universidad central del ecuador facultad de …mejoramiento al proceso de originación y compra de...
TRANSCRIPT
i
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
“PROPUESTA DE MEJORAMIENTO AL PROCESO DE
ORIGINACIÓN Y COMPRA DE CARTERA HIPOTECARIA A
BRÓKERS EN LA CORPORACIÓN DE DESARROLLO DE MERCADO
SECUNDARIO DE HIPOTECAS CTH S.A.”
AUTORA: DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
INGENIERA EN CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
CONTADORA PÚBLICA AUTORIZADA
DIRECTOR:
DOCTOR MARCO MARCELO LEÓN ALVEAR
QUITO DM, ABRIL DE 2015
ii
Freire Piedra, Dayana Patricia (2015). “Propuesta De
Mejoramiento al Proceso de Originación y Compra de Cartera
Hipotecaria a Brókers en la Corporación de Desarrollo de
Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A., Trabajo de
investigación para optar por el grado de Ingeniera en
Contabilidad y Auditoría Contador Público Autorizado.
Facultad de Ciencias Administrativas. Quito: UCE. 157p.
ii
DEDICATORIA
El presente trabajo va dedicado con mucho amor para todas las personas que han
estado en cada trayectoria de mi vida, de manera especial a mi madre por todo su
amor, cuidados y dedicación y que ahora desde el cielo festeja junto a mí por este
logro alcanzado, a mi padre José que siempre ha estado junto a mi cuidándome y
llenándome de amor, a mis hermanos Edgar, Andrea y Diana por ser mi apoyo
incondicional en cada decisión de mi vida, a mi sobrina Arlett que con su ternura
llena mis días de alegría y a mi esposo Roberto por ser mi compañero
incondicional que me cuida y me brinda su amor.
DAYANA
iii
AGRADECIMIENTO
En primer lugar quiero agradecer a Dios por la salud y sabiduría que me ha dado
para lograr la culminación de mi carrera, a mis padres José Freire y Beatriz
Piedra (+) por todo su amor y por ser el mejor ejemplo de perseverancia, a
Edgar, Andrea, Diana y Arlett por estar junto a mi apoyándome en cada decisión
de mi vida.
A mi esposo Roberto por brindarme su amor y apoyo incondicional en todo
momento.
A la Universidad Central del Ecuador por brindarme una educación de primera
calidad.
Al Doctor Marco León quien con su apoyo incondicional, ayuda y dirección ha
logrado que pueda culminar con mi carrera profesional.
A Belén Castillo y Alexandra García por compartir conmigo todos sus
conocimientos en el ámbito laboral.
iv
AUTORIZACIÓN DE LA AUTORÍA INTELECTUAL
Yo, Dayana Patricia Freire Piedra en calidad de autora de la tesis realizada “Propuesta de
Mejoramiento al Proceso de Originación y Compra de Cartera Hipotecaria a Brókers en la
Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A.”, autorizo a la
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR, hacer uso de todos los contenidos que me pertenecen
o de parte de los que contienen esta obra, con fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente autorización, seguirán
vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los artículos 5, 6, 8; 19 y demás pertinentes de
la Ley de Propiedad Intelectual y su Reglamento.
Quito, a 27 de abril de 2015.
Dayana Patricia Freire Piedra
1721095733
v
APROBACIÓN DEL DIRECTOR DE TESIS
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
Por la Presente dejo constancia que he leído el Trabajo de Titulación presentado por la Señorita
Dayana Patricia Freire Piedra para optar por el título profesional cuyo tema es “Propuesta de
Mejoramiento al Proceso de Originación y Compra de Cartera Hipotecaria a Brókers en la
Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A.” la misma que reúne
los requerimientos, y los méritos suficientes para ser sometida a evaluación por el tribunal calificador.
Quito, a 29 de abril de 2015
vi
CARTA DE APROBACIÓN DE LA EMPRESA
vii
CONTENIDO
DEDICATORIA .................................................................................................................................... ii
AGRADECIMIENTO ........................................................................................................................... iii
AUTORIZACIÓN DE LA AUTORÍA INTELECTUAL .......................................................................iv
APROBACIÓN DEL DIRECTOR DE TESIS ........................................................................................ v
CARTA DE APROBACIÓN DE LA EMPRESA ..................................................................................vi
INDICE DE CONTENIDOS................................................................................................................ vii
LISTA DE TABLAS............................................................................................................................... x
LISTA DE FIGURAS ............................................................................................................................xi
LISTA DE ANEXOS ........................................................................................................................... xii
RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................................................... xiii
ABSTRACT ......................................................................................................................................... xiv
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................. 1
CAPÍTULO I .......................................................................................................................................... 3
1.1. Reseña Histórica ........................................................................................................................... 3
1.2. Base Legal ............................................................................................................................... 3
1.2.1. Superintendencia de Bancos y Seguros............................................................................ 3
1.2.2. Superintendencia de Compañías ...................................................................................... 4
1.2.3. Consejo Nacional de Valores. .......................................................................................... 4
1.2.4. Servicio de Rentas Internas.............................................................................................. 4
1.2.5. Ministerio de Relaciones Laborales ................................................................................. 4
1.2.6. Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social ....................................................................... 4
1.2.7. Leyes ............................................................................................................................... 5
1.3. Objeto Social ........................................................................................................................... 5
1.4. Principios Corporativos ........................................................................................................... 6
1.5. Detalle de accionistas de CTH ................................................................................................. 7
1.6. Misión ..................................................................................................................................... 8
1.7. Visión ...................................................................................................................................... 8
1.8. Actividades principales ........................................................................................................... 8
1.9. Logotipo .................................................................................................................................. 8
1.10. Análisis FODA .................................................................................................................... 9
1.11. Matriz de resumen y estrategias FODA. ............................................................................ 10
1.12. Organigrama CTH S.A. ..................................................................................................... 11
viii
CAPÍTULO II ....................................................................................................................................... 12
2.1. La Hipoteca ................................................................................................................................ 12
2.1.1. Reseña histórica ................................................................................................................... 12
2.1.2. Definición ............................................................................................................................ 13
2.1.3. Importancia.......................................................................................................................... 13
2.2. Los Créditos Hipotecarios .......................................................................................................... 13
2.2.1. Definición ............................................................................................................................ 13
2.2.2. Características ..................................................................................................................... 14
2.2.3. Beneficios ............................................................................................................................ 15
2.2.4. Importancia.......................................................................................................................... 15
2.2.5. Diferencia entre los créditos hipotecarios y los de libre destinación ................................... 15
2.2.6. Tipos de créditos hipotecarios ............................................................................................. 16
2.2.7. Elementos ............................................................................................................................ 16
2.2.8. Las 5 C del crédito hipotecario ............................................................................................ 17
2.3. Los créditos Hipotecarios en el Ecuador .................................................................................... 17
2.4. El ciclo Hipotecario .................................................................................................................... 19
2.5. Tasas de Crédito y Condiciones Vigentes en las Instituciones Financieras. ............................... 20
CAPÍTULO III ...................................................................................................................................... 21
3.1. Definiciones generales............................................................................................................... 21
3.1.1. Gestión por procesos ........................................................................................................... 21
3.1.2. Proceso ................................................................................................................................ 21
3.1.3. Procedimientos .................................................................................................................... 21
3.1.4. Diferencia entre procesos y procedimientos ........................................................................ 21
3.1.5. Manual de procedimientos ................................................................................................... 22
3.2. Evaluación de procesos ............................................................................................................. 23
3.2.1. Herramientas para el análisis y mejora de procedimientos .................................................. 23
3.3. Descripción del procedimiento actual de CTH ........................................................................... 24
3.3.1. Calificación de los Brókers Hipotecarios ............................................................................. 25
3.3.2. Calificación de Promotores y Proyectos .............................................................................. 27
3.3.3. Análisis de Perfiles Crediticios de los solicitantes ............................................................... 33
3.3.4. Compra de Cartera a Promotores ......................................................................................... 57
3.4. Diagnóstico actual de CTH .................................................................................................... 70
3.4.1. Cuestionario ....................................................................................................................... 70
ix
3.4.2. Hoja de trabajo para el análisis de procesos......................................................................... 71
3.5. Evaluación del control interno ............................................................................................... 82
3.5.1. Definición de control interno ............................................................................................... 82
3.5.2. Elementos del control interno .............................................................................................. 82
3.5.3. Fases de evaluación de los controles internos ...................................................................... 83
3.5.4. Métodos de Evaluación del Control Interno ........................................................................ 83
CAPÍTULO IV ...................................................................................................................................... 97
4.1. Definiciones básicas ................................................................................................................... 97
4.1.1. Mejoramiento de procesos ................................................................................................... 97
4.1.2. Por qué mejorar ................................................................................................................... 97
4.1.3. Objetivos del mejoramiento de procedimientos ................................................................... 98
4.2. Herramientas para el mejoramiento de procesos ........................................................................ 98
4.2.1. Hojas de procedimiento mejorado ....................................................................................... 98
4.2.2. Flujogramas ....................................................................................................................... 105
CASO PRÁCTICO ............................................................................................................................. 110
CAPÍTULO V ..................................................................................................................................... 138
5.1. Conclusiones ............................................................................................................................ 138
5.2. Recomendaciones ..................................................................................................................... 140
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................ 142
ANEXOS ............................................................................................................................................ 144
x
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. 1. Accionistas CTH ................................................................................................................... 7
Tabla 1. 2. Matriz FODA. ....................................................................................................................... 9
Tabla 1. 3. Matriz de resumen FODA. .................................................................................................. 10
Tabla 2. 1. Tasas de Crédito Instituciones Financieras .......................................................................... 20
Tabla 3. 1. Brókers Calificados ............................................................................................................. 27
Tabla 3. 2. Promotores Calificados ....................................................................................................... 28
Tabla 3. 3. Parámetros Generales CTH ................................................................................................. 48
Tabla 3. 3. Parámetros Generales CTH (continuación) ......................................................................... 49
Tabla 3. 3. Parámetros Generales CTH (continuación) ......................................................................... 50
Tabla 3. 4. Características Generales CTH ............................................................................................ 51
Tabla 3. 5. Cuestionario De Análisis ..................................................................................................... 70
Tabla 3. 6. Costos salariales CTH ......................................................................................................... 72
Tabla 3. 7. Costos de operación CTH .................................................................................................... 73
Tabla 3. 8. Costos totales CTH .............................................................................................................. 73
Tabla 3. 9. Simbología Hoja de análisis ................................................................................................ 74
Tabla 3. 10. Hoja de análisis para la calificación de brókers ................................................................ 75
Tabla 3. 11. Hoja de análisis para la calificación de promotores y proyectos ....................................... 76
Tabla 3. 12. Hoja de análisis para la precalificación de clientes ........................................................... 77
Tabla 3. 13. Hoja de análisis para la calificación de clientes ................................................................ 77
Tabla 3. 13. Hoja de análisis para la calificación de clientes (continuación) ........................................ 79
Tabla 3. 14. Hoja de análisis para la compra de cartera ........................................................................ 80
Tabla 3. 14. Hoja de análisis para la compra de cartera (continuación) ................................................ 81
Tabla 4. 1. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de Brókers........................................... 99
Tabla 4. 2. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de Promotores y Proyectos ............... 100
Tabla 4. 3. Hoja de procedimiento mejorado para Precalificación de clientes ..................................... 101
Tabla 4. 4. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de clientes ......................................... 102
Tabla 4. 5. Hoja de procedimiento mejorado para Compra de cartera ................................................. 103
Tabla 4. 5. Hoja de procedimiento mejorado para Compra de cartera (continuación) ......................... 104
xi
LISTA DE FIGURAS
Figura 1. 1. Logotipo CTH ...................................................................................................................... 8
Figura 1. 2. Organigrama estructural C.T.H. ......................................................................................... 11
Figura 2. 1. Las 5 C del Crédito ............................................................................................................ 17
Figura 2. 2. Ciclo Hipotecario ............................................................................................................... 19
Figura 3. 1. Ficha de Calificación Proyecto........................................................................................... 32
Figura 3. 2. Ficha de Precalificación ..................................................................................................... 35
Figura 3. 3. Central de Riesgo ............................................................................................................... 36
Figura 3. 4. Listado de documentos que se requieren ............................................................................ 38
Figura 3. 5. Hoja de Ruta y Tiempos ..................................................................................................... 39
Figura 3. 6. Declaración de Persona Expuesta Políticamente ................................................................ 40
Figura 3. 7. Solicitud De Crédito........................................................................................................... 47
Figura 3. 8. Carta de aprobación definitiva ........................................................................................... 56
Figura 3. 9. Hoja de Control de Crédito ................................................................................................ 59
Figura 3. 10. Datos personales del cliente ............................................................................................. 60
Figura 3. 11. Datos trabajo actual del cliente ........................................................................................ 61
Figura 3. 12. Datos iniciales .................................................................................................................. 62
Figura 3. 13. Datos Generales del crédito .............................................................................................. 62
Figura 3. 14. Aprobación de los parámetros .......................................................................................... 63
Figura 3. 15. Generación orden de compra ............................................................................................ 63
Figura 3. 16. Correo electrónico ............................................................................................................ 64
Figura 3. 17. Liquidación de la compra de cartera................................................................................. 66
Figura 3. 18. Flujograma de Calificación de Brókers ............................................................................ 85
Figura 3. 19. Flujograma de Calificación de Promotores y Proyectos ................................................... 86
Figura 3. 20. Flujograma de Precalificación de clientes ........................................................................ 87
Figura 3. 21. Flujograma de Calificación de clientes ............................................................................ 88
Figura 3. 22. Flujograma de Compra de cartera .................................................................................... 89
Figura 4. 1. Flujogramas para Calificación de Brókers ....................................................................... 105
Figura 4. 2. Flujogramas para Calificación de Promotores y Proyectos .............................................. 106
Figura 4. 3. Flujogramas para Precalificación de clientes ................................................................... 107
Figura 4. 4. Flujogramas para Calificación de clientes ........................................................................ 108
Figura 4. 5. Flujogramas para Compra de cartera ................................................................................ 109
xii
LISTA DE ANEXOS
Anexo A Registro Único de Contribuyentes CTH............................................................................... 144
Anexo B Autorización de Funcionamiento CTH................................................................................. 146
Anexo C Certificado de Autorización Superintendencia de Bancos .................................................... 147
Anexo D Certificado de Inscripción de CTH en Superintendencia de Bancos .................................... 148
xiii
RESUMEN EJECUTIVO
“PROPUESTA DE MEJORAMIENTO AL PROCESO DE ORIGINACIÓN Y COMPRA DE
CARTERA HIPOTECARIA A BRÓKERS EN LA CORPORACIÓN DE DESARROLLO DE
MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS CTH S.A.”
El mejoramiento de los procesos dentro de una empresa constituyen el éxito en el desarrollo de sus
actividades y en el cumplimiento de sus objetivos, CTH es una empresa que está dedicada al
desarrollo de mecanismos para movilizar recursos a favor del sector de la vivienda. El presente trabajo
de investigación tiene como objetivo analizar y evaluar el procedimiento actual que se está realizando
en la originación y compra de cartera hipotecaria a brókers, con lo cual se busca proponer mejoras al
proceso que se realiza actualmente, esto a su vez ayudará a tener un mejor control interno lo que
permitirá identificar problemas, minimizar los riesgos, economizar recursos en la utilización de
herramientas administrativas, mejorar la atención con los clientes y verificar el cumplimiento de leyes
y políticas establecidas en los manuales de CTH.
Las áreas involucradas en todo el proceso de originación y compra de cartera son las áreas de
originación, operaciones, tesorería y contabilidad
PALABRAS CLAVE
PROCESOS
TITULARIZACIÓN
CARTERA
HIPOTECA
CLIENTE
ORIGINACIÓN
xiv
ABSTRACT
1
INTRODUCCIÓN
La Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A se creó para ser una
institución dinamizadora del mercado hipotecario a través de procesos de titularización de cartera de
vivienda. Desde el año 2003 se encuentra inscrita como Administradora de Fondos y Fideicomisos
para actuar como Agente de Manejo de titularizaciones de cartera hipotecaria.
La Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH es la única institución de esta
naturaleza en el sistema financiero ecuatoriano, pues no realiza intermediación financiera.
Inició el proceso de originación y compra de cartera hipotecaria de vivienda, para obtener recursos a
mediano y largo plazo con el fin de cumplir su objeto social, el mismo que está enfocado en el
desarrollo de mecanismos tendientes a movilizar recursos a favor del sector de vivienda e
infraestructura relacionada.
CTH tiene planificación y estrategias que están enfocadas en el cumplimiento de sus objetivos, sin
embargo se han presentado dificultades en el proceso de calificación, aprobación y compra de cartera
lo que no ha permitido en varios meses alcanzar la meta programa de compras de créditos, razón por la
cual se considera importante proponer mejoras para la toma de nuevas decisiones por parte de la
gerencia.
La presente investigación se enfoca en el manual de procedimiento de originación y compra de cartera
hipotecaria, CTH tiene por objeto normar las actividades necesarias para el control adecuado de la
compra de cartera, las áreas involucradas son originación, finanzas, operaciones, contabilidad.
El primer capítulo se trata de los aspectos generales de la Corporación de Desarrollo de Mercado
Secundario de Hipotecas CTH S.A. desde sus inicios, su misión, visión, valores corporativos, su
vinculación con la sociedad, sus logros y termina con un análisis situacional de cómo se ve la empresa
actualmente.
En el segundo capítulo se habla sobre las generalidades del sector hipotecario la definición,
características, importancia y beneficios de obtener un crédito hipotecario como alternativa para
adquirir una vivienda.
En el tercer capítulo se realiza un análisis completo del procedimiento actual que se realiza en la
originación y compra de cartera hipotecaria en CTH, tales como calificación de brókers, calificación de
2
promotores y proyectos, precalificación de clientes, calificación de clientes y compra de cartera,
adicional se incluye un análisis de tiempos y flujogramas.
En el cuarto capítulo se presenta una propuesta con procedimientos mejorados en función al análisis
de las actividades detalladas en el capítulo tres con el fin de optimizar tiempos y recursos, aumentando
el control y estableciendo sugerencias para mejorar la originación y compra de cartera.
En el último capítulo se plantean las conclusiones y recomendaciones de la investigación donde se
resume el trabajo realizado en los capítulos anteriores.
En base al contenido de estos capítulos se buscara llegar al cumplimiento de los objetivos de carácter
general y específicos planteados.
3
CAPÍTULO I
1. GENERALIDADES DE LA EMPRESA CTH S.A.
1.1. Reseña Histórica
La Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH se creó en el año 1997 con el
objetivo de ser una institución dinamizadora del mercado hipotecario a través de procesos de
titularización de cartera de vivienda. Desde el año 2003 se encuentra inscrita como Administradora de
Fondos y Fideicomisos para actuar como Agente de Manejo de titularizaciones de cartera hipotecaria.
Con el tiempo y la experiencia ganada CTH se ha convertido en uno de los principales referentes para
la estructuración y administración de cartera de vivienda en el país, los ingresos que percibe la
institución por estas actividades han ganado cada vez mayor participación en los ingresos totales.
La Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH es la única institución de esta
naturaleza en el sistema financiero ecuatoriano, pues no realiza intermediación financiera.
Su posicionamiento actual como administrador fiduciario y agente de manejo, es reconocido en el
mercado por la experiencia y conocimiento que ha demostrado manejando casi la totalidad de procesos
de titularización hipotecaria que se han realizado en el país.
Actualmente la institución administra varios procesos de titularización de cartera de otras instituciones
del sistema financiero y algunos procesos propios.
No se espera un cambio en el posicionamiento de la empresa en el corto o mediano plazo en la línea
específica de negocio en que opera.
1.2. Base Legal
Es una institución del sistema financiero privado regulada por las siguientes entidades de control:
1.2.1. Superintendencia de Bancos y Seguros
La Superintendencia de Bancos y Seguros es un organismo técnico, con autonomía administrativa,
económica y financiera, cuyo objetivo principal es vigilar y controlar con transparencia y eficacia a las
instituciones del sistema financiero, de seguro privado y de seguridad social, a fin de que las
actividades económicas y los servicios que prestan se sujeten a la ley y atiendan al interés general.
4
Asimismo, busca contribuir a la profundización del mercado a través del acceso de los usuarios a los
servicios financieros, como aporte al desarrollo económico y social del país. (Generalidades de la
Superintendencia de Bancos)
1.2.2. Superintendencia de Compañías
“La Superintendencia de Compañías es el organismo técnico y autónomo que vigila y controla la
organización, actividades, funcionamiento, disolución y liquidación de las compañías, en las
circunstancias y condiciones establecidas por la ley” (Superintendencia de Compañias, 2015)
1.2.3. Consejo Nacional de Valores.
“Creado para establecer la política general del mercado de valores y regular su funcionamiento, creado
adscrito a la Superintendencia de Compañías como órgano rector del mercado de valores”. (Mercado
de Valores, 2015)
1.2.4. Servicio de Rentas Internas
El Servicio de Rentas Internas (SRI) es una entidad técnica y autónoma que tiene la responsabilidad de
recaudar los tributos internos establecidos por Ley mediante la aplicación de la normativa vigente. Su
finalidad es la de consolidar la cultura tributaria en el país a efectos de incrementar sostenidamente el
cumplimiento voluntario de las obligaciones tributarias por parte de los contribuyentes. (Servicio de
Rentas Internas, 2015)
1.2.5. Ministerio de Relaciones Laborales
El Ministerio de Relaciones Laborales ejerce la rectoría de las políticas laborales, fomenta la
vinculación entre oferta y demanda laboral, protege los derechos fundamentales del trabajador y
trabajadora, y es el ente rector de la administración del desarrollo institucional, de la gestión del talento
humano y de las remuneraciones del Sector Público. (Ministerio de Relaciones Laborales, 2015)
1.2.6. Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social
Es una entidad, cuya organización y funcionamiento se fundamenta en los principios de solidaridad,
obligatoriedad, universalidad, equidad, eficiencia, subsidiariedad y suficiencia. Se encarga de aplicar el
Sistema del Seguro General Obligatorio que forma parte del sistema nacional de Seguridad Social; su
misión es proteger a la población urbana y rural con relación de dependencia o sin ella en casos de
contingencias por enfermedad, maternidad, riesgos de trabajo, discapacidad, cesantía, invalidez, vejez
5
y muerte contemplados en la Ley de Seguridad Social. (Instiuto Ecuatoriano de Seguridad Social,
2015)
1.2.7. Leyes
Ley General de Instituciones del Sistema Financiero
Ley de Buros de Información
Ley de Cheques
Ley de Creación de la Red de Seguridad Financiera
Ley Orgánica de Economía Popular y Solidaria
Ley para la Regulación de Créditos para la Vivienda
Ley del Mercado de Valores.
Ley de Régimen Tributario Interno.
Ley del Seguro Social
Código del Trabajador.
1.3. Objeto Social
Según la escritura pública C.T.H. tiene por objeto realizar las operaciones y negocios permitidos por la
ley General del Sistema Financiero, para servir como mecanismo de canalización de recursos
financieros nacionales, o del exterior, destinados al descuento de cartera y/o infraestructura
habitacional en general, incluida la vivienda de interés social otorgadas por instituciones financieras,
así como la emisión de valores titularizados o títulos valores respaldados por hipotecas y la compra de
títulos hipotecarios. (Corporación de Titularización Hipotecaria, 2013)
CTH es una empresa dedicada a tres actividades fundamentales:
a) Desarrollar mecanismos para movilizar recursos a favor del sector de la vivienda e
infraestructura relacionada.
b) Actuar como fiduciaria en procesos de titularización.
c) Emprender en procesos de titularización tanto de cartera hipotecaria propia como de cartera
hipotecaria de terceros y de esta manera actuar con la triple calidad de originador, colocador y
administrador fiduciario cuando se trate de cartera hipotecaria. (Corporación de Titularización
Hipotecaria, 2013)
6
1.4. Principios Corporativos
Los valores de la organización están basados en lo siguiente:
• Integridad
• Trabajo en Equipo
• Compromiso Organizacional
• Automotivación
• Orientación hacia el cliente y la Calidad
• Flexibilidad hacia el cambio
Integridad
Es demostrar honradez y rectitud en el obrar, generar confianza hacia los demás, admitir errores y
transmitir en forma efectiva sus valores y creencias durante buenos y malos momentos.
Trabajo en Equipo
Es la habilidad de participar y colaborar con los demás en un ambiente de equipo, de apoyar las
decisiones del grupo y de ser un buen participante.
Compromiso Organizacional
Es la habilidad y el interés de adaptar la propia conducta con las necesidades, prioridades y metas de la
organización. Es entender y promover activamente la visión, misión, valores y metas de CTH.
Automotivación
Entrega consistente hacia metas superiores. Es realizar voluntariamente más allá de lo requerido.
Mantener una actitud positiva y persistente.
Orientación hacia el cliente y la calidad
Centrar los esfuerzos en satisfacer las necesidades del cliente interno y externo de una manera eficaz.
Flexibilidad hacia el cambio
Es la capacidad para adaptarse y trabajar efectivamente en una variedad de situaciones y con diferentes
individuos o grupos. La flexibilidad supone entender y apreciar posiciones diferentes y opuestas ante
un hecho o una situación cambiante.
7
1.5. Detalle de accionistas de CTH
Los accionistas de la CTH en su gran mayoría son los bancos del sector financiero, es por ello que la
CTH debe manejar condiciones parecidas a las de las instituciones puesto que siendo los bancos sus
accionistas no se puede competir directamente sobre ellos sino ser una nueva opción con un nuevo
concepto de mercado que cumpla con la función de dinamizar el mercado de la vivienda.
Tabla 1. 1. Accionistas CTH
NOMBRE Nº DE
ACCIONES VALOR
NOMINAL CAPITAL %
BANCO ECUATORIANO DE LA VIVIENDA 21790,59 40,00 871623,60 39,89%
BANCO DE LA PRODUCCION S.A. 10520,48 40,00 420819,20 19,26%
CORPORACION ANDINA DE FOMENTO 5723,36 40,00 228934,40 10,48%
BANCO DEL PACIFICO S.A. 3609,83 40,00 144393,20 6,61%
BANCO PICHINCHA C.A. 3320,86 40,00 132834,40 6,08%
MUTUALISTA PICHINCHA 1556,10 40,00 62244,00 2,85%
BANCO INTERNACIONAL S.A. 1191,80 40,00 47672,00 2,18%
MUTUALISTA AZUAY 973,03 40,00 38921,20 1,78%
MUTUALISTA BENALCAZAR 833,63 40,00 33345,20 1,53%
ANDINO BURBANO PEDRO JOSE 657,35 40,00 26294,00 1,20%
BANCO DE GUAYAQUIL 590,41 40,00 23616,40 1,08%
COOPERATIVA CACPE –LOJA 571,56 40,00 22862,40 1,05%
BANCO AMAZONAS S.A. 522,05 40,00 20882,00 0,96%
BANCO COFIEC S.A. 515,21 40,00 20608,40 0,94%
BANCO DE LOJA S.A. 494,73 40,00 19789,20 0,91%
LARREA ARREGUI JORGE MAURICIO 401,57 40,00 16062,80 0,74%
ANDINO MALDONADO VERONICA ISABEL 333,45 40,00 13338,00 0,61%
BANCOLOMBIA S.A 300,65 40,00 12026,00 0,55%
MUTUALISTA PREVISION Y SEGURIDAD 185,86 40,00 7434,40 0,34%
COOPERATIVA TULCAN LTDA. 134,46 40,00 5378,40 0,25%
MUTUALISTA AMBATO 86,10 40,00 3444,00 0,16%
MUTUALISTA IMBABURA 86,10 40,00 3444,00 0,16%
EGUIGUREN RIOFRIO FELIX SANTIAGO 58,10 40,00 2324,00 0,11%
MERCHANTBANSA S.A. 42,71 40,00 1708,40 0,08%
CRUZ RODRIGUEZ CHRISTIAN MAURICIO 41,00 40,00 1640,00 0,08%
OÑA CASA LUIS 25,00 40,00 1000,00 0,05%
LASTRA GUERRERO DORA BEATRIZ 11,57 40,00 462,80 0,02%
MOGOLLON TERAN MARIA ELSA 11,49 40,00 459,60 0,02%
BUSTAMANTE PONCE FELIPE ALONSO 10,00 40,00 400,00 0,02%
GONZÁLEZ OVIEDO EUGENIA FERNANDA 10,00 40,00 400,00 0,02%
VEGA DAVALOS JIMMY PATRICIO 10,00 40,00 400,00 0,02%
VELASCO CALERO NANCY KARINA 10,00 40,00 400,00 0,02%
LASTRA GUERRERO DORA BEATRIZ 2,22 40,00 88,80 0,00%
FILANBANCO S.A. 0,72 40,00 28,80 0,00%
BANCO ECUATORIANO DE LA VIVIENDA 0,01 40,00 0,40 0,00%
TOTAL 54,632,00
218,5280,00 100%
8
1.6. Misión
“Desarrollar productos para el mercado de valores que permitan financiar vivienda”. (Corporación de
Titularización Hipotecaria, 2013)
1.7. Visión
“Líder en estructuración de títulos para el mercado de valores”. (Corporación de Titularización
Hipotecaria, 2013)
1.8. Actividades principales
• Compra de Cartera Hipotecaria
• Administración de Cartera Hipotecaria
• Estructuración de Titularizaciones
• Agente de Manejo (Fiduciario)
• Originador de procesos de Titularización
1.9. Logotipo
Figura 1. 1. Logotipo CTH En: (Corporación de Titularización Hipotecaria, 2013)
9
1.10. Análisis FODA
Tabla 1. 2. Matriz FODA.
