. Tabla de sectores catastrales con valores mayor, menor y promedio
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
1 Bueno 10 760.00 600.00 1,000.00
2 Bueno 14 657.14 500.00 1,000.00
3 Bueno 5 680.00 600.00 800.00
4 Bueno 6 800.00 800.00 800.00
5 Bueno 6 800.00 800.00 800.00
6 Bueno 11 745.45 600.00 800.00
7 Bueno 16 743.75 500.00 800.00
8 Residencial media 12 700.00 700.00 700.00
9 Interés Social 7 500.00 500.00 500.00
10 Bueno 8 731.25 500.00 800.00
11 Bueno 3 683.33 500.00 800.00
12 Bueno 3 800.00 800.00 800.00
13 Bueno 3 716.67 600.00 800.00
14 Lujo 5 920.00 800.00 1,200.00
15 Lujo 5 810.00 500.00 1,250.00
16 Residencial media 3 650.00 600.00 750.00
17 Bueno 4 675.00 600.00 800.00
18 Bueno 6 750.00 700.00 800.00
19 Residencial media 2 675.00 600.00 750.00
20 Bueno 18 741.67 700.00 800.00
21 Bueno 6 733.33 600.00 800.00
22 Residencial media 5 700.00 700.00 700.00
23 Bueno 12 783.33 700.00 800.00
24 Residencial media 1 750.00 750.00 750.00
25 Residencial media 5 540.00 500.00 600.00
26 Residencial media 5 520.00 500.00 600.00
27 Interés Social 4 375.00 350.00 400.00
28 Residencial media 1 600.00 600.00 600.00
29 Residencial media 2 600.00 600.00 600.00
30 Interés Social 4 425.00 400.00 500.00
31 Interés Social 4 475.00 450.00 500.00
32 Residencial media 3 566.67 500.00 600.00
33 Residencial media 5 600.00 600.00 600.00
34 Residencial media 3 600.00 600.00 600.00
36 Bueno 2 950.00 900.00 1,000.00
37 Bueno 2 750.00 500.00 1,000.00
38 Bueno 5 800.00 800.00 800.00
39 Bueno 5 760.00 600.00 800.00
40 Bueno 7 721.43 500.00 800.00
A2
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
41 Bueno 5 920.00 800.00 1,000.00
42 Interés Social 3 383.33 350.00 400.00
43 Bueno 1 800.00 800.00 800.00
44 Bueno 8 746.88 500.00 900.00
45 Residencial media 6 541.67 500.00 750.00
46 Residencial media 5 580.00 500.00 700.00
47 Bueno 3 1,000.00 1,000.00 1,000.00
48 Bueno 6 925.00 750.00 1,000.00
49 Lujo 7 921.43 750.00 1,200.00
50 Bueno 15 840.00 600.00 1,000.00
51 Residencial media 3 700.00 700.00 700.00
52 Residencial media 5 630.00 500.00 750.00
53 Interés Social 3 500.00 500.00 500.00
54 Interés Social 2 350.00 300.00 400.00
55 Interés Social 5 380.00 300.00 500.00
56 Interés Social 5 310.00 250.00 400.00
57 Popular 3 250.00 250.00 250.00
58 Interés Social 4 325.00 250.00 400.00
59 Área abierta 3 80.00 80.00 80.00
60 Interés Social 5 400.00 400.00 400.00
61 Interés Social 4 400.00 400.00 400.00
62 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
63 Residencial media 1 600.00 600.00 600.00
64 Residencial media 2 600.00 600.00 600.00
65 Residencial media 2 600.00 600.00 600.00
66 Bueno 1 800.00 800.00 800.00
67 Área abierta 5 80.00 80.00 80.00
68 Industrial 2 600.00 600.00 600.00
69 Residencial media 2 600.00 600.00 600.00
70 Interés Social 6 400.00 400.00 400.00
70 Bueno 2 800.00 700.00 900.00
71 Bueno 8 550.00 400.00 800.00
72 Popular 1 225.00 225.00 225.00
73 Residencial media 4 650.00 650.00 650.00
74 Bueno 3 1,000.00 1,000.00 1,000.00
75 Residencial media 2 750.00 750.00 750.00
76 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
77 Área abierta 1 80.00 80.00 80.00
78 Bueno 3 666.67 400.00 800.00
79 Interés Social 4 350.00 300.00 400.00
80 Interés Social 4 250.00 200.00 300.00
81 Área abierta 4 80.00 80.00 80.00
82 Popular 3 250.00 250.00 250.00
83 Interés Social 2 350.00 350.00 350.00
84 Interés Social 2 350.00 350.00 350.00
85 Interés Social 4 375.00 350.00 400.00
86 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
A3
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
87 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
88 Interés Social 6 400.00 400.00 400.00
