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Unidad 8Derechos, Estates y Tenencias

Unit 8Property Rights: Estates and Tenancies, Condominiums, Cooperatives and Time-Sharing

Definición de Real Property o Real Estate según F.S. 475• Real Property o Real Estate significa cualquier

interés o derecho sobre la tierra y todo interés sobre propiedades comerciales u oportunidades de negocios

• Incluye derechos minerales (mineral rights)• No incluye lotes de cementerio ni el alquiler

de un lote de casas rodantes (mobile homes) o vehículos recreativos en un parque de casas rodantes o parque vacacional

La Naturaleza de la Propiedad

• Tierra (Land) Superficie y todo lo que se le atribuye por naturaleza (en el centro de la tierra hasta el infinito)

• Bienes raíces (Real Estate) La tierra y las mejoras hechas por el hombre

• Bienes inmuebles (Real Property) Bienes raíces más el conjunto de derechos legales

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Componentes Físicos de la tierra

ü Derechos Aéreos (Air rights) implica el espacio por encima de la tierra

ü Derechos de Superficie (Surface rights) incluye derechos sobre la tierra y el aguaü Derechos Ribereños (Riparian rights)ü Derechos Litorales (Littoral rights)

ü Derechos del Subsuelo también se refieren a los derechos como minerales

AireSuelo

Subsuelo

Definiciones Asociadas con Derechos de Regadío

•Proceso de acumulación de tierra de roca, arena y suelo por transmisión hídrica

• Process of land buildup from water-borne rock, sand, and soil

Acreencia Acreetion

• Depósitos de tierra nuevos como resultado de la acreencia

• New deposits result ing from accretion

Aluvión Alluvion

• La pérdida de la tierra debido a las fuerzas naturales

• Loss in land due to natural forces

Erosión Erosion

• Retroceso de agua, descubriendo nuevas tierras

• Receding of water, uncoveringaddit ional land

Terreno Ganado Reliction

Definitions Associated with Water Rights

Propiedad Personal - Personal Propertyvs

Accesorios - Fixtures• Hay dos tipos básicos de la propiedad

1. Bienes inmuebles (bienes raíces)2. Propiedad personal (bienes muebles)

• Bienes Muebles indica bienes personales– Bienes inmuebles se convierten en

propiedad personal por el acto de separación se llaman Severance

– La propiedad personal se convierte en propiedad de bienes inmuebles por la adhesión se llaman Fixtures

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Accesorios - Fixtures• Accesorio-fue propiedad personal, ahora esta

permanentemente unido o forma parte de los bienes inmuebles

– Intención de las partes– Relación entre las partes – Método de adición– Adaptación del articulo

Derechos Básicos de un dueño• Disposición (vender, regalar, donar)• Uso (control ininterrumpido)• Posesión (ocuparla desde que es dueño)• Exclusión (posesión pacifica, la casa de

un hombre es su castillo)

Your Property Rights !

Dominios y TenenciasEstates and Tenancies

El grado, la cantidad, la naturaleza y el alcance del conjunto de derechos

Dominio y tenencia se utilizan indistintamente

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v Free hold estate Dominio libre o absoluto (duración desconocida)

v Non free hold(1) o leasehold(2)

Dominio no libre o tenencia de renta(duración conocida)

Dos clasificaciones de Dominio - Estate

hold(1) sinónimo de Dominiohold(2) es sinónimo de Tenencia

Dominio Absoluto InmobiliarioFreehold Estates

v Fee Simple o Pleno Dominio

v Life Estate o Dominio Vitalicioü Dominio en reversión (Estate in reversion)ü Dominio remanente (Remainder estate)

ü Adquiridos (con nombre) Vestedü Contingente (nombre no especificado) Contingent

Dominio Absoluto InmobiliarioFreehold Estates• Dominio absoluto inmobiliario– interés de

propiedad por un período indefinido (duración desconocida)

– Fee Simple o Pleno dominio• Es el más completo• La propiedad absoluta y completa• Puede ser hereditario• Además, pleno o pleno absoluto• Poder para usarlos, disponer, descender a los

herederos

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• Dominio Vitalicio (Life Estate )Propiedad durante el período de vida de una persona (el propietario u otra persona designada)

– Dominio en reversión (Estate in reversion)La propiedad se revierte al otorgante original

– Dominio remanente (Remainder estate)Propiedad va a nudo propietario• Adquiridos (con nombre) Vested (named) • Contingente (nombre no especificado) Contingent (name not specified)