FORTALEZAS
Liderazgo Administrativo
Confianza para acudir al jefe
inmediato.
Buen clima laboral
Las remuneraciones que se pagan están
acorde a las actividades.
Las remuneraciones que se pagan están
acorde a la preparación académica.
Cultura orientada al servicio al cliente
interno.
OPORTUNIDADES
Capacitaciones del Sistema Financiero
Liquidez total del sistema financiero
privado.
Percepción del cliente
Relación con otras instituciones
financieras.
Buena relación con los brókers.
Posición en el mercado.
Varios proveedores y poder de
negociación con los mismos.
DEBILIDADES
Desconocimiento y promoción de la
misión, visión y objetivos de la
empresa.
Los colaboradores no conocen los
proyectos de la empresa.
Falta de comunicación.
Sistemas informáticos deficientes.
Procesos desactualizados.
AMENAZAS
Crisis económica a nivel mundial.
Tasas de interés elevadas.
Concentración de decisiones en el
poder ejecutivo.
Inestabilidad política y legislativa.
Reformas.
Instituciones financieras que ofrecen el
mismo producto.
BIESS otorga créditos con tasas de
interés más bajo.
10
1.11. Matriz de resumen y estrategias FODA.
Tabla 1. 3. Matriz de resumen FODA.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
• Capacitaciones del Sistema Financiero
• Liquidez total del sistema financiero privado.
• Percepción del cliente
• Relación con otras instituciones financieras.
• Buena relación con los brókers.
• Posición en el mercado.
• Varios proveedores y poder de negociación con los
mismos.
• Crisis económica a nivel mundial.
• Tasas de interés elevadas.
• Concentración de decisiones en el poder ejecutivo.
• Inestabilidad política y legislativa.
• Reformas.
• Instituciones financieras que ofrecen el mismo producto.
• BIESS otorga créditos con tasas de interés más bajo.
FORTALEZAS ESTRATEGIAS FO ESTRATEGIAS FA
• Liderazgo Administrativo
• Confianza para acudir al jefe inmediato.
• Buen clima laboral
• Las remuneraciones que se pagan están acorde a las
actividades.
• Las remuneraciones que se pagan están acorde a la
preparación académica.
• Cultura orientada al servicio al cliente interno.
FO1.- Aprovechar la capacidad de la negociación.
FO2.- Aprovechar la posición que se tiene en el mercado
finaciero.
FO3.- Aprovechar la orientación que tiene el cliente y la
percepción que tienen con respecto a la institución.
FA1.- Establecer acuerdos con los deudores que se han
visto afectados en su economía por la crisis económica
mundial.
FA2.- Proponer un equilibrio en las condiciones de crédito
especialmente con el BIESS.
FA3.- Establecer nuevas políticas de crédito.
FA4.- Otorgar mejor atención a los clientes.
DEBILIDADES ESTRATEGIAS DO ESTRATEGIAS DA
• Desconocimiento y promoción de la misión, visión y
objetivos de la empresa.
• Los colaboradores no conocen los proyectos de la
empresa.
• Falta de comunicación.
• Sistemas informáticos deficientes.
• Procesos desactualizados.
DO1.- Dar a conocer a todos los empleados la planificación
estratégica de la empresa.
DO2.- Aprovechar la negociación que se tiene con
proveedores.
DO3.- Mejorar la comunicación entre todos los
departamentos.
D4.- Motivar al personal para que se comprometan al
cumplimiento de los objetivos de la empresa.
DA1.- Revisar y estar atentos a las reformas de las leyes.
DA2.- Realizar planes de contingencia para evitar que las
actividades operativas de paraliecen.
DA3.- Implementar y proponer mejoras cada año.
11
1.12. Organigrama CTH S.A.
Figura 1. 2. Organigrama estructural C.T.H. En: (Corporación de Titularización Hipotecaria, 2013)
12
CAPÍTULO II
2. GENERALIDADES DEL SECTOR HIPOTECARIO
2.1. La Hipoteca
2.1.1. Reseña histórica
El término hipoteca era usado en la Antigua Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma.
En el marco de la civilización romana se lo denominó prenda, y constituía una garantía de pago en la
compra de tierras.
En consecuencia que la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la
Antigua Roma había dos formas básicas de garantizar una deuda. La ya mencionada prenda o pignus,
con una regulación muy parecida a la actual, y la fiducia.
La fiducia consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la
deuda. Aunque generaba una gran desprotección para el acreedor, era utilizada en ese contexto.
Asimismo, como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la
prenda sin desplazamiento.
La misma se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendador, y puede
decirse que esta figura es el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, sólo se comenzaron a emplear
de forma generalizada cuando se inició la actividad de los Registros, ya que de lo contrario no eran
operaciones con seguridad jurídica.
Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos feudales. Los granjeros
solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno.
El pago podía concretarse con lo cosechado, con dinero o con animales.
Mucho tiempo después, la evolución sobre el año 1970 y el nacimiento de los títulos de deudas
respaldados, o sea garantizados por un activo real, como por ejemplo prendas de automotores o
hipotecas sobre viviendas, permitió un mayor auge del mercado hipotecario, sobretodo en su versión
inmobiliaria.
Estados Unidos fue el país iniciador de las hipotecas, donde se creó un organismo que impulsó el
mercado, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, a lo que luego
se sumaron los bancos comerciales y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras naciones
13
europeas siguieron este camino, que actualmente está ampliamente difundido en todo el mundo.
(Wikipedia, 2014)
2.1.2. Definición
“Una hipoteca es un contrato mediante el cual se toma como garantía de un crédito a un bien que
generalmente lo constituye un inmueble. El bien permanece en manos del propietario mientras este
cumpla con sus obligaciones; en caso contrario, el acreedor puede realizar la venta del bien para cobrar
el dinero que prestó”. (Wikipedia, 2015)
El contrato que constituye una hipoteca debe ser registrado en el Registro de la Propiedad a fin de que
posea valor para terceros.
En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se procede a una demanda, a una sentencia
condenatoria y al remate del inmueble. Así, en tanto contrato, una hipoteca solo impone obligación al
deudor y se encuentra reglamentada conforme a la ley.
2.1.3. Importancia
Según: (Hector Couoh, 2014)
En actualidad el crédito hipotecario ha cobrado gran importancia, toda vez que existen condiciones
favorables y flexibles a su acceso, además que en el desarrollo de su operación y estructura, generan
mayor certidumbre jurídica, situación que conlleva a la tranquilidad financiera de las familias.
El crédito hipotecario representa un elemento esencial para las economías modernas, pues a través de
éste tipo de préstamo, se logra brindar mayor dinamismo en los mercados.
A su vez es importante ya que mediante la hipoteca se busca asegurar el pago de la deuda, ya sea
porque el deudor pague voluntariamente, o porque de no hacerlo, un juez pueda rematar el bien para
pagarle al acreedor o a la institución financiera con la que se firmó el contrato.
2.2. Los Créditos Hipotecarios
2.2.1. Definición
Los Créditos Hipotecarios son aquellos que se otorgan para la compra de una vivienda, terreno,
construcción o ampliación de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre el bien que se está
adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna segunda propiedad como garantía si el monto
14
solicitado supera la capacidad de pago que puede demostrar el solicitante del crédito. (Citycredito,
2015)
Este tipo de crédito suele utilizarse para montos de dinero y plazos elevados, por ejemplo 40.000
dólares a 20 años, incluso para montos pequeños que superen el monto o plazo de un crédito personal.
Los créditos hipotecarios por lo general se utilizan para la compra de una vivienda única o primera
vivienda por que cuenta con la particularidad que el banco o entidad financiera otorga en algunos casos
hasta el 100 % del valor de la propiedad, esto depende del país y el monto que se solicite, pero se suele
financiar entre un 70 a 80 % máximo.
También se debe tener en cuenta el ingreso del solicitante, ya que la cuota no puede superar entre el
30% y el 40 % del ingreso individual o grupo familiar, en resumen hay que tener en cuenta una
combinación de factores los ingresos que se cuentan, contra la cuota, monto y plazo a cancelar el
crédito.
2.2.2. Características
Según: (Inversion, 2014)
Los créditos hipotecarios son contratos reglamentados por la ley en el que se obliga una de las partes a
dar como garantía de pago el inmueble adquirido hasta que se cancele la totalidad de la financiación
realizada, permitiendo durante ese lapso de tiempo el uso del inmueble por parte del deudor.
Los plazos de financiación de los créditos hipotecarios se encuentran en su mayoría entre los cinco y
quince años, las tasas de interés de los créditos hipotecarios tienen por lo general un componente
variable relacionado con la inflación al cual se le adiciona unos puntos de porcentaje fijos, los sistemas
de amortización de los varían pudiendo ser de cuota fija, cuota ascendente o cuota descendiente en el
tiempo sea mensual o anual. El monto máximo de los créditos hipotecarios no superarán en forma
general el 80% del valor comercial del bien inmueble que sirve de garantía, a la vez que dependerá de
la capacidad de pago del solicitante.
Debido a la larga duración e importe económico del préstamo, la contratación de una hipoteca es una
de las operaciones financieras más importantes para una familia o individuo.
15
2.2.3. Beneficios
Según: (Inversion, 2014)
Para la entidad financiera, los beneficios de los créditos hipotecarios serán el desembolso del dinero
por el cual obtienen un ingreso por comisiones e intereses, así como el menor riesgo de no pago por
parte del deudor, al encontrarse garantizado con el mismo bien que se financia.
Para el cliente o deudor de los créditos hipotecarios, los beneficios serán el poder adquirir su vivienda
o local comercial, el obtener una financiación de largo plazo y con menores intereses respecto de los
créditos comerciales tradicionales, y en algunos casos poder deducir de los impuestos el pago de la
financiación e intereses.
Cuando los intereses de los créditos hipotecarios son bajos y las viviendas que se adquieren se
valorizan, se convierten los créditos hipotecarios en una alternativa y fuente de inversión. Igualmente,
los créditos hipotecarios pueden beneficiarse de políticas de subsidio, en tasa de interés o en capital
para la cuota inicial de la vivienda, otorgadas por los gobiernos a ciertos sectores económicos en
determinadas épocas.
2.2.4. Importancia
Según: (Inversion, 2014)
Los créditos hipotecarios son muy importantes para la economía y finanzas de las personas,
constructores, y comerciantes, ya que les facilita el dinero necesario para poder construir su
patrimonio, sea en la compra de la vivienda o del terreno o del local para su negocio. Para los
gobiernos, el sector de la construcción genera empleo y desarrollo, y los créditos hipotecarios permiten
al sector de la construcción su crecimiento y venta de sus proyectos, al otorgarles financiación y
capacidad de compra y pago a los clientes.
2.2.5. Diferencia entre los créditos hipotecarios y los de libre destinación
Según: (Inversion, 2014)
Los créditos hipotecarios utilizan la garantía hipotecaria y personal para el pago de la financiación
realizada, mientras que los créditos de libre destinación solo la garantía personal y en algunos casos de
un codeudor solidario.
16
Por tal motivo, los créditos hipotecarios son más económicos para el cliente y para la Institución
Financiera más seguros y confiables.
2.2.6. Tipos de créditos hipotecarios
De acuerdo con el tipo de cliente, los créditos hipotecarios se pueden clasificar en créditos individuales
de vivienda y créditos para los constructores. Dependiendo del sistema de financiación, los créditos
hipotecarios se clasifican en créditos a cuotas fijas durante toda la vida de la financiación, créditos de
cuota inicial mínima y luego de montos mensuales crecientes, o créditos de cuota inicial alta y luego de
montos mensuales decrecientes.
Según el tipo de bien inmueble que se financia, los créditos hipotecarios pueden destinarse para
vivienda nueva, vivienda usada, remodelación de la vivienda, compra de terreno, financiación de local
comercial, vivienda de interés social subvencionada por el gobierno. Los créditos hipotecarios pueden
exigir el ahorro programado previo a la solicitud del préstamo, de un determinado monto de dinero
utilizable como cuota inicial para la compra de la vivienda y medio para verificar la capacidad de pago
y disciplina del cliente.
2.2.7. Elementos
La institución financiera.- Es aquella que otorga el crédito la misma que debe estar autorizada
por la Superintendencia de Bancos y Seguros del Ecuador:
Los bancos privados o públicos.
Las cooperativas de ahorro y crédito.
Las mutualistas.
Las sociedades financieras.
Deudor.- La persona física que recibe el dinero y contrae la obligación de cancelarlo en el tiempo
establecido.
Saldo inicial.-Valor por el que se emite el crédito.
Plazo.-Período que transcurre desde la concesión hasta el pago total del crédito
Tabla de amortización.-Constituye el detalle de las cuotas a ser canceladas.
Intereses.- La tasa de interés es el costo en el que incurre el deudor por el uso del dinero.
17
2.2.8. Las 5 C del crédito hipotecario
Es un sistema de evaluación muy tradicional que resume en cinco pasos los requerimientos de análisis
de un crédito hipotecario.
Carácter: Consiste en realizar un análisis rápido sobre la historia del cliente, su honestidad e
integridad.
Capacidad: Se analiza los ingresos y capacidad de pago del cliente.
Capital: El patrimonio del sujeto.
Colateral: Las garantías que se pueden obtener.
Figura 2. 1. Las 5 C del Crédito
En: (Corporación de Titularización Hipotecaria, 2013)
2.3. Los créditos Hipotecarios en el Ecuador
El adquirir una vivienda es el sueño de toda familia, sin importar clase social o ingresos económicos
siempre el objetivo principal es buscar de acuerdo a las necesidades y posibilidades lo que este
accesible.
Los créditos de vivienda son otorgados a personas naturales para la adquisición de viviendas nuevas o
usadas, construcción previa la adquisición de un terreno, reparación en el caso de algún inconveniente
con el inmueble, remodelación y mejoramiento de la vivienda propia, siempre que estos se encuentren
respaldados por una garantía hipotecaria. Es decir que exista una hipoteca directa a favor de la
institución financiera con la cual se pretende garantizar el pago de la obligación adquirida.
CaracterCapacidad
CapitalColateral
Condiciones
Capacidad de Pago
Riesgo Crediticio
Disposicion para pagar
18
En estos tiempos las posibilidades de comprar una casa o departamento, y capitalizar un arriendo son
mayores., principalmente por las posibilidades que otorgan los sistemas financieros y bancos, al
otorgar hasta el 100% de financiamiento como es el caso del BIESS, para una vivienda nueva o usada y
también por el impulso de subsidios del Estado, como el de renovación urbana, que han dispuesto más
posibilidades de acceso a la casa propia. Este es un tema primordial en el desarrollo de este trabajo,
puesto que más adelante analizaremos la importancia del análisis de los perfiles de crédito, garantías y
todo lo que se relaciona con la originación de cartera puesto que estos servirán como activo de calidad
para procesos de titularización en este caso específicamente de cartera hipotecaria.
19
2.4. El ciclo Hipotecario
Figura 2. 2. Ciclo Hipotecario En: (Corporación de Titularización Hipotecaria, 2013)
20
2.5. Tasas de Crédito y Condiciones Vigentes en las Instituciones Financieras.
En el Ecuador existen varias instituciones financieras que son reguladas por la Superintendencia de
Bancos y Seguros que tienen en su línea de crédito la destinada para vivienda, pero la que mejor oferta
es el BIESS, cada institución tiene condiciones y requisitos diferentes para aprobar un crédito
hipotecario.
Sin embargo CTH es una empresa que da facilidades para la obtención del Crédito Hipotecario, su
mayor número de solicitantes, operaciones aprobadas y desembolsadas son de clientes migrantes
residentes en España, Italia y Estados Unidos.
En el siguiente cuadro se puede observar las tasas, condiciones de crédito y montos que en la
actualidad manejan las diferentes Instituciones Financieras.
Tabla 2. 1. Tasas de Crédito Instituciones Financieras
Nota: En el cuadro se puede ver un resumen de tasas interés y condiciones de crédito de todas las
Instituciones del Sector Financiero que otorgan créditos hipotecarios.
IFI /PARAMETROS Y CONDICIONESMONTO
MÁXIMO
MONTO
MÍNIMO
PLAZO
MÁXIMO
TASA DE
INTERÉS
BASE DE
REAJUSTE
MARGEN
DE
REAJUSTE
PERIODO DE
REAJUSTECOMISIÓN
Banco Bolivariano $ 250,000.00 15 años 10.50% TPR 5,92 puntos 180 días 70%
Banco de Guayaquil (P. Propios/Casa Fácil) $ - $ 120,000.00 15 años 9.98% TPR 1,15 puntos 180 días 70%
Banco del Pacífico (Crédito Hipotecario común para vivienda) $ 30,000.00 $ 120,000.00 hasta 7 años 10.78% TPR 3, 86 puntos 180 días 80%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) 10 años $ 30,000.00 $ 300,000.00 10 años 7.75% TPR 3,86 puntos 180 días 50%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 10 años 8.00% TPR 3,86 puntos 180 días 60%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 10 años 8.25% TPR 3,86 puntos 180 días 80%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) 15 años $ 30,000.00 $ 300,000.00 15 años 8.50% TPR 3,86 puntos 180 días 50%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 15 años 8.75% TPR 3,86 puntos 180 días 60%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 15 años 9.00% TPR 3,86 puntos 180 días 80%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) 20 años $ 30,000.00 $ 300,000.00 20 años 9.25% TPR 3,86 puntos 180 días 50%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 20 años 9.50% TPR 3,86 puntos 180 días 60%
Banco del Pacífico (Crédito Triple Pus) $ 30,000.00 $ 300,000.00 20 años 9.75% TPR 3,86 puntos 180 días 80%
Banco del Pacífico (Producto mi Primera vivienda-Estado) $ - $ 60,000.00
hasta 12
años 5.00% TPR 3,86 puntos 180 días 80%
Banco Pichincha (Antes Ecuhábitat) $ 5,000.00 20 años 10.75% TAEV* 5.99 puntos 90 días 70% **
Banco General Rumiñahui (Renueva tu casa) $ 7,200.00 $ 200,000.00 7 años 10.78% TPR 9.35 puntos 90 días 50% *
Banco General Rumiñahui TU CASA $ 100,000.00 $ 200,000.00 15 años 10.78% TPR 9.35 puntos 90 días 70% *
Banco Internacional ( Intercasas) $ - $ - 15 años 10.78% TPR 7,05 puntos 360 días 80%
Banco Promerica $ 15,000.00 $ - 15 años 10.78% TPR 6,02 puntos 90 días 70%
CTH S.A. $ - $ 100,000.00
hasta 15
años 10.78% TPR
hasta + 11
puntos 360 días 80%
Mutualista Pichincha (P. Propios y Terceros) $ - $ 200,000.00 15 años 11.33%
TAEV*/TME
V
más 3
puntos 90 días 80%
Produbanco $ 10,000.00 $ 300,000.00 15 años 10.78% TPR 10 puntos 180 días 75%
21
CAPÍTULO III
3. ANÁLISIS DEL PROCEDIMIENTO DE ORIGINACIÓN Y COMPRA DE CARTERA
HIPOTECARIA.
3.1. Definiciones generales
3.1.1. Gestión por procesos
La gestión por procesos es una forma de organización diferente de la organización funcional donde se
prioriza la visión del cliente hacia la institución, los procesos son estructurados con herramientas que
mejoran el flujo del trabajo para hacerlo más eficiente.
Una correcta gestión por procesos permite optimizar de manera efectiva los recursos y mejora la
calidad.
La gestión por procesos supone un cambio radical en la organización, por lo tanto su implementación
es compleja debido a que las organizaciones en muchas ocasiones están regidas por personas con
criterios rígidos y procesos empíricos.
3.1.2. Proceso
El proceso es el desarrollo continuo de tareas o secuencia de actividades que en determinado momento
o tiempo están relacionadas y articuladas entre sí, cuya conexión agrega valor de acción y van
orientadas a obtener un resultado específico. (Wikipedia, 2015)
3.1.3. Procedimientos
Los procedimientos son considerados como módulos homogéneos y planes que especifican y detallan
un proceso, los cuales conforman un conjunto ordenado de operaciones o actividades determinadas
secuencialmente en relación con los responsables de la ejecución, que deben cumplir políticas y
normas establecidas señalando la duración y el flujo de documentos. (Webempresas, 2014)
3.1.4. Diferencia entre procesos y procedimientos
En muchas ocasiones varios actores usan como sinónimos estos dos términos; sin embargo hay una
diferencia cuantitativa, el proceso es el todo, mientras que procedimiento es cada uno de los actos, es
decir las diferentes actividades que componen el proceso.
22
3.1.5. Manual de procedimientos
Es una herramienta del sistema de control interno, un documento de información detallado e integral,
que contiene, en forma ordenada y sistemática, actividades, instrucciones, responsabilidades y el
detalle sobre políticas, funciones, sistemas, formularios y reglamentos de las distintas operaciones o
actividades que se deben realizar en forma individual o colectivamente en una empresa, en todas sus
áreas, secciones, departamentos. Facilita las labores de auditoría, la evaluación del control interno y su
vigilancia, la conciencia en los empleados y en sus jefes de que el trabajo se está realizando o no
adecuadamente.
3.1.5.1. Componentes del manual de procedimientos:
Objetivo
Es una breve explicación de lo que se pretende realizar con los procedimientos de cartera
Política
Se define como una orientación, una guía, un marco de referencia o directriz que rige a los miembros
de una organización sobre sus actuaciones en un asunto determinado.
Norma
Es una regla de conducta de carácter obligatorio, específico y preciso que persigue un fin determinado
enmarcado dentro de una política.
Reglamento
Conjunto de políticas, normas y procedimientos que guía el desarrollo de las actividades de una
organización.
Formatos
Instrumentos que facilitan el registro de la información necesaria para realizar los procedimientos con
la finalidad de dejar constancia de que éste se realizó de acuerdo a los lineamientos establecidos.
23
Puntos de Control
Prevenciones que se establecen en un procedimiento para controlar la correcta ejecución de las
actividades.
Tarea
Labor del día establecida por el proceso para lograr su objetivo, la tarea siempre se identificará y
determinará por la institución. Esta tarea no puede avanzar en su desarrollo y ejecución sino existe la
actividad.
Actividad
Faculta de obrar, implica esencialmente el gasto de energía del ser humano el cual consume tiempo,
dinero, instalaciones, equipos, etc.
Indicador
Es un dato o conjunto de datos que ayudan a medir objetivamente la evolución de un proceso o de una
actividad.
3.2. Evaluación de procesos
Las organizaciones de cualquier sector empresarial, tamaño, estructura o madurez necesitan evaluar
constantemente la eficacia y eficiencia de sus procedimientos para poder alcanzar sus objetivos.
Consiste en la utilización de herramientas que permitan identificar la situación actual de los procesos,
medir la eficacia y eficiencia, evaluar si los tiempos pueden ser optimizados, si el control es el
adecuado y si la manera en que se están ejecutando es la más adecuada.
3.2.1. Herramientas para el análisis y mejora de procedimientos
• Cadena de valor
• Inventario de procesos
• Cuestionario para el diagnóstico del proceso
• Hoja de trabajo para el análisis del proceso
24
• Histogramas
• Hojas de datos
• Gráficos de control
• Diagrama de dispersión
• Estratificación
• Los cinco por qué
• Diagrama de Gantt
• Diagrama de Pareto
• Diagrama de causa-efecto
• Lluvia de ideas
• 5W´s y 1H
• Benchmarking
• Hoja de mejoramiento
• Etc.
A continuación se describen algunas herramientas que facilitan el análisis y mejora del procedimiento
de la originación y compra de cartera en CTH.; sin embargo, cabe aclarar que cada institución podrá
utilizar las herramientas que considere más convenientes.
3.3. Descripción del procedimiento actual de CTH
CTH solamente compra créditos hipotecarios de primera calidad. Esta calidad está definida
fundamentalmente en que el sujeto de crédito tenga capacidad de pago del crédito y en segundo lugar,
por la adecuada cobertura que ofrezca la vivienda que se constituirá como garantía de la operación.
25
El proceso a seguir se encuentra sintetizado en el siguiente flujo:
A continuación se describe como se realizan las actividades actualmente de manera narrativa
3.3.1. Calificación de los Brókers Hipotecarios
Las personas que necesitan un crédito, acuden a las entidades financieras con el fin de realizar
personalmente el trámite con el fin de intentar obtener un crédito, acuden no una sino varias veces y el
factor tiempo hasta cierto punto es una complicación, puesto que el realizar una gestión no únicamente
en este tipo de instituciones sino en general implica movilización, papeleos, largas filas, espera, una
completa pérdida de tiempo para quienes no disponen de él, es por esto que en atención a esta
necesidad tomando en cuenta que el adquirir hoy en día una vivienda no es un lujo sino una necesidad,
los brókers hipotecarios aparecen como una solución a este tipo de inconvenientes, su gestión es ubicar
a los clientes y acudir ellos en busca de un trámite en este caso hipotecario, buscar asesorar y apoyar
desde la búsqueda de una vivienda, calificación a un crédito hipotecario, asesoría en el trámite legal y
posterior otorgamiento del préstamo.
Compra del
crédito por
parte de CTH
y pago al
corredor
hipotecario
Revisión de la
Solicitud de Crédito
y documentos del
deudor
Verificación por parte
de CTH de la
Información de la
solicitud
Análisis y
aprobación
crediticia
Precalificación
del sujeto de
crédito
Aprobación del
proyecto por parte de
la CTH.
Cesión de hipoteca y mutuo a
favor de la CTH. Si es fiducia
en garantía adicionalmente
cesión de derechos fiduciarios
Aprobación del bróker por
parte de la CTH.
26
Los brókers hipotecarios son calificados y aceptados previos a la entrega de cierta documentación y
posterior aceptación en el Directorio de accionistas.
Los requisitos que necesitan para calificarse como brókers de CTH son:
Ser persona jurídica
Su actividad principal debe ser corredor hipotecario
No debe tener vinculación con CTH
Podrá tercerizar la calificación con CTH
El corredor podrá ser vinculado a un promotor
Los accionistas, administradores, asesores no deben registrar obligaciones vencidas en central
de riesgos.
Deben contar con una oficina con infraestructura para atención al deudor.
Deberán contar con al menos un asesor hipotecario.
Una vez que el directorio haya calificado al bróker se debe presentar la siguiente documentación para
completar la carpeta:
Formulario de información básica y de excepción (una vez al año)
Certificado de cumplimiento de obligaciones otorgado por la Superintendencia de
Compañías (una vez al año).
Estados financieros actualizados ( minino de un año atrás)
Confirmación del pago del impuesto a la renta del año inmediato anterior.
Copia del recibo de un servicio básico
Copia de la escritura de constitución
Estatutos sociales
Nombramiento del representante legal
Documentos de identificación de las personas que sean firmas autorizadas y del
representante legal.
Documento de identificación del cónyuge del representante legal.
Copia del RUC.
Certificado de nómina de accionistas otorgado por la Superintendencia de Compañías.
Formulario de “Declaración de Persona Políticamente Expuesta”
Revisión de centrales de riesgo, CONSEP, vinculados de empresa, representante legal,
accionistas y cónyuge de representantes legales.
27
Certificado de prevención de lavado de activos.
Una vez calificados los brókers hipotecarios empiezan con la tarea de buscar y calificar proyectos en
las principales ciudades del país, para poder generar su negocio captando clientes interesados en
obtener un crédito hipotecario. Son un nexo entre el Promotor o Constructor cuyo interés es vender sus
viviendas construidas y la CTH quienes están interesados en comprar cartera para una posterior
titularización.
Los brókers que actualmente se encuentran calificados por CTH son:
Tabla 3.1. Brókers Calificados
NOMBRE CIUDAD
ANALISIS Y SERVICIOS HIPOTECARIOS CAPTIVA S.A. GUAYAQUIL
ASISTENCIA TRIBUTARIA Y CONTABLE S.A.
ASISTRIC GUAYAQUIL
LA HIPOTECARIA QUITO / GUAYAQUIL
FILECONS QUITO
INNOVARE INTEGRAL BUSINESS INNBUSINESS CIA.
LTDA. GUAYAQUIL
PROIMOBILIARIA QUITO
NOVACREDIT CUENCA
Nota: En este cuadro se puede ver los brókers calificados por CTH.
3.3.2. Calificación de Promotores y Proyectos
3.3.2.1. Calificación de Promotores
Un promotor se considera calificado cuando es un constructor con experiencia en el negocio de
construcción de viviendas y deberá tener +/- 5 proyectos exitosos de vivienda construidos en años
anteriores.