89 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
90 Interés Social 4 400.00 400.00 400.00
91 Interés Social 2 500.00 500.00 500.00
92 Interés Social 3 500.00 500.00 500.00
92 Especial Zona
centro 1 1,000.00 1,000.00
1,000.00
93 Especial Zona
centro 1 600.00 600.00 600.00
94 Interés Social 2 500.00 500.00 500.00
95 Especial Zona
centro 1 600.00 600.00 600.00
96 Bueno 18 694.44 600.00 950.00
97 Bueno 20 690.00 500.00 950.00
98 Especial Zona
centro 2 500.00 500.00
500.00
99 Especial
Galgódromo 1
100 Lujo 10 1,200.00 1,200.00 1,200.00
101 Lujo 13 980.77 850.00 1,200.00
102 Bueno 9 827.78 500.00 1,000.00
103 Bueno 20 822.50 700.00 1,000.00
104 Bueno 25 676.00 400.00 1,000.00
105 Interés Social 10 400.00 300.00 500.00
105 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
106 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
107 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
108 Área abierta 4 80.00 80.00 80.00
109 Área abierta 4 80.00 80.00 80.00
110 Popular 3 183.33 150.00 250.00
111 Popular 4 90.00 80.00 100.00
111 Industrial 2 600.00 600.00 600.00
112 Popular 2 90.00 80.00 100.00
113 Popular 1 250.00 250.00 250.00
114 Interés Social 2 275.00 150.00 400.00
115 Área abierta 3 86.67 80.00 90.00
116 Popular 6 88.33 80.00 100.00
117 Popular 2 160.00 120.00 200.00
118 Popular 2 160.00 120.00 200.00
119 Popular 1 120.00 120.00 120.00
120 Popular 3 120.00 120.00 120.00
121 Popular 5 132.00 120.00 150.00
122 Popular 3 183.33 150.00 200.00
123 Interés Social 3 250.00 200.00 300.00
124 Interés Social 4 275.00 250.00 350.00
125 Interés Social 3 283.33 250.00 350.00
A4
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
126 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
127 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
128 Residencial media 10 375.00 250.00 600.00
129 Bueno 9 644.44 600.00 800.00
130 Área abierta 1 80.00 80.00 80.00
131 Interés Social 2 375.00 250.00 500.00
132 Residencial media 5 390.00 250.00 600.00
133 Bueno 5 840.00 600.00 1,000.00
134 Bueno 4 900.00 900.00 900.00
135 Bueno 6 850.00 600.00 1,000.00
136 Residencial media 4 612.50 450.00 700.00
137 Bueno 9 738.89 750.00 800.00
138 Residencial media 6 750.00 750.00 750.00
139 Bueno 7 800.00 400.00 1,000.00
140 Popular 4 102.50 60.00 150.00
141 Bueno 2 800.00 800.00 800.00
142 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
143 Interés Social 10 355.00 250.00 400.00
144 Bueno 6 766.67 600.00 1,000.00
145 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
146 Popular 2 105.00 60.00 150.00
147 Área abierta 1 80.00 80.00 80.00
148 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
149 Interés Social 2 275.00 150.00 400.00
150 Área abierta 6 58.33 50.00 60.00
151 Interés Social 2 400.00 350.00 450.00
152 Popular 5 170.00 150.00 200.00
153 Área abierta 2 55.00 50.00 60.00
154 Popular 3 96.67 60.00 150.00
155 Interés Social 7 237.14 140.00 400.00
156 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
157 Área abierta 3 50.00 50.00 50.00
158 Popular 2 100.00 100.00 100.00
159 Popular 5 80.00 60.00 100.00
160 Popular 2 140.00 140.00 140.00
161 Popular 7 137.14 100.00 200.00
162 Popular 3 233.33 200.00 250.00
163 Popular 4 212.50 150.00 250.00
164 Interés Social 4 212.50 150.00 300.00
165 Interés Social 5 220.00 200.00 300.00
166 Interés Social 5 260.00 200.00 300.00
167 Interés Social 4 250.00 200.00 300.00
168 Interés Social 4 225.00 200.00 300.00
168 Residencial media 1 600.00 600.00 600.00
169 Popular 2 200.00 200.00 200.00
170 Popular 2 225.00 225.00 225.00
171 Popular 4 110.00 100.00 140.00
A5
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
172 Bueno 5 800.00 800.00 800.00
173 Bueno 15 495.00 225.00 800.00