Dominio Absoluto InmobiliarioFreehold Estates

Dominio No AbsolutoNonfreehold or Leasehold Estates

• Medido en tiempo de calendario• No hay plena propiedad, ya que no existe por

un período indefinido• Dominio No Absoluto o con dominio limitado• No es una participación en la propiedad

– Transferencia de uso y la posesión de derechos para un período de tiempo

Dominio No AbsolutoNonfreehold or Leasehold Estates

• Estate for years (posesión por tiempo definido)

• Estate at will (renta mes a mes)

• Estate at suffereance (sin acuerdo del dueño)

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Dominio No Absoluto - Leasehold Estates

Estate for years (tenancy for years)Dominio por tiempo fijo (arrendamiento por años)

– De inicio y fecha de fin específico (periodo señalado)– Creado por un contrato de arrendamiento por escrito– Establece un interés sobre la propiedad, pero no transmite el

título legal

Dominio No Absoluto Leasehold Estates

Tenancy at willPosesión a Voluntad

– Contrato de arrendamiento con una fecha de inicio pero no hay fecha fija de finalización

– Arrendamiento sin término específico– Notificación de finalización según el Estatuto

• Semana a semana: notificación de 7 días• Mes a mes: notificación de 15 días

Dominio No Absoluto Leasehold Estates

Tenancy at sufferancePosesión por Tolerancia

• El inquilino se queda en posesión de los bienes después de la fecha de finalización y sin el consentimiento del arrendador

• La retención del arrendatario continua • Con el consentimiento por escrito del propietario,

entonces se convierte en un contrato de posesión a voluntad

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Dos tipos de posesión

§ Propiedad Exclusiva o Única - Sole OwnershipIn Severalty

§ Propiedad Concurrente - ConcurrentOwnership

Propiedad Única

Propiedad ÚnicaLa propiedad está en

manos de una sola persona

Propiedad única

Propiedad “Separada”

In SeveraltyProperty is held by

one person

Sole ownership

“Severed” ownership

Sole Ownership

Concurrent OwnershipConcurrent ownership

Two or more persons own property at the same time

Three types– Tenancy in common– Joint tenancy– Tenancy by the

entireties

Propiedad ConcurrentePropiedad Concurrente

La propiedad de dos o mas personas al mismo tiempo

Tres tipos– Posesión en común– Posesión conjunta– Posesión conjunta entre

conyugues

Concurrent OwnershipPropiedad Concurrente

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Posesión en común• Entre dos o más personas• Pueden adquirir el título en iguales o diferentes

momentos• Interés indiviso (interés en toda la propiedad)• Partes iguales o desiguales de la propiedad• Transferencia a herederos (sin derecho de

supervivencia)

Tenancy in Common

Posesión Conjunta

• Derecho de supervivencia - Right of survivorshipla participación de un propietario que ha muerto va al co-propietario(s) que sobrevive no a los herederos

• Cuatro unidades– Posesión—indivisa– Interés—interés igual en la propiedad– Título—adquirir el título sobre la misma escritura– Tiempo— adquirir intereses al mismo tiempo

• Redacción específica en la escritura debe prever los derechos de supervivencia

Joint Tenancy

Posesión Conjunta entre Conyugues

• Únicamente esposo y esposa– Los copropietarios deben estar casados entre sí cuando

toman el título• Deben existir cuatro unidades de una tenencia conjunta• Cuando uno de los cónyuges muere, el interés sobre la

propiedad se transfieren al cónyuge sobreviviente por derecho de supervivencia

Tenancy by the Entireties

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Homestead Bien de Familia, tenencia legal creada por ley

• Derechos otorgados bajo la Constitución de FL• Protecciones y beneficios

• El bien de familia esta protegido de una venta forzada debido a los prestamos personales, tarjetas de crédito

• El tamaño del bien de familia se limita a 160 acres fuera de la ciudad o ½ acres dentro de la ciudad

• Protección de la propiedad personal (1,000 dólares de valor)• Protección de la familia (cónyuge sobreviviente recibe un

dominio vitalicio y los descendientes en línea directa reciben un dominio remanente)

– La venta requiere las firmas de ambos cónyuges• La exención de impuestos es de hasta $50,000