Es importante considerar también que un promotor confiable es aquel cuya representación legal y
accionistas este conformada por personas que sean lo suficientemente responsables para cumplir con la
28
culminación del proyecto es por eso que el mantener un record de pagos impecable es sin duda una
carta de presentación para los futuros compradores.
Los promotores que se encuentran calificados en CTH y que tienen el mayor número de proyectos de
vivienda aprobados son:
Tabla 3.2. Promotores Calificados
PROMOTORES
CORSAM/DISMEDSA/CORPACEL/MEISTEBLUE
CORPORACION INMOBILIARE/ PENCILCORP
LOTEPEC
FUROIANI/SANTCITY
ECO ARQUITECTOS
PROYECTA/VENETIANCORP/COSTLE/HERSCORP
TERRABIENES
VERMIGLIO
LFG
FERROINMOBILIARIA
AGUILAR VEINTIMILLA
PROBAQUERIZO/ECOCITY
Nota: En este cuadro se detallan los promotores calificados por CTH.
3.3.2.2. Calificación de Proyectos
Según: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
Posterior a la calificación del promotor se considera aceptable la calificación de un proyecto de
vivienda, para la calificación se solicita cierta documentación al bróker hipotecario interesado en
trabajar con el promotor y proyecto. Lógicamente existen nuevos promotores no conocidos que
construyen proyectos de vivienda, no son excluidos puesto que el interés en general es dinamizar el
mercado inmobiliario y con esto se conoce nuevos constructores, tendencias y nuevas alternativas de
vivienda.
29
Para calificar los proyectos la documentación solicitada es la siguiente en los dos casos mencionados:
• Proyectos nuevos de promotores nuevos:
• Promotor y currículum del promotor (donde se indique experiencia)
• Empresa Propietaria del proyecto y número de ruc
• Representante legal del propietario y número de cédula
• Accionistas del proyecto y números de cédula
• Empresa a cargo de la comercialización y número de ruc
• Nombre del Proyecto
• Ubicación exacta del proyecto (si es edificio debe estar por lo menos en etapa de cimentación y
si son casas en conjunto debería estar lista la casa modelo)
• Ciudad
• Proyectos nuevos de promotores calificados:
• Empresa Propietaria del proyecto y número de ruc
• Representante legal del propietario y número de cédula
• Accionistas del proyecto y números de cédula
• Empresa a cargo de la comercialización y número de ruc
• Nombre del Proyecto
• Ubicación exacta del proyecto (si es edificio debe estar por lo menos en etapa de cimentación y
si son casas en conjunto debe estar lista la casa modelo)
• Ciudad
Al obtener esta información lo que se pretende es tratar de minimizar cualquier riesgo que implique el
tener un futuro crédito impago por algún inconveniente sea de construcción o problemas que deriven
directamente del constructor de una vivienda. Además el objetivo es tener inmuebles que sean
garantías aceptables y con esto se vaya constituyendo una buena calidad de activo para una
titularización.
Para la calificación del proyecto existe un comité de inmuebles que la conforman personal de la CTH y
un asesor inmobiliario externo, quien realiza un previo estudio del proyecto ubicación, precio, y cuya
opinión basada en varios años de experiencia es válida en su totalidad para aceptar o rechazar la
calificación de un proyecto de vivienda.
Se toma en cuenta los siguientes factores que son:
30
Experiencia del promotor: Se analiza el número de proyectos de vivienda construidos, ubicación y
número de unidades en cada proyecto. Adicionalmente, se revisan los reportes de la Central de Riesgos
individuales y corporativos.
Precio de las viviendas: Se verifica que el precio tanto por Mt2. como precio absoluto está de
acuerdo a la ubicación del proyecto, tamaño de las unidades y acorde con el mercado actual.
Precio de liquidación: Se refiere al precio aproximado en el cual se podría liquidar fácilmente el
inmueble en un período de 6 meses. Este precio resulta de un porcentaje (%) de castigo sobre el precio
de venta del proyecto.
Facilidad de reventa del inmueble y factores que podrían dificultar una liquidación inmediata
del inmueble: Factores que inciden en un caso no consentido de liquidación inmediata. Entre estos
elementos se consideran la ubicación del proyecto, la disponibilidad de vías de acceso adecuadas, la
disponibilidad de servicios públicos, diseño, tamaño, entre otros.
Plusvalía del sector: Análisis de la capacidad de la zona para generar una plusvalía futura positiva
para zonas residenciales.
Una vez analizado el proyecto y las recomendaciones del asesor externo, el comité conformado por el
asesor y personas de CTH tomará la decisión de aprobar o negar el proyecto. De ser la respuesta
positiva el bróker empieza a captar cartera.
En el comité de inmuebles se elabora una ficha por cada proyecto aprobado y como respaldo firma la
gerencia de originación y el presidente ejecutivo.
31
Formato de ficha de calificación de proyecto
32
Figura 3. 1. Ficha de Calificación Proyecto En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
33
3.3.3. Análisis de Perfiles Crediticios de los solicitantes
Podemos llamar solicitantes a todas las personas interesadas en obtener un crédito hipotecario, el cual
será canalizado a través de los brókers hipotecarios.
3.3.3.1. Precalificación y calificación de solicitantes
3.3.3.1.1 Precalificación
Según: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
Dentro del proceso de originación de cartera, se encuentra la precalificación de los sujetos de crédito
esto como primer filtro y conocimiento de ciertos datos básicos, que permitirán tener una idea clara del
perfil del futuro solicitante.
El proceso consiste en que el bróker hipotecario facilite información como:
Apellidos y nombres (deudor, cónyuge apoderado en caso de existir)
Número de identificación (deudor, cónyuge apoderado en caso de existir)
Edad
Indicar si es migrantes
Lugar de trabajo (deudor, cónyuge)
Tiempo de trabajo (deudor, cónyuge)
Ingresos brutos (deudor, cónyuge)
Proyectos o dirección de la vivienda
Valor de la vivienda
Numero de parqueaderos
Valor del crédito solicitado
Plazo solicitado en años (máximo 15 años)
Una vez que el bróker envíe toda esta información al analista de verificación hará un análisis el cual
dará su criterio en función monto, plazo, valor del inmueble, estabilidad laboral, lugar de trabajo,
endeudamiento y los analizara en función de parámetros de calificación aceptados, además se observa
el historial crediticio de los solicitantes, si bien es cierto hoy en día existe se pretende analizar y
postular una ley donde se indica que no se puede negar una operación de crédito por tener un histórico
negativo en central de riesgo, de hecho se eliminaron las calificaciones en buro de crédito del sistema
financiero ecuatoriano, esto es un factor muy importante puesto que al limitar esta búsqueda de
34
información sobre una determinada persona existe más riesgo para la institución que brindara un
beneficio a estas personas, con lo que se cuenta hoy en día es únicamente con la deuda en la institución
financiera y un resumen sobre el volumen de endeudamiento, para mi opinión de continuar con este
tipo de medidas sobre limitar o eliminar información, implicaría que el crédito desaparezca, cada
persona va formando en el camino de acuerdo a su responsabilidad y compromiso un historial de
crédito si este es y ha sido bueno, difícilmente será malo en un fututo, de igual forma si una persona es
irresponsable con sus finanzas y pagos, que garantía se tiene de que al adquirir uno nuevo no va a ser
de la misma manera.
Por eso es importante que una la central de riesgo como su nombre lo indica siga existiendo con el fin
de minimizar riesgos para el sector económico en general, ya que los beneficiados de esta no son
únicamente bancos sino muchas otras entidades.
Las precalificaciones pueden ser aceptadas o rechazadas de acuerdo a los parámetros que ha definido
la CTH. De haber sido aceptada la precalificación el bróker puede empezar a llenar la solicitud de
crédito, recolectar información y documentación de los solicitantes, para posteriormente presentarla a
su calificación.
35
Formato de Precalificación
Figura 3. 2. Ficha de Precalificación En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
FECHA: BROKER:
DEUDOR CONYUGE APODERADO
APELLIDOS Y NOMBRES
NUMERO DE CÉDULA
EDAD
MIGRANTE (SI) O (NO)
LUGAR DE TRABAJO
TIEMPO DE TRABAJO
INGRESOS BRUTOS ($)
OBSERVACIONES
DATOS DE LA GARANTIA
PROYECTO O DIRECCION DE LA VIVIENDA
CIUDAD DONDE SE ENCUENTRA LA VIVIENDA
VALOR DE LA VIVIENDA ($)
NÚMERO DE PARQUEADEROS
DATOS DEL CRÉDITO
VALOR DEL CRÉDITO SOLICITADO ($)
PLAZO SOLICITADO EN AÑOS
PARA USO DE CTH
CENTRAL DE RIESGOS
CONSEP
VINCULADOS
DAV
DAVA
CIN
DIN
OBSERVACIONES
PRECALIFICADO
(Firma y fecha)
TIPO DE GARANTIA
PRECALIFICACIÓN
36
Formato de Central de riesgo
Figura 3. 3. Central de Riesgo En: (Equifax)
37
3.3.3.1.2 Calificación de solicitantes
Análisis del perfil del solicitante
Cuando el bróker conoce que el cliente esta precalificado para obtener un crédito informa al mismo
para que llene una solicitud y presente todos los documentos físicos para su calificación.
Documentos para presentar
Una vez que el solicitante es informado de su precalificación debe llenar la solicitud de crédito y reunir
la documentación obligatoria para su revisión
38
Listado de documentos a presentar
Figura 3. 4. Listado de documentos que se requieren En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN DEL DEUDOR
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN PARA DEUDORES MIGRANTES
- Solicitud firmada
- Copia de cédula
- Copia de papeleta de votación
Respaldos de ingresos adicionales, propiedades, vehículos
Copia de los 3 últimos roles de pago, comprobantes, recibos o liquidaciones
Poder general notariado otorgado a una persona en el Ecuador que autorice la compra e hipoteca, así como la firma de todos los
documentos necesarios para la legalización del crédito
Copia de 3 últimas declaraciones de impuesto a la renta en caso de independientes
Copia de 6 últimas declaraciones del IVA en caso de independientes
Copia de visa, pasaporte, tarjeta de residencia y seguro social y/o informe de vida laboral
Solicitud firmada por deudor y cónyuge
En caso de que el deudor mantenga una relación de unión de hecho, la misma deberá verificarse con la sentencia judicial que la
declare
Copias de papeleta de votación o certificado de sanción (correspondiente a la última elección), del deudor y cónyuge
Si el deudor o su cónyuge son extranjeros, adjuntar copia del pasaporte (sección datos generales y vigencia de la visa) y copia de
cédula de identidad
Copias de los estados de cuenta de los últimos 6 meses
Copia de cédula de ciudadania deudor y cónyuge
Si el deudor es independiente, se requiere:
Si ha variado su estado civil (viudo, divorciado, etc.) y que no conste tal cambio en su documento de identidad, deberán adjuntar la
partida del Registro Civil correspondiente o copia de la Sentencia respectiva. Sin perjuicio de ello deberán presentar la cédula de
ciudadanía actualizada para el momento de la firma de la escritura de hipoteca
Si el deudor es dependiente, se requiere:
Declaración de persona políticamente expuesta (figura pública) firmada por deudor y cónyuge
Declaración de persona políticamente expuesta (figura pública) firmada por deudor y cónyuge
NOTA: LOS DOCUMENTOS QUE SE REQUIERAN DE LOS DEUDORES MIGRANTES, DEBERÁN PRESENTARSE CON SELLO DE LA APOSTILLE O
NOTARIZAR Y CONSULARIZAR TODOS LOS DOCUMENTOS EN LA EMBAJADA O CONSULADO DEL ECUADOR EN EL PAÍS DE RESIDENCIA.
Copia de los 3 últimos estados de cuenta para dependientes y 6 últimos estados de cuenta para independientes
Documentos que se requieren del Apoderado:
Copia de cédula de ciudadanía de deudor y cónyuge
Si posee vehículo, adjuntar copia simple de la matrícula correspondiente al último año
Solicitud firmada
Certificado de ingresos en le que indique el tiempo de servicio, cargo desempeñado y remuneración mensual o copia del contrato de trabajo
NOTA: PARA EL CASO DE CODEUDOR Y / O GARANTE, DEBERÁN PRESENTAR LA MISMA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA POR EL DEUDOR
Certificados de las 4 referencias comerciales
Certificado de trabajo en el que conste sueldo, fecha de ingreso y cargo desempeñado y copia de 3 últimos roles de pago
Si tiene ingresos adicionales al sueldo o salario, como: arrendamiento, honorarios profesionales, comisiones, inversiones, etc.,
respaldarlos con certificados, contratos, certificados de depósito o facturas con RUC de los últimos 6 meses
Si posee bienes inmuebles, adjuntar la carta de pago del impuesto predial del año en curso, o copia simple de la escritura de adquisición
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, o certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad actualizado
Copias de los estados de cuenta de los últimos 3 meses
Copia del RUC
Copia de las 3 últimas declaraciones del impuesto a la renta
Copias de los 6 últimas declaraciones del IVA
39
Hoja de Ruta y Tiempos
Una vez que se entrega en CTH la documentación para el análisis del cliente se llena un check list para
tener un control de tiempos y para plasmar la fecha en la que se van realizando las actividades, sirve
más o menos como una hoja de ruta, la cual permite conocer los tiempos desde la aplicación al crédito
hasta su desembolso.
Figura 3. 5. Hoja de Ruta y Tiempos
En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
Hoja de ruta y tiempos
Fecha Hora Firma de Entrega
Entrega asesor: datos
para precalificaciòn
Recibe analista: datos
para precalificaciòn
Entrega analista:
resultados de
precalificaciòn
Recibe asesor: resultado
de precalificaciòn
Entrega asesor: sobre
para calificaciòn
Recibe analista: sobre
para calificaciòn
Entrega analista: sobre
para verificaciòn
Recibe verificación: sobre
para verificaciòn
Verificaciòn: Falta
informaciòn en la carpeta
Verificaciòn: Recibe
informaciòn que falta
Entrega verificaciòn:
sobre verificado y medio
de aprobaciòn
Recibe analista: sobre
verificado y medio de
aprobaciòn
Entrega analista con la
primera firma de comité
Recibe Gerente
Originaciòn con la
primera firma de comité
Entrega Gerente
Originaciòn con dos
firmas de comité
Recibe Presidente
Ejecutivo (tercera firma
de comité (si es
Entrega tercera firma de
comité: sobre aprobado o
negado
Recibe analista: sobre
aprobado o negado
Control de Crédito:
Elaboraciòn de carta
Entrega Control de
Crédito: carta para la
firma de Presidencia
Recibe Presidencia
Ejeuctiva: carta de
aprobaciòn para la firma
Entrega Presidencia
Ejecutiva: carta de
aprobaciòn firmada
Recibe analista: carta de
aprobaciòn firmada
40
Declaración de Persona Expuesta Políticamente (PEP´S)
Dentro de los documentos presentados para una calificación de un crédito se debe presentar
obligatoriamente es la Declaración de Persona Expuesta Políticamente esto con el fin de conocer si los
solicitantes o sus familiares desempeñan o desempeñaron cargos públicos.
DECLARACION DE PERSONA EXPUESTA POLITICAMENTE (PEP´s)
Ciudad, _____ de __________ del 20__
Yo, ( ) con documento de identificación No. (
), Informo que he leído la lista mínima de cargos públicos a ser considerados como “Personas
Expuestas Políticamente (PEP´s)” y declaro bajo juramento que ___SI / ___NO he ejercido/ejerzo uno
de los cargos, o he tenido/tengo una relación con las (PEP´s) incluidas en el mencionado documento.
En caso afirmativo, favor indicar el cargo o relación con la Persona Expuesta Políticamente, en qué
período lo ejerció o desde cuándo se encuentra ejerciéndolo y el nombre de la PEP (en caso de ser
relacionado):________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
Así mismo informo que mi cónyuge o algún pariente mío dentro del cuarto grado de consanguinidad o
segundo de afinidad ___SI / ___NO ha desempeñado/desempeña uno de los cargos, o ha tenido/tiene
una relación con las PEP´s incluidas en el mencionado documento.
Además, asumo el compromiso de informar cualquier cambio relacionado con la información indicada
en el presente documento en un máximo de (30) días.
___________________
(Firma)
Nombre:
Figura 3. 6. Declaración de Persona Expuesta Políticamente En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
41
Solicitud de crédito
Para realizar un análisis del perfil el solicitante debe llenar la solicitud de crédito y debe respaldar
físicamente todos los datos declarados en la solicitud.
Es responsabilidad del bróker que toda la solicitud se entregue llena esto es para facilitar el trabajo de
verificación ya que toda la información de el o los solicitantes pasa por la revisión del analista de
verificación donde toda la información proporcionada en la solicitud y plasmada en documentación es
verificada tanto física como telefónicamente.
La información que se incluye en la solicitud y que sirve como criterios para la verificación son los
siguientes:
Datos Personales del deudor: En esta sección se verifican los apellidos y nombres completos del
deudor, el número de identificación, el estado civil, régimen conyugal, el número de cargas familiares,
entendiéndose como carga a todas las personas que dependen económicamente del deudor y cónyuge.
La confirmación de los apellidos y nombres y el número de identificación se pueden confirmar con la
precalificación, la cédula de identidad y el informe de las bases externas.
Se verifican las cargas, estado civil, con la cédula de ciudadanía y se confirma esta información con las
referencias familiares y personales.
Vivienda Actual del deudor: Se verifica la dirección, teléfono(s) del domicilio y el tipo de vivienda
(propia, arrendada o de familiares) En el caso de que la vivienda sea arrendada, se confirma el nombre
y teléfono del arrendador, el valor de arrendamiento y la experiencia de pago que ha tenido el deudor.
Empleo y/o Actividad Económica del deudor: Se debe comprobar la actividad del deudor, el
nombre de la empresa, su actividad económica, teléfono y dirección, la fecha de ingreso del deudor, el
cargo que desempeña, sueldo, nombre del jefe.
El nombre y teléfono de la empresa son confirmados preferiblemente con la guía telefónica u otro
medio.
Si el deudor es dependiente, el cargo, sueldo y fecha de ingreso se confirma con el superior inmediato
o con el departamento de personal.
42
Para el caso de vendedores en relación de dependencia se consideran el 100% del sueldo fijo y el 50%
del promedio de comisiones.
Confirmación de Referencias Comerciales: En el caso de dependientes se exige al menos una
referencia comercial y para los independientes se solicitan todas las referencias comerciales de su
negocio.
Se entiende como referencias comerciales las de sus proveedores, en las que se pueda constatar la
experiencia de crédito del deudor.
Dependientes: Las referencias comerciales se refieren a casas comerciales en las que los deudores
hayan realizado compras a crédito.
Es ideal que se registre el nombre de la casa comercial a la que corresponde la referencia, la fecha en la
que el deudor adquirió bienes o servicios, los montos y frecuencia de compra y el historial de pagos.
Se debe indicar el nombre, cargo y teléfono de la persona que dio la información
Una referencia comercial para los dependientes puede ser considerado el historial de los pagos de
arrendamiento de vivienda, de ser el caso o el manejo de sus tarjetas de crédito.
Independientes: En este caso se refieren a los proveedores del negocio del deudor. Se exige que se
registre si la referencia corresponde al deudor o al cónyuge, el nombre de la empresa, montos y
frecuencia de compra, forma de pago, tiempo de relación e historial de pagos. La referencia debe ser
necesariamente del/los créditos que hayan sido concedidos al deudor. De igual forma se debe
mencionar el nombre del informante, cargo y teléfono. Y se debe tener claro que quien proporcione
esta información deberá ser una persona autorizada de dicha empresa.
Confirmación de Referencias Personales: Los deudores deben proporcionar, cuatro referencias
personales requeridas en la solicitud.
Estas referencias son contactadas telefónicamente con el fin de confirmar algunos datos como los
nombres y apellidos del deudor, relación, teléfono del domicilio, lugar de trabajo, teléfono del trabajo y
a nombre de quién está la referencia. Así también, se confirma el nombre del cónyuge, domicilio,
teléfono, número de cargas, si la vivienda es familiar, propia o arrendada. Adicional a lo anterior, en el
caso de los deudores independientes, se debe investigar con las referencias personales sobre el
desempeño del negocio/empresa del deudor del crédito.
43
Sin causar molestias se averigua si tienen problemas de pagos o familiares.
Confirmación de Referencias Familiares: Los deudores deben proporcionar, cuatro referencias
familiares requeridas en la solicitud. Las referencias familiares excluyen a cualquier persona que viva
con el deudor.
Estas referencias son contactadas telefónicamente al igual que las anteriores y se consulta el mismo
tipo de información.
Confirmación de Referencias Bancarias: Para el caso de dependientes se exige por lo menos copias
de los últimos 3 estados de cuenta y para el caso de independientes este requerimiento es indispensable
por lo menos de los últimos 6 meses para confirmar los ingresos declarados. Lo que se pretende al
revisar promedio de depósitos y débitos es saber el saldo promedio que se maneja en las mismas.
Es importante verificar completamente la solicitud de crédito, de igual forma la documentación
presentada por los deudores, es por esto que a manera de formalidad la persona que realizó este
importante proceso firme la solicitud, con lo que ésta asume la responsabilidad en la veracidad de la
información registrad. De igual forma cualquier criterio positivo o negativo que la persona pueda tener
o algún tipo de apreciación contribuye a la decisión del comité de crédito.
Se debe colocar las fechas en las que se realizaron las diferentes verificaciones, esto para decidir el
tiempo de vigencia que se dará a la información presentada.
Esta parte del proceso es una de las más importantes, puesto que al ser uno de los primeros filtros de
información que está ingresando a la empresa, puede ser depurada desde el inicio sin necesidad de
pasar a instancias mayores entiéndase el otorgamiento de un crédito, ya que un deudor puede inspirar
confianza o a su vez desconfianza, de existir alguna documentación adulterada, información falsa,
automáticamente sea el deudor o cónyuge están demostrando falta de seriedad y claro comportamiento
de irresponsabilidad y falsedad para con la empresa.
Este tipo de deudores deben ser eliminados del proceso ya que como mencionamos en el título de este
trabajo, la cartera originada es la que será nuestro activo en un proceso de titularización.
44
Formato Solicitud De Crédito
Anexo O-1 (Forma O-1000)
Fecha (dd/mm/aa): DEUDORCODEUDORGARANTE
PARA SER LLENADO POR EL PRESTAMISTA/ACREEDORNombre del Prestamista/Acreedor Código SB: CI. Asesor
Agencia Ciudad # de Operación
INMUEBLE GARANTÍA DE ESTA SOLICITUDTipo de inmueble:
Casa Nueva Casa Usada Departamento Nuevo Departamento Usado Otro (detallar):
Provincia Cantón Ciudad Parroquia
Barrio /Sector Calle y número
Promotor Nombre del Proyecto Nombre del Vendedor Teléfono del vendedor
m2 de construcción m2 de terreno No de dormitorios No de baños Precio de venta M onto de Hipoteca Solicitado Plazo Solicitado (años) Día de pago en el mes
DESTINO DEL CRÉDITO Y DEL INMUEBLEDestino del Crédito : Destino del Inmueble:
Compra Ampliación Remodelación Construcción Otro (detallar): Vivienda Inversión Otro (detallar):
SOLICITANTEApellido Paterno Apellido M aterno Nombres Sexo
F M
Fecha de Nacimiento (dd/mm/aa) Lugar de Nacimiento No de Afiliación al IESS Tipo de Identificación # Identificación
CI Pasaporte Otro
Estado Civil Régimen Conyugal # Cargas
Casado Soltero Unión Libre Divorciado Viudo Separado Sociedad Conyugal Separación de Bienes Carta Poder
Nivel de Estudios Título Obtenido Centro de Estudios
Primaria Secundaria Superior Técnico Ninguno
DIRECCIÓN DE LA VIVIENDA ACTUALCiudad Parroquia Barrio /Sector Calle y número Teléfono
Tipo de Vivienda:Propia sin deuda Arrendada De Familiares
Nombre del arrendador Teléfono del arrendador Arriendo
Propia con deuda Anticresis Herencia
Dirección para CORREO ELECTRÓNICO Dirección para CORRESPONDENCIA Oficina Domicilio Otra dirección:
TRABAJO ACTUAL DEL SOLICITANTEActividad del Solicitante Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Empleado Independiente
RUC de la empresa Teléfonos y extensión Dirección (Calle y número)
Ciudad Fecha de Ingreso o Inicio Cargo Departamento
Nombre del Jefe Salario Bruto M ensual M onto de otros ingresos
Fuente de Otros Ingresos Frecuencia de percepción de otros ingresos
Anual Semestral Trimestral M ensual Otro:
TRABAJO ANTERIOR DEL SOLICITANTEActividad del Solicitante Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Dependiente Independiente
Teléfonos Ciudad Cargo Departamento
Nombre del Jefe Tiempo de Trabajo Fecha de Salida
SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO
45
CÓNYUGEApellido Paterno Apellido M aterno Nombres Sexo
F M
Fecha de Nacimiento Lugar de Nacimiento No de Afiliación al IESS Tipo de Identificación # Identificación # Cargas
CI Pasaporte Otro
Nivel de Estudios Título Obtenido Centro de Estudios
Primaria Secundaria Superior Técnico Ninguno
TRABAJO ACTUAL DEL CÓNYUGEActividad del Cónyuge Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Empleado Independiente
RUC de la empresa Teléfonos y extensión Dirección (Calle y número)
Ciudad Fecha de Ingreso o Inicio Cargo Departamento
Nombre del Jefe Salario Bruto M ensual M onto de otros ingresos
Fuente de Otros Ingresos Frecuencia de percepción de otros ingresos
Anual Semestral Trimestral M ensual Otro:
TRABAJO ANTERIOR DEL CÓNYUGEActividad del Cónyuge Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Dependiente Independiente
Teléfonos Ciudad Cargo Departamento
Nombre del Jefe Tiempo de Trabajo Fecha de Salida
Inversio nes
Vehí culo s
P ro piedades
SI NO
T OT A L D E A C T IVOS
D eudas co n Inst itucio nes F inancieras
D eudas co n T arjetas de C rédito
D eudas C o merciales
T OT A L D E D EUD A
REFERENCIASR EF ER EN C IA S B A N C A R IA S (cuentas corrientes, cuentas de ahorros y/o tarjetas de crédito)
R EF ER EN C IA S C OM ER C IA LES
Tipo Ciudad Dirección Teléfono
Institución Tipo de Documento A nombre de:
ACTIVOS
¿Hipotecada?
AvalúoA nombre de:
2
3
Fecha de Vencimiento M onto
1
Entidad Ciudad
Sucursal Número de Cuenta o Tarjeta Tipo de Cuenta
Año Avalúo
A nombre de: Pago M ensual
DEUDAS
Tipo de Vehículo M arca
Nombre de la Institución
3
4
Saldo de la DeudaInstitución
Entidad Emisora Número de Tarjeta
Saldo Deuda
Saldo de la DeudaPago M ensualA nombre de:
A nombre de: Pago mensual Teléfono
A nombre de: Fecha de Apertura
Nombre / Empresa
A nombre de:
1
2
4
¿De quién es la referencia? (Solicitante,
Cónyuge)
Relación (Amigo,
Cliente, Proveedor, etc.)TeléfonoCiudad
46
R EF ER EN C IA S D E F A M ILIA R ES (que no vivan co n el so lic itante, có nyuge/ co deudo r)
R EF ER EN C IA S P ER SON A LES
D eclaro bajo juramento que:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
A uto rizo a al prestamista/ acreedo r o a tercero s designado s po r el a:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
M e co mpro meto desde ya a:
a)
b)
c)
FIRMA DEL SOLICITANTE FIRMA DEL CÓNYUGE FECHA:
VERIFICACIÓN DE INFORMACIÓN (Espacio para uso exclusivo del prestamista/acreedor)
R EF ER EN C IA S B A N C A R IA S
Cifras promedio C ÓD IGO C IIU
R EF ER EN C IA S C OM ER C IA LES
M onto
Frecuencia
Forma de Pago
Tiempo de Relac.
Historial de pago
Informó
Cargo
OBSERVACIONES
Elaborado por: Fecha de Elaboración:
Deducir del crédito, en caso de ser aprobado, los gastos notariales, gastos correspondientes a trámites de invest igación, comisiones, intereses, seguros, avalúo y cualquier gasto que se realice y que tenga relación con el crédito
solicitado.
Comunicar al prestamista/acreedor el cambio de lugar de trabajo, domicilio y/o teléfonos para not if icaciones, en un máximo de siete días a part ir del cambio.
4
En la vivienda materia del f inanciamiento estableceré mi residencia principal.
Realizar la verif icación directa o indirectamente, f ísica o telefónicamente, de toda la información proporcionada en esta solicitud y de los documentos habilitantes adjuntos.
Lugar de Trabajo
¿De quién es la referencia?
(Solicitante, Cónyuge)
¿De quién es la referencia?