174 Interés Social 4 375.00 300.00 400.00
175 Residencial media 4 525.00 300.00 600.00
176 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
176 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
177 Área abierta 3 63.33 50.00 80.00
178 Área abierta 4 55.00 50.00 60.00
179 Interés Social 4 275.00 250.00 350.00
180 Popular 1 225.00 225.00 225.00
181 Área abierta 2 50.00 50.00 50.00
182 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
183 Interés Social 4 237.50 200.00 300.00
184 Popular 3 250.00 250.00 250.00
185 Área abierta 2 50.00 50.00 50.00
186 Popular 2 120.00 120.00 120.00
187 Interés Social 4 350.00 250.00 400.00
188 Área abierta 3 53.33 50.00 60.00
189 Popular 4 132.50 80.00 150.00
190 Popular 4 150.00 150.00 150.00
191 Popular 3 180.00 180.00 180.00
192 Popular 2 100.00 100.00 100.00
193 Popular 3 166.67 100.00 200.00
194 Popular 2 100.00 100.00 100.00
195 Popular 4 137.50 100.00 150.00
196 Popular 3 150.00 150.00 150.00
197 Popular 4 107.50 50.00 150.00
198 Área abierta 4 60.00 60.00 60.00
199 Área abierta 4 65.00 60.00 80.00
200 Popular 2 100.00 50.00 150.00
201 Interés Social 6 208.33 150.00 300.00
202 Interés Social 4 350.00 350.00 350.00
203 Popular 3 250.00 250.00 250.00
204 Área abierta 5 60.00 60.00 60.00
204 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
205 Interés Social 4 300.00 300.00 300.00
206 Popular 3 183.33 150.00 200.00
207 Área abierta 5 68.00 50.00 80.00
208 Popular 2 135.00 120.00 150.00
209 Popular 1 150.00 150.00 150.00
210 Popular 1 150.00 150.00 150.00
211 Popular 2 200.00 200.00 200.00
212 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
213 Popular 2 250.00 250.00 250.00
213 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
214 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
215 Popular 3 183.33 150.00 200.00
A6
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
216 Residencial media 2 600.00 600.00 600.00
217 Área abierta 2 50.00 50.00 50.00
218 Popular 1 100.00 100.00 100.00
219 Popular 4 90.00 80.00 100.00
220 Interés Social 4 162.50 100.00 350.00
220 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
221 Interés Social 3 183.33 100.00 350.00
222 Área abierta 1 60.00 60.00 60.00
223 Interés Social 3 300.00 250.00 350.00
224 Interés Social 2 275.00 250.00 300.00
225 Interés Social 3 283.33 250.00 300.00
226 Interés Social 2 300.00 300.00 300.00
227 Interés Social 5 240.00 200.00 300.00
228 Popular 1 250.00 250.00 250.00
229 Popular 1 250.00 250.00 250.00
230 Área abierta 1 30.00 30.00 30.00
231 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
232 Interés Social 2 250.00 200.00 300.00
233 Área abierta 1 30.00 30.00 30.00
234 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
234 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
236 Interés Social 4 350.00 350.00 350.00
237 Área abierta 1 30.00 30.00 30.00
244 Interés Social 2 225.00 100.00 350.00
245 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
246 Residencial media 5 248.00 80.00 600.00
246 Residencial media 1 600.00 600.00 600.00
247 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
247 Popular 1 100.00 100.00 100.00
248 Industrial 3 600.00 600.00 600.00
249 Interés Social 5 128.00 50.00 350.00
250 Residencial media 12 637.50 500.00 650.00
251 Popular 1 100.00 100.00 100.00
251 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
252 Interés Social 6 341.67 200.00 400.00
253 Popular 1 200.00 200.00 200.00
254 Popular 1 200.00 200.00 200.00
255 Popular 6 150.00 150.00 150.00
256 Interés Social 2 215.00 80.00 350.00
259 Popular 1 100.00 100.00 100.00
260 Interés Social 2 275.00 150.00 400.00
261 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