Elective ShareOtras Protecciones para el Cónyuge Sobreviviente

• Parte opcional– 30% del patrimonio– No incluye el bien de la familia– No incluye propiedades que se tienen como

posesión conjunta entre conyugues

• Activos fuera del matrimonio– Bienes por separado– Bienes que los cónyuges posean por separado antes del

matrimonio y los bienes adquiridos durante el matrimonio por herencia o donación

• Bienes matrimoniales– Dividido equitativamente– Bienes adquiridos durante el matrimonio de forma

individual o en conjunto

Equitable Distribución de Bienes que Resultan de un Divorcio

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Cooperativas Chapter F.S. 719

• La corporación posee el título• Los propietarios compran acciones• Impuestos a la propiedad evaluados en cada

parcela– Los propietarios pueden deducir los impuestos

inmobiliarios y los intereses hipotecarios• Arrendamiento de propiedad y derecho a

ocupar– Vender acciones a un comprador aprobado por la

Junta o de nuevo a la corporación

Cooperatives

Divulgación (disclosure) y periodo de cancelación

• Divulgación en el contrato con el desarrollador– El comprador tiene derecho a cancelar dentro de los 15 días

calendario a partir de la firma del contrato y la recepción de documentos de cooperación

• Divulgación en el contrato de reventa– El comprador ha recibido los documentos por lo menos 3

días hábiles antes de la firma, o– El comprador tiene derecho a cancelar dentro de 3 días

hábiles después de la firma del contrato y la recepción de documentos de la cooperativa

Condominios Chapter F.S. 718

• Se compone de unidades de condominio y elementos comunes– Dueño de una unidad y de una parte

fraccionaria indivisa de los elementos comunes

• Elementos Comunes– Legalmente anexados a cada unidad y se

transfieren con ella cuando se vende

Condominiums

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Documentos de Condominios• Declaración de Condominio

– El condominio es creado en los registros del condado

• Artículos de incorporación• Estatutos de la asociación

– Requisitos operacionales, normas y reglamentos• FAQ (Preguntas y respuestas frecuentes)

– La información relativa a las unidades de arrendamiento, evaluaciones

• Presupuesto operativo estimado

Información de Período y Cancelación • Divulgación desarrolladores (Unidades nuevas)

– Presentar documentos de condominio con la División de Condominios de la Florida, tiempo compartido, y casas móviles

– Más de 20 unidades deben presentar un folleto informativo – A los posibles compradores se les debe dar copia del folleto

informativo y documentos del condominio– El comprador tiene 15 días calendario para cancelar contrato

• Después de firmar el contrato y• Recibir los documentos del condominio

• Divulgación de Reventa (para el comprador)– Declaración - Artículos – Estatutos - Reglas de Asociación– FAQs - Ultimo informe financiero de fin de año– Formulario de Gobierno– 3 días hábiles para cancelar el contrato

• Después de firmar el contrato y la recepción de documentos

Tiempo Compartido F.S. 721

• Las unidades se dividen en segmentos de tiempo de la propiedad, por lo general 52 semanas

• Se prepara una escritura o cierta evidencia para cada segmento de propiedad

• Divulgación del Desarrollador—10 días para cancelar

• La propiedad de tiempo compartido– Interval Ownership Propiedad por intervalo—pleno

dominio de propiedad– Right to use Derecho de Uso—derecho de arrendamiento

Time-Sharing

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Community Development Distric (CDD) F.S. 190

• Tienen poder para planear, financiar, construir, operar y mantener la infraestructura de toda una comunidad

• Es administrado por un board de 5 supervisores elegidos por los dueños de la tierra

• Después de 6 años es transferida a los residentes• Mantienen reuniones “Sunshine”• Complementan sus responsabilidades con HOA

Beneficios a los residentes (CDD) F.S. 190

• Altos niveles de equipamientos y servicios públicos

• Asegura que estas instalaciones se complementaran simultáneamente con otras partes del desarrollo

• Los residentes son los electores de la junta del CDC

• Ahorros por acceso a financiamiento de bajo costo

• El costo es asumido por quienes se benefician y cobrado en los property taxes

Home Owner Association (HOA) F.S. 720

• Corporación formada por el developer para publicitar, administrar y vender propiedades en una subdivisión residencial

• Es gobernada por un board of directors• Los estatutos incluyen el CCR (Covenants,

condition and restriction)• Provee servicios• Regula actividades• Puede imponer multas y sanciones a los

residentes• Puede llevar una propiedad a remate