(Solicitante, Cónyuge)
Que en el momento que incumpla mis obligaciones, incorpore mi nombre, apellidos y número de ident if icación (de la cédula o pasaporte) a los archivos de los deudores con referencias negat ivas que se han establecido o se establezcan en
el futuro en el país, eximiendo por ello, de toda responsabilidad al prestamista/acreedor y a los terceros autorizados por esta, como a la ent idad propietaria de tales archivos.
Expresamente, eximo al prestamista/acreedor de toda responsabilidad, inclusive respecto de terceros, si esta declaración fuese falsa o errónea; manif iesto (amos) que ha sido en virtud de tal declaración que el prestamista/acreedor ha
accedido a aceptar dicho crédito.
Obtener de cualquier fuente de información, referencias relat ivas a mí (nosotros) ,a mi comportamiento credit icio, manejo de mis cuentas de ahorro y/o corrientes, tarjetas de crédito, etc., y en general al cumplimiento de mis (nuestras)
obligaciones bancarias y comerciales.
Los valores que estoy solicitando van a tener dest ino lícito y no serán ut ilizados en ninguna act ividad que esté relacionada con el cult ivo, producción, t ransporte, t ráf ico, etc., de estupefacientes o sustancias sicotrópicas.
Todos los datos que constan en el presente instrumento y los documentos habilitantes adjuntos, son la expresión f iel de la verdad, asumiendo plenamente la responsabilidad legal correspondiente. Así como reconozco que en caso que
no lo sea, el prestamista/acreedor se reserva el derecho de no conceder el crédito solicitado. En caso de haberlo concedido, tal falta de veracidad en la información será causal de terminación del contrato y vencimiento ant icipado de las
obligaciones que adeude yo (nosotros) al prestamista/acreedor.
Los bienes e ingresos antes detallados no provienen de act ividades ilícitas, ni son producto de ninguna act ividad que esté relacionada con el cult ivo, producción, t ransporte, t ráf ico, etc., de estupefacientes o sustancias sicotrópicas.
REF3 REF4
Pagar, en caso de mora o retardo, los impuestos, comisiones, gastos notariales, verif icaciones, costos y honorarios de cobranza judicial y extrajudicial, y demás gastos que sean producto de la mora o retardo en el cumplimiento de mis
obligaciones para con la ent idad prestamista acreedora.
Hacer público mi comportamiento referente al servicio de ésta operación.
Teléfono del TrabajoParentesco Teléfono del Domicilio
1
2
3
Teléfono del TrabajoTeléfono del Domicilio
Lugar de Trabajo
3
Procesar, reportar y suministrar cualquier información de carácter f inanciero y comercial a cualquier central de información debidamente const ituida o a cualquier persona natural o jurídica.
Nombre y Apellido
1
4
2
REF 3
Proporcionar al prestamista/acreedor información suplementaria, referente a la información contenida en esta solicitud y que hubiere cambiado previa la concesión del crédito.
REF 4
SOLIC ITA N TE C ÓN Y U GEREF1
Efectuar las gest iones que se est ime convenientes, para obtener el pago de mis (nuestras) obligaciones con el prestamista/acreedor.
REF2
Cuento con los recursos propios y suf icientes para cubrir la diferencia entre el valor del crédito y el costo total de vivienda que voy a adquirir.
Conozco que el prestamista/acreedor podrá contratar los servicios de una empresa externa para la cobranza de las cuotas vencidas o en mora de este crédito.
Conozco que la empresa externa de cobranzas aplica un honorario de cobranza, por cada cuota morosa de capital, de cargo del deudor (sin perjuicio de los respect ivos intereses que correspondan aplicar).
Contratar por mi (nuestra) cuenta con la compañía de seguros, que el prestamista/acreedor est ime conveniente, el seguro de desgravamen, cuyo importe resulte suf iciente para cubrir el saldo insoluto y accesorios del crédito que se
contrate, y un seguro contra incendio, terremoto y líneas aliadas sobre el inmueble f inanciado bajo esta operación.
Relación
REF 1 REF 2
Nombre y Apellido
47
Figura 3. 7. Solicitud De Crédito En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
Fecha de elaboración (dd/mm/aa):
M onto Cuota Plazo Total (# de cuotas) M aduración Tasa Original Forma de Pago
%
Base de ajuste M argen Período de ajuste Ingresos Brutos (familiares verificados) Deuda/Avalúo (DAV) Cuota/Ingresos (CIN)
puntos dólares % %
Fecha del avalúo(dd/mm/aa) Empresa Avaluadora Avaluador Valor de M ercado % ajuste Valor A justado
Aprobación
1
2
3
Firmas de Aprobación:
Comité de Crédito: Comité de Crédito: Comité de Crédito: Analista:
Control de Crédito:
Fecha: Fecha: Fecha:
Firma de aprobación:
Orden de Desembolso:
Fecha:
CENTRAL DE RIESGOS SB
PARA USO DEL PRESTAMISTA ACREEDOR
OTRAS FUENTES DE HISTORIA DE CREDITO
CENTRAL DE RIESGOS INTERNA
EXCEPCIONES / EXONERACIONES
DATOS GENERALES DEL CREDITO
APROBACIÓN Y OBSERVACIONES DE CONTROL DE CRÉDITO PARA EL DESEMBOLSO
OBSERVACIONES GENERALES
APROBACIÓN DE COMITÉ
OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES DEL COMITÉ
GARANTÍA HIPOTECARIA
48
3.3.3.1.3. Parámetros y características para el análisis de un crédito
Luego de que la analista hizo la verificación de toda la información declarada en la solicitud de crédito
y de toda la documentación física presentada debe hacer un análisis tomando como base los parámetros
y características establecidas para la calificación de un crédito.
Parámetros Generales
Tabla 3.3. Parámetros Generales CTH
PARAMETROS GENERALES
Parámetro
Criterio
Dependientes Laborales Independientes Laborales
1.1.1.1.1.1
Sujeto de Crédito Personas naturales exclusivamente.
Edad (*) Existe un límite sujeto a aceptación de la compañía de seguros.
Trabajo
2 años de continuidad de
ingresos comprobables
para dependientes.
Mínimo 6 meses en el
vigente.
Los años de historia laboral
deberán estar
documentados.
3 años de ingresos estables en la
misma actividad, comprobables, para
independientes. Deberán presentar
las respectivas declaraciones de
impuesto sobre sus ventas e ingresos.
Garantía Vivienda principal o principal patrimonio del deudor/comprador
Referencias Bancarias
(Cta. de ahorros, Cta.
Corriente y tarjetas de
crédito)
Buró de crédito
A discreción del
originador
Buró de crédito
Deberá incluir las copias de los
estados de cuenta de tarjetas de
crédito y cuentas bancarias de los
últimos seis meses, para verificar
ingresos
49
Tabla 3.3. Parámetros Generales CTH (continuación)
Referencias Comerciales
Se verificarán todas las referencias
comerciales. Estas deben ser referentes al
negocio del deudor/comprador,
incluyendo proveedores o clientes.
Referencias Familiares
Y Personales
Se verificarán todas las referencias familiares y personales.
Relación Deuda/Avalúo
(DAV)
Máximo 70% del valor de la casa para créditos hasta $100.000 con
hipoteca
Máximo 65% del valor de la casa para créditos mayores a
$100.000 con hipoteca
Hasta 80% con fiducia en garantía + hipoteca
En la aprobación del crédito, para el cálculo del DAV se deberá utilizar
el valor de capital solicitado, sin incluir gastos, cargos por corretaje y
gastos legales. Estos valores podrán ser añadidos al monto aprobado
por el comité sin requisito de aprobación adicional.
Relación Cuota a
Ingresos Brutos
Familiares declarados
(CIN)
No mayor al 33% en el caso de dependientes con cuotas menores a
$1.000,
No mayor al 30% en el caso de independientes, dependientes con
cuotas mayores a $1.000 y créditos mayores a $100.000.
En la aprobación del crédito, para el cálculo del CIN se deberá utilizar
el valor de la cuota sin incluir los pagos por seguros ni honorarios de
administración del fideicomiso. Estos valores podrán ser añadidos a la
cuota sin necesidad de aprobación adicional.
50
Tabla 3.3. Parámetros Generales CTH (continuación)
Concentración La CTH pondrá límite a la concentración de cartera por proyecto y por
empleador.
Ubicación de la
Vivienda Zona urbanizada (que cuente con servicios básicos).
Migrantes
CTH comprará créditos de migrantes que residan en lugares donde
el originador tiene agencia
CTH comprará créditos de migrantes instrumentados a través de
fiducia en garantía e hipoteca
Plusvalía Construida dentro de una zona que NO genere plusvalía negativa.
Nota: En esta tabla se puede ver un resumen de los parámetros que tiene CTH para la aprobación de
los créditos hipotecarios.
51
Características Generales
Tabla 3.4. Características Generales CTH
CARACTERÍSTICAS GENERALES
Parámetro Criterio
Monto a financiar Hasta $100.000. Créditos mayores a $100.000 no más del 15% del
portafolio.
Plazo Máximo Hasta 15 años
Pagos Mensuales. No se admiten pagos crecientes, decrecientes o abonos
extraordinarios establecidos de antemano.
Tasa de Interés La CTH fija semanalmente la tasa de interés de acuerdo al mercado. La
CTH no comprará créditos con tasa fija.
Reajuste de tasa La tasa de interés es variable, reajustable cada 3, 6 o 12 cuotas.
Base de Reajuste Tasa Pasiva Referencial publicada por el Banco Central
Margen A ser definido en función de las características de la cartera y del mercado
a la fecha de emisión del crédito.
Fechas de Pago Los pagos se harán en fechas fijas de cada mes.
Gastos de cobranza En caso de atraso, CTH cobrará un valor por concepto de gastos de
cobranza
Contratación de
seguros
Obligatoriamente tanto Seguro de Desgravamen como Seguro de
Daños sobre el inmueble.
Pagos de seguros Las primas de seguro deberán cancelarse en forma mensual. Estos
valores serán pagados junto con los dividendos del crédito.
Abonos
extraordinarios de
capital
En cualquier momento, siempre y cuando sean por un valor de por lo
menos 2 cuotas. Si el abono es menor a 2 dividendos, el pago se tomará
como un abono a los siguientes dividendos.
52
Contando con ciertos parámetros y criterios de calificación, lo que se trata como en toda Institución
que otorga un crédito, es de mitigar al máximo cualquier tipo de riesgo que pueda perjudicar a la
empresa.
Después de haber conocido un poco más sobre la CTH, políticas y parámetros continuamos con los
pasos a seguir para la compra de cartera a promotores que se detalla en el siguiente punto.
Aprobación del crédito
Según: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
Si mencionamos al inicio del proceso de originación de la cartera como importante, podemos
imaginarnos que la aprobación de la calificación de un deudor es más importante aún puesto que de la
decisión que se tome dependerá integrar a la cartera una buena o mala opción de activo a ser
considerada para un proceso de titularización.
Una vez que la verificación y criterios del analista han sido plasmados en la solicitud, es obligación del
analista hipotecario, analizar cada uno de los puntos establecidos en dicho formato, revisar la
documentación que respalda lo declarado evaluar si el precio del inmueble está acorde a lo establecido
en la calificación del proyecto, en el caso de garantías independientes evaluar el avaluó de la misma y
tomar una decisión sobre si se otorga el crédito al interesado.
El proceso de aprobación está a cargo del Comité de Crédito de CTH que lo conforman: Analistas
Hipotecarios, Gerente de Originación y el Presidente Ejecutivo de la compañía. Los criterios de
aceptación o negación siempre deben ser sustentados por los mismos, para esto y en facultad de la
confianza y experiencia de las personas a cargo, se ha definido que si un posible deudor cumple los
parámetros y respalda su información la decisión está a cargo de los dos primeros miembros del
comité, de no ser así y el posible deudor tiene alguna excepción (no cumplir con lo definido, o cierta
observación relevante) debe ir a decisión del Comité de Crédito y al contar esta solicitud con esta
excepción debe registrar en la aprobación de ser el caso la firma del Presidente Ejecutivo, de ninguna
manera un crédito que cuente con excepciones puede ser aprobado por dos miembros del comité. Este
caso debe obligatoriamente acudir al CTH mismo que se reúne con todos sus miembros una vez por
semana.
Se toma en cuenta:
Con relación a la estabilidad laboral, considerar el tiempo que el deudor se encuentra trabajando en el
empleo actual. En caso que sea menor a 2 años, indicar el tiempo que el individuo ha demostrado tener
una estabilidad de ingresos y que los cambios de trabajo se deben a mejoras en su situación laboral.
53
En “Valor de mercado”, deberá registrarse el precio de venta de la vivienda por parte del promotor, el
porcentaje de castigo aprobado por Comité de Inmuebles (% ajuste) y el precio ajustado.
En valor total de la cuota.
En la sección Central de Riesgos SB se indica los aspectos importantes referentes al comportamiento
crediticio de los deudores.
El Comité discute el o los casos revisa nuevamente la información, documentación y toma una
decisión definitiva. Al contar con esta decisión esta se notifica al bróker hipotecario si la calificación
del deudor fue aprobada o rechazada.
De ser el caso que el perfil del posible deudor fue aceptado, ya sea solo, en sociedad conyugal,
presento codeudores, el bróker a cargo está en la facultad de empezar los trámites legales tomando en
cuenta que se emite una carta como constancia de esta aprobación mencionando las condiciones en las
que fue otorgada la aprobación por ejemplo: datos de deudores, codeudores, apoderados de ser el caso,
monto, el plazo, el promotor con el proyecto, y la garantía con la que fue aprobada esta operación.
La vigencia de la aprobación es de seis meses contando desde la fecha de notificación para lo cual se
emiten registro de cartas y control en un archivo interno del departamento.
Actualmente manejamos índices de morosidad bajos, dentro de nuestro activo se encuentra cartera de
migrantes, no migrantes dependientes e independientes, consideramos un aporte ayudar a la gente que
se encuentra afuera a conseguir su vivienda en su país natal. La cartera de CTH tiene un alto porcentaje
de migrantes y de hecho es un tipo de segmento de cartera que no presenta mayor inconveniente de
pago, en los últimos tres años la situación para nuestros compatriotas se ha visto afectada afuera por los
altos índices de desempleo que han llegado a tener los países donde gran parte del capital humano del
Ecuador se encuentra localizado como son España, Italia, Estados Unidos son los más afectados por
diferentes temas de crisis ya sea por el Gobiernos o su situación económica.
A continuación se detalla
Garantías según:
Hipoteca
Según la definición del Código Civil Ecuatoriano:
Art. 2309.- “Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de
permanecer en poder del deudor”. (Código Civil Ecuatoriano, 2014)
54
Art. 2310.- “La hipoteca es indivisible.
En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al
pago de toda la deuda y de cada parte de ella”. (Código Civil Ecuatoriano, 2014)
Art. 2311.- “La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública, o constituirse por mandato de la ley en
los casos por ella establecidos”. (Código Civil Ecuatoriano, 2014)
Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que accede.
Art. 2312.- “La hipoteca deberá, además, ser inscrita en el registro correspondiente. Sin este requisito,
no tendrá valor alguno, ni se contará su fecha sino desde la inscripción”. (Código Civil Ecuatoriano,
2014)
Fideicomiso de Garantía
El fideicomiso en garantía es un contrato a través del cual un deudor transfiere bienes a un fiduciario
con el objeto de respaldar el cumplimiento oportuno de una obligación a favor de un tercero.
En el caso de que el deudor no satisfaga oportunamente la deuda, el fiduciario procederá a la venta del
bien o bienes destinando el producto obtenido al pago de la deuda y devolviendo cualquier excedente
al fideicomitente.
Caso contrario, al pago de la deuda, los bienes son restituidos por las fiduciaria al fideicomitente.
(Fiducia S.A., 2014)
Carta de aprobación definitiva
Luego de realizar un análisis completo del cliente y que se encuentre dentro de los parámetros y
criterios de calificación de CTH elabora una carta de aprobación definitiva la cual va dirigida al bróker
para notificar que el cliente tiene el crédito aprobado, dicha carta se entrega firmada por el presidente
ejecutivo.
55
Formato Carta de aprobación definitiva
56
Figura 3. 8. Carta de aprobación definitiva En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
57
3.3.4. Compra de Cartera a Promotores
3.3.4.1. Trámite legal por parte del promotor
El trámite legal lo realiza el bróker hipotecario, para lo cual tiene un abogado que previamente debe ser
calificado por la CTH y lo facultara a realizar trámites para su posterior compra.
Se deberá realizar el trámite en función de la garantía aprobada, entiéndase garantía el medio legal que
será el respaldo para que se pueda comprar la cartera. Hipoteca, Fiducia en Garantía e Hipoteca deben
estar constituidas, inscritas en el Registro de la Propiedad para que sea considerado un trámite legal
concluido, en el caso de Fideicomiso en garantía se deberá realizar a la vez la cesión de derechos
fiduciarios a la CTH.
Con la escritura lista, el bróker debe elaborar cierta documentación que será el habilitante para el
proceso de compra de cartera como son:
• Contratos de Mutuo
• Notas de Cesión de Mutuo
• Hipoteca
• Notas de Cesión de Hipoteca
• Tablas de amortización
• Liquidación de operaciones
• Avalúo de la garantía al 100%
• Cartas de Compra
Solicitud de fondos
Una vez recibida esta documentación en CTH, se realiza la solicitud de fondos al departamento de
tesorería para el desembolso al promotor y de igual forma al bróker hipotecario que asesoro a los
futuros deudores.
58
3.3.4.2. Controles de crédito
Control de crédito departamento legal
El control de crédito está en primera instancia a cargo del departamento legal, puesto que una vez que
se revise toda los habilitantes legales para una operación, damos por hecho que es un crédito que de ser
el caso en un futuro presente problemas contamos con todos los documentos y respaldos legales, que
nos permitirán hacer valido cualquier procedimiento para poder recuperar el valor del crédito otorgado
para la compra de la garantía.
Control de crédito departamento de negocios.
Posterior a la revisión de la documentación legal, existe un control adicional por el que toda operación
próxima a desembolsar debe pasar, en esta se revisa minuciosamente que no existan errores o cambios
en la situación actual del deudor de la operación aprobada o de la garantía, para eso se firma un check
list donde el responsable por área lo sumilla como responsabilidad y pone la fecha se revisan las
siguientes cosas:
Que el Departamento Legal haya revisado los documentos legales y haya autorizado la compra.
Que la solicitud se encuentre debidamente aceptada (por los niveles correspondientes)
Que las referencias personales y familiares estén completas y verificadas
Que los valores de los contratos de mutuo y tablas de amortización están dentro de lo aprobado por
el Comité de Crédito en el medio de aprobación
Que las condiciones del crédito que constan en el contrato de mutuo (plazo, tasa, reajuste)
correspondan a lo autorizado.
Que el avalúo presentado corresponda a la vivienda hipotecada y que haya sido realizado por
peritos autorizados por la CTH.
Que la vivienda esté terminada y que corresponda a lo aprobado por el comité de crédito.
Que los deudores se encuentren al día en pagos, con obligaciones pendientes con el sistema
financiero.
Como respaldo de la revisión legal y de negocio se tiene un check list donde las áreas involucradas
firman como respaldo de que revisaron y están conformes con la documentación presentada.
59
Hoja de Control de Crédito
Figura 3. 9. Hoja de Control de Crédito
En: (Corporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
APELLIDOS Y NOMBRES DEL DEUDOR
DOCUMENTOS RECIBIDOSLEGAL
CONTROL
CREDITO OPERACIONES
Centrales de riesgo, vinculados y consep D…...C…...COD…...A……
Declaración de persona políticamente expuesta (figura pública) D…...C…...COD……
Solicitud firmada y firmas coincidan con firmas de cédulas D…...C…...COD…...A……
Copias de cédulas D…...C…...COD…...A……
Copias de papeletas de votación D…...C…...COD…...A……
Respaldos de ingresos D…...C…...COD……
Respaldos de propiedad de vehículos e inmuebles
Copias de estados de cuenta
Certificados de referencias comerciales
Referencias personales y familiares completas y verificadas
APROBACION, CONFIRMACIÓN Y ACEPTACIÓN
Carta aprobación definitiva
Firmas necesarias en medio de aprobación (por monto, por perfil, etc) y
autorizacion de excepciones (si hubieren)
Carta confirmacion de compra promotor-corredor hipotecario sea correcta y se
encuentre firmada
Carta aceptación cargos por corretaje, honorarios, gastos legales y otros sea correcta y se
encuentre firmada / carta autorizacion conocimiento condiciones para refinanciamiento.
TABLA AMORTIZACION Y LIQUIDACION
Monto en tabla y liquidación igual a monto aprobado en el medio o monto aprobado
en el medio + gastos y honorarios legales y cargos por corretaje
Plazo en meses en tabla y liquidación igual a plazo aprobado en el medio
Tasa de interés inicial y condiciones de reajuste en tabla y liquidación sean vigentes
a fecha de compra
Honorario de administración mensual del fideicomiso en garantía en la liquidación
sea correcta
Tasas de seguros en la liquidación sean correctas
Fecha de primer pago y dia de pago en tabla de amortización coincidan con
liquidación
Valor comercial de la garantía o mayor valor de avalúo (valor asegurado) en la
liquidación coincida con valor comercial o mayor valor del avalúo al 100%
Liquidación firmada y firmas coincidan con la cédula
Tabla de amortización firmada y firmas coincidan con la cédula
CONTRATO DE MUTUO
Fecha de celebración del contrato coincida con fecha de emisión en la tabla de
amortización y liquidación
Monto del mutuo coincida con tabla de amortización y liquidación
Tasa inicial y tasa efectiva en mutuo coincidan con tabla de amortización y
liquidación
Tasa de referencia para reajuste y periodicidad de reajuste del mutuo coincidan con
tabla de amortización y liquidación
Formato de mútuo sea aprobado por CTH
Firmas del mútuo estén completas y coincidan con las firmas de la cédula
Cesión mutuo
AVALUO
Avalúo realizado por peritos autorizados por Directorio / Avalúo comercial no debe
ser mayor a un incremento del 10% por año, del valor de referencia en ficha de
calificación de proyecto
Inmueble avaluado coincida con inmueble aprobado como garantía (descripción y
metraje) y avalúo comercial mayor o igual a precio de venta
Fotos actualizadas del inmueble (formato firmado)
Inmueble esté en un avance de obra del 100%
Inmueble avaluado coincida con el inmueble hipotecado (descripción y metraje)
Ficha de riesgo ambiental corresponda al ultimo formato, firma y fecha
HIPOTECA O FIDUCIA EN GARANTIA E HIPOTECA
Hipoteca / Fiducia en garantía e hipoteca exista y sea tipo de garantía aprobada en
comité de crédito
Inmueble hipotecado coincida con inmueble aprobado como garantía
Formato Hipoteca/Fiducia en garantía e hipoteca sea CTH
Firmas de hipoteca/fiducia en garantía e hipoteca coincidan con las cédulas
Copia del pago del impuesto predial actualizado
Cesión hipoteca sea correcto
Cesión de derechos fiduciarios sea correcto
CENTRALES DE RIESGO
Deudores, codeudores y apoderados estén al día en obligaciones con sistema
financiero y comercial
CONTROL DE CREDITO
OBSERVACIONES
60
3.3.4.3. Registro de compra de cartera
Para el proceso de compra de cartera se debe seguir el siguiente procedimiento:
Ingreso de información del cliente al sistema RIATH
El primer paso para la compra de cartera a corredores hipotecarios / promotores, es el ingreso en el
sistema Riath todos los datos de los deudores que se encuentran en la solicitud de crédito, como
número de cedula, nombres, apellidos, fecha de nacimiento, edad, lugar de nacimiento, estado civil,
dirección de vivienda, lugar de trabajo actual, valor de ingresos, números de teléfono, correo
electrónico y referencias familiares y personales.
Datos personales del cliente
Figura 3. 10. Datos personales del cliente En: (Sifizsoft, 2013)
61
Datos trabajo actual cliente
Figura 3. 11. Datos trabajo actual del cliente En: (Sifizsoft, 2013)
Ingreso de datos de la garantía y parámetros para la compra en el sistema RIATH
Para el proceso de generación de la compra se debe ingresar información como datos del bróker,
promotor, proyecto, monto aprobado, tasa de interés, plazo del crédito en años, ingresos, deudas, con
toda esta información ingresada se generará una liquidación de compra de cartera la misma que servirá
de soporte del comprobante contable y de la transacción.
62
Datos iniciales
Figura 3. 12. Datos iniciales En: (Sifizsoft, 2013)
Información sobre datos crediticios del deudor, ingresos y deudas
Figura 3. 13. Datos Generales del crédito En: (Sifizsoft, 2013)
63
Aprobación de los parámetros
Figura 3. 14. Aprobación de los parámetros En: (Sifizsoft, 2013)
Generación orden de compra
Figura 3. 15. Generación orden de compra En: (Sifizsoft, 2013)
64
Notificación de compra por correo electrónico
Luego de la revisión del departamento legal y de negocios la analista hipotecaria enviara un e-mail al
supervisor(a) de operaciones, con la información básica de la negociación.
La información que deberá contener el e-mail es la siguiente:
Numero de crédito,
Nombre del deudor,
Fecha esperada de cierre de la negociación,
Precio a ser reconocido por la compra.
Vendedor (corredor hipotecario / promotor, etc.)
Tipo de garantía (hipoteca o hipoteca con fiducia en garantía)
Instrucciones generales de la compra
Formato de Correo electrónico
Figura 3. 16. Correo electrónico En: (Google, 2014)
65
La analista hipotecaria deberá entregar la carpeta operativa y los documentos legales revisados por el
departamento legal al oficial de operaciones.
Una vez que las actividades anteriores se han completado, el oficial de operaciones revisa que los
medios entregados tengan las aprobaciones necesarias de acuerdo a los niveles determinados por la
presidencia ejecutiva.
En el caso de compras a corredores hipotecarios / promotores se deberá revisar que la documentación
esté completa (copias de cédula, tabla de amortización firmada, contrato de préstamos, escritura de
hipoteca y cesiones tanto del contrato de préstamo como de la escritura de hipoteca) y que ésta cumpla
con las condiciones aprobadas en el medio de aprobación (condiciones de reajuste, montos otorgados,
periodicidad de pago, etc.) así mismo se revisará que exista evidencia de la revisiones en las bases de
vinculados y Consejo Nacional de Control de Sustancias Estupefacientes y Psicotrópicas (CONSEP).
66
Liquidación de la compra de cartera
Luego de la revisión de todos los documentos la oficial de operaciones ingresa los datos del crédito en
un archivo Excel.
Figura 3. 17. Liquidación de la compra de cartera En: (Coporación De Titularización Hipotecaria, 2014)
No.: 2014-00314
Fecha de Compra: febrero 19, 2015
Vendedor: D
Originador:
Asesor Hipotecario: .
DATOS GENERALES:
Nombre del Deudor: ROBLES ORTIZ FREDDY DE JESUS Nueva Operación
No. de Identificación: 0910163310
DATOS CREDITO:
Fecha de emisión: febrero 18, 2015
Plazo original: 180
Saldo de capital inicial: 65,284.97 +11
Tasa inicial: 10.78%
DATOS GARANTIA:
Valor inmueble en garantía: 106,677.12 DAV: 61.20%
Observaciones: Con incorporacion de Garantia a Fideicomiso Celeste
DATOS SEGUROS:
Valor Asegurado:
Fecha de Vencimiento: Aseguradora:
Desgravamen:
Titular +1 Valor Asegurado:
Fecha de Vencimiento: Aseguradora:
DATOS NEGOCIACIÓN:
Precio: 100.0000% 10.78%
Fecha últ. cuota cancelada: febrero 18, 2015 0
Saldo de capital ofertado: 65,284.97 1
Capital x precio: + 65,284.97
Accrual: + 19.55
Comisión de estructuración: - 0.00
Solca 0.5% : - 326.42
Otros participes: - 0.00
Gastos Legales: - 0.00
Otros: - 0.00
Valor a desembolsar: 64,978.10
Instrucciones: Emitir un cheque de Banco Pichincha por el valor de $63,019.55 ($63,000.00+$19.55)
a nombre de CORPORACION SAMBORONDON S.A. y por la diferencia registrar en una
cuenta por pagar a favor del bróker.
Elaborado por: Revisado por: Recibido por:
Días transcurridos:
LIQUIDACION DE COMPRA DE CARTERA
No. de crédito:
# últ. cuota cancelada:
Tasa actual:
Tipo de reajuste:
Margen:
SI NO
SI NO
Nuevo
Grabar
67
Registro condiciones del crédito al sistema Riath.
El ingreso final de las operaciones adquiridas estará a cargo del oficial de operaciones, quien de
acuerdo a los valores registrados en las tablas de amortización y las condiciones expuestas en la
documentación legal entregada (compras a corredores hipotecarios / promotores), procederá al ingreso
de estos registros en el aplicativo diseñado para el efecto.