262 Interés Social 4 212.50 150.00 400.00
263 Interés Social 2 275.00 200.00 350.00
265 Interés Social 5 350.00 350.00 350.00
268 Especial Aeropuerto Abraham González 1
A7
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
269 Popular 4 150.00 150.00 150.00
271 Interés Social 3 308.33 225.00 350.00
273 Interés Social 2 375.00 200.00 350.00
274 Interés Social 7 400.00 400.00 400.00
275 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
275 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
276 Interés Social 6 191.67 150.00 350.00
277 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
277 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
278 Interés Social 11 400.00 400.00 400.00
280 Interés Social 4 287.50 250.00 400.00
281 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
282 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
283 Interés Social 3 300.00 250.00 400.00
284 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
285 Popular 2 150.00 150.00 150.00
286 Popular 3 183.33 150.00 250.00
288 Popular 1 100.00 100.00 100.00
289 Interés Social 3 266.67 200.00 400.00
290 Popular 2 150.00 150.00 150.00
291 Interés Social 3 300.00 300.00 300.00
292 Popular 3 116.67 100.00 150.00
293 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
294 Popular 1 200.00 200.00 200.00
295 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
296 Popular 2 165.00 150.00 180.00
297 Popular 4 200.00 200.00 200.00
298 Área abierta 3 40.00 40.00 40.00
299 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
300 Popular 4 250.00 250.00 250.00
301 Popular 1 200.00 200.00 200.00
302 Popular 1 200.00 200.00 200.00
303 Popular 4 250.00 250.00 250.00
304 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
305 Área abierta 1 30.00 30.00 30.00
306 Popular 1 150.00 150.00 150.00
307 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
308 Área abierta 2 80.00 80.00 80.00
309 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
310 Interés Social 5 340.00 250.00 400.00
312 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
313 Popular 1 100.00 100.00 100.00
314 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
315 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
316 Popular 2 200.00 200.00 200.00
317 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
318 Área abierta 1 80.00 80.00 80.00
A8
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
319 Interés Social 5 350.00 350.00 350.00
320 Interés Social 5 400.00 400.00 400.00
321 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
322 Popular 1 100.00 100.00 100.00
323 Interés Social 3 233.33 200.00 300.00
324 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
325 Popular 1 100.00 100.00 100.00
326 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
327 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
327 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
328 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
329 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
330 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
331 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
332 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
333 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
335 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
336 Interés Social 2 350.00 350.00 350.00
337 Interés Social 4 400.00 400.00 400.00
338 Interés Social 1 300.00 300.00 300.00
339 Interés Social 2 400.00 400.00 400.00
340 Interés Social 1 400.00 400.00 400.00
341 Popular 1 200.00 200.00 200.00
342 Popular 1 200.00 200.00 200.00
343 Popular 2 200.00 200.00 200.00
344 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