Los datos básicos a ingresarse serán los siguientes:
- Fecha de emisión,
- Fecha de vencimiento,
- Plazo,
- Saldo de capital a la fecha de emisión
- Tasa vigente a la fecha de emisión
- Tasa de seguros de daños y desgravamen (que serán incluidos en las cuotas a ser canceladas
por el deudor)
- Información del reajuste de las operaciones (periodicidad, tasa de referencia, margen, tasa
mínima y máxima)
- Tipo de garantía, régimen de prioridad, valor comercial del inmueble y valor a ser asegurado.
- Tasa vigente a la fecha de compra
- Saldo de capital a la compra
- Condiciones de la tasa de amortización (fecha de pago, forma de cobro de intereses, etc.
- Asignación de seguros
Una vez que se tiene la información antes mencionada se procederá a la generación de la tabla de
amortización correspondiente a la operación.
La tabla de amortización tendrá los siguientes rubros:
- Saldo capital,
- Número de cuotas,
- Valor de intereses cuota, que se calcularan de la siguiente manera:
Ic =
Ic = interés cuota,
i = tasa de interés vigente de la operación,
nd = número de días entre vencimientos
sk = saldo de capital insoluto.
68
Si la tabla se genera con intereses de 30 días, todas las cuotas se generarán con intereses calculados por
30 días, sin tomar en cuenta el número de días que haya entre vencimientos.
- Valor de capital cuota
- Valor de seguro de daños cuota, que se calculará de la siguiente manera:
Sd =
Sd = Seguro de daños cuota
id = Tasa de seguro de daños
vas = Valor asegurado de la garantía
- Valor de seguro de desgravamen cuota, que se calculará de la siguiente manera:
Sds =
* ski
Sds = Seguro de desgravamen cuota
id = Tasa de seguro de desgravamen
ski = saldo de capital insoluto
- Valor de comisiones de acuerdo a lo estipulado en el contrato,
- Valor total de la cuota,
- Tasa de interés vigente,
- Saldo de capital insoluto.
Una vez generada la tabla de amortización oficial de operaciones envía instrucción de pago al
departamento de contabilidad para que se aprueben las trasferencias o se recepten las firmas
autorizadas de los cheques para los pagos a promotores y brókers por la compra de cartera.
69
Toda la cartera comprada que es generada por CTH cumple con todas las características para ser
considerable para procesos de titularización. Contamos con cartera de deudores migrantes, no
migrantes dependientes, no migrantes independientes, el comportamiento de pago es normal, la mora
es baja por lo que se considera que los criterios de calificación son buenos.
A continuación revisaremos un pequeño resumen sobre la composición de la cartera por tipo de deudor
que se maneja, así como los rangos de morosidad, y revisaremos de igual forma las principales causas
de mora.
En los años de experiencia del departamento de cobranzas se pueden analizar las principales causas de
morosidad para el pago de créditos hipotecarios.
En el caso de Migrantes, podemos decir que su cultura y comportamiento de pago son buenos, aunque
suene raro el hecho de llegar a otro lugar como son los países donde se les ha permitido desarrollar
una actividad económica y porque no decir dar un mejor nivel de vida a sus familias, les ha permitido
adquirir una cultura de pago buena, los principales motivos de mora son: perdida momentánea del
trabajo, problemas de salud y gasto del valor de la cuota enviado por parte de los apoderados. Las
soluciones en los casos mencionados son: ingresos por trabajo en negro, aplicación a seguros de los
países de residencia y apertura de cuentas para débito automático.
En el caso de Dependientes: al poseer un historial de pagos interno este tipo de deudores se ven
obligados a cancelar con puntualidad sus cuotas, de manera que en un futuro puedan seguir
adquiriendo el patrimonio que deseen el principal motivo de mora en estos casos es la pérdida de
empleo.
En el caso de Independientes: Su actividad les obliga a mantener líneas de crédito sin problemas para el
crecimiento de su negocio, las principales razones de mora son: sobreendeudamiento y problemas de
liquidez con la empresa, la solución aquí es proteger el patrimonio principal que es su vivienda y
ayudar a reducir o dar prioridad en el tema de gastos.
En los tres casos, temas de morosidad son recurrentes al tener problemas con relación a su estado civil,
hemos evidenciado casos en los que la separación de dos fuentes de ingreso ocasiona no solo
morosidad sino inconvenientes para prevenir siniestralidad o llegar a algún acuerdo de pago.
70
3.4. Diagnóstico actual de CTH
3.4.1. Cuestionario
Consiste en la estructuración de preguntas abiertas para identificar la percepción que tiene el personal
que opera en el proceso de originación y compra de cartera.
Las preguntas deberán adecuarse a la naturaleza de las actividades y se debe justificar las preguntas
cuya respuesta inicial sea sí o no.
Tabla 3.5. Cuestionario De Análisis
Cuestionario de análisis
Departamento de Originación
Fecha: Febrero 2015
Colaborador: Gerente de Originación
1.- ¿Se están cumpliendo con los objetivos del departamento?
• No. Hasta la presente fecha no se ha podido lograr con los objetivos ya que la demora en
los trámites legales y los altos costos genera demoras en el proceso de compra de cartera.
2.- ¿De acuerdo con su percepción, el servicio que otorga CTH cumple con las necesidades de
los clientes?
• No. Debido a que CTH al mantener una actividad financiera de segundo piso, solamente
para cartera hipotecaria, las posibilidades de contacto directo con los deudores son remotas y el
único que tiene contacto con el cliente es el bróker.
3.- ¿De acuerdo a su percepción la información que se genera internamente cumple con las
expectativas de los usuarios?
• Si. Ya que con la ayuda del nuevo sistema hace que la información sea más completa y a
tiempo.
4.- ¿El proceso tiene una clara relación con la misión, visión, objetivos estratégicos y políticas
71
de la institución?
• Si. Ya que el manual de procedimiento está elaborado en base a políticas de CTH, sin
embargo la rapidez con la que deben ser realizadas las actividades ha obligado a los empleados a
omitir controles.
5.- ¿Considera usted que el proceso cuenta con controles que permiten identificar
variaciones en el desempeño de sus colaboradores?
• No. Es necesario establecer indicadores de gestión.
6.- ¿Se está ejecutando acciones de mejora en el proceso de compra de cartera actualmente?
• Si. Se está intentando buscar soluciones para que se genere menos tiempos en el proceso de
compra.
7.- ¿Cuáles considera usted que son los problemas principales en el proceso de originación y
compra de cartera?
• Falta de confianza en los clientes
• Retraso en la entrega de documentación
• Falta de actividades de control
• Falta de actualización
• Costos altos en los trámites legales.
• Procesos lentos en las notarías.
3.4.2. Hoja de trabajo para el análisis de procesos
Esta herramienta permite identificar de manera gráfica aquellas actividades del proceso que no agregan
valor y las áreas de oportunidad para implementar acciones de mejora. En la hoja de trabajo para el
análisis de procesos se registra todas las actividades del proceso y se aplica el criterio del valor
agregado, a fin de detectar desperdicios del proceso e identificar actividades donde se presentan
problemas.
72
La mecánica de aplicación de esta herramienta según el programa especial de la Gestión de la
Administración Pública Federal (2008-2012) consiste en: (Administración Pública Federal, 2008)
Identificar los costos salariales y de operación
Diagramar el proceso y listar sus actividades.
Identificar el tipo de operación que se realiza en cada actividad (operación, traslado, demora,
verificación, archivo o corrección).
Identificar el tiempo que se utiliza para desarrollar cada actividad.
Observar e identificar todas las actividades asociadas a un proceso es de extrema importancia.
Análisis de costos de CTH
En la hoja de costos se analiza los costos fijos y variables que intervienen en el proceso con el fin de
proyectar aproximadamente el costo por minuto de operación.
Costos salariales
Sirve para identificar el costo de operación por cada funcionario de la empresa específicamente de
aquellos que intervienen en el proceso de originación y compra de cartera.
Tabla 3.6. Costos salariales CTH
FUNCIONARIO
VALOR
ANUAL
VALOR
MENSUAL
VALOR
DIARIO
VALOR
HORA
VALOR
MINUTO
Presidente ejecutivo 90000.00 7500.00 375.00 46.88 0.78
Gerente de operaciones 30000.00 2500.00 125.00 15.63 0.26
Gerente de Originacion 25500.00 2125.00 106.25 13.28 0.22
Oficial de operaciones 11760.00 980.00 49.00 6.13 0.10
Analista de Verificacion Hipotecaria 10200.00 850.00 42.50 5.31 0.09
Tesorero 14700.00 1225.00 61.25 7.66 0.13
Analista Hipotecaria 12600.00 1050.00 52.50 6.56 0.11
Oficial de contabilidad 10800.00 900.00 45.00 5.63 0.09
Asistente depertamento legal 26400.00 2200.00 110.00 13.75 0.23
Total 231960.00 19330.00 966.50 120.81 2.01
73
Costos de operación
Incluye los rubros de gastos que son necesarios para la operación de la administración de créditos.
Tabla 3.7. Costos de operación CTH
Costos totales
Tabla 3.8. Costos totales CTH
3.4.2.1. Hojas de análisis CTH
En cada hoja de análisis se analizará los subprocesos que intervienen en la originación y compra de
cartera identificando el costo y el tiempo utilizado.
Adicionalmente se debe calcular la eficiencia de estos procesos aplicando la siguiente fórmula:
RUBRO
VALOR
ANUAL
VALOR
MENSUAL
VALOR
DIARIO
VALOR
HORA
VALOR
MINUTO
Luz 16620.00 1385.00 69.25 8.66 0.14
Agua 13344.00 1112.00 55.60 6.95 0.12
telefono 19044.00 1587.00 79.35 9.92 0.17
Internet 15948.00 1329.00 66.45 8.31 0.14
Servicios Tecnologicos 35856.00 2988.00 149.40 18.68 0.31
Varios 8400.00 700.00 35.00 4.38 0.07
Total 109212.00 9101.00 455.05 56.88 0.95
COSTO
SALARIAL
COSTO DE
OPERACIÓN
COSTO
TOTAL
Presidente ejecutivo 0.78 0.95 1.73
Gerente de operaciones 0.26 0.95 1.21
Gerente de Originacion 0.22 0.95 1.17
Oficial de operaciones 0.10 0.95 1.05
Analista de Verificacion Hipotecaria 0.09 0.95 1.04
Tesorero 0.13 0.95 1.08
Analista Hipotecaria 0.11 0.95 1.06
Oficial de contabilidad 0.09 0.95 1.04
Asistente depertamento legal 0.07 0.95 1.02
Total 1.85 8.55 10.40
FUNCIONARIO
VALOR MINUTO
74
Dónde:
A.V.: Actividades que generan valor
N.A.V.: Actividades que no generan valor
Simbología de la hoja de análisis.
Tabla 3.9. Simbología Hoja de análisis
Operación: tiene lugar cuando una operación se
dispone a preparar otra operación.
Inspección: tiene lugar cuando se examina un
objeto para su identificación.
Transporte: tiene lugar cuando se mueve un
objeto de un sitio para otro.
Demoras: tiene lugar cuando las circunstancias o
condiciones no permiten la ejecución de la
siguiente acción.
Almacenaje: tiene lugar cuando un objeto se
guarda o se protege.
75
Tabla 3.10. Hoja de análisis para la calificación de brókers
AV NAV AV NAV
1Bróker solilcita calificación al gerente
de originación por teléfonox x 10 11.70
2
Bróker acude a CTH y entrega
alguna de la documentacion a la
gerencia de originación.
x x x 50 58.5
El broker se demora
en reunir toda la
documentacion para
su calificacion.
3Gerente de Originación analiza la
documentación presentada.x x x 48 56.16
Gerente de
originacion
4
Se realiza comité con el presidente
ejecutivo y la gerente de originación
para calificación del broker.
x x x 45 130.5 Presidente
Ejecutivo
5Gerente de originación notifica al
broker su calificación. x x x 5 1.95
98 60 188.61 70.2
HOJA DE ANÁLISIS
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE BROKERS
Responsable : Gerente de Originacion
ACTIVIDAD AV NAVN°PUNTO DE
CONTROLOBSERVACIONES
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales
Eficiencia
158 258.81
62% 73%
-
76
Tabla 3.11. Hoja de análisis para la calificación de promotores y proyectos
AV NAV AV NAV
1
Broker sugiere la calificaciom de un
promotor y proyecto a la gerencia
de originación.
x x 15 17.55
2
Broker presenta la documentacion
del promotor a la gerente de
originación.
x x x 95 111.15
3
Avaluador calificado por CTH
realiza la inspeccion del proyecto a
calificar.
x x x 0 0Avaluador
calificado
El tiempo de demora
se genera por la
distancia del lugar
del proyecto a
calificar.
4Avaluador calificado emite un
informe del proyectox x 0 0
5
Se realiza comité de inmuebles con
el presidente ejecutivo y la gerente
de originación para aprobar al
promotor y al proyecto
x x x x 70 203Presidencia
ejecutiva
6Gerente de originación notifica la
calificación.x x 40 46.8
205 15 361 17.55
OBSERVACIONES
HOJA DE ANÁLISIS
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE PROMOTORES Y PROYECTOS
Responsable : Gerencia de Originacion
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 220 378.5
Eficiencia 93% 95%
-
77
Tabla 3.12. Hoja de análisis para la precalificación de clientes
AV NAV AV NAV
1Broker hipotecario
contacta al cliente.x x 0 0.00
2
Broker envia formato de
precalificación del cliente
por correo electronico a
analista de verificación
hipotecaria
x x x x 10 10.4
Analista de
verificación.
3
Analista de verificación
analisa los datos del cliente
de acuerdo a los
parametros de CTH.
x x 30 31.2
4
Analista de verificacion
respomde el correo
electronico al broker.
x x 8 8.32
5Broker informa al cliente
que esta precalificado.x x 0 0.00
40 8 41.6 8.32
OBSERVACIONES
HOJA DE ANÁLISIS
SUBPROCESO: PRECALIFICACIÓN DE CLIENTES
Responsable : Gerencia de Originacion
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 48 49.92
Eficiencia 83% 83%
-
78
Tabla 3.13. Hoja de análisis para la calificación de clientes
AV NAV AV NAV
1 Broker cita a cliente x x 0 0.00
2
Cliente llena la solicitud de crédito y
reune todos los documentos de
respaldo
x x x 0 0.00
3Broker envia carpeta del cliente a
CTHx x x x 0 0.00
4
Analista de verificación recibe
documentación e inicia con el
proceso de verificación física y
telefonicamente de toda la
información
x x x 180 187.2
anslista de
verificacion es la
encargada de recibir
la carpeta que envia
el broker
5
Analista de verificacion pasa la
carpeta a analista hipoetecaria para
su análisis
x x x x 10 10.4
6
Analista hipotecaria hace un análisis
del crédito en función a los
parametros de calificación de CTH
x x x 130 137.8
OBSERVACIONES
HOJA DE ANÁLISIS
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE CLIENTES
Responsable : Gerencia de Originacion
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL-
79
Tabla 3.13. Hoja de análisis para la calificación de clientes (continuación)
7
Analista hipotecaria pasa la carpeta
del cliente a gerente de originación
para su análisis y aprobación
x x x x x 10 22.3
8
Luego de una aprobaciÓn incial de
la gerente de originaciÓn el crédito
del cliente se analiza en el comité de
credito con la presencia del
presidente ejecutivo de CTH.
x x x x 480 561.6
9El comité de crédito aprueba el perfil
del cliente.x x x 120 475.2
el comité de credito
esta conformado por
presidente ejecutivo,
gerente de
originación y analista
hipotecaria.
10
Analista hipotecaria envia un correo
electronico al bróker notificando la
aprobación del crédito.
x x x x 20 21.2
11Gerente de originanción redacta y
envia carta de aprobación definitiva.x x x x 120 140.4
930 140 1060 496.4
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 1070 1556.1
Eficiencia 87% 68%
80
Tabla 3.14. Hoja de análisis para la compra de cartera
AV NAV AV NAV
1Broker realiza el tramite
legal (escritura)x x x x 0 0.00
2Broker realiza los
documentos habilitantes
para la compra de cartera.
x x x x 0 0.00
3Cliente firma todos los
documentos del creditox x x 0 0.00
4
Broker envia
documentacion completa a
CTH.
x x 0 0.00
5
Departamento legal revisa
toda la documentacion y
firma la hoja de control.
x x x x 180 183.60
6
Departamento legal pasa
la documentacion a
analista hipotecaria para
su revision, control y firma
de hoja de control.
x x x 240 254.4
7
Analista Hipotecaria
realiza y envia el correo
electronico con la
instrucción de la compra
x x x x 20 21.20
OBSERVACIONES
HOJA DE ANÁLISIS
SUBPROCESO: COMPRA DE CARTERA
Responsable : Gerencia de Originacion / Operaciones / Contabilidad
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL-
81
Tabla 3.14. Hoja de análisis para la compra de cartera (continuación)
8
Analista de verificacion
ingresa los datos del
cliente al sistema Riath.
60 62.40
9
Oficial de operaciones
recibe sobre con toda la
documentacion y correo
electronio del cliente para
la aplicación de la compra
de cartera.
x x x x 9 9.45
10
Oficial de operaciones
ingresa los datos del
credito en excel para
generar una liquidacion de
la compra.
x x x 40 42.00
11
Oficial de operaciones
ingresa los datos del
credito en el sistema
Riath.
x x x 30 31.50
12
Oficial de operaciones
emite la tabla de
amortizacion.
x x x 15 15.75
13
Departamento de
contabilidad recibe
instrucciones de pago de la
compra de cartera
x x x 10 10.40
14
Departamento de
Contabiliad efectua
trasnferencia de pago o
recepta firmas para los
cheques.
x 120 124.80
15
Contabilidad entrega
cheques de compra de
cartera
x 25 26.00
469 240 485.10 296.40
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 709 781.5
Eficiencia 66% 62%
82
3.5. Evaluación del control interno
Es una herramienta administrativa que permite examinar y evaluar los procesos de una organización, la
efectividad del control, y los riesgos existentes.
3.5.1. Definición de control interno
Es el conjunto de métodos y procedimientos adoptados por la gerencia con la finalidad de proteger sus
activos, obtener información oportuna y confiable y lograr eficiencia en sus operaciones pueden ser de
tipo general o administrativo, contable, financiero y operativo.
3.5.2. Elementos del control interno
3.5.2.1. Definición de niveles de autoridad y responsabilidad
Dependerá del tipo de empresa o entidad de que se trate, en los pequeños negocios con reducido
número de transacciones no sería de mucha importancia tener una clara definición de niveles de
autoridad, puesto que en estos casos quien controla y autoriza el ciento por ciento de transacciones es
el dueño o administrador de la empresa. En empresas de gran magnitud, es necesario que estén
claramente definidos los deberes y funciones que admiten los niveles de autoridad y responsabilidad en
los departamentos operativos y el personal que toman las decisiones.
3.5.2.2. Segregación adecuada de funciones
Este elemento de control interno hace relación a que siempre deberá existir una separación adecuada
entre las funciones de operaciones y contabilidad; es decir que el control físico ejecute una persona
diferente a la que está realiza el control contable.
3.5.2.3. Existencia de medidas de comprobación y pruebas independientes
Comprende todas aquellas medidas que puede desarrollar el personal de las distintas áreas de una
empresa tendientes a comprobar que todas las transacciones físicas se vean reflejadas en los registros
contables
83
3.5.2.4. Existencias de auditoría interna
La auditoría interna velará por el cumplimiento de las medidas de control establecidas por la alta
gerencia, y efectuará verificaciones posteriores a las transacciones y precautelará en todo momento los
intereses de la empresa.
3.5.2.5. Políticas y prácticas sanas
Dentro de este elemento se incluyen todas las medidas de control adicionales que la empresa pueda
adoptar para lograr los objetivos previstos por la administración; por ejemplo protección de activos,
rotación de funciones, reclutamiento de personal, cruce de información, entre otros.
3.5.3. Fases de evaluación de los controles internos
3.5.3.1. Revisión del sistema y de los procesos
Consiste en el conocimiento de todos los procesos operativos, transacciones claves, estructura
organizativa y administrativa, políticas, procedimientos, manuales e instructivos existentes en la
entidad.
3.5.3.2. Aplicación de pruebas de cumplimiento
Es esta fase se diseña una serie de pruebas de auditoría tendientes a verificar el cumplimiento de las
políticas y procedimientos existentes; eso es poder determinar si los controles internos funcionan y se
aplican en la práctica.
3.5.4. Métodos de Evaluación del Control Interno
Jorge Ayala en su curso de Riesgos y Control realizado en el año 2013 menciona los siguientes
métodos de evaluación:
3.5.4.1. Listas de Chequeo (CheckList)
Son una variante de los cuestionarios de control interno, básicamente sirven para listar requisitos,
actividades, etapas de un determinado proceso según como deberán realizarse (criterio) y confortarlo
con lo que al efectuar la revisión se determina que está sucediendo (condición).
84
3.5.4.2. Método narrativo
Se describe con lujo de detalles los principales procesos a ser evaluados en cada una de las áreas a ser
evaluadas, permite conocer las verdaderas características de control existentes.
3.5.4.3. Matrices
El control interno también puede ser evaluado mediante matrices, que contengan los siguientes
componentes: listado de controles clave, asignación de una ponderación a cada control y en base a la
calificación obtenida asignar una calificación.
Este debe estar respaldado por los métodos anteriormente descritos.
3.5.4.4. Mixto
Evalúa el control interno combinando cualquiera de los métodos cuestionarios, listas de chequeo,
flujogramas y matrices.
3.5.4.5. Flujogramas
Es un método muy útil para evaluar el control interno, es una representación gráfica secuencial del
conjunto de operaciones relativas a una actividad o sistema determinado.
Constituyen una herramienta para levantar la información y evaluar en forma preliminar las actividades
de control de los sistemas funcionales que operan una organización.
3.5.4.5.1. Flujogramas de CTH:
Se elaboran flujogramas para visualizar como se realizan las actividades más importantes relacionadas
con la originación y compra de cartera hipotecaria.
85
Flujograma de Calificación de Brókers
Figura 3. 18. Flujograma de Calificación de Brókers
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
1
Broker solilcita calificación al gerente de
originación
2
Broker entrega toda la documentacion a
la gerencia de originación
3
Gerente de Originación analiza la
documentación presentada.
4
Se realiza comité con el presidente
ejecutivo y la gerente de originación para
calificación del broker.
5
Gerente de originación notifica al broker
su calificación.
RESPONSABLES
TAREASN°
FLUJOGRAMA DE CALIFICACION DE BROKERS
86
Flujograma de Calificación de Promotores y Proyectos
Figura 3. 19. Flujograma de Calificación de Promotores y Proyectos
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
AVALUADO R
EXTERNO
1
Broker sugiere la calificaciom de un
promotor y proyecto a la gerencia de
originación.
2
Broker presenta la documentacion del
promotor a la gerente de originación.
3
Avaluador calificado por CTH realiza la
inspeccion del proyecto a calificar.
4
Avaluador calificado emite un informe del
proyecto
5
Se realiza comité de inmuebles con el
presidente ejecutivo y la gerente de
originación para aprobar al promotor y al
proyecto
6
Gerente de originación notifica la
calificación.
FLUJOGRAMA DE CALIFICACION DE PROMOTORES Y PROYECTOS
N° TAREAS
RESPONSABLES
87
Flujograma de Precalificación de clientes
Figura 3. 20. Flujograma de Precalificación de clientes
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIO
1 Broker hipotecario contacta al cliente.
2
Broker envia formato de precalificación
del cliente por correo electronico a
analista de verificación hipotecaria
3
Analista de verificación analisa los datos
del cliente de acuerdo a los parametros
de CTH.
4
Analista de verificacion responde el
correo electronico al broker.
5
Broker informa al cliente que esta
precalificado.
FLUJOGRAMA DE PRECALIFICACION DE CLIENTES
N° TAREAS
RESPONSABLE
88
Flujograma de Calificación de clientes
Figura 3. 21. Flujograma de Calificación de clientes
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIOCLIENTES
1 broker cita a cliente
2
cliente llena la solicitud de crédito y reune
todos los documentos de respaldo
3 broker envia carpeta del cliente a CTH
4
analista de verificación resive
documentación e inicia con el proceso de
verificacion fisica y telefonicamente de
toda la informacion
5
analista de verificacion pasa la carpeta a
analista hipoetecaria para su analisis
6
analista hipotecaria hace un analisis del
credito en funcion a los parametros de
calificacion de CTH
7
analista hipotecaria pasa la carpeta del
cliente a gerente de originacion para su
analisis y aprobacion
8
luego de una aprobacion incial de la
gerente de originacion el credito del
cliente se analiza en el comité de credito
con la presencia del presidente ejecutivo
de CTH.
9
el comité de crédito aprueba el perfil del
cliente
10
analista hipotecaria envia un correo
electronico al broker notificando la
aprobacion del credito
11
gerente de originancion redacta y envia
carta de aprobacion definitiva.
FLUJOGRAMA DE CALIFICACION DE CLIENTES
N° TAREAS
RESPONSABLES
89
Flujograma de Compra de cartera
Figura 3. 22. Flujograma de Compra de cartera
PRESIDENCIA
EJECUTIVACONTABILIDAD
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA LEGAL
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIOCLIENTE
1Broker realiza el tramite legal (escritura)
2Broker realiza los documentos
habilitantes para la compra de cartera.
3Cliente firma todos los documentos del
credito
4Broker envia documentacion completa a
CTH.
5Se recibe documentacion y se solicita
fondos a tesoreria.
6Departamento legal revisa toda la
documentacion y firma la hoja de control.
7
Departamento legal pasa la
documentacion a analista hipotecaria para
su revision, control y firma de hoja de
control.
8Analista Hipotecaria realiza y envia el
correo electronico con la instrucción de la
compra
9 Analista de verificacion ingresa los datos
del cliente al sistema Riath.
10
Oficial de operaciones recibe sobre con
toda la documentacion y correo electronio
del cliente para la aplicación de la compra
de cartera.
11Oficial de operaciones ingresa los datos
del credito en excel para generar una
12 Oficial de operaciones ingresa los datos
del credito en el sistema Riath.
13 Oficial de operaciones emite la tabla de
amortizacion.
14
Departamento de contabilidad recibe
instrucciones de pago de la compra de
cartera
15
Departamento de Contabiliad efectua
trasnferencia de pago o recepta firmas
para los cheques.
16Contabilidad entrega cheques de compra
de cartera
FLUJOGRAMA DE CALIFICACION DE COMPRA DE CARTERA
N° TAREAS
RESPONSABLES
90
3.5.4.6. Cuestionarios
Es una herramienta que permite medir el control interno a través de preguntas realizadas a los
diferentes funcionarios de la empresa, debe considerarse los siguientes puntos:
• Es necesario que se aplique al personal involucrado en el componente revisado
incluyendo personal de todo el nivel administrativo.
• Es necesario verificar la veracidad de las respuestas.
• Se debe diseñar con preguntas relacionadas y repreguntas para establecer la
consistencia las respuestas.
• Es necesario evitar realizar preguntas no aplicables es decir que se debe ajustar a las
características de cada empresa.
• Es necesario que al final del cuestionario firme el funcionario al que se realizaron las
preguntas.
3.3.4.6.1 Cuestionarios de control interno CTH
Para evaluar el control interno de las actividades de administración de cartera se utilizó cuestionarios
con el fin de verificar el cumplimiento del manual establecido.
91
Cuestionario de Control Interno
Procedimiento de Originación y Compra de Cartera
Calificación de Bróker, Promotores y Proyectos
Colaborador: Gerente de Originación
No Pregunta
Respuesta
Si No N/A Calf. Observaciones
1
¿Los brókers presentan toda la
documentación para su
calificación a tiempo?
x 5 2
No, siempre se
demoran más del
tempo establecido.
2 ¿Lo brókers actúan de manera
eficiente? x 5 5 Si.
3 ¿Los brókers asesoran bien a los
clientes? x 5 4
Si, les dan toda la
asesoría necesaria.
4
¿Los brókers reciben
información continua sobre las
condiciones de compra?
x 5 5
Sí, todo el tiempo se
les mantiene
informados.
5
¿Los promotores cumplen con
todas las normativas para su
aprobación?
x 5 4 Si, cumplen
6
¿Los proyectos que se presentan
para calificación están ubicados
en todo el país?
x 5 3 No, únicamente en
Quito y Guayaquil.
7
¿Para calificar un proyecto de
vivienda de cumplir con alguna
característica especial?
x
5 4 Deben tener mínimo
un parqueadero.
8 ¿Se califican varios proyectos
del mismo promotor? x
5 4 Sí, no hay límite.
TOTAL 40 31
92
Calificación total = 31 = 77%
de cumplimiento
40
Conclusión: Se debe implementar medidas para lograr que las aprobaciones de brókers, promotores
y proyectos se cumplan de acuerdo a las políticas de CTH.
93
Cuestionario de Control Interno
Procedimiento de Originación y Compra de Cartera
Calificación de Clientes
Colaborador: Gerente de Originación
No Pregunta Respuesta
Si No N/A Calf. Observaciones
1
¿El bróker envía toda la
información de los clientes
completa?
x 5 3
No, siempre hay
documentos que no se
entregan.
2
¿Los tiempos para el análisis del
perfil del cliente son los
correctos?
x 5 3
No, siempre se utiliza
más tiempo del
establecido.
3 ¿Se puede verificar toda la
información de los clientes? x 5 3
No, hay muchas veces
que los números de
contactos no son los
correctos.
4
¿Se puede hacer un análisis
completo de la documentación
entregada?
x 5 3
No, muchas veces la
documentación esta
ilegible.
5
¿Se notifica al bróker que
existen documentos
incompletos e ilegibles?
x 5 4
Si, para que puedan
completar la
información.
6
¿En el comité de crédito se
puede tomar una decisión
rápida?
x
5 5
Si, ya que para el día
del comité de crédito
se reúnen todas las
personas que ya
analizaron
previamente el perfil
del cliente.
94
7
¿El tiempo que dura el comité
de crédito es el adecuado para
aprobar los créditos?
x
5 4
Si, ya que se destina
los días lunes y no
tiene límite de tiempo
para su análisis.
8 ¿Se notifica enseguida al bróker
la aprobación del crédito? x
5 4
Se lo hace enseguida
por correo electrónico.
TOTAL 40 29
Calificación total = 29 = 72% de cumplimiento
40
Conclusión: Se debe implementar medidas para lograr que la calificación de los clientes se haga de
manera rápida y cumplan con lo que especifica el manual.
95
Cuestionario de Control Interno
Procedimiento de Originación y Compra de Cartera
Compra de Cartera
Colaborador: Gerente de Originación
No Pregunta
Respuesta
Si No N/A Calf. Observaciones
1
¿Existe errores en los
documentos habilitantes para la
compra de cartera?
x 5 3 Sí, hay veces que se
digitan mal los datos.
2
El departamento de originación
y legal revisan a tiempo el
crédito?
x 5 3 Si, ya que se tiene 48
horas para la revisión.
3
¿En el correo de instrucción de
compra de cartera constan todos
los datos?
x 5 3 Si, toda la
información consta.
4
¿Se recibe toda la
documentación del cliente para
la compra?
x 5 4
Si, ya que originación
y legal hacen una
revisión preliminar.
5 ¿Existe demoras en generar la
compra? x 5 2
No, ya que el ingreso
de los datos se hace de
manera rápida.
6 ¿Se tiene disponibilidad de los
fondos? x
5 4
Sí, porque cuando
ingresa el crédito se
solicita a tesorería los
fondos.
96
7
¿El sistema informático es
amigable para el ingreso de los
datos del cliente y crédito?
x
5 4
Si, ya que el RIATH
se creó de acuerdo a
las necesidades de
CTH.
8
¿Se tiene un control para la
entrega de los cheques de la
compra?
x
5 4 Si, contabilidad tiene
políticas.
TOTAL 40 28
Calificación total = 28 = 70% de cumplimiento
40
Conclusión: Se debe implementar medidas para lograr que las personas de originación y operaciones
cumplan con su gestión de manera rápida y cumplan con lo que especifica el manual.
97
CAPÍTULO IV
4. PROPUESTA DE MEJORAMIENTO AL PROCESO DE ORIGINACIÓN Y COMPRA DE
CARTERA HIPOTECARIA.
4.1. Definiciones básicas
4.1.1. Mejoramiento de procesos
Es una metodología orientada a aumentar la productividad de un proceso, eliminando cuellos de
botella, realizando un reproceso, eliminando actividades que no generan valor, y la división de trabajo
innecesaria además de estructurar políticas que vayan de la mano con la normativa vigente en el país.
“Mejorar un proceso significa cambiarlo para hacerlo más efectivo, eficiente, y adaptable, qué cambiar
y cómo cambiar depende del enfoque específico del empresario y proceso”. (Harrington, 1995)
“Define el mejoramiento continuo como una conversación en el mecanismo viable y accesible al que
las empresas de los países en vías de desarrollo cierren la brecha tecnológica que mantienen con
respecto al mundo desarrollado”. (Kabboul, 1994)
“La administración de la calidad total requiere de un proceso constante, que será llamado
Mejoramiento Continuo, donde la perfección nunca se logra pero siempre se busca”. (Deming, 1989)
4.1.2. Por qué mejorar
La tan utilizada frase “las empresas son tan buenas como sus procesos” indica la respuesta.
Después de realizar el análisis de los subprocesos que intervienen en la administración de créditos de la
CTH, se busca utilizar medios para mejorar las actividades que realizan los operadores, eliminar la
burocracia y la duplicidad de funciones que son los objetivos principales del mejoramiento de
procesos.
Del análisis que se hizo se debe obtener datos suficientes para determinar por qué no se alcanzan los
objetivos planificados y dónde existen posibilidades de mejora.
Se pudo determinar que existen procesos que no tienen salidas conformes y otros no tiene el nivel de
control requerido.
98
4.1.3. Objetivos del mejoramiento de procedimientos
4.1.3.1. Reducción de costos y tiempo
El mejoramiento en la manera de realizar los procesos radica en la reducción de costos y tiempos,
volviéndolos más eficiente, eliminando las actividades que no agregan valor.
4.1.3.2. Reducción y Eliminación de actividades que no añaden valor
En los procesos se encuentran incluidas actividades que no generan valor en el resultado final, estas
actividades de acuerdo al mejoramiento de procesos deben ser analizadas y eliminadas.
4.1.3.3. Inclusión de actividades de generan valor agregado
En el mejoramiento de procesos se debe considerar y analizar la inclusión de actividades que generan
valor para los usuarios internos y externos.
4.1.3.4. Fusión de actividades
Se debe considerar que hay actividades que se pueden unir con otras con el fin de reducir tiempo o
eliminar la duplicación de trabajo.
4.1.3.5 Determinación de controles
Establecer políticas y actividades de control en áreas con problemas.
4.1.3.6. Administración de riesgos
Dar respuesta a los riesgos que se detectaron en el análisis de procedimientos.
4.2. Herramientas para el mejoramiento de procesos
4.2.1. Hojas de procedimiento mejorado
Con el análisis realizado anteriormente se identificó las tareas que deben ser eliminadas y se detallan
en las siguientes hojas con nuevos procedimientos con esto se ayudara a tener más eficiencia en las
operaciones que se realizan durante todo el proceso de originación y compra de cartera en CTH.
99
Tabla 4.1. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de Brókers
AV NAV AV NAV
1
Bróker solicita una reuinión con la
gerente de originación para analizar
su posible calificación.
x x 0 0.00
2
Bróker entrega toda la
documentacion a la gerencia de
originación para su revision y
análisis.
x x x x 120 136.80 Gerente de
originacion
3
Se realiza comité con el presidente
ejecutivo, la gerente de originación
para tomar una decisión.
x x x 90 261.00 Presidente
Ejecutivo
4Gerente de originación notifica al
broker su calificación. x x x 10 11.7
220 0 409.50 0.00
HOJA DE PROCEDIMIENTO MEJORADO
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE BROKERS
Responsable : Gerente de Originación
ACTIVIDAD AV NAVN°PUNTO DE
CONTROLOBSERVACIONES
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales
Eficiencia
220 409.5
100% 100%
-
100
Tabla 4.2. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de Promotores y Proyectos
AV NAV AV NAV
1
Broker sugiere la calificación de un
promotor / proyecto y entrega la
documentación a gerente de
originación.
x x x 20 23.40 Gerente de
Originacion
2
Gerente de originanción revisa los
documentos y aprueba la inspección
del promotor y proyecto.
x x 30 35.10
3
Avaluador calificado por CTH
realiza la inspección del proyecto a
calificar y emite el informe.
x x x 0 0.00Avaluador
calificado
4
Se realiza comité de inmuebles con
el presidente ejecutivo, la gerente de
originación y el avaluador para
aprobar al promotor y al proyecto
x x x x 80 232.00 Presidencia
ejecutiva
5
Gerente de originación notifica la
calificación con una acta de
aprobación
x x 12 14.04
142 0 304.54 0.00
OBSERVACIONES
HOJA DE PROCEDIMIENTO MEJORADO
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE PROMOTORES Y PROYECTOS
Responsable : Gerencia de Originacion
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 142 304.54
Eficiencia 100% 100%
-
101
Tabla 4.3. Hoja de procedimiento mejorado para Precalificación de clientes
AV NAV AV NAV
1
Bróker hipotecario se reune con el
cliente y envia formato de
precalificación a analista de
verificación.
x x x 0 0.00Analista de
verificación.
2
Analista de verificación recibe
información del cliente por correo
electronico, analiza los datos del
cliente de acuerdo a los parametros
y condiciones de CTH y responde el
correo.
x x x 10 10.40
3Broker recibe respuesta e informa al
cliente que esta precalificado.x x x 0 0.00
10 0 10.40 0
OBSERVACIONES
HOJA DE PROCEDIMIENTO MEJORADO
SUBPROCESO: PRECALIFICACIÓN DE CLIENTES
Responsable : Gerencia de Originación
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 10 10.4
Eficiencia 100% 100%
-
102
Tabla 4.4. Hoja de procedimiento mejorado para Calificación de clientes
AV NAV AV NAV
1
Bróker cita a cliente, llena solicitud
de crédito y recibe respaldos de
todos los documentos.
x x x 0 0.00
2Bróker envía carpeta del cliente a
CTH.x x x x 0 0.00
3
Analista de verificación recibe
documentación e inicia con el
proceso de verificación física y
telefonicamente de toda la
información y pasa a analista
hipotecaria.
x x x x 120 124.80
Analista de
verificación es la
encargada de recibir
la carpeta que envia
el broker
4
Analista hipotecaria hace un análisis
del crédito en función a los
parametros de calificación de CTH
y pasa a gerente de originación.
x x x 30 31.80
5
Gerente de originación hace una
análisis y emite la aprobación
provisional.
x x x x x 15 17.55
6
Luego de una aprobación provisional
se analiza el crédito en el comité de
crédito con la presencia del
presidente ejecutivo, gerente de
originación y analista hipotecaria y
se emite la aprobacion definitiva del
cliente.
x x x x 90 356.40
7
Gerente de originación envia el
correo electrónico notificando
aprobación definitiva y redacta la
carta de aprobacion definitiva para
enviar al bróker.
x x x x 15 17.55
270 0 548.1 0.00
OBSERVACIONES
HOJA DE PROCEDIMIENTO MEJORADO
SUBPROCESO: CALIFICACIÓN DE CLIENTES
Responsable : Gerencia de Originacion
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 270 548.1
Eficiencia 100% 100%
-
103
Tabla 4.5. Hoja de procedimiento mejorado para Compra de cartera
AV NAV AV NAV
1
Broker realiza todo el trámite legal
(escritura) y realiza los documentos
habilitantes para la compra de
cartera.
x x x x 0 0
2Cliente firma todos los documentos
del crédito para la comprax x x 0 0
3Broker envia documentacion
completa a CTH.x x 0 0
4
Departamento legal verifica que
toda la documentacion este correcta
y firma la hoja de control y entrega
a analista hipotecaria.
x x x x 60 61.20 Departamento
legal
5
Analista hipotecaria hace el control
de crédito,firma de hoja de control,
redacta y envía correo con
instrucción de compra.
x x x 80 84.80
6Analista de verificacion ingresa los
datos del cliente al sistema Riath.x x 35 36.40
7
Oficial de operaciones recibe sobre
con toda la documentacion y correo
electronio del cliente para la
aplicación de la compra de cartera.
x x x x 7 7.35
8
Oficial de operaciones ingresa los
datos del credito en el sistema Riath
y emite la liquidación..
x x x 23 24.15
OBSERVACIONES
HOJA DE PROCEDIMIENTO MEJORADO
SUBPROCESO: COMPRA DE CARTERA
Responsable : Gerencia de Originacion / Operaciones / Contabilidad
N° ACTIVIDAD AV NAV
TIEMPO EN
MINUTOSCOSTO PUNTO DE
CONTROL-
104
Tabla 4.5. Hoja de procedimiento mejorado para Compra de cartera (continuación)
9Oficial de operaciones emite la tabla
de amortizacion.x x x 4 4.20
10
Departamento de contabilidad recibe
instrucciones de pago de la compra
de cartera
x x x 5 5.20
11
Departamento de Contabiliad
efectua trasnferencia de pago o
recepta firmas para los cheques.
x 50 52.00
12Contabilidad entrega cheques de
compra de carterax 10 10.4
274 0 285.70 0
Elaborado por: Dayana Freire
Subtotates
Totales 274 285.70
Eficiencia 100% 100%
105
4.2.2. Flujogramas
A continuación se presenta los flujogramas propuestos luego de haber mejorado las tareas en todos los procesos de originación y compra de cartera
hipotecaria.
Figura 4. 1. Flujogramas para Calificación de Brókers
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACIÓN
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACIÓN
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIO
1
Bróker solicita una reuinión con la
gerente de originación para analizar su
posible calificación.
2
Bróker entrega toda la documentacion a
la gerencia de originación para su revision
y análisis.
3
Se realiza comité con el presidente
ejecutivo, la gerente de originación para
tomar una decisión.
4Gerente de originación notifica al broker
su calificación.
TAREASN°
FLUJOGRAMA DE CALIFICACIÓN DE BROKERS MEJORADO
RESPONSABLES
106
Flujogramas para Calificación de Promotores y Proyectos
Figura 4. 2. Flujogramas para Calificación de Promotores y Proyectos
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACION
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
AVALUADO R
EXTERNO
BRO KER
HIPO TECARIO
1
Broker sugiere la calificación de un
promotor / proyecto y entrega la
documentación a gerente de originación.
2
Gerente de originanción revisa los
documentos y aprueba la inspección del
promotor y proyecto.
3
Avaluador calificado por CTH realiza la
inspección del proyecto a calificar y
emite el informe.
4
Se realiza comité de inmuebles con el
presidente ejecutivo, la gerente de
originación y el avaluador para aprobar al
promotor y al proyecto
5Gerente de originación notifica la
calificación con una acta de aprobación
N° TAREAS
RESPONSABLES
FLUJOGRAMA DE CALIFICACIÓN DE PROMOTORES Y PROYECTOS MEJORADO
107
Flujogramas para Precalificación de clientes
Figura 4. 3. Flujogramas para Precalificación de clientes
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACIÓN
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIO
1
Bróker hipotecario se reune con el cliente
y envia formato de precalificación a
analista de verificación.
2
Analista de verificación recibe
información del cliente por correo
electronico, analiza los datos del cliente
de acuerdo a los parametros y
condiciones de CTH y responde el
correo.
3Broker recibe respuesta e informa al
cliente que esta precalificado.
FLUJOGRAMA DE PRECALIFICACIÓN DE CLIENTES MEJORADO
N° TAREAS
RESPONSABLE
108
Flujogramas para Calificación de clientes
Figura 4. 4. Flujogramas para Calificación de clientes
PRESIDENCIA
EJECUTIVA
GERENTE DE
ORIGINACION
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACIÓN
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIOCLIENTES
1
Bróker cita a cliente, llena solicitud de
crédito y recibe respaldos de todos los
documentos.
2 Bróker envía carpeta del cliente a CTH.
3
Analista de verificación recibe
documentación e inicia con el proceso de
verificación física y telefonicamente de
toda la información y pasa a analista
hipotecaria.
4
Analista hipotecaria hace un análisis del
crédito en función a los parametros de
calificación de CTH y pasa a gerente de
originación.
5Gerente de originación hace una análisis
y emite la aprobación provisional.
6
Luego de una aprobación provisional se
analiza el crédito en el comité de crédito
con la presencia del presidente ejecutivo,
gerente de originación y analista
hipotecaria y se emite la aprobacion
definitiva del cliente.
7
Gerente de originación envia el correo
electrónico notificando aprobación
definitiva y redacta la carta de
aprobacion definitiva para enviar al
bróker.
FLUJOGRAMA DE CALIFICACIÓN DE CLIENTES MEJORADO
N° TAREAS
RESPONSABLES
109
Flujogramas para Compra de cartera
Figura 4. 5. Flujogramas para Compra de cartera
PRESIDENCIA
EJECUTIVACONTABILIDAD
ANALISTA
HIPOTECARIA
ANALISTA DE
VERIFICACIÓN
HIPOTECARIA
GERENTE DE
OPERACIONESTESORERA LEGAL
OFICIAL DE
OPERACIONES
OFICIAL DE
CUSTODIA
BRO KER
HIPO TECARIOCLIENTE
1
Broker realiza todo el trámite legal
(escritura) y realiza los documentos
habilitantes para la compra de cartera.
2Cliente firma todos los documentos del
crédito para la compra
3Broker envia documentacion completa a
CTH.
4
Departamento legal verifica que toda la
documentacion este correcta y firma la
hoja de control y entrega a analista
hipotecaria.
5
Analista hipotecaria hace el control de
crédito,firma de hoja de control, redacta y
envía correo con instrucción de compra.
6Analista de verificacion ingresa los datos
del cliente al sistema Riath.
7
Oficial de operaciones recibe sobre con
toda la documentacion y correo electronio
del cliente para la aplicación de la compra
de cartera.
8
Oficial de operaciones ingresa los datos
del credito en el sistema Riath y emite la
liquidación..
9Oficial de operaciones emite la tabla de
amortizacion.
10
Departamento de contabilidad recibe
instrucciones de pago de la compra de
cartera
11
Departamento de Contabiliad efectua
trasnferencia de pago o recepta firmas
para los cheques.
12Contabilidad entrega cheques de compra
de cartera
FLUJOGRAMA DE CALIFICACIÓN DE COMPRA DE CARTERA MEJORADO
N° TAREAS
RESPONSABLES
110
CASO PRÁCTICO
La señorita Dayana Patricia Freire Piedra con cédula de ciudadanía 1721095733, labora en Mega
Librería y Papelería Popular desde el 23 de noviembre del 2010 como contadora, desea adquirir una
vivienda en la ciudad de Quito se ha contactado con la empresa AST un bróker autorizado y
calificado.
AST se reúne con la señorita Dayana Freire para darle asesoría de como comprar una vivienda, le
refiere el proyecto de Ciudad Jardín ubicado en el sur de quito, a su vez le indica que en el mercado
financiero existe la empresa CTH, quien le podrá ayudar con el trámite para obtener el crédito
hipotecario a un tiempo más corto y con condiciones de crédito semejantes al de las demás
instituciones financieras.
Le solicita información básica de ingresos y estabilidad laboral para enviar la precalificación a CTH
y posteriormente llenar la solicitud de crédito con el respaldo físico de todo lo declarado en la
solicitud de crédito.
111
Precalificación
FECHA: 01-feb-15 BROKER: AST
DEUDOR CONYUGE APODERADO
APELLIDOS Y NOMBRES FREIRE PIEDRA DAYANA
PATRICIA
NUMERO DE CÉDULA 1721095733
EDAD 26 AÑOS
MIGRANTE (SI) O (NO) NO
LUGAR DE TRABAJO MEGA LIBRERÍA POPULAR
TIEMPO DE TRABAJO DESDE NOV 2010
INGRESOS BRUTOS ($) 3000
OBSERVACIONES
DATOS DE LA GARANTIA
PROYECTO O DIRECCION DE LA VIVIENDA CIUDAD JARDIN
CIUDAD DONDE SE ENCUENTRA LA VIVIENDA QUITO
VALOR DE LA VIVIENDA ($) 150.000,00
NÚMERO DE PARQUEADEROS 1
DATOS DEL CRÉDITO
VALOR DEL CRÉDITO SOLICITADO ($) 75.000,00
PLAZO SOLICITADO EN AÑOS 15 AÑOS
PARA USO DE CTH
CENTRAL DE RIESGOS OK REVISADO
CONSEP OK REVISADO
VINCULADOS OK REVISADO
DAV
DAVA
CIN
DIN
OBSERVACIONES
PRECALIFICADO
(Firma y fecha)
TIPO DE GARANTIA
PRECALIFICACIÓN
112
Central de Riesgo
NUEVA CONSULTA IMPRESION IMPRESION RESUMIDA ANTERIOR SIGUIENTE SALIR
EMPRESA : CTH S.A.
USUARIO : DAFREIRE
FECHA : 20-febrero-2015
HORA : 12:14:13
PLUS
IDENTIFICACIÓN CONSULTADA
Cédula de Identidad: 1721095733 Nombre: FREIRE PIEDRA DAYANA PATRICIA
MANEJO DE CUENTAS CORRIENTES (Información proporcionada por la SBS el 20 de febrero de 2015)
Es persona habilitada para manejo de cuentas Corrientes de acuerdo a normativa emitida por SBS.
CENTRAL DE CREDITO (Información proporcionada por la SBS - el 31 de enero 2015 - Periodo: febrero 2012 - enero 2015.)
Deuda reportada por el sistema financiero a enero 2015
No registra deudas al Sistema Financiero
Valor actual de deuda total reportada en el Sistema Financiero, Regulado SBS, Regulado MIES y el Sector Comercial.
No registra información para este indicador
NÚMERO DE ENTIDADES QUE LE HAN CONSULTADO
Entidad que
Consultó Feb 2015
Ene 2015
Dic 2014
Nov 2014
Oct 2014
Sep 2014
Ago 2014
Jul 2014
Jun 2014
May 2014
Abr 2014
PACIFICARD X
La empresa-institución afiliada, sus funcionarios, empleados o agentes, así como el usuario que ha consultado este reporte, declaran tener la autorización expresa para consultar o acceder a esta información de riesgos crediticios del titular de la información crediticia. Así mismo declaran conocer y aceptar que por mandato de la Ley de Burós de Información Crediticia, la finalidad exclusiva del mismo es la de conocer el nivel de endeudamiento y riesgo crediticio de la persona consultada. El empleo del mismo es exclusivamente su responsabilidad y solo para la aplicación antes indicada, obligándose a mantener toda la información contenida en el reporte bajo el carácter de confidencial, reservada y sin alteración alguna. Recordamos que la pena por la utilización indebida de la información crediticia, sea de forma dolosa o culposa, su difusión o alteración, es la prisión de seis meses a tres años y multa de ocho a setenta y siete dólares, sin perjuicio de otras sanciones de carácter civil pecuniario.
113
Solicitud de crédito
Anexo O-1 (Forma O-1000)
Fecha (dd/mm/aa): DEUDORCODEUDORGARANTE
PARA SER LLENADO POR EL PRESTAMISTA/ACREEDORNombre del Prestamista/Acreedor Código SB: CI. Asesor
ASTAgencia Ciudad # de Operación
INMUEBLE GARANTÍA DE ESTA SOLICITUDTipo de inmueble:
Casa Nueva Casa Usada Departamento Nuevo Departamento Usado Otro (detallar):
Provincia Cantón Ciudad Parroquia
Barrio /Sector Calle y número
Promotor Nombre del Proyecto Nombre del Vendedor Teléfono del vendedor
CIUDAD JARDIN
m2 de construcción m2 de terreno No de dormitorios No de baños Precio de venta M onto de Hipoteca Solicitado Plazo Solicitado (años) Día de pago en el mes
150000 75000 15 AÑOS
DESTINO DEL CRÉDITO Y DEL INMUEBLEDestino del Crédito : Destino del Inmueble:
Compra Ampliación Remodelación Construcción Otro (detallar): Vivienda Inversión Otro (detallar):
SOLICITANTEApellido Paterno Apellido M aterno Nombres Sexo
FREIRE PIEDRA DAYANA PATRICIA F M
Fecha de Nacimiento (dd/mm/aa) Lugar de Nacimiento No de Afiliación al IESS Tipo de Identificación # Identificación
17 AGOSTO 1988 PICHINCHA / QUITO CI Pasaporte Otro 1721095733Estado Civil Régimen Conyugal # Cargas
Casado Soltero Unión Libre Divorciado Viudo Separado Sociedad Conyugal Separación de Bienes Carta Poder 0
Nivel de Estudios Título Obtenido Centro de Estudios
Primaria Secundaria Superior Técnico Ninguno INGENIERA EN AUDITORIA UNIVERSIDAD CENTRAL
DIRECCIÓN DE LA VIVIENDA ACTUALCiudad Parroquia Barrio /Sector Calle y número Teléfono
QUITO LA MAGDALENA LA MAGDALENA MARISCAL SUCRE S9-594 Y CAÑARIS 2610714Tipo de Vivienda:
Propia sin deuda Arrendada De FamiliaresNombre del arrendador Teléfono del arrendador Arriendo
Propia con deuda Anticresis Herencia
Dirección para CORREO ELECTRÓNICO Dirección para CORRESPONDENCIA Oficina Domicilio Otra dirección:
TRABAJO ACTUAL DEL SOLICITANTEActividad del Solicitante Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Empleado Independiente MEGA LIBRERÍA POPULAR BAZAR Y PAPELERIARUC de la empresa Teléfonos y extensión Dirección (Calle y número)
123456789001 3300625 AV DE LA PRENSA N52-27 Y FLORIDACiudad Fecha de Ingreso o Inicio Cargo Departamento
QUITO 23 NOVIEMBRE 2010 CONTADORA CONTABILIDADNombre del Jefe Salario Bruto M ensual M onto de otros ingresos
ING. ROBERTO MOYA 3000Fuente de Otros Ingresos Frecuencia de percepción de otros ingresos
Anual Semestral Trimestral M ensual Otro:
TRABAJO ANTERIOR DEL SOLICITANTEActividad del Solicitante Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Dependiente Independiente
Teléfonos Ciudad Cargo Departamento
Nombre del Jefe Tiempo de Trabajo Fecha de Salida
CÓNYUGEApellido Paterno Apellido M aterno Nombres Sexo
F M
Fecha de Nacimiento Lugar de Nacimiento No de Afiliación al IESS Tipo de Identificación # Identificación # Cargas
CI Pasaporte Otro
Nivel de Estudios Título Obtenido Centro de Estudios
Primaria Secundaria Superior Técnico Ninguno
QUITO 01 FEBRERO 2015
SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO
114
TRABAJO ACTUAL DEL CÓNYUGEActividad del Cónyuge Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Empleado Independiente
RUC de la empresa Teléfonos y extensión Dirección (Calle y número)
Ciudad Fecha de Ingreso o Inicio Cargo Departamento
Nombre del Jefe Salario Bruto M ensual M onto de otros ingresos
Fuente de Otros Ingresos Frecuencia de percepción de otros ingresos
Anual Semestral Trimestral M ensual Otro:
TRABAJO ANTERIOR DEL CÓNYUGEActividad del Cónyuge Nombre de la empresa Actividad de la Empresa
Dependiente Independiente
Teléfonos Ciudad Cargo Departamento
Nombre del Jefe Tiempo de Trabajo Fecha de Salida
Inversio nes
Vehí culo s
P ro piedades
SI NO
T OT A L D E A C T IVOS
D eudas co n Inst itucio nes F inancieras
D eudas co n T arjetas de C rédito
D eudas C o merciales
T OT A L D E D EUD A
REFERENCIASR EF ER EN C IA S B A N C A R IA S (cuentas corrientes, cuentas de ahorros y/o tarjetas de crédito)
R EF ER EN C IA S C OM ER C IA LES
4
¿De quién es la referencia? (Solicitante, Cónyuge)
Relación (Amigo,
Cliente, Proveedor, etc.)TeléfonoCiudad
1
2
A nombre de:
Nombre / Empresa
A nombre de: Fecha de Apertura
DAYANA FREIRE
A nombre de: Pago mensual Teléfono
Saldo de la DeudaPago M ensualA nombre de:Entidad Emisora Número de Tarjeta
Institución
AHORROS12166028766
Nombre de la Institución
3
4
12000AUTOMOVIL CHEVROLET DAYANA FREIRE
Tipo de Vehículo M arca
Tipo de Cuenta
Año Avalúo
2011
A nombre de: Pago M ensual
DEUDAS
Saldo de la Deuda
PRODUBANCO QUITO
Entidad Ciudad
Sucursal
23-nov-10
Saldo Deuda
¿Hipotecada?
3
2
A nombre de:
Número de Cuenta o Tarjeta
Institución Tipo de Documento A nombre de:
ACTIVOS
Fecha de Vencimiento M onto
Teléfono AvalúoTipo Ciudad Dirección
115
R EF ER EN C IA S D E F A M ILIA R ES (que no vivan co n el so lic itante, có nyuge/ co deudo r)
R EF ER EN C IA S P ER SON A LES
D eclaro bajo juramento que:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
A uto rizo a al prestamista/ acreedo r o a tercero s designado s po r el a:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
M e co mpro meto desde ya a:
a)
b)
c)
FIRMA DEL SOLICITANTE FIRMA DEL CÓNYUGE FECHA:
VERIFICACIÓN DE INFORMACIÓN (Espacio para uso exclusivo del prestamista/acreedor)
R EF ER EN C IA S B A N C A R IA S
Cifras promedio C ÓD IGO C IIU
R EF ER EN C IA S C OM ER C IA LES
M onto
Frecuencia
Forma de Pago
Tiempo de Relac.
Historial de pago
Informó
Cargo
OBSERVACIONES
Elaborado por: Fecha de Elaboración:
Nombre y Apellido Relación
REF 1 REF 2
Efectuar las gest iones que se est ime convenientes, para obtener el pago de mis (nuestras) obligaciones con el prestamista/acreedor.