345 Interés Social 3 400.00 400.00 400.00
346 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
347 Popular 1 200.00 200.00 200.00
348 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
349 Interés Social 1 300.00 300.00 300.00
350 Área abierta 1 30.00 30.00 30.00
351 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
352 Interés Social 2 350.00 350.00 350.00
353 Interés Social 2 350.00 350.00 350.00
354 Interés Social 3 350.00 350.00 350.00
355 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
356 Interés Social 2 300.00 300.00 300.00
358 Interés Social 2 275.00 200.00 350.00
359 Interés Social 2 275.00 200.00 350.00
360 Interés Social 4 350.00 350.00 350.00
361 Interés Social 1 350.00 350.00 350.00
400 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
701 Área abierta 2 15.00 15.00 15.00
705 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
716 Área abierta 2 20.00 20.00 20.00
717 Industrial 1 600.00 600.00 600.00
A9
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
717 Área abierta 1 20.00 20.00 20.00
717 Popular 4 150.00 150.00 150.00
718 Área abierta 4 21.25 5.00 50.00
722 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
723 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
724 Área abierta 1 50.00 50.00 50.00
725 Área abierta 2 15.00 10.00 20.00
726 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
735 Área abierta 1 20.00 20.00 20.00
736 Área abierta 1 20.00 20.00 20.00
737 Área abierta 1 20.00 20.00 20.00
738 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
739 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
740 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
741 Área abierta 2 15.00 15.00 15.00
742 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
743 Área abierta 2 15.00 15.00 15.00
744 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
747 Área abierta 3 15.00 15.00 15.00
751 Popular 1 200.00 200.00 200.00
752 Popular 1 200.00 200.00 200.00
753 Popular 1 200.00 200.00 200.00
754 Popular 1 200.00 200.00 200.00
755 Popular 1 200.00 200.00 200.00
756 Popular 1 200.00 200.00 200.00
757 Popular 1 200.00 200.00 200.00
758 Popular 1 200.00 200.00 200.00
759 Popular 1 150.00 150.00 150.00
760 Popular 1 150.00 150.00 150.00
761 Popular 1 200.00 200.00 200.00
762 Popular 3 200.00 200.00 200.00
763 Popular 1 200.00 200.00 200.00
770 Popular 3 56.67 20.00 100.00
780 Área abierta 3 20.33 1.00 40.00
790 Área abierta 3 13.67 1.00 30.00
800 Área abierta 3 10.33 1.00 20.00
810 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
812 Área abierta 1 6.00 6.00 6.00
814 Área abierta 1 6.00 6.00 6.00
818 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
819 Área abierta 1 20.00 20.00 20.00
820 Interés Social 3 216.67 150.00 350.00
822 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
824 Área abierta 3 7.00 1.00 10.00
826 Área abierta 2 8.00 1.00 15.00
830 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
832 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
A10
Sector Catastral
Calidad de sector Número de desarrollos
Valor promedio
Valor menor Valor mayor
834 Área abierta 1 15.00 15.00 15.00
836 Área abierta 6 10.00 10.00 10.00
838 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
840 Área abierta 3 7.00 1.00 10.00
842 Área abierta 3 7.00 1.00 10.00
844 Área abierta 3 7.00 1.00 10.00
846 Área abierta 3 7.00 1.00 10.00
848 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
850 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
852 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
854 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
856 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
858 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