REF2
Cuento con los recursos propios y suf icientes para cubrir la diferencia entre el valor del crédito y el costo total de vivienda que voy a adquirir.
Conozco que el prestamista/acreedor podrá contratar los servicios de una empresa externa para la cobranza de las cuotas vencidas o en mora de este crédito.
Conozco que la empresa externa de cobranzas aplica un honorario de cobranza, por cada cuota morosa de capital, de cargo del deudor (sin perjuicio de los respect ivos intereses que correspondan aplicar).
Contratar por mi (nuestra) cuenta con la compañía de seguros, que el prestamista/acreedor est ime conveniente, el seguro de desgravamen, cuyo importe resulte suf iciente para cubrir el saldo insoluto y accesorios del crédito que se contrate, y un seguro
contra incendio, terremoto y líneas aliadas sobre el inmueble f inanciado bajo esta operación.
REF 3
Proporcionar al prestamista/acreedor información suplementaria, referente a la información contenida en esta solicitud y que hubiere cambiado previa la concesión del crédito.
REF 4
SOLIC ITA N TE C ÓN Y U GEREF1
AMIGO 022987365
AMIGO
ALICIA FREIRE
AMIGO
Procesar, reportar y suministrar cualquier información de carácter f inanciero y comercial a cualquier central de información debidamente const ituida o a cualquier persona natural o jurídica.
Nombre y Apellido
DIANA FREIRE
VALERIA FREIRE
022847192ANDREA FREIRE
Lugar de Trabajo
Teléfono del Trabajo
HERMANA
022610714
Teléfono del Domicilio
PRIMA 022665161
Lugar de Trabajo
BELEN CASTILLO
LUIS JACOM E
EDGAR SANCHEZ
TIA 022654567
HERMANA
Teléfono del Domicilio Teléfono del TrabajoParentesco
REF3 REF4
022544635
Pagar, en caso de mora o retardo, los impuestos, comisiones, gastos notariales, verif icaciones, costos y honorarios de cobranza judicial y extrajudicial, y demás gastos que sean producto de la mora o retardo en el cumplimiento de mis obligaciones para
con la ent idad prestamista acreedora.
Hacer público mi comportamiento referente al servicio de ésta operación.
Expresamente, eximo al prestamista/acreedor de toda responsabilidad, inclusive respecto de terceros, si esta declaración fuese falsa o errónea; manif iesto (amos) que ha sido en virtud de tal declaración que el prestamista/acreedor ha accedido a aceptar
dicho crédito.
Obtener de cualquier fuente de información, referencias relat ivas a mí (nosotros) ,a mi comportamiento credit icio, manejo de mis cuentas de ahorro y/o corrientes, tarjetas de crédito, etc., y en general al cumplimiento de mis (nuestras) obligaciones
bancarias y comerciales.
Los valores que estoy solicitando van a tener dest ino lícito y no serán ut ilizados en ninguna act ividad que esté relacionada con el cult ivo, producción, t ransporte, t ráf ico, etc., de estupefacientes o sustancias sicotrópicas.
Todos los datos que constan en el presente instrumento y los documentos habilitantes adjuntos, son la expresión f iel de la verdad, asumiendo plenamente la responsabilidad legal correspondiente. Así como reconozco que en caso que no lo sea, el
prestamista/acreedor se reserva el derecho de no conceder el crédito solicitado. En caso de haberlo concedido, tal falta de veracidad en la información será causal de terminación del contrato y vencimiento ant icipado de las obligaciones que adeude yo
(nosotros) al prestamista/acreedor.
Los bienes e ingresos antes detallados no provienen de act ividades ilícitas, ni son producto de ninguna act ividad que esté relacionada con el cult ivo, producción, t ransporte, t ráf ico, etc., de estupefacientes o sustancias sicotrópicas.
¿De quién es la referencia?
(Solicitante, Cónyuge)
¿De quién es la referencia?
(Solicitante, Cónyuge)
AMIGA 02270990
Deducir del crédito, en caso de ser aprobado, los gastos notariales, gastos correspondientes a trámites de invest igación, comisiones, intereses, seguros, avalúo y cualquier gasto que se realice y que tenga relación con el crédito solicitado.
Comunicar al prestamista/acreedor el cambio de lugar de trabajo, domicilio y/o teléfonos para not if icaciones, en un máximo de siete días a part ir del cambio.
WILM ER VINUEZA 023302146
En la vivienda materia del f inanciamiento estableceré mi residencia principal.
Realizar la verif icación directa o indirectamente, f ísica o telefónicamente, de toda la información proporcionada en esta solicitud y de los documentos habilitantes adjuntos.
Que en el momento que incumpla mis obligaciones, incorpore mi nombre, apellidos y número de ident if icación (de la cédula o pasaporte) a los archivos de los deudores con referencias negat ivas que se han establecido o se establezcan en el futuro en el
país, eximiendo por ello, de toda responsabilidad al prestamista/acreedor y a los terceros autorizados por esta, como a la ent idad propietaria de tales archivos.
116
Fecha de elaboración (dd/mm/aa):
M onto Cuota Plazo Total (# de cuotas) M aduración Tasa Original Forma de Pago
%
Base de ajuste M argen Período de ajuste Ingresos Brutos (familiares verificados) Deuda/Avalúo (DAV) Cuota/Ingresos (CIN)
puntos dólares % %
Fecha del avalúo(dd/mm/aa) Empresa Avaluadora Avaluador Valor de M ercado % ajuste Valor A justado
Aprobación
1
2
3
Firmas de Aprobación:
Comité de Crédito: Comité de Crédito: Comité de Crédito: Analista:
Control de Crédito:
Fecha: Fecha: Fecha:
Firma de aprobación:
Orden de Desembolso:
Fecha:
OTRAS FUENTES DE HISTORIA DE CREDITO
CENTRAL DE RIESGOS INTERNA
EXCEPCIONES / EXONERACIONES
DATOS GENERALES DEL CREDITO
APROBACIÓN Y OBSERVACIONES DE CONTROL DE CRÉDITO PARA EL DESEMBOLSO
OBSERVACIONES GENERALES
APROBACIÓN DE COMITÉ
OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES DEL COMITÉ
GARANTÍA HIPOTECARIA
CENTRAL DE RIESGOS SB
PARA USO DEL PRESTAMISTA ACREEDOR
117
Declaración de Persona Políticamente Expuesta.
DECLARACION DE PERSONA EXPUESTA POLITICAMENTE (PEP´s)
QUITO 01 FEBRERO del 2015
Yo, (DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA ) con
documento de identificación No. ( 1721095733 ), informo que he leído
la lista mínima de cargos públicos a ser considerados como “Personas Expuestas Políticamente
(PEP´s)” y declaro bajo juramento que ___SI / _X__NO he ejercido/ejerzo uno de los cargos, o he
tenido/tengo una relación con las (PEP´s) incluidas en el mencionado documento.
En caso afirmativo, favor indicar el cargo o relación con la Persona Expuesta Políticamente, en qué
período lo ejerció o desde cuándo se encuentra ejerciéndolo y el nombre de la PEP (en caso de
ser relacionado):________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
Así mismo informo que mi cónyuge o algún pariente mío dentro del cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad ___SI / __X_NO ha desempeñado/desempeña uno de los
cargos, o ha tenido/tiene una relación con las PEP´s incluidas en el mencionado documento.
En caso afirmativo, favor indicar el nombre del cónyuge o pariente, cargo o relación con la Persona
Expuesta Políticamente, en qué período lo ejerció o desde cuándo se encuentra ejerciéndolo y el
nombre de la PEP (en caso de ser relacionado):
____________________________________________________________________________ _
Además, asumo el compromiso de informar cualquier cambio relacionado con la información
indicada en el presente documento en un máximo de (30) días.
___________________
Nombre: DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
CC: 1721095733
Certificamos que la firma que antecede concuerda con la registrada en nuestros documentos y fue
registrada en mi presencia.
Nombre: LUCIA VILLALVA
CC: 1234567890
(AST)
118
Ficha de proyecto calificado Ciudad Jardín
119
120
Hoja de Control de crédito
APELLIDOS Y NOMBRES DEL DEUDOR FREIRE PIEDRA DAYANA PATRICIA 1721095733
DOCUMENTOS RECIBIDOSORIGINACION LEGAL
CONTROL
CREDITO OPERACIONES
Centrales de riesgo, vinculados y consep D…...C…...COD…...A…… 22-02-15
Declaración de persona políticamente expuesta (figura pública) D…...C…...COD…… 22-02-15
Solicitud firmada y firmas coincidan con firmas de cédulas D…...C…...COD…...A…… 22-02-15
Copias de cédulas D…...C…...COD…...A…… 22-02-15
Copias de papeletas de votación D…...C…...COD…...A…… 22-02-15
Respaldos de ingresos D…...C…...COD…… 22-02-15
Respaldos de propiedad de vehículos e inmuebles
Copias de estados de cuenta 22-02-15
Certificados de referencias comerciales
Referencias personales y familiares completas y verificadas22-02-15
APROBACION, CONFIRMACIÓN Y ACEPTACIÓN
Carta aprobación definitiva
Firmas necesarias en medio de aprobación (por monto, por perfil, etc) y
autorizacion de excepciones (si hubieren)
Carta confirmacion de compra promotor-corredor hipotecario sea correcta y se
encuentre firmada
Carta aceptación cargos por corretaje, honorarios, gastos legales y otros sea correcta y se
encuentre firmada / carta autorizacion conocimiento condiciones para refinanciamiento.
TABLA AMORTIZACION Y LIQUIDACION
Monto en tabla y liquidación igual a monto aprobado en el medio o monto aprobado
en el medio + gastos y honorarios legales y cargos por corretaje
Plazo en meses en tabla y liquidación igual a plazo aprobado en el medio
Tasa de interés inicial y condiciones de reajuste en tabla y liquidación sean vigentes
a fecha de compra
Honorario de administración mensual del fideicomiso en garantía en la liquidación
sea correcta
Tasas de seguros en la liquidación sean correctas
Fecha de primer pago y dia de pago en tabla de amortización coincidan con
liquidación
Valor comercial de la garantía o mayor valor de avalúo (valor asegurado) en la
liquidación coincida con valor comercial o mayor valor del avalúo al 100%
Liquidación firmada y firmas coincidan con la cédula
Tabla de amortización firmada y firmas coincidan con la cédula
CONTRATO DE MUTUO
Fecha de celebración del contrato coincida con fecha de emisión en la tabla de
amortización y liquidación
Monto del mutuo coincida con tabla de amortización y liquidación
Tasa inicial y tasa efectiva en mutuo coincidan con tabla de amortización y
liquidación
Tasa de referencia para reajuste y periodicidad de reajuste del mutuo coincidan con
tabla de amortización y liquidación
Formato de mútuo sea aprobado por CTH
Firmas del mútuo estén completas y coincidan con las firmas de la cédula
Cesión mutuo
AVALUO
Avalúo realizado por peritos autorizados por Directorio / Avalúo comercial no debe
ser mayor a un incremento del 10% por año, del valor de referencia en ficha de
calificación de proyecto
Inmueble avaluado coincida con inmueble aprobado como garantía (descripción y
metraje) y avalúo comercial mayor o igual a precio de venta
Fotos actualizadas del inmueble (formato firmado)
Inmueble esté en un avance de obra del 100%
Inmueble avaluado coincida con el inmueble hipotecado (descripción y metraje)
Ficha de riesgo ambiental corresponda al ultimo formato, firma y fecha
HIPOTECA O FIDUCIA EN GARANTIA E HIPOTECA
Hipoteca / Fiducia en garantía e hipoteca exista y sea tipo de garantía aprobada en
comité de crédito
Inmueble hipotecado coincida con inmueble aprobado como garantía
Formato Hipoteca/Fiducia en garantía e hipoteca sea CTH
Firmas de hipoteca/fiducia en garantía e hipoteca coincidan con las cédulas
Copia del pago del impuesto predial actualizado
Cesión hipoteca sea correcto
Cesión de derechos fiduciarios sea correcto
CENTRALES DE RIESGO
Deudores, codeudores y apoderados estén al día en obligaciones con sistema
financiero y comercial
CONTROL DE CREDITO
OBSERVACIONES
121
Contrato de préstamo o mutuo
CONTRATO DE PRÉSTAMO O MUTUO
En la ciudad de QUITO, el 1 DE MARZO de 2015 se celebra el presente contrato de
Préstamo o Mutuo, el mismo que se regirá por las siguientes Cláusulas:
PRIMERA.- COMPARECIENTES.
Comparecen a la celebración del presente instrumento, las siguientes personas:
Uno.- El señor EDUARDO CRESPO CORREA, en su calidad de
REPRESENTANTE LEGAL DE FERROINMOBILIARIA, en adelante
referido como PARTE ACREEDORA.
Dos.- La señorita DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA por sus propios y
personales derechos, a quien en adelante se les podrá denominar
como PARTE DEUDORA.
Las partes libre y voluntariamente y por así convenir a sus mutuos intereses,
acuerdan el contenido de este instrumento.
SEGUNDA.- ANTECEDENTES.
La PARTE DEUDORA ha solicitado a la PARTE ACREEDORA el otorgamiento de un
préstamo de mutuo, expresado en dólares de los Estados Unidos de América, con
intereses reajustables, destinado al financiamiento de la adquisición de vivienda.
La PARTE DEUDORA declara: a) que la información enviada y proporcionada a la
PARTE ACREEDORA para la obtención de este crédito es verídica; b) que cuenta
con los recursos propios y suficientes para cubrir la diferencia entre el valor del
crédito y el costo total de adquisición de la vivienda; y c) que el origen y destino de
dichos recursos no proviene de actividades ilícitas, ni son producto de ninguna
122
actividad que esté relacionada con el cultivo, producción, transporte, tráfico, etc., de
estupefacientes o sustancias psicotrópicas.
Se deja expresa constancia que la PARTE ACREEDORA decide la concesión del
financiamiento al amparo de las declaraciones de la PARTE DEUDORA, en tanto y
en cuanto el presente contrato de Mutuo se encuentre debidamente garantizado con
la hipoteca abierta que se ha constituido sobre el inmueble entregado en garantía, sin
perjuicio de la acción personal que tiene la PARTE ACREEDORA para hacerse pagar
con los demás bienes de la PARTE DEUDORA que no han sido gravados.
TERCERA.-MUTUO.
En base a los antecedentes enunciados, la PARTE ACREEDORA otorga en favor de
la PARTE DEUDORA, el préstamo que se describe a continuación:
Valor: OCHENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTE Y NUEVE mil con DOS /100 dólares de
los Estados Unidos de América (USD$ 80.829,02)
Tasa de interés inicial: DIEZ PUNTO SETENTA Y OCHO por ciento (10,78%), lo
que equivale a una tasa efectiva de ONCE PUNTO TREINTA Y TRES por ciento
(11,33%), la que variará con los reajustes de la tasa de interés de referencia de
acuerdo a las condiciones establecidas en este contrato.
La PARTE DEUDORA declara haber recibido la suma total antes referida en calidad
de préstamo, a su entera satisfacción.
CUARTA.- PLAZO Y FORMA DE PAGO.
La PARTE DEUDORA se obliga y compromete a cancelar a la PARTE ACREEDORA
el préstamo antes indicado, en el número de dividendos y plazos previstos en la tabla
de amortización que, firmada por la PARTE DEUDORA es parte integrante del
presente contrato y los valores por concepto de seguros y accesorios que constan en
la liquidación, aceptada y suscrita por la PARTE DEUDORA. Se deja constancia que
el valor de los dividendos podrá variar en función del reajuste de la tasa de interés de
referencia, conforme se establece en este contrato. Los dividendos antes
mencionados y los valores constantes en la respectiva liquidación, serán cancelados
por la PARTE DEUDORA en las oficinas de la PARTE ACREEDORA, o donde éste
determine, los días establecidos en la tabla de amortización antes referida.
123
QUINTA.- INTERESES Y REAJUSTES.
Los intereses pactados en este contrato serán reajustados, por lo que las partes
convienen en que la tasa de interés aplicable será determinada tomando como base
la tasa de interés pasiva referencial, publicada por el Banco Central del Ecuador,
vigente en la fecha de reajuste, más los puntos porcentuales establecidos en la tabla
de amortización. Por lo antes indicado, el interés señalado en la cláusula tercera de
este contrato tiene el carácter de inicial debiendo posteriormente reajustarse cada
doce dividendos. La PARTE DEUDORA autoriza expresamente a la PARTE
ACREEDORA para que realice los reajustes necesarios en la tabla de amortización,
acepta desde ya dichos reajustes, obligándose a pagar el valor que determine la
PARTE ACREEDORA.
SEXTA.-MORA.
En caso de mora en el pago del capital, intereses, seguros y sus accesorios en las
fechas o períodos pactados en este contrato, la PARTE DEUDORA se obliga a pagar
sobre el capital vencido, la tasa máxima de interés de mora vigente a la fecha en que
se haga exigible la obligación de pago, de conformidad con lo dispuesto por el
organismo competente. En este evento, a más de cancelar el valor adeudado más los
intereses de mora correspondientes, la PARTE DEUDORA acepta que por el servicio
de cobranza se aplicará un honorario a su cargo. Adicionalmente se obliga a cancelar
los demás recargos por gastos ocasionados por el incumplimiento de la obligación.
La PARTE DEUDORA autoriza a la PARTE ACREEDORA, expresa e
irrevocablemente, para que en caso de mora en el pago de uno o más dividendos o
parte de ellos, intereses, impuestos, seguros, y demás gastos a que está obligada, la
PARTE ACREEDORA disponga de los valores de propiedad de la PARTE DEUDORA
que existan en su poder, e impute los mismos al pago total o parcial de intereses,
capital, seguros y valores ocasionados por servicios prestados y otros gastos
incurridos, sin que para ello la PARTE ACREEDORA deba dar aviso alguno ni recibir
nueva autorización. Así mismo, la PARTE DEUDORA, expresa e irrevocablemente,
autoriza a la PARTE ACREEDORA para que por su cuenta realice pagos totales o
124
parciales de seguros, gastos y costas ocasionados por la mora, sin que para ello la
PARTE ACREEDORA deba dar aviso alguno ni recibir nueva autorización.
SÉPTIMA.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PLAZO.
La PARTE DEUDORA conviene que la obligación se declare de plazo vencido,
quedando facultado la PARTE ACREEDORA para demandar el pago total de la
deuda y sus accesorios, en los siguientes casos:
1.- En caso de mora en uno o más dividendos adeudados a la PARTE
ACREEDORA.
2.- En caso que la PARTE DEUDORA enajene parcial o totalmente, arriende, ceda o
de en anticresis, el inmueble hipotecado, sin el consentimiento expreso de la
PARTE ACREEDORA.
3.- En caso que el PARTE ACREEDORA considere deteriorado o en mal estado el
inmueble hipotecado, para lo cual la PARTE DEUDORA autoriza desde ya al
PARTE ACREEDORA para realizar las inspecciones y avalúos que estime
necesarios.
4.- En caso que el inmueble hipotecado sea embargado, secuestrado o prohibido de
enajenar por causas ajenas al presente contrato.
5.- En caso de insolvencia o concurso de acreedores de la PARTE DEUDORA.
6.- En caso que la PARTE DEUDORA o un tercero impidan las inspecciones al
inmueble hipotecado.
7.- En caso que se promueva contra la PARTE DEUDORA acción resolutoria o
rescisoria de dominio o cualquier otra relacionada con el inmueble hipotecado.
8.- En caso que la PARTE DEUDORA no se encuentre al día en el pago de los
tributos derivados de la propiedad del inmueble hipotecado.
9.- En caso que la PARTE DEUDORA no pague puntualmente el valor
correspondiente al costo de las primas, renovaciones y demás gastos
relacionados con los seguros contratados sobre el inmueble hipotecado o no
125
cumpla con las obligaciones señaladas en la Ley de Propiedad Horizontal, el
Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente contrato.
10.- En caso que la PARTE DEUDORA deje de cumplir con la obligación patronal con
sus trabajadores y/o el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (I.E.S.S.).
11.- En caso que la PARTE DEUDORA se niegue a presentar al PARTE
ACREEDORA, cuando éste lo requiera, copia de los comprobantes que
certifiquen que se encuentra al día en el pago de las obligaciones referidas en los
numerales anteriores.
12.- En caso que la PARTE DEUDORA destine el importe del crédito a un fin distinto
del previsto en este contrato.
13.- En caso que la PARTE DEUDORA no cumpla con un auto de pago en ejecución
promovido contra ella.
14.- En caso que la PARTE DEUDORA se constituya en fiador de entidades que
tengan jurisdicción coactiva o prelación de créditos, por obligaciones propias o
ajenas.
15.- En caso que, a juicio del PARTE ACREEDORA, se disminuya, por cualquier
causa, el valor de la garantía o ésta fuera embargada, secuestrada o limitado su
dominio en cualquier forma.
16.- En caso que la PARTE DEUDORA no cumpla con los requisitos necesarios para
contratar las pólizas de seguro requeridas por el PARTE ACREEDORA.
17.- Los demás casos contemplados en la Ley o en las demás cláusulas del presente
contrato.
OCTAVA.- SEGUROS.
La PARTE DEUDORA faculta en este acto al PARTE ACREEDORA para que en su
nombre y a su cargo contrate, con la compañía de seguros que éste último elija, los
siguientes seguros:
126
Seguro de desgravamen, cuyo importe resulte suficiente para cubrir el saldo insoluto
del crédito, durante todo su plazo y endosado a favor del acreedor. Esta póliza será
contratada previo a la contabilización del préstamo. La PARTE DEUDORA pagará el
valor de la prima conjuntamente con los dividendos del crédito que se concede.
Seguro contra incendio, terremoto y líneas aliadas sobre el o los inmuebles que
se hipotequen como garantía por las obligaciones asumidas por la PARTE
DEUDORA. Este seguro será contratado sobre el valor comercial del inmueble y
endosado a favor del acreedor,, cuya prima se pagará conjuntamente con los
dividendos del crédito.
NOVENA.- CESIÓN DE DERECHOS POR PARTE DEL PARTE ACREEDORA.
La PARTE DEUDORA autoriza desde ya al PARTE ACREEDORA para que
suministre toda y cualquier información, que requiera un posible adquirente del
presente crédito, incluida aquella que mantienen los burós de información crediticia.
La PARTE DEUDORA se da por notificada y acepta desde ya las cesiones del
presente contrato que haga la PARTE ACREEDORA a su sola discreción y
conveniencia, así como de posteriores cesiones por parte de quienes en el futuro
ostenten dicha calidad. Sin perjuicio de lo anterior, la PARTE DEUDORA declara
conocer expresamente que la PARTE ACREEDORA podrá ceder y transferir el
presente contrato de mutuo o préstamo para propósitos de titularización.
DÉCIMA.- AUTORIZACIONES
La PARTE DEUDORA autoriza expresamente a la PARTE ACREEDORA para que
obtenga de cualquier fuente de información, incluidos los burós de información
crediticia, sus referencias e información personal sobre su comportamiento crediticio,
y en general sobre el cumplimiento de sus obligaciones y demás activos, pasivos y
datos personales.
De igual forma, la PARTE ACREEDORA queda expresamente autorizado para que
pueda utilizar, transferir o entregar dicha información a autoridades competentes,
organismos de control, Burós de Información Crediticia y otras instituciones o
personas jurídicas legal o reglamentariamente facultadas, así como para que pueda
hacer público el comportamiento crediticio de la PARTE DEUDORA.
127
Además, la PARTE DEUDORA autoriza expresamente para que de cualquier valor
que ésta mantenga con la PARTE ACREEDORA, éste proceda a descontar los
gastos y valores a pagarse a terceros distintos de la PARTE ACREEDORA, como por
ejemplo, honorarios de peritos avaluadores, honorarios de peritos para inspecciones,
Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, primas de seguro, honorarios por
recuperaciones extrajudiciales y judiciales, honorarios por abogados, tasa judicial e
en general gastos, tasas e impuestos a ser pagados a terceros.
DÉCIMA PRIMERA.- GASTOS E IMPUESTOS.
Todos los gastos e impuestos, que se originen en razón del otorgamiento del
presente instrumento, serán de cuenta de la PARTE DEUDORA.
DÉCIMA SEGUNDA.- JURISDICCIÓN
Para las controversias o diferencias derivadas de la ejecución de este contrato, que
no puedan ser resueltas por mutuo acuerdo, las partes hacen una renuncia general
de domicilio y quedan sometidas a los jueces o tribunales del lugar donde se
encuentren o a los jueces del lugar donde se celebra este contrato o a los jueces de
la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble materia de la hipoteca que
garantiza este contrato, a elección del DEMANDANTE, y al trámite ejecutivo o verbal
sumario o a la resolución de un tribunal arbitral de un centro de arbitraje, que
determine el DEMANDANTE.
En caso que el DEMANDANTE opte por la vía arbitral, se sujetará a lo dispuesto en la
Ley de Arbitraje y Mediación, el reglamento del centro de arbitraje y mediación, si lo
hubiere, o a las demás normas que rijan el centro de arbitraje que determine el
DEMANDANTE, cualquier otra reglamentación que se expida sobre el particular y las
siguientes normas:
Uno.- Los árbitros serán seleccionados conforme a lo establecido en la Ley de
Arbitraje y Mediación.
Dos.- Los árbitros de dicho centro efectuarán un arbitraje administrado, en derecho
y confidencial y quedan facultados para dictar medidas cautelares solicitando
128
el auxilio de funcionarios públicos, judiciales, policiales y administrativos, sin
que sea necesario recurrir a un juez ordinario alguno para tales efectos.
Tres.- El tribunal de arbitraje estará integrado por tres árbitros.
Cuatro.- El procedimiento arbitral tendrá lugar en las instalaciones del centro de
arbitraje que determine el DEMANDANTE
Cinco.- Las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria, se obligan a acatar el
laudo arbitral que expida el tribunal arbitral y se comprometen a no interponer ningún
tipo de recurso en contra del laudo arbitral. El laudo arbitral será inapelable.
Seis.- La reconvención, de existir, también se someterá a esta cláusula.
DÉCIMA TERCERA.- ACEPTACIÓN.
Las partes se ratifican en todas y cada una de las cláusulas del presente instrumento
por así convenir a sus intereses, para constancia de lo cual firman en la ciudad y
fecha arriba indicados en dos ejemplares de igual tenor y valor.
LA PARTE ACREEDORA
EDUARDO CRESPO CORREA
1718192021
REPRESENTANTE LEGAL
FERROINMOBILIARIA
LA PARTE DEUDORA
_____________________________
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
129
RECONOCIMIENTO DE FIRMAS
En la ciudad de QUITO, a los 5 días del mes de MARZO del dos mil QUINCE, a las 8 horas, ante
el ________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
___ comparecen los señores: EDUARDO CRESPO CORREA, portador de la cédula de
ciudadanía número 1718192021 y el señorita DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA, portador
de la cédula de ciudadanía número 1721095733, con el objeto de proceder al
reconocimiento de firmas y rúbricas puestas en el Contrato que antecede. Al efecto,
juramentados que son en legal y debida forma, previa explicación de las penas del perjurio,
de la gravedad del juramento y de la obligación que tienen de decir la verdad con claridad y
exactitud, dicen: Que son suyas propias las firmas que constan en él, siendo las que usan en
todo acto, sea público o privado. Con lo que termina la presente diligencia, firmando los
comparecientes en unidad de acto conmigo.
EDUARDO CRESPO CORREA
1718192021
REPRESENTANTE LEGAL
FERROINMOBILIARIA
__________________________
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
130
Datos del crédito
Ingreso de información garantía hipotecaria
Monto: 80.829,02
Deducciones
Cargos por corretaje 3,00% 2.424,87
Impuesto solca retenido 0,50% 404,15
Gastos y honorarios legales 3.000,00
Monto aprobado: 75.000,00
Fecha de emisión: 01-mar-15
Fecha de primer pago: 01-abr-15
Día de pago: 1
Forma de pago: mensual
Tasa de interés inicial: 10,78%
Plazo en meses: 180
Tasa de referencia para reajuste: Tasa pasiva referencial del Banco Central
Margen de reajuste: mas hasta 11 puntos porcentuales
Periodicidad de reajuste: anual
Valor comercial de la garantía al 100%: 150.000,00
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
131
Carta de aceptación por cargos de corretaje y honorarios de gastos legales
Conocimiento y Aceptación de Cargos por Corretaje,
Honorarios, Gastos Legales y otros
Quito, 1 de marzo de 2015
Confirmo que se me ha explicado que, para el otorgamiento de un crédito con garantía
hipotecaria a mi favor, existen cargos por corretaje que serán facturados por AST por un
valor de $ 2424,87. Además existen gastos, honorarios legales y otros prestados por
terceros, tales como: honorarios de abogado, honorarios de notario, impuestos, catastro
municipal, registro de la propiedad, etc., hasta por un valor de $3000. Acepto todos
estos valores y solicito que sean financiados en el mencionado crédito a mi/nuestro favor.