860 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
862 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
864 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
866 Área abierta 2 1.00 1.00 1.00
868 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
870 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
872 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
874 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
876 Área abierta 3 1.00 1.00 1.00
878 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
880 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
882 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
884 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
886 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
888 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
890 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
892 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
894 Área abierta 1 1.00 1.00 1.00
B1
ANEXO B
RELACION DE FRACCIONAMIENTOS A INVESTIGAR OBTENIDO ALEATORIAMENTE
EN BASE AL MÉTODO ESTADÍSTICO APLICADO
Tabla XXI. Tabla de sectores obtenidos aleatoriamente
Sector Colonia Calidad colonia
Seleccionada estadística-
mente
1 Puerta del Sol Buena 1
1 Tres Fresnos Media 1
2 Adriana Media 1
2 Anzures Media 1
2 La Joya Buena 1
2 Las Palmas Buena 1
2 Rafael Veloz Media 1
2 Rosaleda Media 1
2 Tres Hermanos Media 1
3 García Valladares Media 1
3 Partido Escobedo Media 1
3 Silvias Media 1
4 Del Colegio Buena 1
4 Mascareñas Buena 1
4 Nogales Buena 1
4 Partido Escobedo Buena 1
5 Álamos de San José Buena 1
5 Burócrata II Buena 1
5 Mascareñas Buena 1
5 Sicomoros Buena 1
6 Burócrata III Media 1
6 Mascareñas Buena 1
6 Paula Buena 1
6 Villa del Norte Buena 1
6 Los Bosques Buena 1
7 Chihuahua Media 1
7 Ciriaco Jasso Media 1
7 Las Fuentes Media 1
7 Residencial Asturias Buena 1
7 San Ángel Buena 1
7 San José Buena 1
7 El Campanario Buena 1
8 Adición San José Media 1
8 Del Valle Media 1
8 Los Sauces Media 1
8 Señorial Media 1
8 Villas Jacarandas Media 1
10 Burócrata I Media 1
B2
Sector Colonia Calidad colonia
Seleccionada estadística-
mente
10 El Dorado Buena 1
10 Ex-Hipódromo Media 1
10 La Joya Buena 1
10 Tres Fresnos Buena 1
10 Tres Hermanos Buena 1
12 Enrique Barrio Buena 1
12 Hidalgo Buena 1
12 Margaritas Buena 1
13 Américas Media 1
13 Hidalgo Media 1
13 Margaritas Buena 1
14 Centro Ejecutivo Plaza Juárez Lujo 1
14 La Playa Buena 1
15 Los Álamos Media 1
15 Monumental Buena 1
15 ProNaF Lujo 1
16 Excelencia Residencial Media 1
18 Álamos De San Lorenzo Buena 1
18 La Fortuna Buena 1
18 San Lorenzo Media 1
19 Del Futuro Media 1
20 La Raza Media 1
20 Los Volcanes Media 1
20 Olimpia Buena 1
20 Olmos Media 1
20 Raúl García Media 1
20 Villas Santa Fe Media 1
20 Mascareñas Media 1
20 Misiones De San Miguel Buena 1
21 Misión De San Miguel Buena 1
21 Olmos Media 1
21 Villahermosa Media 1
22 Rincones del Portal Media 1
22 El Encino Media 1
23 Encino Media 1
23 El Portal Media 1
23 La Parroquia Buena 1
23 Las Fuentes Buena 1
23 Los Olivos Buena 1
24 Pradera Dorada Media 1
25 Frac. Casas Grandes Media 1
36 Enrique Barrio Buena 1
38 Mayorga Buena 1
38 Olmos Buena 1
38 Vista Del Norte Buena 1
39 Mayorga Buena 1
B3
Sector Colonia Calidad colonia
Seleccionada estadística-
mente
40 Rincones del Campanario Buena 1
41 Villas del Bravo Buena 1
43 Puerta del Sol Buena 1
44 Magnolia Media 1
44 Pinal del Río Buena 1
47 Campestre San Marcos Buena 1
48 Los Virreyes Buena 1
48 Prados del Campestre Buena 1
49 Fuentes del Valle Buena 1
49 Tecnológico Media 1
50 Bosque de San José Buena 1
50 Fuentes del Seminario Buena 1
50 Granjas ( Atrás de del norte) Media 1