Autorizo a AST para que a mi nombre preste y/o contrate estos servicios y realice los
pagos que me correspondan.
………………………………..
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
132
Carta de confirmación de compra del bróker al promotor
Quito, 1 de marzo de 2015
Ingeniero
Eduardo Crespo Correa
FERROINMOBILIARIA
Presente
De nuestra consideración:
Por medio de la presente, confirmamos la compra de la siguiente operación, una vez que
los deudores han cancelado el total del 100% de la cuota de entrada:
Deudores: FREIRE PIEDRA DAYANA PATRICIA
Monto: $ 75.000
Tasa: 10.78 %
Plazo: Hasta 180 meses (15 años)
Garantía: Hipoteca sobre la vivienda ubicada en CIUDAD JARDIN
En vista que este crédito será vendido a la CTH, solicitamos que se emitan notas de cesión
del mutuo e hipoteca directamente a favor de CTH.
En señal de aceptación, agradeceremos firmar en espacio previsto para ello.
Atentamente, Aceptado,
ASISTRIC AST. EDUARDO CRESPO CORREA
ING. RAUL DE LA TORRE FERROINMOBILIARIA
GERENTE GENERAL REPRESENTANTE LEGAL
133
Liquidación de operaciones previo a la compra de cartera
Deudor: DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
No. Cédula: 1721095733
1. Datos operación:
Fecha de emisión: 01-mar.-15
Monto: 80.829,02
Plazo en meses: 180
Tasa de interés inicial: 10,78%Tasa de interés
efectiva anual*:11,33% Tasa mora: 11,86%
Día de pago: 1
Forma de pago: mensual
Valor dividendo inicial (a): 907,56
(*) Variará con los reajustes de la tasa de interés de referencia
2. Condiciones de reajuste de interés:
Tasa de referencia para reajuste: Tasa pasiva referencial del Banco Central
Margen de reajuste: mas hasta 11 puntos porcentuales
Periodicidad de reajuste: anual
3. Seguros:
Valor comercial de la
garantía: 150.000,00
Tasa anual seguro de
desgravamen:0,7072%
Valor a cancelar
mensualmente (b):47,64
Tasa anual seguro de
incendio y lineas aliadas:0,3378%
Valor a cancelar
mensualmente ( c ): 42,23
4. Valor pago mensual inicial (a)+(b)+(c): 997,43
Notas:
TABLA POR GESTIÓN DE COBRANZA
DESDE HASTA 1-5 6-15 16-30 31-60 61 en adelante
- 75,00 - 2,00 2,50 3,00 4,00
75,01 150,00 - 4,00 5,00 6,00 8,00
150,01 250,00 - 7,00 8,00 10,00 12,00
250,01 350,00 - 12,00 15,00 20,00 25,00
350,01 500,00 - 18,00 20,00 25,00 30,00
500,01 750,00 - 25,00 30,00 35,00 40,00
750,01 1.000,00 - 30,00 35,00 40,00 45,00
1.000,01 99.999,00 - 50,00 60,00 70,00 80,00
Entiendo(emos) y acepto(amos) las condiciones arriba descritas para el pago de la obligación.
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
LIQUIDACION DE OPERACIONES REAJUSTABLES CON GARANTÍA HIPOTECARIA
VALORES CUOTA
1) Las tasas de seguros podrán modificarse, de tiempo en tiempo, de acuerdo a las condiciones del mercado
asegurador.
2) El valor total de pago mensual está sujeto a modificaciones en función del reajuste de tasa de interés
acordado y/o debido a cambios en las tasas de seguros
3) Además del pago mensual arriba indicado, en caso de mora, la parte deudora acepta cancelar los recargos
que por gestión extrajudicial se generen, los mismos que se encuentran detallados en la siguiente tabla:
DIAS DE ATRASO
134
Tabla de amortización del crédito
(Forma O-6000)
Deudor: DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
Monto: 80.829,02
Plazo en meses: 180
Tasa de interés inicial: 10,78% Tasa de interés efectiva anual *: 11,33%
Fecha de emisión: 01-mar-15
Valor dividendo inicial: 907,56
Fecha de primer pago: 01-abr-15
Tasa de referencia para reajuste: Tasa pasiva referencial del Banco Central
Margen de reajuste: mas hasta 11 puntos porcentuales
Periodicidad de reajuste: anual
No. de cuota Fecha de pago Capital amortizado InteresValor de
dividendoSaldo de capital
1 mié 1-abr-15 181,45 726,11 907,56 80.647,56
2 vie 1-may-15 183,08 724,48 907,56 80.464,48
3 lun 1-jun-15 184,73 722,84 907,56 80.279,76
4 mié 1-jul-15 186,39 721,18 907,56 80.093,37
5 sáb 1-ago-15 188,06 719,51 907,56 79.905,31
6 mar 1-sep-15 189,75 717,82 907,56 79.715,57
7 jue 1-oct-15 191,45 716,11 907,56 79.524,11
8 dom 1-nov-15 193,17 714,39 907,56 79.330,94
9 mar 1-dic-15 194,91 712,66 907,56 79.136,03
10 vie 1-ene-16 196,66 710,91 907,56 78.939,37
11 lun 1-feb-16 198,43 709,14 907,56 78.740,94
12 mar 1-mar-16 200,21 707,36 907,56 78.540,74
13 vie 1-abr-16 202,01 705,56 907,56 78.338,73
14 dom 1-may-16 203,82 703,74 907,56 78.134,91
15 mié 1-jun-16 205,65 701,91 907,56 77.929,25
16 vie 1-jul-16 207,50 700,06 907,56 77.721,75
17 lun 1-ago-16 209,36 698,20 907,56 77.512,39
18 jue 1-sep-16 211,25 696,32 907,56 77.301,14
19 sáb 1-oct-16 213,14 694,42 907,56 77.088,00
20 mar 1-nov-16 215,06 692,51 907,56 76.872,94
21 jue 1-dic-16 216,99 690,58 907,56 76.655,95
22 dom 1-ene-17 218,94 688,63 907,56 76.437,01
23 mié 1-feb-17 220,91 686,66 907,56 76.216,11
24 mié 1-mar-17 222,89 684,67 907,56 75.993,22
25 sáb 1-abr-17 224,89 682,67 907,56 75.768,33
26 lun 1-may-17 226,91 680,65 907,56 75.541,41
27 jue 1-jun-17 228,95 678,61 907,56 75.312,46
28 sáb 1-jul-17 231,01 676,56 907,56 75.081,45
29 mar 1-ago-17 233,08 674,48 907,56 74.848,37
30 vie 1-sep-17 235,18 672,39 907,56 74.613,19
31 dom 1-oct-17 237,29 670,28 907,56 74.375,90
32 mié 1-nov-17 239,42 668,14 907,56 74.136,48
33 vie 1-dic-17 241,57 665,99 907,56 73.894,91
34 lun 1-ene-18 243,74 663,82 907,56 73.651,17
35 jue 1-feb-18 245,93 661,63 907,56 73.405,24
36 jue 1-mar-18 248,14 659,42 907,56 73.157,10
37 dom 1-abr-18 250,37 657,19 907,56 72.906,73
38 mar 1-may-18 252,62 654,95 907,56 72.654,11
39 vie 1-jun-18 254,89 652,68 907,56 72.399,22
40 dom 1-jul-18 257,18 650,39 907,56 72.142,04
41 mié 1-ago-18 259,49 648,08 907,56 71.882,55
42 sáb 1-sep-18 261,82 645,74 907,56 71.620,73
43 lun 1-oct-18 264,17 643,39 907,56 71.356,56
44 jue 1-nov-18 266,55 641,02 907,56 71.090,01
45 sáb 1-dic-18 268,94 638,63 907,56 70.821,07
46 mar 1-ene-19 271,36 636,21 907,56 70.549,72
47 vie 1-feb-19 273,79 633,77 907,56 70.275,93
48 vie 1-mar-19 276,25 631,31 907,56 69.999,67
49 lun 1-abr-19 278,73 628,83 907,56 69.720,94
50 mié 1-may-19 281,24 626,33 907,56 69.439,70
(*) Variara con los reajuste de la tasa de interés de referencia
TABLA DE AMORTIZACIÓN
135
51 sáb 1-jun-19 283,76 623,80 907,56 69.155,93
52 lun 1-jul-19 286,31 621,25 907,56 68.869,62
53 jue 1-ago-19 288,89 618,68 907,56 68.580,73
54 dom 1-sep-19 291,48 616,08 907,56 68.289,25
55 mar 1-oct-19 294,10 613,47 907,56 67.995,15
56 vie 1-nov-19 296,74 610,82 907,56 67.698,41
57 dom 1-dic-19 299,41 608,16 907,56 67.399,00
58 mié 1-ene-20 302,10 605,47 907,56 67.096,91
59 sáb 1-feb-20 304,81 602,75 907,56 66.792,10
60 dom 1-mar-20 307,55 600,02 907,56 66.484,55
61 mié 1-abr-20 310,31 597,25 907,56 66.174,24
62 vie 1-may-20 313,10 594,47 907,56 65.861,14
63 lun 1-jun-20 315,91 591,65 907,56 65.545,22
64 mié 1-jul-20 318,75 588,81 907,56 65.226,47
65 sáb 1-ago-20 321,61 585,95 907,56 64.904,86
66 mar 1-sep-20 324,50 583,06 907,56 64.580,36
67 jue 1-oct-20 327,42 580,15 907,56 64.252,94
68 dom 1-nov-20 330,36 577,21 907,56 63.922,58
69 mar 1-dic-20 333,33 574,24 907,56 63.589,25
70 vie 1-ene-21 336,32 571,24 907,56 63.252,93
71 lun 1-feb-21 339,34 568,22 907,56 62.913,59
72 lun 1-mar-21 342,39 565,17 907,56 62.571,20
73 jue 1-abr-21 345,47 562,10 907,56 62.225,73
74 sáb 1-may-21 348,57 558,99 907,56 61.877,16
75 mar 1-jun-21 351,70 555,86 907,56 61.525,46
76 jue 1-jul-21 354,86 552,70 907,56 61.170,60
77 dom 1-ago-21 358,05 549,52 907,56 60.812,55
78 mié 1-sep-21 361,27 546,30 907,56 60.451,28
79 vie 1-oct-21 364,51 543,05 907,56 60.086,77
80 lun 1-nov-21 367,79 539,78 907,56 59.718,99
81 mié 1-dic-21 371,09 536,48 907,56 59.347,90
82 sáb 1-ene-22 374,42 533,14 907,56 58.973,47
83 mar 1-feb-22 377,79 529,78 907,56 58.595,69
84 mar 1-mar-22 381,18 526,38 907,56 58.214,51
85 vie 1-abr-22 384,60 522,96 907,56 57.829,90
86 dom 1-may-22 388,06 519,51 907,56 57.441,84
87 mié 1-jun-22 391,55 516,02 907,56 57.050,30
88 vie 1-jul-22 395,06 512,50 907,56 56.655,23
89 lun 1-ago-22 398,61 508,95 907,56 56.256,62
90 jue 1-sep-22 402,19 505,37 907,56 55.854,43
91 sáb 1-oct-22 405,81 501,76 907,56 55.448,62
92 mar 1-nov-22 409,45 498,11 907,56 55.039,17
93 jue 1-dic-22 413,13 494,44 907,56 54.626,04
94 dom 1-ene-23 416,84 490,72 907,56 54.209,20
95 mié 1-feb-23 420,59 486,98 907,56 53.788,62
96 mié 1-mar-23 424,36 483,20 907,56 53.364,25
97 sáb 1-abr-23 428,18 479,39 907,56 52.936,08
98 lun 1-may-23 432,02 475,54 907,56 52.504,05
99 jue 1-jun-23 435,90 471,66 907,56 52.068,15
100 sáb 1-jul-23 439,82 467,75 907,56 51.628,33
101 mar 1-ago-23 443,77 463,79 907,56 51.184,56
102 vie 1-sep-23 447,76 459,81 907,56 50.736,80
103 dom 1-oct-23 451,78 455,79 907,56 50.285,03
104 mié 1-nov-23 455,84 451,73 907,56 49.829,19
105 vie 1-dic-23 459,93 447,63 907,56 49.369,25
106 lun 1-ene-24 464,06 443,50 907,56 48.905,19
107 jue 1-feb-24 468,23 439,33 907,56 48.436,96
108 vie 1-mar-24 472,44 435,13 907,56 47.964,52
109 lun 1-abr-24 476,68 430,88 907,56 47.487,83
110 mié 1-may-24 480,97 426,60 907,56 47.006,87
111 sáb 1-jun-24 485,29 422,28 907,56 46.521,58
112 lun 1-jul-24 489,65 417,92 907,56 46.031,94
113 jue 1-ago-24 494,04 413,52 907,56 45.537,89
114 dom 1-sep-24 498,48 409,08 907,56 45.039,41
115 mar 1-oct-24 502,96 404,60 907,56 44.536,45
116 vie 1-nov-24 507,48 400,09 907,56 44.028,97
117 dom 1-dic-24 512,04 395,53 907,56 43.516,93
118 mié 1-ene-25 516,64 390,93 907,56 43.000,29
119 sáb 1-feb-25 521,28 386,29 907,56 42.479,01
136
120 sáb 1-mar-25 525,96 381,60 907,56 41.953,05
121 mar 1-abr-25 530,69 376,88 907,56 41.422,37
122 jue 1-may-25 535,45 372,11 907,56 40.886,91
123 dom 1-jun-25 540,26 367,30 907,56 40.346,65
124 mar 1-jul-25 545,12 362,45 907,56 39.801,53
125 vie 1-ago-25 550,01 357,55 907,56 39.251,52
126 lun 1-sep-25 554,96 352,61 907,56 38.696,56
127 mié 1-oct-25 559,94 347,62 907,56 38.136,62
128 sáb 1-nov-25 564,97 342,59 907,56 37.571,65
129 lun 1-dic-25 570,05 337,52 907,56 37.001,60
130 jue 1-ene-26 575,17 332,40 907,56 36.426,44
131 dom 1-feb-26 580,33 327,23 907,56 35.846,10
132 dom 1-mar-26 585,55 322,02 907,56 35.260,55
133 mié 1-abr-26 590,81 316,76 907,56 34.669,75
134 vie 1-may-26 596,11 311,45 907,56 34.073,63
135 lun 1-jun-26 601,47 306,09 907,56 33.472,16
136 mié 1-jul-26 606,87 300,69 907,56 32.865,29
137 sáb 1-ago-26 612,33 295,24 907,56 32.252,96
138 mar 1-sep-26 617,83 289,74 907,56 31.635,14
139 jue 1-oct-26 623,38 284,19 907,56 31.011,76
140 dom 1-nov-26 628,98 278,59 907,56 30.382,79
141 mar 1-dic-26 634,63 272,94 907,56 29.748,16
142 vie 1-ene-27 640,33 267,24 907,56 29.107,83
143 lun 1-feb-27 646,08 261,49 907,56 28.461,75
144 lun 1-mar-27 651,88 255,68 907,56 27.809,87
145 jue 1-abr-27 657,74 249,83 907,56 27.152,13
146 sáb 1-may-27 663,65 243,92 907,56 26.488,48
147 mar 1-jun-27 669,61 237,95 907,56 25.818,87
148 jue 1-jul-27 675,63 231,94 907,56 25.143,25
149 dom 1-ago-27 681,69 225,87 907,56 24.461,55
150 mié 1-sep-27 687,82 219,75 907,56 23.773,73
151 vie 1-oct-27 694,00 213,57 907,56 23.079,74
152 lun 1-nov-27 700,23 207,33 907,56 22.379,50
153 mié 1-dic-27 706,52 201,04 907,56 21.672,98
154 sáb 1-ene-28 712,87 194,70 907,56 20.960,11
155 mar 1-feb-28 719,27 188,29 907,56 20.240,84
156 mié 1-mar-28 725,73 181,83 907,56 19.515,10
157 sáb 1-abr-28 732,25 175,31 907,56 18.782,85
158 lun 1-may-28 738,83 168,73 907,56 18.044,02
159 jue 1-jun-28 745,47 162,10 907,56 17.298,55
160 sáb 1-jul-28 752,17 155,40 907,56 16.546,38
161 mar 1-ago-28 758,92 148,64 907,56 15.787,46
162 vie 1-sep-28 765,74 141,82 907,56 15.021,72
163 dom 1-oct-28 772,62 134,95 907,56 14.249,10
164 mié 1-nov-28 779,56 128,00 907,56 13.469,54
165 vie 1-dic-28 786,56 121,00 907,56 12.682,97
166 lun 1-ene-29 793,63 113,94 907,56 11.889,35
167 jue 1-feb-29 800,76 106,81 907,56 11.088,59
168 jue 1-mar-29 807,95 99,61 907,56 10.280,63
169 dom 1-abr-29 815,21 92,35 907,56 9.465,42
170 mar 1-may-29 822,53 85,03 907,56 8.642,89
171 vie 1-jun-29 829,92 77,64 907,56 7.812,97
172 dom 1-jul-29 837,38 70,19 907,56 6.975,59
173 mié 1-ago-29 844,90 62,66 907,56 6.130,69
174 sáb 1-sep-29 852,49 55,07 907,56 5.278,20
175 lun 1-oct-29 860,15 47,42 907,56 4.418,05
176 jue 1-nov-29 867,88 39,69 907,56 3.550,17
177 sáb 1-dic-29 875,67 31,89 907,56 2.674,50
178 mar 1-ene-30 883,54 24,03 907,56 1.790,96
179 vie 1-feb-30 891,48 16,09 907,56 899,48
180 vie 1-mar-30 899,48 8,08 907,56 -0,00
DAYANA PATRICIA FREIRE PIEDRA
1721095733
137
Liquidación realizada por el departamento de operaciones previo al desembolso.
No.: 2014-00314
Fecha de Compra: marzo 1, 2015
Vendedor: D
Originador:
Asesor Hipotecario: .
DATOS GENERALES:
Nombre del Deudor: FREIRE PIEDRA DAYANA PATRICIA Nueva Operación
No. de Identificación: 1721095733
DATOS CREDITO:
Fecha de emisión: marzo 1, 2015
Plazo original: 180
Saldo de capital inicial: 80.829,02 +11
Tasa inicial: 10,78%
DATOS GARANTIA:
Valor inmueble en garantía: 1.500.000,00 DAV: 5,39%
Observaciones: Credito Hipotecario
DATOS SEGUROS:
Valor Asegurado:
Fecha de Vencimiento: Aseguradora:
Desgravamen:
Titular +1 Valor Asegurado:
Fecha de Vencimiento: Aseguradora:
DATOS NEGOCIACIÓN:
Precio: 100,0000% 10,78%
Fecha últ. cuota cancelada: febrero 18, 2015 0
Saldo de capital ofertado: 80.829,02 11
Capital x precio: + 80.829,02
Accrual: + 0,00
Comisión de estructuración: - 2.424,87
Solca 0.5% : - 404,15
Otros participes: - 0,00
Gastos Legales: - 3.000,00
Otros: - 0,00
Valor a desembolsar: 75.000,00
Instrucciones: Emitir un cheque a favor de Corporacion Inmobiliaria por el valor de 75.000 y la diferencia
realizar una transferencia bancaria a nombre de AST cta corriente banco pichincha N° 1235
Elaborado por: Revisado por: Recibido por:
Días transcurridos:
LIQUIDACION DE COMPRA DE CARTERA
No. de crédito:
# últ. cuota cancelada:
Tasa actual:
Tipo de reajuste:
Margen:
SI NO
SI NO
Nuevo
Grabar
138
CAPÍTULO V
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1. Conclusiones
CTH es la única Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas en el
ecuador que puede emprender en compra de cartera hipotecaria; mientras que su
competencia las administradoras de fondos y fideicomisos puede realizar cualquier tipo de
negocios fiduciarios con cualquier tipo de cartera y con un capital pagado mucho menor
que el que necesita CTH.
CTH realiza el análisis de los brókers hipotecarios y promotores en función a su experiencia
en el campo hipotecario, esto con el fin de que se otorgue una asesoría y servicio de calidad
a los solicitantes que desean adquirir una vivienda.
CTH realiza el análisis de cada uno de los sujetos de crédito en función a los parámetros y
políticas de calificación con el fin mitigar riesgos futuros.
Una de las principales herramientas de apoyo con las que cuenta CTH es el sistema RIATH,
pero a pesar de su implementación no ha permitido solucionar problemas en la distribución
del trabajo, y en la generación de información y reportes.
CTH utiliza archivos paralelos en Excel para generar reportes lo que provoca duplicidad
del trabajo impidiendo que el personal realice otras actividades.
CTH compra créditos hipotecarios de primera calidad, es decir que el sujeto de crédito
tenga capacidad de pago para cumplir de manera puntual con la obligación adquirida y que
la vivienda que está en garantía de la operación cumpla con los parámetros de compra.
El personal de CTH no cumple con los procedimientos adecuados diseñados en el manual
de originacion y compra de cartera lo que genera errores y demoras en el proceso
originacion y compra de cartera hipotecaria.
139
CTH no cuenta con herramientas que permitan evaluar el desempeño operativo de las áreas
involucradas en la compra de cartera, por lo que resulta difícil asignar sanciones a los
empleados responsables.
Con la descripción del caso práctico se demuestra paso a paso el proceso que se realiza
desde la calificación del bróker hasta la compra de la cartera.
140
5.2. Recomendaciones
CTH debe implementar normas que permitan proteger el objetivo de la empresa, ya que el
BIESS otorga créditos hipotecarios con una tasa de crédito menor, lo que ha generado que
en los últimos años la gran parte de la cartera hipotecaria del país este administrada por el
BIESS, se recomienda realizar parámetros de calificación de créditos en menor tiempo.
Se recomienda realizar un análisis más profundo de los brókers, pero principalmente de los
promotores de proyectos de vivienda ya que se ha generado desconfianza en los clientes por
temor a estafas y fraudes.
Realizar un análisis de los sujetos de crédito, principalmente de los migrantes residentes en
Italia y España, ya que la crisis económica que viven actualmente ha desencadenado
pérdidas de los empleos, lo que ha generado que no puedan cancelar las cuotas a tiempo.
CTH implementó el sistema informático RIATH en marzo 2013 para mejorar el
desarrollo del área operativa pero hasta la actualidad no ha podido dejar de utilizar sus
archivos paralelos en Excel, se recomienda capacitar al personal para generar más confianza
en la utilización del sistema y así minimizar el tiempo el uso de archivos Excel.
Se recomienda utilizar los archivos en Excel solo como herramienta de apoyo ya que
utilizarlos como herramientas principales puede generar problemas ya que son susceptibles
de ser eliminados, modificados.
Se sugiere que CTH realice una auditoría de gestión anual con el fin de mejorar su eficacia
y eficiencia en los procesos reduciendo la utilización de recursos y evaluando el trabajo que
realizan sus colaboradores.
CTH debe actualizar el manual de procedimiento de originación y compra de cartera de
acuerdo a las nuevas disposiciones de los organismos de control, verificando que lo que
dice en el manual tenga concordancia con las actividades que se realizan.
141
CTH debe aprovechar que el nuevo sistema tiene un diseño exclusivo para el uso de CTH y
éste debe cubrir las necesidades, convirtiéndose en una herramienta que otorga
información oportuna y confiable.
CTH debe diseñar e incluir nuevos planes de capacitación para sus colaboradores, con el fin
de que todos estén en capacidad de realizar las actividades de sus back ups y estos realicen
sus operaciones de manera óptima, y no se retrase el trabajo.
Se recomienda que CTH implemente las medidas correctivas detalladas en el capítulo 4
que habla de mejoramiento en el proceso en la originación y compra de cartera hipotecaria
con el fin de mejorar los controles y cumplir con la normativa.
142
BIBLIOGRAFÍA
Administración Pública Federal. (2008). Gestión de la Administración. Recuperado el 10 de
Febrero de 2015, de http://www.oic.sep.gob.mx: http://www.oic.sep.gob.mx
Citycredito. (2015). Definicion. Recuperado el 13 de febrero de 2015, de
http://www.citycredito.com/creditos_hipotecarios.html:
http://www.citycredito.com/creditos_hipotecarios.html
Código Civil Ecuatoriano. (2014). Leyes. Recuperado el 15 de Febrero de 2015, de Código Civil
Ecuatoriano: http://www.registrocivil.gob.ec/wp-content/uploads/downloads/2014/01/este-
es-05-CODIGO-CIVIL-leyes-conexas.pdf
Coporación De Titularización Hipotecaria. (2014). Manual de Operaciones. Quito.
Corporación de Titularización Hipotecaria. (2013). Manual de Procedimientos Generales CTH.
Quito.
Corporación De Titularización Hipotecaria. (2014). Manual de Compra de Cartera. Quito.
Deming, E. (1989). Calidad, Productividad y Competitividad (1a ed.). Madrid: Ediciones Díaz de
Santos.
Equifax. (s.f.). Equifax. Recuperado el 12 de marzo de 2015, de
//www.equifax.com.ec/decida/DatosReporte.aspx:
//www.equifax.com.ec/decida/DatosReporte.aspx
Fiducia. (2014). Recuperado el 10 de marzo de 2015, de http://www.fiducia.com.ec/garantia.html:
http://www.fiducia.com.ec/garantia.html
Fiducia S.A. (2014). Fiducia. Recuperado el 10 de marzo de 2015, de Adaptado de:
http://www.fiducia.com.ec/garantia.html: http://www.fiducia.com.ec/garantia.html
Google. (2014). Correo Electronico. Recuperado el 12 de marzo de 2015, de
https://mail.google.com/mail/#inbox: https://mail.google.com/mail/#inbox
Harrington, J. (1995). Mejoramiento de los procesos de la empresa (4a ed.). México D.F.:
McGraw-Hill.
Hector Couoh. (2014). Importancia Credito Hipotecario. Recuperado el 3 de Abril de 2015, de
http://hectorcouoh.blogspot.com/: http://hectorcouoh.blogspot.com/
Hipotecas, C. d. (2013). Memoria CTH . Quito.
Instiuto Ecuatoriano de Seguridad Social. (2015). Quienes Somos. Recuperado el 12 de Abril de
2015, de www.iess.gob.ec: http://www.iess.gob.ec/es/web/guest/institucion
Inversion. (2014). Los Créditos. Recuperado el 10 de Abril de 2015, de www.inversion-es.com:
http://www.inversion-es.com/creditos-hipotecarios.html
143
Kabboul, F. (1994). Mejora Continua. Estados Unidos: Instituto de Tecnología de Massachusetts.
Mercado de Valores. (2015). Mercado de Valores. Recuperado el 13 de Febrero de 2015, de
http://181.198.3.74/wps/portal/Inicio/MercadoValores/ConsejoNacionalValores/QCNV:
http://181.198.3.74/wps/portal/Inicio/MercadoValores/ConsejoNacionalValores/QCNV
Ministerio de Relaciones Laborales. (2015). Generalidades Ministerio De Trabajo. Recuperado el 4
de Abril de 2015, de http://www.trabajo.gob.ec/el-ministerio/:
http://www.trabajo.gob.ec/el-ministerio/
Servicio de Rentas Internas. (2015). Quienes Somos. Recuperado el 4 de abril de 2015, de
www.sri.gob.ec: Adaptado de:
http://www.sri.gob.ec/web/guest/67;jsessionid=lZQ9RgK7gWz47beygm0f60AK
Sifizsoft. (2013). Sistema RIATH. Recuperado el 2 de Abril de 2015, de www.sifizsoft.com.ec:
www.sifizsoft.com.ec
Superintendencia de Bancos. (2015). Generalidades de la Superintendencia de Bancos. Recuperado
el 2 de marzo de 2015, de http://www.sbs.gob.ec/:
http://portaldelusuario.sbs.gob.ec/contenido.php?id_contenido=66
Superintendencia de Compañias. (2015). Resolución. Recuperado el 18 de Febrero de 2015, de
www.supercias.gob.e: http://www.supercias.gob.ec/bd_supercias/descargas/lotaip/1a.pdf
Webempresas. (2014). Procedimientos. Recuperado el 17 de marzo de 2015, de
www.webyempresas.com: http://www.webyempresas.com/que-es-un-procedimiento-en-
una-empresa
Wikipedia. (2014). Historia. Recuperado el 7 de Marzo de 2015, de www.hipotecainmobiliaria.es:
Adaptado de: http://www.hipotecainmobiliaria.es/historia-de-la-hipoteca/
Wikipedia. (2015). Definiición. Recuperado el 2 de Abril de 2015, de El Proceso: Adaptado de:
http://definicion.mx/proceso/
Wikipedia. (2015). La Hipoteca. Recuperado el 1 de abril de 2015, de
http://www.definicionabc.com/economia/hipoteca.php:
http://www.definicionabc.com/economia/hipoteca.php
144
ANEXOS
Anexo A Registro Único de Contribuyentes CTH
145
146
Anexo B Autorización de Funcionamiento CTH
147
Anexo C Certificado de Autorización Superintendencia de Bancos
148
Anexo D Certificado de Inscripción de CTH en Superintendencia de Bancos