50 Jardines del Seminario Buena 1
50 Paseo de los Virreyes Buena 1
50 Real de San José Buena 1
51 Hacienda de San Pedro Media 1
51 Provincial Media 1
52 Del Márquez Media 1
52 Los Álamos Media 1
64 El Barreal Media 1
70 Residencial Antares Media 1
70 Residencial San Marcos Buena 1
71 Santa Fe Buena 1
71 Valle del Sol Media 1
73 Los Parques Media 1
73 Residencial Galgodromo Media 1
74 Jardines del Campestre Buena 1
78 Paseo del Parque Buena 1
96 Alameda Galgodromo Media 1
96 Campestre Arboleda Buena 1
96 Alondra (Condominio) Buena 1
96 Jardines de Coyoacán
(Condominio) Media 1
96 Jardines de Coyoacán Media 1
96 La Paloma (Condominio) Buena 1
96 Quintas Alameda Media 1
96 Rinconada del río Media 1
97 Alameda Galgodromo Media 1
97 Campestre Arboleda Buena 1
97
Residencial Florencia (Condominio) Buena 1
97 Napoli Buena 1
97 Las Quintas Buena 1
97 Maria Isabel Media 1
97 Rinconada de las Flores Buena 1
B4
Sector Colonia Calidad colonia
Seleccionada estadística-
mente
100 Los Sauces Lujo 1
100 San Marcos Senecú Lujo 1
100 Arboledas de Senecú Lujo 1
101 Hacienda de Senecú Lujo 1
101 Villas Colonial Buena 1
101 Villas Senecú Buena 1
101 Ampliación Campestre Buena 1
101 Rincones del Campestre Buena 1
101 Partido Senecú Lujo 1
102 Los Jardines ( Condominio) Buena 1
102 Santa Anita Buena 1
102 Montecarlo Buena 1
103 Los Cardenales (Condominio) Buena 1
103 Hacienda de Aragón Buena 1
103 Jacarandas Buena 1
103 Las Misiones Buena 1
103 Misiones Printz Buena 1
103 Placitas I Buena 1
103 Residencial Bugambilia Buena 1
103 Sandra Lucia Buena 1
104 Capri Media 1
104 Niza (Condominio) Media 1
104 Jardines del Bosque Media 1
104 Marruecos Media 1
104 Misión del Sol Media 1
104 Puesta del Sol Ote. Media 1
104 Puesta del Sol Media 1
104 Real del Sol Media 1
128 Jardín de las Moras Media 1
129 Cónifer I Media 1
129 Cónifer II Media 1
129 Edén (Condominio) Media 1
129 Paraíso Media 1
129 Residencial Alameda Buena 1
129 Rivera Media 1
133 Rincón de las Flores Buena 1
135 Cerrada del Sol Buena 1
135 San Francisco Media 1
135 Cerrada Viñedos Buena 1
136 Arturo Gámiz Media 1
137 Acequias Sur Buena 1
137 El Ruiseñor Buena 1
137 Las Acequias Buena 1
138 Valle del Sol Media 1
139 Hacienda de la Cantera Buena 1
139 Rincones de Santa Fe Buena 1
B5
Sector Colonia Calidad colonia
Seleccionada estadística-
mente
141 Jardines Residencial Buena 1
141 Residencial Floresta Buena 1
144 Paseo de los Nogales Buena 1
144 Jardines de San Carlos II Media 1
144 Residencial Harmoni Buena 1
172 Hacienda de la Paloma Buena 1
173 Hacienda del Sauz Media 1
173 Nogalar de las Torres Buena 1
173 Misiones de Santa Fe
(Condominio) Buena 1
173 San Pedro del Real Buena 1
175 Jardines de San Pablo Media 1
175 Jardines de San Miguel Media 1
216 Revolución Mexicana Media 1
250 Rincón del Valle Media 1
250 Rincones de Santa Teresa Media 1
C1
ANEXO C
PRESENTACIÓN DE LA OFERTA ANALIZADA EN LAS CONCLUSIONES
Figura 19.- Plano del caso 1 analizado en las conclusiones
Figura 20.- Oferta del caso 1 analizado en las conclusiones
C2
Figura 21.- Acceso al Fraccionamiento cerrado caso 1
C3
Figura 22.- Vialidad secundaria que conecta con vialidad principal de acceso al Fraccionamiento cerrado caso 1
Figura 23.- Oferta del caso 2 analizado en las conclusiones
C4
Figura 24.- Vialidad de acceso al lote en fraccionamiento abierto caso 2
Figura 25.- Vialidad secundaria que conecta con vialidad principal de acceso al Fraccionamiento abierto caso 2
C5
Figura 26.- Oferta del caso 3 analizado en las conclusiones
Figura 27.- Acceso al Fraccionamiento abierto caso 3
C6
Figura 28.- Vialidad secundaria que conecta con vialidad principal de acceso al Fraccionamiento abierto caso 3